BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 183 Viernes 3 de julio de 2020 Sec. III.   Pág. 47045
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
7201 Resolución de 4 de marzo de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
del registrador de la propiedad de Palma de Mallorca n.º 8, por la que se 
suspende la inscripción de una escritura de compraventa.
En el recurso interpuesto por don Jesús María Morote Mendoza, notario de Palma de 
Mallorca, contra la nota de calificación del registrador de la Propiedad de Palma de 
Mallorca número 8, don Antonio Coll Orvay, por la que se suspende la inscripción de una 
escritura de compraventa.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada el día 14 de octubre de 2019 por el notario de Palma 
de Mallorca, don Jesús María Morote Mendoza, con el número 916 de protocolo, don B. 
G. L y doña E. I. H. vendieron el pleno dominio de la finca registral número 4.380 del 
Registro de la Propiedad de Palma de Mallorca número 8 a doña L. M. B. por el precio 
de  185.000  euros,  parte  del  cual  se  declaraba  recibido  con  anterioridad  mediante 
transferencia, y parte se pagaba mediante la entrega de tres cheques bancarios en el día 
del otorgamiento.
II
Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Palma de Mallorca 
número 8, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Nombre Autoridad: don Jesús María Morote Mendoza.
Número de Protocolo: 916/2019.
Población Autoridad: Palma.
N.º de Entrada: 2399/2019.
N.º de Asiento: 1463.
N.º de Diario: 75.
Fecha de calificación: veintisiete de noviembre de dos mil diecinueve.
Calificación.
De conformidad con los artículos 18 y 19 bis de la Ley Hipotecaria, extiendo la 
presente  nota  de  calificación  contra  la  inscripción  del  documento,  basada  en  los 
siguientes hechos:
1.  Con  fecha  catorce  de  octubre  de  dos  mil  diecinueve,  ha  sido  presentada 
telemáticamente en este Registro, una copia electrónica de la escritura de compraventa, 
de fecha 14 de octubre de dos mil diecinueve, otorgada por el notario de Palma de 
Mallorca, don Jesús María Morote Mendoza, cuya inscripción se suspendió por falta de  e.
liquidación del Impuesto. En fecha catorce de noviembre de dos mil diecinueve, fue  w.b
presentado telemáticamente en este Registro, carta de pago del impuesto de TP-AJD y  01ww
justi2fi.c anStee  dsues cpoemnduen iclaa ciniósncr aipl cAióynu ndtealm pireencteod deen tPea dlmocau, mpaernato e pl poar gcou adnet ola: Plusvalía.
2.1  No consta en la escritura el NIE de la compradora doña L. M. B., en la cual el
notario autorizante ya advierte que la ausencia del NIE impedirá la inscripción, en su
caso, del documento en el Registro, de acuerdo con lo que establece el art. 254.4 de la 
L.H.,  haciendo  constar  además  que  la  Sra.  B.,  autoriza  al  Notario  autorizante  a 
incorporar por diligencia copia del certificado de asignación de Número de Identificación 
de Fiscal, la cual no se acompaña.
2.2  Documentándose  en  la  escritura  que  se  califica  un  acto  o  contrato  con 
contraprestación consistente, en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, no 
se identifican correctamente todos los medios de pago empleados por las partes en los 
términos  exigidos  por  la  Ley  de  Medidas  para  la  Prevención  del  Fraude  Fiscal, 
Ley 36/2006, de 29 de noviembre, por el artículo 24 de la Ley del Notariado y por el 
artículo 177 del Reglamento Notarial según su redacción por el Real Decreto 1804/2008, 
de 3 de noviembre, puesto que en la estipulación C) apartado b.–“Forma y medio de 
pago” del precedente documento, se hace constar que se satisface el precio de venta, 
entre otros, con los siguientes cheques bancarios: – 34.089,68 euros mediante cheque 
bancario nominativo a nombre de don B. G. L. (…), emitido por Deutsche Bank, y – 
34.089,69 euros, mediante cheque bancario nominativo a nombre de doña E. I. H. (…), 
emitido por Deutsche Bank, cuya copia exacta se protocoliza, si bien del cotejo de dichas 
copias, resulta que: – el citado cheque de 34.089,68 euros, es a favor de doña E. I. H. y 
tiene el (…) y no a favor de don B. G. L. y (…), como consta erróneamente en el 
precedente documento, – y el citado cheque de 34.089,69 euros, es a favor de don B. G. 
