BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 183 Viernes 3 de julio de 2020 Sec. III.   Pág. 46918
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
7187 Resolución de 25 de febrero de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
de  la  registradora  de  la  propiedad  de  Zafra,  por  la  que  se  deniega  la 
expedición de certificación en un expediente de dominio para la rectificación 
de descripción.
En el recurso interpuesto por don Carlos Duro Fernández, notario de Los Santos de 
Maimona, contra la nota de calificación de la registradora de la Propiedad de Zafra, doña 
María José Mateo Vera, por la que se deniega la expedición de certificación en un 
expediente de dominio para la rectificación de descripción.
Hechos
I
Mediante acta otorgada el día de 3 de octubre de 2019 ante el notario de Los Santos 
de Maimona, don Carlos Duro Fernández, con el número 676 de protocolo, se inició el 
expediente  de  dominio  para  la  rectificación  de  la  descripción  de  la  finca  registral 
número 16.232 del término de Los Santos de Maimona y se solicitó la expedición de la 
certificación prevista en el artículo 201 en relación con el 203 de la Ley Hipotecaria.
II
Presentada dicha acta en el Registro de la Propiedad de Zafra, fue objeto de la 
siguiente nota de calificación:
«Examinada y calificada la precedente acta de requerimiento para expediente del 
artículo 201 de la Ley Hipotecaria, autorizada por el Notario de Los Santos de Maimona, 
don Carlos Duro Fernández, el tres de octubre de dos mil diecinueve, bajo el número 676 
de orden protocolar, la Registradora que suscribe previo examen de la legalidad vigente 
y de los libros a su cargo ha acordado denegar la expedición de la certificación solicitada 
en base a los siguiente hechos y fundamentos de Derecho:
Hechos.
Uno. El acta calificada fue presentada por el Notario autorizante, en la oficina del 
Registro de la Propiedad de Zafra, a las doce horas quince minutos del día 24 de octubre 
de 2.019, causando el asiento de presentación número 775 del libro Diario.
Dos. El acta presentada documenta el requerimiento realizado al Notario autorizante, 
por doña M. C. G. G., J. F. G. S. y E. M. M. y D. A. y D I. G. S., como titulares registrales 
por  cuartas  e  iguales  partes  indivisas  del  pleno  dominio  de  la  finca  registral 
número  16.232,  para  la  tramitación  del  procedimiento  del  artículo  201  de  la  Ley 
Hipotecaria [sic], a efectos de obtener la rectificación de superficie y linderos de la finca 
referida. Dicha finca aparece descrita en los asientos del Registro como "Corralón" en  e.
Los Santos de Maimona, parte del señalado con el número (…), con una extensión  w.b
superficial de 141,50 metros cuadrados. Habiéndose formado por división material de la  87ww
Sreagnistotrsa ld e9 .M02a2im doen ae, xsperñeasaladdao  lcoocna leidl andú, mqeureo  (e…ra) , "cuonn  cuonrara elóxnte nesni ólna  sloucpaelrifdicaida l ddee  2L8o3s 
Mmaeitmroosn cau, addorna dAonst"o, neiso  eCsacsrqituureate a udteo rPizraaddao  pMoorn etel rqou ed efu Eesrap isnuo sNao, tealr itore dinet aL odse  Sdaicnietomsb dree 
de mil novecientos ochenta y siete, con el número 1.667 de protocolo.
Tres. El acta calificada, se acompaña de la escritura de división material referida, por 
la que se crean de la registral 9.022, dos fincas de idéntica extensión superficial –141,50 
metros cuadrados–, registrales 16.232 y 16.231. De las escrituras de compraventa de 26 
de julio de 2.000, de don Carlos duro Fernández, protocolo 855 y posterior rectificación 
del mismo notario, de 20 de noviembre de 2.000, protocolo 1.268, por la que don J. F. G. 
C., casado con doña E. M. M. G., adquirieron de doña J. G. S., para su sociedad de 
gananciales el pleno dominio de una cuarta parte indivisa de la registral 16.232, "corralón 
en (…) de Los Santos de Maimona". Y, de las escrituras de partición de herencia y 
liquidación de la sociedad de gananciales, autorizada en Los Santos de Maimona, el 7 
de agosto de 2.014, protocolo 505 y rectificatoria autorizada por el mismo Notario, el 22 
de enero de 2.019, número 43 de orden protocolar, por la que los hermanos G. G., M. C. 
y doña M. D., formalizan las operaciones particionales causadas al fallecimiento de doña 
P. D. G. S., adjudicando la cuarta parte del pleno dominio de la registral 16.232 a doña M. C.
Cuarto. Con la tramitación del expediente referido, se pretende rectificar los linderos 
y la superficie de la finca 16.232 de Los Santos de Maimona, pasando de 141,50 metros 
cuadrados de superfice [sic] registrada, a 433 metros cuadrados de superficie catastral, 
según  la  certificación  catastral  descriptiva  y  gráfica  de  la  finca  con  referencia 
catastral  8397244QC2589E0001FU  que  se  testimonia,  y  que  según  la  certificación 
expedida por el Vicesecretario-Interventor del Ayuntamiento de Los Santos de Maimona, 
–Secretario en Funciones– don A. T. G., de 13 de mayo de 2.019, se corresponde con la 
finca registral reseñada, por lo que solicita sea expedida la oportuna certificación registral.
Fundamentos de Derecho.
