BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 207 Viernes 31 de julio de 2020 Sec. III.   Pág. 61047
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
8890 Resolución de 10 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del 
registrador de la propiedad n.º 28 de Madrid, por la que se suspende la 
inscripción de una escritura de compraventa.
En el recurso interpuesto por don R.B.P., en nombre y representación de la entidad 
IBERCONS, Proyectos e Instalaciones SL, contra la calificación del registrador de la 
Propiedad número 28 de Madrid, don José Luis Aragón Aparicio, por la que se suspende 
la inscripción de una escritura de compraventa.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada por la notaria de Alcázar de San Juan, doña Alicia 
Ortega Lanzarot, de fecha 30 de septiembre de 2019, se otorgó compraventa de un piso 
vivienda  por  parte  de  la  SAREB  a  favor  de  la  entidad  IBERCONS,  Proyectos  e 
Instalaciones SL. Interesa a los efectos de este expediente, que, en el apartado de 
«arrendatarios  y  ocupantes»,  figura  lo  que  sigue:  «El  inmueble  objeto  de  esta 
compraventa se encuentra ocupado, hecho que la compradora conoce, acepta y asume 
expresamente. Asimismo, la parte compradora declara haber comprobado previamente y 
por  sus  propios  medios  la  situación  ocupacional  y  arrendaticia  en  que  se  halla  el 
inmueble cuya propiedad adquiere, extremo que ha sido determinante del precio pactado 
y de las manifestaciones contenidas en el presente instrumento, por cuyo concepto 
renuncia expresamente a nada pedir ni reclamar de la parte vendedora. Declara la 
vendedora  que  el  expediente  se  encuentra  inmerso  en  el  Procedimiento 
declarativo  22/2019,  del  Juzgado  de  Primera  Instancia  número  32  de  Madrid.  La 
vendedora, en el día de hoy, desiste de las gestiones procesales o extraprocesales 
encaminadas a obtener la posesión del inmueble, asumiendo el comprador el resultado 
de  dichas  gestiones  cualquiera  que  fuese  su  resultado.  De  esta  circunstancia  es 
conocedora la parte compradora, que la asume y compromete a hacerse cargo de la 
situación posesoria una vez transmitido el inmueble objeto del presente contrato sin que 
tenga que reclamar nada por este concepto a la vendedora».
II
La referida escritura se presentó en el Registro de la Propiedad número 28 de Madrid 
el día 1 de octubre de 2019, y fue objeto de calificación negativa de 11 de noviembre 
de 2019, notificada el día 15 de noviembre, que a continuación se transcribe en lo 
pertinente:
«Hechos: El día 1 de octubre de 2019, se presenta por fax en el Registro de la 
Propiedad número 28 de Madrid, copia autorizada de la escritura autorizada en Alcázar  es
de San Juan, el treinta de septiembre de 2019, ante la notaria doña Alicia Ortega  o
Lanzarot, número 615 de su protocolo, que acusó el asiento 1284 del Diario 89. Fue  90ww
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En la escritura presentada, la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la 
Reestructuración Bancaria SA, vende la finca que se describe a la sociedad Ibercons 
Proyectos e Instalaciones, SL, en el precio que se indica.
En la escritura se hace constar que la finca se encuentra ocupada, hecho que 
conoce la compradora y asume expresamente. No se aclara si está o no arrendada.
Es preciso que conste con claridad si la finca transmitida está o no arrendada, y en 
caso  afirmativo,  que  se  han  practicado  las  notificaciones  previstas  en  la  Ley  de 
Arrendamientos  Urbanos  al  objeto  del  ejercicio  de  los  derechos  de  adquisición 
preferente, o la renuncia a los mismos por parte del arrendatario.
Fundamentos de Derecho: El artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, 
establece un derecho de tanteo y retracto a favor del arrendatario en caso de venta de la 
finca arrendada. Este derecho puede ser objeto de renuncia por el arrendatario, pero, 
mientras esto no conste, en la venta de la finca ha de constar si la finca está o no 
arrendada, y, si lo está, que se han practicado las notificaciones al arrendatario a efectos 
del ejercicio de este derecho.
Por lo expuesto se suspende la inscripción…. (Oferta de recursos)».
III
No se solicitó calificación sustitutoria.
