BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 40 Miércoles 16 de febrero de 2022 Sec. III.   Pág. 19705
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
2504 Resolución de 17 de enero de 2022, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la 
registradora de la propiedad de Cartagena n.º 3, por la que se deniega la 
inscripción de una escritura de opción de compra, con pacto de arras y 
condición resolutoria del derecho de opción.
En el recurso interpuesto por doña P. M. M., en nombre y representación de la 
sociedad «Agilitas Desarrollo y Promociones Inmobiliarias, SL», contra la calificación de 
la registradora de la Propiedad de Cartagena número 3, doña María del Carmen García-
Villalba Guillamón, por la que se deniega la inscripción de una escritura de opción de 
compra, con pacto de arras y condición resolutoria del derecho de opción.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada el día 23 de junio de 2021 por el notario de Torre 
Pacheco,  don  Juan  Isidro  Gancedo  del  Pino,  la  mercantil  «Your  House  Servicios 
Inmobiliarios de Cartagena, SL» concedió una opción de compra sobre una finca a favor 
de la sociedad «Agilitas Desarrollo y Promociones Inmobiliarias, SL», a cambio del pago 
de una prima de 20.000 euros, y se pactaba como precio para el caso del ejercicio de la 
opción de compra, de 140.000 euros, de los que se hacía un anticipo del precio final de 
compra de 85.000 euros; se pactaba que los 20.000 euros serían arras penitenciales de 
manera que, en caso de no ejercitar la compra, quedarían en poder de la entidad 
concedente, que a su vez, si «la concedente encontrara, en el plazo que a tal efecto se 
acuerda, un comprador que ofreciera precio superior, se le permite dejar sin efecto la 
presente opción de compra, mediante la condición resolutoria de la misma, que deberá 
ser cumplida en los términos literalmente (…)»; se pactaba para la opción una duración 
de 18 meses, «esto es, hasta el día veinticinco de diciembre de dos mil veintidós 
incluido, pudiendo Agilitas Desarrollo y Promociones Inmobiliarias SL –la beneficiaria de 
la opción– ejercitar la misma entre el día veintiséis de junio de dos mil veintidós y el día 
veinticinco de diciembre de dos mil veintidós, este inclusive»; se daba eficacia jurídico 
real a la opción constituida y se solicitaba la inscripción en el Registro de la Propiedad 
«solicitando además que se practique dicha inscripción con transcripción literal, en los 
términos del artículo 51.6.ª RH, de la condición resolutoria impuesta para el derecho de 
opción de compra»; en caso de ejercicio de la opción de compra, al precio de 140.000 
euros se descontarían 20.000 euros y 85.000 euros anticipados antes; se establecía 
expresamente que, durante los primeros doce meses de duración de la opción, la misma 
no era ejercitable; se pactaba que la concedente podría, unilateralmente, dejar sin efecto 
la opción de compra, si se cumplía la condición resolutoria de la opción, consistente en 
que, antes del día 26 de junio de 2022, la concedente otorgase una escritura donde 
manifestase su voluntad de dejar sin efecto el derecho de opción, con la devolución del  s
doble de la cantidad señalada como arras más las restantes cantidades percibidas en  e.
concepto de anticipo del precio de la compraventa. w.
II
PropPieredsaedn dtaed Ca aertl adgíean a2 3n údmee rjuon 3io,  fudee  o2b0je2t1o  dlae  rlae fseirgiduaie netsec nriotutara d ee nc aelilf icRaecgióisnt:ro de la
«I. Hechos:
1.º El documento calificado es copia de escritura otorgada en Torre Pacheco el 
día 23 de junio de 2021 ante el Notario don Juan Isidro Gancedo del Pino, número 1219 
de protocolo, presentada bajo el asiento 1.315 del Diario 31.
2.º Es copia de escritura de “opción de compra, con pacto de arras y condición 
resolutoria del derecho de opción”.
3.º En el documento calificado, la mercantil Your House Servicios Inmobiliarios de 
Cartagena, Sociedad Limitada, dueña de la finca 12.433 de la sección 1.ª, concede una 
opción  de  compra  sobre  la  finca  a  favor  de  Agilitas  Desarrollo  y  Promociones 
Inmobiliarias, SL, a cambio del pago de una prima.
4.º Se pacta que la opción tiene una duración de 18 meses, hasta el día 25 de 
diciembre de 2022 incluido, pudiendo la beneficiaria de la opción ejercitarla entre el día 26 
de junio de 2022 y el día 25 de diciembre de 2022. Se establece expresamente que 
durante los primeros doce meses de vida de la opción la misma no es ejercitable. Se pacta 
que la concedente podrá dejar sin efecto la opción de compra, si se cumple la condición 
resolutoria  de  la  opción  consistente  en  que  antes  del  día  26  de  junio  de  2022  la 
concedente otorgue una escritura donde manifieste su voluntad de dejar sin efecto el 
derecho de opción, con la devolución del doble de la cantidad señalada como arras más 
las restantes cantidades percibidas en concepto de anticipo del precio de la compraventa.
II. Fundamentos de Derecho:
1.º El derecho de opción tal como ha sido configurado en el documento calificado 
no  resulta  inscribible  al  amparo  de  lo  dispuesto  en  el  artículo  14  del  Reglamento 
Hipotecario.
La legislación hipotecaria admite la inscripción de ciertos derechos comúnmente 
considerados como personales, o cuya naturaleza personal o real es discutida, pero 
cuyo acceso registral, expresamente se admite, adquiriendo con ello eficacia frente a 
terceros, entre ellos, el derecho de opción En virtud del contrato de opción, una de las 
partes concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no del 
contrato principal de compraventa, siendo definido el derecho de opción por la doctrina 
más autorizada como el derecho que faculta a una persona para que, a su arbitrio y 
dentro de un tiempo máximo pactado, pueda decidir acerca del perfeccionamiento de un 
contrato principal (generalmente de compraventa) frente a otra persona (llamada cedente 
o concedente), que queda vinculada a soportar los resultados de dicha libre decisión del 
titular del derecho de opción. En este sentido, señala la antes denominada Dirección 
General de los Registros y del Notariado en Resolución de 26 de enero de 2015, lo 
siguiente: “La jurisprudencia define el contrato de opción como aquél en el que una parte 
concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no de otro 
contrato, que ha de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones 
(Sentencias del Tribunal Supremo de 4 de abril de 1987 y de 1 de diciembre de 1992)”.
Es admisible que, respetando el plazo máximo de duración de cuatro años, se pacte 
que el derecho de opción sólo podrá ejercitarse dentro de un periodo determinado dentro 
de los cuatro años. No puede confundirse el plazo de duración de la opción con el plazo 
de ejercicio de la misma, plazo de ejercicio cuya fijación, siempre respetando el tope del 
artículo 14 del Reglamento Hipotecario, queda en el ámbito de la autonomía de la 
voluntad, principal fuente del derecho de opción. En este sentido, la Resolución de la 
antes denominada Dirección General de los Registros y del Notariado de 16 de febrero  es
de 2017 señala que “En cuanto a la posibilidad de constituir un derecho de opción con  bo
una duración determinada y que el derecho potestativo no pueda ejercitarse desde la  04ww
daidnuñiifceroairsaec l inqóccunoiae nc sdistóeietnluñ  candióloaen  r esescilir hnvaooar   teípccnauo rlnuoa n   1cemo4l no smdtiteeietmlu niRptro,oe   spgiolhnasá mtboeeitrlrn ioot rop,i  ansHrtiaeni pr éosssotue,b  cruaeenrpjiaeoa r,sc raeincrsoi oee ,rld  vpeaslb iaeedzm eoc p odrraenen f ulgoqnosud  eicor su eaue tnsrlaoaa     OE-A-2022-25able en https://
fraudulenta prolongación del plazo de duración del derecho para eludir un límite legal, 
como el del reiterado artículo 14 del Reglamento Hipotecario”.
Aun cuando, de acuerdo con lo expuesto, sea posible que existiendo el derecho de 
opción desde el momento de la celebración del contrato, se pacte que su ejercicio sólo 
pueda ejercitarse en un periodo inferior al de la duración del derecho, en el supuesto 
comprendido  en  el  documento  calificado,  no  nos  encontramos  propiamente  ante  la 
concesión de un derecho de opción que nazca al tiempo de la celebración del contrato, 
sometido a condición resolutoria, ya que no se otorga al beneficiario de la opción una 
facultad que haya de ser mantenida por el concedente durante el plazo pactado. El 
contrato de opción es un contrato sui generis, con propia sustantividad o causa por el que 
una de las partes hace en favor de la otra una oferta “irrevocable” referida a un contrato 
final, válida durante un cierto plazo. Así pues, el concedente queda vinculado al contrato 
proyectado  y  el  optante  adquiere  el  derecho  preferente  a  decidir  sobre  su  efectiva 
conclusión. Es un contrato esencialmente especulativo, como después se expondrá.
Someter la opción concedida a la denominada por las partes condición resolutoria, 
en los términos en que consta en el documento calificado, es contradictorio con la propia 
naturaleza jurídica de la opción de la que deriva que el concedente u optatario quede ya 
vinculado al posible ejercicio de aquélla por el optante durante el plazo prefijado para 
ello.  Además,  la  denominada  condición  resolutoria  que  se  pacta  en  el  documento 
calificado, en realidad no es tal, por las siguientes razones: permite al concedente por su 
sola voluntad dejar sin efecto el contrato, en contra de lo dispuesto en el artículo 1256 
del Código Civil y la existencia del derecho durante el plazo pactado depende de la 
exclusiva voluntad del concedente, ya que basta con que otorgue una escritura en que 
manifieste su voluntad de dejar sin efecto el derecho, no pudiendo admitirse condiciones 
puramente potestativas ni otorgar un determinado rango registral a un derecho cuya 
efectividad depende de la mera voluntad del concedente.
