# Introduction

La question du logement social (logement à loyer modéré, destiné aux populations à revenus modestes) est prégnante dans tous les pays du monde (Mounpe, 2025). Cette problématique abondamment traitée dans la littérature se pose en termes de manque criant de logements abordables pour des populations modestes ou à conditions de vie précaires (Stébé, 2013 ; Yché, 2024). Elle est exacerbée par la croissance démographique, la dégradation des conditions de vie de la grande majorité, la hausse des prix immobiliers et des loyers, le désengagement et le sous-financement public dans ce secteur, se traduisant dans la lenteur des constructions (Jourdam, 2018 ; Yché, 2024). Cette situation est aussi notoire dans le logement universitaire, solution d’hébergement destinée à une frange vulnérable spécifique de la société (strictement les étudiants) (Njiki, 2022 ; Yomb, 2025).

Tout comme le logement social, le logement universitaire est affecté depuis des décennies par une crise multifactorielle qui affecte tant les pays du « Nord » que ceux du « Sud » (Seuret, 2008). Partout, l’offre de logements étudiants croît beaucoup trop lentement par rapport à la demande (Beri, 2011 ; Bonnal, 2012). Dès les années 1970 au Cameroun, les effectifs d’étudiants de l’Université de Yaoundé (ancienne université fédérale du Cameroun) ont commencé à croître très rapidement, dans un contexte d’inertie des politiques du logement universitaire (Woudamike, 2008 ; Bella, 2010). Pris dans l’étau de la crise économique des années 1980, l’État s’est montré de moins en moins en mesure d’assumer ses missions régaliennes dont le logement (Eneckdem et Nsegbe, 2022 ; Simeu et Schamp, 2014). Dès lors, le système universitaire fait face à un important déficit de logements universitaires (Njaounga, 2015). En 2010, la cité universitaire de l’Université de Yaoundé 1 ne comptait que 200 lits pour une population estudiantine estimée à 40 000 étudiants (ADDEC, 2015). La division du logement du centre des œuvres universitaires de l’Université de Yaoundé 1 a enregistré, pour l’année académique 2015, environ 2 550 demandes de lits pour seulement 300 places disponibles (ADDEC, 2015).

Ainsi, le phénomène de « mini-cité » qui a surgi depuis les années 1980 autour de l’Université de Yaoundé et notamment au quartier Obili, se présente comme une réaction du secteur privé en raison des opportunités de ce marché du logement universitaire (ADDEC, 2015). Bien que répondant à un besoin criant, cette initiative va se révéler contre-productive, tant au niveau de la politique du logement (parce que non prise en compte officiellement) qu’au plan urbanistique (Mela, 2010). En effet, l’essor de ces « mini-cités » s’est fait dans un contexte d’insuffisante préparation, de déficit d’encadrement et de suivi par les pouvoirs publics et autorités universitaires de ces constructions privées, sans planification ni viabilisation des sites accueillant ces structures (Pettang et al., 1995 ; Dianka, 2000).

En conséquence, cet essor de constructions non encadrées a induit des carences relatives au respect des normes d’urbanisme et des conditions environnementales (Ngue et Sall, 1997). L’État se montre impuissant et n’arrive plus à contrôler la dégradation du milieu urbain qui en a résulté, ni la gestion de ces logements estudiantins qui n’ont pas été correctement pensés (Njiki, 2022 ; Yomb, 2025). En raison de cette situation, il est aujourd’hui difficile d’identifier et de comprendre l’organisation de ces mini-cités, et de prendre en charge cette population estudiantine vulnérable. Afin de faire la lumière sur ce phénomène de résidences universitaires atypiques sujettes aux pratiques capitalistes des acteurs privés, l’étude s’intéresse à la dynamique socio-spatiale des mini-cités, dans un contexte d’importantes reconfigurations autour de l’université. Ainsi, la présente contribution se propose d’effectuer une microscopie de ce registre de logements sociaux, très peu exploré. L’article propose une catégorisation de ces structures, qui devrait permettre aux instances décisionnelles de prendre en compte ces résidences dans leurs politiques de logement social.

