BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 47 Jueves 24 de febrero de 2022 Sec. III.   Pág. 22211
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
2951 Resolución de 7 de febrero de 2022, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica  y  Fe  Pública,  en  el  recurso  interpuesto  contra  la  negativa  del 
registrador de la propiedad de Felanitx n.º 2 a inscribir una escritura de 
cambio de uso o destino de parte determinada de edificación y subdivisión 
horizontal.
En el recurso interpuesto por don Luis Enrique Muñoz Aibar, notario de Palma de 
Mallorca, contra la negativa del registrador de la Propiedad de Felanitx número 2, don 
Álvaro Lázaro Martínez, a inscribir una escritura de cambio de uso o destino de parte 
determinada de edificación y subdivisión horizontal.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada el día 28 de septiembre de 2021 por el notario de 
Palma de Mallorca, don Luis Enrique Muñoz Aibar, con el número 1.954 de protocolo, la 
sociedad «Cipurec Ibérica, S.A.», como titular registral de la finca número 27.668 de 
Santanyí, formalizaba el cambio de uso de la misma, de modo que pasaba de estar 
destinada  a  local  de  oficinas  a  uso  residencial,  y  la  subdividía  horizontalmente, 
resultando dos departamentos independientes destinados a vivienda.
En dicha escritura, se incorporaba un informe de un arquitecto técnico, emitido el 
día 23 de septiembre de 2021, en el que constaba que dicha finca «está habilitada como 
dos departamentos de uso residencial desde hace más de 20 años, debido al claro 
estado de desgaste en el que se encuentran, como se puede observar en las imágenes 
adjuntas (...)». Asimismo, certificaba que «dicho inmueble formado por dos apartamentos 
cuyas  superficies  aparecen  en  el  punto  1.2  de  este  informe,  según  métodos 
constructivos vigentes han venido siendo utilizados durante los últimos 20 años como 
vivienda (…) y que a los efectos legales oportunos la misma goza de los servicios 
correspondientes para su uso como vivienda». Además, se incorporaba una certificación 
de dicho técnico con la misma fecha en la que hacía constar «que en dicho inmueble, 
formado por dos apartamentos, según métodos constructivos empleados fue acabada su 
adecuación como vivienda en 1996, que durante los últimos 25 años se ha venido 
utilizando como vivienda y que a los efectos legales oportunos la misma goza de los 
servicios y dotaciones correspondientes para su uso como vivienda».
Según los estatutos de la propiedad horizontal: «Artículo noveno.–Los pisos o locales 
podrán ser objeto de división material, para formar otros más reducidos e independientes, y 
también  podrán  ser  aumentados  por  agregación  de  otros  colindantes.  Si  la  división  o 
agrupación  no  trasciende  al  exterior  podrá  ser  libremente  ejecutada  por  su  respectivo 
propietario, siempre que los coeficientes asignados a los nuevos locales correspondan con 
los que tuviesen asignados los antiguos. Si la agrupación o segregación trascendiese al 
exterior exigirá ser previamente autorizada por la comunidad». s
II w.
objePtore dsee nlata sdigau dieicnhtea  neostcar idtuer ac aelnifi ceal cRióeng:istro de la Propiedad de Felanitx número 2, fue
«El Registrador de la Propiedad que suscribe, previo examen y calificación del
documento presentado en este Registro otorgado el 28/09/2021 por el Notario de Palma,
don  Luis  Enrique  Muñoz  Aibar,  número  1954/2021  de  protocolo,  que  motivó  el 
asiento 1875 del Diario 72, de conformidad con el artículo 18 de la Ley Hipotecaria y 
concordantes  de  su  Reglamento,  y  tras  examinar  el  contenido  de  los  asientos  del 
Registro, suspende la inscripción del precedente título, por cuanto:
1. Falta la licencia para la subdivisión del local.
2. El  local consta registralmente inscrito con una cuota que en los elementos 
subdivididos no se corresponde con una mera redistribución de la cuota inicial, sino que 
sale  un  porcentaje  menor  (probablemente  como  consecuencia  de  la  segregación 
material de la zona de 17,94 metros cuadrados, zona acceso destinada a escalera.). Por 
tanto,  es  imprescindible  a  juicio  del  Registrador  la  aprobación  de  la  Junta  de  la 
comunidad de Propietarios las cuotas pertinentes, además es necesario que la cuota que 
corresponda a cada subdivisión, evidentemente, sume el porcentaje de la cuota anterior 
y no menos como en este caso.
3. Asimismo  y  conforme  al  Artículo  10.3  LPH  si  algún  copropietario  ha  sido 
particularmente afectado será necesario que conste en el acuerdo de la Junta pertinente 
el consentimiento del mismo.
4. En el Registro consta inscrito: “Los pisos o locales podrán ser objeto de división 
material, para formar otros más reducidos e independientes, y también podrán ser 
aumentados  por  agregación  de  otros  colindantes.  Si  la  división  o  agrupación  no 
trasciende  al  exterior  podrá  ser  libremente  ejecutada  por  su  respectivo  propietario, 
siempre que los coeficientes asignados a los nuevos locales correspondan con los que 
tuviesen asignados los antiguos. Si la agrupación o segregación trascendiese al exterior 
exigirá ser previamente autorizada por la comunidad.”. Al ser imposible conforme a esa 
ambigua cláusula inscrita en el título constitutivo determinar su exacto significado y por 
tanto si estamos ante un caso de trascendencia exterior o no de la división o segregación 
ejecutada -de la cual hace depender la cláusula citada la necesidad de obtener o no la 
autorización de la Junta- el Registrador que suscribe considera conveniente que se 
aclare este extremo y sobretodo [sic], ante la duda la necesidad de obtener el acuerdo 
pertinente de la Junta de Propietarios por mayoría de tres quintos de personas y cuotas, 
conforme al Artículo 10.3 de la LPH.
