BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 3 Martes 4 de enero de 2022 Sec. III.   Pág. 721
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
183 Resolución  de  22  de  diciembre  de  2021,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de 
calificación de la registradora de la propiedad de Vigo n.º 3, por la que se 
suspende  la  inscripción  de  una  escritura  de  ampliación  y  novación  de 
préstamo hipotecario.
En el recurso interpuesto por don Pablo Rueda Rodríguez-Vila, notario de Vigo, 
contra la nota de calificación de la registradora de la Propiedad de Vigo número 3, 
doña María Purificación Geijo Barrientos, por la que se suspende la inscripción de una 
escritura de ampliación y novación de préstamo hipotecario, por no aplicarse el único y 
uniforme régimen jurídico de la total obligación (la que resulta de la suma del antiguo y 
del  nuevo  principal)  a  la  responsabilidad  hipotecaria  de  los  intereses  ordinarios, 
moratorias, costas y gastos.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada el día 22 de enero de 2021 por el notario de Vigo, 
don Pablo Rueda Rodríguez-Vila, en sustitución y para el protocolo de su compañero de 
residencia don José María Rueda Pérez, con el número 49 de protocolo, la entidad 
«Andbank España, SAU» y don P. D. M. S. procedieron a modificar la hipoteca reseñada 
en  dicha  escritura,  ampliando  el  importe  y  el  plazo  de  amortización  del  préstamo, 
modificando el tipo de interés del préstamo y adaptando las condiciones del préstamo a 
la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
II
Presentada  copia  autorizada  de  dicha  escritura  en  el  Registro  de  la  Propiedad 
de Vigo número 3, fue objeto de nota de la siguiente nota de calificación:
«En cumplimiento de lo dispuesto en los artículos 18, 19, 19 bis y 322 de la Ley 
Hipotecaria,  así  como  98  y  siguientes  del  Reglamento  Hipotecario,  pongo  en  su 
conocimiento que la escritura de novación de préstamo, autorizada por el Notario, don 
Pablo Rueda Rodríguez-Vila, en sustitución de don José María Rueda Pérez, el día 22 
de enero de 2021, bajo el número 49 de protocolo, y presentada en este Registro de la 
Propiedad, causando el número 542, del Diario 94, ha sido objeto de la siguiente nota de 
calificación:
Registro de la Propiedad número tres de Vigo.
Calificado el precedente título, así como los demás datos obrantes en este Registro 
de la Propiedad, se acuerda calificación negativa en base a los siguientes:
Hechos: bo
deesc rc1itu)u yroaE  del exd písaou s2bi2rtiov dgoea  cIe iórnenes rduoel t dape r qé2us0tea2,m 1c,o os nae n fhteeac  eholat on ro1gt2aa rddiooe  d efosencbr rCiteuérrosa a ddr eeM  n.2 oF0ve1ar9nc, áiósnned  edhzea- C poraétsosqrtguaaemdirooo,    2022-183n https://w
Domínguez, bajo el número 201 de protocolo, en la que también se ha instrumentado la
ampliación del importe del préstamo objeto de subrogación en el importe de 9.107,26  Bc
euros,  extremos,  los  anteriores,  reflejados  en  el  historial  de  la  finca  registral 
número 66.569, objeto de la solicitud de inscripción.
2)  Bajo el epígrafe “…ratificación y modificación de la responsabilidad hipotecaria 
por ampliación”, se hace constar: “…extensión y ratificación de la garantía hipotecaria a 
la  novación.  se  extiende  a  los  términos  de  esta  escritura  de  novación  la  garantía 
hipotecaria en primer rango constituida sobre la finca hipotecada identificada en el 
expositivo I.bis de esta escritura de novación, en aseguramiento del préstamo, tal y como 
el mismo resulta novado, y en los mismos términos a los inicialmente constituidos a favor 
de la nueva entidad acreedora. b) ampliación de la responsabilidad hipotecaria por el 
importe  ampliado  del  préstamo,  como  consecuencia  del  aumento  del  importe  del 
préstamo…  queda  modificada  la  responsabilidad  hipotecaria  con  la  que  la  finca 
hipotecada  quedó  gravada  siendo  la  responsabilidad  hipotecaria  por  la  ampliación 
formalizada por esta escritura de ampliación, la siguiente:… (103.265,80€) de principal 
del  préstamo,  hasta  el  máximo  de…  (3.407,77€)  en  concepto  de  intereses 
remuneratorios, hasta el máximo… (9.603,72€) en concepto de intereses de demora y 
hasta el máximo de… (5.163,29€) de costas y la cantidad de… (3.097,97€) gastos, de la 
que  la  presente  es  una  novación  modificativa  en  los  términos  expresamente 
contemplados en la misma…”; del título público al que se refiere este punto de los 
hechos, también resulta que se ha convenido una modificación en los tipos de interés 
aplicables,  pactándose  la  aplicabilidad,  durante  los  12  primeros  meses  desde  la 
formalización del mismo, de un tipo de interés nominal anual fijo de 1,65 %, y tras el 
transcurso de este plazo, la aplicación de un tipo de interés remuneratorio variable, en 
los términos que en la misma se convienen; por otra parte, también se ha acordado la 
aplicación de un tipo de interés moratorio que asciende a los tres puntos porcentuales.
3)  Bajo el epígrafe “…novación modificativa…”, del título público al que se refieren 
los puntos anteriores de estos hechos, se hace constar que, “…permanece en vigor, sin 
otras modificaciones que las pactadas en la presente escritura, el resto del contrato de 
préstamo (recogido en la escritura de subrogación de préstamo), incluso aquellas partes 
de las estipulaciones que no hayan sido expresamente modificadas en virtud de la 
presente,  las  modificaciones  establecidas  en  ningún  caso  se  considerarán  como 
novación  extintiva  del  contrato  de  préstamo,  sino  como  novación  modificativa  del 
mismo…”.
Fundamentos de Derecho:
Uno de los principios sobre los que pivota el funcionamiento del sistema inmobiliario 
registral español es el de determinación o especialidad, el cual, aplicado al crédito 
hipotecario y, en su vertiente objetiva, la cual se refiere a la cosa hipotecada y a la 
obligación asegurada, exige una adecuada especificación de las circunstancias previstas 
en la normativa y doctrina aplicables, para que de esta forma, hechas constar las 
mismas  en  el  título  inscribible,  se  extraigan  de  este  último,  y  dado  el  sistema  de 
inscripción por extracto que rige, se reflejen en el asiento practicable para que de esta 
forma puedan surtir sus efectos, incluso frente a terceros.
