BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 170 Jueves 18 de junio de 2020 Sec. III.   Pág. 41899
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
6371 Resolución de 20 de enero de 2020, de la Dirección General de los Registros 
y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del 
registrador de la propiedad interino de Hoyos, por la que se suspende la 
inscripción de una escritura de compraventa.
En el recurso interpuesto por don Carlos Arriola Garrote, notario de Hoyos contra la 
nota de calificación del registrador de la Propiedad interino de Hoyos, don Alfonso López 
Villarroel, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada el día 20 de febrero de 2019 por el notario de Hoyos, 
don  Carlos  Arriola  Garrote,  con  el  número  101  de  protocolo,  don  C.  I.  S.,  en 
representación de J. I. G., vendió a los cónyuges don J. L. D. B. y doña L. P. V. V. la finca 
registral número 2.637 del término de Torrecilla de los Ángeles. En dicha escritura se 
expresaba  que  los  compradores  exoneraban  a  la  vendedora  de  la  obligación  de 
constitución de las garantías a que se refiere el artículo 19 de la Ley 38/1999, de 5 de 
noviembre, de Ordenación de la Edificación, en relación con la disposición adicional 
segunda de la misma. Asimismo, se aportaba cédula de habitabilidad y licencia de 
primera ocupación.
II
Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Hoyos, fue objeto de la 
siguiente nota de calificación:
«Calificado  el  precedente  documento,  de  conformidad  con  los  artículos  18  y 
concordantes de la ley hipotecaria, se ha procedido a suspender la inscripción solicitada 
sobre la base de las siguientes consideraciones:
Hechos:
Con fecha 10 de octubre de 2019, a las 9:15 horas, se presenta en el Registro copia 
autorizada de escritura de compraventa, autorizada por el Notario de Hoyos don Carlos 
Arriola Garrote, con el número 101 de protocolo, y que causa el asiento 309 del diario 63.
Examinada  la  documentación  presentada  se  acuerda  la  suspensión  de  las 
inscripciones solicitada en base a los siguientes
Fundamentos de Derecho:
La compraventa de una vivienda cuya declaración de obra nueva terminada tiene 
menos de diez años y que se inscribió con la sola manifestación del declarante, a efectos 
del seguro decenal, que se iba a destinar a uso propio, para ahora poder quedar exenta  e.
de la obligación de asegurar, no basta con que el comprador exonere al vendedor, sino  w.b
que habrá de acreditarse que se ha destinado a uso propio, por acta de notoriedad,  71ww
cdeersttifaiccaadnod o dqeu e elma pliacdernocniaa mdiee nptori moe rac uoaculqpuaiecrió no tyr oc émduelad iod e ahdambiittiadboi lideand  aDpeorretacdhoo,, 
etiexcnleu idnou ldoe  vlaal oorb laig aecfieócnt odse  dseu saccrirbeird ietal rs edgeu ruos doe cperonpailo,  ppuoers teol  qturaen scmonit elon taep oyr tqaudeod saer 
acredita  que  la  vivienda  reúne  las  condiciones  necesarias  para  su  destino  de  uso
previsto en la ordenación urbanística aplicable, pero no se prueba la efectividad y 
realidad de ese uso, no siendo suficiente la exoneración admitida por el adquirente.
Arts. 18 LH, 98 RH, 17 y 19 y Disp. Ad. 2.ª LOE, de 5-X1-99 y doctrina DGRN (por 
todas, R. I3-XII-12, 15-XI-I2 y 11-XI-10).
Teniendo los defectos señalados el carácter de subsanables, procede la suspensión 
de la inscripción solicitada, no habiéndose tomado anotación preventiva de suspensión al 
no haber sido solicitada.
Contra esta calificación (…)
Hoyos, 25 de octubre de 2019.–El Registrador Interino (firma ilegible). Fdo. Alfonso 
López Villarroel».
III
Contra la anterior nota de calificación, don Carlos Arriola Garrote, notario de Hoyos, 
interpuso  recurso  el  día  30  de  octubre  de  2019  en  virtud  de  escrito  en  el  que, 
resumidamente, señalaba lo siguiente:
«Afirma el registrador para fundamentar su único defecto, esto es, la no acreditación 
del requisito de uso propio de la vivienda transmitida que “...la licencia de primera 
ocupación y cédula de habitabilidad aportado (sic), tiene nulo valor a efectos de acreditar 
de (sic) uso propio por el transmitente y quedar excluido de la obligación de suscribir el 
seguro decenal, puesto que con lo aportado se acredita que la vivienda reúne las 
condiciones necesarias para su destino de uso previsto en la ordenación urbanística 
aplicable, pero no se prueba la efectividad y realidad de ese uso, no siendo suficiente la 
exoneración admitida por el adquirente.” (…)
Y cita tres resoluciones en apoyo de su calificación, así como diversos artículos de la 
LOE, junto a preceptos generales en materia de calificación de la Ley y el Reglamento 
hipotecarios.
