# Et pour quelques appartements de plus : Étude de la propriété immobilière des ménages et du profil redistributif de la taxe foncière

## Documents de travail

N° 2021-004 - Novembre 2021

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Institut national de la statistique et des études économiques

2021/04

# Et pour quelques appartements de plus :
## Étude de la propriété immobilière des ménages
## et du profil redistributif de la taxe foncière

Mathias ANDRÉ*

Olivier MESLIN**

Novembre 2021

Département des Études Économiques – Timbre G201

88, avenue Verdier – CS 70 058 – 92 541 MONTROUGE CEDEX – France

Tél. : 33 (1) 87 69 59 54 – E-mail : d3e-dg@insee.fr – Site Web Insee : http://www.insee.fr

Ces documents de travail ne reflètent pas la position de l'Insee et n'engagent que leurs auteurs.
Working papers do not reflect the position of INSEE but only their author's views.

<footnote>*Insee, Département des études économiques – Division Études macroéconomiques.</footnote>

<footnote>**Insee, Département des études économiques – Division Redistribution et politiques sociales.</footnote>

<footnote>Les auteurs tiennent à remercier tout particulièrement Stéfan Lollivier, Pierre Lamarche, Céline Arnold, Odran Bonnet, Gérard Forgeot, Lino Galiana et Frédéric Comte pour leur appui technique dans ce projet et Antoine Bozio, Nicolas Carnot, Matthieu Lequien, Thomas Piketty, Sébastien Roux et Lionel Wilner, pour leurs commentaires et relectures attentives, ainsi que tous les participants des séminaires du D2E (Insee), de l'OFCE et de microéconomie appliquée (PSE).</footnote>
# Et pour quelques appartements de plus : Étude de la propriété immobilière des ménages et du profil redistributif de la taxe foncière

Pour étudier finement la distribution de la propriété immobilière et sa fiscalité, il est nécessaire de disposer d'une base de données rassemblant les caractéristiques des ménages et la description détaillée de leur patrimoine immobilier. La première contribution de cette étude est de construire une telle base exhaustive à partir de différentes sources administratives telles que le cadastre, le fichier Fidéli, les revenus fiscaux et sociaux, les transactions immobilières et des données sur les sociétés civiles immobilières.

Deuxièmement, cette étude analyse finement la concentration de la propriété immobilière et la multipropriété. Ainsi, le nombre de logements possédés augmente avec le niveau de vie, de moins de 1 logement par ménage au sein des 50 % les plus modestes à 2,4 logements dans le dernier dixième et 4 logements dans le dernier centième. Tandis que les deux premiers logements possédés sont quasi systématiquement utilisés comme résidences principales ou secondaires, les logements suivants sont le plus souvent consacrés à la location. La propriété de ces logements en location, qui passe davantage par l'intermédiaire de sociétés civiles immobilières, est par ailleurs très concentrée : les ménages propriétaires d'au moins cinq logements représentent 3,5 % des ménages, mais détiennent 50 % des logements en location possédés par des particuliers.

Troisièmement, cette étude décrit les caractéristiques de la taxe foncière sur les propriétés bâties à usage d'habitation et possédées par les particuliers. La part de cet impôt dans le revenu disponible augmente avec le niveau de vie moyen, sauf pour les niveaux de vie les plus faibles et les plus élevés. Ce résultat reflète notamment le fait que la propriété immobilière croît avec le niveau de vie. Ainsi, si on se restreint aux seuls ménages propriétaires, la part de la taxe foncière dans le revenu disponible diminue avec le niveau de vie des ménages sur le premier tiers de la distribution, reste plate jusqu'au top 5 % et diminue à nouveau au-delà. Enfin, d'un point de vue géographique, la part de la taxe foncière dans le revenu disponible varie entre les régions – plutôt faible dans l'est et l'ouest de la France, et forte sur le pourtour méditerranéen – et plus nettement encore au sein des régions : en Île-de-France, elle est ainsi bien plus faible à Paris qu'en Seine-Saint-Denis.

**Mots-clés :** patrimoine immobilier, propriété immobilière, taxe foncière, inégalités territoriales, données administratives, économie publique, fiscalité.

# Housing Wealth Concentration and Redistributive Impact of Property Tax: Evidence from a Database on French Households' Housing Wealth.

Research on housing wealth and housing taxation has long been hindered by the lack of well-suited data linking housing units and households. This study makes a major step towards filling this gap by introducing a new exhaustive database on French households' housing wealth. This study makes three different contributions to the literature.

The first contribution consists in describing in detail the methodology used to construct the database. by systematically combining administrative data (cadastral data, fiscal and social data on income, data on households, real estate transactions data and private companies ownership data). This database involves a detailed description of households (composition, income, place of residence) and their housing wealth.

Second, this study analyzes the concentration of housing ownership, with a focus on dwellings owned by multiple households. The average number of dwellings owned by households increases with their standard of living, from less than 1 dwelling per household in the bottom 50 percent to 2.4 dwellings in the top 10% and 4 dwellings in the top 1%. While the first two dwellings owned by households are almost systematically used as primary or secondary residences, the next dwellings are most often rental investments. Rental dwellings differ from other dwellings in two respects: they are more often owned through a real estate non-trading company (*société civile immobilière*) and are highly
concentrated: households owning at least five dwellings account for 3.5 percent of households, but
own 50 percent of all rental dwellings owned by natural persons.

Third, this study analyses the redistributive effects of the property tax on households’ housing wealth.
The weight of property tax expressed as an average share in disposable income increases with the
households’ standard of living, except for the lowest and highest percentiles of the distribution. This
result reflects, among other things, the fact that home ownership increases with the standard of living.
However, when restricting the analysis to taxable households (those owning at least one dwelling), the
weight of property tax decreases with the standard of living in the first third of the distribution,
remains flat until the top 5% and decreases again in the top of the distribution. Finally, from a
geographical point of view, the weight of property tax varies significantly between regions - rather low
in the east and west of France, and high around the Mediterranean - and even more markedly within
regions: in the greater Paris region (Île-de-France), it is much lower in richer areas (Paris and Hauts-
de-Seine) than in poorer ones (Seine-Saint-Denis).

**Keywords:** Housing Wealth, Housing Ownership, Property Tax, territorial inequalities, administrative data, Public Economics, Public Finance, Taxation.

**Classification JEL :** D31, H24, H71
# Table des matières

<table><tr><td>Introduction : Imposition des patrimoines immobiliers et fiscalité locale</td><td>6</td></tr><tr><td>1 Construction d'une base exhaustive des patrimoines immobiliers</td><td>10</td></tr><tr><td>1.1 Sources et champ de l'étude</td><td>11</td></tr><tr><td>1.1.1 Utilisation de différentes bases administratives</td><td>11</td></tr><tr><td>1.1.2 Périmètre du patrimoine immobilier étudié</td><td>12</td></tr><tr><td>1.2 Reconstitution du lien entre ménages et biens immobiliers</td><td>12</td></tr><tr><td>1.2.1 Mise en transparence des sociétés civiles immobilières</td><td>15</td></tr><tr><td>1.2.2 Appariement entre propriétés immobilières et individus propriétaires</td><td>16</td></tr><tr><td>1.2.3 Répartition de la propriété des biens immobiliers</td><td>18</td></tr><tr><td>1.3 Synthèse de la construction de la base de données</td><td>19</td></tr><tr><td>2 Description du patrimoine immobilier d'habitation</td><td>20</td></tr><tr><td>2.1 Champ d'étude de la propriété immobilière</td><td>21</td></tr><tr><td>2.2 Propriétaires et nombre de biens immobiliers</td><td>22</td></tr><tr><td>2.3 Niveau de vie et inégalités devant la propriété immobilière</td><td>24</td></tr><tr><td>2.4 Usage des logements</td><td>26</td></tr><tr><td>2.5 Concentration du parc locatif</td><td>28</td></tr><tr><td>2.6 Propriété immobilière et sociétés civiles immobilières</td><td>30</td></tr><tr><td>2.7 Cycle de vie et patrimoine résidentiel</td><td>33</td></tr><tr><td>2.8 Répartition de la propriété au sein du couple</td><td>35</td></tr><tr><td>3 Effets redistributifs de la taxe foncière sur les locaux d'habitation</td><td>36</td></tr><tr><td>3.1 Législation de la taxe foncière</td><td>37</td></tr><tr><td>3.1.1 Un impôt sur la propriété immobilière affecté aux collectivités locales</td><td>37</td></tr><tr><td>3.1.2 Calcul de la taxe foncière</td><td>37</td></tr><tr><td>3.2 Simulation de la taxe foncière</td><td>39</td></tr><tr><td>3.2.1 Champ étudié</td><td>39</td></tr><tr><td>3.2.2 Simulation de la taxe foncière sur données exhaustives</td><td>40</td></tr><tr><td>3.3 Un impôt globalement progressif en fonction du niveau de vie, mais régressif sur les propriétaires</td><td>41</td></tr><tr><td>3.3.1 Un impôt qui augmente légèrement avec le niveau de vie, sauf aux extrémités de la distribution</td><td>41</td></tr><tr><td>3.3.2 Un impôt régressif sur les propriétaires</td><td>42</td></tr><tr><td>3.4 Disparités géographiques de la taxe foncière</td><td>46</td></tr><tr><td>3.4.1 Une variabilité selon les régions</td><td>46</td></tr><tr><td>3.4.2 Une hétérogénéité marquée en Île-de-France</td><td>46</td></tr><tr><td>Conclusion et perspectives</td><td>50</td></tr></table>
# Introduction : Imposition des patrimoines immobiliers et fis-calité locale

Les travaux qui suivent représentent à la fois une innovation par une exploitation de bases administratives exhaustives et une contribution à la rare littérature sur la taxe foncière. Ils visent ainsi à répondre à la problématique suivante : quels sont les effets redistributifs de la taxe foncière sur les propriétés bâties sur l'ensemble des ménages français ? Pour ce faire, une étape préliminaire s'attache à traiter la question suivante : comment la propriété des logements est-elle répartie entre les ménages ?

## Le patrimoine des ménages est majoritairement immobilier

Le patrimoine des ménages français est principalement immobilier : en 2018, 61 % du pa-trimoine brut des ménages est constitué de biens immobiliers, ce qui représente plus de cinq fois le revenu disponible net national (Insee, 2018). Cette forme de patrimoine la plus répandue est d'abord constituée de résidences principales, mais aussi de logements à usage locatif et de résidences secondaires. La résidence principale est la première composante du patrimoine im-mobilier : elle représente 84 % de sa valeur (Cazenave-Lacrouts, Guillas, Lebrault, et Mordier (2019)). L'accession à la propriété immobilière est l'un des principaux moyens dont les ménages disposent pour se constituer un patrimoine, et la propriété immobilière (notamment sous forme de propriété occupante) est l'une des formes de patrimoine les plus répandues au sein des mé-nages. Ainsi, 57,9 % des ménages sont propriétaires occupants en 2013, ce qui correspond à une hausse de dix points depuis 1973 (Donzeau et Lardeux, 2017). Enfin, l'accès au statut de pro-priétaire est une composante importante de la mobilité sociale, y compris dans une perspective intergénérationnelle (Bonnet, Garbinti, et Grobon (2018); Garbinti et Savignac (2020)).

Les taux de détention d'un logement diffèrent selon les pays. En Europe, 70 % des ménages sont propriétaires mais cette part varie nettement entre les pays. La France affichant un taux de 61 % en 2014, elle se rapproche des pays du nord comme le Danemark ou les Pays-Bas où la location a été encouragée, l'Autriche étant le pays au taux le plus faible, à 50 % de propriétaires. L'Europe du sud, avec l'Italie ou le Portugal par exemple, est restée plus longtemps rurale et affiche des taux de propriétaires plus élevés ; en Espagne, le taux est ainsi de 78 %. Les pays de l'Europe de l'Est (Pologne, Bulgarie, Hongrie, Slovaquie) sont ceux avec les taux les plus élevés, la Roumanie avec 96 % de propriétaires dispose de la plus petite part de locataires en Europe.

Cette diversité s'exprime également dans le type de résidence principale possédée. Les dis-parités entre pays sont ainsi d'autant plus marquées entre les maisons et les appartements que le taux de propriétaires est élevé. En France, la propriété occupante se porte principalement sur les maisons : huit maisons sur dix sont occupées par leurs propriétaires, tandis que deux tiers des appartements sont loués. Inversement, près de 80 % des propriétaires occupent une maison, tandis que 75 % des locataires vivent en appartement.

Plus généralement, se loger est une nécessité. Un choix entre deux options se présente pour
les ménages. S'ils souhaitent être plus mobiles ou font face à des contraintes de crédit, ils auront tendance à être locataires. C'est notamment le cas des plus jeunes ou des plus modestes. S'ils envisagent de se constituer un patrimoine ou de stabiliser leur lieu de vie, les ménages chercheront à devenir propriétaires. Les propriétaires sont en moyenne plus âgés et plus aisés. Ainsi, 75 % des ménages sont propriétaires à l'âge de la retraite.

D'un point de vue théorique, le logement relève de multiples déterminants tels que les choix de localisation des ménages (accès aux biens publics, contraintes familiales, distance domicile-travail) ou de logiques de ségrégation spatiale (inadéquation locale entre offre de travail et formations, coût à la mobilité géographique, discriminations spatiales). Début 2020, la France métropolitaine compte 36,1 millions de logement dont 81,7 % de résidences principales, 10,0 % de résidences secondaires ou résidences occasionnelles et 8,3 % de logements vacants (Arnold (2020)).

En outre, les inégalités entre propriétaires et locataires se sont accentuées sur longue période : depuis quarante ans, le niveau de vie des locataires a en effet augmenté moins vite que celui des propriétaires pour au moins deux raisons.

Premièrement, la forte hausse des prix immobiliers entre 2000 et 2008 a renforcé les inégalités d'accès la propriété (Arnold et Boussard (2017), Bonnet, Garbinti, et Grobon (2018)). Alors que les prix à la consommation ont augmenté de 31 % entre 1996 et 2016 et le revenu disponible brut par ménage de 40 %, le prix des logements anciens a été multiplié par 2,52 sur la même période. Les différences spatiales de prix restent néanmoins très marquées, notamment entre les centres urbains et les zones rurales. La région parisienne se détache du reste du territoire par des niveaux de prix nettement plus élevés, et Paris se distingue au sein même de l'Île-de-France, avec des prix de vente des logements anciens jusqu'à huit fois plus élevés qu'aux marges de l'Île-de-France (Allard, Bayardin, Bertaux, Basciani-Funestre, Bouhalli, Monier, Ciesielski, et Rinck (2020)). Cette hausse des prix immobiliers n'est d'ailleurs pas spécifique à la France : Piketty et Zucman (2014) étudient huit pays développés sur longue période et mettent en évidence une augmentation récente du ratio richesse / revenus dont une large partie est portée par l'immobilier. Cette hausse des prix immobiliers a réduit les possibilités d'accès à la propriété pour les ménages modestes, qui représentent donc une part croissante des locataires : la part de propriétaires parmi les 10 % les plus modestes est ainsi passée de plus de 45 % en 1973 à 20 % en 2013 contre 81 % parmi les 25 % les plus aisés en 2013. Cet effet de sélection a contribué à ce que les revenu par unité de consommation des locataires et des propriétaires, qui étaient très proches en 1973, s'écartent progressivement, celui des propriétaires augmentant plus fortement que celui des locataires, qui stagne depuis 1992.

Deuxièmement, les loyers ont progressé plus fortement que les revenus des locataires. Selon la dernière édition de l'enquête Budget des familles (Demoly et Schweitzer (2020)), en 2017, les dépenses de logement sont celles qui différencient le plus nettement les ménages selon leur niveau de vie, devant les dépenses d'alimentation, de transport, de loisirs et culture, et de restauration et d'hôtels. La part des dépenses de logement, hors remboursements d'emprunts immobiliers, est plus élevée pour les ménages modestes, plus souvent locataires, les familles monoparentales et
les personnes seules. Sur les quarante dernières années, la part des dépenses d'alimentation à domicile converge selon le niveau de vie et la catégorie socioprofessionnelle, tandis que les écarts s'accroissent sur le logement.

Ces faits stylisés soulignent à la fois l'importance du patrimoine immobilier dans l'économie française, sa concentration et ses dynamiques inégalitaires récentes. Cependant, la répartition de ce patrimoine, notamment celui possédé par les ménages très aisés, est mal connue alors qu'il est plus concentré que les revenus.

## La taxe foncière, principal impôt sur le patrimoine des ménages

L'importance du logement dans les conditions de vie des ménages, le poids élevé et croissant qu'il représente dans le budget des ménages ainsi que les particularités du marché immobilier font que l'intervention publique dans le domaine du logement est massive et multiple. Cette intervention prend des formes variées : réglementation, politique de la ville, soutien au logement social, subventions, incitations fiscales, prélèvements fiscaux. Les aides publiques dans le compte du logement représentent ainsi près de 40 milliards d'euros en 2014 (1,9 % du PIB) alors que les prélèvements s'élèvent à 64,2 milliards d'euros (et 36,2 milliards d'euros sans la TVA et la CSG). La fiscalité y joue un rôle important ; l'étude de l'imposition du patrimoine, et en particulier de la taxe foncière, constitue donc un fort enjeu dans l'analyse de la redistribution.

La fiscalité immobilière repose à la fois sur l'objectif d'assurer des ressources budgétaires à l'État et aux collectivités locales, mais aussi d'orienter la consommation et la production de logements, en les taxant ou en les subventionnant. Les conséquences sur l'évolution de l'imposition des biens immobiliers et des revenus qui en sont tirées sont difficiles à évaluer dans leur ensemble. Cette fiscalité prend par ailleurs de multiples formes et des assiettes variées : impôts sur la propriété immobilière, imposition des transactions immobilières, imposition des revenus fonciers, taxation des plus-values immobilières. Les impôts sur le patrimoine immobilier représentent les deux tiers des recettes de ces impôts, soit 6,6 % des recettes fiscales françaises en 2017. Cette part est la plus élevée au sein des pays de l'Union européenne (fréquemment entre 1 % et 6 % ; la moyenne de l'UE-27 s'élève à 3,0 %), mais est sensiblement inférieure à celle observée au Royaume-Uni par exemple (9,2 %)<fnref n="1" />. La fiscalité foncière française présente un certain nombre de similarités avec celles des autres pays de l'Union européenne (Benoteau et Meslin (2017)) : tous les États membres de l'Union européenne ont des impôts fonciers (à l'exception de Malte), dont le redevable est majoritairement le propriétaire du bien. Les impôts fonciers sont attribués aux collectivités locales dans la grande majorité des États membres de l'Union européenne. L'impôt est fréquemment proportionnel, avec une assiette définie par l'administration fiscale et des taux définis par les collectivités locales. Enfin, les assiettes des impôts fonciers sont souvent établies en référence à une valeur historique, parfois obsolète, et induisent ainsi des distorsions dans la répartition de l'impôt.

<footnote n="1">1. Source : Taxation Trends in the EU 2021, tableau 76.</footnote>
Des effets redistributifs de la fiscalité locale

La taxe foncière est calculée à partir de taux fixés par les collectivités locales et d'une assiette appelée valeur locative cadastrale et définie à partir d'un loyer théorique auquel le bien immobilier pourrait être loué. Établies en 1970, les valeurs locatives cadastrales n'ont pas fait l'objet d'une révision générale pendant plusieurs décennies 2, à l'exception d'une revalorisation globale par département en 1980. Depuis 2017, la fiscalité française de l'immobilier a connu d'importants changements avec la forte diminution de la taxe d'habitation (TH), passant par la suppression échelonnée sur plusieurs années de l'imposition sur les résidences principales, ainsi que la transformation de l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) en impôt sur la fortune immobilière (IFI). La suppression progressive de la taxe d'habitation sur les résidences principales pousse à adopter une analyse globale de la fiscalité locale (cf. décision du Conseil constitutionnel du 29 décembre 2017) et de l'imposition du patrimoine immobilier plus généralement. L'IFI et la TF présentent des similarités et la question de les rapprocher se pose (Bérard et Trannoy (2019)). Leurs assiettes et leurs barèmes sont certes différents, leurs recettes ne sont pas affectées aux mêmes budgets, mais tous deux taxent la propriété immobilière. Ces changements de la législation fiscale ont donné une place centrale à la taxe foncière (TF) dans l'imposition du patrimoine, et renforcent l'intérêt de l'étude de ses effets redistributifs.

Malgré son importance, la taxe foncière reste un impôt peu étudié sur données françaises, notamment en raison du manque de données adaptées. Si des rapports institutionnels fournissent des éléments parcellaires (voir notamment Conseil des prélèvements obligatoires (2010, 2017)), il ne semble pas exister d'étude complète sur ses effets redistributifs. Trois études récentes ont toutefois apporté des éléments nouveaux à ce sujet. Carbonnier (2019) étudie les effets redistributifs de la fiscalité locale en distinguant les effets de l'assiette de ceux du barème et des taux locaux. Cette étude est toutefois restreinte aux résidences principales en raison des données utilisées. Elle souligne que la taxe foncière est régressive en pesant lourdement sur le premier dixième de niveau de vie, avec une part quasiment constante sur les dixièmes 2 à 8 puis puis une part qui baisse pour les 20 % les plus aisés. Gerardin (2018) propose une microsimulation d'une révision des valeurs locatives sur les résidences principales en s'appuyant sur le modèle Ines, co-développé par l'Insee et la Drees. Enfin, Chapelle, Fabre, et Lallemand (2020) évalue les effets redistributifs de la révision des valeurs locatives cadastrales des locaux d'habitation sur les principales agglomérations françaises.

La contribution de cette étude est multiple. Elle propose une analyse de la taxe foncière sur les
propriétés bâties sur l'ensemble du patrimoine immobilier d'habitation et élargit donc le champ de

<footnote n="2">2. Cependant, les révisions des valeurs locatives des locaux professionnels ont été appliquées au 1er janvier 2017, avec des dispositifs complexes visant à lisser les variations de charge fiscale sur plusieurs années. Les valeurs locatives des biens à usage d'habitation n'ont pas été révisées depuis 1970, mais simplement actualisées chaque année en fonction de l'inflation, et sont donc aujourd'hui largement décorrélées des loyers observés sur le marché locatif (Conseil des prélèvements obligatoires (2010)). Au fil du temps, cette obsolescence des valeurs locatives est devenu un élément récurrent du débat fiscal, sans qu'une solution pérenne ait été trouvée. La loi de finances pour 2020 a initié l'actualisation des valeurs locatives cadastrales, mais ces nouvelles assiettes foncières n'entreront en vigueur qu'en 2026.</footnote>
la propriété occupante aux résidences secondaires et aux logements mis en location. Elle intègre
en particulier les logements possédés via une société civile immobilière. Pour ce faire, ces travaux
s'appuient sur une nouvelle base de données exhaustive sur la propriété immobilière. Cette source
nouvelle repose sur l'exploitation de sources administratives exhaustives ; les données cadastrales,
les données sur les transactions immobilières ainsi que le registre du commerce et des sociétés,
et sur le fichier Fidéli constitué par l'Insee qui décrit les ménages et les logements. Venant en
complément de l'enquête Nationale Logement ainsi que de l'enquête Histoire de Vie et Patrimoine,
cette nouvelle base de données permet une analyse territoriale précise et détaille finement les
extrémités des distributions. Ces travaux permettent d'adosser au fichier Fidéli des informations
sur l'ensemble du patrimoine immobilier des ménages. De cette manière, cette étude permet le
croisement du niveau de vie des ménages et leur patrimoine immobilier. Elle s'inscrit dans le
courant de littérature récent sur la fiscalité immobilière (voir notamment Guvenen, Kambourov,
Kuruscu, Ocampo-Diaz, et Chen (2019) et Bonnet, Chapelle, Trannoy, et Wasmer (2021), ainsi
que Bastani et Waldenström (2020) pour une revue de littérature).

En outre, cette étude propose une analyse détaillée de la multipropriété en France. Les infor-
mations comprises dans cette source permettent d'apporter un nouvel éclairage approfondi sur
les ménages propriétaires d'un nombre élevé de logements, leurs caractéristiques, le descriptif et
la localisation de leurs biens.

