BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 154 Martes 29 de junio de 2021 Sec. III.   Pág. 77694
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
10789 Resolución de 7 de junio de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
extendida por el registrador de la propiedad de Almería n.º 3, por la que 
suspende la cancelación de la condición resolutoria en garantía de un precio 
aplazado que grava una finca.
En el recurso interpuesto por don C. M. L. G., en nombre y representación de la 
sociedad «Zoi Agrícola, S.L.», contra la nota de calificación extendida por el registrador 
de  la  Propiedad  de  Almería  número  3,  don  Eduardo  Cotillas  Sánchez,  por  la  que 
suspende la cancelación de la condición resolutoria en garantía de un precio aplazado 
que grava la finca registral número 42.993.
Hechos
I
En escritura pública, otorgada el día 11 de noviembre de 2020 por la notaria de 
Almería,  doña  María  Begoña  Martínez-Amo  Gámez,  actuando  como  sustituta  por 
incompatibilidad del notario de Almería, don Cristóbal Salinas Clemente, y para su 
protocolo, con el número 1.451 de protocolo, se cancelaba una condición resolutoria en 
garantía  de  precio  aplazado.  La  sociedad  a  cuyo  favor  se  constituyó  la  condición 
resolutoria, «Claudia Sol, S.L.», y que consentía su cancelación, se encontraba en 
situación de concurso.
II
Presentada la referida escritura, en unión de escritura de ratificación autorizada el 
día 12 de noviembre 2020 por el notario de Barcelona, don José Marqueño Ellacuría, con 
el número 1.639 de su protocolo, en el Registro de la Propiedad de Almería número 3, 
fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Acuerdo  recaído  en  este  Registro  de  la  Propiedad  sobre  la  calificación  del 
documento (artículos 18 y 19 bis de la L.H. y 98 a 100 de su R.H.).
Entrada N.º 6064 del año 2020.
Asiento N.º 1584 del Diario 71.
Presentante: C. M. L. G.
Naturaleza: escritura.
Objeto: cancelación de condición resolutoria.
Protocolo N.º 1451/2020.
Notario: Cristóbal Salinas Clemente.
Hechos.
I.  El día once de diciembre de dos mil veinte, bajo el asiento 1584 del Diario 71, fue  e.
presentada copia de la escritura pública otorgada el día 11 de noviembre de 2020 por la  w.b
Notario de Almería doña María Begoña Martínez-Amo Gámez, en sustitución de su  789ww
cjuonmtop acñoenr ola  dcea rrteas iddee npcaiag,o d doenl  Cimripsutóebsatol ,S eanlin uansi óCnl edmee enstecr, itnuúrma edreo  r1a4ti5fi1c adceió snu  apurtootroizcaodloa, 
fpeocrh eal  1n2o tadreio n doev ieBmarbcreel o2n0a2 0D.o Dn icJhoas ee sMcarirtquurae ñfou eE rlleatciruardíaa  nd.eº  1e6s3ta9  Odefi csinua p erol tdoícao l4o  ddee 
enero  de  2021  y  reintegrada  el  día  15  de  enero  de  2021  para  su  calificación  e 
inscripción.
II.  El Registrador que suscribe, en base al principio de Calificación Registral que 
dimana del artículo 18 de la Ley Hipotecaria y en el ejercicio de las funciones que 
legalmente tiene conferidas en cuanto al control de la legalidad de los documentos que 
acceden  al  Registro  de  la  Propiedad,  ha  resuelto  suspender  la  cancelación  de  la 
Condición Resolutoria objeto de la misma respecto de la finca registral 42993 del término 
de Níjar, por los siguientes defectos que impiden su práctica:
Se  formaliza  en  el  precedente  documento  la  cancelación  de  una  Condición 
Resolutoria en garantía de un precio aplazado.
Resulta de dicho documento que la sociedad que cancela la Condición Resolutoria 
se encuentra en situación de Concurso; sin ninguna otra especificación, esto es, si el 
Concurso se encuentra en fase común, o existe un Convenio y/o Plan de Liquidación 
judicialmente aprobados por Resolución firme.
Es lo cierto que, como ha reiterado la DGSJyFP, los cobros realizados por el precio 
aplazado son actos de administración, pero la cancelación de la Condición Resolutoria 
que garantiza el precio aplazado es acto de disposición, por cuanto supone excluir del 
patrimonio de su titular una garantía real. Máxime en el caso que nos ocupa, cuando el 
pago se efectúo tres años después de la fecha prevista sustituyendo el pagaré inicial 
garantizado por otro.
Y declarado el Concurso, la Ley Concursal establece con carácter general, que el 
ejercicio de las facultades de administración y disposición sobre la masa activa del 
Concurso se atenderá a la conservación de los elementos que la integran del modo más 
conveniente para el interés del Concurso. Y por ello, hasta la aprobación judicial del 
Convenio o del Plan de Liquidación, de los bienes y derechos de la masa activa no se 
podrá disponer sin la autorización del Juez que conoce del Concurso, salvo que se de 
alguna  de  las  excepciones  legalmente  previstas,  libremente  apreciada  por  el 
Administrador  Concursal  e  inmediatamente  por  el  mismo  comunicada  al  Juez  que 
conoce  del  Concurso,  con  justificación  de  la  excepción  apreciada.  Y  de  existir  un 
Convenio  y/o  Plan  de  Liquidación  Judicial,  aprobado  por  Resolución  firme,  deben 
aportarse los mismos a los efectos de determinar si la cancelación ahora acordada se 
ajusta o no a sus términos.
