BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 60 Martes 10 de marzo de 2020 Sec. III.   Pág. 23812
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
3397 Resolución de 11 de diciembre de 2019, de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del 
registrador de la propiedad de Vitoria n.º 3 a inscribir la adjudicación de un 
inmueble mediante convenio regulador de los efectos de un divorcio.
En el recurso interpuesto por doña L F. P. y don A. S. I. L. contra la negativa del 
registrador de la Propiedad de Vitoria número 3, don Alberto Juan Montes O’Connor, a 
inscribir la adjudicación de un inmueble mediante convenio regulador de los efectos de un 
divorcio.
Hechos
I
Por  sentencia  de  fecha  14  de  mayo  de  2014,  resultante  del  procedimiento 
número 372/2019 seguido en el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Vitoria, se declaró 
disuelto por divorcio el matrimonio celebrado el día 20 de junio de 2009 por doña L. F. P. y don 
A. S. I. L., se aprobó el correspondiente convenio regulador, acordando junto con otras 
medidas la liquidación de su sociedad de gananciales, con adjudicación a don A. S. I. L. de 
determinada finca que constaba inscrita en el Registro de la Propiedad de Vitoria número 3 pro 
indiviso, con carácter privativo, a nombre del marido y de la esposa por haberla comprado y 
adquirido, en estado de solteros, mediante escritura pública otorgada el día 28 de diciembre 
de 2005 con precio confesado recibido. En el convenio regulador se limitaban a expresar que el 
domicilio familiar se encontraba fijado en dicha finca, ésta se incluía en el activo de la sociedad 
de gananciales, se inventaría como pasivo un préstamo garantizado con hipoteca sobre dicha 
vivienda y se adjudicaba al esposo tanto la vivienda como el pasivo referido.
II
Presentado testimonio de la referida sentencia en el Registro de la Propiedad de 
Vitoria número 3, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Presentado  el  documento  anteriormente  identificado,  no  se  puede  practicar  su 
inscripción por la siguiente razón:
La finca 1635 de Iruña de Oca consta inscrita en proindiviso a favor de los cónyuges 
otorgantes, en cuanto a un 60% y 40% del dominio con carácter privativo por haber 
adquirido en estado civil de solteros. En el convenio regulador se inventaría el bien con 
carácter ganancial.
Falta el título en cuya virtud los cónyuges son dueños con tal carácter, lo cual es 
defecto que impide practicar la inscripción conforme al artículo 20 de la Ley Hipotecaria.
Para subsanar tal defecto e inscribir la finca al adjudicatario como consecuencia de la 
liquidación de la sociedad de gananciales, atribuir carácter ganancial a la finca. El 
documento tendría que cumplir los mismos requisitos de forma y validez que el que es  es
objeto de esta calificación. o
Contra la presente calificación registral cabe (…) 97ww
En Vitoria-Gasteiz, a lunes 12 de agosto de 2019.–El Registrador (firma ilegible),
Alberto Montes O’Connor».
La calificación se notificó al presentante el día 14 de agosto de 2019.
III
Contra la anterior nota de calificación, doña L F. P. y don A. S. I. L. interpusieron 
recurso  el  día  12  de  septiembre  de  2019  en  el  que  expresaban  los  siguientes 
fundamentos jurídicos:
Primero.
Del testimonio de la sentencia en la que se aprueba el Convenio Regulador y de los 
datos  registrales  del  bien  en  cuestión,  puede  decirse  de  entrada  que  vivienda  fue 
adquirida el 28 de diciembre de 20015 y que para su adquisición, en la misma fecha 
ambos cónyuges suscribieron préstamo hipotecario al 50% cada uno, con fecha de 
vencimiento 28 de diciembre de 2040.
Los cónyuges contrajeron matrimonio en régimen de gananciales el 23 de junio 
de 2009, según se desprende de la sentencia de divorcio y del certificado de matrimonio.
Se puede concluir que el inmueble cuya inscripción se deniega, además de constituir 
la vivienda familiar como se acredita con la sentencia de divorcio y con el padrón que se 
adjunta, se adquirió con pago aplazado vía préstamo hipotecario.
En cuanto al pago aplazado cabe argumentar que desde la compra de la vivienda 
hasta el matrimonio (2 años y medio aproximadamente) constituye la parte privativa de 
los cónyuges y desde el matrimonio hasta la firma del convenio regulador (unos 10 años 
aproximadamente)  constituye  la  parte  ganancial  por  ser  de  aplicación  las  reglas 
contenidas en los artículos 1316, 1354 y 1357.2 del Código Civil.
En ese sentido, como ya se ha resuelto en otros casos similares como la Resolución 
de 14 de febrero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado se 
resolvía que: «Ciertamente, tratándose de la vivienda familiar, si se hubieran realizado 
pagos del precio aplazado de la misma con dinero ganancial, la titularidad privativa inicial 
habrá devenido -«ex lege»- con los desembolsos realizados, en el nacimiento de una 
comunidad romana por cuotas entre la sociedad de gananciales y los cónyuges titulares, 
en proporción al valor de las aportaciones respectivas (cfr. artículos 1354 y 1357.2 del 
Código Civil)».