El/Los asientos queda/n bajo la salvaguardia de los Tribunales, con los efectos 
derivados de los principios hipotecarios.
Dicha  calificación  negativa  se  basa  en  los  precedentes  hechos  y  el  siguiente 
Fundamento de Derecho:
El  artículo  10.3  LPH  establece  entre  otros  que:  “3.  Requerirán  autorización 
administrativa, en todo caso: a) La constitución y modificación del complejo inmobiliario a 
que se refiere el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el 
Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, en sus mismos términos, b) Cuando así 
se  haya  solicitado,  previa  aprobación  por  las  tres  quintas  partes  del  total  de  los 
propietarios  que,  a  su  vez,  representen  las  tres  quintas  partes  de  las  cuotas  de 
participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros 
más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros 
colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la 
construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del 
edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para 
mejorar  la  eficiencia  energética,  o  de  las  cosas  comunes,  cuando  concurran  los  es
requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado  bo
por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio. En estos supuestos deberá  51ww
ctcPooortornarpsle tidseaeptra  olroeniosld s acp,. or donepLs iaeec ntoatmfirmiijoúaisnce,i nó altnaoc   uddedeeretde  orlmo lacsiosn  nati tcnuaióulqaneur veédaslels o  alsa,fc  eiyunc odtpateoadmrso  nsm idzayaey c ociróopínarar  repdtsioecpri p otdraneacdsñieó oqrnsáu,   yina atp aselsaír  j upJciacuorintmoetsaso   q ddueleael     OE-A-2022-29able en https://
determinación  de  la  naturaleza  de  las  obras  que  se  vayan  a  realizar,  en  caso  de
discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta 
de Propietarios, por idéntica mayoría. A este respecto también podrán los interesados 
solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.”.
Acuerdo:
En vista de los citados hechos y fundamento de derecho se suspende la inscripción 
del precedente título.
La presente calificación negativa determina la prórroga del asiento de presentación 
por el plazo señalado en el artículo 323.1.º de la Ley Hipotecaria.
Contra la presente nota de calificación (…)
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Álvaro Lázaro 
Martínez registrador/a de Registro Propiedad de Felanitx 2 a día veintiocho de octubre 
del dos mil veintiuno».
III
Contra la anterior nota de calificación, don Luis Enrique Muñoz Aibar, notario de 
Palma de Mallorca, interpuso recurso el día 12 de noviembre de 2021 mediante escrito 
en el que alegaba lo siguiente:
«En la calificación recurrida no se hace mención al cambio de uso de local a 
vivienda, por lo que ha de entenderse estimada la pretensión de inscripción de dicho 
cambio de uso, centrándose dicha calificación en la subdivisión en dos viviendas de la 
finca de origen, la registral número 27.668, una vez operado el cambio de uso.
Respecto del motivo primero, la falta de licencia para la subdivisión del local, como 
señala, entre otras, la Resolución de la DGRN de 13 de mayo de 2016, la cuestión se 
centra en determinar si concurren los requisitos definidos por ese Centro Directivo para 
la  inscripción  de  actos  de  naturaleza  urbanística  respecto  de  los  cuales  pueda 
entenderse, a efectos regístrales, que ha transcurrido el plazo de prescripción para la 
adopción  de  medidas  de  protección  de  legalidad  urbanística,  conforme  al  régimen 
jurídico de las edificaciones o actuaciones consolidadas por antigüedad.
En el caso de la inscripción de escrituras de declaración de obra nuevas, según 
dicha Resolución, resulta con claridad la existencia en nuestra legislación de dos vías 
para lograr su registración, la ordinaria del apartado primero del art. 28 de la actual Ley 
del Suelo y la prevista con carácter excepcional en el apartado cuarto, que trata de 
adecuarse a la realidad de las edificaciones consolidadas de hecho por el transcurso de 
los plazos legales para reaccionar por parte de la Administración, en restauración de la 
legalidad urbanística infringida.
La Resolución DGRN de fecha 17 de octubre de 2014 ha admitido la analogía en la 
admisión de la vía de la prescripción acreditada para inscribir no solo edificaciones, sino 
también divisiones o segregaciones antiguas. De esta forma se ha admitido la inscripción 
de actos de división o segregación de fincas respecto de las cuales ya no procede 
adoptar  medidas  de  restablecimiento  de  la  legalidad  urbanística  que  impliquen  su 
reagrupación  forzosa,  por  haber  transcurrido  los  plazos  de  prescripción 
correspondientes. En el mismo sentido la Jurisprudencia (STS de 23 de noviembre 
de 2000, de la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de 
liles Baleares de 16 de septiembre de 2005, entre otras).