L. y tiene el (…), y no a favor de E. I. H. (…), como consta erróneamente en el 
precedente documento.
Esta nota se extiende conforme a los siguientes fundamentos de derecho:
2.1  Artículos 18 y 21.1 de la Ley Hipotecaria y 98 de su Reglamento, art. 143 y 173 
del Reglamento Notarial, y además de los arts. citados el 254,2 Ley Hipotecaria y 
artículo 7.Dos de la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, de medidas para la Prevención 
del Fraude Fiscal y art. 33 del Reglamento Hipotecario.
2.2  Art. 18 de la Ley Hipotecaria y 98 de su Reglamento, art. 143 del Reglamento 
Notarial, art. 21.1 de la Ley Hipotecaria, art. 148, 173 y 177 del Reglamento Notarial, 
art. 10 de la Ley Hipotecaria, art. 7 párrafo 2.º de la Ley de Medidas para la Prevención 
del Fraude Fiscal, Ley 36/2006, de 29 de noviembre, art. 24.4 de la Ley del Notariado y 
además de los arts. citados el 254,2 Ley Hipotecaria.
Contra esta calificación (…)
El registrador. Este documento ha sido firmado digitalmente por el registrador: don 
Antonio Coll Orvay con firma electrónica reconocida».
III
Contra la anterior nota de calificación, don Jesús María Morote Mendoza, notario de 
Palma de Mallorca, interpuso recurso el día 9 de diciembre de 2019 en virtud de escrito 
en el que señalaba lo siguiente:
«A)  Hechos (…)
El primero de ellos no es objeto del presente recurso y se procederá en su momento 
a corregir la deficiencia en ella contemplada. Es objeto de recurso, sin embargo, el 
segundo defecto:
“Documentándose  en  la  escritura  que  se  califica  un  acto  o  contrato  con  o
contraprestación consistente, en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, no  w.
tsLéeer ymi di3en6no/ts2if 0ice0ax6ni,g  ciddoeor rs2e 9cp taodmre  enlano tevLi eteomyd bodrsee ,l  opMso emr deeidld aiaosrs tí cdpueal roap  a2gl4ao   dePem relpavl eeLanedcyioó sdn e pl doNer lol ataFs rripaaaudrdotee sy   Fepinos crl aoels,l    2020-7201n https://ww
artículo 177 del Reglamento Notarial según su redacción por el Real Decreto 1804/2008,
de 3 de noviembre, puesto que en la estipulación C) apartado b.–‘Forma y medio de
pago’ del precedente documento, se hace constar que se satisface el precio de venta, 
entre otros, con los siguientes cheques bancarios: – 34.089,68 euros mediante cheque 
bancario nominativo a nombre de don B. G. L. (…), emitido por Deutsche Bank, y – 
34.089,69 euros, mediante cheque bancario nominativo a nombre de doña E. I. H. (…), 
emitido por Deutsche Bank, cuya copia exacta se protocoliza, si bien del cotejo de dichas 
copias, resulta que: – el citado cheque de 34.089,68 euros, es a favor de doña E. I. H. y 
tiene el (…) y no a favor de don B. G. L. y (…), como consta erróneamente en el 
precedente documento, – y el citado cheque de 34.089,69 euros, es a favor de don B. G. 
L. y tiene el (…), y no a favor de E. I. H. (…), como consta erróneamente en el 
precedente documento”.
El notario aquí recurrente no comparte esa calificación, por lo que se interpone el 
presente recurso gubernativo contra la denegación de inscripción por este motivo.
