Mówca: Lidia Staroń
Data: 2013-01-04 (Sejm RP, kadencja 7)

Panie Marszałku! Wysoka Izbo! Ja będę niestety mówiła trochę dłużej, ale dlatego, że chciałabym... (Głos z sali: Ojej.) (Głos z sali: O Jezus...) Ojej, ojej. ...chciałabym jednak, że tak powiem, dość szczegółowo omówić cztery zagadnienia dotyczące tej ustawy, które budzą najwięcej emocji, szczególnie jedno, czy też są dość często podnoszone. A więc chciałabym je dość dokładnie wyjaśnić. Projektowana ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych powstała jako wyraz dezaprobaty wobec obecnie obowiązującej ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r., która od początku nie rozwiązywała właściwie podstawowych problemów własnościowych. Bardzo często była nowelizowana, ingerował Trybunał Konstytucyjny, dlatego stała się w znacznym stopniu niespójna, nieczytelna i niezrozumiała. Zwłaszcza chodzi tutaj o przepisy przejściowe tej ustawy, jak również o niezrozumiałe dla spółdzielców konstrukcje, które są dzisiaj w ustawie o spółdzielniach, czyli prawo lokatorskie, prawo własnościowe i prawo odrębnej własności. Celem naszego projektu jest upodmiotowienie spółdzielców, danie im więcej praw. Dotyczy to prostszego i tańszego sposobu uwłaszczania, tzw. uwłaszczania mieszkań, udziału w majątku spółdzielni, możliwości zmiany administratora - wtedy, kiedy będą chcieli tego dokonać, oczywiście w zakresie tych przepisów będą mogli - uporządkowania spraw gruntowych, dostępu do dokumentów spółdzielni, realnego wpływu na zarządzanie, możliwości kontrolowania organów i, liczymy też na to, znacznego zmniejszenia opłat w wyniku tego typu procesów. Projektowana ustawa ma na celu tak naprawdę stworzenie modelu spółdzielni, która docelowo będzie zrzeszać właścicieli lokali. Tutaj chciałabym omówić najważniejsze kwestie. W sumie to są kwestie, które mają uporządkować to, co dzisiaj w naszym przekonaniu, klubu Platformy Obywatelskiej, wygląda nie tak, chodzi też o przedstawienie ich zgodności przede wszystkim z aktami wyższymi, czyli np. z konstytucją. Podstawowym problemem, który należało rozwiązać, jest sytuacja prawna spółdzielni, jeśli chodzi o grunty. III Rzeczpospolita odziedziczyła po PRL-u wyjątkowo skomplikowaną i nieuporządkowaną sytuację w tej materii. Problemy własnościowe częściowo zostały uporządkowane w roku 1990. Najpierw uwłaszczono gminy, przekazując im na własność kosztem Skarbu Państwa znaczną część mienia państwowego, w tym zwłaszcza gruntów. Następnie uwłaszczono państwowe osoby prawne, przyznając im jednak tylko użytkowanie wieczyste gruntów, a nie ich własność. Zapomniano jednakże o spółdzielniach, w tym o spółdzielniach mieszkaniowych. W efekcie liczne spółdzielnie mieszkaniowe nadal pozostawały bez praw do gruntów - czy to w przypadku własności, czy użytkowania wieczystego - na których wzniosły budynki, a niejednokrotnie całe osiedla mieszkaniowe. Grunty te często stanowią własność jednostek samorządu terytorialnego, a rzadziej Skarbu Państwa. Zdarzają się również sytuacje, że są własnością prywatną. W tych przypadkach budynki mieszkalne, które znajdują się na takich gruntach, nie stanowią własności spółdzielni mieszkaniowych, ale zgodnie z zasadą: wszystko, co jest związane z gruntem, należy do gruntu, a tym samym do właściciela gruntu, są częściami składowymi gruntów państwowych, komunalnych albo prywatnych. Niejasny jest w konsekwencji status prawny znajdujących się we wspomnianych budynkach lokali mieszkalnych i użytkowych. W ciągu następnego okresu próbowano naprawić ten błąd, ale niestety nieskutecznie i niekonsekwentnie. Także nie zmieniono tego w roku 1992, kiedy wprowadzono nową ustawę o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości. Ona uwłaszczyła wszystkie spółdzielnie z wyjątkiem spółdzielni mieszkaniowych. Częściowe rozwiązanie znalazło się w ustawie z czerwca 1994 r. zmieniającej ustawę o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości. Niestety znowu były to uregulowania niewystarczające. Nawet ustawa z grudnia 2000 r., czyli ta, która konkretnie zajmowała