BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 288 Sábado 31 de octubre de 2020 Sec. III.   Pág. 94623
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
13331 Resolución de 16 de octubre de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
del registrador de la propiedad de Almagro, por la que se deniega la práctica 
de una nota marginal.
En el recurso interpuesto por doña M.J.F.G., por autorización del jefe del Servicio 
Forestal  de  la  Dirección  General  de  Política  Forestal  y  Espacios  Forestales  de  la 
Consejería  de  Agricultura,  Medio  Ambiente  y  Desarrollo  Rural  de  la  Junta  de 
Comunidades de Castilla la Mancha, contra la nota de calificación del registrador de la 
propiedad de Almagro, don José Alberto Monge Ruiz, por la que se deniega la práctica 
de una nota marginal.
Hechos
I
Mediante comunicación expedida el día 29 de abril de 2020 por el Jefe del Servicio 
Forestal Dirección General de Política Forestal y Espacios Forestales de la Consejería 
de Agricultura, Medio Ambiente y Desarrollo Rural de la Junta de Comunidades de 
Castilla la Mancha, don S. M. S., se solicita que, a la vista de una previa comunicación 
recibida  procedente  del  Registro  de  la  Propiedad  en  relación  a  un  expediente  de 
rectificación de descripción sobre la finca 15.296 de Calzada de Calatrava, se practique 
una nota marginal en la que se indique lo siguiente: «Esta finca colinda con la Cañada 
(…), vía pecuaria clasificada en el término municipal de Calzada de Calatrava por Real 
Orden de 5 de febrero de 1930 con una anchura de 75,22 metros. Esta vía pecuaria no 
está deslindada por lo que en un futuro deslinde, la posesión de la totalidad o parte de la 
finca podría ser atribuida a la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha, siendo la 
Resolución de aprobación título suficiente para rectificar, en la forma y condiciones que 
se  determinen  reglamentariamente,  las  situaciones  jurídicas  contradictorias  con  el 
deslinde (art. 8.4 Ley 3/1995, de 23 de marzo, de Vías Pecuarias)».
II
Presentado dicho documento en el Registro de la Propiedad de Almagro, es objeto 
de  la  siguiente  calificación  negativa:  «Recibidas  el  día  4  de  junio  diversas 
comunicaciones  procedentes  de  esta  Dirección  General,  en  aras  de  simplificar  la 
contestación,  se  acumulan  en  la  presente  las  cuestiones  tratadas  en  las  referidas 
comunicaciones.
Con respecto a los documentos con número de salida 402956 y 402943 solamente 
debe puntualizarse que las operaciones realizadas no han sido de inmatriculación, sino 
simplemente la rectificación descriptiva de la finca conforme al artículo 201.3 de la Ley 
Hipotecaria, razón por la que no se ha solicitado informe previo sobre la posible invasión 
de la Vía Pecuaria colindante. e.e
De otra parte, en este Registro no tenemos conocimiento de la existencia, en el  b
ámbito de las vías pecuarias, de norma alguna que, del mismo modo que se establece  331ww
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cinambaidtari.c uSlainc ipóenr judiec iof indcea  loc oalnintedraionrt ey  ad evsídae  peel cpurainrciaip, ioe nd ee pstreu deRnecgiais,t reon  gloesn ecraaslmose ndtee 
solicitamos el informe previo u que se refiere el artículo 205 párrafos 3.º y 4.º de la Ley
Hipotecaria, bajo la consideración de que existen dudas sobre la posible invasión, habida 
cuenta de que la gran mayoría de las vías pecuarias carecen de deslinde.
Con respecto al documento con número de salida 403029, se trata así mismo de una 
rectificación de cabida efectuada al amparo del artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria, por 
tanto, las consideraciones precedentes son plenamente aplicables. Por lo demás, baste 
añadir a lo anterior que la nota solicitada no es procedente. La referida nota ha sido 
denegada en reiteradas ocasiones, con la fundamentación que ya se ha expuesto y que 
se recoge en diversas resoluciones de la Dirección General de los Registros y del 
Notariado que trataron la cuestión, resoluciones en las que la propia Administración 
requirente fue la parte que recurrió. Por tanto, entendemos desde esta oficina que la 
cuestión está suficientemente tratada.
