BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 207 Viernes 31 de julio de 2020 Sec. III.   Pág. 61041
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
8889 Resolución de 10 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del 
registrador de la propiedad de Estepona n.º 2, por la que se suspende la 
inscripción de una escritura de compraventa.
En  el  recurso  interpuesto  por  don  José  Andújar  Hurtado,  notario  de  Marbella 
(Málaga), contra la calificación del registrador de la propiedad número 2 de Estepona 
(Málaga), don José Agustín Peña Romero, por la que se suspende la inscripción de una 
escritura de compraventa.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada por el notario de Marbella don José Andújar Hurtado, 
de 23 de septiembre de 2019, se otorgó compraventa de una vivienda y una plaza de 
aparcamiento, en la que los compradores son un matrimonio de nacionalidad alemana, e 
interesa a efectos de este expediente, que, según se expresa en la misma, «están 
casados con arreglo al régimen económico matrimonial legal de su país». En la escritura 
se añade que «compran, como cuerpo cierto, conforme el régimen legal de su país…».
Habiendo causado calificación negativa el 3 de diciembre de 2019 por dos defectos, 
fue subsanada respecto del segundo mediante testimonio de complemento de la copia 
autorizada expedido por el mismo notario el 5 de diciembre de 2019.
II
La  referida  escritura  se  presentó  en  el  Registro  de  la  Propiedad  número  2  de 
Estepona (Málaga) el día 5 de diciembre de 2019, y fue objeto de calificación negativa 
de 19 de diciembre de 2019, que a continuación se transcribe en lo pertinente:
«Hechos: I.–El documento objeto de la presente calificación, autorizado por don José 
Andújar Hurtado, Notario de Marbella-San Pedro de Alcántara, el día 23/089/19, con 
número 737/2019 de Protocolo, fue presentado en este Registro por M. G., S., el 
día  23/09/2019,  asiento  número  143  del  Diario  59,  siendo  objeto  de  calificación 
defectuosa según la nota precedente de fecha 3 de diciembre pasado. Dicho documento 
fue calificado negativamente según la referida nota por 1) No se especifica la cuota de 
adquisición de los compradores, por lo que al encontrarse casados los adquirentes en el 
régimen legal aplicable a su común nacionalidad alemana de participación de ganancias, 
es preciso que se determine la proporción en la que los cónyuges adquieren, por exigirlo 
el artículo 54 del Reglamento Hipotecario; y 2) No constan debidamente identificados los 
medios de pago referidos en el título, remitiéndose a fotocopias de los mismos con valor 
de testimonio que según título se incorporan, sin que de la copia autorizada objeto de la 
presente, resulten incorporados los mismos. es
1.  Con  fecha  5  de  diciembre  pasado,  se  ha  presentado  documentación  w.
complementaria al referido título, resultando de la citada documentación subsanado el  89ww
defe2c.t o Yre ceong ciduoa netno  eal l ppuunntoto 2 1.º.º d dee l ala n coittaa ddae  ncoatlaifi cdaec icóanli fqicuaec piórne,c esidgeu.e sin especificarse
laad qcuuioretan tedse  eand qeul irséicgiiómne nd el elgoasl  aco smup craodmoúrens ,n apcoior nlaol idqaude  aalel menacnoan dtrea rpsea rtcicaispaadcoiósn  ldoes   BOE-A-cable e
ganancias, es preciso que se determine la proporción en la que los cónyuges adquieren, 
ratificándose en tal sentido los defectos referidos en la referida nota de calificación que 
precede.
I.  Los documentos de todas clases, susceptibles de inscripción, se hallan sujetos a 
calificación por el registrador, quien, bajo su responsabilidad, ha de resolver acerca de la 
legalidad de sus formas extrínsecas, la capacidad de los otorgantes y la validez de los 
actos contenidos en los mismos, de conformidad con lo establecido en los artículos 18 
y 19 de la Ley Hipotecaria y 98 a 100 del Reglamento para su ejecución.
II.  De conformidad con la regla contenida en el artículo 322 de la Ley Hipotecaria, el 
registrador debe proceder a la notificación de la calificación negativa del documento 
presentado,  En  dicho  caso,  queda  automáticamente  prorrogado  el  asiento  de 
presentación correspondiente durante el plazo de sesenta días desde la práctica de la 
última de las notificaciones que deban ser realizadas. Prórroga durante la cual, pro 
aplicación del principio hipotecario de prioridad contenido en los artículos 17, 24 y 25 de 
la Ley Hipotecaria, no pueden ser despachados los títulos posteriores a la misma finca, 
cuyos asientos de presentación, por tanto, han de entenderse igualmente prorrogados 
hasta el término de la vigencia, automáticamente prorrogada, del Asiento anterior.