# Matériels et méthodes

## Site de l’étude

Cette étude porte sur les « mini-cités » du quartier Obili, dans le 3ème Arrondissement de la ville universitaire de Yaoundé (fig. 1). Abritant la première et la plus vieille institution universitaire du Cameroun, la ville est un foyer d’importantes recompositions territoriales et sociologiques à mettre à l’actif de l’Université qui porte son nom. La ZRU de cette Université intègre le quartier Obili, qui côtoie plusieurs institutions, dont l’Université de Yaoundé 1, l’École Nationale Supérieure Polytechnique de Yaoundé, le Centre Hospitalier Universitaire…

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## Méthodologie

L’étude se base sur une enquête par questionnaire pour l’identification et la catégorisation de ce qui est communément appelé « mini-cité ». Étant donné la difficulté d’obtenir des informations sur ces résidences, dont le nom n’est pas souvent indiqué ou camouflé (fig. 2), l’étude a nécessité un recensement de ces structures dans le quartier Obili. L’étude a identifié 232 mini-cités à Obili, mêlées, dans un contexte de mauvaise planification urbaine, aux résidences familiales, aux boutiques, commerces, entrepôts et autres.

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Les noms des mini-cités sont dissimulés ou ne sont simplement pas indiqués parce que la grande majorité des promoteurs de ces résidences pratiquent des prix de bail nettement supérieurs aux prix homologués dans la grille des loyers en ZRU de l’Université de Yaoundé 1, signée le 4 octobre 2010 par le préfet du Département du Mfoundi. À titre illustratif, bien que le prix homologué du loyer soit 11 000 FCFA/mois dans la « Mini-cité Entente », celui pratiqué est de 20 000 FCFA par mois. Nombreux sont les promoteurs qui foulent aux pieds l’arrêté préfectoral qui classifie le prix des logements dans la ZRU, en privilégiant des locataires non-étudiants (à pouvoir d’achat plus conséquent), pour des logements pourtant strictement dédiés aux étudiants dans cette zone. Ce qui permet à ces promoteurs véreux de faire de gros profits, tout en bénéficiant grossièrement des privilèges offerts par cette zone exonérée de taxes sur le foncier et sur le bail.

Une enquête socio-démographique par questionnaire a permis d’identifier les mini-cités dans ce contexte de camouflage, de lever les points GPS des mini-cités identifiées, et de les catégoriser. Cette enquête a été réalisée en plusieurs étapes entre le 12 octobre 2021 et le 9 novembre 2021. L’identification des mini-cités s’est appuyée sur un échantillonnage non probabiliste par effet « boule de neige » en partant d’un répertoire non exhaustif de résidences universitaires privées, tenu par l’Association pour la Défense des Droits des Étudiants du Cameroun (ADDEC).

L’enquête de catégorisation des mini-cités vise à définir leur accessibilité, leur habitabilité, leur salubrité, leur sécurité et leur confort. Les différents indicateurs visant à quantifier ces variables sont cotés de manière discrète par des valeurs allant de 1 à 3 (soit qualité médiocre, qualité moyenne ou acceptable et bonne qualité). L’enquête s’appuie sur des échanges avec le promoteur ou le concierge de la mini-cité et un responsable de l’ADDEC pour attribuer à chaque variable des scores plus ou moins consensuels (tabl. 1). À la fin de l’enquête, les scores des variables ont été moyennisés.

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En outre, des entretiens semi-structurés ont été conduits avec des personnes-ressources pour explorer le phénomène des mini-cités. Ces entretiens ont été effectués avec différents types de personnes ressources (tabl. 2).

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# Résultats

## Définition et caractérisation de la « mini-cité »

L’arrêté N° 0006/MINDUH/MINCOMMERCE/MINDAF/MINESUP du 30 juin 2005 portant réglementation des loyers des logements d’étudiants des Universités d’État du Cameroun prévoit que lorsqu’une habitation héberge un étudiant (sous régime de location) dans la ZRU, la résidence devient automatiquement une résidence universitaire et le local loué est un logement d’étudiant. En général, on distingue les résidences universitaires traditionnelles/conventionnelles (la cité du campus universitaire construite par les pouvoirs publics) et les résidences universitaires non-conventionnées (mini-cité, qui appartient aux opérateurs privés). Selon le chef de la Brigade Spéciale des Logements de l’UY1,

> 1 Phénomène propre au contexte camerounais ou à la réalité du Cameroun. « la mini-cité est un concept plus ou moins nouveau, une camerounité1 qui traduit la construction par les promoteurs privés de logements, d’une et deux pièces généralement, à titre commercial pour les étudiants autour des universités. »

Ainsi, on peut globalement considérer la « mini-cité » comme une résidence dans la ZRU, appartenant aux promoteurs privés, constituée d’un ensemble de chambres ou de studios, loués ou susceptibles de l’être par des étudiants. Les conditions retenues pour identifier et donc caractériser une mini-cité sont au nombre de quatre (fig. 3).