B)  Fundamentos de Derecho.
Único.
Es cierto que en el texto de la escritura se padeció error al consignar el nombre de 
los  beneficiarios  de  dos  cheques  bancarios  con  los  que  se  pagó  el  precio  de  la 
compraventa.
Pero, y la prueba de ello es que el Registrador fácilmente lo ha visto, al incorporarse 
como  documentos  unidos  copias  testimoniadas  de  ambos  cheques  bancarios,  es 
evidente de toda evidencia que se trata de un error material de mecanografía en el texto 
de la escritura.
Pero tal error materia, poco a o ninguna importancia realmente puede tener en 
cuanto a la finalidad de la norma que obliga a consignar en las escrituras los medios de 
pago, teniendo en cuenta que ambos cheques fueron expedidos por la misma entidad 
bancaria y con cargo a la misma cuenta bancaria, de titularidad de la compradora. Y, por 
lo  tanto,  el  origen  de  los  fondos,  que  es  lo  que  realmente  importa  a  efectos  de 
prevención del fraude fiscal y de las medidas de lucha contra el blanqueo de capitales, 
es el mismo y en nada interesa si dos cheques idénticos (salvo por un céntimo de 
diferencia debido a que había que repartir entre dos personas una cantidad impar) han 
sido inadvertidamente imputados en el texto de la escritura, y no en la incorporación a 
esta  de  los  justificantes  de  tales  medios  de  pago,  de  forma  cruzada  entre  los 
beneficiarios.
Los artículos del Reglamento Notarial que cita el Registrador en su calificación 
resultan irrelevantes para el presente caso. El artículo 18 de la Ley Hipotecaria solo 
habilita al Registrador para denegar la inscripción si hubiera defectos “en las formas 
extrínsecas” del documento presentado. Evidentemente aquí no se trata de eso, sino, 
bajo el pretexto de analizar las formas extrínsecas, entrar en el contenido de la escritura, 
extendiendo ilegalmente sus competencias más allá de las que legalmente tiene, y 
además de forma totalmente desproporcionada en su concepto, pues se pretende elevar 
un error material nimio en nada menos que defecto en las formas extrínsecas de la 
escritura.
En contra de lo que cree este Registrador, la función registral no consiste en una 
segunda instancia o instancia de revisión de los documentos notariales. En efecto, la 
función  calificadora  solo  consiste  en  realizar  las  inscripciones  solicitadas  por  los 
interesados  (normalmente  en  base  a  un  documento  notarial)  o  denegarlas,  si  a  la 
inscripción se opone algún obstáculo legal o las inscripciones precedentes o defectos en  s
las formas extrínsecas del documento. oe.
Es  evidente  que  el  error  padecido,  de  ínfima  trascendencia,  como  se  ha  w.
cfauurngecunimótane  dnqetau qdeuo ee,  ln nooor  dspeeu netradameta ie sdneetro  u onab tdsritebáfuceyucaltoo   adpl eac rlaaar sgl aofo  ridnmesa csRri peecxgitiórsíntnr asdedeco arl sad  dece o lmala  pPersarocvpreiitneutdraaa,  dyh  nalaob  iddeaes    2020-7201n https://ww
examinar si los notarios cometen o no errores en las escrituras y la gravedad que estos
errores puedan tener en el desempeño de su trabajo, cuestión para la cual ya hay
órganos que tienen atribuida exclusivamente esa competencia, entre los cuales no se 
encuentra precisamente el Cuerpo de Registradores de la Propiedad y Mercantiles».
