# Cités-jardins et logement social à Bruxelles. L'exemple du Logis-Floréal à Watermael-Boitsfort

Christian Vandermotten et Dominique Istaz

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## Édition électronique

URL : https://journals.openedition.org/belgeo/68508

DOI : 10.4000/11nmu

ISSN : 2294-9135

## Éditeur :

Société Royale Belge de Géographie, National Committee of Geography of Belgium

## Référence électronique

Christian Vandermotten et Dominique Istaz, « Cités-jardins et logement social à Bruxelles. L'exemple du Logis-Floréal à Watermael-Boitsfort », *Belgeo* [En ligne], 2 | 2024, mis en ligne le 08 mai 2024, consulté le 07 janvier 2025. URL : http://journals.openedition.org/belgeo/68508 ; DOI : https://doi.org/10.4000/11nmu

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# Cités-jardins et logement social à Bruxelles. L'exemple du Logis-Floréal à Watermael-Boitsfort

Christian Vandermotten et Dominique Istaz

## Introduction

<footnote n="1">1 Le logement social est notoirement insuffisant à Bruxelles : il représente moins de 7 % du stock de logements et la liste d'attente compte sensiblement plus de ménages que le nombre total de logements sociaux existants. Une part non négligeable de ce stock est formée de cités-jardins situées en seconde couronne de la Région et beaucoup de ces cités, tout comme d'ailleurs d'autres blocs de logements sociaux, sont maintenant centenaires. Ceci mobilise d'importants moyens pour la rénovation qui, venant s'ajouter à la rareté et au coût du foncier, voire à un manque de volonté politique dans le chef de certains, fait que le stock de logements sociaux stagne. Et pourtant, Bruxelles a été il y a cent ans une ville pionnière en matière de cités-jardins (Van Loo, 1996 ; Smets, 1977, Culot & al., 1994), même s'il est vrai que plusieurs de ces cités étaient à l'époque plutôt conçues comme des habitations à bon marché en faveur des petites classes moyennes que du véritable logement social au sens actuel du terme.</footnote>

<footnote n="2">2 Cet article entend répondre à deux questions :</footnote>

<footnote n="3">3 - quelle a été la place des cités-jardins et des sociétés coopératives de locataires dans la mise en place d'une politique de logement à bon marché en Belgique, et à Bruxelles en particulier, à partir de la fin de la Première Guerre mondiale ?</footnote>

<footnote n="4">4 - comment ces sociétés coopératives de locataires se sont-elles insérées dans l'uniformisation des conditions d'accès au logement social réalisée à partir de 1989, lorsque cette compétence est passée aux mains du gouvernement régional ?</footnote>

<footnote n="5">5 Ces questions seront examinées en particulier à travers l'exemple des deux sociétés coopératives de locataires du Logis et de Floréal (Vandermotten & Istaz, 2022), réunies</footnote>
aujourd'hui en une seule dans le cadre de la rationalisation effectuée par la Région de
Bruxelles-Capitale des sociétés immobilières de services publics (les SISP, qui gèrent le
logement social bruxellois sous la tutelle de la SLRB, la Société du Logement de la
Région de Bruxelles-Capitale). Le Logis-Floréal gère la plus grande cité-jardin de la
Région de Bruxelles-Capitale, qui est aussi son plus vaste ensemble de logements
sociaux d'un seul tenant, sur plus de 80 ha (1 727 des 40 089 logements sociaux
bruxellois en 2020). Paradoxalement, il est situé dans la commune résidentielle aisée et
verte de Watermael-Boitsfort, dans le quadrant sud-est de la Région, en bordure de la
forêt de Soignes. De la sorte, Watermael-Boitsfort, troisième plus riche des 19
communes bruxelloises par son niveau de revenu moyen par habitant (après Uccle et
Woluwé Saint-Pierre), possède aussi, de loin, le plus haut pourcentage de logements
sociaux (17,0 % de son stock de logements en 2021, pour 6,8 % en moyenne régionale).

La situation du logement ouvrier en Belgique jusqu'à la Première Guerre mondiale

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La situation du logement ouvrier en Belgique à la veille de la Première Guerre mondiale est désastreuse et les interventions publiques en sa faveur sont d'ampleur très limitée (Smets, 1977 ; Cassiers et al., 1989 ; Vandermotten & Istaz, 2022). Les catholiques, au pouvoir depuis 1870, sauf entre 1878 et 1884, ont tenté, tant que faire se peut, de limiter l'exode rural et les concentrations urbaines de populations ouvrières, en favorisant leur maintien en milieu semi-rural, où le contrôle clérical apparaissait plus aisé et la petite exploitation agricole ancillaire était censée atténuer les effets d'un éventuel chômage. Cela a donc conduit au développement de la navette (loi de 1869 sur les abonnements ouvriers sur le chemin de fer à tarifs très réduits ; création des chemins de fer vicinaux en 1884, pour mieux innerver encore les campagnes proches des villes) (Vandermotten & Vandeburie, 2011). Pour les mieux nantis parmi les populations ouvrières et les petites classes moyennes, l'épargne permettant l'accès à la propriété a été favorisée et des crédits à taux favorables fournis par la Caisse générale d'épargne et de retraite (CGER), fondée en 1865. Quant aux industriels, ils laissaient la question du logement de leurs ouvriers à la spéculation privée, ce qui conduisit à la multiplication des taudis ; certains patrons paternalistes ont toutefois visé à fixer (et contrôler) leur main-d'œuvre dans des cités ouvrières où ils ont offert un logement de meilleure qualité, tels, très précocement, les patrons charbonniers du Grand-Hornu, dans le Borinage (1822-1840) ou, plus tard, de Bois-du Luc (Centre) (1838-1853).

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Des lois de 1857, 1861, 1865 et 1867 avaient certes permis la création et la gestion d'habitations à bon marché par des particuliers et des sociétés anonymes, mais ces créations continuaient de s'inscrire pour l'essentiel dans une logique marchande capitaliste, ou à tout le moins de bienfaisance paternaliste. Suite aux troubles de 1886 et à la naissance du Parti ouvrier belge (POB), dont l'essor suscita de vives craintes de la droite, le ministre Beernaert étendit le bénéfice des crédits de la CGER aux sociétés de logement, sociétés anonymes et de patronage d'abord, sociétés organisées par des communes urbaines, en général des communes libérales progressistes où les socialistes ont parfois été déjà précocement associés au pouvoir. C'est ainsi que la ville de Bruxelles va s'investir dans le logement à bon marché et que vont être fondées dans les faubourgs des sociétés d'obédience communale comme le Foyer schaerbeekois (1899), le Foyer molenbeekois (1900), la Société coopérative d'Ixelles pour la construction de
maisons à bon marché, futur Foyer ixellois (1906), le Foyer anderlechtois (1907). Ces sociétés vont créer dès avant la Première Guerre mondiale des ensembles denses de logements sociaux.

