BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 307 Lunes 23 de noviembre de 2020 Sec. III.   Pág. 103559
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
14744 Resolución de 18 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la 
registradora de la propiedad de Marbella n.º 4 a inscribir una escritura de 
compraventa.
En el recurso interpuesto por don José Andújar Hurtado, notario de Marbella, contra 
la negativa de la registradora de la propiedad de Marbella número 4, doña Nieves 
Ozámiz Fortis, a inscribir una escritura de compraventa.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada por el notario de Marbella don José Andújar Hurtado, 
el día 13 de febrero de 2020, con número 106 de protocolo, la sociedad «Saneamientos 
Puya, S.L.», representada por un administrador solidario, vendió un inmueble (finca 
registral número 4.163) a la sociedad «Inversiones Alpu, S.L.», representada por su 
administrador  único.  En  dicha  escritura,  respecto  de  la  representación  de  tales 
sociedades  el  notario  se  limita  a  afirmar  que,  a  su  juicio,  los  administradores 
comparecientes tienen facultades suficientes para el otorgamiento de esa escritura.
II
El mismo día 13 de febrero de 2020 se presentó dicha escritura telemáticamente en 
el Registro de la Propiedad número 4 de Marbella, y fue objeto de calificación negativa 
emitida el 16 de marzo de 2020 por la registradora, doña Nieves Ozámiz Fortis, en los 
términos que a continuación se transcriben:
«Bajo el asiento 296 del Diario 78 fue presentado la escritura de compraventa 
otorgada día 13 de febrero de 2020, con número 106 de protocolo del notario de 
Marbella  don  José  Andújar  Hurtado  (…)  sin  que  conste  en  la  que  califico  si  la 
adquisición/transmisión  efectuada  tiene  carácter  esencial  o  no  del  activo  de  las 
sociedades compradora y vendedora; en unión del Impreso (…)
Fundamentos de Derecho
Primero.  Conforme a los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 98 de su Reglamento, 
el  Registrador  califica  bajo  su  responsabilidad  los  documentos  presentados, 
extendiéndose la calificación –ente otros extremos– a "los obstáculos que surjan del 
Registro", a "la legalidad de sus formas extrínsecas de los documentos de toda clase en 
cuya virtud se solicite la inscripción", a "las que afecten a la validez de los mismos, según 
las  leyes  que  determinan  la  forma  de  los  instrumentos"y  a  "la  no  expresión,  a  la 
expresión sin claridad suficiente, de cualquiera de las circunstancias que, según la Ley y 
este Reglamento, debe contener la inscripción, bajo pena de nulidad". e.
Este principio legal de calificación por el Registrador se reconoce expresamente en  w.b
cuanto a los "documentos públicos autorizados o intervenidos por notario"por el nuevo  744ww
eanrteícruol,o a l1 e4s3t adbelel cReer gqluaem teonst oe feNcottoasr iqaul, er eedl aocrdtaednoa mpioern tRoe jaulr ídDiceoc rleetso  a4tr5ib/2u0y0e7 ",p doed rá1n9  sdeer 
nfuengcaiodnoasr ioos  dpeúsbvliicrtousa deons  epl oerj elrocsic ioJu deec essu sy  cTormibpuentaelnecsi ays ".p Iomr pluagsn aaddam iensistatr arceidoancecsi óny 
según el Real Decreto 45/2007, de 19 de enero, ha sido confirmada, expresamente por 
el Tribunal Supremo en sentencia de 14 de octubre de 2008.
Segundo.  Según el artículo 160 de la Ley de Sociedades de Capital, modificado por 
la Ley 3/2014, de 3 de diciembre, que entró en vigor el 24 de diciembre de 2014, es 
competencia de la Junta de Socios "La adquisición, la enajenación o la aportación a otra 
sociedad de activos esenciales. –Se presume el carácter esencial del activo cuando el 
importe de la operación supere el veinticinco por ciento del valor de los activos que 
figuran en el último balance aprobado".
