BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 338 Lunes 28 de diciembre de 2020 Sec. III.   Pág. 121050
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
17073 Resolución  de  11  de  diciembre  de  2020,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad  Jurídica  y  Fe  Pública,  en  el  recurso  interpuesto  contra  la 
calificación de la registradora de la propiedad de San Clemente, por la que se 
suspende la práctica de una nota marginal relativa a la posible afección de 
una finca a un futuro procedimiento de deslinde de vía pecuaria.
En  el  recurso  interpuesto  por  don  F.R.C.,  Director  General  de  Medio  Rural  y 
Biodiversidad de Castilla la Mancha, contra la de calificación de la registradora de la 
Propiedad de San Clemente, doña Catalina Javiera Ruiz-Rico Ramos, por la que se 
suspende la práctica de una nota marginal relativa a la posible afección de una finca a un 
futuro procedimiento de deslinde de vía pecuaria.
Hechos
I
Mediante instancia, suscrita el día 18 de mayo de 2020 por don S.M.S.P., jefe de 
Servicio Forestal de la Consejería de Desarrollo Sostenible, Dirección General de Medio 
Natural  y  Biodiversidad,  de  Toledo,  y  tras  hacer  constar  que  se  había  recibido  la 
comunicación del Registro de la Propiedad de San Clemente sobre la inscripción de la 
base grafica de la finca registral número 5.360 de El Provencio, se solicitó la extensión 
de una nota al margen de la misma «ya que esta finca colinda con la vía pecuaria 
denominada "(…)", estando aprobada su clasificación en el término municipal de El 
Provencio por Orden Ministerial de 6/07/1987 (DOCM núm. 36 de 21/07/1987), con una 
anchura de 16 metros. Esta vía pecuaria no está deslindada, por lo que, en un futuro 
deslinde, la posesión de la totalidad o parte de la finca podría ser atribuida a la Junta de 
Comunidades  de  Castilla  La  Mancha,  siendo  la  Resolución  de  aprobación  título 
suficiente  para  rectificar,  en  la  forma  y  condiciones  que  se  determinen 
reglamentariamente, las situaciones jurídicas registrales contradictorias con el deslinde 
(art 8.4 Ley 3/1995, de 23 de marzo, de Vías Pecuarias)». Asimismo, recomendaba la 
aplicación de la solicitud de informe previo a que hace referencia el artículo 205 de la Ley 
Hipotecaria.
II
Presentada dicha solicitud en el Registro de la Propiedad de Quintanar de la Orden, 
fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Se presenta en este Registro solicitud de nota marginal por eventual futuro deslinde 
del dominio público pecuario, expedido por don S.M.S.P., Jefe de Servicio Forestal de 
fecha 18 de mayo de 2020, en relación a la parcela 83, polígono 37 (finca registral 5.360) 
sita en el término municipal de El Provencio.
Falta consentimiento del titular registral. es
De la documentación presentada no se desprende que el titular registral tenga  o
conocimiento, ni preste consentimiento a la práctica de la nota marginal de conformidad  073ww
cedovene  n9Dlot eu debaesel  t daaaebgtseloelnsicndtiodde eords  epeeno   ar2e  0lfl aa1al 9rttra íec ecduniele o nl ai1tnes ty  e dqr3vou8ece ntd rceisni eóala n  r dLedeecelyh l  DaHtziGitapuR olalNtaer , c reareexrgitcaieso.ntgrsaidiól and  eed nec  ovnnaofroitaarsm  mirdeaasrdog liucncoainlo  npleoossr    OE-A-2020-17able en https://
principios de legitimación registral y de tracto sucesivo, que impone para inscripción de
título "en el Registro de la Propiedad se exige que esté previamente inscrito el derecho 
del  transmitente  (artículo  20  de  la  Ley  Hipotecaria)  y  que  este  haya  prestado  su 
consentimiento o que, si se trata de procedimientos administrativos o judiciales. haya 
sido llamado adecuadamente a dichos procesos a efectos de que no se produzca su 
indefensión".  "Solo  con  las  mencionadas  cautelas  puede  garantizarse  el  adecuado 
desenvolvimiento  del  principio  constitucional  de  la  protección  jurisdiccional  de  los 
derechos e intereses legítimos y de la interdicción de la indefensión, con base en el 
artículo 24 de la Constitución, una de cuyas manifestaciones tiene lugar en el ámbito 
hipotecario a través de los reseñados principios de salvaguardia judicial de los asientos 
registrales, tracto sucesivo y legitimación. Esta doctrina ha sido refrendada por la propia 
jurisprudencia del Tribunal Supremo incluso cuando de la calificación de documentos 
judiciales se trata (Sentencias de la Sala Primera de 21 de marzo de 2006 y 28 de junio 
y 21 de octubre de 2013) al afirmar que "el registrador puede y debe calificar si se ha 
cumplido la exigencia de tracto aun cuando se trate de documentos judiciales, ya que 
precisamente el artículo 100 del Reglamento Hipotecario permite al registrador calificar 
del documento judicial ‘los obstáculos que surjan del Registro’, y entre ellos se encuentra 
la imposibilidad de practicar un asiento registral si no ha sido parte o ha sido oído el 
titular registral en el correspondiente procedimiento judicial" (cfr. Resolución de 17 de 
septiembre de 2014).»
Fundamentos de Derecho.
Art.18 LH: "(…)".
Art 99 RH: "(…)".
Principio registral de legitimación. Art 38 LH. Principio registral de tracto sucesivo.
Art.20.1.º y 2.º LH: "(…)"
RDGRyN 19 abril 1999 considera el tracto sucesivo material, que implica el respeto a 
la cadena de titularidades, como insoslayable.
Art. 24 Constitución española, tutela judicial efectiva.
RDGRN 9 de agosto de 2019.–"(…)"
San Clemente, a 25 de junio de 2020. La registradora. Fdo. Catalina Javiera Ruiz-
Rico Ramos.»
III
Contra  la  anterior  nota  de  calificación  don  F.R.C.,  Director  General  de  Medio 
Ambiente Natural y Biodiversidad, interpone recurso gubernativo por escrito de fecha 30 
de octubre de 2020 en base a los siguientes argumentos: «La Ley 13/2015 de 24 de 
junio, de reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y 
del  texto  refundido  de  la  Ley  de  Catastro  Inmobiliario,  aprobado  por  Real  Decreto 
Legislativo 1/2004, de 5 de marzo en su artículo 10.1 dice "La base de representación 
gráfica de las fincas registrales será la cartografía catastral, que estará a disposición de 
los Registradores de la Propiedad". Por lo tanto, actualmente cuando se realiza una 
inscripción en el Registro se coordina gráficamente con la cartografía catastral, con lo 
que la finca queda georreferenciada de forma inequívoca.
El Catastro Inmobiliario es un registro administrativo cuyo origen y principal uso hasta 
la citada Ley 13/2015 había sido el tributario. En consecuencia, la cartografía catastral a 
menudo no refleja con exactitud la situación legal de los terrenos de las vías pecuarias.  s
Comparando la cartografía catastral con la elaborada para la protección, conservación y  oe.
gestión  de  las  Vías  Pecuarias  y  Montes  de  Utilidad  Pública  por  la  Consejería  de  w.
iAdnegv raliacdsuid ltVausíraa ps, o MPr eelacdsui oap raAiarmcse bdliaeesn  Ctceoa lysin tDidllaae-nsLatearrs oM.llaon Rchuara nl,o e ntie lnae cna rstuo garnacfíhau craat alesgtraal,l  lpau mesa yhoarn p sairdtoe   2020-17073n https://ww
Entre las competencias de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha se 
encuentran la protección, conservación y gestión de los bienes de dominio público: 
montes y vías pecuarias.
La situación actual, en cuanto a la defensa de la propiedad de las vías pecuarias en 
Castilla-La Mancha, es aproximadamente la siguiente:
– Vías Pecuarias Clasificadas: 14.500 km (56.000 ha).
– Vías Pecuarias Deslindadas: 3.200 km (17.800 ha).
– Vías  Pecuarias  digitalizadas,  en  proceso  de  actualización  catastral:  2.200  km 
(14.200 ha).
– Sólo  un  6%  de  la  superficie  de  las  Vías  Pecuarias  de  Castilla-La  Mancha 
(3.200 ha) está inscrita en los Registros de la Propiedad.
– También existen algunos términos municipales con vías pecuarias sin clasificar.
Por lo tanto, la nota marginal solicitada es imprescindible para evitar la buena fe 
exigida  por  el  artículo  34  de  la  Ley  Hipotecaria  en  las  posteriores  transacciones 
onerosas, manteniendo de esta forma la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha 
la posibilidad de recuperar el Dominio Público Pecuario mediante futuros deslindes. Lo 
que  está  sucediendo,  en  ausencia  de  estas  notas  marginales  es  que  se  inscriben 
derechos y pueden consolidarse, por la vía del artículo 34 (adquisición de buena fe a 
título oneroso), intrusiones en terrenos del dominio público que pasan a manos de los 
colindantes, con la consiguiente pérdida de patrimonio público a favor de unos pocos 
particulares (ver art. 21.8 de la Ley 43/2003 de Montes).
Entendemos que, conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria, el Registrador puede 
hacer constar, bajo su responsabilidad, como medida de colaboración en la defensa del 
dominio público, sin necesidad del consentimiento del titular registral, nota marginal en la 
que se aclare la situación de la finca inmatriculada. A modo de ejemplo, se adjunta copia 
de  notas  marginales  inscritas  por  los  Registros  de  la  Propiedad  de  Belmonte, 
Manzanares y Pastrana-Sacedón para casos similares a los que se tratan en este 
recurso».
IV
La registradora recurrida emite informe en defensa de su nota de calificación el 10 de 
noviembre de 2020 ratificándola en todos sus extremos, elevando el expediente a este 
Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 24 de la Constitución Española; 1.3.º, 18, 20, 38, 40, 82, 205 
y 326 de la Ley Hipotecaria; 99 del Reglamento Hipotecario; 8 de la Ley 3/1995, de 23 de 
marzo, de Vías Pecuarias; la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las 
Administraciones Públicas; las Sentencias de la Sala Contencioso-Administrativa del 
Tribunal Supremo de 5 de febrero de 1986 y de 20 de abril de 1988, y las Resoluciones 
de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 9 y 13 de marzo, 4 de abril 
y 8 y 22 de mayo de 2012, 15 de enero, 22 de febrero, 7 de marzo, 3 de abril y 24 de 
junio de 2013, 23 de enero y 2 de octubre de 2014, 15 de marzo de 2016, 25 de julio 
y 13 de noviembre de 2017, 19 de julio de 2018 y 4 de julio, 9 de agosto y 19 de 
septiembre de 2019, y de 12 de marzo de 2020. es
1.  Son hechos relevantes para la resolución de este expediente los siguientes: w.
a la– p rReessepnetacctoió dne d lea  lfain cinas t5a.n3c6i0a  dqeul et édrma ilnuog amr uan ilcai pcaal ldifiec aEcli óPnr onveegnactioiv,a c oimnp aungtnearidoari,d asde 
gsirgaufiicóa  ecla ptarostcreadl.imiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria para incorporar la base
– Mediante instancia suscrita por el jefe de Servicio Forestal de la Consejería de 
Desarrollo Sostenible, Dirección General de Medio Natural y Biodiversidad, de Toledo, 
tras hacer constar que se ha recibido la comunicación del Registro de Belmonte sobre la 
inscripción de la base grafica de la finca, se solicita la extensión en el Registro de la 
Propiedad de una nota marginal (lo que la legislación especial en la materia denomina 
«anotación preventiva marginal»), para hacer constar que la posesión de la totalidad o 
parte de la citada finca registral podría ser atribuida a la Junta de Comunidades de 
Castilla-La Mancha en un futuro deslinde. Asimismo, recomienda la aplicación de la 
solicitud de informe previo a que hace referencia el artículo 205 de la Ley Hipotecaria.
La registradora suspende la extensión de la nota marginal por entender que la 
extensión de dicha nota, dados los efectos que puede producir, aunque sea por vía de 
hipótesis, hace preciso el consentimiento del titular registral, ex artículos 1, 38, 40 y 82 
de la Ley Hipotecaria.
El recurrente, por su parte, apunta que la mayor parte de las vías pecuarias no 
figuran en el Catastro con la anchura legal, porque han sido invadidas por las parcelas 
colindantes, de modo que, a su parecer, la nota marginal solicitada resulta imprescindible 
para evitar la buena fe del artículo 34 de la Ley Hipotecaria de los posibles adquirentes a 
título oneroso pudiendo la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha recuperar el 
dominio público pecuario mediante futuros deslindes. Añade que en ausencia de estas 
notas marginales se inscriben derechos y pueden consolidarse, por la vía del artículo 34 
de la Ley Hipotecaria, intrusiones en terrenos del dominio público que pasan a manos de 
los colindantes, con la consiguiente pérdida de patrimonio público a favor de unos pocos 
particulares y que además se han practicado notas similares en otros registros.
2.  En primer lugar conviene traer a colación la doctrina reiterada de este Centro 
Directivo, en el sentido de que el registrador, al ejercer su competencia de calificación de 
los documentos presentados a inscripción no está vinculado, habida cuenta del principio 
de  independencia  en  su  ejercicio,  por  las  calificaciones  llevadas  a  cabo  por  otros 
registradores,  como  tampoco  lo  está  por  las  propias  resultantes  de  la  anterior 
presentación de otros títulos (cfr., por todas, las Resoluciones de 9 y 13 de marzo, 4 de 
abril y 8 y 22 de mayo de 2012, 22 de febrero, 7 de marzo, 3 de abril y 24 de junio 
de 2013 y 25 de julio y 13 de noviembre de 2017).
De  lo  anterior  no  resulta  un  perjuicio  para  la  seguridad  jurídica,  ya  que  los 
mecanismos previstos en el ordenamiento para la revisión de las decisiones de los 
registradores, como lo es este expediente de recurso, garantizan a los interesados la 
defensa de su posición jurídica en términos que su derecho a la inscripción sea revisado 
y,  en  su  caso,  confirmado,  así  como  el  establecimiento  de  criterios  uniformes  de 
actuación.
3.  En cuanto a la cuestión de fondo, la publicidad del procedimiento de deslinde se 
contempla en el artículo 8, apartado 5, de la Ley 3/1995, de 23 de marzo, de Vías 
Pecuarias que dispone que «cuando los interesados en un expediente de deslinde 
aporten títulos inscritos en el Registro de la Propiedad sobre terrenos que pudieran 
resultar incluidos en el dominio público, el órgano que tramite dicho expediente lo pondrá 
en conocimiento del Registrador a fin de que por éste se practique la anotación marginal 
preventiva de esa circunstancia».
Con  independencia  de  la  imprecisión  del  texto  legal  sobre  el  asiento  legal 
(«anotación marginal preventiva»), lo que resulta indudable es que la publicidad registral 
mediante un asiento en la finca sólo se contempla una vez iniciado el procedimiento de 
deslinde y con intervención de los interesados. e.
En ningún caso puede admitirse la práctica de asientos sobre las fincas sin que el  w.b
titular haya sido parte en el procedimiento. 073ww
de 1C5o dmeo e hnae rove dneid 2o0 r1e3s)o, lyvaie anndtoe se sdtea  lDa irreedccaicócnió Gn eanceturaall  d(veidl .a, rtpícour loto 9d9a sd, ella R Reegslaomluecnióton 
hHaipboíate cmaarinot,e dnaiddoa  pdoer  feol rRmeaa lr eDietecrraedtoa  dlae  1d2o cdteri nnao vdieem qburee ,d ed e1n9t8ro2 , dees telo Cs elnímtriote Ds irdeec tisvuo 
función,  goza  el  registrador  de  una  mayor  libertad  para  calificar  el  documento
administrativo en relación con el judicial, y en particular si se trata del examen de los 
trámites esenciales del procedimiento seguido, a fin de comprobar el cumplimiento de las 
garantías que para los particulares están establecidas por las leyes y reglamentos (cfr. 
entre otras, Resolución de 30 de septiembre de 1980).
Tras la citada reforma reglamentaria, dicha interpretación cobró carta de naturaleza 
normativa, y por ello esta Dirección General ha venido considerando desde entonces 
que,  no  obstante  la  ejecutividad  y  las  presunciones  de  validez  y  eficacia  de  que 
legalmente están investidos los actos administrativos, el artículo 99 del Reglamento 
Hipotecario  faculta  al  registrador  para  calificar,  respecto  de  los  documentos 
administrativos, entre otros extremos, la competencia del órgano, la congruencia de la 
resolución con el procedimiento seguido, los trámites e incidencias esenciales de éste, 
así como la relación del mismo con el título registral y a los obstáculos que surjan con el 
Registro (cfr. entre otras, las Resoluciones de 27 de abril de 1995, 27 de enero de 1998, 
27 de marzo de 1999, 31 de julio de 2001, 31 de marzo de 2005, 31 de octubre de 2011 
y 1 de junio de 2012).
De acuerdo con esta doctrina, efectivamente corresponde al registrador, dentro de 
los límites de su función calificadora de los documentos administrativos, examinar, entre 
otros extremos, la observancia de los trámites esenciales del procedimiento seguido, a 
fin  de  comprobar  el  cumplimiento  de  las  garantías  que  para  los  particulares  están 
establecidas  por  las  leyes  y  los  reglamentos,  con  el  exclusivo  objeto,  como  tiene 
declarado este Centro Directivo, de que cualquier titular registral no pueda ser afectado 
si, en el procedimiento objeto de la resolución, no ha tenido la intervención prevista por la 
Ley, evitando que el titular registral sufra, en el mismo Registro, las consecuencias de 
una indefensión procesal, y  en este sentido  –como  una garantía más del derecho 
constitucional  a  una  tutela  judicial  efectiva–  debe  ser  entendido  el  artículo  99  del 
Reglamento  Hipotecario,  en  congruencia  con  los  artículos  1,  20  y  40  de  la  Ley 
Hipotecaria.
Por tanto, en el caso objeto de este recurso, la nota marginal no se solicita en el 
curso de ningún procedimiento administrativo en el que los titulares registrales hayan 
tenido intervención alguna, motivo por el cual la calificación debe confirmarse.
4.  Por otra parte, la nota marginal previa al inicio del expediente de deslinde no está 
prevista en la normativa reguladora de las vías pecuarias, ni tampoco se prevé en la 
normativa general de las Administraciones Públicas. Así, en el procedimiento de deslinde 
previsto  en  la  Ley  33/2003  de  3  de  noviembre  (cfr.  artículo  52),  se  contempla  la 
publicidad registral una vez iniciado dicho procedimiento.
Ahora bien, el artículo 9, letra a), de la Ley Hipotecaria dispone que «cuando conste 
acreditada, se expresará por nota al margen la calificación urbanística, medioambiental o 
administrativa correspondiente, con expresión de la fecha a la que se refiera».
En esta previsión legal podría tener encaje la nota marginal cuya solicitud motiva 
este recurso.
Sin embargo, en el concreto supuesto analizado en este expediente, el contenido de 
la  solicitud  de  la  Administración  y  de  la  nota  pretendida  adolece  una  falta  de 
determinación total acerca de ninguna circunstancia afectante a la finca, ya que se limita 
a expresar la colindancia con una vía pecuaria, lo cual ya resulta de la propia descripción 
de la finca (cfr. artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento); advierte la 
posibilidad de un eventual deslinde, sin concretar siquiera si efectivamente la finca 
pudiera verse afectada por ello y en qué medida; además de recordar los efectos legales 
del deslinde, cuestión que resulta de la propia Ley. Por tanto, tampoco puede practicarse  s
la nota marginal solicitada al amparo de este precepto, pues no resulta una concreta  oe.
calificación urbanística, medioambiental o administrativa de la finca más allá de su  w.
colindancia con una vía pecuaria y no resulta de la solicitud la intervención del titular de  073ww
la finEcna .este sentido es necesario insistir una vez más en la conveniencia de que por
ipnamrtaet ridceu lalar so  Aindsmcriinbiisrt rsaucsi obnieens ePs údbel icdaosm isneio  cpuúmblpiclao  edne beidl aRmegeinsttero  edle m laa nPdroaptoie dleagda (l vdide.   BOE-A-cable e
artículos 36 y 83 y disposición transitoria quinta de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, 
del Patrimonio de las Administraciones Públicas), dado que de esta forma estos gozarán 
de la máxima protección posible, pues la calificación registral tratará por todos los 
medios a su alcance de impedir en lo sucesivo ulteriores dobles inmatriculaciones, ni 
siquiera parciales, que pudieran invadir el dominio público ya inscrito (cfr. Resolución 
de 23 de enero de 2019).
5.  Debe recordarse, como se indicó en las Resoluciones de esta Dirección General 
de 19 de julio de 2018 y de 12 de marzo de 2020, que la falta de deslinde de la vía 
pecuaria con el procedimiento y garantías previstas en la Ley, impide que puedan 
aplicarse a los titulares de fincas colindantes las consecuencias propias de este deslinde.
