BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 182 Jueves 2 de julio de 2020 Sec. III.   Pág. 46288
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
7079 Resolución de 19 de febrero de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
del registrador de la propiedad de Granollers n.º 3, por la que se suspende la 
solicitud de inscripción del derecho real de hipoteca.
En el recurso interpuesto por don J. G. G. y doña A. G. P. contra la nota de 
calificación del registrador de la Propiedad de Granollers número 3, don Antonio Cumella 
Gaminde, por la que se suspende la solicitud de inscripción del derecho real de hipoteca 
inscrito a favor de «Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S.A.», en favor del FAT 2015 de 
«Blackstore Groip», por razón de falta de legitimación para solicitar la inscripción y de 
falta de presentación de documentación hábil para generar la mutación jurídico real 
pretendida.
Hechos
I
Mediante escrito de fecha 7 de agosto de 2019, suscrito por don C. G. S., presidente 
de «La Asociación Unión Usuarios Bancarios», obrando -según mera manifestación- 
como mandatario verbal de los consortes propietarios de la finca registral número 2.842 
de Sant Antoni de Vilamajor, don J. G. G. y doña A. G. P., en unión de un «informe 
pericial» de fecha 31 de octubre de 2018; posteriormente adicionado con un nuevo 
escrito de fecha 19 de agosto de 2019, se solicitó la rectificación de la inscripción 21.ª del 
historial jurídico de la relacionada finca, relativa a un derecho real de hipoteca inscrito a 
favor de «Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S.A.». En concreto, se solicitaba que se 
cancelase la citada inscripción 21.ª en cuanto a la titularidad registral de «Banco Bilbao 
Vizcaya Argentaria, S.A.», que traía causa de las inscripciones 17.ª y 19.ª de constitución 
de hipoteca y de novación de la misma a favor de «Caixa d’Estalvis de Catalunya», a fin 
de  que  dicha  hipoteca  quede  inscrita  a  favor  del  fondo  de  titulización  de  activos 
FTA 2015 de «Blackstore Groip».
II
Presentado el día 7 de agosto de 2019 dicho escrito en el Registro de la Propiedad 
de Granollers número 3, no fue objeto de presentación en el libro Diario de la Oficina por 
tratarse  de  un  documento  privado  carente  de  idoneidad  para  provocar  un  asiento 
registral. Con fecha 6 de septiembre de 2019 se adicionó la referida documentación con 
una fotocopia de la escritura de crédito hipotecario que motivó la inscripción 17.ª a favor 
de «Caixa d’Estalvis de Catalunya», en la que figuraba la numeración de la cuenta de 
crédito abierta, y con la impresión de una fotografía de un recibo de pago en el que 
aparecía  como  acreedor  «FTA  2015»  y  como  «presentadora»  «BBVA».  Todos  los 
referidos documentos fueron retirados y vueltos a presentar en el Registro y objeto de la 
siguiente nota de calificación: e.e
«Antecedentes de hecho. 79ww
la finI.c aL no.sº  c2o8n4s2o drtee sS Da.n Jt .A Gn.t oGn.i  yd eD .Vª iAla.m Ga.j oPr.  s(Boanr cperolopnieat)a, rqiouse,  paodrq muiirtiaedroens  ipnodri vtiístualso,  ddee 
compraventa en méritos de la escritura autorizada en fecha 30 de mayo de 1996 por el
Notario de Granollers, D. Javier Franch Valverde, bajo el número 905 de protocolo 
(inscripción 10.ª).
II.  La finca n.º 2842 de Sant Antoni de Vilamajor constituye la vivienda habitual de 
los citados cónyuges, y se describe como sigue: Urbana.–Vivienda unifamiliar aislada, en 
la parcela de terreno señalada (…), de Sant Antoni de Vilamajor, con una superficie de 
novecientos  noventa  y  un  metros  treinta  y  cuatro  decímetros  cuadrados,  iguales 
a  26.238’79  palmos  cuadrados.  Se  compone  de  planta  baja,  con  una  superficie 
construida de ciento sesenta y tres metros cincuenta y cinco decímetros cuadrados, más 
quince metros cuarenta y dos decímetros cuadrados de porches y planta altillo de ciento 
siete  metros  setenta  y  seis  decímetros  cuadrados,  de  los  que  nueve  metros  siete 
decímetros cuadrados son terrazas, con una superficie en total de doscientos ochenta y 
seis metros setenta y tres decímetros cuadrados. Linda: Este, uno de sus frentes, con 
calle de la Urbanización; izquierda, Norte, otro frente, con calle de la Urbanización, 
recayente en término de Sant Pere de Vilamajor; Oeste, con parcela número 146; y Sur, 
con parcela número 141.
III.  Mediante escritura autorizada en fecha 11 de mayo de 2007 por el Notario de 
Granollers, D. José Poyatos Díaz, bajo el número 907 de protocolo, la entidad “Caixa 
d’Estalvis de Catalunya” concedió a los consortes una disponibilidad de crédito hasta un 
límite de 330.000 euros; y en garantía del saldo definitivo resultante de la liquidación de 
la cuenta de crédito abierta a estos efectos se constituyó hipoteca de máximo a favor de 
la entidad acreedora (inscripción 17.ª).
IV.  Mediante escritura autorizada en fecha 19 de febrero de 2009 por el Notario de 
Granollers,  D.  José  Poyatos  Díaz,  bajo  el  número  de  protocolo  254,  se  formalizó 
novación modificativa de la hipoteca de la inscripción 17.ª (inscripción 19.ª).
V.  Mediante instancia suscrita en Barcelona el día 14 de marzo de 2019 por los 
representantes  de  la  entidad  “Banco  Bilbao  Vizcaya  Argentaria,  S.A.”  se  solicitó  la 
inscripción a favor de ésta de la hipoteca de las inscripciones 17.ª y 19.ª en virtud de las 
modificaciones estructurales (fusión, segregación y fusión por absorción) acontecidas en 
el acreedor originario: “Caixa d’Estalvis de Catalunya” - “Caixa d’Estalvis de Catalunya, 
Tarragona y Manresa” - “Catalunya Banc, S.A.” - “Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S.A.” 
(inscripción 21.ª).
VI.  Mediante escrito de fecha 7 de agosto de 2019, suscrito por D. C. G. S., 
presidente de la “La Asociación Unión Usuarios Bancarios”, obrando -según manifestó- 
como mandatario de los consortes propietarios de la finca n.º 2842 de Sant Antoni de 
Vilamajor,  en  unión  de  un  “informe  pericial”  de  fecha  31  de  octubre  de  2018; 
posteriormente  adicionado  con  un  nuevo  escrito  de  fecha  19  de  agosto  de  2019 
(Entrada 5213/2019), se solicita la rectificación de la inscripción 21.ª del historial jurídico 
de la relacionada finca; es decir, la que refleja a “Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S.A.” 
como titular de la hipoteca de las inscripciones 17.ª y 19.ª, a fin de ésta quede inscrita a 
favor del fondo de titulización de activos FTA 2015.
VII.  En fecha 6 de septiembre de 2019 se adiciona la documentación con una 
fotocopia de la escritura de crédito hipotecario que motivó la inscripción 17.ª, en la que 
figura la numeración de la cuenta de crédito abierta, y con la impresión de una fotografía 
de  un  recibo  de  pago  en  el  que  aparece  como  acreedor  “FTA  2015”  y  como 
“presentadora” “BBVA”. Tras su retirada, se presenta de nuevo la documentación con 
esta fecha.
Fundamentos jurídicos.
Conforme  al  artículo  420.1  del  Reglamento  Hipotecario,  los  Registradores  no  bo
extenderán asiento de presentación de los siguientes documentos: Los documentos  79ww
rpergiviastdroasl.,  Psraelcveop etúna l opso rs suup upeasrttoes e el na rtqícuuel ola 3s  ddeis lpao Lseicyio Hniepso tleecgaarleias  qleuse , aptarirbau yqaune  epfuiceadcaina 
esescr riitnusrcar iptoúsb lilcoas,  etíjteuclousto reiax por edsoacduoms eennto  ealu taérntítcicuolo e x2p, eddeidboe rpáonr  Aeusttoarri dcaodn jsuigdnicaiadlo os  peonr 
el Gobierno o sus Agentes, en la forma que prescriban los reglamentos.
La  Dirección  General  de  los  Registros  y  del  Notariado  (véase,  por  todas,  la 
Resolución de 4 de junio de 2018) tiene establecido que dados los efectos que, conforme 
al principio de prioridad registral produce el asiento de presentación en el Libro Diario 
(artículos 17 y 24 LH), es lógico que el legislador no quiera que dicho asiento se extienda 
mecánicamente con la sola aportación del título correspondiente al Registro. Por ello el 
registrador ha de analizar cada documento, con el objeto de decidir si procede o no su 
efectiva presentación al Diario. La negativa a la práctica de un asiento de presentación 
deberá  realizarse  cuando  el  documento  cuya  constancia  registral  se  solicita  sea, 
palmaria e indudablemente, de imposible acceso al Registro.
Cuestión distinta de la mencionada ausencia de titulación auténtica, que impide la 
práctica del asiento de presentación, es el de la posibilidad legal de inscripción de bienes 
inmuebles y derechos reales (especialmente derechos de hipoteca) a favor de los fondos 
de titulización hipotecaria, en la hipótesis de que se obtenga y presente en esta Oficina 
una copia auténtica de la escritura de constitución del FTA 2015, autorizada en fecha 15 
de mayo de 2015 por el Notario de Barcelona, D. Joan Carles Ollé Favaró, bajo el 
número 593 de su protocolo.
Dicha posibilidad viene confirmada por el artículo 9 e) LH, tras la reforma operada 
por la Ley 13/2015, de 24 de junio (La persona natural o jurídica a cuyo favor se haga la 
inscripción o, cuando sea el caso, el patrimonio separado a cuyo favor deba practicarse 
aquélla,  cuando  éste  sea  susceptible  legalmente  de  ser  titular  de  derechos  u 
obligaciones) y, especialmente, por el artículo 16.3 de la Ley 5/2015, de 27 de abril, de 
fomento de la financiación empresarial (Se podrá inscribir en el Registro de la Propiedad 
el dominio y los demás derechos reales sobre los bienes inmuebles pertenecientes a los 
fondos de titulización).
Como recuerda la Resolución de 1 de agosto de 2014, este tema fue ya abordado en 
la reforma del artículo 11 RH, llevada a cabo por Real Decreto 1867/1998, de 4 de 
septiembre, que admitió la inscripción de bienes inmuebles y derechos reales a favor de 
fondos de pensiones, de inversión y de titulización hipotecaria. En dicho artículo se 
recogían supuestos excepcionales de inscripción a favor de entidades sin personalidad 
jurídica,  que  no  obstante  formaban  patrimonios  separados  con  un  régimen  jurídico 
propio. Dicho artículo, sin embargo, fue declarado nulo por la Sentencia del Tribunal 
Supremo (Sala Tercera) de 31 de enero de 2001, por entender que se contravenía el 
principio de reserva de ley por razón de la materia. La cuestión quedó zanjada por el 
artículo 27 del Real Decreto-ley 6/2010, de 9 de abril, de medidas para el impulso de la 
recuperación  económica  y  el  empleo,  que  dio  nueva  redacción  al  párrafo  final  del 
apartado 2 de la disposición adicional quinta de la Ley 3/1994, de 14 de abril, por la que 
se adapta la Legislación española en materia de Entidades de Crédito a la Segunda 
Directiva de Coordinación Bancaria y se introducen otras modificaciones relativas al 
Sistema Financiero. En la nueva redacción dicho precepto legal permite considerar a los 
fondos de titulización como titulares registrales de fincas o derechos.
Ahora bien, en el caso presente existe un problema añadido al de la falta de título 
formal,  que  deriva  del  principio  de  salvaguardia  de  los  asientos  registrales  por  los 
Tribunales de Justicia (artículo 1.3 LH), principio éste que se inspira en la defensa 
material de los derechos publicados por el Registro y que exige, para provocar la toma 
de  razón  de  cualquier  modificación  jurídico-real  en  el  Registro,  que  concurra  el 
consentimiento  del  titular  registral  –”Banco  Bilbao  Vizcaya  Argentaria,  S.A.”–  o  se 
obtenga una resolución judicial que así lo ordene.
La inscripción 21.ª en el historial jurídico de la finca n.º 2842 de Sant Antoni de  s
Vilamajor refleja que la hipoteca de las inscripciones 17.ª y 19.ª pertenece a la entidad  oe.
“Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S.A.” y, por consiguiente, cualquier rectificación que  w.
se pretenda del citado asiento exigirá consentimiento de su titular o, en su defecto,  79ww
resolución judicial –artículo 40 d) LH–.
Calificación negativa.
El Registrador que suscribe, a la vista de los antecedentes fácticos y jurídicos 
examinados, acuerda denegar la práctica del asiento de presentación en el Libro Diario.
