BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 177 Viernes 26 de junio de 2020 Sec. III.   Pág. 44756
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
6780 Resolución de 4 de febrero de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
del registrador de la propiedad de Palafrugell, por la que se deniega la 
cancelación  de  una  hipoteca  solicitada  en  mandamiento  administrativo 
dictado en procedimiento de apremio por impago de cargas urbanísticas.
En el recurso interpuesto por doña J. G. V., letrada municipal del Ayuntamiento de 
Palafrugell,  en  nombre  y  representación  de  dicho  Ayuntamiento,  contra  la  nota  de 
calificación del registrador de la Propiedad de Palafrugell, don David Jesús Melgar 
García, por la que se deniega la cancelación de una hipoteca solicitada en mandamiento 
administrativo dictado en procedimiento de apremio por impago de cargas urbanísticas.
Hechos
I
La tesorera del Ayuntamiento de Palafrugell expidió mandamiento, de fecha 31 de 
agosto de 2018, para la cancelación de las cargas que gravaban la finca registral 
número 30.852 de Palafrugell, tras la tramitación de expediente de apremio por impago 
de cargas urbanísticas contra «Pont Urbi, S.L.», y por el cual se disponía la cancelación 
de la hipoteca a favor de «Praedium Desarrollos Urbanos, S.L.».
II
Presentado dicho mandamiento en el Registro de la Propiedad de Palafrugell, fue 
objeto de la siguiente nota de calificación, según traducción al castellano proporcionada 
por el citado Registro:
«Se  presenta  nuevamente  mandamiento  para  la  cancelación  de  inscripciones  y 
anotaciones no preferentes y anotaciones posteriores expedido por la Sra. Tesorera del 
Excmo.  Ayuntamiento  de  Palafrugell,  en  el  expediente  de  apremio  n.º  201200551, 
seguido contra “Pont Urbi, S.L.”, en ejecución de embargo por impago de las cargas 
urbanísticas que se indican, una vez adjudicada la finca al Ayuntamiento en dicho 
expediente. El mandamiento se expide al amparo de lo dispuesto en el artículo 19 del 
RD 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban normas complementarias al 
Reglamento Hipotecario sobre inscripción de actos de naturaleza urbanística.
Fundamentos Jurídicos.
Único:
El citado mandamiento fue ya presentado y calificado negativamente en fecha 17 de 
diciembre de 2018, cuya calificación fue a su vez objeto de recurso gubernativo ante la 
Dirección General de los Registros y del Notariado, no admitido a trámite por haberse  e
presentado fuera de plazo. bo
No se aprecian motivos para variar la calificación anterior a que se ha hecho referencia,  80ww
la cuCaol pseia  rqeuiteer ase e xcpitare:samente. Se acompaña a la presente una copia de la misma.
“Del Registro de la Propiedad de Palafrugell.
Carlos Llorente Birba, registrador (…). Bc
Hechos:
En  relación  al  mandamiento  para  la  cancelación  de  las  cargas  que  gravan  la 
finca 30.852 de Palafrugell expedido por el Ayuntamiento de Palafrugell, el día 31 de 
agosto de 2018, donde se tramita expediente de apremio contra “Pont Urbi SL” y por el 
cual se dispone la cancelación de la hipoteca a favor de “Praedium Desarrollos Urbanos 
SL”, presentado el día 4 de septiembre de 2018, en el libro Diario 66 de este Registro 
con el número de asiento 2.588, se notifica:
Fundamentos de Derecho:
Calificado negativamente y no practicada anotación de embargo por observarse los 
defectos siguientes:
1.  Al  margen  de  la  inscripción  de  hipoteca  respecto  de  la  que  se  pide  su 
cancelación aparece nota marginal de expedición de certificación por el procedimiento de 
ejecución sobre bienes hipotecados 27/2013 y según el artículo 688 de la LEC no es 
posible la cancelación de la inscripción de hipoteca si antes no se cancela la nota 
marginal de expedición mediante mandamiento librado por el Juzgado de 1.ª Instancia 
n.º 3 de La Bisbal.
Y 2.  No se puede cancelar la inscripción de hipoteca ya que en el momento de 
practicar la inscripción de adjudicación de la finca la carga real y preferente ya no estaba 
vigente, sino cancelada por caducidad para tener más de siete años desde su fecha; el 
embargo practicado no especificaba que se trataba de carga preferente procedente de la 
reparcelación para disfrutar de preferencia que le correspondería. Hay que especificar 
que el Ayuntamiento sólo tiene a su favor una tercería de mejor derecho, es decir, 
derecho a cobrar con preferencia sobre cualquier acreedor respecto del precio que 
resulte de la adjudicación de la finca en subasta.
Tipo de defecto y modo de proceder a su subsanación:
Este defecto se considera insubsanable:
1.  aportando mandamiento de cancelación de la nota marginal.
y 2.  aportando escritura de cancelación de hipoteca (…).
Palafrugell,  17  de  diciembre  de  2018.  Firmado:  Carlos  Llorente.  Registrador  de 
Palafrugell.” (…).
Contra la presente calificación negativa cabe: (…).
Palafrugell diez de octubre de dos mil diecinueve. Este documento ha sido firmado 
con firma electrónica cualificada por firmado digitalmente por el registrador: don David 
Melgar García, Registrador de la Propiedad de Palafrugell.»
III
Contra  la  anterior  nota  de  calificación,  doña  J.  G.  V.,  letrada  municipal  del 
Ayuntamiento  de  Palafrugell,  en  nombre  y  representación  de  dicho  Ayuntamiento, 
interpuso recurso el día 5 de noviembre de 2019 mediante escrito manifestando lo 
siguiente: s
«A la Direcció General del Registre i del Notariat w.b
J. G. V., lletrada municipal de l’Ajuntament de Palafrugell, actuant en representació i  80ww
defeDnisua de l’Ajuntament de Palafrugell (…) davant aquest organismo compareix i
Primer.–Que en data 11 d’octubre de 2019 ha estat notificada resolució dictada en
data  11  d’octubre  de  2019  peí  Sr.  Registrador  de  la  Propietat  de  Palafrugell  que
qualíficava  negativament  el  document  presentat  per  l’Ajuntament  de  Palafrugell  en 
data 22 d’agost de 2019 que causé l’assentament 2193 al Ilibre diarí 67 d’aquest registre 
en base ais següents motius:
“(…)”.
Segon.–En el termini atorgat d’un mes a comptar des de la notificació, i d’acord amb 
els articles 322 i ss de la Uei Hipotecária s’interposa recurs governatiu davant la Direcció 
General de Registre i del Notariat per considerar que la mateixa no s’ajusta a dret en 
base ais següents:
Fets
Primer.–En data 4 de gener de 2018 l’Ajuntament de Palafrugell dicta Resolució de 
l’Alcaldia número 1/2018 per la que d’acord amb els antecedents de fet i fonaments de 
dret que hi consten i díns l’expedient de constrenyiment seguit per l’área de recaptació 
municipal contra Pont Urbi, SL deutora de l’Hisenda municipal per quotes urbanístiques 
Sector Brugueres 2 Uquidació provisional es resolia:
– Adjudicar a favor de l’Ajuntament de Palafrugell en pagament de deute la finca 
registral 30852 inscrita al volum 3366 Llibre 866 Foli 21 del Registre de Palafrugell.
– Així mateix es sol-licitava la inscripdó de la finca adjudicada al Regístre de la 
Propietat abd com l’expedició de manament de cancel-lació de les cárregues posteriora, 
conegudes  o  no,  amb  relacló  ais  crédits  executats  d’acord  amb  el  que  disposa 
l’article 175 regal 2.ª del Reglament Hipotecari.
Igualment es manifestava en l’esmentada resolució, que de conformitat amb el que 
disposava l’article 19 del Retal Decret 1093/1997 de 4 de juliol, peí qual s’aproven les 
normes complementáries al Reglament per a l’execució de la Llei Hipotecária, l’acord 
d’adjudicació és una simple execució de l’afecció urbanística procedentment inscrita, que 
és preferent sobre qualsevol cárrega o hipoteca anterior, per tant, l’adjudicació acordada 
implicaría també la cancel-lació deis crédits anteriora no preferents, amb l’excepció a la 
que es refereix l’article 78 de la Llei 58/2003, General Tributária i, afegia, que s’expediria 
també el manament de cancel-lació de les cárregues anteriora no preferents.
