BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 183 Viernes 3 de julio de 2020 Sec. III.   Pág. 47035
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
7200 Resolución de 4 de marzo de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
de la registradora de la propiedad de Vigo n.º 3, por la que suspende la 
inscripción de una escritura de declaración de ampliación de obra nueva 
terminada.
En el recurso interpuesto por don Álvaro Lorenzo-Fariña Domínguez, notario de 
Ponteareas, contra la nota de calificación de la registradora de la Propiedad de Vigo 
número 3, doña María Purificación Geijo Barrientos, por la que suspende la inscripción 
de una escritura de declaración de ampliación de obra nueva terminada.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada el día 31 de julio de 2019 ante el notario de Ponteareas, 
don Álvaro Lorenzo-Fariña Domínguez, con el número 2.283 de protocolo, doña M. I. C. 
A., como titular de la finca registral número 32.279 del término de Vigo, declaró la 
rectificación y ampliación de la edificación existente sobre la misma.
II
Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Vigo número 3, fue 
objeto de la siguiente nota de calificación:
«Calificado el precedente título, y consultados los datos obrantes en este Registro, 
se acuerda calificación negativa en base a los siguientes:
Hechos:
1)  El  día  31  de  julio  de  2019,  ante  el  Notario,  Don  Álvaro  Lorenzo-Fariña 
Domínguez,  se  otorgó  escritura  pública  de  declaración  de  obra  nueva  terminada 
(rectificación de descripción y ampliación de obra), teniendo este negocio la obra cuya 
descripción se contiene en el citado documento público, y refiriéndose la expuesta 
declaración a la finca registral número 32.279.
2)  Dicho título motivó una primera nota de calificación fechada el día 28 de agosto 
de 2019, siendo la exégesis de esta última la falta de identidad entre la finca registral y la 
parcela catastral a la que hace referencia el título, dadas la diferencias descriptivas 
puestas de manifiesto en ésta, y en la que también se hizo constar que una forma de 
identificar indubitadamente la finca sobre la cual se pretende inscribir la obra nueva que 
se  declara  podría  ser  la  utilización  de  un  procedimiento  que  permita  inscribir  la 
representación gráfica de la finca respectiva.
3)  Ante esta situación, se solicitó la tramitación del procedimiento previsto en el 
artículo 199 de la Ley Hipotecaria; esta petición causó una segunda nota de calificación  e.
de fecha, 26 de septiembre del año 2019, y cuya justificación se asienta en la necesidad  w.b
de  concreción  por  la  interesada  acerca  de  la  superficie  gráfica  de  la  parcela  00ww
cdaetla asrttríaclu/flion c1a9 9re dgeis tLreayl  sHoibproet elac aqruiae)  hdaacdears  plaiv odtifaerr eenl ceixapsu seusptoe rpfircoiacleedsi mexieisntteon rteegs,is ytr aal  l(aesl 
pquunet ota 2m dbeié ens stoes  hhaebcíhao hse.cho referencia en la nota de calificación a la que se refiere el
4)  Tras la notificación de la nota de calificación a la que se refiere el punto anterior 
de los presentes fundamentos fácticos, tuvo entrada en este Registro, el día 17 de 
octubre, escrito en cuyo contenido se pone de manifiesto que del artículo 202 de la Ley 
Hipotecaria no resulta la exigencia de la previa inscripción de la representación gráfica 
de la finca correspondiente, así como también que “...en dicha escritura queda bien claro 
que la superficie de la finca de la que se interesa dejar constancia, pues no se dijo lo 
contrario, es la de 667 m² que ya figura en el Registro...”, y también lo que sigue: “en 
base a lo anterior, aparte de desistir de la aplicación del procedimiento previsto en el 
artículo 199 LH, solicito se proceda a la inscripción inmediata de la escritura reseñada, o, 
en su caso, a confirmar la calificación remitida con fecha 26 de septiembre 2019, a fin de 
ejercitar las acciones que legalmente correspondan.”»
Fundamentos de Derecho:
La  finalidad  básica  de  la  Ley  13/2015  de  24  de  junio  modificadora  de  la  Ley 
Hipotecaria  y  de  la  Ley  del  Catastro  Inmobiliario,  y  tal  y  como  así  resulta  de  su 
Preámbulo, es la coordinación entre la Instituciones del Registro de la Propiedad y del 
Catastro Inmobiliario; dicha norma supuso una importante modificación de las dos leyes 
citadas,  donde  particularmente  destaca,  en  este  caso,  la  nueva  redacción  dada  al 
artículo 202 de la Ley Hipotecaria; este último establece que «las nuevas plantaciones y 
la  construcción  de  edificaciones  o  asentamiento  de  instalaciones,  tanto  fijas  como 
removibles, de cualquier tipo, podrán inscribirse en el Registro por su descripción en los 
títulos referentes al inmueble, otorgados de acuerdo con la normativa aplicable para 
cada tipo de acto, en los que se describa la plantación, edificación, mejora o instalación. 