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La présence de ces quatre éléments permet de considérer une résidence comme une mini-cité et de la distinguer d’autres résidences quelconques. Par ce qu’il est convenu d’appeler un « laisser aller » des pouvoirs publics, les mini-cités ont émergé spontanément et anarchiquement autour de l’Université de Yaoundé I, au quartier Obili, au point de générer des constructions disparates, générant ainsi un flou qui rend difficile leur catégorisation. En effet, ces constructions ont émergé autour de l’Université de Yaoundé au vu et au su des autorités, pourtant chargées d’encadrer et organiser l’aménagement de la ZRU, traduisant dans une moindre mesure un aveu d’impuissance de leur part à juguler cette situation. Une catégorisation de ces mini-cités devrait aider les décideurs à y appliquer des politiques de logement équitable et des mesures adaptées aux différentes catégories observées dans ces structure (fig. 4 ; tabl. 3).

## Catégorisation des mini-cités du quartier Obili

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Selon la variable accessibilité, on constate que 27 % d’entre elles, soit 63, ont un niveau d’accessibilité médiocre. Celles-ci sont globalement regroupées à proximité de la rivière Ndakoua, dans une zone parfois inondable, accessible seulement par des pistes en très mauvais état. Seules 30 % de ces mini-cités, soit 70, ont un niveau d’accessibilité jugé satisfaisant, accessibles en peu de temps (moins de 5 min.), à pied, à moto et en auto, par une voie de qualité satisfaisante. 29 % des mini-cités, soit 67, ont un niveau de salubrité médiocre.

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33 % des mini-cités, soit 77 d’entre elles, ont un niveau d’habitabilité satisfaisant. À l’opposé, 18 % n’ont qu’un niveau d’habitabilité médiocre. Ce sont des résidences en mauvais état, situées soit dans la zone inondable de la Ndakoua (fig. 5) ou dans la zone de forte pente de Nlong-Mvolye.

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27 % des mini-cités ont un niveau de sécurité satisfaisant : clôture, bon éclairage extérieur, service de sécurité. Cette catégorie s’oppose aux résidences à niveau de sécurité médiocre (43 %), généralement sans clôture, avec des portes et antivols en mauvais états et sans service de sécurité (fig. 6).

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21 % des mini-cités ont un niveau de confort médiocre. Il s’agit de résidences généralement exiguës, où le coin cuisine et les toilettes sont à l’extérieur du logement et où les finitions et l’entretien des logements sont moindres.

Partant de ces cinq variables de différenciation des mini-cités on peut les sommer pour les classer globalement suivant leur niveau de standing (tabl. 4).

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Ces différentes classes de standing se traduisent dans les physionomies des mini-cités répertoriées à Obili (fig. 7).

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La majorité des mini-cités du quartier (47 %, soit 109 mini-cités) ont un niveau de standing moyen, ensuite viennent les mini-cités de standing ordinaire (22 %, soit 51 mini-cités), celles de haut standing (10 %, soit 23 mini-cités) et à l’opposé les mini-cités dites « non classées » (21 %, la pire situation). Ces différentes catégories de mini-cités sont disséminées et peu structurées dans l’espace (fig. 8).

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Toutefois, certaines constations peuvent être faites : les mini-cités de haut standing se localisent en général à proximité des voies de communication. Les mini-cités non classées et de standing ordinaire se situent plus souvent dans des zones à risque d’inondation ou de forte pente.

