BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 154 Martes 29 de junio de 2021 Sec. III.   Pág. 77780
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
10796 Resolución de 9 de junio de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
de la registradora de la propiedad de Cartagena n.º 1, por la que se deniega 
la  inscripción  del  derecho  de  aquellos  a  permanecer  en  un  inmueble, 
declarado en un procedimiento de ejecución directa sobre bien hipotecado.
En el recurso interpuesto por don M. H. y doña N. P. G. contra la nota de calificación 
de la registradora de la Propiedad de Cartagena número 1, doña María Rosa Martínez 
Martínez, por la que se deniega la inscripción del derecho de aquéllos a permanecer en 
un inmueble, declarado en un procedimiento de ejecución directa sobre bien hipotecado.
Hechos
I
Mediante testimonio de auto, de fecha 28 de octubre de 2020, dictado por el Juzgado 
de Primera Instancia número 1 de Cartagena en pieza separada en el procedimiento de 
ejecución hipotecaria número 236/2013 seguido por «Bankia S.A.» contra don M. A. P. 
C., doña M. R. V. A., don D. P., doña N. P. G. y don M. H., se declaró que doña N. P. G. y 
don M. H., ocupantes de la finca registral número 83.416 del Registro de la Propiedad de 
Cartagena número 1, «tienen derecho a permanecer en la misma».
Se acompañaba fotocopia de documento privado de contrato de arrendamiento, de 
fecha 1 de julio de 2020, suscrito entre don D. P., como arrendador, don M. H., como 
arrendatario, y doña N. P. G., como avalista.
II
Presentada  dicha  documentación  en  el  Registro  de  la  propiedad  de  Cartagena 
número 1, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«La  Registradora  que  suscribe,  previa  calificación  del  documento  presentado 
(testimonio de 10/02/2021 de Auto del Juzgado de 1.ª Instancia n.º 1 de Cartagena 
de  28/10/2020,  procedimiento  de  ejecución  hipotecaria  236/2013,  pieza  separada 
ocupante  inmueble  oposición,  junto  con  fotocopia  de  contrato  de  arrendamiento 
de 01/07/2020), que fue presentado el día 02/03/2021, bajo el asiento 16 del Diario 261, 
tras  examinar  los  antecedentes  del  Registro,  ha  suspendido  la  práctica  de  la/s 
operación/es registral/es solicitada/s con arreglo a los siguientes:
Hechos.
Primero.  Se  presenta  en  este  Registro,  en  la  fecha  y  bajo  el  asiento  de 
presentación indicados, testimonio de Auto del Juzgado de Primera Instancia número 1 
de Cartagena de veintiocho de octubre del año dos mil veinte por el que, en pieza 
separada en procedimiento de ejecución hipotecaria 236/2013, seguido por Bankia S.A.  e.
contra M. A. P. C., M. R. V. A., D. P., N. P. G. y M. H., se declara que N. P. G. y M. H.,  w.b
ocupantes  de  la  finca  número  83416  de  Cartagena-3.ª  Sección,  tienen  derecho  a  796ww
permSaengeucnedro e. n Slae m  isamcoam. paña  fotocopia  de  documento  privado  de  contrato  de
acorrmenod aarmreienndtaot adreio  1y  dDeo jñuali oN d. eP .2 G02. 0c osmusoc arivtoa leisntatr.e Don D. P. como arrendador, Don M. H.
Presentado el documento calificado en la fecha y bajo el asiento de presentación 
antes indicado, previo examen y calificación de su legalidad resulta/n el/los defectos/s 
subsanable/s que se expresa/n en los fundamentos de Derecho, impeditivo/s de la 
inscripción.
Fundamentos de Derecho.
En ejercicio de las facultades calificadoras que atribuyen a la Registradora que 
suscribe los artículos 19 de la Ley Hipotecaria y 100 del Reglamento Hipotecario; visto lo 
dispuesto  por  los  artículos  9,  19  bis,  20,  21  de  la  Ley  Hipotecaria;  51  y  98  del 
Reglamento  Hipotecario  y  demás  de  aplicación,  se  suspende  la  práctica  de  las 
operaciones registrales solicitadas por los defectos que se expresan a continuación:
Primero.  No resulta posible la inscripción de la resolución presentada por carecer el 
fallo dictado de transcendencia real puesto que se limita a declarar que los demandados 
tienen derecho a permanecer en la finca 83416.
