BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 96 Jueves 22 de abril de 2021 Sec. III.   Pág. 46198
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
6432 Resolución de 25 de febrero de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del 
registrador  de  la  propiedad  de  La  Orotava,  por  la  que  se  suspende  la 
inscripción de una escritura de declaración de ampliación de obra nueva 
terminada.
En el recurso interpuesto por don G. S., actuando en representación de la entidad 
mercantil  Dodecaneso  Inversiones  S.L.,  contra  la  calificación  del  registrador  de  la 
propiedad de La Orotava, don Antonio Díaz Marquina por la que suspende la inscripción 
de una escritura de declaración de ampliación de obra nueva terminada.
Hechos
I
Se solicita la inscripción de una escritura de ampliación de obra nueva autorizada en 
Santa Cruz de Tenerife el 2 de marzo de 2011 por el notario don Mario Morales García, 
con  número  995  de  su  protocolo,  en  unión  de  una  escritura  complementaria  de 
subsanación de otra escritura de obra nueva terminada otorgada en Santa Cruz de 
Tenerife el día 20 de febrero de 2019 ante la notaria doña Aránzazu Aznar Ondoño, 
número 437 de protocolo. Se acompañan los siguientes documentos:
– Escritura complementaria autorizada con fecha 1 de octubre pasado por la notaria 
de Santa Cruz de Tenerife doña Aránzazu Aznar Ondoño, número 1.953 de protocolo en 
la que se modifica la descripción de la edificación aportando para ello una cédula de 
notificación del Excelentísimo Ayuntamiento de la Villa de la Orotava donde se declaran 
que han transcurrido los plazos para la adopción de las medidas sancionadoras y de 
protección  de  la  legalidad  y  restablecimiento  del  orden  perturbado  por  parte  de  la 
administración.
– Una contestación a un escrito de solicitud de fecha 28 de julio último de la 
Dirección General de Planificación Territorial, Transición Ecológica y Aguas en que se 
concluye que la Comunidad Autónoma carece de competencias sobre la materia objeto 
de solicitud y que le corresponde a la administración municipal ordenar la cancelación de 
la  nota  marginal  o  su  modificación,  porque  es  el  Ayuntamiento  la  Administración 
competente en materia de ordenación urbanística del suelo rústico.
– Un justificante de presentación de una instancia a través del Registro Electrónico 
en el Ayuntamiento de La Orotava.
Dicha  finca,  según  el  Registro  de  la  Propiedad  tiene  una  cabida  de  diez  mil 
quinientos setenta y siete metros cuadrados, encontrándose dentro de la mima una casa 
para encargado, un almacén de herramientas y una gañanía, sin alusión a metros 
cuadrados construidos en dichas edificaciones, ubicando la misma en Zona Agrícola 
Potencialmente Productiva. s
Con  fecha  17  de  enero  de  2000  se  toma  anotación  en  este  Registro  de  una  oe.
Resolución del Director General de Urbanismo, del Gobierno de Canarias, por la que se  w.
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decímetros cuadrados, y cinco con setenta y cinco metros de altura, dos plantas.
En las escrituras presentadas se declara una ampliación de obra nueva terminada, 
arrojando la edificación final una superficie total construida de setecientos dos metros 
con setenta y cinco decímetros cuadrados, con la descripción y distribución que consta 
en el mismo.
Se incorpora a la escritura complementaria un certificado técnico en el que consta la 
descripción de la obra y la antigüedad de la misma, debidamente visado por el Colegio 
Profesional correspondiente y a la escritura complementaria de fecha 1 de octubre último 
una cédula de notificación expedida el día 7 de mayo de 2020 del Ayuntamiento de La 
Orotava donde se declara que han transcurridos los plazos para la adopción de medidas 
sancionadoras y de protección de la legalidad y restablecimiento del orden jurídico 
perturbado por parte de la administración.
