BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 186 Jueves 5 de agosto de 2021 Sec. III.   Pág. 96131
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
13436 Resolución de 22 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
de la registradora de la propiedad de Almuñécar, por la que se deniega la 
inscripción de una escritura de segregación.
En el recurso interpuesto por don J. R. C., en nombre y representación de la 
mercantil «Casa Sticalas, S.L.», contra la nota de calificación de la registradora de la 
Propiedad de Almuñécar, doña Pilar Martín Moya, por la que se deniega la inscripción de 
una escritura de segregación.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada el día 18 de septiembre de 2018 ante el notario de 
Fuengirola, don Álvaro Toro Ariza, con el número 2.465 de protocolo, la mercantil «Casa 
Sticalas, S.L.» segregó una porción de 1.179 metros cuadrados de la finca registral 
número  29.759  del  término  de  Almuñécar.  Se  acompañaba  representación  gráfica 
georreferenciada alternativa a la catastral.
II
Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Almuñécar, una vez 
tramitado el procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, fue objeto de 
la siguiente nota de calificación:
«Entrada n.º: 4119 del año: 2020.
Asiento n.º: 998 Diario: 67 Presentado el 30/09/2020 a las 10:30:00.
Presentante: T., K.
Interesados: Casa Sticalas SL.
Naturaleza: Escritura Pública.
Objeto: segregación.
N.º Protocolo: 2465/2018 de 18/09/2018.
Notario: Álvaro Toro Ariza, Fuengirola.
Calificación del documento a que se refieren los anteriores datos.
Ref: (…)
Acuerdo de calificación desfavorable.
Hechos:
I.
El día treinta de septiembre del año dos mil veinte, fue presentado el documento de 
referencia en unión de varias documentos de rectificación para su inscripción en este 
Registro, y el Registrador de la Propiedad de Almuñécar (Granada), de conformidad con  e.
los artículos 18, 19 y 19 bis de la Ley Hipotecaria, notifica la siguiente calificación  w.b
negativa acordada hoy: 436ww
II.
En dicho título se segrega una parcela urbana y se describe el resto, por lo que se
iniciaron  los  trámites  previstos  en  el  artículo  199  de  la  Ley  Hipotecaria,  para  la  Bc
incorporación al folio real de su representación gráfica georreferenciada, necesaria para 
la inscripción de la segregación. Se expidieron las notificaciones reguladas en dicho 
artículo a los propietarios colindantes catastrales y registrales afectados.
Con fecha 22 de octubre de 2020 se iniciaron los trámites previstos en el artículo 199 
de la Ley Hipotecaria, para la incorporación al folio real de su representación gráfica 
georreferenciada, necesaria para la inscripción de la rectificación de su descripción y 
actualización de sus linderos.
Con fecha 18 de enero de 2021 la colindante A. P. M. realiza alegaciones en cuanto a 
que existe un procedimiento judicial pendiente por los linderos, procedimiento 467/2017 del 
Juzgado de primera instancia e instrucción.º [sic] 2 de Almuñécar y acompaña como 
justificación de la misma un informe técnico expedido por A. A. R. y visado por su colegio 
profesional,  con  coordenadas  y  planos,  y  del  que  resulta  un  solape  de  ambas 
mediciones.
Dicho procedimiento de acción declarativa de dominio va contra Constructora Cotobro 
SL, titular registral de la finca objeto del procedimiento por su inscripción 2.ª y que por 
escritura de veintinueve de junio del año dos mil dieciocho, autorizada por el Notario de 
Fuengirola Don Fernando Jesús Granado Vera, número de protocolo 2943/2018, que 
causó la inscripción 3.ª, la aportó a Casa Sticalas S.L.
Han concluido los trámites de dicho expediente, sin que se hayan producido más 
alegaciones por parte del resto de titulares de parcelas colindantes.
