BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 207 Viernes 31 de julio de 2020 Sec. III.   Pág. 61059
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
8892 Resolución de 10 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la 
registradora de la propiedad de Marbella n.º 2 a inscribir una escritura de 
elevación a público de contrato privado y subrogación de contrato.
En el recurso interpuesto por don J. S. M. contra la negativa de la registradora de la 
propiedad de Marbella número 2, doña Evangelina Calvo de Castro, a inscribir una 
escritura de elevación a público de contrato privado y subrogación de contrato.
Hechos
I
Mediante  escritura  autorizada  por  el  notario  de  Salamanca  don  Carlos  Higuera 
Serrano,  el  día  26  de  julio  de  2019,  con  número  1.316  de  protocolo,  la  sociedad 
«Proyectos Salamanca 2004, S.L.» y don J. S. M., elevaron a público un documento 
privado de contrato de novación de escritura –otorgada el 8 de febrero de 2011– de 
arrendamiento urbano de dos viviendas con opción de compra suscrito el 4 de abril 
de 2012 por la sociedad «Sunsouth, S.L.» (arrendadora) y doña M. J. A. (arrendataria) 
con carácter privativo, al haber fallecido esta última, el 6 de marzo de 2017, en estado de 
casada en únicas nupcias con el compareciente, y habérsele declarado heredero único 
en virtud del acta de declaración de herederos, autorizada por el citado notario el 14 de 
noviembre de 2017, sin haber aceptado ni repudiado la herencia, si bien comparece en 
representación de la herencia yacente como único heredero llamado a la misma, así 
como en representación de la citada sociedad «Consultorio Médico Dr. Fleming, S.L.». 
Mediante dicho documento privado se modifica el importe de la renta y se amplía el 
plazo del arrendamiento y el de la opción de compra. Además, en la escritura calificada 
se  formaliza  la  subrogación  en  los  derechos  de  la  arrendataria  en  los  siguientes 
términos:
«Segundo.–Que con base en las circunstancias reflejadas en el contrato elevado 
ahora a público (que se han visto agravadas) y en la calidad en que respectivamente 
intervienen, como medida de aseguramiento del conjunto de bienes y derechos que 
integran el patrimonio hereditario de la arrendataria y como acto de administración 
conservativo  de  dicho  patrimonio  hereditario  (al  que  se  descarga  de  obligaciones), 
conforme al art. 999 del Código Civil, tanto la parte arrendadora como el administrador 
temporal del patrimonio hereditario de la arrendataria consienten en la subrogación total 
por la sociedad Consultorio Médico Dr. Fleming, S.L. en el contrato de arrendamiento 
reseñado en el expositivo Primero, con la novación formalizada y con todos los derechos 
inherentes y accesorios que forman parte del mismo, asumiendo esta sociedad las 
obligaciones pendientes por razón del arrendamiento respecto de la parte arrendadora.»
II e.e
El día 29 de agosto de 2019 se presentó telemáticamente en el Registro de la  92ww
EPcavrolaifpnicigeaedclaiióndna  n Cnúaemlgveaorto idv ea2  2Ce damesit trMiod,aa e denril d lo 1ds8i ct éhdraem  eisnseocpsrit tiqueurmae b adre ec  o2dn6et i nd2ue0a 1jcu9ilói onp  dosere   l2tar0a 1nre9sg,c riysib tfreuaned: oorbaj,e tdoo ñdae   OE-A-2020-88able en https://
«(…) En el ejercicio de la calificación registral sobre la legalidad de los documentos 
presentados, obrantes en el procedimiento de referencia, resultan los siguientes:
Hechos:
I.  El documento objeto de la presente calificación, autorizado por el Notario de 
Salamanca, Don Carlos Higuera Serrano, el día 26 de julio de 2019, número 1.316 de su 
protocolo, fue presentado por la entidad "Gestoría Nieto Corredera, S.L.", a las nueve 
horas y veinte minutos del día 9 de agosto siguiente, Asiento número 1146, Tomo 149 del 
Diario.
