BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 162 Jueves 8 de julio de 2021 Sec. III.   Pág. 81568
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
11353 Resolución de 21 de junio de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
del registrador de la propiedad de Sabadell n.º 4, por la que se suspende la 
inscripción de una escritura de subsanación de otras.
En el recurso interpuesto por doña A. S. L., en nombre y representación de la 
sociedad «321 Impas, S.L.», en liquidación, contra la nota de calificación del registrador 
de la Propiedad de Sabadell número 4, don José María Pérez Visus, por la que se 
suspende la inscripción de una escritura de subsanación de otras.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada el día 20 de enero de 2021 ante el notario de Sant 
Quirze del Vallès, don Alfonso Carbonell Aguilar, las sociedades «321 Impas, S.L.» y 
«Sant  Quirze  Qualitat,  S.L.»,  ambas  en  liquidación  y  debidamente  representadas, 
subsanaban dos escrituras otorgadas en los años 2006 y 2007 con el fin de rectificar la 
participación indivisa que se transmitía de una finca. Constaba presentada con carácter 
previo  en  el  Registro  de  la  Propiedad  otra  escritura  de  compraventa  de  las 
participaciones indivisas pertenecientes a las referidas sociedades en ejercicio de un 
derecho de opción de compra inscrito.
II
Presentada la citada escritura de subsanación en el Registro de la Propiedad de 
Sabadell número 4, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Entrada 626.
Asiento 201, libro Diario: 87.
Datos documento:
Notario: Alfonso Carbonen Aguilar. Fecha: 20/01/2021.
Protocolo n.º: 134/2021.
José María Pérez Visus, Registrador de la Propiedad, Mercantil y de bienes Muebles 
de España, Registrador titular del Registro de la Propiedad de Sabadell número cuatro:
Presentado por 321 Impas Sociedad Limitada, el día 25/01/2021, bajo el asiento 
número  201,  del  tomo  87  del  Libro  Diario  y  número  de  entrada  626,  documento 
autorizado por el notario de Sant Quirze del Vallès Alfonso Carbonell Aguilar, con el 
número 134/2021 de su protocolo, de fecha 20/01/2021. Por la presente le notifico que 
se ha suspendido la calificación de dicho documento, por cuanto consta presentado con 
anterioridad  un  documento  contradictorio  relativo  a  la  misma  finca,  escritura  de 
compraventa autorizada el 20.02.2020, por el Notario Sr. Ariel Sultán Benguigui, número  e.
de protocolo 1246, que ha motivado el asiento 1849 del Diario 86, por lo que, éste  w.b
pedálo rcarusamifeoen sntoeto gh usanesdrtaáo   dlcoeasll  ifaqicrutaíincducoel o e d1ní8 as sdu e dm elaso dmLeee yne tlH odi pecoostpneafcocarhrmioae , o qa uc leaodd audncisiddpoau,de e sndto es lu ea ncs aieesln oat,o rpt írrceoulralrooti vg1oa7 d aoyl    2021-1135n https://w
título que motiva la suspensión.
Contra la presente se puede (...).
Sabadell, quince de febrero del año dos mil veintiuno. El Registrador de la Propiedad. 
Fdo: José María Pérez Visus. Asiento 201, Diario: 87. Este documento ha sido firmado 
con firma electrónica cualificada por José María Pérez Visus registrador/a de Registro 
Propiedad de Sabadell 4 a día veintitrés de Febrero del año dos mil veintiuno».
III
Contra la anterior nota de calificación, doña A. S. L., en nombre y representación de 
la sociedad «321 Impas, S.L.», en liquidación, interpuso recurso el día 22 de marzo 
de 2021 con arreglo a las siguientes alegaciones:
«Hechos.
I.  El día 20 de enero de 2021 fue autorizada escritura de subsanación de error 
obstativo ante el Notario de Sant Quirze del Vallès Sr. Alfonso Carbonen Aguilar, bajo el 
número de protocolo 134, al haberse transmitido una participación de cuota indivisa 
inferior a la que hubiera correspondido en relación a la Finca Registral 11.413 de Sant 
Quirze del Vallès.
