BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 41 Jueves 17 de febrero de 2022 Sec. III.   Pág. 20376
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
2591 Resolución de 26 de enero de 2022, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la 
registradora de la propiedad de Valladolid n.º 6 a inscribir una escritura de 
compraventa.
En el recurso interpuesto por don Leopoldo Martínez de Salinas Alonso, notario de 
Valladolid, contra la negativa de la registradora de la Propiedad de Valladolid número 6, 
doña María de la Concepción Molina Serrano, a inscribir una escritura de compraventa.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada el día 28 de septiembre de 2021 ante el notario de 
Valladolid, don Leopoldo Martínez de Salinas Alonso, con el número 1.626 de protocolo, 
los dos copropietarios, con carácter privativo, de una vivienda (uno casado y el otro 
viudo)  la  vendieron,  declarando  lo  siguiente:  «Vivienda  habitual  familiar:  La  parte 
vendedora  manifiesta  que  no  es  la  vivienda  habitual  familiar  de  nadie  que  no 
comparezca en la presente escritura».
II
La escritura se presentó a inscripción en el Registro de la Propiedad número 6 de 
Valladolid, y fue objeto de calificación negativa por la registradora, doña María de la 
Concepción Molina Serrano, que a continuación se transcribe:
«Documento: compraventa y condición resolutoria.
Autorizante: Notario de Valladolid don Leopoldo Martínez de Salinas Alonso.
Fecha: 28/09/2021.
N.º protocolo: 1626/2021.
N.º entrada: 7120.
Asiento de presentación n.º: 770.
Diario: 71.
Hechos:
Presentada una copia de la escritura relacionada por la que doña R. y don F. J. B. M. 
venden la finca registral número 69061 del Ayuntamiento de Valladolid, Sección 3.ª B a 
doña M. N. A. M., se observa el defecto subsanable de, figurando en el título el estado 
civil  de  “casada”  de  la  transmitente,  no  se  ha  realizado  de  forma  específica  la 
manifestación de que la vivienda transmitida no es la vivienda habitual de su familia.
Fundamentos de Derecho:
Conforme a los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 98 de su Reglamento, el  bo
Registrador califica bajo su responsabilidad los documentos presentados, extendiéndose  91ww
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suficiente, de cualquiera de las circunstancias que, según la Ley y este Reglamento, 
debe contener la inscripción, bajo pena de nulidad”.
En este sentido el artículo 21 de la Ley Hipotecaria establece que “los documentos 
relativos a contratos o actos que deban inscribirse expresarán, por lo menos, todas las 
circunstancias que necesariamente debe contener la inscripción y sean relativas a las 
personas de los otorgantes, a las fincas y a los derechos inscritos”.
Por su parte, el artículo 1320 del Código Civil establece que “Para disponer de los 
derechos sobre la vivienda habitual..., aunque tales derechos pertenezcan a uno solo de los 
cónyuges, se requerirá el consentimiento de ambos o, en su caso, autorización judicial”.
En esta línea, el art. 91 del Reglamento Hipotecario dispone que: “Cuando la Ley 
aplicable exija el consentimiento de ambos cónyuges para disponer de derechos sobre la 
vivienda habitual de la familia, será necesario para la inscripción de actos dispositivos 
sobre  una  vivienda  perteneciente  a  uno  sólo  de  los  cónyuges  que  el  disponente 
manifieste en la escritura que la vivienda no tiene aquel carácter”.
En el presente caso la parte vendedora manifiesta que la finca transmitida “no es la 
vivienda habitual familiar de nadie que no comparezca en la presente escritura” pero en 
ningún momento declara que no es su vivienda habitual familiar que es lo que exige el 
artículo 91 del Reglamento Hipotecario antes transcrito.
Dicha  manifestación  no  reúne  tampoco  los  requisitos  de  claridad  y  determinación 
apreciados por la Dirección General de la Seguridad Jurídica y la Fe Pública en su 
resolución de 28 de julio de 2021: “Con la finalidad de evitar que ingresen en el Registro 
actos impugnables y, a la vez, con la de contribuir a la realización de los fines pretendidos 
con la norma sustantiva, el artículo 91 del Reglamento Hipotecario exige para la inscripción 
del acto dispositivo que recaiga sobre un inmueble apto para vivienda y en el que no 
concurra  el  consentimiento  de  ambos  cónyuges,  o  en  su  caso  autorización  judicial 
supletoria, cuando sea exigible para disponer de derechos sobre la vivienda habitual de la 
familia según la ley aplicable– bien la justificación de que el inmueble no tiene el carácter de 
vivienda habitual de la familia, bien que el disponente lo manifieste así. Este precepto 
reglamentario, habida cuenta de la dificultad calificadora respecto de esa circunstancia de 
hecho –ser o no vivienda habitual familiar– en virtud de la limitación de los medios que en tal 
cometido  puede  utilizar  el  registrador  (artículo  18  de  la  Ley  Hipotecaria),  exige  la 
manifestación negativa para acceder a la inscripción, sin perjuicio de que pueda justificarse 
fehacientemente de otro modo que la vivienda transmitida no es la habitual de la familia. 