En todo caso, habrán de cumplirse todos los requisitos que hayan de ser objeto de 
calificación registral, según la legislación sectorial aplicable en cada caso. La porción de 
suelo  ocupada  por  cualquier  edificación,  instalación  o  plantación  habrá  de  estar 
identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica. Salvo que por la 
antigüedad de la edificación no le fuera exigible, deberá aportarse para su archivo 
registral el libro del edificio, dejando constancia de ello en el folio real de la finca. En tal 
caso, cuando se trate de edificaciones en régimen de propiedad horizontal, se hará 
constar en el folio real de cada elemento independiente su respectiva representación 
gráfica, tomada del proyecto incorporado al libro».
Tal y como así resulta del contenido del escrito que tuvo entrada en este Registro el 
día 17 de octubre, no es preceptiva la previa inscripción de la representación gráfica de 
la correspondiente finca, para la posterior inscripción de la obra nueva que se declara; 
ahora bien, no es menos cierto que esta regla general puede presentar excepciones que 
exijan la citada operación, tales como que existan construcciones que se ubiquen en los 
límites de la parcela, tal y como ocurre en el presente caso. Además, y como ya se ha 
indicado en las notas de calificación identificadas en los hechos, el dato expuesto se 
complementa con diferencias descriptivas que se centran en la superficie y los linderos 
de  la  finca  registral/parcela  catastral  (relacionando  los  datos  resultantes  de  la 
certificación catastral descriptiva y gráfica, de la que resulta la aparición de un lindero fijo 
(camino)  y  una  superficie  de  parcela  de  359  metros  cuadrados,  de  la  certificación 
expedida por Técnico competente de la que también resultan los mismos datos, y los 
datos del título calificado y del contenido del folio real de la finca registral, en los que se 
contiene que la finca tiene una superficie de 667 metros cuadrados, sin que entre estos 
dos exista plena correspondencia por lo que a los linderos se refiere).
Ante la manifestación contenida en el expuesto escrito y consistente en que la  e
superficie de la finca es de 667 metros cuadrados, la cual coincide con la que figura en el  bo
Registro, cobra relevancia el contenido del artículo 18.2 del Texto Refundido de la Ley  00ww
ddeell  Cquaeta sdteros tIancmao lbai liamraion, ifaepsrtoabcaiódno  dpeo r cRonefaol rDmeidcaredt oo  Ldeeg isdlaistcivoon f1o/r2m0i0d4a dd ep o5r  dpea mrtea rdzoe,l 
cootonrtgieannete  eenn treel  ltaít ureloa liqduaed  fsísei chaa y  ceal licfiocnatdeon)i dao  dlae  lqau ece rsteifi craecfiióenre  caetla satrrtaícl u(lqou e3 .n2o  dseel 
mencionado texto legal (artículo, este último, que dice que «la certificación catastral
descriptiva y gráfica acreditativa de las características indicadas en el apartado anterior y 
obtenida, preferentemente, por medios telemáticos, se incorporará en los documentos 
públicos  que  contengan  hechos,  actos  o  negocios  susceptibles  de  generar  una 
incorporación en el Catastro Inmobiliario, así como al Registro de la Propiedad en los 
supuestos  previstos  por  ley.  Igualmente  se  incorporará  en  los  procedimientos 
administrativos como medio de acreditación de la descripción física de los inmuebles») y 
que se incorpora al título. Ante esta situación, y por lo que a la inscripción de la obra 
nueva  se  refiere,  sin  la  previa  inscripción  de  la  representación  gráfica  de  la  finca 
correspondiente  a  través  de  alguno  de  los  procedimientos  admitidos  por  la  Ley,  y 
teniendo en cuenta las diferencias descriptivas antedichas y contempladas en las citadas 
notas de calificación, así como el dato de que parte de las construcciones se ubican en 
los límites de la parcela de referencia, no se tiene la certeza de si la totalidad de éstas se 
ubican, efectivamente, dentro de la finca registral número 32.279. Dicha operación previa 
a la inscripción de la obra nueva, es decir, la inscripción de la representación gráfica de 
la finca, se puede extraer de la regla resultante de Resoluciones de la Dirección General 
de los Registros y del Notariado como la de 6 de febrero de 2017, en al que se establece 
que «como ya tuvo ocasión de pronunciarse esta Dirección General en el caso de la 
Resolución de 28 de septiembre de 2016, la mera falta de coincidencia de la finca 
registral con la situación catastral de las fincas no puede justificar las dudas de que la 
edificación se encuentre ubicada efectivamente en la finca registral. En la calificación no 
se manifiesta ninguna circunstancia adicional justificativa de tales dudas como pudieran 
ser, por ejemplo, la ubicación de la edificación respecto de los linderos de la finca o la 
existencia de modificaciones descriptivas como incrementos superficiales o cambio de 
linderos...»; como se observa, los datos expresados y que afectan a la ubicación de 
parte de las construcciones, la modificación en los linderos, y las diferencias superficiales 
justifican tal operación. En este orden de cosas, en la misma Resolución se contiene que 