Por  todo  ello  la  reseña  de  facultades  de  los  comparecientes  resulta,  en  parte, 
incompleta, existiendo incongruencia entre la misma, el juicio notarial de suficiencia, y el 
negocio jurídico formalizado; por lo que no queda acreditada la representación alegada.
Fundamentos de Derecho.
Artículo 98 Ley 24/2001.
Artículos  204  a  206,  393  a  398,  411  a  413,  415,  419.2  y  concordantes  del 
RDL 1/2020 de 5 de Mayo TRL Concursal.
Artículos 82.1 LH y 178.1 RH.
Resolución de la DGSJyFP de 25/10/1932, 23/01/1943, 24/04/1936.
STS de 28/05/1965 y 28/09/1972.
Acuerdo.
Por  todo  lo  expuesto  he  acordado  suspender  la  cancelación  de  la  Condición 
Resolutoria del documento presentado en razón a los fundamentos de derecho antes  e.e
expresados. En consecuencia, conforme al artículo 323 de la Ley Hipotecaria, queda  b
automáticamente prorrogado el asiento de presentación por un plazo de 60 días hábiles  789ww
daertsícduelo l a3 2r2e cdeep claió Ln. Hd.e P luad iúelntidmoa,  ndoe  olbasst annotetif,i ceal ciniotneeress aedfeoc otu aedl afusn cdieo naacriuoe arduoto rcizoann teel 
ddeíal st ítualnot,e rdiourrmanetnet ela  rveigfeernidcoia,  dseol liacsitiaern tqou dee  spere spernatcaticqióune  yl ad eanntroot adceiól np lapzroe vdiset as eesne nteal 
artículo 42.9 de la L. H.
Contra el presente acuerdo de calificación adoptado hoy, los interesados podrán (…)
Este  documento  ha  sido  firmado  con  firma  electrónica  cualificada  por  Eduardo 
Cotillas Sánchez registrador/a de Registro Propiedad de Almería 3 a día ocho de febrero 
del dos mil veintiuno.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don C. M. L. G., en nombre y representación 
de la sociedad «Zoi Agrícola, S.L.», interpuso recurso el día 8 de marzo de 2021 en los 
siguientes términos:
«Interpone por medio del presente escrito Recurso de Reposición contra el acuerdo 
Recaído  en  el  registro  de  la  Propiedad  de  Almería  n.º  3  sobre  la  calificación  del 
documento de entrada n.º 6064 del año 2020, asiento n.º 1584 del diario 71, dictada por 
D. Eduardo Cotillas Sánchez, registrador del Registro de la propiedad en fecha de 08 de 
febrero, notificada a esta parte en fecha de 8 de febrero de 2020, por la que se acuerde 
[sic] suspender la cancelación de la condición resolutoria en garantía de un precio 
aplazado respecto de la finca registral 42993 del TM de Níjar.
En base a los siguientes motivos:
Primero y único: acto de naturaleza administrativa:
Resulta del documento calificado que la sociedad Claudia Sol SL se encuentra en 
situación en concurso de acreedores, no documentándose ni en la escritura que trae 
causa el presente recurso ni por otro medio la situación actual de la concursada.
Huelga  incorporar  al  presente  recurso  la  representación  suficiente  de  la  citada 
concursada Claudia Sol SL en la escritura de cancelación de condición Resolutoria, 
cuestión que no ha sido debatida en el acuerdo de suspensión, sino sobre la naturaleza 
del acto, es decir si se trata de un acto de administración o un acto de disposición por 
parte de los administradores societarios y concursales de la mercantil Claudia Sol.
Con todos los respetos el mismo escrito del acuerdo de suspensión resuelve este 
elemento fundamental para practicar la inscripción de la cancelación de la condición 
resolutoria, puesto que indica que la propia Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe 
pública  establece  que  “los  cobros  realizados  por  el  precio  aplazado  son  actos  de 
administración”, pero que “la cancelación de la Condición Resolutoria que garantiza el 
precio aplazada es acto de disposición por cuanto supone excluir del patrimonio de su 
titular una garantía real. Máxime en el caso que nos ocupa cuando el pago se efectúo 
tres años después de la fecha prevista sustituyendo el pagaré inicial por otro.”
No encuentra esta parte fundamento jurídico alguno para afirmar que el transcurso 
del tiempo en la ejecución de un pago determina la naturaleza de un acto de este tipo, 
decidiendo por tanto el transcurso del tiempo su naturaleza como acto de disposición, 
sujeto a mayores garantías, o como un acto de administración de la concursada.
Por ende, si el pago se hubiera efectuado dentro de los términos iniciales, aun 
estando  en  concurso  de  acreedores,  hubiera  sido  interpretada  como  un  acto  de 
administración y por lo tanto inscrita la cancelación de la condición resolutoria.
No obstante y con el único fin de acceder a la cancelación de la condición resolutoria 
esta parte acude la posibilidad establecida por el propio acuerdo recurrido, en concreto a 
la existencia de un convenio/plan de liquidación judicial, aprobada por Resolución firme.
En  este  sentido  se  adjunta  al  presente  escrito  Informe  Provisional  de  la  e.