En su virtud acuerdo suspender la inscripción del documento objeto de la presente 
calificación, en relación con las circunstancias expresamente consignadas en el Hecho 
I.2  de  la  presente  nota  de  calificación,  por  la  concurrencia  de  los  defectos  que 
igualmente se indican en el Fundamente de Derecho II.2 de la nota de la nota de 
calificación  que  precede.  Quedando  automáticamente  prorrogado…  (Oferta  de 
recursos).»
III
El día 8 de enero de 2010, don José Andújar Hurtado, notario de Marbella, interpuso 
recurso contra la calificación, en el que en síntesis alega lo siguiente:
«1.  A juicio del Registrador, don José Agustín Peña Romero, en el único defecto en 
vigor, (el 1), no se especifica la cuota de adquisición de los compradores extranjeros... 
me remito a la nota directamente para evitar repeticiones.
2.  El art. 92 del Reglamento Hipotecario dice "Cuando el régimen económico-
matrimonial  del  adquirente  o  adquirentes  casados  estuviere  sometido  a  legislación 
extranjera, la inscripción se practicará a favor de aquél o aquéllos haciéndose constar en 
ella que se verifica con sujeción a su régimen matrimonial, con indicación de éste, si 
constare."
3.  En  la  escritura  se  puso  literalmente  "...que  compran,  como  cuerpo  cierto, 
conforme al régimen legal de su país,". Y en la comparecencia se ponía que C1yC2 eran 
"ambos  de  nacionalidad  alemana.../...  que  están  casados  con  arreglo  al  régimen 
económico matrimonial legal de su país..."
Ignoro, pues, cuál es el defecto a que se refiere el Registrador.»
IV
Mediante escrito con fecha de 24 de febrero de 2020, el registrador de la propiedad 
emitió su informe y elevó el expediente a este Centro Directivo. e.e
Fundamentos de Derecho 89ww
Vistos los artículos 1, párrafo tercero, 18, 20, 38 y 40 de la Ley Hipotecaria; 9
N(aoptaarrtiaaddoos;  717,  d2e  yla 3 L)e, y1 0d.e1l ,R 1e2g i(satrpoa Crtaivdilo; sR e1g, l4a mye 6n)to d (eUl EC) ónd.ºig 2o0 1C6iv/1il1; 0533,  ddee  2la4  dLee yju ndieol 
de  2016,  por  el  que  se  establece  una  cooperación  reforzada  en  el  ámbito  de  la
competencia,  la  ley  aplicable,  el  reconocimiento  y  la  ejecución  de  resoluciones  en 
materia de regímenes económicos matrimoniales; 281 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; 
33 a 36 y disposición adicional primera, letra f), de la Ley 29/2015, de 30 de julio, de 
cooperación jurídica internacional en materia civil; 34, 35, 36, 51.6.ª y 9.ª, 54 y 92 del 
Reglamento  Hipotecario;  159  y  168.4  del  Reglamento  Notarial;  las  Sentencias  del 
Tribunal Supremo de 11 de mayo de 1989, 7 de septiembre de 1990 y 25 de enero 
de 1999; y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado 
de 17 de enero de 1955, 14 de julio de 1965, 20 de enero de 1983, 28 noviembre 1988, 
21 mayo 1998, 5 de marzo, 27 de abril y 18 de octubre de 1999, 7 diciembre de 2000, 3 
de enero, 13 de octubre y 19 de diciembre de 2003, 10 de enero y 4 y 12 de febrero 
de 2004, 14 de febrero, 1 de marzo y 10 de octubre de 2005, 11 de octubre de 2006, 26 
de febrero de 2008, 15 de junio de 2009, 5 de marzo de 2010, 20 de enero, 15 de julio 
y 20 de diciembre de 2011, 22 de febrero de 2012, 31 de octubre de 2013, 13 de agosto 
de 2014, 20 de julio, 28 de octubre y 4 de diciembre de 2015, 15 de febrero y 3 de 
agosto de 2016, 2 de febrero, 15 de marzo, 10 y 17 de mayo, 25 de julio y 31 de agosto 
de 2017, 5 de marzo, 2 de abril, 7 y 10 de septiembre, 19 de octubre y 7 de noviembre 
de 2018 y 27 de febrero y 1 de marzo y 7 de noviembre de 2019.