En este sentido, la sentencia del Tribunal Supremo de 14 de febrero de 1995 en su 
Fundamento Jurídico tercero señala que la opción de compra “consiste en conceder al 
optante  la  facultad  exclusiva  de  prestar  su  consentimiento  en  el  plazo  contractual 
señalado a la oferta de venta que, por el primordial efecto de la opción es vinculante para 
el promitente, quien no puede retirarla durante el plazo aludido, y una vez ejercitada la 
opción,  oportunamente,  se  extingue  y  queda  consumado  y  se  perfecciona 
automáticamente el contrato de compraventa, ya que basta para la perfección de la 
compraventa con el optante, que se le haya comunicado la voluntad de ejercitar su 
derecho de opción”. Añaden las sentencias del Tribunal Supremo de 19 de abril de 1995 
y  16  de  octubre  de  1997  en  sus  Fundamentos  Jurídicos  segundo  y  primero, 
respectivamente, que “debe entenderse como tal aquel convenio en virtud del cual una 
parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato 
principal  de  compraventa,  que  habrá  de  realizarse  en  un  plazo  cierto  y  en  unas 
determinadas condiciones.
En relación con lo dicho, en cuanto a las denominadas en el documento calificado 
“arras” –figura regulada en el Código Civil para el contrato de compraventa propiamente 
dicho–, que en el documento calificado coinciden con el precio de la opción, resulta que 
la pérdida de la prima o precio de la opción –que, en caso de ejercicio del derecho 
formaría parte del precio de la venta– por el optante que no quiera ejercer la opción se 
considera un efecto natural del contrato de opción, típicamente especulativo (aun cuando 
la falta de ejercicio de la opción en el plazo pactado no produce un incumplimiento 
contractual sino la extinción del derecho): se ejerce la opción si el precio del bien ha  es
subido en el momento del ejercicio con respecto del de la contratación; no se ejercita en  o
coocpoappansttraaaodtn  iaecctrelio óio onn( pqt rthuaaraeretiay osaar,oi   olycu d a(teeqoml ur irbaediei  eoasv ng nocooola v  mpereearbs cri aoilba a ai srdmáecm  abquinsauntisie bd bdlpaeiaead  nr cpt eodoinsnurf   prsealseilvc e baamri ldeoitancriga )o.aden E ontcr)n ao  ydcnc ai acclsamtooo npbr i éiadolar e,d   tlgiaadca la upn mradreenepvsc liloisiamali uó pidecnrien iómd tnoleaa     qypdpu,oer eir me  eleanall      OE-A-2022-2504able en https://www.
consecuencia, la previsión acerca de las denominadas arras, con la propia naturaleza de 
la opción, al permitir que no haya de mantenerse durante el plazo estipulado.
2.º Para  el  caso  de  no  estimarse  el  defecto  anterior,  siendo  la  fecha  de 
otorgamiento de la escritura el día 23 de junio de 2021, al pactarse una duración de la 
opción de 18 meses, no resulta congruente que se fije como fecha final el día 25 de 
diciembre  de  2022,  de  acuerdo  con  el  cómputo  legal  de  plazos  establecido  en  el 
artículo 5 del Código Civil.
3.º Se deniega el acceso registral de lo siguiente: apoderamientos, lo establecido 
para el caso de falta de entrega de la posesión, las cláusulas, octava a undécima, todo 
ello por falta de trascendencia real.
En virtud de lo expuesto, acuerdo el día 9 de agosto de 2021 denegar la inscripción 
solicitada por el defecto insubsanable indicado en el número 1.º de los Fundamentos de 
Derecho, concurriendo además el defecto señalado en el número 2.º, que se califica de 
subsanable, denegándose el acceso registral de lo expresado en el número 3.º.
Contra el presente fallo del registrador los interesados podrán (…)
En Cartagena, a nueve de agosto de dos mil veintiuno. La registradora Fdo.: María 
del Carmen García-Villalba Guillamón.»
III
Solicitada el día 1 de septiembre de 2021 calificación sustitutoria, correspondió la 
misma a la registradora de la Propiedad de Alcantarilla, doña Ana María Pagán Pérez, 
quien, con fecha 24 de septiembre de 2021 confirmó la calificación de la registradora de 
la Propiedad de Cartagena número 3 en los siguientes términos:
«Doña  Ana  María  Pagán  Pérez,  registradora  de  la  Propiedad  de  Alcantarilla, 
circunscripción territorial del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Autónoma de 
la Región de Murcia, en cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 19 bis de la Ley 
Hipotecaria y en el Real Decreto 1039/2003, de 1 de agosto, tengo a bien exponer:
a. Que a las 10:32 horas del día treinta y uno de agosto de dos mil veintiuno se 
recibió en el Registro de la que soy titular, un correo electrónico cuyo remitente es 
“Servicio Intranet Cuadro de Sustituciones” en el que se indica, en relación con el 
expediente “2021/401”, que el Registro de la Propiedad de Alcantarilla es “Registro 
sustituto”, del Registro de Cartagena número 3, por el motivo de calificación negativa de 
la escritura otorgada el día 23 de junio de 2021, ante el Notario don Juan Isidro Gancedo 
del Pino, protocolo 1.219, la cual motivó el asiento de presentación 1.315 del Diario 31 
ese Registro.
b. Que con fecha uno de septiembre de dos mil veintiuno, se presentó por don D. 
D. C. copia autorizada de la escritura de referencia, en la que consta la correspondiente 
nota  de  calificación  firmada  por  doña  María  del  Carmen  García-Villalba  Guillamón, 
Registradora de la Propiedad de Cartagena número 3 con fecha 23 de agosto de 2.021, 
a cuya documentación le ha correspondido el número 3.601/2021 del Libro de entrada de 
este Registro.
c. Que el mismo día uno de septiembre, a través de la Intranet, se procedió a 
confirmar la calificación sustitutoria así como a cumplimentar la fecha de iniciación del 
procedimiento; además con la misma fecha por correo electrónico se notificó al Registro  s
sustituido la recepción de la documentación objeto de calificación y al mismo tiempo se  e.
solicitó de dicho Registro la información registral completa necesaria para el adecuado  w.
ejercicio  de  la  función  calificadora,  ello  en  cumplimiento  de  lo  dispuesto  en  los  04ww
artícdu.l osQ 1u9e  bicso dne  fleac Lheay  dHoipso tdeecla rpiare ys e6n dtee l mReeasl  Ddee crseetpot i1e.m03b9re/2 0tu0v3o,  deen 1tr daed aa geons toe.ste
Rnúemgiesrtroo 3,  lpao irn ftoerlmefaacxi óyn  creugyios trraelm nietecnetsea reias  ae fli nR deeg ipsrtoroc eddee r laa  laP rcoapliifeicdaacdi ódne. Cartagena  BOE-A-cable e
En virtud de lo expuesto, examinada la documentación aportada y en cumplimiento 
de  lo  dispuesto  en  los  artículos  18  y  19.bis  de  la  Ley  Hipotecaria  y  en  el  Real 
Decreto 1.039/2003, de 1 de agosto,
Resuelvo:
Confirmar íntegramente la calificación de 23 de agosto pasado de la Registradora la 
Propiedad de Cartagena número 3 doña María del Carmen García-Villalba Guillamón por 
los hechos y fundamentos de Derecho expuestos en la misma y además, en cuanto al 
primero de tales fundamentos, por lo siguiente:
Las partes configuran en la escritura un negocio, que titulan “opción de compra, con 
pacto.de arras y condición resolutoria del derecho de opción”, cuyos elementos o hechos 
esenciales a los efectos de esta calificación son:
– Fijan el precio para la venta de la finca en 140.000 euros.
– Formalizan un contrato de opción de compra y establecen unas arras o señal por 
importe de 20.000 euros que si la optante desiste de comprar perderá y si la concedente 
opta por dejar sin efecto la opción de compra, en la forma y con los requisitos que luego 
se dirá, deberá devolverlas duplicadas.
– Fijan como precio de la opción la cantidad de 20.000 euros, que se descontarán 
del precio de la venta de consumarse ésta, atribuyéndosele además a esa cantidad en la 
estipulación segunda el carácter de arras o señal.
– Y a la vez, la optante entrega a la concedente 85.000 euros en concepto de 
anticipo del precio de la compraventa.
– El plazo de la opción de compra es de 18 meses, hasta el 25 de diciembre 
de 2022, si bien la optante no puede ejercitar la opción durante los primeros 12 meses, 
es decir, que sólo la puede ejercer entre el 26 de junio y el 25 de diciembre de 2022.
– De ejercitarse la opción de compra se descontará del precio fijado (140.000 euros) 
los 20.000 euros del precio de la opción, los 85.000 euros del anticipo, así como otras 
cantidades indeterminadas que no ofrecen interés a los efectos de esta calificación.
– En la estipulación quinta pactan que en el supuesto de que a la optante no le 
interese  ejercitar  la  opción  de  compra,  la  concedente  debe  restituir  los  anticipos 
recibidos; del mismo modo si la concedente deja sin efecto la opción por medio de la 
condición  resolutoria,  que  ahora  se  verá,  deberá  devolver  en  ese  mismo  acto  las 
cantidades establecidas, cuyo pago solo podrá quedar aplazado si ambas partes se 
pusieran previamente de acuerdo en la constitución de una hipoteca inmobiliaria sobre la 
finca u otras propiedad de la concedente en garantía de la restitución de esas mismas 
cantidades.
