Payamvdn/NorthPersian_fa_wiki huggingface dataset:
ارسال کرد: ماده اول: «هر گاه و به هر شکل مردم علیه فرامین دولتی و تدابیر مربوط به برقراری نظم و عدالت در کشور شورش کرده و به مقاومت مسلحانه علیه آن برخیزند، پلیس، ژاندارم و دیگر گروه های نظامی حق دارند و باید به مقابله با آن ها پرداخته و شورش را سرکوب و عاملان آن را تنبیه نمایند.» ماده دوم: «فرماندهان نظامی و دیگر مقامات مسئول بنا بر تشخیص خود می توانند اهالی روستاها را که به خیانت و جاسوسی آن ها اطمینان دارند به صورت فردی و جمعی به دیگر نقاط کشور منتقل و اسکان دهند.» ماده سوم: «مواد این بخشنامه از تاریخ انتشار لازم الاجرا است.» به استناد قانون تهجیر و آیین نامه ۳۴ ماده ای مورخ ۱۰ ژوئن ۱۹۱۵ میلادی واحدهای ارتش و تشکیلات مخصوصه به همراه ژاندارمری کار جا به جایی و تبعید ارمنیان را آغاز کردند. در بعضی مناطق به ارمنیان طی اخطاریه دو هفته مهلت داده اند و در برخی دیگر فقط مهلت دو ساعته در برخی مناطق به اخراج شوندگان اجازه داده شده بعضی از اموال خود را بردارند، در برخی مناطق هم برداشتن و فروختن هر چیز منع شده اند. ارمنیانی که اشیاء قیمتی با خود برداشته بود تنها مرگ خود را تسریع کردند. به هر حال، قاعده این بوده است
که اخراج ها همه جا قبل از زمان اعلان شده شروع شده اند. ارتش سوم که کنترل ولایت های شرقی را در اختیار داشته با صدور اخطاریه ای اعلام کرده بود مسلمانانی که به ارمنی ها کمک برسانند در مقابل خانه اش اعدام و خانه اش سوخته خواهند شد. در طول اخراج ها، نه در آغاز، نه در میانه راه و نه در مقصدهای نهایی، هیچ تدارکاتی برای جابجایی توده عظیمی از مردم در نظر گرفته نشده بود. همین دلیل به تنهایی برای اثبات اینکه هدف این عملیات نابودسازی از پیش اندیشیده بوده، کافی است. با توجه پیغام های کنسولی معلوم می شود که هیچ گونه کمکی چه غذایی چه مالی و غیره به تبعیدیان مجاز نبود. سفیران و کنسول های آلمان از تدارک و تهیه کمک منع شده بودند. نهم دسامبر ۱۹۱۵ میلادی سفیر ولف مترنیخ اطلاع یافت در جهت قطع امید ارمنیان از کمک های خارجی، پیشنهادش برای کمک به تبعیدیان پذیرفته نشده است. سفارت آلمان در ۲۸ آوریل ۱۹۱۶ همان جواب رد پیشین را دریافت کرد. در دوازدهم اوت ۱۹۱۶ باخبر شدند تلاش مشابهی از سوی آمریکایی ها نیز به شکست برخورده است. محمد جلال بِی فرماندار کل حلب زمانی که به قونیه انتقال یافت کوشید مانع اخراج ها شود اما ناکام ماند، او بعدها چنین
بازگو کرده است: حسین کاظم قدری به کنسول آلمان در دمشق گفته است: حسین کاظم به نشانه اعتراض از سمت خود استعفاء داد و بعدها در خاطراتش نوشت در نتیجه نقشه های شوم دولت تنها در لبنان دویست هزار نفر قربانی شدند. بر اساس سند وزارت امور خارجه آمریکا تعداد اخراجی های ارمنی از دولت عثمانی به کشور سوریه سال ۱۹۱۶ میلادی به شرح زیر بوده است:
سیر یزجان گله زن ابوالحسن بیگی یک روستا در ایران است که در شهرستان فیروزآباد واقع شده است. سیر یزجان گله زن ابوالحسن بیگی ۷۹ نفر جمعیت دارد.
کمال آباد، روستایی در دهستان بایگان بخش مرکزی شهرستان فیروزآباد در استان فارس ایران است. جمعیت. بر پایه سرشماری عمومی نفوس و مسکن در سال ۱۳۹۵، جمعیت این روستا برابر با ۲۲۴ نفر (۶۰ خانوار) بوده است.
در نامگذاری ترکیبات معدنی، منگنات به هر هستار مولکولی با بار منفی و اتم مرکزی منگنز گفته می شود. با این حال، این نام معمولاً برای اشاره به آنیون تترااکسیدومنگنات (۲-) ، ،که با نام منگنز (VI) نیز شناخته می شود، استفاده می شود، زیرا حاوی منگنز در حالت اکسیداسیون ۶+ است. منگنات ها تنها ترکیبات شناخته شده منگنز(VI) هستند.