En el informe del técnico incorporado al título a inscribir, se hace constar que “Está 
habilitada como dos departamentos de uso residencial desde hace más de 20 años,  e.e
debido al claro estado de desgaste en el que se encuentran, como se puede observar en  b
las imágenes adjuntas...”, y más adelante certifica que “ dicho inmueble formado por dos  51ww
mapéatortdaomse cnotonss trcuucytiavso ss vuigpeenrftiecise sh aanp vaerneicdeon  sieenn deol  uptiuliznatod o1s .2d urdaen tee slotes  úinltfiomrmose ,2 0s eagñúons 
ccoormreos pvoivniedniednat eys  pqaurea  as ul ouss oe cfeocmtoos  vlievgieanledsa ”.oportunos la misma goza de los servicios
Queda por tanto acreditada la antigüedad suficiente para la prescripción de acciones 
urbanísticas, tanto para el cambio de uso como para la división en dos apartamentos de 
la finca registral de origen, y por cuanto no consta en el Registro la incoación de 
expediente de disciplina urbanística, no se hace necesario ningún otro requisito para su 
inscripción.
En  cuanto  al  segundo  de  los  motivos  alegados,  respectivo  a  la  cuota  de  los 
apartamentos subdivididos, efectivamente no coincide; se trata de un mero error de 
cálculo que será subsanado de forma que la suma de las cuotas resultantes de cada 
apartamento coincida con la cuota del departamento de origen antes de la subdivisión, 
por lo cual no será necesaria la autorización de la Junta de propietarios.
En cuanto a los motivos tercero y cuarto:
No  existen  indicios  para  considerar  que  algún  copropietario  haya  sido 
particularmente afectado, y en cualquier caso, por el tiempo transcurrido, habría prescrito 
cualquier acción para su restablecimiento.
Y respecto del precepto de las normas estatuarias inscritas, según el cual “Los pisos 
o locales podrán ser objeto de división material, para formar otros más reducidos e 
independientes, y también podrán ser aumentados por agregación de otros colindantes. 
Si la división o agrupación no transciende al exterior podrá ser libremente ejecutada por 
su respectivo propietario, siempre que los coeficientes asignados a los nuevos locales 
correspondan  con  los  que  tuviesen  asignados  a  los  antiguos.  Si  la  agrupación  o 
segregación  trascendiese  al  exterior  exigirá  ser  previamente  autorizada  por  la 
comunidad”, según la calificación se trata de una regla ambigua inscrita en el título 
constitutivo, según la cual resulta imposible determinar su exacto significado y por tanto 
si estamos ante un caso de trascendencia exterior o no de la división o segregación 
ejecutada.
Por todo ello pide el acuerdo pertinente de la Junta de Propietarios.
Efectivamente dicho precepto se haya inscrito en el título constitutivo, lo cual hace 
pensar que para el Registrador que inscribió la misma en su día no se trataba de una 
regla ambigua, porque si no hubiera denegado su inscripción. No resultaría inscribible 
una norma estatutaria que resulte ambigua en su interpretación.
No existe trascendencia exterior porque no afecta a elementos comunes ni afecta 
tampoco a ningún otro propietario particularmente. Así se desprende de la descripción 
resultante del informe y plano del técnico incorporados al título. La terraza es privativa de 
cada departamento de la subdivisión porque ya lo era antes de la finca de origen y 
ambos departamentos tienen entrada directa desde la calle a través de un portal propio, 
común  solo  a  ambos,  con  su  escalera  de  acceso  interior  a  los  mismos.  No  hay 
comunicación ni se accede a ellos por la entrada del edificio de la Comunidad, sino a 
través de dicho portal propio, ni hay acceso a otros elementos comunes.
En cualquier caso, como sucede respecto del posible propietario afectado, dado el 
tiempo  transcurrido  habría  prescrito  cualquier  acción  de  restablecimiento  para  la 
Comunidad, y tanto aquél como ésta conocen y han aceptado desde hace más de 20 
años la situación».
IV
El registrador de la Propiedad informó y elevó el expediente a esta Dirección General 
mediante escrito de fecha 16 de noviembre de 2021.
Fundamentos de Derecho w.
CódVigisot oCsi vliol;s 1 a, r8t,í c1u8lo, s1 99,. 31 9d eb isla y  C3o2n2s yti tsuicgiuóine nEtessp adñeo llaa ;L 3e4y8 H, i3p9o5te, c3a9r6ia,;  339, 75 ,y 1 102, 5157 , d1e8l 
dy e2 4ju ndieo ,l ad eL erye h4a9b/1ili9ta6c0i,ó nd,e  r2e1g ednee rjualcioió, ns oyb rreen porvoapciieódna du rbhaonriazos;n tlaols;  laar tLíceuyl o8s/ 22061 3y,  2d8e  d2e6l 
Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto
refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana; 196 de la Ley 12/2017, de 29 de 
diciembre, de urbanismo de las Illes Balears; 53 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de 
julio,  por  el  que  se  aprueban  las  normas  complementarias  al  Reglamento  para  la 
ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos 
de  Naturaleza  Urbanística;  las  Sentencias  del  Tribunal  Supremo  de  14  de  marzo 
de 1968, 5 de mayo de 1986, 20 de diciembre de 1989, 23 de noviembre de 2000, 15 de 
noviembre de 2010, 25 de febrero de 2013 y 25 de febrero de 2015; la sentencia de la 
Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Illes Balears 
de 16 de septiembre de 2005; la sentencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo 
del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana de 28 de junio de 2013; las 
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 31 de agosto 
de 1981, 26 de febrero de 1988, 24 de marzo de 2000, 19 de junio y 4 de noviembre 
de 2008, 15 de enero de 2009, 5 de febrero y 24 de noviembre de 2010, 25 de abril 
de 2011, 14 y 27 de enero, 14 de febrero, 17 de abril, 19 de junio 23 de julio y 5 de 
noviembre de 2012, 23 de enero y 3, 11, 12 y 21 de junio de 2013, 15, 21 y 28 de enero, 
1 y 17 de febrero, 20 de marzo, 7, 19 y 28 de mayo y 17 de octubre de 2014, 5 y 26 de 
mayo y 15 de julio de 2015, 11 de enero, 15 de febrero y 13 de mayo de 2016 y 26 de 
octubre de 2017, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública de 28 de julio de 2020 y 16 de septiembre, 6 de octubre y 16 de diciembre 
de 2021.