Para obtener la inscripción de la hipoteca a favor del FTA 2015 deberá:
– presentarse  una  copia  auténtica  de  la  citada  escritura  de  constitución  del 
FTA 2015;
– acreditarse de forma fehaciente que el crédito hipotecario a que se refieren las 
inscripciones 17.ª y 19.ª de la finca n.º 2842 de Sant Antoni de Vilamajor fue objeto de 
cesión y transmisión al FTA 2015; y
– obtener  el  consentimiento  de  la  entidad  financiera  “Banco  Bilbao  Vizcaya 
Argentaria, S.A.” o, en su defecto, una resolución judicial.
La anterior calificación registral negativa podrá (…)
Granollers, a 4 de noviembre de 2019 (firma ilegible) Fdo. Antonio Cumella Gaminde. 
Registrador de la Propiedad de Granollers 3.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don J. G. G. y doña A. G. P. interpusieron 
recurso el día 25 de noviembre de 2019 mediante escrito dirigido a la Dirección General 
de Derecho y de Entidades Jurídicas del Departament de Justicia de la Generalitat de 
Catalunya, en el que constaban los siguientes argumentos:
«Por medio del presente escrito, venimos a solicitar a la Dirección General, en su 
potestad como Autoridad, que impida un Fraude de Ley, al permitir, que un tercero, que 
no tiene nada que ver con el Contrato de Crédito y con la Garantía Hipotecaria, que se 
ofreció en su día, contra la Vivienda de la que somos Propietarios por Título Legítimo, 
finca 2.842, se inscriba o se postule como acreedor y/o prestamista, cuando nunca lo ha 
sido, ni existe Título alguno por el cual se pueda postular como tal en el contrato.
Con fecha 7 de agosto del 2019, esta parte, vino a solicitar la Nulidad de Pleno 
Derecho  de  la  Inscripción  21.ª,  que  ejecutó  la  mercantil  Banco  de  Bilbao  Vizcaya 
Argentaria S.A., rectificando las inscripciones 17.ª y 19.ª de la finca registral 2.842, 
postulándose como Acreedor Hipotecario y/o Prestamista, cuando nunca la ha sido.
Es de dominio público, que las entidades de Cajas de Ahorros, entre la que se 
encuentra la desaparecida Caja de Ahorros de Catalunya que posteriormente después 
de varias Fusiones por Absorción se convirtió en el banco Cataluña Banc S.A., luego por 
imperativo legal el Contrato pasó a manos de la Sareb, para posteriormente, una vez 
pagado con los Fondos Públicos recibidos, pasar a manos de un tercero con domicilio 
fuera  del  estado  español,  Transmisiones  del  Contrato  que  ha  sido  reconocido 
expresamente por escrito por la propia Presidencia del BBVA:
1.º  En 9 de Julio del 2010. el Negocio bancario en su integridad es asumido por el 
nuevo banco. Cataluña Banc S.A., no consta dicha Transmisión en la Hoja Registra [sic] 
N.º 2.842, y esto era de dominio público.
2.º  Con fecha 16 de agosto del 2018, Presidencia del BBVA: reconoce abiertamente 
y por escrito, que con fecha 28 de diciembre del 2012. Transmitió la “Cartera Hércules” a 
la Sareb, documento que se ha protocolizado ante Notario de La Roca del Valles, en su  s
número 632. o
3.º  También en dicha fecha, y en el mismo Protocolo Notarial, el BBVA reconoce  w.
evuxperl4ve.esºn a maE e“l VnBteeBn,V dAeq rur”ee a c loTonhsoe c mBei lsaemcxkposrset os“raCem oGnertnortaiept o,q seu”n e q feluocesh  amf u1ise7mr odones   JT“uCraloionn sdtmreailtt oi2ds0o”1 sq4 u.a ea  nlcatoe m SNaporoteanbrei,on . slae   2020-7079n https://ww
“Cartera Hércules”, entre los que se encuentran los de la finca 2.842, se vuelven a
“Vender” por Precio a FTA 2015, Fondo de Titulización (…)
En  la  Hoja  Registral,  no  aparecen  ni  quedan  reflejados,  ninguna  de  las 
Transmisiones de los Contratos entre las empresas citadas, ni tampoco consta inscrito la 
Transmisión del Contrato a la Sareb, previo pago por el FROB del 63,00% del valor en 
Libros,  condiciones  imperativas  para  que  B.B.V.A.  absorbiera  el  resto  del  negocio 
bancario.
