Hyresförhandlingslag (1978:304)

Inledande bestämmelser

1 § Förhandling om hyresförhållanden i fråga om
bostadslägenheter får enligt denna lag föras mellan å ena sidan
hyresvärd eller hyresvärd och organisation av fastighetsägare,
i vilken hyresvärden är medlem, och å andra sidan organisation
av hyresgäster. Förhandling förs på grundval av
förhandlingsordning, som kommer till stånd genom avtal mellan
de förhandlande parterna eller genom beslut av hyresnämnd.

Som hyresvärd anses i lagen den som för annat ändamål än
fritidsändamål regelmässigt hyr ut mer än två
bostadslägenheter, vilka ej utgör del av upplåtarens bostad.

Vad som i lagen sägs om avtal om förhandlingsordning och om
verkan av att sådant avtal har slutits gäller i tillämpliga
delar även i fråga om förhandlingsordning som har beslutats av
hyresnämnd.

Lagen är inte tillämplig vid upplåtelse med kooperativ
hyresrätt. Lag (2002:98).

2 § Med förhandlingsöverenskommelse avses en överenskommelse 
om hyra eller något annat hyresvillkor som har ingåtts med 
stöd av en förhandlingsordning enligt denna lag.

Med förhandlingsklausul avses ett villkor i ett hyresavtal om 
att hyra för lägenheten eller något annat hyresvillkor som 
bestäms i en förhandlingsöverenskommelse, som ingås med stöd 
av en förhandlingsordning som omfattar lägenheten, får 
tillämpas mot hyresgästen.

Om den förhandlingsordning som förhandlingsklausulen avser 
ändras eller ersätts, får även villkor som bestäms i en 
förhandlingsöverenskommelse som ingås med stöd av en senare 
förhandlingsordning tillämpas mot hyresgästen. Lag (2024:315).

2 a § En tvist om att införa eller ta bort en 
förhandlingsklausul i ett hyresavtal kan prövas av hyresnämnd 
enligt 12 kap. 51 § första stycket andra meningen eller 54 § 
jordabalken. Om hyresgästen har angett sin uppfattning, ska 
hyresnämnden avgöra tvisten i enlighet med denna, om inte 
synnerliga skäl talar emot det. Om hyresgästen inte har angett 
sin uppfattning, ska hyresnämnden avgöra tvisten i enlighet 
med hyresvärdens uppfattning.

Om det finns särskilda skäl, får hyresnämnden besluta att 
införandet eller borttagandet av en förhandlingsklausul ska 
gälla först från och med en viss dag. Lag (2024:315).

3 § En förhandlingsordning omfattar samtliga bostadslägenheter
i ett eller flera planerade, påbörjade eller befintliga hus, om
inte något annat följer av andra eller tredje stycket.

En förhandlingsordning gäller inte för en lägenhet, om
hyresvärden och hyresgästen skriftligen har kommit överens om
att hyresavtalet inte skall innehålla en förhandlingsklausul.
En sådan överenskommelse kan träffas tidigast sedan
hyresförhållandet har varat tre månader i följd.
Överenskommelsen skall undertecknas av hyresvärden och
hyresgästen. En överenskommelse som inte uppfyller dessa
föreskrifter är ogiltig.

En förhandlingsordning gäller inte heller för en lägenhet, om
hyresavtalet enligt beslut av hyresnämnden inte skall innehålla
en förhandlingsklausul. Ett sådant beslut får börja gälla
tidigast när hyresförhållandet har varat tre månader i följd.
Lag (2006:409).

3 a § Om det finns särskilda skäl, får hyresnämnden på ansökan
av en organisation av hyresgäster besluta att en
förhandlingsordning inte längre skall gälla för ett eller flera
av de hus som förhandlingsordningen avser.

I ärendet är hyresvärden och den hyresgästorganisation som är
part i förhandlingsordningen sökandens motparter. Om
förhandlingsordningen gäller även för en organisation av
fastighetsägare, är även den organisationen sökandens motpart.
Lag (2002:30).

4 § Om en hyresvärd är part i ett avtal om en
förhandlingsordning för ett visst eller vissa hus med en viss
organisation av hyresgäster som motpart, får hyresvärden ingå
avtal om en förhandlingsordning som avser huset eller husen med
en annan organisation av hyresgäster först sedan den förra
förhandlingsordningen har upphört att gälla där.
Lag (1997:64).

