BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 19 Viernes 22 de enero de 2021 Sec. III.   Pág. 6391
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
937 Resolución  de  23  de  diciembre  de  2020,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de 
calificación del registrador de la propiedad de Meco, por la que se deniega la 
inscripción de una escritura de préstamo hipotecario.
En el recurso interpuesto por Ricardo Cabanas Trejo, Notario del Ilustre Colegio de 
Madrid, contra la nota de calificación del Registrador de la propiedad de Meco, Don 
Alejandro Forero San Martín por la que se deniega la inscripción de una escritura de 
préstamo hipotecario.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada por el notario de Fuenlabrada Don Ricardo Cabanas 
Trejo,  se  pactó  la  posibilidad  de  ejecución  judicial  de  la  hipoteca  a  través  del 
procedimiento  de  ejecución  directa  regulado  en  la  Ley  de  Enjuiciamiento  Civil,  sin 
pactarse  el  procedimiento  de  ejecución  extrajudicial  ante  notario.  Se  tasó  la  finca 
hipotecada a efectos de subasta en el procedimiento de ejecución hipotecaria en el 75 
por ciento del valor de tasación.
II
Presentada la escritura en el Registro de Meco, fue objeto de la siguiente nota de 
calificación: «FUNDAMENTOS DE DERECHO: El artículo 18 de la Ley Hipotecaria 
dispone que los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las 
formas  extrínsecas  de  los  documentos  de  toda  clase  en  cuya  virtud  se  solicite  la 
inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos 
contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del 
Registro. Precisan el ámbito de la calificación registral para el supuesto que nos ocupa, 
los artículos 12 (Las cláusulas de vencimiento anticipado y demás cláusulas financieras 
de  las  obligaciones  garantizadas  por  la  hipoteca,  cualquiera  que  sea  la  entidad 
acreedora, en caso de calificación registral favorable de las mismas y de las demás 
cláusulas de trascendencia real, se harán constar en el asiento en los términos que 
resulten  de  la  escritura  de  formalización)  y  258.2  (El  registrador  de  la  propiedad 
denegará la inscripción de aquellas cláusulas de los contratos que sean contrarias a 
normas imperativas o prohibitivas o hubieran sido declaradas nulas por abusivas por 
sentencia del Tribunal Supremo con valor de jurisprudencia o por sentencia firme inscrita 
en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación). Teniendo en cuenta lo 
expuesto,  se  observan  los  siguientes  defectos:  I.–Impeditivos  de  la  inscripción  del 
documento: Haberse tasado la finca a efectos de subasta en una cantidad inferior al 
valor de tasación que consta en el pertinente certificado. La necesidad de fijar un valor 
de tasación a efectos del ejercicio de la acción hipotecaria por el procedimiento de  e.e
ejecución directa resulta del art. 682 LEC, cuyo apartado 2.1.º exige que en la escritura  b
de constitución de la hipoteca se determine el precio en que los interesados tasan la  w
feinnc nai nog búine nc ahsipoo, taelc a7d5o ,p opra rcaie qnu ed esl irvvaal odre s teipñoa laedno l ae nsu lbaa tsatasa, cqiuóen  nqou ep,o ednrá  ssue rc ainsfoe,r iosre, 
hRuebgiuelraec iórena dlizeal dMoe recand ovi rHtuipdo tdeec arloio  p(rreedvaisctcoi óenn a cltau aLl edya d2a/ 1p9o8r 1la,  Ldeey  2159 /2d0e1 5m, adrez o1,3  ddee 
julio). No obstante, a este respecto debe tenerse igualmente en cuenta lo dispuesto en el
art. 129.2 a) LH, que también exige, para el procedimiento de venta extrajudicial, que se 
fije un valor en que se tasa la finca, valor que queda sujeto al cumplimiento de dos 
requisitos: que no puede ser inferior en ningún caso al valor señalado en la tasación 
realizada de conformidad con la normativa reguladora del mercado hipotecario, ni ser 
distinto del que, en su caso, se haya fijado para el procedimiento de ejecución judicial 
directa (redacción actual dada por la Ley 5/2019, de 15 de marzo). La doctrina trata de 
resolver  la  discordancia  evidente  entre  ambos  preceptos  con  las  siguientes 
interpretaciones: 1.–Cada procedimiento se somete a sus propios requisitos para el 
ejercicio de la acción hipotecaria, lo que permite pactar un valor de subasta distinto para 
cada uno de ellos, y en el caso del procedimiento de ejecución directa, inferior al del 
valor de tasación que resulte del certificado, con el mínimo del setenta y cinco por ciento. 