جمعیت. بر پایه سرشماری عمومی نفوس و مسکن در سال ۱۳۹۵ این روستا بدون جمعیت بوده است.
کمال آباد یک روستا در ایران است که در بخش ایرندگان شهرستان خاش واقع شده است.
لائورا مانچینلی (زاده ۱۸ دسامبر ۱۹۳۳ – درگذشته ۷ ژوئیه ۲۰۱۶) نویسنده ایتالیایی و متخصص دوران قرون وسطی ایتالیا بود. وی مدرس دانشگاه، مترجم، مقاله نویس (مقالات متعدد تاریخ قرون وسطایی) و نویسنده رمان های ادبیات داستانی تاریخی بود. زندگی. لورا مانچینلی در سال 1933 در اودینه متولد شد و چهار سال در روورتو زندگی کرد تا اینکه در سال 1937 همراه خانواده به تورین رفت. وی پس از تحصیل و تحصیل در مدرسه ، در سال 1956 از دانشگاه تورین در رشته ادبیات آلمان با گرایش ادبیات مدرن فارغ التحصیل شد. در سالهای بعد از دکترای خود ، بدون اینکه هیچ وقت از علاقه اش به فرهنگ آلمان قرون وسطایی دست بکشد ، به تدریس پرداخت. در سال 1969 او انشا را نوشت "آواز نیبلونگ ها. مشکلات و ارزشها" در دهه 1970 وی در دانشگاه ساساری به تدریس رشته فیلولوژ ژرمنی پرداخت و سپس توسط لادیسلائو میتنر آلمانیست در ونیز فراخوانده شد ، وی در سال 1976 گروه تاریخ زبان آلمانی را در دانشگاه کا فوسکاری ونیز ونیز تاسیس کرد. به توصیه همکار و دوست خود ، کلادیو ماگریس ، در سال 1972 وی ویرایش و ترجمه از جلد اصلی به زبان ایتالیایی ، "سرود نیبلونگ ها" در اوایل دهه 1990 ، لورا م
انچینلی ، مبتلا به بیماری ام اس ، کرسی رشته فلسفه آلمان را ترک کرد.
گروگو (همچنین به نام کودک نیز مشهور است) که در اینترنت و توسط طرفداران به صورت گسترده به اسم بچه یودا یا بیبی یودا شناخته شده است، یک شخصیت خیالی داستانی در سریال اینترنتی وسترن فضایی "مندلورین" است که داستان آن در دنیای "جنگ ستارگان" رخ می دهد. نام واقعی شخصیت کودک، گروگو است. او از همان نژاد فضایی است که شخصیت محبوب یودا در سری "جنگ ستارگان" به آن تعلق دارد و برای همین به "بیبی یودا" مشهور شده هرچند طبق گفته خالق سریال و این شخصیت یعنی، جان فاورو، کاراکتر "کودک"، جوانی شخصیت یودا نیست. در این مجموعه، شخصیت قهرمان اصلی معروف به «مندلورین» برای ردیابی و دستگیری گروگو برای بازماندهٔ امپراتوری سقوط کرده کهکشانی، استخدام می شود، اما در عوض، مندلورین پدر خوانده گروگو می شود و از او در برابر امپراتوری ها محافظت می کند. نام اصلی این شخصیت تا «» اعلام شد و همچنین توضیح داده شد که گروگو در جنگ کلون در معبد جدای در کوروسانت پرورش یافت. نام رسمی این شخصیت پیش از این که در زیرنویس ها و عنوان ها استفاده می شد، «کودک» بود. شخصیت گروگو در هر قسمت از دو فصل نخست به استثنای «» ظاهر شده است. او توسط سازنده و شورانر "مندلورین"
، جان فاورو، بر اساس میل او برای کشف راز پیرامون یودا و گونه های مربوط به او پدید آمد. این شخصیت در مکالمات اولیه میان جان فاورو و تهیه کننده اجرایی مجموعه، دیو فیلونی، بیشتر توسعه یافت و تصویر این شخصیت توسط هنرمند مفهومی کریستین آلزمن تعریف شد. گروگو بیشتر اثری از انیماترونیک و عروسک گردانی است اما با تصویر تولیدشده توسط کامپیوتر مجسم می شود. این عروسک توسط استودیوی لگسی افتکتز طراحی شده است. آدام پالی گفته است که جان فاورو، شورانر این مجموعه به او گفته است که ساخت آن حدود ۵ میلیون دلار هزینه داشته است. این عروسک توسط دو تکنسین کنترل می شود، یکی که چشم و دهان و دیگری سایر حالات چهره را کنترل می کند. صدا و آوای این شخصیت با استفاده از ترکیبی از آوازهای بزرگسالان و نوزادان و همچنین ضبط صدای روباه گوش خفاشی و خرسک دم حلقه ای ایجاد شد. پویایی میان مندلورین و گروگو مظهر موضوع فرزندپروری و هویت رایج در مجموعه "مندلورین " است و با این شخصیت همچنین سوالاتی در مورد خیر و شر و سرشت و پرورش در این مجموعه مطرح می شود. این شخصیت به سرعت در میان طرفداران محبوب گشت و تبدیل به میم اینترنتی مشهور شد. بسیاری این کاراکتر را ی
کی از مهم ترین شخصیت های سال ۲۰۱۹ می دانند که علی رغم هیچ دیالوگی، تنها برای ظاهر بامزه و ارتباطش با شخصیت اصلی توانسته بیننده را با خود همراه کند.