Aplicado lo expuesto en el párrafo precedente al supuesto fáctico motivador de la 
presente  nota  de  calificación,  debe  indicarse  que,  el  derecho  real  de  hipoteca  se 
considera en nuestro ordenamiento jurídico como accesorio a la obligación garantizada, 
de tal manera que, los términos delimitadores del respectivo derecho de crédito afectan a 
la citada figura real de garantía, lo que implica que, una alteración en los elementos 
componentes de la obligación garantizada, implica la necesidad consistente en que, si se  e
pretende su reflejo registral, con la intención de que se produzcan los efectos que el  bo
sistema inmobiliario registral reconoce, es necesario que se lleven a cabo las respectivas  w
cmoondcieficsaiócnio dnee sn, ueav oess itmosp oretfeesc,t ousn,i doa,n tceo msou peuse eslt ocsa sdoe,  a nuonvaa cmióond ifiqcuaec iósnu epno nleons  tiupnoas 
dsoel ain, tgearérasn atipzalicdaab cleosn,  slai  rheipgoisttercaalm yean tceo nsest ipturiedtae,n dees  icmopnrfiegsucrianrd ilbal eo bqluigea csieó np rcoodmuzoc au nlaa 
modificación de la respectiva cláusula de responsabilidad hipotecaria, mediante la cual
se refleje la nueva responsabilidad máxima a la que se sujeta la finca hipotecada en 
garantía de la obligación garantizada, en el caso que nos ocupa, de la documentación 
calificada resulta la voluntad de los otorgantes de configurar, registralmente, la obligación 
como  única,  garantizada,  en  consecuencia,  por  el  derecho  real  de  garantía  ya 
constituido,  pero  en  la  cláusula  referida  a  la  modificación  de  la  responsabilidad 
hipotecaria, solo se hace referencia al importe resultante de la ampliación, en concepto 
de principal, y a las correspondientes obligaciones accesorias que se conectan con este 
último,  pero  no  a  las  obligaciones  referidas  a  la  obligación  cuya  novación  se  ha 
instrumentado,  debe  matizarse  que,  la  configuración  de  la  obligación  como  única, 
garantizada con una sola hipoteca, exige uniformidad en cuanto al régimen aplicable, lo 
que supone que, los nuevos tipos de interés pactados deben aplicarse al nuevo capital 
concedido y al concedido en su momento, para, de esta forma, fijar los límites de las 
respectivas  coberturas  hipotecarias,  lo  expuesto  encuentra  apoyo  doctrinal  en 
resoluciones como las de 6 de abril de 2006, 12 de mayo de 2011 o 19 de septiembre 
de 2017, entre otras, de la Dirección General de los Registros y del Notariado (referencia 
que  debe  entenderse  hecha,  en  el  momento  presente,  al  organismo  denominado, 
Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública).
Por lo tanto, debido a que se quiere asegurar el importe resultante de la novación 
instrumentada, y sus respectivas obligaciones accesorias, con la hipoteca ya constituida, 
se hace imprescindible que se modifique la cláusula de responsabilidad hipotecaria a la 
que está sujeta la finca dada en garantía, pero teniendo también en cuenta, el capital 
concedido en su momento, y, en su caso, las obligaciones accesorias correspondientes.
En consecuencia, en virtud de dichos hechos y fundamentos de derecho, y dado el 
carácter subsanable del defecto advertido, se acuerda suspender la realización de las 
operaciones registrales solicitadas.
Vigo, a 12 de agosto de 2021. La registradora (firma ilegible), Fdo. María Purificación 
Geijo Barrientos.
Contra esta nota de calificación (…).»
III
Contra la anterior nota de calificación, don Pablo Rueda Rodríguez-Vila, notario de 
Vigo,  interpuso  recurso  el  día  23  de  septiembre  de  2021  mediante  escrito  en  los 
siguientes términos:
«Fundamentos de Derecho:
En  la  escritura  objeto  de  calificación,  en  la  cláusula  sexta  bis  se  indica  en  el 
apartado  B)  que  “Como  consecuencia  del  aumento  del  importe  del  préstamo 
(Estipulación Primera) queda modificada la responsabilidad hipotecaria con la que la 
finca hipotecada quedó gravada siendo la responsabilidad hipotecaria por la ampliación 
formalizada por esta escritura de ampliación, la siguiente: (…)”. A continuación, se 
establece la responsabilidad hipotecaria correspondiente únicamente al capital ampliado.
No hay una modificación de la responsabilidad hipotecaria total puesto que no se ha 
pactado. De haberse pactado, se haría constar expresamente en la escritura. Se ha 
pretendido,  por  lo  tanto,  configurar  la  ampliación  de  hipoteca  como  una  segunda 
hipoteca,  manteniendo  la  responsabilidad  hipotecaria  para  el  importe  inicialmente  e
garantizado y estableciéndose una nueva responsabilidad hipotecaria para el importe  bo
ampliado según resulta de la indicada cláusula sexta bis apartado B de la escritura. w
del NCootnafroiarmdoe  dae l o1 9in ddiec asdeop teienm lab rRe edseo l2u0c1ió7n,  d“Teo dlao  Dloir eecxcpiuóens Gtoe nnoe raels  dóeb ilcoes  pRaergai sqtruoes  syi 
lpaoss ipbaler teys l aq udieenreonm imnaadnate anmerp lliaa cdióicno tionmscíraib idbele ,l ap ereros pcoonmsaob uilindaa ds ehgipuontdeac ahriipao, teeclloa  qsueea 
debe  resultar  claramente  de  la  correspondiente  escritura,  ya  que  como  señala  la
Resolución de la Dirección General, de 12 de mayo de 2011 cuando la responsabilidad 
hipotecaria correspondiente al capital inicial y a la ampliación del mismo no se configure 
de modo uniforme, en la inscripción registral debe quedar perfectamente claro que 
existen dos hipotecas (la del préstamo inicial y la del importe ampliado) cada una con su 
propio  rango,  con  la  exacta  determinación  por  separado  de  sus  respectivas 
responsabilidades hipotecarias por los diferentes conceptos. En definitiva “ausencia de 
terceros, la solución a adoptar dependerá de la interpretación de cuál sea la verdadera 
voluntad de las partes en cada supuesto concreto”.
Por lo tanto, y en base a lo indicado anteriormente, no es necesario modificar la 
cláusula de responsabilidad hipotecaria a la que está sujeta la finca dada en garantía, 
como pretende la señora Registradora.»
IV
La registradora de la Propiedad emitió el preceptivo informe con fecha 7 de octubre 
de 2021, en el que confirmó el defecto recurrido, y elevó el expediente a este Centro 
Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1212, 1528, 1857 y 1860 del Código Civil; 12, 24, 25, 104, 114, 
115, 122, 123 y 144 y siguientes de la Ley Hipotecaria; 220 del Reglamento Hipotecario; 
4 de la Ley 2/1994 de 30 de marzo, subrogación y novación de préstamos hipotecarios; 
las  Sentencias  Tribunal  Supremo  de  16  de  diciembre  de  2009,  13  de  septiembre 
de 2013, 22 de abril y 23 de diciembre de 2015 y 18 de febrero y 3 de junio de 2016; las 
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 17 de marzo 
de 1969, 12 de febrero de 1988, 27 de marzo de 1989, 5 de noviembre de 1999, 26 de 
mayo de 2001, 17 de enero, 25 y 30 de abril, 3 de julio y 2, 4 y 14 de septiembre 
de 2002, 10 de agosto y 10 y 13 de octubre de 2006, 16 de julio de 2007, 1 de diciembre 
de 2008, 14 de marzo y 29 de junio de 2009, 1 de octubre de 2010, 12 de mayo de 2011, 
26 de noviembre de 2013, 24 de febrero de 2014, 8 de abril y 14 de mayo de 2015, 13 de 
abril y 26 de octubre de 2016 y 19 de septiembre de 2017, y las Resoluciones de la 
Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 8 de septiembre y 19 de 
noviembre de 2021.