II
Con fecha 3 de noviembre de 2020, previa calificación del documento, se suspende 
la inscripción solicitada, por los siguientes fundamentos:
«Suspendida la práctica de la ampliación de obra nueva, terminada, por el siguiente 
defectos subsanable:  1.  Vinculación: Al estar vinculada la total superficie de la finca 
rústica,  a  una  construcción  con  unas  características  previamente  establecidas  por 
disposición expresa inscrita del Director General de Urbanismo, es preciso que, para 
inscribir la ampliación de la edificación con otras características, el Ayuntamiento de La 
Orotava como su sucesor en esta función, ordene la cancelación de la nota marginal, o 
bien su modificación, con carácter previo, ya que la vinculación inscrita constituye una 
excepción que impide la aplicación del artículo 52 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de 
julio, o sea que la vinculación registral actúa a modo de nota de afección de expediente 
de infracción urbanística de la misma forma que lo es la anotación de expediente de 
infracción urbanística y por el principio de legitimación registral que presume que los 
derechos inscritos pertenecen a su titular en forma determinada por el asiento respectivo 
y por tanto no podrá llevarse a cabo la operación solicitada sin desvirtuar previamente la 
presunción iuris tantum que el contenido registral constituye.
Lo anterior se basa en los Artículos 277, 330 y 361 de la Ley 4/2017, de 13 de julio 
del Suelo y de los Espacios Naturales de Canarias, artículos 1.3, 38, 40 b), 82, 84 y 85 
de la Ley Hipotecaria, artículo 52 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio por el que se 
aprueban  las  normas  complementarias  al  reglamento  para  la  ejecución  de  la  Ley 
Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza 
urbanística y artículo 18 de la Ley del Suelo, y Resoluciones de la Dirección General de 
los Registros y el Notariado de 13 de septiembre de 2003 y 26 de abril de 2011 (…)»
III
Con fecha de 16 de diciembre de 2020, por G. S., actuando en representación de la 
entidad  mercantil  Dodecaneso  Inversiones  S.L.,  de  la  cual  ostenta  el  cargo  de 
administrador único, interpone recurso ante la Dirección General de Seguridad Jurídica 
Preventiva y Fe Pública, con los siguientes fundamentos:
«Hechos.
Primero.  El 14 de octubre de 2020 fue solicitada la inscripción de una escritura de  s
ampliación de obra nueva autorizada el 2 de marzo de 2011 por el notario que fue de  e.
Santa Cruz de Tenerife don Mario Morales García, con número 995 de su protocolo, en  w.
unión de sendas escrituras complementarias de subsanación otorgadas los días 20 de  32ww
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referidas a la edificación materializada sobre la finca n.º 24.336 de La Orotava, inscrita al
folio 50 del libro 377, tomo 1090 del Registro de la Propiedad de dicha Villa, situada en 
(…), cuya referencia catastral es (…).
Segundo.  En la última de las escrituras citadas, de fecha 1 octubre de 2020, se 
procede a aclarar y complementar la declaración de la obra de ampliación realizada 
sobre la construcción preexistente hasta alcanzar un total de 702,75 m2 construidos, a fin 
de acomodar la descripción del inmueble a la contenida en el Decreto 2020-2197 dictado 
por  el  Sr.  Concejal  Delegado  de  Ordenación  y  Planificación  del  Territorio,  Medio 
Ambiente  y  Cambio  Climático,  Infraestructuras  en  General,  Transporte  Público  y 
Seguridad del Ayuntamiento de La Orotava, con código de validación (…), del que se 
deja unido copia  a la escritura para que forme parte de la misma, en cuya parte 
dispositiva se declara que, respecto a la citada obra de ampliación, se ha rebasado el 
límite temporal máximo dispuesto por la legislación urbanística para adoptar válidamente 
las medidas sancionadoras y de protección de la legalidad y restablecimiento del orden 
jurídico perturbado por parte de la Administración.
Tercero.  A las citadas escrituras notariales, se acompañó, entre otros documentos, 
Oficio  firmado  electrónicamente  el  30  de  julio  de  2020  por  el  Director  General  de 
Planificación Territorial, Transición Ecológica y Aguas del Gobierno de Canarias y código 
de validación (…), por el que se da respuesta a la solicitud de cancelación del asiento 
que consta anotado al margen del folio registral de la citada finca n.º 24.336 de La 
Orotava, en virtud de Resolución del Director General de Urbanismo de fecha 21 de abril 
de 1999, por la que fue autorizada la ampliación de la edificación existente en dicha 
finca, en cuya virtud se “vincula la totalidad de la superficie de la finca a que se refiere 
dicha inscripción, a la ampliación de la edificación predicha, de conformidad con el 
número 3 del artículo 11, en relación al apartado 2, d), del art.9 de la Ley 5/1987 de 7 de 
Abril, sobre la ordenación urbanística del suelo rústico de la Comunidad Autónoma de 
Canarias”.
