BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 280 Martes 23 de noviembre de 2021 Sec. III.   Pág. 143600
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
19270 Resolución  de  10  de  noviembre  de  2021,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de 
calificación de la registradora de la propiedad de Corralejo, por la que se 
suspende la práctica de una anotación preventiva de sentencia.
En el recurso interpuesto por don J. J. H. G., en nombre y representación y como 
administrador único de la mercantil «Construcciones Tabaiba, S.L.», contra la nota de 
calificación extendida por la registradora de la Propiedad de Corralejo, doña María Isabel 
Cabra Rojo, por la que suspende la práctica de una anotación preventiva de sentencia.
Hechos
I
En instancia suscrita el día 11 de junio de 2021 por don J. J. H. G., administrador 
único de la entidad «Construcciones Tabaiba, S.L.», como titular registral de la finca 
registral  número  396  de  La  Oliva,  se  solicitaba,  al  amparo  de  lo  dispuesto  en  el 
artículo 524 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, anotación preventiva de la sentencia, de 
fecha  23  de  septiembre  de  2020,  recaída  en  los  autos  del  incidente  concursal 
número 126/2012 (concurso abreviado número 37/2009) de los seguidos ante el Juzgado 
de lo Mercantil número 2 de Las Palmas de Gran Canaria sobre fincas identificadas con 
los números 28.630, 28.631 y 28.633 de La Oliva, expresamente señaladas por el 
apartado C de la referida sentencia.
Dicho apartado C decía lo siguiente: «Declaro la nulidad y acordar la cancelación de 
las inscripciones obrantes en el Registro de la Propiedad de Corralejo posteriores a la 
inscripción  6  y  de  la  que  surgen  tras  el  pretendido  exceso  de  cabida  de  la  finca 
registral 1122 del Ayuntamiento de la Oliva, que deberá quedar con la descripción que 
figure en dicha inscripción 6 después de la anotación marginal de la segregación de una 
porción de 3.501 metros cuadrados, cancelación que debe hacerse extensiva a las 
superficies  de  las  fincas  que  a  continuación  se  enumeran  segregadas  de  aquí  a 
titularidad de Promociones Arista Fuerteventura S.L.: fincas 28630 invade 540 metros 
cuadrados, la 28631 invade 381 metros cuadrados, 28633 invade 207 metros cuadrados, 
28634 a la 28647 inclusive, ambas en su total extensión así como la ocupada por las 
fincas 28650 a 28652, en su totalidad así como la ocupada por las fincas 28650 a 28652, 
en su totalidad invaden 28.187 metros cuadrados».
II
Presentada la anterior documentación, en unión de auto, de fecha 3 de noviembre 
de 2020, decretado por don Guillermo Fernández García, magistrado-juez del Juzgado 
de lo Mercantil número 2 de Las Palmas de Gran Canaria, que subsanaba la sentencia, y 
de testimonio judicial del plano 40 de fecha 1 de febrero de 2021, en el Registro de la 
Propiedad de Corralejo, fue objeto de la siguiente nota de calificación: e.e
«Previo examen y calificación de la precedente sentencia dictada con fecha veintitrés  270ww
dmJdueeee l dszJie,au pnztdtigeeoa mnda bour tGeod  ueddi elelle o drf meoMcsohe  marc Fiatl renevrtesnil iá ndNnteedú  emnpzooe vrr ioGed moa2nrb c dríGeae u,  diLlelfeai rrsdmm oPaosda  Fmalme ilra nesvál eendicndettre eózG,n  irpGcaoaanrmr  ceCeílan a,ctn eiMat aradiavgoe,i  srMsitfruiaacbadgsdoiaso tnJr aauddseuooz     OE-A-2021-19able en https://
autenticidad  mediante  el  correspondiente  CSV,  otros  incidentes  concursales
número 126/2012, en unión de la instancia suscrita el once de los corrientes, por don J. 
J. H. G., actuando en su calidad de Administrador Único de la entidad “Construcciones 
Tabaiba S.L”, cuya firma ratifica ante mí con igual fecha, presentado el once de junio de 
dos mil veintiuno, bajo el asiento 981 del diario 103, solicitando anotación previsional de 
la sentencia en cuanto a las fincas 28630, 28631 y 28633 del Término Municipal de La 
Oliva, la Registradora que suscribe suspende la anotación por los siguientes defectos 
subsanables:
1.  No resulta acreditada la representación del compareciente, don J. J. H. G., quien 
dice  actuar  por  cuenta  de  la  entidad  “Construcciones  Tabaiba  S.L.”  en  calidad  de 
administrador único de la misma, al no acompañar copia autorizada del título del que 
resulta el nombramiento debidamente inscrito en el Registro Mercantil.
Consultado el fichero localizador de entidades inscritas se observa que la sociedad 
se encuentra en liquidación, habiendo sido designado J. J. H., liquidador de la misma.
