# L'ICC, indice du coût de la construction

Luis Cases

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Luis Cases. L'ICC, indice du coût de la construction. Courrier des Statistiques, 2003, 108, pp.3-13.
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# L'ICC, indice du coût de la construction

Depuis 1954, l'ICC mesure tous les trois mois l'évolution du prix de construction des bâtiments neufs à usage principal d'habitation en France métropolitaine. Il est publié au Journal officiel vers le milieu du quatrième mois suivant le trimestre sous revue.

Nous nous proposons ici de décortiquer la façon dont est élaboré cet indice, bien connu du public en tant qu'indicateur de référence pour la révision des loyers<fnref n="1" />.

## Que recouvre l'ICC ?

Reposant sur l'observation des transactions entre les maîtres d'ouvrage et les entreprises assurant les travaux, l'ICC s'attache uniquement aux marchés de bâtiment. Il exclut ainsi la charge foncière, c'est-à-dire le terrain et sa préparation, le raccordement aux réseaux, les travaux annexes et les honoraires liés à la construction, ainsi que les frais financiers et promotionnels ; il ne couvre pas non plus les opérations d'entretien et d'amélioration<fnref n="2" />.

Le terme d'indice du coût de la construction est donc impropre,

même s'il est consacré par l'usage. En fait, l'ICC est un indice de prix de la construction de logements neufs à usage d'habitation. Il s'agit du prix, TVA incluse, payé par les maîtres d'ouvrage aux entrepreneurs de construction.

Le coût de la construction proprement dit est appréhendé par d'autres indicateurs, notamment les « index BT » calculés mensuellement par le ministère de l'Équipement, des Transports, de l'Aménagement du territoire, du Tourisme et de la Mer en collaboration avec la Fédération française du bâtiment.

## Le choix de la méthode

Un indice de prix est un instrument de mesure de l'évolution des prix. Un tel objectif suppose d'isoler les variations pures de prix, en écartant tout effet lié à des modifications de contenu des produits en question, par exemple, dans le cas qui nous occupe, le renchérissement des logements consécutif à l'augmentation de la surface des pièces, à la mise en pratique de normes d'isolation plus contraignantes, à l'installation d'équipements plus perfectionnés.

Le plus souvent, les indices de prix sont élaborés comme suit : on relève la valeur courante d'un échantillon intangible d'articles, puis on la rapporte à ce qu'elle était à une date de référence. Et lorsqu'un article est remplacé par un modèle différent, on s'efforce d'évaluer un effet qualité, c'est-à-dire l'incidence de ce changement sur le nouveau prix. On peut ainsi déterminer une variation pure de prix, en détalquant l'effet qualité.

La problématique en matière de construction est particulière car chaque ouvrage est unique. Il n'est donc pas possible de comparer à différentes périodes le prix d'une même construction. Cela interdit de fonder la mesure de la variation des prix sur la simple observation de ceux-ci, et brouille la perception qu'on peut avoir de l'inflation dans le secteur de la construction. En effet, les prix dont il est ici question dépendent d'un grand nombre de paramètres : configuration de la construction, matériaux employés, équipements installés, sujétions de chantier, localisation et ampleur de l'opération, nature des rapports entre les intervenants (promoteurs, pavillonneurs, entreprises générales, sous-traitants, maîtres d'ouvrage), calendrier de réalisation, circonstances de la conclusion du marché.

Le dispositif de calcul doit s'adapter à ces caractéristiques : il faut donc s'appuyer sur une méthode particulière. Celle retenue pour le calcul de l'ICC est la méthode des constructions courantes. Elle consiste, en substance, à confronter le prix de marché

## Les index BT

Confectionnés à partir de sources diverses, enquêtes spécifiques mais aussi indice des prix de vente industriels (IPVI) et indice des prix à la consommation (IPC), les index BT, au nombre de 46, sont des indices-chaîne de Laspeyres mesurant mensuellement, hors TVA, l'évolution générale (index BT01) et par spécialités (index BT02 et suivants) du coût des facteurs de production incorporés dans le bâtiment.

Les différents éléments de coût pris en compte sont les salaires et charges, les matériaux, le matériel, le transport, l'énergie et les frais divers. Les coefficients de pondération afférents varient selon les index. Pour le BT01, ils s'établissent respectivement à 43 %, 32 %, 4 %, 3 %, 3 % et 15 %.

Les index BT sont publiés au bulletin officiel du ministère de l'Équipement, des Transports, de l'Aménagement du territoire, du Tourisme et de la Mer. Ceux relatifs au mois m sont disponibles au début du mois m+4.

<footnote n="1">1. Le présent article reprend un travail qu'avait initié mon prédécesseur Jacques Berger, aujourd'hui en fonction à la division Agriculture de l'Insee.</footnote>

<footnote n="2">2. Ces opérations font l'objet d'un indice spécifique élaboré trimestriellement par le ministère de l'Équipement, des Transports, de l'Aménagement du territoire, du Tourisme et de la Mer : l'IPEA, indice des prix des travaux d'entretien et d'amélioration des logements.</footnote>
## Quelques méthodes alternatives

Utilisée par plusieurs pays de l'Union européenne et considérée comme la plus fiable, la méthode des constructions courantes présente l'avantage de prendre en compte l'évolution des techniques, des matériaux et des structures de prix. Il existe toutefois des méthodes alternatives, dont les trois principales sont présentées ci-dessous.

→ L'approche par le coût des facteurs consiste à évaluer l'évolution des prix à travers celle des coûts de production. Simple de mise en œuvre, cette méthode ne permet pas toutefois d'appréhender les écarts entre coûts des facteurs et prix à la production, non mesurables de façon indépendante et en temps réel car liés aux gains de productivité, à l'évolution des marges et aux délais de production.

→ L'approche dite hédonique repose quant à elle sur une estimation économique de l'incidence des caractéristiques des ouvrages sur les coûts de production : l'indice est alors obtenu par rapprochement de cet estimateur et du prix de marché. Basée sur un nombre nécessairement limité d'éléments de construction, cette méthode (mais la remarque vaut pour toutes celles de type économique) ne permet pas de discerner avec suffisamment de finesse les évolutions en qualité des ouvrages de construction.

