BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 265 Miércoles 7 de octubre de 2020 Sec. III.   Pág. 85243
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
11923 Resolución  de  17  de  septiembre  de  2020,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad  Jurídica  y  Fe  Pública,  en  el  recurso  interpuesto  contra  la 
calificación de la registradora de la propiedad de Zaragoza n.º 3, por la que 
se deniega la cancelación de los asientos practicados por la inscripción de un 
proyecto de reparcelación.
En el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de 
Zaragoza número 3, doña Amalia Bengoa Fernández por la que deniega la cancelación 
de los asientos practicados por la inscripción de un proyecto de reparcelación.
Hechos
I
Con fecha 16 de enero de 2020 el Ayuntamiento de Utebo presentó por correo 
postal, con el número de asiento 1771 del diario 56, certificado expedido el día 20 de 
diciembre de 2019 por la Secretaria del Ayuntamiento de Utebo, doña I. Q. S., relativo al 
acuerdo tomado en sesión ordinaria del Ayuntamiento Pleno de fecha 19 de diciembre 
de 2019, en relación al expediente n.º 3157/2018, en el que se procede a:
I.  Anular el Proyecto de Reparcelación de la Unidad de Ejecución número 24 del 
Plan General de Ordenación Urbana de Utebo, dejándolo sin efecto al constatarse 
infracción  del  ordenamiento  jurídico  por  razón  de  la  incorrecta  transposición  de  la 
planimetría del Plan General de Ordenación Urbana a la realidad física.
II.  Dar orden al Registro de la Propiedad al objeto de cancelar todos los asientos 
practicados por la inscripción del Proyecto de Reparcelación de la Unidad de Ejecución 
número 24 -fincas registrales 12502 a 12510 de Utebo–, y la retroacción de todas las 
actuaciones practicadas con ocasión de la inscripción del citado proyecto, con regreso a 
la situación jurídica anterior, con restitución de las fincas aportadas.
III.  Anular  el  proyecto  de  urbanización  de  la  misma  unidad  de  ejecución 
definitivamente aprobado por el pleno en 26 de marzo de 2002.
Se acompañaron los siguientes documentos:
a)  Certificado de fecha 13 de enero de 2020 expedido por la citada Secretaria del 
Ayuntamiento de Utebo, para hacer constar la identidad de los interesados que han 
intervenido en el procedimiento administrativo seguido, para dejar sin efecto el proyecto 
de reparcelación de la Unidad de Ejecución 24 del PGOU de Utebo.
b)  Instancia de fecha 14 de enero de 2020, suscrita por la Alcaldesa de dicho 
Ayuntamiento, doña Gema Gutiérrez Valdivieso, dirigida al Registro de la Propiedad de 
Zaragoza número tres para que practique lo ordenado en el punto II del certificado 
antedicho.
Se  acompañaron  también  fotocopias  de  sendos  escritos  suscritos  por  la  e.e
representación de «Lujama, S.A.» y de «Explotaciones Inmobiliarias Zaragozanas, S.A.»,  b
cAreeysrutpinfeitccaatmidvioae mnate oqn utdeee  sd eeU  rtfeeefbcieohr,ae s ae l2 l 3pq rudimee e sjruo lpliioác ridtraaenf o 2 q0du1ee9 e  syat de2o 6pp utdene t olno odsve i aelocmsub eHrreed codhseo  sc2.o0n1t9e,n didiroigs ideons  eall   2020-11923n https://ww
II
Con fecha cuatro de febrero del año dos mil veinte el documento es objeto de 
calificación negativa en los siguientes términos:
«Hechos: 1.  Con fecha 16 de Enero de 2020 se presenta por correo postal, con el 
número de asiento 1771 del diario 56, certificado expedido el día 20 de diciembre 
de 2019 por la Secretaria del Ayuntamiento de Utebo, doña I. Q. S., relativo al acuerdo 
tomado en sesión ordinaria del Ayuntamiento Pleno de fecha 19 de diciembre de 2019, 
en relación al expediente n.º 3157/2018, en el que se procede a:
I.  Anular el Proyecto de Reparcelación de la Unidad de Ejecución número 24 del 
Plan General de Ordenación Urbana de Utebo, dejándolo sin efecto al constatarse 
infracción  del  ordenamiento  jurídico  por  razón  de  la  incorrecta  transposición  de  la 
planimetría del Plan General de Ordenación Urbana a la realidad física.
II.  Dar orden al Registro de la Propiedad al objeto de cancelar todos los asientos 
practicados por la inscripción del Proyecto de Reparcelación de la Unidad de Ejecución 
número 24 –fincas registrales 12502 a 12510 de –Utebo, y la retroacción de todas las 
actuaciones practicadas con ocasión de la inscripción del citado proyecto, con regreso a 
la situación jurídica anterior, con restitución de las fincas aportadas.
III.  Anular  el  proyecto  de  urbanización  de  la  misma  unidad  de  ejecución 
definitivamente aprobado por el pleno en 26 de marzo de 2002.
Se acompañan los siguientes documentos:
a)  Certificado de fecha 13 de enero de 2020 expedido por la citada Secretaria del 
Ayuntamiento de Utebo, para hacer constar la identidad de los interesados que han 
intervenido en el procedimiento administrativo seguido, para dejar sin efecto el proyecto 
de reparcelación de la Unidad de Ejecución 24 del PGOU de Utebo.
b)  Instancia de fecha 14 de enero de 2020, suscrita por la Alcaldesa de dicho 
Ayuntamiento, doña Gema Gutiérrez Valdivieso, dirigida al Registro de la Propiedad de 
Zaragoza número tres para que practique lo ordenado en el punto II del certificado 
antedicho.
Todos los documentos presentados constan firmados electrónicamente, habiéndose 
comprobado la autenticidad de los mismos a través del código seguro de verificación y 
en el sitio web de comprobación que en ellos constan, lo que certifico a los efectos 
oportunos.
Se acompañan también fotocopias de sendos escritos suscritos por la representación 
de  "Lujama,  S.A."  y  de  "Explotaciones  Inmobilicarias  Zaragozanas,  S.A.", 
respectivamente de fechas 23 de julio de 2019 y 26 de noviembre de 2019, dirigidos al 
Ayuntamiento de Utebo, al que solicitan que adopte los acuerdos contenidos en el 
certificado a que se refiere el primer párrafo de este punto de los Hechos.
2.  De los documentos presentados no consta la firmeza en vía administrativa del 
acuerdo tomado.
Fundamentos de derecho:
Con carácter general hay que poner de relieve en primer lugar que el registrador 
tiene facultades para calificar, además de otros extremos, los trámites e incidentes 
esenciales del procedimiento administrativo, debiendo rechazar la inscripción cuando la  e.
resolución  administrativa  esté  desligada  plenamente  del  procedimiento  legalmente  w.b
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del órgano, a la congruencia de la resolución con la clase de expediente o procedimiento
seguido, a las formalidades extrínsecas del documento presentado, a los trámites e 
incidencias esenciales del procedimiento, a la relación de éste con el titular registral y a 
los obstáculos que surjan del Registro".
En cuanto al punto 1 de los Hechos:
En primer lugar, hay que poner de relieve que entre los principios que deben regir las 
diferentes actuaciones de las Administraciones Públicas está el de legalidad, imponiendo 
el sometimiento pleno de la actividad administrativa a la Ley y al Derecho, como bien se 
pone de relieve en el expediente que nos ocupa. La materialización de este principio de 
legalidad,  tal  y  como  resulta  del  Preámbulo  de  la  Ley  39/2015  de  Procedimiento 
Administrativo Común de las Administraciones Públicas, se produce con el respeto y 
seguimiento del procedimiento legalmente previsto para cada situación, que es lo que 
garantiza el adecuado equilibrio entre la eficacia de la actuación administrativa y la 
imprescindible  salvaguarda de los Derechos. Dicho  esto, y encontrándonos ante la 
anulación de un acto administrativo firme, los trámites formalmente previstos para dicha 
actuación en la citada Ley son los recogidos en los artículos 106 y siguientes, relativos a 
la revisión de actos en vía administrativa, y no el procedimiento ordinario que se ha 
tramitado en este expediente según lo previsto en el artículo 70 y siguientes, que son 
preceptos generales para la tramitación e instrucción de todos los procedimientos pese a 
que la actuación esté instada por los propios interesados favorecidos en el acto, como se 
ha puesto de relieve en la documentación presentada, ya que no se puede olvidar que 
junto a las titularidades registrales de aquellos, hay también otras fincas con intereses a 
proteger, como aquellas respecto de las que se ha expedido certificación del artículo 5 
del Real Decreto 1093/1997 de 4 de julio, por estar en parte afectas a otra unidad de 
ejecución (UE-25), así como fincas patrimoniales del Ayuntamiento y especialmente las 
fincas de dominio público como son los viales y zonas verdes con un régimen jurídico 
propio, en concreto estas últimas de carácter inalienable, inembargable e imprescriptible, 
respecto de las que no se puede llegar a acuerdos por imperativo legal, y que de 
practicarse la cancelación de sus inscripciones para dar cabida de nuevo en el Registro 
a las fincas de origen de los interesados que han instado el procedimiento, como se 
solicita, todas estas fincas por el principio de retroacción, con el regreso a la situación 
jurídica anterior pasarían a ser fincas de propiedad privada que quedarían dentro del 
tráfico  jurídico  inmobiliario  ordinario,  con  todo  lo  que  ello  conlleva  respecto  a  sus 
avatares futuros.
En cuanto al punto 2 de los Hechos:
Todo acto administrativo que implique un cambio jurídico-real inmobiliario, para que 
sea susceptible de inscripción en el Registro de la Propiedad deberá constar que es 
firme en vía administrativa.
(Artículo 2 del Real Decreto 1093/1997 de 4 de julio, por el que se aprueban las 
normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre 
inscripción en el Registro de la Propiedad de los actos de naturaleza urbanística.)
Como consecuencia de todo ello se acuerda:
Denegar la inscripción del documento, por no ser coherente el procedimiento seguido 
con lo acordado, según resulta de los Hechos y Fundamentos de Derecho relacionados, 
y no constar la firmeza en vía administrativa (…).»
III oe.
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registrador  interino  por  vacante  del  Registro  de  la  Propiedad  de  Belchite,  resolvió
confirmando la calificación negativa, habiendo comunicado el registro sustituto la fecha 
de la última recepción de la comunicación de dicha resolución, que se realizó el 25 de 
marzo de 2020.