– Se pacta en la estipulación sexta una condición resolutoria del derecho de opción 
de compra consistente en que, durante el primer año, la concedente podrá dejar sin 
efecto la opción si otorga una escritura pública donde manifieste su voluntad en tal 
sentido y, simultáneamente, “en ese mismo acto, devuelva duplicada en su totalidad la 
cantidad a la que se ha dado el concepto de arras en la estipulación segunda veinte mil 
euros (20.000,00 euros), más las restantes cantidades que de acuerdo con esta escritura 
se le hubieran entregado en concepto de anticipo del precio de la compraventa (que 
dado el primer anticipo realizado en este acto ascenderán a un mínimo de ciento cinco 
mil euros (105.000,00 euros)”.
Hay que destacar que en esta estipulación sexta se produce una duplicación de  s
cantidades pues por un lado hay que devolver las arras dobladas, esto es, 40.000 euros  oe.
y por otro se añaden los anticipos que siendo solo 85.000 euros, aquí se afirma que  w.
pspourenec di1oe0  5de.ex0p 0llai0c  aoqrpusceei,ó  snsi u, smoet arpadrsoe stce oanm dloeos  q a4ur0rea. 0slo0 sp0 e 2dn0eit. e0lna0cs0i  aaelreursrao sys,   aionstirccaiiaes,lne dased anec matú á1es4n, 5 cu.o0nm0a0so;   valoen ctceicusiap clo os modleool    2022-2504n https://ww
precio.
– Finalmente, y a los efectos de esta calificación, señalar que en la estipulación 
primera las partes solicitan al Registro de la Propiedad que la inscripción se practique 
con transcripción literal, en los términos del artículo 51.6.ª del Reglamento Hipotecario, 
de  la  condición  resolutoria  impuesta  para  el  derecho  de  opción  de  compra  en  la 
estipulación sexta.
Y siendo los fundamentos de Derecho de la presente calificación los siguientes:
De lo expuesto resulta que las partes han pactado una opción de compra que se 
pretende que tenga eficacia frente a terceros, ya que se solicita su inscripción, pero que 
no se puede ejercitar durante el primer año del plazo señalado, pues durante este primer 
año la concedente puede desactivarla siempre que así lo manifieste en escritura pública 
y satisfaga el monto total de las cantidades entregadas por la optante, más la cuantía 
doblada de las arras y otras indeterminadas y acaso confusas, como antes se ha dicho, 
es  decir,  entregando  como  mínimo  20.000  euros,  más  otros  20.000,  más  85.000 
o 105.000, en total 125.000 o 145.000 euros, pues este punto no queda suficientemente 
claro en la escritura calificada.
A este respecto la Registradora abajo firmante aprecia en el negocio configurado por 
las partes la existencia de un pacto comisorio con relación al cual cabe señalar que su 
prohibición no queda circunscrita a los contratos de garantía típicos, sino también a los 
negocios indirectos que persigan la misma finalidad, como tiene declarado el Tribunal 
Supremo en Sentencia de 26 de abril de 2001.
Resulta patente, pues, que la no devolución por la concedente de las cantidades 
entregadas por la optante y las otras antes señaladas determinará que esta pueda 
ejercitar la opción, es decir, que la garantía de que la optante va a recuperar tales 
cantidades está totalmente cubierta con el derecho de opción de compra, asegurándose 
con la inscripción su protección frente a terceros y su rango frente a otros posibles 
acreedores.  Y  este  carácter  de  garantía  del  derecho  de  opción  queda  plenamente 
confirmado con lo pactado en la estipulación quinta sobre que, si la concedente pretende 
dejar sin efecto la opción, únicamente podrá aplazar el pago, si ambas partes se ponen 
de acuerdo en la constitución de una hipoteca inmobiliaria en garantía de la restitución 
de dichas cantidades.
En tal sentido la hoy denominada Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, en resoluciones de 21 y 22 de febrero de 2013 entre otras, tiene señalados los 
elementos configuradores del pacto comisorio, prohibido por los artículos 1.859 y 1.884 
del Código Civil, a propósito de una opción en pago de deuda, que se exponen a 
continuación en cuanto son aplicables al negocio calificado, y que son los siguientes:
a) El pacto comisario surge cuando el acreedor se reserva el derecho de apropiarse 
de  una  cosa  dada  en  garantía,  para  el  caso  de  que  se  incumpla  la  obligación 
garantizada.
b) Al emanar de una norma imperativa, la prohibición no se circunscribe a los 
contratos de garantía típicos, como antes se ha expuesto, sino que también resulta 
aplicable a toda suerte de negocios jurídicos (ya sean indirectos, simulados o fiduciarios, 
simples o complejos) que persigan fines de garantía.
c) Y el comiso prohibido es el que se conviene ex-ante, pues la razón de ser de su 
prohibición es asegurar la conmutatividad del contrato, protegiendo al deudor ante los 
posibles abusos del acreedor. De ahí que la necesidad de desactivar el pacto, cuando 
más se pone de relieve, es cuando nace coetáneamente con la obligación a cuya suerte  es
se liga su efectividad. Por eso tradicionalmente se admitió, si bien con cautelas, la  bo
introducción de esta facultad comisaria si se efectuaba con posterioridad al nacimiento  04ww
d(See nlate nocbialisg adceiól Tn ribquunea ls Seu pgraermanot idzea b2a7,  dme ejudniaion dtee  1e9l 8d0e yn o1m6 idnea dmoa ypoa dceto 2 0e0x0 )i.ntervalo
Hechas  estas  consideraciones,  la  Dirección  General  se  ocupa  de  examinar  el
supuesto de hecho en que un deudor concedía a su acreedor un derecho de opción de  Bc
dación en pago de deuda. Y llega a la conclusión de que cae dentro de la prohibición del 
pacto comisario por, además de otro motivo no aplicable al supuesto objeto de la 
presente calificación, los siguientes:
a) Aunque se dice que la deuda está vencida, se concede un aplazamiento de su 
pago, durante el cual la deuda no es exigible y por tanto la función de garantía de la 
opción es evidente pues se mantiene la deuda como no exigible y, durante ese tiempo, la 
entidad acreedora cuenta con la garantía de la opción que todavía no puede ejercitar o 
consumar, pero sí hacerla valer como derecho preferente frente a cualquier otro derecho 
que pueda constituir en ese tiempo el dueño de las fincas.
b) Y si el deudor paga antes del comienzo del nuevo vencimiento concedido la 
opción queda extinguida, mientras que, si no paga, es cuando se activa la opción. 
Funciona pues la opción como garantía del pago ya desde el principio, aunque su 
ejercicio se difiera a un momento posterior.
Pues bien, para la Registradora que suscribe esos dos motivos señalados por la 
Dirección General, para supuestos muy semejantes al aquí examinado, se dan en este 
por lo siguiente:
– En cuanto al indicado con la letra a), por la existencia de un anticipo del precio al 
tiempo de formalizarse el negocio jurídico, esto es, la deuda nace en el mismo momento 
en que se constituye la opción, pero no es exigible dado que se establece un plazo para 
su devolución.
– Y en cuanto al señalado con la letra b), porque si la concedente devuelve el 
anticipo en el plazo y con las demás cantidades acordadas, la opción deviene ineficaz, 
pero si no lo hace se activa dicha opción y es entonces cuando esta puede desplegar 
todos sus efectos.
Por tanto, la existencia del anticipo y la incardinación del mismo en una condición 
resolutoria puramente potestativa en el plazo y en los términos que resultan de la 
estipulación sexta, determinan que el derecho de opción pase a realizar una función de 
garantía e implicar por ello un pacto comisorio prohibido en nuestro derecho.
Resulta evidente para la Registradora que suscribe la conexión de los defectos 
señalados por la Registradora sustituida respecto de la llamada condición resolutoria en 
el Fundamento de Derecho 1.º de su calificación, con la función de garantía de la opción 
de compra y su efecto de pacto comisario, pues es el carácter puramente potestativo 
atribuido a la condición resolutoria el que permite a la concedente activar o no la 
existencia y eficacia de la opción.
Lo mismo cabe decir respecto de la cantidad de 20.000 euros entregada inicialmente 
por la optante pues, además de tener según los casos y como antes se ha dicho una 
triple función, es obvio que, cuando tal cantidad actúa como arras penitenciales, puede 
apreciarse su carácter de compensación por las cantidades anticipadas, lo que pone de 
relieve la existencia de una deuda que debe satisfacerse con un rendimiento económico 
para la optante y por ello su conexión con la función de garantía de derecho de opción 
que, como antes se ha dicho, se transforma en un pacto comisorio y por tanto no 
susceptible de inscripción en el Registro de la Propiedad.
De lo expuesto se desprende que se han utilizado determinadas figuras jurídicas 
cuales son la condición resolutoria, las arras penitenciales y la opción de compra, a las 
que se les ha añadido cláusulas y pactos que, en conjunto, desvirtúan su auténtica 
naturaleza y función, todo ello por las razones y en los términos expuestos en la  es
presente calificación y en la que es objeto de calificación sustitutoria. bo
Por todo lo cual, la Registradora abajo firmante, de conformidad con los artículos  04ww
arínertrseipbgearc actmoit aeddneot elsa  l yaq  ulcoeas l siafeirc thaícacui óslonos li dc1ei.t 8al5ad9 oR,  ce1ag.l8iifs8ict4raa cydi oó6rn.a3 s  dyue s6 tl.iat4u  tPdoerroila pC.ieóddaigdo  dCei vCil,a rrteasgueenlvae n cúomnefirrom a3r,   OE-A-2022-25able en https://
Alcantarilla, a 24 de septiembre de 2021.–La registradora (firma ilegible y sello del 
Registro con el nombre y apellidos de la registradora).»
