BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 246 Jueves 14 de octubre de 2021 Sec. III.   Pág. 125217
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
16656 Resolución  de  2  de  septiembre  de  2021,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa 
del registrador de la propiedad de Mojácar a inscribir un testimonio de un auto 
judicial dictado en procedimiento de liquidación de sociedad de gananciales.
En el recurso interpuesto por don A. B. G., en representación de don P. A. F. F., 
contra  la  negativa  del  registrador  de  la  Propiedad  de  Mojácar,  don  José  Ramón 
Alconchel  Sáiz-Pardo,  a  inscribir  un  testimonio  de  un  auto  judicial  dictado  en 
procedimiento de liquidación de sociedad de gananciales.
Hechos
I
En el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 1 de Vera se tramitó 
procedimiento de liquidación de sociedad de gananciales 233/2007 en el que se dictó 
auto de fecha 22 de febrero de 2010, aprobando la transacción alcanzada entre las 
partes sobre la adjudicación de los bienes objeto de liquidación. En concreto, en cuanto 
ahora interesa, se adjudicó al recurrente las «participaciones proindiviso de las fincas 
rústicas descritas en el informe pericial».
II
Testimonio del citado auto se presentó en el Registro de la Propiedad de Mojácar, 
siendo objeto de calificación en los siguientes términos:
«…  Se  interesa  el  despacho  de  la  “Mojácar  12674:  Terreno  no  edificado. 
Participación finca urbana”, según asiento de presentación: A. J. B.G. presenta a las diez 
horas  y  cincuenta  y  siete  minutos  testimonio  del  decreto  del  auto  de  adjudicación 
expedido  por  el  Secretario  Judicial  del  Juzgado  de  Primera  Instancia  e  Instrucción 
número 1 de Vera, el día cuatro de febrero del año dos mil catorce, en el procedimiento 
de liquidación de sociedad de gananciales 233/2.007, seguido por J. A. I. y P. A. F. F., 
solicitando la inscripción a favor de P. A. F. F., del pleno dominio de una décima parte 
indivisa de la finca 12674 de Mojácar; en unión del informe pericial que se cita en el auto.
Por  el  presentante,  a  la  documentación,  se  aporta  propuesta  de  inventario 
presentando en el Juzgado con la relación de los bienes de la sociedad de gananciales 
liquidada  de  fecha  23  de  febrero  de  2007,  en  ella  se  relaciona  una  décima  parte 
proindiviso de la finca 12674 de Mojácar.
Este Registro ha comprobado la descripción de la finca en los libros, resultando 
como “Urbana: Parcela de terreno en el pago (…), término de Mojácar...”; igualmente, en 
el informe pericial también se describe “Solar”.
Resultando del testimonio de fecha 4 de febrero de 2014, de un auto de fecha 22 de 
febrero de 2010, 1.º) Primer Lote, a favor de doña J. A. I. -Apartamento; y 2.º) Segundo  es
Lote, a favor de don P. A. F. F. -Vivienda y -Participaciones proindiviso de las fincas  o
rústicas; no indica nada al respecto de la adjudicación de “Participaciones proindiviso de  656ww
fincaF aulrtab adnilaig”e, nocbisae or vnáunedvoos tee sptaimrao nsiuo ,i npsacrrai pinccióluni re el/nlo esl  s2i.gº)u iSeengteu/nsd doe Lfeocteto, /“a-P:articipaciones
pquroein mdiavnistioe ndee  efnin ccao muúrbna, nya n..o.” ,h aq useid ose rgeúlanc iRoneagdisatr eon,  ye ls Teegsútnim eoln iinot.eresado, es la única finca  BOE-A-cable e
B)  Fundamentos de Derecho:
I.  Los documentos de todas clases, susceptibles de inscripción, se hallan sujetos a 
calificación por el registrador, quien, bajo su responsabilidad, ha de resolver acerca de la 
legalidad de sus formas extrínsecas, la capacidad de los otorgantes y la validez de los 
actos contenidos en los mismos, de conformidad con lo establecido en los articulas 18 
y 19 de la Ley Hipotecaria y 98 a 100 del Reglamento para su ejecución.