El derecho al simple uso (posesión) de una finca, aun reconocido judicialmente, no 
es  inscribible.  No  es  un  derecho  real,  y,  por  tanto,  no  limita  en  modo  alguno  las 
facultades dispositivas del titular registral. En este sentido Resoluciones de la Dirección 
General de los Registros y del Notariado, (actualmente Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública) de 5 de abril de 2003, 22 de noviembre de 2004 y 4 de julio 
de 2013.
Dispone el artículo 5 de la Ley Hipotecaria que “Los títulos referentes al mero o 
simple hecho de poseer no serán inscribibles”.
No constan además los números de identificación de demandante y demandados 
(artículo 9 LH y 51.9 RH)
Segundo.  No resulta posible la inscripción del contrato de arrendamiento aportado 
por lo siguiente:
– El arrendamiento es un derecho de naturaleza personal, pero el hecho de su 
inscripción le confiere cierta trascendencia real.
Los requisitos para la inscripción de Contratos de Arrendamiento urbanos sometidos 
a la ley 29/1994 en el Registro de la Propiedad vienen establecidos en el RD 297/1996 
que establece en su artículo 2 como título inscribible la escritura pública notarial o la 
elevación a escritura pública del documento privado del contrato de arrendamiento, 
recogiendo así el principio de titulación pública o auténtica consagrado por el artículo 3 
de la Ley Hipotecaria. Si bien lo aportado es una fotocopia de documento privado de 
arrendamiento.
– Según resulta del Auto de 28 de octubre de 2020 el contrato es en realidad un 
subarriendo, por lo que, de conformidad con el principio registral de tracto sucesivo 
(artículo  20  LH),  sería  precisa  la  previa  inscripción  del  arrendamiento  a  favor  del 
subarrendador para poder practicar la inscripción del contrato de subarriendo por el título 
antes expresado (artículo 5 RD 297/1996).
Vistos los expresados hechos y fundamentos de Derecho,
Resuelvo suspender la práctica de la/s operación/es registral/es solicitada/s por 
motivos expresados
No  se  practica  anotación  preventiva  por  no  haberse  solicitado.  La  presente 
calificación negativa lleva consigo la prórroga de vigencia del asiento de presentación en 
los términos establecidos en el artículo 323 de la Ley Hipotecaria. Contra esta nota de  e.e
calificación negativa (…) b
ilegiCblaer)t.a Fgdeon:a M, aa rídai eRcoioscah Mo adretí nmeza rMzoa rdtíenle za.ñ»o dos mil veintiuno La registradora (firma
III
Contra la anterior nota de calificación, don M. H. y doña N. P. G. interpusieron 
recurso el día 19 de abril de 2021 en virtud de escrito y en base a los siguientes 
argumentos:
«Hechos.
Primero.  Contrato de arrendamiento de fecha 1 de julio de 2020, toma de posesión, 
procedimiento de ejecución hipotecaria, adjudicación del inmueble a favor de la entidad 
financiera Bankia, pieza de ocupación del inmueble y resolución judicial.
A principios del mes de junio de 2020, la Sra. P. encontró a través de un portal 
inmobiliario una casa de alquiler en (…) siendo de su interés el realizar el contrato de 
arrendamiento. Con fecha 1 de julio de 2020, se celebró el contrato de arrendamiento 
siendo D. D. P. el arrendador, D. M. H. el arrendatario y D.ª N. P. avalista. Según se 
indica en el contrato, el Sr. P. actuaba en su propio nombre y derecho como “parte 
arrendadora de la vivienda..., estando facultado para arrendar la vivienda referenciada 
por  justos  y  legítimos  títulos”,  todo  ello  conforme  a  las  instrucciones  y  gestiones 
realizadas por la inmobiliaria intermediaria. Adjunto a la resolución de la registradora se 
une el citado contrato de arrendamiento. Tras la descripción del objeto y duración, se 
pactó una renta mensual de 850 euros al mes, siendo la primera renta del mes de julio 
pagada  en  efectivo  con  un  descuento  de  425  euros  de  bonificación  por  carencia, 
debiéndose abonar el resto de mensualidades por transferencia bancaria. Por otro lado, 
en cuanto a los suministros (electricidad y agua) se acordó que estos correspondían a la 
parte arrendataria y los gastos de comunidad y EUC (…) al arrendador. En cuanto a la 
fianza, se pactó el depósito de un mes en metálico.