IV
Contra la nota de calificación sustituida, doña P. M. M., en nombre y representación 
de la sociedad «Agilitas Desarrollo y Promociones Inmobiliarias, SL», interpuso recurso 
el día 22 de octubre de 2021 mediante escrito en el que, en síntesis, alegaba lo 
siguiente:
«Motivos de la impugnación.
I. (…)
A) Desnaturalización del contrato de opción de compra por hacer depender el 
cumplimiento de la condición resolutoria de la sola voluntad del concedente de la opción.
Sobre este punto, no queda lugar a duda de que las partes en el contrato han 
pactado una opción de compra sobre un inmueble, encontrándose claramente definidos 
los elementos de la misma referentes a prima, duración y precio de ejercicio.
Son correctas sin duda las definiciones sobre el contrato de opción reflejadas en la 
jurisprudencia del TS y resoluciones de la anteriormente denominada Dirección General 
de los Registros y del Notariado, que se mencionan en la calificación, con la salvedad, 
no tomada en cuenta por la registradora, de que explican solamente lo que se considera 
un contrato de opción “simple”, o en terminología anglosajona “plain vanilla option”.
En ningún momento prohíben la doctrina o la jurisprudencia acuerdos que configuren 
una relación contractual que esté basada igualmente en la opción, pero en una versión 
más sofisticada de esta figura jurídica, que en terminología anglosajona se denomina de 
manera general “exotic option”. Se hace referencia a la terminología anglosajona al ser la 
utilizada habitualmente en todos los idiomas en referencia a la complejidad, o falta de la 
misma, en un contrato de opción.
La complejidad adicional contenida en el acuerdo al que llegaron las partes no 
desnaturaliza por tanto el contrato de opción de compra, al concurrir de manera clara 
como parte del acuerdo los elementos principales de la misma, que son la prima, la 
duración y el precio de ejercicio.
B) Con relación a que el contrato celebrado deja su cumplimiento al arbitrio de uno 
solo de los contratantes, en este caso del concedente, vulnerando ello el artículo 1.256 
del Código Civil.
B.1) Sobre este punto, no nos parece admisible que el cumplimiento del contrato se 
esté dejando al arbitrio de uno sólo de los contratantes. En este sentido, hemos de 
recordar que el artículo 1.255 del Código Civil reconoce el principio de la autonomía de la 
voluntad en nuestro derecho contractual. Para el caso que nos atañe, el contrato ha sido 
pactado con las cláusulas, pactos y condiciones que han deseado las partes, es decir, 
que  “Agilitas  Desarrollo  y  Promociones  Inmobiliarias,  SL”  no  ha  dejado  que  el 
cumplimiento del contrato quede a merced de la decisión unilateral de la concedente, 
“Your House Servicios Inmobiliarios de Cartagena, SL”, sino que precisamente la primera 
permite que la segunda obtenga, en su caso, un mejor precio por la vivienda por parte de 
un  tercero,  facultándole  para  verificar  la  condición  resolutoria  y  dejar  sin  efecto  el 
derecho de opción constituido. Es decir, la condición resolutoria aquí pactada no es una 
condición puramente potestativa para el concedente, puesto que no depende de su pura  es
y única voluntad, sino que requiere, entre otros pactos, de la entrega del importe de la  o
prima de la opción por duplicado y de la formalización en escritura pública antes de la  04www.
fooepbccshieEóarsn v e ecdnnlea   drqcoouo semq  ufp“aeArsa gee.isnli  tadesils  ctDionentastrsaa:r trouo nlplaor e pYcrii smPaermoraem,n otdecui orsanene thsea  I lanp maccoutbaaildl iloaa r qicauosen,  ceSenLd ”es unp tuece updmuape ledimjee ireicnnittetaonr  tsalaer    OE-A-2022-25able en https://
encontrar un tercero que ofrezca un precio superior al precio de ejercicio pactado, y una
segunda, durante la cual la optante podrá ejercitar libremente su derecho de opción, 
debiendo cumplir la concedente con lo estipulado. De estas dos fases, cabe concluir que 
no es correcta la apreciación de la condición resolutoria en el sentido de que se deja a su 
capricho o decisión el cumplimiento del contrato, por el contrario, se estipulan dos fases 
que  llevan  anejos  derechos  y  obligaciones  tanto  para  concedente  como  para  el 
beneficiario u optante.
Pero, es más, la interpretación que realiza el Registro en su función calificadora, es 
demasiado tajante, y no acorde con la interpretación tanto doctrinal como jurisprudencial 
del artículo 1256 del Código Civil. Se califica la condición resolutoria pactada, como una 
condición puramente potestativa o rigurosamente potestativa, ya que, a su juicio, su 
cumplimiento depende la exclusiva voluntad del deudor siendo necesario realizar las 
siguientes consideraciones:
En primer lugar, tenemos que poner en tela de juicio que, en el contrato de opción de 
compra, al concedente de la misma, se le deba dar la cualidad de deudor en la relación 
contractual que nace como consecuencia del contrato de opción, ya que, si partimos del 
indubitado  carácter  unilateral  del  mismo  hasta  el  momento  antes  de  su  ejercicio, 
únicamente a partir de ese momento nacerán las obligaciones recíprocas intrínsecas a la 
compraventa.
Si parece indudable e indiscutible, que las partes de la opción, en un momento 
posterior al otorgamiento, pueden acordar una resolución del contrato, o el optante 
renunciar a la opción, debe quedar igualmente fuera de toda duda que, en virtud del 
principio de la autonomía de la voluntad, puedan establecer una condición resolutoria 
que deje sin efecto la facultad de ejercicio concedida.
La Sala Primera del Tribunal Supremo en Sentencia de fecha 15/06/2016 (Recurso: 
1334/2014; Resolución: 406/2016) ha consagrado la supremacía del principio de la 
autonomía de la voluntad frente a la literalidad del precepto:
1.a) Es  jurisprudencia  reiterada  de  esta  Sala  que  el  artículo  1256  CC,  al  ser 
excesivamente genérico, es inidóneo para sostener por sí mismo un motivo de casación 
(SSTS 636/2008, de 26 de junio (Rec. 1648/2001), 730/2009, de 3 de noviembre (Rec. 
782/2005) y 421/2011, de 13 de junio (Rec. 1008/2007), y las en ella citadas).
2.a) Ante  la  gravedad  de  las  consecuencias  que  cabría  extraer  de  una 
interpretación puramente literal de dicho artículo (“La validez y el cumplimiento de los 
contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes”), se ha sostenido 
autorizadamente,  a  la  luz  del  comentario  de  García  Goyena  a  su  precedente,  el 
artículo 979 del Proyecto del 1851 sin paralelo en la codificación decimonónica, que se 
trataría  de  una  generalización  poco  meditada,  para  los  contratos,  de  la  regla  del 
artículo 1,115.I del Código Civil, -nulidad de la obligación contraída bajo una condición 
puramente potestativa-, procedente de textos del Digesto referidos a las obligaciones 
nacidas de stipulatio (por consiguiente, con un solo acreedor y un solo deudor). No 
expresaría, así, sino el principio lógico de que, en frase del propio García Goyena, 
“quedar, y no quedar obligado, son cosas incompatibles”.
En cualquier caso, con seguridad no puede darse al artículo 1.256 del Código Civil 
un significado normativo distinto del que naturalmente se desprende del artículo 1.091 
del mismo Código: si “las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley 
entre las partes, y deben cumplirse a tenor de los mismos”, no puede uno de los 
contratantes desvincularse o desligarse del contrato por su sola voluntad; pero, claro es,  es
salvo que otra cosa se haya pactado válidamente (arts. 1255 del Código Civil) en el  bo
contrato mismo de que se trate.” 04ww
f2qe8ub0er0 “enC/r1ooa9  bc(9aaR1blem)e,c e .d1 n2a2te1r5  2a9p9l/ o2/a2r0r 0t0eí0c7ll5uo, )l,o  dyl ea1  s2.2 31S5076e /2 ndd0teee1 ln1 nCc, oióadvdseiei  gdm3oe1 b C redeisve ti al( mRe Slea sacrzil.ga on 4 1i(f5R2ic02ea22cd//2.o1 0 89d009e075 )p/,,2  rd0o8e0h5 7i/9b2) i,0r d 1hlea0a  ,nei n ncddeleeur ocs1l iaó(9Rrn a eeddcneo.     OE-A-2022-25able en https://
el contrato mismo de un pacto que otorgue a uno de los contratantes un derecho 
potestativo de desistimiento o denuncia unilateral.”
En  segundo  lugar,  conforme  a  la  interpretación  del  Tribunal  Supremo  sobre  el 
artículo 1.115 del Código Civil, no puede considerarse como puramente potestativa una 
condición  pactada,  cuando  la  misma  está  en  estrecha  dependencia  de  motivos 
razonables. Se hace innecesario reiterar nuevamente las razones del establecimiento de 
la  condición  resolutoria  en  el  contrato  calificado,  al  haber  quedado  debidamente 
detalladas en el mismo y en el primer párrafo de este exponiendo B.1.
La Sentencia del Tribunal Supremo de la Sala de lo Civil de 3 de diciembre de 1993 
(Sentencia número 1139) incide en este sentido: “ciertamente la obligación potestativa 
pura hace nula la obligación que de ella depende de acuerdo con el primer apartado del 
artículo 1.115 del CC, en relación con el artículo 1.256, del que constituye una mera 
especificidad, pero no ocurre así con las condiciones como la que nos ocupa, en la cual 
la obligación depende en parte de la voluntad, pero también de otros hechos externos, lo 
que hace que la condición sea válida (Sentencias de 29 de noviembre de 1919, 4 de 
marzo de 1926, 22 de noviembre de 1927, 6 de febrero de 1954 y 10 de diciembre 
de 1960) interpretando a sensu contrario el expresado artículo 1.115”
La anteriormente denominada Dirección general del Registro y del Notariado también 
insiste en esta interpretación restrictiva del precepto (artículo 1.115 del Código Civil en 
relación con el 1.256), resaltando “que rara vez se haya apreciado por la jurisprudencia 
la existencia de las primeras”, inclinándose a calificar como condición no invalidante 
aquella en que la voluntad del deudor dependa de un complejo de motivos e intereses 
que, actuando sobre ella, influyan en su determinación, aunque sean confiados a la 
valoración exclusiva del interesado.