Segundo.
Respecto de otro de los argumentos de la calificación negativa, referente a la falta de 
título en cuya virtud los cónyuges son dueños con carácter ganancial, lo cual es defecto 
que impide practicar la inscripción conforme al artículo 20 de la Ley Hipotecaria, como ya 
se ha expuesto anteriormente, sólo hay una pequeña parte que puede decirse fuera 
privativa de los cónyuges antes de otorgar convenio regulador; por lo tanto, el bien 
inmueble mencionado es de entrada parcialmente ganancial como mínimo.
Respecto de esa parte privativa referida a las cuotas abonadas antes de contraer 
Matrimonio, nade impide a las partes que de conformidad con el artículo 90 del Código 
Civil al regular el convenio regulador, decidan de común acuerdo aportar sus pequeñas 
partes privativas a la sociedad de gananciales y que se contemple en la liquidación del 
régimen económico matrimonial, sin necesidad de otorgamiento de escritura pública 
pues  la  adjudicación  ya  está  realizada  y  aprobada  por  el  Juzgado  competente  en 
sentencia firme y ambas partes consintieron en otorgar tal carácter al incorporarlas como 
tal al inventario de la liquidación de su sociedad de gananciales.
La calificación negativa del registrador es contraria a la doctrina reiterada de la  s
Dirección General de los Registros y del Notariado que tiene resuelto en reiteradas  oe.
ocasiones  que  es  inscribible  el  convenio  regulador  sobre  liquidación  del  régimen  w.
dseeecpo lanaró aemcsiifóceonr a o m judadivtirocimiracoli ony,i  apelus  eqpsur eess eu ctproauntesast etdo e e nunen c eaescl autreeiorsd todim edo elna il oom si jscumódniacy isuaegl nedtsee nq cuuiean  aam coosdneitnfeitcceaent cidviaea n dtdreoel    2020-3397n https://ww
estado de casado.
Así el artículo 3 de la Ley Hipotecaria establece, entre otros requisitos, la exigencia 
de documento público o auténtico para que pueda practicarse la inscripción en los libros 
registrales, y de acuerdo con los artículos 1216 del Código Civil y 317.1. de la Ley de 
Enjuiciamiento  Civil,  son  documentos  público  [sic]  los  testimonios  que  de  las 
resoluciones  y  diligencias  de  actuaciones  judiciales  de  toda  especie  expidan  los 
secretarios judiciales, y que hacen prueba plena del hecho o acto que documentan, 
artículo. 519.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Así en el presente caso existe un patrimonio activo en común que no se desea seguir 
compartiendo, que es liquidado para una efectiva disolución del vínculo matrimonial que 
debe acceder a los libros registrales. Por tanto y habida cuenta que la negativa a la 
calificación está asentada en un extremo que queda fuera del margen de apreciación del 
registrador, puesto que en convenio regulador se inventaría un bien y se adjudica el 
pleno  dominio  del  bien  a  uno  de  los  cónyuges,  operación  de  evidente  contenido 
liquidacional que altera la titularidad y que debe tener su reflejo en los libros registrales.
Un ejemplo claro acerca de la posibilidad de las partes de aportar a la sociedad de 
gananciales esas pequeñas partes privativas relativas a cuotas abonadas antes del 
matrimonio es la Resolución de 10 de diciembre de 2012, de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora 
de la Propiedad de Vitoria número 3, a la inscripción de un convenio regulador aprobado 
judicialmente, resuelve que:
«(…) procede analizar si la vivienda perteneciente a ambos cónyuges pro indiviso 
según el Registro y no como bien ganancial, puede inscribirse mediante la adjudicación 
realizada en el convenio regulador o si es necesaria la escritura pública si se entendiera 
que es una extinción de comunidad ordinaria entre dos copropietarios ajena a una 
liquidación de la sociedad conyugal.
En este punto procede estimar el recurso y revocar la nota de calificación registral, 
pues el bien objeto de adjudicación tiene la especial característica de tratarse de la 
vivienda familiar, lo que permite considerar la existencia, de una causa familiar propia de 
la solución de la crisis objeto del convenio.
4.  Conforme al artículo 90 c) del Código Civil «El convenio regulador a que se 
refieren los artículos 81 y 86 de este Código deberá contener, al menos, los siguientes 
extremos: c) La atribución del uso de la vivienda y ajuar familiar». Dispone también este 
precepto, en su párrafo segundo que «Los acuerdos de los cónyuges, adoptados para 
regular las consecuencias de la nulidad, separación o divorcio serán aprobados por el 
juez, salvo si son dañosos para los hijos o gravemente perjudiciales para uno de los 
cónyuges.»