Fundamentos de Derecho:
1.  El art. 199 de la Ley Hipotecaria regula el procedimiento por el que el titular 
registral del dominio o de cualquier derecho real sobre una finca inscrita podrá completar 
la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a 
través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación de la correspondiente 
certificación catastral descriptiva y gráfica, o en su caso una representación gráfica 
georreferenciada alternativa, tras ser notificada a los titulares registrales del dominio de 
la finca si no hubieran iniciado estos el procedimiento, así como a los titulares registrales, 
y en el segundo caso a los catastrales, de las fincas colindantes afectadas, quienes 
podrán comparecer en el plazo de los veinte días siguientes ante el Registrador para 
alegar lo que a su derecho convenga. El Registrador denegará la inscripción de la 
identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base 
gráfica  inscrita  o  con  el  dominio  público,  circunstancia  que  será  comunicada  a  la 
Administración titular del inmueble afectado. En los demás casos, y la vista de las 
alegaciones  efectuadas,  el  Registrador  decidirá  motivadamente  según  su  prudente 
criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la 
finca  o  de  cualquiera  de  las  registrales  colindantes  determine  necesariamente  la 
denegación de la inscripción.
Agrega que si la incorporación de la certificación catastral descriptiva y gráfica fuera 
denegada por la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas, el promotor podrá 
instar el deslinde conforme al artículo siguiente, salvo que los colindantes registrales 
afectados  hayan  prestado  su  consentimiento  a  la  rectificación  solicitada,  bien  en 
documento público, bien por comparecencia en el propio expediente y ratificación ante el 
Registrador, que dejará constancia documental de tal circunstancia, siempre que con ello 
no se encubran actos o negocios jurídicos no formalizados e inscritos debidamente.
Como indica la Dirección General de los Registros y del Notariado (en adelante 
DGRN) en Resoluciones de 19 de julio de 2016; 1 de julio, 19 de octubre, 17 de  e
noviembre y 18 de diciembre de 2017; y 17 y 31 de enero de 2018, la notificación a los  bo
colindantes  constituye  un  trámite  esencial  en  este  tipo  de  procedimientos  de  436ww
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de 2016 recuerda que, en el supuesto de existir dudas que impidan la inscripción de la
representación gráfica, podrá acudirse a la previsión que a este efecto contiene el propio 
artículo  199  LH.  Y  en  Resolución  de  17  de  enero  de  2018  añade  que,  según  el 
artículo  199  de  la  Ley  Hipotecaria,  corresponde  al  registrador,  a  la  vista  de  las 
alegaciones efectuadas, decidir motivadamente según su prudente criterio. La nueva 
regulación  de  este  precepto  se  incardina  en  el  marco  de  la  desjudicialización  de 
procedimientos, que constituye uno de los objetivos principales de la nueva Ley 15/2015 
de  2  de  julio,  de  la  Jurisdicción  Voluntaria,  y  de  la  Ley  13/2015,  de  24  de  junio, 
regulándose en esta última los procedimientos que afectan al Registro de la Propiedad y 
atribuyendo competencia para la tramitación y resolución a los notarios y registradores 
de la Propiedad, pero sin merma alguna de los derechos de los ciudadanos a la tutela 
judicial efectiva en caso de conflicto entre partes, cuya resolución en defecto de acuerdo 
siempre será competencia de los órganos judiciales. Uno de los principios de esta nueva 
regulación de la Jurisdicción Voluntaria es que, salvo que la ley expresamente lo prevea, 
la  formulación  de  oposición  por  alguno  de  los  interesados  no  hará  contencioso  el 
expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto, tal y como 
se destaca en la Exposición de Motivos de la citada Ley 15/2015 o su artículo 17.3.
En esta línea el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, al regular el procedimiento 
registral para la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su 
coordinación con el Catastro, dispone que “a la vista de las alegaciones efectuadas, el 
Registrador  decidirá  motivadamente  según  su  prudente  criterio,  sin  que  la  mera 
oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de 
las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción”. 
No obstante, como declara la Dirección General de los Registros y del Notariado en 
Resoluciones de 13 de julio de 2017 y 11 de mayo de 2018 tampoco es razonable que la 
mera oposición de un colindante, alegando una posible invasión parcial de su parcela 
pero sin que tal afirmación esté debidamente fundamentada, aportando un elemento 
probatorio escrito que la sustente, sea suficiente para servir de apoyo a una calificación 
negativa a la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de una finca y 
hacer derivar el procedimiento a la jurisdicción contenciosa, pues de otro modo se 
desvirtuaría la propia esencia de este expediente según se ha concebido en el marco de 
la reforma de la jurisdicción voluntaria.
2.  Considerando que la oposición procede de un titular colindante y que se halla 
suficientemente motivada, sin que ello suponga prejuzgar el fondo de la discrepancia, 
que no corresponde analizar en un procedimiento de jurisdicción voluntaria o análogo al 
mismo, procede en consecuencia suspender la inscripción de la representación gráfica 
de la finca y la consiguiente modificación de su descripción, sin perjuicio de la facultad 
que asiste al promotor para instar el deslinde conforme a lo previsto en los arts. 199 
y 200 LH.