Esta interpretación se encuentra con el obstáculo de dar una explicación coherente a la 
frase «ni ser distinto del que, en su caso, se haya fijado para el procedimiento de 
ejecución judicial directa» del art. 129. 2.–La necesidad de que el valor de tasación a 
efectos de subasta sea como mínimo el valor de tasación del mercado hipotecario es 
requisito sólo exigible cuando se pactan conjuntamente ambos procedimientos, en cuyo 
caso la aplicación del art. 129 LH obliga a tener en consideración el valor que recoge su 
apartado 2 a), aplicable por extensión al procedimiento de ejecución directa por la frase 
«ni ser distinto del que, en su caso, se haya fijado para el procedimiento de ejecución 
judicial directa». La consecuencia de esta interpretación es que, pactándose únicamente 
el procedimiento de ejecución directa (como sucede en este caso), la fijación del valor 
del bien a efectos de subasta queda sujeta de manera exclusiva al porcentaje que 
determina el art. 682 LEC. Esta interpretación permite al acreedor, mediante la elección 
de uno o ambos procedimientos, modular los requisitos de subasta y adjudicación de la 
finca (por cuanto las cantidades del remate o adjudicación de la finca serían distintos si 
se toman como base valores diferentes -arts. 670 y 671 LEC-), contra el evidente 
carácter imperativo de las normas que regulan esta materia y el criterio del legislador al 
respecto, como luego se dirá. 3.–La nueva redacción del art. 129.2 a) LH ha modificado 
tácitamente el art. 682 LEC, de suerte que, para ambos procedimientos se exige que el 
valor de tasación para la subasta no sea inferior en ningún a la tasación realizada 
conforme a la normativa reguladora del mercado hipotecario. Esta interpretación se 
puede sustentar en los siguientes apartados (art. 3 CC): a) El tenor literal del art. 129.2 
a), "no podrá ser distinto del que, en su caso, se haya fijado para el procedimiento de 
ejecución judicial directa", lo que evidencia la intención del legislador de sujetar ambos 
procedimientos al mismo criterio de fijación del valor de tasación a efectos de subasta. b) 
Los antecedentes legislativos. El art. 129 LH, en su redacción originaria, establecía lo 
siguiente:  "La  acción  hipotecaria  podrá  ejercitarse  directamente  contra  los  bienes 
hipotecados, sujetando su ejercicio al procedimiento judicial sumario que se establece en 
el artículo ciento treinta y uno de esta Ley, sin que ninguno de sus trámites pueda ser 
alterado por convenio entre las partes. Además, en la escritura de constitución de la 
hipoteca podrá válidamente pactarse un procedimiento ejecutivo extrajudicial para hacer 
efectiva la acción hipotecaria, el cual será aplicable, aun en el caso de que existan 
terceros, con arreglo a los trámites fijados en el Reglamento hipotecario". A continuación, 
el art. 130 exigía la determinación de un precio en que los interesados tasaban la finca 
para  servir  de  tipo  en  la  subasta.  Por  su  parte,  el  art.  234  RH  también  exigía  la 
determinación del precio, el cual no podía ser distinto del fijado para el procedimiento 
judicial sumario. Esta situación se mantiene intacta hasta la entrada en vigor de la actual 
LEC, que aspira a ser la ley procesal común (apartado V de su Exposición de motivos) y,  s
en cuanto a la ejecución forzosa, presenta una regulación unitaria, clara y completa, se  oe.
trate de una ejecución forzosa común o de garantía hipotecaria (apartado XVII). Por ello,  w.
se trasladan los requisitos para el ejercicio del ahora llamado procedimiento de ejecución  7w
ednire lact ae sdceri tluar aL Hse a d leat eLrEmCin, ey  umn ápsr eccoion cerne tqaumee lnotse  ian tesure asartd. o6s8 2ta, sqaune l as ifginucea e. xEigni erensduom qeune, 
dmeasydoe,  llaa se nptarratdeas  epno dvíiagno rf idjaer  llaib rLeHm heansteta e lal  prreefcoirom paa orap elara sduab paosrt ala,  cLoeny  e1l/ 2ú0n1ic3o,  dlíem 1ite4  ddee   BOE-A-cable e
que debía ser idéntico para ambos procedimientos. La Ley 1/2013, de 14 de mayo, 
modifica los arts. 682 LEC y 129 LH en los siguientes términos, por lo que aquí interesa: 
Que en la escritura de constitución de la hipoteca se determine el precio en que los 
interesados tasan la finca o bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta, que no 
podrá ser inferior, en ningún caso, al 75 por cien del valor señalado en la tasación 
realizada conforme a las disposiciones de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación 
del Mercado Hipotecario -art. 682.2.1.º-. El valor en que los interesados tasen la finca 
para que sirva de tipo en la subasta no podrá ser distinto del que, en su caso, se haya 
fijado para el procedimiento de ejecución judicial directa, ni podrá en ningún caso ser 
inferior al 75 por cien del valor señalado en la tasación realizada conforme a lo previsto 
en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario -art. 129.2 a)-. 
Insiste en el mismo camino de la reforma anterior la operada por la Ley 19/2015, de 13 
de julio, que da una nueva redacción a ambos preceptos: Que en la escritura de 
constitución de la hipoteca se determine el precio en que los interesados tasan la finca o 
bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta, que no podrá ser inferior, en 
ningún caso, al 75 por cien del valor señalado en la tasación que, en su caso, se hubiere 
realizado en virtud de lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del 
Mercado Hipotecario -art.682.2.1.º-. El valor en que los interesados tasen la finca para 
que sirva de tipo en la subasta no podrá ser distinto del que, en su caso, se haya fijado 
para el procedimiento de ejecución judicial directa, ni podrá en ningún caso ser inferior 
al 75 por cien del valor señalado en la tasación que, en su caso, se hubiere realizado en 
virtud de lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado 
hipotecario -art. 129.2 a)-. Por tanto, desde la reforma por la Ley 1/2013 se limita la 
libertad de las partes para fijar el precio para subasta, pero, en todo caso, se mantiene la 
exigencia de que dicho precio sea idéntico para ambos procedimientos. Por último, la 
Ley 5/2019, de 15 de marzo, modifica el art. 129 LH, pero deja intacto el artículo 682 
LEC, de donde resulta la discordancia señalada, que no puede servir de sustento para 
entender que la voluntad del legislador ha sido, con la reforma, la de truncar una 
trayectoria mantenida durante décadas sobre la identidad del valor de tasación para 
ambos procedimientos, máxime cuando el artículo 129 utiliza la misma expresión antes y 
después de la Ley 5/2019, es decir: "no podrá ser distinto del que, en su caso, se haya 
fijado para el procedimiento de ejecución judicial directa". Esta divergencia sólo obedece 
a un descuido del legislador, fácilmente subsanable con una interpretación integradora 
del art. 682 LEC en el criterio tradicional con la aplicación de la expresión señalada. Otra 
interpretación iría contra la finalidad perseguida por la Ley 5/2019, pues, como resalta la 
Resolución de 8 de noviembre de 2019, todas las reformas que se han introducido en los 
últimos años en la legislación procesal e hipotecaria española (en especial, las recogidas 
en la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores 
hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social y en la Ley 5/2019, de 5 de 
marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario) van en la línea de conseguir 
un  mayor  equilibrio  en  la  posición  de  las  partes  en  el  procedimiento  de  ejecución 
hipotecaria, siendo uno de los modos para alcanzar ese objetivo que el valor de tasación 
se ajuste al valor real. c) Por la remisión que el art. 129.2 d) LH hace a la LEC, al 
disponer  que  los  tipos  en  la  subasta  y  sus  condiciones  serán,  en  todo  caso,  los 
determinados por la Ley de Enjuiciamiento Civil. Si los tipos de subasta y las condiciones 
para la venta extrajudicial han de ser los mismos que los previstos para el procedimiento 
de ejecución directa, resulta evidente que el legislador ha querido también que el valor a 
efectos de subasta sea idéntico para ambos procedimientos, ya que, de no ser así, tales  s
condiciones serían diferentes. d) La realidad social en que estas normas han de ser  oe.
