BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 38 Lunes 14 de febrero de 2022 Sec. III.   Pág. 18852
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
2309 Resolución de 13 de enero de 2022, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
de la registradora de la propiedad de Toledo n.º 3, por la que se deniega la 
inscripción de restitución de titularidad y exceso de cabida sobre una finca 
registral en virtud de instancia privada y documentación aportada con la 
misma.
En el recurso interpuesto por don S. V. C., en nombre y representación de la 
mercantil «Urbanizadora Pinedo, S.A.», contra la nota de calificación de la registradora 
de la Propiedad de Toledo número 3, doña Rosa María Montijano–Carbonell Martínez, 
por la que se deniega la inscripción de restitución de titularidad y exceso de cabida sobre 
la finca registral número 5.580 en virtud de instancia privada y documentación aportada 
con la misma.
Hechos
I
Por instancia privada suscrita por don S. V. C., como consejero delegado de la 
mercantil «Urbanizadora Pinedo, S.A.», se solicitaba que se rectificase la cabida de la 
finca registral número 5.580 del Registro de Toledo número 3 y que se rectificase un 
supuesto  error  de  inscripción  y  la  «anulación  de  titularidad»  en  el  Registro  de  la 
Propiedad de las inscripciones correspondientes a la finca 6.078 del Registro de la 
Propiedad de Toledo número 1 que figuren a favor del Ministerio de Defensa, dejando sin 
efecto los derechos de propiedad de éste sobre dichos terrenos que componen dicha 
finca, todo ello para cumplir con lo estipulado en la Sentencia dictada por el Tribunal 
Supremo el día 20 de marzo de 2007. No se acompañaban las ejecutorias de las 
sentencias recogidas en los documentos objeto de calificación en que se basaban las 
solicitudes de las operaciones registrales de dicha finca.
La finca 6.078 a que se refiere la documentación presentada se inscribió en el 
Registro de la Propiedad a favor del Estado, Fábrica Nacional de Toledo, el día 24 de 
agosto de 1961 y se formó por agrupación de las fincas registrales 5.388, 2.553 y 4.316, 
de las que, la primera de ellas, se había inmatriculado el día 26 de julio de 1951 en base 
al artículo 206 de la Ley Hipotecaria. En la actualidad, la finca 6.078 está inscrita a favor 
de la Entidad Estado Ministerio Ejercito, en cuanto a la totalidad del pleno dominio de 
esta finca. Adquirida por cesión en virtud de escritura pública autorizada en Toledo, por el 
notario, don Julio Pertegaz Urso, el día 13 de junio de 1961; inscrita el día 24 de agosto 
de 1961, en el Tomo 514 del Archivo, Libro 137 de Toledo, al folio 217, motivando la 
inscripción  2.ª  Constaba  rectificación  de  descripción  a  favor  de  la  Entidad  Estado 
Ministerio Defensa en cuanto a la totalidad del pleno dominio de esta finca. Adquirida por 
rectificación de descripción, en virtud de certificación administrativa expedida en Madrid, 
por  el  Ministerio  Defensa,  Instituto  de  Vivienda,  Infraestructura  y  Equipamiento  de  s
Defensa, el día 4 de junio de 2019; inscrita el día 31 de julio de 2019, en el Tomo 1134  e.
del Archivo, Libro 626 de Toledo, al folio 143, motivando la inscripción 3.ª w.
II
otorAga ldoas  eel fedcíato 4s  ddee  maacrrezod itdaer  2e0l 2e0r rpoor rd lea  ncaobtaidriaa,  dsee  Taopleodrtoó,  deol ñaac tAa ndae V picrtootroiaco Glizaarccíióan–
Granero  Colomer,  con  el  número  436  de  protocolo,  en  la  cual  se  protocolizaba
documento privado sobre superficie y exceso de cabida de la citada finca. En dicha acta, 
la notaria autorizante señalaba en el expositivo III: «Que, a tal efecto, va a protocolizar el 
documento presentado, con la pretensión de que así se inscriba su contenido. queda 
advertido por mí, la notario, de que la mera protocolización de este documento privado 
para  nada  altera  el  contenido  de  lo  expuesto  en  su  interior,  de  modo  que  las 
manifestaciones o pretensiones en él vertidas no se alteran en su contenido por la 
protocolización del documento. que el acta notarial de protocolización ha sido concebida 
como un mero mecanismo para guardar un documento, de modo que se impida su 
extravío y además se pruebe que en esta fecha este documento obraba en poder del 
señor requirente».
Se presentaron nuevamente en el Registro de la Propiedad de Toledo número 3 los 
documentos ya calificados, junto con escritura complementaria autorizada el día 11 de 
agosto de 2020 por el notario de Toledo, don Nicolás Moreno Badía. Dicha escritura 
complementaria era otorgada unilateralmente por don S. V. C. en representación de la 
sociedad «Urbanizadora Pinedo, S.A.». En la citada escritura complementaria de otras 
se señalaba por el notario autorizante lo siguiente: «Advertencias: Yo el notario, hago 
constar: 1) Que la descripción física de la finca y su titularidad jurídica, así como su 
superficie y linderos resultan del acta número 1463 del protocolo de la notario de Toledo 
Doña Ana–Victoria García–Granero Colomer, de veinte de agosto de dos mil diecinueve 
y  de  las  escrituras  número  2318  del  notario  de  Alcobendas  Don  Ignacio  Carpio 
González, de dos de diciembre de dos mil diecinueve, subsanada por otra escritura 
autorizada por el Notario de Toledo Don Nicolás Moreno Badía el día once de agosto de 
dos mil veinte, número 1680 de orden de su protocolo. 2) Que la presente escritura es 
complemento de aquellas y se otorga con la única finalidad de determinar en Catastro la 
situación física de la finca registral 5580 cuya titularidad queda reconocida a la mercantil 
otorgante por la sentencia número 355/2007 de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo. 
3) Que la titularidad catastral que se pretende corresponde en la actualidad a terceros y 
de las consecuencias que ello comporta, considerándose por el notario autorizante que 
no  tiene  datos  suficientes  para  calificar  la  titularidad  manifestada  por  el  otorgante, 
correspondiendo al Catastro su determinación y, en su caso constancia e inscripción». 
En  el  apartado  segundo  del  otorgamiento  de  dicha  escritura  se  decía:  «Solicita  la 
constancia registral, de las anotaciones marginales, mediante las anotaciones previas e 
inscripciones, o toma de razón a que hubiera lugar en aras de la salvaguarda de los 
derechos de la sociedad compareciente y de las sentencias existentes sobre las fincas 
objeto de este documento público, quedando advertidos que esta parte se reserva 
cuantos  actos  y  acciones  le  asistan  en  Derecho  por  cuantas  omisiones  de  las 
Disposiciones de dichas Sentencias queden puestas en evidencia por falta de acción u 
omisión». En dicha escritura complementaria de otras se protocolizaba un testimonio de 
la Sentencia de la Sala Civil del Tribunal Supremo en la que se basaba la pretensión de 
fondo. En dicho testimonio no se acreditaba el cumplimiento de las obligaciones fiscales 
a que pudiera estar sujeto y tampoco se acompañaban, ni protocolizaban en la escritura, 
la sentencia de la Audiencia Provincial de Toledo objeto del recurso de casación, ni la 
sentencia dictada en los autos de juicio declarativo seguidos ante el juez de Primera 
Instancia número 1 de Toledo que fue recurrida ante la Audiencia Provincial.
Dicha documentación fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Antecedentes de hecho.
Nota de calificación negativa de denegación de las escrituras: 1. Restitución de la  e.e
titularidad de exceso de cabida, otorgada el día 02/12/2019, n.º de protocolo 2318/2019,  w.b
ante Ignacio Carpio González, Notario de Alcobendas, 2. Escritura de subsanación y  09ww
dmoond iNficicaocláiósn M doer eontroa ,B aaudtíoar,i zpardoato ceonl oT onl.eº d1o6 8e0l ,d 3ía.  Eosnccreit udrea  acgoomsptole dmee n2t0a2r0ia  pdoer  oetlr aNso ptaarriao 
claa taasctrreadleitsa, ccióonn stdaen ciaci rdceu nssetnatnecnicaisa  fuinrcbaa nreísgtiisctarsa l 5y5 8c0o ndsetla Rtaecgióisntr od dee  llaa sP rorepfieerdeandc ina.sº 
3 de Toledo, autorizada en Toledo el día quince de diciembre de 2020 por el Notario don
Fidel Sánchez Lozano, protocolo n.º 3949, 4. Acta de protocolización de informe técnico, 
autorizada en Toledo el día veinte de agosto de 2019 por el Notario doña Ana Victoria 
García Granero Colomer, protocolo n.º 1463 presentadas en el Diario de este Registro 
n.º 164, asientos 952 y 953, entradas 2892 y 2893.