II.  En dicho documento se han observado las siguientes circunstancias que han 
sido objeto de calificación desfavorable:
1.  Don J. S. M. comparece, según la cita escritura en su propio nombre y derecho y, 
además, en nombre y representación de la sociedad "Consultorio Médico Dr. Fleming, 
S.L.", como administrador único de la misma, para elevar a público el contrato de 
novación, de escritura de arrendamiento urbano con opción de compra, de 4 de abril 
de  2012  suscrito  por  la  sociedad  "Sunsouth,  S.L."  (arrendadora)  y  Doña  M.  J.  A. 
(arrendataria) con carácter privativo, liquidado del impuesto, que se incorpora, al haber 
fallecido, esta última, el 6 de marzo de 2017, en estado de casada en únicas nupcias con 
el  compareciente,  y  habérsele  declarado  heredero  único  en  virtud  del  Acta  de 
Declaración de Herederos, otorgada ante el infrascrito el 14 de noviembre de 2017, sin 
haber aceptado ni repudiado la herencia, si bien comparece en representación de la 
herencia yacente como único heredero llamado a la misma, así como en representación 
de la citada sociedad 'Consultorio Médico Dr. Fleming, S.L.".
2.  El citado Sr. S. junto con el representante de la arrendadora, además de elevar a 
público la novación del contrato de arrendamiento con opción de compra, subrogan a la 
entidad "Consultorio Médico Dr. Fleming, S.L." en los derechos y obligaciones del citado 
contrato de arrendamiento con opción de compra, "sin que ello implique aceptación" "por 
ser actos de mera conservación o administración provisional", según Exponendo IV, y 
"como acto de administración conservativa del patrimonio hereditario", según Otorgan 
Segundo.
3.  En la escritura relacionada se incurre en un supuesto de contraposición de 
intereses o de autocontratación, ya que la misma persona física interviene en nombre y 
representación tanto de la actual parte arrendataria y titular del derecho de opción de 
compra, al comparecer el Sr. Silguero en representación de la herencia yacente, como 
único heredero llamado a la herencia de su fallecida esposa, y como administrador único 
de la entidad que se subroga en la posición de arrendatario.
4.  No se expresa la causa del acto modificativo llevada a cabo.
A los anteriores hechos, son de aplicación los siguientes.
Fundamentos de derecho:
I.  Los documentos de todas clases, susceptibles de inscripción, se hallan sujetos a 
calificación por el registrador, quien, bajo su responsabilidad, ha de resolver acerca de la 
legalidad de sus formas extrínsecas, la capacidad de los otorgantes y la validez de los 
actos contenidos en los mismos, de conformidad con lo establecido en los artículos 18 
y 19 de la Ley Hipotecaria y 98 a 100 del Reglamento para su ejecución.
II.  En relación a las circunstancias reseñadas en el Hecho II anterior, debe tenerse  es
en consideración. o
1.  El citado Sr. S. no comparece en nombre propio y derecho, como manifiesta en  92ww
dlae  csoum pfaalrleecciednac ieas dpeo slaa,  cyitaa dqau ee secrsittáu rae,l esvinaon deon  ar eppúrebsliecnot aecl iócno ndtera ltao  hdeer ennocviaa cyióance, ndtee 
epsocr rliatu srao cdieed aardr e"nSduanmsoieunthto S u.Lrb."a (naor rceonnd aodpocrióan)  yd De ocñoam Mpr.a J, .d Ae.  4(a drree nadbaritla driea )2 c0o1n2  csaursáccrtietor   BOE-A-cable e
privativo y, subrogando a una entidad en la posición de arrendatario y optante que 
ocupaba su fallecida esposa mientras dicho patrimonio se mantiene interinamente sin 
titular,  pues  la  representación  de  la  herencia  yacente,  a  falta  de  albaceas  o 
administradores testamentarios o judiciales la ostenta cualquiera de los herederos y, por 
tanto, el cónyuge viudo (Sentencia de la Sección Octava de la Audiencia de Valencia), 
salvo nombramiento, por la causante, de albacea o administrador testamentario en su 
último testamento de 6 de junio de 1997, que no se acompaña.