Como señala la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso, de 20 de 
abril de 1988, para poder determinar si existe invasión del dominio público «ha de 
saberse dónde está situado éste y los límites de su superficie; si no hay datos sobre el 
terreno destinado a vía pecuaria y su delimitación con la finca privada colindante, la 
afirmación de que ha invadido el terreno de dominio público, carece de base, y más 
cuando, (…), tal terreno estaba siendo usado por el sancionado: El cambio de esta 
situación de hecho, había de tener una base, cual es la concreta determinación concreta 
del terreno que corresponde a la vía pecuaria; y esto falta en los actos administrativos 
recurridos,  al  no  haberse  efectuado  el  deslinde,  ni  actuación  con  audiencia  del 
interesado que pueda tener unos efectos iguales o parecidos».
La Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de julio de 1986 ya destacó la necesidad 
de deslinde previo para el válido ejercicio de la facultad administrativa de recuperación 
posesoria,  que  «se  subordina  a  que  en  la  correspondiente  prueba  se  acredite 
suficientemente, por un lado, la posesión administrativa, el uso público del terreno de 
que se trata, y, por otro, que el indicado uso haya sido perturbado por el administrado 
contra quien se dirige la acción», y consideró «la falta de identificación del terreno 
reivindicado, aludiéndose a la necesidad de practicar un deslinde para precisar los 
límites de las propiedades en cuestión».
En  este  punto  no  podemos  olvidar  la  presunción  derivada  del  principio  de 
legitimación registral que consagra el artículo 38 de la Ley Hipotecaria, conforme al cual 
«a  todos  los  efectos  legales  se  presumirá  que  los  derechos  reales  inscritos  en  el 
Registro  existen  y  pertenecen  a  su  titular  en  la  forma  determinada  por  el  asiento 
respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los 
inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos».
En  particular,  sobre  las  consecuencias  de  la  ausencia  de  deslinde  de  una  vía 
pecuaria frente al principio de legitimación registral como efecto fundamental de los 
pronunciamientos del Registro de la Propiedad, debe traerse a colación la Sentencia del 
Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso, de 5 de febrero de 1986 que manifestó lo 
siguiente: «Frente a las invasiones y usurpaciones de terrenos de dominio público, entre 
los que se incluyen las vías pecuarias (…), la Administración es titular de facultades 
recuperatorias que vienen limitadas al ámbito estrictamente posesorio, quedando por ello 
excluida de las mismas toda cuestión que implique definición de derechos dominicales 
por venir éstas reservadas en exclusiva a la jurisdicción civil, debiendo calificarse de tal 
aquélla en que existe una indeterminación de límites entre la vía pecuaria y los terrenos 
colindantes de dominio privado inscrito en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria y 
amparado en su fuerza legitimadora, tal y como ocurre en el supuesto de autos en el 
cual la esencia del problema planteado consiste en decidir si el terreno ocupado por el 
demandante forma parte integrante de la vía pecuaria o pertenece a la propiedad del  s
mismo y de ello excede de la competencia de la Administración y de esta Jurisdicción y  oe.
sólo puede dilucidarse mediante el ejercicio de las acciones civiles pertinentes ante los  w.
jueces ordinarios, siendo por tanto procedente la confirmación de la sentencia apelada  073ww
qduee  laa slíe lgoa dliedcalda raq uye a  pcruoyteag feu nldoasm aecntotasc ióand mjuinríidsitcraat icvaobse  ya ñlaa dlier gqiutime aecnitóren  lad eprriveasduan cidóenl 
Rúletigmisat rpou edset ola q Puero lpai einddaedt edrembien,a ecinó ne le cna lsoos  clíomnitteesm dpela admo,b caosn pcreodpeiersdea dperesf ecorelinncdiaan ate es setas   BOE-A-cable e
únicamente imputable a la Administración al haber dejado de practicar las operaciones 
de deslinde y amojonamiento posteriores a la clasificación de la vía pecuaria que le 
impone las normas legales y reglamentarias citadas».
6.  No obstante lo anterior, la protección registral que la Ley otorga al dominio 
público no se limita exclusivamente al que ya consta inscrito, sino que también se hace 
extensiva al dominio público no inscrito, incluso al no deslindado formalmente (pues el 
deslinde tiene un valor declarativo y no constitutivo: vid. Resolución de 23 de enero 
de 2014, fundamento jurídico 7), pero de cuya existencia tenga indicios suficientes el 
registrador y con el que pudiera llegar a colisionar alguna pretensión de inscripción.