Pero obvia la Resolución-Circular de 3 de Diciembre de 2003, que dice, en referencia 
al particular:
“...que como tal deberá quedar acreditado a través de cualquier medio de prueba en 
derecho  (acta  de  notoriedad,  certificado  de  empadronamiento,  licencia  de  primera 
ocupación...)” (…), siendo este último el que se aporta en el título calificado. Al ser el 
único defecto alegado, basado en una interpretación de la normativa contraria a la 
dictada por el Centro Directivo, se solicita sea revocada la calificación del registrador y 
se inscriba la escritura referida».
IV
El registrador de la Propiedad interino suscribió informe y elevó el expediente a este 
Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 18 y 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria; 1, 17, 19.1 y 20 y la 
disposición adicional segunda y la disposición final cuarta de la Ley 38/1999, de 5 de 
noviembre, de Ordenación de la Edificación; los artículos 105 de la Ley 53/2002, de 30  e.e
de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social; 20.4 del Real  b
Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la  71ww
Lpeoyr  edle q suuee sloe  (aapcrtuueabl aa retílc tuelxot o2 8re.4fu dnedl idRoe adle D lae cLreeyto d Lee Sgiuselaloti vyo R 7e/2h0a1b5ili,t adcei ó3n0  Udreb aoncatu)b; r4e5, 
ny osrmigausie nctoems pdleeml eRnetaalr iaDse carle Rtoe g1l0a9m3e/1n9to9 7p,a rdae  la4  edjee cjuucliioó,n  pdoer  leal  Lqeuye  Hsiep oatepcraureiab asno blares 
Inscripción  en  el  Registro  de  la  Propiedad  de  Actos  de  Naturaleza  Urbanística;  la
Instrucción de 11 de septiembre de 2000 de la Dirección General de los Registros y del 
Notariado ante la consulta formulada por la Dirección General de Seguros sobre la forma 
de acreditar ante notario y registrador la constitución de las garantías a que se refiere el 
artículo 20.1 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación; la 
Resolución-Circular de 3 de diciembre de 2003 de la Dirección General de los Registros 
y del Notariado, sobre la interpretación que deba darse a las modificaciones introducidas 
en  la  disposición  adicional  segunda  de  la  Ley  38/1999,  de  5  de  noviembre,  de 
Ordenación de la Edificación, por el artículo 105 de la Ley 53/2002, de 30 de diciembre, 
de  Medidas  Fiscales,  Administrativas  y  de  Orden  Social,  y  las  Resoluciones  de  la 
Dirección General de los Registros y del Notariado de 11 de febrero, 9 de julio y 25 de 
noviembre de 2003, 28 de octubre de 2004, 12 de enero de 2009, 25 de marzo y 26 de 
agosto de 2011, 24 de enero, 3 de julio y 13 de diciembre de 2012, 8 de marzo, 6 de 
mayo, 2 y 11 de octubre y 4 y 16 de diciembre de 2013, 9 de enero, 23 de junio y 6 y 11 
de septiembre de 2014, 16 de enero, 6 de marzo, 21 de abril y 13 de julio de 2015, 23 de 
octubre y 29 de noviembre de 2017 y 4 de abril de 2018.
1.  Mediante la escritura objeto de la calificación impugnada, otorgada el día 20 de 
febrero de 2019, se formaliza la compraventa de una vivienda cuya edificación fue objeto 
de declaración de obra nueva mediante escritura otorgada el mismo día con protocolo 
anterior en la que –por manifestar el otorgante que se trataba de un supuesto de 
autopromotor de dicha vivienda para uso propio– no se acreditó la constitución del 
seguro de responsabilidad decenal previsto en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de 
Ordenación de la Edificación. En dicha escritura de compraventa se expresa que los 
compradores exoneran al vendedor de la obligación de constitución de las garantías a 
que se refiere el artículo 19 de la referida ley, en relación con la disposición adicional 
segunda de la misma. Se aporta licencia de primera ocupación y cédula de habitabilidad.
El registrador de la Propiedad suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio, 
no se acredita que el transmitente haya utilizado la vivienda para uso propio, sin que 
sean suficientes, a tal efecto, la licencia de primera ocupación y cédula de habitabilidad.