II.  En  relación  al/los  defecto/s  anteriormente  señalado/s,  debe/n  tenerse  en 
consideración lo/s siguiente/s:
– Artículo 100 del Reglamento Hipotecario, según el cual la calificación por los 
Registradores de los documentos expedidos por la autoridad judicial se limitará a la 
competencia del Juzgado o Tribunal, a la congruencia del mandato con el procedimiento 
o  juicio  en  que  se  hubiere  dictado,  a  las  formalidades  extrínsecas  del  documento 
presentado y a los obstáculos que surjan del Registro. Este artículo debe ponerse en 
lógica relación, en el presente supuesto, con los articulas 9, 21, 72, 75 y 103 de la Ley 
Hipotecaria, y 51 de su Reglamento.
– Artículo 98 del Reglamento Hipotecario, por el que “el Registrador considerará, 
conforme a lo dispuesto en el citado artículo 18, como faltas de legalidad en las formas 
extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicita la inscripción, las 
que afecte a la validez de los mismos, según las leyes que determinan la forma de los 
instrumentos, siempre que resulten del texto de dichos documentos o puedan conocerse 
por la simple inspección de ellos. Del mismo modo, apreciará la no expresión o la 
expresión sin la claridad suficiente, de cualquiera de las circunstancias que, según la Ley 
y el Reglamento, debe contener la inscripción bajo pena de nulidad”.
– Artículo 21 de la Ley Hipotecaria, el cual establece que los documentos relativos a 
contratos  o  actos  que  deban  inscribirse  expresarán,  por  lo  menos,  todas  las 
circunstancias que necesariamente debe contener la inscripción y sean relativas a las 
personas de los otorgantes, a las fincas y a los derechos inscritos.
– Principio de determinación que resulta de los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 
del Reglamento, conforme al cual deben quedar perfectamente determinadas las fincas y 
derechos que han de ser inscritos.
III.  De conformidad con la regla contenida en el artículo 322 de la Ley Hipotecaria, 
el registrador debe proceder a la notificación de la calificación negativa del documento 
presentado,  quedando  desde  entonces  automáticamente  prorrogado  el  asiento  de 
presentación correspondiente, por un plazo que vence a los sesenta días, contados 
desde la práctica de la última de las notificaciones que deban ser realizadas. Prórroga 
durante la cual, por aplicación del principio hipotecario de prioridad contenido en los 
artículos 17, 24 y 25 de la Ley Hipotecaria, no pueden ser despachados los títulos 
posteriores relativos a la misma finca, cuyos asientos de presentación, por tanto, han de 
entenderse igualmente prorrogados hasta el término de la vigencia, automáticamente 
prorrogada, del asiento anterior.
C)  Acuerdo de calificación negativa: el registrador de la propiedad de Mojácar ha 
resuelto suspender la inscripción de la décima parte indivisa de la finca 12674 de 
Mojácar a favor de don P. A. F. F., objeto de la presente calificación, por el defecto 
subsanable indicado (…)
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por José Ramón  e.e
Alconchel Sáiz-Pardo, registrador del Registro de la Propiedad de Mojácar, 8 de abril  b
de 2021.» 656ww
III
Contra la anterior nota de calificación, don A. B. G., en representación de don P. A. F. 
F., se interpuso recurso el día 4 de junio de 2021 ante esta Dirección General atendiendo 
a los siguientes argumentos:
«Motivos del Recurso: Primero. Error de interpretación en la calificación ya que un 
bien ganancial no puede permanecer excluido y sin adjudicarse a uno de los cónyuges 
después de la disolución y liquidación judicial de la sociedad ganancial.
Por el Juzgado de Primera Instancia Número Uno de Vera se dictó Sentencia firme 
de fecha 2 de octubre de 2006, dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción 
Número Uno de Vera, en los autos de divorcio 174/06 y 171/06, acumulados, por la que 
se  acordó  el  divorcio  de  los  cónyuges  y  la  disolución  del  vínculo  matrimonial  del 
recurrente P. A. F. F. y su esposa J. A. I.
