# Le binôme qualité-santé et le bilan financier. Quelle relation dans la production de l'habitat de demain ?

Elissa Al Saad, Rosa de Marco, Anne Durand, Charlotte Sari

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Elissa Al Saad, Rosa de Marco, Anne Durand, Charlotte Sari. Le binôme qualité-santé et le bilan financier. Quelle relation dans la production de l'habitat de demain ?. Géographie et cultures, 2024, 123, pp.55 - 70. 10.4000/12ywj . hal-05131142

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# Le binôme qualité-santé et le bilan financier

## Quelle relation dans la production de l'habitat de demain ?

*The quality-health binomial and the financial balance sheet: what relationship in the production of tomorrow's housing?*

Elissa Al Saad, Rosa De Marco, Anne Durand et Charlotte Sari

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OpenEdition
Journals

### Édition électronique

URL : https://journals.openedition.org/gc/21377

DOI : 10.4000/12ywj

ISSN : 2267-6759

### Éditeur

L'Harmattan

### Édition imprimée

Date de publication : 19 décembre 2024

Pagination : 55-70

ISBN : 978-2-336-51724-7

ISSN : 1165-0354

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### Référence électronique

Elissa Al Saad, Rosa De Marco, Anne Durand et Charlotte Sari, « Le binôme qualité-santé et le bilan financier », Géographie et cultures [En ligne], 123 | 2024, mis en ligne le 20 décembre 2024, consulté le 26 juin 2025. URL : http://journals.openedition.org/gc/21377 ; DOI : https://doi.org/10.4000/12ywj

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# Le binôme qualité-santé et le bilan financier

Quelle relation dans la production de l'habitat de demain ?

*The quality-health binomial and the financial balance sheet: what relationship in the production of tomorrow's housing?*

Elissa Al Saad, Rosa De Marco, Anne Durand et Charlotte Sari

## Introduction

« Les dernières données de l'AQLI¹ pour 2021 révèlent qu'une réduction permanente de la pollution atmosphérique mondiale par les PM2,5 pour respecter les lignes directrices de l'Organisation mondiale de la santé (OMS) ajouterait 2,3 ans à l'espérance de vie humaine moyenne, soit un total de 17,8 milliards d'années de vie économisées » (AQLI, 2023)².

1. Dans le domaine spécifique à la production et transformation spatiale, l'aménagement urbain devrait garantir la santé, la sécurité et le bien-être des habitants et des usagers, toutefois face aux enjeux environnementaux, sanitaires, climatiques, sociétaux et économiques auxquels la ville est confrontée, il est souvent complexe d'y parvenir. Les initiatives et outils, comme les livres blancs et plaidoyers, par leur prise en compte partielle, n'ont pas l'impact attendu, notamment sur les espaces déjà affectés par plusieurs externalités négatives. C'est le cas de Berre-L'Étang (département des Bouches-du-Rhône en région Provence-Alpes-Côte d'Azur), un territoire fortement marqué par un passé industriel. À ce jour, certaines usines sont encore en activité et de nombreux espaces sont sujets à une importante pollution des sols et soumis à des risques technologiques marqués (zones CEVESO). À cela s'ajoute la proximité avec l'aéroport de Marignane faisant l'objet d'un Plan Prévention Bruit dans l'Environnement sur la commune.

2. La recherche menée autour sur du projet « Les rives de l'Étang », lauréat de l'Appel à Manifestation d'Intérêt (AMI) « Engagés pour la qualité du logement de demain » (EQLD) questionne alors la notion de qualité dans la réalisation en cours du nouvel
écoquartier de Berre-l'Étang<fnref n="3" />. Comme le présentent les deux perspectives du projet d'aménagement ci-dessous (figure 1), Berre-l'Étang est un parfait exemple de commune où l'on voit se développer de nouvelles offres de logements qui poursuivent des standards de qualité, dans le paysage contrasté, entre complexe pétrochimique (en haut) et rives d'étang (en bas).

<figure><img src="image_5.png" /><figcaption>Figure 1 – Perspectives du projet « Les rives de l'Étang » à Berre-l'Étang</figcaption></figure>

Source : Dossier de réponse à l'appel à projets de l'équipe Villevona-Erilia-Siame, juin 2021

<footnote n="3">³ L'un des objectifs principaux de la démarche mise en place dans le cadre de cette recherche est de permettre aux différents acteurs opérationnels de s'outiller pour allier</footnote>
au sein du projet architectural et urbain, qualité, économie et caractéristiques singulières du territoire. Aussi, la prise en compte des enjeux de qualité, revalorisés au sein de documents opérationnels comme le bilan financier de l'aménageur/promoteur, permet notamment de mieux prendre en compte les enjeux de santé et, de ce fait, contribuer à l'habitabilité des territoires au sens de Charlot-Valdieu et Outrequin (2011). Cette recherche, structurée autour des nouveaux débats sur la notion de qualité pour le logement, s'appuie sur les divergences de définitions comme une occasion d'y intégrer de nouvelles valeurs d'usage et d'urbanité.

