BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 37 Viernes 12 de febrero de 2021 Sec. III.   Pág. 16219
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
2097 Resolución de 28 de enero de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
extendida por el registrador de la Propiedad de Valencia n.º 13, por la que 
suspende  la  inscripción  de  una  escritura  de  elevación  a  público  de 
documento privado de compraventa, habiendo fallecido la vendedora.
En el recurso interpuesto por don V. E. L., abogado, en nombre y representación de 
don M. P. S., contra la nota de calificación extendida por el registrador de la Propiedad de 
Valencia número 13, don Adrián Jareño González, por la que suspende la inscripción de 
una escritura de elevación a público de documento privado de compraventa, habiendo 
fallecido la vendedora.
Hechos
I
En escritura pública otorgada el día 10 de septiembre de 2020 ante el notario de 
Valencia, don Enrique Robles Perea, con el número 1.021 de protocolo, se elevó a 
público el documento privado de compraventa efectuado día el 24 de noviembre de 1985 
en el que doña O. G. T. vendía a don M. P. S. una vivienda de la que era propietaria. 
Dicha vendedora falleció el día 14 de diciembre de 1985. Mediante sentencia, de fecha 3 
de octubre de 2018 del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 4 de Mislata, 
se condenó a la herencia yacente de doña O. G. T. a la efectiva entrega de la cosa 
vendida a don M. P. S. y a otorgar la escritura pública de compraventa del inmueble 
vendido, despachándose, a instancias del citado comprador, ejecución mediante auto de 
fecha 15 de abril de 2019, que fue rectificado por otro de fecha 13 de mayo de 2019, en 
el sentido de que se tuviera por emitida la declaración de voluntad por parte de doña O. 
G. T., representada en el procedimiento por su herencia yacente, para poder formalizar 
notarialmente el contrato de compraventa, lo que se efectuó en la citada escritura.
II
Presentada  dicha  documentación  en  el  Registro  de  la  Propiedad  de  Valencia 
número 13, fue objeto de la siguiente calificación:
«Calificado  en  el  día  de  hoy,  el  documento  de  referencia,  que  presentado 
telemáticamente en esta Oficina el día diez de Septiembre del año dos mil veinte, 
causando el asiento 1176 del Diario 79 -Entrada: 4042/2020-, el Registrador que suscribe 
ha  resuelto  suspender  la  inscripción  solicitada,  por  el  defecto  subsanable  que 
seguidamente se indica, en base a los siguientes hechos y fundamentos de derecho:
Hechos: Considerando que de los testimonios judiciales incorporados al título por los 
que resulta legitimado el adquirente para su otorgamiento, consta que la demanda se  s
dedujo  genéricamente  contra  la  herencia  yacente  de  doña  O.  G.  T.,  la  cual  fue  oe.
emplazada mediante edictos, y declarada en situación de rebeldía, no se deduce de las  w.
actuaciones judiciales la explícita suficiencia de la legitimación pasiva o, en su caso, la  97ww
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Centro  Directivo  de  27/10/2003;  27/07/2010  y  20/10/2017,  entre  otras,  con  sus 
Fundamentos de Derecho.
No se toma anotación de suspensión por no solicitarse. Contra la presente nota, 
podrá (…)
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Adrián Jareño 
González registrador/a de Registro Propiedad de Valencia 13 a día veintitrés de octubre 
del año dos mil veinte.»
III
Contra  la  anterior  nota  de  calificación,  don  V.  E.  L.,  abogado,  en  nombre  y 
representación de don M. P. S., interpuso recurso el día 13 de noviembre de 2020 en 
base a lo siguiente:
«Hechos:
I.  La Escritura Pública autorizada bajo el número de protocolo 1021 de 10 de 
septiembre de 2020, sobre elevación a público de documento privado de compra-venta 
fue otorgada ante el Notario de Valencia D. Enrique Robles Perea, compareciendo mi 
representado  D.  M.  P.  S.  al  objeto  de  elevar  a  público  el  documento  privado  de 
compraventa en el que Dña. O. G. T., la cual falleció el día 14 de diciembre de 1985, en 
su condición de propietaria de la finca urbana (…) inscrita en el Registro de la Propiedad 
de  Valencia  13  al  tomo  337,  libro  132,  folio  227,  finca  número  11.621,  referencia 
catastral  2625601YJ2722N0032FW,  vendió  la  misma  al  compareciente  por  precio 
de 24.040,48 €.
II.  Dicha Escritura fue calificada por el defecto subsanable de no deducirse de las 
actuaciones judiciales en forma de testimonio incorporados al título notarial por el cual 
resulta legitimado el adquirente para su otorgamiento, «la explicita suficiencia de la 
legitimación pasiva o, en su caso, la designación de un Administrador Judicial que 
represente la titularidad provisionalmente indeterminada de» la «herencia yacente» de la 
vendedora fallecida, «en evitación de indefensión de derechos».
III.  En virtud de dicho defecto, el Sr. Registrador encargado del Registro de la 
Propiedad de Valencia n.º 13 resolvió suspender la inscripción solicitada.
IV.  La  referida  resolución  que  ahora  se  recurre,  viene  fundamentada  en  los 
artículos 24 de la Constitución española, 20 de la Ley Hipotecaria, 790 y 791 de la Ley 
de Enjuiciamiento Civil y 100 del Reglamento Hipotecario, así como las resoluciones del 
Centro Directivo de 27 de Octubre de 2003, 27 de Julio de 2010 y 20 de Octubre 
de 2017, entre otras, con sus Fundamentos de Derecho.
V.  Por consiguiente la interposición del presente recurso se centra en el motivo por 
el cual el Registrador para evitar la «indefensión de derechos» reconocida en el art. 24 
de nuestra Carta Magna, en conexión con su «reflejo registral» a través del principio 
hipotecario de tracto sucesivo establecido en el art. 20 de la Ley Hipotecaria, resuelve 
suspender la inscripción solicitada, por considerar que no se deducen de los testimonios 
de las actuaciones judiciales:
a)  la suficiencia de la legitimación pasiva,
b)  la  designación  de  un  Administrador  Judicial  que  represente  la  titularidad 
provisionalmente indeterminada de la herencia yacente demandada.
Por consiguiente el presente recurso viene determinado a efectos de que se proceda  bo
a revocar la nota de calificación mediante la cual el Registrador encargado del Registro  97ww
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Fundamentos de Derecho:
Primero.  Del contrato privado de compraventa.
En nuestro derecho el contrato de compraventa es un negocio jurídico de naturaleza 
y efectos puramente obligatorios que sirve de título traslativo y adquisitivo, es decir, un 
contrato consensual del que surge la obligación de entrega de la cosa vendida y de 
pagar  el  precio  estipulado,  distinguiéndose  entre  el  momento  de  la  perfección  del 
contrato, producido por la coincidencia del consentimiento sobre la cosa y el precio, de la 
consumación,  emanante  de  la  tradición  real  o  ficta  de  la  cosa,  que  determina  la 
transformación del originario «ius ad rem» en «ius in re» mediante el cual se transmite el 
dominio de lo comprado.