IV
El registrador de la propiedad suscribió informe el 18 de diciembre de 2019 y elevó el 
expediente a la Dirección General de los Registros y del Notariado.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1, 10, 18, 21, 22 y 254 de la Ley Hipotecaria; 1, 17, 17 bis, 23, 24 
y 47 de la Ley del Notariado; 6 y 7 de la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, de medidas 
para la prevención del fraude fiscal; 153 y 177 del Reglamento Notarial; 51.7.ª del 
Reglamento Hipotecario; las Sentencias del Tribunal Supremo de 28 de enero y 15 de 
febrero de 2002, 24 de junio de 2004, 14 de diciembre de 2005, 16 de abril de 2008 y 6 
de marzo de 2009, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del 
Notariado de 27 de noviembre de 1986, 2 de noviembre de 1992, 12 de junio de 1993, 5 
de octubre de 1994, 27 de septiembre de 1999, 12 de septiembre y 2 de diciembre 
de 2000, 27 de mayo de 2003 y las citadas en sus «Vistos», 23 y 26 de septiembre 
de 2005, 14, 20 y 28 de febrero y 18 de mayo de 2007, 26 de mayo de 2008, 2 de junio, 
6, 7, 8 y 9 de julio y 5 de septiembre de 2009, 5 de marzo y 2 de junio de 2010, 5 de 
mayo y 2 y 6 de julio de 2011, 10 de julio de 2012, 11 de marzo de 2013, 2 de septiembre 
de 2016 y 4 de septiembre de 2017.
1.  Se  discute  en  este  expediente  si  es  o  no  inscribible  una  escritura  de 
compraventa en el que el registrador señala como único defecto que es objeto de 
recurso que no se identifican correctamente todos los medios empleados por las partes, 
concretamente:
– En la estipulación c), apartado b) («forma y medio de pago») del precedente 
documento, se hace constar que se satisface el precio de venta, entre otros, con los 
siguientes cheques bancarios:
• 34.089,68 euros mediante cheque bancario nominativo a nombre de don B. G. L. 
número (…)-4, emitido por «Deutsche Bank», y
• 34.089,69 euros, mediante cheque bancario nominativo a nombre de doña E. I. H. 
número (…)-5, emitido por «Deutsche Bank», cuya copia exacta se protocoliza.
– Del cotejo de dichas copias, resulta que:
• El citado cheque de 34.089,68 euros, es a favor de doña E. I. H. y tiene el número 
(…)-5 y no a favor de don B. G. L. y número (…)-4, como consta erróneamente en el 
precedente documento,
• Y, el citado cheque de 34.089,69 euros, es a favor de don B. G. L. y tiene el 
número (…)-4, y no a favor de E. I. H. número (…)-5, como consta erróneamente en el 
precedente documento.
2.  La acreditación de los medios de pago.
Dispone el artículo 254 de la Ley Hipotecaria: «1. Ninguna inscripción se hará en el 
Registro de la Propiedad sin que se acredite previamente el pago de los impuestos  e.
establecidos o que se establecieren por las leyes, si los devengare el acto o contrato que  w.b
se  pretenda  inscribir.  2.  No  se  practicará  ninguna  inscripción  en  el  Registro  de  la  01ww
cPoronpstieitudyaadn d, etr atnítsumloista rne, lagtriavoves na,  macotdoisfiq ou ecno not reaxtotins gpaonr  elol sd oqmuien ios ey  alodsq udieemraáns,  ddeercelacrheons, 
nreoa cleosn ssotebnr ee nb ieanqeuse lilnoms utoedboless l,o os  an úcmuaelreossq dueie ridae onttriofisc accoiónn t rfaissccaeln ddee nlocsia c torimbuptaarreiac,i ecnutaensd yo, 
en su caso, de las personas o entidades en cuya representación actúen. 3. No se
practicará ninguna inscripción en el Registro de la Propiedad de títulos relativos a actos o 
contratos por los que se declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan 
a título oneroso el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles, cuando 
la contraprestación consistiera, en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, si 
el  fedatario  público  hubiere  hecho  constar  en  la  Escritura  la  negativa  de  los 
comparecientes a identificar, en todo o en parte, los datos o documentos relativos a los 
medios de pago empleados. 4. Las escrituras a las que se refieren los números 2 y 3 
anteriores se entenderán aquejadas de un defecto subsanable. La falta sólo se entenderá 
subsanada cuando se presente ante el Registro de la Propiedad una escritura en la que 
consten todos los números de identificación fiscal y en la que se identifiquen todos los 
medios de pago empleados. 5. El Registro de la Propiedad no practicará la inscripción 
correspondiente de ningún documento que contenga acto o contrato determinante de las 
obligaciones tributarias por el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de 
Naturaleza Urbana, sin que se acredite previamente haber presentado la autoliquidación 
o, en su caso, la declaración, del impuesto, o la comunicación a que se refiere la letra b) 
del  apartado  6  del  artículo  110  del  Texto  Refundido  de  la  Ley  Reguladora  de  las 
Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo, 2/2004, de 5 de marzo».