Con relación al documento con número de salida 403249, se trata de contestaciones 
a las notificaciones practicadas con arreglo al artículo 199 de la Ley Hipotecaria.
En primer lugar, la contestación remitida ha excedido con creces el plazo de 20 días 
que el artículo citado otorga a los interesados para presentar alegaciones, por tanto, no 
han de ser tenidas en cuenta a efectos del procedimiento. Así mismo, la nota solicitada 
no es procedente, como se viene reiterando.
Finalmente, en cuanto al documento con número de salida 402725, las alegaciones 
se han remitido en plazo y serán tenidas en consideración para la conclusión que 
proceda para el expediente.
Todo  lo  anterior  no  impide  la  defensa  de  las  vías  pecuarias  a  través  de  las 
potestades de protección y deslinde que la legislación especial en la materia atribuye a la 
Administración titular.
Atentamente, reciba un cordial saludo.
Almagro, a 8 de junio de 2020.–José Alberto Monge Ruiz (firma ilegible), Registrador 
de la Propiedad de Almagro.»
III
Doña M.J.F.G., Jefa de Servicio de Programas, por autorización del Jefe del Servicio 
Forestal  de  la  Dirección  General  de  Política  Forestal  y  Espacios  Forestales  de  la 
Consejería  de  Agricultura,  Medio  Ambiente  y  Desarrollo  Rural  de  la  Junta  de 
Comunidades de Castilla la Mancha, interpuso recurso contra la anterior calificación 
mediante escrito de fecha 13 de julio de 2020 que tuvo entrada en el citado Registro el 
día 16 del mismo mes, en el que alega lo siguiente: «La Ley 13/2015 de 24 de junio, de 
reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto 
refundido  de  la  Ley  de  Catastro  Inmobiliario,  aprobado  por  Real  Decreto 
Legislativo 1/2004, de 5 de marzo en su artículo 10.1 dice «La base de representación 
gráfica de las fincas registrales será la cartografía catastral, que estará a disposición de 
los Registradores de la Propiedad». Por lo tanto, actualmente cuando se realiza una 
inscripción en el Registro se coordina gráficamente con la cartografía catastral, con lo 
que la finca queda georreferenciada de forma inequívoca.
El Catastro Inmobiliario es un registro administrativo cuyo origen y principal uso hasta 
la citada Ley 13/2015 había sido el tributario. En consecuencia, la cartografía catastral a 
menudo no refleja con exactitud la situación legal de los terrenos de las vías pecuarias. 
Comparando la cartografía catastral con la elaborada para la protección, conservación y 
gestión  de  las  Vías  Pecuarias  y  Montes  de  Utilidad  Pública  por  la  Consejería  de 
Agricultura, Medio Ambiente y Desarrollo Rural, en la cartografía catastral la mayor parte  e.e
de las Vías Pecuarias de Castilla-La Mancha no tienen su anchura legal, pues han sido  b
invadidas por las parcelas colindantes. 331ww
encuEenntrtera nla sla  cpormotpeectceinócni,a sc odnes elrav aJcuiónnta  yd eg eCstoiómnu ndied aldoes s bdieen eCsa sdteil lad-oLma inMioa npcúhbal icsoe: 
montes y vías pecuarias.
La situación actual, en cuanto a la defensa de la propiedad de las vías pecuarias en 
Castilla-La Mancha, es aproximadamente la siguiente:
Vías Pecuarias Clasificadas: 14.500 Km (56.000 ha) Vías Pecuarias Deslindadas: 
3.200Km (17.800 ha)
Vías  Pecuarias  digitalizadas,  en  proceso  de  actualización  catastral:  2.200  Km 
(14.200 ha).