En efecto, dispone el párrafo primero del artículo 96 del Código Civil «En defecto de 
acuerdo de los cónyuges aprobado por el juez, el uso de la vivienda familiar y de los 
objetos  de  uso  ordinario  en  ella  corresponde…».  Es  decir,  el  Código  determina  la 
atribución del uso de la vivienda familiar sólo cuando no hay acuerdo aprobado por el 
juez. En el presente supuesto, consta en la sentencia que existe ese acuerdo, como 
resulta de las estipulaciones antes transcritas. Y en cuanto al artículo 90 del Código Civil, 
aunque hace referencia a la atribución del uso de la vivienda familiar, no significa que 
excluya la adjudicación del dominio de dicha vivienda si ambos cónyuges están de 
acuerdo, pues el contenido del convenio se regula como contenido de mínimos, al 
expresar en el párrafo inicial del precepto que «al menos» debe tener los contenidos que 
expresa.
5.  Por otra parte, como ha recordado también recientemente este Centro Directivo  e.
(cfr. Resolución 8 mayo 2012 (2.ª)), las previsiones acordadas por los cónyuges para  w.b
regular las consecuencias de la separación o divorcio, que incidan sobre los aspectos  97ww
uqnuoe  dlae  ctarilseiss  afasmpeilicatro sh accoen fnoermcees aa rlioos a abrotírcdualor s(y 9 0e sy  insidguudieanbtlees q dueel  Claó vdiivgioe nCdiav ilf)a, mpriloiadru eces 
pClievnil)o.s efectos jurídicos una vez aprobados judicialmente (cfr. artículo 90 del Código
6.  Resulta también que los preceptos citados, que regulan los efectos del divorcio, 
se incardinan en el capítulo IX del título IV del Libro I del Código Civil, y exigen abordar la 
regulación de la vivienda familiar, con independencia del régimen económico matrimonial 
que hubiera estado vigente entre los cónyuges durante el matrimonio, y del carácter, 
privativo o común, de la titularidad que los cónyuges pudieran ostentar sobre la misma.
7.  Nada obsta, por tanto, a inscribir la adjudicación de la vivienda familiar de que los 
cónyuges son titulares pro indiviso, pactada en el convenio regulador, toda vez que se 
trata de la vivienda familiar existiendo la causa familiar anteriormente expresada, y sin 
que este Centro Directivo pueda entrar en otras cuestiones por imperativo de lo que 
dispone el artículo 326 párrafo primero de la Ley Hipotecaria, que impide entrar en otros 
motivos distintos a los señalados por el registrador».
Tercero.
Se  puede  concluir  diciendo  que  es  evidente  que  la  vivienda  en  cuestión  tenía 
carácter  ganancial  por  ser  la  vivienda  familiar,  por  haber  sido  adquirida  antes  del 
matrimonio pero pagada por cuotas aplazadas de las cuales gran parte de ellas han sido 
abonadas  después  del  matrimonio  de  los  recurrentes  con  dinero  ganancial 
(artículos 1354 y 1357 del Código Civil) y a su vez, porque las partes de común acuerdo 
deciden inventariar el bien como ganancial y adjudicar el 100% del dominio de la 
vivienda al marido quien también asume el 100% del préstamo hipotecario suscrito por 
las partes y pendiente de amortizar.
Lo deciden así de conformidad con el artículo 90 del Código Civil y puesto que es 
evidente que ambas partes han consentido y acordado vía convenio regulador en aportar 
sus pequeñas partes privativas a la sociedad de gananciales, y por lo tanto que se 
otorgue ese carácter ganancial sobre la vivienda familiar sin necesidad de aportar otro 
título diferente a la Sentencia para justificar tal ganancialidad.
