BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 249 Lunes 18 de octubre de 2021 Sec. III.   Pág. 127109
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
16938 Resolución  de  24  de  septiembre  de  2021,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de 
calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 2, por la que se 
suspende  la  inscripción  de  un  acta  notarial  de  reanudación  de  tracto 
sucesivo.
En el recurso interpuesto por don L. M. L. D. contra la nota de calificación de la 
registradora de la Propiedad de Madrid número 2, doña María Belén Martínez Gutiérrez, 
por la que se suspende la inscripción de un acta notarial de reanudación de tracto 
sucesivo.
Hechos
I
Mediante acta otorgada el día 27 de noviembre de 2020 ante el notario de Madrid, 
don Antonio Beltrán García, con el número 987 de protocolo, don L. M. L. D. solicitaba el 
inicio del procedimiento para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido de la finca 
número registral número 75.751 del Registro de la Propiedad de Madrid número 2. El 
procedimiento se concluyó mediante acta autorizada el día 23 de abril de 2021 por el 
mismo notario, con el número 355 de protocolo.
II
Presentada  dicha  documentación  en  el  Registro  de  la  Propiedad  de  Madrid 
número 2, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Conforme al Art. 19 bis, párrafo 2.º de la Ley Hipotecaria se extiende la siguiente 
nota de calificación: Suspendida la inscripción del precedente documento -Acta final para 
la reanudación del tracto sucesivo interrumpido de fecha 23 de abril de 2021 número 355 
de protocolo del notario de Madrid don Antonio Beltrán García- que ha motivado el 
asiento 1281 del diario 143, en unión de fotocopia de documento privado de venta de 
fecha  10  de  enero  de  2011,  con  la  Liquidación  del  Impuesto  de  Transmisiones 
Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados que corresponde a dicho documento 
privado  de  compraventa  con  número  de  presentación  2021  T  576347, 
autoliquidación 6008129985444, por los siguientes defectos subsanables:
Hecho 1: Falta acompañar el Acta inicial para la reanudación del tracto sucesivo 
interrumpido de fecha 27 de noviembre de 2020 número 987 de protocolo del notario de 
Madrid don Antonio Beltrán García que causó en este Registro el Asiento 877 del 
diario 142, que motivó, con fecha 29 de diciembre de 2020, la expedición de certificación 
de dominio y cargas conforme al artículo 208 en relación al Artículo 203.1 regla tercera 
de la Ley Hipotecaria; y que fue objeto de calificación negativa la solicitud de anotación 
preventiva de iniciación del procedimiento con igual fecha 29 de Diciembre de 2020 que  e.
en parte se reitera ahora como seguidamente se expone. w.b
Fundamento de Derecho 1: Artículo 9 f) de la Ley Hipotecaria y Artículo 51 regla  938ww
noveHneac hdoe l 2R: eNgola msee natcor eHdipitoat efechaaricoi.entemente el título adquisitivo –documento privado–
ddoeñ laa  Jlu. eSg. oV .v, esnimdepdleomrae ndtoeñ sae  Aa.l eBg.a  Ps.u a e xlaisst eancctuiaa,l essin  tmituálas.res registrales doña F. P. R. y
Queda, pues, roto el eslabón del tracto sucesivo.
Fundamento de Derecho 2: Artículo 20 párrafo primero de la Ley Hipotecaria por 
analogía.
Hecho 3: El documento privado de adquisición por el pro moviente [sic] del acta, que 
como documento unido se inserta en el Acta inicial, adolece de los siguientes defectos:
1.  No consta el estado civil de la vendedora doña A. B. P., extremo imprescindible 
para conocer su capacidad civil de disposición.
2.  Se dice que el comprador don L. M. L. D. es de estado civil soltero. Se dice en el 
Acta final que el promoviente está casado en régimen de separación de bienes, pero 
dichas capitulaciones son de 14 de marzo de 2017.
Se incorpora un testimonio de exhibición del 22 de abril de 2021 relativo al libro de 
familia, del que solo resulta que el promoviente don L. M. L. D. y su esposa contrajeron 
matrimonio el 13 de junio de 2013
Y  dicha  fecha  de  matrimonio  es  anterior  a  la  fecha  fehaciente  del  documento 
privado 23 de diciembre de 2014, fecha del fallecimiento de la vendedora doña A. B. P.
