BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 154 Martes 29 de junio de 2021 Sec. III.   Pág. 77680
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
10788 Resolución de 7 de junio de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
del registrador de la propiedad de Noia, por la que se deniega la inscripción 
de una representación gráfica de finca.
En  el  recurso  interpuesto  por  doña  B.  T.  B.  contra  la  nota  de  calificación  del 
registrador de la Propiedad de Noia, don José Galán Villaverde, por la que se deniega la 
inscripción de una representación gráfica de finca.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada el día 24 de septiembre de 2020 ante el notario de Boiro, 
don José Prieto Luengo, con el número 1.533 de protocolo, se solicitaba la inscripción de 
la representación gráfica alternativa a la catastral de la finca registral número 14.797 del 
término de Boiro y consecuente rectificación de su descripción, pasando de 440 a 614 
metros cuadrados.
II
Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Noia, una vez tramitado 
el procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, fue objeto de la 
siguiente nota de calificación:
«Presentado el precedente documento a las diez horas y diecisiete minutos del día 
veintitrés de octubre de dos mil veinte, asiento 1657 del Diario 113.
Iniciado con fecha veinte de noviembre de dos mil veinte el procedimiento previsto en 
el artículo 199.2 de la L.H., y efectuadas las notificaciones correspondientes a los 
titulares catastrales afectados, por no existir registrales colindantes, tal y como consta en 
el expediente archivado con el número 3/2021 del legajo correspondiente abierto al 
efecto (artículo 199 de la L.H.), se suspende la inscripción solicitada, una vez terminado 
el  procedimiento  del  artículo  199  de  la  Ley  Hipotecaria,  considerando  la  oposición 
expresa de un colindante que alega invasión de la finca de su titularidad, presentando, al 
efecto, una representación gráfica alternativa a la catastral, validada positivamente en 
Catastro, y de la que resultan una coordenadas georreferenciadas distintas a la aportada 
por  el  promovente  del  expediente  de  rectificación,  y  acompañando  diversa 
documentación, de la que resulta que no es pacífica la delimitación gráfica alternativa a 
la catastral propuesta que se pretende inscribir; en consecuencia, tampoco se puede 
acceder a la inscripción de la ampliación de obra y declaración de edificaciones hasta 
que se resuelva el procedimiento anterior o se presente una nueve georreferenciación 
alternativa que no resulte controvertida por los posibles colindantes afectados. Todo ello 
conforme a los siguientes: es
Hechos: w.
fincaa )n úmDoeñroa  1B4. .T7.9 7B,.  acla sfoaldioa  2c2o2n  ddeoln  TJo. mJ.o C 9. 6M8 .,d eesl  Adrucehñivao, ,c oLnib rcoa r1á6c2te rd eg aBnoainroc,ia ql,u dee  slae 
fdinecsac ridbee  causaí:t r“oCcaiesnat odse  cpulaanretan tbaa mjae dtreo sc iecnutaod craadtoorsc,e s meñeatrlaods ac ucaodnr aedl onsú,m seorbor e( …pa)r tme udneic uipniao 
de Boiro, que linda: Norte, riego de agua; Sur, herederos de M. V.; Este, herederos de M. V.
H.; y Oeste, R. M. S., muro interpuesto”, según resulta de la escritura de compraventa 
autorizada el 24 de septiembre de 2020 por el notario de Boiro don José Prieto Luengo, 
número 1.531 de protocolo, que causó la inscripción 6.ª de fecha 30 de noviembre de 2020. 
Figura inscrita con esa descripción, según la inscripción 1.ª fecha 7 de julio de 1999.
b)  En la escritura presentada en este Registro de la Propiedad se procede a 
rectificar  la  superficie  de  la  finca,  que  pasa  a  ser  de  seiscientos  catorce  metros 
cuadrados (en catastro figuran seiscientos sesenta y tres metros cuadrados) mediante 
una representación gráfica alternativa, validada positivamente, se declara una ampliación 
de obra sobre la edificación ya inscrita y, además, se lleva a cabo una declaración de 
edificaciones consistentes en: 1) una casa de planta baja y planta alta, de construcción 
antigua, en mal estado de conservación, de la superficie de cuarenta y dos metros 
cuadrados por planta, en el viento Norte; 2) un garaje, adosado a la vivienda principal, de 
la superficie de diez metros cuadrados, en el viento Este; y 3) un galpón de veintisiete 
metros cuadrados, en el viento Oeste.
Resulta todo ello del informe técnico efectuado por la ingeniera técnica agrícola, 
doña R. A. T. P., que se incorpora a la escritura.
c)  Don J. F. V. H. y doña M. A. B. N., como anteriores propietarios de la finca 
descrita, según la inscripción 2.ª de fecha 1 de diciembre de 1999, comparecen en la 
escritura ratificando la realidad de las declaraciones efectuadas por doña B. T. B.
d)  En  el  procedimiento  del  artículo  199  de  la  Ley  Hipotecaria,  se  presentan 
alegaciones por don J. M. C. V., como colindante afectado, tal y como anteriormente se 
ha indicado, de las que resulta una georreferenciación distinta y controvertida por los 
lindes Norte-Oeste y Sur, aportando la documentación y georreferenciación señalada, de 
todo lo cual resulta que no es pacífica la delimitación gráfica alternativa a la catastral 
propuesta  que  se  pretende  inscribir,  pudiendo  afectar  a  los  derechos  de  terceros 
colindantes (informe pericial, levantamiento topográfico y validación gráfica alternativa 
realizada por el ingeniero técnico agrícola don C. R. G.).
e)  Dado que existen dudas que impiden la inscripción de la representación gráfica, 
se  suspende  la  inscripción  solicitada;  el  interesado  podrá  utilizar  el  expediente  de 
deslinde del artículo 200 de la Ley Hipotecaria, como se establece en el artículo 199 de 
la misma, sin perjuicio de poder acudir al juicio declarativo correspondiente (artículo 198 
de la Ley Hipotecaria).
Fundamentos de Derecho:
Artículos 9, 10, 18, 19 bis, 199, 202 y concordantes y 322 y siguientes de la Ley 
Hipotecaria, Resolución circular de 3 de noviembre de 2015 sobre interpretación y 
aplicación de algunos extremos regulados en la reforma de la Ley Hipotecaria operada 
por la Ley 13/2015 de 24 de junio; Resolución conjunta de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado (actualmente de Seguridad Jurídica y Fe Pública) y de la 
Dirección General del Catastro de 29 de octubre de 2015 por la que se regulan los 
requisitos técnicos para el intercambio de información entre el Catastro y los Registros 
de la Propiedad; y diversas resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y 
Fe Pública, entre otras, 8 de febrero, 19 de abril, 9 de mayo, 5 de julio y 28 de 
septiembre de 2016, 26 de junio de 2019, 17 de octubre de 2019, 28 de diciembre 
de 2020 y 20 de noviembre de 2020.
Contra la presente calificación podrá (…)
Noia, 8 de enero de 2021. El registrador (firma ilegible y sello del Registro con el  e.
nombre y apellidos del registrador).» w.
III
PropSieodlicaidta dinat ercianlaif icdaec ióOnr tigsuuestiritau,t odrioañ, ac oMrraersíap oJnedsióú s laF ramnicsom aA loan slao , rqeugiiesntr ardeosroal vidóe,  elna 
fecha 3 de marzo de 2021, confirmar la calificación del registrador de la Propiedad de Noia.
IV
Contra la nota de calificación sustituida, doña B. T. B. interpuso recurso el día 15 de 
marzo de 2021 mediante escrito en el que alegaba lo siguiente:
«Hechos:
1.  Que  soy  titular  con  carácter  ganancial  de  la  finca  registral  14.797  del 
Ayuntamiento de Boira, perteneciente al Distrito Hipotecario de Noia, por compra a los 
esposos don J. F. V. H. y doña M. A. B. N. en escritura otorgada el día 24 de septiembre 
de 2020 ante el notario de Boiro, don José Prieto Luengo, número 1530 de protocolo, 
inscrita en el Registro de la Propiedad al Tomo 968 del archivo, Libro 162.
II.  Que con fecha 24 de septiembre de 2020 otorgué ante el notario de Boiro, don 
José  Prieto  Luengo,  número  1532  de  protocolo,  con  ratificación  de  los  anteriores 
propietarios, los esposos don J. F. V. H. y doña M. A. B. N., escritura de rectificación de 
superficie, ampliación de obra y declaración de edificaciones, la cual fue presentada en 
el Registro de la Propiedad de Noia para su inscripción con fecha 23 de octubre de 2020, 
asiento 1657 del Diario 113, solicitándose se procediese a la rectificación de la superficie 
siguiendo el procedimiento establecido en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria.
III.  Que con fecha 22 de enero de 2021 me fue notificada por el Registro de la 
Propiedad  calificación  negativa  de  mi  pretensión  de  rectificación  de  la  finca  de  mi 
propiedad como consecuencia de la alegación del colindante, don J. M. C. V., y por el 
siguiente motivo y argumento:
“Se suspende la inscripción solicitada, (...) considerando la oposición expresa de un 
colindante que alega la invasión de la finca de su titularidad, presentando, al efecto, una 
representación gráfica alternativa a la catastral, validada positivamente en Catastro, y de 
la  que  resultan  unas  coordenadas  georreferenciadas  distintas  a  la  aportada  por  el 
promovente del expediente de rectificación, y acompañando diversa documentación, de 
la  que  resulta  que  no  es  pacifica  la  delimitación  gráfica  alternativa  a  la  catastral 
propuesta que se pretende inscribir.”
IV.  Que con fecha 27 de enero de 2021 solicité al Registro de la Propiedad:
– Certificación literal de las fincas de origen de la finca de mi propiedad, registrales 
números 14.794 y 14.795, las cuales fueron agrupadas formando la número 14.797 del 
Ayuntamiento de Boiro.
– Certificación  literal,  en  el  supuesto  de  que  figurase  inscrita,  de  la  finca  del 
colindante don J. M. C. V.
– Testimonio de la documentación presentada por don J. M. C. V.
V.  Que con fecha 3 de febrero de 2021, en contestación a mi solicitud, me fue 
expedida por el Registro de la Propiedad:
– Certificación literal de las fincas 14.794 y 14.795 del Ayuntamiento de Boiro, fincas 
de origen, por agrupación, de la finca de mi propiedad.
– Certificación negativa de inscripción de la finca propiedad del colindante.
– Testimonio  de  las  alegaciones,  en  las  que  el  alegante/colindante  manifiesta 
simplemente que “por medio de la presente, muestro mi absoluta disconformidad con las 
citadas pretensiones y me opongo tajantemente a las modificaciones instadas en el 
expediente”,  y  “adjunto  a  la  presente  informe  pericial,  levantamiento  topográfico  y  e.
validación gráfica alternativa”; sin más explicaciones y argumentos. w.b
– Testimonio de dos documentos: escritura pública de compraventa otorgada el  788ww
ddeía  p1r1o tdoec omloa,r zyo  cdoep i2a0 1d4e l adnotec ueml neonttaor ipor idvea dBoo ioroto, rdgoand oJ oesné  (P…rie) tom Luuneicnipgioo,  dneú mBeorioro 3, 1e9l 
día 16 de noviembre de 1958.
VI.  Que, al no estar de acuerdo con la calificación y denegación de mi pretensión, 
con fecha 12 de febrero de 2021, presente en el Registro de la Propiedad de Noia, un 
escrito de alegaciones solicitando la rectificación de la calificación o, en su caso, la 
calificación sustitutoria, con los antecedentes anteriores y en los siguientes términos, los 
cuales deberán tenerse en cuenta para la resolución del presente recurso:
“Fundamentos de Derecho.
1.  Tal y como nos informa la Resolución de la Dirección General de los Registros y 
del Notariado de 5 de agosto de 2014, ‘Tradicionalmente, en las descripciones literarias 
de las fincas en los títulos relativos a ellas, y en las inscripciones registrales mismas, la 
expresión de los linderos se ha efectuado mediante una de las dos siguientes técnicas: 
tratar  de  identificar  la  ubicación  física  del  lindero  entre  dos  fincas,  o  simplemente 
identificar el nombre del propietario colindante, es decir, del de la finca situada al otro 
lado de una linde cuya ubicación no se precisa en modo alguno.
La primera técnica es conocida habitualmente como de 'linderos fijos' y la segunda 
como de 'linderos personales', siendo la primera la deseable por razones de claridad y 
precisión,  y  la  segunda  indeseable  por  su  absoluta  imprecisión,  aunque  haya  sido 
tolerada históricamente y profusamente utilizada en la práctica.
Es evidente que cuando se emplea la técnica descriptiva de linderos fijos, es decir, 
los que se refieren a algún elemento con existencia física y/o ubicación concreta sobre el 
territorio, –tales como una calle, un camino, una acequia, o un determinado accidente 
natural, o la expresión de unas coordenadas geográficas en sistema de referencia oficial- 
la alteración de un lindero fijo por otro, precisamente por afectar a un dato expresado con 
suficiente precisión, supondría una alteración sustancial que provocaría dudas fundadas 
sobre la identidad entre ambos inmuebles.