Con esta manifestación se obtiene garantía suficiente, a los solos efectos de practicar la 
inscripción, de la no concurrencia de aquella circunstancia y de la consiguiente validez del 
acto dispositivo unilateral. Como afirmó este Centro Directivo en Resolución de 6 de marzo 
de 2020, debe atenderse a la finalidad de tales normas protectoras de la vivienda habitual 
familiar, de modo que el cumplimiento de las mismas quede asegurado inequívocamente. 
Por  la  precisión  técnica  que  debe  siempre  exigirse  a  todo  documento  notarial  (cfr. 
artículo 148 del Reglamento Notarial), habida cuenta de sus efectos, y especialmente de la 
trascendencia que la ley atribuye hoy a la manifestación sobre el carácter de vivienda 
habitual de la familia en los actos dispositivos sobre la misma, debe exigirse rigor en su 
constancia en el instrumento público. Por ello, con expresiones genéricas, imprecisas o 
ambiguas no puede entenderse que en la escritura se hayan cumplido adecuadamente con 
las exigencias legales y reglamentarias referidas”.
Teniendo en cuenta los citados hechos y fundamentos de Derecho, acuerdo:
1. Suspender la inscripción solicitada, sin tomar anotación preventiva por defecto  s
subsanable, por no haber sido solicitada. e.
2. Notifíquese al presentante y al notario autorizante del título calificado en el plazo  w.
máximo de diez días. Esta suspensión conlleva la prórroga del asiento de presentación  91ww
por 3p.la zCo odnet rsae esestnat ac adlíiafisc accoiónnta ldooss i ndteesredsea ldao úsl tpimoad rdáen  d(…ich)as notificaciones.
Valladolid, dos de noviembre del año dos mil veintiuno La registradora (firma ilegible)
Fdo: María Concepción Molina Serrano».
III
Contra la anterior nota de calificación, don Leopoldo Martínez de Salinas Alonso, 
notario de Valladolid, interpuso recurso el día 24 de noviembre de 2021 mediante escrito 
en el que alegaba los siguientes fundamentos jurídicos:
«La exigencia de la manifestación que provoca la calificación negativa tiene su base 
sustantiva en el art. 1320 del CC introducido por la Ley 11/81 (han trascurrido más de 40 
años desde su redacción), según el cual: “Para disponer de los derechos sobre la 
vivienda habitual y los muebles de uso ordinario de la familia, aunque tales derechos 
pertenezcan a uno solo de los cónyuges, se requerirá el consentimiento de ambos o, en 
su caso, autorización judicial.
La manifestación errónea o falsa del disponente sobre el carácter de la vivienda no 
perjudicará al adquirente de buena fe.”
Así pues, la manifestación es exigida de manera indirecta por el segundo párrafo del 
art. del que se infiere su necesidad. En materia registral la recoge el art. 91 del RH 
cuando dice que “1. Cuando la Ley aplicable exija el consentimiento de ambos cónyuges 
para disponer de derechos sobre lo vivienda habitual de la familia, será necesario para la 
inscripción de actos dispositivos sobre una vivienda perteneciente a uno solo de los 
cónyuges que el disponente manifieste en la escritura que la vivienda no tiene aquel 
carácter.”
La Resolución de 28 de julio de 2021, que la calificación cita en su apoyo, dice que 
“la  ley  protege  especialmente  la  vivienda  habitual  familiar,  trátese  de  vivienda 
simplemente conyugal, trátese de vivienda en que además del cónyuge vivan los hijos 
comunes o lo que cada cónyuge hubiera habido antes del matrimonio”. Este párrafo es 
suficientemente expresivo de la evolución del objeto de protección desde la redacción 
del art. 1.320 hasta nuestros días: si en su inicio la protección debía dispensarse 
exclusivamente al cónyuge no titular, de forma coherente con la evolución del concepto 
de familia, el foco del interés jurídico protegido se ha ampliado, aunque no lo haya hecho 
paralelamente la exigencia registral, que queda limitada a la protección del cónyuge.
