BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 312 Miércoles 29 de diciembre de 2021 Sec. III.   Pág. 166298
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
21742 Resolución  de  13  de  diciembre  de  2021,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de 
calificación de la registradora de la propiedad interina de Ubrique, por la que, 
tras la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, se 
deniega la inscripción de la rectificación superficial y descriptiva y de la 
georreferenciación pretendida.
En el recurso interpuesto por don J. A. V. B. contra la nota de calificación de la 
registradora de la Propiedad interina de Ubrique, doña Carlota Rodríguez Núñez, por la 
que, tras la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, se 
deniega  la  inscripción  de  la  rectificación  superficial  y  descriptiva  y  de  la 
georreferenciación pretendida.
Hechos
I
Mediante instancia suscrita por don J. A. V. B. se solicitaba la rectificación de cabida 
de una finca sita en Ubrique, que constaba inscrita con una superficie de 165 metros 
cuadrados, en base a certificado técnico con informe de validación gráfica alternativa, en 
el que se hacía constar que dicha finca tenía una superficie de 205,09 metros cuadrados.
II
Presentada dicha instancia en el Registro de la Propiedad de Ubrique, y tras la 
tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, fue objeto de la 
siguiente nota de calificación:
«Carlota Rodríguez Núñez, Registradora de la Propiedad interina del Registro de la 
Propiedad de Ubrique, previo examen y calificación del cumplimiento de los trámites 
establecidos en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria a la vista de las alegaciones 
formuladas por los colindantes Doña G. R. M., Doña L. H. G. y Don M. A. G. D. en el 
procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria antes referenciado, le comunico lo 
siguiente:
1)  Se presenta instancia suscrita por Don J. A. V. B., solicitándose la rectificación 
de cabida de la finca sita en Calle (…) de Ubrique, que consta inscrita con una superficie 
de 165 metros cuadrados, en base a certificado técnico con informe de validación gráfica 
alternativa, en el que se hace constar que dicha finca tiene una superficie de 205,09 
metros  cuadrados,  de  los  cuales  173,45  metros  cuadrados  son  de  parcela 
independiente, 11,70 metros cuadrados son de parcela compartida con el edificio sito en 
calle (…), y 19,94 metros cuadrados son de parcela compartida con el edificio sito en 
calle (…) Iniciados los trámites para la rectificación de cabida por la vía del artículo 199  s
de la Ley Hipotecaria y notificados los interesados, se presenta dentro del plazo de  oe.
los 20 días que establece el referido precepto, escrito de oposición y disconformidad por  w.
parte de tres de los colindantes, Don M. A. G. D., Doña G. R. M. y Doña L. H. R. 742ww
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de un patio de 15 por 4 metros cuadrados, para apropiarse de un patio mancomunado 
entre propiedades. Si leemos detenidamente las escrituras parece mucha coincidencia 
que el patio mida exactamente lo mismo que la fachada. Y esa dicción literal lo que 
refleja es la existencia de un patio que estaba ubicado entre las propiedades que 
actualmente pertenecen al señor B. (fincas 537 y 4538 de Ubrique). Y lo que en sus 
inicios fue una bodega con patio y colgadizo, en el año 1975 se convirtió en un piso 
construido en planta baja con una superficie de 165 metros cuadrados, desapareciendo 
por tanto el patio.»
Efectivamente  se  comprueba  por  la  registradora  que  suscribe,  que  lo  que 
inicialmente fue un patio, resultó ocupado por la construcción que se ubica en la referida 
finca, y que hoy día aparece inscrita como una casa de dos plantas ocupando los 165 
metros cuadrados de solar que constan inscritos «casa que antiguamente fue bodega 
con patio y colgadizo».
Añade el señor G. D., que el patio es un espacio mancomunado entre los vecinos, y 
que  su  titularidad  resulta  controvertida,  existiendo  «varios  procedimientos  judiciales 
abiertos contra todos los vecinos colindantes». Además, el señor B. ha entablado acción 
negatoria de servidumbre contra el señor G. en procedimiento 851/2020 del Juzgado de 
Primera Instancia e Instrucción único de Ubrique, resultando igualmente demandado otro 
de  los  vecinos  en  procedimiento  852/2020  del  Juzgado  de  Primera  Instancia  e 
Instrucción único de Ubrique (se aportan decretos del Letrado de la Administración de 
Justicia de ambos procedimientos).
Finalmente hace constar que «una de las vecinas ha iniciado la tramitación para la 
rectificación de cabida de su finca, que ha sido paralizada igualmente en tanto no recaiga 
resolución judicial sobre la titularidad de este espacio de aprovechamiento común».
