BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 98 Miércoles 8 de abril de 2020 Sec. III.   Pág. 28665
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
4360 Resolución de 9 de enero de 2020, de la Dirección General de los Registros y 
del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la 
registradora de la propiedad de Arganda del Rey n.º 2, por la que se deniega 
la inscripción de una escritura de donación.
En el recurso interpuesto por don M. A. N. F., contra la nota de calificación de la 
registradora de la Propiedad de Arganda del Rey número 2, doña María de los Ángeles 
Hernández Toribio, por la que se deniega la inscripción de una escritura de donación.
Hechos
I
Mediante escritura, de fecha 9 de marzo de 2018, autorizada por el notario de 
Madrid, don Ignacio Maldonado Ramos, con el número 1.097 de protocolo, se formalizó 
la donación de 600 metros cuadrados de una finca. Dicha escritura fue objeto de nota de 
calificación registral negativa, de fecha 12 de abril de 2019, que fue recurrida ante la 
Dirección General de los Registros y del Notariado, habiéndose resuelto tal expediente 
en Resolución de 8 de julio de 2019.
II
Presentado  nuevamente  dicho  título,  incluyendo  diligencia  de  subsanación  de 
fecha 27 de septiembre del 2019, en el Registro de la Propiedad de Arganda del Rey 
número 2, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Denegada la inscripción por no ser la donante titular registral.
Hechos:
1.º  La escritura de donación otorgada en Madrid, el 09/03/2018, para el protocolo 
número  1097/2018  del  notario  Ignacio  Maldonado  Ramos,  cuya  primera  copia,  fue 
presentada a las 12:52 horas, del día 19 de febrero de 2019, asiento n.º 1282/56, a la 
que se acompañan diligencia de subsanación de fecha 27 de septiembre del 2018, 
representación gráfica alternativa del ingeniero don F. R. V., escritura de ratificación de 
doña S. N. D. y diligencia de subsanación de 27 de septiembre del 2019.
2.º  En la mencionada escritura se hace referencia a la finca registral 25.052, según 
los  asientos  del  Registro  dicha  finca  consta  inscrita  a  favor  de  Novagrup  Property 
Development  S.L.  en  Liquidación,  en  situación  concursal,  aprobado  el  plan  de 
liquidación, concurso ordinario n.º 228/2017, en el Juzgado de lo Mercantil número 9 de 
Madrid.
La finca registral 21.373 está inscrita a favor de don M. N. F. un 15 por ciento, don R. 
N. D. un 75 por ciento y don M. A. N. R. un 10 por ciento.
Se dio por concluido el expediente de doble inmatriculación de una porción de 600  e.
metros respecto a las fincas registrales 25.052 y 21.373, por la no comparecencia de la  w.b
entidad Grupo Empresarial Pinar SL, entonces titular de la finca. 60ww
don SMeg. úAn.  loNs.  aRsi.e ntiteonse d ecol nRsetgituisitdroo  au nm ip caatrrigmoo neino  lae sfipneccai arlemgeisnttrea l p2r1o.t3e7g3id, oe,l  dmoendaiatanrtieo 
edsiccierimtubrare  aduetol ri2z0a1d4a,  pcoorn  eel l nnoútmareior od e3 8M49a ddreid ,s uF rapnroctiosccool oM, actoan fBoormteell aa,  elal  dreíag u3la0c idóen 
establecida por la Ley 41/2003, de 10 de noviembre, de protección patrimonial de las
personas con discapacidad. Por consiguiente, no constando así en la escritura objeto de 
calificación, dado el tenor del artículo 8 de dicha ley, dicho bien pasaría a ser titular del 
mismo formando parte de dicho patrimonio.
3.º  En el presente título en el exponen II el notario autorizante hace constar que 
unos 600 metros de la finca registral 21.373 fueron cedidos al Ayuntamiento de Arganda 
del Rey, de conformidad al Plan General del mismo de 1995, y dicha superficie de 600 
metros pasó a formar por agrupación instrumental UE-39.
Mediante diligencia del notario autorizante extendida 27 de septiembre del 2018, en 
la que intervienen las mismas intervinientes, ratificada por la donante, se tiene por no 
puesta dicha afirmación.
En el exponen IV la cesión de seiscientos metros no tuvo acceso al Registro, que 
podía  estar  doblemente  inmatriculada,  por  lo  que  se  inició  expediente  de  doble 
inmatriculación.  Que  finalmente,  no  habiendo  quedado  afectada  por  la  actuación 
urbanística la superficie de seiscientos metros cedida al Ayuntamiento ha sido iniciada 
por don M. A. N. F., expediente de reversión de la cesión de dicha superficie afectada por 
el en su día titular y donante doña S. N. D.: A continuación hace una descripción de 
dicho terreno.
Según reiterada certificaciones dadas por este Registro a mi cargo; así como del 
expediente de doble inmatriculación tramitado por mí, ya se expresó, que la cesión para 
viales de 600 metros cuadrados de la finca registral 21.373, solo se haya mencionada a 
partir  de  la  inscripción  3.ª  “...actualmente  con  una  superficie  de  dos  mil  metros 
cuadrados, por la cesión efectuada al Ayuntamiento de seiscientos metros cuadrados 
para viales...” Siendo entonces titular del dominio doña S. N. D., que donaba a don R., 
doña M. I.; don R. y don M. A. N. F., el pleno dominio por cuartas partes.
En la inscripción 4.ª don R., doña M. I. y don R. N. F. donaron tres cuartas partes a 
don R. D. N.
En la inscripción 5.ª que consta ya con 26 áreas, don M. A. N. F. donó un diez por 
ciento a don M. A. N. R. que tiene constituido un patrimonio especialmente protegido, 
mediante escritura autorizada por el notario de Madrid, Francisco Mata Botella, el día 30 
de diciembre del 2014, con el número 3849 de su protocolo, conforme a la regulación 
establecida por la Ley 41/2003, de 10 de noviembre, de protección patrimonial de las 
personas con discapacidad.
En el expediente de doble inmatriculación se hizo constar que “en la finca 21.373, 
solamente se haya mencionado, en cuanto a que no ha accedido al Registro el título 
público relativo a la cesión, por lo que su superficie es de veintiséis áreas, no variando 
los linderos: “linda: al Este, camino (…), Sur, (…), Oeste, Banco Hispano Americano, y 
Norte, cacera y finca de A. B.”.
No consta nota marginal alguna de cesión de esos 600 metros al Ayuntamiento de 
Arganda del Rey, ni que dicha finca en todo o en parte fuera aportada a la UE-39.
La UE-39 dio lugar a la finca instrumental 34447 “Parcela de terreno que forma la 
Unidad de Ejecución 39...” y en la misma no aparece la registral 21373 aportada a dicha 
reparcelación.
Ahora se confirma mediante la subsanación que se tenga por no puesta que dicha 
finca se aportó a la UE 3.
4.º  En el exponen VII “Que una vez revertida a la propietaria originaria doña S. N. 
D., la parcela de seiscientos metros cuadrados inicialmente cedida al Ayuntamiento, por 
inadecuación instrumental, cuya descripción consta en el anterior expositivo VI, dicha 
señora tiene el propósito de donar a don M. A. N. F. En la cláusula primera dona dicha  s
porción a don M. N. R. oe.
5.º  En el exponen VI consta que “dicha parcela catastralmente se encuentra incluida en  w.
la registral 25052, cuya referencia catastral es la número 143031VK6613S0001HB, según  60ww
consAtah oerna  lam ceedritaifinctaec ilóan s cuabtassatnraalc dióens csriep thivaac ye  gcroánficsata…r ”q.ue no se encuentra incluida en la
finca 25.052.
La parcela se hallaba catastrada a nombre del Ayuntamiento de Arganda del Rey, 
formando parte de la misma la porción de 600 metros cuadrados. Si como manifiesta 
dicha  parcela  se  encuentra  en  la  finca  registral  25.052,  entonces  los  600  metros 
correspondería a la misma, por lo que se deduce que reconocen la doble inmatriculación. 
Ahora  mediante  la  subsanación  se  niega  que  forme  parte  de  dicha  finca  registral. 
Tampoco ya se puede tener en cuenta el expediente de doble inmatriculación, pues la 
nota marginal que motivó ya no se halla vigente.
Ahora en la subsanación se dice expresamente que esos 600 metros se hallan en la 
parcela  catastral  1430301VK6613S0001HB.  Se  acompaña  representación  gráfica 
alternativa de la finca segregada realizada a partir de dicha parcela catastral, cumpliendo 
los requisitos técnicos.
