BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 267 Viernes 9 de octubre de 2020 Sec. III.   Pág. 85966
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
12044 Resolución  de  24  de  septiembre  de  2020,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de 
calificación de la registradora de la propiedad de Parla n.º 1, por la que se 
deniega la diligenciación de tres libros de actas de comunidad de propietarios 
en propiedad horizontal.
En el recurso interpuesto por don B. C. Y., contra la nota de calificación de la 
Registradora de la Propiedad de Parla número 1 doña Carmen Colmenarejo García, por 
la que se deniega la diligenciación de tres libros de actas de comunidad de propietarios 
en propiedad horizontal.
Hechos
I
Se presenta una instancia firmada por don B. C. Y. acompañada de una fotocopia de 
lo que se dice ser el acta de la asamblea a la que el citado señor unilateralmente, ha 
convocado a los propietarios de los edificios de la calle (…), del edificio de la calle (…) y 
del edificio de la calle (…); estos tres edificios según consta en dicho acta forman el 
Núcleo (…) del término municipal de Parla perteneciente a la demarcación de este 
Registro. En vez de acompañar para su diligenciado un libro que recoja los acuerdos de 
los propietarios de los tres edificios convocados, se aportan tres libros de actas, uno por 
cada edificio, con tres instancias suscritas por el interesado que dieron lugar a los 
asientos números 1902,1903 y 1915 del tomo 75 del libro diario.
II
Presentadas dichas instancias fueron objeto de la siguiente nota de calificación: 
«Examinados los libros del Registro, resulta que consta diligenciado un libro de actas 
correspondiente a los tres edificios citados que conforman el Núcleo (…), por lo que no 
podrá  legalizarse  un  nuevo  libro  mientras  no  se  justifique  la  íntegra  utilización  del 
anterior, o en su caso, se comunique su pérdida o extravío o destrucción o se denuncie 
su  substracción  en  los  términos  recogidos  por  el  artículo  415  del  Reglamento 
Hipotecario; circunstancia esta que no se ha producido. No contempla la ley suplir dicho 
libro creando libros de actas para las comunidades que lo integran porque éstos vinculan 
exclusivamente a los propietarios de dichas comunidades individualmente consideradas 
respecto  de  los  elementos  privativos  y  comunes  que  las  conforman.  Todo  ello  sin 
perjuicio de tener que observar los requisitos mínimos, en su caso, para la creación de 
dichas comunidades conforme a la ley de Propiedad Horizontal: convocatoria en forma 
de cada uno de los partícipes, su recepción, asistentes y representados, quórum, etc. En 
el caso que nos ocupa, del más del centenar de propietarios que conforman cada uno de 
los edificios citados sólo acuden, además del convocante, cinco a la reunión y otros 
dieciocho dice el convocante que le han delegado el voto sin que lo acredite; por último,  e.e
consta que otro propietario llegó tarde a la reunión y no pudo expresar su opinión ni su  b
voto. Fundamentos de Derecho: Primero: La legislación hipotecaria –Ley de 8 de febrero  044ww
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podrá legalizarse un libro de actas de una comunidad en tanto no se acredite la íntegra
utilización del anterior, se comunique su pérdida o extravío o destrucción o se denuncie 
su substracción; tampoco contempla la ley suplirlo creando libros de actas para las 
comunidades que lo integran. Por lo demás hay que observar los requisitos mínimos que 
determina la ley de Propiedad Horizontal. Por los referidos antecedentes de hecho y 
fundamentos de derecho, la Registradora que suscribe acuerda denegar la práctica de 
las operaciones registrales solicitadas. Ante esta nota de calificación podrá (…) Parla, a 
diez de julio del año dos mil veinte. Fdo. Carmen Colmenarejo García».
