BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 170 Jueves 18 de junio de 2020 Sec. III.   Pág. 41668
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
6346 Resolución de 15 de enero de 2020, de la Dirección General de los Registros 
y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la 
registradora de la propiedad de El Rosario-Área Metropolitana de Santa Cruz 
de  Tenerife,  por  la  que  se  suspende  la  inscripción  de  una  escritura  de 
segregación, agrupación y permuta en ejecución de sentencia judicial.
En el recurso interpuesto por don Francisco Javier Martínez del Moral, notario de 
Santa Cruz de Tenerife, contra la nota de calificación de la registradora de la Propiedad 
de El Rosario-Área Metropolitana de Santa Cruz de Tenerife, doña María Azucena 
Morales  González,  por  la  que  se  suspende  la  inscripción  de  una  escritura  de 
segregación, agrupación y permuta en ejecución de sentencia judicial.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada el día 23 de mayo de 2019 por el notario de Santa 
Cruz de Tenerife, don Francisco Javier Martínez del Moral, con el número 1.131 de 
protocolo, se formalizó la segregación, agrupación y permuta en ejecución de sentencia 
judicial.
II
Presentada la indicada escritura en el Registro de la Propiedad de El Rosario-Área 
Metropolitana de Santa Cruz de Tenerife, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Previa calificación del documento que antecede, escritura otorgada en Santa Cruz 
de Tenerife el veintitrés de mayo de dos mil diecinueve, ante el Notario don Javier 
Martínez del Moral, número 1.131 de protocolo habiéndose aportado telemáticamente 
con fechas 11 y 12 de junio sendas diligencias de liquidación y justificación de la 
presentación a efectos de la plusvalía; de conformidad con los artículos 18 de la Ley 
Hipotecaria y 98 del Reglamento para su ejecución, la Registradora que suscribe ha 
resuelto suspender la inscripción del documento que antecede por apreciar los hechos a 
los que son de aplicación los fundamentos de derecho que se señalan:
1)  Se presenta escritura de segregación, agrupación y permuta de fincas, por la 
que se segrega una parcela de la finca 42180, y otra de la 42179, para posteriormente 
agruparlas  y  permutar  la  finca  agrupada  con  la  35439,  todo  ello  en  ejecución  y 
cumplimiento de la sentencia firme de fecha 30 de octubre de 2017 del Juzgado de lo 
Contencioso-Administrativo número 2 de Santa Cruz de Tenerife, que se incorpora, 
constando  al  final  de  cada  una  de  las  hojas  que  conforman  el  mismo,  que  dicho 
documento  es  copia  auténtica  del  firmado  electrónicamente  por  el  letrado  de  la 
Administración de Justicia de dicho Juzgado, con fecha treinta y uno de octubre de dos  s
mil diecisiete, y el de la diligencia donde consta la firmeza, con fecha trece de diciembre  oe.
de dos mil diecisiete, no constando impreso, en los mismos, un código seguro de  w.
verificación que permita contrastar su autenticidad mediante el acceso a los archivos  46ww
elecDtreó ncicoonsfo drme ildaa odf iccionna  ljou ríedsictaab elemciidsoor ae.n el artículo 3 de la Ley Hipotecaria «para que
puedan se inscritos los títulos en el Registro de la Propiedad, deberán estar consignados
en escritura pública, ejecutoria, o documento auténtico expedido por Autoridad judicial o 
por el Gobierno o sus Agentes, en la forma que prescriban los reglamentos».
Según la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 
fecha 16 de julio de 2012, que en extracto dice así: «La certificación, expedida por un 
delegado de Hacienda, de un auto judicial (con el cual se pretende la inscripción de un 
bien a favor del Estado) remitido a la delegación por conducto Lexnet, no es título 
auténtico apto para la inscripción.–La citada plataforma electrónica está regulada por el 
RD 84/2007, de 26-1, sobre implantación en la Administración de Justicia del sistema 
informático  de  telecomunicaciones  Lexnet  para  la  presentación  de  escritos  y 
documentos, traslado de copias y realización de actos de comunicación procesal por 
medios telemáticos; y de dicho RD no resulta que dentro del ámbito del sistema Lexnet 
se encuentre la expedición de resoluciones judiciales que puedan tener la condición de 
documentos auténticos a los efectos del art. 3 LH, y ser reputados por tanto como 
documentos inscribibles en el Registro. Para que un documento judicial pueda ser 
reputado como documento auténtico a efectos registrales debe llevar la firma de la 
autoridad que lo haya expedido; y si bien esta firma puede ser electrónica, ésta deberá 
ajustarse a los requisitos establecidos, para los documentos judiciales electrónicos, en la 
Ley 18/2011, de 5-7, de fecha posterior y superior rango normativo que el RD antes 
citado. Y, en el caso debatido, el documento aportado: a) no es documento electrónico 
firmado con los requisitos establecidos en el art. 21 de la Ley 18/2011, ni b) puede ser 
considerado copia auténtica en soporte papel de un documento electrónico, ya que 
(art. 28 de la Ley) no está dotado de un código de verificación que permita contrastar su 
autenticidad, ni, aun considerando hipotéticamente el sistema Lexnet como un entorno 
cerrado de comunicaciones, podrían los documentos extraídos del mismo (como ocurría 
en el caso debatido) imponerse como documentos auténticos a órganos administrativos 
ajenos al sistema.»
A mayor abundamiento la Resolución de la Dirección General de fecha 25 de enero 
de  2017  dice  literalmente  así:  «1.  Generado  electrónicamente  un  mandamiento  de 
judicial ordenando la expedición de certificación de cargas y remitido del mismo modo al 
procurador de la parte actora, éste procede a su traslado a soporte papel y a su 
presentación en el Registro de la Propiedad. El documento presentado presenta pie en 
cada una de sus tres hojas del que resulta su código seguro de verificación (CSV), la 
advertencia de que permite la verificación de la integridad de la copia del documento 
electrónico en determinada dirección, la afirmación de que el documento incorpora firma 
electrónica reconocida de conformidad con la Ley 59/2013, de 19 de diciembre, de firma 
electrónica, así como la identidad del firmante, fecha y hora. Finalmente, el documento 
incorpora en el pie código de barras correspondiente al código seguro de verificación. La 
registradora  no  expide  la  certificación  ordenada  porque,  a  su  juicio,  no  resulta  la 
autenticidad de la copia presentada a los efectos del artículo 3 de la Ley Hipotecaria. El 
recurrente afirma que incorporando el documento código seguro de verificación y la 
dirección donde puede ser verificada su integridad procede el despacho del documento... 
