BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 101 Miércoles 28 de abril de 2021 Sec. III.   Pág. 50193
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
6915 Resolución de 10 de marzo de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la 
registradora  de  la  propiedad  de  Vigo  n.º  3,  por  la  que  se  suspende  la 
inscripción de la transmisión de una finca realizada en procedimiento de 
ejecución administrativo.
En el recurso interpuesto por don X. M. R., en nombre y representación de la entidad 
«Back General Services, S.A.U.», contra la calificación de la registradora de la Propiedad 
de Vigo número 3, doña María Purificación Geijo Barrientos, por la que se suspende la 
inscripción de la transmisión de una finca realizada en procedimiento de ejecución 
administrativo.
Hechos
I
Según consta en una certificación de acta de adjudicación de bienes inmuebles, 
expedida el día 21 de noviembre de 2018, dictada en expediente administrativo de 
apremio, se llevó a cabo la enajenación mediante subasta de una finca, la registral 
50.181 de Vigo, con su adjudicación a la sociedad «Back General Services, S.A.», de 
conformidad con lo establecido en el artículo 1523 del Código Civil, y acompañando 
mandamiento de cancelación de cargas, consecuencia de la ejecución.
En concreto, en la referida certificación consta lo siguiente: «(…) Por resolución de la 
Directora de la Atriga de fecha 15/01/2018, se acordó la celebración de la subasta el día 
11/04/2018 en la Zona de Recaudación de Vigo, bajo la presidencia de la Delegada de la 
Agencia Tributaria de Galicia en Vigo. Con fecha 16/03/2018 (BOE n.º 52 de fecha 
28/02/2018) fue notificada, al deudor, la Providencia de Subasta. Según Acta del Trámite 
de  Venta  Mediante  Gestión  y  Adjudicación  Directa  de  fecha  13/09/2018,  los 
componentes de la Mesa de Subasta acuerdan adjudicar este lote, según lo establecido 
en el artículo 1523 del Código Civil, a la mercantil Back General Services, S.A. (…), en la 
cantidad de 22.841,00 €».
Por su parte, la finca en cuestión figuraba descrita en la certificación del acta de 
subasta  y  mandamiento  de  cancelación  como  rústica,  siendo  identificada  por  dos 
referencias catastrales, una correspondiente a la parte de finca rústica y otra a la parte 
urbana. De acuerdo con el historial registral, la finca constaba inscrita con el carácter de 
finca urbana desde el año 2011. Y, según el planeamiento urbanístico aplicable, la 
clasificación urbanística correspondiente a la parcela era la de suelo urbanizable no 
programado.
Presentada esta titulación en el Registro de la Propiedad de Vigo número 3, fue 
objeto  de  una  primera  calificación  negativa  por  parte  de  su  titular,  doña  María 
Purificación Geijo Barrientos, el día 10 de julio de 2019.
Con fecha 20 de octubre de 2020, el recaudador, don J. S. G., expidió un anexo 
complementario de la certificación del acta de adjudicación de fecha 21 de noviembre de  e.
2018 en el que se hacía constar que la referencia que en dicha certificación se hacía a la  w.b
adjudicación del lote a favor de la sociedad «Back General Services, S.A.» en virtud del  15ww
laorstí cauclou e1r5d2o3s  ddeel  Claó dMigeos Ca ivdile,  dSebuíbaa ssutas,t itcuoirnstee mpoprla edlo ssig ueine nAtec ttaesx tod:e « Efenc hcausm p1l1im/0ie4n/2to0 1d8e, 
1e3fe/0ct9o/s2 0d1e8l , p1ro8c/1e0d/i2m0i1e8n toy  d2e6 /e1n0a/2je0n1a8c,i óunn am evdeiza nateb ievertnotsa  lyo sa dsjoubdriceasc ipórne sdeirnetcatdao, si,n iaci aldoas 
por acuerdo de la Mesa de Subasta celebrada el 11/04/2018 en la Zona de Recaudación de
Vigo de la Xunta de Galicia, la Mesa adjudica al mejor postor Dª. R. M. R. A., con NIF (…) la 
finca de Vigo número 50.181 del Registro de la Propiedad n.º 3 de Vigo, en el importe de 
22.841,00 €, todo ello de conformidad con lo dispuesto en los artículos 104 y 107 del Real 
Decreto 939/2005, de 29 de julio, por el que se aprueba el Reglamento General de 
Recaudación. Dado que la finca adjudicada era rústica y con una extensión inferior a una 
hectárea, en cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 104 bis-e) del R.G.R. y en el 
artículo 1523 del Código Civil, se le notificó a los colindantes la adjudicación realizada. 
Dentro del plazo legalmente establecido de nueve días, la mercantil Back General Services, 
S.A. ejercitó su derecho de adquisición preferente sobre la finca indicada, como así consta 
en la certificación del acta de 21 de noviembre de 2018».
II
Presentado el título referido en el Registro de la Propiedad de Vigo número 3, fue 
objeto de la siguiente nota de calificación:
«Calificada la precedente titulación, así como los demás datos obrantes en este 
Registro de la Propiedad, se acuerda calificación negativa en base a los siguientes:
Hechos:
1)  Ante  la  Agencia  Tributaria  de  Galicia,  Zona  de  Recaudación  de  Vigo,  se  ha 
sustanciado el expediente administrativo de apremio “0001049”, contra el deudor, “A. M. L.”.
2)  Tal y como resulta de la titulación presentada, “Por resolución de la Directora de 
la Atriga de fecha 15/01/2018, se acordó la celebración de la subasta el día 11/04/2018... 
Con fecha 16/03/2018, fue notificada, al deudor, la Providencia de Subasta. Según Acta 
del Trámite de Venta Mediante Gestión y Adjudicación Directa de fecha 13/09/2018; los 
componentes de la Mesa de Subasta acuerdan adjudicar este lote, según lo establecido 
en el artículo 1523 del Código Civil, a la mercantil Back General Services SA (…)... en la 
cantidad de 22.841,00 euros. Con fecha 29/10/2018, por el adjudicatario, se completó el 
pago de precio del remate, haciendo entrega de la cantidad de 22.841,00 euros”.
3)  Se ha aportado al presente procedimiento registral, el documento titulado “anexo 
complementario de la certificación del acta de adjudicación de fecha 21/11/2018, relativa 
al lote 4 de la subasta celebrada el 11/04/2018”; de este documento resulta que, el 
procedimiento de enajenación utilizado ha sido, aparentemente, el procedimiento de 
adjudicación directa, y que el inicio de este último se ha llevado a cabo después del 1 de 
enero de 2018, procedimiento del cual resultó adjudicataria “Dª R. M. R. A.”.
4)  Del título al que se refiere el punto anterior también resulta que, “dado que la 
finca adjudicada era rústica y con una extensión inferior a una hectárea, en cumplimiento 
de lo dispuesto en el artículo 104 bis-e) del R.G.R. y en el artículo 1523 del Código Civil, 
se le notificó a los colindantes la adjudicación realizada”; y que, “dentro del plazo 
legalmente establecido de nueve días, la mercantil Back General Services, S.A. ejercitó 
su derecho de adquisición preferente sobre la finca indicada, como así consta en la 
certificación del acta de 21 de noviembre de 2018”.
Fundamentos de Derecho:
El artículo 99 del Reglamento Hipotecario, en el que se establece que “la calificación 
registral de documentos administrativos se extenderá, en todo caso, a la competencia del 
órgano, a la congruencia de la resolución con la clase de expediente o procedimiento  e
seguido, a las formalidades extrínsecas del documento presentado, a los trámites e  bo
incidencias esenciales del procedimiento, a la relación de éste con el titular registral y a los  15ww
ao blsotsá cduolocsu qmueen stousr jadne  dneal Rtueragliesztrao ”,a ddemteinrimstirnaati vaal  aslcea nrecfeie lrae f;u necni óens ctea liofircdaedno rdae, p coor sloa sq,u ey 
1at0e nddei ejunlidoo d ae  l2a0 1p9e,t icciaóbne d cee natcralarrsaec ieónn  droess uclutaenstteio dnee sla:  qnuoet as ed eh ac aplrioficdaucciiódno  ufencah,a adpaa reel ndteía, 
enajenación, mediante, aparentemente, el procedimiento de adjudicación directa, en favor
de la persona indicada en los hechos, y que se ha ejercitado el derecho de retracto de 
colindantes previsto en el artículo 1523 del Código Civil, previa notificación, y con apoyo, 
también, en el artículo 104 bis-e) del Reglamento General de Recaudación.
Por lo que se refiere a la primera cuestión planteada, cabe partir del título calificado 
negativamente con fecha, 10 de julio de 2019; si se hace un análisis de su contenido se 
observa  que,  todos  los  datos  llevan  a  considerar  que  la  finca  ha  sido  enajenada 
mediante el procedimiento de subasta (es decir: ciñéndonos al título calificado, los datos 
contenidos en el documento calificado obligan a pensar que la enajenación del bien 
embargado se ha realizado a través del procedimiento de subasta, y no a través del 
procedimiento de adjudicación directa (el título del documento es certificación del acta de 
subasta, y no certificación del acta de adjudicación directa, se hace referencia en el 
mismo a la fecha de celebración de la subasta, y no a la iniciación del trámite de 
adjudicación directa, en distintas partes del mismo se alude solo a la subasta, y no a otro 
procedimiento, no se hace constar en el mismo que la subasta celebrada haya quedado 
desierta); y lo dicho, cabe relacionarlo, con el contenido del documento complementario 
aportado, donde se establece “a los efectos del procedimiento de enajenación mediante 
venta y adjudicación directa”, lo que podría, por lo tanto, guardar congruencia con el 
párrafo del título calificado que hace referencia “al acta del trámite de venta mediante 
gestión y adjudicación directa” mencionado en los hechos, y por lo tanto, poder llegar a 
concluir que, gracias a la aportación de este documento complementario, se ponga de 
manifiesto  que,  bajo  la  apariencia  de  un  procedimiento  de  enajenación  mediante 
subasta, se ha producido la adjudicación, realmente, mediante un procedimiento de 
adjudicación  directa).  Lo  dicho,  obliga  a  exigir  la  aclaración  consistente  en  si  el 
procedimiento utilizado ha sido el de adjudicación directa, o el de subasta, ya que, no es 
entendible,  que  todos  los  datos  del  documento  calificado  hagan  referencia  al 
procedimiento de subasta, salvo lo dicho, y ahora se insista en la utilización de un 
procedimiento de adjudicación directa. Antes de seguir adelante, cabe recordar, que tal y 
como declara el Reglamento General de Recaudación, aprobado por el Real Decreto 
939/2005, de 29 de julio, en su artículo 100.1, que dice que “las formas de enajenación 
de los bienes o derechos embargados serán la subasta pública, concurso o adjudicación 
directa, salvo los procedimientos específicos de realización de determinados bienes o 
derechos que se regulan en este reglamento”, se diferencian, como procedimientos de 
enajenación  distintos,  el  de  subasta,  y  el  de  adjudicación  directa,  por  lo  que, 
aparentemente, no guardaría la debida congruencia la circunstancia consistente en que, 
si los datos que resultan del documento calificado (a los que se ha hecho alusión), 
obligan a pensar, que la enajenación del bien embargado se ha realizado mediante 
subasta, se haga referencia al acta del trámite de venta mediante gestión y adjudicación 
directa, salvo que, se haya querido poner de manifiesto, sin la debida claridad que, 
celebrada la subasta, y ante el hecho de que ésta haya quedado desierta (lo que no se 
conoce), se haya acudido al procedimiento de adjudicación directa, pero, aun así, esta 
hipótesis, tampoco sería admisible, si se atiende a las fechas que figuran en el título 
calificado. Antes de seguir adelante, y atendiendo a lo que se acaba de indicar, es 
obligado  analizar  el  régimen  impuesto  por  el  Real  Decreto  1071/2017,  de  29  de 
diciembre, que ha reformado el Reglamento General de Recaudación, destacando de 
esta reforma, la parte que afecta al régimen de enajenación de los bienes embargados, y 
en particular, al procedimiento se subasta, respecto del cual, hay que tener en cuenta lo 
que resulta del Preámbulo del citado Real Decreto 1071/2017, de 29 de diciembre, 
donde se establece que “la adjudicación directa se elimina como procedimiento posterior  s
y subsiguiente al procedimiento de subasta. Se trata de simplificar el procedimiento de  oe.
enajenación para potenciar la concurrencia en el mismo, así como su transparencia y  w.
agilidad. En el mismo sentido anteriormente apuntado, se ha eliminado la existencia de  15ww
uenlima inparicmióenra  dye ls epgroucneddai mliiceitnatcoi ódne e na dljau dsicuabcaisótna ”.d iEresctata  ncoovmedoa dp rnoocremdaimtiviean, toe su dlteerciior,r  lay 
asul bvsigigeuniteen atert,í caul lpor o1c0e7d, imapieanrttaod doe 1 s, udbeals Rtae gdleasmieerntato s eG ehnae trraald dueci dRoe ecanu ldaa rceidóanc, cdióonn ddea dsae   BOE-A-cable e
establece  que  “1.  Procederá  la  adjudicación  directa  de  los  bienes  o  derechos 
embargados: a) Cuando después de realizado el concurso, queden bienes o derechos 
sin adjudicar. b) Cuando se trate de productos, perecederos o cuando existan otras 
razones de urgencia, justificadas en el expediente. e) En otros casos no sea posible o no 
convenga promover concurrencia, por razones justificadas en el expediente”. Ante una 
reforma de semejante importancia como la expuesta, adquiere especial valor, el régimen 
transitorio aplicable debiendo partirse de la Disposición Final Única, del Real Decreto 
1071/2017, de 29 de diciembre, en la que se establece que “este real decreto entrará en 
vigor el día 1 de enero de 2018”; por su parte, la Disposición Transitoria Cuarta, del 
Reglamento  General  de  Recaudación,  tras  la  redacción  dada  por  el  Real  Decreto 
1071/2017, de 29 de diciembre, establece que “las normas relativas al desarrollo del 
procedimiento de subasta a través del Portal de Subastas de la Agencia Estatal Boletín 
Oficial del Estado se aplicarán a los procedimientos iniciados a partir del 1 de septiembre 
de 2018”; y, finalmente, la Disposición Transitoria Tercera, del Reglamento General de 
Recaudación,  establece  que:  “1.  Este  reglamento  será  de  aplicación  a  los 
procedimientos iniciados a partir del 1 de julio de 2004 que no hayan finalizado a su 
entrada en vigor en cuanto a las actuaciones que se realicen con posterioridad a dicha 
entrada  en  vigor,  salvo  lo  dispuesto  en  el  párrafo  siguiente.  Las  actuaciones  de 
enajenación de bienes continuarán rigiéndose por la normativa vigente antes de la 
entrada  en  vigor  de  este  reglamento  cuando  el  acuerdo  de  enajenación  mediante 
subasta, la autorización para la enajenación por concurso o el inicio del trámite de 
adjudicación directa se hayan producido antes de la entrada en vigor de este reglamento. 