IV
El  día  2  de  diciembre  de  2019,  mediante  presentación  telemática  en  la  Sede 
Electrónica de la Oficina del Registro General del Ministerio de Justicia, don R.B.P., en 
nombre  y  representación  de  la  entidad  IBERCONS,  Proyectos  e  Instalaciones  SL, 
interpuso recurso contra la calificación, lo que se traslada al Registro con fecha 13 de 
febrero de 2020, y en el que en síntesis alega lo siguiente:
1.  Que, en la escritura referida, se hace constar lo siguiente: «Arrendamientos y 
ocupantes: El inmueble objeto de esta compraventa se encuentra ocupado, hecho que la 
compradora conoce, acepta y asume expresamente … Declara … que el expediente se 
encuentra inmerso en el Procedimiento declarativo 22/2019, del Juzgado de Primera 
Instancia número 32 de Madrid.».
2.  Que, el ocupante del inmueble adquirido no es arrendatario en los términos del 
artículo 1546 del Código Civil, no existiendo contrato de arrendamiento del inmueble y 
por ende no haber adquirido el derecho a usar del bien material, que conllevaría el 
cumplimiento de la vigente LAU, además de la realización de pagos mensuales por el 
tiempo acordado, de ahí que en la referida escritura pública no se recoja expresamente, 
en los términos a que se refiere el artículo 25 de la LAU, el derecho de adquisición 
preferente del arrendatario o su renuncia.
3.  Que, el Procedimiento 22/2019, del Juzgado de Primera Instancia número 32 de 
Madrid, es precisamente por la ocupación ilegal del inmueble, habiéndose solicitado por 
su legítimo propietario, la SAREB, quien tiene la legitimación activa, transferida a la 
mercantil adquirente, quien ha iniciado los trámites correspondientes ante el Juzgado 
indicado, el desalojo de los ignorados ocupantes y recuperación de la posesión del 
inmueble.
4.  Que, por todo ello, estimado que los ignorados ocupantes no son arrendatarios 
de  la  vivienda  que  se  pretende  inscribir,  al  no  concurrir  en  ellos  ninguna  de  las  e.e
prescripciones de la vigente LAU, y teniendo en tramitación un procedimiento civil para el  b
desalojo y recuperación de la posesión de la vivienda, se insta la inscripción del título de  90ww
propiedad, al no es aplicable el artículo 25 de la LAU.
V
El 27 de febrero de 2010 se da traslado del escrito de interposición de recurso a la 
notaria autorizante, sin que hasta la fecha se haya producido alegación alguna.
Mediante escrito con fecha de 5 de marzo de 2020, el registrador de la propiedad 
emitió su informe y elevó el expediente a este Centro Directivo (con registro de entrada 
el mismo día).
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1546 del Código Civil y 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
1.  Debe  decidirse  en  este  expediente  si  es  o  no  inscribible  una  escritura  de 
compraventa  en  la  que  concurren  las  circunstancias  siguientes:  en  el  apartado  de 
«arrendatarios  y  ocupantes»,  figura  lo  que  sigue:  «El  inmueble  objeto  de  esta 
compraventa se encuentra ocupado, hecho que la compradora conoce, acepta y asume 
expresamente. Asimismo, la parte compradora declara haber comprobado previamente y 
por  sus  propios  medios  la  situación  ocupacional  y  arrendaticia  en  que  se  halla  el 
inmueble cuya propiedad adquiere, extremo que ha sido determinante del precio pactado 
y de las manifestaciones contenidas en el presente instrumento, por cuyo concepto 
renuncia expresamente a nada pedir ni reclamar de la parte vendedora. Declara la 
vendedora  que  el  expediente  se  encuentra  inmerso  en  el  Procedimiento 
declarativo  22/2019,  del  Juzgado  de  Primera  Instancia  número  32  de  Madrid.  La 
vendedora, en el día de hoy, desiste de las gestiones procesales o extraprocesales 
encaminadas a obtener la posesión del inmueble, asumiendo el comprador el resultado 
de  dichas  gestiones  cualquiera  que  fuese  su  resultado.  De  esta  circunstancia  es 
conocedora la parte compradora, que la asume y compromete a hacerse cargo de la 
situación posesoria una vez transmitido el inmueble objeto del presente contrato sin que 
tenga que reclamar nada por este concepto a la vendedora».