Como consecuencia de la evolución que la propia Dirección General apunta, la 
manifestación que se hace en la escritura calificada tiene un alcance mayor al que el 
Reglamento Hipotecario exige, pero en todo caso incluye al cónyuge. Al decirse que no 
es vivienda familiar de nadie que no comparezca, se afirma que no lo es de la pareja de 
hecho, de los hijos comunes o no comunes, de ningún familiar, ni de ninguna otra 
persona, lo que incluye al cónyuge. En materia registral sólo la referencia al cónyuge es 
exigible, pero no se puede desconocer la trascendencia de la manifestación a otros 
efectos más allá de la registración, y esos efectos son los que el notario redactor 
pretende. Como dice la Resolución de 6 de junio de 2020, hay que atender a la finalidad 
de la norma, y la perspectiva de esa finalidad no permite la exigencia férrea de fórmulas 
sacramentales que, como principio, no existen en nuestro derecho.
Toda manifestación que contenga los elementos que aseguren la finalidad de la 
norma debe ser adecuada para producir el efecto que se procura: la protección del hogar 
familiar. Sobre el contenido esencial de la manifestación, lo que el art. 91 del RH exige 
para la inscripción de actos dispositivos sobre una vivienda perteneciente a uno sólo de 
los cónyuges es “que el disponente manifieste en la escritura que la vivienda no tiene 
aquel carácter”. Pues bien, lo trascendente de la manifestación no es si la vivienda es 
hogar familiar del disponente, sino si lo es de otros, incluido el cónyuge: la manifestación  es
la hace el disponente, pero lo que este predica se refiere a terceros, que es a quienes la  bo
Ley protege. De este modo, en rigor es más adecuada la manifestación que se refiere a  91ww
si la vivienda es la habitual familiar, de esos terceros que si lo es del propio manifestante.
Por lo demás, para llegar al resultado perseguido, lo único que la RDG veda son las 
expresiones “genéricas, imprecisas o ambiguas”. En este punto:
a) Nada  tiene  de  genérica  la  manifestación  de  que  el  inmueble  objeto  de 
transmisión “no es la vivienda habitual familiar de nadie que no comparezca en esta 
escritura”. Es “genérico” (como contrario de específico y en la primera acepción de la 
RAE), lo “común a varias especies”, en este caso a varios o todos los actos dispositivos. 
Bajo  esa  perspectiva,  la  expresión  que  la  DG  rechaza  en  la  R.  de  28.7.21  (“no 
encontrarse  en  situación  alguna  que  implique  la  necesidad  legal  de  recabar  el 
consentimiento ajeno para esta operación”) podría ser genérica, porque tanto puede 
aplicarse  a  la  transmisión  de  una  vivienda  habituar  familiar,  como  de  unas 
participaciones sociales, o de un buque. Por el contrario, la que se hace en la escritura 
cuya inscripción se rechaza es del todo específica, pues se refiere sin ninguna duda y 
literalmente a la disposición de una vivienda habitual familiar (expresión, por lo demás, 
completa que salva las discusiones sobre si además de “habitual” debe ser “familiar'' o 
viceversa.)
b) Por  lo  que  hace  a  la  posibilidad  de  “imprecisión”,  también  según  la  RAE, 
impreciso es “lo vago o indefinido” y preciso “lo perceptible de manera clara y nítida”. 
Todos los elementos de la expresión utilizada son de una claridad meridiana: se trata de 
una manifestación sobre un hecho (no ser vivienda habitual familiar, lo que no contiene 
ninguna valoración jurídica) cuyo objeto es una vivienda y cuyo sujeto es todo aquél que 
no comparezca en la escritura.
c) En cuanto a la posible ambigüedad (también RAE: “Que puede entenderse de 
varios modos o admitir distintas interpretaciones y dar, por consiguiente, motivo a dudas, 
incertidumbre o confusión”), no hay ninguna duda o confusión en lo que se manifiesta: si 
no es vivienda habitual familiar de nadie que no comparezca, no lo es del cónyuge del 
disponente, ni de sus propios hijos ni de los de su cónyuge, ni de las personas a su 
cargo, ni de nadie de cuya ocupación pudieran resultar intereses dignos de protección. 
Por último, y a mayor abundamiento, si se pretendiera que la expresión es ambigua, la 
nota de calificación debería señalar cuál es la posible interpretación alternativa, lo que no 
hace».