Por su parte el artículo 24.4 de la Ley del Notariado establece que «en las escrituras 
relativas a actos o contratos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o 
extingan a título oneroso el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles 
se identificarán, cuando la contraprestación consistiere en todo o en parte en dinero o 
signo que lo represente, los medios de pago empleados por las partes. A tal fin, y sin 
perjuicio de su ulterior desarrollo reglamentario, deberá identificarse si el precio se 
recibió con anterioridad o en el momento del otorgamiento de la escritura, su cuantía, así 
como si se efectuó en metálico, cheque, bancario o no, y, en su caso, nominativo o al 
portador, otro instrumento de giro o bien mediante transferencia bancaria».
Como ya señalara la Resolución de18 de mayo de 2007 el control notarial y registral 
de los medios de pago se extiende según la dicción legal a los casos de actos o 
contratos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan a título 
oneroso el dominio y los demás derechos reales y exista una contraprestación en dinero 
o signo que lo represente.
La cuestión relativa a la constancia de los medios de pago en escritura pública no es 
algo esencialmente novedoso en nuestro ordenamiento (baste recordar la normativa que 
tradicionalmente  lo  ha  exigido  en  materia  de  inversiones  extranjeras  y  control  de 
cambios), si bien la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, de medidas para la prevención del 
fraude fiscal, por la que se procede a modificar los artículos 17, 23 y 24 de la Ley del 
Notariado y 21 y 254 de la Ley Hipotecaria, incorpora elementos muy distintos e impone 
nuevas obligaciones que permiten conocer cuál ha sido la voluntad del legislador.
El artículo 11 de la Ley Hipotecaria establece que «en la inscripción de los contratos 
en que haya mediado precio o entrega de metálico, se hará constar el que resulte del 
título, así como la forma en que se hubiese hecho o convenido el pago, debiendo 
acreditarse los medios de pago utilizados, en la forma establecida en los artículos 21, 
254 y 255 de esta Ley».
Por su parte, el artículo 177 del Reglamento Notarial, en su versión previa a la 
reforma producida por el Real Decreto 45/2007, de 19 de enero, exigía que en las 
escrituras públicas se hiciera constar «el precio o valor de los derechos», debiéndose 
determinar el mismo con «arreglo al sistema monetario oficial de España, pudiendo 
también expresarse las cantidades en moneda o valores extranjeros, pero reduciéndolos  s
simultáneamente a moneda española». oe.
De la normativa anterior se deducía claramente que no existía obligación legal  w.
alguna de hacer constar los medios de pago –entendiendo por tales los concretos  01ww
tcaanu cseósl oo  evlí ams oenmtapnletea ddoesl  op prerecivois tyo sf opramraa  sdaetils fpaacgeor . eLl ap rescimiop ole  coconmtrapparreasctiaócni óenn–t,r es ineol 
daertmícuuelos tr1a0  –dsei  nloa  sLee qyu iHeripeo cteocnacrluiair  ye ne ul nvaig iennteterp raerttaíccuiólon  a2b4s udred al ae nL eeyl  sdeenlt idNoo dtaer iqaudeo   BOE-A-cable e
el  legislador  no  ha  aportado  nada  novedoso–  que  de  aquel  precepto  de  la  Ley 
Hipotecaria no se derivaba obligación de concreción de medios de pago y fechas del 
mismo respecto de aquellas escrituras que tenían por objeto transmisiones inmobiliarias 
o  constituciones  de  derechos  reales  sobre  bienes  inmuebles,  ya  que  no  debe 
confundirse forma de pago (artículo 10 de la Ley Hipotecaria) con identificación de 
medios de pago (artículos 24 de la Ley del Notariado y 21 y 254 de la Ley Hipotecaria).
