BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 319 Lunes 7 de diciembre de 2020 Sec. III.   Pág. 111889
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
15783 Resolución  de  20  de  noviembre  de  2020,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de 
calificación del registrador de la propiedad de Alicante n.º 5, por la que se 
deniega la cancelación de una anotación de embargo por estar caducada la 
anotación en la que se sustenta la adjudicación.
En el recurso interpuesto por don L.R.G., contra la nota de calificación del registrador 
de la Propiedad de Alicante número 5, don Manuel García Serna Colomina, por la que se 
deniega la cancelación de una anotación de embargo por estar caducada la anotación en 
la que se sustenta la adjudicación.
Hechos
I
Por virtud de decreto de adjudicación dictado por el Juzgado de Primera Instancia 
número 7 de Alicante el 23 de abril de 2018, y posterior mandamiento dictado por el 
mismo Juzgado el 27 de noviembre de 2018, se recoge la adjudicación de una finca, en 
procedimiento ejecutivo y se ordena la cancelación de la anotación del embargo que se 
ejecuta, así como la de las cargas posteriores al mismo.
El indicado testimonio fue presentado en el Registro de la Propiedad número 5 de 
Alicante, el 10 de agosto de 2020, y a la fecha de su presentación la anotación letra A, 
en la que se sustentaba el procedimiento, se encontraba ya caducada, ya que la misma 
fue extendida el 4 de julio de 2011, y prorrogada el 17 de febrero de 2015, por lo que el 
día 10 de agosto de 2020, ya se encontraba caducada.
II
La  referida  documentación  fue  calificada  desfavorablemente  el  17  de  agosto 
de 2020, según nota de calificación del siguiente tenor: «Registro de la Propiedad 
número cinco de Alicante. En relación al mandamiento de fecha 27/11/2018 librado por el 
Juzgado de Primera Instancia Número Siete de Alicante ejecución de títulos no judiciales 
número (…), presentado por don L.R.G., el día 10/08/2020, a las 11:30, con el número de 
entrada (…), asiento (…) del diario (…), y de conformidad con el artículo 18 de la Ley 
Hipotecaría y concordantes del Reglamento, pongo en su conocimiento que he resuelto: 
1.–Denegar la cancelación de la anotación de embargo que motivó la ejecución, por 
estar caducada y cancelada. 2.–Denegar la cancelación de las cargas posteriores a 
dicha anotación de embargo, es decir, la cancelación de la anotación de embargo letra B 
prorrogada por la D, pues al estar caducada la anotación de embargo que motiva la 
ejecución, deja de ser preferente. Fundamentos de Derecho: Primero. Con arreglo al 
párrafo primero del artículo 18 de la Ley Hipotecaria, los Registradores calificarán, bajo 
su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda 
clase en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y  e.e
la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que  b
resulte de ellas y de los asientos del Registro. La calificación registral de los documentos  783ww
leax pcoendgidrouse npcoiar  ldae al umtoarniddaadto j ucdoinc iaell  psero lcimeditiamráie nat ola  oc ojumicpioe teenn cqiuae d seel  Jhuuzbgieardeo d oic Ttaridbou,n aa ll,a as 
Rfoermgiastlirdoa, dceosn feoxrmtríen sael caarstí cduelol  d1o0c0u dmeel nRtoe gplaremseennttoa dHoip yo tae claorsio o. bSsetgáucunldoos.  qEune e sl uprrjeasne ndteel 
caso, se deniega la cancelación de la anotación preventiva de embargo posterior, por
haberse observado el defecto insubsanable de que la anotación preventiva de embargo 
letra  A,  dictada  en  el  presente  procedimiento  ha  caducado  –artículo  86  de  la  Ley 
Hipotecaria–, practicando su cancelación –artículo 353.3 del Reglamento Hipotecario–; 
habiendo ganado rango la anotación posterior por el principio de prioridad, y no siendo 
posible por tanto proceder a su cancelación. Todo ello conforme a los artículos 32, 69, 
77, 82, 83, 86 y 97 de la Ley Hipotecaria; 666, 668 y 674 de la Ley de Enjuiciamiento 
Civil; 175.2.º del Reglamento Hipotecario y las Resoluciones de 19 de abril de 1988, 28 
de julio de 1989, 6 de abril de 1994, 30 de noviembre de 1998, 8 de marzo, 16 de abril 
y 30 de octubre de 1999, 20 de marzo de 2000 y 11 de abril de 2002, 18/11/2004 
y 19/07/2007. Se practicarán las notificaciones prevenidas en el artículo 322 de la Ley 
Hipotecaria, prorrogándose el asiento de presentación por un plazo de sesenta días a 
contar desde la última notificación, de conformidad con el artículo 323 de dicha Ley… 
Alicante, a 17 de agosto de 2020. El registrador. Fdo. Manuel García Serna Colomina.»