2.  Las  consecuencias  del  incumplimiento  de  los  acuerdos  de  concesión  de 
aplazamientos  o  fraccionamientos  dictados  antes  de  la  entrada  en  vigor  de  este 
reglamento serán las previstas en el Reglamento General de Recaudación, aprobado por 
el Real Decreto 1684/1990, de 20 de diciembre. 3. Las notificaciones de los acuerdos de 
denegación de aplazamientos, fraccionamientos o compensaciones dictados antes de la 
entrada en vigor de este reglamento, relativos a aplazamientos, fraccionamientos o 
compensaciones solicitados en periodo voluntario de ingreso, incluirán los plazos de 
pago y el cálculo de la liquidación de los intereses de demora de acuerdo con lo previsto 
en los artículos 108 y 56.3.a) del Reglamento General de Recaudación, aprobado por el 
Real  Decreto  168411990,  de  20  de  diciembre,  respectivamente”.  Este  régimen 
transitorio, y en relación a la cuestión que nos ocupa, ha sido analizado por la Dirección 
General de los Registros y del Notariado (debiendo entenderse hecha la referencia, en el 
momento presente, al organismo denominado Dirección General de Seguridad Jurídica y 
Fe Pública) en Resoluciones como las de 9, 22, 23, 24, y 30 de mayo de 2019, 6 de junio 
de 2019, 4, 5, 7, 8, 23 y 26 de julio de 2019, 2, 3, 5 y 27 de septiembre de 2019, o, 2 de 
octubre de 2019, entre otras. Conjugando lo expuesto, las conclusiones a las que hay 
que llegar son las siguientes: el día 1 de septiembre del año 2018, han entrado en vigor 
las  normas  formales  relativas  al  procedimiento  de  enajenación  mediante  subasta 
(Disposición Transitoria Cuarta del Reglamento General de Recaudación), pero, las 
normas de fondo (de las que resulta la eliminación del procedimiento de adjudicación 
directa como procedimiento ulterior al de subasta desierta), ya habían entrado en vigor el 
día 1 de enero del año 2018 (Disposición Final Única del Real Decreto 1071/2017, de 29 
de diciembre). Sentado lo expuesto, cabe concretar qué actos son los relevantes para 
aplicar uno u otro régimen, lo que exige atender a la Disposición Transitoria Tercera, del 
Reglamento General de Recaudación (debidamente adaptada, es decir, debe sustituirse 
la fecha “1 de julio de 2004”, por la de 1 de enero de 2018), de la que resulta que, lo  s
relevante es atender a la fecha del acuerdo de enajenación mediante subasta, y a la  oe.
fecha de inicio del procedimiento de adjudicación directa. Por lo tanto, si se aplica lo  w.
expuesto  al  caso  que  motiva  la  presente  nota  de  calificación  se  observa  que,  la  15ww
c(ceolenbcrraectaiómne dnete ,l ae ls u1b1a dseta  asber ilh dae f ij2a0d1o8 )p,a lroa  quunea  qfeuciehrae  pdoesctier rqioure a, le 1l  adceu eerndeor,o o d ep o2s0ib1le8 
eamcubearrdgoa d(yoa  mqueed iannot es eu ns abpero cceodni msieegnutori dadde  ssi,u breaasltma,e nateu,n qsuee ,h al oe nqaujeen ardeosu eltal  bdieenl   BOE-A-cable e
documento, parece ir en esta dirección, o mediante un procedimiento de adjudicación 
directa) de enajenación mediante subasta, sería posterior a esa fecha, y por lo tanto, ya 
se aplicaría el actual régimen, o lo que es lo mismo, se originaría la imposibilidad de 
acudir a un procedimiento de adjudicación directa como trámite ulterior al de subasta 
desierta. Por todo lo expuesto, y ante el confusionismo resultante de la documentación 
calificada, procede exigir aclaración sobre este punto, pero siendo conscientes de que, si 
a pesar de lo que figura en el título calificado, y en la documentación aportada, se pone 
de  manifiesto  que  la  enajenación  del  bien  embargado  se  ha  realizado,  realmente, 
mediante  un  procedimiento  de  adjudicación  directa,  este  procedimiento,  no  es 
procedente, por no respetar la normativa vigente.
Por otra parte, y por lo que al derecho de adquisición preferente se refiere, cabe 
partir de artículo 104 bis-e), del Reglamento General de Recaudación, al que se hace 
referencia en el documento aportado; en primer lugar, cabe advertir, que este artículo ha 
sido añadido por el Real Decreto 1071/2017, de 29 de diciembre, que ha entrado en 
vigor el 1 de enero de 2018, lo que no guarda la debida congruencia con el resto del 
proceso, ya que, por un lado, y aparentemente, y sin perjuicio de la aclaración solicitada, 
se acude a un procedimiento de adjudicación directa como trámite ulterior al de subasta 
desierta, vulnerando la normativa y Doctrina aplicables (lo que sí estaba permitido por el 
régimen normativo anterior al 1 de enero de 2018), y por otro, se hace referencia a este 
artículo cuya entrada en vigor se ha realizado en la fecha expuesta. Por otra parte, si se 
atiende a la literalidad del apartado e), del artículo 104 bis, del Reglamento General de 
Recaudación (que, cabe advertir, se encuentra contextualizado en la parte de la citada 
regla reglamentaría que se dedica al procedimiento de enajenación mediante subasta), 
en el que se dice que “designado adjudicatario conforme a los apartados anteriores y 
cuando, según la legislación aplicable, existan interesados que sean titulares de un 
derecho de tanteo u otro de adquisición preferente que obligue a poner en conocimiento 
previo las condiciones de la adjudicación, se comunicará ésta a dichos interesados. La 
adjudicación acordada por la Mesa quedará en suspenso durante el plazo en el que, 
según  la  legislación  aplicable,  los  interesados  puedan  ejercer  su  derecho  de 
adquisición”, cabe matizar lo siguiente: de lo transcrito resulta que la adjudicación, 
mediante subasta, y no mediante adjudicación directa, queda en suspenso, lo que quiere 
decir, que no hay todavía, adjudicación definitiva, lo que implica, a su vez, que la 
transmisión del dominio en favor del adjudicatario, todavía no se ha producido. Lo que se 
acaba de exponer, se configura como esencial para entender el resto del precepto; 
debido a que no ha habido transmisión del dominio, solo es posible en estos casos 
ejercitar derechos de tanteo, u otros que exijan poner en conocimiento previo (previo a la 
adjudicación definitiva, y por lo tanto a la transmisión de la propiedad), que por definición, 
son todos aquellos que solo se pueden ejercitar “antes” de que se haya perfeccionado el 
negocio que sirve de título a la adquisición de la titularidad dominical, ya que, una vez 
perfeccionado, se produce el efecto traslativo de la propiedad. En este sentido, si esa 
adjudicación definitiva, de la subasta, ha quedado en suspenso, nunca puede ejercitarse 
un derecho de retracto, sea el que sea, ya que este último, y por definición, exige una 
adquisición del dominio previa, y así, de esta forma, el retrayente se coloca en el lugar 
del adquirente de la propiedad, pero si no ha habido adquisición del dominio, porque la 
adjudicación ha quedado suspendida, no ha habido adquirente; no otra cosa se deduce 
de la literalidad del artículo 1521 del Código Civil, en el que se establece que “el retracto 
legal  es  el  derecho  de  subrogarse,  con  las  mismas  condiciones  estipuladas  en  el 
contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago”; en este  s
orden de cosas, si uno de los requisitos del retracto, en este caso, el de colindantes, es,  oe.
como se ha indicado, una adquisición previa, no tiene sentido el aparente ejercicio de un  w.
derecho de retracto, ya que, si se ampara normativamente este derecho de adquisición  15ww
pmriesfmerae,n ytea  eqnu ee le asrtetí cúulltoim 1o0 4p.rbeicse-ep)t od en ulan ccait asdea a rpeligclaar írae gal admeerenctahroias , dneo  rteietrnaec tcoa, bpiodraq ueen  llaa 
daed juudni cparcoicóend aimlciaennztoa ddae  (asdejau daic taracvióéns  ddiere ucnta p, ryo ecestdoim úiletimntoo,  dseie smupbraes tya ,c uoa inndclou ssoe  ap utrdaievéses   BOE-A-cable e
considerar  aplicable  el  régimen  del  procedimiento  de  subasta  al  procedimiento  de 
adjudicación directa por aplicación del punto 9, del artículo 107, del Reglamento General 
de Recaudación, que se refiere a la enajenación mediante adjudicación directa, y en el 
que se establece que “en lo no previsto expresamente, se estará a lo establecido para la 
enajenación  por  subasta  en  lo  que  resulte  aplicable.  En  particular,  se  advertirá  al 
adjudicatario que si no satisface el precio de remate en el plazo establecido al efecto, 
puede incurrir en responsabilidad por los perjuicios que ocasione la falta de pago”) 
siempre quedaría en suspenso, por lo que, no habría transmisión del dominio, de tal 
manera que, no habría adquisición anterior, y lo que implicaría que, no habría posibilidad, 
nunca, de ejercer un derecho de retracto, sea de la clase que sea. Por otra parte, llama 
la atención, que se haga referencia a notificación a colindantes, porque del artículo 1523 
del Código Civil, que dice “también tendrán el derecho de retracto los propietarios de las 
tierras colindantes cuando se trate de la venta de una finca rústica cuya cabida no 
exceda de una hectárea. El derecho a que se refiere el párrafo anterior no es aplicable a 
las  tierras  colindantes  que  estuvieren  separadas  por  arroyos,  acequias,  barrancos, 
caminos y otras servidumbres aparentes en provecho de otras fincas. Si dos o más 
colindantes usan del retracto al mismo tiempo será preferido el que de ellos sea dueño 
de la tierra colindante de menor cabida; y si las dos la tuvieran igual, el que primero lo 
solicite”, no resulta, como exige el artículo 104 bis-e), del Reglamento General de 
Recaudación, que se ponga en conocimiento la adjudicación suspendida (lo que, se 
recuerda, en este caso tampoco tendría sentido al ser un derecho de retracto), y sin que, 
de la normativa reguladora del retracto legal de colindantes, resulte la obligación de 
practicar notificación alguna, tal y como así se desprende del artículo 1524 del Código 
Civil, en el que se establece que “no podrá ejercitarse el derecho de retracto legal sino 
dentro de nueve días, contados desde la inscripción en el Registro, y en su defecto, 
desde  que  el  retrayente  hubiera  tenido  conocimiento  de  la  venta.  El  retracto  de 
comuneros excluye el de colindantes”. Seguidamente, indicar que, el conocimiento del 
ejercicio de una acción de retracto, donde también se puede incluir, por lo tanto, la que 
permite ejercitar el derecho de retracto de colindantes, es competencia de los órganos 
judiciales, a través del correspondiente proceso ordinario, tal y como así resulta del 
artículo 249 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, donde se establece que “se decidirán en el 
juicio ordinario, cualquiera que sea su cuantía: 7.º Las que ejerciten una acción de 
retracto de cualquier tipo”. Finalmente, es obligado recordar que, el ejercicio del derecho 
de retracto de colindantes, está sujeto a una serie de requisitos preceptivos, lo cuales ha 
sido mencionados en la nota de calificación fechada el 10 de julio de 2019 (carácter 
rústico de las fincas, extensión superficial, localización, destino, etc.) que deberán darse 
y ser acreditados ante la Autoridad competente, si se aspira a ejercitar con éxito la 
acción de retracto de colindantes.