Posteriormente, por la Procuradora S. M., en representación de la esposa J. A. I., se 
registró ante el mismo Juzgado n.º 1 de Vera, en fecha 13 de Abril de 2.007, solicitud de 
formación de inventario de fecha 23 de Febrero de 2007, para la liquidación de sociedad 
de  gananciales,  tramitándose  a  través  de  los  autos  de  liquidación  de  gananciales 
número 233/2007, siendo parte en los mismos el recurrente P. A. F. F. y su esposa J. A. I. 
(Dicha solicitud de formación de inventario fue aportada para la inscripción y así aparece 
como hecho probado en el Apartado A) Uno- de los hechos de la calificación negativa 
que ahora se recurre)
En dicho escrito de solicitud de inventario de fecha 23 de febrero de 2.007 se recoge 
como activo de la sociedad de gananciales, en el apartado 11) de la solicitud, la décima 
parte en proindiviso de la finca registral n.º l2674 de Mojácar.
El mencionado documento de solicitud de formación de inventario, que detalla el 
activo de la sociedad de gananciales, viene referido en la calificación registral negativa al 
mencionar su entrada como documentación, apartado 4.ª de la calificación, donde se 
refiere:  “Por  el  presentante,  a  la  documentación  se  aporta  propuesta  de  inventario 
presentado en el Juzgado con relación de los bienes de la sociedad de gananciales 
liquidada de fecha 23 de febrero de 2007. En ella se relaciona una décima parte indivisa 
de la finca 12674 de Mojácar”.
El referido procedimiento de liquidación de gananciales, número 233/2007 finalizó 
mediante auto de fecha 22 de Febrero de 2010 en cuya parte dispositiva se acuerda: 
“aprobar la transacción verificada por las partes relativa a la liquidación de la sociedad de 
gananciales en los términos que se expresan en el antecedente de hecho tercero de esta 
resolución, con los efectos de transacción judicial que atribuye el artículo 1816 del 
Código Civil.”
Las partes convinieron la formación de dos lotes, estando integrados los mismos por 
los siguientes bienes gananciales: “1. Primer Lote, a favor de doña J. A. I.: Apartamento. 
La compensación económica que resulte de la liquidación del pasivo. 2.º) Segundo Lote, 
a favor de P. F. F.: Vivienda. Participaciones proindiviso de las fincas rústicas descritas en 
el informe pericial.”
En el informe pericial, emitido por “Proyme Eurofincas” y que igualmente consta en la 
documentación aportada en el expediente registral, aparece descrita e incluida la finca 
registral n.º 12674 de Mojácar, cuya inscripción del pleno dominio de la décima parte 
indivisa a favor del recurrente ha sido denegada.
Pues bien, el registrador suspende la inscripción calificando negativamente en base a 
que ha comprobado la descripción de la finca como “Urbana: Parcela de terreno en el  e
pago  del  (…),  término  de  Mojácar...”;  igualmente,  en  el  informe  pericial  también  se  bo
describe “solar”. Resultando del testimonio de fecha 4 de febrero de 2014, de un auto de  656ww
Sfeecghuan 2d2o  dLeo Ftee, bare fraov doer  d2e0 1d0o, n1 .Pº).  PAr.i mFe. rF L. o-tVei,v aie fnadvao ry d -eP daortñicaip Ja. cAio. nI.e -sA ppraoritnadmiveinsoto ;d ye  2la.ºs) 
pfinrociansd ivriússot idcea sf;i ncnao  uirnbdaincaa” , noabdsae rvaál ndreosspee pcator a dsau  ilnas caridpjcuidóinc aecl/ilóons  sdigeu ie“Pnatert/isc idpeafceiocntoess: 
Falta diligencia o nuevo testimonio, para incluir en el 2.º) Segundo Lote, “-Participaciones
proindiviso de finca urbana...”, que según Registro, y según el interesado, es la única finca 
que mantiene en común, y no ha sido relacionada en el testimonio.
Entendemos  que  la  calificación  recurrida  vulnera  las  normas  de  liquidación  y 
disolución de la sociedad de gananciales ya que después de disuelta y liquidada la 
misma no puede quedar un bien ganancial en común, máxime si dicha finca registral n.º 
12674 estaba expresamente incluida en la solicitud inicial de formación de inventario 
como  bien  de  carácter  ganancial,  no  existiendo  indeterminación  alguna  sobre  la 
naturaleza ganancial del bien, que estaba inscrito en el Registro con carácter ganancial, 
lo  que  se  acredita  con  nota  simple  incorporada  en  el  informe  pericial  de  “Proyme 
Eurofincas”.
La calificación negativa afirma que dicha finca n.º12674 es “la única finca que se 
mantiene en común”, pero entendemos que incurre en error de interpretación o de 
concepto al partir de la consideración de la naturaleza urbana o rústica de la finca, 
cuestión que no viene recogida en el inventario aceptado por las partes, que se limita a 
recoger claramente una enumeración seguida y conjunta de las fincas 2 a 11 (sin 
distinción de rústica o urbana), todas ellas con la nota común de estar en proindiviso, con 
una cuota de las fincas 2 a la 10 y la finca 11 con una cuota de 1/10, insistimos sin hacer 
alusión alguna a la cualidad de rústicas o urbanas, ya que la voluntad de las partes era la 
de liquidar tales fincas y adjudicarlas, remitiéndose expresamente al informe pericial sin 
distinguir entre su naturaleza urbana o rústica, de manera que el informe pericial en el 
que viene recogida la controvertida finca n.º 12674 se limita a realizar una valoración y 
tasación de dichas fincas enumeradas en el inventario.
Por tanto, entendemos que ya en el primer despacho de presentación del auto de 
adjudicación  judicial  de  fecha  22  de  febrero  de  2010  en  cuya  parte  dispositiva  se 
acordaba aprobar la transacción verificada por las partes, con Entrada N.º: 2504 del 
año 2016. Asiento N.º: 1.671 Diario: 175. Presentado el 24/06/2016, se tuvo que inscribir 
la finca registral número 12674 a favor del recurrente ya que le fue adjudicada en el 
segundo lote que contenía todas las fincas en proindiviso.
Como viene siendo doctrina de la DGRN, la naturaleza de la liquidación de la 
sociedad de gananciales es la de mera concreción de un derecho abstracto preexistente 
en el patrimonio común de los cónyuges (Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública -DGRN-, Resolución de 26 nov. 2020), siendo su finalidad la de incluir en su 
ámbito todas las operaciones que ponen fin a una titularidad conjunta de bienes entre los 
cónyuges,  que  alcanza  o  puede  alcanzar,  no  sólo  a  la  liquidación  de  los  bienes 
gananciales, sino también todas aquellas operaciones encaminadas a poner fin a todo su 
activo y toda su vida en común. Para practicar la inscripción es necesaria la previa 
liquidación  de  la  sociedad  conyugal,  con  intervención  de  todos  los  interesados, 
estándose  ante  la  adjudicación  de  la  totalidad  de  un  bien  ganancial,  y  no  de  la 
participación y derechos de un cónyuge en un bien ganancial.
Pues  bien,  insistiremos  que,  en  el  presente  caso,  resulta  inconcuso  que  en  el 
inventario inicial se incluía como bien ganancial la décima parte indivisa de la finca 
registral n.º 12674 de Mojácar, es decir, en la formación de inventario iniciadora del 
procedimiento judicial de liquidación de gananciales objeto de liquidación y adjudicación 
se parte del carácter ganancial de todos ellos, recogiendo 14 apartados que constituyen 
los bienes del activo, y en los apartados 2) a 11) donde constan los proindivisos de las 
fincas registrales se puede ver que no hace distingo entre finca rústica/urbana sino que 
únicamente se refiere a fincas registrales, constando en los apartados 2) a 10) como se 
refiere a 1/4 parte de fincas registrales en proindiviso y en el apartado 11 se incluye la  s
décima parte (1/10) en proindiviso de la finca n.º 12674. En ningún momento distinguen  oe.
las partes entre finca urbana o rústica ni se tiene en cuenta por las partes la naturaleza o  w.
cualidad de finca urbana o rústica a la hora de formar el inventario de bienes a liquidar  656ww
postSeerigourmndeon.t e.La voluntad de las partes se infiere de la simple lectura del escrito de
formación de inventario iniciador del procedimiento de liquidación y del Auto judicial que
pone fin al procedimiento acordando la disolución de gananciales por transacción entre 
las partes.
En el Auto de adjudicación de fecha 22 de febrero de 2010 se adjudican dos lotes, se 
adjudica  el  segundo  lote  al  cónyuge  recurrente  P.  F.  F.  compuesto  de  vivienda  y 
participaciones proindiviso de las fincas rusticas descritas en el informe pericial.
La inscripción que pretende el recurrente no excede del simple error material o de 
hecho que se deduce del texto sin que se requiera el nuevo consentimiento de los 
titulares registrales afectados, ya que la voluntad de las partes era adjudicar el lote con 
las “fincas registrales” en proindiviso, sin el distingo entre urbana o rustica que ahora 
sostiene la calificación registral, pues no otra cosa se deduce de la solicitud inicial de 
inventario en la que se comprueba que existe una formación de haberes y bienes 
adecuada,  sin  error  en  la  confección  del  título  del  cual  luego  se  lleva  a  cabo  la 
adjudicación de los lotes, pues se ha inventariado como ganancial un bien, la finca n.º 
12674  en  proindiviso  por  haber  sido  adquirida  por  ambos  cónyuges  en  estado  de 
solteros y tal carácter ha sido declarado por resolución judicial firme en proceso de 
liquidación de gananciales. No estamos ante un negocio jurídico sino ante una resolución 
judicial  firme  dictada  en  procedimiento  de  formación  de  inventario,  en  la  que 
expresamente se atribuye a la finca n.º l2674 su carácter ganancial, sin que pueda el 
registrador en el ejercicio de su calificación partir de un error material para dejar sin 
efecto una previa atribución de la ganancialidad y del propio inventario efectuado por la 
sociedad de gananciales (Dirección General de los Registros y del Notariado, Resolución 
de 6 Sep. 2014).
En definitiva la alusión al término de “rústica” en el Auto de fecha 22 de Febrero 
de 2010 no añade ni quita pues la voluntad de las partes en la formación de inventario 
era adjudicar las fincas registrales en proindiviso al recurrente, y por tanto la pretensión 
de  inscripción  no  supone  en  absoluto  una  modificación  sustancial  de  los  derechos 
adquiridos en virtud de los títulos previos y los que se pretenden inscribir, y no puede 
exigir el registrador que se vuelva a dictar otro auto de adjudicación que ya es cosa 
juzgada,  ni  se  puede  exigir  una  nueva  intervención  y  acuerdo  de  los  cónyuges 
otorgantes  de  dichos  títulos  referidos  a  las  fincas  registrales  que  tenían  cuota  en 
proindiviso, no pudiendo permanecer la finca n.º l2674 un limbo legal como “finca en 
común”, ya que insistimos venía expresamente incluida en el inventario como activo y 
por tanto después de haberse producido la liquidación judicial y la disolución de la 
sociedad de gananciales no puede permanecer ningún bien como ganancial, debiendo 
estar necesariamente adjudicado a uno u otro cónyuge, de manera que si el error es 
claro y se deduce de la confrontación con el título formal que causó el asiento, no puede 
haber obstáculo para la rectificación. (Dirección General de los Registros y del Notariado, 
Resolución de 3 oct. 2012).
Consta igualmente en la calificación recurrida que el Registrador en los anteriores 
despachos y calificaciones admite que el testimonio del Auto judicial de adjudicación era 
un auto deficiente técnicamente ya que no describía ninguna finca, y efectúa calificación 
negativa por no identificarse el número de las fincas registrales, requiriendo para que se 
aportase el informe pericial obrante en autos ya que los activos de la sociedad de 
gananciales  están  integrados  por  los  bienes  descritos  en  dicho  informe  pericial, 
procediendo entonces a inscribir las fincas a nombre de los cónyuges adjudicatarios, 
permaneciendo sin embargo sin calificar la finca n.º 12674.»