2.  La  simple  elevación  a  público  del  contrato  de  novación,  de  escritura  de 
arrendamiento urbano con opción de compra, de 4 de abril de 2012, ya citado, celebrado 
por la causante tiene el valor de un acto de pura conservación patrimonial (entra en la 
categoría de los actos debidos), pero al no estar ante una mera formalización pública del 
contrato anterior, pues los comparecientes modifican el mismo subrogando a una entidad 
en la posición de arrendatario y titular del derecho de opción de compra, no estamos 
ante un simple acto debido. Por el contrario, estamos en presencia de un acto de 
disposición de los derechos derivados del citado contrato que sólo podrá ser realizado 
por el llamado a la herencia "tomando el título o condición de heredero", que "no habría 
derecho a ejecutar sino con la cualidad de heredero" (así resulta del actual artículo 999 
del Código Civil), y que se contradice con lo expresado en el Exponendo IV, "sin que 
implique aceptación", por ser actos de mera conservación o administración provisional, 
así  como  lo  manifestado  en  el  Otorgan  Segundo  "como  acto  de  administración 
conservativa del patrimonio hereditario", por lo que carecerá de capacidad para realizar 
el citado acto, sin aceptar expresa o tácitamente la herencia. En este sentido el simple 
albacea  o  ejecutor  de  la  herencia  (artículo  911  CC.),  no  puede  realizar  actos  de 
disposición o alteración del patrimonio hereditario. Y, según la doctrina de la Dirección 
General de los Registros y del Notariado (Resoluciones de 21 de enero de 1993, de 10 
de diciembre de 1998 y de 25 de febrero de 1999) los actos dispositivos sobre bienes 
que  aparecen  registrados  en  favor  del  causante  pueden  acceder  directamente  al 
Registro sin necesidad de previa inscripción de la adquisición y partición hereditaria 
siempre que aparezcan otorgados por quienes acrediten ser los únicos llamados en la 
herencia y conste su aceptación expresa o derive ésta del propio acto dispositivo cuya 
inscripción se solicita.
3.  Existe  una  clara  concurrencia  de  conflicto  de  intereses,  toda  vez,  que  la 
recíproca concesiones contractuales de las partes, se hayan en situación objetiva de 
contraste, en la medida que el posible beneficio de una de ellas se traducirá en un 
correlativo perjuicio para la otra parte contratante, sin que se haya salvado en el juicio 
notarial de suficiencia, ni se acompañe la autorización expresa por parte de la sociedad 
que se subroga, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1259 del Código Civil, 
267 del Código de Comercio y la Jurisprudencia del Tribunal Supremo, la doctrina 
científica y las resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado 
(Resoluciones de 13 de febrero y 3 de mayo de 2012).
4.  Es requisito de inscripción de cualquier desplazamiento patrimonial que exista 
causa de transmisión, y que esté correctamente expresado en el título, tanto por exigirlo 
el principio de especialidad, como por ser la causa presupuesto lógico necesario para 
que  el  Registrador  pueda  calificar  adecuadamente  y  extender  los  asientos  que 
correspondan, Artículo 2.1 y 18.1 Ley Hipotecaria, así como Resoluciones de 16 de 
febrero de 2012 y 16 de enero de 2013.
III.  De conformidad con la regla contenida en el artículo 322 de la Ley Hipotecaria, 
el registrador debe proceder a la notificación de la calificación negativa del documento  e.
presentado,  quedando  desde  entonces  automáticamente  prorrogado  el  asiento  de  w.b
presentación correspondiente, por un plazo que vencerá a los sesenta días contados  92ww
ddeusradnet ela l ap rcáucaticl,a p doer  alap lúicltaimciaó nd ed elal sp rninoctiifpicioa chioipnoetse cqaureio  ddeeb apnr iosreidr areda clizoandteansi.d oP róernr olgoas 
paortsícteurloiosr e1s7 r,e l2a4ti vyo s2 a5  lad em ilsam Lae fyin cHaip, octueycoasr aa,s ineon topsu eddee pnr esseern dtaecsiópna,c hpaodr otasn tloos,  htaítnu ldoes 
entenderse igualmente prorrogados hasta el término de la vigencia, automáticamente 
prorrogada, del asiento anterior.
Formas de subsanación:
1.  Rectificar en los términos expuestos.
En su virtud acuerdo:
Suspender la inscripción del documento objeto de la presente calificación, en relación 
con las circunstancias expresamente consignadas en el Hecho II de la presente nota de 
calificación.  Por  la  concurrencia  de  los  defectos  que  igualmente  se  indican  en  el 
Fundamento de Derecho II de la misma nota. Quedando automáticamente prorrogado el 
asiento de presentación correspondiente (…)
Contra la presente nota de calificación cabe interponer (…)»
El 18 de noviembre de 2019 se presentó al Registro diligencia extendida el 14 de 
noviembre de 2019 por el mismo notario en la escritura calificada mediante la cual se 
incorporó a la misma certificación por la que el administrador de la sociedad «Consultorio 
Médico Dr. Fleming, S.L.", Sr. S., resulta autorizado para, en representación de la misma, 
subrogarse en el citado contrato de arrendamiento con opción de compra. En dicha 
diligencia se expresa lo siguiente:
«2.  Se completa la exposición circunstanciada de la escritura en orden a constatar 
la concurrencia de circunstancias que afectan al caudal hereditario en su conjunto y que 
habilitan legalmente o exceptúan de la prohibición de disponer de bienes concretos de la 
herencia en los casos en que los bienes pueden deteriorarse, los de difícil y costosa 
conservación, los casos en que se presenten situaciones ventajosas o en los casos de 
necesidad para el pago de deudas o para cubrir atenciones de la administración de la 
herencia  (art.  803.1  LEC),  supuestos  en  que  la  transmisión  de  algunos  bienes  y 
derechos resulta útil y ventajosa para el caudal, así como resultar incluso necesaria la 
disposición para satisfacer sus necesidades y/o para evitar que se inutilicen y pierdan los 
bienes o su conservación sea imposible (aunque esa utilidad deba ponerse en relación 
con el carácter de provisionalidad y brevedad de la gestión de la administración de la 
herencia yacente) resaltándose que el concepto de acto de administración se encuentra 
fundado  más  en  principios  económicos  que  en  criterios  jurídicos,  no  tanto  en  la 
estructura del acto, sino en su fin y su incidencia patrimonial, lo que sirve para establecer 
que el acto queda incluido en esos supuestos de especial y excepcional habilitación para 
disponer de ellos por el administrador provisional.
(…) 4.  Y, finalmente, dado que donde hay tipicidad contractual no puede haber 
ausencia de causa, se deja hecha la remisión al art. 2 de la Ley Hipotecaria (que se cita 
la nota de calificación), número 5.º, que recoge expresamente las «subrogaciones» de 
los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, a cambio de contraprestación se 
recoge en la escritura, es decir onerosa.»
El 13 de diciembre de 2109 se suspendió la inscripción, al mantenerse la calificación 
desfavorable en cuanto al defecto señalado en el número 2 de la nota de calificación, en 
los siguientes términos:
«Visto por Doña Evangelina Calvo De Castro, Registradora de la Propiedad de  e
Marbella  número  2,  Provincia  de  Málaga,  la  documentación  aportada:  Diligencia  bo
extendida por el Notario Don Carlos Higuera Serrano, el día 14 de noviembre de 2019,  92ww
dspeeoñlr  saPlaeloa ñrqda uoleae eld lonsoe, , e  esls nuen b úlasmm ameanrinasotnm ie2 aln od,es ec   odnlaneo  fteeaalcn  nttoedúsremi o eercx ranpolor ie2ftiacs. aadcdeioó scn a elidnfie clsaaf canivóoontra,a  abdlle eq ,uc aeel inlfei c aeccusi aódnnet,o  aa p aelilcx acdceeipófecnic ótenol    OE-A-2020-88able en https://
mismo fundamento de derecho que figura en la expresada nota de calificación.
