BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 338 Lunes 28 de diciembre de 2020 Sec. III.   Pág. 121058
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
17074 Resolución  de  11  de  diciembre  de  2020,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de 
calificación de la registradora de la propiedad accidental de Aldaia, por la que 
se suspende la inscripción de una representación gráfica catastral.
En el recurso interpuesto por don F. S. H. y don J. V. S. H. contra la nota de 
calificación de la registradora de la propiedad accidental de Aldaia, doña Paula Chust 
Mares, por la que se suspende la inscripción de una representación gráfica catastral.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada el día 2 de octubre de 2019, ante el notario de Valencia, 
don Ubaldo Nieto Carol, número 1935 de protocolo, se formaliza partición de herencia de 
doña P. H. C., adjudicando, entre otras, la finca registral 4.904 de Aldaia, y se solicita la 
inscripción de la representación gráfica y coordinación entre Catastro y el Registro de la 
Propiedad,  sobre  dicha  finca,  al  amparo  del  artículo  199  de  la  Ley  Hipotecaria, 
incorporando Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica.
II
Presentado dicho documento en el Registro de la Propiedad de Aldaia, una vez 
tramitado el procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, es objeto de 
calificación negativa, con arreglo a los siguientes hechos y fundamentos jurídicos:
«Hechos:
Primero.  En virtud de escritura autorizada por el Notario de Valencia, Don Ubaldo 
Nieto Carol, en fecha 2 de octubre de 2019, con número 1935 de su protocolo, se 
formaliza partición de herencia de Doña P. H. C.
Segundo.  Copia autorizada de la misma escritura se presentó en este Registro de 
la Propiedad de Aldaya, causando el asiento 1016 del Diario 79.
Tercero.  El  precedente  documento  incorpora,  como  finca  inventariada  sujeta  a 
partición, la Registral 4904: Una casa alquería compuesta de planta baja, corral y piso 
alto destinado a andana; incluyéndose, junto con la descripción que obra en los libros del 
registro, una descripción "actual izada", conforme a la certificación catastral descriptiva y 
gráfica que se incorpora:
Rústica: Parcela tierra sita en Aldaia, PL número 12, 7001, Polígono 12, parcela 7001 
00013400YJ27A, ocupa una superficie de mil doscientos treinta y un metros cuadrados, 
de los cuales seiscientos sesenta y nueve metros cuadrados se destinan a labor o 
labradío regadío, en cuyo interior existe una casa alquería, compuesta de planta baja 
destinada a vivienda y almacén y planta alta, ocupando una total superficie construida de  e.
cuatrocientos  dos  metros  cuadrados,  de  los  cuales  doscientos  veintidós  metros  w.b
corresponden  a  almacén  y  noventa  metros  cuadrados  a  vivienda  en  planta  baja  y  074ww
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Npaorrctee lay  9S0u0r8,  dceoln p olalí gpoanroc e1la2 ; 1y9 3O edsetel , Pcoolníg olan op a1rc2e, laP I9 0n4ú mdeelr oP o1lí2g o1n9o3 ;1 2E. sRtee,f ecroenn cilaa 
catastral: 46021A012070010000SK.
Así mismo, se determina expresamente que: "dado que no se corresponde el título 
con la realidad catastral, por la presente se solicita la aplicación de los dispuesto en el 
artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria, a los efectos de la correcta inscripción en el 
Registro de la Propiedad".
Cuarto.  En fecha 15 de abril de 2020 se inicia el procedimiento previsto en el 
artículo 199 de la Ley Hipotecaria con objeto de preservar eventuales derechos de 
colindantes registrales o catastrales que pudieran resultar afectados.
Quinto.  Dentro del plazo conferido al efecto, en fecha 30 de junio de 2020, Don R. 
F. S., en su calidad de titular registral colindante notificado, compareció en el Registro de 
la Propiedad de Aldaia con el fin de formular alegaciones, oponiéndose a la rectificación 
de superficie e inscripción de la representación gráfica catastral de la finca 4904, en los 
términos instados por sus titulares registrales.
Fundamentos de Derecho:
Se ha apreciado, previa su calificación registral –conforme a los artículos 18 y 
concordantes de la Ley Hipotecaria–, el siguiente defecto:
Único.  Existen dudas fundadas sobre la correspondencia entre la representación 
gráfica aportada y la descripción literaria de la finca registral.
Consultados los libros de este Registro, resulta que la finca registral 4896 de Aldaya 
constituye una casa alquería, titulada de (…), con una superficie de seiscientos quince 
metros cuadrados –615 m2–.
En el asiento registral se hace constar que lo inscrito es parte de la finca formada por 
la Alquería y veintiuna hanegadas o una hectárea setenta y cuatro áreas, cuarenta y una 
centiáreas, que han resultado, de la medición practicada, una hectárea, cuarenta y cinco 
áreas, treinta centiáreas. Así mismo se establece que 'según el documento presentado, 
por la fachada de la alquería, a los lindes derecha e izquierda, existen servidumbres de 
paso de carro constituidas sobre las cinco hanegadas que se adjudican a R. F. P., y por 
el linde este, para el servicio de la parcela de tres hanegadas al sur que se adjudica a T. 
