BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 305 Miércoles 22 de diciembre de 2021 Sec. III.   Pág. 158910
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
21178 Resolución de 1 de diciembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del 
registrador de la propiedad de Chiclana de la Frontera n.º 2, por la que se 
suspende  la  inscripción  de  una  escritura  de  «ampliación  de  normas 
estatutarias» de una comunidad de propietarios en régimen de propiedad 
horizontal.
En el recurso interpuesto por don L. M. G. C., abogado, en nombre y representación 
de una comunidad de propietarios, contra la calificación del registrador de la Propiedad 
de Chiclana de la Frontera número 2, don Francisco Manuel Álvarez Moreno, por la que 
se suspende la inscripción de una escritura de «ampliación de normas estatutarias» de 
una comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada el día 8 de julio de 2021 por el notario de Cádiz, 
don Carlos Agustín Cabrera Barbosa, con el número 1.830 de protocolo, se elevaron a 
público los acuerdos adoptados el día 25 de noviembre de 2020 por la junta general 
ordinaria  de  una  comunidad  de  propietarios  de  un  edificio  situado  en  Chiclana  de 
la Frontera por los que se aprobó la modificación de los estatutos de dicha comunidad, 
de modo que se incluían los nuevos artículos 14 a 26 en los que se establecía, por una 
parte que «las viviendas que sean destinadas a alquiler turístico, actividad profesional o 
comercial serán gravados con un 20% adicional al importe de la cuota que le pertenezca 
ante el aumento del uso y el futuro mantenimiento de las zonas comunes por el uso no 
residencial de las mismas» (artículo 24) y, además, se disponían otras prohibiciones y 
obligaciones  impuestas  a  los  propietarios  de  todas  las  viviendas  (entre  otras,  la 
obligación de contratar un seguro de cobertura de daños impuesta a todo propietario que 
desease  formalizar  cualquier  contrato  de  alquiler;  prohibición  de  utilizar  elementos 
comunes de la comunidad que se imponía a todo propietario que alquilase su inmueble 
mientras estuviese arrendado éste; etc.).
Se incorporaba a dicha escritura certificación expedida el 5 de julio de 2021 por el 
secretario administrador de la comunidad, don L. M. G. C., con el visto bueno del 
presidente, según la cual el acuerdo fue aprobado por todos los propietarios asistentes 
que suponen el 76,138% del total de las cuotas de participación. Y se añadía que tales 
acuerdos se adoptaron conforme al artículo 17.12 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, 
sobre propiedad horizontal, y de conformidad con el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de 
marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
II
Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Chiclana de la Frontera  e.e
número 2, fue objeto de la siguiente nota de calificación: b
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Hechos
Primero.  Con fecha dieciséis de julio del año dos mil veintiuno, bajo el asiento 1401 
del tomo 216 del Diario, se ha presentado en este Registro de la Propiedad copia 
autorizada de la indicada escritura, en virtud de la cual la “Comunidad de Propietarios del 
edificio sito en Chiclana de la Frontera, en la calle (…)”, representada por su presidente, 
amplían las normas estatutarias de la finca registral número 4999, edificio en calle (…).
Segundo.  Calificado  registralmente  dentro  de  los  límites  previstos  por  los 
artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 98 de su Reglamento, se ha observado la existencia 
del siguiente defecto que impide su inscripción:
“No resulta de la escritura presentada ni de la certificación en la misma inserta la 
unanimidad que requiere la modificación estatutaria cuya inscripción se solicita.”
Fundamentos de Derecho
I.  El fundamento jurídico del defecto observado se encuentra en el artículo 17.6 de 
la Ley de Propiedad Horizontal, que dispone: “Los acuerdos no regulados expresamente 
en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en 
el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, 
requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, 
representen el total de las cuotas de participación”.
En el presente caso, solamente asistieron a la reunión de la Junta de Propietarios 
nueve de los doce propietarios, que, a su vez, representaban una cuota del 76,138% de 
las cuotas de participación, requiriendo la modificación pretendida la unanimidad de los 
propietarios de todos los departamentos.
Parte dispositiva
Por todo lo cual, el registrador de la propiedad que suscribe califica negativamente el 
documento  presentado  y,  en  consecuencia,  suspende  su  inscripción  por  causa  del 
defecto subsanable apuntado en el hecho segundo.
Expresamente se advierte que la presente calificación negativa lleva consigo la 
prórroga de vigencia del asiento de presentación en los términos establecidos en el 
artículo 323 de la Ley Hipotecaria.
Contra esta calificación negativa puede (…)
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Francisco 
Manuel Álvarez Moreno registrador/a de Registro Propiedad de Chiclana de la Frontera 2 
a día cinco de agosto del dos mil veintiuno».