8. Globalement, le peu de logements sociaux disponibles à la veille de la Première Guerre mondiale, au sens de logements à bon marché échappant à la logique du secteur marchand, bénéficiaient pour l'essentiel à des mineurs et à des ouvriers ou petits employés stables, qualifiés, solvables.

## La loi de 1919

9. La Première Guerre mondiale modifie le rapport des forces politiques : le POB est associé au gouvernement d'union nationale créé en exil au Havre en 1915. Il obtient la création en 1919 d'une Société nationale des habitations à loyer bon marché (SNHLBM)¹. Celle-ci coiffe un grand nombre de sociétés locales, qui relèvent de différents statuts : outre les anciens statuts (sociétés de patronage, sociétés d'industriels, sociétés anonymes – qui peuvent être de fait des sociétés communales) apparaissent des sociétés coopératives ordinaires ou de locataires. La SNHLBM crée aussi un Comptoir national des matériaux pour réduire les prix d'achat de ceux-ci et mène des expériences de réduction des coûts de production à travers l'usage de techniques nouvelles, comme l'utilisation du béton et de briques en cendrée.

10. Dans les sociétés coopératives ordinaires, les parts de coopérateurs sont réparties entre l'État (1/5), la province (1/5), la commune ou la Commission d'assistance publique (1/5) et le secteur privé (le solde). En revanche, les sociétés coopératives de locataires sont censées s'inspirer des principes coopératifs du socialiste utopique britannique Richard Owen (1771-1858) et des réalisations des *Equitable Pionniers of Rochdale*, à savoir que les coopérateurs bénéficient d'un logement dans un ensemble qu'ils ont contribué à créer en réunissant le capital requis, sur le principe d'une voix attribuée à chaque coopérateur. Les coopérateurs-occupants sont donc simultanément copropriétaires de leur société et locataires de celle-ci. En fait, le principe owenien « un coopérateur – une voix » ne sera pas d'application en Belgique, puisque le nombre de voix sera fonction de la part du capital souscrite. Or les pouvoirs publics, État, province, communes dans certains cas (mais pas au Logis ni au Floréal, où la commune de Watermael-Boitsfort était réticente à l'arrivée de ces logements à bon marché alors qu'elle envisageait des développements élitistes) ont souscrit chacun 1/5 du capital, de sorte que, même si des coopérateurs sont gestionnaires des sociétés, les pouvoirs publics contrôlent de fait les principales décisions, tenant compte en outre de l'absence de nombreux coopérateurs aux assemblées générales. Enfin, c'est évidemment le gouvernement qui en fin de compte détermine les conditions d'accès des sociétés au crédit.

## Le concept de la ville-jardin d'Ebenezer Howard

11. En Angleterre, la précocité de la révolution industrielle, les taudis ouvriers, la pollution de l'air dans les agglomérations urbaines et industrielles, ont entraîné le développement de réflexions urbanistiques, desquelles émergent celles d'Ebenezer Howard (1850-1928). En 1898, celui-ci publie un ouvrage théorique, *To-Morrow: A Peaceful Path to Real Reform*, dans lequel il développe un projet qui entend réunir les avantages de la ville (town) et de la campagne (country) dans une ville-jardin (à défaut
d'une meilleure traduction de town-country) (fig. 1). Il y envisage une ville centrale de 58 000 habitants, entourée d'un anneau de six villes-satellites de 32 000 habitants chacune, reliées entre elles et à la ville-centre par des moyens de transport efficaces, accueillant des entreprises, des habitants et des services dans un ensemble intégré aéré (fig. 2). La ville-jardin de Howard est donc bien une ville complète, accueillant toutes les fonctions d'un ensemble urbain. Le principe s'inspire des idées de William Morris et amplifie celui mis en œuvre à Port Sunlight en 1888, en face de Liverpool, par la firme Lever. Howard va ainsi initier autour de Londres les villes-satellites de Letchworth (1903) et de Welwyn Garden City (1919). Cette idée de villes-satellites sera reprise dans le plan du Grand Londres de Patrick Abercrombie (1944).

<figure><img src="image_3.png" /><figcaption>Garden Cities of To-morrow, 1902</figcaption></figure>
<figure><img src="image_4.png" /><figcaption>Figure 2. La ville-jardin idéale d'Ebenezer Howard.</figcaption></figure>

Garden Cities of To-morrow, 1902

La rencontre entre le concept de ville-jardin et les
visions de la SNHLBM en Belgique

12 Dès sa création, la SNHLBM considère avec faveur le concept de ville-jardin, qui a entre autres été ramené d'Angleterre par l'architecte Jean-Jules Eggericx (1884-1963), exilé dans ce pays durant la Première Guerre mondiale. Mais les objectifs belges concernaient la reconstruction des régions dévastées, la lutte contre les taudis et la promotion d'un logement de qualité pour les classes populaires, de sorte que l'on ne vit pas naître en Belgique des villes-jardins, mais plutôt des quartiers-jardins suburbains, dans des localisations censées assurer le « bon air » à leurs habitants et sur des terrains situés au-delà des limites du bâti existant, donc moins chers, quitte à être dans un premier temps difficiles d'accès par les tramways, qui ne les atteignaient pas encore. C'est ainsi qu'est apparue en très peu d'années (1921-1923) une ceinture de cités-jardins (en fait une mauvaise traduction de garden-city, mais qui correspond mieux à la réalité belge) en périphérie extérieure de Bruxelles. Ces cités relevaient soit du statut de société anonyme (9), soit de celui de société coopérative ordinaire (11), soit de celui de société coopérative de locataires (6) (fig. 3).
<figure><img src="image_5.png" /><figcaption>Figure 3. Les cités-jardins des années 1920 autour de Bruxelles.</figcaption></figure>

