BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 201 Viernes 24 de julio de 2020 Sec. III.   Pág. 56818
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
8493 Resolución de 2 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la 
registradora  de  la  propiedad  de  Bilbao  n.º  13  a  inscribir  un  decreto  de 
adjudicación  y  el  subsiguiente  mandamiento  de  cancelación  de  cargas 
dictado en un procedimiento de ejecución directa de bienes hipotecados.
En el recurso interpuesto por don R.P.S. contra la negativa de la registradora de la 
propiedad de Bilbao número 13, doña Celia Mencía Criado, a inscribir un decreto de 
adjudicación y el subsiguiente mandamiento de cancelación de cargas dictado en un 
procedimiento de ejecución directa de bienes hipotecados.
Hechos
I
En el Juzgado de Primera Instancia número 12 de Bilbao se tramitó procedimiento de 
ejecución hipotecaria 551/2016, en el que se dictó decreto de adjudicación el 8 de junio 
de 2018. Se había despachado ejecución por los siguientes importes reclamados por el 
ejecutante: 21852,43 euros de principal, y 1093 por intereses y costas. La hipoteca 
objeto de ejecución aparece inscrita a favor de la Comunidad Autónoma de Euskadi, por 
la inscripción 1.ª de la finca 3210/A, de fecha 10 de septiembre de 1986. Dicha hipoteca 
se constituyó en garantía de 12198,09 euros de principal y del 20 por ciento de dicha 
cantidad (2439,62 euros) para costas. La nota de expedición de la certificación de 
dominio y cargas para el citado procedimiento de ejecución hipotecaria se practicó con 
fecha 7 de noviembre de 2016. Sobre la finca ejecutada, al tiempo de presentarse el 
testimonio del decreto de adjudicación, además de la hipoteca que se ejecuta, solo 
consta  practicada  como  carga  posterior  una  anotación  de  embargo  en  favor  de  la 
Diputación Foral de Bizkaia de fecha 15 de marzo de 2018.
II
Testimonio  del  citado  decreto  de  adjudicación,  junto  con  el  correspondiente 
mandamiento de cancelación de cargas, se presentó en el Registro de la Propiedad de 
Bilbao número 13, siendo objeto de calificación en los siguientes términos: «Calificado el 
testimonio librado por el Juzgado de Primera Instancia N.º 12 de Bilbao el día 22/11/2018 
con el número de protocolo 551/2016, que fue presentado a las once horas y cuarenta y 
siete minutos del día 28/10/2019, asiento 1508 del diario 76, se observa el siguiente 
defecto subsanable: 1. A pesar de que se manifiesta que lo entregado al acreedor en 
pago del principal del crédito, intereses devengados y costas no excede del límite de la 
respectiva cobertura hipotecaria, dicha manifestación no es correcta a la vista de la 
hipoteca inscrita y constituida, ya que se hace constar que se ha despachado ejecución 
por un principal de 21.852,43 euros de principal, más otros 1.093 euros calculados para 
intereses y costas, sin desglosar el importe para cada uno de estos dos conceptos,  e.e
cuando la hipoteca se constituyó en garantía de un principal de 12.198,09 euros, y de un  b
veinte por ciento más para costas y gastos, es decir, un importe de 2.439,62 euros. Es  93ww
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derecho real de garantía constituido, será necesario hacer constar, del importe total
satisfecho por el adjudicatario, qué cantidades han sido entregadas al acreedor por cada 
uno de los conceptos (principal, intereses, costas y gastos), con el fin de determinar si, 
en efecto, se respeta para cada uno de ellos el límite de la respectiva responsabilidad 
hipotecaria  de  la  finca.  Ello  se  encuentra  sujeto  a  calificación  de  acuerdo  con  los 
artículos  18  de  la  Ley  Hipotecaria,  100  de  su  Reglamento  y,  en  particular,  con  el 
artículo 132.3.º de la Ley Hipotecaria, en relación con el artículo 130 y 133 del mismo 
cuerpo legal y con el artículo 692.1.1.º, 673 y 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y ya 
que, tal y como manifiesta la Dirección General de los Registros y del Notariado de 27 de 
julio de 1988, sólo la parte del crédito del actor que esté garantizada por la hipoteca 
ejecutada puede ser pagada con cargo al precio del remate; el resto deberá obtenerlo el 
acreedor por la vía oportuna, pero, en ningún caso, con cargo al sobrante del precio de 
remate.  Así,  también  la  resolución  de  6  de  julio  de  2001  entiende  que  han  de 
desglosarse las distintas cantidades reclamadas en cuanto a los diferentes conceptos 
para que el Registrador pueda comprobar que en ninguno de los conceptos se ha 
sobrepasado la cantidad asegurada. (…). Bilbao, a quince de noviembre del año dos mil 
diecinueve. La registradora: Celia Mencía Criado».