Primero.  La competencia de este Registradora de la Propiedad para calificar e 
inscribir  el  documento  presentado  le  viene  conferida  por  el  artículo  18  de  la  Ley 
Hipotecaria y demás preceptos concordantes del Reglamento Hipotecario en concreto el 
artículo 98 que expresamente dispone que: "El Registrador considerará, conforme a lo 
prescrito en el artículo 18 de la Ley, como faltas de legalidad en las formas extrínsecas 
de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, las que afecten 
a la validez de los mismos, según las leyes que determinan la forma de los instrumentos, 
siempre que resulten del texto de dichos documentos o puedan conocerse por la simple 
inspección de ellos. Del mismo modo apreciará la no expresión, o la expresión sin la 
claridad  suficiente,  de  cualquiera  de  las  circunstancias  que,  según  la  Ley  y  este 
Reglamento, debe contener la inscripción, bajo pena de nulidad".
Segundo.  El párrafo primero del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, tras la reforma 
introducida por la Ley 13/2.015 de 24 de junio, dispone que "el expediente para rectificar 
la descripción, superficie o linderos de cualquier finca registral se tramitará siguiendo las 
reglas prevenidas en el art. 203,...".
Tercero.  Se deniega la expedición de la certificación registral solicitada por los 
motivos siguientes:
1.º  No se cumple la exigencia legal recogida en el apartado a) de la regla segunda del 
artículo 203 de la Ley Hipotecaria, al no aportar dos de los comparecientes "título de 
propiedad de la finca cuya rectificación se pretende, que se corresponde con la descripción 
literaria y delimitación gráfica de la finca". En concreto los hermanos G. S., que aportan como 
título de adquisición, la escritura citada de división material, que da origen a la finca registral 
cuya rectificación se pretende, y don J. F. G. C. y esposa, que aportan la escritura de 
compraventa y posterior rectificación de la misma también referida en el hecho número 2.  s
Ambos títulos de adquisición se refieren a un "corralón en la localidad de Los Santos de  oe.
Maimona, procedente de la calle (…) y con una extensión superficial de 141,50 metros  w.
cccueonarttdifeircnaaiddcoaiós n"e.  nsE oelnicl  ittcaítodunalos,  eedcxeuig eipndrcaoi ape,in e dnlaao dr e sgaelpa o atreptrarcedecori aay  d "ellaal  a crcteíocrrtuirfeliocsa p2co0ión1nd d eecn aclatiaa Ls eteryan lHt"r,ei p poaltaer ac daeerixsapc.eripdciri ólan   2020-7187n https://ww
2.º  El compareciente en segundo lugar, don J. F. G. S., con D.N.I. (…), casado con
la también compareciente E. M. M., de la que no se consigna el segundo apellidos y con
D.N.I. (…), no se corresponde con el titular registral de la participación indivisa de esta 
finca que tiene atribuido ese número de documento nacional de indentidad [sic]. Según el 
asiento registral y la escritura de compraventa que los causó, que se acompaña al acta 
calificada, es don J. F. G. C., no S., casado con E. M. M. G., apellido de ésta última que 
no consta en el acta presentada. Por lo que si el apellido correcto de dicho señor no es 
C., sino S., como aparece en el acta presentada, se hace necesario rectificar el título de 
adquisición, es decir, la escritura de compraventa de 26 de julio de 2.000, en la que 
compareció como don F. J. G. C., y proceder a la rectificación del asiento registral, de 
conformidad con lo dispuesto en el artículo 40, letra d) de la Ley Hipotecaria.
3.º  Y por último, existen dudas fundadas para ésta Registradora, de que a través 
del expediente de rectificación registral entablado, se esté encubriendo una operación de 
modificación de entidad hipotecaria, consistente en la agrupación o agregación a la finca 
registral de una porción de terreno colindante. A esta conclusión se llega, teniendo en 
cuenta  la  magnitud  del  exceso  de  cabida  cuya  constatación  registral  se  pretende, 
de 291,50 metros cuadrados, que excede del triple de la cabida registrada; que la finca a 
la que se refiere la rectificación pretendida, 16.232, se creó por división material en dos 
fincas de igual extensión superficial, de otra cuya cabida de 283 metros cuadrados era 
inferior al exceso, cuya constatación registral se pretende; A mayor abundamiento, la 
registral  9.022,  antes  de  la  citada  división  material,  y  de  la  segregación  de  la 
registral 15.617, tenía una superficie total de 463 metros cuadrados. Y por último, porque 
ya figuran inscritas en el Registro de la Propiedad, otras fincas ubicadas en la calle (…) 
de la localidad de Los Santos de Maimona.
A la vista de los precedentes hechos y fundamentos de derecho,
Resuelvo:
Primero.  Denegar  la  expedición  de  la  certificación  solicitada  por  los  defectos 
advertidos  «comunicando  inmediatamente  al  Notario,  con  el  fin  de  que  proceda  al 
archivo de las actuaciones». Art. 203, regla 3.ª párrafo 3.º de la Ley Hipotecaria; y 
párrafo segundo del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, que expresamente señala que "Si 
el Registrador, a la vista de las circunstancias concurrentes en el expediente y del 
contenido del historial de las fincas en el Registro, albergare dudas fundadas sobre la 
posibilidad de que el expediente de rectificación de descripción registral encubriese un 
negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria, procederá a 
suspender la inscripción solicitada motivando las razones en que funde tales dudas".