Sólo un 6% de la superficie de las Vías Pecuarias de Castilla-La Mancha (3.200 ha) 
está inscrita en los Registros de la Propiedad.
También existen algunos términos municipales con vías pecuarias sin clasificar.
Por lo tanto, las notas marginales solicitadas son imprescindibles para evitar la buena 
fe exigida por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria en las posteriores transacciones 
onerosas, manteniendo de esta forma la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha 
la posibilidad de recuperar el Dominio Público Pecuario mediante futuros deslindes. Lo 
que  está  sucediendo,  en  ausencia  de  estas  notas  marginales  es  que  se  inscriben 
derechos y pueden consolidarse, por la vía del artículo 34 (adquisición de buena fe a 
título oneroso), intrusiones en terrenos del dominio público que pasan a manos de los 
colindantes, con la consiguiente pérdida de patrimonio público a favor de unos pocos 
particulares (ver art. 21.8 de la Ley 43/2003 de Montes).
Entendemos que, conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria, el Registrador puede 
hacer constar, bajo su responsabilidad, como medida de colaboración en la defensa del 
dominio público, sin necesidad del consentimiento del titular registral, nota marginal en la 
que se aclare la situación de la finca inmatriculada. A modo de ejemplo, se adjunta copia 
de notas marginales inscritas por los Registros de la Propiedad de (…), (…) y (…) para 
casos similares a los que se tratan en este recurso (…)».
IV
El registrador de la propiedad de Almagro, emitió informe ratificando la calificación en 
todos sus extremos y elevó el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9, 20, 40, 201 y 203 de la Ley Hipotecaria; artículo 99 del 
Reglamento Hipotecario; artículo 8 de la Ley 3/1995, de 23 de marzo, de Vías Pecuarias; 
Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas y las 
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 2 de octubre 
de 2014, 15 de marzo de 2016, 13 de noviembre de 2017, 19 de julio de 2018, 4 de julio 
de  2019,  19  de  septiembre  de  2019  y  la  Resolución  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública de 12 de marzo de 2020.
1.  Es objeto de este expediente decidir si, a solicitud de la Administración titular de 
una Vía Pecuaria, puede practicarse una nota marginal en una finca colindante a la 
misma en los siguientes términos: «Esta finca colinda con la Cañada (…), vía pecuaria 
clasificada en el término municipal de Calzada de Calatrava por Real Orden de 5 de 
febrero de 1930 con una anchura de 75,22 metros. Esta vía pecuaria no está deslindada, 
por lo que en un futuro deslinde, la posesión de la totalidad o parte de la finca podría ser 
atribuida a la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha, siendo la Resolución de  s
aprobación título suficiente para rectificar, en la forma y condiciones que se determinen  e.
reglamentariamente, las situaciones jurídicas contradictorias con el deslinde (art. 8.4  w.
Ley 3/1995, de 23 de marzo, de Vías Pecuarias)». 331ww
solaEml ernetgeis ptrraodcoerd edreían ieugnaa  lvae zo pineircaiacidóon  eslo plircoitcaeddaim pioernqtuoe d ceo dnessidlienrdae  qcuoen  lian tneorvtae nmcaiórng indaell 
titular registral; y porque fuera de este supuesto, la nota solicitada no se encuentra
prevista en el Ordenamiento Jurídico. Invoca anteriores resoluciones de esta Dirección 
General que han resuelto el mismo asunto siendo la misma Administración la recurrente.
La Administración solicitante recurre la calificación en idénticos términos que en los 
anteriores supuestos ya tratados por esta Dirección General, exponiendo la situación 
estadística de la falta de inscripción de las Vías Pecuarias en los Registros de la 
Propiedad  y  en  base  a  ello  entiende  que  la  práctica  de  las  notas  marginales  son 
imprescindibles para evitar que surjan terceros de buena fe protegidos conforme al 
artículo 34 de la Ley Hipotecaria, lo que supondría una pérdida de patrimonio público. 