Administración Concursal de Claudia Sol S.L. referente a Autos 683/2015 del Juzgado de  w.b
lo Mercantil n.º 1 de Almería, facilitada por la Administración concursal a través de correo  789ww
elecEtrnó neicl oc ditaed foe cdhoac 0u5m deen tmo atrrzaos  dseu  2l0e2c1tu.ra se puede concluir que no se incorpora al
rinevceanídtaar isaodbor ed lea  fbiniecnae rse gyis tdraelr e4c2h9o9s3  ddeel  TlaM s doec iNedíjaadr,  Aclomnecruíars.ada la garantía de cobro
En  este  sentido  es  significativo  la  fecha  de  redacción  del  citado  informe  de  la 
Administración concursal (de fecha de noviembre de 2015), es posterior a la constitución 
de la carga (última modificación, salvo error de esta parte) de fecha 09 de mayo de 2012, 
con el número 394 de protocolo del notario D. Javier Gutiérrez Delgado, subsanada por 
otra autorizada por el mismo notario en fecha de 19 de diciembre de 2012.
La inscripción de la carga, pública y presente en la información registral de la 
finca 42993 del TM de Níjar desde el año 2011, no fue considerada ni preceptiva ni 
necesaria  su  incorporación  al  inventariado  de  bienes  y  derechos  de  la  sociedad 
concursada.
Por lo tanto, entiende este parte que la naturaleza del acto de cancelación de la 
condición  resolutoria  debe  de  entenderse  como  acto  de  administración,  no  de 
disposición; que no existe fundamento jurídico que avale la naturaleza de este tipo de 
actos como de disposición; y que, a resultas del informe provisional facilitado por la 
administración concursal, no está incluida la condición resolutoria en el inventario de 
bienes y derechos.
En virtud de lo expuesto se solicita:
Se sirva admitir el presente escrito de interposición de Recurso de Reposición, de 
conformidad con los hechos y alegaciones realizadas en el mismo, tras los trámites 
oportunos se acuerde revocar el acuerdo recurrido y se estime el presente recurso, 
procediéndose a la inscripción de la cancelación de condición resolutoria recaída en el 
protocolo n.º 1451/2020 del notario D. Cristóbal Salinas Clemente.»
IV
El registrador de la Propiedad emitió informe confirmando su calificación y formó 
expediente que elevó a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1, 18, 20, 38, 40, 222.8 y 326 de la Ley Hipotecaria; 40, 61 y 76 
de la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal; 62, 68, 106, 204 a 206, 393 a 398, 411 
a 413, 415 y 419.2 y concordantes del Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo, 
por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Concursal; las Sentencias del Tribunal 
Supremo, Sala de lo Civil, de 23 de septiembre de 2011 y 20 y 22 de noviembre de 2018; 
las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 1 de junio 
de 1993, 10 de febrero de 1995, 12 de abril de 1996, 17 de diciembre de 1997, 13 de 
febrero y 4 de junio de 1998, 13 de julio de 1999, 17 de febrero de 2000, 3 y 23 de 
febrero y 21 de septiembre de 2001, 12 de abril de 2002, 15 de febrero, 9 de abril, 3 de 
junio y 19 de julio de 2003, 24 de marzo y 11 de junio de 2004, 2 de enero, 2 de abril, 12, 
22 y 23 de septiembre, 24 de octubre y 18 de noviembre de 2005, 30 y 31 de mayo, 20 
de septiembre, 27 de noviembre y 6 y 20 de diciembre de 2006, 28 de febrero, 1 y 5 de 
junio y 13 de noviembre de 2007, 3 y 6 de junio de 2009, 8 de junio de 2010, 17 de enero 
y 5 de abril de 2011, 13 y 27 de febrero (2.ª), 1 de marzo, 22 de mayo, 11 de junio (2.ª), 5 
(2.ª), 22 y 30 de octubre y 6 de noviembre de 2012, 15 de febrero, 3 y 24 de junio y 8 de 
julio de 2013, 28 de enero, 11 de febrero y 9 de mayo de 2014, 14 de julio 20 de octubre 
y 11 de diciembre de 2015, 25 de abril (2.ª), 26 de mayo, 29 de septiembre y 10 y 25 de 
octubre de 2016, 5 de enero, 9 de marzo, 17 de abril, 25 de mayo, 14 y 17 de julio y 27 
de noviembre de 2017, 18 de septiembre y 7 de noviembre de 2018 y 8 de febrero, 10 de  e.e
abril, 3 de julio, 17 de septiembre, 11 de octubre y 18 de diciembre de 2019, y las  b
Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 5 de  789ww
febrero, 11 de marzo, 4 de junio y 31 de agosto de 2020.
1.  Son  hechos  a  tener  en  cuenta  para  la  resolución  de  este  expediente  los 
siguientes:
– Mediante escritura otorgada el día 11 de agosto de 2010, subsanada por otra 
otorgada el día 3 de marzo de 2011, la mercantil «Claudia Sol, S.L.», vendió a la 
mercantil «Dafran & Darzoves, S.L.», entre otras la finca 42.993; y posteriormente la 
mercantil «Dafran & Darzoves, S.L.», vendió la misma finca a la mercantil «Zoi Agrícola, 
S.L.», en virtud de escritura de fecha 26 de mayo de 2017.
– En  garantía  del  precio  aplazado  en  la  venta  inicial,  se  estableció  condición 
resolutoria, que fue modificada mediante escritura autorizada el día 9 de mayo de 2012, 
subsanada por otra autorizada el 19 de diciembre de 2012.
