BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 209 Lunes 3 de agosto de 2020 Sec. III.   Pág. 63185
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
9062 Resolución de 17 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
de la registradora de la propiedad de Castellón de la Plana n.º 3, por la que 
se  suspende  la  inscripción  de  acta  notarial  en  la  que  se  concluye  un 
procedimiento de rectificación de descripción previsto en el artículo 201 de la 
Ley Hipotecaria.
En  el  recurso  interpuesto  por  don  J.L.T.  contra  la  nota  de  calificación  de  la 
registradora de la propiedad de Castellón de la Plana número 3, doña Cristina Martínez 
Ruiz, por la que se suspende la inscripción de acta notarial en la que se concluye un 
procedimiento  de  rectificación  de  descripción  previsto  en  el  artículo  201  de  la  Ley 
Hipotecaria.
Hechos
I
Mediante acta otorgada en Castellón de la Plana el día 2 de marzo de 2018, ante el 
notario don José María Salgado Vallvey, número 120 de protocolo, los titulares de la finca 
registral 7.650 del término de Borriol requieren el inicio del procedimiento de rectificación 
de descripción previsto en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, el cual se concluye 
mediante acta autorizada por el mismo notario el día 29 de mayo de 2018, número 330 
de protocolo.
II
Presentado dicho documento en el Registro de la Propiedad de Castellón de la Plana 
número 3, es objeto de calificación negativa, con arreglo a los siguientes hechos y 
fundamentos jurídicos: «El Registrador que suscribe, previo examen y calificación del 
documento que se dirá, ha resuelto no practicar la inscripción solicitada, conforme a los 
siguientes hechos y fundamentos de Derecho:
Hechos:
– Acta de requerimiento para la rectificación de superficie del artículo 201 de la Ley 
Hipotecaria,  autorizada  en  Castellón  de  la  Plana  el  día  dos  de  marzo  de  dos  mil 
dieciocho por el Notario don José María Salgado Vallvey, protocolo número 120 que fue 
presentada telemáticamente el día siete de marzo de dos mil dieciocho, causando el 
asiento 913 del diario 86, de la que se expidió la preceptiva certificación de dominio y 
cargas, y de la que ahora se acompaña copia autorizada en papel,
– Junto con acta de conclusión de expediente de dominio para la rectificación por 
exceso de cabida, autorizado por el Notario de Castellón de la Plana don José-María 
Salgado Vallvey, con fecha veintinueve de mayo de dos mil dieciocho, protocolo 330. s
– Acompañado además con acta complementaria autorizada en Castellón de la  oe.
Plana a quince de marzo de dos mil diecinueve, por el mismo Notario, don José María  w.
Salado Vallvey, protocolo 192, por la que se completan las notificaciones efectuadas a  62ww
colin(.d..a)ntes y posibles interesados.
Fundamentos de Derecho:
En relación con las advertencias hechas en la certificación expedida en su día 
conforme a la regla tercera del artículo 203 de la Ley Hipotecaria, y a la vista de una 
nueva herramienta como es el mapa topográfico de parcelas catastrales antiguas de 
Borriol, de la que en el momento de expedición de dicha certificación no se disponía, y 
que ahora completa la información para el estudio y calificación del caso que nos ocupa, 
afianzando las dudas que motivaron dichas advertencias, se deniega la inscripción del 
exceso de cabida solicitado ya que puede concluirse que la parcela Catastral actual no 
se corresponde con la finca registral y con la configuración catastral vigente en el año 
dos mil tres, al tiempo de practicar la inmatriculación de dicha finca, por lo que se han 
debido realizar con posterioridad operaciones de modificación de entidades hipotecarias 
–segregaciones, agrupaciones...etc.– que han tenido acceso al Catastro, pero NO al 
Registro, debiendo inscribirse dichas operaciones de modificación hipotecaria con los 
requisitos  legales  y  exigencias  fiscales  correspondientes,  art.  9,  199  y  201.3  LH  y 
RDGRN de 13 de marzo de 2001, 16 de junio de 2003, 10 y 16 de mayo de 2005, 24 de 
junio de 2005, 3 de enero de 2006, 29 de abril de 2006, y 1 de julio de 2006, 3-10-2007, 
19-2-2008, 16-4-2008, 12-5-2008, 3-12-2012, 14-7-2014, 15 y 21-3-2016, 19-7-2016, 3 
y  10-10-2016,  26-1-2017,  26-1-2017,  2-2-2017,  15-6-2017,  27-7-2017,  19-10-2017, 
21-11-2017, 16-5-2018, 18-10-2018, 5 Y 20-12-2018, y 16-1-2019, entre otras.
Como ha dicho reiteradamente el Centro Directivo, la registración de un exceso de 
cabida stricto sensu sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato 
registral referido a la descripción de una finca inmatriculada, de modo que ha de ser 
indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota 
con la global descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende 
constatar  tubularmente  es  la  que  debió  reflejarse  en  su  día,  por  ser  la  realmente 
contenida  en  los  linderos  originales  registrados,  pero  fuera  de  dicha  hipótesis,  la 
pretensión de modificar la cabida que, según el Registro, corresponde a determinada 
finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esta última a una nueva realidad 
física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y 
para  conseguir  tal  resultado  el  cauce  apropiado  será,  previa  justificación  de  su 
adquisición, la previa inmatriculación de esa superficie colindante.