Cette étude se construit comme suit. La première section détaille la construction de la base
d'étude à partir des différentes sources administratives. Ensuite, la seconde section étudie le
patrimoine immobilier, sa détention par les ménages et sa concentration. La troisième section
détaille la composition du patrimoine immobilier des ménages. La quatrième section présente
l'estimation de la taxe foncière et en analyse les propriétés redistributives.

1 Construction d'une base exhaustive des patrimoines im-
mobiliers

Cette section décrit la méthode permettant de constituer une base de données exhaustive sur
le patrimoine immobilier des ménages résidant en France au sens fiscal. Après une présentation
des sources administratives et du champ étudié (1.1), elle détaille les différentes étapes de la
construction de la base exhaustive (section 1.2). L'ensemble de la démarche de construction de
la base des patrimoines peut être résumée en une question : à quel(s) ménage(s) chaque bien
immobilier appartient-il ? L'étape suivante du projet, correspondant à la question « quelle est la
valeur de marché de chaque bien immobilier ? », fera l'objet de travaux ultérieurs.
# 1.1 Sources et champ de l'étude

## 1.1.1 Utilisation de différentes bases administratives

De multiples informations sont nécessaires à la reconstitution des patrimoines immobiliers sur données exhaustives. Elles incluent : (i) des variables socio-fiscales sur les ménages, (ii) les caractéristiques des logements et de leurs propriétaires issues des données cadastrales et du fichier de la taxe d'habitation, et (iii) des informations sur les prix de marché des biens immobiliers. D'autres sources sont également mobilisées dans ces travaux afin de connaître les taux de la taxe foncière et les propriétaires des sociétés civiles immobilières. Au total, la construction s'appuie sur quatre sources différentes :

1. Les fichiers fonciers Majic, constitués par les services fiscaux à partir des informations du cadastre. Ils identifient les propriétés bâties (maison, appartement, bureau, garage, etc.), les propriétés non bâties (jardins, champs, lacs, etc.) et les propriétaires (état civil, adresse, nature du droit de propriété). Ils contiennent également les caractéristiques des propriétés (nature, surface, date de construction, nombre de pièces, etc.) et les informations nécessaires au calcul de la taxe foncière, notamment la valeur locative cadastrale des locaux et les exonérations temporaires ou permanentes.

2. Le fichier Fidéli (fichier démographique sur les logements et les individus) décrit les logements (type de bien, principales caractéristiques, adresse, coordonnées géographiques) et leurs occupants (âge, sexe, composition familiale) ainsi que leurs revenus, ventilés en grandes catégories. Le fichier Fidéli s'appuie lui-même sur quatre sources de données :

— Le fichier d'imposition des personnes (Fip) qui répertorie les contribuables et leurs personnes à charge;

— Le fichier de l'impôt sur le revenu (POTE);

— Le fichier de la taxe d'habitation (PLFC);

— Les données sur les revenus fiscaux et sociaux localisés du dispositif FiLoSoFi.

3. Les données du registre du commerce et des sociétés (RCS) et du répertoire Sirene. Les données du RCS contiennent des informations sur les sociétés (dénomination, forme juridique, adresse du siège) et les personnes physiques qui en sont représentantes (gérants, actionnaires, associés, etc.). Les données du répertoire Sirene apportent des informations complémentaires sur l'adresse du siège social des sociétés. Ces deux sources sont utilisées afin de connaître l'identité des associés et des gérants des sociétés civiles immobilières.

4. Les données Recensement des éléments d'imposition (REI) sur la fiscalité locale. Ces données décrivent la fiscalité locale au niveau de chaque commune, incluent notamment les taux et les recettes de la taxe foncière sur les propriétés bâties et des taxes annexes (taxe d'enlèvement des ordures ménagères, taxe spéciale d'équipement, etc.).
1.1.2 Périmètre du patrimoine immobilier étudié

— En théorie, tous les biens immobiliers appartiennent directement ou indirectement à des ménages. Cependant, pour une première analyse, le champ de cette étude est restreint aux biens immobiliers pour lesquels le lien de propriété entre bien et ménages est direct et ne nécessite pas des hypothèses trop fortes. Dans cette logique, les biens immobiliers possédés par des personnes morales publiques (État, collectivités locales, sociétés HLM, SEM, etc.) ne sont pas inclus dans l'analyse de la propriété immobilière des particuliers.

— En ce qui concerne les biens immobiliers détenus par des personnes morales de droit privé (SCI, sociétés anonymes, SARL, etc.) ces travaux conservent les biens immobiliers uniquement possédés via des sociétés civiles immobilières pour quatre raisons :

— La définition retenue correspond à celle utilisée dans l'enquête Histoire de Vie et Patrimoine.

— La structure des liens de propriété des biens possédés par des SCI est la plus proche d'un droit de propriété en nom propre : des personnes physiques possèdent une SCI qui possède directement des biens immobiliers. Par conséquent, la mise en transparence des SCI se réalise en une seule étape. Réciproquement, cette structure est plus complexe dans le cas des autres personnes morales de droit privé.

— Hors associations, les biens immobiliers possédés via des SCI représentent 57 % des biens immobiliers possédés par des personnes morales de droit privé et 64 % des logements possédés par des personnes morales de droit privé. Le tableau 13 en annexe détaille les biens immobiliers possédés par des personnes morales.

— Les données relatives à l'état civil des actionnaires de sociétés de droit privé sont moins complètes et moins fiables que celles pour les sociétés civiles immobilières dont l'actionnariat est plus stable dans le temps et concentré sur un nombre plus réduit de personnes.

Le champ recouvre un ensemble de 38,58 millions de biens immobiliers (cf. colonne B du tableau 1). La colonne A présente par ailleurs le nombre total de biens immobiliers présents dans le cadastre. Le nombre de logements diminue plus fortement entre les colonnes A et B pour les appartements que pour les maisons, principalement en raison de l'exclusion des bailleurs sociaux qui sont propriétaires des appartements du parc HLM (qui regroupe environ 4,0 millions d'appartements).

1.2 Reconstitution du lien entre ménages et biens immobiliers

Les données cadastrales sont une source exhaustive des biens immobiliers, repérés selon le type de bien et selon la nature juridique des propriétaires : personnes physiques, sociétés civiles immobilières et autres personnes morales (administrations publiques, collectivités locales, sociétés civiles immobilières, société HLM, autres sociétés privées). Le tableau 2 présente quelques statistiques descriptives sur le parc immobilier en fonction de ces deux critères.
<table><caption>TABLEAU 1 – Description du périmètre de la source exhaustive, en millions de biens</caption><thead><tr><th>Type de biens</th><th>Nombre de biens du cadastre (A)</th><th>Périmètre de la base de données (B)</th></tr></thead><tbody><tr><td>Maisons</td><td>19,78</td><td>17,70</td></tr><tr><td>Appartements</td><td>17,35</td><td>10,85</td></tr><tr><td>Dépendances</td><td>11,89</td><td>8,46</td></tr><tr><td>Locaux industriels et commerciaux</td><td>3,39</td><td>1,58</td></tr></tbody><tfoot><tr><td><strong>Total</strong></td><td><strong>52,40</strong></td><td><strong>38,58</strong></td></tr></tfoot></table>

Lecture : Les données du cadastre comprennent 52,40 millions de biens immobiliers en 2017, dont 19,78 millions de maisons. Le périmètre de la base de données comprend 38,58 millions de biens immobiliers, dont 17,70 millions de maisons.

Sources : Fichiers Majic 2017, RCS, Fidéli 2017, calculs des auteurs.

<table><caption>TABLEAU 2 – Description des biens immobiliers, en millions de biens</caption><thead><tr><th rowspan="2">Type de bien</th><th rowspan="2">Nombre de biens du cadastre</th><th colspan="3">Type de propriétaire</th></tr><tr><th>Personnes physiques</th><th>SCI</th><th>Autres personnes morales</th></tr></thead><tbody><tr><td>Maisons</td><td>19,78</td><td>18,10</td><td>0,49</td><td>1,18</td></tr><tr><td>Appartements</td><td>17,35</td><td>10,52</td><td>1,33</td><td>5,50</td></tr><tr><td>Dépendances</td><td>11,89</td><td>8,42</td><td>0,77</td><td>2,69</td></tr><tr><td>Locaux indus. et comm.</td><td>3,39</td><td>1,05</td><td>0,94</td><td>1,39</td></tr></tbody><tfoot><tr><td><strong>Total</strong></td><td><strong>52,40</strong></td><td><strong>38,10</strong></td><td><strong>3,54</strong></td><td><strong>10,77</strong></td></tr></tfoot></table>

Champ : propriétés bâties situées en France.

Lecture : Les données du cadastre comprennent 52,40 millions de biens immobiliers en 2017, dont 19,77 millions de maisons. 18,10 millions de maisons sont possédées par des personnes physiques; 0,49 million de maisons sont possédées par des SCI.

Note : 125 000 biens sont copossédés par des copropriétaires de type différent, par exemple en copropriété par une personne physique et une SARL, et sont classés dans la catégorie « Autres personnes morales ».

Sources : Fichiers Majic 2017, calculs des auteurs.

L'unité de gestion du cadastre étant le bien immobilier (appelé local), les sources cadastrales sont structurées dans une approche par bien immobilier. Il est donc simple de déterminer la liste des propriétaires de chaque bien. En revanche, il est délicat d'établir la liste des biens immobiliers dont un même individu est propriétaire, car les données cadastrales ne sont pas conçues pour cet usage. Par conséquent, ces données ne peuvent être exploitées pour mener une étude statistique du patrimoine des ménages qu'après un retraitement permettant de passer d'une base de biens immobiliers à une base de ménages. La première étape de la reconstitution des patrimoines immobiliers consiste donc à reconstituer le lien entre chaque ménage résidant en France et le ou
les biens immobiliers dont il est propriétaire.

Cette reconstitution du lien entre ménages et biens immobiliers repose en premier lieu sur les données cadastrales. Ces dernières ne sont toutefois pas suffisantes pour établir la liste des biens immobiliers dont chaque ménage est propriétaire, pour quatre raisons :

— Ces données comportent l'état civil des propriétaires personnes physiques, mais pas d'identifiant national de ces personnes<fnref n="3" />. Il est donc difficile de reconstituer la liste des propriétés appartenant à un même individu sans informations complémentaires.

— Dans le cas des propriétés appartenant à des sociétés civiles immobilières, les données cadastrales renseignent uniquement l'identité de la société et ne contiennent aucune information sur les personnes physiques associées de la SCI.

— Les données cadastrales ne comportent pas d'informations sur le ménage auquel appartient un individu;

— Les données cadastrales ne comportent aucune information sur les quote-parts respectives des différents individus copropriétaires d'un bien, et *a fortiori* sur les quote-parts des ménages auxquels appartiennent ces individus.

Il est donc nécessaire de mobiliser des sources complémentaires pour attribuer la propriété des biens immobiliers aux ménages. Ce travail est conduit en trois étapes <fnref n="4" /> :

— Dans un premier temps, les données du registre du commerce et des sociétés permettent de mettre en transparence les sociétés civiles immobilières, c'est-à-dire d'attribuer aux biens possédés par une SCI l'état civil des personnes physiques associées de cette SCI (section 1.2.1);

— Ensuite, un appariement entre les données du cadastre et la table des individus du fishier Fidéli permet de reconstituer la liste des biens immobiliers dont chaque personne physique (résidente ou non-résidente) est (co-)propriétaire. Cette étape permet de repérer finement l'adresse des individus résidant en France et de les regrouper dans des ménages (section 1.2.2);

— Enfin, la propriété de chaque bien immobilier est attribuée à un ménage, avec un traitement spécifique lorsque plusieurs ménages sont copropriétaires d'un même bien (section 1.2.3).

<footnote n="3">3. Les données comportent un identifiant départemental unique pour chaque propriétaire, mais cet identifiant varie d'un département à l'autre pour une même personne physique. En revanche, les données cadastrales contiennent fréquemment l'identifiant national Siren lorsque le propriétaire est une société immatriculée au registre du commerce et des sociétés.</footnote>

<footnote n="4">4. Deux retraitements des données cadastrales ont été menés en amont de ces trois étapes. Premièrement, un appariement préliminaire a été conduit entre le cadastre, le répertoire Sirene et le registre du commerce et des sociétés afin de mieux repérer les sociétés civiles immobilières (car la forme juridique des sociétés indiquée dans les données cadastrales est parfois erronée). Deuxièmement, il arrive que des personnes décédées apparaissent dans le fichier des propriétaires du cadastre (probablement en raison de délais de mise à jour des données). Un appariement a donc été conduit entre le cadastre et le fichier des personnes décédées publié par l'Insee afin de repérer précisément les propriétaires dont le décès est certain et antérieur au 1er janvier 2017. Cette étape permet de repérer environ 1,5 million de couples (bien immobilier, propriétaire) pour lesquels un propriétaire est décédé.</footnote>
1.2.1 Mise en transparence des sociétés civiles immobilières

Lorsqu’un bien immobilier appartient à une société civile immobilière, les données cadastrales renseignent uniquement l’identité de la société et ne contiennent aucune information sur les personnes physiques propriétaires de la SCI. La première étape de la reconstitution des patrimoines consiste donc à mettre en transparence les sociétés civiles immobilières, c’est-à-dire à retrouver pour chaque bien immobilier possédé par une SCI l’identité des propriétaires de cette SCI. Ces informations sont disponibles dans le registre du commerce et des sociétés (RCS), à la fois pour les associés des SCI, qui sont les propriétaires, et pour les gérants de SCI, qui en assurent la gestion. Les associés et les gérants peuvent être des personnes physiques ou des personnes morales.

La mise en transparence des SCI est réalisée en rapprochant les données cadastrales d'une part, et le registre du commerce et des sociétés (RCS) et le répertoire Sirene d'autre part. Ce rapprochement est mené avec l'identifiant Siren quand il est présent dans les données cadastrales ; quand il est manquant ou erroné, les deux sources sont appariées sur les caractéristiques de la SCI, notamment le nom et l'adresse du siège de la SCI ainsi que le nom de famille du gérant. La mise en transparence des SCI est ensuite réalisée en plusieurs étapes présentées dans le tableau 3. Tout d'abord, d'après les données cadastrales, 1,1 million de SCI possèdent 3,54 millions de biens immobiliers (colonne A, égale à la colonne C du tableau 2). Parmi celles-ci, 1,0 million de SCI propriétaires de 3,43 millions de SCI ont été retrouvées dans le RCS (colonne B). Afin de se concentrer sur les biens possédés par des ménages, on exclut les SCI dont au moins un associé est une personne morale, soit environ 87 000 SCI possédant 480 000 biens (principalement des dépendances et des locaux industriels et commerciaux), et les SCI pour lesquelles le RCS ne contient aucune information, soit 7 000 SCI possédant 36 000 biens. Il reste alors environ 950 000 SCI possédées par des personnes physiques et possédant 2,91 millions de biens, soit 83,1 % des biens possédés par des SCI (colonne C). En outre, les SCI posent une difficulté supplémentaire : pour environ un tiers des SCI (290 000 SCI possédant 1 million de biens immobiliers), le registre du commerce et des sociétés n'indique que l'identité des gérants, et pas celle des associés de la SCI. Ainsi, les données du RCS prises isolément fournissent l'état civil d'au moins un associé personne physique pour seulement 660 000 SCI possédant 1,93 million de biens immobiliers (colonne D). Toutefois, il arrive fréquemment que des personnes physiques décrites comme gérants d'une SCI dans les données du RCS en soient en réalité associées. L'utilisation de données auxiliaires (déclarations de revenus fonciers et fichier de la taxe d'habitation) sont utilisées pour requalifier ces gérants en associés (voir plus bas).

À l'issue de la mise en transparence des SCI, le total de biens immobiliers possédés par des personnes physiques s'élève à 41,01 millions : 38,10 millions de biens possédés en leur nom propre et 2,91 millions de biens possédés par l'intermédiaire de sociétés civiles immobilières (colonne B du tableau 5).
<table><caption>TABLEAU 3 – Résultats de la mise en transparence des sociétés civiles immobilières</caption><thead><tr><th rowspan="3">Type de bien</th><th colspan="4">Nombre de biens (en millions) possédés par des SCI</th></tr><tr><th>Total</th><th>retrouvées<br>dans le RCS</th><th>possédées par<br>des personnes<br>physiques</th><th>avec l'état civil<br>d'au moins un<br>associé</th></tr><tr><th>(A)</th><th>(B)</th><th>(C)</th><th>(D)</th></tr></thead><tbody><tr><td>Maisons</td><td>0,49</td><td>0,48</td><td>0,45</td><td>0,30</td></tr><tr><td>Appartements</td><td>1,33</td><td>1,29</td><td>1,14</td><td>0,75</td></tr><tr><td>Dépendances</td><td>0,77</td><td>0,74</td><td>0,62</td><td>0,41</td></tr><tr><td>Locaux indus. et comm.</td><td>0,94</td><td>0,92</td><td>0,71</td><td>0,47</td></tr></tbody><tfoot><tr><th>Total</th><td>3,54</td><td>3,43</td><td>2,91</td><td>1,93</td></tr></tfoot></table>

Champ : biens immobiliers situés en France et possédés par des sociétés civiles immobilières.

Lecture : 490 000 de maisons sont possédées par des SCI. La SCI propriétaire a été retrouvée dans le RCS pour 480 000 maisons. La SCI propriétaire est possédée uniquement par des personnes physiques pour 450 000 biens. Le RCS contient l'état civil d'au moins un associé personne physique pour 300 000 maisons détenues par des SCI.

Sources : fichiers Majic 2017, RCS, calculs des auteurs.

### 1.2.2 Appariement entre propriétés immobilières et individus propriétaires

La deuxième étape de la reconstitution des patrimoines est centrale. Elle consiste à établir la liste des biens immobiliers dont une même personne est (co-)propriétaire sur l'ensemble du territoire, en ajoutant aux données cadastrales un identifiant unique de chaque personne physique, puis à repérer et exclure les individus non-résidents ou décédés, et enfin à regrouper les individus résidents en ménages. Cette section décrit cette étape en trois temps.

Tout d'abord, les données cadastrales sont appariées avec le fichier Fidéli qui identifie de façon unique les personnes physiques connues dans les sources fiscales. Cet appariement est conduit en plusieurs étapes et mobilise l'état civil (prénoms, nom de famille et nom d'usage, date et lieu de naissance) et l'adresse de résidence (département, commune, numéro dans la voie, etc.) des individus. Les résultats de cet appariement sont présentés dans le tableau 4. La méthode d'appariement et les résultats sont décrits en détail dans l'annexe A. Dans l'ensemble, cet appariement permet de retrouver l'identifiant unique d'au moins un des copropriétaires pour 98,5 % des biens, et de tous les propriétaires pour 93,9 % des biens<fnref n="5" />.

Ensuite, le fichier Fidéli permet de repérer les individus vivants et résidant en France. Le fichier comprend 67,5 millions d'individus en vie au 1er janvier 2017 et résidant en France en 2017. Ce traitement opère deux restrictions : il écarte les individus non-résidents et les individus décédés avant le 1er janvier 2017, et exclut donc du champ de la base de données les biens immobiliers dont tous les propriétaires sont non-résidents, ou dont tous les propriétaires sont décédés avant le 1er janvier 2017. Les non-résidents n'entrent pas dans le champ de la base de

<footnote n="5">5. Le destinataire de l'avis de la taxe foncière est une seule personne, même en cas d'indivision, en général le premier titulaire de droit. Il est possible de changer le destinataire sur demande écrite auprès de l'administration fiscale.</footnote>
<table><caption>TABLEAU 4 – Résultat de l'appariement entre le cadastre et le fichier Fidéli</caption><thead><tr><th rowspan="2">Type de bien</th><th rowspan="2">Nombre de biens possédés par des pers. phys.</th><th colspan="3">Part de biens dont on a retrouvé</th></tr><tr><th>au moins un propriétaire</th><th>tous les propriétaires</th><th>le destinataire de la taxe foncière</th></tr></thead><tbody><tr><td>Maisons</td><td>18,55</td><td>98,6 %</td><td>94,3 %</td><td>97,3 %</td></tr><tr><td>Appartements</td><td>11,66</td><td>98,5 %</td><td>93,8 %</td><td>96,4 %</td></tr><tr><td>Dépendances</td><td>9,04</td><td>98,7 %</td><td>94,2 %</td><td>97,2 %</td></tr><tr><td>Locaux indus. et comm.</td><td>1,76</td><td>96,5 %</td><td>89,7 %</td><td>92,6 %</td></tr></tbody><tfoot><tr><td><strong>Total</strong></td><td><strong>41,01</strong></td><td><strong>98,5 %</strong></td><td><strong>93,9 %</strong></td><td><strong>96,8 %</strong></td></tr></tfoot></table>

Champ : Biens immobiliers possédés par des personnes physiques (en leur nom propre ou par l'intermédiaire de sociétés civiles immobilières).

Lecture : l'appariement entre le cadastre et le fichier Fidéli permet d'identifier au moins un propriétaire pour 98,6 % des maisons possédées par des personnes physiques, tous les propriétaires pour 94,3 % des maisons possédées par des personnes physiques, et le propriétaire destinataire de la taxe foncière pour 97,3 % des maisons possédées par des personnes physiques.

Sources : fichiers Majic 2017, RCS, Fidéli 2017, calculs des auteurs.

données pour deux raisons principales : d'une part, leurs revenus et prélèvements mondiaux ne sont pas connus, de telle sorte que leur niveau de vie est également inconnu ; d'autre part, le reste de leur patrimoine immobilier situé à l'étranger est également inconnu.

Enfin, ces individus sont regroupés en ménages définis à partir du fichier Fidéli (Lamarche et Lollivier (2021)). Ces ménages sont définis en deux temps. Dans une première approche, on regroupe dans un même ménage les individus qui partagent la même résidence principale, telle que le fichier Fidéli la définit à partir du fichier de la taxe d'habitation. Cette première méthode permet de regrouper 65,0 millions d'individus en 28,6 millions de ménages. Toutefois, 2,6 millions d'individus ne figurent pas dans le fichier de la taxe d'habitation pour des raisons diverses, par exemple parce qu'ils déménagent en cours d'année, ou parce qu'ils ne sont pas redevables de la taxe d'habitation au 1er janvier (arrivées de l'étranger, départs du ménage des parents, etc.) ou parce qu'ils résident dans des logements collectifs (maisons de retraite, cités universitaires, casernes, prisons, etc.). Par conséquent, ces individus n'ont pas de résidence principale dans le fichier Fidéli et la méthode indiquée ci-dessus est inopérante : ces individus sont regroupés en ménages définis à partir du foyer fiscal auxquels ils appartiennent d'après le fichier de l'impôt sur le revenu. Cette méthode permet de regrouper 2,6 millions d'individus en 1,8 million de ménages, certains pouvant rejoindre des ménages déjà existants et d'autres créant de nouveaux ménages.

Un dernier traitement relatif aux SCI permet de finaliser la liste des biens immobiliers dont chaque ménage est copropriétaire. En effet, les SCI posent une difficulté particulière : comme mentionné dans le paragraphe 1.2.1, pour 290 000 SCI possédant 980 000 biens immobiliers, le registre du commerce et des sociétés contient uniquement l'état civil des gérants de la SCI, mais pas celui des associés. Toutefois, il arrive fréquemment que ces gérants soient en réalité associés
(le RCS est donc erroné). Des sources de données auxiliaires (déclarations de revenus fonciers et
fichier de la taxe d'habitation) sont donc utilisées pour requalifier ces gérants en associés. Plus
précisément, un gérant de SCI a été requalifié en associé de cette SCI s'il a déclaré des revenus
fonciers que lui a versés cette SCI, ou si le ménage auquel il appartient réside dans un logement
possédé par cette SCI. Ce traitement permet de requalifier en associé au moins un gérant pour
115 000 SCI possédant 400 000 biens.

Finalement, un rapprochement avec le dispositif Filosofi permet de connaître les revenus et le niveau de vie de la plupart de ces ménages 6. Ainsi, dans le contexte de travaux sur l'immobilier, cette définition usuelle implique que le niveau de vie des locataires n'intègre pas les dépenses de loyers effectivement payés. En ce qui concerne les propriétaires, la définition intègre bien les revenus fonciers reçus mais ne tient pas compte des loyers dits imputés, que les propriétaires se versent à eux-mêmes pour le service du logement dont ils ont l'usage.

