BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 319 Lunes 7 de diciembre de 2020 Sec. III.   Pág. 111871
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
15780 Resolución  de  20  de  noviembre  de  2020,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de 
calificación de la registradora de la propiedad de Benissa, por la que se 
deniega la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral.
En el recurso interpuesto por Teulamar, S.L., contra la nota de calificación de la 
registradora de la propiedad de Benissa, doña Miren Monforte Duart, por la que se 
deniega la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral.
Hechos
I
Mediante instancia privada de fecha 13 de mayo de 2019, don J. V. B. M., en nombre 
y representación de Teulamar, S.L., solicita la inscripción de la representación gráfica 
alternativa  a  la  catastral  correspondiente  a  la  finca  registral  16.872  del  término  de 
Benissa, acompañando a la misma informe de validación gráfica catastral.
II
Presentado dicho documento en el Registro de la Propiedad de Benissa, una vez 
tramitado el procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, es objeto de 
con arreglo a los siguientes hechos y fundamentos jurídicos: «El artículo 18 de la Ley 
Hipotecaria  que  establece  la  obligación  del  Registrador  de  calificar  los  títulos 
presentados a inscripción, el cual literalmente dice lo siguiente: «Los Registradores 
calificarán,  bajo  su  responsabilidad,  la  legalidad  de  las  formas  extrínsecas  de  los 
documentos  de  toda  clase,  en  cuya  virtud  se  solicite  la  inscripción,  así  como  la 
capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las 
escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro. El plazo 
máximo para inscribir el documento será de quince días contados desde la fecha del 
asiento de presentación. El Registrador en la nota a pie de título, si la calificación es 
positiva, o en la calificación negativa deberá expresar inexcusablemente la fecha de la 
inscripción y, en su caso, de la calificación negativa a los efectos del cómputo del plazo 
de quince días. Si el título hubiera sido retirado antes de la inscripción, tuviera defectos 
subsanables o existiera pendiente de inscripción un título presentado con anterioridad, el 
plazo  de  quince  días  se  computará  desde  la  fecha  de  la  devolución  del  título,  la 
subsanación  o  la  inscripción  del  título  previo,  respectivamente.  En  estos  casos,  la 
vigencia del asiento de presentación se entenderá prorrogada hasta la terminación del 
plazo  de  inscripción.  Por  razones  extraordinarias,  debidamente  acreditadas,  la  de 
Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública podrá, a solicitud del Registrador 
competente formulada dentro de los dos primeros días de plazo de inscripción, ampliar 
hasta quince días más como máximo dicho plazo. Si la Dirección General no contesta en 
el plazo de dos días contados desde que tuviera entrada la solicitud, se entenderá que  e.e
esta ha sido desestimada. El Registrador no podrá recurrir contra la decisión expresa o  b
presunta que adopte la Dirección General.» 780ww
reprLeas enRtaecgióisntr agdroárfaic a qaulete rnsautsivcari bgee ohrrae ferreesnuceialtdoa  ssuosbpree nldae rf inclaa  riengscisrtirpacli ó1n6 8d7e2  dlae 
Benissa,  solicitada  en  el  documento  objeto  del  asiento  de  presentación  1483  del
Diario 73, por los motivos que se indican en el acuerdo adoptado con fecha de hoy, y que 
se transcribe a continuación:
«Hechos:
I.  Que con fecha catorce de mayo de dos mil veinte, y en base a la citada instancia 
presentada el día trece de mayo de dos mil veinte, bajo el asiento 1483 del Diario 73, 
quedó extendida diligencia para hacer constar el comienzo del procedimiento previsto en 
el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, para la inscripción de la representación gráfica 
alternativa  sobre  la  finca  registral  16872  de  Benissa  con  código  registral 
único 03029000134307, mediante la aportación del Informe de Validación Gráfica frente 
a Parcelario Catastral, con C.S.V.: (…) de fecha 18 de marzo de 2020.