Conforme a la doctrina de la indicada DGRN, no ha de tener acceso al Registro de la 
Propiedad  la  constatación  de  todo  exceso  de  cabida  siempre  que  existan  dudas 
fundadas para el Registrador sobre la identidad de la finca y la realidad del exceso, 
dudas que están justificadas en el presente caso dado que:
La finca 7650 de Borriol, ingresó en este Registro por inmatriculación conforme al 
artículo 205 de la Ley Hipotecaria, el día dieciocho de octubre de dos mil tres, según su 
inscripción 1.ª, en la que consta que según informe, el cual fue debidamente archivado 
en el legajo correspondiente de esta oficina, expedido el veintidós de julio de dos mil 
tres, por doña R. A. C. E., Encargada de Servicios Agrarios del Ayuntamiento de Borriol-
Castellón, realizadas las comprobaciones pertinentes la parcela 55 del polígono 45, 
partida (…), del Antiguo Catastro de Rústicas, se correspondía con la parcela, polígono y 
partida que constan en la descripción de esa finca con la que fue inmatriculada, con una 
superficie de treinta y ocho áreas sesenta y seis centiáreas matorral, en partida (…) y 
lindante por el Norte, Sur y Oeste con G. R. A. y por el Este con C. S., I. L. P., E. P. L. y J. 
R. C., y haciendo constar que la finca actualmente se correspondía con la parcela 328 
del polígono 3, referencia 12031A003003280000PW. e
En el acta de requerimiento relacionada al principio de esta nota se acompañó  bo
certificación catastral descriptiva y gráfica obtenida el día dos de marzo de dos mil  62ww
fdigieucriao chuon,a  desu lpae mrfiicsime ad pea rccienlcao  3m28il  doecl hpooclíiegnotnoos  3n doev ernútsat icya  dsiee tBe ormrieotl,r oesn  cquuaed lraa dqouse, 
qseuiesd daen dmoa uynoi ddae a dl oúslt immiol  daicetcai,n eule avcet ad ec olam pqlueem reenstualrtiaa ,l ac emrtiisfimcaac isóunp aecrftiucaieli,z qaudea  drees pfeecchtoa 
de la superficie registral, supone un exceso de cabida de dos mil treinta y un metros 
cuadrados, y cuyos linderos se actualizan conforme al Catastro.
Consultada la página web de la Dirección General del Catastro, se pudo constatar 
que de los antecedentes físico-económicos en el Catastro del inmueble interesado, del 
expediente 48997,12/3, del Tipo recurso rústica –jurídico–, resulta que desde el día 
veinte de octubre de dos mil tres, ha sido alterada la superficie catastral de la parcela, 
modificando su superficie de tres mil ochocientos sesenta y seis metros cuadrados –
superficie que consta inscrita en este Registro–, a cinco mil ochocientos noventa y siete 
metros cuadrados –superficie catastral actual de la parcela–, lo cual además, vistos los 
antecedentes gráfico catastrales, implicó también un cambio en la forma y perimetría de 
la  parcela,  observándose  otras  alteraciones  y  modificaciones  catastrales  anteriores 
también.
Actualmente, como se ha dicho al principio de esta nota, esta oficina cuenta con una 
nueva herramienta, al tener archivadas digitalmente las pañoletas del mapa topográfico 
de  las  parcelas  catastrales  antiguas  de  Borriol,  –adjunto  copia  de  la  pañoleta 
correspondiente al antiguo polígono 45–, con lo cual se ha podido visualizar la forma y 
perimetría de aquella parcela 55 del polígono 45 de Borriol con la que según el informe 
de equivalencias referido se correspondía a fecha del informe, veintidós de julio de dos 
mil tres, la parcela 328 del polígono 3 de Borriol. En esa fecha y vistos los antecedentes 
gráficos del Catastro se observa una identidad aparente con las parcelas, la cual se ha 
desvirtuado y perdido con la alteración catastral posterior de la que resulta la actual 
parcela catastral 328 del polígono 3.
Del estudio de los linderos de esta finca, y teniendo también en cuenta las parcelas 
catastrales  antiguas  que  colindaban  con  la  parcela  55  del  polígono  45,  resulta  lo 
siguiente:
– Según consta en el Registro, por el Norte, Sur y Oeste, linda con G. R. A., y por el 
Este con C. S., I. L. P., E. P. L. y J. R. C., y según el Catastro linda al Norte y al Oeste, 
con la Parcela 18 de J. M. R. R. y al este y al sur, con la parcela 3 de “Lafargeholcim 
España, S.A."
– De las búsquedas efectuadas respecto a la sucesión de linderos y la localización 
de fincas colindantes inscritas en el Registro, se observó que don G. R. A. fue titular de 
la finca 3036 de Borriol, según resulta de su inscripción 1.ª, pasando posteriormente por 
herencia a ser titular su hija doña R. R. R., casada con don H. R. E., y habiendo 
accedido por inmatriculación conforme al artículo 205 de la Ley Hipotecaria el catorce de 
octubre de mil novecientos setenta y ocho, a favor de la Compañía General de Asfalto y 
Portland  Asland  S.A.,  con  una  cabida  de  una  hectárea  veinte  áreas,  constando 
actualmente inscrita a favor de la mercantil “Lafarge Asland S.A.”, y lindante en parte por 
el este con V. T. M., que fue titular en su día de la finca 7650 de Borriol que nos ocupa.
– En cuanto a los colindantes según Catastro se advirtió que la parcela 18 del 
polígono  3,  referencia  catastral  12031A003000180000PL  consta  inscrita  con  el 
número 7683 de Borriol, de la cual según el certificado catastral aportado es titular 
catastral don J. M. R. R., y tiene una superficie gráfica actual de seis mil quinientos 
treinta y cuatro metros cuadrados. Dicha finca 7683 de Borriol consta inscrita con una 
cabida de dos mil tres con una cabida de cinco mil novecientos ochenta y tres metros 
cuadrados y fue inmatriculada conforme al artículo 205 de la Ley Hipotecaria el diez de 
diciembre de dos mil tres a favor de don F. G. O. y doña L. P. S., que adquirieron el pleno 
dominio con carácter ganancial y por título de Compraventa efectuada a don J. M. R. R., 
quien a su vez la había adquirido por herencia indocumentada de su madre doña R. R. P. e.