1.  La cuestión que se plantea en el presente recurso se concreta en determinar si 
está  correctamente  fijada  la  cifra  de  responsabilidad  hipotecaria  por  los  conceptos 
correspondientes a intereses remuneratorios, intereses de demora y costas y gastos en 
una escritura de novación y ampliación de préstamo hipotecario en relación con la 
hipoteca preexistente, y si la voluntad de las partes ha sido constituir una segunda 
hipoteca o ampliar la hipoteca inscrita.
En concreto, la hipoteca inicial se constituyó, por lo que aquí interesa, en garantía de: 
«doscientos cincuenta y nueve mil ciento siete euros con veintiséis céntimos (259.107,26 
euros) de principal; de un importe equivalente a un 13,50 % del principal en garantía de 
los intereses ordinarios en las condiciones pactadas, equivalente a dieciocho meses de 
intereses ordinarios al tipo máximo hipotecario pactado del nueve por ciento (9 %); de un 
importe equivalente a un 27,50 % del principal en garantía de los intereses de demora en 
las condiciones pactadas, equivalente a treinta meses de intereses de demora al tipo 
máximo hipotecario pactado del once por ciento (11 %); y de un importe equivalente al  e.e
diez por ciento del mismo principal para costas y gastos, dentro de este límite se  b
entenderán  comprendidos,  además  de  los  gastos  judiciales,  los  extrajudiciales  que,  w
eaxnitgicidipoasd poos r plao rc olan seenrtvidaacdió na cyr elae deofercat ivpiodra dc udeen tlaa  gdaerla pnrteías,t actoamrioo  loo sh aipnotitceicpaonst eo,  pvaegnogsa na 
ccounesnttiatu ypaonr  apfreimccaiosn edse l prseefgeureron tedse  a lala  fihnicpao tehciap oote cpaodra ,g apsotor s adqeu ellalo sc otmribuuntiodsa d qeune 
régimen de propiedad horizontal de análoga transcendencia en relación con la hipoteca».
En la escritura objeto de este recurso las partes pactan la novación modificativa del 
referido  préstamo,  ampliando  el  principal  del  préstamo  en  103.265,80  euros, 
manteniendo un tipo de intereses variable en la estipulación tercera con un diferencial 
del 0,89 % y un interés ordinario durante los primeros doce meses del 1,65 %. Asimismo, 
se establece como tipo de interés de demora en la cláusula 3.5, «el equivalente al tipo de 
interés ordinario aplicable incrementado en tres puntos porcentuales».
Tras esta modificación, en la estipulación sexta bis titulada con la denominación 
«ratificación y novación de la responsabilidad hipotecaria por ampliación», se establece, 
en primer lugar que la responsabilidad hipotecaria respecto el capital inicial no es objeto 
de modificación alguna, al limitarse a señalar en su letra a) respecto a la hipoteca inscrita 
que «se extiende a los términos de esta escritura de novación la garantía hipotecaria en 
primer rango constituida sobre la finca hipotecada identificada en el expositivo I. bis de 
esta escritura de novación, en aseguramiento del préstamo, tal y como el mismo resulta 
novado, y en los mismos términos a los inicialmente constituidos a favor de la nueva 
entidad acreedora».
Y, en segundo lugar, en la letra b) de dicha estipulación, se dispone que las partes 
acuerdan ampliar las responsabilidades hipotecarias garantizadas respecto del nuevo 
capital objeto de la ampliación en la siguiente forma: «Como consecuencia del aumento 
del importe del préstamo (estipulación primera) queda modificada la responsabilidad 
hipotecaria con la que la finca hipotecada quedó gravada siendo la responsabilidad 
hipotecaria por la ampliación formalizada por esta escritura de ampliación, la siguiente: 
Ciento tres mil doscientos sesenta y cinco euros con ochenta céntimos (103.265,80 €) de 
principal del préstamo, hasta el máximo de tres mil cuatrocientos siete euros con setenta 
y siete céntimos (3.407,77 €) en concepto de intereses remuneratorios, hasta el máximo 
de nueve mil seiscientos tres euros con setenta y dos céntimos (9.603,72 €) en concepto 
de intereses de demora y hasta el máximo de cinco mil ciento sesenta y tres euros con 
veintinueve céntimos (5.163,29 €) de costas, y la cantidad de tres mil noventa y siete 
euros con noventa y siete céntimos (3.097,97 €) para gastos de la que la presente es 
una novación modificativa en los términos expresamente contemplados en la misma».
Como se observa, al establecer la responsabilidad hipotecaria que garantiza el nuevo 
capital, no se establece un tipo máximo a efectos hipotecarios por intereses ordinarios, 
sino únicamente una cantidad alzada, siendo la cifra global establecida equivalente a 
doce meses al tipo máximo del 1,65 % (que parece que es la que se ha querido fijar 
porque ese es el tipo pactado para los primeros doce meses del préstamo tras la 
ampliación); y lo mismo ocurre con los intereses moratorios respecto de los cuales 
tampoco  se  señala  un  tipo  máximo  a  efectos  hipotecarios,  siendo  la  cifra  global 
establecida equivalente a veinticuatro meses al tipo máximo del 4,65 % (que es la 
resultante de añadir tres puntos al tipo establecido para los intereses ordinarios).
Es  decir,  como  se  señala  en  la  nota  de  calificación,  se  fija  la  responsabilidad 
hipotecaria por intereses ordinarios y de demora con referencia a la cantidad ampliada, 
aparentemente por unos tipos distintos a los de la hipoteca inicial, siendo los parámetros 
de cálculo: 9,00 % (y 18 meses) y presuntivamente 1,65 % (y 12 meses) para los 
intereses remuneratorios; y 11,00 % (y 30 meses) y presuntivamente 4,65 % (y 24 
meses) para los intereses moratorios, respectivamente en relación con el capital inicial y 
el capital ampliado.
Por otra parte, la responsabilidad hipotecaria que garantiza las costas y gastos, 
común en la hipoteca inscrita, es objeto de descomposición respecto del nuevo capital 
en la escritura de novación. s
Partiendo de esos hechos, la registradora de la Propiedad calificante señala, en  oe.
primer lugar, que resulta de la escritura la voluntad de los otorgantes de configurar,  w.
registralmente, la obligación como única, garantizada, en consecuencia, por el derecho  3w
rreeaspl odnes agbailriadnatdía  hyiap octeocnasrtiiatu, idsoo, lop esroe  ehna clae  crleáfuesruelnac irae fearli daim ap olrate  mroedsiufilctaancitóen  ddee  llaa 
ampliación, en concepto de principal, y a las correspondientes obligaciones accesorias
que se conectan con este último, pero no a los conceptos relacionados con la obligación 
primitiva cuya novación se lleva a efecto.