دریاچه یکی از شاهکارهای ادبیات فرانسه و سروده آلفونس دو لامارتین شاعر شهیر رمانیسیسم فرانسوی در مجموعه تاملات شاعرانه است معشوقه لامارتین در این شعر همسر ژاک شارل ژولی شارل است دریاچه بورگه در ساوی(Lac du Bourget) دریاچه مورد اشاره در این شعر است دریاچه. ای زمان، بازدار این پرواز را! و شما، ای لحظه های سازگار، بازدارید سیر خود را! تا بهره بریم از لذت شادی های گذرا «از این زیباترین روزهامان!»... چه بیهوده اما، می طلبم لحظاتی، زمان ز دستم می رود و می زند گریزی، گویم به شب: «چو می روی، آهسته تر» اما فلق می زداید شب را. یکدیگر را پس بداریم دوست، بداریم دوست! وزین زمان گذرا، بشتابیم تا بگیریم بهره ای آدمی را نیست در جایی بندری، زمان را نیست در جایی ساحلی. «او روان است و ما درگذریم!»... ابدیت، نیستی، گذشته، ورطه های تاریک، چه می کنید با روزهایی که می بلعید؟ بگویید: این لحظات اوج سرمستی را به ما بازمی گردانید؟ همان هایی را که از ما می ربایید؟ ای دریاچه! صخره های گنگ! غارها! جنگل تیره! که زمان را با شما کاری نیست یا که غیر از جوانی ارمغانی نیست، برگیرید از این شب، برگیرید، ای طبیعت زیبا! لااقل خاطره اش را! باشد که در
آرامشت، باشد که در امواج خروشانت، ای دریاچة ی زیبا، و در منظرة ی پشته های دلنوازت، و در صنوبرهای تیره ات، و در تخته سنگ های سرکشت که واژگونند بر روی آبهایت! باشد که در باد صبا که می لرزاند و می گذرد، در هیاهوی کناره هایت از طنین کناره هایت، در کوکب سیمین چهره ای که تمامی پهنه ات را از انوار کم سویش سفید کرده! تا بادی که شکوه می کند، نی ای که ناله می کند، تا ملایم عطر هوای خوشت، تا هر آنچه می شنویم، هر آنچه می بینیم یا هر دمی که فرو می بریم، همه گویند:(آن ها یکدگر دوست داشتند!)
تجر یا طجر می تواند به یکی از موارد زیر اشاره داشته باشد:
تجر کرم پناه آباد، روستایی از توابع بخش مرکزی شهرستان اسلام آباد غرب در استان کرمانشاه ایران است. جمعیت. این روستا در دهستان شیان قرار دارد و براساس سرشماری مرکز آمار ایران در سال ۱۳۹۵، جمعیت آن ۳۴۳ نفر (۹۹ خانوار) بوده است. همچنین جمعیت این روستا در در سال ۱۳۸۵ ۳۸۲ نفر در قالب ۸۶ خانوار بوده است.
تجر دولت آباد، روستایی از توابع بخش مرکزی شهرستان اسلام آباد غرب در استان کرمانشاه ایران است. جمعیت. این روستا در دهستان شیان قرار دارد و براساس سرشماری مرکز آمار ایران در سال ۱۳۸۵، جمعیت آن ۳۲ نفر (۸ خانوار) بوده است.