– Dicho pago fue realizado mediante el cobro del nuevo pagaré que reemplazó, por 
mutuo acuerdo de las partes, al que fue entregado el día de la firma de la escritura de 
compraventa. El referido nuevo pagaré fue emitido el 18 de mayo de 2015, cobrado por 
dicho importe el día 25 de mayo de 2016.
– En la escritura objeto de la calificación que se recurre, otorgada el día 11 de 
noviembre de 2020, consta que la sociedad «Claudia Sol, S.L.», está en situación de 
concurso voluntario de acreedores declarado por auto de fecha 10 de agosto de 2015, 
dictado  en  el  procedimiento  número  683/2015,  «conservando  las  facultades  de 
administración y de disposición de su patrimonio, pero sometidas éstas a la intervención 
de la administración concursal». La escritura esta otorgada por el administrador solidario 
de la sociedad, y ratificada en otra posterior otorgada por el representante de la sociedad 
que actúa como administrador concursal.
El registrador señala en su nota que en la escritura simplemente se afirma que la 
sociedad está en situación concursal sin ninguna otra especificación, esto es, si el 
concurso se encuentra en fase común, o existe un convenio y/o plan de liquidación 
aprobados judicialmente, y que puesto que la cancelación de la condición resolutoria es 
un acto de disposición máxime cuando se pacta, como en este caso una modificación del 
plazo, hasta la aprobación judicial del convenio o del plan de liquidación, no se podrá, 
como regla general, disponer sin la autorización del juez que conoce del concurso de los 
bienes y derechos de la masa activa. Por todo ello considera que la reseña de facultades 
de los comparecientes resulta, en parte, incompleta, existiendo incongruencia entre la 
misma, el juicio notarial de suficiencia, y el negocio jurídico formalizado; por lo que no 
queda acreditada la representación alegada.
El recurrente argumenta en contra de la consideración de la cancelación de la 
condición resolutoria como un acto de disposición.
2.  El  recurrente  acompaña  al  escrito  de  recurso  informe  provisional  de  la 
administración concursal de «Claudia Sol, S.L.» a los efectos de que se practique la 
cancelación solicitada por la remisión que se hace en la nota recurrida «a la existencia 
de un Convenio y/o Plan de Liquidación Judicial, aprobado por Resolución firme».
El recurso contra la calificación registral tiene exclusivamente por objeto revisar las 
calificaciones negativas emitidas por los registradores de la Propiedad y que, conforme 
al artículo 326 de la Ley Hipotecaria, deberá recaer exclusivamente sobre las cuestiones 
que  se  relacionen  directa  e  inmediatamente  con  la  calificación  del  registrador, 
rechazándose, como señala la reiteradísima doctrina de este Centro Directivo, cualquier 
otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y 
forma, ya que el recurso tiene como objeto valorar la procedencia de la calificación 
teniendo únicamente en cuenta los elementos de que dispuso el registrador para emitirla. e
Esta doctrina se ha visto recogida en la reciente Sentencia del Tribunal Supremo  bo
de 21 de noviembre de 2017 que señala en su fundamento tercero: «(…) De tal forma  789ww
qduee l,a e nre ugnis tcraasdoo rcao, mloo  reel lepvreasneten tee,s r eqsupee cetol  mdea nlod aqmueie ncoton sjtuitduiyceia ll ad feujnec icóonn sctaalinficciaad odreal 
chuipmoptelicmaireionsto a fdeec talodso s repqour islait ovse ndteal  dairret.c t1a5 5d.e4l  bLiCen,  ehnip orteelcaacdióon.  Ccoonn  tloodso  alcor eaendteorrieosr 
hemos de concluir que la denegación de la inscripción por la falta de constancia en el
mandamiento judicial del cumplimiento de estos requisitos del art. 155.4 LC fue correcta, 
sin que en el pleito posterior de impugnación de la calificación o de la resolución de la 
DGRN  pueda  censurarse  esta  denegación  porque  se  llegue  a  acreditar  que  en  la 
realidad se cumplieron tales requisitos».
Por  lo  tanto,  no  pueden  tenerse  en  consideración  para  la  resolución  de  este 
expediente documentos que no fueron presentados en el Registro, ni al tiempo de emitir 
el registrador la calificación ni con intención de subsanar el defecto apreciado en la nota 
emitida con anterioridad a la interposición del recurso.
3.  Entrando en el fondo del recurso, es fundamental tener en cuenta la secuencia 
temporal de los actos que se producen y la situación en que en cada momento está la 
sociedad titular de la condición resolutoria que se pretende cancelar.
La venta de la finca perteneciente a la sociedad «Claudia Sol, S.L.», se produce el 
día 11 de agosto de 2010. En garantía del precio aplazado en la venta inicial, se 
estableció condición resolutoria, que fue modificada mediante escritura autorizada el 
día 9 de mayo de 2012, subsanada por otra autorizada el día 19 de diciembre de 2012.
El día 18 de mayo de 2015 se emite, por voluntad de las partes, un nuevo pagaré 
con vencimiento el 25 de mayo de 2016, que consta incorporado a la escritura de 
cancelación, lo que supone que el plazo inicial de pago se modificó estableciéndose 
hasta esta última fecha.
La sociedad vendedora es declarada en concurso por auto de fecha 10 de agosto 
de 2015, dictado en procedimiento número 683/2015.