Segunda.  Notificar la precedente nota de denegación al presentante y al Notario 
autorizante  del  acta,  haciéndoles  saber  que  la  calificación  negativa  que  precede, 
extendida por el Registrador que suscribe, podrá (…)
Zafra a quince de noviembre de dos mil diecinueve (firma ilegible).–La registradora 
Fdo. María José Mateo Vera.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don Carlos Duro Fernández, notario de Los 
Santos de Maimona, interpuso recurso el día 27 de noviembre de 2019 mediante escrito 
en el que alegaba lo siguiente:
«Fundamentos de Derecho. Apoyan éstos, en contra de la nota recurrida, en cuanto  e
al primero y tercero de los defectos alegados, las siguientes afirmaciones: bo
EBna scau alan Stor aa.l  Rpreimgiesrtroa ddeo rlao ss ud enfoetcat odse: calificación en la regla 3.ª del artículo 203 de la  2020-7187n https://ww
Ley Hipotecaria.
El artículo 201 de la Ley Hipotecaria, que regula el expediente para rectificar la 
descripción, superficie o linderos de cualquier finca registral, se remite en cuanto a su 
tramitación al artículo 203, que regula el expediente de dominio para la inmatriculación 
de fincas; así al primero se le aplican las normas del segundo en cuanto a competencia 
territorial,  formalización  documental,  expedición  de  certificación  registral  previa  a  la 
tramitación del expediente, notificaciones, etc., bien entendido que la finalidad de ambos 
es muy distinta, si bien, por existir trámites comunes, se recurre a la técnica legislativa de 
la remisión.
La Sra. Registradora en su nota da a entender que le es de aplicación literal a los 
expedientes  del  artículo  201,  la  letra  a)  de  la  regla  segunda  del  apartado  1.  del 
artículo 203, que exige que la descripción gráfica resultante de la certificación catastral 
se corresponda con la descripción literaria del título de propiedad de la finca, lo que es 
absolutamente  congruente  con  la  finalidad  del  expediente  del  artículo  203  (como 
igualmente lo exige el artículo 205 también para la inmatriculación), pero en absoluto con 
la finalidad del expediente del artículo 201, cuando lo que se pretende precisamente es 
rectificar la descripción de la finca.
En primer lugar porque el artículo 201 habla de la rectificación de cualquier finca 
registral. mientras que según la nota de calificación este expediente quedaría limitado o 
circunscrito sólo a aquellas fincas en las que en el título de adquisición se hubiese hecho 
constar la rectificación ahora pretendida, lo cual carece de toda justificación.
En segundo lugar porque si bien hay una remisión genérica del artículo 201 al 203, 
esta remisión es, como es lógico, en cuanto al procedimiento, no en cuanto a los 
requisitos, que para rectificar no son ni pueden ser los mismos que para inmatricular.
La remisión del artículo 201 es a las reglas del artículo 203, pero, como no podía ser 
de otra manera, con las particularidades contenidas en el propio artículo 201, así, si el 
artículo  203  contempla  en  los  apartados  a),  b),  c)  y  d)  de  la  regla  segunda  del 
apartado 1. lo que debe aportar el promotor del expediente (así lo dicho en cuanto al 
título  de  propiedad),  el  artículo  201  contiene  su  propia  regulación  al  respecto 
estableciendo que el promotor lo que debe aportar es la descripción registral de la finca y 
su descripción actualizada, pero no que dicha descripción actualizada deba constar en el 
título  de  propiedad,  como  así  ha  ocurrido  en  este  caso,  en  que  en  el  acta  de 
requerimiento consta la. descripción registral y la actualizada, aportándose el título de 
propiedad que legitima el expediente, y que en este caso contiene una descripción 
coincidente con la registral que se pretende rectificar.
Como  decía  anteriormente,  lo  contrario  conduciría  a  circunscribir  o  limitar  el 
expediente del artículo 201 a solamente aquellos casos en que en el título de adquisición 
se  hubiere  hecho  constar  (sin  ninguna  trascendencia  registral  por  supuesto),  la 
descripción actualizada que ahora se pretende registrar, lo que si bien es relativamente 
frecuente en los títulos de no mucha antigüedad en que se suele hacer constar además 
de la descripción del antetítulo la descripción catastral, acorde a las exigencias de la 
moderna legislación sobre Catastro, es totalmente inusual que ocurra en títulos de una 
mayor antigüedad en los que solo se hacía constar la descripción literaria que resultaba 
del antetítulo y del registro.
Por  las  mismas  razones,  el  artículo  203  en  su  regla  Tercera  establece  las 
circunstancias que ha de verificar el registrador para expedir la certificación, entre ellas, 
la  primera,  perfectamente  acorde  con  la  finalidad  de  este  expediente,  «la 
correspondencia entre la descripción contenida en el título de propiedad aportado y la 
certificación catastral», lo que de ninguna manera ha de ser aplicado al expediente del  s
artículo 201, pues nos llevaría al total absurdo de aplicar también la letra b), es decir «la  oe.
falta de previa inmatriculación», lo que no merece más comentarios. w.