Acuerdo:
En virtud de lo anteriormente expuesto, suspendo la inscripción de la representación 
gráfica de la finca y la consiguiente modificación de su descripción.
Conforme al art. 323 de la Ley Hipotecaria, queda automáticamente prorrogado el 
asiento de presentación por un plazo de 60 días hábiles desde la recepción de la última 
de las dos notificaciones que han de practicarse.
Contra el presente acuerdo de calificación adoptado hoy (…)
El Registrador.
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Pilar Martín  oe.
Mveoinytaiu rneog.i»strador/a de Registro Propiedad de Almuñécar a día quince de abril del dos mil  2021-13436n https://www.
III
Contra la anterior nota de calificación, don J. R. C., en nombre y representación de la 
mercantil «Casa Sticalas, S.L.», interpuso recurso el día 13 de mayo de 2021 mediante 
escrito en el que alegaba lo siguiente:
«Primera.  Que con fecha 18 de septiembre de 2018 el compareciente actuando en 
nombre y representación de la sociedad de responsabilidad limitada Casa Sticalas S.L. 
otorgó  escritura  de  segregación  de  parcela  practicada  sobre  la  finca  registra 
número 29.759 del Registro de la Propiedad de Almuñécar. La parcela segregada de 
conformidad con el título reseñado se corresponde con la siguiente descripción:
Urbana, solar sito en el pago de (…), término de Almuñécar, tiene un [sic] extensión 
de mil ciento setenta y nueve metros cuadrados. Linda: Norte, Doña D. R. P. y Ministerio 
de Fomento;  Sur, resto de  la  finca matriz; Este, resto de la finca matriz y Oeste, 
parcela 44 en investigación, parcela 46, en investigación, Calle (…) y parcela 47 en 
investigación.
Dicho  acto  de  segregación  ha  contado  con  la  preceptiva  licencia  municipal  de 
conformidad con lo dispuesto en el artículo 259.3 del Texto Refundido sobre el Régimen 
del  Suelo  y  Ordenación  Urbana,  licencia  otorgada  por  la  Junta  de  Gobierno  del 
Ilustrísimo  Ayuntamiento  de  Almuñécar  mediante  resolución  de  fecha  18  de  junio 
de 2018.
Segunda.  Que  presentada  a  inscripción  la  referida  escritura  de  segregación 
mediante resolución notificada en la fecha indicada en el encabezamiento de este escrito 
se  denegó  la  inscripción  interesada  por  la  oposición  de  un  titular  colindante 
“suficientemente motivada”. Dicha colindante, Doña A. P. M., justifica como causa de 
oposición en sus alegaciones, una demanda interpuesta en procedimiento 467/2017 que 
se tramita ante el Juzgado de Primera Instancia Número Dos de Almuñécar, adjuntado 
además un informe técnico.
Como señala la Resolución de 12 de febrero de 2016, “es doctrina de este Centro 
Directivo que cuando la calificación del registrador sea desfavorable es exigible, según 
los principios básicos de todo procedimiento y conforme a la normativa vigente, que al 
consignarse los defectos que, a su juicio, se oponen a la inscripción pretendida, aquélla 
exprese también una motivación suficiente de los mismos, con el desarrollo necesario 
para que el interesado pueda conocer con claridad los defectos aducidos, su carácter 
insubsanable y con suficiencia expositiva, los fundamentos fácticos y jurídicos en los que 
se basa dicha calificación (cfr. artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 2 
de octubre de 1998, 22 de marzo de 2001, 14 de abril de 2010, 26 de enero de 2011, 20 
de julio de 2012, entre otras muchas). Es indudable que, de este modo, serán efectivas 
las  garantías  del  interesado  recurrente,  quien  al  conocer  en  momento  inicial  los 
argumentos  en  que  el  registrador  funda  jurídicamente  su  negativa  a  la  inscripción 
solicitada  podrá  alegar  los  fundamentos  de  Derecho  en  los  que  apoye  su  tesis 
impugnatoria, a la vista ya de los hechos y razonamientos aducidos por el registrador 
que pudieran ser relevantes para la Resolución del recurso. También ha mantenido esta 
Dirección General (vid. la Resolución de 25 de octubre de 2007, cuya doctrina confirman 
las más recientes de 28 de febrero y de 20 de julio de 2012) que no basta con la mera 
cita rutinaria de un precepto legal (o de Resoluciones de esta Dirección General), sino 
que es preciso justificar la razón por la que el precepto de que se trate es de aplicación y 
la interpretación que del mismo ha de efectuarse (y lo mismo debe entenderse respecto  s
de las citadas Resoluciones), ya que sólo de ese modo se podrá combatir la calificación  oe.
