BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 170 Jueves 18 de junio de 2020 Sec. III.   Pág. 41958
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
6379 Resolución de 22 de enero de 2020, de la Dirección General de los Registros 
y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador 
de la propiedad de Santa Fe n.º 2, por la que se suspende la inscripción de 
una escritura de préstamo con garantía hipotecaria.
En el recurso interpuesto por don José Ignacio Suarez Pinilla, notario de Armilla, 
contra la calificación del registrador de la Propiedad de Santa Fe número 2, don César 
Alfonso  Frías  Román,  por  la  que  se  suspende  la  inscripción  de  una  escritura  de 
préstamo con garantía hipotecaria.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada el día 12 de septiembre de 2019 ante el notario de 
Armilla, don José Ignacio Suarez Pinilla, con el número 1.549 de protocolo, se formalizó 
un préstamo concedido por «Banco Bilbao Vizcaya, Argentaria, S.A.», para financiar la 
adquisición por los prestatarios, personas físicas, de su vivienda habitual; y en garantía 
del mismo se constituyó hipoteca sobre dicha finca.
En tal escritura el notario expresa lo siguiente:
«En la actualidad, yo el notario compruebo, que la entidad de crédito concedente del 
préstamo sí tiene Depositadas las condiciones generales del préstamo proyectado en el 
Registro de Condiciones Generales de la Contratación y, como reseña la instrucción 
de 13 de Junio del 2019 de la Dirección General de los Registro y del Notariado, 
corresponderá a la autoridad judicial evaluar el carácter de cláusula particular de las que 
se puedan apartar de las condiciones generales.»
II
Presentada el mismo día 12 de septiembre de 2019 copia autorizada de dicha 
escritura en el Registro de la Propiedad de Santa Fe número 2, fue objeto de la siguiente 
nota de calificación:
«Entrada: 6224 del año: 2019.
Asiento: n.º 1.911 diario: 203.
Presentado: Doce de septiembre del año dos mil diecinueve.
Presentante: G. S.
Interesados: Don J. I. D. G. y doña A. E. L.
Objeto: hipoteca.
Naturaleza: Notarial.
Protocolo n.º 1.549/2.019 de doce de septiembre del año dos mil diecinueve.
Notario: Don José Ignacio Suarez Pinilla. s
Hechos w.b
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principio de Calificación Registral que dimana del artículo 18 de la Ley Hipotecaria y en
el ejercicio de las funciones que legalmente tiene conferidas en cuanto al control de la 
legalidad de los documentos que acceden al Registro de la Propiedad, ha resuelto no 
practicar  la  inscripción  solicitada  por  haber  observado  los  siguientes  defectos  que 
impiden su práctica:
A.  No se incorpora en la escritura objeto de calificación el Código Identificador del 
modelo de contrato de préstamo o crédito que se ha utilizado, acreditativo de su depósito 
en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación, ni otros datos que permitan 
comprobar  la  efectividad  de  su  depósito  con  anterioridad  a  la  comercialización  del 
préstamo.
Fundamentos de Derecho
A)  El artículo 11.2 de la Ley 7/1998, de 13 de abril, de Condiciones Generales de la 
Contratación –LCGC–, que ha sido objeto de modificación expresa por la disposición 
final 4.ª de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI), 
indica que los formularios de los préstamos y créditos hipotecarios comprendidos en el 
ámbito  de  aplicación  de  dicha  Ley,  “deberán  depositarse  obligatoriamente  por  el 
prestamista en el Registro antes de empezar su comercialización”.
Por su parte, el artículo 7 de la LCCI, que ratifica esa obligatoriedad del depósito de 
los modelos de condiciones generales, lo configura expresamente en su título como “una 
obligación  de  transparencia  de  los  contratos”,  por  lo  que,  de  conformidad  con  el 
artículo 83 de la LGDCU (modificado por la disposición final 8.ª de la LCI), que ahora 
dice:  “las  condiciones  incorporadas  de  modo  no  transparente  en  los  contratos  en 
perjuicio de los consumidores serán nulas de pleno derecho”, no es posible la inscripción 
de un préstamo o crédito hipotecario sin el previo depósito en el RGCGC del modelo 
contractual que le sirve de soporte.
Dicha  necesidad  de  comprobación  del  depósito  previo  resulta  también  de  la 
Instrucción de 13 de junio de 2019, de la Dirección General de los Registros y del 
Notariado.
Acuerdo
Por  todo  lo  expuesto  he  acordado  suspender  la  inscripción  del  documento 
presentado en razón a los fundamentos de derecho antes expresados.
En  consecuencia,  conforme  al  artículo  323  de  la  Ley  Hipotecaria,  queda 
automáticamente prorrogado el asiento de presentación por un plazo de 60 días hábiles 
desde la recepción de la última de las notificaciones efectuadas de acuerdo con el 
artículo 322 de la L.H. Pudiendo, no obstante, el interesado o el funcionario autorizante 
del título, durante la vigencia del asiento de presentación y dentro del plazo de sesenta 
días  anteriormente  referido,  solicitar  que  se  practique  la  anotación  prevista  en  el 
artículo 42.9 de la L.H.
Contra el presente acuerdo de calificación adoptado (…)
Santa  Fe,  a  ocho  de  octubre  del  año  dos  mil  diecinueve.–El  registrador  (firma 
ilegible) Fdo. don César Alonso Frías Román.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don José Ignacio Suárez Pinilla, notario de  e.
Armilla,  interpuso  recurso  el  día  24  de  octubre  de  2019  mediante  escrito  con  los  w.
siguientes fundamentos jurídicos: 79ww
«A  nuestro  juicio  no  están  justificados  los  fundamentos  alegados  por  el  Sr.
Registrador.
La  propia  instrucción  de  13  de  junio  del  2019  de  la  DGRN,  citada  por  el  Sr. 
Registrador, es bastante clara sobre el reflejo del depósito de las Condiciones Generales 
la escritura y en el Registro de la Propiedad
Así nos dice:
– en la escritura el notario debe controlar, y hacer constar, que las cláusulas de la 
misma han sido objeto del depósito previo en el Registro, y por otro lado el Registrador 
de la Propiedad debe calificar si efectivamente ese depósito se ha producido…
– el notario deberá controlar al autorizar la escritura de préstamo hipotecario, y el 
registrador de la propiedad al inscribirla, el mero hecho de que efectivamente la entidad 
financiera haya procedido previamente a practicar dicho depósito,
– ello agrava la carga o deber de diligencia del notario y del registrador, quienes, en 
cuanto autoridades, podrán acceder al citado Registro de forma inmediata y gratuita, y 
realizar de esta forma la comprobación del previo depósito de las condiciones generales,
– el control notarial y registral sobre el depósito de las condiciones generales se ciñe 
a comprobar que el mismo se ha producido formalmente respecto de las cláusulas 
contractuales que merezcan tal consideración...
– el control del depósito… se circunscribe a la verificación formal del cumplimiento 
de la obligación de depósito.
– A ello se debe añadir otra consideración de importancia: la legislación no precisa la 
eventual consecuencia de la falta de depósito sobre la validez de la condición general, 
sin  que  el  control  formal  que  deben  desempeñar  notarios  y  registradores  sobre  el 
cumplimiento  de  dicha  obligación  suponga  atribuir  a  su  inobservancia  una  nulidad 
patente y de pleno derecho de la misma.
– todo aquello que exceda la mera comprobación del depósito de las condiciones 
generales  queda  al  margen  del  control  de  la  legalidad  notarial  y  de  la  calificación 
registral.
– .. en el contrato de préstamo debe hacerse constar que las condiciones generales 
han sido objeto de depósito, y comprobarse por el notario y el registrador que dicho 
depósito se ha practicado...
