BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 24 Jueves 28 de enero de 2021 Sec. III.   Pág. 8376
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
1225 Resolución de 15 de enero de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del 
registrador de la Propiedad de Madrid n.º 33, por la que se suspende la 
práctica de la inscripción de una escritura de resolución de una compraventa 
de un inmueble.
En el recurso interpuesto por don J.L.E., en nombre y representación de la sociedad 
mercantil  Metrovacesa  SA,  contra  la  calificación  del  registrador  de  la  Propiedad 
número 33 de Madrid, don Pablo Guillermo Durán de la Colina, por la que se suspende 
la práctica de la inscripción de una escritura de resolución de una compraventa de un 
inmueble.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada por la notaria de Madrid doña Cristina Caballería 
Martell, el día 4 de marzo de 2020, se otorgó compraventa por parte de Metrovacesa SA 
a favor de la Fundación de Santamarca y de San Ramón y San Antonio, FUSARA, de 
una parcela situada en el ámbito «(…)»; el precio pactado fue el de 47.676.000 euros, 
del cual se abonan en este acto 15.377.828 euros, y se aplazó el pago de 32.298.172 
euros, de los cuales 23.066.742 euros se abonarían el 5 de agosto de 2020, y el resto, 
una  vez  se  haya  aprobado  y  publicado  el  estudio  de  detalle  que  consolide  la 
edificabilidad; sin devengo de interés alguno hasta esa fecha y con devengo para la 
cantidad aplazada, a partir de esa fecha, de un interés de demora por las cantidades 
impagadas hasta que se hubiera producido el pago de las cantidades pendientes. Que, 
en garantía de la cantidad aplazada, las partes acordaron condición resolutoria expresa 
de manera que la falta de pago en la fecha prevista de cualquier importe del precio 
aplazado conforme a lo establecido en la escritura de compraventa, daría lugar a la 
resolución de pleno derecho de la compraventa en los términos y condiciones previstos, 
pactándose lo siguiente: «la falta de pago por parte de la Fundación de cualquiera de las 
cantidades aplazadas para su pago según lo establecido dará derecho a Metrovacesa a 
la  resolución  de  esta  compraventa  sin  más  trámite  que  el  requerimiento  notarial  o 
judicial. A dicho efecto y en garantía del pago aplazado se pacta la siguiente condición 
resolutoria expresa solicitando la inscripción en el Registro de la Propiedad … al amparo 
de lo establecido en los artículos 1504 del Código Civil, 11 de la Ley Hipotecaria y 54 del 
Reglamento Hipotecario». En relación con el eventual ejercicio de la acción resolutoria, 
la sociedad vendedora y la fundación compradora pactaron que «la falta de pago de todo 
o parte del Precio Aplazado en el plazo convenido facultará al Vendedor para resolver de 
pleno  derecho  la  compraventa,  con  pérdida  para  el  Comprador  de  las  cantidades 
entregadas hasta ese momento, que el Vendedor podrá retener y hacer definitivamente 
suyas en concepto de cláusula penal … sin que la compradora responda personal y 
universalmente de ninguna otra cantidad. Aplicación de la Cláusula Penal: La Cláusula  e.
Penal resultará de aplicación en el caso de incumplimiento parcial, irregular y/o total por  w.b
el Comprador, excluyéndose por acuerdo expreso de las Partes (y al amparo de la  25ww
aaurttíocunloom  í1a. 1d5e4  ldae lv oCluóndtiagdo)  Clai vifla. cAuldtaicdio nmaolmdeernatdeo, rae l dCe olmosp raTdriobru naasleusm ep reyv iastcae petan  elal 
Clolsá upseurjluai cPioesn aqlu, em saunfirfierísata enl dVoe qnudee dlao rc poonrs ildae fraalt ap rdoep ocrocbioron addeal  pyr aedcieoc duea dlaa  ccoomnspidraevraenndtao, 
renunciando expresa e irrevocablemente a realizar cualquier reclamación al Vendedor,
judicial o extrajudicial, tendente a excluir su aplicación, solicitar su minoración o retraso». 
A tal efecto, consta pactado que «el Vendedor podrá ejercitar la acción resolutoria a 
través de requerimiento fehaciente mediante acta notarial (…), en el cual (i) se requiera 
al Comprador el abono íntegro del importe del Pago Aplazado que corresponda (junto 
con  el  interés  legal  de  demora  que  resulte  aplicable)  en  un  plazo  máximo  e 
improrrogable de veinte (20) días hábiles desde la fecha del Requerimiento; y (ii) se 
dejará  constancia  de  que,  transcurrido  dicho  plazo  sin  que  el  Comprador  hubiera 
procedido a pagar la cantidad correspondiente, se entenderá cumplida la Condición 
Resolutoria y, por tanto, la presente compraventa quedará automáticamente resuelta». 
Como otros efectos del ejercicio de la acción resolutoria se fijaron el de que «(i) el 
Vendedor hará suya la propiedad de la Finca …; (ii) se aplicará la Cláusula Penal; y (iii) 
el Vendedor podrá disponer de la Finca, como estime oportuno».
Mediante acta autorizada por la misma notaria, de fecha 28 de julio de 2020, se 
requirió a la Fundación compradora a los efectos de que hiciera comparecencia en la 
fecha  señalada  –5  de  agosto  de  2020–  para  hacer  efectivo  el  cumplimiento  de  la 
obligación de pago de la suma que había quedado aplazada; en dicha acta, consta la 
diligencia de cierre en la que se hace constar la incomparecencia de la entidad requerida 
en la fecha señalada, sin que por parte de la fundación requerida se haya producido 
contestación al requerimiento formalizado. El mismo día 5 de agosto de 2020, por la 
misma notaria, se levanta otra acta de presencia para acreditar la comparecencia del 
requirente y la incomparecencia del requerido a la hora fijada.
Mediante acta ante el notario de Madrid don Andrés Domínguez Nafría, el mismo 
día 5 de agosto de 2020, se requirió para la personación del notario en el domicilio de la 
Fundación compradora a los efectos de que «notifique el contenido de la misma y 
requiera fehacientemente a la entidad compradora: (i).–El abono íntegro del importe del 
Pago Aplazado que asciende a la cantidad de … €, (junto con interés legal de demora) 
en un plazo máximo e improrrogable de veinte (días) hábiles desde la fecha del presente 
Requerimiento; y (ii) Transcurrido dicho plazo sin que el Comprador hubiera procedido a 
pagar la cantidad correspondiente, se entenderá cumplida la Condición Resolutoria y, por 
tanto,  la  presente  compraventa  quedará  automáticamente  resuelta,  con  todos  los 
efectos, incluso los previstos en la cláusula penal, según los mismos se establecen en la 
escritura de compraventa antes citada». Este requerimiento fue reiterado por el mismo 
notario en acta de 2 de septiembre y notificada en diligencias del mismo día y del día 
siguiente a la entidad requerida.
Mediante acta autorizada por el mismo notario, el día 4 de septiembre de 2020, se 
otorga  unilateralmente  por  la  entidad  Metrovacesa  SA,  ejercicio  de  la  condición 
resolutoria  y  resolución  de  la  citada  compraventa,  y  «Hace  constar  igualmente  el 
compareciente,  en  la  representación  en  que  interviene,  que  no  procede  realizar 
consignación o entrega a favor de FUSARA o de los eventuales terceros registrales que 
tengan  derechos  inscritos  o  anotados  sobre  la  parcela,  como  condición  para  la 
reinscripción registral de la Parcela a favor del vendedor, de las cantidades previamente 
satisfechas por FUSARA a cuenta del precio de la parcela, merced a la aplicación de la 
cláusula penal establecida respecto a dichas cantidades a favor del vendedor, …».
Mediante número seguido de protocolo, el mismo notario y en la misma fecha, 
notifica la resolución a la entidad compradora, y con fecha 8 de septiembre, mediante 
diligencia se recoge la contestación de la compradora en el acta referida, que, entre 
otras  manifestaciones  y  alegaciones  de  su  oposición  a  la  resolución  comunicada, 
expresa lo siguiente: «que se impugna expresamente la escritura de compraventa por  s
cuestiones relacionadas con los representantes legales de la fundación compradora», y  oe.
«se impugna resolución del contrato de compraventa que se pretende por … y la  w.
cláusula penal que quiere ejecutar; …, siendo en todo caso los Juzgados y Tribunales de  25ww
cJounstdiciciaió lno sre qsuoelu tdoerbiae yrá cnl áaupsruelcai apre lnaa lle qguaeli dsaed p ore nteon ddeel  ecjoencutrtaatro p doer… co»m. praventa y/o dela
II
La referida escritura se presentó en el Registro de la Propiedad número 33 de Madrid 
el día 4 de septiembre, y fue objeto de calificación negativa de 29 de septiembre que a 
continuación se transcribe en lo pertinente:
«Hechos:
Primero: Con fecha cuatro de septiembre de dos mil veinte (04/09/2020) se autoriza 
por el notario de Madrid don Andrés Domínguez Nafría, bajo el número 2920 de orden de 
su protocolo, una escritura titulada como de “Resolución de compraventa de inmueble”.
Segundo: Copia autorizada en formato electrónico de dicha escritura se presenta 
telemáticamente en este registro de la propiedad el día cuatro de septiembre de dos mil 
veinte (04/09/2020), a las diez horas y treinta y tres minutos (10:33 h), causando el 
asiento número 4 del tomo 65 del Libro Diario de presentación de documentos. Al no 
constar acreditado el cumplimiento de los deberes tributarios inherentes a su contenido, 
quedó suspendida la calificación de dicho contenido en cuanto susceptible de producir la 
práctica de asiento registral.
Acreditado el cumplimiento de dichos deberes tributarios el día once de septiembre 
de dos mil veinte (11/09/2020), se procedió a la calificación de su contenido inscribible.
Tercero: Dicha escritura resulta ser otorgada unilateralmente por una determinada 
entidad  mercantil  que,  según  se  indica  en  la  propia  escritura,  “tiene  por  objeto  la 
adquisición o construcción de toda clase de fincas y construcciones para su edificación o 
mejora con el fin de su ulterior venta. La promoción, urbanización y parcelación de 
bienes inmuebles en general. La adquisición de suelo, aprovechamientos urbanísticos o 
cualquier clase de derechos reales sobre bienes inmuebles para su venta. El desarrollo, 
directamente  o  a  través  de  sus  sociedades  filiales  de  actuaciones  de:  Gestión 
inmobiliaria  en  beneficio  propio  o  a  favor  de  terceros,  y  promoción  y  gestión  de 
comunidades inmobiliarias. Participar, en los términos que el Consejo de Administración 
determine, en el capital de otras sociedades cuyo objeto social sea análogo al descrito 
en los números precedentes”.
En  la  parte  expositiva  de  dicha  escritura  se  hace  una  narración  de  todos  los 
antecedentes de la operación, de los que resumidamente resulta:
1.  El  día  cuatro  de  marzo  de  dos  mil  veinte  (04/03/2020),  mediante  escritura 
autorizada por la notaria de Madrid doña Cristina Caballería Martel, bajo el número 418 
de orden de su protocolo, se formalizó la venta de una determinada parcela por parte de 
la sociedad otorgante de la escritura objeto de este expediente, como vendedora, a una 
determinada fundación, como compradora. Parte del precio de dicha compraventa quedó 
aplazado para ser abonado por la fundación compradora el día cinco de agosto de dos 
mil veinte (05/08/2020), sin previsión de interés por dicho aplazamiento, aunque sí de 
intereses de demora al tipo del interés legal de demora desde la fecha inicialmente 
prevista para su pago hasta el día de su íntegro abono.
2.  En  garantía  del  pago  de  dicha  cantidad  aplazada,  las  partes  pactaron  una 
condición resolutoria expresa en favor de la sociedad vendedora, de tal manera que “la 
falta de pago en la fecha prevista de cualquier importe del Precio Aplazado conforme a lo 
establecido en la Escritura de Compraventa daría lugar a la resolución de pleno derecho 
de  la  compraventa  en  los  términos  y  condiciones  previstos  en  la  Escritura  de 
Compraventa”.
3.  El día cinco de agosto de dos mil veinte (05/08/2020) la sociedad vendedora  e.
formalizó un acta de requerimiento de pago ante el mismo notario autorizante de la  w.
escritura  objeto  del  presente  expediente,  número  2738  de  orden  de  su  protocolo  25ww
cpoanrac epdroiecneddoe ra a lla p faugnod adcei ólan  tcootaml pcraandtoidraad u anp lpalzaazdoa d ceo gnr saucsia  indtee rveesienste d (e2 d0e) mdíoarsa ,h láob qiluees 
sfueeis n doeti faicgaodsoto p (o0r6 e/0l 8p/r2o0p2io0 )n ao tlaarsi o1 0a:u3t0o rhizoarnatse. del acta a la fundación compradora el día  BOE-A-cable e
4.  Previamente,  mediante  burofax  fallido  y  ulterior  acta  de  requerimiento 
formalizado por y ante el mismo notario el día dos de septiembre de veinte (02/09/2020) 
bajo el número 2891 de orden de su protocolo, se requirió una vez más a tal fin a la 
fundación para que procediera al pago de la cantidad aplazada.
5.  Con todos dichos antecedentes y ante el incumplimiento por parte de la fundación 
compradora  de  su  obligación  de  pago  de  dichas  cantidades  aplazadas  (“habiendo 
expirado el Plazo de Gracia sin que … haya procedido a cumplir con su obligación de 
pago y, por tanto, sin que haya abonado el Precio Aplazado Impagado de la parcela ni los 
Intereses  de  Demora  devengados  sobre  aquél”),  la  sociedad  vendedora  procedió  a 
requerir al notario autorizante “para que, dejando constancia del incumplimiento de la 
obligación  de  pago  del  Precio  Aplazado  Impagado  por  …,  ejercite…  la  Condición 
Resolutoria  Explícita”,  sobre  la  base  del  incumplimiento  por  parte  de  la  fundación 
compradora de su obligación de pago de las cantidades aplazadas, dejando constancia 
expresamente de “que no procede realizar consignación o entrega a favor de … o de los 
eventuales terceros registrales que tengan inscritos o anotados sobre la Parcela, como 
condición  para  la  reinscripción  registral  de  la  Parcela  a  favor  del  Vendedor,  de  las 
cantidades previamente satisfechas por … a cuenta del precio de la Parcela, merced a la 
aplicación de la cláusula penal establecida respecto a dichas cantidades a favor del 
Vendedor para el caso de incumplimiento total o simplemente parcial, o de mero retraso 
en el pago del precio aplazado convenido en la Estipulación Tercera de la Escritura de 
Compraventa ... Todo ello, en estricta aplicación de la normativa civil e hipotecaria vigente, 
y conforme a la jurisprudencia del Tribunal Supremo (entre otras, las Sentencias de 7 de 
abril de 2014, …, y a la doctrina sentada en la Resolución de la Dirección General de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública (…) de 29 de agosto de 2019 (…), en particular, en su 
Fundamento de Derecho número 6”.
Se cita igualmente el artículo 175.6 del Reglamento Hipotecario, que reconoce la 
posibilidad de hacer las deducciones que procedan a la hora de consignar las cantidades 
recibidas como parte del precio “a favor del comprador o de los terceros registrales cuyos 
derechos hayan de cancelarse por mor de la inscripción”, con lo “expresamente habilita 
la deducción de la totalidad del precio previamente satisfecho”.
6.  Se hace referencia expresa a la resolución de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado, como antecesora de la de Seguridad Jurídica y Fe Pública, 
de 29 de agosto de 2019, toda vez que en la escritura de compraventa cuya resolución 
se formaliza ahora se pactó una cláusula penal, habiendo excluido convencionalmente 
las partes la aplicación “por acuerdo expreso de las Partes (al amparo de la autonomía 
de la voluntad) la facultad moderadora de los Tribunales prevista en el artículo 1.154 del 
Código Civil”, en relación con la resolución de la misma Dirección General de 6 de marzo 
de 2020, en cuyo “expediente no existe pacto de renuncia a la moderación judicial de la 
cláusula penal”.
Se  destaca  la  aceptación  por  parte  de  la  fundación  compradora  de  la 
“proporcionalidad  y  adecuación  de  la  Cláusula  Penal”,  pactada  “en  este  caso,  y  a 
beneficio del Comprador, … como sustitutiva de daños y perjuicios, conforme a la 
posibilidad prevista en el artículo 1.152 del Código Civil”, así como la extensión de 
gastos  que  ha  tenido  que  soportar  la  sociedad  vendedora  “para  la  contratación  y 
ejecución de la compraventa”, recogiéndose las operaciones de todo tipo, entre ellos, de 
orden  urbanístico  o  tributario,  formalizadas  con  carácter  previo  a  la  compraventa 
otorgada y de cuya resolución se pretende ahora dejar constancia registral.
7.  En  la  escritura  cuya  copia  autorizada  constituye  el  objeto  de  la  presente  s
calificación  se  dice  que  “comprador  y  vendedor  son  empresarios  y  profesionales,  oe.
expertos  en  tráfico  inmobiliario”  y  que  la  fundación  compradora  “interviene  en  la  w.
compraventa como empresario y profesional”, en consideración al destino que haya de  25ww
idnasrt ruam lean ptaadrace elan  cloam Epsrcarditau,r ac odnec lucyoemnpdroa vqeuneta ,“ lap acraa u…sa,  dees  lpae rcmoimtirpleras  sdue  plar opmaorcceiólan 
cinomnotrbaidliiacriiean, dmo etadli acnatreá clate er ddiefic aacctiióvnid adde  eocfiocninóam, iqcuae o  seem dpersetsinaariraál nla a cl iarcrurennsdtaanmciiean dtoe” ,q uneo   BOE-A-cable e
la fundación compradora “vaya a destinar esas rentas de arrendamiento a la satisfacción 
de sus fines fundacionales”.
8.  “Por último, manifiesta el compareciente que procede la resolución de la venta y 
la reinscripción del dominio de la Parcela a favor de la Vendedora, por el ejercicio de la 
Condición Resolutoria Explícita ante el incumplimiento por … de la obligación de pago 
del Precio Aplazado Impagado, y de los Intereses de Demora devengados, cualesquiera 
que  fueran  los  pretextos,  excusas  u  objeciones  que  …  o  los  eventuales  terceros 
registrales pudiera oponer o efectivamente opongan, sin necesidad de resolución judicial 
al respecto (…), todo ello en estricta aplicación de la normativa civil e hipotecaria vigente 
(…), y conforme a la doctrina sentada en la citada Resolución de la Dirección General de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en particular, en el aparado d) del fundamento de 
Derecho 6 … (…).”.En conclusión, “a la vista de lo anterior, el compareciente solicita del 
Registrador de la Propiedad n.º 33 de Madrid la reinscripción del dominio sobre la 
Parcela a favor del Vendedor y la cancelación de cuantos derechos se hayan inscrito o 
anotado sobre el dominio de … con posterioridad a la inscripción de la Condición 
Resolutoria Explícita”.
A la escritura cuya copia autorizada contiene el objeto de la presente calificación se 
incorpora  en  testimonio  documentación  notarial  y  burofax  relativa  a  notificaciones 
realizadas por la sociedad vendedora a la fundación compradora.
Aunque de la documentación aportada pueda identificarse la parcela a la que la 
misma se refiere en relación con este expediente, no consta en la escritura descripción 
de la parcela en términos que permitan dotar a dicha escritura de los efectos que está 
llamada a producir en el tráfico jurídico inmobiliario y que no se agotan con el acceso a 
los libros del registro de la propiedad de su contenido inscribible.
Cuarto: Consultado el contenido del registro de la propiedad, una vez hecha la 
pertinente busca, se observa que la finca a que se refiere la documentación presentada 
consta inscrita en pleno dominio en favor de la fundación compradora, por título de 
compra  a  la  sociedad  que  aparece  como  otorgante  de  la  escritura.  La  compra  se 
formalizó mediante escritura autorizada el día cuatro de marzo de dos mil veinte por la 
notaria de Madrid doña Cristina Caballería Martel, bajo el número 418 de orden de su 
protocolo.
En dicha venta se pactó el aplazamiento de una parte de pago del precio en los 
términos  que  constan  en  dicha  inscripción,  reservándose  la  sociedad  vendedora  la 
facultad de ejercer la acción resolutoria de dicha venta para el supuesto de “la falta de 
pago por parte de la Fundación de cualquiera de las cantidades aplazadas para su pago 
según lo establecido”, dando derecho a la sociedad vendedora “a la resolución de esta 
compraventa sin más trámite que el requerimiento notarial o judicial”. Dicha condición 
resolutoria de la compraventa se pactó “al amparo de lo establecido en los artículos 1504 
del Código Civil, 11 de la Ley Hipotecaria y 54 del Reglamento Hipotecario”.
En relación con el eventual ejercicio de la acción resolutoria, la sociedad vendedora y 
la fundación compradora pactaron que “la falta de pago de todo o parte del Precio 
Aplazado en el plazo convenido facultará al Vendedor para resolver de pleno derecho la 
compraventa, con pérdida para el Comprador de las cantidades entregadas hasta ese 
momento, que el Vendedor podrá retener y hacer definitivamente suyas en concepto de 
cláusula penal … sin que la compradora responda personal y universalmente de ninguna 
otra cantidad. Aplicación de la Cláusula Penal: La Cláusula Penal resultará de aplicación 
en el caso de incumplimiento parcial, irregular y/o total por el Comprador, excluyéndose 
por acuerdo expreso de las Partes (y al amparo de la autonomía de la voluntad) la  e.
facultad moderadora de los Tribunales prevista en el artículo 1.154 del Código Civil.  w.b
Adicionalmente, el Comprador asume y acepta la Cláusula Penal, manifestando que la  25ww
cVoennsdieddeorar  pporro plao rfcaioltan addea  cyo braod edceul apdrae cicoo dnesi dlae racnodmop ralovse ntpae, rjrueinciuonsc iaqnudeo  seuxfprrireíasa  eel 
itrernedvoecnateb lae meexncltuei ra s ure aaplizliacar ccióuna,l qsuoielicr itraerc lsaum macinióonr aacli óVne on dreedtroars, oj”u.d Aic iatal l oe feexcttroa, jucdoincsiatal, 
pactado que “el Vendedor podrá ejercitar la acción resolutoria a través de requerimiento
fehaciente mediante acta notarial (…), en el cual (i) se requiera al Comprador el abono 
íntegro del importe del Pago Aplazado que corresponda (junto con el interés legal de 
demora que resulte aplicable) en un plazo máximo e improrrogable de veinte (20) días 
hábiles desde la fecha del Requerimiento; y (ii) se dejará constancia de que, transcurrido 
dicho  plazo  sin  que  el  Comprador  hubiera  procedido  a  pagar  la  cantidad 
correspondiente, se entenderá cumplida la Condición Resolutoria y, por tanto, la presente 
compraventa quedará automáticamente resuelta”.
Como otros efectos del ejercicio de la acción resolutoria se fijaron el de que “(i) el 
Vendedor hará suya la propiedad de la Finca …; (ii) se aplicará la Cláusula Penal; y (iii) 
el Vendedor podrá disponer de la Finca, como estime oportuno”.
Bajo la letra f) del pacto de reserva de dicha acción resolutoria, se pactó una 
renuncia de la fundación compradora así como la concesión de un poder irrevocable de 
esta a la sociedad vendedora en los siguientes términos: “el comprador otorga a favor de 
la entidad vendedora un poder irrevocable, tan amplio como en Derecho sea necesario, 
para que éste, en nombre y representación del Comprador, pueda suscribir cualesquiera 
documentos públicos o privados y/o realizar ante cualesquiera terceros (incluido pero no 
limitado al Registro de la Propiedad) todas las actuaciones que pudieran ser necesarias 
para la efectividad y constancia registral de la presente compraventa, de conformidad 
con los términos y condiciones contenidos en la presente estipulación”.
Quinto: Además, formando parte del contenido del registro de la propiedad, consta 
que el día seis de agosto de dos mil veinte (06/08/2020), a las trece horas y veinte 
minutos (13:20 h), se presentó en este registro de la propiedad instancia suscrita por la 
representación de la sociedad vendedora, causando el asiento número 2011 del tomo 64 
del Libro Diario.
La instancia se presentó en unión de la siguiente documentación:
– Copia autorizada del acta de requerimiento formalizada a instancia de la misma 
sociedad, representada por la misma persona que firma la instancia. En dicha acta se 
requirió a la fundación compradora para que compareciera en la fecha señalada (cinco 
de agosto de dos mil veinte) en la notaría que se indicaba (la de la notario autorizante del 
acta) a los efectos de hacer efectivo el cumplimiento de la obligación de pago de la suma 
que había quedado aplazada por la transmisión a título de venta de una determinada 
parcela, de la que era compradora la referida fundación. Dicha acta se formalizó el día 
veintiocho de julio de dos mil veinte por y ante la notaria de Madrid doña Cristina 
Caballería  Martel,  bajo  el  número  1197  de  orden  de  su  protocolo,  constando  por 
diligencia obrante en el acta haberse hecho notarialmente el requerimiento a la fundación 
destinataria  del  mismo  a  las  nueve  horas  y  veinticinco  minutos  (09:25  h)  del  día 
veintinueve de julio de dos mil veinte (29/07/2020). Consta igualmente diligencia de 
cierre de dicha acta sin que por parte de la fundación requerida se hubiera producido 
contestación al requerimiento formalizado. La copia autorizada de dicha acta se expidió 
el día cinco de agosto de dos mil veinte.
– Copia  autorizada  del  acta  de  presencia  formalizada  a  instancia  de  la  misma 
sociedad, representada por la misma persona que firma la instancia. En dicha acta se 
dejó constancia notarial de la incomparecencia el día y en el lugar indicados en el acta 
reseñada en el párrafo anterior de la representación de la fundación requerida. Dicha 
acta se formalizó el día cinco de agosto de dos mil veinte (05/08/2020) por y ante la 
misma notaria que autorizó la reseñada en el párrafo anterior bajo el número 1294 de 
orden de su protocolo, constando que la copia autorizada se expidió el mismo día cinco 
de agosto de dos mil veinte. e.
– Copia autorizada del acta de notificación formalizada a instancia de la misma  w.b
sociedad,  representada  en  este  caso,  por  su  consejero  delegado.  Dicha  acta  fue  25ww
daounto rAiznaddréas e Dl doíma ícnignucoe zd Ne aafgríoas, tob adjoe  edlo nsú mmile vroe i2n7te3 8(0 d5e/0 8o/r2d0e2n0 d) ep osru  epl rnoototacroiolo .d Ee nM daidcrhida 
arecstae,ñ tardaos sr eesenñ alors t oddooss  lpoásr aranftoesc eadnetnetreiosr edse  lya  odpeejarar ciinócno yrp doer alodso sr eqau elar immieisnmtoas  sperenvdiooss 
testimonios de las dos copias autorizadas de las actas a que se refieren los dos párrafos
anteriores, se requirió al notario para que se personara en el domicilio de la fundación 
compradora “y notifique el contenido de la misma y requiera fehacientemente a la 
entidad compradora: (i) El abono íntegro del importe del Pago Aplazado que asciende a 
la  cantidad  de  …  €,  (junto  con  interés  legal  de  demora)  en  un  plazo  máximo  e 
improrrogable de veinte (días) hábiles desde la fecha del presente Requerimiento; y (ii) 
Transcurrido dicho plazo sin que el Comprador hubiera procedido a pagar la cantidad 
correspondiente, se entenderá cumplida la Condición Resolutoria y, por tanto, la presente 
compraventa  quedará  automáticamente  resuelta,  con  todos  los  efectos,  incluso  los 
previstos en la cláusula penal, según los mismos se establecen en la escritura de 
compraventa antes citada”. Consta por diligencia haberse realizado notarialmente la 
notificación y el requerimiento a las diez horas y veinte minutos (10:20 h) del día seis de 
agosto de dos mil veinte (06/08/2020), fecha que es también la que consta como de 
expedición de la copia autorizada que se acompaña. No consta respuesta a dicha 
notificación y requerimiento.
En la instancia se solicita expresamente: “Primero.  Que se tenga por presentada 
con todos los documentos que la acompañan. Segundo.  Que se realice en la finca 
registral  número  …  (código  registral  único:  …)  el  correspondiente  asiento  de 
presentación de esta Instancia, a los efectos de ejecutar la condición resolutoria expresa 
que consta inscrita sobre la finca, como consecuencia de la falta de pago por parte de la 
“Fundación de …” (como entidad compradora) a “…, S.A.” (como entidad vendedora), de 
la suma de … €; según dicho pago fue convenido por mutuo acuerdo de las partes en la 
escritura de cuatro de marzo de 2020”. Lo escrito en negrita y subrayado consta así en la 
instancia.
Dicha documentación fue objeto de  una calificación negativa por parte de este 
registrador de la propiedad, encontrándose en la actualidad prorrogado el asiento de 
presentación que causó en su momento. Consta que toda dicha documentación fue 
retirada por su presentante.
Sexto: Asimismo y formando también parte del contenido de este registro de la 
propiedad, consta practicado el asiento de presentación número 24 del tomo 65 del libro 
Diario de presentación de documentos, de fecha ocho de septiembre de dos mil veinte 
(08/09/2020), a las 11:30 horas. Dicho asiento de presentación se practica en virtud de 
instancia suscrita por el representante de la fundación compradora que se acompaña de 
copia autorizada del acta formalizada el día cinco de agosto de dos mil veinte por el 
notario de Madrid don Andrés Domínguez Nafría, bajo el número 2738 de orden de su 
protocolo a que se refiere el inciso final del apartado anterior de estos hechos.
En este caso, la copia autorizada está expedida el día siete de septiembre de dos mil 
veinte (07/09/2020) y contiene la contestación, por parte de la fundación compradora, al 
requerimiento  formalizado  en  virtud  de  dicha  acta.  Entre  otros  extremos,  en  dicha 
contestación se declara “que se impugna expresamente la escritura de compraventa por 
cuestiones relacionadas con los representantes legales de la” fundación compradora, “se 
impugna resolución del contrato de compraventa que se pretende por … y la cláusula 
penal que quiere ejecutar; …, siendo en todo caso los Juzgados y Tribunales de Justicia 
los  que  deberán  apreciar  la  legalidad  o  no  del  contrato  de  compraventa  y/o  dela 
condición  resolutoria  y  cláusula  penal  que  se  pretende  ejecutar  por”  la  sociedad 
vendedora. Además, se niega la condición de profesional que la sociedad vendedora 
atribuye  a  la  fundación  compradora,  alegando  esta  su  carácter  de  consumidor,  de 
acuerdo con el artículo 3, párrafo 2.º de la vigente ley de consumidores y usuarios, 
apelando  para  ello  a  determinada  jurisprudencia,  entre  ella,  la  sentencia  de  3  de  e.
septiembre de 2015 del Tribunal de Justicia de la Unión Europea. Se apunta el contenido  w.b
de la escritura de compraventa, como continente de cláusulas abusivas, por lo que se  25ww
cporentseinddeera  eqjeuceu tlaar  epjoerc ulcai ósno cdiee dalad  cvoennddiceidóonr ar e“seoslu taobrisao luetna mloesn tteé rmdeinsopsro peonr cqiounea dsae, 
laabsu sciivrcau yn sgtaennceiraasd oproar  dcea uesnari qduee cfuimeireznat om ianyjuosrt,o q”.u Se ei msepñidaela a u nla  cfaumndbaioc isóonb creovmepnridaod oerna 
cumplir en estos momentos sus obligaciones, tal y como se trasladó a la sociedad
vendedora en reunión de 28 de julio pasado en la sede de la sociedad vendedora, por lo 
que  la  fundación  compradora  niega  que  se  haya  producido  un  incumplimiento 
contractual, pues entiende que “el plazo no se elevó a la categoría de elemento esencial 
para justificar la resolución de la compraventa (apartado c de la cláusula) sino solamente 
el  incumplimiento  parcial,  irregular  y/o  total  del  comprador”,  por  lo  que  indica  a  la 
sociedad vendedora que “no debe confundir retraso con incumplimiento”. Se hace valer 
el principio de conservación del negocio y se concluye diciendo que “negamos que exista 
incumplimiento contractual, habiendo simplemente mora o retraso que no faculta para 
resolver  el  contrato  ex  artículo  1540  del  Código  Civil.  Y  ello  constituye  causa  de 
oposición para la resolución y la reinscripción registral a favor de la requirente” (en el 
original aparece resaltado en negrita lo que aquí se resalta en negrita). Se insiste en que 
“el mero retraso no implica incumplimiento y de que no se pactó el carácter esencial del 
plazo de pago, sabedora de las dificultades económicas de la Fundación derivadas de la 
acción penal reseñada ajena a la misma”. E insistiendo en el carácter de consumidor de 
la  fundación  compradora,  se  señala  el  carácter  de  predispuestas  por  la  sociedad 
vendedora de todas y cada una de las cláusulas de la escritura de compraventa, por lo 
que se rechaza la invocación al principio de autonomía de la voluntad que hace la 
sociedad vendedora en el requerimiento que se contesta y se reitera la negativa a 
considerar que se haya producido un incumplimiento contractual por su parte, si bien, 
frente a la intención de ejercer la facultad resolutoria por parte de la sociedad vendedora, 
se reclama la devolución de “la totalidad de lo retenido en concepto de cláusula penal” 
(subrayado y escrito en mayúscula y en negrita en el original) por aplicación de los 
dispuesto en los artículos 175,6 del Reglamento Hipotecario y 1123 del Código Civil, con 
cita del artículo 180 del Reglamento Hipotecario. Y antes de concluir, se indica que “el 
sinalagma funcional obliga, para resolver, si es que hubiera incumplimiento, a restituir 
todo  lo  ya  entregado  para  que  el  vendedor  recupere  la  propiedad  y  sin  dicha 
consignación ni hay resolución válida ni hay recuperación del dominio” (lo resaltado en 
negrita y subrayado consta sí en el original).
Y así, después de reiterar el carácter del comprador, una “fundación sin ánimo de 
lucro”, se concluye reiterando que “nos oponemos de manera firme y justificada a la 
resolución ejercitada por falta de base legal al no existir incumplimiento y por estar ante 
el  ejercicio  de  un  (presunto)  derecho  contrario  a  la  buena  fe”,  terminando  con  la 
transmisión a la sociedad vendedora y requirente de su voluntad de “cumplir con el 
mismo cuando las circunstancias imprevistas y ajenas a nuestra voluntad lo permitan”.
Como complemento a dicha documentación, el día veinticuatro de septiembre de dos 
mil veinte (24/09/2020) se aportó por la representación de la fundación compradora copia 
autorizada del acta de requerimiento formalizado el día cuatro de septiembre de dos mil 
veinte (04/09/2020) por y ante el notario de Madrid don Andrés Domínguez Nafría bajo el 
número 2921 de orden de su protocolo, en donde consta asimismo la contestación de la 
fundación compradora a dicho requerimiento formalizado a instancia de la sociedad 
vendedora. Dicho requerimiento tenía por objeto poner en conocimiento de la fundación 
compradora el ejercicio de la facultad resolutoria por parte de la sociedad vendedora, en 
términos en que se había ejercitado, conforme a la escritura autorizada el mismo día y 
bajo el número de orden anterior del protocolo del mismo notario y que es la escritura 
cuya copia autorizada da lugar a la presente nota de calificación. En dicha contestación, 
la fundación compradora, remitiéndose a la contestación al requerimiento de 6 de agosto 
de realizado en el protocolo 2.738 del Notario Andrés Domínguez Nafría”, insisten en 
oponerse  a  la  resolución  instada  de  contrario,  poniendo  de  manifiesto  que  aquella  s
contestación no se menciona en la documentación recibida con ocasión el requerimiento  oe.
que se contesta. En esta contestación se hace hincapié en la circunstancia de que la  w.
compra  formalizada  en  su  momento  se  enmarca  en  un  proceso  conjunto  de  25ww
átrnainmsofo rdmea cliuócnr od, ep oarc tilvoo sq udee  tlaal  foupnedraaccióiónn,  ednet idcaodm, pqruae  dseel gsúonl asr e erreai teurnaa,  coapreercaec iódne 
i“nasbissotieluntadmo eennt ee l ceaxrcáecptceiro pnrael dipsapruae sltao  pFourn ldaa scoiócnie” da(ldo  vesunbdreadyoardao d ea stoí daesn  laesl  coláriugsinualal)s,   BOE-A-cable e
de la compraventa, en la medida en que todas ellas incorporan “privilegios para” la 
sociedad vendedora, quien impuso el texto de la escritura, anticipando un “futuro litigio”, 
de  manera  “que  la  operación  se  revela  aún  más  como  una  pura  adhesión  a  sus 
condiciones”, acusando a la sociedad vendedora de falta de buena fe contractual desde 
la perspectiva de su condición de empresario frente a la de consumidor que se atribuye a 
la  fundación  compradora.  En  dicha  contestación  se  hace  constar  que  la  sociedad 
vendedora  “era  conocedora  del  mandato  único  otorgado  por  la  Fundación  para  la 
ejecución  del  Proyecto  de  Transformación  de  Activos  que  impedía  desligar  la 
compraventa de … de la venta previa de los 14 inmuebles” (lo subrayado así en el 
original). En la misma se pregunta si puede considerarse normal la valoración de dicha 
cantidad previamente pagada (se cita la suma de quince millones de euros) en relación 
con la tasación de los daños producidos a la sociedad vendedora, tal y como esta parece 
haberlos tasado, por lo que señala que “la redacción –unilateral por…– e incorporación 
de la cláusula penal fue por tanto absolutamente antijurídica, erigiéndose como una 
auténtica  cláusula  abusiva  que  debe  ser  expulsada  de  la  redacción  contractual”. 