Por lo que la adquisición no puede ser privativa del promoviente del Acta.
3.  Del precio total de compra que ascendía a 192.000€ solo se declara recibido por 
la compradora la cantidad de 10.000€ por lo que queda pendiente de abonar la cantidad 
de 182.000 euros.
Al  no  haberse  satisfecho  el  precio  total  de  compra,  el  negocio  jurídico  de 
compraventa está perfeccionado pero no consumado, pues no se cumple la equivalencia 
de prestaciones que es de esencia en la compraventa, lo que impide la inscripción del 
pleno dominio a favor del comprador.
Para obviar este defecto puede acreditarse fehacientemente la entrega del precio 
restante a los herederos de la vendedora; o bien depositar dicho importe en la Caja 
General de Depósitos a disposición de quien acredite derecho a su percepción.
Todo ello en aplicación del Principio Hipotecario de Especialidad.
Fundamento  de  Derecho  3:  Artículo  9  e),  21  párrafo  primero  y  30  de  la  Ley 
Hipotecaria, y artículo 51 regla 6.ª y 98 párrafo segundo de su Reglamento.
Hecho 4: Se aporta en el Acta inicial una certificación catastral de fecha 14 de 
febrero de 2020 -emitida el 12 de abril de 2020- de alta en el Catastro a nombre del 
promoviente del Acta de una finca sita en (…) Madrid, que solo tiene valor a efectos de 
uso residencial que en ella consta; pero que a efectos registrales no acredita titularidad 
dominical,  que  sólo  puede  justificarse  plenamente  en  el  documento  público  de 
adquisición; ya que la certificación catastral no acredita el tiempo que se lleva poseyendo 
la finca pacíficamente ni el pago de los recibos de IBI, luz y agua que acrediten su 
posición en concepto de dueño.
Fundamento de Derecho 4: Artículos 3.1, 10.2, 11.1, 13.2 (modificado por Disposición 
Adicional 34.ª Tres, Ley 2/2004, BOE 28), 16.2.a) y 36.1 RD. Legislativo 1/2004 (BOE, día 8 
de marzo)
Hecho 5: El Acta Final tan solo se dice que se ha hecho la publicación del Edicto en 
el BOE el 8 de marzo de 2021 que se incorpora, que desde la fecha de la publicación del 
Edicto y hasta la fecha del Acta final no ha comparecido en la Notaria persona alguna 
para manifestar lo que a su derecho conviniera, ni se ha formulado oposición alguna, y 
se cierra el Acta.
Por lo que estando los asientos del Registro bajo la salvaguardia de los Tribunales, y 
teniendo dudas fundadas de la trasmisión de la finca por las actuales titulares registrales, 
con la que ni se ha intentado contactar ni justificado su eventual fallecimiento, no  e
procede inscribir la pretensión de reanudación de tracto. bo
Fundamento de Derecho 5: Artículo 208 regla cuarta en relación con el artículo 203  938ww
rpeágrlraa fos epxrtiam epráor rdaefo la s megisumnad ole yd.e la Ley Hipotecaria; y Artículo 1 párrafo tercero y 38
jurídHiceocsh od o6c:u mNoe nstaed ohsa,  jruesstpifeiccatdoo d eell  Apcatgao  fidneall  pImarpau elas troe adneu dtraacsimónis dioenl etsra [cstioc ]s uy caecstiovos 
interrumpido de 23 de abril de 2021 número 355 de protocolo del Notario de Madrid Don
Antonio Beltrán García, ya que la liquidación que se acompaña corresponde a la del 
Documento  Privado  de  compraventa  de  10  de  enero  de  2.011,  número  de 
presentación 2021 T 576347, autoliquidación 6008129985444.
Fundamento de Derecho 6: Arts. 254 y 256 de la Ley Hipotecaria; art. 107 del 
Reglamento Hipotecario; Artículo 54.1 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de 
Diciembre, en su redacción dada por la ley 4/2008 de 23 de diciembre, arts. 40, 41, 47.3 
y 53.3. Ley 21/2001, de 27 de diciembre; arts. 5, 13, 15.2, 43, 101 y 120 de la Ley 
General Tributaria.
Siendo subsanables los defectos apreciados no se toma anotación preventiva por no 
haber sido solicitada, conforme al Art. 65 de la Ley Hipotecaria.