2.  No  resulta  con  la  suficiente  claridad  si  la  operación  registral  que  ha  de 
practicarse es la cancelación de los todos y cada uno de los asientos que componen el 
historial registral de las fincas 28630, 28631 y 28633 de La Oliva, quedando cerrado el 
folio, al haber sido abierto el mismo con posterioridad a la inscripción 6.ª de exceso de 
cabida de la finca registral 1122 de la Oliva, matriz de la que proceden, o bien, el 
registrador ha de limitarse a rectificar la descripción de dichas fincas, 28630, 28631 
y 28633, reduciendo su superficie exclusivamente en cuanto a la parte doblemente 
inmatriculada. Se solicita aclaración.
Téngase en cuenta que el objeto del procedimiento es la declaración a favor del 
interesado del pleno dominio de la finca 396 de La Oliva, la determinación de sus 
linderos, la declaración de existencia de doble inmatriculación respecto de una serie de 
fincas entre las que se encuentran las registrales 28630, 28631 y 28633 que invaden en 
parte la 396 y la nulidad de aquello que sea contradictorio con esta declaración.
La sentencia declara:
A)  “Construcciones Tabaiba S.L. es propietaria del pleno dominio de la finca sita en 
La Caldereta, término municipal de la Oliva, finca 396 del Registro de la propiedad de 
Corralejo cuya superficie se encuentra en parte doblemente inmatriculada por las fincas 
que se indican a continuación y sus caminos de servicio que aparecen a nombre de la 
concursada, Promociones Arista de Fuerteventura S.L: finca 28630 que invade 540 
metros cuadrados, la 28631 que invade 381 metros cuadrados, la 28633 que invade 207 
metros cuadrados... Identificados en el mismo plano 40 citado y que forma parte del 
documento 45 de la demanda y que se entran ocupados ara el servicio de para el 
servicio de las parcelas.
B)  Se declara el mejor derecho y por tanto el pleno dominio de Construcciones 
Tabaiba S.L. sobre la superficie doblemente inmatriculada que asciende en cuanto al 
presente procedimiento a los suelos identificados en el apartado anterior y se ubica en el 
terreno, tal y como aparece representada en el plano 40 el documento 45 de esta 
demanda, igualmente la nulidad o en su caso, ineficacia de los títulos públicos o privados 
contradictorios con dicha declaración.
C)  “Declaro la nulidad y acordar la cancelación de las inscripciones obrantes en el 
registro de la propiedad de Corralejo posteriores a la inscripción 6 y de la que surgen tras 
el pretendido exceso de cabida de la finca registral 1122 del ayuntamiento de la Oliva, 
que deberá quedar con la descripción que figure en dicha inscripción 6 después de la 
anotación  marginal  de  la  segregación  de  una  porción  de  3.501  metros  cuadrados,  e
cancelación  que  debe  hacerse  extensiva  a  las  superficies  de  las  fincas  que  a  bo
continuación  se  enumeran  segregadas  de  aquí  a  titularidad  de  Promociones  Arista  270ww
mFueetrrotesv ecnutaudrara dSo.Ls.,:  2fi8n6c3a3s  i2n8v6a3d0e  i2n0v7a dme e5tr4o0s  mcueatrdorsa dcousa, d2ra8d6o3s4,  ala  la2 82683614 7in vinacdleu s3iv8e1, 
taomtabliadsa de n assuí  tocotaml oe xtlean soiócnu paasdí ac opmoor  lala os cufipnacdaas  p2o8r 6la5s0  fian ca2s8 625826,5 0e an  2s8u6 5t2o,t aelnid asud 
invaden 28187 metros cuadrados.”.
Las dudas se basan en las siguientes circunstancias:
– Se ejercita por la parte actora una acción reivindicatoria en la medida en que se 
interesa que es propietaria del pleno domino de una finca sita en la Caldereta, La Oliva, y 
se persigue así mismo la fijación de los linderos y declaración del mejor derecho de la 
entidad Construcciones Tabaiba S.L. sobre la superficie doblemente inmatriculada.
– En relación a las fincas respecto de las que se solicita anotación preventiva de 
sentencia,  28630,  28631  y  28633  de  La  Oliva,  la  doble  inmatriculación  es  parcial, 
invadiendo dichas fincas 540, 381 y 207 metros cuadrados de la finca 396.
– La sentencia declara el dominio de Construcciones Tabaiba S.L. sobre la finca 396 
de La Oliva y fija sus linderos, los cuales quedan identificados en el plano 40 que forma 
parte de los autos y se acompaña.
– Se declara así mismo el mejor derecho de Construcciones Tabaiba S.L. sobre la 
superficie doblemente inmatriculada y la nulidad de los documentos públicos o privados 
contradictorios con este pronunciamiento.
– Se declara la nulidad y se acuerda la cancelación de las inscripciones obrantes en 
el Registro de la Propiedad de Corralejo posteriores a la inscripción sexta y de la que 
surgen tras el pretendido exceso de cabida de la finca registral 1122 del ayuntamiento de 
La Oliva, la cual debe quedar con la descripción que figure en dicha inscripción sexta 
después de la anotación marginal de la segregación de una porción de 3501 metros 
cuadrados, si bien, a continuación se aclara y se especifica lo siguiente, “cancelación 
que debe hacerse extensiva a las superficies de las fincas que a continuación se 
enumeran segregadas de aquella, titularidad de Promociones Arista de Fuerteventura 
fincas 28630 invade 540 metros cuadrados, la 28631 invade 381 metros cuadrados, 
28633 invade 207 metros cuadrados”.
