BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 161 Miércoles 7 de julio de 2021 Sec. III.   Pág. 80646
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
11275 Resolución de 16 de junio de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la 
registradora de la propiedad de Barcelona n.º 15 a practicar asiento de 
presentación en el Libro Diario.
En el recurso interpuesto por don J. G. M., en nombre propio y en representación de 
la sociedad «Sergardia, S.L.», contra la negativa de la registradora de la Propiedad de 
Barcelona número 15, doña Isabel González García, a practicar asiento de presentación 
en el Libro Diario.
Hechos
I
Mediante acta autorizada el día 4 de febrero de 2021 por el notario de Barcelona, 
don  José  Ángel  Ruiz  Prado,  con  el  número  328  de  protocolo,  se  protocolizaron 
determinados documentos privados por los que las partes se comprometían a otorgar 
una  escritura  pública  relativa  a  un  derecho  de  opción  de  compra  respecto  de 
determinadas fincas en favor de la sociedad «Sergardia, S.L.». Dicha acta fue otorgada 
únicamente por don J. G. M., como administrador solidario de la referida sociedad.
II
Presentada dicha acta en el Registro de la Propiedad de Barcelona número 15, fue 
objeto de la siguiente nota de calificación:
«Calificación registral.
Entrada: 992/2021.
Presentante: G. M., J.
Notario/Autoridad: José Ángel Ruiz Prado.
Fecha documento: 04/02/2021.
Prot./Exp./Autos: 328/2021.
De conformidad con los artículos 18, 19 y 19 bis de la Ley Hipotecaria, así como los 
artículos 97 a 102 y 434 del Reglamento Hipotecario, por la presente pongo en su 
conocimiento los defectos observados en la calificación registral del documento indicado 
y que impiden el acceso del mismo a los Libros del Registro.
Hechos.
Se ha presentado un acta de protocolización de documentos privados por los que las 
partes «se comprometen a otorgar una escritura pública».
Fundamentos jurídicos. s
En  el  Registro  de  la  Propiedad  sólo  pueden  inscribirse  las  escrituras  públicas,  w.
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Este  documento  ha  sido  firmado  con  firma  electrónica  cualificada  por  Isabel 
González García registrador/a de Registro Propiedad de Barcelona 15 a día veintiséis de 
Febrero del año dos mil veintiuno».
III
Contra  la  anterior  nota  de  calificación,  don  J.  G.  M.,  en  nombre  propio  y  en 
representación de la sociedad «Sergardia, S.L.», interpuso recurso el día 12 de abril 
de 2021 mediante escrito en el que manifestaba lo siguiente:
«Primero.  (…)
Segundo.  Al respecto, considera la parte recurrente que la Sra. Registradora de la 
Propiedad, dicho sea con los debidos respetos y en estrictos términos de defensa, no 
tiene en cuanta, en primer lugar, que tanto la DGRN como la Doctrina han establecido 
que la enumeración del art. 3 de la Ley Hipotecaria tiene carácter de numerus apertus, 
existiendo el consenso de que las actas notariales, como documentos públicos, pueden 
tener  acceso  registral  en  determinadas  circunstancias  cuando  recojan  hechos 
inscribibles o como documentos complementarios de títulos principales.
En  segundo  lugar,  precisamente  la  referida  acta  notarial  tiene  carácter 
complementario de la escritura de opción de compra otorgada por el recurrente en 
fecha 21 de noviembre de 2019 ante el Notario Sr. Ruiz Prado (n.º 2073 del protocolo).
En tercer lugar, la decisión de impedir que el referido documento cause asiento de 
presentación en el Libro Diario, si bien entra dentro de las facultades previstas en el 
art. 434 del Reglamento Hipotecario, dicha facultad en concreto no viene amparada por 
un precepto expreso de la Ley Hipotecaria, con lo que nos hallaríamos ante una norma 
reglamentaria sin habilitación legal.
Cabe añadir que la prudencia aconseja que, en caso de duda interpretativa o falta de 
regulación  clara,  siempre  será  mejor  favorecer  la  protección  de  los  derechos  del 
ciudadano, aquí del solicitante de inscripción. El asiento de presentación en el Libro 
Diario no genera perjuicios ni al titular registral ni a terceros, por cuanto, en último 
término su eficacia está sujeta a la calificación registral, o a su revocación sea por esa 
Dirección General o por los Tribunales de Justicia.
Resaltar que este recurrente tiene presentada en ese Registro la expresada escritura 
de opción de compra otorgada ante el Notario Sr. Ruiz Prado (n.º 2073 de protocolo). Y 
que la falta de inscripción ha sido objeto de recurso gubernativo, y en la actualidad es 
objeto, junto con otras cuestiones conexas, del juicio ordinario 1107/2020-7 ante el 
Juzgado de Primera Instancia n.º 2 de Barcelona. Se deja constancia de ello a los 
efectos del art. 326 párr. 1.º de la Ley Hipotecaria».