4 Cette contribution cherche alors à expliciter la démarche et les premiers résultats de la recherche menée tout en les élargissant à la question de la santé. Elle essaie de répondre à la problématique suivante : comment intégrer et mesurer le binôme qualité-santé dans un projet d'aménagement ?

5 Dans la première partie, cet article s'attarde à expliciter les liens établis entre qualité et santé, notamment à travers les méthodes d'exploration mises au point dans la recherche-action menée à Berre-l'Étang pour mesurer et évaluer le projet au regard de ce binôme. Dans la deuxième partie sont explicités une réflexion autour des micro-espaces de santé du projet de Berre-l'Étang et des premiers résultats de recherche. Enfin, la dernière partie traite de l'intégration du binôme qualité-santé dans le bilan financier de l'aménageur/promoteur et de sa valorisation à travers ce bilan même.

# Le binôme qualité-santé, une approche multicritère

## La qualité du logement, une notion retrouvée

6 L'histoire de la production du logement s'accompagne de nouvelles normes de qualité en continuelle construction. En 2021, en réponse à la mission commanditée par Emmanuelle Wargon, alors ministre chargée du logement, Laurent Girometti, directeur général d'épaMarne-épaFrance et François Leclercq, architecte-urbaniste, dressent un nouveau référentiel du « logement de qualité ». Selon eux, la qualité du logement collectif se qualifie aujourd'hui à travers une qualité d'usages et renvoie directement à l'habitabilité du logement avec des critères de surface, de composition, d'orientations, d'espaces extérieurs ou encore d'épaisseur du bâtiment (Girometti et Leclercq, 2021). Bien que de nouveaux critères s'ajoutent, liés à des enjeux énergétiques ou écologiques, l'étude de l'Institut des hautes études pour l'action dans le Logement (IDHEAL) pointe une perte de qualité au niveau des surfaces et des orientations, avec des logements plus petits et mal-orientés. Les logements ont perdu en confort : « les surfaces des cuisines, des séjours, de la deuxième chambre ont souvent diminué et ces pièces sont plus difficiles à meubler » (Dutheil et al., 2021). L'état des lieux du logement réalisé par l'association Qualitel en 2021 dresse ce même constat : les séjours restent stables, les chambres rétrécissent, et les plafonds ont perdu de la hauteur (Qualitel, 2021). Le rapport déposé par le groupe de travail sur la qualité des logements sociaux en 2019 pour la Mission interministérielle pour la Qualité des constructions publiques (MIQC), pointe à nouveau le besoin d'agrandir les surfaces pour répondre aux changements du modèle familial et garantir « l'avenir d'un logement durable de qualité » (Lemas et al., 2020). Cet intérêt pour les changements d'usages dans le logement s'explique notamment par le contexte du confinement lié au Covid-19 qui redéfinit le logement comme le lieu de toutes les pratiques.
7 Afin de poursuivre cette réflexion, il est donc essentiel de concevoir le logement comme un produit associé à son environnement. Le rapport Lemas-Badia-Fontaine (2020) souligne que l'environnement de la vie quotidienne va au-delà même du logement et comprend également les espaces communs, les infrastructures de transport, les espaces plantés et les services de proximité. Lorsqu'il n'est plus appréhendé comme un produit, matériel et économique, le logement fait partie d'un cadre plus global, l'habitat : « Une importante enquête, montre à quel point la surface du logement n'est pas seule identifiée à l'habitat. Celui-ci déborde. Les "habitats modernes de qualité" sont souvent désignés par leur proximité aux services, lieux de travail, ou infrastructures (Allaume-Bobe, 2017). On peut ainsi constater le parallèle avec les écoquartiers, mis en avant pour leur qualité environnementale et la pensée englobante de la qualité du cadre de vie – cette approche s'illustre aussi à travers l'étude de cas mobilisée ici, le quartier « Les rives de l'Étang », à Berre-l'Étang.

## Le binôme qualité-santé

8 En prolongeant les réflexions de la recherche-action menée entre 2021 et 2023, cet article associe la notion de qualité à celle de santé, entendue « comme un état complet de bien-être physique, mental et social » (OMS, 1946) et complétée par la définition du bien-être « combinaison subtile entre les aspirations d'une personne, ses talents, et ce que lui offre son espace de vie » (Bourdeau-Lepage, 2020). En effet, le lien entre le logement et son environnement se questionne également au regard des différentes expositions, dont la pollution.

9 L'aménagement du territoire et des espaces de vie entretient une relation étroite avec le bien-être et la santé des populations, la santé ne dépendant pas uniquement du système de soin qui est proposé, mais aussi des conditions de vie, des déterminants environnementaux, sociaux et économiques (Lalonde, 1974). « L'état complet de bien-être » ne dépend plus uniquement de la maladie, mais d'un ensemble de facteurs externes, et les « ressources de la vie quotidienne » peuvent être facilitées ou compliquées. À ce propos, l'OMS estimait que 23 % des décès prématurés en 2012 étaient liés à l'environnement (Prüss-Üstün et al., 2016).