– Si bien la interpretación más favorable para ambas partes podría ser la reducción 
de superficie en la parte doblemente inmatriculada, esta operación puede dar lugar a 
parcelas fuera de ordenación por no reunir las condiciones exigidas por la legislación 
urbanística vigente para ser fincas independientes.
Hechos:
1.  En virtud de la precedente instancia suscrita el 11 de junio de 2021 por Don J. J. 
H.  G.,  administrador  único  de  la  entidad  Tabaiba  S.L.,  como  titular  registral  de  la 
finca 396 de La Oliva, se solicita al amparo de lo dispuesto en el artículo 524 de la Ley 
de Enjuiciamiento Civil, anotación preventiva de sentencia de fecha 23 de septiembre 
de 2020 recaída en los autos del Incidente Concursal número 126/2012 (concurso 
abreviado 37/2009) de los seguidos ante el Juzgado de lo Mercantil número 2 de los de 
Las Palmas sobre fincas identificadas con los números 28.630, 28.631 y 28.633 de La 
Oliva, expresamente señaladas por el apartado C de la referida sentencia.
Junto a la precedente instancia se acompaña:
– Copia electrónica de Sentencia de fecha 23 de septiembre de 2020 dictada por 
don Guillermo Fernández García, Magistrado-Juez del Juzgado de lo Mercantil número 2 
de Las Palmas, procedimiento 126/2021, otros incidentes concursales, firmada por el 
reseñado Magistrado Juez con fecha 24 de septiembre de 2020.
– Copia electrónica de Auto de fecha 3 de noviembre de 2020 decretado por don 
Guillermo Fernández García, Magistrado-Juez del Juzgado de lo Mercantil número 2 de 
Las  Palmas,  procedimiento  126/2012,  Otros  incidentes  concursales,  firmada  por  el  e.e
reseñado Magistrado-Juez el día 3 de noviembre de 2020. b
– Testimonio judicial del plano 40 de fecha 1 de febrero de 2021 que se compone de  270ww
duenl  fJoulizog, addeol  qduee lo r eMseurltcaa nqtuile n údmicheoro p Dlaonso d ceo Lnassta P eanlm aausto.s de incidente concursal 126/12
2.  Resulta del apartado C del fallo de la sentencia de 23 de septiembre reseñada lo
siguiente: “Declaro la nulidad y acordar la cancelación de las inscripciones obrantes en el
registro de la propiedad de Corralejo posteriores a al [sic] inscripción 6 y de la que 
surgen tras el pretendido exceso de cabida de la finca registral 1122 del ayuntamiento de 
la Oliva, que deberá quedar con la descripción que figure en dicha inscripción 6 después 
de la anotación marginal de la segregación de una porción de 3.501 metros cuadrados, 
cancelación  que  debe  hacerse  extensiva  a  las  superficies  de  las  fincas  que  a 
continuación  se  enumeran  segregadas  de  aquí  a  titularidad  de  Promociones  Arista 
Fuerteventura S.L.: fincas 28630 invade 540 metros cuadrados, la 28631 invade 381 
metros cuadrados, 28633 invade 207 metros cuadrados, 28634 a la 28647 inclusive, 
ambas en su total extensión así como la ocupada por las fincas 28650 a 28652, en su 
totalidad  así  como  la  ocupada  por  las  fincas  28650  a  28652,  en  su  totalidad 
invaden 28187 metros cuadrados.”.
3.  Consultados los antecedentes del Registro se observa que las fincas 28.630, 
28.631 y 28.633 de La Oliva constan inscritas a favor de la entidad Arista Fuerteventura, 
S.L. y fueron adquiridas por título de compraventa previa segregación efectuada con 
licencia obtenida por silencio positivo.
Fundamentos de Derecho:
Primero.–Los documentos de todas clases, susceptibles de inscripción, se hallan 
sujetos a calificación por el Registrador, quien, bajo su responsabilidad, ha de resolver 
acerca de la legalidad de sus formas extrínsecas, la capacidad de los otorgantes y la 
validez de los actos contenidos en los mismos, de conformidad con lo establecido en los 
artículos 18 y 19 de la Ley Hipotecaria y 98 a 100 del Reglamento para su ejecución.
Segundo.–Representación.
Artículo 1259 y 1727 Código Civil:
“Ninguno puede contratar a nombre de otro sin estar por éste autorizado o sin que 
tenga por la ley su representación legal. El contrato celebrado a nombre de otro por 
quien no tenga su autorización o representación legal será nulo, a no ser que lo ratifique 
la  persona  a  cuyo  nombre  se  otorgue  antes  de  ser  revocado  por  la  otra  parte 
contratante”.
“El mandante debe cumplir todas las obligaciones que el mandatario haya contraído 
dentro de los límites del mandato. En lo que el mandatario se haya excedido, no queda 
obligado el mandante sino cuando lo ratifica expresa o tácitamente”.
Artículo 18 de la Ley Hipotecaria:
“Los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas 
extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, así 
como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en 
las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro.”