Se aporta igualmente informe suscrito por el técnico Don F. A. G. R., de 5 de marzo 
de 2021, presentado en juicio, en el que se hace constar que el señor V. y su esposa 
«vienen realizando excavaciones en los forjados sanitarios de las fincas con fachada a la 
calle (…) se ha producido ocupación de parte del subsuelo de las citadas fincas que ha 
provocado daños en las mismas».
En el mismo sentido se menciona el informe del arquitecto Don J. L. O. de 4 de 
diciembre de 2020. Entre sus conclusiones el señor G. R. afirma que el señor V. y su 
esposa «estarían adueñándose de algo que no les pertenece», ya que ni del Registro ni 
del Catastro resulta que el controvertido patio sea propiedad del señor V. Afirma el 
técnico que «de las notas simples de las fincas, propiedad del señor V., no resulta que el 
patio pertenezca a las mismas, ya que no aparece en su descripción, ni se incluye en su 
superficie ni linderos. Existen indicios de que aquel patio es un espacio mancomunado 
entre propiedades».
Doña G. R. M. en su escrito de oposición hace constar igualmente que el señor V. 
intenta apropiarse de un patio que no le pertenece. Dicha señora inició expediente para 
la rectificación de cabida de su finca, encontrándose con la oposición del señor V. 
alegando la existencia de un procedimiento judicial en tramitación. La señora G. afirma 
que «hay un procedimiento judicial abierto en el que estamos defendiéndonos de la 
pretensión de este vecino que pretende apropiarse de nuestra propiedad». Es el juicio 
ordinario 852/2020 del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Único de Ubrique. 
«En  dicho  procedimiento  alegamos  falta  de  legitimación  activa  del  actor  al  no  ser 
propietario de ese pasillo (patio que pretende inscribir mediante este acto). Entre otros 
motivos, porque desde los inicios de la finca 835 era bodega con patio y colgadizo, pero 
posteriormente, según consta en la inscripción 5.ª de la finca de fecha 31/07/1975, se  s
convirtió en piso construido en planta baja con una superficie de 165 metros cuadrados,  oe.
desapareciendo el patio. Y su pretensión ahora es buscar en los colindantes esos metros  w.
de patio que no son de su propiedad.» 742ww
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edli csheoñ oinr foVr.m «ell esgea nrdeoit einracnlu slaos  ac eoxnccaluvsairo neens  eal nstuebrisourmeloe ndtee  rlaess efñinacdaass  cdoelin dqaunet eesx»i.s tEenn   BOE-A-cable e
indicios de que el patio es un espacio mancomunado entre propiedades, y se añade 
«que existen serios indicios de que el señor V. y su esposa hayan efectuado obras en el 
subsuelo de la parcela sobre la que se levanta la vivienda de la calle (…) y hayan podido 
ocupar bajo la misma casi la totalidad de su superficie, con la consiguiente usurpación 
que se estaría produciendo, y constitución en encubierto de una propiedad horizontal de 
propiedades de una finca que pertenece en pleno dominio a la señora R.».
Se observan por tanto los siguientes defectos que impiden la práctica del asiento:
1)  Existen dudas fundadas de invasión de finca colindante.
Fundamentos de Derecho
1)  Según el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, corresponde al registrador, a la vista 
de las alegaciones efectuadas, decidir motivadamente según su prudente criterio. De las 
alegaciones  efectuadas  y  los  documentos  incorporados  resulta  claramente  que  la 
titularidad del mencionado patio no es pacífica, prueba de ello es la existencia de varios 
procedimientos  judiciales  que  se  encuentran  aún  pendientes  de  resolución.  De  la 
descripción de las fincas propiedad del señor V. B. que se hace en este Registro de la 
Propiedad en sus respectivos historiales registrales no puede afirmarse que el patio, con 
la extensión que el señor V. pretende inscribirlo, sea de su propiedad. Por el contrario, en 
la descripción más reciente de la finca, el patio desaparece, y se describe como una 
casa de dos plantas. Resultando esta cuestión controvertida, y encontrándose el litigio 
en sede judicial, se rechaza la inscripción del exceso de cabida, por posible invasión de 
fincas colindantes inmatriculadas, en tanto no se resuelva por los tribunales.
En  Ubrique,  a  la  fecha  de  la  firma.  La  Registradora  interina.  Firmado:  Carlota 
Rodríguez Núñez. Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por 
Carlota Rodríguez Núñez registrador/a de Registro Propiedad de Olvera a día diecisiete 
de agosto de dos mil veintiuno».
III
Contra la anterior nota de calificación, don J. A. V. B. interpuso recurso el día 16 de 
septiembre de 2021 mediante escrito en los siguientes términos:
«(…) en tiempo y forma formulo el presente recurso contra la expresa resolución, con 
fundamento en las siguientes:
Alegaciones
Primera.  La  resolución  realiza  una  exposición  de  hechos,  comenzado  por  la 
instancia suscrita por el compareciente, que no se ajusta exactamente a la realidad.
El suscribiente solicitó al Registro de la Propiedad de Ubrique que se corrigiese la 
omisión del patio de la casa de la calle (…) de Ubrique, cometida con ocasión de llevarse 
a cabo la división por pisos, que dio lugar a la inscripción 5.ª de la registral 835, y ello 
para ajustar la descripción registral a la realidad física, como interesado en la misma, y 
con todo lo demás procedente.
Por lo que, es cierto como expresa la resolución recurrida, que se solicitó una 
rectificación de cabida, pero el certificado técnico con el informe de validación grafica 
alternativa no expresa que «11,70 metros cuadrados son de parcela compartida con el 
edificio sito en la calle (…) y 19,94 metros cuadrados son de parcela compartida con el  s
edificio de la calle (…)», como sin embargo indica la resolución recurrida, y no lo  o
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la  actual  finca  registral  4537,  y  también  la  registral  4538,  ambas,  propiedad  del
suscribiente, y que fueron aportado como documentos números 1 a 8, tiene la siguiente 
descripción registral
«Urbana.–Una casa bodega con patio y colgadizo perteneciente a la misma, situada 
en la calle (…), de la Villa de Ubrique, de un solo piso, que linda, por la derecha entrando 
con el egido, hoy casa de F. E. G.; izquierda, otra de Don J. y Don M. C. O., hoy de Don 
J. C. B. y Don J. C. R., y por la espalda con la calle (…), midiendo un área superficial de 
quince metros de fachada por ocho de fondo, y además el patio que consta también de 
una superficie de cuatro metros de latitud por quince de longitud».
Dicha finca era propiedad de Don R. C. O. (inscripción 1.ª), el cual a su vez la 
adquirió, una mitad de Doña I. O. R., y la otra mitad de Don F. C. O.), y se transmitió por 
herencia a Don T. C. C., y a su madre Doña M. C. D.
Posteriormente Don T. C. C. y su citada madre la transmitieron, por venta, E. C. C. 
(inscripción 2.ª).
Más adelante, Doña E. C. C. transmitió el inmueble a Don J. C. L. (inscripción 3.ª).
El 30 de noviembre de 1964, Don J. C. L. vendió la citada finca a Don F. G. M. y Don 
M. C. C., que la compraron por mitad y proindiviso (inscripción 4.ª). Así consta en el 
documento n.º 6 de la instancia.
Por escritura de 18-12-201974 [sic], los citados propietarios otorgaron escritura de 
división por pisos y extinción de comunidad, como consta en la inscripción 5.ª, aportada 
como documento n.º 7 de la instancia.
Y fue con ocasión de esta escritura donde se omitió la referencia al patio que nos 
ocupa a pesar de su existencia en la realidad, y que en modo alguno desapareció como 
consecuencia  de  la  construcción  del  edificio,  como  sin  embargo  ha  interpretado 
erróneamente la Sra. Registradora en la resolución recurrida.
Por tales motivos, los contradictores no niegan la existencia del patio, sino que 
afirman, interesadamente, que es mancomunado, cuando en realidad no lo es, y no 
aportan  títulos  de  propiedad  ni  documentación  que  permita  tener  acreditada  esa 
afirmación.
Si se ponen en relación los sucesos títulos de propiedad de la finca registral 835 
(Calle […] y calle […]), y la descripción registral histórica de esa finca, con la casa de la 
calle (…), que es la registral 2.067, y su descripción registral, que dice que es una casa 
de 25 m2, que se encuentra construida sobre un terreno de 25 m2, se comprueba que la 
misma linda al fondo casa bodega de la calle (…), perteneciente a los herederos de R.C. 
O.; o sea con la finca registral 835, hoy propiedad del suscribiente.
En los sucesivos títulos de propiedad reiteran que esa casa de la calle (…) linda al 
fondo con la finca registral 835, que es la casa bodega, de una sola planta, con patio y 
colgadizo de Don R. C. O.), o sea con la finca del suscribiente.
Así se comprueba de los documentos n.º 14 a 20 aportados con la instancia.
Por lo que el trozo de la finca del suscribiente que se encuentra a la espalda de la 
casa de la calle (…), y que mide 19,94 metros cuadrados según recoge la resolución 
recurrida en el apartado 1, no es compartido con el edificio de la calle (…), puesto que el 
edificio de la calle (…) (que tiene una superficie de 25 m2) linda -por el fondo- con la 
finca del suscribiente (antigua casa bodega, con patio y colgadizo, de Don R. C. O.), sino 
que es un terreno propio de la finca de mi mandante, con la que linda el edificio de la 
calle (…)
Y a la misma conclusión se llega respecto al otro colindante, de la calle (…), que es 
la finca registral 833 (Código Registral Único 11005000095380), que se describe, según 
su descripción registral, como: s
Casa sita en la villa de Ubrique, en la calle (…) Consta de tres plantas. Cada planta  w.b
tiene una superficie de treinta y tres metros y cincuenta decímetros cuadrados. El solar  742ww
etrsetsá  menetteroras my ecnintec uoecnutpaa ddeoc ípmoer tlrao se,d sifiiecnadcioó nla,  tsieunpee ruficniae  stoutpael rcfiocnies tcruoindsat rdueid cai edne  mtreetinrotas  yy 
cCin. cGu.e yn dtae rdeecchíam ceotrno sla c duea dDroañdao sH. .L Rin.d Ma,. izquierda entrando y fondo, con finca de Doña I.
Así consta en el documento n.º 22 de la instancia.
Doña I. C. G. era la anterior propietaria del (…), y a quien el suscribiente se lo 
adquirió, como consta en la inscripción 5.ª de la registral 2538, que fue aportada con la 
instancia.
Por lo que el trozo de la finca del suscribiente que se encuentra a la espalda de la 
casa de la calle (…) (que mide 11,70 metros cuadrados según recoge la resolución 
recurrida en el apartado 1) no es compartido con el edificio de la calle (…), puesto que el 
edificio de la calle (…) (que tiene una superficie de 33,50 m2) linda -por la izquierda 
entrando y fondo- con la finca de mi mandante, (…) que antiguamente fue bodega con 
patio y colgadizo) propiedad de doña I. C. G., que se lo vendió al suscribiente, como 
consta en la inscripción 5.ª de la registral 2538, que procede de la registral 835, sino que 
es un terreno propio de la finca de mi mandante, con la que linda el edificio de la calle 
(…)
Segunda.  La disconformidad mostrada por los propietarios de la calle (…) es más 
aparente que real, pues sus títulos de propiedad y el historial registral de sus fincas no 
acreditan en absoluto que ostenten derecho de propiedad alguno sobre el trozo de 
terreno de la finca del suscribiente, que en concreto son 11,70 m2 en la parte que colinda 
con el edificio sito en la calle (…) (el edificio tiene una superficie de 33,50 m2), y 
de 19,94 m2 en la parte que colinda con el edificio de la calle (…) (que tiene una 
superficie de 25 m2).
Respecto al colindante Don M. A. G. D., titular de la casa sita en la calle (…), la 
situación ya ha sido resuelta anteriormente por el propio Registro de la Propiedad, 
siendo por tanto las conclusiones a que llega la resolución recurrida contradictorias con 
lo ya resuelto y con las propias descripciones registrales de las fincas.
Don M. A. G. D. es titular de la registral 11830, que es el elemento número 2 de la 
registral 4385.
Tanto en la descripción del edificio (registral 4385) como de los dos elementos que lo 
conforman (registrales 11829 y 11830) lindan; al fondo con patio de la vivienda sita en la 
calle (…), propiedad de comunidad de propietarios.
Se significa que se trata de un acto propio de reconocimiento expreso realizado por 
los  propietarios  de  ese  edificio,  y  que  fue  resuelto  por  la  Sra.  Registradora  de  la 
Propiedad en resolución de 19 de marzo de 2019 (asunto de referencia asiento 1124 del 
libro Diario 54, finca registral 4385), que fue aportada como documento n.º 14 de la 
instancia.
Esa resolución firme expresa que los promotores del procedimiento (se trataba de la 
declaración de obra nueva del edificio de la calle […] hoy es titular el opositor Don M. A. 
G. R.), han accedido a las pretensiones de D. J. A. V. B., y modifican la descripción de la 
finca matriz, finca registral 4385 de Ubrique, y de los dos elementos que integran el 
régimen de propiedad horizontal constituido sobre la misma, fincas registrales 11829 
y 11830 de Ubrique, que lindan al fondo con patio de vivienda sita en la calle (…) 
propiedad de la Comunidad de Propietarios.
Don M. A. G. D. es totalmente ajeno al presente asunto, puesto que, aunque sea 
colindante, el trozo de terreno que nos ocupa no forma parte de su finca, y así consta 
expresamente resuelto por la Sra. Registradora, que determinó que la registral 1830 
linda a fondo con terreno (que denomina patio), y por lo tanto no forma parte de la finca 
de D. M. A. G.
Las alegaciones de Don M. A. G., que la resolución recurrida trascribe, y señalan que 
el suscribiente «intenta apropiarse de un patio que no le pertenece» y «para ello aporta 
una certificación catastral de la que resulta que el referido patio se incluye dentro de la  s
finca de la calle (…)» son claramente contrarias (las afirmaciones y la certificación  oe.
catastral que aporta) con la resolución de la Sra. Registradora de 19 de marzo de 2019  w.
tantas veces citada, puesto que el edificio de la calle (…) carece de patio, y el que se  742ww
eCnocmuuennitdraa da dl ef oPnrdoop,ie teasr iousn.  patio  de  la  vivienda  de  la  calle  (…),  propiedad  de  esa
fondPoo cr oenl leol,  plaa tifoin dcae  lrae gviivsiteranld dae d eDl osnu sMcr.i bAie. nGte.,. y el edificio al que pertenece, linda al  BOE-A-cable e
Don  M.  A.  G.  falta  por  tanto  a  la  verdad,  y  se  aprovecha  de  la  discordancia 
actualmente existente del catastro con la realidad física y registral.
Obsérvese que con el documento n.º 14 de la instancia, el suscribiente aportó no 
solo la resolución de la Sra. Registradora de 9 de marzo de 2019 sino también la copia 
del resguardo del envío esa resolución que hizo el Registro de la Propiedad al Catastro, 
desconociendo esta parte el motivo por el cual el Registro no ha llevado a cabo el 
cambio, y por cuyo motivo el trozo de terreno aún figura en el Catastro como parte 
integrante del edificio de la calle (…), a pesar de que no lo es, según ha quedado 
acreditado.
El resto de las aleaciones del Sr. G. D. son afirmaciones interesadas carentes de 
transcendencia jurídica, desde el momento en que consta acreditado que el mismo, 
aunque colindante, no tiene interés directo en el asunto dado que no ostenta derecho de 
propiedad alguno sobre el trozo de terreno en cuestión, según resolución firme anterior 
del Registro de la Propiedad, y también se deduce del propio historial registral de su 
finca.
La resolución recurrida incurre en grave error cuando afirma que «Efectivamente se 
comprueba por la Registradora que suscribe, que lo que inicialmente fue un patio, resultó 
ocupado por la construcción que se ubica en la referida finca, y que hoy aparece inscrita 
como casa de dos plantas ocupando los 165 metros cuadrados de solar que constando 
inscrito ‘casa que antiguamente fue bodega con patio y colgadizo».
Nada más lejos de la realidad, el llamado «patio» siempre ha existido y existe en la 
realidad, como ha sido comprobado por el Arquitecto D. M. C., cuyo certificado técnico 
con informe de validación gráfica ha sido aportado con la instancia. Y ese patio, en modo 
alguno fue ocupado por el edificio de dos plantas de la finca de mi mandante, sita en la 
calle (…), sino que se mantiene y existe en la realidad física, y así también en la 
registral, como se comprueba de la descripción y lindero s de la finca registral del Sr. G. 
D. (registral 11830), y del edificio en que se integra (registral 4385), del reconocimiento 
expreso de los anteriores titulares registrales de la finca del Sr. G. D., y de la resolución 
de la Sra. Registradora de 19 de marzo de 2019.
Por  otra  parte,  la  descripción  registral  de  la  antigua  casa  bodega  con  patio  y 
colgadizo perteneciente a la misma (registral 835) dice que está situada en la calle (…), y 
linda por la espalda con la calle (…), y que mide un área superficial de quince metros de 
fachada por ocho de fondo, y además el patio que consta también de una superficie de 
cuatro metros de latitud por quince de longitud
Es decir, que la casa bodega con el colgadizo medían, según la descripción registral, 
120  m2  (15  x  8),  y  además  hay  que  sumar  la  superficie  del  patio  que,  según  la 
descripción registral, era de 60 m2 (4 x 15), lo que suman 180 m2, lo que incide y pone 
de manifiesto el error cometido por la resolución recurrida cuando dice que el patio 
resultó ocupado por el edificio de la calle (…), que tan solo ocupa 165 m2 del solar.
Pero es que nadie, ni los contradictores, discuten la realidad de la existencia de ese 
patio, como no podía ser de otro modo dado que existe en la realidad, y así se puso de 
manifiesto por las partes implicadas, propietarios de las casas de las calles (…), en el 
año 2019, y así fue reconocido por la propia Sra. Registradora en su resolución de 19 de 
marzo de 2019.
Tercera.  Transcribe la resolución recurrida Doña G. R. hace constar que «hay un 
procedimiento judicial abierto en el que estamos defendiéndonos de la pretensión de 
este  vecino  que  pretende  apropiarse  de  nuestra  propiedad.  Es  el  juicio 
ordinario 852/2020 del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Único de Ubrique» s
Si para acreditar sus afirmaciones Doña G. R. ha aportado la demanda de ese  oe.
proceso judicial, podrá constatarse que en ella el actor (el suscribiente) está ejercitando  w.
una acción negatoria de luces y vistas con relación a la vivienda de la calle (…), que  742ww
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de dominio contra el suscribiente para reclamar derechos de propiedad sobre citado 
patio, por la simple razón de que sabe, y es consciente, que su casa tiene una superficie 
de 25 m2, linda al frente con la calle (…), a los lados con edificaciones, y al fondo con la 
antigua casa bodega con patio y colgadizo perteneciente a la misma, no puede sostener 
que es propietaria de la franja de terreno de 19,94 m2 (que ocupa el patio de mi 
mandante en la colindancia con la finca de Doña G.) por cuanto que ello implicaría que la 
casa de Doña G. R. ocuparía una superficie de solar de tan solo 5,06 m2 (25,00 m2 - 
19,94 m2) lo que no es cierto, y además imposible.
En consecuencia, se tratan de afirmaciones que carecen de relevancia jurídica, y en 
modo alguno desvirtúan las pruebas documentales aportadas con la instancia.
Cuarta.  La resolución recurrida hace mención a las afirmaciones de D. F. A. G. R. 
en un informe sobre «excavaciones en los forjados sanitarios de las fincas con fachada a 
la calle (…), y ocupación del subsuelo», y que el suscribiente estaría adueñándose de 
algo que no le pertenece, ya que en el Registro y en el Catastro no resulta que el 
controvertido patio sea del suscribiente. La resolución destaca también las afirmaciones 
de ese técnico sobre que «de las notas simples de las fincas, propiedad del señor V. no 
resulta que el patio pertenezca a las mismas, ya que no aparece en su descripción, ni se 
incluye  su  superficie,  ni  linderos.  Existen  indicios  de  que  ese  patio  es  un  espacio 
mancomunado entre propiedades».
Pues bien, sobre las apreciaciones que hace el técnico a las notas registrales, no es 
competencia de ese técnico sacar conclusiones jurídicas, como tampoco afirmar -como 
sin embargo hace-que en el Registro de la Propiedad no resulta que patio sea del 
suscribiente.
Realizar conclusiones jurídicas corresponde a otros técnicos, a la Sra. Registradora, 
y ahora a la DGRN.
Pues, en contra de lo que dice el perito, del Registro de la Propiedad se deduce que 
las fincas de la calle (…) son casas que lindan al fondo con la antigua bodega con patio y 
colgadizo perteneciente a la misma (registral 835), o sea de la calle (…) y calle (…) 
propiedad del suscribiente.
Esas casas de la calle (…) tampoco lindan con la casa de la calle (…), propiedad del 
Sr. G. D.
Según su descripción registral, la casa del Sr. G. R. no tiene patio, y linda al fondo 
con el patio perteneciente a mi mandante.
La  afirmación  del  perito  D.  F.  A.  G.  R.  de  que  el  suscribiente  ha  realizado 
excavaciones es total y absolutamente falsa. Ese «perito» no ha visitado nunca la finca 
de mi mandante, y a salvo de su interesada y falsa afirmación, no acredita -ni puede 
acreditar- esas «excavaciones».
En consecuencia, los elementos que la resolución recurrida resalta y sirven de 
fundamento para denegar la petición del suscribiente, carecen de suficiente rigor, no se 
ajustan a la realidad, y no tienen base jurídica suficiente para cuestionar los hechos y 
documentos que fundamentan la petición del suscribiente.
A mayor abundamiento, existen otros elementos probatorios de carácter documental, 
como son las notas registrales de otros colindantes, por ejemplo de la casa de la calle 
(…) (documento n.º 23 de la instancia) que ponen de manifiesto que las casas de la calle 
(…), y calle (…) lindan al fondo con la finca del suscribiente, con la consecuencia de que 
el espacio existente entre ellas no forma parte de aquellas fincas, sino de la finca del 
suscribiente, con las que lindan aquellas casas.
Quinta.  En resumen: s
1.  El suscribiente es propietario y titular registral de los dos departamentos en que  w.b
se dividió el edificio sito actualmente en la calle (…) de Ubrique (registrales 4538  742ww
my i4s5m3a9 )(,r eyg isqturael  8a3n5te).s fue una casa bodega con patio y colgadizo perteneciente a la
invoCluonnta oricaamseiónnte d lea  lrae fdeirveisnicóina  paol rp paitsioo sd e(i naspcrroipxcimióna d5a.mª ednet ela u rneogsis tqruailn 8c3e5 m) seetr oosm pitoiór 
cuatros metros (señalado en la [sic] inscripciones 1.ª a 4.ª de la registral 835).
2.  Ese patio linda con la casa actualmente sita en la calle (…) (registrales 11829 
y 11.830), y así consta en las inscripciones registrales.
3.  Ese patio linda con la casa actualmente sita en la calle (…) (registrales 2090 
y 1455), y así consta en las inscripciones registrales que expresan que linda por el fondo 
con la casa de mi mandante.
4.  Ese patio linda con la casa actualmente sita en la calle (…) (registral 833), y así 
consta en la inscripción registral que expresa que linda por el fondo con la casa de mi 
mandante.
5.  Y  ese  patio  también  linda  con  la  casa  actualmente  sita  en  la  calle  (…) 
(registral 2.067), y así consta en la descripción registral que expresa que linda por el 
fondo con la finca de mi mandante.
Por  lo  tanto,  consta  inscrito  ese  «patio»  en  la  registral  835,  y  figura  en  las 
descripciones  registrales  de  todas  las  casas  colindantes  que  lindan  con  la  citada 
registral 835.
6.º- En la realidad física, ese patio existe, no ha sido ocupado con ocasión de la 
construcción del edificio llevado a cabo en el solar de la antigua bodega, y ese patio se 
encuentra incorporado a la planta baja del edificio de la calle (…) y calle (…), propiedad 
de mi mandante.
En su virtud,
Solicito a la Dirección General de Registros y del Notariado: Que por presentado este 
escrito, lo admita, tenga por interpuesto en tiempo y forma recurso contra la resolución 
del titular del Registro de la Propiedad de Ubrique, de fecha 17 de agosto de 2021 
recaída  en  el  expediente  asunto  de  referencia:  asiento  1.362  del  libro  Diario  56. 
Finca 835 de Ubrique, código registral único 1100500074870 y, previos los trámites de 
rigor, se dicte en su día resolución por la que estimando el recurso, se acceda a la 
petición del suscribiente y se corrija la omisión del «patio» de la casa de la calle (…) de 
Ubrique, cometida con ocasión de llevarse a cabo la división por pisos, que dio lugar a la 
inscripción 5.ª de la registral 835, y con ellos ajustar la descripción registral a la realidad 
física, como interesado en la misma, y con todo lo demás procedente».
IV
La registradora de la Propiedad se ratificó en su calificación, emitió informe y remitió 
el expediente a este Centro Directivo
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9, 10, 103 bis, 198, y 199 de la Ley Hipotecaria, y la Resolución 
de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 5 de septiembre de 2019 y 
anteriores y posteriores concordantes con ella.
1.  Mediante instancia se solicita la rectificación de cabida y georreferenciación de 
una finca registral que consta inscrita con una superficie de 165 metros cuadrados, 
totalmente  ocupados  por  una  edificación  declarada  de  dos  plantas,  dividida 
horizontalmente. El promotor, aporta certificado técnico con informe de validación gráfica 
alternativa, en el que se hace constar que dicha finca tiene una superficie de 205,09 
metros cuadrados, entre los cuales se incluye la superficie de un patio trasero a la 
edificación que no consta en la descripción registral. es
Catastralmente,  el  patio  en  cuestión  no  forma  parte  del  inmueble  catastral  del  o
rclpcoeoar fomlqeimfuriociedo a at«coin cirfói,aic nnsisca ainaln me,o qge yuadn eqteti evu a aeofn u terhteioxgo  puuycrn aeod mslpíianaea d ntaqiatopuen,ae  trer feue«. secsYuee l  b tóicroneo dsogmcecisrgpuittarpraua a elccdmboooaenm  np potopeo rau,r  t lnialloaaa    c Rycfoi anencscgsoaaitsrl  gutdirancaedcid ciidóizoaoonrlasm» q  ,qep uunlpeaete nes rt soeasu  seusl a cbo driccinebuaosep tc,eaa rnqn ib uddílaeaeo      OE-A-2021-21742able en https://www.
los 165 metros cuadrados de solar».
Durante la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, se 
formula oposición expresa por parte de tres titulares registrales de fincas colindantes 
notificados, aportando informes técnicos y documentación gráfica, alegando que dicho 
patio no es propiedad exclusiva del promotor, sino compartido o mancomunado con los 
colindantes.
Y la registradora deniega la rectificación pretendida ahora porque aprecia que existen 
dudas  fundadas  de  invasión  de  finca  colindante,  dado  que  «de  las  alegaciones 
efectuadas y los documentos incorporados resulta claramente que la titularidad del 
mencionado  patio  no  es  pacífica,  prueba  de  ello  es  la  existencia  de  varios 
procedimientos  judiciales  que  se  encuentran  aún  pendientes  de  resolución.  De  la 
descripción de las fincas propiedad del señor V. B. que se hace en este Registro de la 
Propiedad (…) no puede afirmarse que el patio, con la extensión que el señor V. 
pretende inscribirlo, sea de su propiedad. Por el contrario, en la descripción más reciente 
de  la  finca,  el  patio  desaparece,  y  se  describe  como  una  casa  de  dos  plantas. 
Resultando esta cuestión controvertida, y encontrándose el litigio en sede judicial, se 
rechaza la inscripción del exceso de cabida, por posible invasión de fincas colindantes 
inmatriculadas, en tanto no se resuelva por los tribunales».