آمنه سادات ذبیح پور احمدی خبرنگار ایرانی حوزهٔ سیاست در خبرگزاری صدا و سیما است. او از مجریان شبکه دو سیمای جمهوری اسلامی ایران است. فعالیت او بیشتر شامل بررسی و تهیه گزارش در مورد شبکه های ماهواره ای خارج از ایران است. از ذبیح پور در سال ۱۳۹۲ به خاطر فعالیت خبرنگاری در مورد عملکرد دولت محمود احمدی نژاد رئیس جمهور وقت ایران تقدیر به عمل آمد. وی از مجریانی است که به همکاری با نهادهای امنیتی برای ضبط «اعتراف اجباری» متهم است. بر اساس گزارش های منتشرشده در شبکه های اجتماعی، آمنه سادات ذبیح پور در پرونده سازی علیه بسیاری از فعالان مدنی و سیاسی داخل ایران مشارکت داشته است و در شبکه های اجتماعی به عنوان «بازجو-خبرنگار» شهرت یافته است. او در اسفند ۱۴۰۰ به عنوان «سرپرست سردبیری گروه رسانه های فارسی زبان بیگانه» صداوسیما منصوب شد. ۲۵ آبان ۱۴۰۱ وزارت خزانه داری ایالات متحده آمنه سادات ذبیح پور را به اتهام بازجو-خبرنگار بودن و گرفتن اعتراف اجباری تلویزیونی تحریم کرد. ۲۱ آذر ۱۴۰۱ هم اتحادیه اروپا آمنه سادات ذبیح پور را بازجو-خبرنگار خواند و او را به دلیل نقض فاحش حقوق بشر در فهرست تحریم های خود قرار داد. ۱۳ سپتامبر ۲۰۲۳
وزارت خارجه استرالیا آمنه سادات ذبیح پور را به دلیل «نقش مهمی که در پخش اعترافات اجباری» داشت، تحریم کرد. اتهام بازجویی. سپیده قلیان فعال کارگری از ذبیح پور، خبرنگار صدا و سیما به اتهام «بازجویی» و «اعترافات اجباری» شکایت کرد که قاضی پرونده در دادگاه رسیدگی، آن را بدون بررسی مختومه اعلام کرد. قلیان با بیان این که ذبیح پور در هنگام «بازجویی و شکنجهٔ» وی در اتاق حاضر بوده افزود: «در مراحل تولید طراحی سوخته، شخص خانم آمنه سادات ذبیح پور در اتاق بازجویی حضور داشت تا پس از ساعت ها شکنجهٔ جسمی و روحی، متنی را که از قبل آماده کرده بود برای خواندن در مقابل دوربین، در اختیار ما بگذارد.» اظهارات سپیده قلیان دربارهٔ نقش ذبیح پور در تهیهٔ «اعترافات اجباری» از او، موضوع مشارکت خبرنگاران رادیو و تلویزیون حکومتی با نهادهای امنیتی ایران در اخذ «اعترافات اجباری» از زندانیان سیاسی را مطرح کرد. ذبیح پور مشارکت در بازجویی از قلیان را تکذیب کرد و بابت آنچه طرح اتهامات کذب علیه خود دانست از قلیان شکایت کرد. تعلیق حساب توییتر. او با اعلام خبر اعدام نوید افکاری و پیش از اعلام رسمی قوه قضائیه در توییتر نوشت: «سلطنت طلب ها، آلبانی نشی
ن ها، ضدانقلاب هشتگ های خودشون رو آماده کنند» که این توییت وی باعث خشم کاربران شبکه های اجتماعی شد و ساعاتی بعد حساب شخصی وی در شبکهٔ اجتماعی توییتر معلق شد. خبر داشتن او از مرگ نوید افکاری و انتشار اولیهٔ آن فرضیهٔ وابستگی یا عضویت وی در وزارت اطلاعات یا سازمان اطلاعات سپاه را بیش از پیش تقویت کرد. واکنش به حمله پاکستان به روستایی در سراوان. آمنه سادات ذبیح پور پس از حمله پاکستان به ایران و کشته شدن دستکم ۱۲ نفر در روستایی در سراوان نوشت: اصلاً هم معلوم نبود ایران و پاکستان با هم هماهنگ بودند. واکنش به حضور محمود احمدی نژاد در عزای ابراهیم رئیسی. پس از مرگ رئیس جمهور ابراهیم رئیسی و همراهانش در سانحه سقوط بالگرد ورزقان، ذبیح پور با انتشار تصویری از محمود احمدی نژاد، در اکس (توییتر سابق) نوشت: «به عنوان کسی که هشت سال خبرنگار برنامه هات بودم، از تو بیزارم! دوزاری». در واکنش به این پست، که برخی آن را واکنش به لباس سیاه نپوشیدن احمدی نژاد در عزای رئیسی دانسته اند، علی حسینی، وکیل دادگستری نزدیک به احمدی نژاد، نوشت: «کاش آن روز صبح در هتل وارویک نیویورک به محافظ ها تشر نمی زد که به من و شما هیچ ربطی ندارد که دیش
ب فلان خبرنگار تا صبح رفته توی اتاق فلان عکاس». پس از این پاسخ، ذبیح پور نوشته خود را پاک کرد و علی حسینی نیز پاسخ مذکور را در ایکس حذف کرد، اما بازتاب ادعای حسینی در رسانه های اجتماعی ادامه یافت و واکنش هایی در رسانه های اجتماعی برانگیخت. ذبیح پور در ۸ خرداد از علی حسینی و حمید فیض آبادی به اتهام «نشر اکاذیب» شکایت کرد.