Y en la sentencia 35/2020 de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección Décima, de 
fecha 22 de enero de 2020, se hace constar que si bien el art. 160 no supone una 
alteración de la garantía frente a terceros de los actos realizados por el administrador, 
aunque se trate de activos esenciales, ha de tenerse en cuenta el art. 18 de la LH, en 
cuanto a las facultades del registrador para calificar como garante de la legalidad de la 
inscripción,  así  como  la  doctrina  de  la  DGRN,  que  la  propia  sentencia  recoge,  el 
registrador podrá calificar el carácter esencial del activo cuando resulte así de forma 
manifiesta o cuando resulte de los elementos que dispone al calificar".
Calificación
Calificado el título a la vista de los Libros del Registro y de los Fundamentos de 
Derecho expuestos, suspendo la inscripción por el siguiente defecto subsanable:
No consta si la adquisición/transmisión efectuada tiene carácter esencial o no del 
activo de las sociedades vendedora y compradora, requisito imprescindible para poder 
calificar si la competencia para celebrar el negocio jurídico corresponde a la Junta de 
Socios o a la administradora de conformidad con lo que estableció el artículo 160 de la 
Ley de Sociedades de Capital, modificado por la Ley 31/2014, de 3 de diciembre, que 
dice que es competencia de la Junta de Socios la enajenación, adquisición o aportación 
a otra sociedad de sus activos esenciales. Se presume el carácter esencial del activo 
cuando el importe de la operación supere el veinticinco por ciento del valor de activos, 
que figuran en el último balance aprobado.
La falta se califica de subsanable en la forma expresada, mediante su ratificación por 
la Junta o certificación –manifestación expresa– del administrador expresiva de que el 
activo enajenado adquirido no es esencial, dado que no supera el veinticinco por ciento 
del valor de los activos que figuran en el último balance aprobado.
Contra dicha calificación puede (…)
Marbella, a 16 de marzo de 2020.–La Registradora, Nieves Ozámiz Fortis.»
III
El 18 de marzo de 2020 don José Andújar Hurtado, como notario autorizante de la 
escritura, interpuso recurso contra la calificación registral mediante escrito que causó 
entrada en el Registro de la Propiedad número 4 de Marbella el 4 de mayo de 2020, en 
el que alega los siguientes fundamentos jurídicos:
«Doctrina emanada de múltiples y reiteradas Resoluciones de la Dirección General 
de los Registros y del Notariado de la DGRN, cuyos enlaces figuran a continuación: e.e
– R 11–6–2015 Sociedades Mercantiles: Activos Esenciales. 744ww
––––    RRRR    2228666––––7666––––2222000011115555 S   SSSoooociccceiiieeeddddaaaaddddeeees sssM   MMMeeeercrrracccaaannnntilttteiiillleees:sss :::A   AAActcccivtttiiiovvvooos sssE   EEEsessseeennnncicccaiiiaaalellleees.sss... OE-A-2020-14able en https://
ha expresado y reiterado su criterio de que, con carácter general, para inscribir una 
adquisición o transmisión social no es necesario ni acreditar, ni siquiera manifestar, que 
no se trate de un activo esencial.