1.2.3 Répartition de la propriété des biens immobiliers

Les étapes décrites ci-dessus permettent de reconstituer la liste des biens immobiliers dont chaque ménage est copropriétaire. Cependant, il arrive que certains biens immobiliers soient copossédés par plusieurs ménages. C'est par exemple le cas lorsqu'une maison de famille est possédée par des personnes appartenant à des ménages différents. C'est également le cas lorsqu'une SCI est possédée par des personnes appartenant à des ménages différents 7. Dans l'ensemble, 8,8 millions de biens immobiliers, soit 21,7 % des biens du champ de la base de données, sont possédés par deux ou plusieurs ménages.

Le fait qu’un bien immobilier soit possédé par plusieurs ménages ne pose pas nécessairement une difficulté méthodologique. Ainsi, l’information sur l’existence d’un lien de propriété entre un local et un ménage suffit pour étudier la répartition de la propriété immobilière (partie 2). En revanche, dans le cas de l’étude des propriétés redistributives de la taxe foncière (partie 3), il est nécessaire de répartir la propriété des biens entre les différents ménages de façon cohérente. Cette répartition de la propriété entre les ménages copropriétaires constitue la dernière étape de l’attribution de la propriété immobilière aux ménages. Elle est effectuée de la façon suivante :

— Lorsqu’un bien immobilier appartient à des personnes physiques en leur nom propre, les données cadastrales indiquent lequel des copropriétaires est destinataire de l’avis d’imposition foncière. Dans le cadre de cette étude, la propriété du bien immobilier est attribuée au ménage auquel appartient le destinataire de l’avis d’imposition foncière. Ce cas concerne 35,12 millions des biens immobiliers attribués aux ménages (soit 91,0 % des biens du champ). Dans les cas peu nombreux où le destinataire de l’avis d’imposition foncière n’a pas été retrouvé dans le fichier Fidéli (0,98 million de biens, soit 2,6 % des biens), la

<footnote n="6">6. Le fichier Fidéli et le dispositif Filosofi diffèrent sur certains individus qui ne sont pas regroupés dans les mêmes ménages. Un retraitement particulier est effectué pour garantir la cohérence des sources et le montant global des revenus, en privilégiant les variables du fichier Fidéli</footnote>

<footnote n="7">7. Ce n'est en revanche pas le cas des logements possédés par des couples mariés, pacsés ou concubins habitant dans le même logement car les deux personnes appartiennent au même ménage.</footnote>
propriété du bien est attribuée au ménage du copropriétaire le plus âgé parmi ceux qui
ont été retrouvés.

— Lorsqu’un bien immobilier appartient à une SCI, les données cadastrales ne désignent pas le destinataire de l’avis foncier car c’est la SCI qui reçoit l’avis foncier. Par ailleurs, le RCS ne fournit aucune information sur les parts respectives des associés des SCI. En l’absence d’information permettant de choisir un ménage plutôt qu’un autre, l’approche adoptée consiste à faire une hypothèse de propriété uniforme et donc à partager la propriété à parts égales entre les propriétaires. Ce cas concerne 2,48 millions de biens immobiliers, soit 6,4 % du total des biens attribués aux ménages.<fnref n="8" />

Il est possible de définir une seconde méthode d'attribution de la propriété qui ne tient pas compte du destinataire de l'avis foncier et ventile la propriété entre les ménages proportionnellement au nombre d'individus propriétaires. Les résultats présentés dans la section 3 sont qualitativement inchangés si l'on adopte cette seconde approche. (ajout annexe des sorties ?)

1.3 Synthèse de la construction de la base de données

Le tableau 5 synthétise la construction de la base de données. Le point de départ est le cadastre, qui comprend 52,40 millions de biens immobiliers (colonne A). À l'issue de la mise en transparence des sociétés civiles immobilières, le total de biens immobiliers possédés par des personnes physiques s'élève à 41,01 millions : 38,10 millions de biens possédés en leur nom propre et 2,95 millions de biens possédés par l'intermédiaire de sociétés civiles immobilières (colonne B). Le nombre de logements diminue plus fortement entre les colonnes A et B pour les appartements que pour les maisons, principalement en raison de l'exclusion des bailleurs sociaux qui sont propriétaires des appartements du parc HLM. À l'issue de l'appariement entre les données cadastrales et le fichier Fidéli, 38,58 millions de biens immobiliers sont possédés par au moins un ménage résident figurant dans le fichier Fidéli (colonne C). La plus grande partie de l'écart entre les colonnes B et C s'expliquent par l'exclusion des biens immobiliers appartenant à des non-résidents et à des propriétaires décédés.

Enfin, les deux sections suivantes exploitent cette base de données sur des champs légèrement différents, et plus restreints que le périmètre de la base de données :

— L'étude de la propriété immobilière (partie 2) porte sur les logements des ménages résidents en France, définis comme l'ensemble des maisons et appartements situés en France et possédés en pleine propriété ou en nue propriété par des personnes physiques résidant en France ou par des sociétés civiles immobilières dont tous les associés sont des personnes

<footnote n="8">8. Dans le cas des SCI pour lesquelles aucun gérant n'a pu être requalifié en associé, nous avons distingué deux cas dans l'attribution de la propriété :</footnote>

<footnote>— lorsque les gérants ont un faible nombre de mandats dans des SCI, et que la SCI possède un nombre limité de biens, nous considérons que les gérants sont également associés de la SCI (et ce même si les sources auxiliaires ne le confirment pas) et nous leur attribuons la propriété des biens ;</footnote>

<footnote>— à l'inverse, nous excluons la SCI du champ de l'étude lorsque les gérants ont plus de trois mandats dans des SCI, ou lorsque la SCI possède plus de 20 biens immobiliers.</footnote>

<footnote>Ce traitement nous amène à attribuer la propriété de 450 000 biens immobiliers à des gérants de SCI.</footnote>
<table><caption>TABLEAU 5 – Du cadastre aux champs d'étude, en millions de biens</caption><thead><tr><th rowspan="2">Type de biens</th><th>Nombre de biens</th><th colspan="2">dont possédés par des personnes physiques</th><th rowspan="2">Champ section 2</th><th rowspan="2">Champ section 3</th></tr><tr><th>(A)</th><th>(B)</th><th>(C)</th><th>(D)</th><th>(E)</th></tr></thead><tbody><tr><td>Maisons</td><td>19,78</td><td>18,55</td><td>17,70</td><td>17,64</td><td>17,49</td></tr><tr><td>Appartements</td><td>17,35</td><td>11,66</td><td>10,85</td><td>10,79</td><td>10,61</td></tr><tr><td>Dépendances</td><td>11,89</td><td>9,04</td><td>8,46</td><td>.</td><td>8,36</td></tr><tr><td>Locaux indus. et comm.</td><td>3,39</td><td>1,76</td><td>1,58</td><td>.</td><td>.</td></tr></tbody><tfoot><tr><td><strong>Total</strong></td><td><strong>52,40</strong></td><td><strong>41,01</strong></td><td><strong>38,58</strong></td><td><strong>28,43</strong></td><td><strong>36,47</strong></td></tr></tfoot></table>

Lecture : Le cadastre comprend 19,78 millions de maisons. 18,55 millions de maisons sont possédées par des personnes physiques (en leur nom propre ou par l'intermédiaire d'une SCI). Au sein de cet ensemble, 17,70 millions de maisons appartiennent à au moins un ménage résident retrouvé dans le fichier Fidéli. Le champ final de l'étude de la propriété immobilière (section 2) comprend 17,64 millions de maisons; le champ final de l'étude de la taxe foncière (section 3) comprend 17,49 millions de maisons.

Sources : fichiers Majic 2017, RCS, Fidéli 2017, calculs des auteurs.

physiques. Ce champ comprend 28,43 millions de logements (colonne D du tableau 5).

— L'étude de la taxe foncière (partie 3) retient une définition qui diffère sur trois points : elle porte sur les maisons, les appartements et les *dépendances*, affectés à un *usage d'habitation*, situés en France et possédés en pleine propriété ou en *usufruit* par des personnes physiques résidant en France ou par des sociétés civiles immobilières dont tous les associés sont des personnes physiques. Ce champ comprend 36,47 millions de logements (colonne E du tableau 5). Cette définition revient à attribuer l'incidence de la taxe foncière aux personnes qui vivent effectivement dans le logement dont la nue-propriété est détenue par un autre ménage.

## 2 Description du patrimoine immobilier d'habitation

La section qui suit analyse la propriété immobilière des ménages et les caractéristiques des ménages propriétaires et des logements possédés selon plusieurs dimensions. Après avoir précisé le champ étudié (2.1), cette section détaille comment la propriété immobilière se répartit entre les ménages (2.2) et selon leur niveau de vie (2.3). Elle présente ensuite des résultats sur la concentration du parc locatif privé (2.5), le recours aux sociétés civiles immobilières (2.6), l'évolution de la propriété immobilière au cours du cycle de vie (2.7) et la répartition de la propriété immobilière au sein du couple (2.8).
## 2.1 Champ d'étude de la propriété immobilière

**Définition** Cette section définit la propriété immobilière des ménages comme l'ensemble des maisons et appartements situés en France et possédés en pleine propriété ou en nue propriété par des personnes physiques résidant en France ou par des sociétés civiles immobilières dont tous les associés sont des personnes physiques. Cette définition du patrimoine immobilier croise quatre critères : la nature des biens immobiliers, le type de propriétaire, la nature du lien de propriété, et le pays de résidence fiscale du propriétaire. Chacun de ces critères implique une restriction de champ par rapport à l'ensemble des biens présents dans la base constituée :

- le critère relatif à la nature des biens exclut tous les locaux industriels et commerciaux;

- le critère relatif au type de propriétaire exclut les biens immobiliers possédés par des acteurs institutionnels publics ou privés, notamment les sociétés HLM, ainsi que les biens possédés par des ménages par l'intermédiaire de sociétés autres que des SCI (Sarl, SA, SAS, etc.), de SCI dont les associés comprennent des personnes morales, et d'instruments financiers (comme les parts de FCPI);

- le critère relatif à la nature du lien de propriété exclut les usufruitiers;

- le critère relatif au pays de résidence fiscale des propriétaires exclut les biens immobiliers dont les propriétaires sont non-résidents.

Dans l'ensemble, le champ comprend 28,43 millions de logements (17,64 millions de maisons et 10,79 millions d'appartements, colonne D du tableau 5).

**Répartition de la propriété** Dans l'ensemble, 14 % des logements du champ étudié sont possédés par deux ou plusieurs ménages (au sens de la définition de la propriété immobilière détaillée ci-dessus, qui exclut notamment les usufruitiers), et on compte 34,3 millions de liens de propriété entre ménages résidents et logements pour 28,43 millions de logements. Dans la suite de cette section, un ménage ayant un droit de propriété sur un logement en est considéré comme propriétaire, quelle que soit la part détenue, et quel que soit le nombre de ménages ayant un droit de propriété sur ce logement. Autrement dit, la propriété des biens immobiliers n'est pas répartie entre ménages copropriétaires (au sens de la section 1.2.3). Cette approche a pour conséquence d'introduire des doubles comptes dans certains indicateurs, notamment dans la part de chaque groupe de ménages dans le parc de logements possédés par les particuliers; une note indique sous chaque figure la nature précise des éventuels doubles comptes. L'annexe B.2 présente des variantes des principales figures, dans lesquelles la part de chaque groupe de ménages dans le parc de logements possédés par les particuliers est recalculée selon trois méthodes :

- Part des ménages dans les liens de propriétés entre logements et ménages;

- Part des ménages dans les logements répartis proportionnellement au nombre de propriétaires;

- Part des ménages dans les surfaces de logements réparties proportionnellement au nombre de propriétaires.

Ces variantes montrent que les résultats restent qualitativement inchangés si l'on modifie les
hypothèses de répartition de la propriété.

**Comparaison aux sources existantes**

La définition de la propriété immobilière utilisée dans cette section est similaire à celle retenue par l'enquête Histoire de vie et Patrimoine. Toutefois, des écarts sur la détention de patrimoine immobilier existent entre ces deux sources. Ainsi, 58,3 % des ménages de France hors Mayotte détiennent au moins un logement en 2017, contre 60,3 % dans l'enquête Histoire de vie et Patrimoine 2018. En outre, 24,1 % des ménages de France hors Mayotte sont définis comme multipropriétaires dans cette étude, contre 14,4 % par l'enquête Histoire de vie et Patrimoine 2018. Ces écarts s'expliquent notamment par les raisons suivantes :

- Les ménages qui répondent à l'enquête Patrimoine peuvent adopter une définition différente de la propriété dans leur réponse à l'enquête, en ne considérant pas les logements qu'ils détiennent en nue-propriété ou dont la propriété est partagée entre de nombreux ménages.

- En raison de l'origine fiscale des données, le nombre de logements pourrait être surestimé du fait, par exemple, de retards dans la mise à jour du cadastre pour les logements détruits ou d'informations incomplètes sur les logements vacants.

En outre, en 2017, 37,1 millions de logements sont dénombrés dans le fichier Fidéli mobilisé ici, contre 35,9 millions dans le recensement de la population en France hors Mayotte. Cet écart s'explique notamment par un nombre plus élevé de logements vacants et par le fait que la base de données présentées ici conserve les logements à usage professionnel (professions libérales exerçant dans un appartement par exemple).

## 2.2 Propriétaires et nombre de biens immobiliers

Dans l'ensemble, 17,5 millions de ménages résidents sont propriétaires ou copropriétaires d'au moins un logement en 2017 (58,2 % des ménages résidents, graphique 1), ce qui est proche des 57,9 % en 2013 d'après l'enquête Logement, malgré des différences de champ et de méthode. La majorité des ménages propriétaires ne possèdent qu'un logement (34 % de l'ensemble des ménages). En revanche, 7,3 millions de ménages possèdent deux logements ou plus : ces ménages multipropriétaires représentent 24 % des ménages résidant en France. Réciproquement, 12,7 millions de ménages (41,8 % des ménages) ne possèdent aucun logement.

Malgré ce grand nombre de propriétaires, la propriété des logements est relativement concentrée. Ainsi, les 24 % de ménages multipropriétaires possèdent les deux tiers du parc de logements détenu par des ménages. La moitié de ces ménages multipropriétaires, soit 13 % des ménages, détiennent exactement deux logements et possèdent près d'un quart du parc de logements détenu par des particuliers. Les ménages restants, propriétaires de trois logements ou plus (11 % des ménages), possèdent quant à eux près de la moitié du parc (46 %). En particulier, les ménages détenteurs de 10 logements ou plus (0,6 % des ménages) possèdent 8 % du parc, soit quatorze fois leur part dans la population, et les détenteurs de 20 logements ou plus (0,1 % des ménages, soit environ 30 000 ménages) détiennent 2,4 % des logements. Formulé autrement, 19,4 millions
de logements (soit 68,0 % des logements du champ étudié dans cette section) sont possédés par les 7,3 millions de ménages propriétaires de plusieurs logements (soit 24 % des ménages). De même, 6,8 millions de logements (soit 23,8 % des logements du champ étudié dans cette section) sont possédés par 1,08 million de ménages qui possèdent 5 logements ou plus (3,5 % du total des ménages).

<figure><img src="image_3.png" /><figcaption>GRAPHIQUE 1 – Répartition des ménages et des logements selon le nombre de logements possédés par le ménage en 2017</figcaption></figure>

Note : la part des logements possédés par chaque groupe de ménages est calculée en rapportant le nombre de logements distincts concernés au nombre total de logements possédés par les ménages.
Lorsqu'un logement est possédé par des ménages appartenant à des groupes différents, il est comptabilisé une fois dans chaque groupe, les parts ne s'additionnent donc pas.

Champ : ménages résidents et logements situés en France et possédés en pleine propriété ou en nue propriété par des personnes physiques résidentes en leur nom propre ou via une société civile immobilière.

Lecture : 2,9 % des ménages possèdent 5 à 9 logements. Ces ménages sont propriétaires de 16,6 % des logements possédés par des ménages.

Sources : fichiers Majic 2017, RCS, Fidéli 2017, calculs des auteurs.

Le graphique 18 de l'annexe B.2 propose des variantes du graphique 1 afin d'étudier la sensibilité des hypothèses d'attribution de la propriété. Elle met en évidence que la propriété immobilière reste concentrée même en tenant compte de la multiplicité des propriétaires et de la surface des logements. La part des ménages possédant 5 logements ou plus s'élève à 24 % dans le cas de référence du graphique 1, à 22 % si on répartit la propriété des logements proportionnellement entre les propriétaires, et à 18 % si on répartit la surface des logements proportionnellement entre
les propriétaires. Enfin, les tableaux 14 et 15 en annexe proposent des données complémentaires sur la concentration de la propriété des logements et les caractéristiques du parc en fonction du nombre de logements possédés.

## 2.3 Niveau de vie et inégalités devant la propriété immobilière

Le nombre de biens immobiliers possédés augmente avec le niveau de vie. Les ménages les 50 % les plus modestes possèdent moins d'un logement en moyenne, contre 2,4 logements par ménage en moyenne dans le dernier dixième et 4 logements dans le dernier centième (graphique 2). Au sein des logements, la concentration est plus forte pour les appartements que pour les maisons : le graphique 3 met en évidence que 50 % des appartements sont détenus par les 20 % les plus aisés, contre 30 % pour les maisons (graphique 3) <fnref n="9" />.

<figure><img src="image_4.png" /><figcaption>GRAPHIQUE 2 – Nombre de logements possédés selon le niveau de vie</figcaption></figure>

Champ : ménages résidents dont le niveau de vie est connu et positif et logements situés en France et possédés en pleine propriété ou en nue propriété par des personnes physiques résidentes en leur nom propre ou via une société civile immobilière.

Lecture : parmi les individus appartenant au millième des ménages les plus aisés (0,1 %), 7 % ne possèdent aucun logement, 42 % en possèdent cinq ou plus.

Sources : fichiers Majic 2017, RCS, Fidéli 2017, calculs des auteurs.

<footnote n="9">9. Cette concentration de la propriété immobilière dans le haut de la distribution des niveaux de vie est encore plus marquée en intégrant les locaux industriels et commerciaux (voir graphique 19 en annexe)</footnote>
<figure><img src="image_5.png" /><figcaption>GRAPHIQUE 3 – Nombre moyen de logements possédés selon le niveau de vie</figcaption></figure>

Champ : ménages résidents dont le niveau de vie est connu et positif et logements situés en France et possédés en pleine propriété ou en nue propriété par des personnes physiques résidentes en leur nom propre ou via une société civile immobilière.

Lecture : les ménages proches du 800e millième de niveau de vie possèdent en moyenne une maison et 0,5 appartement.

Sources : fichiers Majic 2017, RCS, Fidéli 2017, calculs des auteurs.

Parmi les 20 % de personnes les plus modestes, 67 % des ménages ne possèdent aucun logement, contre 15 % parmi les 20 % les plus aisés (graphique 2). Cet écart est encore plus marqué parmi les ménages multipropriétaires. Parmi les 10 % les plus aisés, 60 % des ménages sont multipropriétaires, contre 13 % des ménages faisant partie de la moitié de la population la plus modeste. Cette part s'élève à 76 % parmi les 1 % les plus aisés, et 81 % parmi les 0,1 % les plus aisés. Enfin, 3,5 % des ménages (soit un million de ménages) sont propriétaires d'au moins cinq logements, mais ils sont 16 % parmi les 10 % les plus aisés, 34 % parmi les 1 % les plus aisés, et même 42 % parmi les 0,1 % les plus aisés.

Ainsi, 41 % des ménages multipropriétaires appartiennent aux 20 % les plus aisés. Les ménages les plus aisés ont en effet une capacité d'épargne plus importante (Garbinti et Lamarche (2014)), qu'ils peuvent mobiliser pour se constituer un patrimoine immobilier, pour leur résidence principale, mais aussi pour des résidences secondaires ou des investissements locatifs. Les transmissions intergénérationnelles aident aussi à se constituer un patrimoine immobilier, or les
<table><caption>TABLEAU 6 – Distribution de la propriété immobilière en fonction du niveau de vie</caption><thead><tr><th>Type de logement</th><th>Nombre de logements (en millions)</th><th>B50</th><th>M40</th><th>T10</th><th>T1</th><th>T0,1</th></tr></thead><tbody><tr><td>Logements en nom propre</td><td>26,66</td><td>32,0 %</td><td>51,2 %</td><td>24,4 %</td><td>3,9 %</td><td>0,5 %</td></tr><tr><td>Logements en SCI</td><td>1,34</td><td>29,0 %</td><td>47,9 %</td><td>53,1 %</td><td>16,1 %</td><td>2,9 %</td></tr><tr><td>Maisons</td><td>17,41</td><td>36,2 %</td><td>53,0 %</td><td>19,1 %</td><td>2,6 %</td><td>0,3 %</td></tr><tr><td>Appartements</td><td>10,59</td><td>24,8 %</td><td>47,8 %</td><td>36,6 %</td><td>7,5 %</td><td>1,1 %</td></tr><tr><td><strong>Tous logements</strong></td><td><strong>28,00</strong></td><td><strong>31,9 %</strong></td><td><strong>51,0 %</strong></td><td><strong>25,7 %</strong></td><td><strong>4,4 %</strong></td><td><strong>0,6 %</strong></td></tr></tbody></table>

Note : B50 : ménages dont le niveau de vie est inférieure à la médiane ; M40 : ménages dont le niveau de vie est compris entre la médiane et le 90ᵉ percentile de la distribution de niveau de vie ; T10 : ménages dont le niveau de vie est supérieur au 90ᵉ percentile de la distribution de niveau de vie ; T1 : ménages dont le niveau de vie est supérieur au 99ᵉ percentile de la distribution de niveau de vie ; T0,1 : ménages dont le niveau de vie est supérieur au 999ᵉ millile de la distribution de niveau de vie. Les logements possédés par des ménages dont le niveau de vie est inconnu ou négatif sont exclus du champ du tableau. Champ : ménages résidents dont le niveau de vie est connu et positif et logements situés en France et possédés en pleine propriété ou en nue propriété par des personnes physiques résidentes en leur nom propre ou via une société civile immobilière et appartenant à des ménages dont le niveau de vie est connu et positif.

Lecture : Les ménages appartenant aux 10 % les plus aisés (en niveau de vie) possèdent 24,4 % des logements possédés en nom propre, et 53,1 % des logements possédés en SCI.

Sources : fichiers Majic 2017, RCS, Fidéli 2017, calculs des auteurs.

héritiers et donataires sont plus aisés que la moyenne (Garbinti, Lamarche, et Salembier (2012)).

Par ailleurs, le degré de concentration de la propriété immobilière selon le niveau de vie varie en fonction du type de logements et du mode de détention (tableau 6) : les 10 % les plus aisés possèdent près de 37 % des appartements contre 24 % des maisons, et plus de 50 % des logements détenus par l'intermédiaire d'une société civile immobilière le sont appartiennent aux 10 % les plus aisés (voir la section 2.6 pour des compléments).

Enfin, le graphique 22 en annexe met en évidence un résultat saillant de ces analyses. Il s'agit de comparer la distribution du revenu à la concentration de deux types de propriétés immobilières, les logements occupés par leurs propriétaires d'une part et les logements en location d'autre part. Les logements à usage locatif sont nettement concentrés au sein des 10 % des ménages les plus aisés puisqu'ils possèdent 35 % des logements en location (répartis proportionnellement au nombre de propriétaires). À l'inverse, les logements à usage d'habitation de leurs propriétaires, résidences principales ou secondaires, sont moins concentrés que le revenu disponible.

## 2.4 Usage des logements

L'usage des logements varie en fonction du nombre de logements possédés par le propriétaire (graphique 4). Les logements peuvent être classés en trois catégories, selon l'usage qui en est fait : les logements habités par leurs propriétaires, les logements à usage locatif et les logements
vacants.