Esto es, la sociedad 321 Impas, S.L. habría transmitido a la sociedad Sant Quirze 
Qualitat, S.l. la propiedad del 5,446722% de cuota indivisa, cuando en realidad hubiera 
procedido transmitir el 13,610000%.
II.  Constatado el error en la determinación del objeto de transmisión por ambas 
partes, las mismas han reconocido que se trató de una incorrección involuntaria que no 
ha  desplegado  efecto  jurídico  alguno  y  que  por  ello,  corresponde  su  rectificación 
registral.
III.  Presentada en el Registro de la Propiedad número 4 de Sabadell la citada 
escritura se ha decidido suspender su calificación mediante resolución de fecha 15 de 
febrero de 2021 al considerar que: “consta presentado con anterioridad un documento 
contradictorio relativo a la misma finca”.
IV.  Como manifestación de disconformidad a dicha suspensión de la calificación se 
interpone el presente recurso con arreglo a los siguientes,
Fundamentos de Derecho.
Primero.  El Registrador suspende la inscripción al considerar que, la escritura de 
subsanación de fecha 20 de enero de 2021 formalizada ante el Notario D. Alfonso 
Carbonell Aguilar bajo el número de protocolo 134 (…), resulta «contradictoria» con la 
escritura de compraventa de fecha 20 de febrero de 2020 formalizada ante el Notario D. 
Ariel Sultán Benguigui bajo el número de protocolo 1.246 (…), en base al artículo 17 de 
la Ley Hipotecaria:
“Inscrito  o  anotado  preventivamente  en  el  Registro  cualquier  título  traslativo  y 
declarativo del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los 
mismos, no podrá inscribirse o anotarse ningún otro de igual o anterior fecha que se le 
oponga o sea incompatible, por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo 
inmueble o derecho real.”
Corresponde a esta representación demostrar ante esta Dirección General de los 
Registros y del Notariado que existe compatibilidad respecto al contenido de ambas  e.
escrituras públicas por cuanto el objeto que se transmite –mediante la escritura de  w.
ncoom rSepserapgvouennnddteoa . a (l… mQ)iu–se my  oes ned  eparrmeectbehonosd  rees aumlp.oudeisfitcoasr,  –eml eodbijaentote  dlae  etrsacnristumrais idóen  syu bssuabnsaacniaócni ó(…n )s–e,   2021-1135n https://w
Ptrarotap ideed audn an úpmaretircoip a4c idóen  iSndaibvaisdae lrle, scpoencstois tae nlate F iennc au 1n1 .t4e1rr3e ninos cnriota  eedni fiecla Rdeog qisutreo  rdees tlaa   BOE-A-cable e
pendiente de reparcelación cuyos copropietarios son (según consta en la nota simple 
[…]):
34,570000% 321 Impas Sociedad Limitada.
0,003278% 321 Impas Sociedad Limitada.
18,610000% Ayuntamiento de Sant Quirze del Vallès.
22,730000% Esquemes i Detalls, Sociedad Limitada.
5,446722% Sant Quirze Qualitat Sociedad Limitada.
3,590000% Sant Ouirze Qualitat Sociedad Limitada.
2,870000% Sant Ouirze Qualitat Sociedad Limitada.
1,440000%A, Sant Quirze Qualitat Sociedad Limitada.
5,370000% J. F. C.
5,370000% A. M. F. M.
En  el  presente  supuesto,  si  bien  se  trata  de  la  misma  Finca  Registral  –
número 11.413–, debemos discrepar con el criterio seguido por el Registrador por cuanto 
consideramos que el porcentaje de cuota indivisa que se pretende transmitir no se 
sobrepone ni resulta coincidente:
i)  En el caso de la escritura de compraventa (…), el objeto contractual que se 
transmite son las siguientes cuotas participativas titularidad de 321 Impas, S.L. y Sant 
Quirze Qualitat, S.L. a favor de la sociedad Llar Unió Catalonia, S.C.C.L.:
Total% Cuota Transmitida Comunero/Copropietario
34,5700000% 8,143278% 321 Impas Sociedad Limitada.