Argumentación de la DGRN:
"La norma del artículo 160.f), que atribuye a la junta general competencia para 
deliberar y acordar sobre "la adquisición, la enajenación o la aportación a otra sociedad 
de activos esenciales", fue incorporada a la Ley de Sociedades de Capital mediante la 
Ley 31/2014, de 3 de diciembre, por la que se modifica aquélla para la mejora del 
gobierno corporativo. Aun cuando no se puede afirmar que constituyan actos de gestión 
propia de los administradores la adquisición, enajenación o la aportación a otra sociedad 
de activos esenciales, debe tenerse en cuenta que el carácter esencial de tales activos 
escapa de la apreciación del notario o del registrador, salvo casos notorios –y aparte el 
juego de la presunción legal si el importe de la operación supera el veinticinco por ciento 
del valor de los activos que figuren en el último balance aprobado–. Por ello, es muy 
difícil apreciar a priori si un determinado acto queda incluido o no en el ámbito de 
facultades conferidas a los representantes orgánicos de la sociedad o, por referirse a 
activos esenciales, compete a la junta general; y no puede hacerse recaer en el tercero 
la carga de investigar la conexión entre el acto que va a realizar y el carácter de los 
activos a los que se refiere. Cabe concluir, por tanto, que aun reconociendo que, según 
la  doctrina  del  Tribunal  Supremo  transmitir  los  activos  esenciales  excede  de  las 
competencias de los administradores, debe entenderse que con la exigencia de esa 
certificación del órgano de administración competente o manifestación del representante 
de la sociedad sobre el carácter no esencial del activo, o prevenciones análogas, según 
las circunstancias que concurran en el caso concreto, cumplirá́ el notario con su deber 
de  diligencia  en  el  control  sobre  la  adecuación  del  negocio  a  legalidad  que  tiene 
encomendado;  pero  sin  que  tal  manifestación  pueda  considerarse  como  requisito 
imprescindible para practicar la inscripción, en atención a que el tercer adquirente de 
buena  fe  y  sin  culpa  grave  debe  quedar  protegido  también  en  estos  casos  (cfr. 
artículo 160.f Ley de Sociedades de Capital); todo ello sin perjuicio de la legitimación de 
la sociedad para exigir al administrador o apoderado la responsabilidad procedente si su 
actuación hubiese obviado el carácter esencial de los activos de que se trate."
Subscribo  íntegramente  estos  argumentos,  que  vuelve  a  reiterar  la  Resolución  de 
Resolución de 22 de noviembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del 
Notariado, pese a ser una cuestión ya superada y aclarada por esas resoluciones de 2015.
En concreto esta resolución dice literalmente de nuevo –copiando casi literalmente la 
de las anteriores:
"Cabe concluir, por tanto, que aun reconociendo que, según la doctrina del Tribunal 
Supremo  transmitir  los  activos  esenciales  excede  de  las  competencias  de  los 
administradores, debe entenderse que con la exigencia de esa certificación del órgano 
de administración competente o manifestación del representante de la sociedad sobre el 
carácter no esencial del activo, o prevenciones análogas, según las circunstancias que 
concurran en el caso concreto, cumplirá el notario con su deber de diligencia en el 
control sobre la adecuación del negocio a legalidad que tiene encomendado; pero sin 
que tal manifestación pueda considerarse como requisito imprescindible para practicar la 
inscripción, en atención a que el tercer adquirente de buena fe y sin culpa grave debe 
quedar protegido también en estos casos (cfr. artículo 234.2 de la Ley de Sociedades de  s
Capital);  todo  ello  sin  perjuicio  de  la  legitimación  de  la  sociedad  para  exigir  al  oe.
aoCdbamvpiRaiitnadeilsos tu nremaol d cihdoaaarr  mádocee tenraorte pge,oa sddeeeoln r caaeidralt olía cd ruetlílao cl ou r1sloe 6a s02cp 3toid4vneo.s2ls a  tbddeieexlil dt qomau deirs e msfpuerono  tdcrtaeiedtxdeoteo. nd lteee g laasl i,  Lpseouyr   daloec t quSuaoecc ióliaen d sahoduceibesid edaseed    2020-14744n https://www.
queda obligada frente a los terceros que hayan obrado de buena fe y sin culpa grave. No
existe ninguna obligación de aportar un certificado o de hacer una manifestación expresa
por parte del administrador de que el activo objeto del negocio documentado no es 
esencial, si bien con la manifestación contenida en la escritura sobre el carácter no 
esencial de tal activo se mejora la posición de la contraparte en cuanto a su deber de 
diligencia y valoración de la culpa grave. No obstante, la omisión de esta manifestación 
expresa no es por sí defecto que impida la inscripción. En todo caso el registrador podrá 
calificar el carácter esencial del activo cuando resulte así de forma manifiesta (caso, por 
ejemplo, de un activo afecto al objeto social que sea notoriamente imprescindible para el 
desarrollo del mismo) o cuando resulte de los elementos de que dispone al calificar (caso 
de que del propio título o de los asientos resulte la contravención de la norma por 
aplicación de la presunción legal)."
