BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 161 Miércoles 7 de julio de 2021 Sec. III.   Pág. 80675
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
11279 Resolución de 17 de junio de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
del  registrador  de  la  propiedad  de  Sitges,  por  la  que  se  deniega  la 
cancelación de un asiento de presentación y de su prórroga.
En el recurso interpuesto por don P. L. Y. S., abogado, en nombre y representación 
de doña M. M., doña M. D. y don J. R. C. y don B. y don F. J. C. T., contra la nota de 
calificación  del  registrador  de  la  Propiedad  de  Sitges,  don  Juan  Carlos  Segoviano 
Astaburuaga, por la que se deniega la cancelación de un asiento de presentación y de su 
prórroga.
Hechos
I
Con fecha 15 de julio de 2020 se extendió el asiento de presentación número 1.978 
del tomo 95 del Diario de Operaciones del Registro de la Propiedad de Sitges en el que 
constaba: «Gesad Sociedad de Gestión SLP presenta a las quince horas instancia 
suscrita  el  día  veintiséis  de  febrero  del  año  dos  mil  veinte  por  don  A.  G.  M., 
representante  y  abogado  de  Have  Confidence,  S.L.  como  acreedora  hipotecaria, 
debidamente legitimada por la notario de Madrid, Doña Alicia Velarde Valiente, el día 4 
de marzo de dos mil veinte, y que se presenta junto con escritura de préstamo con 
garantía hipotecaria con el número de protocolo 2.679 otorgada el día 5 de diciembre de 
dos mil dieciocho por el notario de Madrid Doña Cristina Caballería Martel y junto con 
diligencia de fecha 6 de marzo del año dos mil diecinueve, de la misma Notario, en la 
que se distribuye la hipoteca de 800.000 euros de principal que consta en la escritura 
antes citada, sobre las fincas números 20.967, 20.968, 20.976, 20.977 y 20.979 del 
término municipal de Sitges». Con fecha 27 de julio de 2020, se extendió la siguiente 
nota al margen del asiento de presentación número 1.978: «Calificado el documento con 
defectos archivado con el número 1853, conforme a lo dispuesto en el art.º 323 de la 
L.H. el asiento de presentación ha quedado prorrogado por el plazo de sesenta días 
contados desde la fecha de la última notificación a que se refiere dicho artículo». Con 
fecha 7 de agosto de 2020 se extendió nota al margen del asiento de presentación 
número 1.978 en el que constaba: «Practicada la última notificación a fecha de hoy. 
Retirado el documento».
Con fecha 16 de octubre de 2020, se presentó en el Registro de la Propiedad de 
Sitges por don A. G. M. copia del escrito. de fecha 7 de octubre de 2020. dirigido al 
Juzgado de Primera Instancia de Vilanova i la Geltrú que por turno correspondiese 
mediante el que formulaba «demanda de juicio verbal de rectificación de asiento registral 
y calificación registral» contra doña E. G. I., relativa al asiento de presentación 1.978 del 
Diario 95, no estando conforme con la calificación negativa de los documentos a que 
dicho asiento se refería, solicitando la prórroga del mismo hasta la resolución de la 
demanda interpuesta. Dicho escrito estaba acompañado de recibo de solicitud de asunto  e.
judicial de fecha 7 de octubre de 2020, tramitado por la Sección Civil del Servicio Común  w.b
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demandante la sociedad Have Confidence S.L., número 6 del libro de entrada de este
Registro, por lo que de conformidad con los artículos 66, 327 y siguientes de la Ley 
Hipotecaria queda prorrogado el adjunto asiento hasta la resolución de la demanda (…) 
Sitges 16 de octubre de 2.020».
Mediante instancia privada, de fecha 16 de marzo de 2021, con firma legitimada en la 
misma fecha por el notario de Barcelona, don José Vicente Torres Montero, don P. L. Y. 