En el presente caso, dadas las circunstancias que se consideraron acreditadas, es 
indudable  que  el  24  de  noviembre  de  1985  se  produjo  un  contrato  privado  de 
compraventa entre la Sra. O. G. T. y mi representado D. M. P. S., por el que éste adquiría 
la vivienda a la que se ha venido haciendo referencia, concurriendo los necesarios 
requisitos de consentimiento en el comprador y en la vendedora, objeto cierto y precio, 
que se dice recibido por la vendedora en el propio contrato.
Además, en el contrato intervinieron dos personas como testigos que estuvieron 
presentes  en  el  acto  de  su  firma,  cuales  fueron  Dña.  M.  P.  G.  F.  y  D.  M.  I.  M., 
suscribiendo el mismo junto con los interesados en prueba de su autenticidad y certeza.
No obstante el contrato no fue consumado en tanto la vivienda no fue entregada al 
comprador en el preciso instante de producirse la venta, ni con posterioridad a ella, 
habiendo fallecido la vendedora el 14 de Diciembre de 1985 sin que ello se produjera.
Así mismo se contemplaba en el mismo que este sería elevado a público tan pronto 
fuera solicitado por las partes.
Segundo.  Del  procedimiento  ordinario  n.º  110/16  seguido  ante  el  Juzgado  de 
Primera Instancia n.º 4 de Mislata y la posterior ejecución de la sentencia recaída en 
este, seguida ante el mismo Juzgado con el n.º 220/19. Consideración al llamamiento a 
los herederos de forma genérica.
Motivado por el hecho del fallecimiento de la vendedora y con ello la imposibilidad de 
elevar a público el documento privado suscrito con el Sr. P. S., se presentó demanda de 
juicio ordinario contra la herencia yacente de Dña. O. G. T., en cuyo petitum se solicitaba 
que se condenara a esta masa o comunidad de interesados en relación con el caudal 
hereditario, a la que, sin ser verdadera persona jurídica, se otorga transitoriamente y 
para  fines  limitados  una  consideración  unitaria  al  objeto  de  otorgarle  la  capacidad 
necesaria para ser parte en los procedimientos civiles, a las siguientes condenas:
1.  Se le haga efectiva entrega de la cosa vendida al demandante en cumplimiento 
de lo pactado en el contrato privado de compraventa,
2.  se declare la obligación de la demandada a otorgar la escritura pública de 
compraventa del inmueble vendido a favor de mi representado,
3.  cuyos cumplimientos y sus correspondientes manifestaciones de voluntad serán 
suplidas por el Tribunal para el caso de que aquellos no comparecieren en el Notario a 
tal fin en el plazo de 30 días desde la firmeza de la Sentencia.
En dicha demanda se solicitaba igualmente mediante el pertinente otrosí que para el 
caso  de  que  resultase  negativa  la  diligencia  de  notificación  de  la  demanda  y  es
emplazamiento a la demandada, al no poder tener conocimiento esta parte de otro  o
domicilio de la misma así como de las personas que integraban la herencia yacente de  97ww
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de protocolos del Colegio Notarial de Valencia para que procedieran a remitir copia del
testamento de Dña. O. G. T. otorgado ante el Notario de Mislata (Valencia) D. Vicente 
Martorell Eixarch el 29 de octubre de 1985, tal y como se determinaba en la dicha 
certificación (…)
Sin que del mismo se desprendiera otra cosa más al objeto de identificar a sus 
herederos, que la testadora revocaba el anterior testamento y el que al no encontrar a la 
persona apropiada para testar a su favor, se remitía a la declaración de herederos ab 
intestato.
Examinados  pues  por  el  Juzgado,  los  presupuestos  de  competencia  objetiva  y 
territorial,  legitimación  tanto  activa  como  pasiva,  capacidad  para  ser  parte  y  la 
fundamentación  fáctica  y  legal  expuestas,  la  demanda  fue  admitida  procediendo  a 
emplazar a la demandada y una vez agotadas las posibilidades de identificación y de 
localización  de  los  herederos,  como  anteriormente  se  ha  reseñado,  se  procedió  a 
practicar el emplazamiento edictal, declarándola en rebeldía.
Señalada la Audiencia Previa en la que se solicitó la testifical de las dos personas 
que suscribieron junto a los contratantes el documento privado de compraventa fue fijada 
la fecha para la celebración del juicio, el cual una vez realizado, se procedió a dictar 
sentencia estimando íntegramente la demanda, para que una vez declarada firme, se 
tuviera que proceder a la ejecución de la misma.
La  demanda  de  Ejecución  de  Títulos  Judiciales  se  tramito  a  través  del 
correspondiente procedimiento bajo el número 220/19, dictándose el 15 de Abril de 2019 
auto  despachando  la  ejecución  instada  a  fin  de  que  se  pudiera  llevar  a  efecto  la 
sentencia de la instancia.
Tercero.  De la escritura de elevación a público de documento privado otorgada por 
D. M. P. S. ante el notario D. Enrique Robles Perea bajo su número de protocolo 1021 de 
fecha 10 de septiembre de 2020.
La referida acta tiene como finalidad elevar a público el contrato privado suscrito en 
su día entre vendedor y comprador tal y como se reconoció en la sentencia dictada al 
efecto por el Juzgado de Instancia 4 de Mislata, al objeto de que fuera inscrito el bien 
inmueble adquirido por este en el Registro de la Propiedad n.º 13 de Valencia.
Ello no es más que una consecuencia contractual que deriva de lo pactado por las 
partes contratantes y concretado en el contrato privado suscrito al efecto, habiendo 
cumplido la parte compradora con su obligación de hacer el previo requerimiento al 
efecto exigido, por lo que pasado el plazo que se establece para su otorgamiento y no 
haberse llevado a cabo al mismo por causa imputable a la vendedora no cabe más que 
acceder, como así se razona en la sentencia recurrida, a la petición de la parte actora y 
ordenar que se proceda a elevación a público del documento privado de compraventa 
suscrito y que constituyó el objeto de la Litis mencionado.
Cuarto.  De la inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad.
Una  vez  se  otorgó  dicha  Escritura,  se  procedió  a  presentarla  ante  el  Registro 
competente, dictándose la resolución, que ahora se recurre, mediante la cual el Sr. 
Registrador acordó suspender la inscripción solicitada por el defecto subsanable de no 
deducirse de las actuaciones judiciales en forma de testimonio incorporados al título 
notarial «la explicita suficiencia de la legitimación pasiva o, en su caso, la designación de 
un Administrador Judicial que represente la titularidad provisionalmente indeterminada 
de» la «herencia yacente» de la vendedora fallecida, «en evitación de indefensión de 
derechos». e.
Quinto.  Sobre la indefensión de derechos en relación con el principio hipotecario  97ww
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requisito del tracto sucesivo a que hace referencia el artículo 20 de la Ley Hipotecaría
que en su primer apartado contiene que «para inscribir o anotar títulos por los que se 
declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales 
sobre  inmuebles,  deberá  constar  previamente  inscrito  o  anotado  el  derecho  de  la 
persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos» y que «en el 
caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la 
transmisión o gravamen, los Registradores denegarán la inscripción solicitada».
En este sentido, tal y como se desprende de las Resoluciones citadas por el Sr. 
Registrador, la Dirección General de los Registros y del Notariado afirmaba que «el 
respeto  a  la  función  jurisdiccional,  que  corresponde  en  exclusiva  a  los  jueces  y 
tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos por ende los 
Registradores de la propiedad, la obligación de cumplir las resoluciones judiciales. Pero 
no es menos cierto que el registrador tiene. sobre tales resoluciones, la obligación de 
calificar determinados extremos, entre los cuales no está el fondo de la resolución, pero 
sí el examen del procedimiento para comprobar si en el mismo han sido emplazados 
aquellos a quienes el Registro concede algún derecho que podría ser afectado por la 
sentencia.  con  objeto  de  evitar  su  indefensión.  proscrita  por  el  artículo  24  de  la 
Constitución Española v su corolario registral del artículo 20 de la Ley Hipotecaria». En 
orden a ello, «el registrador puede y debe calificar si se ha cumplido la exigencia de 
tracto aun cuando se trate de documentos judiciales, ya que precisamente el artículo 100 
del Reglamento Hipotecario permite al registrador calificar del documento judicial ‘los 
obstáculos  que  surjan  del  Registro’,  y  entre  ellos  se  encuentra  la  imposibilidad  de 
practicar un asiento registral si no ha sido parte o ha sido oído el titular registral en el 
correspondiente procedimiento judicial».
Pero en el presente supuesto, el bien inmueble fue vendido por el propio causante a 
la actora, aunque fuera privadamente, lo que tiene como consecuencia inmediata su 
salida definitiva de su patrimonio desde ese preciso instante, lo que impide en atención a 
lo dispuesto en el art. 659 c.c. el que posteriormente pueda integrar el caudal hereditario 
y por consiguiente la herencia yacente y que consecuentemente los posibles herederos 
puedan usar, gozar y disponer ya sea material o jurídicamente de él.
Por ello, la elevación a público del documento privado por el que el vendedor 
transmitió  el  bien  inmueble,  ya  fallecido  el  causante,  no  se  trata  de  un  acto  de 
disposición sobre este que requiera inscripción registral, sino de un acto debido a que así 
se  compelieron  las  partes  intervinientes  en  el  contrato  privado  de  compra-venta 
conforme  a  lo  prescrito  en  el  art.  1279  c.c.,  no  teniendo  cabida  por  tanto  en  los 
supuestos contenidos en el art. 20 de la Ley Hipotecaria, y por ende el Registrador no 
puede exigir «bajo esa bandera» la designación de un Administrador Judicial o que 
considere insuficiente la legitimación pasiva o el que se tenga que inscribir el inmueble a 
favor  de  la  herencia  yacente  con  anterioridad  al  título  del  comprador,  para  que  la 
inscripción solicitada tenga efectividad, por la sencilla razón de que en los dos primeros 
casos tal y como después de este apunte será ampliado, estaría entrando el Registrador 
a «juzgar» una cuestión exclusivamente otorgada a los órganos judiciales sobrepasando 
lo que les está permitido por mor del art. 100 del R.H., y en el tercer caso porque en el 
momento del fallecimiento del vendedor va no correspondía el inmueble a su haber 
hereditario.
En este último caso, como no podría ser de otra manera, una vez fallecida la Sra. G. 
T. el inmueble continuó constando inscrito a nombre de esta, que fue la que se lo 
transmitió a mí representado, por lo que habiendo sido consentida expresamente en el 
contrato por dicho titular la elevación a documento público de la compraventa privada sin  s
fijación de plazo alguno para ejercitar dicha obligación, esta se ha tenido que impetrar  oe.
judicialmente por el hecho de haber fallecido la vendedora con anterioridad a protocolizar  w.
notarialmente la compra-venta. 97ww
anteAri orlomse nmteis, mnoo sh eemfeocsto dse  yo lvcidoamro q ueex plalic iancteiórnd icacmiónp lidaeto rliaa  inadl efaepnusnióten , ma elan cqiounea dseo 
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en consonancia con el 100 del R.H., circunscribe la exigencia del tracto para que pueda 
fiscalizarse  por  parte  del  Registrador.  expresa  y  únicamente  a  cuando  se  vayan  a 
inscribir o anotar títulos sobre derechos reales, por lo que nunca puede tener cabida en 
estos una acción que vaya encaminada al cumplimiento de una obligación contractual o 
legalmente establecida, como es el presente caso, al tratarse de la elevación a público 
de un documento privado, lo cual viene determinada en el propio contrato, sin fijación 
alguna de fecha para exigir su cumplimiento, y en el art. 1279 del c.c.
En conclusión no resultan aplicables los arts. 24 de la C.E., 20 L.H. y 100 R.H. así 
como la doctrina de la antigua D.G.R.N expuesta en la resolución recurrida, al título por 
el que está legitimado el adquirente para su otorgamiento, consistente en una escritura 
notarial  para  elevar  a  público  un  documento  privado  al  que  constan  unidos  los 
testimonios judiciales que le habilitan para ello al haber fallecido el vendedor y no 
haberse  aceptado  su  herencia,  por  lo  que  los  defectos  mencionados  por  el  Sr. 
Registrador para suspender su inscripción, quedan vacíos de contenido.
Sexto.  En relación a la insuficiencia de la legitimación pasiva de la herencia yacente 
del vendedor y a la necesidad de nombramiento de un administrador judicial que la 
represente.
La  antigua  Dirección  General  de  Registros  y  del  Notariado  preconizaba  «el 
nombramiento judicial de un administrador de la herencia yacente, en los procedimientos 
judiciales  seguidos  contra  herederos  indeterminados  del  titular  registral,  para  poder 
considerarse cumplimentado el tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria y 166.1 
del Reglamento Hipotecario por analogía)». «Esto era así porque» mantenía, como 
hemos apuntado anteriormente, que «el Registrador debía señalar como defecto que 
impedía la inscripción la falta de intervención en el procedimiento del titular registral, ya 
que lo contrario le originaría indefensión, con vulneración del derecho constitucional a la 
tutela judicial efectiva (artículo 24 de la Constitución)».
«Era consecuencia de lo anterior, en los casos de herencias yacentes, que toda 
actuación que pretendiese tener reflejo registral debía de articularse, bien mediante el 
nombramiento de un administrador judicial, en los términos previstos en los artículos 790 
y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, bien mediante la intervención en el 
procedimiento de alguno de los interesados en dicha herencia yacente.»
No obstante esta doctrina se ha matizado en los últimos pronunciamientos en el 
sentido de considerar que «la exigencia del nombramiento del defensor judicial no debe 
convertirse  en  una  exigencia  formal  excesivamente  gravosa  considerando  el  juez 
suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente». Sólo si no se conociera el 
testamento del causante ni hubiera parientes con derechos a la sucesión por ministerio 
de la ley, y la demanda fuera genérica a los posibles herederos del titular registral sería 
pertinente la designación de un administrador judicial.
De la escritura autorizada ante el Notario D. Enrique Robles cuya inscripción ha sido 
denegada por el Registrador objeto de este recurso, no se desprende que tenga que 
cumplirse el requisito de que debiera constar previamente inscrito o anotado el derecho 
de la persona, una vez fallecido el vendedor, que debería otorgar o en cuyo nombre sean 
otorgados los actos referidos.