F. P., y por el linde norte para el servicio de las parcelas que se adjudican a J. y E. F. P., 
siendo la de este número predio sirviente, y las que luego se citan predio dominante.
Por nota al margen consta la segregación de 307,50 decímetros cuadrados que 
pasan  a  formar  la  finca  4903,  así  como  la  segregación  de  los  restantes  307,50 
decímetros cuadrados, pasando a formar la finca 4904 - objeto del presente expediente. 
Del tenor literal del asiento registral, así como de las notas marginales practicadas, 
parece desprenderse que la finca registral 4896 constituía únicamente LA AlqueríA (…), 
de 615 m2, que no el terreno colindante.
Esta interpretación se confirma por las alegaciones de Don R. F. S., el cual pone de 
manifiesto que el total terreno colindante constituyó en su día la finca registral 4898 –
descrita como tierra huerta de cinco hanegadas, parte de la finca formada por la Alquería 
y veintiuna hanegadas o una hectárea setenta y cuatro áreas, cuarenta y una centiáreas, 
que han resultado, de la medición practicada, una hectárea, cuarenta y cinco áreas, 
treinta  centiáreas.  El  hecho  de  que  el  terreno  accediera  al  registro  como  finca 
independiente sólo confirma la imposibilidad de que dichos metros, que circundan la 
alquería, no pueden encontrarse en la Registral 4896, ni en ninguna de las dos fincas 
que pasó a formar por su división.
Si bien dicha finca registral fue cancelada por falta de publicación de edicto, con  e.e
carácter  previo  fue  objeto  de  segregación,  de  manera  que  una  hanegada,  esto  b
es 831 m2, pasaron a formar la finca registral 5290 m2, enajenada en favor de los  074ww
stieturlvaidreusm brereg isdtera pleass od ee nl afa v4o9r0 d4e.  Dloes  plaro pdieestacrriiopsc iódne  ldaesl  firnecsatos,  cyo linlad arnetfeesre –nccoian sati tuuindaa 
csaonbcree llaacsi ócnin cfuoe hroann ergeaindsacsr iqtause  sfoer madajnuddoic alan  afi nRc.a F .1 P7.3–2 q5u, ep daerescpeu édse dsep rlean sdeegrrseeg aqcuióen  eyl 
terreno frente a la fachada de la alquería, tal y como pone de manifiesto la parte 
alegante, constituye terreno de su propiedad.
Con el fin de justificar su oposición, Don R. F. S. acompaña escritura de herencia en 
base a la cual tuvo lugar la inmatriculación de las fincas 4896 y 4898, escritura de 
división material de la finca 4896 para formar las fincas 4903 y 4904; escritura de adición 
de herencia, de la que resulta la reinscripción de la finca 4898 una vez practicada la 
inscripción.
A  la  vista  de  las  precitadas  inmatriculaciones,  divisiones,  segregaciones  y 
reinscripciones, no puede más que concluirse en la existencia de indicios fundados de 
una falta de identidad entre la finca registral objeto del presente expediente y la base 
gráfica aportada. Así, la representación gráfica cuya inscripción se pretende incluye un 
terreno, frente a la fachada de la alquería, cuya titularidad parece desprenderse en favor 
de la parte alegante - tal y se deduce de la referencia a una servidumbre de paso en 
favor de la propia alquería -; e incluyendo, como parte de la finca registral 4904 una 
hanegada que fue objeto de segregación y enajenación independiente.
Son  de  aplicación  los  artículos  9,  10,  18,  20,  34,  38,  198,  199,  201,  203  y 
concordantes de la Ley Hipotecaria; 51 y 98 del Reglamento Hipotecario.
La Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de fecha 6 
de febrero de 2018, según la cual "En relación con lo anterior, debe recordarse la 
doctrina reiterada de este Centro Directivo sobre los excesos de cabida (Resoluciones 
de 17 junio y 5 de noviembre de 2002, 25 de mayo de 2005 y, más recientemente, 28 de 
agosto de 2013 y 30 de marzo de 2015). Debe partirse del principio, ampliamente 
repetido en otras resoluciones (vid. las de 19 de abril, 2 de junio y 13 de julio de 2011 
y 25 de febrero, 3 y 4 de abril y 6 de mayo de 2013) de que: a) la registración de un 
exceso de cabida «stricto sensu» solo puede configurarse como la rectificación de un 
erróneo dato registra/ referido a la descripción de finca inmatriculada, de modo que ha de 
ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota 
con la global descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende 
constatar  tabularmente,  es  la  que  debió  reflejarse  en  su  día  por  ser  la  realmente 
contenida en los linderos originariamente registrados; b) que fuera de esta hipótesis, la 
pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada 
finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esta última a una nueva realidad 
física que englobaría la originaria finca registra/ y una superficie colindante adicional, y 
para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa 
superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registra/ preexistente; c) que 
para la registración del exceso de cabida es preciso que no existan dudas sobre la 
identidad de la finca y, d) las dudas sobre la identidad de la finca deben estar justificadas, 
es decir, fundamentadas en criterios objetivos y razonados.(...) Como ha reiterado este 
Centro Directivo, siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del 
registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y 
fundado en criterios objetivos y razonados (Resoluciones de 8 de octubre de 2005, 2 de 
febrero de 2010, 13 de julio de 2011, 2 de diciembre de 2013, 3 de julio de 2014, 19 de 
febrero de 2015 y 21 de abril de 2016, entre otras). En el presente caso resultan 
claramente  identificadas  y  fundamentadas  las  dudas  del  registrador  en  la  nota  de 
calificación en cuanto a la existencia de conflicto entre fincas colindantes, con posible 
invasión de las mismas. Dudas que quedan corroboradas con los datos y documentos 
que obran en el expediente, como la existencia de diferentes y contradictorios informes 
técnicos  justificativos  tanto  de  la  representación  gráfica  del  promotor  como  de  las  s
alegaciones del colindante, que evidencian que no es pacífica la delimitación gráfica de  oe.