III
Contra la anterior nota de calificación, don B. C. Y., interpone recurso en virtud de 
escrito de fecha 20 de julio de 2020, en base a los siguientes argumentos: Que los 
citados libros de actas fueron presentados a su diligenciación y causaron los asientos 
números 1902, 1903 y 1915 del tomo 75 del Libro Diario. Que no estando de acuerdo 
con las calificaciones desfavorables de fecha 10/07/2020 de la Sra. Registradora, por 
medio del presente escrito se recurren dichos acuerdos de calificación desfavorable en 
base a los siguientes hechos: En el escrito de calificación, la Registradora realiza en el 
punto «primero» de sus «Antecedentes de Hecho», una somera interpretación personal 
de los motivos por los cuales se presentan a la diligenciación de los libros presentados y 
abunda  en  su  argumentación  diciendo  que  «...  En  vez  de  acompañar  para  su 
diligenciación un libro que recoja los acuerdos de los propietarios de los tres edificios, se 
aportan  3  libros...».  También  hace  mención  la  Sra.  Registradora,  en  su  escrito  de 
Calificación Desfavorable, al artículo 415 del Reglamento Hipotecario. Precisamente ese 
que, en su punto 1.º, dice que: «... Los libros deberán diligenciarse necesariamente antes 
de su utilización...». Que, lo anterior, parece indicar que en la Oficina de Registro, no se 
ha debido entender bien el motivo de la presentación para la diligenciación de los libros 
objeto de Calificación Desfavorable, ya que estos libros son, precisamente, los primeros 
a utilizar en las comunidades afectadas. Hecho este que ya fue indicado en los escritos 
de presentación y que después se volverá a desarrollar en el presente. Libros que se 
presentan en ese momento por ser cuando los propietarios a de los citados inmuebles 
deciden poner en marcha dichas comunidades al objeto de adaptarlas a la legalidad. 2.º) 
Que, para centrar el asunto recurrido y el motivo de la presentación en la Oficina del 
Registro, de los libros de actas afectados, hay que poner en antecedentes el hecho de 
que, mediante la Escritura de Declaración de Obra nueva y División Horizontal de fecha 
del veintitrés de diciembre del año mil novecientos setenta y cinco (23/12/1975), con 
número  de  Protocolo  novecientos  treinta  y  nueve  (939)  del  Notario  de  Villarejo  de 
Salvanés D. Gerardo Muñoz de Dios, se procede a la División Horizontal de los edificios 
mencionados y por tanto a la constitución de las comunidades de propietarios de cada 
uno de ellos, quedando todo ello registrado en los correspondientes apuntes reflejados 
en las fincas también citadas más abajo. 3.º)  Que, en este Título Constitutivo, que no 
ha sido modificado ni alterado, no se contempla la creación ni posible existencia de 
subcomunidad alguna. De igual forma que tampoco se contempla dicha creación en los 
Estatutos que, para cada una de las comunidades creadas en la citada Escritura de Obra 
Nueva con las divisiones horizontales de los tres edificios, se acompañan e incorporan 
quedando patentes en las inscripciones primeras de las fincas 16.244, 16.246 y 16.248 
indicadas al principio del presente escrito. 4.º)  Que, para una mayor información, se 
adjunta al presente el Informe que, a solicitud del abajo firmante y ahora recurrente, la 
Sra. Registradora que en aquellas fechas se hallaba al frente de esa Oficina del Registro  s
de la Propiedad n.º 1 de Parla, venía a decir que: «... cada una de las edificaciones, aun  e.
estando integradas por varias casas o portales, se construye como un solo inmueble y es  w.
objeto de constitución en régimen de propiedad horizontal como una única comunidad.  044ww
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un libro de actas correspondiente a los tres edificios citados que conforman el Núcleo 
(…) de la Urbanización (...) por lo que no podrá legalizarse un nuevo libro mientras no se 
justifique la integra utilización del anterior, o en su caso, se comunique su pérdida o 
extravío o destrucción o se denuncie su sustracción en los términos recogidos por el 
artículo 415 del Reglamento Hipotecario, circunstancia esta que no se ha producido...». 
6.º)  Que, nuevamente parece que no ha sido entendido el motivo de la presentación de 
los libros afectados ya que, estos son los primeros de dichas comunidades ya que es 
ahora cuando se están poniendo en marcha las mismas. En cuanto al Libro de Actas al 
que se refiere, es evidente que se debe de tratar de una Comunidad de Propietarios 
distinta por cuanto la Escritura de Obra Nueva y División Horizontal referida y los 
Estatutos de estas comunidades no contempla la constitución de subcomunidad alguna. 
