Fastighetsmäklarlag (1995:400) 

Allmänna bestämmelser

1 § Med fastighetsmäklare avses i denna lag fysiska personer som
yrkesmässigt förmedlar fastigheter, delar av fastigheter, byggnader
på annans mark, tomträtter, bostadsrätter, andelsrätter avseende
lägenhet, arrenderätter eller hyresrätter.

2 § Vad som föreskrivs om fastigheter i denna lag tillämpas
också på de övriga förmedlingsobjekt som anges i 1 §. Vid
förmedling av arrenderätt eller hyresrätt tillämpas dock inte
18 §, 21 § första-tredje styckena och 22 §. Vid förmedling av
nyttjanderätt skall vad som sägs om säljare avse den som
överlåter eller upplåter nyttjanderätten och vad som sägs om
köpare avse motparten. Lag (2003:456).

3 § Bestämmelserna i denna lag tillämpas oavsett var
fastigheten är belägen, om en väsentlig del av mäklarens
uppdrag utförs i Sverige. I den mån lagen (1998:167) om
tillämplig lag för avtalsförpliktelser är tillämplig avgörs
dock frågan om val av rättsordning enligt den lagen.
Lag (1998:168).

4 § Om inte annat anges i det följande, får bestämmelserna i denna
lag inte frångås till nackdel för en konsument som köper en fastighet
huvudsakligen för enskilt bruk eller som säljer en fastighet som han
har innehaft huvudsakligen för enskilt bruk.

4 a § Bestämmelser om vissa skyldigheter för den som driver
verksamhet som fastighetsmäklare med fullständig registrering
enligt denna lag finns i lagen (2009:62) om åtgärder mot
penningtvätt och finansiering av terrorism. Lag (2009:66).

Registrering av fastighetsmäklare

5 § Varje fastighetsmäklare skall vara registrerad hos
Fastighetsmäklarnämnden.

Vad som sägs i första stycket gäller inte advokater och inte
heller sådana fastighetsmäklare som ägnar sig åt enbart

1. kommunal förmedling av hyresrätter,

2. vederlagsfri förmedling av hyresrätter till personer
inskrivna vid ett universitet eller en högskola,

3. förmedling av hyresrätter för fritidsändamål,

4. förmedling av hyresrätter till lokaler, eller

5. förmedling av hyresrätter till rum där hyrestiden uppgår
till högst två veckor.

En registrering skall avse antingen yrkesmässig förmedling av
samtliga förmedlingsobjekt som anges i 1 § (fullständig
registrering) eller yrkesmässig förmedling av enbart
hyresrätter (registrering för hyresförmedlare).

Närmare bestämmelser om Fastighetsmäklarnämnden meddelas av
regeringen. Lag (2003:456).

6 § För att en fastighetsmäklare skall bli registrerad krävs att han

1. inte är underårig, försatt i konkurs eller underkastad
näringsförbud eller har förvaltare enligt 11 kap. 7 § föräldrabalken,

2. har försäkring för skadeståndsskyldighet som kan drabba honom, om
han åsidosätter sina skyldigheter enligt 11--19 §§,

3. har tillfredsställande utbildning,

4. har för avsikt att vara yrkesverksam som fastighetsmäklare, samt

5. är redbar och i övrigt lämplig som fastighetsmäklare.

Närmare föreskrifter om villkoren för registrering och om
registreringsförfarandet meddelas av regeringen eller den myndighet
som regeringen bestämmer. Registreringsavgift i form av
ansökningsavgift och årlig avgift bestäms av regeringen.

7 § Tillsyn över de fastighetsmäklare som är registrerade
enligt 5 § utövas av Fastighetsmäklarnämnden. Nämnden ska se
till att fastighetsmäklarna i sin verksamhet iakttar sina
skyldigheter enligt denna lag. Nämnden ska inom sitt
verksamhetsområde utöva tillsyn även enligt lagen (2009:62) om
åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism och
föreskrifter som har meddelats med stöd av den lagen.