II.  Que  con  fecha  catorce  de  mayo  de  dos  mil  veinte,  fueron  expedidas  las 
notificaciones reguladas en el artículo 199 LH a los posibles propietarios colindantes 
afectados, habiéndose formulado oposición por el siguiente:
Don K.R.: notificación que le fue entregada el nueve de julio de dos mil veinte a su 
representante Doña E.V.P. en el Registro de la Propiedad de Benissa; y durante el plazo 
señalado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria se ha interpuesto una alegación, en la 
que expone lo siguiente:
“Que la configuración actual de ambas parcelas sobre el terreno, es la que ha 
existido  desde  hace  más  de  veinte  años,  incluso  treinta,  y  la  modificación  que  se 
pretende altera dicha situación sobre el terreno, apropiándose de este modo el instante 
de la modificación, de parte de la parcela perteneciente al señor R., a la que deja sin su 
zona de acceso que ha tenido toda la vida, que ha poseído y forma parte de su 
propiedad, y dejándola son dicho acceso que se realizó por el primer adquirente de 
ambas  parcelas  –la  16872  y  9356–,  K.W.R.,  en  1972”.  “Curiosamente  en  la 
representación gráfica alternativa que se pretende, se ha dibujado la línea del linde en 
esta  zona  de  acceso,  conforme  más  les  ha  interesado,  dejando  fuera  la  zona  de 
jardinera que bordea la rampa de acceso, y dibujando sólo la zona de rampa, haciendo 
así una línea quebrada y no recta, para conseguir esto: le dejo la jardinera al vecino, y 
me quedo yo la rampa de acceso.”
“Por todo ello solicito: Se tenga por presentado este escrito y documentos que se 
acompañan, y por formalizada oposición a la inscripción de la representación gráfica 
alternativa notificada, porque se está invadiendo la finca registral del señor R. con dicha 
alteración.”
Acompaña como justificación de la misma los siguientes documentos: Instancia de 
alegación; Plano topográfico y comparador de ortofotos de 1997, 2005 y 2017 donde se 
ve el acceso a la finca; y Poder de Representación Procesal.
III.  A  la  vista  de  lo  que  resulta  del  Registro  y  de  la  alegación  efectuada,  la 
Registradora  suspende  la  inscripción  de  la  representación  gráfica  georreferenciada 
alternativa  aportada  por  una  posible  invasión  de  la  finca  colindante,  la  finca 
registral 9356, tal y como consta en la alegación efectuada expuesta anteriormente, con 
una posible invasión de la zona de acceso de la misma.
Fundamentos de Derecho:
El artículo 199 regula el procedimiento para la inscripción de la representación  e.
gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro, disponiendo que  w.b
el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita podrá  780ww
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corresponde con la realidad física de su finca, deberá aportar, además de la certificación 
catastral descriptiva y gráfica, una representación gráfica georreferenciada alternativa.
En todo caso, será objeto de calificación por el registrador la existencia o no de 
dudas en la identidad de la finca, pues tal y como dispone el artículo 9.b) de la Ley 
Hipotecaria “la representación gráfica aportada será objeto de incorporación al folio real 
de  la  finca,  siempre  que  no  se  alberguen  dudas  por  el  Registrador  sobre  la 
correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita, valorando la falta de 
coincidencia, siquiera parcial, con otra representación gráfica previamente incorporada, 
así  como  la  posible  invasión  del  dominio  público.  Se  entenderá  que  existe 
correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción literaria de la 
finca cuando ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio y 
las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de la cabida 
inscrita  y  no  impidan  la  perfecta  identificación  de  la  finca  inscrita  ni  su  correcta 
diferenciación respecto de los colindantes”.
Por tanto, las dudas pueden referirse a que la representación gráfica de la finca 
coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la 
posible  invasión  de  fincas  colindantes  inmatriculadas  o  se  encubriese  un  negocio 
traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (artículos 199 y 201 de la 
Ley Hipotecaria y Resoluciones de 22 de abril, 8 de junio, 10 de octubre de 2016 y 1 de 
junio de 2017).