Es  el  propio  artículo  201  el  que  regula  este  aspecto,  debiendo  únicamente  87ww
fpurnodceaddearss eso ab rela  lad epnoesgibaiclidióand  ddee  lqau ece ertli feicxapceiódnie nctuea enndcou eblr ieresgeiss turand noer gaolbcieor gtraarsel adtiuvdoa us 
DopGe.rRa.cNio. ndees  2d0e d em doicdiiefimcabcrieó nd ed 2e0 1e6n,t iqduaed  nhoips odteiccea rqiau;e  "eenl  úeltsimteo  speánrtriadfoo  dlae l Rapeasortlaudcoió 1n   BOE-A-cable e
del  artículo  201  de  la  Ley  Hipotecaria  limita  los  supuestos  en  los  que  pueden 
manifestarse  dudas  de  identidad  de  la  finca",  "además  de  esto,  considerando  la 
necesaria  aportación  al  procedimiento  de  una  representación  gráfica  catastral  o 
alternativa conforme a las letras b) y d) del apartado 1, esta representación debe ser 
objeto de calificación registral conforme a lo dispuesto en el artículo 9. Como ya se 
afirmó en las Resoluciones de 22 de abril y 8 de junio de 2016, las dudas que en tales 
casos puede albergar el registrador han de referirse a que la representación gráfica de la 
finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la 
posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio 
traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria, sin que exista limitación 
de utilización de estos procedimientos solo por razón de la diferencia respecto a la 
cabida inscrita." "Hay que considerar que en el procedimiento para la rectificación de la 
descripción de fincas regulado en el artículo 201 es preceptiva la aportación de una 
representación gráfica georreferenciada de la finca ya sea catastral o alternativa, tal y 
como se desprende de las letras b) y d) del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria. De 
conformidad con el artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria (EDL 1946/59), 'una vez inscrita la 
representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha 
representación,  rectificándose,  si  fuera  preciso,  la  que  previamente  constare  en  la 
descripción literaria'. Esto supone que la descripción de la finca es la resultante de la 
representación gráfica, que prevalece y, si es necesario, rectifica la descripción literaria.".
Nada ni siquiera parecido a que la rectificación pretendida deba constar previamente 
reflejada en el título de propiedad. Sólo el hecho de que el registrador albergue dudas, 
en  el  sentido  antes  indicado,  y  que  tales  dudas  sean  fundadas,  puede  motivar  la 
denegación de la certificación.
En el mismo sentido la Resolución de 17 de octubre de 2016: "es indiscutible que 
para proceder a cualquier rectificación de la descripción es preciso que no existan dudas 
sobre la realidad de la modificación solicitada. El artículo 201 de la Ley Hipotecaria, tras 
la reforma operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, regula el expediente notarial de 
rectificación de descripción de fincas. El último párrafo del apartado 1 del citado precepto 
prevé  que  «si  el  Registrador,  a  la  vista  de  las  circunstancias  concurrentes  en  el 
expediente y del contenido del historial de las fincas en el Registro, albergare dudas 
fundadas  sobre  la  posibilidad  de  que  el  expediente  de  rectificación  de  descripción 
registral encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad 
hipotecaria, procederá a suspender la inscripción solicitada motivando las razones en 
que funde tales dudas".
En cuanto al tercero de los defectos:
Como  ha  reiterado  este  Centro  Directivo,  siempre  que  se  formule  un  juicio  de 
identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino 
que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados (Resoluciones 8 
de octubre de 2005, 2 de febrero de 2010, 13 de julio de 2011, 2 de diciembre de 2013, 3 
de julio de 2014, 19 de febrero de 2015 y 21 de abril de 2016, entre otras).
Pretende fundar sus dudas la Sra. Registradora:
Primero, en la magnitud del exceso, cuando ya la resolución de la D.G.R.N. de 17 de 
octubre de 2016, puso de manifiesto que no existe un límite cuantitativo de superficie 
para la aplicación del procedimiento previsto en el artículo 201 y que tampoco la sola 
magnitud del exceso o la existencia de una alteración de linderos pueden basar la  s
denegación de la inscripción sin más justificación. Además, hay que recordar que la  oe.
Resolución de 17 de noviembre de 2015 ya destacó el procedimiento del artículo 201 de  w.
rrlaee ccLttiiffeiiccyaa ccHiiooipnnoeetsse  cdaedriseacs rceiprnitptivrteiav sal sod se  qmcuueead liqopusei erhrs áingbauilteeusnr  apleayz raa  p(ootabtententonc eiadrl em lase unipntees crfriicppieecri mócnoit merneo g ilsiinntrdsaecl rriodbseir,    2020-7187n https://ww
incluso  linderos  fijos),  de  cualquier  magnitud  (tanto  diferencias  inferiores  como
superiores al 10% de la superficie previamente inscrita) y además obtener la inscripción
de la representación geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices –
pues no en vano, como señala el artículo 199, es la delimitación georreferenciada de la 
finca la que determina y acredita su superficie y linderos, y no a la inversa.
Segundo, en que la finca procede de la división de otra de inferior cabida que 
previamente fue objeto de segregación; cuando la resolución antes citada también pone 
de manifiesto que deben descartarse dudas fundadas en la previa comprobación, con 
exactitud, de la cabida inscrita, en la reiteración dé rectificaciones sobre la misma o en el 
hecho de proceder la finca de actos de modificación de entidades hipotecarias, como la 
segregación, la división o la agregación, en los que se haya determinado con exactitud 
su superficie. Como señala la Resolución de 22 de abril de 2016, para un supuesto de 
tramitación del expediente del artículo 199, "las dudas que en tales casos puede albergar 
el registrador han de referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo 
o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de 
fincas  colindantes  inmatriculadas  o  a  que  se  encubriese  un  negocio  traslativo  u 
operaciones de modificación de entidad hipotecaria".