IV
Con fecha 9 de julio de 2020 y número 1426/2020, y remitido a su vez por la 
Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, tiene entrada recurso gubernativo 
interpuesto contra la calificación de 4 de febrero de 2020, suscrito en este caso por doña 
Gema Gutiérrez Valdivieso, como Alcaldesa-Presidenta del Ayuntamiento de Utebo, en 
los siguientes términos: «“1. El Plan General de Ordenación Urbana de Utebo (PGOU, 
en adelante) Adaptación-Revisión definitivamente aprobada por la Comisión Provincial 
de Urbanismo de Zaragoza el 24 de julio de 1990, delimitó la Unidad de Ejecución UE-24 
(en adelante UE-24) del suelo urbano a desarrollar por el sistema de cooperación. El 
proyecto de reparcelación de la UE 24 fue aprobado definitivamente por acuerdo del 
pleno de este Ayuntamiento de fecha 3 de diciembre de 2001, y fue objeto de publicación 
en el BOP de Zaragoza de 15 de enero de 2002.
El Proyecto fue inscrito en el Registro de la Propiedad de Zaragoza N.º 3 el día 22 de 
julio  de  2002,  dando  lugar  al  nacimiento  como  fincas  registrales  de  resultado 
números 12.502 a 12.510. Las fincas registrales aportadas al Proyecto de Reparcelación 
fueron las números 7.987, 11.220, 10.000, 3.453 y 12.501. Por razón de la inscripción del 
proyecto  de  reparcelación  fueron  canceladas  las  fincas  aportadas  que  acaban  de 
reseñarse. 2. Un tercero ajeno a la UE-24 presentó recurso contencioso-administrativo, 
en los términos que más adelante se dirán por cuya razón recayó la sentencia de 28 de 
abril de 2005, en autos del recurso ordinario n.º 599/03-A del Juzgado de lo Contencioso-
Administrativo  N.º  3  de  Zaragoza.  La  sentencia  desestimó  el  recurso  interpuesto 
mediante el cual el recurrente pretendía la expedición de orden de paralización inmediata 
de la ejecución de las obras de urbanización que la Junta de Compensación estaba 
llevando a cabo en el ámbito de la Unidad de Ejecución 24 por entender que tanto el 
proyecto de urbanización como el proyecto de reparcelación aprobados contrariaban el 
Plan  General  de  forma  patente,  rotunda,  de  forma  apreciable  a  simple  vista  e 
incorporaban una infracción urbanística grave. Indicaba la sentencia que la discordancia 
con el planeamiento no era patente ni rotunda, si bien constataba su existencia tras la 
práctica de las oportunas pruebas periciales. El mismo interesado, el 3 de mayo de 2004, 
ejercitó acción administrativa de nulidad, prevista en el artículo 102 de la Ley 30/1992, 
de  26  de  noviembre,  de  Régimen  Jurídico  de  las  Administraciones  Públicas  y  del 
Procedimiento  Administrativo  Común,  solicitando  del  Ayuntamiento  de  Utebo  la 
declaración de nulidad de pleno derecho de ambos proyectos, cuya denegación presunta 
fue recurrida en recurso contencioso-administrativo, procedimiento ordinario n.º 223/05-L 
del Juzgado de lo Contencioso-Administrativo N.º 1 de Zaragoza, el cual fue resuelto por 
sentencia de 19 de febrero de 2007, declarando no concurrir causa de nulidad de pleno 
derecho.  A  la  vez  la  misma  sentencia  constataba  que  efectivamente  existía  una 
contradicción entre el plan general y los proyectos de gestión urbanística, si bien no de la 
gravedad alegada por el recurrente para justificar la declaración de nulidad, sino de mera 
anulabilidad. 3. La Junta de Compensación de la Unidad de Ejecución 24 presentó un 
nuevo proyecto de reparcelación para sustituir al aprobado.
Es preciso en este punto señalar muy especialmente que la discordancia con el Plan 
radicaba en el hecho de que las superficies aportadas a la reparcelación se hallaban en  s
parte fuera del ámbito de la Unidad 24, desbordando sus límites, de manera que las  e.
fincas registrales aportadas no debieron serlo o, mejor dicho, debieron serlo en menor  w.
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resultado, lo que probablemente no hubiera causado óbice alguno a la inscripción de la 
modificación de las unidades registrales resultantes del nuevo proyecto modificado. 
Como  tampoco  hubiera  sido  necesaria  la  rehabilitación  de  las  fincas  originarias 
aportadas, puesto que el hecho de haber tenido por aportadas las superficies realmente 
afectas al ámbito, aun en el caso de un error o incluso en el supuesto de aprobar una 
nueva reparcelación por cualquier otro motivo, incluso de mera oportunidad, hubiera 
permitido aportar las fincas resultantes para proceder a una nueva reorganización de la 
propiedad, y emitir el registro la certificación de dominio y cargas y la extensión de la 
nota marginal de afección sin impedimento alguno. Consecuencia necesaria de todo ello 
es que las fincas que en su momento fueron aportadas deben volver a su inicial estado y 
configuración, tanto desde el punto de vista jurídico - material, como registral para ser 
aportadas correctamente al nuevo proceso reparcelatorio que corrija los defectos del 
anterior. 4. De conformidad con lo previsto en el artículo 5 del Real Decreto 1093/1997, 
de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la 
ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos 
de Naturaleza Urbanística, es preciso emitir la certificación de dominio y cargas con 
extensión simultánea de la nota de afección de las obligaciones inherentes al sistema de 
actuación por tratarse la contemplada en el mencionado artículo 5 de una inscripción 
obligatoria para el Ayuntamiento de Utebo, y las fincas que deben aportarse no son las 
resultantes del anterior reparcelatorio sino las originarias, o mejor dicho, parte de estas. 
Sin este previo requisito no puede tener lugar la aprobación de un nuevo proyecto. El 
registrador no puede hacer nacer las fincas originariamente aportadas sin un título 
previo,  pero  sí  puede  y  debe  hacerlo  cuando  una  sentencia  judicial  o  un  acto 
administrativo  anulen  el  proyecto  de  distribución  en  virtud  de  lo  establecido  en  el 
artículo 65, letra g) del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se 
aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana relativo a los actos 
inscribibles y el artículo 1.8 del RD 1093/1997 de 4 de julio, ambos en relación con los 
artículos 78 y siguientes de la ley Hipotecaria También debe hacerlo cuando la totalidad 
de los beneficiados por la inscripción solicitan la cancelación de los asientos, en virtud de 
lo dispuesto en artículo 82.1 de la ley Hipotecaria. 5. Como veníamos diciendo, la Junta 
de Compensación presentó un nuevo proyecto de reparcelación solicitando que se 
dejara sin efecto el aprobado en 2001. Asimismo, dado que dejar sin efectos un acto 
administrativo, salvo excepciones que no son del caso, requiere su previa desaparición, 
tanto la propia Junta como todos los propietarios integrantes solicitaron la anulación del 
acto de aprobación de diciembre de 2001. Previo informe de Secretaría General, el 
Pleno del Ayuntamiento de Utebo, por unanimidad de los miembros de derecho que lo 
componen, acordó anular el referido proyecto, así como ordenar la cancelación de las 
actuales  fincas  registrales  12.502,  12.503,  12.504,  12.505,  12.506,  12.507,  12.508, 
12.509 y 12.510 así como de la finca registral 12.501 y la recuperación de las primitivas 
fincas registrales 7.987, 11.220, 10.000 y 3.453. Presentada por el Ayuntamiento la 
oportuna certificación de este acuerdo plenario en el Registro de la Propiedad N.º 3 de 
Zaragoza, su titular, en fecha 4 de febrero de 2020, emitió nota de calificación negativa, 
expresando lo siguiente: - Que el procedimiento elegido por el Ayuntamiento de Utebo no 
debía haber sido el del artículo 70 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento 
Administrativo Común de las Administraciones Públicas, sino el de los artículos 106 y 
siguientes de la misma relativos a la revisión de oficio. - Que existen otras fincas con 
intereses a proteger. - Que parte de las fincas se hallaban calificadas como viales o 
bienes de dominio público, o bien bienes patrimoniales que, con la actuación registral  s
solicitada pasarían a quedar dentro del tráfico jurídico inmobiliario ordinario, con todo lo  oe.
que ello conlleva respecto a sus avatares futuros. Como aspecto subsanable señalaba  w.
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solicitó la aplicación del cuadro de sustituciones con base en los artículos 19 bis y 275
bis de la Ley Hipotecaria, señalándose como sustituto el Registro de la Propiedad de 
Belchite.
El Ayuntamiento presentó ante ese Registro de Belchite, el 4 de marzo de 2020 la 
certificación  del  acuerdo  plenario  de  20  de  diciembre  de  2019  acompañada  de 
documentación complementaria para su calificación sustitutiva, cuyo titular, el 20 de 
marzo  de  2020,  decidió  confirmar  la  calificación  negativa  de  la  Sra.  Registradora 
sustituida,  por  sus  propios  fundamentos.  Dado  traslado  al  Ayuntamiento  de  la 
calificación, y no hallándose este conforme con ella, se interpone recurso gubernativo 
previo ante esa Dirección General, con fundamento en las siguientes: consideraciones 
jurídicas Primera. Todos los beneficiados por el Proyecto de Reparcelación anulado por 
el acuerdo plenario municipal del Ayuntamiento de Utebo al que se ha denegado la 
inscripción por el Registro de la Propiedad N.º 3 de Zaragoza en la calificación negativa 
aquí recurrida, esto es, el Ayuntamiento de Utebo, los propietarios originarios de las 
fincas afectadas por aquélla reparcelación, de las fincas aportadas a la misma y de las 
fincas resultantes, es decir todos los favorecidos por la inscripción solicitan su anulación. 