IV
Mediante escrito, de fecha 12 de abril de 2021, la registradora de la Propiedad emitió 
informe y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1, 3, 17, 18 y 24 de la Ley Hipotecaria; 416 y 420 del Reglamento 
Hipotecario; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado 
de 17 de mayo y 4 y 12 de junio de 2018, y las Resoluciones de la Dirección General de  e
Seguridad Jurídica y Fe Pública de 12 y 26 de noviembre de 2020. bo
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de  opción  de  compra  respecto  de  determinadas  fincas  en  favor  de  la  sociedad
«Sergardia, S.L.». Dicha acta es otorgada únicamente por el ahora recurrente, don J. G. 
M., como administrador solidario de la referida sociedad.
La registradora deniega la práctica del asiento de presentación porque, según afirma 
en su calificación, en el Registro de la Propiedad sólo pueden inscribirse los títulos 
referidos en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, y el acta presentada no es susceptible de 
causar inscripción ni mutación jurídico real alguna.
2.  Debe recordarse que en la primera redacción del Reglamento Hipotecario el 
artículo 416 estableció que, ante la negativa a extender el asiento de presentación, cabía 
recurso  de  queja  ante  el  juez  de  la  localidad.  La  Ley  24/2001  estableció  en  el 
artículo 329 de la Ley Hipotecaria que cabía interponer recurso de queja ante esta 
Dirección General, con alzada ante el juez de la capital de la provincia, pero este último 
precepto  quedó  derogado  y  dejado  sin  contenido  por  la  Ley  24/2005,  por  lo  que 
actualmente la cuestión carece de una regulación directa. No obstante, este Centro 
Directivo ha entendido (cfr. Resoluciones citadas en los «Vistos») que la negativa a la 
práctica del asiento de presentación es una calificación más y, como tal decisión, puede 
ser impugnada mediante mismo recurso que puede interponerse contra una calificación 
que deniegue o suspenda la inscripción del documento y, por tanto, debe tramitarse tal 
recurso a través del procedimiento previsto en los artículos 322 y siguientes de la Ley 
Hipotecaria.
Naturalmente, el objeto de recurso en estos casos es exclusivamente determinar si 
procede o no la práctica del asiento de presentación, sin prejuzgar sobre la calificación 
que, de practicarse dicho asiento, deberá en su momento llevar a cabo el registrador 
respecto al acceso del título presentado a los libros de inscripciones.
3.  Dados los efectos que, conforme al principio de prioridad registral produce el 
asiento de presentación en el Libro Diario (artículos 17 y 24 de la Ley Hipotecaria), es 
lógico que el legislador no quiera que dicho asiento se extienda mecánicamente con la 
sola aportación del título correspondiente al Registro. Por ello el registrador ha de 
analizar  cada  documento,  con  el  objeto  de  decidir  si  procede  o  no  su  efectiva 
presentación al Diario. Pero la calificación que a estos efectos realiza el registrador es 
distinta de la que debe llevar a cabo con los documentos ya presentados para determinar 
si  son  o  no  susceptibles  de  inscripción  o  anotación.  Consecuentemente,  en  este 
momento inicial el registrador debe limitarse exclusivamente a comprobar que concurren 
los  requisitos  que  nuestro  ordenamiento  establece  para  que  un  documento  pueda 
acceder al Libro Diario. Si se cumplen estos requisitos ha de practicarse el asiento de 
presentación,  aunque  se  pueda  ya  observar  que  existe  algún  defecto  que  en  su 
momento provocará la negativa a practicar la anotación o inscripción definitiva del título.
4.  El artículo 420.1 del Reglamento Hipotecario, en consonancia con el artículo 3 de 
la Ley Hipotecaria, ordena a los registradores no extender asiento de presentación de los 
documentos  privados,  salvo  en  los  supuestos  en  que  las  disposiciones  legales  les 
atribuyan eficacia registral.
Este Centro Directivo ha reiterado que la negativa a la práctica de un asiento de 
presentación sólo debe realizarse cuando el documento cuya constancia registral se 
solicita sea, clara e indudablemente, de imposible acceso al Registro. Este es el criterio 
que ha de presidir la interpretación del referido precepto reglamentario (vid. también el 
apartado 3 del mismo artículo 420, que prohíbe extender asiento de presentación de «los 
demás documentos que por su naturaleza, contenido o finalidad no puedan provocar 
operación registral alguna»). Por tanto, sólo en aquellos casos en los que el propio 
presentante manifieste que su objetivo no es la práctica de un asiento en los libros del  s
Registro, o en los que de una forma evidente resulte que el título nunca podría provocar  oe.
dicho asiento, cabría denegar la presentación. w.
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necesario que fuera ratificada por los titulares registrales de las fincas o se acreditara el 
poder en virtud del cual actuó el otorgante) fue confirmada por este Centro Directivo en 
Resolución de 12 de noviembre de 2020.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación 
impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 16 de junio de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.
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