1.  Mediante  la  escritura  de  compraventa  cuya  calificación  es  impugnada  dos 
cónyuges de nacionalidad alemana, no residentes en España, de los que se afirma que 
«están  casados  con  arreglo  al  régimen  económico  matrimonial  legal  de  su  país», 
adquieren una vivienda y una plaza de aparcamiento y expresan que «compran, como 
cuerpo cierto, conforme el régimen legal de su país…».
El registrador suspende la inscripción solicitada porque «No se especifica la cuota de 
adquisición de los compradores, por lo que al encontrarse casados los adquirentes en el 
régimen legal aplicable a su común nacionalidad alemana de participación de ganancias, 
es preciso que se determine la proporción en la que los cónyuges adquieren por exigirlo 
el artículo 54 del Reglamento Hipotecario».
El notario recurrente alega los términos literales en que está redactado el artículo 92 
del Reglamento Hipotecario.
2.  Este  Centro  Directivo  resolvió  en  un  supuesto  semejante  al  presente,  en 
Resolución de 31 de agosto de 2017, con un criterio que debe ahora reiterarse.
El registrador afirma en su calificación que es aplicable el régimen de participación 
de ganancias del derecho alemán.
Como ya puso de relieve este Centro en Resolución de 3 de agosto de 2016, dicho 
régimen («Zugewinngemeinschaft») está regulado en el Libro Cuarto, Sección Primera, 
Título sexto 1, parágrafos 1363 y siguientes del «Bügerliches Gesetzbuch» («BGB», 
código civil alemán) disponiendo el número 2.º de dicho parágrafo que el respectivo 
patrimonio del marido y de la mujer no será patrimonio común del matrimonio; principio 
que se aplica, asimismo, en cuanto al patrimonio adquirido por uno de ellos tras la 
celebración del matrimonio; de modo que los bienes del marido y los de la mujer no se 
convertirán  en  bienes  comunes  de  los  esposos  ni  durante  el  matrimonio  ni  a  su 
disolución. La Resolución de 17 de diciembre de 2004 ya afirmó que, durante la vigencia 
de dicho régimen, cada cónyuge no tiene un derecho real sobre los bienes adquiridos 
por el otro cónyuge sino el crédito de participación que surge al finalizar dicho régimen.
Mientras esté vigente dicho régimen, es de separación de bienes y por ello cada uno 
de los cónyuges administra y dispone de su patrimonio libremente, salvo que disponga 
del ajuar familiar o de todo su patrimonio. Pero se añade que es posible que la inversión 
en bienes inmuebles, de manera indirecta y diferida pueda afectar de algún modo a la  e.
esfera patrimonial del cónyuge del adquirente, por sus eventuales consecuencias en el  w.b
ámbito de la liquidación de los derechos económicos conyugales e incluso en el ámbito  89ww
sduecl ecsóonryiou.g Ee svtoiu dúolt imsuoje, tsoe  apl oDneer edceh mo aanleifmieástno  terans  lala d aifpicliuclatacdió np rodbeal tRoerigal adme elonsto d (eUreEc)h no.sº 
650/32.0 1C2.omo ha puesto de relieve este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 25 de julio
y 31 de agosto de 2017, 2 de abril, 7 y 10 de septiembre y 19 de octubre de 2018 y 1 de
marzo y 7 de noviembre de 2019) «(…) tanto registradores de la propiedad como 
notarios, complementariamente, desempeñan un papel fundamental en la seguridad 
jurídica preventiva, por lo que el instrumento público así como la inscripción deben 
procurar reflejar de forma cierta todas aquellas circunstancias referentes a la capacidad 
de los otorgantes, como edad o circunstancias modificativas de la capacidad, estado 
civil, nacionalidad,  vecindad  civil, o  régimen  económico matrimonial que incidan de 
presente o de futuro en la validez del negocio jurídico o de la relación jurídico real 
constituida (…)».
El sistema español de seguridad jurídica preventiva tiene como uno de sus pilares 
básicos la publicidad de la titularidad del dominio y demás derechos reales sobre bienes 
inmuebles. Por ello la determinación de la titularidad debe quedar reflejada en los 
asientos del Registro de la Propiedad. Tratándose de personas casadas, la titularidad 
queda  afectada  por  la  existencia  convencional  o  legal  de  un  régimen  económico 
matrimonial  que  determina  el  ejercicio  y  extensión  del  derecho.  Para  que  dichas 
circunstancias puedan ser conocidas por terceros el Registro debe publicarlas, por lo que 
se exige la debida constancia de cuál sea el régimen económico matrimonial aplicable al 
titular registral.
Por otra parte, debe tenerse presente que la entrada en juego de un ordenamiento 
extranjero no supone la renuncia a la determinación de la situación jurídica publicada ni 
que el notario español pueda adoptar una actitud pasiva.
