BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 3 Martes 4 de enero de 2022 Sec. III.   Pág. 762
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
188 Resolución  de  23  de  diciembre  de  2021,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa 
de  la  registradora  de  la  propiedad  de  Canovelles  a  la  práctica  de  una 
anotación preventiva de embargo.
En el recurso interpuesto por don A. M. H., abogado, en nombre y representación de 
«Covides,  S.C.C.L.»,  contra  la  negativa  de  la  registradora  de  la  Propiedad  de 
Canovelles,  doña  Asunción  de  la  Dueña  Sánchez,  a  la  práctica  de  una  anotación 
preventiva de embargo.
Hechos
I
Por mandamiento expedido el día 13 de abril de 2021 por el Juzgado de Primera 
Instancia  6  de  Granollers  en  el  procedimiento  de  ejecución  de  títulos  judiciales 
número 425/2019, se ordenó la anotación preventiva de embargo sobre la finca registral 
número 1.302 de Vilanova del Vallès perteneciente al deudor, don M. G. L.
II
Presentado dicho mandamiento en el Registro de la Propiedad de Canovelles, fue 
objeto de la siguiente nota de calificación:
«El precedente documento, es decir, el mandamiento expedido por el Juzgado de 
Primera Instancia número 6 de Granollers, el día 13 de abril de 2021, procedimiento de 
ejecución de títulos judiciales número 425/2019-A, que fue presentado a las 13:58 horas, 
del día trece de Mayo del año dos mil veintiuno, según el asiento 890, del diario 65; 
calificado negativamente el 26/05/2021; aportada con fecha tres de agosto de dos mil 
veintiuno, diligencia de ordenación expedida por dicho Juzgado, el veintinueve de julio de 
dos mil veintiuno; ha sido nuevamente calificado y se han de resaltar los siguientes 
hechos:
1.  En el referido mandamiento, en virtud de decreto dictado el doce de abril de dos 
mil veintiuno por el Juzgado de Primera Instancia número 6 de Granollers, se acuerda la 
anotación  preventiva  de  embargo  sobre  la  finca  1.302  de  Vilanova  del  Vallés 
perteneciente al deudor don M. G. L.
2.  Consultado el historial registral de la finca objeto de anotación, del mismo resulta 
que  la  finca  tiene  el  carácter  de  vivienda  habitual,  compareciendo  la  esposa  del 
demandado doña S. C. T., con D.N.I. número (…), de la misma vecindad y domicilio que 
el  citado  demandado  don  M.  G.  L.,  para  prestar  su  consentimiento  en  diversas 
operaciones efectuadas sobre la misma.
De  conformidad  con  lo  expuesto  se  suspende  el  despacho  del  precedente  e.
documento por cuanto no consta que el embargo haya sido notificado al cónyuge del  w.b
titular embargado, debiendo dicho extremo ser objeto de calificación registral. 8w
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de 2011, 25 de octubre de 2012, 19 de septiembre de 2013, 14 de junio de 2017 y 12 de
junio de 2019, y la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública de 4 de febrero de 2021.
El artículo 144.5 del Reglamento Hipotecario establece que “Cuando la Ley aplicable 
exija el consentimiento de ambos cónyuges para disponer de derechos sobre la vivienda 
habitual de la familia, y este carácter constare en el Registro, será necesario para la 
anotación del embargo de vivienda perteneciente a uno solo de los cónyuges que del 
mandamiento resulte que la vivienda no tiene aquél carácter o que el embargo ha sido 
notificado al cónyuge del titular embargado”
Artículo 100 señala que “La calificación por los Registradores de los documentos 
expedidos por la autoridad judicial se limitará a la competencia del Juzgado o Tribunal, a 
la congruencia del mandato con el procedimiento o juicio en que se hubiere dictado, a las 
formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del 
Registro.”.
