BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 42 Jueves 18 de febrero de 2021 Sec. III.   Pág. 18914
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
2516 Resolución de 4 de febrero de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
del registrador de la propiedad de Algeciras n.º 1, por la que se suspende la 
práctica de una anotación preventiva de embargo.
En  el  recurso  interpuesto  por  don  M.F.V.,  letrado  en  ejercicio,  en  nombre  y 
representación  de  la  Comunidad  de  Propietarios  del  Edificio  de  la  Calle  (…),  de 
Algeciras, contra la nota de calificación del registrador de la Propiedad del Registro de la 
Propiedad n.º 1 de Algeciras, don Eduardo Entrala Bueno, por la que se suspende la 
práctica de una anotación preventiva de embargo.
Hechos
I
Con fecha veinticinco de febrero del año dos mil veinte, por doña E. C. C., Letrada de 
la Administración de Justicia del Juzgado de Primera Instancia número tres de Algeciras, 
procedimiento de Ejecución de títulos judiciales número 717/2.012, que fue presentado 
en este Registro por fax el día 25 de febrero del año 2020, habiendo sido consolidado de 
oficio el mismo día y habiéndose aportado testimonio de mandamiento con techa 13 de 
agosto del 2020, se acuerda el embargo, por vía de mejora y su anotación preventiva en 
el Registro de la Propiedad n.º 1 de Algeciras, de la finca registral n.º 17406, inscrita en 
dicho Registro.
II
Presentado dicho mandamiento en el Registro de la Propiedad n.º 1 de Algeciras fue 
objeto de la siguiente nota de calificación, resumidamente:
Antecedentes de Hecho.
1.°  Con fecha veinticinco de febrero de dos mil veinte se presentó por fax en este 
Registro de la Propiedad N.º 1 de los de Algeciras, mandamiento expedido por duplicado 
en Algeciras, el 25/02/202,0 expediente número 717/2018, a instancia de Juzgado de 1.ª 
Instancia  n.º  3,  causando  el  asiento  de  presentación  número  741  del  Diario  185, 
habiéndose consolidado el asiento el mismo día.
2.°  Por  el  que  se  ordena  se  tome  anotación  preventiva  de  embargo  sobre  la 
finca 17406, contra I. M., con DNI (---) En el Registro dicha finca consta inscrita con 
carácter privativo a nombre doña I. M., con N.I.E. número (…), casada en régimen de 
separación de bienes con don A. C. A.
3.°  El reseñado título ha sido calificado en el día de la fecha conforme a los 
siguientes:
Fundamentos de Derecho. e.
Vistos los artículos 18 y 21 de la Ley Hipotecaria y 51.9.ª del Reglamento Hipotecario  16ww
aedy lle  c1fcea4ócr4ntáo.yc5sut  egshreu e;db  ebsr )eav sndivuaeieeb lnnlteoods  a:p s ahou)ads benpiroet u nirdadeele sonru  tlibtflaiaicer an pdr  sreaáil  lct mitdeicaenanme d atdaanemld lc iaeaadnrsoátioe cy,tn eaqtro u,q  equs ueolae li e clfaniint  acterdaalo  bRe ampe oghbriaas  trslrgooidas o dc aosni ngonsutotifia eitc inqeatundeeeas     OE-A-2021-25able en https://
cuando adquirió la finca tenía N.I.E. número (…), si bien en el mandamiento consta que 
tiene D.N.I. número (…)
No se toma anotación preventiva por no haberse solicitado.
(…).
Este  documento  ha  sido  firmado  con  firma  electrónica  cualificada  por  Eduardo 
Entrala Bueno registrador/a de Algeciras a 31 de agosto de dos mil veinte.
