BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 329 Viernes 18 de diciembre de 2020 Sec. III.   Pág. 116431
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
16475 Resolución de 3 de diciembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del 
registrador de la propiedad de A Coruña n.º 1, por la que se suspende la 
inscripción de una escritura de compraventa.
En el recurso interpuesto por don J.C.V., en representación de doña O.R.O., contra la 
calificación del registrador de la Propiedad número 1 de A Coruña, don José Ignacio 
García Moratilla, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada por el notario de La Coruña don Francisco Javier Sanz 
Valdés, de fecha 21 de junio de 1983, se otorga la compraventa de una finca. Interesa a los 
efectos de este expediente que, en la citada escritura, uno de los comparecientes –don 
M.S.V.–, lo hace además de en su propio nombre y derecho, en nombre y representación 
de su hermana doña O.S.V., como mandatario verbal de la misma, advirtiendo el notario 
autorizante de la necesidad de ratificación.
II
La referida escritura se presentó en el Registro de la Propiedad número 1 de A 
Coruña el día 30 de septiembre de 2020, y fue objeto de calificación negativa de 9 de 
octubre que a continuación se transcribe en lo pertinente:
«Hechos:
Presentado a las 13:20 horas del día 30 de septiembre de 2020, bajo el Asiento 1381 
del Diario 217; que comprende la compra-venta de la finca registral n.º 63783, de la que 
resulta que don M.S.V., casado con doña O.R.O., y doña O.S.V. adquieren la citada finca 
de por mitad y proindiviso, el primero con carácter ganancial de su matrimonio, por 
compra. don M.S.V. interviene por su propio derecho y como Mandatario Verbal de su 
hermana doña O.S.V., y se observa que:
1.  Falta el estado civil de doña O.S.V.
2.  Falta la ratificación por parte de doña O.S.V., como el Notario advierte en la 
escritura.
Fundamentos de Derecho:
Art. 9 L.H. y 51. 9a R.H. y 1259 Código Civil–.
El contrato es ineficaz por falta de consentimiento de una de las partes. Art. 1261 
Código Civil. s
El artículo 1259 del Código Civil establece: "Ninguno puede contratar a nombre de  oe.
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Con la ratificación de la compradora o de sus herederos, estos manifiestan su 
conformidad con lo hecho por el apoderado, retrotrayéndose los efectos a la fecha en la 
que se hizo el negocio.
Calificación: Resuelvo suspender la inscripción del documento, hasta que no se 
subsane el defecto indicado. Se puede realizar la inscripción parcial del cincuenta por 
ciento adquirido por Don M.S.V., si así se solicita.
Contra la presente… (…).»
III
No se solicitó calificación sustitutoria.
IV
El día 14 de octubre de 2020, don José Cernadas en representación de doña O.R.O., 
interpuso recurso contra la calificación, en el que en síntesis alega lo siguiente:
«1.  Que, don M.S.V., casado con doña O.R.O., adquirió, en gananciales, y en 
proindiviso con su hermana doña O.S.V., a la cual representaba como mandatario verbal, 
el inmueble de referencia y, que no llegó a ratificarse por las compensaciones y acuerdos 
habidos entre ellos falleciendo, divorciada, abintestato y sin hijos. (acompañamos al 
presente recurso, el certificado de defunción, estado civil y últimas voluntades conforme 
no otorgó testamento).
2.  Que, el registrador ad hoc, ha denegado la inscripción por falta de ratificación del 
mandato verbal deviniendo ineficaz el negocio jurídico en cuestión, según su opinión, por 
la falta de consentimiento de una de las partes aludiendo a los artículos 1261 y 1529 CC 
que, naturalmente, no hacen al presente caso. El registrador, entra en contradicción, al 
manifestar la posibilidad de inscribir el 50% adquirido por el matrimonio formado por don 
M.  y  doña  O.  con  la  afirmación  de  que  la  compra  devino  ineficaz  por  falta  de 
representación de una de las partes intervinientes. Si, según él, el negocio devino 
ineficaz entendemos que tampoco se podría inscribir la mitad del mismo.