Puede interponerse (…)
La registradora. Este documento ha sido firmado con firma electrónica reconocida 
por  Belén  Martínez  Gutiérrez  registrador/a  de  Registro  de  la  Propiedad  de  Madrid 
número 2 a día veinticuatro de mayo de dos mil veintiuno.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don L. M. L. D. interpuso recurso el día 24 de 
junio de 2021 mediante escrito en el que alegaba lo siguiente:
«1)  Contra aducido por la Registradora en el Hecho 1: Falta acompañar el Acta 
inicial para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido de fecha 27 de noviembre 
de 2020 numero 987 de protocolo del Notario de Madrid Don Antonio Beltrán García que 
causó en este Registro el Asiento 877 del diario 142, que motivó, con fecha 29 de 
Diciembre de 2020, la expedición de certificación de dominio y cargas conforme al 
artículo 208 en relación al Artículo 203.1 regla tercera de la Ley Hipotecaria; y que fue 
objeto de calificación negativa la solicitud de anotación preventiva de iniciación del 
procedimiento con igual fecha 29 de Diciembre de 2020 que en parte se reitera ahora 
como seguidamente se expone.
Fundamento de Derecho 1: Artículo 9 f) de la Ley Hipotecaria y Artículo 51 regla 
novena del Reglamento Hipotecario.
La mencionada acta inicial ya fue aportado por medios telemáticos por el Notario Don 
Antonio Beltrán García (…)
2)  Contra  aducido  por  la  Registradora  en  el  Hecho  2:  No  se  acredita 
fehacientemente el título adquisitivo –documento privado de la luego vendedora doña A. 
B. P. a las actuales titulares registrales doña F. P. R. y doña J. S. V., simplemente se 
alega su existencia, sin más.
Queda, pues, roto el eslabón del tracto sucesivo.
Fundamento de Derecho 2: Artículo 20 párrafo primero de la Ley Hipotecaria por 
analogía.
Entiendo  que  el  expediente  notarial  de  dominio  para  reanudar  el  tracto  sucesivo 
interrumpido,  es  un  procedimiento  que  se  implementó  para  poder  salvar  estos 
impedimentos.
Yo  personalmente  no  tengo  ni  relación  ni  acción  para  poder  conseguir  la 
documentación que usted me requiere.
Este procedimiento de Jurisdicción Voluntaria me impide ir por vía judicial (en este 
momento), y se diseñó precisamente para que con el soporte de los notarios podamos 
elevar a público nuestra compra.
De acuerdo con las numerosas resoluciones de la antigua DGRyN como la que  e.e
expongo a continuación este procedimiento no exige del promotor del expediente que  b
aporte dicha documentación: 938ww
interhrtutpmsp:/i/dwow-bwo.ere0g9i0s7tr2a0d1o9re-rsDdGemRaNd1r3id0.6o2rg0/1re9s.oluciones/reanudacion-de-tracto-sucesivo- OE-A-2021-16able en https://
«En  las  resoluciones  queda  claramente  explicada  que  lo  esencial  es  identificar 
perfectamente el tracto y aportar aquellos de los que dispongas, o manifestar la carencia 
de ellos. No pueden obligarte a encontrar aquellos en los que fuiste ajeno, pues el 
procedimiento carecería de efectividad si al final es irrealizable para solventar los casos 
que pretende cubrir éste tipo de procedimiento excepcional.
En relación con lo anterior, resulta esencial, como elemento básico de seguridad 
jurídica en la tramitación del expediente de reanudación del tracto sucesivo interrumpido, 
la citación al titular registral o a sus herederos. Dispone al respecto el artículo 208 de la 
Ley Hipotecaria, en su apartado segundo, norma tercera, que «junto a los interesados 
referidos en la regla quinta del apartado 1 del artículo 203, deberá ser citado en todo 
caso quien aparezca, según la última inscripción vigente, como titular del dominio o 
derecho real cuyo tracto interrumpido se pretende reanudar o, si consta fallecimiento de 
este,  sus  herederos,  debiendo  acreditar  el  promotor  tal  extremo  y  la  condición  e 
identidad de estos»
Se  trata  de  un  expediente  de  carácter  exclusivamente  notarial  –tras  la 
desjudicialización de esta y otras materias de naturaleza de jurisdicción voluntaria, ya 
que  en  caso  de  oposición  debe  acudirse  al  procedimiento  judicial  ordinario,  que 
habilitaría para la rectificación del Registro vía artículos 39 y 40 de la Ley Hipotecaria– 
que permite la inscripción de un documento público excepcionando la norma de la 
necesaria consecución de titularidades y títulos formales, que establece con carácter 
general el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, cuando se den determinadas circunstancias 
que hagan evidente la interrupción en la titulación auténtica y suficiente entre el promotor 
del mismo y el titular registral, existiendo una clara imposibilidad de obtención del o de 
los títulos ausentes.