Además,  en  la  contestación  se  analizan  las  dos  resoluciones  que  se  citan  por  la 
sociedad vendedora en la escritura de ejercicio de la condición resolutoria (de 29 de 
agosto de 2019 de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de 6 de marzo 
de 2020 de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública), para después de 
acusar a la sociedad vendedora de pretender “recuperar un inmueble vendido hace 
apenas  seis  meses  y  hacer  suyos  más  de  quince  millones  de  euros  alegando 
incumplimiento cuando la realidad es que existe mero retraso y causalmente provocado 
por una operación (…) en la que la Fundación está siendo perjudicada por causas ajenas 
a su voluntad, compraventa previa que … conocía perfectamente” y señalar que “dicha 
condición resolutoria es contraria al artículo 1255 CC y otros artículos del CC”, recordar a 
la sociedad vendedora que “el negocio jurídico de compraventa y el vínculo contractual 
que nos une sigue plenamente vigente, que la resolución por Vds. ejercitada es contraria 
a Derecho y que es nuestra voluntad cumplir con el mismo cuando las circunstancias 
imprevistas  y  ajenas  a  nuestra  voluntad  lo  permita”,  se  concluye  oponiéndose 
“firmemente a la resolución por no existir incumplimiento contractual sin mero retraso en 
los términos y condiciones recogidas en el acta de fecha cinco de agosto del mismo 
notario a la que nos remitimos en su totalidad” (lo escrito en mayúscula así en el 
original),” se alega “justa causa en la oposición realizada por la Fundación a la resolución 
que se pretende por … por ser antijurídica e inmoral”, se reitera el compromiso de la 
fundación compradora “de cumplir y pagar” y se anuncia el estudio de acciones en 
defensa de los intereses de la propia fundación compradora.
Dicha  documentación  se  encuentra  pendiente  de  calificación  en  cuanto  a  su 
posibilidad de poder acceder al registro de la propiedad causando asiento registral. 
Séptimo: Finalmente, el día veintiséis de septiembre de dos mil veinte (26/09/2020) se 
aporta instancia suscrita por el consejero delegado de la sociedad vendedora, cuyas 
firma y rúbrica constan legitimadas notarialmente, acompañada de copia autorizada del 
acta formalizada el día veintiuno de septiembre de dos mil veinte (21/09/2020) por y ante 
el notario de Madrid don Andrés Domínguez Nafría, bajo el número 3059 de orden de su 
protocolo, a la que se incorporan determinadas comunicaciones remitidas por burofax 
por la sociedad vendedora a la fundación compradora, finalmente recibidas por esta el 
día veinticinco de septiembre de dos mil veinte (25/09/2020), en las que, a modo de 
contestación a las que había dado la fundación compradora a los requerimientos previos, 
reseñados bajo el apartado anterior de estos “Hechos”, insiste en sus planteamientos,  s
con especial incidencia en los puntos que contienen dichas contestaciones iniciales de la  oe.
fundación compradora. w.
Así, tras una narración de los hechos antecedentes, se contienen declaraciones  25ww
steunpdueenstteas a pal icraecbiaótnir  d“ela l aa nleogrmadaati vaco dnes icdoenrascuimónid odree s“ cyo unssuuamriiodso;r ”e l daele glaa dfou ncdaarácciótenr,  dlae 
caobnutsriavtaos ”n, oin sniestgieoncdiaod oe nd eq ulea  lae sfcurnitudraac iódne  ccoommppraradvoernat a“ inyte rlvaisn os uepnu elas tacso mcplárauvseunlatas   BOE-A-cable e
actuando  como  un  empresario  experimentado,  debidamente  asesorado  por  sus 
abogados  y  con  la  plena  aprobación  de  su  patronato,  que  ejerce  una  actividad 
profesional (la de adquirir un solar para promoverlo con el fin de obtener lucro mediante 
su arrendamiento)”, así como a rebatir igualmente “la supuesta conexión o vinculación de 
la escritura de compraventa con otros negocios”, insistiendo en que las vicisitudes de 
esa otra operación “o de cualesquiera otras, por supuesto que son inoponibles a” la 
sociedad vendedora, y a rebatir finalmente “el alegado incumplimiento del contrato” así 
como el “alegado comportamiento antijurídico de los intervinientes en la operación” y 
concluir con la referencia a la “jurisprudencia y legislación aplicables”.
A la misma acta se incorpora una segunda contestación que formula la sociedad 
vendedora a la fundación compradora en función de la contestación que esta hace al 
contenido de la primera de las actas de requerimiento formalizadas y referidas en el 
apartado anterior de estos “Hechos” en la que se insiste en esos mismos términos. 
Octavo: Consultado el sistema de interconexión registral, resulta que, a favor de la 
fundación compradora constas inscritos en otros cinco registros de la propiedad de 
Madrid determinados derechos sobre ciertos inmuebles.
En algunas ocasiones, dicho derecho es el del pleno dominio de dichos inmuebles, 
recayendo  dicho  derecho  sobre  una  edificación  dedicada  a  orfelinato  o  sobre  otra 
edificación de varias plantas y en cuyo interior se ubican diferentes fincas que no 
constan constituidas como independientes por no haber sido dividido el edificio en 
régimen de propiedad horizontal.
En otras ocasiones, lo que consta inscrito es una reserva de dominio a favor de la 
fundación ahora compradora, después de haber procedido a transmitir dichos inmuebles 
por título de compraventa con reserva de ese dominio en su favor. También en estos 
casos los inmuebles a que se refieren dichos derechos son edificaciones de varias 
plantas y en cuyo interior se ubican diferentes fincas que no constan constituidas como 
independientes por no haber sido dividido el edificio en régimen de propiedad horizontal.
Finalmente, aparece también el dominio de ciertas fincas a favor de la fundación 
ahora compradora, como consecuencia de transmisión a título de venta con ese pacto de 
reserva  de  dominio,  lo  que  motivó  que  se  inscribiera  a  favor  de  sus  respectivos 
compradores la posesión, conservando la fundación ahora compradora dicho dominio en 
su condición de vendedora en dichas operaciones formalizadas bajo esas circunstancias. 
Salvo en un caso, en el que se trata de un piso integrante de un edificio dividido en 
régimen de propiedad horizontal, en los restantes casos, los inmuebles a que se refieren 
dichos  derechos  son  edificaciones  de  varias  plantas  y  en  cuyo  interior  se  ubican 
diferentes fincas que no constan constituidas como independientes por no haber sido 
dividido el edificio en régimen de propiedad horizontal.
Como nota singular cabe reseñar que, aparte de la inscripción motivada por el 
traspaso patrimonial como consecuencia de la operación de fusión de dos fundaciones y 
que dio lugar a la que aparece ahora como compradora, todos los inmuebles habían sido 
adquiridos por las fundaciones fusionadas por título de herencia hace aproximadamente 
un siglo, en ocasiones, más de un siglo, sin haberse producido ninguna operación en 
relación con ellos hasta la referida fusión y las transmisiones reseñadas en los párrafos 
anteriores. Noveno: No se acompaña copia autorizada de la escritura de compraventa 
que constituye el título del vendedor en cuanto al ejercicio de la acción resolutoria, si 
bien consta presentada una copia en forma telemática como vehículo formal para la 
práctica de la inscripción que llevó en su día.
Fundamentos de Derecho: e.
– Artículo 18 de la Ley Hipotecaria y concordantes del reglamento para su ejecución. 25ww
(Reg–l aAmrteícnutolo Hs ip9o tye c2a1ri od).e la Ley Hipotecaria y 51 del reglamento para su ejecución
––  AArrttííccuulloo s1 11 5d0e4 l ay  L11e5y 4H, iepno treeclaacriiaó.n con el 1123, todos ellos del Código Civil.
– Artículos 59 y 175, regla sexta, del Reglamento Hipotecario.
– Jurisprudencia del Tribunal Supremo y doctrina de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado y de su sucesora, la de Seguridad Jurídica y Fe Pública, entre 
la que cabe citar las resoluciones de 10 de diciembre de 2015, 16 de enero de 2019, 6 
de marzo y 10 de junio de 2020, de una parte, y la de 29 de agosto de 2019, de otra 
parte.
De los anteriores hechos y fundamentos de Derecho reseñados resulta lo siguiente:
Primero.  Los registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las 
formas extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la 
inscripción, entendida ésta en sentido amplio, así como la capacidad de los otorgantes y 
la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que 
resulte de ellas y de los asientos del Registro.
En este caso, se trata de dilucidar si, a partir de la documentación presentada, se 
cumplen  las  condiciones  exigidas  por  la  normativa  aplicable  para  poder  permitir  el 
acceso al registro de la propiedad de su contenido inscribible, en concreto, para poder 
practicar la reinscripción del pleno dominio de la finca objeto del expediente en favor de 
la sociedad vendedora como consecuencia del ejercicio de la acción resolutoria.
Segundo.  Con  carácter  previo,  ha  de  dejarse  constancia  de  que  la  escritura 
presentada solo identifica la parcela sobre cuyo pleno dominio de ejercita la acción 
resolutoria como “parcela TER.02-189. D.1., situada en el término municipal de Madrid, 
en el ámbito “(…)”.
Es cierto que de las circunstancias obrantes en este expediente resultan datos 
suficientes como para identificar la finca a que se refiere el mismo. Sin embargo, dados 
los efectos llamados a producir una escritura que documenta la adquisición del pleno 
dominio de una finca y que, por lo tanto, además de a producir dichos efectos, aspira a 
ser  vehículo  formal  para  logar  su  constancia  registral,  se  entiende  exigible  el 
cumplimiento de las condiciones que al respecto establecen los artículos 9 de la Ley 
Hipotecaria y 51 del reglamento para su ejecución:
– Artículo  9  de  la  Ley  Hipotecaria:  “El  folio  real  de  cada  finca  incorporará 
necesariamente  el  código  registral  único  de  aquélla.  Los  asientos  del  Registro 
contendrán la expresión de las circunstancias relativas al sujeto, objeto y contenido de 
los derechos inscribibles según resulten del título y los asientos del registro, previa 
calificación  del  Registrador.  A  tal  fin,  la  inscripción  contendrá  las  circunstancias 
siguientes:  a)  Descripción  de  la  finca  objeto  de  inscripción,  con  su  situación  física 
detallada,  los  datos  relativos  a  su  naturaleza,  linderos,  superficie  y,  tratándose  de 
edificaciones, expresión del archivo registral del libro del edificio, salvo que por su 
antigüedad  no  les  fuera  exigible.  Igualmente  se  incluirá  la  referencia  catastral  del 
inmueble o inmuebles que la integren y el hecho de estar o no la finca coordinada 
gráficamente con el Catastro en los términos del artículo 10. Cuando conste acreditada, 
se  expresará  por  nota  al  margen  la  calificación  urbanística,  medioambiental  o 
administrativa  correspondiente,  con  expresión  de  la  fecha  a  la  que  se  refiera”, 
desarrollándose  dicho  precepto  en  extenso  por  el  artículo  51  del  Reglamento 
Hipotecario, que detalla cuáles hayan de ser los extremos a que deben referirse dichas 
circunstancias.
Y todas estas circunstancias deben constar debidamente reseñadas en el documento 
presentado, de acuerdo con el número 1 del artículo 21 de la Ley Hipotecaria: “Los 
documentos  relativos  a  contratos  o  actos  que  deban  inscribirse  expresarán,  por  lo  e.
menos, todas las circunstancias que necesariamente debe contener la inscripción y sean  w.
relativas a las personas de los otorgantes, a las fincas y a los derechos inscritos”. 25ww
que Epso dcrieíar tsoe qr ulae  perlolop ipao edsrcíari tsuurab sdaen acrosme pmraevdeinatnat ee nla l aa pqoureta ecsióten  sdee lh tuítbuielor ad erel sveernvdaeddoo lar, 
acción resolutoria inscrita.
Tercero.  El artículo 11 de la Ley Hipotecaria empieza diciendo en sus dos primeros 
párrafos: “En la inscripción de los contratos en que haya mediado precio o entrega de 
metálico, se hará constar el que resulte del título, así como la forma en que hubiese 
hecho o convenido el pago, debiendo acreditarse los medios de pago utilizados, en la 
forma  establecida  en  los  artículos  21,  254  y  255  de  esta  Ley.  La  expresión  del 
aplazamiento  de  pago  no  surtirá  efectos  en  perjuicio  de  tercero,  a  menos  que  se 
garantice  aquél  con  hipoteca  o  se  dé  a  la  falta  de  pago  el  carácter  de  condición 
resolutoria explícita”.
Por su parte, el artículo 59 del Reglamento Hipotecario dispone: “Si en la venta de 
bienes inmuebles o derechos reales se hubiere estipulado que por falta de pago del 
precio aplazado en el tiempo convenido tenga lugar de pleno derecho la resolución del 
contrato, será necesario para verificar la nueva inscripción a favor del vendedor o de su 
causahabiente que se haga constar la notificación judicial o notarial hecha al comprador 
por el vendedor de quedar resuelta la venta y se acompañe el título de vendedor”.
Ambos preceptos son el corolario registral de lo que dispone el artículo 1504 del 
Código Civil: “En la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado que 
por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la 
resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, 
ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, 
el Juez no podrá concederle nuevo término”.
Dicho precepto regula el supuesto especial de la resolución de un contrato específico 
de  “venta  de  bienes  inmuebles”,  pero  que  no  puede  desvincularse  de  los  efectos 
resolutorios que caracterizan a los contratos bilaterales con carácter general, dado su 
carácter precisamente generador de obligaciones para todas las partes intervinientes en 
el mismo y que aparecen recogidos en el artículo 1124 del mismo Código Civil: “La 
facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso 
de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. El perjudicado podrá 
escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento 
de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun 
después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible. El 
Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que le 
autoricen para señalar plazo. Esto se entiende sin perjuicio de los derechos de terceros 
adquirentes, con arreglo a los artículos 1.295 y 1.298 y a las disposiciones de la Ley 
Hipotecaria”.
Y esta referencia a terceros nos lleva a la regla sexta del artículo 175 del Reglamento 
Hipotecario: “En consecuencia de lo dispuesto en el párrafo segundo del artículo 82 de la 
Ley, la cancelación de las inscripciones cuya existencia no dependa de la voluntad de los 
interesados en las mismas se verificará con sujeción a las reglas siguientes: … Sexto. 
Las inscripciones de venta de bienes sujetos a condiciones rescisorias o resolutorias 
podrán cancelarse, si resulta inscrita la causa de rescisión o nulidad, presentando el 
documento que acredite haberse rescindido o anulado la venta y que se ha consignado 
en un establecimiento bancario o Caja oficial el valor de los bienes o el importe de los 
plazos que, con las deducciones que procedan, haya de ser devuelto. Si sobre los 
bienes sujetos a condiciones rescisorias o resolutorias se hubieren constituido derechos 
reales, también deberá cancelarse la inscripción de estos con el mismo documento, 
siempre que se acredite la referida consignación”.
Cuarto.  De todos estos preceptos resulta que, en el ejercicio de la autonomía de su 
voluntad, las partes contratantes pueden incluir en sus operaciones cuantas cláusulas  s
generadoras de obligaciones estimen conveniente, de acuerdo con el principio general  oe.
contenido en el artículo 1255 del Código Civil. w.
Entre dichas cláusulas pueden incluirse las relativas al pacto de aplazamiento en el  25ww
tcieommppora ddoerl  ecnu umnp lcimonietrnattoo  ddee  cloam  opbraligvaecnitóan.  Cdoem  poa ogbol igdaecli ópnr epceinod iqeunete  idnec ucmumbep liam ietondtoo 
aesne eglu triaerm dpicoh, ol acsu mpaprltimesie pnutoe.den incorporar cuantas garantías estimen adecuadas para  BOE-A-cable e
En el caso objeto de este expediente en concreto, las partes pactaron efectivamente 
un aplazamiento en el tiempo del cumplimiento de la obligación de pago de parte del 
precio pactado y, además, para asegurarse el cumplimiento de dicha obligación, la 
sociedad vendedora se reservó la posibilidad de ejercitar una acción resolutoria de la 
operación en los términos que se han reseñado en el apartado “Cuarto” del epígrafe 
relativo a los “Hechos” de esta nota de calificación.
Producido en este caso el vencimiento del término pactado para el pago de una parte 
del precio convenido y que se corresponde con el vencimiento del término fijo que se 
había estipulado al efecto para ello por convenio libre entre las partes, la sociedad 
vendedora pretende la reinscripción del pleno dominio vendido en su momento con 
sujeción  a  dicha  condición  resolutoria  en  los  términos  que  resultan  de  la  escritura 
presentada y que se han reseñado en los “Hechos” de la presente nota de calificación.
Quinto.  Sin embargo, para ello, los artículos del Reglamento Hipotecario que se 
han  transcrito,  exigen,  en  principio,  la  aportación,  junto  con  la  documentación 
presentada, que sería el documento que acredita haberse rescindido o anulado la venta 
a que se refiere la regla sexta del artículo 175 del Reglamento Hipotecario, la copia 
autorizada de la escritura de compraventa que acredita el derecho del vendedor a la 
percepción  del  precio  pactado  en  las  condiciones  estipuladas  (artículo  59  del 
Reglamento  Hipotecario),  así  como  “que  se  ha  consignado  en  un  establecimiento 
bancario o Caja oficial el valor de los bienes o el importe de los plazos que, con las 
deducciones que procedan, haya de ser devuelto”, tal y como exige el artículo 175 
número 6 del Reglamento Hipotecario.
Obsérvese que dicha consignación la exige dicho precepto en todo caso, es decir, 
aun cuando, como sucede en este caso, no hay derechos de terceros inscritos sobre la 
finca objeto del procedimiento resolutorio. Tal conclusión se deriva del párrafo final de 
dicho precepto reglamentario que, al referirse a dichos terceros puntualiza que “si sobre 
los  bienes  sujetos  a  condiciones  rescisorias  o  resolutorias  se  hubieren  constituido 
derechos  reales,  también  deberá  cancelarse  la  inscripción  de  estos  con  el  mismo 
documento, siempre que se acredite la referida consignación”, consignación a la que se 
refiere  el  párrafo  anterior  en  términos  que,  puestos  ambos  en  común,  solo  puede 
considerarse como una exigencia que opera en términos obligatorios, haya terceros o no 
los haya. Este registrador entiende que el párrafo inicial del número 6 del artículo 175 del 
Reglamento Hipotecario contempla tal exigencia en todo caso, reiterándola el párrafo 
final también para el caso de terceros.
Sexto.  En el caso objeto de este expediente, del precio pactado se pagó una parte 
al  tiempo  de  la  formalización  de  la  escritura  de  compraventa  y  se  convino  el 
aplazamiento de la obligación del pago del resto en los términos ya reseñados en aquella 
escritura. Se trata ahora de la pretensión de reinscribir el pleno dominio transmitido en 
ese momento bajo aquella condición, por considerar la sociedad vendedora que se ha 
producido el hecho que da soporte a su ejecución.
Sin embargo, de la documentación aportada resulta que tal consideración no es 
pacífica. Ello supone que no se pueda decir que en este caso se dé ese “plus” en cuanto 
a la forma de acreditar ese incumplimiento de las obligaciones asumidas por la parte 
compradora  para  que  puedan  producirse  los  efectos  derivadas  de  la  condición 
resolutoria pactada, “plus” que ha llegado a exigir el Tribunal Supremo en numerosas 
sentencias, entendiendo que presupuesto esencial para ello haya de ser la constancia de 
una “voluntad deliberadamente rebelde” a su cumplimiento por parte del comprador. Así 
la sentencia del Tribunal Supremo de 31 de octubre de 1968 que, si bien ha visto  s
superada esta postura subjetivista por la más objetiva centrada en el incumplimiento por  oe.
falta de pago (sentencias de 16 de mayo o 5 de septiembre de 2012), en opinión de este  w.
registrador no puede ser dejada de lado en este caso, en el que se han producido unos  25ww
rperqeumeisriam imenatyoosr , at alal  yf ucnodmacoi ósne  choam prerasdeoñraad oq ueen  ellolas  m“Hisemchao sh”a  dceo nlate sptraedsoe nntee gnaontdao  dlea 
calificación.
De la documentación cruzada entre las partes que obra en este registro de la 
propiedad resulta acreditada no solo una discrepancia en cuanto a elementos esenciales 
de los términos contractuales, sino que aventura la posibilidad de que la misma solo sea 
una parte del reflejo de esa discrepancia, hasta indicar una eventual judicialización de la 
cuestión en extremos que justifican por sí misma una abstención por parte de este 
registrador en cuanto a la posible modificación de los datos obrantes en el registro de la 
propiedad  a  partir  de  la  constatación  registral  del  contenido  inscribible  de  aquella 
escritura de compraventa y que genera la controversia que trasluce la documentación 
aportada por ambas partes en relación con el contrato formalizado.
Así,  sobre  la  base  de  considerar  una  realidad  registral,  llegados  al  punto  de 
controversia entre partes que se manifiesta a través de toda esa documentación cruzada 
y  al  anuncio  de  una  judicialización  en  relación  con  su  contenido,  este  registrador 
considera que no puede proceder a alterar el contenido del registro de la propiedad en 
los  términos  queridos  por  una  de  ellas,  por  más  que  se  considere  amparada 
precisamente  por  el  propio  contenido  registral,  habida  cuenta  de  las  declaraciones 
contenidas en dicha documentación aportada a este registro de la propiedad.
Séptimo.  En el ejercicio de su autonomía de la voluntad, las partes pactaron en la 
escritura de compraventa de la que deriva la reserva de la acción resolutoria que ahora 
parece querer ejercitar la sociedad vendedora, que “la falta de pago de todo o parte del 
Pago Aplazado en el plazo convenido facultará al Vendedor para resolver de pleno 
derecho la compraventa, con pérdida para el Comprador de las cantidades entregadas 
hasta ese momento, que el Vendedor podrá retener y hacer definitivamente suyas en 
concepto  de  cláusula  penal  …  sin  que  la  compradora  responda  personal  y 
universalmente de ninguna otra cantidad. Aplicación de la Cláusula Penal: La Cláusula 
Penal resultará de aplicación en el caso de incumplimiento parcial, irregular y/o total por 
el Comprador, excluyéndose por acuerdo expreso de las Partes (y al amparo de la 
autonomía de la voluntad) la facultad moderadora de los Tribunales prevista en el 
artículo  1.154  del  Código  Civil.  Adicionalmente,  el  Comprador  asume  y  acepta  la 
Cláusula Penal, manifestando que la considera proporcionada y adecuada considerando 
los perjuicios que sufriría el Vendedor por la falta de cobro del precio de la compraventa, 
renunciando expresa e irrevocablemente a realizar cualquier reclamación al Vendedor, 
judicial o extrajudicial, tendente a excluir su aplicación, solicitar su minoración o retraso”. 
En términos coherentes con todo ello, en la misma escritura se pactó todo lo que se 
recoge  al  final  del  epígrafe  “Cuarto”  de  los  “Hechos”  recogidos  en  esta  nota  de 
calificación.
Octavo.  Como consecuencia de ello, llegados a este punto, la sociedad vendedora, 
además de ejercer su acción resolutoria, procede a retener el importe total de la parte del 
precio pagado en su momento por la fundación compradora.
Ya hemos tenido ocasión de analizar lo dispuesto en la regla 6.ª del artículo 175 del 
Reglamento Hipotecario y cómo dicho precepto impone como condición de necesidad 
para  la  reinscripción  del  pleno  dominio  transmitido  con  sujeción  a  una  reserva  del 
ejercicio de la acción resolutoria la consignación, además de la circunstancia de que 
resulte “inscrita la causa de rescisión o nulidad”, algo que efectivamente sucede en este 
caso, que se presente “el documento que acredite haberse rescindido o anulado la 
venta”, algo que en este caso puede entenderse como aportado en relación con una 
voluntad expresada por la sociedad vendedora, y, sobre todo, a estos efectos, “que se ha 
consignado en un establecimiento bancario o Caja oficial el valor de los bienes o el 
importe de los plazos que, con las deducciones que procedan, haya de ser devuelto”.  s
Esto ha de entenderse en todo caso, toda vez que el párrafo siguiente del mismo  oe.
precepto, al prever que pueda haber terceros titulares de derechos inscritos que puedan  w.
verse  afectados  por  dicha  resolución,  señala  que  “si  sobre  los  bienes  sujetos  a  25ww
dcoenbdeircáio cnaensc reelasrcsiseo rlaia sin os crreipscoilóunto rdiaes  esseto hsu bcoienr eenl  cmoinssmtiotu iddooc duemreecnhtoo,s  srieeamlepsre,  taqmueb iésne 
oabcrliegdaicteió nla  exreigfeibrlied ae nc otnosdiog ncaacsióon, ”.c oPne rion,d espoebnrdee ntocdiao , dee sltoes  rpeagcisttorsa dao r qeunet iehnudbeie ratanl   BOE-A-cable e
llegado las partes en este punto, pues el precepto no distingue según se haya acordado 
cláusula penal, exigencia de daños, sometimiento a moderación judicial, renuncia a dicha 
moderación  o  cualquier  otra  posibilidad.  Es  decir,  este  registrador  entiende  que  la 
acreditación de la consignación se hace imprescindible en todo caso.
En el supuesto objeto de este expediente lo cierto es que no hay terceros, por lo que 
podría pensarse que tal consignación no se hace necesaria, habida cuenta de que su 
falta obedecería a lo previamente pactado por las partes, de manera que, en virtud de 
dicho pacto (“pacta sunt servanda”), la resolución podría desplegar todos sus efectos 
entre dichas partes exactamente en los términos pactados por ellos. Así, producido el 
incumplimiento de la obligación asumida por la fundación compradora, se produciría la 
resolución a instancia de la sociedad vendedora y, además, en los términos pactados por 
ellos, esta podría hacer suyas todas las cantidades previamente pagadas como parte del 
precio, en cuanto obligación de todo comprador, sin tener que depender de la posible 
revisión  o  moderación  judicial  de  la  cláusula  pactada,  por  haberlo  convenido  así 
precisamente todas las partes interesadas, sin que ello produzca en este caso ningún 
efecto respecto de nadie más que ellos.
Noveno.  Sin embargo, lo cierto es que esa obligación de consignar en todo caso se 
ha venido considerando un requisito esencial previo a la producción de los efectos 
propios de toda acción resolutoria. Así, la jurisprudencia del Tribunal Supremo y la 
doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado.
Esa sujeción de toda cláusula penal a una eventual moderación judicial se justificaba 
por  aplicación  del  principio  de  reciprocidad  de  todo  contrato  bilateral,  recíproco  y 
sinalagmático en el bien entendido de que toda resolución de un contrato habría de 
producir sus efectos ex tunc, es decir, desde el principio, de tal manera que, resuelto el 
contrato, ha de considerarse que no ha producido ninguno de los efectos que le serían 
propios. De esta manera, en un contrato de compraventa, la no producción del efecto 
generador de la obligación propia de todo vendedor consistente en la entrega de la cosa 
vendida  se  ha  de  corresponder  con  la  no  producción  del  efecto  generador  de  la 
obligación propia de todo comprador consistente en el pago del precio. Por ello, la 
resolución de un contrato de dicho tipo conlleva la necesidad de que las partes se 
restituyan recíprocamente sus respectivas prestaciones. Así, de conformidad con lo 
dispuesto en el artículo 1123 del Código Civil (“cuando las condiciones tengan por objeto 
resolver la obligación de dar, los interesados, cumplidas aquéllas, deberán restituirse lo 
que hubiesen percibido”), el comprador devolverá la cosa vendida al vendedor y este 
devolverá el precio pagado al comprador, pudiendo hacer suya, como cláusula penal, la 
parte de este que se corresponda con la parte que pueda hacer suya en función de los 
daños o perjuicios causados, en la medida en que así se considere por decisión judicial.
Décimo.  Dicha  tesis,  sin  embargo,  se  ha  visto  modalizada  por  la  última 
jurisprudencia de los tribunales, al ir admitiendo la posibilidad de que, por pacto entre las 
partes, pueda admitirse la renuncia del comprador a la moderación de la cláusula penal. 
Así, entre otras, se citan las sentencias del Tribunal Supremo de 7 de abril de 2014, 2 
y 24 de octubre de 2017 y 14 de febrero de 2018, que parecen considerar que, de una 
interpretación correcta del artículo 1154 del Código Civil, ha de extraerse que no cabe la 
moderación  judicial  de  una  pena  si  ésta  ha  sido  establecida  para  sancionar  un 
incumplimiento  concreto  en  el  marco  de  la  relación  contractual  en  cuestión,  en  el 
entendimiento de que el referido precepto sólo admite la moderación judicial cuando se 
haya pactado la cláusula penal para el incumplimiento total y el deudor haya cumplido 
sólo parcialmente o extemporáneamente. Así, la moderación judicial de la pena estaría  s
prohibida, y la aplicación del artículo 1154 del Código Civil excluida, cuando las partes,  oe.
en legítima realización del principio de la autonomía de la voluntad, han pactado de  w.
forma inequívoca atribuir la pena (en su integridad) al incumplimiento de una obligación  25ww
ecospnecrceíftiac,a cmoemnote p. uEesdtoe  seesr  lola  qduee p paogdarrí au nsau cdeedteerrm einn aedsat ec acnatsidoa, de ne ne lu qnuae f elcahsa p saertñeasl,a dean 
iunscou mdep lismui eanuttoo ndoem laías  doeb lliag avcoiolunnetas da, sduemciiddaiesr opno ra clae pfutanrd, apcaióran  eclo cmapsroa ddoer are, slao lurectieónnc pióonr   BOE-A-cable e
por parte de la sociedad vendedora de la totalidad de las cantidades entregadas por la 
fundación compradora como parte del precio convenido.
Decimoprimero.  Al respecto, la Dirección General de los Registros y del Notariado 
aceptó el juego de tal pacto en su resolución de 29 de agosto de 2019, permitiendo la 
reinscripción del pleno dominio transmitido bajo dicha condición en favor del vendedor 
sin necesidad de acreditar (en realidad, de realizar) consignación de ningún tipo. En 
dicha resolución, la citada Dirección General reconoció tal posibilidad y consideró que, 
de acuerdo con las tesis planteadas por el recurrente, no era exigible en el supuesto 
resuelto, la consignación de cantidades en relación con la cláusula penal y la moderación 
judicial, pues en dicho caso las partes habían pactado una cláusula penal en virtud de la 
cual, en caso de incumplimiento de pago del comprador, el vendedor haría suyas las 
cantidades  percibidas,  y  habían  convenido  expresamente  que  dicha  cláusula  penal 
resultaría de aplicación, en su totalidad, en el caso de incumplimiento parcial, irregular o 
tardío del precio aplazado, por lo que no habría lugar a la restitución prevista en el 
artículo 1123 del Código Civil, ni podría ser éste el fundamento de la exigibilidad de la 
consignación.
Así, la Dirección General de los Registros y del Notariado, al analizar en dicha 
resolución de 29 de agosto de 2019 la naturaleza de la condición resolutoria, determinó 
que “lo que resulta de todo punto evidente es que se está ante un poder resolutorio con 
autonomía jurídica, fruto de la autonomía de la voluntad de las partes y no asimilable a 
un mecanismo de ejecución en sentido técnico … con un automatismo –sin prejuicios y 
bien entendido en su operativa y ulterior efecto de reinscripción a favor del vendedor, que 
no es sino lógica consecuencia del automatismo de la resolución de la venta, provocada 
por el requerimiento que el vendedor dirige al comprador y que en realidad (tal y como 
entiende  la  totalidad  de  doctrina  y  la  jurisprudencia)  es  una  notificación  auténtica 
expresiva de una voluntad de resolver”. Por ello, no tuvo inconveniente en separarse de 
la  doctrina  tradicional  anterior,  según  la  cual  se  había  venido  señalando  que  “la 
reinscripción del inmueble en favor del vendedor, como consecuencia del ejercicio de la 
facultad de resolución pactada al amparo del artículo 1504 del Código Civil, está sujeta a 
determinados requisitos para salvaguardar la posición jurídica de las partes; en concreto, 
uno de estos requisitos es la aportación del documento en que se acredite que el 
vendedor  ha  consignado  el  importe  que  haya  de  ser  devuelto  al  adquirente  (o 
corresponda,  por  subrogación  real,  a  los  titulares  de  derechos  extinguidos  por  la 
resolución) como exige el artículo 175.6.ª del Reglamento Hipotecario, radicando el 
fundamento de este requisito en que, cuando se resuelve un contrato, se ha de proceder 
a la restitución de prestaciones (artículo 1123 del Código Civil), añadiéndose que «…este 
requisito no puede dejar de cumplirse bajo el pretexto de una cláusula mediante la que 
se haya estipulado que para el caso de resolución de la transmisión por incumplimiento, 
el que la insta podrá quedarse con lo que hubiese prestado o aportado la contraparte, 
por cuanto puede tener lugar la corrección judicial prescrita en el artículo 1154 del 
Código Civil … , sin que quepa pactar otra cosa en la escritura”. Y así, en la citada 
resolución, se planteó “la validez del pacto de no restitución de cantidades ya entregadas 
y la renuncia a la moderación judicial ex artículo 1154 del Código Civil”, de acuerdo con 
la jurisprudencia marcada por las sentencias del Tribunal Supremo de 13 de septiembre 
de 2016, 17 de enero de 2012, 19 de febrero y 29 de diciembre de 2009, según la cual, 
se reconoció que “la jurisprudencia de esta Sala no admite la moderación de la cláusula 
penal en caso de incumplimiento parcial o irregular de la obligación principal cuando tal 
incumplimiento  parcial  sea  precisamente  el  contemplado  en  el  contrato  como  s
presupuesto de la pena (Sentencia 486/2011, de 12 de julio, con cita de otras sentencias  oe.
anteriores)”».:  «En  definitiva,  como,  con  cita  de  otras  muchas,  afirma,  de  modo  w.
contundente, la sentencia 1293/2007, de 5 de diciembre, “el artículo 1154 prevé la  25ww
mirroedgeurlaarc, iópno r cloo nq ucea rnáoc teesr  aimplpicearbalteiv cou a(.n..d) o psaer ad ae ul nc ainscou mdpel iminiceunmtop tloimtaiel n(.t.o.)  op acrucaianl doo 
psero tpriaat aD diree cucnió rne tGraesnoe reanl  deel  slousp uReesgtois tdreo sc lyá udseul lNa optaerniaadl om omraattiozróia q (u..e.) ”“.l oS sinu ceemdbidaor geon,  elal   BOE-A-cable e
caso de autos aconseja, sin embargo, que la decisión de mantener la jurisprudencia 
expuesta en el anterior fundamento de derecho se acompañe con dos consideraciones 
complementarias: una, desde la perspectiva ex ante propia del juicio de validez de las 
cláusulas penales; y otra, desde la perspectiva ex post que atiende a las consecuencias 
dañosas efectivamente causadas al acreedor por el incumplimiento contemplado en la 
cláusula penal de que se trate, en relación con las razonablemente previsibles al tiempo 
de contratar”, habida cuenta de que en el caso objeto de aquella resolución estaban 
involucradas  dos  sociedades  mercantiles  que  tenían  por  objeto  propio  la  actividad 
inmobiliaria, por lo que parecía dar a entender que la propia Dirección General de los 
Registros y del Notariado reconocía que dicha posibilidad de estipular cláusulas penales 
con función punitiva está sujeta a los límites generales de la autonomía privada que el 
artículo 1255 CC establece, de tal manera que podrían considerarse contrarias a la 
moral  o  al  orden  público  las  penas  convencionales  cuya  cuantía  exceda 
extraordinariamente la de los daños y perjuicios que, al tiempo de la celebración del 
contrato,  pudo  razonablemente  preverse  que  se  derivarían  del  incumplimiento 
contemplado en la cláusula penal correspondiente. Y así podrían considerarse como 
tales  no  sólo  las  cláusulas  penales  «opresivas»,  intolerablemente  limitadoras  de  la 
libertad de actuación del obligado, “sino también aquéllas en las que el referido exceso 
de la cuantía pactada de la pena sobre el daño previsible no encuentre justificación 
aceptable en el objetivo de disuadir de modo proporcionado el incumplimiento que la 
cláusula contempla; en atención sobre todo a la gravedad del mismo y al beneficio o 
utilidad que hubiera podido preverse, al tiempo de contratar, que reportaría al deudor 
incumplidor”. Así, se reconoció la posibilidad o compatibilidad con el principio pacta sunt 
servanda  del  hecho  de  que  la  pena  pueda  moderarse  judicialmente  aplicando  el 
artículo 1154 CC por analogía, cuando aquella diferencia sea tan extraordinariamente 
elevada, que deba atribuirse a que, por un cambio de circunstancias imprevisible al 
tiempo de contratar, el resultado dañoso efectivamente producido se ha separado de 
manera radical, en su entidad cuantitativa, de lo razonablemente previsible al tiempo de 
contratar sobre la cuantía (extraordinariamente más elevada) de los daños y perjuicios 
que causaría el tipo de incumplimiento contemplado en la cláusula penal. Y concluye: 
“Aplicar,  en  un  supuesto  así,  la  pena  en  los  términos  pactados  resultaría  tan 
incongruente con la voluntad de los contratantes, como hacerlo en caso de que «la 
obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor”.
En  estos  casos,  la  prueba  de  dicha  desproporción  corresponderá  al  deudor 
incumplidor, en este caso, de serlo, la fundación compradora, pero ello exige ya un 
desenvolvimiento judicial de todo ello en términos que este registrador no puede entrar, 
lo que redunda en lo ya indicado al final del apartado “Sexto” de los “Fundamentos de 
Derecho” de esta nota de calificación.
Así, en opinión de este registrador, en dicha resolución de 29 de agosto de 2019 se 
daba la circunstancia esencial de que “las partes son dos sociedades mercantiles, 
concurriendo además una circunstancia relevante, que no cabe obviar y de la que se 
derivan  importantes  consecuencias:  las  partes  han  renunciado  de  forma  expresa, 
inequívoca y terminante, al derecho de solicitar u obtener la moderación equitativa 
judicial de la cláusula penal, tal y como se pacta en la … escritura. Y, ciertamente, «a 
priori» no se aprecia que esa renuncia contravenga el artículo 6.2 del Código Civil. En 
esa línea, cabría plantear si la norma contenida en el artículo 1154 del Código Civil es 
imperativa … o si cabe renuncia a su aplicación por las partes, … respecto de la cual no 
habría que olvidar que la cláusula penal es ante todo un negocio jurídico de carácter  s
accesorio, que, como tal, presupone la existencia de otro principal que es del que  oe.
dimanan las obligaciones de las partes”. Para este caso y dadas dichas circunstancias,  w.
todas ellas, la Dirección General de los Registros y del Notariado resolvió entendiendo  25ww
qpureev i“setol  jupeozr  lnaos  ppoadrtreías,  mloo dqeurea rv elan dpreían aa  csuearn udnoa s leó gpicroad cuocnes eelc utiepnoc idae  dienlc upmrinpcliimpiioe ndteo 
apuatcotonso mcríeaa ddeo sla ( «vpoalucntata sdu n(at rstíecruvlaon 1d2a5»5,  edxe la Crtíócduilgoo 1 C09iv1il )d ye l dCeól deifgeoc tCo ivviiln);c duela nmteo ddoe q luoes   BOE-A-cable e
no  se  puede  moderar  una  cláusula  penal  convenida  por  las  partes  al  amparo  del 
artículo  1154  si,  precisamente,  la  pena  pactada  se  ha  previsto  para  sancionar  el 
incumplimiento parcial o deficiente producido”, concluyendo “que la moderación prevista 
en el artículo 1154 del Código Civil no es óbice para que las partes puedan acordar 
válidamente la no aplicación del precepto”.