De un lado, el artículo 159 del Reglamento Notarial no hace distinción alguna, por lo 
que el notario autorizante debe indagar la situación de los otorgantes a fin de averiguar si 
existen capítulos o contrato matrimonial entre ellos para proceder, tal y como exige dicho 
precepto,  testimoniando,  en  su  caso,  los  aspectos  particulares  que  puedan  ser 
relevantes al efecto. Como expresó este Centro Directivo en Resolución de 15 de junio 
de 2009, con criterio reiterado por otras posteriores (5 de marzo de 2010 y 20 de 
diciembre de 2011), «(…) si bien es cierto que en muchos casos no es tarea sencilla el 
determinar  cuál  es  el  régimen  legal  supletorio,  es  necesario  que  el  Notario,  en 
cumplimiento de su deber genérico de control de legalidad de los actos y negocios que 
autoriza, a la hora de redactar el instrumento público conforme a la voluntad común de 
los otorgantes –que deberá indagar, interpretar y adecuar al ordenamiento jurídico–, 
despliegue la mayor diligencia al reflejar en el documento autorizado cuál es el régimen 
económico  matrimonial  que  rige  entre  los  esposos.  En  tal  sentido,  establece  el 
artículo 159 del Reglamento Notarial que si dicho régimen fuere el legal bastará la 
declaración del otorgante, lo cual ha de entenderse en el sentido de que el Notario, tras 
haber  informado  y  asesorado  en  Derecho  a  los  otorgantes,  y  con  base  en  las 
manifestaciones de éstos (que primordialmente versan sobre datos fácticos como su 
nacionalidad o vecindad civil al tiempo de contraer matrimonio, su lugar de celebración o 
el de la residencia habitual y la ausencia de capítulos –cfr. artículos 9.2 y 16.3 del Código 
Civil–), concluirá que su régimen económico matrimonial, en defecto de capítulos, será el 
legal supletorio que corresponda, debiendo por tanto hacer referencia expresa a tal 
circunstancia –el carácter legal de dicho régimen– al recoger la manifestación de los 
otorgantes en el instrumento público de que se trate».
De  otro  lado,  el  notario  español  está  obligado  a  aplicar  la  norma  de  conflicto 
española (artículo 12.6 del Código Civil) y a determinar, de acuerdo a dicha norma, la ley 
material que resulte aplicable al régimen económico de los cónyuges. Así, aunque el 
notario desconozca el contenido de la ley material extranjera, reflejará debidamente en la 
comparecencia del instrumento público cuál ha de ser la norma aplicable a las relaciones  s
patrimoniales entre cónyuges. En definitiva, no debe confundirse la falta de obligación de  oe.
conocer  el  Derecho  extranjero  con  el  deber  de  determinar  cuál  es  la  legislación  w.
extranjera aplicable. 89ww
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hayan celebrado su matrimonio o que hayan especificado la ley aplicable al régimen 
económico matrimonial después del 29 de enero de 2019, y no se trata de ninguno de 
los supuestos de aplicación retroactiva a que se refiere el artículo 69 de dicha norma.
Tratándose de adquisiciones llevadas a cabo por personas cuyo régimen económico 
matrimonial esté sujeto a una ley extranjera, la finalidad de publicar una situación jurídica 
cierta no se ve modificada por dicha circunstancia. La cuestión, sin embargo, es más 
compleja pues la determinación de cuál sea el régimen aplicable implica el conocimiento 
del Derecho extranjero, lo que no es obligado para los funcionarios españoles. Esta 
oposición entre la exigencia legal de publicar en toda su extensión el derecho adquirido y 
las  dificultades  para  determinar  cuál  ha  de  ser  el  régimen  matrimonial  legalmente 
aplicable ha sido cuestión de preocupación ya desde antiguo para nuestra jurisprudencia 
y para este Centro Directivo. A esta dificultad pretende dar respuesta el artículo 92 del 
Reglamento Hipotecario.
