BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 161 Miércoles 7 de julio de 2021 Sec. III.   Pág. 80606
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
11269 Resolución de 14 de junio de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
de la registradora de la propiedad de Marchena, por la que se suspende la 
inscripción de una escritura de adjudicación de herencia.
En el recurso interpuesto por doña María Jesús de la Puente García-Ganges, notaria 
de  Marchena,  contra  la  nota  de  calificación  de  la  registradora  de  la  Propiedad  de 
Marchena, doña Almudena del Carmen Hava García, por la que suspende la inscripción 
de una escritura de adjudicación de herencia.
Hechos
I
Mediante  escritura  otorgada  el  día  14  de  agosto  de  2019  ante  la  notaria  de 
Marchena, doña María Jesús de la Puente García-Ganges, con el número 453 de 
protocolo, se realizó la partición y adjudicación de herencia al fallecimiento de don E. R. 
M. y doña R. A. C.
II
Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Marchena, fue objeto 
de la siguiente nota de calificación:
«Calificación registral correspondiente a la escritura autorizada el día catorce de 
agosto de dos mil diecinueve por la notario de Marchena doña María Jesus de la Puente 
García-Ganges, Número 453 de su protocolo.
Hechos.
Primero:  El  día  3  de  los  corrientes,  se  ha  presentado  en  este  Registro  copia 
electrónica del indicado documento, bajo el asiento de presentación número 1424 del 
Diario 146.
Segundo:  En  virtud  del  citado  documento,  y  tras  practicarse  las  operaciones 
particionales por el fallecimiento de Don E. R. M. y Doña R. A. C., se adjudica la finca 
registral número 21366 del Ayuntamiento de Marchena el hijo y heredero Don M. R. A.
Tercero: Calificado registralmente, se ha observado la existencia de un defecto que 
impide pueda practicarse la inscripción solicitada. Dicho defecto es el siguiente:
"No consta inscrita en el Registro la superficie del solar de la relacionada finca".
Fundamentos de Derecho
1)  Para proceder a la inscripción del documento calificado, en cuanto a la citada 
finca registral número 21366 del Ayuntamiento de Marchena, es necesaria previamente  e.
la inscripción de la superficie del solar de la finca mediante el oportuno expediente  w.
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primero se acompaña al documento calificado la correspondiente certificación catastral 
descriptiva y gráfica.
Parte dispositiva.
Por todo ello, el Registrador de la Propiedad que suscribe califica negativamente el 
documento  presentado,  y,  en  consecuencia,  suspende  la  práctica  de  la  inscripción 
solicitada  por  causa  del  defecto  apuntado.  No  se  toma  anotación  preventiva  de 
suspensión, por no haberse solicitado.
Contra la presente calificación (...).
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Almudena del 
Carmen Hava García registrador/a de Registro Propiedad de Marchena a día veinticuatro 
de febrero del dos mil veintiuno.»
III
Contra la anterior nota de calificación, doña María Jesús de la Puente García-
Ganges, notaria de Marchena, interpuso recurso el día 17 de marzo de 2021 mediante 
escrito en el que alegaba lo siguiente:
«Fundamentos de Derecho.
1.  Olvida mi compañera (todo sea dicho en los más estrictos términos de defensa) 
que la meritada finca procede de la Compra de un solar, Declaración de Obra Nueva y 
posterior División Material todo lo cual consta en los libros a su cargo por lo que el solar 
de la matriz consta debidamente inscrito.
2.  En la descripción de la vivienda, que es la misma que consta en los Libros a 
cargo de mi compañera doña Almudena del Carmen Hava García, consta literalmente: 
“Se compone de Planta Baja con cocina-comedor, un dormitorio y una despensa y Planta 
Alta con tres dormitorios y un cuarto de aseo más un patio trasero de veinticuatro metros 
con cincuenta y dos decímetros cuadrados (24,52 m²). Su superficie construida es de 
ochenta y nueve metros con dieciséis decímetros cuadrados (89,16 m²) y la útil es de 
sesenta y dos metros con treinta y seis decímetros cuadrados (62,36 m²); en ningún 
caso se incluye el patio”.