La Resolución de 20 de octubre de 2016 igualmente pone de manifiesto que el último 
párrafo del apartado 1 del artículo 201 de la Ley Hipotecaria (con redacción diferenciada 
de la del apartado 3) limita los supuestos en los que pueden manifestarse dudas de 
identidad de la finca, así, dispone que "si el Registrador, a la vista de las circunstancias 
concurrentes en el expediente y del contenido del historial de las fincas en el Registro, 
albergare dudas fundadas sobre la posibilidad de que el expediente de rectificación de 
descripción registral encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de 
entidad  hipotecaria,  procederá  a  suspender  la  inscripción  solicitada  motivando  las 
razones  en  que  funde  tales  dudas",  además  de  esto,  considerando  la  necesaria 
aportación  al  procedimiento  de  una  representación  gráfica  catastral  o  alternativa 
conforme a las letras b) y d) del apartado 1, esta representación debe ser objeto de 
calificación registral conforme a lo dispuesto en el artículo 9, lo que supone acudir a la 
correspondiente  aplicación  informática  auxiliar  prevista  en  dicho  precepto,  o  las  ya 
existentes anteriormente (punto cuarto de la Resolución-Circular de 3 de noviembre 
de 2015); como ya se afirmó en las Resoluciones de 22 de abril y 8 de junio de 2016, las 
dudas que en tales casos puede albergar el registrador han de referirse a que la 
representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o 
con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que 
se  encubriese  un  negocio  traslativo  u  operaciones  de  modificación  de  entidad 
hipotecaria, sin que exista limitación de utilización de estos procedimientos solo por 
razón de la diferencia respecto a la cabida inscrita. La existencia de operaciones previas 
de modificación de entidades hipotecarias ni siquiera es un supuesto recogido en el 
apartado 1 del artículo 201 (a diferencia de lo que sucede con el párrafo 3).
Además en este caso concreto concurren las siguientes circunstancias que impiden 
ver ni siquiera indicios de encubrimiento de una operación de agrupación o agregación, 
pues  los  linderos  de  la  finca  se  mantienen  inalterados,  así,  a)  calle  (…);  b)  la 
registral 16.231, es decir, precisamente la otra finca resultante de la división previa 
(cuyos linderos, si se observa el plano catastral, también coinciden con los registrales, es 
decir, dos calles y la otra resultante de la división), c) E. Z. que hoy es M. Z., y d) V. S. G. 
que hoy es V. S. F.
Por último, es claro que tampoco puede sustentar ninguna duda el hecho que afirma 
la registradora de existir inscritas otras urbanas ubicadas en el número 47 de la calle San 
Cristóbal, pues esto es algo muy habitual, teniendo en cuenta la constante modificación  s
de los números de gobierno en las calles, como consecuencia de la apertura de nuevas  oe.
portadas (normalmente por la nueva construcción de viviendas en planta alta con acceso  w.
propio), que hace que en el registro puedan aparecer dos o más con el mismo número  87ww
ed eig guoabl ineúrnmoe, rloa  aaln rteigguisat,r oq»u.e lo conserva en el registro, y la nueva que accede con dicho
IV
La registradora de la Propiedad de Zafra emitió informe ratificando la calificación en 
todos sus extremos y elevó el expediente a la Dirección General de los Registros y del 
Notariado.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9, 10, 201 y 203 de la Ley Hipotecaria, y las Resoluciones de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado de 24 y 27 de junio y 20 de diciembre 
de 2016, 6 de abril, 27 de octubre y 21 de noviembre de 2017, 22 de febrero y 8 de 
noviembre de 2018 y 7 de noviembre de 2019.
1.  Presentada el acta notarial prevista en el artículo 201 en relación con el 203 de la 
Ley Hipotecaria, en la que se solicita la expedición de certificación prevista en dichos 
preceptos, se deniega ésta por no coincidir la descripción de la finca que se pretende 
rectificar con la que figura en el título de dominio por el que se adquirió la finca (en 
cuanto a dos de los comparecientes) y por existir dudas de identidad de la finca a juicio 
de la registradora. Estas últimas se basan en la magnitud del exceso, en la procedencia 
de la finca por división material y en constar inscrita «otras fincas» con el mismo número 
de policía. El segundo defecto que expresa la nota de calificación no es objeto de 
recurso.
Son datos de hecho para la resolución de este recurso los siguientes:
– Se pretende la rectificación descriptiva de la finca registral 16.232 del término de 
Los Santos de Maimona, que figura, según Registro, con una superficie de 141,50 
metros cuadrados, coincidente con la que resulta de los títulos aportados por dos de los 
comparecientes.
– En el acta presentada se realiza una nueva descripción actualizada de la finca en 
términos totalmente coincidentes con la certificación catastral descriptiva y gráfica que se 
incorpora, expresando una superficie de 433 metros cuadrados, y se afirma que la 
representación gráfica catastral coincide con la rectificación que se solicita.
2.  En primer lugar se plantea en este recurso si para la tramitación del expediente 
previsto en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria es preciso que sea coincidente la nueva 
descripción que se pretende hacer constar en el Registro con la que figura en el título de 
dominio del promotor.