Así, frente a la regla general de nuestro sistema registral, que exige que esté 
claramente determinada la extensión de los derechos inscritos en el Registro de la 
Propiedad (artículo 51.6.ª Reglamento Hipotecario), y aunque, desde un punto de vista 
estrictamente dogmático, para la adquisición de un bien por extranjero casado debería 
acreditarse el régimen económico en ese momento, a fin de inscribir dicho bien según la 
determinación  de  dicho  régimen,  tal  y  como  preceptúa  el  artículo  51.9.ªa),  del 
Reglamento Hipotecario, lo cierto es que tales reglas están ciertamente flexibilizadas 
para los supuestos de inscripción de bienes a favor de adquirentes casados sometidos a 
legislación extranjera, pues no se exige la acreditación «a priori» del régimen económico 
matrimonial,  bastando  que  la  inscripción  se  practique  a  favor  del  adquirente  o 
adquirentes casados, haciéndose constar en la inscripción que se verificará con sujeción 
a su régimen matrimonial (artículo 92 Reglamento Hipotecario). En efecto, teniendo en 
cuenta, por un lado, la problemática que plantea la prueba del régimen económico 
matrimonial de los sujetos a legislación extranjera, y, por otro, que lo determinante será 
observar, en el momento de la disposición del bien, las normas y pactos que como 
consecuencia del régimen económico-matrimonial sean aplicables respecto de dicho 
bien, este Centro Directivo primero y el artículo 92 del Reglamento Hipotecario después 
(desde la reforma de 1982), asumieron que la solución más acertada consiste en aplazar 
tal prueba para el momento de la enajenación o gravamen posterior, inscribiéndose la 
adquisición sin necesidad de expresar el régimen en la inscripción («con indicación de 
éste, si constare» expresa la disposición «in fine» de ese precepto reglamentario), 
difiriendo la prueba para el momento de la enajenación posterior, pues dicha expresión 
de régimen podía obviarse si después la enajenación o el gravamen se hacía contando 
con el consentimiento de ambos (enajenación voluntaria), o demandando a los dos 
(enajenación forzosa). Por ello, el artículo 92 del Reglamento Hipotecario se limita a 
exigir, en este caso, que se exprese en la inscripción que el bien se adquiere «con 
sujeción a su régimen matrimonial».
Como también ha expresado esta Dirección General en reiteradas ocasiones (vid. 
Resoluciones de 19 de diciembre de 2003, 10 de enero y 4 y 12 de febrero de 2004, 31 
de agosto de 2017 y 2 de abril, 7 y 10 de septiembre y 19 de octubre de 2018, entre 
otras) la aplicación del artículo 92 del Reglamento Hipotecario no tiene un carácter 
preferente respecto del conocimiento que pueda tener el registrador de la legislación 
extranjera. Por ello, en casos en los que la escritura se limite a expresar que los 
cónyuges extranjeros adquieren con sujeción a su régimen económico matrimonial sin 
que conste cuál sea este, si el registrador tiene conocimiento del mismo y, por ejemplo,  s
es un régimen de separación, se considera justificada su exigencia sobre la constancia  oe.
en dicha escritura de la cuota que corresponde a cada uno de los adquirientes del bien  w.
objeto de inscripción, conforme al artículo 54 del Reglamento Hipotecario. 89ww
Dire4c.t ivoA  relas evñisatad ad een l alos sc aonntseidrieorraecsi ofunneds apmreecnetodse,n etel sr eyc udres ola i ndteorcptruineast od en oe sptuee Cdee nstreor 
estimado.
Pese  a  manifestarse  en  la  escritura  que  los  compradores  alemanes  adquieren 
conforme al régimen económico matrimonial legal de su nacionalidad, si éste no fuera el 
de participación en las ganancias (parágrafos 1363 y ss. del «BGB»), por razón de la 
fecha de su matrimonio y por proceder de los «länder» de Brandenburg, Mecklenburg-
Vorpommern, Sachsen, Sachsen-Anhalt y Thüringen (con inclusión del «land» de Berlín), 
y, en ese caso, han efectuado la declaración prevista en las Disposiciones Particulares 
aplicables a la transición del Derecho Federal, de pactar el mantenimiento de su régimen 
económico matrimonial de comunidad legítima de bienes regulado por el Código de la 
Familia de la República Democrática, en estos casos hubiese sido preciso que en la 
escritura se hubieran acreditado estas circunstancias, del mismo modo que cuando los 
cónyuges  otorgan  escritura  de  capitulaciones  matrimoniales  modificando  el  régimen 
legal,  se  precisa  su  acreditación.  Por  tanto,  a  falta  de  la  acreditación  de  tales 
circunstancias  y  de  cualquier  otra  afirmación  del  notario  sobre  la  existencia  de  un 
régimen  de  comunidad,  y  habida  cuenta  de  la  afirmación  del  registrador  en  su 
calificación  sobre  la  aplicación  del  régimen  de  participación  de  ganancias,  debe 
confirmarse dicha calificación.
Atendiendo  a  las  circunstancias  de  hecho  y  a  los  Fundamentos  de  Derecho 
expuestos, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la 
calificación impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 10 de junio de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.