Bostadsförvaltningslag (1977:792)

Lagens tillämpningsområde

1 § Denna lag äger tillämpning på fastighet där det finns
bostadslägenhet som är uthyrd eller kan hyras ut av
fastighetens ägare för annat ändamål än fritidsändamål och som
ej utgör del av hans egen bostad. Fastighet som tillhör staten
eller kommun kan ej bli föremål för ingripande enligt 2 §.

När byggnad tillhör innehavare av inskriven tomträtt äger
bestämmelserna i denna lag om fastighet motsvarande tillämpning
på tomträtten. I fråga om byggnad som annars tillhör annan än
ägaren av marken gäller lagen i tillämpliga delar. Såsom ägare
av fastighet anses, när omständigheterna föranleder det, annan
som innehar fastigheten.

Denna lag tillämpas inte på fastigheter som ägs av kooperativa
hyresrättsföreningar enligt lagen (2002:93) om kooperativ
hyresrätt eller på fastigheter där samtliga bostadslägenheter
hyrs av sådana föreningar. Lag (2002:97).

Förutsättningar för ingripande i förvaltningen

2 § Hyresnämnden får besluta om ingripande i förvaltningen av 
en fastighet, om fastighetsägaren brister i sina skyldigheter 
mot bostadshyresgästerna genom att

1. eftersätta underhållet av fastigheten eller

2. annars förvalta fastigheten på ett sätt som inte är 
godtagbart för bostadshyresgästerna.

Ett beslut om ingripande i förvaltningen får meddelas redan om 
det finns anledning att anta att fastigheten förvaltas på ett 
sätt som inte är godtagbart för bostadshyresgästerna, om en 
ansökan om ingripande kommer in till hyresnämnden inom tre år 
från det att fastighetsägaren har ansökt om lagfart.
Lag (2021:1099).

3 § Hyresnämnden får, utöver i de fall som anges i 2 §, 
besluta om ingripande i förvaltningen om fastighetsägaren inte 
hyr ut lägenheter för bostadsändamål i fastigheten och det med 
hänsyn till bostadsförsörjningen är uppenbart oförsvarligt att 
lägenheterna står tomma. Lag (2021:1099).

Formerna för ingripande

4 § Ett ingripande i förvaltningen kan avse antingen att 
hyresnämnden förelägger fastighetsägaren att åtgärda bristerna 
i förvaltningen (förvaltningsföreläggande) eller att 
hyresnämnden ställer fastigheten under förvaltning av en 
särskild förvaltare (tvångsförvaltning). Lag (2021:1099).

5 § Tvångsförvaltning får endast beslutas om ett 
förvaltningsföreläggande inte bedöms som tillräckligt för att 
uppnå en godtagbar förvaltning. Vid denna bedömning ska det 
särskilt beaktas hur allvarliga bristerna i förvaltningen är 
och om fastighetsägaren kan antas rätta sig efter ett 
förvaltningsföreläggande. Lag (2021:1099).

Förvaltningsföreläggande

6 § I ett förvaltningsföreläggande ska hyresnämnden förelägga 
fastighetsägaren att åtgärda bristerna i förvaltningen inom 
viss tid. Finns det särskilda skäl får tiden förlängas, om en 
ansökan om det görs innan tidsfristen löper ut.

Föreläggandet får förenas med vite. Lag (2021:1099).

7 § Har upphävts genom lag (2021:1099).

Tvångsförvaltning

8 § Beslutar hyresnämnd om tvångsförvaltning, skall nämnden samtidigt
utse förvaltare. Till förvaltare  skall utses bolag, förening eller
annan som har erforderlig erfarenhet av fastighetsförvaltning.

Hyresnämnden kan under pågående förvaltning utse ny förvaltare när
förhållandena föranleder det.

9 § Förvaltaren skall svara för en tillfredsställande skötsel av
fastigheten. Han skall verka för att de olägenheter som föranlett
förvaltningsbeslutet undanröjes och att fastigheten genomgår sådan
förbättring och modernisering som är förenlig med en ändamålsenlig
fastighetsförvaltning. Han skall vara verksam för att skälig
avkastning erhålles.

9 a § Vid tvångsförvaltning av fastighet ska förvaltaren anses
vara den som betalar ut ersättning för arbete enligt
skatteförfarandelagen (2011:1244) beträffande den förvaltade
egendomen. Bestämmelserna i 60 kap. 1 § nämnda lag om
befrielse från betalningsskyldighet gäller även förvaltaren.
Lag (2011:1307).

10 § Om det är påkallat av särskilda skäl, får hyresnämnden meddela
föreskrifter för förvaltningen.