En registrerad mäklare är skyldig att låta
Fastighetsmäklarnämnden granska akter, bokföring och övriga
handlingar som hör till verksamheten samt att lämna de
uppgifter som begärs för tillsynen. Lag (2009:66).

8 § Fastighetsmäklarnämnden skall återkalla registreringen för den
fastighetsmäklare som

1. inte längre uppfyller kraven enligt 6 §,

2. inte betalar föreskriven registreringsavgift, eller

3. handlar i strid med sina skyldigheter enligt denna lag.

Ett beslut om återkallelse gäller omedelbart.

Om det kan anses vara tillräckligt, får Fastighetsmäklarnämnden i
stället för att återkalla registreringen meddela varning. Är
förseelsen ringa, får påföljd underlåtas.

9 § Fastighetsmäklarnämndens beslut enligt denna lag får överklagas
hos allmän förvaltningsdomstol.

Prövningstillstånd krävs vid överklagande till kammarrätten.

10 § Den som uppsåtligen yrkesmässigt förmedlar fastigheter i strid
med vad som föreskrivs om registrering i 5 § döms till böter eller
fängelse i högst sex månader.

Fastighetsmäklarens uppdrag

11 § Ett uppdragsavtal skall upprättas skriftligen. Mäklaren får
inte åberopa ett avtalsvillkor som inte har tagits in i
uppdragsavtalet eller på annat sätt har avtalats skriftligen. Detta
gäller dock inte överenskommelser om ändring av förmedlingsobjektets
pris och andra villkor för överlåtelsen eller upplåtelsen.

Om uppdraget är förenat med ensamrätt, får tiden för ensamrätten
bestämmas till högst tre månader åt gången. En överenskommelse om
förlängning får träffas tidigast en månad innan uppdragsavtalet skall
upphöra att gälla.

12 § Fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i
allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata
både säljarens och köparens intresse.

Handpenning som fastighetsmäklaren har tagit emot skall utan
dröjsmål överlämnas till säljaren, om inte annat har överenskommits i
särskild ordning.

Pengar och andra tillgångar som mäklaren får hand om för någon
annans räkning skall hållas skilda från egna tillgångar.

13 § Fastighetsmäklaren får inte köpa en fastighet som han har i
uppdrag att förmedla. Mäklaren får inte heller förmedla en fastighet
till någon sådan närstående som avses i 4 kap. 3 § konkurslagen
(1987:672).

Om mäklaren eller någon honom närstående förvärvar en fastighet som
mäklaren före förvärvet har haft i uppdrag att förmedla, skall
mäklaren genast anmäla förvärvet till Fastighetsmäklarnämnden.

14 § En fastighetsmäklare får inte bedriva handel med fastigheter.

Mäklaren får inte heller ägna sig åt annan verksamhet som är ägnad
att rubba förtroendet för honom som mäklare.

15 § Fastighetsmäklaren får inte företräda köpare eller säljare som
ombud. Mäklaren får dock åta sig begränsade åtgärder i den mån god
fastighetsmäklarsed medger det.

16 § Fastighetsmäklaren skall, i den mån god fastighetsmäklarsed
kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa
kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med
överlåtelsen. Mäklaren skall verka för att säljaren före överlåtelsen
lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse
för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter
undersöka fastigheten.

17 § Fastighetsmäklaren skall kontrollera vem som har rätt att
förfoga över fastigheten och vilka inteckningar, servitut och andra
rättigheter som belastar den.

18 § När förmedlingen avser en fastighet som en konsument köper
huvudsakligen för enskilt bruk, skall fastighetsmäklaren
tillhandahålla köparen en skriftlig beskrivning av fastigheten.
Beskrivningen skall innehålla uppgifter i de avseenden som har
angetts i 17 § samt uppgift om fastighetens benämning, taxeringsvärde
och areal. Beskrivningen skall också innehålla uppgift om byggnadens
ålder, storlek och byggnadssätt.

Vid förmedling som avses i första stycket skall mäklaren innan
fastigheten överlåts tillhandahålla köparen en skriftlig beräkning av
dennes boendekostnader.

19 § Fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren
träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med
överlåtelsen. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa
köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för
överlåtelsen.