III
Don M.F.V., Letrado en ejercicio, en nombre y representación de la Comunidad de 
Propietarios  del  Edificio  de  la  Calle  (…)  de  Algeciras,  representación  que  consta 
debidamente acreditada en Autos de Ejecución n.º 717/2018 ante el Juzgado de Primera 
Instancia n.º 3 de Algeciras, seguidos contra don I. M., (DNI ---) Ante esa Dirección 
General comparezco y como mejor proceda en Derecho respetuosamente digo:
Que por la Diligencia de Ordenación de ese Juzgado de Primera Instancia n.º 3 de 
Algeciras, de fecha 15/09/2020, y visto el contenido de la misma, en la cual el Registro 
de la Propiedad n.º 1 de Algeciras, se suspende la práctica del asiento registral del 
embargo acordado por el Decreto de ese Juzgado de fecha 25/02/2020, se interpone 
recurso, al amparo de los artículos 322 y siguientes, de la Ley Hipotecaria, con el fin de 
la subsanación de los defectos manifestado en dicha calificación registral realizado por el 
Registro de la Propiedad n.º 1 de Algeciras en plazo y forma y ante los organismos que 
señala dicho texto legal, alegamos lo siguiente:
Hechos
Primero
Por decreto de fecha 25/02/2020 en su parte dispositiva, se acordaba el embargo, 
por vía de mejora y su anotación preventiva en el registro de la propiedad n.º 1 de 
Algeciras,  de  la  finca  registral  N.º  17406,  inscrita  en  dicho  Registro,  librando 
Mandamiento anticipado por vía Fax, con la misma fecha, presentado por esta parte 
ejecutante con fecha 13/08/2020, debido a los plazos suspendidos por el COVID-19, 
amparados en el Real Decreto 8/2020 art° 42 de fecha 17/03/2020. Documento n.º 4.
En Diligencia de Ordenación de ese Juzgado, de fecha 15/09/2020, notificada a esta 
parte con fecha 17/09/2020, el Sr. Registro de la Propiedad n.º 1 de Algeciras en 
"fundamentos de derecho" dice:
«…»
Alegaciones
Primera.
Pues bien, al derecho de esta parte interesa, y así se manifiesta que dichos motivos 
son inocuos al objeto invocado de anotación preventiva de embargo de la Finca Registral 
n.º 17406, propiedad del ejecutado don I. M. (DNI ---), en ese punto se coincide esta 
parte,y el Registro de la Propiedad n.º 1 de Algeciras, dado su expedición de nota 
simple, no así en el manifestado defecto señalado en el motivo a): no resultar del 
mandamiento, que la finca embargada no tiene carácter de vivienda habitual o bien si 
tiene tal carácter, que la traba ha sido notificada al cónyuge". e.e
Se adjunta como Documento N.º 1, nota simple facilitada por ese mismo Registro de  b
la Propiedad de fecha 25/02/2020, fecha de expedición del Decreto de embargo, donde  16ww
ecomnbsatarg olo, sfi gtuitrualanrdeos  codme od úicnhicoo  btiiteunla ri,n smieunedbole e l ombijsemtoo  deel  eljae cusotalidcoit uddo nd Ie.  Ma.n (oDtaNcIi…ón) .de
plenEos dtao mpainritoe  daele lgaa f inqcuae  reelf ecraidráac, tneor  cdoen vsitvitiueyned av ivhiaebnidtuaa fla dmeill iaúrn aiclog utnitau laarl  tdeonne rI .u nM s. odloe 
titular dicha finca,según la información obtenida en ese mismo Registro de la Propiedad,
acreditada en la expedición de la nota simple actualizada, expedida por el mismo Órgano 
que suspende, y señalar que el Registro de la Propiedad debe ser un fiel reflejo de la 
realidad jurídica, anula dicho derecho de esta Comunidad de Propietarios, como consta 
en la base de datos de mismo Registro suspensor atentando en el derecho de mi 
representada, por la razón de que si solo existe un titular al 99.99999 %,según la nota 
simple informativa, como se puede suspender por carácter de vivienda habitual, el Art.° 
144.5 del Reglamento Hipotecario esgrimido por el Registro, dice:
(…)
Resumiendo, no existe, ni consta cónyuge alguno del Sr. ejecutado don I. M. (DNI 
---), que sea titular de la finca, además falta la acreditación de probar por el Registro de 
la  Propiedad  n.º  1  de  Algeciras  de  constitución  de  ser  la  residencia  habitual  del 
ejecutado, de dónde saca esa afirmación para ser motivo de suspensión del embargo.
Alegamos que si solo existe un titular don I. M., cómo es que se suspende por los 
supuestos de "exija el consentimiento de ambos cónyuges", cuando no consta en ningún 
documento, ni se acredita otro cónyuge u otro titular de la finca ya que no existe, así de 
simple, no existe cónyuge del titular, invención tanto de un cónyuge y nuevo titular y de 
cónyuge alguno, si su existencia no es conforme al dictado de Artículo del Reglamento 
Hipotecario,  esgrimido  como  causa  de  suspensión,  en  la  cuestión  de  la  definición 
manifestada "vivienda habitual".