Sí se considera una ruptura de tracto propia, ya que no hay documentación que 
permita enlazar la compra entre tu vendedora y la titular registral. Entiendo que el 208 LH 
indica que se ha de aportar al menos el último título y todos aquellos de que se 
disponga, sin que sea exigible cargar al promotor con la consecución de todos los títulos 
intermedios, que va en contra de la base para la que se creó el procedimiento.
Analizando la doctrina más reciente sobre el particular y aclarando la aportación de 
títulos recordar que:
b)  Documentos  a  que  se  refiere  LH  208,  regla  segunda,  2.ª:  Además  de  los 
documentos  que  acrediten  la  adquisición  del  interesado  y  de  aquellos  otros  que 
considere oportuno para justificar su petición, deberá aportar los documentos de que 
disponga que justifiquen la adquisición de los titulares intermedios de los que traiga 
causa.
Esta exigencia supone un cambio radical respecto de la situación anterior, pues el 
artículo 285 del RH establecía que no puede exigirse a quien promueve el expediente 
que determine ni justifique las transmisiones operadas desde la última inscripción hasta 
la adquisición de su derecho.
Ahora bien, la técnica empleada para conseguir el nuevo propósito es mejorable, 
porque basta que el promotor diga que no dispone de más títulos que el suyo propio para 
que quede dispensado cumplir esta exigencia, o porque no tiene sentido obligarle a 
conseguir y aportar títulos que luego no se van a poder inscribir.
La DGRN arroja un poco de luz a este precepto y capta la esencia de lo que 
realmente quiere decir:
– Res 7/01/2016: «la necesidad de intentar justificar la adquisición de los titulares  oe.
iranertateíncr–muu ldoRea de2ciso0ió s82n »3,d ./r0ee5 s/lu2ol0sta1  6qc,uo ceno  nctra amriágácast e pcr rageuecsinsaei órlanal:   d«tieLtu all aaidr iredenagtdliaf i cdsaeeclg ióuinnn tdedaree,l  sataíptduaolor t adqdeuo e a 2dp.qªr,uo dimseiucl ieónvnua e dvleaol    2021-16938n https://www.
promotor y de los previos adquirentes resulta imprescindible para conceder los medios
necesarios para que el notario autorice el expediente de reanudación de tracto y el
registrador califique, sobre la existencia de una verdadera interrupción del tracto y la 
justificación de la titularidad del promotor.»
Sumando a todo lo expuesto la Resolución de 1 de marzo de 2016, de la Dirección 
General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de 
calificación de la registradora de la propiedad de Requena, por la que se suspende la 
inscripción de un expediente de dominio con finalidad de reanudación de tracto: «"se ha 
señalado  en  sucesivas  Resoluciones  (tal  y  como  señala,  a  modo  de  ejemplo,  la 
Resolución de 7 de diciembre de 2012), y siempre en función del supuesto de hecho 
planteado en cada caso, que los sistemas de reanudación del tracto (a pesar de su 
carácter excepcional) resultan aplicables, atendiendo al artículo 272 del Reglamento 
Hipotecario,  no  solo  cuando  se  carece  de  un  título  –material  o  formal–  inscribible 
necesario  para  esa  reanudación  y  al  cual  sean  ajenos  los  promovientes  de  la 
reanudación, sino también cuando –existiendo el título material suficiente– por cualquier 
causa  resultase  imposible  su  inscripción,  es  decir,  cuando  existiese  una  dificultad 
extraordinaria para la formación de dicho título, lo cual deberá manifestarse en el título 
inscribible, por el que se instrumentaliza y opera la reanudación del tracto en cuestión". 