– En  cuanto  a  la  parcela  3  del  polígono  3,  referencia  w.b
catastral  12031A003000030000PE,  que  según  el  Catastro  es  titularidad  de  62ww
nLoavfaerngteah oyl ccimin cEo smpailñ atr eSs.cAie. nctoosn  uNn  CmIFet:r oAs0 8c0u0a0d4ra2d4o, sy,  ncoo nf iguunraa  seunp eerlf icRiee ggisrtárfoic afi ndcae 
acalgtuanstara ql. uSei  bcoieinnc liod aa nctoenri odr icdhea l adse bsúcsriqpuceiódna sy  eqnu elo st eínngdaic erse ldaecilo Rnaedgais trdoic rheas urletafe qreunec ilaa 
mercantil Lafarge-Asland S.A., con C.I.F(…), tiene inscritas a su favor diversas fincas,
algunas según su descripción situadas en el paraje (…), y que podrían corresponderse o 
al menos formar parte de dicha parcela catastral. Además, con los nuevos datos con los 
que cuenta esta oficina se observa que constan entre dichas fincas propiedad de la 
citada mercantil:
– la registral 4093 de Borriol, la cual se formó por agrupación de la finca 4092 de 
Borriol, que se correspondía con la parcela 53 del polígono 45 antiguo de Borriol y la 
finca 4091 de Borriol, esta última a su vez formada también por agrupación de la 
finca 4090 de Borriol, que en su día fue titularidad del Estado, por deudas de don E. P. L., 
y la finca 2471 de Borriol, identificada ésta última con la parcela 52 del polígono 45;
– la finca 4095 de Borriol, formada también por agrupación de la finca 4094 de 
Borriol, de la que también fue titular el Estado y la 2472 de Borriol, está identificada con 
la antigua parcela 46 del polígono 45.
– también consta la registral 4348 de Borriol, de la que fue en su día titular don I. L. 
P., otro de los titulares registrales descritos en la finca 7650 de Borriol, que se identifica 
con la parcela 59 del polígono 45,
– y la finca 4346 de Borriol, identificada con la parcela 58 del polígono 45, que en su 
descripción consta que linda por el Norte con la parcela 60 del polígono 45 de C. S., otro 
de los titulares descritos en los lindes de la finca 7650 de Borriol, observándose en el 
topográfico que la parcela 60 también colindaba con la 55 del polígono 45.
De todo lo anterior se puede deducir que se han realizado diversas operaciones de 
modificación de entidades hipotecarias en dicha zona, confirmado además por el cambio 
tan drástico respecto a la forma, perimetría y superficie de la parcela 328 del polígono 3 
consecuencia de un expediente catastral, de ahí la conclusión expuesta al principio de 
esta nota de que la parcela Catastral 328 del polígono 3 actual no se corresponde con la 
finca registral y con la configuración catastral vigente en el año dos mil tres, al tiempo de 
practicar la inmatriculación de la finca 7650 de Borriol, por lo que se han debido realizar 
con  posterioridad  operaciones  de  modificación  de  entidades  hipotecarias  –
segregaciones,  agrupaciones...etc.–  que  han  tenido  acceso  al  Catastro,  pero  no  al 
Registro, debiendo inscribirse dichas operaciones de modificación hipotecaria con los 
requisitos legales y exigencias fiscales correspondientes.
Contra la presente calificación cabe... [oferta de recursos] Castellón de la Plana a 10 
de febrero de 2020. La Registradora: Cristina Martínez Ruiz.»
III
Don J. L. T., interpuso recurso contra la anterior calificación mediante escrito de 
fecha 9 de marzo de 2020, que tuvo entrada en el citado Registro el mismo día, en el 
que alega lo siguiente: «1. Dice la nota de calificación recurrida que «la parcela Catastral 
actual no se corresponde con la finca registral y con la configuración catastral vigente en 
el año 2003, al tiempo de practicar la inmatriculación de dicha finca», «la finca 7650 de 
Borriol ingresó en este Registro por inmatriculación conforme al artículo 205 de la Ley 
Hipotecaria el día dieciocho de octubre de dos mil tres ........... con una superficie de 
treinta y ocho áreas sesenta y seis centiáreas matorral en la partida (…) y lindante .......».
Esta afirmación debe no obstante ser matizada con arreglo a los antecedentes en 
Catastro del inmueble y sus datos físico económicos que se adjuntan.
La finca 7650, equivalente a la parcela 328 del polígono 3 de Borriol, referencia 
catastral  12031A003003280000PW,  constaba  catastrada  desde  el  14-03-1997  hasta  es
el 22-10-2002 (fecha de constancia en Catastro) con una superficie de 4986 metros  bo
cuadrados (en la realidad física tenía ya cerca de 6000). Debido a un procedimiento de  62ww
dnapeulatesnrcdrcaeeacla  ieóh 3lna  1  c8dtoe-el0ni n9iddd-o2aa,0nt o0tdes2e   qbchuiaadetsoa t psaatr roe adlll oeu0ssj5o  - di0sni9soict-lia2inap0tdoe0oss3    qpscuoooerlna   pdl3aee8 sb6m í6aao npmd uisefnietctrraao dccsioo ócsrnru.e  agEfdíisldr aioccdsaion,  sccy,oo   qncdusaeettóa   esscntera patratle iesadtmlreiadb darlaeda     OE-A-2020-90able en https://
de 2003 queda definitivamente configurada la cabida de la finca en cincuenta y ocho
áreas noventa y siete centiáreas (5.897,38 metros cuadrados). La fecha de constancia 
en Catastro se retrasa al 20-10-2003. Se aportan antecedentes catastrales y cartografía 
de la parcela cuya cabida ya no ha sido modificada hasta el día de hoy.