Nos  encontraríamos  ante  esta  suspensión  que  los  derechos  de  Comunidad  de 
Propietarios  más  de  80  personas,  quedan  cercenados  dichos  derechos  es  más  el 
sistema de seguridad de los denominados "registros de derechos," con importantes 
efectos jurídicos, como ocurre con el principio de legitimación y fe pública registral que 
determinan unas consecuencias o perjuicios frente a los terceros, por la eficacia erga 
omnes de la inscripción. A este respecto no cabe duda alguna que el Registro de la 
Propiedad español es un Registro de derechos y en este sentido conviene recordar la 
sentencia del Tribunal Constitucional de 24 de abril de 1997:
"el  reconocimiento  de  que  estos  efectos,  continúan  produciéndose  incluso  en 
supuestos  de  inexactitud  o  nulidad  del  asiento,  por  discrepancia  entre  éste  y  el 
documento. En definitiva, aunque el contenido de determinados asientos sea reflejo del 
contenido de los documentos, la inscripción, incluso literal, de los mismos, tiene lugar 
mediante un acto que cobra vida jurídica propia y produce efectos (..) autónomos.
Segundo.
El Registro refleja como causa de suspensión, el Art.° 18 de la Ley Hipotecaria que 
dice:
(…)
La posibilidad de dos titularidades (un supuesto cónyuge existente) diferenciadas y 
contrapuestas según la nota simple expedida con fondo la base de datos del mismo 
Registro de la Propiedad –actual solo una, acreditada en dicha nota simple adjuntada–, 
por cuanto agota la plena titularidad del derecho de titularidad del ejecutado Sr. I.; en tal 
caso,  para  la  verificación  y  consiguiente  inscripción  de  actos  dispositivos  sobre  el 
dominio, objeto de la anotación suspendida, se precisará la actuación conjunta de ambos 
titulares, por qué no consta en la nota informativa la titularidad del posible cónyuge? 
Puede ser causa de suspensión o arbitrariamente se suspende sus efectos. Es acaso 
adivino el Registro de la Propiedad.
No podrá deducirse, este hecho incierto ya de los asientos del Registro, de la  e.
coexistencia supuestas de esas dos titularidades sino, por el contrario., de solo una la  w.
del ejecutado Sr. don I. M., ( DNI ---), los principios registrales de legitimación obligan a  16ww
cqauues laah ahbipieóntetesi sd,e el ss rp. odsoinb leI.  qMu.e,  (l aD iNnIs c--r-ip),c yióan  qduoem qinuiecdaal  ecno nfadvicoior ndaed aq usiei ns óilnov oaqpuoert as eerl 
título adquisitivo otorgado exclusivamente por el supuesto cónyuge del sr. I.
Tercero.
Igualmente  invoca  el  Registrador  de  la  Propiedad,  como  segunda  causa  de 
suspensión en el punto b):
(…)
Basándolo y fundamentando la suspensión en el Artículo 21, de la misma Ley 
Hipotecaria, que dice:
(…)
Y igualmente en el mismo hilo, basa la suspensión en el art. 51.9 a) del Reglamento 
Hipotecario:
(…)
Esta parte alega lo siguiente conforme dicha causa de suspensión de dicho artículo:
A)  El ejecutado Sr. D. I. M., de nacionalidad marroquí en la fecha de inscripción y 
adquisición del inmueble, año 14/03/2006, hace catorce años, aporta su NIE, como 
residente, posteriormente adquiere la nacionalidad española, con los mismos derechos 
que cualquier ciudadano español se acompaña como documento n.º 2. información 
patrimonial del ejecutado Sr. don I. M., en donde se señala por el Ministerio de Hacienda 
el cambio en fecha de año 2019, el Registro de la Propiedad n.º 1 de Algeciras, la falta la 
actualización de sus datos, está anquilosado y fuera de actualización en esos datos.
El mismo Ministerio de Interior refiere en su memorándum, refiere que al adquirir la 
nacionalidad española, la persona no sólo podrá cambiar el nombre y apellidos, sino que 
siempre, al perder su condición de extranjero, adquirirá un Documento Nacional de 
Identidad nuevo y un Pasaporte Español nuevo, con números y datos que no coincidirán 
con los que teníamos en nuestra antigua tarjeta de residencia. Los trámites posteriores a 
la adquisición de la nacionalidad española han de realizarse en el Registro Civil. En el 
caso  de  que  haya  adquirido  la  nacionalidad  española  por  residencia,  por  carta  de 
naturaleza o por opción habrá de: "El mayor de 14 años y capaz de prestar una 
declaración por sí mismo, habrá de jurar o prometer fidelidad al Rey y obediencia a la 
Constitución y a las leyes. Declarar que renuncia a su anterior nacionalidad. Salvo que el 
interesado esté alguno de los supuestos de doble nacionalidad".