sdsdeeiec ñ t1aas3dlea añ:d  a“epDl aaaernabl   raeillna l dásse luis dp2isuu0 ded1ase8ts ,ol  a trd qaneuso e qtca ui taeda  ern  jlocuita iecslriiefoai c lcmaodceneinósl tniedr  edelraege  is edatserdta ee1d c2oeu rxda pedeim adf epileabidn rmeetenri os s medla aed ” e.2i ndE0su1ncc6 reli ap yl coaRi  ósetnrisga oundlisueeccn ritóitelaan:     2021-13436n https://www.
representación gráfica, y los fundamentos en los que se apoya para justificarlas -que
podrán  o  no  ser  acertados.  En  consecuencia,  es  evidente  que  la  calificación  está
suficientemente motivada”. En una interpretación a contrario de la calificación que ahora 
impugnamos no se indican qué dudas se suscitan a la Registradora ni cuáles son los 
motivos por los que da por buenos las causas de oposición de la colindante, limitándose 
a decir que las considera “suficientemente motivada” sin que ello pueda entrañar una 
mínima, por escasa que sea, fundamentación de lo decidido por el funcionario que 
resuelve. Si hace suyos quien califica los motivos de oposición, deben quedar plasmados 
los mismos en la resolución para atender al principio consagrado por el Centro Directivo 
de contradicción a la calificación por medio del conocimiento de la causa de denegación 
plasmada de forma expresa, aunque sea sucinta, en el documento que emite el Registro. 
Se habla de un “solape” de ambas mediciones en el hecho II de la resolución que 
después carece de un mínimo desarrollo en la fundamentación jurídica de la resolución 
de tal manera que se explique en qué incide ello en cuanto a la inscripción requerida no 
teniendo la misma más que un carácter descriptivo que no alcanza todos los elementos 
de hecho de cada propiedad que deberán resolverse, como bien dice la resolución que 
recurrimos, en el procedimiento que corresponda ya que no estamos ante un órgano 
jurisdiccional.
Otra Resolución de 27 de febrero de 2008 abunda en los mismos razonamientos: “Ya 
ha tenido ocasión este Centro Directivo -por todas, Resoluciones de 4 de mayo y 28 de 
octubre de 2005 y las citadas en su vistos- de analizar la razón de ser e importancia de 
la motivación; los requisitos mínimos de la misma, esto es, que no basta con la mera cita 
rutinaria de un precepto legal, sino que es preciso justificar la razón por la que ese 
precepto  es  de  aplicación  y  la  interpretación  que  del  mismo  efectúa  el  funcionario 
calificador, ya que sólo de ese modo se podrá combatir la calificación dictada para el 
supuesto de que no se considere adecuada la misma; igualmente, se ha señalado que 
esa motivación, aun cuando pueda ser sucinta (artículo 54 de la Ley 30/1992, de 26 de 
noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento 
Administrativo Común, sin embargo ha de ser suficiente y, por último, las consecuencias 
de una motivación insuficiente.
Pues bien, resulta patente la insuficiencia de una mínima motivación que especifique, 
al menos, cuál es la razón que funda que la registradora considere que el artículo 255 de 
la Ley Hipotecaria le ampara en su calificación de, sin más, suspender el plazo de 
calificación e inscripción; y, todo ello, dejando en este momento al margen que su 
calificación contraría la constante doctrina de esta Dirección General que es vinculante 
para  ese  funcionario.  En  suma,  falta  una  mínima  concreción  del  argumento  de  la 
registradora que explique su entendimiento y aplicación al uso concreto del artículo 255 
de la Ley Hipotecaria; por último, tomando en consideración la radicalidad de los efectos 
producidos por esa calificación respecto del título presentado, como mínimo, debería 
haber motivado de una manera adecuada su decisión”.
Resulta evidente que en nuestro caso encontramos que la calificación del documento 
por  la  que  se  deniega  la  inscripción  motivadora  del  presente  recurso  adolece  por 
completo de toda motivación, limitándose a expresar en el apartado segundo de la 
fundamentación que “la oposición... se halla suficientemente motivada...”. La cuestión es 
que suponiendo que esa motivación fuera suficiente no basta con que la calificación así 
lo refleje, tendría en todo caso que haber trasladado, para asumirla como fundamento de 
la propia resolución, los términos de la oposición de la colindante al objeto de que esta 
parte  pudiera  rebatir  tales  argumentos.  La  resolución  así  concretada  carece  de 
motivación, aunque la tenga el escrito de oposición. Debe advertirse que dado que no 
existe traslado obligatorio ni del escrito de alegaciones ni de la documental que aporta el  s
opositor,  quien  ve  denegada  su  solicitud  no  tiene  más  vía  de  defensa  frente  a  la  oe.
calificación que la exteriorización en la misma de las causas de estimación opuestas a la  w.
solicitud  de  inscripción.  Se  habla  de  un  procedimiento  judicial,  cuyos  términos  y  436ww
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alegaciones que no se analizan en la calificación como sería de esperar. A mayor 
abundamiento, ni siquiera consta que se haya aportado copia del procedimiento ni de la 
demanda, lo que hace más ilusorio aún el derecho de esta parte para ejercitar en este 
recurso  su  derecho  de  defensa  y  contraponer  sus  alegaciones  a  la  resolución 
impugnada. La simple consideración de la calificación a dar por bueno el alegato de 
oposición de un colindante no llega las exigencias de motivación que la doctrina del 
Centro Directivo exige como hemos demostrado.
E incluso desde la misma consideración de la demanda, que no es más que eso ya 
que no hay una resolución firme, debería haberse tenido en cuenta el contenido de la 
misma porque si no se ejerce una acción reivindicatoria, y no consta que sea así, no se 
ve la incidencia que pueda tener, más allá de una acción declarativa que la resolución no 
concreta en qué afecta a esta parte, en la delimitación de las parcelas colindantes. Y 
como bien dice la resolución las partes pueden promover una acción de deslinde para 
fijar los límites, pero ello no alcanza al acto formal de la inscripción que nada tiene que 
ver con el exacto contenido material del derecho de cada parte que habrá de hacer valer 
en  el  procedimiento  que  corresponda.  Y  ello  sin  perjuicio  de  lo  que  diremos  a 
continuación.
Tercera.  Efectivamente como evidencia el escrito de demanda (…) copia de la 
demanda presentada por la opositora en la que esta parte no aparece como demandada, 
resulta difícil colegir en qué puede afectar ese procedimiento a esta inscripción dadas las 
pretensiones que se formulan de mera declaración de la propiedad de la demandante sin 
reclamación de posesión alguna que Constructora Cotobro S.L. detente frente al título de 
la demandada. Una de dos: o la demanda está formulada con defecto en la constitución 
de los sujetos pasivos de la misma o esta oposición a la inscripción no tiene más objeto 
que perjudicar a esta parte de manera infundada. Parece poco concebible que si uno de 
los afectados por los problemas de colindancia de la Sra. P- es esta parte, no esté 
abocado a dicho proceso.
Pero la cuestión no concluye con esa ausencia en el proceso de Casa Sticalas S.L., 
es que como se desprende del texto de la demanda (…) el suplico de dicho escrito no 
plantea ninguna cuestión que pueda afectar a esta parte ni su causa de pedir se orienta 
a establecer los linderos de la demandante. Efectivamente, lo que plantea la demanda es 
que, frente a los dos demandados en dicho procedimiento, un muro, cuya orientación ni 
se concreta en el suplico, es la colindancia con la Sra. P. Reclama además como 
cuestión contenciosa, algo para esta parte fuera de lugar, que se declare por el juez una 
determinada superficie de la finca, lo cual no parece que en principio entrañe una 
pretensión oponible frente a terceros, salvo que hubiera algún tipo de oposición a la 
cabida del terreno. No puede confundirse la delimitación de la finca con la cabida de la 
misma, la cabida es una cuestión de hecho subsanable por los medios que da la ley 
hipotecaria, los linderos, una vez fijados, son lo que determinarán posteriormente la 
cabida, pero sin que ello tenga virtualidad propia si no se formula una acción declarativa 
o reivindicatoria basada en el cuestionamiento de la propiedad o la usurpación del predio 
del demandante.