S., abogado, actuando en su calidad de apoderado de don F. J. y don B. C. T. y don J., 
doña M. D. y doña M. M. R. C., solicitaba la «cancelación registral del asiento de 
presentación  número  1978  del  tomo  95  del  Libro  Diario»,  que  en  notas  simples 
expedidas por el Registro de la Propiedad de Sitges relativas a las fincas número 20.967, 
20.968,  20.969,  20.976  y  20.977,  propiedad  de  sus  representados,  constaba  como 
««suspendido y prorrogado», sin que se indique el motivo de la suspensión ni se 
identifique la demanda a cuya resolución se condiciona la citada prórroga», indicando 
que  «en  los  historiales  registrales  de  las  fincas  no  consta  practicada  anotación 
preventiva de demanda alguna (artículo 42.1.º de la Ley Hipotecaria), la interposición de 
recurso gubernativo o judicial frente a una eventual calificación negativa o, en general, el 
acaecimiento de una causa que habilite la existencia de una suspensión y prórroga del 
asiento de presentación».
II
Presentada dicha instancia solicitando la cancelación del asiento de presentación en 
el Registro de la propiedad de Sitges, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«En la calificación de la instancia de fecha dieciséis de Marzo de dos mil veintiuno 
suscrita por Don P. L. Y. S. en representación de Don F. J. C. T., Don B. C. T., Don J. R. 
C., Doña M. D. R. C. y Doña M. M. R. C., debidamente [sic] con firma debidamente 
legitimada en fecha dieciséis de Marzo de dos mil veintiuno por el Notario de Barcelona 
Don José Vicente Torres Montero, presentada a las nueve horas cuarenta y cinco 
minutos del día dieciocho de Marzo de dos mil veintiuno, asiento 1706 del Diario 97 de 
este Registro de la Propiedad,
Hechos.
1.º  Con fecha 18 de Marzo de 2021 se presenta en el libro Diario de Operaciones 
del Registro de la Propiedad de Sitges, con el número 1.706 del Diario 97, instancia 
privada de fecha 16 de marzo de 2021, con firma legitimada en la misma fecha por el 
notario de Barcelona D. José Vicente Torres Montero, por la que D. P. L. Y. S., en su 
calidad de apoderado de D. F. J. C. T., D. B. C. T., D. J. R. C., Dña. M. D. R. C. y Dña. M. 
M. R. C., solicita la "cancelación registral" del asiento de presentación número 1.978 del 
tomo 95 del Libro Diario, que en notas simples expedidas por este Registro relativas a 
las  fincas  20.967,  20.968,  20.969,  20.976  y  20.977  de  Sitges,  propiedad  de  sus 
representados, consta como suspendido y prorrogado, toda vez que en dichas notas «no 
se indica el motivo de la suspensión ni se identifica la demanda a cuya resolución se 
condiciona la citada prórroga«. De igual manera en el expositivo IV del citado escrito 
indica que «en los historiales registrales de las fincas no consta practicada anotación 
preventiva de demanda alguna… la interposición de recurso gubernativo o judicial frente 
a una eventual calificación negativa o, en general, el acaecimiento de una causa que 
habilite la existencia de una suspensión y prórroga del asiento de presentación».
2.º  Con  fecha  15  de  Julio  de  2020  se  extiende  asiento  de  presentación  s
número 1.978 del tomo 95 del Diario de Operaciones en el que consta: Gesad Sociedad  oe.
de Gestión SLP presenta a las quince horas instancia suscrita el día veintiséis de febrero  w.
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escritura  de  préstamo  con  garantía  hipotecaria  con  el  número  de  protocolo  2.679
otorgada el día 5 de diciembre de dos mil dieciocho por el notario de Madrid Doña  Bc
Cristina Caballería Martel y junto con diligencia de fecha 6 de marzo del año dos mil 
diecinueve, de la misma Notario, en la que se distribuye la hipoteca de 800.000 euros de 
principal que consta en la escritura antes citada, sobre las fincas números 20.967, 
20.968, 20.976, 20.977 y 20.979 del término municipal de Sitges.
3.º  Con fecha 27 de julio de 2.020 se extiende nota al margen del asiento de 
presentación número 1.978 en la que se hace constar: "Calificado el documento con 
defectos archivado con el número 1853, conforme a lo dispuesto en el art.º 323 de la 
L.H. el asiento de presentación ha quedado prorrogado por el plazo de sesenta días 
contados desde la fecha de la última notificación a que se refiere dicho artículo".
4.º  Con fecha 7 de agosto de 2.020 se extiende nota al margen del asiento de 
presentación número 1.978 en el que consta: ''Practicada la última notificación a fecha de 
hoy. Retirado el documento''.
5.º  Con fecha 16 de octubre de 2.020 se presenta en el Registro de la Propiedad de 
Sitges por D. A. G. M. copia del escrito de fecha 7 de octubre de 2.020 dirigido al 
Juzgado  de  Primera  Instancia  de  Vilanova  y  la  Geltrú  que  por  turno  corresponda 
mediante el que formula "Demanda de juicio verbal de rectificación de asiento registral y 
calificación registral" contra Doña E. G. I. relativa al asiento de presentación 1.978 del 
Diario 95, no estando conforme con la calificación negativa de los documentos a que 
dicho asiento se refiere, solicitando la prórroga del asiento de presentación 1978 hasta la 
resolución de la demanda interpuesta. Dicho escrito va acompañado del Recibo de 
solicitud de asunto judicial número 202000256007 de fecha 7 de octubre tramitado por la 
Sección Civil del Servicio común del registro de Vilanova y la Geltrú.
6.º  Con fecha 16 de octubre de 2.020 se extiende nota al margen del asiento 1978 
en el que consta: "Presentado el día 16 de octubre de 2.020 por D. A. G. M., en nombre 
y representación de la sociedad Have Confidence S.L., recurso interpuesto en la Sección 
Civil del Servicio común del registro de Vilanova y la Geltrú con fecha 7 de octubre 
de 2.020, constando como demandada Doña E. G. I. y demandante la sociedad Have 
Confidence  S.L.,  número  6  del  libro  de  entrada  de  este  Registro,  por  lo  que  de 
conformidad  con  los  artículos  66,  327  y  siguientes  de  la  Ley  Hipotecaria  queda 
prorrogado  el  adjunto  asiento  hasta  la  resolución  de  la  demanda.  Clase  de 
registro 10601 - Juicio ordinario (resto de casos). Sitges 16 de octubre de 2.020".
Vistos los Artículos 17, 66, 222, 323, 327 y siguientes de la Ley Hipotecaria.
Fundamentos de Derecho.
Primero.  El art.º 66 de la Ley Hipotecaria establece que: "Los interesados podrán 
reclamar contra el acuerdo de calificación del registrador, por el cual suspende o deniega 
el asiento solicitado. La reclamación podrá iniciarse ante la Dirección General de los 
Registros y del Notariado o bien directamente ante el Juzgado de Primera Instancia 
competente",  añadiendo  en  su  párrafo  tercero  "En  el  caso  de  recurrir  contra  la 
calificación, todos los términos expresados en los dos párrafos anteriores quedarán en 
suspenso desde el día en que se interponga la demanda o el recurso hasta el de su 
resolución definitiva".
En el presente caso la Registradora interina calificó negativamente con fecha 27 de 
julio de 2020 una instancia de distribución de préstamo hipotecario acompañado de 
escritura de hipoteca presentado por la sociedad Have Confidence S.L. y que gravaba 
las fincas anteriormente relacionadas. Consecuencia de ello, de conformidad con el art.º, 
323 de la Ley Hipotecaria se prórroga el asiento de presentación "Si la calificación fuere 
negativa… se entenderá prorrogado automáticamente el asiento de presentación por un  e
plazo de sesenta días contados desde la fecha de la última notificación. De esta fecha se  bo
dejará constancia por nota al margen del asiento de presentación". 9w
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nota al margen tanto el recurso judicial como la prórroga del asiento hasta su resolución 
definitiva. (art.º 66 LH).
Segundo.  Esta situación se pone de manifiesto en las notas simples expedidas de 
conformidad  con  la  previsión  contenida  en  el  art.º  222  de  la  Ley  hipotecaria  que 
establece "La nota simple informativa tiene valor puramente informativo y no da fe del 
contenido de los asientos… Deberá reproducir… o en extracto en otro caso, el contenido 
de los asientos vigentes relativos a la finca objeto de manifestación…".
Resolución: Por todo ello, vistos los artículos 17, 66, 222, 323, 327 y siguientes de la 
Ley Hipotecaria resuelvo denegar la solicitud de cancelación de la prórroga del asiento 
de presentación número 1.978 del libro Diario 95 por constar interpuesto recurso judicial 
contra la calificación negativa de los documentos a que dicho asiento se refiere y no 
acreditarse su resolución definitiva.