A la escritura de restitución de la titularidad de exceso de cabida, otorgada el 
día  02/12/2019  presentada,  se  acompaña  acta  de  protocolización  de  una  instancia 
privada por la que don S. V. C. como Consejero Delegado de la mercantil Urbanizadora 
Pinedo SA a la vista de la nota de calificación emitida anteriormente, solicita que se 
rectifique la cabida de la finca 5580 y que se rectifique un supuesto error de inscripción 
cometido en la misma.
1. Dispone el artículo 3 de la Ley Hipotecaria: «Para que puedan ser inscritos los 
títulos expresados en el artículo anterior, deberán estar consignados en escritura pública, 
ejecutoria o documento auténtico expedido por Autoridad judicial o por el Gobierno o sus 
Agentes, en la forma que prescriban los reglamentos.»
A  estos  efectos  el  artículo  1280  del  Código  Civil  señala:  «Deberán  constar  en 
documento  público:  1.º  Los  actos  y  contratos  que  tengan  por  objeto  la  creación, 
transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles.»
El artículo 17 de la Ley Orgánica del Notariado dispone: Las escrituras públicas 
tienen como contenido propio las declaraciones de voluntad, los actos jurídicos que 
impliquen prestación de consentimiento, los contratos y los negocios jurídicos de todas 
clases. Las actas notariales tienen como contenido la constatación de hechos o la 
percepción que de los mismos tenga el Notario, siempre que por su índole no puedan 
calificarse de actos y contratos, así como sus juicios o
En  este  mismo  sentido,  el  artículo  144  del  Reglamento  Notarial  dispone:  «Las 
escrituras públicas tienen como contenido propio las declaraciones de voluntad, los actos 
jurídicos  que  impliquen  prestación  de  consentimiento,  los  contratos  y  los  negocios 
jurídicos de todas clases. Las actas notariales tienen como contenido la constatación de 
hechos o la percepción que de los mismos tenga el notario, siempre que por su índole no 
puedan calificarse de actos y contratos, así como sus juicios o calificaciones».
La  distinción  entre  escrituras  públicas  y  actas  notariales,  formas  documentales 
encuadrables ambas en la categoría genérica de documentos públicos conforme al 
artículo 1218 del Código Civil y en la de «instrumentos públicos», según los artículos 17 
y 17 bis de la Ley del Notariado, con la fe pública y fuerza probatoria que dicha [sic] 
normas les atribuyen, ha de hacerse sobre la base de su contenido que, a su vez, 
condiciona las respectivas exigencias formales.
Contenido propio de las escrituras públicas, según el artículo 17 de la Ley del 
Notariado,  son  las  declaraciones  de  voluntad,  los  actos  jurídicos  que  impliquen 
prestación de consentimiento, los contratos y los negocios jurídicos de todas clases, en 
tanto que las actas notariales, añade el mismo precepto legal (que califica uno y otro 
documento como «instrumentos públicos»), tiene como contenido la constatación de 
hechos o la percepción que de los mismos tenga el notario, siempre que por su índole no 
puedan calificarse de actos y contratos, así como sus juicios o calificaciones (cfr. también 
el artículo 144 del Reglamento Notarial).
Con  respecto  a  dichos  preceptos,  las  resoluciones  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Juríca [sic] y Fe Pública señalan que:
– Resolución DGRN de 19 de julio de 2011 señala en su fundamento de derecho 
tercero: La protocolización por acta notarial del documento privado no atribuye a la  e.e
protocolización el carácter de documento público y por tanto no es documentación  w.b
adecuada para producir efectos registrales de conformidad con lo establecido en el  09ww
artíc–u lRo e3s doelu claió Lne dye H liap oDteirceaccriiaó na nGteesn emraeln dceio nloasd Ro.egistros y del Notariado de 1 de marzo
edset á2n0 1p3r,o steegñiadloas e pno sru l aF usnadlvaamgeunatrod idae d Dee lroesc hTor ibpuunnatoless 2 ,d 3e  yJ u4s: t«ic2ia. ,L ossie ansdioe nlato sv ídae jlu Rdeicgiaisl trloa 
adecuada para proteder [sic] a la rectificación en el caso de falta de consentimiento por todos
los titulares registrales afectados por la mutación jurídico real solicitada. Es doctrina reiterada 
de este Centro Directivo que el registrador no es competente para decretar la nulidad de los 
asientos  del  Registro  y  que  el  recurso  gubernativo  no  es  el  procedimiento  hábil  para 
acordarla, sino que serán los Tribunales de Justicia, cuando se ejercite ante ellos la acción 
correspondiente y con la intervención– o al menos la citación por la autoridad judicial– de la 
totalidad de los titulares registrales, quienes resulevan [sic] una vez se obtenga una sentencia 
firme acordando la nulidad o rectificación del asiento correspondiente. En este caso, será 
precisa la resolución judicial declarando la nulidad o rectificación de la partición hereditaria 
practicada en su día, en aras del error invocado. 3. De los artículos 1280 del Código Civil y 3 
de la Ley Hipotecaria resulta que se exige documentación pública para inscribir los actos 
relativos a los bienes inmuebles, pero esto no quiere decir que tales actos estén reflejados en 
cualquier tipo de documento público –debe ser escritura pública, ejecutoria o documento 
auténtico– sino que han de estarlo en aquel que resulte apropiado al acto o contrato que haya 
de  inscribirse,  conforme  resulta  de  la  doctrina  reiterada  de  este  Centro  Directivo 
(Resoluciones de 5 y 20 de mayo de 2003). También la doctrina de este Centro Directivo 
(Resolución de 19 de octubre de 2011) ha establecido que tanto la escritura pública como el 
acta notarial, son documentos públicos encuadrables en el artículo 1218 del Código Civil, e 
igualmente instrumentos públicos a los efectos de los artículos 17 y 17 bis de la Ley del 
Notariado. Conforme el artículo 144 del Reglamento Notarial, en la escritura pública se refleja 
aparte de los actos y contratos que constituyan negocios jurídicos, las declaraciones de 
voluntad y actos jurídicos que impliquen prestación de consentimiento. Mientras que el acta 
notarial tiene por objeto la constatación de hechos o la percepción de los mismos que tenga 
el notario, siempre que por su índole no puedan calificarse de actos o contratos, así como sus 
juicios o calificaciones. Ciertamente el acta notarial puede ser un título inscribible en los 
supuestos  legalmente  previstos,  siempre  y  cuando  no  se  requiera  una  declaración  de 
voluntad de los interesados afectados. Así lo ha declarado reiteradamente este Centro 
Directivo (Resolución de 28 de febrero de 2012) y, por lo tanto, en el supuesto de este 
expediente, que sí requiere esa declaración de voluntad, el título formal aplicable no es el acta 
de manifestaciones sino la escritura pública, que es el único documento apto para provocar la 
rectificación solicitada. 4. Este Centro Directivo ha determinado (Resolución de 13 de mayo 
de 2010) que es necesario el consentimiento expreso de todos los titulares registrales para la 
rectificación de un asiento del Registro. Así pues, en el supuesto de este expediente, es 
necesaria esa concurrencia de consentimiento, ya que pretender la rectificación unilateral del 
Registro en base al título ahora presentado, conculca frontalmente lo establecido en los 
artículos 40 y 82 de la Ley Hipotecaria. Además, de las manifestaciones contenidas en el acta 
que se ha calificado, resulta que el resto de los titulares registrales no tienen voluntad de 
prestar su consentimiento a una escritura de rectificación de la escritura de partición de 
herencia por ellos otorgada, por lo que conforme lo establecido en el artículo 82 de la Ley 
Hipotecaria, la vía que les queda es el correspondiente juicio ordinario y no el recurso ante 
este Centro Directivo, que en numerosas ocasiones (Resolución de 4 de septiembre de 2012) 
ha determinado la salvaguardia judicial de los asientos practicados en el Registro. En este 
sentido la doctrina del Centro Directivo (vid. ‘Vistos’) ha establecido que una vez practicada la 
inscripción, la única manera de rectificarla es la vía prevista en artículo 40 d) de la Ley 
Hipotecaria y que la rectificación de una partición requiere el consentimiento de todos los que 
la otorgaron. Así como que en aras del principio de tracto sucesivo, no procederá la 
rectificación de los asientos del Registro si no media el consentimiento del titular registral o, 
subsidiariamente,  la  oportuna  resolución  judicial  recaída  en  juicio  declarativo  entablado 
directamente contra aquél. es
2. Por  otro  lado,  el  Expositivo  Primero  afirma  la  existencia  de  supuestas  w.
irregularidades en la inmatriculación de la registral 6078. Esta finca radica en territorio  09ww
cpoemrtepneetecnieten tep araa  llao sin sRcerigpicsitórons o  daen oltaa cPiórno pdiee dloasd  anc.tºo s1 y  yc onnt.rºa t3o,s  sreielantdivoo sí natle dgorammineinot ey 
demás derechos reales sobre dicha finca el Registro de la Propiedad n º1 de Toledo.