En el mismo sentido Resoluciones de 13 de febrero de 1.999 y 25 de febrero 
de 1.994.
Queremos destacar la Resolución de la Dirección General de fecha 18 de mayo 
de 2.018, en el que, en un contexto jurídico diferente, sí que aborda la validez de una 
condición que tenía por objeto la mera transmisión de una finca, negando el carácter de 
puramente potestativa atendiendo a la fijación de un plazo para su ejercicio y de un 
precio para efectuar la transmisión. En lo que nos ocupa, la condición resolutoria pactada 
depende de dos avatares: que la misma se ejercite en el plazo pactado, y en mejores 
condiciones económicas que las pactadas en el contrato de opción. Tal como señala la 
referida resolución “no cabe, por tanto, calificar de puramente potestativa la condición 
que  ahora  se  analiza,  dado  que  su  posible  cumplimiento  no  depende  de  la  pura 
arbitrariedad del deudor, sino también de hechos y voluntades externas, pues si bien 
compete al deudor la obligación de realizar todas las gestiones necesarias para lograr un 
acuerdo con un eventual comprador en el plazo y por el precio fijados, la efectiva 
celebración del contrato de compraventa depende en última instancia de la decisión de 
un tercero.”
B.2) Estas consideraciones sobre el carácter de la condición, puestas en relación 
con lo prolijo de los pactos alcanzados en el contrato por los sujetos de la relación 
obligatoria, entendemos que deberían haber llevado a una calificación más prudente por 
parte del titular del Registro, y en caso de duda haber optado (dado que en ningún 
momento de la calificación se pone en tela de juicio la carencia de los requisitos exigidos 
para la inscripción del ejercicio de la opción, poniendo el énfasis de su razonamiento en 
la  manifestación  de  voluntad  resolutoria  por  el  concederte,  y  las  consecuencias 
resolutorias sobre la opción proyectada) por acordar la inscripción parcial conforme a lo  es
solicitado en la escritura, postura que entendemos más acorde con a [sic] función  o
calificadora de registro (artículo 18 de la ley hipotecaria). 04www.
devoClv) erD lae scnoantcueradleiznateci ódne  dlae lo pcocinótnra ltaos  daer roaps cpióonr  dduep clicoamdpor,a d peo dr eecli dhier clah on od ec etleenberar cqióune 
del cSoenñtaralato l.a registradora del Registro de la Propiedad número 3 de Cartagena que la  BOE-A-cable e
previsión de que el concedente haya de devolver el importe de la prima duplicado, en
caso de cumplimiento de la condición resolutoria, atribuyéndose por tanto a la prima 
calidad de arras penitenciales, desnaturaliza el contrato de opción de compra.
Como  ya  hemos  mencionado  anteriormente,  el  contenido  típico  de  un  contrato 
sencillo  y  básico  es  perfectamente  modificable,  permitiendo  a  las  partes  acordar 
voluntariamente un mayor nivel de complejidad contractual. En este sentido, no se ha 
presentado por parte de la registradora en su calificación una exposición completa de la 
jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre el derecho de opción de compra, que incluya 
la interpretación de este sobre la validez de los pactos más complejos basados en la 
figura jurídica de la opción.
Es particularmente relevante a este recurso la Sentencia de la Sala 1.ª del Tribunal 
Supremo número 903/2.011, de 1 de diciembre, siendo ponente el Magistrado Excmo. Sr. 
Xavier O’Callaghan Muñoz, que en materia de vulneración de los artículos 1.255, 1.256 
y 1.454 del Código Civil aplicados al contrato de opción de compra establece, en su 
Fundamento de Derecho Tercero, segundo párrafo que:
“alega  la  infracción  de  los  artículos  1.255  y  1.256  del  Código  Civil  y  cita  una 
jurisprudencia  indiscutible  sobre  la  opción  de  compra,  pero  olvida  que  las  partes, 
conforme al artículo 1.255 pueden añadir pactos que permitan no desnaturalizar el 
negocio jurídico, sino modificar su contenido típico, lo cual será obligatorio para ellas, 
conforme al artículo 1.256. Por tanto, no se han infringido tales normas, sino que han 
sido observadas. La cláusula sexta, antes transcrita, prevé el desistimiento por ambas 
partes, en el párrafo primero la optante (‘...no ejercitará la opción...’) y en el párrafo 
segundo, la concedente (‘...incumplimiento de compromiso contenido en el presente 
documento por causas imputables a la parte concedente...’) imponiéndose una sanción 
al primero (‘...la cedente retendrá la prima...’) y al segundo (‘...devolver la prima de la 
opción más otra cantidad igual en concepto de daños y perjuicios...’). No aparece causa 
alguna que permita dudar de su validez y no desnaturaliza el contenido típico de la 
opción, sino que impone una previsión y una sanción para una y otra de las partes.
El submotivo segundo denuncia infracción del artículo 1.454 del Código Civil y niega 
que  la  cláusula  sexta,  párrafo  segundo,  imponga  unas  arras  penitenciales  o  de 
desistimiento. Estas son aquéllas que autorizan a las partes a desistir del contrato, 
perdiéndolas  el  futuro  adquirente  o  devolviéndolas  duplicadas  el  transmitente.  Las 
contempla  el  Código  civil  en  el  mencionado  artículo  1.454,  desarrollado  por  la 
jurisprudencia  que  destaca  su  carácter  excepcional  que  exige  una  interpretación 
restrictiva, como dice la sentencia de 24 de octubre de 2.002 que recoge numerosa 
jurisprudencia anterior y añade que la cláusula que la establece, para ser considerada 
como tal, es preciso que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido. 
Este es el caso de autos, que claramente dispone que el concedente, si incumple, 
simplemente deberá devolver el precio de la opción duplicado, a la parte optante. Lo 
prevé el ordenamiento jurídico, lo trata la jurisprudencia y lo han previsto las partes, en 
aras  al  principio  de  la  autonomía  de  la  voluntad,  debiendo  acatarse  en  aras  a  la 
necessitas,  esencia  de  la  obligación.  En  consecuencia,  no  se  han  infringido  los 
artículos 1454, sino que se ha observado, ni los artículos 1256 y 1256 que se han 
cumplido. Ambos motivos, pues, se desestima”.
Por estos motivos, tampoco en el caso del presente recurso ha habido infracción de 
los artículos 1.255, 1.256 ni 1.454 del Código Civil, antes bien su total y fiel respeto. El 
hecho de haber pactado las partes libremente el establecimiento de una prima con 
carácter de arras penitenciales no desnaturaliza el contrato, no afecta a un elemento  e.e
esencial y es consistente con la jurisprudencia mencionada. w.b
D) Falta de congruencia en las fechas de otorgamiento de la escritura pública y las  04ww
dcoerrreeclahtoiv daes  oapl cdieósni,s ptimori eenl toop dtaen ltae .opción de compra, por el concedente, y de ejercicio del
plazNosa,d ae ntetennedmeomso qsu eq udee csier  atlr aretasrpíae cdtoe,  sui nb ideenf etrcattoá nddeo scea rdáec tuenr  dseufbescaton adbel ec,ó mpapruat oq duee 
podamos recoger el documento y subsanar la falta durante la vigencia del asiento de 
presentación, conforme al artículo 19 de la Ley Hipotecaria.
Por lo que se refiere a la calificación sustitutoria de la registradora de la propiedad de 
Alcantarilla, y aun siendo conocedores que únicamente puede ser objeto de recurso la 
calificación  del  registrador  sustituido,  en  la  calificación  sustitutoria  se  confirma  la 
calificación de la registradora sustituida, y se plantea el siguiente motivo de denegación 
adicional:
E) Apreciación de un pacto de lex comisoria. Resulta sorprendente la apreciación, 
de manera adicional a la primera calificación, de un pacto comisorio en la escritura por 
parte de la segunda registradora.
El exponiendo segundo del contrato expone de manera sucinta la motivación del 
mismo: la decisión tomada por el concedente de vender el inmueble, la voluntad del 
optante de adquirir una opción de compra sobre el mismo a un precio de venta acordado, 
poniendo en riesgo el importe de una prima y tomando una visión y un riesgo en 
referencia al mercado inmobiliario y sus fluctuaciones, el interés del concedente en poder 
resolver el contrato durante una parte de la duración del mismo si encontrara un mejor 
comprador, y en recibir una parte del precio de ejercicio de manera inmediata. No existe 
por tanto ningún elemento objetivo que muestre en el espíritu de la transacción la 
existencia de un pacto comisorio.
Es claro por tanto que el optante arriesga en la transacción el importe entregado 
como prima, y que no hay obligatoriedad en el ejercicio de la opción, que depende tanto 
del nivel general de precios del mercado inmobiliario y del nivel específico de precios del 
edificio y vivienda en particular que se grava. De hecho, como medida de ayuda en la 
toma de decisión sobre el ejercicio de la opción, se acuerda la estipulación séptima del 
contrato: “Dado el periodo de dieciocho (18) meses de duración del derecho de opción y 
ser el precio de ejercicio fijo durante el periodo, ante las posibles variaciones de precio 
de mercado durante el mismo, y para poder tener suficiente información contrastada 
sobre el valor del inmueble al final del periodo, las partes acuerdan que se realice una 
tasación del inmueble en el mes de abril de 2.022, si “Agilitas Desarrollo y Promociones 
Inmobiliarias, SL” lo solicitara, para tomar así una decisión mejor informada en cuanto al 
ejercicio del derecho de opción de compra…”.