Por este motivo,  el  Registrador no  tiene facultades para denegar la inscripción 
solicitada, ya que su laudable propósito, consistente en evitar toda suerte de indefensión 
de la herencia yacente cuando figura en el lado pasivo de una relación jurídico-procesal, 
no requiere sin embargo del establecimiento de formalidades procesales que la ley no  e
impone y cuya adopción tampoco resulta de los libros del Registro, base y fundamento  bo
de la calificación por el Registrador del título judicial controvertido. 97ww
protMecacsió yn  cdueal nddeore, cehso e al  plaro tpuitoe loar djuedniacimali eenfetoc tjiuvdai cdiael  leal  hqeuree nocfirae cyea cmeendteio esn e cfiacalidcaeds  ddee 
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genéricamente  por  edictos,  siendo  que  los  herederos  eran  conocidos  y  fácilmente
identificables para la parte demandante (27-12-1994) o que de los datos obrantes en la 
demanda, cabía identificar a los posibles herederos y sus domicilios (3-3-2011).
Careciendo  por  tanto  de  justificación  legal  la  aplicación  analógica  de  la  regla 
contenida en el art. 795 L.E.C. que impone el nombramiento de administrador judicial a 
una hipótesis distinta a la de división del patrimonio hereditario, máxime cuando la propia 
ley procesal no duda en atribuir capacidad para ser parte a «las masas patrimoniales o 
los patrimonios separados que carezcan transitoriamente de titular», como es el caos de 
la herencia yacente.
A  mayor  abundamiento,  podemos  citar  a  los  efectos  antedichos,  la  doctrina 
constitucional que admite la eventualidad de la citación edictal del demandado en los 
procesos declarativos, una vez cumplidas las exigencias a la que debe supeditarse esta 
vía supletoria y excepcional de llamamiento al proceso que se establece en el art. 164 
L.E.C.,  así  como  también  la  rescisión  de  sentencias  dictadas  en  rebeldía  que  es 
contemplada por el art. 501 y ss. L.E.C.
Ello nos lleva a concluir en que el Registrador ha denegado la inscripción debido a la 
apreciación de la falta de tracto sucesivo, que se trata de un obstáculo supuestamente 
derivado del propio Registro pero que descansa en circunstancias que ya fueron objeto 
de evaluación específica por el órgano jurisdiccional en cuanto se refieren a la corrección 
de  la  relación  jurídico  procesal,  particularmente  en  cuanto  atañen  a  la  máxima 
inadecuación posible del demandado y a su válido emplazamiento.
Séptimo.  Jurisprudencia citada al efecto.
En  este  sentido  resulta  plenamente  aplicable  al  asunto  controvertido  y 
meridianamente significativo, el contenido de la sentencia n.º 23/2018 dictada por la 
Sección Decimosexta de la Audiencia Provincial de Barcelona, de 19 de Enero de 2018, 
en el recurso n.º 911/2016 (EDJ 2018/42315).»
IV
Notificada  la  interposición  del  recurso  a  don  Enrique  Robles  Perea,  notario  de 
Valencia, como autorizante de la escritura objeto de calificación, efectuó, con fecha 19 de 
noviembre de 2020, las siguientes alegaciones:
«I.  Autoricé tal escritura aun sin constar el nombramiento de administrador judicial 
por la parte demandada, tal como ha venido resolviendo el Centro Directivo en casos 
similares, por la evolución «jurisprudencial» -permítaseme la licencia- sobre el particular:
a)  Respecto de la tutela judicial efectiva en relación con la calificación notarial y 
registral, por todas, véase la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 9 de 
Enero de 2018 (sección 16, número 23/2018, recurso 911/2016) en cuyo fundamento de 
derecho cuarto viene a contradecir de plano la doctrina de la Dirección General al 
apoyarse en una errónea interpretación de la doctrina jurisprudencial (Sentencias del 
Tribunal Supremo de 7 de abril de 1992, 11 de Abril de 2000 y 12 de Junio de 2008). 
Concluye con la afirmación de que carece de justificación legal la aplicación analógica de 
la regla que impone el nombramiento de administrador judicial, ex art. 795 de la LEC, a 
hipótesis distintas de la de división del patrimonio hereditario.
En definitiva, la tutela judicial efectiva corresponde a los Jueces y Tribunales quienes 
apreciarán  la  legitimación  y  capacidad  procesal,  sin  que  el  artículo  20  de  la  Ley 
Hipotecaria pueda ser obstáculo de aquélla tutela que consagra la Constitución Española  e.
en su artículo 24. w.b
b)  En relación con el principio de tracto sucesivo y su aplicación al caso de una  97ww
avepnretac iaecfieócnt udaed ala  yp ruperobbaa, dvaé aesne , steadmeb iéjund, icpiaolr  tdoed aisn,s tlaan dceia ,l aa A  uqduiieennc icao rPrerosvpionncidael  dlae 
Vcaalliefinccaicai,ó nd ed e1l 0R edgei sFtreob dreer ola  dPer o2p0ie0d0a d(s neúccmióenro  76,  droel lloo s5 d4e9 /2V0a1le9n)c iean c loan tqrau ela  rEevsoccriótu rlaa 
por mí autorizada el 23 de Noviembre de 2017, número 1790 de mi Protocolo, por la que
se elevó a público un documento de compra-venta otorgado por los causa-habientes del 
titular registral que expresamente «no aceptaban la herencia». Y ello por cuanto el bien 
objeto de negocio quedó probado que no integraba el patrimonio hereditario del titular 
registral, siendo por tanto un «acto debido» tal otorgamiento como así se consignó en la 
escritura por mí autorizada.
Por consiguiente, el artículo 20 de la Ley Hipotecaria no resulta de aplicación cuando 
el bien ya no forma parte del patrimonio del titular registral si así lo declara una sentencia 
firme. Sólo formalmente, sea para la correcta formación de la relación jurídica procesal, 
sea para el otorgamiento de la pertinente Escritura Pública, o sea, en fin, para la 
inscripción registral habrá de citarse y notificarse al titular registral o a sus causa-
habientes, sin que haya nada que «administrar» pues no estamos ante un acto de 
disposición actual que ya se probó como hecho por el mismo titular registral. De esta 
consideración resultan las muy reiteradas resoluciones del Centro Directivo que permiten 
el otorgamiento formal por el demandante comprador en cumplimiento de la sentencia 
que se ejecuta una vez se dicta el auto pertinente de ejecución.
II.  No entro a considerar el fondo de la Sentencia, pues no es de mi competencia, 
relativo a las genéricas consideraciones sobre la teoría del título y el modo, su aplicación 
al caso concreto ni a la incidencia que acaso ello pudiera tener respecto a la naturaleza 
de la «elevación a público», pues, como digo, la sentencia es firme.»
V
El registrador de la Propiedad emitió informe confirmando su calificación y formó 
expediente que elevó a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1279 y 1280 del Código Civil; 1, 8, 9, 18, 20 y 82 de la Ley 
Hipotecaria; 100 del Reglamento Hipotecario; 608, 781 y siguientes y 1262 del Código 
Civil; 708, 790 y 791 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; las Sentencias de la Sala Primera 
del Tribunal Supremo de 3 de marzo de 2011, 21 de octubre de 2013 y 21 de noviembre 
de 2017; la Sentencia número 26/2020, de 24 de febrero, de la sala Primera del Tribunal 
Constitucional,  y  las  Resoluciones  de  la  Dirección  General  de  los  Registros  y  del 
Notariado de 30 de abril de 1999, 11 de julio de 2003, 8 y 11 de octubre de 2005, 17 de 
mayo y 20 de noviembre de 2007, 2 de octubre y 6 de noviembre de 2008, 10 y 14 de 
junio y 27 de julio de 2010, 10 de enero, 22 de marzo y 27 de septiembre de 2011, 27 de 
noviembre de 2012, 28 de enero de 2013, 1 de octubre de 2014, 21 de mayo, 7 de 
septiembre y 29 de octubre de 2015, 12 de mayo de 2016 y 17 de enero y 21 de junio 
de 2019.