IV
El Registrador de la Propiedad elevó el expediente a este Centro Directivo, con su 
informe, mediante escrito de fecha 26 de septiembre de 2019.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 90, 91, 95, 96, 97, 103, 400, 609, 1205, 1216, 1218, 1255, 1278, 
1279, 1280, 1323, 1345 y siguientes, 1354, 1355, 1357, 1397 y 1404 del Código Civil; 44 
y siguientes, 145, 222, 249, 250, 317.1, 319.1, 437, 438, 522, 523, 769, 770, 771, 774, 
777, 806 y 810 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; 1, 2, 3, 9, 18, 19, 20, 21, 38, 40 y 322 y 
siguientes de la Ley Hipotecaria; 281 de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder 
Judicial; 17 bis de la Ley del Notariado; 33, 34, 51, 91, 95 y 100 del Reglamento 
Hipotecario, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado 
de 5 de mayo de 1978, 6 de noviembre de 1980, 25 de febrero, 9 y 10 de marzo y 31 de 
octubre de 1988, 6 de marzo de 1997, 16 de octubre y 18 de noviembre de 1998, 21 de 
diciembre de 1999, 6 de marzo y 8 de octubre de 2001, 5 de diciembre de 2002, 15 y 16 
de enero, 22 de julio y 27 de noviembre de 2003, 20 de febrero, 23 de marzo, 4 de mayo 
y 10 de septiembre de 2004, 21 de marzo, 27 de junio y 25 de octubre de 2005, 21 de 
enero, 30 y 31 de mayo, 3 de junio y 27 de julio de 2006, 22 de febrero y 13 de 
noviembre de 2007, 31 de marzo, 22 de mayo, 5 de junio y 29 de octubre de 2008, 5 de  e
febrero, 14 de mayo y 18 de noviembre de 2009, 8 y 18 de enero, 22 de marzo y 14 y 22  bo
y 23 de diciembre de 2010, 13 de enero, 7 de marzo y 5 de agosto de 2011, 29 de  97ww
sfeebprteierom, b1re3,  d1e5  dmea orzcotu, b2r,e  9y  y5  d11e  ddiec ieambrbilr,e 8 d ey  21091 d2e,  9m daey mo,a 4rz od,e 1 j1u,n 2io1,  y7 2 d6e d eju jluion, io5,  2d8e 
ddee  jaugnoios,t o1 ,y 1 109 y d 2e6 d dicei ejumlibor,e 4  ddee  2a0g1o3s,t o1,1 4 d, e6 ,m 1a6r zyo 2, 99  ddee  saebprtiile, m6 byr e8,  d1e6  mdea yooc,t u2b, r4e  yy  1226 
de noviembre de 2014, 27 de febrero, 13 y 25 de marzo, 9 de abril, 26 de mayo, 16, 19
y 30 de junio, 7, 9 y 17 de septiembre, 1 de octubre y 24 de noviembre de 2015, 4 de 
abril, 4 y 5 de mayo, 16 y 26 de julio, 23 de septiembre, 16, 19 y 24 de octubre y 30 de 
noviembre de 2016, 11 y 31 de enero, 21 de julio, 8 de septiembre, 11 de octubre y 12 de 
diciembre de 2017, 23 y 28 de febrero, 22 de marzo, 23 de abril, 6, 13 y 21 de junio y 11 
de julio de 2018 y 14 de febrero, 22 de mayo y 2 y 31 de octubre de 2019.
1.  Debe decidirse en el presente expediente si es o no inscribible la adjudicación de 
una finca mediante un convenio regulador, aprobado mediante decreto de divorcio de 
mutuo acuerdo, con las siguientes circunstancias fácticas determinantes:
a)  La finca objeto del convenio consta inscrita en el Registro pro indiviso, con 
carácter privativo, a nombre del marido y de la esposa por haberla comprado y adquirido, 
en estado de solteros, mediante escritura pública otorgada el día 28 de diciembre 
de 2005 con precio confesado recibido. El matrimonio se celebró el día 20 de junio 
de 2009.
b)  En el convenio regulador se limitan a expresar que el domicilio familiar se 
encontraba  fijado  en  dicha  finca,  ésta  se  incluye  en  el  activo  de  la  sociedad  de 
gananciales, se inventaría como pasivo un préstamo garantizado con hipoteca sobre 
dicha vivienda, y se adjudica al esposo tanto la vivienda como el pasivo referido.
La registradora suspende la inscripción solicitada porque, dado que la finca aparece 
inscrita  con  carácter  privativo  en  favor  de  los  cónyuges,  pro  indiviso,  por  haberla 
comprado en estado de solteros, y el convenio regulador parte del carácter ganancial de 
la finca, no consta título material en cuya virtud la finca privativa ha ingresado en el 
patrimonio ganancial.
Los  recurrentes  alegan  que  parte  del  precio  de  la  vivienda  fue  financiado  con 
préstamo hipotecario, el cual fue pagado, en parte, durante la vigencia de la sociedad de 
gananciales,  por  lo  que,  al  tratarse  de  la  vivienda  familiar,  resulta  una  comunidad 
romana, por cuotas, entre la sociedad de gananciales y los cónyuges titulares, en 
proporción al valor de las aportaciones respectivas (artículos 1357, párrafo segundo, 
y 1354 del Código Civil); y ambas partes, de común acuerdo deciden inventariar el bien 
como ganancial y adjudicar la totalidad del mismo al marido quien asume íntegramente 
el préstamo otorgado por ambos.