C. Dessouroux et J. Puissant, 2008

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À la différence de la ville-jardin idéale de Howard, supposée être une ville nouvelle complète, avec une structure sociale diversifiée, les cités-jardins belges, et bruxelloises en particulier, furent dès l'origine des quartiers-jardins avec des structures sociales homogènes². L'accès était lié à des conditions maximales de revenus, mais en outre, dans les sociétés coopératives de locataires, l'entre-soi a prévalu d'emblée : les coopératives se sont créées sur la base d'affinités politiques ou professionnelles, rassemblant des personnes dont les revenus étaient certes modestes, mais néanmoins suffisants pour acheter des parts de capital, donc des travailleurs stables, ouvriers qualifiés ou petits employés. Ainsi, un grand nombre de typographes du journal *Le Peuple*, de petits employés du secteur public, des travailleurs de la Poste et des Tramways bruxellois, d'ouvriers se retrouvent dans la constitution de la société coopérative Floréal (tabl. 1). Les syndicalistes actifs y sont nombreux. Mais si le mouvement des cités-jardins a été fortement soutenu par le monde socialiste, qui était aussi bien représenté à la direction de la SNHLBM, toutes les sociétés coopératives de locataires ne sont néanmoins pas proches du POB : les coopérateurs fondateurs du Logis sont plutôt issus pour leur part du monde des employés de banque, en particulier de la CGER, avec aussi plus de militaires, de policiers et d'enseignants et une connotation politique générale plus libérale et la présence de plusieurs francs-maçons (tabl. 1). À Woluwé Saint-Lambert, autre commune périphérique bruxelloise, la cité de Kapelleveld, est plutôt d'inspiration chrétienne sociale, bien que des socialistes en fassent aussi partie.
<table><caption>Tableau 1. Professions des coopérateurs du Logis et de Floréal avant la Seconde Guerre mondiale, sur la base d'un recensement exhaustif pour Floréal, des seuls carnets des coopérateurs retrouvés dans les archives pour le Logis.</caption><thead><tr><th></th><th>Logis<br>(1921-1940)</th><th>Floréal<br>(1922-1926)</th></tr></thead><tbody><tr><td>État, province, communes et para-public</td><td>6,9 %</td><td>14,2 %</td></tr><tr><td>Militaires, agents de police, pompiers</td><td>8,5 %</td><td>4,3 %</td></tr><tr><td>Enseignants</td><td>3,9 %</td><td>1,4 %</td></tr><tr><td>Poste et télégraphe, chemin de fer, tramways, agents de contrôle</td><td>6,9 %</td><td>17,2 %</td></tr><tr><td>Employés de banque, d'assurances et d'autres firmes, représentants de commerce</td><td>63,2 %</td><td>18,6 %</td></tr><tr><td>Imprimerie, presse et dessinateurs</td><td>2,3 %</td><td>11,7 %</td></tr><tr><td>Indépendants et professions libérales</td><td>1,8 %</td><td>2,0 %</td></tr><tr><td>Ouvriers des autres industries</td><td>0,9 %</td><td>25,5 %</td></tr><tr><td>Pensionnés et sans emploi</td><td>5,5 %</td><td>5,2 %</td></tr><tr><td><strong>Total</strong></td><td><strong>100,0 % (n = 435)</strong></td><td><strong>100,0 % (n = 656)</strong></td></tr></tbody></table>

D'après Vandermotten & Istaz, 2022

En fin de compte, les cités-jardins, surtout celles créées par le mouvement coopératif, représentent une opportunité d'accès au logement modeste, plutôt que social au sens actuel du terme, pour des petites classes moyennes organisées. Elles poursuivent un idéal coopératif et progressiste, réformiste (comme l'est aussi le POB) plutôt que révolutionnaire, avec des idéaux petits-bourgeois de vie familiale et une conception hygiéniste de l'habitat et de la nature, holistique, visant à créer un homme nouveau, s'épanouissant dans un environnement aéré, veillant à son corps en pratiquant des loisirs sains et qui développera aussi son esprit grâce à l'instruction permanente, depuis l'école maternelle jusqu'à une éducation permanente au cours de la vie adulte³.
<figure><img src="image_6.png" /><figcaption>Figure 4. L'encadrement social fourni par la Société coopérative du Logis dans les années 1920-1930 : école maternelle ; fêtes locales, s'apparentant parfois à des processions laïques ; manifestations sportives ; conférences. Un centre de santé a été construit (1932) à proximité de la cité par la Croix-Rouge, dont le plan est aussi dû à Eggericx.</figcaption></figure>

Vandermotten & Istaz, 2022

## La mise en œuvre du concept

<figure><img src="image_7.png" /><figcaption>Figures 5 et 6. Les deux modèles architecturaux opposés dans les cités-jardins bruxelloises du début des années 1920 : à gauche, la cité-jardin de Moortebeek (divers architectes, dont Jean-François Hoeben, Fernand Brunfaut et Joseph Diongre) et à droite la cité Moderne de Berchem Sainte-Agathe (architecte : Victor Bourgeois).</figcaption></figure>

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La mise en œuvre du concept de la cité-jardin pavillonnaire par des architectes progressistes, selon les principes de l'urbanisme fonctionnaliste, se décline néanmoins selon deux modèles architecturaux opposés. D'une part, certains, comme Eggericx au Logis et à Floréal, s'inspirent de l'architecture « pittoresque » du cottage flamand ou anglais, que cet architecte avait eu l'occasion d'étudier *in situ* durant son exil pendant la
Première Guerre mondiale. D'autre part, d'autres, tel Victor Bourgeois à la Cité moderne de Berchem Saint-Agathe ou Huib Hoste pour une grande partie de Kapelleveld, sont influencés par le cubisme du Bauhaus. Mais les uns et les autres se rejoignent sur l'intégration de l'habitat dans la verdure et le respect du plan « organique » : la cité est telle un organisme vivant, dont chaque immeuble serait une cellule, l'ensemble étant desservi par un réseau hiérarchisé d'artères, comme le corps l'est par le système circulatoire. Cela explique, mieux peut-être que les besoins objectifs de la circulation de l'époque, la hiérarchisation des voiries dans la cité, depuis les voiries d'accès et de transit, jusqu'aux circulations piétonnes en arrière des immeubles, en passant par les voiries secondaires et tertiaires, parfois en fer à cheval. Au Logis et à Floréal, comme dans d'autres cités, comme Kapelleveld et Moortebeek, le plan, dans ses dimensions paysagères, sera dessiné par Louis Vander Swaelmen (1883-1929) (Stynen, 1979).