Por lo tanto, de un lado, ante el confusionismo generado, se hace imprescindible 
aclarar si la enajenación se ha llevado a cabo mediante el procedimiento de adjudicación 
directa, o mediante el procedimiento de subasta; y, de otro, por hacerse referencia a un 
derecho  de  retracto  de  colindantes  que  no  se  ha  ejercitado  a  través  del  cauce. 
procedimental preceptivo, y que tampoco tiene encaje en el ámbito de aplicación del 
artículo 104 bis-e del Reglamento General de Recaudación, y sin perjuicio de recalcar 
que este derecho exige una adquisición previa, unido a los demás requisitos aludidos, no 
es posible acceder a la petición de registración formulada.
En consecuencia, atendiendo a los citados hechos y fundamentos de derecho, y 
dado el carácter, aparentemente subsanable del primer defecto advertido, condicionado  s
a la aclaración solicitada (que de confirmarse la utilización de un procedimiento de  oe.
adjudicación directa lo convertiría en insubsanable), se acuerda suspender la práctica de  w.
la inscripción a favor de Doña R. M. A. R., y dado el carácter insubsanable del segundo  15ww
d“Beafecckt oG aednveerartli dSoe,r vsiec easc,u Se.rAd.a” .denegar la práctica de la inscripción en favor de la entidad
Vigo,  a  17  de  noviembre  2020.–La  registradora  (firma  ilegible),  Fdo.  María
Purificación Geijo Barrientos.
Conforme al artículo 323 de la Ley Hipotecaria, queda automáticamente prorrogado 
el asiento de presentación por un plazo de sesenta días hábiles desde la recepción de la 
última de las notificaciones efectuadas de acuerdo con el artículo de la Ley Hipotecaria.
Contra el presente acuerdo de calificación adoptado hoy, los interesados podrán (…).»
III
Contra la anterior nota de calificación, don X. M. R., en nombre y representación de 
la entidad «Back General Services, S.A.U.», interpuso recurso el día 28 de diciembre de 
2020 mediante escrito en el que alegó los siguientes fundamentos jurídicos:
«1. (…)
20.  Primero.  La referencia contenida en el anexo de la certificación del acta de 
subasta a la adjudicación directa es evidente y palmario que constituye un error.
21.  Sostiene la Sra. Registradora en su calificación que el título presentado para su 
inscripción es confuso pues, a su juicio, no es claro el procedimiento utilizado para la 
adjudicación  del  bien.  Para  alcanzar  dicha  conclusión  se  atiene  a  una  expresión 
contenida en el anexo del acta de subasta que dice textualmente: “a los efectos del 
procedimiento de enajenación mediante venta y adjudicación directa”.
22.  Consideramos que dicha calificación realmente no se ajusta a derecho pues para 
alcanzar  la  misma  la  Sra.  Registradora  no  realiza  una  interpretación  conjunta  del 
documento, sino que se detiene en una pequeña expresión que, a su juicio, genera 
confusión.
23.  Sin embargo, a nuestro juicio, no hay tal confusión, siendo evidente que el 
procedimiento utilizado para la adjudicación del bien ha sido el de subasta. Y así se 
desprende  de  forma  inequívoca  del  acta  presentada  a  inscripción.  Detallemos  y 
expliquemos esta afirmación.
24.  En un primer orden de consideraciones, son numerosos los elementos que 
apuntan a que el sistema de adjudicación fue la subasta:
a)  El  título  presentado  para  inscripción  se  denomina  “certificación  del  acta  de 
subasta”.
b)  A lo largo del acta, se indica en diversos momentos que nos encontramos ante 
un acta propia de una subasta: “La finca objeto de subasta...”; “Por resolución de la 
Directora de la Atriga de fecha 15/01/2018, se acordó la celebración de la subasta de 
11/04/2018...”; “...los componentes de la Mesa de Subasta acuerdan adjudicar...”; “...el 
precio de remite...”.
c)  Esta circunstancia también se desprende del anexo del acta anterior: Dicho anexo 
se denomina “anexo complementario de la certificación del acta de adjudicación de fecha 
21/11/2018, relativa al lote 4 de la subasta celebrada el 11/04/2018”; “En cumplimiento de 
los acuerdos de la Mesa de Subasta...”; “...la Mesa adjudica al mejor postor...”.
25.  También confirma el hecho de que la adjudicación se llevó a cabo por medio de 
subasta la circunstancia de que constantemente se aluda en el acta a la Mesa de 
Subasta.  Este  órgano  únicamente  existe  en  el  procedimiento  de  subasta, 
correspondiéndole a la misma la adjudicación de los bienes (artículos 103 ter y 104 bis 
del RGR). Por el contrario, dicho órgano no existe en el procedimiento de adjudicación 
directa, correspondiendo la adjudicación del bien al órgano de recaudación (artículo 
107.6 del RGR). e.
26.  Asimismo, también se emplea la palabra postor en el acta. Dicho término sólo  w.b
es empleado por el RGR al regular el procedimiento de subasta. En concreto, hace  15ww
reenf elare snucbiaa satla c, oyn ecne petol  adrteíc puolos t1o0r 4e,n a le el satratíbcluelcoe 1r 0la3s  bniso,r mala rse dgeu ladre seal rdroelploó sditeo  lao bsluigbaatostraio. 
JRuenatlo  Acocna dleom ainat eEriospr,a hñao lad e ctoemneor se“L iecnit acduoern tqau qeu eo ferel ctéer mpirneoc ipoo setno r uensa d esfuinbiadsot ap”o rE lna 
consecuencia, no cabe duda de que en el procedimiento de adjudicación directa no cabe 
la existencia de postores.
27.  Todo lo anterior pone de manifiesto que la referencia contenida en el anexo de 
la certificación del acta de subasta a la adjudicación directa no es más que un error, 
manifiesto a todas luces, que no tendría que haber impedido la práctica de la inscripción.
28.  De todas formas, es una cuestión que la Atriga podrá aclarar en el trámite de 
alegaciones correspondiente.
29.  Segundo.  La finca es rústica y la adjudicación supone la existencia de título y 
modo a los efectos de la adquisición previa que requiere todo retracto de colindantes.
30.  La Sra. Registradora considera que no es posible la inscripción solicitada toda 
vez que, 1) como la adjudicación se suspende, no se ha producido la adquisición previa 
que todo retracto requiere y 2) tienen dudas acerca de que la finca sea rústica.
31.  Hemos de decir, muy respetuosamente, dada la alta consideración que tiene el 
letrado que suscribe respecto de la Sra. Registradora, que las conclusiones alcanzadas 
por esta no se ajustan a derecho.
32.  En relación con la primera de las cuestiones, dice la Sra. Registradora en su 
nota de calificación de 17 de noviembre de 2020 que “...de lo transcrito resulta que la 
adjudicación, mediante subasta, y no mediante adjudicación directa, queda en suspenso, 
lo que quiere decir, que no hay todavía adjudicación definitiva, lo que implica, a su vez, 
que la transmisión del dominio en favor del adjudicatario, todavía no se ha producido. Lo 
que  se  acaba  de  exponer,  se  configura  como  esencial  para  entender  el  resto  del 
precepto; debido a que no ha habido transmisión del dominio, solo es posible en estos 
casos ejercitar derechos de tanteo, u otros que exijan pone en conocimiento previo 
(previo a la adjudicación definitiva, y por lo tanto a la transmisión de la propiedad), que 
por definición, son todos aquellos que solo se pueden ejercitar ‘antes’ de que se haya 
perfeccionado el negocio que sirve de título a la adquisición de la titularidad dominical, ya 
que, una vez perfeccionado, se produce el efecto traslativo de la propiedad En este 
sentido, si esa adjudicación definitiva, de la subasta, ha quedado en suspenso, nunca 
puede ejercitarse un derecho de retracto, sea el que sea, ya que este último, y por 
definición, exige una adquisición del dominio previa, y así, de esta forma, el retrayente se 
coloca en el lugar del adquirente de la propiedad, pero si no ha habido adquisición del 
domino, porque la adjudicación ha quedado suspendida, no ha habido adquirente...”.
33.  Como se puede observar, la Sra. Registradora hace referencia continuamente 
en su nota al término “adjudicación definitiva”. Ahora bien, este término desapareció con 
la reforma del RGR que entró en vigor el 1 de enero de 2018, considerando esta parte 
conformes o ajustadas a derecho las conclusiones de la nota de calificación si nos 
rigiésemos por el RGR en su redacción anterior a 1 de enero de 2018, pero en el 
presente caso, la celebración de la subasta se rigió por el RGR en su redacción posterior 
al 1 de enero de 2018.
34.  En efecto, con anterioridad al 1 de enero de 2018, el artículo 104 del RGR 
establecía que “5. En el caso de que se hayan subastado bienes o derechos respecto de 
los que, según la legislación aplicable, existan interesados que tengan derechos de 
adquisición  preferente,  acordada  la  adjudicación,  esta  se  comunicará  a  dichos 
interesados. La adjudicación definitiva quedará en suspenso durante el plazo en el que, 
según la legislación aplicable, los interesados puedan ejercer su derecho”.
35.  Ahora bien, con la reforma operada en el RGR que entró en vigor el 1 de enero 
de 2018 desapareció el término adjudicación definitiva, disponiendo el artículo 104 bis 
del RGR lo siguiente: s
“Finalizada la fase de presentación de ofertas la Mesa se reunirá en el plazo máximo  w.b
de 15 días naturales y se procederá a la adjudicación de los bienes o lotes conforme a  15ww
las siguientes reglas:
del atip) o Edne  csausboa sdtea  qdueel  lbai emne, jloar  Mofeesrtaa  apdrejusdeinctaardáa  eflu ebriean i gou alol toe  saulp leicriitoard aolr  5q0u peo hr ucbieienrtoa 
presentado dicha postura.
b)  Cuando la mejor de las ofertas presentadas fuera inferior al 50 por ciento del tipo 
de subasta del bien, la Mesa, atendiendo al interés público y sin que exista precio 
mínimo de adjudicación, decidirá si la oferta es suficiente, acordando la adjudicación del 
bien o lote o declarando desierta la subasta.
c)  Si para un mismo deudor se hubiera acordado la subasta de varios bienes 
simultáneamente y, finalizado el plazo de realización de pujas electrónicas, en virtud de 
las cuantías ofrecidas no fuera necesaria la adjudicación de todos los bienes para cubrir 
la deuda reclamada en su totalidad, el orden de adjudicación a seguir por la Mesa se 
determinará  de  conformidad  con  las  reglas  contenidas  en  el  artículo  99  de  este 
reglamento.
d)  Adoptado el acuerdo correspondiente, se entenderá finalizada la subasta y se 
procederá a levantar acta por el Secretario de la Mesa.
e)  Designado adjudicatario conforme a los apartados anteriores y cuando, según la 
legislación aplicable, existan interesados que sean titulares de un derecho de tanteo u 
otro  de  adquisición  preferente  que  obligue  a  poner  en  conocimiento  previo  las 
condiciones  de  la  adjudicación,  se  comunicará  ésta  a  dichos  interesados.  La 
adjudicación acordada por la Mesa quedará en suspenso durante el plazo en el que, 
según  la  legislación  aplicable,  los  interesados  puedan  ejercer  su  derecho  de 
adquisición.”
36.  Como se puede observar, el RGR ya no distingue entre adjudicación provisional 
y definitiva. Ahora, dispone que el bien se adjudica al mejor postor y que, a continuación, 
la propia adjudicación se suspende. En consecuencia, la adjudicación del bien sí que ha 
tenido  lugar,  desplegando  inicialmente  sus  efectos,  para  a  continuación  quedar  en 
suspenso su eficacia, que no su validez, como ocurre con cualquier acto administrativo. 
Recuérdese  que  en  derecho  administrativo  lo  que  se  suspende  es,  o  bien  el 
procedimiento, en cuyo caso no se ha dictado el acto finalizador del mismo, o bien un 
concreto  acto  administrativo,  normalmente  el  finalizador  del  correspondiente 
procedimiento. En el presente caso, se suspende el acto finalizador del procedimiento, el 
acto de adjudicación. En consecuencia, el mismo ha desplegado inicialmente sus efectos 
para posteriormente suspenderse su eficacia.
37.  Por  otro  lado,  la  cuestión  de  si  con  la  adjudicación  en  una  subasta 
administrativa al amparo del artículo 104 bis del RGR se produce la trasmisión de 
dominio, así como si cabe el retracto de colindantes, ha sido analizada por la Sentencia 
de 14 de febrero de 2020 de la Audiencia Provincial de Alicante (recurso 777/2019). Esta 
sentencia concluye que se produce la transmisión una vez que se aprueba el remate y 
se otorga el acta de adjudicación y, en consecuencia, cabe el derecho de retracto (…).
En STS de 22.07.13 (ECLI:ES:TS:2013:4083) resolvió que (…)
La STS 18.03.09 (ECLI:ES:TS:2009:1141) dispuso que (…)
Por otra parte, la SAP Oviedo, sección 1ª, de 06.11.12 (ECLI:ES:APO:2012:3148) 
razona:
“Sin embargo, lo que discute el recurso es lo imprescindible de la traditio del bien 
objeto de la subasta a través de alguno de los medios señalados por el art. 609 del 
Código Civil (EDL 1889/1), que en una subasta administrativa no tendría lugar sino a 
través del certificado de adjudicación por parte de la Tesorería General de la Seguridad 
Social.