هرسین می تواند به یکی از موارد زیر اشاره داشته باشد:
باغداسار «باغدیک» نرسسی آبدیان (؛ زاده ۱۳۳۳) بازیکن فوتبال بازنشسته در پست ارمنی تبار اهل ایران است. وی به مدت ۱۸ سال در باشگاه آرارات تهران بازی کرد. زندگی نامه. متولد سال ۱۳۳۳ (۲۲ مارس ۱۹۵۶) در تهران می باشد. وی از سال ۱۳۵۱ عضو تیم فوتبال جوانان باشگاه فرهنگی-ورزشی آرارات ارامنه تهران شد. در سال ۱۳۵۳ به تیم بزرگسالان منتقل شد و تا سال ۱۳۶۹ به فعالیت خود ادامه داد. سال ۱۳۵۴ به عضویت تیم ملی جوانان درآمد. در همین سال با شرکت در بازی های برگزارشده در کویت به مقام اول دست یافت. سال ۱۳۵۵ به همراه تیم ملی جوانان ایران برای شرکت در مسابقات جوانان آسیا به تایلند رفتند و آنجا نیز به مقام اول دست یافتند. در سال ۱۳۵۶ با عضو شدن در تیم ملی امید به چین رفته و در آنجا قهرمان شدند. در سال ۱۳۶۲ عضو تیم ملی بزرگسالان ایران شد و جهت انجام چندین مسابقه به شوروی رفت. آبدیان در بازی های آسیایی ۱۹۸۲ دهلی عضو تیم ملی بود. وی هم اکنون در ایالات متحده آمریکا سکونت دارد. باشگاهی. از باشگاه هایی که در توپ زده است می توان آرارات تهران را اشاره کرد.
ورژ بخشی (؛ زاده ۱۳۴۱ در تهران) بازیکن فوتبال بازنشسته در پست هافبک ارمنی تبار اهل ایران است که در لیگ استان تهران و لیگ آزادگان بازی کرد. زندگی نامه. متولد سال ۱۳۴۱ در تهران می باشد. ورزش را در تیم باشگاه ورزشی شاه عزیز شروع کرده است. در نوجوانی در سال ۱۳۶۱ به تیم باشگاه ورزشی آرارات منتقل شده و در تیم جوانان باشگاه بازی کرده است. پس از ۵ سال بازی در باشگاه آرارات در سال ۱۳۶۷ در زمان خدمت سربازی وارد تیم ارتش شده و در آنجا تمرینات خود را ادامه داده است. تیم برای شرکت در مسابقات ارتش های جهان قصد مسافرت به ایتالیا را داشته ولی به دلایلی از رفتن منصرف شده است که تمرینات ورزشکاران بی نتیجه ماند. در سال ۱۳۷۰ دو دوره در تیم کلنی تهران بازی کرده است. همزمان به تیم ملی دعوت شده است ولی به دلایل شخصی نتوانست در تمرینات حاضر شود. تا سال ۱۳۷۴ در تیم باشگاه آرارات بازی کرده است. هم اکنون که از بازی کناره گیری نموده باشگاه آرارات را ترک نکرده و در کادر سرپرستی مشغول همکاری است. باشگاهی. از باشگاه هایی که در توپ زده است می توان آرارات تهران و نیووی زمینی تهران را اشاره کرد.
اقتصاد املاک و مستغلات کاربرد تکنیک های اقتصادی در بازارهای املاک و مستغلات است. این مقوله سعی دارد الگوهای قیمت، عرضه و تقاضا را توصیف، توضیح و پیش بینی کند. زمینه نزدیک اقتصاد مسکن با تمرکز بر بازارهای املاک و مستغلات مسکونی، از دامنه باریک تری برخوردار است، در حالی که تحقیقات از روند معاملات املاک و مستغلات بر روی تجارت و تغییرات ساختاری مؤثر در صنعت متمرکز است. هر دو مورد تجزیه و تحلیل تعادل جزئی (عرضه و تقاضا)، اقتصاد شهری، اقتصاد فضایی، تحقیقات اساسی و گسترده، نظرسنجی ها و امور مالی را ترسیم می کنند. نمای کلی از بازارهای املاک و مستغلات. شرکت کنندگان اصلی در بازارهای املاک و مستغلات عبارتند از: انتخاب کاربران، مالکان و اجاره فروشان، تقاضای بازار را تشکیل می دهد، در حالی که انتخاب مالکان، توسعه دهندگان و نوآوران عرضه را تشکیل می دهد. به منظور استفاده از تجزیه و تحلیل ساده عرضه و تقاضا در بازارهای املاک و مستغلات، باید تعداد زیادی از تغییرات در فرضیات استاندارد و رویه های خرد اقتصادی انجام شود. به ویژه، باید ویژگی های منحصر به فرد بازار املاک و مستغلات را در خود جای داد. این خصوصیات شامل موارد زیر است: تق