la finca propuesta por el recurrente. Por lo expuesto resulta posible o, cuando menos, no  w.
incontrovertido, que no nos encontramos ante la rectificación de un erróneo dato registral  074ww
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rae lporse sdeenretacchióons  dger átfeicrcae, ropso.d Tráo daac vuedzir sqeu ea el xpisrotecne ddiumdiaesn tqou ed eiml dpeidselinn dlae  inresgcruiplacdióon  edne  elal   BOE-A-cable e
artículo  200  de  la  Ley  Hipotecaria  (tal  y  como  prevé  para  estos  casos  el  propio 
artículo 199), sin perjuicio de poder acudir al juicio declarativo correspondiente (cfr. 
artículo 198 de la Ley Hipotecaria)".
Acuerdo
Se acuerda suspender la inscripión del precedente documento, por las causas y en 
los términos que resultan de la presente nota de calificación (...)
Aldaia, a veintiocho de Julio del año dos mil veinte. La registradora accidental. Fdo.: 
Paula Chust Mares».
III
Don F. S. H. y don J. V. S. H. interpusieron recurso contra la anterior calificación 
mediante escrito de fecha 21 de septiembre de 2020 que tuvo entrada en el citado 
Registro el mismo día, en el que alegan lo siguiente: « F.S.H. y J.V.S.H. plantean recurso 
contra la calificación negativa del Registro de la Propiedad de Aldaia sobre asiento de 
presentación 1016, diario 79, fecha de presentación 3 de marzo de 2020, y resolución 
de 28 de julio de 2020 sobre la escritura autorizada por el notario de Valencia Don 
Ubaldo Nieto Carol el 2 de octubre de 2.019 por herencia de nuestra madre Doña P.H.C. 
y recibida la notificación de dicha calificación por email el 29 de julio de 2020.
Y  solicitamos  sea  admitido  en  plazo  este  recurso  por  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, porque aunque se nos ha comunicado por parte del 
Registro de la Propiedad de Aldaia que tenemos 2 meses de plazo para presentarlo 
desde la resolución, es decir hasta el 28-29 de septiembre, hemos observado que en la 
web del Ministerio de Justicia se indica que el plazo para este recurso es de un mes, en 
cuyo caso esperamos que tengan en cuenta las dificultades por la situación de pandemia 
y periodo estival, así como que según sostiene reiteradamente esa Dirección General 
«(cfr. Resolución 25 de abril de 2014) si la notificación practicada omite alguno de los 
requisitos formales a que debe someterse o no es acreditada por el registrador, tiene 
como lógica consecuencia que el recurso no puede estimarse extemporáneo.», y que 
según artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria en la calificación negativa, habrán de constar 
«...con expresa indicación de los medios de impugnación, órgano ante el que debe 
recurrirse y plazo para interponerlo...», y no constando en la calificación que se recurre 
estos datos, reiteramos nuestra petición de que este recurso sea admitido a trámite.
En 1958, nuestro padre F. S. N. compra media casa alquería a J. F. P., mediante 
escritura pública cuyo original se adjunta, paga las tasas e impuestos correspondientes y 
la inscribe en el Registro de la Propiedad (inscripción 2.ª, finca 4904). Dicha propiedad 
proviene de una casa alquería que se segrega de una finca de más de una hectárea 
(descrita en el escrito de calificación), por reparto de herencia que se inscribe en el 
Registro de la Propiedad de Aldaia con número de finca registral 4896. Y por escritura de 
división entre dos hermanos (J. y R.F.P.), se divide la casa alquería 4896, en mitades 
iguales con una superficie de 307,5 m2 aproximadamente cada mitad de un total de 615 
m2. La media casa alquería que le corresponde J. F. P., la inscribe en el Registro de la 
Propiedad de Aldaia, con número de finca registral 4904 (inscripción 1.ª). En la escritura 
de compra de nuestro padre de dicha finca 4904 se indica que linda, «Norte y Oeste, 
tierras de R.F.P.; Sur con la Casa Alquería de don R.F.P. y Levante o frente, camino de 
entrada». s
En 1960, nuestro padre compra a R.F.P. una parcela contigua por oeste y norte a la  oe.
media casa alquería de su propiedad, de una hanegada (831 m2), que se segrega de  w.
fuiminnpcaau f ei5ns2cto9as0  d).ey  5la h ainnsecgriabdea se n(f inecl aR reeggiissttrroa l d4e8 98la) , Pprrooppiieeddaadd  ddee  RA.Fld.Pa.ia,  p(aingsac rlaipsc itóans a1s .ªe,   2020-17074n https://ww
En 1980 fallece nuestro padre, y en la escritura de reparto de herencia por el notario
Don Eduardo Llagaria Pla, en los bienes número 9 y 10 se describen las dos fincas, se  Bc
pagan tasas y se inscriben en el Registro de la Propiedad de Aldaia y constan los 
cajetines de dicha inscripción, como 3.ª inscripción la finca 4904 y como 2.ª inscripción 
la 5290.
