Mówca: Sprawozdawca Jerzy Polaczek
Data: 2023-05-25 (Sejm RP, kadencja 9)

Pani Marszałek! Wysoka Izbo! Panie Ministrze! Chciałbym przedstawić w imieniu Komisji Infrastruktury sprawozdanie o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw zawartej w drukach nr 3146, 3146-A oraz 3227. To jest nowy tytuł ustawy, jaki w trakcie pracy komisja nadała przedłożeniu rządowemu. W pierwszej kolejności chciałbym jako poseł sprawozdawca odnieść się do nowelizacji przepisów ustawy o gospodarce gruntami. Ta nowelizacja stanowi kontynuację głębokich zmian w prawie użytkowania wieczystego, które zostały zainicjowane w 2018 r. przez tzw. ustawę przekształceniową, dzięki której prawie 2,5 mln dotychczasowych użytkowników wieczystych stało się właścicielami gruntów przeznaczonych na cele mieszkaniowe. Naturalną konsekwencją tych głębokich zmian w strukturze własnościowej są zawarte w przedłożeniu propozycje dla przedsiębiorców, którzy wykorzystują swoje nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej. A głównym celem proponowanych rozwiązań jest umożliwienie nabycia nieograniczonego w czasie prawa do rzeczy, jakim jest własność, przez użytkowników wieczystych gruntów, które nie uległy dotąd uwłaszczeniu z mocy prawa lub na podstawie decyzji administracyjnej. Niniejszy projekt realizuje w sposób istotny także wieloletnie postulaty, zapewnia zresztą skuteczne oraz korzystne zasady nabywania gruntów o innym przeznaczeniu, które od dawna są użytkowane zgodnie z celem, który został określony w umowie o użytkowanie wieczyste. Przedłożona nowelizacja w sposób istotny przyczynia się do pobudzenia działalności inwestycyjnej poprzez likwidację barier dla przedsiębiorców wynikających z dotychczasowej formy prawnej korzystania z gruntu, jaką jest użytkowanie wieczyste. Zwróciłbym tutaj uwagę, po pierwsze, na nieprzewidywalne ryzyko finansowe wynikające ze wzrostu wartości gruntów w czasie oraz związanych z tym cyklicznych podwyżek opłat rocznych, po drugie, na ograniczone zainteresowanie inwestorów zagranicznych, dla których ta forma prawna użytkowania wieczystego nie jest ekwiwalentem własności, i po trzecie, m.in. na ryzyka prawne wynikające z narzuconego celu i terminu zabudowy nieruchomości. Opracowane zasady odpłatności za grunt wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej wymagały uzgodnienia z Komisją Europejską. Podkreślał to w trakcie wystąpienia w Komisji Infrastruktury również pan minister, sekretarz stanu Piotr Uściński. W opinii Komisji, która, nawiasem mówiąc, spotkała się w Polsce z krytycznym stanowiskiem Sądu Najwyższego, nabycie gruntu przez użytkownika wieczystego będącego przedsiębiorcą stanowi wolne od jakichkolwiek obciążeń przysporzenie. To z kolei tożsame jest z udzieleniem przez państwo niedozwolonej pomocy publicznej. W toku uzgodnień Komisja Europejska prezentowała stanowisko, iż dotychczasowy mechanizm odpłatności pozwalający na rozliczenie w cenie wartości gruntu wykorzystywanego na cele gospodarcze stanowi korzyść dla przedsiębiorcy odnoszoną kosztem środków publicznych, a w konsekwencji projektowany model ustalania ceny za użytkowanie wieczyste uwzględnia wytyczne dotyczące zgodności z przepisami o pomocy publicznej. Z tych też względów w projekcie niezbędne było wprowadzenie mechanizmu ustalania ceny, który wyeliminowałby ryzyko uzyskania przez przedsiębiorcę korzyści mogącej potencjalnie wpływać na zaburzenie konkurencji na danym rynku. W ramach proponowanych rozwiązań przedsiębiorcy będą mogli rozliczyć tę korzyść, rozumianą jako różnica między wartością