2.  Como  cuestión  previa,  debe  recordarse  que,  como  tiene  declarado  esta 
Dirección General, de conformidad con el artículo 326 de la Ley Hipotecaria, el recurso 
debe  recaer  exclusivamente  sobre  las  cuestiones  que  se  relacionen  directa  e 
inmediatamente  con  la  calificación  del  registrador,  rechazándose  cualquier  otra 
pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma 
(vid., por todas, las Resoluciones de 27 de julio de 2006, 22 de mayo de 2008, 5 de 
febrero de 2009, 8 y 18 de enero y 23 de diciembre de 2010, 13 de enero de 2011, 21 de 
junio y 28 de agosto de 2013, 7 de septiembre y 1 de octubre de 2015, 21 de julio 
de 2017 y 6 y 21 de junio y 11 de julio de 2018). En definitiva, el objeto del recurso queda 
delimitado  en  el  momento  de  su  interposición  y  resulta  constreñido  tanto  por  la 
documentación  presentada  como  por  el  contenido  de  la  calificación  negativa  del 
registrador, sin que pueda el recurrente en el escrito de impugnación introducir nuevos 
elementos que no se han hecho constar en el título presentado. Por ello, no pueden 
tenerse en cuanta ahora las alegaciones de los recurrentes sobre la naturaleza ganancial 
de parte del dinero que como precio se pagó a plazos, según se afirma en el recurso, 
pues es continua doctrina de esta Dirección General, basada en el citado precepto legal  s
(vid., por todas, Resolución de 13 de octubre de 2014), que el objeto del expediente de  oe.
recurso  contra  calificaciones  de  registradores  de  la  propiedad  es  exclusivamente  w.
SdReuetpseorremlumicnoioa ndr eess i2  dl2ae  d ce1a 9lmi fidcaeay coei óndnee r eo2s 0y 0 o01 )3n.  oYd  eae jsuo scitgtauudbaarlem  aed neDt ee2 r0ed1co5hc)ot,r  inq(vaui der. e eiStle erranedtceaun rcs(vioai d n.d,o ep le oTsr  rtilboaud nvaíasa,l    2020-3397n https://ww
adecuada para tratar de subsanar los defectos apreciados por el registrador, sin perjuicio
de que, una vez terminado el procedimiento, pudiera ser presentado de nuevo el título,
con los documentos subsanatorios o complementarios correspondientes, y así obtener 
una calificación nueva sobre los mismos.
3.  Por lo que se refiere al fondo del asunto debatido, según la reiterada doctrina de 
esta  Dirección  General,  (vid.  Resoluciones  citadas  en  el  apartado  «Vistos»  de  la 
presente), la calificación registral no entra en el fondo de la resolución judicial (decreto 
del letrado de la Administración de Justicia, en este caso), ni en la validez del convenio 
regulador aprobado judicialmente, sino en si tal convenio constituye o no título inscribible 
para la práctica del asiento registral teniendo en cuenta los aspectos susceptibles de 
calificación registral conforme a los artículos 100 del Reglamento Hipotecario y 522 de la 
Ley de Enjuiciamiento Civil, que hacen referencia, entre otros extremos, a la calificación 
registral de la congruencia de la resolución con el procedimiento en que se ha dictado y 
de los obstáculos derivados de la legislación registral.
La determinación de si el convenio regulador aprobado judicialmente constituye o no 
título hábil para la inscripción de los actos realizados en el mismo está sometido a la 
calificación  registral,  porque  la  clase  de  título  inscribible  afecta  a  los  obstáculos 
derivados de la legislación del Registro, pues en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria se 
prevén diferentes clases de documentos públicos en consonancia con cada uno de los 
actos  a  que  se  refiere  el  artículo  2  de  la  propia  ley,  sin  que  sean  documentos 
intercambiables sino que cada uno de ellos está en consonancia con la naturaleza del 
acto  que  se  contiene  en  el  correspondiente  documento  y  con  la  competencia  y 
congruencia según el tipo de transmisión de que se trate (conclusión que igualmente es 
predicable respecto de la calificación de la congruencia de la resolución –en este caso, 
sentencia de aprobación del convenio regulador en el que se incluye en el activo de la 
sociedad de gananciales un bien de naturaleza privativa según los asientos registrales– 
con el procedimiento en que se ha dictado –en este supuesto, divorcio con liquidación de 
la sociedad de gananciales disuelta en virtud del mismo–).
Por eso, esta Dirección General ha venido dilucidando qué actos o transmisiones 
cabe inscribir en virtud de un convenio regulador aprobado judicialmente, cuya validez no 
se discute, y qué actos precisan de una escritura pública otorgada con posterioridad al 
convenio y sin prejuzgar la validez de éste.
4.  Como ha puesto de relieve este Centro Directivo, es inscribible el convenio 
regulador sobre liquidación del régimen económico-matrimonial que conste en testimonio 
judicial acreditativo de dicho convenio, siempre que haya sido aprobado por la sentencia 
que acuerda la nulidad, la separación o el divorcio.
Ahora bien, como también tiene declarado esta Dirección General (véase, por todas, 
la Resolución de 25 de octubre de 2005), esa posibilidad ha de interpretarse en sus 
justos  términos,  atendiendo  a  la  naturaleza,  contenido,  valor  y  efectos  propios  del 
convenio regulador (cfr. artículos 90, 91 y 103 del Código Civil), sin que pueda servir de 
cauce formal para otros actos que tienen su significación negocial propia, cuyo alcance y 
eficacia habrán de ser valorados en función de las generales exigencias de todo negocio 
jurídico  y  de  los  particulares  que  imponga  su  concreto  contenido  y  la  finalidad 
perseguida.