En esta dirección, dos sentencias posteriores a las que cita cada una de las partes, 
parecen dejar sentada la doctrina sobre el plazo para el ejercicio de la acción de retracto  e
en supuestos de subasta judicial y de subasta administrativa. Se trata de las de 26 de  bo
febrero y 1 de abril de 2.009 que dicen lo siguiente: ‘El artículo 1524 parece claro  15ww
sreoslop eecnto s aul  ddeiefesc ato q, usoi  ndoe ls ree tprarocdtou cleeg alal:  inlas cinrispccriiópnc,ió ens e dne esld eR eqguiest reol  dreet rlaay Penrotep iehduabdie roa, 
itnesncidriop ccióonn oecl irmetieranytoe ndtee  hluab iveeran ttae.n iLdao  cjuornisopcriumdieennctoia c ohma pmleatoti zdaed loa  tqruaen,s msii siaónnt,e lsa  fdeec hlaa 
de tal conocimiento sería el dies a quo. En caso de subasta administrativa, se entendió
que el dies a quo fue la notificación de la adquisición y compraventa en escritura pública, 
en la sentencia de 14 de diciembre de 2.007. En caso de subasta judicial, solo si consta 
el  conocimiento  de  la  transmisión  –aprobación  judicial  de  remate  y  adjudicación  al 
rematante– será ése el dies a quo; en otro caso, la inscripción en el registro de la 
Propiedad: lo cual lo dice también la citada sentencia de 14 de diciembre de 2007’. 
Como se ve, esta jurisprudencia ratifica el criterio que dejó sentada la sentencia que cita 
la parte apelante en contra del criterio de la sentencia de instancia.
A la hora de resolverse si con las circunstancias que tuvieron lugar en el caso que se 
examina, tuvo lugar ‘la notificación de la adquisición y compraventa en escritura pública’, 
que es cuando conforme a la sentencia antes citada comienza el cómputo del plazo del 
artículo 1524 del Código Civil (EDL 1889/1) en un supuesto de subasta administrativa 
como es el que da origen al presente procedimiento. Y en este sentido, no puede 
olvidarse que en la propia demanda se concluye la exposición con estas palabras: 
‘Desconocen mis representadas si la entidad demandada, adjudicataria en la subasta de 
las repetidas participaciones indivisas, ha procedido a abonar el pertinente impuesto de 
transmisiones si ha iniciado gestión alguna para la inscripción de los bienes a su favor en 
el  Registro  de  la  Propiedad  con  el  consiguiente  devengo  de  honorarios  del  Sr. 
Registrador de la Propiedad o si han tenido cualquier otro gasto necesario para su 
adquisición’ (hecho séptimo del escrito que da inicio al procedimiento, en el folio 4 
vuelto). Si las cosas eran así en el momento en que se presentó la demanda, es que 
ciertamente no había tenido lugar acto alguno que pudieran haber supuesto la ‘traditio’ o 
entrega  material  o  formal  del  objeto  de  la  compraventa  producida  en  la  subasta 
celebrada. Y siendo así, parece que no puede concluirse otra cosa que la sostenida por 
la parte recurrente, es decir que cuando se ejercita la acción, el derecho de retracto aún 
no  había  nacido,  como  consecuencia  de  lo  cual  debe  acogerse  el  recurso  para 
desestimar la demanda”.
(…) Por lo tanto, el presupuesto para fijar el dies a quo para el cómputo del exiguo –
por ser un límite al derecho de propiedad– plazo legal de caducidad, es que haya nacido 
la acción de retracto, hecho que se produce con la existencia de una venta consumada.
(…) De no ser así no puede utilizarse este instituto legal: podría hablarse de tanteo, 
pero no de retracto, porque este opera ex posta la enajenación, como sugiere su propia 
etimología: retro- hacia atrás-trahere-tirar, arrastrar-, en la medida en que se echa hacia 
atrás una venta para que adquiera la cosa, con preferencia, el titular de este derecho.
(…) Y así, para el retracto de comuneros, el art. 1522 CC (EDL 1889/1) exige que se 
haya enajenado una parte de la cosa común.
(…) La base del retracto es el conocimiento de aquella enajenación, que, a su vez, 
requiere del título y el modo de adquirir. Sobre la base de este presupuesto, porque no 
podrá comenzar a contar el plazo con anterioridad, se ha de leer el art. 1524 CC (EDL 
1889/1), para iniciar el cómputo de los 9 días legalmente fijado a partir del día siguiente a 
la inscripción en el Registro de la Propiedad, o, si no hubiese inscripción, desde que el 
retrayente hubiera tenido conocimiento, en detalle, de la venta.
(…) La cuestión que se plantea en este asunto es la aplicación de la anterior doctrina 
al caso de subasta derivada de un procedimiento de apremio administrativo.
(…) Son hechos probados en la primera instancia que el 23.05.18 se dictó el acta de 
adjudicación (folio 102) según lo dispuesto en el art. 104.bis del RD 939/2005 (EDL 
2005/123120). Y en fecha 25.05.18 Suma notifica el acuerdo de adjudicación de los 
bienes al apelante. Conforme la jurisprudencia reseñada ut supra, es la notificación del 
acuerdo de adjudicación el acto que permite iniciar el cómputo del plazo, pues en ese  e.
momento se puede afirmar con certeza que el retrayente tiene pleno conocimiento de los  w.b
detalles de la venta. 15ww
Gen(e…ra)l  Ldae e sRpeeccaiauliddaacdió dne l (EprDoLc ed2i0m0i5e/n1t2o3 c1o2n0t)e n(iedno  eand eella natret..  1R04G.bRi)s,  deesl  Rqeugela mdievnidteo 
dteomcupmoreanlmtoe dnete  veenl taac. tYa  addee madájsu,d eicna csiuó na pya rtlaa deon etr)e, gaab red ela  lap ocseibritliifdicaadc ilóeng aql udee l seijrevrec icdioe 
de los derechos de adquisición preferente, entre los que se encuentra el derecho de
retracto de comuneros. Dispone el referido apartado que: “Designado adjudicatario con 
forme  a  los  apartados  anteriores  y  cuando,  según  la  legislación  aplicable,  existan 
interesados que sean titulares de un derecho de tanteo u otro de adquisición preferente 
que obligue a poner en conocimiento previo las condiciones de la adjudicación, se 
comunicará ésta a dichos interesados. La adjudicación acordada por la Mesa quedará en 
suspenso durante el plazo en el que, según la legislación aplicable, los interesados 
puedan ejercer su derecho de adquisición”.
(…) Pues bien, en el caso de autos, si se traslada, mutatis mutandis, la solución dada 
para las subastas judiciales resulta que la consumación de la venta se produce desde la 
plena  aprobación  judicial  del  resultado  de  la  subasta  con  la  existencia  del  título 
(aprobación del remate) y modo (acta de adjudicación).
(…) El acta de adjudicación se contiene en la resolución administrativa de 23.05.18 
que estimaba el recurso del demandado Sr. Jacinto y que acordaba (folio 102) ‘continuar 
con el procedimiento de adjudicación al mejor postor D. Jacinto (...) en los términos del 
art. 104.bis del RD 939/2005 (EDL 2005/123120) al resultar el mejor postor, habiendo 
efectuado el mismo el pago del remate en fechas 19/01/2018 (...) y 23/01/2018 (...)’.
(…) Efectivamente, así se deduce del art. 104.bis RGR (EDL 2005/123120) porque 
ese acto es en el que se procede a la adjudicación de los bienes: ‘Finalizada la fase de 
presentación de ofertas la Mesa se reunirá en el plazo máximo de 15 días naturales y se 
procederá a la adjudicación de los bienes o lotes...’.
(…) Ya designado el adjudicatario, que es el demandado en el procedimiento, el 
mismo precepto señala que ingresado el remate, lo que se había hecho en enero de 
2018,  se  otorgará  escritura  pública  de  venta  o  bien  la  certificación  del  acta  de 
adjudicación de bienes, el cual “constituye un documento público de venta a todos los 
efectos”.
38.  Procede  ahora  aplicar  la  doctrina  anterior  al  presente  caso.  Así,  del 
complemento de la certificación del acta se desprende que la mesa de subasta adjudicó 
el bien el 11 de abril de 2018 a Dª R. M. R. A. por un importe de 22.841 €, haciéndolo 
constar en el acta de 11 de abril de 2018. En consecuencia, observamos como en el 
presente caso hay aprobación del remate y otorgamiento del acta, por tanto, existe título 
y modo, y se ha producido la trasmisión del dominio en favor del adjudicatario.
39.  Todo lo anterior determina que haya existido un verdadero retracto al haberse 
producido una transmisión previa del dominio.
40.  Por otro lado, señala la Sra. Registradora que el derecho de retracto no tiene 
cabida  en  el  artículo  104  bis  del  RGV,  toda  vez  que  la  misma  considera  que  al 
suspenderse “la adjudicación definitiva” no ha tenido lugar la traslación del dominio que 
requiere todo derecho de retracto. Sin embargo, como con claridad expone la sentencia 
anteriormente citada, sí que cabe perfectamente el mismo en el seno del artículo 104 bis 
del RGR porque la transmisión se produce con la aprobación del remate y con el 
otorgamiento  del  acta  de  adjudicación.  En  consecuencia,  cuando  se  suspende,  la 
transmisión del dominio ya se ha producido. Recuérdese que la suspensión de los actos 
administrativos no funciona como una condición suspensiva de un contrato. Para que 
proceda la suspensión de un acto administrativo es necesario que el mismo se haya 
producido y haya desplegado sus efectos, suspendiéndose precisamente su eficacia una 
vez producido el acto.
41.  Otra de las cuestiones sobre las que la Sra. Registradora tiene dudas en sobre 
el carácter rústico de la finca por remisión a su nota de calificación de 10 de julio de 
2019. Tampoco podemos compartir estas dudas. s
42.  De conformidad con el planeamiento municipal vigente, que es el PGOU de  oe.
1993,  que  se  puede  consultar  en  la  página  web  del  Ayuntamiento  de  Vigo  w.
(www.hoxe.vigo.org), la clasificación urbanística de la parcela es la de suelo urbanizable  15ww
innos tpruromgeranmtoa ddeo  daels eanrrcoollnot ruarrbsaen dísetnictoro. del ámbito (…) sin que se encuentre aprobado el
43.  De conformidad con la disposición transitoria primera de la Ley 2/2016, de 9 de 
febrero, del Suelo de Galicia, al suelo urbanizable no programado le será aplicable el 
siguiente régimen:
“2.  El planeamiento aprobado definitivamente con anterioridad a la entrada en vigor 
de la presente ley y no adaptado a la Ley 9/2002, de 30 de diciembre, de ordenación 
urbanística y protección del medio rural de Galicia, conservará su vigencia hasta su 
revisión o adaptación a la misma, conforme a las siguientes reglas: (...)
b)  Al suelo urbanizable delimitado, se le aplicará lo dispuesto en la presente ley 
para el suelo urbanizable.
Al  suelo  urbanizable  no  delimitado  apto  para  urbanizar  o  rústico  apto  para  el 
desarrollo urbanístico. se le aplicará lo dispuesto en la presente ley para el suelo rústico.
No obstante lo anterior, al suelo urbanizable delimitado, no delimitado, apto para 
urbanizar o rústico apto para el desarrollo urbanístico con planeamiento de desarrollo 
aprobado inicialmente antes de la entrada en vigor de la presente ley, se le aplicará el 
régimen del suelo urbanizable previsto en la misma.
Asimismo, al suelo urbanizable delimitado, no delimitado, apto para urbanizar o 
rústico apto para el desarrollo urbanístico con planeamiento de Desarrollo aprobado 
definitivamente  antes  de  la  entrada  en  vigor  de  la  presente  ley,  se  le  aplicará 
íntegramente lo dispuesto en el planeamiento respectivo”.
44.  El  suelo  urbanizable  no  programado  se  equipara  al  no  delimitado.  En  el 
presente caso, al carecer el ámbito de planeamiento de desarrollo, ni siquiera aprobado 
inicialmente, la clasificación que le corresponde es la de suelo rústico.
45.  Por su parte, el artículo 7 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, 
por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, dispone:
1.  El carácter urbano o rústico del inmueble dependerá de la naturaleza de su 
suelo.