En segundo lugar, señala, comparando la responsabilidad hipotecaria inscrita y los 
términos de la nueva garantía, que la ampliación de la responsabilidad hipotecaria no se 
configura de un modo uniforme con la responsabilidad hipotecaria inicial, y, por tanto, 
concluye que no es posible practicar la inscripción solicitada como una ampliación de 
hipoteca, que, entiende, es lo querido por las partes ya que su voluntad es asegurar el 
importe  resultante  de  la  novación  instrumentada,  y  sus  respectivas  obligaciones 
accesorias, con la hipoteca ya constituida.
Por  su  parte,  el  notario  recurrente  señala  que  no  hay  una  modificación  de  la 
responsabilidad hipotecaria total de la finca gravada porque no se ha pactado la misma, 
y si se hubiere pactado, se hubiere hecho constar expresamente en la escritura, por lo 
que no es necesario modificar la cláusula de responsabilidad hipotecaria a la que está 
sujeta la finca dada en garantía.
Entiende el notario que lo que se ha pretendido por los contratantes es configurar la 
ampliación de hipoteca como una segunda hipoteca, manteniendo la responsabilidad 
hipotecaria  para  el  importe  inicialmente  garantizado  y  estableciéndose  una  nueva 
responsabilidad  hipotecaria  para  el  importe  ampliado  según  resulta  de  la  indicada 
cláusula sexta bis, apartado b), de la escritura; añadiendo que, según la Resolución de la 
antigua Dirección General de los Registros y del Notariado de 19 de septiembre de 2017, 
ello es posible si de la escritura resulta que esa es la verdadera voluntad de las partes en 
el supuesto concreto.
2.  Como han señalado las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y 
del notariado de 14 de marzo de 2009 y 12 de mayo de 2011, el artículo 144 de la Ley 
Hipotecaria  contempla,  en  términos  amplios,  la  posibilidad  de  hacer  constar  en  el 
Registro todo hecho o convenio entre las partes, entre ellos la novación del contrato 
primitivo, que modifique la eficacia de la obligación hipotecaria anterior, pero exigiendo 
esa constancia registral como requisito de su eficacia frente a terceros, con lo que 
claramente establece dos momentos temporales, el anterior al acceso registral de esa 
modificación, y el posterior, de modo que al tercero tan sólo le afectará la modificación si 
ha accedido al folio registral antes que su derecho, toda vez que, frente a terceros, la 
responsabilidad que garantiza la hipoteca ampliada se descompone en dos fracciones, 
una, la preexistente, con la preferencia que le dé su fecha y en cuanto a las cantidades 
garantizadas y concepto por el que lo eran, y otra, la resultante de la ampliación, con 
eficacia limitada a partir de su inscripción y en cuanto a una nueva y distinta suma 
garantizada.
Por ello –se decía–, la ampliación de hipoteca ha de asimilarse a efectos prácticos a 
la constitución de una nueva.
Si se tratara de ampliación sobre la misma finca ya hipotecada con anterioridad, de 
existir cargas intermedias, la pretendida ampliación no puede perjudicarlas, pero la 
garantía hipotecaria preferente no tiene por qué posponerse a ellas, de modo que la 
ejecución de esa carga intermedia determinará la cancelación de la llamada ampliación 
en tanto que hipoteca de rango posterior (art. 134 de la Ley Hipotecaria), pero no la de la 
hipoteca inicial.
En caso de ejecutarse la hipoteca ampliada, su titular tan sólo tendrá preferencia 
para  el  cobro  con  cargo  al  precio  de  realización  por  las  cantidades  inicialmente 
garantizadas pues en cuanto al exceso serán preferentes para el cobro los titulares de 
aquellas cargas intermedias y tan solo en la medida en que aún quede sobrante, la parte  s
del crédito ampliado y posteriormente garantizado. oe.
Sus efectos, en definitiva, son los mismos que si hubiera dos hipotecas, cada una  w.
con  su  rango,  por  lo  que  pretender  que  exista  una  sola  hipoteca  con  dos  3w
irnedsipvoisnibsialibdialidd aledgeas l yd eisxtiingteansc, ia cdaed ap riournidaa d cúonni cas, uc onp rloap ciao nspirgeufieernetnec ciao,n fucsoinótnra adli cdea r llaa 
aapl qauriee ntecinaí ad ien iqcuiaelm lae natme.pliación del crédito original goza de una garantía de igual rango  BOE-A-cable e
En suma, ningún obstáculo existe para inscribir en el Registro de la Propiedad la 
ampliación  de  una  hipoteca  que  tenga  por  objeto  garantizar  las  nuevas 
responsabilidades derivadas de la ampliación del crédito que hasta entonces lo estaba, 
siempre que se determine con precisión cuáles sean esas nuevas responsabilidades 
objeto de garantía (art. 12 de la Ley Hipotecaria).
Ahora bien, y esto es de especial interés, ha de tenerse muy en cuenta que los 
efectos de tal inscripción serían los que legalmente se derivaran de su propio objeto, 
rango  (que  viene  determinado  por  la  ley  conforme  dispone  el  art.  24  de  la  Ley 
Hipotecaria) y demás principios configuradores de regulación hipotecaria, pero no de la 
voluntad de las partes.
3.  Igualmente ha tenido ocasión de señalar la Dirección General de los Registros y 
del Notariado (cfr. Resolución de 17 de enero de 2002) para las llamadas ampliaciones 
de  préstamo  hipotecario  con  incremento  de  responsabilidad  hipotecaria,  que,  si  lo 
querido por las partes es la subsistencia de la obligación inicial, aunque ampliado su 
contenido u objeto, debe quedar excluido cualquier ánimo novatorio con alcance extintivo 
(cfr. art. 1204 del Código Civil).
Tampoco  puede  apreciarse  una  clara  incompatibilidad  entre  la  obligación 
preexistente y la que surge de su ampliación ya que conduciría al mismo resultado pues, 
excepción hecha del quantum, no hay variación en sus elementos esenciales, ni se ha 
producido una renovación del contrato que le dio vida.
Ciertamente  puede  plantearse  si  frente  a  terceros  –piénsese  en  una  situación 
concursal (cfr. art. 71 de la Ley Concursal), la aparición de otro acreedor con título 
fehaciente de fecha intermedia (cfr. art. 1924.3.a) en relación con el 1929 del Código 
Civil), etc.–, no habrá de entenderse que existen dos obligaciones.
Sin embargo, entre las partes contratantes han de primar los efectos de su voluntad 
que es establecer un único y uniforme régimen jurídico contractual para la obligación 
resultante o, si se quiere, para la total deuda resultante de la acumulación de dos 
obligaciones, unificando su pago a los efectos previstos en el artículo 1169 del Código 
Civil, régimen convenido cuyos efectos vincularán también a sus causahabientes o a 
cualquiera que voluntariamente quiera asumir el pago de la deuda.