Pero cuando se utilizan tan solo linderos personales, esto es, que sólo expresan el 
nombre  del  propietario  colindante  pero  sin  precisar  en  modo  alguno  en  qué  lugar 
concreto se ubica la linde entre ambas fincas, el cambio del nombre de un colindante, 
precisamente porque nunca se ha precisado dónde se ubica la linde misma, no resulta 
tan relevante ni tan preocupante, pues puede perfectamente deberse a una sucesión de 
titularidades por transmisión de la finca colindante, y no necesariamente a una alteración 
del lindero, cuya ubicación física concreta ni consta precisada previamente ni es objeto 
de precisión ahora.
Ahora bien, en la normativa vigente, a diferencia de lo que pudo venir ocurriendo 
históricamente, ya no coexisten de modo indistinto u optativo esas dos posibilidades de 
expresión de los linderos, una precisa y otra absolutamente indefinida, sino que la opción 
normativa decidida por la primera de las técnicas señaladas resulta con total claridad del 
artículo 51 del Reglamento Hipotecario, cuando establece que 'la descripción de las 
fincas rústicas y urbanas será preferentemente perimetral, sobre la base de datos físicos 
referidos a las fincas colindantes o datos catastrales de las mismas tomados de plano 
oficial.'
II.  En los supuestos en los que se pretende la inscripción de una representación 
gráfica, la Dirección General de los Registros y del Notariado, actualmente Dirección 
General de la Seguridad Jurídica y Fe Pública, tiene establecido reiterada y consolidada 
doctrina, que puede sintetizarse del siguiente modo:
a)  El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la 
identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca  e.
coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la  w.
posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio  788ww
tyr a2s0la1t idveo  lau  Loepye Hraipcoiotenceasr iad)e. modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199
reprbe)s enAta tcailo neefesc tog,r áefilc raesg isdtirsapdoonri bploeds,r áq uuteil izlaer , pceornm citaarná catevre rmigeuraarm  leanst ec aauraxciltiearr,í sotitcraass   BOE-A-cable e
topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a 
la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta 
Dirección General de 2 de agosto de 2016; herramienta auxiliar de innegable utilidad 
que, junto con la información territorial asociada y con la cartografía catastral (incluidos 
sus  antecedentes),  accesible  directamente  por  el  registrador  a  través  de  la  Sede 
Electrónica del Catastro, facilitarán la resolución de las dudas de identidad que puedan 
plantearse, sin perjuicio de la conveniencia, ya manifestada por esta Dirección General, 
de que todas las alegaciones vengan acompañadas de una representación gráfica que 
sirva para sustentar lo afirmado en ellas, y que vengan acompañadas de un principio de 
prueba que sirva de soporte a la oposición a la inscripción de la representación gráfica, 
que tratándose de la inscripción de una representación gráfica georreferenciada, es 
razonable entender que el mismo venga constituido por un dictamen pericial emitido por 
profesional especialmente habilitado al efecto.
c)  Dado que con anterioridad a la Ley 13/2015, de 24 de junio, se permitía el 
acceso  al  Registro  de  fincas  sin  que  se  inscribiese  su  representación  gráfica 
georreferenciada, la ubicación, localización y delimitación física de la finca se limitaba a 
una descripción meramente literaria, lo que puede conllevar una cierta imprecisión a la 
hora  de  determinar  la  coincidencia  de  la  representación  gráfica  con  otras  fincas 
inmatriculadas con anterioridad a dicha norma.
d)  El registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el curso de tales 
actuaciones,  debe  decidir  motivadamente  según  su  prudente  criterio.  En  caso  de 
haberse manifestado oposición por algún interesado, constituye uno de los principios de 
la regulación de la Jurisdicción Voluntaria que, salvo que la Ley expresamente lo prevea, 
la sola formulación de oposición por alguno de los interesados no hará contencioso el 
expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto. Por tanto, y 
conforme al artículo 199 de la Ley Hipotecaria, «la mera oposición de quien no haya 
acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes 
determine necesariamente la denegación de la inscripción». Lo que no impide, por otra 
parte, que las alegaciones recibidas sean tenidas en cuenta para formar el juicio del 
registrador.
e)  El juicio de identidad de la finca. por parte del registrador, debe estar motivado y 
fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o 
remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante.
III.  Artículo 38 de la Ley Hipotecaria: «A todos los efectos legales se presumirá que 
los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma 
determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga 
inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos.
Como consecuencia de lo dispuesto anteriormente, no podrá ejercitarse ninguna 
acción contradictoria del dominio de inmuebles o derechos reales inscritos a nombre de 
persona o entidad determinada, sin que, previamente o a la vez, se entable demanda de 
nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente. La demanda de nulidad habrá 
de  fundarse  en  las  causas  que  taxativamente  expresa  esta  Ley  cuando  haya  de 
perjudicar a tercero. (...).”
Alegaciones:
Teniendo en cuenta la doctrina de la Dirección General se puede deducir claramente 
que la calificación negativa del Registrador carece de un “juicio de identidad de la finca”,  s
al no estar motivado y, en consecuencia, fundado en criterios objetivos y razonados; ya  oe.
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pacifica  la  delimitación  gráfica  alternativa  a  la  catastral  propuesta  que  se  pretende
inscribir,  pero  sin  hacer  una  valoración,  ni  de  la  documentación  presentada  por  el
colindante, ni de los informes presentados por ambas partes, ni del historial jurídico de la 
finca objeto de rectificación.
Primera.  Examen de las representaciones gráficas alternativas e informes técnicos:
A)  De las representaciones gráficas alternativas a las catastrales:
Del cotejo de ambas representaciones gráficas alternativas puede deducirse que el 
único punto discordante con la representación gráfica presentado por esta parte, es el 
viento noroeste, y que el técnico de la otra parte, en su plano gráfico, señala como 
“Casa, cuadra y corral de la superficie de 110 m2”.
No obstante, esta discordancia no es en su totalidad, ya que esta parte no incluyó en 
su medición una de las edificaciones, la que no tiene cubierta, que es la más próxima al 
colindante, si bien esta adosada a la casa antigua de mi propiedad.
Por otra parte, es importante hacer constar que la representación gráfica catastral de 
la finca de mi propiedad, que ahora se pretende rectificar, lleva con la misma forma más 
de veinte años, lo que supone, entre otras cosas, el pago del IBI correspondiente durante 
todos esos años y una presunción de titularidad; y que, excepto un poco en el viento 
Suroeste  (no  Sur  como  se  dice  en  la  calificación),  engloba  la  totalidad  de  la 
representación gráfica alternativa por mi presentada, incluida la edificación antigua que 
está en el viento Noroeste y que el sr. J. M. C. V. dice que le pertenece.