## Évolution politique, mutations de la politique du logement social et impacts urbanistiques

Les socialistes du POB sont exclus du gouvernement dès la fin de 1921. Le Ministère de l'Industrie et du Travail passe du socialiste Joseph Wauters au catholique Romain Moyersoen. Celui-ci va restreindre fortement les crédits aux sociétés de logement social et en particulier aux sociétés coopératives de locataires. Deux motivations guident cette nouvelle politique :

17 - fondamentalement, les catholiques craignent la constitution d'une « ceinture rouge » autour de Bruxelles et plus généralement restent en faveur de l'aide à l'accession à la propriété pour les classes moyennes inférieures, qui se traduira dans une loi accordant des primes à l'acquisition de petites propriétés et plus tard, en 1935, par la création de la Société nationale de la petite propriété terrienne (SNT);

18 - les moyens financiers qui étaient espérés du paiement par l'Allemagne des réparations de guerre font défaut, et la crise financière de l'État belge va encore s'approfondir jusqu'à la crise des années 1930.
<figure><img src="image_8.png" /><figcaption>Figure 7. Évolution du nombre de constructions de logements sociaux à Bruxelles-Capitale depuis 1900 (moyennes annuelles par période de plusieurs années).</figcaption></figure>

Le total du nombre de logements sociaux construits depuis 1900 se monte à environ 44 000, pour un stock actuel de l'ordre de 39 500. Le solde correspond pour l'essentiel à des logements aliénés, principalement à partir de 1925 et au début des années 1930, et à des réductions du nombre de logements suite à des rénovations. On peut lire sur le graphique la faiblesse de la construction avant la Première Guerre mondiale, le pic des cités-jardins, la réduction des moyens à partir de 1924, l'absence de constructions durant la Seconde Guerre mondiale, une nette reprise durant la phase fordiste, jusque 1978, les impacts de la politique d'austérité après cette date, mais aussi l'absence de reprise dans les années 2000. La reprise entre la fin de la Seconde Guerre mondiale et 1978 s'inscrit dans le cadre d'un compromis entre socialistes et catholiques : les seconds obtiennent en 1948 le renforcement de l'aide à l'accès à la propriété pour les classes moyennes inférieures, grâce à un accès au crédit rendu plus généreux par la loi De Taeye ; les premiers obtiennent en échange le Fonds Brunfaut (1949), qui va permettre de construire de nombreux logements sociaux, souvent sous la forme de grands ensembles.

Zimmer, 1996 ; Vandermotten & Jorissen, 1986 ; rapports annuels de la SLRB

19 Dès lors, le ministre Moyersoen va non seulement réduire en 1924 les moyens attribués au logement social, mais en outre interdire dès 1923 la constitution de nouvelles sociétés coopératives de locataires. Les sociétés existantes devront réduire leur recours au crédit, ce qu'elles vont réaliser de plusieurs manières :

20 - en demandant à leurs coopérateurs de libérer de nouvelles parts de capital ;

21 - en vendant certains immeubles déjà construits à leurs occupants, voire en construisant de nouveaux logements directement pour la vente⁴;

22 - en abandonnant les constructions pavillonnaires pour du logement collectif, moins coûteux, en briques et selon des modes de construction traditionnels d'abord, en béton, avec une architecture moderniste à partir du tournant des années 1930⁵.

23 Paradoxalement, les architectes modernistes progressistes, réunis au sein des CIAM, vont en quelque sorte légitimer en 1930, lors d'un congrès tenu à Bruxelles, les restrictions imposées à la construction de cités-jardins pavillonnaires par la droite, en rejetant l'habitat individuel et en valorisant les grands immeubles modernistes, sur pilotis pour dégager le sol, à la manière du Corbusier. Eggericx lui-même se ralliera, peut-être quelque peu contraint, à cette vision. Néanmoins, dès la seconde moitié des années 1930, des constructions pavillonnaires reprendront au Logis. Toutefois, même si le pavillonnaire ne sera pas absent durant la phase de reprise de la construction de
logements sociaux à Bruxelles après la Seconde Guerre mondiale, y compris sous la forme de cités-jardins, le modèle dominant sera alors celui des grands ensembles d'immeubles en hauteur, en périphérie mais aussi dans le centre, à la suite d'opérations d'urbanisme-bulldozer (nouveaux blocs à la cité Hellemans, Querelle ou Rempart des Moines dans le pentagone historique de la ville).

<figure><img src="image_9.png" /><figcaption>Figure 8. Projet non réalisé d'Éggericx d'immeubles sur pilotis pour la cité-jardin de Floréal, sur le plateau de l'avenue des Phlox (1930).</figcaption></figure>

Archives du CIVA
<figure><img src="image_10.png" /><figcaption>Figure 9. Les implications architecturales des évolutions des politiques du logement social au Logis et à Floréal.</figcaption></figure>

De gauche à droite et du haut vers le bas : 1-2-3. logements pavillonnaires de type « cottage » flamand ou anglais (av. des Archiducs, vers 1924, photo d'époque, et av. des Bengalis, 1922-1926, photo vers 1950, et, juste avant la Seconde Guerre mondiale, avenue des Nymphes, 1938, photo d'époque) ; 4-5. immeubles en hauteur en briques (coin de l'avenue des Ortolans et de la rue du Pinson, 1925-1926 au Logis, photo d'époque, et immeuble Joseph Wauters (Fer à Cheval), 1926-1929 (plan de 1925), à Floréal, toujours en briques mais avec déjà des dalles de béton) ; 6. immeuble moderniste du square des Trois Tilleuls, 1930-1933, photo vers 1950 ; 7-8. quartier du Verger (1961-1978), avec le grand immeuble fonctionnaliste en rupture avec le plan-masse (1966-1967) (trois de ces immeubles étaient prévus dans le projet initial), mais aussi une alternance d'immeubles pavillonnaires et de petits blocs insérés dans les espaces verts.

La régionalisation de la politique du logement et son
application dans le contexte socio-démographique de
la Région de Bruxelles-Capitale

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La création de la Région de Bruxelles-Capitale en 1989 s'accompagne du transfert à celle-ci de la pleine compétence en matière de logement. La SLRB est créée et chargée de coordonner la politique du logement social et de coiffer les différentes sociétés locales de logement social existantes (les SISP, sociétés immobilières de service public)⁶⁷.

25

La tutelle de la SLRB a généré une série de nouvelles règles, qui vont pleinement intégrer les sociétés coopératives dans le cadre commun du logement social et les détacher de celui de l'entre-soi de classes moyennes inférieures qui y prévalait jusqu'à. Cette pleine intégration se réalise en particulier à travers trois mesures :

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- dès 1992, on supprime la priorité héréditaire à l'accès au logement que les sociétés coopératives accordaient aux enfants de leurs membres ;
27

- entre 2000 et 2003, une liste unique pour l'accès au logement social est mise en place à l'échelle de l'ensemble de la Région de Bruxelles-Capitale. Dorénavant, tout demandeur de logement social doit effectuer ses démarches d'inscription dans une seule des sociétés agréées, tout en indiquant dans quelle(s) société(s) il serait prêt à accepter un logement (éventuellement toutes). Seul l'ordre d'inscription sur cette liste unique, ainsi que des critères objectifs de priorité, vont déterminer l'accès à un logement⁸. Est donc révolu le temps où l'entre-soi dans les sociétés coopératives ou l'appui des autorités locales dans les sociétés communales pouvait déterminer l'accès au logement social ;

28

- enfin, en 2012-2013, le bail de 9 ans est généralisé dans les sociétés de logement social. À ce terme, le bail n'est reconductible que moyennant le respect de conditions maximales de revenu (certes supérieures à celles conditionnant l'accès au logement social). Dès lors, couplé à la fin de la priorité aux enfants de coopérateurs, le statut de quasi-propriétaire qui prévalait dans le logement coopératif disparaît⁹.

29

Ces évolutions vont faire que les nouveaux entrants dans ces sociétés ne ressentent plus réellement l'originalité du statut coopératif.

30

Ces mutations de la politique bruxelloise du logement doivent se comprendre dans le contexte démographique et social bruxellois global. Celui-ci se caractérise par :

31

- une croissance démographique très vigoureuse à partir du milieu des années 1990, faisant passer la population de la Région de 948 000 habitants en 1996 à 1 244 000 en 2024. Cette croissance est générée par l'immigration internationale et le bilan naturel positif d'une population plus féconde et plus jeune que dans les deux autres Régions du pays, alors que le bilan des migrations intérieures est très négatif, en particulier dans le chef des classes moyennes et aisées, mais plus uniquement, et en direction de la grande périphérie bruxelloise, impliquant donc une perte considérable pour la base fiscale de la Région ;

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- en partie en conséquence de ce qui précède, une baisse relative du revenu fiscal moyen des Bruxellois par rapport aux deux autres Régions (de 111 % du revenu moyen belge en 1982, 91 % en 1998, à 79 % en 2021), s'accompagnant en outre d'une accentuation de la fracture sociale entre les plus pauvres et les plus riches et entre les communes bruxelloises (la tension entre le revenu fiscal moyen par habitant des cinq communes les plus riches, toutes situées à l'est et au sud-est de la Région, et celui des cinq communes les plus pauvres est passée de 1,57 en 2002 à 1,65 en 2021) ;

33

- une croissance plus forte qu'ailleurs en Belgique des prix de l'immobilier, déjà plus élevés au départ. Cette croissance reproduit en l'amplifiant les évolutions démographiques et est aussi nourrie par des phénomènes de gentrification, de touristification et de financiarisation du marché immobilier (Van Criekingen, 2013 ; Dessouroux et al., 2016 ; Périlleux et al., 2021 ; Casier, 2024 ; May et al., 2024 ; Périlleux, 2024) ;

34

- un stock de logements sociaux (6,8 % du parc de logements) totalement insuffisant pour peser sur le marché et répondre à la liste d'attente unique qui s'allonge (plus de 50 000 ménages en demande, pour un stock de 40 000, occupés à seulement 89 %, entre autres du fait d'une accélération des rénovations lourdes, qui conduisent aussi à une réduction du nombre de logements par immeuble, non compensée par les trop peu nombreuses constructions neuves) ;

35

- des freinages locaux à la construction de nouveaux logements sociaux, souvent masqués sous de fallacieux prétextes de volonté de conservation d'espaces verts ou
d'éviter la constitution de quartiers-ghettos où ces logements seraient en trop grand nombre ; en fait des manifestations de réflexes nimby.

Dans ce cadre, les insuffisances du développement du logement social doivent être interprétées à la lumière d'objectifs politiques opposés et contradictoires qui traversent les gouvernements bruxellois de coalition, entre les partis, voire à l'intérieur de certains de ceux-ci. Ces objectifs contradictoires sont :

- développer le logement social pour satisfaire aux besoins des populations les plus démunies ;

- favoriser, par une rénovation urbaine gentrificatrice, le maintien des classes supérieures ou moyennes supérieures dans la Région, pour en conforter la base fiscale ;

- limiter l'urbanisation des dernières friches subsistant dans la région pour favoriser le développement de nouveaux espaces verts, voire de l'agriculture urbaine.

## Le Logis-Floréal, illustration du lent rapprochement entre la sociologie des cités-jardins coopératives et celle de l'ensemble des SISP

<figure><img src="image_11.png" /><figcaption>Figure 10. Écart (positif) de revenu entre les personnes sortant du logement social (en général et au Logis-Floréal en particulier) et celles qui y entrent.</figcaption></figure>

Source : SLRB ; traitement : P. Marissal
<figure><img src="image_12.png" /><figcaption>Figure 11. Écart (négatif) de revenu entre les personnes entrant dans le logement social (en général et au Logis-Floréal en particulier) et l'ensemble des résidents de ces logements.</figcaption></figure>

Source: SLRB ; traitement: P. Marissal

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On a vu qu'initialement, les coopérateurs des cités-jardins faisaient partie de fractions des classes moyennes inférieures ou de la classe ouvrière plutôt favorisées par la stabilité de leurs revenus et leur cohésion politique ou sociale. La mise en œuvre de la liste unique régionale pour l'accès au logement social devait nécessairement réduire cette situation relativement plus privilégiée des habitants des cités-jardins coopératives. La figure 10 montre que si, pour l'ensemble des SISP, les revenus moyens des sortants sont supérieurs à ceux des entrants, ce qui s'explique logiquement par le fait que les sortants ont pu améliorer leur situation sociale durant leur séjour dans le logement social (et qu'une partie des sortants sortent parce qu'ils ont dépassé le revenu maximal autorisé), alors que les entrants font partie des groupes les plus défavorisés, cet écart est particulièrement élevé au Logis-Floréal. De même (fig. 11), si les entrants dans les SISP ont logiquement un revenu moyen inférieur à celui de la moyenne de leurs résidents, cet écart est plus marqué au Logis-Floréal, ce qui traduit le statut plus privilégié de ces derniers. Toutefois, la diminution de cet écart avec le temps peut traduire les effets d'un alignement progressif du revenu moyen des résidents du Logis-Floréal sur celui des habitants des SISP en général.
<figure><img src="image_13.png" /><figcaption>Figure 12. Revenus moyens des habitants des SISP bruxelloises (2015).</figcaption></figure>

Les coefficients de revenu sont calculés par rapport à la moyenne des revenus des habitants des SISP. Il s'agit du rapport entre les revenus moyens des ménages et le revenu de référence de l'année. Les SISP sont localisées au centre de gravité de leurs principales implantations, sauf pour les 4 SISP dont le parc est très dispersé, représentées en marge de la carte.