De lo anterior resulta que tanto la compraventa como la novación del plazo se 
produjeron cuando aún no había sido declarada la sociedad en concurso, pero tanto el 
cobro del precio aplazado como la posterior cancelación de la condición resolutoria se 
efectúan una vez se produce la declaración.
Por lo tanto, el crédito existente a favor de la concursada y el derecho de garantía 
que lo aseguraba debieron incluirse en la masa activa del concurso.
Así resulta del artículo 76 de Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal, vigente en el 
momento de la declaración del concurso que responde al principio de universalidad del 
concurso  y  establece  que:  «Constituyen  la  masa  activa  del  concurso  los  bienes  y 
derechos integrados en el patrimonio del deudor a la fecha de la declaración de concurso 
y los que se reintegren al mismo o adquiera hasta la conclusión del procedimiento».
El  mismo  principio  se  recoge  en  el  vigente  artículo  192  del  Real  Decreto 
Legislativo 1/2020, de 5 de mayo.
Y, asimismo, del artículo 61, «vigencia de los contratos con obligaciones recíprocas», 
señala: «1.  En los contratos celebrados por el deudor, cuando al momento de la 
declaración  del  concurso  una  de  las  partes  hubiera  cumplido  íntegramente  sus 
obligaciones y la otra tuviese pendiente el cumplimiento total o parcial de las recíprocas 
a su cargo, el crédito o la deuda que corresponda al deudor se incluirá, según proceda, 
en la masa activa o en la pasiva del concurso».
El recurrente alega que dicho crédito no se incluyó en el informe provisional de la 
administración concursal, pero como se ha dicho, el referido informe, además de ser 
provisional no se presentó en tiempo ni en forma, y por otra parte su exclusión debería 
justificarse, ya que la intervención del administrador concursal ratificando la cancelación 
de la condición resolutoria implica el conocimiento de la existencia del crédito a favor de 
la concursada y de su garantía.
Respecto de los actos dispositivos del deudor realizados antes de la declaración 
judicial de concurso, estos son válidos y eficaces debiendo el registrador proceder a su  s
inscripción, sin perjuicio de que puedan llevarse a cabo las oportunas acciones de  oe.
reintegración. Pero respecto a los posteriores a la declaración, es imprescindible conocer  w.
la fase del concurso dentro de la cual se realizan. 789ww
contSraierinod, od ueral nctoen lacu frassoe  cvoomlunútna,r eiol  dye undoo rh caobniesenrdvoa roár ldaesn faadcou lteald ejuse dze  daedlm  cinoinsctruarcsioó n loy 
idnitseprovseinccióiónn  dsoeb lores  asdum inpiasttrriamdoonreios,  cqounecudrasnadleos , smoemdeiatindtoe  seul  aeujteorrcizicaioci ónd eo  céosntafosr maid alda   BOE-A-cable e
(artículo 40 de la Ley Concursal de 2003 y actual redacción del artículo 106 del Real 
Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo).
Hasta la aprobación judicial del convenio o la apertura de la liquidación, no se podrán 
enajenar o gravar los bienes y derechos que integran la masa activa sin autorización del 
juez, salvo las excepciones contempladas en la ley.
En fase de convenio se extinguen las limitaciones legales (intervención o sustitución) 
sobre las facultades del concursado y disposición sobre la masa activa. Por lo tanto, el 
administrador social recuperará sus facultades y el administrador concursal cesará en su 
cargo. No obstante, el convenio puede recoger medidas prohibitivas o limitativas del 
ejercicio de esas facultades por lo que habrá que estar a su contenido.
La situación del concursado durante la fase de liquidación será la de suspensión del 
ejercicio de las facultades de administración y disposición sobre su patrimonio. En este 
caso lo determinante es la existencia de un plan de liquidación presentado por la 
administración concursal y aprobado por el juez debiendo atenderse a las condiciones de 
transmisión.  En  defecto  de  plan,  habrá  que  estar  a  las  reglas  legales  supletorias 
contenidas en la Ley Concursal.
En consecuencia, en los casos en que sea necesaria la autorización judicial, deberá 
acreditarse ante el registrador su obtención.
4.  En el supuesto de este recurso, el otorgamiento de la escritura de cancelación 
requiere capacidad para disponer, pues la misma origina la extinción de la condición 
resolutoria dando carta de pago por el precio que quedo pendiente de forma que la 
compraventa queda perfeccionada, lo que supone la salida definitiva de la finca del 
patrimonio del concursado y la incorporación del precio a su haber. La cantidad recibida 
pasa a ocupar, por subrogación real, la posición jurídica que tenía el inmueble, de modo 
que  los  derechos  que  antes  recaían  sobre  éste  pasarán  a  recaer  sobre  aquella, 
quedando por tanto sujeta a las limitaciones y fines del concurso.
Además, en la escritura de ratificación presentada se refleja el pacto de sustitución 
del pagaré inicial, de forma que se produce también un reconocimiento de la concesión 
de un aplazamiento una vez la sociedad está en concurso, aun cuando el pagaré tenga 
fecha de emisión, 18 de mayo de 2015, anterior a su declaración.
El  ámbito  de  la  intervención  y  de  la  suspensión  de  las  facultades  de  los 
administradores  se  entiende  limitado  a  la  asunción,  modificación  o  extinción  de 
obligaciones de carácter patrimonial relacionadas con derechos que forman parte de la 
masa activa y, en su caso, al ejercicio de las facultades que correspondan al deudor en 
la sociedad.