5 § En förhandlingsordning medför skyldighet för hyresvärden 
att på eget initiativ förhandla med hyresgästorganisationen i 
fråga om

1. höjning av hyran för en lägenhet, om inte höjningen avser 
ett tillval och högst motsvarar ett pris som 
förhandlingsordningens parter har rekommenderat,

2. bestämmande av hyran för en ny hyresgäst, om den begärda 
hyran överstiger den tidigare hyresgästens hyra och höjningen 
inte avser ett tillval och högst motsvarar ett pris som 
förhandlingsordningens parter har rekommenderat,

3. ändring av grunderna för beräkning av sådan särskild 
ersättning som avses i 12 kap. 19 § jordabalken, eller

4. ändring av villkor som avser hyresgästernas rätt att 
använda utrymmen som är avsedda att användas gemensamt av 
hyresgästerna.

En förhandlingsordning medför vidare, om parterna inte enas om 
annat, skyldighet att, om en av dem begär det, förhandla i 
fråga om 

1. hyresvillkoren,

2. lägenheternas och husets skick,

3. gemensamma anordningar i huset,

4. övriga boendeförhållanden i den utsträckning de rör 
hyresgästerna gemensamt.

Om parterna är ense om det kan en förhandlingsordning också 
medföra rätt för hyresgästorganisationen att få till stånd 
förhandling om fråga som rör tillämpning av enskilt hyresavtal 
under förutsättning att hyresgästen genom skriftlig fullmakt 
har bemyndigat hyresgästorganisationen att före-träda 
hyresgästen i saken.

En förhandlingsordning medför inte någon inskränkning i 
hyresgästens rätt att begära prövning av hyresvillkoren enligt 
12 kap. 54 § jordabalken. Vid sådan prövning gäller 
bestämmelserna i 12 kap. 53, 54 och 55-55 e §§ samma balk.
Lag (2019:535).

Avtal om förhandlingsordning

6 § Ett avtal om förhandlingsordning skall avse ett eller flera
planerade, påbörjade eller befintliga hus. Avtalet skall
upprättas skriftligen och dagtecknas. Lag (2006:409).

7 § Om parterna vill avvika från det som anges i 5 § andra 
stycket eller om de vill att förhandlingsrätt ska finnas i en 
fråga som avses i 5 § tredje stycket, ska detta anges i 
avtalet om förhandlingsordning.

Om parterna är överens om att en skiljeman ska kunna utses 
enligt 23 a § för att pröva en tvist som avses där, ska det 
också anges i avtalet om förhandlingsordning. Motsvarande 
gäller i fråga om villkor för att en ansökan om en skiljeman 
ska få göras.

I ett avtal om förhandlingsordning ska det anges från vilken 
tidpunkt förhandlingsordningen ska tillämpas. Om det inte har 
angetts någon tidpunkt träder den i kraft omedelbart.
Lag (2022:1658).

8 § Avtal om förhandlingsordning gäller även för ny hyresvärd.

Har den tidigare hyresvärden försummat att upplysa om att
förhandlingsordning gäller och har den nye hyresvärden varken ägt
eller bort äga kännedom om förhandlingsordningen, är den tidigare
hyresvärden skyldig att ersätta skada som förorsakas den nye
hyresvärden på grund av försummelsen.

Rätt till förhandlingsordning

9 § Vägrar hyresvärd att efter skriftlig begäran från
organisation av hyresgäster sluta avtal om förhandlingsordning
för ett påbörjat eller befintligt hus, har organisationen rätt
att få frågan om förhandlingsordning prövad av hyresnämnden.
Motsvarande rätt tillkommer hyresvärd, om organisation av
hyresgäster vägrar att efter skriftlig begäran från hyresvärden
sluta avtal om förhandlingsordning. Lag (2006:409).

10 § Vid prövning av tvist som avses i 9 § skall
hyresgästorganisationen respektive hyresvärden ha rätt till
förhandlingsordning, om det med hänsyn till organisationens
kvalifikationer, det antal lägenheter som
förhandlingsordningen kan förväntas komma att omfatta och
omständigheterna i övrigt kan anses skäligt mot hyresvärden
respektive hyresgästorganisationen att den begärda
förhandlingsordningen skall gälla. Lag (1997:64).