III
Respecto a la anterior nota de calificación, don L.R.G, interpuso recurso mediante 
escrito firmado el 16 de septiembre de 2020, en el que se manifiesta resumidamente: 
«(…) Alegaciones.–Primera.–Como queda dicho, en los autos de ejecución de Títulos no 
judiciales (…) tramitados ante el Juzgado de Primera Instancia n.º 7 de los de Alicante, 
se procedió a la subasta de la plaza de aparcamiento n.º 9 sita en la planta sótano del 
edificio sito en (…), siendo sus datos registrales: Finca Registral (…), Tomo (…), libro 
(…) del Registro de la Propiedad Cinco de Alicante. Dicha subasta se celebró con fecha 
de cierre el 5 de abril de 2018, siendo el postor adjudicatario el que suscribe. Por ello, y a 
los efectos de inscripción en el Registro de la Propiedad de tal finca a mi nombre, por el 
referido juzgado se me entregó mandamiento y testimonio, ambos de fecha 27 de 
noviembre de 2018, dirigidos al Sr. Registrador que contenían el texto del Decreto sobre 
adjudicación de fecha 23 de abril de 2018. Resolución en la que, tras exponer en sus 
Fundamentos de Derecho los antecedentes de la ejecución de que se trataba, en su 
parte dispositiva se acordó, entre otros extremos, la adjudicación al que suscribe de la 
finca registral (…), al que se facilitaría un testimonio de la resolución para su inscripción, 
previa liquidación de los impuestos pertinentes, y Libramiento de un Mandamiento de 
cancelación en el que el Sr. Letrado de la Administración de Justicia, mandaría además 
de  la  cancelación  del  gravamen  que  había  originado  el  remate  o  adjudicación,  la 
cancelación de todas las inscripciones y anotaciones posteriores incluso las que se 
hubieran verificado después de expedida la certificación prevenida en el artículo 656, 
haciéndose constar que el valor de lo adjudicado fue inferior al importe total del crédito 
del actor, por lo que no existía sobrante. A los efectos de prueba que sean precisos, 
adjunto acompañamos originales del testimonio y mandamiento referidos presentados 
ante  el  Registro  de  la  propiedad  con  fecha  10/08/2020,  como  es  de  ver  en  tales 
documentos (documentos uno y dos). Al propio tiempo acompañamos (documento tres) 
copia de la certificación de dominio y cargas emitido por la entonces Registradora titular 
del Registro número cinco de Alicante con fecha 18 de diciembre de 2015, en el que se 
hace constar que incluso ya fue expedida con fecha 4 de julio del año 2011 otra 
certificación  de  dominio  y  cargas,  acordada  en  ambos  casos  en  los  autos  de 
procedimiento ejecutivo de los que dimana mi adjudicación, queriendo hacer constar 
expresamente el que suscribe y por la trascendencia para el asunto que nos ocupa, que 
la anotación preventiva de embargo letra A de fecha 04/07/2011 estaba vigente cuando  s
se extendió nota de expedición de la referida certificación al margen de la misma; siendo  e.
además que al tiempo de librarse esta segunda certificación que ahora acompañamos,  w.