Por otro lado, los actos del concursado que infrinjan la limitación o la suspensión de 
las facultades patrimoniales acordada por el juez del concurso solo podrán ser anulados 
a instancia de la administración concursal, salvo que esta los hubiese convalidado o 
confirmado.
Por lo tanto, en principio el cobro del precio aplazado podría llevarse a cabo con 
intervención  de  la  administración  concursal  siempre  y  cuando  la  fase  en  que  se 
encuentre el concurso ampare tal actuación.
Sin embargo, la modificación de la condición resolutoria y su cancelación en cuanto 
requieren capacidad de disposición e implican la consolidación de la enajenación de un 
bien  por  reconocimiento  del  pago  y  extinción  del  derecho  de  recuperación,  deben 
entenderse como operaciones afectadas por la prohibición de enajenar o gravar los 
bienes y derechos que integran la masa activa sin autorización del juez.
5.  Una vez sentado lo anterior, si bien el recurrente basa sus argumentos en la  s
naturaleza de acto de administración o disposición de la cancelación de la condición, lo  oe.
que la nota de calificación realmente señala es que al no hacerse referencia a la fase en  w.
que se encuentra el concurso, la reseña de facultades de los comparecientes resulta, en  789ww
psuafritceie, nicnicao, myp leetl a,n eegxoisctioie njduorí diicnoc onfogrrmueanlizcaiad oe; nptroer   llao   qmuisem  nao,  eqlu ejudiac ioa cnreodtaitraiadla  dlae 
representación alegada.
En  la  escritura  otorgada  el  día  11  de  noviembre  de  2020,  otorgada  por  el 
administrador social de la sociedad concursada, después de reseñar únicamente que la 
sociedad está en concurso por cita del auto que lo declaró, que no se dice que se haya 
tenido a la vista ni se incorpora al título, se dice lo siguiente: «Después de examinadas 
las  facultades  del  representante  de  la  Mercantil  juzgo  suficientes  y  bajo  mi 
responsabilidad las facultades representativas acreditadas para el acto o contrato a que 
se refiere este otorgamiento (a salvo de la ratificación por parte de la administración 
concursal de la reseñada mercantil), de conformidad con lo dispuesto en el artículo 98 de 
la Ley 24/01 asegurándome la vigencia de su cargo y la subsistencia de la personalidad 
jurídica de la Entidad que representa y manifestando expresamente que no han variado 
las referidas circunstancias de dicha mercantil, especialmente su objeto y domicilio 
social. Yo, la notaria, advierto al otorgante de que la plena eficacia de la presente 
escritura, queda supeditada a su ratificación por el mediador concursal y pese a mis 
advertencias, alegando motivos de urgencia, el compareciente y en especial la parte 
deudora, insiste en el presente otorgamiento».
En la escritura de ratificación posterior, autorizada por el notario de Barcelona, don 
José Marqueño Ellacuria, número 1.639 de fecha 12 de noviembre 2020, después de 
reproducir se ha declarado el concurso voluntario en procedimiento número 683/2015, 
por auto de fecha 10 de agosto de 2015, conservando las facultades de administración y 
de disposición de su patrimonio sometidas éstas a la intervención de la administración 
concursal, se dice: «Me exhibe su Credencial, de la que obtengo fotocopia que incorporo 
a la presente para su constancia. Considero, a mi juicio, las facultades representativas 
alegadas suficientes para el otorgamiento de la presente».
Dicha credencial es de fecha 8 de septiembre de 2015.
Tampoco en esta ocasión se ha tenido a la vista el auto de declaración del concurso 
ni se incorpora a la escritura.
Debe tenerse en cuenta que, dado que no se incorpora el auto que declara el 
concurso, la afirmación de que la sociedad conserva las facultades de administración y 
de  disposición  de  su  patrimonio  sometidas  a  la  intervención  de  la  administración 
concursal, deriva únicamente de la credencial de nombramiento en la que se expresa, 
sucintamente, que las facultades de la administración serán de intervención, autorizando 
o dando su conformidad a los actos de disposición y administración del deudor.
La  credencial  es  el  documento  acreditativo  de  la  condición  de  administrador 
concursal que deberá ser devuelta al Juzgado en el momento en el que por cualquier 
causa se produzca el cese del administrador concursal.
Pero es el auto el auto de declaración de concurso el que delimitara los efectos sobre 
las facultades de administración y disposición del deudor respecto de la masa activa y la 
expresión de las facultades del administrador o de los administradores concursales 
nombrados. Es por lo tanto el documento que habilita el contenido de la representación.
No se efectúa referencia alguna a la fase del concurso en la que se encuentra la 
sociedad, ni documentalmente ni por manifestación del administrador concursal.
6.  El apartado primero del artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, 
establece lo siguiente: «En los instrumentos públicos otorgados por representantes o 
apoderados, el Notario autorizante insertará una reseña identificativa del documento 
autentico que se le haya aportado para acreditar la representación alegada y expresará 
que, a su juicio, son suficientes las facultades representativas acreditadas para el acto o 
contrato a que el instrumento se refiera». El apartado segundo del mismo artículo 98 
dispone: «La reseña por el Notario de los datos identificativos del documento auténtico y  s
su valoración de la suficiencia de las facultades representativas harán fe suficiente, por  oe.
sí  solas,  de  la  representación  acreditada,  bajo  responsabilidad  del  Notario.  El  w.
