BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 49 Miércoles 26 de febrero de 2020 Sec. III.   Pág. 17335
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
2698 Resolución de 5 de diciembre de 2019, de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del 
registrador de la propiedad de Benalmádena n.º 2, por la que se suspende la 
inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria.
En el recurso interpuesto por don Manuel Desiderio Montoya Molina, notario de 
Benalmádena, contra la calificación del registrador de la Propiedad de Benalmádena 
número 2, don Carlos Pindado López, por la que se suspende la inscripción de una 
escritura de préstamo con garantía hipotecaria.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada el 15 de julio de 2019 ante el notario de Benalmádena, 
don Carlos Morales Alférez, como sustituto de su compañero de residencia don Manuel 
Desiderio Montoya Molina, con número 834 de protocolo, se formalizó un préstamo para 
financiar  la  adquisición  de  vivienda  habitual  -y  dos  plazas  de  aparcamiento-  de  los 
prestatarios; y en garantía del mismo se constituyó hipoteca sobre tales fincas.
En tal escritura se expresaba lo siguiente: «El legal representante de la entidad 
acreedora manifiesta que el formulario del presente préstamo/crédito ha sido depositado 
en  el  Registro  de  Condiciones  Generales  de  Contratación  antes  de  empezar  su 
comercialización».
II
Presentada copia autorizada de dicha escritura en el Registro de la Propiedad de 
Benalmádena número 2, fue objeto de la siguiente calificación:
«Visto por Carlos Pindado López, Registrador de la Propiedad del Registro de la 
Propiedad  de  Benalmádena  n.º  2,  Provincia  de  Málaga,  el  procedimiento  registral 
identificado con el número de entrada 3998 del presente año, iniciado como consecuencia 
de presentación en el mismo Registro, de los documentos que se dirán, en virtud de 
solicitud de inscripción.
En  el  ejercicio  de  la  calificación  registral  sobre  la  legalidad  de  los  documentos 
presentados, obrantes en el procedimiento de referencia, resultan los siguientes:
Hechos.
I.  El  documento  objeto  de  la  presente  calificación,  autorizado  por  Don  Manuel 
Montoya Molina -Notario de Benalmádena, el día 15/07/2019, con número 834/2019 de 
protocolo, fue presentado por Grupo BC, Asesoría Hipotecaria, S.L. a las 14:30 horas del 
día 15/07/2019, asiento 2228 del Tomo 103 del Libro Diario.
II.  En dicho documento se han observado las siguientes circunstancias que han sido  e.
objeto de calificación desfavorable: w.b
eustiltiizp12au..d  laocNF.ioaonl taes se  ddieen  claoa respseocvrraeit ruaercal i óCyn ól adspig ocoro  nIdedilec niontinfoiectasar didooe r  ladd eeo lf elmart ao dTveirnilpocl uedl aenc toecio.nnctidraetnoc idae  epnrétrset amlaos   OE-A-2020-26able en https://
Fundamentos de Derecho.
I.  Los documentos de todas clases, susceptibles de inscripción, se hallan sujetos a 
calificación por el registrador, quien, bajo su responsabilidad, ha de resolver acerca de la 
legalidad de sus formas extrínsecas, la capacidad de los otorgantes y la validez de los 
actos contenidos en los mismos, de conformidad con lo establecido en los artículos 18 
y 19 de la Ley Hipotecaria y 98 a 100 del Reglamento para su ejecución.
II.  En relación a las circunstancias reseñadas en el Hecho II anterior, debe tenerse 
en consideración.
1.  Artículos 29 y 30 de la Orden EHA 2899/11.
2.  Artículo 11.2 LCGC y disposición final 4.ª LCI.
En su virtud.
Acuerdo.
Suspender, la inscripción del documento objeto de la presente calificación, en relación 
con las circunstancias expresamente consignadas en el Hecho II de la presente nota de 
calificación,  por  la  concurrencia  de  los  defectos  que  igualmente  se  indican  en  el 
Fundamento de Derecho II de la misma nota. Quedando automáticamente prorrogado el 
asiento de presentación correspondiente durante el plazo de sesenta días a contar desde 
que se tenga constancia de la recepción de la última de las notificaciones legalmente 
pertinentes, de conformidad con los artículos 322 y 323 de la Ley Hipotecaria. Pudiendo 
no obstante el interesado o el funcionario autorizante del título, durante la vigencia del 
asiento de presentación y dentro del plazo de sesenta días anteriormente referido, solicitar 
que se practique la anotación preventiva prevista en el artículo 42.9 de la Ley Hipotecaria 
(…)
Contra el presente acuerdo de calificación (…)
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Carlos Pindado 
López registrador/a de Registro Propiedad de Benalmádena 2 a día tres de Septiembre 
del año dos mil diecinueve».