2.  Se entiende por suelo de naturaleza urbana:
a)  El  clasificado  o  definido  por  el  planeamiento  urbanístico  como  urbano, 
urbanizado o equivalente.
b)  Los terrenos que tengan la consideración de urbanizables o aquellos para los 
que  los  instrumentos  de  ordenación  territorial  y  urbanística  aprobados  prevean  o 
permitan su paso a la situación de suelo urbanizado, siempre que se incluyan en 
sectores  o  ámbitos  espaciales  delimitados  y  se  hayan  establecido  para  ellos  las 
determinaciones de ordenación detallada o pormenorizada, de acuerdo con la legislación 
urbanística aplicable.
c)  El integrado de forma efectiva en la trama de dotaciones y servicios propios de 
los núcleos de población.
d)  El ocupado por los núcleos o asentamientos de población aislados, en su caso, 
del  núcleo  principal,  cualquiera  que  sea  el  hábitat  en  el  que  se  localicen  y  con 
independencia del grado de concentración de las edificaciones.
e)  El suelo ya transformado por contar con los servicios urbanos establecidos por la 
legislación urbanística o, en su defecto, por disponer de acceso rodado, abastecimiento 
de agua, evacuación de aguas y suministro de energía eléctrica.
f)  El que esté consolidado por la edificación, en la forma y con las características 
que establezca la legislación urbanística. e.e
Se exceptúa de la consideración de suelo de naturaleza urbana el que integre los  15ww
arbúniestntei4cer6iaso.  r a,i nqnEmui neeu slea tqbpéull eiicensa t encdgioóer n as cdedaoaer  aled canetr  eutnírncíasu tbtluioicer aanals nei ntzeemasr ipuoueerr,bcb aailae nle eadfse ec.c  cotSoanesrfao  ccrematnetteariíe ssanttr idacloeale  sdsp ,eios slprap u sepeucaseiratcloolee  elsadn. e e esnl  araútpusartairctlaaed zaaol    OE-A-2021-69able en https://
ser un suelo rústico. A mayor abundamiento, aun cuando se considerase un suelo
urbanizable, que no lo es, el mismo no está delimitado y carece de ordenación detallada, 
por lo que tampoco tendría cabida dentro de la letra b) del apartado 2 del artículo 7.
47.  En consecuencia, no cabe duda de que nos encontramos ante un suelo de 
naturaleza rústica a todos los efectos.
48.  Por tanto, y a tenor de lo expuesto, procede la revocación de la calificación 
negativa recurrida y, en consecuencia, la inscripción solicitada en los términos peticionados, 
es decir, la inscripción del dominio de la parcela en favor de mi mandante (…).»
IV
La registradora de la Propiedad de Vigo número 3 emitió informe el 12 de enero de 
2021 y, por mantener la calificación impugnada, elevó el expediente a esta Dirección 
General. Posteriormente, el 15 de enero de 2021 elevó a este Centro Directivo escrito de 
fecha 14 de enero de 2021 de la Agencia Tributaria de Galicia, a través de doña R. M. G. S., 
secretaria de la Mesa de Subasta, en el que alegaba lo siguiente:
«(…) La Certificación del Acta de Subasta anteriormente mencionada, se refiere a la 
adjudicación del bien identificado como lote n.º 4 de la subasta celebrada por la Zona de 
Recaudación el día 11.04.2018, según anuncio de fecha 05.02.2018 (DOG n.º 45 de 
fecha 05/03/2018).
La norma de aplicación correspondiente es el Reglamento General de Recaudación 
R.D. 939/2005 en su redacción anterior al 01.01.2018 ya que, a fecha de publicación de 
la  subasta,  11.04.2018,  no  entró  en  vigor  su  aplicación  en  base  a  la  “Disposición 
transitoria cuarta. Régimen transitorio de subastas: Las normas relativas al desarrollo del 
procedimiento de subasta a través del Portal de subastas de la Agencia Estatal Boletín 
Oficial del Estado se aplicarán a los procedimientos iniciados a partir del 1 de septiembre 
de  2018”.  La  nueva  redacción  de  la  norma  contempla  que  las  subastas  deberán 
realizarse en su totalidad a través del Portal de Subastas por lo que toda la regulación 
relativa a las subastas se ve afectada por esta disposición transitoria que retrasa la 
aplicación de la norma a los procedimientos iniciados a partir del 01.09.2018.
La subasta del lote n.º 4 se realiza al amparo del artículo 104 RGR, regulador del 
desarrollo de la subasta. Dicho artículo, en su punto 7, abre el trámite de adjudicación 
directa  para  cuando,  efectuada  la  subasta,  no  hubiesen  sido  adjudicados  bienes 
suficientes para el pago de la cantidad debida.
En relación con el punto anterior, el artículo 107.1.a) establece que procederá la 
adjudicación directa de los bienes embargados cuando después de realizada la subasta 
queden bienes sin adjudicar.
El lote n.º 4 de la subasta de referencia, se adjudica por la mesa de subasta 
mediante acta de adjudicación de bienes en fecha 26.10.2018 según se traslada a la 
certificación  de  acta  de  subasta  de  fecha  21.11.2018,  modificada  por  los  anexos 
complementarios de la misma de fecha 07.08.2019 y 20.10.2020, expedidos por la Zona 
de Recaudación, a solicitud expresa de ese Registro de la Propiedad al objeto de 
puntualizar determinados aspectos relativos a la redacción de la misma, con la finalidad 
de poder acceder a su inscripción».
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 609, 1462, 1463, 1464, 1523 y 1524 del Código Civil; 18 y 20 de 
la Ley Hipotecaria; 26 y 99 del Reglamento Hipotecario; 172 de la Ley 58/2003, de 17 de  e.e
diciembre, General Tributaria; 100 a 107 y las disposiciones transitorias tercera y cuarta  b
del Real Decreto 939/2005, de 29 de julio, por el que se aprueba el Reglamento General  15ww
ldaes  RSeecnateundcaicaisó nd,e yl  Tsruib umnoadl iSficuapcrieómn op,o Sr aelal  RTeearcl eDrae,c dreet o1 81 0d7e1 m/2a0r1z7o,  yd e1  2d9e  adber idl idceie m20b0r9e,; 
1lo7s  dRee agbisrtirl odse  y2 0d1e8l  Nyo 2ta3r idaed oju dlioe  d1e5  2d0e1 m9,a yrz loa sd Re e1s9o7lu5c, i7o ndees  sdeep ltaie mDibrerec cdióen 1 G99e2n,e 2ra2l  ddee 
octubre de 1996, 27 de enero de 1998, 20 de julio de 2001, 13 de diciembre de 2002, 20
de diciembre de 2005, 26 de marzo y 27 de octubre de 2008, 1 de junio de 2012, 15 de 
enero, 23 de septiembre y 20 de noviembre de 2013, 12 de febrero y 11 de julio de 2014, 
30 de noviembre de 2016, 11 de abril y 10 de octubre de 2018 y 6 y 13 de febrero y 11 y 
23 de julio de 2019.
1.  Se plantea en este expediente si es inscribible en el Registro de la Propiedad 
una adjudicación en procedimiento de apremio fiscal instado por la Agencia Tributaria de 
Galicia, en la que concurren los siguientes hechos relevantes, que constan en las 
certificaciones relacionadas en los antecedentes de hecho de esta resolución:
– El día 15 de enero de 2018 se acuerda celebrar el día 11 de abril de 2018 subasta 
de la finca embargada, registral 50.181 del Registro de la Propiedad de Vigo número 3. 
La providencia de subasta fue notificada al deudor el día 16 de marzo de 2018.
– El día 11 de abril de 2018 se celebra la subasta del bien embargado en la Zona de 
Recaudación de Vigo de la Junta de Galicia, adjudicándose la finca a doña R. M. R. A., 
«de conformidad con lo previsto en los artículos 104 y 107 del Reglamento General de 
Recaudación».
– La adjudicación realizada fue notificada a los titulares de las fincas colindantes 
según lo dispuesto en el artículo 104.bis.e) del Reglamento General de Recaudación y 
1523 del Código Civil, y la sociedad ahora recurrente ejercitó en el plazo legal de nueve 
días su derecho de adquisición preferente.
– Por «Actas del Trámite de Venta Mediante Gestión y Adjudicación Directa» de 13 
de septiembre y 18 y 26 de octubre de 2018, los componentes de la Mesa de Subasta 
acuerdan adjudicar la finca a la sociedad recurrente.
– El día 21 de noviembre de 2018 se expide certificación del acta de subasta junto 
con mandamiento de cancelación de cargas, siendo modificada la primera por otra 
certificación de 20 de octubre de 2020.
La finca objeto de subasta es descrita en la titulación administrativa como finca 
rústica, aparece inscrita como finca urbana y de acuerdo con el planeamiento urbanístico 
municipal tiene la calificación de suelo urbanizable.
La registradora suspende la inscripción por dos razones. En primer lugar, entiende 
que  no  queda  suficientemente  aclarado  el  tipo  de  procedimiento  seguido  para  la 
adjudicación de la finca, si es el de subasta o el de enajenación directa, toda vez que 
este último no es procedente por no respetar las previsiones del Reglamento General de 
Recaudación tras la modificación operada por el Real Decreto 1071/2017, de 29 de 
diciembre. En segundo lugar, considera que concurren dos circunstancias impeditivas del 
ejercicio del retracto de colindantes del artículo 1523 del Código Civil. La primera de ellas 
es que conforme al artículo 104.bis.e) del Reglamento General de Recaudación la 
adjudicación resultante de la subasta (en caso de haber tenido lugar subasta y no 
adjudicación directa) no es definitiva, sino que queda en suspenso, y, en consecuencia, 
no hay transmisión de dominio que faculte para el ejercicio de derecho de retracto 
alguno,  siendo  además  competencia  de  los  tribunales  ordinarios  de  justicia  el 
conocimiento del ejercicio de tal derecho. Y la segunda, no tener la finca el carácter de 
rústica al figurar inscrita como urbana desde el año 2011.
2.  La  aprobación  de  la  Ley  7/2012,  de  29  de  octubre,  de  modificación  de  la 
normativa tributaria y presupuestaria y de adecuación de la normativa financiera para la 
intensificación de las actuaciones en la prevención y lucha contra el fraude, y de la 
posterior Ley 34/2015, de 21 de septiembre, de modificación parcial de la Ley 58/2003,  s
de  17  de  diciembre,  General  Tributaria,  obligaban  a  una  necesaria  adaptación  oe.
reglamentaria, lo que tuvo lugar mediante la aprobación del Real Decreto 1071/2017, de  w.
2ain9ptr rooddbeua cddeoinc  piecomorn be rele s,R taep aorelr  fDoerelm cqraeu,t eoe  ns9 e3lo 9 m/q2uo0ed0 i5fai,ch ado erae  2l n9oR sde egin latjeumrlieeosn. atEo,  ndGterese tnaleacrsaa  lnl aod vmee odRdaeidfciecasau cdqióaunce i ódsnee,l    2021-6915n https://ww
régimen jurídico de la enajenación de los bienes embargados dentro del procedimiento
de apremio, en particular, el procedimiento de subasta, para adaptarlo a los principios
emanados  del  informe  elaborado  por  la  Comisión  para  la  Reforma  de  las 
Administraciones Públicas (CORA) con el objetivo de la agilización y simplificación de 
dichos procedimientos, así como la potenciación de los medios electrónicos, según se 
destaca en el Preámbulo del citado Real Decreto 1071/2017.
En  concreto  en  los  procedimientos  de  enajenación  de  los  bienes  embargados 
destacan, entre otras, las siguientes novedades: se introducen los ajustes necesarios 
para  adaptarlos  al  procedimiento  electrónico  previsto  en  el  Portal  de  Subastas  del 
«Boletín Oficial del Estado»; se establecen criterios objetivos respecto a la adjudicación 
de los bienes y derechos objeto de enajenación (inspirados en los términos previstos en 
el artículo 650 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil). En relación con 
las subastas se introducen modificaciones en las normas relativas a su desarrollo, y 
entre ellas se dispone que la subasta sea única, eliminado la existencia de una primera y 
segunda  licitación;  se  prevé  que  la  presentación  y  ordenación  de  las  ofertas  será 
electrónica; se faculta a los licitadores a solicitar que el depósito quede a resultas de que 
finalmente la adjudicación no se produzca en favor de la mejor oferta –postura con 
reserva de depósito–; se prevé que a igualdad de pujas prevalece la primera en el 
tiempo; y se establece el umbral del 50% del tipo de subasta a efectos de que si fuera 
inferior a dicho umbral la mejor de las ofertas la Mesa podrá acordar la adjudicación del 
bien o lote o bien declarar desierta la subasta.
En relación con el concurso se prevé que solo se puede utilizar como procedimiento 
para la enajenación de los bienes embargados cuando la realización por medio de 
subasta pueda producir perturbaciones nocivas en el mercado o cuando existan otras 
razones de interés público debidamente justificadas.
Y,  finalmente,  lo  que  resulta  particularmente  relevante  a  los  efectos  de  este 
expediente, en cuanto a la adjudicación directa se elimina como procedimiento posterior 
y subsiguiente al procedimiento de subasta desierta.
Se refiere a esta última novedad el Preámbulo del Real Decreto 1071/2017 diciendo 
que «la adjudicación directa se elimina como procedimiento posterior y subsiguiente al 
procedimiento de subasta. Se trata de simplificar el procedimiento de enajenación para 
potenciar la concurrencia en el mismo, así como su transparencia y agilidad».
Esta novedad se concreta en la nueva redacción del artículo 107, apartado 1, del 
Reglamento  General  de  Recaudación  conforme  al  cual:  «Procederá  la  adjudicación 
directa de los bienes o derechos embargados: a) Cuando, después de realizado el 
concurso, queden bienes o derechos sin adjudicar. b) Cuando se trate de productos 
perecederos o cuando existan otras razones de urgencia, justificadas en el expediente. 
c) En otros casos en que no sea posible o no convenga promover concurrencia, por 
razones justificadas en el expediente», que no incluye ya en su letra a), a diferencia de lo 
que ocurría en la redacción originaria de dicho precepto, el supuesto de la adjudicación 
directa  cuando,  después  de  realizada  la  subasta,  queden  bienes  o  derechos  sin 
adjudicar.
