BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 170 Jueves 18 de junio de 2020 Sec. III.   Pág. 42044
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
6391 Resolución de 28 de enero de 2020, de la Dirección General de los Registros 
y  del  Notariado,  en  el  recurso  interpuesto  contra  la  calificación  de  la 
registradora de la propiedad de San Fernando de Henares, por la que se 
suspende  la  inscripción  de  una  escritura  de  préstamo  con  garantía 
hipotecaria.
En el recurso interpuesto por don Luis Amaro Núñez-Villaveirán Óvilo, notario de 
Coslada, contra la calificación de la registradora de la Propiedad de San Fernando de 
Henares, doña María de las Mercedes Bereincua Gandarias, por la que se suspende la 
inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada el día 24 de julio de 2019 ante el notario de Coslada, don 
Luis-Amaro Núñez-Villaveirán Óvilo, con el número 1.498 de protocolo, se formalizó un 
préstamo, concedido por «Kutxabank, S.A.», a dos personas físicas para adquisición de 
vivienda habitual; y en garantía del mismo se constituyó hipoteca sobre dicha vivienda.
En tal escritura el notario expresaba lo siguiente:
«Acta Ley 5/2019, de 15 de marzo. A efecto de lo dispuesto en el artículo 15 de la 
Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, yo, el 
Notario, hago constar que con fecha 5 de julio de 2019, número 1337 de mi protocolo, se 
formalizó por los prestatarios el acta prevenida en dicho precepto y, de acuerdo con la 
misma, hago constar asimismo bajo mi responsabilidad, que los prestatarios han recibido 
en  plazo  la  documentación  y  el  asesoramiento  previsto  en  el  artículo  15  de  la 
Ley 5/2019, de 15 de marzo».
II
Presentada  el  mismo  día  23  de  agosto  de  2019  copia  autorizada  de  la  citada 
escritura en el Registro de la Propiedad de San Fernando de Henares, fue objeto de la 
de la siguiente nota de calificación:
«Mercedes Bereincua Gandarias, Registradora de la Propiedad de San Fernando de 
Henares, previo examen y calificación, de conformidad con el artículo 18 de la Ley 
Hipotecaria, he resuelto suspender la inscripción solicitada por defecto, conforme a los 
siguientes hechos y fundamentos de Derecho:
Hechos:
Diario/Asiento: 52/1398.
Fecha de presentación: 23/08/2019. s
Fecha de última incidencia: 06/09/2019. oe.
Entrada: 1357. w.
TACíuotutnoltorei:zn Eaidnsotce:r i:Ht uDiproaon tp eLúcubails.ic-aA.maro Núñez-Villaveirán Óvilo. 2020-6391n https://ww
FPerocthoac odleo :a 1u4to9r8iz/2a0c1ió9n.: 24/07/2019. BOE-A-cable e
Fundamentos de Derecho:
Se suspende la inscripción del documento presentado ya que el Notario autorizante 
no manifiesta en el mismo que no existen discrepancias entre las condiciones de la 
oferta vinculante y las estipulaciones de la escritura, ni se acompaña la Ficha Europea 
de Información Normalizada (FEIN) al objeto de poder realizar dicha comprobación. De 
conformidad con el artículo 29 de la orden EHA 2899/11, según el cual “las cláusulas de 
los documentos contractuales no podrán, en perjuicio del cliente, desvirtuar el contenido 
de la FEIN”, añadiendo el artículo 30.3 que “el notario debe comprobar y advertir antes 
de autorizar la escritura si existen discrepancias entre las condiciones de la oferta 
vinculante y el documento contractual finalmente suscrito.” (…)
La anterior nota de calificación negativa podrá (…)
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Mercedes 
Bereincua Gandarias registrador/a de Registro Propiedad de San Fernando de Henares 
a día veintiséis de Septiembre del año dos mil diecinueve».