3. El expositivo tercero afirma que la finca registral 5580 tiene, en realidad, atendiendo a 
circunstancias históricas, ubicación y linderos, la superficie de 1.001.495,13 m2 y solicita la 
restitución de propiedad en cuanto al exceso de cabida acreditado.
Con carácter previo, hay que aclarar que la finca registral 5580 se vio afectada por el 
Proyecto de Reparcelación que fue inscrito en este Registro de la Propiedad en virtud de 
certificación del acuerdo de aprobación definitiva del Proyecto de Reparcelación que fue 
inscrito  el  nueve  de  diciembre  de  2015.  Conforme  a  los  artículos  3  y  18.3  del 
RD 1093/1997 de 4 de julio, en virtud del procedimiento de reparcelación se produce la 
cancelación de la totalidad de la hoja registral como operación previa y paralela a la 
sucesiva apertura de hoja registral a cada una de las fincas de resultado. En definitiva, 
en virtud del mencionado proyecto de reparcelación, se produjo el cierre del folio registral 
de la finca 5580, por lo que no se puede practicar en la misma ninguna operación 
registral ulterior sobre la misma.
En todo caso, y aunque como se ha advertido la hoja registral de la finca 5580 está 
cerrada,  el  expositivo  tercero  afirma  que  la  finca  registral  tenía  1.001.495,13  m2, 
solicitando  la  restitución  de  propiedad  en  cuanto  al  exceso  de  cabida  acreditado. 
Dispone el artículo 20 de la Ley Hipotecaria: «Para inscribir o anotar títulos por los que 
se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos 
reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la 
persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos. En el caso 
de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la 
transmisión o gravamen, los Registradores denegarán la inscripción solicitada.»
La finca registral 5580 constaba inscrita a favor de persona/s distinta/s de la entidad 
Urbanizadora Pinedo SA. Al no acreditarse con la documentación aportada la titularidad 
de las mismas a los efectos de poder inscribir el dominio a favor de Urbanizadora 
Pinedo SA, no puede procederse a la inscripción solicitada. Dispone el artículo artículo 
[sic] 1 de la Ley Hipotecaria «El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o 
anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre 
bienes inmuebles. Las expresadas inscripciones o anotaciones se harán en el Registro, 
en cuya circunscripción territorial radiquen los inmuebles. Los asientos del Registro 
practicados en los libros que se determinan en los artículos 238 y siguientes, en cuanto 
se refieran a los derechos inscribibles, están bajo la salvaguardia de los Tribunales y 
producen  todos  sus  efectos  mientras  no  se  declare  su  inexactitud  en  los  términos 
establecidos  en  esta  Ley».  Dispone  la  DGSJFP  en  numerosas  resoluciones  la 
salvaguardia judicial de los asientos practicados en el Registro. En este sentido la 
doctrina del Centro Directivo ha establecido que una vez practicada la inscripción, la 
única  manera  de  rectificarla  es  con  el  consentimiento  del  titular  registral  o, 
subsidiariamente,  la  oportuna  resolución  judicial  firme  recaída  en  juicio  declarativo 
entablado directamente contra aquél.
Por otro lado, en cuanto al exceso de cabida o rectificación del Registro, dispone el 
artículo  201  de  la  Ley  Hipotecaria:  1.  El  expediente  para  rectificar  la  descripción, 
superficie  o  linderos  de  cualquier  finca  registral  se  tramitará  siguiendo  las  reglas 
prevenidas en el artículo 203, con las siguientes particularidades: a) Podrá promoverlo el 
titular registral de la totalidad o de una cuota indivisa en el dominio, o de cualquier 
derecho real, mediante la aportación al Notario de la descripción registral de la finca y su 
descripción actualizada, asegurando bajo su responsabilidad que las diferencias entre 
ambas  obedecen  exclusivamente  a  errores  descriptivos  del  Registro  y  no  a  la 
celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación, no registrada,  es
de la situación jurídica de la finca inscrita. b) Asimismo deberá el interesado expresar los  o
dcfdlaianae tctrraoeaessc pto hrdr aoefeilssne  qecsruna,e etsaaa  plcdoeoiibóssrj npteas otnoogndb rgdáoraeef, i l cs eelaoanx b  pcrtpoeeard dotlaoaipes  iinactdrat aeefslni. no tAnci,d oadlaa  ed cymc o yeási nrsdotci,obf iiedmrceneai c  ccliicalóaioosnsn  o dc c eodlaa letli aon rqssdetu arcteainttiu ltf eeildcals earp esctrsacioó rnmdnipte ootlis t voodraerlo  igcmmyii staigantnrrdiaáoiaflf ie,ieyc ss add t eeecdb omeqem uárleaáos      OE-A-2022-2309able en https://www.
aportar representación gráfica georreferenciada de la misma. c) No será de aplicación al
expediente regulado en el presente artículo lo dispuesto en el apartado c) de la regla 
segunda, los apartados d) y e) de la regla quinta y el último párrafo de la regla sexta del 
artículo  203.  En  cuanto  a  la  regla  tercera,  el  contenido  de  las  certificaciones  se 
entenderá  limitado  a  la  rectificación  cuya  inscripción  se  solicita.».  Con  el  escrito 
presentado, no se puede tramitar la rectificación solicitada ya que no se realiza por el 
titular registral ni se procede conforme al procedimiento regulado en el artículo 201 LH.
Se advierte que la rectificación de superficie de la finca registral 5580 solicitada, 
es 56,35 veces mayor de la cabida que constaba inscrita, es decir, un 5.635 % mayor. 
Siendo tan grande la diferencia de la superficie que constaba inscrita y la que se 
pretende inscribir, se entiende que más que una rectificación de superficie, en realidad 
se trata de inmatriculación de finca. Para inmatricular una finca es necesario:
1.º acreditar la titularidad de misma. En el presente caso, como ya se ha advertido, 
no se acredita la titularidad de la finca registral 5580 ni de sus resultantes.
2.º aportar la documentación necesaria para inmatricular y seguir alguno de los 
procedimientos previstos en los artículos 203, 204, 205 y 206 de la Ley Hipotecaria., ni 
se sigue ninguno de los requisitos anteriormente mencionados.
3.º Que la finca no se encuentre inscrita previamente, ya que no es posible una 
doble inmatriculación de fincas. Conforme a lo anteriormente expresado y, dado la gran 
extensión superficial a la que se refiere la rectificación/inmatriculación solicitada, se 
entiende que la superficie cuya rectificación/inmatriculación se solicita se trata realmente 
de una doble inmatriculación total o parcial de la finca registral 6078, siendo aplicable el 
artículo 209 de la Ley Hipotecaria: «1. La subsanación de la doble o, en general, múltiple 
inmatriculación de una misma finca o parte de ella en folios registrales distintos tendrá 
lugar a través de expediente que se tramitará con sujeción a las reglas siguientes: 
Primera. Será competente para su tramitación y resolución el Registrador del distrito 
hipotecario en que radique la finca doblemente inmatriculada. Si la superficie de la finca 
se  extendiese  sobre  territorio  de  dos  o  más  Registros,  la  competencia  vendrá 
determinada por el historial registral más antiguo, y si todos fueran de la misma fecha, 
corresponderá al Registrador del distrito donde se sitúe la mayor parte de la superficie de 
la finca. Segunda. El expediente se iniciará de oficio por el Registrador, o a instancia del 
titular registral de cualquier derecho inscrito en alguno de los diferentes historiales 
registrales  coincidentes,  en  los  cuales  deberán  hacerse  constar,  en  los  términos 
prevenidos reglamentariamente, los datos personales del solicitante y un domicilio para 
la  práctica  de  notificaciones.  Tercera.  Si  el  Registrador,  una  vez  realizadas  las 
investigaciones  pertinentes  en  su  propio  archivo,  incluido  el  examen  de  las 
representaciones  gráficas  de  que  disponga,  y  recabados  los  datos  pertinentes  del 
Catastro Inmobiliario, apreciara la coincidencia de las fincas y, en consecuencia, la 
posibilidad de doble inmatriculación, total o parcial, notificará tal circunstancia a los 
titulares  de  los  derechos  inscritos  en  cada  una  de  las  fincas  registrales  o  a  sus 
causahabientes,  si  fueren  conocidos,  en  la  forma  prevenida  en  esta  Ley,  dejando 
constancia de ello mediante nota al margen de la última inscripción de dominio extendida 
en el folio de cada uno de los historiales coincidentes. Cuarta. Cuando el dominio sobre 
la finca aparezca inscrito en los distintos folios registrales en favor de una misma 
persona, si los mismos estuviesen libres de cargas o fueran estas exactamente las 
mismas y estuviesen inscritas siguiendo el mismo orden, de modo que no puedan 
producirse perjuicios para terceros, la contradicción se salvará con el consentimiento de 
los interesados, practicando al final del historial registral más reciente un asiento de  s
cierre o cancelación del mismo, haciendo referencia a este hecho, mediante la oportuna  e.