III
Contra la anterior nota de calificación, don L. M. G. C., abogado, en nombre y 
representación  de  una  comunidad  de  propietarios,  interpuso  recurso  el  día  21  de 
septiembre de 2021 mediante escrito con las siguientes alegaciones:
«(…) Entendemos de aplicación el art. 17.12 de la LPH y no el 17.6 de dicha Ley al 
ser todos los artículos aprobados referidos exclusivamente a los propietarios que alquilen 
sus viviendas como alquileres turísticos. es
Tal como consta en el art. 17.12 de la LPH: El acuerdo por el que se limite o  o
condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de  8w
lcteaoos tntaLasle btdiylteeu c t2liiovd9oso/1  spo9 r 9eod4npe, i  elladota esrn  ieoo2ssr4mt  aqdatuueteitv o, ansa ,o  svsreeiuecq mvtuoeebrzirra,ier lá,r  e tdueperlr íe svsAtoiectronrae t,ef nansdv uaolpamrosai nbetgrlneeat so d soqe  u Ulnianrosbt a atmsrne oopsdsa i,qrf tiuceeiasnnc  tdaióleosn s l p adatséer trcle mustoíi tntudaoleossl     OE-A-2021-2117able en https://w
de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que
se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los 
gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas 
modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán 
efectos retroactivos.”
Los artículos aprobados que amplían los Estatutos de la Comunidad son únicamente 
de aplicación de las viviendas en régimen de alquileres turísticos y no a otras viviendas. 
Ello consta expresamente recogido en el punto 4.º del Acta de la Comunidad de la Junta 
de 25 de noviembre de 2020 que obra unida a la escritura notarial referenciada.
Dichos artículos, como expresamente recoge el art. 17.12 de la LPH lo que hacen es 
“limitar” o “condicionar” la forma de actuación de las viviendas que puedan existir en 
régimen de alquiler turístico, estableciéndose normas en los estatutos específicamente 
aplicables a dichas viviendas.
Por ello entendemos aplicable el contenido del artículo 17.12 de la LPH en cuanto al 
quorum de su aprobación que dicho artículo establece en el voto favorable de las tres 
quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas 
partes  de  las  cuotas  de  participación  quorum  que  se  alcanzó  en  la  junta  de  su 
aprobación (9 propietarios del total de 12 de la comunidad que representan a su vez 
el 76,138% del total de coeficientes de la comunidad.
Se establece además la norma específica para viviendas en régimen de alquiler 
turístico de un aumento del 20% en la cuota que le corresponda pagar a la vivienda en la 
comunidad lo que igualmente viene recogido en el tan citado artículo 17.12 de la LPH.
Por todo ello solicitamos la estimación de este recurso y la procedencia de la 
inscripción en ese Registro».
IV
El registrador de la Propiedad informó y elevó el expediente a esta Dirección General 
mediante escrito de fecha 28 de septiembre de 2021. Según consta en el expediente, dio 
traslado del recurso interpuesto al notario autorizante, quien lo recibió el día 23 de 
septiembre de 2021, sin que haya formulado alegaciones.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 396, 397 y 606 del Código Civil; 13, 14, 17, 18, 20, 32 y 38 de 
la Ley Hipotecaria; 5, 9, 10, 16 y 17 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad 
horizontal;  la  Sentencia  del  Tribunal  Constitucional  de  9  de  mayo  de  1995; 
las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 5 y 23 de 
julio de 2005, 14 de octubre de 2006, 9 de febrero y 4 de noviembre de 2008, 5 de 
febrero y 22 de septiembre de 2009, 13 de enero de 2011, 11 de abril y 31 de mayo 
de 2012, 25 de abril, 1 de julio y 27 de noviembre de 2013, 7 de abril, 30 de junio y 24 de 
julio  de  2017,  9  de  mayo  de  2018  y  29  de  mayo  y  19  de  diciembre  de  2019,  y 
las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 1, 5, 11 
y 16 de junio y 16 de octubre de 2020 y 22 de enero, 27 y 29 de abril y 8 de junio 
de 2021.
1.  Mediante la escritura objeto de la calificación impugnada se elevaron a público 
determinados acuerdos adoptados el día 25 de noviembre de 2020 por la junta de 
propietarios de un edificio en régimen de propiedad horizontal por los que se modifican 
los estatutos de esta. Concretamente se incluyen los nuevos artículos 14 a 26 en los que  e.e
se establece, por una parte que «las viviendas que sean destinadas a alquiler turístico,  b
cacoucmtoivtuaidn qaeudse  pp lroeor f peeesl rituoesnnoae l znoco a cr oeamsnitdeeer cenilac aila usl medreeá nnlat ogs r damevilas umdsoaoss  y»c  oe(nal  rfutuínctuu r2loo0  %m24 aa)n dytei,c naioidmneaieml náatosl , i mdseep  oldaristse pz dooenn ealans    2021-21178n https://ww
(oetrnatrse  portorahsib, iclaio onbelsig ayc oióbnli gdaec cioonnetrsa tiamr puune ssteagsu rao  ldoes  cporobpeiretutarari odse  ddea ñtoosd aims plause svtaiv iae ntoddaos 
propietario que desee formalizar cualquier contrato de alquiler; prohibición de utilizar
elementos comunes de la comunidad que se impone a todo propietario que alquile su 
inmueble mientras esté arrendado éste; etc.).