Dicho  marco  normativo  ha  sido  objeto  de  una  importante  revisión  a  raíz  de  la 
Ley 36/2006, de 29 de noviembre, que introduce reformas en la legislación hipotecaria y 
notarial con el objetivo fundamental de que la respectiva actuación de los notarios y 
registradores contribuya activamente en la prevención del fraude fiscal.
Como pone de manifiesto la Exposición de Motivos de dicha ley, que constituye un 
elemento relevante para conocer cuál ha sido la voluntad del legislador, el fraude fiscal 
es un fenómeno del que derivan graves consecuencias para la sociedad en su conjunto, 
por lo que frente a los comportamientos defraudatorios, la actuación de los poderes 
públicos  debe  encaminarse  no  sólo  a  la  detección  y  regularización  de  los 
incumplimientos  tributarios,  sino  también  a  evitar  que  esos  comportamientos  se 
produzcan.  En  este  sentido  la  citada  Exposición  de  Motivos  destaca  que  el 
«fortalecimiento del control y la prevención del fraude fiscal es un compromiso del 
Gobierno» y que, atendiendo a las líneas estratégicas de la lucha contra el fraude se 
incluyen «un conjunto de medidas tendentes a potenciar las facultades de actuación de 
los órganos de control, con remoción de los obstáculos procedimentales que pudieran 
perjudicar la eficacia de la respuesta al fenómeno del fraude». En este contexto general, 
una de las finalidades de la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, según su exposición de 
motivos, es la prevención del fraude fiscal en el sector inmobiliario, en el que las 
novedades que introduce aquélla «se dirigen a la obtención de información que permita 
un mejor seguimiento de las transmisiones y el empleo efectivo que se haga de los 
bienes  inmuebles.  Para  ello  se  establece  la  obligatoriedad  de  la  consignación  del 
Número  de  Identificación  Fiscal  (NIF)  y  de  los  medios  de  pago  empleados  en  las 
escrituras notariales relativas a actos y contratos sobre bienes inmuebles. La efectividad 
de estas prescripciones queda garantizada al fijarse como requisito necesario para la 
inscripción en el Registro de la Propiedad de tales escrituras. Esta figura del cierre 
registral ante incumplimientos de obligaciones de origen fiscal no constituye en ningún 
caso  una  novedad  en  nuestro  ordenamiento.  Debemos  recordar,  en  efecto,  que  la 
normativa vigente ya prevé la figura del cierre registral en relación, por ejemplo, con las 
declaraciones del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y del Impuesto sobre 
Sucesiones y Donaciones».
Para conseguir tales objetivos la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, modificó, entre 
otros y en relación con la materia específica que es objeto del presente recurso, el 
artículo 24 de la Ley del Notariado, así como los artículos 21 y 254 de la Ley Hipotecaria.
Así, el párrafo cuarto del artículo 24 de la Ley del Notariado, en su nueva redacción, 
establece que en «las escrituras relativas a actos o contratos por los que se declaren, 
transmitan, graven, modifiquen o extingan a título oneroso el dominio y los demás 
derechos reales sobre bienes inmuebles se identificarán, cuando la contraprestación 
consistiere en todo o en parte en dinero o signo que lo represente, los medios de pago 
empleados por las partes». Y el mismo precepto delimita el contenido y extensión con 
que  ha  de  realizarse  esa  identificación  de  los  medios  de  pago,  en  los  siguientes 
términos: «(...) sin perjuicio de su ulterior desarrollo reglamentario, deberá identificarse si 
el precio se recibió con anterioridad o en el momento del otorgamiento de la escritura, su  s
cuantía, así como si se efectuó en metálico, cheque, bancario o no, y, en su caso,  oe.