<figure><img src="image_6.png" /><figcaption>GRAPHIQUE 4 – Usage des logements selon le nombre de logements possédés</figcaption></figure>

Champ : ménages résidents et logements situés en France et possédés en pleine propriété ou en nue propriété par des personnes physiques résidentes en leur nom propre ou via une société civile immobilière.

Lecture : 75 % des logements possédés par les ménages propriétaires de deux logements sont occupés par leurs propriétaires.

Sources : fichiers Majic 2017, RCS, Fidéli 2017, calculs des auteurs.

L'occupation par le propriétaire constitue l'usage le plus fréquent des logements par des particuliers : 67 % des logements étudiés (soit 19,0 millions de logements) sont occupés par au moins l'un de leurs propriétaires ou par un ménage qui en a conservé l'usufruit. La plupart des ménages propriétaires possèdent leur résidence principale : le taux de propriétaires-occupants parmi les ménages propriétaires d'au moins un logement est de 88 % en incluant les usufruitiers (86 % en les excluant). Cette part augmente avec le niveau de vie comme le montre le graphique 17 en annexe. Parmi les 20 % des personnes les plus modestes, moins de 30 % sont propriétaires de leur lieu d'habitation, contre près de 80 % parmi les 20 % les plus aisés. Par ailleurs, 22 % des ménages propriétaires possèdent un logement qui est la résidence principale d'un autre ménage, qui en est également propriétaire ou usufruitier ; cette part s'élève à 43 % chez les ménages múltipropriétaires. C'est par exemple le cas d'enfants qui détiennent en nue-propriété de la maison dont leurs parents sont usufruitiers, dans une logique de transmission intergénérationnelle (cf.
paragraphe 2.7). Enfin, 8 % des ménages, et trois ménages multipropriétaires sur dix détiennent au moins une résidence secondaire. Posséder une résidence secondaire est d'autant plus fréquent que le ménage possède plus de logements : 21 % des ménages ayant exactement 2 logements détiennent au moins une résidence secondaire, contre 48 % des ménages possédant 5 logements ou plus. Les ménages détenteurs de résidences secondaires sont plus âgés que les autres multipropriétaires : 78 % d'entre eux ont 50 ans ou plus, contre 69 % de l'ensemble des multipropriétaires. Ils sont également plus fréquemment en couple (71 %). De plus, ces ménages résident plus souvent dans les grandes aires : 47 % d'entre eux habitent dans une aire de 700 000 habitants ou plus, soit près de 10 points de plus que l'ensemble des ménages multipropriétaires. Enfin, ils résident également plus fréquemment dans les pôles de ces aires (55 %), la résidence secondaire pouvant alors permettre de s'éloigner de la ville.

Plus le nombre de biens possédés est grand, plus la part consacrée à un usage résidentiel par l'un des propriétaires ou un usufruitier se réduit : en effet, 75 % des logements détenus par des ménages en possédant deux sont occupés par l'un de leurs propriétaires, contre 24 % lorsque le propriétaire en possède dix et 9 % lorsqu'il en possède vingt ou plus (graphique 4). Inversement, les logements en location sont plus fréquents chez les ménages multipropriétaires : la moitié (49 %) des ménages multipropriétaires détiennent au moins un logement en location, contre 13 % pour l'ensemble des ménages. Cet usage concerne 24 % des logements étudiés (soit 6,8 millions de logements), et 32 % des logements détenus par des multipropriétaires (soit 6,3 millions de logements) et devient prépondérant au fur et à mesure que le nombre de logements augmente, alors que les ménages qui possèdent peu de logements les occupent généralement eux-mêmes (c'est le cas de 93 % des logements lorsque le ménage en possède un seul). Ainsi, parmi les ménages possédant exactement deux logements, 1,5 en moyenne est occupé par son propriétaire, 0,3 est loué et 0,2 est vacant. Dans un premier temps, le nombre de logements à usage résidentiel propre s'accroît avec celui des logements détenus par le ménage, puis plafonne à 2,5 logements au-delà de 5 logements possédés (voir graphique 20 en annexe). Passé ce seuil, les logements supplémentaires sont mis en location (ou peuvent rester vacants). En conséquence, la part des logements en location augmente nettement avec le nombre de logements possédés : 39 % des logements possédés par les ménages détenant 5 logements sont loués, contre 70 % pour ceux détenant 20 logements ou plus.

Enfin, 8 % des logements étudiés (soit 2,3 millions de logements) et 12 % des logements détenus par des multipropriétaires (soit 2,1 millions de logements) sont considérés comme vacants par l'administration fiscale (notamment lorsqu'ils sont encore en construction). Les logements vacants peuvent être en cours de vente ou de location, en attente d'occupation ou de règlement de succession, ou encore non affectés (logements à réhabiliter, par exemple).

## 2.5 Concentration du parc locatif

La propriété des logements en location est plus concentrée que celle du reste des logements. Les ménages détenant au moins 5 logements (soit environ un million de ménages) détiennent
ainsi 50 % des logements en location possédés par les particuliers, alors qu'ils ne représentent que 3,5 % des ménages (figure 5). À titre de comparaison, les propriétaires de deux logements représentent 13 % des ménages et possèdent 18 % des logements en location possédés par les particuliers.

<figure><img src="image_7.png" /><figcaption>GRAPHIQUE 5 – Répartition des logements occupés par leurs propriétaires et des logements en location, selon le nombre de logements possédés par le ménage</figcaption></figure>

Champ : ménages résidents et logements situés en France et possédés en pleine propriété ou en nue propriété par des personnes physiques résidentes en leur nom propre ou via une société civile immobilière.

Lecture : les ménages possédant 5 à 9 logements sont propriétaires de 9,5 % des logements occupés par leurs propriétaires, et de 31,4 % des logements en location.

Note : la part des logements occupés par leur propriétaire possédés par chaque groupe de ménages est calculée en rapportant le nombre de logements distincts concernés au nombre total de logements occupés par leur propriétaire possédés par les ménages ; il en est de même pour les logements loués. Lorsqu'un logement est possédé par des ménages appartenant à des groupes différents, il est comptabilisé une fois dans chaque groupe, les parts ne s'additionnent donc pas.

Sources : fichiers Majic 2017, RCS, Fidéli 2017, calculs des auteurs.

Le graphique 21 de l'annexe B.2 propose des variantes du graphique 5 afin d'étudier la sensibilité des résultats aux différents modes de calcul de la concentration de la propriété. Dans l'ensemble, les résultats sont qualitativement inchangés. En particulier, la distribution de la propriété des logements occupés par leurs propriétaires est inchangée selon que l'on étudie la part de chaque groupe de ménages dans les liens de propriété, dans les logements répartis proportionnelle-
ment au nombre de propriétaires ou dans les surfaces de logements réparties proportionnellement au nombre de propriétaires. Inversement, la propriété des logements en location apparaît légèrement moins concentrée si l'on tient compte de la multiplicité des propriétaires et de la surface des logements, car les ménages possédant un nombre élevé de logements possèdent des logements plus petits et en partagent plus fréquemment la propriété avec d'autres ménages. Toutefois, la part des ménages possédant 5 logements ou plus reste dans tous les cas supérieure à 45 %.

Les ménages propriétaires de 5 logements ou plus possèdent une part notable des logements appartenant à des particuliers et situés dans le centre des grandes agglomérations : ils détiennent 37 % des logements situés dans les communes-centres des aires de 700 000 habitants ou plus et 40 % des logements situés dans Paris (carte 6, et carte 24 pour les grandes villes en annexe), contre 24 % de l'ensemble des logements possédés par des ménages. Ces proportions s'élèvent respectivement à 15 % et 17 % dans le cas des ménages détenant 10 logements ou plus (qui représentent 0,6 % de l'ensemble des ménage), contre 8 % de l'ensemble des logements. Cette plus forte concentration de la propriété immobilière dans le centre des grandes agglomérations reflète deux phénomènes : d'une part, la propriété des logements en location est plus concentrée que celles des autres logements (en particulier dans les centres-villes), et d'autre part les logements en location possédés par des particuliers sont concentrés dans le centre des agglomérations. Ainsi les ménages propriétaires de 5 logements ou plus possèdent 58 % des logements en location situés dans Paris (carte 23 en annexe), contre 22 % des logements occupés par leur propriétaire. Ces parts s'élèvent respectivement à 54 % et 14 % pour les logements situés dans la commune-centre des agglomérations de 700 000 habitants (57 % et 16 % à Lyon, 56 % et 13 % à Marseille, 62 % et 11 % à Lille, 51 % et 15 % à Toulouse, voir carte 25 en annexe).

## 2.6 Propriété immobilière et sociétés civiles immobilières

La concentration de la propriété des logements en location reflète une logique d'accumulation patrimoniale, qui s'appuie notamment sur le recours aux SCI. En effet, les caractéristiques fiscales d'une SCI en font un outil de transmission permettant de diminuer l'imposition des successions immobilières. Ainsi, 10 % des ménages multipropriétaires possèdent au moins un logement via une SCI. Les SCI regroupent en moyenne 2,2 biens immobiliers (0,6 maison et 1,6 appartement), pour un total de 1,4 million de logements<fnref n="10" />. Le recours aux SCI croît avec le niveau de vie : 41 % des ménages multipropriétaires ayant recours à une SCI sont aisés, contre 25 % pour l'ensemble des multipropriétaires.

Cette concentration est d'autant plus prononcée aux extrémités de la distribution. En effet, parmi les 80 % des ménages les plus modestes, la part moyenne de ménages possédant au moins un logement par l'intermédiaire d'une SCI est de 1,6 %, tandis que cette part est de 9 % dans le dernier dixième, et de 20 % dans le dernier centième de niveau de vie (graphique 7).

<footnote n="10">10. Dans un champ plus large qui intègre les locaux industriels et commerciaux, les dépendances ainsi que les biens immobiliers non retrouvés lors des appariements, le nombre de biens immobiliers possédés par des SCI s'élève à 3,5 millions (tableau 3).</footnote>
<figure><img src="image_8.png" /><figcaption>GRAPHIQUE 6 – Part des logements possédés par des ménages possédant 5 logements ou plus en région parisienne</figcaption></figure>

Champ : ménages résidents et logements situés en France et possédés en pleine propriété ou en nue propriété par des personnes physiques résidentes en leur nom propre ou via une société civile immobilière.

Lecture : 50 % à 60 % des logements possédés par des particuliers et situés près de la place de la Concorde et des Champs-Élysées sont possédés par des ménages possédant 5 logements ou plus.

Sources : fichiers Majic 2017, RCS, Fidéli 2017, calculs des auteurs.

Le recours aux SCI croît également fortement avec le nombre de logements possédés (graphique 8) : 7 % des ménages propriétaires de 2 à 4 logements possèdent au moins un logement via une SCI, contre 31 % pour les ménages possédant 5 logements ou plus et 66 % pour ceux détenant 20 logements ou plus. Ces ménages ont globalement un patrimoine plus important à transmettre, et ce mode de détention permet de réduire l'imposition.

Les SCI sont aussi un outil de gestion du patrimoine locatif : 12 % des logements en location sont détenus via une SCI contre 1 % des résidences principales et secondaires. Dans la mesure
<figure><img src="image_9.png" /><figcaption>GRAPHIQUE 7 – Part de logements détenus au travers d'une société civile immobilière, en fonction du niveau de vie</figcaption></figure>

Champ : Ménages résidents appariés dont le niveau de vie est connu et positif.

Lecture : 7,5 % des logements possédés par les ménages proches du 900e millième de niveau de vie le sont au travers d'une société civile immobilière.

Sources : fichiers Majic 2017, RCS, Fidéli 2017, calculs des auteurs.

où le parc locatif comprend une majorité d'appartements, le recours aux SCI est plus fréquent pour les appartements que pour les maisons : dans l'ensemble, 9 % des appartements possédés par des ménages le sont par l'intermédiaire d'une SCI, contre 2 % des maisons. Cette part varie en fonction du nombre de biens possédés : 12 % des appartements possédés par des ménages propriétaires d'exactement 5 logements le sont par l'intermédiaire d'une SCI, contre 6 % pour les maisons.

Enfin, utiliser des SCI permet de partager la propriété de biens immobiliers à plusieurs : 50 % des logements détenus via une SCI sont possédés par deux ou plusieurs ménages, contre 13 % des logements détenus en nom propre.
<figure><img src="image_10.png" /><figcaption>GRAPHIQUE 8 – Part des logements détenus en nom propre ou via une société civile immobilière selon le nombre de logements possédés</figcaption></figure>

Champ : Ménages résidents en France.

Lecture : parmi les logements possédés par des ménages détenteurs de deux logements, 69 % sont une maison détenue en nom propre.

Note : un logement possédé par plusieurs ménages est compté pour chacun de ses propriétaires.

Sources : fichiers Majic 2017, RCS, Fidéli 2017, calculs des auteurs.

## 2.7 Cycle de vie et patrimoine résidentiel

Accumuler du patrimoine est associé à la mise en commun des ressources au sein des couples. Ainsi, deux tiers des ménages multipropriétaires sont des couples (voir 2.8), avec ou sans enfant, contre la moitié de l'ensemble des ménages. Quel que soit le sexe, les personnes seules sont sous-représentées au sein des ménages multipropriétaires. Les ménages multipropriétaires sont également plus âgés : le référent fiscal a en moyenne 57 ans, contre 53 ans pour l'ensemble des ménages. Jusqu'à 40 ans, les ménages jeunes sont fortement sous-représentés parmi les multipropriétaires : 2 % ont moins de 30 ans et 10 % entre 30 et 39 ans, contre respectivement 11 % et 15 % pour l'ensemble des ménages. Les ménages multipropriétaires se concentrent davantage parmi les 50 à 69 ans (51 %). Après 70 ans, les ménages multipropriétaires sont de nouveau sous-représentés (18 %, soit 3 points de moins que l'ensemble des ménages). Les ménages les plus âgés tendent à se séparer en partie de leur patrimoine immobilier (par exemple en faisant des donations à leurs enfants), ou à en faire leur nouvelle résidence principale sur leurs vieux jours s'ils choisissent de vendre ou de transmettre leur résidence principale précédente.
<figure><img src="image_11.png" /><figcaption>GRAPHIQUE 9 – Part des ménages détenteurs de logements occupés par leurs propriétaires ou un usufruitier selon l’âge du référent fiscal</figcaption></figure>

Note : la part de ménages propriétaires de leur résidence principale est calculée selon deux définitions :
la première retient les logements détenus en pleine propriété (PP) et en nue propriété (NP) par le
ménage qui occupe le logement (champ décrit dans le paragraphe 2.1) ; la seconde retient les logements
détenus en pleine propriété (PP) et en usufruit (UF) par le ménage qui occupe le logement.

Champ : ménages résidents et logements situés en France et possédés en pleine propriété ou en nue propriété par des personnes physiques résidentes en leur nom propre ou via une société civile immobilière.

Lecture : parmi les ménages dont le référent fiscal a 40 ans, 50 % sont propriétaires de leur résidence principale, 5 % détiennent une résidence secondaire et 13 % sont propriétaires d'un logement occupé par un des autres ménages propriétaires ou qui en a conservé l'usufruit.

Sources : fichiers Majic 2017, RCS, Fidéli 2017, calculs des auteurs.

Le plus souvent, les ménages commencent par acheter leur résidence principale. À 40 ans, la moitié des ménages sont propriétaires de leur résidence principale. Cette part augmente avec l’âge et atteint 65 % entre 65 et 70 ans, son plus haut niveau. Après 70 ans, les ménages sont de moins en moins souvent propriétaires de leur résidence principale (38 % à 90 ans). Tout d’abord, les ménages âgés peuvent conserver l’usufruit de leur résidence principale, et en céder ou transmettre la nue-propriété. Ainsi, entre 70 et 80 ans, 72 % des ménages gardent la pleine propriété ou l’usufruit de leur résidence principale, cette part diminuant aux âges plus élevés.
Parmi les 70 ans ou plus, 17 % ne conservent que l’usufruit des logements qu’ils occupent. De plus, avec les départs en institution, les personnes peuvent être toujours propriétaires de leur ancienne résidence principale, mais ne plus l’occuper à titre principal (auquel cas elles ne sont plus considérées comme propriétaires-occupants). Enfin, plus rarement, certaines personnes âgées peuvent louer un logement, et ce davantage lorsque leurs revenus sont faibles [Laferrère, 2006], afin de récupérer l’épargne placée dans leur résidence principale et ainsi améliorer leur niveau de vie à la retraite.

La part de ménages propriétaires d'une résidence secondaire augmente plus lentement avec l'âge : à 40 ans, 5 % des ménages en possèdent au moins une, contre 12 % des ménages de 60 ans. Cette part atteint 14 % vers 70 ans pour diminuer ensuite.

Enfin, la part de ménages propriétaires d'un logement occupé par un des autres ménages propriétaires ou par un ménage usufruitier augmente rapidement sur la première moitié du cycle de vie, et atteint 23 % vers 55 ans, avant de décroître ensuite. Cette détention peut être liée à des stratégies patrimoniales familiales et à des transmissions intergénérationnelles. Elle peut par exemple concerner un ménage possédant en nue-propriété le logement des parents d'un de ses membres, tandis que ces mêmes parents en conservent l'usufruit.

## 2.8 Répartition de la propriété au sein du couple

Lorsqu'un couple possède un logement, les conjoints peuvent avoir tous les deux un droit de propriété sur le logement, ou seulement un seul des deux. Au sein des couples entre conjoints de sexe différent, les hommes sont plus fréquemment propriétaires des logements du couple que leur conjointe : ils ont en moyenne un droit de propriété sur 79 % des logements possédés par le ménage, contre 71 % pour les femmes. Cet écart est plus prononcé dans le cas de la résidence principale (94 % pour les hommes contre 82 % pour les femmes) et pour les logements en location (73 % contre 62 %) que pour les résidences secondaires (71 % contre 66 %).

Ces écarts augmentent avec le nombre de logements possédés : la part des logements sur lesquels les hommes ont un droit de propriété se stabilise à 72 % en moyenne à partir de 4 logements, tandis que la part détenue par les femmes se réduit progressivement, de 65 % au sein des couples possédant 5 logements à 59 % au sein de ceux possédant 10 logements et 50 % au sein de ceux ayant 20 logements ou plus. Cela est notamment dû aux logements en location, qui sont plus souvent possédés par les hommes.

Divers facteurs peuvent l'expliquer, comme par exemple la différence d'âge ou de revenu au sein des couples, les hommes étant en moyenne plus âgés et mieux rémunérés. En effet, cet écart de propriété immobilière est d'autant plus fort que les revenus de la femme sont faibles par rapport à ceux de son conjoint. Inversement, les femmes qui ont des revenus supérieurs ou égaux à ceux de leur conjoint ont en moyenne un droit de propriété sur 74 % des logements du ménage, soit une part identique à celle de leur conjoint. Néanmoins, parmi les couples mariés ou pacsés de sexe différent, 75 % ont pour premier apporteur de ressources un homme contre 22 % une femme, tandis que 3 % ont des revenus équivalents [André, 2019].
<figure><img src="image_12.png" /><figcaption>GRAPHIQUE 10 – Détention des logements au sein des couples en fonction du nombre de logements possédés</figcaption></figure>

Champ : couples résidents dont les conjoints sont de sexe différent, et logements situés en France et possédés en pleine propriété ou en nue propriété par des personnes physiques résidentes en leur nom propre ou via une société civile immobilière.

Lecture : au sein des couples possédant deux logements, les hommes ont en moyenne un droit de propriété sur 78 % des logements possédés par le ménage, contre 72 % pour les femmes.

Sources : fichiers Majic 2017, RCS, Fidéli 2017, calculs des auteurs.

## 3 Effets redistributifs de la taxe foncière sur les locaux d'habitation

Dans la littérature universitaire internationale, la nature de l'impôt foncier et son incidence restent un sujet débattu : la taxe foncière sert-elle à financer les collectivités locales ou est-elle destinée à taxer le capital? Les deux approches se confrontent (Oates et Fischel (2016), Zodrow (2001)), sans que les travaux empiriques aient permis de trancher entre l'une et l'autre. La première approche conçoit la taxe foncière comme une redevance payée en contrepartie de la fourniture de services publics locaux (*benefit tax view*). Dans cette approche, la taxe foncière n'a pas de conséquences distorsives et la notion d'incidence n'a guère de sens. La seconde approche considère la taxe foncière comme une taxe distorsive sur le stock de capital (*capital tax view*). Elle
porte alors sur les détenteurs du patrimoine immobilier et est un impôt globalement progressif, en raison de la concentration du patrimoine chez les ménages les plus aisés. Un point fait consensus : les taxes foncières sont largement capitalisées dans la valeur des biens immobiliers (Fischel (2000)), sans que ce phénomène permette de départager les deux approches (Zodrow (2014)). Dans cette section, la taxe foncière est entièrement attribuée au débiteur légal de l'impôt, même s'il est possible que les différents copropriétaires se répartissent le paiement de la taxe foncière, ce qui peut modifier la distribution de la part de la taxe foncière dans le revenu disponible en fonction du niveau de vie. En l'absence de cette information la et en analyse de robustesse, nous répartissons la taxe foncière proportionnellement au nombre de copropriétaires et nous trouvons des résultats qualitativement inchangés.

## 3.1 Législation de la taxe foncière

### 3.1.1 Un impôt sur la propriété immobilière affecté aux collectivités locales

La taxe foncière désigne en réalité deux impôts distincts assis sur le patrimoine immobilier : la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) représentant 33,4 milliards d'euros de recettes en 2018 d'une part, et la taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB) représentant 1,1 milliard de recettes en 2018, d'autre part. Cette étude ne porte que sur la TFPB en raison du champ adopté (voir en 1.1). L'impôt est dû par le(s) propriétaire(s) des biens immobiliers, qu'il s'agisse de personnes physiques ou de personnes morales. Les recettes de la taxe foncière sont réparties entre différentes collectivités locales sur le territoire desquelles les biens sont situés. Trois échelons de collectivités locales sont concernées : la commune, l'établissement public de coopération intercommunale (EPCI, à savoir les communautés de communes ou d'agglomérations, syndicat de communes <fnref n="11" />, etc.) et le département. La taxe foncière totale se décompose ainsi en trois composantes qui sont additionnées : communale, intercommunale et départementale. Enfin, plusieurs autres impôts locaux s'appuient sur la même assiette et sont prélevés avec la taxe foncière, en particulier la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (6,9 milliards d'euros de recettes en 2018).

### 3.1.2 Calcul de la taxe foncière

La taxe foncière est un impôt proportionnel et dont le montant se calcule comme le produit d'une assiette, définie dans le cadastre, et d'un taux qui varie en fonction de plusieurs caractéristiques.

**Assiette de la taxe foncière.** L'assiette de la taxe foncière est le revenu cadastral. Celui-ci est calculé à partir de la valeur locative cadastrale (VLC) de chaque bien. Selon la définition officielle, la valeur locative correspond au « loyer théorique annuel que l'immeuble serait susceptible de

<footnote n="11">11. Les syndicats de communes ne sont pas à fiscalité propre au sens où c'est l'administration qui fixe les taux applicables, au contraire des autres EPCI à fiscalité propre.</footnote>
produire, dans des conditions normales, à une date de référence ». Elle est déterminée par les
services de l'État à partir de loyers de référence censés refléter les loyers observés sur le marché
locatif.

Bien que la loi en prévoie une révision régulière, les valeurs locatives cadastrales actuellement
utilisées par l'administration sont anciennes : les valeurs locatives des biens à usage d'habitation <fnref n="12" />
n'ont pas été révisées depuis 1970, mais simplement actualisées chaque année en fonction de
l'inflation, et sont donc aujourd'hui largement décorrélées des loyers observés sur le marché
locatif (Conseil des prélèvements obligatoires (2010)).

**Calcul de la taxe foncière.** Le revenu cadastral est calculé en deux temps. Les exonérations dont beneficie le local sont appliquées à la valeur locative décrite précédemment afin d'obtenir une valeur locative nette. Ensuite, le revenu cadastral est obtenu en appliquant un abattement de 50 % à cette valeur locative nette <fnref n="13" />. Il existe deux grands types d'exonérations qui s'appliquent à la valeur locative cadastrale brute modulées par les caractéristiques du local, et en fonction de la situation du contribuable.