20 § Om fastighetsmäklaren uppsåtligen eller av oaktsamhet
åsidosätter sina skyldigheter enligt 11--19 §§, skall han ersätta
skada som till följd av detta drabbar köparen eller säljaren. Om det
är skäligt, kan skadeståndet sättas ned eller helt falla bort.

Om fastighetsmäklaren har betalat skadestånd till köparen på grund
av skada som köparen har tillfogats genom att fastigheten avviker
från vad köparen har haft anledning att räkna med, kan mäklaren kräva
tillbaka skadeståndet från säljaren i den mån också säljaren är
ansvarig för skadan och det inte är oskäligt att säljaren i sista
hand får bära detta ansvar ensam.

Ersättning för fastighetsmäklarens uppdrag

21 § Om inte annat har avtalats, skall fastighetsmäklarens
ersättning beräknas efter viss procent på köpeskillingen
(provision).

Mäklaren har rätt till provision endast om avtalet om
överlåtelse har träffats genom mäklarens förmedling mellan
uppdragsgivaren och någon som har anvisats av mäklaren.

Har mäklaren fått uppdraget med ensamrätt och träffas utan hans
förmedling avtal om överlåtelse inom den tid som ensamrätten
gäller, har mäklaren rätt till provision som om avtalet hade
förmedlats av honom.

I 12 kap. 65 a § första stycket jordabalken finns bestämmelser
om ersättning vid förmedling av hyreslägenheter för
bostadsändamål. Lag (2003:456).

22 § Skall fastighetsmäklarens uppdrag ersättas i form av provision,
har mäklaren rätt till ersättning för kostnader endast om en särskild
överenskommelse har träffats om detta.

23 § Fastighetsmäklarens ersättning kan sättas ned, om mäklaren vid
uppdragets utförande har åsidosatt sina skyldigheter mot köparen
eller säljaren. Detta gäller dock inte, om åsidosättandet är av ringa
betydelse.

Övergångsbestämmelser

1995:400

1. Denna lag träder i kraft den 1 oktober 1995, då lagen (1984: 81)
om fastighetsmäklare skall upphöra att gälla.

2. Äldre bestämmelser gäller i fråga om uppdragsavtal som har
ingåtts före den nya lagens ikraftträdande.

3. Äldre bestämmelser gäller i fråga om tillsynsärenden som har
inletts före ikraftträdandet.

4. Bestämmelserna i 13 § i den nya lagen gäller även om
uppdragsavtalet har ingåtts före ikraftträdandet.

5. Även om uppdragsavtalet har ingåtts före ikraftträdandet, gäller
förbudet i 15 § i den nya lagen, om inte fastighetsmäklaren före
ikraftträdandet har åtagit sig att vara ombud.

1998:168

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1998.

Lagen skall inte tillämpas på uppdragsavtal som har ingåtts
före lagens ikraftträdande.

2003:456

1. Denna lag träder i kraft den 1 oktober 2003.

2. Den som vid lagens ikraftträdande bedriver yrkesmässig
förmedling av enbart hyresrätter och som är skyldig att vara
registrerad enligt 5 § skall ansöka om registrering enligt
denna lag senast den 31 mars 2004. Har ansökan gjorts senast
den dagen, får verksamheten drivas vidare i avvaktan på att
beslutet i registreringsfrågan har vunnit laga kraft.

3. Den som är skyldig att vara registrerad enligt 5 § men
saknar sådan utbildning som avses i 6 § första stycket 3 kan
trots detta registreras enligt denna lag om han eller hon vid
lagens ikraftträdande sedan minst ett år bedriver yrkesmässig
förmedling av hyresrätter till bostadslägenheter.

4. Den som vid lagens ikraftträdande bedriver yrkesmässig
förmedling av enbart hyresrätter och som är skyldig att vara
registrerad enligt 5 § får, om ansökan om registrering inte
beviljas, under tre månader efter det att beslutet i
registreringsfrågan vann laga kraft fullfölja de
förmedlingsuppdrag som har lämnats före det att nämndens beslut
vann laga kraft.