Y aquel era el caso objeto de dicha resolución, pues se trataba “de una situación de 
tráfico empresarial en que se” había “estipulado un endurecimiento potencial de la 
responsabilidad del deudor a partir de la concurrencia de distintos presupuestos, y que 
no requiere las medidas tuitivas que, por ejemplo, son incuestionables en el ámbito de la 
protección de consumidores y usuarios, por lo que” la Dirección General de los Registros 
y del Notariado concluyó que debería “dejarse plenamente operativo en su totalidad, y en 
el campo extrajudicial, el mecanismo previsto por las partes –que claramente sólo a ellas 
incumbe y afecta y sobre el que no cabe elucubrar contemplando hipotéticos terceros– 
para  el  caso  de  incumplimiento  del  contrato,  así  como  la  renuncia  acordada  a  la 
moderación judicial”, máxime si, como sucede también en este caso, ni siquiera hay 
terceros a quienes podría perjudicar tal pacto.
Es decir, se trataba “de una situación de tráfico empresarial” en el que “las partes son 
dos sociedades mercantiles”.
A lo que no hizo alusión la Dirección General de los Registros y del Notariado en 
dicha resolución es a la posibilidad de que el artículo 175, regla sexta permita que sea la 
propia sociedad vendedora que ejercita unilateralmente esa acción resolutoria la que 
pueda decidir también unilateralmente qué deducciones procede hacer en la cantidad a 
consignar, como parece pretender la sociedad vendedora en la propia escritura cuya 
copia autorizada constituye el objeto de la presente calificación, cuando manifiesta que la 
mención que hace el artículo 175, regla sexta a “las deducciones que procedan, … 
expresamente habilita la deducción de la totalidad del precio previamente satisfecho”.
Decimosegundo.  Sin embargo, en opinión de este registrador, las circunstancias 
concurrentes en el caso objeto de este expediente no son totalmente coincidentes con el 
resuelto en aquella resolución de 29 de agosto de 2019 por la Dirección General de los 
Registros y del Notariado, lo que determina que quien esto suscribe entienda que no 
pueda aplicarse dicha doctrina en este caso.
En dicha resolución, en la que la propia Dirección General que la dictó reconoce que 
se separa de su doctrina anterior para establecer principios no recogidos en ella –
aunque sí cuando se trataba de derechos de opción–, la causa de tal separación del 
camino anteriormente seguido obedecía a las circunstancias existentes en dicho caso. Y, 
por ello, entendió procedente seguir también una jurisprudencia que venía a conocer 
posibles excepciones a lo contenido como norma en la regla sexta del artículo 175 del 
Reglamento Hipotecario, a pesar de que dicho precepto no conoce posibles excepciones 
a  lo  que  dispone.  Este  carácter  excepcional  justifica,  según  mi  entender,  que  su 
aplicación haya de ser objeto de un análisis restrictivo, precisamente por lo que tiene de 
separarse de lo dispuesto en el repetido precepto.
Y quizás por ello, la propia Dirección General, esta vez como de Seguridad Jurídica y 
Fe Pública, volvió en su resolución de 6 de marzo de 2020 a su doctrina tradicional. Se 
trataba de un supuesto en el que, aunque no se hubiera pactado la renuncia de la 
compradora a la eventual moderación judicial de la cláusula penal, sin embargo, esta se 
había allanado en forma fehaciente a la resolución de la compraventa formalizada bajo 
dicha condición resolutoria, por lo que había constancia fehaciente de su aceptación de 
tal efecto resolutorio. En dicho caso, el vendedor había sido un particular y el comprador  s
que se allanó a la resolución era una sociedad mercantil que se dedicaba a la actividad  oe.
inmobiliaria. Es decir, aun cuando el vendedor pudiera ser un consumidor, quien no lo  w.
era de ninguna manera era el comprador que se allanó. Sin embargo, a pesar del  25ww
seovcidieednated  jumeegroc adnet ill ain acuutmonpolimdoíara d dee l au nvao luonbtlaigda cqiuóen  seunp oténríma itnoodsa  qeusea  daicot uluagciaórn a d ea qduicehllaa 
drees oSleugcuiórnid, aadc eJputraíddiac ap oy rF eell aP úmbislicmaa d eens elossti mtéórm eiln roesc uerns oq uye d seete hrimzoin, óla q Dueir encoc ipórno Gceedníear laal   BOE-A-cable e
reinscripción a favor del vendedor sin que, entre otras cosas, se consignase el importe 
percibido  por  este  en  los  términos  exigidos  por  el  número  6  del  artículo  175  del 
Reglamento Hipotecario.
La conclusión a la que llegó dicha resolución para dicho supuesto, en el que tampoco 
había terceros y no había pacto en relación con la moderación de la cláusula penal 
pactada fue la de que el ejercicio de tal acción resolutoria y su consiguiente reinscripción 
en favor del vendedor ha de someterse a unas condiciones o requisitos: “La Resolución 
de 16 de enero de 2019 los resume así: «(…) Según la reiterada doctrina fijada por este 
Centro Directivo, la reinscripción en favor del vendedor, cuando es consecuencia del 
juego de la condición resolutoria expresa pactada conforme al artículo 1504 del Código 
Civil, está sujeta a rigurosos controles que salvaguardan la posición jurídica de las 
partes, los cuales se pueden sintetizar de la siguiente forma: primero, debe aportarse el 
título del vendedor (cfr. artículo 59 del Reglamento Hipotecario), es decir, el título de la 
transmisión del que resulte que el transmitente retiene el derecho de reintegración sujeto 
a la condición resolutoria estipulada; segundo, la notificación judicial o notarial hecha al 
adquirente por el transmitente de quedar resuelta la transmisión, siempre que no resulte 
que  el  adquirente  requerido  se  oponga  a  la  resolución  invocando  que  falta  algún 
presupuesto de la misma. Formulada oposición por el adquirente, deberá el transmitente 
acreditar en el correspondiente proceso judicial los presupuestos de la resolución, esto 
es, la existencia de un incumplimiento grave (Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de 
septiembre de 1993), que frustre el fin del contrato por la conducta del adquirente, sin 
hallarse causa razonable que justifique esa conducta (Sentencias del Tribunal Supremo 
de 18 de diciembre de 1991, 14 de febrero y 30 de marzo de 1992, 22 de marzo de 1993 
y 20 de febrero y 16 de marzo de 1995), y, tercero, el documento que acredite haberse 
consignado en un establecimiento bancario o caja oficial el importe percibido que haya 
de ser devuelto al adquirente o corresponda, por subrogación real, a los titulares de 
derechos extinguidos por la resolución (artículo 175.6.ª del Reglamento Hipotecario). 
Este requisito se justifica porque la resolución produce, respecto de una y otra parte, el 
deber  de  “restituirse  lo  que  hubiera  percibido”,  en  los  términos  que  resultan  del 
artículo 1123 del Código Civil. Se trata de un deber que impone recíprocas prestaciones 
y,  como  ocurre  en  la  ineficacia  por  rescisión,  uno  de  los  contratantes  sólo  estará 
legitimado para exigir del otro la devolución cuando cumpla por su parte lo que le 
incumba (cfr. artículo 175.6.ª del Reglamento Hipotecario). Y este requisito no puede 
dejar de cumplirse bajo el pretexto de una cláusula mediante la que se haya estipulado 
que para el caso de resolución de la transmisión por incumplimiento, el que la insta 
podrá quedarse con lo que hubiese prestado o aportado la contraparte, por cuanto puede 
tener  lugar  la  corrección  judicial  prescrita  en  el  artículo  1154  del  Código  Civil 
(Resoluciones 29 de diciembre de 1982, 16 y 17 septiembre de 1987, 19 de enero y 4 de 
febrero 1988 y 28 de marzo de 2000), sin que quepa pactar otra cosa en la escritura 
(Resolución 19 de julio de 1994). Todo ello implica que en el importe que en tal caso se 
consignara  por  el  transmitente  podrán  existir  cantidades  que  fueron  indebidamente 
consignadas porque la deducción posible no pudo de momento ser determinada»”. Por lo 
que,  a  modo  de  resumen,  cabe  concluir  que,  de  no  darse  las  circunstancias 
excepcionales que se dieron con ocasión de la resolución de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado de 29 de agosto de 2019, tal y como indicó la de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública en la de 6 de marzo de 2020, “la reinscripción en el Registro de la 
propiedad a favor del vendedor exige por tanto consignación de las cantidades por aquél 
percibidas, consecuencia de los efectos «ex tunc» que en relación a la restitución de  s
prestaciones determina el artículo 1123 del Código Civil y no sólo es exigible en caso de  oe.
existencia de titulares de cargas posteriores. En definitiva, en todo caso de reinscripción  w.
como  consecuencia  de  la  resolución  de  una  compraventa  con  precio  aplazado  25ww
gnaercaenstaizraiad ola  ccoonn scigonnadcicióiónn  derel siomluptoorrtiea  qeuxep líhcaityaa,  dael  asmerp adreov udeeltlo  aarlt ícaudlqou i5re9n tRe Ho,  –essi 
dheurbeiecrhao sc aerxgtainsg upiodsotse ripoorer sl–a  qreuseo lcuocriórens p(aorntdícau,l op o1r7 5su.6b.rªo dgealc iRóne grleaaml,e nat olo sH itpitoutleacreasri od)”e.   BOE-A-cable e
Así,  tal  y  como  se  ha  dicho,  tal  consignación  se  ha  de  exigir  “en  todo  caso  de 
reinscripción  como  consecuencia  de  la  resolución  de  una  compraventa  con  precio 
aplazado garantizado con condición resolutoria explícita, al amparo del artículo 59 RH”.
Decimotercero.  Esta resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública de 6 de marzo de 2020 no solo vino a exigir esa consignación, como tercer 
requisito para la reinscripción del pleno dominio de una finca en favor del vendedor 
ejerciente de una acción resolutoria, sino que, al reseñar el segundo de esos requisitos, 
matizó: “Formulada oposición por el adquirente, deberá el transmitente acreditar en el 
correspondiente proceso judicial los presupuestos de la resolución, esto es, la existencia 
de un incumplimiento grave (Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de septiembre 
de 1993), que frustre el fin del contrato por la conducta del adquirente, sin hallarse causa 
razonable  que  justifique  esa  conducta”.  Y  a  este  supuesto  se  refirió  también  la 
resolución de 10 de junio de 2020, segunda de las dos únicas resoluciones que dictó la 
Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública en esta materia de ejercicio de una 
acción resolutoria inscrita, después de aquella de 29 de agosto de 2019 que dictó su 
antecesora, la Dirección General de los Registros y del Notariado.
En esta resolución se da la circunstancia de que la propia Dirección General que la 
dicta no cita entre sus Fundamentos de Derecho aquella de 29 de agosto de 2019 y, 
aunque tampoco cita la ya propia de 6 de marzo de 2020, sin embargo, sí abunda en la 
doctrina de esta última.
Así, ante un supuesto en el que las partes habían pactado la retención por la parte 
vendedora de las cantidades percibidas en concepto de indemnización y como cláusula 
penal, el registrador, sin embargo, rechazó la práctica de la reinscripción pretendida por 
la sociedad vendedora ejerciente de dicha acción resolutoria (el comprador era una 
persona física) precisamente porque “al existir oposición del comprador, no cabría la 
reinscripción a favor de la vendedora”, de manera que “será preciso que el comprador no 
se oponga a la reinscripción, pues, si lo hace, la controversia habrá de ser resuelta en 
los tribunales de justicia. En todo caso, y con independencia de lo dicho, sería preciso 
igualmente (tal y como exige el art. 175,6.ª del Reglamento Hipotecario) que a la solicitud 
de reinscripción presentada en el Registro de la Propiedad se acompañara justificante de 
la consignación de las cantidades ya percibidas, como parte del precio, por el vendedor, 
teniendo en cuenta que, aunque se hubiese pactado cláusula penal al tiempo de pactar 
la condición resolutoria, el vendedor no podrá descontar, al practicar la consignación, 
cantidad alguna, pues es el juez quien en última instancia ha de decidir cuál sea la 
cantidad  que,  en  concepto  de  indemnización  o  pena,  puede  ser  retenida  por  el 
vendedor”,  todo  ello,  con  cita  del  artículo  1154  del  Código  Civil  y  de  resoluciones 
anteriores de la Dirección General de los Registros y del Notariado.
Pues bien, ante el recurso presentado, la Dirección General de Seguridad Jurídica y 
Fe Pública, volviendo a su doctrina tradicional y recogiendo la contenida en la resolución 
de 6 de marzo de 2020 a pesar de que, como se ha indicado, no se cita entre sus 
Fundamentos de Derecho, como tampoco la de 29 de agosto de 2019, resolvió en 
términos idénticos a aquella que, “según la reiterada doctrina fijada por la Dirección 
General de los Registros y del Notariado, la reinscripción en favor del vendedor, cuando 
es consecuencia del juego de la condición resolutoria expresa pactada conforme al 
artículo 1504 del Código Civil, está sujeta a rigurosos controles que salvaguardan la 
posición jurídica de las partes, los cuales se pueden sintetizar de la siguiente forma: 
Primero,  debe  aportarse  el  título  del  vendedor  (cfr.  artículo  59  del  Reglamento 
Hipotecario), es decir, el título de la transmisión del que resulte que el transmitente  s
retiene el derecho de reintegración sujeto a la condición resolutoria estipulada; segundo:  oe.
La notificación judicial o notarial hecha al adquirente por el transmitente de quedar  w.
resuelta la transmisión, siempre que no resulte que el adquirente requerido se oponga a  25ww
lpao rr eesl oaludcqiuóinre inntveo, cdaenbdeor áq ueel  trfaanltasm ailtgeúnnte p arecrseudpiutaers eton  deel  cloar rmeisspmoan.d iFeonrtme uplraodcae soop ojusdicicióianl 
(loSse nptreenscuiap udeeslt oTsr ibduen alal  Sreusporleumcioó nd, ee s2t1o  dees ,s elap teiexmisbteren cdiae  d1e9 9u3n) , inqcuuem frpulismtriee netol  fignr adveel   BOE-A-cable e
contrato por la conducta del adquirente, sin hallarse causa razonable que justifique esa 
conducta (Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de diciembre de 1991, 14 de febrero 
y 30 de marzo de 1992, 22 de marzo de 1993 y 20 de febrero y 16 de marzo de 1995); y, 
tercero: El documento que acredite haberse consignado en un establecimiento bancario 
o caja oficial el importe percibido que haya de ser devuelto al adquirente o corresponda, 
por  subrogación  real,  a  los  titulares  de  derechos  extinguidos  por  la  resolución 
(artículo  175.6.ª  del  Reglamento  Hipotecario).  Este  requisito  se  justifica  porque  la 
resolución produce, respecto de una y otra parte, el deber de «restituirse lo que hubiera 
percibido», en los términos que resultan del artículo 1123 del Código Civil. Se trata de un 
deber que impone recíprocas prestaciones y, como ocurre en la ineficacia por rescisión, 
uno de los contratantes sólo estará legitimado para exigir del otro la devolución cuando 
cumpla por su parte lo que le incumba (cfr. artículo 175.6.ª del Reglamento Hipotecario). 
Y este requisito no puede dejar de cumplirse bajo el pretexto de una cláusula mediante la 
que  se  haya  estipulado  que,  para  el  caso  de  resolución  de  la  transmisión  por 
incumplimiento, el que la insta podrá quedarse con lo que hubiese prestado o aportado la 
contraparte,  por  cuanto  puede  tener  lugar  la  corrección  judicial  prescrita  en  el 
artículo  1154  del  Código  Civil  (Resoluciones  29  de  diciembre  de  1982,  16  y  17 
septiembre de 1987, 19 de enero y 4 de febrero 1988 y 28 de marzo de 2000), sin que 
quepa pactar otra cosa en la escritura (Resolución 19 de julio de 1994). Todo ello implica 
que en el importe que en tal caso se consignara por el transmitente podrán existir 
cantidades que fueron indebidamente consignadas porque la deducción posible no pudo 
de momento ser determinada”.
Es  decir,  vuelve  a  la  doctrina  tradicional  exigiendo  la  concurrencia  de  las  dos 
condiciones que este registrador de la propiedad considera no cumplidas en este caso, 
al existir oposición del comprador y no constar la consignación debida.
Decimocuarto.  En este caso, además y en relación con ese deber de consignar, 
este registrador considera que, dadas las circunstancias concurrentes en el mismo, en 
donde el vendedor ejerciente de su acción resolutoria con retención del íntegro importe 
pagado como parte del precio por la compradora es una sociedad mercantil que se 
dedica a la actividad inmobiliaria y la compradora que sufre dicha consecuencia es una 
fundación, no cabe aplicar la doctrina contenida en la resolución de la Dirección General 
de los Registros y del Notariado de 29 de agosto de 2019 que, a la vista de lo contenido 
en las resoluciones de 6 de marzo y 10 de junio de 2020, cabe considerar como 
excepcional, lo que obliga a aplicarla de forma muy restrictiva.
Este registrador no puede entrar a valorar la alegada condición de consumidor de la 
fundación compradora ni el eventual carácter abusivo de las cláusulas contenidas en la 
escritura  de  compraventa,  pero,  en  cualquier  caso,  sí  resulta  evidente  la  diferente 
naturaleza de las dos partes contratantes. Además, si entrar a hacer valoraciones sobre 
el mismo, se reitera la reseña del resultado de la consulta efectuada al servicio de 
interconexión registral.
Decimoquinto.  Se considera que la presente calificación entra dentro de los límites 
que el artículo 18 de la Ley Hipotecaria establece a la calificación registral, toda vez que 
la misma se refiere a la “validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras 
públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro”.
Por todo lo cual, y en base a los anteriores hechos y fundamentos de Derecho, he 
resuelto no practicar la reinscripción pretendida por las razones aludidas, en concreto, 
por considerar que la oposición formulada por la fundación compradora a la existencia de 
causa de resolución así como la no consignación de cantidad alguna obliga a someter la  e.
resolución de esta cuestión a la autoridad judicial, excediendo su resolución de las  w.b
competencias que tiene atribuidas este registrador en el ejercicio de su función de  25ww
rceaglilfaicmaecinótna,r iaamsíe cnotem yo  nportoifrircoagr aers teal  caasliiefincatoc iódne  epnre esle pnltaazcoió dne  ednie lzo sd íatésr mháinboilse ss deeñsadlaed sous 
finetcehravi naiel npteress eenn tealn etex pdeedli ednotec,u dmee cnoton foyr mai dlaads  caount olori dparedveiss toa uetno rliozsa natretísc udloesl  3m2i2s mdoe  lae 
Ley Hipotecaria y 58 y 59 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico 
de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común.
Los  citados  motivos  conllevan  la  suspensión  de  la  práctica  de  los  asientos 
pretendidos, por considerarse de carácter subsanable.
Frente a esta calificación (…).»
III
No se solicitó calificación sustitutoria.
IV
El día 19 de octubre de 2020, don J.L.E., en nombre y representación de la sociedad 
mercantil Metrovacesa SA interpuso recurso contra la calificación, en el que en alega lo 
siguiente:
«Expone:
Que el pasado 4 de septiembre de 2020, Metrovacesa otorgó ante el Notario de 
Madrid D. Andrés Domínguez Nafría, bajo el número 2.920 de su protocolo, acta de 
resolución (el “Acta de Resolución”) en virtud del cual se resolvía la compraventa de la 
parcela TER.02-189.D.1 suscrita por la Fundación de Santamarca y de San Ramón y 
San Antonio (la “Fundación” o “FUSARA”), en calidad de comprador y Metrovacesa, en 
calidad de vendedor, formalizada en virtud de escritura pública ante la notaría de Madrid, 
doña Cristina Caballería Martel, bajo el número 418 de su protocolo. Fotocopia del Acta 
de Resolución se adjunta al presente escrito como Anexo I, al encontrarse la copia 
autorizada depositada en el Registro de la Propiedad número 33 de Madrid.
– Que el Acta de Resolución fue notificada a FUSARA en virtud acta de notificación 
suscrita por Metrovacesa el 4 de septiembre de 2020, ante el Notario de Madrid D. 
Andrés Domínguez Nafría, bajo el número 2.921 de su protocolo. Copia de la citada acta 
de notificación se adjunta como Anexo II.
– Que el Acta de Resolución fue presentada a inscripción ante el Registro de la 
Propiedad de Madrid número 33 el 4 de septiembre de 2020.
– Que, con fecha 28 de septiembre de 2020, el Registrador titular del Registro de la 
Propiedad número 33 de Madrid suspendió la inscripción solicitada mediante nota de 
calificación registral negativa, copia de la cual se adjunta al presente escrito como Anexo 
III (la “Nota de Calificación”).
– Que no estando Metrovacesa conforme con la calificación negativa, en el plazo del 
mes  desde  su  notificación,  se  formula  el  presente  recurso  sobre  la  base  de  los 
antecedentes de hecho y fundamentos jurídicos siguientes:
Antecedentes de hecho:
I.  Que, con fecha de 4 de marzo de 2020, Metrovacesa, en condición de vendedor, 
y FUSARA, en calidad de comprador, otorgaron ante la notaría de Madrid, doña Cristina 
Caballería Martel, bajo el número 418 de su protocolo, una escritura de compraventa de 
la parcela TER.02-189. D.1, situada en el término municipal de Madrid, en el ámbito 
“(…)” (la “Parcela" y la “Escritura de Compraventa”). Copia se adjunta como Anexo VI.
II.  Que, si bien el precio de compra ascendía a cuarenta y siete millones seiscientos  es
setenta y seis mil euros (47.676.0006), en virtud de la Escritura de Compraventa, las  bo
Partes acordaron diferir el pago de treinta y dos millones doscientos noventa y ocho mil  25ww
“CcFioeemncItIhpoI.ar  sa eLvQtíeemunnietttaea, ,   ydFc eUod noSPfsAoa erRgmuoAre”o ) d seea (lb  3iím2alo. p2 do9epr8 trae.e1b v7dois2ent€ aov)r  e (aeien nlMt i“ tPerlératres o cvmEioasi clAtloeippnsulaeala sz“c aesidlóe odns”í e)a.n2 5t.a2 d  yed  saeeg ioslas m toiE l dssece rt2iet0uc2riea0n ” t(dolaes    OE-A-2021-12able en https://
cuarenta  y  dos  euros  (23.066.742€)  del  Precio  Aplazado  (el  “Precio  Aplazado
impagado”). Hasta la Fecha Límite de Pago, el Precio Aplazado no devengaba interés 
alguno. Por contra, las Partes acordaron el devengo diario de intereses de demora (los 
“Intereses de Demora”) desde la Fecha Límite de Pago al tipo de interés legal de demora 
sobre la suma total impagada (mientras las cantidades impagadas no hubieran sido 
totalmente satisfechas) hasta la fecha en la que se produjera respectivamente el pago 
íntegro de las cantidades impagadas (incluido) conforme a lo previsto en la Escritura de 
Compraventa.
IV.  Que, asimismo, las Partes acordaron una condición resolutoria explícita a favor 
de Metrovacesa, conforme a lo previsto en la Estipulación Tercera de la Escritura de 
Compraventa, de manera que la falta de pago de todo o parte del Precio Aplazado en el 
plazo convenido conforme a lo establecido en la Escritura de Compraventa daría lugar a 
la  resolución  de  pleno  derecho  de  la  compraventa  en  los  términos  y  condiciones 
previstos en la Escritura de Compraventa (la “Condición Resolutoria"). La Condición 
Resolutoria se pactó al amparo de lo establecido en los artículos 1.504 del Código Civil, 
11 de la Ley Hipotecaria y 54 del Reglamento Hipotecario.
V.  Que las Partes acordaron que, en caso de ejercicio de la Condición Resolutoria 
por Metrovacesa, las cantidades entregadas a la vendedora hasta ese momento serían 
retenidas por ésta haciéndolas definitivamente suyas en concepto de cláusula penal (la 
“Cláusula Penal”), sin que FUSARA respondiera personal y universalmente de ninguna 
otra cantidad. Según lo acordado en virtud de la Estipulación Tercera de la Escritura de 
Compraventa, “la Cláusula Penal resultará de aplicación en el caso de incumplimiento 
parcial, irregular y/o total por el Comprador, excluyéndose por acuerdo expreso de las 
Partes (y al amparo de la autonomía de la voluntad) la facultad moderadora de los 
Tribunales prevista en el artículo 1.154 del Código Civil. Adicionalmente, el Comprador 
acepta y asume la Cláusula Penal, manifestando que la considera proporcionada y 
adecuada considerando los perjuicios que sufriría el Vendedor por la falta de cobro del 
precio de la compraventa, renunciando expresa e irrevocablemente a realizar cualquier 
reclamación al Vendedor, judicial o extrajudicial, tendente excluir su aplicación, solicitar 
su minoración o retraso".
VI.  Que, habiendo incumplido FUSARA la antedicha obligación de pago en el plazo 
para ello dispuesto, mediante el acta de requerimiento otorgada ante el Notario de 
Madrid D. Andrés Domínguez Nafría el día 5 de agosto de 2020, con el número 2.738 de 
su protocolo (el “Acta de Requerimiento de Pago”), Metrovacesa requirió a FUSARA, 
conforme a lo previsto en el artículo 59 del Reglamento Hipotecario y en cumplimiento 
con lo previsto en la Estipulación Tercera de la Escritura de Compraventa, el pago del 
Precio Aplazado Impagado, junto con los Intereses de Demora, en el plazo máximo e 
improrrogable de veinte (20) Días Hábiles desde la fecha del Acta de Requerimiento (el 
“Plazo de Gracia”).
VII.  Que, habiendo expirado el Plazo de Gracia sin que FUSARA hubiera procedido 
al pago del Precio Aplazado Impagado, Metrovacesa otorgó el Acta de Resolución, que 
fue notificada a FUSARA en virtud de acta de notificación otorgada ante el Notario de 
Madrid D. Andrés Domínguez Nafría el 4 de septiembre de 2020 con número 2.921 de 
protocolo (el "Acta de Notificación de la Resolución”), que fue notificada a FUSARA ese 
mismo día (como consta mediante diligencia extendida en la propia Acta de Notificación 
de la Resolución).
VIII.  Que, por medio de diligencia al Acta de Notificación de la Resolución, el día 8 
de septiembre de 2020 FUSARA se opuso al ejercicio de la Condición Resolutoria y a la 
aplicación  de  la  Cláusula  Penal  con  los  argumentos  que  consideró  oportunos  (la  s
“Oposición a la Resolución”). Copia de la Oposición a la Resolución se adjunta al  oe.
presente escrito como Anexo II. w.
IX.  Que Metrovacesa respondió a la Oposición a la Resolución en virtud de burofax  25ww
ddeic hfeoc heas c1r1it od.e  Tsreapst ievmarbiores  dien t2e0n2to0s,  rienbfrautcietunodsoo lsa sd aef iremnatrceiognae se nv eertli ddaosm piocril iFoU sSoAcRiaAl  edne 
FDUomSAínRgAu ezp orN apfarírate  (dmee dCiaonrtree osa,c tya  pnoort acrioanl dudcet o nodteifli cNacoitóanri od ed e 2M1 adderi d sDep. tiAemndbrrées,   BOE-A-cable e
número  3.059  de  protocolo)  dicho  burofax  fue  retirado  por  FUSARA  el  día  24  de 
septiembre de 2020 (constancia de lo cual fue extendida mediante diligencia en la 
referida acta notarial) (en adelante, la “Contestación a la Oposición a la Resolución”). 
Fotocopia de la Contestación a la Oposición a la Resolución se adjunta al presente 
escrito como Anexo V, al encontrarse la copia autorizada depositada en el Registro de la 
Propiedad número 33 de Madrid.»
Fundamentos de Derecho:
1.  Sobre la inexigibilidad de la consignación de las cantidades satisfechas por el 
comprador para el ejercicio de la Condición Resolutoria ante el incumplimiento de pago 
del Precio Aplazado. Entiende la Nota de Calificación que, pese al régimen específico 
aplicable a la resolución de un contrato de venta de bienes inmuebles, tal y como este se 
recoge en los artículos 11 de la Ley Hipotecaria, 59 del Reglamento hipotecario, ambos 
como corolario registral de lo que dispone el artículo 1.504 del Código Civil, éste no 
puede  desvincularse  de  los  efectos  resolutorios  que  caracterizan  a  los  contratos 
bilaterales con carácter general, y que se recogen en el artículo 1.124 CC.
Todo ello remite necesariamente al artículo 175 del Reglamento Hipotecario, donde 
consta como requisito para la reinscripción de los inmuebles a nombre del vendedor la 
previa consignación a favor del adquirente (o a favor, por subrogación real, de los 
titulares de derechos inscritos o anotados sobre el dominio del adquirente, que se 
extinguirán  por  la  resolución  de  su  título)  de  la  totalidad  del  precio  pagado  como 
condición para la reinscripción del dominio del inmueble vendido en el Registro de la 
Propiedad a favor del vendedor y la purga (caso de que hubiera) de los derechos 
inscritos o anotados sobre el título del comprador.
En esta línea, la Nota de Calificación trae a colación, en supuesto apoyo de la tesis 
que allí se expone, la más reciente doctrina de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica  y  Fe  Pública,  concretamente  las  Resoluciones  de  6  de  marzo  de  2020 
(RJ 1173/2020) y de 10 de junio de 2020 (JUR 2020\226236).
Estando esta parte generalmente de acuerdo con el Sr. Registrador en el carácter 
restitutorio de la resolución que opera conforme al art. 1.504 del Código Civil (y la 
obligación genérica de las partes del negocio resuelto de restituirse recíprocamente las 
prestaciones recibidas), así como en la consiguiente obligación del vendedor que ejercita 
una condición resolutoria explícita inscrita de consignar el precio recibido a favor del 
comprador, o de los terceros registrales (de haberlos en el momento de la resolución) 
como condición para la reinscripción a favor del vendedor, no puede sino discrepar 
frontalmente con la conclusión que se retira en la Nota de Calificación para este caso 
concreto en el que las partes, en pleno ejercicio de la autonomía de la voluntad:
A.  Habían pactado una cláusula penal a favor del vendedor sobre la totalidad de 
“las cantidades entregadas hasta ese momento, que el Vendedor podrá retener y hacer 
definitivamente suyas en concepto de cláusula penal (la “Cláusula Penal”) sin que la 
compradora responda personal y universalmente de ninguna otra cantidad”).
B.  Habían expresamente pactado la aplicación de la Cláusula Penal “en el caso de 
incumplimiento parcial, irregular vio total por el Comprador”.
C.  Habían excluido expresamente por acuerdo expreso de las Partes (y al amparo 
de la autonomía de la voluntad) la facultad moderadora de los Tribunales prevista en el 
artículo 1.154 del Código Civil.
D.  Había  FUSARA  expresamente  aceptado  la  Cláusula  Penal,  declarando  su  s
proporcionalidad y adecuación a la vista de los perjuicios que soportaría el vendedor por  oe.
la falta de cobro del precio de la compraventa (“Adicionalmente, el Comprador acepta y  w.
cacoosnumsmpiderae vrlaae nnCdtaolá” )ul ossyu,  plaea rúPjunei cnimaolsá,  sqm,u aehn asifbueífsarti raínaed l eolc  Voqmeunepd realadd oocrro  pnroserind lueanr afca ilaptadr oodp,e o drcceoi obnrfooar ddmaea l  yp eraexdcpieroec sudaae d laea    2021-1225n https://ww
irrevocable,  a  realizar  cualquier  reclamación,  judicial  o  extrajudicial  a  Metrovacesa,
orientada a excluir la aplicación de la Cláusula Penal, a obtener su minoración o retraso
(“renunciando expresa e irrevocablemente a realizar cualquier reclamación al Vendedor, 
judicial o extrajudicial, tendente excluir su aplicación, solicitar su minoración o retraso").
E.  Y todo ello había quedado inscrito en el Registro de la Propiedad, en el mismo 
momento de la inscripción de dominio sobre la Parcela a favor de FUSARA, resultando 
así oponible no sólo frente a FUSARA, sino también frente a cualesquiera terceros 
registrales. La presencia de estos elementos, deberían haber precisamente conducido al 
Sr. Registrador a la conclusión contraria a la que alcanza en la Nota de Calificación, 
reparando que este caso guarda toda la semejanza con el resuelto en la resolución de la 
Dirección  General  de  los  Registros  y  del  Notariado  de  29  de  agosto  de  2019 
(RJ 2019/4253), y difiere, por el contrario, de los resueltos por la DGSJFP en las 
resoluciones de 6 de mayo y 10 de junio de 2020 invocados en la Nota de Calificación. Y 
el error en el que se incurre en la Nota de Calificación resulta tanto menos excusable, 
teniendo en consideración que el Acta de Resolución, presentada ante el Registro de la 
Propiedad número 33 de Madrid, proporciona una buena ilustración sobre los elementos 
del caso que lo hacen plenamente equivalente al contenido en la citada RDGRN de 29 
de agosto de 2019.
Veamos  a  continuación,  uno  a  uno,  los  argumentos  que  evidencian  la  falta  de 
sustento legal de la Nota de Calificación.
A)  Tipos de incumplimientos y moderación judicial de la pena del artículo 1.154 CC, 
en los casos en los que puede ser aplicable. No ignora Metrovacesa que la doctrina de la 
DGSJFP  (RDGRN  de  16  de  junio  de  1998,  entre  otras)  ha  reiterado  en  diversas 
ocasiones que la condición resolutoria tiene como resultado la ineficacia del contrato 
respecto de una y otra parte, motivo por el que se justifica el deber de ambas partes de 
restituirse las prestaciones percibidas de la otra, tal y como prevé el art. 1.123 CC: “Se 
trata  de  un  deber  que  impone  recíprocas  prestaciones  y  que,  como  ocurre  en  la 
ineficacia por rescisión, uno de los contratantes solo estará legitimado para exigir del otro 
la devolución cuando cumpla por su parte lo que le incumba» (RDGRN de 25 de enero 
de 2012, RJ 2012, 5935; ídem RRDGRN de 7 de diciembre de 2010, RJ 2011, 552 y 14 
de abril de 2014 RJ 2014,2385)." En un contexto de compraventa de bienes inmuebles, 
esto se traduce en que el ejercicio de cualquier condición resolutoria expresa está sujeto 
a la acreditación por parte del vendedor de que ha consignado a favor del comprador 
incumplidor, o de los titulares registrales posteriores, la totalidad del precio recibido de él, 
incluso en caso de que se haya pactado expresamente entre las partes una cláusula 
penal sobre el precio abonado por el comprador. Esta exigencia se dice extraer de lo 
prescrito en el artículo 175.6 del Reglamento Hipotecario (y ello, a pesar de que este 
artículo  obliga  a  la  consignación  «con  las  deducciones  que  en  su  caso 
correspondieren»):
Para que se pueda proceder a la reinscripción del inmueble a nombre del vendedor, 
habrá de tenerse en cuenta por el Registrador, no solo si se han cumplido los requisitos y 
formas que señala el artículo 55 (sic) del Reglamento Hipotecario, sino también si se han 
realizado por el vendedor aquellas otras obligaciones derivadas de la cláusula pactada, 
como podría ser en su caso, la consignación, de acuerdo con el artículo 175-6° del 
Reglamento,  del  valor  del  bien  vendido  o  del  importe  de  los  plazos,  que  con  las 
deducciones, si proceden, haya de ser devuelto, sin que quepa disminuir nada en base a 
una posible cláusula penal cuando pueda tener aplicación la corrección judicial prevista 
en el artículo 1154 del Código civil» (RDGRN de 17 de septiembre de 1987, RJ 1987,  s
6567). ídem, RRDGRN de 29 de diciembre de 1982, RJ1982, 8066, de 16 de septiembre  oe.
de 1987, RJ 1987, 6566, de 19 de enero de 1988, BOE de 2 de febrero de 1988, entre  w.
yo t1ra0Ps  drmeecu jicushanamios e)d.n”ete 2 0so2b0r, ee ne slata  qcuuee slatisó np avreterssa anc olarsd aRroens olalu creiosnoelusc idóen  6d edl ec omnatrraztoo  deen  2c0a2s0o   2021-1225n https://ww
de incumplimiento por parte del adquirente de su obligación de pago de precio aplazado
y la retención por el vendedor de cualquier cantidad entregada por el comprador en
concepto de cláusula penal. En los casos allí tratados, en opinión de la DGSJFP la 
consignación de lo recibido era exigible, incluso aunque comprador y vendedor hubieran 
pactado libre y válidamente una cláusula penal respecto de lo recibido, a la vista de la 
facultad de moderación judicial de la pena que recoge el artículo 1.154 del Código civil: 
“...a  la  solicitud  de  reinscripción  presentada  en  el  Registro  de  la  Propiedad  se 
acompañara justificante de la consignación de las cantidades ya percibidas, como parte 
del precio, por el vendedor, teniendo en cuenta que, aunque se hubiese pactado clausula 
penal al tiempo de pactar la condición resolutoria, el vendedor no podré descontar, al 
practicar la consignación, cantidad alguna, pues es el juez quien en última instancia ha 
de decidir cuál sea la cantidad que, en concepto de indemnización o pena, puede ser 
retenida por el vendedor (art. 1154 del Código Civil y resoluciones de la Dirección 
General  de  los  Registros  y  del  Notariado  de  16-9-1987,10-7-2013  y  16-1-2019)” 
(Resolución de la DGSJFP de 10 de junio de 2020) (énfasis añadido).
No obstante lo anterior, existen entre el objeto de análisis de las mencionadas 
resoluciones y el caso que hoy nos ocupa diferencias relevantes que determinan que 
deba alcanzarse en este caso una conclusión radicalmente contraria a la exigencia de la 
consignación, y ello, en razón del peculiar acuerdo entre las partes sobre la estructura, 
contenido y forma de la Condición Resolutoria y de la Cláusula Penal pactada en la 
Estipulación Tercera de la Escritura de Compraventa y en la circunstancia, nada menor, 
de que dicha estructura, contenido y forma han tenido pleno acceso al Registro de la 
Propiedad. Lee la Estipulación Tercera de la Escritura de Compraventa como sigue:
“Tercera.–Condición resolutoria expresa. La falta de pago por parte de la Fundación 
de cualquiera de las cantidades aplazadas para su pago según lo establecido en la 
Estipulación Segunda anterior, daré derecho a Metrovacesa a la resolución de esta 
compraventa sin más trámite que el requerimiento notarial o judicial; a dicho efecto, y en 
garantía  del  pago  aplazado,  se  pacta  la  siguiente  condición  resolutoria  expresa, 
solicitando su inscripción en el Registro de la Propiedad:
a)  Garantía: la Condición Resolutoria garantiza el cumplimiento de la obligación 
asumida por el Comprador de abonar al Vendedor todos y cada uno de los importes 
correspondientes al Pago Aplazado, incluyendo intereses por legal demora.
b)  Normativa: la Condición Resolutoria se pacta al amparo de lo establecido en los 
artículos  1.504  del  Código  Civil,  11  de  la  Ley  Hipotecaria  y  54  del  Reglamento 
Hipotecario.
c)  Ejercicio de la condición resolutoria: la falta de pago de todo o de parte del Pago 
Aplazado en el plazo convenido facultará al Vendedor para resolver de pleno derecho la 
compraventa, con pérdida para el Comprador de las cantidades entregadas hasta ese 
momento, que el Vendedor podrá retener y hacer definitivamente suyas en concepto de 
cláusula  penal  (la  “Cláusula  Penal”)  sin  que  la  compradora  responda  personal  y 
universalmente de ninguna otra cantidad. Aplicación de la Cláusula Penal: La Cláusula 
Penal resultará de aplicación en el caso de incumplimiento parcial, irregular y lo total por 
el Comprador, excluyéndose por acuerdo expreso de las Partes (y al amparo de la 
autonomía de la voluntad) la facultad moderadora de los Tribunales prevista en el 
artículo  1.154  del  Código  Civil.  Adicionalmente,  el  Comprador  acepta  y  asume  la 
Cláusula Penal, manifestando que la considera proporcionada y adecuada considerando 
los perjuicios que sufriría el Vendedor por la falta de cobro del precio de la compraventa, 
renunciando expresa e irrevocablemente a realizar cualquier reclamación al Vendedor, 
judicial o extrajudicial, tendente excluir su aplicación, solicitar su minoración o retraso. e
d)  Requerimiento: el Vendedor podrá ejercitar la acción resolutoria a través de  bo
requerimiento fehaciente mediante acta notarial (el “Requerimiento”), en el cual (i) se  25ww
(rjeuqnutoie rcao na l eCl oimntperraéds odr ee ll eagbaoln doe í ndteegmroo rdae ql uime proersteu ltdee la Ppalicgaob Alep) laezna duon  qpulaez coo rmreásxpimonod ae 
dimepjarroár rocgoanbsltea ndceia  vedien teq u(e2,0 )t rdaínassc uhráribdiole sd idcehsod ep llaaz ofe cshina  dqeule  Reel quCeormimpierandtoo;r  yh u(ibi)i esrea 
procedido  a  pagarla  cantidad  correspondiente,  se  entenderá  cumplida  la  Condición 
Resolutoria y, por tanto, la presente compraventa quedará automáticamente resuelta.
e)  Otros  efectos  de  la  resolución  de  la  compraventa:  una  vez  resuelta  la 
compraventa (i) el Vendedor hará suya la propiedad de la Finca incluyendo, por el 
principio de accesión, cualesquiera construcciones o edificaciones que el Comprador 
hubiera realizado en la Finca; (ii) se aplicará la Cláusula Penal; y (iii) el Vendedor podrá 
disponer de la Finca, como estime oportuno.
f)  Renuncia del Comprador y poder irrevocable: el comprador otorga a favor de la 
entidad vendedora un poder irrevocable, tan amplio como en Derecho sea necesario, 
para que éste, en nombre y representación del Comprador, pueda suscribir cualesquiera 
documentos públicos o privados y/o realizar ante cualesquiera terceros (incluido pero no 
limitado al Registro de la Propiedad) todas las actuaciones que pudieran ser necesarias 
para la efectividad y constancia registral de la resolución de la presente compraventa, de 
conformidad con los términos y condiciones contenidos en la presente estipulación.
g)  Gastos y tributos: cualesquiera gastos y tributos relacionados con la constitución, 
liquidación, inscripción y cancelación de la Condición Resolutoria serán soportados por el 
Comprador con plena indemnidad para el Vendedor.
h)  Extinción de la Condición Resolutoria: La facultad resolutoria que se otorga a la 
parte  vendedora  quedará  extinguida  en  cualquiera  de  los  supuestos  y  términos 
siguientes:
1.  Pago: la circunstancia de haber sido satisfecho por completo el Pago Aplazado y, 
en su caso, los intereses legales de demora, se documentará en escritura pública, a fin 
de que el Comprador pueda obtenerla constancia registral de la cancelación de la 
Condición Resolutoria.
2.  Renuncia: atendida la naturaleza de garantía del Pago Aplazado, el Vendedor 
podrá  renunciar  total  o  parcialmente  a  la  Condición  Resolutoria,  mediante  el 
otorgamiento  conjunto  con  el  Comprador  de  escritura  pública  de  liberación  de  la 
condición, con la cual el Comprador pueda obtener su cancelación registral, aunque no 
haya pagado por completo el Pago Aplazado y, en su caso, los intereses de legal de 
demora y, por tanto, la Condición Resolutoria se encuentre aún en fase de pendencia.”
Tal y como se desprende de la Nota de Calificación (véase apartado cuarto Hechos), 
la totalidad de la Cláusula tuvo acceso al Registro de la Propiedad al tiempo de la 
inscripción de la Escritura de Compraventa, exactamente en los términos expresados. Se 
acompaña certificación literal acreditativa de tal extremo como Anexo VI.
De  la  redacción  de  la  Estipulación  Tercera  de  la  Escritura  de  Compraventa  se 
pueden, por tanto, extraer las siguientes conclusiones:
(i)  Las Partes acordaron que el devengo de la Cláusula Penal, en su integridad, 
tuviera lugar en caso de incumplimiento parcial, irregular y/o total por el comprador de 
pago del precio aplazado en el plazo pactado.
(ii)  Las  Partes  han  renunciado,  de  forma  expresa,  inequívoca  y  terminante,  al 
derecho a solicitar u obtener la moderación equitativa judicial de la Cláusula.
(iii)  FUSARA  declaró,  de  forma  expresa,  la  adecuación  de  la  Cláusula  Penal 
acogida en la Escritura, a la vista de las circunstancias de la venta (precio aplazado 
del 67,75% del precio, aplazamiento sin devengo alguno de intereses, aplazamiento por 
plazo de hasta 13 meses, etc.).
La jurisprudencia del Tribunal Supremo (entre otras gran variedad, las SSTS de 7 de  e.
abril de 2014 RJ 2184/2014, 2 de octubre de 2017 RJ 4638/2017 y 14 de febrero  w.
de 2018 RJ 471/2018) ha enfatizado que, de la interpretación correcta del artículo 1.154  25ww
deestl aCbóledciigdoa  cpivailr,a r essaunltcai oqnuaer  nuon  cainbceu mlap mlimodieenrtaoc iócno njcurdeictoia le dne  euln am paercnoa  sdie é slata  rheala sciidóon 
dcoentetrramcitnuaadl a)e, ne n ceule esntitóenn di(mpoiern teoj edme pqluoe,  enl or efaecriuddoi rp reacl epottoo rsgóalmo iaednmtoi tee lna  muondae rfaeccióhna   BOE-A-cable e
judicial cuando se haya pactado la cláusula penal para el incumplimiento total v el deudor 
haya cumplido solo parcialmente o extemporáneamente. Así, la moderación judicial de la 
pena está prohibida, y la aplicación del artículo 1.154 del CC está excluida, cuando las 
partes, en legítima realización del principio de la autonomía de la voluntad, han pactado 
de  forma  inequívoca  atribuir  la  pena  (en  su  integridad)  al  incumplimiento  de  una 
obligación concreta (SSTS de 22 de octubre de 2002, RJ 8775/2002 y 5 de diciembre 
de 2003, RJ 8786/2003). En palabras de nuestro Alto Tribunal:
“En esta línea, motivo segundo del recurso, de acuerdo con el régimen de aplicación 
señalado, la facultad judicial de moderación equitativa de la pena procede, en general, 
cuando la configuración de la obligación penal establecida responde, o se programa, en 
consideración del incumplimiento total de la obligación, supuesto que permite dicha 
moderación en atención a la transcendencia o alcance de los incumplimientos parciales 
o  irregulares  realizados  (artículo  1154  del  Código  Civil).  Sin  embargo,  cuando  la 
configuración  de  la  obligación  penal  se  aleja  de  este  plano  indemnizatorio  del 
incumplimiento contractual en aras a la previsión específica de otros hechos relevantes 
de la relación contractual, caso que nos ocupa, en donde se penaliza el desistimiento 
unilateral del vínculo contractual por una de las partes, la valoración judicial respecto del 
alcance patrimonial o "exceso" de dicha pena queda excluida al pertenecer al ámbito de 
la autonomía privada y, por tanto, fuera de la facultad de moderación aplicada; todo ello 
acorde  con  el  principio  dispositivo  de  las  partes”  (STS  de  10  de  marzo  de  2014, 
RJ 1467/2014, Fundamento de Derecho Segundo) (énfasis añadido).
En  línea  con  lo  anterior,  se  encuentra  en  nuestra  doctrina  un  sin  fin  de 
pronunciamientos equivalentes de casos idénticos al que hoy es objeto de discordia, en 
los  que  nuestro  Tribunal  Supremo  interpreta  de  manera  clara  la  inaplicación  del 
artículo  1.154  CC,  como  son,  entre  otras,  la  STS  de  22  de  octubre  de  2002 
(RJ 8775/2002) o la STS de 5 de diciembre de 2003 (RJ 8786/2003), en las que 
expresamente se reconoce:
“Segundo.  La estimación del motivo primero conduce a que la Sala deba resolver lo 
que  corresponda  dentro  de  los  términos  en  que  aparece  planteado  el  debate 
(art. 1715-1-3º LEC), que ha de ser consecuentemente lo decidido por el Juzgado de 
primera instancia, con sólo precisar que: a) El art. 1502 invocado por el demandado no 
es aplicable al caso porque falta el requisito básico de que el comprador se haya visto 
perturbado en la posesión o dominio de la cosa adquirida, ni existe el mínimo indicio 
justificativo de temor de serlo, por una acción reivindicatoria o hipotecaria (Ss. de 13 
Marzo y 2 Noviembre 1964 y 14 Marzo 1986); y b) No ha lugar a la moderación de la 
pena (art. 1154 C.c.) dado que, en este caso, el cumplimiento defectuoso o parcial es 
precisamente  el  supuesto  pactado  que  determina  su  aplicación  (Sa  de  15 
Noviembre 1999)." (STS de 22 de octubre de 2002 RJ 6958/2002, Fundamento de 
Derecho Segundo) (énfasis añadido).
En  este  caso,  las  partes  pactaron  que  la  falta  de  pago  en  los  respectivos 
vencimientos tendría carácter de condición resolutoria explícita, quedado el importe del 
precio abonado a beneficio del vendedor, como cláusula penal. En concreto, en ambos 
casos nuestro Alto Tribunal estableció que el artículo 1.154 CC no resulta de aplicación 
pues no cabe moderación cuando el incumplimiento parcial era el previsto expresamente 
en la cláusula penal, concordantemente aceptada por las partes:
“Cuarto.  La cláusula penal, como la prevista en el caso de autos, establece una  s
pena: la pérdida de las cantidades pagadas en caso de resolución; obligación accesoria,  oe.
que se ha dado en el presente caso. El artículo 1154 del Código civil prevé la moderación  w.
iepnqacurucimtiaapltmilvimae nipeteon.rt o eP le póraorrg casianolo n  ejudrarei s deaildc vcpeiorrnetiavr ils,d tcoou sa enexdxpotrr eelsama omosbe:l ingntaeoc  ióecnan b pelra in mcciopládauel srsauecla ióh nap  eicnnucaaul;nm dpyol  ideloal    2021-1225n https://ww
moderación es una facultad de los juzgados de instancia (sentencias de 14 de diciembre
de 1998 y 9 de octubre de 2000).
Lo anterior es decisivo a la hora de desestimar los restantes motivos de casación. El 
octavo, porque no se ha infringido la jurisprudencia, ya que el sentido de la cláusula 
penal, aceptada por las partes era su aplicación en caso de impago, aun parcial, del 
precio,  lo  que  efectivamente  se  produjo.  El  noveno,  porque  no  se  ha  infringido  el 
artículo 1154 del Código civil porque, como se ha dicho, el juzgador de instancia ha 
tenido en cuenta el Incumplimiento de la obligación de pago, previsto explícitamente en 
la cláusula penal y no se ha aplicado la moderación; y no sólo esto, sino que el 
comprador que no ha pagado el precio pactado y que aceptó la cláusula penal poseyó la 
finca desde 1989, hace catorce años y no es aceptable una moderación de la pena. El 
décimo, porque, en resumen y como conclusión, no puede aceptarse, a la vista del texto 
de la cláusula penal, a la vista de que es facultad discrecional del órgano de instancia y a 
la vista del largo tiempo del que tuvo disponibilidad de la finca en cuestión.” (STS de 5 de 
diciembre de 2003 RJ 7788/2003, Fundamento de Derecho Cuarto) (énfasis añadido).
Tales  son  las  similitudes  entre  los  supuestos  de  hecho  de  las  mencionadas 
sentencias  y  el  que  hoy  nos  ocupa  que  es  el  propio  Sr.  Registrador  quien,  en  el 
Fundamento  de  Derecho  Décimo  de  la  Nota  de  Calificación  llega  a  reconocer  la 
aplicación de la citada jurisprudencia al presente caso, para acabar llegando a una 
conclusión completamente contradictoria con esta línea de argumentación adoptada por 
el Tribunal Supremo. Citando textualmente la Nota de Calificación:
Así,  la  moderación  judicial  de  la  pena  estaría  prohibida,  y  la  aplicación  del 
artículo 1154 del Código Civil excluida, cuando las partes, en legítima realización del 
principio de la autonomía de la voluntad, han pactado de forma inequívoca atribuir la 
pena (en su integridad) al incumplimiento de una obligación concreta, como puede ser la 
de pagar una determinada cantidad en una fecha señalada específicamente.
Esto es lo que podría suceder en este caso, en el que las partes, en uso de su 
autonomía  de  la  voluntad,  decidieron  aceptar,  para  el  caso  de  resolución  por 
incumplimiento de las obligaciones asumidas por la fundación compradora, la retención 
por parte de la sociedad vendedora de la totalidad de las cantidades entregadas por la 
fundación compradora como parte del precio convenido.”
La Nota de Calificación no pasa por alto la especificidad de la pena para reprimir o 
sancionar un determinado y concreto incumplimiento, tanto en el resuelto por la RDGRN 
de 29 de agosto de 2019 como en este caso: “Dicha tesis, sin embargo, se ha visto 
modalizada por la última jurisprudencia de los tribunales, al ir admitiendo la posibilidad de 
que,  por  pacto  entre  las  partes,  pueda  admitirse  la  renuncia  de  la  compradora  la 
moderación de la cláusula penal. Así, entre otras, se citan las sentencias del Tribunal 
Supremo de 7 de abril de 2014, 2 y 24 de octubre de 2017 y 14 de febrero de 2018, que 
parecen considerar que, de una interpretación correcta del artículo 1154 del Código Civil, 
ha  de  extraerse  que  no  cabe  la  moderación  judicial  de  una  pena  si  ésta  ha  sido 
establecida  para  sancionar  un  incumplimiento  concreto  en  el  marco  de  la  relación 
contractual en cuestión, en el entendimiento de que el referido precepto sólo admite la 
moderación judicial cuando se haya pactado la cláusula penal para el incumplimiento total 
y el deudor haya cumplido sólo parcialmente o extemporáneamente. Así, la moderación 
judicial de la pena estaría prohibida, y la aplicación del artículo 1154 del Código Civil 
excluida, cuando las partes, en legítima realización del principio de la autonomía de la 
voluntad,  han  pactado  de  forma  inequívoca  atribuir  la  pena  (en  su  integridad)  al 
incumplimiento de una obligación concreta, como puede serla de pagar una determinada 
cantidad en una fecha señalada específicamente. Esto es lo que podría suceder en este 
caso, en el que las partes, en uso de su autonomía de la voluntad, decidieron aceptar,  e.
para  el  caso  de  resolución  por  incumplimiento  de  las  obligaciones  asumidas  por  la  w.b
fundación compradora, la retención por parte de la sociedad vendedora de la totalidad de  25ww
l(aasp acratandtiod aDdéecsi menot rdeeg alad aNso tpao dr ela C fuanlifdicaaccióiónn )c.o Emnp rreasduomrae cno, mquoe p ealr tjeu edze nl op rpeocdior íaco mnvoedneirdaor 
ala  speern uan cau laóngdicoa s ceo pnrsoedcuuceen ceila t idpeol  dperi ninccipuimo pdleim aieuntoton opmreívai sdteo  plao vr olalusn ptaadrt e(as,r tlíoc uqlou e1 v2e5n5d dríeal 
Código Civil) y del efecto vinculante de los pactos creados («pacta sunt servanda», ex
artículo 1091 del Código Civil); de modo que no se puede moderar una cláusula penal 
convenida por las partes al amparo del artículo 1154 si, precisamente, la pena pactada se 
ha  previsto  para  sancionar  el  incumplimiento  parcial  o  deficiente  producido.  Y  debe 
recordarse que lo que las partes pactaron fue lo siguiente: «La Cláusula Penal resultará de 
aplicación en el caso de incumplimiento parcial, irregular y/o total por el Comprador, 
excluyéndose por acuerdo expreso de las Partes (y al amparo de la autonomía de la 
voluntad) la facultad moderadora de los Tribunales prevista en el artículo 1.154 del Código 
Civil. Adicionalmente, el Comprador acepta y asume la Cláusula Penal, manifestando que 
la  considera  adecuada,  renunciando  expresa  e  irrevocablemente  a  realizar  cualquier 
reclamación al Vendedor, judicial o extrajudicial, tendente excluir su aplicación, solicitar su 
minoración  o  retraso".  (apartado  Decimoprimero  de  la  Nota  de  Calificación)  (énfasis 
añadido).
Pero, a pesar de reconocer la presencia de este elemento determinante, tanto en la 
resolución de la DGRN de 29 de agosto de 2019 como en este caso, y a pesar de 
reconocer el carácter concluyente de la jurisprudencia del Tribunal Supremo (SSTS de 7 
de abril de 2014, 2 y 14 de febrero de 2018, entre otras), acaba, sin justificación ni 
argumentación  racional  alguna,  ¡extrayendo  la  conclusión  contraria,  para  exigir  la 
consignación del precio aplazado para la reinscripción en base a la potencial aplicación 
de una moderación judicial equitativa de la pena que el mismo Sr. Registrador ha dicho 
(siguiendo aquí correctamente al Tribunal Supremo) que no puede aplicar!
Así, se aprecia en este punto la primera de las divergencias entre el presente caso y 
aquellos tratados en virtud de las mencionadas Resoluciones de la DGSJFP de 6 de 
marzo y 10 de junio de 2020 en las que el Sr. Registrador acaba fundando su Nota de 
Calificación: las partes de la Escritura de Compraventa acordaron de manera explícita 
que la Cláusula Penal, en su integridad, se devengara en caso de incumplimiento parcial, 
irregular y/o total por el comprador.
No fue así en los casos examinados por las citadas resoluciones de 6 de marzo 
de 2020 y 10 de junio de 2020 en las que, no habiéndose previsto de forma expresa la 
aplicación  de  la  pena  pactada,  de  toda  la  pena,  para  reprimir  o  sancionar  un 
incumplimiento concreto, tiene en principio plena cabida, siquiera de forma teórica, la 
moderación equitativa de la pena por parte del juez, que es lo que justifica la exigencia 
de la consignación íntegra del precio pagado a favor del adquirente, o de los terceros 
registrales, que impone el artículo 176.5 del Reglamento Hipotecario.
En efecto, en el caso examinado en la Resolución de 6 de marzo de 2020, y como 
resulta de su Fundamento de Derecho 1 (a):
“El supuesto de hecho planteado en este caso es el siguiente: a) Una compraventa 
entre empresarios de una nave industrial en la que se aplaza totalmente el precio de la 
compraventa, ascendente a la cantidad de 170.000 euros, estableciéndose que dicho 
precio debía ser satisfecho a los transmitentes mediante sesenta cuotas de periodicidad 
mensual consecutiva, por un importe cada una de ellas de 2.833,33 euros cada cuota, 
que se pagarán los cinco primeros días de cada mes a partir del mes inmediatamente 
siguiente al de la firma de la presente escritura, mediante abono en la cuenta designada 
por  los  vendedores;  y  pactándose  además  que  la  cantidad  aplazada  no  devengue 
intereses. Además, se acordó que la cantidad aplazada de pago queda garantizada con 
condición resolutoria expresa en los términos que a continuación se establecen, sobre la 
finca objeto de compraventa:
– La falta de pago a su vencimiento de uno cualquiera de los plazos, producirá  e
automáticamente el vencimiento de los demás pendientes y dará lugar de pleno derecho  bo
a la resolución de la compraventa, con las siguientes consecuencias: Si la resolución se  25ww
ppreordduecráen p lao rt oetla ilmidapda gdoe  dloes  uimnap ocruteosta s adteisnfteroch does  hloass t2a0 d picrhimo emroosm menetsoe.s, los adquirentes
amb–o sS iin lcal uresisvoel,u cloiósn a sdeq upirroednutecse  ppeorrd eelr áImn peal g8o0 %de  duen ala csu coatan teidnatrdee slo se nmtreesgeasd a2s1  haa 3s0ta, 
ese momento.
– Si la resolución se produce por el impago de una cuota entre los meses 31 a 40, 
ambos Inclusive, los adquirentes perderán el 70% de las cantidades entregadas hasta 
ese momento.
– Si la resolución se produce por el impago de una cuota entre los meses 41 a 50, 
ambos inclusive, los adquirentes perderán el 60%> de las cantidades entregadas hasta 
ese momento.
– Y si la resolución se produce por el impago de una cuota entre los meses 51 a 60, 
ambos inclusive, los adquirentes perderán el 50% de las cantidades entregadas hasta 
ese momento.
– Para que tenga lugar la resolución será preciso que la parte vendedora requiera 
fehacientemente de pago a la compradora por acta notarial, teniendo por domicilio a 
efectos  de  las  notificaciones  el  de  la  nave  industrial  objeto  de  compraventa,  con 
concesión de un plazo de diez días, transcurrido el cual, si no consta el pago en la 
misma acta, se entenderá resuelta la compraventa. El título inscribible será el acta 
notarial que justifique la notificación, resultando del mismo el vencimiento del plazo de 
gracia, en unión del título de la parte vendedora, es decir copia autorizada de esta 
escritura librada para los vendedores.
– Para el caso de impago y requerimiento notarial con posterior pago, serán de 
cuenta del requerido los gastos notariales, más el 5% del importe impagado, como 
penalización.
– Será igualmente causa de resolución automática de esta compraventa, con pérdida 
del precio satisfecho, la declaración de concurso o cualquier tipo de insolvencia de la 
parte compradora.
La resolución llevará consigo:
– El desalojo inmediato de las fincas por parte de los adquirentes o por quienes de 
ellos deriven derecho, cualquiera que sea el origen de su título, incluido expresamente el 
de arrendamiento.
– El abono por los adquirentes de la suma a que ascienden los gastos, impuestos y 
arbitrios originados por las notificaciones o procedimiento y los de la nueva titulación a 
favor de los vendedores, y ello con independencia de la Indemnización relacionada en el 
apartado anterior.
– Para cancelar en el Registro de la Propiedad la condición resolutoria, bastará que 
los vendedores declaren haber cobrado el precio y los correspondientes intereses y 
consientan en su extinción."
Y, en concreto, conforme al Fundamento de Derecho 1 (c), confirma la DGSJFP: "Es 
importante destacar que en el supuesto de hecho de este expediente no existe pacto de 
renuncia a la moderación judicial de la cláusula penal (énfasis añadido).
En tanto que, en el resuelto por la Resolución de 10 de junio de 2020, y como resulta 
de  su  Fundamento  de  Derecho  III:  “Se  estableció  una  condición  resolutoria  que 
literalmente dice «la falta de pago en el tiempo convenido dará lugar de pleno derecho a 
la resolución de esta compraventa; sin embargo, para que tenga lugar la resolución será 
preciso que la parte vendedora requiera fehacientemente de pago a la compradora por 
acta notarial, designando como domicilio para notificaciones a estos efectos el señalado 
en la comparecencia de esta escritura, con concesión de nuevo plazo de 15 días, 
transcurrido el cual, si no consta el pago en la misma acta se entenderá resuelta la 
compraventa.  Resuelto  este  contrato  la  parte  vendedora  retendrá  las  cantidades  s
percibidas en concepto de indemnización y como cláusula penal pactando su carácter de  oe.
deducción procedente. La facultad resolutoria de la parte vendedora se extinguirá si no  w.
fslaui  etprsaaenr tseecj eucrrocrmiitdaopd rada idceohnro ae  plo ap gleaolz  ponr ood pceoi esnteasitsrai orm ede sesu e lsae  jdefierncscidcaie oa  lelaen gf eaecrl  hReael  pgpriasegtvroios  tyda e sp olaalri caPi treaolrp lúaiel tdcimaadno,c  pepaloagdcorióá, nny    2021-1225n https://ww
registral de la condición resolutoria".
Sin embargo, cuando, como en este caso, la pena se ha pactado precisamente para 
sancionar o reprimir un incumplimiento concreto, no se da el supuesto de hecho para 
que pueda proceder la valoración judicial de la equidad de la pena; en palabras del 
Tribunal Supremo, la valoración judicial respecto del alcance patrimonial o "exceso" de 
dicha pena queda excluida y pertenecerá ámbito de la autonomía privada y, por tanto, 
fuera de la facultad de moderación aplicada” (énfasis añadido).
No encontrándose en los casos resueltos por las resoluciones de la DGSJFP de 6 de 
marzo y 10 de junio de 2020 referencia alguna a haberse pactado la pena precisamente 
para sancionar o reprimir un determinado incumplimiento, se aprecia, por el contrario, 
una práctica identidad entre este caso y el resuelto en la RDGRN de 29 de agosto 
de 2019 en la que el devengo de la cláusula penal se anuda a “el incumplimiento parcial, 
irregular y lo total por el Comprador, excluyéndose por acuerdo expreso de las Partes (y 
al amparo de la autonomía de la voluntad) la facultad moderadora de los Tribunales 
prevista en el artículo 1.154 del Código Civil'. En concreto, las circunstancias del caso 
resuelto por la RDGRN de 29 de agosto de 2019 fueron las siguientes (Hechos I):
“Mediante escritura autorizada en Madrid el día 28 de diciembre de 2018 por el 
notario don José Blanco Losada, con número 6.642 de protocolo, la «Sociedad de 
Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, Sociedad Anónima» 
vendió y transmitió a la sociedad «Talismán Capital, S.L.» determinados inmuebles que, 
por lo que respecta a los radicantes en la demarcación del Registro de la Propiedad 
número 3 de Granollers, comprendía las registrales 6267 de La Roca del Valles y 1868 
de Sant Antoni de Vilamajor.
En lo que se interesa a este recurso, se transcriben las siguientes estipulaciones de 
dicha  escritura:  «...4.1  Condición  resolutoria  expresa.  Ambas  Partes  pactan  como 
condición resolutoria expresa de esta compraventa a favor del Vendedor, y conforme a lo 
dispuesto en los artículos 1.504 del Código Civil, 11 de la Ley Hipotecaria y 59 de su 
Reglamento Hipotecario, que la falta de pago del Precio Aplazado Individualizado de 
cada uno de los Inmuebles conforme al desglose incluido en el Anexo 3(c), dará lugar, a 
la  resolución  de  pleno  derecho  de  su  compraventa  (en  adelante  la  “Condición 
Resolutoria"). La Condición Resolutoria cumple la función de garantizar la obligación 
asumida por el Comprador de abonar al Vendedor todos y cada uno de los importes 
correspondientes al Precio Aplazado de los Inmuebles, incluyendo expresamente los 
Intereses de Demora (tal y como este término se define más adelante en la presente 
Estipulación 4.1) en el caso de que el Comprador no abone, total o parcialmente, los 
importes correspondientes al pago de la parte aplazada de su Precio Individualizado en 
las fechas indicadas en el apartado (ii) de la Estipulación Tercera anterior. Por lo tanto, 
cada  uno  de  los  Inmuebles  queda  afectado,  con  carácter  real,  por  la  Condición 
Resolutoria explícita referida al pago de la parte aplazada de su Precio Individualizado 
más los Intereses de Demora que se devengaran, y sin quedarlo, por lo tanto, respecto 
del pago de la parte aplazada del Precio Individualizado de los restantes Inmuebles o 
sus Intereses de Demora, siendo de cuenta del Comprador cualquier gasto o tributo que 
se pudiera devengar con ocasión del otorgamiento de dicha condición resolutoria y de su 
acceso a los Registros de la Propiedad, incluyendo en su caso el IVA o el IGIC que el 
Vendedor se vea obligado a repercutir con ocasión de lo previsto en esta Estipulación.
A efectos hipotecarios, la Condición Resolutoria garantiza los Intereses de Demora al 
tipo de intereses nominal anual del dos por ciento (2%), lo que determina, para cada uno 
de los Inmuebles, un importe de Intereses de Demora, a efectos hipotecarios, del dos por 
ciento (2%) del correspondiente Precio Aplazado Individualizado. El tipo de interés de  e.
demora se devengará día a día sobre la suma total impagada y se liquidará diariamente  w.b
(mientras las cantidades impagadas no hayan sido totalmente satisfechas) sobre la base  25ww
de u–n  Eañjeor cdicei otr edsec liae nCtoosn dsiecsióenn tRae (s3o6l0u)t odríiaas.. (...)
–L aI ncfaulmtap lidmei enptaog poo, r etol tCaol mop rapdaorrc.ial,  por  el  Comprador  del  Precio  Aplazado
Individualizado de los Inmuebles más los Intereses de Demora debidos en los plazos
indicados en el apartado (ii) de la Estipulación Tercera anterior, facultará al Vendedor 
para resolver de pleno derecho la compraventa del Inmueble o Inmuebles contenida en 
la presente Escritura, cuyo Precio Aplazado Individualizado e Intereses de Demora 
debidos no se hayan pagado íntegramente por el Comprador, procediendo a reinscribir a 
su nombre el Inmueble o Inmuebles afectado(s) por la resolución correspondiente en el 
Registro de la Propiedad conforme a lo determinado en los artículos 11 de la Ley 
Hipotecaria y 59 del Reglamento Hipotecario, con la sola presentación de la copia 
autorizada del acta notarial de notificación de la resolución contractual establecida en el 
artículo 1.504 del Código Civil y copia del título del Vendedor.
El  Comprador  consiente  expresamente,  desde  este  mismo  momento,  dicha 
reinscripción registral, cumplidos los anteriores presupuestos, con pleno conocimiento 
jurídico de las implicaciones de la prestación de dicho consentimiento.
El  Vendedor  retendrá  el  importe  íntegro  de  las  cantidades  hasta  ese  momento 
pagadas por el Comprador en concepto de cláusula penal que compense los daños y 
perjuicios sufridos por el Vendedor (la “Cláusula Penal”). La Cláusula Penal no sustituye 
el derecho del Vendedor a reclamar una indemnización por cualesquiera otros daños y 
perjuicios producidos hasta un importe máximo del veinte por ciento (20%) del Precio 
Aplazado Individualizado del/los Inmueble(s) afectado(s) por la resolución.
Cualquier pago incompleto realizado por el Comprador se imputará, en primer lugar, 
al pago de los Intereses de Demora debidos y abonados éstos, al Precio Aplazado 
Individualizado.
– Aplicación de la Cláusula Penal. La Cláusula Penal resultará de aplicación en el 
caso de incumplimiento parcial, irregular y/o total por el Comprador, excluyéndose por 
acuerdo expreso de las Partes (y al amparo de la autonomía de la voluntad) la facultad 
moderadora  de  los  Tribunales  prevista  en  el  artículo  1.154  del  Código  Civil. 
Adicionalmente, el Comprador acepta y asume la Cláusula Penal, manifestando que la 
considera  adecuada,  renunciando  expresa  e  irrevocablemente  a  realizar  cualquier 
reclamación al Vendedor, judicial o extrajudicial, tendente excluir su aplicación, solicitar 
su minoración o retraso.
–  Requerimiento. El Vendedor podrá ejercitar la acción resolutoria a través de 
requerimiento  fehaciente  mediante  acta  notarial  (el  "Requerimiento"),  conforme  a  lo 
prevenido en el artículo 59 del Reglamento Hipotecario, en el cual (i) se requiere al 
Comprador el abono íntegro del importe del Precio Aplazado Individualizado de los 
Inmuebles  en  cuestión  pendiente  (junto  con  los  Intereses  de  Demora  que  resulten 
aplicables) en un plazo máximo e improrrogable de cinco (5) Días Hábiles desde la fecha 
del Requerimiento; y (i¡) se dejará constancia de que, transcurrido dicho plazo de cinco 
(5) Días Hábiles, sin que el Comprador hubiera procedido a pagar íntegramente el Precio 
Aplazado Individualizado correspondiente más los Intereses de Demora debidos, se 
entenderá cumplida la Condición Resolutoria y, por tanto, quedará automáticamente 
resuelta  de  pleno  derecho  la  compraventa  del  Inmueble  o  Inmuebles  cuyo  Precio 
Aplazado  Individualizado  más  los  Intereses  de  Demora  no  se  hubieran  pagado 
íntegramente por el Comprador.
–  Otros  efectos  de  la  Resolución  de  la  Compraventa.  Una  vez  resuelta  la 
compraventa (i) el Vendedor hará suya la propiedad de los Inmuebles cuya compraventa 
se haya resuelto, conforme a lo previsto en la presente Estipulación Cuarta, incluyendo, 
por  el  principio  de  accesión,  cualesquiera  construcciones  o  edificaciones  que  el 
Comprador hubiera realizado en los Inmuebles, que no estarán sujetos a indemnización 
o compensación alguna a favor del Comprador, toda vez que éste ha aceptado la  s
naturaleza resolutoria expresa de la Condición Resolutoria y el riesgo de la pérdida de la  oe.
cosa en caso de su ejercicio por parte del Vendedor; (ii) se aplicará la Cláusula Penal; y  w.
(iii) el Vendedor podrá disponer de los Inmuebles, como estime oportuno. 25ww
respReecntivuan cicao mdeplr aCveonmtap,r adeol r Cyo mppordaedro ri,r remvoecdaiabnlete.  Reel sopteocrtgoa mdeie nlato  redseo lulac iópnr edseen tlea 
uE socproitusircai ó(ni),  rjeunduicniacila o i rerextvroacjuadbilceiaml,e tnetned ye ndtees deex caluhior rsau a a ipnltiecarpcoiónne ro c au asloqluicieitra rr escula rmetaracsióon;   BOE-A-cable e
y (ii) otorga poder irrevocable a favor del Vendedor, tan amplio como en derecho sea 
necesario, para que éste, en nombre y representación del Comprador, pueda suscribir 
cualesquiera documentos públicos o privados y/o realizar ante cualesquiera terceros 
(incluido  pero  no  limitado  al  Registro  de  la  Propiedad)  todas  las  actuaciones  que 
pudieran ser necesarias para la efectividad y constancia registral de la resolución de la 
presente compraventa, de conformidad con los términos y condiciones contenidos en la 
presente Estipulación.” Adviértase la plena concordancia, casi literal, con la redacción de 
la Escritura de Compraventa que se resuelve mediante el Acta de Resolución objeto de 
este recurso gubernativo. A la vista de la jurisprudencia actual del Tribunal Supremo, y 
su perfecta aplicación al caso, la DGRN se ve en la obligación de modificar una larga 
línea doctrinal anterior para excluir la necesidad de la consignación del precio pagado: 
quedando  vedada  la  moderación  judicial  equitativa  de  la  pena,  la  Cláusula  Penal 
pactada, en su integridad, es oponible no sólo frente al comprador sino, merced a su 
inscripción, frente a los eventuales terceros registrales, de lo que resulta la inexigibilidad 
de la consignación para la reinscripción del dominio a favor del vendedor retrayente. La 
conclusión  resulta  así  de  la  mera  imposibilidad  de  la  aplicación  de  la  facultad  de 
moderación judicial equitativa de la pena en el caso enjuiciado, sin necesidad de apelar 
al  argumento  de  la  renuncia  a  dicha  moderación  que  pudiera  haber  aceptado 
(adicionalmente) el comprador.
B)  La consignación de cantidades en relación con la cláusula penal y la renuncia a 
la moderación judicial de la pena del artículo 1.154 CC. He aquí el segundo de los 
elementos diferenciadores entre el caso que nos ocupa y aquellos encausados en las 
Resoluciones de la DGSJFP de 6 de marzo y 10 de junio de 2020 en que acaba 
fundando el Sr. Registrador su Nota de Calificación. Mientras que en el caso que nos 
ocupa consta una renuncia fehaciente a la moderación equitativa judicial de la Cláusula 
Penal, esta referencia, tal y como expresamente constata el Sr. Registrador en la Nota 
de Calificación, no se aprecia en los supuestos de hecho analizados por las resoluciones 
de 6 de marzo de 2020 y 10 de junio de 2010 (véanse la relación de los hechos de esas 
resoluciones en el apartado inmediatamente anterior).
Puesto que en los casos enjuiciados en las resoluciones de 6 de marzo y 10 de junio 
de  2020  no  se  había  pactado  la  cláusula  pena  para  reprimir  o  sancionar  un 
incumplimiento  concreto  y  específico,  y  puesto  que  tampoco  se  había  pactado  la 
renuncia expresa del comprador a la moderación judicial equitativa de la pena, cabía 
potencialmente, en los citados casos, la posibilidad de que se moderara judicialmente la 
cláusula  penal  pactada  sobre  el  precio  ya  recibido,  lo  que  en  efecto  justificaba  la 
exigencia de su consignación como condición para la reinscripción del dominio a favor 
del vendedor retrayente, en los términos del art. 175.6.a del Reglamento Hipotecario.