Por tal motivo, con carácter previo y vinculante a la práctica de la inscripción, 
diversas leyes especiales sujetan la inmatriculación de las fincas a la emisión de un 
informe previo favorable, así sucede en el caso de la Ley 37/2015, de 29 de septiembre, 
de carreteras, artículo 30.7, en el caso de la Ley 43/2003, de 21 de noviembre, de 
Montes,  artículo  22,  y  en  el  caso  de  la  Ley  22/1988,  de  28  de  julio,  de  Costas, 
artículo 15.
Y  avanzando  decididamente  en  la  senda  de  la  protección  registral  del  dominio 
público, incluso del no inscrito debidamente, la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma 
de la Ley Hipotecaria, al dar nueva redacción a diversos artículos de la Ley Hipotecaria, 
prevé que, en todo caso, el registrador tratará de evitar la inscripción de nuevas fincas o 
de la representación gráfica georreferenciada de fincas ya inmatriculadas cuando tuviera 
dudas fundadas sobre la posible invasión del dominio público.
Así se expresa de manera terminante y reiterada en varios preceptos de la Ley 
Hipotecaria, y no sólo en el artículo 9 que ya contiene una proclamación general al 
respecto,  sino  también  en  diversos  artículos  del  Título  VI  de  la  ley  que  contienen 
manifestaciones concretas del mismo principio general, como los artículos 199, 203 
y 205, si bien contemplando la emisión de informe previo únicamente para el supuesto 
de inmatriculación regulado por este último artículo, por lo que no es de aplicación en 
este caso.
Consecuentemente  con  todo  ello,  la  propia  Ley  13/2015,  además,  trata  de 
proporcionar a los registradores los medios técnicos auxiliares que les permitan conocer 
la ubicación y delimitación del dominio público, incluso no inmatriculado, regulando en el 
artículo 9 de la Ley Hipotecaria y en la disposición adicional primera de la Ley 13/2015 la 
aplicación auxiliar que permita el tratamiento de representaciones gráficas previniendo la 
invasión del dominio público.
Tal profusión normativa, aun cuando pueda incluso llegar a ser reiterativa, no hace 
sino asentar el principio general, ya vigente con anterioridad a la Ley 13/2015, de que los 
registradores deben evitar practicar inscripciones de bienes de propiedad privada que 
invadan en todo o en parte bienes de dominio público, inmatriculado o no, pues el 
dominio público, por la inalienabilidad que le define, supone, precisamente, la exclusión 
de la posibilidad de existencia de derechos privados sobre esa concreta porción del 
territorio.
En el supuesto de este expediente, con anterioridad a la presentación de la instancia 
que  da  lugar  a  la  calificación  negativa  impugnada,  se  siguió  el  procedimiento  del 
artículo 199 de la Ley Hipotecaria para incorporar la base gráfica catastral, habiéndose 
practicado las preceptivas notificaciones, entre ellas a la Junta de Comunidades de 
Castilla La-Mancha como colindante titular de la vía pecuaria de una cañada real, quien 
presentó  alegaciones  que  fueron  rechazadas  por  el  registrador  entonces  titular, 
procediéndose a la inscripción de la base gráfica. s
7.  Por último, es preciso señalar un error en la fundamentación del recurrente, en  oe.
relación con la posibilidad de que puedan aparecer terceros protegidos por el artículo 34  w.
de la Ley Hipotecaria en relación con la superficie y linderos que se derivan de la  073ww
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representación gráfica de la finca en el Registro, se presumirá, con arreglo a lo dispuesto 
en el artículo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y 
delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral que ha quedado 
incorporada al folio real».
Por tanto, se presume que la finca tiene la ubicación y delimitación geográfica que 
resulta de la base gráfica, pero se trata de una presunción «iuris tantum» que admitirá, 
en todo caso, prueba en contrario en el correspondiente procedimiento de deslinde 
administrativo realizado por los trámites correspondientes.
Por tanto, procede confirmar la calificación de la registradora en el sentido de que no 
puede hacerse constar en el Registro que una finca está pendiente de deslinde, sin 
haberse incoado el oportuno expediente de deslinde con intervención del titular registral.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la calificación impugnada, en los términos que resultan de los anteriores 
fundamentos de Derecho.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 11 de diciembre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.