3. La cuestión planteada en este expediente resulta sustancialmente idéntica a la que dio 
lugar a la Resolución de este Centro Directivo de fecha 6 de marzo de 2012 por lo que la 
doctrina  entonces  formulada,  con  las  debidas  adaptaciones  al  origen  judicial  del 
documento ahora presentado, debe ser ahora reiterada. De acuerdo a lo entonces 
expresado: «El código generado electrónicamente permite contrastar la autenticidad del 
documento, de conformidad con el artículo 30.5 de la Ley 11/2007. Este constituye la 
simple  referencia  lógica  -alfanumérica  o  gráfica-  que  identifica,  dentro  de  la  sede  s
electrónica,  cada  documento  electrónico,  previamente  autorizado,  también  en  forma  oe.
electrónica. Es una referencia o identificador que hace posible ‘contrastar la autenticidad  w.
del  documento,  mediante  el  acceso  a  los  (correspondientes)  archivos  electrónicos’,  46ww
ssiiestmempraes  qudee  efli rmdoac upmreevnitsoto h apyoar  slaid oL eoyb»je..t.o  4d.e  Eaul torerigziasctriaódno, rm, eedni anetle  áamlgbuintoo  ddee  losus 
dcoomcupmeetenntoci ap, reessetán taodboli gamdeod iaan tlele veal r aac cceasboo  al al av esreifdicea ceiólenc tdróen iclaa  acuotrerenstipciodnaddi endteel   BOE-A-cable e
mediante  el  código  seguro  de  verificación  incorporado  al  propio  documento.  Esta 
obligación es plenamente coherente con la general que impone al registrador calificar la 
autenticidad y vigencia de la firma electrónica de un documento presentado mediante la 
oportuna  consulta  al  correspondiente  prestador  de  servicios  de  certificación  o,  la 
calificación  de  autenticidad  de  una  carta  de  pago  electrónica,  o  de  cualquier  otro 
documento remitido de forma telemática al Registro. Como ha reiterado esta Dirección 
General (por todas, Resolución 17 de julio de 2015), el registrador de la Propiedad, 
Mercantil y de Bienes Muebles puede consultar aquellas bases de datos a las que tiene 
acceso por razón de su cargo con el fin de emitir una calificación certera evitando 
dilaciones o trámites innecesarios en el curso del procedimiento registral. La actuación 
de  consulta  es  incluso  obligatoria  en  aquellos  supuestos  en  que  su  toma  en 
consideración directa por el registrador viene exigida en cumplimiento estricto de los 
deberes que resultan de la Constitución y que obligan, desde su publicación a todas las 
Administraciones Públicas. Y ello no solo cuando se busca depurar datos confusos sino 
también para asegurarse, a la vista de la documentación presentada, de la legalidad de 
los asientos cuya inscripción se pide (vid. Resolución de 14 de diciembre de 2016).
2)  La sentencia antes referida condena a la Gerencia Municipal de Urbanismo de 
Santa Cruz de Tenerife a cumplir la obligación de formalizar lo dispuesto en el acuerdo 
adoptado en la sesión ordinaria celebrada el 18 de junio de 2001 por el Consejo de dicho 
Organismo Autónomo y la Resolución de su Consejero Director de 3 de agosto de 2006, 
incorporándose a la que se califica certificación expedida el 23 de mayo de 2019 por 
doña  B.  P.  R.,  Secretaria  Delegada  de  la  Gerencia  de  Urbanismo  del  Excmo. 
Ayuntamiento de Santa Cruz de Tenerife, firmada electrónicamente, no siendo posible 
acceder a la verificación de la misma, mediante el código seguro de verificación al ser el 
mismo  ilegible,  dándose  la  circunstancia  de  ser  necesaria  la  calificación  por  el 
Registrador del documento administrativo incorporado a los efectos de comprobar el 
cumplimiento de los requisitos previstos para la enajenación de bienes municipales.
3)  Por otro lado, no se dispone al no haber sido incorporado, del expediente 
administrativo que justifique la permuta con el cumplimiento de los requisitos previstos en 
la legislación de régimen local, ni del preceptivo informe de valoración. Dispone el 
artículo 80 del Real Decreto Legislativo 781/1986 que «Las enajenaciones de bienes 
patrimoniales  habrán  de  realizarse  por  subasta  pública.  Se  exceptúa  el  caso  de 
enajenación  mediante  permuta  con  otros  bienes  de  carácter  inmobiliario»  y  el 
artículo 112 del Real Decreto 1372/1986 señala que «1. Las enajenaciones de bienes 
patrimoniales  se  regirán  en  cuanto  su  preparación  y  adjudicación  por  la  normativa 
reguladora de la contratación de las Corporaciones Locales. 2. No será necesaria la 
subasta en los casos de enajenación mediante permuta con otros bienes de carácter 
inmobiliario, previo expediente que acredite la necesidad de efectuarla y que la diferencia 
del valor entre los bienes que se trate de permutar no sea superior al 40 por 100 del que 
lo tenga mayor»; señalando los artículos siguientes que «Antes de iniciarse los trámites 
conducentes a la enajenación del inmueble se procederá a depurar la situación física y 
jurídica del mismo, practicándose su deslinde si fuese necesario, e inscribiéndose en el 
Registro de la propiedad si no lo estuviese» y el 118 del mismo texto legal establece que 
«Será requisito previo a toda venta o permuta de bienes patrimoniales la valoración 
técnica  de  los  mismos  que  acredite  de  modo  fehaciente  su  justiprecio»  debiendo 
cumplirse además lo previsto en el artículo 109 que se refiere a la autorización o dación 
de cuenta según el caso al órgano competente de la Comunidad Autónoma.
Así la Dirección General en la reciente Resolución de 11 de abril 2018 reiterando el  s
criterio de otra de 6 de agosto de 2014 señala de una parte que en materia de venta de  oe.
bienes patrimoniales de los Ayuntamientos, la regla general es la subasta pública, y la  w.
excepción la permuta (art. 80 RDL 781/1986, que aprueba el TR de las disposiciones  46ww
qleugea leasp rvuigeebnat eesl  eRne mglaatmereian tod ed Reé gBiimeneens L odcea ll,a ys  aErtn. t1id1a2d, epsf oL. osceagluensd).o ,C RoDn  1a3q7u2é/l1la9 8s6e, 
pretende salvaguardar la publicidad, competencia y libre concurrencia que debe presidir
la  contratación  administrativa,  y  lograr  el  mejor  postor,  evitando  con  ello  la 
desvalorización de los bienes de los entes públicos.