Cuarto.  El día 18 de noviembre del año en curso es notificado al presentante nota 
de calificación del Sr. Registrador de la Propiedad de La Orotava de fecha 3 del mismo 
mes y año, por la que suspende la inscripción de la escritura de ampliación de obra 
nueva terminada por el siguiente defecto subsanable:
(...)
Fundamentos de Derecho.
I.  Según las consideraciones expuestas en la nota de calificación emitida por el Sr. 
Registrador de la Propiedad de La Orotava, la vinculación registral actúa a modo de nota 
de afección de expediente de infracción urbanística de la misma forma que lo es la 
anotación de expediente de infracción urbanística.
Para resolver la cuestión planteada, hay que partir de los efectos que tiene la 
constancia registral de la condición impuesta por el Director General de Urbanismo en la 
autorización concedida el 21 de abril de 1999 para la construcción de la primitiva 
edificación. A tal efecto, resultan de aplicación los artículos 65.1.d) y 67.3 del Texto 
Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana aprobado por Real Decreto 
Legislativo 7/2015, de 30 de octubre 8/2011, de 1 de julio, y los artículos 1.4, 73 y 74 del 
Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, relativos a las condiciones de las licencias de 
obras.
Por lo tanto, para valorar la corrección de la calificación efectuada por el registrador, 
primero ha de desentrañarse el verdadero alcance y efectos de la constancia registral de  s
la condición impuesta en la autorización concedida por Resolución de fecha 21 de abril  o
de 1999. w.
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con  ocasión  de  la  concesión  de  licencias  o  de  autorización  de  otras  resoluciones
administrativas, se impongan condiciones que han de cumplirse en la finca a la que
afectan, con arreglo a las Leyes o a los Planes, tales condiciones podrán hacerse 
constar por el Registrador de la Propiedad mediante nota marginal".
Como es obvio, tales notas marginales no surtirán otro efecto que el previsto en la 
legislación aplicable. En este caso, el efecto contemplado en el artículo 11.3 de la Ley del 
Parlamento de Canarias 5/1987, de 7 de abril:
"Como  trámite  previo  a  la  licencia  municipal,  las  construcciones  de  carácter 
residencial, a que se refiere el apartado 2, d), del artículo 9, requerirán la inscripción 
registral  en  el  mismo  asiento  de  la  superficie  suficiente,  vinculada  a  la  edificación 
autorizada."
Del tenor literal de la nota marginal, interpretado a la luz de la verdadera ratio 
essendi del citado precepto, se concluye que la conditio impuesta al promotor de la obra 
mediante la Resolución del Director General de Urbanismo de fecha 21 de abril de 1999 
era  que  en  el  futuro  no  podría  practicarse  disminución  del  terreno  vinculado  a  la 
edificación autorizada.
Esto significa que es la superficie de la finca rústica la que queda vinculada a la 
edificación autorizada por Resolución de fecha 21 de abril de 1999, y no a la inversa.
La  citada  condición  de  indivisibilidad  de  la  superficie  de  terreno  vinculada  a  la 
edificación no se vería afectada en modo alguno por la eventual inscripción de la 
escritura de ampliación de obra nueva autorizada el 2 de marzo de 2011, y por tanto no 
cabe calificar a dicho acto como contrario a la condición impuesta en la autorización de 
obras que en su día tuvo acceso al Registro, en el marco establecido en el artículo 18.1.º 
de la Ley Hipotecaria.
A juicio de esta parte, no existe riesgo de contradicción en cuanto al contenido de los 
asientos registrales y de los respectivos efectos de los mismos, si se llegara a admitir la 
inscripción de la ampliación de obra pretendida.
Es  por  todo  ello  que  estimamos  que  no  cabe  condicionar  suspensivamente  la 
inscripción  de  la  ampliación  de  la  obra  nueva  terminada  a  que  por  parte  del 
Ayuntamiento de La Orotava se ordene la cancelación o la modificación de la nota 
marginal. Simplemente porque ello no resulta necesario para proceder a la inscripción 
registral de la ampliación de la obra nueva terminada.