Prórroga del asiento de presentación: Conforme a lo dispuesto en el artículo 323 de 
la Ley Hipotecaria el asiento de presentación ha quedado prorrogado por el plazo de 
sesenta días y se ha practicado las notificaciones al presentante.
La anterior nota de calificación podrá (…)
Sitges  a  veinticuatro  de  Marzo  del  año  dos  mil  veintiuno  (firma  ilegible).  El 
Registrador: Juan Segoviano Astaburuaga.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don P. L. Y. S., abogado, en nombre y 
representación de doña M. M., doña M. D. y don J. R. C. y don B. y don F. J. C. T., 
interpuso recurso el día 16 de abril de 2021 en virtud de escrito y en base a los 
siguientes argumentos:
«Antecedentes de hecho.
I.  En virtud de la escritura autorizada en fecha 30 de mayo de 2016 por el notario 
de Sitges, Don Vicente Pons Llácer, bajo el número 717 de su protocolo, y de la escritura 
complementaria de la misma fecha bajo el número 718 de su protocolo, D. J. C. cedió a 
título de permuta a la mercantil "Oasis View, SL" 6 fincas ubicadas en la localidad 
barcelonesa de Sitges, registrales números 20.967, 20.968, 20.969, 20.976, 20.977 
y 20.979. La contraprestación, consistente en la construcción de una vivienda unifamiliar 
en cierta parcela, fue garantizada con condición resolutoria expresa. La escritura, así 
como la indicada condición resolutoria, fue inscrita en el Registro de la Propiedad de 
Sitges el día 25 de mayo de 2018.
II.  El cedente, D. J. C., falleció el día 16 de julio de 2018, designando como 
sucesores a mis poderdantes, así como a Doña A. C. T.
III.  La entidad "Have Confidence, SL" y la mercantil "Oasis View, SL" otorgaron en 
fecha 5 de diciembre de 2018 una escritura de préstamo ante la notaria de Madrid, Doña 
Cristina Caballería Martel, bajo el número 26798/18 de su protocolo, por un principal 
de 800.000,00 euros, que fue garantizado mediante hipoteca a constituir sobre las 
citadas 6 fincas. La escritura fue objeto de calificación negativa y, al no ser subsanada en 
plazo, el asiento de presentación fue cancelado por caducidad.
IV.  La escritura de manifestación y aceptación de la herencia de D. J. C. fue inscrita 
en el Registro de la Propiedad de Sitges el día 30 de abril de 2019.
V.  El día 24 de mayo de 2019 los causahabientes del cedente otorgan ante el  s
notario de Barcelona Don José Vicente Torres Montero una escritura de resolución de la  oe.
permuta formalizada con la mercantil "Oasis View, SL", bajo el número 1571 de su  w.
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en el Registro de la Propiedad la escritura de préstamo hipotecario. La calificación y, en
su caso, inscripción de dicho título quedó suspendida al hallarse pendiente la del título  Bc
anterior, es decir, la relacionada escritura de resolución de la permuta (la cual finalmente 
no fue objeto de inscripción al iniciar los causahabientes de los cedentes un período de 
negociación con la mercantil "Oasis View, SL").
VII.  En fecha 9 de diciembre 2019 se presenta de nuevo en el Registro de la 
Propiedad la escritura de préstamo hipotecario, que en esta ocasión fue objeto de 
calificación negativa al no hallarse distribuida la hipoteca entre las fincas garantizadas.
VIII.  Mediante escritura autorizada en fecha 10 de enero de 2020 por el notario de 
Barcelona Don José Vicente Torres Montero, se formaliza una escritura que tiene por 
objeto prorrogar el cumplimiento de la contraprestación hasta el 30 de julio 2020, bajo el 
número  26  de  su  protocolo,  ampliándose  asimismo  la  duración  de  la  condición 
resolutoria hasta finales de año. La escritura fue objeto de inscripción el 8 de junio 
de 2020.
IX.  El acreedor hipotecario –"Have Confidence, SL"– suscribe el 26 de febrero 
de 2020 la instancia de distribución de la responsabilidad hipotecaria, debidamente 
legitimada por la Notario de Madrid, Doña Alicia Velarde Valiente, el día 4 de marzo 
de 2020.
X.  La instancia se presenta en el Registro de la Propiedad de Sitges el día 17 de 
marzo de 2020 motivando asiento de presentación. Finalmente, se inscribe la hipoteca y 
la instancia de distribución de hipoteca en fecha 12 de mayo de 2020.
XI.  La  entidad  "Have  Confidence,  SL",  presenta  de  nuevo  los  títulos  ya 
despachados en el Registro de la Propiedad, que se asientan el día 15 de julio de 2020 
con el número 1978 del tomo 95 del Diario de Operaciones.
XII.  El día 27 de julio de 2020 la Registradora de la Propiedad acuerda de oficio 
cancelar las inscripciones hipotecarias ya practicadas, extendiendo al pie de dichos 
documentos una nota de calificación negativa. El asiento de presentación número 1978 
del Diario 95 quedó prorrogado, por aplicación del artículo 323 de la Ley Hipotecaria, 
durante 60 días a contar desde el 7 de agosto de 2020, fecha en la que se le notificó la 
calificación negativa a la sociedad presentante. Es decir, la Registradora inscribe una 
hipoteca y posteriormente la cancela de oficio y la califica negativamente.
XIII.  En fecha 29 de julio de 2020 los causahabientes del cedente formalizaron ante 
el notario de Barcelona Don José Vicente Torres Montero nueva escritura de resolución 
del contrato de permuta, bajo el número 1.347 de su protocolo.
XIV.  Tras la realización de los trámites y notificaciones precisos, la escritura de 
resolución se presenta en el Registro de la Propiedad Sitges el día 21 de septiembre 
de 2020, motivando el asiento de presentación n.º 118 y diario n.º 96.
XV.  La escritura, finalmente, se inscribe el día 24 de septiembre 2020; es decir, 
hallándose  aún  vigente  el  asiento  de  presentación  número  1978  del  Diario  95.  A 
consecuencia de la resolución contractual, el dominio de las fincas números 20.967, 
20.968, 20.969, 20.976 y 20.977 de Sitges quedó inscrito a favor los causahabientes del 
cedente.
XVI.  El día 7 de octubre de 2020 la entidad "Have Confidence, SL" interpone una 
demanda frente a la Registradora de la Propiedad, D.ª Estefanía González Ibáñez (…), 
solicitando  conforme  al  artículo  40  de  la  Ley  Hipotecaria  la  rectificación  de  las 
cancelaciones  registrales  de  la  hipoteca  y  de  la  distribución  de  responsabilidad 
hipotecaria y, con ello, la reviviscencia de los asientos que se llevaron a cabo el día 12 
de mayo de 2020
XVII.  En la citada demanda se solicita, en el otrosí digo segundo, la adopción 
judicial de la medida cautelar consistente en la anotación preventiva de la demanda  s
interpuesta. Hasta la fecha no consta que haya sido acordada judicialmente la medida  oe.
cautelar y, en todo caso, en el historial jurídico de las fincas no consta reflejada anotación  w.
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de un recurso gubernativo o judicial) prorrogar el asiento de presentación número 1978 
del Diario 95 "hasta la resolución de la demanda". No tratándose de un recurso, la 
prórroga del asiento de presentación tampoco tiene ninguna justificación.
XIX.  El día 18 de marzo de 2021 esta parte presenta una instancia en la que se 
solicita de forma expresa la cancelación del asiento de presentación número 1978 del 
Diario 95 al hallarse prorrogado sin sustento jurídico, petición que se deniega mediante 
la nota de calificación de fecha 24 de marzo de 2021 que por la presente se recurre.
Fundamentos jurídicos.
Primero.  La mercantil "Have Confidence SL" ha entablado contra la Registradora de 
la Propiedad, D.ª Estefanía González Ibáñez, un procedimiento judicial de rectificación 
del artículo 40 de la Ley Hipotecaria, y no el recurso previsto en el artículo 328 de la Ley 
Hipotecaria.