Por lo tanto, se debe de suponer que se está refiriendo a una Comunidad distinta a las 
que ahora se estaban poniendo en marcha. 7.º)  Que, a mayor abundamiento, se 
adjuntan al presente recurso, copias de las certificaciones emitidas por la entonces titular 
de la Oficina del Registro de la Propiedad Parla 1 en el año 2012 y 2013 donde viene de 
certificar  la  existencia  de  las  comunidades  de  propietarios  que,  con  los  libros 
presentados, se estaban poniendo en marcha y que hasta entonces han permanecido 
inactivas,  no  existiendo  otras  en  el  conocido  como  Núcleo  (...).  8.º)  Que, 
necesariamente, hay que hacer mención a los «Fundamentos de Derecho» esgrimidos 
en  el  escrito  de  Calificación  Desfavorable  emitido  para  cada  uno  de  los  libros 
presentados y así, en su punto «segundo» dice que: «... vistos los artículos 5, 8, 13, 17 
y 19 de la Ley de Propiedad Horizontal, en relación con el artículo 415 del Reglamento 
Hipotecario, no podrá legalizarse un libro de actas de una comunidad en tanto no se 
acredite  la  integra  utilización  del  anterior,  se  comunique  su  pérdida  o  extravío  o 
destrucción o se denuncie su sustracción; tampoco contempla la ley suplirlo creando 
libros de actas para las comunidades que lo integran. Por lo demás hay que observar los 
requisitos mínimos que determina la ley de propiedad horizontal...». 9.º)  Que, revisados 
los preceptos esgrimidos en el escrito de Calificación Desfavorable, se puede comprobar 
cómo, en el artículo 5.º de la Ley de Propiedad Horizontal se recoge que: «El título 
constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su 
conjunto, cada uno de aquéllos al que se asignará número correlativo. La descripción del 
inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los 
servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su 
extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla 
o sótano. En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada 
piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, 
por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para 
su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el 
total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se 
presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes. El 
título  podrá  contener,  además,  reglas  de  constitución  y  ejercicio  del  derecho  y 
disposiciones  no  prohibidas  por  la  ley  en  orden  al  uso  o  destino  del  edificio,  sus 
diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, 
seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará 
a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad. En cualquier modificación 
del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los 
mismos requisitos que para la constitución.». 10.º)  Que, por lo anterior, volvemos a la 
misma situación sobre la interpretación errónea que realiza la Sra. Registradora, que, al  s
parecer, no la ha realizado basándose en la Escritura de División Horizontal que se le  oe.
indico  ya  que,  efectivamente,  las  comunidades  que  han  presentado  los  libros  a  w.
diligenciar son ¡¡¡ precisamente !!! los que cumplen con el requisito establecido por la  044ww
LLe.Py. H!!.! !E, sscierintudroa  qlause  úynai ccaosn sqtuae e nse e saeju Rsteagni satr olo n e.ºs 1ta bdlee cPidaorl ae, na l diigcuhaol  qaurteíc ulolos  E5s.ºt adtuet olas 
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11.º)  Que  sobre  la  referencia  que  hace  la  Sra.  Registradora,  en  su  escrito  de 
denegación, al artículo 8 de dicha LPH, el recurrente desconoce a lo que se puede referir 
la Sra. Registradora ya que dicho artículo no existe en dicha Ley al haber sido este 
derogado, según la última modificación del 5 de marzo del 2019. 12.º)  Que sobre la 
referencia a los artículos 13, 17 y 19 de la LPH que hace la Sra. Registradora, el 
recurrente entiende que nada tienen que ver con el hecho de presentar los libros para su 
diligenciación ni, por tanto, con su decisión de Calificación Desfavorable adoptada ya 
que se refieren a los órganos de gestión de las comunidades, con las normas a las que 
se deberán ajustar los acuerdos de gobierno de las mismas y el lugar donde deben 
plasmarse esos acuerdos, esto es, precisamente en los libros que se han presentado a 
diligenciar y a los que se les ha calificado desfavorablemente, en opinión del recurrente, 
por la aplicación incorrecta de unos criterios personales de la Sra. Registradora que no 
