BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 201 Viernes 24 de julio de 2020 Sec. III.   Pág. 56930
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
8507 Resolución de 3 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
del  registrador  de  la  propiedad  de  Escalona,  por  la  que  suspende  la 
inscripción de la representación gráfica de una finca.
En el recurso interpuesto por don Francisco Javier Olmedo Castañeda, notario de 
Escalona, contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Escalona, don 
Rafael Burgos Velasco, por la que suspende la inscripción de la representación gráfica 
de una finca.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada el día 19 de diciembre de 2018, ante el notario de 
Talavera de la Reina, don Julio Gómez-Amat Fernández, número 1121 de protocolo, don 
V. C. M. y doña A. L. G. hacen donación a don R. C. G. de la finca registral 810 de 
Garciotum  previa  declaración  sobre  la  misma  una  edificación  en  construcción.  Se 
acompaña escritura de adaptación de finca a Catastro otorgada el 19 de marzo de 2019, 
ante el notario de Escalona, don Francisco Javier Olmedo Castañeda, número 194 de 
protocolo,  en  la  que  don  R.  C.  G.  rectifica  la  descripción  de  la  finca  y  solicita  la 
inscripción de su representación gráfica. A tal efecto se incorpora certificación catastral 
descriptiva y gráfica y un listado de coordenadas suscrito por técnico.
II
Presentados dichos documentos en el Registro de la Propiedad de Escalona, son 
objeto de calificación negativa, con arreglo a los siguientes hechos y fundamentos 
jurídicos: «Hechos: La presentación para su calificación e inscripción si procede de la 
documentación  siguiente:  documento  de  fecha  19/03/2019  del  Notario  de  Escalona 
Francisco  Javier  Olmedo  Castañeda,  protocolo/expediente  194/2019,  documento  de 
fecha 19/12/2018 del Notario de Talavera Julio Gómez Amat Fernández, protocolo/
expediente  1121/2018,  presentado  conjuntamente  por  V.  R.  V.  el  día  07/11/2019  a 
las 11:33, con el número de entrada 9335, asiento 224 del diario 112.
Fundamentos de Derecho. Suspendida la inscripción por cuanto:
I.  En cuanto a la adaptación solicitada en el protocolo 194:
Respecto de los excesos de cabida, la Resolución de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado 30 de abril de 2019, BOE de 13 de mayo, se remite a: las 
Resoluciones de 17 de octubre de 2014 y 21 de marzo de 2016, siguiendo doctrina 
consolidada:  «a)  La  registración  de  un  exceso  de  cabida  stricto  sensu  solo  puede 
configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción  e.
de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no  w.b
se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es, que  07ww
slau  sduípae prfoicri es eqru ela  arheoarlma esen tep recotenntednei dcao nesnta ltoasr  tlainbduelarorms eonritgei neasl mlae nqtuee  rdeegbisiótr ardeofles;ja brs) eq ueen 
cfuoerrreas pdoen deest aa  hdieptóetremsiins,a dlaa  fpinrectae,n nsioó ne ndceu bmreo dsiifnicoa re l lain tceanbtoid ad eq aupel icsaerg úenl  foelli oR deeg isetsrao 
última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una
superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la 
previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca 
registral preexistente».
Este método, por tanto, sólo debe permitir la corrección de un dato mal reflejado en 
su término inicial al inmatricular la finca, por lo que la existencia de dudas que pudiera 
albergar el registrador de encontrarnos en cualquier otro caso –inmatriculaciones de 
parcelas  colindantes  o  encubrimiento  de  otras  operaciones  como  agrupaciones  o 
agregaciones–  pueden  (y  deben)  generar  una  calificación  negativa  respecto  de  la 
inscripción del exceso –o defecto– de cabida declarado.
Señala también que estas dudas quedan justificadas cuando no haya proporción 
entre la superficie de la finca inscrita y la que resulte de la descripción que se pretende 
inscribir.
Esto es lo que sucede en el presente caso, en el que la finca inscrita tiene una 
superficie de ochenta metros cuadrados y la modificación solicitada da lugar a una 
superficie de doscientos cuarenta y tres metros cuadrados.