En su virtud acuerdo:
Suspender la inscripción del documento objeto de la presente calificación, en relación 
con las circunstancias expresamente consignadas en la citada nota de calificación, por la 
concurrencia  de  los  defectos  que  igualmente  se  indican  en  la  misma.  Quedando 
automáticamente prorrogado el asiento de presentación correspondiente (…).
Contra la presente nota de calificación cabe interponer (…).
Marbella,  a  10  de  diciembre  2019.  El  Registrador.  Fdo.:  Evangelina  Calvo  de 
Castro.»
III
El 9 de enero de 2020 don J. S. M. interpuso recurso contra la calificación de 10 de 
diciembre 2019 mediante escrito que causó entrada en el Registro de la Propiedad 
número 2 de Marbella el 17 de febrero de 2020, en el que alega lo siguiente:
«Hechos:
1.  Con fecha 26 de Julio de 2019, número 1.316 del protocolo del notario de 
Salamanca Don Carlos Higuera Serrano, fue otorgada por el recurrente escritura de 
elevación a público de contrato privado de novación de arrendamiento y de subrogación 
del mismo; novación que se había documentado previamente el 4 de Diciembre de 2012 
en documento privado suscrito por Doña M. J. A. G. –arrendataria– y la sociedad 
SUNSOUTH SL, representada por Don J. M. R. F. –arrendadora–, los mismos otorgantes 
que formalizaron la escritura de arrendamiento –después novado- ante el notario de 
Estepona Don José María García Urbano el día 8 de Febrero de 2011, número 307 de 
protocolo.
Dicho  documento  privado  de  novación  había  sido  liquidado  del  impuesto 
correspondiente, según consta en la pegatina impuesta por la oficina liquidadora de 
Marbella con fecha de presentación de 27 de octubre de 2014, en la que se recogen el 
expediente y liquidación correspondiente.
2.  Tal como se recoge en los expositivos de la escritura calificada, "la arrendataria, 
doña M. J. A. G., falleció en Salamanca (Salamanca) el día seis de marzo de dos mil 
diecisiete, en estado de casada en únicas nupcias con don J. S. M., habiendo quedado 
sin efecto la institución de herederos de su único/último testamento de 6 de Junio 
de 1997 al haber renunciado todos los llamados primeramente a su herencia en su 
testamento (prevista la sustitución vulgar exclusivamente para los casos de premoriencia 
o incapacidad), procediendo –al haber renunciado todos los descendientes existentes al 
tiempo del fallecimiento de la finada y a falta de ascendientes– la vocación legal de la 
herencia en favor de su cónyuge, don J. S. M., conforme y por aplicación directa de los 
preceptos legales ad 912,3, 917, 918, 921, 923 –con renuncia de todos los parientes del 
grado más próximo y los del grado siguiente–, 943, y 944 del CC.
Dicha herencia se encuentra en la actualidad pendiente de aceptar o repudiar por el 
llamado a la herencia don J. S. M., quien ha sido declarado heredero en Acta De 
Tramitación Y Conclusión De Notoriedad De Declaración De Herederos Ab Intestato, 
autorizada por el notario de Salamanca, Don Carlos Higuera Serrano, el día 14 de 
noviembre de 2017, número 1937 de protocolo."