Source : SLRB ; traitement : P. Marissal

Néanmoins, la carte du revenu moyen par SISP (fig. 12) montre que le coefficient de revenu des habitants du Logis-Floréal reste encore fort élevé par rapport à la moyenne des SISP, tout comme d'ailleurs celui des habitants d'autres cités à statut coopératif (Kapelleveld, Homborch, Moortebeek). À l'inverse, les revenus moyens sont particulièrement bas dans les grosses SISP du centre-ville et des faubourgs du croissant pauvre (axés sur le canal, l'ouest du Pentagone¹⁰ et les vieux faubourgs du XIXᵉ siècle situés immédiatement au nord, à l'ouest et au sud de celui-ci).

<figure><img src="image_14.png" /><figcaption>Figure 13. Distribution des ménages du Logis-Floréal selon la nature de leurs revenus, par comparaison à ceux des SISP bruxelloises en général.</figcaption></figure>

Source : SLRB ; traitement : P. Marissal
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De même, les statuts sociaux des habitants du Logis-Floréal restent globalement plus favorables que ceux du logement social bruxellois dans son ensemble : plus de salariés, de pensionnés ; moins de chômeurs, de personnes dépendant de la mutuelle, de revenus d'insertion sociale, voire sans revenus ; plus de ménages « classiques » de 2 à 4 personnes ; moins d'isolés ou de très grands ménages (fig. 13).

<figure><img src="image_15.png" /><figcaption>Figures 14 et 15. Lieux de départ des Bruxellois à faibles revenus ayant déménagé vers des secteurs statistiques dont plus de 50 % de la population habite en logement social et qui sont situés soit dans le croissant pauvre (fig. 14, en rouge, en haut), soit dans le reste de la Région (fig. 15, en bleu, en bas). Période 2001-2014.</figcaption></figure>

La taille des cercles est proportionnelle aux flux pondérés, mesurés à leur lieu d'origine. En effet, pour approcher les seuls flux concernant les populations susceptibles d'accéder au logement social, les flux réels ont été pondérés selon le décile socio-économique auquel appartiennent les individus, en utilisant les coefficients suivants : 1 pour le premier décile, 0,7 pour le deuxième, 0,3 pour le troisième, 0,2 pour le quatrième et 0,1 pour le cinquième. Les flux concernant des personnes relevant des 5 déciles supérieurs n'ont pas été pris en considération. On observe que les personnes susceptibles d'entrer dans le logement social dans le croissant pauvre proviennent de celui-ci dans une très large mesure. À l'inverse, celles susceptibles d'y entrer ailleurs proviennent de l'ensemble de la Région.

Élaboration et cartographie : P. Marissal

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Malgré les difficultés d'accès au logement social, qui amènent évidemment les postulants à être peu sélectifs en termes de localisation géographique des sociétés qu'ils inscrivent dans leurs desiderata, voire à les demander toutes, on observe cependant une certaine persistance des oppositions entre quartiers centraux denses du croissant pauvre et reste du territoire régional. Les figures 14 et 15 établissent une bipartition entre le croissant pauvre et le reste de la Région. Les deux cartes représentent le lieu d'origine des déménagements de Bruxellois pauvres se déplaçant dans ou vers les secteurs statistiques qui concentrent le logement social, celui situé hors croissant pauvre en dessous, dans le croissant pauvre au-dessus. On peut observer que les personnes à faibles revenus se déplaçant dans ou vers les secteurs de logement social
situés hors croissant viennent de l'ensemble de la Région, avec évidemment une sous-représentation des secteurs statistiques les plus aisés de la deuxième couronne orientale et méridionale, où ils sont tout simplement moins présents. En revanche, ceux qui accèdent aux secteurs statistiques de logement social situés dans le croissant pauvre ne proviennent pour l'essentiel que de ce même croissant pauvre. Les pauvres de la périphérie ne souhaitent donc pas se rapprocher du centre. Mais à l'inverse, les pauvres des quartiers centraux qui se déplacent vers la périphérie le font souvent sous la contrainte de l'opportunité d'y disposer d'un logement social, plus que par véritable choix d'un quartier plus vert et plus aéré. D'une vingtaine de longues interviews ouvertes avec des habitants du Logis-Floréal (Vandermotten & Istaz, 2022), il ressort en effet que les nouveaux habitants du Logis-Floréal issus des quartiers denses centraux ressentent aussi bien des insatisfactions, tant chez les adultes que chez les jeunes : c'est « trop calme », il manque la socialisation à laquelle on était habitué, on est « jugé » par les voisins, les magasins sont trop chers ou ne fournissent pas les produits désirés et on doit prendre le métro pour retourner faire ses achats à Molenbeek, etc.

## Les impacts de l'arrivée de nouveaux locataires sur la vie dans le Logis-Floréal et les préoccupations des habitants

Ces interviews montrent aussi que l'arrivée de ces nouveaux habitants ne va pas sans créer quelques tensions dans le chef des « anciens », qui se sentent quelque peu dépossédés de leur identité de résidents d'un quartier vert privilégié, où régnait un entre-soi rassurant. Un tel sentiment n'est pas entièrement neuf ; déjà avant la Seconde Guerre mondiale, les publications du Logis et de Floréal mentionnaient l'une ou l'autre tension entre les premiers coopérateurs et des arrivants plus tardifs. Mais cette opposition entre « anciens » et « nouveaux » est certainement exacerbée aujourd'hui par le fait que ces « nouveaux » proviennent d'un autre univers social, étranger à « l'esprit coopératif », en réalité déjà bien affaibli depuis longtemps – et dont la vigueur au cours des premières décennies a souvent été enjolivée.

Les opérations de rénovation des bâtiments en cours peuvent aussi amplifier des tensions, dans la mesure où naturellement les nouveaux arrivants bénéficient souvent d'un logement vide qui vient d'être rénové, alors que les habitants en place n'ont pas encore bénéficié d'une rénovation lourde qui leur aurait imposé un déménagement. Des incompréhensions peuvent aussi se développer entre locataires sociaux et propriétaires (rappelons que 20 % environ du stock de logements de la cité a été aliéné jadis et ne relève donc plus du logement social mais de la propriété privée, même si ces bâtiments ne se distinguent formellement en rien du locatif social). Le statut social des propriétaires est évidemment bien plus favorable que celui des locataires sociaux, et cet écart s'accroît à mesure que plus de locataires sociaux répondent strictement aux critères du logement social, alors que les nouveaux propriétaires sont plus aisés, vu les prix de vente de plus en plus élevés des bâtiments en propriété, dans ce quartier vert à proximité de la forêt.