De nombreuses exonérations sont définies en fonction des caractéristiques du local :

— La plupart des bâtiments publics font l'objet d'une exonération totale et permanente;

— Les logements neufs sont exonérés pendant deux ans à compter de leur date d'achèvement;

— Des exonérations partielles ou totales sont prévues pour de multiples catégories d'immeubles : logements sociaux, logements à haut niveau de performance énergétique, immeubles situés dans un pôle de compétitivité ou dans un quartier de la politique de la ville, immeubles appartenant à une jeune entreprise innovante (JEI).

Certaines de ces exonérations sont appliquées par défaut mais peuvent être supprimées par les
collectivités locales, notamment celles concernant les logements neufs. D'autres exonérations,
bien que prévues par la loi, ne sont appliquées que sur décision des collectivités locales, comme
par exemple celles au profit des JEI. Enfin, dans de rares cas, les collectivités locales peuvent
moduler le taux d'exonération. Il est à noter que le taux des exonérations peut varier selon la
collectivité locale. L'assiette nette de la TF peut donc varier pour les composantes communale,
intercommunale et départementale (ce cas est toutefois peu fréquent).

En outre, la situation du contribuable peut également donner droit à une exonération et un
dégrèvement. Ainsi, les personnes âgées de plus de 75 ans, handicapées ou titulaires de l'allocation
de solidarité aux personnes âgées (ASPA) ou de l'allocation supplémentaire d'invalidité (ASI)
sont exonérées de taxe foncière sur leur résidence principale, sous conditions de ressources. Les

<footnote n="12">12. Les valeurs locatives des propriétés non bâties n'ont pas été révisées depuis 1961. En revanche, les valeurs locatives des locaux professionnels ont été actualisées en 2015 et sont entrées en vigueur le 1er janvier 2017. Une révision des valeurs locatives des locaux d'habitation a certes été votée par le Parlement en 1990, mais elle a ensuite été annulée notamment en raison d'effets redistributifs trop marqués (Marc et Jarlier (2012)). Plus récemment, en 2015, une expérimentation de mise à jour des valeurs locatives a été menée sur cinq départements (DGFiP (2016)). Enfin, la loi de finances pour 2020 prévoit leur révision pour les locaux d'habitation, avec une montée en charge progressive et une application finale en 2026.</footnote>

<footnote n="13">13. D'après la législation fiscale, cet abattement vise à « prendre en compte les frais de gestion, d'assurance, d'amortissement, d'entretien et de réparation ».</footnote>
personnes âgées de 65 à 74 ans bénéficient d'un dégrèvement de 100 € sur la taxe foncière associée à leur résidence principale sous les mêmes conditions de ressources.

Enfin, chaque collectivité à fiscalité foncière propre a le pouvoir de définir le taux de la taxe foncière applicable sur son territoire, et ce, dans certaines limites fixées par la loi. Le taux choisi par une collectivité est alors utilisé pour le calcul de la composante de la taxe foncière dont elle perçoit les recettes. La taxe foncière brute est égale à la somme de ses différentes composantes, augmenté de frais de gestion perçus par l'État et proportionnels aux différentes composantes. La dernière étape consiste en l'application d'un seuil de recouvrement : lorsque la taxe foncière sur un local est inférieure à 12 euros, le contribuable bénéficie d'un dégrèvement d'office.

Au final, le calcul de la taxe foncière se formalise comme suit. La taxe foncière T associée au bien i présentant les caractéristiques l et situé sur le territoire de la commune k s'écrit :

$$T_{ikl} = \sum_{j} (1 + \mu_{j}) \times \tau_{jk} \times 0,5 \times V_{i} \times (1 - \delta_{jkl}) \quad (1)$$

Dans cette expression, $V_i$ désigne la valeur locative cadastrale du bien i, $\tau_{jk}$ désigne le taux de taxe foncière voté par la collectivité locale de niveau j (commune, EPCI ou département) à laquelle appartient la commune k, $\delta_{jkl}$ désigne le taux d'exonération applicable aux biens de caractéristiques l situés sur le territoire de la collectivité locale de niveau j (commune, EPCI ou département) à laquelle appartient la commune k, et $\mu_j$ le taux des frais de gestion applicable à la composante de la taxe foncière perçue par la collectivité de niveau j. La taxe foncière d'un ménage est la somme des taxes foncières des individus qui le composent, égales au total des taxes foncières sur les biens dont il est (co-)propriétaire.

## 3.2 Simulation de la taxe foncière

### 3.2.1 Champ étudié

La simulation de la taxe foncière et l'analyse de ses propriétés redistributives sont effectuées sur le patrimoine immobilier d'habitation des ménages résidents en France, défini comme l'ensemble des maisons, appartements et dépendances<fnref n="14" /> situés en France, affectés à un usage d'habitation et possédés en pleine propriété, ou en usufruit, par des personnes physiques résiding en France ou par des sociétés civiles immobilières dont tous les associés sont des personnes physiques.

<footnote n="14">14. Les dépendances isolées (garages, parkings, boxes) sont retenues dans le champ étudié en raison de la façon dont les dépendances des logements sont prises en compte dans le cadastre. Lorsqu'une dépendance fait physiquement partie d'un logement (par exemple un garage situé au rez-de-chaussée d'une maison), cette dépendance est considérée comme une simple caractéristique du logement, et n'existe pas comme bien immobilier séparé dans le cadastre. En revanche, lorsque la dépendance ne fait pas physiquement partie du logement (par exemple un garage situé sur la parcelle voisine, ou de l'autre côté de la rue), alors elle peut exister comme bien immobilier isolé dans le cadastre. Ainsi, un ménage qui possède un logement et un garage situé à proximité peut être propriétaire d'un seul bien immobilier (maison avec garage intégré) ou de deux biens immobiliers (maison et dépendance isolée), selon l'organisation du bâti. Les dépendances existant en tant que biens immobiliers isolés ont donc été conservées dans le champ de l'étude afin d'avoir une vision cohérente du patrimoine immobilier.</footnote>
Ainsi, la définition du patrimoine immobilier retenu dans cette section comprend cinq critères :
la nature des biens immobiliers, l'usage auquel ces biens sont affectés, le type de propriétaire,
la nature du lien de propriété, et le pays de résidence fiscale du propriétaire. Chacun de ces
critères implique une restriction de champ par rapport à l'ensemble des biens présents dans la
base constituée :

— le critère relatif à la nature des biens exclut tous les locaux industriels et commerciaux;

— le critère relatif à l'affectation des biens exclut tous les locaux affectés à un usage autre que l'habitation comme par exemple un usage commercial, professionnel ou industriel;

— le critère relatif au type de propriétaire exclut les biens immobiliers possédés par des acteurs institutionnels publics ou privés, notamment les sociétés HLM, ainsi que les biens possédés par des ménages par l'intermédiaire de sociétés autres que des SCI (Sarl, SA, SAS, etc.), de SCI dont les associés comprennent des personnes morales, et d'instruments financiers (comme les parts de FCPI);

— le critère relatif à la nature du lien de propriété exclut les nus-propriétaires ;

— le critère relatif au pays de résidence fiscale des propriétaires exclut les biens immobiliers dont les propriétaires sont non-résidents.

Ce champ diffère de celui étudié dans la section 2. Premièrement, le champ est ici restreint aux locaux à usage d'habitation car le mode de calcul de la taxe foncière sur les locaux affectés à un autre usage est différent. Deuxièmement, le champ exclut les nus-propriétaires : l'usufruitier s'acquitte de la taxe foncière. Troisièmement, le champ étudié ici comprend les dépendances à usage d'habitation afin de conserver une définition cohérente du patrimoine d'habitation des ménages.

3.2.2 Simulation de la taxe foncière sur données exhaustives

La taxe foncière sur les propriétés bâties à usage d'habitation est simulée en appliquant la législation sur les valeurs locatives et les exonérations fournies par les données cadastrales. Les tableaux 7 et 8 présentent des statistiques descriptives sur la taxe foncière simulée. Le total estimé de la taxe foncière sur le patrimoine immobilier de l'étude est de 19,2 milliards d'euros en 2017 après prise en compte des exonérations, soit une moyenne de 1 104 euros par ménage imposé et 659 euros par logement (tableau 8). La qualité de la simulation est confirmée par le fait que les montant totaux par commune des parts communale et départementale de la taxe foncière sur les locaux d'habitation sont très proches voire identiques aux totaux observés dans les données REI (cf. annexe C).

Le nombre de ménages imposables à la taxe foncière, c'est-à-dire redevables d'un montant positif de taxe foncière avant exonérations, s'élève à 17,5 millions, soit 57,7 % des ménages. Cette part de ménages imposés est logiquement proche de la proportion de ménages possédant des logements. L'existence des exonérations <fnref n="15" /> et l'application du seuil de recouvrement aboutissent à

<footnote n="15">15. Selon l'administration fiscale, le mécanisme d'exonération en faveur des personnes âgées ou de condition modeste s'élève à 26 millions d'euros en 2017 et le dégrèvement d'office en faveur des personnes de condition</footnote>
<table><caption>TABLEAU 7 – Statistiques descriptives concernant la taxe foncière</caption><thead><tr><th>Type de local</th><th>Nombre de locaux (en milliers)</th><th>TF brute (millions d'euros)</th><th>TF nette (millions d'euros)</th><th>TF nette moyenne</th></tr></thead><tbody><tr><td>Logements et dépendances affectés à un usage d'habitation</td><td>48 629</td><td>25 670</td><td>23 552</td><td>484,3 €</td></tr><tr><td>Champ de l'étude</td><td>36 619</td><td>20 064</td><td>19 199</td><td>524,3 €</td></tr><tr><td><em>dont logements</em></td><td>28 233</td><td>19 443</td><td>18 600</td><td>658,8 €</td></tr><tr><td><em>dont maisons</em></td><td>17 601</td><td>13 129</td><td>12 482</td><td>709,2 €</td></tr><tr><td><em>dont appartements</em></td><td>10 633</td><td>6 314</td><td>6 118</td><td>575,4 €</td></tr><tr><td><em>dont dépendances</em></td><td>8 386</td><td>621</td><td>599</td><td>71,4 €</td></tr></tbody></table>

Champ : Ensemble des maisons, appartements et dépendances à usage d'habitation.

Lecture : Les 36,6 millions de logements du champ de l'étude représentent 19,2 milliards d'euros de TFPB nette des réductions d'impôt, pour un montant moyen de 524 euros.

Sources : fichiers Majic 2017, REI 2017, calculs des auteurs.

un nombre de ménages imposés à la taxe foncière (c'est-à-dire acquittant un montant strictement positif de taxe foncière après exonérations) légèrement plus faible : 17,0 millions, soit 56,1 % des ménages. La distribution de la taxe foncière payée est également concentrée, à l'image du patrimoine sur lequel elle repose : 50 % des montants de taxe foncière nette acquittés sont inférieurs à 809 euros et 5 % des montants versés sont supérieurs à 2 938 euros. Le graphique 11 représente les effectifs de ménages en fonction de la taxe foncière qu'ils acquittent et montre par exemple que 80 % des ménages imposables s'acquittent de montants inférieurs à 1 500 euros. Le tableau 17 en annexe détaille les montants moyens ainsi que la distribution de la taxe foncière en fonction du nombre de biens possédés.

Comme tout prélèvement socio-fiscal, la taxe foncière opère une redistribution. Son effet sur la réduction, ou non, des inégalités de niveau de vie peut se représenter via les distributions associées (section 3.3). Enfin, les disparités du poids de la taxe foncière peuvent être étudiées à un niveau géographique fin en raison de l'exhaustivité de la source de données (section 3.4).

## 3.3 Un impôt globalement progressif en fonction du niveau de vie, mais régressif sur les propriétaires

### 3.3.1 Un impôt qui augmente légèrement avec le niveau de vie, sauf aux extrémités de la distribution

La part de la taxe foncière nette dans le revenu disponible des ménages croît avec le niveau de vie sur la plus grande partie de la distribution (graphique 12) : elle représente en moyenne 1,2 % du revenu disponible pour les ménages des deuxième et troisième dixièmes, contre plus de

<footnote>modeste entre 65 et 75 ans à 46 millions d'euros en 2017.</footnote>
<table><caption>TABLEAU 8 – Statistiques descriptives sur la taxe foncière acquittée par les ménages</caption><thead><tr><th rowspan="2">Champ</th><th colspan="2">Nombre de ménages en millions</th><th colspan="2">Part de ménages</th><th colspan="2">Montant total en Md€</th></tr><tr><th>imposables</th><th>imposés</th><th>imposables</th><th>imposés</th><th>TF brute</th><th>TF nette</th></tr></thead><tbody><tr><td>Tous ménages</td><td>17,52</td><td>17,04</td><td>57,7 %</td><td>56,1 %</td><td>19,9</td><td>19,1</td></tr><tr><td>Ménages dont le niveau de vie est connu</td><td>17,19</td><td>16,71</td><td>60,9 %</td><td>59,2 %</td><td>19,6</td><td>18,7</td></tr></tbody></table>

<table><thead><tr><th rowspan="2">Champ</th><th colspan="7">Distribution des montants de taxe foncière nette sur le champ des ménages imposables</th></tr><tr><th>Moyenne</th><th>P25</th><th>P50</th><th>P75</th><th>P90</th><th>P95</th><th>P99</th></tr></thead><tbody><tr><td>Tous ménages</td><td>1 087 €</td><td>506 €</td><td>809 €</td><td>1 300 €</td><td>2 153 €</td><td>2 938 €</td><td>5 435 €</td></tr><tr><td>Ménages dont le niveau de vie est connu</td><td>1 088 €</td><td>508 €</td><td>811 €</td><td>1 302 €</td><td>2 125 €</td><td>2 902 €</td><td>5 364 €</td></tr></tbody></table>

Note : La taxe foncière est calculée sur le champ des logements et dépendances à usage d'habitation.

Champ : Ménages résidents et logements et dépendances situés en France et possédés en pleine propriété ou en usufruit par des personnes physiques résidentes en leur nom propre ou via une société civile immobilière.

Lecture : 57,7 % des ménages sont imposables à la taxe foncière en 2017, et 56,1 % des ménages sont effectivement imposés. Les ménages imposables à la taxe foncière acquittent un montant moyen de taxe foncière nette de 1 087 €. 50 % des ménages imposables acquittent un montant inférieur à 809 €.

Sources : fichiers Majic 2017, RCS, Fidéli 2017, REI 2017, calculs des auteurs.

2 % pour les ménages des deux derniers dixièmes. En revanche, la taxe foncière présente un profil régressif aux extrémités de la distribution de niveau de vie : sa part dans le revenu disponible des ménages des quatre premiers centièmes de la distribution dépasse 1,5 %, contre 1,2 % au niveau du 15e centième. De même, elle diminue chez les ménages les plus aisés, de 2,2 % en moyenne pour les ménages des centièmes 91 à 98 à 2,1 % pour le 99e centième et 1,6 % pour le dernier centième, et moins de 1 % pour le dernier millième.

Par ailleurs, les exonérations (écart entre les deux courbes du graphique 12) bénéficient principalement aux ménages des quatre premiers dixièmes de la distribution de niveau de vie.

### 3.3.2 Un impôt régressif sur les propriétaires

Toutefois, cette analyse néglige le fait que la propriété immobilière est concentrée chez les ménages les plus aisés, et que la part de ménages propriétaires (donc imposables à la taxe foncière) est plus faible chez les ménages modestes. Cela revient à se concentrer sur les ménages propriétaires, seuls concernés par l'imposition foncière (voir graphique 13). En rapportant la taxe foncière au revenu disponible des ménages imposables à cet impôt, le constat est alors inversé par rapport au graphique précédent. Sur le champ des ménages imposables, la part de la taxe foncière dans le revenu disponible des ménages imposables à la taxe foncière décroît en fonction du niveau de vie pour la première moitié de la distribution : de plus de 4 % pour les ménages
<figure><img src="image_13.png" /><figcaption>GRAPHIQUE 11 – Distribution de la taxe foncière nette acquittée en 2017</figcaption></figure>

Note : La taxe foncière est calculée sur le champ des biens immobiliers à usage d'habitation situés en France et possédés en pleine propriété ou en usufruit par des personnes physiques résidentes en leur nom propre ou via une société civile immobilière.

Champ : Ménages résidents imposables à la taxe foncière.

Lecture : 4,5 % des ménages s'aquittent d'une taxe foncière comprise entre 600 et 650 euros ; 33 % des ménages imposables à la TF ont une TF inférieure à 600 euros.

Note : les ménages sont regroupés par tranche de 50 euros de taxe foncière brute. Le nombre élevé de montants compris entre 0 et 50 € correspond à des ménages qui possèdent uniquement des dépendances.

Sources : fichiers Majic 2017, RCS, Fidéli 2017, REI 2017, calculs des auteurs.

les plus modestes à 2,5 % pour les ménages médians. La part de la taxe foncière dans le revenu disponible est stable à 2,5 % pour la moitié de la distribution, à l'exception du top 5 % pour lequel elle décroît à nouveau. Pour les les propriétaires appartenant aux personnes les 1 % les plus aisées, cette part représente 1,5 %.

Le graphique 13 décompose également la taxe foncière entre les montants acquittés sur les résidences principales, sur les résidences secondaires et celle portant sur les autres logements. Après application des exonérations, la part de la taxe foncière sur la résidence principale dans le revenu disponible des ménages imposables décroît au sein des 10 % les plus modestes, est stable à un niveau proche de 2 % du revenu disponible sur les dixièmes 2 à 8, puis décroît à nouveau au sein des 20 % les plus aisés. Ce résultat confirme les conclusions de Carbonnier (2019). En revanche, la part de la taxe foncière acquittée sur les résidences secondaires et les autres logements dans le revenu disponible des ménages imposables augmente légèrement dans le
<figure><img src="image_14.png" /><figcaption>GRAPHIQUE 12 – Part de la taxe foncière nette dans le revenu disponible en fonction du niveau de vie en 2017</figcaption></figure>

Note : La taxe foncière est calculée sur le champ des biens immobiliers à usage d'habitation situés en France et possédés en pleine propriété ou en usufruit par des personnes physiques résidentes en leur nom propre ou via une société civile immobilière.

Champ : Ménages résidents appariés dont le niveau de vie est connu et positif.

Lecture : La taxe foncière brute représente 1,5 % du revenu disponible des ménages proches du 30e centième de niveau de vie. La taxe foncière nette en représente 1,3 %.

Note : Par souci de lisibilité, les deux premiers centièmes de la distribution des niveaux de vie ne sont pas représentés. Le graphique complet figure en annexe (graphique 26).

Sources : fichiers Majic 2017, RCS, Fidéli 2017, REI 2017, calculs des auteurs.

haut de la distribution, notamment en raison de l'augmentation du nombre de biens possédés. En effet, la part de résidences secondaires et d'investissements locatifs dans le patrimoine immobilier croît avec le niveau de vie (cf. section 2).

Cette part de la taxe foncière dans le revenu disponible des ménages imposables varie au sein des catégories de niveaux de vie (voir graphique 27 en annexe). Parmi les ménages proches du niveau de vie médian et imposables à la taxe foncière, 10 % paient une taxe foncière supérieure à 5 % de leur revenu disponible (soit environ deux fois la part moyenne chez ces ménages), et 10 % paient une taxe foncière inférieure à 1 % de leur revenu disponible.

Ces résultats éclairent l'interprétation que l'on peut faire de la taxe foncière : une taxe locale finançant les aménités locales ou une imposition d'un patrimoine capitalistique. D'une part, l'imposition des résidences principales et secondaires correspond plutôt à un moyen de financer les biens publics locaux pour un lieu de résidence du propriétaire (voir Jannin et Sotura (2020));
<figure><img src="image_15.png" /><figcaption>GRAPHIQUE 13 – Décomposition de la taxe foncière nette des ménages imposables à la taxe foncière par statut d'occupation du logement</figcaption></figure>

Note : La taxe foncière est calculée sur le champ des biens immobiliers à usage d'habitation situés en France et possédés en pleine propriété ou en usufruit par des personnes physiques résidentes en leur nom propre ou via une société civile immobilière.

Champ : Ménages résidents appariés dont le niveau de vie est connu.

Lecture : Parmi les ménages proches du 30e centième de niveau de vie, la taxe foncière représente 2,6 % du revenu disponible des ménages qui paient la taxe foncière.

Note : Les centièmes de niveau de vie sont définis sur l'ensemble des ménages (et non sur la population des seuls propriétaires). Par souci de lisibilité, les deux premiers centièmes de la distribution des niveaux de vie ne sont pas représentés.

Sources : fichiers Majic 2017, RCS, Fidéli 2017, REI 2017, calculs des auteurs.

d'autre part, la taxe foncière sur les logements à usage locatif s'interprète plutôt comme un impôt sur le patrimoine immobilier de rapport, à l'image de l'impôt sur la fortune immobilière.
## 3.4 Disparités géographiques de la taxe foncière

### 3.4.1 Une variabilité selon les régions

Le taux d'effort de la taxe foncière, défini comme la part moyenne de la taxe foncière dans le revenu disponible des ménages imposables à cet impôt, varie notablement en fonction du lieu de résidence des ménages (carte 14) : cette part est proche de 2 % dans l'ouest de la France (Bretagne, Pays de la Loire) et dans l'est de la France (Grand-est), et supérieure à 3 % dans le sud-ouest (Occitanie) et sur le pourtour méditerranéen. Cette structure géographique reste présente, bien que moins nettement, si l'on se restreint au taux d'effort de la taxe foncière sur la résidence principale <fnref n="16" /> (carte 29 en annexe). En revanche, il existe une forte hétérogénéité au sein des régions en raison des géographies urbaines variées (voir tableaux 18 et 19 en annexe).

### 3.4.2 Une hétérogénéité marquée en Île-de-France

L'hétérogénéité du taux d'effort est marquée en Île-de-France (carte 15), et on constate une différence nette entre les départements de la métropole parisienne : le taux d'effort moyen est le plus faible dans Paris et dans les Hauts-de-Seine (respectivement 1,6 % et 1,9 %), présente une valeur intermédiaire dans le Val-de-Marne (2,7 % en moyenne) et est la plus élevée en Seine-Saint-Denis (3,0 %). Cette hétérogénéité du taux d'effort moyen reflète principalement les écarts entre les parts moyennes de la taxe foncière sur la résidence principale dans le revenu disponible des ménages imposables à la taxe foncière sur leur résidence principale (carte 30 en annexe) : celui-ci s'établit à 0,8 % en moyenne dans Paris, 1,1 % dans les Hauts-de-Seine, 1,0 % dans le Val-de-Marne et 2,3 % en Seine-Saint-Denis.

Les écarts de revenus moyens entre départements ne suffisent pas à expliquer cette hétérogénéité. En effet, cette hétérogénéité demeure si l'on compare les taux d'effort par dixième de niveau de vie <fnref n="17" /> (tableau 20 en annexe) : la taxe foncière sur la résidence principale représente en moyenne 2,3 % du revenu disponible des ménages du 8e dixième de niveau de vie résidant en Seine-Saint-Denis et imposables à la taxe foncière, contre 1,2 % pour les ménages parisiens imposables appartenant au même dixième de niveau de vie, et 1,6 % dans les Hauts-de-Seine.

La principale explication de cette hétérogénéité tient aux écarts de taux de taxe foncière entre collectivités locales. Ainsi, la carte 16 représente le taux de taxe foncière brute applicable dans chaque commune d'Île-de-France (c'est-à-dire le terme $\sum_j (1 + \mu_j) \times \tau_{jk}$ de l'équation 1) mettant en évidence une structure géographique similaire à celle de la carte 30. Dans l'ensemble, le taux moyen de taxe foncière brute s'élève à 19,6 % en Seine-Saint-Denis contre 10,2 % dans Paris et 12,5 % dans les Hauts-de-Seine.