Como se refleja con claridad en la propia demanda (…), la pretensión de la entidad 
demandante  es  la  restauración  del  asiento  de  hipoteca  que  la  Registradora  de  la 
Propiedad canceló tras haber inscrito en un primer momento. Se trata, por tanto, de un 
procedimiento dirigido a obtener una resolución judicial que declare la nulidad de la 
cancelación  practicada  y  que,  como  tal,  carece  de  virtualidad  para  prorrogar  y/o 
suspender el asiento de presentación hasta su finalización, efecto éste que la Ley 
atribuye exclusivamente a los recursos contra la calificación (artículos 66 y 327 de la Ley 
Hipotecaria, 432.1 a) y 436 del Reglamento Hipotecario).
Las rectificaciones registrales se practican conforme indica el artículo 40 de la Ley 
Hipotecaria, que contempla diversos supuestos que pueden originar la inexactitud del 
Registro que debe repararse, estos supuestos son: a) no haber tenido acceso al Registro 
alguna relación jurídica inmobiliaria; b) haberse extinguido algún derecho que conste 
inscrito o anotado; c) la nulidad o error de algún asiento, y d) la falsedad, nulidad o 
defecto del título que hubiere motivado el asiento y en general de cualquier otra causa no 
especificadas en dicha norma.
Pues bien, la publicidad registral de un procedimiento del artículo 40 de la Ley 
Hipotecaria en solicitud de declaración judicial de nulidad de una cancelación registral, 
viene dada por la anotación de dicha demanda de nulidad. Así está previsto de forma 
expresa en el artículo 182 del Reglamento Hipotecario, al disponer que "siempre que se 
litigue sobre la ineficacia de alguna cancelación podrá tomarse anotación preventiva de 
la demanda con arreglo a lo dispuesto en el artículo 139", precepto éste que es el que 
desenvuelve  la  anotación  preventiva  de  demanda  de  propiedad  establecida  en  el 
número 12 del artículo 42 de la Ley Hipotecaria.
No en balde, es precisamente la anotación preventiva de la demanda la medida 
cautelar que la citada mercantil solicita en el otrosí digo segundo de la demanda; medida 
cautelar que lógicamente resultaría del todo innecesaria si el procedimiento iniciado 
hubiera sido un recurso frente a la calificación registral.
No debe obviarse que, tal y como confirma reiteradísima doctrina de la Dirección 
General (véase por todas, la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y 
Fe Pública de 22 de octubre de 2020), el recurso gubernativo no es el medio adecuado 
para enjuiciar asientos ya practicados al encontrarse amparados por el principio de 
salvaguardia judicial consagrado en el art. 1.3 de la Ley Hipotecaria. Una vez practicado 
un asiento, el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los Tribunales produciendo 
todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud bien por la parte interesada, bien 
por los propios Tribunales de Justicia de acuerdo con los procedimientos legalmente  e
establecidos (artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria). bo
Segundo.  El mantenimiento artificial e injustificado de la vigencia del asiento de  9w
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hipoteca se presume extinguido, frente a mis representados y frente a terceros. La
vigencia mediante prórroga injustificada del relacionado asiento de presentación es un 
antijurídico intento de perjudicar a los eventuales terceros que adquieran algún derecho 
sobre la finca en cuestión.
Por aplicación de los artículos 34 y 40 de la Ley Hipotecaria, ante la ausencia de la 
correspondiente  anotación  preventiva  de  demanda,  en  ningún  caso  la  rectificación 
judicial solicitada por la mercantil "Have Confidence SL" debiera perjudicar los derechos 
que adquieran terceros a título oneroso y de buena fe durante la vigencia del asiento que 
se declare inexacto.
Tercero.  Si  el  asiento  de  presentación  número  1978  del  Diario  95  se  hallara 
realmente suspendido y/o prorrogado no se hubiera despachado el título contradictorio 
posterior.
La prioridad registral en la fijación del rango de los derechos inscritos es un principio 
esencial del sistema registral español. En tanto no haya culminado el procedimiento 
registral  del  título  presentado  antes,  no  puede  continuar  el  procedimiento  registral 
iniciado con la presentación posterior de otro título, por lo que las inscripciones se han de 
practicar por el riguroso orden de presentación de los respectivos títulos, y ello con 
independencia de la naturaleza de los documentos en cuestión. En ocasiones el título 
anterior será irrelevante para la calificación y despacho del segundo. Pero, en otras, no 
ocurrirá así y ello aun tratándose de títulos que no sean títulos previos uno de otro.