6.º  Mediante diligencia del notario autorizante extendida 27 de septiembre del 2019, 
se subsana el expositivo IV de la escritura en el sentido de que esos 600 metros 
supuestamente  cedidos  (¿?),  se  habla  de  un  expediente  de  inmatriculación  (¿?), 
obteniendo la restitución y rectificación tabular, reconstruyendo (¿?) a la titular registral, 
que ostente la posesión ininterrumpida de la misma, la ahora donante doña S. N. D.
Según los archivos del Registro el expediente no era de inmatriculación sino de doble 
inmatriculación, a cuya tramitación me remito a lo ya expuesto. Del expediente de doble 
inmatriculación dicha porción, catastrada en ese momento a favor del Ayuntamiento de 
Arganda del Rey, se resolvió que los 600 metros se encuentran inscritos bajo ambas 
fincas registrales; no habiendo llegado a ningún acuerdo sobre su titularidad. A falta de 
acuerdo entre las partes, tampoco se haya anotado demanda en juicio declarativo ni ha 
recaído sentencia firme alguna que resuelva dicha circunstancia. La nota marginal que 
motivó el expediente no se halla ya vigente.
Actualmente acompaña catastro en que los 600 metros aparecen en una parcela 
catastral a nombre del donatario.
Doña  S.  N.  D.  dejó  de  ser  titular  registral  en  la  inscripción  tercera,  siendo 
posteriormente la finca objeto de sucesivas transmisiones, no volviendo a ser titular 
registral de la finca. Hasta ahora la legitimación para realizar la donación se basaba 
precisamente en el expediente expropiatorio y el de reversión, títulos necesarios para 
practicar la inscripción de la donación, que ahora se dicen supuestos, por las mismas 
partes que sostuvieron lo contrario en el propio título, en el exponen IV.
Acompaña una comunicación del Delegado de Modelo de Ciudad, Obras Públicas y 
Salud Pública, del Ayuntamiento de Arganda del Rey, don J. C. L., de fecha 14 de marzo 
del 2016, sobre el informe de la Jefatura de Área de Urbanismo de fecha 11 de marzo 
del 206 (¿?) por el que no consta expediente alguno sobre la cesión de terrenos referido.
Por consiguiente tampoco se encuentra ya acreditada la legalidad urbanística de la 
segregación.
Fundamentos de Derecho:
1.º  El  principio  constitucional  de  salvaguardia  jurisdiccional  de  los  derechos, 
artículo  24  de  la  Constitución,  y  los  principios  regístrales  de  legitimación  y  tracto 
sucesivo, artículos 20 y 38 de la Ley Hipotecaria, suponen que el titular registral de la 
finca cuya transmisión se pretende inscribir haya prestado su consentimiento expreso a 
la misma.
De los asientos del Registro, que están bajo la salvaguardia de los Tribunales, 
artículo 1 párrafo tercero de la Ley Hipotecaria, resulta que la donante fue titular de la 
finca registral 21.373, pero actualmente no lo es. e
Por ello, conforme al artículo 20 de la Ley Hipotecaria “Para inscribir o anotar títulos  bo
por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás  60ww
ddeerreecchhoos  dree allae sp esorsbornea  inqmuuee bolteosr,g udee boe ráe nc ocnusytoa r npormevbiraem esnetaen  inostocrrigtoa doo sa nloost adaoct oesl 
referidos.
En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que 
otorgue  la  transmisión  o  gravamen,  los  Registradores  denegarán  la  inscripción 
solicitada.”
Conforme  al  artículo  38  de  la  Ley  Hipotecaria  “A  todos  los  efectos  legales  se 
presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su 
titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá 
que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión 
de los mismos.
Como consecuencia de lo dispuesto anteriormente, no podrá ejercitarse ninguna 
acción contradictoria del dominio de inmuebles o derechos reales inscritos a nombre de 
persona o entidad determinada, sin que, previamente o a la vez, se entable demanda de 
nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente. La demanda de nulidad habrá 
de  fundarse  en  las  causas  que  taxativamente  expresa  esta  Ley  cuando  haya  de 
perjudicar a tercero”.
La posesión precisamente se presume de los titulares registrales, condición que no 
ostenta la donante.
El  artículo  1  párrafo  tercero  de  la  Ley  Hipotecaria  “Los  asientos  del  Registro 
practicados en los libros que se determinan en los artículos doscientos treinta y ocho y 
siguientes, en cuanto se refieran a los derechos inscribibles, están bajo la salvaguardia 
de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en 
los términos establecidos en esta Ley.”
Artículo  82  de  la  Ley  Hipotecaria  “Las  inscripciones  o  anotaciones  preventivas 
hechas en virtud de escritura pública, no se cancelarán sino por sentencia contra la cual 
no se halle pendiente recurso de casación, o por otra escritura o documento auténtico, 
en el cual preste su consentimiento para la cancelación la persona a cuyo favor se 
hubiere  hecho  la  inscripción  o  anotación,  o  sus  causahabientes  o  representantes 
legítimos".
2.º  La  mención  registral  se  ha  tenido  por  no  puesta  Artículo  98  de  la  Ley 
Hipotecaria:
“Los derechos personales no asegurados especialmente, las menciones de derechos 
susceptibles de inscripción especial y separada y los legados no legitimarios que no 
hayan sido anotados preventivamente dentro del plazo legal no tendrán la consideración 
de gravámenes a los efectos de esta Ley y serán cancelados por el Registrador a 
instancia de parte interesada.”
La resolución de la Dirección General de los Registros y el Notariado de 29 de julio 
del 2007 “…En efecto, dispone el artículo 29 de la Ley Hipotecaria que ‘La fe pública del 
Registro no se extenderá a la mención de derechos susceptibles de inscripción separada 
y especial’. Queda claro que, a los efectos de la protección que dispensa el Registro de 
la Propiedad, la simple mención, indicación o reseña de derechos que, por su naturaleza, 
podrían ser inscritos separadamente no ha de tener trascendencia alguna; de ahí que 
disponga  el  artículo  98  de  la  Ley  Hipotecaria  que  las  menciones  no  tendrán  la 
consideración de gravámenes y serán canceladas por el Registrador a instancia de parte 
interesada; cancelación que, a su vez, se encuentra enormemente facilitada por el 
artículo 353.3 del Reglamento Hipotecario, que entiende prestada la conformidad del 
interesado cuando se solicita una certificación o cuando se presenta algún documento a 
inscripción.
La proscripción registral de las menciones está, por tanto, clara. El empeño del  e
legislador en su eliminación, con el fin de dar mayor precisión a los asientos registrales y,  bo
por ende, a la protección que dispensa el Registro, experimentó un decidido impulso con  60ww
Dlai rerecfcoiórmn aG heinpeortaelc daeri a2 1d ed e1 9m4a4r,z oy  daes í1 9y4a7 .lo E lp upsroob ldeem are rlaiedvieca  lae nR deestoelrumciiónna r dceu áensdtoa 
dnaorss een ecno nlatr parmáoctsic aan, tleo  ucnuaa l mimepnicdieó nq ureeg pisuteradla, nd addaars lea  rmegullatips ligceidnaedra dlees c aals roess pqeucet op,u ye dqeune 
haya de estarse a cada supuesto concreto para determinar el alcance del dato que 
plantea la controversia.
Consecuentemente, las manifestaciones que se recogen en la inscripción,… han de 
ser reputadas como la referencia a un derecho (el demanio) susceptible de inscripción 
separada y especial (arts. 4 y 5 del Reglamento Hipotecario) que por razones que se 
desconocen (pero que en ningún caso, deben perjudicar al titular registral) no ha sido 
objeto de inscripción separada y especial. Es decir, constituyen una auténtica mención, 
que  no  debería  haber  tenido  acceso  al  Registro  (arts.  9  y  51.6.ª  del  Reglamento 
Hipotecario), y que, por ello, y aun no cancelada formalmente, no puede ser reputada 
como un gravamen o derecho inscrito (párrafo primero del art. 353.3 del Reglamento 
Hipotecario).”