La registradora entiende en su calificación que ello es así habida cuenta de la 
remisión genérica que el artículo 201 de la Ley Hipotecaria hace al artículo 203 en 
cuanto a la tramitación del procedimiento. Se base, por tanto, en la letra a) de la regla 
segunda del apartado 1 de este último precepto en cuanto que dispone que para iniciar 
el expediente se debe acompañar el «título de propiedad de la finca que se pretende 
inmatricular, que atribuya el dominio sobre la misma al promotor del expediente, junto 
con certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela o parcelas catastrales, que 
se correspondan con la descripción literaria y la delimitación gráfica de la finca cuya 
inmatriculación se solicita».
3.  El criterio que sostiene la registradora no puede mantenerse y deben acogerse 
las alegaciones que formula el recurrente.
Tal  y  como  reza  el  artículo  201,  «el  expediente  para  rectificar  la  descripción, 
superficie  o  linderos  de  cualquier  finca  registral  se  tramitará  siguiendo  las  reglas  e.
prevenidas en el artículo 203, con las siguientes particularidades: w.b
domain) io,P oo ddreá  cpuraolmquoiveer rdloe reel cthitou larer arle, gmisetrdaial ndtee  llaa  taoptaolritdaacdió on  dael N uontaa rciou odtea  lain ddievsiscari pecni óenl 
qreugeis tlarasl  ddiefe rlae nfciniacsa  eyn strue  daemscbraipsc ioóbne daecctueanl izeaxdcalu, saivsaemguernatned oa  bearrjoor essu  dreesspcorinpstiavboisli ddaedl 
Registro  y  no  a  la  celebración  de  negocios  traslativos  o  en  general  a  cualquier 
modificación, no registrada, de la situación jurídica de la finca inscrita».
De la simple lectura de los preceptos transcritos hasta ahora resulta una evidente 
diferencia respecto al inicio del procedimiento según tenga finalidad inmatriculadora o de 
rectificación  de  descripción.  En  el  supuesto  del  expediente  de  dominio  para  la 
inmatriculación se exige la aportación del título de dominio, debiendo ser coincidente la 
descripción del mismo con la que resulta del Catastro, según se ha expuesto. En este 
expediente inmatriculador resulta fundamental la acreditación del dominio de la finca 
pues, no en vano, conforme al artículo 7 de la Ley Hipotecaria «la primera inscripción de 
cada finca en el Registro de la Propiedad será de dominio y se practicará con arreglo a 
los procedimientos regulados en el Título VI de esta Ley».
A diferencia de ello, en el expediente para la rectificación de descripción de la finca, 
el  artículo  201  expresa  como  particularidad  que  su  inicio  se  realiza  «mediante  la 
aportación al Notario de la descripción registral de la finca y su descripción actualizada», 
sin que sea, por tanto, preciso aportar el título dominical. En efecto, ello es coherente 
con el objeto y finalidad de este procedimiento, en el que no se pretende acreditar el 
dominio de una finca, sino que únicamente se pretende la adecuación de su descripción 
registral a la realidad física, constando ya inscrito el dominio, por lo que lo relevante será 
la  acreditación  de  la  representación  gráfica  de  la  finca,  que  determina  su  exacta 
ubicación y delimitación.
De seguir la tesis de la registradora, como destaca el recurrente, el expediente de 
dominio  para  la  rectificación  de  descripción  quedaría  injustificadamente  limitado  a 
escasos supuestos, pues sólo se admitiría la adecuación de la descripción registral a la 
realidad  física  mediando  un  título  dominical  en  el  que  figure  la  nueva  descripción, 
quedando vedada la posibilidad de lograr la concordancia entre el Registro y la realidad 
jurídica  extrarregistral  en  los  demás  casos  en  los  que  no  haya  tenido  lugar  una 
transmisión o, de otro modo, obligando a acudir a la rectificación del título dominical ya 
inscrito. Esta última posibilidad, que invoca la registradora en su informe, haría estéril la 
regulación de un procedimiento específico para la rectificación de descripción de fincas. 
Y  además  podría  suponer,  según  las  circunstancias  de  cada  caso,  importantes 
dificultades (en ocasiones insalvables) para lograr la concordancia entre el registro y la 
realidad. En este punto es preciso recordar que el procedimiento para la rectificación de 
superficie cuenta con diversas garantías entre las que se encuentra la notificación a 
«aquel  de  quien  procedan  los  bienes  o  sus  causahabientes»  (cfr.  regla  quinta  del 
apartado 1 del artículo 203 de la Ley Hipotecaria).
Asimismo no puede compartirse la tesis de la registradora, expresada en su informe, 
referida a que «no estamos ante un expediente que al concluir con una decisión judicial 
sobre  el  fondo  del  asunto,  permita  suplir  la  inexistencia  o  inexactitud  del  título  de 
propiedad, sino ante un expediente de notificaciones notariales que complementa al 
título de propiedad, que ha de existir y ser exacto, y aportarse en todo caso, y en el que 
la descripción de la finca ha de ser coincidente con la que se pretende rectificar a través 
del  expediente  notarial».  Esta  tesis  es  contraria  con  la  naturaleza  y  finalidad  del 
expediente de dominio que, con distintas finalidades, se ha regulado en la Ley 13/2015, 
de 24 de junio. Así la Dirección General de los Registros y del Notariado ha señalado en 
su Resolución de 7 de noviembre de 2019 que «tras la reforma de la Ley Hipotecaria 
operada por la Ley 13/2015, y en línea con el objetivo de desjudicialización que expresa 
su exposición de motivos, se ha optado por suprimir los expedientes de jurisdicción 
voluntaria tramitados por el juez y potenciar los tramitados por el notario. Para ello, la ley  s
podría haber suprimido el expediente de dominio y mantenido, con modificaciones, el  oe.
acta de notoriedad. Pero lo que ha hecho realmente ha sido exactamente lo contrario:  w.
suprimir  el  acta  de  notoriedad  y  mantener,  con  modificaciones,  el  expediente  de  87ww
djuorimsdinicioc»ió. nP voor lutanntatori,a e hl eerxepdeedrioe ndteel  daen tdeorimori neiox pneodtiaerniatel  edse  udno mveinrdioa djuedrioc iaelx pye ndoie nptuee ddee 
considerarse un mero complemento del título de dominio (como sucedía v.g. con las
actas complementarias para la inmatriculación de fincas, a las que se refería el antiguo 
artículo 199, letra b), de la Ley Hipotecaria).
4.  Finalmente puede añadirse que esta presunta exigencia de un título dominical 
expresivo  de  la  nueva  descripción  coincidente  que  opone  la  registradora  en  su 
calificación resulta inédita en la regulación de las rectificaciones de superficie en la 
legislación hipotecaria; y así, ya antes de la reforma de la Ley 13/2015, de 24 de junio, 
tampoco figuraba tal exigencia ni en el expediente de dominio judicial que regulaba el 
artículo 201 de la Ley Hipotecaria en su anterior redacción, ni en el acta de notoriedad 
(anterior artículo 203) ni en los supuestos de rectificación de superficie del artículo 298 
del  Reglamento  Hipotecario  o  de  los  números  ocho  y  diez  del  artículo  53  de  la 
Ley 13/1996, de 30 de diciembre.
Concretamente,  cabe  destacar  la  regulación  del  antiguo  expediente  de  dominio 
judicial, del que el actual expediente notarial que regula el vigente artículo 201 es 
heredero como ya se ha dicho. Así la redacción del artículo 201 de la Ley Hipotecaria 
antes de su reforma disponía que se iniciaría en virtud de escrito que «expresará, según 
los casos: a) La falta de inscripción, en su caso, de la finca que se pretenda inmatricular. 
b) La descripción actual según el Registro y la última inscripción del dominio de la finca 
cuya extensión se trate de rectificar. c) La última inscripción de dominio y todas las 
demás  que  estuvieren  vigentes,  cualquiera  que  sea  su  clase,  cuando  se  trate  de 
reanudar el tracto sucesivo interrumpido del dominio o de los derechos reales. En los 
supuestos  a)  y  c)  del  párrafo  anterior  se  acompañarán  asimismo  los  documentos 
acreditativos del derecho del solicitante, si los tuviere, y, en todo caso, cuantos se 
estimaren oportunos para la justificación de la petición que hiciere en su escrito». Se 
observa, en definitiva, que ya la anterior regulación distinguía según las modalidades de 
expediente  de  dominio,  y  que  en  los  casos  en  que  el  objeto  era  la  rectificación 
descriptiva solamente se exigía expresar la descripción actual y la última inscripción de 
dominio, quedando excluida expresamente la necesidad de aportar «los documentos 
acreditativos del derecho del solicitante», en modo similar, por tanto, a lo que se ha 
expuesto  en  fundamentos  anteriores  respecto  a  la  regulación  vigente  tras  la 
Ley 13/2015.
5.  Procede analizar el defecto relativo a las dudas de identidad de la finca.
Es consolidada la doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado 
(cfr. «Vistos») que afirma que siempre que se formule un juicio de identidad de la finca 
por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar 
motivado y fundado en criterios objetivos y razonados.
En el presente caso, como consta en la nota transcrita en los hechos de esta 
Resolución y se ha reseñado en el fundamento primero, la duda de la registradora se 
fundamenta en la magnitud del exceso, en la procedencia de la finca por división material 
y en constar inscritas «otras fincas» con el mismo número de policía.
La cuestión relativa a las dudas de identidad en el expediente de rectificación de 
superficie ya ha sido tratada por la citada Dirección General en reiteradas resoluciones 
(cfr. «Vistos»). Por todas ellas se reitera aquí lo que ya se dijo por para un supuesto 
similar en su Resolución de 21 de noviembre de 2017: «Hay que recordar que la 
Resolución de 17 de noviembre de 2015 ya destacó el procedimiento del artículo 201 de 
la Ley Hipotecaria entre los medios hábiles para obtener la inscripción registral de 
rectificaciones  descriptivas  que  persiguen  y  potencialmente  permiten  inscribir 
rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza (tanto de superficie como linderos,  e
incluso  linderos  fijos),  de  cualquier  magnitud  (tanto  diferencias  inferiores  como  bo
superiores al 10% de la superficie previamente inscrita) y además obtener la inscripción  87ww
pduee lsa  nreop erens veanntaoc, ióconm goe osgerñáafilcaa e dl ea rltaíc ufinloc a1 9y9 ,l ae sli sltaa  ddeeli mcoitoarcdióenn agdeaosr rdeefe rseunsc ivaédrati cdees  la–
dfinecbae  ldae sqtuaec adrestee rqmuien an oy  eaxcisreted ituan  slíum situep ceurfaicniteit ayt ivlion ddeer ossu, pye rnfioc iea  plaa rian vlae rasap–lic. aPcoiór ne dlloe,l 
procedimiento previsto en el artículo 201. Por tanto, la manifestación de dudas de
identidad  no  justifica  la  suspensión  del  procedimiento,  en  el  que  siempre  pueden 
practicarse las diligencias oportunas para disipar tales dudas. (…) Como ya afirmó este 
Centro  Directivo  en  la  Resolución  de  20  de  diciembre  de  2016,  se  hace  preciso 
cohonestar el contenido de ambas normas para determinar el contenido y alcance de la 
certificación que debe expedirse al comienzo del procedimiento del artículo 201 de la Ley 
Hipotecaria y la extensión, en su caso, de la correspondiente anotación preventiva. De 
los  mismos  resulta  que  el  registrador  al  tiempo  de  expedir  la  certificación  debe 
manifestar las dudas de identidad que pudieran impedir la inscripción una vez terminado 
el procedimiento, ya que de este modo se evitan a los interesados dilaciones y trámites 
innecesarios (cfr. Resolución de 8 de junio de 2016). Y ello sin perjuicio de la calificación 
que procede efectuar una vez concluida la tramitación ante notario, a la vista de todo lo 
actuado, conforme al último párrafo del artículo 201.1 y de la regla sexta del artículo 203, 
sin que sea pertinente en dicho momento apreciar dudas de identidad, salvo que de la 
tramitación resulte un cambio en las circunstancias o datos que se tuvieron a la vista al 
tiempo de expedir la certificación (cfr. Resolución de 20 de diciembre de 2016). Como ya 
señaló esta Dirección General en la Resolución de 27 de junio de 2016, la expresión de 
dudas de identidad al comienzo del procedimiento, no impide continuar con la tramitación 
de mismo, pudiendo el notario realizar actuaciones y pruebas que permitan disipar tales 
dudas (especialmente si se tratase de fincas cuya representación gráfica no estuviera 
inscrita), muy en particular la intervención de los posibles afectados, al igual que prevé el 
precepto en el párrafo siguiente en cuanto al dominio público, todo lo cual deberá ser 
calificado ulteriormente por el registrador. Así resulta de la regla sexta del artículo 203.1 
de  la  Ley  Hipotecaria,  cuando  dispone  que  "cualquier  interesado  podrá  hacer 
alegaciones ante el Notario y aportar pruebas escritas de su derecho durante el plazo de 
un mes". Entre esos interesados, además de aquéllos señalados en la regla quinta del 
mismo precepto, debemos incluir también al promotor del expediente. De entre las 
posibles  alegaciones  a  realizar,  la  citada  regla  sexta  del  artículo  203.1  de  la  Ley 
Hipotecaria no sólo recoge la eventual oposición de cualquiera de los interesados, sino 
que ante la ausencia de oposición, el precepto continúa diciendo que "levantará el 
Notario acta accediendo a la pretensión del solicitante, en la que se recogerán las 
incidencias del expediente, los documentos aportados, así como la falta de oposición por 
parte de ninguno de los posibles interesados, y remitirá copia al Registrador para que 
practique, si procede, la inmatriculación –o rectificación, en el caso del artículo 201– 
solicitada".  Esta  acta,  recogiendo  en  su  caso  la  documentación  aportada  por  los 
interesados con el intento de despejar las dudas advertidas por el registrador en el 
momento de expedición de la certificación, será objeto de calificación, dando lugar a la 
inscripción de dominio o, en su caso, conversión de la anotación en inscripción definitiva, 
si las dudas se han solventado, o a la suspensión de la inscripción, en caso contrario. 
Así resulta del último párrafo del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria al decir que "si el 
Registrador,  a  la  vista  de  las  circunstancias  concurrentes  en  el  expediente  y  del 
contenido del historial de las fincas en el Registro, albergare dudas fundadas sobre la 
posibilidad de que el expediente de rectificación de descripción registral encubriese un 
negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria, procederá a 
suspender la inscripción solicitada motivando las razones en que funde tales dudas"».
En definitiva, lo procedente en el caso que nos ocupa será expedir la certificación 
advirtiendo en la misma las dudas de identidad para que en el curso del procedimiento 
puedan aportarse los documentos o practicarse las diligencias que se estimen oportunas 
para tratar despejar tales dudas. s
6.  Finalmente, en cuanto a la coincidencia del número de policía con «otras fincas»  w.b
inscritas, procede reiterar lo dicho por la Dirección General de los Registros y del  87ww
Ndeolt anrúiamdeor oe nd eR epsoolilcuícai ónno  dree q2u2i edree  faecburdeirro  ad ee s2te0 1e8x, pseedgieúnnt ela  (csueaglú sni  pbrieenv éla e ml aopdaifrictaadcoió n2 
ldaesl  daertmícáuslo r e2c0t1if)i,c aecni olan etrsa dmeitsaccriiópntiv daesl  qmuies mseo  pprueetdeen daacnr.e dYi taaursneq utael  nmoo dcaifibcea cdióund,a  juqnuteo  laa 
coincidencia en los datos de situación de la finca que se pretende rectificar con los de
otra que ya esté inscrita puede justificar las dudas de identidad por una posible invasión 
de finca colindante; en el presente caso no resulta de la nota de calificación cuál sea la 
finca que se ve afectada, ni en qué modo o quién sea el titular que pueda verse afectado 
a los efectos de intervenir el procedimiento en defensa de sus derechos, si es que se 
viera perjudicado por la rectificación pretendida.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación 
impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 25 de febrero de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.