III
Contra  la  anterior  nota  de  calificación,  don  Luis  Amaro  NúñezVillaveirán  Óvilo, 
notario de Coslada, interpuso recurso el día 30 de octubre de 2019 mediante escrito con 
los siguientes fundamentos jurídicos:
«Procede determinar, si tras la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, 
reguladora  de  los  contratos  de  crédito  inmobiliario  (se  citará  en  adelante  como 
Ley 5/2019), se hace o no necesario la constancia en la escritura de los extremos 
indicados por la Sra. registradora, que por otro lado tampoco se contemplaba en la 
Orden citada.
Si bien es cierto que con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 5/2019, tal 
criterio fue mantenido por la Dirección General de los Registros y del Notariado en 
algunas de sus resoluciones, en base como es lógico a la legislación entonces vigente, 
lo  cierto  es,  que  a  mi  juicio,  publicada  la  Ley  5/2019,  tal  circunstancia  deviene 
innecesaria, en primer lugar, porque hoy estamos ante una Ley no una Orden; de una 
Ley que entra en vigor en el año 2019; de una ley cuya finalidad primordial es la de 
potenciar la transparencia y comprensión de los contratos de préstamo incluidos en su 
ámbito de aplicación más omnicomprensiva que la citada orden.
Señala la Ley 5/2019 en su Preámbulo lo siguiente “La Ley regula tres aspectos 
diferenciados. En primer lugar, contiene normas de transparencia y de conducta que 
imponen obligaciones a los prestamistas e intermediarios de crédito, así como a sus 
representantes designados, completando y mejorando el actual marco existente de la 
referida Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre...” (…)
La Ley cuyo contenido se sobrepuja a la Orden mencionada, regula con detalle en 
sus  artículos  14  (Normas  de  transparencia  en  la  comercialización  de  préstamos 
hipotecarios) y 15 (Comprobación del cumplimiento de transparencia material), la función 
del notario que, con carácter previo a la formalización de la escritura y tras comprobar y 
analizar con el prestatario, hipotecante y demás interesados la documentación facilitada 
por el prestamista (especialmente el contenido de la FEIN y la FiAE), comprobar el 
cumplimiento de los plazos y responder a cuantas cuestiones pueden serle planteadas 
por los interesados, culmina con la autorización del acta (inexistente en la Orden que se 
invoca) prevenida en el punto 7 del mencionado artículo 15. Señala la Resolución de la  es
Dirección General de los Registros y del Notariado, en consulta sobre la interpretación  bo
de determinados aspectos de la Ley 5/2019 y del Real Decreto 309/2019, en el ejercicio  91ww
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acta notarial que, de forma, obligatoria y gratuita ha de autorizar el notario elegido por el
consumidor o persona física, la piedra de toque sobre la que ha de girar la concertación 
de préstamos hipotecarios sobre bienes inmuebles en España...”.
En el punto 7 del artículo 15 de la Ley 512019, antes referido, se señala con claridad 
la reseña, y no otra, que el notario debe hacer constar en la escritura, lo que conecta con 
el artículo 22.2 del mismo texto legal que, de una parte, imposibilita al notario a autorizar 
y, de otra, al registrador de la propiedad a inscribir, si no consta la reseña mencionada.
La Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, no contemplaba el acta antes citada en la 
que recogen todos los pasos seguidos para garantizar el principio de transparencia, como 
si contempla la Ley 5/2019, señalando en el punto 5 del repetido artículo 15 que “Si no 
quedara  acreditado  documentalmente  el  cumplimiento  en  tiempo  y  forma  de  las 
obligaciones  previstas  en  el  artículo  14.1  o  si  no  se  compareciese  para  recibir  el 
asesoramiento en el plazo señalado en el apartado 3, el notario expresará en el acta esta 
circunstancia. En este caso, no podrá autorizarse la escritura pública de préstamo” (…).