Es por ello, que no encuentro obstáculo jurídico alguno para practicar la inscripción 
de la compraventa indicada en la parte expositiva.
Solicito
Que se revoque la calificación y se proceda a inscribir la escritura por mí autorizada.»
IV
Mediante escrito de 5 de mayo de 2020, la registradora de la propiedad emitió 
informe y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1281 a 1286 del Código Civil; 160, 161, 234, 371, 387, 392, 393, 
479, 489 y 511 bis de la Ley de Sociedades de Capital; la Ley 31/2014, de 3 de diciembre, 
por la que se modifica la Ley de Sociedades de Capital para la mejora del gobierno 
corporativo; los artículos 9.1 de la Directiva (UE) 2017/1132 del Parlamento Europeo y del 
Consejo, de 14 de junio de 2017, sobre determinados aspectos del Derecho de sociedades; 
3, 18, 33, 34 y 38 de la Ley Hipotecaria; 3, 6, 7, 166, párrafo primero, 186, párrafo tercero, 
271.2.º, 323, 324, 396, párrafo segundo, 399, 480, 489, 498, 647, párrafo segundo, 649, 
párrafo primero, 650, párrafo primero, 785.2.º, 975, 1259, 1297, 1298, 1320, 1322, 1377, 
1389 y 1713 del Código Civil; 43.2 y 226.2.3.ª de la Ley Concursal; 1, 17 bis y 24 de la Ley 
del Notariado; 25.5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos; 
11.1 de la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos; 91 y 420 del 
Reglamento Hipotecario; las Sentencias del Tribunal Supremo de 14 de mayo de 1984, 24 
de noviembre de 1989 y número 285/2008, de 17 de abril, de la Sala Primera, y de 24 de 
octubre de 2000, Sala Tercera; y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros 
y del Notariado de 13 de mayo y 4 de noviembre de 1968, 1 de julio de 1976, 2 de octubre 
de 1981, 31 de marzo de 1986, 22 febrero y 12 de mayo 1989, 7 de julio y 17 de noviembre 
de 1998, 20 de abril de 2005, 22 de mayo de 2006, 26 de febrero de 2008, 11 y 26 de junio 
y 8, 10, 27, 28 y 29 de julio, 17 de septiembre, 23 de octubre y 14 de diciembre de 2015, 22 
y 29 de noviembre de 2017, 31 de mayo de 2018 y la Resolución de esta Dirección General 
de Seguridad Jurídica y Fe Pública de de abril de 2020.
1.  Mediante  la  escritura  cuya  calificación  es  objeto  del  presente  recurso  una 
sociedad  de  responsabilidad  limitada,  representada  por  un  administrador  solidario, 
vendió un inmueble a otra sociedad de responsabilidad limitada, representada por su 
administrador  único.  En  dicha  escritura,  respecto  de  la  representación  de  tales  s
sociedades el notario afirma que, a su juicio, los administradores comparecientes tienen  e.
facultades suficientes para el otorgamiento de esa escritura. w.
La  registradora  suspende  la  inscripción  porque  «No  consta  si  la  adquisición/ 744ww
vtreanndsemdisoiróan y  ecfoemctpuraaddao rati,e rneeq ucisairtoá citmerp reessceinncdiiabll e op anrao  pdoedle ra ccativlifoic adre s i lalas  cosmocpieedteandceias 
para celebrar el negocio jurídico corresponde a la Junta de Socios o a la administradora
de conformidad con lo que estableció el artículo 160 de la Ley de Sociedades de Capital, 
modificado por la Ley 31/2014, de 3 de diciembre (…)».