se ajustan a Derecho, como después se demostrara, si bien, el abajo firmante, entiende 
que  ya  han  quedado  suficientemente  acreditados.  13.º)  Que,  de  la  lectura  de  los 
distintos e idénticos, escritos de Calificación Desfavorables, parece entenderse que se 
deniega la diligenciación de los libros presentados y por tanto, se impide la puesta en 
marcha  de  las  legítimas  comunidades  de  propietarios  de  la  calle  (…),  por  la 
interpretación personal de la Sra. Registradora, sobre la creencia de que no existen 
como tales o que las mismas se hallan subsumidas en la Comunidad de Propietarios del 
Núcleo (…), lo que es completamente erróneo. 14.º)  Que sobre este posible criterio, 
hay que observar el grave error que se comete, ya que dicho criterio se contradice con 
toda la legislación esgrimida en los escritos denegatorios, quedando de manifiesto que 
son, precisamente, los reflejados en dichos escritos como «Antecedentes de hecho» los 
que  originan  las  calificaciones  desfavorables.  Algo  que  el  abajo  firmante  considera 
totalmente injusto e ilegal. 15.º)  Que, por el contrario, queda totalmente acreditada la 
existencia  y  constitución  de  las  comunidades  de  los  edificios  referidos  que  vienen 
perfectamente descritos y establecidos en la divisiones horizontales que se llevan a cabo 
en la Escritura de Declaración de Obra nueva y División Horizontal de fecha del veintitrés 
de diciembre del año mil novecientos setenta y cinco 23/12/1975), con número de 
Protocolo novecientos treinta y nueve (939) del Notario de Villarejo de Salvanés don 
Gerardo Muñoz de Dios. En este Título Constitutivo, que no ha sido modificado ni 
alterado, no se contempla la creación ni posible existencia de subcomunidad alguna que 
puedan suplir a las comunidades legalmente establecidas. De igual forma que tampoco 
se contempla dicha creación en los Estatutos que, para cada una de las comunidades 
creadas en la citada Escritura de Obra Nueva, con las divisiones horizontales de los tres 
edificios, se acompañan e incorporan y quedan patentes en las inscripciones primeras de 
las fincas 16.244, 16.246 y 16.248 indicadas al principio del presente escrito. 16.ª)  Que, 
por lo anterior, la autorización de un Libro de Actas para la Comunidad de Propietarios 
del Núcleo (…) (elemento este que no es finca alguna, que no se halla registrado como 
tal y que, en cualquier caso, podría considerarse como una entidad administrativa central 
para la administración del Núcleo (…) o como una comunidad de hecho, pero nunca de 
Derecho), absolutamente nada tiene que ver con la pretensión actual de poner en 
marcha las comunidades de Derecho que legalmente se hallan establecidas, creadas y 
hasta  ahora,  inactivas.  17.º)  Que  por  tanto,  la  ilegalidad  de  dicha  Comunidad  de 
Propietarios del Núcleo (...), queda patente al no estar contemplada ni en el Titulo 
Constitutivo ni en los Estatutos de la Escritura de Obra Nueva mencionada más arriba, 
no se ajusta a la legislación, ni cumple con los requisitos exigidos en los artículos 2.a) 
y 5.º de la Ley de Propiedad Horizontal y por tanto no puede ser impedimento alguno  s
para la diligenciación de los libros presentados y que supondrán la puesta en marcha de  oe.
las comunidades de los edificios mencionados. w.
IV
esteL cae rnetgrois dtriaredcotriavo e.mitió informe el día 30 de diciembre de 2019 y elevó el expediente a  BOE-A-cable e
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 18, 19 bis y 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria; 396 del 
Código Civil; 2, 17 y 24 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, y 
las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 20 de abril 
de 1999, 22 de mayo de 2008, 30 de marzo de 2010, 15 de marzo y 7 de diciembre 
de 2012, 7 de marzo y 8 de agosto de 2014, 15 de julio de 2015, 17 de octubre de 2016 
y 2 de julio de 2020.
1.  Estando  diligenciado  el  libro  de  actas  de  una  urbanización  o  complejo 
inmobiliario  integrado  por  tres  edificios,  se  presentan  ahora  para  diligenciar,  sin 
acompañar  inutilizado  el  libro  de  actas  anterior  –ni  concurrir  los  demás  requisitos 
exigidos  en  el  artículo  415  del  Reglamento  Hipotecario–  tres  libros  de  actas 
correspondientes a los tres edificios que lo integran. En el título constitutivo de la 
propiedad horizontal inscrito, se hace constancia de los tres edificios, pero no está 
inscrita las distintas subcomunidades como tales.