Una diferencia tan notable de superficie daría lugar a una resolución negativa del 
expediente registral del artículo 199 LH por lo que su tramitación solo ocasionaría gastos 
al interesado y expectativas que no se van a cumplir. Por tanto, no se inicia; a salvo que 
el interesado reitere su solicitud, en cuyo caso se tramitará sin perjuicio de lo señalado 
en los párrafos anteriores.
II.  En cuanto a la declaración de obra realizada en el protocolo 1121:
De conformidad con el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, BOE 31 de 
octubre, art. 28:
N.º 4, declaraciones de obra nueva antigua, el Registrador tiene que apreciar que no 
procede adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen 
su demolición por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes sin que 
se exista anotación preventiva de expediente de disciplina urbanística, y además se le 
aportará documento acreditativo de la fecha de terminación de obra y de su descripción 
coincidente con el título, lo que podrá hacerse por:
Certificación expedida por el Ayuntamiento
Certificación expedida por técnico competente,
Acta notarial.
Certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca
En cuanto a la determinación del técnico competente ha de estarse a lo dispuesto en 
el art. 50 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas 
complementarias  al  Reglamento  para  la  ejecución  de  la  Ley  Hipotecaria  sobre 
Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística, y puede 
ser:
1.  El que por sí solo o en unión de otros técnicos hubiere firmado el proyecto para 
el que se concedió la licencia de edificación.
2.  El que por sí solo o en unión de otros tuviere encomendada la dirección de la 
obra.
3.  Cualquier  otro  técnico  que,  mediante  certificación  de  su  colegio  profesional 
respectivo, acredite que tiene facultades suficientes (hay que entender que no se trata de  es
colegiación sino de facultades suficientes para la obra nueva concreta que se declara,  o
pues en otro caso sobrarían los números 1, 2 y 4). 07ww
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En concreto:
La superficie construida declarada no coincide con la superficie construida que se 
desprende de las certificaciones catastrales que se insertan como documento unido en 
los protocolos 1121 y 194.
De la notificación del Ayuntamiento de fecha cinco de noviembre del año dos mil 
diez, que se inserta como documento unido en el protocolo 1121 no se desprende 
ninguna superficie construida para la cual se otorga la licencia de obras, observándose 
además que se concede licencia para una ampliación de vivienda unifamiliar según 
proyecto redactado por la Arquitecto doña G. C. R., colegiada (…), si bien, se inserta 
como documento unido certificado de la Arquitecto doña M. E. D. L. de fecha dieciocho 
de diciembre del año dos mil dieciocho, no siendo el mismo Arquitecto.
La edificación ocupa una superficie de ciento cuarenta y ocho metros veintinueve 
decímetros cuadrados, y al constar la finca inscrita con una superficie de ochenta metros 
cuadrados, no es posible inscribir la edificación declarada.
Resolución: En vista de los precedentes supuestos de hecho y antecedentes de 
Derecho,  este  registrador,  en  su  en  su  condición  de  autoridad  pública  legalmente 
competente para ello ha resuelto adoptar el acuerdo formal (Resolución de 13 de octubre 
de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, BOE 7 de noviembre) 
de  suspender  la  inscripción  en  tanto  no  se  subsanen  los  defectos  señalados.  (...) 
[prórroga del asiento y oferta de recursos]. Escalona, diecinueve de noviembre del año 
dos mil diecinueve. El registrador de la propiedad. Fdo. Rafael Burgos Velasco».
III
Don Francisco Javier Olmedo Castañeda, notario de Escalona, interpuso recurso 
contra la anterior calificación mediante escrito de fecha 19 de diciembre de 2019, que 
tuvo entrada en el citado Registro el mismo día, en el que alega lo siguiente: «Hechos
Con fecha 7 de noviembre de 2019 se presentó en el Registro de la Propiedad de 
Escalona (Toledo), el protocolo 194/2.019, de fecha 19 de marzo de 2.019, causando el 
asiento 224 del Libro Diario 112, del citado registro.
Con fecha 26 de noviembre se notificó por fax a la notaría de Escalona (Toledo) 
calificación negativa, de fecha 21 de noviembre de 2.019, en la que se suspende la 
inscripción del título antes reseñado, por los siguientes motivos:
Las  dudas  para  inmatricular  el  exceso  de  cabida  solicitado  quedan  justificadas 
cuando no haya proporción entre la superficie de la finca inscrita y la que resulta de la 
descripción que se pretende inscribir.
Una diferencia tan notable de superficie daría lugar a una resolución negativa del 
expediente registral del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, por lo que su tramitación solo 
ocasionaría gastos al interesado y expectativas que no se van a cumplir. Por tanto, no se 
inicia; a salvo que el interesado reitere su solicitud, en cuyo caso se tramitará sin 
perjuicio de lo señalado en los párrafos anteriores.
A estos hechos son de aplicación los siguientes Fundamentos de Derecho:
I.  Jurídico-adjetivos
Competencia y procedimiento. Corresponde a la Dirección General de los Registros y 
del Notariado el conocimiento y resolución del presente recurso gubernativo, al amparo  e
de lo dispuesto en los artículos 325 y siguientes de la Ley Hipotecaria y concordantes de  bo
su Reglamento. 07ww
II.  Sustantivos
fundIa. mLean tadmae n(ceino nacodnat ran odtae l  rdeeit ercaadliífsicimacoi ócnr itenroio  edset ál a dDebiriedcacmióenn teG enmeoratilv addea  lonsi   BOE-A-cable e
Registros y del Notariado), basándose tan solo en la «notable» diferencia de superficie 
para proceder a su suspensión, por lo que genera la correspondiente inseguridad jurídica 
al no existir sólidos argumentos para no dar curso al expediente de exceso de cabida, al 
cual está legalmente obligado el Sr. Registrador.
II.  No existe ninguna disposición normativa en la que se establezca un límite al 
exceso de cabida, superado el cual no pueda prosperar la inmatriculación del mismo, de 
tal manera que la sola diferencia entre la superficie registrada de la finca y la que se 
pretende inscribir, por notable que sea, no es argumento jurídico válido ni suficiente para 
proceder a la suspensión. Así lo sostiene el propio Centro Directivo en numerosas 
resoluciones (véase infra), al señalar que «el expediente de rectificación de descripción 
regulado en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria persigue y potencialmente permite 
inscribir rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza (tanto de superficie como 
linderos, incluso linderos fijos), de cualquier magnitud (tanto diferencias inferiores como 
superiores al 10 % de la superficie previamente inscrita) y además obtener la inscripción 
de la representación geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices; 
pues no en vano, como señala el artículo 199, es la delimitación georreferenciada de la 
finca  la  que  determina  y  acredita  su  superficie  y  linderos,  y  no  a  la  inversa  (cfr. 
Resolución de 17 de noviembre de 2.015, reiterada en muchas posteriores)».
En consecuencia, esta cuestión ha quedado ya resuelta a través de la interpretación 
realizada por la Dirección General, por lo que la nota de calificación registral se aparta 
claramente de la doctrina sentada por el Centro Directivo en esta materia.
III.  Entramos en el peligroso terreno de las conjeturas y apreciaciones subjetivas, 
que en ningún caso pueden ni deben ser óbice para el libre desenvolvimiento de la 
voluntad  de  los  particulares  (la  cual  ha  sido  objeto  del  previo  control  de  legalidad 
notarial), pues una de las características definitorias del Derecho es su previsibilidad, la 
cual es básica para generar seguridad jurídica.
Constituye  una  mera  y  simple  presunción  sin  fundamento  jurídico  alguno, 
prejuzgando  la  voluntad  de  las  partes  contratantes,  que  gozan  de  libertad  para 
autorregular sus legítimos intereses, al amparo del principio de autonomía de la voluntad 
y de libertad contractual consagrado en el artículo 1.255 del vigente Código Civil.
En esta misma línea, y aplicando por analogía la doctrina sentada en sede de 
inmatriculación, el Centro Directivo ha señalado que «la instrumentalidad de los títulos no 
puede derivar de simples sospechas, debiendo estar suficientemente fundadas» (Res. 
DGRN 14 noviembre 2016, fundamento de derecho tercero), lo que está en consonancia 
con el principio general de nuestro ordenamiento jurídico en virtud del cual la buena fe se 
presume en las relaciones jurídico-privadas y al que afirma la mala fe, corresponde la 
prueba (vid. art. 434 del Código Civil, entre otros).
IV.  Existen  unos  trámites  reglados  que  forman  parte  de  un  procedimiento 
legalmente regulado, por lo que, cumplidos dichos requisitos y no habiéndose formulado 
oposición ni alegaciones por terceros interesados, no existe óbice para que prospere la 
legítima pretensión de inmatricular el exceso de cabida. Pero debe darse curso, en todo 
caso, a dicho expediente.
V.  Precisamente,  una  de  las  finalidades  perseguidas  por  el  legislador  con  la 
promulgación de la Ley 15/2.015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria, era la de 
descongestionar a los órganos judiciales de la elevada carga de trabajo que soportan, 
encomendando a los notarios la tramitación de los expedientes de dominio y de exceso 
de cabida.
Pues bien, dicha finalidad no se cumple desde el momento en que, sin justificación  s
jurídica alguna, y rozando la arbitrariedad, se obliga al interesado a acudir a la vía judicial  oe.
o  a  «inventarse»  una  finca  que  no  existe  y  agruparla  con  la  inscrita,  con  los  w.
consiguientes costes arancelarios y fiscales que ello comporta para aquel. 07ww
GenVeIr.a l dEel  Slors.  RReeggiissttrroasd oyr  dceitla N eonta sriua dnoo dtae  d3e0  cdael iaficbaricl idóen  2la.0 1R9e,s eonlu lcaió qnu ed,e s lian  eDmirebcacrgióon, 
ceol rsruepspuoenstdoe ndcei ah eecnhtroe  elas  ddeissticnrtiop cdióenl  odbej eltao  fdinecl ap reens eenl teR eregcisutrroso y,  plau eqsu ee xriestsíual tfaa ltdae  dlea   BOE-A-cable e
representación  gráfica  aportada,  se  pretendía  inscribir  una  representación  gráfica 
alternativa a la catastral y, además, la finca procedía de una mayor, al haber habido una 
previa segregación, presupuestos todos ellos que no concurren en el presente caso.
Precisamente, en dicha Resolución se establece que «el artículo 199 de la Ley 
Hipotecaria  es  aplicable  incluso  cuando  la  magnitud  de  la  rectificación  superficial 
excediera del 10% de la superficie inscrita o se tratase de una alteración de linderos fijos, 
pues, por una parte, la redacción legal no introduce ninguna restricción cuantitativa ni 
cualitativa  al  respecto,  y  por  otra,  los  importantes  requisitos,  trámites  y  garantías 
prevenidos en dicho precepto legal justifican plenamente esta interpretación sobre su 
ámbito de aplicación» (fundamento de derecho quinto)
VI.  Se citan, entre otras, en lo que a este escrito respecta, las Resoluciones de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado de 6 de abril de 2.017, 22 de febrero 
de 2.018 y 5 de noviembre de 2.019.»
IV
El registrador de la propiedad de Escalona, emitió informe ratificando la calificación 
en todos sus extremos y elevó el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9, 10, 199 y 326 de la Ley Hipotecaria, y las resoluciones de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado de 22 de abril de 2016, 8 de junio de 2016, 
3 de octubre de 2016, 10 de octubre de 2016, 9 de junio de 2017, 30 de junio de 2017, 4 de 
septiembre de 2017, 27 de septiembre de 2017, 29 de septiembre de 2017, 19 de octubre 
de 2017, 26 de octubre de 2017, 7 de noviembre de 2017, 18 de diciembre de 2017, 15 de 
enero de 2018, 19 de diciembre de 2017, 16 de enero de 2018, 23 de abril de 2018, 1 de 
agosto de 2018, 22 de octubre de 2018, 8 de noviembre de 2018, 19 de noviembre de 2018, 
27 de noviembre de 2018, 28 de noviembre de 2018, 5 de diciembre de 2018, 14 de enero 
de 2019, 16 de enero de 2019, 30 de enero de 2019, 28 de marzo de 2019, 30 de abril 
de 2019 y 9 de octubre de 2019.
1.  Es objeto de este expediente decidir si es inscribible la representación gráfica 
correspondiente a una finca registral y consiguiente rectificación de su descripción. La 
solicitud de dicha operación es previa a una declaración de obra nueva sobre la finca, a 
la cual se refiere la nota de defectos, si bien no así el escrito de recurso, por lo que no se 
referirá a esta cuestión la presente resolución (cfr. artículo 326 Ley Hipotecaria).
Son  circunstancias  de  hecho  relevantes  para  la  resolución  de  este  recurso  las 
siguientes:
La  finca  registral  número  810  según  la  inscripción  primera  de  su  historial  de 
fecha 1984 se trata de una construcción de una superficie de 80 metros cuadrados, 
lindando al norte y oeste con calle, al sur con E. C. y al este con D. R.
Según escritura pública que se titula «de adaptación de la finca a Catastro», la finca 
se describe como un solar de 243 metros cuadrados.
Se incorpora al título certificación catastral descriptiva y gráfica de la que resulta una 
superficie gráfica de 243 metros cuadrados, lindando al norte y oeste con calle, al sur 
con E. C. y al este con Comunidad de Propietarios y M. R. R.
Asimismo, se incorpora certificado suscrito por técnico en el que se corrigen las  es
coordenadas georreferenciadas de la parcela, respecto de las que figuran en Catastro. o
El registrador deniega la inscripción solicitada, antes de la tramitación del expediente  07ww
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rectificación de superficie por el procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley 
Hipotecaria y que, una vez cumplidos los trámites del mismo sin oposición, procedería en 
todo caso la inscripción del exceso de cabida.
2.  Tal y como señala el registrador en su calificación, es doctrina consolidada de 
esta Dirección General (cfr. «Vistos»): «a) La registración de un exceso de cabida stricto 
sensu solo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido 
a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal 
rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción 
registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la 
que  debió  reflejarse  en  su  día  por  ser  la  realmente  contenida  en  los  linderos 
originalmente registrados; b) que fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la 
cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el 
intento de aplicar el folio de esa última a una nueva realidad física que englobaría la 
originaria  finca  registral  y  una  superficie  colindante  adicional,  y  para  conseguir  tal 
resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y 
su posterior agrupación a la finca registral preexistente».
Este método, por tanto, sólo debe permitir la corrección de un dato mal reflejado en 
su término inicial al inmatricular la finca, por lo que la existencia de dudas que pudiera 
albergar el registrador de encontrarnos en cualquier otro caso –inmatriculaciones de 
parcelas  colindantes  o  encubrimiento  de  otras  operaciones  como  agrupaciones  o 
agregaciones– pueden (y deben) generar una calificación negativa a la inscripción del 
exceso –o defecto– de cabida declarado.
3.  Procede  reiterar,  una  vez  más,  la  doctrina  de  la  Dirección  General  de  los 
Registros  y  del  Notariado  relativa  a  la  inscripción  de  representaciones  gráficas.  El 
artículo 9 de la Ley Hipotecaria, contempla en su apartado b) la posibilidad de incorporar 
a la inscripción, como operación específica, la representación gráfica georreferenciada 
de  la  finca  que  complete  su  descripción  literaria,  expresándose,  si  constaren 
debidamente  acreditadas,  las  coordenadas  georreferenciadas  de  sus  vértices.  La 
incorporación de la representación gráfica a la inscripción tiene como consecuencia que 
«una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la 
resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente 
constare  en  la  descripción  literaria»  (párrafo  séptimo  del  artículo  9.b)  de  la  Ley 
Hipotecaria).
Según  dicho  artículo  9.b),  para  efectuar  esta  incorporación  potestativa  han  de 
aplicarse con carácter general los requisitos establecidos en el artículo 199 de la Ley 
Hipotecaria.  Dicho  precepto  regula  el  procedimiento  para  la  inscripción  de  la 
representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro, 
disponiendo que «el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca 
inscrita podrá completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y 
delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación 
de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica». El apartado 2 del 
artículo 199 remite, en caso de tratarse de una representación gráfica alternativa a la 
catastral, a la misma tramitación de su apartado 1, con la particularidad de que han de 
ser notificados los titulares catastrales colindantes afectados.
4.  En todo caso, será objeto de calificación por el registrador la existencia o no de 
dudas  en  la  identidad  de  la  finca,  pues  tal  y  como  dispone  el  artículo  9.b)  «la  s
representación gráfica aportada será objeto de incorporación al folio real de la finca,  oe.
siempre que no se alberguen dudas por el Registrador sobre la correspondencia entre  w.
pdinaicvrhacasiai ól,rn e cpodrenes l oetndrtaoa mcrieiónpnior e ys peúlnabt alifccinioóc.n a  Sginerás fciecrniatat e,p nrdveaevlrioaárm aqneudneote   leianx cifsoatrlepta o cradoderra e,cs oapisnoícn idcdeoenmnccoiiaa  l,a e snpiqtoruseii ebrlleaa    2020-8507n https://ww
representación gráfica aportada y la descripción literaria de la finca cuando ambos
recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio y las diferencias de
cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de la cabida inscrita y no impidan la 
perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los 
colindantes».
Por tanto, las dudas pueden referirse a que la representación gráfica de la finca 
coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la 
posible  invasión  de  fincas  colindantes  inmatriculadas  o  se  encubriese  un  negocio 
traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 199 y 201 
de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 22 de abril, 8 de junio y 10 de octubre de 2016, 
entre otras).
Además, dispone el precepto que, a los efectos de valorar la correspondencia de la 
representación gráfica aportada, el registrador podrá utilizar, con carácter meramente 
auxiliar,  otras  representaciones  gráficas  disponibles,  que  le  permitan  averiguar  las 
características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que 
podrá acudirse a la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la 
Resolución de esta Dirección General de 2 de agosto de 2016.
5.  Procede, en consecuencia, entrar a analizar si los motivos esgrimidos por el 
registrador en la nota de calificación justifican la denegación de la inscripción de la 
representación  gráfica  solicitada  y  consiguiente  rectificación  de  la  descripción, 
considerando que todo juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede 
ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios 
objetivos y razonados.
Esta  Dirección  General  ha  señalado  (desde  la  resolución  de  17  de  noviembre 
de 2015 que es reiterada en numerosas posteriores como las más recientes de 22 de 
octubre de 2018, 8, 19, 27 y 28 de noviembre de 2018), que «el procedimiento previsto 
en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria es aplicable incluso cuando la magnitud de la 
rectificación superficial excediera del diez por ciento de la superficie inscrita o se tratase 
de una alteración de linderos fijos, pues, por una parte, la redacción legal no introduce 
ninguna restricción cuantitativa ni cualitativa al respecto, y por otra, los importantes 
requisitos,  trámites  y  garantías  de  que  está  dotado  tal  procedimiento  justifican 
plenamente esta interpretación sobre su ámbito de aplicación».
Por otra parte, como se ha reiterado en numerosas ocasiones (cfr., entre otras, 
Resoluciones de 1 de agosto de 2018, 28 de marzo o 30 de abril de 2019), «en todo 
caso la representación gráfica aportada debe referirse a la misma porción de territorio 
que la finca registral, lo que es presupuesto para la tramitación de este procedimiento y 
deberá ser objeto de calificación por el registrador».
Asimismo esta Dirección General señaló en la resolución de 5 de diciembre de 2018 
que «aun cuando la identidad total entre la descripción literaria y la gráfica en el título 
sólo se exige en los supuestos de inmatriculación (y sin perjuicio de que la descripción 
registral siempre será la que resulte de la representación gráfica, según dispone el 
artículo  9.b)  de  la  Ley  Hipotecaria),  es  presupuesto  de  aplicación  de  cualquier 
procedimiento  para  la  rectificación  de  descripción  de  la  finca  que  se  aprecie  una 
correspondencia entre la descripción de la finca que conste en el Registro y la que 
resulte de la representación gráfica de la misma que se pretende inscribir».
En el caso de este expediente, el registrador suspende el inicio de la tramitación del 
expediente previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria por el único motivo de existir 
una diferencia de superficie desproporcionada, pero no expresa además de tal diferencia 
superficial ningún motivo (como alteraciones de linderos, procedencia de la finca, previos 
excesos de cabida, modificaciones en antecedentes catastrales, etc.) que justifique las  e.
dudas  de  identidad  o  dicha  falta  de  correspondencia  ni  la  posible  existencia  de  w.b
operaciones  de  modificación  de  entidades  hipotecarias  o  negocios  traslativos  no  07ww
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inscripción de representación gráfica solicitado.
Atendiendo  a  las  circunstancias  de  hecho  y  a  los  Fundamentos  de  Derecho 
expuestos, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de 
calificación del registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid,  3  de  junio  de  2020.–La  Directora  General  de  Seguridad  Jurídica  y  Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.