Y, sin embargo, la renuncia a la moderación judicial equitativa de la pena por parte 
del comprador sí que estaba presente, como en este caso, en el resuelto mediante la 
RDGRN de 29 de agosto de 2019. Como se reconoce en su Fundamento de Derecho 
Segundo, apartado h: «[...] concurriendo además una circunstancia relevante, que no 
cabe  obviar  y  de  la  que  se  derivan  importantes  consecuencias:  las  partes  han 
renunciado de forma expresa, inequívoca y terminante, al derecho de solicitar u obtener 
la  moderación  equitativa  judicial  de  la  cláusula  penal,  tal  v  como  se  pacta  en  la 
Estipulación 4.2.2 de la escritura. Y, ciertamente, «a priori» no se aprecia que esa 
renuncia contravenga el artículo 6.2 del Codicio Civil.»
Cabría plantearse, tal y como lo hizo este centro directivo en virtud de la Resolución 
de 29 de agosto de 2019 si dicha renuncia es válida conforme a nuestro derecho: "En  e.
esa línea, cabría plantear si la norma contenida en el artículo 1154 del Código Civil es  w.b
imperativa (algo que ha sido cuestionado por un importante sector doctrinal) o si cabe  25ww
rceonmupnrceian dear , snua daap lbicaalacidóín,  yp roers plaesc top adrete sla,  ccuuaels ntióon h, acboríma oq usee  oalvlcidaanrz aq uee nlsae cgluáiudsau laa 
peexinsatel necsi aa ndtee  ototrdoo p urinn cniepgaol qciuoe j uersíd diceol  qduee c dairmácatnear na clacse soobrliigoa, cqiuoen,e cso dmeo l atasl ,p parretessu.p"one la
Tampoco para resolver esta cuestión es necesario alejarse del propio criterio de este 
Centro Directivo, en la medida en que tal planteamiento ya fue cuestionado y resuelto en 
virtud de la RDGRN de 29 de agosto de 2019, donde expresamente se reconoció: "lo 
sucedido en el caso de autos aconseja, sin embargo, que la decisión de mantener la 
jurisprudencia expuesta en el anterior fundamento de derecho se acompañe con dos 
consideraciones complementarias: una, desde la perspectiva ex ante propia del juicio de 
validez de las cláusulas penales; y otra, desde la perspectiva ex post que atiende a las 
consecuencias  dañosas  efectivamente  causadas  al  acreedor  por  el  incumplimiento 
contemplado en la cláusula penal de que se trate, en relación con las razonablemente 
previsibles al tiempo de contratar.
1.  No cabe duda de que, como regla, y salvo en condiciones generales de la 
contratación entre empresarios y consumidores o usuarios (art. 85.6 de la Ley General 
para la Defensa de los Consumidores y Usuarios), nuestro Derecho permite las cláusulas 
penales con función coercitiva, sancionadora o punitiva: no sólo de liquidación anticipada 
de los daños y perjuicios que puedan causar los incumplimientos contractuales por ellas 
contemplados. Se permiten incluso en el artículo 1152.1 CC («si otra cosa no se hubiere 
pactado») las penas que no sustituyen, sino que se acumulan a la indemnización de 
daños y perjuicios [por todas, STS 197/2016, de 30 de marzo (Rec. 2303/2013)]. No 
obstante, es claro para esta sala que dicha posibilidad de estipular cláusulas penales con 
función punitiva está sujeta a los límites generales de la autonomía privada que el 
artículo 1255 CC establece: pueden considerarse contrarias a la moral o al orden público 
las penas convencionales cuya cuantía exceda extraordinariamente la de los daños y 
perjuicios que, al tiempo de la celebración del contrato, pudo razonablemente preverse 
que se derivarían del incumplimiento contemplado en la cláusula penal correspondiente. 
No sólo las cláusulas penales «opresivas», intolerablemente limitadoras de la libertad de 
actuación del obligado [como en el caso que contempló la STS 26/2013, de 5 de febrero 
(Rec. 1440/2010), o las «usurarias», aceptadas por el obligado a causa de su situación 
angustiosa, de su inexperiencia o de lo limitado de sus facultades mentales; sino también 
aquéllas en las que el referido exceso de la cuantía pactada de la pena sobre el daño 
previsible  no  encuentre  justificación  aceptable  en  el  objetivo  de  disuadir  de  modo 
proporcionado el incumplimiento que la cláusula contempla; en atención sobre todo a la 
gravedad del mismo y al beneficio o utilidad que hubiera podido preverse, al tiempo de 
contratar, que reportaría al deudor incumplidor. Un ordenamiento jurídico que contiene 
una prohibición como la del artículo 1859 CC no puede no tener límite alguno de 
proporcionalidad a la libertad de los contratantes de estipular penas privadas. Para ese 
último tipo de cláusulas, con penalidades desproporcionadas en el sentido descrito, esta 
sala expresa su disposición a admitirla reducción judicial conservadora de su validez; 
que, como es evidente, ninguna relación tiene con lo dispuesto en el artículo 1154 CC, 
por lo que no se opone a nuestra actual jurisprudencia sobre en qué casos cabe, y en 
cuáles no, la moderación judicial de la pena que dicha norma contempla.
Naturalmente, la carga de alegar y de probar (si no es evidente) que la penalidad era, 
desde la perspectiva ex ante considerada, extraordinariamente excesiva, corresponderá 
al contratante que se oponga a que la cláusula penal le sea aplicada en los términos 
pactados (art. 217.3 LEC).
2.  Consideremos  ahora  las  cláusulas  penales  con  mera  función  de  liquidación 
anticipada de los daños y perjuicios; y las que, teniendo también una función coercitiva o 
punitiva,  no  presenten  el  problema  de  validez  del  que  nos  hemos  ocupado  en  el 
precedente apartado 1. Hemos dicho que, para justificarla aplicación del artículo 1154  e.
CC, no basta el hecho de que, producido precisamente el incumplimiento contractual que  w.b
la cláusula penal contempla, la cuantía de la penalidad a pagar resulte ser mayor que la  25ww
cnui aanutnía c duea nlodso  dlaa ñdoifse rye npceiraju eicniotrse  eufencat iyv aomtrean cteu acnatuías avdeonsg ap oar  eslo rberfeepraidsoa rin lcau qmupel imeriae,n teox, 
saenrtvea, npdroap. oSricni oenmadbaa rag ola,  sfuí npcairóenc ep ucnoimtivpaa tdibel ela c colná uesl uplari npceipniaol  pdaec qtau es usnet  tsrearteva: npdaac taq useu nlat 
pena pueda moderarse judicialmente aplicando el artículo 1154 CC por analogía, cuando
aquella diferencia sea tan extraordinariamente elevada, que deba atribuirse a que, por un 
cambio  de  circunstancias  imprevisible  al  tiempo  de  contratar,  el  resultado  dañoso 
efectivamente producido se ha separado de manera radical, en su entidad cuantitativa, 
de  lo  razonablemente  previsible  al  tiempo  de  contratar  sobre  la  cuantía 
(extraordinariamente más elevada) de los daños y perjuicios que causaría el tipo de 
incumplimiento contemplado en la cláusula penal. Aplicar, en un supuesto así, la pena en 
los términos pactados resultaría tan incongruente con la voluntad de los contratantes, 
como  hacerlo  en  caso  de  que  «la  obligación  principal  hubiera  sido  en  parte  o 
irregularmente cumplida por el deudor».
Naturalmente, la carga de alegar y de probar que la cuantía de la pena aplicable 
según lo pactado ha resultado ser extraordinariamente más elevada que la del daño 
efectivamente causado al acreedor corresponderá al deudor incumplidor que pretenda la 
moderación judicial de la pena (art. 217.3 LEC). Sin prueba bastante al menos para 
fundar una presunción judicial de que así ha ocurrido, no cabrá invocar la «disponibilidad 
y facilitad probatoria» (art. 217.7 LEC) a fin de imponer o trasladar al acreedor la carga 
de acreditar la existencia y cuantía del daño efectivamente sufrido.
En el mismo sentido se pronuncia la Sala Primera del Alto Tribunal, en la Sentencia 
número 175/2017, de 25 de enero, (con cita y reproducción parcial de la sentencia antes 
transcrita de 13 de septiembre de 2016). Así, pone de relieve que «...la jurisprudencia 
sobre la procedencia del ejercicio de la facultad moderadora de una cláusula penal es 
clara y reiterada (...)» y que «como indica la sentencia 839/2009, de 29 de diciembre, el 
art. 1154 “sólo autoriza tal moderación por los tribunales cuando la obligación ha sido en 
parte o irregularmente cumplida por el deudor y no cuando la penalidad se aplica directa 
y precisamente ante el supuesto que las partes contemplaron al establecerla, como 
ocurre  igualmente  en  el  caso  de  las  penalizaciones  establecidas  por  razón  de 
morosidad”. Esto es, “la jurisprudencia de esta Sala no admite la moderación de la 
cláusula penal en caso de incumplimiento parcial o irregular de la obligación principal 
cuando tal incumplimiento parcial sea precisamente el contemplado en el contrato como 
presupuesto de la pena (Sentencia 486/2011, de 12 de julio, con cita de otras sentencias 
anteriores).” (énfasis añadido).
Así, por tanto, no cabe duda de que tanto el Tribunal Supremo, como la DGSJFP, 
como el Sr. Registrador y esta parte admiten que la moderación judicial de la pena no es 
imperativa y, por consiguiente, su renuncia es válida, al menos en lo que a contratos 
entre empresarios se refiere.
Sobre esa base, tampoco es polémico reconocer que las cláusulas inscritas “están 
bajo la salvaguarda de los Tribunales” (art. 1 LH) de tal forma que, incluso si en un caso 
concreto en que la validez de la renuncia pudiera ser discutida ex post (porque existiera 
una desproporción evidente entre el daño y la pena, o la pena excediera de forma 
desmedida una legítima compulsión al comprador para que cumpla) ese análisis judicial 
posterior no puede perturbar el natural despliegue de los derechos inscritos, tal y como 
está previsto en los asientos registrales. La discusión ex-post de la validez de la renuncia 
no puede perjudicar el derecho inscrito, su contenido y su ejercicio en la forma que el 
registro publicita, hasta tanto no se rectifique el registro, precisamente porque eso es lo 
que resulta de los principios registrales, que se detallan en el apartado 2.
Así, la inscripción registral de la condición resolutoria explícita produce la aplicación 
de los principios hipotecarios y, partiendo de que las cláusulas inscritas gozan del 
amparo  y  la  protección  de  los  tribunales  y  se  reputan  válidas  en  tanto  no  sean 
contrariados  por  resolución  judicial  firme  o  aceptación  en  forma  auténtica  por  el  e.
perjudicado  por  la  rectificación  del  registro,  dichos  principios  deberían  tener  como  w.b
resultado  necesario  el  cumplimiento  de  lo  pactado,  de  tal  forma  que  el  vendedor,  25ww
bhaajboi elan dEos ccruitmurpali ddoe  Ccoonm tpordaovse nlotas,  rreeqinusiscirtiobsie lreag aa lseus  fya vaoqru leal lPoas rcaecloar.dados por las partes
la reEnl uSnrc. iRa eag islatr amdoord neuraecviaómn eenqteu itcaotinvsat adtae,  elan  psue nNao ttaa ndtoe  Ceanl ifeicl accaiósno,  lrae spureelstoe npcioar  dlea 
RDGRN  de  29  de  agosto  de  2019  como  en  este  caso.  Y  lo  hace,  además,
pronunciándose sobre la validez de la renuncia en la Escritura de Compraventa: “las 
partes han renunciado de forma expresa, inequívoca y terminante, al derecho de solicitar 
u obtener la moderación equitativa judicial de la cláusula penal, tal y como se pacta en la 
Estipulación  4.2.2  de  la  escritura.  Y,  ciertamente,  a  priori»  no  se  aprecia  que  esa 
renuncia contravenga el artículo 6.2 del Código Civil. En esa línea, cabría plantear si la 
norma contenida en el artículo 1154 del Código Civil es imperativa (algo que ha sido 
cuestionado por un importante sector doctrinal) o si cabe renuncia a su aplicación por las 
partes, cuestión, como se alcanza enseguida a comprender, nada baladí, y respecto de 
la cual no habría que olvidar que la cláusula penal es ante todo un negocio jurídico de 
carácter accesorio, que, como tal, presupone la existencia de otro principal que es del 
que dimanan las obligaciones de las partes." (énfasis añadido). Así, el Sr. Registrador 
admite ciertamente que las partes renunciaron a la moderación judicial equitativa de la 
pena, renuncia que reconoce válida.
Y no debe sorprender que el Sr. Registrador se pronuncie en la Nota de Calificación 
en favor de la validez de la renuncia a la moderación judicial equitativa de la Cláusula 
Penal. En primer lugar, porque, de haber albergado dudas sobre la validez de dicha 
renuncia, sin duda que no la habría inscrito exactamente en los términos pactados por 
las partes (véase la certificación registral literal que consta en el Anexo VI). Pero, en 
segundo lugar y, si cabe más relevante, porque habiendo inscrito dicha renuncia el 
propio Sr. Registrador (como la Condición Resolutoria y la Cláusula Penal), se presume 
válida (art. 38 LH) y goza de la protección de los Tribunales (art. 1 LH), sin que ni el Sr. 
Registrador, ni FUSARA, ni ningún tercero registral puedan presumir o cuestionar su 
validez  para  impedir  el  normal  despliegue  de  los  efectos  pactados  por  las  partes 
respecto de la Condición Resolutoria y la Cláusula Penal, tal y como han quedado 
inscritos, sin previamente promover y obtener una rectificación de los términos del 
registro, sea con el consentimiento de Metrovacesa plasmado en escritura pública, sea 
en  virtud  de  sentencia  firme  contra  Metrovacesa.  Pero,  contra  toda  lógica,  y  sin 
explicación  o  justificación  alguna,  la  Nota  de  Calificación  ¡acaba  exigiendo  la 
consignación  del  precio  satisfecho  a  favor  de  FUSARA  como  condición  para  la 
reinscripción de la Parcela, a pesar de que la consignación presupone la posibilidad de la 
aplicación de la moderación judicial equitativa de la pena que, el propio Sr. Registrador, 
reconoce que no puede aplicar, no sólo en virtud de la más reciente jurisprudencia del 
Tribunal Supremo sobre las penas pactadas para reprimir o sancionar incumplimientos 
específicos sino, además, por efecto de una renuncia convencional a la moderación 
judicial equitativa de la pena que consta inscrita y que el Sr. Registrador considera 
válida!
En otras palabras, a pesar de constatar el Sr. Registrador que tanto en el caso 
encausado en la RDGRN de 29 de agosto de 2019 como en éste, existía una renuncia a 
la moderación judicial equitativa de la pena, en términos casi idénticos, a pesar de 
pronunciarse sobre la validez “a priori” de la renuncia, a pesar de haber constatado que 
la renuncia constaba inscrita en el Registro de la Propiedad exactamente en los términos 
transcritos, el Sr. Registrador acaba por entender no aplicable la doctrina sentada en la 
RDGRN de 29 de agosto de 2019 (desconociendo así la jurisprudencia del Tribunal 
Supremo resultante de las sentencias de 7 de abril de 2014,2 y 14 de febrero de 2018, 
entre otras), y entender aplicable en cambio la doctrina sentada en las resoluciones de la 
DGSJFP de 6 de marzo y 10 de junio de 2020 en cuyos casos ni se había pactado la 
pena para reprimir o sancionar un incumplimiento concreto, ni existía renuncia alguna 
por parte del comprador a la moderación judicial equitativa de la pena. s
Y la única invocación, aunque velada, que hace el Sr. Registrador para justificar su  oe.
errático proceder estriba en señalar que en el caso enjuiciado en la resolución de 29 de  w.
agosto de 2019 se trataba de "dos sociedades mercantiles”, a diferencia de éste en que  25ww
icnatesorv ieanqeuné l,u npae sseo caie dnaod  dmaer rcuann tsili my pulnea  afurgnudmaceinótno,  yd ea  speoñr aqlauré l,a  a“e xpceespacr iodnea lildaa dp”le dneal 
pcoroincceiddee nacpialic afár clatic dao cyt ridnea  dlae l eTvroibluucniaóln S duep relam oju ryi sdperlu Cdeennctrioa  Ddierel cTtirvibou, ninacl luSsuop srei pmuod,i enroa   BOE-A-cable e
tildarse de "excepcional', para otro caso con el que guarda toda semejanza: “En este 
caso, además y en relación con ese deber de consignar, este registrador considera que, 
dadas las circunstancias concurrentes en el mismo, en donde el vendedor ejerciente de 
su acción resolutoria con retención del íntegro importe pagado como parte del precio por 
la compradora es una sociedad mercantil que se dedica a la actividad inmobiliaria y la 
compradora que sufre dicha consecuencia es una fundación, no cabe aplicarla doctrina 
contenida en la resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 29 
de agosto de 2019 que, a la vista de lo contenido en las resoluciones de 6 de marzo y 10 
de junio de 2020, cabe considerar como excepcional, lo que obliga a aplicarla de forma 
muy restrictiva. Este registrador no puede entrar a valorar la alegada condición de 
consumidor de la fundación compradora ni el eventual carácter abusivo de las cláusulas 
contenidas en la escritura de compraventa, pero, en cualquier caso, sí resulta evidente la 
diferente  naturaleza  de  las  dos  partes  contratantes.  Además,  si  entrar  a  hacer 
valoraciones sobre el mismo, se reitera la reseña del resultado de la consulta efectuada 
al servicio de interconexión registral." (énfasis añadido).
C)  El carácter de empresario de FUSARA. Aunque el Sr. Registrador no lo admite 
de forma expresa en la Nota de Calificación, planea sobre su conclusión la especie de 
que FUSARA no tiene la condición de empresario. Aunque el Sr. Registrador reconoce 
“la validez “a priori” de la renuncia a la moderación judicial equitativa de la pena”, y 
aunque constata la inscripción de la Cláusula Penal y la renuncia exactamente en los 
términos pactados en la Escritura de Compraventa, acaba inaplicando la doctrina de la 
RDGRN de 29 de agosto de 2019 (pese a su plena coincidencia con este caso) “habida 
cuenta  de  que  en  el  caso  objeto  de  aquella  resolución  estaban  involucradas  dos 
sociedades mercantiles que tenían por objeto propio la actividad inmobiliaria". Y, al 
alcanzar esta conclusión, el Sr. Registrador atropella en el camino los principios de fe 
pública y de legitimación registral, pues Metrovacesa goza a su favor del contenido del 
registro (art. 38 LH), y plena protección legal para que sus “derechos inscribibles" 
produzcan “todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud" (art. 1 LH).
No se alcanza a comprender, en esta polémica, qué relevancia puede tener que el 
comprador  y  el  vendedor,  o  cualquiera  de  ellos,  sean  sociedades  mercantiles, 
sociedades  civiles,  administraciones  públicas,  comunidades  de  bienes,  herencias 
yacentes o fondos sin personalidad jurídica. La única cuestión que podría eventualmente 
conducir a una conclusión diferente sería que el comprador fuera un consumidor, no un 
empresario, que la Escritura de Compraventa no hubiera sido negociada entre las partes 
y, además, que el comprador hubiera obtenido u obtuviera justicia, aun meramente 
cautelar, para cuestionar la integridad y exactitud del registro y suspender o paralizar así 
el natural despliegue de los efectos de los derechos inscritos a favor de Metrovacesa. Y 
ello  porque,  en  ese  caso,  podría  ponerse  en  duda  la  validez  de  la  renuncia  a  la 
moderación judicial equitativa de la pena consignada en la Estipulación Tercera de la 
Escritura de Compraventa, que sería la única forma lógica de sustentar la necesidad de 
la consignación del precio recibido. Se mantendría, incluso en esa construcción, el 
obstáculo para exigir la consignación de la jurisprudencia del Tribunal Supremo en torno 
a la imposibilidad de la moderación judicial equitativa de las penas cuando éstas se 
pactan para sancionar incumplimientos concretos. Esto es, incluso si el Sr. Registrador, 
en contra de sus propios actos (al inscribir la renuncia a la moderación judicial equitativa 
de la Cláusula Penal), en contra de los principios registrales (principio de integridad del 
registro, principio de presunción de validez de lo inscrito, etc.), y en un claro exceso en 
su función de calificación (art. 18 LH) se hubiera pronunciado de forma concluyente  s
sobre el carácter de consumidor de FUSARA, o sobre la invalidez de la renuncia,  oe.
permanecería no obstante la imposibilidad de la moderación judicial equitativa de la pena  w.
en este caso, en el que las Partes han pactado su aplicación para cualquier supuesto de  25ww
“ninuceuvmampleimntiee nlato i nepxairgciibaill,i dairdre dgeu llaar  coy/nos igtontaacl iópno.r  el  Comprador",  de  lo  que  resultaría
aislaPdear ol,a as  ecfoenctsoesc umeenrcaiamse ndtee  duinaalé cetivceons,t uvaal mtaocsh aa  edxea mvianlaidr eezn  daeb stlara crteon uy ndceia  foar mlaa   BOE-A-cable e
moderación  judicial  equitativa  de  la  pena,  en  atención  a  un  supuesto  carácter  de 
“consumido” de FUSARA. Si, aunque el Sr. Registrador no lo diga, la radical diferencia 
que advierte entre este caso y el de la RDGRN de 29 de agosto de 2019 es que 
FUSARA no es un empresario, tenía en la Escritura de Compraventa, en el Acta de 
Resolución, en la Oposición a la Resolución de FUSARA y en la Contestación a la 
Oposición a la Resolución todos los elementos para concluir que FUSARA actúa en esta 
transacción como un empresario, que no puede reclamar la condición de consumidor y 
que, incluso si a efectos discursivos se admitiera que tiene condición de empresario, no 
tendría aplicación la prescripción de las cláusulas abusivas de la Ley General para la 
Defensa de los Consumidores y Usuarios puesto que la Escritura de Compraventa es el 
resultado de una negociación individualizada y no existe cláusula o regla predispuesta 
por el vendedor o el comprador.
Que  FUSARA  intervino  en  la  compraventa  actuando  como  un  empresario 
experimentado, debidamente asesorado por sus abogados y con la plena aprobación de 
su patronato, que ejercía una actividad profesional (la de adquirir un solar para promover 
la construcción de oficinas con el fin de obtener lucro mediante su arrendamiento) es 
algo que resulta de forma palmaria de los hechos en la operación de compraventa de la 
Parcela, tal y como resulta de los títulos presentados al Sr. Registrador:
1.  FUSARA adquirió la Parcela para su promoción inmobiliaria en oficinas y su 
explotación lucrativa mediante arrendamiento (“posterior edificación y construcción de 
oficinas, integrándose en la dotación fundacional y destinándose a la obtención de rentas 
con  las  que  poder  seguir  cumpliendo  los  fines  fundacionales",  como  se  admite 
abiertamente en la Certificación de los acuerdos del Patronato de FUSARA de 27 de 
febrero de 2020, en los que se aprueba la compraventa, que se adjuntan a la propia 
Escritura de Compraventa y que el Sr. Registrador, en el ejercicio de su función de 
calificación para la inscripción de la Escritura de Compraventa, sin duda que debió 
advertir y ponderar).
2.  FUSARA exigió a la Vendedora la segregación de la parcela de origen con el fin 
de adaptar el suelo a sus necesidades, aviniéndose a pagar apenas la mitad de los 
gastos relacionados con tal operación (“Gastos de Segregación: al 50 % entre ambas 
Partes", conforme a la citada Certificación unida a la Escritura de Compraventa);
3.  FUSARA  exigió  a  la  vendedora  la  tramitación,  con  carácter  previo  al 
otorgamiento de la Escritura de Compraventa, de un estudio de detalle al objeto de que 
la parcela se acomodara, en cuanto a su superficie, edificabilidad y demás parámetros 
urbanísticos  ("Edificabilidad  futura:  la  parte  del  precio  de  los  m2  de  edificabilidad 
pendiente de consolidarse en virtud del Estudio de Detalle (6.738,27 m2), se pagará una 
vez se apruebe definitivamente el mismo. Plazo para obtención Estudio de Detalle 
(6.738,27 m2): plazo de un año para su aprobación, con posibilidad de prórroga de un 
mes [...]', conforme a la citada Certificación).
4.  FUSARA  intervino  activamente  en  las  negociaciones  de  la  Escritura  de 
Compraventa, que se prolongaron desde el octubre de 2019 hasta la fecha de su 
otorgamiento el 4 de marzo de 2020 (o sea, casi seis meses). En la negociación, la 
compradora  fue  debidamente  representada  por  el  despacho  de  abogados  Chávarri 
Abogados  (sin  que  la  vendedora,  por  el  contrario,  confiara  en  la  asistencia  de 
representación  letrada  externa),  intercambiándose  entre  las  Partes  no  menos  de  6 
propuestas/contrapropuestas de los términos de la transacción. Se celebraron reuniones 
presenciales de negociación en las oficinas de sus abogados, y en las de la fedataria 
pública  que  autorizó  la  Escritura  de  Compraventa,  impuesta,  por  cierto,  por  la  e.
compradora (“Notario acordado: Dña. Cristina Caballería, notario de confianza con la que  w.b
trabaja  habitualmente  Chávarri  Abogados,  S.L."  conforme  a  la  Certificación  de  los  25ww
adceu Cerodmosp rdaevle Pntaat)r.o nNautnoc dae s lea  cceolmebprraardoonr ar eduen 2io7n edse  dfeeb rneergoo dceia 2ci0ó2n0 ,e nu nliadsa  oaf ilcain Eassc drietu rlaa 
vendedora.
Sólo a partir del 14 de noviembre de 2019, FUSARA hizo saber a la vendedora que 
no  pagaría  la  totalidad  del  precio  al  tiempo  de  otorgamiento  de  la  Escritura  de 
Compraventa (pese a lo que, hasta entonces, había sido el acuerdo entre las partes), 
sino que diferiría parte del mismo. En ese momento, la compradora propuso diferir 
el 41,09% del precio (esto es, la cantidad de 28.676.000 €), y pagarlo el 31 de marzo y 
el 31 de julio de 2020 pero acabó imponiendo a la vendedora el diferimiento del 67,75% 
del precio de compra de la Parcela (esto es, la cantidad de 32.298.172,26 €, frente a 
los 28.676.000 € que en inicialmente se acordó diferir), hasta agosto de 2020 (en cuanto 
a 23.066.742 € del precio) y hasta abril de 2021 (en cuanto a los restantes 9.231.430,26 
€). Naturalmente, la compradora tuvo que asumir, para que vendedora aceptara esa 
importante modificación, establecer la Condición Resolutoria y asumir sus gastos, así 
como la cláusula penal y el poder irrevocable (“Se establece una condición resolutoria 
expresa,  con  cláusula  penal  sustitutiva  –pues  no  existe  responsabilidad  personal  y 
universal de la Fundación– con el precio entregado de la compraventa; y otorgamiento 
por la compradora de un poder especial irrevocable en favor de la vendedora para 
ejecutarla condición resolutoria, en caso de incumplimiento en el pago del precio de 
compraventa acordado. Los gastos derivados de la condición resolutoria, a cargo del 
comprador", conforme consta en la citada Certificación de los acuerdos del Patronato de 
FÜSARA de 27 de febrero de 2020);
5.  FUSARA se negó a pagar a la vendedora una parte nada desdeñable del IVA 
devengado como consecuencia del otorgamiento de la Escritura de Compraventa, que 
ascendía a nada menos que 1.938.600,35 €, imponiendo a la vendedora no obstante su 
ingreso en las arcas públicas (y, por tanto, imponiendo que la vendedora “financiara” 
gratuitamente a la compradora un IVA que debería haber sido íntegramente soportado 
por la compradora desde el otorgamiento de la Escritura de Compraventa (Cláusula 
Segunda de la Escritura de Compraventa);
6.  FUSARA impuso a la vendedora una garantía de indemnidad respecto de los 
eventuales gastos de urbanización (“Las cargas urbanísticas y afecciones fiscales serán 
por cuenta de la vendedora [...] hasta la recepción definitiva de las obras” conforme se 
admite  en  la  Certificación  y  resulta  de  la  Estipulación  Primera  de  la  Escritura  de 
Compraventa); así como respecto al IVA de la Operación (Estipulación Segunda de la 
Escritura de Compraventa).
Poco antes del otorgamiento de la Escritura de Compraventa, FUSARA consiguió 
imponer a la vendedora el carácter sustitutivo de daños de la cláusula penal. En los 
términos de la referida Certificación: “Se establece una condición resolutoria expresa, 
con cláusula penal sustitutiva –pues no existe responsabilidad personal y universal de la 
Fundación– con el precio entregado de la compraventa".
Múltiples han sido las veces en las que esta parte le ha hecho notar a la compradora 
(como consta en la Contestación a la Oposición a la Resolución) que tal y como se 
desprende el artículo 82.1 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por 
el  que  se  aprueba  el  texto  refundido  de  la  Ley  General  para  la  Defensa  de  los 
Consumidores  y  Usuarios  y  otras  leyes  complementarias  y  del  artículo  3.1  de  la 
Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en 
los contratos celebrados con consumidores, no cabe alegar que una cláusula es abusiva 
cuando  ha  sido  negociada  individualmente.  Afirmar  que  FUSARA  se  adhirió  a  las 
condiciones generales propuestas por Metrovacesa, en una situación de inferioridad 
respecto de esta sociedad es, simplemente, inveraz, como de la mera lectura de la 
Escritura  de  Compraventa  (y  sus  anexos),  del  Acta  de  Resolución,  del  Acta  de  e.
Notificación de la Resolución, de la Oposición a la Resolución y de la Contestación a la  w.b
Oposición a la Resolución). 25ww
activEoss  ininnmecoebsilaiarrioio sa fiyr msaur  pqouset eerli ovre nvednetdao rf,i ncaulyisota n, engoo cdiois pcoonnes isdtee,  meno dlae lop room colácuiósnu ldaes 
geel n6e7r,a7l5e%s . dEel  hveecnhtao  ddee  qpuaerc tealal sd ifceorinm ideinfetori mdeiel nptore cdieo  dnea dcao mmpáras  eyx instaiedraa , mneon eoss  mquáes 
que una prueba fehaciente del poder negociador de FUSARA, y de su condición de 
empresario (y de empresario especialmente asesorado y experto) en la operación.
Por tanto, de la Escritura de Compraventa, del Acta de Resolución, del Acta de 
Notificación de la Resolución, de la Oposición a la Resolución y de la Contestación a la 
Oposición a la Resolución debería haber extraído el Sr. Registrador la conclusión de que 
FUSARA, pese a ser una fundación, actuó en la Escritura de Compraventa en condición 
de  empresario,  para  promover  sobre  el  solar  que  adquiría  oficinas  que  explotar 
lucrativamente  en  arrendamiento,  y  que  negoció  e  impuso  al  vendedor  ventajosos 
términos y condiciones contractuales, lo que, a su vez, debería haberle conducido a 
descartar, por infundada, cualquier tacha sobre la validez de la renuncia a la moderación 
judicial equitativa de la pena lo que, en definitiva, debería haberle determinado a inscribir 
el Acta de Resolución sin exigir consignación alguna.
Con lo que sin duda estamos de acuerdo con el Sr. Registrador es con su afirmación 
de que “este registrador no puede entrar a valorarla alegada condición de consumidor de 
la fundación compradora ni el eventual carácter abusivo de las cláusulas contenidas en 
la escritura de compraventa”.
En efecto, serán los jueces y tribunales los que, en caso de que se entable una acción 
judicial entre las partes, resuelvan lo que haya de proceder sobre la validez de la cláusula 
Penal, de la renuncia a la moderación judicial equitativa, de la condición resolutoria 
explícita o de la misma compraventa. Pero ese argumento debería precisamente haberle 
conducido a reinscribir el dominio de la Parcela a favor del comprador. Y ello porque, 
mediante al Acta de Resolución, el vendedor ha hecho uso de los “derechos inscribibles” 
que resultan a su favor de la Condición Resolutoria y de la Cláusula Penal exactamente en 
los términos que resultan de los asientos registrales, que “están bajo la salvaguarda de los 
Tribunales" y que “producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud' 
(artículo 1 LH), porque el Acta de Resolución ha determinado la resolución “de pleno 
derecho" de la compraventa (art. 1.504 CC) y la consiguiente cancelación del derecho del 
comprador en virtud “del mismo título en cuya virtud se practicó la inscripción” (art. 82 LH), 
y porque la reinscripción del dominio a favor del vendedor solo hace necesario “que se 
haga constar la notificación [...] notarial hecha por el comprador al vendedor de quedar 
resuelta la venta” (que es, precisamente, el contenido del Acta de Resolución) “y que se 
acompañe el título del vendedor” (art. 59 RH).
Muy al contrario de lo que opina el Sr. Registrador, esta parte entiende que:
–  Hay una identidad absoluta en términos de hechos en el supuesto que hoy nos 
ocupa y aquel revisado por la RDGRN de 29 de agosto de 2019, por lo que la solución 
aplicada entonces debe ser aplicada hoy.
– No existe, por tanto, semejanza alguna entre el caso hoy analizado y aquellos 
revisados en virtud de las resoluciones de 6 de marzo de 2020 y 10 de junio de 2020, al 
estar  expresamente  reconocido  por  la  DGSJFP  que  en  estos  casos  sí  cabía 
efectivamente una moderación de la pena por parte de los tribunales (dado que no había 
renuncia a la moderación judicial equitativa de la pena, ni se había pactado ésta para 
sancionar  o  reprimir  un  incumplimiento  concreto  y  determinado),  lo  que  exigía 
necesariamente  la  consignación  de  las  cantidades  recibidas  por  el  vendedor  como 
condición para la reinscripción.
– La  jurisprudencia  actual  del  Tribunal  Supremo  reconoce  la  imposibilidad  de 
moderación equitativa de la pena cuando se dan los presupuestos descritos en este 
apartado,  todos  ellos  cumplidos  por  la  Estipulación  Tercera  de  la  Escritura  de 
Compraventa, incluso si se aceptara, quid non, que la renuncia a la moderación judicial  e.
equitativa de la Cláusula Penal es nula y que el Sr. Registrador pudiera, apreciando  w.b
dicha nulidad, incluso en contra de los asientos registrales, invocarla como sustento a la  25ww
exig–e nEcli ap droep cioo nasritgícnualoci ó1n7)5..6.a del Reglamento Hipotecario, eje central de este debate,
“ccoonn  blause nd ecdriutecrcioio, nimesp oqnuee  lean c soun scigansoa cpiórno cdeed alons",  ilmo pqourete sh aqbuileit ah, aeyna nu nd es uspeur edsetov ueenlt oesl 
que el importe de la Cláusula Penal no puede ser disputado porque no puede aplicar su
moderación judicial equitativa, a que el vendedor resuelva el contrato haciendo suyas las 
cantidades recibidas del comprador, sin exigencia por tanto alguna de la consignación.
Nos encontramos, por lo tanto, en presencia de esa “razón justificativa suficiente" (en 
palabras  de  la  DGRN  en  diversas  resoluciones,  como  la  de  5  de  junio  de  1987, 
RJ 4835/1987) que permite que todos los extremos de la condición resolutoria pactada 
accedan el Registro, como lo han hecho, a fin de que, por aplicación de los principios 
hipotecarios sobre los actos inscritos, el vendedor pueda aspirar a la autotutela pactada 
por las partes en forma de reinscripción del título a su favor para el caso de impago del 
precio aplazado, sin consignación alguna.
D)  Excepciones permitidas a la consignación de cantidades. No es excepcional en 
nuestro derecho el caso en el que se permite la inscripción o reinscripción del dominio a 
favor del titular de un derecho, y la consiguiente cancelación de los derechos inscritos o 
anotados sobre la finca en cuestión, sin necesidad de consignación alguna, como las 
opciones de compra: “Cierto es también que este Centro Directivo ha contemplado, 
básicamente por causa del ejercicio de un derecho de opción de compra, posibles 
supuestos en los que no operaría esa obligación de restitución o consignación, como por 
ejemplo la Resolución de 31 de mayo de 2017, que con transcripción de otras anteriores 
(5 de septiembre de 2013 y 16 de diciembre de 2015) expresa lo siguiente: “el principio 
de consignación íntegra del precio pactado, establecido por diversas resoluciones en 
base a distintos preceptos de nuestro ordenamiento, debe impedir pactos que dejen la 
consignación y su importe al arbitrio del optante, pero no puede llevarse al extremo de 
perjudicar al propio titular de la opción, que goza de preferencia registral, so pretexto de 
proteger a los titulares de los derechos posteriores a la opción. El conjunto de interés en 
juego exige, para que el mecanismo de cancelación de derechos sin consentimiento de 
su titular funcione correctamente, que las cantidades deducidas sean indubitadas y 
consten debidamente acreditadas”». Y termina afirmando que “como ha reiterado este 
Centro Directivo, para que no sea necesaria la consignación a favor de acreedores 
posteriores, la subrogación o descuento en la hipoteca anterior no puede superar a las 
correspondientes coberturas hipotecarías. En caso contrario, descuento o subrogación 
en cantidades superiores, debe consignarse la diferencia" (RDGRN de 29 de agosto 
de 2019, RJ 2019/4253).
O el arrendamiento financiero con condición resolutoria (RDGRN de 16 de junio 
de 1998, RJ 5233/1998). Por lo que, tampoco desde esta perspectiva, la ausencia de 
consignación  en  este  caso  puede  resultar  anómala,  ni  merece  ese  carácter  de 
“excepcional' que el Sr. Registrador le atribuye.
2.  Sobre la inscripción registral de la Parcela a favor del vendedor en virtud del 
ejercicio  de  la  Condición  Resolutoria,  aun  cuando  conste  oposición  expresa  del 
comprador. El ejercicio de una condición resolutoria expresa en compraventa de bien 
inmueble con precio diferido motivada por el incumplimiento del comprador exige, ex 
artículo 1123 CC, la restitución de lo entregado, lo que, en relación con el vendedor, 
implica la reinscripción registral del inmueble a su favor.
En el presente supuesto, las partes pactaron la resolución de la compraventa por 
incumplimiento del comprador de su obligación de pago del precio aplazado, por lo que 
la reinscripción registral a favor del vendedor se produciría, en su caso, por la vía 
establecida en el artículo 59 RH, esto es, presentando ante el Registro la notificación 
judicial o notarial hecha al comprador que ha incumplido y el título del vendedor.
Dice en efecto la Estipulación Tercera de la Escritura de Compraventa, tal y como  e
quedó  inscrita  en  el  Registro  de  la  Propiedad:  “La  falta  de  pago  por  parte  de  la  bo
Fundación de cualquiera de las cantidades aplazadas para su pago según lo establecido  25ww
econm lap rEasvteipnutala cisóinn  Smegáusn dtraá amnittee rioqru, ed areál  dreerqeucheori mai eMnetotr ovnaoctaersiaal  a ola  rjuedsoicliuacl"ió. n [d..e.]  edst.a–
Rfeehqauceiernimteie nmtoe:d eial nVtee nadcetdao rn pootadrriáa le j(eerlc i“tRarelaq uaecrcimióine nretos”o)l,u teonri ae al  tcruaavlé s( i)d es ere qreuqeuriimeriean taol 
Comprador el abono íntegro del importe del Pago Aplazado que corresponda (junto con
el interés de legal de demora que resulte aplicable) en un plazo máximo e improrrogable 
de veinte (20) días hábiles desde la fecha del Requerimiento; y (ii) se dejará constancia 
de que, transcurrido dicho plazo sin que el Comprador hubiera procedido a pagar la 
cantidad correspondiente, se entenderá cumplida la Condición Resolutoria y, por tanto, la 
presente compraventa quedará automáticamente resuelta.” [...] “e.–Otros efectos de la 
resolución de la compraventa: una vez resuelta la compraventa (i) el Vendedor hará suya 
la  propiedad  de  la  Finca  incluyendo,  por  el  principio  de  accesión,  cualesquiera 
construcciones o edificaciones que el Comprador hubiera realizado en la Finca; (ii) se 
aplicará la Cláusula Penal; y (iii) el Vendedor podrá disponer de la Finca, como estime 
oportuno.”
De acuerdo al artículo 1.504 del Código civil, la conveniencia y utilidad de pactar (e 
inscribir) una condición resolutoria explícita en un negocio de compraventa de inmueble 
no es sólo hacerla oponible a cualquiera que inscriba o anote derechos reales sobre el 
dominio del comprador, o de quien él adquiera (de forma que el vendedor pueda, en 
ejercicio de la condición resolutoria, retraer el dominio de quien quiera que lo tenga, y 
con  purga  de  cualquier  derecho  inscrito  o  anotado  tras  la  venta).  La  utilidad  y 
conveniencia de la inscripción es, también, proporcionar al vendedor un mecanismo 
expeditivo de autotutela para retraer la venta en caso de impago del precio aplazado, 
incluso en caso de oposición del vendedor, o de los terceros registrales. En efecto, el 
artículo 1.504 del Código civil anuda el efecto resolutorio al hecho de que el deudor 
hubiera sido "requerido judicialmente o por acta notarial”. Se admite, por tanto, que el 
vendedor  resuelva  la  venta  con  ese  “requerimiento"  notarial  (requerimiento  que  la 
jurisprudencia  equipara  a  la  notificación  de  la  voluntad  de  resolver,  ante  el 
incumplimiento del pago aplazado), sin precisar por tanto de confirmación o endoso 
judicial.
En el ámbito registral, esta segunda utilidad se explícita en el art. 59 RH: el vendedor 
puede aspirar a reinscribir el dominio a su favor, sin necesidad de intervención judicial 
alguna, simplemente presentando en el registro de la propiedad “la notificación [...] 
notarial hecha al comprador por el vendedor de quedar resuelta la venta y se acompañe 
el título del vendedor". Pero es que no sólo no necesita el vendedor ratificación o endoso 
judicial del acto de resolución para poder reinscribir su título, sin necesidad de que preste 
su consentimiento o ratificación el comprador o los terceros registrales, sino que la 
oposición, incluso judicial, del comprador, o de los terceros registrales, no impide la 
reinscripción del dominio a favor del vendedor.
Y ello, porque el artículo 59 del Reglamento Hipotecario, como el 11 de la Ley 
Hipotecaria, o el 82 de la Ley Hipotecaria, son aplicaciones concretas, pero armónicas, 
de los principios hipotecarios:
(i)  La prioridad registral (arts. 17 y 34 LH).
(ii)  La fe pública registral (arts. 1, I; 34, 38 y 40 in fine LH o 605 CC), en su doble 
dimensión de la oponibilidad de lo inscrito (art. 38 LH); y la inoponibilidad de lo no inscrito 
(arts. 32 LH y 1.473 CC).
(iii)  La legitimación registral (arts. 1, III; 41 LH o 97 LH, y sus múltiples corolarios 
procesales, como en los arts. 385, 593.3 ° o 658 LEC).
Sólo en el contexto de estos principios hipotecarios, puede entenderse el segundo 
párrafo  del  artículo  82  de  la  Ley  Hipotecaria,  al  señalar  que  las  inscripciones  o 
anotaciones preventivas hechas en virtud de escritura pública pueden cancelarse sin los 
requisitos generales del párrafo primero (sentencia firme u otra escritura o documento  e
auténtico en el cual preste su consentimiento para la cancelación la persona a cuyo favor  bo
se hubiere hecho la inscripción o anotación preventiva) “cuando el derecho inscrito o  25ww
caunyoata vdiort uqdu seed ep rcaacnticcóe lalad ion spcorirp cdieócnl aor aacnióonta cdieó nl ap rLeevye noti vrae”s.ulte así del mismo título en
CódLigao  dCocivtrili ncao hmao v eunni d“od ecraelicfihcoa npdoot elas tcaotinvod"ic ipóanr are slao luptaorrtiae  eqxuper edsae cdideel  arretíscoullvoe 1r .5a0n4te d eell 
incumplimiento  de  pago  de  la  contraparte,  una  calificación  que  comparte  el  Tribunal
Supremo  en  su  jurisprudencia  (por  todas,  las  SSTS  de  30  de  octubre  de  1983, 
RJ 1983/5846 y de 21 de noviembre de 1987, RJ 1987/8639): “[...] de conformidad con la 
interpretación del contrato que se acaba de efectuar en el fundamento anterior, no son de 
aplicación los mencionados preceptos del Código Civil que se citan, pues las partes, en 
uso de la libertad contractual del artículo 1.255 del mismo cuerpo legal, establecieron una 
cláusula o derecho potestativo en favor del comprador, para que éste pudiera resolver el 
contrato en el caso de que el terreno comprado no respondiera a la principal condición 
tenida en cuenta, su edificabilidad (Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de noviembre 
de 1987, RJ 1987/8639, Fundamento de Derecho Segundo) (énfasis añadido).
En la misma línea, la condición resolutoria también ha sido interpretada como una 
facultad jurídica, un poder resolutorio con autonomía jurídica. En cualquiera de los casos, 
tal y como indica la más autorizada doctrina (D, L.: Fundamentos de Derecho Civil 
Patrimonial, T. iv Las Particulares Relaciones Obligatorias, Madrid: Thomson Reuters, 
Civitas, 1a ed., 2010, pág. 158), la inscripción registral no supone más que la atribución 
de eficacia frente a terceros, y con ello, el ofrecimiento al vendedor de la panoplia de 
acciones y excepciones que de ello resultan: "Inscrita la condición resolutoria expresa, el 
derecho  del  vendedor  a  resolver  resulta  eficaz  contra  el  comprador  y  contra  los 
sucesivos adquirentes que traigan causa de este”.
En general, se ha enfatizado la extraordinaria protección dispensada en nuestro 
derecho  a  la  condición  resolutoria  explícita,  calificándola  de  un  “poder  resolutorio 
condicional que lleva consigo una revocación real de la propiedad de la finca vendida” 
(énfasis añadido) (R. J., F. J.: El pacto resolutorio en la venta de bienes inmuebles: (su 
razón histórica), Madrid: Boletín de Información del Ilustre Colegio Notarial de Granada, 
Civitas, 1996, págs. 196 y ss.).
La inscripción registral de una condición resolutoria explícita produce la aplicación de 
los principios y reglas hipotecarios. Ni más, ni menos: el principio de publicidad registral, 
tanto en su dimensión negativa (inoponibilidad de lo no inscrito), como en la positiva 
(oponibilidad de lo inscrito), el principio de fe pública registral (presunción de integridad y 
exactitud del contenido de los asientos), el principio de prioridad registral, etc., sin que 
por ello transmute la condición resolutoria explícita a un derecho real.
El Fundamento de Derecho 5 de la RDGRN de 29 de agosto de 2019 lo resume con 
extraordinaria clarividencia: “Como señala también el recurrente, la inscripción registral 
de la condición resolutoria explícita tan solo provocará la aplicación de los principios y 
reglas hipotecarios, pero nada más: publicidad registral, tanto en su dimensión negativa 
(inoponibilidad de lo no inscrito), como en la positiva (oponibilidad de lo inscrito); el 
principio de fe pública registral (presunción de integridad y exactitud del contenido de los 
asientos); principio de prioridad y preclusión. Consecuencias, por tanto –las que produce 
la inscripción registral– comunes a cualquier título contractual que acceda al Registro (un 
arrendamiento como ejemplo paradigmático), y que no conlleva para los mismos, ni 
mucho  menos,  su  conversión  en  derechos  reales  por  ser  inscribibles,  ni  que  su 
naturaleza jurídica se vea alterada y transmutada en un derecho de aquel tipo por mor 
de  la  inscripción".  La  inscripción  de  la  Condición  Resolutoria,  y  la  Cláusula  Penal 
conducen a que sus efectos no se limiten al ámbito del comprador y del vendedor, sino 
que se amplíen también a quienes traigan causa de aquél, Sus efectos se amplían a 
“quienes adquieren el dominio o cualquier otro derecho real sobre un bien sujeto a la 
restricción resolutoria del artículo 1504 CC, oportunamente publicada en el Registro, 
conocen –o pueden conocer– la situación claudicante a que queda sujeta su adquisición” 
(Resolución de la DGRN de 28 de mayo de 1992, RJ5262/1992). La inscripción de una  s
condición resolutoria explícita hace oponible su ejercicio erga omnes, y protege además  oe.
al vendedor frente a cualquier acción negatoria de su derecho. Así, la cancelación del  w.
derecho  del  vendedor  derivado  de  la  condición  resolutoria  explícita  exige  su  25ww
(caornt.s 9e2n,t impáierrnatfoo  epxrpimreesraod LoH d),e i nfocrlumsao  acuutaénndtioc ae lo p, reenci os ua pdleafzeacdtoo,  hraeysao lusicdióon s ajutidsifceiachl ofir. mLoe 
edxep l2ic0a1 6a  l(aR pJe r2f1e3cc9i6ó6n/ 2la0 1s6e)n taeln ciniad idcea rl a“ lAau cdoienndciciaió Pnr orveisnocliuatlo driea  Beaxrpcleícloitnaa  od ee 2xp5r deesa ju elios   BOE-A-cable e
aquella que, mediante su inclusión en el contrato de compraventa e inscripción registral, 
faculta  al  vendedor  para  dar  por  resuelto  el  contrato  de  compraventa  de  un  bien 
inmueble  cuando  no  se  cumpla  la  obligación  de  pago  del  precio  aplazado  por  el 
comprador. A partir del momento de la inscripción de la condición resolutoria en el 
Registro de la Propiedad, queda protegido el vendedor de las posibles transmisiones del 
bien  inmueble  efectuadas  por  el  comprador;  así  como  de  la  constitución  de  otros 
derechos reales sobre el inmueble o de cualquier clase de gravámenes. Si se cumple la 
condición  resolutoria,  es  decir,  si  no  se  satisface  el  precio  de  la  compraventa  del 
inmueble en el plazo pactado, el vendedor podrá promover la resolución del contrato. Por 
el contrario, en el supuesto de haberse pagado el precio en su totalidad, la garantía 
queda extinguida, pero es preciso proceder a la cancelación de la respectiva inscripción 
en el Registro de la Propiedad, lo que se logrará con la extensión de la nota marginal 
correspondiente.”
Pero la inscripción de la condición resolutoria explícita, además de todo lo anterior, 
atribuye  al  vendedor  un  potentísimo  mecanismo  de  autotutela  para  conseguir,  sin 
necesidad de contienda o endoso judicial, la reinscripción del dominio a su favor incluso 
en caso de oposición del comprador o de los terceros registrales: “[...] si el pacto por el 
que, en caso de falta de pago del precio se producirá de pleno derecho la resolución de 
la compraventa a que se refiere el artículo 1.504 del Código Civil, es oponible a tercero 
con derecho inscrito en el Registro es precisamente porque el propio pacto consta 
inscrito. Así lo recoge el artículo 11 de la Ley Hipotecaria cuyo efecto ofensivo de purga 
es incuestionable (artículo 59 y 175.6.a del Reglamento Hipotecario) y sin que quepa 
confundir la doctrina de este Centro Directivo sobre la necesidad de que los titulares 
posteriores  tengan  salvaguardados  sus  derechos  (en  aplicación  del  principio 
constitucional  de  tutela  judicial  efectiva)  con  la  inevitable  cancelación  de  sus 
inscripciones  una  vez  que  se  ha  garantizado  que  han  disfrutado  de  la  posición 
legalmente prevista. En sede de ejercicio extrajudicial de hipoteca la salvaguarda de la 
posición jurídica de los terceros afectados por la eventual purga se consigue con la 
oportuna notificación a fin de que ejerciten, si lo estiman conveniente, los derechos que 
el ordenamiento les reconoce (artículo 236 d. 1 del Reglamento Hipotecario)” (RDGRN 
de 10 de enero de 2013, RJ 2902/2013).
La doctrina de esta Dirección General en torno al automatismo de la reinscripción a 
favor del beneficiario de la condición resolutoria explícita, ya consienta, ya disienta, el 
comprador, enfatiza su carácter como una de las modalidades de autocomposición o de 
autotutela  recogida  en  nuestras  leyes.  La  RDGRN  de  5  de  marzo  de  2012 
(RJ 6148/2012), continuando en la misma línea que la anteriormente citada de 21 
noviembre  de  1978  (RJ  8639/1987),  reafirma  el  sistema  de  “autotutela  a  favor  del 
vendedor"  y  el  “automatismo”  que  caracteriza  la  reinscripción  por  ejercicio  de  la 
condición resolutoria expresa: “[...] solo si los presupuestos en que ha de desenvolverse 
el juego del pacto de condición resolutoria explícita constan debidamente en los asientos 
registrales será posible, que en caso de cumplirse o no la condición, la mutación jurídico 
real pueda reflejarse en el Registro con efectos frente a terceros”. “[...] si la condición se 
cumple por impago del adquirente, el reflejo de la mutación jurídico real que implica la 
resolución sólo podrá reflejarse en el Registro cuando se acredite que se han cumplido 
los presupuestos previstos por el ordenamiento para ello”.
En  idéntico  sentido,  las  RRDGRN  de  9  de  marzo  y  10  de  diciembre  de  2010 
(RJ 1489/2010 y RJ 1221/2011, respectivamente).
En esta línea se pronuncia igualmente la Dirección General en la resolución de 30 de  s
mayo de 1980 (RJ 2533/1980), mediante la cual dirime sobre la cancelación automática  oe.
de una compraventa con precio aplazado garantizado mediante letras de cambio. Y la  w.
más reciente resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública  25ww
dcoem 1o0  edne  eal gporsetsoe dnete  2c0a2s0o ,( BlaOs Ep anr.t°e s2 5d7e,  udnea 2 c8o dmep rsaevpetnietam bdree  udne  in2m02u0e)b. leA scí,o nc uparnedcoio, 
ddiiffeerriiddoo , ha“snin p amctáasd ot rqáumeit ela  qcuoem peral vreenqtau esriem rieenstoolv enroát,a erina l caos oju ddeic iiaml',p a"gao  tdraevl épsr ecdieo   BOE-A-cable e
requerimiento fehaciente mediante acta notarial (el “Requerimiento"), en el cual (i) se 
requiera al Comprador el abono íntegro del importe del Pago Aplazado que corresponda 
(junto con el interés de legal de demora que resulte aplicable) en un plazo máximo e 
improrrogable de veinte (20) días hábiles desde la fecha del Requerimiento; y (ii) se 
dejará  constancia  de  que,  transcurrido  dicho  plazo  sin  que  el  Comprador  hubiera 
procedido a pagar la cantidad correspondiente", y se ha inscrito tal pacto en el Registro 
de la Propiedad, de forma que se torna oponible erga omnes exactamente en los 
términos pactados, entonces la reinscripción del dominio a favor del comprador y la 
cancelación de las inscripciones o anotaciones preventivas a favor del comprador o de 
cualquier tercero registral no precisa de sentencia firme en la que el titular registral 
resulte vencido, o de escritura o documento auténtico en la que preste su consentimiento 
para la cancelación de su derecho, sino que basta evidenciar la extinción del derecho del 
titular registral que “resulte del mismo título en cuya virtud se practicó la inscripción", esto 
es, mediante la presentación de “la notificación [....] notarial hecha al comprador por el 
vendedor de quedar resuelta la venta" (art. 59 RH), que es exactamente el Acta de 
Resolución.
Alega el Sr. Registrador que la existencia de oposición por parte del comprador 
impide la reinscripción del activo a nombre del vendedor en ejercicio de la Condición 
Resolutoria en sede registral, en la medida en que resolver la discusión existente entre 
las partes es una función que en ningún caso puede ser atribuida al registrador, ya que 
extralimita sus competencias. Cita determinadas resoluciones de la Dirección General de 
los Registros y el Notariado en extracto de la resolución de la Dirección General de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública de 6 de marzo de 2020: «Formulada oposición por el 
adquirente, deberá el transmitente acreditar en el correspondiente proceso judicial los 
presupuestos  de  la  resolución,  esto  es,  la  existencia  de  un  incumplimiento  grave 
(Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de septiembre de 1993), que frustre el fin del 
contrato por la conducta del adquirente, sin hallarse causa razonable que justifique esa 
conducta.» (énfasis añadido).
En el presente supuesto, en que las partes pactaron libremente y al amparo de la 
autonomía de su voluntad, en virtud del artículo 1.255 CC, la resolución contractual para 
el caso de incumplimiento de la obligación de pago en los términos previstos por el 
art.  1.504  CC,  con  reinscripción  del  dominio  a  favor  del  vendedor,  con  la  mera 
notificación notarial o judicial de la resolución ante el impago de todo o de apenas una 
parte del precio aplazado, con una cláusula penal sobre la totalidad de las cantidades 
recibidas, con una renuncia por parte del comprador a la moderación judicial equitativa 
de  la  pena  y  en  el  que  todos  esos  extremos  han  tenido  acceso  al  registro  de  la 
propiedad,  exactamente  en  los  términos  en  que  constaban  en  la  Escritura  de 
Compraventa, habiéndose otorgado el Acta de Resolución, por falta de pago del Precio 
Aplazado en la fecha convenida y en el Plazo de Gracia de veinte días otorgado, 
procede la reinscripción a favor del vendedor, en el expediente registral, incluso aunque 
se hubiera deducido oposición judicial por el comprador (que no es el caso), salvo si el 
comprador hubiera obtenido una resolución judicial, ya definitiva, ya meramente cautelar, 
que impidiera el despliegue de los efectos resolutorios previstos en el Registro de la 
Propiedad, exactamente en los términos que resultan de los asientos. Y ello porque así 
resulta de la aplicación cabal de los principios hipotecarios en el caso presente. En 
efecto, los derechos del vendedor respecto de la Condición Resolutoria y la Cláusula 
Penal, y la forma y exigencias documentales para la resolución de la venta que resultan 
de la Estipulación Tercera, tal y como ha quedado inscrita en el Registro de la Propiedad,  s
“están bajo la salvaguarda de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no  oe.
se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta Ley" (art. 1, III LH). w.
Las partes de la Escritura de Compraventa pactaron con la máxima claridad y  25ww
ctaoln msiasnteenrcai aq ulaes,  cdoen ddaicrisoen elas  eyv leonst upalalizdoasd ,e pnu qduieer ad epbroíac epdaegra ersl ev eenl dperedcoiro a c orenivnesncridiboir,  dseu 
hdiezroe cah ola,  sfienc hnae cdees idfiarmd ad ed eq ulae  eesl ccroitmurpar addeo rc ommapnriafevsetnatraa.  sSui gauqieuniedsoc eanhcoiara,  pau elas  myae jolor   BOE-A-cable e
doctrina (R. J., F. J.: El pacto resolutorio en la venta de bienes inmuebles: (su razón 
histórica), op. cit., págs. 261 y 262): “Por otra parte, en el caso de pacto resolutorio 
expreso pasa a primer término la voluntad manifestada norias partes en el contrato de 
que la resolución discurra por la vía extrajudicial cuando el comprador no pague el precio 
aplazado en el término pactado. El comprador no puede oponerse a la resolución de la 
venta porque este derecho lo ha otorgado al vendedor en la cláusula resolutoria expresa, 
y esta oposición supondría la reserva de una facultad revocatoria a favor del comprador, 
que no aparece en la cláusula resolutoria, y estaría en contradicción con el poder 
resolutorio concebido sólo al vendedor. Esta oposición iría en contra del artículo 1256 
Ce. que establece que la validez y eficacia de los contratos no puede quedar al arbitrio 
de una de las partes. Esta oposición violaría la doctrina de los actos propios (propium 
actum venire contra no valet), según lo admite la jurisprudencia" (énfasis añadido). [...] la 
resolución opera de pleno derecho, como consecuencia de la mora del comprador y la 
decisión del vendedor de ejercitar el poder resolutorio pactado. La resolución de la venta 
no puede ser paralizada por el comprador, porque iría contra sus propios actos, puesto 
que reconoció in continenti, que el vendedor pudiera resolverla venta, y no puede ex 
intervalo oponerse a lo que se obligó en la cláusula resolutoria. Por esto, el comprador 
no tiene que consentir nuevamente la resolución, puesto que va consintió en ella cuando 
se  celebró  el  contrato.  Este  nuevo  consentimiento  entre  vendedor  y  comprador  ex 
intervallo desfigura los perfiles del pacto de la lex commissoria y se transforma en un 
nuevo contrato de compraventa con desplazamiento de la cosa en sentido contrario 
desde el comprador al vendedor” (énfasis añadido).
La irrelevancia del consentimiento, la aquiescencia o incluso de la frontal oposición a 
la resolución por parte del comprador para la reinscripción del dominio de la finca 
vendida a favor del vendedor y titular de una condición resolutoria expresa inscrita se 
señala de forma unánime por la doctrina científica, para la que el efecto resolutorio se 
anuda, única y exclusivamente, a la declaración unilateral y recepticia de resolver del 
vendedor (M. S., J. B.: Cuestiones en tomo al artículo 1504 del Código Civil en M. E., E. 
(Dir.): Derecho de obligaciones y contratos: En homenaje al profesor I. S. G., Las Rozas 
(Madrid): Wolters Kluwer, 2016, págs. 489-516): “[...] Este requerimiento es «acto jurídico 
complejo integrado por una declaración unilateral y recepticia de voluntad y al que la Ley 
añade unas determinadas consecuencias jurídicas en orden a posibilitar judicialmente la 
resolución de la compraventa por impago del precio o de uno de sus plazos». Depende, 
por  tanto,  de  la  voluntad  del  vendedor  –matizada,  como  ya  se  ha  dicho,  por  el 
cumplimiento de los presupuestos de hecho de la resolución: lo que hace que no 
dependa sólo de la voluntad del vendedor– y no reclama, por ello, el consentimiento del 
comprador, pero sí su conocimiento” (énfasis añadido).
Los derechos de Metrovacesa en relación a la Condición Resolutoria y a la Cláusula 
Penal  están  inscritos  exactamente  en  los  términos  que  constan  en  la  Escritura  de 
Compraventa por lo que, conforme al art. 38 LH, se presumen “[a] todos los efectos 
legales”  que  existen  y  pertenecen  a  su  titular  “en  la  forma  expresada  en  asiento 
respectivo”.  Y  de  ahí  que  ese  mismo  artículo  prohíba  que  se  entable  acción 
contradictoria  del  dominio  de  inmuebles  o  derechos  reales  inscritos  [...],  sin  que, 
previamente,  o  a  la  vez  se  entable  demanda  de  nulidad  o  cancelación  de  las 
inscripciones correspondientes”.
La protección legal de la validez y de la integridad del registro, a veces con carácter 
de presunción iuris tantum, a veces con carácter de presunción iuris et de iure, es una de 
las piezas vertebrales de la propiedad inmobiliaria en nuestro país y de la seguridad  s
jurídica preventiva que el registro proporciona. Porque los asientos registrales en cuanto  oe.
a los derechos inscribibles “están bajo la salvaguarda de los Tribunales, y producen  w.
todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud” (art 1, III LH). 25ww
2016E,n  ppáagla. b6r2a7s) :d e“F Lru. tDo.  d(Le.l  Dp.r,i nAc.i:p Cioo mdee nletagriitoims aac ilóan L esye  Hciopnosteidcearraia q, uNea veal rrtiatu: lAarr apnuzeaddei, 
Eacnt ueasrt ee nse enlt itdráof,i ceol  tvit uelanr  einl spcrorictoe sdoe bdee  slae rm caonnesirdae qraudeo r eefnle cjau aelql uaiseier ntiteom cpoor rye slupgoanrd, iye nptoer.   BOE-A-cable e
cualquier persona, como si fuera el titular real. Ello es así, igualmente, en el ámbito 
administrativo, ya que, como destaca la RDGRN 13-1-1998: «la presunción de existencia 
y pertenencia del derecho inscrito, que opera a todos los efectos legales (artículo 38 LH), 
así como el principio de la salvaguarda judicial de los asientos registrales, imponen, tanto 
al registrador calificante como a la propia Administración Pública, la aceptación de la 
titularidad dominical que el Registro proclama, en tanto los Tribunales no declaren su 
inexactitud». En este sentido, según el artículo 3.2 de la Ley de Expropiación Forzosa 
de  1954:  «salvo  prueba  en  contrario,  la  Administración  expropiante  considerará 
propietario o titular a quien con este carácter conste en registros públicos que produzcan 
presunción de titularidad, que sólo puede ser destruida judicialmente, o, en su defecto, a 
quien aparezca con tal carácter en registros fiscales, o, finalmente, al que lo sea pública 
y notoriamente.” (énfasis añadido) En esta misma línea, M. V. (M. V., L. F.: Práctica 
Registral: cuestiones prácticas sobre el Registro de la Propiedad, Registro Mercantil y 
Oficina Liquidadora, Madrid: Centro de Estudios registrales, 1998, pág. 37) ha afirmado: 
“Las  personas  en  cuyo  favor  aparecen  extendidos  los  asientos  del  Registro  tienen 
derecho a que se respete su situación con arreglo a los términos de la inscripción 
mientras  los  Tribunales  no  decidan  lo  contrario,  es  decir,  mientras  no  declaren  la 
equivocación o inexactitud registrar (énfasis añadido).
O, en palabras de la propia Dirección General: “el principio de legitimación registral, 
según la formulación legal que del mismo se contiene en el artículo 38 de la Ley 
Hipotecaria, impone que a todos los efectos legales se presumirá que los derechos 
reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada 
por el asiento respectivo. Esta presunción legal queda reforzada en virtud del principio de 
la salvaguardia judicial de los asientos del Registro, asientos que producen «todos sus 
efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la Ley» 
(cfr. artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria). Por tanto, estando los asientos 
registrales bajo la salvaguardia de los tribunales de Justicia (cfr. artículos 1 y 40 de la 
Ley Hipotecaria), sólo cabe su rectificación o modificación con el consentimiento del 
actual titular registral (artículo 20 de la Ley Hipotecaria) o mediante sentencia firme 
dictada en el procedimiento judicial correspondiente directamente entablado contra él, 
circunstancias ambas que en el presente caso no constan” (RDGRN de 3 de julio 
de 2012, La Ley 145959/2012) (énfasis añadido).
Por eso, en sede registral, el normal desenvolvimiento de lo pactado, exactamente 
en los términos que el Registro de la Propiedad publicita, es que el vendedor reinscriba 
el dominio a su favor, con la mera notificación notarial o judicial de la resolución, sin 
consignación de cantidad alguna (pues ningún derecho tiene el comprador al precio 
pagado por mor de la Cláusula Penal, en los términos pactados e inscritos), sin precisar 
para ello sentencia judicial firme, o escritura o documento público en el que FUSARA 
preste su consentimiento a la cancelación de su derecho.
Como es natural, y tal y como aquí acertadamente menciona el Sr. Registrador, el 
comprador tiene un derecho irrenunciable a solicitar la tutela judicial efectiva para el caso 
en que entienda que no ha incumplido sus obligaciones, que no se dan los requisitos 
para el ejercicio de la condición resolutoria explícita o, incluso, que el vendedor ha hecho 
uso  abusivo  de  su  derecho  a  resolver.  Esa  contienda  no  la  puede  resolver  el  Sr. 
Registrador, sino las partes o un juez. Pero el inmaculado derecho del comprador a 
reclamar justicia de los tribunales (incluso justicia cautelar), no ha de entorpecer el 
normal  desenvolvimiento  de  lo  pactado,  tanto  en  la  esfera  registral  (art.  1  Ley 
Hipotecaria), como extrarregistral (art. 1.504 del Código civil), conforme al contrato y a  s
las leyes. oe.
El legislador ha establecido, en favor del titular de una condición resolutoria explícita  w.
inscrita, una de las múltiples soluciones autocompositivas previstas en nuestro Derecho.  25ww
aCpolmazoa ddoe setna claa  clao mdporcatvriennat a(M d.e  Din.m Gu.e: bElexsa,m Lean L ecyo:m Rpeavriasttiav oju dríed iclaas e gsapraañnotlíaa sd ed edlo pctrreincaio, 
jaurrtiíscpurluod e5n9c iad ey  sbui blRioeggrlaafmíae, nnto.°,   2q,u1e9 8l3a,   rpeáings. cr1ip2c5i0ó-n1 2a5 7)f:a v[o.„r]   dael l prvoecnladmedaorr , (.o.. ) seul   BOE-A-cable e
causahabiente,  se  practicará  sólo  con  la  notificación  judicial  o  notarial  hecha  al 
comprador de quedar resuelta la venta, acompañada del título del vendedor, consagra el 
máximo  automatismo,  porque  sin  intervención  alguna  del  comprador,  ni  de  los 
Tribunales, se producía el efecto pactado.'' (énfasis añadido).
El automatismo de la reinscripción no es más que un corolario necesario e ineludible 
del propio automatismo de la resolución de la venta que opera a favor del titular de la 
condición resolutoria explícita, que la jurisprudencia no se ha cansado de ensalzar al 
indicar que, en la compraventa inmobiliaria sometida a condición resolutoria expresa, “el 
requerimiento provoca per se la resolución contractual", marcando dicho requerimiento 
“el momento en que nace o surge la resolución” (SSTS 21 de marzo de 1988,27 de abril 
de 1988,2 de marzo de 1992 y 8 de mayo de 1992, entre otras muchas).
A pesar de emplearse el término “requerimiento” en el art. 1.504 CC, la doctrina y la 
jurisprudencia coinciden en que no se trata de una intimación al pago, “sino de una 
notificación auténtica de que el vendedor opta por la resolución del contrato” (M.), “de 
una voluntad de resolver" (M. S., entre otros).
El  automatismo  que  resulta  del  segundo  párrafo  del  art.  82  LH,  o  del  59  del 
Reglamento Hipotecario, aunque singular, no resulta en absoluto incongruente con el 
resto de la normativa hipotecaria. Aunque el principio general para la modificación de los 
asientos registrales se basa en la resolución judicial firme o en la escritura pública 
otorgada por el perjudicado existen, además de estos dos artículos, otros preceptos en 
que este principio general se excepciona, como en el art. 40 LH (a pesar de lo que 
parece deducirse de la cita que de este artículo se hace en la Nota de Calificación, como 
bien resulta de la expresión “en los casos en que haya de solicitarse judicialmente"), o en 
relación a la venta a carta de gracia o empenyorament de los arts. 326 y ss. del Código 
Civil de Cataluña, al retracto convencional (STS de 10 de julio de 1987, RJ 1987\5456), o 
a la opción de compra.
Por  todo  lo  anterior,  la  Oposición  a  la  Resolución  no  puede  impedir  el  normal 
desenvolvimiento  de  la  acción  resolutoria  ejercitada  por  Metrovacesa  en  la  forma 
pactada  entre  las  partes  e  inscrita,  ya  en  sede  puramente  registral,  ya 
extrarregistralmente:
(a)  porque la protección ofrecida en nuestro derecho al titular de una condición 
resolutoria inscrita le permite reinscribir el dominio a su favor con la mera declaración 
recepticia de resolver, notarial o judicial (arts. 1, III; 38; 82, IILH; 1.504 CC o 59 RH); (b) 
porque la Oposición a la Resolución no da satisfacción a la exigencia del segundo 
párrafo  del  art.  38  LH  (no  podrá  ejercitarse  "acción  contradictoria  del  dominio  de 
inmuebles o derechos reales inscritos [...], sin que, previamente, o a la vez se entable 
demanda de nulidad o cancelación de las inscripciones correspondientes”), y, (c) porque, 
en este caso concreto, la Oposición a la Resolución contiene una aceptación por el 
comprador del supuesto de hecho del incumplimiento del pago de la cantidad de 23 
millones de euros el 5 de agosto de 2020, y en los veinte días de Plazo de Gracia, que 
autoriza  el  ejercicio  de  la  Condición  Resolutoria.  En  efecto,  FUSARA  admite 
palmariamente en la Oposición a la Resolución que no ha pagado el Precio Aplazado 
Impagado, ni los Intereses de Demora, el 5 de agosto de 2020, ni en los veinte días del 
Plazo de Gracia, cuando afirma que se trata de un "mero retraso”. En palabras de 
FUSARA: “Que Metrovacesa no pretende sino recuperar un inmueble vendido hace 
apenas  seis  meses  y  hacer  suyos  más  de  quince  millones  de  euros  alegando 
incumplimiento cuando la realidad es que existe mero retraso y causalmente provocado 
por una operación (compraventa a TAPIAMAR y otros) en la que la Fundación está  e.
siendo  perjudicada  por  causas  ajenas  a  su  voluntad,  compraventa  previa  que  w.b
Metrovacesa conocía perfectamente” (énfasis añadido). Como resulta del artículo 1.504  25ww
ndoe l hCaóydai gsoid oc ivreilq, ueel rcidoom jpurdaidcioarl mpueendtee  op paogra ra c“atau nn odtaersipaul'.é As  dseen esxup ciroandtora erilo t,é erml cionmo pínratedroinr 
rneos opluuteodrieo  pdaegl avr enudnead ovre. z Pqour e,e svoe, ncdiedsod ee l laté rfmecinhoa,  dhealy aA crteac ibdied oR  eesl orleuqcuióenr im(4ie ndtoe 
septiembre de 2020), notificada a FUSARA en esa misma fecha mediante el Acta de
Notificación de la Resolución, FUSARA queda privada de la posibilidad de pagar, y de la 
acción de cumplimiento de la Escritura de Compraventa. De ahí que, cuando el 8 de 
septiembre de 2020 FUSARA admite, en la Oposición a la Resolución, que la falta de 
pago de los 23 millones de euros, y los Intereses de Demora es un “mero retraso", 
confiesa el incumplimiento de la obligación de pago en la fecha máxima prevista, y 
confirma  así  el  acaecimiento  del  supuesto  de  hecho  del  ejercicio  de  la  Condición 
Resolutoria, exactamente en los términos pactados en la Escritura de Compraventa y 
que constan en los asientos registrales.
Por tanto, no existe en realidad controversia alguna entre vendedor y comprador 
respecto de si se cumplen o no el requisito para el ejercicio de la Condición Resolutoria 
(impago de la cantidad de 23 millones de euros en la fecha del 5 de agosto de 2020 e 
impago de la cantidad de 23 millones de euros, más los Intereses de Demora sobre esa 
misma cantidad, en los veinte días del Plazo de Gracia), sino que la discrepancia podría 
simplemente  alcanzar  a  si  el  incumplimiento  (confesado  por  FUSARA)  es  o  no 
disculpable, es o no a ella imputable o sobre la validez o Invalidez de los asientos 
registrales  respecto  del  contenido,  exigibilidad  y  cumplimiento  de  la  Condición 
Resolutoria y/o sobre la Cláusula Penal. Otra cosa muy distinta es que, admitido el 
incumplimiento,  al  comprador  no  le  convengan  en  este  momento  arrostrar  las 
consecuencias que libremente aceptó al tiempo de otorgamiento de la Escritura de 
Compraventa, motivo por el cual formula en la Oposición a la Resolución toda una serie 
de  alegaciones  que  deberían  haber  tenido  relevancia  influencia  en  la  Nota  de 
Calificación.
Y deberían haber tenido nula influencia en la Nota de Calificación porque no pueden 
impedir el natural desenvolvimiento del derecho a la resolución de la compraventa de 
Metrovacesa, en ejercicio de la Condición Resolutoria, y la consiguiente reinscripción del 
dominio, dado que se ejercita exactamente en los términos pactados entre las partes e 
inscritos en el Registro de la Propiedad, términos que se presumen válidos y exactos. 
Acaecidos  los  presupuestos  legales  que  dan  derecho  al  ejercicio  de  la  Condición 
Resolutoria,  y  habiéndose  ejercitado  exactamente  en  los  términos  inscritos,  no  es 
preciso  dar  al  comprador  trámite  para  que  preste  su  consentimiento  o  incluso,  es 
irrelevante que no lo preste, pues su consentimiento para esa eventualidad ya fue 
otorgado en el momento en el que suscribió la Escritura de Compraventa. Así, este 
Centro Directivo ha reconocido en multitud de ocasiones, la más reciente mediante 
resolución de 10 de agosto de 2020 (BOE n.° 257, de 28 de septiembre de 2020), que el 
artículo 82, en su párrafo segundo permite “la cancelación de inscripciones practicadas 
en virtud de escritura pública sin necesidad de sentencia firme, o nueva escritura pública 
o documento auténtico, si el derecho inscrito ha quedado extinguido por declaración de 
la Ley o “resulta así del mismo título en cuya virtud se practicó la Inscripción o anotación 
preventiva”: “La posibilidad prevista en dicho párrafo 2. ° hace referencia a aquellos 
casos  en  que  el  derecho  ha  quedado  extinguido  de  una  manera  inequívocamente 
indubitada de tal modo que resulta innecesario un nuevo consentimiento, voluntario o 
forzoso, del titular del derecho que se cancela" (énfasis añadido).
Por  tanto,  la  reiteración  del  consentimiento  del  comprador  (o  de  los  terceros 
registrales, de haberlos) es jurídicamente irrelevante para que opere la reinscripción de 
la finca vendida a favor del vendedor, porque tampoco su oposición podría impedirlo, 
toda vez que ésta es, precisamente, la esencia de la protección que ha pactado otorgar 
al vendedor, para el caso de incumplimiento total o parcial de sus obligaciones, siempre 
que el vendedor resuelva la venta conforme a las exigencias legal y contractualmente  s
establecidas. oe.
De la misma forma que FUSARA no puede pretender, sobre la base de su Oposición  w.
a la Resolución, que se cancelen los asientos registrales sobre la Condición Resolutoria  25ww
ay/uot élnat iCcalá uos mulead Piaenntea l rseisnool uccoiónn e jlu cdoicniasle nfirtimmeie nat os ud efa vMoer tr(oavrta. c8e2s,a  peáxrprarefos apdriom eenro ,f oLrmH)a, 
Ctalmáupsoucloa  pPueendael,  ecnotnofropremcee rr eesl unltoarnm dael  dloess epnrvooplivoism iaesnieton tdoes  lrae gCisotnradliecsió, nc uRaelessoqluutioerriaa  qy ulea   BOE-A-cable e
sean los argumentos de oposición que invoque o pueda haber invocado. Todo ello, 
obviamente, a menos que obtuviera previamente a su favor, ya con carácter de justicia 
meramente cautelar, ya con carácter de justicia definitiva, una resolución judicial que 
impida o paralice tal despliegue de efectos, o que declare la inexactitud de los asientos 
registrales sobre la Condición Resolutoria o la Cláusula Penal.
Tampoco puede ser sostenido que existe una vulneración del derecho de defensa del 
comprador al operar la reinscripción del dominio a favor del beneficiario de la condición 
resolutoria explícita cuando éste se ha opuesto al ejercicio de tal condición, puesto que 
el comprador tiene a su disposición la vía judicial para hacer valer sus derechos, sin que 
ello pueda de ninguna manera perjudicar la vía registral de reinscripción del dominio a 
favor del vendedor titular de la condición resolutoria explícita. Hacemos nuestras las 
alegaciones del recurrente en la resolución de la DGRN de 29 de agosto de 2019 sobre 
el automatismo de la reinscripción a favor del vendedor tras el ejercicio de la condición 
resolutoria explícita y la irrelevancia del aquietamiento, aquiescencia o consentimiento 
del comprador o de los titulares registrales. Aún a riesgo de incurrir en reiteración, 
interesa enfatizar dichas alegaciones para, a continuación, exponer el juicio que a la 
DGRN le merecieron: “La reinscripción registral a favor del vendedor en caso de ejercicio 
de la condición resolutoria, aun cuando no conste el consentimiento del comprador, o 
incluso si se opone de forma expresa, es conforme al ordenamiento jurídico, sin que sea 
en todo caso exigible para ello refrendo judicial. El ejercicio de una condición resolutoria 
motivada por el incumplimiento contractual de una de las partes exige, ex art. 1123 CC, 
la  restitución  de  lo  entregado,  lo  que,  en  el  caso  de  una  compraventa  de  bienes 
inmuebles, implica la reinscripción registral de los mismos a favor de su titular original. 
En  el  presente  supuesto,  las  partes  pactaron  la  resolución  de  la  compraventa  por 
incumplimiento del comprador de su obligación de pago, por lo que, la reinscripción 
registral a favor del vendedor se produciría, en su caso, por la vía establecida en el 
artículo 59 RH, esto es, presentando ante el Registro la notificación judicial o notarial 
hecha al comprador que ha incumplido y el título del vendedor.
El Sr. Registrador, no obstante, aduce que este procedimiento previsto legalmente 
para  la  reinscripción  vulnera  el  derecho  a  la  tutela  judicial  efectiva  y  contraría  la 
salvaguardia de la integridad del Registro que corresponde de forma exclusiva a los 
tribunales, con cita de los artículos 24 de la Constitución Española y 1 y 40 LH.
Nada,  en  esas  afirmaciones,  resulta  atendible.  La  tutela  judicial  efectiva  es  la 
sacrosanta garantía para el restablecimiento de los derechos que pudieran haber sido 
quebrantados, tras un proceso de esclarecimiento de los hechos controvertidos. En el 
presente supuesto, en que las partes –ambos empresarios– pactaron libremente y al 
amparo de la autonomía de su voluntad, ex art. 1255 CC, la resolución contractual para 
el caso de incumplimiento de la obligación de pago en los términos previstos por el 
art. 1504 CC, con reinscripción del dominio a favor del vendedor, con la mera notificación 
notarial o judicial de la resolución ante el impago de todo o de apenas una parte del 
precio aplazado, no solo no podemos hablar de quebrantamiento de derechos por la 
eventual  ejecución  de  la  condición  resolutoria,  sino  que  en  ningún  caso  puede 
considerarse que los presupuestos de hecho que dan lugar a dicha ejecución puedan ser 
tenidos  por  hechos  controvertidos.  Con  la  máxima  claridad  las  partes  pactaron  las 
condiciones y los plazos en que debía pagarse el precio convenido, de tal manera que, 
de darse la eventualidad, pudiera proceder el vendedor a reinscribir su derecho, sin 
necesidad de que el comprador manifestara su aquiescencia, pues ya lo hizo a la fecha 
de firma de la escritura de compraventa: [..]Naturalmente que el comprador/deudor tiene  s
un derecho irrenunciable a solicitar la tutela judicial efectiva para el caso en que entienda  oe.
que no ha incumplido sus obligaciones, que no se dan los requisitos para el ejercicio de  w.
la condición resolutoria explícita o, incluso, que el vendedor ha hecho uso abusivo de su  25ww
(dinecrelucshoo  juas triecsiao lcvaeur.t ePlaerr oe necl aemjeinrcaidcaio  ad peal rdaelirzeacrh loa  rae irnescclraipmcaiór nj uas tfiacivao rd dee llo vse ntrdibeudnoar,l essi 
cCoivnicl uyr ariseír afune lroas d reecqluairsaidtoos  jupdreicviaisltmose nptaer)a n oe llhoa e dne  eel natortr.p 7e2c8e rd eel  nlao rLmeya l ddee sEennjuvioclivaimmiieennttoo   BOE-A-cable e
de lo pactado, tanto en la esfera registral, como extrarregistral, conforme al contrato y a 
las leyes. Y en sede registral, el normal desenvolvimiento de lo pactado, conforme a las 
leyes, es que el vendedor reinscriba el dominio a su favor, con la mera notificación 
notarial o judicial de la resolución y sin consignación de cantidad alguna, pues ningún 
derecho tiene el comprador al precio pagado por mor de la Cláusula Penal.
Naturalmente que este derecho del vendedor beneficiario de una condición resolutoria 
explícita ni contraviene, ni está en contradicción con el derecho constitucional a la tutela 
judicial  efectiva,  ni  produce  indefensión  alguna  al  comprador,  que  podrá  contender 
judicialmente cómo y cuándo estime oportuno. El derecho a la reinscripción del dominio del 
beneficiario  de  la  condición  resolutoria  explícita  no  es  más  que  uno  de  los  muchos 
mecanismos  de  solución  autocompositiva  previstos  en  nuestro  Derecho,  que  arranca 
precisamente sus perfiles, y su eficacia, de la voluntad común del comprador y del vendedor 
y que se extiende a los terceros registrales merced a la inscripción originaria de la condición 
resolutoria expresa [..] Lo que se sostiene, en definitiva, es que no se produce vulneración 
del derecho del comprador al operar la reinscripción del dominio a favor del beneficiario de 
la condición resolutoria explícita (previo cumplimiento, claro está, de los requisitos legales) 
sin dar al comprador trámite para que preste su consentimiento, en la medida en que su 
consentimiento para esa eventualidad ya fue otorgado en el momento de la constitución de 
la  compraventa.  La  reiteración  del  consentimiento  del  comprador  es  jurídicamente 
irrelevante para que opere la reinscripción a favor del vendedor, porque tampoco su 
oposición podría impedirlo, toda vez que esta es, precisamente, la esencia de la protección 
que ha pactado otorgar al vendedor, para el caso de incumplimiento total o parcial de sus 
obligaciones,  siempre  que  el  vendedor  resuelva  la  venta  conforme  a  las  exigencias 
legalmente establecidas. Y tampoco es jurídicamente relevante el consentimiento de los 
terceros  registrales  (como  tampoco  lo  sería  su  oposición)  para  que  se  produzca  la 
reinscripción, pues están avisados por el contenido del registro, cuando sus derechos se 
inscriben o anotan sobre el dominio del comprador, de la singular protección que la 
condición resolutoria explícita atribuye al vendedor/acreedor para el caso de impago del 
precio aplazado. Y sin que ello, obviamente, limite o restringa el derecho de cualquiera de 
ellos (el comprador o los terceros registrales) a solicitar el auxilio judicial (¡incluso en forma 
de justicia cautelar!) que entiendan pertinente. […] Porque una cosa es la plena efectividad 
y el desenvolvimiento de las reglas y principios hipotecarios (que han de conducirá [...] la 
reinscripción del dominio a favor del beneficiario de una condición resolutoria explícita que 
resuelve la venta por impago del precio aplazado conforme a las exigencias legales) y otra, 
bien distinta, es quién obtiene en última instancia una resolución judicial firme a su favor. (...) 
Todo ello, porque son muchas las instituciones jurídicas acogidas en nuestro Derecho en 
las que opera una solución de autotutela o de autocomposición que permite la purga, 
cancelación o resolución de los derechos de un titular inscrito, sin necesidad de declaración 
judicial y sin que medie el consentimiento de los afectados (o, por mejor decir, aunque 
medie  la  oposición  de  los  afectados)  plenamente  equiparables  a  la  de  la  condición 
resolutoria explícita, sin que hayan sido nunca cuestionadas, que sepamos, por vulnerar el 
derecho a la tutela judicial efectiva de los perjudicados. Precisamente el derecho civil 
catalán recoge la singular figura de la venta a carta de gracia o empenyorament (arts. 326 y 
ss. CC Cat), que permite asimismo la resolución contractual, a voluntad del vendedor y 
dentro del plazo estipulado, con restitución del inmueble y de la cantidad originalmente 
pactada, sin que sea necesaria la declaración en sede judicial de dicha resolución: “en la 
compraventa a carta de gracia el pacto comisorio es implícito", la restitución del inmueble y 
de su precio inter partes es inherente a esta forma de contrato, la cual no vulnera una  s
“inexistente prohibición general de comiso o mecanismo legal de análoga finalidad” (véase  oe.
la STSJ de Cataluña de 19 de mayo de 1991, RJ\1992\3903 y SAP de Barcelona de 24 de  w.
noviembre de 2003, JUR\2004\28101). 25ww
cartaE nd eel  gdrearceicah oc actoamlaúnna,,  epl rerevtireancdtoo  cloan pveonsicbioilindaald o pdeerla v deen dfoerdmora  daen árloegcuap ae rlaar lvae nctoas aa 
veesntadbidleac iddeons teron  deel la rpt.la 1z.o5 1e8s tCaCbl,e rceidlaoti vyo ss iúnn micaamyoern rteeq aul isreiteom pbaorals os ud erle psroelcuicoi ódne  qvueen talo sy   BOE-A-cable e
el pago al comprador de los gastos relacionados con la misma (STS de 10 de julio 
de 1987, RJ 1987\5456). Es decir, ni se establece trámite de oposición en derecho en 
favor del retrayente. Un sector doctrinal entiende que el retracto produce, al operar como 
condición dependiente de la voluntad del vendedor, la resolución de la venta con carácter 
retroactivo, de forma que todo quede como sí el retrayente no hubiese dejado de ser 
dueño.
Otro sector doctrinal defiende que la postura más acorde dentro de nuestro Código 
Civil es la que considera al retracto como una venta sometida a condición resolutoria. En 
cualquier caso, se trata de un derecho del vendedor, inscribible en el Registro de la 
Propiedad y con eficacia frente terceros (ex art. 1510 CC), consistente en “un poder cuyo 
ejercicio y defensa se le encomienda a su titular'’, tal y como ha expuesto la doctrina: “El 
ejercicio del derecho de retracto convencional se compone de dos elementos, unidos en 
una secuencia lógica, igualmente indispensables para la virtualidad redentora de la 
operación. Por un lado, la primera pieza de una figura compleja, su integrante inicial: la 
declaración  emitida  por  su  titular,  destinada  a  poner  en  marcha  el  mecanismo 
recuperador  y,  por  otro,  como  requisito  concurrente  externo,  la  realización  de  los 
desembolsos estatuidos. La declaración simboliza un acto jurídico unilateral, tributario de 
la simple y exclusiva voluntad del redentor (...). La declaración de voluntad, que puede 
ser en principio extrajudicial, no se ve constreñida por la necesidad de una forma 
especial, por lo que se aplica el artículo 1278 CC. Es más, aun cuando para el contrato-
básico se moldee una determinada formalidad por conveniencia o mandato legal, no se 
precisa la misma para la referida comunicación. Por ende, cabe plasmar dicho mensaje 
jurídico en forma documental, gracias a escrito público o privado, o contentarse sólo con 
su emisión verbal. Tan pronto como se satisfacen estas cantidades, el retrayente se 
convierte de nuevo en titular de la cosa, recobra su dominio, y se halla en disposición de 
reclamar el bien de manos de cualquier poseedor a través de la acción reivindicatoria” 
(...). Pero sin duda, el ejemplo paradigmático de una solución autocompositiva que 
produce la resolución del derecho de un titular inscrito, sin necesidad de declaración 
judicial,  ni  de  la  aquiescencia  o  consentimiento  del  perjudicado,  es  la  cancelación 
registral prevista en el segundo párrafo del art. 82 LH, en virtud del cual las inscripciones 
o anotaciones preventivas hechas en virtud de escritura pública podrán ser canceladas, 
sin el consentimiento del perjudicado, cuando el derecho inscrito o anotado quede 
extinguido por declaración de la ley o resulte así del mismo título en cuya virtud se 
practicaron aquéllas. En este último caso, la cancelación se producirá a instancia de 
parte interesada (en nuestro caso, el vendedor/acreedor), siendo título suficiente para la 
cancelación la misma escritura en cuya virtud se practicó la inscripción, si resultare de 
ella o de otro documento fehaciente que el derecho asegurado se ha extinguido (en 
nuestro caso, precisamente por el ejercicio de la condición resolutoria explícita inscrita). 
Para que opere la cancelación registral, sin sanción o endoso judicial, ni consentimiento 
del  perjudicado,  la  doctrina  de  la  DGRN  (RRDGRN  de  17  de  octubre  de  1994, 
RJ1994X7797 y 5 de mayo de 2009, RJ 2009X2777, entre otras) ha venido exigiendo 
únicamente que la extinción del derecho inscrito resulte de manera clara, precisa e 
indubitada: “si se acredita fehacientemente que en fecha fijada como término para la 
garantía hipotecaria no había nacido la obligación en garantía de la cual se constituyó”. 
“(...) si el pacto por el que, en caso de falta de pago del precio se produciré de pleno 
derecho la resolución de la compraventa a que se refiere el artículo 1,504 del Código 
Civil, es oponible a tercero con derecho inscrito en el Registro es precisamente porque el 
propio pacto consta inscrito. Así lo recoge el artículo 11 de la Ley Hipotecaria cuyo efecto  s
ofensivo de purga es incuestionable (artículo 59 y 175.6.a del Reglamento Hipotecario) y  oe.
sin que quepa confundirla doctrina de este Centro Directivo sobre la necesidad de que  w.
los titulares posteriores tengan salvaguardados sus derechos (en aplicación del principio  25ww
icnosncsritpitcuicoinoensa l udnea   vtuetze laq ueju dsiceia lh ae fegcatriavnat)i zacdoon  qluae  inheavni tadbilsef ructaadnoc eldaec iólna   pdoes icsióuns 
pleogsaiclmióenn tjeu rpídriecvai sdtae.  Elons  steedrcee rdoes  eajeferccitcaidoo esx tproarju dlaic ieavl ednetu hailp optuercgaa  las es aclovnasgiugaured ac odne  llaa   BOE-A-cable e
oportuna notificación a fin de que ejerciten, si lo estiman conveniente, los derechos que 
el ordenamiento les reconoce (artículo 236 d. 1 del Reglamento Hipotecario)” (RDGRN 
de 10 de enero de 2013).
En términos semejantes, la RDGRN de 30 de mayo de 1980 aborda la cuestión de la 
cancelación registral automática en una compraventa con precio aplazado pactado para 
ser satisfecho mediante letras de cambio, en este caso para declarar el derecho del 
comprador a cancelar la condición resolutoria expresa inserta en la compraventa de la 
que trae su derecho: “(...) en la escritura de compraventa de 17 de abril de 1969, en la 
que adquirió el deudor el inmueble y se había pactado la condición resolutoria explícita –
por falta de pago de uno de los vencimientos– se reseñaron las trece letras de cambio 
que correspondían a las trece mensualidades aplazadas, y que ahora se encuentran en 
poder del comprador, según resulta del acta notarial levantada, por lo que aparece 
justificado el hecho –pago– que ha originado la extinción del derecho, todo ello como 
consecuencia del incumplimiento de la condición resolutoria establecida que consolida la 
adquisición del deudor, y permite entender incluido dentro del párrafo 2.0 del artículo 82 
de la Ley el caso discutido, al resultar de los mismos títulos presentados extinguido el 
derecho del acreedor. (...) a mayor abundamiento, en un supuesto como el de la hipoteca 
constituida en garantía de títulos transmisibles por endoso, el artículo 156 de la Ley 
autoriza la cancelación parcial de esta ciase de hipotecas con la presentación del acta 
notarial en la que conste estar recogidas y en poder del deudor debidamente inutilizadas 
obligaciones por un valor equivalente al importe de la hipoteca parcial que se trata de 
extinguir; norma que supone una importante excepción al principio general en materia de 
cancelación de hipotecas establecido en el artículo 179 del Reglamento Hipotecario, y 
que ha tratado de justificarse en la especial naturaleza de esta clase de títulos-valores, 
por lo que si admitida esta notable singularidad para la cancelación de un derecho real 
como es la hipoteca, más justificación la tiene en un supuesto como es el de una 
condición resolutoria que no supone más que una estipulación pactada en un contrato de 
compraventa” (...). Esta doctrina del art. 82 ilustra la aplicación práctica de la cancelación 
registral de títulos sin necesidad de heterocomposición judicial, ni de asentimiento del 
titular registral perjudicado, y pone de relieve la falta de atinencia de los argumentos 
sobre  el  derecho  a  la  tutela  judicial  efectiva  vertidos  en  la  calificación  recurrida. 
Naturalmente que el comprador/deudor, o los titulares registrales posteriores, mantienen 
su sacrosanto derecho a contender judicialmente con el vendedor/acreedor, si estiman 
indebida o improcedentemente ejercitado el derecho derivado de la condición resolutoria 
explícita inscrita, o la repudian por cualquier medio o con cualquier base, pero ello no 
debe constituir óbice a la puntual aplicación del art. 59 RH, para que el vendedor/
acreedor consiga la reinscripción a su favor. [...]. Las incorrección y falta de fundamento 
jurídico de las alegaciones vertidas en la calificación recurrida sobre el derecho a la 
tutela  judicial  efectiva  del  comprador/deudor  y  los  derechos  de  terceros  registrales 
quedan evidenciadas por el tenor literal del art. 59 RH (cuya validez o constitucionalidad 
no se cuestiona en la calificación recurrida), que precisamente articula el derecho a la 
reinscripción del beneficiario de la condición resolutoria explícita inscrita, ya lo consienta, 
ya lo niegue, el dueño o los terceros registrales. Así, este artículo pone precisamente a 
disposición  de  las  partes  el  mecanismo  de  resolución  y  reinscripción  por  simple 
notificación notarial o judicial ante el impago del precio aplazado, sin necesidad de 
endoso o refrendo judicial a favor del beneficiario de la condición resolutoria expresa, y 
aunque el dueño o los terceros se opongan. El legislador ha establecido, en favor del 
titular  de  una  condición  resolutoria  explícita  inscrita,  una  de  estas  soluciones  s
autocompositivas previstas en nuestro Derecho (es importante destacar, asimismo, que  oe.
el artículo 59 no resulta en absoluto incongruente con el resto de la normativa hipotecaria  w.
que no exige indefectiblemente declaración judicial o consentimiento del perjudicado  25ww
apratr. a4 0la L Hm o(ad ipficeascairó dne  dloe l qrueeg ipsatrroe)c. eN doe dsuec iersxeig dee  ilnad ceifteac qtiubele mdee netset,e  paortrí ceujleom spel oh,a ceen  eenl 
slao lcicailtiafircsaec iójund irceicaulmrreidnate) ’c’)o: mPoo rb ieelnlo r, ensou ltcaa dbee  lain teexrpprreestaiór,n  c“oemn olo ss ec ahsaocse e ne nq ulae  hnaoytaa  ddee   BOE-A-cable e
calificación  aquí  recurrida,  que  se  trate  de  un  trámite  de  notificación  para  que  el 
comprador  incumplidor  oponga  excepciones,  justifique  el  impago,  o  se  aquiete  al 
ejercicio  del  vendedor/acreedor  de  la  condición  resolutoria  (pues  nada  de  ello  es 
relevante para el desenvolvimiento ope legis de la resolución), sino que es una simple 
notificación que recoge la voluntad unilateral del vendedor de resolver, que provoca por 
sí misma la resolución de la venta (sin que de ello se deduzca, obviamente, que no 
pueda el comprador instar y obtener sentencia judicial que anule la resolución de la 
venta). Así lo ha interpretado también la DRGN: “Es copiosa la jurisprudencia de Tribunal 
Supremo, que en numerosas sentencias ha declarado y aun empleando el término 
“requerimiento que este requisito exigido por el artículo 1504 Ce. tiene el valor de una 
intimación que está referida, no al pago del precio, sino por el contrario, a dar cuenta al 
comprador de la voluntad patente del vendedor de que el contrato quede resuelto y 
finalizada la prórroga legal del plazo, por lo que se trata de una simple notificación, 
término que introduce ya con precisión al recoger esta reiterada jurisprudencia el RH a 
partir de la reforma de 1947 en su artículo 59 que regula esta cuestión (...y RDGRN 
de 17 de noviembre de 1978) (énfasis añadido). Notificación que, por supuesto, deberá 
dirigirse únicamente al comprador/deudor, aunque haya titulares registrales posteriores, 
sin que ello suponga vulneración alguna de sus derechos, tal y como se deduce del tenor 
literal del art. 59 RH y ha clarificado la doctrina de la DGRN: “la notificación al comprador 
para que se allane a resolverla obligación contraída ha de ser realizada a este último 
solamente (cfr.: artículos 1.504 del Código Civil y 59 del Reglamento Hipotecario) por ser 
quien se encuentra obligado a cumplirla presentación al vendedor, sin que el hecho de 
que aparezcan nuevos titulares registrales como consecuencia de ulteriores actos de 
comprador, sin intervención del acreedor, cambie la situación para éste «re ínter allios 
facta», quedando afectados dichos terceros dado el contenido del registro existencia de 
una condición resolutoria a los efectos que se puedan producir conforme a las normas de 
la legislación sustantiva e hipotecaria” (RDGRN de 7 de septiembre de 1985).
La doctrina de la DGRN en torno al automatismo de la reinscripción a favor del 
beneficiario de la condición resolutoria explícita, ya consienta, ya disienta, el comprador, 
enfatiza su carácter como una de las modalidades de autocomposición o de autotutela 
recogida en nuestras leyes. La RDGRN de 5 de marzo de 2012 (BOE 7 de mayo 
de 2012), continuando en la misma línea que la anteriormente citada de noviembre 
de 1978, reafirma el sistema de “autotutela a favor del vendedor y el “automatismo” que 
caracteriza la reinscripción por ejercicio de la condición resolutoria expresa: [...]. En 
idéntico sentido, las RRDGRN de 9 de marzo y 10 de diciembre de 2010.
En el caso que nos ocupa, tal y como se ha expuesto, las partes pactaron con 
claridad las condiciones y plazos en que debía producirse el pago del precio aplazado 
por parte del comprador, que el impago total o parcial del precio aplazado devengaría, a 
favor  del  vendedor,  una  penalidad  por  el  importe  del  precio  ya  abonado,  cuya 
adecuación, a la vista de las circunstancias (financiación gratuita a su favor de más 
de 18 meses de plazo y respecto del 45% del precio) fue expresamente declarada por el 
comprador, que también renunció en la Escritura a instar cualquier moderación judicial 
equitativa de la pena, así como a obstaculizarla reinscripción en favor del vendedor/
acreedor en caso de impago total o parcial del precio aplazado. Y todo ello para que, 
mediante la inscripción de todos estos extremos en el registro de la propiedad, el 
vendedor pudiera, en caso de impago, sin otros requisitos que los establecidos en el 
art. 1.504 CC y 59 RH, resolver la venta y reinscribir el dominio a su favor a través de la 
mera notificación judicial o notarial de resolución, y la presentación del título del que  s
deriva su derecho (la Escritura). Naturalmente que el impago, como hecho negativo, no  oe.
ha de acreditarse (¡ni podría!) de otra manera que mediante la declaración unilateral del  w.
vendedor inserta en la notificación notarial o judicial de la resolución de la venta. Por eso,  25ww
plao dreeimnsocsr ipecsitóanr ,d ees a cpureecrdisoo  c“oqnu ela  sael eagcarceidóinte d efel hSarc. iRenetgeimsterandteo r lad er eqauleid,a pda rdae  qtuoed oosp elores 
persetas uapcureesdtoitas csióonb rea  lloas  nqeucee ssied aads ideen taq ulae  rsees oolubctieónng”,a  p“elaro  dnooc ucmuaenndtaoc ipóanr eccuem apnlau duanr   BOE-A-cable e
mínimo de garantías o, en su defecto, se obtenga la oportuna resolución judicial', o 
cuando la liga al derecho del comprador a "un momento procesal oportuno para oponer 
la  excepción  de  pago,  condonación,  compensación  o  novación’  (que  nadie  le  está 
negando). En absoluto. Ni el comprador, ni los terceros registrales tienen derecho a una 
“documentación con unas mínimas garantías”; tienen derecho a una documentación con 
todas las garantías legalmente establecidas, que no son otras que la notificación judicial 
o notarial de la resolución de la venta, por impago del precio aplazado (que obviamente, 
el vendedor ha de declarar como causa de la resolución, pero no ha de probar, por ser 
un hecho negativo).
Lo que se ha venido desgranando no significa que las Partes hayan renunciado a la 
resolución jurisdiccional de sus discrepancias, sino que la tutela de los tribunales no es 
óbice, ni condición, para la reinscripción registral, tampoco respecto de los titulares 
registrales posteriores. El vendedor podrá ejercer su derecho a la reinscripción sí se 
cumplen los presupuestos de la condición resolutoria, mediante simple notificación al 
comprador  y  sin  necesidad  de  esperar  su  aquietamiento  u  oposición,  lo  que  es 
plenamente congruente con la propia esencia de la condición resolutoria expresa, que no 
es sino evitar “el tiempo que se tarda en obtener esa Sentencia, que va contra corriente 
de la celeridad de la vida mercantil y de la necesidad de que se produzcan esos ingresos 
en  tiempo  determinado,  para  pago  de  los  gastos  que  se  le  atemperan,  según  el 
presupuesto  confeccionado  anticipadamente”.  Y  ello  es  así  tanto  en  el  plano  civil 
extrarregistral, como en el registral una vez que la condición resolutoria expresa ha 
quedado inscrita, gracias a, o como resultado de, la aplicación de las reglas y principios 
hipotecarios: la presunción de corrección del Registro, la oponibilidad de lo inscrito, la 
inoponibilidad de lo no inscrito, etc."
En el Fundamento de Derecho 2, apartado (j) de la resolución de 29 de agosto 
de  2019  la  Dirección  General  resume  las  alegaciones  del  recurrente  en  torno  al 
automatismo de la reinscripción y la irrelevancia de la aquiescencia, el aquietamiento o la 
eventual oposición del comprador de la siguiente forma: “Del largo recurso contra la 
calificación debe destacarse, sintéticamente, lo siguiente:
(i)  Respecto del automatismo en lo referente a la operatividad de la cláusula y la 
tutela judicial efectiva, en este caso, en que las partes –ambos empresarios– pactaron 
libremente y al amparo de la autonomía de su voluntad, ex artículo 1255 del Código Civil, 
la resolución contractual para el caso de incumplimiento de la obligación de pago en los 
términos previstos por el artículo 1504 del Código Civil, con reinscripción del dominio a 
favor del vendedor, con la mera notificación notarial o judicial de la resolución ante el 
impago de todo o de apenas una parte del precio aplazado, no sólo no se puede hablar 
de quebrantamiento de derechos por la eventual ejecución de la condición resolutoria, 
sino que en ningún caso puede considerarse que los presupuestos de hecho que dan 
lugar a dicha ejecución puedan ser tenidos por hechos controvertidos. Con la máxima 
claridad las partes pactaron las condiciones y los plazos en que debía pagarse el precio 
convenido, de tal manera que, de darse la eventualidad, pudiera proceder el vendedor a 
reinscribir su derecho, sin necesidad de que el comprador manifestara su aquiescencia, 
pues ya lo hizo a la fecha de firma de la escritura de compraventa.
Y  el  automatismo  de  la  reinscripción  no  es  más  que  un  corolario  necesario  e 
ineludible del propio automatismo de la resolución de la venta que opera a favor del 
titular de la condición resolutoria explícita, que la jurisprudencia no se ha cansado de 
ensalzar al indicar que, en la compraventa inmobiliaria sometida a condición resolutoria  e
expresa, “el requerimiento provoca per se la resolución contractual”, marcando dicho  bo
requerimiento “el momento en que nace o surge la resolución” (Sentencias de 21 de  25ww
omtararzso m duec h1a9s8)8”,.  2L7a  dDeG aRbNril  hdaec 1e9 s8u8y, a2s  dlea sm aalrezgoa cdieo n1e9s9 2d eyl  8re dceu rrmeanyteo,  dtaem 1b9i9é2n,  eenn trleo 
rreelgaitsivtroa leas , laa  liorrse leefveacntocsia  ddee l al ar eienvsecnritpucailó no pdoesl icdioómn indieol  dceo mlap craodsao r veon ddied al oas  fativtuolra rdeesl 
vendedor en caso de ejercicio de la condición resolutoria explícita: "A tal efecto no cabe
sino dar por reproducidos los argumentos que el recurrente aduce [...] ya referidos en los 
apartados h), i)y j) del fundamento jurídico 2 de la presente resolución" (Fundamento de 
Derecho 6 (d)). Y acaba así, la DGRN, estimando íntegramente el recurso y revocando la 
calificación  registral.  Y  por  tanto,  admitiendo  la  plena  inscripción  de  la  condición 
resolutoria explícita allí pactada en la escritura de compraventa, y de la cláusula penal 
sobre la totalidad del precio entregado, para que operara en caso de “incumplimiento 
parcial, irregular y/o total por el Comprador”, y la renuncia convencional allí contenida a 
la moderación judicial equitativa de la pena (“excluyéndose por acuerdo expreso de las 
Partes (y al amparo de la autonomía de la voluntad) la facultad moderadora de los 
Tribunales prevista en el artículo 1.154 del Código Civil').
Y esa misma conclusión se alcanza en la sentencia del Juzgado de Primera Instancia 
n.° 47 de Barcelona (La Ley 107570/2020), que estima la demanda interpuesta frente a 
la  resolución  de  la  Dirección  General  de  Derecho  y  Entidades  Jurídicas  de  la 
Generalidad de Cataluña de 25 de julio de 2019 (Boletín Oficial de la Generalidad de 
Cataluña de 7 de agosto de 2019) que había desestimado íntegramente el mismo 
recurso  gubernativo  frente  a  la  calificación  del  Registro  de  la  Propiedad  n.°  3  de 
Granollers que da en última instancia lugar a la citada RDGRN de 29 de agosto de 2019. 
En efecto, en dicha sentencia, se anula la citada resolución de la Dirección General de 
Derecho y Entidades Jurídicas y se ordena la inscripción de la referida escritura de 
compraventa, como resulta de su Fallo: “Que, estimando íntegramente la demanda 
interpuesta por La Sociedad Promotora de la Sociedad de Gestión de activos de la 
reestructuración bancada, S.–4 (Sareb) representada por el Procurador D. [...] contra la 
Dirección General de Derecho y Entidades jurídicas, revoco la resolución de fecha 25 de 
julio  de  2019  dictada  por  ésta  última,  acordando  la  inscripción  de  la  escritura  de 
compraventa otorgada en fecha 28 de diciembre de 2018 ante el Notario de Madrid. D. 
José Losada Blanco con número 6.6342 de su protocolo” (énfasis añadido).
Y la misma conclusión, en fin, debería alcanzarse en el presente caso, en el que las 
Partes han pactado una condición resolutoria explícita a favor del vendedor, para que 
opere en caso de “falta de pago de todo o de parte del Pago Aplazado en el plazo 
convenido", “con pérdida para el Comprador de las cantidades entregadas hasta ese 
momento, que el Vendedor podrá retener y hacer definitivamente suyas en concepto de 
cláusula penal, habiendo expresamente pactado la aplicación de dicha Cláusula Penal 
“en el caso de incumplimiento parcial, irregular y/o total por el Comprador”, con exclusión 
expresa  “por  acuerdo  expreso  de  las  Partes  (y  al  amparo  de  la  autonomía  de  la 
voluntad)’’ de “la facultad moderadora de los Tribunales prevista en el artículo 1.154 del 
Código Civil', declarando expresamente FUSARA que “acepta y asume la Cláusula 
Penal,  manifestando  que  la  considera  proporcionada  y  adecuada  considerando  los 
perjuicios que sufriría el Vendedor por la falta de cobro del precio de la compraventa" y 
que renuncia “expresa e irrevocablemente a realizar cualquier reclamación al Vendedor, 
judicial o extrajudicial, tendente excluir su aplicación, solicitar su minoración o retraso", 
habiendo previsto las partes que Metrovacesa podría “ejercitar la acción resolutoria a 
través de requerimiento fehaciente mediante acta notarial [...] en el cual (i) se requiera al 
Comprador el abono íntegro del importe del Pago Aplazado que corresponda (junto con 
el interés de legal de demora que resulte aplicable) en un plazo máximo e improrrogable 
de veinte (20) días hábiles desde la fecha del Requerimiento; y (ii) se dejará constancia 
de que, transcurrido dicho plazo sin que el Comprador hubiera procedido a pagarla 
cantidad correspondiente, se entenderá cumplida la Condición Resolutoria y, por tanto, la 
presente compraventa quedará automáticamente resuelta”, habiendo quedado inscrito  s
en el Registro de la Propiedad todo lo anterior exactamente en los términos pactados, y  oe.
habiéndose  producido  la  resolución  de  la  venta  mediante  el  Acta  de  Resolución  w.
estrictamente de conformidad con los términos pactados e inscritos. Especialmente en  25ww
peastrete c daeslo c oemn perla qduoer ,d deel  imlap Oagpoo sdiceiló pnr eac iloa  aRpelaszoaludcoió enn,  reel spulaltzao p caolmnvaerinai dloa  qcuoen fheasibóinlit ap oerl 
ceajelirfciqicuioe  ddee  “mlae Croo rnedtricaisóon” )R.»esolutoria (pues a no otra cosa conduce que FUSARA lo  BOE-A-cable e
V
Notificado  el  recurso  al  notario  autorizante,  hasta  le  fecha  no  se  ha  producido 
alegación alguna.
Mediante escrito con fecha de 13 de noviembre de 2020, doña María Isabel Bañón 
Serrano, registradora de la Propiedad interina del Registro de la Propiedad número 33 de 
Madrid, elevó el expediente a este Centro Directivo (con registro de entrada el mismo 
día).
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 24 de la Constitución; 6, 9, 10, 11, 12, 16, 1091, 1123, 1124, 1154, 
1210, 1255, 1504 y 1964.2 del Código Civil; 1, 2, 3, 11, 18, 82 y siguientes de la Ley 
Hipotecaria; 85.6 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se 
aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y 
Usuarios y otras leyes complementarias; 56, 59 y 175 del Reglamento Hipotecario; 
Sentencias del Tribunal Supremo, Sala Primera, de 29 de diciembre de 1982, 30 de 
octubre de 1983, 16 y 17 de septiembre y 21 de noviembre de 1987, 19 de enero, 4 de 
febrero, 21 de marzo y 27 de abril de 1988, 18 de diciembre de 1991, 14 de febrero, 2 
y 30 de marzo y 8 de mayo de 1992, 22 de marzo y 21 de septiembre de 1993, 20 de 
febrero y 16 de marzo de 1995, 28 de marzo de 2000, 8 de abril de 2005, 27 de junio y 4 
de julio de 2006, 16 de abril y 21 de octubre de 2013, 7 de abril, 3 de diciembre de 2014, 
13 de septiembre de 2016, 25 de enero y 2 y 24 de octubre de 2017, 14 de febrero y 3 
de abril de 2018, 8 de marzo y 6 de junio de 2019 y 28 de enero y 23 de junio de 2020, 
así como la Sentencia del mismo Tribunal, Sala Tercera, de 31 de enero de 2001 las 
Sentencias del Tribunal; y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y 
del Notariado de 27 de junio de 2006, 19 de junio de 2007, 23 de enero de 2008, 9 de 
junio y 10 de diciembre de 2010, 28 y 29 de junio de 2011, 25 de enero y 27 de junio 
de 2012, 17 de mayo, 10 de julio y 5 de septiembre de 2013, 16 de octubre de 2014, 12 
de febrero, 25 de septiembre y 16 de diciembre de 2015, 4 de enero, 10 de febrero y 5 
de septiembre de 2016, 29 y 31 de mayo, 9 de junio, 5 de julio y 4 de agosto de 2017, 5 
de marzo de 2018 y 16 de enero y 29 de agosto de 2019 y 6 de marzo y 10 de junio 
de 2020.