El notario recurrente alega que según el criterio de esta Dirección General expresado 
en las reiteradas resoluciones que cita, para inscribir una adquisición o transmisión de un 
bien social no es necesario acreditar, ni siquiera manifestar, que no se trate de un activo 
esencial.
2.  Para resolver el presente recurso debe partirse de la reiterada doctrina sentada 
por esta Dirección General a la que se refiere el recurrente (vid. las Resoluciones de 11 
y 26 de junio y 8, 10, 27, 28 y 29 de julio, 23 de octubre y 14 de diciembre de 2015, 22 
y 29 de noviembre de 2017, 31 de mayo de 2018 y de abril de 2020) sobre la aplicación 
del precepto legal invocado por el registrador en su calificación impugnada.
La norma del artículo 160.f), que atribuye a la junta general competencia para 
deliberar y acordar sobre «la adquisición, la enajenación o la aportación a otra sociedad 
de activos esenciales», fue incorporada a la Ley de Sociedades de Capital mediante la 
Ley 31/2014, de 3 de diciembre, por la que se modifica aquélla para la mejora del 
gobierno corporativo. En el apartado IV del Preámbulo de esa Ley se expresa que 
mediante la modificación del texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital en lo 
que ahora interesa «se amplían las competencias de la junta general en las sociedades 
para reservar a su aprobación aquellas operaciones societarias que por su relevancia 
tienen efectos similares a las modificaciones estructurales». Y, en la misma reforma, se 
añade el artículo 511 bis, según el cual en las sociedades cotizadas constituyen materias 
reservadas a la competencia de la junta general, además de las reconocidas en el 
artículo 160, entre otras, «a) La transferencia a entidades dependientes de actividades 
esenciales  desarrolladas  hasta  ese  momento  por  la  propia  sociedad,  aunque  esta 
mantenga  el  pleno  dominio  de  aquellas»  y  «b)  Las  operaciones  cuyo  efecto  sea 
equivalente al de la liquidación de la sociedad».
La finalidad de la disposición del artículo 160.f), como se desprende de la ubicación 
sistemática de la misma (en el mismo artículo 160, entre los supuestos de modificación 
estatutaria y los de modificaciones estructurales), lleva a incluir en el supuesto normativo 
los casos de «filialización» y ejercicio indirecto del objeto social, las operaciones que 
conduzcan a la disolución y liquidación de la sociedad, y las que de hecho equivalgan a 
una modificación sustancial del objeto social o sustitución del mismo. Pero debe tenerse 
en cuenta, que dada la amplitud de los términos literales empleados en el precepto («la 
adquisición, la enajenación o la aportación a otra sociedad de activos esenciales»), 
surge la duda razonable sobre si se incluyen o no otros casos que, sin tener las 
consecuencias de los ya señalados, se someten también a la competencia de la junta 
general por considerarse que exceden de la administración ordinaria de la sociedad.
El hecho de que la norma se refiera a un concepto jurídico indeterminado –«activos 
esenciales»– comporta evidentes problemas de interpretación. Pero, sin duda, son las 
consecuencias que haya de tener la omisión de la aprobación de la junta general lo que 
debe tomarse en consideración para determinar, en el ámbito de la seguridad jurídica 
preventiva, la forma de actuar del notario y del registrador.
Ciertamente,  no  es  de  aplicación  la  inoponibilidad  frente  a  terceros  de  las 
limitaciones  voluntarias  al  poder  de  representación  de  los  administradores 
(artículos 234.1 de la Ley de Sociedades de Capital, al que se remite el artículo 161. Cfr., 
asimismo, los artículos 479.2 y 489, relativos a la sociedad anónima europea), toda vez 
que se trata de un supuesto de atribución legal de competencia a la junta general con la 
correlativa falta de poder de representación de aquéllos. Cuestión distinta es la relativa a  s
la posible analogía que puede existir entre el supuesto normativo del artículo 160.f) y el  oe.
de los actos realizados por los administradores con extralimitación respecto del objeto  w.