Habida cuenta de que prevalece, sobre cualquier otra cuestión, el “Principio de 
Tracto  Sucesivo  Registral”,  a  no  ser  de  que  se  esté  ante  el  ocultamiento  de  la 
inexistencia de título falso y nulidad del negocio jurídico celebrado entre terceros, para 
contrariar el orden público, y para provocar engaño bastante a esta parte, al postularse 
un tercero sin ser ni parte, ni acreedor ni prestamista en el Contrato original.
Atendiendo a lo dispuesto en los Arts. 33 y 34 de la LH., atendiendo Sentencias del 
Tribunal  Supremo,  709/2002,  5/2/2002,  señala  que:  “constituye  el  orden  público  la 
expresión que se le da a la función de los principios generales del derecho en el ámbito 
de la autonomía privada, consistente en limitar su desenvolvimiento en lo que los vulnere 
y que, básicamente, hoy han de tenerse en cuenta, como integrantes del orden público, 
los derechos fundamentales reconocidos en la Constitución”, así como la Sentencia de lo 
Contencioso del TS, n.º 3054/2008, 19/6/2008, que entiende al “orden público como el 
conjunto de aquellos valores fundamentales e irrenunciables sobre los que se apoya 
nuestro entero ordenamiento jurídico”.
En definitiva se trata de que tanto la Dirección General a la que vengo a dirigirme 
como el propio Registro de la Propiedad, preserven los Valores y Derechos recogidos en 
nuestra  Constitución,  por  todo  lo  anterior,  vengo  a  formular  en  tiempo  y  forma,  lo 
solicitado,  y  se  sirvan  emitir  los  preceptivos  requerimientos  al  presunto  acreedor 
prestamista, para que aporte dentro del plazo legal correspondiente copia autentica de 
todos y cada uno de las Transmisiones habidas, del Contrato ofertado en su día por la 
Caja de Ahorros de Cataluña, desde la desaparición de la Caja mencionada hasta la 
actualidad, con mención expresa a la identificación del Contrato del que soy titular, así 
como de todas o cualquier cantidad dinerada que hayan recuperado y/o anticipado, por 
imperativo legal por causa de mi Contrato y de la Garantía sobre la Finca 2.842, de Sant 
Antoni de Vilamajor.
En definitiva se trata de que esta Dirección General y el propio Registrador, disponen 
de autoridad suficiente, para exigir la documental que refleje la veracidad registral con la 
veracidad contractual, según las sanas reglas del Art. 1 y 38 de la LH.
Solicitamos:
Que se nos facilite copia tanto de los requerimientos realizados tanto por el Registro 
como por esta Dirección General al BBVA, así como copia de cualquier documento que 
se  aporte  al  presente  Escrito  de  Petición  de  Nulidad  de  las  inscripciones  que  ha 
ejecutado el BBVA en la Finca mencionada.
Así como que, previa Nulidad de Pleno Derecho de la Inscripción 21.ª, por parte del 
BBVA: se proceda por esta Dirección General, a exigir al BBVA y a Terceros, que aporten 
los Títulos Originales de todas las Transmisiones del Activo Financiero que soporta la 
Finca 2842, como Garantía y de la cual somos Titulares Propietarios por Título Legitimo, 
se inscriban y quede constancia de las mismas en la Hoja Registral de la Finca 2.842 de 
Sant Antoni de Vilamaior. De común acuerdo con lo dispuesto en los “Principios sobre 
Tracto Sucesivo Registral” y “Principios de Información Registral”, de no ser así, esta 
Dirección General ampararóa [sic] el Fraude ejecutado por el BBVA, en contra de dichos 
Principios.»
IV w.
de 2E0l 1r9e,g ieslt rpardeocre pdteiv loa  iPnfroorpmieed acdo ndfeir mGarnadnoo llseurs n neúgmateivrao  3a  epmraictitóic, aerl  ldaí ap r3e sdeen tdaicciióenm bdreel 
deescl rNitoot aernia edlo L.ibro Diario, y elevó el expediente a la Dirección General de los Registros y
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 24 y 149.1 de la Constitución Española; 1, 2, 3, 9.e), 17, 24, 33, 
34, 38, 40.d), 324 y 326 de la Ley Hipotecaria; 1, 39 y 420 del Reglamento Hipotecario; 
16.3 de la Ley 5/2015, de 27 de abril, de fomento de la financiación empresarial; 27 del 
Real Decreto-ley 6/2010, de 9 de abril, de medidas para el impulso de la recuperación 
económica y el empleo; las Sentencias del Tribunal Supremo de 10, 17 y 31 de enero 
de 2001, de 5 de febrero de 2002 y 15 de diciembre de 2005, y las Resoluciones de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado de 16 de febrero de 2005, 5, 17 y 18 
de marzo de 2008, 18 de enero de 2012, 2 de abril de 2013, 1 y 11 de agosto y 10 de 
octubre de 2014, 1 de junio de 2016 y 4 y 10 de junio y 10 de octubre de 2018.