Por otro lado, la misma Dirección General nos dice, entre otras, en la Resolución 
de 23 de abril de 2014 (BOE 30-05-2014, Fundamento 17.ª)
“… es doctrina de este Centro Directivo, señalada en numerosas Resoluciones, que 
el registrador en el ejercicio de su función calificadora sobre la legalidad, puede tener en 
cuenta  los  datos  que  resulten  de  organismos  oficiales  a  los  que  pueda  acceder 
directamente… Así, este Centro Directivo ha admitido la posibilidad de que el registrador 
de la Propiedad, en el ejercicio de sus funciones, pueda consultar de oficio el Registro 
Mercantil (Resoluciones de 16 de febrero de 2012 –1.ª, 2.ª y 3.ª–), así como que pueda 
proveerse de la prueba a su alcance si puede acceder a ella con facilidad (Resoluciones 
de  28  de  febrero  de  2012  -2.ª  y  3.ª-),…  atendiendo  a  los  principios  de  facilidad 
probatoria, proporcionalidad, eficacia, legalidad y tutela del interés público, siempre que 
los datos se puedan obtener con facilidad (Resoluciones de 11 de junio [1.ª], 5 [2.ª], 24 
[2.ª] y 30 [2.ª] de octubre y 6 de noviembre de 2012 [1.ª] y 24 de junio de 2013 [1.ª]),… Y 
según Resolución de 3 de julio –3.ª– de 2013, el registrador en su calificación no tiene 
necesariamente que limitarse a la pura literalidad del artículo 18.1.º de la Ley Hipotecaria 
en cuanto a los medios o elementos de calificación consistentes en los documentos 
presentados y en los asientos del Registro sino a su interpretación conforme a la realidad  s
social y a la finalidad y principios del propio Registro como consecuencia del ámbito del  oe.
procedimiento  y  tratamiento  de  datos  por  la  imparable  introducción  de  nuevas  w.
atceodcnensmotilátousgc íiaolosn saq luepesr  ihndaceci peeinofi sci nascdoieas ,t eflnaeicgbiallieldi daeadsd a  ppyr uotrubata eltilotaer riaad leidly a idnp tderoerépl sop rrcpeiúcobenlpaictloiod,, a tdeq,nu ieea nspdíe or mceonitm ecnou  eqnluoteas    2020-6379n https://ww
tenga en cuenta el contenido de otros Registros a los que pueda acceder el registrador
por razón de su cargo”.
De tales afirmaciones de la DG, parece claro que:
– La obligación de comprobar el depósito de la Condiciones Generales corresponde 
tanto  al  Notario  como  al  Registrador  de  forma  autónoma  en  el  ejercicio  de  sus 
respectivas funciones: El notario ha de hacer constar en la escritura que ha efectuado 
dicha comprobación; y el Registrador ha de hacer constar en la inscripción que también 
él ha hecho esa comprobación.
– para  la  comprobación,  ambos  deben  de  acudir,  como  dice  la  instrucción,  al 
Registro de Condiciones Generales de la Contratación, que es público y gratuito, aunque 
“ello agrave la carga o deber de diligencia del notario y del registrador”, sin que se 
imponga ninguna obligación de hacer constar el número de identificador único que 
reclama el Sr. Registrador.
Dada la obligación del notario reseñada, en la escritura objeto de calificación se hace 
constar en el otorgamiento:
“En la actualidad, yo el notario compruebo, que la entidad de crédito concedente del 
préstamo sí tiene Depositadas las condiciones generales del préstamo proyectado en el 
Registro de Condiciones Generales de la Contratación y, como reseña la instrucción 
de 13 de Junio del 2019 de la Dirección General de los Registro y del Notariado, 
corresponderá a la autoridad judicial evaluar el carácter de cláusula particular de las que 
se puedan apartar de las condiciones generales.”
La comprobación efectuada por el Notario autorizante ha sido realizada conforme 
reseña la instrucción, esto es, accediendo a al Registro Electrónico de Condiciones 
Generales de la Contratación de la página https://www.registradores.org/registroonline/
home.seam,  donde  la  búsqueda  es  sencilla:  o  bien  se  introduce  el  número  de 
identificador único, si lo conocemos; o si carecemos del mismo, se teclea el nombre del 
Banco Predisponente y, se selecciona en la casilla de “tipo de acto” el de “depósito 
condiciones generales de la contratación”, dándonos el correspondiente resultado.