En 2016 solicitamos una nota simple en el Registro de la Propiedad de Aldaia de 
ambas fincas y obtenemos la de la finca 4904 pero indican que la finca 5290 no está 
inscrita  porque  fue  cancelada  su  inscripción  por  no  devolver  el  edicto  desde  el 
Ayuntamiento a dicho Registro. La entonces titular del Registro de Aldaia nos explica que 
con la nueva ley 13/2015, no puede inscribir la finca 5290 porque en el Catastro están 
agrupadas y que la opción pasa bien por realizar una segregación en el Catastro o bien 
por una agrupación por un notario. Dada la edad y salud de nuestra madre en ese 
momento, la entonces Registradora de Aldaia comenta que, si no teníamos la intención 
de vender la propiedad, una alternativa sería esperar a la escritura de herencia de 
nuestra madre para poder solucionarlo por la vía notarial y que pudieran quedar inscritas 
ambas propiedades de forma correcta.
En 2019 fallece nuestra madre y el Notario establece la mejor vía a su parecer, 
según la Ley Hipotecaria, por el que se puede inscribir la finca 5290, sin adjuntarla a la 
escritura de reparto de herencia como finca independiente sino incluyéndola como parte 
de la media casa alquería (finca 4904).
En fecha 3 de marzo de 2.020, se presenta la escritura de herencia ante el Registro 
de la Propiedad de Aldaia.
En fecha 28 de julio de 2.020, se recibe calificación negativa de dicho Registro por 
email de fecha 29 de julio de 2020, cuya copia se adjunta.
En relación con esta calificación, manifestamos que, aunque en la escritura de 
compra de nuestro padre y en los diversos asientos registrales de los distintos números 
de fincas no aparece indicada la superficie en metros cuadrados de las frontales de cada 
media casa alquería, consideramos que sí están inscritas dichos frontales al describir en 
todos los títulos públicos e inscripciones registrales que las dos medias casas alquería 
lindan al frente o levante con el camino de entrada. En la finca 4896, inscripción 1.ª de la 
casa alquería indica que linda «por Levante o frente, con camino de entrada, y por los 
demás aires, con tierras de R. F. P.», en la división de la casa alquería en dos mitades 
iguales nos consta que ambas mitades expresan el mismo linde, por Levante o frente 
con el camino de entrada, en la inscripción 1.ª de la finca 4904 por J. F. P. linda «por 
Levante o frente, camino de entrada», en la escritura de compra de nuestro padre de 
dicha finca 4904, «y por Levante o frente, camino de entrada», que se asienta en 2.ª 
inscripción en el Registro indicando «cuya descripción aparece de la inscripción primera 
que precede, a la cual me refiero por ser conforme a la que se hace en el documento 
presentado.», y en la escritura de herencia de nuestro padre, en la 3.ª inscripción de la 
finca 4904, linda «y Levante o frente, camino de entrada». Y en el asiento de las cinco 
hanegadas que se segregan y forman la finca 4898, sus lindes dicen al oeste con V.N.T. 
y B.P. pero no con la alquería y al este con la alquería y parcela de C. F. P. y parte de 
parcela de M.F.P. pero no con el camino de entrada, y la inscripción de las cuatro 
hanegadas (finca 4898 por segregación y venta a nuestro padre de una hanegada), dice 
que linda al oeste con V.N.T. y B.P. pero no con la alquería y dice que linda al este con C. 
y M.F.P. pero no con el camino de entrada. Por todo lo expuesto consideramos que la 
parte frontal de cada media casa alquería sí está inscrita tanto en los títulos públicos 
como en los asientos registrales de la finca 4896 y de cada una de las dos fincas 4903 
y 4904 resultantes de su división por formar parte de ellas, pero sin expresión de la 
superficie en metros cuadrados, así como que no han formado parte en ningún momento  s
de la finca de cinco hanegadas 4898, que quedan claramente situadas al norte, oeste y  oe.
sur de la casa alquería, pero nunca al este, levante o frente. w.
Que respecto a la servidumbre que se comenta en la calificación del Registro, no hay  074ww
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donde se encuentran el linde derecho y linde izquierdo que menciona y es a partir de 
esos lindes dónde está esa servidumbre.
Que la gráfica cuya inscripción se deniega es la del Catastro tras una actualización 
por revisión catastral colectiva en 2.009, resaltar que no es una gráfica alternativa que 
hayamos realizado nosotros.