Por tanto, el registrador puede y debe revisar las decisiones judiciales cuando hay 
obstáculos  derivados  del  Registro  (como  es  la  constancia  del  carácter  de  vivienda 
habitual del bien sobre el que se pretende que se practique la anotación preventiva de 
embargo), que impongan el control del cumplimiento de los requisitos de procedimiento 
establecidos en garantía de los derechos inscritos (cfr. artículos 18 de la Ley Hipotecaria 
y 100 de su reglamento).
El fundamento de la calificación registral de documentos judiciales en general, es que 
las resoluciones judiciales tienen en principio efectos inter partes, y es a través de los 
asientos registrales y con los requisitos de éstos, como extienden sus efectos erga 
omnes, por lo que ha de existir un control del órgano registral encargado de los asientos 
sobre determinados aspectos, sin entrar en el fondo de la resolución judicial.
Asimismo la resolución de la DGRN de fecha 25 de octubre de 2012 estableció que 
constando inscrita en la finca embargada una hipoteca otorgada por el titular registral 
con el consentimiento de su cónyuge por ser la vivienda habitual, figurando además 
como domicilio la vivienda embargada, debe darse cumplimiento a lo dispuesto en el 
artículo 144.5 del Reglamento Hipotecario, es decir, debe constar en el mandamiento 
que la vivienda no tiene aquel carácter o que el embargo ha sido notificado al cónyuge 
del titular embargado, máxime además cuando tal carácter consta en el Registro.
Reitera esta doctrina las RR. R. 19 septiembre 2013 y 4 febrero 2021, 18 de marzo 
de 2021 (y en parte las de 5 octubre 2017 y de 11 febrero 2021) al entender ex art 144-5 
RH que el registrador puede rechazar la anotación del embargo, cuando del Registro 
resulta re el carácter de vivienda habitual del bien embargado y además conste de forma 
clara y expresa, bien porque venga directamente determinada por la manifestación de su 
titular  al  tiempo  de  la  adquisición  o  con  posterioridad,  bien  por  la  realización  de 
determinados actos que requieran el consentimiento del cónyuge no titular, por ejemplo, 
la constitución de una hipoteca, que ingresen en el registro dicho carácter, circunstancias 
ambas que se manifiestan en el caso que nos ocupa.
La calificación previa del documento se ha realizado conforme al artículo 18 de la Ley 
Hipotecaria y concordantes, teniendo en cuenta los antecedentes obrantes en este 
Registro.
Contra esta calificación se puede (…)
Canovelles, a veinticuatro de agosto de dos mil veintiuno. La Registradora (firma 
ilegible), Fdo: Asunción de la Dueña Sánchez».
III b
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«Es de interés de esta parte solicitar, en términos de defensa y con los debidos 
respetos,  la  calificación  negativa  efectuada  por  el  Registro  de  la  Propiedad  de 
Canovelles en fecha 24 de agosto de 2021 de un mandamiento de embargo de una finca 
expedido por el Juzgado de Primera Instancia n.º 6 de Granollers, el 13 de abril de 2021, 
procedimiento de ejecución de títulos judiciales 425/19.
El motivo de la calificación negativa era que, si bien en el certificado del Registro de 
la Propiedad de Canovelles no constaba el carácter de vivienda habitual de la referida 
finca, el único titular que constaba era el ejecutante (M. G. L.), no constaba la notificación 
a su cónyuge del embargo de la finca solicitado.
No consta en la certificación del Registro de la Propiedad el carácter de vivienda 
habitual de la referida finca ni dato alguno de su cónyuge, basándose el Registro de la 
Propiedad en cuestión para calificar negativamente en una comparecencia que había 
efectuado la cónyuge del titular ante el referido organismo.
Por todo ello, entendemos que no procede la calificación negativa y solicitamos la 
inscripción del mandamiento de embargo en el Registro de la Propiedad de Canovelles».