11 § Förvaltaren uppbär hyror och andra löpande intäkter av
fastigheten samt företräder även i övrigt ägaren i angelägenheter
som rör fastigheten, om ej annat följer av andra och tredje styckena.

Förvaltaren får ej överlåta fastigheten eller annars förfoga över den
så att den helt eller delvis frånhändes ägaren. Förvaltaren får ej
heller på fastighetsägarens vägnar ingå borgen eller växelförbindelse.
Utan hyresnämndens tillstånd får förvaltaren ej låta inteckna
fastigheten eller taga upp lån mot säkerhet i form av panträtt i
fastigheten. I övrigt får förvaltaren ingå avtal om kredit endast
om avtalet ej står i missförhållande till de ekonomiska
förutsättningarna för förvaltningen.

Förvaltaren kan besluta att angelägenhet som saknar betydelse för
ändamålet med förvaltningen skall undantas från denna. Hyresnämnden
och fastighetsägaren skall ofördröjligen underrättas om sådant
beslut.

12 § Fastighetsägaren får med hyresnämndens tillstånd taga upp lån
mot säkerhet i form av panträtt i fastigheten och låta företaga
inskrivningsåtgärd beträffande denna. Även utan sådant tillstånd får
fastighetsägaren låta företaga inskrivningsåtgärd som avses i 20 och
21 kap. jordabalken.

Tillstånd enligt första stycket får lämnas endast om åtgärden ej
försämrar förutsättningarna för en tillfredsställande
fastighetsförvaltning.

13 § Kan medel till förvaltningen ej i tillräcklig mån erhållas genom
löpande intäkter eller genom lån, får hyresnämnden, i den mån det
finnes skäligt med hänsyn till fastighetsägarens förhållanden och
övriga omständigheter, på begäran av förvaltaren ålägga
fastighetsägaren att till förvaltaren utge de ytterligare medel som
denne behöver för åtgärd som avses i 9 §.

Överlåtelse av fastigheten medför icke befrielse från
betalningsskyldighet som har ålagts dessförinnan.

14 § Föreligger ej längre skäl för att ålagd betalningsskyldighet
fullgöres, får hyresnämnden förordna att beslutet om
betalningsskyldighet icke vidare skall gälla.

15 § Fastighetsägaren är skyldig att i den omfattning hyresnämnden
finner skäligt utge ersättning för utrymme som han själv använder.

Erlägges ej ersättning enligt första stycket, får hyresnämnden ålägga
fastighetsägaren att avflytta från utrymmet.

På begäran av fastighetsägaren får hyresnämnden medge denne skäligt
uppskov med avflyttningen.

16 § Fastighetsägaren är skyldig att lämna förvaltaren de
upplysningar rörande fastigheten som behövs för en tillfredsställande
förvaltning.

Hyresnämnden får kalla fastighetsägaren att inför nämnden under ed
lämna upplysningar enligt första  stycket. Därvid skall 36 kap. 6, 11,
14, 20 och 21 §§ rättegångsbalken äga motsvarande tillämpning.

17 § Fastighetsägaren är skyldig att tillhandahålla förvaltaren
handlingar och annat av betydelse för förvaltningen.

Fullgör fastighetsägaren ej sin skyldighet enligt första stycket, får
hyresnämnden vid vite förelägga honom att fullgöra skyldigheten.

18 § Hyresnämnden ska inom sex månader från det att beslutet 
om tvångsförvaltning trädde i kraft fastställa den tid som 
förvaltningen ska pågå. Tiden får, om beslutet har meddelats 
med stöd av 2 § första stycket eller 3 §, bestämmas till högst 
fem år från det att beslutet om tvångsförvaltning trädde 
i kraft. Om beslutet har meddelats med stöd av 2 § andra 
stycket, får tiden bestämmas till högst tre år från det att 
beslutet trädde i kraft.

Om det vid utgången av den bestämda tiden finns skäl för att 
tvångsförvaltningen fortsätter, får hyresnämnden besluta om 
förlängning av tiden. Förlängning får ske med högst tre år i 
taget, om beslutet har meddelats med stöd av 2 § första 
stycket eller 3 §. Om beslutet har meddelats med stöd av 2 § 
andra stycket, får hyresnämnden besluta om förlängning av 
tiden med högst ett år.

Om det inte längre finns skäl för tvångsförvaltning, ska 
hyresnämnden besluta att förvaltningen omedelbart ska upphöra.
Lag (2021:1099).

19 § Övergår fastigheten till ny ägare under pågående förvaltning,
gäller beslutet om förvaltning mot den nye ägaren. Denne inträder i
förre ägarens rätt till de medel som förvaltaren har hand om för
fastigheten samt svarar för de förbindelser som förvaltaren ingått.