Que la gran diferencia de superficie existente entre la media casa alquería finca 4904 
y la gráfica del Catastro viene de los datos explicados con anterioridad, el título de 
compra de la finca 5290 más la parte frontal de la finca 4904 que no consta inscrita en 
metros cuadrados. Si sumamos según datos registrales la superficie de nuestra media 
casa alquería de 307,50 m2, más la finca 5290 de 831 m2, más la frontal de la citada 
media  casa  alquería  que  utilizando  la  herramienta  del  catastro  da  una  medición 
aproximada de 75 m2, tenemos como resultado 307,50 + 831 + 75 = 1.213,50 m2, y que 
la superficie que consta en el Catastro es de 1.231 m2 por lo que la diferencia sería de 
aproximadamente 17,50 m2, que creemos razonable, teniendo en cuenta que en esa 
época era práctica habitual inscribir las propiedades por menos de lo que correspondía.
Que hay que considerar que en el momento de la segregación e inscripción de la 
finca 4898 de cinco hanegadas, tanto esta finca como a las que daba servidumbre de 
paso al norte y al sur, lindaban al este con las propiedades vecinas, sin embargo hoy día 
lindan  con  parcelas  de  dominio  público,  9008  al  norte  y  9004  al  sur.  No  hemos 
conseguido la información de en qué fecha se convirtieron estas parcelas en dominio 
público por ser datos protegidos aunque seguimos reclamando ese dato, pero estamos 
seguros  que  fue  posterior  a  su  segregación  e  inscripción.  Que  hemos  utilizado  la 
herramienta del Catastro para medir superficies y en la parcela 9008 al norte de la 
alquería nos da que la franja ahora de dominio público al este de la finca 5290 tiene 
unos 19-20 m2 aproximadamente, la franja de dominio público al este de la parte norte 
de la finca 4898 tiene unos 52-53 m2, y en la parcela 9004 al sur de la alquería, la franja 
al este de la parte sur de dicha finca 4898 tiene unos 105-106 m2 aproximadamente. Que 
esto  implica  una  pérdida  de  las  citadas  superficies  con  respecto  a  lo  que  indican 
escrituras notariales e inscripciones registrales y que el Catastro ya las considera como 
de dominio público.
Y por todo lo expuesto solicitamos que se inscriba nuestra propiedad según escritura 
de herencia presentada y la descripción gráfica del Catastro incluida en ella».
IV
La registradora de la propiedad accidental de Aldaia emitió informe ratificando la 
calificación en todos sus extremos y elevó el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9, 10, 198, 199, 200, 201 y 326 de la Ley Hipotecaria; artículo 3 
del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto 
Legislativo 1/2004, de 5 de marzo; y las Resoluciones de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado de 1 de julio de 2016, 31 de mayo de 2017, 7 de noviembre 
de 2018, 14 de enero de 2019, 5 de marzo de 2019, 19 de junio de 2019 y 18 de 
septiembre de 2019.
1.  Debe decidirse en este expediente si es inscribible una representación gráfica 
catastral, una vez tramitado el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria. La  e.e
registradora suspende la inscripción por apreciar indicios fundados de una falta de  b
identidad entre la finca registral y la representación gráfica aportada, ya que, a su juicio,  074ww
cyo ali nlad avnisttea. de las alegaciones formuladas por un colindante, incluye un terreno adicional
Son circunstancias de hecho relevantes para la resolución de este expediente:
La finca registral 4.904 de Aldaia tiene una superficie de 307,50 metros cuadrados, 
consistente en «una casa alquería».
En el título se afirma la correspondencia de la finca registral con la parcela 7001 del 
polígono 12, cuya superficie gráfica es de 1.231 metros cuadrados. Se aprecia de la 
cartografía catastral, que la parcela comprende la mitad de una edificación y terrenos 
adyacentes por el norte, este y oeste. Se observa asimismo la colindancia por el sur con 
otra mitad de la edificación.
La  citada  finca  registral  4.904  de  Aldaia  procede  por  segregación  de  la 
número 4.896, de la que se segregó también la finca 4.903 titularidad del colindante que 
formula oposición y que también se describe como «una casa alquería» de 307,50 
metros cuadrados de superficie.
De  los  antecedentes  del  registro  que  obran  en  el  expediente  resulta  la 
inmatriculación  de  una  finca  (registral  4.898),  de  la  que  se  segrega  una  porción 
(registral 5.290). Ambas fincas, matriz y segregada, fueron canceladas conforme al 
entonces vigente artículo 205 de la Ley Hipotecaria, por no acreditarse la publicación del 
edicto  correspondiente.  De  la  descripción  y  titularidad  de  estas  fincas  resulta  su 
colindancia con la citada casa.
El titular de la finca colindante (registral 4.903) alega la invasión del terreno existente 
al frente de la edificación, aportando diversos títulos en apoyo de sus alegaciones.