social inscrito frente a los que quedan protegidos los terceros de buena fe y sin culpa  744ww
gDriarevcet iveax  (UarEtí)c 2u0lo1 72/31143.22  ddeel  Plaa rLlaemy edneto  SEoucrioepdeaod eys d edle C Conaspeitjaol,  d(cef r1. 4a drteíc juulnoi o9 d.1e  2d0e1 7la, 
asortbícruel odse te1r0m.1in addeo sla  adsepreocgtoasd ad eDl iDreecrteivcah o2 0d0e9 s/1o0c1ie/CdaEd edse, l qPuaer lsaem ceonrtroe sEpuornodpee oc oyn  dloesl   BOE-A-cable e
Consejo,  de  16  de  septiembre  de  2009,  y  9.1  de  la  también  derogada  Primera 
Directiva 68/151/CEE del Consejo, de 9 de marzo de 1968).
Según la Sentencia del Tribunal Supremo número 285/2008, de 17 de abril, los 
consejeros delegados de una sociedad anónima carecen de poderes suficientes para 
otorgar la escritura pública de transmisión de todo el activo de la compañía (en el caso 
enjuiciado,  las  concesiones  administrativas  de  transportes,  tarjetas  de  transporte  y 
autobuses,  dejando  a  la  sociedad  sin  actividad  social)  sin  el  conocimiento  y 
consentimiento de la junta. Señala que «excede del tráfico normal de la empresa dejarla 
sin sus activos, sin autorización de la Junta General para este negocio de gestión 
extraordinario». Primero, porque la sociedad no se dedicaba a nada más que a las 
actividades realizadas a través de esos activos. En segundo lugar, porque la enajenación 
equivalía a una modificación del objeto social. Y lo fundamental de esta Sentencia es 
que en el caso concreto no casa la sentencia recurrida por entender que prevalece «la 
protección de terceros de buena fe y sin culpa grave ante el abuso de exceso de poderes 
de los Consejeros–Delegados (art. 129.2 LSA [actual 234.2 de la Ley de Sociedades de 
Capital], aplicable por una clara razón de analogía)».
Aun cuando no se puede afirmar que constituyan actos de gestión propia de los 
administradores la adquisición, enajenación o la aportación a otra sociedad de activos 
esenciales, debe tenerse en cuenta que el carácter esencial de tales activos escapa de 
la apreciación del notario o del registrador, salvo casos notorios –y aparte el juego de la 
presunción legal si el importe de la operación supera el veinticinco por ciento del valor de 
los activos que figuren en el último balance aprobado–. Por ello, es muy difícil apreciar a 
priori si un determinado acto queda incluido o no en el ámbito de facultades conferidas a 
los  representantes  orgánicos  de  la  sociedad  o,  por  referirse  a  activos  esenciales, 
compete a la junta general; y no puede hacerse recaer en el tercero la carga de 
investigar la conexión entre el acto que va a realizar y el carácter de los activos a los que 
se refiere.
Dado  que  el  carácter  esencial  del  activo  constituye  un  concepto  jurídico 
indeterminado, deben descartarse interpretaciones de la norma incompatibles no sólo 
con su «ratio legis«sino con la imprescindible agilidad del tráfico jurídico. Así, una 
interpretación de ese tipo es la que exigiera un pronunciamiento expreso de la junta 
general en todo caso, por entender que cualquiera que sea el importe de la operación 
puede que se trate de un activo esencial. Y, por las mismas razones, tampoco puede 
estimarse  exigible  esa  intervención  de  la  junta  en  casos  en  que  sea  aplicable  la 
presunción  legal  derivada  del  importe  de  dicha  operación.  De  seguirse  esas 
interpretaciones se estaría sustituyendo el órgano de gestión y representación de la 
sociedad por la junta general, con las implicaciones que ello tendría en el tráfico jurídico.