2.  Como ha dicho este centro directivo (vid. Resoluciones citadas en los «Vistos») 
la Ley 10/1992, de 30 de abril, de Medidas Urgentes de Reforma Procesal, reformó el 
artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal, y con el único objetivo de descargar a 
los  órganos  jurisdiccionales  de  funciones  que  no  tenían  la  condición  de  tales, 
encomendó a los registradores de la propiedad la tarea de diligenciar los libros de actas 
de  las  comunidades  de  propietarios,  en  la  forma  que  reglamentariamente  se 
determinara. Con base en tal mandato, el artículo 415 del Reglamento Hipotecario 
desarrolla detalladamente el modo de proceder del registrador, imponiéndole dos tareas: 
la práctica de la diligencia en sí, previo cumplimiento de los requisitos exigidos para 
efectuarla, y el control sucesivo del número de orden de los libros, todo ello referido, con 
un amplio criterio, a comunidades, subcomunidades y conjuntos inmobiliarios, tanto para 
el  caso  de  que  tales  entidades  aparezcan  inscritas,  o  como  para  las  no  inscritas 
(obsérvese el apartado 3, letra «b», y el último inciso del apartado 7 del citado precepto 
reglamentario) mediante la extensión de una nota marginal en el folio abierto en el libro 
de inscripciones al edificio o conjunto sometido a propiedad horizontal en el primer caso, 
o bien consignando los datos del libro en un libro fichero, cuando no apareciera inscrita 
la comunidad.
3.  Debe  recordarse  que  el  régimen  especial  de  propiedad  establecido  en  el 
artículo 396 del Código Civil es aplicable –según expresa el artículo 24 de la Ley sobre 
propiedad horizontal– a los complejos inmobiliarios privados que reúnan los siguientes 
requisitos: a)  estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes 
entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales, y b)  participar los titulares de 
estos  inmuebles,  o  de  las  viviendas  o  locales  en  que  se  encuentren  divididos 
horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible 
sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios. Por tanto, como 
criterio general, basta con que se acredite la formalización del título constitutivo de una 
comunidad  de  propietarios  con  elementos  inmobiliarios,  instalaciones  o  servicios 
comunes para que puedan legalizarse sus libros de actas en el Registro de la Propiedad, 
y ello aunque no esté formalizado en escritura pública el título constitutivo ni esté inscrito 
en el Registro de la Propiedad. Ahora bien, el título constitutivo de propiedad horizontal 
no  puede  perjudicar  a  terceros  si  no  está  inscrito  en  el  Registro  de  la  Propiedad 
(artículo 5 de la Ley sobre propiedad horizontal).
4.  Por eso, de no constar la previa inscripción registral, se deben consignar sus  e
datos en el libro fichero a que se refiere el artículo 415 del Reglamento Hipotecario, sin  bo
que prejuzgue la calificación del documento que pudiera eventualmente presentarse en  044ww
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la nota al margen del asiento de presentación y en la nota al pie de la solicitud de
legalización–  que  por  no  resultar  de  los  asientos  del  Registro  de  la  Propiedad  la 
constitución de la comunidad de usuarios no se ha consignado, por nota al margen de la 
inscripción de las fincas que según el título la componen, la legalización del presente 
libro y que la consignación en el fichero auxiliar no implica ningún efecto propio de los 
asientos registrales (en particular no gozará de los principios de legitimación, prioridad, 
inoponibilidad y fe pública registral), ni prejuzga la calificación sobre los requisitos de 
constitución de tal comunidad en caso de que se presentara a inscripción, ni ampara 
frente a eventuales incumplimientos de la normativa administrativa o urbanística (cfr. 
Resolución de 8 de agosto de 2014.
5.  Esta Dirección General ha considerado que debe atenderse a la diversidad de 
situaciones fácticas que pueden surgir a lo largo del tiempo para la organización de las 
comunidades de propietarios análogas a las que recaen sobre los elementos comunes 
de un edificio en régimen de propiedad horizontal y que puede no hayan tenido el 
adecuado reflejo registral, lo que unido a la razón inspiradora de la redacción del citado 
precepto, hacen necesario que las actas, reflejo de sus acuerdos, puedan revestirse de 
oficialidad mediante el diligenciado correspondiente de sus libros, siempre y cuando de 
la instancia presentada se vea claramente que el libro está llamado a reflejar acuerdos 
propios de un régimen de propiedad horizontal, subcomunidad o conjunto inmobiliario o 
afecte a acuerdos de un órgano colectivo de tal índole que recoja intereses específicos.
