Fastighetsmäklarlag (2011:666)

Lagens tillämpningsområde

1 § Denna lag gäller en fysisk persons yrkesmässiga förmedling
av fastigheter, delar av fastigheter, bostadsrätter, byggnader
på annans mark, tomträtter, andelsrätter avseende lägenhet,
arrenderätter eller hyresrätter. Den som bedriver sådan
verksamhet kallas fastighetsmäklare.

Med förmedling avses en verksamhet som grundar sig på ett
uppdragsavtal och som syftar till att anvisa en motpart med
vilken uppdragsgivaren kan träffa avtal om överlåtelse eller
upplåtelse.

2 § Vad som föreskrivs om fastigheter i denna lag tillämpas
också på den övriga egendom som anges i 1 §.

Vid förmedling av arrenderätt eller hyresrätt tillämpas inte
18 §, 22 § och 23 § första–fjärde styckena.

Vid förmedling av nyttjanderätt ska vad som föreskrivs om
säljare avse den som överlåter eller upplåter nyttjanderätten
och vad som föreskrivs om köpare avse motparten.

3 § Lagen tillämpas oavsett var fastigheten är belägen, om en
väsentlig del av fastighetsmäklarens uppdrag utförs i
Sverige. Detta gäller inte i den utsträckning något annat
följer av Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr
593/2008 av den 17 juni 2008 om tillämplig lag för
avtalsförpliktelser (Rom I). Lag (2014:1455).

Avtalsvillkor och lagens tvingande verkan

4 § Avtalsvillkor som i jämförelse med bestämmelserna i denna
lag är till nackdel för en konsument är utan verkan mot honom
eller henne, om inte annat anges i lagen.

Med konsument avses en fysisk person som handlar huvudsakligen
för ändamål som faller utanför näringsverksamhet.

Registrering av fastighetsmäklare

5 § Varje fastighetsmäklare ska vara registrerad hos 
Fastighetsmäklarinspektionen. 

Skyldigheten att vara registrerad gäller inte advokater och 
inte heller sådana fastighetsmäklare som ägnar sig åt enbart 

1. kommunal förmedling av hyresrätter, 

2. kostnadsfri förmedling av hyresrätter till studerande, 

3. förmedling av hyresrätter för fritidsändamål, 

4. förmedling av hyresrätter till lokaler eller 

5. förmedling av hyresrätter till rum där hyrestiden uppgår 
till högst två veckor. 

Registreringen ska avse antingen yrkesmässig förmedling av 
all den egendom som anges i 1 § (fullständig registrering) 
eller yrkesmässig förmedling av enbart hyresrätter 
(registrering för hyresförmedlare). Lag (2017:1141).

5 a § Fastighetsmäklare ska betala ansökningsavgift och årlig 
avgift. 

För sådan påminnelse som anges i 29 § andra stycket ska 
mäklaren även betala påminnelseavgift. Lag (2017:1141).

6 § För att en fastighetsmäklare ska registreras krävs att
mäklaren

1. inte är underårig, försatt i konkurs, underkastad
näringsförbud eller har förvaltare enligt 11 kap. 7 §
föräldrabalken,

2. har försäkring för skadeståndsansvar enligt 25 §,

3. har tillfredsställande utbildning,

4. har för avsikt att vara yrkesverksam som fastighetsmäklare
samt

5. är redbar och i övrigt lämplig som fastighetsmäklare.

7 § Bestämmelser om vissa skyldigheter för den som driver 
verksamhet som fastighetsmäklare med fullständig registrering 
finns i lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och 
finansiering av terrorism. Lag (2017:654).

God fastighetsmäklarsed

Allmän omsorgsplikt

8 § Fastighetsmäklaren ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt
och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed.

Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens
intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed
ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens
ekonomiska intressen.

Avtalet med uppdragsgivaren

9 § Uppdragsavtalet ska upprättas skriftligen och skrivas
under av parterna. Fastighetsmäklaren får inte åberopa ett
avtalsvillkor som inte har tagits in i uppdragsavtalet eller
på annat sätt har avtalats skriftligen. Detta gäller dock inte
överenskommelser om ändring av egendomens pris och andra
villkor för överlåtelsen eller upplåtelsen.

Om uppdraget är förenat med ensamrätt, får tiden för
ensamrätten bestämmas till högst tre månader åt gången. En
överenskommelse om förlängning av ensamrätten får träffas
tidigast en månad innan ensamrätten ska upphöra att gälla.