asimismo estaba vigente al ser prorrogada dicha anotación por cuatro años más por la  783ww
daen ofteabcrieórno  ldeetr a2 0c1 d5e.  Sfeecghuan d1a7./–0U2n/2a0 1ve5z,  epnre vsiertnutda ddoe  tadlieligse tnecsitaim doen ioorsd ye nmaacinódna mdeie fnetcohsa,  e2l 
fSinr.c aR ereggisistrtaradlo (r… y)  aepna mrtei  fdaevo or,t rpaosr  ctíotunlsoi ddeer aacdiojundeicsa, ccioónnv, icnoom eon  eins sdceri bvier re cl odno lma icnoiop idae d leal   BOE-A-cable e
mismo y de la nota simple que adjunto acompaño (documento cuatro). Sin embargo y 
por lo que se refiere al mandamiento sobre cancelación de cargas resolvió (documento 
cinco) cuanto sigue: 1.–Denegarla cancelación de la anotación de embargo que motivó la 
ejecución, por estar caducada y cancelada. 2.–Denegar la cancelación de las cargas 
posteriores a dicha anotación de embargo, es decir, la cancelación de la anotación de 
embargo letra B prorrogada por la D, pues al estar caducada la anotación de embargo 
que motica la ejecución, deja de ser preferente. Por lo que se refiere a este segundo 
extremo que es al que nos oponemos, se nos da como único razonamiento el de 
“haberse observado el defecto insubsanable de que la anotación preventiva de embargo 
letra  A,  dictada  en  el  presente  procedimiento  ha  caducado  –artículo  86  de  la  ley 
hipotecaria– practicando su cancelación –artículo 353.3 del Reglamento Hipotecario– 
habiendo ganado rango la anotación posterior por el principio de prioridad, y no siendo 
posible por tanto proceder a su cancelación”. Todo ello a pesar de que aún vigente 
nuestra anotación de embargo, se procedió a la celebración de subasta y adjudicación 
del inmueble al que suscribe e incluso librados los mandamientos sobre cancelación de 
cargas. Tercera.–La denegación acordada por el Sr. Registrador de la propiedad no sólo 
es contraria a los intereses de esta parte sino que además contra viene la doctrina 
jurisprudencial sobre tales extremos, ya que por el alto Tribunal se considera, de manera 
constante, que aunque al momento en que el adjudicatario de las fincas solicitara la 
inscripción del Auto o Decreto de adjudicación y la cancelación de las cargas posteriores, 
hubiera caducado su propia anotación de embargo, lo decisivo en el momento en que se 
libró la certificación de cargas en el procedimiento de apremio, es que esa anotación 
estuviera vigente. De ahí que, si no constan cargas preferentes en dicha certificación, lo 
que es el caso, la adjudicación de las fincas al propio acreedor deberá de hacerse sin 
carga alguna, debiendo cancelarse, por tanto, las anotaciones de embargo posteriores. 
Entiende  el  TS  que  la  situación  registral  que  proclama  dicha  certificación  fija  las 
condiciones para la adquisición del inmueble de que se trate, de forma que cualquier 
alteración  posterior  –como  puede  ser  la  caducidad  de  la  anotación  de  embargo 
extendida a favor del ejecutante– no modifica dicha situación. Como hemos visto en la 
copia de dicha certificación que hemos aportado, al momento de emitirse ésta por el 
Registro de la Propiedad, la anotación de embargo que ha causado la adjudicación al 
que suscribe, dictada en los autos de ejecución (…) del Juzgado de Primera Instancia 
Siete  de  Alicante,  estaba  vigente,  no  existiendo  más  cargas  posteriores  en  aquel 
momento, que la que existe actualmente, y que el Sr. Registrador niega su cancelación 
pese al mandato judicial y que al titular del asiento posterior le fue notificada de manera 
personal dicha certificación, como así consta en la misma. En este sentido, la Sentencia 
de la Sala Primera del Tribunal Supremo de fecha 7 de julio de 2017, la cual aplica la 
doctrina sentada por esa misma sala en sentencia n.º 282/2007, de 12 de marzo, 
reiterada por la n.º 88/2015, de 23 de febrero. Dicha doctrina reconoce una especial 
significación  al  momento  de  emisión  por  parte  del  Registro  de  la  Propiedad  de  la 
certificación de cargas y gravámenes (artículo 656 LEC). Dicha certificación acreditativa 
de los derechos y car gas que afectan al inmueble sobre el que se ha iniciado la 
ejecución,  persigue  varios  objetivos:  a)  Conocer  el  importe  de  todas  las  cargas  y 
derechos anteriores al gravamen por el que se sigue la ejecución a los efectos de 
determinar la valoración del bien para la subasta (que se calcula deduciendo su importe 
del avalúo): b) Proporcionar a los posibles licitadores una información completa sobre las 
condiciones de adquisición y, en concreto, sobre la existencia de cargas anteriores que 
no desaparecerán con la adquisición; y c) Identificar e individualizar a los titulares de  s
derechos y cargas inscritos o anotados con posterioridad al del acreedor ejecutante, los  oe.
cuales quedarán extinguidos por la realización del bien, a los efectos de comunicarles la  w.
pendencia del proceso de ejecución para que puedan intervenir en él a los efectos  783ww
elexgteanlmseiónnt ed ep rneovtiast omsa. rLgain aelx epne dlaic ihóonj ad ere gdiiscthraa l cae ertfieficcatocsió dne,  spiunb dlicuiddaa,d h; ay  ldaa edxoi sltuegnacri aa  dlea 
lpao setejericourceisó na l edse l cdoemreucnhicoa ddae l ae jelocsu tatnitutela (raerst ícduelo  d6e5r9e.c1h oLsE Cq)u, et odfiog ulroe nc ueanl  naos iseen thoas   BOE-A-cable e
cuestionado por las partes. En consecuencia, puede afirmarse que el contenido de tal 
certificación tiene un valor esencial en el desarrollo del procedimiento de apremio y que 
la situación registral que proclama fija las condiciones para la adquisición del bien 
inmueble de que se trate, de forma que cualquier alteración posterior –como puede ser la 
caducidad de la anotación de embargo extendida a favor del ejecutante– no modifica 
dicha situación. En el mismo sentido sobre la eficacia de la fecha de expedición de la 
certificación  de  cargas  cabe  citar  la  sentencia  de  esta  sala  n.º  1097/1994,  de  5 
diciembre. En definitiva, la doctrina del Supremo establece que la aprobación del remate 
y la adjudicación conlleva como efecto propio la cancelación de todas las anotaciones de 
embargo posteriores, que carecen de preferencia sobre la que servía de apoyo a la 
ejecución, pues “la anotación de embargo que beneficiaba al ejecutante ha causado 
estado y producido su finalidad para dicha ejecución desde la fecha de la emisión de la 
citada certificación de cargas y gravámenes”. Cuarta.–Que por todo cuanto antecede y 
por las razones expuestas, intereso que se tenga al que suscribe por opuesto al criterio 
adoptado por el Sr. Registrador de la Propiedad del Registro número cinco de los de 
Alicante, al denegar el requerimiento expreso contenido en el mandamiento librado por el 
Juzgado de Primera Instancia n.º 7 y que se contiene en su Decreto de fecha 23 de abril 
de 2018, por el que se establece que el “el Letrado de la Administración de Justicia 
mandará la cancelación de todas las inscripciones y anotaciones posteriores, incluso las 
que  se  hubieran  verificado  después  de  expedida  la  certificación  prevenida  en  el 
artículo 656”. Motivos por los que solicito a esa Dirección General que en base a la 
doctrina jurisprudencial (que es fuente del derecho) y la resolución judicial que sir ve de 
base al mandamiento judicial presentado registralmente, deje sin efecto dicha calificación 
acordándose por el contrario nueva resolución por la que se acepte en su integridad 
cuanto se interesa, y se proceda a la cancelación de las cargas posteriores que pudieran 
afectar  a  la  finca  registral  de  mi  propiedad.  Fundamentos  de  Derecho  (…).  A  La 
Dirección General de los Registros y del Notariado solicito que, habiendo por presentado 
este escrito de alegaciones, con sus documentos y copias, se sirva admitirlo y, en 
méritos  a  su  contenido,  tenga  por  formalizado  Recurso  Gubernativo  frente  a  la 
calificación registral de fecha 17 de agosto de 2020 referida anteriormente, en el sentido 
de oponernos a la de negación de cancelación de las cargas posteriores inscritas sobre 
la finca de mi propiedad; al propio tiempo, se tengan por efectuadas en tiempo y forma 
las alegaciones en él vertidas y en su virtud y seguidos que sean los trámites oportunos, 
resuelva el presente Recurso estimando las pretensiones de quien sus cribe este escrito, 
de modo que en cumplimiento del mandamiento judicial pre sentado a su inscripción en 
el Registro de la Propiedad, se proceda a la cancelación de cargas referidas. A los 
efectos  de  prueba  pertinentes,  adjunto  acompaño  originales  del  mandamiento  y 
testimonio presentados ante el Registro de la Propiedad Cinco de Alicante designando al 
propio  tiempo  y  en  relación  con  el  resto  de  documentos  aportados,  los  archivos 
registrales de la Finca Registral AAAA, Tomo (…), libro (…) del Registro de la Propiedad 
Cinco de Alicante, así como los de los autos de ejecución de Títulos no judiciales (…) del 
Juzgado de Primera Instancia n.º 7 de los de Alicante. Lo que solicito en Alicante a 
dieciséis de septiembre de dos mil veinte.»
IV
Con  fecha  30  de  septiembre  de  2020,  don  Manuel  García-Serna  Colomina, 
registrador titular del Registro de la Propiedad número cinco de Alicante, elaboró informe  s
en defensa de su nota de calificación y elevó el recurso a este Centro Directivo. e.
Vistos los artículos 17, 24, F3u2n, d6a6m, 8e2n,t o8s6 ,d 9e7 D, 2e2re0c yh o326 de la Ley Hipotecaria, 108,  2020-15783n https://ww
d11e1 l.a2 .ºL,e 1y6 d5e,  1E7n5ju yic i3a2m1i ednetlo R Ceigvlial, mlaesn tsoe nHtiepnocteiacsa rdioe,l  aTrrtibícuunloasl  S6u2p9r,e 6m6o6 , d6e6 81,2  6d7e4  my a6r9z2o 
de 2007, de 23 de febrero de 2015 y 7 de julio de 2017 y las Resoluciones de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado de 28 de julio de 1989, 30 de octubre 
de 1999, 20 de marzo de 2000, 11 de abril de 2002, 13 de noviembre de 2003, 18 de 
noviembre de 2004, 14 de enero de 2005, 15 de febrero de 2007, 4 de enero de 2008, 11 
de diciembre de 2008, 19 de abril de 2010, 28 de octubre de 2010, 5 de diciembre 
de 2011, 19 de mayo y 20 de julio de 2012, 3 de abril, 15, 27 y 28 de junio, 3 de 
diciembre de 2013, 31 de enero de 2014, 10 de febrero de 2014, 3 de junio de 2014, 12 
de junio de 2014, 7 de agosto de 2014, 18 de diciembre de 2014, 28 de enero de 2015, 
30 de junio de 2017, 19 y 20 de julio de 2017 y 20 de julio de 2017.
1.  La cuestión que se plantea en el presente recurso ha sido objeto de estudio por 
la Dirección General de los Registros y del Notariado en numerosos recursos, por lo que 
no procede sino ratificar la doctrina elaborada al respecto (vid. «Vistos»).
En concreto, la cuestión planteada se refiere a la negativa del registrador a cancelar 
las cargas posteriores a la anotación en la que se funda el procedimiento ejecutivo por 
encontrarse caducada dicha anotación, tomada como consecuencia y para seguridad de 
dicho procedimiento, antes de que la documentación calificada fuese presentada en el 
Registro de la Propiedad.
El recurrente funda su recurso en la Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de julio 
de 2017 y en el hecho de que a la fecha de dictarse el decreto de adjudicación a su favor 
estaba  vigente  la  anotación  de  embargo  en  la  que  se  sustenta  el  procedimiento 
ejecutivo.
2.  Las anotaciones preventivas tienen una vigencia determinada y su caducidad 
opera «ipso iure» una vez agotado el plazo de cuatro años, hayan sido canceladas o no, 
si no han sido prorrogadas previamente, careciendo desde entonces de todo efecto 
jurídico, entre ellos la posición de prioridad que las mismas conceden a su titular, y que 
permite la inscripción de un bien con cancelación de cargas posteriores a favor del 
adjudicatario, que ha adquirido en el procedimiento del que deriva la anotación, de modo 
que los asientos posteriores mejoran su rango en cuanto dejan de estar sujetos a la 
limitación que para ellos implicaba aquel asiento y no podrán ser cancelados en virtud 
del mandamiento prevenido en el artículo 175.2.ª del Reglamento Hipotecario, si al 
tiempo de presentarse aquél en el Registro, se había operado ya la caducidad. Y ello 
porque  como  consecuencia  de  ésta,  han  avanzado  de  rango  y  pasado  a  ser 
registralmente preferentes (cfr. Resoluciones de 28 de noviembre de 2001 y 11 de abril 
de 2002).
De otro modo: Caducada la anotación, como acontece en el caso, no es posible 
obtener el trasvase de prioridad en detrimento de las cargas posteriores, debiendo el 
registrador  denegar  la  inscripción  del  mandamiento  en  que  dicha  cancelación  se 
pretenda. El artículo 175 del Reglamento Hipotecario prevé la posibilidad de cancelación, 
como  consecuencia  de  la  ejecución  del  embargo  trabado,  si  bien  dicha  virtualidad 
cancelatoria sólo surte sus efectos mientras dicha anotación conste vigente (Resolución 
de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 28 de octubre de 2010 y 
artículo 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
Aunque a la fecha de adjudicación estuviese vigente la anotación, la resolución 
judicial no implica prórroga del plazo de vigencia de la anotación y debe estarse a la 
fecha de su presentación en el Registro de la Propiedad, según resulta de los preceptos 
citados  en  los  precedentes  vistos.  En  ningún  caso,  pueden  contarse  los  efectos 
derivados del principio de prioridad registral, desde la fecha de los documentos, sino 
desde la de su presentación en el Registro de la Propiedad (artículos 24 y 32 de la Ley  e.