اضای مسکن. عوامل اصلی تعیین کننده تقاضا برای مسکن جمعیتهستند. اما عوامل دیگر مانند درآمد، قیمت مسکن، هزینه و در دسترس بودن اعتبار، ترجیحات مصرف کننده، ترجیحات سرمایه گذار، قیمت جایگزین ها و قیمت مکمل ها، همه نقش دارند. متغیرهای اصلی جمعیتی اندازه جمعیت و رشد جمعیت است: هرچه افراد در اقتصاد بیشتر باشند، تقاضا برای مسکن بیشتر می شود. اما این ساده کردن بیهوده است. لازم است اندازه خانواده، ترکیب سنی خانواده، تعداد فرزندان اول و دوم، مهاجرت خالص (مهاجرت به خارج منهای مهاجرت به داخل)، تشکیل خانوار غیر خانواده، تعداد خانواده های دو خانواده، تعداد مرگ و میر، میزان طلاق در نظر گرفته شود، و ازدواج. در اقتصاد مسکن، واحد اصلی تجزیه و تحلیل فرد نیست، همان طور که در مدل های استاندارد تعادل جزئی وجود دارد. در عوض، این خانواده ها هستند که خواستار خدمات مسکن هستند: به طور معمول یک خانوار در هر خانه. اندازه و ترکیب جمعیتی خانوارها متغیر است و کاملاً برون زا نیست. این امر در بازار مسکن درونزا است به این معنا که با افزایش قیمت خدمات مسکن، اندازه خانوارها نیز افزایش می یابد. درآمد نیز تعیین کننده مهمی است. اقدامات تجربی میزان کشش
درآمد تقاضا در آمریکای شمالی از ۰٫۵ تا ۰٫۹ متغیر است (De Leeuw 1971). اگر میزان ارتجاعی درآمدهای دائمی اندازه گیری شود، نتایج کمی بالاتر است (Kain and Quigley 1975) زیرا درآمد گذرا از سال به سال دیگر و در افراد متفاوت است، بنابراین درآمد گذرا مثبت تمایل به لغو درآمد منفی گذرا خواهد داشت. بسیاری از اقتصاددانان مسکن به دلیل هزینه بالای خرید املاک و مستغلات از درآمد دائم و نه درآمد سالانه استفاده می کنند. برای بسیاری از افراد، املاک و مستغلات گرانترین کالایی است که تاکنون خریداری می کنند. قیمت مسکن نیز یک عامل مهم است. کشش قیمتی تقاضا برای خدمات مسکن در آمریکای شمالی توسط پولینسکی و الوود (۱۹۷۹) ۰٫۷ منفی، و توسط مایزل، برنام و آستین (۱۹۷۱) ۰٫۹ منفی تخمین زده شده است. تقاضای مسکن یک فرد خانگی را می توان با نظریه استاندارد ابزار / انتخاب مدل سازی کرد. یک تابع ابزار مانند U = U (X1، X2، X3، X4 ، . . Xn)، قابل ساخت است که در آن ابزار خانگی یک تابعی از کالاها و خدمات مختلف (Xs) است. این موضوع محدودیت بودجه ای مانند P1X1 + P2X2 + خواهد داشت. . . PnXn = Y , Y که درآمد در دسترس خانوار و PS است قیمت کالاها و خدمات مختلف
است. برابری بیانگر این است که پولی که برای کلیه کالاها و خدمات صرف می شود باید برابر با درآمد موجود باشد. از آنجا که این غیر واقعی است، مدل باید تنظیم شود تا امکان استقراض و پس انداز فراهم شود. اندازه گیری ثروت، درآمد مادام العمر یا درآمد دائمی لازم است. این مدل همچنین باید تنظیم شود تا ناهمگونی املاک را به خود اختصاص دهد. این کار را می توان با ساختارشکنی عملکرد ابزار انجام داد. اگر خدمات مسکن (X4) به اجزای تشکیل دهنده آن جدا شوند (Z1، Z2، Z3، Z4، . . Zn)، تابع ابزار می تواند به صورت U = U (X1، X2، X3، (Z1، Z2، Z3، Z4، بازنویسی شود). . . روی) . . Xn) با تغییر قیمت خدمات مسکن (X4) و حل برای نقاط مطلوب ابزار، می توان برنامه تقاضای خانوار برای خدمات مسکن را تهیه کرد. تقاضای بازار با جمع کردن کلیه تقاضای خانه های شخصی محاسبه می شود. تأمین مسکن. توسعه دهندگان با استفاده از زمین، نیروی کار و ورودی های مختلف مانند برق و مصالح ساختمانی، مسکن را تولید می کنند. مقدار عرضه جدید با هزینه این ورودی ها، قیمت سهام موجود در خانه ها و فناوری تولید تعیین می شود. برای یک خانه معمولی تک خانواده ای در حومه آمریکای شمالی می توان