Por ello, según el art. 82 LH debe ser cancelada la inscripción de las fincas de resultado, 
pues en este caso, el acto de solicitud de cancelación de la inscripción se documenta a 
través de documentos administrativos de forma expresa y formal, y mediando la causa 
lícita  que  queda  expresada  ampliamente  en  los  documentos  del  expediente 
administrativo. No puede olvidarse que la cancelación de la inscripción la pidieron todos 
los  propietarios  favorecidos  por  la  misma.  Instancias  que  se  aportan  junto  con  el 
presente escrito como documento número 1. [Solicitud anulación por Lujama y Junta de 
Compensación UE 24 (pág. 1-2); mejora solicitud Lujama y Junta de Compensación 
UE 24 (pág. 3-6); solicitud Lujama (pág. 7-10); solicitud Eizasa (pág. 11-14)]. Son todos, 
sin excepción, los favorecidos por la inscripción quienes solicitan de la administración la 
cesación de efectos del proyecto de reparcelación y quienes solicitan la orden al Registro 
para que cancele las fincas de resultado y se restituyan las fincas originarias que 
quedarían subrogadas o sustituidas por aquellas. Mediando esta solicitud, que señala la 
voluntad inequívoca de que esas inscripciones desaparezcan, ninguna objeción debería 
plantearse. Como ha señalado la Dirección General de los Registros y del Notariado en 
Resolución de 2 de abril de 2018, “… como ha reiterado este Centro Directivo (cfr., por 
todas, las Resoluciones de 2 de febrero de 2005, 19 de diciembre de 2006, 19 de junio 
de 2010, 23 de agosto de 2011 y 5 y 20 de febrero y 27 de marzo de 2015), la 
rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos 
aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho –lógicamente siempre que se trate 
de materia no sustraída al ámbito de autonomía de la voluntad–, bien la oportuna 
resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes 
el  asiento  que  se  trate  de  rectificar  conceda  algún  derecho.”  Del  mismo  modo,  la 
Resolución del mismo organismo de Dirección General de los Registros y del Notariado, 
Resolución de 13 Dic. 2016: “Una vez inscrito el proyecto de reparcelación, con la nueva 
configuración  jurídica  plasmada  en  las  respectivas  fincas  de  resultado,  resultan  de 
aplicación  de  modo  imperativo,  los  principios  hipotecarios  que  estructuran  nuestro 
sistema  registral,  como  ha  manifestado  ya  esta  Dirección  General,  cuando  se  ha 
pretendido introducir modificaciones en el proyecto de reparcelación ya inscrito -cfr. 
Resolución de 16 de abril de 2013-; recordando de forma reiterada y constante (vid. 
Resoluciones de 27 de junio de 1989 y 11 de enero de 1999), que es principio básico del 
sistema registral español que la rectificación de los asientos del Registro presupone, 
como regla, el consentimiento del titular o la oportuna resolución judicial supletoria (cfr.  s
artículos 1 y 40 Ley Hipotecaria)” Segunda. El artículo 65. 1, letras g) y h) del Real  oe.
Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de  w.
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ejecución urbanísticos modifique, desde luego o en el futuro, el dominio o cualquier otro 
derecho real sobre fincas determinadas o la descripción de éstas. El título presentado 
ante  el  Registro  es  título  suficiente  para  la  cancelación  de  las  fincas  que  ha  sido 
interesada,  es  un  acto  administrativo  que  declara  la  anulación  de  un  proyecto,  se 
concreta en fincas determinadas y en el procedimiento no solo han participado sus 
respectivos titulares, únicos interesados favorecidos por el acto incorrecto, sino que son 
ellos mismos quienes lo han interesado, y no sólo a título individual, sino también como 
integrantes de la Junta de Compensación que, como entidad urbanística colaboradora de 
la administración tiene a su cargo la redacción de los proyectos de reparcelación y 
urbanización y la ejecución de las obras que este último contemple. Tercera. - No es la 
administración quien constata la ilegalidad del proyecto, sino que han sido dos juzgados 
de lo contencioso-administrativo quienes lo han hecho; la administración municipal se 
limita a extraer la consecuencia jurídica propia: la constatación de que el proyecto debe 
desaparecer y anulándolo, y dejándolo sin efecto, acometer la aprobación de nuevos 
proyectos  –de  urbanización  y  de  reparcelación-  acordes  con  el  planeamiento  y, 
consecuentemente, con la ley. El Registro de la Propiedad número 3 de Zaragoza no 
duda de que el proyecto deba desaparecer y de que deba ser anulado, solo que remite al 
Ayuntamiento  a  la  adopción  de  otros  procedimientos  del  seguido.  Indica  que  el 
procedimiento que debió seguirse es el previsto en los artículos 106 y siguientes de la 
ley 39/2015, de 1 de octubre de Procedimiento Administrativo Común. Sin embargo, 
ninguno de los dos procedimientos regulados por estos preceptos resultan idóneos. En 
primer lugar, y de forma esencial, porque estos procedimientos sólo son aplicables 
cuando la administración pretende declarar nulo o anular un acto favorable “de oficio”, es 
decir, por su propia iniciativa, sin que haya mediado solicitud previa de ningún interesado 
favorecido por el acto. En este caso, mediando solicitud por parte de los interesados, la 
aplicación de estos procedimientos es claramente inapropiada por contradecir el primero 
y más determinante de los elementos configuradores de los supuestos de aplicación: 
tratarse  de  procedimientos  iniciados  unilateralmente  por  la  administración.  No  es 
indiferente, como expresa la calificación, que el procedimiento se inicie de oficio o a 
instancia del interesado, sino muy al contrario, es sustancial, esencial y determinante: si 
el inicio del procedimiento para la anulación de un acto no es de oficio, no cabe la 
aplicación de ninguno de los procedimientos señalados por la norma para la anulación 
de oficio como de elemental lógica se deduce. Como de hecho, para la ley 39/2015, y en 
general, para las diferentes normas procedimentales un mismo acto requiere en la 
mayoría de las ocasiones, diferentes trámites en función de si su iniciación ha sido de 
oficio o a instancia del interesado. Un gran número de procedimientos administrativos en 
el ámbito del derecho administrativo en general, y en el ámbito del derecho urbanístico 
en particular, difieren en la configuración legal de sus trámites de forma significativa en 
función de si la iniciación es de oficio o a instancia del interesado. Es el acto de arranque 
el que prefigura el iter procedimental a seguir. El propio procedimiento para la aprobación 
de la reparcelación es diferente en uno y otro caso. Si indiferente fuera, el artículo 54 de 
ley 39/2015, de Procedimiento administrativo, no distinguiría desde uno de sus primeros 
preceptos  específicamente  destinados  a  la  tramitación  del  procedimiento  común,  el 
artículo 54, las diferentes formas de iniciación del procedimiento. Y así, señala que “los 
procedimientos podrán iniciarse de oficio o a solicitud del interesado”, para más adelante 
establecer a lo largo de sus preceptos singularidades procedimentales específicas para 
uno y otro caso. Diferenciación de iter procedimental que responde, en la letra de la ley, 
a los principios inspiradores del procedimiento administrativo: el aseguramiento de la  s
posibilidad de defensa y presencia constante de los intereses del particular afectado. Al  oe.
igual que la reparcelación aprobada en 2001, lo fue con carácter voluntario a iniciativa de  w.
CClooosmm ppproeepnnisseaataccriióóionns,   yc udpyerao sp fioefinrtamcraaios s s igienu theaaglmlrlaaedbnoatesn   einvnco leluulilndata,a smr iaee,nd  isalouns dá om mebilis tocmo, onass  ternastvuiméjesite odnset,o  l ayJ  uJauncntuatea r dddoee    2020-1192n https://w
dreep atorcdeolasc ieólnlo sp,a rsao lvicoiltvaenr  asu l ad seistuaapcairóicni ódne  doerilg emnu jnudríod icjuor-írdeiaclo  andtee riaoqr uae l lap raopyreocbtaoc iódne   BOE-A-cable e
del proyecto distributivo, con la finalidad de que sea aprobado un nuevo instrumento 
reparcelatorio con el mismo carácter voluntario acorde con el planeamiento, el cual 
deberá seguir para su aprobación el procedimiento establecido por el Texto Refundido de 
la ley de Urbanismo de Aragón, Decreto Legislativo 1/2014 de 8 de julio (TR LUAR, en 
adelante). No se alcanza a apreciar qué inconvenientes de todo orden, tanto material 
como registral pueden oponerse a ello. Las reversiones de la reparcelación en las que, 
por  el  motivo  que  sea,  las  aprobadas  anteriormente  deben  perder  su  efecto  para 
regresar las fincas a la situación de origen vienen teniendo acceso al Registro de la 
Propiedad con normalidad, aunque ciertamente sean casos más o menos infrecuentes, 
mediante los títulos previstos en el artículo 66 del Texto refundido de la Ley del Suelo y 
Rehabilitación Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, 
en relación con el 66, letras g) y h) y artículo 6 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio: 
la certificación administrativa del acto adoptado, logrando así la concordancia entre la 
realidad jurídico material y lo inscrito, y así debe suceder en este caso en que ha de 
producirse de forma necesaria su reversión por razones de legalidad con el fin de no 
perpetuar una contradicción con el planeamiento.
Ninguna duda cabe de que el acto aprobatorio de la reparcelación de 2001 es 
anulable,  de  conformidad  con  lo  establecido  en  la  ley  39/2015,  de  1  de  octubre, 
Artículo 48.1 Anulabilidad: “Son anulables los actos de la Administración que incurran en 
cualquier infracción del ordenamiento jurídico…”, infracción constatada por sentencias 
firmes, como indudable es que debe desaparecer para no perpetuar la discordancia con 
el planeamiento general. La reversión de la reparcelación debe tener efecto para permitir 
la adecuación al plan general de las fincas con su correspondiente reflejo registral. 
Cuarta. No hallándose regulado ningún otro procedimiento específico para el caso en la 
ley 39/2015, de 1 de octubre, es decir para aquellos supuestos en que la anulación es 
solicitada por los propios favorecidos por el acto, habrá de aplicarse consecuentemente 
el procedimiento administrativo común, regulado en los artículos 70 y siguientes de la 
norma mencionada, que es el aplicado por la administración. El registro calificador no 
aprecia la falta de ningún trámite en el ámbito de este procedimiento, su calificación 
negativa  se  basa  en  la  consideración  de  que  el  Ayuntamiento  debió  seguir  el 
procedimiento de los artículos 106 y siguientes de la ley 39/2015, de 1 de octubre. Nos 
permitimos recordar de nuevo que ni siquiera es la administración quien constata la 
ilegalidad  de  los  proyectos,  fueron  dos  sentencias  de  dos  distintos  juzgados  de  lo 
contencioso-administrativo, quienes lo hicieron, si bien ni fue declarado nulo por no 
apreciar  ninguno  de  los  juzgadores  la  concurrencia  de  causa  de  nulidad  de  pleno 
derecho ni fue anulado por motivos estrictamente procesales. Efectivamente, el objeto 
del procedimiento de la primera sentencia citada [se aporta copia de la Sentencia como 
documento  número  2  (pág.15-20)],  como  brevemente  ya  hemos  adelantado,  venía 
delimitado para el juzgado por la previa solicitud ante la administración municipal de un 
tercero ajeno al ámbito. Hallándose las obras de urbanización en curso de ejecución por 
la Junta de Compensación, ya pasados los plazos ordinarios de recurso, la demandante 
en ese proceso presentó escrito ante el Ayuntamiento de Utebo expresando que ambos 
proyectos, el de urbanización y el de reparcelación, contrariaban el planeamiento, al 
mismo tiempo que interesaba la expedición de orden de paralización inmediata de las 
obras por considerar que la contradicción con el planeamiento general era patente, 
rotunda, apreciable a simple vista, constitutiva de una infracción grave o muy grave y 
constitutiva  de  causa  de  causa  de  nulidad  de  pleno  derecho,  amparándose  en  lo 
dispuesto  en  el  artículo  199  de  la  entonces  vigente  ley  5/1999,  de  25  de  marzo,  s
Urbanística de Aragón. El Ayuntamiento de Utebo, inició los trabajos de comprobación y  oe.
estudio  precisos,  entre  ellos  levantamientos  topográficos  a  fin  de  constatar  si  w.