→ Une autre possibilité est de suivre le prix d'un même échantillon de constructions. Cette méthode, dite des constructions standard, consiste en substance à demander à des entreprises de construction d'établir périodiquement un devis pour chaque opération de construction retenue dans l'échantillon en question. Simple dans sa conception, elle exige toutefois un gros travail de la part des entreprises répondantes, avec tous les problèmes de fiabilité pouvant résulter d'une telle contrainte. D'autre part, elle ne tient pas compte de l'évolution de la « composition » des opérations de construction.

payé en contrepartie d'un bâtiment en cours de construction à celui d'un bâtiment fictif, strictement identique, évalué en une période de référence.

La nécessité d'identifier précisément les prix à la production et la résultante de leurs variations exige la collecte, pour chaque opération de construction, d'une information détaillée, et la mise en place d'une procédure d'allure assez complexe.

Schématiquement, le travail passe par trois grandes étapes :

- collecte de l'information relative aux opérations de construction au moyen d'une enquête sur le prix de revient des logements neufs ;

- élaboration des valeurs de référence via le métrage des opérations observées ;

- harmonisation du contenu des prix, élimination des effets de catégorie et calcul de l'indice.

Les deux premières relèvent de la responsabilité de la DAEI, direction des affaires économiques et internationales du ministère de l'Équipement, des Transports, de l'Aménagement du territoire, du Tourisme et de la Mer ; la troisième incombe à l'Insee.

## L'enquête ICC-PRLN

Le calcul de l'ICC s'appuie sur les résultats d'une enquête statistique obligatoire sur « l'indice du coût de la construction et le prix de revient des

logements neufs » (ICC-PRLN), réalisée aux premier, deuxième et quatrième trimestres<fnref n="3" /> de chaque année par le SES, service économique et statistique du ministère de l'Équipement, des Transports, de l'Aménagement du territoire du Tourisme et de la Mer, placé au sein de la DAEI.

Les objets observés sont des opérations de construction en cours de réalisation. Tiré à partir de la base SITADEL<fnref n="4" />, l'échantillon fait l'objet d'un soin particulier destiné à assurer la représentation des différents déter-

<figure><img src="image_2.png" /><figcaption>Paris-La Défense : la tour Pascal (à gauche), siège de la DAEI</figcaption></figure>

<footnote n="3">3. L'enquête n'est pas réalisée au troisième trimestre en raison des difficultés pratiques que poserait sa conduite en période estivale.</footnote>

<footnote n="4">4. Système d'information et de traitement automatisé des données élémentaires sur les logements et locaux. Cette base de données a été rénovée plusieurs fois. Elle s'était d'abord nommée SIROCO (système informatisé répertoriant les opérations de construction) puis SICLONE (système informatique sur la construction de logements et locaux neufs).</footnote>
minants des prix. Il est distribué en quarante strates retraçant la répartition des opérations de construction par grande région (5 modalités : Île-de-France, Centre/Sud-Ouest, Nord-Est, Ouest/Franche-Comté, Sud-Est), type d'habitat (habitat individuel, individuel groupé ou habitat collectif) et taille du programme en nombre de logements (1, 2 à 9, 10 à 29, 30 et plus pour l'habitat individuel<fnref n="5" /> ; 2 à 19, 20 à 39, 40 à 69, 70 et plus pour l'habitat collectif).

L'échantillon du trimestre t est sélectionné parmi les opérations de construction autorisées au trimestre t-2. Le taux de sondage s'accroît avec le nombre de logements concernés, jusqu'à la quasi-exhaustivité à partir de 50 logements.

L'enquête se déroule en deux phases, la première par correspondance, la seconde par enquêteurs. Dans le cadre de la première phase, les maîtres d'ouvrage (particuliers, promoteurs, offices HLM...) se voient adresser un questionnaire léger, dont l'exploitation permettra d'écarter les opérations hors champ<fnref n="6" /> ou à reporter au trimestre suivant<fnref n="7" />. Au cours de la seconde phase, est collectée auprès des maîtres d'ouvrage et des entreprises assurant les travaux une information détaillée, complétée par l'ensemble des pièces techniques et financières relatives aux opérations de construction observées.

L'échantillon est tiré un mois et demi avant le début du trimestre sous revue, la première phase de l'enquête débute quinze jours plus tard, la seconde s'étend du premier au dernier jour du trimestre sous revue. Compte tenu des taux de rebut enregistrés aux différentes étapes du processus de production de l'ICC et des objectifs de précision que se sont fixés l'Insee et la DAEI, chaque nouvel échantillon trimestriel comprend 1 200 opérations de construction, auxquelles vient s'ajouter un reliquat de quelque 500 autres opérations de construction reportées d'un trimestre antérieur.

Compte tenu du taux moyen de « collectabilité », seules 600 de ces 1 700 opérations de constructions feront effectivement l'objet de l'en-

quête de seconde phase<fnref n="8" />. Du fait des non-réponses mais aussi et surtout des dossiers incomplets (lorsque n'ont pu être collectées la totalité des pièces requises)<fnref n="9" /> ou qui se révéleront inexploitables dans le cadre des étapes ultérieures, seules 20 % environ des 1 700 opérations de départ seront effectivement prises en compte pour le calcul de l'indice : ce résultat est conforme à l'objectif de précision évoqué ci-dessus, qui, en pratique, impose d'appuyer le calcul de l'ICC sur un minimum de 320 opérations de construction représentant environ 6 000 logements (soit 7 à 8 % du nombre de logements neufs livrés chaque trimestre).

## L'information collectée

Le questionnaire de deuxième phase de l'enquête ICC-PRLN recouvre une information très complète sur les caractéristiques de l'opération de construction étudiée, la nature et la teneur des travaux (descriptif technique), et, bien sûr, le contenu du ou des marchés afférents : date de signature, montant contractuel, dates de début et de fin des travaux, clauses d'indexation éventuelles.

Le maître d'ouvrage et/ou les entreprises effectuant les travaux doivent en outre fournir tout un ensemble de pièces financières (contrat de construction, devis et factures relatifs aux démolitions, fondations spéciales, voirie et réseaux divers, devis quantitatif estimatif, avenants) et techniques (plans, tableau de répartition des logements, surfaces commerciales et bureaux, cahier des clauses techniques particulières), ces dernières indispensables au métreur qui devra évaluer le prix de référence.