Asimismo afirma que «conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria el registrador puede 
hacer constar bajo su responsabilidad, como medida de colaboración en la defensa del 
dominio público, sin necesidad de consentimiento del titular registral». Por último, alega 
que notas marginales de esta índole se han practicado ya en otros registros.
Procede, por tanto, para la resolución de este recurso reiterar, una vez más, los 
pronunciamientos de esta Dirección General en casos idénticos y en idénticos recursos 
promovidos por la misma Administración.
2.  En primer lugar procede hacer referencia al último argumento alegado por el 
recurrente, consistente en que notas marginales análogas a la ahora pretendida se han 
practicado en otros registros. Este argumento no puede admitirse.
Debe recordarse que es doctrina de este Centro Directivo, reiterada en innumerables 
ocasiones,  que  el  registrador,  al  ejercer  su  competencia  de  calificación  de  los 
documentos presentados a inscripción no está vinculado, habida cuenta del principio de 
independencia  en  su  ejercicio,  por  las  calificaciones  llevadas  a  cabo  por  otros 
registradores,  como  tampoco  lo  está  por  las  propias  resultantes  de  la  anterior 
presentación de otros títulos (cfr., por todas, las Resoluciones de 9 y 13 de marzo, 4 de 
abril y 8 y 22 de mayo de 2012, 22 de febrero, 7 de marzo, 3 de abril y 24 de junio 
de 2013 y 25 de julio de 2017, 13 de noviembre de 2017).
3.  Centrándonos en el fondo del asunto, se plantea como única cuestión si es 
posible practicar, a requerimiento de la Administración, una nota marginal con la finalidad 
de advertir que una finca colinda con una Vía Pecuaria, la cual no está deslindada, sin 
que ni siquiera se haya iniciado este procedimiento, a los efectos de advertir las posibles 
consecuencias de un eventual deslinde.
La publicidad del procedimiento de deslinde se contempla en el artículo 8 apartado 5 
de la Ley 3/1995, de 23 de marzo, de Vías Pecuarias que dispone que «cuando los 
interesados en un expediente de deslinde aporten títulos inscritos en el Registro de la 
Propiedad sobre terrenos que pudieran resultar incluidos en el dominio público, el órgano 
que tramite dicho expediente lo pondrá en conocimiento del Registrador a fin de que por 
éste  se  practique  la  anotación  marginal  preventiva  de  esa  circunstancia».  Con 
independencia  de  la  imprecisión  del  texto  legal  sobre  el  asiento  legal  (“anotación 
marginal preventiva”), lo que resulta indudable es que la publicidad registral mediante un 
asiento en la finca sólo se contempla una vez iniciado el procedimiento de deslinde y con 
intervención de los interesados.
4.  Esta última cuestión resulta de capital relevancia puesto que por aplicación del 
principio de tracto sucesivo no cabe practicar ningún asiento en una finca en virtud de 
una  resolución  administrativa  sin  que  el  interesado  haya  tenido  intervención  en  el 
procedimiento correspondiente.
Como ha venido resolviendo esta Dirección General (vid. por todas, la Resolución 
de 15 de enero de 2013), ya antes de la redacción actual del artículo 99 del Reglamento 
Hipotecario, dada por el Real Decreto de 12 de noviembre de 1982, este Centro Directivo  s
había mantenido de forma reiterada la doctrina de que, dentro de los límites de su  oe.
función,  goza  el  registrador  de  una  mayor  libertad  para  calificar  el  documento  w.
administrativo en relación con el judicial, y en particular si se trata del examen de los  331ww
gtraármaintetísa se sqeunec ipaaleras  dloesl  ppraorctiecduilmarieesn toe ssteágnu eidsota, bal eficni ddaes  cpoomr plarosb laery eels c yu mrepglilmamieenntoto dse ( clafrs. 