Además,  dispone  el  precepto  que  a  los  efectos  de  efectos  de  valorar  la 
correspondencia de la representación gráfica aportada, el registrador podrá utilizar, con 
carácter meramente auxiliar, otras representaciones gráficas disponibles, que le permitan 
averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, 
para  lo  que  podrá  acudirse  a  la  aplicación  informática  prevista  en  dicha  norma  y 
homologada en la Resolución de esta Dirección General de 2 de agosto de 2016.
En  el  caso  de  aportación  de  representación  gráfica  alternativa,  el  artículo  9.b) 
dispone que en todo caso “habrá de respetar la delimitación de la finca matriz o del 
perímetro del conjunto de las fincas aportadas que resulte de la cartografía catastral” y 
que “si la representación gráfica alternativa afectara a parte de parcelas catastrales, 
deberá precisar la delimitación de las partes afectadas y no afectadas, y el conjunto de 
ellas habrá de respetar la delimitación que conste en la cartografía catastral”.
El apartado 2 del artículo 199 remite en estos casos a la misma tramitación de su 
apartado 1, con la particularidad de que han de ser notificados los titulares catastrales 
colindantes afectados. Según el precepto, corresponde al registrador, a la vista de las 
alegaciones efectuadas, decidir motivadamente según su prudente criterio.
En  el  supuesto  de  esta  calificación,  a  la  vista  de  la  alegación  efectuada,  la 
Registradora  suspende  la  inscripción  de  la  representación  gráfica  georreferenciada 
alternativa  aportada  por  una  posible  invasión  de  la  finca  colindante,  la  finca 
registral 9356, tal y como consta en la alegación efectuada expuesta anteriormente, con 
una posible invasión de la zona de acceso de la misma. Según el artículo 199 de la Ley 
Hipotecaria, corresponde al registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas, decidir 
motivadamente según su prudente criterio. La nueva regulación de este precepto se 
incardina en el marco de la desjudicialización de procedimientos que constituye uno de 
los objetivos principales de la nueva Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción 
Voluntaria,  y  de  la  Ley  13/2015,  de  24  de  junio,  regulándose  en  esta  última  los 
procedimientos que afectan al Registro de la Propiedad y atribuyendo competencia para 
la tramitación y resolución a los notarios y registradores de la Propiedad. Uno de los  s
principios de esta nueva regulación de la Jurisdicción Voluntaria es que, salvo que la ley  oe.
expresamente lo prevea, la formulación de oposición por alguno de los interesados no  w.
hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea  780ww
sreus auretíltcou,l ota 1l 7y. 3c.omo se destaca en la Exposición de Motivos de la citada Ley 15/2015 o
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registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y 
fundado en criterios objetivos y razonados (cfr. Resoluciones citadas en los ‘Vistos’)”.
Por todo ello, no cabe inscribir la base gráfica alternativa aportada, por cuanto 
existen  dudas  fundadas  acerca  de  una  posible  invasión  de  la  parcela  colindante 
propiedad de Don K.R.
Parte dispositiva
Vistos los artículos citados y demás disposiciones de pertinente aplicación: Doña 
Miren Monforte Duart, Registradora de la Propiedad de Benissa, acuerda:
1.°  Calificar  el  documento  presento  en  los  términos  que  resultan  de  los 
antecedentes de Hecho y Fundamentos de Derecho reseñados.
2.°  Suspender, en consecuencia, el despacho del documento presentado.
3.°  Prorrogar el asiento de presentación (...).
Benissa, 20 de agosto de dos mil veinte.–La Registradora de la Propiedad.–Fdo.: 
Doña Miren Monforte Duart».
III
Don J. V. B. M., en nombre y representación de Teulamar, S. L., interpuso recurso 
contra la anterior calificación mediante escrito de fecha 3 de septiembre de 2020 que 
tuvo entrada en el citado Registro el mismo día, en el que alega lo siguiente:
«Consideraciones:
Si bien, es cierto que el colindante señor K.R., ha presentado oposición motivada con 
una medición firmada por su técnico, la información aportada resulta insuficiente para 
entender la correspondencia de la realidad física, con la registral de ambas fincas, 
contraviniendo en ese caso las descripciones registrales actuales.