1. Mediante la escritura objeto de la calificación impugnada, se declara el cambio 
de uso de determinada finca en régimen de propiedad horizontal, destinada a local de 
oficinas, de modo que se destina a uso residencial, y se subdivide horizontalmente, 
resultando dos departamentos independientes destinados a vivienda.
En dicha escritura se incorpora informe emitido por un arquitecto técnico el día 23 de 
septiembre  de  2021  en  que  consta  que  dicha  finca  está  habilitada  como  dos 
departamentos de uso residencial desde hace más de veinte años, y certifica que dicho 
inmueble está formado por dos apartamentos cuyas superficies se indican y han venido 
siendo  utilizados  durante  los  últimos  veinte  años  como  vivienda  con  los  servicios 
correspondientes para este uso. Además, se incorpora una certificación de dicho técnico 
con la misma fecha en la que hace constar «que en dicho inmueble, formado por dos 
apartamentos, según métodos constructivos empleados fue acabada su adecuación 
como vivienda en 1996, que durante los últimos 25 años se ha venido utilizando como 
vivienda  y  que  a  los  efectos  legales  oportunos  la  misma  goza  de  los  servicios  y 
dotaciones correspondientes para su uso como vivienda».
En los estatutos de la propiedad horizontal, inscritos, consta los siguiente: «Artículo 
noveno.–Los pisos o locales podrán ser objeto de división material, para formar otros 
más reducidos e independientes, y también podrán ser aumentados por agregación de 
otros  colindantes.  Si  la  división  o  agrupación  no  trasciende  al  exterior  podrá  ser 
libremente  ejecutada  por  su  respectivo  propietario,  siempre  que  los  coeficientes 
asignados  a  los  nuevos  locales  correspondan  con  los  que  tuviesen  asignados  los 
antiguos. Si la agrupación o segregación trascendiese al exterior exigirá ser previamente 
autorizada por la comunidad».
2. Según  el  primero  de  los  defectos  que,  a  juicio  del  registrador,  impide  la 
inscripción solicitada, falta la licencia para la subdivisión del local que es necesaria, 
conforme al artículo 10, apartado 3, de la Ley sobre propiedad horizontal.
Es necesario, por tanto, analizar el contenido del artículo 10.3 de la Ley sobre  s
propiedad horizontal que establece lo siguiente: «Requerirán autorización administrativa,  e.
en todo caso: (…) b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres  w.
quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas  51ww
apnaertjeoss ,d pea rlaas f ocrumoatar so tdroes p marátisc ipreadcuiócnid, olsa  ed iivnisdieópne mndaietenrtieasl ;d eel  laousm peisnotos  doe  loscua sleusp eyr fsicuies 
dpeo r aalggruengaa cpióanrt ed;e  lao trcoosn csotrluincdcaiónnte sd ed enl umeivsamso  peladnifticaiso  yo  scuu adliqsumieinr uoctiróan  aploter rsaecgióreng daeci ólna   BOE-A-cable e
estructura  o  fábrica  del  edificio,  incluyendo  el  cerramiento  de  las  terrazas  y  la
modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas 
comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido 
de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio».
Es  indudable,  y  así  se  ha  afirmado  en  numerosas  ocasiones  por  este  Centro 
Directivo (cfr., entre otras, las Resoluciones de 20 de marzo y 28 de mayo de 2014, 15 
de febrero y 13 de mayo de 2016, 26 de octubre de 2017 y 16 de septiembre de 2020), 
que tras la redacción dada al artículo 10.3.b) de la Ley sobre propiedad horizontal por la 
Ley 8/2013, de 26 de junio, la realización de algún acto de división, segregación o 
agregación, con la finalidad recogida en dicho precepto, respecto de pisos, locales o 
anejos que formen parte de un edificio en régimen de propiedad horizontal requiere la 
previa autorización administrativa como acto de intervención preventiva que asegure su 
adecuación a la norma de planeamiento. Sin embargo, este requerimiento no es pleno, 
ya que se condiciona en el inciso final del párrafo primero de la letra b) antes transcrito a 
que «concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de 
Suelo» (actualmente, artículo 26.6 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, 
por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo), precepto con el que está 
estrechamente  relacionado,  operando  ambos  de  forma  complementaria.  En 
consecuencia, ha de verificarse a continuación si concurren en el supuesto debatido las 
circunstancias  que  eximen  de  la  previa  obtención  de  la  autorización  administrativa 
exigida por el registrador de la propiedad en su nota de calificación.
3. Dispone el artículo 26.6 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación 
Urbana  que  «no  será  necesaria  dicha  autorización  en  los  supuestos  siguientes:  a) 
Cuando el número y características de los elementos privativos resultantes del complejo 
inmobiliario sean los que resulten de la licencia de obras que autorice la construcción de 
las  edificaciones  que  integren  aquel.  b)  Cuando  la  modificación  del  complejo  no 
provoque un incremento del número de sus elementos privativos».