La resolución de la Dirección General de los Registros y el Notariado de fecha 8 de 
julio del 2019 resuelve la cuestión, transcribo literalmente: “3.  En el concreto caso 
objeto del presente recurso, doña S.N.D. que adquirió la finca registral 21.373 con una 
superficie de 2.600 metros cuadrados, ni si quiera es hoy titular registral de esa porción 
de 600 metros cuadrados que ahora pretende donar, pues cuando previamente, en el 
año 1992, ya donó 2.000 metros cuadrados no lo hizo reservándose la propiedad de 600 
metros cuadrados restantes, sino que manifestó, y así se hizo constar en el Registro, 
que “la superficie da la finca es de 2.000 metros cuadrados por la cesión efectuada al 
Ayuntamiento  de  600  metros  cuadrados  para  viales”  y  transmitió  la  finca  con  tal 
descripción, sin reservarse derecho alguno sobre porción alguna de la finca”.
En  cuanto  a  la  titularidad  catastral  tiene  el  alcance  dado  por  Real  Decreto 
Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del 
Catastro Inmobiliario, en su artículo 2,2 “Lo dispuesto en esta ley se entenderá sin 
perjuicio de las competencias y funciones del Registro de la Propiedad y de los efectos 
jurídicos sustantivos derivados de la inscripción de los inmuebles en dicho registro.” Y el 
artículo 3,3 “Salvo prueba en contrario y sin perjuicio del Registro de la Propiedad, cuyos 
pronunciamientos jurídicos prevalecerán, los datos contenidos en el Catastro Inmobiliario 
se presumen ciertos.”
3.º  Conforme al artículo 78 del Real Decreto 1093/1997 de 4 de julio para inscribir 
divisiones  o  segregación  de  terrenos  los  Registradores  exigirán  que  se  acredite  el 
otorgamiento  de  la  licencia  prevista  en  la  legislación  urbanística  aplicable  o  su 
innecesariedad.
En el ámbito autonómico, conforme al artículo 143 y 145 Ley 9/2001 de 17 de julio 
del Suelo de la Comunidad de Madrid, la segregación de una finca supone un acto 
reparcelación,  que  no  podrá  inscribirse  sin  la  previa  licencia  urbanística,  norma 
imperativa  que  no  puede  obviarse  con  el  hecho  de  que  se  trate  de  dos  parcelas 
catastrales.
Por tanto, la licencia de segregación es un documento inexcusable para la inscripción 
y objeto de calificación por parte del Registrador, artículo 18 de la Ley Hipotecaria.
Teniendo en cuenta los citados hechos y fundamentos de derecho, se deniega la 
inscripción  de  dicha  finca,  por  resultar  inscrita  a  nombre  de  persona  distinta  del 
transmitente, en base al artículo 20 de la Ley Hipotecaria y la resolución de la Dirección 
General de los Registros y el Notariado de fecha 8 de julio del 2019, publicada en el 
Boletín  Oficial  del  Estado  de  29  de  julio  del  2019,  vinculante  para  la  registradora 
calificante en virtud del artículo 327 de la Ley Hipotecaria, y suspendida en cuanto no se 
acompaña licencia de segregación, certificado de innecesariedad o título administrativo 
que identifique la parcela afectada por la segregación y del que resulte que no procede  e.
adoptar medidas de restauración de la legalidad urbanística. w.b
CArognatrnad ae sdtae lc Raleifyic, adciieócni s(é…is) .de octubre del año dos mil diecinueve. La Registradora
(firma ilegible). Fdo.: María de los Ángeles Hernández Toribio.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don M. A. N. F. interpuso recurso el día 22 de 
octubre de 2019 mediante escrito en los siguientes términos:
«Antecedentes de los hechos.
En la 2.º inscripción de la misma consta, parcela urbana inscrita en el Registro de la 
Propiedad con número 21.373, con una superficie de terreno de 2.600 mts, que fue 
adquirida en pleno dominio por Doña S. N. D. (…), por título de compraventa efectuada 
el día 24 de junio del 1980 y autorizada por el Notario de Arganda D. Felipe Martin 
Hernández.
Entre la 2.ª y 3.ª inscripción consta que la superficie es de 2.000 mts por la cesión 
efectuada al Ayuntamiento de Arganda del Rey de 600 mts para viales.
En la 3.ª inscripción S.N.D dona pura y simplemente a mi persona y otras 3, por 
cuartas partes indivisas 2.000 mts. ante el Notaria [sic] D. Jesús Franch Valverde el 
día 18 de junio del 1992.
En la 5.ª inscripción vuelve a constar los 2.600 mts de la cabida original registrada 
que constaba en la 22 inscripción que por título de compraventa efectuada el día 24 de 
junio del 1980 y autorizada por el Notario de Arganda D. Felipe Martín Hernández, y fue 
adquirida por S.N.D. en pleno dominio.
Hechos:
Como  así  consta  en  dicho  Registro,  yo  D.  M.  A.  N.  F..,  (…),  procede  por  las 
constantes dilaciones y controversias sufridas en el tiempo, para clarificar dicha cuestión, 
en diciembre del 2015, como mandatario y a petición expresa de Doña S. N. D, realizar 
diferentes consultas previas ante el Registro de la Propiedad de Arganda del Rey n.º 2, y 
dicho Ayuntamiento, solicitando posteriormente expediente de doble inmatriculación al 
amparo  del  artículo  209  LH  ante  dicho  Registro  y  por  requerimiento  de  dicha 
Registradora, siendo este resuelto a favor de los intereses del promotor del mismo, el 02 
de febrero del 2016.
Dado que, desde la esfera Registral, se recupera la cabida original, según los 
antecedentes mencionados anteriormente, es decir (los 2.600 mts).
Desconociendo esta parte si fue este el hecho formal o fue ejercido de oficio por 
dicha Registrada, pero, de cualquier forma, examino bajo su responsabilidad todos los 
libros y legajos que obran en su poder, sin poder hallar ninguna escritura, documento o 
legajo  legal  valido,  que  pudiera  avalar  la  supuesta  cesión  efectuada,  que  accedió 
indebidamente por nota marginal en la hoja real de dicha finca o como se quiere ahora 
referenciar mediante mención, que también de cualquier forma, no se debiera nunca 
haber producido, ni tener acceso al Registro por no estar avalado legalmente.
En  marzo  del  2016,  M.  A.  N.  presenta  ante  el  Juzgado  n.º  4  con  n.º  de 
procedimiento  229/16  de  dicha  localidad,  Acción  declarativa  de  dominio,  contra  el 
Ayuntamiento  de  Arganda  y  el  Grupo  Empresarial  Pinar  S.L,  (ahora  denominado 
Novagrup Property Development S.). En el cual, estando todas las partes representadas 
legalmente,  ni  dicho  Ayuntamiento,  ni  dicha  Mercantil  pudieron  presentar  algún 
documento válido en Derecho que pudiera justificar la supuesta cesión gratuita de 600 
mts a favor de dicho Ayuntamiento, para la realización de viales.
Ningún documento válido en nuestro Estado Democrático de Derecho tuvo acceso al 
Registro de la Propiedad, de la supuesta cesión, por la sencilla razón de que ningún  e.e
documento fue otorgado por la titular registral que se mantuvo en la posesión hasta el 09  b
de marzo del 2018 en el que efectuó la donación a favor del menor mediante escritura  60ww
públMicaan, teesnciérintudroas qeu een s eto pdroe tmenodmee inntsoc rSib. irN.. D., en la posesión dominical ininterrumpida,
dpealc 1ifi9c8a0,  yd ea ubtuoerinzaad fae  pyo rc eoln N joutsatroio t ídtuel oA rdgea ncdoam Dp.r aF-evleipneta M eafretícnt uHaedron áenl ddeíza. 24 de junio
El 9 de marzo del 2018, ante el Notario Don Ignacio Maldonado Ramos, bajo el 
número de su protocolo 1097, examinada dicha documentación y hechos mencionados 
anteriormente, realiza escritura de donación otorgada por la titular registral S. N. D. a 
favor de su sobrino-nieto Don M. A. N. R., hijo del promotor de dicho expediente.
La Registradora de la Propiedad de Arganda del Rey n.º 2, Doña M. de los Ángeles 
Hernández Toribio, deniega la inscripción de la escritura pública otorgada por el Notario 
Don  Ignacio  Maldonado  Ramos,  referida  anteriormente,  en  una  primera  calificación 
del 12 de abril del 2018, procediendo esta parte, a subsanar todos y cada uno de los 
errores enunciados en dicha calificación, y presentar posteriormente dicha petición de 
inscripción, se deniega nuevamente por nota de calificación del 12 de marzo del 2019, 
en la cual se suspensión la inscripción, por el único defecto señalado; “por no constar 
inscritas las trasmisiones intermedias necesarias para transmitir la finca donada.”