nominativo  o  al  portador,  otro  instrumento  de  giro  o  bien  mediante  transferencia  w.
bancaria». 01ww
extreEmn olos  orebljaettiov od ea  dlae bcaatelif iecna ceióstne  dreec ulorss or,e lgai srterfaodromrae ss ed ec elan trPar oepni eddoasd a srepsepcetocsto: de los
a)  La  obligación  de  comprobar  si  las  escrituras  públicas  a  que  se  refiere  el
artículo  24  de  la  Ley  del  Notariado  expresan  no  sólo  «las  circunstancias  que
necesariamente debe contener la inscripción y sean relativas a las personas de los 
otorgantes, a las fincas y a los derechos inscritos» (disposición que se mantiene en su 
redacción anterior), sino, además, «la identificación de los medios de pago empleados 
por las partes, en los términos previstos en el artículo 24 de la Ley del Notariado, de 28 
de mayo de 1862» (artículo 21 de la Ley Hipotecaria).
b)  El  cierre  del  Registro  respecto  de  esas  escrituras  públicas  en  las  que 
consistiendo el precio en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, «el 
fedatario público hubiere hecho constar en la escritura la negativa de los comparecientes 
a identificar, en todo o en parte, los datos o documentos relativos a los medios de pago 
empleados»  –apartado  tercero  del  mismo  artículo  254–.  En  tales  casos,  esto  es, 
negativa total o parcial a identificar el medio de pago, se entenderá que tales escrituras 
están aquejadas de un defecto subsanable, pudiéndose subsanar éste a través de otra 
escritura «en la que consten todos los números de identificación fiscal y en la que se 
identifiquen todos los medios de pago empleados» (artículo 254.4 de la Ley Hipotecaria).
En desarrollo del artículo 24 de la Ley del Notariado, el artículo 177 del Reglamento 
Notarial, con el precedente de la Instrucción de este Centro Directivo de 28 de noviembre 
de 2006, ha sido objeto de diversas modificaciones por los Reales Decretos 45/2007, 
de 19 de enero, 1804/2008, de 3 de noviembre, y, finalmente, 1/2010, de 8 de enero, 
este  último  vigente  en  el  momento  de  la  autorización  de  la  escritura  pública  cuya 
calificación es objeto del presente recurso.
La finalidad de este último Real Decreto viene expresada en su exposición de 
motivos  cuando  manifiesta  que:  «El  artículo  primero  modifica  el  Reglamento  de  la 
Organización y Régimen del Notariado, aprobado por Decreto de 2 de junio de 1944, a 
los efectos de concretar, en relación con determinados medios de pago, qué datos 
concretos deberán quedar incorporados en el documento público, ya sea a través de 
acreditación  documental,  ya  sea  vía  manifestación  ante  el  notario,  constancia  que 
implicará  que  dicho  medio  de  pago  se  deba  entender  suficientemente  identificado, 
permitiendo el acceso al Registro de la Propiedad del instrumento público. Por otra parte, 
y  en  conexión  con  lo  anterior,  se  establece  una  especificación  en  lo  relativo  a  la 
obligación  de  comunicación  por  parte  del  Consejo  General  del  Notariado  hacia  la 
administración tributaria de los supuestos en los que no exista identificación de las 
cuentas  de  cargo  y  abono  cuando  el  medio  de  pago  sea  la  transferencia  o  la 
domiciliación bancarias».
En el párrafo segundo de dicho precepto reglamentario se impone al notario una 
obligación de identificación de los medios de pago cuando concurran tres requisitos: a) 
que  impliquen  declaración,  constitución,  transmisión,  modificación  o  extinción  de 
derechos reales sobre bienes inmuebles; b) que sean a título oneroso, y c) que la 
contraprestación consista en todo o en parte en dinero o signo que lo represente. 