Que esto es así (es decir, que en la actualidad no cabe acudir a la enajenación 
mediante la adjudicación directa en los casos en que la subasta haya quedado desierta) 
se deduce además del citado preámbulo del Real Decreto 1071/2017, «la adjudicación 
directa se elimina como procedimiento posterior y subsiguiente al procedimiento de 
subasta».
3.  En  el  presente  caso  la  registradora  cuestiona,  por  un  lado,  la  clase  de 
procedimiento seguido, pues a su juicio existe una confusión al respecto en la titulación 
presentada  en  tanto  se  habla  mayoritariamente  de  subasta  pero  también  se  hace  s
referencia explícita al «trámite de venta mediante gestión y adjudicación directa» y al  oe.
«procedimiento de enajenación mediante venta y adjudicación directa»; y, por otro, y  w.
para el caso de tratarse del procedimiento de adjudicación directa, cuestiona también la  15ww
icdoonnceuidrraed  ndinegl umnias mdoe  alla sc ocnasuidsearsa rl eqguael eesn  heal bsiulitpaunetessto  ddee  lhae cahdoju ddiec aecsitóen  edxipreecdtiae ncteo mnoo 
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Real Decreto 1071/2017, de 29 de enero, reforma que a su juicio estaba en vigor el día 
11 de abril de 2018 en que se celebró la subasta y se abrió el procedimiento de 
adjudicación directa.
En relación con el primero de los cuestionamientos, tiene razón la registradora al 
advertir la confusión terminológica empleada tanto en la certificación del acta de subasta 
de 21 de noviembre de 2018 como en el anexo complementario a dicha acta de 20 de 
octubre de 2020, en la medida en que en el primero se hace referencia al «trámite de 
venta  mediante  gestión  y  adjudicación  directa»  y  el  segundo  al  «procedimiento  de 
enajenación  mediante  venta  y  adjudicación  directa»  así  como  al  artículo  107  del 
Reglamento  General  de  Recaudación  que  regula  el  procedimiento  de  enajenación 
mediante  adjudicación  directa,  sin  que  las  alegaciones  presentadas  por  la  Agencia 
Tributaria de Galicia contribuyan a clarificar la cuestión en la medida en que estas, 
además  de  hacer  referencia  indistinta  tanto  a  procedimiento  de  subasta  como  de 
adjudicación  directa,  se  centran  específicamente  en  la  determinación  del  marco 
normativo temporalmente aplicable al procedimiento que ahora se analiza.
Ello no obstante, del conjunto de la documentación resultante del expediente resulta 
indudable que el procedimiento empleado para la adjudicación del bien ha sido el de 
subasta,  regulado  en  los  artículos  101  y  siguientes  del  Reglamento  General  de 
Recaudación. Así resulta de la certificación de 21 de noviembre de 2018 y del anexo 
complementario a la misma de 20 de octubre de 2020. En efecto, la certificación de 2018 
se rubrica «certificación del acta de subasta» (artículo 104 bis del citado Reglamento), y 
tanto en esta certificación como en la de 2020 se hacen continuas referencias a la finca 
objeto de subasta, a la notificación al deudor de la providencia de subasta (cfr. artículo 
101.2), a la fijación de la celebración de la subasta el día 11 de abril de 2018 (cfr. artículo 
104.1), a la mesa de subasta y sus componentes (cfr. artículo 103 ter y siguientes), a la 
apertura de los sobres presentados (cfr. artículo 104.3 del Reglamento General de 
Recaudación en su redacción originaria), a la adjudicación de la finca al mejor postor 
(artículo 104.4. de dicho Reglamento en su redacción originaria). En el mismo sentido se 
pronuncia el mandamiento de cancelación de cargas en el que se hace mención explícita 
al acta de subasta, a la circunstancia de haber tenido lugar la celebración de la subasta 
pública  el  día  11  de  abril  de  2018  y,  por  fin,  a  la  orden  de  cancelación  «dando 
cumplimiento a lo previsto en los artículos 104, 110 y 111 del Reglamento General de 
Recaudación», siendo así que el artículo 104, como se ha expuesto, es el regulador del 
procedimiento de subasta. Por su parte, la Agencia Tributaria de Galicia, con ocasión de 
la  interposición  del  recurso,  alega  que  «la  Certificación  del  Acta  de  Subasta 
anteriormente mencionada, se refiere a la adjudicación del bien identificado como lote n.º 
4 de la subasta celebrada por la Zona de Recaudación el día 11.04.2018, según anuncio 
de fecha 05.02.2018 (DOG n.º 45 de fecha 05/03/2018)», y añade que «la subasta del 
lote n.º 4 se realiza al amparo del artículo 104 RGR, regulador del desarrollo de la 
subasta».
Finalmente, la adjudicación definitiva se realiza a favor de la sociedad recurrente 
como  consecuencia  del  ejercicio  por  parte  del  mismo  del  derecho  de  retracto  de 
colindantes del artículo 1523 del Código Civil, en aplicación de lo previsto por el vigente 
artículo 104 bis, apartado e), lo que tiene lugar únicamente en el seno del procedimiento 
de subasta, pues tal y como dispone el citado artículo 104 bis «finalizada la fase de 
presentación de ofertas la Mesa se reunirá en el plazo máximo de 15 días naturales y se 
procederá a la adjudicación de los bienes o lotes conforme a las siguientes reglas: e) 
Designado  adjudicatario  conforme  a  los  apartados  anteriores  y  cuando,  según  la  s
legislación aplicable, existan interesados que sean titulares de un derecho de tanteo u  oe.
otro  de  adquisición  preferente  que  obligue  a  poner  en  conocimiento  previo  las  w.
condiciones  de  la  adjudicación,  se  comunicará  ésta  a  dichos  interesados.  La  15ww
asedgjuúdnic alcai ónle agcisolardcaiódna  paoprl iclaa bMlee, salo qs ueindtaerráe seand ossu sppeunesdoa nd ureajenrtece er l pslua zod eerne cehlo  qudee, 
adquisición».
En ninguna de las certificaciones administrativas presentadas a inscripción figura 
referencia  alguna  a  las  circunstancias  de  haber  habido  una  primera  y  en  su  caso 
segunda licitación (contempladas en el Reglamento General de Recaudación antes de la 
reforma de 2017), o de haber sido adjudicada la finca a la mercantil recurrente como 
consecuencia de haber quedado desierta la subasta. Más bien al contrario, pues tal y 
como  consta  en  la  certificación  complementaria  de  2020,  la  finca  fue  inicialmente 
adjudicada a una persona, la mejor postora, pero tras serle notificada tal adjudicación a 
la sociedad recurrente, en aplicación de lo previsto en el artículo 104 bis, apartado e) 
(anterior  artículo  104.5  del  Reglamento  General  de  Recaudación),  y  haber  esta 
ejercitado el derecho de retracto de colindantes, la finca resultó finalmente adjudicada a 
esta última.
En definitiva, resulta indubitado que el procedimiento empleado para la enajenación 
de la finca es el de subasta, y que la adjudicación en favor del recurrente se realiza como 
consecuencia del ejercicio por el mismo del derecho de retracto (cuya procedencia se 
analizará más adelante) en los términos previstos por el artículo 104 bis apartado e) del 
Reglamento  General  de  Recaudación.  Por  ello  no  puede  confirmarse  la  objeción 
planteada por la registradora, ni, en consecuencia, procede analizar el segundo de los 
cuestionamientos  planteados  por  la  registradora  relativo  a  la  improcedencia  del 
procedimiento  de  adjudicación  directa  tras  la  reforma  operada  por  el  Real  Decreto 
1071/2017, que prohíbe acudir al mismo como procedimiento ulterior y subsiguiente al de 
subasta, en tanto en cuanto no ha sido este el cauce seguido para la adjudicación de la 
finca a favor del recurrente.
4.  Según el segundo defecto invocado por la registradora, ésta rechaza el ejercicio 
del derecho de retracto por parte de la sociedad recurrente (titular de la finca colindante 
con la que es objeto de subasta), por dos razones: no ser definitiva la adjudicación 
realizada a favor de la mejor postora y no ser rústica la finca objeto de enajenación.
El  artículo  104  bis  del  Reglamento  General  de  Recaudación  dispone  que:  «e) 
Designado  adjudicatario  conforme  a  los  apartados  anteriores  y  cuando,  según  la 
legislación aplicable, existan interesados que sean titulares de un derecho de tanteo u 
otro  de  adquisición  preferente  que  obligue  a  poner  en  conocimiento  previo  las 
condiciones  de  la  adjudicación,  se  comunicará  ésta  a  dichos  interesados.  La 
adjudicación acordada por la Mesa quedará en suspenso durante el plazo en el que, 
según  la  legislación  aplicable,  los  interesados  puedan  ejercer  su  derecho  de 
adquisición». Este precepto, introducido tras la reforma operada en 2017 sustituye al 
anterior artículo 104.5, de acuerdo con el cual «en el caso de que se hayan subastado 
bienes  o  derechos  respecto  de  los  que,  según  la  legislación  aplicable,  existan 
interesados que tengan derechos de adquisición preferente, acordada la adjudicación, 
esta  se  comunicará  a  dichos  interesados.  La  adjudicación  definitiva  quedará  en 
suspenso durante el plazo en el que, según la legislación aplicable, los interesados 
puedan ejercer su derecho».
Conviene hacer una referencia al ámbito de la eficacia temporal del reiterado Real 
Decreto 1071/2017, de 29 de diciembre, en relación con estos preceptos. Se establece 
en su disposición final única que el mismo «entrará en vigor el día 1 de enero de 2018». 
Por su parte, la disposición transitoria tercera del Reglamento General de Recaudación, 
aprobado por el Real Decreto 939/2005, de 29 de julio, establece en el párrafo segundo 
de su apartado 1 que «las actuaciones de enajenación de bienes continuarán rigiéndose 
por la normativa vigente antes de la entrada en vigor de este reglamento cuando el 
acuerdo  de  enajenación  mediante  subasta,  la  autorización  para  la  enajenación  por  s
concurso o el inicio del trámite de adjudicación directa se hayan producido antes de la  oe.
entrada en vigor de este reglamento». Finalmente, el citado Real Decreto 1071/2017  w.
introduce en el mismo Reglamento General de Recaudación, a través del apartado 39 de  15ww
snuo rmaratísc urleol aútinviacso , aul ndae snaurerovlalo  ddisepl opsricoicóend itmraiennstitoo rdiae  csuuabratas,t ac oan fotrramvées  ad elal  Pcuoartla l« ldaes 
pSruobcaesdtiamsi endteo s lian icAiagdeonsc aia p aErtsirt adteall  1B doel esteínp tieOmfibcirael  ded e2l 01E8s»t.ado  se  aplicarán  a  los  BOE-A-cable e
Esta Dirección General (vid. Resoluciones citadas en los «Vistos» y, por todas, la 
más reciente de 21 de febrero de 2020) ha tenido ocasión de pronunciarse sobre el 
ámbito de eficacia temporal de la mencionada reforma a propósito del procedimiento de 
enajenación por el trámite de la adjudicación directa como procedimiento posterior y 
subsiguiente  al  de  subasta.  Según  la  doctrina  fijada  por  este  Centro  Directivo,  la 
transcrita  disposición  transitoria  cuarta  del  Real  Decreto  1071/2017  no  extiende  su 
ámbito de aplicación a la modificación introducida en el artículo 107 del Reglamento 
General de Recaudación, cuyo apartado 1 dispone: «Procederá la adjudicación directa 
de los bienes o derechos embargados: a) Cuando, después de realizado el concurso, 
queden bienes o derechos sin adjudicar. b) Cuando se trate de productos perecederos o 
cuando existan otras razones de urgencia, justificadas en el expediente. c) En otros 
casos  en  que  no  sea  posible  o  no  convenga  promover  concurrencia,  por  razones 
justificadas en el expediente». Este precepto no incluye ya en su letra a), a diferencia de 
lo  que  ocurría  en  la  redacción  originaria  de  dicho  precepto,  el  supuesto  de  la 
adjudicación directa cuando, después de realizada la subasta, queden bienes o derechos 
sin adjudicar. En efecto, tanto la interpretación literal de la citada disposición transitoria 
cuarta (que se refiere explícitamente de forma inequívoca y exclusiva a las «normas 
relativas al desarrollo del procedimiento de subasta a través del Portal de Subastas de la 
Agencia  Estatal  Boletín  Oficial  del  Estado»),  como  su  interpretación  finalista  y 
sistemática conducen a la conclusión anterior, pues siendo la finalidad de la referida 
eliminación de la adjudicación directa como procedimiento posterior y subsiguiente al 
procedimiento de subasta, según el Preámbulo del Real Decreto 1071/2017, «simplificar 
el procedimiento de enajenación para potenciar la concurrencia en el mismo, así como 
su transparencia y agilidad», resulta contrario a dicha finalidad acudir, en defecto de 
adjudicación del bien a la propia Hacienda Pública (vid. artículo 109 del Reglamento 
General  de  Recaudación),  a  un  procedimiento  de  menor  publicidad  y  concurrencia 
(adjudicación directa) que a otro con mayores niveles de concurrencia y transparencia 
(nueva subasta), nueva subasta que es lo que procede en defecto de adjudicación del 
bien a la Hacienda Pública (cfr. artículo 112.2 del citado Reglamento). De este modo, la 
modificación introducida en el artículo 107 del Reglamento General de Recaudación 
resultaba aplicable a partir del 1 de enero de 2018.