nota al margen en el historial más antiguo. Quinta. Si fueren distintos los titulares del  w.
dominio o de las cargas inscritas o siendo coincidentes no guardasen idéntico orden, el  09ww
Rtiteuglaisritdraaddoers  cqounev hoacna rdáe a r elcoase irn steorbersea ldao fsin aca f iyn  lad ep rleolgarcaiór ne rl eagcisuterardl oe nqtruee e dllaeste. rSmeinxtea .l aSsi 
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operaciones así convenidas, hará constar documentalmente el acuerdo, que firmará con
los interesados, y procederá a cancelar el historial de la finca registral más moderna y, en 
su caso, rectificar la más antigua, en la forma acordada. Séptima. Si alguno de los 
interesados no compareciese o, compareciendo, formulase oposición en cualquier fase 
de la tramitación, el Registrador dará por concluido el expediente, dejando constancia 
documental de dicho extremo y también por nota al margen de la última inscripción de 
dominio  practicada  en  cada  uno  de  los  folios  reales  coincidentes.  En  tal  caso,  el 
promotor del expediente podrá entablar demanda en juicio declarativo contra quienes no 
hubieran comparecido o hubiesen formulado oposición ante el Juez de primera instancia 
correspondiente al lugar en que radique la finca. Fuera de los supuestos de oposición, 
frente a la denegación de la constatación de la doble inmatriculación por parte del 
Registrador podrán los interesados interponer los recursos previstos en esta Ley para la 
calificación negativa; quedando siempre a salvo la facultad de los interesados para 
acudir al procedimiento correspondiente, en defensa de su derecho al inmueble. Octava. 
Las notas marginales de doble inmatriculación practicadas en los folios de las fincas 
afectadas caducarán a los seis meses de su fecha, salvo que dentro de dicho plazo se 
practique anotación preventiva, como consecuencia de la presentación en el Registro de 
la demanda interpuesta en el procedimiento judicial correspondiente. En todos los casos, 
se  aplicarán  al  asiento  de  presentación  y,  en  su  caso,  a  la  anotación  preventiva 
practicada las normas sobre prórroga o mantenimiento de vigencia prevenidas para el 
caso de interposición de recurso frente a la calificación del Registrador. Novena. En 
todos los demás supuestos, siempre que se entable juicio declarativo ordinario relativo al 
dominio  o  cualquier  otro  derecho  inscribible,  relativo  a  la  misma  finca,  se  dará 
inmediatamente  por  concluso  el  expediente.  2.  Lo  dispuesto  en  este  artículo  se 
entenderá sin perjuicio de lo previsto en el apartado 4 del artículo 37 de la Ley 33/2003, 
de  3  de  noviembre,  del  Patrimonio  de  las  Administraciones  Públicas,  y  demás 
disposiciones concordantes.»
4. En  cuanto  a  la  escritura  complementaria  que  se  aporta;  Dicha  escritura 
complementaria, es otorgada unilateralmente por don S. V. en representación de la 
Sociedad Urbanizadora Pinedo SA, y el contenido de la misma no varía en nada los 
defectos ya señalados en las anteriores notas de calificación. En todo caso, en dicha 
escritura  complementaria  se  señala  por  el  Notario  autorizante  lo  siguiente: 
«Advertencias: Yo el notario, hago constar: 1) Que la descripción física de la finca y su 
titularidad jurídica, así como su superficie y linderos resultan del acta número 1463 del 
protocolo del Notario de Toledo doña Ana Victoria García Granero Colomer, de veinte de 
agosto de dos mil diecinueve y de las escrituras número 2318 del notario de Alcobendas 
don Ignacio Carpio González, de dos de diciembre de dos mil diecinueve, subsanada por 
otra escritura de autorizada por el notario don Nicolás Moreno Badía el día once de 
agosto de dos mil veinte, número 1680 de orden de su protocolo. 2) que la presente 
escritura es complemento de aquellas y se otorga con la única finalidad de determinar en 
Catastro la situación física de la finca registral 5580 cuya titularidad queda reconocida a 
la mercantil otorgante por sentencia número 355/2007 de la Sala de lo Civil del Tribunal 
Supremo. 3) Que la titularidad catastral que se pretende corresponde en la actualidad a 
terceros  y  de  las  consecuencias  que  ello  comporta,  considerándose  por  el  Notario 
autorizante que no tiene datos suficientes para calificar la titularidad manifestada por el 
otorgante, correspondiendo al Catastro su determinación y, en su caso, constancia e 
inscripción.». En principio, parecería que dicha escritura no ha sido otorgada a efectos 
de producir ninguna operación en el Registro de la Propiedad, sin embargo, en el  s
otorgan Segundo de dicha escritura se dice: «Segundo.–Solicita la constancia registral,  e.
de las anotaciones marginales, mediante las anotaciones previas e inscripciones, o toma  w.
de razón a que hubiera lugar en aras de la salvaguarda de los derechos de la sociedad  09ww
cpoúmblpicaor,e cqiueendtea nyd doe  aladsv esretnidtoesn cqiause  eexsisttae nptaerst es osber er elasse rfivnac acsu oabnjteotso sa dcteo se syte  adcocciounmeesn tloe 
Saseinsttee nlceia as sqisuteadne ne np uDeesrteacsh eon  peovrid ceunacniat apso ro fmalitsaio dnee sa cdceió nla us  oDmisispioósni»ci,o pnoers l od eq udei cahnates   BOE-A-cable e
las dudas, se procede a calificar lo señalado en el otorgan segundo.
En dicha escritura complementaria  de otras,  se protocoliza un testimonio de la 
sentencia de lo Civil del Tribunal Supremo n.º 355/2007. A dicho testimonio no se 
acompaña la Sentencia de la Audiencia Provincial de Toledo objeto del recurso de 
casación, ni la sentencia dictada en los autos de juicio declarativo seguidos ante el Juez 
de Primera Instancia número 1 de Toledo, que fue recurrida ante la Audiencia Provincial 
cuya presentación se entiende necesaria para una calificación conjunta y más exhaustiva 
de las tres sentencias. Obsérvese que en el otorgan segundo antes transcrito se alude, 
en plural, a las sentencias existentes sobre las fincas objeto de la misma.
En todo caso, se advierte que dichas sentencias no serían un título hábil para 
provocar ninguna inscripción en la finca registral 5580 cuyo historial, además, ha sido 
cerrado. Además, en la Sentencia del Tribunal Supremo tantas veces aludida en su 
fundamento de derecho tercero se señala: En consecuencia, se estiman ambas recursos 
y, conforme al artículo 1715.1.3.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, esta Sala resuelve lo 
procedente, dentro de los términos en que aparece planteado el debate. Tal como se 
desprende  de  lo  expuesto  no  cabe  declarar  nulidad  alguna,  ni  de  contrato,  ni  de 
inscripciones registrales, ni acordar tampoco cancelación registral alguna.
Observaciones:
Se ha aportado escrito suscrito por don S. V. C., quien interviene en nombre y 
representación de la mercantil «Urbanizadora Pinedo». En dicho escrito se afirma que la 
finca 5580 no es realmente la que este Registro piensa que es, sino que la misma se 
forma por agrupación de las inscritas con los números 4790 al 4794 y la 5092 al tener 
linderos comunes.
Visto el historial de la finca registral 5580, se informa que según su inscripción 1.ª, la 
misma se formaba por agrupación se las fincas inscritas con los números 4790 al 4794 y 
de la finca registral 5092 con una superficie de seis hectáreas, sesenta y nueve áreas, 
treinta y tres centiáreas. De esta finca, se practicaron diversas segregaciones, tal y como 
consta en las diversas notas marginales practicadas al margen de la finca registral 5580. 