B)  De los informes periciales:
1.  En  el  informe  pericial  que  el  colindante,  don  J.  M.  C.  V.,  acompaña  a  la 
representación gráfica, el técnico, don C. R. G:
a)  En el apartado 4 del mismo “Identificación y descripción de las fincas” identifica 
dos fincas:
– La primera de ellas, respecto de la cual esta parte nada tiene que alegar, es la 
descrita en la escritura pública de compraventa de 11 de marzo de 2014.
– la segunda de ellas es la “casa de construcción antigua”, de la que se dice que se 
adjunta “escritura”, en realidad documento privado del año 1958 en el que figura como 
adquirente doña F. V. H., no don J. M. C. V.; documento que se analizará en otro 
apartado.
b)  En el apartado 5 “levantamiento topográfico” el técnico simplemente dice que se 
ha realizado “atendiendo a las indicaciones del promotor y a las evidencias encontradas”, 
sin hacer ningún tipo de valoración más.
2.  En el informe pericial presentado por esta parte, la técnico, R. A. T. P., certifica 
respecto de mi parcela lo siguiente: “Parcela urbana, delimitada físicamente en todo su 
perímetro de forma clara: Por el viento norte, con vial público, en parte, y, en parte con 
edificación colindante; por el viento Sur, se encuentra delimitada por talud con formales 
de muro que sostiene el terreno de esta parcela, situándose la parcela colindante por 
este viento en plano inferior; por el viento Este, se encuentra delimitada por edificación 
de la propiedad colindante, y, en parte, por muro de cierre propio de esta finca; por el 
viento Oeste, linda con la edificación colindante, mediante muro medianero, en parte, y, 
en parte, por pequeño talud de sostén del terreno colindante, situándose este colindante 
en plano superior con respecto a esta finca objeto de informe. e
De este informe debemos destacar que la técnica doña R. A. T. P. señala que el  bo
perímetro de la parcela está delimitado físicamente de forma clara, lo que se confirma  788ww
Gacosepnne elacrt aodl e dsseec  rliadp ecSbióeeng  utdereind easrud s eJ nulin rídcdueiceraon stya,   Floleas   Pcdúuobaclltiercisna a sr oesnsep tñeoacdltoaosd d alei n adlane ttreéorcsion friicmjoaes d,n epte o“ lrid nleod  eqlaruo esD,  fieirjeoncs ec”.sióten   OE-A-2021-10able en https://
Segunda.  Historial jurídico de la finca 14.797 del Ayuntamiento de Boiro.
Uno.  La finca registral 14.797 del Ayuntamiento de Boira, objeto del procedimiento, 
es la finca resultante de la agrupación de dos fincas, las registrales 14.794 y 14.795 cuya 
descripción literal, en base a la certificación expedida por el Registro de la Propiedad, y 
que, por ser trascendentales para la resolución de este caso, transcribo a continuación:
1.  “Una casa de planta baja de construcción antigua, que mide una superficie útil de 
veinte metros cuadrados, que tiene su puerta principal de entrada al Sur, y con una laja 
de terreno interpuesta entre esta casa y las paredes descubiertas de una cuadra, que en 
conjunto  forman  una  sola  finca,  incluyendo  además  el  corral  de  entrada  a  ambas 
dependencias.  Tiene  como  lindes.  por  el  Norte,  riego  de  agua;  Sur,  terreno  de  la 
compareciente E. V. H.; Este, (en las paredes de la cuadra), pared medianera con J. R.; 
y Oeste, (en las paredes de la casa) pared medianera con R. M. S.”. Contra don R. V. H., 
doña M. J. F. P. (...) y doña F. V. H. (...) se siguió Juicio Ejecutivo n.º 26/95 ante el 
Juzgado de 1.ª Instancia n.º 2 de Ribeira, a instancia del Banco de Galicia, S.A. en 
reclamación de (...) y por Auto de dicho Juzgado de fecha 15 de octubre de 1997 (...) se 
adjudicó esta finca a don M. B. C., casado con doña M. M. C. N. (...). En su virtud 
inscribo la finca de este número a favor de don M. B. C. (...)
Inscripción 1.ª de fecha 7 de julio de 1999 al folio 147 del Tomo 968 del archivo, 
Libro 162 del Ayuntamiento de Boira, finca registral número 14.794.
2.  “Rústica: labradío, sita en el lugar de (…), municipio de Boiro, de la superficie de 
cuatro áreas veinte centiáreas. Linda: Norte, finca de M. B. C. y esposa; Sur, herederos 
de M. V., muro en medio; Este, terreno de los herederos de M. V. H.; y Oeste. terreno de 
R. M. S., con muro interpuesto”. Contra don R. V. H., doña M. J. F. P. (...) y doña F. V. H. 
(...) se siguió Juicio Ejecutivo n.º 26/95 ante el Juzgado de 1.ª Instancia n.º 2 de Ribeira, 
a instancia del Banco de Galicia, S.A. en reclamación de (...) y por Auto de dicho 
Juzgado de fecha 15 de octubre de 1997 (…) se adjudicó esta finca a don M. B. C., 
casado con doña M. M. C. N. (...). En su virtud inscribo la finca de este número a favor de 
don M. B. C. (...)
Inscripción 1.ª de fecha 7 de julio de 1999 al folio 148 del Tomo 968 del archivo, 
Libro 162 del Ayuntamiento de Boiro, finca registral número 14.794.
Dos.  En escritura agrupación y modificación de obra nueva otorgada el día 6 de 
mayo  de  1999  ante  el  notario  de  A  Coruña,  don  Enrique  Santiago  Rajoy  Feijoo, 
número 1.423 de protocolo, los esposos don M. B. C. y doña M. M. C. N., agruparon las 
dos  fincas  modificando  simultáneamente  la  descripción  de  las  casas  sobre  ellas 
existentes, manifestando haber desaparecido la casa antigua, y describiendo la finca 
resultante en los siguientes términos:
“Finca en el lugar de (…), Ayuntamiento de Boiro, que mide cuatrocientos cuarenta 
metros cuadrados, según títulos, y según datos catastrales, seiscientos sesenta y tres 
metros cuadrados (en realidad son cuatrocientos cuarenta metros cuadrados) en la que 
se enclava una casa de planta baja de ciento veinte metros cuadrados, según títulos, y 
ciento catorce metros cuadrados, según datos catastrales (en realidad son ciento catorce 
metros cuadrados). Linda: Norte, riego de agua; Sur, herederos de M. V.; Este, herederos 
de M. V. H.; y Oeste, R. M. S., muro interpuesto.
