Mówca: Sprawozdawca Anna Paluch
Data: 2022-11-03 (Sejm RP, kadencja 9)

Dziękuję bardzo. Wysoka Izbo! W imieniu Komisji Infrastruktury przedstawiam sprawozdanie o rządowym projekcie ustawy o kooperatywach mieszkaniowych oraz zasadach zbywania nieruchomości należących do gminnego zasobu nieruchomości w celu wsparcia realizacji inwestycji mieszkaniowych. Projekt jest zawarty w druku nr 2627. Wpłynął do Sejmu w dniu 15 września. 27 września został skierowany do pierwszego czytania, które miało miejsce w dniu 6 października tego roku, po czym został przekazany do Komisji Infrastruktury w celu rozpatrzenia. W dniu 25 października Komisja Infrastruktury przeprowadziła szczegółowe prace nad projektem, co pozwala dzisiaj przedstawić Wysokiej Izbie sprawozdanie z druku nr 2711. Wysoka Izbo! W projekcie dokonuje się zmian w ustawach z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, z dnia 8 maja 1997 r. o poręczeniach i gwarancjach udzielanych przez Skarb Państwa oraz niektóre osoby prawne, z dnia 8 grudnia 2006 r. o finansowym wsparciu niektórych przedsięwzięć mieszkaniowych, z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji oraz z dnia 1 października 2021 r. o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym. A zatem dokonuje się zmian w pięciu ustawach. Ustawa określa zasady współdziałania członków kooperatywy mieszkaniowej w celu realizacji inwestycji mieszkaniowej oraz zasady zbywania nieruchomości w celu wsparcia realizacji tychże inwestycji mieszkaniowych. Działanie w formule kooperatywy mieszkaniowej ma na celu wspólne zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych członków grupy albo też własnych czy przysposobionych dzieci tych członków oraz osób z nimi zamieszkujących. Pozwolę sobie na uwagę, że tych ustaw w dziedzinie polityki mieszkaniowej, nad którymi procedowaliśmy w tym roku i w poprzednim, jest sporo. Chodzi o to, żeby osiągnąć pewnego rodzaju efekt synergii, tzn. wprowadzić takie wielokierunkowe rozwiązania, które mogą być wdrażane w różnych miejscach, w różnych miejscowościach, żeby ten sposób zaspokajania potrzeb mieszkaniowych był możliwie pełny i żeby w każdej sytuacji można było znaleźć właściwe prawne rozwiązanie. Mocne strony tej formy zaspokajania potrzeb mieszkaniowych to m.in. niższe koszty przedsięwzięcia, bowiem część prac mogą wykonać sami członkowie kooperatywy we własnym zakresie, a zatem nie płacą marży zysku podwykonawcom i deweloperom. Istniejące przykłady wskazują, że możliwe jest zmniejszenie kosztów nawet o 20-30%, więc gra jest warta świeczki, mówiąc kolokwialnie. Poza tym jest możliwość dostosowania budynku, mieszkań, najbliższego otoczenia tego budynku do potrzeb osób, które są zaangażowane w przedsięwzięcie i które będą w nim mieszkiwały, ponieważ budują mieszkania czy budynek na własne potrzeby, pod własne upodobania, sposób życia i w celu zaspokajania swoich potrzeb. Kolejnym plusem tego rozwiązania jest budowa kapitału społecznego i prawdziwej wspólnoty mieszkańców. Skoro grupa osób skrzykuje się do tego, żeby wspólnie zaspokajać potrzeby mieszkaniowe, i ten proces budowlany przechodzi z wykorzystaniem własnej pracy, to są na tyle zżytą wspólnotą po zakończeniu procesu budowlanego, że jest szansa na to, iż to wspólne uczestniczenie w realizacji budowy stworzy prawdziwą wspólnotę ludzi, którzy się rozumieją i są w stanie ze sobą współdziałać. Taki społeczny aspekt też ma przecież swoją wagę. Plusem tej sytuacji jest możliwość doboru sąsiadów, nawiązywania lepszych więzi sąsiedzkich. Kolejna kwestia z punktu widzenia polityki miejskiej, rozwoju, zagospodarowania, ekonomii wykorzystania przestrzeni jest taka, że ta kooperatywa mieszkaniowa stwarza możliwość zabudowy działek o niestandardowych kształtach i wymiarach, którymi duzi deweloperzy nie są zainteresowani, bo oni chcą wykonywać większe przedsięwzięcia, a mniejsza działka może być zagospodarowana na mniejszy budynek, więc dzięki temu mamy szansę na lepsze wykorzystanie przestrzeni miast. Wysoka Izbo! W projekcie ustawy w rozdziale 1 określono zasady współdziałania członków kooperatyw mieszkaniowych. Osadzenie kooperatywy mieszkaniowej w systemie prawa umożliwi ubieganie się o finansowanie inwestycji mieszkaniowej z kredytów bankowych, a także współpracę z samorządami gminnymi. Wysoka Izbo! Doświadczenie uczy odnośnie do pewnych rzeczy. Tak było np. w wypadku ustawy: lokal za grunt, gdzie w zasadzie nie było zabronione, żeby gmina udostępniła działkę pod budowę i odebrała sobie wartość tej działki w mieszkaniach. Dopóki nie było jakichś standardowo określonych procedur prawnych zapisanych w ustawie, pewnych wzorców postępowania, gminy dosyć niechętnie podejmowały takie działania. Podobnie jest z sytuacją kooperatyw mieszkaniowych. Jeżeli pewne wzorce prawne zostaną już uchwalone, będzie szansa na łatwiejsze korzystanie z takiej formy współpracy zainteresowanych wspólnot z gminami. Jednym z rozwiązań, o których jest mowa w ustawie, jest wprowadzenie szczególnych zasad zbywania nieruchomości z gminnego zasobu nieruchomości dla wsparcia realizacji inwestycji mieszkaniowej. Mówiąc szczegółowo, gminy będą mogły oferować sprzedaż nieruchomości z gminnego zasobu pod te właśnie określone przez kooperatywę mieszkaniową inwestycje mieszkaniowe. Gminy będą mogły określać swoje wymagania co do tych inwestycji. Będą mogły korzystać z prawa odkupu oraz prawa pierwokupu w razie sprzedaży tej nieruchomości, udziału w nieruchomości albo nieruchomości z niej wydzielonej w okresie 20 lat od dnia sprzedaży przez gminę nieruchomości pod budowę. Gmina będzie mogła także rozkładać należności za sprzedawane nieruchomości na raty oraz udzielać bonifikaty od ceny nieruchomości w określonych i opisanych w ustawie przypadkach. Gmina będzie także mogła uzyskać zwrot części ceny nieruchomości w formie lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych wybudowanych przez nabywcę nieruchomości lub przez najem tych lokali lub budynków. To jest oczywiste, że takie formy współpracy poszerzą gminny zasób mieszkaniowy, a o to przecież chodzi. Gmina będzie także mogła korzystać ze współpracy z kooperatywami mieszkaniowymi przy rewitalizacji obszarów miejskich. To jest ważny problem, bo przecież całe połacie, całe dzielnice miast, w których nie inwestowano, wymagają podjęcia rewitalizacji. I tych instrumentów, z których gmina powinna korzystać, powinna mieć wiele do wyboru. Gmina będzie się także mogła ubiegać o grant na infrastrukturę w celu wsparcia tych inicjatyw mieszkaniowych. Wysoka Izbo! Chodzi o to, że proponowane rozwiązania są zachętą dla gmin do wspierania tej formy rozwiązywania problemów mieszkaniowych, żeby gmina się zaangażowała. I tu znowu sięgnę do wcześniej procedowanych ustaw, w przypadku których np. gmina mogła, i dalej może, uzyskać w BGK wsparcie na odnowę zasobów mieszkaniowych w wysokości nawet do 80% wartości inwestycji. Trzeba tych instrumentów wspierania gminom dać tyle, żeby gmina po prostu się angażowała, chciała się angażować w rozwiązywanie problemów mieszkaniowych. Powracam do rozdziału 2 ustawy, który odnosi się do wewnętrznych zasad współdziałania członków kooperatywy mieszkaniowej. Powiem krótko, że te zasady mogą być określane w umowie kooperatywy mieszkaniowej albo w umowie spółki cywilnej. Rozdział 3 z kolei określa zasady zbywania nieruchomości należących do gminnego zasobu nieruchomości w celu wsparcia inwestycji mieszkaniowych. Z kolei art. 31-35 zawarte w rozdziale 4 zawierają zmiany odnoszące się do wymienionych przeze mnie na wstępie pięciu ustaw. Art. 31 wprowadza m.in. zmiany do ustawy z 1 października 2021 r. o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym w taki sposób, że maksymalny udział własny kredytobiorcy, który dotąd mógł wynosić do 10% finansowanych kredytem wydatków, wzrasta do 20%, a w wypadku kredytów hipotecznych o stałej stopie procentowej - nawet do 30% wydatków. To umożliwi później łatwiejsze spłacenie tego kredytu. Ale to jest graniczna wartość, a nie wymóg. Art. 35 z kolei zawiera osiem zmian do ustawy z dnia 1 października 2021 r. o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym. Art. 36-38 zawierają przepisy przejściowe. Zgodnie z art. 39, ostatnim, ustawa wchodzi w życie z dniem 1 stycznia 2023 r. Wysoka Izbo! W trakcie prac nad projektem w Komisji Infrastruktury wprowadzono do niego pakiet siedmiu poprawek, a także poprawki legislacyjne sugerowane przez panów mecenasów z Biura Legislacyjnego. Całość projektu została przyjęta 30 głosami za, bez głosów przeciwnych, przy dwóch głosach wstrzymujących się. A zatem, Wysoka Izbo, w imieniu Komisji Infrastruktury proszę o uchwalenie projektu ustawy o kooperatywach mieszkaniowych oraz zasadach zbywania nieruchomości należących do gminnego zasobu nieruchomości w celu wsparcia realizacji inwestycji mieszkaniowych, zawartego w sprawozdaniu komisji, druk nr 2711. Dziękuję bardzo. (Oklaski)