10 L'urbanisme constitue ainsi un réel levier pour réduire l'exposition des populations aux risques environnementaux (Roué Le Gall et Lemaire, 2017). Depuis 2010, sur la base des travaux de Hugh Barton et Catherine Tsourou, l'École de Hautes Études en Santé Publique (EHESP) a initié des recherches en ce sens. Au carrefour des préoccupations actuelles – urbanisation croissante, changement climatique, enjeux de santé publique – la démarche d'Urbanisme favorable à la santé a ainsi émergé. Le guide ISadOrA, dernier outil produit par l'EHESP, s'adresse directement aux équipes opérationnelles de projets d'aménagements. Il est structuré autour de 15 clefs, dont une thématique est dédiée à la « qualité du logement » (EHESP et al., 2020).

11 Bien que généraliste, cette approche aborde la prise en compte de la santé et du bien-être au prisme de la production de logements de qualité. À l'inverse, la question de la santé reste peu explicite dans le domaine de la production de l'habitat, et la notion de qualité, limitée à des aspects surfaciques ou d'usage (Girometti et Leclercq, 2021). Or, tout au long de l'évolution des réglementations sur le logement, les deux notions de qualité et de santé n'ont cessé d'être associées, parfois en se superposant – et ont été explicitées souvent par l'emploi d'autres notions comme celle d'habitabilité, de
salubrité, de confort, de bien-être. La recherche-action menée à Berre-l'Étang tend à expérimenter cette association avec la co-maîtrise d'ouvrage de l'écoquartier.

# Le binôme qualité-santé : une approche multiscalaire à Berre-l'Étang

## Le micro-espace de Berre-l'Étang

12 Berre-l'Étang, commune d'environ 14 000 habitants, située à 35 kilomètres à l'ouest de Marseille, en bordure de l'étang de Berre appartient aux cinquante communes de la Métropole d'Aix-Marseille-Provence. Son territoire d'une extension de 43 km² présente des paysages variés, avec le centre-ville habité, les marais salins au sud, un versant agricole au nord, et une partie largement occupée par les installations pétrochimiques à l'est. La commune accumule les contrastes : divisée entre un paysage industriel et un paysage au caractère provençal, sa situation est à la fois idyllique face à l'eau et à la fois controversée sur les questions environnementales. En effet, les rives de l'étang accueillent de nombreuses industries depuis 1928, des raffineries, une dizaine d'usines pétrochimiques. Ces installations ne sont pas sans conséquences sur l'environnement, touché par de fortes pollutions de l'air, de l'eau, de certains sols, des rejets de produits chimiques et d'hydrocarbures, des nuisances sonores liées au couloir aérien de l'aéroport de Marseille-Marignane. La pollution de l'étang est fluctuante, la mobilisation locale depuis 1990 a permis de diminuer les rejets et en 2000 un Groupement d'intérêt public a été créé pour reconstituer la faune et la flore de l'étang, qui est à nouveau accessible à la baignade depuis dix ans.

13 Dans ce contexte, plusieurs communes de l'étang de Berre cherchent à intensifier leur stratégie de développement sur les rives, comme dans le cas du quartier étudié dont le site de projet en front d'étang a été identifié comme un secteur à enjeux pour y développer une offre de logements.

14 Le projet d'écoquartier de 239 logements, « Les rives de l'Étang » s'inscrit dans la continuité de la reconversion du site de l'ancienne base aéronavale, fermée en 1972, située entre la ville de Berre et les rives de l'étang. Après cette fermeture, la commune rachète les terrains militaires à proximité du centre-ville, transforme les bords de l'étang en une grande promenade littorale de 40 hectares, réhabilite un double hangar en complexe sportif. En 2019, elle lance un cahier des charges pour un concours d'écoquartier dans la continuité du centre-ville, à une quinzaine de minutes à pied. Le concours a été remporté en 2021 par l'équipe constituée autour de la co-maîtrise d'ouvrage avec l'aménageur-promoteur Villenova, le bailleur Erilia, et l'agence d'architecture Jérôme Siame Architectes.

## Démarche de recherche : entre référentiels et singularité du terrain

15 Lors du lancement de l'AMI EQLD, l'équipe opérationnelle a contribué, en association avec l'Unité de Recherche « Architecture Milieu Paysage », à la recherche-action pour réfléchir à la prise en compte de la qualité dans le projet et à sa traduction dans le bilan financier, en interrogeant les critères de qualité adoptés à la fois dans les discours et dans les aspects économiques qui ont accompagné l'élaboration du projet.
16 Afin de comprendre où se situe la qualité pour les porteurs de projet, l'investigation s'est appuyée, dans un premier temps, sur l'étude des documents élaborés lors de la phase concours, l'occurrence du terme de qualité et sa valorisation. Les données réunies ont été confrontées au regard de plusieurs aménageurs, dont la co-maîtrise d'ouvrage du projet.