III
Contra  la  anterior  nota  de  calificación,  don  R.P.S.  interpuso  recurso  ante  esta 
Dirección General.
IV
La registradora de Bilbao número 13, doña Celia Mencía Criado, emitió su informe en 
el que mantuvo íntegramente su calificación, formando el oportuno expediente que ha 
elevado a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1, 38, 40, 129, 130 y 132 de la Ley Hipotecaria; 688, 670, 671, 
672 y 692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y las Resoluciones de la Dirección General 
de los Registros y del Notariado (hoy Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública) de 8 de febrero de 1999, 12 de abril de 2000, 6 de julio de 2001, 23 de 
septiembre y 20 de diciembre de 2002, 7 de marzo y 8 de noviembre de 2012, 30 de 
agosto de 2013, 11 de marzo, 14 de mayo y 31 de julio de 2014, 8 de abril, 14 de mayo 
y 3 de julio de 2015 y 29 de febrero y 1 de junio de 2016 y 6 de agosto de 2019.
1.  El presente recurso tiene como objeto la negativa a la inscripción de un decreto 
de adjudicación y su correspondiente mandamiento de cancelación de cargas dictado en 
un procedimiento de ejecución hipotecaria, puesto que, según la nota de calificación, el 
importe de lo entregado al acreedor por cuenta del precio de adjudicación supera los 
límites de la responsabilidad hipotecaria reflejados en la inscripción de hipoteca.
A este respecto, conviene tener en cuenta que la hipoteca objeto de ejecución 
aparece inscrita a favor de la Comunidad Autónoma de Euskadi, por la inscripción 1.ª de 
la finca 3210/A, de fecha 10 de septiembre de 1986. Dicha hipoteca se constituyó en 
garantía de 12198,09 euros de principal y del 20 por ciento de dicha cantidad (2439,62 
euros) para costas.
La  nota  de  expedición  de  la  certificación  de  dominio  y  cargas  para  el  citado  e
procedimiento de ejecución hipotecaria se practicó con fecha 7 de noviembre de 2016.  bo
Sobre  la  finca  ejecutada,  al  tiempo  de  presentarse  el  testimonio  del  decreto  de  93ww
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Y se realizó la adjudicación por un importe de 23150 euros.
2.  El  procedimiento  de  ejecución  directa  contra  los  bienes  hipotecados,  como 
establece el artículo 130 de la Ley Hipotecaria, sólo podrá ejercitarse como realización 
de una hipoteca inscrita, sobre la base de aquellos extremos contenidos en el título que 
se  hayan  recogido  en  el  asiento  respectivo.  Es  cierto  que  en  el  procedimiento  de 
ejecución directa nada impide reclamar al deudor por todo lo debido al acreedor, aunque 
exceda de la cifra de responsabilidad hipotecaria, pero siempre que no existan terceros 
con cargas inscritas con posterioridad, ya que en tal caso la cifra de responsabilidad 
hipotecaria  actúa  como  límite.  En  efecto  dispone  el  artículo  692.1  de  la  Ley  de 
Enjuiciamiento Civil, que «El precio del remate se destinará, sin dilación, a pagar al actor 
el principal de su crédito, los intereses devengados y las costas causadas, sin que lo 
entregado  al  acreedor  por  cada  uno  de  estos  conceptos  exceda  del  límite  de  la 
respectiva cobertura hipotecaria; el exceso, si lo hubiere, se depositará a disposición de 
los titulares de derechos posteriores inscritos o anotados sobre el bien hipotecado. 