aplicadas. La primera vez que en la legislación hipotecaria se exige que el valor de  w.
tasación  a  efectos  de  subasta  responda  a  una  cantidad  mínima  es  a  raíz  de  la  7w
Lciercyu 1n/s2t0a1n3c,i adse  e1x4c edpec mioanyaole, se nm coutiyvoa dParse ápmobr ulalo ,c rqisuies  ceocmonieónmzaic ah ayc ifeinnadnoc rieerfear, esnec idai cae l alos 
esisgtuaibelnetceié: n"dSoes e inqturoed eulc evna lodr edteer mtainsaacdiaósn  am eejfoercatso s edne  elal  mprisomcead inmoi epnotod rád es ers uinbfaesritoar,   BOE-A-cable e
al 75 por cien del valor de tasación que sirvió para conceder el préstamo. Anteriormente 
no existía ningún límite para el tipo de subasta. Además, en caso de que la subasta 
concluyera sin postor alguno, se incrementan los porcentajes de adjudicación del bien. 
En concreto, se elevaría del 60 por cien hasta un máximo del 70 por cien, siempre para 
los supuestos de vivienda habitual". Cabe traer aquí los argumentos de la Resolución 
de 29 de octubre de 2013, que reconoce que, antes de la reforma de 2013, la falta de 
rigor y objetividad en la determinación del precio de subasta, podía producir desfases en 
relación al valor real de la finca hipotecada, con prejuicio del deudor, como por ejemplo 
en los supuestos en que el precio en que se tasa la finca para subasta se hace coincidir 
con  el  importe  del  capital  del  préstamo  o  con  la  suma  de  las  responsabilidades 
garantizadas y estos importes se sitúan claramente por debajo del valor real de la finca. 
La misma Resolución señala que la elevación de los porcentajes de adjudicación de la 
finca establecidos por el Real Decreto-Ley 8/2011, de 1 de julio, o por la Ley 1/2013, de 
nada servirían, si la base sobre la que esos porcentajes se aplican carece de toda 
correlación con el valor real del bien hipotecado y subastado. Y añade lo siguiente: 
«Frente a este riesgo de descapitalización del deudor generado por la citada laguna, sale 
al paso la citada Ley 1/2013, de 14 de mayo, al imponer ahora para toda hipoteca 
(destinada o no a servir de cobertura a una emisión de títulos hipotecarios), como 
requisito legal para poder ejercitar la acción real hipotecaria por la vía del procedimiento 
de ejecución directa o de la venta extrajudicial, la doble condición de que la finca haya 
sido previamente tasada conforme a la Ley reguladora del mercando hipotecario y que el 
valor de tasación a los efectos de la subasta no sea inferior al setenta y cinco por ciento 
de la realizada conforme a la citada legislación […] Como subraya el Preámbulo de la 
citada  Ley  1/2013,  anteriormente  no  existía  ningún  límite  para  el  tipo  de  subasta, 
pudiendo fijarse en cifras muy inferiores al valor real del bien. Con la nueva regulación se 
evita que se puedan dar situaciones como las que originaron los litigios que dieron lugar 
a la Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de julio de 2003 en la que, con arreglo al 
marco  legal  entonces  vigente,  descartó  la  existencia  de  enriquecimiento  injusto 
compensable  incluso  cuando  la  divergencia  entre  el  precio  de  tasación  y  el  de 
adjudicación sea notable, «ni siquiera en un supuesto en que se reconoció que el precio 
del  remate  a  favor  de  la  entidad  concedente  fue  irrisorio  y  absolutamente 
desproporcionado». Resultado que, amplificado en su dimensión real y cuantitativa por la 
actual situación económica, repugna a la conciencia social, y será evitado en lo sucesivo 
por obra del legislador de la Ley 1/2013, de 14 de mayo». Esta misma línea es la que 
sigue la Ley 5/2019, de 15 de marzo, en cuyo Preámbulo, apartado II, se dice que, al 
objeto de la recuperación de la confianza de los prestatarios, se introducen previsiones 
cuya finalidad es la de potenciar la seguridad jurídica, la transparencia y comprensión de 
los contratos y de las cláusulas que los componen, así como el justo equilibrio entre las 
partes. Y es por ello que la reforma del art. 129 LH aumenta el valor mínimo elevándolo 
al cien por cien, pues qué mejor modo de conseguir ese equilibrio que el valor fijado a 
efectos de subasta coincida con el real. Así, la Resolución de 4 de junio de 2014 señala 
que la finalidad de equiparación entre valor de finca-precio de tasación pretende evitar, 
para el acreedor, que un tipo excesivamente elevado dificulte la realización del bien, y 
para el deudor, que un tipo excesivamente bajo deje la deuda perseguida en parte 
insatisfecha con mantenimiento de la acción de responsabilidad personal del acreedor 
por la diferencia. Por lo tanto, a la vista de lo expuesto, y teniendo en cuenta que el art. 2 
CC establece la derogación tácita de las normas anteriores por otras posteriores que, 
sobre la misma materia, sean incompatibles, debe llegarse a la conclusión de que el  s
precio que se fije a efectos de subasta ha de ser como mínimo el que resulte de la  oe.
tasación, tanto para el procedimiento de venta extrajudicial como para el de ejecución  w.
directa, y aunque únicamente se pacte el ejercicio de este último, como sucede en este  7w
csaesgou.n dIIa.–, Imdepseddeit iv"oesl  pdaeg loa  sines crreipaclizióanr ád ee nla sB asnigcuoie Bntilebsa oc láVuizscualaysa:"  Chláausstau laesl  ffiinnaaln; csieerxatas:, 
cpláárurasufolass  paridmiceiroon ayle sd;o sp oúr ltcimaroesc; erc ládues utrlaas cneon dfiennacnicai erreaa lc, udaartdao,  qaupea rtnaid osso ne )c láyu sgu);l asy   BOE-A-cable e
financieras  ni  contribuyen  a  perfilar  el  contenido  de  la  obligación  garantizada. 
Resolución: He resuelto suspender la inscripción del documento que precede por el 
defecto que se indica en el apartado I de los anteriores fundamentos de derecho, y 
denegar la inscripción de las estipulaciones a que se refiere su apartado II por los 
motivos en él expresados. Esta calificación puede ser (…) Meco, el Registrador. Este 
documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Alejandro Forero San 
Martín registrador/a de Registro Propiedad de Meco a día dieciocho de septiembre del 
año dos mil veinte.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don Ricardo Cabanas Trejo, Notario del Ilustre 
Colegio de Madrid, interpone recurso en virtud de escrito de fecha 24 de septiembre 
de 2020, en base a los siguientes argumentos: De gran interés resultan los argumentos 
ofrecidos  por  el  Registrador  de  la  Propiedad  –RP-,  pero  la  letra  de  la  Ley  de 
Enjuiciamiento Civil es tozuda (art. 682.2. 1.º) y deja poco margen a tanta especulación. 
En la ejecución judicial por el procedimiento especial subsiste la horquilla del 25% a la 
hora de ajustar el tipo de subasta al valor de tasación, cosa que no ocurre en la venta 
extrajudicial, donde dicho o tipo no podrá ser inferior al de tasación. Por qué razón las 
Cortes Generales opta ron por incorporar esa distinción, resulta difícil de saber, pero está 
claro que una enmienda se aceptó (nº 200 del Grupo Parlamentario Ciudadanos del 
Congreso), y la otra no (nº 201 del mismo GP). Lamentablemente, la motivación de 
ambas enmiendas solo dice "mejora técnica", y aunque en la sesión de la Comisión del 
Congreso el portavoz del GP Ciudadanos se mostró muy ufano por que se hubiera 
aprobado su enmienda referida al tipo de subasta, para nada se refiere a la dualidad de 
procedimientos, ni justifica la diferencia resultante (p. 5 del Diario de Sesiones n.º 682 
de  11/12/2018).  Por  tanto,  el  legislador  no  ha  cambiado  la  LEC  en  este  punto, 
simplemente porque no ha querido, y tuvo tiempo para hacerlo y recuperar la armonía 
durante la tramitación en el Senado, donde las cosas, sin embargo, se dejaron igual que 
habían salido del Congreso. En tal sentido, todas las razones materiales y de tutela que 
el RP alega en su recurso, ya fueron tenidas en cuenta por la Ley 1/2013, de 14 de 
mayo, cuando se marcó esa franja del 75 %, y no hay razón para pensar que ahora el 
legislador abomina de una medida que entonces reputó protectora, y que no ha querido 
derogar, por más que la modifique en el ámbito específico de la venta extrajudicial ante 
notario. Con ello, además, el legislador tampoco trunca la exigencia tradicional de que la 
tasación sea idéntica en ambos expedientes, pues sigue vigente el art. 129.2.a) Ley 
Hipotecaria, que no ha sido derogado. Por tanto, si el acreedor quiere disponer de 
ambos sistemas, no tendrá más remedio que fijar el -único- tipo de subasta al alza, de 
conformidad con la regla más exigente de la LH. Ahora bien, si renuncia al procedimiento 
extrajudicial, podrá acogerse a la norma propia de la LEC. Tampoco ha de sorprender 
tanto la diferencial pues son expedientes de muy distinta naturaleza, hasta el extremo de 
que el notarial no se presenta como una ejecución, sino como un procedimiento de venta 
extrajudicial, lo que puede justificar un menor margen de maniobra en la fijación del tipo. 
No olvidemos el singular empeño puesto en eludir su catalogación como proceso -Res. 
de  18/09/2013-  y,  en  su  lugar,  presentarlo  como  el  despliegue  reglado  de  un 
consentimiento previamente prestado por el hipotecante para la venta de la finca y la 
realización de su valor (Ress. de 21(0912018, de 26/0712018), distinción que se deja ver 
en otras muchas ocasiones (por razón del vencimiento -Res. de 24/03/2014-, de la  s
obligación garantizada, del requerimiento -Ress. de 18/02/2016 y de 17101/2013-, de la  e.
inscripción previa del ejecutante a la hora de expedir la certificación de dominio y cargas  w.