Concurriendo estos tres requisitos, el régimen de la obligación de identificación de los 
medios de pago se puede sistematizar en los siguientes términos:
1)  Se han de expresar por los comparecientes los importes satisfechos en metálico, 
quedando constancia en la escritura de dichas manifestaciones.
2)  Pagos  realizados  por  medio  de  cheques  u  otros  instrumentos  cambiarios: 
además de la obligación del notario de incorporar testimonio de los cheques y demás 
instrumentos de giro que se entreguen en el momento del otorgamiento, se establece 
que, en caso de pago anterior a dicho momento, los comparecientes deberán manifestar 
los datos a que se refiere el artículo 24 de la Ley del Notariado, correspondientes a los  e
cheques y demás instrumentos de giro que hubieran sido entregados antes de ese  bo
momento. Pero a los datos del artículo 24 de la Ley del Notariado se añaden otros  01ww
enmuepvleoas:d olas .numeración y el código de la cuenta de cargo de los instrumentos de giro
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otorgamiento de la escritura, el compareciente que efectúe el pago deberá manifestar el
código de la cuenta con cargo a la cual se aportaron los fondos para el libramiento o, en 
su caso, la circunstancia de que se libraron contra la entrega del importe en metálico.
De todas estas manifestaciones quedará constancia en la escritura.
3)  En caso de pago por transferencia o domiciliación, el régimen es indistinto para 
el  caso  de  que  los  pagos  sean  anteriores  o  simultáneos  al  otorgamiento  de  las 
escrituras: los comparecientes deberán manifestar los datos correspondientes a los 
códigos de las cuentas de cargo y abono, quedando constancia en la escritura de dichas 
manifestaciones.
4)  Si los comparecientes se negasen a aportar alguno de los datos o documentos 
citados  anteriormente,  el  notario  hará  constar  en  la  escritura  esta  circunstancia,  y 
advertirá verbalmente a aquéllos del cierre registral dispuesto en el apartado 3 del 
artículo 254 de la Ley Hipotecaria, dejando constancia, asimismo, de dicha advertencia.
En  este  régimen  se  especifican  determinadas  obligaciones  que  tiene  el  notario 
respecto de la identificación de los medios de pago, cuyo incumplimiento determinará las 
responsabilidades correspondientes.
Sin embargo, en relación con la calificación registral y el cierre del Registro de la 
Propiedad, en los términos expresados en el artículo 254.3 de la Ley Hipotecaria, el 
artículo 177, párrafo quinto, del Reglamento Notarial, según redacción dada por el Real 
Decreto 1/2010, determina que «(…) se entenderán identificados los medios de pago si 
constan  en  la  escritura,  por  soporte  documental  o  manifestación,  los  elementos 
esenciales de los mismos. A estos efectos, si el medio de pago fuera cheque será 
suficiente que conste librador y librado, beneficiario, si es nominativo, fecha e importe; si 
se tratara de transferencia se entenderá suficientemente identificada, aunque no se 
aporten los códigos de las cuentas de cargo y abono, siempre que conste el ordenante, 
beneficiario, fecha, importe, entidad emisora y ordenante y receptora o beneficiaria».
Consecuentemente  con  lo  expuesto,  no  toda  omisión  de  los  elementos  de 
identificación de los medios de pago que, según el artículo 177 del Reglamento Notarial 
deba constar en la escritura pública, produce el cierre registral (cfr. los párrafos cuarto y 
quinto de dicho precepto reglamentario), y ello sin perjuicio de las responsabilidades de 
otro orden que pueden derivar del incumplimiento de la obligación de expresar los 
restantes elementos identificadores a que se refiere el mismo precepto.
3.  Como así lo ha reconocido el notario en su recurso, existe en el presente caso 
una  contradicción  entre  los  cheques  testimoniados  y  las  manifestaciones  de  los 
comparecientes  en  la  escritura.  No  obstante,  dicho  error  es  de  escasa  entidad, 
claramente constatable de que ha de prevalecer el contenido del cheque testimoniado, 
sobre lo manifestado.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la 
nota de calificación del registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 4 de marzo de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago. e.e