się kwestią spółdzielni, nie rozwiązała tego problemu, a wydaje się, że kolejne nowelizacje wręcz pogłębiły chaos. Przedstawiany przez nas tutaj projekt w naszym przekonaniu powinien w ciągu dwóch lat rozwiązać problem praw spółdzielni mieszkaniowych do gruntów. Proponowana zmiana uwzględnia propozycję zgłoszoną przez Sąd Najwyższy w ramach uwag do projektu ustawy. Dotyczy to projektowanego art. 45 i polega na zastąpieniu instytucji zasiedzenia instytucją przemilczenia wskazaną przez Sąd Najwyższy. Nabycie przez spółdzielnię mieszkaniową własności gruntu, na którym wzniosła ona budynki lub inne urządzenia, wiąże się bowiem nie tyle z aktywnością spółdzielni, która przecież od grudnia 1990 r. miała możliwość prawnego uregulowania tej sytuacji, jednak z tej możliwości nie skorzystała, ile z biernością właściciela polegającą między innymi na niepodejmowaniu działań zmierzających do ustanowienia na rzecz spółdzielni prawa użytkowania wieczystego gruntu. Przepisy tego art. 45 projektu próbują wymusić na właścicielu aktywność jeszcze w ciągu dwóch lat, bo taki okres dajemy, od dnia wejścia ustawy w życie i dopiero po upływie tego dodatkowego terminu nastąpi utrata przez niego własności. Przemilczenie jest zresztą instytucją w polskim prawie od dawna znaną. Zasiedzenie jest związane głównie z aktywnością posiadacza, a przemilczenie z pasywnością właściciela. Należy dodać, że proponowane w art. 45 projektu przemilczenie wiąże się z upływem znacznego czasu, ponad 20 lat, od dnia 5 grudnia 1990 r. plus dwa lata od dnia wejścia w życie projektowanej ustawy. Nie zachodzi tu także obawa niekonstytucyjności proponowanego rozwiązania, które wystarczająco chroni właśnie przez ten okres, poprzez instytucję wskazaną przez Sąd Najwyższy, prawa obecnych właścicieli. Jeżeli właścicielem jest Skarb Państwa albo właściwa jednostka samorządu terytorialnego, będą one mogły w ciągu dwóch lat od dnia wejścia w życie projektowanej ustawy zawrzeć ze spółdzielnią mieszkaniową umowę w sprawie ustanowienia prawa użytkowania wieczystego gruntu, co wyłączy tę instytucję, a jeżeli osoba prawna, to także ten stan będzie mogła w ciągu tych dwóch lat uregulować. I wydaje mi się, że w tym miejscu nikogo z państwa nie trzeba przekonywać, iż niezbędne jest uporządkowanie spraw gruntowych właśnie po to, aby ludzie, którzy w tych budynkach o nieuregulowanym stanie prawnym mieszkają, czasami w tych osiedlach, mieli prawo do własnego mieszkania. Teraz powiem o drugim proponowanym rozwiązaniu, o charakterze także podstawowym dla tego projektu, a polega ono na związaniu, tak jak we wspólnotach mieszkaniowych, członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej z prawem do lokalu. Inaczej mówiąc, każdy, komu przysługuje prawo do lokalu w spółdzielni, oczywiście mówimy o spółdzielczym prawie, jest jej członkiem. Jest to odwrócenie jeszcze niedawno obowiązującej zasady związania prawa do lokalu z członkostwem w spółdzielni, trafnie uznanej przez Trybunał Konstytucyjny w kilku orzeczeniach za niezgodną z konstytucją. W ślad za orzeczeniami trybunału tę sytuację właśnie w taki sposób zmieniamy. Dlatego projekt istotnie zmienia rolę prawa członkowskiego. Dotychczasowa zasada związania własnościowego prawa do lokalu z członkostwem w spółdzielni zostaje zastąpione odwrotną zasadą związania członkostwa spółdzielni z tym samym prawem. Czyli to członkostwo będzie zależne od prawa do lokalu, a nie odwrotnie, prawo do lokalu od członkostwa. Jest to ważne zmiana, odwrócenie zasady, która się wywodzi jeszcze z 1961 r., a więc usunięcie jednego, szczerze mówiąc, z takich reliktów dawnego ustroju społeczno-gospodarczego. To także umocnienie chronionego przez konstytucję prawa własności, gdyż formalnie znosi się w ten sposób dotychczasowy warunek nabycia prawa rzeczowego, jakim jest członkostwo w spółdzielni. Proponowane rozwiązanie oznacza także zerwanie z fikcją, że prawo członkowskie ma charakter prawa głównego, a prawo do lokalu - prawa akcesoryjnego, zwłaszcza w przypadku władz spółdzielni w zakresie rozstrzygania o