Cuarta.  Como  señala  la  Resolución  de  ese  Centro  Directivo  de  21  de  mayo 
de 2018, “es doctrina consolidada... que siempre que se formule un juicio de identidad de 
la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de 
estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados”. Y sigue diciendo “no 
resultan justificadas en la nota de calificación las dudas de identidad que impiden la 
inscripción..., ya que se limita a rechazar la inscripción en base a las manifestaciones  s
contenidas en un escrito de oposición de un colindante relativas a la falta de coincidencia  oe.
de la representación gráfica que pretende inscribirse con los linderos y superficie de su  w.
finca”. Debemos decir que en este caso es que más allá de citarse en la calificación el  436ww
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oposición ni de la calificación resulta determinado en qué forma la representación gráfica 
que pretende inscribirse afecta a la finca colindante, ni se expresa que pueda existir 
invasión de ésta”. Por último, se arguye que “...no es razonable entender que la mera 
oposición que no esté debidamente fundamentada, aportando una prueba escrita del 
derecho  de  quien  formula  la  oposición,  pueda  hacer  derivar  el  procedimiento  a  la 
jurisdicción  contenciosa”.  Es  decir,  no  basta  tampoco  con  aducir  unos  hechos  que 
hipotéticamente  pudieran  afectar  a  derechos  de  oponente,  debe  seguirse  de  tales 
hechos que lo alegado realmente afecte a quien formula sus objeciones de tal manera 
que la aplicación de las normas con consecuencias denegatorias sea el resultado de la 
toma en consideración de  circunstancias de  las  que se desprendan una lesión de 
derechos objetiva y no una mera hipótesis o posibilidad teórica.
Ocurre aquí que la propia falta de motivación de la resolución denegatoria de la 
inscripción no puede ser otra cosa que el fiel reflejo de los infundados motivos de 
oposición, resultando incoherente que si Casa Sticalas S.L. tuviera alguna cuestión de 
linderos o de identidad de su propiedad con la de la Sra. P, la misma habría demandado 
también a esta mercantil en procedimiento aparte o en el mismo que los demandados en 
el  procedimiento  referido.  Sin  embargo,  nos  encontramos  ante  toda  ausencia  de 
justificación en la denegación de inscripción que se resuelve por la mera referencia a 
unas alegaciones y un informe pericial cuya incidencia en el resultado de la calificación 
registral no se hace patente de forma alguna.»
IV
La  registradora  de  la  Propiedad  de  Almuñécar  emitió  informe  ratificando  la 
calificación en todos sus extremos y elevó el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9, 10, 199 y 326 de la Ley Hipotecaria; las Resoluciones de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado de 6 de mayo de 2016, 1 de junio 
de 2017, 17 de enero, 6 de febrero, 20 de julio, 27 de noviembre y 20 de diciembre 
de 2018 y 18 de febrero y 18 de septiembre de 2019, y las Resoluciones de la Dirección 
General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 11 de febrero, 11 de marzo, 16 y 21 de 
septiembre y 20 y 26 de noviembre de 2020 y 20 de enero y 1 de febrero de 2021.
1.  Es objeto de este expediente decidir si es inscribible una segregación de fincas a 
la que se acompaña representación gráfica alternativa a la catastral.
La registradora suspende la inscripción solicitada, una vez tramitado el expediente 
previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, oponiendo que se han presentado 
alegaciones por un colindante afectado, de las que resulta la existencia de un litigio en 
los tribunales de justicia afectante a la configuración física de las fincas, acompañando 
justificación documental, así como informe técnico del que resulta una georreferenciación 
distinta y controvertida.
El interesando recurre alegando, en síntesis, que la registradora no ha motivado su 
calificación y que no es parte en el procedimiento judicial invocado por el alegante.
2.  Con carácter previo a la cuestión de fondo es preciso responder a la afirmación 
del recurrente relativa a la supuesta falta de motivación de la nota de defectos.