Entendemos  que  esta  búsqueda  la  puede,  y  debe  hacer  igualmente  el  Sr. 
Registrador.
Por lo expuesto, entendemos que el defecto debe ser revocado.»
IV
El registrador de la Propiedad emitió informe mediante escrito de fecha 31 de octubre 
de 2019 y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1284 y 1285 del Código Civil; 18, 21 y 114 de la Ley Hipotecaria; 
3, 7, 14, 15, 25 y 45 y la disposición adicional octava de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, 
reguladora de los contratos de crédito inmobiliario; los artículos 83 del Real Decreto 
Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la 
Ley  General  para  la  Defensa  de  los  Consumidores  y  Usuarios  y  otras  leyes 
complementarias; 1, 17 bis y 24 de la Ley del Notariado; 5, 7, 11, 23 y 24 de la 
Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación; 28.3 de la 
Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo de 4 de febrero de 2014  es
sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles  bo
de uso residencial y por la que se modifican las Directivas 2008/48/CE y 2013/36/UE y el  79ww
dcRaoeben rgislol aucmmdtueeibd nrote1ro,e9  s(9dU;3 e1E,  4) t7srn ao.dºnbe sr1lep 0R a9erl3eag/ns2la c0mia1ce 0lán;yu t 6os pu yNrla oo7stte  adcreacia bióllu;an s 2 Di9vdi aryees lc  3t0ciev lnidae e n9 tll3oea/s  1O d3re/cdC oeEnsnteE rEra vdtHioceAsilo  /C2sc 8oe9nbl9esa/ebn2jrco0aa,1d r1dioo,es sd  ;5e c  ld2oae8ns     OE-A-2020-63able en https://
Sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 4 de junio de 2009 (As.
C-243/08), 14 de marzo de 2013 (As. C-415/11) y 26 de marzo de 2019 (Ass. C-70/17 y 
C-179/17); las Sentencias del Tribunal Supremo de 9 de marzo de 2001, 4 de julio y 12 
de diciembre de 2008, 16 de diciembre de 2009, 9 de mayo, 13 de septiembre y 18 de 
noviembre de 2013 y 26 de mayo, 30 de junio y 8 de septiembre de 2014; la Instrucción 
de 13 de junio de 2019 de la Dirección General de los Registros y del Notariado sobre el 
depósito de condiciones generales de la contratación, y el reflejo del mismo en las 
escrituras de préstamo y en el Registro de la Propiedad, desde la entrada en vigor de la 
Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, y las 
Resoluciones de esta Dirección General de 2010, 18 de enero y 8 de junio de 2011, 23 
de enero, 16 y 27 de febrero, 20 y 28 de junio y 18, 26 y 27 de julio de 2012, 2 de enero, 
2 de marzo, 1 de junio, 1 y 11 de julio y 6 y 13 de septiembre de 2013, 5 de febrero, 23 
de julio y 29 de septiembre de 2014 y 22 de enero y 12 de marzo de 2015, 19 de julio 
de 2018, 13 y 27 de junio, 29 de noviembre y 5 y 12 de diciembre de 2019 y 3, 7, 8, 15 
y 17 de enero de 2020.
1.  Mediante la escritura que es objeto de la calificación impugnada se formalizó un 
préstamo concedido por «Banco Bilbao Vizcaya, Argentaria, S.A.», para financiar la 
adquisición por los prestatarios, personas físicas, de su vivienda habitual; y en garantía 
del mismo se constituyó hipoteca sobre dicha finca.
En tal escritura el notario expresa que ha comprobado que la entidad prestamista 
tiene depositadas las condiciones generales del préstamo proyectado en el Registro de 
Condiciones Genera-les de la Contratación.
Según la calificación impugnada, el registrador suspende la inscripción solicitada 
porque «No se incorpora en la escritura objeto de calificación el Código Identificador del 
modelo de contrato de préstamo o crédito que se ha utilizado, acreditativo de su depósito 
en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación, ni otros datos que permitan 
comprobar  la  efectividad  de  su  depósito  con  anterioridad  a  la  comercialización  del 
préstamo».
El notario recurrente alega, en síntesis, que la Instrucción de esta Dirección General 
de  13  de  junio  de  2019,  la  falta  del  depósito  de  las  condiciones  generales  de  la 
contratación  en  el  referido  Registro  es  clara  sobre  el  reflejo  del  depósito  de  las 
condiciones generales en la escritura y en el Registro de la Propiedad; y sobre la 
obligación de comprobar el depósito de la condiciones generales que corresponde tanto 
al notario (obligación que ha sido cumplida en este caso) como al registrador de forma 
autónoma en el ejercicio de sus respectivas funciones, sin que se imponga ninguna 
obligación de hacer constar el número de identificador único que reclama el registrador.
2.  En la referida Instrucción de 13 de junio de 2019 de esta Dirección General, 
sobre el depósito de condiciones generales de la contratación, y el reflejo del mismo en 
las escrituras de préstamo y en el Registro de la Propiedad -a la que se remite la 
reciente Instrucción de este Centro de 20 de diciembre de 2019-, se analizan tres 
cuestiones en relación con todo el conjunto normativo examinado: la necesidad, o no, de 
que en cualquier escritura pública de préstamo hipotecario, así como en su inscripción 
registral, se controle y haga constar que se ha producido el previo depósito de las 
condiciones generales de la contratación empleadas en la misma; la forma o contenido 
que debe tener ese depósito; y el tratamiento que debe darse al hecho de que en una 
cláusula contenida en el contrato de préstamo formalizado en escritura pública exista 
alguna diferencia con la cláusula que fue depositada en el Registro de Condiciones 
Generales.
Respecto de la primera cuestión, que es la que interesa en este expediente, dicha  e.
Instrucción ya estableció con toda claridad que, al imponerse en el artículo 11 de la  w.b
Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación, a todas las  79ww
pernétisdtaadmeoss  lya  croébdliigtoasc ihóinp octeocnacrrieotsa  coym  tperremnidniadnotse  edne e l dáempobsitiota dr el oasp lifcoarcmióunla drieo sl a dper oploias 
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inscribirla, el mero hecho de que efectivamente la entidad financiera haya procedido
previamente  a  practicar  dicho  depósito».  Añade  que:  «Se  trata  de  un  control  de 
cumplimiento  de  la  legalidad  que  el  notario  y  el  registrador  de  la  propiedad  están 
obligados a realizar, como ocurre con otros supuestos de obligaciones legales cuyo 
cumplimiento, con independencia de si afectan o no a la validez y eficacia del negocio, 
debe resultar de la escritura y en su caso hacerse constar al practicar su inscripción: 
ocurre así con la entrega del certificado energético, la declaración del movimiento de 
metálico, la justificación de los medios de pago, la obtención de una licencia urbanística, 
etc.».  Y  termina  insistiendo  en  «la  carga  o  deber  de  diligencia  del  notario  y  del 
registrador, quienes, en cuanto autoridades, podrán acceder al citado Registro de forma 
inmediata y gratuita, y realizar de esta forma la comprobación del previo depósito de las 
condiciones generales». Cuestión distinta es la relativa a la actuación que hayan de 
seguir el notario y el registrador cuando en una cláusula contenida en el contrato de 
préstamo formalizado en escritura pública exista alguna diferencia con la cláusula que 
fue depositada en el Registro de Condiciones Generales, cuestión que, como se ha 
indicado anteriormente, también es analizada en dicha Instrucción, teniendo en cuenta 
que la flexibilidad que requiere el tráfico jurídico debe permitir la adaptación a las 
necesidades que se planteen en cada supuesto concreto (por especialidades en relación 
con la finalidad del préstamo, el objeto, los sujetos, la relación entre los sujetos, los 
pactos  especiales  que  se  hayan  alcanzado,  etc.),  y  la  inclusión  en  el  contrato  de 
cláusulas  especiales  que  se  aparten  de  las  condiciones  generales  que  se  han 
depositado, precisamente porque por su especialidad propia no constituyen condiciones 
generales, sino condiciones particulares o pactos que han sido objeto de negociación 
individual. Por ello concluye que «si bien en el contrato de préstamo debe hacerse 
constar que las condiciones generales han sido objeto de depósito, y comprobarse por el 
notario y el registrador que dicho depósito se ha practicado, ello no impide que en la 
configuración  del  contrato  se  hayan  acordado  modificaciones  respecto  de  esas 
condiciones generales, lo que es una exigencia de la flexibilidad que la contratación y el 
tráfico inmobiliario deben tener para adecuarse a las necesidades de las partes en cada 
caso particular».
En cualquier caso, las entidades financieras con frecuencia suelen indicar en sus 
modelos o minutas los números de identificación de las cláusulas depositadas en el 
Registro de Condiciones Generales de la Contratación, lo que tiene la finalidad de que 
dichos números aparezcan también reseñados en las escrituras de préstamo, para 
facilitar en su día la comprobación de ese depósito. En tales supuestos, parece claro 
que, en la facultad de configuración del contrato que tienen las partes, siempre dentro de 
los límites legales, se debe entender incluida la de la reseña de ese número identificador, 
con la finalidad de facilitar la comprobación de la efectividad del depósito al notario, al 
registrador y eventualmente al juez que debiera pronunciarse sobre los efectos del 
negocio documentado. En consecuencia, en los supuestos en que ese número sea 
indicado por la entidad financiera, el notario respetando su voluntad negocial, deberá 
consignarlos en la escritura. No obstante, la carencia de ese reflejo por la entidad 
financiera no impide la autorización de la escritura ni su inscripción registral, puesto que 
siempre es posible el cotejo de la escritura con el conjunto de cláusulas depositadas por 
la  entidad  financiera,  algo  que,  por  lo  demás,  las  modernas  herramientas  digitales 
facilitan sobremanera.
Ahora bien, de todos los razonamientos anteriores se desprende inequívocamente 
que es requisito ineludible para la autorización de la escritura del préstamo hipotecario 
que  el  notario  haya  comprobado  que  se  ha  producido  el  previo  depósito  de  las  s
condiciones generales de la contratación empleadas en la misma, de modo que, como  oe.
establece la mencionada Instrucción, en el supuesto de que se compruebe, por el notario  w.
o  por  el  registrador,  que  una  condición  general  no  ha  sido  depositada,  deberán  79ww
ncooltaifbicoárrasceilóon  caol n Mlain Aisdtemriinoi stdraec ióJnu,s tpicairaa,  qeune  écsutem pplriomcieednato e nd ela  fsourm  dae ebsetra bgleecnideara el nd eel 
acurtaícl:u l«oL 2a4  fadleta l ad eL eiyn s7c/r1ip9c9i8ó,n s odber ela cso ncodnicdioicnioens egse ngeernaelerasl edse  dlae  cloan tcroantatrcaiótanc, iósne geúnn  eell   BOE-A-cable e
Registro  regulado  en  el  capítulo  III  cuando  sea  obligatoria  o  la  persistencia  en  la 
utilización  o  recomendación  de  condiciones  generales  respecto  de  las  que  ha 
prosperado una acción de cesación o retractación, será sancionada con multa del tanto 
al duplo de la cuantía de cada contrato por la Administración del Estado, a través del 
Ministerio de Justicia, en los términos que reglamentariamente se determinen (…)».
En  el  presente  caso  el  notario  expresa  que  ha  comprobado  que  la  entidad 
prestamista tiene depositadas las condiciones generales del préstamo proyectado en el 
Registro de Condiciones Generales de la Contratación. Por ello, no puede mantenerse la 
calificación recurrida.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación 
impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 22 de enero de 2020.–El Director General de los Registros y del Notariado, 
Pedro José Garrido Chamorro.