El registrador señala como defecto que en la escritura se hace constar que la finca 
se encuentra ocupada, hecho que conoce la compradora y asume expresamente pero no 
se aclara si está o no arrendada, por lo que es preciso que conste con claridad si la finca 
transmitida  está  o  no  arrendada,  y,  en  caso  afirmativo,  que  se  han  practicado  las 
notificaciones previstas en la Ley de Arrendamientos Urbanos al objeto del ejercicio de 
los  derechos  de  adquisición  preferente,  o  la  renuncia  a  los  mismos  por  parte  del 
arrendatario.
El recurrente alega lo siguiente: que el ocupante del inmueble adquirido no es 
arrendatario, por lo que en la escritura no se recoge expresamente, en los términos a 
que se refiere el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el derecho de 
adquisición preferente del arrendatario o su renuncia; que, el procedimiento judicial 
referido es precisamente por la ocupación ilegal del inmueble, habiéndose iniciado los 
trámites correspondientes para el desalojo de los ignorados ocupantes y recuperación de 
la posesión del inmueble; que los ignorados ocupantes no son arrendatarios de la 
vivienda, al no concurrir en ellos ninguna de las prescripciones de la vigente Ley de 
Arrendamientos  Urbanos,  y  estando  en  tramitación  un  procedimiento  civil  para  el 
desalojo y recuperación de la posesión de la vivienda, no es aplicable el artículo 25 de la 
citada Ley.
2.  El artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos es claro en la regulación del 
derecho de adquisición preferente: en caso de venta de la finca arrendada tendrá el  es
arrendatario  derechos  de  tanteo  y  retracto.  Por  lo  tanto,  solo  el  arrendatario  y  no  bo
cualquier ocupante es a quien corresponde el ejercicio de estos derechos. 90ww
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ocupación del inmueble, sino la claridad con la que se ha reflejado la condición del
ocupante: si efectivamente es un arrendatario, procede la notificación a los efectos de 
tanteo y retracto; si se trata de un ocupante en precario o ilegal, no hay necesidad de 
hacerla, pero, hay que expresar de forma clara y precisa que la finca no está arrendada. 
El registrador entiende que no consta con claridad si la finca está o no arrendada, por lo 
que solicita se aclare a los efectos de, en caso de serlo, proceder a la notificación. El 
recurrente alega en el escrito de impugnación que no se trata de un arrendatario sino de 
un ocupante ilegal, y detalla las circunstancias del procedimiento en el que está incurso 
para el lanzamiento de este ocupante. Realmente, conforme el artículo 18 de la Ley 
Hipotecaria, los registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las 
formas  extrínsecas  de  los  documentos  de  toda  clase  en  cuya  virtud  se  solicite  la 
inscripción, capacidad de otorgantes y validez de los actos dispositivos contenidos en las 
escrituras públicas presentadas a inscripción, por lo que resulte de ellas y de los asientos 
del Registro. Por lo tanto, tan solo a los documentos que obren en el Registro en el 
momento de la presentación y del contenido del Registro deberemos atenernos.
Así, de la escritura resulta que el inmueble está ocupado; que «la parte compradora 
declara  haber  comprobado  previamente  y  por  sus  propios  medios  la  situación 
ocupacional  y  arrendaticia»,  y  menciona  que  existe  un  procedimiento 
declarativo 22/2019, del Juzgado de Primera Instancia número 32 de Madrid, sin explicar 
ni  detallar  ninguna  otra  circunstancia  del  mismo.  En  la  escritura  no  hay  ninguna 
manifestación relativa a que no haya arrendatarios. Ciertamente, de acuerdo con la 
documentación presentada en el Registro, no es clara la situación y el título o concepto 
en virtud del cual se ocupa la vivienda, ni resulta que esté libre de arrendatarios. Bastaría 
que las detalladas informaciones que se hacen en el escrito de interposición de recurso 
constaran en documento público fehaciente presentado debidamente en el Registro, 
para aclarar la situación. En consecuencia, dado que la aclaración se ha hecho en el 
escrito de interposición de recurso y no en el documento idóneo, mientras no se aclare o 
subsane  en  documento  auténtico  la  situación  arrendaticia  del  inmueble,  ha  de 
confirmarse la calificación.
Atendiendo  a  las  circunstancias  de  hecho  y  a  los  Fundamentos  de  Derecho 
expuestos, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y 
confirmar la calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 10 de junio de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.