La agrupación causó la inscripción 1.ª de la finca 14.797 al folio 151 del Tomo 968 
del archivo, Libro 162 del Ayuntamiento de Boiro
Como se puede deducir de un análisis detallado, la agrupación fue realizada sin  e.
aportar informe técnico alguno, por unas personas que desconocían la realidad física de  w.
las fincas y en base, en parte, a los datos del Catastro y, en parte a los datos que  788ww
rceoanlsidtaabdaens.  eLno  eqlu ete ssteim loimniiota rdoenl  ad ehcarecetor  edse  saudmjuadri claocsi ó4n2, 0m mez2c ldaen dlao  ftiondcoa  yrú sotbicvaia ncodno 
qlouse 2 m0 amn2i f(eústitlaerso)n d, em laa nctausvaie vroienja t,o yd odse clior sq ulined eesst,a  rdeesspaepcatore dceió ,l oy , ceuna lc odnetbraedmicocsi órne ccoornd alor   BOE-A-cable e
que los lindes Norte, Sur y Oeste, son lindes fijos) y, en consecuencia, obviaron que los 
m2 de la casa vieja son útiles, y esta además formaba parte de un conjunto en el que 
existía también una laja de terreno entre la casa y las paredes descubiertas de una 
cuadra en el que estaba incluido un corral.
Tres.  En escritura otorgada el día 10 de noviembre de 1999 ante el notario de 
Boiro, don José Prieto Luengo, número 2.407 de protocolo, los esposos don M. B. C. y 
doña M. M. C. N. vendieron la finca resultante de la agrupación a don J. F. V. H., y su 
esposa doña M. A. B. N. Cabe destacar que don J. F. V. H. es hijo de la antigua 
propietaria de las fincas agrupadas, doña F. V. H., y es él, junto con su esposa, quien tras 
vender la finca a esta parte comparece en la escritura de rectificación ratificando la 
realidad de lo declarado.
Cuatro.  Por  tanto,  que  la  casa  vieja  no  desapareció  es  un  hecho  cierto  que 
reconocen el propio colindante, quien la reclama para sí, y los anteriores y actuales 
propietarios en la escritura de rectificación objeto del procedimiento. Así como también 
es un hecho cierto que la misma fue inscrita en el Registro de la Propiedad, y como tal, y 
conforme al principio de legalidad, se presume que el derecho existe y pertenece a su 
titular registral, está bajo la protección de los Tribunales y no podrá ejercitarse ninguna 
acción contradictoria del dominio sin que, previamente o a la vez, se entable demanda 
de nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente
Tercera.  Análisis de la documentación presentada por don J. M. C. V.:
A)  Escritura pública de compraventa otorgada el día 11 de marzo de 2014 ante el 
notario de Boiro, don José Prieto Luengo, número 319 de protocolo, en la cual el 
alegante don J. M. C. V. compró a don J. A. H. F. dos fincas, de las cuales, la primera de 
ellas es la que linda con la de mi propiedad por el viento Este, y cuya descripción es la 
siguiente:
“Urbana: inculto sito en el lugar de (…), municipio de Boiro, de la superficie de cuatro 
áreas y setenta y dos centiáreas. Linda: Norte, monte en mano común de los vecinos de 
(…) y camino; Sur, la finca siguiente; Este, M. A. B. N.; y Oeste, monte en mano común 
de los vecinos de (…) y J. B. H. M.”.
Como se puede apreciar, en la descripción de esta finca no se hace constar la 
existencia de ninguna edificación.
B)  Copia del documento privado otorgado en (…) municipio de Boiro, el día 16 de 
noviembre de 1958, en la cual doña E. V. H. transmitió a doña F. V. H., las siguientes 
fincas:
1.  “Una casa de planta baja de construcción antigua, que mide una superficie 
aproximada de veinte metros cuadrados, está situada en el referido lugar de (…), tiene 
su puerta principal de entrada al Sur, y con una taja de terreno interpuesta entre esta 
casa y las paredes descubiertas de una cuadra, que en conjunto forman una sola finca, 
incluyendo además el corral de entrada a ambas dependencias. Tiene como lindes, por 
el Norte, riego de agua; Sur, terreno de la compareciente E. V. H.; Este, (en las paredes 
de la cuadra), pared medianera con J. R.; y Oeste, (en las paredes de la casa) pared 
medianera con R. M. S.”.
2.  “Una finca a labradío, unida por el Sur a la finca urbana y rústica anteriormente  s
descrita, de una sembradura de cuatro áreas veinte centiáreas, igual a doce concas, que  oe.
linda: Norte, la casa y otros atrás descritos; Sur, herederos de M. V., muro en medio;  w.
Este, terreno de los herederos de M. V. H.; y Oeste, terreno de R. M. S., con muro  788ww
interpuesto”.
cualCeso m(coa ssae  dpeu ecodnes ctroumccpiróonb aanr,t ilgausa d),o sse fginúcna rse sduel tae sdteel  dinofcourmmee ntétoc npicriov,a ddoo,n  uJn. aM d. eC .l aVs. 
la incorpora como de su propiedad, pese a que en el documento privado figura como
adquirente doña F. V. H., son las mismas que en el procedimiento judicial de Juicio 
Ejecutivo n.º 26/95 seguido en el Juzgado de 1.ª Instancia n.º 2 de Ribeira por el Banco 
de Galicia, S.A. contra doña F. V. H., fueron adjudicadas en subasta pública a favor de 
don M. B. C., y que fueron inscritas en el Registro de la Propiedad a favor del mismo, 
con  carácter  presuntivamente  ganancial,  dando  lugar  a  las  fincas  registrales 
números 14.794 y 14.795 del Ayuntamiento de Boiro, las cuales fueron agrupadas 
formando la 14.797 del Ayuntamiento de Boira, que es la que yo adquirí, y que es objeto 
del procedimiento de rectificación para su concordancia con la realidad; por lo que, 
admitir ese documento privado como alegación, y más teniendo en cuenta que don J. M. 
C. V. no figura en el mismo como adquirente, considero que supone una vulneración del 
principio de legitimación registral.
En conclusión, las alegaciones realizadas se basan, tal y como queda acreditado, en 
la existencia de linderos fijos en la delimitación de la finca de mi propiedad, falta de 
acreditación por parte del colindante, don J. M. C. V., de la titularidad de la casa antigua 
de mi propiedad, y, asimismo, respecto a la casa de construcción antigua, la vulneración 
del principio de legitimación registral y su defensa, de conformidad con lo establecido en 
los artículos 1, párrafo tercero, 38 y 20 de la Ley Hipotecaria, y, en consecuencia, solicito 
la rectificación de calificación negativa o, en su defecto, la calificación sustitutoria. Noia, 
11 de febrero de 2021”.
Continuación de hechos:
VII.  Con fecha 17 de febrero 2021 tuvo entrada en el Registro de la Propiedad de 
Santa  Marta  de  Ortigueira  la  documentación  por  mi  enviada  para  la  calificación 
sustitutoria, complementada con otra remitida por el Registro de la Propiedad de Noia 
con fecha 18 de febrero de 2021.