Queda  pues  probado  por  Catastro  que  la  cabida  de  la  finca  antes  de  la 
inmatriculación era ya coincidente con la solicitada en el expediente objeto del presente 
recurso. Si la calificación de la inmatriculación se produce no el dieciocho, sino el 
veintiuno de octubre, la finca ya tendría en Registro la cabida real de 5897 metros 
cuadrados. Lo mismo sucedería si la fecha de constancia en Catastro hubiera sido no el 
veinte, sino el diecisiete de octubre, dado que la medición definitiva es de 05-09-2003.
Así pues, la doctrina de la DGRN citada en la nota de calificación queda cumplida 
para el registro del presente exceso de cabida, dado que el mismo se configura como la 
rectificación  de  un  erróneo  dato  registral  referido  a  la  descripción  de  una  finca 
inmatriculada, resultando indubitado que con la rectificación pretendida no se altera la 
realidad física exterior de la finca, esto es, que la superficie que ahora se pretende 
constatar tabularmente, es la que debió reflejarse en su día, por ser la realmente 
contenida en los linderos originales registrales (Norte, Sur y Oeste D. G. R., hoy F. G. y 
L. P.; Este C. S., I. L., E. P. y J. R., hoy Lafargeholcim España SL o Lafarge Asland SL).
2.  Dice también la nota de calificación que sobre la finca registral 7650 de Barrial y 
con  posterioridad  a  su  inmatriculación  "se  han  debido  realizar  operaciones  de 
modificación  de  entidades  hipotecarias–segregaciones,  agrupaciones...etc.–que  han 
tenido acceso al Catastro pero no al Registro, debiendo inscribirse dichas operaciones 
de  modificación  hipotecaria  con  los  requisitos  legales  y  exigencias  fiscales 
correspondientes".  Esta  afirmación  resulta  absurda  por  cuanto  la  finca  –como  ha 
quedado acreditado– ya tenía en Catastro antes de la inmatriculación la cabida que hoy 
se pretende registrar y además porque del historial registral resultan tres transmisiones 
por  herencia,  sin  salir  la  finca  del  patrimonio  familiar  de  los  titulares  registrales  y 
catastrales  y  sin  realizar  más  operaciones  jurídicas  que  las  propias  sucesiones 
hereditarias.
3.  Afirma  también  la  nota  de  calificación  que  las  dudas  para  el  registro  del 
expediente para rectificar la descripción, superficie y linderos de la finca registral se 
afianzan "En relación con las advertencias hechas en la certificación expedida en su día 
conforme a la regla tercera del artículo 203 de la Ley Hipotecaria". La citada certificación, 
expedida por el Registro en fecha 27-03-2018, dice en su apartado 5. "Que puede 
afirmarse igualmente, que no existen dudas sobre la modificación solicitada, en cuanto a 
la coincidencia total o parcial de la finca con otra u otras de dominio público, ni con otras 
que  hubiesen  sido  previamente  inmatriculadas,  una  vez  consultada  la  información 
territorial asociada y las bases gráficas auxiliares".
El  hecho  de  no  tener  dudas  sobre  la  modificación  solicitada  en  los  términos 
certificados, es lo que motiva a esta parte recurrente a continuar con el expediente para 
el registro de la finca conforme a la realidad física de la misma y la asunción del coste 
que el mismo conlleva.
La nota afirma que el afianzamiento de las dudas lo es "a la vista de una nueva 
herramienta como es el mapa topográfico de parcelas antiguas catastrales de Borriol, de 
la que en el momento de expedición de dicha certificación no se disponía, y que ahora 
completa el estudio y la calificación del caso que nos ocupa", acompañando un plano sin 
identificar su fecha, tanto de expedición como del momento histórico reflejado en el 
mismo,  y  sin  identificar  tampoco  su  autoría  a  través  del  órgano,  autoridad  o 
administración competente, poniendo en duda la autenticidad y oficialidad del mismo. s
Entiende esta parte recurrente que si dicho plano se corresponde con algún avance  oe.
catastral o con el Antiguo Catastro de Rústica y es la base de la calificación recurrida,  w.
ésta supone una involución y retroceso respecto de la tecnología actual aplicada a la  62ww
mcoerdreicsipóonn diye ntep laaln aifnictaigcuióon p oltíegconnoo- m45é,t rhicoay  3 mdeo dBeornrraio. l nDo ee xislate  npinagñuonleat ac oinacpidoertnacdiaa 
cdoenl  reels Ctoa dtaes ltaros  apcatrucaell,a nso d seó dloic dheo  lpao plígaorcneola,  c5o5n  mloa crcuaadl,a s ei ns óelol  pslea ntoie nsein oe nd ec ulae nttoat adliidcahdo   BOE-A-cable e
plano y se ignoran los medios de prueba que otorgan los planos actuales del Catastro, 
cuyos datos tienen presunción de certeza sobre las circunstancias físicas de las fincas 
(art.3 Ley del Catastro Inmobiliario), se produce el efecto contrario al perseguido por el 
legislador a través de la Ley 13/2015 de 13 de junio de reforma de la Ley Hipotecaria y 
del Catastro Inmobiliario. En resumen, la concordancia entre Registro y Catastro sería 
imposible de conseguir y haría inútil la nueva legislación.