3.  A petición de la Sra. Registradora le fue presentada copia autorizada del acta de  e
declaración de herederos de la finada Doña M. J. A. G. (esposa del recurrente), en la  bo
que se declaran y acreditan de forma fehaciente todos los extremos y circunstancias  92ww
rese4ñ.a dQasu.e en el expositivo V de la escritura calificada se relaciona que "una vez
ldeegcitaimídaacsi ónla sin tevroincaacmioennetes,  ehne rceudaitnatroia úsn iqcou ell ahmaand op are lcae hdeidroe nceina  -oernd eens tel eingsatla, notes-t,e pnotar 
lo que puede actuar en interés de los demás interesados que pudiera haber, lo que –
conforme a la doctrina de la DGRyN– al tratarse de un llamado a la herencia concreto y 
no genérico hace innecesario el nombramiento de administrador judicial (res 3.10.2011; 
27.5.2013; 8.5.2014; 11.10.2016; 25.10.2017; 14.3.2018; 20.7.2018)." Dicha situación y 
circunstancias persisten en la actualidad.
5.  El título notarial fue presentado en el Registro de la Propiedad de Marbella 2 el 9 
de  agosto  de  2019,  número  de  entrada  3395  y  de  asiento  de  presentación  1146 
de  9.8.2019  (Diario  149),  y  fue  calificado  negativamente  el  día  18  de  septiembre 
de 2019.
6.  Que  fue  objeto  de  una  primera  calificación  en  la  que,  entre  otros,  con  el 
número 2 se afirmaba por la registradora que al estar ante la subrogación de un derecho 
de opción de compra del arrendatario se está en presencia de un acto dispositivo que 
sólo podrá ser realizado por el llamado a la herencia "tomando como título o condición de 
heredero", que "no habría derecho a ejecutar sino con la cualidad de heredero" (como 
resulta del art. 999 del CC y que se contradice con lo expresado en el expositivo IV "sin 
que  implique  aceptación",  por  ser  actos  de  mera  conservación  o  administración 
provisional, careciendo de capacidad para realizar el citado acto, sin aceptar expresa o 
tácitamente la herencia (se acompaña copia de dicha calificación).
7.  Que mediante diligencia a dicha autorización de fecha 14 de noviembre de 2019, 
el recurrente subsanó la escritura, en la siguiente forma:
(i)  modalizando el carácter de su intervención,
(ii)  completando la exposición circunstanciada afectante al caudal hereditario que 
habilitan al administrador para disponer de bienes concretos de la herencia, con mención 
expresa a la escritura de cesión de derechos por la sociedad propietaria/arrendataria y 
una entidad financiera, el día 2 de Diciembre de 2011, número 531 del protocolo del 
notario de esta ciudad Don Francisco Antonio Sánchez (que se tuvo a la vista), en cuya 
virtud la sociedad propietaria de las fincas arrendadas a la finada Doña M. J. A. G., para 
evitar la ejecución hipotecaria existente sobre las mismas, cedió a la entidad financiera 
"cuantos derechos económicos se deriven de la escritura reseñada en el expositivo I, y 
en especial los derechos de cobro de la renta pactada –IVA incluido– a cargo del 
arrendatario" y, entre otras cuestiones, se establece que el impago reiterado de dichas 
rentas –que la herencia yacente no puede generar– determinaría, por la ejecución 
hipotecaria, la resolución del contrato de arrendamiento y la exigibilidad de las rentas 
pendientes que han dejado de abonarse;
(iii) acompañando autorización expresa por parte de la sociedad que se subroga 
(como se solicitaba en la nota) en orden a enervar el pretendido conflicto de intereses
(iv)  Y, finalmente, dejar expresada la remisión al art. 2 de la Ley Hipotecaria, 
número  5.º,  que  recoge  expresamente  las  "subrogaciones"  de  los  contratos  de 
arrendamiento de bienes inmuebles, y de su onerosidad, a cambio de la contraprestación 
que se recoge en la escritura.