1.  Son datos a tener en cuenta para la resolución de este expediente los siguientes:
– En documento privado de compraventa otorgado el día 24 de noviembre de 1985, 
doña. O. G. T. vende a don M. P. S. una vivienda de la que era propietaria
– Dicha  vendedora  falleció  el  día  14  de  diciembre  de  1985,  como  consta 
debidamente acreditado en la documentación presentada.
– Mediante sentencia de fecha 3 de octubre de 2018 del Juzgado de Primera 
Instancia e Instrucción número 4 de Mislata, dictada en sede de procedimiento ordinario 
número 110/2016, se condenó a la herencia yacente de doña O. G. T., a la efectiva  es
entrega de la cosa vendida a don M. P. S. y a otorgar la escritura pública de compraventa  o
fedcuodeenilc  ic–etnor mmesEtp uanalema l bdzenliaecnodh t veaoree   mnspsdureeoil dtdcahoieara. dnpcitmeoe s ieeicbdnoleitnco st sotlauasr  . p loEqacnurat eelei  zld «afelucaminó danpan,a mdrstaieeed nnadtdo,e o hmd edeare neDcdnleaacrrideaaac d yhaafo uc eepen rn iemstemite udpraoelac  dzidóaeond ñ laada  e.s m Oereen. bdtGeeian.l dncTítia.ae,     OE-A-2021-2097able en https://www.
procesal».
– Posteriormente,  a  instancias  del  citado  comprador  se  despachó  ejecución 
mediante procedimiento número 220/2019, en el que se dictó auto de fecha 15 de abril 
de 2019, rectificado por otro de fecha 13 de mayo de 2019, condenando a doña. O. G. T., 
representada en el procedimiento por su herencia yacente, a formalizar notarialmente el 
contrato de compraventa, teniendo por emitida la declaración de voluntad por parte de 
doña O. G. T., conforme al artículo 708 de la Ley Enjuiciamiento Civil.
– Otorgada escritura de elevación a público del citado documento privado ante el 
Notario de Valencia, don Enrique Robles Perea, el día 10 de septiembre de 2020, y 
presentada  en  el  Registro  de  la  Propiedad  de  Valencia  número  13,  fue  calificada 
negativamente por entender el registrador que la demanda se dedujo genéricamente 
contra la herencia yacente de doña O. G. T., emplazada mediante edictos y declarada en 
situación de rebeldía, sin que se deduzca de las actuaciones judiciales la explícita 
suficiencia de la legitimación pasiva o, en su caso, la designación de un administrador 
judicial que represente la titularidad provisionalmente indeterminada de tal herencia 
yacente, en evitación de indefensión de derechos.
El  recurrente  alega,  básicamente,  que  no  se  trata  de  un  supuesto  en  que  la 
intervención  del  registrador  se  sustente  en  la  aplicación  del  artículo  20  de  la  Ley 
Hipotecaria puesto que la finca vendida ha salido del patrimonio del causante y en 
cuanto a la citación edictal, que es el propio ordenamiento judicial el que ofrece medios 
eficaces de protección del derecho a la tutela judicial efectiva de la herencia yacente en 
calidad de demandada, como es el caso de la invalidación de procesos por el Tribunal 
Supremo mediante el recurso de revisión, cuando la herencia yacente es emplazada 
genéricamente  por  edictos,  siendo  que  los  herederos  eran  conocidos  y  fácilmente 
identificables para la parte demandante (27 de diciembre de1994) o que de los datos 
obrantes en la demanda, cabía identificar a los posibles herederos y sus domicilios (3 de 
marzo de 2011). Careciendo por tanto de justificación legal la aplicación analógica de la 
regla contenida en el artículo 795 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
2.  Como  cuestión  previa  debe  recordarse  que,  según  reiterada  jurisprudencia 
hipotecaria, en los recursos, conforme al artículo 326 de la Ley Hipotecaria, solo cabe 
tener en cuenta los documentos presentados en tiempo y forma, es decir, que hayan sido 
calificados por el registrador, sin que sea admisible que se aporten al interponer el 
recurso.
El recurrente acompaña al escrito de recurso el certificado del Registro General de 
Actos de Última Voluntad de la causante y testamento de doña O. G. T. otorgado ante el 
notario de Mislata, don Vicente Martorell Eixarch, el día 29 de octubre de 1985, expedido 
en virtud de mandamiento judicial cursado en el mismo procedimiento, en el cual la 
testadora  revocaba  el  anterior  testamento  y  manifestaba  que,  al  no  encontrar  a  la 
persona apropiada para testar a su favor, se remitía a la declaración de herederos ab 
intestato.
Pero esta documentación se acompaña al escrito de recurso sin que se hubiesen 
presentado junto a la documentación inicial, por lo que no pueden tenerse en cuenta 
para la resolución de este expediente, sin perjuicio de que los interesados puedan volver 
a presentar los títulos cuya inscripción no se admitió, en unión de los documentos 
aportados durante la tramitación del recurso.
3.  Se discute en el presente expediente si es inscribible una escritura de elevación 
a público de un documento privado de compraventa cuando la declaración de voluntad 
de la parte vendedora es suplida judicialmente en el seno de un procedimiento de 
ejecución de título judicial, en concreto una sentencia firme dictada en rebeldía procesal  e.
de la herencia yacente de la titular registral y vendedora. w.b
Es principio básico de nuestro sistema registral que todo título que pretenda su  97ww
acoccnetrsao é al l( cRfer.g aisrttírcou hloas  d2e0  vye 4n0ir  doeto rlag aLdeoy  pHoipr oetle tcitaurlaiar) r, eagltiestrrnaal toiv ae ne sptrao cúeltdimimai eqnuteo  nsoe ghuaidcoe 
jsuinriosd idcecisoennavl odlvee r loesn  deerl ecáhmobsi toe  irnetgeirsdtricacl ióenl  dperi nlcai piinod ecfoennsstiiótunc i(ocnfra. l adrteíc uslaol v2a4g udaerd liaa 
Constitución Española) y el propio principio registral de salvaguardia judicial de los 
asientos registrales (cfr. artículo 1 de la Ley Hipotecaria).
Este  principio  deriva  a  su  vez  de  la  legitimación  registral  pues  si  conforme  al 
artículo 38 de la Ley Hipotecaria la inscripción implica una presunción «iuris tantum» de 
exactitud de los pronunciamientos del Registro a todos los efectos legales en beneficio 
del titular registral, el efecto subsiguiente es el cierre del Registro a los títulos otorgados 
en procedimientos seguidos con persona distinta de dicho titular o sus herederos, y que 
esta circunstancia debe ser tenida en cuenta por el registrador, al estar incluida dentro 
del ámbito de calificación de documentos judiciales contemplado en el artículo 100 del 
Reglamento Hipotecario.