17 Dans un second temps, l'analyse architecturale des logements selon un référentiel appliquant les critères des rapports déjà cités (Girometti-Leclerc/ Idheal) a permis de suivre l'évolution du projet dans sa dimension spatiale en phase de dépôt du permis de construire.

18 Menée en parallèle, l'étude des différents bilans financiers de Villenova et Erilia, a amené à questionner leur évolution dans le temps, les répartitions financières et les pondérations selon les postes de dépenses, et, plus globalement, a fait émerger les logiques structurantes de composition d'un bilan financier dans le cadre d'un projet d'aménagement d'envergure.

19 Enfin, la mobilisation du guide ISadOrA a permis de compléter la démarche de recherche et d'analyser le projet au regard de la santé. L'évaluation, réalisée à partir des cinq clefs opérationnelles du guide ISadOrA, questionne le projet dans son rapport à l'environnement. Les clefs, sélectionnées en amont lors du portrait de santé, sont l'exposition des populations, la qualité des logements, les fonctions sociales des interfaces et espaces communs, la fonction des espaces publics, les îlots de chaleur urbains et la gestion des eaux pluviales. Pour les évaluer, une grille de bonnes pratiques ISadOrA a été réalisée, sous forme de questions, au format de la grille d'évaluation Études impact en santé (EIS) de Legendre et Remvikos, qui se basent sur une échelle de Likert 5 (Legendre et al., 2018). Pour faciliter la démarche, il a été choisi de se baser sur une échelle de Likert 3, en maintenant le même format que les auteurs. Le projet a alors été découpé en formes urbaines pour une approche plus précise. Cela permet de justifier la vision « générale » du projet.

## Des résultats variés, de l'échelle du logement à celle du quartier

20 De l'analyse des logements, il ressort que les critères de qualité liés à des rapports de surface sont très présents dans le projet. Avec un respect total des superficies, voire supérieur aux normes, le projet se distingue par de grandes superficies, des prolongements extérieurs systématiques, et des orientations multiples. Ce constat pose l'hypothèse du lien entre ces critères de qualité, l'implantation du projet et les intentions mises en avant par les porteurs de projet de profiter de la grande superficie du foncier à aménager sous la forme d'un écoquartier pour favoriser la possibilité de réaliser de plus grands logements. Ces paramètres confirment également que la relation au confort ou à la salubrité est prise en compte dans le projet ; cependant, l'aménagement intérieur se distingue des attentes issues de la revue de littérature, avec un manque de modularité et de luminosité.

21 En parallèle de cette analyse, celle menée sur les discours des porteurs de projet, à partir du document communiqué en phase concours, amène à comprendre qu'un point d'attention particulier est porté sur la « qualité environnementale ». L'équipe la donne à voir et la communique également à travers les images produites : la logique d'implantation des gabarits bâtis, la typologie des patios, des cheminements piétons et des liens paysagers organisés autour des trames existantes entre le parc Henri Fabre
existant à l'ouest et le parc à l'est. Cette promenade, nommée « forêt connectée » est présentée comme la force du projet, fabriquant une situation privilégiée de proximité entre le nouveau quartier, les parcs arborés et le lac, avec de potentielles vues sur l'eau.

22 La « forêt connectée » avec ses 9 000 m² d'espaces de nature représente la trame principale du projet, autour de laquelle s'organisent les logements, tournés sur le parc ou vers l'étang. Ce lieu public, rétrocédé à la ville à la fin des travaux, se compose, en phase concours, de 535 arbres plantés avec une diversité d'espèces différentes, de prairies et de potagers. Elle est présentée comme la garantie d'une « biodiversité augmentée », mais aussi comme un espace de rencontre pour les Berratin·es (Villenova et al., 2021, p. 29). En raison du contexte particulier du site et de son passé industriel, le choix d'une forte implantation végétale au cœur du projet n'est pas anodin. Il s'agit, pour les porteurs de projet, de dépasser les craintes et contraintes du site avec cette réponse axée.

23 Équipé d'une technologie numérique, cet espace planté est présenté comme un corridor écologique, mais aussi comme un outil faisant face aux problématiques écologiques de pollution de l'air où la connectivité permet de sécuriser les espaces extérieurs et de prévenir le vol de végétaux. L'installation d'un réseau connecté dans le projet apparaît également comme un aspect innovant, qui cherche à répondre à de nombreux usages : améliorer l'ambiance intérieure des logements, comme la température, l'hygrométrie ou la qualité de l'air ; commander les stores électriques et l'éclairage des logements par smartphone ; prévenir les dangers électriques et les risques inondation ou encore superviser et réduire les consommations d'eau et d'électricité.