Una vez tomada posesión del inmueble, con fecha 18.09.2020, recibieron notificación 
por  parte  de  la  Policía  Local  de  Cartagena  del  procedimiento  de  ejecución 
hipotecaria  236/2013  que  se  sigue  en  el  Juzgado  de  Primera  Instancia  n.º  1  de 
Cartagena, consistente en la diligencia de lanzamiento para el pasado mes de diciembre 
de 2020. Al tener conocimiento el Juzgado de la existencia de ocupantes de la vivienda 
por parte de los dicentes se acordó la apertura de expediente judicial POI 238/13, 
dictándose finalmente auto de fecha 28 de octubre de 2020, por el que se declara que 
los dicentes tienen derecho a permanecer en la vivienda de la finca registral n.º 83416 
inscrita en el Registro de la Propiedad n.º 1 de los de Cartagena (…)
Segundo.  Inexistencia de “subarriendo” al existir un contrato previo simulado sin 
causa. Existencia de titulación pública que acredita el derecho de arrendamiento como 
derecho  inscribible.  Trascendencia  real  del  auto  judicial  que  establece  una  nueva 
relación contractual arrendaticia entre la entidad financiera Bankia y los recurrentes con 
duración de siete años.
En los fundamentos jurídicos en que se basa la resolución ahora recurrida, se invoca 
la “intrascendencia” real del citado auto judicial. Discrepamos de la citada aseveración. 
En efecto, como reiteradamente ha señalado la jurisprudencia de la Sala Primera del 
Tribunal Supremo, sentencia de 28 de marzo de 1990, ha proporcionado una importante 
pauta interpretativa, al señalar que el arrendamiento constituye un derecho real a favor 
del arrendatario inscribible en el Registro de la Propiedad. Debe tenerse en cuenta en el 
presente caso que, un derecho arrendaticio actualmente establecido con una entidad 
bancaria adjudicataria que hace extender el contrato más allá del tiempo fijado por ser 
una persona jurídica, rebasaría los límites de lo que es pura administración, suponiendo  s
sin duda alguna un derecho con trascendencia real y por ende inscribible, por lo que los  oe.
blddaieeerg rneaeuc snhd aouin sram dicnuoieóemxnbci,ln uecisscoa anrbleeslsesidu  deltteraralab nasadccnote u innaedsll  ecaAnrdilcbtjouiiab d Tliecrrsiabe teuaannlr,i  aoel m le qRsáutexeaig rmítiasaetnlr e osra e ducsenotr  nilnatcrg aPuidtarooonsspd  idopee od rala adur r nae pcln roedonsapttmiraaari et odne otdnoteatsi dd tadaodens     2021-10796n https://www.
adjudicataria y actual propietaria tiene intención de vender el citado inmueble como más
adelante abordaremos.
Como bien señala el auto judicial de la pieza de ocupación como incidente del 
proceso de ejecución hipotecaria, el contrato privado de arriendo con opción a compra 
de fecha 1 de noviembre de 2019 concertado entre Don D. P. y Don M. A. C. y los 
ejecutados, a la sazón Doña M. R. V., contrato que facultó a Don D. P. para subarrendar 
en su cláusula undécima total o parcialmente la vivienda, y el contrato de arriendo (más 
propiamente subarriendo) concertado entre éste y Doña N. P. y Don M. H. en fecha 1 de 
julio de 2020, carece de uno de los elementos esenciales de todo contrato, que en los 
contratos  onerosos  se  entiende  por  causa,  conforme  a  lo  dispuesto  en  los 
artículos 1261.3.º, 1.274, 1275 y 1277 del Código Civil, por lo que al ser un contrato sin 
causa no producen efecto alguno, siendo en consecuencia un contrato simulado o 
creado  en  fraude  de  acreedores.  Como  ha  declarado  el  Tribunal  Supremo  “al  ser 
grandes las dificultades de la prueba plena de la simulación de los contratos por el 
natural empeño que ponen los contratantes en hacer desaparecer todos los vestigios de 
la simulación y por aparentar que el contrato es cierto y efectivo reflejo de la realidad, 
obliga a acudir a la prueba de presunciones que autoriza el artículo 1253 del Código 
Civil” ( sentencias de 25 de abril de 1981, 2 de diciembre de 1983 y 10 de julio y 5 de 
septiembre de 1984, 13 de octubre de 1987, 5 de noviembre de 1988 y la reciente de 27 
de febrero de 1998, entre múltiples).
Consecuencia de las citadas presunciones y pruebas practicadas, dicha resolución 
judicial reconoce la existencia de un previo contrato de arriendo con opción a compra 
suscrito entre los ejecutados y Don D. P. con total simulación absoluta, incluyendo por 
supuesto, la aludida en la resolución de la registradora “facultad de subarrendar”, por 
cuanto así cabría inferirlo de la duración pactada (12 años), de la propia opción a compra 
de la vivienda sujeta a la garantía hipotecaria objeto del procedimiento del que trae 
causa, de la carencia que en él se pactó durante seis meses y del precio del arriendo 
(200 euros en comparación con el precio del subarriendo, 850 euros), siendo cierto 
también que conforme a las previsiones del artículo 8 de la Ley de Arrendamientos 
Urbanos el subarriendo, que solo podría ser parcial, habría de extinguirse en todo caso, 
cuando lo haga el del arrendatario que subarrendó. No puede obviarse, y al margen de 
que este contrato de arrendamiento de 1 de julio de 2020, en verdad “subarriendo” –en la 
nomenclatura del contrato simulado–, siendo de la totalidad de la vivienda, se regiría por 
lo pactado entre las partes, que el artículo 13.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, 
tras la redacción que al precepto otorgó el Real Decreto Ley 7/19 (que entró en vigor el 6 
de marzo de 2019) dispone que “Durarán cinco años los arrendamientos de vivienda 
ajena que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que aparezca 
como propietario de la finca en el Registro de la Propiedad, o que parezca serlo en virtud 
de  un  estado  de  cosas  cuya  creación  sea  imputable  al  verdadero  propietario,  sin 
perjuicio de la facultad de no renovación a que se refiere el artículo 9.1, salvo que el 
referido propietario sea persona jurídica, en cuyo caso durarán siete años”.
Declarada la existencia de un contrato de arrendamiento previo simulado de forma 
absoluta, la citada resolución judicial reconoce y considera poseedores de buena fe a los 
actuales arrendatarios, naciendo una nueva relación contractual arrendaticia entre la 
entidad financiera Bankia y la Sra. P. y Sr. H., procedente del auto judicial que ahora 
pretende  inscribirse,  que  describe  una  trascendencia  real  sobre  la  citada  finca, 
recogiendo así el principio de titulación pública o auténtica consagrado por el artículo 3 
de la Ley Hipotecaria.
Tercero.  Inexistencia  de  aplicación  del  principio  registral  de  tracto  sucesivo 
(artículo 20 LH) al no existir subarriendo ni posibilidad de previa inscripción de un  s
contrato de arrendamiento declarado simulado absolutamente por resolución judicial. oe.
El  segundo  motivo  de  la  resolución  impugnada  de  la  Registradora  en  que  se  w.
fundamenta  para  denegar  la  inscripción  del  auto  judicial  del  actual  contrato  de  796ww
caorrnefnodrmamidiaedn toc,o ns eeñla lpar inqcuiep:i o“ erle cgoisntrtraal tod ee str aecnt or esaulicdeasdiv uon  [ssiucb],a srreierínad op,r epcoisr al ol aq upere, vdiae 
inscripción  del  arrendamiento  a  favor  del  subarrendador  para  poder  practicar  la
inscripción del contrato de subarriendo por el título antes expresado conforme establece 
[sic] el artículo 5 RD 297/1996”.
En efecto, como decíamos anteriormente y conforme al auto judicial aludido, no 
puede existir subarriendo derivado de un contrato nulo por simulación absoluta, y mucho 
menos puede inscribirse un contrato de arrendamiento que ha sido declarado nulo 
simulado en perjuicio de la ejecutante y de los actuales poseedores de buena fe. En 
consecuencia, la actual situación posesoria y arrendaticia deriva directamente de la 
resolución judicial en base a una declarada posesión de buena fe de los actuales 
arrendatarios con el propietario adjudicatario que está percibiendo una renta mensual y 
cuya duración del contrato pasa de la inicialmente establecida en el contrato simulado a 
una nueva de siete años conforme establece la ley para arrendadores que son personas 
jurídicas.
De admitirse la fundamentación jurídica de la resolución registral impugnada que 
exigiese una previa inscripción de un contrato nulo supondría reconocer que el Registro 
convalidaría un acto o contrato carente de causa y por ende nulo con arreglo al Código 
Civil, suponiendo en consecuencia una protección registral al anterior arrendatario que 
en  connivencia  con  el  propietario  ejecutado  ha  realizado  un  contrato  simulado  en 
perjuicio de terceros y al propio ejecutante.
Por último, y a mayor abundamiento, es cierto que el artículo 5 LH contiene una 
prohibición generalista dirigida al Registrador de inscribir los títulos referentes al mero o 
simple hecho de poseer. Desde un punto de vista histórico, la razón de ser del precepto 
radica en la necesidad de poner fin a una larga etapa durante la cual la posesión fue 
acogida, generosamente acogida, en el Registro de la Propiedad como medio de atraer 
al mayor número posible de fincas bajo una simple alegación de posesión aunque fuese 
esporádica o efímera. En este sentido, se expresa la Resolución de DGRN de 15 de julio 
de 2011 que confirma la nota de la registradora que deniega la inscripción de un derecho 
de uso por entender que la figura pactada es un precario, pues cesa a voluntad del 
propietario, que no es inscribible conforme establece el citado art. 5 LH ya que el 
precario es un mero o simple hecho de poseer.
Ahora bien, el derecho que tienen los recurrentes no es un mero o simple hecho de 
poseer, es un derecho derivado de un proceso judicial de ejecución hipotecaria que ha 
determinado que los actuales poseedores son de buena fe y que deben permanecer en 
la citada vivienda y como consecuencia de ser partes perjudicadas y de buena fe de un 
contrato simulado nulo, lo cual supone una modificación de un derecho inscrito como es 
el auto de adjudicación, pudiendo tener acceso al Registro por medio de nota marginal 
del artículo 23 LH y 56 RH.»
IV
La registradora de la Propiedad emitió informe el día 4 de mayo de 2021, mantuvo la 
nota de calificación y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 3, 5, 18, 20, 23 y 98 de la Ley Hipotecaria; 33, 56 y 100 del 
Reglamento Hipotecario; 222 de la Ley Enjuiciamiento Civil; la Sentencia del Tribunal 
Supremo de 19 de diciembre de 2002, y las Resoluciones de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado de 23 y 24 de abril de 1996 y 15 de julio de 2011.
1.  Se debate en el presente recurso si se puede inscribir en el Registro de la  b
Propiedad el «derecho a permanecer» en un inmueble declarado en un incidente dentro  796ww
djuedl icpiraol,c feodtoimcoiepniato d dee d eojceucmuceinótno  dpirrievcatdao h dipeo cteocnatrraiato.  Sdee  aarcroemndpaamñaie natlo t.estimonio del auto
real;L pao rre sgeisrt rlaa dpoorsae dseiónnie ugnaa l ac uinessctiróipnc aiójenn dae a el sRee gdiesrteroc h(aor ptíocur lcoa 5re dcee rl ad eL etrya Hnsipcoetnedceanricai)a; 
por no cumplir los requisitos que para la inscripción de contratos de arrendamiento
urbanos  sometidos  a  la  Ley  29/1994,  de  24  de  noviembre,  en  el  Registro  de  la 
Propiedad, vienen establecidos en el Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero, y por 
falta de tracto sucesivo, pues el derecho a permanecer en el inmueble deriva de un 
subarriendo concertado en un contrato de arrendamiento con opción de compra previo, 
no inscrito.
Los recurrentes entienden que el derecho a permanecer en el inmueble sí tiene 
trascendencia real pues no es el mero hecho de poseer lo que se pretende inscribir, sino 
que  deriva  de  una  relación  arrendataria,  basada  a  su  vez  en  un  contrato  de 
arrendamiento previo que no se puede inscribir por ser simulado, y que al ser un derecho 
derivado de un proceso judicial de ejecución hipotecaria que ha determinado que los 
actuales poseedores deben permanecer en la citada vivienda, supone una modificación 
de un derecho inscrito como es el auto de adjudicación, pudiendo tener acceso al 
Registro por medio de nota marginal de los artículos 23 de la Ley Hipotecaria y 56 del 
Reglamento Hipotecario.
2.  El recurso no puede prosperar. El procedimiento de ejecución directa sobre 
bienes hipotecados, como todo proceso judicial, sólo tiene efectos entre las partes del 
proceso en que se dicte y sus herederos y causahabientes (artículo 222 de la Ley 
Enjuiciamiento Civil).