El promotor del expediente recurre alegando, en resumen, que «con ocasión de la 
división por pisos (inscripción 5.ª de la registral 835) se omitió involuntariamente la 
referencia  al  patio  de  aproximadamente  unos  quince  metros  por  cuatros  metros 
(señalado en las inscripciones 1.ª a 4.ª de la registral 835). Pero que (…) en la realidad 
física, ese patio existe, no ha sido ocupado con ocasión de la construcción del edificio 
llevado a cabo en el solar de la antigua bodega, y ese patio se encuentra incorporado a 
la planta baja del edificio (…) propiedad de mi mandante».
También alega que en las descripciones registrales de las fincas de los colindantes 
opositores no se incluye patio alguno, y que uno de estos colindantes «falta a la verdad, 
y se aprovecha de la discordancia actualmente existente del catastro con la realidad 
física y registral».
2.  Es  reiterada  y  consolidada  la  doctrina  de  esta  Dirección  General  en  los 
supuestos en los que se pretende la inscripción de una representación gráfica y puede 
sintetizarse del siguiente modo:
a)  El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la 
identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca 
coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la 
posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio 
traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199 
y 201 de la Ley Hipotecaria).
b)  A tal efecto el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las 
representaciones  gráficas  disponibles,  que  le  permitan  averiguar  las  características 
topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a 
la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta 
Dirección General de 2 de agosto de 2016, así como acceder a la cartografía catastral, 
actual e histórica, disponible en la Sede Electrónica del Catastro.
c)  Dado que con anterioridad a la Ley 13/2015, de 24 de junio, se permitía el 
acceso  al  Registro  de  fincas  sin  que  se  inscribiese  su  representación  gráfica 
georreferenciada, la ubicación, localización y delimitación física de la finca se limitaba a 
una descripción meramente literaria, lo que puede conllevar una cierta imprecisión a la 
hora  de  determinar  la  coincidencia  de  la  representación  gráfica  con  otras  fincas  e.
inmatriculadas con anterioridad a dicha norma. w.b
d)  El registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el curso de tales  742ww
ahcatbuearcsieo nmeasn, ifdeesbtaed od eocpiodsiri cimóno tpivoard aalmgúenn tien tesreegsaúdno ,s cuo npsrtuitdueynet eu ncor idteer iloo.s  Eprnin cciapsioos  ddee 
llaa  rseoglau lafocriómnu ldaec ilóan J udreis odpicocsióicnió Vno pluonrt aarligau qnuoe d, esa llovso  iqnuteer elas aLdeoys e xnpor ehsaarmá ecnotnet elon cpioresvoe ae,l 
expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto. Por tanto, y
conforme al artículo 199 de la Ley Hipotecaria, «la mera oposición de quien no haya 
acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes 
determine necesariamente la denegación de la inscripción». Lo que no impide, por otra 
parte, que las alegaciones recibidas sean tenidas en cuenta para formar el juicio del 
registrador.
e)  El juicio de identidad de la finca por parte del registrador, debe estar motivado y 
fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o 
remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante.
3.  En  el  presente  caso,  concurren  una  serie  de  circunstancias,  puestas  de 
manifiesto en la nota de calificación recurrida, tales como las siguientes:
Consta la oposición en plazo, expresa, motivada, y con documentación técnica y 
gráfica, de varios colindantes, que no son meros titulares catastrales de inmuebles 
catastrales afectados por la georreferenciación alternativa que se pretende inscribir, sino 
que  ostentan  la  condición  de  ser  titulares  de  fincas  registrales  colindantes,  y  que 
sostienen que esa zona de patio no es de pertenencia exclusiva del promotor, sino 
común o mancomunado. Se alude en sus escritos de oposición a la existencia de 
controversia judicial al respecto.
Por todo ello, se comprueba que las dudas que opone la registradora, cuando acaba 
señalado que «resultando esta cuestión controvertida, y encontrándose el litigio en sede 
judicial, se rechaza la inscripción del exceso de cabida, por posible invasión de fincas 
colindantes inmatriculadas, en tanto no se resuelva por los tribunales», son dudas que 
están suficientemente motivadas y fundadas en criterios objetivos y razonados, como 
exige la doctrina de este Centro Directivo, por lo que procede confirmar su nota de 
calificación.
Para la resolución de este conflicto deberán acudir al correspondiente órgano judicial, 
sin perjuicio de poder solventarse también dicha controversia mediante un procedimiento 
de conciliación, conforme al artículo 103 bis de la Ley Hipotecaria ante el registrador, 
notario o letrado de la Administración de Justicia, a elección de los interesados
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación de la registradora.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 13 de diciembre de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.