Que en la inscripción 6.ª de dicha finca, practicada el 24 de junio de 1992, en virtud del 
cual se inscribió el contrato de compraventa de lo que quedaba de la finca registral 5580 
a favor de la mercantil «Urbanizadora Pinedo», constaba que la finca 5580 tenía una 
superficie  de  19717,87  m2  y  que  es  el  resto  después  de  diversas  segregaciones. 
También consta, que la misma estaba compuesta por dos parcelas: Parcela 1 con una 
superficie de 17769,87 m2 y la parcela 2 con una superficie de 1948 m2. Continúa dicha 
inscripción 6.ª afirmando, que la superficie total del resto de esta finca y a que se refiere 
la escritura, resulta de los seis mil metros que constaban inscritos en la inscripción 5.ª de 
donación  y  el  resto  de  los  doce  mil  novecientos  diecisiete  metros  ochenta  y  siete 
decímetros cuadrados, después de varias segregaciones a que se refiere la última nota 
al margen de esta finca. Toda vez que según la nota marginal de segregación n.º 16, el 
resto de la finca registral 5580 quedaba reducida en 12.917,87, se advirtieron errores 
padecidos en la descripción de la finca 5580. Por ello, se celebró una reunión en día 29 
de enero de 1993 en el centro de Estudios Hipotecarios de Castilla–La Mancha en 
Toledo, convocada por la Registradora titular del Registro de la Propiedad n.º 1 de 
Toledo, doña María Rosa Rebollo González para rectificar el historial registral de la 
finca 5580. A dicha reunión asistieron la familia l., Caja Rural de Toledo, la Gerencia de 
Infraestructura del Ministerio de Defensa, la mercantil Hernisa, la mercantil Urbanizadora 
Pinedo representada por don E. P. O. y doña C. R. H., y doña M. R. R. G. En dicha 
reunión se hizo entrega de un estudio realizado por la Registradora del historial registral  e.e
de  la  finca  5580,  en  la  que  se  indicaba  de  una  forma  clara  y  pormenorizada  la  w.b
descripción  de  la  referida  finca  en  la  [sic]  sucesivas  escrituras  otorgadas  por  los  09ww
edsifteurdeinot,e sse i ntutevrieersoand oesn  ac upeanrttair,  dtaenl to3 0la dse e sncorvitiuermabs rien sdceri t1a9s8 c7o minoc lulassiv qeu. eP saera p hreasceenr taersotne 
ae sicnrsitcurripacsi ópnú, bpleicraos n oq usee  inesracnri bineerocens, ayr isaes  hpizaor au nlale vparor poas iccaióbno  delal  orteocrgtiaficmaiceinótno  ddee  lalas 
finca 5580.
Del acta de dicha reunión resulta que, en la misma, se apreciaron los siguientes errores: 
a) En la inscripción 3.ª se citan 6 hectáreas, 32 áreas, 23 centiáreas y 26 centímetros 
cuadrados, en lugar de 6 hectáreas, 62 áreas, 23 centiáreas y 26 centímetros cuadrados, 
que según el Registro tenía la finca, porque citan pérdida de terreno sin cuantificarla por el 
trazado de la (…)– por la siguiente segregación de 3000 m2. b) Como las notas de 
segregación 8.ª y 16.ª se refieren a la misma finca, dando lugar a la doble inmatriculación de 
una finca bajo dos números de fincas registrales distintos, a saber, 35.318 y 24.570, se 
hace necesario cerrar el historial registral de una de ellas y añadir la superficie de 6447 m2 
a la porción resto de la finca registral 5580. c) En la nota marginal de segregación que 
originó la registral 27674, se consignaron cien metros cuadrados de menos, ya que se 
segregaron 4.112,33 metros en lugar de 4012,33 m2.
Para rectificar los errores puestos de manifiesto en la anterior reunión, se otorgaron 
las correspondientes escrituras públicas, a saber, escritura otorgada en Madrid el día 2 
de marzo de 1993 ante el Notario Pedro de la Herrán Matorras, protocolo 705, por la que 
se acuerda cancelar el historial registral de la finca 24570, al haberse duplicado la 
inscripción de la segregación, y escritura autorizada ante el mismo Notario el día 25 de 
febrero  de  1993,  protocolo  654.  En  virtud  de  esta  última  escritura,  inscrita  bajo  la 
inscripción n.º 7, doña M. C. y doña M. M. L. F. ratificaron la escritura de compraventa 
inscrita bajo la inscripción 6.ª y rectificaron la escritura de donación que consta en la 
inscripción 5.ª En virtud de la misma, el día 4 de marzo de 1993 se practicó nota 
marginal de rectificación de las notas marginales 8.ª y 16.ª en el sentido de que, dado 
que se había cancelado el historial registral de la finca 24.570 a que se refiere la nota 
marginal 8.ª antes citada por duplicidad, debía entenderse no puesta la nota marginal 8.ª 
y únicamente debía considerase segregación de la finca registral 5580, la segunda nota 
marginal antes citada, es decir la nota marginal 16.ª que dio lugar a la registral 35.318. 
También, se rectificó el texto de dicha nota marginal 16.ª en el sentido de que debía 
considerarse que en ese momento la finca registral 5580 tenía una superficie 19.717,87 
m2 y no los 12.917,87 m2 que constaban en la referida nota marginal 16.ª
En  consecuencia,  este  Registro  parte  de  la  descripción  que  tenía  la  finca 
registral 5580 tal y como estaba inscrita. En todo caso, en caso de no estar conforme 
con la descripción registral de la finca, según el artículo 1 de la ley Hipotecaria: «Los 
asientos del Registro practicados en los libros que se determinan en los artículos 238 y 
siguientes, en cuanto se refieran a los derechos inscribibles, están bajo la salvaguardia 
de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en 
los términos establecidos en esta Ley», es decir, no procederá la rectificación de los 
asientos  del  Registro  si  no  media  el  consentimiento  del  titular/es  registral/es  o, 
subsidiariamente,  la  oportuna  resolución  judicial  firme  recaída  en  juicio  declarativo 
entablado directamente contra aquél/aquellos.
Fundamentos de Derecho.
A. En  cuanto  a  la  forma,  la  presente  nota  se  extiende  por  la  Registradora 
competente por razón de la situación de la finca, dentro del plazo legal a que se refiere el 
artículo 18 de la Ley Hipotecaria, en el ámbito de sus facultades calificadoras conforme 
al artículo 19 de la citada Ley y art. 98 y siguientes de su Reglamento, y con la forma 
prevista en el art. 19– bis de la misma.
B. En relación a los defectos se refieren los artículos 1280 del Código Civil, 1, 3, 20, 
65, 201, 203, 204, 205, 206 y 209 de la Ley Hipotecaria y 2, 34 y 313 del Reglamento 
Hipotecario, artículos 3, 18.8 del RD 1093/1997 de 4 de julio, artículo 17 del [sic] la ley  e.e
Orgánica  del  Notariado,  artículo  144  del  Reglamento  Notarial  y  resoluciones  de  la  w.b
DGSJFP de 1 de marzo de 2013 y las recientes resoluciones de 26 de julio de 2021 y 10  09ww
de sDeapdtieam lab rec adleifi c2a0c2i1ó.n negativa precedente, le informo que, de conformidad con la
msuo daisfiiceanctoió nd ed ep rleas leengtiasclaiócnió nq uHeidpaorteác parroiar rvoiggaednote ,6 0a  pdaíarsti r mdáesl  2a  dpea Ertnire droe  dlae lf eacñhoa 2 d.0e0 2la, 
recepción de la notificación.
Usted puede: (…)
Toledo a dieciocho de octubre del año dos mil veintiuno (firma ilegible) Fdo. Rosa M.ª 
Montijano–Carbonell Martínez».