Conforme al art. 18 de la Ley Hipotecaria, la acreditación de la representación, a 
efectos registrales, exige:
En cuanto al otorgante, que tenga capacidad y legitimación para otorgarlo, bien 
porque lo otorgue directamente la persona que va a ser representada y tenga capacidad 
legal para ello, o bien porque lo otorgue un representante (legal, orgánico o voluntario) 
de aquélla, en cuyo caso, ha de acreditar tal representación con iguales requisitos, forma 
pública y facultades suficientes.
En cuanto al objeto o contenido, que incluya facultades suficientes para el acto de  es
que se trate. o
Y en cuanto a la forma, que esté conferido en documento público, y en su caso,  270ww
sianirgstsuc.Dri eit2ionc0h tee9ons s y  de pels rRli egRecuegeiegipsnlttaotremoss  eM dnyeet obr3c e0dan1en  lt ciyRlo. emsgigpisuletiretoan rMtseees  recdnae n ctlaial. sLoe yd ed es oScoiecdieaddaedse sm edrec aCnatipleitsa lc, o1n3 8lo sy   OE-A-2021-19able en https://
Tercero.–Anotación preventiva de sentencia:
Artículo 524.  4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil:.
“Mientras no sean firmes, o aun siéndolo, no hayan transcurrido los plazos indicados 
por esta Ley para ejercitar la acción de rescisión de la sentencia dictada en rebeldía, sólo 
procederá  la  anotación  preventiva  de  las  sentencias  que  dispongan  o  permitan  la 
inscripción o la cancelación de asientos en Registros públicos.”
Cuarto.–Principio de especialidad:
Es reiterada la doctrina de la DGSJFP acerca de que todo documento que en virtud 
del cual se pretenda practicar una inscripción debe cumplir los requisitos de claridad, 
especialidad  y  determinación  necesarias  de  acuerdo  con  las  exigencias  legales  y 
reglamentarias; y son precisamente esos principios de especialidad y determinación los 
que llevan al Registrador a la hora de calificar cualquier documento cuyo acceso se 
pretenda al Registro, a exigir una perfecta determinación de lo que se pretende inscribir, 
de tal manera que ese documento pueda ser considerado como título por el cual se 
constituya, reconozca, modifique o extinga el dominio o demás derechos reales sobre 
bienes inmuebles, y por tanto basamento del asiento registral a practicar. En un sistema 
registral como el español en el que los asientos registrales no son trascripción de los 
actos o contratos, sino un extracto de los mismos, que ha de reflejar la naturaleza y 
extensión del derecho que se inscribe, sin más concesión a la reproducción de su 
contenido que la necesidad de copiar literalmente las condiciones en su caso pactadas 
(art. 51.6 del Reglamento Hipotecario), es evidente que la claridad en la redacción de los 
documentos presentados es presupuesto de su fiel reflejo registral.
Los asientos registrales deben estar redactados con la debida claridad y precisión, lo 
que exige que todos los documentos inscribibles cumplan con estos mismos requisitos. 
(Resolución de 15 de junio de 2021).
En  resolución  de  21  de  mayo  de  2012  se  insiste  en  la  necesidad  de  que  los 
documentos judiciales expresen claramente cuál es la operación registral cuya práctica 
se ordena y la causa de ésta.
La DG aclara en resolución de 25 de febrero de 2015 que el registrador no debe 
hacer  deducciones  o  presunciones,  ya  que  la  oscuridad  de  los  pronunciamientos 
registrales puede acarrear graves consecuencias para la seguridad del tráfico porque 
quien consultase los asientos del Registro no podría conocer por los datos de los 
mismos cuál es el alcance, contenido y extensión del derecho inscrito.
Resolución
En su virtud, se suspende el documento objeto de la presente calificación quedando 
automáticamente prorrogado el asiento de presentación correspondiente durante el plazo 
de sesenta días a contar desde que se tenga constancia de la recepción de la última de 
las notificaciones legalmente pertinentes, de conformidad con los artículos 322 y 323 de 
la Ley Hipotecaria.
Notifíquese al presentante y al funcionario autorizante del título calificado en el plazo 
máximo de diez días naturales contados desde esta fecha.
Puede no obstante el interesado o el funcionario autorizante del título, durante la 
vigencia del asiento de presentación y dentro del plazo de sesenta días anteriormente 
referido, solicitar que se practique la anotación preventiva prevista en el art. 42.9 de la 
Ley Hipotecaria.
Dentro del plazo de quince días (…) e.
Corralejo, Término Municipal de La Oliva a 29 de junio de 2021.–La registradora  270ww
(firma ilegible) Fdo: María Isabel Cabra Rojo».
III
Contra la anterior nota de calificación, don J. J. H. G., en nombre y representación y 
como administrador único de la mercantil «Construcciones Tabaiba, S.L.», interpuso 
recurso el día 12 de agosto de 2021 en base a las siguientes alegaciones:
«Alegaciones:
1.  Subsanado el defecto de capacidad observado, y aclarada la situación de la 
mercantil  Construcciones  Tabaiba,  sl,  queda  como  impedimento  para  acceder  a  la 
Anotación Preventiva de la Sentencia dictada por el Juzgado Mercantil Dos de Las 
Palmas, la falta de un [sic] perfecta determinación de lo que se pretende inscribir y la 
necesidad de que los documentos judiciales expresen claramente cuál es la operación 
registral cuya práctica se ordena y la causa de ésta.