IV
La registradora de la Propiedad emitió informe el día 2 de diciembre de 2021 y elevó 
el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9, 10, 40, 66, 69, 70, 87.2, 90, 96, 464, 1320, 1321, 1346 y 1406 
del Código Civil; 1, 2, 9, 13, 18, 21, 38, 129.2.b) y 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria; 
231-9 de la Ley 25/2010, de 29 de julio, del libro segundo del Código Civil de Cataluña, 
relativo a la persona y la familia; 190 del Decreto Legislativo 1/2011, de 22 de marzo, del 
Gobierno de Aragón, por el que se aprueba, con el título de «Código del Derecho Foral 
de Aragón», el Texto Refundido de las Leyes civiles aragonesas; 7 y 91 del Reglamento 
Hipotecario; 148 del Reglamento Notarial; las Sentencias de la Sala Primera del Tribunal 
Supremo de 31 de diciembre de 1994, 10 de marzo de 1998, 8 de octubre de 2010, 6 de 
marzo de 2015, 3 de mayo de 2016 y 27 de noviembre de 2017; las Resoluciones de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado de 10 de noviembre de 1987, 16 de  e.
junio de 1993, 27 de junio de 1994, 7 de julio de 1998, 4 de marzo de 1999, 31 de marzo  w.b
de 2000, 16 y 17 de septiembre y 15 y 19 de octubre de 2004, 20 de abril y 17 y 23 de  91ww
mdea y2o0 0d7e,  1210 d0e5 ,f e2b0r edroe  deen 2e0ro0 8y,  2222  ddee j umlioa ydoe  d2e0 0290, 0268,  d3e1 s edpet ieemnebrroe  yy  173  ddee  ddiicciieemmbbrree 
ddee  22001107,  y5  d11e  ednee eron eyr o7,  d1e3 j udlieo  jduen i2o0 y1 19,  2d6e  doec ntuobvriee mdber e2 0d1e8 2, 0y1 3la,s 1 2R eys 1o9lu dceio dniecsie dmeb rlae 
Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 6 de marzo, 16 de junio y 29 de 
octubre de 2020 y 28 de julio y 5 de octubre de 2021.
1. Mediante la escritura cuya calificación es objeto de impugnación se formaliza la 
venta de una vivienda por los dos copropietarios, con carácter privativo, de una vivienda 
(uno casado y el otro viudo), quienes declaran lo siguiente: «Vivienda habitual familiar: 
La parte vendedora manifiesta que no es la vivienda habitual familiar de nadie que no 
comparezca en la presente escritura».
La registradora suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio, no consta la 
manifestación de la vendedora casada de no ser la finca enajenada la vivienda familiar 
su familia, en los términos exigidos por los artículos 1320 del Código Civil y 91 del 
Reglamento Hipotecario.
2. Uno de los deberes de los cónyuges es el relativo a la fijación, de común 
acuerdo, del domicilio conyugal (artículo 70 del Código Civil).
Una  vez  fijada  y  establecida  la  vivienda  familiar  habitual,  queda  protegida 
especialmente por la ley, trátese de vivienda simplemente conyugal, trátese de vivienda 
en la que, además de los cónyuges vivan los hijos comunes o los que cada cónyuge 
hubiera habido antes del matrimonio. Entre las técnicas de tutela de la vivienda familiar 
figura la que establece el artículo 1320 del Código Civil: «Para disponer de los derechos 
sobre la vivienda habitual y los muebles de uso ordinario de la familia, aunque tales 
derechos pertenezcan a uno solo de los cónyuges, se requerirá el consentimiento de 
ambos o, en su caso, autorización judicial», añadiendo que «la manifestación errónea o 
falsa del disponente sobre el carácter de la vivienda no perjudicará al adquirente de 
buena fe». Con esta norma legal, en la redacción dada por la Ley 11/1981, de 13 de 
mayo, se introdujo en el Derecho español una singular protección de la vivienda familiar 
en situación de normalidad matrimonial. Pero no se trata de una norma específica del 
Derecho civil común, sino que la misma, con variantes, existe también en otros Derechos 
civiles de España, como es el caso del Derecho civil aragonés (artículo 190 del Código 
del Derecho Foral de Aragón) y Derecho civil catalán (artículo 231-9 del Código Civil de 
Cataluña).
3. La técnica de tutela se articula a través de esa exigencia del consentimiento de 
ambos  cónyuges:  tanto  de  aquel  que  ostenta  la  titularidad  sobre  la  vivienda  o  la 
titularidad del derecho sobre ella como del otro cónyuge. A través de esta técnica, el 
precepto prohíbe el ejercicio de todo derecho que suponga atentar, bajo cualquier forma, 
contra el goce pacífico del inmueble en que los cónyuges han fijado el alojamiento 
familiar. La función normativa se encuentra en la necesidad de asegurar al otro cónyuge 
y, a través de él, a la familia el espacio propio de convivencia frente a aquellos actos de 
disposición unilaterales que pudiera llevar a cabo el cónyuge propietario de la vivienda o 
titular de un derecho sobre ella, al que se impide cualquier actuación que pueda privar al 
consorte del uso compartido de este bien.