Segon.–En data 4 de gener de 2018 es presentó al Registre de la Propietat de 
Palafrugell Certificat de l’esmentada Resolució 1/2018 ais efectes que es procedís a la 
seva inscripció, presentació que va donar lloc a Passentament 408 del volum 66 Dlari. 
Després d’haver-se qualificat negativament el document per dues vegades i retomat el 
document, en data 25 de julfol de 2018, el Registrador practicó la inscripció 4a de la 
finca 30852 que literalment diu:
“...ha quedat inscrit el pie domini de la mateixa a favor de l’ajuntament de Palafrugell, 
a tltol d’adjudicació per venda directa; ademés s’ha practiacat les cancel-lacions que 
s’ordenen en el mateix document per la mateixa inscripció 4.ª, mitjangant la qual s’ha 
cancel-lat les anotacions lletres D, E i F d’embargament, ampliació i prórroga a favor de 
l’ajuntament de Palafrugell com a conseqüóncia d’aquest procedlment per haver-se sol-
licitat en el mateix document. No practicant-se la cancel-lació de la hipoteca a favor de la 
entitat ‘Praedium Desarrollos Urbanos, SL’ de que tracta la inscripció 3.ª, per ésser una 
cárrega anterior, i només haver-se ordenat a la certificació d’adjudicació la cancel-lació 
de les anotacions D, E i F, la qual es remet al lliurament d’un manament a tal efecte.
Ens remeten ais efectes probatoris a allò que resulta deis Ilibres del Registre de la  es
Propietat de Palafrugell peí que fa a la finca registral 30852 de Palafrugell. o
Tercer.–En data 31 d’agost de 2018, la Tresorera municipal expedeix Manament per  80ww
aa mlab  claa npcreolv-liasicóió d idc’tiandscar iqpuceio tnesx tiu aanlmoteancti odnesia n:o preferents i anotacions posteriora d’acord
créd“iPtsr imo edr.r–eEtsx pneod irp remfearneanmtse not  pdoes tecarinocr/esl -laa cli’óa nodtea clieós  di’nasfeccricpiócl odnes  di ataan o2t2a/c0io1n/2s0 0d9e,   BOE-A-cable e
practicada a favor de l’Ajuntament de Palafrugell, en virtut de manament d’anotació 
preventiva d’embargament de data 08/01/2009, Diari de presentació núm. 57, assentada 
núm. 3104.0, de conformitat amb el que disposa l’article 19 del Reial Decret 1093/1997 
de 4 de juliol, peí qual s’aproven les normes complementáries al Reglament per a 
l’execució de la Llei Hipotecária, aquest acord d’adjudicació és una simple execució de 
l’afecció urbanística procedentment inscrita, que és preferent sobre qualsevol cárrega o 
hipoteca anterior, per tant, l’adjudicació acordada implicará també la cancehlació deis 
crédits  anteriors  no  preferents,  amb  l’excepcíó  a  la  que  es  refereix  l’art.  78  de  la 
Uei 58/2003, General Tríbutáría, i en aquest sentit s’expedirá també el manament de 
cancehlació de les cárregues anteriors no preferents.
Segon.–Que la referida finca ha estat adjudicada per l’import del deute, no existint 
sobrant a dlsposlció deis creditors posteriors o no preferents.
Tercer.–Que es practiquin les notifícacions ais Jutges i Autoritats i a la resta d’entitats 
o persones que figuren en el certificat de cárregues, comunicant-los la cancehlació de les 
mateixes.
Quart.–Tanmateix,  se  sohlicita  la  correccló  del  titol  de  transmissió  a  favor  de 
l’Ajuntament de Palafrugell, de data 4 de gener de 2018, en havent-se fet constar, per 
part del registre de la propietat: ‘adjudicacion (por venta directa)’, quan el conecte hauria 
de ser ‘adjudicación (en pago de deuda)’, d’acord amb el que estableixen els articles 107 
i 109 del RGR en la seva redaccló original.
I acabava sol licitant la cancellació de les inscripcions i anotacions no preferents o 
posteriors a l’anotació d’afeccló practicada en el seu moment per aquest Ajuntament.
Quart.–En data 4 de setembre de 2018, va teñir entrada al Registre de la Propietat 
de  Palafrugell  el  manament  referit  en  l’antecedent  tercer,  causant  l’assentament 
número 2588 del Llibre diari 66.
La qualificació negativa del registrador es fonamentava en el següent:
1.  al marge de la inscripció d’hipoteca respecte de la qual es demana la seva 
canceMació apareix nota marginal d’expedició de certificació peí procediment d’execució 
sobre  béns  hipotecáis  27/2013  i  segons  l’article  688  de  la  LEC  no  es  possible  la 
canceMació  de  la  inscripció  d’hipoteca  si  abans  no  es  canceMa  la  nota  marginal 
d’expedició mitjanpant manament lliurat peí Jutjat de 1a Instáncia número 3 de La Bisbal
2.  No es pot cancel-lar la inscripció d’hipoteca ja que al moment de practicar la 
inscripció d’adjudicació de la finca la cárrega real i preferent ja no estava vigent, sinó 
cancel-lada per caducitat per teñir més de set anys des de la seva data; l’embargament 
practicat no especificava que es tractava de cárrega preferent procedent de la reparcel-
lació per gaudir de preferéncia que li correspondria. Cal especificar que l’Ajuntament 
només té al seu favor una tercería de millor dret, és a dir, dret a cobrar amb preferéncia 
sobre qualsevol creditor respecte del preu que resulti de l’adjudicació de la finca en 
subhasta.
Cinquó.–Contra aquesta qualificació negativa, s’interposá dlns el termini de trenta 
dies que establia la mateixa resolúció dictada peí registrador, recurs govematiu que fou 
inadmés a trámit per extemporani.
Presentat  de  nou  el  document  referit  en  el  fet  tercer  anteriorment  qualíficat 
negativament davant el Registre de la Propietat de Palafrugell, aquest qualifica de nou 
negativament el document en base ais fets i fonaments que s’hi exposen i que, en 
definitiva,  reitera  la  mateixa  fonamentació  en  qué  es  basava  l’anterior  qualificació  e.
negativa (…) w.
doneFI.s o nqEaulm eR edenegtsnis edtrgeaa dD olrare  tcf.aa nsceevla l al’caión tedreio lra  qiunasclifriicpaccióió d ree glais thraipl oit elac ar eqpureo dcuoenixs taevna e iln ssecrnittait   OE-A-2020-67able en https://
com a cárrega anterior tan de l’afecció urbanística com de l’anotacíó d’embargament
practicada sobre l’esmentada finca registral 30.852 a arrel del procediment seguit en vía 
executiva  en  reclamació  de  quotes  urbanístiques  a  que  es  trobava  afecta  la  finca 
registral. Per considerar que i’afecció urbanística es trobava caducada en el moment en 
qué l’Ajuntament s’adjudicá la finca en pagament del deute per quotes urbanístiques i per 
quan l’embargament no especificava que es tractava de cárrega preferent procedent de 
la reparcel-lació.
El manament de cancel-lació expedit per la Tresorera municipal acordava sol-licitar la 
cancel-lació de les inscripcions i anotacions de crédits o drets no preferents o posteriora 
a l’anotacíó d’afecció de data 22 de gener de 2009, practicada a favor de l’Ajuntament 
que va donar lloc a l’assentament 3104.0 del Ilibre diari de presentació número 57. 
Aquesta anotadó es practicó com a conseqüéncia de la certificació de l’acord d’aprovació 
inicial del projecte de reparcel-lació del sector (…) 2 de Palafrugell i de conformitat amb 
el que disposa l’article 5 del Reial Decret 1093/1997 de 4 de juliol així com l’article 120 
del Reglament urbanfstic.