24 L'analyse menée autour de la santé à partir du guide ISadOrA pointe, quant à elle, un résultat quelque peu contradictoire. Les points forts du projet se situent essentiellement autour des espaces publics et des essences employées, alors que l'analyse par îlots a permis de révéler un déséquilibre. Certains îlots sont isolés et ne profitent pas d'espaces plantés qualitatifs au pied des bâtiments, mis en cause par la place de la voiture individuelle. Le parking et la voie secondaire desservant ce parking limitent l'offre d'espaces végétalisés. Concernant l'environnement du projet, la qualité se dégrade : si l'ecoquartier est implanté sur une parcelle à proximité d'espaces d'eau avec de la végétation, générant des vues et une promenade en bord d'étang, considérées comme qualitatives pour le projet, l'exposition aux pollutions et aux bruits reste, elle, dominante et dévalue le projet.

25 La tension entre une analyse axée sur la qualité et une autre autour de la santé met en lumière la nécessité d'une lecture à double entrée, construite autour du binôme qualité-santé. Le décalage entre les résultats qui pointent une « qualité environnementale » majeure et des risques d'exposition et de dégradation de la santé liées à l'environnement, pose l'enjeu de la prise en compte d'une approche globale, multiscalaire, en amont du projet.

26 Le bilan financier de l'aménageur, pièce maîtresse qui guide le projet dès l'esquisse, apparaît alors comme un outil central à investir dans la poursuite du binôme qualité-santé.
# Valoriser la prise en compte du binôme qualité-santé à travers le bilan financier

## Le bilan financier, un outil central pour garantir la qualité et la santé

27 Le bilan financier est « la traduction économique du projet au regard des volontés politiques de la collectivité locale affichées, du programme de constructions et du plan d'aménagement arrêtés ainsi que du montage opérationnel retenu » (Geneste, 2016). La tenue d'un projet d'aménagement dépend de sa viabilité économique et s'organise autour de cet outil. Le bilan permet d'analyser la faisabilité financière et économique de l'opération, en listant l'ensemble des dépenses et des recettes, autour de plusieurs groupes de postes : la charge foncière, les travaux, les honoraires techniques, les impôts et taxes et les coûts indirects. C'est une pièce comptable contractuelle entre une collectivité et un aménageur, qui sert à arrêter l'enveloppe financière prévisionnelle (CERTU, 2009). Actuellement, la gestion du bilan se trouve à la croisée entre une augmentation du prix du foncier, une augmentation des coûts de la construction et des prix de vente. Cet équilibre, de plus en plus difficile à atteindre, est également impacté par les crises écologiques, sanitaires et sociales.

28 La question qui se pose aux acteurs de la production de l'habitat est comment faire face à cette complexité tout en assurant la prise en compte du binôme qualité-santé dans l'ensemble du processus, de la réflexion du projet au montage de l'opération. Le bilan financier, outil de pilotage et d'aide à la décision, peut participer à la concrétisation la prise en compte de ces enjeux.

29 L'approche en coût global apparaît comme la méthode à mobiliser (ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires, 2020), puisqu'elle permet de prendre en compte plusieurs critères, comme ceux liés à l'environnement ou à la santé, définis comme externalités, c'est-à-dire des coûts et recettes directs ou indirects qui impactent la société (Cerema, 2018).

30 Dans le cas d'une externalité positive, le maître d'ouvrage produit, par son projet, un avantage à la collectivité sans bénéficier de contrepartie monétaire et inversement, dans le cas d'une externalité négative, il génère un désavantage sans offrir de compensation financière. Les externalités peuvent être d'ordre social, comme les nuisances sonores ou liées à la santé des occupants, ou encore environnementales, avec les répercussions des projets sur la biodiversité, sur l'eau ou sur la pollution (ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires, 2020).

31 Ces éléments ne sont pas tous mesurables ou monétisables, et actuellement ne peuvent pas être intégrés au calcul en coût global, constitué exclusivement d'éléments mesurables. Toutefois, la prise en compte des externalités non quantifiables dans le bilan reste un enjeu majeur pour la prise en compte du binôme qualité-santé dans les projets d'habitat.

## Bilan financier et binôme qualité-santé : vers un bilan holistique

32 La question de la qualité dans ce projet est donc étroitement associée à l'environnement et de manière sous-entendue à celle de la santé. La forêt connectée et
la connectivité technologique, par exemple, sont des éléments qui impliquent cette
association, sans qu'elle ne soit explicitée ni traitée clairement.