III
Contra la anterior nota de calificación, don S. V. C., en nombre y representación de la 
mercantil  «Urbanizadora  Pinedo,  S.A.»,  interpuso  recurso  el  día  15  de  noviembre 
de 2021 en virtud de escrito y en base a los siguientes argumentos:
«Primera. Urbanizadora Pinedo S.A. es propietaria en pleno dominio y con carácter 
privativo, de las siguientes fincas: Las fincas registrales 5580, 5092 y 3909, las cuales 
tienen sus orígenes, sus linderos y superficies de conformidad con lo indicado en el 
Informe de Rectificación y Mayor Cabida que se protocoliza en la escritura Notarial de 
Dña. Ana Victoria García–Granero Colomer de 20/8/2019, remitiéndonos a tales efectos 
a lo expuesto en dicho informe (…)
Dicho informe de Rectificación y Mayor Cabida que se protocoliza en la escritura 
Notarial de Dña. Ana Victoria García–Granero Colomer de 20/8/2019 (…)
Consta  la  escritura  otorgada  por  el  Notario  D.  Ignacio  Carpio  González,  de 
fecha 2/12/2019, con número de protocolo 2.318, de Restitución de la Propiedad de 
Exceso de cabida de la finca, donde se viene a certificar [sic] la titularidad de los terrenos 
a favor de Urbanizadora Pinedo S. A. (…)
Asimismo,  se  otorgó  escritura  pública  por  el  notario  D.  Fidel  Sánchez  Lozano, 
el 15/12/2020, con número de protocolo 3.949, siendo una escritura complementaria de 
otras para acreditación de circunstancias urbanísticas y constatación de las referencias 
catastrales, constancia de sentencia finca registral 5580 de los registros de la propiedad 
de Toledo n.º 3 y n.º 1 de Toledo.
Dichos terrenos se encuentran al norte del municipio de Toledo, encuadrados dentro 
de la unidad UA–27 del Plan General de Toledo, en una de las zonas de renovación 
urbana del núcleo urbano de la ciudad, en la zona (…)
Tanto  el  Ayuntamiento  de  Toledo  como  el  Ministerio  de  Defensa  conocen 
sobradamente dicha titularidad. Es más, el Ayuntamiento fue parte demandada en el 
procedimiento judicial, en el cual Sentencia dictada por la Sala de lo Civil del Tribunal 
Supremo de 20 de marzo de 2.007, n.º 355/2.007 (…)
Con anterioridad se dictó Sentencia por el Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de 
Toledo, de fecha 5/12/1.998, en el procedimiento de Mayor Cuantía 222/93 y Sentencia 
por  la  Sección  Primera  de  la  Audiencia  Provincial  de  Toledo,  en  el  recurso  de 
apelación 45/2.000. Ambas sentencias fueron casadas por la Sentencia del Tribunal 
Supremo que se ha referenciado (…)
Pues bien, entendemos que tanto las distintas Administraciones, como personas 
físicas y jurídicas habrán de dar cumplimiento a lo estipulado en la Sentencia del Tribunal 
Supremo, por la cual en definitiva se desestimaba íntegramente la demanda formulada 
por  el  Ministerio  de  Defensa,  en  el  sentido  de  que  se  desestimaron  todas  las 
pretensiones formuladas en la demanda, entre otros pedimentos los siguientes:
– Se solicitó en la demanda que se declarara que la Administración del Estado, a 
través del Ministerio de Defensa, es propietaria de la finca 6078 inscrita al folio 217, del 
tomo 504, libro 137, del Registro de la Propiedad n.º 1 de Toledo. es
– También se solicitaba en la demanda: Que la inscripción sexta en lo que se refiere  o
a su parcela 1.ª, la inscripción 7.ª, la inscripción 8.ª, correspondientes a la finca 5580  09www.
liinann. ssºf ccin1rriictp aacd  iee6on 0n T7eeo8sl l ,eRo di ennogso,ci straytirt sao e  mdanela   rfclogaoli innoPas re2loec1psu7i eeq, dnudaceedi alt  r ntaos.iºmge 1a o nd d5 eec0c a4Tlau,o rslleeaib d rdlooae   a 1lnla3 ut 7omli,md idasoemd l1  aR0d, 7ees0 go,din slii ctbcrhoroao nd  t5erin6a sl2dac i cyrPit potrocoridipaóaisnes  dc l6oaa.ndsª     OE-A-2022-23able en https://
exclusivamente en lo que afecta a la parcela 1.ª, de las inscripciones 7.ª y 8.ª y de todas 
las inscripciones o notas marginales que traigan causa de las mismas;
– También se solicitaba en la demanda que se declarara que la finca 5093, del 
tomo 485, libro 127, folio 68, del Registro de la Propiedad n.º 1 de Toledo, forma parte de 
la finca 6078, y se ordenara la cancelación del historial jurídico registral de la finca 5093.
Pues bien, todas las peticiones de la demanda, entre las que se encuentran las 
anteriormente indicadas, fueron desestimadas por el Tribunal Supremo.
Se recoge en dicha Sentencia la existencia de irregularidades en la inmatriculación 
de la finca 6078 por el Ministerio de Defensa, que parte de una segregación de la 
finca  5093  con  una  compraventa  que  el  Alto  Tribunal  considera  como  simulación 
subjetiva y se reconoce la cualidad de tercero hipotecario a Urbanizadora Pinedo S.A.
Además,  se  ha  de  indicar  que  durante  la  tramitación  del  procedimiento  Mayor 
Cuantía 222/93, por parte del Ministerio de Defensa se procedió a la segregación de la 
finca 6078, a sabiendas de la controversia existente sobre la misma, y sobre la más que 
«dudosa» titularidad que tenían sobre las fincas objeto de discusión. Con evidente mala fe 
por parte del Ministerio de Defensa se procedió a dicha segregación mediante la escritura 
notarial efectuada por la Gerencia de Infraestructura de la Defensa (Ministerio de Defensa), 
otorgada el 1 de febrero de 1.995, ante el Notario D. Vicente de Prada Guaita.
El Ministerio de Defensa, lejos de hacer cumplir con lo estipulado en dicho Fallo, y 
ocultando al Registro de la Propiedad n.º 1 de Toledo la existencia de dicha Sentencia, 
de forma ilícita ha realizado actuaciones de disposición y de regularización de superficies 
de lo que a día de hoy figura como inscrito como Finca 6078, siendo, a juicio del que 
suscribe, de extrema gravedad dicha actuación por el Ministerio de Defensa, dado que 
no se le reconoció la propiedad de la finca 6078.
Asimismo, se han presentado escritos en el Ayuntamiento de Toledo por parte del 
Ministerio de Defensa, no llegando a comprender esta parte cómo se han cursado todas 
sus  gestiones  conociendo  la  tan  controvertida  Sentencia  del  Supremo,  habiéndose 
advertido por varios escritos del Letrado D. I. E., sin que por el Ayuntamiento de Toledo 
se hayan realizado las correspondientes gestiones y averiguaciones para acreditar los 
derechos que asistían al Ministerio solicitante.
En definitiva, los terrenos que ha tratado de incluir como suyos el Ministerio de 
Defensa son propiedad en la actualidad de Urbanizadora Pinedo S.A., encontrándose 
esta entidad en trámites de regularización de la legalidad de dichos terrenos, pues a día 
de hoy registralmente se encuentran a nombre del Ministerio de Defensa, pese a ser un 
dato erróneo, que deberá ser corregido a través de los medios correspondientes.
Segunda. A la vista de la Sentencia del Tribunal Supremo, y dado que se la 
finca 6078 se ha visto afectada por los pronunciamientos que en la misma se contienen, 
en relación con los pedimentos de la demanda y la exposición de titularidades de fincas 
que  el  Ministerio  de  Defensa  argumentó  a  su  favor  y  que  fueron  totalmente 
desestimados, y que nos encontramos en trámites de regularización de titularidades y 
determinación  de  superficies,  por  medio  del  presente  escrito,  además  de  dejar 
constancia expresa de todo lo anterior, solicitamos se dé cumplimiento a lo estipulado 
por la Sentencia del Tribunal Supremo en cuanto al fondo del asunto, para que en 
definitiva se pueda exigir al Excmo. Ayuntamiento que deje de realizar gestiones de 
disposición y de actuación sobre los terrenos objeto de discusión en tanto en cuento al 
menos no se acredite la titularidad de dichas fincas, más allá de lo que actualmente 
figura a nombre del Ministerio de Defensa, dado que la Sentencia dictada por el Tribunal  s
Supremo de 20 de marzo de 2.007 ha venido a determinar que dicho Ministerio de  e.
Defensa no es titular de los terrenos de los que trata disponer, sino que los terrenos de la  w.
finca 6078 no van más allá de los límites físicos reconocidos físicamente en (…) 09ww
realiAzsairm eisl mAyou snotalimcitiaemntoos l asse  dheabgidaa rse sapdevtearrt elan cSiaesn taeln Mciain idsetel rTiori bduen Dale Sfeunpsrae,m doa,d doe qbuieen dseo 
emsetádnia nptreo daucctuieancdioon eusn ap rsinecriiep adlme egnrtaev eresa laiztraodpaesl lopso rc odnictrhao  UMrbinainstizearidoo rya  pPoirn eedl op rSo.pAio.,   BOE-A-cable e
Ayuntamiento de Toledo, quienes están obviando el contenido de dicha Sentencia y
están tomando decisiones sobre los terrenos sobre los que se refiere la misma y sobre 
los que se ha ido haciendo mención en nuestros escritos, que en definitiva vienen a 
corroborar que dichas fincas son en realidad propiedad de Urbanizadora Pinedo S.A.