Por todo lo señalado resulta a mi juicio claro que, de acuerdo con la Ley 5/2019, lo 
único que se exige al notario autorizante, una vez cumplido todo el proceso previo de 
comprobación  y  control  de  transparencia  al  que  me  he  referido  (especialmente  el 
contenido en sus artículo 14 y 15), es hacer constar en la escritura la reseña citada en el 
punto 7 del artículo 15 que subsume todo lo anterior sin necesidad de añadir ninguna 
otra circunstancia, indicando el artículo 22.2, como ya se ha señalado, que el registrador 
de la propiedad no inscribirá ninguna escritura que se refiera a los préstamos regulados 
por la ley en la que no conste la mencionada reseña».
IV
La registradora de la Propiedad emitió informe el día 7 de noviembre de 2019 y, por 
mantener su calificación, elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 18 y 21 de la Ley Hipotecaria; 14 y 15 de Ley 5/2019, de 15 de 
marzo,  reguladora  de  los  contratos  de  crédito  inmobiliario;  83  del  Real  Decreto 
Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la 
Ley  General  para  la  Defensa  de  los  Consumidores  y  Usuarios  y  otras  leyes 
complementarias; 1, 17 bis y 24 de la Ley del Notariado; la Directiva 2014/17/UE del 
Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de 
crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y 
por la que se modifican las Directivas 2008/48/CE y 2013/36/UE y el Reglamento (UE) 
n.º 1093/2010; 147 del Reglamento Notarial; 29 y 30 de la Orden EHA/2899/2011, 
de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios; las 
Sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 4 de junio de 2009 (As. 
C-243/08) y 14 de marzo de 2013 (As. C-415/11); las Sentencias del Tribunal Supremo 
de 9 de marzo de 2001, 4 de julio y 12 de diciembre de 2008, 16 de diciembre de 2009, 
9 de mayo, 13 de septiembre y 18 de noviembre de 2013 y 26 de mayo, 30 de junio y 8 
de septiembre de 2014; la Instrucción de 20 de diciembre de 2019 de la Dirección 
General de los Registros y del Notariado ante diversas dudas en la aplicación de la 
Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, y las 
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 18 de enero 
y 8 de junio de 2011, 23 de enero, 16 y 27 de febrero, 20 y 28 de junio y 18, 26 y 27 de 
julio de 2012, 2 de enero, 2 de marzo, 1 de junio, 1 y 11 de julio y 6 y 13 de septiembre  e.
de 2013, 5 de febrero, 23 de julio y 29 de septiembre de 2014, 22 de enero y 12 de  w.b
marzo de 2015, 19 de julio de 2018, 13 y 27 de junio y 29 de noviembre de 2019 y 7,  91ww
15, 16 y 22 de enero de 2020.
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vivienda habitual; y en garantía del mismo se constituyó hipoteca sobre dicha vivienda.
En tal escritura el notario expresa lo siguiente:
«Acta Ley 5/2019, de 15 de marzo. A efecto de lo dispuesto en el artículo 15 de la 
Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, yo, el 
Notario, hago constar que con fecha 5 de julio de 2019, número 1337 de mi protocolo, se 
formalizó por los prestatarios el acta prevenida en dicho precepto y, de acuerdo con la 
misma, hago constar asimismo bajo mi responsabilidad, que los prestatarios han recibido 
en  plazo  la  documentación  y  el  asesoramiento  previsto  en  el  artículo  15  de  la 
Ley 5/2019, de 15 de marzo».
La  registradora  suspende  la  inscripción  de  dicha  escritura  porque  «el  Notario 
autorizante  no  manifiesta  en  el  mismo  que  no  existen  discrepancias  entre  las 
condiciones de la oferta vinculante y las estipulaciones de la escritura, ni se acompaña la 
Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) al objeto de poder realizar dicha 
comprobación».
El recurrente sostiene que, conforme a la Ley 5/2019, lo único que se exige al notario 
autorizante, una vez cumplido todo el proceso previo de comprobación y control de 
transparencia, es hacer constar en la escritura la reseña citada en el apartado 7 del 
artículo  15  que  subsume  todo  lo  anterior  sin  necesidad  de  añadir  ninguna  otra 
circunstancia.
2.  La  cuestión  planteada  ha  sido  ya  resuelta  por  esta  Dirección  General  en 
Resoluciones de 29 de noviembre de 2019 y 7, 15, 16 y 22 de enero de 2020, cuyo 
criterio (también expresado en la reciente Instrucción de este Centro Directivo de 20 de 
diciembre de 2019) debe ahora reiterarse.
La Ley 5/2019 impone a los notarios unos amplios deberes de control de la legalidad 
y la transparencia material del contrato de préstamo, cuyo centro de gravedad se sitúa 
en el acta de información que se debe firmar al menos un día antes del otorgamiento de 
la  escritura  de  préstamo  hipotecario,  pero  que  incluye  también  otros  aspectos 
adicionales: el control del transcurso del plazo de 10 días desde la entrega de la 
documentación  informativa  hasta  la  firma  de  la  escritura,  del  cumplimiento  en  su 
clausulado  de  las  limitaciones  que  con  carácter  imperativo  se  imponen  en  los 
artículos  20  al  25,  del  depósito  de  las  condiciones  generales  del  contrato  en  el 
correspondiente Registro, etc. Como se expresa en el apartado IV del Preámbulo de 
dicha ley, se atribuye al notario «la función de asesorar imparcialmente al prestatario, 
aclarando todas aquellas dudas que le pudiera suscitar el contrato, y de comprobar que 
tanto los plazos como los demás requisitos que permiten considerar cumplido el citado 
principio de transparencia material, especialmente los relacionados con las cláusulas 
contractuales de mayor complejidad o relevancia en el contrato, concurren al tiempo de 
autorizar en escritura pública el contrato de préstamo o crédito hipotecario».
Tanta importancia tiene la realización de estos controles, y en particular del acta de 
información previa, que el artículo 15.7 de la Ley 5/2019 ordena que en la escritura 
pública del préstamo el notario autorizante de ésta inserte una reseña identificativa del 
acta de transparencia, con expresión de número de protocolo, notario autorizante y su 
fecha de autorización, así como la afirmación del notario bajo su responsabilidad, de 
acuerdo con el acta, de que el prestatario ha recibido en plazo la documentación y el 
asesoramiento previsto en ese artículo. A ello se añade la disposición final sexta, que 
modifica la Ley 14/2000, de 29 de diciembre, de Medidas fiscales, administrativas y del 
orden social, para calificar como infracción muy grave el incumplimiento por el notario de 
sus deberes de controlar el período de información precontractual obligatorio previo a la  e
autorización de la escritura y de levantar el acta previa a su formalización en los términos  bo
previstos en la ley. 91ww
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contenido mínimo se ajustará a la información personalizada prevista en la Ficha de
Información Personalizada», e impone a los notarios, en «su condición de funcionarios 
públicos y derivado de su deber genérico de control de legalidad de los actos y negocios 
que autorizan, los notarios denegarán la autorización del préstamo cuando el mismo no 
cumpla lo previsto en esta orden y la legalidad vigente», de comprobar «si el cliente ha 
recibido  adecuadamente  y  con  la  suficiente  antelación  la  Ficha  de  Información 
Personalizada y, en su caso, si existen discrepancias entre las condiciones de la oferta 
vinculante y el documento contractual finalmente suscrito», e informar al cliente, entre 
otros extremos, de los efectos que el incumplimiento de esas obligaciones informativas 
pueda tener.
Pues bien, son varios datos que, de forma reiterada y cumulativa, presuponen y por 
tanto implican necesariamente que si el notario ha autorizado la escritura de préstamo 
hipotecario, ello es porque previamente ha controlado la coincidencia de las condiciones 
del mismo con las comunicadas por la entidad a efectos informativos mediante la Ficha 
Europea de Información Normalizada:
a)  El notario, en el acta, ha debido informar y asesorar individualizadamente sobre 
las cláusulas específicas recogidas en la Ficha Europea de Información Normalizada 
(FEIN) y en la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), con referencia expresa a 
cada  una  -artículo  15.2.c)-.  Ese  asesoramiento  sólo  puede  referirse  a  la  FEIN  del 
préstamo, no a otra diferente, como es evidente; es decir, a la FEIN cuyas condiciones 
coinciden precisamente con las del préstamo hipotecario.
b)  De  acuerdo  con  el  mismo  artículo  15.2,  el  notario  sólo  procederá  a  la 
autorización del acta previa a la formalización del préstamo hipotecario cuando haya 
verificado la documentación acreditativa del cumplimiento de los requisitos previstos en 
el artículo 14.1, entre los cuáles se encuentra la FEIN del préstamo, junto a otros 
elementos  imprescindibles,  como  la  FiAE  y  demás  documentación  informativa,  el 
transcurso del plazo (cuyo control se realiza al autorizar la escritura, no el acta, que es 
previa) etc.
c)  Si no se acredita que se han cumplido todas esas obligaciones a las que se 
refiere  el  artículo  14.1,  no  podrá  autorizarse  la  escritura  pública  de  préstamo,  por 
prohibirlo expresamente el artículo 15.5.
d)  Al reseñar el acta en la escritura se debe hacer constar de forma expresa, como 
se ha indicado, «la afirmación del notario bajo su responsabilidad, de acuerdo con el 
acta, de que el prestatario ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento 
previsto en este artículo». Esa afirmación se contrae, entre otras cosas, al hecho de que 
el prestatario haya recibido la FEIN, y, de nuevo, ello sólo puede hacer referencia a la 
FEIN del préstamo que se formaliza en dicha escritura, no a otra diferente.
En  otras  palabras,  si  el  notario  hace  constar  que  el  prestatario  ha  recibido  la 
documentación y ha sido informado sobre ella por la entidad y por el propio notario en el 
acta,  necesariamente  ha  debido  comprobar  que  esa  documentación  es  correcta  y 
completa,  y  por  consiguiente,  entre  otros  varios  aspectos,  que  la  FEIN  es  la  que 
corresponde al préstamo y a sus condiciones. Si no se han cumplido correctamente 
todas  las  obligaciones  informativas  que  garantizan  la  transparencia  material  en  la 
operación crediticia, y también, más en concreto, si la FEIN no se correspondiera con el 
préstamo, por diferir alguna de esas condiciones financieras, el notario deberá por tanto 
denegar la autorización de la escritura. Esa falta de correspondencia debe, no obstante, 
interpretarse  correctamente:  si  las  condiciones  del  préstamo  son  indiscutiblemente 
mejores (por ejemplo, si el diferencial del préstamo fuera inferior), o si existe una  e
diferencia no en las condiciones propiamente dichas sino en los cálculos subsiguientes  bo
(por ejemplo, si por firmarse el préstamo en una mensualidad posterior a la inicialmente  91ww
upnreavsis tcao nlad iTcAioEn eress ufilntaa ndcifieerraesn ted,i foe reeln cteusa,d ryo  pdoer  atmanotroti zancoi óinm speid em olad ifaicuat)o reizlloa cnióon i mdpel iclaa 
escrSitiunr ad uddea p, rléas btaumenoa. técnica notarial exige que se motive expresa y adecuadamente la
decisión de proceder a la autorización de la escritura de préstamo, reseñando, al menos
de forma genérica pero clara, los controles sobre la transparencia material que el notario 
ha realizado con carácter previo a dicha autorización. Ahora bien, ello no significa que se 
deba exigir, como si de fórmulas rituales se tratara, la mención expresa del cumplimiento 
de  cada  uno  de  los  detalles  que  en  su  conjunto  configuran  esa  imprescindible 
transparencia,  entre  ellos  la  coincidencia  de  las  condiciones  del  préstamo  con  las 
comunicadas en la FEIN.