Entrando en mayor detalle (se adjunta plano descriptivo de medición topográfica de 
ambas fincas, con indicación de las observaciones del técnico que las firma.) El plano del 
técnico del colindante opositor, indica una superficie de 1.408 m2 superior a la superficie 
inscrita de 1.321 m2 del señor K.R., representando ello un exceso de 87 m2 a ubicar en la 
rampa de acceso, según la documentación presentada por el Sr. K.R. y que dejaría la 
finca de la mercantil Teulamar, S.L con un defecto de 87 m2 de menos.
Por consiguiente, como consecuencia de dicha oposición la finca del colindante 
opositor resultaría con un exceso de 87 m2 respecto de la cabina registral, mientras que 
la mercantil Teulamar, S.L., sufriría de un defecto de los mismos 87 m2 generando así un 
injustificado perjuicio en cuanto a la finca de este interesado (la mercantil Teulamar, 
S.L.).
La  mercantil  Teulamar,  S.L.,  no  discute  cuestiones  relativas  al  acceso  o  a  la 
posibilidad de constituir una servidumbre de paso por la rampa existente.
Por todo ello, solicitamos a la Sra. Registradora y si así lo estima oportuno, que 
atienda a las consideraciones técnicas aportadas por esta parte, y que refieren a la 
realidad física y registral de ambas fincas, requiriéndole de igual modo al opositor 
colindante que aporte la documentación técnica que resulte efectiva para la adecuada 
motivación de dicha oposición. s
Y ratificándonos en la alternativa grafica aportada, solicitamos su inscripción». e.
La registradora de la propiedad de BenIiVssa, emitió informe ratificando la calificación  2020-15780n https://ww
en todos sus extremos y elevó el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9, 10, 18, 198, 199, 200, y 201 de la Ley Hipotecaria; artículo 3 
del  texto  refundido  de  la  Ley  del  Catastro  Inmobiliario  aprobado  por  Real  Decreto 
Legislativo 1/2004, de 5 de marzo; y las Resoluciones de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado de 19 de mayo de 2010, 1 de marzo de 2013, 5 de diciembre 
de 2014, 21 de octubre de 2015, 12 de febrero de 2016, 22 de abril de 2016, 8 de junio 
de 2016, 19 de julio de 2016, 29 de septiembre de 2016, 10 de octubre de 2016, 14 de 
noviembre de 2016, 2 de noviembre de 2016, 28 de noviembre de 2016, 7 de abril 
de 2017, 1 de junio de 2017, 13 de julio de 2017, 4 de septiembre de 2017, 19 de 
octubre de 2017, 18 de diciembre de 2017, 19 de diciembre de 2017, 17 de enero 
de 2018, 6 de febrero de 2018, 7 de marzo de 2018, 24 de abril de 2018, 11 de mayo 
de 2018, 21 de mayo de 2018 y 20 de diciembre de 2018, 4 de diciembre de 2019, 17 de 
enero de 2020 y 21 de enero de 2020 y las resoluciones de la Dirección General de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública de 11 de febrero de 2020 y 11 de marzo de 2020.
1.  Debe decidirse en este expediente si es inscribible una representación gráfica 
alternativa a la catastral. Una vez tramitado el expediente del artículo 199 de la Ley 
Hipotecaria, la registradora suspende la inscripción, considerando la oposición expresa 
del titular de una finca colindante, que alega invasión de la finca de su titularidad 
concretamente en cuanto a una franja que constituye una rampa de acceso, aportando al 
efecto levantamiento topográfico, con coordenadas georreferenciadas y ortofotografías 
históricas y actuales del PNOA, todo ello en apoyo de sus alegaciones.
2.  Procede una vez más reiterar la doctrina de este Centro Directivo ya consolidada 
para los supuestos en los que se pretende la inscripción de una representación gráfica 
alternativa a la catastral y existe una oposición expresa de titulares de fincas colindantes, 
cuando  estos  aportan  documentos  por  escrito  en  apoyo  de  sus  alegaciones  (cfr. 
«Vistos»).