4.  Por último, la nota de calificación hace un estudio de las parcelas catastrales y 
fincas registrales colindantes y deduce que "se han realizado diversas operaciones de 
modificación  de  entidades  hipotecarias  en  dicha  zona".  Como  ha  quedado  antes 
expuesto y así consta en la descripción de los lindes catastrales y registrales antiguos y 
actuales, la finca 7650, al Norte, Sur y Oeste sólo ha lindado y linda en la actualidad con 
una finca registral y una sola parcela catastral. El titular antiguo y actual, tanto catastral 
como registral han sido debidamente notificados tal y como consta en la documentación 
pública objeto del expediente de rectificación. Ninguno de ellos ha formulado oposición 
por lo que han quedado cumplidas las exigencias de los artículos 201 y 203 de la Ley 
Hipotecaria.
Lo mismo cabe decir respecto de los colindantes del lindero Este, ninguno de los 
colindantes antiguos o actuales, catastrales o registrales ha formulado oposición a las 
notificaciones efectuadas para el registro del expediente. En este lindero sí parece claro 
que  las  antiguas  parcelas  catastrales  y  fincas  registra  les  han  sido  adquiridas  y 
agrupadas por la mercantil Lafargeholcim o Lafarge-Asland SL. El hecho de que la 
modificación hipotecaria realizada haya accedido o no al Registro es irrelevante para la 
resolución del presente recurso y en ningún caso puede suponer un obstáculo para la 
pretensión de esta parte recurrente, máxime cuando la inscripción en el Registro de la 
Propiedad tiene carácter voluntario conforme al artículo 6 de la Ley Hipotecaria.»
IV
La registradora de la propiedad de Castellón de la Plana número 3, emitió informe 
confirmando la calificación en todos sus extremos y elevó el expediente a esta Dirección 
General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9, 10, 198, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria; artículo 53 de la 
Ley 13/1996 de 30 de diciembre de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden 
Social; y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 17 
de noviembre de 2015, 21 de marzo de 2016, 21 de abril de 2016, 22 de abril de 2016, 8 
de junio de 2016, 20 de diciembre de 2016, 1 de junio de 2017, 27 de octubre de 2017, 
21 de noviembre de 2017, 22 de febrero de 2018, 1 de agosto de 2018, 30 de abril 
de 2019, 26 de junio de 2019 y 4 de diciembre de 2019.
1.  Constituye el objeto de este recurso determinar si procede la inscripción de una 
rectificación  de  descripción  de  finca  acreditada  en  expediente  notarial  tramitado 
conforme al artículo 201 de la Ley Hipotecaria.
La registradora, opone como defecto que existen a su juicio dudas de identidad sobre 
la finca objeto del expediente. Tales dudas, se basan en que falta correspondencia a 
juicio de la registradora entre la finca registral y la representación gráfica aportada, 
considerando que se ha alterado la configuración catastral vigente en el año dos mil tres,  e.e
al tiempo de practicar la inmatriculación de dicha finca, modificando la superficie, forma y  b
perímetro de la parcela, por lo que estima que se han debido realizar con posterioridad  62ww
aogpreurpaacicoionnees s...edtec .– qmuoed hifaicna cteiónnid o adcec esoe natild Cadaetass tro,h ippeortoe cnaori aasl  Re–gsisetgrore, gdaecbioiennedso, 
einxsigcreibnicrsiaes  dfiiscchaales so cpoerrraecsipoonnedsi ednete ms.odificación hipotecaria con los requisitos legales y
El  interesado  recurre  alegando,  en  síntesis,  que  se  han  efectuado  diversas 
alteraciones catastrales motivados por la alteración física de la parcela colindante que 
produjo solapes que debieron corregirse, y que al tiempo de practicar la inmatriculación 
ya  se  había  modificado  el  Catastro;  que  no  puede  hablarse  de  operaciones  no 
documentadas  que  no  han  accedido  al  registro  porque  la  finca  no  ha  salido  del 
patrimonio familiar; que en la certificación expedida al inicio del expediente se afirmó que 
no existían dudas de coincidencia con otras fincas inmatriculadas o dominio público; y 
que los titulares de fincas colindantes han sido notificados y no han formulado oposición.
Son  circunstancias  de  hecho  relevantes  para  la  resolución  de  este  recurso  las 
siguientes:
– Se pretende la rectificación descriptiva de la finca registral 7.650 de Borriol, que 
consta inscrita con una superficie de treinta y ocho áreas, sesenta y seis centiáreas.
– Dicha superficie resulta de la inscripción primera de inmatriculación practicada al 
amparo del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, el 18 de octubre de 2003, en virtud de 
escritura pública de herencia autorizada el 9 de abril de 2003.
– Según el acta y la representación gráfica catastral actualizada, la nueva superficie 
de la finca es de 5.897 metros cuadrados.
– De los antecedentes catastrales de la citada parcela catastral resultan alteraciones 
en la configuración física (superficie y forma perimetral) de la finca realizadas el 6 de 
septiembre de 2003, por tanto, con posterioridad a la fecha del título inmatriculador.