«...la cuestión principal que aquí se plantea es la de si para inscribir sobre una finca una 
edificación con las coordenadas de la superficie ocupada por ella es necesaria o no la 
previa inscripción de las delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca sobre 
la que se dice estar ubicada dicha edificación. A este respecto, Resolución-Circular de 3 
de noviembre de 2015 de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre la 
interpretación y aplicación de algunos extremos regulados en la reforma de la Ley 
Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, señaló, en su apartado octavo, 
punto 1, que “cuando, conforme al artículo 202 de la Ley Hipotecaria, proceda inscribir la 
relación de coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada 
por  cualquier  edificación,  instalación  o  plantación,  deberá  constar  inscrita,  previa  o 
simultáneamente, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se 
ubique”. La razón de dicha exigencia estriba en que para que proceda inscribir en el folio 
real  de  una  finca  la  existencia  de  una  edificación  ubicada  sobre  ella,  el  primer 
presupuesto  y  requisito  conceptual  es,  obviamente,  que  tal  edificación  esté 
efectivamente ubicada en su integridad dentro de la referida finca y no se extralimite de 
ella.  Para  calificar  tal  extremo,  no  bastaría  con  efectuar  una  simple  comparación 
aritmética para verificar que la medida de la superficie ocupada por la edificación no 
supere la medida de la superficie de la finca, sino que es precisa una comparación 
geométrica espacial acerca de dónde está efectivamente ubicada la porción ocupada por 
la edificación y que la ponga en relación con la delimitación geográfica de la finca. Como 
se señala en el fundamento anterior, para inscribir cualquier edificación, nueva o antigua, 
cuya declaración documental y solicitud de inscripción se presente en el Registro de la  s
Propiedad a partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada en vigor de la  oe.
Ley 13/2015, será requisito, en todo caso que la porción de suelo ocupada habrá de  w.
estar  identificada  mediante  sus  coordenadas  de  referenciación  geográfica.  El  00ww
caudmempláims ieconntos tdee i ntsacl reitxai glae ndceiali mleitgaacli ódne  ggeeoorrrreefeferreenncciaiadcaió dne d lea  lfainsc ead, ipfiecarmciioten eesf,e cctuuaanr deol 
orecfuepriaddoa a pnoárli slais  egdeifoicmaéctiróicno,  deesbpiadcaimal eyn cteo ngcelourirr,e sfeinr ennincigaúdna ,g eésnteár oo  dneo  dtuodtaalms,e sni tlea  ipnocrluciidóan   BOE-A-cable e
dentro de la porción de suelo correspondiente a la finca. Pero cuando la finca no tiene 
previamente inscrita su georreferenciación, tal análisis geométrico espacial resultará 
difícil en ocasiones o imposible en otras, y puede no llegar a disipar las dudas acerca de 
si la concreta edificación declarada está o no efectivamente ubicada en su totalidad 
dentro de la finca sobre la que se declara. Por ello, como señalan las Resoluciones antes 
citadas (8 de febrero, 19 de abril, 9 de mayo, 5 de julio y 28 de septiembre de 2016), 
para que, una vez precisada la concreta ubicación geográfica de la porción de suelo 
ocupada por la edificación, el registrador pueda tener la certeza de que esa porción de 
suelo se encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la 
finca sobre la que se pretende inscribir, es posible que necesite, cuando albergue duda 
fundada a este respecto, que conste inscrita, previa o simultáneamente, y a través del 
procedimiento que corresponda, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la 
finca en que se ubique, tal y como ya contempló este Centro Directivo en el apartado 
octavo de su Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 sobre la interpretación y 
aplicación de algunos extremos regulados en la reforma de la Ley Hipotecaria operada 
por  la  Ley  13/2015,  de  24  de  junio.  Por  tanto,  con  carácter  general,  la  obligada 
georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación, no requiere, desde 
el punto de vista procedimental, que se tramite un procedimiento jurídico especial con 
notificación  y  citaciones  a  colindantes  y  posibles  terceros  afectados,  salvo  que 
registrador en su calificación sí lo estimare preciso para disipar tales dudas fundadas 
acerca de que la edificación se encuentre efectivamente incluida en la finca sobre la que 
se declara». Y que «Pero como se ha razonado antes, no basta comparar en términos 
aritméticos las superficies de las edificaciones declaradas con respecto a la de la finca 
sobre la que se declaran, sino que es preciso comparar las ubicaciones geográficas de 
aquélla con la de ésta. Y no constando inscrita esta última, no es posible efectuar tal 
comparación geométrica. Aun sin ella, hipotéticamente podría darse el caso de que, por 
otros datos descriptivos no georreferenciados el registrador, ya bajo su responsabilidad, 
alcanzara la certeza de que esa porción de suelo ocupado por las edificaciones se 
encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca 
sobre la que se pretende inscribir».