erengtrlaem  oetnrtaasr,i a,R deiscohlau ciniótenr pdreet ac3i0ó n dceo bsróe pctiaermtab dree  ndaet ur1a9le8z0a).  nTorrmasa tilvaa , cyit apdoar  erlelofo ermstaa   BOE-A-cable e
Dirección  General  ha  venido  considerando  desde  entonces  que,  no  obstante  la 
ejecutividad y las presunciones de validez y eficacia de que legalmente están investidos 
los actos administrativos, el artículo 99 del Reglamento Hipotecario faculta al registrador 
para calificar, respecto de  los  documentos administrativos, entre otros extremos, la 
competencia del órgano, la congruencia de la resolución con el procedimiento seguido, 
los trámites e incidencias esenciales de éste, así como la relación del mismo con el título 
registral y a los obstáculos que surjan con el Registro (cfr. entre otras, las Resoluciones 
de 27 de abril de 1995, 27 de enero de 1998, 27 de marzo de 1999, 31 de julio de 2001, 
31 de marzo de 2005, 31 de octubre de 2011 y 1 de junio de 2012).
De acuerdo con esta doctrina, efectivamente corresponde al registrador, dentro de 
los límites de su función calificadora de los documentos administrativos, examinar, entre 
otros extremos, la observancia de los trámites esenciales del procedimiento seguido, a 
fin  de  comprobar  el  cumplimiento  de  las  garantías  que  para  los  particulares  están 
establecidas  por  las  leyes  y  los  reglamentos,  con  el  exclusivo  objeto,  como  tiene 
declarado este Centro Directivo, de que cualquier titular registral no pueda ser afectado 
si, en el procedimiento objeto de la resolución, no ha tenido la intervención prevista por la 
Ley, evitando que el titular registral sufra, en el mismo Registro, las consecuencias de 
una indefensión procesal, y  en este sentido  –como  una garantía más del derecho 
constitucional  a  una  tutela  judicial  efectiva–  debe  ser  entendido  el  artículo  99  del 
Reglamento  Hipotecario,  en  congruencia  con  los  artículos  1,  20  y  40  de  la  Ley 
Hipotecaria.
Por tanto, en el caso objeto de este recurso, la nota marginal no se solicita en el 
curso de ningún procedimiento administrativo en el que los titulares registrales hayan 
tenido intervención alguna, motivo por el cual la calificación debe confirmarse.
Y sin que altere esta conclusión la circunstancia de haberse efectuado una previa 
comunicación por el registrador en cumplimiento del artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria, 
y ello porque a diferencia de otros supuestos (como ocurre en el caso del artículo 28.4 
de la Ley de Suelo), no prevé este precepto que las comunicaciones efectuadas motiven 
una posterior respuesta que deba hacerse constar por nota marginal.
5.  Por otra parte, la nota marginal previa al inicio del expediente de deslinde no está 
prevista en la normativa reguladora de las Vías Pecuarias, ni tampoco se prevé en la 
normativa general de las Administraciones Públicas. Así, en el procedimiento de deslinde 
previsto en la Ley 33/2003 de 3 de noviembre (cfr. artículo 52), también se contempla la 
publicidad registral una vez iniciado dicho procedimiento.
Ahora bien, el artículo 9 letra a) de la Ley Hipotecaria dispone que «cuando conste 
acreditada, se expresará por nota al margen la calificación urbanística, medioambiental o 
administrativa correspondiente, con expresión de la fecha a la que se refiera». En esta 
previsión legal podría tener encaje la nota marginal cuya solicitud motiva este recurso.
Sin embargo, en el concreto supuesto analizado en este expediente, el contenido de 
la  solicitud  de  la  Administración  y  de  la  nota  pretendida  adolece  una  falta  de 
determinación total acerca de ninguna circunstancia afectante a la finca, ya que se limita 
a expresar la colindancia con una vía pecuaria, lo cual ya resulta de la propia descripción 
de la finca (cfr. artículo 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento); advierte la 
posibilidad de un eventual deslinde, sin concretar siquiera si efectivamente la finca 
pudiera verse afectada por ello y en qué medida; además de recordar los efectos legales 
del deslinde, cuestión que resulta de la propia Ley. Por tanto, tampoco puede practicarse 
la nota marginal solicitada al amparo de este precepto, pues no resulta una concreta 
calificación urbanística, medioambiental o administrativa de la finca más allá de su  s
colindancia con una vía pecuaria. oe.