En el moment en qué es practica aquesta anotació afectant les finques a la tramitació 
del  projecte  de  reparcel-lació  promogut  per  l’Ajuntament  de  Palafrugell  ja  constava 
inscrita  com  a  cárrega  própia  de  la  finca  registral  20063  (aportada  al  projecte  de 
reparcel-lació) la inscripció d’hipoteca a favor de Banco Popular Espanyol, SA (inscripció 
14.ª, foli 32, volum 3063 del Ilibre 647 de Palafrugell de data 21 d’agost de 2002) i a la 
que, posteriorment, per cessió de crédit s’hi subrogó la mercantil Preadium Desarrollos 
Urbanos, SL en la mateixa poslció que l’anterior creditor (que causó la inscripció 3.ª, 
foli 22, volum 3366 del llibre 866 de Palafrugell) (Ens remeten ais afectes probatoris 
oportuns a les dades registráis de la fincó 30852 i’que consten al Registre de la Propietat 
de Palafrugell).
L’aprovació definitiva del projecte de reparcel-lació, per acord de pie de data 17 de 
maig de 2010, va donar lloc a la finca resultant 30852 (provineñt de la 20063) que 
arrossegava com a cárrega de procedéncia la hipoteca causant de la inscripció 14.ª 
L’aprovació  definitiva  de  la  reparcel-lació  comportava  que  la  finca  resultant, 
registral  30852,  quedés  afectada  al  saldo  de  liquidació  provisional  de  les  quotes 
d’urbanització que va clonar lloc a la inscripció 1a de data 17 de maig de 2010. (Ens 
remeten ais afectes probatoris oportuns a les dades registráis de la finca 30852 i que 
consten al Registre de la Propietat de Palafrugell).
En data 17 de maig de 2012 la Tresorera municipal dicta provisió de constrenyiment 
en l’expedient executiu número 201200551 instrutt contra el deutor Pont Urbi, SL en 
concepto  de  liquidació  provisional  de  quotes  urbanístiques  impagades  en  periodo 
voluntad i per un import en concepto de principal de 293.472,81 euros (…)
Sol-licitada en data 14 de maig de 2012 nota simple del Registro de la Propietat de 
Palafrugell respecte la finca registral 30852, titularitat de la deutora, constava inscrita 
com a cárregues própies de la finca l’afecció urbanística per la que aquesta finca 
responia amb carácter real i preferent al pagament del saldo del compte de liquidació de 
la reparcel-lació del sector (…) en quantia en concepto de compte provisional de set-
cents tretze mil cinc-cents setze euros amb setanta i quatre céntims (…)
En el curs d’aquest procediment executiu número 201200551, en data 9 d’agost 
de  2012,  el  recaptador  municipal,  va  dictar  manament  d’anotació  preventiva 
d’embargament dirigida al Registre de la Propietat sobre la finca registral número 30852, 
d’acord amb la diligéncia d’embargament dictada per la Tresorera municipal en data 19 
de juny de 2012. Cal posar de manifest, per la transcendéncia al cas que ens ocupa que 
el  manament  dirigit  al  Registre  de  la  Propietat  feia  expressa  menció  del  carácter  s
preferent i real de l’embargament de conformitat amb el que disposa l’article 19 del Reial  oe.
Decret 1093/1997 amb el següent redactat: w.
Reia“Al Dtéesc erel tc 1a0rá9c3t/e1r9 r9e7a ld dee  4l ’adfee cjucilóio,l ,d pee cí oqnufoarl msi’taapt roavmebn  elel sq uneo rdmisepso scao ml’aprlteicmlee n1t9é rdieesl 
qdueal lRseevgolal mcáernret gpae ro  ah ipl’oetxeeccau cainót edrieo rl.a L ’lelexie Hcuipcoióte dceá rlí’eam, sb’aersgtaambleeinxt  plar apcrtelcfaetr éImncpialic asoráb rlea 
canceHació deis cródlts preferents I no preferents, amb l’excepcló a la que es referelx 
l’article número 78 de la Uel 58/2003, General Tributária” (referent ais crédits de l’Estat).
En data 1 de setembre de 2012 el Sr. Registrador de la Propietat va practicar 
l’anotació  preventiva  d’embargament  ordenada,  qualificant  positivament  el  document 
presentat, que va donar lloc a l’anotació lletra D sobre el pie domini de la finca 30852, 
propietat de la deutora Pont Urbi, SL. Resulta evident que l’anotació d’embargament 
portava causa del titol que qualificá el Registre positivament i que aquest titol establia de 
forma expressa, diáfana i terminant el carácter preferent i real de l’embargament.
I és també evident que en aquest moment en qué es va anotar preventivament 
l’embargament,  l’afecció  urbanística  amb  carácter  real  i  preferent  sobre  la  finca 
registral 30852 es trobava vigent (…)
II.  Si bé és cert, com lihanifesta el Registrador en la qualificació que és objecte 
d’aquest  recurs,  que  l’afecció  urbanística  per  transcurs  del  termini  de  set  anys  va 
caducar. I en aquest sentit, la mateixa DGRN ja es va pronunciar al respecte en la 
Resolució de data 10 de gener de 2018, en qué resolent el recurs govematiu ¡nterposat 
també per l’Ajuntament de Palafrugell contra la qualificació negativa de conversió en 
definitiva de les quotes urbanistiques provisionals, va desestimar-lo si bé en la seva part 
expositiva afirmava que:
“Este plazo de caducidad hay que computarlo desde la fecha de inscripción de 
afección, si bien dicha cancelación no conlleva la extinción de la obligación legal del 
propietario de hacer frente a los gastos de urbanización puesto que en tanto que el suelo 
no haya sido objeto de completa transformación urbanística está vinculado al pago de los 
gastos de urbanización por imperativo legal. Ahora bien, respecto a los titulares del 
dominio u otros derechos reales o cargas cuya inscripción o anotación se haya producido 
sobre las fincas de resultado, sin intervención en el expediente de equídistribución, y que 
no se haya subrogado voluntariamente en las cargas pendientes de urbanización, hay 
que entender que la afección urbanística sólo podrá perjudicarles en la medida en que 
resulte inscrita y no haya caducado”
En aquest sentit, cal insistir en el fet que la cárrega hipotecaria quina cancel-lacló es 
sol licitava amb el document presentat, és una cárrega anterior al procés reparcel.latori 
que, per raó de la reparcel* lacio operada sobre la finca inicial es trasllada a la nova finca 
de resuitat De manera que, en cap cas, pot el titular d’aquest dret anterior ser considerat 
com a tercer alié al procés reparcel.latori que afectá a la finca inicialment aportada, 
identificada com a registral 20063 i que posteriorment va donar lloc a la registral 30852.
L’article 19 del Reial Decret 1093/1997, de 4 de juliol, peí que s’aproven les normes 
complementáries al Reglament per a l’execució de la Llel Hipotecária sobre inscripció en 
el Registre de la Propietat d’actes de naturalesa urbanística, establelx que:
“Quedarán afectos al cumplimiento de la obligación de urbanizar, y de los demás 
deberes dimanantes del proyecto y de la legislación urbanística, todos los titulares del 
dominio  u  otros  derechos  reales  sobre  las  fincas  de  resultado  del  expediente  de 
equidistribución, incluso aquellos cuyos derechos constasen inscritos en el Registro con 
anterioridad a la aprobación del Proyecto, con excepción del Estado en cuanto a los 
créditos a que se refiere el artículo 73 de la Ley General Tributaria y a los demás de este 
carácter,  vencidos  y  no  satisfechos,  que  constasen  anotados  en  el  Registro  de  la 
Propiedad con anterioridad a la práctica dé la afección. (…)”
Així també, l’article 127 del Decret legislatiu 1/2010. de 3 d’agost, peí qual s’aprova e  b
Text refós de la Uei d’urbanisme de Catalunya, disposa que: 80ww
efec“(tL.o.’.sa). ceocrodn ódm’aipcsro iv jaucrlidói csd ’ruena isp rsoejgeücteen tsd:e  reparcehlatíó  produeix  essencialment  els  BOE-A-2020-67cable en https://
b)  L’afectació  amb  efectes  de  garantía  real  de  les  parcehles  adjudicados  al 
compliment de les cárregues i al pagament de les despeses ínherents al sistema de 
reparcehlació.