Esta dificultad extraordinaria, como se ha dicho, deberá justificarse en el expediente, y 
así lo reitera a continuación: "De la documentación presentada y objeto de calificación no 
resulta, ni la evidente interrupción del tracto (al haberse adquirido directamente del titular 
registral)  ni  se  ha  expuesto  y  justificado  en  el  documento  judicial  una  dificultad 
excepcional  en  la  formación  del  título  perdido  o  ausente,  hábil  para  practicar 
directamente la inscripción"».
3)  Contra aducido por la Registradora en el hecho 3: El documento privado de 
adquisición por el pro moviente del acta, que como documento unido se inserta en el 
Acta inicial, adolece de los siguientes defectos:
1.  No consta el estado civil de la vendedora doña A. B. P., extremo imprescindible 
para conocer su capacidad civil de disposición.
2.  Se dice que el comprador don L. M. L. D. es de estado civil soltero. Se dice en el 
Acta final que el promoviente está casado en régimen de separación de bienes, pero 
dichas capitulaciones son de 14 de marzo de 2017.
Se incorpora un testimonio de exhibición del 22 de abril de 2021 relativo al libro de 
familia, del que solo resulta que el promoviente don L. M. L. D. y su familia (sic), del que 
solo resulta que el promoviente don L. M. L. D. y su esposa contrajeron matrimonio el 13 
de junio de 2013.
Y  dicha  fecha  de  matrimonio  es  anterior  a  la  fecha  fehaciente  del  documento 
privado 23 de diciembre de 2014, fecha del fallecimiento de la vendedora doña A. B. P. 
Por lo que la adquisición no puede ser privativa del promoviente del Acta.
3.  Del  precio  total  de  compra  que  ascendía  a  192.000  euros  solo  se  declara 
recibido por la compradora la cantidad de 10.000€ por lo que queda pendiente de abonar 
la cantidad de 182.000€.
Al  no  haberse  satisfecho  el  precio  total  de  compra,  el  negocio  jurídico  de 
compraventa está perfeccionado pero no consumado, pues no se cumple la equivalencia 
de prestaciones que es de esencia en la compraventa, lo que impide la inscripción del 
pleno dominio a favor del comprador.
Para obviar este defecto puede acreditarse fehacientemente la entrega del precio 
restante a los herederos de la vendedora; o bien depositar dicho importe en la Caja  s
General de Depósitos a disposición de quien acredite derecho a su percepción. Todo ello  oe.
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Respuesta punto por punto:
1.  No consta cierto pero este hecho que se aduce no se me puede oponer, pues si 
algún  supuesto  heredero  cree  tener  algún  derecho  tendrá  que  hacerlo  valer  en  el 
procedimiento judicial correspondiente.
2.  Mi estado civil al momento de la compra era soltero, actualmente es casado en 
separación de bienes y esta elevado a público (…)
3.  Entiendo que este punto no corresponde al Registro de la Propiedad hacerlo 
valer ni debió enumerarse, lo veo con todo respeto una extralimitación de las funciones 
encomendadas a dicho Registro.
4)  Contra aducido por la Registradora en el Hecho 4: Se aporta en el Acta inicial 
una certificación catastral de fecha 14 de febrero de 2020 –emitida el 12 de abril 
de 2020– de alta en el Catastro a nombre del promoviente del Acta de una finca sita en 
(…) Madrid, que solo tiene valor a efectos de uso residencial que en ella consta; pero 
que a efectos registrales no acredita titularidad dominical, que sólo puede justificarse 
plenamente en el documento público de adquisición; ya que la certificación catastral no 
acredita el tiempo que se lleva poseyendo la finca pacíficamente ni el pago de los 
recibos de IBI, luz y agua que acrediten su posición [sic] en concepto de dueño.
Fundamento  de  Derecho  4:  Artículos  3.1,  10.2,  11.1,  13.2  (modificado  por 
Disposición  Adicional  34.ª  Tres,  Ley  2/2004,  BOE  28),  16.2.a)  y  36.1  RD. 
Legislativo 1/2004 (BOE, día 8 de marzo) (…)
5)  Contra aducido por la Registradora en el hecho 5: El Acta Final tan solo se dice 
que se ha hecho la publicación del Edicto en el BOE el 8 de marzo de 2021 que se 
incorpora, que desde la fecha de la publicación del Edicto y hasta la fecha del Acta final 
no ha comparecido en la Notaría persona alguna para manifestar lo que a su derecho 
conviniera, ni se ha formulado oposición alguna, y se cierra el Acta.
Por lo que estando los asientos del Registro bajo la salvaguardia de los Tribunales, y 
teniendo dudas fundadas de la trasmisión de la finca por las actuales titulares registrales, 
con la que ni se ha intentado contactar ni justificado su eventual fallecimiento, no 
procede inscribir la pretensión de reanudación de tracto.
Fundamento de Derecho 5: Artículo 208 regla cuarta en relación con el artículo 203 
regla sexta párrafo segundo de la Ley Hipotecaria; y Artículo 1 párrafo tercero y 38 
párrafo primero de la misma ley.
Se ha respetado en todo momento por la mencionada Notaría los requisitos para el 
mencionado  expediente  notarial  de  dominio  para  reanudar  el  tracto  sucesivo 
interrumpido por lo cual carece de sentido esta afirmación.
6)  Contra aducido por la Registradora en el hecho 6: No se ha justificado el pago 
del Impuesto de trasmisiones y actos jurídicos documentados, respecto del Acta final 
para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido de 23 de abril de 2021 numero 355 
de protocolo del Notario de Madrid Don Antonio Beltrán García, ya que la liquidación que 
se acompaña corresponde a la del Documento Privado de compraventa de 10 de enero 
de 2.011, número de presentación 2021 T 576347, autoliquidación 6008129985444.
Fundamento de Derecho 6: Arts. 254 y 256 de la Ley Hipotecaria; art. 107 del 
Reglamento Hipotecario; Artículo 54.1 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de 
Diciembre, en su redacción dada por la ley 4/2008 de 23 de diciembre, arts. 40, 41, 47.3 
y 53.3. Ley 21/2001, de 27 de diciembre; arts. 5, 13, 15.2, 43, 101 y 120 de la Ley 
General Tributaria.
Se adjunta lo solicitado (…).» e
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expeLdai ernetgei sat reasdtoar aD irdeec cliaó nP Groepnieerdaal.d de Madrid número 2 emitió informe y elevó el  OE-A-2021-16able en https://
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 208 y 326 de la Ley Hipotecaria; las Resoluciones de la Dirección 
General de los Registros y del Notariado de 14 y 28 de abril y 23 de mayo de 2016, 1 de 
junio, 13 de julio y 18 de octubre de 2017, 30 de enero de 2018 y 13 de junio de 2019, y 
las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 3 de 
junio y 23 de diciembre de 2020.
1.  Es objeto de este expediente decidir si es inscribible un acta notarial para la 
reanudación del tracto sucesivo interrumpido.
La registradora suspende la inscripción, por los siguientes seis defectos:
a)  No aportarse el acta inicial como documento complementario.
b)  No  acreditarse  fehacientemente  el  título  de  adquisición  de  la  persona  que 
transmitió al promotor del expediente.
c)  Ser defectuoso el título de adquisición del promotor, en particular en cuanto a 
que omite el estado civil de la vendedora; a que la adquisición no puede ser privativa 
atendiendo a la fecha fehaciente del documento, y que no se ha pagado el precio de la 
compraventa.
d)  Que la certificación catastral aportada no acredita la titularidad dominical, ni el 
tiempo de posesión ni el pago de recibos.
e)  Que  sólo  consta  la  publicación  del  edicto  pero  no  que  se  haya  intentado 
contactar con el titular registral ni que se haya justificado su fallecimiento.
f)  No justificarse el pago del impuesto respecto del acta final, ya que solamente se 
acompaña la liquidación correspondiente al documento privado de compraventa.
2.  En cuanto al primer defecto, el recurso debe estimarse.
Constando  presentada  anteriormente  una  copia  autorizada  electrónica  del  acta 
inicial, la cual dio lugar a la expedición de certificación al inicio del procedimiento, no es 
preciso ahora exigir una nueva presentación de la misma, cuando dicha copia electrónica 
obra en el Registro.
3.  El segundo defecto se refiere a la falta de acreditación fehaciente del título de la 
persona que transmitió a quien a su vez transmite al promotor.
Como ya ha señalado este Centro Directivo, el último párrafo del artículo 285 del 
Reglamento Hipotecario dispone que «no se podrá exigir al promotor del expediente que 
determine ni justifique las transmisiones operadas desde la última inscripción hasta la 
adquisición de su derecho».