nadaniu czy też nienadaniu członkostwa. Przedstawione zasada nie ma zastosowania do spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, bo ono powstaje z chwilą zawarcia umowy między członkiem spółdzielni a spółdzielnią. W przypadku spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu także rozluźniamy rygory w niektórych zakresach, aby ono było choćby w takiej formie też mocniejsze, na przykład wynajmowanie lub oddawanie w bezpłatne używanie lokalu osobie trzeciej nie wymaga zgody spółdzielni. I uważamy, że ta proponowana ustrojowa zmiana jest zgodna z konstytucją, bo jest zgodna właśnie z wszelkimi orzeczeniami Trybunału Konstytucyjnego, który wskazywał w swoich orzeczeniach właśnie tego typu rozwiązania. Zgodność powyższych rozwiązań znajduje także potwierdzenie w konkretnych orzeczeniach, nie tylko dotyczących spółdzielczości, ale w tego typu rozstrzygnięciach, gdzie właściciele lokali wybudowanych i zarządzanych powinni mieć takie związanie. Chciałabym w paru zdaniach powołać się na pewne wyroki. Trybunał wielokrotnie wskazywał, że nie można ograniczać prawa członka spółdzielni do ustanawiania na jego rzecz odrębnej własności lokalu, ale z drugiej strony wskazywał, że gdy jest tak, że właściciele lokali mieszkalnych w budynkach wybudowanych, zarządzanych, którzy nie są spółdzielcami, nie mają przez to wpływu na decyzje spółdzielni, co narusza konstytucyjną zasadę równości. W konsekwencji wejścia w życie przepisów tego projektu osoby, którym nie przysługują prawa lokatorskie czy własnościowe, a także osoby, które nie ubiegają się o ustanowienie praw lokatorskich albo praw własności lokali, ponieważ projekt nie przewiduje własnościowego prawa do lokalu, utracą członkostwo spółdzielni. Powyższe rozwiązania potwierdzają nie tylko orzeczenia trybunału ale także cała linia orzecznicza Sądu Najwyższego. Jeżeli chodzi o to rozwiązanie, spotkałam się z takimi wątpliwościami, czy może pytaniami, czy to jest zgodne z zasadą dobrowolności członkostwa. Trybunał Konstytucyjny podkreślił, że zasadą ustroju Rzeczypospolitej Polskiej jest wolność tworzenia dobrowolnych zrzeszeń, innych, po kolei mam konkretne orzeczenia, choćby wyrok K 32/03, gdzie ta dobrowolność polega na prawie wyboru, jeżeli chodzi o członkostwo, o możliwość wstąpienia, ale także prawo czy też możliwość wyjścia ze spółdzielni, czyli nie tylko ochronę prawa do nabycia członkostwa, ale także ułatwienia procesu zmian, w tym wygaśnięcia tego prawa. Jeżeli chodzi jeszcze o Trybunał Konstytucyjny, stoi on na stanowisku, że konstytucyjna zasada wolności zrzeszania się uzasadnia szeroką interpretację praw członków spółdzielni do rozstrzygania o własnym statusie, włącznie z prawem do opuszczenia spółdzielni albo do podziału spółdzielni. Jeśli więc skutek prawny w postaci nabycia członkostwa lub jego utraty stanowi następstwo dobrowolnej czynności rozporządzającej, mającej za przedmiot majątek członka spółdzielni, jego prawo do lokalu, to takie rozwiązanie jest zgodne z konstytucją, wyrok w sprawie K 5/01 czy też inne, nie będę wszystkich przytaczać, K 25/95, K 23/98, K 42/02, K 16/08. Rozwiązanie to zmierza do wyeliminowania istniejącej obecnie w spółdzielniach mieszkaniowych patologii. Dzisiaj jest taka sytuacja, że osoby, którym nie przysługują żadne prawa... Osoby, które mają prawo własności czy jakiekolwiek prawa spółdzielcze, własnościowe czy lokatorskie, ale nie są członkami spółdzielni, nie mają żadnego wpływu na prowadzenie przez spółdzielnie gospodarki ich lokalami. Traci poza tym w znacznym stopniu sens statut spółdzielni mieszkaniowej, który nie może przecież być uznany za akt obowiązujący osoby niebędące członkami spółdzielni. Podałabym jeszcze takie przykłady, bo bardzo często jest tak, że te osoby, które nie mają... Dlaczego jest ta zmiana? Bardzo często różne zarządy spółdzielni zapisują bardzo dużo osób, są to tzw. członkowie oczekujący, i te osoby, które nie mają żadnego umocowania, nie mają żadnego tytułu prawnego w danej spółdzielni, decydują tak naprawdę o majątku, o uchwałach, o decyzjach podjętych przez walne zgromadzenie i o funkcjonowaniu spółdzielni. Te osoby nie partycypują w kosztach utrzymania, nie posiadają żadnych tytułów, a jednak decydują o najważniejszych sprawach. Są to bardzo często pracownicy spółdzielni. Żeby do takich sytuacji nie dopuścić, ale przede wszystkim po to, żeby być w zgodzie z orzeczeniami trybunału, zaproponowaliśmy takie rozstrzygnięcie. Ja tu jeszcze podam dwa bardzo krótkie przykłady, które też pokazują, że te rozwiązania są konieczne, one nie tylko są niezbędne, one są po prostu konieczne. Mamy taką sytuację, to jest skutek obowiązującego dzisiaj prawa, a może to dotyczyć jakiejkolwiek rodziny, ja tu podam przykład pięcioosobowej rodziny z Łodzi. Otóż po utracie pracy przez głowę rodziny i przez związane z tym poważne kłopoty finansowe doszło do utraty prawa do 72-metrowego mieszkania. Mimo że po kilkumiesięcznych zaległościach w opłatach nastąpiło uregulowanie wszystkich zaległości wraz z odsetkami, spółdzielnia wystąpiła do sądu o eksmisję opisanej rodziny i taką eksmisję uzyskała, bo wtedy jest to eksmisja z automatu, sąd nie rozstrzyga tego merytorycznie, w przypadku wygaśnięcia prawa następuje orzeczenie eksmisji z automatu. Spółdzielnia uzyskała tytuł sądowy i ta rodzina trafiła do jednoizbowego lokalu socjalnego, mimo że - tak jak podkreślam - zaległości za lokal w całości zostały spłacone, zostały zapłacone wszelkie zobowiązania wobec spółdzielni. Wynika to z braku związania tego tytułu prawnego z członkostwem w danej spółdzielni. Takie konsekwencje wywołuje dzisiaj obowiązujące prawo. Jeszcze jeden przykład. W wielu spółdzielniach jest tak, że od osób, które taki tytuł tracą czy są to tzw. niepokorni członkowie, bo tu są różne kwestie, i potem próbują to członkostwo odzyskać, pomimo uregulowania należności spółdzielnia wymaga jeszcze raz spłaty wkładów, nie wiem, w wysokości np. 100 tys., 50 tys., 30 tys., wymaga tego, aby tak się z nią rozliczyły. Tak ta sytuacja po prostu dzisiaj wygląda. To są przykłady, które pokazują, że dzisiaj najemcy w lokalach komunalnych czy gdziekolwiek mają większe prawa niż w spółdzielniach mieszkaniowych, gdzie nie ma tego typu ochrony, nie ma takiej normalności. Dlatego to związanie jest w naszym przekonaniu potrzebne. Tu może jeszcze króciutko dam przykład tego, jak się potem z takich wkładów czy z takich mieszkań, z utraty mieszkań spółdzielnie rozliczają. Mamy bardzo dużo przykładów tego, że ludzie eksmitowani, którzy nie są nic winni spółdzielni, nie otrzymują rozliczenia za mieszkania, które w tych spółdzielniach pozostawili. Na to też niestety są liczne przykłady, dlatego ta zmiana jest konieczna. Ja przytoczę tu jeszcze opinię Sądu Najwyższego co do tej zmiany. ˝Na pozytywną ocenę zasługuje propozycja, aby członkostwo w spółdzielni mieszkaniowej automatycznie powiązać z prawem do lokalu. (...) Proponowane rozwiązanie nie budzi żadnych zastrzeżeń, zwłaszcza natury konstytucyjnej, bowiem opiera się - jak słusznie odnotowuje się w uzasadnieniu projektu - na odwróceniu formuły 'byt prawa związany z członkostwem', którą słusznie zakwestionowano w orzecznictwie Trybunału Konstytucyjnego.˝ To jest bardzo długi tekst, bardzo długa opinia. Nie będę jej czytała, bo jest już późna godzina, do tego piątek wieczór. Tak że z szacunku i z uwagi na czas nie będę tego czytała. Powiem o trzeciej zmianie, bardzo istotnej, ona budzi najwięcej emocji. Ona jest, że tak powiem, wadliwie nazywana, bo mówi się o zastąpieniu - od razu mówię, że potrzebny tu jest duży cudzysłów, bo tak nie jest - spółdzielni przez wspólnoty. Przeciwnicy używają takiego określenia dla tej zmiany. Nie ma takiej zmiany w tym projekcie, ten projekt nie zawiera takiej zmiany. (Poseł Anna Zalewska: Ale wszystkie wcześniejsze doprowadzą do takiej sytuacji.) Ten projekt takiej zmiany nie zawiera. Zaraz to wytłumaczę, bo może warto przez chwilę nad tą zmianą się pochylić. Ta zmiana czy ta propozycja, bo to wszystko to są oczywiście propozycje zmian, wydaje się zmianą niezwykle ważną. W obecnie obowiązującej ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych przyjęto rozwiązanie, że do odrębnej własności lokali w spółdzielniach mieszkaniowych nie stosuje się przepisów ustawy o własności lokali i o zarządzie nieruchomością wspólną, który to zarząd jest z mocy prawa wykonywany przez spółdzielnię mieszkaniową jako zarząd powierzony. Dlatego obecnie właściciel lokalu, który nie jest członkiem spółdzielni, nie ma żadnego wpływu na zarząd nieruchomością wspólną, a także swoim lokalem. Ponosi on natomiast takie same koszty utrzymania spółdzielni jak jej członkowie, a nawet wyższe, gdyż nie korzysta z efektów działalności gospodarczej spółdzielni. Taki właściciel jest pozbawiony wszelkich praw służących każdemu innemu właścicielowi w Polsce. Tylko w spółdzielniach właściciel jest pozbawiony elementarnych praw. Nie ma wglądu do dokumentów, chociaż dotyczą jego lokalu. Nie może mieć najmniejszego wpływu na wybór władz spółdzielni, czyli administratora, który administruje jego majątkiem. Sam też nie może być wybrany. Nie ma prawa uczestnictwa w walnym zgromadzeniu, chociaż to tam zapadają decyzje o jego majątku i opłatach za jego lokal. W końcu tenże właściciel płaci za działalność gospodarczą spółdzielni, chociaż nie bierze udziału w efektach tej działalności, tj. w podziale zysków. Czy uważacie państwo, że jest to zgodne z konstytucją? Czy dzisiejsze zapisy są zgodne z konstytucją? Nie, właśnie takie zapisy nie są zgodne z konstytucją. Co do tego wszystkiego obowiązuje właściciela niebędącego członkiem spółdzielni? Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych, statut spółdzielni, regulaminy i uchwały spółdzielni, której nie jest członkiem. To właśnie w tym miejscu jest złamana zasada dobrowolności zrzeszania się i równości wobec prawa, właśnie w tym miejscu. Obecnie do stosowania w pełni przepisów o własności lokali może dojść w dwóch wypadkach: z mocy prawa w razie wyodrębnienia własności wszystkich lokali w danej nieruchomości oraz na podstawie uchwały podjętej przez właścicieli lokali większością głosów liczoną według wielkości udziału w nieruchomości wspólnej. W obu wypadkach nie dochodzi do żadnych rozliczeń. Tutaj też zwracam państwu uwagę na dzisiejsze zapisy. Zaraz wrócę do tej pierwszej sprawy, o której przed chwilą mówiłam, ale w obu wypadkach nie dochodzi do żadnych rozliczeń między wspólnotą mieszkaniową na bazie dzisiejszych przepisów a spółdzielnią mieszkaniową. Wspólnota nie ma zatem żadnych praw do majątku spółdzielni. Czy jest to zgodne z konstytucją? Czy jest to chociaż zgodne w zakresie równości wobec prawa? W naszym przekonaniu - nie. Podam tutaj krótki przykład. Mamy np. spółdzielnię. Spółdzielnię, korzystając z dzisiejszych zapisów Prawa spółdzielczego, może założyć 10 osób. Jeżeli jest ona technicznie, że tak powiem, do założenia, to 10 osób zakłada spółdzielnię w ramach większej spółdzielni, na bazie podziału, na wniosek mniejszości, na bazie dzisiejszych przepisów Prawa spółdzielczego, art. 108a lub art. 108b, występuje z tej większej spółdzielni, zakładając swoją mniejszą. Jest to 10 osób, np. 10 lokali. Obok mamy duży budynek, w którym jest 200 rodzin. I te 200 rodzin chce - ma takie prawo - założyć wspólnotę. Zakładają taką wspólnotę. Występują z tejże spółdzielni - mają takie prawo. Czy mają prawo do majątku? Nie, dzisiaj nie mają. Ma te 10 osób, ale te 200 rodzin nie ma już takiego prawa. Dzisiaj są to przepisy, które właśnie nie są zgodne z konstytucją. W moim przekonaniu przepisy te nie są zgodne z konstytucją. Nie ma równości wobec prawa, bo i ci członkowie, i ci partycypowali w kosztach, tworzyli - jedni i drudzy - majątek spółdzielni. Powinni mieć podobne konstytucyjne prawa. Tak to wygląda, jeżeli chodzi o samo prawo do majątku. W moim przekonaniu takie niedzisiejsze przepisy nie obronią się przed zarzutem niekonstytucyjności. Takie rozwiązania są krzywdzące dla właścicieli lokali, a ponadto naszym zdaniem naruszają właśnie te konstytucyjne zasady ochrony własności i równości wobec prawa. Takie jest oczywiście zdanie nie tylko nasze, lecz