Exigiendo además en otra de 22 de julio de 2015 que la observancia de los requisitos 
legalmente previstos (informe pericial previo, tramitación de expediente...) es exigible 
aun en el caso de que el dominio a favor de quien contrató con el Ayuntamiento haya 
sido  reconocido  en  juicio  declarativo  (previo  allanamiento  de  ambas  partes  a  las 
pretensiones de la otra, al tratarse un contrato de permuta). A menos que en la propia 
sentencia se reconozca el cumplimiento de dichos requisitos. Así la citada resolución 
señala: «...cuestión distinta es la exigibilidad de acreditación del cumplimiento de los 
requisitos  administrativos  para  proceder  a  la  enajenación.  La  sentencia  judicial 
declarando  la  transmisión  de  las  fincas  supone  el  pronunciamiento  en  cuanto  a  la 
existencia y validez del título traslativo, y como ha quedado expuesto anteriormente es 
un  título  directamente  inscribible  si  contiene  todos  los  elementos  necesarios  para 
practicar la inscripción, pero ello no implica que para la celebración del contrato en 
cuanto tiene como objeto un bien municipal, no haya debido cumplir con todos los 
requisitos previos para la transmisión de los bienes patrimoniales, singularmente el 
informe  pericial  previo  a  fin  de  determinar  si  es  necesaria  para  la  enajenación  la 
autorización de la Comunidad Autónoma o basta la mera notificación, la tramitación del 
expediente que acredite la necesidad de la permuta, tal y como se califica la transmisión 
en el acuerdo del Pleno del Ayuntamiento de 14 de julio de 2007 incorporado al recurso, 
o en su caso las condiciones de la venta y la exclusión de la subasta pública, etc. Del 
respeto  a  la  función  jurisdiccional  y  del  genérico  deber  de  cumplimiento  de  las 
resoluciones judiciales, a que se ha hecho referencia anteriormente, no puede concluirse 
sin más que una sentencia permita obviar exigencias legales añadidas que debieron 
observar en su día esos contratantes, máxime cuando sobre dichas exigencias ni se 
discute en el procedimiento seguido ni hay pronunciamiento alguno a la propia sentencia. 
Es más, tal y como recalca el secretario judicial en su escrito la sentencia se dictó en 
base al allanamiento de las partes. A esta misma conclusión se ha llegado en numerosas 
resoluciones de esta Dirección General en cuanto a la exigencia de otros requisitos 
administrativos para la inscripción de documentos judiciales, singularmente en cuanto a 
la licencia de segregación (Resoluciones de 27 de noviembre de 2008, 18 de agosto 
de 2009, 9 de diciembre de 2010 y 17 de abril de 2015, entre otras). Por lo tanto deben 
acompañarse  a  la  sentencia  para  su  constancia  en  la  inscripción  los  documentos 
acreditativos de los citados requisitos legales...»
4)  En cuanto a la naturaleza del bien, dado que la permuta es una excepción al 
sistema normal de subasta, debe acreditarse el cumplimiento de todos los requisitos 
exigidos legalmente, en especial el tratarse de bienes patrimoniales y estar justificada. 
No constando del Registro ni del documento calificado si el mismo es patrimonial puesto 
que en otro caso deberá procederse a alterar mediante el correspondiente expediente la 
calificación jurídica del bien. Además debe acreditarse que conforme al planeamiento la 
finca registral 35439 puede destinarse al uso pretendido y que la resultante de la 
agrupación  que  procede  de  las  parcelas  de  aparcamiento  y  peatonal  puede  ser 
destinada a uso comercial-ocio como se pretende; así el artículo 27.5 del Real Decreto 
Legislativo 7/2015, de 30 de octubre por el que se aprueba el texto refundido de la Ley 
del Suelo y Rehabilitación Urbana, señala: «En los títulos por los que se transmitan 
terrenos a la Administración deberá especificarse, a efectos de su inscripción en el 
Registro de la Propiedad, el carácter demanial o patrimonial de los bienes y, en su caso, 
su incorporación al patrimonio público de suelo.» s
Como  señala  la  STS,  Sala  3.ª,  de  lo  Contencioso-Administrativo,  26  de  Marzo  oe.
de 1996, una permuta es nula de pleno derecho al recaer sobre un bien no patrimonial y  w.
por  tanto  con  el  carácter  de  bien  de  dominio  público  hasta  que  se  materialice  el  46ww
esuxp veadlioernatcei ódne  taélctenricaac iórenq dueis citaol ieficna tcoiódno  jcuarísdoic an,e caedseamriáos  peasr an uslua  sein naoje nsea chióan f oor mpaelrimzaudtoa 
aunque se le hubiese considerado como bien patrimonial.
Teniendo en consideración que los bienes deben destinarse para el fin o uso para el 
que  fueron  adjudicados  y  cualquier  alteración  en  su  calificación  requiere  de  una 
modificación del planeamiento puesto que figuran las parcelas de titularidad municipal 
como  aparcamiento  y  viales.  Así  el  suelo  destinado  a  espacios  libres  y  espacios 
destinados a equipamiento público entrará al Patrimonio del Ayuntamiento como bienes 
de dominio público destinados a un uso o servicio público y a los mismos les será de 
aplicación el Régimen Jurídico que tanto la Ley 7/1985, de 2 de abril, Reguladora de las 
Bases de Régimen Local, artículos 79 y siguientes, como la Ley 7/1999, de 29 de 
septiembre, de Bienes de las Entidades Locales, establecen.
5)  Necesaria aportación de la base gráfica georreferenciada alternativa para la 
inscripción de las fincas que se describen como resto de matriz, de conformidad con el 
artículo  9  de  la  Ley  Hipotecaria  y  las  consideraciones  que  se  desprenden  de  la 
Resolución de la Dirección General de los Registros de 11 de abril pasado en la que se 
señala «...5. En cuanto a la alegación del recurrente consistente en que la inscripción de 
la representación gráfica georreferenciada de la finca resto excede de las circunstancias 
que respecto de ésta exigen los artículos 47 y 50 del Reglamento Hipotecario, debe 
señalarse que es cierto que este Centro Directivo se ha pronunciado en numerosas 
ocasiones sobre la determinación de las circunstancias descriptivas que deben figurar en 
el  resto  de  una  finca  tras  haberse  operado  una  operación  de  segregación  (vid. 
