BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 305 Miércoles 22 de diciembre de 2021 Sec. III.   Pág. 158922
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
21180 Resolución de 2 de diciembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la 
registradora  de  la  propiedad  de  Aspe  a  practicar  la  inscripción  de  las 
representaciones gráficas de varias fincas.
En el recurso interpuesto por doña I. A. Q. contra la negativa de la registradora de la 
Propiedad de Aspe, doña Sofía María Romero Rodríguez, a practicar la inscripción de 
sendas representaciones gráficas de varias fincas.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada el día 1 de abril de 2021 ante el notario de Aspe, don 
Rafael  Moreno  Olivares,  doña  I.  A.  Q.,  como  titular  de  las  fincas  registrales 
número 9.968, 9.969 y 11.115 del término de Hondón de las Nieves, declaraba que sobre 
las dos primeras se habían construido sendas edificaciones y se solicitaba la inscripción 
de la representación gráfica alternativa a la catastral de todas ellas y rectificación de su 
descripción.
II
Presentada  dicha  escritura  en  el  Registro  de  la  Propiedad  de  Aspe,  una  vez 
tramitado el procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, fue objeto se 
la siguiente nota de calificación:
«El día 1 de abril de 2021 tiene entrada en este Registro causando el Asiento 972 del 
Diario 182 una escritura de declaración de obra nueva sobre la finca 9.968 de Hondón de 
las Nieves que requiere la tramitación del procedimiento regulado en el artículo 199 de la 
Ley Hipotecaria cuyo inicio tuvo lugar el 13 de abril de 2021.
Este expediente registral se ha hecho en base a las coordenadas y superficies 
contenidas en el IVGA positivo con CSV (…)
El día 4 de junio de 2021, con entrada n.º 1.653, se presentan alegaciones por uno 
de los colindantes, D.ª N. A. C. y Don R. N. C. –titulares registrales– manifestando su 
disconformidad con las coordenadas propuestas por la promovente del procedimiento. 
Aporta la siguiente documentación:
– Informe sobre medición de parcela con planos firmado por D. O. R. ingeniero 
técnico agrícola colegiado (…) del Colegio Oficial de Ingenieros Técnicos Agrícolas de 
Murcia acompañado de otros documentos.
– Certificación catastral correspondiente a la finca afectada.
– Fotos antiguas y nuevas de la zona en conflicto.
– Atestado policial de diligencia de inicio por denuncia de infracción penal.
Según el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, corresponde al Registrador, a la vista de  bo
las alegaciones efectuadas, decidir motivadamente según su prudente criterio. La nueva  0w
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atribuyendo competencia para la tramitación y resolución a los notarios y registradores
de la Propiedad. Uno de los principios de esta nueva regulación de la Jurisdicción 
Voluntaria es que, salvo que la Ley expresamente lo prevea, la formulación de oposición 
por  alguno  de  los  interesados  no  hará  contencioso  el  expediente,  ni  impedirá  que 
continúe su tramitación hasta que sea resuelto, tal y como se destaca en la Exposición 
de Motivos de la citada Ley 15/2015 o su artículo 17.3. En esta línea el artículo 199 de la 
Ley  Hipotecaria,  al  regular  el  procedimiento  registral  para  la  inscripción  de  la 
representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro, 
dispone  que  “a  la  vista  de  las  alegaciones  efectuadas,  el  Registrador  decidirá 
motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya 
acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes 
determine  necesariamente  la  denegación  de  la  inscripción”.  No  obstante,  como  ha 
reiterado este Centro Directivo, la dicción de esta norma no puede entenderse en el 
sentido de que no sean tenidas en cuenta tales alegaciones para formar el juicio del 
registrador. Por otra parte, siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por 
parte  del  registrador,  no  puede  ser  arbitrario  ni  discrecional,  sino  que  ha  de  estar 
motivado y fundado en criterios objetivos y razonados.
Vistos, así como valorados los documentos presentados y habiéndose acreditado la 
titularidad de una de las fincas colindantes, en concreto, de la finca registral 4.005 de 
Hondón de las Nieves que se corresponde con la referencia catastral (según informe 
técnico) 03077A013000910000PD, parece que esta colindante podría verse perjudicada 
por la inscripción de la base gráfica de los promoventes de este procedimiento. Se 
alegan diferentes motivos:
1.  Entre ellos, la realización de diferentes construcciones sobre una zona que dicen 
no ser de la titularidad de la promovente. En concreto, se hace referencia al cierre de 
una serie de pasos y zonas de acceso comunes.
Quiero destacar que no puedo entrar a valorar como verdaderas o falsas estas 
afirmaciones por no estar dentro del ámbito de mi calificación registral pero sí tener en 
cuenta que manifiestan claramente disconformidad con la base gráfica a inscribir.
2.  Por  otra  parte,  quiero  destacar  que,  en  cuanto  al  atestado  presentado  por 
infracción penal, no se me ha acreditado que se haya admitido a trámite la denuncia ante 
los tribunales. Por tanto, no existe litispendencia acreditada ante mí que me permita 
suspender el procedimiento directamente por este motivo; no obstante, sí valoro que por 
este motivo y por el anterior, existe un claro conflicto o discrepancia en cuanto a los 
límites de sendas propiedades.
3.  Finalmente, en cuanto a la base gráfica en cuestión que es objeto de este 
expediente y como consecuencia de los planos y coordenadas aportadas y tras la 
superposición de ambas bases gráficas en mis herramientas auxiliares (la propuesta 
para el expediente del artículo 199 y la de su colindante-alegante) tengo dudas fundadas 
de invasión de la colindante, tal y como podemos observar en la fotografía que adjunto:
[se inserta imagen]
En  suma,  las  alegaciones  presentadas  en  su  conjunto  resultan  suficientemente 
justificadas para suspender este procedimiento puesto que observo de manera clara y 
concisa  que  la  base  gráfica  que  pretende  inscribirse  afecta  a  una  de  las  fincas 
colindantes.
Por otra parte, quiero recordar que estamos ante un expediente de jurisdicción 
voluntaria de manera que, desde el momento que existe oposición fundada por alguno  s
de los colindantes, este procedimiento pierde el carácter que le reconoce el artículo 2 de  oe.
la Ley de 2 de julio de 2015 de Jurisdicción Voluntaria el cual señala que la finalidad de  0ww.
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adecuada para la inscripción de la base gráfica de la finca por no ser pacífica la
delimitación de ésta, pudiendo afectar a los derechos de terceros debiendo, por tanto, 
dirimirse esta cuestión en sede judicial.
Resuelvo no practicar la inscripción de la base gráfica de las fincas registrales 9.968, 
9.969 y 11.115 de Hondón de las Nieves con la rectificación de la superficie solicitada por 
los motivos antes expuestos.
Fundamento jurídico: los artículos 9, 10, 198, 199, 200, 201, 326 y 327 de la Ley 
Hipotecaria, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado 
de 19 de octubre y 18 y 19 de diciembre de 2017 y 22 y 27 de febrero, 8 y 21 de 
marzo, 13 y 24 de abril de 2018 y 21 de mayo de 2018, entre otras.
No se toma anotación preventiva de suspensión por defecto subsanable por no 
haberse solicitado por el presentante, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 65 
de la Ley Hipotecaria.
Contra la anterior nota de calificación cabe la posibilidad de (…)
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Sofía María 
Romero Rodríguez registrador/a de Registro Propiedad de Aspe a día diez de agosto del 
dos mil veintiuno».
III
Contra la anterior nota de calificación, doña I. A. Q. interpuso recurso el día 10 de 
septiembre de 2021 mediante escrito en el que alegaba lo siguiente:
«D)  Calificación que se recurre, con expresión del documento objeto de la misma y 
fundamentos de Derecho:
En fecha 10/08/2021, la Registradora del Registro de la Propiedad de Aspe resuelve 
no practicar la inscripción de la base gráfica de las fincas registrales 9.968, 9.969 
y 11.115 de Hondón de las Nieves con la rectificación de la superficie solicitada.
Alegaciones a la oposición de la colindante, N. A. C.
Motivo 1 - Titularidad. Soy nuda propietaria de las fincas 9968, 9969 y 11115 de 
Hondón de las Nieves por Título de donación otorgado por mi padre en 2008, ref.ª 
catastral  0004003XH8305N0001WO.  Con  efectos  2006,  según  expediente 
catastral 01481480.03/14 y 836625.3/15, mi propiedad se ajusta a su realidad física con 
la conformidad de colindantes. Por el mismo título y términos, soy copropietaria en 
un 25% del suelo rústico común sobre el que se asientan las tres fincas citadas, sus 
calles,  ensanches  y  la  era  de  pan  trillar,  correspondiente  a  la  parcela  124  del 
polígono  13-Bayón,  ref.  catastral  03077A013001240000PJ,  regularizada  con 
conformidad  de  colindantes  según  exp.  catastral  1067942.03/16.  Según  historial 
registral, no existen servidumbres ligadas a ninguna de mis fincas ni tampoco derecho de 
paso para acceder a la finca 4005 que mi tía N., en escritura de donación de 22/12/1977, 
agrupó junto con la 9967 y la 10192 resultando la única finca catastral polígono 13-
Bayón, parcela 91, ref. catastral 03077A01300091000PD, de 31.649 m2.
Motivo 2 - Presunta infracción penal. Las diligencias previas n.º 000627/2016 se 
resolvieron  con  autos  de  archivo  de  actuaciones,  por  la  titular  del  Juzgado  de  1.ª 
Instancia e Instr. N.º 2 de Novelda y, tras el recurso de contrario, por la Audiencia 
Provincial de Alicante al desestimar el recurso de apelación interpuesto por R. N. A. (en 
repres.)
Motivo 3 - Invasión colindante. Mi finca 11115, descrita como “trozo de casa 55” se 
corresponde con el patio de dicha casa 55 (finca 9969), separada de la finca 4005 por  es
parcela  124  del  polígono  13-Bayón,  de  cuyo  25%  soy  copropietaria,  no  existiendo  bo
invasión  de  colindantes  como  avala  el  Informe  de  validación  gráfica  del  Catastro,  0w
ipnrcootorpcoorloa d5o2 6 edne l Nlao taErsioc rditeu rAas pdee,  DD. Recalfaarealc Mióonr enOob rOal ivNarueesv.a  de  fecha  01/04/2021,  2021-2118n https://w
E)  Solicito: (…)
Que se tenga en cuenta que no está fundada la invasión de la colindante 4005, 
agrupada junto con la 9967 y la 10192 en la parcela rústica Bayón, polígono 13 - 
parcela 91, referencia catastral 03077A01300091000PD, de 31.649 m2, con frontera al 
camino (…) y al camino (…)
Que tampoco recaen sobre mis fincas servidumbres ni infracciones penales ni se ha 
abierto  expediente  por  Infracción  Urbanística.  Aporto  documentación  acreditativa  de 
cuanto expongo.
Que se inscriban los excesos de cabida georreferenciados de las fincas 9968, 9969 
y  11115  recogidos  en  escritura  pública  de  obra  nueva  de  fecha  01/04/2021, 
protocolo 526, con la rectificación de la descripción literaria de las tres fincas con 
superficies y linderos actualizados, así como su representación gráfica georreferenciada, 
por ajustarse a lo establecido en el articulado de la Ley Hipotecaria, para lograr la 
concordancia entre Registro, Catastro y realidad física y jurídica tras la Ley 13/2015, 
de 24 de junio.
Que se realice anotación preventiva de la demanda para que se declare la validez 
del título objeto de la calificación».
IV
La registradora de la Propiedad de Aspe emitió informe ratificando la calificación en 
todos sus extremos y elevó el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos  los  artículos  9,  10,  42,  43,  198,  199  y  326  de  la  Ley  Hipotecaria;  las 
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 1 de junio 
de 2017, 17 de enero, 6 de febrero, 20 de julio, 27 de noviembre y 20 de diciembre 
de 2018 y, 18 de febrero, 20 de marzo y 18 de septiembre de 2019, y las Resoluciones 
de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 11 de febrero, 11 de 
marzo, 16 y 21 de septiembre y 20 y 26 de noviembre de 2020 y 20 de enero y 1 de 
febrero de 2021.
1.  Es objeto de este expediente decidir si son inscribibles las representaciones 
gráficas  alternativas  a  las  catastrales  correspondientes  a  tres  fincas  registrales  y 
consiguiente rectificación de sus descripciones.
La registradora suspende la inscripción solicitada, una vez tramitado el expediente 
previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, oponiendo que se han presentado 
alegaciones por un colindante afectado, a la que se acompaña diversa documentación, y 
que existen dudas de invasión de finca colindante atendiendo a la superposición de 
representaciones gráficas según la aplicación auxiliar.
El interesado recurre alegando, en síntesis, que las alegaciones formuladas por el 
colindante no se encuentran debidamente justificadas y solicita que se tome «anotación 
preventiva  de  la  demanda  para  que  se  declare  la  validez  del  título  objeto  de  la 
calificación».
2.  Es doctrina consolidada de la Dirección General de los Registros y del Notariado 
(cfr. «Vistos»):
«a)  La registración de un exceso de cabida stricto sensu solo puede configurarse  e.
como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca  w.
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ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados;
b)  que fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el 
Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio 
de esa última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una 
superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la 
previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca 
registral preexistente».
Este método, por tanto, sólo debe permitir la corrección de un dato mal reflejado en 
su término inicial al inmatricular la finca, por lo que la existencia de dudas que pudiera 
albergar el registrador de encontrarnos en cualquier otro caso –inmatriculaciones de 
parcelas  colindantes  o  encubrimiento  de  otras  operaciones  como  agrupaciones  o 
agregaciones– pueden (y deben) generar una calificación negativa a la inscripción del 
exceso –o defecto– de cabida declarado.
3.  Asimismo, procede reiterar, una vez más, la doctrina de la Dirección General de 
los Registros y del Notariado relativa a la inscripción de representaciones gráficas que se 
sintetiza del siguiente modo:
a)  El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la 
identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca 
coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la 
posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio 
traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199 
y 201 de la Ley Hipotecaria).
b)  A tal efecto el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las 
representaciones  gráficas  disponibles,  que  le  permitan  averiguar  las  características 
topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a 
la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta 
Dirección General de 2 de agosto de 2016, así como acceder a la cartografía catastral, 
actual e histórica, disponible en la Sede Electrónica del Catastro.
c)  Dado que con anterioridad a la Ley 13/2015, de 24 de junio, se permitía el 
acceso  al  Registro  de  fincas  sin  que  se  inscribiese  su  representación  gráfica 
georreferenciada, la ubicación, localización y delimitación física de la finca se limitaba a 
una descripción meramente literaria, lo que puede conllevar una cierta imprecisión a la 
hora  de  determinar  la  coincidencia  de  la  representación  gráfica  con  otras  fincas 
inmatriculadas con anterioridad a dicha norma.
d)  El registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe 
decidir motivadamente según su prudente criterio. En caso de haberse manifestado 
oposición por algún interesado, constituye uno de los principios de la regulación de la 
Jurisdicción Voluntaria que, salvo que la Ley expresamente lo prevea, la sola formulación 
de  oposición  por  alguno  de  los  interesados  no  hará  contencioso  el  expediente,  ni 
impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto. Por tanto, y conforme al 
artículo 199 de la Ley Hipotecaria, «la mera oposición de quien no haya acreditado ser 
titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine 
necesariamente la denegación de la inscripción».