Conforme a las previsiones del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, el registrador, a la 
vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe decidir motivadamente 
según  su  prudente  criterio.  En  caso  de  haberse  manifestado  oposición  por  algún 
interesado, constituye uno de los principios de la regulación de la Jurisdicción Voluntaria 
que, salvo que la Ley expresamente lo prevea, la sola formulación de oposición por 
alguno de los interesados no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe 
su tramitación hasta que sea resuelto. Por tanto, y conforme al artículo 199 de la Ley 
Hipotecaria, «la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la 
finca  o  de  cualquiera  de  las  registrales  colindantes  determine  necesariamente  la 
denegación de la inscripción».
Ahora bien, como ha reiterado este Centro Directivo, la dicción de esta norma no 
puede entenderse en el sentido de que no sean tenidas en cuenta tales alegaciones para 
formar el juicio del registrador, más aún cuando tales alegaciones se fundamentan en 
diversa documentación, tal y como ocurre en el caso que nos ocupa.
3.  Así, en el presente caso resultan identificadas y fundadas las dudas de la 
registradora en la nota de calificación en cuanto a la existencia de conflicto entre fincas 
colindantes y posible invasión de una finca colindante. Debe recordarse que los datos 
físicos que resultan de la cartografía catastral gozan de la presunción de veracidad que 
establece el artículo 3 de la Ley del Catastro en su apartado 3.
Resulta  destacable  que  la  oposición  del  colindante  se  fundamenta  con  diversa 
documentación que se aporta al expediente, incluido levantamiento topográfico en el que  e
se identifican las fincas colindantes, así como la franja de terreno en disputa, todo ello  bo
con  coordenadas  georreferenciadas,  así  como  ortofotografías  históricas  del  PNOA;  780ww
cdoonccurmetean ftroasn qjau dee p toenrreenn od.e manifiesto de forma evidente el conflicto en relación con una
no ePso pr atacínfitcoa,  dlae  dloesli mdiatatocsió yn  dgorácfuicmae anlttoesrn qautieva o ab rlaan c eanta estl raelx pperodpieunetset,a s qeu eev sidee pnrceiate qnudee 
inscribir, resultando posible o, cuando menos, no incontrovertido, que con la inscripción
de la representación gráfica se puede alterar la realidad física exterior que se acota con 
la global descripción registral, pudiendo afectar a los derechos de terceros. Y sin que 
proceda,  como  pretende  el  recurrente,  que  el  registrador  en  su  calificación  o  esta 
Dirección General en sede de recurso pueda resolver el conflicto entre colindantes que 
se pone de manifiesto, cuestión que, a falta de acuerdo entre los interesados, estará 
reservada a los tribunales de justicia.
Debe recordarse, como se indicó en la Resolución de 19 de julio de 2016 (reiterada 
en otras posteriores), que el objeto de la intervención de los titulares colindantes en los 
procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es evitar que puedan 
lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan situaciones de indefensión, 
asegurando, además que puedan tener acceso al registro situaciones litigiosas o que 
puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial. Aplicando la doctrina de la 
Resolución de 5 de marzo de 2012, la notificación a los colindantes constituye un trámite 
esencial en este tipo de procedimientos: «la participación de los titulares de los predios 
colindantes a la finca cuya cabida se rectifica reviste especial importancia por cuanto son 
los más interesados en velar que el exceso de superficie de la finca concernida no se 
haga a costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes. Por eso constituye un requisito 
capital  que  se  les  brinde  de  un  modo  efectivo  esa  posibilidad  de  intervenir  en  el 
expediente. En caso contrario se podría producir un supuesto de indefensión».
Toda vez que existen dudas que impiden la inscripción de la representación gráfica, 
podrá  acudirse  al  expediente  de  deslinde  regulado  en  el  artículo  200  de  la  Ley 
Hipotecaria (tal y como prevé para estos casos el propio artículo 199), sin perjuicio de 
poder acudir al juicio declarativo correspondiente (cfr. artículo 198 de la Ley Hipotecaria).
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la calificación impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 20 de noviembre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.