(…)”.
I l’artide 154 del Decret 305/2006, de 18 de jullol, peí qual s’aprova el Reglament de 
la Uei d’urbanisme disposa que:
“Afectació de les finques al pagament de les cárregues d’urbanització
154.1  Queden afectes al compliment de l’obligació d’urbanitzar totes les persones 
tituláis del domini o altres drets reais sobre les finques de resultat que resuttin del 
projecte  de  reparcehlació  que  constessin  inscrits  amb  anterioritat  a  l’aprovació  del 
projecte.
154.2  Les  finques  resultants  deis  projectes  de  reparcehlació,  d’acord  amb  la 
legislació urbanística, queden afectes al pagament de
a)  El saldo de la liquidació definitiva.
b)  L’import que els correspongui en el saldo del compte de liquidació provisional de 
la reparcehlació.
c)  La quota de participado que seis atribueixi en el pagament de la liquidació 
definitiva per les cárregues d’urbanització, sens peijudici de la compensació procedent 
per raó de les indemnitzacions que poguessin teñir lloc.
154.3  Aquesta afecció s’ha dlnscriure en el Registre de la propietat d’acord amb la 
normativa reguladora de la inscripció al Registre de la Propietat d’actes de naturalesa 
urbanística
Manifesta el Sr. Registrador que en el moment en qué l’Ajuntament de Palafrugell 
s’adjudica la finca en pagament del deute l’afecció ja estava caducada. Tanmateix no es 
té en compte que la cárrega quina cancel-lació es sol-licita era una cárreaa anterior a la 
reparcel-lació i. per tant, no preferent. En aquest sentit, cal considerar que la hipoteca 
que va causar la inscripció 14a en tant que cárrega anterior a l’inici del procediment 
reparcel-latorí no pot veure’s afavorida per una caducitat de l’afecdó registral en tant que 
aquesta afecdó registra! és accessória de l’obligació legal urbanística a qué es trobava 
subiecte.
I, per altra banda, tal i com ja s’ha exposat que l’anotació preventiva d’embargament 
a favor de l’Ajuntament que va donar iloc a l’anotació Metra D sobre el pie dominl de la 
finca 30852, propietat de la deutora Pont Urbi, SL, es portá a terme en el moment en qué 
l’afecció es trobava inscrita al Registre de la Propietat i vigent.
De manera que la caducitat régistral de l’afecció només podría ser oposable per 
tercers hipotecaris (art 34 LH) peró no peí titular del dret hipotecan anterior quina 
canceMadó s’interessa amb el manament qualificat negatlvament peí Registrador.
En aquest sentit la senténcia del Tribunal Suprem 379/2014, Sala Civil, de data 15 de 
juliol de 2014 manifesta que:
“La ley del Suelo, el RGU y el RH establecen que ‘los terrenos incluidos en el ámbito 
de las actuaciones y los adscritos a ellas están afectos, con carácter de garantía real al 
cumplimiento de los deberes...; las fincas resultantes quedaran afectadas, con carácter 
real, al pago de la cuenta de liquidación del proyecto de reparcelación. Esta afección 
será preferente a cualquier otra y a todas las hipotecas y cargas anteriores, excepto los  es
créditos a favor del Estado; quedaran afectos al cumplimientos de la obligación de  o
urbanizar  y  de  los  demás  deberes  dimanantes  del  proyecto  y  de  la  legislación  80ww
sriuneerssbacuanrlnit talíoasdsstoi  ce hadni,pe  eolt olte eRdxcoepasges id lsoqitesruon et tice truo edlncae ara eiengsqta eudnriie doslir soidtdbroairbmedu  ilcanai ió loapn  a,ua r ipcnorecotlrlabuo assnoc odi ó aeanqrf euedcecehtllla oopnssr   oacrye uelaayclo etgsosa   d(rs.ae.o.nr)be tpírcaeoh  rdol amess  uc lofocisnhn cascatsoas sqs teduenees     OE-A-2020-67able en https://
de urbanización que le correspondan, ya que de acuerdo con el artículo 126 del RGU al
que se remite el 178 estos costes quedan asegurados con garantía real y preferente a 
cualquier otro y a todas las hipotecas y cargas anteriores (STS 9/07/1990)”
Per altra banda, la Direcció General de Registres i Notaríat ha tfngut també ocasió de 
pronunciar-se sobre el carácter de l’afecció urbanística i els efectes de la caducitat. Així 
en la Resolució de data 1 d’octubre de 2013 (BOE núm. 258) que resolia el recurs 
interposat contra la nota de qualificació negativa del Registrador de la Propietat de 
Madrid núm.17 que denegava la cancel-lació d’una afecció urbanística per considerar 
que no tenia termini de caducitat i en qué l’Ajuntament havia iniciat un procedíment 
administratiu de constrenyiment que constava en nota marginal de la inscripció la DGRN, 
en  aquesta  resolució,  entén  que  de  conformitat  amb  l’article  20.1  del  Real 
Decreto 1093/1997, de 4 de juliol, poden beneficiar-se de la caducitat de l’afecció “...los 
titulares del dominio u otros derechos reales o cargas cuya inscripción o anotación se 
haya producido sobre las fincas de resultado, sin intervención en el expediente de 
equidistribución, que no se hayan subrogado voluntariamente en las cargas pendientes 
de urbanización”
I l’esmentada Resolució segueíx considerant, aplicable al cas que ens ocupa a sensu 
contrari, que:
“3.  Por  tanto  los  titulares  del  dominio  u  otros  derechos  reales  o  cargas  cuya 
Inscripción o anotación se haya producido sobre las fincas de resultado, sin Intervención 
en el expediente de equidistribución, que no se hayan subrogado voluntariamente en las 
cargas pendientes de urbanización, hay que entender que la afección urbanística sólo 
podrá perjudicarles en la medida en que resulte Inscrita y no haya caducado en los 
plazos señalados en el artículo 20 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de Julio. Además, 
una  vez  Iniciado  el  procedimiento  de  apremio,  será  preciso  que  la  Administración 
ejecutante  anote  preventivamente  el  embargo  acordado,  conservando  la  prioridad 
resultante de la afección si ésta estuviere vigente. Por lo que es relevante que la 
anotación preventiva del embargo se tome durante la vigencia de la afección registral.
4.  En el presente expediente, se inscribe la escritura otorgada en ejecución del 
procedimiento  de  venta  extrajudicial  del  artículo  129  de  la  Ley  Hipotecaria,  como 
consecuencia de una hipoteca, anterior a la afección registral al cumplimiento de la 
obligación de urbanizar. Dicha inscripción se practica sobre la finca de resultado, por 
haberse inscrito la hipoteca con anterioridad el proyecto de equidistribución. De acuerdo 
con lo dicho en el anterior fundamento de Derecho, el adquirente es un titular de dominio 
cuya inscripción se ha producido sobre la finca de resultado, no habiendo intervenido en 
el  expediente  de  equidistribución,  ni  subrogado  voluntariamente  en  las  cargas 
pendientes  de  urbanización.  De  acuerdo  con  lo  anteriormente  expuesto,  hay  que 
entender que la afección urbanística sólo podrá perjudicarle en la medida en que esté 
vigente  y  no  haya  caducado  en  los  plazos  previstos  en  el  artículo  20  del  Real 
Decreto 1093/1997, de 4 de julio.
5.  En el historial registral de la finca resulta que la afección se hizo constar en el 
Registro el 17 de febrero de 1999, fecha de inscripción del proyecto de compensación. 
Con fecha 10 de diciembre de 2004 se practica al margen de dicha inscripción, nota 
marginal  en  la  que  se  hace  constar  ‘la  expedición  de  certificación  a  solicitud  del 
Subdirector General de la Recaudación Ejecutiva del Ayuntamiento de Madrid, para surtir 
efectos en el expediente de apremio administrativo que se sigue en dicha Recaudación 
contra «La Central Quesera, S.A.», por los gastos derivados del Proyecto de Gestión  s
Urbanística, llevado a cabo por la Junta de Compensación «J. C.–Norte», a efectos de  oe.
proceder  a  ejecutar  la  afección  de  carácter  real  pesa  sobre  esta  finca,  según  la  w.