Según consta en dicha escritura, el acuerdo fue aprobado por todos los propietarios 
asistentes que suponen el 76,138% del total de las cuotas de participación. Y se añade 
que tales acuerdos se adoptaron conforme al artículo 17, regla 12, de la Ley sobre 
propiedad horizontal y de conformidad con el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de 
medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
El registrador fundamenta su negativa a la práctica de la inscripción solicitada en 
que, según el artículo 17, regla 6, de la Ley sobre propiedad horizontal, es necesaria la 
unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas 
de participación.
2.  La Ley sobre propiedad horizontal ha superado dos características propias del 
clásico concepto de la copropiedad romana o por cuotas, de la que se aparta al no 
reconocer a los copropietarios la acción de división ni el derecho de retracto, y por eso 
dota a esa comunidad sobre los elementos comunes de una regulación especial en la 
que los intereses comunitarios predominen sobre el individual y encuentren su debida 
protección jurídica a través del órgano competente y con las facultades y límites que la 
propia Ley señala (cfr. la Resolución de 15 de junio de 1973).
Por  ello  se  atribuye  a  la  junta  de  propietarios,  como  órgano  colectivo,  amplias 
competencias para decidir en los asuntos de interés de la comunidad (cfr. artículos 14 
y 17 de la Ley sobre propiedad horizontal), si bien tratándose de determinados acuerdos 
(los que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título 
constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad), sólo serán 
válidos cuando se adopten por los propietarios en los términos previstos en la regla 6 del 
artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal, es decir por unanimidad (siquiera sea 
presunta, como permite la regla 8 de tal precepto); e incluso con el voto en contra de un 
disidente, si prospera la acción para obtener la sustitución de la unanimidad por vía 
judicial, en el llamado «juicio de equidad» a que se refiere el párrafo tercero de la de la 
regla 7 del mismo artículo 17, norma que el Tribunal Supremo ha considerado aplicable 
también  a  los  actos  que  requieren  unanimidad,  atendiendo  a  la  realidad  social 
actual –cfr. Sentencia de 13 de marzo de 2003–), salvo que se trate de acuerdos que la 
misma ley exceptúa de la regla de unanimidad (cfr. los artículos 10 y 17).
Esta necesidad de unanimidad para los acuerdos que impliquen modificación del 
título constitutivo se ha mantenido aun cuando las sucesivas reformas de la Ley sobre 
propiedad horizontal, entre las últimas por Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, 
regeneración  y  renovación  urbanas,  que  precisamente  dio  nueva  redacción  al 
artículo 17, han ido encaminadas a facilitar que los acuerdos alcanzados, especialmente 
para incorporar actuaciones previstas en la citada ley, no queden ineficaces y así el 
Preámbulo  de  la  citada  Ley  8/2013  expresa  que  no  se  puede  hacer  depender  la 
adopción de los mismos de que las comunidades de propietarios adopten dicha decisión 
por unanimidad o por mayorías muy cualificadas, máxime cuando van a incluir obras 
que, aunque afecten al título constitutivo o a los estatutos, en realidad competen a 
la Administración actuante autorizar o, en algunos casos, exigir.
No obstante, uno de los supuestos en que la misma ley exceptúa la unanimidad es el 
contemplado  en  el  apartado  12  del  citado  artículo  17  de  la  Ley  sobre  propiedad 
horizontal, introducido en dicha Ley por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de 
medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que reduce la mayoría necesaria al 
voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez,  s
representen  las  tres  quintas  partes  de  las  cuotas  de  participación  para  adoptar  el  oe.
acuerdo, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, por el que  w.
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derivado de su normativa sectorial turística» son los términos que emplea la letra «e)» 
del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos), así 
como para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un 
incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice 
dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior 
al 20%, si bien en cualquier caso estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos, según 
dispone el mismo apartado 12.
Es indudable que esta nueva norma reduce la mayoría necesaria para adoptar el 
acuerdo que limite o condicione el alquiler turístico en el marco de la normativa sectorial 
que regule el ejercicio de la actividad de uso turístico de viviendas y del régimen de usos 
establecido por los instrumentos de ordenación urbanística y territorial, pero no permite 
que esa excepción a la norma general de la unanimidad alcance a otros acuerdos 
relativos a otros usos de la vivienda, como es cualquier alquiler en régimen distinto al 
específico derivado de la normativa sectorial turística.
En el presente caso, el recurrente alega que los nuevos artículos que se incluyen en 
los estatutos de la comunidad son únicamente de aplicación a las viviendas en régimen 
de alquileres turísticos y no a otras viviendas. Pero, a la vista del contenido de la 
escritura calificada, esta afirmación no puede compartirse, pues –como ha quedado 
expuesto– se imponen determinadas obligaciones y prohibiciones a los propietarios de 
todas las viviendas y no sólo a las destinadas a alquiler turístico.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación 
impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 1 de diciembre de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.
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