0,003278% 0,000000% 321 Impas Sociedad Limitada.
5,446722% 5,446722% Sant Quirze Quautat Sociedad Limitada.
3,590000% 3,590000% Sant Quirze Qualitat Sociedad Limitada.
2,870000% 2,870000% Sant Quirze Qualitat Sociedad Limitada.
1,440000% 1,4400000% Sant Quirze Qualitat Sociedad Limitada.
ii)  En cambio, en el caso de la escritura de subsanación (…), el objeto contractual 
que se pretendería transmitir se concretaría en un 8,163278% de cuota participativa 
titularidad de 321 Impas, S.L. a favor de la sociedad Sant Quirze Qualitat, S.L. por ser 
este el importe resultante de calcular la diferencia entre el 13,610000% que se debería 
de haber transmitido y el 5,446722% que erróneamente se transmitió (13,610000% – 
5,446722% = 8,163278%).
Tercero.  La incompatibilidad a la que alude el artículo 17 de la Ley Hipotecaria, 
únicamente podría afectar al porcentaje de cuota indivisa que ostenta la sociedad 321 
Impas, S.L. por ser ésta la sociedad transmitente en ambas escrituras (…). Esto es, el 
hecho que un mismo sujeto pueda transmitir dos veces un mismo bien, podría resultar 
incompatible  al  producirse  un  supuesto  de  doble  venta.  En  estos  casos,  nuestro 
ordenamiento jurídico protege al adquirente de buena fe que solicite la inscripción de su 
derecho  de  propiedad  con  antelación,  suspendiendo  la  calificación  jurídica  de  un 
documento contradictorio posterior, hasta que no se resolviera la calificación jurídica del 
primero. Pero nuestro caso es distinto, no se trata estrictamente del mismo bien, sino de 
una  cuota  participativa  respecto  al  mismo  bien  (este  matiz  no  debe  puede  quedar 
inadvertido).
La sociedad 321 Impas, S.L. podría perfectamente solicitar la inscripción secuencial  es
–incluso  simultánea–  de  ambas  escrituras,  por  cuanto  ostenta  un  porcentaje  de  o
un  34,573278%  de  cuota  (34,570000%  +  0,003278%):  superior  al  8,143278%  3w
ccoommpprroommeettiiddoo  ccoonn  SLalnatr  QUunirióz eC Qautaalloitnaita, ,S S.L..C:.C.L. y superior, a su vez, al 8,163278%  2021-1135n https://w
++  304,0,50730207080%0 A32. 13 2Im1 pImasp aSso Scioecdiaedd aLdim Liitmaditaa.da. BOE-A-cable e
– 8,143278%  321  Impas  Sociedad  Limitada  (inscripción  de  la  escritura  de 
compraventa).
– 8,163278%  321  Impas  Sociedad  Limitada  (inscripción  de  la  escritura  de 
subsanación).
= 18,266722% 321 Impas Sociedad Limitada.
Por tanto, la inscripción de la escritura de subsanación (…) no produce perjuicio 
alguno,  respecto  a  la  sociedad  Llar  Unió  Catalonia,  S.C.C.L.  –al  ser  ésta  la  parte 
adquirente  de  la  escritura  cuya  incompatibilidad  se  desprende–,  que  afecte  o  se 
sobreponga con sus derechos de propiedad, los cuales quedarían intactos.
Cuarto.  La naturaleza jurídica de «la cuota participativa indivisa» respecto a un 
terreno que se encuentra en una fase previa al proceso de reparcelación y adjudicación 
del proindiviso, se trata de bien indistinto, etéreo y homogéneo que permite a cualquier 
propietario fragmentar su derecho real en cuantas divisiones o subdivisiones estime 
oportuno, de forma que pueda enajenarlas o gravarlas parcialmente. La sociedad 321 
Impas, S.L. habría fragmentado su derecho real de propiedad respecto a la Finca 11.413 
en tres divisiones:
18,266722% lo mantendría en propiedad 321 Impas, S.L.