A tal efecto, se debe comenzar atendiendo a los antecedentes normativos de la 
disposición objeto de análisis, que se pueden encontrar, de modo más claro, en el 
artículo 53.a) del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las 
normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre 
Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística, según el 
cual  «no  podrán  constituirse  como  elementos  susceptibles  de  aprovechamiento 
independiente más de los que se hayan hecho constar en la declaración de obra nueva, 
a  menos  que  se  acredite,  mediante  nueva  licencia  concedida  de  acuerdo  con  las 
previsiones del planeamiento urbanístico vigente, que se permite mayor número. No será 
de  aplicación  lo  dispuesto  en  este  número  a  las  superficies  destinadas  a  locales 
comerciales o a garajes, salvo que del texto de la licencia resulte que el número de 
locales  comerciales  o  de  plazas  de  garaje  constituye  condición  esencial  de  su 
concesión».
Este criterio recogido en el citado precepto reglamentario ha quedado confirmado y 
elevado a rango legal (con lo que han de darse por superados los reparos doctrinales a 
su aplicación generalizada), pues la exigencia de autorización administrativa para este 
tipo  de  actos,  es  decir,  la  creación  de  un  nuevo  elemento  privativo  por  vía  de 
segregación, agregación o división de otro preexistente, no sólo se impone en el citado 
artículo 10.3.b) de la Ley sobre propiedad horizontal, sino que encuentra también reflejo 
en el artículo 26.6 del el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, 
referido a los actos de constitución o modificación de conjuntos inmobiliarios, habiendo 
sido redactados ambos preceptos por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación,  es
regeneración y renovación urbanas, que entró en vigor el día 28 de junio de 2013. o
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reglamentario, como antes se ha indicado, constituye un antecedente normativo del
actual artículo 10.3.b) de la Ley sobre propiedad horizontal, ello no significa que el 
precepto legal se haya limitado a plasmar con rango legal la misma redacción del artículo 
reglamentario,  sino  que  la  redacción  legal  es  deliberadamente  distinta  de  la 
reglamentaria, y en dicha redacción legal se ha suprimido el inciso o exención especial 
relativa a los locales comerciales o plazas de garaje. Por tanto, y en virtud de la 
derogación  normativa  de  cualquier  precepto  legal  o  reglamentario  anterior  que  se 
oponga o resulte contrario a la nueva redacción legal, ha de concluirse que dicha 
excepción quedó tácitamente derogada y por tanto no resulta de aplicación.
Es cierto que la redacción del citado artículo 26.6 difiere del anterior artículo 17.6 del 
texto de 2008 en su última redacción, por cuanto el actual texto vigente se refiere 
específicamente  al  complejo  inmobiliario  privado,  «del  tipo  de  los  regulados  como 
regímenes especiales de propiedad, por el artículo 24 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, 
sobre Propiedad Horizontal», mas no debe obviarse que el precepto de aplicación directa 
a los actos de división o segregación de elementos integrantes de un edificio en régimen 
de propiedad horizontal es el artículo 10.3.b) de la Ley sobre propiedad horizontal, que 
parte  precisamente  de  la  distinción  del  supuesto  del  complejo  inmobiliario  privado 
regulado en el artículo 24 de la misma ley, y que es al que se refiere de forma específica 
el aparatado a) del mismo artículo 10.3.
En  cambio,  sí  serán  de  plena  aplicación  las  excepciones  contenidas  en  el 
artículo 26.6, por remisión directa del citado artículo 10.3.b), por lo que no será exigible 
la  intervención  administrativa  en  los  supuestos  siguientes:  a)  cuando  el  número  y 
características de los elementos privativos resultantes del complejo inmobiliario sean los 
que resulten de la licencia de obras que autorice la construcción de las edificaciones que 
integren aquel, y b) cuando la modificación del complejo no provoque un incremento del 
número de sus elementos privativos.
Debe tenerse en cuenta que se trata de normativa que según la disposición final 
decimonovena de la Ley 8/2013, de 26 de junio, tiene el carácter de legislación básica, 
debiendo ser interpretados y aplicados ambos preceptos de forma coordinada dada la 
estrecha relación existente entre los mismos, en cuanto expresión de una misma idea: la 
constitución o modificación de un conjunto inmobiliario, al igual que los actos de división, 
agregación  y  segregación  de  elementos  integrantes  de  un  edificio  en  régimen  de 
propiedad  horizontal,  requerirán  en  todo  caso  la  obtención  de  la  correspondiente 
autorización administrativa, siempre que de los mismos se derive un incremento de los 
elementos privativos previamente existentes o autorizados en la licencia de edificación.
Por tanto, es la propia normativa estatal la que impone la necesidad de autorización 
administrativa previa, y lo hace simultáneamente en ambos supuestos y en virtud de la 
reforma introducida por una misma Ley (Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, 
regeneración  y  renovación  urbanas),  que  incide  coordinadamente  en  dos  normas 
estatales. La primera garantiza la igualdad en el ejercicio de los derechos vinculados a la 
propiedad del suelo, que tiene naturaleza estatutaria, determinando los derechos y 
deberes urbanísticos del propietario (texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación 
Urbana); mientras que la segunda (Ley sobre propiedad horizontal), tiene un contenido 
más puramente civil.