<footnote n="16">16. Ce taux est défini comme la part moyenne de la taxe foncière sur la résidence principale dans le revenu disponible des ménages imposables.</footnote>

<footnote n="17">17. Les dixièmes de niveau de vie sont définis sur l'ensemble des ménages résidents dont le niveau de vie est connu et positif (et non par département). Les ménages résidant des départements différents et appartenant au même dixième de niveau de vie ont donc des niveaux de vie comparables.</footnote>
<figure><img src="image_16.png" /><figcaption>GRAPHIQUE 14 – Part de la taxe foncière nette dans le revenu disponible des ménages imposables, par lieu de résidence des ménages</figcaption></figure>

Champ : Ménages résidents dont le niveau de vie est connu, imposables à la taxe foncière. Les résultats ne sont pas représentés pour les iris comprenant moins de 50 ménages imposables à la taxe foncière.

Lecture : La taxe foncière représente plus de 3 % du revenu disponible des ménages redevables de cet impôt sur le pourtour méditerranéen et dans le sud de la France. Cette part est inférieure à 2 % dans le Sud-Ouest (Pyrénées-Atlantique, Gironde), l'Ouest (région de Nantes) et dans l'Est (Alsace).

Sources : fichiers Majic 2017, RCS, Fidéli 2017, REI 2017, calculs des auteurs.

Note : cette carte est construite en prenant en compte les biens possédés en pleine propriété ou en usufruit.
<figure><img src="image_17.png" /><figcaption>GRAPHIQUE 15 – Part de la taxe foncière nette dans le revenu disponible des ménages imposables en région parisienne, par lieu de résidence des ménages</figcaption></figure>

Note : La taxe foncière est calculée sur le champ des biens immobiliers à usage d'habitation situés en France et possédés en pleine propriété ou en usufruit par des personnes physiques résidentes en leur nom propre ou via une société civile immobilière. Les résultats ne sont pas représentés pour les iris comprenant moins de 50 ménages imposables à la taxe foncière.

Champ : Ménages résidents dont le niveau de vie est connu, imposables à la taxe foncière.

Lecture : La taxe foncière acquittée par les ménages imposables à cet impôt et résidant dans Paris représente en moyenne moins de 1,5 % de leur revenu disponible. Cette part est supérieure à 2,5 % dans la plus grande partie de la Seine-Saint-Denis, et supérieure à 3,5 % dans certaines communes.

Sources : fichiers Majic 2017, RCS, Fidéli 2017, REI 2017, calculs des auteurs.
<figure><img src="image_18.png" /><figcaption>GRAPHIQUE 16 – Taux de taxe foncière brute en région parisienne, par commune</figcaption></figure>

Note : Le taux de taxe foncière brute représenté prend en compte toutes les composantes de la taxe foncière ainsi que les frais de gestion et de recouvrement, mais pas les exonérations. Il correspond au terme $\sum_j (1 + \mu_j) \times \tau_{jk}$ de l'équation 1.

Champ : Communes.

Lecture : Le taux de taxe foncière applicable dans Paris est de 10,2 %. a taxe foncière acquittée sur leur résidence principale par les ménages imposables à cet impôt et résidant dans Paris représente en moyenne moins de 1 % de leur revenu disponible. Cette part est supérieure à 2 % dans la plus grande partie de la Seine-Saint-Denis.

Sources : fichiers Majic 2017, RCS, Fidéli 2017, REI 2017, calculs des auteurs.
Conclusion et perspectives

Grâce à la construction d'une nouvelle source de données exhaustive permettant des représen-
tations géographiques fines et des résultats précis, cette étude éclaire la répartition du patrimoine
immobilier et de la taxe foncière. Ce rapprochement entre des bases administratives et le fichier
Fidéli apporte une grande variété d'informations statistiques. Il illustre l'évolution récente des
exploitations statistiques avec un accroissement de la variété et de l'accessibilité des données
administratives (voir André et Meslin (2022)).

L'étude du patrimoine immobilier met en évidence qu'un quart des ménages vivant en France sont propriétaires de plusieurs logements et détiennent les deux tiers du parc de logements des particuliers. En outre, plus le niveau de vie augmente, plus les ménages détiennent un nombre élevé de logements. Cependant, le degré de concentration du patrimoine immobilier varie selon l'usage des logements. Si le patrimoine résidentiel, c'est-à-dire les résidences principales et secondaires occupées par leurs propriétaires, est quasiment uniformément réparti en fonction du niveau de vie, la propriété des logements en location est nettement plus concentrée que celle des autres logements, et la concentration de la propriété immobilière est maximale dans le centre des grandes agglomérations. Dès le troisième logement possédé, la propriété immobilière des particuliers est essentiellement à usage locatif. En outre, les ménages possédant plus de logements recourent davantage aux sociétés civiles immobilières.

En ce qui concerne la taxe foncière sur les locaux à usage d'habitation (logements et dépen-
dances), elle augmente légèrement avec le niveau de vie, à l'exception des deux extrémités de
la distribution. Toutefois, elle pèse davantage sur les propriétaires les plus modestes que sur les
propriétaires les plus aisés, confirmant les résultats de Carbonnier (2019). Les dépenses fiscales
(exonérations et dégrèvements) sont concentrées sur les trois premiers dixièmes de niveau de vie.

La construction de cette base a permis un grand enrichissement de l'information statistique sur
le patrimoine immobilier, en ajoutant notamment les résidences secondaires ainsi que les biens mis
en location ou possédés via des SCI. Enfin, la base de données présentée dans ce document va être
complétée. Des travaux en cours se concentrent sur l'élaboration d'une méthode d'estimation de
la valeur de marché des biens immobiliers. Des utilisations nouvelles de cette source peuvent déjà
être envisagées : analyses détaillées de la propriété immobilière, simulation des effets redistributifs
de scénarios de réformes de la taxe foncière <fnref n="18" />, analyse du parc locatif privé et du fonctionnement
du marché locatif entre particuliers. Ces résultats permettront en premier lieu de représenter
plus finement la taxe foncière en fonction du patrimoine immobilier.

<footnote n="18">18. Ces travaux permettraient par exemple d'évaluer les effets redistributifs d'une hausse générale de la taxe foncière (effets moyens, gagnants et perdants, concentration des gains et pertes, etc., cf. Bonnet, Garbinti, et Grobon (2018)), changements paramétriques à différents échelons territoriaux, valorisation aux prix de marché de l'assiette, actualisation des valeurs locatives à enveloppe constante (voir Chapelle, Fabre, et Lallemand (2020)).</footnote>
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# A Appariement entre le cadastre et le fichier Fidéli

## A.1 Généralités

Les fichiers fonciers Majic sont constitués par les services fiscaux à partir des informations du cadastre. Ils identifient les propriétés bâties (maison, appartement, bureau, garage, etc.), les propriétés non bâties (jardins, champs, lacs, etc.) et les propriétaires (état civil, adresse, nature du droit de propriété). En revanche, ces données ne contiennent pas d'identifiant unique des propriétaires personnes physiques<fnref n="19" />. La production du fichier Fidéli comprend une étape d'identification des personnes physiques à partir des données fiscales, et comprend une table décrivant l'ensemble des individus adultes connus dans ces données (état civil, adresse), avec un identifiant individuel en complément des identifiants fiscaux.

L'appariement entre les données cadastrales et le fichier Fidéli a donc pour objectif de retrouver l'identifiant individuel des propriétaires personnes physiques, de façon à ce qu'il soit possible de reconstituer la liste des biens immobiliers dont chaque individu est (co-)propriétaire. Cet appariement consiste à rechercher dans la table des individus adultes du fichier Fidéli un individu dont l'état civil est identique ou très similaire à celui des propriétaires figurant dans le cadastre. Plus précisément :

- Les données du cadastre utilisées dans l'appariement prennent la forme d'une table comprenant une ligne par local et par propriétaire. Elle contient des variables relatives aux locaux (identifiant, type de local, adresse) et aux propriétaires (état civil, adresse, nature du droit de propriété). Cette table est issue du croisement entre la table des locaux et la table des propriétaires, et compte 74,45 millions d'observations pour 40,96 millions de biens immobiliers.

- Les données du fichier Fidéli utilisées dans l'appariement prennent la forme d'une table comprenant une ligne par individu majeur, par foyer fiscal et par adresse à laquelle ce foyer est connu. Elle comprend des variables relatives à l'individu (état civil, identifiant individuel et identifiants fiscaux) et l'adresse du foyer fiscal (adresse détaillée et identifiant du logement) et compte 80,6 millions d'observations pour 58,0 millions d'individus.

## A.2 Algorithme d'appariement

L'appariement comporte neuf étapes. Chaque étape cherche à apparaier les lignes non encore appariées à l'issue de l'étape précédente, et comprend des critères d'appariement ainsi qu'une validation de l'appariement en fonction d'un score (pour départager les individus Fidéli lorsque plusieurs d'entre eux répondent aux critères d'appariement). Sauf exceptions détaillées ci-dessous, les critères d'appariement sont issus de la liste suivante : les prénoms, le nom de famille et le nom d'usage, la date et le lieu de naissance ainsi que l'adresse. Chaque étape d'appariement se

<footnote n="19">19. Les données comportent un identifiant unique départemental pour chaque propriétaire, mais cet identifiant varie d'un département à l'autre. En revanche, les données cadastrales contiennent l'identifiant national Siren lorsque le propriétaire est une société immatriculée au registre du commerce et des sociétés.</footnote>
déroule en trois temps :

— Les critères d'appariement sont utilisés pour réaliser la jointure entre les données cadastrales et la table des adultes du fichier Fidéli. Par exemple, pour un propriétaire mentionné dans le cadastre, on recherche les individus du fichier Fidéli ayant exactement le même nom de naissance, le même premier prénom, et la même date de naissance.

— Un score de validation est calculé pour chacun des individus Fidéli retrouvés grâce aux critères d'appariement ; la valeur du score est d'autant plus élevée que l'individu du fichier Fidéli a des caractéristiques identiques à celui du propriétaire (et autres que les critères d'appariement). Le score est nul lorsque l'individu Fidéli ne remplit aucun critère de filtre. Par exemple, le score vaut 1000 si le nom d'épouse de l'individu Fidéli est identique au nom d'épouse du propriétaire, 100 si le lieu de naissance et la commune de résidence de l'individu Fidéli sont identiques à celui du propriétaire, 10 si seul le lieu de naissance est identique, 1 si seule la commune de résidence est identique, 0 sinon. On obtient ainsi des scores compris entre 0 (tous les critères de filtre sont négatifs) et 1111 (tous les critères de filtre sont positifs).

— Le score est utilisé pour départager les individus Fidéli. Un appariement est réalisé entre un propriétaire du cadastre et un individu du fichier Fidéli uniquement si le score le plus élevé n'a été obtenu que par un seul individu Fidéli. En revanche, aucun appariement n'est réalisé lorsque deux ou plusieurs individus Fidéli distincts ont obtenu le score le plus élevé. Exemple 1 : aucun des individus Fidéli n'obtient un score de 1000 ni de 100 ; un seul obtient un score de 10, et deux autres individus ont un score de 1. On apparie alors le propriétaire du cadastre avec l'individu Fidéli ayant obtenu le score de 10. Exemple 2 : aucun des individus Fidéli n'obtient un score de 1000 ni de 100 ; deux individus Fidéli obtiennent un score de 10, et un autre individu obtient un score de 1. Aucun appariement n'est effectué dans ce cas, car l'algorithme n'est pas parvenu à départager les deux individus Fidéli ayant obtenu le score de 10.

## A.3 Description des étapes d'appariement

Le tableau 9 donne les critères d'appariement et la méthode de calcul du score pour chaque étape d'appariement. Les différentes étapes appellent les précisions suivantes :

— Deux chaînes de caractères sont dites similaires si leur distance d'édition est inférieure à un seuil (fixée par exemple à 25 pour le nom de naissance et à 15 pour le nom de conjoint). La distance d'édition permet de comparer deux chaînes de caractères en comptant le nombre d'opérations (remplacements, suppressions ou insertions de caractères) nécessaires pour passer d'une chaîne de caractères à l'autre, chaque opération étant pondérée par un coût. La distance d'édition est égale à la somme des coûts divisée par la longueur de la chaîne 20. Les coûts associés à chaque opération sont détaillés dans le tableau suivant :

<footnote n="20">20. Voir la documentation de la fonction SPEDIS du logiciel SAS pour plus de détails</footnote>
<table><thead><tr><td>Opération</td><td>Coût</td></tr></thead><tbody><tr><td>Supprimer une lettre en double</td><td>25</td></tr><tr><td>Doubler une lettre</td><td>50</td></tr><tr><td>Inverser deux lettres consécutives</td><td>50</td></tr><tr><td>Supprimer une lettre à la fin</td><td>50</td></tr><tr><td>Insérer une lettre à la fin</td><td>35</td></tr><tr><td>Supprimer une lettre au milieu</td><td>50</td></tr><tr><td>Insérer une lettre au milieu</td><td>100</td></tr><tr><td>Remplacer une lettre au milieu</td><td>100</td></tr><tr><td>Supprimer la première lettre</td><td>100</td></tr><tr><td>Insérer une lettre en première position</td><td>200</td></tr><tr><td>Remplacer la première lettre</td><td>200</td></tr></tbody></table>

— Deux suites de mots sont dites concordantes si tous les mots de l'une sont inclus dans l'autre (à des différences d'orthographe près). Ainsi, « Victor Marie Hugo » et « Victor Hugo » concordent, mais « Victor Marie Hugo » et « Victor Pierre Hugo » ne concordent pas.

— Trois étapes d'appariement mobilisent des identifiants fiscaux :

— L'étape 1 consiste à retrouver dans le fichier Fidéli le propriétaire destinataire de l'avis d'imposition foncier, dont l'identifiant fiscal unique est renseigné dans le fichier de la taxe d'habitation<fnref n="21" />. La table des individus Fidéli est appariée à la table des données cadastrales à l'aide de cet identifiant.

— L'étape 8 consiste à rechercher les propriétaires d'un logement parmi les occupants de ce local. Pour ce faire, la table des individus Fidéli est appariée à la table des données cadastrales à l'aide de l'identifiant unique du logement dans le fichier de la taxe d'habitation.

— L'étape 9 consiste à rechercher, pour les propriétaires du cadastre qui ont été appariés à un individu Fidéli à une étape précédente au titre d'un bien immobilier, les autres biens immobiliers dont ils sont propriétaires dans le même département et pour lesquels l'appariement n'a pas réussi lors des étapes précédentes. Cette étape utilise l'identifiant départemental unique de personne.

## A.4 Résultats détaillés de l'appariement

Le tableau 10 présente les résultats des différentes étapes d'appariement. La grande majorité des appariements est réalisée au cours des trois premières étapes. Dans l'ensemble, on parvient à apparier un propriétaire d'un local à un individu du fichier Fidéli dans 95,8 % des cas. Il est à noter que, parmi les propriétaires non appariés, certains ne peuvent pas être identifiés car ils

<footnote n="21">21. En revanche l'identifiant fiscal unique n'est pas connu pour les autres propriétaires.</footnote>
ne figurent pas dans la table des individus adultes du fichier Fidéli, par exemple les personnes mineures.

Le tableau 11 présente les résultats de l'appariement, détaillés par type de propriétaire et par type de bien. On peut constater que l'appariement est meilleur pour les biens possédés par des personnes physiques que pour les autres biens. Deux facteurs contribuent à expliquer la moindre qualité de l'appariement dans le cas des biens possédés par des SCI. Premièrement, les données d'état civil disponibles sur les associés de SCI dans le registre du commerce et des sociétés sont de moindre qualité que celles disponibles sur les personnes physiques dans le cadastre. Deuxièmement, les individus non-résidents (non présents dans le fichier Fidéli) sont plus fréquents chez les associés de SCI que chez les personnes physiques.
<table><caption>TABLEAU 9 – Description de l'algorithme d'appariement</caption><thead><tr><th>Étape</th><th>Critères d'appariement</th><th>Score</th><th>Définition du score</th></tr></thead><tbody><tr><td rowspan="5">1</td><td rowspan="5">Identifiant fiscal de l'individu identique</td><td>1000</td><td>Destinataire de l'avis foncier, date de naissance identique, nom de naissance ou de conjoint identique et prénoms identiques dans le même ordre</td></tr><tr><td>100</td><td>Destinataire de l'avis foncier, date de naissance identique, nom de naissance ou de conjoint identique et premier prénom identique</td></tr><tr><td>10</td><td>Destinataire de l'avis foncier, date de naissance proche, nom de naissance ou de conjoint identique et premier prénom identique</td></tr><tr><td>1</td><td>Destinataire de l'avis foncier, nom complet concordant, genre identique</td></tr><tr><td>2</td><td>Nom de naissance identique, date de naissance identique, lieu de naissance identique</td><td>1000<br>100<br>10<br>1</td><td>Nom de conjoint identique<br>Prénoms identiques dans le même ordre<br>Premier prénom identique<br>Prénoms concordants</td></tr><tr><td rowspan="2">3</td><td rowspan="2">Nom de naissance similaire, année de naissance identique, adresse complète identique, premier prénom identique</td><td>10000<br>1000<br>100<br>10<br>1</td><td>Nom de famille identique ou nom de conjoint similaire, prénoms concordants, lieu de naissance identique<br>Nom de famille identique ou nom de conjoint similaire, prénoms concordants<br>Jour et mois de naissance identiques, prénoms concordants<br>Jour ou mois de naissance identique et premier prénom identique<br>Jour ou mois de naissance identique et prénoms concordants</td></tr><tr><td>10000<br>10000<br>1000<br>100<br>10<br>1</td><td>Nom de famille identique ou nom de conjoint similaire, lieu de naissance identique et prénoms concordants<br>Nom de famille identique ou nom de conjoint similaire, prénoms concordants et lieu de naissance identique<br>Nom de famille identique ou nom de conjoint similaire et prénoms concordants<br>Premier prénom identique et lieu de naissance identique<br>Adresse identique et prénoms concordants<br>Lieu de naissance identique et prénoms concordants</td></tr><tr><td rowspan="2">5</td><td rowspan="2">Nom de naissance similaire, premier prénom identique, année de naissance identique, commune de résidence identique</td><td>1000<br>100<br>10<br>1</td><td>Nom de conjoint similaire et prénoms identiques dans le même ordre<br>Nom de famille identique ou nom de conjoint similaire, premier prénom identique, date de naissance similaire<br>Adresse identique, date de naissance similaire et prénoms concordants<br>Date de naissance similaire, prénoms concordants, naissance en France, genre identique</td></tr><tr><td>1000<br>100<br>10<br>1</td><td>Nom de conjoint similaire et prénoms concordants<br>Adresse similaire et prénoms concordants<br>Prénoms identiques dans le même ordre et naissance en france<br>Même département de résidence, prénoms concordants, lieu de naissance similaire</td></tr><tr><td rowspan="2">6</td><td rowspan="2">Premier prénom identique, lieu de naissance identique, date de naissance identique</td><td>1000<br>100<br>10<br>1</td><td>Nom de conjoint similaire, nom de naissance similaire, et prénoms concordants<br>Commune de résidence identique, noms concordants, prénoms concordants et naissance en France<br>Prénoms identiques dans le même ordre (avec au moins deux prénoms) et nom complet (noms + prénoms) concordants<br>Commune de résidence identique, rue identique, et nom complet (noms + prénoms) concordants</td></tr><tr><td>10000<br>10000<br>1000<br>100<br>10<br>5<br>3<br>1</td><td>Noms de naissance et de conjoint identiques, date de naissance identique<br>Nom de naissance identique, prénoms concordants et date de naissance similaire<br>Prénoms concordants, noms de famille concordants, date de naissance similaire<br>Nom complet (noms + prénoms) concordant, date de naissance similaire<br>Nom complet (noms + prénoms) concordant, date de naissance identique<br>Date de naissance identique et genre identique<br>Noms de naissance identique, prénoms identiques, et genre identique<br>Noms concordants, prénoms concordants, et genre identique</td></tr><tr><td rowspan="3">7</td><td rowspan="3">Département et identifiant départemental de personne identique</td><td>10000<br>1000<br>100<br>10<br>1</td><td>Noms de naissance et de conjoint identiques, date de naissance identique et prénoms concordants<br>Nom de naissance identique, prénoms concordants et date de naissance similaire<br>Noms concordants, prénoms concordants, date de naissance similaire<br>Nom complet (noms + prénoms) concordant, date de naissance similaire<br>Nom complet concordant, date de naissance identique, prénoms et/ou nom éventuellement manquants</td></tr><tr><td>10000<br>1000<br>100<br>10<br>1</td><td>Noms de naissance et de conjoint identiques, date de naissance identique et prénoms concordants<br>Nom de naissance identique, prénoms concordants et date de naissance similaire<br>Noms concordants, prénoms concordants, date de naissance similaire<br>Nom complet (noms + prénoms) concordant, date de naissance similaire<br>Nom complet concordant, date de naissance identique, prénoms et/ou nom éventuellement manquants</td></tr><tr><td>10000<br>1000<br>100<br>10<br>1</td><td>Noms de naissance et de conjoint identiques, date de naissance identique et prénoms concordants<br>Nom de naissance identique, prénoms concordants et date de naissance similaire<br>Noms concordants, prénoms concordants, date de naissance similaire<br>Nom complet (noms + prénoms) concordant, date de naissance similaire<br>Nom complet concordant, date de naissance identique, prénoms et/ou nom éventuellement manquants</td></tr></tbody></table>
<table><caption>TABLEAU 10 – Résultats de l'appariement entre les données cadastrales et le fichier Fidéli, par étape d'appariement</caption><thead><tr><th>Étape</th><th>Observations<br>appariées</th><th>Part<br>appariée</th><th>Part<br>appariée<br>cumulée</th></tr></thead><tbody><tr><td>Étape 1</td><td>35 274 657</td><td>47,28 %</td><td>47,28 %</td></tr><tr><td>Étape 2</td><td>32 817 875</td><td>43,99 %</td><td>91,27 %</td></tr><tr><td>Étape 3</td><td>2 197 847</td><td>2,95 %</td><td>94,22 %</td></tr><tr><td>Étape 4</td><td>556 478</td><td>0,75 %</td><td>94,97 %</td></tr><tr><td>Étape 5</td><td>132 105</td><td>0,18 %</td><td>95,14 %</td></tr><tr><td>Étape 6</td><td>156 463</td><td>0,21 %</td><td>95,35 %</td></tr><tr><td>Étape 7</td><td>91 888</td><td>0,12 %</td><td>95,48 %</td></tr><tr><td>Étape 8</td><td>291 353</td><td>0,39 %</td><td>95,87 %</td></tr><tr><td>Étape 9</td><td>168 931</td><td>0,23 %</td><td>96,09 %</td></tr><tr><td>Lignes non appariées (décès certains)</td><td>747 616</td><td>1,00 %</td><td>97,09 %</td></tr><tr><td>Autres lignes non appariées</td><td>2 167 763</td><td>2,91 %</td><td>100,00 %</td></tr></tbody><tfoot><tr><td><strong>Total</strong></td><td><strong>74 602 976</strong></td><td></td><td></td></tr></tfoot></table>

Note : une observation est un couple constitué d'un local et d'une personne qui en est propriétaire.

Champ : biens immobiliers possédés par des personnes physiques, en leur nom propre ou par l'intermédiaire d'une SCI dont tous les associés sont des personnes physiques.

Lecture : au cours de la première étape de l'appariement entre les données cadastrales et le fichier Fidéli, 35,27 millions de propriétaires de locaux ont été appariés à un individu du fichier Fidéli, soit 47,28 % des observations de la table locaux × propriétaires.