8,143278% lo transmitiría a favor de la sociedad Llar Unió Catalonia, S.C.C.L.
8,163278% lo transmitiría a favor de la sociedad Sant Quirze Qualitat, S.L.
La subsanación cuya inscripción se pretende –la transmisión del 8,163278% a favor 
de Sant Quirze Qualitat, S.L.–, no se opone ni resulta incompatible con la anterior 
transmisión –la transmisión del 8,143278% a favor de Llar Unió Catalonia, S.C.C.L.–, por 
cuanto la sociedad 321 Impas, S.L. dispone de un porcentaje de cuota participativa 
suficiente para garantizar ambas transmisiones.
Quinto.  La sociedad Sant Quirze Qualitat, S.L. en liquidación es la única parte que 
resulta perjudicada con la aplicación del artículo 17 de la Ley Hipotecaria, por cuanto se 
ha visto privada registralmente de la inscripción de su derecho de propiedad respecto 
al  8,163278%  de  cuota  indivisa,  susceptible  de  ser  transmitido  o  gravado  a  favor 
terceros. Aunque sea de forma temporal, esta suspensión afectará a su proceso de 
liquidación, el cual se verá paralizado hasta que se alce la suspensión de la calificación 
acordada por el Registrador de la Propiedad número 4 de Sabadell.
Por lo expuesto solicito:
Se admita el presente escrito, teniendo por interpuesto recurso frente a la suspensión 
de la calificación, procediendo, previos los trámites correspondientes, a dictar resolución 
por la que se alce la suspensión acordada y se ordene la inscripción de la escritura».
IV
El registrador de la Propiedad de Sabadell número 4 emitió informe, ratificándose en 
su calificación, y elevó el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 17, 18, 20, 66 y 327 de la Ley Hipotecaria; 111 y 432 del  s
Reglamento Hipotecario; la Resolución de la Dirección General de derecho y Entidades  oe.
Jurídicas de la Generalitat de Cataluña de 22 de octubre de 2020; las Resoluciones de la  w.
ddDeeir  e2mc0ac0yió5on,  d 1Ge8  ed2ne0e 1jru5al,li  o7d  dede el o 2ss0e 1Rp1tei,e g1mi8sb tdrroees  jd uyen  di2oe0 dl1 eN7  o2yt0 a21r93ia ,dd 3eo   dedene eo r2co6tu  ybd r2ee9  j dudeleio  2 n0do1ev4 ie1, m968 bd8ree,   m2d7ea  rd2ze0o 1 ya8 b2, r2yil    2021-1135n https://w
las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 20 de
noviembre y 18 de diciembre de 2020 y 14 de enero de 2021. Bc
1.  Se  discute  en  este  expediente  si,  de  acuerdo  con  el  principio  de  prioridad 
registral y como ha entendido el registrador, resulta procedente suspender la calificación 
de un título cuando consta presentado con anterioridad otro documento relativo a la 
misma finca, cuya calificación negativa ha sido recurrida.
La recurrente considera que no hay motivo para suspender la calificación y niega que 
haya  incompatibilidad  entre  los  documentos.  La  inscripción  del  segundo  título  no 
impediría el despacho del primero, ya que su representada seguiría disponiendo de 
suficiente participación indivisa como para poder inscribir la compraventa formalizada en 
el primer título presentado.
Son circunstancias relevantes en el presente caso las siguientes:
– Mediante escritura autorizada el día 19 de diciembre de 2006 por el notario de 
Sabadell, don José Antonio García Vila, con el número 4.597 de protocolo, la mercantil 
«321 Impas, S.L.», vendió y transmitió el pleno dominio de su participación de una finca.
– Mediante escritura de subsanación, autorizada el día 3 de agosto de 2007 por el 
notario de Sabadell, don Manuel Molins Gascó, con el número 1.700 de protocolo, se dijo 
que la sociedad «321 Impas, S.L.» en realidad vendió y transmitió el pleno dominio 
de 13,61% de un 40,02% del pleno dominio de la finca.