Por lo tanto, atendiendo al caso objeto de la presente nota de calificación, debe 
partirse de las diferencias descriptivas puestas de manifiesto entre la finca registral a la 
que se refiere la declaración de obra nueva, y la parcela catastral que se toma como 
base del indicado negocio, diferencias que afectan a los linderos, apareciendo incluso un 
lindero fijo (camino), y a una gran diferencia de superficie, discrepancias que se ponen 
de manifiesto, como se ha dicho, si se compara la información resultante del historial 
registral de la finca 32.279, la información contenida en el título que ha sido calificado, y 
los datos resultantes de la certificación catastral descriptiva y gráfica y la certificación 
expedida por Técnico competente; ante esta situación no es posible sostener con total 
seguridad si hay identidad entre la finca registral y la parcela catastral, extremo que 
adquiere importancia si el acto cuya inscripción se solicita es una declaración de obra 
que afecta a construcciones que incluso se sitúan en los límites de la parcela, por lo que, 
ante este hecho, se tiene que tener completa certeza de que las mismas se ubican 
dentro de la finca correspondiente, y no se extralimitan de ella, por lo que, una forma de 
disipar tales dudas seria inscribir la representación gráfica de la finca, sobre la base 
superficial que corresponda, por lo que, descartando por la interesada en la inscripción 
que la superficie de la finca registra1/parcela catastral sea la de 359 metros cuadrados 
(lo que obliga a tener en cuenta lo indicado en la nota de calificación fechada el 26 de  s
septiembre del año 2019), la manifestación de que la superficie que se sostiene es la  oe.
de  667  metros  cuadrados,  implica  una  clara  disformidad  con  el  contenido  de  la  w.
información  catastral  (advirtiendo  que,  como  dice  el  artículo  10.1  de  «la  base  de  00ww
rseupproessiecniótna cdióen l ogsr áRfiecgai sdtera ldaosr efisn cdaes  lrae gPírsotpraieledsa ds»e)r,á l ola q cuaer toobglriagfaía a c qautaes tcroabl rqeu ere elesvtaanrác iaa 
reel laacrtiíocnualod o1 8c.o2n d elo  lae xLpeuye sdteol,  Chaatcaes trqou eIn mseo btielinagriao , qaul eq utrea eyra  as ec ohliazcoi órne feerle pnucinat,o  lo2 ,q udee,l   BOE-A-cable e
artículo 199 de la Ley Hipotecaria, para que, sobre la base de la representación gráfica 
alternativa, se pueda llegar a lograr una rectificación catastral, una inscripción de la 
representación gráfica de la finca correspondiente, y, en consecuencia, inscribir las obras 
declaradas sobre la finca registral número 32.279, sin ningún género de dudas sobre 
posible invasión.
Atendiendo a lo dicho, y ante esta situación, no es posible acceder a la petición de 
registración formulada, sin que se proceda en los términos expuestos.
En consecuencia, y atendiendo a los citados hechos y fundamentos de derecho, se 
acuerda suspender la práctica de la inscripción solicitada.
Vigo,  a  8  de  noviembre  de  2019.  La  registradora  (firma  ilegible),  Fdo.,  María 
Purificación Geijo Barrientos
Conforme al artículo 323 de la Ley Hipotecaria, queda automáticamente prorrogado 
el asiento de presentación por un plazo de sesenta días hábiles desde la recepción de la 
última  de  las  notificaciones  efectuadas  de  acuerdo  con  el  artículo  322  de  la  Ley 
Hipotecaria.
Contra el presente acuerdo de calificación adoptado hoy (…)»
III
Contra la anterior nota de calificación, don Álvaro Lorenzo-Fariña Domínguez, notario 
de Ponteareas, interpuso recurso el día 5 de diciembre de 2019 mediante escrito en el 
que alegaba lo siguiente:
«(…) El Notario presentante del documento relacionado discrepa totalmente en este 
punto de la nota, sobre la línea argumental básica de que las reglas generales, en 
materia de derecho hipotecario, solo pueden tener las excepciones previstas legalmente, 
sobre todo cuando se trata de salvaguardar los asientos registrales, como es en este 
caso el dato relativo a la superficie de finca inscrita, puesto que de otro modo se abriría 
un camino harto peligroso para la propia seguridad jurídica que publicita la institución 
registral, amén de que dicha excepción no está contemplada en el artículo 202 LH, único 
precepto vinculante para este supuesto de hecho.
Fundamentos jurídicos
Primero.  Hermenéutica del 202 Ley Hipotecaria
Como se deduce de la propia escritura que fue presentada el día 5 de agosto 
de 2019, no se interesó en la misma que se reflejara la superficie catastral de la finca, a 
saber, la de 359 m² que consta en la certificación catastral descriptiva y gráfica que se 
acompañó a los únicos efectos de cumplir con el principio de identificación de referencias 
catastrales previsto en el artículo 3.1 de la Ley del Catastro Inmobiliario; en dicha 
escritura queda bien claro que la superficie de la finca de la que se interesa dejar 
constancia, pues no se dijo lo contrario, es la de 667 m² que ya figura en el Registro, y 
que, como tal, está salvaguardada por los órganos judiciales, al tratarse de un asiento de 
inscripción.