także ekspertów. Naruszają art. 21, art. 32 ust. 1 i art. 64 konstytucji. Dlatego w projekcie ustawy przyjmuje się takie rozwiązanie, że z chwilą wyodrębnienia własności pierwszego lokalu w budynku stanowiącym własność albo współwłasność spółdzielni mieszkaniowej ma zastosowanie ustawa o własności lokali, według której spółdzielnia jest tzw. właścicielem dotychczasowym. Właściciel lokalu zachowuje członkostwo w spółdzielni, co sprawia, że ma on wpływ na zarząd nieruchomością wspólną i jako członek wspólnoty, i jako członek spółdzielni. Czyli jest tak, jak dzisiaj. Obowiązują i chronią go dwa reżimy prawne. Dopiero w momencie, kiedy właściciel nie będzie chciał być członkiem spółdzielni, zachowa wpływ na zarząd nieruchomością wspólną w obrębie swojej nieruchomości, korzystając z przepisów ustawy o własności lokali. Tak jest w całej Polsce. To prawo dotyczy każdego właściciela. Każdy właściciel jest tym prawem chroniony, a odmawia się tego tylko i wyłącznie członkom spółdzielni mieszkaniowych. W obu wypadkach, o których mówiłam, spółdzielnia obowiązana jest określić udział właściciela lokalu w jej majątku. W naszym przekonaniu w miarę wyodrębniania własności ulegną zmniejszeniu opłaty. Natomiast jeśli chodzi o rozliczenia pomiędzy spółdzielnią a wspólnotą, proponujemy, aby zastosować te same instytucje, jakie stosowane są dzisiaj, czyli proponujemy zastosowanie przepisów o podziale spółdzielni na żądanie mniejszości. Oczywiście, to też trzeba bardzo mocno podkreślić, będzie to w sytuacji, jeżeli w danej nieruchomości będzie większość, czyli tak, jak jest na bazie dzisiejszych przepisów. Dopiero wówczas może dojść do tego podziału i do tego typu działań. Projektowanym rozwiązaniom, w naszym przekonaniu, na pewno nie można postawić zarzutu niekonstytucyjności. Proponowane przez nas przepisy zrównają w prawach właścicieli lokali w spółdzielniach mieszkaniowych z prawami każdego innego właściciela w Polsce. Zresztą, i to też trzeba podkreślić, te rozwiązania już w spółdzielniach mieszkaniowych istnieją, one nie są nowe, funkcjonują w spółdzielniach. Od 2007 r. każdego właściciela lokalu we wszystkich spółdzielniach budujących budynki obowiązuje ustawa o własności lokali niezależnie od tego, czy te osoby chcą być czy nie chcą być członkami spółdzielni. Te przepisy od dawna już obowiązują w spółdzielniach mieszkaniowych. My tylko zrównujemy wszystkich właścicieli, dając im te same prawa, a dla spółdzielni mieszkaniowych nie jest to novum. Przepisy te dotyczą każdego nowego budynku. Ustawa o własności lokali dotyczy każdego nowego budynku co najmniej od roku 2007. Nie ma innych przepisów, są takie i są one obowiązujące. W tym miejscu przytoczę jeszcze opinię Sądu Najwyższego, który wypowiada się w tym zakresie, opiniuje projekt właśnie w zakresie tego rozwiązania. Przytoczę większy fragment tej opinii, ale nie za długi: W niektórych opiniach o projekcie poprzedzającym bezpośrednio reformowany projekt kwestionowano przepisy wprowadzające od chwili ustanowienia pierwszego prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego, stosowania ustawy o własności lokali. Ta koncepcja, wprowadzona w art. 37 ust. 3 projektu, w powiązaniu z gruntowną nowelizacją ustawy o własności lokali dokonywaną na mocy art. 44 projektu ma jednak - w ocenie Sądu Najwyższego - głęboki sens. Po pierwsze, należy uznać za zasadne czytelne określenie statusu wspólnoty mieszkaniowej jako zbiorowości właścicieli lokali wchodzących w skład nieruchomości. Dotychczasowe rozwiązanie zacierało granice czynności zwykłego zarządu oraz czynności przekraczających zwykły zarząd, tworząc mylne wrażenie, że wspólnota mieszkaniowa funkcjonuje w obrocie prawnym niejako we własnym imieniu i interesie, a nie w interesie osób uprawnionych do poszczególnych lokali tworzących nieruchomość. Po drugie, to rozwiązanie może tylko wzmocnić pozycję użytkowników lokali, w sytuacji gdy dominującym modelem stosunków pomiędzy uprawnionymi do lokali mieszkalnych a spółdzielniami mieszkaniowymi jest model odrębnej własności lokali. Uprawnieni