Como señala la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado 
de  12  de  febrero  de  2016,  «es  doctrina  de  este  Centro  Directivo  que  cuando  la  e.e
calificación del registrador sea desfavorable es exigible, según los principios básicos de  b
todo procedimiento y conforme a la normativa vigente, que al consignarse los defectos  436ww
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Resoluciones de 2 de octubre de 1998, 22 de marzo de 2001, 14 de abril de 2010, 26 de
enero de 2011, 20 de julio de 2012, entre otras muchas). Es indudable que, de este 
modo, serán efectivas las garantías del interesado recurrente, quien al conocer en el 
momento inicial los argumentos en que el registrador funda jurídicamente su negativa a 
la inscripción solicitada podrá alegar los fundamentos de Derecho en los que apoye su 
tesis  impugnatoria,  a  la  vista  ya  de  los  hechos  y  razonamientos  aducidos  por  el 
registrador que pudieran ser relevantes para la Resolución del recurso. También ha 
mantenido esta Dirección General (vid. la Resolución de 25 de octubre de 2007, cuya 
doctrina confirman las más recientes de 28 de febrero y de 20 de julio de 2012) que no 
basta  con  la  mera  cita  rutinaria  de  un  precepto  legal  (o  de  Resoluciones  de  esta 
Dirección General), sino que es preciso justificar la razón por la que el precepto de que 
se trate es de aplicación y la interpretación que del mismo ha de efectuarse (y lo mismo 
debe entenderse respecto de las citadas Resoluciones), ya que sólo de ese modo se 
podrá combatir la calificación dictada para el supuesto de que no se considere adecuada 
la misma». No obstante, conviene tener en cuenta que es igualmente doctrina de esta 
Dirección General (Resoluciones de 21, 22 y 23 de febrero, 12, 14, 15, 16 y 28 de marzo, 
1 de abril y 13 de octubre de 2005, 8 de mayo y 3 de diciembre de 2010 y 28 de febrero, 
22  de  mayo  y  20  de  julio  de  2012)  que  la  argumentación  será  suficiente  para  la 
tramitación  del  expediente  si  expresa  suficientemente  la  razón  que  justifica  dicha 
negativa de modo que el interesado haya podido alegar cuanto le ha convenido para su 
defensa, como lo acredita en este caso el mismo contenido del escrito de interposición.
Del análisis de la nota de calificación de este expediente resulta que no pueden 
aceptarse los argumentos del recurrente sobre la falta de motivación, ya que dicha nota 
señala  las  dudas  que  a  juicio  de  la  registradora  impiden  la  inscripción  de  la 
representación gráfica, basadas en la existencia de litigio entre los colindantes y una 
representación gráfica contradictoria, así como los fundamentos en los que se apoya 
para justificarlas -que podrán o no ser acertados-. En consecuencia, es evidente que la 
calificación está suficientemente motivada.
3.  El artículo 9 de la Ley Hipotecaria en su redacción otorgada por la Ley 13/2015 
configura la incorporación de la representación gráfica georreferenciada de las fincas con 
carácter preceptivo, al establecer que la inscripción contendrá siempre tal incorporación 
con carácter preceptivo siempre que se «inmatricule una finca, o se realicen operaciones 
de  parcelación,  reparcelación,  concentración  parcelaria,  segregación,  división, 
agrupación  o  agregación,  expropiación  forzosa  o  deslinde  que  determinen  una 
reordenación de los terrenos, la representación gráfica georreferenciada de la finca que 
complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, 
las coordenadas georreferenciadas de sus vértices».
Como ya se afirmó en la Resolución de 2 se septiembre de 2016, tal precepto debe 
ser interpretado en el sentido de incluir en su ámbito de aplicación cualquier supuesto de 
modificación de entidad hipotecaria que conlleve el nacimiento de una nueva finca 
registral, afectando tanto a la finca de resultado como al posible resto resultante de tal 
modificación.
4.  Procede  reiterar,  una  vez  más,  la  doctrina  de  la  Dirección  General  de  los 
Registros y del Notariado relativa a la inscripción de representaciones gráficas que se 
sintetiza del siguiente modo:
a)  El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la 
identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca 
coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la 
posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio  e.
traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199  w.b
y 201 de la Ley Hipotecaria). 436ww
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Dirección General de 2 de agosto de 2016, así como acceder a la cartografía catastral, 
actual e histórica, disponible en la Sede Electrónica del Catastro.
c)  Dado que con anterioridad a la Ley 13/2015, de 24 de junio, se permitía el 
acceso  al  Registro  de  fincas  sin  que  se  inscribiese  su  representación  gráfica 
georreferenciada, la ubicación, localización y delimitación física de la finca se limitaba a 
una descripción meramente literaria, lo que puede conllevar una cierta imprecisión a la 
hora  de  determinar  la  coincidencia  de  la  representación  gráfica  con  otras  fincas 
inmatriculadas con anterioridad a dicha norma.
d)  El registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe 
decidir motivadamente según su prudente criterio. En caso de haberse manifestado 
oposición por algún interesado, constituye uno de los principios de la regulación de la 
Jurisdicción Voluntaria que, salvo que la Ley expresamente lo prevea, la sola formulación 
de  oposición  por  alguno  de  los  interesados  no  hará  contencioso  el  expediente,  ni 
impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto. Por tanto, y conforme al 
artículo 199 de la Ley Hipotecaria, «la mera oposición de quien no haya acreditado ser 
titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine 
necesariamente la denegación de la inscripción».
Lo que no impide, por otra parte, que las alegaciones recibidas sean tenidas en 
cuenta para formar el juicio del registrador.
e)  El juicio de identidad de la finca por parte del registrador, debe estar motivado y 
fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o 
remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante.
5.  En el presente caso la calificación contiene la fundamentación necesaria relativa 
a  las  dudas  de  identidad,  basadas  en  la  oposición  debidamente  fundamentada  y 
documentada del colindante que se refiere a la pendencia de un procedimiento judicial 
sobre la configuración física de las fincas, que se identifica en la calificación. Con 
independencia  de  quiénes  sean  las  partes  en  dicho  procedimiento  judicial,  queda 
acreditado que el mismo se refiere a la configuración gráfica de la finca colindante a la 
que es objeto del este recurso.
Además, resulta destacable que la oposición de los colindantes, según consta en la 
calificación, se sustenta en documentación que se acompaña, como es informe técnico, 
con coordenadas y planos, contradictorio a la representación gráfica que se pretende 
inscribir.  Todo  lo  cual  pone  de  manifiesto  de  forma  evidente  el  conflicto  entre  los 
colindantes sobre la delimitación gráfica de las fincas.
Con independencia de que la calificación sea más o menos detallada en lo que se 
refiere a los aspectos técnicos que determinan la existencia de dudas de identidad, tales 
cuestiones  obran  en  el  expediente  tramitado  conforme  al  artículo  199  de  la  Ley 
Hipotecaria al que ha podido tener acceso el recurrente, sin que por ello se aprecie falta 
de motivación como se afirma en el escrito de recurso.
Por tanto, de los datos y documentos que obran en el expediente, se evidencia que 
no es pacífica la delimitación gráfica alternativa a la catastral propuesta que se pretende 
inscribir, resultando posible o, cuando menos, no incontrovertido, que con la inscripción 
de la representación gráfica se puede alterar la realidad física exterior que se acota con 
la global descripción registral, pudiendo afectar a los derechos de terceros.
En definitiva, en el caso de este expediente no puede pretenderse que la registradora 
en su calificación o esta Dirección General en sede de recurso pueda resolver dicho 
conflicto entre colindantes que se pone de manifiesto, cuestión que, a falta de acuerdo 
entre los interesados, estará reservada a los tribunales de justicia. e.
Debe recordarse, como se indicó en la Resolución de 19 de julio de 2016 (reiterada  w.b
en otras posteriores), que el objeto de la intervención de los titulares colindantes en los  436ww
lpersoicoendairmseie nstuoss  ddeer eccohnocso ryd aennc itao ddoe l cRaesog isqturoe  csoen  plaro rdeuazlicdaand  sfíistuicaac ieosn eesv idtaer  iqnudee fpeunesdióann, 
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Resolución de 5 de marzo de 2012, la notificación a los colindantes constituye un trámite
esencial en este tipo de procedimientos: «la participación de los titulares de los predios 
colindantes a la finca cuya cabida se rectifica reviste especial importancia por cuanto son 
los más interesados en velar que el exceso de superficie de la finca concernida no se 
haga a costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes. Por eso constituye un requisito 
capital  que  se  les  brinde  de  un  modo  efectivo  esa  posibilidad  de  intervenir  en  el 
expediente. En caso contrario se podría producir un supuesto de indefensión».
Toda vez que existen dudas que impiden la inscripción de la representación gráfica, 
podrá acudirse al deslinde de fincas, sin perjuicio de poder acudir al juicio declarativo 
correspondiente (cfr. artículo 198 de la Ley Hipotecaria).
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de 
calificación de la registradora.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 22 de julio de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.