IV
Mediante escrito, de fecha 4 de octubre de 2021, la registradora de la Propiedad 
elevó el expediente, con su informe, a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1, 18, 19 bis, 326 y 327 de la Ley Hipotecaria; 40, 70 y 1320 del 
Código Civil; 231-9 de la Ley 25/2010, de 29 de julio, del libro segundo del Código Civil 
de Cataluña, relativo a la persona y la familia; 100 y 144 del Reglamento Hipotecario; las 
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 2 de octubre 
de 1998, 22 de marzo de 2001, 2 de abril y 18 de noviembre de 2005, 25 de octubre 
de 2007, 12 de febrero, 14 de abril y 14 de diciembre 2010, 26 de enero y 26 de 
septiembre de 2011, 28 y 29 de febrero y 4 de diciembre de 2012, 25 de febrero, 19 de 
septiembre, 19 de octubre y 27 de noviembre de 2013, 18 y 25 de febrero, 28 de junio 
y  16  de  septiembre  de  2014,  14  de  junio  de  2017  y  12  de  junio  de  2019,  y  las 
Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 15 de 
enero, 4 y 11 de febrero, 18 de marzo y 9 de septiembre de 2021.
1.  Por la calificación objeto de impugnación a registradora suspende la práctica de 
una anotación de embargo sobre una finca propiedad del deudor en procedimiento de 
ejecución de títulos judiciales porque, según consta en el Registro, dicha finca tiene 
carácter de vivienda habitual de aquél y no consta que el embargo haya sido notificado a 
su cónyuge.
2.  Conforme al artículo 144.5 del Reglamento Hipotecario «cuando la Ley aplicable 
exija el consentimiento de ambos cónyuges para disponer de derechos sobre la vivienda 
habitual de la familia, y este carácter constare en el Registro, será necesario para la 
anotación del embargo de vivienda perteneciente a uno solo de los cónyuges que del 
mandamiento resulte que la vivienda no tiene aquel carácter o que el embargo ha sido 
notificado al cónyuge del titular embargado».
Este precepto se encuadra dentro de la normativa destinada a la protección de la 
vivienda familiar. Ya el Comité de Ministros de la actual Unión Europea, celebrado el 16  es
de octubre de 1981 (Resolución 81/1915), recomendó a los gobiernos de los Estados  o
miembros que garanticen el derecho de uso de la vivienda familiar. ww.
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registrador  no  puede  revisar  las  decisiones  judiciales  cuando  no  hay  obstáculos
derivados del Registro que impongan el control del cumplimiento de los requisitos de 
procedimiento establecidos en garantía de los derechos inscritos (cfr. artículos 18 de la 
Ley Hipotecaria y 100 de su Reglamento). En consecuencia, es el órgano jurisdiccional 
el  que  debe  decidir,  en  función  de  las  circunstancias  puestas  de  manifiesto  en  el 
procedimiento, si procede acceder al embargo de una vivienda y si ha de hacerse con o 
sin notificación al cónyuge del deudor titular. De modo que ordenado en el mandamiento 
subsiguiente la práctica de la anotación de aquél, no debe el registrador revisar la 
bondad intrínseca de aquella decisión judicial, sino que deberá estar y pasar por ella, 
salvo que de los libros a su cargo resulte que el bien embargado es la vivienda habitual 
del deudor, en cuyo caso podrá y deberá suspender el asiento en tanto se le acredite 
debidamente que de los autos resulta de modo indubitado lo contrario, o que se ha 
practicado la notificación del embargo –que no de la demanda– al cónyuge del deudor».
3.  En el presente expediente, del historial registral de la finca objeto de anotación, 
resulta que la finca tiene el carácter de vivienda habitual, habiendo prestado la esposa 
del demandado su consentimiento en diversas operaciones efectuadas sobre la misma 
(como la constitución de un derecho real de hipoteca). Por ello es necesario bien que el 
embargo  haya  sido  notificado  al  cónyuge  del  titular  registral  de  la  finca  objeto  de 
embargo, o bien que pese a lo que consta en el Registro, del mandamiento resulte que la 
vivienda no tiene tal carácter, apreciación de competencia exclusiva judicial, sin que ya la 
registradora pueda calificar este extremo.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación 
impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 23 de diciembre de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.