Hipotecaria). w.b
3.  En el supuesto de hecho que da lugar a la presente Resolución, cuando el  783ww
dReecgriesttoro d, ela a cdajudduiccaidcaiódn  dye  ella m aannodtaacmióienn tdoe ld ee mcabnacrgeola cdióen l odse  qcuaerg adsim saen apnre syean staen  heanb íeal 
pcarondcueclaidcoió, ne nd ec olan saencoutaecnicóina , psree vtoemntaiv ara dzeó ne mdebl aarugtoo  pdoes taedrjiuodr,i cqauceió sne,  peenrcou esnet rrae cvhigaeznat ela, 
al estar caducada la anotación del embargo letra B, ordenada en los autos que dan lugar 
al mandamiento cancelatorio.
El hecho de que se haya expedido la certificación de titularidad y cargas, que prevé 
la Ley de Enjuiciamiento Civil, no implica ni su conversión en otra anotación ni su 
prórroga,  ya  que  las  anotaciones  sólo  se  prorrogan  en  la  forma  establecida  en  el 
artículo 86 de la Ley Hipotecaria.
Podría  haberse  dictado  mandamiento  judicial  ordenando  la  prórroga  de  dicha 
anotación preventiva, en cuyo caso hubiera subsistido registralmente la preferencia del 
proceso  de  ejecución  entablado  y  sus  consecuencias  últimas  sobre  esas  cargas 
posteriores, y sería indudable la eficacia cancelatoria del mandato dictado por el juez que 
conoció de aquél.
La  Ley  Hipotecaria  no  contempla  la  prórroga  de  la  anotación  preventiva  como 
consecuencia de la expedición de la certificación de cargas.
El artículo 86 de la Ley Hipotecaria es claro a este respecto, al regular la expresa 
caducidad  de  las  anotaciones  preventivas.  Efectivamente,  el  artículo  86  de  la  Ley 
Hipotecaria, según redacción dada por el apartado 2 de la disposición final novena de la 
Ley de Enjuiciamiento Civil determina taxativamente que «las anotaciones preventivas, 
cualquiera que sea su origen, caducarán a los cuatro años de la fecha de la anotación 
misma, salvo aquellas que tengan señalado en la Ley un plazo más breve. No obstante, 
a instancia de los interesados o por mandato de las autoridades que las decretaron, 
podrán prorrogarse por un plazo de cuatro años más, siempre que el mandamiento 
ordenando la prórroga sea presentado antes de que caduque el asiento. La anotación 
prorrogada caducará a los cuatro años de la fecha de la anotación misma de prórroga. 
Podrán practicarse sucesivas ulteriores prórrogas en los mismos términos».
Desde la inicial Ley Hipotecaria, la publicidad registral de los embargos se realiza 
mediante un asiento provisional, transitorio, de duración limitada, como es la anotación 
preventiva,  frente  al  asiento  de  inscripción,  de  duración  indefinida,  que  recoge 
situaciones duraderas. En este sentido la anotación preventiva de embargo se diferencia 
claramente de una hipoteca judicial. Cierto es que el Reglamento Hipotecario, en la 
redacción dada por el Decreto de 17 de marzo de 1959, previó en su artículo 199 la 
duración indefinida de la prórroga de la anotación preventiva. Ahora bien, ante los graves 
inconvenientes que suponía para el tráfico inmobiliaria la permanencia de anotaciones 
de embargo prorrogadas, la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, en su 
disposición  final  novena,  da  nueva  redacción  al  artículo  86  de  la  Ley  Hipotecaria 
disponiendo expresamente la caducidad no ya sólo de la anotación preventiva, sino 
también de su prórroga, quedando derogado el artículo 199 del Reglamento Hipotecario.
Caducada la anotación preventiva se produce su extinción. Así lo dice expresamente 
el artículo 77 de la Ley Hipotecaria al señalar que «las anotaciones preventivas se 
extinguen  por  cancelación,  por  caducidad  o  por  su  conversión  en  inscripción».  Y, 
conforme  al  artículo  97  de  la  Ley  Hipotecaria  «cancelado  un  asiento  se  presume 
extinguido el derecho a que dicho asiento se refiera». Y es una norma aplicable a todo 
tipo de anotaciones.