Resoluciones citadas en los ‘Vistos’). Sin embargo, no lo es menos que todos estos 
pronunciamientos fueron anteriores a la promulgación de la Ley 13/2015, de 24 junio, la 
cual introdujo la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca, 
constituyendo hoy el medio idóneo y más eficaz para la descripción, identificación y 
localización de las fincas inscritas en el Registro de la Propiedad, con la extensión del 
principio  de  legitimación  registral  a  los  datos  físicos,  tal  como  resulta  ahora  del 
artículo 10.5 de la Ley Hipotecaria. Así, según se ha afirmado, la Resolución de este 
Centro Directivo de 2 de septiembre de 2016, reiterada por otras posteriores, fijó como 
doctrina fundamental que se incluye dentro del ámbito de aplicación del artículo 9 de la 
Ley Hipotecaria  y, en consecuencia, tendrá carácter  preceptivo la inscripción de la 
representación gráfica georreferenciada de la finca, cualquier supuesto de modificación 
de entidad hipotecaria que conlleve el nacimiento de una nueva finca registral, afectando 
tanto a la finca de resultado como al posible resto resultante de tal modificación. Sólo en 
casos  excepcionales  será  posible  la  inscripción  del  resto  de  finca  sin  simultánea 
inscripción de su representación gráfica georreferenciada, como ocurre en los casos 
previstos en el artículo 47 del Reglamento Hipotecario, en el que se permite que accedan 
en  diferente  momento  temporal  segregaciones  de  múltiples  porciones,  que  se  han 
podido formalizar en diversos títulos, así como cuando se pretenda la inscripción de 
negocios realizados sobre el resto de una finca, existiendo pendiente de acceder al 
Registro otras operaciones de segregación (cfr. Resoluciones de 7 de julio y 2 de 
septiembre de 2016, 7 de septiembre de 2017 y 21 de marzo de 2018). Como ha 
señalado  esta  Dirección  General,  en  tales  casos  es  claro  que  únicamente  deberá 
aportarse, para su constancia en el folio real, la representación gráfica correspondiente a 
la porción que es objeto de inscripción en cada momento (ya sea la segregada o el resto, 
según los casos), sin que pueda exigirse representación gráfica de otras porciones que 
no son objeto del título en cuestión ni causan asiento de inscripción (cfr. artículo 9 de la 
Ley Hipotecaria). Y ello por aplicación de la previsión de los artículos 47 y 50 del 
Reglamento Hipotecario cuando señalan que se hará constar la descripción de la porción 
restante (entendiendo incluida en esta la representación gráfica de la finca) cuando esto  s
‘fuere posible’. Esta imposibilidad deberá valorarse en cada caso de modo objetivo, y,  oe.
así,  también  podría  entenderse  que  concurre  cuando  la  constancia  registral  de  la  w.
representación  gráfica  de  una  porción  restante  no  pueda  efectuarse  por  haberse  46ww
icnaslcifricipacdióon  ndeeg laat irveapmreesneten,t acsiióenm dpere l aq puoer cieólnlo  sengor eagfaedcate.  Ean  elal c acsaoli fdicea ceisótne  epxopseitdiviean tee 
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en que preceptivamente debe aportarse la representación gráfica conforme al artículo 9 
de la Ley Hipotecaria, sin que la aplicación de esta norma pueda excluirse por la mera 
voluntad del interesado. En el mismo sentido se pronunció esta Dirección General en la 
Resolución de 21 de marzo de 2018 en la que expresamente se recordó que, aun en los 
casos en los que no se practique operación sobre el resto de finca, ello es sin perjuicio 
de que la representación gráfica de dicho resto de la finca será exigible cuando se 
pretenda  practicar  en  el  futuro  alguna  inscripción  sobre  el  mismo.  6.  Finalmente, 
tampoco pueden admitirse las alegaciones del notario autorizante en las que considera 
diferente el régimen de la segregación respecto de la división de fincas. Aun cuando es 
cierto que desde el punto de vista de la mecánica registral en el primer caso sólo nace 
una nueva finca registral y el segundo caso surgen dos fincas registrales nuevas, ello lo 
es solamente desde la perspectiva de la creación del folio real, pero es obvio que tanto 
en uno como en otro caso, con independencia de la técnica escogida, se produce un 
acto de reordenación de terrenos en el que existen dos (o más) porciones de territorio 
donde antes solo había una, sujetas a idénticos requisitos legales (especialmente desde 
el punto de vista de la legislación agraria y urbanística). De seguirse otra interpretación 
resultaría fácil eludir la previsión legal simplemente mediante la elección de la técnica de 
la segregación frente a la división...»
Estas  faltas  se  califican  de  subsanables  no  tomándose  anotación  por  defecto 
subsanable al no haber sido solicitado por el presentante.
Contra la precedente nota (…)
El  Rosario,  a  tres  de  julio  de  dos  mil  diecinueve.  La  registradora.  Fdo.:  María 
Azucena Morales González.»
III
Solicitada  calificación  sustitutoria,  correspondió  la  misma  al  registrador  de  la 
Propiedad de San Miguel de Abona, don Enrique Lozano Barrios, quien confirmó, el 
día 31 de julio de 2019, la nota de calificación de la registradora de la Propiedad de El 
Rosario-Área Metropolitana de Santa Cruz de Tenerife.
IV
Contra la nota de calificación sustituida, don Francisco Javier Martínez del Moral, 
notario  de  Santa  Cruz  de  Tenerife,  interpuso  recurso  alegando,  resumidamente,  lo 
siguiente:
«Fundamentos de Derecho.
I.  (…) el recurso se limita a los defectos segundo a cuarto.
II-2.  Sobre el carácter legible del código seguro de verificación de la firma del 
certificado de la Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento de Santa Cruz de Tenerife
El segundo defecto invocado no lo es, en realidad, del título calificado sino del 
registro sustituido, que reconoce que no puede acceder a la verificación de la firma 
electrónica –por ser ilegible el código seguro de verificación (en adelante, el csv)– de 
doña B. P. R., autoridad que emite la certificación administrativa incorporada, siendo 
necesario, según manifiesta, porque debe «comprobar el cumplimiento de los requisitos 
para la enajenación de bienes municipales». s
No podemos compartir esta calificación por partida doble. e.