## L'harmonisation des prix observés

Le prix d'un logement neuf se forme dans le cadre d'un processus de construction et de commercialisation spécifique. Un maître d'ouvrage décide le lancement d'un programme, fait l'acquisition d'un terrain, dépose une demande de permis de construire, lance une procédure d'ap-

Lycée technique du bâtiment, 15 rue Saint-Lambert, 75015 Paris

<figure><img src="image_3.png" /></figure>

pel d'offres, signe un marché. Selon le cas, il va contracter avec autant d'entreprises que de lots différents, ou bien avec une seule chargée d'assurer la coordination de l'ensemble. Le marché contient un descriptif de l'ouvrage et un prix de référence, assorti le cas échéant de clauses d'indexation. Il prévoit un calendrier de réalisation, notamment la date d'ordonnancement, marquant le début des travaux, et la durée du chantier<fnref n="10" />.

<footnote n="5">5. La classe « 1 logement » correspond à l'individuel pur, les trois classes suivantes correspondent à l'individuel groupé.</footnote>

<footnote n="6">6. Réhabilitation, rénovation ou extension de bâtiment construit, ouvrage non entièrement confié à des entreprises (réalisation partielle par le propriétaire), part trop grande de parties non habitables (commerces, bureaux, parcs de stationnement...), ou encore permis de construire annulé. Un autre motif possible de classement hors champ, applicable aux opérations reportées d'un trimestre antérieur, est l'ancienneté du marché principal (ou marché de gros œuvre) : la date de signature ne doit pas être antérieure de plus de 9 mois au premier jour du trimestre sous revue.</footnote>

<footnote n="7">7. Lorsque n'ont pas encore été signés tous les marchés afférents.</footnote>

<footnote n="8">8. Le rebut moyen se répartit comme suit : 85 non-réponses, 525 opérations hors champ, 500 opérations à reporter au trimestre ultérieur.</footnote>

<footnote n="9">9. Les opérations de construction en question seront ré-enquêtées au trimestre suivant, s'ajoutant ainsi aux reports décidés à l'issue de la première phase pour cause de marchés restant à signer.</footnote>

<footnote n="10">10. Entre l'obtention d'un permis de construire et l'achèvement des travaux, il s'écoule en moyenne dix mois dans l'individuel pur et vingt et un mois dans le collectif, les chantiers s'étalant sur sept mois dans l'individuel et quinze mois dans le collectif (source SITADEL). Ces délais, qui dépendent aussi de la taille du programme, ont peu varié depuis dix ans, sauf dans l'individuel pur dont les calendriers se sont allongés.</footnote>
## Les clauses d'indexation

La réglementation relative aux marchés de construction offre la possibilité d'introduire dans le contrat des clauses d'indexation des prix. Ces clauses ont pour but de prémunir l'entreprise contre une hausse imprévisible des coûts de production. Elles sont toutefois strictement encadrées de façon à prévenir les abus.

**Actualisation.** Si le contrat prévoit une clause d'actualisation, celle-ci s'applique lorsqu'il s'écoule plus de trois mois entre la date à laquelle avait été référencé le prix des travaux et la date de début des travaux (date d'ordonnancement). Dans ce cas, le prix est revalorisé sur la base de l'augmentation de l'index BT en question (défini au contrat) entre la date de référence et celle obtenue en soustrayant trois mois à la date de début des travaux.

**Révision.** Les marchés font le plus souvent l'objet de paiements échelonnés, correspondant à différentes étapes (gros œuvre, couverture...). Lorsqu'une clause de révision est spécifiée dans le marché, on revalorise les prix de référence afférents à ces différentes étapes en fonction d'une formule contractuelle faisant intervenir la variation de différents index BT (généralement celui relatif à la spécialité concernée) entre la date d'ordonnancement et la date de fin des travaux. Pour modérer cette revalorisation, la réglementation prévoit qu'elle ne porte que sur 85 % du montant de référence.

L'harmonisation dont il est ici question est à double visée, individuelle puis globale.

Dans un premier temps, il faut unifier les différents paramètres relatifs à une même opération de construction<fnref n="11" /> : le prix global sera obtenu par sommation de l'ensemble des prix des marchés, la date d'ordonnancement sera alignée sur celle du marché de gros œuvre, enfin la durée du chantier sera calculée par référence à la date de fin du dernier marché prévu au calendrier. Naturellement, on simulera, le cas échéant, l'appli-

cation des éventuelles clauses d'actualisation et/ou de révision que comportait le marché en question. En cas d'application d'une clause d'actualisation, on procède ainsi que spécifié dans l'encadré ci-dessus. Pour simuler l'application d'une clause de révision, on recalcule les paiements, que l'on suppose distribués selon une fonction continue, en revalorisant leur partie révisable (85 % du montant total) par application forfaitaire du BT01. L'ensemble des paiements (qu'ils soient ou non assortis d'une clause de révision) sont ensuite ramenés en équivalent date d'ordonnancement par application de ce même index corrigé d'un terme forfaitaire correspondant aux gains de productivité<fnref n="12" />.

Dans un second temps, on va systématiquement aligner l'ensemble des prix ainsi obtenus sur une date commune, le dernier jour du premier mois du trimestre sous revue. Là encore, on s'appuie sur l'index BT01 corrigé d'un terme forfaitaire représentatif des gains de productivité.

Au final on obtient ainsi des prix fermes, correspondant strictement aux travaux de construction à l'exclusion de tout frais annexe, exprimés en date d'ordonnancement et ramenés à une date unique.

## L'élaboration des prix de référence

Les questionnaires et les dossiers techniques collectés dans le cadre

de l'enquête ICC-PRLN sont confiés à une équipe de métreurs travaillant pour le ministère de l'Équipement<fnref n="13" />, qui vont décomposer en prestations élémentaires chacune des opérations de construction en question une fois éliminées les parties d'ouvrage extérieures au champ de l'indice. Chaque prestation élémentaire est ensuite métrée, puis valorisée.

Le document de référence sur lequel s'appuient les métreurs est le Bordereau général d'évaluation des travaux neufs, en abrégé le BGE<fnref n="14" />, dans lequel sont distinguées quelque 4 000 prestations élémentaires avec indication pour chacune d'un tarif unitaire, en l'occurrence celui de 1987. Le métrage d'une maison individuelle occupe environ une demi-journée. Pour un immeuble collectif, il prend en moyenne une semaine, avec un maximum de trois semaines pour les opérations d'une grande complexité.

On dispose ainsi, pour chaque opération de construction, de son prix de marché et de l'évaluation réalisée par le métreur sur la base du BGE. Les deux grandeurs sont de nature différente. Si toutes deux sont bien sûr intimement liées à la consistance de l'opération, c'est-à-dire à sa configuration physique, en termes de quantités mais aussi de qualité, la seconde, contrairement à la première, est indépendante de la date et du lieu de construction<fnref n="15" /> : uniquement liée à la consistance de l'opéra-

<footnote n="11">11. Après exclusion, naturellement, des parties d'ouvrage hors champ de l'ICC : démolitions, fondations spéciales et VRD (voirie, réseaux divers). Sont également exclus les honoraires de conception ainsi que certains services annexes comme le dépôt du permis de construire ou la mise en place du plan de financement (dans le cas des maisons sur catalogue, pour lesquelles ces prestations ne sont pas discernables, on opère des déductions forfaitaires).</footnote>

<footnote n="12">12. Ces gains de productivité ne font pas l'objet d'une investigation directe. Ils sont estimés sur la base de l'évolution sur longue période d'un taux de salaire horaire par tête.</footnote>

<footnote n="13">13. Bureau de l'assistance à la gestion automatisée des marchés et des indicateurs de prix et de coûts. Ce bureau est rattaché à la sous-direction du BTP, au sein de la DAEI.</footnote>

<footnote n="14">14. Les éléments constitutifs du BGE tiennent compte de la variété des produits, des matériaux, des qualités (est généralement proposé un éventail de trois niveaux de qualité) et des techniques de la construction neuve, tant collective qu'individuelle. Il existe en fait deux catalogues, l'un pour la maison individuelle, l'autre pour les immeubles collectifs.</footnote>

<footnote n="15">15. La date conditionne le prix des matériaux et les coûts salariaux ainsi que la capacité de négociation des contractants, affectée par la situation conjoncturelle. Par ailleurs, l'environnement économique comme les sujétions de chantier (conditions d'acheminement et de stockage des fournitures, par exemple) varient fortement selon le lieu de la construction.</footnote>
indicateur se comprenant naturellement comme le rapport de la valeur courante de l'échantillon regroupé de l'année *n-1* à sa valeur aux prix BGE ? La réponse est cette fois d'une autre nature. Elle tient à la définition même de l'ICC : toutes choses demeurant égales par ailleurs, une simple modification de la répartition des opérations de construction entre nos « catégories » ne doit pas entraîner de variation de l'indice. Considérons par exemple le cas de deux catégories seulement, maison individuelle et logement collectif. Le prix moyen de marché des maisons individuelles n'a pas bougé depuis l'année précédente non plus que celui des logements collectifs, et les résultats moyens des évaluations BGE sont eux aussi demeurés inchangés pour ces deux catégories de logements. Mais la répartition entre maisons individuelles et logements collectifs a bougé. De ce simple fait, *I(t/bge)* ne sera pas égal, sauf coïncidence<fnref n="20" />, à *I(n-1/bge)*. En revanche, dans *I(t/n-1)*, la répartition par « catégories » est par définition la même au numérateur et au dénominateur : y sont en effet considérées les mêmes opérations de construction, celles observées lors du trimestre *t*. Et *I(t/n-1)* sera bien sûr égal à 1 « toutes autres choses elles aussi inchangées ».

Pour obtenir l'ICC du trimestre *t*, encore faut-il, on l'a dit, raccorder *I(t/n-1)* à l'indice moyen de l'année précédente en base 4ᵉ trimestre 1953, indice que l'on notera *I(n-1)*. Un tel ICC annuel moyen est en effet déterminé chaque fin d'année, en même temps que les coefficients correcteurs qui interviendront dans le calcul des indices relatifs à l'année à venir, selon une méthode analogue à celle qui a été exposée ci-dessus : en substance, on calcule chaque fin d'année *n* le maillon

## Un exemple réel

Le cas réel ici considéré est celui d'un immeuble francilien de 20 appartements dont le prix de marché, au 2ᵉ trimestre 2003, a été établi à 2 101 208 €. Son prix BGE a quant à lui été évalué à 1 271 936 €. On veut estimer ce qu'aurait coûté cet immeuble aux prix 2002.

L'économétrie nous dit que les prix ont augmenté, en moyenne, de 31,9 % entre 1987 (année de référence du BGE) et 2002, et que cette augmentation moyenne doit dans le cas d'espèce être ajustée comme suit : + 27,4 % (effet région, ici l'île-de-France), + 0,8 % (effet taille, ici 20 logements), - 3,8 % (effet type de logement, ici collectif) et + 0,6 % (effet croisé type de logement × région).

Le « prix 2002 » de notre immeuble sera ainsi estimé à 1 271 936 * (1 + 0,319 + 0,274 + 0,008 - 0,038 + 0,006), soit 1 995 451 €.

Rapporté à cet unique immeuble, le maillon de raccordement que nous avons appelé *I(t/n-1)* dans le corps de l'article, *t* désignant ici le 2ᵉ trimestre 2003 et *n-1* l'année 2002, s'établirait donc à 2 101 208 / 1 995 451, soit 1,053.

*I(n/n-1)*, obtenu en rapportant la valeur courante de l'échantillon regroupé de l'année *n* à ce qu'elle aurait été aux prix de l'année *n-1*. Naturellement, l'indice de l'année *n* s'obtient en multipliant celui de l'année *n-1* par *I(n/n-1)*.

Dans le cas qui nous occupe, celui du trimestre *t* de l'année *n*, on écrira ainsi

$$I(t) = I(t/(n-1)) * I(n-1),$$

avec

$$I(n-1) = I(n-2) * I((n-1)/(n-2)).$$

Naturellement,

$$I(n-2) = I(n-3) * I((n-2)/(n-3))$$

et ainsi de suite en remontant dans le temps jusqu'à

$$I(1954) = 100 * I(1954/4^{\text{trim.}} 1953).$$

## Les utilisations de l'ICC

L'indice du coût de la construction tire son origine de la loi du 15 avril 1953 qui instituait l'épargne construction. L'épargne des particuliers destinée à être ainsi investie devait en effet être protégée, d'où la nécessité d'élaborer un indice spécifique retraçant l'évolution des prix de la construction. D'autres textes législatifs, relatifs à la construction ou aux rapports entre locataires et propriétaires, sont venus par la suite, qui eux aussi se rapportaient à ce nouvel indice.

Aujourd'hui, c'est en tant qu'indicateur de référence pour la révision des loyers en cours de bail que l'ICC est le mieux connu du public<fnref n="21" />. En la matière, la loi Quillot du 22 juin 1982 lui avait conféré une dimension toute particulière, en stipulant que l'augmentation résultant de l'application

## L'indice du troisième trimestre

La réalisation de l'enquête ICC-PRLN et le métrage des dossiers collectés représentent une très lourde charge, qui serait difficilement supportable en période estimale. C'est pourquoi l'indice du troisième trimestre est calculé par extrapolation, en se fondant sur l'étroite relation constatée sur longue période entre les variations de l'ICC et celles de l'index BT01. Plus précisément, on applique aux variations du BT01 une formule économétrique dont les paramètres sont tirés des évolutions observées de l'ICC et du BT01.

<footnote n="20">20. Un cas, trivial, serait celui où il y avait égalité entre les prix de marché moyens des maisons individuelles et des logements collectifs de même qu'entre les résultats moyens des évaluations BGE relatives à ces deux catégories de logements.</footnote>

<footnote n="21">21. L'ICC est également utilisé pour la révision des loyers des baux commerciaux et professionnels.</footnote>
en cours de bail d'une clause de révision du loyer ne pouvait excéder celle de l'indice du coût de la construction publié par l'Insee. Les lois Méhaignerie (23 décembre 1986) puis Mermaz-Malandain (6 juillet 1989) ont encore renforcé la fonction de l'ICC, en étendant son rôle d'indicateur de référence à l'augmentation de loyer applicable à l'occasion du renouvellement de bail et en prévoyant qu'il pouvait également faire référence s'agissant de l'évolution des loyers perçus par les offices HLM. Depuis la loi sur l'habitat du 21 juillet 1994, ces révisions sont opérées en référence à la moyenne arithmétique des quatre derniers indices trimestriels disponibles.

L'ICC est aussi utilisé pour l'établissement des comptes nationaux (partage volume-prix pour la branche « bâtiment »). Plus généralement, il

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fait partie des nombreux indicateurs sur lesquels peut s'appuyer l'analyse économique du marché du logement, dont certains sont disponibles dans des délais très réduits22. C'est naturellement sur ces derniers que se pencheront prioritairement les conjoncturistes soucieux d'anticiper d'éventuelles tensions. Compte tenu des délais afférents à sa production, l'ICC ne reflète en effet que de façon amortie les mouvements récents du marché, pouvant même parfois apparaître à sa parution en décalage avec d'autres indicateurs, a fortiori avec l'appréciation du moment des professionnels de la construction.

## Et demain ?

Dans ce qui précède, nous avons présenté l'ICC tel qu'il est défini, pratiquement, depuis les origines. Mais des propositions d'amélioration, portant sur le secteur de l'« individuel pur », sont actuellement à l'étude23. Depuis les années cinquante, la construction de maisons standardisées s'est en effet fortement déve-

loppée, au point que les CCMI (contrats de construction de maisons individuelles, régis par la loi du 19 décembre 1990) représentent aujourd'hui 82 % du marché de l'individuel pur.

Un premier examen a montré que le prix de ces maisons, en dépit de la plus ou moins grande spécialisation des constructeurs, et malgré la complexité associée au jeu des options et aux possibilités offertes aux clients de modifier les plans, pourrait être suivi d'un trimestre sur l'autre au moyen d'un questionnaire ad hoc, ce qui garantirait tout à la fois une faible dispersion et une bonne stabilité temporelle des données collectées. S'agissant du second œuvre (cas des marchés par lots séparés), l'idée serait de dresser une liste de prestations représentatives, en liaison avec les entreprises effectuant ces travaux, et d'adapter au cas de l'ICC la méthodologie relative au calcul de l'indice des prix des travaux d'entreprise et d'amélioration des logements.

Luis CASES

Insee, direction générale, division « comptes et études de l'industrie »

## Références bibliographiques

* « Un nouvel indice du coût de la construction des immeubles à usage d'habitation », *Bulletin mensuel de la statistique*, supplément janvier-mars 1954, pp. 103-109.

* **J. Guet**, « Les indices du coût de la construction », *Économie et Statistique*, n° 2, juin 1969.

* **M. Georgin**, « La réforme de l'indice du coût de la construction », *Courrier des statistiques*, n° 2, avril 1977.

* **J. Lienhardt & J. Rouchet**, « L'indice du coût de la construction », *Courrier des statistiques*, n° 17, janvier 1981.

* **V. Le Calonnec**, « L'indice du coût de la construction », *Insee Méthodes*, n° 17, février 1992 (réédité en janvier 1995 sous forme du document de travail E9501 de l'Insee).

* **C. Louvot**, « Méthodologie de l'ICC », document de travail E9610 de l'Insee, octobre 1996.

<footnote n="22">22. En particulier, les résultats de l'enquête mensuelle de l'Insee sur l'activité dans le bâtiment et les travaux publics sont disponibles dans un délai de quinze jours, les premières données issues de la base SITADEL ainsi que l'indice des loyers (calculé dans le cadre de l'indice des prix à la consommation) dans un délai d'un mois et demi.</footnote>

<footnote n="23">23. Ces propositions sont susceptibles d'évoquer, dans le cadre d'une réflexion collective et en fonction des résultats d'analyses complémentaires.</footnote>
<figure><img src="image_5.png" /><figcaption>Les différentes étapes de calcul de l'indice</figcaption></figure>
Petit aperçu historique

Les principes méthodologiques fondamentaux relatifs au calcul de l'ICC, notamment le choix de la méthode des constructions courantes, ont été posés dès 1954. L'indice est alors calculé selon cette méthode deux trimestres par an, sur la base d'une centaine de dossiers répartis par quotas, choisis par les directions départementales de l'équipement et recueillis par leurs soins dans le cadre d'une collecte à caractère administratif. Le catalogue de référence ou BGFP (Bordereau général des prix forfaitaires) distingue un millier de prestations élémentaires, avec indication de leur prix de 1939. Pour s'affranchir des biais liés à la variabilité des dates réelles de ces prix, l'indice est calculé en rapportant deux rapports : au numérateur, la valeur constatée de l'échantillon du trimestre sous revue divisée par sa valeur aux prix du BGFP ; au dénominateur la valeur constatée de l'échantillon de base (4e trimestre 1953) divisée par sa valeur au prix du BGFP. Les indices intermédiaires sont calculés à partir des variations d'un indicateur des prix des matériaux et de la main-d'œuvre s'apparentant à l'actuel index BT01.

De nombreuses modifications techniques, parfois importantes, sont intervenues depuis 1954, qui ont amélioré la qualité de l'indice mais sans en changer la nature. Au fil de ces réformes successives, on est passé de 2 à 3 trimestres de collecte, et de 100 à plus de 300 dossiers pour chacun. Le BGFP originel a été remplacé en 1957 par le Bordereau général d'évaluation des travaux neufs (daté de 1955), qui a lui-même été actualisé en 1968 (prix de référence 1966), 1978 (prix 1976) et 1989 (prix 1987). La collecte administrative jusqu'alors en vigueur et fondée sur le système des quotas a été remplacée en 1977 par une enquête statistique obligatoire portant sur un échantillon aléatoire stratifié d'opérations de construction. Les procédures de tirage et de redressement des échantillons ont été perfectionnées à maintes reprises, de même que celles relatives à l'harmonisation des prix constatés et à la catégorisation (à partir de 1957) des opérations de construction observées. En 1991, on introduit un traitement de robustesse qui permet de réduire l'impact des opérations d'un caractère excentré. En 1996, on perfectionne la méthode de calage de l'échantillon.
<figure><img src="image_6.png" /></figure>

INDICE DU COUT DE LA CONSTRUCTION
des immeubles à usage d'habitation
Base 100 au 4ème trimestre 1953

<table><thead><tr><th rowspan="2">Année</th><th colspan="3">PREMIER TRIMESTRE</th><th colspan="3">DEUXIEME TRIMESTRE</th><th colspan="3">TROISIEME TRIMESTRE</th><th colspan="3">QUATRIEME TRIMESTRE</th></tr><tr><th>Indice</th><th>Moyenne</th><th>Date de parution</th><th>Indice</th><th>Moyenne</th><th>Date de parution</th><th>Indice</th><th>Moyenne</th><th>Date de parution</th><th>Indice</th><th>Moyenne</th><th>Date de parution</th></tr></thead><tbody><tr><td>1953</td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td>100</td><td></td><td></td></tr><tr><td>1954</td><td>99</td><td></td><td></td><td>100</td><td></td><td></td><td>98</td><td></td><td></td><td>98</td><td></td><td></td></tr><tr><td>1955</td><td>101</td><td></td><td></td><td>102</td><td></td><td></td><td>104</td><td></td><td></td><td>106</td><td></td><td></td></tr><tr><td>1956</td><td>111</td><td></td><td></td><td>115</td><td></td><td></td><td>119</td><td></td><td></td><td>120</td><td></td><td></td></tr><tr><td>1957</td><td>122</td><td></td><td></td><td>125</td><td></td><td></td><td>128</td><td></td><td></td><td>132</td><td></td><td></td></tr><tr><td>1958</td><td>137</td><td>10/04/58</td><td></td><td>138</td><td>03/07/58</td><td></td><td>139</td><td>26/11/57</td><td></td><td>140</td><td>09/02/58</td><td></td></tr><tr><td>1959</td><td>142</td><td>07/04/59</td><td></td><td>142</td><td>30/07/59</td><td></td><td>142</td><td>10/10/58</td><td></td><td>142</td><td>12/01/59</td><td></td></tr><tr><td>1960</td><td>144</td><td>04/05/60</td><td></td><td>141</td><td>22/07/60</td><td></td><td>142</td><td>15/10/59</td><td></td><td>142</td><td>23/01/60</td><td></td></tr><tr><td>1961</td><td>143</td><td>26/04/61</td><td></td><td>144</td><td>30/07/61</td><td></td><td>145</td><td>11/12/60</td><td></td><td>142</td><td>11/02/61</td><td></td></tr><tr><td>1962</td><td>149</td><td>13/05/62</td><td></td><td>151</td><td>04/08/62</td><td></td><td>153</td><td>15/11/62</td><td></td><td>156</td><td>22/02/63</td><td></td></tr><tr><td>1963</td><td>159</td><td>06/06/63</td><td></td><td>168</td><td>03/10/63</td><td></td><td>170</td><td>06/12/63</td><td></td><td>171</td><td>12/03/64</td><td></td></tr><tr><td>1964</td><td>173</td><td>20/05/64</td><td></td><td>176</td><td>04/02/65</td><td></td><td>180</td><td>11/02/65</td><td></td><td>184</td><td>23/04/65</td><td></td></tr><tr><td>1965</td><td>186</td><td>09/06/65</td><td></td><td>188</td><td>09/09/65</td><td></td><td>189</td><td>24/12/65</td><td></td><td>190</td><td>01/04/66</td><td></td></tr><tr><td>1966</td><td>191</td><td>17/05/66</td><td></td><td>193</td><td>14/09/66</td><td></td><td>194</td><td>05/01/67</td><td></td><td>194</td><td>28/04/67</td><td></td></tr><tr><td>1967</td><td>195</td><td>07/06/67</td><td></td><td>196</td><td>06/09/67</td><td></td><td>197</td><td>01/12/67</td><td></td><td>197</td><td>16/03/68</td><td></td></tr><tr><td>1968</td><td>198</td><td>27/07/68</td><td></td><td>201</td><td>17/09/68</td><td></td><td>209</td><td>18/12/68</td><td></td><td>213</td><td>04/05/69</td><td></td></tr><tr><td>1969</td><td>216</td><td>01/06/69</td><td></td><td>216</td><td>28/10/69</td><td></td><td>217</td><td>28/02/70</td><td></td><td>219</td><td>24/03/70</td><td></td></tr><tr><td>1970</td><td>220</td><td>15/05/70</td><td></td><td>222</td><td>21/08/70</td><td></td><td>224</td><td>02/12/70</td><td></td><td>226</td><td>26/02/71</td><td></td></tr><tr><td>1971</td><td>231</td><td>25/05/71</td><td></td><td>235</td><td>13/08/71</td><td></td><td>238</td><td>27/11/71</td><td></td><td>241</td><td>28/02/72</td><td></td></tr><tr><td>1972</td><td>244</td><td>02/06/72</td><td></td><td>248</td><td>05/08/72</td><td></td><td>252</td><td>24/11/72</td><td></td><td>257</td><td>13/03/73</td><td></td></tr><tr><td>1973</td><td>262</td><td>17/06/73</td><td></td><td>268</td><td>24/08/73</td><td></td><td>274</td><td>09/12/73</td><td></td><td>280</td><td>09/04/74</td><td></td></tr><tr><td>1974</td><td>291</td><td>21/07/74</td><td></td><td>302</td><td>30/08/74</td><td></td><td>322</td><td>19/12/74</td><td></td><td>339</td><td>29/03/75</td><td></td></tr><tr><td>1975</td><td>345</td><td>29/06/75</td><td></td><td>353</td><td>28/08/75</td><td></td><td>357</td><td>05/12/75</td><td></td><td>364</td><td>07/03/76</td><td></td></tr><tr><td>1976</td><td>375</td><td>30/06/76</td><td></td><td>391</td><td>23/09/76</td><td></td><td>403</td><td>30/11/76</td><td></td><td>415</td><td>27/03/77</td><td></td></tr><tr><td>1977</td><td>416</td><td>28/06/77</td><td></td><td>430</td><td>18/10/77</td><td></td><td>438</td><td>09/01/78</td><td></td><td>449</td><td>30/03/78</td><td></td></tr><tr><td>1978</td><td>452</td><td>08/07/78</td><td></td><td>461</td><td>01/11/78</td><td></td><td>472</td><td>14/01/79</td><td></td><td>499</td><td>14/04/79</td><td></td></tr><tr><td>1979</td><td>502</td><td>07/07/79</td><td></td><td>510</td><td>30/10/79</td><td></td><td>525</td><td>22/01/80</td><td></td><td>548</td><td>27/03/80</td><td></td></tr><tr><td>1980</td><td>569</td><td>26/06/80</td><td></td><td>587</td><td>16/10/80</td><td></td><td>604</td><td>04/01/81</td><td></td><td>610</td><td>07/04/81</td><td></td></tr><tr><td>1981</td><td>630</td><td>05/07/81</td><td></td><td>636</td><td>30/10/81</td><td></td><td>652</td><td>24/12/81</td><td></td><td>673</td><td>02/04/82</td><td></td></tr><tr><td>1982</td><td>697</td><td>01/07/82</td><td></td><td>717</td><td>13/10/82</td><td></td><td>732</td><td>26/12/82</td><td></td><td>727</td><td>12/04/83</td><td></td></tr><tr><td>1983</td><td>746</td><td>03/07/83</td><td></td><td>760</td><td>06/10/83</td><td></td><td>776</td><td>04/01/84</td><td></td><td>782</td><td>05/04/84</td><td></td></tr><tr><td>1984</td><td>794</td><td>04/07/84</td><td></td><td>810</td><td>10/10/84</td><td></td><td>820</td><td>04/01/85</td><td></td><td>821</td><td>05/04/85</td><td></td></tr><tr><td>1985</td><td>826</td><td>819,25</td><td>04/07/85</td><td>834</td><td>825,25</td><td>11/10/85</td><td>841</td><td>830,50</td><td>04/01/86</td><td>847</td><td>837,00</td><td></td></tr><tr><td>1986</td><td>855</td><td>844,25</td><td>04/07/86</td><td>859</td><td>850,50</td><td>10/10/86</td><td>861</td><td>855,50</td><td>06/01/87</td><td>881</td><td>864,00</td><td></td></tr><tr><td>1987</td><td>884</td><td>871,25</td><td>23/07/87</td><td>889</td><td>878,75</td><td>27/10/87</td><td>895</td><td>887,25</td><td>08/01/88</td><td>890</td><td>889,50</td><td></td></tr><tr><td>1988</td><td>908</td><td>895,50</td><td>29/07/88</td><td>912</td><td>901,25</td><td>18/10/88</td><td>919</td><td>907,25</td><td>06/01/89</td><td>919</td><td>914,50</td><td></td></tr><tr><td>1989</td><td>929</td><td>919,75</td><td>20/07/89</td><td>924</td><td>922,75</td><td>15/10/89</td><td>929</td><td>925,25</td><td>06/01/90</td><td>927</td><td>927,25</td><td></td></tr><tr><td>1990</td><td>939</td><td>929,75</td><td>18/07/90</td><td>951</td><td>936,50</td><td>24/10/90</td><td>956</td><td>943,25</td><td>09/01/91</td><td>952</td><td>949,50</td><td></td></tr><tr><td>1991</td><td>972</td><td>957,75</td><td>18/07/91</td><td>992</td><td>968,00</td><td>19/10/91</td><td>996</td><td>978,00</td><td>09/01/92</td><td>1002</td><td>990,50</td><td></td></tr><tr><td>1992</td><td>1006</td><td>999,00</td><td>17/07/92</td><td>1002</td><td>1001,50</td><td>16/10/92</td><td>1008</td><td>1004,50</td><td>09/01/93</td><td>1005</td><td>1005,25</td><td></td></tr><tr><td>1993</td><td>1022</td><td>1009,25</td><td>13/07/93</td><td>1012</td><td>1011,75</td><td>15/10/93</td><td>1017</td><td>1014,00</td><td>11/01/94</td><td>1016</td><td>1016,75</td><td></td></tr><tr><td>1994</td><td>1016</td><td>1015,25</td><td>13/07/94</td><td>1018</td><td>1016,75</td><td>15/10/94</td><td>1020</td><td>1017,50</td><td>13/01/95</td><td>1019</td><td>1018,25</td><td></td></tr><tr><td>1995</td><td>1011</td><td>1017,00</td><td>18/07/95</td><td>1023</td><td>1018,25</td><td>17/10/95</td><td>1024</td><td>1019,25</td><td>10/01/96</td><td>1013</td><td>1017,75</td><td></td></tr><tr><td>1996</td><td>1038</td><td>1024,50</td><td>12/07/96</td><td>1029</td><td>1026,00</td><td>15/10/96</td><td>1030</td><td>1027,50</td><td>11/01/97</td><td>1046</td><td>1035,75</td><td></td></tr><tr><td>1997</td><td>1047</td><td>1038,00</td><td>16/07/97</td><td>1060</td><td>1045,75</td><td>22/10/97</td><td>1067</td><td>1055,00</td><td>13/01/98</td><td>1068</td><td>1060,50</td><td></td></tr><tr><td>1998</td><td>1058</td><td>1063,25</td><td>11/07/98</td><td>1058</td><td>1062,75</td><td>15/10/98</td><td>1057</td><td>1060,25</td><td>14/01/99</td><td>1074</td><td>1061,75</td><td></td></tr><tr><td>1999</td><td>1071</td><td>1065,00</td><td>13/07/99</td><td>1074</td><td>1069,00</td><td>13/10/99</td><td>1080</td><td>1074,75</td><td>13/01/00</td><td>1065</td><td>1072,50</td><td></td></tr><tr><td>2000</td><td>1083</td><td>1075,50</td><td>13/07/00</td><td>1089</td><td>1079,25</td><td>13/10/00</td><td>1093</td><td>1082,50</td><td>12/01/01</td><td>1127</td><td>1098,00</td><td></td></tr><tr><td>2001</td><td>1125</td><td>1108,50</td><td>13/07/01</td><td>1139</td><td>1121,00</td><td>12/10/01</td><td>1145</td><td>1134,00</td><td>11/01/02</td><td>1140</td><td>1137,25</td><td></td></tr><tr><td>2002</td><td>1159</td><td>1145,75</td><td>12/07/02</td><td>1163</td><td>1151,75</td><td>15/10/02</td><td>1170</td><td>1158,00</td><td>10/01/03</td><td>1172</td><td>1166,00</td><td></td></tr><tr><td>2003</td><td>1183</td><td>1172,00</td><td>16/07/03</td><td>1202</td><td>1181,75</td><td>14/10/03</td><td>1203</td><td>1190,00</td><td>14/01/04</td><td>1214</td><td>1200,50</td><td>09/04/04</td></tr></tbody></table>
Principales sources de divergence entre l'ICC et l'index BT01

L'ICC et l'index BT01 sont de nature différente. Calculé à partir d'un échantillon représentatif des opérations de construction en cours de réalisation, l'ICC mesure la variation moyenne des prix en explorant leur processus de formation. Le BT01 mesure l'évolution des coûts supportés par les entreprises à partir de différents indicateurs élémentaires assemblés à l'aide de coefficients de pondération forfaitaires (cf. encadré de la page 3). On ne peut par conséquent mener très loin l'interprétation des écarts entre l'ICC et le BT01. Il est toutefois utile d'énumérer les principales sources de divergence.

⇒ Dans la mise en œuvre des facteurs de production, les entreprises réalisent de façon plus ou moins régulière des *gains de productivité* qui ont pour effet de ralentir la croissance des prix à la production par rapport à celle des coûts des facteurs de production. Ces gains de productivité ne font toutefois l'objet d'aucune investigation directe. Rappelons à cet égard que l'index BT01 incorpore un facteur de coûts salariaux constitué d'un taux de salaire horaire obtenu par une enquête de la Fédération française du bâtiment. Or un taux de salaire horaire n'est représentatif des coûts salariaux que si la durée de travail reste stable.

⇒ À plus court terme, les *marges* réalisées par les entreprises oscillent en fonction des tensions qui affectent le marché. Elles constituent une source d'écart entre le coût des facteurs de production et le prix à la production.

⇒ Les prix étant fixés à la signature des marchés, il y a *plusieurs mois de décalage* entre les phénomènes auxquels s'attachent l'ICC et le BT01. En effet, les facteurs de production achetés à une date donnée aux prix retracés par le BT01 sont incorporés dans la construction d'immeubles qui n'entreront que deux à trois trimestres plus tard dans le champ de l'ICC. Les procédures d'indexation réduisent l'incidence de cet écart. Elles n'ont toutefois qu'un impact limité. La réglementation impose en effet des restrictions à la répercussion dans les prix des variations du BT01 : l'actualisation ne couvre pas les trois mois précédant la date de début des travaux, et la révision ne porte pas sur le montant total des paiements (cf. encadré de la page 6). D'autre part, un contrat de construction ne contient pas obligatoirement de clause d'indexation. Dans les faits, moins d'un marché sur deux prévoit un tel mécanisme. On observe d'ailleurs un lien entre la proportion des contrats assortis d'une clause d'indexation et l'évolution de l'index BT01 : quand ce dernier est stable ou en recul, les contractants ont tendance à spécifier des prix fermes. Cela entraîne un décalage supplémentaire entre l'évolution des prix à la production et celle des coûts des facteurs de production lorsque ceux-ci repartent brutalement à la hausse après une période d'atonie (cela a été le cas en 1999).

⇒ Les * modifications de taux de la TVA* entraînent mécaniquement une modification de l'ICC tandis que l'index BT01, calculé hors taxes, n'est en principe pas touché. L'incidence de ces modifications n'est toutefois pas aisément mesurable car leur répercussion est étalée dans le temps et généralement incomplète. On peut en outre penser qu'il existe des effets dérivés. Par exemple, la baisse des taux de TVA applicables aux travaux d'entretien et d'amélioration a pu induire une augmentation des prix hors TVA de ces travaux, avec répercussion donc sur la valeur du BT01. Mais elle a bien sûr été sans effet sur l'indice du coût de la construction, qui ne couvre pas les travaux d'entretien et d'amélioration.