Registralmente, caducada la anotación, debe actuar el registrador a estos efectos 
como si nunca se hubiera practicado la citada anotación, en cuyo caso la inscripción de 
la adjudicación de la finca como consecuencia de la ejecución, como se ha señalado 
reiteradamente por este Centro Directivo, dependerá de que el deudor siga conservando 
la titularidad de la misma y en caso de existir cargas posteriores no podrán ser objeto de 
cancelación  registral.  Operan  los  principios  de  prioridad  (artículo  17  de  la  Ley  s
Hipotecaria) y tracto (artículo 20 de la Ley Hipotecaria), por lo que habiendo perdido la  oe.
anotación,  como  ha  quedado  expuesto,  su  efecto  respecto  a  terceros  posteriores  w.
inscritos,  surge  un  obstáculo  registral  que  impedirá  la  cancelación  de  los  asientos  783ww
post4e.r ioCreise ratal mdeevneten irl ar ecgeisrttirfaiclmaceiónnte  dinee dxiosmteinntieo  lya  caanrogtaasc ióyn s due  nlao tqau me atrragein caal utisean.en una
cualificada importancia en el proceso de ejecución, sirviendo de vehículo de conexión
entre el procedimiento judicial y las titularidades registrales que recuérdese gozan de 
presunción de existencia y protección judicial (artículos 1 y 38 de la Ley Hipotecaria).
No obstante, la certificación registral, hasta tiempos recientes ha sido estática, en el 
sentido de que informaban de la situación en un preciso momento temporal, lo que 
comportaba cierta información incompleta, ante posibles asientos posteriores a la fecha 
de la expedición de la certificación, que pudieran alterar su contenido.
En cierta medida estos riesgos se tratan de evitar mediante la comunicación prevista 
en el artículo 135 de la Ley Hipotecaria y más recientemente mediante la certificación 
continuada prevista en los artículos 656.2 y 667.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil tras 
la reforma operada por la Ley 42/2015 de reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Es por ello, por lo que aun siendo muy importante en el proceso de ejecución la 
expedición de la certificación de titularidad y cargas, y su nota marginal, sin embargo, no 
debe identificarse con los efectos de la propia anotación preventiva de embargo.
En este sentido, debe tenerse en cuenta que pueden existir procedimientos de 
ejecución que motivan anotaciones preventivas posteriores. En esta hipótesis puede 
ocurrir  que  una  anotación  preventiva  anterior  haya  caducado  y,  al  expedirse  la 
certificación de dominio y cargas de la anotación posterior no se haga constar en la 
certificación la anterior anotación, por haber caducado con anterioridad a su expedición. 
Esta  situación  puede  constituir  un  grave  riesgo  para  los  adjudicatarios  de  los 
procedimientos posteriores, por la existencia de un embargo cuya anotación se ha 
cancelado por caducidad, a la que, sin embargo, se le pretenda dar eficacia preferente.
Hay un argumento más que da la doctrina autorizada, sobre el enfoque que debe 
darse a esta cuestión, que guarda estrecha relación con el papel del Registro de la 
Propiedad y del registrador en el mantenimiento de la seguridad del tráfico jurídico 
inmobiliario, que es esencial para el desarrollo económico, y es que, sin desconocer la 
importancia de que las sentencias se ejecuten y de las legítimas expectativas de quien 
acude a una subasta judicial, es lo cierto, que el ordenamiento jurídico tiene previstas las 
fórmulas precisas para que esos derechos no se desconozcan, mediante el mecanismo 
de la prórroga, que en la última redacción de la Ley de Enjuiciamiento Civil, puede 
renovarse tantas veces como sea necesario.
Basta que el rematante inscriba su adquisición dentro de la vigencia de la anotación 
que le protege para que mantenga su virtualidad cancelatoria, pero parece sin embargo 
desproporcionado que, en sede registral, sin una declaración clara y terminante de la ley 
al respecto, en sede registral, se reconozca una eficacia cancelatoria de anotaciones 
posteriores a una anotación caducada, por el hecho de haberse expedido la certificación 
de dominio y cargas.
5.  En cuanto al contenido de las Sentencias del Tribunal Supremo de 12 de marzo 
de 2007 y la de 23 de febrero de 2015, recogidas en los precedentes «Vistos», ha de 
señalarse, en primer lugar, que están dictadas ambas, en relación a supuestos de hecho 
regidos por la antigua Ley de Enjuiciamiento Civil, y no por la actual; además, la primera 
de  ellas  establece  claramente  en  su  fundamento  tercero  que:  «Es  la  propia  parte 
recurrente la que, en el desarrollo del motivo, afirma que en ningún momento está 
recurriendo  la  calificación  del  registrador  denegando  la  cancelación  de  las  cargas 
posteriores ni la caducidad de su anotación de embargo, por lo que carece de sentido 
sostener que dicha norma ha sido infringida, sin perjuicio de que la pretensión de no 
afectación de la adquisición del dominio por los embargos que figuran en el Registro 
anotados  con  posterioridad  a  su  propia  anotación  pueda  sostenerse  invocando  la 
adecuada aplicación de otras normas jurídicas». s
En estas dos sentencias queda claro que no se impugna propiamente la actuación  oe.