PdeifGfeiccOutiUlvtaa adm eelson std eep  rseoeny etihdcataobdsí,a  dp eue efeuscrtbotua aqnduizoea  cluaión nac a yrint orcegoprraraefríccate adla ectlri aóPnnGs. pOEoUsst iace isóctnoa mbdape r roelbada accciaótarntdo aeg nrsacofeíbarrr ead belaal    2020-1192n https://w
rbeassteitu dceió unn,  cvoumeloo  feonto tgordaams élatrsic ore rsetiatulizcaiodnoe sp odre l alo Cs ovmueulnoisd apda rAau ctóonnofemcac ieonn a1r9 u8n6 ,p elann cou dyea   BOE-A-cable e
la realidad se habían producido distorsiones. El método de la confección de planos con 
base en vuelos, por comparación con las tecnologías de las que actualmente se dispone, 
es  un  sistema  poco  preciso,  pero  en  aquellos  momentos,  era  el  único  de  que  se 
disponía. Era imposible que un plano de estas características reflejara la realidad con 
exactitud, sin perjuicio de que el método empleado era el adecuado para la confección 
de un plano de la escala propia de un plan general. Además, desde 1986 la mayor parte 
de las referencias sobre el terreno, escasas de por sí, puesto que los suelos se hallaban, 
y se hallan, exentos prácticamente de edificaciones, habían desaparecido o se habían 
trasladado o desplazado, lo que hacía especialmente dificultoso encajar o hacer coincidir 
al menos tres puntos de referencia. Sea como sea, desde el inicio de la realización de 
estos trabajos, y por el sólo hecho de ser necesarios para la comprobación de si había 
habido o no desplazamiento, se concluyó que la contradicción, de haberla, no era 
rotunda ni patente, ni comprobable a simple vista. La ausencia de orden de paralización 
instada fue recurrida mediante la interposición de recurso jurisdiccional. Recurso de 
procedimiento  ordinario  599/2003-A1  sobre  urbanismo,  seguido  ante  el  Juzgado 
número 3 de Zaragoza. El procedimiento culminó con la sentencia 149/2005, de 28 de 
abril  de  2005,  por  la  que  el  Juzgado  desestimó  la  demanda  considerando  que  la 
actividad administrativa que no ordenó la paralización de las obras era ajustada al 
ordenamiento jurídico. Expresaba la sentencia en su Fundamento Jurídico: una vez que 
se han comprobado las superficies reales existentes, es cuando se ha evidenciado la 
desviación producida, si bien la necesidad de llevar a cabo estos trabajos para su 
comprobación ponían por sí en evidencia que la desviación no era rotunda, patente o 
apreciable a simple vista. Paralelamente, en 3 de mayo de 2004 se ejercitó acción 
administrativa  de  nulidad  de  pleno  derecho  ante  el  Ayuntamiento  de  Utebo, 
presentándose contra su denegación táctica recurso contencioso-administrativo ante el 
Juzgado  del  mismo  orden  número  1  de  Zaragoza,  con  el  número  223/2005.  Este 
procedimiento  concluyó  con  sentencia  de  19  de  febrero  de  2007  que  constató  la 
inexistencia de causa de nulidad de pleno derecho, si bien, dejó constancia de la 
existencia de una infracción del ordenamiento jurídico, la desviación del planeamiento, 
que consecuentemente, sería constitutiva de causa de mera anulabilidad. Se aporta 
copia de la sentencia como documento número 3 (pág. 21-27). De ello se deduce que el 
acto  de  aprobación  no  presentaba  una  infracción  del  ordenamiento  jurídico  de  tal 
gravedad que deba ser declarado nulo, pero sí una infracción que lo convierte en 
anulable. En suma, el cauce procesal configurado por las respectivas demandas, dentro 
de cuyos márgenes debe emitir la sentencia el juzgador, no hacía posible una anulación 
del acto. Los procedimientos regulados en los artículos 106 y siguientes de la LPAC sólo 
pueden seguirse cuando tienen por objeto la desaparición de actos favorables por propia 
iniciativa de la administración de forma unilateral, y no lo son cuando como en el caso 
son los propios favorecidos por el acto –a instancia del interesado- quienes lo inician. En 
los supuestos en que la desaparición del acto favorable es instada por los propios 
favorecidos por él no establece la ley ningún procedimiento específico, sino el general o 
el “común”, que es el observado por el Ayuntamiento, lo cual se compadece plenamente 
con la protección de dos bienes jurídicos atendidos por la norma de cabecera del 
derecho administrativo, el principio de legalidad y el principio de seguridad jurídica. El 
proyecto  aprobado,  al  haber  desbordado  los  límites  de  la  unidad,  otorga  a  los 
propietarios un aprovechamiento superior al que les corresponde en términos absolutos, 
no así por referencia al aprovechamiento medio, al haberse considerado una superficie 
superior a la que realmente se encuentra ínsita dentro de la línea envolvente plasmada  s
en el planeamiento. Los propietarios renuncian al aprovechamiento que el proyecto de  oe.
reparcelación  declara  corresponderles,  con  el  fin  de  que  un  nuevo  proyecto  de  w.
fcroeorprmraearsc peeolfaenccditóeivn ae .ln eE sel  osattproircrogtvaue eca hpsaloicmbariecei nóptnoa  rdqceuelel a psel al apnpr toya,ys ee cpnta ors adu e lam r eoepmdaiefriccneatolca,i ócpinóo nde eld rqi cumee a ortteeorarigalmalizrelaenrstleo,   pldeoesr    2020-1192n https://w
ehneccihmoa,  edl eAl yquuneta mesietrnicttoa mhae ndteen esgea ddeor ilvaas  ldiceel npcliaans,  snooli cvitaa daa sp oedne er sstee rá mmabtiteor,i adliez amdood, od ey   BOE-A-cable e
manera que la aprobación del proyecto de reparcelación, acto formalmente favorable, 
deviene por esta circunstancia en un acto desfavorable por sus efectos prácticos. Visto 
desde este ángulo, tampoco existiría ninguna limitación a la desaparición del mundo 
jurídico del proyecto de continua mención, puesto que nada se opone a la revocación de 
los actos desfavorables, sin perjuicio de la necesaria adecuación a derecho material, ni 
exige la ley procedimental procedimiento diferente del común. La anulación del acto 
contrario a derecho asegura el principio de legalidad mientras que el de seguridad 
jurídica  queda  garantizado  por  ser  los  beneficiados,  quienes,  con  renuncia  de  los 
derechos  que  eventualmente  el  mismo  pudiera  declarar  a  su  favor,  interesan  su 
desaparición. Como tampoco son los procedimientos idóneos para hacer desaparecer de 
oficio del mundo jurídico los actos desfavorables, ejemplo palmario de que cuando la 
legalidad  y  la  seguridad  jurídica  aparecen  en  consonancia,  ningún  procedimiento 
específico debe observarse. Los artículos 106 y siguientes responden al supuesto en 
que estos bienes se encuentran en situación de confrontación, en supuestos en que los 
particulares favorecidos se oponen a la desaparición del acto ilegal, ante lo cual la norma 
establece límites de fondo, procedimentales y temporales. Por el contrario, cuando las 
circunstancias, como es el caso, configuran por sí mismas un escenario de coincidencia 
de ambos principios, no exige el legislador la observancia de ningún procedimiento 
especial, sino el ordinario. Máxime, si tenemos en cuenta que la anulación del proyecto 
tiene un mero carácter instrumental, para el fin de hacer posible un nuevo proyecto de 
reparcelación acorde con el planeamiento, que ya ha sido presentado por la Junta de 
Compensación de la Unidad. Cualquier interpretación contraria conduciría al absurdo de 
perpetuar  la  ilegalidad  aun  cuando  quienes  se  favorecieron  formalmente  con  ella, 
renuncien  a  la  situación  jurídica  creada.  No  cabe  duda  de  que  el  interés  de  la 
administración debe proyectarse hacia la desaparición de los actos que infrinjan las 
normas –principio de legalidad- si bien, cuando este principio se enfrenta al principio de 
seguridad jurídica que demanda el mantenimiento de la posición jurídica consolidada de 
los  interesados  favorecidos  y  derivada  del  acto  previo,  el  ordenamiento  jurídico  se 
decanta por la última. La solicitud de los interesados con petición de la desaparición del 
mundo del derecho del acto por el que resultaban favorecidos implica su declinación de 
esa situación favorable, declinación que no aparece en ningún modo vedada por el 
ordenamiento jurídico, y exonera a la administración de los constreñidos límites de fondo 
y de la observancia de cualquiera de los especiales procedimientos singulares previstos 
cuando de actos favorables se trata, para su anulación. Los límites establecidos en los 
artículos 106 y 107 a la desaparición iniciada de oficio de actos firmes favorables se 
establecen justamente en garantía de la seguridad jurídica de los favorecidos por el acto, 
límites que dejan de tener sentido cuando estos mismos son los que interesan su 
desaparición. Quinta. Consideramos que no hay incongruencia entre el procedimiento 
elegido y el acto en que culmina. La administración elige el procedimiento a seguir con el 
propósito de anularlo, y con aplicación del procedimiento elegido por ella le pone fin 
declarando lo que desde su inicio –en este caso a instancia de los favorecidos- se reveló 
como su propia e intrínseca finalidad. La actuación guarda plena coherencia entre el fin y 
su resultado. Hay incongruencia, a título de ejemplo, cuando la administración declara su 
propósito  de  llevar  a  cabo  una  adquisición  de  un  bien  mediante  el  procedimiento 
contractual  correspondiente  y  acaba  dictando  un  acto  expropiatorio,  o  cuando  dice 
pretender otorgar una licencia urbanística y con tramitación del procedimiento observado 
para su concesión, acaba otorgando una licencia para actividad molesta o dicta una 
orden de ejecución. El Registro 3 de Zaragoza está indicando a la administración el  s
procedimiento que debió seguir, actuación que le está vedada de conformidad con lo  oe.