El consentimiento requerido para el acto de disposición es exclusivamente el del 
cónyuge del titular de esa vivienda o del derecho sobre ella y no el de los hijos. La 
oposición de los hijos que convivan con sus progenitores y con los demás hermanos en 
esa vivienda, incluso aunque sean mayores de edad, es irrelevante por completo. La Ley 
no requiere la participación de los hijos en la prestación del consentimiento, viva ya el 
otro cónyuge o haya fallecido ya.
Es indiferente cuál de los dos cónyuges sea el propietario o el titular del derecho 
sobre la vivienda (así lo consideró el Tribunal Supremo en Sentencia de 31 de diciembre  s
de 1994). Es indiferente la fecha en que la hubiera adquirido la vivienda o el derecho  e.
sobre ella: al lado de supuestos en los que el carácter privativo del bien es consecuencia  w.
de haberlo adquirido el cónyuge antes del matrimonio (artículo 1346.1.º del Código Civil),  91ww
mesatátrnim aoqnuioe llao st íotutrloos g erant uloitso q (uaert ílacu vloiv i1e3n4d6a. 2se.º  hduebl ieCróad aigdoq uCiriivdilo)  poo ar qeul eclólonsy uegne  lcoosn qsutaen tlea 
saudsqtuitiuscicióiónn  dsee  ohturob iebriae ne fpercivtuaatidvoo  p(aorrt íécsutleo  d1e3s4p6u.3é.sº  ddee lc Conótdraigíod oC mivail)tr. imEso niniod iafe croesnttae  oc ueánl   BOE-A-cable e
sea el régimen económico del matrimonio (como oportunamente señala el artículo 231-9
del Código Civil de Cataluña): la referida técnica de tutela opera tanto en los casos de 
cónyuges casados en régimen de la sociedad de gananciales u otros similares como 
cuando el régimen fuera el de separación.
4. Con la finalidad de evitar que ingresen en el Registro actos impugnables y, a la 
vez, con la de contribuir a la realización de los fines pretendidos con la norma sustantiva, 
el artículo 91 del Reglamento Hipotecario exige –para la inscripción del acto dispositivo 
que  recaiga  sobre  un  inmueble  apto  para  vivienda  y  en  el  que  no  concurra  el 
consentimiento de ambos cónyuges, o en su caso autorización judicial supletoria, cuando 
sea exigible para disponer de derechos sobre la vivienda habitual de la familia según la 
ley aplicable– bien la justificación de que el inmueble no tiene el carácter de vivienda 
habitual de la familia, bien que el disponente lo manifieste así.
Este precepto reglamentario, habida cuenta de la dificultad calificadora respecto de 
esa circunstancia de hecho –ser o no vivienda habitual familiar– en virtud de la limitación 
de los medios que en tal cometido puede utilizar el registrador (artículo 18 de la Ley 
Hipotecaria), exige la manifestación negativa para acceder a la inscripción, sin perjuicio 
de que pueda justificarse fehacientemente de otro modo que la vivienda transmitida no 
es la habitual de la familia. Con esta manifestación se obtiene garantía suficiente, a los 
solos efectos de practicar la inscripción, de la no concurrencia de aquella circunstancia y 
de la consiguiente validez del acto dispositivo unilateral.
5. En atención a lo expuesto anteriormente, la afirmación de que la vivienda objeto 
del acto dispositivo no es la vivienda habitual familiar de nadie que no comparezca en el 
otorgamiento  de  la  escritura  calificada  cumple  adecuadamente  con  las  exigencias 
legales y reglamentarias expuestas, y, por tanto, no es necesario que –como pretende la 
registradora– se añada manifestación alguna sobre si es o no la vivienda habitual familiar 
del disponente, quien ya presta el consentimiento imprescindible en la realización del 
acto dispositivo.
A  mayor  abundamiento,  en  casos  en  que  el  acto  dispositivo  tiene  por  objeto 
únicamente una participación indivisa de la vivienda debe tenerse en cuenta que el 
derecho individual de un comunero casado sobre el uso o goce de la cosa común no 
derivará naturalmente del título de comunidad, sino de un eventual acuerdo comunitario, 
acuerdo que tampoco consta en el presente caso (cfr. Resoluciones de 10 de noviembre 
de 1987, 27 de junio de 1994 y 11 de enero de 2018).
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación 
impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 26 de enero de 2022.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.