Se penaliza a esta parte la Comunidad de Propietarios más de 80 personas, quedan 
cercenados dichos derechos, y su tutela judicial; es más el sistema de seguridad de los 
denominados "registros de derechos", con importantes efectos jurídicos, como ocurre 
con el principio de legitimación y fe pública registral, no se hallan actualizados, más no 
existe esa tutela, ni interesa tener al parecer dicho datos actualizados, en algo tan vital 
como  la  identificación  del  titular  de  un  derecho  sobre  un  inmueble,  la  falta  de 
coordinación entre órganos del Estado y la seguridad jurídica, no los puede sufrir una 
generalidad de personas, con el daño que conlleva a esta Comunidad de Propietarios.
Fundamentos de Derecho
Primero.
Vistos los artículos 24 de la Constitución; 3, 18, 19, 19 bis, 20, 254 y 322 a 327 de la 
Ley Hipotecaria; 94, 144 y 166 del Reglamento Hipotecario; 17.2 de la Ley Orgánica del  e.
Poder Judicial; el artículo 102 de la Ley 24/2001, 27 diciembre, de Medidas Fiscales,  w.
Administrativas y del Orden Social (BOE de 31 de diciembre). 16ww
Segundo.
Vistos los artículos 1.115, 1.117, 1.119 y 1.124 del Código Civil; 9, 20, 23, 34, 38, 40
y 82 de la Ley Hipotecaria; 51.6.0 y 238 del Reglamento Hipotecario; las Sentencias del
Tribunal Supremo de 26 de noviembre de 1919, 30 de junio de 1980, 18 de diciembre 
de 1985, 19 de julio de 1986 y 7 de julio y 14 de octubre de 1988, y las Resoluciones 
de 18 de enero de 1979, 15 de abril de 1980, 5 de febrero de 1986, 16 de octubre 
de 1991, 28 de febrero de 1994, 19, 20, 21, 22, 25, 26, 27, 28 y 29 de septiembre 
de 1995, y 23 de septiembre de 1996.
IV
El registrador emitió informe y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos, los artículos 24 de la Constitución; 3, 18, 20 y 38 de la Ley Hipotecaria; 144 
y  166  del  Reglamento  Hipotecario,  Resoluciones  de  la  Dirección  General  de  los 
Registros y del Notariado de 2 de octubre de 2003, 26 de marzo de 2004, 5 de junio 
de 2007, 18 de octubre de 2010 y 17 de agosto de 2011, 25 de octubre de 2012, 19 de 
septiembre de 2013, 21 de marzo de 2016 y 5 de octubre de 2017.
1.  El  presente  recurso  tiene  por  objeto  resolver  la  calificación  negativa  de  un 
mandamiento por el que se ordena practicar una anotación preventiva de embargo.
Son  circunstancias  relevantes  para  la  resolución  del  presente  expediente  las 
siguientes:
La finca 17406, consta inscrita con carácter privativo a nombre de doña I. M., casada 
en régimen de separación de bienes con don A. C. A.
En el Registro, doña I.M. consta con NIE (…).
De  la  documentación  aportada  al  expediente  no  consta  en  el  Registro  de  la 
Propiedad que la finca embargada sea la vivienda familiar.
En el mandamiento de anotación se señala como domicilio de la demandada la 
misma dirección que la finca embargada
El registrador señala dos defectos: a) no resultar del mandamiento, que la finca 
embargada no tiene el carácter de vivienda habitual o bien si tiene tal carácter, que la 
traba ha sido notificada al cónyuge; b) de no poder identificar al demandado ya que en el 
Registro consta que cuando adquirió la finca tenía N.I.E. número (…), si bien en el 
mandamiento consta que tiene D.N.I. número (…).
2.  Con carácter previo debe señalarse que no se va a tener en cuenta en la 
resolución del presente expediente los documentos aportados por el recurrente en su 
recurso, por cuanto que, conforme al artículo n326 de la Ley Hipotecaria «El recurso 
deberá  recaer  exclusivamente  sobre  las  cuestiones  que  se  relacionen  directa  e 
inmediatamente  con  la  calificación  del  Registrador,  rechazándose  cualquier  otra 
pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y 
forma.»
Todo ello, sin perjuicio, de que el recurrente pueda, si lo estima pertinente, presentar 
dicha documentación en el Registro al objeto de obtener una nueva calificación registral.
