Mówca: Sprawozdawca Jacek Tomczak
Data: 2015-06-10 (Sejm RP, kadencja 7)

Panie Marszałku! Panie Ministrze! Wysoka Izbo! Mam przyjemność zaprezentować dzisiaj sprawozdanie Komisji Infrastruktury o komisyjnym projekcie ustawy o zmianie ustawy o własności lokali. Konieczność nowelizacji ustawy o własności lokali wynika z praktyki dotychczasowego funkcjonowania stosunków właścicielskich oraz sposobu i możliwości efektywnego i realnego wykonywania praw właścicielskich z części wspólnych nieruchomości. Istniejący stan prawny w praktyce w wielu przypadkach skutecznie uniemożliwia współwłaścicielom wykonywanie ich praw. W obecnym stanie prawnym współwłaściciele garażu wielostanowiskowego są tzw. zbiorowym właścicielem, a w konsekwencji zbiorowym członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Należy wyjaśnić, iż poprzez garaż wielostanowiskowy należy rozumieć hale wyodrębniane przez deweloperów w nowo oddawanych budynkach jako samodzielne lokale, w których następnie urządzane są miejsca parkingowe. Prawa własności przenoszone są na nabywców tak, że przedmiotem sprzedaży jest udział w garażu. Wykształciła się zatem praktyka, że jeden garaż staje się własnością nawet kilkuset współwłaścicieli, a jak z każdym lokalem, również z tym garażowym, związany jest udział w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokalu przysługuje właścicielowi lokalu, co oznacza, iż udział ten nie przysługuje samodzielnie współwłaścicielowi lokalu, lecz niepodzielnie wszystkim współwłaścicielom. Współwłaściciel lokalu nie ma zatem samodzielnego udziału w nieruchomości wspólnej odpowiedniego do wielkości swego udziału. Stanowisko to znajduje również oparcie w definicji wspólnoty mieszkaniowej zawartej w art. 6 ustawy, zgodnie z którą wspólnotę mieszkaniową tworzą wszyscy właściciele lokali. Przepis ten w żadnej mierze nie odnosi się do kwestii współwłasności lokalu, tym samym przy realizacji przewidzianych przez ustawę praw i obowiązków przez współwłaścicieli lokalu powstają liczne problemy, w tym problem z wyznaczeniem pełnomocnika, co najjaskrawiej jest widoczne w przypadku oddawania głosu przy podejmowaniu przez wspólnoty uchwał, jak również sposobu partycypacji w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej przypadających na każdego właściciela lokalu. Zarówno w orzecznictwie, jak i w doktrynie przyjmuje się, iż posiadany udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej jest niepodzielny, czego konsekwencją jest niepodzielność głosu oddawanego przez zbiorowego właściciela lokalu przy podejmowaniu uchwały, w tym przypadku przez współwłaścicieli garażu. Przedstawione w projekcie ustawy rozwiązanie polega na zrównaniu statusu właścicieli lokali oraz współwłaścicieli lokali w częściach ułamkowych, ci drudzy są bowiem w obecnym stanie prawnym pozbawieni praw, które ustawa przyznaje wyłącznie właścicielom. Zatem będą oni mogli brać udział w podejmowaniu uchwał przez wspólnotę, zarówno na zebraniach, jak i w trybie indywidualnego odbierania głosów przez zarząd, a co za tym idzie, będą mieli wpływ na politykę finansową wspólnoty, m.in. poprzez prawo głosowania nad uchwałami dotyczącymi wysokości proponowanych zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, będą mogli również realizować swoje uprawnienia w zakresie kontroli zarządu. Co więcej, prawo kontroli dotyczyć będzie również możliwości zaskarżania uchwał wspólnoty oraz prawa zwrócenia się do sądu o ustanowienie zarządcy przymusowego, w sytuacji gdy zarząd wspólnoty nie spełnia swych obowiązków bądź nie został w ogóle powołany. Skutkiem projektowanej regulacji będzie usprawnienie funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych, w których znajdują się garaże wielostanowiskowe, poprzez umożliwienie głosowania udziałami także przez współwłaścicieli i ułatwienie głosowania w trybie 1 głos - 1 właściciel. W tej sytuacji nie będzie konieczna, jak dotychczas, zgoda wszystkich współwłaścicieli garażu na wyznaczenie pełnomocnika. Wybór pełnomocnika będzie możliwy zwykłą większością głosów. Pełnomocnictwo będzie mogło być zawarte w formie pisemnej. Podczas prac nad projektem nowelizacji komisja pochyliła się nad opiniami partnerów społecznych. Większość uwag została uwzględniona w przedłożonym sprawozdaniu. W porównaniu z projektem, który trafił do pierwszego czytania, w przepisach wprowadzających zmiany w art. 3 i art. 23 oraz dodających nowy art. 1a dokonano korekt precyzujących oraz podnoszących jakość legislacyjną aktu prawnego. Z kolei dodanie przepisu zmieniającego art. 12 ust. 3 ustawy ma na celu umożliwienie podjęcia uchwały właścicieli umożliwiającej zwiększenie obciążeń właścicieli lokali użytkowych, jeżeli jest to uzasadnione przez sposób korzystania z tych lokali. W przepisie zmieniającym art. 22 ust. 4 ustawy komisja proponuje, aby połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lokalu wymagały zgody właścicieli lokali wyrażonej w uchwale, a w razie odmowy zainteresowany właściciel mógł żądać rozstrzygnięcia sporu przez sąd. Wprowadzenie przepisów zmieniających art. 25-32 ustawy ma na celu uporządkowanie i doprecyzowanie kwestii proceduralnych i legislacyjnych oraz wzmocnienie pozycji właścicieli i współwłaścicieli lokali. Uchwalenie przedmiotowej nowelizacji jest konieczne i pilne, dlatego też w imieniu komisji wnoszę do Wysokiej Izby o uchwalenie przedłożonego projektu ustawy o zmianie ustawy o własności lokali. Dziękuję bardzo.