II.  Para  poder  acceder  a  la  inscripción  de  construcciones,  edificaciones  e 
instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento 
de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos 
de prescripción correspondientes, como es el caso que nos ocupa, en el artículo 28.4 del 
Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana se impone al Registrador la 
carga de comprobar la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente 
de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la construcción, edificación e instalación.
Conforme consta declarado en las Resoluciones de la DGRN de fechas 17 de enero, 
8 de mayo y 18 de octubre de 2012, para la constancia registral de la terminación de 
este tipo de obras basta con que no exista constancia en dicho Registro de la incoación 
de expediente alguno por haber infringido la normativa urbanística.
La doctrina de la DGRN ha mantenido constante su postura respecto a que la 
inscripción  de  obras  nuevas  "antiguas"  se  halla  sometida,  exclusivamente,  al 
cumplimiento  de  los  requisitos  expresamente  establecidos  en  los  artículos  28.4 
TRLSyRU y 52 del RD 1093/1997.
Entre tales requisitos no se encuentra, obviamente, la existencia de nota de afección 
urbanística de las reguladas en el artículo 74 RD 1093/1997. e
Dado el principio de libertad que rige el dominio, las limitaciones al mismo han de  bo
resultar de la Ley y ser interpretadas restrictivamente (cfr. artículos 33 de la Constitución  32ww
y 34I8II .d ePl Coró doitgroo  Claidviol),. es de observar que, según se indica en el informe emitido con
fEeccohlaó g2ic8a d ye  Ajugliuoa dse d 2e0l G20o bpioerr nlao  Ddeir eCcacnióanr iaGse, nlae rnaol tdae  mPalargniinficaal creiólant iTvear rait odriicahl,a T croanndsiicciióónn 
especial tiene vigencia indefinida, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 73 del Real 
Decreto 1093/1997.
En base a dicha vigencia indefinida de la nota marginal de la condición impuesta por 
la Resolución del Director General de Urbanismo de fecha 21 de abril de 1999, la citada 
anotación al margen seguiría desplegando sus efectos tras la eventual la inscripción 
registral de la ampliación de obra nueva terminada autorizada el 2 de marzo de 2011 por 
el notario Mario Morales García.
Por  lo  tanto,  siempre  quedaría  garantizada  la  salvaguarda  del  principio  de 
legitimación registral en relación al cumplimiento de la condición de vinculación del 
terreno a que hace mención dicha nota marginal, pues no pretende en ningún caso 
reducir la superficie de la finca vinculada.
IV.  Todo lo anterior nos lleva a sostener, en contra de los fundamentos expuestos 
en la nota de calificación, que resulta procedente la inscripción solicitada, pues no solo 
no consta abierto expediente de disciplina urbanística frente a las obras de ampliación de 
la edificación respecto de cuya terminación se ha instado su constancia registral, sino 
que  el  Ayuntamiento  de  La  Orotava  ha  expedido  respecto  a  dichas  obras  el 
correspondiente certificado de que ya no procede adoptar frente a ella medidas de 
restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber 
transcurrido los plazos de prescripción correspondientes.
Cumpliéndose en este caso, por tanto, todos y cada uno de los requisitos exigidos 
por el artículo 28.4.a) del TRLSyRU para proceder a la inscripción en el Registro de la 
Propiedad de la declaración de obra nueva terminada. Con el que, como señala la 
Resolución de la DGRN de 17 de enero de 2012, se pretende resolver la discordancia 
entre la realidad física extrarregistral y el contenido del Registro, sobre la base de la 
justificación  al  registrador  de  circunstancias  de  hecho,  reforzando  la  constancia  y 
publicidad registral de la inscripción de obra nueva. Por todo lo hasta aquí expuesto, 
solicito que habiendo por presentado este escrito, lo admita, y en su virtud tenga por 
formulado  en  tiempo  y  forma  el  oportuno  recurso  gubernativo  frente  a  la  nota  de 
calificación del Sr. Registrador de la Propiedad de la Orotava emitida con fecha 3 de 
noviembre de 2020 para que, en mérito a lo expuesto, se sirva dictar resolución por la 
que  se  estime  el  recurso  y  se  revoque  dicha  nota  de  calificación  del  registrador, 
sirviéndose en su lugar declarar que la escritura de ampliación de obra nueva terminada 
autorizada en Santa Cruz de Tenerife el 2 de marzo de 2011 por el Notario Mario Morales 
García,  con  número  995,  subsanada  y  complementada  por  otras  posteriores  de 
fechas 20 de febrero de 2019 y 1 de octubre de 2020, sí pueden acceder al Registro de 
la Propiedad por la vía del artículo 28.4 del Texto Refundido de la Ley de Suelo y 
Rehabilitación Urbana y provocar la inscripción solicitada, sin necesidad de subsanar los 
defectos u omisiones advertidos por el Sr. Registrador de la Propiedad de La Orotava en 
la nota de calificación recurrida. En La Orotava, a 16 de diciembre de 2020.»