previsto en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria y 99 de su Reglamento. Así lo expresan  w.
ildnaetse  2rrp0er0seo7tal uocci óidonen  e8ds  edd ee e nslaoto vsDie imrpebrcerceció ednpe to d2se:0  1lo1ns o o R dleeeg  i1sct3oro mdspe e ymt eda erazl ol N odreteag ri2isa0tdr0ao7d ,o dare   pa2rn7oa pldóizesa itroo c dstuie b rleael    2020-1192n https://w
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el registrador analice y enjuicie si la Administración Pública se equivocó en la elección 
del procedimiento a seguir, pues en tal caso no estaría calificando el documento sino la 
forma de producción de los actos de la Administración más allá de lo que permite la 
legalidad hipotecaria, siendo así que tal tarea es plenamente jurisdiccional y a instancia 
de quien es titular de un derecho subjetivo o interés legítimo. Para añadir más adelante: 
Hay que tener en cuenta, por otra parte, que la administración actuante ha tenido en 
cuenta diversos factores a la hora de tomar sus acuerdos, así como el procedimiento 
elegido, atendiendo al interés social, y que las diferencias existentes no lo son en cuanto 
a  la  esencia  y  finalidades  que  se  quieren  obtener,  como  por  ejemplo  los  usos  o 
aprovechamientos  urbanísticos  contemplados,  que  en  uno  y  otro  caso  son 
sustancialmente los mismos. Todo ello siempre sin olvidar la interpretación que debe 
darse a toda norma en su aplicación, que debe ser atendiendo fundamentalmente al 
espíritu y finalidad de aquéllas, y sin olvidar lo que ya se indicó en el fundamento de 
derecho 2.º de esta resolución.” Sexta. Respecto de la consideración que efectúa la 
calificación registral recurrida de la existencia otras fincas con intereses a proteger, se 
aprecia en primer lugar la falta de indicación de las fincas de las que habría de tratarse, 
así como de la ausencia de las razones por las que requirieran una protección impeditiva 
de la inscripción del acuerdo. Esta ausencia impide a esta administración argumentar 
con certeza al respecto, sume a quien trate de combatir la calificación en indefensión en 
lo que a este aspecto se refiere.
Tan  sólo  contiene  una  referencia  genérica  a  la  Unidad  de  Ejecución  25,  sin 
determinación concreta de la finca o fincas de las que pueda tratarse ni de las razones 
por  las  que  podrían  verse  afectadas  por  la  falta  de  pérdida  de  efectos  de  la 
reparcelación.  En  este  punto  parece  adecuado  exponer  cuál  es  la  situación  de 
determinadas fincas de la Unidad de Ejecución 25. La Unidad de Ejecución 25 es 
colindante por el Este y por el Norte con la Unidad 24. Parte de la superficie aportada a 
la reparcelación de la UE 24 cuya anulación acordó el Ayuntamiento de Utebo, se 
hallaba realmente en el ámbito de la UE-25, y consecuentemente, parte de las fincas 
resultantes de dicho proyecto de reparcelación se encuentran realmente en el ámbito de 
la UE-25, para cuyo desarrollo y ejecución la Junta de Compensación ha presentado 
proyecto de reparcelación. Para mejor comprensión de lo que se expone, se aporta 
plano en el que pueden apreciarse la situación de ambas unidades y su situación de 
colindancia. Documento número 4 (pág. 28). En trama rayada de color verde se ha 
grafiado la superficie que, sita en la UE-25, conforma diferentes porciones de varias 
fincas de resultado del proyecto de reparcelación de la UE-24, aprobado en 2011. Se 
trata de las fincas de resultado 12504 y 12508. Los propietarios de estas fincas se 
adhirieron a la Junta de Compensación de la Unidad de Ejecución 25, según escritura 
otorgada ante el Notario de Zaragoza, D. Carlos Gesali Val, el 15 de julio de 2019, previa 
la aprobación de su incorporación, por la Asamblea General Extraordinaria de 12 de julio 
de 2019 de la Junta de Compensación de la Unidad de Ejecución 25. El propietario en 
cuestión es la entidad mercantil Lujama, S.A. Se aporta como documento número 5 (pág. 
29-49) la escritura notarial referida a la que queda incorporada certificado del acuerdo 
adoptado por la Asamblea General. En ese documento Notarial, páginas 7 a 14, se deja 
constancia de la situación de estas fincas, y especialmente al hecho de que, habiéndose 
solicitado del Ayuntamiento de Utebo la anulación del proyecto de reparcelación, la 
adhesión lo será por razón de la finca originaria, en la respectiva porción, finca 11220. En 
estos términos se acepta la incorporación de Lujama a la Junta de Compensación de la 
UE-25, aceptación que es aceptada por el Secretario de su Consejo Rector, habiendo  s
sido autorizado para hacerlo en los indicados términos por acuerdo de la Asamblea  oe.
General de dicha Junta de fecha 12 de julio de 2019. Así pues, las fincas a las que  w.
psqoaunree  pclarees  crmeisfieasrmmiresaens t eed le loR lsae spg riqsotupreoie  tsdaeer  ioelass  tPsáor oplipicdiietieadnnadtdeo s n ldaúe mr eleavr eoar ns3ui ódlanec  riZóeanpr adaregcloe pzlaraot oynreoiac  ptyou ,ec dudeye onms so teditrou  olaqtrrueaess,    2020-1192n https://w
deenl  caucatnot oc uay ae sitnossc, rliap caiófenc csieó np rneetgeantdivea.  Esen  pcruoadnutcoe  asli  rsees tdoe ndiee gloas e lp raocpcieestaor iaols ,R eregsisutlrtoa   BOE-A-cable e
irrelevante que la superficie a aportar por estos últimos aparezca inscrita como lo está en 
la actualidad, contrariando la legalidad urbanística, o como lo estaba originariamente 
antes de aprobarse el proyecto. Acaso, los efectos serán desfavorables, por cuanto esta 
situación puede ocasionar trabas y obstáculos formales que, sin aportar ningún plus de 
legalidad, complican innecesariamente el procedimiento redistributivo contribuyendo a 
alargarlo en el tiempo. Una situación registral acorde con el planeamiento es deseable 
en general, pero especialmente para el conjunto de los propietarios de la Unidad de 
Ejecución 25. Séptima. Por último, la calificación se refiere a la existencia en el ámbito 
del  proyecto  de  bienes  de  titularidad  municipal,  ya  sean  de  dominio  públicos  o 
patrimoniales. Consideramos que es a la Administración, en este caso el Ayuntamiento 
de Utebo, dado su doble carácter de administración urbanística actuante y titular registral 
de las fincas, a quien compete velar y proteger sus bienes, y a quien el ordenamiento 
jurídico dota de potestades para tal finalidad. Así entre otros preceptos, el artículo 4 de la 
ley  7/85,  de  2  de  abril,  reguladora  de  las  Bases  de  Régimen  Local  otorga  a  los 
ayuntamientos, las potestades expropiatoria y de investigación, deslinde y recuperación 
de  oficio  de  sus  bienes.  La  administración  municipal  no  hace  dejación  de  ningún 
derecho, si es lo que preocupa al Registro. Las fincas que aparecen en el registro 
calificadas como viales por razón del proyecto de reparcelación, en realidad no lo son 
porque  no  aparecen  así  calificadas  por  el  planeamiento  general.  Aun  cuando  la 
inscripción exprese que se trata de viales no son tales, puesto que se trata de terrenos 
calificados como de uso industrial, y en consecuencia, en puridad, no resulta predicable 
respecto de ellos las características propias del dominio público, pues por mucho que el 
proyecto  de  reparcelación  permanezca  en  el  tiempo,  jamás,  mientras  que  el  Plan 
General estipule lo que ahora estipula, llegarán a tener este carácter. Por el contrario, los 
suelos calificados como viales de acuerdo con el planeamiento, que debería haber 
obtenido  el  Ayuntamiento,  permanecen  atribuidos  a  particulares,  apareciendo  en  el 
Registro como suelos de uso residencial. Por otra parte, no llega a verse en qué extremo 
del dictado del artículo 99 del Reglamento Hipotecario puede apoyarse el registrador 
para efectuar esta consideración, puesto que la calificación registral de documentos 
administrativos se limita tan solo a la competencia del órgano, a la congruencia de la 
resolución con la clase de expediente o procedimiento seguido, a las formalidades 
extrínsecas  del  documento  presentado,  a  los  trámites  e  incidencias  esenciales  del 
procedimiento, a la relación de éste con el titular registral y a los obstáculos que surjan 
del  Registro.  Con  independencia  de  todo  lo  anterior,  y  con  el  debido  respecto, 
consideramos  que  olvida  el  Registro  los  principios  y  fundamentos  del  derecho 
urbanístico y de la propia legislación sobre el suelo. Por encima de todos ellos, el de 
afección real de las parcelas al cumplimiento de los deberes y obligaciones inherentes a 
su clasificación y calificación -asignación de usos, intensidades de usos y tipologías 
edificatorias-, y al sistema de ejecución elegido por la administración, cualquiera que sea 
su propietario. El hecho de que se opere en el tráfico jurídico inmobiliario con fincas 
calificadas como vial público o zona verde pública o calificación dotacional no hace 
perder a la administración ninguno de los derechos que como tal le corresponden y que 
consisten según la ley de urbanismo de Aragón, fundamentalmente en la cesión gratuita 
y libre de cargas de los terrenos calificados como tales con motivo de la ejecución del 
sistema,  y  en  concreto,  en  el  momento  de  la  aprobación  del  instrumento  de 
equidistribución, momento en el que el suelo reservado para viales, espacios libres, 
zonas verdes y restantes dotaciones públicas incluidas en la propia actuación o adscritas 
a  ella  para  su  obtención,  serán  obtenidos  gratuitamente  y  libre  de  cargas  por  el  s
Ayuntamiento. La administración puede obtenerlos, mediante cualquiera de los sistemas  oe.
de ejecución regulados por la normativa urbanística. Incluso para el caso de que el  w.