2.  En contra de lo argumentado en el Fundamento de Derecho Cuarto de la Nota 
de Calificación que recurro, recordamos que lo solicitado al Registro lo es en base a una 
Sentencia dictada en Primera Instancia y que se encuentra recurrida, en consecuencia la 
solicitud es de una anotación preventiva de la sentencia, siendo el ánimo de quien 
suscribe  el  evitar  que  mientras  se  tramita  el  procedimiento  judicial,  nadie  pueda 
pretender acceder a la protección del artículo 34 de la LH y considerarse tercero de 
buena fe, ya que entiendo que la Resolución Judicial cuyo contenido pido que se cumpla 
y se anote marginalmente en las inscripciones de las fincas a que se refiere, reúne 
sobradamente tanto la determinación de lo que se pretende inscribir, como la causa de 
dicha inscripción. Por ello considero no ajustada a Derecho la Calificación Registral.
Así, en primer lugar, la Sentencia cuya anotación pretendemos, es tajante, clara y 
suficientemente descriptiva de su alcance y contenido cuando en su parte dispositiva 
dice:
“C. Declaro la nulidad y acordar la cancelación de las inscripciones obrantes en el 
registro de la propiedad de Corralejo posteriores a la inscripción 6.ª y de la que surgen 
tras el pretendido exceso de cabida de la finca registral 1122 del ayuntamiento de la 
Oliva, que deberá quedar con la descripción que figure en dicha inscripción 6 después de 
la anotación marginal de la segregación de una porción de 3.501 metros cuadrados,”
Hasta aquí queda claro que lo que el Juzgado ha ordenado es la cancelación de 
todas las inscripciones posteriores a la inscripc1on sexta de la finca 1122 de La Oliva, 
¿qué duda cabe sobre dicha orden de cancelación?.
La Sentencia se refiere a todas las inscripciones posteriores a la anotación marginal 
de la segregación de que fue objeto esta finca 1122 de La Oliva, que dejó su superficie 
reducida en 3501 metros cuadrados, que es la inscripción 6.ª de la misma.
La  causa  por  la  que  se  ha  tomado  esta  decisión  obra  en  el  propio  Registro, 
concretamente se desprende la misma de la lectura de las anotaciones marginales de la 
inscripción 6.ª y siguientes de la finca 1122, siendo notorio que se produjo una grave 
ilegalidad al tramitar un exceso de cabida, después de haberse producido la segregación 
de 3.501 metros cuadrados, de esta finca 1122.
Es decir, consta en los libros del Registro, como anotaciones marginales de la 
inscripción 6.ª de la finca registral 1122, la segregación y el expediente de dominio por el 
que se “añade” un exceso de cabida, de superficie de 55.350 metros cuadrados.
Este  incremento  de  cabida,  contraviene  lo  ordenado  en  el  artículo  298  del 
Reglamento Hipotecario, sin que quepa margen alguno a la interpretación, al disponer  e.e
dicho precepto que no será posible la inmatriculación de un exceso de cabida, cuando el  b
Registrador tenga dudas fundadas sobre la identidad de la finca, señalando entre los  270ww
struaptau“raespseat ordese ce enfri  nloicnsas  cqfruoiterom  ncaood cnaa  bapeno trle ars iioenrgmidreaagtdrai ccouitólraonc ,i óednxicv deisesi óoun nd  oee x caceagsbruoidp daae cs icóoanbb rieed nal a, l eaml  sqisiugmeu aies nefit nehc:aay ao   OE-A-2021-19able en https://
expresado con exactitud su superficie.”
Por ello, constando en los propios libros del registro, inscripción 6.ª de la finca 
registral  1122,  su  exacta  superficie  después  de  la  segregación  de  3.501  m2,  el 
Reglamento Hipotecario prohíbe la inmatriculación de cualquier exceso de cabida sobre 
la  finca  exactamente  descrita  y  superficiada,  y  evidentemente,  es  ciertamente 
escandaloso, como también lo apreció el Juzgador de Instancia, que partiendo de la 
fijación exacta de superficie de esta finca 1122, y de forma inmediata posterior a la 
segregación, se produjera su incremento de cabida en 55.350 metros cuadrados.
Esta es la causa, recogida también en el informe pericial aportado por esta parte, a la 
que se refiere la Sentencia, y que además consta y se deduce de los propios asientos 
del Registro, por lo que aún sorprende más a esta parte que la Calificación negativa que 
recurro, afirme que no se expresa la causa de la decisión Judicial, máxime cuando las 
calificaciones anteriores no vinculan a las que realicen posteriores registradores.
La inmatriculación del exceso de cabida, de la finca 1122 de La Oliva, nunca debió 
producirse, se trata de una palmaria ilegalidad, tramitada además sin comunicación ni 
conocimiento de la mercantil que represento, por lo que es evidente la ilegalidad del 
exceso de cabida, y es precisamente a lo que se refiere la Sentencia del Juzgado 
Mercantil que viene a restaurar la legalidad a los asientos del Registro.