Los terrenos que ha tratado de incluir como suyos el Ministerio de Defensa, que se 
corresponden con lo que ilícitamente inscribió a su nombre con la finca 6078 son 
propiedad en la actualidad de Urbanizadora Pinedo S.A., que es propietaria de los 
terrenos que comprenden la fincas 5580, 5092 y 3909.
Por otro lado, en su día, en el contrato de opción de compra del año 2.013 de la 
finca 5580, de los 17.769,87 metros cuadrados que se tomaron de la finca 5.580, 
realmente se refieren únicamente a la parcela 1 de dicha 5580, dándose la situación 
además que se arrebataron ilegalmente otros 3.900 metros cuadrados de la parcela de 
Urbanizadora Pinedo S.A. por parte del agente urbanizador Cotolma. Dichos terrenos 
son sobradamente conocidos, pues en la actualidad existen dos edificios de grandes 
dimensiones  construidos  en  los  últimos  años.  Además,  como  decimos,  esos  3.900 
metros cuadrados se utilizaron por parte del Ayuntamiento para llevar a cabo el PAU, de 
forma ilegal, dado que el certificado de 29/4/2011 emitido por el Ayuntamiento de Toledo 
fue fraudulento.
El resto de la parcela de la Finca 5580, la cual no se vendió en dicha compra venta, 
no resultó afectada y sin embargo ahora no aparece por ningún lado.
(…) escrito presentado por el Letrado de la que suscribe y socia de Urbanizadora 
Pinedo S.A., en el cual denunciaba al Ayuntamiento de Toledo una serie de actuaciones 
irregulares sobre la finca 5580. A dicho escrito no se ha obtenido contestación por parte 
del Ayuntamiento de Toledo.
(…) Y así se ha reflejado en la escritura del Notario D. Ignacio Carpio de diciembre 
de 2.019.
Se ha de indicar por último que ni siquiera históricamente los terrenos que se 
corresponden  con  los  de  Urbanizadora  Pinedo  S.A.,  el  Ministerio  de  Defensa  los 
consideraba suyos, como podemos acreditar con la documentación de que disponemos, 
y sí se apropiaron de ellos a través de unos trámites más que dudosos a través del 
art. 206 de la LH que llevaron a cabo en su día, faltando a la verdad y a la realidad, y 
como  se  ha  visto  posteriormente  ha  quedado  desvirtuada  esa  propiedad  con  la 
Sentencia del Tribunal Supremo del año 2.007.
Tercero. Volviendo  a  la  escritura  del  Notario  D.  Ignacio  Carpio  de  diciembre 
de 2.019, indicar que en cuanto a la Finca 5580, el contenido del expositivo 1.º de dicha 
escritura comienza afirmando que la sociedad Urbanizadora Pinedo S.A. es propietaria 
del resto de la finca matriz 5580, y continúa disponiendo que dicha finca registral se 
forma por agrupación de las registrales 5092, 5093, 3909, 6076 y 6078. Esa afirmación 
es errónea. La Finca 5580 se forma por agrupación de las registrales 4790, 4791, 4792, 
4793, 4794 y 5092. Ésta última, a su vez, se forma al agrupar varias fincas entre las que 
se encontraba la 3909 y las 5091 y 5082, 5083, 5084 y 5085, habiéndose suspendido la 
inscripción en cuanto a 13 fanegas y 250 estadales de la primera de dichas 6 fincas, 
solicitando la inscripción del expresado exceso de cabida al amparo del párrafo tercero 
del artículo 20 de la Ley Hipotecaria, y D. C. L. V. agrupó dichas 6 fincas por ser 
colindantes y solicita que se haga constar la agrupación, lo cual verificó por la presente 
por su título D. C. L. V., inscribe su dominio por agrupación sobre esta finca y por lo que 
respecta a 13 fanegas y 250 estadales, tal y como consta en el Registro de la Propiedad 
por la escritura de 18/6/1942 ante el Notario D. Manuel Ortega (…)
Por  parte  del  Registro  de  la  Propiedad  no  consta  inscrita  en  la  actualidad  la  es
finca  5.580,  siendo  cierto  que  en  la  venta  que  se  realizó  en  1.992  solamente  se  o
eecdtraslea tblnRá oAs e mlygleeuiilstvn itóatPra noAlmad Ud oipee,  ana frlt uacocee  aPprlbaoaro norn.a p út iAmoecdmdoeeamramdodp  áol1qess,ut , ap edlro o eprlso  r losof3o c .2qr9em1u0d.ea0e0   r0sámie0le  e rgcmetoarcoemlt,sti fre iodcctsaiaue drarc oodup nraoaq drudu rnéoeaass d t eoseqlse  u yrceni ee ec rsucdteieyefi osc uiaa rtrpirdleiiroozgos auc drelpoaedanr iir md2apa9 ioedl/lr4nee /tvps2oa a0 prrs1 oteae1r      OE-A-2022-2309able en https://www.
emitido  por  el  Ayuntamiento  de  Toledo  fue  fraudulento  y  contrario  a  derecho,  no 
acreditando de dónde tomaba esa superficie (…)
(…)  Como  puede  comprobarse,  el  Ayuntamiento  viene  conociendo  desde  hace 
tiempo, y por ende también el Ministerio de Defensa, la pretensión sobre la titularidad y 
la posesión de la finca 5580 y las que ella ha ido englobando.
El resto de la parcela de la Finca 5580, la cual no se vendió en dicha compra venta, 
no  resultó  afectada,  y  la  mismo  engloba,  una  vez  restados  los  17.769,87  metros 
cuadrados que se transmitieron en 1.992, por lo que el resto de la finca a la que se hace 
referencia en la escritura de Restitución de Titularidad de Exceso de Cabida de Finca de 
fecha 2/12/2019 es correcta en cuanto las superficies, titularidades y linderos de dicha 
finca 5580, tal y como detalladamente se explica en la misma.
A más abundamiento, indicar que la finca 5092 con la 3909 y una tierra en este 
término constituida por la suerte 2.ª (73 fanegas) y la suerte 3.ª (19 fanegas) de (…), y la 
parcela n.º 28–4–7 de la vía pecuaria (…), la n.º 13 de la denominada (…) y la n.º 24 de 
la llamada (…), en superficie de 56 hectáreas, 33 áreas y 38 centiáreas. Linda al norte 
con (…), al Sur con camino (…), al Este (…) y Oeste (…) Esta fina se forma por 
agrupación de la inscrita en el n.º 3909 al Folio 20 del Libro 86, tomo 354 de Toledo, 
inscripción 3.ª y de los inscritos con los números 5081 a 5085 a los Folios del 51 al 59 
al 53* de este Libro inscripción 1.ª Esta finca ha pasado a formar la inscrita en el n.º 
5580, al folio 111 del libro 132 de Toledo, inscripción 1.ª, en Toledo, el 6/11/1958.
La Finca 5580 se forma por la agrupación de las inscritas con los números 4790 
al 4794, a los Folios 74 al 82 del Libro 122 de Toledo, inscripción 13 los cuales están 
libres de cargas y de la número, 5092 al Folio 66 del Libro 127 del Toledo, inscripción 1.ª 
Se agrupan por tener linderos comunes para formar la finca de este número.
La Finca 3909 tiene 106 fanegas.
Todas las superficies han sido comprobadas por el Arquitecto Superior D. A. C. F., 
colegiado (…)
Cuarto. (…) las distintas resoluciones dictadas por los Registros de la Propiedad 
números 1 y 3 de Toledo, por las cuales se han venido denegando de forma contraria a 
derecho las distintas solicitudes de inscripción formuladas por Urbanizadora Pinedo S.A., 
que son las que en definitiva han motivado la presentación del presente escrito».
IV
El registrador de la Propiedad interino de Toledo número 3, don Aurelio Martín 
Lanzarote,  emitió  informe  el  día  29  de  noviembre  de  2021,  mantuvo  la  nota  de 
calificación y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1, 9, 40, 82, 198, 254 y 326 y siguientes de la Ley Hipotecaria; 33 
y 51 del Reglamento Hipotecario; las Resoluciones de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado de 1 de marzo de 2013 y 10 y 12 de diciembre de 2019, y la 
Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 5 de julio 
de 2021.