Registrador  limitará  su  calificación  a  la  existencia  de  la  reseña  identificativa  del  789ww
ddeolc utmítuelon top,r edseel njutaicdioo ,n ostina riqaul ed ee sl uRficeigeinsctriaa dyo ra  plau ecodnag rsuoelinccitiaar  dqeu ées tsee  colen  teral ncoscnrtiebnai doo 
acompañe el documento del que nace la representación».
Por su parte, el artículo 166 del Reglamento Notarial, dispone: «En los casos en que 
así proceda, de conformidad con el artículo 164, el notario reseñará en el cuerpo de la 
escritura que autorice los datos identificativos del documento auténtico que se le haya 
aportado para acreditar la representación alegada y expresará obligatoriamente que, a 
su  juicio,  son  suficientes  las  facultades  representativas  acreditadas  para  el  acto  o 
contrato  a  que  el  instrumento  se  refiera.  La  reseña  por  el  notario  de  los  datos 
identificativos del documento auténtico y su valoración de la suficiencia de las facultades 
representativas harán fe suficiente, por sí solas, de la representación acreditada, bajo la 
responsabilidad del notario. En consecuencia, el notario no deberá insertar ni transcribir, 
como  medio  de  juicio  de  suficiencia  o  en  sustitución  de  éste,  facultad  alguna  del 
documento auténtico del que nace la representación».
De la interpretación de la referida norma legal por el Tribunal Supremo (Sentencia 
de 23 de septiembre de 2011) y de la doctrina expresada por esta Dirección General en 
numerosas Resoluciones cabe extraer un criterio ya asentado y pacífico respecto del 
alcance de la calificación registral del juicio notarial de suficiencia de las facultades 
representativas de los otorgantes.
Conforme  a  ese  criterio,  para  entender  válidamente  cumplidos  los  requisitos 
contemplados en el mencionado artículo 98 en los instrumentos públicos otorgados por 
representantes o apoderado, el notario deberá emitir con carácter obligatorio un juicio 
acerca de la suficiencia de las facultades acreditadas para formalizar el acto o negocio 
jurídico pretendido o en relación con aquellas facultades que se pretendan ejercitar. Las 
facultades  representativas  deberán  acreditarse  al  notario  mediante  exhibición  del 
documento auténtico. Asimismo, el notario deberá hacer constar en el título que autoriza, 
no sólo que se ha llevado a cabo el preceptivo juicio de suficiencia de las facultades 
representativas,  congruente  con  el  contenido  del  título  mismo,  sino  que  se  le  han 
acreditado dichas facultades mediante la exhibición de documentación auténtica y la 
expresión de los datos identificativos del documento del que nace la representación.
De acuerdo a la misma doctrina citada, el registrador deberá calificar, de un lado, la 
existencia  y  regularidad  de  la  reseña  identificativa  del  documento  del  que  nace  la 
representación  y,  de  otro,  la  existencia  del  juicio  notarial  de  suficiencia  expreso  y 
concreto  en  relación  con  el  acto  o  negocio  jurídico  documentado  y  las  facultades 
ejercitadas, así como la congruencia del juicio que hace el notario del acto o negocio 
jurídico documentado y el contenido del mismo título. Dicho de otro modo, deberá 
calificar que se ha practicado la reseña de modo adecuado y que se ha incorporado un 
juicio de suficiencia de las facultades del representante, siendo el contenido de éste 
congruente con el acto o negocio jurídico documentado.
En definitiva, el notario debe emitir su juicio relativo a la suficiencia de las facultades 
representativas para el acto concreto que autoriza, bien especificando cuál sea éste o 
bien incluyendo otra reseña, siquiera mínima, de facultades. El registrador, por su parte, 
calificará la concurrencia de los dos requisitos y también la congruencia de ese juicio 
notarial  con  el  acto  o  negocio  jurídico  documentado.  Por  ello,  el  registrador  debe 
suspender  la  inscripción  por  falta  de  congruencia  del  juicio  notarial  acerca  de  las 
facultades representativas del apoderado o representante si el notario utiliza expresiones 
genéricas, ambiguas o imprecisas, como cuando usa fórmulas de estilo que -a falta de 
reseña, siquiera somera, de las facultades acreditadas- se circunscriben a afirmar que la 
representación es suficiente «para el acto o negocio documentado», en vez de referirse 
de forma concreta y expresa al tipo de acto o negocio que en la escritura se formaliza 
(cfr., entre otras muchas, la Resolución de 14 de julio de 2015). s
El criterio seguido por este Centro Directivo se adapta plenamente a la doctrina del  oe.
Tribunal Supremo que resulta de las Sentencias, Sala de lo Contencioso-Administrativo,  w.
de 20 de mayo de 2008, y Sala de lo Civil, de 23 de septiembre de 2011 (cfr. sentencia  789ww
Rdee sloal uAciuódni ednec ia4  dPero jvuinnicoia dl ed e2 0B12a)r.c eEloxnpare sdaem 2e ndtee  sdei crieecmhbarzea  dlae  p2o0s1ib5i liqduaed  dreev oqcuae  elal 
ejunic ior edlaec sióunfi cieconnci a usne  reeaslpiceec ídfieco f ornmeag ogceinoé rijcuarí,d diceob, iensid ob hieanc erpsuee ddee  mhaanceerars ceo ndcircehtaa   BOE-A-cable e
especificación al hacer la reseña de las facultades representativas (de acuerdo con la 
interpretación dada por el Tribunal Supremo en su Sentencia de 20 de mayo de 2008), o 
bien al emitirse el juicio de suficiencia, como se deduce de la Sentencia del Tribunal 
Supremo de 23 de septiembre de 2011.