Si bien dicho precepto resulta aplicable al expediente de dominio judicial anterior a la 
reforma  operada  por  la  Ley  13/2015,  la  doctrina  de  este  Centro  Directivo  resulta 
igualmente aplicable al nuevo expediente notarial.
Así, en Resolución de 15 de noviembre de 1990 se señaló: «No puede argumentarse 
haciendo distinciones imposibles entre «interrupción del tracto» y «ruptura de la sucesión 
de titularidades», ni cabe excluir el expediente de reanudación en aquellos casos -los 
más frecuentes- en que el titular real trae causa de titular registral a través de una 
cadena  de  transmisiones  (...)  no  resulta  procedente  imponer  al  titular  actual  que 
promueva la formalización e inscripción de hechos, actos o contratos intermedios en que 
él no fuera parte (conforme artículo 285-III del Reglamento Hipotecario)».
Por tanto, el defecto relativo a la aportación fehaciente de todos los documentos de 
la cadena de titularidades no puede mantenerse.
4.  El tercer defecto se refiere a varias cuestiones relativas al documento privado  e.
que invoca como título el promotor. w.
Se refiere primeramente a la falta de acreditación del estado civil de la transmitente,  938ww
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carácter general el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, cuando se den determinadas 
circunstancias que hagan evidente la interrupción en la titulación auténtica y suficiente 
entre el promotor del mismo y el titular registral, existiendo una clara imposibilidad de 
obtención del o de los títulos ausentes.
Es esta consideración a la imposibilidad de obtener una titulación adecuada la que 
determina que sea improcedente pretender, como hace la registradora en su calificación, 
que el título adquisitivo aportado al procedimiento de reanudación del tracto reúna los 
mismos requisitos que se exigirían si pretendiera acceder directamente al Registro, por 
lo que el recurso debe estimarse en este punto.
En segundo lugar, cuestiona el carácter de la adquisición, negando la registradora 
que pueda ser privativa según se pretende en el título. Sin embargo, las consideraciones 
de la registradora sobre este extremo que atienden a la fecha fehaciente del título en 
relación con la del matrimonio del promotor, no pueden compartirse, toda vez que 
decaen al figurar incorporada al acta final testimonio de escritura de capitulaciones 
matrimoniales otorgada por el promotor y su cónyuge en fecha 14 de marzo de 2017 en 
la que se reconoce expresamente el carácter privativo de esta concreta adquisición.
Por último, opone como defecto la falta de acreditación del pago del precio, el cual 
consta en parte aplazado según el documento privado de compraventa. En cuanto a esta 
cuestión, la calificación no puede mantenerse ya que se refiere únicamente a la cuestión 
del  cumplimiento  de  las  prestaciones  del  contrato  de  compraventa,  lo  que  es  una 
circunstancia que recae en el plano meramente obligacional, no afecta a la transmisión 
del dominio y por tanto es completamente ajena a la inscripción del documento (cfr. 
artículo 98 de la Ley Hipotecaria).
Distinto sería que se hubiese planteado alguna cuestión relativa a la identificación de 
los medios de pago empleados (cfr. artículo 21 párrafo segundo de la Ley Hipotecaria), 
pero la nota de calificación no alude a esta cuestión (cfr. artículo 326 Ley Hipotecaria).
5.  En  cuanto  al  defecto  señalado  en  cuarto  lugar,  hay  que  destacar  que  la 
calificación de la registradora en el expediente de dominio para la reanudación del tracto 
no comprende la valoración de si existe una transmisión dominical por usucapión (a la 
que parece referirse la calificación al aludir a «posesión pacífica»).
Como dispone la regla segunda del artículo 208, el interesado debe aportar «junto 
con los documentos que acrediten su adquisición, aquellos otros de los que disponga 
que justifiquen la adquisición de los titulares intermedios de los que traiga causa y 
cualesquiera otros que considere oportuno para justificar su petición».
De esta norma no puede colegirse que necesariamente deban aportarse documentos 
que acrediten una posesión pacífica por un tiempo determinado (pago de recibos), como 
se indica en la calificación recurrida. En el presente caso, aportándose documento 
privado acreditativo de la adquisición del promotor, se estima suficientemente cumplida 
la exigencia del precepto.