isenissicttaieabmtlievaca is dpeoúñsba lliapcdoaor,   eflunae  crlaoe ngecils rdleaetco ic óeonlm  dpueer bcnaosnoaípcsietóircnaa cp,i óusneu,d seot  itliaun icralluods moei nseitsla tdbraelec ceióixenpn,r dopopa isauacndió onss. i slEotesn m pslaua mzdoaes,    2020-1192n https://w
laad moibntiestnrcaicóinó n dneo  lpoesl igtrear reenno ms oqduoe  allgeugnaolm peonrt el a dienbsecrnip csióenr  doeblj eatoc uedred oc epsleiónna rioa  dlea   BOE-A-cable e
diciembre  de  2019.  Sea  quien  sea  el  propietario  de  suelo,  de  conformidad  con  el 
artículo 28 del TR LUAR, las facultades de uso, disfrute y disposición vienen delimitadas 
por su estatus urbanístico, en función de su clasificación, características objetivas y 
destino que tenga en cada momento, según el planeamiento. La obtención de todos los 
terrenos sobre los que recaiga cualquiera de estas calificaciones tendrá lugar cuando se 
apruebe el nuevo proyecto de reparcelación en sustitución del anterior, y del mismo 
modo obtendrá la administración el 10% del aprovechamiento medio de la unidad con 
carácter de bien patrimonial afecto al Patrimonio Municipal del Suelo, de conformidad 
con lo establecido en el Artículo 148 TRLUAR, según el cual, el acuerdo aprobatorio del 
proyecto de reparcelación producirá los efectos de transmisión a la Administración, en 
pleno dominio y libre de cargas, de todos los terrenos de cesión obligatoria para su 
incorporación al patrimonio público del suelo o su afectación a los usos previstos en el 
planeamiento, subrogación, con plena eficacia real, de las antiguas por las nuevas 
parcelas, siempre que quede establecida su correspondencia, y afectación real de las 
parcelas adjudicadas al cumplimiento de los deberes establecidos en esta Ley y, en 
particular, al pago de las cargas de urbanización. Por otra parte, resulta que la incorrecta 
delimitación de la Unidad por el proyecto de Reparcelación aprobado trae como una más 
de las indeseadas consecuencias que terrenos que formalmente figuran en el Registro 
de la propiedad como vial, no lo son, sino por el contrario, terrenos calificados en parte 
como industriales con aprovechamiento urbanístico. En suma, es la actual situación 
registral la que impide al Ayuntamiento obtener los suelos calificados como vial público 
de  forma  efectiva  como  bienes  de  dominio  público,  mientras  que  las  superficies 
efectivamente calificadas como tales aparecen incorporadas a parcelas de propiedad 
privada, las cuales resultan en este momento operables en el tráfico jurídico. De igual 
modo, la actual situación registral debe desaparecer por cuanto está dando noticia de un 
escenario  contrario  al  ordenamiento  jurídico.  De  este  modo,  aparecen  como  fincas 
afectas  a  viales,  como  venimos  diciendo,  porciones  de  suelo  calificadas  como 
industriales, y a la inversa, aparecen como fincas de uso residencial porciones de las 
mismas que se hallan calificadas como viales, consta un aprovechamiento urbanístico de 
cada una de las fincas superior al que se deriva del Plan General, aparecen fincas que 
no se corresponden con parcela de base acorde al planeamiento para su edificación, 
aparecen afectas las fincas a unos saldos de liquidación provisional inadecuados, y en 
general, describe un escenario por completo contrario a la realidad jurídica y a la 
legalidad urbanística. En definitiva, un escenario que en nada puede favorecer a terceros 
adquirentes  de  buena  fe.  Si  de  acuerdo  con  el  Artículo  140  del  TR  LUAR,  la 
reparcelación tiene por objeto la agrupación de fincas comprendidas en la unidad de 
ejecución para su nueva división ajustada al planeamiento, con adjudicación de las 
parcelas resultantes a los interesados en proporción a sus respectivos derechos y de los 
terrenos de cesión obligatoria a favor de la Administración, de lo que al respecto da 
noticia el registro no sólo no tiene utilidad para futuros o eventuales propietarios, sino 
que resulta contrario a la ley, hasta el punto de que el más primigenio aspecto, como lo 
es que las fincas no se hallan comprendidas en la Unidad de Ejecución, al menos 
parcialmente,  no  aparece  reflejado  en  él.  En  suma,  la  calificación  emitida  impide 
virtualmente remediar la ilegalidad, y es contraria a lo previsto en la Ley Hipotecaria 
respecto  de  las  cancelaciones  de  asientos  cuando  hayan  de  producirse  con  el 
consentimiento del titular con causa suficiente, y suficientemente expresada y mediante 
título idóneo, como ocurre en el caso que nos ocupa (…).»
V o
impuLgan aredgai,s tyr afodromraó  edle o lpao rpturonpoi eedxapde deiemnitteió q iunefo ermleveó,  ean e setla  qDuiree cmciaónnt uGveon elar acl.alificación  2020-1192n https://w
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 18 de la Ley Hipotecaria; 99 del Reglamento Hipotecario; art. 47, 
48 106 y ss. de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo 
Común de las Administraciones Públicas; 147 y 68 del Decreto-Legislativo 1/2014, de 8 
de julio, del Gobierno de Aragón, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de 
Urbanismo de Aragón; la sentencia del Tribunal Supremo, Sala 3.ª, de 18 de Junio 
de 2015; y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado 
de 12 de febrero de 2014, 6 de julio, 24 de septiembre de 2015 y 3 de septiembre 
de 2019.
1.  Se plantea en el presente expediente la inscripción de un acto administrativo en 
virtud del cual se acuerda anular un Proyecto de Reparcelación inscrito, dejándolo sin 
efecto al constatarse infracción del ordenamiento jurídico por razón de la incorrecta 
transposición de la planimetría del Plan General de Ordenación Urbana a la realidad 
física, y la cancelación de todos los asientos practicados por la inscripción del Proyecto 
así como la retroacción de todas las actuaciones practicadas con regreso a la situación 
jurídica anterior, con restitución de las fincas aportadas.
La registradora deniega la inscripción por los defectos siguientes: por no constar la 
firmeza en vía administrativa del acto y por no ser coherente el procedimiento seguido 
con lo acordado, pues encontrándonos ante la anulación de un acto administrativo firme, 
los  trámites  formalmente  previstos  para  dicha  actuación  en  la  citada  Ley  son  los 
recogidos en los artículos 106 y siguientes, relativos a la revisión de actos en vía 
administrativa, y no el procedimiento ordinario que se ha tramitado en este expediente 
según lo previsto en el artículo 70 y siguientes.
2.  La  resolución  de  este  expediente  debe  comenzar  por  recordar  la  doctrina 
mantenida por este Centro Directivo sobre el alcance de la calificación registral del acto 
administrativo. Como señala la Resolución de 3 de septiembre de 2019, la calificación 
registral de los documentos administrativos que pretendan su acceso al Registro de la 
Propiedad se extiende en todo caso a la competencia del órgano, a la congruencia de la 
resolución con la clase de expediente o procedimiento seguido, a las formalidades 
extrínsecas  del  documento  presentado,  a  los  trámites  e  incidencias  esenciales  del 
procedimiento, a la relación de éste con el titular registral y a los obstáculos que surjan 
del Registro (cfr. artículo 99 del Reglamento Hipotecario).
En efecto, cuando el ejercicio de las potestades administrativas haya de traducirse 
en una modificación del contenido de los asientos del Registro de la Propiedad, se ha de 
sujetar,  además  de  a  la  propia  legislación  administrativa  aplicable,  a  la  legislación 
hipotecaria, que impone el filtro de la calificación en los términos previstos por los 
artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 99 de su Reglamento, habida cuenta de los efectos 
que la propia legislación hipotecaria atribuye a aquellos asientos, y entre los que se 
encuentran no sólo los derivados del principio de legitimación registral (con los que sólo 
en parte se confunden los resultantes de la presunción de validez del artículo 39.1 de la 
Ley  39/2015,  de  1  de  octubre,  del  Procedimiento  Administrativo  Común  de  las 
Administraciones  Públicas),  sino  también  otros  distintos  y  superiores,  también  con 
transcendencia «erga omnes», como el de inoponibilidad de lo no inscrito y el fe pública 
registral de los artículos 32 y 34 de la Ley Hipotecaria (vid. Resoluciones de 15 de enero 
de 2013 y 11 de julio de 2014, o entre las más recientes la de 6 de febrero de 2019).
En  efecto,  ya  antes  de  la  redacción  actual  del  artículo  99  del  Reglamento 
Hipotecario, dada por el Real Decreto de 12 de noviembre de 1982, este Centro Directivo  e
había mantenido de forma reiterada la doctrina de que, dentro de los límites de su  bo
función,  goza  el  registrador  de  una  mayor  libertad  para  calificar  el  documento  3w
tardámmiinteisst reastievnoc ieanle sre dlaecl ipórno cceodni meile jnutdoi csieagl, uyid eon,  ap fainrt idceu lcaor msip rsoeb atrra etal  cdueml pelximamienetno  ddee  llaoss   2020-1192n https://w
Rgaersaonlutícaisó nq duee  3e0s dtáen s eepsttiaebmlebcried adse  1p9o8r 0l)a.s leyes y los reglamentos (cfr., entre otras,
Tras la citada reforma reglamentaria, dicha interpretación cobró carta de naturaleza 
normativa, y por ello esta Dirección General ha venido considerando desde entonces 
que,  no  obstante  la  ejecutividad  y  las  presunciones  de  validez  y  eficacia  de  que 
legalmente  están  investidos  los  actos  administrativos  (cfr.  artículos  56  y  57  de  la 
Ley  30/1992,  de  26  de  noviembre,  del  Régimen  Jurídico  de  las  Administraciones 
Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, actualmente artículos 38 y 39 de la 
Ley  39/2015),  el  artículo  99  del  Reglamento  Hipotecario  faculta  al  registrador  para 
calificar,  respecto  de  los  documentos  administrativos,  entre  otros  extremos,  la 
competencia del órgano, la congruencia de la resolución con el procedimiento seguido, 
los trámites e incidencias esenciales de éste, así como la relación del mismo con el título 
registral y a los obstáculos que surjan con el Registro (cfr., entre otras, las Resoluciones 
de 27 de abril de 1995, 27 de enero de 1998, 27 de marzo de 1999, 31 de julio de 2001, 
31 de marzo de 2005, 31 de octubre de 2011, 1 de junio de 2012, 12 de febrero y 11 de 
julio de 2014, 30 de noviembre de 2016, 18 de octubre de 2018 y 6 y 13 de febrero 
de 2019).