En todo caso, la solución al problema anterior no condiciona la que ha de darse al de 
la ampliación de la hipoteca pues el mismo se plantearía igualmente en el supuesto en 
que se pretendiera garantizar parte de una obligación originariamente única. Sería, por 
ejemplo, el caso en que garantizada con hipoteca una parte tan sólo de un préstamo 
(vid. Resoluciones de 2 y 3 de enero de 1996) conviniesen posteriormente las partes en 
extender la cobertura hipotecaria a otra parte del mismo o al resto no garantizado.
El  efecto  meramente  modificativo  y  no  extintivo  de  la  ampliación  del  préstamo 
hipotecario tuvo su expreso reconocimiento legal en la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, 
que al modificar el artículo 4 de la Ley 2/1994, determinó en su apartado tercero que «las 
modificaciones previstas en los apartados anteriores no supondrán, en ningún caso, una 
alteración o pérdida del rango de la hipoteca inscrita, excepto cuando impliquen un 
incremento de la cifra de responsabilidad hipotecaria o la ampliación del plazo del 
préstamo por ese incremento o ampliación», cuestión que debe interpretarse atendiendo 
a la doctrina de la Resolución de 14 de mayo de 2015.
Con ello, y por lo que atañe a la ampliación del importe de préstamo, se llega a 
reconocer explícitamente por el legislador, la doctrina que ya con anterioridad había 
preconizado esta Dirección General (cfr. Resolución de 17 de enero de 2002 y las 
citadas en los Vistos), especialmente con base en las disposiciones del Código Civil  s
reguladoras de la novación modificativa –artículos 1202, 1203 y siguientes–, y de la  oe.
legislación hipotecaria reguladoras del rango –especialmente artículos 17, 24, 25 y 134  w.
de la Ley Hipotecaria–. 3w
prés4ta. mEo nh ipcuoatenctaor ioa  (lcaosn dcicoinocnreesta fsin arenpceierrcauss iyo/noe sa mqpuliea cliaó n ndoev accaiópnit alm) otideinfiec astiovbar ed elal 
hsuipbortoegcaac ióinns cyr itma oad ifilcaa cluiózn  ddeel  parrétísctualmo o4s. 3h ipdoet elcaa rLioesy,  l2a/ 1c9it9a4d,a  dRee s3o0l ucdieó nm daer z1o4,  ddee   BOE-A-cable e
mayo  de  2015  señaló  que  la  correcta  comprensión  de  ese  artículo  no  puede 
fundamentarse  en  una  aparente  interpretación  literal  del  precepto  dada  su  difícil 
redacción, que no contribuye a aclarar suficientemente la exposición de motivos de la 
Ley 41/2007 que lo reforma, por lo que hay que acudir, como se ha hecho respecto a los 
efectos concretos de la pérdida del rango (no afecta a la hipoteca ya inscrita), a una 
interpretación fundamentalmente finalista y sistemática.
Lo único que queda claro de la lectura del artículo de referencia es la existencia de 
dos supuestos diferenciados de pérdida de rango ya que en tal sentido se pronuncian los 
incisos segundo, tercero y cuarto del mismo que utilizan las expresiones: «en estos 
casos», «en ambos supuestos» y «en ningún caso».
Respecto a la interpretación finalista, de la Exposición de Motivos de la Ley 41/2007 
resulta que la voluntad del legislador fue flexibilizar el derecho real de hipoteca ya que 
«la novación de los préstamos hipotecarios en beneficio del deudor se ve dificultada por 
la  interpretación  restrictiva  que  del  concepto  de  novación  modificativa  hacía  la 
Ley 2/1994» por lo que se afirma en dicha exposición de motivos que «lo que ahora se 
adopta es una interpretación más amplia de cuándo existe novación modificativa, de 
manera que se considera que existe mera modificación y no extinción de la relación 
jurídica y constitución de una nueva en los siguientes supuestos: ampliación o reducción 
de capital, la prestación o modificación de las garantías personales, alteración de las 
condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente; alteración del plazo, del 
método o sistema de amortización y de cualesquiera otras condiciones financieras del 
préstamo».
Congruentemente  con  esa  intención  de  ampliar  los  supuestos  de  novación 
meramente  modificativa,  los  párrafos  segundo  y  tercero  del  artículo  4  de  la  ley 
establecen, en primer lugar, en una correcta interpretación literal que no supondrán, en 
ningún caso, una alteración o pérdida del rango de la hipoteca inscrita ni la ampliación o 
reducción de capital, ni la alteración del plazo ni ninguna de las otras modificaciones 
previstas en el apartado segundo; es decir, que por sí sola la ampliación del capital no 
genera un incremento de la responsabilidad hipotecaria pues entonces carecería de 
razón de ser su inclusión en el apartado segundo, ni tampoco por sí sola la ampliación 
del plazo puede generar una pérdida de rango de la hipoteca por implicar una ampliación 
del plazo por esa misma razón.
La expresión «en ningún caso (…) excepto cuando (…)» sólo puede interpretarse en 
el sentido de que la ampliación del capital o del plazo necesitan la concurrencia de otra 
circunstancia para generar ese efecto, debiendo la labor de interpretación centrarse en 
determinar cuál es ese factor en cada uno de los casos.
A este respecto, la citada Resolución señala que la respuesta a esa pregunta debe 
buscarse en la disposición transitoria única de la propia Ley 41/2007 que al establecer 
que «la ampliación de capital, sin alteración o pérdida de rango de la hipoteca inscrita, en 
los términos previstos en el artículo 13, apartado 2, de la presente ley (…) sólo será 
aplicable a las hipotecas constituidas a partir de la entrada en vigor de la presente Ley», 
configura, a partir de su entrada en vigor, un nuevo modelo de hipoteca que se distingue 
del precedente.
Por tanto, parece obligado reconocer que ese nuevo modelo es el que se debe 
desprender de la voluntad de los redactores de la norma de introducir la «recarga» de la 
hipoteca,  como  medio  de  flexibilización  de  la  accesoriedad  de  la  misma,  a  fin  de 
convertirla en un instrumento financiero más útil para el deudor.
En todo caso, esta disposición transitoria única apunta a que el factor determinante  s
para la correcta interpretación del artículo de referencia es la concurrencia del pacto de  oe.
ampliación de capital de tal manera que el artículo 4.3 puede leerse (sin perjuicio de  w.
poder integrar algún supuesto más, como por ejemplo, la modificación de las condiciones  3w
dmeol dtoip:o l ad ea minpteliarécsió cno dne fli jcaacpióitna ld neo u snu tpoopned raá ,e feenc tnoisn ghúipno tceacsaor,i ousn sau apleteriroarc) iódne l os ipgéuriednidtae 
rdeesl proannsgaob dilied alad  hhipipootteeccaa riinas cor iteax, iestxac eupntoa  caumapnldiaoc iiómnp ldiqeul ep ulanz oin cdreelm pernétsot admeo l ap coirf rae sdtee   BOE-A-cable e
incremento  de  la  responsabilidad  hipotecaria  o  ampliación  del  capital.  Con  esta 
interpretación se reconoce la posibilidad de la recarga de la hipoteca, entendida como la 
facultad de compensar las cantidades amortizadas del principal con los nuevos importes 
concedidos, siempre que la suma de éstos con el capital pendiente de amortización del 
préstamo primitivo no supere la cifra de capital inicialmente concedido, aunque existan 
acreedores intermedios, y con el mantenimiento del rango de la hipoteca que seguirá 
siendo única.