Sources : fichiers Majic 2017, RCS, Fidéli 2017, fichier des personnes décédées, calculs des auteurs.
<table><caption>TABLEAU 11 – Résultats de l'appariement entre les données cadastrales et le fichier Fidéli, par type de propriétaire et par type de bien</caption><thead><tr><th rowspan="2">Type de<br>propriétaire</th><th rowspan="2">Type de bien</th><th rowspan="2">Nombre de<br>biens</th><th colspan="3">Part de biens dont on a retrouvé</th></tr><tr><th>au moins un<br>propriétaire</th><th>tous les<br>propriétaires</th><th>le destinataire<br>de la taxe<br>foncière</th></tr></thead><tbody><tr><td rowspan="5">Personnes<br>physiques</td><td>Maisons</td><td>18 101 136</td><td>98,7%</td><td>94,6%</td><td>97,5%</td></tr><tr><td>Appartements</td><td>10 520 639</td><td>98,9%</td><td>95,0%</td><td>97,4%</td></tr><tr><td>Dépendances</td><td>8 419 337</td><td>99,1%</td><td>95,2%</td><td>97,9%</td></tr><tr><td>Locaux indus. et comm.</td><td>1 054 860</td><td>97,7%</td><td>93,3%</td><td>94,7%</td></tr><tr><td>Tous types de biens</td><td>38 095 972</td><td>98,8%</td><td>94,8%</td><td>97,5%</td></tr><tr><td rowspan="5">Sociétés civiles<br>immobilières</td><td>Maisons</td><td>445 127</td><td>95,2%</td><td>84,1%</td><td>89,2%</td></tr><tr><td>Appartements</td><td>1 136 290</td><td>94,5%</td><td>82,7%</td><td>87,7%</td></tr><tr><td>Dépendances</td><td>617 310</td><td>93,6%</td><td>81,6%</td><td>87,1%</td></tr><tr><td>Locaux indus. et comm.</td><td>707 614</td><td>94,8%</td><td>84,4%</td><td>89,6%</td></tr><tr><td>Tous types de biens</td><td>2 906 341</td><td>94,5%</td><td>83,1%</td><td>88,3%</td></tr></tbody><tfoot><tr><td>Ensemble</td><td>Tous types de biens</td><td>41 002 313</td><td>98,5%</td><td>94,0%</td><td>96,8%</td></tr></tfoot></table>

Champ : biens immobiliers possédés par des personnes physiques en leur nom propre ou par l'intermédiaire d'une société civile immobilière.

Lecture : l'appariement entre le cadastre et le fichier Fidéli permet d'identifier au moins un propriétaire pour 98,7 % des maisons possédées directement par des personnes physiques, et pour 95,2 % des maisons possédées par l'intermédiaire de sociétés civiles immobilières.

Sources : fichiers Majic 2017, RCS, Fidéli 2017, calculs des auteurs.
# B Statistiques descriptives supplémentaires

## B.1 Statistiques descriptives sur les données cadastrales

<table><caption>TABLEAU 12 – Statistiques descriptives sur les locaux, par nombre de propriétaires persones physiques, mode de détention et type de local</caption><thead><tr><th rowspan="2">Type de<br>proprié-<br>taire</th><th rowspan="2">Nombre de<br>propriétaires<br>personnes<br>physiques</th><th colspan="5">Nombre de biens, en millions</th></tr><tr><th>Maisons</th><th>Appartements</th><th>Dépendances</th><th>Locaux ind. et comm.</th><th>Tous locaux</th></tr></thead><tbody><tr><td rowspan="6">Personnes<br>physiques</td><td>1</td><td>6,40</td><td>5,11</td><td>3,82</td><td>0,48</td><td>15,81</td></tr><tr><td>2</td><td>9,81</td><td>4,33</td><td>3,75</td><td>0,43</td><td>18,32</td></tr><tr><td>3</td><td>1,03</td><td>0,64</td><td>0,50</td><td>0,08</td><td>2,25</td></tr><tr><td>4</td><td>0,49</td><td>0,27</td><td>0,22</td><td>0,04</td><td>1,01</td></tr><tr><td>5</td><td>0,20</td><td>0,11</td><td>0,08</td><td>0,02</td><td>0,41</td></tr><tr><td>6 ou plus</td><td>0,17</td><td>0,07</td><td>0,05</td><td>0,01</td><td>0,30</td></tr><tr><td></td><td><i>Total</i></td><td><i>18,10</i></td><td><i>10,52</i></td><td><i>8,42</i></td><td><i>1,05</i></td><td><i>38,10</i></td></tr><tr><td rowspan="10">Sociétés<br>civiles<br>immobilières</td><td>1</td><td>0,11</td><td>0,31</td><td>0,17</td><td>0,20</td><td>0,80</td></tr><tr><td>2</td><td>0,17</td><td>0,40</td><td>0,21</td><td>0,26</td><td>1,04</td></tr><tr><td>3</td><td>0,06</td><td>0,17</td><td>0,09</td><td>0,10</td><td>0,43</td></tr><tr><td>4</td><td>0,06</td><td>0,14</td><td>0,08</td><td>0,08</td><td>0,35</td></tr><tr><td>5</td><td>0,02</td><td>0,06</td><td>0,03</td><td>0,03</td><td>0,14</td></tr><tr><td>6</td><td>0,01</td><td>0,03</td><td>0,02</td><td>0,02</td><td>0,07</td></tr><tr><td>7</td><td>0,00</td><td>0,01</td><td>0,01</td><td>0,01</td><td>0,03</td></tr><tr><td>8</td><td>0,00</td><td>0,01</td><td>0,00</td><td>0,00</td><td>0,02</td></tr><tr><td>9</td><td>0,00</td><td>0,00</td><td>0,00</td><td>0,00</td><td>0,01</td></tr><tr><td>10 ou plus</td><td>0,00</td><td>0,01</td><td>0,01</td><td>0,01</td><td>0,02</td></tr><tr><td></td><td><i>Total</i></td><td><i>0,45</i></td><td><i>1,14</i></td><td><i>0,62</i></td><td><i>0,71</i></td><td><i>2,91</i></td></tr><tr><td colspan="2"><i>Total</i></td><td><i>18,55</i></td><td><i>11,66</i></td><td><i>9,04</i></td><td><i>1,76</i></td><td><i>41,01</i></td></tr></tbody></table>

Champ : Biens immobiliers possédés par des personnes physiques, soit en leur nom propre, soit par l'intermédiaire d'une société civile immobilière dont tous les associés sont des personnes physiques.

Lecture : 1,03 millions de maisons sont possédées par trois personnes physiques en nom propre ; 0,40 million d'appartements sont possédés par deux personnes physiques par l'intermédiaire d'une société civile immobilière.

Sources : fichiers Majic 2017, RCS, calculs des auteurs.
<table><caption>TABLEAU 13 – Statistiques descriptives sur les biens immobiliers possédés par des personnes morales, en millions de biens</caption><thead><tr><th>Nature de personne morale</th><th>Maisons</th><th>Appartements</th><th>Dépendances</th><th>Locaux ind. et comm.</th><th>Tous locaux</th></tr></thead><tbody><tr><td>Sociétés civiles immobilières</td><td>0,49</td><td>1,33</td><td>0,78</td><td>0,95</td><td>3,55</td></tr><tr><td>Autres sociétés civiles</td><td>0,04</td><td>0,09</td><td>0,07</td><td>0,07</td><td>0,26</td></tr><tr><td>Sociétés anonymes</td><td>0,05</td><td>0,26</td><td>0,16</td><td>0,33</td><td>0,80</td></tr><tr><td>Sociétés par actions simplifiées</td><td>0,03</td><td>0,06</td><td>0,07</td><td>0,16</td><td>0,32</td></tr><tr><td>Sociétés à responsabilité limitée</td><td>0,03</td><td>0,12</td><td>0,10</td><td>0,13</td><td>0,38</td></tr><tr><td>Copropriétés</td><td>0,00</td><td>0,05</td><td>0,16</td><td>0,01</td><td>0,23</td></tr><tr><td>Autres pers. morales de droit privé</td><td>0,08</td><td>0,21</td><td>0,16</td><td>0,21</td><td>0,66</td></tr><tr><td>État, collectivités locales et assim.</td><td>0,23</td><td>0,68</td><td>0,29</td><td>0,39</td><td>1,58</td></tr><tr><td>Sociétés HLM</td><td>0,70</td><td>3,83</td><td>1,66</td><td>0,06</td><td>6,24</td></tr><tr><td>Sociétés d'économie mixte</td><td>0,02</td><td>0,19</td><td>0,08</td><td>0,01</td><td>0,30</td></tr><tr><td>Associations</td><td>0,02</td><td>0,05</td><td>0,02</td><td>0,05</td><td>0,13</td></tr></tbody><tfoot><tr><td>Total</td><td>1,67</td><td>6,83</td><td>3,47</td><td>2,33</td><td>14,30</td></tr></tfoot></table>

Note : certains biens immobiliers peuvent être comptabilisés dans plusieurs lignes lorsqu'ils sont copossédés par des personnes morales de nature différente. Le total est donc inférieur à la somme des lignes.

Champ : Biens imobiliers possédés par des personnes physiques, soit en leur nom propre, soit par l'intermédiaire d'une société civile immobilière dont tous les associés sont des personnes physiques.

Lecture : 0,80 million de biens immobiliers sont possédés par des sociétés anonymes.

Sources : fichiers Majic 2017, RCS, calculs des auteurs.

## B.2 Statistiques descriptives sur l'analyse de la propriété immobilière

Les trois indicateurs des graphiques 18 et 21 et du tableau 16 sont construits comme ceci :

- La part d'un groupe de ménages dans les liens de propriété est calculée en rapportant le nombre de liens de propriété entre des logements et les ménages de ce groupe au nombre total de liens de propriété entre les logements et les ménages. Chaque logement est donc comptabilisé un nombre de fois égal au nombre de ménages qui en sont propriétaires.

- La part des logements possédés par un groupe de ménages est calculée en rapportant la somme des parts de logements possédés par les ménages de ce groupe au nombre total de logements possédés par les ménages. Chaque logement est donc comptabilisé une seule fois (et réparti le cas échéant entre plusieurs groupes).

- La part des surfaces de logements possédés par chaque groupe de ménages est calculée en rapportant la somme des surfaces (pondérées par les parts détenues par les ménages du groupe) des logements possédés par les ménages du groupe à la somme des surfaces des
<figure><img src="image_19.png" /><figcaption>GRAPHIQUE 17 – Taux de propriétaires occupants en fonction du niveau de vie</figcaption></figure>

Champ : Ménages résidents appariés dont le niveau de vie est connu et positif.

Lecture : parmi les ménages proches du 50e centième de niveau de vie, 61 % sont propriétaires de leur résidence principale en pleine propriété ou en usufruit ; 58 % en sont propriétaires en pleine propriété ou en nue propriété.

Sources : fichiers Majic 2017, RCS, Fidéli 2017, calculs des auteurs.

logements possédés par les ménages. La surface de chaque logement est donc comptabilisée
une seule fois (et répartie le cas échéant entre plusieurs groupes).

Les indicateurs du graphique 21 sont construits selon la même méthode, sur le champ des logements occupés par leurs propriétaires et sur le champ des logements en location.
<table><caption>TABLEAU 14 – Concentration de la propriété des logements en 2017</caption><thead><tr><th>Nombre de logements possédés</th><th>Nombre de ménages (en milliers) (A)</th><th>Part dans les ménages (B)</th><th>Nombre de logements (en millions) (C)</th><th>Part dans les logements (D)</th><th>Part dans les liens de propriété (E)</th></tr></thead><tbody><tr><td>0</td><td>12 705</td><td>41,8 %</td><td>0,00</td><td>0,0 %</td><td>0,0 %</td></tr><tr><td>1</td><td>10 358</td><td>34,1 %</td><td>9,93</td><td>34,9 %</td><td>30,2 %</td></tr><tr><td>2</td><td>3 878</td><td>12,8 %</td><td>7,06</td><td>24,8 %</td><td>22,6 %</td></tr><tr><td>3</td><td>1 600</td><td>5,3 %</td><td>4,45</td><td>15,6 %</td><td>14,0 %</td></tr><tr><td>4</td><td>743</td><td>2,4 %</td><td>2,79</td><td>9,8 %</td><td>8,7 %</td></tr><tr><td>Entre 5 et 9</td><td>884</td><td>2,9 %</td><td>4,73</td><td>16,6 %</td><td>15,8 %</td></tr><tr><td>Entre 10 et 19</td><td>161</td><td>0,5 %</td><td>1,68</td><td>5,9 %</td><td>5,9 %</td></tr><tr><td>Entre 20 et 49</td><td>29</td><td>0,1 %</td><td>0,58</td><td>2,0 %</td><td>2,3 %</td></tr><tr><td>50 ou plus</td><td>2</td><td>0,0 %</td><td>0,11</td><td>0,4 %</td><td>0,5 %</td></tr></tbody></table>

Champ : ménages résidents et logements situés en France et possédés en pleine propriété ou en nue propriété par des personnes physiques résidentes en leur nom propre ou via une société civile immobilière.

Lecture : 3,9 millions de ménages, soit 12,8 % des ménages, sont propriétaires ou copropriétaires de deux logements. Ces logements représentent 24,8 % du parc de logement possédés par des ménages résidents.

Note : le nombre total de logements possédés par chaque groupe de ménages (colonne C) est calculé comme le nombre de logements distincts possédés par ce groupe. De même, la part des logements possédés par chaque groupe de ménages (colonne D) est calculée en rapportant le nombre de logements distincts concernés au nombre total de logements possédés par les ménages. Lorsqu'un logement est possédé par des ménages appartenant à des groupes différents, il est comptabilisé une fois dans chaque groupe. La part d'un groupe de ménages dans les liens de propriété (colonne E) est calculée en rapportant le nombre de liens de propriété entre des logements et les ménages de ce groupe au nombre total de liens de propriété entre les logements et les ménages. Chaque logement y est donc comptabilisé un nombre de fois égal au nombre de ménages qui en sont propriétaires.

Sources : fichiers Majic 2017, RCS, Fidéli 2017, calculs des auteurs.
<table><caption>TABLEAU 15 – Caractéristiques des logements selon le nombre de logements possédés</caption><thead><tr><th rowspan="2"></th><th rowspan="2">Ensemble des ménages</th><th colspan="6">Nombre de logement possédés</th></tr><tr><th>1</th><th>2</th><th>3 à 4</th><th>5 à 9</th><th>10 à 19</th><th>20 ou plus</th></tr></thead><tbody><tr><td colspan="8"><strong>Type de logement (en %)</strong></td></tr><tr><td>Maisons</td><td>62,0 %</td><td>77,1 %</td><td>69,1 %</td><td>58,7 %</td><td>44,3 %</td><td>30,1 %</td><td>18,9 %</td></tr><tr><td>Appartements</td><td>38,0 %</td><td>22,9 %</td><td>30,9 %</td><td>41,3 %</td><td>55,7 %</td><td>69,9 %</td><td>81,1 %</td></tr><tr><td colspan="8"><strong>Surface moyenne des logements (en mètres carrés)</strong></td></tr><tr><td>Tous logements</td><td>85,7</td><td>93,5</td><td>89,6</td><td>85,0</td><td>77,4</td><td>67,5</td><td>58,0</td></tr><tr><td>Maisons</td><td>102,5</td><td>101,6</td><td>101,6</td><td>103,1</td><td>105,7</td><td>106,1</td><td>102,1</td></tr><tr><td>Appartements</td><td>58,2</td><td>65,6</td><td>61,2</td><td>58,3</td><td>55,2</td><td>52,2</td><td>49,2</td></tr><tr><td colspan="8"><strong>Taille de l'aire d'attraction des villes (en %)</strong></td></tr><tr><td>Aire de Paris</td><td>15,0 %</td><td>15,0 %</td><td>14,0 %</td><td>14,4 %</td><td>14,6 %</td><td>16,1 %</td><td>25,3 %</td></tr><tr><td>700 000 habitants ou plus (hors Paris)</td><td>18,3 %</td><td>17,6 %</td><td>17,3 %</td><td>18,3 %</td><td>19,4 %</td><td>20,1 %</td><td>20,3 %</td></tr><tr><td>200 000 à moins de 700 000 habitants</td><td>22,8 %</td><td>23,8 %</td><td>22,3 %</td><td>21,8 %</td><td>22,2 %</td><td>23,2 %</td><td>23,0 %</td></tr><tr><td>50 000 à moins de 200 000 habitants</td><td>19,2 %</td><td>20,4 %</td><td>19,5 %</td><td>18,5 %</td><td>18,4 %</td><td>18,8 %</td><td>15,8 %</td></tr><tr><td>Moins de 50 000 habitants</td><td>14,9 %</td><td>14,4 %</td><td>15,7 %</td><td>15,7 %</td><td>15,4 %</td><td>14,6 %</td><td>11,3 %</td></tr><tr><td>Communes hors attraction des villes</td><td>9,8 %</td><td>9,0 %</td><td>11,2 %</td><td>11,4 %</td><td>10,0 %</td><td>7,3 %</td><td>4,3 %</td></tr><tr><td colspan="8"><strong>Catégorie de commune (en %)</strong></td></tr><tr><td>Commune-centre</td><td>28,6 %</td><td>22,2 %</td><td>24,9 %</td><td>29,5 %</td><td>36,7 %</td><td>45,1 %</td><td>53,6 %</td></tr><tr><td>Autres communes du pôle principal</td><td>18,0 %</td><td>19,1 %</td><td>17,5 %</td><td>17,2 %</td><td>16,5 %</td><td>16,5 %</td><td>19,2 %</td></tr><tr><td>Communes de la couronne</td><td>43,6 %</td><td>49,7 %</td><td>46,3 %</td><td>41,8 %</td><td>36,7 %</td><td>31,1 %</td><td>22,9 %</td></tr><tr><td>Communes hors attraction des pôles</td><td>9,8 %</td><td>9,0 %</td><td>11,2 %</td><td>11,4 %</td><td>10,1 %</td><td>7,3 %</td><td>4,3 %</td></tr></tbody></table>

Champ : ménages résidents et logements situés en France et possédés en pleine propriété ou en nue propriété par des personnes physiques résidentes en leur nom propre ou via une société civile immobilière.

Lecture : 69,1 % des logements possédés par des ménages possédant deux logements sont des maisons.

Sources : fichiers Majic 2017, RCS, Fidéli 2017, calculs des auteurs.
<figure><img src="image_20.png" /><figcaption>GRAPHIQUE 18 – Répartition des ménages et des liens de propriété sur les logements, selon le nombre de logements possédés par les ménages en 2017</figcaption></figure>

Champ : ménages résidents et logements situés en France et possédés en pleine propriété ou en nue
propriété par des personnes physiques résidentes en leur nom propre ou via une société civile
immobilière.

Lecture : 2,9 % des ménages possèdent 5 à 9 logements. Ces ménages regroupent 15,8 % des liens de propriété entre les ménages résidents et les logements possédés par des personnes physiques, 14,6 % des logements (répartis entre les différents ménages propriétaires) et 13,0 % de la surface de logements (répartie entre les différents ménages propriétaires).

Sources : fichiers Majic 2017, RCS, Fidéli 2017, calculs des auteurs.
<table><caption>TABLEAU 16 – Distribution de la propriété immobilière en fonction du niveau de vie</caption><thead><tr><th>Type de logement</th><th>B50</th><th>M40</th><th>T10</th><th>T1</th><th>T0,1</th></tr></thead><tbody><tr><td><strong>Part dans les liens de propriété</strong></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td></tr><tr><td>Logements possédés en nom propre</td><td>29,9 %</td><td>47,8 %</td><td>22,3 %</td><td>3,4 %</td><td>0,4 %</td></tr><tr><td>Logements en SCI</td><td>20,7 %</td><td>36,9 %</td><td>42,5 %</td><td>11,3 %</td><td>1,9 %</td></tr><tr><td>Maisons</td><td>33,5 %</td><td>49,1 %</td><td>17,4 %</td><td>2,3 %</td><td>0,3 %</td></tr><tr><td>Appartements</td><td>22,4 %</td><td>43,7 %</td><td>34,0 %</td><td>6,7 %</td><td>1,0 %</td></tr><tr><td><strong>Tous logements</strong></td><td><strong>29,3 %</strong></td><td><strong>47,1 %</strong></td><td><strong>23,7 %</strong></td><td><strong>4,0 %</strong></td><td><strong>0,5 %</strong></td></tr><tr><td><strong>Part dans le parc de logements, répartition en 1/n</strong></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td></tr><tr><td>Logements possédés en nom propre</td><td>29,3 %</td><td>48,2 %</td><td>22,5 %</td><td>3,4 %</td><td>0,4 %</td></tr><tr><td>Logements en SCI</td><td>20,0 %</td><td>36,1 %</td><td>44,0 %</td><td>11,8 %</td><td>1,9 %</td></tr><tr><td>Maisons</td><td>33,1 %</td><td>49,7 %</td><td>17,2 %</td><td>2,2 %</td><td>0,3 %</td></tr><tr><td>Appartements</td><td>22,0 %</td><td>44,3 %</td><td>33,8 %</td><td>6,5 %</td><td>0,9 %</td></tr><tr><td><strong>Tous logements</strong></td><td><strong>28,9 %</strong></td><td><strong>47,7 %</strong></td><td><strong>23,4 %</strong></td><td><strong>3,8 %</strong></td><td><strong>0,5 %</strong></td></tr><tr><td><strong>Part dans les surfaces de logements, répartition en 1/n</strong></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td></tr><tr><td>Logements possédés en nom propre</td><td>28,9 %</td><td>48,5 %</td><td>22,6 %</td><td>3,5 %</td><td>0,5 %</td></tr><tr><td>Logements en SCI</td><td>20,8 %</td><td>36,0 %</td><td>43,2 %</td><td>12,0 %</td><td>2,2 %</td></tr><tr><td>Maisons</td><td>30,8 %</td><td>49,4 %</td><td>19,7 %</td><td>2,8 %</td><td>0,4 %</td></tr><tr><td>Appartements</td><td>22,0 %</td><td>44,0 %</td><td>34,0 %</td><td>6,8 %</td><td>1,0 %</td></tr><tr><td><strong>Tous logements</strong></td><td><strong>28,6 %</strong></td><td><strong>48,1 %</strong></td><td><strong>23,3 %</strong></td><td><strong>3,8 %</strong></td><td><strong>0,5 %</strong></td></tr></tbody></table>

Note : B50 : ménages dont le niveau de vie est inférieure à la médiane ; M40 : ménages dont le niveau de vie est compris entre la médiane et le 90e percentile de la distribution de niveau de vie ; T10 : ménages dont le niveau de vie est supérieur au 90e percentile de la distribution de niveau de vie ; T1 : ménages dont le niveau de vie est supérieur au 99e percentile de la distribution de niveau de vie ; T0,1 : ménages dont le niveau de vie est supérieur au 999e millile de la distribution de niveau de vie. Les logements possédés par des ménages dont le niveau de vie est inconnu ou négatif sont exclus du champ du tableau. Champ : ménages résidents dont le niveau de vie est connu et positif et logements situés en France et possédés en pleine propriété ou en nue propriété par des personnes physiques résidentes en leur nom propre ou via une société civile immobilière et appartenant à des ménages dont le niveau de vie est connu et positif.

Lecture : Les ménages appartenant aux 10 % les plus aisés (en niveau de vie) regroupent 23,7 % des droits de propriété sur les logements du champ étudié, 23,4 % des logements (répartis proportionnellement au nombre de propriétaires) et 23,3 % des surfaces de logements (réparties proportionnellement au nombre de propriétaires).

Sources : fichiers Majic 2017, RCS, Fidéli 2017, calculs des auteurs.
<figure><img src="image_21.png" /><figcaption>GRAPHIQUE 19 – Nombre moyen de locaux possédés par les ménages, par centième de niveau de vie et par type de local</figcaption></figure>

Champ : ménages résidents et locaux situés en France et possédés en pleine propriété ou en nue propriété par des personnes physiques résidentes en leur nom propre ou via une société civile immobilière.

Lecture : Les ménages proches du 80e centième de niveau de vie possèdent en moyenne une maison, 0,6 appartement, 0,5 dépendance et 0,1 local industriel et commercial.

Sources : fichiers Majic 2017, RCS, Fidéli 2017, calculs des auteurs.
<figure><img src="image_22.png" /><figcaption>GRAPHIQUE 20 – Usage des logements selon le nombre de logements possédés</figcaption></figure>

Champ : ménages résidents et logements situés en France et possédés en pleine propriété ou en nue propriété par des personnes physiques résidentes en leur nom propre ou via une société civile immobilière.

Lecture : Les ménages propriétaires de quatre logements possèdent en moyenne deux logements qu’ils occupent, 1,5 logement en location et 0,5 logement vacant.

Sources : fichiers Majic 2017, RCS, Fidéli 2017, calculs des auteurs.
<figure><img src="image_23.png" /><figcaption>GRAPHIQUE 21 – Répartition des ménages et des liens de propriété sur les logements, selon l'usage des logements et le nombre de logements possédés par les ménages</figcaption></figure>

Champ : ménages résidents et logements situés en France et possédés en pleine propriété ou en nue propriété par des personnes physiques résidentes en leur nom propre ou via une SCI.

Lecture : Les ménages possédant 5 à 9 logements regroupent 9,0 % des liens de propriété entre les ménages résidents et les logements possédés par des personnes physiques occupés par leur propriétaires, 8,2 % des logements occupés par leur propriétaires (répartis entre les différents ménages propriétaires) et 8,7 % de la surface de logements occupés par leur propriétaires (répartie entre les différents ménages propriétaires).

Sources : fichiers Majic 2017, RCS, Fidéli 2017, calculs des auteurs.
<figure><img src="image_24.png" /><figcaption>GRAPHIQUE 22 – Parts dans les revenus et dans le parc de logements, par dixième de niveau de vie</figcaption></figure>

Note : la part des logements possédés par chaque groupe de ménages est calculée en répartissant la propriété des logements proportionnellement entre tous les propriétaires. Les parts des différents groupes peuvent donc être additionnées.

Champ : ménages résidents dont le niveau de vie est connu et positif et logements situés en France et possédés en pleine propriété ou en nue propriété par des personnes physiques résidentes en leur nom propre ou via une société civile immobilière.

Lecture : les ménages appartenant au 9e dixième de niveau de vie concentrent 14 % du revenu disponible des ménages, et possèdent 17 % des logements appartenant à des particuliers, dont 16 % des logements occupés par leurs propriétaires et 20 % des logements en location.

Sources : fichiers Majic 2017, RCS, Fidéli 2017, calculs des auteurs.
<figure><img src="image_25.png" /><figcaption>GRAPHIQUE 23 – Part des logements en location possédés par des ménages possédant 5 logements ou plus en région parisienne</figcaption></figure>

Champ : ménages résidents et logements situés en France et possédés en pleine propriété ou en nue propriété par des personnes physiques résidentes en leur nom propre ou via une société civile immobilière.

Lecture : entre 60 % et 70 % des logements en location possédés par des particuliers et situés près de la place de la Concorde et des Champs-Élysées sont possédés par des ménages possédant 5 logements ou plus.

Sources : fichiers Majic 2017, RCS, Fidéli 2017, calculs des auteurs.
<figure><img src="image_26.png" /><figcaption>GRAPHIQUE 24 – Part des logements possédés par des ménages possédant 5 logements ou plus dans le centre des grandes agglomérations</figcaption></figure>

Champ : ménages résidents et logements situés en France et possédés en pleine propriété ou en nue propriété par des personnes physiques résidentes en leur nom propre ou via une société civile immobilière.

Lecture : à Marseille, 50 et 60 % des logements possédés par des particuliers et situés dans les quartiers de Noailles et Belsunce à Marseille sont possédés par des ménages possédant 5 logements ou plus.

Sources : fichiers Majic 2017, RCS, Fidéli 2017, calculs des auteurs.
<figure><img src="image_27.png" /><figcaption>**GRAPHIQUE 25** – Part des logements en location possédés par des ménages possédant 5 logements ou plus dans le centre des grandes agglomérations</figcaption></figure>

Champ : ménages résidents et logements situés en France et possédés en pleine propriété ou en nue propriété par des personnes physiques résidentes en leur nom propre ou via une société civile immobilière.

Lecture : plus de 70 % des logements en location possédés par des particuliers et situés dans les quartiers de Noailles et Belsunce à Marseille sont possédés par des ménages possédant 5 logements ou plus.

Sources : fichiers Majic 2017, RCS, Fidéli 2017, calculs des auteurs.
## B.3 Statistiques descriptives sur l'analyse de la taxe foncière

<table><caption>TABLEAU 17 – Statistiques descriptives sur la taxe foncière sur les locaux d'habitation</caption><thead><tr><th rowspan="3">Nombre de logements possédés</th><th rowspan="3">Nombre de ménages, en milliers</th><th colspan="10">Sur le champ des ménages imposables</th></tr><tr><th colspan="2">Montant de TF</th><th colspan="6">Part de la TF dans le revenu disponible</th></tr><tr><th>Moyenne</th><th>Médiane</th><th>Moyenne</th><th>P25</th><th>P50</th><th>P75</th><th>P90</th><th>P95</th></tr></thead><tbody><tr><td>0</td><td>12 263</td><td>113 €</td><td>78 €</td><td>0,3 %</td><td>0,1 %</td><td>0,3 %</td><td>0,5 %</td><td>1,0 %</td><td>1,6 %</td></tr><tr><td>1</td><td>11 790</td><td>698 €</td><td>649 €</td><td>1,8 %</td><td>1,1 %</td><td>1,8 %</td><td>2,8 %</td><td>4,1 %</td><td>5,2 %</td></tr><tr><td>2</td><td>3 539</td><td>1 214 €</td><td>1 120 €</td><td>2,5 %</td><td>1,7 %</td><td>2,6 %</td><td>3,9 %</td><td>5,8 %</td><td>7,5 %</td></tr><tr><td>3-4</td><td>1 898</td><td>1 925 €</td><td>1 788 €</td><td>3,3 %</td><td>2,2 %</td><td>3,5 %</td><td>5,3 %</td><td>7,9 %</td><td>10,4 %</td></tr><tr><td>5-9</td><td>697</td><td>3 275 €</td><td>3 045 €</td><td>4,5 %</td><td>3,1 %</td><td>5,0 %</td><td>7,9 %</td><td>12,2 %</td><td>16,6 %</td></tr><tr><td>10-19</td><td>136</td><td>5 792 €</td><td>5 412 €</td><td>6,5 %</td><td>4,5 %</td><td>7,5 %</td><td>12,2 %</td><td>19,6 %</td><td>27,6 %</td></tr><tr><td>20+</td><td>28</td><td>11 155 €</td><td>9 714 €</td><td>9,3 %</td><td>5,7 %</td><td>10,4 %</td><td>17,8 %</td><td>30,6 %</td><td>46,3 %</td></tr><tr><td>France métro.</td><td>29 463</td><td>1 084 €</td><td>807 €</td><td>2,4 %</td><td>1,3 %</td><td>2,1 %</td><td>3,4 %</td><td>5,4 %</td><td>7,4 %</td></tr><tr><td>France entière</td><td>30 358</td><td>1 087 €</td><td>809 €</td><td>2,5 %</td><td>1,3 %</td><td>2,1 %</td><td>3,5 %</td><td>5,5 %</td><td>7,5 %</td></tr></tbody></table>

Note : La taxe foncière est calculée sur le champ des biens immobiliers à usage d'habitation situés en France et possédés en pleine propriété ou en usufruit par des personnes physiques résidentes en leur nom propre ou via une société civile immobilière.

Champ : Ménages résidents ; maisons, appartements et dépendances à usage d'habitation.

Lecture : Les ménages possédant exactement deux logements paient 1 214 € de taxe foncière en moyenne. La part de la taxe foncière dans le revenu disponible est inférieure à 3,9 % pour 75 % de ces ménages.

Sources : fichiers Majic 2017, Fidéli 2017, RCS, REI 2017, calculs des auteurs.
<figure><img src="image_28.png" /><figcaption>GRAPHIQUE 26 – Part de la taxe foncière dans le revenu disponible des ménages, par centième de niveau de vie</figcaption></figure>

Champ : Ménages résidents appariés dont le niveau de vie est connu.

Lecture : La taxe foncière brute représente 1,5 % du revenu disponible des ménages proches du 30e centième de niveau de vie. La taxe foncière nette en représente 1,3 %.

Sources : fichiers Majic 2017, Fidéli 2017, RCS, REI 2017, calculs des auteurs.
<figure><img src="image_29.png" /><figcaption>GRAPHIQUE 27 – Taxe foncière des ménages imposables en part du revenu disponible</figcaption></figure>

Note : La taxe foncière est calculée sur le champ des biens immobiliers à usage d'habitation situés en France et possédés en pleine propriété ou en usufruit par des personnes physiques résidentes en leur nom propre ou via une société civile immobilière.

Champ : Ménages résidents appariés dont le niveau de vie est connu.

Lecture : Parmi les ménages proches du 30ᵉ centième de niveau de vie, la taxe foncière représente 2,6 % du revenu disponible des ménages qui paient la taxe foncière.

Note : Par souci de lisibilité, les deux premiers centièmes de la distribution des niveaux de vie ne sont pas représentés. ).

Sources : fichiers Majic 2017, Fidéli 2017, RCS, REI 2017, calculs des auteurs.
<figure><img src="image_30.png" /><figcaption>GRAPHIQUE 28 – Taxe foncière des ménages imposables en fonction du niveau de vie</figcaption></figure>

Note : La taxe foncière est calculée sur le champ des biens immobiliers à usage d'habitation situés en France et possédés en pleine propriété ou en usufruit par des personnes physiques résidentes en leur nom propre ou via une société civile immobilière.

Champ : Ménages résidents appariés dont le niveau de vie est connu.

Lecture : Parmi les ménages proches du 30e centième de niveau de vie, la taxe foncière brute représente 2,2 % du revenu disponible des ménages qui paient la taxe foncière. La taxe foncière nette en représente 2 %.

Sources : fichiers Majic 2017, Fidéli 2017, RCS, REI 2017, calculs des auteurs.
<table><caption>TABLEAU 18 – Statistiques descriptives sur la taxe foncière, par région de résidence des ménages</caption><thead><tr><th rowspan="3">Région</th><th rowspan="3">Nombre de ménages, en milliers</th><th rowspan="3">Part de ménages imposables</th><th colspan="7">Champ des ménages imposables</th></tr><tr><th colspan="2">Montant de taxe foncière</th><th colspan="5">Part de la taxe foncière dans le revenu disponible</th></tr><tr><th>Moyenne</th><th>Médiane</th><th>Moyenne</th><th>P25</th><th>P50</th><th>P75</th><th>P90</th><th>P95</th></tr></thead><tbody><tr><td>Île-de-France</td><td>5 298</td><td>50,3 %</td><td>1 344 €</td><td>1 046 €</td><td>2,3 %</td><td>1,4 %</td><td>2,2 %</td><td>3,5 %</td><td>5,4 %</td><td>7,3 %</td></tr><tr><td>Hauts-de-France</td><td>2 583</td><td>56,7 %</td><td>963 €</td><td>709 €</td><td>2,3 %</td><td>1,2 %</td><td>2,0 %</td><td>3,1 %</td><td>4,8 %</td><td>6,5 %</td></tr><tr><td>Normandie</td><td>1 516</td><td>58,3 %</td><td>992 €</td><td>718 €</td><td>2,4 %</td><td>1,2 %</td><td>2,0 %</td><td>3,2 %</td><td>5,1 %</td><td>6,8 %</td></tr><tr><td>Bretagne</td><td>1 555</td><td>66,1 %</td><td>893 €</td><td>704 €</td><td>2,3 %</td><td>1,3 %</td><td>2,0 %</td><td>3,1 %</td><td>4,7 %</td><td>6,2 %</td></tr><tr><td>Pays de la Loire</td><td>1 702</td><td>64,3 %</td><td>927 €</td><td>706 €</td><td>2,3 %</td><td>1,2 %</td><td>1,9 %</td><td>3,1 %</td><td>4,7 %</td><td>6,1 %</td></tr><tr><td>Centre-Val de Loire</td><td>1 190</td><td>63,5 %</td><td>943 €</td><td>713 €</td><td>2,3 %</td><td>1,2 %</td><td>2,0 %</td><td>3,2 %</td><td>4,8 %</td><td>6,4 %</td></tr><tr><td>Bourgogne-Franche-Comté</td><td>1 310</td><td>63,2 %</td><td>962 €</td><td>732 €</td><td>2,4 %</td><td>1,3 %</td><td>2,1 %</td><td>3,3 %</td><td>5,1 %</td><td>6,8 %</td></tr><tr><td>Grand Est</td><td>2 505</td><td>58,5 %</td><td>839 €</td><td>619 €</td><td>1,9 %</td><td>1,0 %</td><td>1,7 %</td><td>2,6 %</td><td>4,2 %</td><td>5,6 %</td></tr><tr><td>Nouvelle-Aquitaine</td><td>2 831</td><td>62,3 %</td><td>1 057 €</td><td>786 €</td><td>2,7 %</td><td>1,4 %</td><td>2,3 %</td><td>3,6 %</td><td>5,7 %</td><td>7,8 %</td></tr><tr><td>Occitanie</td><td>2 752</td><td>59,6 %</td><td>1 271 €</td><td>970 €</td><td>3,2 %</td><td>1,7 %</td><td>2,8 %</td><td>4,4 %</td><td>7,1 %</td><td>9,8 %</td></tr><tr><td>Auvergne-Rhône-Alpes</td><td>3 636</td><td>59,3 %</td><td>1 083 €</td><td>807 €</td><td>2,4 %</td><td>1,3 %</td><td>2,1 %</td><td>3,4 %</td><td>5,3 %</td><td>7,1 %</td></tr><tr><td>Provence-Alpes-Côte d'Azur</td><td>2 430</td><td>55,1 %</td><td>1 274 €</td><td>946 €</td><td>2,9 %</td><td>1,6 %</td><td>2,6 %</td><td>4,1 %</td><td>6,7 %</td><td>9,4 %</td></tr><tr><td>Corse</td><td>153</td><td>50,6 %</td><td>882 €</td><td>634 €</td><td>2,2 %</td><td>1,0 %</td><td>1,8 %</td><td>3,2 %</td><td>5,6 %</td><td>8,1 %</td></tr><tr><td><strong>France métropolitaine</strong></td><td><strong>29 463</strong></td><td><strong>58,3 %</strong></td><td><strong>1 084 €</strong></td><td><strong>807 €</strong></td><td><strong>2,4 %</strong></td><td><strong>1,3 %</strong></td><td><strong>2,1 %</strong></td><td><strong>3,4 %</strong></td><td><strong>5,4 %</strong></td><td><strong>7,4 %</strong></td></tr><tr><td>Guadeloupe</td><td>197</td><td>42,5 %</td><td>1 229 €</td><td>971 €</td><td>nd</td><td>nd</td><td>nd</td><td>nd</td><td>nd</td><td>nd</td></tr><tr><td>Martinique</td><td>173</td><td>43,9 %</td><td>1 204 €</td><td>928 €</td><td>nd</td><td>nd</td><td>nd</td><td>nd</td><td>nd</td><td>nd</td></tr><tr><td>Guyane</td><td>92</td><td>28,7 %</td><td>1 462 €</td><td>1 058 €</td><td>nd</td><td>nd</td><td>nd</td><td>nd</td><td>nd</td><td>nd</td></tr><tr><td>La Réunion</td><td>340</td><td>47,8 %</td><td>1 286 €</td><td>890 €</td><td>nd</td><td>nd</td><td>nd</td><td>nd</td><td>nd</td><td>nd</td></tr><tr><td>Mayotte</td><td>86</td><td>7,9 %</td><td>904 €</td><td>616 €</td><td>nd</td><td>nd</td><td>nd</td><td>nd</td><td>nd</td><td>nd</td></tr><tr><td><strong>France entière</strong></td><td><strong>30 351</strong></td><td><strong>57,7 %</strong></td><td><strong>1 087 €</strong></td><td><strong>809 €</strong></td><td><strong>nd</strong></td><td><strong>nd</strong></td><td><strong>nd</strong></td><td><strong>nd</strong></td><td><strong>nd</strong></td><td><strong>nd</strong></td></tr></tbody></table>

Champ : Maisons, appartements et dépendances possédés par des personnes physiques en pleine propriété ou en usufruit, en leur nom propre ou par l'intermédiaire d'une société civile immobilière dont tous les associés sont des personnes physiques.

Lecture : 50,3 % des ménages résidant en Île-de-France sont imposables à la taxe foncière. Les ménages d'Île-de-France imposables à la taxe foncière paient un montant moyen de taxe foncière égal à 1 344 €. La part de la taxe foncière dans le revenu disponible est inférieure à 3,5 % pour 75 % de ces ménages.

Sources : fichiers Majic 2017, RCS, Fidélh 2017, REI 2017, calculs des auteurs.
<table><caption>TABLEAU 19 – Statistiques descriptives sur la taxe foncière sur la résidence principale, par région de résidence des ménages</caption><thead><tr><th rowspan="3">Région</th><th rowspan="3">Nombre de ménages, en milliers</th><th rowspan="3">Part de ménages imposables</th><th colspan="6">Champ des ménages imposables</th></tr><tr><th colspan="2">Montant de taxe foncière</th><th colspan="4">Part de la taxe foncière dans le revenu disponible</th></tr><tr><th>Moyenne</th><th>Médiane</th><th>Moyenne</th><th>P25</th><th>P50</th><th>P75</th><th>P90</th><th>P95</th></tr></thead><tbody><tr><td>Île-de-France</td><td>5 298</td><td>43,5 %</td><td>956 €</td><td>888 €</td><td>1,6 %</td><td>1,1 %</td><td>1,8 %</td><td>2,7 %</td><td>4,0 %</td><td>5,2 %</td></tr><tr><td>Hauts-de-France</td><td>2 583</td><td>53,5 %</td><td>698 €</td><td>640 €</td><td>1,7 %</td><td>1,1 %</td><td>1,7 %</td><td>2,5 %</td><td>3,6 %</td><td>4,6 %</td></tr><tr><td>Normandie</td><td>1 516</td><td>54,7 %</td><td>716 €</td><td>635 €</td><td>1,7 %</td><td>1,1 %</td><td>1,7 %</td><td>2,6 %</td><td>3,8 %</td><td>4,8 %</td></tr><tr><td>Bretagne</td><td>1 555</td><td>62,2 %</td><td>653 €</td><td>624 €</td><td>1,6 %</td><td>1,1 %</td><td>1,7 %</td><td>2,4 %</td><td>3,4 %</td><td>4,3 %</td></tr><tr><td>Pays de la Loire</td><td>1 702</td><td>60,8 %</td><td>682 €</td><td>623 €</td><td>1,7 %</td><td>1,1 %</td><td>1,6 %</td><td>2,4 %</td><td>3,5 %</td><td>4,3 %</td></tr><tr><td>Centre-Val de Loire</td><td>1 190</td><td>59,5 %</td><td>685 €</td><td>629 €</td><td>1,7 %</td><td>1,1 %</td><td>1,7 %</td><td>2,5 %</td><td>3,6 %</td><td>4,5 %</td></tr><tr><td>Bourgogne-Franche-Comté</td><td>1 310</td><td>59,2 %</td><td>691 €</td><td>639 €</td><td>1,7 %</td><td>1,1 %</td><td>1,7 %</td><td>2,6 %</td><td>3,7 %</td><td>4,6 %</td></tr><tr><td>Grand Est</td><td>2 505</td><td>54,7 %</td><td>588 €</td><td>539 €</td><td>1,3 %</td><td>0,9 %</td><td>1,4 %</td><td>2,0 %</td><td>3,0 %</td><td>3,8 %</td></tr><tr><td>Nouvelle-Aquitaine</td><td>2 831</td><td>57,9 %</td><td>733 €</td><td>672 €</td><td>1,8 %</td><td>1,1 %</td><td>1,8 %</td><td>2,8 %</td><td>4,0 %</td><td>5,2 %</td></tr><tr><td>Occitanie</td><td>2 752</td><td>54,3 %</td><td>862 €</td><td>825 €</td><td>2,1 %</td><td>1,4 %</td><td>2,2 %</td><td>3,3 %</td><td>4,8 %</td><td>6,1 %</td></tr><tr><td>Auvergne-Rhône-Alpes</td><td>3 636</td><td>54,0 %</td><td>743 €</td><td>680 €</td><td>1,6 %</td><td>1,1 %</td><td>1,7 %</td><td>2,5 %</td><td>3,7 %</td><td>4,6 %</td></tr><tr><td>Provence-Alpes-Côte d'Azur</td><td>2 430</td><td>48,6 %</td><td>848 €</td><td>781 €</td><td>1,9 %</td><td>1,3 %</td><td>2,0 %</td><td>3,0 %</td><td>4,4 %</td><td>5,7 %</td></tr><tr><td>Corse</td><td>153</td><td>40,7 %</td><td>523 €</td><td>493 €</td><td>1,3 %</td><td>0,7 %</td><td>1,3 %</td><td>2,1 %</td><td>3,2 %</td><td>4,3 %</td></tr><tr><td><strong>France métropolitaine</strong></td><td><strong>29 463</strong></td><td><strong>53,3 %</strong></td><td><strong>758 €</strong></td><td><strong>690 €</strong></td><td><strong>1,7 %</strong></td><td><strong>1,1 %</strong></td><td><strong>1,7 %</strong></td><td><strong>2,6 %</strong></td><td><strong>3,8 %</strong></td><td><strong>4,9 %</strong></td></tr><tr><td>Guadeloupe</td><td>197</td><td>35,6 %</td><td>928 €</td><td>887 €</td><td>nd</td><td>nd</td><td>nd</td><td>nd</td><td>nd</td><td>nd</td></tr><tr><td>Martinique</td><td>173</td><td>37,6 %</td><td>846 €</td><td>812 €</td><td>nd</td><td>nd</td><td>nd</td><td>nd</td><td>nd</td><td>nd</td></tr><tr><td>Guyane</td><td>92</td><td>19,3 %</td><td>1 042 €</td><td>988 €</td><td>nd</td><td>nd</td><td>nd</td><td>nd</td><td>nd</td><td>nd</td></tr><tr><td>La Réunion</td><td>340</td><td>41,5 %</td><td>884 €</td><td>790 €</td><td>nd</td><td>nd</td><td>nd</td><td>nd</td><td>nd</td><td>nd</td></tr><tr><td>Mayotte</td><td>86</td><td>4,0 %</td><td>517 €</td><td>416 €</td><td>nd</td><td>nd</td><td>nd</td><td>nd</td><td>nd</td><td>nd</td></tr><tr><td><strong>France entière</strong></td><td><strong>30 351</strong></td><td><strong>52,8 %</strong></td><td><strong>760 €</strong></td><td><strong>692 €</strong></td><td><strong>nd</strong></td><td><strong>nd</strong></td><td><strong>nd</strong></td><td><strong>nd</strong></td><td><strong>nd</strong></td><td><strong>nd</strong></td></tr></tbody></table>

Champ : Maisons, appartements et dépendances possédés par des personnes physiques en pleine propriété ou en usufruit, en leur nom propre ou par l'intermédiaire d'une société civile immobilière dont tous les associés sont des personnes physiques, et occupés en tant que résidence principale.

Lecture : 43,5 % des ménages résidant en Île-de-France sont imposables à la taxe foncière au titre de leur résidence principale. Les ménages

d'Île-de-France imposables à la taxe foncière patent un montant moyen de taxe foncière égal à 956 €. La part de la taxe foncière dans le revenu disponible est inférieure à 2,7 % pour 75 % de ces ménages.

Sources : *fichters Majic 2017, RCS, Fidélh 2017, REI 2017, calculs des auteurs.*
<figure><img src="image_31.png" /><figcaption>GRAPHIQUE 29 – Part de la taxe foncière nette sur la résidence principale dans le revenu disponible des ménages imposables, par lieu de résidence des ménages</figcaption></figure>

Note : La taxe foncière est calculée sur le champ des biens immobiliers à usage d'habitation situés en France et possédés en pleine propriété ou en usufruit par des personnes physiques résidentes en leur nom propre ou via une société civile immobilière. Les résultats ne sont pas représentés pour les iris comprenant moins de 50 ménages imposables à la taxe foncière sur leur résidence principale.

Champ : Ménages résidents dont le niveau de vie est connu, imposables à la taxe foncière sur leur résidence principale et maisons et appartements occupées en tant que résidence principale.

Lecture : La taxe foncière sur la résidence principale représente plus de 2,0 % du revenu disponible des ménages redevables de cet impôt sur leur résidence principale sur le pourtour méditerranéen et dans le sud de la France. Cette part est inférieure à 1,5 % dans le Sud-Ouest (Pyrénées-Atlantique, Gironde) et dans l'Est (Alsace).

Sources : fichiers Majic 2017, RCS, Fidéli 2017, REI 2017, calculs des auteurs.