Le Logis-Floréal et ses travailleurs sociaux déploient des efforts pour tenter d'améliorer l'intégration des habitants dans les cités-jardins : maison de quartier, groupe de
femmes, espace mosaïque pour favoriser la cohésion sociale, réunions d'accueil des
nouveaux habitants, etc.

Nouveaux logements sociaux vs. agriculture urbaine

46 Entièrement enserré aujourd'hui dans des zones urbanisées, même si celles-ci sont très vertes, Le Logis-Floréal n'a plus de potentialités d'expansion, à l'exception d'un terrain non bâti de 3 ha contigu à la cité. Ce terrain, dit le Champ des Cailles, avait été acheté par Le Logis en 1964 à la Commission d'Assistance publique (CAP, depuis 1976 CPAS) de la Ville de Bruxelles, moyennant obligation d'y édifier du logement social. Une esquisse de plan-masse a effectivement été dessinée en 1972 par John Eggericx (le fils de Jean-Jules) et un projet de construction de 66 maisons et 48 appartements a été avancé en 1981, mais sans réalisation effective par manque de moyens. Un projet de 70 logements sur un tiers du terrain a encore été validé en 2013 par le Gouvernement régional, mais est resté sans suite dès lors que la Commune lui a retiré son soutien (Van Hamme & Périlleux, 2022). Le Logis a alors accordé en 2014 le bénéfice d'une occupation précaire à l'association le Chant (et non le Champ) des Cailles, qui y a développé de l'agriculture urbaine (jardins maraîchers et élevage de moutons). Il y a quelques années, pressé par la SLRB confrontée au déficit criant de logements sociaux, le Logis-Floréal a souhaité reprendre possession de son terrain pour y développer de nouvelles constructions. Le Chant des Cailles et son association-sœur des Ami.e.s du Champ des Cailles ont mobilisé le voisinage pour maintenir l'occupation en l'état, trouvant un écho favorable auprès des autorités communales dirigées par un bourgmestre écologiste.

47 Or, si, d'après nos enquêtes, la plupart des habitants des cités apprécient les possibilités de détente offertes par le site, les locataires sociaux participent en réalité peu aux activités de production coopérative de l'association du Chant des Cailles : seuls 18 % des abonnés aux activités de maraîchage sont des allocataires de logement social, les autres étant soit des occupants de logements privatisés de la cité-jardin, soit des personnes extérieures à celle-ci. Au total, à peine 2 % des locataires sociaux sont actifs dans l'association du Chant des Cailles, dont l'abonnement aux activités maraîchères coûte entre 280 et 450 € par an selon les revenus, et peu aussi participent aux activités du magasin coopératif qui en est proche, dont les produits sont considérés comme trop chers et qui impose en outre une implication en travail personnel.

48 La situation reste aujourd'hui gelée. Une proposition de compromis a été déposée par Le Logis-Floréal en 2021, visant à conserver 75 % de la surface du terrain à l'agriculture urbaine et ne consacrer que 10 % au logement, en front de voirie existante, le reste allant aux infrastructures. Cette proposition a été rejetée par l'association et la Commune. Le cas du Champ des Cailles illustre bien les tensions politiques et de voisinage auxquelles doivent faire face les développements du logement social bruxellois, dans le cadre d'une Région étriquée où les disponibilités foncières sont extrêmement réduites : 32 % des 6 976 logements sociaux projetés par la SLRB sur l'ensemble de la Région de Bruxelles-Capitale sont bloqués par des conflits excipant de problèmes d'environnement et/ou de « mixité sociale », principalement en deuxième couronne et dans le quadrant sud-est, le plus aisé, de la Région (Constant, 2024).
Conclusions

49

Ce n'est en fin de compte que depuis la régionalisation de la compétence du logement et la mise en place de la tutelle de la SLRB, avec des critères d'accès au logement social unifiés, que les cités-jardins coopératives relèvent pleinement de cette catégorie du logement social. Cette évolution institutionnelle entraîne une évolution progressive de la structure sociale de ces cités, qui les rapproche peu à peu de la situation générale du logement social régional. Elle peut créer quelques tensions avec les anciens occupants. Elle nourrit aussi des réflexes nimby dans la population des quartiers aisés voisins, voire parmi les propriétaires inclus dans les cités, qui excipent de la « mixité sociale » à assurer et de la défense des zones vertes pour s'opposer à l'expansion du logement social, au prétexte qu'il y en a déjà « trop » dans leur commune et que ce serait à d'autres municipalités, qui en possèdent moins, d'en accueillir de nouveaux. Mais en réalité, il n'y en a pas « trop » dans les communes qui en possèdent le plus, il y en a en fait beaucoup trop peu ailleurs. Ces réflexes d'opposition apparaissent d'ailleurs que la forme urbanistique retenue pour les projets de logements sociaux relève de blocs ou de cités-jardins (au Champ des Cailles, mais aussi aux Dames Blanches à Woluwé Saint-Pierre). De toute manière, sauf à la marge, le manque de disponibilités foncières en Région de Bruxelles-Capitale ne permet pas d'imaginer poursuivre à grande échelle la construction de logements sociaux sous la forme de cités-jardins.

50

Ces évolutions et ces oppositions s'inscrivent dans le cadre général d'un manque criant de logements sociaux à Bruxelles, qui renvoie une part très majoritaire de la population bruxelloise croissante entrant dans les conditions d'accès au logement social vers le logement locatif privé de faible qualité et la cantonne dans les quartiers les plus défavorisés, paradoxalement souvent qualifiés de ghettos par ceux-là mêmes qui refusent de nouveaux logements sociaux dans leur environnement immédiat.