VIII.  Con fecha 3 de marzo de 2021, la Registradora de Santa Marta de Ortigueira, 
doña María Jesús Franco Alonso, en base a la documentación presentada, confirmó la 
calificación del Registrador sustituido, don José Galán Villaverde, de fecha 8 de enero 
de 2021, en los siguientes términos:
“Según el artículo 199 de la Ley Hipotecaria: ‘El registrador, en los demás casos, y a 
la  vista  de  las  alegaciones  efectuadas,  decidirá  motivadamente  según  su  prudente 
criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la 
finca,  o  de  cualquiera  de  las  registrales  colindantes,  determine  necesariamente  la 
denegación de la inscripción’.
En el supuesto calificado, ha manifestado su oposición a la inscripción del exceso de 
cabida  de  la  finca  e  inscripción  de  la  delimitación  gráfica,  uno  de  los  colindantes 
catastrales cuya finca no está inmatriculada. Para determinar la calificación negativa no 
puede tenerse en cuenta la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca. ya que 
como se manifiesta por el propio titular registral en la escritura presentada, ‘no se 
corresponde a la realidad física, que difiere en superficie y linderos, obedeciendo sus 
diferencias a errores descriptivos del Catastro’. No es por tanto un argumento válido. el 
que la finca lleve catastrada más de veinte años con la misma forma.
Partiendo por tanto de las representaciones gráficas georreferenciadas alternativas, 
elaboradas por técnicos y presentadas por ambas partes, es a mi juicio evidente que hay 
una contradicción insalvable entre las mismas, principalmente por el lindero noroeste, y 
en particular con una construcción cuya propiedad reclaman ambas parles; así, después 
de haber analizado con todos los visores a mi disposición, con la descripción literaria de  s
la finca en el Registro y en los documentos públicos y privados presentados en relación a  oe.
sllaau  pcLeoNerlyoifni  cHdpieauip ndyoti eetlein,n cddmaoere riaa orc sepu,s adyuri rlaptsa reoe  icsametlo pdesoex srpc iaaebs dleloaie s din,ne tseptec odrrrime pn cidnoióea nser l sidlnatead  riedl a ienc rnometmicadtotairf iidcpc aurdeclaeviód élnaa e   dllf aiepn  rcscoauop,pl iinoeed rnafa ircrnteiíetclea.u,c loqió u1ne9 da9a  ds uae    2021-10788n https://www.
salvo del interesado acudir al juicio declarativo correspondiente.”
Alegaciones a la calificación de la registradora sustituta.
Primera.  La Registradora Sustituta parte de la siguiente premisa: “Para determinar 
la calificación negativa no puede tenerse en cuenta la certificación catastral descriptiva y 
gráfica de la finca” para concluir que: “No es por tanto un argumento válido, el que la 
finca lleve catastrada más de veinte años con la misma forma”.
Esta parte, en ningún momento establece como argumento fundamental que, y para 
concretar, “la casa” estuviese catastrada a mi nombre y/o de los anteriores propietarios 
durante más de 20 años, sino que se hace constar que es un indicio, tal y como lo 
admite la doctrina de la Dirección General de la Seguridad Jurídica y Fe Pública en 
múltiples resoluciones, entre otras, la de fecha 27 de marzo de 2018, así como la 
jurisprudencia del Tribunal Supremo, STS 525/2000, de 26 de mayo.
Por otro lado, el que manifieste en la escritura que el Catastro no se corresponde con 
la realidad física es algo lógico si pretendo rectificarlo, lo que se debe tener en cuenta es 
el alcance de esta rectificación (superficie, linderos, edificaciones, etc.), y es un hecho 
cierto que la casa objeto del conflicto ya estaba incluida en mi parcela catastral desde 
hace más de veinte años.
Segunda.  La Registradora sustituta manifiesta que: “Partiendo por tanto de las 
representaciones  gráficas  georreferenciadas  alternativas.  elaboradas  por  técnicos  y 
presentadas  por  ambas  partes,  es  a  mi  juicio  evidente  que  hay  una  contradicción 
insalvable entre las mismas, principalmente por el lindero noroeste, y en particular con 
una construcción cuya propiedad reclaman ambas partes”.
En  relación  a  las  representaciones  gráficas  georreferenciadas  alternativas  y 
“validadas positivamente por el Catastro” debo decir que una representación gráfica 
alternativa a la catastral, validada por el Catastro, en sí misma no tiene valor alguno, solo 
acredita que se hizo conforme a los requisitos técnicos exigidos por el Catastro. Es decir, 
respecto  de  una  parcela  se  pueden  hacer  todas  las  representaciones  gráficas 
alternativas que se consideren oportunas y validarlas en el Catastro. La representación 
gráfica alternativa a la catastral, validada por el Catastro, que la Dirección General del 
Catastro  realmente  tiene  en  cuenta  es  la  que  se  aporta  a  un  procedimiento  de 
declaraciones o subsanaciones, al que se deberán aportar además los correspondientes 
títulos. Y de la documentación presentada por el colindante en sus alegaciones no 
resulta que haya iniciado ningún procedimiento de declaración o subsanación en la 
Dirección General del Catastro, y al cual haya aportado un título donde el figure como 
adquirente de la casa, o, al menos, uno declarativo”.
Por  lo  dicho,  no  puede  tener  el  mismo  valor  una  representación  gráfica 
georreferenciada alternativa validada positivamente por el Catastro con la que se ha 
iniciado un procedimiento de rectificación en base a un documento público ratificado por 
los  anteriores  propietarios,  como  es  mi  caso,  que  una  representación  gráfica 
georreferenciada alternativa validada positivamente por el Catastro que simplemente se 
utilice para hacer una alegación y, además, respecto de la casa, sin título de propiedad. 
No  olvidemos  que  el  colindante  presentó  como  título  de  propiedad  de  la  casa  un 
documento privado del año 1958 en donde él no era el adquirente, sino, doña F. V. H., 
persona, y reitero, a quien en el Juicio Ejecutivo n.º 26/95 seguido ante el Juzgado de 1.ª 
Instancia n.º 2 de Ribeira, a instancia del Banco de Galicia, S.A. se le ejecutó la casa, 
inscribiéndose a favor de los adjudicatarios don M. B. C., casado con doña M. M. C. N. 
(...).