IV
El registrador de la propiedad emitió informe, en el que mantuvo la calificación 
impugnada, y formó el oportuno expediente que elevó a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 18 y 38 de la Ley Hipotecaria; los artículos 28.4 del Real Decreto 
Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley  e.
de Suelo y Rehabilitación Urbana; art. 60, 277, 361 y 362 Ley 4/2017, de 13 de julio, del  w.b
Suelo  y  de  los  Espacios  Naturales  Protegidos  de  Canarias;  art.73  y  74  del  Real  32ww
DReecsroelutoc i1o0n9e3s /1d9e9 7la,  dDeir e4c dceió jnu liGo;e nlae SraTl Sd e3 5lo3s2 /2R0e1g7is, tSroasla y 1 .dªe, ld eN o4t adreia odcot udber e1 d4e  d2e0 1ju7l ioy 
de 2009, 26 de abril de 2011 y 10 de septiembre de 2015.
1.  Se  plantea  en  el  presente  expediente  la  inscripción  de  una  escritura  de 
ampliación de obra nueva arrojando la edificación final una superficie total construida de 
setecientos dos metros con setenta y cinco decímetros cuadrados.
A la misma se incorporan los siguientes documentos:
– Un certificado técnico en el que consta la descripción de la obra y la antigüedad de 
la misma.
– Una  cédula  de  notificación  expedida  por  Ayuntamiento  de  La  Orotava  del 
Decreto 2020-2197 del concejal delegado donde se declara que han transcurridos los 
plazos para la adopción de medidas sancionadoras y de protección de la legalidad y 
restablecimiento del orden jurídico perturbado por parte de la Administración.
– Una contestación de la Dirección General de Planificación Territorial, Transición 
Ecológica  y  Aguas  en  que  se  concluye  que  la  Comunidad  Autónoma  carece  de 
competencias  sobre  la  materia  objeto  de  solicitud  y  que  le  corresponde  a  la 
Administración municipal ordenar la cancelación de la nota marginal o su modificación, 
porque es el Ayuntamiento la Administración competente en materia de ordenación 
urbanística del suelo rústico.
La finca sobre la que se declara la ampliación de obra, según el Registro de la 
Propiedad, tiene una cabida de diez mil quinientos setenta y siete metros cuadrados, 
encontrándose  dentro  de  la  mima  una  casa  para  encargado,  un  almacén  de 
herramientas y una gañanía, sin alusión a metros cuadrados construidos en dichas 
edificaciones, ubicándose la misma en Zona Agrícola Potencialmente Productiva, si bien 
aparece como urbana en la descripción registral.
Por  nota  marginal  de  fecha  de  17  de  enero  de  2000  consta  que  «Mediante 
Resolución del Director General de Urbanismo de fecha 21 de abril de 1999, se autorizó 
la ampliación de una edificación existente en la finca descrita en la inscripción adjunta, 
destinada a vivienda unifamiliar y almacén agrícola, hasta una total superficie construida, 
incluida dicha ampliación, de 249,41 m2 y 5,75 de altura, dos plantas, en un terreno 
de 10.577 m2 de superficie. Time-Shire S.L. vincula la totalidad de la superficie de la finca 
a  que  se  refiere  dicha  inscripción  a  la  ampliación  de  la  edificación  predicha,  de 
conformidad con el número 3 del art. 11 en relación con el apartado 2, d) del art. 9 de la 
Ley  5/1987  de  7  de  abril,  sobre  la  ordenación  urbanística  del  suelo  rústico  de  la 
Comunidad Autónoma de Canarias. (…)».