La escritura únicamente contiene una sencilla declaración de obra nueva terminada 
por antigüedad, para la que habrá que tener en cuenta el cumplimiento de lo dispuesto  e.e
en el artículo 202 de la Ley hipotecaria, en particular, en lo que a coordinación se refiere,  b
al margen de los requisitos propios de certificación técnica de antigüedad y descripción  00ww
deed ifilcaa cmióinsm, ai,n sstaollaacmióenn teo  prpelcainstaa cqióune   lhaa b«rpáo rcdieó n edseta rs ueidloe ntoifcicuapdaad a mpeodr iacnutea lqusiuesr 
ccoeortrifdiceandaod atésc ndiec or einfecroernpcoiraacdióon a  glae oegsrcárfiticuara». como así efectivamente consta al final del
En la inscripción de una obra nueva no se plantearán problemas con colindantes, y 
consistirá en una modificación interna en la finca registral, no de la finca, pues no afecta 
a su configuración perimetral. Por ello, la DGRyN reconoce que no requiere que sea 
aportada la georreferenciación obligatoriamente en formato GML y será admisible la 
aportación de representación gráfica del suelo ocupado por la edificación realizada sobre 
un  plano  georreferenciado  o  dentro  de  una  finca  georreferenciada,  aunque  no  se 
especifiquen las coordenadas concretas de la superficie ocupada (RDGRyN 30.5.2016 
y 9.5.2016), como así ocurre con el documento técnico protocolizado en la escritura
Bastará con aportarla lista de coordenadas de la edificación (R 19.5.2016). Incluso 
no  será  exigible  la  georreferencia  cuando  la  planta  baja  ya  esté  inscrita  y  no  se 
modifique, porque el asiento registral se encuentra bajo la salvaguarda de los tribunales.
La georreferencia de la porción de superficie de la finca ocupada por la edificación, 
aun cuando se notifica al Catastro por el Registro, no afecta propiamente “al concepto ni 
al proceso de coordinación geográfica” entre finca registral y finca catastral, pues la 
coordinación se predica del contorno perimetral del terreno, es decir, comprende su 
ubicación y delimitación gráfica, independientemente de las construcciones interiores y 
de las titularidades jurídicas (R. 19.4.2016 y 5.7.2016); no se produce rectificación 
alguna en la cartografía catastral de la parcela (de su descripción gráfica), que conserva 
su delimitación geográfica y por tanto sus coordenadas georreferenciadas. Precisamente 
por ello resultan igualmente innecesarias las notificaciones a los colindantes y demás 
titulares de derechos sobre la finca.
El artículo 202 LH no exige –ni presupone– la previa inscripción de la delimitación 
gráfica de la finca en la que se ubica la edificación que se declara, en congruencia con el 
artículo 9 b LH que no la recoge entre los supuestos de georreferenciación obligatoria, 
de lo que se desprende su carácter voluntario. Se trata –aprovechando la incorporación 
de alteraciones interiores físicas de las fincas– que ésta se lleve a cabo con una mayor 
precisión, pero sin imponer la coordinación de la finca en su conjunto.
La realidad es que el artículo 202 no establece expresamente la necesidad de esa 
comparación geométrica (de lo contrario habría exigido la previa georreferenciación de la 
finca, lo que no se hace ni aquí ni en el artículo 9, b LH), y nos parece excesivo deducirla 
en este caso y no, por ejemplo, en muchos otros como la constitución de derechos y 
situaciones reales sobre cosa ajena que afecten parcialmente a una finca registral 
(constitución  de  algunas  servidumbres,  derechos  de  superficie,  usufructos, 
arrendamientos, etc.).
La comparación o análisis geométrico/espacial no precisa necesariamente de la 
previa o coetánea inscripción de la geografía de la finca, pues las dudas –en la mayor 
parte de los casos– se desvanecerán con las circunstancias que constan en la escritura 
y  sus  anexos  gráficos,  entre  los  que  figura  habitualmente  la  certificación  catastral 
descriptiva y gráfica de la finca (cuya referencia catastral, a su vez, constará en buena 
parte de las ocasiones en la propia inscripción registral de la finca). No debe olvidarse 
que, de alguna forma, en la declaración de obra nueva se está ante una concordancia 
del Registro de la Propiedad con la realidad, luego la comparación habrá de ser entre la 
información registral y la que suministra la realidad (no es necesario incurrir en un 
ensimismamiento analítico, autista), es decir, no constituye un presupuesto ontológico 
del análisis geométrico/espacial la previa o simultánea inscripción gráfica de la finca, 
como poco más o menos sostiene la DGRN, en una pretendida construcción lógica que 
encierra un sofisma.
La interpretación favorable a la previa o simultánea coordinación o inscripción gráfica  s
de la finca excede, con mucho, lo dispuesto por el artículo 202 LH, e incluso de lo  oe.
recogido en la propia doctrina hermenéutica de la DGRN y, por ende, de la función  w.
calificadora del Registro. 00ww
Segundo.  Dudas acerca de la identidad de la finca.
La  Sra.  Registradora  trae  a  colación  en  su  escrito  calificador  una  serie  de
argumentos,  amparada  en  determinados  preceptos  legales,  que  pueden  hacemos
pensar que existen dudas acerca de la identidad de la finca, pero todo ello es una cortina 
de humo que pretende desviar la atención hacia otros preceptos que no entran en juego 
a la hora de inscribir una obra nueva sobre finca escrita.
Naturalmente la Sra. Registradora no debe tener dudas “fundadas” sobre la identidad 
de la finca, y para ello se ha protocolizado un extenso y completo certificado gráfico y 
descriptivo elaborado por la Arquitecto técnico, Doña Y. Q. R., compuesto de 32 páginas, 
y quien con su desplazamiento físico in situ y al amparo de su estatuto profesional, ha 
suscrito un certificado, bajo la responsabilidad que le es inherente a su función técnica y 
competencial, repleto de datos gráficos, planos, coordenadas georreferenciadas y demás 
análogos, que no deja lugar a dudas acerca de la ubicación de la construcción principal y 
accesorias  dentro  de  la  finca  inscrita,  por  mucho  que  la  Sra.  Registradora  quiera 
argumentar que algunas accesorias son llevadas en el plano al límite de la finca, si bien 
están “dentro de la finca”.
El certificado técnico es contundente a este respecto y dispone de una prolífica 
enumeración  de  coordenadas  que  disipan  cualquier  atisbo  de  duda  acerca  de  la 
ubicación por fuera de la parcela de alguna de ellas. Pretender que, con la función 
calificadora del instituto registral, ejercida desde un despacho profesional, si bien con 
acceso a las redes telemáticas, en particular, las catastrales, se pueda debatir en este 
punto, la ubicación dentro de la parcela de ciertas construcciones y albergar alguna duda 
sobre ello, es como discutirle a un alfarero la presión que debe ejercer sobre el torno 
para que la vasija alcance su perfección.
Por ello la sencillez en la redacción del artículo 202 LH en su segundo párrafo, que 
cualquier  edificación  esté  identificada  mediante  sus  coordenadas  de  referenciación 
geográfica.
En base a todo lo expuesto, solicito se proceda a revocar la calificación impugnada 
estimando  el  presente  recurso  a  fin  de  practicar  la  inscripción  pretendida  de  obra 
nueva.»
IV
La registradora de la Propiedad de Vigo número 3 emitió informe ratificando la 
calificación en todos sus extremos y elevó el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9, 10, 199, 202 y 326 de la Ley Hipotecaria; 28 del texto refundido 
del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto 
refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, y las Resoluciones de la Dirección 
General de los Registros y del Notariado de 4 de diciembre de 2009, 10 de marzo 
de 2012, 29 de enero de 2015, 8 de febrero de 2016 y 4 de enero, 21 de febrero, 23 de 
abril, 14 y 16 de mayo, 12 de junio, 19 de julio y 4 de septiembre de 2019.
1.  Es objeto de este expediente decidir si es inscribible una escritura de declaración 
de ampliación de una edificación. Son circunstancias relevantes para la resolución de 
este expediente las siguientes:
– La finca 32.279 del término de Vigo, se describe en el Registro con una superficie 
de 667 metros cuadrados y según el certificado técnico que se incorpora al título, la 
edificación  se  ubica  en  una  parcela  de  359  metros  cuadrados,  expresando  dicho  es
certificado tanto las coordenadas georreferenciadas de la parcela como las de la porción  o
ddmeuenod  dsea–uilf s ieRc Llaeoadcg  eoiir óscentiudrg opeids anyetdrt  aieauddn napo  deorl ilarn  cd,ld aueee e ernroldpa  iuo ffiin jfcodiana e ccy aipl óaa rn i ema lacs eu clrairymai at upq crroueaarec ltiya tfii nfcsliactaee ac q cirudóeióeinffen i ecr soryeue nnas scmpetiaaelp   nelecidanneec tre ritóeillf ani cc l eaasirn detssio fupci,cp rraeiepadtrctefoeiinóc ntdinédee ci e.pqnnouicdreo o .e fixgaiu srtlaair    OE-A-2020-7200able en https://www.
– Solicitado  el  inicio  del  procedimiento  previsto  en  el  artículo  199  de  la  Ley 
Hipotecaria, en una segunda calificación se suspende la tramitación del mismo por falta 
de correspondencia entre la finca que se describe en el título y la parcela que consta en 
el certificado georreferenciado, exponiendo detalladamente dudas de que la rectificación 
descriptiva obedezca a actos de modificación de entidades hipotecarias.
– A la vista de esta calificación el notario autorizante formula un escrito en el que 
solicita la inscripción de la edificación sin rectificar la superficie de la parcela, alegando 
que no es precisa la previa inscripción de la representación gráfica de la parcela para 
inscribir  la  ampliación  de  la  obra  nueva  que  se  declara.  En  términos  similares  se 
pronuncia  el  escrito  de  recurso  que  se  transcribe  en  los  hechos  de  la  presente 
resolución, circunscribiendo el objeto del mismo a este asunto, por lo que sólo a ello se 
referirá la presente Resolución (cfr. artículo 326 Ley Hipotecaria).
2.  Se plantea una vez más la cuestión de si para inscribir sobre una finca una 
edificación con las coordenadas de la superficie ocupada por ella es necesaria o no la 
previa inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca sobre la que 
se dice estar ubicada dicha edificación. Esta cuestión ha sido tratada en reiteradas 
ocasiones por esta Dirección General en Resoluciones (cfr. «Vistos») que procede traer 
a colación.
La Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado, sobre la interpretación y aplicación de algunos extremos 
regulados en la reforma de la ley hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, 
señaló, en su apartado octavo, punto 1, que «cuando, conforme al artículo 202 de la Ley 
Hipotecaria, proceda inscribir la relación de coordenadas de referenciación geográfica de 
la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación, deberá 
constar  inscrita,  previa  o  simultáneamente,  la  delimitación  geográfica  y  lista  de 
coordenadas de la finca en que se ubique».
La razón de dicha exigencia estriba en que para que proceda inscribir en el folio real 
de una finca la existencia de una edificación ubicada sobre ella, el primer presupuesto y 
requisito conceptual es, obviamente, que tal edificación esté efectivamente ubicada en 
su integridad dentro de la referida finca y no se extralimite de ella.
Para  calificar  tal  extremo,  no  bastaría  con  efectuar  una  simple  comparación 
aritmética para verificar que la medida de la superficie ocupada por la edificación no 
supere la medida de la superficie de la finca, sino que es precisa una comparación 
geométrica espacial acerca de dónde está efectivamente ubicada la porción ocupada por 
la edificación y que la ponga en relación con la delimitación geográfica de la finca.
Como  es  doctrina  reiterada  de  este  Centro  Directivo,  para  inscribir  cualquier 
edificación, nueva o antigua, cuya declaración documental y solicitud de inscripción se 
presente en el Registro de la Propiedad a partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de la 
plena entrada en vigor de la Ley 13/2015, será requisito, en todo caso que la porción de 
suelo ocupada habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación 
geográfica.
El cumplimiento de tal exigencia legal de georreferenciación de las edificaciones, 
cuando además conste inscrita la delimitación georreferenciada de la finca, permite 
efectuar el referido análisis geométrico espacial y concluir, sin ningún género de dudas, 
si  la  porción  ocupada  por  la  edificación,  debidamente  georreferenciada,  está  o  no 
totalmente incluida dentro de la porción de suelo correspondiente a la finca.
Pero cuando la finca no tiene previamente inscrita su georreferenciación, tal análisis 
geométrico espacial resultará difícil en ocasiones o imposible en otras, y puede no llegar  e.
a  disipar  las  dudas  acerca  de  si  la  concreta  edificación  declarada  está  o  no  w.b
efectivamente ubicada en su totalidad dentro de la finca sobre la que se declara. 00ww
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epdreifcicisaacdióan ,l ae lc orengcrisettraa duobr icpauceiódna  gteenoegrr álfaic ac edrete zlaa  dpeo rcqióune  dees a supeolroc ióonc udpea dsau eploor  slae 
encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca
sobre la que se pretende inscribir, es posible que necesite, cuando albergue duda 
fundada a este respecto, que conste inscrita, previa o simultáneamente, y a través del 
procedimiento que corresponda, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la 
finca en que se ubique, tal y como ya contempló este Centro Directivo en el apartado 
octavo de su Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 sobre la interpretación y 
aplicación de algunos extremos regulados en la reforma de la Ley Hipotecaria operada 
por la Ley 13/2015, de 24 de junio.
Por  tanto,  con  carácter  general,  la  obligada  georreferenciación  de  la  superficie 
ocupada por cualquier edificación, no requiere, desde el punto de vista procedimental, 
que se lleven a cabo actuaciones especiales con notificación y citaciones a colindantes y 
posibles  terceros  afectados,  salvo  que  registrador  en  su  calificación  sí  lo  estimare 
preciso para disipar tales dudas fundadas acerca de que la edificación se encuentre 
efectivamente incluida en la finca sobre la que se declara, tal y como ha sucedido en el 
caso que nos ocupa.
3.  Como  ha  reiterado  esta  Dirección  General,  no  basta  comparar  en  términos 
aritméticos las superficies de las edificaciones declaradas con respecto a la de la finca 
sobre la que se declaran, sino que es preciso comparar las ubicaciones geográficas de 
aquélla con la de ésta. Y no constando inscrita esta última, no es posible efectuar tal 
comparación geométrica.
También ha afirmado esta Dirección General que, aun sin la comparación geométrica 
de recintos, hipotéticamente podría darse el caso de que, por otros datos descriptivos no 
georreferenciados el registrador, ya bajo su responsabilidad, alcanzara la certeza de que 
esa  porción  de  suelo  ocupado  por  las  edificaciones  se  encuentra  íntegramente 
comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende 
inscribir,  a  lo  que  cabría  añadir  que  llegase  a  esta  conclusión  por  otros  datos  o 
documentos técnicos que se aporten en el título.
