Mówca: Aldona Młyńczak
Data: 2014-09-26 (Sejm RP, kadencja 7)

Szanowna Pani Marszałek! Szanowna Pani Prezes! Wysoka Izbo! Przedstawię trochę obszerniejsze sprawozdanie dotyczące projektu ustawy. W imieniu Komisji Infrastruktury przedstawiam sprawozdanie dotyczące druków nr 2454 oraz 2460 w sprawie informacji Rady Ministrów o skutkach obowiązywania ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego wraz z propozycjami zmian i stanowiskiem komisji. Szanowni Państwo! Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego weszła w życie 29 kwietnia 2012 r. Reguluje ona w sposób kompleksowy zasady ochrony interesów nabywców lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego dokonujących zakupu na podstawie umów deweloperskich. Nowe przepisy znacząco poprawiają sytuację prawną nabywców przy jednoczesnym zachowaniu równowagi praw i obowiązków podmiotów uczestniczących w przedsięwzięciu deweloperskim. Za kluczowe z punktu widzenia ochrony nabywców należy przede wszystkim uznać wprowadzenie środków ochrony wpłat nabywców, obowiązek zawierania umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego, a także obowiązek stosowania prospektów informacyjnych. W celu zapewnienia kontroli funkcjonowania rozwiązań wprowadzonych w ustawie ustawodawca nałożył na Radę Ministrów obowiązek dokonania przeglądu funkcjonowania przepisów w terminie do 2 lat od ich wejścia w życie, czyli do 29 kwietnia 2014 r., oraz przedłożenia Sejmowi informacji o skutkach ich obowiązywania wraz z propozycjami zmian. Realizując powyższy obowiązek, prezes UOKiK przeprowadził ogólnopolskie badania wzorców umów, a także praktyk stosowanych przez deweloperów. Analizą objęto 93 przedsiębiorców na terenie całego kraju, w tym spółdzielnie mieszkaniowe prowadzące działalność deweloperską, zbadano 1162 wzorce umów sprzedaży, 565 prospektów informacyjnych, 1239 zawartych kontraktów. Oprócz tego przeprowadzono badania ankietowe dla ok. 1 tys. podmiotów, zarówno deweloperów, spółdzielni mieszkaniowych, jak i banków, w zakresie ustawy i czynników ekonomiczno-prawnych wpływających na kondycję przedsiębiorstw deweloperskich. A więc, tak jak pani prezes zaznaczyła, był to bardzo duży wysiłek, ogrom pracy, aby prawidłowo przeprowadzić analizę. Wyniki badań i analiz zostały przedstawione Wysokiej Izbie w postaci 2 raportów: ˝Konsument na rynku deweloperskim˝ - 177 stron i ˝Raport z badania rynku budownictwa mieszkaniowego - rynek pierwotny˝ - 447 stron, w sumie ponad 600 stron raportu. Najważniejsze wnioski płynące z tych badań i analiz są następujące. Wprowadzenie regulacji przewidzianych w ustawie, mimo podniesienia przez przedsiębiorców kosztów związanych z realizacją obowiązków ustawowych, było korzystne z punktu widzenia ochrony praw nabywcy. Zatem założony przez ustawodawcę cel regulacji został osiągnięty w sposób maksymalny i poziom ochrony nabywców znacząco wzrósł. Kolejny wniosek. Deweloperzy w znaczącej większości dostosowali się do wymogów wprowadzonych przepisami ustawy, chociaż stwierdzono pewną liczbę naruszeń, w szczególności w zakresie stosowania niedozwolonych postanowień umownych. Kolejny wniosek jest następujący. Otóż kontrola działalności deweloperskiej wskazała na pewne aspekty funkcjonowania ustawy, które wymagają nowelizacji w dość szybkim terminie, o czym pani prezes również wspomniała. Mamy nadzieję, że ta nowelizacja nastąpi jeszcze w tej kadencji. Pragnę jeszcze zwrócić państwa uwagę na pewne aspekty przedstawione w informacji i raportach, które wydają się ważne. Otóż pozytywnym skutkiem wprowadzenia obowiązku ochrony wpłat nabywców poprzez stosowanie zamkniętych lub otwartych rachunków powierniczych z możliwością dodatkowego zabezpieczenia w postaci gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej okazało się zwiększenie wiarygodności dewelopera na rynku, a także jego wiarygodności kredytowej w banku. Pozytywnym skutkiem jest też zapewnienie bezpieczeństwa, zabezpieczenie wpłacanych przez nabywców środków finansowych przed ich nieuprawnionym wykorzystaniem