Los títulos competenciales que amparan dicha modificación resultan de la disposición 
final decimonovena, número 1, de Ley 8/2013, que establece que «la presente Ley tiene 
el carácter de legislación básica sobre bases y coordinación de la planificación general 
de la actividad económica, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 149.1.13.ª de 
la Constitución». Añadiéndose en el número 2, apartado segundo, en relación con los  es
artículos 17 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana y 10.3 de la  o
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determinación del concreto título administrativo habilitante exigido para los actos de
división o segregación de locales, y demás previstos en el citado artículo 10.3 de la Ley 
sobre propiedad horizontal, corresponderá a la correspondiente legislación autonómica 
competente en materia de ordenación territorial y urbanística, según la doctrina reiterada 
de este Centro Directivo, acorde con los pronunciamientos del Tribunal Constitucional -
vid. Resoluciones citadas en los «Vistos» de la presente-.
Es por tanto la respectiva legislación urbanística autonómica la que determinará, en 
última instancia, la acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización 
administrativa a que esté sujeta, en su caso la división de locales integrados en una 
propiedad  horizontal.  En  caso  de  no  concretar  dicha  normativa  el  tipo  de  título 
administrativo  habilitante,  y  a  los  efectos  de  cumplir  la  exigencia  de  autorización 
administrativa requerida «en todo caso» por el citado artículo 10.3 de la Ley sobre 
propiedad horizontal, debe estimarse suficiente, a efectos de inscripción, que se acredite 
la resolución administrativa de la que resulte autorizado el acto de división de locales, en 
su caso, de obra para segregación de local, independiente del uso final del mismo, todo 
ello de modo conforme a la ley urbanística autonómica y por remisión de ésta, a las 
ordenanzas locales respectivas. De otro modo se estaría regulando actos sujetos a 
licencia urbanística al margen de la legislación autonómica y normativa local competente, 
circunstancia no perseguida, desde luego, por el legislador estatal.
5. En el caso objeto de este recurso, tratándose de la división en dos de un 
departamento privativo de una propiedad horizontal, concurren los presupuestos fácticos 
que determinan la exigencia de la referida autorización administrativa en los términos 
expuestos, sin que concurran ninguna de las dos excepciones contempladas en el 
artículo 26.6 de texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
No obstante lo anterior, debe determinarse si, como plantea el notario recurrente, el 
hecho de acreditar que la división del local en dos departamentos destinados a vivienda 
se realizó hace más de veinte años, según certificación de arquitecto técnico que se 
incorpora a la escritura calificada, implica la posibilidad de practicar la inscripción sin 
necesidad de licencia o autorización administrativa previa.
Es cierto que este Centro Directivo (vid. Resoluciones señaladas en los «Vistos»), 
siguiendo la estela de la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha venido señalando el 
problema de derecho intertemporal planteado por la presentación en el Registro en la 
actualidad, de una segregación realizada durante la vigencia de la regulación anterior, 
entendiendo que debe resolverse en el sentido de que la segregación es un acto jurídico 
cuya inscripción queda sujeta a los requisitos y autorizaciones vigentes en el momento 
de presentar la escritura en el Registro, incluso aunque el otorgamiento de ésta se haya 
producido bajo un régimen normativo anterior -cfr. disposiciones transitorias tercera y 
cuarta del Código Civil-. Pero también es verdad que, a partir de la Resolución de 17 de 
octubre de 2014, ha admitido la analogía en la admisión de la vía de la prescripción 
acreditada para inscribir no solo edificaciones, sino también divisiones o segregaciones 
antiguas, aplicable también en cuanto a las cautelas y actuaciones que de oficio ha de 
tomar el registrador, con carácter previo y posterior a la práctica del asiento. De esta 
forma se ha admitido la inscripción de actos de división o segregación de fincas respecto 
de  los  cuales  ya  no  procede  adoptar  medidas  de  restablecimiento  de  la  legalidad 
urbanística que impliquen su reagrupación forzosa, por haber transcurrido los plazos de 
prescripción correspondientes.
La jurisprudencia ha reconocido el hecho de que las segregaciones sigan el régimen 
general que es el de cualquier obra o actuación ilegal frente a la que no puedan 
adoptarse medidas de restauración de la legalidad urbanística, a saber, una situación  es
que presenta similitudes a la de «fuera de ordenación» –cfr. Sentencias del Tribunal  o
VSTddeeraui  blpe2luron5en c madiCaleo onS  njaduut elepido nee2,cr  3idi2oo e8drs   eodlad -e neAG o Jdjevuuminsneietnimiocrias biadtlrir eteada  tetdi2,v  e0odIl 1 le2e3d 0sO;e  0Bvlr0 diad,Te l.rden ibteaaau rcmslniaó ab dnSlie é ad Sn1lea u6le  p Tdlde eeaerr ir roltoisítrcoe  Curpdilotoeoie,n   m2tUJe3urbn8bsrct.aeii1con .disciaseo) m  -dd2Aoee0d   0ymll 5aaPi  n yaLiC siesdtoyraema j e5tluia,/v 2n odS0i de1ada 4lelada,l      OE-A-2022-2951able en https://www.
Comunitat Valenciana–.
El artículo 65.2, en relación al 73, de la anterior Ley 10/1990, de 23 de octubre, de 
disciplina urbanística, el artículo 154.1 de la Ley 2/2014, de 25 de marzo, de ordenación 
y uso del suelo, y el actualmente vigente artículo 196 de la Ley 12/2017, de 29 de 
diciembre, de urbanismo de las Illes Balears, establecen un plazo de ocho años para la 
actuación de restablecimiento de la legalidad urbanística.