Satisfechos,  en  su  caso,  los  acreedores  posteriores,  se  entregará  el  remanente  al 
propietario del bien hipotecado. No obstante, cuando el propietario del bien hipotecado 
fuera el propio deudor, el precio del remate, en la cuantía que exceda del límite de la 
cobertura hipotecaria, se destinará al pago de la totalidad de lo que se deba al ejecutante 
por el crédito que sea objeto de la ejecución, una vez satisfechos, en su caso, los 
créditos inscritos o anotados posteriores a la hipoteca y siempre que el deudor no se 
encuentre en situación de suspensión de pagos, concurso o quiebra».
A la hora de determinar el importe del precio del remate que ha de entregarse al 
acreedor  ejecutante  hay  que  tener  en  cuenta  el  límite  de  la  respectiva  cobertura 
hipotecaria. La cifra de responsabilidad hipotecaria que resulta de la inscripción de la 
hipoteca tiene como principal misión garantizar a los titulares de cargas posteriores que, 
si el precio de adjudicación es superior a esa cifra, el sobrante se destinará a la 
satisfacción de esos créditos inscritos o anotados posteriores a la hipoteca. Ahora bien, 
este Centro Directivo ha mantenido una doctrina consolidada a lo largo de diversas 
Resoluciones, en cuya virtud esta garantía en favor derechos inscritos o anotados con 
posterioridad a la hipoteca ejecutada está referida exclusivamente a los titulares de 
derechos  posteriores  que  consten  en  el  procedimiento,  bien  por  la  certificación  de 
cargas,  bien  porque,  advertidos  por  la  nota  de  expedición  de  esta  última,  han 
comparecido por su propia iniciativa para hacer valer sus derechos sobre el eventual 
sobrante; por tanto, no habiendo derechos posteriores al ejecutado según la certificación 
registral y no habiendo comparecido en el proceso los titulares de derechos inscritos 
después de la nota de expedición de certificación de cargas, el juez actúa correctamente 
entregando el sobrante al ejecutado, pues, de lo contrario, se obligaría a aquél a una 
actitud inquisitiva entorpecedora de dicho procedimiento, que va en contra de las reglas 
generales del sistema y que ningún precepto establece (se precisaría a este efecto que 
estuviese prevista una nueva certificación registral expedida al tiempo de repartir el 
sobrante),  y  no  se  olvide  que  la  regulación  de  los  trámites  procesales  es  materia 
reservada a la ley (artículo 117 de la Constitución Española).
3.  En el presente caso, aunque está claro que el precio de remate entregado al 
acreedor supera los límites de responsabilidad derivados de la inscripción de hipoteca, 
solo  existe  una  anotación  preventiva  de  embargo  posterior  a  dicha  inscripción  de 
hipoteca, pero practicada después de haberse expedido la preceptiva certificación de 
dominio y cargas. Por tanto, el acreedor favorecido por la citada anotación preventiva 
estaba advertido por la nota marginal extendida en cumplimiento de lo establecido en el 
artículo 688.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de la existencia del procedimiento de  s
ejecución  hipotecaria,  siendo  de  su  exclusiva  responsabilidad  comparecer  en  dicho  oe.
procedimiento en defensa de sus derechos, entre los que se encuentra el solicitar el  w.
depósito a su favor de la parte del precio de adjudicación que exceda del límite de la cifra  93ww
ddeef erecstop otanls ya bciolimdaod h hai psoidteoc palraian tpeoard olo se nd ilsat innototas  dceo nccaelipfitcoasc.i óDne ibmep, upgonr atadnat.o, revocarse el
notaE dne c coanlsifeiccauceiónnc iad,e e last are Dgiisretrcacdioórna G. eneral ha acordado estimar el recurso y revocar la  BOE-A-cable e
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid,  2  de  junio  de  2020.–La  Directora  General  de  Seguridad  Jurídica  y  Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.