Riannesogctrlaaipcmcióieónnn tp ora edHvjueipnnottaitve»ac.  adSreioi ne,  merbemafebrragidrogo, o s,i aen nodlo osc  oanspísr otqacu eehd aiembl eiaerrnstíetco uspl oraj u1cd4tii3cca,ia daleops a,lr ata pdceooro rsr eesiggpuuonandlmdoi,ee nndtteeel    2020-6780n https://ww
aplicable  a  los  administrativos  (cfr.  artículo  74.6  del  Reglamento  General  de
Recaudación), determina que «no procederá la extensión de esta nota si antes no se ha
hecho la anotación preventiva del embargo correspondiente’, lo que es lógico pues la 
nota marginal carece de autonomía propia, al ser accesoria de la anotación de embargo 
y no poder sustituir en sus efectos a ésta. La prioridad de la afección podría haber 
aprovechado  a  una  anotación  de  embargo  dictada  en  procedimiento  de  apremio 
administrativo,  que  traíase  causa  en  la  deuda  protegida  por  la  afección  (supuesto 
recogido en la Resolución de 5 de octubre de 2009 y en el número 2 del artículo 19 del 
Real Decreto 1093/1997), pero lo que no cabe es entender prorrogada la preferencia que 
da la afección urbanística, una vez transcurrido su plazo máximo de duración, por existir 
una nota marginal de expedición de certificación, en un procedimiento de apremio del 
que no se ha tomado anotación preventiva que la sustente, como ocurre en el caso que 
ahora se analiza. Por lo que tampoco es de aplicación el precepto contenido en el 
artículo 74.6 del Reglamento General de Recaudación, que se remite al artículo 688 de 
la Ley de Enjuiciamiento Civil, pues está supeditado a que la nota marginal se haya 
producido  al  margen  de  la  correspondiente  anotación  preventiva  dentro  del 
procedimiento de apremio conforme a las reglas generales y por tanto se exige que 
dicha anotación esté en vigor.
6.  Por  lo  expuesto,  debe  entenderse  que  no  habiéndose  tomado  la  anotación 
preventiva de embargo en el procedimiento de apremio administrativo dentro del plazo 
de vigencia de la afección por gastos de urbanización, y transcurrido el plazo de siete 
años de caducidad que reglamenta el artículo 20 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de 
julio, es procedente la cancelación de la afección urbanística caducada, al inscribirse la 
venta extrajudicial de la hipoteca inscrita con anterioridad.”
Les  normes  que  regulen  la  caducitat  de  l’afecció  urbanística  (en  referéncia  a 
l’article 20 del RD 1093/1997), segons considera R. A. E., suposen una manifestació 
específica del respecte a la seguretat del tráfic jurídic “en la medida que sujetan a 
caducidad, respecto del tercer adquirente inscrito de la finca de resultado, los efectos de 
la subrogación legal en las obligaciones urbanísticas del transmitente de la finca. Cabe 
entender que es la protección al tercer adquirente la que justifica la caducidad de la 
afección urbanística.” (La inscripción registral de actos urbanísticos, Madrid, 2001, 2a 
ed).
III.  Peró,  a  tot  aixó  cal  afegir  com  també  s’avanfava  amb  anterioritat  que 
l’embargament practicat en l’expedient executiu número 201200551 sobre la finca ho fou 
per garantir el cobrament de les quotes urbanístiques liquidados provisionalment. I la 
finalitzadó del procediment de constrenyiment en vía executiva amb l’adjudicació de la 
finca a favor de l’Ajuntament en pagament del deute no era més que un acte d’execució 
per obtenir la satisfacció d’un deute per quotes urbanístiques que a més a més es 
trobava  garantit  amb  l’anotació  d’embargament  Metra  D  a  favor  de  l’Ajuntament. 
Anotació d’embargament que no es trobava caducada i que peí seu carácter preferent i 
real atoraava a l’administració adiudicatária el dret també a obtenir la finca 30.852 lliure 
de cárreaues i aravámens anteriora no preferents i posteriors.
Per tant, tot i que com manifesta el Registrador de la Propietat en el moment en qué 
l’Ajuntament s’adjudicá la finca en pagament del deute per quotes urbanístiques l’afecció 
registral  havia  caducat,  no  es  pot  dir  el  mateix  respecte  l’anotació  preventiva 
d’embargament, que mantenía la seva vigéncia i també, entenem, el carácter preferent i 
real del deute que garantía.
Aquesta qüestió ha estat tractada doctrinalment pels Registradora de la Propietat en 
diferents seminaris. Concretament, el Sr. Rafael Amaiz Eguren analitzant la situació deis 
titulara de drets i cárregues traslladats a la finca de resultat i, per tant preexistents a  e.
l’aprovació de la reparcel-lació, ha considerat que: w.b
titula“Erenst iedned ota, leas  lcaa rvgisatsa  trdaes lalad ardeadsa cdceiósnd ed elal  fainrtcícau ldoe  1o9r igdeenl  nRoD  p1u0e9d3e/n1 9c9o7n,s iqdueera rloses 
tjuitunltaor ecos nd eel  cdaormgainsio p, oressteurlitoarne sto, dsotrsic etollo sse gnrsauv,a sdionso  dmeá fso rbmiean u ntititualarirae sp odr ea ld aefreeccchióons  [qsuice],. 
Ésta no grava el dominio, grava todas las titularidades que recaen sobre la finca en el
momento de aprobarse la reparcelación y que, como consecuencia de ella, se ven 
beneficiados portas plusvalías que aquella genera.
Por ello, no se ve del todo claro que tales titulares no puedan resultar perjudicados 
por la ejecución seguida para el cobro de las cuotas, aun cuando la constancia registral 
de la afección haya caducado al tiempo de tomarse anotación preventiva del embargo 
trabado en el procedimiento administrativo, toda vez que, en la medida en que fueron 
citados al procedimiento reparcelatorio, tuvieron conocimiento de la cuota que en los 
gastos de urbanización correspondía a la finca a la que se trasladaban sus derechos y 
de las cantidades a pagar, con el mismo grado de determinación que el resultante de la 
posterior constancia registral de la afección. Porto tanto, y partiendo de la consideración 
de que la afección (aunque no resulte del registro) surgió en el momento en que las 
fincas de origen quedaron incorporadas al procedimiento reparcelatorio (pues desde ese 
momento  en  que  las  fincas  de  origen  quedaron  incorporadas  al  procedimiento 
reparcelatorio,  (pues  desde  ese  momento  se  pueden  generar  gestos  derivados  del 
procedimiento de transformación de suelo y existir transmisiones de fincas), parece 
razonable que la ejecución seguida contra el adjudicatario perjudique a los titulares de 
cargas trasladadas, en la medida en que hayan sido notificados en el procedimiento de 
apremio y aunque la constancia registral de la afección haya caducado a la fecha en que 
se haya tomado la anotación preventiva del embargo”.
IV.  Finalment, i peí que fa a la conslderació del Registrador de la Propietat en tant 
que l’Ajuntament només té al seu favor una tercería de millor dret, és a dir, dret a cobrar 
amb preferéncia sobre qualsevol creditor respecte del preu que resulti de l’adjudicació de 
la finca en subhasta.
Per tot el que s’ha exposat, la manifestacíó realitzada no es considera ajustada a 
dret. L’Ajuntament de Palafrugell, en defensa deis seus drets i ¡nteressos legítims, que 
no oblidem tenien per objecte garantir pels mitjans establerts en dret la satisfaccíó del 
deute en concepte de quotes urbanfstiques reclamades i que no havien estat satisfetes, 
va interposar una tercería de millor dret com a pega incidental dins el procediment 
d’execució hipotecária que se seguia per la titular del dret hipotecari que gravava la finca 
registral 30852, Praedium Desarrollos Urbanos, SL. La tercería de millor dret pretenia 
garantir, davant la simultaneitat de procediments que s’estaven tramitant (per una banda, 
el  procediment  executiu  en  reclamació  del  deute  per  quotes  urbanístiques  en  via 
administrativa  i  el  procediment  judicial  d’execució  d’hipoteca)  que  en  cap  cas 
l’Ajuntament pogués veure’s perjudicat per un pronunciament judicial que resolgués 
l’execució hipotecária sense teñir en compte el carácter preferent de l’afecció urbanística 
que gravava la finca.
Val a dir, que tal i com consta a la senténcia dictada per l’Audiéncia Provincial de 
Girona que resol el recurs d’apel lació interposat per Praedium Desarrollos Urbanos, SL, 
i que el Registrador acompanya amb la qualificació positiva d’inscripció de l’adjudicació 
de la finca a favor de l’Ajuntament se’n desprén que:
“el verdadero objeto de la tercería de mejor derecho no es la determinación del orden 
de  pago  atendiendo  al  orden  de  tos  embargos,  sino  que  “tiene  por  objeto,  la 
determinación de la preferencia del crédito invocado por el tercerista, frente al utilizado 
por el ejecutante, a efectos de aplicación del importe que se obtenga con la venta de lo 
embargado al pago preferente de uno de los créditos en pugna, debiendo representar, 
por tanto, el título del tercerista un crédito, vencido, líquido y exigible, es decir, una 
indiscutible realidad crediticia, pues de otro modo no puede haber concurrencia de  e
créditos.” bo
subhDEanrse tcta apdprae c feaensr e,e nal tqm duaeer scct oadb etrela rpmcreoercníeat,d  dldmee em ln’iitml lodpr’e odxrrtee cqt,uu cseiu óep sho isppaoovtgeauc méásrini aoo.brater noir  edxeti nvaeinr teal sd der elats f iqnucea   2020-6780n https://ww
per disposició leaal ostentava l’admlnlstracló municipal sobre la finca de resultat afectada
per les quotes urbanístiaues. Sinó en qualsevol cas, garantir encara en major mesura la
preferéncia que ostentava I’Ajuntament inclús en el procediment d’execució hipotecária 
que  es  tramltava  davant  el  Jutjat  Contenciós  Administratiu  número  1  de  La  Bisbal 
d’Empordá peí cas que aquest procediment judicial s’hagués resolt abans que finalitzés 
el procediment de constrenyiment contra el deutor Pon Urbi, SL seguit per l’Ajuntament 
de Palafrugell i en el qué s’havia embargat la finca registral 30852.
En definitiva, dones, entenem que no és ajustada la consideració del Registrador en 
aquest punt i, per tant, cal la seva rectificació.
Tal i com disposava la senténcia de data 16 de novembre de 2017 dictada en el 
procediment de tercería de millor dret pet Jutjat de 1a instáncia número 1 de La Bisbal, 
en el fonament de dret tercer:
“(...) La ejecutante reconoce el carácter privilegiado del crédito del Ajuntament, que lo 
fundamenta en normativa legal. Al no ser este un hecho discutido, no queda más que 
declarar la preferencia del crédito del Ajuntament en el sentido de que este deberá 
satisfacerse en primer lugar, de modo que en segundo lugar deberá satisfacerse el 
crédito de la entidad ejecutante. No obstante, no se entregará al tercerista ninguna 
cantidad mientras nos e haya satisfecho al ejecutante las tres quintas partes de las 
costas causadas en la ejecución hasta el momento en que recae esta sentencia.
La existencia de un procedimiento administrativo donde l’Ajuntament haya acordada 
la subhasta del bien no frena el procedimiento civil de ejecución, que deberá continuar. 
Lo que se puede declarar en este procedimiento de tercería es que el precio obtenido 
con la ejeución forzosa del bien embargado deberá utilitzarse en primer lugar para 
satisfacer el crédito del Ajuntametn, consistente en las cuotas urbanísticas que vaya 
liquidando en el correspondiente procedimiento urbanístico.”
De  la  senténcia  queda  acreditat  que  la  mateixa  parí  executant,  titular  del  dret 
hipotecari  que  grava  la  finca  30852  amb  carácter  anterior  a  Tafeccló  urbanística, 
reconeixia aquesta situació privilegiada que ostentava el crédit municipal (…)
I per altra banda, cal assenyalar que de les certificacions registráis que al llarg del 
procediment executiu de constrenyiment consten incorporáis a l’expedient administratiu 
es constata que l’anotació de la certificado que l’article 688 de la LEC estableix per raó 
del  procediment  d’execució  sobre  béns  immobles  hipotecáis  amb  número  27/2013 
tramitat peí Jutjat de 1.º Instáncia 3 de La Bisbal fou anotada en el registre de la oropietat 
en data 24 de maia de 2013. És a dir, amb posterioritat l’anotació d’embaraament dictat 
per  I’Ajuntament  de  Palafrugell  a  arrel  de  l’expedient  executiu  de  constrenyiment 
número 201200551 contra el deutor Pont Urbi. SL sobre el pie domini de la finca 
registral 30852. A efectos de posar en relleu i significació que l’afecció registral en refació 
a l’existéncia del procediment administratiu tributad en via executiva resulta anterior a 
l’afecció registral que resulta d’aquest procediment d’execució hipotecária.
V.  Indicar  que  l’Ajuntament  de  Palafrugell,  ha  interessat  al  Jutjat  de  Primera 
Instáncia número 3 de La Bisbal que es declari la pérdua sobrevinguda d’objecte de 
l’execució hipotecária número 27/2013 que es tramita en tant que ha desaparegut el bé 
del  patrimoni  del  deutor  executat,  Pont  Urbi,  SL,  que  ja  no  és  titular  de  la  finca 
registral 30852 objecte de l’execució. I aixf mateix ha interessat també que s’expedeixi 
manament de cancel lacló de l’anotació practicada sobre la finca de conformitat amb 
l’article 688 LEC.
Així mateix, cal també posar de manifest, ais efectes que siguin oportuns, que la 
mercantil  Praedium  Desarrollos  Urbanos,  SL  ha  interposat  recurs  contenciós 
administratiu contra l’acte administratiu peí qual l’Ajuntament s’adjudicava la finca en  e
pagament del deute reclamat en via executiva, que ha donat lloc a la inscripció 4.ª de la  bo
finca  30852,  i  que  a  data  d’avui  es  troba  en  trámit  davant  el  Jutjat  contenciós  80ww
pardomceindisimtraetniut  sn’húamgei roa c3o rddaet  Gmierosnuara,  rceacuutersla ro rddein asrui s2p0e7n/s2ió0 1d8e,  sl’eenxseec uqtiuvieta te nd ea ql’aucetset 
administratiu impugnat.
El Jutjat de 1a Instáncia 3 de La Bisbal va acordar per Diligéncia d’ordenació de 
data 8 de gener de 2019 no expedir manament per cancel-lar la hipoteca a favor del 
Banco Popular Espanyol donat que l’execució hipotecária no ha finalitzat (…)
I, recentment, en data 26 de setembre de 2019, resolent diferents escrits presentáis 
per l’Ajuntament i per la part executant, el Jutjat de 1a Instáncia i Instrucció número 3 de 
La Bisbal d’Empordá ha dictat nova Diligéncia d’ordenació per la qual manfiesta:
“(...)
Encara no es te coneixement de la resolució que ha recaigut en el Recurs que es 
tramita en el Jutjat Contenciós Administratiu, per la qual cosa fins aquest moment no es 
resoldrá respecte a les peticions plantejades.
No es ‘preveu tampoc que en la llei la suspensió de la execució hipotecária per 
aquest motiu, i tampoc i’oferiment efectuat en quan a la possibilitat de consignar caució.
Tampoc  procedeix  l’adjudicació  de  la  fínca  al  seu  favor,  que  demana  la  part 
executant.
(...)”
Sol-licita:
Que tingui per presentat aquest escrit, l’admeti. tingui per interposat recurs govematiu 
davant la Direcetó General del Registre i Notariat contra la qualificació negativa del 
Registrador de la Propietat de Palafrugell de data 17 de desembre de 2018, notificada en 
data 11 de gener de 2019, peí quai es qualifica negativament el manament per la cancel-
lació de les cárregues que graven la finca registral 30.852 de Palafrugell, i previs els 
trámits legáis que siguin procedents, dicti nova resolució revocant l’anterior i aualifiaui 
positivament el tftol presentat amb les prevencions oue consideri oertinents a la vista de 
les al.leaadons formuladas i deis procedlments iudidals pendente de resoldre».
IV
Mediante escrito, de fecha 12 de noviembre de 2019, el registrador se ratificó en su 
calificación, emitió informe y remitió el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 131 y 326 de la Ley Hipotecaria; 688 de la Ley de Enjuiciamiento 
Civil; 19 y 20 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las 
normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre 
Inscripción  en  el  Registro  de  la  Propiedad  de  Actos  de  Naturaleza  Urbanística;  la 
Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de julio de 2014, y las Resoluciones de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado de 26 de febrero de 2014, 19 de 
febrero de 2016, 10 de enero de 2018 y 1 de marzo de 2019.
1.  Sobre los datos más relevantes.
La presente Resolución tiene por objeto la negativa del registrador de la Propiedad a 
cancelar una hipoteca en virtud de un procedimiento administrativo de reclamación por 
afección urbanística por gastos de urbanización.
Los datos más relevantes para la resolución del presente recurso son los siguientes:
– El día 17 de mayo de 2010 se inscribe un proyecto de reparcelación, como  oe.
consecuencia del cual, la finca registral de procedencia 20.063, que estaba gravada con  w.
ruaenusatuo lrtidazedatode arm 30ein. 8ai8nd2sac,  rhiltaiap  ocetuenac la e ql aua eñfdaoóv  o2gr0 ra0dv2ea,  d«oaBc, aapsnoicoron  óraP, zoóppnou rl adsre,u  bSpr.roAogc.a»ec difóeonnrm ciraae,lai zlc,a odlnaa   lfeains cccariti tauddraea    2020-6780n https://ww
hipoteca, y además, por razón de la reparcelación, con la correspondiente afección
urbanística por importe provisional de 713.507,74 euros. Bc
– En el año 2012 se decretó por el Ayuntamiento el embargo de la citada finca de 
resultado  30.882  por  impago  de  cargas  urbanísticas,  se  dictó  el  correspondiente 
mandamiento  para  la  anotación  registral  de  citado  embargo,  y  se  practicó  la 
correspondiente anotación registral, a la que correspondió la letra D, de fecha 1 de 
septiembre de 2012.
– La finca embargada acabó siendo adjudicada al Ayuntamiento, e inscrita a su favor 
el 25 de julio de 2018, con mandamiento de cancelación de cargas de fecha 31 de 
agosto de 2018, que ocasionó la cancelación de la propia anotación de embargo letra D, 
y también las anotaciones posteriores letras E y F, pero denegándose la cancelación de 
la antes referida hipoteca, ahora ya inscrita a favor de la entidad «Praedium Desarrollos 
Urbanos, S.L.», por los motivos que se expresaron en una nota de calificación registral 
de 17 de diciembre de 2018.
– Presentado nuevamente el mismo mandamiento de cancelación de cargas, resulta 
ahora calificado en fecha 11 de octubre de 2019 por un registrador distinto del que lo 
calificó  anteriormente,  pero  remitiéndose  y  reproduciendo  íntegramente  la  citada 
calificación anterior de 17 de diciembre de 2018, que contenía dos defectos, a saber: a) 
«Que al margen de la inscripción de hipoteca respecto de la que se pide su cancelación 
aparece nota marginal de expedición de certificación por el procedimiento de ejecución 
sobre bienes hipotecados 27/2013 y según el artículo 688 de la LEC no es posible la 
cancelación de la inscripción de hipoteca si antes no se cancela la nota marginal de 
expedición mediante mandamiento librado por el Juzgado de 1.ª Instancia n.º 3 de La 
Bisbal», y b) que «no se puede cancelar la inscripción de hipoteca ya que en el momento 
de practicar la inscripción de adjudicación de la finca la carga real y preferente ya no 
estaba vigente, sino cancelada por caducidad por tener más de siete años desde su 
fecha;  el  embargo  practicado  no  especificaba  que  se  trataba  de  carga  preferente 
procedente de la reparcelación para disfrutar de preferencia que le correspondería. Hay 
que especificar que el Ayuntamiento sólo tiene a su favor una tercería de mejor derecho, 
es decir, derecho a cobrar con preferencia sobre cualquier acreedor respecto del precio 
que resulte de la adjudicación de la finca en subasta».
– El  Ayuntamiento  adjudicatario  de  la  finca  recurre  contra  la  citada  calificación 
mediante escrito de fecha 30 de octubre de 2019, alegando, en esencia, que: que el 
Ayuntamiento interpuso una tercería de mejor derecho ante el juzgado donde se tramita 
la  ejecución  de  la  citada  hipoteca,  pidiendo  también  que  se  aprecie  la  pérdida 
sobrevenida del objeto de la ejecución hipotecaria, y que se ordene la cancelación de la 
nota marginal de expedición de certificación para la citada hipoteca. Aporta ahora copia 
de  resoluciones  judiciales  (que  no  consta  que  fueran  aportadas  al  Registro  de  la 
Propiedad para ser tomadas en consideración al redactar la nota de calificación registral 
ahora recurrida), según las cuales se habría estimado la tercería de mejor derecho, pero 
rechazado ordenar la cancelación de la nota marginal de expedición de certificación para 
la ejecución hipotecaria; que conforme al artículo 19 del Real Decreto 1093/1997, los 
titulares de cargas trasladadas desde la finca de origen son titulares de derechos que, 
junto con el dominio, resultan todos ellos gravados de forma unitaria por la afección 
urbanística, y que la anotación de embargo se practicó en el momento en que sí que 
estaba vigente la afección urbanística de carácter real y preferente, de la que el propio 
embargo trae causa.
2.  Sobre el primer defecto señalado en la nota de calificación recurrida.
Sobre  el  primer  defecto  señalado  en  la  calificación  registral,  que  invoca  el  e
impedimento resultante del artículo 688.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, hemos de  bo
partir de que, como señaló la Resolución de este Centro Directivo de 26 de febrero  80ww
“deen  2t0a1n4to  «neol  aspea crtaandcoe l2e. ºp doer l maartnícdualom i6e8n8to d dee lla s Leecrye dtaer ioE njujudiicciiaaml dieicnhtoa  Cniovtial  dmisaprogninea ql, ueel 
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el apartado 6 de la disposición final 9.ª de la misma Ley de Enjuiciamiento Civil dispone
que “no se podrá inscribir la escritura de carta de pago de la hipoteca mientras no se 
haya cancelado previamente la citada nota marginal, mediante mandamiento judicial al 
efecto”.
Como puede advertirse, de la literalidad de ambos preceptos se aprecian diferencias, 
por cuanto si bien el artículo 131 de la Ley Hipotecaria se refiere exclusivamente a la 
“escritura de carta de pago de la hipoteca”, el artículo 688.2 de la Ley de Enjuiciamiento 
Civil se refiere a que el “registrador no podrá cancelar la hipoteca por causas distintas de 
la propia ejecución”.
Este apartado 2.º del artículo 688 es más amplio que el artículo 131 de la Ley 
Hipotecaria,  pero  lo  cierto  es  que  la  finalidad  de  ambos  preceptos  es  lograr  la 
coordinación entre la ejecución hipotecaria y la cancelación judicial o extrajudicial de la 
propia hipoteca, por lo que la regla general es que para cancelar una hipoteca por 
causas  distintas  de  la  propia  ejecución,  debe  resultar  previamente  acreditado 
registralmente que ha quedado sin efecto la ejecución hipotecaria, pues de lo contrario 
se podría perjudicar a los posibles terceros adquirentes en la ejecución, que confían en 
la presunción de validez de los asientos registrales, en clara infracción del principio de 
confianza legítima en la validez de los pronunciamientos del Registro (cfr. artículo 38.2 
de la Ley Hipotecaria, que igualmente se inspira en esta necesidad de que no haya 
contradicción entre la sentencia que se dicte y el principio de legitimación registral)».