Por otra parte, y en cuanto al ámbito de aplicación temporal de los artículos 104 y 
104 bis del Reglamento General de Recaudación, preceptos que sustituyen al anterior 
artículo 104, no hay duda de que el vigente artículo 104 del Reglamento General de 
Recaudación, que regula «el desarrollo de la subasta» resulta únicamente aplicable a 
procedimientos iniciados a partir del 1 de septiembre de 2018, siendo íntegramente de 
aplicación  la  disposición  transitoria  cuarta  del  Real  Decreto  1071/2017,  que 
específicamente se refiere a «las normas relativas al desarrollo del procedimiento de 
subasta a través del Portal de Subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado». 
Así lo ha confirmado también esta Dirección General, que en relación con el ámbito de 
aplicación de la referida disposición transitoria cuarta ha afirmado que se aplica «(…) 
exclusivamente a “las normas relativas al desarrollo del procedimiento de subasta a 
través del Portal de Subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado”, siendo así 
que existe un precepto concreto de entre los reformados, el artículo 104 del Reglamento, 
que lleva por epígrafe precisamente el de “desarrollo de la subasta”, en el que se 
contiene la nueva regulación sobre la celebración de la subasta en forma electrónica a 
través del Portal de Subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado, cuya 
entrada en vigor queda aplazada hasta el 1 de septiembre de 2018» (vid., por todas,  s
Resoluciones de 23 de julio de 2019 y 21 de febrero de 2020). oe.
Más problemática resulta la determinación del ámbito temporal de aplicación de los  w.
restantes artículos reguladores del procedimiento de enajenación mediante subasta, y  15ww
espePcoídficráa mdeisnctuet ilras ed eel la artlíccaunloc e1 0c4o nbcisre, taol  qduee  llau engeoc essei dhaadrá,  preofre rseun creiala.ción de conexión
ddierel cptrao cee idnimmeiedniatota ,d ed es eunbtaesntdae ar  intrcalvuéidsa  deenl  lPa oerxtaplr edseió Sn u«bnaosrtmasa sd ree lalat ivAagse anlc diae sEasrtraotlalol   BOE-A-cable e
Boletín Oficial del Estado», de la disposición transitoria cuarta, otras normas no incluidas 
en el citado artículo 104 (v.gr. las relativas al contenido del acuerdo de enajenación en 
cuanto hace referencia a la presentación de ofertas de forma electrónica ex artículo 
101.1, o sobre las pujas electrónicas conforme al artículo 103.3, etc.). Ahora bien, en 
todo  caso  habrá  de  tratarse  de  normas  relativas  a  la  subasta,  como  específico  y 
particular procedimiento de enajenación de bienes, y relacionadas con el procedimiento 
de electrónico mediante el que se ha de desarrollar o celebrar a través del referido Portal 
de  Subastas  oficial,  pero  en  ningún  caso  las  normas  que  sean  ajenas  a  dicho 
procedimiento.
El régimen transitorio de Derecho positivo incorporado en la referida disposición 
transitoria cuarta, sin ambigüedad ni anfibología alguna, se refiere no a la totalidad de los 
artículos  comprendidos  en  la  Subsección  Quinta  («enajenación  de  los  bienes 
embargados») de la Sección Segunda («desarrollo del procedimiento de apremio») del 
Capítulo II del Título III del Reglamento General de Recaudación –artículos 97 al 107–, ni 
siquiera a todas las normas relativas a la subasta (licitadores, depósitos obligatorios, 
mesa de la subasta, subastas por empresas o profesionales especializados, etc.), sino 
exclusivamente a «las normas relativas al desarrollo del procedimiento de subasta a 
través del Portal de Subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado».
En definitiva, únicamente las normas relativas al desarrollo de la subasta a través del 
Portal de Subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado, esto es, el artículo 
104 y otros directamente relacionados con dicho desarrollo de la subasta, como los 
artículos  101.1,  relativo  al  contenido  del  acuerdo  de  enajenación  en  cuanto  hace 
referencia a la presentación de ofertas de forma electrónica, o 103.3 sobre las pujas 
electrónicas,  resultarán  de  aplicación  a  procedimientos  iniciados  a  partir  del  1  de 
septiembre de 2018. Las demás normas reguladoras de los distintos procedimientos de 
enajenación de fincas, incluidas las restantes normas  relativas al procedimiento de 
subasta, entraron en vigor el día 1 de enero de 2018.
En el presente caso resulta que, de acuerdo con la certificación de 23 de noviembre 
de 2018, por resolución de 15 de enero de 2018 se acordó celebrar subasta de la finca 
embargada el día 11 de abril de 2018. En consecuencia, únicamente el desarrollo de la 
subasta se regirá por el artículo 104 en su redacción originaria, aplicándose la reforma 
introducida por el Real Decreto 1071/2017 a todo lo demás, siendo, por tanto, de 
aplicación el introducido artículo 104 bis, tal y como sostiene la registradora y a pesar de 
lo confuso de las certificaciones administrativas que constan en el expediente, e incluso 
de las alegaciones presentadas por la Agencia Tributaria de Galicia, que unas veces 
invocan artículos anteriores a la reforma y otras, artículos posteriores a ella.
5.  Por lo que atañe al fondo del asunto, el artículo 1523 del Código Civil dispone, en 
su párrafo primero, que «también tendrán el derecho de retracto los propietarios de las 
tierras colindantes cuando se trate de la venta de una finca rústica cuya cabida no 
exceda de una hectárea». Y el artículo 1524 del mismo cuerpo legal que «no podrá 
ejercitarse el derecho de retracto legal sino dentro de nueve días, contados desde la 
inscripción en el Registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido 
conocimiento de la venta. El retracto de comuneros excluye el de colindantes».
Como es bien sabido, en nuestro ordenamiento jurídico se sigue la teoría del título y 
del modo para la transmisión del dominio o derecho real de que se trate (cfr. artículo 609 
del Código Civil). En el contrato de compraventa, para que el adquirente devenga dueño 
de la cosa adquirida se requiere, además del título (compraventa, ya sea voluntaria o 
forzosa), el modo o «traditio» (por cualquiera de las formas establecidas en los artículos  s
1462 a 1464 del Código Civil). De este modo, si bien la posibilidad de ejercitar los  oe.
derechos de retracto legal en casos de ventas en el seno procedimientos ejecutivos  w.
queda  fuera  de  toda  duda,  lo  cierto  es  que  resulta  especialmente  determinante  el  15ww
mel o«mdieenst oa  eqnu oq»u ed esle e ejenrtcieicniod ad ec olonss ummisamdoas l.a venta o enajenación a la hora de determinar
bastLaan tvei gpeanrate l aL einys cdreip cEinójnu iecnia mel ieRnetgoi sCtriov ild ed islap oPnroep eiend asdu  ealr ttíecsutliom o6n7i3o , qeuxep e«dsiedroá  ptoítru elol   BOE-A-cable e
Secretario  judicial,  del  decreto  de  adjudicación,  comprensivo  de  la  resolución  de 
aprobación del remate, de la adjudicación al acreedor o de la transmisión por convenio 
de realización o por persona o entidad especializada, y en el que se exprese, en su caso, 
que se ha consignado el precio, así como las demás circunstancias necesarias para la 
inscripción con arreglo a la legislación hipotecaria (…)».
Respecto momento en el que procede el ejercicio de los derechos de retractos 
previstos por el Código Civil en el caso de ventas de bienes realizadas en el seno de 
procedimiento  de  ejecución  judicial,  el  Tribunal  Supremo  se  ha  pronunciado 
reiteradamente.
Así, en Sentencia de 18 de marzo de 2009, afirmó lo siguiente:
«El retracto legal, como derecho que tiene una persona para subrogarse en el lugar 
del que adquiere y en sus mismas condiciones, constituye un auténtico límite que el 
ordenamiento  jurídico  impone  al  derecho  de  propiedad,  constriñendo  el  poder  de 
disposición que, de ordinario, corresponde al dueño de la cosa, estableciendo una 
preferencia a favor de determinadas personas para adquirir aquella en caso de que 
tenga lugar su enajenación. De lo dicho se desprende que tal derecho de adquisición 
preferente no entra en juego sino después de que la cosa haya sido enajenada, esto es, 
transmitida a un tercero, siendo los conceptos de enajenación (o transmisión) y de 
correlativa adquisición de la cosa determinantes tanto para el ejercicio del derecho de 
retracto  como  para  la  fijación  del  inicio  del  plazo  de  caducidad  contemplado 
específicamente en el artículo 1524 del Código Civil respecto del retracto legal de 
comuneros –Sentencia de 14 de diciembre de 2007–, con cita de la de 9 de marzo de 
1999, admitiéndose el retracto respecto de enajenaciones hechas en pública subasta 
judicial, pues, precisamente en un supuesto de retracto legal de comuneros, recuerda la 
Sentencia de 25 de mayo de 2007, haciéndose eco de lo dicho en la de 8 de junio de 
1995, que no existen razones para limitar el retracto a las adquisiciones derivadas de 
compraventa, con rechazo de las efectuadas en el curso de una subasta judicial, “no sólo 
porque estas segundas ofrezcan respecto a las primeras notoria semejanza, sino debido, 
principalmente, a la correlación substancial que existe entre los efectos y consecuencias 
de las adquisiciones verificadas por uno u otro mecanismo”.
En línea con lo mencionado es necesario aclarar que el hecho determinante del 
nacimiento del derecho y del comienzo del plazo para ejercitar la acción es la venta 
entendida como acto de enajenación o traslativo de dominio, esto es, entendida como 
venta consumada y no meramente perfeccionada. Así, dice la Sentencia de 17 de junio 
de  1997  que  el  retracto  exige  una  venta  o  dación  en  pago  no  proyectada,  sino 
consumada, siendo aún más explícita la Sentencia de 14 de noviembre de 2002, que 
señala que la acción de retracto nace a partir de la consumación del contrato transmisivo 
del dominio, no de su perfección, estando por tanto el ejercicio de la acción de retracto 
supeditada al conocimiento que de la venta haya tenido el retrayente, venta que ha de 
entenderse  como  compraventa  ya  consumada  y  no  meramente  perfeccionada, 
requiriéndose al efecto un conocimiento completo, cumplido y cabal, que abarque no 
sólo el hecho de la venta, sino también la noticia exacta de todos los extremos de la 
transmisión, como precio, condiciones esenciales de la venta, modalidades de pago, etc. 
pues solamente en tal caso el titular del retracto puede disponer de elementos de juicio 
suficientes para decidir sobre la conveniencia o no de ejercitar la acción. De este modo, 
en las transmisiones de bienes a través de contrato de compraventa, aunque el contrato 
se perfeccione al concurrir el consentimiento de las partes sobre la cosa objeto del 
mismo y el precio según el artículo 1450 del Código Civil, lo relevante a efectos de  e.
determinar cuándo nace el derecho de retracto y cuándo puede ejercitarse la acción por  w.b
el retrayente es que la adquisición de lo comprado no tiene lugar sino cuando a ese título  15ww
sceo mlep raudnoer  e(el nm noudeos toro t rsaisdtiecimóna , choansstias teeln tme oemne nlato e enntr eqguae  dsee  plar ocdouscae  dlae le nvternedgead doer  alal 
fcoorsmaa,  esl imcobnótlriactao  –stóralod pitiroo dfuicctae– e fceocnto ost odreg aínmdioelnet oo bdlieg aecsiocnriatul rean tprúeb lalicsa p asertgeúsn),  ienlc alurstíoc udleo 
1462.2.º del Código Civil. Y de igual forma, en los casos de venta judicial en pública
subasta, aunque la perfección se produzca con el acto de la subasta y aprobación del 
remate, lo relevante será la consumación de la venta pues sólo entonces se producen 
los  efectos  traslativos  de  dominio  que  dicha  consumación  lleva  aparejada,  lo  cual 
acontece cuando se adjudica al adquirente el bien subastado, esto es, en el momento en 
que se dicta auto de adjudicación, siendo la fecha de este auto el instante a tomar en 
cuenta para el inicio del cómputo del plazo de caducidad de la acción, fijado en 9 días, 
salvo que se desconozca, en cuyo caso habrá de estarse a la fecha en que se libra 
testimonio y se notifica al retrayente. En tal sentido se ha pronunciado esta Sala de 
forma concluyente en sus dos últimas sentencias sobre la cuestión, de 14 de diciembre 
de 2007 y 14 de julio de 2008, confirmando ésta última la doctrina, que ahora se reitera, 
de que en casos de transmisiones en subasta judicial, el dies a quo es el día en que el 
retrayente ha tenido conocimiento pleno de la venta y sus condiciones, lo que no tiene 
lugar con la subasta sino con el auto de adjudicación, siendo la fecha de este la que 
debe  tomarse  en  cuenta  como  día  inicial  del  cómputo  a  no  ser  que  el  retrayente 
desconozca su existencia, en cuyo caso el plazo comenzará a partir del día siguiente a 
su notificación.»