Mediante  escrito  de  esta  parte,  el  23  de  abril  del  2019,  se  interpuso  recurso 
gubernativo, que fue resuelto el 15 de julio del 2019 y notificado a esta pare el 1 de 
agosto del 2019, a los que ahora alude la Registradora D. Doña M. de los Ángeles 
Hernández Toribio, titular del Registro de la Propiedad n.º 2 de Arganda del Rey, en su 
escrito de calificación de fecha 16 de octubre del 2019, y que menciona con fecha 8 de 
julio del 2019 en el mismo.
Siendo el único defecto manifestado, en dicho recurso por la lamentable redacción 
dada o errónea transcripción de los hechos, todo ello por intentar resumir todos los actos 
y controversias padecidos durante estos años, y que esta parte ha tenido que soportar, 
sin tener la obligación legal, ni moral de asumir.
Se manifiesta en la misma que; “se declara y reconoce que se han producido dos 
transmisiones intermedias que no se han inscrito, una por la que cedió la propiedad de 
esa porción de 600 mts al Ayuntamiento y otra por la que la habría recuperado por 
reversión”.
Y en consecuencia ha de confirmase la calificación registral negativa al señalar, 
como defecto, el de “no constar inscritas las transmisiones intermedias necesarias para 
transmitir la finca donada”.
Esta parte procede mediante diligencia de fecha 27 de septiembre del 2019, que deja 
incorporada en dicha escrita junto con el Certificado emitido por dicho Ayuntamiento de 
Arganda del Rey. de fecha 14 de marzo de 2016. donde se consigna que;
“No consta expediente alguno sobre cesión de terreno referido”.
Y que igualmente se deja incorporada el Notario en dicha diligencia, la Certificación 
Catastral  descriptivo  y  gráfico  de  la  finca  objeto  de  la  presente  con 
número 1430301VK6613S0001HB. obtenida directamente en dicha notaria, la cual deja 
incorporada en la misma, para dar fiel reflejo de la legalidad del mismo, como fe pública, 
en la que consta el titular donatario D. M. A. N. R.
Ahora la Registradora D. [sic] Doña M. de los Ángeles Hernández Toribio, titular del 
Registro de la Propiedad n.º 2 de Arganda del Rey, en su escrito de calificación de 
fecha 26 de octubre del 2019, manifiesta; “denegada la inscripción por no ser la donante 
titular registral”.
Fundamentos de Derecho:
En cuanto al único defecto, al no acreditarse la cadena sucesiva de transmisiones, 
esencial para reanudar el tracto, es del todo punto improcedente, pues, por una parte, 
bien  se  advierte  la  inutilidad  del  expediente  si,  además,  hubiera  de  justificarse  al 
Registrador la cadena de transmisiones intermedias, y, por otra parte, tal defecto supone  e
desconocer la propia esencia del expediente de dominio y los principios básicos y  bo
generales que deben de aplicarse, al ser restituida la legalidad registral de dicha finca, y  60ww
con Eenllo e, fae clato t,i tsuil asre  doobmseinrivcaa ls duo rñeag uSl.a Nci.ó Dn .legal, se advertirá que ni siquiera está previsto
qinuteer mael diparso,p sioin oJ quueez  bhaasytaa  codne  jujusstitfiifcicaár rlsae tleitu lalar idcaadd deonma insicuacle isnivinat erdruem  tpriadnas mpoisr iojunsetos 
título de la donante sobre la finca en cuestión, es suficiente para practicar la inscripción a
favor de la misma (cfr. artículo 201, regla 6 de la Ley Hipotecaría), dado el carácter 
abierto del procedimiento del que emana, se da publicidad a terceros, que pueden 
concurrir quienes se crean perjudicados por la inscripción solicitada.
Cita diversas Sentencias de distintas Audiencias Provinciales, en las cuales se refleja 
que  al  promotor  del  expediente  no  le  es  exigible  que  determine  ni  justifique  las 
transmisiones operadas desde la última inscripción hasta la adquisición de su derecho. 
Cita así mismo las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado 
de 15 de noviembre de 1990.18 de junio de 2002 y 6 de agosto de 2012. que se 
reproduce por analogía. Termina solicitando la admisión del recurso y la revocación de la 
nota de calificación negativa.
Esta parte manifiesta que, no siempre esa falta de coincidencia entre el último titular 
registral y el que otorga el nuevo derecho significa que se ha interrumpido el tracto y no ser 
el donante titular registral. Dicho supuesto que se denominan de tracto sucesivo Abreviado, 
en los que ya están inscritos todos los titulares registrales, no falta ningún título intermedio, 
pero, sin embargo, por razones de economía registral, se reflejan en un mismo asiento dos 
titularidades distintas, dado que dicho escritura está incorporada la certificación de dicho 
Ayuntamiento. Son los supuestos recogidos en el artículo 20.2.º y 20 último LH. en los que 
no hay interrupción de tracto sino la práctica en un mismo asiento de dos transmisiones, 
una de las cuales está llamada a su rápida cancelación, y por razones de economía 
registral,  se  “ahorra”  la  extensión  de  un  asiento.  Lo  mismo  puede  decirse  de  las 
denominadas “modalidades del tracto sucesivo”, en las que tampoco coincide el último 
titular registral con el transmitente del derecho que se pretende inscribir, y sin embargo no 
hay tracto Interrumpido (arts. 20.4.9, 20.5.9-1.9 y LH).
Y, por otro lado, los medios para reanudar el tracto interrumpido se encuentran 
establecidos en el artículo 40 LH. destinado a la rectificación de errores, que dice que: 
“cuando la inexactitud proviniere de no haber tenido acceso al Registro alguna relación 
jurídica inmobiliaria, como es el caso, y la rectificación registral ya realizada y ejecutada 
por la propia Registra, que ahora califica la misma escritura, encontrando desde el 
principio errores continuos, como anteriormente se menciona.
La rectificación del Registro sólo podrá ser solicitada por el titular del dominio o 
derecho real que no esté inscrito, que lo esté erróneamente o que resulte lesionado por 
el asiento inexacto, y se practicará con arreglo a las siguientes normas:
a.  Cuando la inexactitud proviniere de no haber tenido acceso al Registro alguna 
relación jurídica inmobiliaria, la rectificación tendrá lugar: 1.º Por la toma de razón del 
título correspondiente, si hubiere lugar a ello; 2.º Por la reanudación del tracto sucesivo, 
con arreglo a lo dispuesto en el Título VI de esta Ley.
b.  Cuando la inexactitud debiera su origen a la extinción de algún derecho inscrito o 
anotado, la rectificación se hará mediante la correspondiente cancelación, efectuada 
conforme a lo dispuesto en el Título IV o en virtud del procedimiento de liberación que 
establece el Título VI.
c.  Cuando la inexactitud tuviere lugar por nulidad o error de algún asiento, se 
rectificará el Registro en la forma que determina el Título VII.
Realizado  esto,  y  restituyendo  a  la  legitima  titular  registral  S.  N.  D.  No  hay 
interrupción de tracto, cuando se adquiere de la titular registral, es decir, el promotor del 
expediente  es  sucesor  directo  del  titular  registral,  y  que  físicamente  se  ha  venido 
manteniendo en la posesión de la misma, no faltando ninguna titularidad intermedia, por 
lo que no hay interrupción de tracto y no procede en consecuencia, denegar dicha  e
inscripción. bo
Sentencia n.º 555/2012 de TS. Sala 13. de lo Civil. 21 de Septiembre de 2012. está  60ww
yparo cceosnos odlideal dpar inlac ipdiooc tdrien al edgeitli mTaSc iqóune  remgaistitzraanl, dotie lnaes  cdoencslaercaudeon cqiuaes , esnu plae reasnfdeora  udneal 
iqnuteer perxeitgaícai óenl  reigjeorrcisictaio  dperl epvrieoc, eop taol  cmonetneonsid, oc oeent áenl epoá rcraofno  l2ae  adcecli óanrt íccuolnot r3a8d icdteo rliaa  LdHe,l 
dominio inscrito, de la acción para obtener la cancelación o nulidad del asiento registral,
se pasa a la más actual, más acertada desde el plano hermenéutico jurídico-social y 
flexibilizadora del tráfico jurídico, estableciendo que el hecho de haber ejercitado una 
acción contradictoria del dominio que figura inscrito a nombre de otro en el Registro de la 
Propiedad, sin solicitar nominal y específicamente la nulidad o cancelación del asiento 
contradictorio,, lleva claramente implícita esta petición y no puede ser causa de que se 
deniegue la petición respecto a la titularidad registral.
Dicho Registro apostilla, cuando rectifica de oficio el error padecido, por inexactitud 
del asiento, recuperando los 600 mts la titular Registral, Doña S. N. D., por lo que no hay 
interrupción de tracto, cuando se adquiere directamente de la titular registral, mediante 
Escritura Pública, y que esta debiera figurar como tal, no siendo exigible a esta parte 
dicho procedimiento, que se tuvo que llevar a cabo de oficio al restituir dicha cabida 
registral original, por inexactitud o error de algún asiento, nota marginal o mención 
indebida, que nunca se realizó dicha relación jurídica inmobiliaria ya comentada, y 
subsanada por dicha Registradora.
Debe también tenerse en cuenta el último párrafo del artículo 285 del Reglamento 
Hipotecario, que establece que  no se  podrá  exigir  al promotor del expediente que 
determine ni justifique las transmisiones operadas desde la última inscripción hasta la 
adquisición de su derecho.
En este sentido se pronunció también este Centro Directivo en Resolución de 15 de 
noviembre  de  1990.  según  la  cual  “No  puede  argumentarse  haciendo  distinciones 
imposibles entre “interrupción del tracto” y “ruptura de la sucesión de titularidades”, ni 
cabe excluir el expediente de reanudación en aquellos casos-los más frecuentes- en que 
el titular real trae causa de titular registral a través de una cadena de transmisiones.
Debe  señalarse  que,  en  principio,  los  simples  errores  materiales  fácilmente 
identificables por la Registradora, no deben impedir la inscripción, sin perjuicio de que, 
una vez practicada esta, pudiera ser corregido por el notario, de oficio o a instancia de 
parte interesada, al amparo del artículo 153 del Reglamento Notarial, como ya señalara 
la resolución de 26 de mayo de 2006.
Además,  este  Centro  Directivo  tiene  declarado  que  con  independencia  de  los 
requisitos de identificación que al notario impone la regla 2.a del párrafo segundo del 
artículo 177 del Reglamento notarial; a efectos de calificación registral, estos requisitos 
se cumplen tanto si las circunstancias legales, constan en la escritura por manifestación 
de las partes, como si los mismos solo constan por soporte documental que se incorpora 
formando un todo indivisible con la escritura, y que, en consecuencia, han de ser 
también calificados por el registrador (cfr., resoluciones de 21 de marzo de 2007 y 5 de 
mayo de 2011). Esto es lo que ocurre en el presente supuesto, en el que esta parte 
subsana todos los defectos encontrados y procede a manifestar expresamente y con 
toda claridad que, nunca se realizó dicha supuesta cesión al Ayuntamiento, ya que 
desde 1980 en virtud de justo título, de buena fe y pacíficamente no ha sido interrumpida 
en su posesión dominical que le otorgaba sus derechos reales raíces.
Que finalmente, por inexactitud originaria entre la 2.º y 3.º inscripción, en la que 
constaba una superficie de seiscientos metros cuadrados (600 m2) que supuestamente 
se había cedida al Ayuntamiento de Arganda del Rey, que fue rectificada registralmente 
mediante una instrumentación de un expediente de doble inmatriculación o de oficio, 
siendo  el  resultado  en  cualquier  caso  favorablemente  a  esta  parte,  obteniendo 
registralmente  así,  la  restitución  y  rectificación  tabular,  reconstruyendo  a  la  titular 
dominical  originaria,  que  ostenta  la  posesión  ininterrumpida  de  la  misma,  la  ahora 
donante S. N. D. cuya descripción actual según consta en plano que se adjunta a la  s
presente. oe.
Tales  requisitos  tienen  su  fundamento  en  que  las  normas  administrativas  o  w.
oruemrgbniasentrsíos”.sti,c aasrc hqiuveo s ayf epcutabnlic aac icounaelsq umieurn iicnimpauleesb,l ed es osnu edrtee  qourdee sno np údbel iccoon oy ciampiaernetcoe “ne rgean   2020-4360n https://ww
Y en este sentido se recuerda, ante un conflicto de titularidades, al existir una doble
inmatriculación; recuerda la Sentencia n.º 686/2013 de TS. Sala 1.ª, de lo Civil. 29 de  Bc
Octubre de 2013, jurisprudencia del TS según la cual y sin establecer fórmulas genéricas 
aplicables a todos los casos, ha optado por la recíproca neutralización de los efectos 
registrales cuando ambos titulares gozan, a su vez, de los principios de buena fe pública 
y  de  legitimación  registral,  de  forma  que  la  cuestión  dominical  debe  resolverse, 
primeramente, de acuerdo con las normas generales del Derecho Civil, dando prioridad a 
la titularidad material sobre la formal. Sólo cuando no pueda determinarse la preferencia 
con  arreglo  a  dicha  normativa,  se  acudirá  a  los  principios  registrales  en  apoyo  o 
reforzamiento de las respectivas titulaciones.
En términos generales, la supuesta cesión efectuada No consta en ningún Registro 
Público,  ni  Archivo,  lo  cual  determina  que  la  supuesta  cesión,  que  accedió 
indebidamente en dicho Registro Público de la Propiedad, no debió de producirse, y que 
este hecho ya ha sido rectificado por la Registrada según se menciona anteriormente, 
recuperando o restituyendo la legalidad Registral, gozando de sus efectos, ya que se 
mantuvo en la posesión física o material de misma, y a su vez realizar constantes 
requerimientos a dicho Ayuntamiento de Arganda para clarificar lo acontecido, desde 
tiempo inmemorial, en las que se padecieron constantes y continuas contradicciones.
Asimismo, el art. 629 del CC. aclara que la donación no obliga al donante, ni produce 
efecto, sino desde la aceptación, toda vez que el art. 633 de este cuerpo legal exige, 
para que sea válida la donación de cosa inmueble, que se eleve a escritura pública, 
donde han de constar los bienes donados y el valor de las cargas que deba satisfacer el 
donatario, pudiéndose hacer la aceptación en la misma escritura de donación o en otra 
separada. A este respecto debe destacarse lo manifestado por la Audiencia Provincial 
(AP)  de  Madrid,  en  Sentencia  de  13/10/2004,  que  a  su  vez  hace  referencia  a  la 
Sentencia de la AP de Málaga de 25/06/2003, en el caso de una cesión de un bien 
inmueble al Ayuntamiento, de la que se desprende que la falta de aceptación de la 
donación determina la nulidad de la misma:
“habida  cuenta  que  reiterada  doctrina  jurisprudencial  viene  señalando  como  el 
contrato de donación, sea puro y simple u oneroso o modal, no se rige por el principio de 
autonomía de la voluntad que consagra como regla general, el artículo 1278 del Código 
Civil, sino que tiene sus normas propias contenidas en el artículo 633 de dicho cuerpo 
legal, el que categóricamente ordena que para que sea válida la donación de cosa 
inmueble ha de hacerse en escritura pública.”
Por lo que se reitera y se manifiesta expresamente aquí por las partes, que nunca, se 
realizó escritura alguna de cesión a favor de dicho Ayuntamiento, como ambas partes 
implicadas ratifican y Certifican en documentos Públicos que están incorporados en 
dicha escritura.
El artículo 33.3 de la Constitución reconoce como derechos la propiedad privada, y 
garantiza que; “Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa 
justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización 
y de conformidad con lo dispuesto en las leyes”.
Esto es, reconoce constitucionalmente el instituto jurídico de la Expropiación Forzosa 
de 17 de diciembre de 1954. En efecto, de entre todas las restricciones de la propiedad y 
otros derechos patrimoniales legítimos, la expropiación forzosa a la que se refiere el 
apartado tercero de este artículo 33 de la Constitución es la más enérgica y radical, 
debiendo, en todo caso, seguir el procedimiento legalmente pre-establecido de Acta de 
dominio, Actas de cesión y aceptación, con su hoja de aprecio.
Desde  la  perspectiva  competencial,  el  Tribunal  Constitucional  ha  señalado  e
reiteradamente que le corresponde al Estado regular las “condiciones básicas” que  bo
garanticen la igualdad de todos los propietarios del suelo en ejercicio de su derecho de  60ww
pprroivpaidead,a sdu  uvrablaonraac, iódne  om loosd por eqsuuep ueel sctoosn tpeanriad oq uuer bpauneídsatic noa cseurs ecel dpetibrelec hdoe d ea pprrooppiiaecdióand 
(uSrbSaTnCa  6p1u/e1d9e9n7 ,c doen s2i0d edrea rmsea razmo pya 1ra6d4o/2s0 p0o1r,  dlae  c1o1m dpee jtuelnioc)i.a estatal del art. 149.1.12 CE
Como también apostilla, el Protocolo Adicional de 20 de marzo de 1952 al Convenio 
Europeo  para  la  protección  de  los  Derechos  Humanos  y  las  Libertades  Públicas, 
ratificado por España el 2 de noviembre de 1990 reconoce en su artículo 1 el Derecho a 
la Propiedad Privada.