6.  Esta interpretación favorable a facilitar la toma de razón de los acuerdos de 
determinadas comunidades no puede llegar al extremo de admitir la legalización de 
cualquier tipo de comunidad ordinaria, aun cuando se dote de estatutos o normas, si no 
cumple las condiciones para la aplicabilidad de la normativa antes reseñada. A este 
respecto  debe  recordarse  que  el  régimen  especial  de  propiedad  establecido  en  el 
artículo 396 del Código Civil es aplicable, según expresa el artículo 24 de la Ley sobre 
propiedad horizontal, a los complejos inmobiliarios privados que reúnan los siguientes 
requisitos: a)  estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes 
entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales, y b)  participar los titulares de 
estos  inmuebles,  o  de  las  viviendas  o  locales  en  que  se  encuentren  divididos 
horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible 
sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.
7.  En cuanto a las subcomunidades, tampoco –frente a la posición inicial sostenida 
por este centro directivo– se exige un rigor formal de manera que esté previamente 
inscrita en el Registro de la Propiedad las distintas subcomunidades. Basta que del título 
constitutivo inscrito del complejo inmobiliario resulten la existencia de diversos edificios o 
escaleras, con cierto grado de autonomía, para que puedan ser diligenciados sus libros 
de actas.
8.  En el supuesto de hecho de este expediente existe ya legalizado un libro de 
actas de la mancomunidad o complejo inmobiliario inscrito. Conforme al artículo 415 del 
Reglamento Hipotecario en que no se puede legalizar un nuevo libro de actas mientras 
no se justifique la íntegra utilización del anterior, o en su caso, se comunique su pérdida 
o extravío o destrucción o se denuncie su substracción.
Pero frente a lo manifestado por la registradora, el recurrente no pretende legalizar 
un libro que recoja los acuerdos de una mancomunidad de edificios –la urbanización– 
que ya tiene legalizado otro libro (lo cual no sería posible sin acompañar el anterior 
íntegramente utilizado) sino legalizar los correspondientes a cada subcomunidad que la 
integra. En definitiva, nada obsta a que se legalice y se haga constar en el libro de 
legalizaciones, la diligenciación de los libros de actas de las tres subcomunidades. s
En  estos  casos  en  los  que  no  existe  inscrita  específicamente  las  distintas  oe.
subcomunidades aunque sí los edificios, y no consta el acuerdo de la supracomunidad  w.
que sí tiene reflejada registralmente la diligenciación del libro de actas, para evitar  044ww
cdoilingfeunscioian edse  yle gcalalirzifaiccaiórn  losse  eexfepcretosse  r–eyg insotr asleoslo,  etanm lab iénno tas earlá  mnaercgeesna rdioe l qauseie neton  dlea 
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por no constar su reflejo en el libro de actas de la mancomunidad –en definitiva por falta 
de tracto sucesivo–, no se ha consignado por nota al margen de la inscripción de las 
fincas que según el título la componen, la legalización de los libros y que la consignación 
en el fichero auxiliar no implica ningún efecto propio de los asientos registrales (en 
particular  no  gozará  de  los  principios  de  legitimación,  prioridad,  inoponibilidad  y  fe 
pública registral), ni prejuzga la calificación sobre los requisitos de constitución de tal 
comunidad en caso de que se presentara a inscripción, ni ampara frente a eventuales 
incumplimientos de la normativa administrativa o urbanística
9.  En cuanto al cumplimiento de los requisitos que establece la Ley de Propiedad 
Horizontal para la constitución de cada comunidad, tales como la convocatoria en forma, 
orden del día, quórum para tomar acuerdos que afecten a los intereses específicos de 
cada  una  de  las  tres  comunidades  individualmente  consideradas,  también  debe 
flexibilizarse, y admitir la validez de la solicitud bajo responsabilidad del solicitante, 
teniendo en cuenta que no se van a beneficiar de los efectos del sistema registral, al no 
ser objeto de reflejo registral la legalización, sino que van a ser solo objeto de mero 
diligenciamiento.
Atendiendo  a  las  circunstancias  de  hecho  y  a  los  fundamentos  de  Derecho 
expuestos, esta Dirección General ha acordado la estimación parcial del recurso en los 
términos relacionados, admitiendo la legalización de los libros, pero no su reflejo registral 
por nota al margen del título constitutivo.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble 
en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del 
juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley 
Hipotecaria.
Madrid, 24 de septiembre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.