III
Contra la anterior nota de calificación, don Manuel Desiderio Montoya Molina, notario 
de Benalmádena, interpuso recurso el día 5 de septiembre de 2019 mediante escrito en el 
que alegaba lo siguiente:
«Hechos. (…)
La nota de calificación considera como defectos que impiden la inscripción:
1.  Falta de aseveración por el notario de la triple coincidencia entre las estipulaciones 
de la escritura y las condiciones de la oferta vinculante.
2.  No se incorpora el Código Identificador del modelo de contrato de préstamo 
utilizado.
Los fundamentos de Derecho alegados por el Sr. Registrador (además de los que son 
el  fundamento  de  la  función  calificadora),  son  en  cuanto  al  defecto  número  1,  los 
artículos 29 y 30 de la Orden EHA 2899/11; y, en cuanto al defecto número 2, el 
artículo 11. 2 de la LCGC y disposición final 4.ª de la LCI. e.e
Al final de la escritura, antes de otorgamiento consta lo siguiente que transcribo  b
literalmente: «comprobación del cumplimiento del principio de transparencia material: 98ww
Mlosa nc–uo enElt lrM aatocontsat o deyexa ic gMriédodali itnpoao i,nr  emell o dabírialtií ac9ru ioldo e h1 aj5u s lidiode od  leaa  u2Lt0oe1ryiz9 5a, /dn2aú0 m1p9oe,rr  ode el8  n11o25t a ddrieeo   pMdreao rtBozeocno, laroelm,g duáeldacedlanoraraa nd dodone    OE-A-2020-26able en https://
yo, el notario autorizante de esta escritura, bajo mi responsabilidad, de acuerdo con dicha
acta, que la parte prestataria ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento 
previsto en dicho artículo.
– La dirección de correo electrónico del prestatario/garantes a los efectos previstos en 
la  D.A.  8.ª  de  la  Ley  (envío  de  copia  simple  y  comunicaciones  del  Registro  de  la 
Propiedad) es: (…).–
– El legal representante de la entidad acreedora manifiesta que el formulario del 
presente préstamo/crédito ha sido depositado en el Registro de Condiciones Generales de 
Contratación antes de empezar su comercialización.»
Que no se comparte el criterio del Sr. Registrador en ninguno de los dos defectos y, no 
obstante se procederá a la subsanación de la escritura calificada para no entorpecer el 
tráfico jurídico, se interpone recurso con base en los siguientes:
Fundamentos de Derecho.
Artículos 7, 14, 15, 22,2, y disposición final cuarta de la Ley de contratos de Crédito 
inmobiliario, artículos 5, 7, 8, 11, 19, 23 y 24 de la Ley 7/1998 de 13 de Abril, sobre 
Condiciones  Generales  de  la  Contratación,  artículos  83  y  84  del  Real  Decreto 
Legislativo 1/2007, de 16 de Noviembre, Texto Refundido de la Ley General para la 
Defensa de Consumidores y Usuarios.
En cuanto al primero de los defectos.
La aseveración que se solicita en la calificación registral no es necesaria por constar 
ya  en  la  escritura  de  préstamo  hipotecario  objeto  del  presente.  Tal  y  como  se  ha 
relacionado en los hechos se ha declarado bajo la responsabilidad del notario autorizante 
que la parte prestataria ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento previsto 
en los artículos 14 y 15 de la LCCI; esa declaración se ha hecho «de acuerdo con dicha 
acta» y dentro del préstamo hipotecario autorizado, por lo que ya se está diciendo que 
coinciden. Evidentemente esa documentación y asesoramiento se entregan y realizan 
para el préstamo que se ha firmado, de lo contrario no podría haber hecho la declaración 
prevista en la Ley. Por si cabe alguna duda, la declaración, tal corno exige la Ley, se hace 
«de acuerdo con el acta», es decir, he tenido en cuenta el acta, y por tanto la FEIN y el 
proyecto de contrato, para hacer esa declaración dentro de la escritura de préstamo 
hipotecario. Es decir, el préstamo está de acuerdo con el acta, o lo que es lo mismo, todo 
coincide. Insisto, no se podría hacer la declaración anterior si no coincidiese la FEIN y el 
proyecto con el préstamo que se autoriza. Parece que el Sr. Registrador quiere que se le 
reitere algo que está contenido ya en la declaración por la propia lógica del mecanismo 
establecido por la Ley y par imposición de esta.
La declaración de coincidencia requerida por el Sr. Registrador y, en general, del 
cumplimiento del régimen específico de protección establecido por la Ley CCI tiene ya una 
forma establecida por la Ley. Como resulta del artículo 15.6 LCCI el acta regulada por el 
mismo hace prueba del asesoramiento prestado por el notario y de la manifestación de 
que el prestatario comprende y acepta el contenido de los documentos que relaciona, a 
efectos  de  cumplir  con  el  principio  de  transparencia  en  su  vertiente  material.  A 
continuación el notario insertará una reseña identificativa de ese acta en el préstamo 
hipotecario.  Evidentemente  la  reseña  de  cada  acta  se  hace  en  el  préstamo  a  que 
corresponde, no en otro distinto, pues de lo contrario estaría mal hecha, en cuyo caso 
sería el notario que la realiza el que incurriría en responsabilidad. De la exposición de 
motivos de la Ley resulta claramente la idea que trato de exponer de que la regulación de 
la  fase  precontractual  del  préstamo  hipotecario  a  que  afecta  «....  se  complementa  s
atribuyendo al notario la función de asesorar imparcialmente al prestatario, aclarando  oe.
todas aquellas dudas que le pudiera suscitar el contrato, y de comprobar que tanto los  w.
mtprlaaanzysoopsra  crceoonmmcopia lle omjsida adteder miaoál ,s re erselepqveuacinsiaictlomias e qenuntee   elopl se crrmoenliattercaniot ocn,oa ndcsooisdn eccuroarnrre  clnau sma cpl lálitduieosm uelpal osc  itcdaoedn otar apucrtiotnurciaziplaeiros   dedene    2020-2698n https://ww
escritura pública el contrato de préstamo o crédito hipotecario». Es decir, la función del
notario impuesta por la Ley no concluye al autorizar el acta del artículo 15, sino al autorizar
la escritura de préstamo a la que se refiere. Idea ésta que se reitera de nuevo en su 
edículo 22.2 al establecer que el notario no autorizará la escritura pública si no se hubiere 
otorgado el acta previa prevista en el artículo 15, y lógicamente la escritura de que habla 
es la del préstamo a que se contrae pues, de lo contrario, el notario no la puede autorizar.
Dicho esto, resulta que también la Ley ha regulado la forma en que el registrador ha 
de controlar el cumplimiento por el notario de toda lo anterior. El propio artículo 22.2 
continúa estableciendo que los registradores de la propiedad, mercantiles y de bienes 
muebles no inscribirán ninguna escritura que se refiera a préstamos regulados por esta 
Ley en la que no conste la reseña del acta conforme al artículo 15.7. Y recordamos, la 
reseña se hace dentro de la escritura de préstamo hipotecario y «de acuerdo con el acta», 
tal y como impone la Ley. Ha quedado clara la forma en que cada funcionario, notario y 
registrador, han de actuar para coordinar sus funciones (cada uno la suya). Sería contrario 
a la literalidad de las normas expuestas y a su espíritu exigir la inclusión de menciones 
adicionales para ejercer un control que no corresponde al Sr. Registrador y, por tanto, no 
debe incluirse ninguna otra mención en la escritura relativa a la concordancia entre ésta, la 
FEIN y el proyecto de contrato, pues además de defender que ya se está haciendo al 
hacer la reseña del artículo 15 de la LCCI, ésta no exige ninguna otra mención especial, ni 
su normativa de desarrollo. De acuerdo con lo dispuesto en la Ley de forma imperativa, el 
único elemento sujeto a calificación registral es la reseña.
Los fundamentos de derecho alegados por el Sr. Registrador son el artículo 29 y 30 de 
la Orden EHA 2899/11:
Artículo 29.  Documentación contractual.
Los documentos contractuales y las escrituras públicas en las que se formalicen los 
préstamos contendrán, debidamente separadas de las restantes, cláusulas financieras 
cuyo contenido mínimo se ajustará a la información personalizada prevista en la Ficha de 
Información Personalizada. Las demás cláusulas de tales documentos contractuales no 
podrán, en perjuicio del cliente, desvirtuar el contenido de aquellas.
En particular, con las peculiaridades previstas en los siguientes apartados, se fijará el 
tipo de interés aplicable, así como la obligación de notificar al cliente las variaciones 
experimentadas en ese tipo de interés.
Artículo 30.  Acto de otorgamiento.
1.  En materia de elección de notario se estará a lo dispuesto en el Reglamento 
Notarial aprobado por Decreto de 2 de junio de 1944 y demás disposiciones aplicables.
2.  El  cliente  tendrá  derecho  a  examinar  el  proyecto  de  escritura  pública  de 
formalización del préstamo hipotecario en el despacho del notario al menos durante los 
tres días hábiles anteriores a su otorgamiento. El cliente podrá renunciar expresamente, 
ante el notario autorizante, al señalado plazo siempre que el acto de otorgamiento de la 
escritura pública tenga lugar en la propia notaría.
3.  En su condición de funcionarios públicos y derivado de su deber genérico de 
control de legalidad de los actos y negocios que autorizan, los notarios denegarán la 
autorización del préstamo cuando el mismo no cumpla lo previsto en esta orden y la 
legalidad vigente. Asimismo, los notarios informarán al cliente del valor y alcance de las 
obligaciones que asume y, en cualquier caso, deberá:
a)  Comprobar si el cliente ha recibido adecuadamente y con la suficiente antelación 
la Ficha de Información Personalizada y, en su caso, si existen discrepancias entre las  e.e
condiciones de la oferta vinculante y el documento contractual finalmente suscrito, e  b
informar al cliente tanto de la obligación de la entidad de poner a su disposición la Ficha  98ww
dcleie nIntefo ermn alac ioófne rPtae vrsinocnuallaiznated ad,e cnotrmo od edl ep laazcoe pdtea rs ufin vaiglmenecnitae. las condiciones ofrecidas al
recibbi)d o Elan  ienlf ocramsaoc idóen  pprréesvtiastma oesn a l otsip oa rdtíceu ilnotse r2é4s,  v2a5r iayb 2le6, , cyo madpvroebrtairrle s ie xepl rcelsieanmtee nhtea 
cuando se dé alguna de las siguientes circunstancias:
1.º  Que el tipo de interés de referencia pactado no sea uno de los oficiales a los que 
se refiere el artículo 27.
2.º  Que el tipo de interés aplicable durante el período inicial sea inferior al que 
resultaría teóricamente de aplicar en dicho período inicial el tipo de interés variable 
pactado para períodos posteriores.
3.º  Que se hubieran establecido límites a la variación del tipo de interés, como 
cláusulas  suelo  o  techo.  En  particular,  el  notario  consignará  en  la  escritura  esa 
circunstancia, advirtiendo expresamente de ello al cliente e informándole, en todo caso, 
sobre:
i)  Los efectos de estos límites ante la variación del tipo de interés de referencia.
ii)  Las diferencias entre los límites al alza y a la baja y, de manera especial, si se ha 
establecido únicamente un límite máximo a la bajada del tipo de interés.
c)  Informar al cliente de cualquier aumento relevante que pudiera producirse en las 
cuotas como consecuencia de la aplicación de las cláusulas financieras pactadas. En 
particular deberá advertir de los efectos que la existencia, en su caso, de períodos de 
carencia tendría en el importe de las cuotas una vez finalizados tales períodos; así mismo, 
advertirá de la previsible evolución de las mismas cuando se hubieran pactado cuotas 
crecientes  o  cuando  se  hubiera  previsto  la  posibilidad  de  interrumpir  o  posponer  la 
amortización del préstamo.
d)  Informar al cliente de la eventual obligación de satisfacer a la entidad ciertas 
cantidades en concepto de compensación por desistimiento o por riesgo de tipo de interés 
en los términos previstos en los artículos 8 y 9 de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la 
que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario y 
otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas 
y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria.
e)  En el caso de que el préstamo no esté denominado en euros, advertir al cliente 
sobre el riesgo de fluctuación del tipo de cambio.
f)  Comprobar que ninguna de las cláusulas no financieras del contrato implican para 
el cliente comisiones o gastos que debieran haberse incluido en las cláusulas financieras.
g)  En el caso de hipoteca inversa deberá verificar la existencia del correspondiente 
asesoramiento independiente. En caso de que la formalización de la hipoteca inversa se 
realice en contra de la recomendación realizada por el asesoramiento independiente, se 
deberá advertir de este extremo al cliente.
h)  Informar al cliente de los costes exactos de su intervención.
4.  La decisión del funcionario por la que deniegue la autorización del préstamo o la 
inscripción de alguna de sus cláusulas deberá efectuarse mediante escrito motivado, 
ordenado en hechos y fundamentos de derecho. Dicha decisión será recurrible ante la 
Dirección General de los Registros y del Notariado en los plazos y forma previsto para el 
recurso de alzada.