11 § Finner hyresnämnden part berättigad till förhandlingsordning,
skall nämnden fastställa förhandlingsordningens innehåll. Den
tidpunkt, från vilken förhandlingsordningen skall tillämpas, skall
bestämmas så att hyresvärden får skälig tid för att träffa avtal med
hyresgästerna om införande av förhandlingsklausul i hyresavtalen.

Uppsägning och förlängning av förhandlingsordning

12 § Förhandlingsordning upphör att gälla efter uppsägning. Uppsägning
skall vara skriftlig och skall delges motparten.

Gäller förhandlingsordning tills vidare, upphör den att gälla tidigast
vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från
uppsägningen.

Gäller förhandlingsordning för bestämd tid, skall uppsägningen ske
senast tre månader före utgången av den bestämda tiden.

Saknar förhandlingsordning, som avses i tredje stycket, bestämmelse om
verkan av utebliven uppsägning och sker ej uppsägning i rätt tid,
anses förhandlingsordningen förlängd på ett år.

13 § Uppsägs förhandlingsordning, har motparten rätt att hänskjuta
fråga om förlängning av förhandlingsordningen till prövning av
hyresnämnden. Ansökan härom skall göras inom tre veckor från den dag
då han fick del av uppsägningen. Senare inkommen ansökan upptas ej
till behandling.

Tvist som avses i första stycket skall prövas enligt de grunder som
anges i 10 §.

Om part påkallar det, skall hyresnämnden i samband med att
förhandlingsordning förlängs pröva fråga om ändring av dess innehåll.

14 § Är fråga om förlängning av förhandlingsordning ännu ej avgjord,
när förhandlingsordningen på grund av uppsägningen skulle ha upphört
att gälla, skall förhandlingsordningen tillämpas till dess att frågan
är slutligt avgjord.

Förhandlingen

15 § En part som vill förhandla ska göra en framställning till 
motparten om det. Är både en hyresvärd och en 
fastighetsägarorganisation parter enligt 
förhandlingsordningen, ska båda begära förhandling och en 
framställning om förhandling från motpartens sida göras till 
var och en av dem.

En framställning om förhandling ska vara skriftlig och 
innehålla den eller de frågor som det begärs förhandling om. 
Den ska också innehålla förslag på tidpunkter och plats för 
sammanträde för förhandling.

Ett förhandlingssammanträde ska hållas inom tre veckor från 
det att motparten fått del av förhandlingsframställningen.

Parterna får avvika från bestämmelserna i denna paragraf genom 
skriftligt avtal. Lag (2022:1658).

16 § Förhandlingsskyldig part skall själv eller genom ombud inställa
sig vid förhandlingssammanträde och lägga fram motiverat förslag till
lösning av den fråga som förhandlingen avser.

Förhandling skall bedrivas skyndsamt. Om part begär det, skall föras
protokoll som justeras av båda parter.

17 § Part som vid förhandling åberopar viss handling skall vid
sammanträde hålla den tillgänglig för motparten, om denne begär det.

18 § Om parterna inte enas om något annat ska en förhandling 
anses avslutad när en part, som har fullgjort sin 
förhandlingsskyldighet enligt 16 § första stycket, har gett 
motparten ett skriftligt besked om att parten frånträder 
förhandlingen.

En förhandling ska dock inte anses avslutad om ett sådant 
besked lämnas under den tid som

1. parterna har möjlighet att ansöka om att en skiljeman ska 
utses enligt 23 a §, 

2. hyresnämndens handläggning av ärendet om att utse en 
skiljeman pågår, eller

3. skiljemannen utför sitt uppdrag.

Har en förhandling om en fråga avslutats utan att en 
överenskommelse har träffats och begär en part att 
förhandlingen ska återupptas, är motparten inte skyldig att 
förhandla på grund av denna framställning. Lag (2022:1658).

Förhandlingsöverenskommelsen

19 § Förhandlingsöverenskommelse skall avfattas skriftligen och
undertecknas av förhandlingsordningens parter.