No existe por tanto la garantía a la que hace referencia la segunda registradora de 
que la optante “…va a recuperar tales cantidades…”, estando la prima sujeta a los 
riesgos anteriormente indicados, más aún ante una situación de incertidumbre como la 
que vivimos actualmente por la existencia del estado de alarma y la pandemia del 
Covid-19.
La doctrina y resoluciones de la hoy denominada Dirección General de Seguridad 
Jurídica y fe Pública referenciadas por la registradora carecen de relevancia en el caso 
que nos ocupa, ya que resuelven sobre opciones en pago de deuda, y no son supuestos 
remotamente semejantes al caso que nos ocupa. El anticipo del precio surge como parte 
del acuerdo entre las partes, y no se configura simplemente una mayor prima en la 
opción por motivos económicos y de gestión de riesgo: la cantidad que se quiere 
arriesgar para el caso de no ejercicio son veinte mil euros (20.000 €), no ciento cinco mil 
(105.000 €), por lo tanto la diferencia entre ambos importes se entrega como anticipo del 
precio  de  ejercicio,  un  formato  más  conservador  que  la  prima,  y  a  la  vez,  siendo 
consciente  de  que  en  caso  de  no  ejercicio  no  es  necesariamente  seguro  que  el 
concedente disponga del importe del anticipo listo para su devolución, se prevé la  s
posibilidad  de  una  extensión  del  plazo  de  entrega,  siempre  que  el  mismo  esté  e.
garantizado con garantía hipotecaria (sobre la finca en cuestión u otra/s propiedad del  w.
concedente). El anticipo no devenga intereses durante la vida del contrato. 04ww
entrVegeam ousn  ptootra lt adnet oc iqeuneto  ecxinisctoe  munil  eesucroesn a(r1io0 5t.o0t0a0lm €e)n, tpee fraoc dtibelceid een n eol  ecjuearcl,e er ll ao potpacnitóen, 
(p8a5s.a0d0o0s € d).i eDcuiorachnote  (u1n8 )p mereiosdeos ,d ye  deile ccoionccheod e(1n8te)  mlee dseesv uneolv see  ohcahne nretac ibyi dcoin rceon dmimil ieeunrtooss   BOE-A-cable e
en la inversión, y ésta ha resultado en la pérdida de veinte mil euros (20.000 €) (la
prima). Difícilmente podemos observar en este escenario los elementos constitutivos de 
un préstamo (obligación de devolución del principal y devengo de intereses durante la 
vida del préstamo), mucho menos de un pacto comisorio.
A mayor abundamiento de lo explicado, el Sr. notario, con buen criterio, incluyó para 
mayor seguridad de las partes y transparencia, en la parte de la escritura destinada a 
reservas y advertencias legales, una específica al caso, reconfirmando “que la causa del 
contrato es precisamente la referida en el expositivo II, y en ningún caso un negocio 
jurídico en garantía, proscrito en los arts. 1.859 y 1.884 del Código Civil, de lo que 
expresamente advierto a los comparecientes, que quedan informados e insisten en el 
otorgamiento.”
Para terminar, debemos mencionar que, en referencia a la Estipulación Sexta, la 
segunda registradora considera que se produce una duplicación de cantidades. Dicha 
duplicación  no  existe,  la  voluntad  de  las  partes  es  que  se  produzca,  en  caso  de 
resolución  por  el  concedente  durante  los  primeros  doce  (12)  meses,  la  devolución 
duplicada de las arras más las cantidades entregadas en concepto de anticipo de precio, 
esto es cuarenta mil euros (40.000 €) más ochenta y cinco mil euros (85.000 €). Es cierto 
que la redacción no es meridianamente clara al respecto pues menciona entre paréntesis 
el importe de ciento cinco mil euros (105.000 €) que puede interpretarse como anticipo 
en su totalidad, lo cual debe considerarse un error y puede ser subsanado para evitar 
dudas al respecto. Dicho esto, el contexto del contrato y la mención detallada de la figura 
y del importe del anticipo, y su potencial necesidad de devolución, en las estipulaciones 
tercera y primera, y de nuevo en la estipulación quinta, no dejan lugar a duda en cuanto 
a la interpretación correcta del importe del anticipo y del importe de la prima.»
V
Mediante escrito, de fecha 4 de noviembre de 2021, la registradora de la Propiedad 
emitió informe y elevó el expediente a este Centro Directivo. Notificada la interposición 
del recurso al notario autorizante del título calificado, no se ha producido alegación 
alguna.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 6, 10, 1115, 1255, 1256, 1258, 1273, 1449, 1690, 1859 y 1884 del 
Código Civil; 1, 9, 18, 19 bis y 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria; 14 y 51 del 
Reglamento Hipotecario; las Sentencias del Tribunal Supremo de 21 de octubre de 1902, 
19 de mayo de 1982, 20 de mayo de 1986, 10 de junio de 1995, 18 de febrero, 19 de 
abril y 7 de octubre de 1997, 13 de mayo de 1998, 15 de junio de 1999, 26 de febrero 
y 26 de abril de 2001, 30 de diciembre de 2002, 10 de marzo de 2004, 2 y 17 de febrero 
de 2006, 2 de julio de 2007, 21 de enero y 5 de junio de 2008, 20 de abril de 2009, 31 de 
marzo de 2011, 29 de mayo de 2014, 15 de junio de 2016 y 21 de febrero de 2017; las 
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 10 de junio 
de 1986, 29 de septiembre de 1987, 8 de abril y 5 de junio de 1991, 5 de mayo y 22 de 
septiembre de 1992, 28 de febrero y 18 de octubre de 1994, 30 de septiembre de 1998, 
26 de marzo de 1999, 13 de marzo de 2000, 10 de enero de 2001, 15 y 19 de febrero 
de 2002, 22 de julio de 2004, 20 de noviembre de 2006, 24 de septiembre de 2007, 26 
de noviembre de 2008, 12 de mayo de 2010, 20 de julio, 20 de septiembre y 21 de 
octubre de 2012, 21 y 22 de febrero, 4 de julio y 5 de septiembre de 2013, 28 de junio  s
de 2014, 6 de julio de 2015, 19 de febrero, 30 de mayo y 14 de julio de 2016, 18 de  oe.
mayo, 4 de octubre y 26 de diciembre de 2018, 22 de abril y 22 de julio de 2019 y 28 de  w.
enero de 2020, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe  04ww
Púb1lic. a Ddee b2e7  ddeec oidcitrusber ee nd ee s2t0e2 e0x yp e2d1i ednet eju slioi  edse  o2 0n2o1 i.nscribible una escritura de opción
dcoen ccoumrrepnra l,a cso cni rcpuancstota dnec iaasrr assig uy iecnotnedsi:c ilóan e srecsriotulurato sriea  odteolr gdae reelc dhíoa  d2e3  odpec jiuónni,o e dne  la2 0q2u1e;   BOE-A-cable e
una sociedad concede una opción de compra sobre una finca a favor de otra sociedad, a 
cambio del pago de una prima de 20.000 euros y se pacta como precio para el caso del 
ejercicio de la opción de compra, el de 140.000 euros, de los que se hace un anticipo del 
precio final de compra, de 85.000 euros; se pacta que los 20.000 euros sean arras 
penitenciales de manera que en caso de no ejercitar la compra, quedarán en poder de la 
entidad concedente; que si «la concedente encontrara, en el plazo que a tal efecto se 
acuerda, un comprador que ofreciera precio superior, se le permite dejar sin efecto la 
presente opción de compra, mediante la condición resolutoria de la misma, que deberá 
ser cumplida en los términos literalmente en la presente escritura (…)»; se pacta para la 
opción una duración de dieciocho meses, «esto es, hasta el día veinticinco de diciembre 
de dos mil veintidós incluido, pudiendo Agilitas Desarrollo y Promociones Inmobiliarias 
SL –la beneficiaria de la opción– ejercitar la misma entre el día veintiséis de junio de dos 
mil veintidós y el día veinticinco de diciembre de dos mil veintidós, este inclusive»; se da 
eficacia jurídico real a la opción constituida y se solicita la inscripción en el Registro 
«solicitando además que se practique dicha inscripción con transcripción literal, en los 
términos del artículo 51.6.ª RH, de la condición resolutoria impuesta para el derecho de 
opción de compra»; en caso de ejercicio de la opción de compra, al precio de 140.000 
euros se descontarán 20.000 euros y 85.000 euros anticipados antes; se establece 
expresamente que durante los primeros doce meses de vida de la opción, la misma no 
es ejercitable; se pacta que la concedente podrá dejar sin efecto la opción de compra, si 
se cumple la condición resolutoria de la opción, consistente en que antes del día 26 de 
junio de 2022 la concedente otorgue una escritura donde manifieste su voluntad de dejar 
sin efecto el derecho de opción, con la devolución del doble de la cantidad señalada 
como arras más las restantes cantidades percibidas en concepto de anticipo del precio 
de la compraventa.
La registradora señala tres defectos de los cuales solo se recurre el primero de ellos: 
que no estamos propiamente ante la concesión de un derecho de opción que nazca al 
tiempo de la celebración del contrato, sometido a condición resolutoria, ya que no se 
otorga al beneficiario de la opción una facultad que haya de ser mantenida por el 
concedente durante el plazo pactado. Se fundamenta en que permite al concedente por 
su sola voluntad dejar sin efecto el contrato, en contra de lo dispuesto en el artículo 1256 
del Código Civil y la existencia del derecho durante el plazo pactado depende de la 
exclusiva voluntad del concedente, ya que basta con que otorgue una escritura en que 
manifieste su voluntad de dejar sin efecto el derecho.