Om mäklaren har sagt upp uppdragsavtalet muntligen, ska
mäklaren snarast också skriftligen underrätta uppdragsgivaren
om uppsägningen. Om uppdragsgivaren har sagt upp avtalet, ska
mäklaren snarast skriftligen bekräfta uppsägningen.

Handpenning och deposition av mottagna tillgångar

10 § Handpenning som fastighetsmäklaren har tagit emot ska
snarast överlämnas till säljaren, om inte annat har
överenskommits genom ett depositionsavtal.

Pengar och andra tillgångar som mäklaren får hand om för någon
annans räkning ska hållas skilda från egna tillgångar.

Ett depositionsavtal ska upprättas skriftligen och skrivas
under av parterna.

Förbud mot viss förmedling och handel med fastigheter

11 § En fastighetsmäklare får inte i anslutning till sitt
förmedlingsuppdrag köpa en fastighet som han eller hon har
eller har haft i uppdrag att förmedla.

12 § En fastighetsmäklare får inte förmedla en fastighet till
eller från

1. sin make eller sambo,

2. sitt syskon eller sin släkting i rätt upp- eller
nedstigande led,

3. någon som mäklaren är besvågrad med i rätt upp- eller
nedstigande led eller på sådant sätt att den ene är gift med
den andres syskon eller

4. någon annan sådan närstående som avses i 4 kap. 3 §
konkurslagen (1987:672).

Om någon som är mäklaren närstående förvärvar en fastighet som
mäklaren före förvärvet har haft i uppdrag att förmedla, ska
mäklaren genast anmäla förvärvet till
Fastighetsmäklarinspektionen. Lag (2012:19).

13 § En fastighetsmäklare får inte bedriva handel med
fastigheter.

Förbud mot förtroenderubbande verksamhet

14 § En fastighetsmäklare får inte ägna sig åt verksamhet som
är ägnad att rubba förtroendet för honom eller henne som
mäklare.

Enbart det förhållandet att mäklaren får ersättning för en
annan verksamhet än förmedling av fastigheter ska inte anses
rubba förtroendet för mäklaren, under förutsättning att
ersättningen är endast obetydlig. Mäklaren ska tydligt upplysa
tilltänkta säljare och köpare om verksamheten samt om den
ersättning som mäklaren får för den. Upplysningen ska lämnas
till uppdragsgivaren innan uppdragsavtalet ingås och i övrigt
snarast.

Förbud mot att uppträda som ombud

15 § En fastighetsmäklare får inte som ombud företräda säljare
gentemot köpare eller köpare gentemot säljare. Mäklaren får
dock åta sig begränsade uppgifter.

Rådgivnings- och upplysningsskyldighet

16 § Fastighetsmäklaren ska, i den utsträckning som god
fastighetsmäklarsed kräver det, ge tilltänkta köpare och
säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om
fastigheten och andra förhållanden som har samband med
överlåtelsen. Mäklaren ska i förväg upplysa tilltänkta köpare
om hur säljaren avser att genomföra försäljningen.

Mäklaren ska verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar
de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse
för en köpare. Mäklaren ska skriftligen upplysa en köpare om
det ansvar som denne har för att undersöka fastigheten och ska
verka för att han eller hon före köpet gör eller låter göra en
sådan undersökning.

Om mäklaren har iakttagit eller annars känner till eller med
hänsyn till omständigheterna har särskild anledning att
misstänka något om fastighetens skick som kan antas ha
betydelse för en köpare, ska mäklaren särskilt upplysa denne
om detta.

Kontroll av förfoganderätts- och inskrivningsförhållanden

17 § Fastighetsmäklaren ska kontrollera vem som har rätt att
förfoga över fastigheten och vilka inteckningar, servitut och
andra rättigheter som belastar den. Mäklaren ska också
kontrollera om fastigheten har del i en eller flera
gemensamhetsanläggningar.

Avser förmedlingen en bostadsrätt, ska mäklaren kontrollera
vem som har rätt att förfoga över bostadsrätten och om den är
pantsatt.

Tillhandahållande av en objektsbeskrivning

18 § Fastighetsmäklaren ska tillhandahålla en tilltänkt köpare
som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten
(objektsbeskrivning).