1.  Como cuestión previa debe señalarse que aunque el escrito de recurso aparece 
dirigido a la «Dirección General de Derecho i de Entidades Jurídicas del Departament de 
Justicia de la Generalitat de Catalunya»; el registrador de la Propiedad en aplicación de 
las reglas competenciales establecidas por el artículo 324 de la Ley Hipotecaria y la 
interpretación mantenida por la Dirección General de los Registros y del Notariado en 
numerosas Resoluciones, ha elevado correctamente el mismo a este Centro Directivo, ya 
que las cuestiones sobre las que versa: título hábil para la presentación en el Registro de 
la  Propiedad  y  métodos  para  anular  las  inscripciones  registrales,  son  competencia 
exclusiva  estatal  al  recaer  dentro  del  ámbito  de  ordenación  de  los  registros  e 
instrumentos públicos (artículo 149.1.8.ª de la Constitución Española).
2.  Igualmente debe precisarse que los recurrentes en el escrito presentado contra 
la nota de calificación registral, propiamente no entablan un recurso con la denegación 
por registrador de la presentación en el Libro Diario de la instancia por ellos, y en 
consecuencia de la inscripción de la misma, sino que se limitan a solicitar, reiterando su 
contenido, que se declare la nulidad de pleno derecho de la inscripción 21.ª de la finca 
registral  2.842,  referida  a  una  hipoteca  inscrita  a  favor  de  «Banco  Bilbao  Vizcaya 
Argentaria, S.A.», se proceda a exigir a esa entidad y a las demás que procedan la 
aportación de copias autorizadas de los títulos transmisivos de dicha hipoteca reflejados 
en el Hecho III, y, finalmente, obtenidos los mismos se inscriba dicha hipoteca a favor del 
fondo de titulación de activos al cual pertenecen.
Pues bien, de conformidad con los artículos 324 y 326 de la Ley Hipotecaria y la 
doctrina de este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 16 de febrero de 2005, 5, 17 y 18 
de marzo de 2008 y 1 de agosto de 2014), el objeto del expediente de recurso contra 
calificaciones  de  registradores  de  la  Propiedad  y  Mercantil  es  exclusivamente  la 
determinación de si la calificación negativa realizada por el registrador titular del registro 
en que debe inscribirse el negocio celebrado es o no ajustada a Derecho tanto formal 
como sustantivamente; no pudiendo entrar a valorar otros posibles defectos que pudiera 
contener la escritura, ni tampoco aquellos defectos puestos de manifiesto en el nota de 
calificación que no hubieran sido objeto de impugnación.
Así, como afirmó este Centro Directivo entre otras en la Resolución de 18 de enero 
de 2012, el recurso es el cauce legalmente arbitrado para impugnar las calificaciones de 
los registradores cuando suspendan o denieguen el asiento solicitado; pero cuando 
dicha calificación, haya sido o no acertada, ha desembocado en la práctica del asiento, 
éste queda bajo la salvaguardia de los tribunales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria) y 
produce  todos  sus  efectos  mientras  no  se  declare  su  inexactitud  o  nulidad  en  los 
términos establecidos en la propia ley, lo que conduce a su artículo 40, en el que se 
regulan los mecanismos para lograr la rectificación del contenido del Registro cuando es  e
inexacto; lo cual no es competencia de esta Dirección General, que tampoco puede  bo
exigir a las parte enfrentadas a aportación de las copias autorizadas de sus títulos de  79ww
prop3ie. daCdo pnacrrae tsaum iennstcer ipecl ióanrt írceuglios tr4a0l., letra d), de la Ley Hipotecaria dispone que «la
qreuceti fnicoa ceióstné  dienls Rcreitgoi,s tqrou es ólolo  epsotdér áe rsreórn esoalmiceitnatdea  op oqru eel  trietuslualrt ed elel sdioomnaindioo  op odre reel cahsoi ernetaol 
inexacto,  y  se  practicará  con  arreglo  a  las  siguientes  normas:  (…)  d)  Cuando  la
inexactitud procediere de falsedad, nulidad o defecto del título que hubiere motivado el 
asiento y, en general, de cualquier otra causa de las no especificadas anteriormente, la 
rectificación precisará el consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial. 