Lo que no impide, por otra parte, que las alegaciones recibidas sean tenidas en 
cuenta para formar el juicio del registrador.
e)  El juicio de identidad de la finca por parte del registrador, debe estar motivado y 
fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o 
remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante. e
4.  En el presente caso la calificación contiene la fundamentación necesaria relativa  0ww.
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sustentada con diversos documentos como informe técnico de medición, fotografías e
incluso atestado policial de diligencia de inicio por denuncia de infracción penal.
Todo ello que pone de manifiesto de forma evidente el conflicto entre los colindantes 
sobre la delimitación gráfica de las fincas, en concreto sobre una determinada porción de 
terreno. Por tanto, de los datos y documentos que obran en el expediente, se evidencia 
que no es pacífica la delimitación gráfica alternativa a la catastral propuesta que se 
pretende inscribir, resultando posible o, cuando menos, no incontrovertido, que con la 
inscripción de la representación gráfica se puede alterar la realidad física exterior que se 
acota con la global descripción registral, pudiendo afectar a los derechos de terceros.
No  pueden  estimarse  las  alegaciones  de  la  recurrente  basadas  en  nueva 
documentación aportada junto al escrito de recurso, ya que, conforme al artículo 326 de 
la Ley Hipotecaria, el recurso debe recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se 
relacionen directa e inmediatamente con la calificación del Registrador, rechazándose 
cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en 
tiempo y forma.
No procede, en definitiva, como pretende la recurrente, que la registradora en su 
calificación o esta Dirección General en sede de recurso pueda resolver el conflicto entre 
colindantes que se pone de manifiesto, cuestión que, a falta de acuerdo entre los 
interesados, estará reservada a los tribunales de Justicia.
Debe recordarse, como se indicó en la Resolución de 19 de julio de 2016 (reiterada 
en otras posteriores), que el objeto de la intervención de los titulares colindantes en los 
procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es evitar que puedan 
lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan situaciones de indefensión, 
asegurando, además que puedan tener acceso al registro situaciones litigiosas o que 
puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial. Aplicando la doctrina de la 
Resolución de 5 de marzo de 2012, la notificación a los colindantes constituye un trámite 
esencial en este tipo de procedimientos: «la participación de los titulares de los predios 
colindantes a la finca cuya cabida se rectifica reviste especial importancia por cuanto son 
los más interesados en velar que el exceso de superficie de la finca concernida no se 
haga a costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes. Por eso constituye un requisito 
capital  que  se  les  brinde  de  un  modo  efectivo  esa  posibilidad  de  intervenir  en  el 
expediente. En caso contrario se podría producir un supuesto de indefensión».
Toda vez que existen dudas que impiden la inscripción de la representación gráfica, 
podrá acudirse al deslinde de fincas, sin perjuicio de poder acudir al juicio declarativo 
correspondiente (cfr. artículo 198 de la Ley Hipotecaria).
5.  Por último, no es admisible la solicitud de anotación preventiva de demanda, la 
cual  requiere  que  se  demande  en  juicio  la  propiedad  de  bienes  inmuebles  o  la 
constitución,  declaración,  modificación  o  extinción  de  cualquier  derecho  real  (cfr. 
artículo 42 primero de la Ley Hipotecaria) y que se ordene por providencia judicial, 
dictada a instancia de parte legítima y en virtud de documento bastante al prudente 
arbitrio del juzgador (artículo 43 de la Ley Hipotecaria). Dicho mandamiento judicial será 
igualmente necesario para practicar la anotación en el caso de que se interponga la 
demanda a la que se refiere el artículo 328 de la Ley Hipotecaria.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de 
calificación de la registradora.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de  e
la Ley Hipotecaria. bo
PúbMlicaad, rSido, fí2a  dPeu ednicteie Smabnrteia dgeo .2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe  2021-2118n https://w