Además,  esta  interpretación  también  permite  dar  coherencia  al  contenido  de  la 
segunda hipoteca en los dos supuestos en que va a operar la división de la garantía: El 
primero, que tendrá lugar cuando la ampliación del capital exceda de la recarga posible 
en los términos antes indicados, en cuyo caso la responsabilidad hipotecaria de la 
segunda hipoteca vendrá determinada por la cifra en que se traduzca dicho exceso, más 
las correspondientes cifras para los conceptos accesorios y complementarios (intereses, 
costas, etc.). Y el segundo supuesto, cuando la ampliación del capital vaya acompañada, 
precedida o seguida, de una ampliación del plazo de la obligación garantizada, en cuyo 
caso la responsabilidad hipotecaria de la segunda hipoteca vendrá determinada por la 
total cifra del nuevo capital concedido, es decir, por la cifra íntegra de la ampliación o 
aumento  del  capital  sin  que  opere  la  recarga  en  cantidad  alguna,  más  las 
correspondientes cifras para los conceptos accesorios y complementarios.
5.  Esta doctrina implica respecto de las hipotecas otorgadas a partir de la entrada 
en vigor de la Ley 41/2007, es decir, del 9 de diciembre de 2007, la modificación del 
criterio de la resolución de 12 de mayo de 2011 ya que las partes ante un acuerdo de 
ampliación del capital podrán, aun existiendo titulares de derechos inscritos con rango 
posterior, optar, sin perder el de la hipoteca inscrita, entre utilizar la posible recarga 
existente no alterando la responsabilidad hipotecaria si en la misma cupiere el nuevo 
importe concedido, utilizar la posible recarga existente y constituir por el nuevo importe 
concedido que exceda de la misma una nueva hipoteca, o prescindir de la recarga y 
constituir directamente una segunda hipoteca.
Ahora bien, en los dos últimos supuestos nada impide que, en ausencia de terceros 
titulares de inscripciones o anotaciones posteriores a la hipoteca cuyo capital es objeto 
de ampliación (y de la nota marginal a que se refiere el último inciso del artículo 4.3 
Ley 2/1994), las partes acuerden el mantenimiento de una única hipoteca en garantía de 
la obligación única y uniforme que resulta de la modificación, aumentado para ello 
paralelamente su responsabilidad hipotecaria.
Pues bien, tampoco existe razón jurídica alguna para que, respecto de las hipotecas 
constituidas con anterioridad a la repetida reforma legal, en igual situación registral, las 
partes  puedan  pactar  en  caso  de  ampliación  del  capital  esa  configuración  de  una 
hipoteca única con responsabilidad hipotecaria ampliada. Las repercusiones concursales 
de este tipo de operaciones se regirán por su normativa específica y en su propio ámbito, 
sin que ello afecte a la posibilidad de las respectivas inscripciones o a la asignación del 
rango registral.
En este sentido ya la Resolución de 24 de febrero de 2014 señalaba que la doctrina 
antes expuesta de la Dirección General sobre que la ampliación del principal supone el 
fraccionamiento de la responsabilidad hipotecaria en dos partes, una la de la constitución 
propiamente dicha y otra la de ampliación, viniendo a equipararse esta última a una 
segunda  hipoteca,  hay  que  entenderla  referida  básicamente  a  los  supuestos  de 
existencia  de  cargas  o  titularidades  intermedias  entre  la  constitución  inicial  o  la 
ampliación; de suerte que, no existiendo tales cargas o titularidades intermedias, ha de  s
primar la voluntad de las partes de establecer un único y uniforme régimen jurídico  oe.
contractual para la obligación resultante de la ampliación, o, si se quiere, para la total  w.
deuda resultante de la acumulación de dos obligaciones, unificando su pago a los  3w
efecDtoesb dee el natretíncduelor s1e1,6 9p odre lt aCnótod,i gcoo Cmiovi l.ya dijera la resolución de este centro directivo
dloes  1re9q dueis siteopst ipeamrab rqeu dee  la2 0m17is,m qau ep ueend eas tsoesr  ccaosnossid eexrais tceo umnoa  tsaol,l ae sh idpeocteirc, as is si ese e csutambplelecne   BOE-A-cable e
también un régimen único y uniforme para la hipoteca, lo que exigiría que la totalidad de 
la responsabilidad hipotecaria por intereses ordinarios y de demora se fije por tipos y 
plazos homogéneos, y si no existen titulares de cargas o gravámenes intermedios.
Este régimen único y uniforme de la hipoteca implicará también la necesidad de 
garantizar respecto del capital inicial y del capital ampliado los mismos conceptos, sin 
que respecto del antiguo principal se garanticen unos conceptos, y respecto el nuevo 
capital se garanticen otros, o no se garanticen los que ya lo estuvieren inicialmente, 
salvo que se cancele la hipoteca respecto de ellos.
Es decir, si la hipoteca es o se quiere que sea única, la misma debe garantizar, 
además del total principal concedido y/o pendiente de amortizar, los mismos conceptos 
accesorios y complementarios respecto de la totalidad del capital y, adicionalmente, 
calcularse su responsabilidad de forma homogénea.
6.  En referencia al supuesto objeto de este expediente, como se ha indicado en el 
fundamento  de  Derecho  1,  la  determinación  de  la  responsabilidad  hipotecaria  por 
intereses  ordinarios  y  moratorios  respecto  del  nuevo  capital  se  ha  materializado 
mediante la fijación de una cantidad alzada para cada uno de esos conceptos, lo que no 
es correcto en términos hipotecarios.
En este sentido, es doctrina reiterada de esta Dirección General (cfr. Resoluciones 
de 31 de octubre 2013, 22 de septiembre de 2016 y 10 de diciembre de 2020, entre 
otras) que la determinación de la responsabilidad hipotecaria mediante la fijación de una 
cantidad alzada no exime de tener que fijar un tope máximo a la variabilidad del tipo de 
interés, ya que, de no hacerlo así, no sería posible apreciar si se cumple o no el límite 
marcado por el artículo 114 de la Ley Hipotecaria.
Por otra parte, la Resolución de 11 de junio de 2020 declara también que es doctrina 
consolidada de la Dirección General a partir de las Resoluciones de 26 y 31 de octubre 
de 1984 (y mantenida por las Resoluciones de 16 de febrero de 1990 y 8 de marzo y 20 
de septiembre de 1996, o las más recientes de 9 de febrero de 2001, 14 de enero 
de 2008 y 3 de febrero de 2015), que la garantía de los intereses variables tan solo cabe 
a través de una hipoteca de máximo, para las que, por exigencia del principio de 
determinación registral (arts. 12 de la Ley Hipotecaria y 219 del Reglamento Hipotecario) 
es necesario señalar el tipo máximo de interés que queda cubierto con la garantía 
hipotecaria,  cuya  determinación  en  cuanto  delimita  el  alcance  del  derecho  real 
constituido,  lo  es  a  todos  los  efectos,  tanto  favorables  como  adversos,  ya  en  las 
relaciones con terceros, ya en las relaciones acreedor-deudor.