De ninguna de dichas normas resulta que el notario que aplica la nueva LCCI de 2019 
tenga que hacer la aseveración explícita que exige el Sr. Registrador, sobre todo si se 
tiene en cuenta que la LCCI regula la materia ampliando la protección del deudor en un 
acta  previa  al  otorgamiento  del  préstamo  y  regulando  los  requisitos  del  acto  del 
otorgamiento con la reseña del artículo 15.7 con la que como hemos repetido a lo largo de 
este recurso está incluida la pretendida aseveración adicional exigida en la nota de 
calificación y que, por tanto, sería innecesaria en cualquier caso. s
La Orden EHA 2899/11 que alega el Sr. Registrador ha sido objeto de modificación por  oe.
el artículo segundo de la Orden ECE/482/2019 de 26 de Abril. Dicha modificación se ha  w.
amhepolcitchivaooc spió)r.ne S,c iias mealm pleleiágnnitsedla ocdlooom ry o ha ucdboeinecssueeác nqudueoenlorci diaao  d loqe u rleea c aLodCgeiCdmIo,á  pse andr aela   mlaL oCrdeCisfIie c(ñasare  sgeuúx niog bisdjuea t eopx oypr o álsami cbLióietnoy   ddseee    2020-2698n https://ww
haga otra aseveración más, lo hubiese recogido expresamente en los artículos 29 y 30
alegados, pero no lo ha hecho y, por tanto, no pueden ser fundamento jurídico de su 
exigencia.
En cuanto al segundo defecto (No se incorpora el Código Identificador del modelo de 
contrato de préstamo utilizado), suponemos que se refiere al código que lo identifica en el 
Registro de Condiciones Generales de Contratación
De nuevo no se comparte el criterio del Sr. Registrador. Los fundamentos alegados 
son el «artículo 11.2 LCGC y disposición final 4.ª LCI». De ellos no puede extraerse la 
consecuencia de que sin el número del depósito no pueda autorizarse ni inscribirse la 
escritura. Se comparte con el Sr. Registrador el deseo de que la entidad prestamista 
proporcione el número de registro pues con ello se facilitaría enormemente la labor del 
notario y del registrador. De hecho, comienza a ser práctica habitual que dicho número 
sea facilitado y conste en la escritura pero, repito, no hay fundamento jurídico que impida 
la autorización ni la inscripción.
La propia Dirección General de Registros y del Notariado, en su Instrucción de 13 de 
Junio de 2.019 sobre el depósito de condiciones generales de la contratación y el reflejo 
del mismo en las escrituras de préstamo y en el Registro desde la entrada en vigor de la 
LCCI, no ha dicho que tenga que constar el número del depósito y sin embargo sí que ha 
contemplado la posibilidad de que el, depósito no se realice de los formularios de los 
préstamos como modelos íntegros del contrato, sino también, como otra posibilidad, de las 
cláusulas  contractuales  ordenadas  por  materias  o  por  cualquier  otro  criterio.  En  su 
conclusión final dice la Dirección General que «... si bien en el contrato de préstamo debe 
hacerse  constar  que  las  condiciones  generales  han  sido  objeto  de  depósito,  y 
comprobarse por el notario y registrador que dicho depósito se ha practicado, ello no 
impide...» sin que haya hecho referencia en ningún momento a la constancia del número 
de dicho depósito, que, además, caso de optarse por la segunda modalidad del mismo, 
por cláusulas contractuales, no existiría. Añadir además que hay entidades que tienen un 
único número de depósito para todos los formularios de contrato, no uno para cada 
formulario. Y repito, la no facilitación del número de depósito de cada formulario, del 
código único de todos los formularios o del depósito de cláusulas, dificulta enormemente el 
cumplimiento de las obligaciones de notario y registrador pero no es fundamento para 
denegar la autorización ni la inscripción de la escritura.