Como recordaron las Resoluciones de 25 de octubre de 2005 y 16 de junio de 2010, 
entre otras muchas, uno de los principios básicos de nuestro sistema registral es el 
llamado principio de legalidad que, por la especial trascendencia de efectos derivados de 
los asientos del Registro (que gozan «erga omnes» de la presunción de exactitud y 
validez  y  se  hallan  bajo  la  salvaguardia  jurisdiccional  –artículos  1  y  38  de  la  Ley 
Hipotecaria–),  está  fundado  en  una  rigurosa  selección  de  los  títulos  inscribibles  s
sometidos a la calificación del registrador, y así el artículo 3 de la Ley Hipotecaria  oe.
establece, entre otros requisitos, la exigencia de documento público o auténtico para que  w.
pueda practicarse la inscripción en los libros registrales, y esta norma se reitera a través  97ww
sdoen t oadjean laas L aely c Hasipoo atehcoarraia d, eabsaí tcidoom.o de su Reglamento, salvo contadas excepciones que
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diligencias  de  actuaciones  judiciales  de  toda  especie  expidan  los  letrados  de  la 
Administración de Justicia (a quienes corresponde dar fe, con plenitud de efectos, de las 
actuaciones procesales que se realicen en el tribunal o ante él –artículos 281 de la Ley 
Orgánica del Poder Judicial y 145 de la Ley de Enjuiciamiento Civil–); y conforme al 
artículo 319.1 de dicha ley procesal tales testimonios harán prueba plena del hecho o 
acto que documentan y de la fecha en que se produce esa documentación (cfr., también, 
artículo 1218 del Código Civil). Pero es también cierto, según la reiterada doctrina de 
esta Dirección General, que al exigir el artículo 3 de la Ley Hipotecaria para inscribir en 
el  Registro  los  títulos  relativos  a  bienes  inmuebles  o  derechos  reales  que  estén 
consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico, no quiere ello decir 
que puedan constar en cualquiera de estas clases de documentos indistintamente, sino 
en aquellos que legalmente sean los propios del acto o contrato que haya de inscribirse; 
de modo que la doctrina y preceptos hipotecarios no reputan indiferente la especie de 
documento auténtico presentado en el Registro, y exigen el congruente con la naturaleza 
del acto inscribible (cfr. Real Orden de 13 de diciembre de 1867 y Resoluciones de 16 de 
enero de 1864, 25 de julio de 1880, 14 de junio de 1897, 12 de febrero de 1916, 31 de 
julio de 1917 y 1 de julio de 1943, entre otras).
5.  Precisando más los límites de la citada doctrina, la Resolución de 22 de marzo 
de 2010, reiterando otros pronunciamientos anteriores de este mismo Centro Directivo, y 
nuevamente confirmada por la Resolución de 11 de abril de 2012, ha señalado que 
respecto de la sociedad de gananciales, proclamada en nuestro Derecho la posibilidad 
de transmisión de bienes entre cónyuges por cualquier título (cfr. artículo 1323 del 
Código Civil), nada se opone a que éstos, con ocasión de la liquidación de la sociedad 
conyugal preexistente puedan intercambiarse bienes privativos. Pero no siempre esas 
transmisiones adicionales de bienes privativos del patrimonio de un cónyuge al del otro 
tendrán como causa exclusiva la propia liquidación del consorcio. Puede haber, en 
ocasiones, un negocio complejo, en el que la toma de menos por un cónyuge del 
remanente  consorcial  se  compense  con  esa  adjudicación  –a  su  favor–  de  bienes 
privativos  del  otro  cónyuge  o,  simplemente,  negocios  adicionales  a  la  liquidación, 
independientes jurídicamente de ésta, con su propia causa.
Indudablemente,  el  negocio  de  que  se  trate  ha  de  tener  su  adecuado  reflejo 
documental,  siendo  preciso  plasmarlo  así,  nítidamente,  en  el  correspondiente 
documento, sin que pueda pretenderse en todo caso su inscripción por el mero hecho de 
que conste en el convenio regulador de la separación, cuyo contenido propio es un 
negocio  que  es  exclusivamente  de  liquidación  de  la  sociedad  conyugal  (cfr. 
artículos 1397 y 1404 del Código Civil y 18 de la Ley Hipotecaria).