En  consecuencia,  deberá  modificarse  la  cláusula  relativa  a  la  responsabilidad 
hipotecaria relativa al nuevo capital fijando un tipo máximo tanto para los intereses 
ordinarios  como  para  los  intereses  moratorios,  pero  a  efectos  del  derecho  real  de 
hipoteca es indiferente que respecto de la nueva responsabilidad hipotecaria se pacte un 
interés máximo a efectos hipotecarios del 1,65 % cuando el interés variable pactado 
obligacionalmente es el Euribor más un diferencial de 0,89 puntos, porque al ser el tipo 
ordinario variable, efectivamente podrá fijarse el tipo máximo hipotecario que se deseé; 
ya que lo relevante si se trata de establecer una hipoteca única es que el tipo máximo a 
efectos hipotecarios sea el 9,00 % anterior, o sea el 1,65 % que parece pretende 
establecerse ahora, lo sea igual para todo el capital garantizado, dado que a una 
obligación única debe corresponderle una configuración hipotecaria única y uniforme. 
Ello  es  así  porque  la  cifra  máxima  de  responsabilidad  hipotecaria  respecto  de  los 
intereses remuneratorios y moratorios no es una cifra meramente abstracta como en los 
demás supuestos de hipotecas de máximo, sino que la misma viene y debe configurarse,  s
si el interés es variable, en atención a los respectivos tipos máximos pactados, y no debe  oe.
exceder de los límites legalmente establecidos (arts. 114 de la Ley Hipotecaria y 220 del  w.
Reglamento Hipotecario). 3w
semYe jaens teq uael  pcoremsoe nytae , dnijoe reas l ap oRseibsloel upcrieótne nddee 8r  qduee s, etrpatsie mla barem pdleia 2c0ió2n1  deenl  purné sstuapmuoe,s tloa 
htoipdoat eecllaa  (fsuinncgiuolnaerm ceonmteo,  uenna r esloalcaió sni  cnoon  sloes e isnttaebrelescees  uy nla r éregsimpoenns aubniilfiodramde h iyp oútneiccaor ipaa),r ay   BOE-A-cable e
para que pueda entenderse que existe un régimen único y uniforme es necesario que la 
totalidad de la responsabilidad hipotecaria por intereses ordinarios y de demora se fije 
por tipos y plazos homogéneos; no siendo posible por tanto que la cobertura hipotecaria 
se mantenga definida por referencia a unos tipos de interés distintos de los estipulados 
en la novación como fijos o como máximos, vulnerándose con ello la exigencia de 
claridad y precisión en el contenido de los asientos registrales.
7.  En  otro  aspecto,  en  los  supuestos  de  modificación  de  las  condiciones 
financieras, es aplicable la doctrina de esta Dirección General (véase las Resoluciones 
de 5 de noviembre de 1999, 25 de abril y 4 de septiembre de 2002, 26 de enero de 2012, 
9 de octubre, 17 de noviembre y 21 de diciembre de 2015 y 19 de septiembre de 2017) 
según la cual el carácter accesorio de la hipoteca respecto del crédito garantizado (arts. 
104  de  la  Ley  Hipotecaria  y  1.857  del  Código  Civil)  implica  la  imposibilidad  de 
discrepancia  entre  los  términos  definitorios  de  la  obligación  asegurada  y  los  de  la 
extensión objetiva de la hipoteca en cuanto al crédito (arts. 9 y 12 de la Ley Hipotecaria), 
de modo que pactándose en la modificación de la condiciones financieras del préstamo 
hipotecario un tipo fijo para los intereses remuneratorios y moratorios que antes no 
existía (o inferior al anteriormente existente), o estableciéndose una límite obligacional a 
los  intereses  variables  antes  inexistente  (o  inferior  al  precedente),  no  cabe  que  la 
cobertura  hipotecaria  se  mantenga  definida  por  referencia  a  unos  tipos  de  interés 
distintos de los ahora estipulados, vulnerándose con ello la exigencia de claridad y 
precisión en el contenido de los asientos registrales, dada la transcendencia «erga 
omnes» de sus pronunciamientos.
En definitiva, no es admisible que el tipo máximo del interés a efectos de la fijación 
de la responsabilidad hipotecaria, sea superior al límite fijado a efectos obligacionales a 
la variabilidad del tipo de interés, porque, como queda señalado, el carácter accesorio de 
la hipoteca imposibilita que se puedan garantizar obligaciones o importes no pactados 
y/o que nunca podrán devengarse.
Todo lo expuesto no es óbice para que si las partes quieren mantener la dicotomía de 
la responsabilidad hipotecaria, ello sea posible y la denominada ampliación inscribible, 
pero como una segunda hipoteca, lo que debe resultar claramente de la correspondiente 
escritura, ya que, como señala la Resolución de esta Dirección General de 12 de mayo 
de 2011, cuando la responsabilidad hipotecaria correspondiente al capital inicial y a la 
ampliación del mismo no se configure de modo uniforme, en la inscripción registral debe 
quedar perfectamente claro que existen dos hipotecas (la del préstamo inicial y la del 
importe ampliado), cada una con su propio rango, con la exacta determinación por 
separado  de  sus  respectivas  responsabilidades  hipotecarias  por  los  diferentes 
conceptos.
En  definitiva,  en  ausencia  de  terceros,  la  solución  a  adoptar  dependerá  de  la 
interpretación  de  cuál  sea  la  verdadera  voluntad  de  las  partes  en  cada  supuesto 
concreto, y esto es lo que debe decirse en el supuesto objeto de este recurso.
8.  Como se expone en el fundamento de Derecho 2, la solución de este recurso 
pasa por determinar si la voluntad de las partes contratantes, deducida de los términos 
de la escritura de novación hipotecaria, ha sido configurar una segunda hipoteca en 
garantía del nuevo capital entregado o la novación por ampliación de la hipoteca ya 
constituida e inscrita.
El recurrente se inclina por la primera interpretación y, así, pone de manifiesto en su 
escrito que el apartado a) de la cláusula sexta bis dispone que «la garantía hipotecaria 
de primer rango se extiende a la novación en los mismos términos a los inicialmente  s
constituidos a favor de la entidad acreedora», y en apartado b) de la misma cláusula se  oe.
establece una nueva responsabilidad hipotecaria de configuración diferente a la anterior  w.
para el nuevo importe del préstamo. Por ello concluye que no procede la modificación de  3w
lpar ehteipnodtieécnad oasnet eproior r,l aysa p aqrutees ,e plloo r nloo  tasnet oh,a c opnafcigtaudraor  ««leax parmepsaliamceiónnte d ee nh iplao teecsacr, itcuorma»o, 
uimnpao srteeg uanmdpal iahdipoo»t,e cya , ceosnt a«bmleacniétnednoimseie nutnoa  dneu elav a reressppoonnssaabbiliildidaadd  hhipipootteeccaarriaia  ppaarraa  eell   BOE-A-cable e
importe inicialmente garantizado», haciendo referencia a la doctrina contenida en la 
Resolución de 19 de septiembre de 2017 que permite dicha posibilidad.