En el supuesto de hecho de este expediente, como se ha expuesto, se incorpora a la 
escritura informe emitido por un arquitecto técnico según el cual del local se formaron, 
hace más de veinte años, los dos departamentos destinados a uso residencial que se 
describen; y también se incorpora una certificación de dicho técnico en la que hace 
constar  «que  en  dicho  inmueble,  formado  por  dos  apartamentos,  según  métodos 
constructivos  empleados  fue  acabada  su  adecuación  como  vivienda  en  1996,  que 
durante los últimos 25 años se ha venido utilizando como vivienda y que a los efectos 
legales oportunos la misma goza de los servicios y dotaciones correspondientes para su 
uso  como  vivienda».  Además,  no  consta  la  existencia  de  anotación  preventiva  de 
iniciación de expediente de disciplina urbanística. Resulta por tanto de aplicación la 
doctrina sentada por este Centro Directivo para este tipo de casos, procediendo la 
estimación del recurso en cuanto a este defecto.
Ahora bien, a los efectos de una adecuada colaboración entre el registrador de la 
Propiedad  y  los  órganos  competentes  de  la  disciplina  urbanística,  dará  cuenta  al 
Ayuntamiento respectivo de las inscripciones realizadas y hará constar en la inscripción, 
en la nota de despacho, y en la publicidad formal que expida, la práctica de dicha 
notificación (cfr. artículo 28 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación 
Urbana, aprobado por el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre).
6. Según el segundo de defectos invocados por el registrador que es objeto de 
impugnación (tercero de la nota de calificación, pues el segundo de ésta no se recurre), 
conforme al artículo 10.3 de la Ley sobre propiedad horizontal, «si algún copropietario ha 
sido particularmente afectado será necesario que conste en el acuerdo de la Junta 
pertinente el consentimiento del mismo».
Esta  objeción  del  registrador  no  puede  ser  confirmada,  habida  cuenta  de  su 
formulación  como  obstáculo  hipotético,  pues  se  refiere  al  hecho  de  que  algún 
copropietario haya sido particularmente afectado, pero no indica si en realidad existe 
algún copropietario que se encuentre en tal situación ni, por ende, en qué consiste esa 
supuesta o contingente afectación.
7. El último de los defectos expresados en la calificación, relativo a la cláusula 
estatutaria  que  permite  la  división  de  los  pisos  y  locales,  consiste  en  que  «al  ser 
imposible conforme a esa ambigua cláusula inscrita en el título constitutivo determinar su 
exacto significado y por tanto si estamos ante un caso de trascendencia exterior o no de 
la división o segregación ejecutada -de la cual hace depender la cláusula citada la 
necesidad de obtener o no la autorización de la Junta- el Registrador que suscribe 
considera  conveniente  que  se  aclare  este  extremo  y  sobre  todo,  ante  la  duda  la 
necesidad de obtener el acuerdo pertinente de la Junta de Propietarios por mayoría de 
tres quintos de personas y cuotas, conforme al Artículo 10.3 de la LPH».
8. La  división  o  segregación  de  los  pisos  o  locales  y  sus  anejos,  en  cuanto 
modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, requiere consentimiento de 
los propietarios de los distintos elementos privativos que la integran. La exigencia de ese 
consentimiento de los propietarios se fundamenta en dos consideraciones. Por una 
parte, una de tipo material, apreciable en toda situación fáctica de edificio en régimen de 
propiedad horizontal: el hecho de que tales operaciones puedan suponer alteraciones  es
materiales en las cosas comunes y afectar al uso de servicios generales. Por otra, una  o
cehbcoolea nncsqshesuieo depn e adtsriremaea c  qifeiaióujntanertri o,b  dl auaqedysu ee teci mpu cdooáoe tsmjabu, serppí neddu tieecpe odrnpe,aca snivratt ian iscracu ip aupla laoalca ndi jóeuadnrn i va tueialsn n fiaóuc l nonaa mc llctoioeoosnrm  aóaruecrmignsóitaiendann andotdtoee   cds olo eaprl sgerp oácreptonsivipitecorioteu a tcdradtieuorei rso lal asaes .   sccAq oouuhmmneo  uurasannci riibtddvoieaae npddn a:.,  d reeYeall      OE-A-2022-2951able en https://www.
aunque, en general, el artículo 17.6 de la Ley sobre propiedad horizontal exige para los
acuerdos  no  regulados  expresamente  en  el  mismo  precepto,  que  impliquen  la 
aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo o en los 
estatutos, «la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total 
de cuotas de participación», esta regla de unanimidad ha quedado flexibilizada después 
de las modificaciones llevadas a cabo en dicha Ley por la disposición final primera de la 
Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, de 
modo que aquella Ley modificada regula la división, segregación o agregación de los 
pisos o locales y sus anejos en el artículo 10.3.b), conforme al cual requieren petición a 
la junta, aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, 
representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, el consentimiento de 
los titulares afectados y la fijación de las nuevas cuotas de participación. Y no hay 
obstáculo para que el acuerdo de la junta sea sustituido por el consentimiento que, 
además del correspondiente al propietario del elemento dividido, presten los restantes 
propietarios mediante su comparecencia en el otorgamiento de la escritura.
Sin perjuicio de lo anterior, esta Dirección General (cfr., por todas, la Resolución 
de 12 de febrero de 2016) ha admitido la validez de las cláusulas por las que se permite 
la división, segregación, agrupación o agregación de elementos privativos sin necesidad 
de consentimiento de la junta de propietarios.