El respeto a la función jurisdiccional, que corresponde en exclusiva a los jueces y 
tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos por ende los 
registradores de la Propiedad, la obligación de cumplir las resoluciones judiciales. Pero 
no es menos cierto, conforme doctrina reiterada de este Centro Directivo, apoyada en la 
de  nuestro  Tribunal  Supremo  en  la  Sentencias  relacionadas  en  «Vistos»,  que  el 
registrador  tiene,  sobre  tales  resoluciones,  la  obligación  de  calificar  determinados 
extremos, entre los cuales no está el fondo de la resolución, pero sí el de examinar si en 
el procedimiento han sido emplazados aquellos a quienes el Registro concede algún 
derecho que podría ser afectado por la sentencia, con objeto de evitar su indefensión 
proscrita, como se ha dicho, por nuestra Constitución (cfr. artículo 24 de la Constitución 
Española), ya que precisamente el artículo 100 del Reglamento Hipotecario permite al 
registrador calificar del documento judicial «los obstáculos que surjan del Registro», y 
entre ellos se encuentra la imposibilidad de practicar un asiento registral si no ha sido 
parte o ha sido oído el titular registral en el correspondiente procedimiento judicial.
Alega el recurrente que, en este caso la elevación a público del documento privado 
por el que el vendedor transmitió el bien inmueble, ya fallecido el causante, no se trata 
de un acto de disposición sobre este que requiera inscripción registral, sino de un acto 
debido a que así se compelieron las partes intervinientes en el contrato privado de 
compra-venta conforme a lo prescrito en el artículo 1279 del Código Civil, no teniendo 
cabida por tanto en los supuestos contenidos en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria.
La legislación hipotecaria no recoge verdaderas excepciones al principio de tracto 
sucesivo en su aspecto material, los supuestos en que no es necesaria una previa 
inscripción se explican en razón de la necesidad de evitar que el Registro publique 
titularidades intermedias bien transitorias, bien realmente inexistentes, pero siempre 
cumpliendo, aunque sea de forma abreviada o a través de representación voluntaria o 
legal, el fundamental encadenamiento entre titularidades, que constituye la esencia del 
principio de tracto, derivado, como se ha dicho, del de legitimación.
El  artículo  20.  En  su  párrafo  quinto,  apartado  primero,  recoge  precisamente  el 
supuesto de hecho de este expediente y dispone que no será precisa la inscripción 
previa para inscribir los documentos otorgados por los herederos, cuando ratifiquen 
contratos  privados  realizados  por  su  causante,  siempre  que  consten  por  escrito  y 
firmados por éste.
Quiere ello decir que, estando los bienes vendidos inscritos a nombre del causante, 
no se extenderá inscripción alguna a nombre de sus herederos, ya que éstos nada 
adquieren  por  haberse  enajenado  los  bienes  en  vida  de  aquel,  de  forma  que  la 
inscripción de venta se practicará a nombre del comprador, una vez elevado a público el 
contrato. En esta elevación es donde es necesaria la intervención de los herederos del 
vendedor, titular registral. s
Esta prevención es consecuencia, por un lado, del artículo 1278 y concordantes del  oe.
Código Civil que consagran, la libertad de forma como regla general en sede contractual:  w.
«Los  contratos  serán  obligatorios,  cualquiera  que  sea  la  forma  en  que  se  hayan  97ww
celeYb rapdoor , ostierom, pdree l qhueec ehno  edlleo s qcuoen cluorsr acno lnatsra ctoons,d icuinoan evse ezs ecnecleiablreasd opsa,r as soulo v aplridoedzu»c.en
Cefievcil)to, sp oern cturea nlatos  spóalort eesll ocso anstruamtaennte ys  syo los uas  ehlleorse sdee rloess  p(cufer.d aer teícxuigloir,  1e2l 5c7u.m1 pdlimel ieCnótod idgeo   BOE-A-cable e
las obligaciones derivadas de aquél, entre las que se encuentra la exigencia de su 
formalización de forma pública (artículos 1279 y 1280 del Código Civil).
Además, dado que las escrituras en que se reconoce la existencia de un acto o 
contrato  anterior  (artículo  1224  del  Código  Civil),  tienen  un  evidente  valor  de 
reconocimiento de la autenticidad, existencia y contenido del negocio, se requiere, que 
tratándose  de  negocios  bilaterales  o  plurilaterales,  concurran  al  otorgamiento  de  la 
escritura todos los que en ellos fueron parte o sus herederos, y así ha de deducirse tanto 
de las reglas generales en materia de contratación (artículos 1261.1 y 1262 del Código 
Civil), como del propio valor unilateral del reconocimiento (cfr. artículo 1225).
El artículo 1279 del Código Civil dice que: «Si la ley exigiere el otorgamiento de 
escritura u otra forma especial para hacer efectivas las obligaciones propias de un 
contrato, los contratantes podrán compelerse recíprocamente a llenar aquella forma 
desde que hubiese intervenido el consentimiento y demás requisitos necesarios para su 
validez».
Y conforme al artículo 3 de la Ley Hipotecaria para que puedan ser inscritos los 
títulos traslativos del dominio, deberán estar consignados en escritura pública, ejecutoria 
o documento auténtico expedido por autoridad judicial o por el Gobierno o sus Agentes, 
en la forma que prescriban los reglamentos.
Por tanto, el comprador, conforme a estos preceptos, podrá compeler al vendedor o, 
en su caso, a sus herederos a elevar a escritura pública el contrato, desde que hubiese 
intervenido el consentimiento y demás requisitos necesarios para su validez.
En consecuencia, teniendo en cuenta que los herederos del titular registral fallecido 
son los únicos que están legitimados para asumir las obligaciones derivadas del contrato 
suscrito por el causante, debe exigirse por el registrador, cuya función implica la defensa 
de las titularidades inscritas, que los herederos de los que lo firmaron acrediten su 
condición, sin que esto suponga o requiera un acto de adjudicación de herencia o similar, 
como se ha dicho anteriormente. Y en aras de esta exigencia, debe velar por la correcta 
representación del titular registral en el procedimiento judicial correspondiente, y ello 
conforme  al  principio  de  legitimación  registral  conforme  al  artículo  38  de  la  Ley 
Hipotecaria en los términos señalados.
4.  En el supuesto de este expediente la demanda para la elevación a público del 
contrato privado de compraventa celebrado se dirige contra la herencia yacente del 
titular registral.
En los casos en que interviene la herencia yacente, la ley procesal no duda en 
atribuir capacidad para ser parte a «las masas patrimoniales o los patrimonios separados 
que carezcan transitoriamente de titular», como es el caso de la herencia yacente, pero 
precisar que estos en su caso han de comparecer en juicio por medio de quienes, 
conforme a la ley, las administren (artículos 6.1.4 º y 7.5 de la Ley de Enjuiciamiento 
Civil).
La doctrina de este Centro Directivo impone que toda actuación que pretenda tener 
reflejo registral deba articularse bien mediante el nombramiento de un administrador 
judicial,  en  los  términos  previstos  en  los  artículos  790  y  siguientes  de  la  Ley  de 
Enjuiciamiento Civil, bien mediante la intervención en el procedimiento de alguno de los 
interesados en dicha herencia yacente (Resoluciones de 27 de mayo y 12 de julio 
de 2013, 8 de mayo de 2014, 5 de marzo de 2015 y demás citadas en los «Vistos»). Esta 
doctrina se ha matizado en los últimos pronunciamientos en el sentido de considerar que 
la exigencia del nombramiento del defensor judicial debe limitarse a los casos en que el 
llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún  s
interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento considerando el  oe.
juez suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente. w.
La Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, en sus artículos 790 y  97ww
psirgoucieednitmesie enxtoigse  julad iacdiaolepsc iódne  ddei vmiseiódnid daes  dhee raesnecgiau r–aemnietrnet oe ldlaesl  ceal undoaml hberaremdiietanrtioo  edne  luons 
acodnmsitneis ltara edxoirs tjeundciciaia dl ee xt easrttaícmuelon t7o9 n5i  ddeel  pCaórdieignote sC idveil –a qcuuéaln. dAot rfiabluleycei,d poo er l tacanutos a–netne  lnoos   BOE-A-cable e
supuestos de herencia yacente– gran importancia a la posibilidad o no de intervención 
de posibles llamados a la herencia.
En este sentido no cabe desconocer al respecto la doctrina jurisprudencial (citada en 
los «Vistos»), en la que se admite el emplazamiento de la herencia yacente a través de 
un posible interesado, aunque no se haya acreditado su condición de heredero ni por 
supuesto su aceptación. Solo si no se conociera el testamento del causante ni hubiera 
parientes con derechos a la sucesión por ministerio de la ley, y la demanda fuera 
genérica a los posibles herederos del titular registral sería pertinente la designación de 
un administrador judicial.
Por  eso  es  razonable  restringir  la  exigencia  de  nombramiento  de  administrador 
judicial,  al  efecto  de  calificación  registral  del  tracto  sucesivo,  a  los  supuestos  de 
demandas  a  ignorados  herederos;  pero  considerar  suficiente  el  emplazamiento 
efectuado a personas determinadas como posibles llamados a la herencia.
Como bien recuerda la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 21 de 
octubre de 2013, el registrador «(...) debía tener en cuenta lo que dispone el art. 522.1 
LEC, a saber, todas las personas y autoridades, especialmente las encargadas de los 
Registros  públicos,  deben  acatar  y  cumplir  lo  que  se  disponga  en  las  sentencias 
constitutivas y atenerse al estado o situación jurídicos que surja de ellas, salvo que 
existan obstáculos derivados del propio Registro conforme a su legislación específica. Y 
como tiene proclamado esta Sala, por todas, la STS núm. 295/2006, de 21 de marzo, 
«no puede practicarse ningún asiento que menoscabe o ponga en entredicho la eficacia 
de los vigentes sin el consentimiento del titular o a través de procedimiento judicial en 
que haya sido parte».
También hay que citar entre los fallos más recientes la Sentencia del Pleno de la Sala 
Primera  del  Tribunal  Supremo  de  21  de  noviembre  de  2017  que,  de  una  forma 
contundente, afirma lo siguiente: «Esta función revisora debe hacerse en el marco de la 
función calificadora que con carácter general le confiere al registrador el art. 18 LH, y 
más en particular respecto de los documentos expedidos por la autoridad judicial el 
art. 100 RH. Conforme al art. 18 LH, el registrador de la propiedad debe calificar, bajo su 
responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos en cuya virtud 
se solicita la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y validez de los actos 
dispositivos contenidos en las escrituras públicas por lo que resulte de ellas y de los 
asientos registrales. Y, en relación con la inscripción de los mandamientos judiciales, el 
art. 100 RH dispone que la calificación registral se limitará a la competencia del juzgado 
o tribunal, a la congruencia del mandamiento con el procedimiento o juicio en que se 
hubiera  dictado,  a  las  formalidades  extrínsecas  del  documento  presentado  y  a  los 
obstáculos que surjan del Registro. Está función calificadora no le permite al registrador 
revisar  el  fondo  de  la  resolución  judicial  en  la  que  se  basa  el  mandamiento  de 
cancelación, esto es no puede juzgar sobre su procedencia. Pero sí comprobar que el 
mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que 
preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el Registro cuya 
cancelación se ordena por el tribunal».
En tal sentido se ha manifestado el propio Tribunal Constitucional que ha declarado 
en numerosas ocasiones (vid., por todas, Sentencia número 65/2007, de 27 de marzo) 
que el derecho fundamental a obtener la tutela judicial efectiva sin indefensión encuentra 
una de sus manifestaciones en el derecho de defensa contradictoria de las partes 
contendientes en todo proceso judicial. Esta misma doctrina se ha visto reforzada por la 
Sentencia número 266/2015, de 14 de diciembre, de la Sala Segunda del Tribunal  s
Constitucional, que reconoce el derecho a la tutela judicial efectiva sin indefensión  oe.
(artículo  24.1  de  la  Constitución  Española)  y  al  proceso  con  todas  las  garantías  w.
(artículo 24.2 de la Constitución Española) de la demandante, titular registral, en los  97ww
psiagrutiiceunltaers ( .t.é.)r mnoin opsu:e «d(e.. .d) eepla rreacro enfoeccitmosie inntaou ddeita c iprcaurtnes rtaenspcieacst ofa dveo rqaubileens,  ao slate natcaunsdaoc iuónn 
tmítáuslo  qinusec reitl od, isnpoo dniesnptues ore dgeis tproasl ipbuiliddiaedra a slgeurlnoa o d neo a leeng aurn ya  preroabliadra de ne lxat rcaa ruesgais ptreanl aql,u ep oar   BOE-A-cable e
aquel le era desconocida. El órgano judicial venia particularmente obligado a promover la 
presencia procesal de aquellos terceros que, confiando en la verdad registral, pudieran 
ver  perjudicados  sus  intereses  por  la  estimación  de  una  petición  acusatoria  que 
interesaba hacer valer derechos posesorios en conflicto con aquellos, con el fin de que 
también pudieran ser oídos en defensa de los suyos propios».
5.  En el supuesto de este expediente el emplazamiento a la parte demandada se 
efectúa mediante edictos, al no ser posible su localización.
La notificación por vía edictal tiene carácter supletorio y excepcional y solo debe 
emplearse cuando se hayan agotado, razonablemente, las posibilidades de efectuar una 
notificación personal
Las  peculiaridades  derivadas  de  la  presentación  de  una  demanda  contra  una 
herencia yacente no impiden que se deba procurar la localización de quien pueda 
ostentar su representación en juicio como paso previo a una posterior declaración en 
rebeldía;  en  este  sentido  el  Tribunal  Supremo  en  Sentencia  de  fecha  3  de  marzo 
de 2011, en un caso en que, como en el que se resuelve en este expediente, se 
demandó a la herencia yacente o ignorados herederos si bien en ese supuesto también 
se demandaron a personas identificadas, recoge la doctrina plasmada en la Sentencia 
de 4 de marzo de 2005 y señala que la razón de las exigencias impuestas por la Ley de 
Enjuiciamiento Civil a los actos de comunicación está en que el destinatario del acto 
tenga oportuna noticia del proceso para que pueda adoptar la conducta procesal que 
estime convenirle (Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de junio de 2008), pues la 
indefensión  consiste  en  la  privación  o  limitación  no  imputable  al  justiciable  de 
cualesquiera medios legítimos de defensa de la propia posición dentro del proceso, y la 
hay siempre que falte una plena posibilidad de contradicción (Sentencias del Tribunal 
Constitucional números 64/1986, de 21 de mayo, 98/1987, de 10 de junio, 26/1993, 
de 25 de enero, 101/2001, de 23 de abril, 143/2001, de 14 de junio, etc.).