- Ress. de 19/03/2013, de 0810712013-). Podrá parecer un prurito conceptualista, pero  7w
isnec odnesbtietu ctieonnearl ideand  pcoure nptrae teqnudei daso cbornet raevseten csióisnt edmeal  prsiingcuipei op dees atnudteola  laju dsicoisapl eecfehcat ivdae, 
sdeea a ehní  quune  pslea ninos fiostram taal.n tPou eens  mbiaernc,a er l ctiieprota dse d sifuebreansctaia, se nco enl  ldai seejeñcou lceigóanl ,j ucdoincisatli,t uayuen uqnuae   BOE-A-cable e
diferencia  más,  que  solo  decae  cuando  se  pretende  incorporar  el  pacto  de  venta 
extrajudicial, pues, entonces, por la exigencia de unicidad del tipo, el expediente judicial 
pierde esa opción. Sobre esta base, el acreedor en el presente caso ha optado por 
prescindir de la venta extrajudicial, para hacer uso de la posibilidad que ha creído le 
ofrece la vigente LEC para fijar un tipo de subasta algo por debajo del valor de tasación, 
pero en el procedimiento judicial. Es una creencia legítima, con amparo en la letra la ley, 
y sobre esta base ha formalizado e inscrito numerosas hipotecas en toda España. Por 
ese  motivo  conviene  salir  al  paso  del  alegato  final  del  RP  sobre  una  pretendida 
derogación  tácita  de  la  norma  procesal  al  amparo  del  art.  2.2  Código  Civil.  En  la 
derogación tácita no existe una identificación directa y explicita del objeto derogado por 
parte de la norma posterior derogatoria, sino que se produce por la pura incompatibilidad 
entre la norma posterior y la norma anterior. Por eso su objeto no es el texto normativo o 
disposición, sino la norma en sentido estricto, y ello porque la incompatibilidad es una 
categoría lógica que no puede predicarse de significantes, sino de significados. De ahí 
que la derogación tácita necesite ser verificada en cada caso a través de un proceso 
interpretativo, con ocasión de su aplicación, pues en realidad resuelve una antinomia 
entre normas simultáneamente vigentes mediante la observancia del criterio cronológico. 
Por esto es presupuesto que ambas normas regulen una misma materia, pues solo así 
se puede sustituir el mandato de una norma por el de la otra (STS de 31/10/1996 ref. 
46/1993: "su estimación exige la concurrencia de requisitos de igualdad de materia en 
ambas leyes, identidad de destinatarios y de contradicción e incompatibilidad entre los 
fines de ambas normas"). Esta situación no concurre en nuestro caso, pues la pretendida 
norma derogatoria (LH) es una norma especial, mientras que la norma supuestamente 
derogada es una norma de ámbito más general y distinto (LEC). El resultado no sería 
entonces que una norma reemplazara a la otra, sino que la norma especial termine 
modificando el contenido de la norma general. Ciertamente, es posible la derogación 
implícita o por absorción, la cual tiene lugar cuando una norma regula con pretensiones 
de globalidad una materia parcialmente normada con anterioridad, pero entonces se 
opera desde lo general a lo particular, no al revés, como pretende ahora el RP. Es decir, 
tendría algo más de sentido la interpretación que sostiene el RP si el cambio se hubiera 
hecho en la LEC, y no en la LH, nunca a la inversa (aun así, como señala la Res. 
de 04/06/2005, la ley general tampoco deroga necesariamente la ley especial contraria, 
toda vez que la existencia de una excepción no es incompatible con la de una regla 
general). Este ejercicio de extrema prudencia es el que aplica la DGRN/DGSJFP, como 
resulta de su Res de 05/07/2013: "para admitir la ‘voluntad abrogandi’ de la nueva 
disposición respecto a otra anterior, se precisan los siguientes requisitos: 1° identidad de 
los destinatarios de sus mandatos; 2° igualdad de materia entre ambas normas; y 3° 
contradicción e incompatibilidad entre los fines de los preceptos. Por ello no resulta fácil 
inducir la derogación de preceptos legales. Las Leyes, como base de seguridad jurídica, 
están dotadas de cierta ‘vis inertica’ pues su desaparición por v/a meramente implícita 
dejaría en la incertidumbre numerosas situaciones jurídicas. En este sentido... no resulta 
técnicamente correcto hablar de derogación en los casos en que se lleva a cabo una 
modificación del Derecho preexistente que se refiere sólo al ámbito de los supuestos de 
hecho o de las consecuencias de derecho de la normativa que se dice derogada, en sus 
aspectos temporales, materiales o personales, pues en los aspectos no reformados la 
norma se debe entender en vigor’. Por si lo anterior fuera poco, no compete a notarios y 
registradores ponerse a proclamar la derogación tácita de una norma legal por supuesta 
incompatibilidad con otra ley posterior. Como muy bien recordó la Res. de 19/10/2017:  s
"para concluir, y abordando un plano teórico la cuestión que se plantea en el recurso  oe.
respecto de la derogación tácita de las normas de rango inferior a la ley, es admitida que  w.