No obstante, y aunque normalmente el notario carecerá de suficientes elementos de 
juicio de carácter objetivo para apreciar si se trata o no de activos esenciales, es 
necesario que en cumplimiento de su deber de velar por la adecuación a la legalidad de 
los actos y negocios que autoriza (cfr. artículo 17 bis de la Ley del Notariado), a la hora 
de redactar el instrumento público conforme a la voluntad común de los otorgantes –que 
deberá indagar, interpretar y adecuar al ordenamiento jurídico–, despliegue la mayor 
diligencia al informar a las partes sobre tales extremos y reflejar en el documento 
autorizado los elementos y circunstancias necesarios para apreciar la regularidad del 
negocio y fundar la buena fe del tercero que contrata con la sociedad. Así, cobra sentido, 
por ejemplo, la exigencia de una certificación del órgano social o manifestación del 
representante de la sociedad sobre el hecho de que el importe de la operación no haga  s
entrar  en  juego  la  presunción  legal  establecida  por  la  norma  (por  no  superar  el  oe.
veinticinco por ciento del valor de los activos que figuren en el último balance aprobado)  w.
o, de superarlo, sobre el carácter no esencial de tales activos. 744ww
escrDituardao sp úlbolsic ap,r idveilebgeina deoxst reemfeacrtsoes  laqsu ec aeunte lansu epsatrroa  qourdee ncuammpielan toto dsoes  alotrsib rueyqeu isai tolas 
que permitirán que despliegue la eficacia que le es inherente y que, además, permiten
asegurar  una  sólida  publicidad  registral  basada  en  títulos  en  apariencia  válidos  y 
perfectos mediante la añadida función calificadora del registrador.
Conforme al artículo 17 bis, apartado a), de la Ley del Notariado, el notario debe 
velar por que «el otorgamiento se adecúe a la legalidad», lo que implica según el 
apartado  b)  que  «los  documentos  públicos  autorizados  por  Notario  en  soporte 
electrónico, al igual que los autorizados sobre papel, gozan de fe pública y su contenido 
se presume veraz e íntegro de acuerdo con lo dispuesto en esta u otras leyes». Y según 
el artículo 24 de la misma Ley, reformado por la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, «los 
notarios en su consideración de funcionarios públicos deberán velar por la regularidad no 
sólo  formal  sino  material  de  los  actos  o  negocios  jurídicos  que  autorice[n]  o 
intervenga[n]».
Por lo que se refiere a la actuación del registrador, debe tenerse en cuenta que al 
Registro sólo pueden acceder títulos en apariencia válidos y perfectos, debiendo ser 
rechazados los títulos claudicantes, es decir los títulos que revelan una causa de nulidad 
o  resolución  susceptible  de  impugnación  (cfr.  artículos  18,  33,  34  y  38  de  la  Ley 
Hipotecaria y 1259 del Código Civil). Sólo así puede garantizarse la seguridad jurídica 
preventiva que en nuestro sistema jurídico tiene su apoyo basilar en el instrumento 
público y en el Registro de la Propiedad. Y es que, como ya expresara el Tribunal 
Supremo  en  Sentencia  de  24  de  octubre  de  2000,  Sala  Tercera,  «a  Notarios  y 
registradores les incumbe en el desempeño de sus funciones un juicio de legalidad, que, 
recae, respectivamente, sobre los negocios jurídicos que son objeto del instrumento 
público, o sobre los títulos inscribibles». Pero debe también tomarse en consideración 
que el artículo 18 de la Ley Hipotecaria delimita el ámbito objetivo de la calificación al 
establecer que los registradores calificarán «…la legalidad de las formas extrínsecas de 
los documentos de toda clase,... así como la capacidad de los otorgantes y la validez de 
los  actos  dispositivos  contenidos  en  las  escrituras  públicas…».  Ciertamente,  en  el 
procedimiento registral se trata de hacer compatible la efectividad del derecho a la 
inscripción del título con la necesidad de impedir que los actos que estén viciados 
accedan al Registro, dada la eficacia protectora de éste. Ahora bien, es igualmente cierto 
que en nuestro sistema registral no se exige la afirmación por los otorgantes sobre la 