– Al comenzar el expediente de rectificación se expidió la preceptiva certificación 
registral por registradora distinta a la que emite la calificación. En dicha certificación se 
advierte la existencia de alteraciones catastrales en los siguientes términos: «Consultada 
la página web de la Dirección General del Catastro, se ha podido constatar que de los 
antecedentes  físico-económicos  en  el  Catastro  del  inmueble  interesado,  del 
expediente 48997,12/3, del Tipo recurso rústica –jurídico–, resulta que desde el día 
veinte de octubre de dos mil tres, ha sido alterada la superficie catastral de la parcela, 
modificando su superficie de tres mil ochocientos sesenta y seis metros cuadrados –
superficie que consta inscrita en este Registro–, a cinco mil ochocientos noventa y siete 
metros  cuadrados  –superficie  catastral  actual  de  la  parcela–,  observándose  otras 
alteraciones y modificaciones catastrales anteriores también».
2.  Ha sido definido el exceso de cabida en numerosas ocasiones por este Centro 
Directivo, considerando que el mismo, en relación a su naturaleza y alcance, y en base a 
los argumentos legales correspondientes, puede configurarse como aquel expediente en 
el que se hace constar en los libros la correcta extensión y descripción de la finca como 
base del Registro. Como se ha señalado en las Resoluciones de 17 de octubre de 2014 
y 21 de marzo de 2016, entre otras muchas, siguiendo esta doctrina consolidada: «a) La 
registración de un exceso de cabida stricto sensu solo puede configurarse como la 
rectificación  de  un  erróneo  dato  registral  referido  a  la  descripción  de  la  finca 
inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la 
realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es, que la superficie 
que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por 
ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados; b) que fuera de esta 
hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a 
determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esa última a una 
nueva  realidad  física  que  englobaría  la  originaria  finca  registral  y  una  superficie 
colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa 
inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral  e.
preexistente». Este método, por tanto, sólo debe permitir la corrección de un dato mal  w.b
reflejado en su término inicial al inmatricular la finca, por lo que la existencia de dudas  62ww
qinumea trpicuudliaecraio naelsb edreg apra recel larse gcisotlrinaddaonr tedse  o eennccounbtrriamrnieonst o edne  octuraalsq uoipeer raoctiroon ecsa csoom  o–
iangsrcurpipaccióionn edse l oe xacgerseog a–coio dneefse–c top–u eddee cna (byid dae dbeecnl)a rgaednoe.rar una calificación negativa a la
3.  Tras  la  reforma  operada  por  la  Ley  13/2015  para  proceder  a  cualquier 
rectificación de la descripción también es preciso que no existan dudas sobre la realidad 
de  la  modificación  solicitada.  Si  el  expediente  tramitado  fuera  el  previsto  en  el 
artículo 201 de la Ley Hipotecaria, ya que el mismo se ha regulado en la reforma de la 
Ley  13/2015,  de  24  de  junio,  con  la  finalidad  específica  de  lograr  toda  clase  de 
rectificación  descriptiva,  se  prevén  especiales  garantías  para  su  tramitación,  que 
determinan que pueda utilizarse cualesquiera que sean las discrepancias superficiales 
con  la  cabida  inscrita  o  los  linderos  que  pretendan  modificarse,  incluso  fijos  (cfr. 
Resolución de 17 de noviembre de 2015). En la nueva regulación, este procedimiento 
aparece como heredero del anterior expediente de dominio judicial para la constatación 
de excesos de cabida. En este sentido, el último párrafo del apartado 1 del artículo 201 
de  la  Ley  Hipotecaria  (con  redacción  diferenciada  de  la  del  apartado  3)  limita  los 
supuestos en los que pueden manifestarse dudas de identidad de la finca. Así, dispone 
que «si el Registrador, a la vista de las circunstancias concurrentes en el expediente y 
del contenido del historial de las fincas en el Registro, albergare dudas fundadas sobre la 
posibilidad de que el expediente de rectificación de descripción registral encubriese un 
negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria, procederá a 
suspender la inscripción solicitada motivando las razones en que funde tales dudas». 
Además  de  esto,  considerando  la  necesaria  aportación  al  procedimiento  de  una 
representación gráfica catastral o alternativa conforme a las letras b) y d) del apartado 1, 
esta representación debe ser objeto de calificación registral conforme a lo dispuesto en 
el artículo 9, lo que supone acudir a la correspondiente aplicación informática auxiliar 
prevista en dicho precepto, o las ya existentes anteriormente (cfr. punto cuarto de la 
Resolución Circular de 3 de noviembre de 2015). Como ya se afirmó en las Resoluciones 
de 22 de abril y 8 de junio de 2016, las dudas que en tales casos puede albergar el 
registrador han de referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o 
parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de 
fincas  colindantes  inmatriculadas  o  a  que  se  encubriese  un  negocio  traslativo  u 
operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9.b, 199.1 y último 
párrafo del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria), sin que exista limitación de utilización 
de estos procedimientos solo por razón de la diferencia respecto a la cabida inscrita.
Hay que recordar que la Resolución de 17 de noviembre de 2015 ya destacó el 
procedimiento del artículo 201 de la Ley Hipotecaria entre los medios hábiles para 
obtener  la  inscripción  registral  de  rectificaciones  descriptivas  que  persiguen  y 
potencialmente  permiten  inscribir  rectificaciones  descriptivas  de  cualquier  naturaleza 
(tanto de superficie como linderos, incluso linderos fijos), de cualquier magnitud (tanto 
diferencias inferiores como superiores al 10% de la superficie previamente inscrita) y 
además obtener la inscripción de la representación geográfica de la finca y la lista de 
coordenadas de sus vértices –pues no en vano, como señala el artículo 199, es la 
delimitación georreferenciada de la finca la que determina y acredita su superficie y 
linderos, y no a la inversa–. Por ello, debe destacarse que no existe un límite cuantitativo 
de superficie para la aplicación del procedimiento previsto en el artículo 201 y que 
tampoco la sola magnitud del exceso o la existencia de una alteración de linderos 
pueden basar la denegación de la inscripción sin más justificación.