En este sentido, dentro de ese procedimiento, y con esa limitada eficacia de la cosa 
juzgada a las partes del proceso, se ha declarado –entre otras cuestiones como es la 
adjudicación del inmueble y la cancelación de cargas– el derecho de los recurrentes a 
permanecer en el inmueble, pese a la realización forzosa, subasta pública y adjudicación 
del inmueble en el procedimiento.
Pero no se ha declarado judicialmente ningún derecho real inscribible en el Registro 
de  la  propiedad,  con  eficacia  «erga  omnes».  Para  ello  hubiera  sido  preciso  una 
declaración judicial específica en procedimiento dirigido a ello y haber cumplido las 
exigencias estructurales del sistema inmobiliario español.
3.  No puede por la vía limitada de un trámite incidental dentro de un procedimiento 
de ejecución, circunscrito a declarar el derecho del promovente del mismo a permanecer 
en el inmueble, deducirse que sobre el derecho de dominio adjudicado existe constituido 
un derecho arrendaticio con eficacia «erga omnes» inscribible en el Registro de la 
propiedad, saltándose las normas registrales en materia de forma, especialidad y tracto 
sucesivo. En este sentido, la aportación complementaria de una mera fotocopia de un 
contrato privado de arrendamiento, no añade nada.
4.  La regla de nuestro sistema registral es la de la titulación auténtica, y entre ellas 
figura la documentación notarial y administrativa, y por supuesto la judicial (cfr. artículo 3 
de la Ley Hipotecaria). Pero es requisito común a todas ellas que el derecho inscribible 
nazca directamente del título presentado a inscripción, que no se trate de un mero 
derecho  susceptible  de  inscripción  separada  y  especial  (cfr.  artículo  98  de  la  Ley 
Hipotecaria).
Determina  en  este  sentido  el  artículo  33  del  Reglamento  Hipotecario  que  se 
entenderá por título, para los efectos de la inscripción, el documento o documentos 
públicos en que funde inmediatamente su derecho la persona a cuyo favor haya de 
practicarse  aquélla  y  que  hagan  fe,  en  cuanto  al  contenido  que  sea  objeto  de  la 
inscripción, por sí solos o con otros complementarios, o mediante formalidades cuyo 
cumplimiento se acredite.
Esto no se cumple en el supuesto de hecho de este expediente, ya que el objeto del 
procedimiento judicial no ha sido la declaración de validez y consiguiente inscribibilidad  s
del  contrato  de  arrendamiento.  La  relación  arrendaticia  –suficiente  para  permitir  la  oe.
permanencia en el inmueble en la ejecución– aparece constituida en títulos cuya validez  w.
sustantiva no se ha discutido en sede judicial. Incluso se duda de la eficacia del contrato  796ww
pduee asr rneon deas mapieonrttoa dcoo n– soepgcúiónn s ed ed iccoem pporra l oqsu per ospirivoes  dreec tuítrurelon tperse pvioor  asle sr usbimaurrleanddoa.miento,
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sobre una finca objeto de un procedimiento de ejecución, en aras de la mejora y plenitud 
de la publicidad registral, para dar una mayor y completa información tabular de la 
situación jurídica de la finca (véanse Resoluciones de 23 y 24 de abril de 1996).
Pero siempre se afirmó que el objeto de la tercería de mejor derecho o de dominio no 
tiene más eficacia que la que pudiera tener en la ejecución, tal como además ha 
reiterado el Tribunal Supremo, al señalar que la tercería de dominio la atribución del 
dominio no es su objeto, sino a lo sumo la causa que permitirá el alzamiento del 
embargo (véase Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de diciembre de 2002).
En el caso que nos ocupa no cabe tal nota marginal, al pretenderse practicar no 
sobre  una  anotación  preventiva  de  carácter  temporal  que  tan  solo  anuncia  el 
procedimiento de ejecución, sino sobre una inscripción de dominio, lo cual tendría una 
eficacia «erga omnes» en la titularidad inscrita de la que carece, como se ha visto, al no 
cumplirse con los requisitos estructurales exigidos para ello por nuestro ordenamiento 
jurídico.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid,  9  de  junio  de  2021.–La  Directora  General  de  Seguridad  Jurídica  y  Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.