Esta doctrina debe ponerse en relación con el artículo 47.1.e) de la Ley 39/2015, 
de  1  de  octubre,  del  Procedimiento  Administrativo  Común  de  las  Administraciones 
Públicas,  que  sólo  admite  la  nulidad  de  aquel  acto  producido  en  el  seno  de  un 
procedimiento administrativo en el que la Administración Pública haya prescindido «total 
y absolutamente» del procedimiento legalmente establecido. Se requiere, pues, que la 
omisión  del  procedimiento  legalmente  establecido  o  de  un  trámite  esencial  sea 
ostensible. En este sentido, como ha declarado este Centro Directivo (cfr. Resoluciones 
de 5 de noviembre de 2007, 8 de marzo y 28 de abril de 2012, 11 de abril de 2018 y 6 
y 13 de febrero de 2019), compete al registrador analizar si el procedimiento seguido por 
la Administración es el legalmente establecido para el supuesto de que se trate, salvo 
que la Administración pueda optar, porque legalmente así esté previsto, entre distintos 
procedimientos, en caso en que la elección de uno u otro es cuestión de oportunidad o 
conveniencia que el registrador no puede revisar.
Al registrador también le compete calificar si, en el marco del procedimiento seguido 
por la Administración Pública, la resolución es congruente con ese procedimiento y si se 
han respetado los trámites esenciales del mismo. En particular, no puede dudarse sobre 
el  carácter  esencial  de  la  forma  de  enajenación  seguida  –subasta,  concurso  o 
adjudicación  directa–,  y  de  sus  respectivos  requisitos  y  trámites  esenciales  (cfr. 
Resoluciones de 28 de abril de 2012, 11 de abril de 2018 y 6 de febrero de 2019). Y 
como  señaló  la  Resolución  de  7  de  septiembre  de  1992  y  han  reiterado  las  más 
recientes de 11 de octubre de 2018 y 6 de febrero de 2019, por imponerlo así el 
artículo  99  del  Reglamento  Hipotecario,  la  calificación  registral  de  los  documentos 
administrativos se ha de extender entre otros extremos, «a los trámites e incidencias 
esenciales del procedimiento», sin que obste a la calificación negativa el hecho de que 
los defectos puedan ser causa de anulabilidad, y no de nulidad de pleno derecho, pues 
al Registro sólo deben llegar actos plenamente válidos.
Por lo que aplicando esta doctrina al caso objeto de este expediente en el que se 
pretende la anulación del título de reparcelación inscrito y consecuente cancelación de 
asientos registrales, resulta evidente que entra dentro de la calificación del registrador 
valorar la congruencia de dicho mandato con el procedimiento en que se dicta, y si éste 
es el previsto o uno de los previstos por el legislador para tales efectos.
3.  En  el  presente  expediente  la  registradora  considera  que  la  Administración 
municipal no ha seguido el procedimiento legalmente establecido para la anulación del  s
acto aprobatorio de la reparcelación inscrita. En particular, invoca oportunamente el  oe.
principio de legalidad de la actuación administrativa y los relevantes efectos que tiene la  w.
p“rleavnEeternsa i óelanl  ”pu drtoielpi zliaao c rtieeópxnat odrc ede eleals caaió cvnuí,ae c rpodrmoo ocae drdemismipneeisnctttraoal t aipv aoter rasc eea rndoueslj aaor   cauo nfni nasctcaatons  cdfiaaev modarean bliaalesle  rsde.usdpaesc toq uael   2020-1192n https://w
qGueen enroa l cvaibgee nrteec, uarsuon,  cpuearon dqou en oi nsfreinag eu ne ls uoprdueensatom ideen ton ujluidríaddic od ep oprl evnuol ndeerarer cehlo P. lLaan   BOE-A-cable e
justificación desde el punto de vista de la legalidad la fundamenta en que no se trata de 
una revisión de oficio, ni siquiera un procedimiento de declaración de lesividad en los 
que la iniciativa corresponde a la Administración, sino por el contrario, se trata de un 
procedimiento  seguido  a  instancia  de  los  interesados  favorecidos  por  el  acto, 
presentando más similitudes con un recurso de reposición. Añade que el acto plenario de 
aprobación  de  3  de  diciembre  de  2001  adolece  de  un  vicio  de  anulablidad  y  que 
atendiendo a la solicitud de los interesados favorecidos por él debe ser anulado con 
efectos ex nunc o desde ahora. La finalidad de la anulación es la aprobación de un 
nuevo  proyecto  de  reparcelación  ajustado  a  los  límites  de  la  unidad  de  actuación 
delimitada por el Plan General, lo que ahora no se cumple.
4.  El  presente  supuesto  plantea  un  supuesto  problemático  que,  pese  a  su 
complejidad  y  trascendencia  ha  carecido  hasta  tiempos  recientes  de  una  expresa 
regulación legal. Se trata de la denominada «reparcelación inversa» o «reversión de la 
reparcelación» que se hace necesario formalizar para dejar sin efecto, por diversas 
causas, una reparcelación aprobada e inscrita en el Registro de la Propiedad.
La complejidad de la cuestión quedó plasmada en la Resolución de este Centro 
Directivo de 6 de julio de 2015 al señalar: «la anulación del proyecto completo produce 
unas consecuencias complejísimas y normalmente desproporcionadas porque con la 
aprobación del instrumento y su obligada inscripción registral se habrá producido la 
mutación jurídico real de las titulares antiguas por las nuevas e incluso, en determinados 
casos, la adquisición originaria, con repercusiones hipotecarias de importante calado. Si 
se anula el proyecto por un problema que afecta a alguna o pocas fincas, los efectos 
suelen resultar completamente desproporcionados. Piénsese, en caso de ejecución, en 
sus consecuencias hipotecarias, de cancelación de las inscripciones de las fincas de 
resultado no como acto registral autónomo, extinguiendo la entidad hipotecaria, sino 
dejando sin efecto, al mismo tiempo, la cancelación acordada en su momento respecto 
de las inscripciones de las fincas de origen, aportadas, de las que las de resultado 
constituyen subrogación real y, por lo tanto, continuadoras de las titularidades de dominio 
y  derechos  reales  existentes  al  iniciarse  el  procedimiento  de  reparcelación.  En  la 
práctica, las situaciones que se originan suelen dar lugar a la apertura de incidentes de 
imposibilidad de cumplimiento de la sentencia que se trasforman en nuevos litigios para 
fijar, primero si la ejecución es de imposible cumplimiento y, si ello es así, para establecer 
la indemnización correspondiente».
Esta situación patológica ha motivado la intervención del legislador en el caso de 
Castilla La Mancha y la Comunidad Valenciana. En la primera, por Decreto 86/2018, 20 
noviembre introduce en el Decreto 29/2011, de 19 de abril, por el que se aprueba el 
Reglamento de la Actividad de Ejecución del texto refundido de la Ley de Ordenación del 
Territorio y de la Actividad Urbanística, una nueva sección quinta en el Capítulo IV del 
Título II, denominada Procedimiento para la reversión de reparcelación, con un nuevo 
artículo 59.bis.Respecto a la segunda la Ley 1/2019, de 5 de febrero, de la Generalitat, 
de modificación de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de ordenación del territorio, urbanismo y 
paisaje de la Comunitat Valenciana, prevé el régimen de la denominada «reparcelación 
inversa» o reversión de la reparcelación, en el art. 164 del citado texto legal autonómico, 
siendo interesante sobre el mismo el Dictamen 118/2018 del Consell Jurídic Consultiu de 
la Comunitat Valenciana en particular sobre la problemática derivada de la existencia de 
terceros de buena fe durante la gestión urbanística.
En los territorios que carecen de legislación específica, la falta de una regulación no 
debe  ser  obstáculo  para  su  procedencia  si  se  articula  a  través  de  los  cauces  s
procedimentales oportunos bien se haga efectiva a través de una decisión judicial,  oe.
administrativa o incluso negocial, si bien ésta última limitada por el estrecho margen que  w.
vlao lupEnentratmerinaited d eeml auo nsoa r qsdueeenn,t aeacnniócteina   lajuu drfbaicaltinaaí l.sdteic an orym ae le sDpeerceícfihcao,  lAa drmevineirsstiróanti vdoe  l-av .grer.p aerjceecluacciióónn   2020-1192n https://w
coobnje teol  doeb jaentou ladcei ódne, jadre bsein  aertfieccutloa rusen  ap rtorayevéctso  ddee l ar etpraamrcietalaccióiónn d ien sucnraito m, ocduiafincdaoc iónno  deesl   BOE-A-cable e
proyecto que, en el caso de la legislación aragonesa aplicable al caso, se somete a los 
mismos  requisitos  procedimentales  que  su  aprobación  -art-  147  y  68  del  Decreto-
Legislativo 1/2014, de 8 de julio, del Gobierno de Aragón, por el que se aprueba el texto 
refundido de la Ley de Urbanismo de Aragón-.
5.  Pues bien, esto es lo que se hace en el expediente objeto de recurso. Se 
procede a la modificación de la reparcelación para no incluir las fincas fuera del sector, 
retrotrayendo el expediente al momento de la aportación de las fincas originarias. En el 
expediente  han  intervenido  todos  los  titulares  afectados  prestando  su  conformidad. 
Como ha señalado la Dirección General de los Registros y del Notariado en Resolución 
de 2 de abril de 2018, «… como ha reiterado este Centro Directivo (cfr., por todas, las 
Resoluciones de 2 de febrero de 2005, 19 de diciembre de 2006, 19 de junio de 2010, 23 
de agosto de 2011 y 5 y 20 de febrero y 27 de marzo de 2015), la rectificación de los 
asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el 
asiento  atribuya  algún  derecho  –lógicamente  siempre  que  se  trate  de  materia  no 
sustraída al ámbito de autonomía de la voluntad–, bien la oportuna resolución judicial 
recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se 
trate de rectificar conceda algún derecho.
Además, ha habido sentencia firme en el procedimiento judicial en el que ha quedado 
determinado que no estamos ante un supuesto de nulidad de pleno derecho. En el 
recurso  contencioso-administrativo  ante  el  Juzgado  del  mismo  orden  número  1  de 
Zaragoza, con el número 223/2005 concluyó con sentencia de 19 de febrero de 2007 
que  constató  la  inexistencia  de  causa  de  nulidad  de  pleno  derecho,  si  bien,  dejó 
constancia de la existencia de una infracción del ordenamiento jurídico, la desviación del 
planeamiento, que consecuentemente, sería constitutiva de causa de mera anulabilidad.
No procede por tanto exigir la revisión de oficio cuando no ha habido nulidad de 
pleno derecho sino mera anulabilidad, y además existe conformidad de los interesados 
para la subsanación del procedimiento.