El registrador suspende la inscripción por considerar que al estar vinculada la total 
superficie  de  la  finca  a  una  construcción  con  unas  características  previamente 
establecidas por disposición expresa inscrita del Director General de Urbanismo, es 
preciso que, para inscribir la ampliación de la edificación con otras características, el 
Ayuntamiento de La Orotava como su sucesor en esta función, ordene la cancelación de 
la nota marginal, o bien su modificación, con carácter previo, ya que la vinculación 
inscrita constituye una excepción que impide la aplicación del artículo 52 del Real 
Decreto 1093/1997, de 4 de julio, o sea que la vinculación registral actúa a modo de nota 
de afección de expediente de infracción urbanística de la misma forma que lo es la 
anotación de expediente de infracción urbanística y por el principio de legitimación 
registral  que  presume  que  los  derechos  inscritos  pertenecen  a  su  titular  en  forma 
determinada por el asiento respectivo y por tanto no podrá llevarse a cabo la operación 
solicitada sin desvirtuar previamente la presunción iuris tantum que el contenido registral 
constituye.
2.  Una vez expuestos los hechos objeto del presente expediente, procede analizar  e
la cuestión sustantiva consistente en el efecto derivado de la constancia registral de una  bo
concreta condición impuesta en autorización y, en particular, si la mima puede llegar a  32ww
teneLra a lccaonnccere itma pceodnitdivioci ódne  laq uines ccroipncsitóan  deen  lae la mRpelgiaisctiróon  pdoer o bnroat.a  marginal  supone  la
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relación con el apartado 2, d) del artículo 9 de la Ley 5/1987 de 7 de abril, sobre la 
ordenación urbanística del suelo rústico de la Comunidad Autónoma de Canarias. (…)».
Se trata de una determinación que suele regularse de forma similar en las distintas 
legislaciones autonómicas y que trata de garantizar el respeto de la parcela mínima 
edificable en el ámbito del suelo rústico constituyendo un supuesto de indivisibilidad. A 
su vez, las distintas normas que la regulan suelen prever expresamente la constancia 
registral de la misma como medio de advertir a terceros de la limitación afectante a la 
finca o, incluso, como garantía de cumplimiento de la propia licencia -cfr. artículo 200.4 
de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la 
Comunitat Valenciana-.
Es el caso de la condición inscrita en el supuesto que se analiza que expresamente 
alude al número 3 del art. 11 de la Ley 5/1987 de 7 de abril, sobre la ordenación 
urbanística del suelo rústico de la Comunidad Autónoma de Canarias, el cual señalaba 
que  «como  trámite  previo  a  la  licencia  municipal  las  construcciones  de  carácter 
residencial a que se refiere el apartado 2 d) del artículo 9, requerirán la inscripción 
registral  en  el  mismo  asiento  de  la  superficie  suficiente,  vinculada  a  la  edificación 
autorizada».
Si bien dicha norma fue derogada por Ley 9/1999, de 13 de mayo, la vigente Ley 
autonómica 4/2017, de 13 de julio, establece una previsión similar en su art. 60.1 c), 
señalando en su art. 277 que serán indivisibles, entre otros, los terrenos vinculados o 
afectados legalmente a las construcciones o edificaciones autorizadas sobre ellos –cfr. 
apartado 1.d)–.
La posibilidad de acceso registral de este tipo de condicionamientos se encuentra 
amparada en el art.74 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, que establece que en la 
nota marginal se transcribirá literalmente el acuerdo que da lugar a su práctica y se 
especificará que no produce otro efecto que el de dar a conocer, a quien consulte el 
contenido  del  Registro  de  la  Propiedad,  la  situación  urbanística  de  la  finca  en  el 
momento a que se refiera el título que las origine, salvo los casos en que la legislación 
aplicable prevea un efecto distinto -artículo 74.2 en relación al artículo 73-.
Por lo que a tenor de las normas aplicables cabe concluir que la condición inscrita 
advierte de la indivisibilidad de la parcela al estar vinculada a la construcción autorizada, 
constituyendo un eficaz medio de publicidad respecto a terceros.
Sobre este particular debe tenerse presente la STS 3532/2017, de 4 de octubre 
de 2017, cuando señala que la publicidad registral de la situación urbanística, aun 
cuando pueda no gozar de la presunción de exactitud y fe pública, tiene relevancia en la 
valoración de la buena fe del tercero de acuerdo con la concepción ética de la misma y la 
diligencia exigible.
3.  Hechas  las  consideraciones  anteriores  sobre  la  naturaleza  de  la  condición 
inscrita y sus efectos, procede ahora analizar la procedencia de la inscripción de la 
ampliación de obra discutida en el presente expediente.
El registrador considera que existe una vinculación de la total superficie de la finca 
rústica a una construcción con unas características previamente establecidas por lo que 
es preciso para inscribir la ampliación de la edificación con otras características, que el 
Ayuntamiento ordene la cancelación de la nota marginal, o bien su modificación.
Argumenta  que  la  vinculación  inscrita  constituye  una  excepción  que  impide  la 
aplicación del artículo 52 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, a modo de nota de 
afección  de  expediente  de  infracción  urbanística  y  por  el  principio  de  legitimación 
registral  que  presume  que  los  derechos  inscritos  pertenecen  a  su  titular  en  forma  s
determinada por el asiento respectivo y por tanto no podrá llevarse a cabo la operación  oe.
solicitada sin desvirtuar previamente la presunción iuris tantum que el contenido registral  w.
constituye. 32ww
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siempre  que  esté  legalmente  permitida  esa  ampliación  y  autorizada  por  licencia 
municipal.
Por  otra  parte,  tampoco  hay  obstáculo  para  admitir  que  la  ampliación  de  obra 
realizada sin licencia pueda llegar a encontrase en la situación de fuera de ordenación 
regulada  en  el  art.362  de  la  Ley  autonómica  por  haber  transcurrido  los  plazos  de 
restablecimiento de legalidad urbanística y no tratarse de suelo rústico de protección 
ambiental o dominio público o en las zonas de protección o servidumbre del mismo -cfr. 
ap. 4 y 5 del artículo 361-.
Así lo reconoce en el presente caso el propio Ayuntamiento competente mediante 
cédula de notificación expedida el día 7 de mayo de 2020 del Decreto donde se declara 
que han transcurridos los plazos para la adopción de medidas de protección de la 
legalidad y restablecimiento del orden jurídico perturbado por parte de la Administración.
De igual modo, no cabe admitir que la vinculación inscrita constituya en este caso un 
impedimento para el transcurso de los plazos de restablecimiento como lo es el inicio de 
expediente de protección de legalidad, pues no implica inicio de actuación administrativa 
alguna a que se refiere el citado art. 361 y, como se ha expuesto, su eficacia va referida 
a la indivisibilidad de la parcela. En este sentido se rectifica la doctrina de la Resolución 
de 26 de abril de 2011.
Por otra parte, tampoco puede invocarse el principio de legitimación registral para 
exigir que el Ayuntamiento cancele la vinculación como paso previo a la inscripción de la 
obra,  pues  su  eficacia  en  este  caso  se  encuentra  limitada  a  conocer  la  situación 
urbanística de indivisibilidad de la finca en el momento a que se refiere, que puede haber 
cambiado, y supone cuestionar las potestades del Ayuntamiento en sede de disciplina y 
aplicación del planeamiento.
Por lo que en el presente caso concurren los presupuestos exigidos por el artículo 
28.4 de la Ley estatal de Suelo que habilitan la inscripción de la ampliación de obra 
declarada  sin  licencia,  al  reconocer  la  propia  Administración  competente  haber 
transcurrido los plazos de restablecimiento del orden jurídico perturbado, sin que la 
vinculación inscrita constituya en este caso un impedimento al limitarse a dar a conocer 
la situación de indivisibilidad de la finca en el momento a que se refiere.
De esta forma, el folio registral reflejará la situación de la edificación ejecutada sin 
licencia pero respecto a la que han transcurrido los plazos de restablecimiento de 
legalidad, junto con la condición de indivisibilidad de la finca que supone la vinculación 
reflejada en la nota marginal.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la 
nota de calificación en los términos expuestos
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 25 de febrero de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.