En este sentido, basta con transcribir la siguiente frase de la Resolución Judicial:
“No entendemos justificado el incremento de cabida de D. G. A. en 55.350 metros 
cuadrados que esta pretende...”
3.  El párrafo 3.º del artículo 1 de la Ley Hipotecaria dispone:
“Los asientos del Registro practicados en los Libros que se determinan en los arts. 
238  y  siguientes,  en  cuan  o  se  refieran  a  los  derechos  inscribibles,  están  bajo  la 
salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su 
inexactitud en los términos establecidos en esta Ley”
En el mismo sentido el artículo 522 de la LEC, ordena que
“Todas las personas y autoridades, especialmente 1as encargadas de los Registros 
Públicos, deben acatar y cumplir lo que se disponga en las sentencias constitutivas y 
atenerse al estado y situación jurídica que surja de ellas, salvo que existan obstáculos 
derivados del propio Registro”
La calificación que recurrimos, conculca dichos preceptos y deja a Construcciones 
Tabaiba, sl en situación de clara indefensión, al omitir en su contenido cualquier mención 
a los “remedios” o modos de subsanar la calificación negativa. Siempre partiendo de que 
esta parte entiende que no existe duda alguna ya que la resolución judicial es tajante al 
declarar la nulidad y acordar la cancelación de las inscripciones obrantes en el registro 
de la propiedad de Corralejo posteriores a la inscripción 6 y de la que surgen tras el 
pretendido exceso de cabida de la finca registral 1122 del ayuntamiento de La Oliva.
Las dudas que plantea la calificación, no son tales, dado que el propio enunciado de 
los interrogantes que plantea la Sra Registradora, vienen contestados en la Sentencia, a 
saber:
La  anotación  preventiva  de  la  sentencia,  en  relación  a  las  fincas  titularidad  de 
Promociones Arista Fuerteventura, sl, (en concurso), números 28630, 28631 y 28633 
viene referida en cuanto que dichas fincas invaden parcialmente la superficie indicada en 
metros  cuadrados  y  ubicada  en  el  plano  40  de  la  registral  396  propiedad  de 
Construcciones Tabaiba, sl, debiendo referirse a dicha superficie ilegalmente invadida la 
anotación preventiva solicitada, tal y como se desprende de la Resolución Judicial. e.
Las consecuencias urbanísticas de la aplicación de la Resolución Judicial, pudieron y  w.
debieron ser alegadas por los titulares de dichas parcelas en el proceso judicial, que al  270ww
no hEanc eerll om disembeon s aesnutimdoir  csaub sei tauñaacdióirn,  qduee t ittoudlaorse slo dse t iftiunlcaares s“ fduee rdae dreec ohrodse ndaec dióonm”.inio y de
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haber declarado la nulidad de las inscripciones posteriores a la 6.ª, en un procedimiento 
judicial ordinario, en el que han sido parte todos los titulares de dominio e hipotecas, 
dándose además la circunstancia de que las entidades titulares de hipoteca se han 
aquietado a la Sentencia del Juzgado Mercantil Dos de Las Palmas.
En  definitiva  y  siendo  evidente  que  nos  encontrarnos  ante  un  supuesto  de  los 
contemplados en el artículo 524.4 de la LEC,
A  la  Dirección  General  de  Seguridad  Jurídica  y  Fe  Pública,  suplico,  tenga  por 
interpuesto recurso frente a la Calificación Negativa de la Sra Registradora de Corralejo, 
en tiempo y forma, y previos los trámites oportunos acuerde revocar la calificación 
recurrida, en el sentido de acceder a la anotación preventiva de la Sentencia mediante 
nota marginal de la nulidad y cancelación en las fincas e inscripciones posteriores a la 6.ª 
de la finca registral 1122 de La Oliva, Registro de Corralejo».
IV
La registradora de la Propiedad emitió informe confirmando su nota de calificación y 
formó expediente que elevó a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1, 9, 18, 38, 76, 78, 79, 80, 99, 103 y 324 y siguientes de la Ley 
Hipotecaria; 51, 98, 100, 173, 193, 200 y 313 del Reglamento Hipotecario; 218 de la Ley 
de Enjuiciamiento Civil; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del 
Notariado de 28 de febrero de 1977, 7 de noviembre de 1990, 11 de abril de 1991, 3 de 
junio de 1992, 26 de mayo de 1997, 9 de julio de 1999, 16 de abril de 2003, 30 de 
septiembre de 2005, 19 de febrero de 2007, 21 de mayo de 2012 y 25 de febrero 
de 2015, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública 
de 16 de junio y 23 de julio de 2021.
1.  En el presente recurso se plantea si cabe practicar una anotación preventiva 
solicitada por el interesado al amparo de lo dispuesto en el artículo 524 de la Ley de 
Enjuiciamiento Civil, dándose las siguientes circunstancias:
– Se ejercita acción reivindicatoria en la que se interesa la declaración a favor de 
«Construcciones  Tabaiba,  S.L.»  del  pleno  dominio  de  la  finca  396  de  La  Oliva,  la 
determinación de sus linderos, la declaración de existencia de doble inmatriculación 
respecto de una serie de fincas entre las que se encuentran las registrales 28630, 28631 
y 28633 inscritas a favor de la demandada «Promociones Arista de Fuerteventura, S.L.» 
que invaden en parte la 396 y la nulidad de aquello que sea contradictorio con esta 
declaración.
– Recaída sentencia de fecha 23 de septiembre de 2020, en la misma, en referencia 
a las registrales citadas, resumidamente, se dispone:
a)  Que «Construcciones Tabaiba, S.L.» es propietaria del pleno dominio de la 
finca 396 del Registro de la Propiedad de Corralejo «cuya superficie se encuentra en 
parte doblemente inmatriculada por las fincas que se indican a continuación y sus 
caminos de servicio que aparecen a nombre de la concursada Promociones Arista 
Fuerteventura  S.L.:  finca  28630  que  invade  540  metros  cuadrados  la  28631  que 
invade 381 metros cuadrados la 28633 que invade 207 metros cuadrados 28634 a  s
la 28647 ambas inclusive en su total extensión así como la ocupada por las fincas 28650  e.
a 28652, en su totalidad así como la ocupada por las fincas 28650, 28651, y 28652, en  w.
su totalidad invaden 28187 metros cuadrados». 270ww
doblbe)m  eDnetec lainrma aetlr ipcluelnaod ad oidmenintiiofic daed a« Ceno neslt raupcacriotandeos  aTnatbeariiobra ,e S, .igLu.»a lsmoebnrete l,a s seu dpeecrfliacriea 
«dliach nau dliedcalda roa ceiónn s»u. caso ineficacia de los títulos públicos o privados contradictorios con  BOE-A-cable e
c)  Declara la nulidad y acuerda la cancelación de las inscripciones obrantes en el 
Registro  de  la  Propiedad  de  Corralejo  posteriores  a  la  inscripción  6.ª  de  la  finca 
registral 1.122 y de la que surgen tras el exceso de cabida que se inscribió en la citada 
finca registral, que deberá quedar con la descripción que figure en dicha inscripción 6.ª 
después de la anotación marginal de la segregación de una porción de 3.501 metros 
cuadrados, cancelación que debe hacerse extensiva a las superficies de las fincas que a 
continuación se enumeran segregadas de aquí a titularidad de «Promociones Arista 
Fuerteventura, S.L.»: finca 28.630 invade 540 metros cuadrados, la 28.631 invade 381 
metros cuadrados, 28.633 invade 207 metros cuadrados, 28.634 a la 28647 inclusive, 
ambas en su total extensión así como la ocupada por las fincas 28.650 a 28.652, en su 
totalidad  así  como  la  ocupada  por  las  fincas  28.650  a  28.652,  en  su  totalidad 
invaden 28.187 metros cuadrados.
La registradora señala dos defectos en la nota de calificación, de los cuales se 
subsanó el primero, manteniéndose el segundo que es respecto del cual se interpone el 
recurso.
Dicho defecto es que, a su juicio, no resulta con la suficiente claridad si la operación 
registral que ha de practicarse es la cancelación de los todos y cada uno de los asientos 
que componen el historial registral de las fincas 28.630, 28.631 y 28.633 de La Oliva, o si 
ha de limitarse a rectificar la descripción de dichas fincas, 28.630, 28.631 y 28.633, 
reduciendo su superficie exclusivamente en cuanto a la parte que se declara doblemente 
inmatriculada.
2.  En primer lugar, de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 18 de la Ley 
Hipotecaria  y  98  y  100  del  Reglamento  Hipotecario,  la  calificación  registral  de  los 
documentos expedidos por la autoridad judicial se limitará a la competencia del juzgado 
o tribunal, a la congruencia del mandato con el procedimiento o juicio en el que se 
hubiere  dictado,  a  las  formalidades  extrínsecas  del  documento  presentado  y  a  los 
obstáculos que surjan del Registro.
En este sentido, es reiterada la doctrina de este Centro Directivo que, si bien es 
cierto el deber de los registradores de cumplir las resoluciones judiciales firmes, también 
es su deber dentro de la potestad calificadora el de verificar que todos los documentos 
inscribibles cumplen las exigencias del sistema registral español, entre las que está la 
debida determinación del asiento, en este caso una anotación preventiva, de acuerdo al 
ámbito de calificación reconocido, en cuanto a documentos judiciales en el artículo 100 
del Reglamento Hipotecario.
Uno  de  los  principios  de  nuestro  Derecho  registral  es  el  de  especialidad  o 
determinación, que exige como requisito para que los títulos puedan acceder al Registro 
y ser por tanto objeto de inscripción, la fijación y extensión del dominio, quedando de tal 
modo delimitados todos sus contornos que cualquiera que adquiera confiando en los 
pronunciamientos  tabulares  conozca  la  extensión,  alcance  y  contenido  del  derecho 
inscrito.
La claridad en la redacción de aquellos es presupuesto de su fiel reflejo registral, con 
los importantes efectos que de la inscripción se derivan, entre ellos la presunción de 
existencia y pertenencia de los derechos reales inscritos «en la forma determinada por el 
asiento respectivo» (artículo 38 de la Ley Hipotecaria).