La Instrucción mencionada afirma que «el notario deberá controlar al autorizar la 
escritura de préstamo hipotecario y el registrador de la propiedad al inscribirla, el mero 
hecho de que efectivamente la entidad financiera haya procedido previamente a practicar 
ese depósito» y que el «control del depósito no atañe al contenido de las condiciones 
generales o a la existencia de cláusulas que las reemplacen, sino que se circunscribe a la 
verificación formal del cumplimiento de la obligación de depósito», a fin de informar al 
Ministerio de Justicia si se ha Incumplido. La consecuencia de ese control, para el 
supuesto de que no estuvieran depositadas las condiciones también se expresa en dicha 
Instrucción,  ya  que  en  el  supuesto  indicado  (no  depósito)  tanto  el  notario  como  el 
registrador, deberá comunicarlo al Ministerio de Justicia a los fines del artículo 24 de la 
Ley de Condiciones Generales de Contratación. Por tanto, en ningún caso el notario 
deberá denegar la autorización de la escritura de préstamo ni el registrador la inscripción, 
por el hecho de que no se haya efectuado ese previo depósito. Y si ello es así, mucho 
más lo será si lo que falta no es el depósito, sino el número que lo identifica en el Registro, 
aunque efectivamente ello dificulta las cosas a notario y registrador».
IV es
El registrador de la Propiedad de Benalmádena número 2, don Carlos Pindado López,  w.
emitió informe mediante escrito de 12 de septiembre de 2019 y elevó el expediente a este  98ww
Centro Directivo. En dicho informe expresaba que resuelve lo siguiente:
de c«a1li)f icaDceiósnis,t ier sdteo  leas c a«lFifiaclatac iódne  nlae gaasteivvae reaxcpiórens apdoar  eenl  neol tdaerifoe cdtoe  nlaú mtrieprloe  1c)o dinec ildae nnoctiaa 
entre las estipulaciones de la escritura y las condiciones de la oferta vinculante», al admitir
el razonamiento del señor notario de que esa declaración debe darse incluida en la 
escritura en la que se declara bajo la responsabilidad del notario autorizante que la parte 
prestataria ha recibido la documentación en plazo y el asesoramiento previsto en los 
artículos 14 y 15 LCCI, todo ello «de acuerdo con el acta», y que no podría hacer tal 
declaración si no coincidiesen la FEIN, el proyecto y el préstamo que se autoriza.
2)  Se mantiene sin embargo la calificación respecto del defecto indicado bajo el 
número 2) de la referida nota de calificación, referido a la no incorporación del Código de 
Identificación del modelo de contrato del préstamo utilizado, que, efectivamente se refiere 
al código asignado en el Registro de Condiciones generales de la Contratación (…)».
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 18, 21 y 114 de la Ley Hipotecaria; 3, 7, 14, 15, 25 y 45 de la 
Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario; 83 Real 
Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido 
de  la  Ley  General  para  la  Defensa  de  los  Consumidores  y  Usuarios  y  otras  leyes 
complementarias; 1, 17 bis y 24 de la Ley del Notariado; 5, 7, 11, 23 y 24 de la Ley 7/1998, 
de  13  de  abril,  sobre  condiciones  generales  de  la  contratación;  28.3  de  la 
Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo de 4 de febrero de 2014 
sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de 
uso residencial y por la que se modifican las Directivas 2008/48/CE y 2013/36/UE y el 
Reglamento (UE) n.º 1093/2010; 6 y 7 de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril 
de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores; 147 
del Reglamento Notarial; 29 y 30 de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de 
transparencia y protección del cliente de servicios bancarios; las Sentencias del Tribunal 
de Justicia de la Unión Europea de 4 de junio de 2009 (As. C-243/08), 14 de marzo 
de 2013 (As. C-415/11) y 26 de marzo de 2019 (Ass. C-70/17 y C-179/17); las Sentencias 
del Tribunal Supremo de 9 de marzo de 2001, 4 de julio y 12 de diciembre de 2008, 16 de 
diciembre de 2009, 9 de mayo, 13 de septiembre y 18 de noviembre de 2013, 26 de mayo, 
30 de junio y 8 de septiembre de 2014; la Instrucción de 13 de junio de 2019 de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado sobre el depósito de condiciones 
generales de la contratación, y el reflejo del mismo en las escrituras de préstamo y en el 
Registro de la Propiedad, desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, 
reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, y las Resoluciones de la Dirección 
General de los Registros y del Notariado de 18 de enero y 8 de junio de 2011, 23 de 
enero, 16 y 27 de febrero, 20 y 28 de junio y 18, 26 y 27 de julio de 2012, 2 de enero, 2 de 
marzo, 1 de junio, 1 y 11 de julio y 6 y 13 de septiembre de 2013, 5 de febrero, 23 de julio 
y 29 de septiembre de 2014 y 22 de enero y 12 de marzo de 2015, 19 de julio de 2018 
y 13 y 27 de junio de 2019.
1.  Mediante la escritura que es objeto de la calificación impugnada se formalizó un 
préstamo para financiar la adquisición de vivienda habitual -y dos plazas de aparcamiento- 
de los prestatarios; y en garantía del mismo se constituyó hipoteca sobre tales fincas.