rynkową gruntu a jego ceną, w dostępnym limicie pomocy de minimis lub dopłacie. I z uwagi na to, że dopłata do rynkowej wartości gruntu może stanowić dla nabywcy znaczne obciążenie finansowe, projekt przedłożenia rządowego przewiduje możliwość rozłożenia jej nawet na okres 20 lat. Również cena gruntu będzie mogła zostać uiszczona w ratach. W takim przypadku rynkowy charakter transakcji zapewniać będzie oprocentowanie nieuiszczonej części ceny i dopłaty według stopy referencyjnej Komisji Europejskiej. Dzięki takiemu zabiegowi przedsiębiorcy będą mogli uzyskać własność gruntu bez konieczności angażowania niejednokrotnie znacznych środków finansowych w krótkiej perspektywie czasu lub korzystania z instrumentów finansowych oferowanych przez banki, a ponadto uzgodnione oprocentowanie będzie korzystniejsze od tego rynkowego. Panie i Panowie Posłowie! Wysoki Sejmie! Projekt odpowiada również na licznie zgłaszane przez środowiska przedsiębiorców sygnały o potrzebie zagwarantowania możliwości nabycia użytkowanych przez nich gruntów wobec częstej praktyki odmawiania przez niektóre organy przeznaczenia tych nieruchomości do sprzedaży. W tym celu wprowadzono ograniczone w czasie roszczenie, które przysługiwać będzie w odniesieniu do gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste w odmiennej rzeczywistości prawnej. W poprzednich bowiem warunkach ustrojowych prawo to było w zasadzie jedyną dostępną formą korzystania z gruntów pochodzących z publicznego zasobu. Mówię tutaj o okresie przed wejściem w życie ustawy o gospodarce nieruchomościami, czyli przed dniem 1 stycznia 1998 r. Przy sprzedaży w ramach roszczenia cena gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa w przypadku uiszczenia ceny jednorazowo wyniesie dwudziestokrotność dotychczasowej opłaty za użytkowanie wieczyste, a w przypadku jej rozłożenia na raty - dwudziestopięciokrotność. Z kolei w przypadku samorządów określenie ceny będzie pozostawało w wyłącznej gestii tego organu. Dodatkowo w przypadku sprzedaży gruntów Skarbu Państwa w projekcie rządowym przewidziano obowiązek udzielenia 90-procentowej bonifikaty od ceny na rzecz osób niepełnosprawnych i ich opiekunów prawnych, a także członków rodzin wielodzietnych. Z preferencji tej skorzystają przede wszystkim użytkownicy wieczyści gruntów, które ze względu na zróżnicowaną zabudowę nie uległy dotychczas przekształceniu z mocy prawa. Zawarte w projekcie rozwiązania zapewnią spójny i sprawiedliwy mechanizm płatności za grunt oraz spowodują zmniejszenie obciążeń finansowych dla obywateli wynikających z obowiązku ponoszenia przez wiele lat opłat rocznych za użytkowanie wieczyste, w tym wyeliminują obawy związane z zaskakującymi podwyżkami tych opłat. Ponadto będą motywować przedsiębiorców do inwestowania na gruntach, które staną się ich własnością, oraz zapewnią większe wpływy podatkowe jednostkom samorządu terytorialnego, w tym w zakresie podatku od nieruchomości. Rozwiązania eliminujące ryzyko udzielenia niedozwolonej pomocy publicznej wprowadzono także w ustawie o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości z 2005 r. Ponadto proces nabywania własności gruntów przez dotychczasowych użytkowników wieczystych będzie sprzyjać rozwojowi gospodarczemu kraju, może zdynamizować procesy inwestycyjne, a także będzie stymulować rozwój polskiej przedsiębiorczości, wpływając na poprawę warunków na rynku pracy, w tym aktywizację zawodową w wielu branżach. Pani Marszałek! Wysoka Izbo! Jednocześnie jako poseł sprawozdawca informuję, że w dniu 16 maja do projektu zgłoszona została