Pero, como se dijo en dicha Resolución «la regla general tiene excepciones, como 
ocurre cuando se trate de ejecución de una carga anterior a la hipoteca en ejecución, 
que conllevará la cancelación de ésta sin necesidad de previa cancelación de su nota 
marginal, pero eso es así porque al expedirse certificación de cargas y ponerse nota al 
margen de la carga anterior, el registrador, en cumplimiento de lo dispuesto en el 
artículo 135 de la Ley Hipotecaria, habrá comunicado al juzgado o tribunal, ante quien se 
sustancie el procedimiento de ejecución directa hipotecaria posterior, la extensión de ese 
ulterior asiento que va a afectar a la ejecución por lo que no existe posible perjuicio a 
ulteriores adquirentes que pudieran adquirir confiados en la validez de los asientos 
registrales (los cuales por otra parte conocen la existencia de cargas anteriores)» (cfr. 
Resolución de 19 de febrero de 2016).
Sentado, pues, que la ejecución de una carga con mejor rango que la hipoteca en 
ejecución conllevará la cancelación de ésta sin necesidad de previa cancelación de su 
nota marginal, el primer defecto de la nota de calificación recurrida, tal como ha sido 
redactado, debe ser revocado, sin perjuicio de que el registrador deba dar cumplimiento 
a lo dispuesto en el artículo 135 de la Ley Hipotecaria.
3.  Sobre el segundo defecto señalado en la nota de calificación recurrida:
Procede  ahora  analizar  el  segundo  defecto  señalado  en  la  nota  de  calificación 
recurrida, referente a si, en el caso que ahora nos ocupa, la ejecución de la carga o 
afección urbanística tiene mejor rango registral que la hipoteca en cuestión, o por decirlo 
con mayor precisión, si tal carga o afección urbanística, cuyo plazo de caducidad es de 
siete  años,  cuando  desemboque  en  la  adjudicación  de  la  finca  en  ejecución 
administrativa por impago de las deudas urbanísticas a las que está afecta, tiene la 
potencialidad legal de provocar la cancelación de la referida hipoteca.
Hemos de recordar que, conforme a la Resolución de 10 de enero de 2018, invocada 
por  el  recurrente,  «el  plazo  de  caducidad  hay  que  computarlo  desde  la  fecha  de 
inscripción de la afección, si bien dicha cancelación no conlleva la extinción de la 
obligación legal del propietario de hacer frente a los gastos de urbanización puesto que  e
en tanto que el suelo no haya sido objeto de la completa transformación urbanística está  bo
vinculado  al  pago  de  los  gastos  de  urbanización  por  imperativo  legal.  Ahora  bien,  80ww
arensopteacctióon a  sloes  htiatuylaa repsr oddeulc didoom isnoiob rue  oltarso s fidnecraesc hdoes  rreeasluelsta od oc,a rsgina si nctueyrave inncsicórnip ceiónn  eol 
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podrá perjudicarles en la medida en que resulte inscrita y no haya caducado».
En el caso que nos ocupa, la referida hipoteca constaba constituida e inscrita sobre 
la finca de origen, y pasó, por subrogación real, a recaer sobre la finca resultante de la 
reparcelación inscrita. Por tanto, la existencia registral de dicha hipoteca es anterior a la 
constancia registral de la afección urbanística de la finca de resultado.
Y en tal caso, le resulta de aplicación plena lo dispuesto en el artículo 19 del Real 
Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al 
Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la 
Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística, lleva por título «de la afección de las 
fincas de resultado al cumplimiento de la obligación de urbanizar», y establece que 
«quedarán  afectos  al  cumplimiento  de  la  obligación  de  urbanizar,  y  de  los  demás 
deberes dimanantes del proyecto y de la legislación urbanística, todos los titulares del 
dominio  u  otros  derechos  reales  sobre  las  fincas  de  resultado  del  expediente  de 
equidistribución, incluso aquellos cuyos derechos constasen inscritos en el Registro con 
anterioridad a la aprobación del Proyecto, con excepción del Estado en cuanto a los 
créditos a que se refiere el artículo 73 de la Ley General Tributaria y a los demás de este 
carácter,  vencidos  y  no  satisfechos,  que  constasen  anotados  en  el  Registro  de  la 
Propiedad con anterioridad a la práctica de la afección».
Por tanto, la titularidad inicial de la citada hipoteca, siendo un derecho inscrito con 
anterioridad a la aprobación e inscripción del proyecto de reparcelación, queda sin duda 
sujeta a la citada afección urbanística, porque así resulta del precepto transcrito, ya que, 
como explica la doctrina más autorizada, no es que la afección tenga rango registral 
antepuesto a las cargas inscritas con anterioridad, sino que tales cargas son también 
objeto de la afección urbanística, la cual vincula tanto al propietario, en sentido estricto, 
como a los titulares de derechos reales menores.
Ahora bien, en el caso que nos ocupa, esa titularidad registral de la citada hipoteca 
correspondía inicialmente al «Banco Popular, S.A.», pero, con posterioridad al arrastre 
de esta carga sobre la finca resultante de la inscripción del proyecto de reparcelación, la 
titularidad  de  esa  misma  hipoteca  fue  transmitida  a  inscrita  a  favor  de  la  entidad 
«Praedium Desarrollos Urbanos, S.L.» entidad que, ahora sí, resulta ser un tercero 
registral no anterior, como lo era el «Banco Popular, S.A.», sino posterior a la constancia 
registral de la afección urbanística, por lo que tal afección legal solo le perjudica y le es 
oponible, como tercero registral que es, si la constancia registral de la referida afección 
permaneciera todavía vigente, o al menos legalmente operativa, en el momento en que 
se pretender hacer valer en su contra dicha afección urbanística y obtener la cancelación 
registral de la referida hipoteca.
Y lo cierto es que habiéndose inscrito la reparcelación en fecha 17 de mayo de 2010, 
y dado que el artículo 20 del Real Decreto 1093/1997 establece que «la afección 
caducará a los siete años de su fecha», podemos concluir que tal afección urbanística 
estaba sin duda vigente cuando se practicó la anotación de embargo de fecha 1 de 
septiembre de 2012.
El registrador objeta en su nota de calificación, frente a este dato, que no cuestiona, 
tres cosas:
a)  Que «el embargo practicado no especificaba que se trataba de carga preferente 
procedente de la reparcelación para disfrutar de preferencia que le correspondería», 
afirmación que queda contradicha con la lectura del mandamiento de embargo, que 
consta ahora aportado al expediente.
b)  Que «en el momento de practicar la inscripción de adjudicación de la finca - esto 
es, el 25 de julio de 2018- la carga real y preferente ya no estaba vigente, sino cancelada  e.
por caducidad por tener más de siete años desde su fecha», afirmación que queda  w.b
desvirtuada pues la preferencia correspondiente a la citada afección se traslada a la  80ww
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contradicha por el hecho de que la afección urbanística no es una mera preferencia de
cobro, sino, como ha señalado la doctrina del Tribunal Supremo, véase su Sentencia 
de 15 de julio de 2014, una hipoteca legal, que, como tal, no sólo permite interponer 
tercerías de mejor derecho al cobro, sino obtener, cuando se ejecuta tal afección legal, la 
cancelación de las cargas registrales anteriores y posteriores, no preferentes a ella.
Por todo ello, también el segundo defecto de la nota de calificación, tal como está 
redactado, ha de ser revocado.
4.  Sobre otras cuestiones.
Por último, debe recordarse aquí que, conforme al artículo 326 de la Ley Hipotecaria, 
no procede ahora tomar en consideración documentos aportados junto al recurso o 
mencinados en él que no consta que fueran aportados en su día para ser tenidos en 
cuenta en la nota de calificación registral ahora recurrida, ni tampoco cuestiones que no 
hayan sido planteadas en la nota de calificación registral.
Por todo lo expuesto, procede estimar el recurso y revocar la nota de calificación 
registral  recurrida,  haciendo  la  misma  matización  que  se  hizo,  entre  otras,  en  la 
Resolución de 1 de marzo de 2019 en el sentido de que «(…) atendiendo como es 
preceptivo  a  los  estrictos  términos  en  que  está  redactada  la  nota  de  calificación 
recurrida, esta Dirección General ha de revocarla y estimar el recurso interpuesto (…)».
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la 
calificación del registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 4 de febrero de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.