1.  Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible un acta de resolución de 
compraventa por cumplimiento de condición resolutoria pactada en garantía del pago de 
precio aplazado en la que concurren las circunstancias y son relevantes los hechos 
siguientes:
– El título de adquisición es una escritura de compraventa de 4 de marzo de 2020, 
otorgada por Metrovacesa SA (vendedora) y la Fundación de Santamarca y de San 
Ramón  y  San  Antonio,  “FUSARA”,  de  una  parcela;  el  precio  pactado  fue  el 
de 47.676.000 euros, del cual se abonan en ese acto 15.377.828 euros, se aplazó el 
pago de 32.298.172 euros, de los cuales 23.066.742 euros se abonarían el 5 de agosto 
de 2020, y el resto, una vez se haya aprobado y publicado el estudio de detalle que 
consolide la edificabilidad; sin devengo de interés alguno hasta esa fecha y con devengo 
para la cantidad aplazada, a partir de esa fecha, de un interés de demora por las 
cantidades  impagadas  hasta  que  se  hubiera  producido  el  pago  de  las  cantidades 
pendientes. s
– En garantía de la cantidad aplazada, las partes acordaron condición resolutoria  oe.
expresa de manera que la falta de pago en la fecha prevista de cualquier importe del  w.
plparr eercveiiosst ooalsup,cl aiópznaa cdtodá enc doponlsfeoenr oml oe d seair gelouc iheeosn ttaedb:e le “lcalai d ofac oletamn  pldarea e vsepcnartgiatou  reapn od re lo pcsao rmttéepr mrdaievne onlsat  ayF,  udcnaodrínaadc liiucóignoa nrde aes    2021-1225n https://ww
cualquiera de las cantidades aplazadas para su pago según lo establecido dará derecho
a Metrovacesa a la resolución de esta compraventa sin más trámite que el requerimiento  Bc
notarial o judicial. A dicho efecto y en garantía del pago aplazado se pacta la siguiente 
condición resolutoria expresa solicitando la inscripción en el Registro de la Propiedad … 
al  amparo  de  lo  establecido  en  los  artículos  1504  del  Código  Civil,  11  de  la  Ley 
Hipotecaria y 54 del Reglamento Hipotecario”.
– Para el eventual ejercicio de la acción resolutoria, la sociedad vendedora y la 
fundación  compradora  pactaron  que  “la  falta  de  pago  de  todo  o  parte  del  Precio 
Aplazado en el plazo convenido facultará al Vendedor para resolver de pleno derecho 
la compraventa, con pérdida para el Comprador de las cantidades entregadas hasta 
ese  momento,  que  el  Vendedor  podrá  retener  y  hacer  definitivamente  suyas  en 
concepto  de  cláusula  penal  …  sin  que  la  compradora  responda  personal  y 
universalmente de ninguna otra cantidad. Aplicación de la Cláusula Penal: La Cláusula 
Penal resultará de aplicación en el caso de incumplimiento parcial, irregular y/o total por 
el Comprador, excluyéndose por acuerdo expreso de las Partes (y al amparo de la 
autonomía de la voluntad) la facultad moderadora de los Tribunales prevista en el 
artículo  1.154  del  Código  Civil.  Adicionalmente,  el  Comprador  asume  y  acepta  la 
Cláusula  Penal,  manifestando  que  la  considera  proporcionada  y  adecuada 
considerando los perjuicios que sufriría el Vendedor por la falta de cobro del precio de 
la  compraventa,  renunciando  expresa  e  irrevocablemente  a  realizar  cualquier 
reclamación  al  Vendedor,  judicial  o  extrajudicial,  tendente  a  excluir  su  aplicación, 
solicitar su minoración o retraso”. A tal efecto, se pacta que “el Vendedor podrá ejercitar 
la acción resolutoria a través de requerimiento fehaciente mediante acta notarial ( …), 
en el cual (i) se requiera al Comprador el abono íntegro del importe del Pago Aplazado 
que corresponda (junto con el interés legal de demora que resulte aplicable) en un 
plazo  máximo  e  improrrogable  de  veinte  (20)  días  hábiles  desde  la  fecha  del 
Requerimiento; y (ii) se dejará constancia de que, transcurrido dicho plazo sin que el 
Comprador  hubiera  procedido  a  pagar  la  cantidad  correspondiente,  se  entenderá 
cumplida  la  Condición  Resolutoria  y,  por  tanto,  la  presente  compraventa  quedará 
automáticamente resuelta”. Como otros efectos del ejercicio de la acción resolutoria se 
fijaron el de que “(i) el Vendedor hará suya la propiedad de la Finca …; (ii) se aplicará 
la  Cláusula  Penal;  y  (iii)  el  Vendedor  podrá  disponer  de  la  Finca,  como  estime 
oportuno”.
– El 28 de julio de 2020, se requirió a la Fundación compradora a los efectos de que 
hiciera comparecencia en la fecha señalada –5 de agosto de 2020– para hacer efectivo 
el cumplimiento de la obligación de pago de la suma que había quedado aplazada; en 
dicha acta, consta la diligencia de cierre en la que se hace constar la incomparecencia 
de la entidad requerida en la fecha señalada, sin que por parte de la fundación requerida 
se haya producido contestación al requerimiento formalizado. El mismo día 5 de agosto 
de 2020, por la misma notaria, se levanta otra acta de presencia para acreditar la 
comparecencia del requirente y la incomparecencia del requerido a la hora fijada.
– El mismo día 5 de agosto de 2020, se requirió a la Fundación compradora a los 
efectos de “… El abono íntegro del importe del Pago Aplazado que asciende a la 
cantidad de … € (junto con interés legal de demora) en un plazo máximo e improrrogable 
de veinte (días) hábiles desde la fecha del presente Requerimiento; y (ii) Transcurrido 
dicho  plazo  sin  que  el  Comprador  hubiera  procedido  a  pagar  la  cantidad 
correspondiente, se entenderá cumplida la Condición Resolutoria y, por tanto, la presente 
compraventa  quedará  automáticamente  resuelta,  con  todos  los  efectos,  incluso  los 
previstos en la cláusula penal, según los mismos se establecen en la escritura de 
compraventa  antes  citada”.  Este  requerimiento  fue  reiterado  el  2  de  septiembre  y  s
notificada en diligencias del mismo día y del día siguiente a la entidad requerida. oe.
– El día 4 de septiembre de 2020, se otorga unilateralmente por la vendedora acta  w.
de ejercicio de la condición resolutoria y resolución de la citada compraventa, y “Hace  25ww
pcoroncsetadre  irgeuaalilzmaer nctoen seilg ncoamciópna roe ceinetnrteeg, ae an  falav orre pdree FseUnStaAcRióAn  oe dne  qlouse  eivnetenrtvuiaelnees,  teqrucee rnoos 
preagrais trlaa lerse inqsucer iptecniógna nr edgeisretrcahl odse i nlsac rPitaorsc eol aa nao tfaadvoosr  sdoebl rvee lnad peadrocre, lad,e  cloams oc acnotniddaicdióens   BOE-A-cable e
previamente satisfechas por FUSARA a cuenta del precio de la parcela, merced a la 
aplicación de la cláusula penal establecida respecto a dichas cantidades a favor del 
vendedor, …”.
– El mismo 4 de septiembre, se notifica la resolución a la entidad compradora, y con 
fecha 8 de septiembre, mediante diligencia se recoge la contestación de la compradora, que 
entre otras manifestaciones y alegaciones de su oposición a la resolución comunicada, 
expresa lo siguiente: “que se impugna expresamente la escritura de compraventa por 
cuestiones relacionadas con los representantes legales de la fundación compradora”, y “se 
impugna resolución del contrato de compraventa que se pretende por … y la cláusula penal 
que quiere ejecutar; …, siendo en todo caso los Juzgados y Tribunales de Justicia los que 
deberán  apreciar  la  legalidad  o  no  del  contrato  de  compraventa  y/o  dela  condición 
resolutoria y cláusula penal que se pretende ejecutar por…”.
El registrador acuerda no practicar la reinscripción de la parcela por considerar que la 
oposición formulada por la fundación compradora a la existencia de causa de resolución, 
así como la no consignación de cantidad alguna, obligan a someter la resolución de la 
compraventa a la autoridad judicial, excediendo su resolución de las competencias que 
tiene atribuidas el registrador en el ejercicio de su función de calificación. En definitiva, 
señala  dos  defectos:  la  falta  de  la  consignación  de  las  cantidades  que  deban  ser 
devueltas a la parte compradora, y la existencia de oposición a la resolución por parte de 
la misma, lo que obliga en ambos casos a someter a resolución judicial la cuestión.
El recurrente alega en esencia lo siguiente:
– Que las partes, en ejercicio de su pleno derecho de autonomía de la voluntad: 
habían pactado una cláusula penal y la aplicación de ésta en caso de incumplimiento 
irregular, parcial o total del comprador; habían excluido por acuerdo expreso entre las 
partes la facultad moderadora de los Tribunales prevista en el artículo 1154 del Código 
Civil; la compradora había aceptado la cláusula penal declarando su proporcionalidad y 
adecuación a la vista de los perjuicios que soporta el vendedor por la falta de cobro del 
precio de la compraventa; y aún más, había el comprador renunciado, de forma expresa 
e  irrevocable,  a  cualquier  reclamación  judicial  o  extrajudicial  orientada  a  excluir  la 
aplicación de la cláusula penal o a obtener una minoración o retraso; que la cláusula 
había quedado inscrita en el Registro de la Propiedad resultando oponible no solo a las 
partes sino también frente a cualesquiera a terceros registrales.
– Que la moderación judicial de la pena está excluida cuando las partes, en legítima 
realización del principio de autonomía de la voluntad, han pactado de forma inequívoca 
atribuir la pena al incumplimiento de una obligación concreta; en el supuesto actual, la 
pena se ha pactado precisamente para sancionar o reprimir un incumplimiento concreto, 
por lo que no se da el supuesto de hecho para que pueda proceder a la valoración 
judicial de la equidad de la pena.
– Que, estando en este supuesto vedada la moderación judicial equitativa de la 
cláusula penal pactada, pudiendo oponerse no solo frente al comprador sino también, 
merced de su inscripción, frente a terceros, resulta la inexigibilidad de la consignación 
para la reinscripción del dominio a favor del vendedor retrayente; que no es exigible la 
consignación de cantidades en relación con la cláusula penal y la moderación judicial, 
pues en el presente supuesto las partes han pactado una cláusula penal en virtud de la 
cual, en caso de incumplimiento de la obligación de pago del comprador, el vendedor 
hará suyas las cantidades percibidas, y han convenido expresamente que dicha cláusula 
penal resultaría de aplicación, en su totalidad, en el caso de incumplimiento parcial,  e
irregular o tardío del precio aplazado, por lo que no ha lugar a la restitución prevista en el  bo
artículo 1123 del Código Civil, ni puede ser éste el fundamento de la exigibilidad de la  25ww
dcoen ssuigsn accainótnid. aYd eress, ppercetvois dtae  elan  faecl ualtratídc udloe  1lo1s5 4tr ibduenl aCleósd idgeo  mCoivdile, rcaocmióno  oa rmguomdiefinctaoc ieónn 
fcauvmopr ldime ielan tnoe cdeesl iedvaedn dtuea lla p croonnsuingcniaacmióienn ptole jnuad idciea ll o( dpeefercnibdiiddoo  ap oerf eecsttoes  Cdeen gtraor aDnitriezcatri veol 
en sus resoluciones), sin embargo según jurisprudencia del Tribunal Supremo (entre
otras, Sentencias de 7 de abril de 2014, 2 de octubre de 2017, 24 de octubre de 2017 
y 14 de febrero de 2018), de la interpretación correcta del artículo 1154 del Código Civil, 
y de la resolución de la Dirección General de registros y del Notariado de 29 de agosto 
de 2019, se extrae que no cabe la moderación judicial de una pena si ésta ha sido 
establecida  para  sancionar  un  incumplimiento  concreto  en  el  marco  de  la  relación 
contractual  en  cuestión  (por  ejemplo,  no  acudir  al  otorgamiento  en  una  fecha 
determinada), en el entendimiento de que el referido precepto sólo admite la moderación 
judicial cuando se haya pactado la cláusula penal para el incumplimiento total y el deudor 
haya cumplido sólo parcialmente o extemporáneamente. Así, la moderación judicial de la 
pena está prohibida, y la aplicación del artículo 1154 del Código Civil excluida, cuando 
las partes, en legítima realización del principio de la autonomía de la voluntad, han 
pactado de forma inequívoca atribuir la pena (en su integridad) al incumplimiento de una 
obligación concreta (en este caso, pagar no más tarde del 5 de agosto de 2020 el precio 
aplazado correspondiente a cada una de las fincas vendidas). Y se añade en el recurso 
que  esta  Dirección  General  se  ha  pronunciado  en  múltiples  ocasiones  en  sentido 
contrario al que se mantiene en la calificación recurrida, permitiendo la inscripción a favor 
del beneficiario del derecho (con la consiguiente resolución del dominio inscrito) sin 
consignación de cantidades a favor del titular registral (o de los terceros registrales).
– Que los titulares registrales posteriores no tendrán un derecho a la consignación a 
su favor de cantidades respecto de las que no tenga derecho o título de crédito el 
comprador,  por  mor  de  la  cláusula  penal.  El  verdadero  derecho  de  los  terceros 
registrales posteriores no es otro que el de pagar el precio aplazado en la fecha prevista 
por cuenta del comprador, si éste no lo hace, conforme a lo previsto en el artículo 1210 
del  Código  Civil,  presumiéndose  legalmente  la  subrogación  en  los  derechos  del 
comprador por el pago. Ya lo consienta ya lo ignore el comprador. Por tanto, carece de 
fundamento, civil y registral, exigir al beneficiario de la condición resolutoria explícita, 
como condición de ejercicio de su derecho a retraer la venta en caso de impago del 
precio aplazado, la consignación a favor del comprador, o de los titulares registrales 
posteriores, de cantidades que no tendría derecho (ni civil, ni registral) a retener o a 
apropiarse y, por tanto, dicha consignación no sería sino una carga modal o un gravamen 
no  congruente,  y  contradictorio,  con  la  articulación  civil  y  registral  de  la  condición 
resolutoria explícita en nuestro derecho, en un caso como el pactado en la escritura 
calificada.
– Que respecto del automatismo en lo referente a la operatividad de la cláusula y la 
tutela judicial efectiva, en este caso, en que las partes –que el recurrente considera 
actuando en carácter de empresarios– pactaron libremente y al amparo de la autonomía 
de su voluntad, ex artículo 1255 del Código Civil, la resolución contractual para el caso 
de incumplimiento de la obligación de pago en los términos previstos por el artículo 1504 
del  Código  Civil,  con  reinscripción  del  dominio  a  favor  del  vendedor,  con  la  mera 
notificación notarial o judicial de la resolución ante el impago de todo o de apenas una 
parte del precio aplazado, no sólo no se puede hablar de quebrantamiento de derechos 
por la eventual ejecución de la condición resolutoria, sino que en ningún caso puede 
considerarse que los presupuestos de hecho que dan lugar a dicha ejecución puedan ser 
tenidos  por  hechos  controvertidos.  Con  la  máxima  claridad  las  partes  pactaron  las 
condiciones y los plazos en que debía pagarse el precio convenido, de tal manera que, 
de darse la eventualidad, pudiera proceder el vendedor a reinscribir su derecho, sin 
necesidad de que el comprador manifestara su aquiescencia, pues ya lo hizo a la fecha 
de firma de la escritura de compraventa. s
– Que el automatismo de la reinscripción no es más que un corolario necesario e  oe.
ineludible del propio automatismo de la resolución de la venta que opera a favor del  w.
titular de la condición resolutoria explícita, que la jurisprudencia no se ha cansado de  25ww
eenxpsarelzsaar,  a“el li nrdeiqcaure rqimueie, netno  lpar ocvoomcpar apveern tsae  inlam orebsiloialuricai ósno mcoentitdraa catu caol”n, dmicaiórcna rnedsoo ludtiochrioa 
requerimiento “el momento en que nace o surge la resolución” (Sentencias de 21 de
marzo de 1988, 27 de abril de 1988, 2 de marzo de 1992 y 8 de mayo de 1992, entre 
otras muchas).
2.  Se plantea en este expediente, de nuevo, una cuestión relativa a la posibilidad de 
inscribir un acta de resolución de un contrato de compraventa como consecuencia del 
ejercicio por parte de la vendedora de la facultad de resolución pactada al amparo del 
artículo 1504 del Código Civil para garantizar el pago de parte del precio aplazado. En este 
caso concurre una circunstancia relevante, puesta de manifiesto por el registrador, que 
consiste  en  la  oposición  expresa  por  parte  de  la  entidad  compradora  requerida  a  la 
resolución. En concreto, la parte compradora, como contestación a la notificación recibida, 
hizo constar, entre otras manifestaciones y alegaciones de su oposición a la resolución 
comunicada, lo siguiente: “que se impugna expresamente la escritura de compraventa por 
cuestiones relacionadas con los representantes legales de la fundación compradora”, y “se 
impugna resolución del contrato de compraventa que se pretende por … y la cláusula penal 
que quiere ejecutar; …, siendo en todo caso los Juzgados y Tribunales de Justicia los que 
deberán  apreciar  la  legalidad  o  no  del  contrato  de  compraventa  y/o  dela  condición 
resolutoria y cláusula penal que se pretende ejecutar por…”.
3.  Según  la  reiterada  doctrina  fijada  por  esta  Dirección  General  (cfr.  las 
resoluciones  citadas  en  los  “Vistos”  de  la  presente),  la  reinscripción  en  favor  del 
vendedor, cuando es consecuencia del juego de la condición resolutoria expresa pactada 
conforme  al  artículo  1504  del  Código  Civil,  está  sujeta  a  rigurosos  controles  que 
salvaguardan la posición jurídica de las partes, los cuales se pueden sintetizar de la 
siguiente forma: primero, debe aportarse el título del vendedor (cfr. artículo 59 del 
Reglamento Hipotecario), es decir, el título de la transmisión del que resulte que el 
transmitente  retiene  el  derecho  de  reintegración  sujeto  a  la  condición  resolutoria 
estipulada;  segundo,  la  notificación  judicial  o  notarial  hecha  al  adquirente  por  el 
transmitente de quedar resuelta la transmisión, siempre que no resulte que el adquirente 
requerido se oponga a la resolución invocando que falta algún presupuesto de la misma. 
Formulada  oposición  por  el  adquirente,  deberá  el  transmitente  acreditar  en  el 
correspondiente proceso judicial los presupuestos de la resolución, esto es, la existencia 
de un incumplimiento grave (Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de septiembre 
de 1993), que frustre el fin del contrato por la conducta del adquirente, sin hallarse causa 
razonable  que  justifique  esa  conducta  (Sentencias  del  Tribunal  Supremo  de  18  de 
diciembre de 1991, 14 de febrero y 30 de marzo de 1992, 22 de marzo de 1993 y 20 de 
febrero  y  16  de  marzo  de  1995);  y,  tercero,  el  documento  que  acredite  haberse 
consignado en un establecimiento bancario o caja oficial el importe percibido que haya 
de ser devuelto al adquirente o corresponda, por subrogación real, a los titulares de 
derechos extinguidos por la resolución (artículo 175.6.ª del Reglamento Hipotecario). 
Este requisito se justifica porque la resolución produce, respecto de una y otra parte, el 
deber  de  «restituirse  lo  que  hubiera  percibido»,  en  los  términos  que  resultan  del 
artículo 1123 del Código Civil. Se trata de un deber que impone recíprocas prestaciones 
y,  como  ocurre  en  la  ineficacia  por  rescisión,  uno  de  los  contratantes  sólo  estará 
legitimado para exigir del otro la devolución cuando cumpla por su parte lo que le 
incumba (cfr. artículo 175.6.ª del Reglamento Hipotecario). Y este requisito no puede 
dejar de cumplirse bajo el pretexto de una cláusula mediante la que se haya estipulado 
que para el caso de resolución de la transmisión por incumplimiento, el que la insta 
podrá quedarse con lo que hubiese prestado o aportado la contraparte, por cuanto puede 
tener  lugar  la  corrección  judicial  prescrita  en  el  artículo  1154  del  Código  Civil 
(Resoluciones 29 de diciembre de 1982, 16 y 17 septiembre de 1987, 19 de enero y 4 de  e.
febrero 1988 y 28 de marzo de 2000), sin que quepa pactar otra cosa en la escritura  w.b
(Resolución 19 de julio de 1994). Todo ello implica que en el importe que en tal caso se  25ww
ccoonnssiiggnnaardaa sp poor rqeul et rlaa ndsemdiutecncitóen  ppoodsribálne  neox ipstuird oc adnet imdaodmeesn tqou see rf udeerteornm  iinndaedbai.damente
reiteAra dmaa yqoure  a«beunn edla mámiebnittoo,  etxatmrabjuiédnic iatiel nlae  cdoenccllaursaiódno  ae slate q uCee ndterob eD lilreegcatirvsoe  edse  qfourem eal 
artículo 175.6.ª del Reglamento Hipotecario impone la consignación o depósito del precio
íntegro de la compraventa a favor de los titulares de derechos posteriores, aunque no 
haya entrega de dinerario, en cuanto tal precio pasará a ocupar, por subrogación real, la 
posición jurídica que tenía el inmueble de modo que los derechos que antes recaían 
sobre el inmueble, recaigan ahora sobre el precio. Y es lógico que así sea, pues en caso 
contrario el comprador estaría saldando su crédito frente al vendedor con preferencia a 
las cargas que pesan sobre dicho inmueble, cuando dicho crédito no goza de protección 
alguna frente los créditos consignados en el Registro, por lo que la cláusula penal no 
puede tener virtualidad frente a la consignación de las cantidades retenidas, sin que así 
haya sido declarado por un juez» (Resolución de 10 de diciembre de 2015).
4.  En este expediente, la facultad de resolución mediante el acta calificada se 
ejercita en virtud de una escritura de compraventa en la que se remiten las partes al 
artículo 1504 del Código Civil, norma que regula el pacto de resolución por impago del 
precio  aplazado  en  la  compraventa  de  inmuebles,  que  guarda  relación  con  el 
artículo  1124  del  Código  Civil  y  no  es  más  que  la  consecuencia  de  la  resolución 
contractual en las obligaciones recíprocas por incumplimiento de una de las partes 
contractuales.
Se alega por el recurrente y se recoge como motivación en la calificación la doctrina 
de esta Dirección General en la Resolución de 29 de agosto de 2019, que resuelve un 
supuesto que presenta semejanza con el presente, si bien en aquel caso (a diferencia 
del presente que está referido a una resolución del contrato como consecuencia de la 
condición resolutoria), lo que se decidió fue la inscripción de una compraventa en la que 
se incluía la cláusula de condición resolutoria. Y esa doctrina debe ahora tenerse en 
cuenta.
Respecto de la falta de consignación, en el presente caso, del precio total habían 
sido entregados a la vendedora la cantidad de 15.377.828 euros. Cierto es que se ha 
estipulado en el contrato de compraventa que, a título de indemnización y en caso de 
resolución, la parte transmitente recuperaría la propiedad de la finca vendida y se pacta 
como cláusula penal que «el Vendedor podrá retener y hacer definitivamente suyas en 
concepto  de  cláusula  penal  …  sin  que  la  compradora  responda  personal  y 
universalmente de ninguna otra cantidad.
Aplicación de la Cláusula Penal: La Cláusula Penal resultará de aplicación en el caso 
de incumplimiento parcial, irregular y/o total por el Comprador, excluyéndose por acuerdo 
expreso  de  las  Partes  (y  al  amparo  de  la  autonomía  de  la  voluntad)  la  facultad 
moderadora  de  los  Tribunales  prevista  en  el  artículo  1.154  del  Código  Civil. 
Adicionalmente, el Comprador asume y acepta la Cláusula Penal, manifestando que la 
considera  proporcionada  y  adecuada  considerando  los  perjuicios  que  sufriría  el 
Vendedor por la falta de cobro del precio de la compraventa, renunciando expresa e 
irrevocablemente a realizar cualquier reclamación al Vendedor, judicial o extrajudicial, 
tendente a excluir su aplicación, solicitar su minoración o retraso».
Pues bien, conforme la jurisprudencia y doctrina expuesta en la citada Resolución 
de 29 de agosto de 2019, la moderación de la cláusula penal es renunciable, tal como 
consta en la escritura. En efecto, la última jurisprudencia ha aceptado la posibilidad de 
que,  por  pacto  entre  las  partes,  pueda  admitirse  la  renuncia  del  comprador  a  la 
moderación de la cláusula penal. Así, entre otras, citan, tanto el recurrente como el 
registrador, las Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de abril de 2014, 2 y 24 de octubre 
de 2017 y 14 de febrero de 2018, según las cuales, de una interpretación correcta del 
artículo 1154 del Código Civil, ha de extraerse que no cabe la moderación judicial de una 
pena si ésta ha sido establecida para sancionar un incumplimiento concreto en el marco  s
de la relación contractual en cuestión, en el entendimiento de que el referido precepto  oe.
sólo admite la moderación judicial cuando se haya pactado la cláusula penal para el  w.
incumplimiento total y el deudor haya cumplido sólo parcialmente o extemporáneamente.  25ww
SEustper emcroit e3ri4o1 /2h0a2 0,s iddoe   2re3i tedraed oju nrioe cideen te2m0e2n0t,e  qupeo r colan   cSitean tednec iao tradse l anTterirbiourneasl 
(cloan 3s2ta5n/2te0 1d9e,  dee s6ta d eS jaulnai o,q yu ela  c5u7a/2n0d2o0 ,l ad e c2lá8u esnuelar o)p epnoanle  deest áre lieesvtea bqlueeci d«ae s pdaorcat rinuan   BOE-A-cable e
determinado incumplimiento, aunque fuera parcial o irregular, no puede aplicarse la 
facultad moderadora del artículo 1154 del Código Civil si se produce exactamente la 
infracción prevista; o por decirlo con otras palabras, que la moderación procede cuando 
se hubiera cumplido en parte o irregularmente la obligación para cuyo incumplimiento 
total la pena se estableció, de modo que, como afirma la doctrina, la finalidad del 
repetido artículo no reside en resolver la cuestión de si se debe rebajar equitativamente 
la pena por resultar excesivamente elevada, sino en interpretar que las partes, al pactar 
la pena, pensaron en un incumplimiento distinto del producido».
Por tanto, la moderación judicial de la pena estaría prohibida, y la aplicación del 
artículo 1154 del Código Civil excluida, cuando las partes, en legítima realización del 
principio de la autonomía de la voluntad, hayan pactado de forma inequívoca atribuir la 
pena (en su integridad) al incumplimiento de una obligación concreta, como puede ser la 
de pagar una determinada cantidad en una fecha señalada específicamente. Y esto 
sostiene el recurrente que sucede en este caso, en el que las partes, en uso de su 
autonomía  de  la  voluntad,  decidieron  aceptar,  para  el  caso  de  resolución  por 
incumplimiento de las obligaciones asumidas por la fundación compradora, la retención 
por parte de la sociedad vendedora de la totalidad de las cantidades entregadas por la 
fundación compradora como parte del precio convenido.
En ese sentido, alega el recurrente y considera el registrador en la calificación la citada 
Resolución de esta Dirección General de 29 de agosto de 2019, en la que se permitió el 
pacto para la reinscripción del pleno dominio transmitido bajo dicha condición en favor del 
vendedor sin necesidad de realizar consignación de ningún tipo. En dicha resolución, se 
reconoció tal posibilidad y se consideró que no sería exigible, en el caso de ejercicio de la 
condición resolutoria pactada en el supuesto resuelto, la consignación de cantidades en 
relación con la cláusula penal y la moderación judicial, pues en dicho caso las partes 
habían pactado una cláusula penal en virtud de la cual, en caso de incumplimiento de la 
obligación de pago del comprador, el vendedor haría suyas las cantidades percibidas, y 
habían convenido expresamente que dicha cláusula penal resultaría de aplicación, en su 
totalidad, en el caso de incumplimiento parcial, irregular o tardío del precio aplazado, por lo 
que no habría lugar a la restitución prevista en el artículo 1123 del Código Civil, ni podría 
ser éste el fundamento de la exigibilidad de la consignación.
Así, este Centro Directivo, al analizar en la Resolución de 29 de agosto de 2019 la 
naturaleza de la condición resolutoria, determinó que «lo que sí que resulta de todo 
punto evidente es que se está ante un poder resolutorio con autonomía jurídica, fruto de 
la autonomía de la voluntad de las partes y no asimilable a un mecanismo de ejecución 
en sentido técnico. Eso sí, con un automatismo –sin prejuicios y bien entendido– en su 
operativa y ulterior efecto de reinscripción a favor del vendedor, que no es sino lógica 
consecuencia  del  automatismo  de  la  resolución  de  la  venta,  provocada  por  el 
requerimiento que el vendedor dirige al comprador y que en realidad (tal y como entiende 
la totalidad de doctrina y la jurisprudencia) es una notificación auténtica expresiva de una 
voluntad de resolver».
Por ello, no tuvo inconveniente en separarse de la doctrina tradicional anterior, 
argumentando  lo  siguiente  para  sostener  la  validez  del  pacto  de  no  restitución  de 
cantidades ya entregadas y la renuncia a la moderación judicial «ex» artículo 1154 del 
Código  Civil,  de  acuerdo  con  la  doctrina  sentada  por  las  Sentencias  del  Tribunal 
Supremo de 13 de septiembre de 2016, 17 de enero de 2012, 19 de febrero y 29 de 
diciembre de 2009: «la jurisprudencia de esta Sala no admite la moderación de la 
cláusula penal en caso de incumplimiento parcial o irregular de la obligación principal  s
cuando tal incumplimiento parcial sea precisamente el contemplado en el contrato como  oe.
presupuesto de la pena (Sentencia 486/2011, de 12 de julio, con cita de otras sentencias  w.
anteriores)»  (…)  «En  definitiva,  como,  con  cita  de  otras  muchas,  afirma,  de  modo  25ww
cmoondtuenradceiónnte , cloan  sceanrtáecntceira  i1m2p9e3r/a2t0iv0o7 , (.d..e)  5p adrae  edli ccieamsob red,e  “einl caurmtícpulilmo ie1n1t5o4  pparrecviaél  lao 
isrere tgrautlaar ,d ep ourn l ore qtruaes on oe ne es l aspulpicuaebslteo  cduea cnldáou ssuela d pae unna l inmcourmatpolrimia ie(.n..t)o» .total (...) o cuando  BOE-A-cable e
Al carácter excepcional del supuesto se refería la citada Sentencia del Tribunal 
Supremo de 13 de septiembre de 2016 en los siguientes términos: «Tercero. Lo sucedido 
en  el  caso  de  autos  aconseja,  sin  embargo,  que  la  decisión  de  mantener  la 
jurisprudencia expuesta en el anterior fundamento de derecho se acompañe con dos 
consideraciones complementarias: una, desde la perspectiva ex ante propia del juicio de 
validez de las cláusulas penales; y otra, desde la perspectiva ex post que atiende a las 
consecuencias  dañosas  efectivamente  causadas  al  acreedor  por  el  incumplimiento 
contemplado en la cláusula penal de que se trate, en relación con las razonablemente 
previsibles al tiempo de contratar»
En el supuesto de la reiterada Resolución de esta Dirección General de 29 de agosto 
de 2019 estaban involucradas dos sociedades mercantiles que tenían por objeto propio 
la actividad inmobiliaria, por lo que puso de relieve que dicha posibilidad de estipular 
cláusulas  penales  con  función  punitiva  está  sujeta  a  los  límites  generales  de  la 
autonomía privada que el artículo 1255 del Código Civil reconoce, de tal manera que 
podrían considerarse contrarias a la moral o al orden público las penas convencionales 
cuya cuantía exceda extraordinariamente la de los daños y perjuicios que, al tiempo de la 
celebración  del  contrato,  pudo  razonablemente  preverse  que  se  derivarían  del 
incumplimiento contemplado en la cláusula penal correspondiente.
Así  pues,  como  sostiene  el  registrador,  cabe  concluir  que,  de  no  darse  las 
circunstancias excepcionales que se dieron con ocasión de la Resolución de 29 de 
agosto de 2019, tal y como indicó la más reciente Resolución de 6 de marzo de 2020, 
«La reinscripción en el Registro de la propiedad a favor del vendedor exige por tanto 
consignación de las cantidades por aquél percibidas, consecuencia de los efectos “ex 
tunc” que en relación a la restitución de prestaciones determina el artículo 1123 del 
Código  Civil  y  no  sólo  es  exigible  en  caso  de  existencia  de  titulares  de  cargas 
posteriores.  En  definitiva,  en  todo  caso  de  reinscripción  como  consecuencia  de  la 
resolución  de  una  compraventa  con  precio  aplazado  garantizado  con  condición 
resolutoria explícita, al amparo del artículo 59 RH, es necesaria la consignación del 
importe que haya de ser devuelto al adquirente o –si hubiera cargas posteriores– que 
corresponda,  por  subrogación  real,  a  los  titulares  de  derechos  extinguidos  por  la 
resolución (artículo 175.6.ª del Reglamento Hipotecario)».
5.  Ahora se trata de determinar si en el presente supuesto, conforme a la doctrina 
expuesta en la Resolución de 29 de agosto de 2019, se han dado las circunstancias que 
permiten la exclusión de la consignación. Las partes han pactado una cláusula penal en 
virtud de la cual, en caso de incumplimiento de la obligación de pago del comprador, el 
vendedor hará suyas las cantidades percibidas, y han convenido expresamente que 
dicha  cláusula  penal  resultaría  de  aplicación,  en  su  totalidad,  en  el  caso  de 
incumplimiento parcial, total, irregular o tardío del precio aplazado por el comprador, de 
manera que no haya lugar a la restitución prevista en el artículo 1123 del Código Civil; 
han pactado excluir la facultad moderadora de los Tribunales prevista en el artículo 1154 
del mismo Código; la compradora había aceptado la cláusula penal declarando su 
proporcionalidad y adecuación a la vista de los perjuicios que soporta el vendedor por la 
falta de cobro del precio de la compraventa; el comprador había renunciado, de forma 
expresa e irrevocable, a cualquier reclamación judicial o extrajudicial orientada a excluir 
la aplicación de la cláusula penal o a obtener una minoración o retraso; y la cláusula está 
inscrita en el Registro resultando oponible no solo a las partes sino también frente a 
cualesquiera terceros registrales. En consecuencia, dándose tales circunstancias, no es 
precisa la consignación. s
Por lo demás, ya puso de relieve dicha Resolución que de ser aplicable la legislación  oe.
sobre  consumidores  y  usuarios,  procedería  un  enfoque  radicalmente  distinto  de  la  w.
cuestión (cfr. artículo 85.6 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por  25ww
Celo nqsuuem  sideo reasp ruye bUas uealr iotesx tyo  orterafusn dleidyoe sd eco mlap lLeemye nGtaerniaesra).l  Ppearroa  –lac oDmeof eenls ae ndtoen cleoss 
raencaulirzsaod, oa l pqoure  essotne  pCeerfnetcrota mDierencteti vtroa snlaod easb leess tees aesl  ccoanssoi dae rqaucieo nsees  rqeufiee rhea ne lf oprrmesuelandteo   BOE-A-cable e
tanto la doctrina como la jurisprudencia en el sentido de que el juez no podría moderar la 
pena cuando se produce el tipo de incumplimiento previsto por las partes, lo que vendría 
a ser una lógica consecuencia del principio de autonomía de la voluntad (artículo 1255 
del Código Civil) y del efecto vinculante de los pactos creados («pacta sunt servanda», 
ex artículo 1091 del Código Civil); de modo que no se puede moderar una cláusula penal 
convenida por las partes al amparo del artículo 1154 si, precisamente, la pena pactada 
se ha previsto para sancionar el incumplimiento parcial o deficiente producido.
6.  El segundo de los defectos señalados es que se ha producido la oposición por la 
parte compradora a la resolución. Resulta de los hechos que el 8 de septiembre de 2020, 
mediante  diligencia,  se  recoge  la  contestación  de  la  compradora,  que  entre  otras 
manifestaciones y alegaciones en las que basa su oposición a la resolución comunicada, 
expresa lo siguiente: “que se impugna expresamente la escritura de compraventa por 
cuestiones relacionadas con los representantes legales de la fundación compradora”, y 
“se impugna resolución del contrato de compraventa que se pretende por … y la cláusula 
penal que quiere ejecutar; …, siendo en todo caso los Juzgados y Tribunales de Justicia 
los  que  deberán  apreciar  la  legalidad  o  no  del  contrato  de  compraventa  y/o  dela 
condición resolutoria y cláusula penal que se pretende ejecutar por…”.
En este punto, es doctrina reiterada de esta Dirección General (Resoluciones de 6 de 
marzo y 10 de junio de 2020), que: «…segundo, la notificación judicial o notarial hecha al 
adquirente por el transmitente de quedar resuelta la transmisión, siempre que no resulte 
que  el  adquirente  requerido  se  oponga  a  la  resolución  invocando  que  falta  algún 
presupuesto de la misma. Formulada oposición por el adquirente, deberá el transmitente 
acreditar en el correspondiente proceso judicial los presupuestos de la resolución, esto 
es, la existencia de un incumplimiento grave (Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de 
septiembre de 1993), que frustre el fin del contrato por la conducta del adquirente, sin 
hallarse causa razonable que justifique esa conducta (Sentencias del Tribunal Supremo 
de 18 de diciembre de 1991, 14 de febrero y 30 de marzo de 1992, 22 de marzo de 1993 
y 20 de febrero y 16 de marzo de 1995)».
Por  tanto,  en  cuanto  a  este  punto,  no  puede  más  que  confirmarse  el  defecto 
señalado.
7.  En el presente caso, no se ha hecho la consignación pues concurren todas las 
circunstancias especiales que se han reseñado anteriormente; pero consta oposición 
expresa del comprador requerido a la resolución invocada por la parte transmitente, 
hecha constar mediante la oportuna diligencia en el acta de notificación y requerimiento 
instada por el ahora recurrente, y por tanto debe confirmarse en este punto la calificación 
del registrador, sin que sea posible, por tanto, practicar la reinscripción de la titularidad 
dominical en favor del vendedor, mientras no recaiga la correspondiente resolución 
judicial  en  la  que  se  desestime  la  oposición  formulada  por  el  comprador,  siendo 
competencia exclusiva de los Tribunales de Justicia, y no de esta Dirección General, la 
determinación de si la causa de oposición alegada por la sociedad compradora es o no 
cierta y justificada.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  estimar  parcialmente  el 
recurso interpuesto, en cuanto a la exigencia de consignación, y desestimarlo en cuanto 
al defecto relativo a la existencia de oposición del comprador, por lo que se confirme en 
este punto la calificación.
Contra  esta  Resolución  los  legalmente  legitimados  pueden  recurrir  mediante 
demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica  e
el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las  bo
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de  25ww
la LeMya Hdripido,t e1c5a rdiae. enero de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, Sofía Puente Santiago.