El recurrente alega que la citada finca 5.290 (hoy cancelada) se trata de los terrenos 
adyacentes a la casa por el norte y oeste y que el terreno de entrada a la casa por su 
frente o este debe entenderse incluido en la finca 4.904 atendiendo a las descripciones 
que resultan del registro. Termina afirmando que, al elaborar el título, se consideró que 
«se puede inscribir la finca 5290, sin adjuntarla a la escritura de reparto de herencia 
como  finca  independiente  sino  incluyéndola  como  parte  de  la  media  casa  alquería 
(finca 4904)» y «que la gran diferencia de superficie existente entre la media casa 
alquería  finca  4904  y  la  gráfica  del  Catastro  viene  de  los  datos  explicados  con 
anterioridad, el título de compra de la finca 5290 más la parte frontal de la finca 4904 que 
no consta inscrita en metros cuadrados».
2.  En primer lugar cabe hacer referencia a la extemporaneidad del recurso.
Según reconoce el recurrente en su escrito de recurso, la calificación fue notificada 
el 29 de julio, en tanto que el recurso fue interpuesto el 21 de septiembre. Por tanto, en 
este caso se ha excedido el plazo de un mes previsto en el artículo 326 de la Ley 
Hipotecaria.
Sin embargo, debe atenderse a la alegación expresada al inicio del escrito de 
recurso  relativa  a  que  en  la  calificación  impugnada  no  aparecen  los  medios  de 
impugnación ni el órgano ante el que debe recurrirse y tampoco el plazo para interponer 
el recurso, al igual que no se indica expresamente el plazo para la solicitud de la 
calificación subsidiaria o sustitutoria (vid. artículos 19 bis y 328 de la Ley Hipotecaria).
Como  ha  señalado  esta  Dirección  General  (cfr.  Resolución  de  7  de  noviembre 
de 2018), «cuando se trata de tutelar los derechos de los administrados no cabe sino ser 
muy cautelosos y estrictos en el cumplimiento de los derechos que a estos conceden los 
preceptos de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común 
de las Administraciones Públicas (vid. la Resolución de esta Dirección General de 25 de 
abril de 2016). Por ello, cabe recordar, como señala la Sentencia del Tribunal Supremo 
de 22 de diciembre de 1996 «la necesidad de practicar la notificación de las resoluciones  e
administrativas con un claro ofrecimiento de recursos, en el que se exprese sin duda  bo
alguna cuál es el procedente y sin que el administrado tenga que hacer ningún ejercicio  074ww
duetil iiznatebrlep.r e(t…ac)i ósnin,  loq uqeu es eeas  einxcigoimblpea taibl lien tceorens laad coi ta-q duee  vnaor ioess tcáu aonbdligoa udnoo  edne  aeqlluoes llnao  veías 
aJudrmisidniicsctriaotnivaal-  ala  arectauliazra caisóins tiddeo  cdoen sLideetrraadcoio, nae sd jiuferírdeinccaisa  sdoeb rleo  pqrueec esputocse dleeg aelne sl ap avríaa 
llegar a la correcta determinación de cuál es el recurso procedente».
Debe indicarse también el órgano competente para resolver el recurso y al que hay 
que dirigirlo, independientemente de dónde se presente, pero resulta admisible también 
indicar el órgano ante el que puede presentarse; el plazo de interposición del recurso y 
aunque la norma no lo exige de forma expresa, parece obligado y es práctica habitual 
precisar que el inicio del cómputo del plazo es a partir de la fecha de la notificación o de 
la publicación, de modo que se evite la posible confusión del interesado sobre si ha de 
tomarse la fecha del acto notificado, la fecha del oficio de notificación, la fecha en que 
tuvo conocimiento de la publicación o cualquier otra.
No obstante lo anterior, hay que tener en cuenta que el pie de recursos sólo contiene 
una información, no un acto jurídico que genere obligaciones. En todo caso, como señala 
la Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de mayo de 2009, «lo relevante, pues, no es 
tanto  que  se  cumplan  las  previsiones  legales  sobre  cómo  se  llevan  a  efecto  las 
notificaciones, sino el hecho de que los administrados lleguen a tener conocimiento de 
ellas. Por eso, cuando se discute acerca del cumplimiento de las formalidades legales, 
sobre el cómo han de hacerse las notificaciones, lo decisivo no es que se cumplan esas 
previsiones legales, sino que efectivamente el sujeto pasivo tenga o haya podido tener 
conocimiento efectivo del acto notificado». Por ello, incluso en notificaciones sin pie de 
recursos o con pie de recursos erróneo, aunque se trate de defectos sustanciales, 
quedan subsanados si el interesado llega a tener conocimiento efectivo no solo del 
contenido del acto, sino también de los recursos que proceden (Sentencia del Tribunal 
Supremo de 12 de mayo de 2011).
En todo caso no debe olvidarse, como señala el Tribunal Constitucional en Sentencia 
de 25 de febrero de 2008 en el caso concreto a que la misma se refiere, «que el 
recurrente ha obtenido finalmente una respuesta sobre el fondo de su pretensión, ya que 
intentó una cuarta vía de impugnación de la valoración de los méritos, como se pone de 
manifiesto en el segundo recurso de amparo, núm. 3049-2004, del que se desprende 
claramente que el demandante, tras la impugnación de la resolución administrativa que 
resolvía el concurso, basado nuevamente este recurso en la discutida valoración de los 
méritos, obtuvo una respuesta judicial razonada y fundada»».