– Del historial registral de la finca número 11.413 de Sant Quirze del Vallès resulta 
que la sociedad «321 Impas, S.L.» es titular de una participación de 34,573278%, como 
consecuencia  de  las  dos  anteriores  escrituras,  y  «Sant  Quirze  Qualitat,  S.L.»  de 
un 13,346722%, habiendo adquirido un 5,446722% en virtud de las dos anteriores 
escrituras y el resto en virtud de otros títulos.
– Consta, según resulta de la inscripción 15.ª de la repetida finca, inscrita a favor de 
«Llar Unió Catalonia, S.C.C.L.» un derecho real de opción de compra sobre el pleno 
dominio de la participación indivisa de 34,573278%, propiedad de «321 Impas, S.L.» y 
un 13,346722%, propiedad de «Sant Quirze Qualitat, S.L.».
– El día 31 de diciembre de 2020 se presentó en el Registro escritura autorizada el 
día 20 de febrero de 2020 por el notario de Barcelona, don Ariel Sultán Benguigui, 
mediante la cual «Llar Unió Catalonia, S.C.C.L.», en ejercicio del derecho de opción de 
compra,  adquiere  una  participación  de  21,49%  de  la  citada  finca,  que 
corresponden 8,143278% a «321 Impas, S.L.» y 13,346722% a «Sant Quirze Qualitat, 
S.L.».
– Esta última escritura autorizada por el notario de Barcelona, don Ariel Sultán 
Benguigui, el día 20 de febrero de 2020, fue calificada negativamente. Recurrida la 
calificación ante la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas de Cataluña, fue 
desestimado el recurso por Resolución JUS/2618/2020, de 22 de octubre.
– Al margen del asiento de presentación de dicho título, consta la siguiente nota: 
«Aportado oficio expedido por el Juzgado de primera instancia número 3 de Barcelona, 
procedimiento Impugnación resoluciones de Registradores 91/02021 E-2, al que le ha 
correspondido el número de entrada 1599, del que resulta la interposición del recurso de 
Llar Unió Catalonia, S.C.C.L. contra la resolución JUS/2018/2020 de la DGDEJ de 22 de 
octubre de 2020 –ver nota al margen asiento 7/85–; a los efectos del artículo 66 de la 
Ley Hipotecaria, se prorrogue indefinidamente el asiento adjunto, hasta resolución del 
citado procedimiento. Queda archivada copia del oficio bajo el número 50 en el legado 
de mandamientos. Sabadell a 22 de febrero de 2021».
– El día 25 de enero de 2021 tiene entrada en el Registro la escritura autorizada el 
día 20 de enero de 2021 por el notario de Sant Quirze del Vallès, don Alfonso Carbonell 
Aguilar. En dicha escritura, las sociedades «321 Impas, S.L.», en liquidación y «Sant  e.
Quirze  Qualitat,  S.L.»,  también  en  liquidación,  rectifican  nuevamente  las  escrituras  w.b
aMGuaotrloicnríisaz a GVdaailsasc,  eópl,  rdeoílta od c1íoa9l  o3d  ed4 e.d5 ic9ai7ge,om sybt orle ad  deae u2 t20o00r0i7z6,a  dnpaúo mr peeolr ron  oe1tl. a7nr0ioo0t a ddreieo  S pdareob taoSdcaeoblllo,a ,dd eoennll,   Jedol ossnée  nAMtindatoon nudieoel    2021-1135n https://w
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del Vallès, y no el 40,02% que se transmitió en la primera de las escrituras rectificadas, ni 
el 13,61% de un 40,02% como por error se indicó en la segunda de dichas escrituras.
2.  En el presente expediente el registrador suspende la calificación de un título por 
constar presentado con anterioridad otro documento relativo a la misma finca, cuya 
calificación negativa ha sido recurrida.