do lokali będą faktycznie wywierać wpływ na funkcjonowanie spółdzielni zarządzającej nieruchomością wspólną zarówno jako członkowie spółdzielni, jak i korzystając z przepisów ustawy o własności lokali, dzięki czemu będą mieli realny wpływ zarówno na rozliczenie kosztów użytkowania i eksploatacji, jak i na prawidłowe wykonywanie zarządu nieruchomością wspólną. Tyle Sąd Najwyższy o tym rozwiązaniu. Tak jak powiedziałam, i bardzo mocno to podkreślam, być może jest to jakieś niezrozumienie. Te przepisy już dawno w spółdzielniach istnieją, my tylko mówimy, żeby po prostu dotyczyły wszystkich właścicieli, a nie tylko wybranej grupy. Obowiązują też każdego właściciela w Polsce i to nie jest jakaś instytucja. To są przepisy, które w obrębie nieruchomości regulują stosunki pomiędzy właścicielami. One po prostu dają im prawa, nakładają na nich obowiązki. Dajemy jednak spółdzielcom prawo wyboru. Jeżeli chcą być w spółdzielni, mogą być w spółdzielni do końca swoich dni, jeżeli nie, to wtedy dajemy im możliwość odejścia ze spółdzielni. A więc chcemy, aby te przepisy były zgodne z konstytucją, ale przede wszystkim, aby były korzystne dla ludzi, którzy mieszkają w lokalach spółdzielczych. Powiem jeszcze parę słów o czwartym rozwiązaniu, choć tych rozwiązań jest dużo, dużo więcej. Jest to szczególne rozwiązanie dotyczące tzw. przekształceń w prawo odrębnej własności lokali spółdzielczych lokatorskich i własnościowych praw do lokali, a także praw najmu, gdy najemcy lub ich poprzednicy prawni ponieśli pełne koszty budowy lokali. Przyjmuje się mianowicie, że prawo odrębnej własności lokalu powstaje w chwili dokonania wpisu w księdze wieczystej. Podstawę dokonania wpisu stanowi uchwała zarządu spółdzielni określająca przedmiot odrębnej własności podjęta na podstawie obecnej ustawy albo uchwała podjęta przez radę nadzorczą spółdzielni na podstawie projektowanej ustawy. A więc zawsze musi to być tzw. uchwała uwłaszczeniowa, a także zaświadczenie spółdzielni stwierdzające spłatę zobowiązań przez osobę uprawnioną oraz stwierdzające, że uchwała spółdzielni nie podlega zaskarżeniu albo powództwo o jej uchylenie zostało prawomocnie oddalone. Proponowana regulacja różni się od dotychczasowej przede wszystkim tym, że nie zawiera się umów notarialnych o przeniesienie własności lokali. Jest ona w pełni uzasadniona przede wszystkim z tego powodu, że już według obecnie obowiązującej ustawy wprawdzie dochodzi do przeniesienia własności lokalu przez spółdzielnię mieszkaniową na rzecz uprawnionej osoby, ale nie w wykonaniu umowy zobowiązującej do przeniesienia własności rzeczy - art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego. Zatem art. 158 Kodeksu cywilnego wymagający zachowania formy aktu notarialnego nie znajduje tu zastosowania, dlatego że w rozważanej sytuacji nie dochodzi do klasycznego zbycia prawa do lokalu przez spółdzielnię mieszkaniową. Na marginesie należy poza tym podkreślić, że częste są przypadki, to znaczy różnego rodzaju problemy, które mają spółdzielcy. Zawsze jednak strony są znane - po jednej stronie zawsze mamy spółdzielnię, a po drugiej stronie zawsze jest ten sam spółdzielca, który wcześniej otrzymał tytuł prawny, tzw. wcześniej przydział. A więc to jest zupełnie inna sytuacja niż umowa cywilnoprawna dotycząca umowy kupna sprzedaży. Jeżeli spółdzielnia nie dokona czynności, które powinny służyć już sfinalizowaniu tzw. uwłaszczeń, to w ustawie mamy wskazane, jakie procedury należy podjąć i kto za to odpowiada. Wskazany jest też termin - trzy miesiące, jeżeli chodzi o uchwałę określającą przedmiot odrębnej własności, czyli tzw. w spółdzielniach uchwałę uwłaszczeniową. W orzecznictwie Trybunału Konstytucyjnego, dlatego daliśmy jeszcze ten termin, kwestia obowiązku spółdzielni nieraz już była rozstrzygana. Trybunał wskazał też niekonstytucyjność przepisów, które umożliwiają niewykonywanie przez spółdzielnię ich obowiązków względem członków dążących do realizacji uprawnienia do nabycia własności lokali, jak choćby w wyroku w sprawie K 42/02. Do tej kwestii trybunał