En el presente caso, mediante la presente Resolución los recurrentes han obtenido 
respuesta. La notificación defectuosa por falta de expresión de plazo para recurrir no 
produce otro efecto que admitir la posibilidad de interponer el recurso cuando se tenga 
por conveniente, aunque no indefinidamente. En la práctica ello supone que no corren 
los plazos para interponer el recurso o realizar cualquier otra actuación procesal y que 
serán  admisibles  cualquiera  que  sea  la  fecha  de  presentación  por  el  interesado. 
Evidentemente la posibilidad de impugnar no se puede extender hasta el infinito y tiene 
sus límites derivados de los principios de seguridad jurídica y de buena fe (pueden verse 
sobre esta cuestión las Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de febrero y de 17 de 
noviembre de 2008).
3.  En cuanto al fondo del asunto, el artículo 9 de la Ley Hipotecaria contempla en 
su apartado b) la posibilidad de incorporar a la inscripción la representación gráfica 
georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si 
constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices. 
La incorporación de la representación gráfica a la inscripción tiene como consecuencia 
que «una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida 
será  la  resultante  de  dicha  representación,  rectificándose,  si  fuera  preciso,  la  que 
previamente constare en la descripción literaria» (párrafo séptimo del artículo 9.b) de la 
Ley Hipotecaria). s
Según  dicho  artículo  9.b),  para  efectuar  esta  incorporación  potestativa  han  de  oe.
aplicarse con carácter general los requisitos establecidos en el artículo 199. Dicho  w.
precepto dispone que el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre  074ww
fuinbcicaa ciinósnc ryi tad elpimoditraác iócno mgrpálfeictaar  y,l aa  dtreasvcérsip dceió ne lloli,t esruasri ali nddeer olsa  ym siuspmearf icaiecr, emdietadniadnot e slua 
aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica. En la misma
disposición se regula el procedimiento para la incorporación de la representación gráfica 
que en esencia consiste en permitir la intervención de los titulares de fincas colindantes.
4.  Es  reiterada  y  consolidada  la  doctrina  de  esta  Dirección  General  en  los 
supuestos en los que se pretende la inscripción de una representación gráfica y puede 
sintetizarse del siguiente modo:
a)  El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la 
identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca 
coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la 
posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio 
traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199 
y 201 de la Ley Hipotecaria).
b)  A tal efecto el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las 
representaciones  gráficas  disponibles,  que  le  permitan  averiguar  las  características 
topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a 
la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta 
Dirección General de 2 de agosto de 2016, así como acceder a la cartografía catastral, 
actual e histórica, disponible en la Sede Electrónica del Catastro.
c)  Dado que con anterioridad a la Ley 13/2015 de 24 de junio se permitía el acceso 
al Registro de fincas sin que se inscribiese su representación gráfica georreferenciada, la 
ubicación, localización y delimitación física de la finca se limitaba a una descripción 
meramente  literaria,  lo  que  puede  conllevar  una  cierta  imprecisión  a  la  hora  de 
determinar la coincidencia de la representación gráfica con otras fincas inmatriculadas 
con anterioridad a dicha norma.
d)  El registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe 
decidir motivadamente según su prudente criterio. En caso de haberse manifestado 
oposición por algún interesado, constituye uno de los principios de la regulación de la 
Jurisdicción Voluntaria que, salvo que la Ley expresamente lo prevea, la sola formulación 
de  oposición  por  alguno  de  los  interesados  no  hará  contencioso  el  expediente,  ni 
impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto. Por tanto, y conforme al 
artículo 199 de la Ley Hipotecaria, «la mera oposición de quien no haya acreditado ser 
titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine 
necesariamente la denegación de la inscripción».
Lo que no impide, por otra parte, que las alegaciones recibidas sean tenidas en 
cuenta para formar el juicio del registrador.
e)  El juicio de identidad de la finca por parte del registrador, debe estar motivado y 
fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o 
remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante.
5.  Debe reiterarse una vez más la doctrina de este Centro Directivo sobre las 
rectificaciones de superficie, conforme a la cual: «a) La registración de un exceso de 
cabida (o disminución de superficie) stricto sensu solo puede configurarse como la 
rectificación  de  un  erróneo  dato  registral  referido  a  la  descripción  de  la  finca 
inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la 
realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es, que la superficie 
que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por 
ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados; b) que fuera de esta 
hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a 
determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esa última a una  e
nueva  realidad  física  que  englobaría  la  originaria  finca  registral  y  una  superficie  bo
colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa  074ww
pinrmeeaxtrisictuelnatcei»ó.n de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral
su tEérsmtein mo éintoicdioa,l  paol rin tmanattori,c suólalor  ldae fbinec pae, rpmoirt irlo l aq ucoer rlae cecxióisnt ednec iuan d dea dtou dmaasl  qreufele jpauddoi eerna 
albergar el registrador de encontrarnos en cualquier otro caso –inmatriculaciones de
parcelas  colindantes  o  encubrimiento  de  otras  operaciones  como  agrupaciones, 
agregaciones o segregaciones– pueden (y deben) generar una calificación negativa a la 
inscripción del exceso o defecto de cabida declarado.