3.  El primer defecto debe ser revocado.
El artículo 144.5 del reglamento Hipotecario dispone: «5. Cuando la Ley aplicable 
exija el consentimiento de ambos cónyuges para disponer de derechos sobre la vivienda  es
habitual de la familia, y este carácter constare en el Registro, será necesario para la  bo
anotación del embargo de vivienda perteneciente a uno solo de los cónyuges que del  16ww
msneoaptnitfLiidecaaam mdDboiirer eean cltd occe ióó r2nen0ys u1uGg3ltee emn  deqaerunale iltf  ietlduasel taó vrl io vleosiem  snRibdgeaaugr igeinsanotdrt eooti:se. » «nyEe s dateeql  uCNéeol ntctaarroriaá Ddcitoree rec ontiv  qsouu he ar ee msl oaelnmuicfbeióasnrtga odd eoh  aq1 u9se idd eeol    OE-A-2021-25able en https://
registrador  sólo  puede  rechazar  la  anotación  del  embargo  en  aplicación  de  este
precepto,  cuando  del  Registro  resultare  el  carácter  de  vivienda  habitual  del  bien 
embargado y no se acreditare que el cónyuge del deudor tiene conocimiento adecuado 
de ello. Mas si tal carácter no resultare del Registro, no compete al registrador la defensa 
de los intereses que pudieran estar menoscabados en el procedimiento seguido (véase 
Resolución de 23 de julio de 2011 y las demás citadas en los «Vistos»). En el supuesto 
que nos ocupa hay que destacar la generalidad con que está determinada tanto la 
situación de la finca como el domicilio del deudor sin que se pueda establecer de forma 
indubitada,  por  el  mero  hecho  de  la  coincidencia  del  lugar  o  pago,  que  se  traten 
físicamente de la misma finca. No obstante, el requisito esencial que determina la 
exigibilidad o no de la notificación a que hace referencia el artículo 144 del Reglamento 
Hipotecario es la constancia de que la finca constituye la vivienda familiar. A este 
respecto hay que considerar dos cuestiones, en primer lugar el concepto de vivienda 
familiar: de acuerdo con el artículo 40 del Código Civil, el domicilio de las personas 
naturales es el lugar de su residencia habitual, para referirnos a la vivienda familiar del 
matrimonio, deberemos estar al domicilio que de común acuerdo haya sido fijado así por 
los cónyuges (art. 70 del Código Civil), es decir, aquél en el que de forma habitual resida 
la unidad familiar y donde se desarrolle la convivencia de sus miembros. En segundo 
lugar, en cuanto a la constancia del carácter familiar de la vivienda esta debe ser clara y 
expresa, bien porque venga directamente determinada por la manifestación de su titular 
al tiempo de la adquisición o con posterioridad, bien por la realización de determinados 
actos que requieran el consentimiento del cónyuge no titular, por ejemplo, la constitución 
de una hipoteca, que ingresen en el registro dicho carácter. 5. En el caso objeto del 
presente recurso, no se cumplen los requisitos anteriormente expuestos, no pudiéndose 
basar la suspensión de la anotación del embargo ordenada en la presunta posibilidad del 
carácter familiar de la vivienda, y no constando este, habrá pues que considerar que es 
el órgano jurisdiccional el que debe decidir, en función de las circunstancias puestas de 
manifiesto en el procedimiento, si procede acceder al embargo de la vivienda y si ha de 
hacerse con o sin notificación al cónyuge del deudor titular.»
4.  El segundo defecto debe ser confirmado.
Debe acreditarse de manera indubitada que doña I.M. con DNI (…) es la misma 
persona que doña I.M. con N.I.E (…).
El principio de legitimación registral (Art. 38 L.H.) exige que el procedimiento se siga 
contra el titular registral, y con este objeto, el registrador debe cerciorarse de que se trata 
de la misma persona que aquella que ha sido demandada.
En el supuesto de este expediente, la finca embargada aparece inscrita a favor de 
I.S. identificado con N.I.E., ahora se embarga a quien parece como I.S. identificado con 
D.N.I., dato que lleva cabalmente al registrador a la denegación del embargo, por falta de 
tracto sucesivo, al no quedar acreditada de forma indubitada ser la misma persona la 
deudora y el titular registral, por imperativo del principio constitucional de tutela judicial 
efectiva (artículo 24 de la Constitución).
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la 
nota respecto del primer defecto y desestimar el recurso y confirmar la nota respecto del 
segundo defecto
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las  s
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de  oe.
la Ley Hipotecaria. w.
PúbMlicaad, rSido, fí4a  Pduee fnetber Seraon tdiaeg o2.021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe