BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 338 Lunes 28 de diciembre de 2020 Sec. III.   Pág. 121098
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
17078 Resolución  de  11  de  diciembre  de  2020,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de 
calificación del registrador de la propiedad accidental de San Lorenzo del 
Escorial n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una representación 
gráfica alternativa a la catastral.
En el recurso interpuesto por doña A. R. A., contra la nota de calificación del 
registrador de la propiedad accidental de San Lorenzo del Escorial número 3, don José 
Luis Jiménez Fernández, por la que se suspende la inscripción de una representación 
gráfica alternativa a la catastral.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada ante el notario de Villanueva de la Cañada, don Raúl 
Jesús Cillero Raposo, el 7 de julio de 2020, número 627 de protocolo, doña S. V. H. 
vende las fincas 3.971 y 3.972 del término de Zarzalejos a doña A. R. A., solicitándose 
en dicho título la inscripción de la representación gráfica alternativa a la catastral de 
ambas fincas, incorporando a la misma informe de validación gráfica catastral.
II
Presentado dicho documento en el Registro de la Propiedad de San Lorenzo del 
Escorial número 3, es objeto de con arreglo a los siguientes hechos y fundamentos 
jurídicos:
«Antecedentes de hecho
Primero.  Con fecha 8 de julio de 2020 fue presentada telemáticamente en este 
Registro  de  la  Propiedad,  dando  lugar  al  asiento  de  presentación  1309  del  Libro 
Diario 40, escritura autorizada por el notario de Villanueva de la Cañada, don Raúl Jesús 
Cillero Raposo, con fecha 7 de julio de 2020 número de protocolo 627 de compraventa. 
Presentada copia autorizada en soporte papel habiéndose presentado autoliquidación 
del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados el 
día 24 de julio de 2020.
Segundo.  En el día de la fecha el documento al que se refiere el apartado anterior 
ha sido calificado por el registrador que suscribe apreciando la existencia de defectos 
que impiden la solicitud de inscripción total, con arreglo a los siguientes
Fundamentos jurídicos
Primero.  Con arreglo al párrafo primero del artículo 18 de la Ley Hipotecaria los 
registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad e las formas extrínsecas  e
de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la  bo
capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las  078ww
eadsletce rrSlinateua grtcaiuvosnar,d srpe ooas. rpp ooloSrn teqda uedsenau cssri eap(sa eurndtldítecee u  dlleoaelss  ie  n9liflc,ai nis1oc 9 ayd9 sed  yle r p e2lorg0osi1cs a etdrsdaeiielm enlasite  oLnscet oodyn e d Hle lrialpe saog rtietsrítccerauporlr.oiea s1 ye9 n9rte apscooiorlu necexiosisn teigrs rdá dufiedc aalass    OE-A-2020-17able en https://
Dirección General de los Registros y del Notariado de 1 de agosto de 2018, 30 abril, 20 
noviembre y 4 diciembre 2019)
Se solicita el inicio del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria para la 
inscripción de las representaciones gráficas alternativas resultantes de los informes de 
validación catastral aportados de las fincas registrales 3.972 –parcela 12 del polígono 3 
de Zarzalejo y 3.971  (…)–. Manifiestan que hay discrepancias entre la descripción de las 
fincas en el Registro de la Propiedad, Catastro y la realidad física; y que la realidad física 
de  las  fincas  es  la  que  resulta  de  los  informes  de  validación  catastral,  de  planos 
topográficos  incorporados,  acompañando  también  para  acreditarlo  un  certificado 
expedido por la Gerencia Regional de Catastro. Solicitan el inicio del procedimiento, a fin 
de proceder a la inscripción de la representación gráfica alternativa, y la subsiguiente 
rectificación de cabida de las fincas registrales.
Las  fincas  registrales  proceden  por  segregación  de  una  finca  mayor,  la  finca 
registral 2.470 que tiene una superficie, tras la segregación, de 6.234 metros, lindando al 
sur y al oeste con las fincas segregadas. Ambas fincas registrales tienen inscrita su 
representación gráfica georreferenciada catastral, y están coordinadas con Catastro a 
fecha 20 de febrero de 2020, en virtud de escritura subsanatoria de enero de 2020, en la 
que manifestaron que coincidían las fincas con la realidad catastral.
La extensión de la rectificación de cabida ahora pretendida, para la finca registral sita 
en (…), es de 1388 a 1.525,25 metros cuadrados, y para la finca rústica, es de 4.310 
metros a 8.941,12 metros.
La previa inscripción de una representación gráfica georreferenciada no es razón 
suficiente que impida la inscripción de otra representación gráfica, y la subsiguiente 
rectificación de la cabida, sin embargo en este caso hay dudas de la identidad de las 
fincas registrales con las representaciones gráficas alternativas que ahora se aportan.
Las dudas sobre la realidad de la modificación solicitada se deben, en primer lugar, al 
hecho de proceder las fincas por segregación de una finca mayor, acto de modificación 
de entidades hipotecarias en el que se ha determinado con exactitud su superficie tanto 
de las fincas segregadas, como de la finca resto; que sigue inscrita en el Registro la finca 
matriz, colindante con las segregadas, y hay dudas de que con la rectificación pretendida 
se esté invadiendo dicha finca matriz.
En segundo lugar, la enorme desproporción de superficie, de 4.310 a 8.941 metros 
cuadrados, lo que se estima indiciario de un incremento superficial a costa de un terreno 
adicional colindante, revelando la intención de aplicar el folio registral tal superficie 
colindante, con encubrimiento de un negocio de modificación de entidad hipotecaria, 
todo ello proscrito por la legislación hipotecaria. Y finalmente, el escaso lapso de tiempo 
transcurrido entre la inscripción de la representación gráfica registral coordinada con 
Catastro, basada en la manifestación de los titulares registrales de la coincidencia de la 
realidad con Catastro.
Todo ello hace dudar de que los recintos definidos por la descripción registral y 
catastral, y las representaciones alternativas, se refieran básicamente a las mismas 
porciones de terreno; de hecho de la superposición de la representación gráfica inscrita y 
la que ahora se pretende inscribir resulta que no se refieren a la misma figura poligonal.
Estas dudas no quedan disipadas con el informe catastral aportado, que se limita a 
recoger los cambios que ha habido en la superficie de las parcelas catastrales en los 
antecedentes catastrales, y no excluye por lo tanto que no hayan existido alteraciones en 
la  propia  cartografía,  en  la  geometría  de  las  parcelas,  incluyendo  en  una  parcela 
originaria terrenos adicionales colindantes. s
Además del informe de validación catastral de la finca sita en (…) resulta que la  oe.
nueva parcelación propuesta invade el dominio público en una superficie de 14 metros  w.
cuadrados, invaden la calle que pertenece al dominio público municipal. 078ww
Parte dispositiva
Calificado el título a la vista de los fundamentos de derecho expuestos y los Libros 
del Registro acuerdo:
Primero.  Practicar la inscripción 2.ª de la finca 3.971 del término municipal de 
Zarzalejo, al folio 177 del tomo 3.796 del archivo, libro 64 de Zarzalejo, con Código 
Registral Único número 28142000604591, y la inscripción 3.ª de la finca 3.972 del 
término municipal de Zarzalejo, al folio 181 del tomo 3.796 del archivo, libro 64 de 
Zarzalejo, con  Código Registral Único  número 28142000604607, en cuya virtud ha 
quedado inscrito el pleno dominio de las mismas a favor de doña A. R. A. por título de 
compra, con carácter privativo.
Al margen de las inscripciones practicadas se ha extendido nota de afección fiscal 
por plazo de cinco años.
No se ha hecho constar la calificación energética de la vivienda por ser ilegible el 
certificado de eficiencia energética incorporado a la escritura.
Los asientos que se han extendido en virtud de este documento quedan bajo la 
salvaguardia de los Tribunales (cfr. Art. 1 LH) no pudiendo ser rectificados sino con el 
consentimiento de su titular o por sentencia firme dictada en juicio declarativo entablado 
contra él (cfr. Art. 40 LH) y se presumirá a todos los efectos legales que los derechos que 
han quedado inscritos existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el 
asiento respectivo (cfr. Art. 38 de la Ley Hipotecaria)
Se acompañan las notas simples informativas previstas en el artículo 19 bis de la LH, 
a las que me remito para el caso de que existieran diferencias entre el estado de cargas 
o constructivo reflejado en el documento y el registral.
Segundo.  Suspender  el  despacho  de  los  demás  pactos  y  derechos  hasta  la 
subsanación, en su caso, de los defectos observados.
Esta nota de calificación negativa, de acuerdo con lo ordenado en el artículo 323 de 
la Ley Hipotecaria, lleva consigo la prórroga (...).
San Lorenzo de El Escorial, a 17 de agosto de 2020.–El Registrador Accidental.»
III
Doña A. R. A., interpuso recurso contra la anterior calificación mediante escrito de 
fecha 17 de septiembre de 2020 que tuvo entrada en el citado Registro el mismo día, en 
el  que  alega  lo  siguiente:  «(...)  La  calificación  registral,  según  se  deduce  de  la 
argumentación, es negativa con suspensión por defectos subsanables, de acuerdo con 
la posibilidad del art. 65 de la Ley Hipotecaria.
Según la resolución de fecha 28-5-2013 las calificaciones, en el supuesto en el que 
sean desfavorables, es preciso que, de acuerdo con la normativa vigente, consignen en 
ellas los defectos que, a juicio del registrador, se oponen a la inscripción pretendida, con 
expresión de íntegra motivación de los mismos y el desarrollo argumental necesario para 
que el interesado pueda conocer los fundamentos jurídicos en los que se basa dicha 
calificación. Así es indudable que, de esta forma, se hacen efectivas las garantías del 
interesado recurrente, quien, al conocer desde el momento inicial todos los argumentos 
en los que el registrador funda jurídicamente su negativa a la inscripción solicitada, 
puede alegar los fundamentos de Derecho en los que se apoye su tesis impugnatoria la 
vista ya de todos los hechos y razonamientos aducidos por el registrador calificante que  s
pudieran ser relevantes para la resolución del recurso. oe.
Siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no  w.
opdbueje ejudtilevio os sde ery   a2rra0bz1ito1rn,a ar2ido do nesi   d(dRiicseicesrmoelcbuircoeino danele,  s2s i0dn1eo3  8q,  u3de ed h eoa cj utdulieob  redese td a2er0  m2104o0,t i51v,a9 2d d ode ey f  effeubbnrerderaordo do de ee 2n 20 c01r15it0 ey,r  i12o31s    2020-17078n https://ww
de abril de 2016, entre otras).
Pero no basta la mera cita rutinaria de preceptos legales (DGRN Resol 25-10-07; 
28-2-12; 25-2-11) o de resoluciones del mismo centro directivo, sino que es preciso 
justificar concretamente la razón por la que el precepto de que se trate es de aplicación 
al caso, y la interpretación que del mismo ha de efectuarse, ya que solo así se podrá 
combatir la calificación dictada.
Y  en  el  caso  concreto,  se  desconoce  la  aplicación  concreta,  a  los  motivos 
argumentados para la suspensión, de los preceptos y resoluciones aludidos, lo que 
genera una evidente indefensión, junto con el desconocimiento, por la falta de indicación 
alguna sobre la forma y manera de subsanar los defectos apuntados, indicándonos si 
cabe con la aportación de documento complementario o por medio de diligencia o 
incluso acta o escritura de subsanación, de los defectos padecidos en el título. Porque lo 
justo es, que si el Registrador deniega o suspende total o parcialmente la inscripción, si 
los defectos pueden ser subsanables haga constar el medio que, a su juicio, fuese 
procedente para subsanar el defecto que motivó la suspensión, o si son insubsanables, y 
por  ello  ha  motivado  la  denegación  del  título,  debe  hacer  constar  la  forma  más 
adecuada, en su caso, de obtener la inscripción.
Segundo.  Los concretos motivos en los que se justifica la suspensión son:
a)  En el exceso de cabida pretendido hay dudas en la identidad de las fincas 
registrales. Por proceder ambas de una finca registral mayor por segregación, existiendo 
dudas de la posible invasión de la primera.
b)  El exceso de cabida desproporcionado que estima indiciario de un incremento 
superficial a costa de un terreno adicional colindante.
c)  Escaso lapso temporal transcurrido entre la inscripción de la representación 
gráfica registral coordinada con Catastro, basada en la manifestación de los titulares 
registrales de la coincidencia de la realidad con Catastro.
Al respecto, indicar que, en nota simple registral obtenida con anterioridad a la 
supuesta segregación, (21.5.2019) la superficie de la finca matriz, –finca 2470–, era 
de 11.932 m2 sin describir. Doc. núm. l. Supuestamente, según el Registrador, de la 
citada finca se segregaron las dos de las que se pretende la inscripción con una 
extensión superficial total de: 1.388,00 +110,77 + 4.199,24 m2 = 5698,01 m2.
Esta parte, no ha podido comprobar a la fecha los documentos registrales, ya que en 
la escritura de compra no se indica la procedencia de las fincas por segregación, 
habiendo solicitado certificación del histórico de las citadas fincas al Registro, pero lo 
cierto y lo real, es que en la realidad física la citada finca matriz n.º 2470 no existe. Si nos 
remontamos  a  los  planos  catastrales,  la  finca  matriz  colindante  con  las  dos 
«segregadas»,  fincas  n.º  3.971  y  3.972,  que  según  los  datos  registrales  que  el 
registrador  apunta  tiene  una  superficie  de  resto  de  6.234  m2,  como  tal  no  existe. 
Entendiendo que, lo que la vendedora ha querido trasmitir es el cuerpo cierto, que en la 
realidad se encuentra perfectamente delimitado perimetralmente con valla de piedra de 
mampostería y que se corresponde con las fincas 3.971 y 3.972, más el exceso de 
cabida correspondiente, según el levantamiento topográfico practicado.
En este sentido, entendemos que las dudas de identidad quedarían disipadas no solo 
con la comprobación documental sino con la real/material de la finca.
Porque respecto del exceso de cabida hay que estar a su naturaleza y alcance, tal y 
como establecen las Resoluciones de 17 de octubre de 2014 y 21 de marzo de 2016, 
siguiendo doctrina consolidada: «a) La registración de un exceso de cabida stricto sensu 
solo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la  e
descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal  b
rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción  078ww
rqeugeis tdraelb, ieós tore efles,ja qrsuee  lean s uspue rfdicíiae  qpuoer  asheorr al as er eparelmteenndtee  ccoonnstteantaidr ata beunl arlmose nltien deesr olas 
ocaribgiidnaa lmqueen tes ergeúgnis treal dRose:g bis)t rqou eco frureesrap odned ee sata  dheipteórtmesinisa,d laa  fpinrectae,n snioó ne dnecu mbroed isfiicnaor  elal 
intento de aplicar el folio de esa última a una nueva realidad física que englobaría la
originaria  finca  registral  y  una  superficie  colindante  adicional,  y  para  conseguir  tal 
resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y 
su posterior agrupación a la finca registral preexistente».
Y en el presente supuesto, más que exceso de cabida se trataría de un error 
registral, habiéndose creado tres fincas registrales, cuando tan sólo debería haber dos, 
debiendo desaparecer la finca registral n.º 2470, e incrementar su superficie las fincas 
registrales 3.971 y 3.972, para hacerlas coincidir con el cuerpo cierto real debidamente 
delimitado.
Tampoco es óbice a la inscripción el escaso lapso temporal transcurrido entre la 
inscripción de la representación gráfica registral coordinada con Catastro, basada en la 
manifestación de los titulares registrales de la coincidencia de la realidad con Catastro, 
anterior, por cuanto como resulta evidente se trata de un error. Como dice la Resolución 
de la DGRN de 30 de enero de 2017, no constituye obstáculo para la inscripción que una 
subsanación se otorgue con una diferencia temporal considerable respecto a la escritura 
subsanada,  siempre  que  al  otorgamiento  concurran  los  mismos  otorgantes  o  sus 
herederos. Y en el caso concreto la vendedora concurre en la anterior manifestación 
como titular catastral de la coincidencia de la realidad con Registro.
Tercero.  Por otro lado, dentro del proceso del art. 199 de la LH, que es el que se 
pretendió con la escritura calificada, procedimiento de inscripción de la representación 
gráfica georreferenciada y su coordinación con el catastro. (Artículo 199 de la Ley 
Hipotecaria), se habría aclarado la situación indicada, ya que la propia finalidad del 
expediente es: por un lado, la de incorporar a la descripción registral de la finca, la 
representación  gráfica  de  la  misma.  georreferenciada,  con  las  coordenadas  UTM 
(Universal Transverse Mercator) que es el sistema que utiliza el Catastro en España; y, 
por otro lado, como consecuencia de lo anterior, conseguir la coordinación de la finca 
con el catastro.
Sin embargo, también existen otros objetivos que pueden conseguirse con este 
expediente, como consecuencia de haber incorporado la representación descriptiva y 
gráfica de la finca. Estos objetivos son: por una parte, que se modifique la superficie de 
inicialmente inscrita de la finca, dado que las coordenadas de georreferenciación de la 
finca constituirán los parámetros óptimos para obtener la superficie real de la finca. La 
modificación de la superficie se conseguirá, tras la conclusión del expediente de manera 
positiva, con independencia de la diferencia existente con anterioridad respecto de la 
superficie inscrita. Así, no será un límite para esta modificación lo establecido en el 
artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria que se refiere a modificaciones inferiores al 10 por 
ciento respecto de la cabida inscrita. Por otra parte, también podrán modificarse los 
linderos, según se desprende del tenor literal del primer párrafo del artículo 199 LH. Si el 
promotor así lo solicita, y el Registrador no tiene dudas respecto de la identificación y 
correspondencia de la finca, debemos concluir que procederá a la modificación también 
de los linderos.
Por tanto, en este expediente, que se persigue –según la dicción del artículo 198 LH– 
la inscripción de la representación gráfica georreferenciada y su coordinación con el 
catastro, podrá obtenerse también, la modificación de sus linderos y superficie; aunque, 
en puridad, el artículo 199 LH no habla de «modificar», sino de «completar», si bien, así 
ha sido entendido en no pocas resoluciones por la Dirección General de los Registros y 
del Notariado.
Así se entiende de la Resolución de la Dirección General de los Registros y del 
Notariado, de 17 de noviembre de 2015, BOE 294/2015, de 9 de diciembre de 2015, que  s
dispone en su FJ 8 que: oe.
«8.  Y, finalmente, es de destacar que la Ley 13/2015 ha introducido un nuevo  078ww
dperoscceridpitmiviaesn,t oc oqmuoe  eress eull tare gtaumlabdioé ne nh áebl iln upeavrao  oabrttíecnuelor  1la9 9in dsec rilpac Lióeny  dHeip roetectcifaicriaac, iocnueyas 
ptraarmai tiancsicórnib isr ela a rteripbrueysee nat alcoisó nre ggeisotgrarádfoicreas d ed eu nlaa  Pfinrocpai epdreavdi aeml ecnutael  ipnumeadteri csuelar duat,il itzaandtoo 
si la descripción, superficie y linderos que consten en su descripción literaria fueran
inicialmente coincidentes con la representación geográfica cuya inscripción se pretende, 
como si necesitaran ser rectificados para acomodarse a ella, y ello incluso cuando la 
magnitud de la rectificación superficial excediera del diez por ciento de la superficie 
inscrita o se tratase de una alteración de linderos fijos, pues, por una parte, la redacción 
legal no introduce ninguna restricción cuantitativa ni cualitativa al respecto, y por otra, los 
importantes  requisitos,  trámites  y  garantías  de  que  está  dotado  tal  procedimiento 
justifican plenamente esta interpretación sobre su ámbito de aplicación, como luego se 
expresa.»
Y, posteriormente, esta misma resolución dice, en su FJ 9, que:
«9.  En resumen, a partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada en 
vigor de la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, cabe enunciar los 
medios hábiles para obtener la inscripción registral de rectificaciones descriptivas y 
sistematizarlos  en  tres  grandes  grupos:  …  Y,  finalmente,  los  que  persiguen  y 
potencialmente  permiten  inscribir  rectificaciones  descriptivas  de  cualquier  naturaleza 
(tanto de superficie como linderos, incluso linderos fijos), de cualquier magnitud (tanto 
diferencias inferiores como superiores al 10% de la superficie previamente inscrita) y 
además obtener la inscripción de la representación geográfica de la finca y la lista de 
coordenadas de sus vértices –pues no en vano, como señala el artículo 199, es la 
delimitación georreferenciada de la finca la que determina y acredita su superficie y 
linderos, y no a la inversa–. Así ocurre con el procedimiento regulado en el artículo 199 y 
con el regulado en el artículo 201.1, que a su vez remite al artículo 203, de la Ley 
Hipotecaria.»
Este mismo criterio ha sido acogido por G. G., J. M (2016, p. 692), al decir que «En 
los demás casos, es decir, cuando las diferencias de cabida exceden del diez por ciento 
de la cabida inscrita, tampoco excluye la posibilidad de su rectificación conforme al 
procedimiento del artículo 199 LH».
He cumplido, entiendo con los requisitos para dar inicio al expediente, según la 
Resolución Circular de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 3 de 
noviembre de 2015, «para que el registrador inicie el procedimiento del artículo 199 
deberá constar la petición en tal sentido del presentante o del interesado. Se entenderá 
solicitado el inicio del procedimiento cuando en el título presentado se rectifique la 
descripción  literaria  de  la  finca  para  adaptarla  a  la  resultante  de  la  representación 
geográfica georreferenciada que se incorpore».
Y he incorporado, al no coincidir la descripción catastral con la realidad física de la 
finca,  una  representación  gráfica  georreferenciada  alternativa,  realizada  por  técnico 
competente en la materia, quien ha realizado una medición de la finca, trazando un plano 
y obteniendo las coordenadas UTM.
Dando curso al procedimiento con la citación de los titulares registrales de las fincas 
registrales colindantes, al no ser necesario la citación del titular registral del dominio de 
la  finca,  por  haber  suscrito  la  escritura  que  contiene  la  solicitud  de  inicio  del 
procedimiento, así como a los titulares catastrales colindantes afectados, se hubiera 
aclarado la situación debidamente y se hubieran disipado las dudas del Sr. Registrador, 
pudiendo en cualquier caso haber denegado finalmente la inscripción a la conclusión del 
expediente».
IV
La registradora de la propiedad titular del registro de San Lorenzo del Escorial  bo
número  3,  doña  Jimena  Campuzano  Gómez-Acebo,  emitió  informe  ratificando  la  078ww
calificación en todos sus extremos y elevó el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9, 10, 198, 199, 200, y 201 de la Ley Hipotecaria; artículo 3 del 
texto  refundido  de  la  Ley  del  Catastro  Inmobiliario  aprobado  por  Real  Decreto 
Legislativo 1/2004, de 5 de marzo; la Resolución de 7 de octubre de 2020, de la 
Subsecretaría, por la que se publica la Resolución conjunta de la Dirección General de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública y de la Dirección General del Catastro, por la que se 
aprueban especificaciones técnicas complementarias para la representación gráfica de 
las  fincas  sobre  la  cartografía  catastral  y  otros  requisitos  para  el  intercambio  de 
información entre el Catastro y el Registro de la Propiedad; y las Resoluciones de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado de 8 de junio de 2016, 3 de octubre 
de 2016, 9 de junio de 2017, 29 de septiembre de 2017, 30 de julio de 2018 y 7 de junio 
de 2019.
1.  Debe decidirse en este expediente si son inscribibles sendas representaciones 
gráficas  alternativas  a  las  catastrales  correspondientes  a  dos  fincas  registrales.  El 
registrador suspende el inicio de la tramitación el expediente del artículo 199 de la Ley 
Hipotecaria  oponiendo  dudas  de  identidad  de  las  fincas  con  las  representaciones 
aportadas,  en  síntesis,  por  los  siguientes  motivos:  por  proceder  las  fincas  por 
segregación y tener ya la representación gráfica catastral inscrita recientemente (febrero 
de 2020), pretendiéndose ahora alterar la figura poligonal inscrita con posible invasión de 
la finca matriz de la que proceden, existiendo, además, en una de las fincas una enorme 
desproporción superficial, y con invasión de dominio público según resulta del informe de 
validación gráfica.
2.  La  Dirección  General  de  los  Registros  y  del  Notariado  señaló  que  «aun 
constando  ya  inscrita  una  segregación  conforme  a  una  licencia  o  autorización 
administrativa concedida, no puede negarse la posibilidad de rectificar con posterioridad 
la descripción de las fincas resultantes, sin necesidad de nueva licencia o autorización, 
siempre y cuando se cumplan los requisitos y procedimientos contemplados para ello en 
la Ley Hipotecaria y, ante todo, siempre que las rectificaciones pretendidas no impliquen 
una  nueva  reordenación  de  terrenos  diferente  a  la  resultante  de  la  modificación 
hipotecaria para la que se concedió la licencia» (cfr. resolución de 29 de septiembre 
de 2017).
Asimismo, en la Resolución de 7 de junio de 2019 se afirmó que «de la redacción de 
los artículos 9 y 10 de la Ley Hipotecaria no puede deducirse (...) que una vez inscrita 
una representación gráfica la misma devenga en inalterable. La posibilidad de rectificar 
una representación gráfica inscrita resulta de las normas generales de la Ley Hipotecaria 
sobre rectificación de asientos (cfr. artículo 40.d Ley Hipotecaria) y quedará sometida a 
las disposiciones sobre inscripción de la nueva representación gráfica (artículos 9.b 
y 199 Ley Hipotecaria)».
Por tanto, si bien en principio es posible la rectificación de una representación gráfica 
inscrita,  la  inscripción  de  la  nueva  representación  debe  someterse  a  las  normas  y 
procedimientos generales para su inscripción y, en lo que ahora nos interesa, será objeto 
de calificación por el registrador la existencia o no de dudas en la identidad de la finca. 
Tal y como dispone el artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria «la representación gráfica 
aportada será objeto de incorporación al folio real de la finca, siempre que no se 
alberguen dudas por el Registrador sobre la correspondencia entre dicha representación 
y  la  finca  inscrita,  valorando  la  falta  de  coincidencia,  siquiera  parcial,  con  otra 
representación  gráfica  previamente  incorporada,  así  como  la  posible  invasión  del  e
dominio  público.  Se  entenderá  que  existe  correspondencia  entre  la  representación  bo
gráfica aportada y la descripción literaria de la finca cuando ambos recintos se refieran  078ww
nboá seicxacmedeannte d eal  ldai emzi spmora c pieonrtcoió dne  dlae l ctaebrriditoar iinos yc rliatas  yd infeor eimncpiiadsa nd ela  cpaebrifdeac,t as ii dlaesn thifiucbaiceiróan, 
de laP ofirn ctaan itnos, ccroitam noi  hsau  rceoitrereracdtao  deifsetree Cnceinatcrioó nD rireescpteivcot,o  ladse  dlousd caosl ipnudeadnetens »re.ferirse a que
la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica
inscrita  o  con  el  dominio  público,  a  la  posible  invasión  de  fincas  colindantes 
inmatriculadas o se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de 
entidad hipotecaria (cfr. artículos 199 y 201 de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 22 
de abril, 8 de junio y 10 de octubre de 2016).
En el caso que nos ocupa el supuesto de hecho difiere del de la Resolución de 7 de 
junio de 2019 antes citada, ya que ahora se pretende rectificar una representación 
gráfica catastral inscrita sin que se trate de un mero ajuste o mejora de precisión métrica, 
sino que la modificación tanto perimetral y superficial es de tal entidad que resultan 
justificadas las dudas manifestadas por el registrador en su calificación.
En efecto, del análisis de las circunstancias concurrentes en las fincas se observa 
que ambas tienen inscrita la representación gráfica catastral y consta la coordinación 
gráfica tanto en el Registro como en el Catastro. Tal y como se expone en la calificación, 
en una de ellas se incrementa la superficie de 1.388 a 1.525,25 metros cuadrados, y en 
la  otra  de  4.310  a  8.941,12  metros  cuadrados,  observándose  en  ambos  casos  la 
alteración de la geometría de la representación que consta inscrita y coordinada con el 
Catastro.
3.  Ha sido reiterada en numerosas ocasiones la doctrina de esta Dirección General, 
conforme a la cual: «a) La registración de un exceso de cabida (o disminución de 
superficie) stricto sensu solo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato 
registral referido a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser 
indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota 
con la descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar 
tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los 
linderos originalmente registrados; b) que fuera de esta hipótesis, la pretensión de 
modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre 
sino el intento de aplicar el folio de esa última a una nueva realidad física que englobaría 
la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal 
resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y 
su posterior agrupación a la finca registral preexistente».