Objektsbeskrivningen ska innehålla uppgift om fastighetens
beteckning, taxeringsvärde, areal och driftskostnader och om
vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som
belastar den, liksom uppgift om gemensamhetsanläggningar.
Objektsbeskrivningen ska också innehålla uppgift om byggnadens
ålder, storlek och byggnadssätt.

Avser förmedlingen en bostadsrätt, ska objektsbeskrivningen
innehålla uppgift om bostadsrättsföreningens namn,
pantsättning av bostadsrätten, andelstal och upplåten mark.
Objektsbeskrivningen ska också innehålla uppgift om
lägenhetens nummer, storlek, årsavgift och beslutade ändringar
av denna samt driftskostnader. Mäklaren ska även
tillhandahålla den senast tillgängliga årsredovisningen för
bostadsrättsföreningen och föreningens registrerade stadgar.
Om det inte finns någon årsredovisning, ska föreningens
ekonomiska plan tillhandahållas.

Mäklaren ska erbjuda en skriftlig beräkning av
boendekostnaderna.

Upplysning om förfoganderätt

19 § Innan en fastighet överlåts ska fastighetsmäklaren
upplysa köparen om vem som har rätt att förfoga över
fastigheten.

Förteckning över anbud och övrig dokumentation

20 § Fastighetsmäklaren ska föra anteckningar över
förmedlingsuppdraget. Mäklaren ska också upprätta en
förteckning över de anbud som lämnas på fastigheten med
angivande av anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp
som bjudits och tidpunkt för när anbudet lämnades samt villkor
för anbudet.

Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när
uppdraget slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås, ska även
den som köpt eller sålt fastigheten få dokumentationen när
uppdraget slutförts.

Medverkan i samband med överlåtelsen

21 § Fastighetsmäklaren ska verka för att köparen och säljaren
träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband
med överlåtelsen. Om inte annat har avtalats, ska mäklaren
hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som
behövs för överlåtelsen.

Upplysning om möjlig rätt till ersättning

22 § Upphör uppdragsavtalet utan att fastigheten överlåtits,
ska fastighetsmäklaren upplysa säljaren om att en senare
överlåtelse kan ge mäklaren rätt till ersättning.

Fastighetsmäklarens ersättning

23 § Om inte annat har avtalats, ska fastighetsmäklarens
ersättning beräknas efter viss procent på köpeskillingen
(provision).

Mäklaren har rätt till provision endast om avtalet om
överlåtelse har träffats genom mäklarens förmedling mellan
uppdragsgivaren och någon som har anvisats av mäklaren.

Har mäklaren fått uppdraget med ensamrätt och träffas utan
mäklarens förmedling avtal om överlåtelse inom den tid som
ensamrätten gäller, har mäklaren rätt till provision som om
avtalet förmedlats av honom eller henne.

Ska mäklaren ersättas i form av provision, har mäklaren rätt
till ersättning för utlägg endast om en särskild
överenskommelse har träffats om detta.

I 12 kap. 65 a § första stycket jordabalken finns bestämmelser
om ersättning vid förmedling av hyreslägenheter för
bostadsändamål.

24 § Fastighetsmäklarens ersättning kan sättas ned om mäklaren
vid uppdragets utförande har åsidosatt sina skyldigheter mot
köparen eller säljaren. Detta gäller dock inte om
åsidosättandet är av ringa betydelse.

Skadestånd

25 § Om fastighetsmäklaren uppsåtligen eller av oaktsamhet
åsidosätter sina skyldigheter enligt 8–22 §§, ska han eller
hon ersätta den skada som till följd av detta drabbar köparen
eller säljaren. Om det är skäligt, kan skadeståndet sättas ned
eller helt falla bort.

Om mäklaren har betalat skadestånd till köparen på grund av
skada som köparen har tillfogats genom att fastigheten avviker
från vad köparen har haft anledning att räkna med, kan
mäklaren kräva tillbaka skadeståndet från säljaren i den mån
också säljaren är ansvarig för skadan och det inte är oskäligt
att säljaren i sista hand får bära detta ansvar ensam.

Underrättelse om skadeståndskrav

26 § En köpare eller säljare som vill kräva skadestånd enligt
25 § ska underrätta fastighetsmäklaren om detta inom skälig
tid efter det att han eller hon insåg eller borde ha insett de
omständigheter som ligger till grund för kravet. Om köparen
eller säljaren inte underrättar mäklaren inom denna tid,
faller rätten till skadestånd enligt denna lag bort.

Första stycket gäller inte om mäklaren har handlat grovt
vårdslöst eller i strid mot tro och heder.

Preskription

27 § I fråga om preskription tillämpas preskriptionslagen
(1981:130).

Tillsyn

28 § Fastighetsmäklarinspektionen utövar tillsyn över de 
fastighetsmäklare som är registrerade enligt 5 §. 
Inspektionen ska se till att fastighetsmäklarna i sin 
verksamhet uppfyller sina skyldigheter enligt denna lag. 
Inspektionen ska inom sitt verksamhetsområde utöva tillsyn 
även enligt lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och 
finansiering av terrorism och föreskrifter som har meddelats 
med stöd av den lagen.

En registrerad mäklare är skyldig att låta 
Fastighetsmäklarinspektionen granska akter, bokföring och 
övriga handlingar som hör till verksamheten samt att lämna de 
uppgifter som begärs för tillsynen.

Vid tillsyn enligt lagen om åtgärder mot penningtvätt och 
finansiering av terrorism får Fastighetsmäklarinspektionen, 
när den anser det är nödvändigt, genomföra en undersökning på 
plats hos en registrerad mäklare. Lag (2017:654).

29 § Fastighetsmäklarinspektionen ska återkalla 
registreringen för den fastighetsmäklare som 

1. inte längre uppfyller kraven enligt 6 §, 

2. inte betalar avgift som anges i 5 a §,  

3. handlar i strid mot sina skyldigheter enligt denna lag, 
eller 

4. överträder en bestämmelse i lagen (2017:630) om åtgärder 
mot penningtvätt och finansiering av terrorism eller 
föreskrifter som har meddelats med stöd av den lagen.

Återkallelse på grund av utebliven betalning av årlig avgift 
får ske först efter påminnelse. 

Om det kan anses tillräckligt, får 
Fastighetsmäklarinspektionen i stället för att återkalla 
registreringen meddela varning eller erinran eller, vid 
överträdelse enligt första stycket 4, utfärda ett 
föreläggande att göra rättelse. Är förseelsen ringa, får 
inspektionen avstå från påföljd. 

Fastighetsmäklarinspektionen eller, efter överklagande, 
domstol får besluta att en återkallelse av registrering ska 
gälla omedelbart. Lag (2017:1141).

29 a § När Fastighetsmäklarinspektionen meddelat varning 
eller erinran för en överträdelse enligt 29 § första stycket 
4, får inspektionen besluta att mäklaren ska betala en 
sanktionsavgift.

Sanktionsavgiften ska uppgå till lägst 5 000 kronor och som 
högst fastställas till det högsta av 

1. två gånger den vinst som gjorts av mäklaren till följd av 
regelöverträdelsen, om beloppet går att fastställa, eller

2. ett belopp i kronor motsvarande en miljon euro.

Avgiften tillfaller staten. Lag (2017:654).

29 b § Vid ingripande på grund av en överträdelse enligt 29 § 
första stycket 4 och vid fastställande av sanktionsavgift 
enligt 29 a § ska Fastighetsmäklarinspektionen tillämpa 7 
kap. 13 och 16 §§ lagen (2017:630) om åtgärder mot 
penningtvätt och finansiering av terrorism. Lag (2017:654).

29 c § I fråga om verkställighet av beslut om sanktionsavgift 
tillämpas 7 kap. 21–23 §§ lagen (2017:630) om åtgärder mot 
penningtvätt och finansiering av terrorism. Lag (2017:654).

Överklagande

30 § Fastighetsmäklarinspektionens beslut enligt denna lag får
överklagas hos allmän förvaltningsdomstol.

Prövningstillstånd krävs vid överklagande till kammarrätten.
Lag (2012:19).

Straffansvar

31 § Den som uppsåtligen yrkesmässigt förmedlar fastigheter i
strid mot vad som föreskrivs om registrering i 5 § döms till
böter eller fängelse i högst sex månader.

Bemyndigande

32 § Regeringen får meddela föreskrifter om avgifter enligt
denna lag.

Övergångsbestämmelser

2011:666

1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 2011, då
fastighetsmäklarlagen (1995:400) ska upphöra att gälla.

2. Den upphävda lagen gäller fortfarande i fråga om
uppdragsavtal som har ingåtts före ikraftträdandet.

2017:654

1. Denna lag träder i kraft den 1 augusti 2017.

2. Äldre bestämmelser gäller för överträdelser som inträffat 
före ikraftträdandet.