La revisión de oficio de los actos administrativos constituye un cauce de utilización 
excepcional  y  limitado,  pues  comporta  que,  sin  mediar  la  correspondiente  decisión 
judicial, la Administración pueda volver sobre sus propios actos, dejándolos sin efecto. 
De ahí que «no cualquier vicio jurídico permita acudir sin más a la revisión de oficio, sino 
que ella es sólo posible cuando concurra de modo acreditado un vicio de nulidad de 
pleno derecho (o de anulabilidad cualificada) de los legalmente previstos» -Dictamen del 
Consejo de Estado 1.410/2009, entre otros-.
La jurisprudencia ha señalado que la facultad de revisar los actos administrativos 
está limitada por virtud del principio de seguridad jurídica y el respecto de los derechos 
adquiridos y que ha de conceptuarse como un recurso excepcional y especial -STS 27 
de septiembre de 1988-, que la declaración de lesividad constituye una excepción al 
principio general de derecho de que nadie puede ir contra sus propios actos, por lo que 
tal situación de excepción debe interpretarse restrictivamente (STS de 28 de diciembre 
de 1978, 26 de febrero y 28 de abril de 1979); y que la previa declaración de lesividad 
para los intereses públicos constituye un presupuesto procesal habilitante del recurso -
STS de 24 de septiembre de 1993-, cuya ausencia o concurrencia defectuosa constituye 
causa de inadmisibilidad del mismo -STS de 16 de septiembre de 1988-.
El  Tribunal  Supremo  ha  aclarado  también  qué  debe  entenderse  por  actos 
declarativos de derechos o favorables: «aquéllos que amplían el patrimonio jurídico del 
destinatario, otorgándole un derecho que antes no existía, o, al menos eliminando algún 
obstáculo al ejercicio de un derecho preexistente, o reconociendo una facultad, un plus  s
de titularidad o de actuación. Y por derecho entiende la doctrina de este Tribunal la  oe.
situación de poder concreta y consolidada, jurídicamente protegida, que se integra en el  w.
pdaet rsMiempáotsine icmoo bnjurcrerí eddticeao m2 d0ee0n 3tse-u .p taitruala lra  adl eqculaer aseci óenn cdoem leiesnivdiad asdu,  elaje SrcTicSio,  Sya dlae f3e.nªs, ad»e  -1S8T dSe d jeu n2io9   2020-1192n https://w
dpero c2e0d1im5 ieanrtgou mademntinai:s t«raetli vop roecsepdeicmiaiel, ndtoe  pnaartau rallae zad eicnlastrraucmióenn tadle  y lepsriovcideasda.l.,.  qeuse  unno   BOE-A-cable e
tiene  otro  objeto,  ni  otros  efectos,  que  el  de  “fabricar”  el  presupuesto  procesal 
imprescindible para que la Administración pueda impugnar en sede jurisdiccional sus 
propios actos declarativos de derechos o favorables anulables, para cuya revisión carece 
de potestades, a diferencia de lo que ocurre respecto de cualesquiera clase de actos o 
disposiciones que incurran en vicios de nulidad de pleno derecho (…), sin que tampoco 
tenga  facultades  para  su  revocación,  que  sólo  ostenta  respecto  de  sus  actos 
desfavorables  o  de  gravamen,  (..  ).  De  ahí  que,  ni  el  Acuerdo  de  declaración  de 
lesividad,  ni  cualesquiera  otros  que  se  dicten  en  este  tipo  de  procedimientos  son 
susceptibles de impugnación autónoma, pues en tanto, no sólo se declare la lesividad 
del acto, sino que, con base en esa declaración de lesividad, se formule demanda ante el 
órgano contencioso administrativo correspondiente, tales actuaciones carecen de efectos 
“ad extra”, subsistiendo, en toda su integridad y eficacia, el acto administrativo para cuya 
declaración de lesividad se inicia el procedimiento, hasta que el órgano jurisdiccional 
(único que puede anular el acto) efectúe -si es que estima el recurso- el pronunciamiento 
anulatorio que la Administración postula en el proceso».
Se ha planteado incluso que este mecanismo de revisión alcance no sólo a los actos 
anulables sino a los nulos de pleno derecho, cuya revisión de oficio se vio truncada, por 
ejemplo, al no haberse obtenido el preceptivo informe favorable del órgano consultivo, o 
bien la Administración no consideró oportuno iniciar el procedimiento. Posibilidad que 
ciertamente  no  se  encuentra  prohibida  por  el  ordenamiento  jurídico  y,  además,  el 
proceso de lesividad extrema las garantías en beneficio del particular que pueda resultar 
afectado por la pretendida nulidad (STS de 24 de septiembre de 1999).
De lo anterior puede afirmarse, no obstante, que no es susceptible de declaración de 
lesividad un acto jurídico que sea reputado inicialmente como válido, y tampoco el 
acuerdo dictado por la Administración en ejecución de una anterior sentencia firme, en 
virtud del principio de cosa juzgada y el deber de cumplimiento de las resoluciones 
judiciales.
En resumen, a diferencia de la revisión de oficio regulada en el artículo 106, que 
faculta a la Administración para declarar por sí misma la nulidad de sus propios actos 
administrativos favorables o declarativos de derechos, cuando el acto administrativo 
favorable  adolece  de  una  causa  no  de  nulidad  sino  de  mera  anulabilidad,  la 
Administración  debe  declararlo  lesivo,  siendo  al  Juez  a  quien  mediante  sentencia 
corresponde anularlo y dejarlo sin efecto, en el proceso judicial, pues la anulación no se 
produce en vía administrativa. El procedimiento de lesividad acaba con una resolución 
que sólo habilita a la Administración a presentar un recurso contencioso-administrativo 
contra el acto declarado lesivo,
No  obstante,  nada  impide  que,  si  no  hay  derechos  de  terceros  o  todos  los 
interesados están conformes, no sea necesario acudir a la declaración de lesividad y 
consiguiente impugnación judicial, si el acto administrativo adolece de una irregularidad 
material (como es la afectante a la superficie incluida en la unidad de actuación) que es 
objeto de convalidación con la conformidad de los interesados.
En el presente expediente el Ayuntamiento acuerda en 2019 la anulación del acto 
administrativo firme aprobatorio del proyecto de reparcelación del año 2001 invocando 
causa de anulabilidad y en procedimiento seguido a instancia de los interesados, por lo 
que  resulta  evidente  que  se  ha  seguido  el  procedimiento  previsto  en  la  Ley  de 
Procedimiento Administrativo para la subsanación de vicios de anulabilidad, a través de 
la modificación del proyecto de reparcelación, y su retroacción al momento en que se 
incurrió en la irregularidad no invalidante. s
6.  En cuanto a la necesidad de la firmeza de la resolución administrativa, a que  oe.
igualmente  alude  la  registradora  en  su  calificación,  como  ha  afirmado  este  Centro  w.
gDcieiernertecartmaivleo n etrene  itdeserea uddneaa m dheeinp tóert ee-csptiosif irc eatxoccdieóapnsc  ioRdneea sl,ol olpusuc eióasns,  icedonemt o1os2  y rade egs iesf ethrbaarl eedsrio c hqdoue,e  f r2e0pn1rte4es- ,ua p sloaen  reter agtelaal    2020-1192n https://w
cjuodnicsieanl tfiimrmieen tdoi cdtaedl ati teunla jru idceiol  adseicelnatroa tiav or eecntitfaicbalar doo,  ceonn tsrua  acaqsuoé,l  (lac fro. paortrítcuunlao sr e1s, o4lu0c, i8ó2n   BOE-A-cable e
y 220 de la Ley Hipotecaria), en este caso se pretende la rectificación en virtud de una 
resolución dictada en expediente meramente administrativo.
Con  todo,  no  puede  negarse  la  eficacia  rectificatoria  de  dicha  resolución  si  ha 
agotado la vía administrativa, por más que sea susceptible de revisión en vía judicial, ya 
ante los tribunales contencioso-administrativos ya ante los tribunales ordinarios, pues, 
con carácter de regla general (no exenta de excepciones y de matizaciones importantes: 
vid. «ad exemplum» artículo 52.4.a del texto refundido de la Ley de Suelo, o artículo 29 
del Reglamento de Costas), es necesaria y suficiente la firmeza en vía administrativa 
para que los actos administrativos que implican una mutación jurídico-real inmobiliaria 
sean  susceptibles  de  inscripción  en  el  Registro  de  la  Propiedad  (vid.,  entre  otros, 
artículos 65.1. a y.g del citado texto refundido de la Ley de Suelo, artículo 2 del Real 
Decreto 1093/1997 de 4 de julio, 53 de la Ley de Expropiación Forzosa y 27 del 
Reglamento Hipotecario, y Resoluciones de 22 de junio de 1989, 14 de octubre de 1996 
y 27 de enero de 1998).
La más reciente Resolución de 29 de enero de 2009 enfatiza la idea de que la 
firmeza de la resolución administrativa es un requisito esencial para practicar cualquier 
asiento de cancelación en el Registro. Así se deduce claramente del artículo 82 de la Ley 
Hipotecaria.
Por tanto, debe reconocerse que, puesto que cabe la modificación de las situaciones 
jurídico-reales por resolución de la Administración, aunque estén inscritas en virtud de un 
título no administrativo, «a fortiori» deberá admitirse la modificación de la situación 
jurídico-real que esté inscrita en virtud de un título administrativo si, como antes se dijo, 
en  el  correspondiente  expediente,  éste,  por  nueva  resolución  de  la  Administración, 
pierde eficacia, o es alterado. Para que ello sea posible debe tratarse de expedientes en 
los que, en efecto, sea competente la autoridad administrativa para las correspondientes 
modificaciones sustantivas (que, por razón del principio de concordancia, han de tener 
reflejo tabular), y además que en el expediente se haya cumplido con las garantías 
legales, las cuales deben ser calificadas por el registrador en la medida que resulta del 
artículo 99 del Reglamento Hipotecario y, en particular, la de si el expediente ha sido 
seguido contra el actual titular registral (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria). Estos 
criterios generales se confirman para un caso concreto (declaración en expediente de la 
nulidad de la venta o redención de censos, cuando los bienes pertenecen a entidades 
públicas) en las reglas que persisten en el artículo 27 del Reglamento Hipotecario.
No obstante, durante el plazo de reforma de la calificación, se aportó certificación 
administrativa acreditativo de la firmeza, habiéndose por tanto subsanado en plazo el 
defecto advertido por la registradora en la nota de calificación.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso en los 
términos que resultan de los anteriores Fundamentos de Derecho.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 17 de septiembre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.
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