II.2.1  En primer lugar, el código de acceso a la verificación de la firma no es ilegible  w.
porque puede leerse sin dificultad. La firma contiene un código bidi, un texto instructivo  46ww
pmaurnai csiup avle. rTifoicdaoc pióenr fye cutanma eclnatvee l eaglfiabnleu.mérica para introducirla en la aplicación de la sede
medEiasnctaen euannad oa pelicl accóidóing od e( cloenc tular ac ádme aersat ed eti puon  dsem caórtdpighoosn,e ,s ep oar bpreo ndeirr eucnta mejeenmtep lola)   BOE-A-cable e
aplicación  municipal  y  se  introduce  automáticamente  la  cadena  alfanumérica  en  el 
aplicativo. Cómodo, sencillo y rápido.
Alternativamente se puede acudir a la sede electrónica del Ayuntamiento, entrar en la 
aplicación de verificación de firma e introducir la clave alfanumérica en la aplicación. 
Menos cómodo, pero igual de sencillo y algo más lento.
De una y otra forma, tanto da, se consigue acceder al sitio web que asegura la 
identidad de la firma y permite -mediante la descarga de la certificación electrónica en 
formato  pdf-  cotejar  la  integridad,  inalterabilidad  y  veracidad  del  contenido  de  la 
certificación incorporada al título. Así pude constatarlo al tiempo de autorizar la escritura 
y examinar la documentación proporcionada. Además, para dejar rastro de mi actividad 
se incorporó a la matriz, a continuación de la certificación, el resultado de la verificación 
en la que figura la ruta del archivo.
La DGRN, si lo considera oportuno, puede verificar por si misma la falta de certeza 
de las califiaciones [sic] registrales accediendo al portal del Ayuntamiento.
Anticipaba en los hechos que la escasa narrativa del defecto invocado en ambas 
calificaciones y el carácter evidentemente legible del csv no permite saber, a ciencia 
cierta, cuál es la razón real del defecto apreciado por la registradora ni por qué ha sido 
confirmado por el funcionario sustituto.
En  cualquier  caso  –y  para  salir  de  dudas  por  si  se  tratara  de  un  problema 
sobrevenido y posterior a la autorización de la escritura– al tiempo de redactar este 
recurso he repetido exitosamente el proceso de verificación (…)
Parece  razonable  deducir  que  más  que  ilegible  -descartando  la  falsedad  de  la 
declaración o la pereza de la funcionaria calificadora- nos encontramos ante un problema 
de  incapacidad  o  desconocimiento  del  elemental  sistema  de  verificación  de  firma 
electrónica por parte de la misma y de sus empleados o asistentes. En cualquier caso, 
se deba a la torpeza o a la comodidad, el defecto no está ni en el título presentado ni en 
la certificación emitida por la autoridad municipal.
Y si esto es así con referencia a la calificación originaria, excuso pronunciarme con 
detalle sobre las razones objetivamente espurias, alegadas con extrema ligereza por el 
registrador sustituto, que confirma a pies juntillas una ilegibilidad que sólo puede ser 
producto de su fértil imaginación o de una actuación (u omisión) de complacencia 
corporativa huérfana de todo contraste y rigor.
Resulta llamativo, por cierto, que la calificación del registrador sustituto incorpore un 
csv para verificar su firma y no se moleste o sea incapaz de verificar la de la autoridad 
administrativa.
II.2.2  En segundo lugar, la registradora justifica la necesidad de leer el csv para 
comprobar el cumplimiento de los requisitos para la enajenación de bienes municipales. 
Lo cierto es que el csv no contiene dato alguno de fondo del asunto, por lo que 
únicamente le permite apreciar la autenticidad de la firma, el ejercicio de las funciones 
públicas de la autoridad que emite la certificación y la integridad del contenido de la 
certificación. Y la autenticidad de la firma, así como el ejercicio de las funciones de 
autoridad de la firmante y la veracidad, integridad e inalterabilidad del contenido de la 
certificación ya han sido examinadas, con plena eficacia en el ámbito extrajudicial, por el 
notario autorizante, ahora recurrente.
Dicho esto, la cuestión, en definitiva, no es si los registradores invocan la ilegibilidad 
por  pereza,  capricho,  ignorancia  o  incapacidad,  sino  si  tienen  que  desplegar  esa 
actividad  después  de  que  el  notario  haya  comprobado  que  el  código  es  legible  y 
verificado en la aplicación administrativa la autentidad de la firma y la integridad e  s
inalterabilidad  del  documento,  dejando  constancia  en  la  matriz  de  esa  actividad.  A  oe.
nuestro juicio la respuesta ha de ser negativa, puesto que la eficacia analítica del  w.
instrumento público, en terminología de R. A., queda fuera del ámbito de calificación  46ww
erefigciasctriaal , asneaglíútinc au na bnaurctraid, o sienl enácnoim noo remxahtaivuos tiqvou,e  lases ríad eoclcaiorascoi ocnoelsa cnioontaarr iaalehso ras.o bTrael 
mcoannsitfaetsatacicóionn dees  rheelachcioosn,a edla sh eecnh oe l dien sqtruuem elansto p paúrtbelsic oh,a ne l vjueirctiidoo d ela sid deenctildaaradc oio nfee sd ey   BOE-A-cable e
conocimiento de comparecientes, juicio de suficiencia de la representación, juicio de 
capacidad, de autenticidad de firmas y de legitimación, fe de lectura, fe de adecuación al 
consentimiento  debidamente  informado  y  libremente  prestado,  incluso  de 
comprensibilidad real o transparencia material en la contratación seriada. En suma, la 
eficacia analítica sólo puede ser desvirtuada en el proceso judicial, por lo que vincula al 
registro y, en general, a la Administración.
Procede,  en  consecuencia,  la  revocación  del  defecto  y  la  corrección  de  las 
calificaciones originaria y sustitutoria.
II.3  Sobre la falta de incorporación del expediente administrativo que autoriza la 
permuta.
El tercer y cuarto defecto obstativo que invoca la registradora y confirma el sustituto 
cuestionan la falta de incorporación al instrumento público del expediente administrativo 
que justifique la regularidad de la permuta; señaladamente, la idoneidad patrimonial de 
los bienes a permutar, el cumplimiento de los requisitos previstos en la legislación de 
régimen local, y el preceptivo informe de valoración, citando corno apoyo a su decisión 
los artículos 80 del Decreto Legislativo 781/1986 y 112 y 118 Real Decreto 1372/1986.
Vaya  por  delante  que  estamos  ante  un  instrumento  público  que  ejecuta  una 
sentencia judicial, no se trata de un documento notarial que formaliza o culmina una 
actuación administrativa o de la Administración.
Con relación a este obstáculo resulta pertinente alegar que es un vicio sistémico del 
registro de El Rosario la extralimitación de la función calificadora. En el presente caso, la 
registradora  sustituida  y  el  registrador  sustituto  dictan  resoluciones  administrativas 
extramuros del ordenamiento constitucional.
Y es que –desde el 27 de diciembre de 1978- el Reino de España se configura en el 
artículo 1.1 de la Constitución Española (en adelante CE) como un Estado de Derecho, 
siendo consustancial al mismo la separación de los poderes ejecutivo, legislativo y 
judicial.
En efecto, de una parte, el registro es una oficina pública dependiente del Ministerio 
de Justicia y forma parte del poder ejecutivo; de otra, el procedimiento registral como 
procedimiento administrativo especial para hacer efectivo el derecho a la inscripción del 
título, y la actividad registral, como función pública que debe servir con objetividad a los 
intereses generales, está sometida plenamente a la Ley y al Derecho (art. 103.1 de la 
CE).
Por esta razón, el artículo 106.1 de la CE dispone que los Tribunales controlan la 
legalidad de la actuación administrativa, así como el sometimiento de ésta a los fines que 
la justifican, teniendo en cuenta, además, por el artículo 117.3 de la CE, que el ejercicio 
de la potestad jurisdiccional, juzgando y haciendo ejecutar lo juzgado, corresponde 
exclusivamente a los juzgados y Tribunales determinados por las leyes.
En su virtud, por ocioso que pueda resultar, debernos afirmar que corresponde al 
poder judicial controlar la legalidad del poder ejecutivo y no a la inversa (así, respecto a 
la actividad registral, SSTS 15 de febrero y 22 de mayo de 2000 y 31 de enero de 2001)
Los  funcionarios  y  órganos  de  la  administración,  con  carácter  general,  deben 
controlar  la  legalidad  de  su  actuación  y  someterse  al  procedimiento  administrativo 
(art. 34 Ley 39/2015, de 1 de octubre de Procedmiento [sic] Administrativo Común de las 
Administraciones Públicas; en lo sucesivo, abreviadamente, LPACAP) De ahí que la 
actuación de cualquier funcionario, ya se trate de un registrador o registradora, notario o 
de la Gerencia de Urbanismo de un municipio, está investida de una presunción de 
legalidad  y  su  actuación  es  inmediatamente  ejecutiva  siempre  que  se  ajusten  al  s
procedimiento establecido, conforme a lo dispuesto en el artículo. 39.1 de la LPACAP. oe.
Por lo que hace al ámbito registral, se establecen unos límites básicos a ese control  w.
de legalidad en función de la competencia propia, tanto en cuanto a extensión de ese  46ww
csoen ctroonl ccreotmano  erens peel catrotí cduel ol o1s8 e dxec lulas iLvHos  mmoeddailoizsa ddeo  cpaolrif ilcoasc aiórntí.c uTlaolse s9 8lim yi tseisg ueisepnetecsia dleesl 
Rnoetgalraiamleesn,t oa dHmipinoistetrcaatirvioo s( eon j uldoi csiaulceess.ivo RH), según se trate de publicar documentos  BOE-A-cable e
No debemos olvidar que la calificación registral del documento, si tuviera cláusulas 
inscribibles,  es  parcial  porque  no  siempre  tiene  la  misma  extensión  y  el  acto 
administrativo  difiere  sustancialmente  según  el  extremo  analizado;  a  veces,  la 
calificación tiene contenido jurídico y se extiende a la validez intrínseca del extremo a 
calificar  –artículo  98.1  del  RH-,  otras,  a  meros  aspectos  externos  o  formales  del 
procedimiento -artículo 99 del RH-, en otros supuestos el registrador únicamente califica 
-requisitalmente- la expresión suficiente de alguna circunstancia -artículo 98.2 del RH-, 
así  acontece  con  los  aspectos  analíticos  de  la  función  notarial  (capacidad  natural, 
capacidad jurídica, legitimación del representante, etc.) y, en fin, existen por lo demás 
cuestiones  de  legalidad  vedadas  al  registrador,  como  es  el  caso  del  fondo  de  las 
resoluciones judiciales (conforme al artículo 100 del RH). La calificación, por lo demás, 
es  diferida  y  sucesiva,  puesto  que  opera  normalmente  después  de  ejecutadas  las 
prestaciones  o  establecidas  las  garantías,  por  lo  que  carece  de  valor  preventivo; 
extrínseca al acto o negocio, ya que sólo contrasta la validez del mismo en los términos 
documentados con el contenido del registro, sin poder extenderse a otros medios de 
prueba; y accidental, porque opera a los solos efectos de la publicidad registral del título, 
sin que el juicio de legalidad puedar [sic] ir más allá ni tenga valor fuera del ámbito de su 
competencia administrativa.
Por el contrario, el notario dirige la elaboración formal y material del acto o contrato 
desde su génesis y ejerce el control de legalidad, más técnicamente de juridicidad, 
desde antes de la firma del contrato. Ese control es Integral y omnicomprensivo, porque 
se refiere tanto a la validez jurídica como a la inscribibilidad del título, se extiende a los 
hechos, a la identidad, capacidad, asesoramiento equilibrado, suficiencia de facultades 
representativas, prestación del consentimiento... y se verifica a la vista de toda la prueba 
precisa para formar la convicción del funcionario; es preventivo y simultáneo, porque 
coincide con el momento en que se presta el consentimiento informado, se ejecutan las 
prestaciones y se articulan las garantías; intrínseco, ya que el notario como testigo 
imparcial o árbitro examina el acto volitivo de ejercicio de la autonomía de la voluntad, 
teniendo en cuenta las circunstancias concurrentes en el momento de la verdad; y 
esencial, para la configuración del título de legitimación con plena eficacia en el ámbito 
extrajudicial.