3.  La  vivienda  lógicamente  ocupa  un  solar  y  ambas  plantas  tienen  la  misma 
extensión superficial que incluso acredita la Certificación Descriptiva y Gráfica que a la 
misma se incorpora (posteriormente en el patio se realizaría la construcción de un 
almacén  cuya  Ampliación  de  Obra  Nueva  no  se  realizó  por  los  interesados  en  la 
escritura) por lo que dividiendo su superficie de ochenta y nueve metros con dieciséis 
decímetros cuadrados (89,16 m²) entre las mismas ocupa un solar de cuarenta y cuatro 
metros con cincuenta y ocho decímetros cuadrados (44,58 m²) que sumados a los 
metros de patio da un total de sesenta y nueve metros con diez decímetros cuadrados 
(69,10 m²), si bien en el Registro de la Propiedad no figura la suma es una operación que 
no  hay  que  ser  ningún  técnico  con  especial  capacidad  para  calcularlo  y  dar  por 
consiguiente cumplido el requisito de la superficie del solar.»
IV
La registradora de la Propiedad Marchena emitió informe ratificando la calificación en 
todos sus extremos y elevó el expediente a esta Dirección General. e.e
Vistos los artículos 9, 10, F19u9n dya m32e6n tdoes  lda eL Deye rHeciphootecaria; las Resoluciones de la  2021-1126n https://w
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y 13 y 18 de abril de 2018, y la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica 
y Fe Pública de 2 de junio de 2020.
1.  Es  objeto  de  este  expediente  decidir  si  es  inscribible  una  escritura  de 
adjudicación herencia en relación con una finca que figura inscrita sin que conste la 
superficie del solar.
La  registradora  suspende  la  inscripción  por  estimar  que  es  preciso  solicitar 
expresamente la tramitación de un procedimiento para la rectificación descriptiva, bien el 
regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria o bien el previsto en el artículo 201 del 
mismo cuerpo legal.
La notaria autorizante recurre alegando, en síntesis, que de la superficie construida 
que consta en el Registro podría deducirse la superficie del solar.
Son datos de hecho relevantes para la resolución de este expediente, los siguientes:
– La finca se describe de la siguiente forma: «Urbana.–Casa marcada con el número 
(…),  de  esta  Villa,  con  superficie  construida  de  ochenta  y  nueve  metros,  dieciséis 
decímetros  cuadrados  y  útil  de  sesenta  y  dos  metros  y  treinta  y  seis  decímetros 
cuadrados,  compuesta  de  planta  baja  con  cocina-comedor,  un  dormitorio  y  una 
despensa; y planta alta, con tres dormitorios y un cuarto de aseo, más patio trasero de 
veinticuatro metros cincuenta y dos decímetros cuadrados; y linda: por la derecha, 
entrando, con la número (…); por la izquierda, terreno de la Cooperativa (…), que separa 
de la Carretera (…); y por el fondo, con el patio interior de la casa número (…)».
– Se  incorpora  certificación  catastral  descriptiva  y  gráfica  de  la  parcela 
catastral 5849116TG8354N0001OF con superficie gráfica de 69 metros cuadrados, con 
situación y linderos coincidentes con la finca registral. En dicha certificación figura una 
superficie construida de 110 metros cuadrados.
2.  Como ya señaló la Resolución de 13 de diciembre de 2016: «(…) es doctrina de 
este Centro Directivo que se debe exigir que se exprese la superficie de la finca en el 
título presentado, aunque en el historial registral la misma aparezca sin expresión de su 
medida. La completa descripción de la finca en el título es indispensable para que el 
registrador  pueda  llegar  a  la  convicción  de  que  el  mismo  tiene  por  objeto  una 
determinada finca registral. Y, sin duda, uno de los elementos esenciales a este respecto 
es el de la superficie, que habrá de expresarse en todo caso, aunque no aparezca 
previamente en el historial registral. Como ha señalado la Resolución de 25 de junio 
de 2015, “una finca que se halla inscrita sin expresión de su superficie no puede decirse 
que sea plenamente equiparable a una finca no inmatriculada. Es cierto que no consta la 
superficie, y que este es un dato esencial para su identificación. Pero también es verdad 
que aparecen unos linderos, la referencia a la calle de su situación y el número de 
gobierno, y la alusión a unos elementos construidos en la misma. Por otro lado, del 
historial registral pueden resultar una serie de titularidades jurídico-reales que a lo largo 
del tiempo se han ido sucediendo sobre la finca. Todo ello nos conduce a concluir que la 
finca como tal objeto de derechos sí que ha accedido al Registro. Lo que ocurre es que 
no consta correctamente especificada su superficie”.»
También es doctrina reiterada de esta Dirección General (cfr. Resoluciones citadas 
en «Vistos») que la inscripción de la superficie de una finca que hasta ese momento no 
la  tenía  consignada  en  su  historial  registral,  sin  ser  en  sentido  técnico  una 
inmatriculación, tiene cierta entidad inmatriculadora, por lo que ha de estar dotada de las 
debidas garantías. De ahí, que no sea posible acceder sin más a la constatación registral  s
de la superficie ahora alegada «ex novo», sino que se deba acreditar cuál es la ubicación  oe.
y  delimitación  geográfica  que  definen  dicha  superficie,  y  todo  ello  con  las  debidas  9ww.
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Ley Hipotecaria o bien el expediente notarial regulado en el artículo 201.1 del mismo
texto legal. En cambio, no sería posible acudir a la vía excepcional del artículo 201.3,
pues tal supuesto está reservado para el caso de que la superficie que se pretende 
inscribir no excede en más del 5% o del 10% «de la cabida que conste inscrita», y, en el 
presente caso, como es sabido, no consta inscrita cabida alguna.
Y la Resolución de 13 de diciembre de 2017 concluyó que «hasta que el interesado 
no exprese y acredite debidamente la superficie de la finca que adquiere, no es posible 
inscribir  registralmente  tal  adquisición,  pues  lo  impiden  los  artículos  legales  y 
reglamentarios ya citados, que en este punto no son sino aplicaciones puntuales del 
principio de especialidad registral, relativo a la necesaria claridad y precisión de los 
asientos  registrales,  presupuesto  indispensable  para  la  seguridad  jurídica  y  efectos 
cualificados que están llamados a producir».
3.  En el presente supuesto, la cuestión central que se plantea es si es suficiente al 
efecto la descripción registral de la finca en la que figura la superficie construida de la 
edificación, pero se omite la superficie del solar.
La notaria recurrente alega que puede deducirse la superficie del solar dividiendo la 
superficie construida de la edificación entre las dos plantas, y sumando la superficie del 
patio a la superficie de la planta baja.
Sin embargo, no puede compartirse esta tesis ya que, al no constar especificada la 
superficie  correspondiente  a  cada  una  de  las  plantas  de  la  edificación,  no  puede 
entenderse sin más que dichas plantas tengan la misma superficie, por lo que es 
incorrecto concluir que la expresada superficie construida total se divida a partes iguales 
entre las plantas, deduciendo la superficie ocupada en planta baja a sumar a la del patio 
para obtener la del solar.
Es por ello por lo que el recurso no puede estimarse.
4.  En este caso, a diferencia de la Resolución de 2 de junio de 2020, no es posible 
entender tácitamente solicitada la  iniciación de la  tramitación del procedimiento del 
artículo 199 y así poder proceder a la inscripción del documento con la superficie de la 
finca resultante de la certificación catastral incorporada al título.
Como ya ha señalado la Dirección General de los Registros y del Notariado (cfr. 
Resoluciones de 15 de junio de 2016, 29 de septiembre de 2017 o 10 de abril de 2018), 
el procedimiento para la inscripción de la representación gráfica se inicia a instancia del 
titular registral en cumplimiento del principio de rogación y no de oficio por parte del 
registrador. Además, resulta esencial para poder iniciar su tramitación que dicho titular 
identifique la representación gráfica georreferenciada que se corresponde con la finca de 
la que es titular y cuya inscripción se pretende.
En el caso de este recurso no resulta solicitud expresa relativa a la rectificación de 
descripción  de  la  finca  conforme  a  su  representación  gráfica  georreferenciada,  y 
tampoco esta solicitud puede considerarse implícita en el documento, ya que según el 
criterio del apartado segundo, letra a, de la Resolución-Circular de 3 de noviembre 
de 2015 se entiende solicitado el inicio del procedimiento cuando en el título presentado 
se rectifique la descripción literaria de la finca para adaptarla a la resultante de la 
representación geográfica georreferenciada que se incorpore, lo que no sucede en el 
caso que nos ocupa.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de 
calificación de la registradora.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las  e
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de  bo
la Ley Hipotecaria. 9w
PúbMlicaad, rSido, fí1a4 P udeen tjeu nSioa ndtiea g2o0.21.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe  2021-1126n https://w