IV es
El registrador de Mojácar, don José Ramón Alconchel Sáiz-Pardo, tras alegar la falta  w.
de legitimación del abogado que suscribe el escrito de recurso, emitió su informe en el  656ww
eqlueev amdoa nat uevsota  íDntieregcrcaimóne nGtee nseura lc.alificación, formando el oportuno expediente que ha
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 24 de la Constitución Española; 1.3.º, 6, 9, 18, 30 y 325 de la Ley 
Hipotecaria; 51 del Reglamento Hipotecario; las Resoluciones de la Dirección General de 
los Registros y del Notariado de 2 de julio de 1980, 2 de septiembre de 1991, 29 de 
diciembre de 1992, 7 de enero de 1994, 30 de septiembre de 2005, 15 de septiembre 
de 2009, 14 de junio de 2010, 11 de octubre y 2 de diciembre de 2011, 7 y 19 de junio 
y 10 de julio de 2012, 21 de junio de 2013, 29 de enero, 11 de febrero, 17 de abril, 17 de 
julio, 7, 9 y 22 de septiembre y 6 de noviembre de 2015, 5 de abril de 2016, 30 de enero, 
12 de julio y 14 de noviembre de 2017 y 20 de junio de 2019, y la Resolución de la 
Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública 17 de mayo de 2021.
1.  El presente recurso tiene como objeto la negativa del registrador de Mojácar a 
inscribir un auto dictado por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 1 de 
Vera en un procedimiento de liquidación de sociedad de gananciales, que aprobó la 
transacción alcanzada entre las partes sobre la adjudicación de los bienes objeto de 
liquidación.
En concreto, en cuanto ahora interesa, se adjudicó al recurrente las «participaciones 
proindiviso de las fincas rústicas descritas en el informe pericial». El defecto apreciado 
por el registrador consiste en que el testimonio del auto se habla de participaciones de 
fincas  rústicas,  mientras  que  el  interesado  solicita  la  inscripción  respecto  de  la 
registral 12674, que aparece descrita, tanto en el Registro como en el señalado informe 
pericial, como finca urbana.
2.  Con carácter previo hay que resolver la petición de inadmisión que realiza el 
registrador en su informe, basada en que el escrito de recurso está firmado por don A. B. 
G., en su condición de abogado y en representación no acreditada de don P. A. F. F.
El artículo 325 de la Ley Hipotecaria restringe la legitimación para interponer el 
recurso, entre otras, a: «La persona, natural o jurídica, a cuyo favor se hubiera de 
practicar la inscripción, quien tenga interés conocido en asegurar los efectos de ésta, 
como transferente o por otro concepto, y quien ostente notoriamente o acredite en forma 
auténtica la representación legal o voluntaria de unos y otros para tal objeto», y es 
doctrina reiterada de esta Dirección General (vid. Resoluciones de 18 de noviembre y 21 
de junio de 2003, 14 de enero de 2005 y 31 de julio de 2014) que si bien se presume la 
representación del interesado por la presentación de documentos para su inscripción en 
el Registro de la Propiedad, dicha presunción no se extiende a la interposición de un 
recurso, siendo por tanto preciso, en tal caso, que se acredite la representación del 
apoderado con un título formal y facultades suficientes para tal interposición.
Sin embargo, es también doctrina de este Centro Directivo que el requerimiento para 
la subsanación de los defectos formales observados en un recurso debe hacerse, de 
conformidad con lo dispuesto en el artículo 71 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, 
de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo 
Común, y se ha recogido en el artículo 68 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del 
Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, apercibiendo al 
recurrente de que en caso contrario se le tendrá por desistido de su petición; siendo este 
artículo 68 plenamente aplicable a la acreditación del interés que legitime al recurrente 
(vid. Resoluciones de 13 de noviembre de 2017 y 15 de octubre de 2019).