33

Face au caractère central de cet espace végétalisé, la ville a demandé, début 2023, d'augmenter les prestations sur les espaces rétrocédés : des arbres plus hauts, plus de plantations, ajouter du mobilier urbain et mettre en place un éclairage spécifique. Villenova a réalisé un chiffrage de cette demande, qui revient à une charge supplémentaire et a engendré aussi une difficulté dans l'évolution du montage financier du projet, déjà chiffré. Plusieurs options ont été discutées pour prendre en compte ces nouveaux coûts : diminuer le coût du foncier ou réaliser des travaux par l'un des opérateurs et rembourser des frais lors de la rétrocession. Cette évolution du projet et son impact dans la définition des bilans financiers démontrent que la prise en compte de la qualité et de la santé, pour être effective, doit être d'une part partagée puis négociée et d'autre part, occuper une place prépondérante dans le montage financier.

34

Ce cas particulier permet d'illustrer les tensions cristallisées entre le binôme qualité-santé, les coûts de travaux et le prix de foncier. Plus généralement, face au contexte d'augmentation des coûts de construction et la démarche de Zéro artificialisation nette (ZAN), les aménageurs se retrouvent dans une situation particulière à devoir conjuguer des données non variables comme le prix du foncier ou le prix de sortie des logements, des données aléatoires comme le prix des matériaux, et des variables très approximatives comme la qualité du projet. La question du prix du foncier comme variable d'ajustement se pose dans les bilans. Cette problématique est parfaitement en lien avec les mécanismes décrits dans le rapport de Girometti/Leclercq : « le jeu permanent de "vases communicants" entre les trois termes du triptyque "coût du foncier, coût de construction, prix de vente" fait qu'aucun mécanisme ne permet de contrôler de manière certaine tous les termes de l'équation » (Girometti et Leclercq, 2021).

35

Aussi, la lecture croisée des bilans financiers a permis de constater la difficulté de mettre en lien qualité et poste de dépenses à cause de l'absence de visibilité et de nomenclature. À titre d'exemple, dans le bilan de la phase concours, les dépenses liées à la connectivité, identifiées comme dépenses d'« investissements spécifiques NTIC », deviennent, lors de la réponse à l'AMI, le poste d'« investissements spécifiques pour la qualité du logement ». À l'inverse, les données liées à l'aménagement du corridor végétal ou au confort et à l'habitabilité des logements sont de manière implicite, intégrées au bilan financier, sans que jamais ce ne soit lisible ni même évident pour les opérateurs du projet. Cet exemple illustre une sorte d'incertitude de la part des opérateurs sur la manière – voire sur l'opportunité – d'intégrer la qualité dans le bilan financier.

36

Ce constat a induit l'hypothèse qu'un autre modèle de bilan devrait être établi, un bilan holistique, capable de valoriser le binôme qualité-santé et d'intégrer les externalités négatives et positives. Du point de vue économique, l'enjeu est de dépasser la logique de croissance productive qui régit encore l'aménagement du territoire et, au contraire de ménager, prendre soin et d'inventer d'autres pratiques capables de prendre en compte la qualité des habitats et la santé des habitants tout en rendant l'opération faisable.

37

Le bilan, étant l'outil récurrent des projets, il devient la pièce maîtresse à modifier, annonçant la fin du triptyque coût foncier/coût construction/vente.
38

Cette hypothèse qu'il faut à présent explorer davantage par des recherches à venir s'inscrit dans le courant des économies alternatives, dont les porteurs revendiquent la mise en place d'une économie qui repose sur des valeurs éthiques et écologiques, et non sur des chiffres et des calculs, s'opposant à une économie autoritaire où le capital naturel est calculé selon une valeur monétaire.

39

Depuis des décennies, il est largement démontré que les pratiques durables, associées à des critères qualitatifs, sont économiquement plus avantageuses que l'exploitation intensive des ressources.

40

Le biologiste Gilles Bœuf, professeur au Collège de France sur la chaire de « Développement durable, environnement et sociétés », lors de la leçon inaugurale en 2013 souligne que les rapports consentis coûts/bénéfices passent de 1 à 100 entre la stratégie écologique et celle d'exploitation intensive. Il affirme que « l'écologie a été revisitée à travers des modèles économiques : les services rendus chaque année à l'humanité par divers écosystèmes ont été évalués à 33 000 milliards de dollars américains, soit près de deux fois les PIB de toutes les nations réunies par année » (Bœuf, 2017). La nature possède ainsi une haute valeur, inestimable et potentiellement monétarisée, ce qui conforte les recherches visant à optimiser les outils concernant l'aménagement du territoire et parmi d'autres, celui du bilan financier. Pour ce qui concerne la recherche à venir sur le bilan holistique, il s'agirait dans un premier temps de visibiliser les aspects qui ne le sont pas pour ensuite essayer de les quantifier, sans forcément les monétariser.

41

Le bilan holistique inviterait dans un premier temps à changer de posture. La question des données non quantifiables, qu'elles soient positives ou négatives, nécessite d'être sérieusement posée par les experts des territoires et particulièrement les architectes, les aménageurs, les collectivités. La santé, le bien-être, la pollution, ce que l'on prend à la Terre et ce que l'on donne ou ce dont seront privés les futurs usagers demeurent curieusement méconnus. Face à la raréfaction des ressources, au dérèglement climatique et à la pollution provoquée par le secteur du bâtiment, il devient nécessaire de « quantifier le coût écologique d'un bien et les services rendus par l'écosystème » (Paquot, 2020).