20 § Förvaltaren skall ofördröjligen underrätta hyresgäst om att
fastigheten har ställts under tvångsförvaltning och om vem som är
förvaltare. Förvaltaren skall också ofördröjligen underrätta
hyresgäst om beslut som avses i 18 §.

Hyresgäst som har erhållit underrättelse enligt första stycket första
meningen kan så länge förvaltningen pågår icke med befriande verkan
betala hyra till annan än förvaltaren eller den som förvaltaren har
anvisat. En erinran härom skall intagas i underrättelsen.

Förvaltaren skall också ofördröjligen underrätta borgenär, som har
panträtt i fastigheten och som är känd, om förvaltningen.

21 § Medel som förvaltaren har hand om för fastigheten skall hållas
skilda från andra medel. De får ej utmätas för annan skuld än sådan
som är hänförlig till tvångsförvaltningen och de ingår ej heller i
fastighetsägarens konkursbo.

Behållna medel, som ej finnes böra avsättas för förvaltningen, skall
utbetalas till fastighetsägaren. Tvist om vad fastighetsägaren är
berättigad att utfå prövas av hyresnämnden.

22 § Förvaltaren skall för varje kalenderår inom två månader från
årets utgång lämna skriftlig redovisning till hyresnämnden för sin
förvaltning. Tillämpar fastighetsägaren  brutet räkenskapsår, skall
tiden för redovisningens avlämnande i stället räknas från
räkenskapsårets utgång. När förvaltaren frånträder sitt uppdrag skall
redovisning för den gångna delen av redovisningsperioden lämnas inom
två månader från det uppdraget upphörde.

Redovisningsskyldigheten skall fullgöras i enlighet med god
redovisningssed. Till den siffermässiga redovisningen skall fogas
förvaltningsberättelse med upplysning om vidtagna och planerade
förvaltningsåtgärder av större vikt och om fastighetens skick.

Avskrift av redovisningshandlingarna skall av nämnden översändas till
fastighetsägaren. I den mån nämnden finner lämpligt, skall också
sökanden och annan få del av redovisningen.

Hyresnämnden skall granska redovisningen och kontrollera att den är
godtagbar från redovisningsmässig synpunkt. Finner nämnden anledning
till anmärkning mot redovisningen, skall fastighetsägaren underrättas
härom.

23 § Vill fastighetsägaren klandra redovisning för viss
redovisningsperiod, skall han inom ett år från det han av
hyresnämnden mottog redovisningen väcka talan mot förvaltaren
vid mark- och miljödomstolen.

Åberopas som grund för klandertalan omständighet som icke
hänför sig till viss avlämnad redovisning, får talan väckas
inom ett år från det fastighetsägaren mottog redovisning med
anledning av att förvaltarens uppdrag upphörde.
Lag (2010:1000).

24 § Om fastighetsägaren behöver ta del av räkenskapsmaterial rörande
fastigheten för att kunna fullgöra uppgiftsskyldighet som åligger
honom gentemot det allmänna eller eljest, skall han efter
framställning till hyresnämnden beredas tillfälle till detta enligt
anvisningar som nämnden meddelar.

25 § Förvaltaren har rätt att få skäligt arvode och ersättning 
för de utgifter som uppdraget har krävt. Beslut om detta 
fattas av hyresnämnden för varje kalenderår eller för kortare 
tid. Arvodet och ersättningen ska betalas ur fastighetens 
avkastning, om inte hyresnämnden beslutar att fastighetsägaren 
helt eller delvis ska betala arvodet eller ersättningen 
personligen.

Om förvaltaren begär det, ska kommunen förskottera arvode som 
enligt hyresnämndens beslut ska betalas av fastighetsägaren 
personligen.

Fastighetsägaren är skyldig att ersätta kommunen med det 
förskotterade beloppet och ränta på beloppet enligt 6 § 
räntelagen (1975:635) från dagen för utbetalningen.
Lag (2021:1099).

25 a § Om en fastighet är ställd under tvångsförvaltning och det
behövs medel för en åtgärd för fastighetens skötsel som inte kan
uppskjutas utan risk för att någon bostadshyresgäst lider allvarlig
skada eller olägenhet, får en kommun på begäran av förvaltaren
förskottera visst belopp. Lag (1993:408).

26 § När beslut meddelas om tvångsförvaltning eller när sådant beslut
ändras, skall underrättelse genast sändas till inskrivningsmyndigheten
för anteckning i fastighetsregistrets inskrivningsdel. Detsamma gäller
när beslut meddelas enligt 18 §. Lag (2000:242).

27 § Tillsyn över tvångsförvaltning utövas av hyresnämnden.