En definitiva, de los datos y documentos que obran en el expediente, se evidencia 
que la delimitación gráfica alternativa a la catastral propuesta puede alterar la realidad 
física exterior que se acota con la global descripción registral (que no es otra que la que 
resulta de las representaciones gráficas catastrales inscritas), pudiendo con ello afectar a 
los derechos de terceros, procediendo, por tanto, confirmar la calificación del registrador.
6.  En el presente caso resultan claramente identificadas y fundadas las dudas de la 
registradora en la nota de calificación en cuanto a la existencia de la adición un de 
terreno colindante, por lo que con la inscripción de la representación gráfica catastral se 
está  encubriendo  la  inmatriculación  y  adición  de  dicho  terreno  colindante  a  la 
registral 4.904, lo cual está proscrito en la legislación hipotecaria, según se expone en 
los  fundamentos  jurídicos  anteriores.  Así,  en  este  caso  con  la  inscripción  de  la 
representación gráfica se alteraría la realidad física exterior que se acota con la global 
descripción registral, excediendo una mera rectificación superficial.
Y todo ello lo corrobora el propio recurrente en el escrito de recurso, en el que 
expresamente reconoce que se ha pretendido «inscribir la finca 5290, sin adjuntarla a la 
escritura de reparto de herencia como finca independiente sino incluyéndola como parte 
de la media casa alquería (finca 4904)» y «que la gran diferencia de superficie existente 
entre la media casa alquería finca 4904 y la gráfica del Catastro viene de los datos 
explicados con anterioridad, el título de compra de la finca 5290 más la parte frontal de la 
finca 4904 que no consta inscrita en metros cuadrados».
Por tanto, en este caso lo procedente es la inmatriculación del terreno circundante 
con los títulos correspondientes y agruparlo a la finca 4.904, sin que sea admisible 
encubrir estas operaciones por la vía de la inscripción de la representación gráfica.
A tal efecto, a la vista de las alegaciones del recurrente, debe advertirse que sería 
admisible  que  en  el  título  inmatriculador  de  dicha  porción  colindante,  como  finca 
independiente, se efectuase la agrupación o que constando ésta en otro título accediese 
al registro simultáneamente. Y ello porque, según la doctrina de este Centro Directivo, 
una interpretación teleológica del artículo 205 de la ley hipotecaria, que exige en toda 
inmatriculación la certificación catastral coincidente con la que se pretende inmatricular 
lleva a la conclusión de que, si coincide la certificación catastral con la descripción de la 
finca resultante de la agrupación, haya de entenderse cumplido el requisito referido, pues 
lo  contrario  significaría  obligar  al  inmatriculante  a  instar  una  segregación  catastral 
destinada a quedar sin efecto inmediatamente como consecuencia de la agrupación 
(Resoluciones 26 de junio de 2003, 17 de diciembre de 2013 o 1 de julio de 2016).
7.  En cuanto a la parte de terreno adyacente a la casa por el este, el recurrente 
alega que debe entenderse incluido en la descripción registral por ser la entrada a la 
casa y atendiendo a las descripciones de las fincas que figuran en el registro.
Sin embargo, las alegaciones formuladas por el colindante confirman las dudas de 
que efectivamente esta tesis sea admisible y se fundamenta con diversa documentación 
que se aporta al expediente, documentos que ponen de manifiesto, además, el conflicto 
en relación con una concreta franja de terreno.
Por tanto, de los datos y documentos que obran en el expediente, se evidencia que 
no es pacífica la representación gráfica catastral que se pretende inscribir, sin que 
proceda,  como  pretende  el  recurrente,  que  el  registrador  en  su  calificación  o  esta 
Dirección General en sede de recurso pueda resolver el conflicto entre colindantes que  s
se pone de manifiesto, cuestión que, a falta de acuerdo entre los interesados, estará  oe.
reservada a los tribunales de justicia. w.
Debe recordarse, como se indicó en la Resolución de 19 de julio de 2016 (reiterada  074ww
epnro coetrdaism pieonsttoesr iodree sc)o, nqcuoerd ealn ocbiaje dtoe l dRee lgai sintrtoe rcvoenn claió rne adleid laods  ftíistuiclaar eess  ceovliitnadr aqnutee sp ueend laons 
laesseiognuararsned os,u as ddeemreácsh oqsu ey  peune dtoadno  tecanseor  aqcucee ssoe  aplr ordeugzisctaron  ssiittuuaacciioonneess  lditeig iionsdaesfe on sqióune,   BOE-A-cable e
puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial. Aplicando la doctrina de la 
Resolución de 5 de marzo de 2012, la notificación a los colindantes constituye un trámite 
esencial en este tipo de procedimientos: «la participación de los titulares de los predios 
colindantes a la finca cuya cabida se rectifica reviste especial importancia por cuanto son 
los más interesados en velar que el exceso de superficie de la finca concernida no se 
haga a costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes. Por eso constituye un requisito 
capital  que  se  les  brinde  de  un  modo  efectivo  esa  posibilidad  de  intervenir  en  el 
expediente. En caso contrario se podría producir un supuesto de indefensión».
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación de la registradora.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 11 de diciembre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.