6.  Igualmente, según doctrina también consolidada de este Centro Directivo (vid. 
Resoluciones citadas en los «Vistos»), el convenio regulador, suscrito por los interesados 
sin intervención en su redacción de un funcionario competente, no deja de ser un 
documento privado que con el beneplácito de la aprobación judicial obtiene una cualidad 
específica, que permite su acceso al Registro de la Propiedad, siempre que el mismo no 
se exceda del contenido que a estos efectos señala el artículo 90 del Código Civil, pues 
hay que partir de la base de que el procedimiento de separación o divorcio no tiene por 
objeto, en su aspecto patrimonial, la liquidación del conjunto de relaciones patrimoniales 
que puedan existir entre los cónyuges sino tan sólo de aquellas derivadas de la vida en 
común. Así resulta indubitadamente de la regulación legal que restringe el contenido 
necesario del convenio regulador a la atribución del uso de la vivienda y ajuar familiar y a 
la  liquidación,  cuando  proceda,  del  régimen  económico  matrimonial  amén  de  otras  s
cuestiones como la pensión compensatoria y el sostenimiento a las cargas y alimentos  oe.
(artículos 90 del Código Civil y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil citados en  w.
los «Vistos»). Por este motivo, el propio Código restringe la actuación del juez, a falta de  97ww
amceudeidrdaos,  ac alauste mlareedsid aasl  apnatterirmioorensio  (acrotímcuúlno  9y1 )a,  clooms ob rieesnterisn gees ptaemcibailémne lnat ea daofpeccitóons  dael 
levantamiento de las cargas familiares (artículo 103). Por ello, la liquidación del régimen
económico matrimonial y en general del haber común del matrimonio es materia típica y 
propia del convenio, al igual que aquellos actos relativos a la vivienda familiar.
Fuera de tales supuestos, las transmisiones adicionales de bienes entre cónyuges, 
ajenas al procedimiento de liquidación (como son, en vía de principios, las que se 
refieren a bienes adquiridos por los cónyuges en estado de solteros no especialmente 
afectos a las cargas del matrimonio), constituyen un negocio independiente, que exige 
acogerse a la regla general de escritura pública para su formalización. La diferente causa 
negocial,  ajena  a  la  liquidación  del  patrimonio  común  adquirido  en  atención  al 
matrimonio, y las exigencias derivadas del principio de titulación auténtica, unidas a la 
limitación  de  contenido  que  puede  abarcar  el  convenio  regulador,  según  doctrina 
reiterada (vid. «Vistos»), deben resolverse en favor de la exigencia de escritura para la 
formalización de un negocio de esta naturaleza.
En definitiva, sólo son inscribibles aquellos actos que, conforme al artículo 90 del 
Código Civil, constituyen el llamado contenido típico del convenio regulador, fuera de los 
cuales, y sin afectar a la validez y eficacia de los actos consignados en un documento 
que no pierde el carácter de convenio privado objeto de aprobación judicial, su acceso a 
los libros del Registro requiere su formalización en los títulos establecidos en el artículo 3 
de la Ley Hipotecaria, es decir el documento público notarial, al tratarse de un acto 
voluntario  y  consciente  celebrado  por  los  interesados,  fuera  de  una  contienda  o 
controversia entre los mismos.
7.  Los  cónyuges,  en  ejercicio  de  su  libertad  civil,  pueden  incluir  en  un  único 
convenio la liquidación del conjunto de sus relaciones patrimoniales, tanto las derivadas 
de la celebración del matrimonio como cualesquiera otras que pudieran existir entre 
ellos; incluso puede decirse que con ocasión de la ruptura es lógico y posible que así lo 
deseen. Pero, como reiteradamente ha sostenido este Centro Directivo, el hecho de que 
el convenio contenga un conjunto de acuerdos que excedan de su contenido legal 
impone  su  discriminación  a  efectos  de  decidir  lo  que  puede  como  tal  acceder  al 
contenido del Registro y lo que no. La aprobación de lo que constituye el contenido legal 
del convenio no puede servir de cauce formal para otros actos que tienen su significación 
negocial propia, cuyo alcance y eficacia habrán de ser valorados en función de las 
generales exigencias de todo negocio jurídico y de los particulares que imponga su 
concreto contenido y la finalidad perseguida.
Debe tenerse en cuenta que el convenio privado entre las partes, en lo que no es su 
contenido típico, no queda elevado a público por el hecho de que el juez apruebe u 
homologue lo que constituye su contenido legal. Fuera de lo que constituye su objeto se 
siguen las reglas generales y las partes pueden compelerse a elevar a público, en la 
forma determinada por el ordenamiento jurídico y de acuerdo a los procedimientos 
legales específicamente previstos, lo que constituyen acuerdos privados (vid. Resolución 
de 26 de junio de 2013). De otro modo se estaría utilizando un procedimiento que tiene 
un objeto determinado para el ejercicio de acciones y pretensiones distintas, que deben 
conocerse  por  el  juez  que  tenga  atribuida  la  competencia  y  por  el  procedimiento 
correspondiente  (cfr.  artículos  44  y  siguientes,  249,  250,  769  y  770  de  la  Ley  de 
Enjuiciamiento Civil, y sin perjuicio de la posibilidad del ejercicio simultáneo de la acción 
de división de la cosa común respecto de bienes que tengan los cónyuges en comunidad 
ordinaria indivisa, conforme a la nueva redacción dada al artículo 438 número 3.4.ª de la 
citada ley de ritos por el apartado doce de la disposición final tercera de la Ley 5/2012, 
de 6 de julio, de mediación en asuntos civiles y mercantiles). Como ha reiterado este 
Centro Directivo, la existencia dentro del convenio de negocios complejos, en el que la  s
toma de menos por un cónyuge del remanente común se compensa con adjudicación de  oe.