Según la Doctrina de la DGRN sobre el conflicto entre el Principio de prioridad y el de 
tracto sucesivo
Reconoce la DGRN en la citada Resolución de 12 de noviembre de 2010 una 
aparente contradicción en sus resultados entre el principio de prioridad y el de tracto 
sucesivo. ambos básicos en nuestro sistema registral. Y dice la DGRN:
La  conclusión  de  la  DGRN:  en  los  casos  en  que  existan  títulos  intermedios 
presentados  entre  los  dos  previstos  en  el  artículo  105  RH  (el  subsanable  y  el 
subsanador) -fuera de los casos de convalidación a los que aquí no nos referimos-, tales 
títulos intermedios quedan perjudicados en favor de aquellos con base en la preferencia 
o prioridad ganada mediante el primer asiento de presentación practicado, preferencia 
que se comunica al título que reconstruye el tracto del primero.
Es muy importante lo indicado en los casos en que se suspenda la inscripción de un 
título por un concreto defecto. La misma doctrina se reitera en la Resolución de la DGRN 
de 7 de marzo de 2016 y la de ocho de marzo del mismo 2016.
En el presente caso, como quiera que no existe una tipificación de los convenios por 
la legislación urbanística de la Comunidad Autónoma, habrá de estarse a lo que, con 
carácter general, determina el art. 32 del Real Decreto 1093/1997 de 4 de julio AURH. 
que exige, por remisión al art. 633 CC. la de Escritura pública para tales cesiones 
gratuitas, en las que la Administración actúa como si fuera un particular.
Analizada la cuestión desde una perspectiva estrictamente civil y Registral, no solo la 
falta de aceptación en la forma exigida por imperativo legal, convierte a la supuesta 
cesión en acto nulo, sino que además como se ve ratificado en dicho Certificado emitido 
expresamente  por  dicho  Ayuntamiento  de  Arganda  del  Rey  n.º  expediente  (…)  de 
fecha 14 de marzo del 2016. firmado por el Concejal Delegado de Modelo de Ciudad, 
Obras Públicas y Salud Pública, D. J. C. L., (que ejerce en dicha Área desde los 
años 80) y que consta y se deja incorpora en dicha escritura;
“Comprobado  los  archivos  existentes  en  el  Área  de  Urbanismo  de  este 
Ayuntamiento, no consta expediente alguno sobre la cesión de terreno referido.”
Dado que Nunca ha tenido acceso al Registro de la Propiedad. Ningún documento Ni 
público Ni privado de forma legal, que desvirtuara la posesión física y Registral de Doña 
S. N. D. sino todo lo contrario, por no existir la supuesta cesión, según lo manifestado y 
Certificado por dicho Ayuntamiento y aquí manifestado expresamente esta parte.
Además, el 29 de enero del 2013 el Ayuntamiento de Arganda del Rey a solicitud del 
Grupo Empresarial Pinar SL, mediante Informe y que Certificado y emite el Técnico 
Municipal con n.º expediente (…) en que se manifiesta al tenor literal:
“la corrección de la cédula urbanística emitida erróneamente, ya que se indicó la 
parcela situada como (…), cuando realmente corresponde al n.º (…).
Esta parcela de suelo urbano, es un resto de una parcela segregada que en parte fue 
Incorporada al ámbito de la UE-39. A partir de esta circunstancia la superficie que resta 
no tiene que cumplir la parcela mínima establecida en la Ordenación de aplicación: 
Tipo 2-1.”
Documento  completo  que  se  deja  incorporado  junto  con  las  fichas  catastrales  s
identificativas, y planimetría de la finca, en la escritura pendiente de calificar. oe.
Dando cumplimiento al artículo 26.2 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado  w.
pcsaeorgra rceRtgeearaícsli ótiDcna edsce re eutoxni gaLi dfeiangscis ala.p toAivrlo  r lea7s /p2le0ec1gt5ios, l aladc ieóL ne3 y0 ae pxdliigece a boqlceut ueb yer es,lt aa r edosivrpdieseicóntnoa  csiaóe n  laad teedrcriúvitieos rióiaan l l aoys    2020-4360n https://ww
urbanística,  acreditación  documental  de  conformidad,  aprobación  y  autorización
administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación conforme a la 
legislación que le sea aplicable, para practicar la correspondiente inscripción.
Asimismo, el artículo 78 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, respecto a la 
“otorgamiento  de  la  licencia  que  estuviese  prevista  por  la  legislación  urbanística 
aplicable, o la declaración municipal de su innecesaridad, que se testimonia literalmente 
en el documento.”
Como ha señalado, este Centro Directivo en las Resoluciones de 7 de julio y 2 de 
septiembre de 2016. debe tenerse en cuenta el supuesto especial que para la constancia 
registral de la representación gráfica suponen los casos previstos en el artículo 47 del 
RH. en el que se permite que accedan en diferente momento temporal segregaciones de 
múltiples porciones, que se han podido formalizar en diversos títulos, como sucede en el 
presente caso, así como cuando se pretenda la inscripción de negocios realizados sobre 
el resto de una finca, existiendo pendiente de acceder al Registro otras operaciones de 
segregación. No será obstáculo para la inscripción de cualquier segregación, el que no 
hayan tenido acceso al Registro otras previamente realizadas. En estos casos, en la nota 
al margen de la finca matriz se expresará la superficie del resto según el Registro.
Conclusiones:
No solamente no lo desvirtúa, sino que, de los hechos y documentación mencionada 
anteriormente, se Certifica y Ratificado por los Notarios mencionados al examinar dichos 
documentos y hechos, que se exponen en este escrito, incluso el propio Ayuntamiento, 
partes implicadas en las diferentes actuaciones urbanísticas llevadas en la zona de 
referencia, y el propio Registro de la Propiedad n.º 2 al examinar todos los documentos y 
legajos que obran en sus registros, y proceder a corregir la cabida registral original de 
dicha finca, restituyendo a la legítima titular Registral. sus derechos reales.
Dicha donante goza a su favor de la presunción de existencia y pertenencia del 
derecho real que debiera ser inscrito, como se desprende del error padecido (LH art.39). 
Ello impone, por imperativo legal, tanto a la Registradora calificante, como a la propia 
Administración pública, la aceptación de la titularidad dominical que el Registro de la 
Propiedad proclama, como uno de los Principios básicos de la misma, y que además 
ambas partes Certifican y ratifican mediante documentos Públicos y hechos facticos, que 
así vez, son acordes a Derecho, sin entender esta parte en estos momentos, dicha 
calificación sea negada y contradictoria con los hechos objetivos.
Dado que el recurso ha de ceñirse al único defecto planteado, no consta ninguna 
transmisión intermedia pendiente de inscribir, dado que nunca se llegó a formalizar 
ninguna  escritura  pública  de  donación  o  cesión,  Ni  en  su  caso  expediente  de 
Expropiación  alguno,  Ni  desvirtuado  por  ninguna  de  las  partes  implicadas,  Ni  tuvo 
acceso a dicho Registro de la Propiedad, ni a ningún otro Registro Público, siendo 
plenos conocedores de los tramites y procedimientos legales llevados a cabo, así como 
judiciales, para alcanzar la restitución de la legalidad infringida, actos en nombre de la 
donante y donatario, con constancia Registral y el donatario.
1.º  Por  otro  lado  esta  parte  considera,  con  los  debidos  respetos  y  el  estricto 
derecho de defensa que, ahora solo se mencionan los artículos 20 y 38 LH, y en estos 
momentos  es  desproporcionada,  inadecuada  y  carente  de  la  imparcialidad  e 
independencia de dicha Institución, ya que hubiera bastado que desplegara todos sus 
efectos con anterioridad y que no hubiera tenido acceso nunca Registro de la Propiedad 
la  supuesta  cesión,  sin  mediar  escritura  alguna  de  la  titular  registral.  alterando  s
gravemente la propia fe Registral, y en estos momentos, si despliegue sus efectos, y  oe.
además  se  pretenda  exigir  a  esta  parte,  que  formalice  una  cesión  que  nunca  se  w.
yfqo urqemu aaelt iazscoea,   vvyeu lnlinm eriretaafln efdrjaoodn notaosl  mseoenlno tl eafu  Dnredeiatreemrcaehdnoatso  sdF oubcnátdrsiaincmao seC nroteanglseistsitt ruCacloeionsns, atsilti,un coqi uoCeno andlesestbi tidueecrailo  innteadnlieveisdr, u eyona,    2020-4360n https://ww
cuenta dicha Institución, entre otros la Propiedad Privada, la igualdad y la tutela judicial
efectiva que debe imperar en dicha Institución.
2.º  Se apostilla que además estos artículos 20 y 38 LH mencionados anteriormente, 
le bastaron a su vez, en su vertiente positiva, a la Registradora de la Propiedad para la 
restitución registral que realizo, de lo que se desprende una contradicción aun mayor y 
cuestiona todo lo ejecutado por la misma.
Estimando que deben tenerse en cuenta los artículos 32 y 34 LH, y desplegar todos 
sus efectos de protección en estos momentos.
En el ámbito registral se vulneran los principios generales básicos siguientes:
1.º  Por no resultar prolijo, se quiere recordar también los fundamentos jurídicos, 
resoluciones DGRN y sentencias, ya mencionados en el escrito anterior presentado ante 
este Centro Directivo, con fecha 24 de abril del 2019, y, además
2.º  Principio de inoponibilidad.
Este principio proclama que al tercero que inscribe no le afectan los actos inscribibles 
no inscritos, por lo que, como ha puesto de manifiesto repetidas veces el Tribunal 
Supremo y recuerda la Sentencia n.º 345/2013 de AP Málaga. Sección 4.ª 21 de Julio 
de 2013. en virtud de tal principio al tercero que adquiere en determinadas condiciones 
sólo le afecta lo que está inscrito, de modo que frente a él es inoponible lo que no ha 
tenido acceso al Registro.
La Resolución de la DGRN de 11 de junio de 2012 va indica que al principio de 
inoponibilidad  de  los  derechos  inscritos  frente  a  los  no  inscritos  se  refieren  los 
artículos  606  del  Código  Civil  (CC)  y  art.  32  de  la  Ley  Hipotecaria  (LH)  y  sus 
concordantes
Y con mayor detalle, la Resolución de la DGRN de 1 de julio de 2013 (reiterada por la 
Resolución de 9 de abril de 2014). que dice:
El  principio  de  inoponibilidad  es  uno  de  los  fundamentales  de  la  legislación 
hipotecaria, que no sólo resulta del artículo 32 de la Ley Hipotecaria, sino también del 
artículo 34 LH al verse instrumentado el expediente de inmatriculación para realizar 
dicha  corrección,  y  del  propio  Código  Civil,  que  en  el  artículo  606  hace  expresa 
referencia  al  mismo  incorporando  al  Código  Civil  la  misma  redacción  que  tenía 
tradicionalmente el precepto de la legislación hipotecaria tradicional, lo que revela la 
trascendencia  del  mismo  como  base  fundamental  de  la  legislación  registral  y  civil 
respecto a terceros, que también se manifiesta en otros preceptos del mismo Código 
Civil como son el artículo 1473.2.9 del Código Civil, el artículo 647 y el artículo 1549 del 
CC. entre otros.
3.º  Como señala la Resolución de la DGRN de 12 de diciembre de 2016. si la 
rectificación se refiere a hechos susceptibles de ser probados de un modo absoluto con 
documentos fehacientes y auténticos, independientes por su naturaleza de la voluntad 
de los interesados, bastará para llevar a cabo la subsanación tabular la mera petición de 
la parte interesada acompañada de los documentos que aclaren y acrediten el error 
padecido.
Siendo ya corregido y rectificada por dicha Registradora, y manteniéndose la legitima 
titular registral en la posesión física y jurídica de la misma, solo pendiente de su deseo 
de inscribir su donación al menor mediante dicha escritura.
4.º  En  relación  con  el  único  defecto  manifestado,  que  es  la  interpretación 
lamentablemente errónea de lo acontecido, procede citar la Resolución de la DGRN de 2 
de diciembre de 2013. según la cual, que la [sic] exigencias formales sobre la calificación  e.e
ceden ante el Superior Principio de legalidad que proscribe el acceso al Registro de los  b
documentos que no reúnan los requisitos prescritos por el ordenamiento por lo que la  60ww
saufeccetsainó n ad es uc alvifaicliadceizo nseisn  repleartjiuvaicsio a ld me islmaso  rdeoscpuomnesanbtoil idy aad elas  mqiusem ap uperedsae natasucimónir  neol 
regisDtaraddoo rq.ue usted manifiesta que no cuestiona la validez legal de dicha escritura,
otorgándole la misma, sino que lo único que se cuestiona es la redacción dada en dicha
escritura, es decir, un aspecto formal de la misma, hechos que esta parte no tenía 
constancia de la misma hasta ahora, siendo esto un hecho nuevo para esta parte, ya que 
por  requerimiento  expreso  de  dicha  Registradora  se  efectuaron  2  dirigencias  de 
subsanación por la redacción efectuada, estando estas incorporadas en la misma, y que 
nuevamente se ha procedido a subsanar con la aportación de documentos que avalan la 
misma.
En  otras  palabras,  esta  parte  viene  efectuando  todos  y  cada  uno  de  los 
requerimientos solicitados, para que en un ámbito de cordialidad y conciliación se pueda 
realizar la restitución registral alterada por terceros y que indebidamente tuvo acceso al 
Registro  de  la  Propiedad  basando  en  otros  principios  totalmente  distintos  de  los 
registrales  y  legales,  que  debieran  haber  operado  y  actuado  con  mayor  rigor  e 
imparcialidad. Sufriendo un asesoramiento prácticamente mínimo o inexistente, y que en 
los mismos provoca constantes contradicciones a esta parte para la subsanación de los 
mismos.
5.º  Principio de Publicidad y el Principio de Inscripción.
En relación con lo aquí acontecido, dichos principios básicos fundamentales en el 
aspecto registral, son también vulnerados, dado que “lo no Inscrito no existe”, que 
recoge el art. 32 LH, entre otros
Dado  el  carácter  abierto  del  procedimiento  del  que  emana,  se  da  publicidad  a 
terceros, que pueden recurrir quienes se crean perjudicados por la inscripción solicitada.
En este punto se quiere manifestar, que todas las partes presuntamente perjudicadas 
son conocedoras públicamente, de buena fe y pacíficamente por esta parte, de la 
titularidad dominical de la misma, no solo mediante dicha escritura y juicios soportados, 
sino porque además se ha mantenido en la posesión física adquirida desde el 24 de 
junio del 1980, mediante el expediente de inmatriculación que se tuvo que Instrumentar, 
sino también por los múltiples actos de conciliación y requerimientos efectuados para la 
clarificación de los hechos facticos, que esta parte ha tenido que soportar sin tener dicha 
obligación legal, agravando una situación que no ha sido generada por esta parte, sino 
todo lo contrario.
Por todo ello, por el principio “iura novit curia”, se tengan en cuenta todos aquellos 
fundamentos legales y jurisprudenciales, citados y no citados en el presente escrito, que 
resulten necesarios para la resolución del caso.
El procedimiento para la rectificación de asientos registrales, cuando la inexactitud 
proviniere de no haber tenido acceso al Registro dicha relación jurídica Inmobiliaria, la 
rectificación efectuada de oficio tendrá lugar por la reanudación del tracto sucesivo a la 
verdadera titular dominical de la misma y su cabida registral original, hechos que ya se 
han producido.
Suplico:
Que se tengan en cuenta dichas alegaciones, se estime dicho recurso, Impugne 
dicha calificación y se inscriba dicha escritura, dado que de otra forma se estaría 
impidiendo y limitando sus derechos a un tercero de buena fe, que además es menor y 
discapacitado, debiendo prevalecer la legalidad y el Interés Superior del menor.
El único defecto ahora manifestado, es por no ser la donante titular registral, defecto 
manifestado contra el que esta parte no puede realizar ninguna acción posible en el 
ámbito registral, impidiendo y limitando sus Derechos y Libertades, más allá de las 
posibles situaciones legales exigibles, siendo esto manifestado en estos momentos, para 
producir constantes dilaciones y contradicciones. Legal e implícitamente este supuesto  e
defecto  registral,  debiera  ser  corregido  con  anterioridad  por  dicha  Registradora,  al  bo
efectuar  dicha  subsanación  y  disponer  de  dicha  escritura  sin  figurar  este  defecto,  60ww
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Orden Público y de la paz social la dignidad de la persona y el libre desarrollo de la
personalidad  (art.  10  CE),  con  la  consiguiente  obligación  por  parte  del  Estado  de 
promocionar y garantizar los derechos y libertades fundamentales (art. 9.2 CE) de todos, 
también de los menores. Así mismo y al amparo del derecho fundamental a la igualdad 
(art. 14 CE) y del (art. 39 CE), de conformidad con los acuerdos internacionales que 
velan por los derechos del menor.
Llegados a este punto y dado que nunca debió de producirse la desaparición registral 
de unos 600 mts sin constancia legal alguna, ni por parte de dicho Registro, Ni de dicho 
Ayuntamiento y empresa Mercantil involucrada en los hechos, solicito expresamente una 
acción “pro-active”, en todos los ámbitos legales, para la resolución del mismo, a la 
mayor brevedad posible, por los graves hechos tácticos manifestados y ratificados por 
dicha Registradora, no solo con su actitud y hechos.
Además  de  la  estimación  de  dicho  recurso  e  inscripción  de  dicha  escritura,  si 
procediera, se solicita expresamente:
1.º   Solicitud expresa de extensión automática del asiento de anotación preventiva 
por defecto subsanable, ya que esta parte entiende que no debiera haber realizado este 
último, ya que el anterior se debiera haber prorrogado o suspendido de oficio.
2.º  Copia literal extensa de la hoja real registral de dicha finca. (Fotocopia exacta), 
incluyendo todas sus notas marginales, inscripciones y asientos respectivos cancelados 
y no cancelados.
3.º  Copia literal de todas las anotaciones y notas marginales canceladas y no 
canceladas, así como de todos los asientos practicados cancelados y no cancelados. Es 
decir,  todas  las  anotaciones  practicadas  canceladas  y  no  canceladas,  con  la 
incorporación de todos los datos que se deben realizar de los mismos, así como notas 
provisionales.
4.º  Personal u organismo que autorizo, presento e inscribió dicha supuesta cesión, 
números de asientos y libro diario y notas
5.º  Afecciones, agrupaciones instrumentales o urbanísticas, en las que dicha finca 
ha estado o está incorporada, así como las Área de reparto de las mismas.
6.º  Las  subsanaciones  o  diligencias  que  se  hayan  practico  canceladas  y  no 
canceladas en el historial completo de finca.
Dada que estos datos, no se me están facilitando a pesar de mis solicitudes.
7.º  Por último, dado que la única pretensión de esta parte en el ámbito registral era 
la restitución registral alterada indebidamente, y que en su momento ya fue realizada por 
la  registradora,  ahora  se  está  desvirtuando,  contradiciendo  y  cuestionando  lo  así 
practicado, ejecutado y requerido por dicho registro a esta parte, que cumplió y realizo 
todas ellas».
IV
La  registradora  de  la  Propiedad  de  Arganda  del  Rey  número  2  emitió  informe 
refiriéndose al único defecto recurrido -la falta de previa inscripción de la finca a nombre 
de la donante-, ratificando su calificación en todos los extremos, y elevó el expediente a 
esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1.3.º, 20, 38 y 40 de la Ley Hipotecaria, y las Resoluciones de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado de 23 de enero de 2004, 18 de julio  e.e
de 2005, 19 de octubre de 2013, 15 de octubre de 2014, 2 de agosto de 2017 y 8 de julio  b
de 2019. 60ww
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de la donante.
Son hechos relevantes para su resolución los siguientes:
Del historial registral aportado, resulta:
– Que doña S. N. D. adquirió por compra la registral 21.373 con una superficie 
de 2.600 metros cuadrados según la inscripción 2.ª practicada en el año 1987.
– Según  la  inscripción  3.ª,  tras  hacerse  constar  su  manifestación  de  que 
«actualmente la superficie de esta finca es de 2.000 metros cuadrados por la cesión 
efectuada al Ayuntamiento de 600 metros cuadrados para viales», la transmitió por 
donación a don R., doña M. I., don R. y don M. A. N. F., por cuartas e iguales partes 
indivisas, en virtud de escritura otorgada en 1992.
– Don R., doña M. I. y don R. N. F. donaron sus respectivas participaciones indivisas, 
tres cuartos del total a favor de don R. D. N. expresándose una superficie de dos mil 
metros cuadrados.
– Don M. A. N.F. donó a su hijo don M. A. N. R. el 10% de la finca expresándose una 
superficie de 2.600 metros cuadrados.
– Según la última inscripción practicada en 2017 la finca 21.373 consta con una 
superficie de 26 áreas equivalentes a 2.600 metros cuadrados, siendo sus titulares, don 
R. D. N. de un 75%; don M. A. N. F. un 15% y don M. A, N. R. un 10%.
– Mediante escritura autorizada ante el notario de Madrid, don Ignacio Maldonado 
Ramos. de fecha 9 de marzo de 2018, con el número 1.097 de protocolo, doña S. N. D. 
dona a don M. A. N. R. una finca de 600 metros cuadrados que manifiesta ser resto de la 
finca matriz 21.373, porción de terreno que en la misma escritura se manifestó que fue 
expropiada  y  revertida  a  favor  de  la  donante,  sin  que  conste  registralmente  dicha 
expropiación y reversión.
– Calificada  negativamente  esta  escritura,  este  mismo  Centro  Directivo  en 
Resolución de 8 de julio de 2019 determinó que para la inscripción de la donación de 600 
metros cuadrados de la finca registral 21.373, del Registro de la Propiedad de Arganda 
del Rey número 2, era necesaria la previa inscripción de la finca a nombre de la donante 
doña S. N. D. mediante la presentación en el Registro de dos títulos intermedios- la 
cesión de dichos 600 metros cuadrados al Ayuntamiento de Arganda del Rey y la 
posterior reversión a favor de la propietaria originaria, doña S. N. D.
– Mediante diligencia de fecha 27 de septiembre de 2019 se subsana la escritura de 
donación en el sentido de hacer constar que no ha tenido lugar ninguna cesión sobre la 
finca en cuestión acompañando comunicación del Ayuntamiento de Arganda del Rey 
firmada por don J. C. L., de fecha 14 de marzo del 2016.
La registradora deniega la inscripción, por resultar inscrita la finca a nombre de 
persona distinta del transmitente, en los términos que resultan de la nota de calificación.
Ahora don M. A. N. S. recurre dicha nota alegando en esencia que no consta ninguna 
transmisión intermedia pendiente de inscribir, dado que nunca se llegó a formalizar 
ninguna escritura pública de cesión, ni en su caso expediente de expropiación alguno. 
Añade que ningún documento fue otorgado por doña S. N. D que se mantuvo en la 
posesión de la finca hasta el día 9 de marzo del 2018 en el que efectuó la donación 
mediante la escritura que ahora se pretende inscribir.
2.  Tal y como resulta de los hechos expuestos, el recurso no puede ser estimado, 
toda vez que la finca 21.373 consta actualmente inscrita a favor de don R. D. N., don M. 
A. N. F. y don M. A. N. R. con una superficie de 2.600 metros cuadrados.
En el supuesto de que doña S. N. D. no hubiera hecho donación expresa del resto de  s
finca de 600 metros cuadrados, que ahora el recurrente afirma que eran de la propiedad  oe.
de aquélla, hubiese sido preciso, a efectos registrales, que la indicada doña S. N. D.  w.
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superficie 2.600 metros cuadrados según la última inscripción vigente, es necesario: a)
que la donante sea titular registral de dicha porción de finca de acuerdo con el principio
de tracto sucesivo consagrado en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, y b) efectuar la 
correspondiente  operación  de  segregación  en  escritura  pública  junto  con  licencia  y 
representación gráfica georreferenciada de la porción segregada y de rectificación y 
subsanación de las donaciones previamente formalizadas.
Pero en todo caso, suponiendo que se hubiera producido un error en el título de 
donación, o en el Registro, se hace imprescindible que dicha rectificación se lleve a cabo 
por el cauce previsto en el artículo 40, apartados c) y d), de la Ley Hipotecaria, siendo 
necesario el consentimiento de todos los titulares registrales o, en su defecto, resolución 
judicial, en la que sean demandados todos los titulares registrales.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación de la registradora.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble 
en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del 
juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley 
Hipotecaria.
Madrid, 9 de enero de 2020.–El Director General de los Registros y del Notariado, 
Pedro José Garrido Chamorro.