El  notario  considera  que  se  ha  quedado  acreditado  el  uso  propio,  en  base  a 
Resolución-Circular de 3 de diciembre de 2003, que dice, en referencia al particular: 
«(…) que como tal deberá quedar acreditado a través de cualquier medio de prueba en 
derecho  (acta  de  notoriedad,  certificado  de  empadronamiento,  licencia  de  primera 
ocupación...)», siendo este último el que se aporta en el título calificado.
2.  Como  ha  puesto  de  relieve  este  Centro  Directivo  (véanse,  entre  otras,  las 
Resoluciones de 25 de marzo de 2011, 3 de julio de 2012, 13 de julio de 2015 y 23 de 
octubre de 2017), la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, 
tiene  por  objeto  regular  en  sus  aspectos  esenciales  el  proceso  de  edificación, 
estableciendo las obligaciones y responsabilidades de los agentes que intervienen en 
dicho  proceso,  así  como  las  garantías  necesarias  para  el  adecuado  desarrollo  del 
mismo, «con el fin de asegurar la calidad mediante el cumplimiento de los requisitos 
básicos de los edificios y la adecuada protección de los intereses de los usuarios» (cfr. 
artículo 1.1). A esta finalidad se refiere la Exposición de Motivos de la ley al afirmar que, 
ante la creciente demanda de calidad por parte de la sociedad, la ley pretende que «la 
garantía para proteger a los usuarios se asiente no sólo en los requisitos técnicos de lo 
construido sino también en el establecimiento de un seguro de daños o de caución». 
Hay, pues, dos elementos de garantía de la protección del usuario: los requisitos técnicos 
de la construcción, de un lado, y el seguro de daños o caución, de otro.
Este seguro de daños o caución constituye una garantía con la que el legislador  e.
pretende  tutelar  a  los  adquirentes  de  viviendas  frente  a  los  daños  materiales  w.b
ocasionados por vicios o defectos de la construcción. Es el artículo 19.1 de la ley el que  71ww
ogbalriagnat izaa rl,a  dcuorannstteitu dciieózn  adñeol ss, eegl urreos adrec imdaieñnotos  dmea tloesri adleasñ oos  smeagtuerroia ldees  ccaauuscaiódno,s  «epna real 
efodrijfaicdioos p, olro sv icmiousr oos d edfee cctoasr gqau eu  teontrgoasn  eslue moreignetons o  easftercutcetnu raa lelas ,c iym eqnutea cicóonm, vpirgoamse, tlaons 
directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio». Esta obligación, que se
contrae al supuesto de «edificios cuyo destino principal sea el de vivienda» (disposición 
adicional primera), se establece a cargo del promotor [cfr. artículo 9, apartados 1 y 2.d)].
3.  La  ley  impone  al  promotor  la  obligación  de  suscribir  el  citado  seguro  –cfr. 
artículo 9.2.d)–, obligación que, conforme a la disposición adicional segunda, número 
Uno del mismo texto legal, es exigible, desde su entrada en vigor, «para edificios cuyo 
destino principal sea el de vivienda». Y a fin de garantizar el cumplimiento de esta 
obligación,  establece,  a  su  vez,  una  obligación  de  control  de  tal  cumplimiento,  al 
establecer  en  su  artículo  20.1  un  cierre  registral  para  las  escrituras  públicas  de 
declaración de obras nuevas de las edificaciones que entren en el ámbito de aplicación 
de la Ley (cfr. artículo 2), «sin que se acredite y testimonie la constitución de las 
garantías a que se refiere el artículo 19».
Ahora  bien,  la  Ley  53/2002,  de  30  de  diciembre,  de  Medidas  Fiscales, 
Administrativas  y  del  Orden  Social,  dio  nueva  redacción  a  la  disposición  adicional 
segunda de la Ley de Ordenación de la Edificación, añadiendo un nuevo párrafo a su 
número Uno, para incorporar una excepción a la regla general de la obligatoriedad del 
seguro de caución antes referido, en «el supuesto del autopromotor individual de una 
única  vivienda  unifamiliar  para  uso  propio».  Como  contra  excepción  se  añade  a 
continuación que, sin embargo, en el caso de producirse la transmisión «inter vivos» 
dentro del plazo de diez años «el autopromotor, salvo pacto en contrario, quedará 
obligado a la contratación de la garantía a que se refiere el apartado anterior por el 
tiempo que reste para completar los diez años. A estos efectos, no se autorizarán ni 
inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de transmisión “inter vivos” 
sin que se acredite y testimonie la constitución de la referida garantía, salvo que el 
autopromotor, que deberá acreditar haber utilizado la vivienda, fuese expresamente 
exonerado por el adquirente de la constitución de la misma».