inexistencia de un vicio invalidante; y la facultad que se atribuye al registrador para 
calificar esa validez –a los efectos de extender o no el asiento registral solicitado–, 
implica la comprobación de que el contenido del documento no es contrario a la ley 
imperativa o al orden público, ni existe alguna falta de requisitos esenciales que vicie el 
acto o negocio documentado. Por ello, sólo cuando según los medios que puede tener 
en cuenta al calificar el título presentado pueda apreciar el carácter esencial de los 
activos objeto del negocio documentado podrá controlar que la regla competencial haya 
sido respetada, sin que pueda exigir al representante de la sociedad manifestación 
alguna sobre tal extremo, pues en ninguna norma se impone dicha manifestación, a 
diferencia de lo que acontece en otros supuestos en los que se exige determinada 
manifestación del otorgante y la falta del requisito establecido (como, por ejemplo, la 
manifestación sobre la falta de carácter de vivienda habitual de la familia –artículo 91 del 
Reglamento Hipotecario en relación con el artículo 1320 del Código Civil–, la inexistencia 
de  arrendamiento  de  la  finca  vendida,  según  los  artículos  25.5  de  la  Ley  de 
Arrendamiento Urbanos y 11.1 de la Ley de Arrendamientos Rústicos, etc.) constituye 
impedimento legal para la práctica del asiento.
Cabe concluir, por tanto, que aun reconociendo que, según la doctrina del Tribunal 
Supremo  transmitir  los  activos  esenciales  excede  de  las  competencias  de  los  e.
administradores, debe entenderse que con la exigencia de esa certificación del órgano de  w.b
administración competente o manifestación del representante de la sociedad sobre el  744ww
ccaornáccutrerra nn oe ne seel nccaisaol  dcoenl carcettiov,o ,c uom pprleiráve enlc nioontaersi oa cnoánlo sgua sd, esbeegr údne  ldaisli gceinrccuian setann ecli acso nqturoel 
msoabnreife slata acidóenc uapcuieódna  declo nnseigdoecraior sae  lecgoamlidoa dr eqquueis ittioe neim epnrecsocminednibdlaed op; aprear o psrainc tiqcuaer  tlaal 
inscripción, en atención a que el tercer adquirente de buena fe y sin culpa grave debe
quedar protegido también en estos casos (cfr. artículo 234.2 de la Ley de Sociedades de 
Capital); todo ello sin perjuicio de la legitimación de la sociedad para exigir al administrador 
o apoderado la responsabilidad procedente si su actuación hubiese obviado el carácter 
esencial de los activos de que se trate.
Resumidamente, el artículo 160 del Texto Refundido de la Ley de Sociedades de 
Capital no ha derogado el artículo 234.2 del mismo texto legal, por lo que la sociedad 
queda obligada frente a los terceros que hayan obrado de buena fe y sin culpa grave. No 
existe ninguna obligación de aportar un certificado o de hacer una manifestación expresa 
por parte del administrador de que el activo objeto del negocio documentado no es 
esencial, si bien con la manifestación contenida en la escritura sobre el carácter no 
esencial de tal activo se mejora la posición de la contraparte en cuanto a su deber de 
diligencia y valoración de la culpa grave. No obstante, la omisión de esta manifestación 
expresa no es por sí defecto que impida la inscripción. En todo caso el registrador podrá 
calificar el carácter esencial del activo cuando resulte así de forma manifiesta (caso, por 
ejemplo, de un activo afecto al objeto social que sea notoriamente imprescindible para el 
desarrollo del mismo) o cuando resulte de los elementos de que dispone al calificar (caso 
de que del propio título o de los asientos resulte la contravención de la norma por 
aplicación de la presunción legal).
Atendiendo  a  las  circunstancias  de  hecho  y  a  los  Fundamentos  de  Derecho 
expuestos,  esta  Dirección  General  ha  acordado  estimar  el  recurso  y  revocar  la 
calificación impugnada.
Contra  esta  Resolución  los  legalmente  legitimados  pueden  recurrir  mediante 
demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica 
el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 18 de junio de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.