Este método, por tanto, sólo debe permitir la corrección de un dato mal reflejado en 
su término inicial al inmatricular la finca, por lo que la existencia de dudas que pudiera 
albergar el registrador de encontrarnos en cualquier otro caso –inmatriculaciones de 
parcelas  colindantes  o  encubrimiento  de  otras  operaciones  como  agrupaciones, 
agregaciones o segregaciones– pueden (y deben) generar una calificación negativa a la 
inscripción del exceso o defecto de cabida declarado.
En definitiva, de los datos y documentos que obran en el expediente, se evidencia 
que la delimitación gráfica alternativa a la catastral propuesta puede alterar la realidad 
física exterior que se acota con la global descripción registral (que no es otra que la que 
resulta de las representaciones gráficas catastrales inscritas), pudiendo con ello afectar a 
los derechos de terceros, procediendo, por tanto, confirmar la calificación del registrador.
4.  En este punto cabe citar la Resolución de 23 de septiembre de 2020, conjunta 
de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública y de la Dirección General 
del Catastro, por la que se aprueban especificaciones técnicas complementarias para la 
representación gráfica de las fincas sobre la cartografía catastral y otros requisitos para 
el intercambio de información entre el Catastro y el Registro de la Propiedad. En la 
misma se contempla la posibilidad de utilizar una representación gráfica alternativa 
para mejorar la precisión métrica de la cartografía catastral, y a tal efecto contempla los 
parámetros que permiten determinar cuándo una representación gráfica alternativa es  s
equivalente a la cartografía catastral, definiendo en su anexo II el margen de tolerancia  oe.
gráfica en los términos siguientes: «1. La línea exterior que delimita el perímetro de la  w.
geometría de la RGGA debe estar comprendida, en el caso de cartografía urbana,  078ww
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exterior será de +2,00 metros, mientras que para el borde interior será de –2,00 metros, 
medidos a partir de la citada línea.
2.  Adicionalmente, cuando la diferencia de superficie entre la RGGA y la cartografía 
catastral no excede del 5% de la superficie catastral».
Adicionalmente a todo lo expuesto, del análisis de la cartografía se observa que en el 
caso que nos ocupa no se respetaría el margen de tolerancia citado, de modo que 
conforme  al  criterio  de  esta  resolución  tampoco  podría  entenderse  equivalente  la 
representación gráfica catastral inscrita con la alternativa ahora aportada.
5.  Debe  recordarse,  además,  que  esta  Dirección  General  ha  señalado  en 
Resoluciones de 8 de junio y 3 de octubre de 2016 y 9 de junio de 2017 (entre otras) que 
estas dudas en la identidad de la finca pueden ser manifestadas por el registrador al 
comienzo del procedimiento, evitando dilaciones y trámites innecesarios. Y esto es lo 
que precisamente ocurre en el supuesto de hecho de este expediente, en el que, el 
registrador deniega la inscripción de las representaciones gráficas catastrales sobre las 
fincas  objeto  del  expediente  por  entender  que  con  su  inscripción  se  invadiría  la 
registral 2.470 y porque su constancia conllevaría superar la superficie atribuida a la 
finca originaria.
6.  Por último, alega el recurrente que la finca matriz de la que proceden las dos 
segregadas cuya representación gráfica se pretende inscribir, registral 2.470, en realidad 
no existe y que estaría integrada en dichas segregadas. Esta afirmación, sin embargo, 
no puede ahora tomarse en consideración ya que, de aceptar la tesis del recurrente, 
estaríamos ante una presunta doble inmatriculación que debería resolverse por el cauce 
procedimental oportuno, regulado en el artículo 209 de la Ley Hipotecaria, y no a través 
del expediente para la inscripción de la representación gráfica de la finca.
Así, esta alegación no hace sino corroborar las dudas de identidad del registrador 
relativas a que las representaciones gráficas que se pretenden inscribir invaden la citada 
finca matriz.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la calificación impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 11 de diciembre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.