4.  Centrándonos en la justificación de las dudas de identidad, como ha reiterado 
este Centro Directivo, siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte 
del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y 
fundado en criterios objetivos y razonados (Resoluciones de 8 de octubre de 2005, 2 de  s
febrero de 2010, 13 de julio de 2011, 2 de diciembre de 2013, 3 de julio de 2014, 19 de  oe.
febrero y 9 de octubre de 2015 y 21 de abril de 2016, entre otras). w.
En  el  presente  caso,  las  dudas  de  identidad  que  expone  la  registradora  se  62ww
afunntedcaemdeennttaens,  ceasteansctriaallmese netne , lae nS leadse a lEteleracctrióonniecsa  fdíseicl aCsa qtauset rore suunlitdaon  adle  alan ácliosniss udltea  ldaes 
mcaolidfiicfiaccaicóino,n einsd iecnia rlioos  dlein duenr oisn,c rleom  qeuneto  essutipmear,f icsiaelg úan  csoes tae xdpeo nuen  cotenr redneota laled iceino nalal   BOE-A-cable e
colindante, modificando el perímetro de la finca registral, revelando la intención de 
aplicar el folio registral tal superficie colindante, con encubrimiento de un negocio de 
modificación de entidad hipotecaria, todo ello proscrito por la legislación hipotecaria.
Como ya ha afirmado reiteradamente esta Dirección General, entre otras, en la 
Resolución de 1 de agosto de 2018, en todo caso la representación gráfica aportada 
debe  referirse  a  la  misma  porción  de  territorio  que  la  finca  registral,  lo  que  es 
presupuesto para la tramitación de los expedientes de rectificación de superficie, y ello 
es objeto de calificación por el registrador. Esto no sucede en el caso de este expediente 
en el que la desproporción de superficie es tan notable que justifica la falta de identidad 
manifestada por la registradora de que exista correspondencia del recinto con la finca 
registral.
A lo que cabe añadir que en este caso resulta indudable que se ha efectuado una 
alteración  del  perímetro,  forma  y  superficie  de  la  finca  que  constaba  en  el  título 
inmatriculador y que accedió al Registro con descripción totalmente coincidente a la que 
figuraba en el Catastro (según dicho título inscrito), conforme a lo que prescribía el 
artículo 53 siete de la Ley 13/1996 de 30 de diciembre; lo cual justifica las dudas 
expuestas pormenorizadamente en la calificación.
5.  No  obstante,  también  se  ha  reiterado  por  este  Centro  Directivo  que  en  el 
expediente notarial regulado en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria pueden llevarse a 
cabo las pruebas, diligencias y averiguaciones que se estimen oportunas con el fin de 
disipar las dudas de identidad expuestas por el registrador, con independencia de la 
magnitud de la diferencia de superficie (cfr. Resoluciones de 21 de noviembre de 2017 
o 22 de febrero de 2018).
Sin embargo, ello no sucede en el caso que nos ocupa, ya que las advertencias 
puestas de manifiesto en la certificación y en las que se basa la calificación, no resultan 
desvirtuadas por lo actuado en el acta, en la que únicamente se realizan los trámites de 
notificación previstos en el artículo 203 en relación con el 201 de la Ley Hipotecaria, sin 
que se añada prueba, averiguación o dato objetivo alguno.
Así, en primer lugar, de la documentación presentada no resulta diligencia ni prueba 
alguna que acredite la existencia de errores en la medición originaria de la finca, dando 
lugar a las alteraciones catastrales que se advierten en la certificación.
En segundo lugar, tampoco se hace referencia a los antecedentes catastrales de los 
que resulta la alteración total del perímetro de la finca, poniendo de manifiesto una 
modificación de la realidad física, sin que haya quedado acreditado que la diferencia de 
superficie ya estuviera incluida en la finca registral según los títulos inmatriculadores que 
accedieron al Registro, descartando la adición de terreno colindante.
6.  En cuanto al momento en el que deben ponerse de manifiesto las dudas, como 
ha reiterado este Centro Directivo desde la resolución de 20 de diciembre de 2016, de 
los artículos 201 y 203 de la Ley Hipotecaria resulta que el registrador al tiempo de 
expedir la certificación debe manifestar las dudas de identidad que pudieran impedir la 
inscripción una vez terminado el procedimiento, ya que de este modo se evitan a los 
interesados dilaciones y trámites innecesarios (cfr. Resolución de 8 de junio de 2016).
Y ello sin perjuicio de la calificación que procede efectuar una vez concluida la 
tramitación ante notario, a la vista de todo lo actuado, conforme al último párrafo del 
artículo 201.1 y de la regla sexta del artículo 203, sin que sea pertinente en dicho 
momento apreciar dudas de identidad, salvo que de la tramitación resulte un cambio en 
las circunstancias o datos que se tuvieron a la vista al tiempo de expedir la certificación 
(cfr. Resolución de 20 de diciembre de 2016). s
En el caso de este recurso el recurrente alega que la certificación expedida al  oe.
comienzo del expediente expresaba la ausencia de dudas de coincidencia con otras  w.
fincas inmatriculadas o con el dominio público. En efecto, la certificación contiene dicha  62ww
Hafiiprmotaecciaórnia, , caounnfoqrume et aam bliaésn  pfigreusrcar ilpac iaodnveesr tednec ialo se xaprrteícsual orse fe2r0id1a  ya  l2a0 3e xidsete nlcai aL deey 
alteraciones catastrales.