درصد تقریبی هزینه را به شرح زیر اختصاص داد: هزینه های کسب، ۱۰٪؛ هزینه های بهبود سایت، ۱۱٪؛ هزینه های کارگری، ۲۶٪؛ هزینه مواد، ۳۱٪؛ هزینه های مالی، ۳٪؛ هزینه های اداری، ۱۵٪؛ و هزینه های بازاریابی، ۴٪ خانه های مسکونی چند واحدی به طور معمول به شرح زیر تقسیم می شوند: هزینه های کسب، ۷٪؛ هزینه های بهبود سایت، ۸٪؛ هزینه های نیروی کار، ۲۷٪؛ هزینه مواد، ۳۳٪؛ هزینه های مالی، ۳٪؛ هزینه های اداری، ۱۷٪؛ و هزینه های بازاریابی، ۵٪ الزامات زیرمجموعه عمومی بسته به صلاحیت می تواند هزینه های توسعه را تا ۳٪ افزایش دهد. تفاوت در کدهای ساختمان حدود ۲٪ تغییر در هزینه های توسعه را شامل می شود. با این حال، این زیر هزینه ها و هزینه های کد ساختمان به طور معمول ارزش بازار ساختمانها را حداقل میزان هزینه هزینه آنها افزایش می دهد. یک تابع تولید مانند "Q" = "f" ("L"، "N" , "M") قابل ساخت است که در آن "Q" تعداد خانه های تولید شده، "N" مقدار کار اشتغال، "L" مقدار زمین مورد استفاده و "M" مقدار است مواد دیگر. با این حال، این عملکرد تولید باید تنظیم شود تا بهسازی و تقویت ساختمانهای موجود پاسخ دهد. برای این کار، یک تابع تولید دوم ساخته شده است که
شامل سهام مسکن موجود و سن آنها به عنوان تعیین کننده است. این دو عملکرد خلاصه می شوند و عملکرد کل تولید را به دست می آورند. از طرف دیگر، یک مدل قیمت گذاری هادونیک می تواند رگرسیون شود. کشش قیمت عرضه در دراز مدت بسیار بالا است. جورج فالسیس (۱۹۸۵) آن را ۸٫۲ تخمین می زند، اما در کوتاه مدت، تولید بسیار نامتغیر است. خاصیت ارتجاعی قیمت عرضه بستگی به خاصیت انعطاف پذیری و محدودیت های عرضه دارد. جایگزینی قابل توجهی، هم بین زمین و مواد و هم بین کار و مواد وجود دارد. در مکانهای با ارزش بالا، توسعه دهندگان می توانند ساختمانهای بتونی چند طبقه را بسازند تا میزان زمین گرانقیمت مورد استفاده را کاهش دهند. از آنجا که هزینه های کار از دهه ۵۰ افزایش یافته است، از مواد جدید و تکنیک های فشرده سرمایه برای کاهش میزان نیروی کار استفاده شده است. با این حال، محدودیت های عرضه می تواند به طور قابل توجهی در جایگزینی تأثیر بگذارد. به ویژه، عدم تأمین نیروی کار ماهر (و الزامات اتحادیه کارگری) می تواند جایگزینی را از سرمایه به نیروی کار محدود کند. در صورت مشخص شدن مساحت مورد علاقه، دسترسی به اراضی نیز می تواند جایگزین شود (یعنی هر چه مساحت بز
رگتر باشد، تأمین کنندگان زمین بیشتر و جایگزینی بیشتری نیز ممکن است). کنترل کاربری اراضی مانند آئین نامه های پهنه بندی نیز می تواند جایگزینی زمین را کاهش دهد. مکانیسم تنظیم. مکانیسم تنظیم اولیه یک الگوی سهام / جریان است تا منعکس کننده این واقعیت باشد که در حدود ۹۸٪ بازار موجود قدیمی و حدود ۲٪ جریان ساختمان های جدید است. در نمودار مجاور، سهام عرضه مسکن در پانل سمت چپ ارائه می شود در حالی که جریان جدید در پانل سمت راست قرار دارد. در مکانیسم تنظیم اولیه چهار مرحله وجود دارد. اول، قیمت تعادل اولیه (Ro) با تقاطع عرضه سهام مسکن موجود (SH) و تقاضای مسکن (D) تعیین می شود. سپس این اجاره از طریق تخفیف جریان های نقدی به ارزش (Vo) ترجمه می شود. ارزش با تقسیم اجاره بهاء دوره جاری بر نرخ تخفیف محاسبه می شود، که یعنی دائمی تلقی می شود. سپس ارزش به منظور تعیین اینکه آیا فرصت های سودآور برای توسعه دهندگان وجود دارد، با هزینه های ساخت و ساز (CC) مقایسه می شود. تقاطع هزینه ساخت و ساز و ارزش خدمات مسکن، حداکثر سطح مسکن جدید (HSo) را تعیین می کند. سرانجام میزان ساخت مسکن در دوره فعلی به میزان ساخت مسکن در دوره بعدی اضافه می شود. د