6.  Todo lo expuesto es sin perjuicio de la tutela del dominio público que proceda en  w.
el curso de cualquier expediente registral que afecte a la finca. 331ww
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la legislación protectora del dominio público, pues, como señala la Ley 33/2003, de 3 de 
noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas, tanto en su artículo 6 como 
en  su  artículo  30,  los  bienes  y  derechos  de  dominio  público  o  demaniales  son 
inalienables, imprescriptibles e inembargables, lo cual no es sino manifestación del 
principio y mandato supremo contenido en el artículo 132 de nuestra Constitución.
Por esa razón, el artículo 61 de la misma ley, ordena que «el personal al servicio de 
las Administraciones públicas está obligado a colaborar en la protección, defensa y 
administración de los bienes y derechos de los patrimonios públicos».
En  el  caso  particular  de  los  registradores  de  la  Propiedad,  como  funcionarios 
públicos que son, tal deber de colaboración se articula desde diversos puntos de vista.
En primer lugar, el artículo 36 de dicha ley ordena que «las Administraciones públicas 
deben  inscribir  en  los  correspondientes  Registros  los  bienes  y  derechos  de  su 
patrimonio, ya sean demaniales o patrimoniales, que sean susceptibles de inscripción, 
así como todos los actos y contratos referidos a ellos que puedan tener acceso a dichos 
registros». Y para implicar a los registradores en la promoción de dicha inscripción 
registral, se establece a su cargo, además del mandato general de colaboración y 
suministro  de  información  de  los  artículos  61  y  64,  una  previsión  específica  en  el 
artículo 39 conforme a la cual «los registradores de la propiedad, cuando tuvieren 
conocimiento  de  la  existencia  de  bienes  o  derechos  pertenecientes  a  las 
Administraciones públicas que no estuvieran inscritos debidamente, lo comunicarán a los 
órganos a los que corresponda su administración, para que por éstos se inste lo que 
proceda».
En este sentido es necesario insistir una vez más en la conveniencia de que por 
parte de las Administraciones Públicas se cumpla debidamente el mandato legal de 
inmatricular o inscribir sus bienes de dominio público en el Registro de la Propiedad (vid. 
artículos 36 y 83 y disposición transitoria quinta de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, 
del Patrimonio de las Administraciones Públicas), dado que de esta forma éstos gozarán 
de la máxima protección posible, pues la calificación registral tratará por todos los 
medios a su alcance de impedir en lo sucesivo ulteriores dobles inmatriculaciones, ni 
siquiera parciales, que pudieran invadir el dominio público ya inscrito (cfr. resolución 
de 23 de enero de 2019).
Pero  la  protección  registral  que  la  ley  otorga  al  dominio  público  no  se  limita 
exclusivamente al que ya consta inscrito, sino que también se hace extensiva al dominio 
público no inscrito, incluso al no deslindado formalmente (pues el deslinde tiene un valor 
declarativo y no constitutivo: vid. Resolución de 23 de enero de 2014, fundamento 
jurídico 7), pero de cuya existencia tenga indicios suficientes el registrador y con el que 
pudiera llegar a colisionar alguna pretensión de inscripción.
Por tal motivo, con carácter previo a la práctica de la inscripción, y conforme a lo 
previsto en distintas leyes especiales, como la de costas o de montes (supuesto de este 
expediente),  el  registrador  ha  de  recabar  informe  o  certificación  administrativa  que 
acrediten que la inscripción pretendida no invade el dominio público.
En otros casos, como ocurre con la legislación de suelo, también existen previsiones 
expresas de que el registrador, antes de acceder a la inscripción de edificaciones, habrá 
de comprobar que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres 
de uso público general.