Como  resulta  de  los  fundamentos  de  Derecho  tercero  y  cuarto  de  la  citada 
Sentencia, para evitar la indefensión es preciso que se haya cumplido con la obligación 
de averiguar los domicilios de los desconocidos herederos demandados, por lo que la 
citación por medio de edictos fijados en el tablón de anuncios e incluso la notificación de 
la sentencia de primera instancia a través de su publicación en el «Boletín Oficial del 
Estado»  requiere  que,  previamente,  se  hubieran  agotado  todos  los  medios  de 
averiguación que la Ley de Enjuiciamiento Civil impone. Y en el caso de la herencia 
yacente, aunque sea una masa patrimonial, se ha de intentar la localización de quien 
pueda ostentar su representación en juicio.
En esta misma línea, la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 6 de 
febrero de 2020 recuerda que «la jurisprudencia del Tribunal Constitucional y la de esta 
sala han puesto de relieve la importancia que tiene la correcta realización de los actos de 
comunicación procesal. Son el cauce a través del cual las partes y los interesados 
legítimos conocen la existencia del proceso y sus trámites esenciales, y de este modo 
pueden realizar las actuaciones procesales que consideren adecuadas para la defensa 
de sus derechos e intereses legítimos. Por eso los órganos jurisdiccionales tienen el 
deber específico de adoptar todas las cautelas y garantías que resulten razonablemente 
adecuadas para que la comunicación con el interesado sea real y efectiva y asegurar 
que esa finalidad no se frustre por causas ajenas a la voluntad de los sujetos a quienes 
afecte,  sin  que  ello  signifique  exigirles  el  despliegue  de  una  desmedida  labor 
investigadora que pudiera conducir a la indebida restricción de los derechos de defensa  e
de los restantes personados en el proceso». bo
La reciente Sentencia número 26/2020, de 24 de febrero, de la sala Primera del  97ww
vTurilbnuenraacl iCóno ndsetilt uacriotíncaull oh a2 4v.e1n ddied ol aa  Creocnosgtietur cyió cno nEcsrpeatañro lsau  pdoorc tlrainsa  nao tpifricoapcóisointoe sd ep olar 
edicDtoicse r eenite srua nfudnod admicehnot oc adreá Dcteerre cehxoc e4p: c«iEoln Tarli.bunal Constitucional dispone de una abundante
jurisprudencia, cuyo hito inicial se remonta a la STC 9/1981, de 31 de marzo, que vincula el
adecuado respeto del art. 24.1 CE, en la dimensión relativa al disfrute de una tutela judicial 
efectiva  sin  indefensión,  al  correcto  emplazamiento  o  citación  de  los  interesados  en  un 
procedimiento, porque solo el adecuado emplazamiento asegura la presencia de la parte ante el 
órgano judicial para la defensa de sus propios intereses, en caso de que decida personarse. Se 
ha declarado que «el derecho a la tutela judicial efectiva sin indefensión (art. 24.1 CE) garantiza a 
todos los que puedan resultar afectados por la decisión que se dicte en un proceso judicial el 
derecho a conocer su existencia, a fin de que tengan la posibilidad de intervenir en él, ser oídos, y 
ejercer la defensa de sus derechos e intereses legítimos, y en este sentido es reiterada la 
doctrina constitucional sobre la importancia de los actos de comunicación para la efectividad del 
derecho a la tutela judicial efectiva sin indefensión (art. 24.1 CE)» (STC 180/2015, de 7 de 
septiembre, FJ 4, y jurisprudencia allí citada). Desde los anteriores presupuestos, nuestra 
jurisprudencia prioriza la notificación personal, sin descartar la validez de fórmulas de notificación 
no personal siempre que se cumplan determinados requisitos. Así, se aplica a cualquier 
procedimiento judicial dentro de cualquier orden jurisdiccional, la exigencia de procurar la citación 
personal de los interesados en dicho procedimiento, siempre que tal citación sea factible, 
debiendo considerar el emplazamiento edictal como un «remedio último de carácter supletorio y 
excepcional que requiere el agotamiento previo de las modalidades aptas para asegurar en el 
mayor grado posible la recepción de la notificación por su destinatario» (STC 82/2019, de 17 de 
junio, FJ 3). Un remedio que debiera limitarse a «aquellos supuestos en los que no conste el 
domicilio de quien haya de ser emplazado o bien se ignore su paradero (SSTC 141/1989, de 20 
de julio, y 36/1987, de 25 de marzo, entre otras)» (STC 295/2005, de 21 de noviembre, FJ 3). La 
excepcionalidad del recurso a la notificación edictal, hace recaer sobre los órganos judiciales la 
responsabilidad de velar por la correcta constitución de la relación jurídico-procesal, sin que ello 
signifique exigir al juez o tribunal correspondiente el despliegue de una desmedida labor 
investigadora (por todas, SSTC 136/2014, de 8 de septiembre, FJ 2, y 15/2016, de 1 de febrero, 
FJ 2, y jurisprudencia citada en este fundamento jurídico). Lo que sí exige es el «empleo de 
cuantos medios obren al alcance del órgano judicial, de suerte que a la vista de los ordenados 
quepa cabalmente concluir que se han agotado las posibilidades de localización y, por tanto, de 
notificación personal al demandado»».
6.  En el supuesto de este expediente, como se ha dicho, la citación a la herencia 
yacente  es  genérica  y  se  efectúa  por  edictos,  sin  que  conste,  al  menos  en  la 
documentación presentada en el registro al tiempo de efectuar la calificación, que se 
haya efectuado averiguación alguna sobre la existencia o no de herederos o sobre su 
localización, circunstancias que, al contrario que en el supuesto resuelto por la Sentencia 
de  la  Audiencia  Provincial  de  Barcelona  de  9  de  enero  de  2018  invocada  por  el 
recurrente en el que según resulta de sus fundamentos cuarto, la apreciación de un 
obstáculo  supuestamente  derivado  del  propio  Registro  (falta  de  tracto  sucesivo) 
descansó en circunstancias que fueron objeto de evaluación especíﬁca por el órgano 
jurisdiccional  en  cuanto  se  reﬁeren  a  la  corrección  de  la  relación  jurídico-procesal, 
particularmente en cuanto atañe a la máxima identiﬁcación posible del demandado y a su 
válido  emplazamiento,  y  quinto,  según  el  cual  las  circunstancias  concurrentes 
justiﬁcaban el llamamiento de los herederos indeterminados de la titular registral, a falta 
de cualquier otra factible identiﬁcación de posibles herederos.
Por lo tanto, la calificación debe ser confirmada.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación del registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el  e.
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las  w.b
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de  97ww
la Ley Hipotecaria.
PúbMlicaad, rSido, fí2a8 P udeen teen Seraon tdiaeg o2.021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe