BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 309 Miércoles 25 de noviembre de 2020 Sec. III.   Pág. 104649
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
14915 Resolución  de  12  de  noviembre  de  2020,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad  Jurídica  y  Fe  Pública,  en  el  recurso  interpuesto  contra  la 
inmatriculación practicada por el registrador de la propiedad de Jaén n.º 1 de 
una finca registral.
En el recurso interpuesto por doña M. R. A. H., en nombre y representación de la 
sociedad  «Aguas  Marinas  de  Sierra  Mágina,  S.L.»,  y  don  R.  C.  R.,  en  nombre  y 
representación de la sociedad «Campotiña Servicios, S.L.», contra la inmatriculación 
practicada por el registrador de la Propiedad de Jaén número 1, don José Ramón 
Menéndez Suárez, de una finca registral en dicho Registro a su cargo.
Hechos
I
En virtud de certificación administrativa expedida en Jaén el día 4 de febrero de 2020 
por don M. A. V. G., Secretario del Ayuntamiento de Jaén, con el visto bueno de su 
Alcalde, en expediente número 24/2020/PAT del Negociado de Patrimonio, se practicó 
por don José Ramón Menéndez Suárez, registrador del Registro de la Propiedad de 
Jaén número 1, la inmatriculación de la finca registral número 56.300 de Jaén de dicho 
Registro a su cargo y se inscribió la misma a favor del Ayuntamiento de Jaén, con 
arreglo a lo previsto en el artículo 206 de la Ley Hipotecaria.
En fecha 24 de junio de 2020 se publicó en el «Boletín Oficial del Estado» el edicto 
que ha de expedir el registrador una vez practicada la inmatriculación conforme al 
artículo 206.3 de la Ley Hipotecaria.
II
Contra la anterior inmatriculación doña M. R. A. H., en nombre y representación de la 
sociedad  «Aguas  Marinas  de  Sierra  Mágina,  S.L.»,  y  don  R.  C.  R.,  en  nombre  y 
representación de la sociedad «Campotiña Servicios, S.L.», con la asistencia del letrado 
don S. M. R., presentaron escrito en el Registro de la Propiedad número uno de Jaén e 
interpusieron recurso el día 27 de julio de 2020 mediante escrito en el que alegaban lo 
siguiente: «Que el pasado día 24 de junio de 2020 se ha publicado en el Boletín Oficial 
del  Estado  de  [sic]  notificación  de  19  de  junio  de  2020  en  procedimiento  de 
inmatriculación  del  206  de  Ley  Hipotecaria,  por  el  que  se  ha  inscrito  a  favor  del 
Ayuntamiento  de  Jaén  en  el  folio  (...),  la  finca  registral  56.300,  con  la  siguiente 
descripción «(...)». Adjunto remito copia de dicho Edicto, como documento número 1. 
Que no estando conformes con dicha inmatriculación, de conformidad con lo dispuesto 
en los artículos 206.3 y 203.1, regla octava de la Ley Hipotecaria, es por lo que en la 
legítima posición de interesados que ostentamos, interponemos conjuntamente recurso 
contra la inmatriculación practicada, basándonos para ello en las siguientes alegaciones 
Primera.–Vulneración de lo dispuesto en los artículos 206.3 y 203.1, regla quinta, de la  e.e
Ley  Hipotecaria.  Indudable  condición  de  interesados  en  el  procedimiento  de  b
inmatriculación, como consecuencia de haberse gravado nuestra finca registral (con  915ww
nnoútmifiecraoc i1ó.n8.8 I8n)d ecfoenn suiónna,  csoenrv ivduulnmebrraec iódne  dpea snou easntrtoe rdioerrmeechnote  cionnesxtiistutecnioten.a lA dues ednecfeian sdae. 
NLaesc emsaerricaa rnettilreosa crceicóunr rdeen tlaess  ascotnu atcitiuolnaeress,  cpoúnb alincausla c(icóand dae u lnaa in emna turincau lapcoiósinc ipórna cjuticríaddicaa. 
distinta, como veremos) de la vulgarmente conocida como finca o heredamiento de (...),
término de Jaén, finca registral 1888 del Registro de la Propiedad número 1 de Jaén –
antes  finca  número  4.864  de  Jaén  Común–.  Consta  actualmente,  tras  diversas 
segregaciones,  de  881,81640  hectáreas  de  superficie  registral,  aun  cuando 
catastralmente posee 329 hectáreas adicionales, fruto de la falta de concordancia entre 
ambos registros públicos. La legitimación de ambas mercantiles se puede acreditar de la 
falta de inscripción en el Registro de la Propiedad de la escritura pública de compraventa 
de 4 de diciembre de 2019, otorgada en la Notaría del Don Luis María Martínez Pantoja 
(y cuya copia se acompaña como documento número 2). Y es que a falta de esa 
inscripción, Campotiña Servicios S.L. sigue siendo titular registral de la finca, y Aguas 
Marinas  de  Sierra  Mágina,  S.L.  es  titular  pública  del  inmueble,  por  escritura  de 
compraventa. Pues bien, pese a ostentar los comparecientes, de forma indubitada, la 
condición  de  «interesados»  en  el  procedimiento  de  inmatriculación  finalizado,  con 
fecha 24 de junio de 2020 conocimos por Edicto en el BOE la definitiva inmatriculación 
en el Registro de la Propiedad número 1 de Jaén de una nueva finca registral (con 
número 56.300), inscripción practicada en procedimiento del artículo 206 de la Ley 
Hipotecaria. La descripción de la finca que inmatricula el Registro es la siguiente: (…). 
Sin  embargo,  queda  probado  (y  ahora  lo  demostraremos)  cómo  el  Registro  de  la 
Propiedad número 1 de Jaén ha incurrido en numerosos defectos formales y sustantivos 
en  la  tramitación  de  dicho  procedimiento  de  inmatriculación,  resultando  el  mismo 
disconforme a Derecho. El Registro de la Propiedad número 1 de Jaén no sólo no nos ha 
dado  traslado  a  ninguno  de  los  comparecientes  para  efectuar  las  preceptivas 
alegaciones, pese a que somos interesados en el procedimiento de inmatriculación 
tramitado, 1) por ser titulares de una finca colindante con la de nueva creación 2) y por 
quedar gravados con una nueva servidumbre de paso a través del vial denominado 
«(...)» (infringiendo por ello el artículo 203 de la Ley Hipotecaria). Además, ha permitido 
la inscripción como nueva finca registral de un terreno que ya formaba parte de otra finca 
inmatriculada,  concretamente,  la  número  630  del  mismo  Registro  de  la  propiedad 
número 1 de Jaén, vulnerando el artículo 206.2 de la Ley Hipotecaria. Empezando con el 
primero de los incumplimientos advertidos, es evidente que ni Aguas Marinas de Sierra 
Mágina, S.L., ni la mercantil Campotiña Servicios, S.L. –aún registralmente propietaria 
registral de la parcela 1.888– han recibido notificación alguna sobre el procedimiento de 
inmatriculación finalizado, irrogándosenos una indudable indefensión, proscrita por el 
artículo 24 de la Constitución Española. El artículo 206 de la Ley Hipotecaria señala en 
su primer apartado que «1. Las Administraciones Públicas y las entidades de Derecho 
público con personalidad jurídica propia vinculadas o dependientes de cualquiera de 
aquéllas podrán inmatricular los bienes de su titularidad, mediante la aportación de su 
título escrito de dominio, cuando dispongan de él, junto con certificación administrativa 
librada, previo informe favorable de sus servicios jurídicos. por el funcionario a cuyo 
cargo se encuentre la administración de los mismos, acreditativa del acto, negocio o 
modo de su adquisición y fecha del acuerdo del órgano competente para su inclusión en 
el inventario correspondiente o, caso de no existir, fecha del acuerdo de aprobación de la 
última actualización del inventario de la que resulte la inclusión del inmueble objeto de la 
certificación con indicación de la referencia o indicador que tenga asignado en el mismo, 
así como de su descripción, naturaleza patrimonial o demanial y su destino en el primer 
caso  o  su  eventual  afectación,  adscripción  o  reserva,  en  el  segundo»;  indicando 
seguidamente el tercero, que «3. Practicada la inmatriculación, el Registrador expedirá el 
edicto a que se refiere la regla séptima del apartado 1 del artículo 203 con el mismo 
régimen en ella previsto, incluido el sistema de alertas». Por su parte, el artículo 203 de  s
la Ley Hipotecaria, relativo a los expedientes de dominio para la inmatriculación de fincas  oe.
que no estén inscritas en el Registro de la Propiedad a favor de persona alguna,  w.
establece un conjunto numeroso de reglas, entre las cuales se encuentran las siguientes:  915ww
d«o(.m..)i nSiceagl udned ala.  fSinec ai,n eicnia lraá  ceula lp, rjoucnetod ima ilean tdoe smcreipdciaiónnte l itseoralicriiatu dde  ploar  fiensccar,i troe adliezla dtiatu elanr 
lpoesr soténramleinso s deplr evperonmidoosto r regyl amsue ntadroiammiceilniote . pdaerab erláan   phraáccetircsae   cdoen stnaor tifliocsa ciodnaetoss,   BOE-A-cable e
acompañándose además los siguientes documentos a) Título de propiedad de la finca 
que se pretende inmatricular, que atribuya el dominio sobre la misma al promotor del 
expediente, junto con certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela o parcelas 
catastrales, que se correspondan con la descripción literaria y la delimitación gráfica de 
la finca cuya inmatriculación se solicita, con expresión de los titulares catastrales de 
dichas parcelas y sus colindantes, así como sus respectivos domicilios. b) Relación de 
los datos registrales, catastrales o de cualquier otro origen de los que disponga el 
promotor y sirvan para loca/izar las fincas registrales y parcelas catastrales colindantes. 
En particular, el nombre y domicilio de sus propietarios actuales, si fueran distintos de los 
recogidos en las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas, así como los titulares 
de cargas o gravámenes sobre las mismas. c) Identificación de los derechos constituidos 
sobre la finca, expresando las cargas a que pueda hallarse afecta o las acciones con 
transcendencia real ejercitadas en relación con la misma, indicando los nombres de los 
titulares o actores, sus domicilios y cualesquiera otras circunstancias que ayuden a su 
correcta identificación, quienes serán requeridos para que, si les conviene, soliciten la 
inscripción o anotación omitida, presentando a tal fin los títulos necesarios en el Registro. 
d) Deberá identificarse también a los poseedores de la finca que se pretende inmatricular 
y al arrendatario de ella, si se trata de vivienda. (…) Tercera. El Notario levantará acta a 
la  que  incorporará  la  documentación  presentada.  remitiendo  copia  de  la  misma  al 
Registrador  de  la  Propiedad  competente  solicitando  la  expedición  de  certificación 
acreditativa de que la finca no consta inscrita en el Registro y que, en su caso, practique 
anotación  preventiva  de  la  pretensión  de  inmatriculación.  (…)  Quinta.  Recibida  la 
comunicación del Registro acreditativa de la extensión de la anotación, acompañada de 
la correspondiente certificación, el Notario notificará la pretensión de inmatriculación, en 
la forma prevenida reglamentariamente, a todos aquellos que, de la relación de titulares 
contenida en el escrito acompañado a la solicitud, resulten interesados como titulares de 
cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca que se pretende inmatricular, a 
aquel de quien procedan los bienes o sus causahabientes, si fuesen conocidos, al titular 
catastral y al poseedor de hecho de la finca, así como al Ayuntamiento en que esté 
situada la finca y a la Administración titular del dominio público que pudiera verse 
afectado, para que puedan comparecer en el expediente y hacer valer sus derechos. (…) 
Sexta. Cualquier interesado podrá hacer alegaciones ante el Notario y aportar pruebas 
escritas de su derecho durante el plazo de un mes. Si se formulase oposición por 
cualquiera de los interesados, con expresión de la causa en que se funde, el Notario 
dará por concluso el expediente y archivará las actuaciones, dando cuenta inmediata al 
Registrador. En ese caso, el promotor podrá entablar demanda en juicio declarativo 
contra  todos  los  que  se  hubieran  opuesto,  ante  el  Juez  de  primera  instancia 
correspondiente al lugar en que radique la finca. (…) Séptima. El Registrador ordenará la 
publicación de un edicto que refleje los datos de la finca o fincas que resulten del 
expediente,  así  como  su  titularidad  y  cargas.  El  edicto,  notificando  a  todos  los 
interesados y a las personas ignoradas a quienes pueda perjudicar el expediente, habrá 
de publicarse de forma gratuita en el «Boletín Oficial del Estado». La publicación efectiva 
del edicto se hará constar por nota al margen de la inscripción del dominio de la finca 
inmatriculada». Pues bien, con clara vulneración de lo dispuesto en estos artículos, ni el 
Notario ni el Registro de la Propiedad nos han dado traslado del procedimiento de 
inmatriculación que ha tenido lugar de la nueva finca registral, y ello pese a que: Por un 
lado, consta de forma indudable que la finca registral 1.888 de este Registro de la 
Propiedad número 1 de Jaén es una «parcela colindante», tanto con la finca de la que se  s
segrega la nueva finca creada (finca registral número 630), como con la de nueva  oe.
creación  (finca  56.300).  Por  ello,  se  ha  infringido  lo  dispuesto  en  el  artículo  203,  w.
apartado 1, reglas segunda y quinta. Y, por otro, ya que a través de esta novedosa finca  915ww
strea vnéoss  dheal  vimiapl udeesntoom uinnaa dnou «e(v.a.. )c»a, regla c uoa gl rsaev aamdeennt,r ae ne nfo vrmaraia sd ep asretrevsid duem sbure r edceo rpraidsoo ,e na 
ndueemsutreas tfrian ccal arreagmisetrnatle,  sdirev ielonsd op ladneo psa scou ypaasr ac olap inaus esvea  faindcjuan tinamn,a ctroicnujulandtaam Teondtoe ,e scoo mseo   BOE-A-cable e
documento número 3. A través de dichos planos se corrobora la indudable afección que 
nos irroga la nueva finca inmatriculada (segregada de la finca «(...)», número de finca 
registral 630) pues el «(...)», vial de acceso de la nueva finca registral creada, no sólo en 
algunas partes se constituye como vial que se separa ambas fincas, sino que en otras 
directamente  se  adentra  en  nuestra  finca  registral.  Este  novedoso  gravamen  viene 
reconocido, como decíamos, por el propio Registro de la Propiedad en la descripción de 
la nueva finca registral, al afirmar que esta nueva finca «queda enclavada en la finca 
registral número 630 de este Registro inscrita en el folio (…) de Jaén, con referencia 
catastral (...), segregada de la finca registral número 1888 de este Registro –antes 
finca  4864  de  Jaén  común–.  Tiene  su  acceso  por  el  vial  denominado  «(...)»,  que 
atraviesa la anterior finca. Es decir, reconoce que la finca de nueva creación tiene su 
acceso por el vial «(...)», el cual atraviesa la anterior finca, esto es, la número 1.888, 
propiedad  registral  de  Campotiña  Servicios,  S.L.,  pero  de  titularidad  pública  de  la 
mercantil a la que represento. Se ha creado, por tanto, una servidumbre de paso, 
generándose un gravamen en la condición de predio sirviente que se nos ha impuesto 
indebidamente por mor del nuevo título, ex artículos 530 y siguientes del Código Civil. A 
este  respecto,  la  doctrina  jurisprudencial  de  la  Dirección  General  de  Registros  y 
Notariado ha resultado muy clara, al afirmar en su Resolución de 23 de abril de 2018 que 
«el artículo 203, al que se remite el artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria, en su regla 
quinta, dispone en cuanto a la forma en la que han de hacerse las notificaciones que el 
notario «notificará la solicitud, con expresión literal de los extremos recogidos en las 
letras a) y b) y en la forma prevenida en esta Lev. a los propietarios de las fincas 
registrales y catastrales colindantes y a los titulares de derechos reales constituidos 
sobre ellas en los domicilios que consten en el Registro v. caso de ser distintos, en 
cualesquiera otros que resulten del expediente». Por tanto, del precepto transcrito resulta 
que la notificación ha de efectuarse «en la forma prevenida en esta Ley» y «en los 
domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que 
resulten del expediente». Este mismo régimen de notificaciones debe regir en cuanto al 
titular catastral y a la persona de la proceden los bienes y demás notificaciones previstas 
en el párrafo primero de la regla quinta del artículo 203, pues si bien este párrafo de la 
norma se remite a «la forma prevenida reglamentariamente», además de no existir 
desarrollo reglamentario del precepto, no puede llegarse a otra conclusión interpretando 
sistemáticamente las normas transcritas; y carece de lógica entender que existen dos 
regímenes diferentes de notificación según el destinatario de la misma en un mismo 
procedimiento, lo que haría de peor condición a unos frente a otros. Por ello, es por lo 
que consideramos, que bien a mi patrocinada, bien a la mercantil Campotiña Servicios, 
S.L., debería habérsele dado traslado del inicio del expediente de dominio para la 
inmatriculación de fincas que no estén inscritas en el Registro de la Propiedad a favor de 
persona alguna, tramitado al abur de lo contemplado en los artículos 203 y 206 de la Ley 
Hipotecaria. Y como esto no ha sucedido en ninguno de los casos, es por lo que 
entendemos que todo este expediente resulta disconforme a Derecho, por habérsenos 
irrogado a las dos mercantiles personadas una indudable indefensión, proscrita por el 
artículo 24 de nuestra Carta Magna, con vulneración de los artículos aplicables de la Ley 
Hipotecaria.  Segunda.–Infracción  del  artículo  206.2  de  la  Ley  Hipotecaria,  al  haber 
permitido con el procedimiento finalizado una inmatriculación de finca sin previamente 
haber comprobado la existencia de fincas inscritas coincidentes en todo o en parte con la 
nueva  finca  creada.  Deber  de  denegación  incumplido.  En  segundo  lugar,  la 
inmatriculación  practicada  incurre  en  otro  defecto,  este  de  carácter  eminentemente  s
sustancial.  Se  trata  del  incumplimiento  del  deber  de  denegación  que  señala  el  oe.
artículo 206.2 de la Ley Hipotecaria al haber permitido el Registro de la Propiedad con el  w.
procedimiento finalizado una inmatriculación de finca sin previamente haber comprobado  915ww
lcar eeaxdias.t eEnlc ima ednec iofinnacdaos  pinrescceriptatos  ecso intacxidaetinvote sa l erne sptoedcoto ,o  ael ns epñaarltaer  qcoune  «lae nn utoedvoa  cfainscoa, 
spearráte  pdreelc iisnom quueeb lee.l  SRie agdisvtirratideorar  clao mexpirsuteenbcei ala d fea lftian cdaes  pinresvcirait ains mcaotinricciudleancitóens  deen  ttooddoo  oo   BOE-A-cable e
en parte, denegará la inmatriculación solicitada, previa expedición de certificación de las 
referidas fincas, que remitirá al organismo interesado junto con la nota de calificación. Es 
decir, constituye requisito sine qua nom [sic] para la inmatriculación de nuevas fincas «la 
falta de previa inmatriculación de todo o parte del inmueble», pues advertida la existencia 
de fincas inscritas coincidentes en todo o en parte, el Registrador no tendrá más remedio 
que denegar la inmatriculación solicitada, debiendo dilucidarse la cuestión, en todo caso, 
en el correspondiente procedimiento civil en acción de expediente de dominio. Y es que 
si no fuese así, el Registro correría el riesgo de incurrir en una doble inmatriculación 
sobre un mismo terreno, lo que se encuentra terminantemente prohibido por nuestro 
ordenamiento hipotecario. Pues bien, en este caso en concreto, no entendemos cómo el 
Registro ha admitido la inmatriculación pretendida por el Ayuntamiento de Jaén sobre 
unos terrenos que, claramente, formaban parte, al menos desde el año 1.980 (tras 
segregación con la finca 1.888), de la finca registral número 630 de este Registro; lo que 
no ha tenido el menor rubor en reconocer al describir la nueva finca creada, asegurando 
que la misma «queda enclavada en la finca registral número 630 de este Registro (...)». 
Pese a que esta última finca no sea de nuestra propiedad, sabemos y conocemos a la 
perfección  que  la  misma  contaba,  anteriormente  a  la  nueva  inmatriculación,  de  la 
superficie (53.757 m2) que ahora se ha inmatriculado a favor del Ayuntamiento de Jaén 
por una simple inscripción de la misma en un Inventario Municipal de Bienes, con 
fecha 31 de enero de 2020. Este modo de proceder por parte del Ayuntamiento de Jaén 
ha sido vetado por la Dirección General de Registros y Notariado, por ejemplo, en 
Resolución de 23 de enero de 2018 y por la que se denegaba la inmatriculación de una 
finca expropiada, ante la existencia indicios fundados de que la finca que se pretendía 
inmatricular se identificaba en parte con una finca registral, con un determinado titular 
registral  de  dominio  y  una  hipoteca  vigente.  En  consecuencia,  al  demostrarse 
indubitadamente cómo la nueva finca creada formaba parte de la finca registral 630 del 
Registro  de  la  Propiedad  número  1  de  Jaén,  es  por  lo  que  consideramos  que  la 
inmatriculación practicada vulnera flagrantemente el artículo 206.2 de la Ley Hipotecaria, 
resultando  disconforme  a  Derecho.  Tercero.–Sobre  la  naturaleza  jurídica  de  los 
inventarios  municipales.  Instrumento  incapaz  de  proclamar  propiedades,  ni  mucho 
menos,  para  cambiar  la  naturaleza  jurídica  de  un  bien  patrimonial.  Por  último,  no 
queremos desaprovechar la ocasión para recordar que aun cuando todo lo anterior no 
bastase,  la  doctrina  jurisprudencial  ha  sido  muy  clara  al  afirmar  que  un  inventario 
municipal de bienes tiene un carácter de mero registro administrativo que, por sí solo, no 
puede probar, ni crear, ni constituir derecho alguno a favor de la Corporación sobre un 