Y  avanzando  decididamente  en  la  senda  de  la  protección  registral  del  dominio 
público, incluso del no inscrito debidamente, la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma 
de la Ley Hipotecaria, al dar nueva redacción a diversos artículos de la Ley Hipotecaria,  s
prevé que, en todo caso, el registrador tratará de evitar la inscripción de nuevas fincas o  oe.
de la representación gráfica georreferenciada de fincas ya inmatriculadas cuando tuviera  w.
dudas fundadas sobre la posible invasión del dominio público. 331ww
HipoAtesíc asreia ,e xyp rneos as ódloe  emna neel raar ttíecurmloi n9a nqteu ey  yrae itceornatdiean ee nu nvaa riporso cplaremcaecpitóons  gdeen elar aLl eayl 
respecto,  sino  también  en  diversos  artículos  del  Título  VI  de  la  ley  que  contienen
manifestaciones concretas del mismo principio general, como los artículos 199, 203 
y 205.
Consecuentemente  con  todo  ello,  la  propia  Ley  13/2015,  además,  trata  de 
proporcionar a los registradores los medios técnicos auxiliares que les permitan conocer 
la ubicación y delimitación del dominio público, incluso no inmatriculado, regulando en el 
artículo 9 de la Ley Hipotecaria y en la disposición adicional primera de la Ley 13/2015 la 
aplicación auxiliar que permita el tratamiento de representaciones gráficas previniendo la 
invasión del dominio público.
Tal profusión normativa, aun cuando pueda incluso llegar a ser reiterativa, no hace 
sino asentar el principio general, ya vigente con anterioridad a la Ley 13/2015, de que los 
registradores deben evitar practicar inscripciones de bienes de propiedad privada que 
invadan en todo o en parte bienes de dominio público, inmatriculado o no, pues el 
dominio público, por la inalienabilidad que le define, supone, precisamente, la exclusión 
de la posibilidad de existencia de derechos privados sobre esa concreta porción del 
territorio.
Así, tal y como señala el registrador en su informe, en el supuesto que ha dado lugar 
al presente recurso, no se ha inscrito representación gráfica alguna, pues las notas 
marginales se solicitan con ocasión de las notificaciones practicadas en cumplimiento del 
artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria y, por tanto, se ha notificado con posterioridad a la 
práctica  de  la  operación  registral.  Distinto  sería  el  supuesto  en  el  que  se  hubiese 
pretendido  la  inscripción  de  una  representación  gráfica  ya  que  en  el  expediente 
correspondiente la administración habría podido formular oposición si efectivamente tal 
representación pudiera invadir el dominio público.
7.  Asimismo debe recordarse, como se indicó en la Resolución de esta Dirección 
General de 19 de julio de 2018, que la falta de deslinde de la vía pecuaria con el 
procedimiento y garantías previstas en la Ley, impide que puedan aplicarse a los titulares 
de fincas colindantes las consecuencias propias de este deslinde.
Como señala la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso, de 20 de 
abril de 1988, para poder determinar si existe invasión del dominio público «ha de 
saberse dónde está situado éste y los límites de su superficie; si no hay datos sobre el 
terreno destinado a vía pecuaria y su delimitación con la finca privada colindante, la 
afirmación de que ha invadido el terreno de dominio público, carece de base, y más 
cuando, (…), tal terreno estaba siendo usado por el sancionado: el cambio de esta 
situación de hecho, había de tener una base, cual es la concreta determinación concreta 
del terreno que corresponde a la vía pecuaria; y esto falta en los actos administrativos 
recurridos,  al  no  haberse  efectuado  el  deslinde,  ni  actuación  con  audiencia  del 
interesado que pueda tener unos efectos iguales o parecidos».