bienes privativos del otro cónyuge o, simplemente, negocios adicionales a la liquidación,  w.
independientes  jurídicamente  de  ésta,  con  su  propia  causa,  deben  tener  su  reflejo  97ww
edno cueml econntavle, npieor or engou plaudeodre  dpere tlean dseerpsaer ascui óinns cor ipdcivióonrc pioo r ceul ymoe rcoo nhteecnhidoo d ep rqoupeio c oenss tuenn 
naertgícoucloios  q1u3e9 7e sy  1e4x0c4lu sdievla Cmóednigteo  dCeiv liilq yu i1d8a cdieó nla  dLeel yr éHgipimoteenc aerciao)n.ómico matrimonial (cfr.  BOE-A-cable e
8.  A la luz de las anteriores consideraciones, el recurso no puede prosperar. La 
adjudicación de un bien inmueble objeto de comunidad ordinaria adquirido antes del 
matrimonio, de carácter privativo, es un negocio ajeno al contenido típico del convenio 
regulador por lo que para su inscripción en el Registro de la Propiedad es necesaria la 
oportuna  escritura  pública  o,  en  su  defecto,  la  sentencia  firme  dictada  por  juez 
competente en el procedimiento que corresponda.
Ciertamente, tratándose de la vivienda familiar, si se hubieran realizado pagos del 
precio aplazado de la misma con dinero ganancial, la titularidad privativa inicial habrá 
devenido  –«ex  lege»–  con  los  desembolsos  realizados,  en  el  nacimiento  de  una 
comunidad romana por cuotas entre la sociedad de gananciales y los cónyuges titulares, 
en proporción al valor de las aportaciones respectivas (cfr. artículos 1354 y 1357.2 del 
Código Civil). Esa situación y la consiguiente extinción de ese condominio, para tener 
acceso registral, tiene que ser así convenida por las partes (cfr. artículo 91.3 Reglamento 
Hipotecario). El propio Tribunal Supremo en Sentencia de 31 de octubre de 1989 destaca 
la relevancia que tiene para el carácter de la vivienda familiar adquirida en estado de 
soltero el hecho de que se haya amortizado un préstamo hipotecario –formalizado el 
mismo día de la compraventa– con fondos gananciales durante el matrimonio, lo que 
permite confirmar que es adecuada la conexión de los fondos gananciales empleados en 
la adquisición de la vivienda familiar con las adjudicaciones que en ese caso se realizan 
con motivo de la liquidación de la sociedad de gananciales incluyendo la finca adquirida 
en el reparto de bienes que motiva dicha liquidación, adjudicándola al otro de los 
cónyuges, quien la deuda hipotecaria, y en compensación por otros bienes gananciales 
que se adjudican al otro titular (vid. las Resoluciones de 19 de diciembre de 2013, 4 de 
mayo y 26 de julio de 2016 y 11 de enero y 8 de septiembre de 2017).
En el caso presente, en la documentación presentada a calificación resulta que la 
finca tenía el carácter de vivienda familiar en el momento de la disolución del matrimonio 
(aunque no consta desde cuándo tuvo tal carácter), pero de aquella no resulta que se 
haya adquirido con precio aplazado y que parte del mismo se haya pagado con dinero 
ganancial (y en el Registro de la Propiedad no consta extendida la nota marginal prevista 
para tal caso en el artículo 95.6 del Reglamento Hipotecario), sino que se trata de una 
adjudicación de un bien adquirido pro indiviso y por partes iguales por dos personas 
solteras, que después contraen matrimonio y quedan sujetos en su régimen económico 
matrimonial a la sociedad de gananciales regulada en el Código Civil, y sin que en dicha 
liquidación se exprese causa hábil alguna en los términos expuestos. Por ello, si hubiera 
nacido  esa  comunidad  romana  por  cuotas  entre  la  sociedad  de  gananciales  y  los 
cónyuges titulares, en proporción al valor de las aportaciones respectivas, lo cierto es 
que falta en el convenio el debido consentimiento de las partes sobre la existencia de 
dicha comunidad con determinación de esas cuotas y sobre la extinción de la misma (cfr. 
artículo 91.3 Reglamento Hipotecario).
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación 
impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble 
en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del 
juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley 
Hipotecaria. s
Madrid,  11  de  diciembre  de  2019.–El  Director  General  de  los  Registros  y  del  w.
Notariado, Pedro José Garrido Chamorro. 97ww