En tal escritura se expresa que: «El legal representante de la entidad acreedora 
manifiesta  que  el  formulario  del  presente  préstamo/crédito  ha  sido  depositado  en  el 
Registro  de  Condiciones  Generales  de  Contratación  antes  de  empezar  su 
comercialización».
2.  Según el único de los dos defectos expresados en la nota impugnada que es 
mantenido  por  el  registrador,  éste  suspende  la  inscripción  solicitada  porque  «no  se  e.e
incorpora el Código Identificador del modelo de contrato de préstamo utilizado»; y como  b
fundamento alega el artículo 11.2 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores  98ww
ylo sU csounatrrioasto sy  dlae  dcirsépdoitsoic iinómn ofbinilaial rciou.arta de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de
precEelp tnoost alerigoa rleesc uqrrueen tcei taa leegl ar eqguisetr andi oer nc olam oL efuy n5d/a2m01e9n,t od ede 1 s5u  dcea limficaarzcoió,n  nni eegna tliovas 
exigen que en la escritura de préstamo hipotecario se exprese ese código identificador del
modelo del contrato de préstamo que se ha utilizado, acreditativo del depósito en el 
Registro de Condiciones Generales de la Contratación; y añade que, según la Instrucción 
de esta Dirección General de 13 de junio de 2019, en ningún caso el notario deberá 
denegar la autorización de la escritura de préstamo ni el registrador la inscripción, por el 
hecho de que no se haya efectuado ese previo depósito; y si ello es así, mucho más lo 
será si lo que falta no es el depósito, sino el número que lo identifica en el Registro, 
aunque efectivamente ello dificulta las cosas a notario y registrador.
3.  En la Instrucción de 13 de junio de 2019, de esta Dirección General, sobre el 
depósito de condiciones generales de la contratación, y el reflejo del mismo en las 
escrituras de préstamo y en el Registro de la Propiedad, a la que procede remitirse por la 
presente,  se  analizan  tres  cuestiones  en  relación  con  todo  el  conjunto  normativo 
examinado:  la  necesidad,  o  no,  de  que  en  cualquier  escritura  pública  de  préstamo 
hipotecario, así como en su inscripción registral, se controle y haga constar que se ha 
producido el previo depósito de las condiciones generales de la contratación empleadas 
en la misma; la forma o contenido que debe tener ese depósito; y el tratamiento que debe 
darse al hecho de que en una cláusula contenida en el contrato de préstamo formalizado 
en escritura pública exista alguna diferencia con la cláusula que fue depositada en el 
Registro de Condiciones Generales.
Respecto de la primera cuestión, que es la que interesa en este expediente, dicha 
Instrucción ya estableció con toda claridad que, al imponerse en el artículo 11 de la 
Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre Condiciones Generales de la Contratación, a todas las 
entidades  la  obligación  concreta  y  terminante  de  depositar  los  formularios  de  los 
préstamos y créditos hipotecarios comprendidos en el ámbito de aplicación de la propia 
Ley antes de empezar su comercialización, es indudable que «el notario deberá controlar 
al autorizar la escritura de préstamo hipotecario, y el registrador de la propiedad al 
inscribirla, el mero hecho de que efectivamente la entidad financiera haya procedido 
previamente  a  practicar  dicho  depósito».  Añade  que:  «Se  trata  de  un  control  de 
cumplimiento de la legalidad que el notario y el registrador de la propiedad están obligados 
a realizar, como ocurre con otros supuestos de obligaciones legales cuyo cumplimiento, 
con independencia de si afectan o no a la validez y eficacia del negocio, debe resultar de 
la escritura y en su caso hacerse constar al practicar su inscripción: ocurre así con la 
entrega  del  certificado  energético,  la  declaración  del  movimiento  de  metálico,  la 
justificación de los medios de pago, la obtención de una licencia urbanística, etc.». Y 
termina insistiendo en «la carga o deber de diligencia del notario y del registrador, quienes, 
en cuanto autoridades, podrán acceder al citado Registro de forma inmediata y gratuita, y 
realizar de esta forma la comprobación del previo depósito de las condiciones generales». 