En este sentido la Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de julio de 1986 ya destacó 
la necesidad de deslinde previo para el válido ejercicio de la facultad administrativa de 
recuperación posesoria, que «se subordina a que en la correspondiente prueba se 
acredite suficientemente, por un lado, la posesión administrativa, el uso público del 
terreno de que se trata, y, por otro, que el indicado uso haya sido perturbado por el 
administrado contra quien se dirige la acción», y consideró «la falta de identificación del 
terreno reivindicado, aludiéndose a la necesidad de practicar un deslinde para precisar 
los límites de las propiedades en cuestión».
En  este  punto  no  podemos  olvidar  la  presunción  derivada  del  principio  de 
legitimación registral que consagra el artículo 38 de la Ley Hipotecaria, conforme al cual 
«a  todos  los  efectos  legales  se  presumirá  que  los  derechos  reales  inscritos  en  el  s
Registro  existen  y  pertenecen  a  su  titular  en  la  forma  determinada  por  el  asiento  oe.
respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los  w.
inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos». 331ww
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siguiente: «Frente a las invasiones y usurpaciones de terrenos de dominio público, entre 
los que se incluyen las vías pecuarias (…), la Administración es titular de facultades 
recuperatorias que vienen limitadas al ámbito estrictamente posesorio, quedando por ello 
excluida de las mismas toda cuestión que implique definición de derechos dominicales 
por venir éstas reservadas en exclusiva a la jurisdicción civil, debiendo calificarse de tal 
aquélla en que existe una indeterminación de límites entre la vía pecuaria y los terrenos 
colindantes de dominio privado inscrito en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria y 
amparado en su fuerza legitimadora, tal y como ocurre en el supuesto de autos en el 
cual la esencia del problema planteado consiste en decidir si el terreno ocupado por el 
demandante forma parte integrante de la vía pecuaria o pertenece a la propiedad del 
mismo y de ello excede de la competencia de la Administración y de esta Jurisdicción y 
sólo puede dilucidarse mediante el ejercicio de las acciones civiles pertinentes ante los 
jueces ordinarios, siendo por tanto procedente la confirmación de la sentencia apelada 
que así lo declara y a cuya fundamentación jurídica cabe añadir que entre la presunción 
de la legalidad que protege los actos administrativos y la legitimación derivada del 
Registro de la Propiedad debe, en el caso contemplado, concederse preferencia a esta 
última puesto que la indeterminación en los límites de ambas propiedades colindantes es 
únicamente imputable a la Administración al haber dejado de practicar las operaciones 
de deslinde y amojonamiento posteriores a la clasificación de la vía pecuaria que le 
impone las normas legales y reglamentarias citadas».
8.  Por último es preciso señalar un error en la fundamentación del recurrente, en 
relación con la posibilidad de que puedan aparecer terceros protegidos por el artículo 34 
de la Ley Hipotecaria en relación con la superficie y linderos que se derivan de la 
inscripción de la base gráfica y su coordinación con Catastro.
Los efectos de la inscripción de la base gráfica, ya sea catastral, o alternativa una 
vez coordinada con Catastro, se recogen en el artículo 10.5 de la Ley Hipotecaria que 
establece  que:  «Alcanzada  la  coordinación  gráfica  con  el  Catastro  e  inscrita  la 
representación gráfica de la finca en el Registro, se presumirá, con arreglo a lo dispuesto 
en el artículo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y 
delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral que ha quedado 
incorporada al folio real».
Por tanto, se presume que la finca tiene la ubicación y delimitación geográfica que 
resulta de la base gráfica, pero se trata de una presunción «iuris tantum» que admitirá, 
en todo caso, prueba en contrario en el correspondiente procedimiento de deslinde 
administrativo realizado por los trámites correspondientes.
Por tanto, procede confirmar la calificación del registrador en el sentido de que no 
puede hacerse constar en el Registro que una finca está pendiente de deslinde, sin 
haberse incoado el oportuno expediente de deslinde con intervención del titular registral.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la calificación del registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 16 de octubre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe  s
Pública, Sofía Puente Santiago. oe.