Tercera.  En relación al análisis que dice haber hecho la Registradora Sustituta del 
documento privado otorgado en (…) municipio de Boiro, el día 16 de noviembre de 1958,  e.
en el cual doña E. V. H. transmitió a doña F. V. H., la casa objeto de conflicto, y que el  w.b
lindante  presentó  como  “título  acreditativo  de  su  propiedad”,  tengo  que  hacer  las  788ww
siguientes alegaciones:
aleg–a nCteo nnsoi dfeigruor aq uceo meol  Radeqguisirtreandteo,r  yn, oa ddeembeá sa, ddmonitdire  ulan  cdaoscau mqueen teon p érilv saed od edsocnridbee , eyl 
en términos totalmente coincidentes, fue inscrita en el Registro de la Propiedad a nombre
de otra persona del que el alegante no trae causa. Hecho que la Registradora Sustituta 
ha obviado en su calificación.
– Considero además que el Registrador no debe admitir unas alegaciones en las 
que el lindante manifiesta simplemente: “muestro mi absoluta disconformidad con las 
citadas pretensiones y me opongo tajantemente a las modificaciones instadas en el 
expediente”, sin exigirle más argumentos, o al menos, el motivo por el que presenta un 
documento privado de la casa donde él no aparece como adquirente.
Cuarta.  Señala la Registradora Sustituta que “No pudiendo acudirse al expediente 
de deslinde como prevé el propio artículo 199 de la Ley Hipotecaria para estos casos, 
por no estar inmatriculada la colindante, queda a salvo del interesado acudir al juicio 
declarativo correspondiente.”
Respecto a esta indicación, debo decir, que independientemente de que las fincas 
estén o no estén inscritas, ha quedado acreditado que los linderos de la finca son 
linderos fijos, por lo que no tendría sentido ir a un expediente de deslinde. Tampoco tiene 
sentido, por mi parte, una acción reivindicatoria respecto de la casa porque ostento su 
posesión y está inscrita en el Registro de la Propiedad y catastrada a mi nombre. Esta 
acción, la reivindicatoria, considero que sí tendría sentido para el lindante si realmente 
considera que le pertenece la casa.
Por todo lo dicho, tanto en estas alegaciones hechas a la Registradora sustituta 
como  en  las  anteriores  alegaciones  realizadas  al  Registrador  sustituido,  y,  en 
consecuencia, al considerar que no son correctas las calificaciones negativas realizadas 
por ambos Registradores:
En primer lugar, por darle el mismo tratamiento y veracidad a una representación 
gráfica georreferenciada alternativa validada positivamente por el Catastro con la que se 
ha iniciado un procedimiento de rectificación en base a un documento público ratificado 
por los anteriores propietarios, como es mi caso, que a una representación gráfica 
georreferenciada alternativa validada positivamente por el Catastro que simplemente se 
utilice para hacer una alegación, en la que, respecto de la casa, no se aporta título de 
propiedad, y respecto del terreno, se aporta un documento público del año 2014 en el 
que el transmitente no acredita su título de propiedad;
En segundo lugar, por no tener en cuenta, como indicio, que la casa objeto de 
conflicto, junto con otras edificaciones, y terreno unido, figuraban como una sola finca y 
con una única referencia catastral desde hace más de veinte años a favor de las 
personas que me la transmitieron, y que su rectificación se hace en base a unos linderos 
fijos;
Y, en tercer lugar, por haber admitido una fotocopia de un documento privado donde 
el alegante no figura como adquirente de los bienes que en él se describen, y haber 
obviado que esos bienes, con esa misma descripción, fueron inmatriculados a favor de 
personas de las que yo traigo causa;
Solicito de la Dirección General de la Seguridad Jurídica y Fe Pública estime el 
presente recurso.»
V
El registrador de la Propiedad Noia emitió informe ratificando la calificación en todos 
sus extremos y elevó el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho b
ddDeeir  efsVecebcispriótetoinreso m G,l ob2esr0ne  ead rredatí elc jud ule2lioo 0ls,o1  2s997 ,,R   d1yee 0g ,lian s1sotr9 vo9iRse  emyys  bdo3rel2eul6  cNy io do2net0ae  lrsdaia e ddL doeei  ycd liaeeH  mi1pD bodirrteeee  ccjducaeniró iia2on;0   d1lGae8s e 2 yn0R e11er87as ,lod  1ledu7 ecf  ediobSenr eeeegsnrou ed rryieod  ,a1 l6ad8     OE-A-2021-10788able en https://ww
Jurídica y Fe Pública de 11 de febrero, 11 de marzo, 16 y 21 de septiembre y 20 y 26 de 
noviembre de 2020 y 20 de enero y 1 de febrero de 2021.
1.  Es objeto de este expediente decidir si es inscribible la representación gráfica 
correspondiente a una finca registral y consiguiente rectificación de su descripción.
Son  circunstancias  de  hecho  relevantes  para  la  resolución  de  este  recurso  las 
siguientes:
– Según  el  Registro,  la  finca  registral  14.797  del  término  de  Boiro  tiene  una 
superficie  de  440  metros  cuadrados  y  se  corresponde  con  la  referencia 
catastral 1320613NH1212S0001DF. Así resulta de la inscripción primera de agrupación, 
de fecha 7 de julio de 1999.
– En el título presentado se rectifica la superficie de la finca afirmando que la 
correcta, según levantamiento planimétrico, es de 614 metros cuadrados.
– Según consulta catastral descriptiva y gráfica que figura incorporada, la parcela 
con referencia catastral 1320613NH1212S0001DF tiene una superficie gráfica de 663 
metros cuadrados.
– La escritura incluye informe de validación catastral en el que se representa la 
parcela y sus colindantes, con resultado positivo.
El registrador deniega la inscripción solicitada, una vez tramitado el expediente 
previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, oponiendo que se han presentado 
alegaciones  por  un  colindante  afectado,  de  las  que  resulta  una  georreferenciación 
distinta y controvertida por los lindes Norte-Oeste y Sur, aportando documentación y 
georreferenciación de su parcela (informe pericial, levantamiento topográfico y validación 
gráfica alternativa realizada por ingeniero técnico agrícola), de la que resulta que no es 
pacífica la delimitación gráfica alternativa a la catastral propuesta que se pretende 
inscribir, pudiendo afectar a los derechos de terceros colindantes.
La interesada recurre exponiendo con detalle una serie de consideraciones sobre la 
realidad física de las fincas.
2.  En primer lugar debe aclararse que la recurrente en su escrito hace alusión tanto 
a la calificación del registrador competente como a la de la registradora sustituta y a este 
respecto este Centro Directivo ha declarado (cfr., entre otras, Resoluciones de 12 de 
febrero de 2010, 26 de septiembre de 2011, 4 de diciembre de 2012, 19 de octubre y 27 
de noviembre de 2013, 25 de febrero de 2014 y 10 de marzo de 2016) que el artículo 19 
bis de la Ley Hipotecaria no contempla la calificación sustitutoria como un recurso 
impropio que se presenta ante otro registrador, sino como un medio de obtener una 
segunda calificación, ceñida a los defectos esgrimidos por el registrador sustituido. Por 
ello, del mismo modo que no puede el registrador sustituto añadir nuevos defectos a los 
inicialmente apreciados por el sustituido, sino que su calificación debe ceñirse a los 
defectos planteados y a la documentación aportada inicialmente, tampoco su eventual 
calificación negativa puede ser objeto de recurso, sino que en tal caso devolverá el título 
al  interesado  a  los  efectos  de  interposición  del  recurso  frente  a  la  calificación  del 
registrador sustituido ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, el cual 
deberá ceñirse a los defectos señalados por el registrador sustituido con los que el 
registrador sustituto hubiere manifestado su conformidad (cfr. artículo 19 bis, 5.ª, de la 
Ley Hipotecaria).