En los casos en que haya de solicitarse judicialmente la rectificación, se dirigirá la 
demanda contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda 
algún derecho, y se sustanciará por los trámites del juicio declarativo correspondiente 
(…)».
De este artículo resulta que, a falta de la voluntad del titular registral de la inscripción 
de hipoteca, «Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S.A.», la misma solo podrá ser anuladas 
por la autoridad judicial, previa interposición por la persona interesada en ello de la 
correspondiente demanda declarativa, con demanda de aquella entidad.
En  definitiva,  los  asientos  del  Registro,  una  vez  practicados,  según  dispone  el 
artículo 1.3.º de la Ley Hipotecaria «están bajo la salvaguardia de los Tribunales y 
producen  todos  sus  electos  mientras  no  se  declare  su  inexactitud  en  los  términos 
establecidos  en  esta  Ley»,  y.  por  tanto,  para  su  rectificación  se  requiere  el 
consentimiento del titular registral o resolución judicial, ya que es requisito esencial de 
nuestro sistema que el titular registral tenga intervención en todos los expedientes que 
afecten a sus derechos. En este sentido, el artículo 24 de la Constitución Española (en 
cuanto que proscribe la indefensión) y el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, que recoge el 
llamado principio de tracto sucesivo, según el cual (párrafos primero y segundo): «Para 
inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o 
extingan  el  dominio  y  demás  derechos  reales  sobre  inmuebles,  deberá  constar 
previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre 
sean otorgados los actos referidos. En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor 
de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los Registradores 
denegarán la inscripción solicitada».
Por ello, en supuestos como el presente en que no se dan los requisitos para la 
cancelación,  ni  el  registrador  es  competente  para  decretar  la  misma,  ni  el  recurso 
procedimiento hábil para acordarla, sino que lo serán los tribunales, cuando se ejercite 
ante ellos la acción correspondiente con la intervención del titular registral se obtenga 
sentencia firme acordando la nulidad y soliciten al titular extrarregistral del derecho de 
que se trate o al notario autorizante del documento o documentos de adquisición, si 
procede, la entrega de copia autorizada de las correspondientes escrituras públicas.
4.  En  cuanto  a  la  práctica  del  asiento  de  presentación,  el  artículo  420  del 
Reglamento  Hipotecario  dispone  que  «los  Registradores  no  extenderán  asiento  de 
presentación de los siguientes documentos: 1. Los documentos privados, salvo en los 
supuestos  en  que  las  disposiciones  legales  les  atribuyan  eficacia  registral.  2.  Los 
documentos relativos a fincas radicantes en otros distritos hipotecarios. 3. Los demás 
documentos que por su naturaleza, contenido o finalidad no puedan provocar operación 
registral alguna»; y en este caso se nos encontramos, como ya se ha visto, ante un 
documento  privado  (solicitud  y  fotocopias  de  escrituras  públicas)  que  no  pueden 
provocar operación registral alguna y carecen de eficacia registral.
Por su parte, el artículo 3 de la Ley Hipotecaria establece, como regla general que, 
para que puedan ser inscritos los negocios o actos jurídicos inscribibles que se expresan 
en el artículo 2, deberán estar consignados en escritura pública, ejecutoria o documento 
auténtico expedido por autoridad judicial o por el Gobierno o sus agentes, en la forma 
que  prescriban  los  reglamentos;  siendo  las  únicas  excepciones  las  expresamente 
recogidas en la legislación hipotecaria, entre las que no se encuentra el documento  s
privado objeto de este expediente. oe.
Y todo ello sin perjuicio, como señala en registrador de la Propiedad, de la posibilidad  w.
de inscripción de bienes inmuebles y derechos reales a favor de los fondos de titulización  79ww
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empresarial) y el titular registral consiente en la cancelación de su inscripción o ésta es 
ordenada por los tribunales.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso 
interpuesto y ratificar la nota de calificación del registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 19 de febrero de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.