Por lo que se refiere a la calificación registral de la congruencia entre el juicio notarial 
de suficiencia de las facultades representativas acreditadas y el contenido del negocio 
formalizado en la escritura cuya inscripción se pretende, según la doctrina de este 
Centro Directivo anteriormente referida, se entiende que hay falta de congruencia si el 
citado juicio notarial es erróneo, bien por resultar así de la existencia de alguna norma 
que exija algún requisito añadido como, por ejemplo, un poder expreso y concreto en 
cuanto a su objeto, bien por inferirse el error de los datos contenidos en la misma 
escritura que se califica, u obrantes en el propio Registro de la Propiedad o en otros 
registros públicos que el notario y el registrador de la Propiedad pueden consultar.
Este carácter erróneo debe inferirse con claridad de tales datos, sin que pueda 
prevalecer una interpretación de los mismos realizada por el registrador que difiera de la 
que haya realizado el notario en el ejercicio de la competencia que a tal efecto le atribuye 
la ley y sin perjuicio de la responsabilidad que, en su caso, pudiera deducirse contra él 
por una negligente valoración de la suficiencia (vid., por todas, las Resoluciones de 11 de 
diciembre de 2015 y 25 de octubre de 2016).
7.  El Tribunal Supremo en la Sentencia número 643/2018, de 20 de noviembre (con 
criterio  seguido  por  la  Sentencia  número  661/2018,  de  22  de  noviembre),  se  ha 
pronunciado en los siguientes términos:
«(…) 18 LH, cuyo párrafo primero dispone lo siguiente:
“Los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas 
extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, así 
como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en 
las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro.”
Esta previsión normativa, en relación con la calificación de la capacidad de los 
otorgantes, se complementa con el art. 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, en la 
redacción consiguiente a la modificación introducida por la Ley 24/2005. El precepto 
regula lo siguiente: (…)
En nuestra sentencia 645/2011, de 23 de septiembre, ya declaramos que la posible 
contradicción que pudiera advertirse entre la previsión contenida en el art. 18 LH, que 
atribuye al registrador la función de calificar “la capacidad de los otorgantes”, y el art. 98 
de la Ley 24/2001, que limita la calificación registral a la “reseña indicativa del juicio 
notarial de suficiencia y a la congruencia de este con el contenido del título presentado”, 
debía resolverse dando prioridad a esta segunda norma, que tiene a estos efectos la 
consideración de ley especial».
8.  Conforme a esta normativa, parece claro que corresponde al notario emitir un 
juicio de suficiencia de las facultades de representación, con una reseña del documento 
auténtico del que resulta la representación, que debe ser congruente con el negocio 
jurídico representativo. Y la función del registrador es calificar la existencia de esta 
reseña y del juicio notarial de suficiencia, así como su congruencia con el negocio 
jurídico otorgado.
La valoración de la suficiencia de las facultades de representación del otorgante de la 
escritura le corresponde al notario autorizante de la escritura, sin que el registrador  e.
pueda revisar dicho juicio de suficiencia, en la medida en que resulte congruente con el  w.
contenido del título al que se refiere. 789ww
exisPteanrcai ae, mvaitliidr eezs ye  vijgueicnioc iad dee ls puofidcieern dceial ,q ueel  rneostualrtiao  laa uletgoirtiizmaancteió nh.a Y  deen  lae xeasmcrinituarra  loa 
eolb ltiígtualcoió ont,o ergsa ddoe,c ire, l qnuoeta hriao  cdoembep rdoebjaadr oc olan svtaalnidceiaz  eyx pvrigeesnac idae  dqeul ep ohdae rc, uamdpelmidoá se dsae   BOE-A-cable e
realizar una «reseña identificativa del documento auténtico que se le haya aportado para 
acreditar la representación alegada».
En el supuesto de este expediente, la reseña identificativa del documento del que 
resulta el nombramiento del administrador que se contiene en la escritura de ratificación 
hace  referencia  únicamente  a  la  credencial  citada,  sin  que  conste  que  se  haya 
examinado la existencia, validez y vigencia de la representación, ni que se haya tenido a 
la  vista  el  auto  del  que  deriva  la  situación  concursal,  ni  que  se  haya  efectuado 
averiguación alguna sobre la situación del concurso que pudiera ser determinante en 
cuanto a la capacidad del administrador o la necesidad de intervención judicial, máxime 
dado el tiempo transcurrido desde la declaración del concurso hasta la actualidad.
Tampoco constan estos extremos en la escritura ratificada en la que solo consta la 
referencia al auto de declaración sin que se incorpore a la escritura o se manifieste por el 
notario autorizante que se ha tenido a la vista.
Tratándose de la administración concursal y en la medida en que gestiona el correcto 
desarrollo  del  proceso  concursal  pero  siempre  bajo  la  supervisión  última  del  juez 
mercantil y que son diferentes los grados de intervención que resultan de cada concurso 
en concreto y de la fase en que este se encuentre, no es bastante la declaración del 
notario  de  que  «(…)  considero  a  mi  juicio  las  facultades  representativas  alegadas 
suficientes para el otorgamiento de la presente».
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación del registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 7 de junio de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, 
Sofía Puente Santiago.