bien que considera suyo, de naturaleza demanial. Así lo ha constatado, entre otras, la 
sentencia del TSJA, con sede en Granada, de 11 de octubre de 2016 (recurso 791/2014) 
y que recuerda ese inventario es más bien un libro que sirve, respecto de sus bienes, de 
recordatorio constante para aquella ejercite sus prerrogativas de deslinde, investigación 
y/o recuperación. Los términos expresados en esa sentencia no dejan lugar a dudas 
cuando afirma que «Inventario municipal de bienes es un mero registro administrativo 
que  por  sí  solo  no  prueba,  ni  crea,  ni  constituye  derecho  alguno  a  favor  de  la 
Corporación. sino que, como tiene señalado la jurisprudencia. es más bien un libro que 
sirve, respecto de sus bienes. de recordatorio constante para que aquélla ejercite sus 
facultades», no haciendo, pues, presumir ni la titularidad pública del bien, ni tampoco su 
naturaleza de bien demanial. Por lo tanto, lo que diga un Decreto de Inventario, de 31 de 
enero de 2020, que ha emitido el Ayuntamiento de Jaén para tratar de dotar de una 
apariencia  de  demanialidad  a  un  bien  privativo  y  propiedad  de  nuestra  vecina  y  s
colindante, «Explotación Racional Agrícola, S.A», poco puede servir para tal fin, pues no  oe.
puede ser considerado como acto suficiente para cambiar la naturaleza de un bien que,  w.
desde hace siglos es y ha sido patrimonial, en consonancia con lo inscrito en los  915ww
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Jaén, inscripción primera; anulando en su integridad, por motivos formales y sustantivos, 
el completo procedimiento tramitado al efecto y, por ende, la inmatriculación practicada, y 
todo ello por ser conforme a Derecho. Por ser de Justicia, que pido en Jaén a 21 de julio 
de 2020.»
III
El registrador de la Propiedad de Jaén número 1 calificó negativamente dicho escrito 
en los siguientes términos.
Calificado el precedente escrito, recurso presentado por correo certificado en este 
Registro el día 27 de julio de 2020, motivando el asiento de presentación 889 del 
Diario 72 de esta oficina registral, se practica la siguiente calificación y teniendo presente 
los siguientes Antecedentes de Hecho: I.–En el citado escrito se formula recurso contra 
la inmatriculación de la finca 56.300 practicada con fecha 28 de mayo de 2020 en base 
al artículo 206 de la vigente Ley Hipotecaria de 08 de febrero de 1946, inmatriculación 
practicada por este funcionario. Se solicita en el mismo escrito que se proceda a la 
anulación  de  dicha  inmatriculación  en  su  integridad,  así  como  del  completo 
procedimiento  tramitado  al  efecto  y,  por  ende,  la  inmatriculación  practicada.  II.–De 
conformidad con el artículo 1.3 de la citada Ley Hipotecaria los asientos del Registro 
practicados en los libros que se determinan en los artículos 238 y siguientes, en cuanto 
se refieran a los derechos inscribibles, están bajo la salvaguardia de los Tribunales y 
producen  todos  sus  efectos  mientras  no  se  declare  su  inexactitud  en  los  términos 
establecidos en dicha Ley. En consecuencia con lo expuesto se deniega la inscripción de 
la  anulación  solicitada  en  el  recurso  ahora  presentado,  y  ello  por  los  siguientes 
Fundamentos de Derecho: Primero. El recurso ahora interpuesto no está recogido en 
ninguno de los preceptos de la Ley Hipotecaria pues el único recurso previsto en la Ley 
Hipotecaria contra la calificación del Registrador es para los supuestos de suspensión o 
denegación de las operaciones registrales solicitadas en su momento, y no para los 
casos –como ocurre en el presente– en que se haya accedido a la inscripción solicitada. 
Segundo. Para los casos en los que se haya practicado la inscripción solicitada, –que es 
lo  que  ha  sucedido  en  el  supuesto  que  nos  ocupa–  esta  inscripción  está  bajo  la 
salvaguardia de los Tribunales –como resulta del artículo 1.3 antes citado– y sólo podrá 
ser cancelada o con el consentimiento del titular registral del derecho inscrito o por 
sentencia firme obtenida en el procedimiento judicial oportuno en el cual haya sido parte 
dicho titular del derecho (artículo 40 Ley Hipotecaria). Tercero. Precisamente para los 
supuestos  de  inmatriculación  al  amparo  del  artículo  206  de  la  Ley  Hipotecaria,  el 
artículo 207 del mismo texto legal establece una suspensión de los efectos protectores 
dispensados por el artículo 34 de la misma Ley Hipotecaria durante un lapso de dos 
años a contar desde la fecha de la inmatriculación. Esta suspensión de efectos tiene 
como  finalidad  que  aquellos  que  se  consideren  perjudicados  por  la  inmatriculación 
practicada  puedan  actuar  en  defensa  de  sus  derechos  acudiendo  al  procedimiento 
judicial oportuno. Fundamento Jurídico: artículos 1.3, 40, 206 y 207 de la Ley Hipotecaria 
de  08  de  febrero  de  1946.  No  procede  practicar  anotación  preventiva  por  defecto 
subsanable. Jaén, a treinta y uno de julio de dos mil veinte. El registrador. Fdo. José 
Ramón Menéndez Suárez
Emitió  informe,  en  el  que  defiende  que  el  recurso  sólo  está  previsto  para  los 
supuestos de suspensión o denegación de las operaciones registrales solicitadas, pero 
no –como ocurre en este caso– en que la calificación ha sido positiva y se ha practicado  s
la inmatriculación de la finca instada por el Ayuntamiento de Jaén. e.
Vistos los artículos 9.3 de Flau nCdoanmsteitnutcoiósn d Ee sDpearñeoclah;o 1, 19 bis, 38, 40, 66, 82, 203,  2020-14915n https://ww
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Jurídica y Fe Pública de 13 de marzo y 24 de noviembre de 2014, 12 de junio de 2017, 
18 de abril de 2018, 25 de abril y 22 de julio de 2019 y 26 de febrero de 2020.
1.  Se discute en el presente expediente si es posible interponer recurso contra la 
inmatriculación  de  una  finca  ya  practicada  en  el  Registro  de  la  Propiedad  y  en 
consecuencia si es posible, a la vista de las alegaciones efectuadas por los recurrentes, 
anular dicha inmatriculación.
2.  Respecto de tal cuestión debe reiterarse la doctrina emanada por este Centro 
Directivo en relación con el objeto del recurso y si, en su caso, podría extenderse a 
asientos ya practicados.
Los términos del recurso presentado obligan a este Centro Directivo a precisar 
nuevamente cuál es la finalidad y el objeto del denominado recurso contra la calificación 
del registrador, previsto en los artículos 19 bis y 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria. 
Es continua doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado (basada en 
el contenido del artículo 326 de la Ley Hipotecaria y en la doctrina de nuestro Tribunal 
Supremo, Sentencia de 22 de mayo de 2000), que el objeto del expediente de recurso 
contra  calificaciones  de  registradores  de  la  Propiedad  es  exclusivamente  la 
determinación de si la calificación negativa es o no ajustada a Derecho, como resulta de 
los artículos 19 y 19 bis de la Ley Hipotecaria. No tiene en consecuencia por objeto 
cualquier otra pretensión de la parte recurrente, señaladamente la determinación de la 
procedencia o no de una inmatriculación ya practicada.
3.  De  acuerdo  con  lo  anterior  es  igualmente  doctrina  reiterada  que,  una  vez 
practicado un asiento, el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales 
produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud bien por la parte 
interesada,  bien  por  los  tribunales  de  Justicia  de  acuerdo  con  los  procedimientos 
legalmente establecidos (artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria).
4.  A la luz de esta doctrina es claro que el recurso no puede prosperar, pues 
practicados los asientos los mismos se hallan bajo la salvaguardia judicial y no es 
posible,  en  el  concreto  ámbito  de  este  expediente,  revisar,  como  se  pretende,  la 
legalidad  en  su  práctica  ni  la  calificación  positiva  previa  en  que  encuentran  su 
fundamento los efectos de legitimación que dichos asientos generan.
De acuerdo con el primer párrafo del artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria, «Si la 
calificación es positiva, el Registrador inscribirá y expresará en la nota de despacho, al 
pie del título, los datos identificadores del asiento, así como las afecciones o derechos 
cancelados con ocasión de su práctica» y según el tercer párrafo del mismo artículo «Si 
el registrador califica negativamente el título, sea total o parcialmente, dentro o fuera del 
plazo a que se refiere el artículo 18 de la Ley, el interesado podrá recurrir ante la 
Dirección General de los Registros y del Notariado o bien instar la aplicación del cuadro 
de sustituciones previsto en el artículo 275 bis de la Ley».