42

Comment compter ces aspects et les prendre en compte dans le bilan holistique ? La recherche menée a montré qu'il est essentiel d'intégrer dans le bilan la qualité et, par extension, la santé, le bien-être, mais aussi la disparition du vivant, l'épuisement des ressources, les services écosystémiques rendus par le sol. L'orientation des choix pourrait être plus radicale, comme par exemple promouvoir la réhabilitation plutôt que les constructions neuves, opter pour l'emploi de ressources naturelles et locales, valoriser l'agriculture urbaine dans les projets afin de satisfaire une autosuffisance alimentaire, intégrer les liens sociaux...

43

La recherche a porté à la fois sur la dimension multiscalaire, en proposant un bilan qui dépasse la parcelle, mais aussi une dimension multidisciplinaire et dans ce cadre, la recherche se poursuit également avec des artistes afin de dépasser le tableau « Excel » et donner à voir sur le terrain. Enfin, le bilan holistique se veut être un outil transparent et partagé dans une idée de co-construction de bien commun. D'autant que le binôme qualité-santé doit représenter un critère collectif porté et négocié par l'ensemble des acteurs.
44 Penser le bilan holistique c'est penser à une économie écologique, qui redonne une valeur au vivant et de ce fait participe à créer un cadre pour une santé intégrative plutôt que curative.

## Conclusion

45 Dans la littérature et les règlements produits en matière de logement et d'habitat, la notion de qualité évolue, souvent elle se confond, parfois s'identifie avec la notion de santé. Ces glissements sémantiques sont dus, entre autres, à l'évolution des contextes historiques et sociospatiaux spécifiques. L'hypothèse avancée dans cette contribution est que ces deux notions représentent aujourd'hui un binôme indissociable dans la production de l'habitat et qu'il est prioritaire de développer les outils adaptés pour leur prise en compte dans toutes les phases d'un projet d'habitat, à travers une vision multiscalaire des différentes échelles composant l'habitat.

46 Malgré les différentes productions et démarches mises en place, le lien entre l'urbanisme et la santé n'est plus à prouver, mais sa mise en place reste complexe. L'analyse menée lors de la recherche-action a fait émerger que le processus de prise en compte du binôme qualité-santé dans la chaîne de production du nouvel écoquartier de Berre-l'Étang n'est pas explicite. Le projet « Les rives de l'Étang » révèle implicitement une certaine attention à l'aspect de la santé tant à l'intérieur du logement que dans ses extensions dans les espaces ouverts du quartier, par exemple par le contrôle de la pollution de l'air à travers la connectivité. Si l'état de l'environnement n'est pas traité directement dans le projet, il est finalement abordé à travers le système de contrôle offert par les nouvelles technologies, un dispositif polyvalent de l'échelle du logement à celui du quartier.

47 Le bilan aménageur de cette opération est ainsi apparu comme la pièce maîtresse pour réorienter le projet en termes de qualité et de santé. Cependant, dans son élaboration actuelle, le bilan financier ne permet pas de prendre en compte les facteurs qualitatifs et non mesurables qui permettent de garantir le binôme qualité-santé. Cela fait de cet outil une pièce obsolète.

48 Face à l'enjeu global d'accompagner les acteurs du territoire dans la production d'un habitat de qualité préservant la santé des habitants, l'hypothèse formulée suite à la recherche-action sur Berre-l'Étang est celle de transformer le bilan financier, aujourd'hui de nature confidentielle et réductrice, vers un outil ouvert et actif, dans la prise en compte du binôme qualité-santé.

49 L'hypothèse d'un bilan holistique émerge et demande à être explorée. La qualité devient alors « un indicateur à faire figurer au bilan » tout comme l'intégration de la santé et du bien-être dès le montage du projet (Dutheil et al., 2021). La forme de ce nouvel outil – qui dépasse le caractère purement financier – reste à expérimenter : est-ce que ces éléments sont quantifiables et monétarisés ? Ou au contraire faut-il créer des bilans colorimétriques en intégrant les indicateurs de valeurs sous forme de malus (par exemple construire en béton, des logements mono-orientés) et de bonus (préserver le vivant, capter le carbone) ?

50 L'expérimentation d'un bilan holistique devient centrale pour l'optimisation du processus de production d'un habitat assurant qualité et santé. Chacun des acteurs impliqués est alors appelé à participer à cette expérimentation, en particulier
l'aménageur, qui représente aujourd'hui « l'opérateur de la transition écologique au service des élus locaux » et se doit de montrer l'exemple (Baraud-Sarfaty, 2022).