# Discussion

Le logement universitaire tout comme le logement social est affecté depuis des décennies par une crise multifactorielle qui affecte la plupart des pays, dont le Cameroun (Njiki, 2022 ; Yomb, 2025). Tout comme les politiques de logement social sur lesquelles ont travaillé Jourdam-Boutin (2018) et Bihiang (2023), les logements étudiants ont eux aussi subi un certain échec des politiques publiques (Seuret, 2008 ; Beri, 2011 ; Njiki, 2022). Partant de la situation du logement social reflétant ainsi celle du logement estudiantin, Jourdam-Boutin (2018) montre que les programmes publics de construction de ces logements n’ont servi ni à loger le plus grand nombre, ni à loger les plus pauvres, questionnant ainsi leur caractère « social ». Bien que déjà discutables, Bihiang (2023) montre que ces politiques de logements sociaux vont en outre s’arrêter brusquement avec la crise économique de 1987. En effet, Jourdam-Boutin (2018) relève que le retrait des pouvoirs publics de la production de logements sociaux s’inscrit dans un contexte de mise en œuvre de politiques d’austérité, qui se sont traduites par une importante diminution des investissements publics. Depuis lors, les résidences universitaires du campus de l’Université de Yaoundé 1 se révèlent insuffisantes pour accueillir le flux grandissant d’étudiants de cette institution (Njaounga, 2015). C’est entre autres à ce titre qu’Assako (1999) dénonce les politiques urbaines au Cameroun en soulignant la nécessité de repenser l’aménagement urbain en général, dans une logique d’adaptation aux réalités locales et une prise en compte des populations dans le processus de développement urbain. Cependant, la non-prise en considération de cette logique a conduit à l’essor des mini-cités dans la ZRU de l’Université de Yaoundé. D’entrée de jeu, il convient de souligner que la littérature sur la question du logement universitaire dans le monde conforte la présente étude, en ce sens que le phénomène de mini-cité est une « camerounité ». Bella (2010) relève que la dénomination de cité universitaire est dominante dans la plupart des autres pays africains comme en Côte d’Ivoire, au Niger ou encore au Gabon.

L’impréparation ayant prévalu à l’essor de ces résidences a aussi favorisé des pratiques peu orthodoxes dans la ZRU et suscité la convoitise de non-étudiants. Contrairement à l’article 5, alinéa (3) de l’Arrêté interministériel du 30 juin 2005 portant réglementation des loyers des logements d’étudiants des Universités d’État du Cameroun, qui dispose que « la perte de la qualité d’étudiant emporte la perte du droit au renouvellement du contrat de location en zone de résidence universitaire », ces résidences sont fortement habitées par des non-étudiants sous le regard attentiste et complice des autorités en charge de la question. Yomb (2025) a montré que les difficultés liées à la conjoncture économique ont poussé la plupart des citadins, qui ne disposent pas de moyens financiers importants, à s’adresser dans leur recherche de logement social au secteur privé universitaire. En raison des allègements au niveau du coût du loyer (prévu pour des étudiants), ces résidences sont une aubaine pour plusieurs citadins aux revenus modestes ou aux conditions de vie précaires. Ainsi, ce secteur de logement, peu encadré et très souvent critiqué parce que mal connu, permettrait de loger une frange de la jeunesse qui n’est pas toujours estudiantine, voire des ménages en situation économique précaire (Pettang et al., 1995 ; Gallissot, 2012). Loin d’être une exclusivité, la dégradation du milieu urbain qui s’est développée à Obili est, selon Youana (1983), une situation généralisée dans le modèle d’urbanisation des villes en Afrique au sud du Sahara au lendemain de la crise économique des années 1980.

# Conclusion

Les villes africaines connaissent depuis des décennies une urbanisation galopante et anarchique, dans un criant contexte de sous-développement. À Yaoundé comme dans plusieurs autres villes au Cameroun, la crise du logement est ancienne. De par son caractère de « ville universitaire », Yaoundé connaît aussi une importante crise du logement étudiant. Elle a donné lieu à une dégradation du milieu urbain qui a favorisé l’essor du phénomène de « mini-cité » autour de l’Université de Yaoundé 1. Cette initiative est à mettre à l’actif des promoteurs privés, dans la ZRU, dans un contexte d’insuffisante préparation et de sous-encadrement par les pouvoirs publics. En conséquence vont naître des résidences universitaires alternatives, aux caractères très disparates et hétérogènes. Dès lors, il est difficile tant pour les responsables de la politique du logement social en général que pour ceux du logement estudiantin en particulier d’appréhender, de suivre et d’encadrer le phénomène de la mini-cité. Au travers des critères tels que l’accessibilité, l’habitabilité, la salubrité, la sécurité, le confort, donnant lieu à des niveaux de standing différents, la présente étude a discrétisé ces structures à Obili, dans un objectif de faciliter l’aide à la prise de décisions politiques.

<footnote n="1">1 Phénomène propre au contexte camerounais ou à la réalité du Cameroun.</footnote>