En cualquier caso, tanto este defecto, como el señalado en sexto lugar, no han sido 
objeto de recurso, sino que el recurrente se ha limitado a intentar su subsanación junto 
con el escrito de interposición del recurso.
Como  señala  el  artículo  326  de  la  Ley  Hipotecaria,  «el  recurso  deberá  recaer 
exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la 
calificación del Registrador, rechazándose cualquier otra pretensión basada en otros 
motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma».
6.  El defecto enumerado en quinto lugar se refiere a la notificación a los titulares 
registrales, señalando que únicamente se ha notificado por edictos, sin que conste haber  s
intentado contactar ni justificar su fallecimiento. oe.
Como  ya  ha  afirmado  esta  Dirección  General,  resulta  esencial,  como  elemento  w.
básico de seguridad jurídica en la tramitación del expediente de reanudación del tracto  938ww
suceEsniv oe li nctaesrrou mqpuied on,o las  coitcaucpióan,  asel tgitúunla rr eresuglitsatr adle ol  aa cstuas  ihneicrieadl,e sroins .que la certificación
raengtiigstüreadl aidn.corporada  lo  contradiga,  la  inscripción  tiene  más  de  treinta  años  de  BOE-A-cable e
La regla cuarta del artículo 208 de la Ley Hipotecaria que «si alguno de los citados 
no compareciese o, compareciendo, formulase oposición, el Notario dará por conclusas 
las actuaciones, dejando constancia de dicho extremo en el acta que ponga fin al 
expediente con expresión de la causa en que se funde».
Como ha reiterado esta Dirección General (cfr. «Vistos»), el tenor literal de esta regla 
cuarta  debe  entenderse  necesariamente  relacionado  con  el  número  cuarto  que  le 
precede y considerarse sólo referido a la conclusión por incomparecencia de titulares 
registrales o herederos de los mismos cuya inscripción tenga menos de treinta años de 
antigüedad y hayan sido citados personalmente (o en los casos, también expresados en 
el mismo número, en los que se hubiese practicado con posterioridad, dentro de dicho 
plazo, algún otro asiento), así como a la conclusión por la comparecencia con oposición 
de cualesquiera titulares de derechos inscritos, con independencia de la antigüedad de 
su asiento. Otra interpretación se alejaría del concepto y finalidad propios de este 
procedimiento para reanudar el tracto, que es heredero de la regulación anterior a la 
Ley 13/2015, y dificultaría gran parte de los supuestos en la práctica, quedando la estéril 
su previsión legal.
En cuanto a la notificación edictal, el artículo 208 dispone que «deberá ser citado en 
todo caso quien aparezca, según la última inscripción vigente, como titular del dominio o 
derecho real cuyo tracto interrumpido se pretende reanudar o, si consta fallecimiento de 
este,  sus  herederos,  debiendo  acreditar  el  promotor  tal  extremo  y  la  condición  e 
identidad de éstos. (…) Cuando la última inscripción de dominio o del derecho real cuyo 
tracto se pretenda reanudar tenga menos de treinta años de antigüedad, la citación al 
titular registral o sus herederos deberá realizarse de modo personal. La misma regla se 
observará si, a pesar de tener la inscripción más de treinta años de antigüedad, se 
hubiese  practicado  con  posterioridad,  dentro  de  dicho  plazo,  cualquier  otro  asiento 
relativo a cualquier título otorgado por el titular registral o sus herederos».
Como  se  afirmó  en  la  Resolución  de  23  de  mayo  de  2016,  «armonizando 
adecuadamente ambos apartados, debe entenderse, que cuando la última inscripción de 
dominio o del derecho real cuyo tracto se pretenda reanudar tenga menos de treinta 
años de antigüedad, debe realizarse una citación personal al titular registral o a sus 
herederos. Pero cuando la última inscripción de dominio o del derecho real cuyo tracto 
se pretenda reanudar tenga más de treinta años, la citación al titular registral debe ser 
nominal, pudiendo practicarse, no obstante, por edictos, y respecto de sus herederos la 
citación, que también puede ser por edictos, sólo hace falta que sea nominal, cuando 
conste su identidad de la documentación aportada».
En el presente caso consta que el edicto fue dirigido nominalmente a los titulares 
registrales, por lo que procede estimar el recurso en este punto.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación de la 
registradora.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 24 de septiembre de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago. s