ésta puede ser apreciada y declarada por cualquier órgano administrativo o jurisdiccional  7w
qtaumeb hiéany ah daey  aapcluicearddaos  g(aeunneqraule  etanm  ebniétenn edsetre  qpurein cliap ioa ptireenceia ecixócne pdceio nlae s)e. xAishteonrac iab iedne, 
édsetreo gsaecriíóan  htiápcoittaé tidcaem neonrmtea es l csounp ureasntgoo  dleegl aplr eesse nmtea terericau rpsroo,p ipaumeesn teel  Rjuerigsldaimcceionntoa l;d ey   BOE-A-cable e
desarrollo vendría a ser ejecución, vía habilitación al Gobierno por parte del Legislativo, 
de la disposición final segunda de la Ley 8/1975, (derivando así una norma legal), por lo 
que el supuesto conflicto se produciría entre normas del mismo rango de ley, y en este 
punto ni notarios ni registradores estarían habilitados para resolverlo». Por todo ello, lo 
que el RP sugiere, lisa y llanamente, es una interpretación "correctora" del Derecho 
pretendidamente defectuoso, en su variante de interpretación modificativa, la que opera 
bajo al presupuesto de que la ley dice una cosa diferente de lo que quería decir (lex aliud 
dixil quam voluit). Pero si el legislador es racional, y este es un postulado del que no 
podemos prescindir alegremente. tampoco está permitido despachar cualquier duda por 
la  vía  de  una  interpretatio  abrogans,  pues  antes  se  habrá  de  constatar  que  la 
contradicción interna del sistema legal resulta insalvable por cualquier otro medio (STS 
de 29/09/2010 rec. 683/2007: "la derogación tácita no se ha producido, dado que la 
incompatibilidad no existe, sino que se supera mediante una interpretación adecuada"; 
SAP de Cádiz (6) de 06/03/2019 ref. 14/2019: "la contradicción e incompatibilidad entre 
los fines propuestos ha de ser absoluta, y no bastaría que ambas leyes tratasen de la 
misma materia sí sus disposiciones pudieran conciliarse"). En esclarecedoras palabras 
de MESSINEO, "es estricto deber del intérprete, antes de acudir a la interpretación 
abrogan/e, intentar otra vía para que la norma jurídica tenga sentido, pues hay un 
derecho a la existencia que no puede ser negado a la norma en manera alguna". Pero en 
nuestro caso ralla esa antinomia legal, pues no se trata de supuestos idénticos, hay 
diferencias  entre  ambos  sistemas  que  pueden  justificar  esa  discrepancia,  con 
independencia de lo que reflejen los Diarios de Sesiones, aunque en nuestro caso, 
realmente digan bastante poco, por no decir nada. Pero la menos legis está por encima 
de la mens legislatoris, y debemos suponer que el legislador siempre tiene alguna razón 
para actuar de un modo, y no de otro, aunque no acierte a explicitarlo con claridad en el 
proceso de gestación de la norma. El intérprete es libre de entender que esas razones -
quizá- no sean muy convincentes, pero no significa que dejen de ser atendibles, y por 
eso no pueden sin más ser desconocidas. Al contrario, y esto es fundamental, debemos 
suponer que esas razones son las tenidas en cuenta por el legislador para establecer 
una regulación dispar. Esto, o entender que el legislador simplemente es irracional, que 
sus Señorías, sus no pocos asesores y el cuerpo técnico de las Cortes Generales, no se 
percataron de un error tan garrafal como éste, y en una materia socialmente tan sensible 
como la hipotecaria. Quizá sea así, desgraciadamente tenemos muchos ejemplos de 
ello, pero decirlo son palabras mayores, palabras que solo le corresponde decir a la 
Dirección General ante la que se interpone este recurso, y me atrevería a decir que 
tampoco a este Centro Directivo, pues es cometido estrictamente jurisdiccional. De 
momento, como humilde notario a pie de calle, no puedo impedir que a la escritura se 
incorpore un pacto que simplemente aplica una norma legal que no ha sido modificada 
por aquel en quien reside la soberanía para hacerlo, el Parlamento español, ni cuya 
derogación ha sido proclamada de manera rotunda por quienes tienen la competencia 
para ello, los Tribunales de Justicia. Por eso, si realmente todo se limita a un error del 
legislador, quien debe resolverlo es el mismo legislador, que en tiempos de legislación 
motorizada como los que estamos viviendo tiene oportunidades de sobras para hacerlo. 
Que lo haga, para el futuro. Solo así se ofrecen garantías a quien ha confiado en la clara 
letra de la Ley para optar por un pacto, renunciando a otro. Pero hacerlo mediante una 
interpretación correctora de la norma, necesariamente retrospectiva, y a instancia de un 
órgano  administrativo  como  un  RP,  supone  una  gravísima  quiebra  de  la  seguridad 
jurídica, en particular respecto de las hipotecas que ese acreedor ya tuviera inscritas,  s
pues equivale a consagrar la ilegalidad de los tipos de subasta en su momento pactados,  oe.
privando al acreedor de la posibilidad de acudir a la ejecución especial por ausencia de  w.
un pacto esencial. A estas alturas, después de lo que ha sucedido con numerosas  7w
ctrliábuusnuallaess  (inesl cerjietamsp lqou me,á ss icnl amroa, ylao rdees  vceonnctiemmiepnlatoc ioanneticsi,p ahdaon) , scidoon vifeunlme insaedr apsru dpeonr telo as 
clao nhcorreat od eq uines ainhuoarar  innotesr ptrraeetamcoiosn eenst rcer emaatinvaoss,. que no van a limitar sus efectos al asunto  BOE-A-cable e
IV
El registrador emitió informe el día 1 de octubre de 2020, mantuvo la nota de 
calificación y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 129 de la Ley Hipotecaria, artículos 681 a 698 de la Ley de 
Enjuiciamiento Civil y resoluciones de este Centro Directivo de 22 de enero y 24 de 
marzo de 2014; 17 de julio y 7 de octubre de 2015; 8 de mayo y 8 de noviembre de 2019.
1.  Se debate en el presente recurso si habiéndose pactado en una escritura de 
préstamo hipotecario la posibilidad de ejecución judicial de la hipoteca a través del 
procedimiento  de  ejecución  directa  regulado  en  la  Ley  de  Enjuiciamiento  Civil,  sin 
pactarse el procedimiento de venta extrajudicial ante notario, puede tasarse la finca 
hipotecada a efectos de subasta en el procedimiento de ejecución hipotecaria en el 75 
por ciento del valor de tasación.