Hyresvärden skall underrätta hyresgästerna om innehållet i
förhandlingsöverenskommelse.

20 § Genom en förhandlingsöverenskommelse får bestämmas att i
hyran för samtliga lägenheter som omfattas av
förhandlingsordningen skall ingå ett visst belopp som utgör
ersättning till hyresgästorganisationen för dess förhandlingsarbete.
Av förhandlingsöverenskommelsen skall det framgå hur stor del av
hyran som utgör ersättning av detta slag. Beloppet får inte överstiga
vad som kan anses skäligt med hänsyn till hyran i övrigt,
förhandlingskostnadernas storlek och övriga omständigheter.
Lag (1994:816).

21 § I en förhandlingsöverenskommelse om hyra ska samma hyra 
bestämmas för sådana lägenheter som är lika stora och som 
omfattas av samma förhandlingsordning, om det inte med hänsyn 
till vad som är känt om lägenheternas beskaffenhet och övriga 
omständigheter kan anses vara skillnad mellan dem i fråga om 
bruksvärdet. Detta gäller dock inte om hyran bestäms enligt 
12 kap. 55 c § jordabalken och inte heller i den del hyran 
bestäms enligt 12 kap. 55 d § samma balk.

Första stycket hindrar inte att det i en 
förhandlingsöverenskommelse, på de grunder som anges i 12 kap. 
55 § sjätte stycket jordabalken, bestäms att hyra ska betalas 
med lägre belopp under skälig tid eller att hyresgäster som 
deltar i ett system för självförvaltning som är öppet för 
samtliga berörda hyresgäster ska ha rätt till avdrag på den 
ordinarie hyran. Detta avdrag får dock inte vara större än vad 
som motiveras av självförvaltningens omfattning.
Lag (2019:535).

22 § Har förhandlingsöverenskommelse träffats om hyran eller annat
hyresvillkor för hyresgäst, har hyresgästen rätt att hos hyresnämnden
ansöka om ändring av överenskommelsen i den del den avser honom. För
att kunna upptas till behandling skall ansökan ha kommit in till
hyresnämnden inom tre månader från den dag då hyresgästen fick
underrättelse om det nya villkoret eller, i fråga om hyra, tre månader
från den dag då villkoret började tillämpas mot honom.

Vid prövning av hyresvillkor enligt första stycket skall 12 kap. 55 §
jordabalken tillämpas med den avvikelse som kan följa av 21 §.
Skäligheten av belopp som avses i 20 § får prövas även utan samband
med prövning av hyran i övrigt.

Beslut varigenom hyresvillkor ändras träder i stället för
förhandlingsöverenskommelsen i den delen. Avser beslutet hyra, skall
hyresvärden samtidigt åläggas att till hyresgästen betala tillbaka vad
han till följd därav har uppburit för mycket jämte ränta. Räntan skall
beräknas enligt 5 § räntelagen (1975:635) för tiden från dagen för
beloppets mottagande till dess att beslutet har vunnit laga kraft och
enligt 6 § räntelagen för tiden därefter.

Bestämmelserna i denna paragraf gäller ej i fråga om överenskommelse
som har ingåtts efter förhandling enligt 5 § tredje stycket.
Lag (1984:696).

23 § Omfattas lägenhet av förhandlingsordning, är avtal som
hyresvärden träffar med hyresgästen i fråga som avses i 5 § första
stycket ogiltigt, om förhandling enligt förhandlingsordningen ej har
ägt rum. Sådant avtal är även ogiltigt, om det avser hyreshöjning
utöver vad som medges i träffad förhandlingsöverenskommelse eller
ändring av grunderna för beräkning av sådan särskild ersättning som
avses i 12 kap. 19 § jordabalken eller av villkor som avser
hyresgästernas rätt använda utrymmen som är avsedda att användas
gemensamt av hyresgästerna och avtalet strider mot en
förhandlingsöverenskommelse. Hyresvärden är skyldig att betala
tillbaka vad han har uppburit för mycket jämte ränta därpå enligt 6 §
räntelagen (1975:635) från dagen för beloppets mottagande.

Första stycket gäller ej, om mot förhandling har mött hinder som ej
har berott av hyresvärden eller av fastighetsägarorganisation som är
part enligt förhandlingsordningen. Lag (1984:696).

Särskild skiljeman

23 a § Om parterna har avtalat om att en tvist om ändring av 
hyran med hänsyn till den ekonomiska utvecklingen på orten får 
prövas av en särskild skiljeman, ska hyresnämnden på ansökan 
av en part utse en skiljeman.

En ansökan ska ges in till hyresnämnden tidigast tre och 
senast fyra månader efter det att motparten fått del av 
förhandlingsframställningen enligt 15 §, om parterna inte har 
kommit överens om något annat. En ansökan får göras trots att 
det inte har gått tre månader om det har uppstått något hinder 
mot förhandlingen som har berott på motparten. Lag (2022:1658).

23 b § Den som utses till skiljeman ska vara opartisk, 
oberoende och i övrigt lämplig för uppdraget.

En skiljeman som inte är lämplig eller av någon annan orsak 
bör skiljas från uppdraget ska, på ansökan av en part eller av 
skiljemannen själv, entledigas av hyresnämnden. Nämnden ska i 
så fall utse en annan skiljeman. Lag (2022:1658).

23 c § Vid skiljemannens handläggning av en tvist ska lagen 
(2022:1657) om tvistlösning inom ramen för vissa kollektiva 
hyresförhandlingar tillämpas. Lag (2022:1658).

24 § Har förhandling enligt förhandlingsordning avslutats utan att
överenskommelse träffats, har hyresvärden och hyresgäst rätt att hos
hyresnämnden ansöka om ändring av hyresvillkoren i den del som
förhandlingen har avsett. Detsamma gäller om mot förhandling har mött
hinder, som ej har berott av den som har påkallat ändring av
hyresvillkoren eller av organisation som enligt förhandlingsordningen
är part på hans sida.

Beslut om ändring av hyresvillkoren får inte avse tiden före det
månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från dagen för
ansökningen. Om det finns skäl till det, får hyresnämnden dock
förordna att beslut om villkorsändring skall gälla från en tidigare
tidpunkt.

I ansökningen skall anges den tidpunkt från vilken ändring av
hyresvillkoren yrkas. Begärs tillämpning av bestämmelsen i andra
stycket andra meningen, skall skälen härför anges. Lag (1984:696).

25 § Vid prövning av tvist som avses i 24 § gäller följande.

Hyran och andra hyresvillkor ska fastställas enligt 12 kap. 
55 § jordabalken.

Om särskilda skäl föreligger, får hyresnämnden pröva även 
hyresvillkor som har samband med det villkor som förhandlingen 
har avsett.

Bestämmelserna i 12 kap. 50 § tredje stycket och 55 e § 
fjärde-åttonde styckena jordabalken ska tillämpas.

Beslut om att hyresvillkoren ändras anses som avtal om 
villkoren för fortsatt förhyrning. Lag (2019:535).

Skadestånd

26 § Iakttar hyresvärd inte sin skyldighet att förhandla enligt 5 §
första stycket eller enligt föreskrift i förhandlingsordning, är han
skyldig att ersätta hyresgästorganisationen skada som har uppstått
till följd av hans försummelse. Lag (1994:816).

27 § En part är, om motparten på rätt sätt har begärt 
förhandling, skyldig att ersätta motparten för den skada som 
uppstår till följd av att parten

1. inte inställer sig till det sammanträde för förhandling som 
enligt 15 § tredje stycket ska hållas inom tre veckor från det 
att motparten fått del av förhandlingsframställningen, utan 
att ha giltig ursäkt för det, eller

2. inte fullgör sin förhandlingsskyldighet enligt 16 § första 
stycket eller enligt en bestämmelse i en förhandlingsordning.

En part är skyldig att ersätta motparten även för den skada 
som uppstår till följd av att parten bryter mot 16 § andra 
stycket eller mot 17 §. Lag (2022:1658).

28 § Vid bedömningen av om, och i vilken utsträckning, skada 
har uppstått ska hänsyn tas även till intresset av att denna 
lag och förhandlingsordningen följs och till övriga 
omständigheter av annan än rent ekonomisk betydelse.

Ersättning för annan skada än ekonomisk skada ska uppgå till 
minst hälften av det prisbasbelopp enligt 2 kap. 6 och 7 §§ 
socialförsäkringsbalken som gäller för det år då 
skadehändelsen inträffade, om det inte finns särskilda skäl 
för att bestämma ersättningen till ett lägre belopp.
Lag (2022:1658).

29 § Den som vill fordra skadestånd enligt 26 eller 27 § skall dels
inom två månader från det han fick kännedom om den omständighet på
vilken anspråket grundas underrätta motparten om sitt anspråk, dels
också inom två år från det skadan inträffade hänskjuta tvist om
anspråket till hyresnämnden. Försummas det, är rätten till talan
förlorad.

Övriga bestämmelser

30 § Fråga enligt denna lag prövas av hyresnämnd. Fråga om skadestånd
som avses i 8 § andra stycket prövas dock av allmän domstol.

I fråga om förfarandet vid hyresnämnden finns bestämmelser i lagen
(1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder.

Fastighetsägarorganisation eller hyresgästorganisation är ej part i
ärende enligt 22 §.

31 § Hyresnämndens beslut enligt denna lag får överklagas hos 
Svea hovrätt inom tre veckor från den dag beslutet meddelades. 
Beslut om att utse en skiljeman enligt 23 a § eller entlediga 
en skiljeman enligt 23 b § får dock inte överklagas.

Ett överklagande ska ges in till hyresnämnden. Lag (2022:1658).

32 § I tvist som avses i 22 eller 24 § skall vardera parten svara för
sin rättegångskostnad i hovrätten, i den mån ej annat följer av 18
kap. 6 § rättegångsbalken. Lag (1994:838).

33 § Om särskilda skäl föreligger, kan länsstyrelsen medge undantag från
tillämpningen av lagen i fråga om hus som ägs av en förening eller
aktiebolag som avses i punkt 7 övergångsbestämmelserna till
bostadsrättslagen (1991:614). Lag (1991:624).

34 § Ett protokoll enligt 16 § får justeras och en 
förhandlingsöverens-kommelse enligt 19 § får undertecknas med 
en sådan avancerad elektronisk underskrift som avses i 
artikel 3 i Europaparlamentets och rådets förordning (EU) 
nr 910/2014 av den 23 juli 2014 om elektronisk identifiering 
och betrodda tjänster för elektroniska transaktioner på den 
inre marknaden och om upphävande av direktiv 1999/93/EG, i den 
ursprungliga lydelsen. Lag (2019:1171).


Övergångsbestämmelser

1986:1178

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1987. I fråga om beslut som har
meddelats före ikraftträdandet gäller dock äldre föreskrifter.

1994:816

1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 1994.

2. Den nya lydelsen av 3 § skall tillämpas även på en
förhandlingsordning som har kommit till stånd före
ikraftträdandet.

1997:64

1. Denna lag träder i kraft den 1 april 1997.

2. Om hyresvärden och hyresgästen före ikraftträdandet har
träffat en skriftlig överenskommelse om att hyresavtalet inte
skall innehålla en förhandlingsklausul, är överenskommelsen
giltig även efter ikraftträdandet. Detsamma gäller beslut av
hyresnämnden som har meddelats före ikraftträdandet och som
innebär att hyresavtalet inte skall innehålla någon
förhandlingsklausul.

3. Om det före ikraftträdandet har slutits avtal om två eller
flera förhandlingsordningar för ett visst eller vissa hus,
gäller från ikraftträdandet den förhandlingsordning som
omfattar flest lägenheter. Om förhandlingsordningarna
omfattar samma antal lägenheter, gäller den senast tillkomna
förhandlingsordningen.

2002:30

1. Denna lag träder i kraft den 1 april 2002.

2. I fråga om en tvist enligt 2 § andra stycket som har
hänskjutits till hyresnämnden före ikraftträdandet gäller 3 a §
i sin äldre lydelse.

2006:409

1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 2006.

2. I fråga om hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet
skall 5 och 21 §§ tillämpas i sina äldre lydelser.

2022:1658

1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 2023.

2. Bestämmelsen i 2 § i den nya lydelsen tillämpas även för 
hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet.

2024:315

1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 2024.

2. Bestämmelserna i 2 § i den nya lydelsen tillämpas även för 
hyresavtal som ingåtts före ikraftträdandet.