Pero la cuestión dista de ser clara y, así, como pone de manifiesto la nota de 
calificación  recurrida,  la  citada  cláusula  sexta  bis  se  denomina  «ratificación  y 
modificación de la responsabilidad hipotecaria por ampliación», lo que da a entender que 
la voluntad de las partes es la de ampliar la responsabilidad hipotecaria inscrita para 
garantizar con una única hipoteca los nuevos y los antiguos importes del préstamo. Este 
criterio se vería confirmado por la propia letra a) de la mencionada cláusula que habla de 
que la garantía hipotecaria de primer rango «se extiende a la novación», y también por 
su letra b) que se titula «ampliación de la responsabilidad hipotecaria por el importe 
ampliado del préstamo» y señala que «queda modificada la responsabilidad hipotecaria 
con la que la finca hipotecada quedo gravada». Por otra parte, en la estipulación sexta 
ter se dispone que «las garantías que se constituyen en aseguramiento del préstamo son 
con  carácter  indivisible,  permaneciendo  en  vigor  hasta  queden  completamente 
satisfechas todos y cada uno de las obligaciones derivadas del mismo», y no cabe duda 
que tras la modificación y ampliación del préstamo nos encontramos ante una única y 
uniforme obligación.
También hay indicios para considerar que se ha pretendido constituir una única 
hipoteca en garantía de un único préstamo. Así, en la estipulación primera se dice que 
se amplía el préstamo en 103.265,80 euros, por lo que la cantidad total prestada es 
de 362.373,06 euros, siendo el importe pendiente de 252.000 euros; en la estipulación 
segunda «ampliación del plazo del préstamo» se fija en 300 meses hasta el día 22 de 
enero de 2046; en la estipulación tercera «modificación del tipo de interés» se afirma que 
el remanente del préstamo pendiente durante los doce primeros meses será de 1,65 y 
posteriormente adicionando al Euribor un diferencial; se adjunta una nueva tabla de 
amortización para el total importe; y, se modifica el número de préstamo.
Es decir, se da el tratamiento de un préstamo único. Pero, sin embargo, en las 
estipulaciones referentes a la responsabilidad hipotecaria se mantiene una dualidad de 
garantías, por tipos de interés ordinario y de demora distintos para cada una parte del 
préstamo, el inicial y el ampliado, cuando de las estipulaciones referentes al préstamo 
los tipos de interés se unifican.
Por tanto, existen a juicio de este Centro Directivo argumentos en favor y en contra 
de ambas soluciones. En todo caso, sea cual sea la opinión que de forma abstracta se 
pueda tener acerca de la cuestión, dado que esa inscripción de hipoteca única no es 
posible  en  los  términos  en  que  está  redactada  la  escritura,  la  concurrencia  de  la 
incertidumbre acerca de si los contratantes son partidarios de la inscripción de la nueva 
responsabilidad hipotecaria como hipoteca de segundo rango, unido a la necesidad de 
claridad de los asientos registrales, se impone una aclaración de la escritura por parte 
del acreedor en el sentido de indicar si quiere que la inscripción se practique solo como 
ampliación de la hipoteca, es decir como una sola hipoteca sumada a la anterior, en cuyo 
caso  debe  recalcularse  de  forma  uniforme  la  responsabilidad  hipotecaria  total  por 
intereses ordinarios y moratorios, aplicando el mismo régimen de plazo y tipos máximos 
al antiguo y al nuevo principal; o si, por el contrario, es su voluntad y consiente en que se 
inscriba  la  operación  respecto  del  nuevo  importe  del  préstamo  como  una  segunda 
hipoteca con distinto rango. Esta voluntad contractual podría deducirse de la propia 
interposición del recurso contra la calificación registral por parte de la entidad acreedora, 
pero, en este caso, al haberse interpuesto el recurso por el notario autorizante en 
términos jurídicos no es posible extraer esa conclusión. s
En cuanto a las cifras de la responsabilidad hipotecaria señaladas para las costas y  oe.
gastos garantizados, la inexistencia de límites legales frente a terceros (arts. 114 de la  w.
Ley  Hipotecaria  y  220  del  Reglamento  Hipotecario)  y  la  innecesariedad  de  su  3w
mdeistemrma icnoamcióon u innate cr apnatridteasd,  caobmstora occtau,r rqeu ceo sni  lboise nin tseer epsueesd, ep efirjmari tceo lma oc ounns ipdoerrcaecniótna jed ed leal 
tpierinneci puanl  coa rcáocmteor  auuntaó ncoifmrao a qlzuaed ap,o sailb inliota  dseup esunmdear  ys uc odneftuesrimónin acocinó nla  dcea nottirdoasd  ftaacmtobrieésn,   BOE-A-cable e
abstracta fijada de acuerdo con otro porcentaje o de forma aleatoria. La cifra resultante 
sería únicamente el límite máximo que el acreedor podrá cobrar por tal concepto del 
precio del remate en presencia de terceros titulares de derecho reales o cargas inscritas 
o anotadas. Ahora bien, de optarse por la existencia de una única hipoteca deberían 
unificarse la cifra de garantía de los conceptos garantizados y decidir si se quiere 
garantizar  con  una  sola  cifra  las  costas  y  gastos  respecto  de  todo  el  principal,  o 
establecer cifras independientes para uno y otro concepto, pero también respecto de la 
suma total de los importes de capital garantizados.
A tal efecto, se recuerda al notario la necesidad de redactar las escrituras con 
suficiente claridad, especialmente cuando existen consumidores, de tal modo que no 
quede duda de la pretensión de los otorgantes (cfr. arts. 147 y 148 del Reglamento 
Notarial).
9.  Acerca de la posibilidad de practicar una inscripción parcial, en el sentido de 
inscribir de oficio por parte del registrador la ampliación de hipoteca, que se ha solicitado 
(o esa parezca la voluntad de las partes) se inscriba con carácter unitario con la hipoteca 
ya inscrita, como una segunda hipoteca independiente, modificando, a su vez, la primera 
en cuanto a sus condiciones financieras; como ya dijera la Resolución de 14 de mayo 
de 2015, no se considera posible si no es expresamente solicitada tal operación por el 
interesado, ya que la rogación acerca de la inscripción en este caso es única (Resolución 
de 7 de noviembre de 2012), y a que el incumplimiento de un requisito legal necesario 
para que la inscripción se pueda practicar en los términos solicitados por el presentante, 
cuando  el  mismo  constituye  un  elemento  delimitador  esencial  del  derecho  real  de 
hipoteca o de su operatividad, como es en este caso el rango, hace precisa una solicitud 
expresa de inscripción en los distintos términos que sean posibles (arts. 19 bis y 322 de 
la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 18 de febrero y 12 de septiembre de 2014).
En  consecuencia,  esta  dirección  general  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble 
en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del 
juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley 
Hipotecaria.
Madrid, 22 de diciembre de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.