La Dirección General de los Registros y del Notariado en numerosas ocasiones 
(véanse. Resoluciones de 26 de julio de 1988, 18 de julio de 2011, entre otras) tiene 
declarado que más que suspenderse la inscripción o anotación del presentado con 
posterioridad por estar pendientes de despacho títulos contradictorios previos, debe 
aplazarse  su  despacho,  tal  como  resulta  implícitamente  de  lo  dispuesto  por  los 
artículos 111.3 y 432.2.º del Reglamento Hipotecario al regular las prórrogas del asiento 
de presentación. Este criterio se encuentra confirmado en el artículo 18.2 de la Ley 
Hipotecaria, según redacción dada por la Ley 24/2005, de 18 de noviembre, cuando 
determina  que  el  plazo  máximo  para  inscribir  el  documento  es  el  de  quince  días 
contados desde la fecha del asiento de presentación, pero si existiera pendiente de 
inscripción un título presentado con anterioridad, el plazo de quince días se computa 
desde la fecha de la inscripción del título previo.
Recientemente, la Resolución de 18 de diciembre de 2020, de la Dirección General 
de Seguridad Jurídica y Fe Pública, establece con claridad la doctrina que debe seguirse 
en estos supuestos:
– Recurrida la calificación de un título presentado en el Registro, queda prorrogado 
el asiento de presentación del mismo y por ende se produce la prórroga de los asientos 
de presentación de los títulos posteriores contradictorios o conexos (artículo 111.3 del 
Reglamento Hipotecario).
– Cuando existe un asiento de presentación anterior y vigente, debe aplazarse el 
despacho  de  los  títulos  presentados  con  posterioridad  (artículos  111.3  y  432.2  del 
Reglamento Hipotecario y 18.2 de la Ley Hipotecaria).
Cuando existe un asiento de presentación anterior prorrogado como consecuencia 
de la interposición de un recurso, no procede calificar el título presentado posteriormente 
en el sentido de suspender la inscripción del mismo sino que hay que suspender o 
aplazar la propia calificación hasta el despacho del título previo o la caducidad de su 
asiento  de  presentación,  quedando  entretanto  prorrogado  el  plazo  de  vigencia  del 
segundo asiento de presentación de forma que se respete el principio de prioridad 
esencial en nuestro derecho registral y al mismo tiempo quedan debidamente protegidos  e.
los derechos de quien presentó con posterioridad. w.b
(art.–E 1 n7E .sl2at a da esp ullaisc pLaeecniyós nHió inpd oeat efelacca tdraioa ac) .ttríitnualo sa pcounnttraaddaic taol riporse soe cnoten ecxaosso, ,a nctaebrieo rreesc oo rpdoasr teqruioer elas   2021-1127n https://w
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readquirieron  la  propiedad  de  las  fincas,  fue  presentada  en  el  Libro  Diario  con
posterioridad al prorrogado asiento de presentación número 1978 del Diario 95, no 
obstante lo cual fue objeto de despacho (motivando la inscripción 7.ª de sus respectivos 
historiales registrales).
Como ya advertíamos en la instancia en solicitud de cancelación del asiento de 
presentación, se observa sin duda alguna que la fecha de dicho asiento es anterior a la 
que motivó la escritura de resolución de permuta, y que su contenido resulta a todas 
luces incompatible con el del título resolutorio, lo cual en buena lógica jurídica hubiera 
debido  impedir  el  despacho  de  este  último  por  aplicación  del  repetido  principio  de 
prioridad formal y material que consagra el artículo 17 de la Ley Hipotecaria.
Sin embargo, no sólo no se suspendió o aplazó la calificación de la escritura de 
resolución de permuta, sino que –durante la vigencia del indebidamente prorrogado 
asiento de presentación número 1978 del Diario 95– se inscribió el documento en 
fecha  24  de  septiembre  de  2020,  ante  lo  cual  sólo  cabe  deducir  que  la  vigencia 
mantenida del repetido asiento de presentación responde a razones no amparadas por el 
ordenamiento hipotecario.