1. Se debate en el presente recurso si es posible rectificar la titularidad y superficie 
de determinada finca registral –la número 5580 del Registro de la Propiedad de Toledo 
número 3– inscrita a nombre del Ministerio de Defensa, en virtud de la aportación de acta  e.
notarial  de  protocolización  de  un  informe  privado  de  titularidad  y  rectificación  de  w.b
superficie,  que  se  presenta  acompañada  de  copia  de  una  Sentencia  del  Tribunal  09ww
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y parcela catastral de la finca 5.580 propiedad de «Urbanizadora Pinedo S.A.».
En base a todo ello el recurrente, don S. V. C., en instancia privada, en nombre y 
representación de la citada sociedad «Urbanizadora Pinedo, S.A.» solicita la rectificación 
unilateral de la titularidad de la finca 6.078, inscrita a favor del Ministerio de Defensa 
(objeto de otro recurso ante el citado Registro) y además la inscripción de la superficie 
controvertida  en  la  finca  5.580  del  Registro  de  la  Propiedad  de  Toledo  número  3, 
alegando errores en las inscripciones registrales y en las escrituras públicas que las 
motivaron.
La notaria autorizante del acta de protocolización presentada advierte en ella que el 
acta de protocolización de un documento privado no lo convierte en público; y el notario 
autorizante  de  la  escritura  complementaria  afirma  que  la  incorporación  de  datos 
catastrales se hace con la única finalidad de determinar en Catastro la situación física de 
la finca registral 5.580 cuya titularidad queda reconocida a la mercantil otorgante por la 
Sentencia  número  355/2007  de  la  Sala  de  lo  Civil  del  Tribunal  Supremo  (que  el 
recurrente entiende que desvirtúa la inscripción de la finca registral 6.078), pero que la 
titularidad catastral que se pretende corresponde en la actualidad a terceros, por lo «que 
no  tiene  datos  suficientes  para  calificar  la  titularidad  manifestada  por  el  otorgante, 
correspondiendo al Catastro su determinación y, en su caso constancia e inscripción».
La registradora deniega la rectificación pretendida en base a los siguientes defectos: 
a) no tener el acta de protocolización aportada el carácter de título inscribible conforme al 
artículo 3 de la Ley Hipotecaria, y b) no ser el registrador competente para decretar la 
nulidad de los asientos del Registro, ni tampoco ser el recurso el procedimiento hábil 
para acordarla, sino que serán los tribunales de Justicia, cuando se ejercite ante ellos la 
acción correspondiente y con la intervención –o al menos citación por la autoridad 
judicial– de la totalidad de los titulares registrales, quienes resuelvan una vez se obtenga 
sentencia firme acordando la nulidad o rectificación del asiento correspondiente.
El recurrente entiende que no es correcta la inscripción de la finca 6.078 en favor del 
Ministerio de Defensa, dado que la «Urbanizadora Pinedo, S.A.» a quien representa es 
propietaria en pleno dominio de las fincas registrales 3.909, 5.092 y 5.580 –referidas al 
mismo terreno inscrito bajo el número 6.078–, las cuales tienen su origen, linderos y 
superficies de conformidad con lo indicado en el informe de rectificación y mayor cabida 
que se protocolizó por un acta notarial ante la notaria de Toledo, doña Ana Victoria 
García–Granero Colomer, de fecha 20 de agosto de 2019; que consta también escritura 
otorgada por el notario de Alcobendas, don Ignacio Carpio González, de fecha 2 de 
diciembre de 2019, de restitución de propiedad de exceso de cabida de la finca, donde 
se viene a certificar [sic] la titularidad de los terrenos a favor de «Urbanizadora Pinedo, 
S.A.». Asimismo, se otorgó escritura complementaria de otras para acreditación de 
circunstancias urbanísticas y constatación de las referencias catastrales, sobre la finca 
registral 5.580 de los registros de la Propiedad de Toledo número 1 y 3, otorgada en 
Toledo el día 15 de diciembre de 2020 ante su notario, don Fidel Sánchez Lozano. 
Dichos terrenos se encuadran al norte del municipio de Toledo, dentro de la unidad UA–
27 del Plan General de Toledo, y tanto el Ayuntamiento de Toledo como el Ministerio de 
Defensa conocen sobradamente dicha titularidad.
A juicio del recurrente el Ayuntamiento fue parte demandada en el procedimiento 
judicial que dio lugar a la Sentencia dictada por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo 
de 20 de marzo de 2007, copia de la cual se adjunta, y entiende que los terrenos que ha 
tratado de incluir como suyos el Ministerio de Defensa, que se corresponderían con lo 
que ilícitamente inscribió a su nombre con la finca 6.078, son propiedad en la actualidad 
de «Urbanizadora Pinedo, S.A.», que es propietaria de los terrenos que comprenden la  es
fincas 3.909, 5.092 y 5.580. Y en consecuencia solicita la inscripción del exceso de  o
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realizar ningún cambio en la titularidad inscrita, como advierten los propios notarios
autorizantes. Podrá servir como elemento probatorio en un procedimiento judicial de 
rectificación de asientos, si los titulares registrales no consienten voluntariamente a ella y 
judicialmente se comprueba que existieron los errores alegados, pero por sí mismos los 
documentos presentados no tienen virtualidad como título inscribible.
No  basta  en  este  sentido  para  practicar  una  inscripción  cualquier  título  público 
notarial. El Reglamento Hipotecario aclara que se entenderá por título, para los efectos 
de la inscripción, el documento o documentos públicos en que funde inmediatamente su 
derecho la persona a cuyo favor haya de practicarse aquélla y que hagan fe, en cuanto 
al contenido que sea objeto de la inscripción, por sí solos o con otros complementarios, o 
mediante  formalidades  cuyo  cumplimiento  se  acredite  (artículo  33  del  Reglamento 
Hipotecario).
Nada de esto cumplen los documentos aportados en el expediente objeto de este 
recurso:
a) Un  acta  de  protocolización  de  un  documento  privado  –un  informe  sobre 
superficie–, como advierte la propia notaria autorizante al redactarla, no lo convierte en 
documento público, y por tanto carece del carácter de título inscribible (artículo 3 de la 
Ley Hipotecaria). Además, no cabría inscripción por falta de tracto sucesivo, al no estar 
consentido por el titular registral de la finca (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria).
b) Lo  mismo  ocurre  con  una  escritura  que  incorpora  los  datos  catastrales  de 
determinadas fincas, a los efectos de iniciar un procedimiento de rectificación catastral. 
Como señala el propio notario autorizante en la misma escritura, ello no tiene efectos 
para  desvirtuar  titularidades  de  terceros,  sino  para  iniciar  los  procedimientos  que 
legalmente sean procedentes.
c) La Sentencia que se acompaña no reúne tampoco los requisitos formales ni 
sustantivos necesarios para motivar una rectificación registral, pues no se trata de una 
ejecutoria o mandamiento judicial de la que resulte una modificación jurídico real.
En concreto, con relación a la finca controvertida –la finca 6.078– no resulta de la 
copia aportada de la sentencia, haber sido demandada la cancelación de inscripción 
alguna. En consecuencia, dicha Sentencia congruente con el «petitum» no ordena –y por 
lo tanto no procede practicar– ninguna cancelación sobre dicha finca. Tampoco en 
ejecución de Sentencia se ha ordenado practicar asiento alguno en el Registro de la 
Propiedad. A lo sumo lo que procede es instar la ejecución de la sentencia si lo que se 
pretende es que el juez ordene la rectificación del Registro.
4. El segundo de los defectos debe ser igualmente confirmado. Como ha reiterado 
este  Centro  Directivo  (cfr.,  las  Resoluciones  citadas  en  el  apartado  «Vistos»),  la 
rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos 
aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho –lógicamente siempre que se trate 
de materia no sustraída al ámbito de autonomía de la voluntad–, bien la oportuna 
resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes 
el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho.
Es cierto que existen otros procedimientos legales específicos dirigidos a lograr la 
concordancia entre la realidad registral y extrarregistral (cfr. artículos 198 y siguientes de 
la Ley Hipotecaria), cuando se trata de errores o inexactitudes en los títulos o en la 
inscripción, o en sus superficies, pero ninguno de ellos se ha instado por el recurrente.
No se puede pretender que por vía de recurso se aprecien inexactitudes en el 
Registro, fruto de errores en los títulos, sin seguirse ninguno de los procedimientos 
legales procedentes. A este respecto conviene recordar que nunca el recurso puede ser  e.e
la vía para lograr la rectificación de los asientos al margen de tales procedimientos (cfr.  w.b
artículos 326 y siguientes de la Ley Hipotecaria). 09ww
confEirnm acro lnas neoctuae dnec iaca, liefisctaac ióDnir.ección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y  OE-A-2022-23able en https://
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 13 de enero de 2022.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.