El artículo 432 del Reglamento Hipotecario determina que «el plazo de vigencia de 
los asientos de presentación podrá ser prorrogado en los supuestos siguientes: a) En los 
casos previstos en los artículos 97 y 111 de este Reglamento, cuando su aplicación dé 
lugar a la prórroga del asiento», señalando el último apartado del artículo 111 del 
Reglamento Hipotecario que «la prórroga del plazo de vigencia de los asientos de 
presentación y, en su caso, de las anotaciones preventivas llevará consigo la prórroga 
del plazo de vigencia de los asientos de presentación relativos a títulos contradictorios o 
conexos, anteriores o posteriores. El Registrador hará constar esta circunstancia por 
nota al margen de los asientos de presentación».
El artículo 327.4.º de la Ley Hipotecaria determina que «a efectos de la prórroga del 
asiento de presentación se entenderá como como fecha de interposición del recurso la 
de su entrada en el Registro de la Propiedad cuya calificación o negativa a practicar la 
inscripción se recurre».
Por su parte, el apartado undécimo del mismo artículo 327 señala que «habiéndose 
estimado el recurso, el registrador practicará la inscripción en los términos que resulten 
de la resolución. El plazo para practicar los asientos procedentes, si la resolución es 
estimatoria, o los pendientes, si es desestimatoria, empezará a contarse desde que 
hayan transcurrido dos meses desde su publicación en el “Boletín Oficial del Estado”, a 
cuyo efecto, hasta que transcurra dicho plazo, seguirá vigente la prórroga del asiento de 
presentación. En caso de desestimación presunta por silencio administrativo, la prórroga 
del asiento de presentación vencerá cuando haya transcurrido un año, y un día hábil, 
desde la fecha de la interposición del recurso gubernativo. En todo caso será preciso que 
no conste al registrador interposición del recurso judicial a que se refiere el artículo 
siguiente».
3.  En el supuesto de este expediente, el documento presentado en primer lugar y 
cuya calificación negativa se encuentra recurrida es una escritura de compraventa de 
una participación indivisa en ejercicio de un derecho de opción de compra inscrito. El 
título posterior, y cuya suspensión de calificación es objeto de este recurso, es una 
escritura en la que los concedentes de la opción rectifican las participaciones que en su 
día se transmitieron y que constituyen el objeto del derecho de opción.
La recurrente alega que la subsanación cuya inscripción se pretende no se opone ni 
resulta incompatible con la transmisión a favor de «Llar Unió Catalonia, S.C.C.L.» a que 
se  refiere  el  primer  título,  por  cuanto  «321  Impas,  S.L.»  dispone  de  participación 
suficiente para garantizar ambas transmisiones.
Aun siendo ello cierto, sin embargo, el derecho de opción de compra inscrito a favor 
de  «Llar  Unió  Catalonia,  S.C.C.L.»  recae  sobre  la  totalidad  de  las  participaciones 
indivisas de las que son titulares registrales las sociedades «Sant Quirze Qualitat, S.L.» 
y «321 Impas, S.L.». No estamos ante una transmisión de una participación indivisa, sino 
ante la modificación de la transmisión realizada, teniendo en cuenta que además dichas 
cuotas  se  encuentran  gravadas  con  diversas  cargas  y  afectas  a  un  proceso  de 
equidistribución, como consta en la Resolución de la Dirección General de Derecho y 
Entidades Jurídicas de Cataluña, por lo que la modificación de dichas titularidades al 
inscribir el título suspendido, resulta conexo con la opción inscrita y su ejercicio. s
Por lo tanto, pueden considerarse títulos cuanto menos conexos y, en consecuencia,  oe.
no puede dejar de aplicarse el principio de prioridad en su aspecto formal que impone al  w.
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planteado respecto del primero, sin perjuicio de la calificación que proceda de ese título 
una vez resulte firme la resolución del recurso interpuesto frente al título previo.
En consecuencia, el defecto señalado en la nota ha de ser confirmado.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la 
nota de calificación del registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 21 de junio de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.
2021-1135n https://w