Por todo lo anterior
Solicita
1.  Que se tenga por presentado este escrito, así como los documentos que se 
acompañan y se tenga por interpuesto recurso gubernativo contra la indicada calificación 
denegatoria del Registrador de la Propiedad de Sitges.
2.  Que previos los oportunos trámites se dicte resolución estimando el recurso y 
revocando, en consecuencia, la nota de calificación recurrida, oficiándose al Registrador 
de la Propiedad de Sitges a fin de que proceda a cancelar registralmente el asiento de 
presentación  número  1978  del  tomo  95  del  Libro  Diario,  que  fue  prorrogado  sin 
justificación legal.»
IV
El registrador de la Propiedad emitió informe el día 29 de abril de 2021, mantuvo la 
nota de calificación y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9.3 de la Constitución; 1, 18, 19 bis, 38, 40, 82, 118, 258 y 322 y 
siguientes de la Ley Hipotecaria; la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Tercera, de 22 
de mayo de 2000; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del 
Notariado de 2 de octubre de 1998, 22 de marzo de 2001, 25 de octubre de 2007, 14 de 
abril de 2010, 26 de enero de 2011, 28 de febrero y 20 de julio de 2012, 18 de febrero, 28 
de julio y 14 de octubre de 2014, 7 y 29 de julio de 2016, 6 de junio de 2017, 18 de abril 
de 2018 y 2 de enero, 22 de julio, 27 de septiembre, 31 de octubre y 5 y 22 de noviembre 
de 2019, y la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública 
de 11 de junio de 2020.
1.  En el Registro de la Propiedad consta un asiento de presentación –previo a otros 
títulos presentados con posterioridad– que ha sido suspendido y prorrogado por haberse 
interpuesto demanda contra la calificación. Por instancia privada se solicita ahora la 
cancelación registral del mismo toda vez que impide el despacho de títulos posteriores y 
dado que no se indica el motivo de la suspensión ni se identifica la demanda a cuya  es
resolución  se  condiciona  la  citada  prórroga.  El  recurrente  entiende  que  no  se  ha  o
adoptado judicialmente medida cautelar alguna y que no es procedente la prórroga. El  9ww.
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judicial como la prórroga del asiento hasta su resolución definitiva.
2.  Según la reiterada doctrina de esta Dirección General, basada en el contenido 
del artículo 326 de la Ley Hipotecaria y en la doctrina de nuestro Tribunal Supremo, 
Sentencia de 22 de mayo de 2000 (vid., por todas, la Resolución de 18 de abril de 2018), 
el objeto del expediente de recurso contra calificaciones de registradores de la Propiedad 
es exclusivamente la determinación de si la calificación es o no ajustada a Derecho. No 
tiene  en  consecuencia  por  objeto  cualquier  otra  pretensión  de  la  parte  recurrente, 
cuestiones todas ellas extrañas al recurso contra la calificación registral.
De acuerdo con lo anterior, es igualmente doctrina reiterada que, una vez practicado 
un asiento, el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales, produciendo 
todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud, bien por la parte interesada, bien 
por los tribunales de Justicia de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos 
(artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria).
Por  tanto,  conforme  a  esta  reiterada  doctrina,  el  recurso  contra  la  calificación 
negativa del registrador no es cauce hábil para acordar la cancelación de asientos ya 
practicados. No puede por tanto estimarse la pretensión de que se rectifiquen asientos 
que se encuentran bajo la salvaguardia de los tribunales.
Sólo con la conformidad de todos los titulares de derechos inscritos o a través de una 
acción  declarativa  de  rectificación  del  Registro  (cfr.  artículos  40  y  82  de  la  Ley 
Hipotecaria), siendo parte todos los interesados, podrá́ llevarse a cabo la rectificación 
pretendida.
3.  Estando el asiento de presentación, al igual que los demás asientos del Registro, 
bajo la salvaguardia de los tribunales (vid. artículo 1 de la Ley Hipotecaria), no puede 
esta Dirección General determinar si la prórroga del asiento de presentación fue o no 
practicada correctamente, de manera que el cauce procedente es sólo la vía judicial 
conforme a lo que se ha expuesto anteriormente.
Por lo que, sin entrar en el fondo del asunto, esta Dirección General ha acordado 
desestimar el recurso.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 17 de junio de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.
2021-1127n https://w