La recurrente alega lo siguiente: que se trata de un contrato con acuerdos que 
configuran una relación contractual basada en la opción, pero en una versión más 
sofisticada de esta figura jurídica y por tanto compleja; que la complejidad adicional 
contenida en el acuerdo no desnaturaliza el contrato de opción de compra, al concurrir 
de manera clara los elementos principales que son la prima, la duración y el precio de 
ejercicio; que la condición resolutoria pactada no es una condición puramente potestativa 
para el concedente, puesto que no depende de su pura y única voluntad, sino que 
requiere de la entrega del importe de la prima de la opción por duplicado y de la 
formalización en escritura pública antes de la fecha en que se pueda ejercitar la opción 
de  compra;  que  se  observan  dos  fases  distintas,  una  primera,  durante  la  cual  la 
concedente puede intentar encontrar un tercero que ofrezca un precio superior al precio 
de ejercicio pactado, y una segunda, durante la cual la optante podrá ejercitar libremente 
su derecho de opción, debiendo cumplir la concedente con lo estipulado; que las partes 
de la opción, en un momento posterior al otorgamiento, pueden acordar una resolución  es
del contrato, o el optante renunciar a la opción, por lo que, en virtud del principio de la  o
aesldaoufe ebtlv ocroitennolu ot eenlmalrltea aífas,da  ai cndddufeoellut ;la y laddqa  eundvue eeod  nloeeu rnjnse  utdrad ceddeipce,f ieitonpen iurtcdimevoaadni n,dec aeneec  dli uóeidhnnsae ,t a;cca bohqulmouen ecqpd euleeeres j o  husc anedobaaene n dcrm i ccopooinóatndinvcfii cotanaisdóod on oeis n   rvilaenaa stslleaio dr plevauaasntroelttoeresir as aaq  cqluqiiuóbeuenr,ee l l eamadxc eeectunjlneuat e sqnis udveieaonl      OE-A-2022-2504able en https://www.
establecimiento de una prima con carácter de arras penitenciales no desnaturaliza el 
contrato, ni afecta a un elemento esencial.
2. Como  cuestión  previa,  en  cuanto  el  alcance  y  efectos  de  la  calificación 
sustitutoria, es preciso aclarar que es doctrina consolidada de este Centro Directivo que 
el artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria no contempla la calificación sustitutoria como un 
recurso impropio que se presenta ante otro registrador, sino como un medio de obtener 
una segunda calificación, ceñida a los defectos esgrimidos por el registrador sustituido.
La intervención del registrador sustituto debe limitarse a confirmar o revocar la nota 
de calificación y en este último caso, y si la revocación es total, debe acompañar el texto 
comprensivo de los términos en que deba practicarse el asiento (cfr. artículo 19 bis.3.ª de 
la Ley Hipotecaria).
La opción del artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria en su párrafo cuarto se concede a 
los  interesados  en  dos  supuestos:  en  primer  lugar,  cuando  el  registrador  no  haya 
calificado dentro de plazo, en que lógicamente no cabe recurso contra una calificación no 
realizada, y, en segundo lugar, cuando el interesado opte por el cuadro de sustituciones 
ante una calificación registral negativa. El interesado «podrá recurrir ante la Dirección 
General de los Registros y del Notariado o bien instar la aplicación del cuadro de 
sustituciones previsto en el artículo 275 de la Ley». Tanto el citado artículo 19 bis, como 
el artículo 6 del Real Decreto 1039/2003, de 1 de agosto, por el que se regula el derecho 
de los interesados para instar la intervención de registrador sustituto, señalan que éstos 
podrán solicitar la intervención del registrador sustituto mediante la aportación a éste del 
testimonio íntegro del título presentado y de la documentación complementaria o de su 
original que tendrá derecho a retirar del registro donde se hubiera presentado.
El párrafo 2 del apartado 5 del artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria dispone que: «en 
la  calificación  el  Registrador  sustituto  se  ajustará  a  los  defectos  señalados  por  el 
sustituido y respecto de los que los interesados hubieran motivado su discrepancia en el 
escrito en el que solicita su intervención». Aun cuando se utilice el término relativo a la 
motivación, si, conforme a lo expuesto anteriormente, se entiende que la calificación 
sustitutoria no es un recurso sino una segunda calificación, el significado de dicho 
término debe interpretarse en el sentido de que los interesados deberán manifestar 
respecto a cuales de los defectos de los contenidos en la nota de calificación deberá 
pronunciarse el registrador sustituto, máxime cuando la calificación sustitutoria deberá 
ajustarse a los defectos observados en la nota de calificación del registrador sustituido. 
Si el desacuerdo es respecto a la total nota de calificación debe bastar para ello con 
expresar genéricamente dicha discrepancia.
De ello se desprende que, del mismo modo que no puede el registrador sustituto 
añadir nuevos defectos a los inicialmente apreciados por el sustituido, sino que su 
calificación debe ceñirse a los defectos planteados y a la documentación aportada 
inicialmente, tampoco su eventual calificación negativa puede ser objeto de recurso, sino 
que en tal caso devolverá el título al interesado a los efectos de subsanación de los 
defectos o en su caso para que pueda proceder a la interposición del recurso frente a la 
calificación del registrador sustituido ante esta Dirección General, el cual deberá limitarse 
a los defectos señalados por el registrador sustituido con los que el registrador sustituto 
hubiere manifestado su conformidad –cfr. artículo 19 bis.5.ª de la Ley Hipotecaria– 
(Resoluciones de 28 de junio de 2014, 19 de febrero y 30 de mayo de 2016, 4 de octubre 
de 2018 y 22 de abril y 22 de julio de 2019).
En el presente caso, la registradora sustituta ha confirmado la calificación de la 
registradora sustituida, pero ha añadido un defecto nuevo –que el negocio constituye un  es
pacto  comisorio–  por  lo  que,  la  presente  Resolución,  conforme  al  precepto  legal  o
earseexnccñtuela3ur l.lrsaa idid vcooEao ,mnd ndteecrea enlbanstee dióc  oaanli  ml lidyofiiaescta   adurecsenineóf  ed naece  stlr oreuesfcsov htsniistoedua ñoidrda  ealldaa ,oe  dlcpalo ac sarli ióesfeingucn,ian s lyctatorai aó,m  dnqyio usd remael,i m a sol,aoi btú amjrendeetiocagt ai idsq etaluerl  aegard a enoclcomorua neer dsnssiouttcae sióm atrinetlo u csrúiued nprsariroc iobeloupln eti oa.dcrmeuiafaee, nncntttooeo     OE-A-2022-2504able en https://www.
se otorga al beneficiario de la opción una facultad que haya de ser mantenida por el
concedente durante el plazo pactado. En definitiva, entiende la registradora que se 
permite al concedente por su sola voluntad dejar sin efecto el contrato, por lo que la 
existencia del derecho durante el plazo pactado depende de la exclusiva voluntad del 
concedente, ya que basta con que otorgue una escritura en que manifieste su voluntad 
de dejar sin efecto el derecho para su extinción.
La registradora sostiene que este contrato conculca lo dispuesto en el artículo 1256 
del  Código  Civil.  Según  este  precepto  legal,  «la  validez  y  el  cumplimiento  de  los 
contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes». Y conforme al 
artículo 1115 del Código Civil, «cuando el cumplimiento de la condición dependa de la 
exclusiva voluntad del deudor, la obligación condicional será nula. Si dependiere de la 
suerte o de la voluntad de un tercero, la obligación surtirá todos sus efectos con arreglo a 
las disposiciones de este Código».
Cabe recordar que la propia literalidad de ambas normas y la gravedad de la sanción 
establecida han dado lugar a una interpretación restrictiva de la misma y a la habitual 
distinción entre las condiciones puramente potestativas, basadas en la pura arbitrariedad 
(pura condición de querer –«si volam», «si voluero»–), y las simplemente potestativas, 
en las que han de valorarse otros intereses e impulsos, de suerte que rara vez se ha 
apreciado por la jurisprudencia la existencia de las primeras, inclinada como está a 
calificar como condición no invalidante aquella en que la voluntad del deudor dependa de 
un  complejo  de  motivos  e  intereses  que,  actuando  sobre  ella,  influyan  en  su 
determinación, aunque sean confiados a la valoración exclusiva del interesado (vid. las 
Resoluciones de este Centro Directivo de 28 de febrero de 1994, 15 de febrero de 2002, 
22 de julio de 2004, 12 de mayo de 2010 y 6 de julio de 2015).
La  condición  que  tiene  por  objeto  la  mera  transmisión  de  una  finca  sin  más 
matizaciones puede considerarse que depende en exclusiva de la voluntad del deudor, lo 
que supone dejar a su arbitrio la venta, lo que viene proscrito por lo dispuesto en los 
artículos 1256 y 1258 y es una condición puramente potestativa que está sancionada 
con la nulidad prevista en el artículo 1115 del Código Civil, dado que en esta clase de 
condiciones suspensivas falta el elemento necesario de incertidumbre no dependiente de 
la voluntad de uno de los contratantes. Por lo tanto, no se estaría en el ámbito de las 
denominadas condiciones «simplemente potestativas», las cuales dependen en parte de 
la voluntad del contratante, pero también de la producción de un hecho incierto o avatar 
externo o de la voluntad de la otra parte contratante (Audiencia Provincial de Guipúzcoa, 
Sección Tercera, sentencia número 177/2015, de 6 julio).
En la Resolución de este Centro Directivo, de 18 de mayo de 2018 –que alega la 
recurrente–, se consideró –con cita de la referida sentencia número 177/2015, de 6 julio– 
que, en el caso analizado (cancelación de hipoteca supeditada a que la finca hipoteca 
fuera sea transmitida a un tercero en un plazo máximo de tres meses, por el precio 
mínimo especificado, y se acreditara el medio de pago utilizado), «la fijación de un plazo 
(breve) y un precio concreto para efectuar la transmisión determina que no cabe, por 
tanto, calificar de puramente potestativa la condición que ahora se analiza dado que su 
posible cumplimiento no depende de la pura arbitrariedad del deudor, sino también de 
hechos y voluntades externas, pues si bien compete al deudor la obligación de realizar 
todas las gestiones necesarias para lograr un acuerdo con un eventual comprador en el 
plazo  y  por  el  precio  fijados,  la  efectiva  celebración  del  contrato  de  compraventa 
depende en última instancia de la decisión de un tercero».
4. En el presente supuesto, se trata de determinar si la condición a la que se 
somete  la  opción  de  compra  es  puramente  potestativa,  o  por  el  contrario  no  es  es
invalidante  porque  «la  voluntad  del  deudor  dependa  de  un  complejo  de  motivos  e  o
eiarnel  tlieaater rPvertíaaascdrleuoaoslro   are qec1susi2tóeoe5n,l v 6C aee ecdxrt neculatlla ur Concs óoidDvdnoaiicr g esdroeoce ttblCai vri neiocvt  uieel– erlcclesaifesrt,.i raó,it ndanpfom olpu»rely .atnaontndete a eahsnda,  a slpau, l a hRdnaeetyset eoaqrldumuoeci  ninócaooncm  ipdóeoennc ,2 aza1asu  rddn aeuqf duijruaemls iosa ie nndadteeno r 2 pc(0core2ont1mfai)ato iqdv uhaoeass     OE-A-2022-2504able en https://www.
que, precisamente, no han ayudado a aclarar su verdadero sentido. Así y en relación con
la validez del contrato en sentido estricto, no han faltado autores que han concluido que 
lo que tal precepto legal prohíbe es que se remita a la voluntad de una de las partes una 
modificación del régimen legal de la nulidad y en general de la ineficacia contractual.
Y si del campo de la validez se pasa al de la determinabilidad de algunos de los 
elementos del contrato, tal cuestión, como ha puesto de relieve la más moderna doctrina, 
lo que puede plantear son problemas de abuso o de parcialidad en su fijación, pese a 
estar firmemente vinculadas las partes por el contrato, aunque tales posibles abusos o 
parcialidad son materias perfectamente susceptibles de ser controladas –y limitadas– 
«ex post»; esto es, en fase ulterior al cumplimiento. Con todo, no hay que olvidar que la 
posible indeterminación debe de ser analizada con sumo cuidado, pues una cosa es que 
la determinación de un elemento objetivo del contrato -no definido- quede a la voluntad 
unilateral y arbitraria de una de las partes, y otra bien distinta es que esa previsión, en 
orden  a  una  concreción  ulterior  de  la  determinabilidad,  se  base  en  el  acuerdo  de 
aquellas.
Bien es cierto que en sede del Código Civil existe una cierta aversión hacia la 
indeterminación de lo que puedan considerarse como elementos objetivos del contrato, 
citándose en tal sentido el texto de artículos como el 1449, 1690, párrafo segundo, 1115 
(condición meramente protestativa) y, por supuesto, el 1256. Pero no lo es menos que el 
derecho comparado y las más recientes codificaciones se orientan en un sentido que ha 
sido calificado como «superación del mito del tabú de la determinación del objeto y del 
precio» y del «tabú del arbitrio de parte»; de modo que, modernamente, la insistencia en 
la determinación de los elementos objetivos del contrato y singularmente del precio, así 
como  la  aversión  a  su  determinación  unilateral  han  disminuido  muy  notablemente, 
desvaneciéndose para algunos autores en términos prácticos.
Y esa tendencia no solo es una realidad a la vista del derecho comparado (cabe citar 
en ese sentido, por ejemplo, la reforma, del año 2017, de los artículos 1164 y 1165 del 
«Code» francés); o de Convenios internaciones (como sucede, por ejemplo, con los 
artículos  14.1  y  55  del  Convenio  de  las  Naciones  Unidas  sobre  Contratos  de 
Compraventa Internacional de Mercaderías de 11 de abril de 1980 y en vigor en España 
desde  el  1  de  agosto  de  1991),  que  consideran  admisible  que  el  precio  pueda 
determinarse sin necesidad de un nuevo acuerdo entre las partes. Es que recientes 
codificaciones realizadas en nuestro ordenamiento jurídico, como ocurre por ejemplo el 
Libro VI del Código civil catalán, siguen estas modernas tendencias, de lo que es claro 
ejemplo el artículo 621-5.2 del Código Civil de Cataluña, a cuyo tenor: «Si el contrato 
establece que el precio sea determinado por una de las partes o por terceros, solo es 
posible oponerse a la determinación manifiestamente no razonable o hecha fuera del 
plazo pactado o adecuado dadas las circunstancias».
Por lo que se refiere a la más reciente jurisprudencia del Tribunal Supremo, es 
evidente una visión correctora de la rigurosa literalidad del precepto, habiendo afirmado, 
por ejemplo, la Sentencia de 15 de junio de 2016 lo siguiente: «(…) Ante la gravedad de 
las consecuencias que cabría extraer de una interpretación puramente literal de dicho 
artículo (“La validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de 
uno de los contratantes”), se ha sostenido autorizadamente, a la luz del comentario de 
García Goyena a su precedente, el artículo 979 del Proyecto del 1851 sin paralelo en la 
codificación decimonónica, que se trataría de una generalización poco meditada, para 
los contratos, de la regla del artículo 1115.I CC –nulidad de la obligación contraída bajo 
una condición puramente potestativa–, procedente de textos del Digesto referidos a las 
obligaciones nacidas de stipulatio (por consiguiente, con un solo acreedor y un solo  es
deudor). No expresaría, así, sino el principio lógico de que, en frase del propio García  o
Gtcqqeouuonneeyo   ersnn neaadagtceu,ue  rlr“naoiqd lsmuda eemded  nilnasoteorms,    sopycesu o ”nend,o dtenr easoq pt udorpeaseudr nsetadiedere  ena o edlub neanl ilg rofatua írceddtuíreoczl o,ua lo l so1sdo 2 e1nc5 0 o6lc9en o1yCtsr  aCdaetesn au ltn rinmnete c isssloai mgmsdn oepipf saiCacvtraióibntdedlceosiugs, l on”ay.:o r  sEsrdmeine  “a bolacte iusvdn aoe olc sqbdululiiigmsgieatapirrnc lsitcireoosa  nedsde oeeas,ll      OE-A-2022-2504able en https://www.
contrato por su sola voluntad (…)».
En la Sentencia de 29 de mayo de 2014, se afirma que el presupuesto de la 
determinabilidad «se considera cumplido tanto si el objeto se encuentra determinado en 
todos  sus  extremos,  como  si  su  concreción  se  produce  conforme  a  criterios  de 
determinabilidad que operen dicho resultado sin necesidad de subsanación o de la 
realización  de  un  nuevo  convenio  a  tal  efecto  (STS  11  de  abril  de  2013,  número 
221/2013».
Y para la Sentencia del Alto Tribunal de 31 de marzo de 2011: «El artículo 1256 CC 
es  una  consecuencia  lógica  del  artículo  1254  CC,  que  determina  la  existencia  de 
contrato desde que dos personas consienten en obligarse; la protección de la autonomía 
privada y la seguridad del tráfico impiden que se deje al arbitrio de una de las partes la 
validez y eficacia del contrato, de modo que lo que se prohíbe en esta disposición es que 
sea la voluntad de uno de los contratantes la que determine los requisitos del contrato, o 
bien que se deje al arbitrio de uno el entero cumplimiento, o que se permita la conducta 
arbitraria de uno de ellos durante la ejecución del contrato. En definitiva, se trata de una 
norma que no tiene carácter absoluto, porque no puede excluirse la posibilidad de 
desistimiento unilateral de los contratos (Ver SSTS de 9 enero 1995, 27 febrero 1997, 4 
diciembre 1998)».
5. A la vista de estas jurisprudencia y doctrina, en el concreto supuesto de este 
expediente es cierto que el concedente puede unilateralmente dejar sin efecto la opción 
de compra, si antes del día 26 de junio de 2022 otorga una escritura donde manifieste su 
voluntad de dejar sin efecto el derecho de opción, lo que, de tratarse de este trámite 
solo, abocaría a concluir que se trataría de una condición puramente potestativa. Pero no 
es esta la única actuación que debe realizar, ya que, además de lo demás pactado en los 
términos antes expuestos, debe ir acompañada de la devolución del doble de la cantidad 
señalada como arras, –que también ha hecho función de precio de la opción– y, además, 
las  restantes  cantidades  percibidas  en  concepto  de  anticipo  del  precio  de  la 
compraventa, lo que hace que, como alega la recurrente, estemos ante un negocio 
complejo. Así pues, habiendo obligaciones recíprocas intrínsecas a la compraventa y no 
pudiendo ninguno de los contratantes desvincularse o desligarse del contrato por su sola 
voluntad  sino  cumpliendo  determinadas  exigencias  –en  un  caso,  las  derivadas  del 
ejercicio de la opción de compra y en el otro, el otorgamiento de la escritura y la 
devolución del doble de la cantidad entregada como prima– debe concluirse que la 
condición no es puramente potestativa.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la 
calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 17 de enero de 2022.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.