En este sentido, la RDGRN de 7 de febrero de 2005 (FJ 1) afirma que:
«...sólo  el  titulo  impregnado  de  una  presunción  de  legalidad  debe  acceder  al 
Registro, a fin de comunicar ese mismo valor al asiento, articulándose a través de aquí el 
fundamento del llamado principio de legitimación registral...».
Ahora bien, el control de legalidad notarial, en su condición de funcionario al servicio 
del  poder  ejecutivo,  tampoco  puede  extenderse  al  contenido  de  las  resoluciones 
judiciales cuyo deber de acatamiento es idéntico al que opera tanto respecto de los 
registradores como en relación a los funcionarios y autoridades municipales.
Dicho esto, el titulo calificado es un documento notarial que ejecuta una sentencia 
firme  contradictoria.  El  defecto  que  invoca  la  registradora  originaria  y  confirma  la 
calificación sustituta, es incongruente; no se refiere la instrumento público en sí, sino al 
contenido  del  acto  dispositivo  y,  concretamente,  al  cumplimiento  de  los  requisitos 
administrativos, pese a que tales requisitos han sido valorados y enjuciados[sic] en el 
procedimiento judicial para determinar el fallo, por lo que no operan los límites a la 
calificación de documentos administrativos que, al amparo del artículo 98 del RH permite 
examina  los  trámites  esenciales  del  procedimiento,  sino  los  establecidos  para  los 
documentos judiciales en el artículo 100 del mismo texto legal, que establece que «La  e.
calificación por los Registradores de los documentos expedidos por la autoridad judicial  w.b
se limitará a la competencia del Juzgado o Tribunal, a la congruencia del mandato con el  46ww
dporoccuemdeimniteon ptore soe njutaicdioo  ye na  lqouse o bsset áhcuubloiesr eq udei cstuardjaon,  dae lla Rse fgoisrmtroa»lid.ades extrínsecas del
Evidentemente el precepto no contempla ni puede constitucionalmente contemplar
que el funcionario calificador extienda su apreciación de legalidad al contenido o fondo
del asunto enjuiciado, cuyo contraste queda fuera de las competencias que pueden 
asignarse al ámbito administrativo, a la vista de los preceptuado al más alto rango 
normativo como garantía esencial de un Estado de Derecho.
No se nos diga que la Resolución de la Dirección General de 22 de julio de 2015 
autoriza al registrador examinar el procedimiento administrativo dispositivo ventilado en 
un juicio, porque tal Resolución supone una excepción singular relativa a una sentencia 
no contradictoria; esto es, dictada previo allanamiento de la entidad municipal, en un 
supuesto en que el juzgador no había revisado ni decidido sobre el cumplimiento de los 
requisitos del acto administrativo que consumaba una enajenación inmobiliaria. Nada 
más lejos del asunto que ahora se cuestiona.
En efecto, en el Antecedente de Hecho segundo de la Sentencia se dice que «la 
parte actora formalizó su demanda en la que solicita se declare no ser conforme a 
derecho la inactividad de la Gerencia Municipal de Urbanismo... al no cumplimentar la 
obligación de formalizar la permuta de las parcelas c-36 y c-5…»
En el Antecedente de Hecho quinto la sentencia reza como sigue: «La Gerencia de 
Urbanismo de Santa Cruz de Tenerife... en cuanto al fondo se opone a la demanda... por 
no cumplirse los presupuestos necesarios para poder efectuarse la permuta de acuerdo 
con el RD 1372/1986 y la Ley 33/2003». Y en el Antecedente de Hecho séptimo declara 
que «recibido el juicio a prueba, se practicaron las propuestas y admitidas; y el trámite de 
conclusiones. Tras el cual quedaron los autos listos para sentencia».
Con base en este relato fáctico queda claro que la causa petendi y los motivos de 
oposición se centran en la validez o no del procedimiento administrativo de permuta, En 
congruencia con ello, en el Fj primero el Tribunal expresa como ratio decidendi que «…
El 10 de junio de 2002, a efectos de iniciar el expediente de permuta de las parcelas c-S 
y c-36 se requiere informe pericial en el que se identifiquen, se describan y se tasen los 
bienes, lo que se lleva a cabo el 13 de julio de 2002... Y por Resolución de 3 de agosto 
de 2006 del Sr. Consejero Director de la Gerencia Municipal de Urbanismo de Santa 
Cruz de Tenerife se autoriza la segregación y agrupación... a los efectos de formalizar la 
permuta». En el Fj segundo la sentencia expresa que «Entrando en el fondo del asunto y 
partiendo de los hechos recogidos en el fundamento precedente, consta que ha existido 
una  permuta...  Entendiendo  que  no  cabe  ahora,  cuando  sólo  resta  la  elevación  a 
escritura pública de la que es una realidad desde hace más de diez años, sostener que 
no se cumplen los presupuestos necesarios para formalizar la permuta, procede la 
estimación  de  la  pretensión  de  la  parte  recurrente  de  declarar  no  ser  conforme  a 
Derecho la Resolución… de fecha 18 de julio de 2016 y, en consecuencia, condenar a la 
Gerencia Municipal de Urbanismo del Ayuntamiento de Santa Cruz de Tenerife a cumplir 
la obligación de formalizar en el plazo de un mes la permuta...».
La sentencia falla contra la Resolución municipal que determinaba que la permuta no 
se ajustaba a los requisitos legales por lo que, a contrario, es evidente que el juez a quo, 
tras valorar el elenco probatorio y seguir todos los trámites procesales adopta una 
decisión -hoy inapelable y firme- declarando la validez sustantivas y adjetiva de la 
permuta que se formaliza en el instrumento público calificado indebidamente. Y tal 
decisión es de obligado acatamiento por el registrador que, en ningún caso y bajo ningún 
concepto, puede interesar la documentación tendente a valorar la decisión judicial, ni 
cuestionarla.
Si no puede decidir sobre la validez de la enajenación, la solicitud del expediente 
únicamente  sirve  para  satisfacer  su  curiosidad,  supone  una  violación  del  derecho 
fundamental de autodeterminación informativa, y hace tabla rasa de nuestro sistema  s
constitucional, en cuya virtud son los actos del procedimiento administrativo registral los  oe.
que están sometidos a revisión judicial y no a la inversa, correspondiendo a los jueces en  w.
exclusiva la facultad de juzgar y ejecutar lo juzgado. 46ww
quedAa nfo retixotrria odraddinoa rlioasm peanrteco tsa slíamdiotess y  elnim qitaudeo os pleorsa  meel dpiorosc eddei mprieunetboa  rye gloisstr ahle, cdhoonsd ea 
vcauleosrtaior,n saersríea  laob seunrjudioc iya dteom peorra reiol  óqrugea ncoo nc otanns tmituecniognuaaldmoesn mtee dhiaobsi lidtaed coo genni cvióirntu, dp uddei eurna   BOE-A-cable e
procedimiento  judicial  generoso  en  los  medios  de  prueba  y  en  las  facultades  de 
contradicción de las partes.