Pues  bien,  en  este  expediente,  no  consta  acreditado  que  el  registrador  haya 
realizado un requerimiento que cumpla con estos requisitos, por lo que para evitar la 
indefensión del recurrente y en aras de la economía procesal, entiende esta Dirección  e
General que procede manifestarse sobre el fondo del asunto debatido en este recurso. bo
3.  La cuestión que ha de dilucidarse en este recurso es la de si, como exige el  656ww
rpeagritsictripaadcoiró, ne isn dniveicseas daeri ola  qfiunec as 1e2 a.6p7o4r thea u snidao d eilfiegcetnivcaiam deenlt eJ audzgjuaddicoa dqau ea l arcelcaurerr eqnutee. la
el elCemomenot oh ap sriomsoterdniiadlo d ees nteu eCsetnrotr os isDtieremcati vreog eisnt ruanl a-d ceo nfosloioli dreaadla-  pdoorc tsreinra l,a s bieansdeo s loab frien claa 
que se asientan todas las operaciones con trascendencia jurídico real (cfr. artículos 1, 8,
9, 17, 20, 38 y 243 de la Ley Hipotecaria y 44 y 51.6 del Reglamento Hipotecario), 
constituye presupuesto básico de toda actividad registral la identidad o coincidencia 
indubitada entre la finca que aparece descrita en el título presentado y la que figura 
inscrita en el Registro. Por ello, como ha afirmado reiteradamente este Centro Directivo 
(cfr. Resoluciones de 2 de septiembre de 1991, 29 de diciembre de 1992, 21 de junio 
de 2004 y 10 y 14 de junio de 2010, entre otras), para su acceso al Registro, los títulos 
inscribibles han de contener una descripción precisa y completa de los inmuebles a que 
se refieren, de modo que éstos queden suficientemente individualizados e identificados 
(artículos 9.1 de la Ley Hipotecaria y 51, reglas 1.ª a 4.ª, del Reglamento Hipotecario). 
Así lo exige el artículo 21.1 de la Ley Hipotecaria: «Los documentos relativos a contratos 
o actos que deban inscribirse expresarán, por lo menos, todas las circunstancias que 
necesariamente debe contener la inscripción y sean relativas a las personas de los 
otorgantes, a las fincas y a los derechos inscritos».
Esta doctrina ha sido matizada en relación con los inmuebles ya inscritos cuya 
descripción  ya  recoge  el  conjunto  de  requisitos  establecidos  en  el  ordenamiento 
hipotecario.  En  tales  casos,  la  omisión  o  discrepancia  de  algunos  de  los  datos 
descriptivos  con  que  éstos  figuran  en  el  Registro  no  constituye  en  todo  caso  un 
obstáculo para la inscripción si su ausencia no impide la perfecta identificación de la 
finca. Por el contrario, debe entenderse que dicho obstáculo existirá cuando la omisión o 
discrepancia sea de tal condición que comprometa la correspondencia segura y cierta 
entre el bien inscrito y el que según el título se transmite.
Por tanto, el acceso al Registro de los títulos exige que la descripción que en ellos se 
contenga de la finca objeto del correspondiente acto o negocio jurídico permita apreciar 
de modo indubitado la identidad entre el bien inscrito y el transmitido (cfr. Resoluciones 
de 29 de diciembre de 1992 y 11 de octubre de 2005). En suma, como afirmó la 
Resolución de 7 de enero de 1994 «el principio de especialidad y la concreta regulación 
legal en esta materia (artículos 9 y 30 Ley Hipotecaria y 51 Reglamento Hipotecario) 
exigen la descripción de la finca en el título que pretenda el acceso al Registro de la 
Propiedad como medio indispensable para lograr la claridad y certeza que debe presidir 
la regulación de los derechos reales y el desenvolvimiento de la institución registral».
4.  En el presente expediente debe partirse de la especial circunstancia de que el 
informe pericial, al que se remite el auto judicial, no consta firmado o rubricado ni 
siquiera  sellado  por  el  letrado  de  la  Administración  de  Justicia  que  asegure  su 
autenticidad.
Por ello, no cabe sino confirmar la calificación impugnada, puesto que el título 
presentado no hace una identificación suficiente de la finca cuya inscripción se pretende. 
La expresión «participaciones proindiviso de las fincas rústicas descritas en el informe 
pericial»  resulta  totalmente  imprecisa  y,  en  cualquier  caso,  no  puede  considerarse 
suficiente para entender comprendida en ella la referencia a una participación indivisa de 
la finca registral 12.674, que aparece descrita como finca urbana tanto en el Registro, 
como en el informe al que se remite el auto judicial calificado.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de 
calificación del registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de  e
la Ley Hipotecaria. bo
PúbMlicaad, rSido, fí2a  dPeu esnetpet ieSmanbtriea gdoe. 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe  2021-16656n https://ww