El registrador entiende que art. 129.2 a) LH exige, para el procedimiento de venta 
extrajudicial, que se fije un valor en que se tasa la finca, valor que queda sujeto al 
cumplimiento de dos requisitos: que no puede ser inferior en ningún caso al valor 
señalado  en  la  tasación  realizada  de  conformidad  con  la  normativa  reguladora  del 
mercado  hipotecario,  ni  ser  distinto  del  que,  en  su  caso,  se  haya  fijado  para  el 
procedimiento de ejecución judicial directa (redacción actual dada por la Ley 5/2019, 
de 15 de marzo). Por lo que debe entenderse que se ha modificado tácitamente el 
artículo 682 LEC, de suerte que, para ambos procedimientos se exige que el valor de 
tasación para la subasta no sea inferior en ningún a la tasación realizada conforme a la 
normativa reguladora del mercado hipotecario.
El notario recurrente entiende que el legislador pudiendo hacerlo no ha unificado el 
régimen de la fijación del valor de subasta en ambos procedimientos, que no ha habido 
por tanto derogación tácita y que por tanto en la ejecución judicial por el procedimiento 
especial subsiste la horquilla del 25% a la hora de ajustar el tipo de subasta al valor de 
tasación, cosa que no ocurre en la venta extrajudicial, donde dicho o tipo no podrá ser 
inferior al de tasación.
2.  Esta Dirección General en las Resoluciones de 22 de enero y 24 de marzo 
de 2014 y 7 de octubre de 2015, y 8 de mayo de 2019 entre otras, ya destacó el carácter 
imperativo  de  los  requisitos  establecidos  por  los  artículos  682  de  la  Ley  de 
Enjuiciamiento Civil y 129 de la Ley Hipotecaria, entre ellos la tasación ECO realizada 
por  entidad  homologada  de  la  finca  hipotecada  con  cumplimiento  de  su  normativa 
específica, cualquiera que sea la entidad o persona deudora; y la exigencia de que el 
procedimiento  de  ejecución  hipotecaria  se  desarrolle  de  acuerdo  con  los 
pronunciamientos registrales dado el carácter constitutivo de la inscripción de hipoteca 
(artículo 130 de la Ley Hipotecaria).
A este respecto, todas las reformas que se han introducido en los últimos años en la 
legislación procesal e hipotecaria española van en la línea de conseguir un mayor 
equilibrio en la posición de las partes en el procedimiento de ejecución hipotecaria, y una 
progresiva equiparación entre el tipo para la subasta y el valor real de la finca en el 
momento de la concesión del préstamo, valor que se manifiesta en la tasación de la 
misma llevada a cabo por entidad homologada.
Así, en un principio, la exigencia de tasación del inmueble hipotecado establecida en 
la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario y otras normas del  e.e
sistema hipotecario y financiero, tenía como objeto prioritario garantizar el cumplimiento  b
de los límites impuestos al importe de los créditos hipotecarios que puedan servir de  7ww
EgaCrOan 8tí0a5 /a2 0l0a3s) , elom qisuioen seesr vdíae  dceé pdruolatesc coió nb ofrneonste  haip loat esocabrrieotsa s(aacritóícnu alo l o2s  idneve rlas orOersd eenn 
el mPeorcsatedroio hrmipeonteteca, riloa.  Ley  1/2013,  de  14  de  mayo,  de  medidas  para  reforzar  la
protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, a esa
finalidad inicial añadió, para toda hipoteca ya se destine o no a servir de cobertura a una 
emisión de títulos hipotecarios, el amparo a los usuarios de los servicios financieros del 
peligro de la infravaloración del bien dado en garantía, situación que en los ciclos 
económicos  de  crisis  y  de  contracción  de  la  demanda  inmobiliaria  puede  llegar  a 
traducirse en un quebranto patrimonial relevante para el deudor ejecutado, sobre todo 
teniendo en cuenta que tanto las posturas mínimas admisibles en la subasta, como la 
posible adjudicación de la finca al acreedor, en los casos de subasta desierta por falta de 
licitadores, se determinan por un valor resultante de la aplicación de ciertos porcentajes 
(70% o 50%, según se trata de vivienda habitual o no) sobre el valor de tasación para 
subasta  fijado  en  la  escritura  de  constitución  (artículos  670  y  671  de  la  Ley  de 
Enjuiciamiento Civil), lo cual puede llevar, si la tasación fue baja, a que el precio del 
remate o de la adjudicación al acreedor sea muy inferior al valor objetivo de la finca.
En esa actual situación legislativa, las resoluciones antes citadas señalaban que para 
poder inscribir los pactos de ejecución directa sobre bienes hipotecados o el pacto de 
venta  extrajudicial  incluidos  en  las  escrituras  de  constitución  de  hipoteca,  resulta 
imprescindible que se acredite al registrador, a través de la certificación oficial pertinente, 
la tasación realizada conforme a lo previsto en la ley 2/1981, de 25 de marzo, de 
regulación del mercado hipotecario, para que éste pueda comprobar que el tipo de 
subasta no es inferior al 75% del valor de dicha tasación. Su infracción implicaría la 
nulidad de la estipulación correspondiente, lo que la inhabilita para su acceso al Registro 
de la Propiedad y, por tanto, para permitir el ejercicio de la acción hipotecaria por tales 
vías procedimentales, de conformidad con el artículo 130 de la Ley Hipotecaria.
Finalmente, la reciente Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de 
crédito inmobiliario, en su disposición final primera ha modificado el apartado 2.a) del 
artículo 129 de la Ley Hipotecaria, que respecto de la venta extrajudicial establece que el 
valor en que los interesados tasen la finca para que sirva de tipo a la subasta «en ningún 
caso podrá ser inferior al valor señalado en la tasación», dando un paso más en esa 
equiparación.