Y en similares términos expresa la sentencia del Alto Tribunal de 1 de abril de 2009 
que «conviene precisar la doctrina de esta Sala en orden a la determinación del dies a 
quo para el cómputo del plazo de caducidad para el ejercicio de la acción de retracto 
legal, en caso de falta de inscripción de la transmisión en el Registro de la Propiedad; o 
bien, que no es el caso presente, sobre el conocimiento anterior a la inscripción.
Se exige, para que se considere que ha empezado el cómputo de los nueve días, 
que se pruebe un conocimiento completo, cumplido y cabal que abarque no sólo al 
hecho de la venta, sino también la noticia exacta de todos los extremos de la transmisión 
(sentencia de 8 de junio de 1995, que cita muchísimas anteriores, desde 1942), lo que se 
reitera posteriormente: es precisa la constancia del conocimiento de la consumación de 
la compraventa (sentencia de 7 de diciembre de 1998), constancia de un conocimiento 
completo de la transmisión, que incluye todos los pactos y condiciones (sentencia de 20 
de octubre de 2005 ), completo conocimiento de la transmisión (sentencia de 25 de mayo 
de 2007); negándose que el dies a quo sea el simple conocimiento de la celebración de 
la subasta sino el completo conocimiento de la venta (sentencia de 14 de diciembre de 
2007), en caso de subasta judicial, sólo si consta el conocimiento de la transmisión –
aprobación judicial del remate y adjudicación al rematante– será éste el dies a quo 
(sentencia de 26 de febrero de 2009); esta última, como más reciente, resume la doctrina 
de la sala en estos términos: “El artículo 1524 parece claro respecto al dies a quo del 
retracto legal: la inscripción en el Registro de la Propiedad o, sólo en su defecto, si no se 
produce la inscripción, es desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la 
venta. La jurisprudencia ha matizado que, si antes de la inscripción el retrayente hubiera 
tenido conocimiento completo de la transmisión, la fecha de tal conocimiento sería el 
dies a quo. En caso de subasta administrativa, se entendió que el dies a quo fue la 
notificación de la adquisición y compraventa en escritura pública, en la sentencia de 14 
de diciembre de 2007. En caso de subasta judicial, sólo si consta el conocimiento de la 
transmisión –aprobación judicial del remate y adjudicación al rematante– será éste el 
dies a quo; en otro caso, la inscripción en el Registro de la Propiedad: lo cual dice 
también la citada sentencia de 14 de diciembre de 2007».
Más recientemente el Tribunal Supremo en Sentencias como las de 17 abril 2018 y 
23 julio de 2019 ha declarado que «no se discute hoy la posibilidad de ejercicio del 
derecho de retracto legal en los casos de venta en pública subasta, pero sí se han  e.
suscitado ciertas dudas acerca de cuál habrá de entenderse en tal caso como “dies a  w.b
quo” para el cómputo del plazo de ejercicio del derecho por el retrayente. En un principio  15ww
speú bvliicnao  (eSnSteTnSd 1ie nadbori l c1o9n6s0u my a2d0a f elab reveron t1a9 7só5l)o,  pae rpoa rmtirá sd erel coietonrtgeammeinetnet os ed eh ala e netsecnridtuidroa 
squubea lsat ac,o npsuuems aceixóins tiseen dpor odtíutucleo  d(easpdreo blaa cpiólenn ad ealp rroebmaacitóen)  jyu dimcioadl od el( ardejsuudlticaadcoi ódne  laal 
rematante) el otorgamiento de la escritura pública no se requiere a los efectos de
tradición (SSTS 1 julio 1991, 11 julio 1992, 25 mayo 2007, 26 febrero 2009), y ni siquiera 
resulta ya necesaria a efectos de inscripción (artículo 674 LEC). En todo caso, el 
conocimiento de la venta debe ser preciso, claro, completo y ha de incluir todos los 
pactos y condiciones de la transmisión, para que los interesados puedan decidir si 
ejercitan o no el retracto, sin ser suficiente la mera noticia de la misma (SSTS 21 marzo 
1990, 20 mayo 1991, 7 octubre 1996, 24 septiembre 1997, 3 marzo 1998). Lógicamente 
ese conocimiento se extiende a la identidad del adjudicatario en los supuestos –como el 
presente– en que la aprobación del remate se ha hecho con la reserva por parte del 
rematante de poder ceder a tercero, que será a favor de quien, en su caso, se extenderá 
el auto de adjudicación –actualmente decreto expedido por el Secretario Judicial según 
dispone el citado artículo 674– y, en definitiva, será el legitimado pasivamente para 
soportar la acción de retracto».
En definitiva, según la jurisprudencia ya citada, el artículo 1524, al señalar, como 
comienzo del cómputo de los nueve días para el ejercicio del derecho de retracto, la 
fecha de inscripción de la venta, estima con presunción «iuris et de iure» que en ese 
momento conoce el retrayente la enajenación de la finca, con lo que aquel plazo se 
contará desde el día siguiente a realizarse la inscripción (inscripción que no consta se 
haya practicado en este caso), si bien cuando se acredite que conoció la venta con 
anterioridad a la fecha de la inscripción, el plazo deberá contarse a partir de dicho 
conocimiento, de modo que cuando se tiene conocimiento de la venta con anterioridad a 
practicar la inscripción en el Registro de la Propiedad, a aquélla fecha ha de contraerse 
el cómputo del plazo sin que, con la posterior inscripción, se vea revalidada la posibilidad 
de ejercitar el derecho de retracto.
6.  Dada la común condición de procedimiento de realización o ejecución forzosa 
que presenta el procedimiento de apremio por deudas tributarias de las que trae causa la 
adjudicación objeto del presente expediente, la doctrina sentada en las Sentencias del 
Tribunal Supremo antes referidas ha de considerarse aplicable igualmente, por identidad 
razón, a estos procedimientos de apremio. Lo determinante en unas y otras es el 
momento en que la persona que pretende ejercitar la acción de retracto haya tenido 
completo conocimiento de las circunstancias y condiciones esenciales de la venta pues, 
en última instancia, el retrayente habrá de subrogarse con las mismas condiciones en 
lugar del que aparece como adquirente en la subasta pública.
Específicamente, tratándose de subastas en el seno de procedimientos ejecutivos 
tributarios, el referido conocimiento tiene lugar mediante la comunicación prevista por el 
mencionado  artículo  104  bis,  apartado  e),  del  Reglamento  General  Recaudación, 
aplicable a partir del 1 de enero de 2018, según lo antes expuesto, conforme al cual: «e) 
Designado  adjudicatario  conforme  a  los  apartados  anteriores  y  cuando,  según  la 
legislación aplicable, existan interesados que sean titulares de un derecho de tanteo u 
otro  de  adquisición  preferente  que  obligue  a  poner  en  conocimiento  previo  las 
condiciones  de  la  adjudicación,  se  comunicará  ésta  a  dichos  interesados.  La 
adjudicación acordada por la Mesa quedará en suspenso durante el plazo en el que, 
según  la  legislación  aplicable,  los  interesados  puedan  ejercer  su  derecho  de 
adquisición».
Así, carece de sentido analizar si la venta a favor de la primera postora se ha llegado 
o no a consumar, y con ello la transmisión dominical del bien, puesto que, como ha 
quedado expuesto, lo relevante es el momento en el que la persona que pretende 
ejercitar su derecho de adquisición preferente haya tenido conocimiento de la venta y 
sus condiciones, momento que determina el inicio de cómputo del plazo de nueve días  s
fijado en el artículo 1524 del Código Civil. Y desde la práctica de la notificación del  oe.
remate efectuado por la Agencia Tributaria competente al amparo del artículo 104 bis del  w.
Reglamento General de Recaudación resultan todos los elementos necesarios para  15ww
dpíoad edre e jelar caedr jeuld dicearceicóhno,  dlae  rpeetrrascotnoa p uaedsjutod iqcautea rsiae,  hlaac efi nccoan satafer clata pdear syo nsau e jdeecsuctaridpac,ió enl 
rueltgeirsitorraml, eny tee pl apgrae ceiol r eptroary eenl teq uceo msoe  covnesnedcióu,e nqcuiea  daedl eemjeárcsi ceios  deell  remtrisamctoo .precio  que  BOE-A-cable e
7.  Finalmente, objeta la registradora la improcedencia del derecho de retracto por 
no ser la finca de naturaleza rústica. En la certificación del acta de adjudicación de 
bienes por subasta y mandamiento de cancelación se describe la finca como rústica, y 
se la identifica por dos referencias catastrales, una correspondiente a la parte de finca 
rústica y otra a la parte urbana. Según el historial registral la finca consta inscrita con el 
carácter de finca urbana desde el año 2011. Y, según el planeamiento urbanístico 
aplicable,  la  clasificación  urbanística  correspondiente  a  la  parcela  es  la  de  suelo 
urbanizable no programado.
Según el artículo 15 de la Ley del suelo de Galicia, «los planes generales de 
ordenación y los planes básicos municipales habrán de clasificar el territorio municipal en 
todos o algunos de los siguientes tipos de suelo: urbano, de núcleo rural, urbanizable y 
rústico». El suelo urbanizable es definido en el artículo 27 como aquel constituido por 
«los  terrenos  que  el  planeamiento  estime  necesarios  y  adecuados  para  permitir  el 
crecimiento de la población y de la actividad económica o para completar su estructura 
urbanística», y conforme al artículo 31.1 «tendrán la condición de suelo rústico: a) Los 
terrenos sometidos a algún régimen de especial protección, de conformidad con la 
legislación sectorial de protección del dominio público marítimo-terrestre, hidráulico o de 
infraestructuras, o con la legislación sectorial de protección de los valores agrícolas, 
ganaderos,  forestales,  paisajísticos,  ambientales,  naturales  o  culturales.  b)  Los 
amenazados por riesgos naturales o tecnológicos, incompatibles con su urbanización, 
tales como inundación, erosión, hundimiento, incendio, contaminación o cualquier otro 
tipo de catástrofes, o que perturben el medio ambiente o la seguridad y salud. c) Los 
terrenos que el plan general o los instrumentos de ordenación del territorio no consideren 
adecuados para el desarrollo urbanístico, en consideración a los principios de utilización 
racional de los recursos naturales o de desarrollo sostenible».
De  la  normativa  expuesta  resulta  la  improcedencia  del  derecho  de  retracto  de 
colindantes establecido en el artículo 1523 del Código Civil, en la medida en que la finca 
objeto de ejecución (o vendida según los términos en que se pronuncia este precepto 
legal) no tiene naturaleza de finca rústica, tal y como reconoce el propio recurrente.
No hay que olvidar que, tal y como recuerda el Tribunal Supremo en Sentencia de 4 
de febrero de 2008, confirmada por otras de fecha posterior (Sentencias de 26 de febrero 
de 2010 o 17 de octubre de 2018), el retracto legal «es el derecho que por ministerio de 
la ley tienen ciertas personas y en determinadas situaciones para adquirir la cosa que 
fue objeto de un contrato de compraventa, subrogándose en el lugar del comprador; no 
tanto es una subrogación, como se define habitualmente, sino una venta forzosa por el 
comprador al retrayente. Se trata en cualquier caso, y concretamente en el del retracto 
de colindantes o asurcanos, de limitaciones impuestas a la propiedad rústica a modo de 
cargas de derecho público, pues aunque puedan redundar en provecho de particulares 
están motivadas por el interés general (Sentencia de 2 febrero 2007, que cita en igual 
sentido las de 12 de febrero de 2000 y de 20 de julio de 2004). En cuanto supone una 
limitación a la libre disponibilidad de los bienes por su propietario y una excepción al 
principio de libertad de contratación, es objeto de una rigurosa regulación legal y merece 
una interpretación restrictiva pues en definitiva supone que quien ha adquirido una finca, 
por compraventa o dación en pago, pierde la propiedad en virtud de una disposición legal 
que le impone su transmisión a un tercero, quedando sin efecto su adquisición por 
causas ajenas a la misma. De ahí que se establezca un breve plazo de caducidad de 
nueve días para su ejercicio en el artículo 1.524 del Código Civil, transcurridos los cuales 
ya no puede tener lugar el retracto». s
Esta interpretación restrictiva de la regulación del derecho de retracto de colindantes  oe.
impone  que  no  pueda  extenderse  su  aplicación  a  supuestos  distintos  de  los  w.
expresamente previstos, y, por ende, a supuestos de venta de fincas que no tengan  15ww
cvaernádcidtear  croúnstsictiotu, ytea ls yu ecloom uorb oacnuizrareb leen d ee l apcrueesrednot ec ocna seol ,p elann eeal mquieen ltao  fminucnai cfioprazlo vsiagmenetnet.e
de laE nim cpornosceecdueenncciaia d, edle rbeetr acoctnof iremstaarbslee ceild doe pfeocr teol  eaxrtpícreusloa d1o5 2p3o rd leal  rCeógdisigtroa dCoirvail .respecto  BOE-A-cable e
Esta Dirección General ha acordado desestimar parcialmente el recurso, únicamente 
en cuanto al rechazo del retracto por no tratarse de una finca rústica, y estimarlo 
respecto de las restantes objeciones, en los términos que resultan de los anteriores 
fundamentos jurídicos.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 10 de marzo de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.