Hemos de resaltar que, en el momento de la escritura pública de compra venta, la 
parte vendedora recibió todo el dinero acordado como contraprestación por lo que, el 
negocio jurídico no devino en absoluto ineficaz, al haber cobrado la parte vendedora y 
adquirido la parte compradora, si bien, resultó inexistente, por falta de ratificación del 
mandato,  para  doña  O.,  que  nunca  llegó  a  adquirir  esa  participación  del  50%  del 
inmueble y que sí adquirió el pagador del negocio, el citado matrimonio, que se consolidó 
y alzó con el 100% de la propiedad
3.  Por si fuese poco, y al margen de los acuerdos que existieron entre los dos 
hermanos S. V. para que no se ratificase el mandato verbal, lo cierto es que, finalmente, 
doña O. falleció divorciada, sin hijos y abintestato por lo que, el propio heredero sería su 
propio  hermano  y,  en  consecuencia,  siguiendo  el  desconcertante  argumento  del 
registrador ad hoc, el titular del 50% de la propiedad del piso que le adjudica a doña O. y 
que no inscribe por faltar su ratificación sería también de su hermano. En este sentido 
también  se  ha  pronunciado  el  Tribunal  Supremo  y,  así,  la  Sentencia  del  Tribunal 
Supremo de 4 de marzo de 2013 analiza un caso en que un copropietario había otorgado 
una prórroga de un contrato de arrendamiento, sin consentimiento del otro copropietario, 
el cual falleció siendo el primer copropietario, otorgante de la prórroga, el heredero único  es
de aquél. La Sentencia parte de considerar que el contrato celebrado por un único  o
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V
No se ha notificado al notario autorizante dado que, por la fecha del documento, ha 
pasado a la edad de jubilación y no se le puede localizar.
Mediante escrito con fecha de 26 de octubre de 2020, el registrador de la Propiedad 
emitió informe y elevó el expediente a este Centro Directivo (con registro de entrada el 
mismo día).
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1259, 1261, 1280 del Código Civil; 3 y 14 de la Ley Hipotecaria; 
Resoluciones de la Dirección General de Registros y del Notariado de 8 de febrero 
de 2004, 19 de septiembre de 2005, 28 de mayo de 2013 y 9 de mayo de 2018 y de esta 
Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 12 de noviembre de 2020.
1.  Debe  decidirse  en  este  expediente  si  es  o  no  inscribible  una  escritura  de 
compraventa  en  la  que  concurren  las  circunstancias  siguientes:  uno  de  los 
comparecientes lo hace, además de en su propio nombre y derecho, en nombre y 
representación de su hermana, como mandatario verbal de la misma.
El registrador señala como defectos que falta la expresión del estado civil y la 
ratificación por parte de la representada verbalmente, tal como el notario advierte en la 
escritura.
El recurrente impugna únicamente el defecto relativo a la necesidad de la referida 
ratificación y alega lo siguiente: que no llegó a ratificarse por la representada debido a 
las compensaciones y acuerdos habidos entre ellos, falleciendo divorciada, abintestato y 
sin hijos; que está en contradicción la circunstancia de poder inscribir el 50% de la finca 
a favor del compareciente, ya que si no cabe la inscripción de una parte, tampoco lo será 
de la otra; que la parte compareciente «pagó la totalidad del precio» y por tanto se 
«alzó» con el cien por ciento de la propiedad; que la representada verbalmente falleció 
divorciada, sin hijos y abintestato por lo que, el heredero sería su propio hermano y por 
tanto consolidó la plena propiedad.
2.  En el supuesto concreto, se trata de una compraventa en la que los adquirentes 
compran por mitad y pro indiviso, uno como mandatario verbal del otro. El artículo 1259 
del Código establece que: «Ninguno puede contratar a nombre de otro sin estar por este 
autorizado o sin que tenga por la ley su representación legal. El contrato celebrado a 
nombre de otro por quien no tenga su autorización o representación legal será nulo, a no 
ser que lo ratifique la persona a cuyo nombre se otorgue antes de ser revocado por lo 
otra parte contratante.» En ningún caso se establece que, a falta de ratificación, sea el 
representante quien adquiera los derechos del representado.
A efectos registrales la representación alegada con base en la invocación de un 
mandato verbal exige, o bien justificar de forma auténtica su existencia (artículo 3 de la 
Ley Hipotecaria), algo realmente difícil aunque no imposible, o la ratificación en tiempo 
oportuno por el representado que ponga fin a la ineficacia que afectaría al negocio en 
caso de no existir la representación (artículo 1259 del Código Civil).
Por tanto, el contrato debe ser ratificado en documento público por la mandante o por 
aquellos que acrediten ser herederos de la misma, mediante el correspondiente título 
sucesorio, conforme al artículo 14 de la Ley Hipotecaria, según el cual: «El título de la 
sucesión hereditaria, a los efectos del Registro, es el testamento, el contrato sucesorio, 
el acta de notoriedad para la declaración de herederos abintestato y la declaración  es
administrativa de herederos abintestato a favor del Estado, así como, en su caso, el  bo
certificado sucesorio europeo al que se refiere el capítulo VI del Reglamento (UE) n º  475ww
650/E2n0 12co»n.secuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso
interpuesto y confirmar la calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 3 de diciembre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.