De  todo  ello  se  desprende  que  la  normativa  vigente  establece  dos  normas 
imperativas:
a)  Por un lado, la normativa reguladora del mercado hipotecario establece ciertas 
limitaciones,  en  el  sentido  de  que  el  importe  del  préstamo  no  debe  superar  un 
determinado porcentaje (60-80-95%) del valor de tasación del bien, y si la tasación se 
hubiera practicado antes del otorgamiento de la escritura de constitución el tipo de 
subasta será, como mínimo, el importe de la tasación para subasta. No obstante, estas 
limitaciones no se exigen necesariamente para la constitución de cualquier hipoteca, sino 
únicamente para que constituida una hipoteca que se ajuste a las mismas (y sin que el 
cumplimiento de tales limitaciones tenga necesariamente reflejo en la escritura ni en la 
inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad) sea posible la emisión de 
bonos o cédulas hipotecarias respaldadas por ella.
b)  El artículo 129 de la Ley Hipotecaria impone la limitación de que la tasación de la 
finca para que sirva de tipo en la subasta no podrá ser distinta de la que, en su caso, se 
haya fijado para el procedimiento de ejecución judicial directa, ni podrá en ningún caso 
ser inferior –tras la entrada en vigor de la Ley 5/2019– del 100% del valor de tasación 
(realizada ésta conforme a la Ley 2/1981).
3.  La Ley 1/2013, de 14 de mayo de medidas para reforzar la protección a los 
deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, modificó tanto el  e
artículo 129 de la Ley Hipotecaria, como el artículo 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil  bo
elevando a rango legal la exigencia del artículo 234 del Reglamento Hipotecario, que ya  w
dpeasrad es suub ainsitcai aln roe dpaocdcíiaó ns peor r dRisetainl tDo edcreel toq udee,  1e4n d es ufe bcraesroo,  dsee 1 9h4u7b,i eerxai gífaija qduoe  peal rvaa loerl 
purno cseedgiumnideon tion cjuisdoic aia ll as uamntaerriioo r( heoxyig pernocciae dleimgiaeln: t«o… d en ie pjeocdurcái óenn d niriencgtúan).  cAadseom sáesr , inafñeardioer 
al 75 por cien del valor». Al mismo tiempo, como se ha dicho, modifica también el
artículo 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en el sentido de exigir que el valor de 
subasta sea al menos el 75 por ciento de la tasación.
La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, 
modifica el artículo 129 de la Ley Hipotecario, en el sentido, en lo que aquí interesa, de 
que el valor en que los interesados tasen la finca para subasta no podrá en ningún caso 
ser  inferior  al  valor  señalado  para  la  tasación.  Por  el  contrario,  no  se  modifica  el 
artículo 682 de la LEC por lo que se mantiene que el precio en que los interesados tasan 
la finca o bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta, no podrá ser inferior, en 
ningún caso, al 75 por cien del valor señalado en la tasación.
Ante  esta  posible  disparidad  entre  lo  dispuesto  en  el  artículo  129  de  la  Ley 
Hipotecaria y lo ordenado por el artículo 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, han sido 
diversas las opiniones doctrinales.
Esta  Dirección  General  atendiendo  a  la  evolución  legislativa,  estima  que  la 
interpretación más coherente es la de entender que el artículo 129 de la Ley Hipotecaria 
(en su redacción dada por la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de 
crédito inmobiliario) ha modificado el criterio del artículo 682 de la Ley de Enjuiciamiento 
Civil, en el sentido de ser siempre exigible en el procedimiento de ejecución directa sobre 
bienes hipotecados que el valor en el que los interesados tasen los bienes hipotecados a 
efectos de subasta no pueda ser en ningún caso inferior al 100% del valor de la tasación.
Admitir  lo  contrario  supondría  aceptar  una  interpretación  extraña  en  la  que 
dependiendo  de  que  el  procedimiento  de  ejecución  directa  acompañe  o  no  al  de 
ejecución extrajudicial, el valor de tasación del bien sería distinto; así, si se pactaran 
ambos procedimientos de ejecución, el judicial directo y la venta extrajudicial, la tasación 
en los dos procedimientos no podría ser diferente ni inferior al 100% del valor de 
tasación; y sin embargo, de pactarse únicamente el procedimiento de ejecución directa el 
valor por el que se iniciara la subasta no podría ser inferior al 75 por cien del valor de 
tasación.
A  lo  anterior  debe  añadirse,  como  argumento  complementario  en  el  presente 
expediente  (pero  no  determinante,  toda  vez  que  –de  no  admitir  esta  solución–  la 
contradicción de valoración normativa existiría tanto en el caso de consumidores como 
en el de no consumidores), que el artículo 51 de la Constitución española dispone que 
«los  poderes  públicos  garantizarán  la  defensa  de  los  consumidores  y  usuarios, 
protegiendo, mediante procedimientos eficaces, la seguridad, la salud y los legítimos 
intereses económicos de los mismos», y conforme al artículo 5 de Ley Orgánica 6/1985, 
de 1 de julio, del Poder Judicial «la Constitución es la norma suprema del ordenamiento 
jurídico, y vincula a todos los Jueces y Tribunales, quienes interpretarán y aplicarán las 
leyes y los reglamentos según los preceptos y principios constitucionales, conforme a la 
interpretación de los mismos que resulte de las resoluciones dictadas por el Tribunal 
Constitucional en todo tipo de procesos», por lo que la interpretación expuesta es la más 
coherente en casos en los que, como en el presente, estamos en presencia de un 
consumidor
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación.
Contra  esta  Resolución  los  legalmente  legitimados  pueden  recurrir  mediante 
demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica 
el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de  e
la Ley Hipotecaria. bo
PúbMlicaad, rSido, fí2a3 P duee ndtiec ieSmanbtriea gdoe. 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe  2021-937n https://w