51

Quant aux autorités régionales, elles conservent envers le développement du logement social des attitudes globalement peu résolues : certes des efforts importants ont été faits ces dernières années en matière de rénovation d'un parc qui, pour une part non négligeable, a maintenant 100 ans. Mais ces efforts n'ont pas conduit à une augmentation des disponibilités, bien au contraire. La construction de nouveaux logements sociaux est freinée moins par des considérations budgétaires que par la lenteur des attributions de permis et des mises en œuvre, aux prises avec les réticences des communes et des voisinages. La Région elle-même préfère favoriser des formules de location encadrée ou d'achat destinées plus aux classes moyennes inférieures qu'aux populations les plus démunies, espérant ainsi éviter la poursuite de l'exode urbain, en réalité sans succès, ne fût-ce que du fait des pressions sur les prix de l'immobilier locatif et acquisitif entretenues par le manque de logements à prix abordable dans la capitale.
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## NOTES

1. Qui deviendra la Société nationale du logement (SNL) en 1956. Celle-ci disparaîtra suite à la régionalisation de la compétence du logement, et trois sociétés faîtières distinctes verront le jour en Wallonie (la Société wallonne du logement), en Flandre (VMSW, Vlaamse maatschappij voor sociaal wonen, fusionnée en 2023 dans Wonen-Vlaanderen) et à Bruxelles-Capitale (la SLRB).

2. Avec l'exception des cités-jardins du Limbourg, créées autour des nouveaux puits de mine, qui s'apparentaient donc à des « company-towns ».

3. La coopérative du Logis créera par ses moyens propres une classe (1924) puis deux écoles maternelles (1925-1926), qui ne seront reprises par la commune de Watermael-Boitsfort qu'en 1934.

4. À leur corps défendant, Le Logis et Floréal vont ainsi devoir aliéner une partie de leur parc de logement entre 1924 et 1937, surtout entre 1924 et 1926 et entre 1931 et 1933. Les ventes seront moins nombreuses à Floréal, dont le public plus ouvrier a sans doute moins de moyens, qu'au Logis. En conséquence, 10 % des logements de Floréal et 25 % de ceux du Logis sont aujourd'hui des propriétés privées et ne relèvent donc en rien des règles qui régissent le logement social. Toutefois, ces logements privatisés doivent respecter les règles urbanistiques et d'entretien imposées par les sociétés et répondre évidemment aux prescriptions du classement comme ensemble patrimonial des parties des cités construites avant la Seconde Guerre mondiale.

5. Néanmoins, au Logis et à Floréal, ce passage à la construction en hauteur va se faire en s'insérant dans le plan-masse initial : les immeubles en hauteur seront conçus soit comme des « portes » ouvrant sur les cités (immeuble du coin de l'avenue des Ortolans et de la rue du Pinson au Logis (1925-1926) ; immeubles Hector Denis et Van Deuren à Floréal, 1929-1931), soit comme des « signaux » (Fer à Cheval, 1926-1929, à Floréal ;
immeuble du square des Trois Tilleuls, 1930-1933, au Logis). Ce n'est que l'immeuble
tardif de l'avenue Van der Swaelmen (prévu en 1964 et réalisé en 1966-1967) qui
relèvera du pur fonctionnalisme de style international détaché de toute insertion dans
le plan-masse. Les différents petits blocs construits après la Seconde Guerre mondiale,
par Eggericx et par son fils John G., s'inséreront dans le plan-masse initial, ou à tout le
moins seront parfaitement intégrés dans la verdure et les circulations piétonnes
caractéristiques des cités.

6. D'autres structures géreront la construction publique ou en partenariat public-privé de logements pour les catégories sociales intermédiaires, en location ou en accès à la propriété. Voir dans le présent numéro de *Belgeo* l'article de P. Zimmer sur la politique du logement à Bruxelles.

7. Il existait en 1989 33 sociétés de logement social à Bruxelles, de différents statuts, sociétés anonymes ou coopératives. Elles ont été fusionnées entre 2014 et 2017 en 16 sociétés. Si leurs statuts diffèrent formellement, leurs règles et contraintes de gestion ont été renforcées et uniformisées sous les auspices de la SLRB. Les sociétés du Logis et de Floréal ont été fusionnées en une société unique qui conserve un statut de société coopérative.

8. En dehors de quelques places réservées pour des cas d'urgence.

9. Même si cette disposition n'a été en pratique que très peu mise en œuvre, le seuil de revenu entraînant l'exclusion du logement social étant relativement élevé (1,5 fois le plafond de revenu d'accès).

10. On dénomme « pentagone » la partie historique centrale de Bruxelles, délimitée par le tracé des anciens remparts médiévaux, remplacés par des boulevards arborés au XIXe siècle et aujourd'hui par une voie de circulation routière rapide.

RÉSUMÉS

Le logement social a connu une période d'essor exceptionnel entre 1921 et 1923 en Belgique et à Bruxelles en particulier, sous l'influence de la première participation socialiste à un gouvernement. L'implication d'architectes-urbanistes modernistes à ce développement a conduit au développement d'une ceinture de cités-jardins de grande valeur architecturale autour de Bruxelles, au-delà des limites de l'espace urbanisé de l'époque. Certaines de ces cités-jardins ont été réalisées par des coopératives de locataires, ce qui a conduit à la formation d'ensembles sociaux très homogènes, rassemblant des personnes appartenant plutôt aux classes moyennes inférieures qu'aux couches les plus défavorisées. Depuis la régionalisation de la compétence du logement en 1989, la Région de Bruxelles-Capitale a uniformisé les règles d'accès au logement social, ce qui modifie peu à peu la composition sociale de ces cités-jardins issues du mouvement coopératif. Ces évolutions se déroulent dans un contexte général caractérisé par une forte dualisation et paupérisation de la population bruxelloise et un manque criant de logements sociaux.

Social housing experienced an exceptional boom between 1921 and 1923 in Belgium, and in Brussels in particular, under the leadership of the first government including socialist ministers. The involvement of modernist architects and town planners in this development led to the
creation of a belt of garden cities of great architectural value around Brussels, outside the urbanised area of the time. Some of these garden cities were built by tenants' cooperatives, which led to the formation of very homogenous social complexes, bringing together people from the lower middle classes rather than the most disadvantaged strata. Since the regionalisation of responsibility for housing in 1989, the Brussels-Capital Region has uniformised the rules for access to social housing, which is gradually changing the social composition of these garden cities that grew out of the cooperative movement. These developments are taking place in a general context characterised by a strong dualisation and impoverishment of the Brussels population and a glaring lack of social housing.

## INDEX

**Mots-clés** : logement social, cité-jardin, coopérative de locataires, Bruxelles, Watermael-Boitsfort

**Keywords** : social housing, garden-city, tenants' cooperative, Brussels, Watermael-Boitsfort

## AUTEURS

### CHRISTIAN VANDERMOTTEN

Université libre de Bruxelles et Académie royale des Sciences, des Lettres et des Beaux-Arts de Belgique
ORCID 0000-0002-9623-2337
christian.vandermotten@ulb.be

### DOMINIQUE ISTAZ

Université libre de Bruxelles, dominique.istaz@ulb.be