Es indudable que, con base en lo expuesto, solo cabe interponer recurso ante esta 
Dirección General cuando el registrador califica negativamente el título, sea total o 
parcialmente.
En este mismo sentido el artículo 324 de la Ley Hipotecaria comienza señalando que 
«las calificaciones negativas del registrador podrán recurrirse potestativamente ante la 
Dirección General de los Registros y del Notariado en la forma y según los trámites 
previstos en los artículos siguientes (…)», añadiendo el artículo 326 que «el recurso 
deberá  recaer  exclusivamente  sobre  las  cuestiones  que  se  relacionen  directa  e 
inmediatamente  con  la  calificación  del  Registrador,  rechazándose  cualquier  otra 
pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y  e.
forma». w.b
5.  De acuerdo con el apartado tercero del artículo 206 de la Ley Hipotecaria,  915ww
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séptima del apartado 1 del artículo 203 es que «La publicación efectiva del edicto se
hará constar por nota al margen de la inscripción del dominio de la finca inmatriculada». 
Lo anterior demuestra que la publicación del edicto se lleva cabo una vez que ya se ha 
practicado la inmatriculación de la finca, con la consiguiente inscripción primera de 
dominio, previa la correspondiente calificación positiva del registrador.
Este Centro Directivo considera conveniente señalar:
– Que,  como  ya  se  ha  indicado,  la  interposición  del  recurso  ante  este  Centro 
Directivo no es el medio adecuado para manifestar la oposición a una inmatriculación ya 
practicada.
– Que si los ahora recurrentes consideran que la inmatriculación practicada es 
incorrecta y resultan lesionados por ella, pueden promover la rectificación del Registro 
conforme al artículo 40 de la misma Ley, el cual establece que «cuando la inexactitud 
procediere de falsedad, nulidad o defecto del título que hubiere motivado el asiento y, en 
general, de cualquier otra causa de las no especificadas anteriormente, la rectificación 
precisará el consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial. En los casos 
en que haya de solicitarse judicialmente la rectificación, se dirigirá la demanda contra 
todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho, y 
se sustanciará por los trámites del juicio declarativo correspondiente. Si se deniega 
totalmente la acción de rectificación ejercitada, se impondrán las costas al actor; si sólo 
se deniega en parte, decidirá el Juez a su prudente arbitrio».
– Que en el presente caso la inmatriculación practicada, y con la que los recurrentes 
expresan ahora su disconformidad, no se realizó al amparo del artículo 203 de la Ley 
Hipotecaria, como parecen dar a entender los recurrentes al argumentar que no han sido 
notificados en el procedimiento como titulares de fincas colindantes tal como exige la 
regla quinta del apartado 1 del artículo 203 de la Ley Hipotecaria, sino a través de la 
certificación administrativa regulada en el artículo 206, que no prevé ninguna notificación 
previa a los titulares de fincas colindantes y a la que no le es de aplicación el artículo 203 
de la Ley Hipotecaria salvo en aquello a que se remite expresamente, esto es, la 
publicación de un edicto en el «Boletín Oficial del Estado» a que se refiere la regla quinta 
del apartado 1 de dicho artículo 203 una vez practicada la inmatriculación, con el mismo 
régimen en ella previsto, incluido el sistema de alertas. Pero el hecho de que se remita al 
artículo 203.1. regla 5.ª de la Ley Hipotecaria para la publicación de un edicto no significa 
que le sean aplicables todas las reglas de tramitación que contiene el artículo 203.1 de la 
Ley Hipotecaria para el expediente de dominio.
– Si los recurrentes entienden que se ha producido una doble inmatriculación como 
consecuencia de la ahora practicada que pretenden impugnar, como argumentan en su 
recurso, entendiendo que se ha vulnerado lo dispuesto en el apartado 2 del artículo 206 
de la Ley Hipotecaria, el procedimiento para subsanarla es el regulado en el artículo 209 
de la misma Ley Hipotecaria. En cualquier caso, la inmatriculación ya se ha practicado, 
por  lo  que  se  reitera  la  improcedencia  del  recurso  que  ahora  se  resuelve  para 
impugnarla.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso en los 
términos que resultan de los anteriores fundamentos jurídicos.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de  s
la Ley Hipotecaria. oe.
Madrid, 12 de noviembre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe  915ww
Pública, Sofía Puente Santiago.