C’est une tendance qui s’observe de plus en plus en France : même si les débats restent vifs sur les chiffres, à Paris et en Île-de-France, ou encore à Bordeaux, Lyon ou Nantes, une stagnation, voire une baisse des prix de l’immobilier semble bien enclenchée depuis quelques semaines.

Ce mouvement s’inscrit dans un contexte de forte inflation qui génère des tensions sur le pouvoir d’achat des ménages mais aussi de relèvement des taux de la Banque centrale européenne (BCE), débuté l’été dernier, qui renchérit les coûts d’emprunts proposés par les banques commerciales. Autrement dit, des taux d’intérêt plus bas ont tendance à augmenter la demande, tandis que des taux d’intérêt plus élevés font le contraire.

Dès lors, on peut s’interroger : sommes-nous en train de plonger dans le prochain krach du marché, qui a pourtant résisté aux dernières crises, ou sommes-nous dans une fluctuation cyclique plus typique du secteur immobilier ?

## Bulle ou pas bulle ?

Un krach du marché immobilier suit généralement la formation et l’éclatement d’une bulle immobilière, définie comme une situation dans laquelle le prix moyen d’un bien est beaucoup plus élevé que sa valeur basée sur les fondamentaux de l’évolution des prix. Or, à en croire l’indice publié en octobre dernier par la banque UBS, le marché immobilier parisien semble relativement épargné par ce risque, notamment par rapport à d’autres grandes villes mondiales comme Toronto (Canada) ou Tokyo (Japon).

La France reste en outre relativement épargnée par la hausse des taux immobiliers, ce qui éloigne les risques de krach soudain. Si le mouvement de relèvement des taux pour lutter contre l’inflation s’observe au niveau mondial, le taux d’intérêt moyen pour un prêt de plus d’un an est actuellement en France de 1,58 %, contre plus de 3,5 % en Allemagne. Aux États-Unis, l’intérêt moyen pour un prêt hypothécaire de 30 ans dépasse 6,8 %.

De surcroît, les taux d’intérêt étaient plus élevés dans les années 2000 et suivent un cycle récurrent d’inclinaison et de baisse. Cela n’a pas gravement affecté le marché de l’immobilier, comme le montrent les graphiques ci-dessous.

On peut donc dire que nous ne nous dirigeons pas actuellement vers un krach du marché, mais qu’il s’agit d’un moment de correction lié davantage à l’évolution de l’offre et de la demande. La combinaison des prix actuels de l’immobilier et de l’augmentation des taux d’intérêt est trop lourde pour les consommateurs qui souffrent déjà de l’inflation, ce qui entraîne une baisse des ventes immobilières par rapport aux années précédentes, sans oublier les banques qui octroient plus difficilement des prêts.

## L’offre reste relativement rare

Cette situation pourrait donc déboucher sur un ralentissement du nombre de transactions immobilières : le marché immobilier devrait en conséquence se refroidir et les prix pourraient se corriger à court terme.

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Cependant, si la demande se tarit, l’offre reste également dans une situation tendue : l’inflation pousse en effet à la hausse les prix de la construction. L’augmentation du coût de la construction entraîne une diminution de la production d’espace habitable. En outre, le prix des terrains constructibles augmente. La pénurie d’espace habitable dans les villes devrait donc se traduire par une situation de rareté qui peut entretenir une dynamique haussière des prix.

Le marché immobilier, en France comme dans le rester du monde, semble donc dans une phase de correction et d’ajustement plutôt que de krach : il reste une classe d’actifs plutôt solide et stable qui reste néanmoins sujette à des fluctuations inhérentes aux cycles économiques.

Toutefois, il est possible qu’en raison de la hausse des taux d’intérêt, certains emprunteurs aient des difficultés à rembourser leurs prêts immobiliers, ce qui nécessite l’intervention du gouvernement pour maintenir la stabilité du marché ou, du moins, éviter des pertes importantes.