jeszcze wracał w innych orzeczeniach, choćby w sprawie K 64/07. Te wyroki nie doprowadziły do rozwiązania tych problemów, dlatego ta kwestia została uregulowana w projekcie z tym wskazanym terminem, o którym mówiłam. Trzeba tutaj podkreślić, że te prawa nie stają się ex lege prawami odrębnej własności, potrzebne jest założenie odrębnej księgi wieczystej. Jest wskazana ta procedura, która wcześniej była przeze mnie przytoczona. Oczywiście to też będzie z korzyścią dla spółdzielców, dla których ta procedura będzie nie dość że szybsza, to także tańsza. W moim przekonaniu, w przekonaniu klubu Platformy, przedstawione propozycje spowodują znaczne zbliżenie regulacji, upodmiotowią członków spółdzielni, ukształtują prawidłowo status w przepisach dotyczących ustawy o własności, ale przede wszystkim w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych. Zawarliśmy tam jeszcze inne rozwiązania. Jest to choćby definicja lokalu o innym przeznaczeniu, który stanowi odrębny budynek, rozbudowanie formuły dotyczącej sytuacji prawnej członków spółdzielni znajdującej się w likwidacji czy upadłości, wprowadzenie sankcji karnych w oparciu o zapisy Kodeksu karnego, uniezależnienie kontroli kasacyjnej orzeczeń sądowych dotyczących sankcji wadliwych uchwał organów spółdzielni od wartości przedmiotu sporu. Nowe regulacje dotyczą także balkonu, tarasu. Mają one stanowić własność właściciela lokalu, do którego przylegają, natomiast bez wliczania powierzchni jako powierzchni użytkowej. Przepisy art. 48 i 49 podobnie regulują przekształcenia w odrębną własność praw lokatorskich oraz praw najmu w sytuacji, gdy najemca bądź jego poprzednik prawny ponieśli w pełni koszty budowy lokalu. Są tutaj także przepisy przejściowe, choćby dla tych osób, o których mówiłam w swoich przykładach. Tym osobom stwarza się szansę odzyskania tytułu prawnego do lokalu pod warunkiem uregulowania, jeżeli którejś nie uregulowały, zaległych opłat. Jeżeli chodzi o art. 54, on rozwiązuje problem, o którym mówiłam wcześniej, czyli problem osób, którym nie przysługują prawa do lokali i które nie ubiegają się o takie prawa, a mają niestety czasami bardzo duży wpływ na funkcjonowanie czy na działalność spółdzielni. Proponujemy także wprowadzenie wyborów powszechnych w spółdzielni, a także obowiązek rozliczania w zakresie kosztów eksploatacji, jak i funduszu remontowego. Proponowane przez nas zmiany umocnią prawo lokatorskie, a co dla nas jest też najbardziej istotne, dadzą określone prawa mieszkańcom w spółdzielniach. To są nowe, większe prawa. Będzie silniejszy związek między lokalem a członkostwem. Członkostwo, tak jak powiedziałam, co tu podkreślam, będzie przysługiwało posiadaczom lokali. Nie będzie już możliwe wykluczanie, co jest nagminne, szczególnie w ostatnich latach. Przyglądaliśmy się różnym spółdzielniom. Jeśli chodzi o wykluczanie, ja nie mówię... Długi trzeba płacić obowiązkowo, natomiast bardzo często wykluczano ludzi za, nie wiem, nazywano to różnie, działanie takie czy inne, jeżeli chodzi o spółdzielnie. Tak że tego typu wykluczanie nie będzie możliwe. A jeżeli ktoś spłaci zadłużenie z odsetkami, to też już nie będzie zupełnie takiej sytuacji, jaka dzisiaj ma miejsce, o jej przykładach mówiłam, że potem niestety dokonuje się eksmisji, nie patrząc ogóle na to, jaka jest sytuacja prawna i faktyczna, choćby ci ludzie nie byli w ogóle zadłużeni. Ułatwiamy tzw. uwłaszczenie, porządkujemy sprawy gruntów, powstaje prawo do majątku spółdzielni, nawet nie powstaje, po prostu zrównuje się wszystkich wobec tego prawa. Jest też możliwość zmiany administratora - tutaj oczywiście mówimy o większości w zakresie nieruchomości - a także wybór każdego spółdzielcy co do członkostwa w spółdzielni. I to chyba tyle. Dziękując za wysłuchanie tego długiego wystąpienia, mam nadzieję, że te zmiany, te propozycje spotkają się co najmniej z zainteresowaniem, dlatego że dotyczą rzeszy ludzi i to oni są dla nas tutaj najważniejsi, i że będziemy mogli nad tymi wszystkimi zmianami ponad, że tak powiem, polityką pracować. Dziękuję bardzo.