Procede, en consecuencia revocar las calificaciones registrales en estos extremos.»
V
La registradora de la Propiedad emitió informe y elevó el expediente a este Centro 
Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 100 del Reglamento Hipotecario.
1.  La presente Resolución tiene por objeto una escritura en virtud de la cual se da 
cumplimiento a la sentencia firme dictada con fecha 30 de octubre de 2017 por el 
Juzgado de lo Contencioso-Administrativo número 2 de Santa Cruz de Tenerife, por la 
que se segrega y permuta determinadas fincas propiedad del Municipio de Santa Cruz 
de Tenerife, y posterior agrupación de fincas.
Únicamente  son  objeto  de  recurso  los  defectos  segundo  a  cuarto,  que, 
resumidamente, son los siguientes: a) no es posible acceder a la verificación, mediante 
el código seguro de verificación al ser el mismo ilegible, dándose la circunstancia de ser 
necesaria la calificación por el registrador del documento administrativo incorporado a los 
efectos de comprobar el cumplimiento de los requisitos previstos para la enajenación de 
bienes municipales; b) no se dispone al no haber sido incorporado, del expediente 
administrativo que justifique la permuta con el cumplimiento de los requisitos previstos en 
la legislación de régimen local, ni del preceptivo informe de valoración, y c) en cuanto a 
la naturaleza del bien, dado que la permuta es una excepción al sistema normal de 
subasta, debe acreditarse el cumplimiento de todos los requisitos exigidos legalmente, 
en especial el tratarse de bienes patrimoniales y estar justificada. No constando del 
Registro ni del documento calificado si el mismo es patrimonial puesto que en otro caso 
deberá  procederse  a  alterar  mediante  el  correspondiente  expediente  la  calificación 
jurídica del bien. Además, debe acreditarse que conforme al planeamiento la finca 
registral 35.439 puede destinarse al uso pretendido y que la resultante de la agrupación 
que procede de las parcelas de aparcamiento y peatonal puede ser destinada a uso 
comercial-ocio como se pretende.
Resumidamente, el notario recurrente alega lo siguiente: a) el código de acceso a la 
verificación de la firma no es ilegible porque puede leerse sin dificultad, y b) respecto de 
los defectos tercero y cuarto, estamos ante un instrumento público que ejecuta una 
sentencia judicial, no se trata de un documento notarial que formaliza o culmina una 
actuación administrativa o de la Administración. La sentencia falla contra la resolución 
municipal que determinaba que la permuta no se ajustaba a los requisitos legales por lo 
que, a contrario, es evidente que el juez a quo, tras valorar el elenco probatorio y seguir 
todos los trámites procesales adopta una decisión -hoy inapelable y firme- declarando la 
validez sustantiva y adjetiva de la permuta que se formaliza en el instrumento público 
calificado indebidamente.
2.  Respecto del primer defecto, consta en el expediente que «(…) en reunión tenida 
con doña C. S. como representante de la entidad y a la vista de la copia telemática del 
título no nos fue posible ni leer el código ni realizar el escaneo del mismo (…)». En 
consecuencia, este defecto debe ser confirmado.
3.  Respecto de los defectos tercero y cuarto deben ser revocados. e.
En la sentencia firme dictada el día 30 de octubre de 2017 por el Juzgado de lo  w.b
Contencioso-Administrativo número 2 de Santa Cruz de Tenerife, consta lo siguiente: «La  46ww
gdeermeanncidaa  d(…e )U Ernb acnuiasnmtoo  adl efol nAdyou, nstea mopieonnteo  ad lea  dSeamntaan dCar upzo r dneo  tTeenneer rcifoem cpoentetensctióa  paa rlaa 
fporremsuaplizuaers tuonsa  npeecrmesuatari odse  puanr ab iepno dqeure  neofe cetsu adres es u lap roppeiermdaudta  y dpeo r ancou ecurdmop licrsoen  loesl 
RD 1372/1988 y la Ley 33/2003 (…) Fundamentos de Derecho Primero (…) Segundo. 
Entrando en el fondo del asunto y partiendo de los hechos recogidos en el fundamento 
precedente, consta que ha existido una permuta ya que, pese a su falta de formalización, 
tanto la Administración demandada como la entidad recurrente han dispuesto de las 
parcelas  correspondientes  durante  años  sin  que  haya  existido  obstáculo  para  ello. 
Entendiendo que no cabe ahora, cuando sólo resta la elevación a escritura pública de lo 
que es una realidad desde hace más de diez años, sostener que no se cumplen los 
presupuestos  necesarios  para  formalizar  la  permuta,  procede  la  estimación  de  la 
pretensión de la parte recurrente de declarar no ser conforme a derecho la resolución del 
Sr. Consejero Director de la Gerencia de Urbanismo del ayuntamiento de Santa Cruz de 
Tenerife de fecha 18 de julio de 2016 y, en consecuencia, condenar a la Gerencia 
Municipal  de  Urbanismo  del  Ayuntamiento  de  Santa  Cruz  de  Tenerife  a  cumplir  la 
obligación de formalizar en plazo de un mes la permuta de las parcelas C-38 y C-5 del 
Plan Parcial (…) con la entidad recurrente, según dispuso el Consejo de Administración 
de dicho organismo mediante acuerdo adoptado en la sesión ordinaria celebrada el 18 
de junio de 2001 y en la Resolución de su Consejero Director de 3 de agosto de 2006».
De conformidad con el artículo 100 del Reglamento Hipotecario el registrador no 
puede calificar los fundamentos del fallo.
Esta  Dirección  General  ha  acordado  estimar  parcialmente  el  recurso  y  revocar 
parcialmente la nota de calificación de acuerdo con los anteriores fundamentos de 
Derecho.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 15 de enero de 2020.–El Director General de los Registros y del Notariado, 
Pedro José Garrido Chamorro