51

D'autres pistes de recherche complémentaires à celle concernant le bilan holistique s'ouvrent en parallèle. Les interrogations autour de la qualité du logement adapté à son environnement vont au-delà de la simple construction. Il s'agit de produire des espaces tout en limitant les effets négatifs de l'environnement et en mettant en valeur ses éléments positifs. La prise en compte des externalités environnementales, notamment dans les zones polluées, nous amène à nous interroger sur la notion d'habitabilité des espaces.

52

Associée à des critères de sécurité et de salubrité (de Puylaroque, 2002 ; Roulet, 2004) ou utilisée pour désigner un logement/une construction non vétuste (René-Bazin, 2004), elle est également abordée sous l'angle de la qualité de vie des espaces, le bien-être, la santé et l'adaptabilité (Charlot-Valdieu et Outrequin, 2011). Ces approches amènent finalement à émettre l'hypothèse que l'habitabilité serait à même pour définir la qualité de l'habitat dans sa globalité. C'est à travers cet enjeu que se construit la suite de ce travail dans la cadre de la thèse menée par Charlotte Sari, en co-direction, au sein des laboratoires « Architecture, milieu, paysage » et de l'UMR « Environnement, Ville, Société ». La poursuite de cette recherche prévoit notamment le suivi des prochaines phases de la fabrication du quartier avec de nouveaux ateliers-habitants et une étude plus approfondie et systématique de la question de la santé croisée à celle de la qualité.

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## NOTES

1. Air Quality Life Index (AQLI) développé par l'Energy Policy Institute de l'Université de Chicago (EPIC), https://aqli.epic.uchicago.edu. Cet outil se base sur des recherches scientifiques permettant de démontrer comme la pollution de l'air, en particulier les particules fines, influencent directement sur l'espérance de vie des populations.

2. "The AQLI's latest 2021 data reveals that permanently reducing global PM2.5 air pollution to meet the World Health Organization (WHO) guideline would add 2,3 years onto average human life expectancy - or a combined 17,8 billion life years saved", AQLI, Annual Update, Report by Michael Greenstone and Christa Hasenkopf, Chicago, 2023.

3. Cette recherche, menée au sein de l'Unité de Recherche « Architecture Milieu Paysage » de l'ENSAPLV, en partenariat avec les acteurs de l'opération immobilière étudiée - le promoteur Villenova et le bailleur social Erilia - et soutenue par la Ville de Berre-l'Étang, a donné lieu à un premier rapport (Durand et al., 2024) et se poursuit dans le cadre d'une thèse ainsi que dans d'autres actions sur le terrain soutenues par la Métropole d'Aix-Marseille-Provence.

## RÉSUMÉS

Cet article propose d'aborder la prise en compte des enjeux de qualité et de santé dans le processus de production de l'habitat et dans son bilan opérationnel et financier. L'habitat est entendu, de manière multiscalaire, comme l'ensemble du logis et de son environnement proche et moins proche, du palier au quartier, à la ville. En s'appuyant sur une recherche-action menée autour du projet d'aménagement « Les Rives de l'Étang », à Berre-l'Étang, lauréat de l'Appel à Manifestation d'Intérêt « Engagés pour la qualité du logement de demain », cet article interroge la relation existante entre les notions de qualité et de santé, puis celle entre ce binôme et le bilan financier. Comment intégrer le binôme qualité-santé dans le bilan financier ? Quelle prise en compte multiscalaire, du logement au quartier, jusqu'à l'environnement ?

This article looks at how quality and health issues are taken into account in the housing production process and in the operational assessment. Housing is understood as the whole of the dwelling and its immediate and surrounding environment, from the landing to the neighbourhood to the city. Based on an action-research carried out on the project 'Les Rives de l'Étang' in Berre-l'Étang, winner of the AMI 'Engagés pour la qualité du logement de demain', this article examines the relationship between the concepts of quality and health, and between this pair and the financial balance sheet. How can the pairing quality-health be incorporated into the financial balance sheet? What multi-scalar consideration is needed, from the home to the neighbourhood to the environment itself?
# INDEX

**Mots-clés** : qualité-santé, bilan financier, bilan holistique, habitat, environnement

**Keywords** : quality-health, financial balance sheet, holistic assessment, housing, environment

# AUTEURS

## ELISSA AL SAAD

Centre de Recherche sur l'Habitat CRH-LAVUE UMR 7218 CNRS, ENSA Paris Val-de-Seine,
Université Paris Nanterre
elissa.alsaad@paris-valdeseine.archi.fr

## ROSA DE MARCO

Architecture Milieu Paysage, ENSA Paris La Villette, HESAM Université
rosa.demarco@paris-lavillette.archi.fr

## ANNE DURAND

Architecture Milieu Paysage, ENSA Paris La Villette, HESAM Université
anne.durand@paris-lavillette.archi.fr

## CHARLOTTE SARI

Architecture Milieu Paysage, Environnement Ville Société, ENSA Paris La Villette, HESAM
Université, Université Jean Moulin Lyon 3
charlotte.sari@yahoo.fr