przez dewelopera w przypadku upadłości. W efekcie przyczynia się to do bezpiecznego lokowania środków finansowych przeznaczonych na potrzeby mieszkaniowe zarówno przez osoby fizyczne, jak i banki kredytujące wydatki na cele mieszkaniowe. Przegląd wykazał również znaczącą rolę banków w zapewnieniu nabywcom ochrony, albowiem zakres obowiązków, jakie ustawa nakłada na bank, powoduje, że staje się on jedną z instytucji systemu ochrony nabywców. Wprowadzone rozwiązania przyczyniają się również do zminimalizowania ryzyka utraty środków finansowych w przypadku upadłości dewelopera. Bardzo ważną sprawą jest też transparentność informacji o deweloperze oraz prowadzonym przez niego przedsięwzięciu będąca skutkiem wprowadzenia prospektu informacyjnego. Inną istotną kwestią wpływającą na poziom ochrony nabywcy jest obowiązek sporządzania umowy deweloperskiej w postaci aktu notarialnego. Regulacje ustawy miały także wpływ na strukturę sprzedawanych mieszkań, a także sposób finansowania inwestycji. Otóż po wprowadzeniu ustawy sprzedawano więcej mieszkań gotowych niż w trakcie budowy. Z satysfakcją należy stwierdzić, że zmniejszył się także udział lokali mieszkalnych finansowanych przez nabywców z kredytu bankowego w trakcie trwania procesu inwestycyjnego na rzecz innych form finansowania. Znacząco zmniejszyła się także liczba skarg konsumenckich oraz postępowań prowadzonych przez UOKiK wobec branży deweloperskiej. Na przykład w 2009 r. było 110 skarg, a w 2010 r. - tylko 11. Postępowań prowadzonych wobec deweloperów w roku 2010 było 100, a w 2014 r. - tylko 6. Co niezwykle ważne, przegląd wykazał, że wprowadzenie przepisów zwiększających ochronę konsumentów nie przełożyło się na pogorszenie sytuacji finansowej, a także kondycji przedsiębiorstw mierzonej wzrostem liczby upadłości deweloperskich, o czym często mówiono przed wprowadzeniem ustawy. Wykazano bowiem, że zjawisko upadłości może mieć silniejszy związek z cyklicznym spowolnieniem gospodarczym niż ze zmianą przepisów dotyczących sektora budownictwa. Z zebranych opinii przedsiębiorców wynika również, że wprowadzenie regulacji ustawy nie jest przez nich postrzegane jako czynnik mający zasadnicze znaczenie dla funkcjonowania na rynku. Bardziej istotnym czynnikiem jest zaostrzenie polityki kredytowej banków wobec nabywców. Konkluzją zatem jest stwierdzenie, że wprowadzenie rozwiązań przewidzianych w ustawie było konieczne i niezbędne ze względu na wieloletnie zaniedbania w tej kwestii. Wcześniejsze przepisy do roku 2011 nie regulowały w sposób wyczerpujący kwestii związanych z nabywaniem od deweloperów lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych. Podstawowym aktem prawnym rozstrzygającym wszelkie spory był Kodeks cywilny, a możliwość dochodzenia roszczeń od dewelopera przez indywidualnych nabywców była zależna tylko od zawartej umowy, która nie była standaryzowana. Należy stwierdzić, że wprowadzony przez ustawodawcę dwuletni okres obserwacji rynku podczas funkcjonowania ustawy jest zapewne zbyt krótki, aby uzyskać dane pozwalające na kompleksową ocenę instrumentów wprowadzonych w ustawie, ale przedstawione wnioski i uwagi pozyskane na podstawie ankiet, analiz, rozmów i innych opracowań wskazują na wielce pozytywny aspekt społeczny ustawy i stworzenie prawnych ram bezpieczeństwa dla środków finansowych przeznaczonych na zakup mieszkania lub domu jednorodzinnego. Szanowna Pani Marszałek! Przedstawiłam w skróconej wersji informację Rady Ministrów o skutkach obowiązywania ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego wraz z propozycjami zmian. W imieniu Komisji Infrastruktury, która rozpatrzyła ten dokument na posiedzeniu w dniu 24 lipca 2014 r., wnoszę o przyjęcie dokumentu z druku nr 2454. Składam również podziękowania na ręce pani prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów za wykonanie ogromu pracy przy sporządzaniu informacji i raportów oraz pragnę wyrazić wolę Komisji Infrastruktury wprowadzenia zmian legislacyjnych wynikających z przeprowadzonego przeglądu. Dziękuję za uwagę.