ر دوره بعدی، منحنی تأمین SH به مقدار HSo به راست منتقل می شود. تنظیم با استهلاک. نمودار سمت راست اثرات استهلاک را نشان می دهد. اگر عرضه مسکن موجود به دلیل فرسودگی بدتر شود، آنگاه سهام عرضه مسکن کاهش می یابد. به همین دلیل، عرضه مسکن (SHo) به سمت چپ (به SH1) تغییر می یابد و منجر به تقاضای تعادل جدید R1 می شود (از آنجا که تعداد خانه ها کاهش یافته است، اما تقاضا هنوز وجود دارد). افزایش تقاضا از Ro به R1 باعث تغییر عملکرد می شود (از Vo به V1). در نتیجه، خانه های بیشتری را می توان با سود تولید کرد و شروع مسکن افزایش می یابد (از HSo به HS1). سپس عرضه مسکن به موقعیت اولیه خود (SH1 به SHo) بازمی گردد. افزایش تقاضا. نمودار سمت راست اثرات افزایش تقاضا را در کوتاه مدت نشان می دهد. اگر افزایش تقاضا برای مسکن وجود داشته باشد، مانند تغییر از Do به D1، یا تعدیل قیمت یا کمیت یا هر دو صورت خواهد گرفت. برای اینکه قیمت یکسان بماند، باید عرضه مسکن افزایش یابد. یعنی، عرضه SHo باید توسط HS افزایش یابد. افزایش هزینه ها. نمودار سمت راست اثرات افزایش هزینه در کوتاه مدت را نشان می دهد. اگر هزینه های ساخت و ساز افزایش یابد (از CCo به CC
1 بگویید)، توسعه دهندگان تجارت خود را کم سود تر می یابند و در سرمایه گذاری خود انتخابی تر خواهند بود. علاوه بر این برخی از توسعه دهندگان ممکن است صنعت را ترک کنند. میزان شروع مسکن کاهش می یابد (HSo به HS1). این امر در نهایت باعث کاهش سطح عرضه (از SHo تا SH1) می شود زیرا موجودی مسکن کاهش می یابد. تمایل به افزایش خواهد داشت (از Ro تا R1). تأمین مالی املاک و مستغلات. روشهای مختلفی برای تأمین اعتبار املاک و مستغلات وجود دارد: منابع و مؤسسات دولتی و تجاری. یک سازنده خانه یا سازنده دیگر سازه ها می تواند از انجمن های پس انداز و وام، بانک های تجاری، پس انداز، کارگزاران وام های رهنی، شرکت های بیمه عمر، اتحادیه های اعتباری، آژانس های فدرال، سرمایه گذاران فردی و سازندگان کمک مالی دریافت کند. در طول دهه گذشته، قیمت مسکن هر سال به طور متوسط دو رقم در پکن یا شانگهای افزایش یافته است. با این حال بسیاری از ناظران و محققان معتقدند که مبانی بخش مسکن، خصوصاً بخش کلان اقتصادی، ممکن است عامل محرک عدم ثبات قیمت مسکن باشد. انجمن های پس انداز و وام. مهمترین هدف این موسسات دادن وام مسکن در مورد املاک مسکونی است. این سازمان ها که به ع
نوان انجمن های پس انداز، انجمن های ساختمان و وام نیز شناخته می شوند، بانک های تعاونی (در نیو انگلستان) یا انجمن های خانگی (در لوئیزیانا)، منبع اصلی کمک های مالی به بخش بزرگی از مالکان آمریکا است. به عنوان مؤسسات تأمین مالی خانه، آنها به اقامتگاه های یک خانواده توجه اصلی می کنند و به دادن وام در این زمینه می پردازند برخی از مهمترین ویژگی های انجمن پس انداز و وام عبارتند از: بانک های تجاری. با توجه به تغییر در قوانین و سیاست های بانکی، بانک های تجاری به طور فزاینده ای در تأمین مالی خانه فعالیت می کنند. در دستیابی به وام های املاک و مستغلات، این موسسات از دو رویه اصلی پیروی می کنند: علاوه بر این، شرکت های خدمات نمایندگی، که در ابتدا برای به دست آوردن وام خودرو برای وام دهندگان دائمی مانند بانک های تجاری استفاده می شدند، می خواستند فعالیت خود را در خارج از منطقه محلی خود گسترش دهند. با این حال، در سال های اخیر، چنین شرکت هایی تمرکز خود را برای به دست آوردن وام مسکن در خانه برای بانکهای تجاری و انجمنهای پس انداز و وام متمرکز کرده اند. شرکت های خدماتی این وام ها را از فروشندگان خرده فروشی، معمولاً بدون مبنای مراجعه