registral, sino que se contiende sobre la preferencia entre distintas anotaciones; en  w.
resumen,  en  sede  judicial,  puede  discernirse  sobre  preferencia  entre  cargas,  con  783ww
itnoddeapse lnads esnecniate dnec iassu  icnaddicuacdidaasd  heany aenl  Rseidgois dtreom, caonmdaod soes  dloess ptirteunladree sd edle h leacsh coa drgea qsu ceu eyna 
cancelación no pudo practicarse.
6.  El estricto ámbito de la calificación no permite entrar en valoraciones sobre 
preferencia civil de embargos, que quedan reservadas a los procedimientos judiciales 
contenciosos,  y  fuera  del  ámbito  de  la  seguridad  jurídica  preventiva,  en  la  que  la 
caducidad opera de manera automática.
En la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 11 de 
enero de 2017, y las que ésta recoge entre sus «Vistos», queda claro que la caducidad 
de la anotación determina que el beneficiado ha perdido el derecho que la legislación 
procesal y registral le reconoce de purgar directamente y sin más trámites las cargas 
posteriores, aunque ello no significa que deba soportarlas, sino que la liberación debe 
ser acordada en un procedimiento distinto en el que sean parte los interesados, y en el 
que el juez se pronuncie sobre tal extremo en particular. En el procedimiento que motiva 
la Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de julio de 2017, si bien se trata de una 
demanda directa contra la calificación registral, han sido demandados los titulares de las 
anotaciones preventivas posteriores a la que motiva la ejecución,
El registrador está compelido por una norma legal (artículo 86 de la Ley Hipotecaria), 
y no puede dejar de aplicarla, ni tiene competencias para valorar las pruebas que 
puedan existir y sean determinantes del motivo por el cual no se prorrogó la anotación 
que ha servido de base al procedimiento ejecutivo.
Podría pensarse que, tras la Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de julio de 2017, 
cuando se expida una certificación de cargas en un procedimiento de ejecución de 
embargo, el registrador deberá extender nota al margen de la anotación, y dar a dicha 
nota la virtualidad de prorrogar indefinidamente la anotación a la que se refiere. Sin 
embargo,  no  hay  apoyo  legal  que  permita  hacerlo.  Es  más,  si  lo  hiciera  estaría 
contraviniendo frontalmente el texto del artículo 86 de la Ley Hipotecaria, y el espíritu de 
la Ley de Enjuiciamiento Civil de 7 de enero de 2000, que acabó con la vigencia 
indefinida  de  las  anotaciones  preventivas  prorrogadas,  precisamente  para  evitar  un 
obstáculo permanente para el mercado inmobiliario.
7.  En conclusión, como reiteradamente ha señalado este Centro Directivo, debe 
diferenciarse la actuación y proceder registral de la actuación en sede judicial.
Registralmente  el  defecto  debe  ser  confirmado,  sin  que  en  vía  registral  pueda 
determinarse la prórroga indefinida de la anotación preventiva de embargo, por el hecho 
de haber sido expedida la certificación de cargas, por cuanto la prórroga de vigencia de 
las anotaciones preventivas viene determinada por Ley y su caducidad implica la pérdida 
de su prioridad registral.
Pero, el actual titular registral tiene a su disposición los remedios previstos en el 
ordenamiento si considera oportuna la defensa de su posición jurídica (artículos 66 de la 
Ley Hipotecaria y 117, 594, 601 y 604 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) y sin que la 
confirmación del defecto suponga prejuzgar la decisión que los tribunales, en su caso, 
puedan adoptar en orden a la preferencia entre cargas, mediante la interposición de las 
correspondientes tercerías de mejor derecho, o de dominio, o por la ausencia de buena 
fe, con demanda a todos los interesados, evitando su indefensión (cfr. artículos 24 de la 
Constitución Española y 20 y 38 de la Ley Hipotecaria), como así ha ocurrido en la citada 
Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de julio de 2017.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el  e
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las  bo
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de  783ww
la LeMya Hdripido,t e2c0a driea .noviembre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, Sofía Puente Santiago.