Lo  habitual  será  que  las  eventuales  discrepancias  entre  la  FEIN  y  los  datos 
entregados para la preparación de la posterior escritura se hayan advertido por el notario 
en la fase de preparación del acta, notificándolo a la entidad para que subsane esos 
defectos de la FEIN con el fin de poder autorizar el acta y, transcurridos además diez 
días desde la subsanación, la escritura. En el supuesto de que tras la autorización del 
acta el notario advirtiera discrepancias sustanciales sobrevenidas entre la FEIN y las 
condiciones que finalmente haya de tener la escritura, deberá denegar la autorización de 
dicha escritura, requiriendo a la entidad para que lo subsane, y con el reinicio del plazo 
de  los  diez  días,  tras  lo  cual  se  autorizará  una  nueva  acta  o  se  diligenciará  la 
preexistente, al menos un día antes del otorgamiento de la escritura.
Si las discrepancias no son sustanciales, porque simplemente dieran lugar a unas 
condiciones objetivamente más favorables para la parte prestataria, o por su falta de 
entidad no afectaran a las condiciones financieras del préstamo en los términos que 
arriba se han indicado, el notario autorizante habrá informado de ello según proceda en 
cada caso al prestatario o garante, normalmente haciéndolo constar en el lugar donde se 
debe cumplir con la transparencia, tanto formal como material, que es el acta previa, si 
las observó en la fase de su autorización, o bien incluso en la escritura si se observaron 
en ese momento posterior y dicha constancia se estima procedente. Por consiguiente, en 
todos los casos el notario, asumiendo su responsabilidad, podrá autorizar la escritura 
con base en su afirmación, en la reseña del acta, de que el prestatario ha recibido en 
plazo la documentación y el asesoramiento previsto en el artículo 15 de la ley.
Por  otra  parte,  de  la  referida  normativa  resulta  inequívocamente  que  no  es  el 
registrador sino el notario a quien corresponde comprobar el cumplimiento del principio 
de transparencia material mediante la verificación de la documentación acreditativa de 
que se han observado los requisitos previstos en el artículo 14.1, lo que hará constar en 
la  referida  acta  notarial  previa  a  la  formalización  de  la  escritura;  y  la  función  del 
registrador  es  calificar  la  existencia  de  la  reseña  de  dicha  acta  (con  el  contenido 
expresamente establecido en la ley -número de protocolo, notario autorizante y su fecha 
de autorización-), así como la afirmación del notario bajo su responsabilidad, de acuerdo 
con  el  acta,  de  que  el  prestatario  ha  recibido  en  plazo  la  documentación  y  el 
asesoramiento previsto en el artículo 15 de la ley.
Este control notarial del cumplimiento del principio de transparencia material no 
puede ser revisado por el registrador, de modo que éste deberá limitarse en su función 
calificadora a comprobar que, por lo que se expresa en el título presentado, el notario 
haya ejercido ese control que la ley le encomienda. Por ello, si el notario afirma que ha 
realizado dicho control (o, lo que es lo mismo, si afirma que el prestatario ha recibido la 
documentación y el asesoramiento en la forma prevista en la ley) es porque han sido 
correctamente cumplidas las obligaciones informativas que garantizan la transparencia 
material en la operación crediticia, y, por ende, no existe entre las estipulaciones del 
préstamo y las condiciones de la oferta vinculante discrepancia alguna que, como se ha 
indicado, obligue al notario a denegar la autorización de la escritura. Y en ningún caso 
podrá  el  registrador  exigir  que  se  acompañe  la  Ficha  Europea  de  Información  s
Normalizada o -como se pretende en la calificación impugnada en este expediente- al  oe.
objeto de poder realizar una comprobación que es responsabilidad -consecuente con la  w.
competencia- del notario autorizante. 91ww
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conforme con la FEIN y con el acta previa, por lo que la calificación impugnada no puede 
ser mantenida.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación 
impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 28 de enero de 2020.–El Director General de los Registros y del Notariado, 
Pedro José Garrido Chamorro.