autopoprawka rządowa, w ramach której przedstawiono propozycje spójne ze zmianami do rządowego programu wsparcia budownictwa socjalnego i komunalnego finansowanego z Funduszu Dopłat. Zaproponowane rozwiązania stanowią kontynuację prac rządu ukierunkowanych na zapewnienie jak największej grupie osób stabilnych i godnych warunków mieszkaniowych, a dedykowane są tym, dla których jedyną możliwością zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych jest dostępny czynszowo najem. Rozwiązania te wpisują się zatem w cele ˝Narodowego programu mieszkaniowego˝ przyjętego przez rząd w 2016 r., zwiększają dostęp do mieszkań dla osób o dochodach uniemożliwiających nabycie lub wynajęcie mieszkania na zasadach komercyjnych oraz dają nowe możliwości zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych osobom zagrożonym wykluczeniem społecznym ze względu na niskie dochody lub szczególnie trudną sytuację życiową. Celem przedłożonej autopoprawki jest pozyskanie dodatkowego zasobu lokali mieszkalnych dzięki wykorzystaniu prywatnego, ale zdewastowanego zasobu lokalowego na cele najmu społecznego. Realizację tegoż zadania ustawa powierza społecznym agencjom najmu, tj. podmiotom stanowiącym narzędzie gminnej polityki mieszkaniowej, rekomendowanym do przywracania pustostanu do stanu ponownego użytkowania, a następnie zarządzania ofertą niedrogiego najmu w ramach zasobu lokali mieszkalnych dla osób o niższych dochodach z tzw. luki czynszowej. Dodatkowo oprócz zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych zaproponowane rozwiązania zwiększą możliwość otrzymania wsparcia w postaci usług społecznych dla gospodarstw domowych oczekujących aktualnie na najem mieszkania od gmin. Zaproponowano ponadto rozszerzenie katalogu podmiotów, które będą mogły prowadzić społeczne agencje najmu, uelastycznienie zasad naboru najemców, umożliwienie wykorzystania przez te agencje własnych budynków i lokali oraz przekształcania powierzchni niemieszkalnych na powierzchnie mieszkalne. Będzie to dodatkową zachętą dla gmin, aby rozwijać istniejące już narzędzia lokalnej polityki mieszkaniowej na rzecz osób potrzebujących. Pozyskanie dodatkowych zasobów mieszkaniowych na cele najmu społecznego nie byłoby możliwe bez zagwarantowania środków na ten cel. Dlatego też zaproponowano uzupełnienie katalogu przedsięwzięć objętych wsparciem finansowym z Funduszu Dopłat w odniesieniu do kosztów prac remontowych lub adaptacji lokali mieszkalnych dzierżawionych przez społeczne agencje najmu bądź też będących jego własnością. Pozyskanie środków z Funduszu Dopłat będzie możliwe dzięki współpracy gmin z tymi agencjami, a bezzwrotne granty w wysokości 80% kosztów inwestycji, warto to podkreślić, 80% kosztów inwestycji, pozwolą m.in. na przywrócenie na rynek najmu pustostanów lub nieużywanych części budynków mieszkalnych oraz będą zachęcać właścicieli niezamieszkanych lokali mieszkalnych do współpracy z tymiż agencjami społecznymi oraz ich udostępniania. W ocenie komisji zaproponowane zmiany pozwolą na dynamiczne zwiększenie oferty mieszkań na wynajem społeczny bez konieczności inwestowania w długotrwały proces budowy nowych mieszkań i stworzenie oferty najmu dla osób o niższych dochodach lub zagrożonych wykluczeniem z powodu trudnej sytuacji życiowej, takich jak np. osoby samotnie wychowujące dzieci, uchodźcy czy osoby objęte ochroną tymczasową. Pani Marszałek! Wysoka Izbo! Panie i Panowie Posłowie! Chciałbym w imieniu Komisji Infrastruktury raz jeszcze rekomendować przyjęcie niniejszego sprawozdania. Dziękuję za uwagę. (Oklaski)