Como  consecuencia,  esta  necesidad  de  claridad  suficiente  de  los  documentos 
inscribibles y de la exigencia de contener todas las circunstancias que la Ley y el 
Reglamento prescriben para los asientos, bajo pena de nulidad, debe reputarse de los  e
documentos  judiciales,  siendo  necesario  que  el  pronunciamiento  judicial  sea  bo
suficientemente determinado. 270ww
comYo  seusctae dcea uetne leas tdee bcaes gou, amrádxairmsee  tcaumanbdiéon  scuu vaoncdaoc isóen  teras teel  ddee  caosnievnetrotisr sper oevni saiosnieanletoss, 
rdeecfuinrirteivnotse,  lcao fminoa lisduacde dqeu ee ns ee lp seurspiugeuset os odliec iteasntdeo e lxap eadnioetnatcei,ó ny ap rqeuvee nctoivmao d bei esne ndtiecnec ieal 
es evitar que mientras se tramita el recurso de apelación interpuesto, puedan aparecer
terceros  que  puedan  pretender  acceder  a  la  protección  del  artículo  34  de  la  Ley 
Hipotecaria.
3.  En este caso la anotación se solicita al amparo de lo dispuesto en el apartado 4 
del artículo 524 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, ya que, al no ser firme la sentencia, es 
la anotación preventiva el asiento que permite dar publicidad a la existencia de una 
resolución que de alcanzar firmeza provocará la modificación de la situación jurídica de 
la  finca  y  cuya  revocación  supondrá  que  sea  la  anterior  situación  la  que  quede 
confirmada.
Por  este  mismo  motivo  la  anotación  debe  recoger  de  forma  precisa  las 
consecuencias que, de devenir firme la sentencia, van a producirse respecto de la 
titularidad de las fincas o la extensión objetiva de los derechos inscritos, sin que el 
registrador  pueda  hacer  deducciones  o  presunciones,  ya  que  la  oscuridad  de  los 
pronunciamientos registrales puede acarrear graves consecuencias para la seguridad del 
tráfico porque quien consultase los asientos del Registro no podría conocer por los datos 
de los mismos cuál es el alcance, contenido y extensión del derecho inscrito.
4.  En  el  caso  de  este  expediente,  de  la  lectura  de  la  sentencia  resulta  una 
contradicción en el fallo que debe aclararse.
Así, la sentencia declara la nulidad y acuerda la cancelación de las inscripciones 
obrantes en el Registro de la Propiedad de Corralejo posteriores a la inscripción 6.ª de la 
finca registral 1.122 y de la que surgen tras el exceso de cabida que se inscribió en la 
citada finca registral 1.122, que deberá quedar con la descripción que figure en dicha 
inscripción 6.ª
Conforme a esta declaración el folio registral de las fincas 28.630, 28.631 y 28.633 
debería cancelarse.
Sin embargo, a continuación la sentencia señala que la cancelación debe hacerse 
extensiva  a  las  superficies  de  las  fincas  segregadas  de  la  citada  registral  1.122, 
titularidad de «Promociones Arista Fuerteventura, S.L.»: finca 28.630 invade 540 metros 
cuadrados,  la  28.631  invade  381  metros  cuadrados,  28.633  invade  207  metros 
cuadrados, 28.634 a la 28.647 inclusive, ambas en su total extensión así como la 
ocupada por las fincas 28.650 a 28.652, en su totalidad así como la ocupada por las 
fincas 28.650 a 28.652, en su totalidad invaden 28.187 metros cuadrados.
Según este inciso parece que en cuanto a las fincas 28.630, 28.631 y 28.633 no 
procede la cancelación del folio registral, sino una reducción en cuanto a la superficie 
sobre la que se produce la doble inmatriculación.
Pero,  de  ser  así,  la  descripción  de  la  finca  matriz  1.122,  no  quedaría  con  la 
descripción  de  la  inscripción  6.ª,  como  también  ordena  el  fallo,  sino  que  debería 
descontarse de su superficie la extensión restante correspondiente a las segregadas que 
no invade la finca del demandante.
El  propio  recurrente  refleja  esa  misma  contradicción  ya  que  si  bien,  comienza 
señalando en sus alegaciones que han de cancelarse todas las inscripciones posteriores 
a la inscripción 6.ª de la finca 1.122 de La Oliva, posteriormente, precisa que la anotación 
preventiva  de  sentencia  «viene  referida  en  cuanto  que  dichas  fincas  invaden 
parcialmente la superficie indicada en metros cuadrados y ubicada en el plano 40 de la 
registral  396  propiedad  de  Construcciones  Tabaiba,  sl,  debiendo  referirse  a  dicha 
superficie  ilegalmente  invadida  la  anotación  preventiva  solicitada,  tal  y  como  se 
desprende de la Resolución Judicial».
En consecuencia, el defecto debe confirmarse.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y  e.
confirmar la nota de calificación de la registradora. w.b
anteC oenl trJau zegsatad ore sdoel ulcoi óCn ilvoisl  ldeeg allam ecnatpeit alel gditiem alad oPsr opvuiendceian  dreecl ulrurigr amr eddoianndtee  draedmicaan deal 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 10 de noviembre de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.