La ley exige un doble requisito, subjetivo y objetivo, para admitir la exoneración del 
seguro, pues ha de tratarse de un «autopromotor individual» y, además, de «una única 
vivienda unifamiliar para uso propio» (cfr., por todas, Resoluciones de 11 de febrero y 9 
de julio de 2003 y Resolución-Circular de 3 de diciembre de 2003).
El ámbito de estas normas ha sido objeto de interpretación por esta Dirección 
General, cuya doctrina no es necesario detallar en toda su extensión para resolver el 
presente recurso (cfr., por todas, las Resoluciones de 25 de marzo y 26 de agosto 
de 2011 y 10 de febrero, 29 de abril y 14 y 16 de mayo de 2014; y especialmente, por 
referirse específicamente cuestiones análogas a la planteada en el presente recurso, las 
de 11 de noviembre de 2010, 15 de noviembre y 13 de diciembre de 2012 y 11 de 
septiembre de 2014).
4.  En el supuesto de hecho a que se refiere el título presentado no se plantea 
cuestión alguna sobre la concurrencia del requisito objetivo de la exoneración de la 
obligación  de  constitución  del  seguro  decenal.  Y  respecto  del  requisito  subjetivo, 
únicamente se niega por el registrador que el título calificado contenga justificación 
acreditativa de que la autopromotora en su día utilizó la vivienda para uso propio.
Respecto de la acreditación del extremo objeto de debate, según la reiterada doctrina 
de este Centro Directivo (vid., por todas, las citadas Resoluciones de 11 de noviembre 
de 2010 y 15 de noviembre y 13 de diciembre de 2012) no basta en los casos de 
transmisión «inter vivos» realizada en el plazo de diez años, antes citado, a diferencia 
del momento en que se declara la obra nueva, la mera manifestación en tal sentido para 
llenar el requisito de la utilización de la vivienda por el autopromotor-vendedor. En efecto, 
dado que este uso propio, por lo general, será un hecho futuro en relación con el  s
momento de la declaración de la obra nueva puede entenderse cumplido el requisito a  oe.
los  efectos  de  la  inscripción  registral  de  la  declaración  de  obra  nueva  con  la  w.
manifestación del promotor en tal sentido, siempre que no quede desvirtuada por ningún  71ww
odter om ealeyom ednet o2 0d0o7c udme eanptoarl t(acrosme ou,n pao lric eejnecmiap lmo,u ennic iepla cl adseo  ocbitraadso q puoer  nlao  Rloe ssoelau cpióanra  duen 9a 
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de julio de 2003 y 28 de octubre de 2004 y Resolución-Circular de 3 de diciembre 
de 2003), resulta insuficiente a los efectos de probar dicho uso propio en el momento de 
la enajenación de la vivienda, debiendo acreditarse entonces tal extremo mediante 
prueba documental adecuada, ya sea a través de un acta de notoriedad, certificado de 
empadronamiento, o cualquier otro medio de prueba equivalente admitido en Derecho.
Aplicando la doctrina expuesta al supuesto de hecho objeto del presente expediente, 
resulta con claridad que el recurso no puede ser estimado. Para la exoneración del 
seguro, dado que se está vendiendo la finca, es el promotor-vendedor el que tiene que 
acreditar en el momento del otorgamiento que ha destinado a uso propio la vivienda, y 
para ello no basta, como se ha indicado, una mera manifestación. Tampoco es suficiente 
a tal efecto la simple solicitud de licencia de primera ocupación, pues nada acredita, ni la 
declaración  del  adquirente  relativa  al  destino  para  uso  propio  que  carece  de 
trascendencia  alguna  a  los  efectos  de  exonerar  la  constitución  del  seguro.  (cfr. 
Resolución de 13 de diciembre de 2012).
Es más, ni siguiera en el supuesto en que hubiese sido concedida la licencia de 
primera ocupación podría tomarse como base para dar por acreditado el uso propio de la 
vivienda, pues si bien tal licencia acredita que la edificación reúne las condiciones 
necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable, no 
prueba la efectividad y realidad de este uso (cfr. Resolución 13 de diciembre de 2012).
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación del registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 20 de enero de 2020.–El Director General de los Registros y del Notariado, 
Pedro José Garrido Chamorro.