Inlösen

28 § Om en fastighet är ställd under tvångsförvaltning men
förhållandena är sådana att en tillfredsställande förvaltning
därvid inte kan uppnås, får kommunen lösa fastigheten.

Talan om inlösen ska väckas vid mark- och miljödomstolen. I
fråga om inlösen gäller i övrigt expropriationslagen (1972:719)
i tillämpliga delar, dock med undantag för 4 kap. 1 § andra
stycket. Lag (2010:1000).

Övriga bestämmelser

29 § En ansökan om ingripande i förvaltningen får göras av 
kommunen eller en organisation av hyresgäster.

Sedan ett beslut om tvångsförvaltning har meddelats, ska en 
fråga som rör förvaltningen tas upp till prövning av 
hyresnämnden, om sökanden, förvaltaren eller fastighetsägaren 
begär det och om något annat inte följer av en särskild 
bestämmelse. Nämnden får också självmant ta upp en fråga som 
rör förvaltningen, om inte något annat följer av en särskild 
bestämmelse. Lag (2021:1099).

30 § En ansökan om ingripande i förvaltningen kan riktas mot 
den som senast har beviljats eller sökt lagfart, även om denne 
har överlåtit fastigheten innan ansökan om ingripande i 
förvaltningen görs.

Om fastigheten överlåts efter att ansökan har gjorts eller om 
det är fråga om ett sådant fall som avses i första stycket, 
ska rättegångsbalkens bestämmelser om verkan av att 
tvisteföremålet överlåts och om tredje mans deltagande i 
rättegång tillämpas.

Är tvist om äganderätten antecknad i fastighetsregistrets 
inskrivningsdel, kan en ansökan om ingripande i förvaltningen 
riktas mot den som innehar fastigheten med äganderättsanspråk.
Lag (2021:1099).

31 § Hyresnämndens beslut om tvångsförvaltning länder omedelbart till
efterrättelse. Hyresnämnden kan även i fråga om annat beslut enligt
denna lag förordna att det skall lända till efterrättelse genast.

Föreligger särskilda skäl, får hyresnämnden besluta om
tvångsförvaltning och utse förvaltare för tiden till dess slutligt
beslut meddelas.

32 § Hyresnämnden ska självmant ta upp en fråga om påföljd för 
fastighetsägare som åsidosätter en skyldighet enligt 6 §, 16 § 
andra stycket eller 17 §. För böter och vite gäller 9 kap. 8 
och 9 §§ rättegångsbalken i tillämpliga delar.

Om ett föreläggande har förenats med vite enligt denna lag får 
vitet inte förvandlas till fängelse. Lag (2021:1099).

33 § I fråga om förfarandet vid hyresnämnden i ärenden enligt denna
lag finns bestämmelser i lagen (1973:188) om arrendenämnder och
hyresnämnder.

34 § Hyresnämndens beslut enligt denna lag får överklagas hos
Svea hovrätt inom tre veckor från den dag beslutet meddelades.
Överklagandet skall ges in till hyresnämnden. Lag (1994:837).

35 § Bifalles fastighetsägarens talan i besvärsmål i vilket kommunen
är motpart, kan kommunen åläggas att ersätta honom hans
rättegångskostnad. Om han vinner besvärsmål i vilket organisation av
hyresgäster är motpart, kan sådan ersättning tillerkännas honom att
betalas av statsverket. I övrigt gäller i besvärsmål allmänna
bestämmelser om rättegångskostnad i tillämpliga delar.

Övergångsbestämmelser

1986:1175

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1987. I fråga om beslut
som har meddelats före ikraftträdandet gäller dock äldre
föreskrifter.

1997:488

Denna lag träder i kraft den 1 november 1997 och tillämpas
första gången i fråga om lön för inkomståret 1998.

2010:25

1. Denna lag träder i kraft den 1 mars 2010.

2. Ärenden om särskild förvaltning som har inletts hos
hyresnämnden före ikraftträdandet prövas enligt 2 och 18 §§ i
sin äldre lydelse.

2010:821

1. Denna lag träder i kraft den 1 augusti 2010.

2. Äldre föreskrifter gäller fortfarande för ersättningen, om
talan om inlösen har väckts före ikraftträdandet. I ett
sådant fall ska hänvisningarna till expropriationslagen
(1972:719) avse den lagens lydelse vid utgången av juli 2010.

2011:1307

1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 2012.

2. Lagen tillämpas första gången på arbetsgivaravgifter som
avser redovisningsperioden januari 2012 och skatteavdrag som
ska dras av från ersättningar som betalas ut efter utgången av
2011.

2021:1099

1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 2022.

2. Äldre föreskrifter gäller fortfarande om ett ärende om 
särskild förvaltning har inletts hos hyresnämnden före 
ikraftträdandet.