En  el  presente  caso  la  registradora  sustituta  ha  confirmado  la  calificación  del 
registrador sustituido por lo que aun cuando el recurso presentado se interpone también  s
contra la calificación sustitutoria, la presente Resolución, conforme al precepto legal  oe.
(slecegfñra.a 3lm«l.a VedinoEst,tse o  sddr»eoe)ccb:u ter«ri rnailba)im l ecLi.otaan rsrseoegl idisaat rdaarce idvóeins  aladr  eD laiur encc caeilóxifcnice aGscoei óndnee ra dcl eadlb ei rdleoags i ssRttrreaicgdtioso trr soessnu yss utdi teusli odNlooo,  tapúruinaeiddcoae    2021-10788n https://www.
configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción
de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no
se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es, que 
la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en 
su día por ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados; b) que 
fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro 
corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esa 
última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una 
superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la 
previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca 
registral preexistente».
Este método, por tanto, sólo debe permitir la corrección de un dato mal reflejado en 
su término inicial al inmatricular la finca, por lo que la existencia de dudas que pudiera 
albergar el registrador de encontrarnos en cualquier otro caso -inmatriculaciones de 
parcelas  colindantes  o  encubrimiento  de  otras  operaciones  como  agrupaciones  o 
agregaciones- pueden (y deben) generar una calificación negativa a la inscripción del 
exceso -o defecto- de cabida declarado.
4.  Asimismo, procede reiterar, una vez más, la doctrina de la Dirección General de 
los Registros y del Notariado relativa a la inscripción de representaciones gráficas que se 
sintetiza del siguiente modo:
a)  El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la 
identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca 
coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la 
posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio 
traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199 
y 201 de la Ley Hipotecaria).
b)  A tal efecto el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las 
representaciones  gráficas  disponibles,  que  le  permitan  averiguar  las  características 
topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a 
la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta 
Dirección General de 2 de agosto de 2016, así como acceder a la cartografía catastral, 
actual e histórica, disponible en la Sede Electrónica del Catastro.
c)  Dado que con anterioridad a la Ley 13/2015 de 24 de junio, se permitía el acceso 
al Registro de fincas sin que se inscribiese su representación gráfica georreferenciada, la 
ubicación, localización y delimitación física de la finca se limitaba a una descripción 
meramente  literaria,  lo  que  puede  conllevar  una  cierta  imprecisión  a  la  hora  de 
determinar la coincidencia de la representación gráfica con otras fincas inmatriculadas 
con anterioridad a dicha norma.
d)  El registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe 
decidir motivadamente según su prudente criterio. En caso de haberse manifestado 
oposición por algún interesado, constituye uno de los principios de la regulación de la 
Jurisdicción Voluntaria que, salvo que la Ley expresamente lo prevea, la sola formulación 
de  oposición  por  alguno  de  los  interesados  no  hará  contencioso  el  expediente,  ni 
impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto. Por tanto, y conforme al 
artículo 199 de la Ley Hipotecaria, «la mera oposición de quien no haya acreditado ser 
titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine 
necesariamente la denegación de la inscripción».
Lo que no impide, por otra parte, que las alegaciones recibidas sean tenidas en 
cuenta para formar el juicio del registrador.
e)  El juicio de identidad de la finca por parte del registrador, debe estar motivado y  e.
fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o  w.b
remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante. 788ww
5.  En el presente caso la calificación contiene la fundamentación necesaria relativa
ian floarsm deu tdéacsn idcoe  yid geenotirdraedfe, rebnacsiaadcaiósn e cno nlatr aodpiocstoicriiaó.n del colindante que se acompaña de
Resulta  destacable  que  la  oposición  del  colindante  se  encuentra  debidamente 
sustentada con informe y representación gráfica georreferenciada elaborada por técnico, 
contradictorios a los presentados por el recurrente, lo que pone de manifiesto de forma 
evidente el conflicto entre los colindantes sobre la delimitación gráfica de las fincas.
Por tanto, de los datos y documentos que obran en el expediente, se evidencia que 
no es pacífica la delimitación gráfica alternativa a la catastral propuesta que se pretende 
inscribir, resultando posible o, cuando menos, no incontrovertido, que con la inscripción 
de la representación gráfica se puede alterar la realidad física exterior que se acota con 
la global descripción registral, pudiendo afectar a los derechos de terceros.
El conflicto existente con el colindante es evidente y queda corroborado con las 
alegaciones que figuran en el escrito de recurso. Y sin que proceda, como pretende el 
recurrente, que el registrador en su calificación o esta Dirección General en sede de 
recurso pueda resolver dicho conflicto entre colindantes que se pone de manifiesto, 
cuestión que, a falta de acuerdo entre los interesados, estará reservada a los tribunales 
de Justicia.
Debe recordarse, como se indicó en la Resolución de 19 de julio de 2016 (reiterada 
en otras posteriores), que el objeto de la intervención de los titulares colindantes en los 
procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es evitar que puedan 
lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan situaciones de indefensión, 
asegurando, además que puedan tener acceso al registro situaciones litigiosas o que 
puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial. Aplicando la doctrina de la 
Resolución de 5 de marzo de 2012, la notificación a los colindantes constituye un trámite 
esencial en este tipo de procedimientos: «la participación de los titulares de los predios 
colindantes a la finca cuya cabida se rectifica reviste especial importancia por cuanto son 
los más interesados en velar que el exceso de superficie de la finca concernida no se 
haga a costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes. Por eso constituye un requisito 
capital  que  se  les  brinde  de  un  modo  efectivo  esa  posibilidad  de  intervenir  en  el 
expediente. En caso contrario se podría producir un supuesto de indefensión».
Toda vez que existen dudas que impiden la inscripción de la representación gráfica, 
podrá acudirse al deslinde de fincas, sin perjuicio de poder acudir al juicio declarativo 
correspondiente (cfr. artículo 198 de la Ley Hipotecaria).
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de 
calificación del registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid,  7  de  junio  de  2021.–La  Directora  General  de  Seguridad  Jurídica  y  Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.