Las cláusulas que permiten la agrupación o división anticipan el consentimiento 
requerido  por  la  Ley  sobre  propiedad  horizontal  para  la  modificación  del  título 
constitutivo,  permitiendo  que  el  dueño  pueda  actuar  no  sólo  sobre  los  elementos 
arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, comprendidas en su 
unidad privativa y que le sirvan exclusivamente a él, sino también sobre los elementos 
comunes que separan los distintos pisos o locales de su propiedad, siempre que no se 
altere o menoscabe la seguridad del edificio, su estructura general, configuración exterior 
o se perjudiquen de cualquier modo los derechos de cualquier otro propietario.
Nada impide que puedan ir más allá, facultando inclusive a que se altere la estructura 
general del edificio siempre que no se menoscabe su seguridad, pues si puede la junta 
autorizarlo  no  constando  en  estatutos,  también  podrá  haber  quedado  plasmada 
anticipadamente la voluntad de los propietarios en este sentido en el título constitutivo y 
dicha  autorización  conllevará  todos  los  elementos  necesarios  para  su  ejecución, 
entendiéndose incluido, en su caso, el que se afecten elementos comunes no esenciales 
para la edificación, quedando conformada, tras la agrupación, la finca resultante como 
una unidad, si no arquitectónica, sí de destino. Y es que en todo lo que no es normativa 
imperativa, debe regir la voluntad de los interesados como resulta del último párrafo del 
artículo 396 del Código Civil.
La validez de este tipo de cláusulas estatutarias es igualmente admitida por el 
Tribunal Supremo, como ponen de relieve las Sentencias de 15 de noviembre de 2010 
y 25 de febrero de 2013. Tras la reforma operada por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de 
rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, este Centro Directivo ha afirmado que 
debe entenderse que con la nueva normativa existe el mismo fundamento para admitir la 
validez  de  este  tipo  de  cláusulas  estatutarias.  La  modificación  legal  no  limita  la 
autonomía  de  la  voluntad  respecto  de  la  posibilidad  de  configurar  el  derecho  real 
adquirido en régimen de propiedad horizontal con autorizaciones estatutarias como la 
ahora  debatida.  El  hecho  de  que  para  el  caso  de  inexistencia  de  tales  cláusulas 
estatutarias se flexibilice el régimen legal de mayorías en la adopción de los acuerdos 
relativos a las modificaciones del título constitutivo consistentes en división, segregación 
o agregación de elementos privativos, exceptuando la regla de la unanimidad en casos  es
en que no se considera justificada, no impide que se configure voluntariamente de forma  o
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con la previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su
vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, o bien, que 
presten  su  consentimiento  interviniendo  en  la  escritura,  además  del  propietario  del 
elemento dividido, los propietarios de los restantes elementos del edificio, a menos que 
figure recogida en los estatutos de la propiedad horizontal una cláusula que autorice al 
propietario de dicho departamento para realizar esta operación sin el referido acuerdo de 
la comunidad.
9. En el caso objeto de este expediente, el registrador considera que la cláusula 
estatutaria que permite la división de los locales sin necesidad de autorización por la 
junta de copropietarios es ambigua por establecer como presupuesto de tal posibilidad el 
hecho de que división «no trascienda al exterior».
Debe tenerse en cuenta que las normas estatutarias de la propiedad horizontal 
deben interpretarse a la luz de las normas sobre interpretación contenidas en el Código 
Civil, por lo que hay que estar a los criterios hermenéuticos que las mismas establecen, 
que comprenden no sólo el literal sino también los destinados a determinar la verdadera 
voluntad de los disponentes y el sentido general de las cláusulas.
Por ello, bien puede entenderse que con la cláusula objeto de debate se quiere 
excluir del supuesto de división autorizada aquellos casos en que afecte a elementos 
comunes exteriores o a la propiedad privativa de los demás copropietarios. Así puede 
inferirse del sentido que resulta de otras cláusulas de los mismos estatutos (por ejemplo, 
se dispone que los «elementos privados» comprenden «los elementos arquitectónicos e 
instalaciones de todas clases, aparentes o no, que están comprendidos dentro de sus 
límites  y  sirvan  exclusivamente  al  propietario,  así  como  el  de  los  anejos  que 
expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del 
espacio delimitado. Tendrán esta naturaleza los siguientes elementos: (…) cierres y 
tabiques  y  puertas  interiores  (…)  canalizaciones  interiores,  (…)  instalaciones 
complementarias de calefacción (…) y en general todo aquello que esté comprendido en 
el interior de un piso local de la finca y de sus dependencias» -artículo octavo-; «(…) los 
nuevos  locales  resultantes  de  división  tendrán  unos  coeficientes  que,  sumados, 
equivalgan al asignado originariamente al local dividido (…)» -artículo quince-; y «el 
propietario de cada apartamento o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, 
instalaciones o servicios de aquél, cuando no menoscabe o altere la seguridad del 
edificio, su estructura general, configuración o estado exterior, ni afecte a los derechos 
de otro propietario» -artículo veinte-).
En  cualquier  caso,  el  registrador  ni  siquiera  concreta  razón  alguna  por  la  que 
considere que la división formalizada tiene «trascendencia exterior»; razón que, de 
expresarse con suficiente motivación, se podría analizar para determinar si está o no 
fundada en derecho su objeción. Por ello, el defecto no puede ser mantenido.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación del 
registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 7 de febrero de 2022.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago. es