Debe destacarse en este punto que el notario, a través de una simple consulta a la 
Sede Electrónica del Catastro, tiene acceso a dichos antecedentes catastrales a los que 
se refiere la certificación expedida, pudiendo fácilmente conocerlos a los efectos de 
poder practicar las diligencias oportunas dirigidas a resolver en el acta la cuestión 
planteada en la certificación. A pesar de ello, en el caso de este recurso, las alteraciones 
catastrales aludidas en la certificación no fueron siquiera referidas en ningún punto del 
acta, en cuya tramitación no se mencionan ni, en consecuencia, se realiza ninguna 
actuación relativa a las mismas. Al contrario, consta en el acta que a la vista de la 
certificación  «no  resultan  obstáculos  para  la  proseguir  con  la  tramitación  de  este 
expediente».
Además, en el presente caso debe analizarse la circunstancia de que la certificación 
ha sido expedida por una registradora diferente a la que corresponde calificar lo actuado 
en el procedimiento e inscribir el mismo. A esta cuestión se refirió la Dirección General 
de los Registros y del Notariado en las Resoluciones de 1 de junio de 2017 y 30 de abril 
de 2019, que estimaron como salvedad a la regla general que impide al registrador 
oponer dudas de identidad a la conclusión del expediente si no se expresaron en la 
certificación, aquellos casos en que el registrador que emitió la certificación inicial que 
permitió iniciar el expediente sea distinto de quien va a practicar la inscripción, pues el 
juicio sobre la existencia o no de dudas es personal del registrador y no puede vincular a 
un registrador distinto que se aparte de él por causas justificadas (cfr. resoluciones de 3 
de junio de 2013, 27 de marzo de 2014 y 10 de agosto de 2015). Esto último debe 
entenderse siempre y cuando no conste que se haya practicado y esté vigente la 
correspondiente anotación preventiva que advierte el inicio de este procedimiento, ya 
que dicho asiento se encontraría bajo la salvaguarda de los tribunales, publicando, 
siquiera de forma provisional, la inmatriculación o nueva descripción pretendida de la 
finca y con vocación de convertirse en definitiva cuando concluya el procedimiento. Por 
ello, no podrá el registrador, en tal caso, oponer dudas que pudieran poner en entredicho 
la anotación practicada.
En el caso que nos ocupa no se practicó tal anotación preventiva y la circunstancia 
de hecho en la que se basan las dudas figuraba en la certificación (expedida por una 
registradora distinta), sin haber sido aclarada durante la tramitación, todo lo cual justifica 
la posibilidad de expresar dudas de identidad al tiempo de la conclusión del expediente.
7.  En cuanto a las alegaciones del interesado, como ya ha afirmado esta Dirección 
General (cfr. Resoluciones de 26 de junio y 4 de diciembre de 2019), si bien la ausencia 
de oposición de los titulares de fincas colindantes excluye la indefensión o perjuicio a los 
mismos; ello no determina la inexistencia de posibles negocios jurídicos o adiciones de 
terreno no documentadas.
Por otra parte, la alegación relativa a que la finca al tiempo de la inmatriculación ya 
tenía una nueva configuración catastral, no puede admitirse. Conforme a la normativa 
vigente al tiempo de practicarse la inmatriculación, ésta se practicó en virtud de un título 
en el que la descripción debía ser totalmente coincidente con la de la certificación 
catastral  descriptiva  y  gráfica  incorporada  al  mismo  (cfr.  artículo  53  siete  de  la 
Ley 13/1996 y artículo 298.1 del Reglamento Hipotecario). Debe destacarse en este 
punto  que  el  título  inmatriculador  tiene  fecha  de  abril  de  2003,  resultando  que  la 
modificación que invoca el interesado como coincidente con la actual configuración física 
de la finca se efectuó en septiembre de 2003. Por tanto, estas alteraciones posteriores 
que no formaron parte de la documentación presentada a inscripción quedaban fuera del 
ámbito de la calificación del registrador. Y ello, a diferencia de lo que sucede en las  s
inmatriculaciones tras la entrada en vigor de la Ley 13/2015 de 24 de junio, pues  oe.
actualmente la representación gráfica de la finca debe inscribirse preceptivamente y el  w.
registrador debe tomar la misma directamente de la Sede Electrónica del Catastro,  62ww
sienPdoor,  pootrra t apnatrot,e l,a n voig aelntetera anl  lparsa catnictaerr iloar einss ccroipnccilóunsi.ones las manifestaciones sobre las
creacuusrasso , qyuae q upeu,d cieorno nin doeripgeinnadre nlac iaa ldteer accuiáólne sc fautearsatnra tla lqeuse c asues avsie, rqteune dean a cerle deistacdrioto q duee   BOE-A-cable e
la configuración física, perimetral y superficial, de la finca en el título inmatriculador que 
accedió al Registro, fue modificada con posterioridad. Por tanto, la configuración física 
que accedió al Registro es la que resultaba del título inmatriculador y la certificación 
catastral incorporada al mismo (totalmente coincidente con la descripción de la finca en 
el título, como objeto de derechos), siendo necesaria una nueva titulación material que 
sirva de soporte jurídico a la modificación perimetral que ahora se pretende, ya que el 
expediente  para  la  rectificación  de  descripción  no  ampara  actos  o  negocios  no 
documentados.
Por todo ello, en el caso de este recurso, las dudas manifestadas y debidamente 
fundamentadas en la calificación justifican la negativa a practicar la inscripción.
Atendiendo  a  las  circunstancias  de  hecho  y  a  los  Fundamentos  de  Derecho 
expuestos, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota 
de calificación de la registradora.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 17 de junio de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.