Cuestión distinta es la relativa a la actuación que hayan de seguir el notario y el registrador 
cuando en una cláusula contenida en el contrato de préstamo formalizado en escritura 
pública exista alguna diferencia con la cláusula que fue depositada en el Registro de 
Condiciones Generales, cuestión que, como se ha indicado anteriormente, también es 
analizada en dicha Instrucción, teniendo en cuenta que la flexibilidad que requiere el 
tráfico jurídico debe permitir la adaptación a las necesidades que se planteen en cada 
supuesto concreto (por especialidades en relación con la finalidad del préstamo, el objeto, 
los sujetos, la relación entre los sujetos, los pactos especiales que se hayan alcanzado, 
etc.),  y  la  inclusión  en  el  contrato  de  cláusulas  especiales  que  se  aparten  de  las 
condiciones generales que se han depositado, precisamente porque por su especialidad 
propia no constituyen condiciones generales, sino condiciones particulares o pactos que 
han sido objeto de negociación individual. Por ello concluye que «si bien en el contrato de  s
préstamo  debe  hacerse  constar  que  las  condiciones  generales  han  sido  objeto  de  oe.
depósito,  y  comprobarse  por  el  notario  y  el  registrador  que  dicho  depósito  se  ha  w.
practicado,  ello  no  impide  que  en  la  configuración  del  contrato  se  hayan  acordado  98ww
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necesidades de las partes en cada caso particular».
En cualquier caso, las entidades financieras con frecuencia suelen indicar en sus 
modelos o minutas los números de identificación de las cláusulas depositadas en el 
Registro de Condiciones Generales de la Contratación, lo que tiene la finalidad de que 
dichos números aparezcan también reseñados en las escrituras de préstamo, para facilitar 
en su día la comprobación de ese depósito. En tales supuestos, parece claro que, en la 
facultad de configuración del contrato que tienen las partes, siempre dentro de los límites 
legales, se debe entender incluida la de la reseña de ese número identificador, con la 
finalidad de facilitar la comprobación de la efectividad del depósito al notario, al registrador 
y  eventualmente  al  juez  que  debiera  pronunciarse  sobre  los  efectos  del  negocio 
documentado. En consecuencia, en los supuestos en que ese número sea indicado por la 
entidad financiera, el notario respetando su voluntad negocial, deberá consignarlos en la 
escritura. No obstante, la carencia de ese reflejo por la entidad financiera no impide la 
autorización de la escritura ni su inscripción registral, puesto que siempre es posible el 
cotejo de la escritura con el conjunto de cláusulas depositadas por la entidad financiera, 
algo que, por lo demás, las modernas herramientas digitales facilitan sobremanera.
Ahora bien, de todos los razonamientos anteriores se desprende inequívocamente que 
es requisito ineludible para la autorización de la escritura del préstamo hipotecario que el 
notario haya comprobado que se ha producido el previo depósito de las condiciones 
generales de la contratación empleadas en la misma, de modo que, como establece la 
mencionada Instrucción, en el supuesto de que se compruebe, por el notario o por el 
registrador, que una condición general no ha sido depositada, deberán notificárselo al 
Ministerio  de  Justicia,  en  cumplimiento  de  su  deber  general  de  colaboración  con  la 
Administración, para que éste proceda en la forma establecida en el artículo 24 de la 
Ley 7/1998, de Condiciones Generales de la Contratación, según el cual: «La falta de 
inscripción de las condiciones generales de la contratación en el Registro regulado en el 
capítulo III cuando sea obligatoria o la persistencia en la utilización o recomendación de 
condiciones generales respecto de las que ha prosperado una acción de cesación o 
retractación, será sancionada con multa del tanto al duplo de la cuantía de cada contrato 
por la Administración del Estado, a través del Ministerio de Justicia, en los términos que 
reglamentariamente se determinen (…)».
En el presente caso es el representante de la entidad prestamista quien manifiesta 
que el formulario del presente préstamo ha sido depositado en el referido Registro antes 
de empezar su comercialización. Pero no consta en la escritura que el notario haya 
realizado la comprobación de tal extremo. Lo que ocurre es que no es este el defecto que 
el registrador opone para suspender la inscripción sino la falta de incorporación del código 
identificador del modelo de contrato de préstamo utilizado, algo que aun cuando se 
hubiera incorporado no es equivalente a la constancia, en la escritura calificada, del 
cumplimiento del deber que incumbe al notario de realizar la comprobación del previo 
depósito de las condiciones generales.
Por todo ello, ese defecto, en los términos en que se ha expresado en la calificación 
impugnada, no puede ser mantenido.
Esta  Dirección  General  ha  acordado  estimar  el  recurso  y  revocar  la  calificación 
impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble 
en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio 
verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 5 de diciembre de 2019.–El Director General de los Registros y del Notariado,  bo
Pedro José Garrido Chamorro. 98ww