La circunstancia de ubicarse la edificación en los límites de la parcela (como sucede 
en el supuesto de este expediente en cuanto alguno de los elementos constructivos 
declarados) o aún más, ocupando la totalidad de la misma, es relevante a la hora de 
determinar si la misma puede extralimitarse de la finca registral desde el punto de vista 
espacial o geométrico, tal y como se puso de manifiesto por esta Dirección General en la 
Resolución de 28 de septiembre de 2016 y reiterada en otras posteriores como la de 4 
de enero de 2019.
La expresión de las coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación, 
conllevan la ubicación indudable de ésta en el territorio, por lo que en caso de situarse 
todo o parte de las coordenadas en los límites de la finca quedará determinada siquiera 
parcialmente la ubicación de la finca, y consecuentemente la de la finca colindante, con 
riesgo de que la determinación y constancia registral de esta ubicación se realice sin 
intervención  alguna  de  los  titulares  de  fincas  colindantes,  tal  y  como  prevén  los 
artículos 9.b) y 199 de la Ley Hipotecaria. Por tanto, resultan justificadas las dudas sobre 
si dicha ubicación excede efectivamente de la finca registral.
Además, en caso de no figurar la inscrita la representación gráfica de la finca y 
coordinada con el catastro, el principio de legitimación consagrado en el artículo 38 de la 
Ley Hipotecaria no puede amparar una ubicación georreferenciada de la finca cuya 
representación gráfica no se ha inscrito.
Por otra parte, en el caso de este expediente existe una falta de identidad absoluta 
entre la finca registral y la parcela a la que se refiere el certificado, lo cual se pone de 
manifiesto por la registradora en las tres notas de calificación que sucesivamente ha  s
emitido. oe.
Por ello, no puede estimarse la alegación del recurrente relativa a que se aporta un  w.
certificado técnico «repleto de datos gráficos, planos, coordenadas georreferenciadas y  00ww
pdreinmcáipsa al nyá loagcocse, sqouriea sn od ednetjaro  ludgea r laa  dfuindcaas  aincsecrrciata »d,e  ylaa  uqbuicea cinóon  dqeu elad ac oancsrterudcitcaidóan 
lpar erceigsiasmtraednotera l,a  ncoo rhreas qpuoenddaednoci aa cdreeld mitaisdmo oq cuoen l ala e fdinifcicaa rceiógnis tdraelc; laasraí dpau esse,  cuobmiqou es eeñna llaa   BOE-A-cable e
finca registral en que se declara, por lo que el recurso ha de ser desestimado (cfr. 
Resolución de 19 de julio de 2019).
Esta  falta  de  identidad  impide  la  inscripción  de  la  declaración  de  ampliación 
pretendida en tanto no quede determinada cuál es la finca sobre la que se ubica la 
edificación y su coincidencia con la registral, lo que puede lograrse mediante la ubicación 
y delimitación de la finca registral por alguno de los procedimientos previstos en la Ley 
Hipotecaria, según afirma la registradora.
4.  A  ello  cabe  añadir  que  el  certificado  técnico  que  exige  el  párrafo  a)  del 
apartado 4 del artículo 28 del texto refundido de la Ley de Suelo, lo es «de la finca» con 
su descripción «coincidente con el título». Ahora bien, en el presente caso, la finca 
registral  no  coincide  con  la  finca  descrita  en  el  certificado,  siendo  esta  falta  de 
coincidencia reconocida por el recurrente.
En base a dicho precepto, ya antes de la entrada en vigor de la Ley 13/2015, de 24 
de  junio,  ha  reiterado  la  Dirección  General  de  los  Registros  y  del  Notariado  (cfr. 
«Vistos»), que el requisito de la «descripción coincidente» tiene dos aspectos. Por una 
parte, al hacer referencia a la finca, la descripción coincidente incide en la necesidad de 
identificación de la finca sobre la que se declara la obra nueva con la finca registral. 
Dicha identificación no se produce en este caso, pues aunque en el certificado técnico 
figure descrita una vivienda, no es posible determinar con los datos aportados, si la 
vivienda está construida sobre la finca descrita en el Registro. Pero el requisito de la 
coincidencia descriptiva no se agota en la necesidad de identificación, que es esencial y 
aquí no se produce; sino además, en la coincidencia de descripción de la parcela sobre 
la que se pretende declarar la obra nueva, que tampoco coincide, según ha quedado 
expuesto en el fundamento primero de esta resolución. No es lo mismo que sobre una 
finca de mayor extensión conste edificada una obra, que si consta sobre una parcela de 
superficie muy inferior, pues aparte de la falta de identificación, no existe «descripción 
coincidente» de la finca y el precepto exige no sólo la identificación de la obra sino la 
descripción coincidente de la finca, que tampoco aquí se produce.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 4 de marzo de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.