8.  Que el título y la diligencia subsanatoria han sido objeto de nueva calificación 
mediante nota de fecha 10 de diciembre, en la que se mantiene el defecto señalado con 
el número 2, con los mismos fundamentos de derecho (apartado 6 anterior)
Que no estando conformes con el defecto mantenido señalado en la primera nota de 
calificación Negativa, se interpone el presente recurso, con base en los siguientes
Fundamentos de derecho:
1.  Herencia yacente y patrimonio.–Resulta procedente constatar que es un lugar  e.
común  que  la  herencia  –inicialmente–  constituye  un  patrimonio,  con  un  ámbito  w.
independiente de responsabilidad y un centro autónomo de imputación de derechos y  92ww
orebslipgoancsioanbeilsid, aeds  ddee cuinr,  dceoundstoitru (ySeT eSl  1so2p.3o.r1t9e8 o7b).je Etilv oC Cde c otitnutliaernidea cdoenss tya, netne ss ure cfearseon,c diaes  laa 
e"lsap ehceiraeln rceifae"r ecnocmiao d euln a rtotídcuol,o  e6s5p9a cCiaCd aqsu ea e slota blalergcoe  qduee  s"ula  ehxetreennscoia  acrotimcuplarednod, ec toond olas   BOE-A-cable e
los bienes, derechos y obligaciones de una persona, que no se extingan por su muerte". 
Sin embargo, de entre los diferentes estados o modos en que puede encontrarse una 
herencia, no regula el CC de forma sistemática la situación de la herencia conocida por 
herencia yacente (antes de su aceptación por los llamados a ella), pese a las diversas 
referencias que la contemplan (art. 440,2; 1.020; 1.934 CC).
El patrimonio hereditario de Doña M. J. A. G., esposa del recurrente, cuya herencia 
aún no ha sido formal y expresamente aceptada por el llamado a su herencia, se 
encuentra en situación "de destino" o yacente por la indeterminación de su titular, pese a 
lo  cual,  dicha  situación  de  pendencia  en  la  titularidad  no  afecta  a  la  existencia  y 
estructura del patrimonio hereditario en cuanto soporte de responsabilidad y garantía de 
acreedores, ni a su cohesión orgánica de patrimonio que persiste unido.
2.  Herencia yacente y patrimonio separado.–La herencia de la finada, hasta su 
aceptación,  constituye  –aunque  en  situación  interina  o  "en  espera"–  un  patrimonio 
separado, que persiste individualizado por razón de su afectación a las deudas y cargas 
hereditarias y cuyos derechos ya nacidos no pueden quedar indefensos ni abandonados 
sus  bienes,  sin  protección  de  los  intereses  del  incierto  titular,  razón  por  la  que  el 
ordenamiento jurídico dota a dicho patrimonio de una administración para defender 
dichos intereses y procurar mantener su statu quo (De Castro). La muerte del titular del 
patrimonio si bien mengua las posibilidades de enriquecimiento del patrimonio y también 
la constitución de nuevas deudas, sin embargo no provoca una congelación absoluta: en 
línea de principio cabe que sigan entrando nuevos bienes y que nuevas deudas pasen a 
afectar al patrimonio (costas de inventario, gastos de justicia, gastos de administración -
art. 1033 y 1.924 CC y 913 del CC.–) y los acreedores tienen frente a ese patrimonio las 
mismas posibilidades de acción, cualquier que sea la situación del patrimonio y los 
créditos, que siguen siendo igualmente exigibles.
3.  Herencia  yacente,  patrimonio  separado  en  administración.–Dado  que  la 
existencia de un patrimonio separado en situación de herencia yacente no está llamado 
necesariamente  a  su  liquidación  inmediata,  sino  que  sencillamente  se  encuentra 
pendiente  de  la  determinación  de  su  titular,  requiere  que  haya  de  proveerse  a  su 
administración  en  tanto  adviene  un  titular  definitivo  y  por  ello  se  encuentra  en 
administración.  Valga  como  observación  previa  que  la  doctrina  ha  señalado 
(Caperochipi) que sea cual sea el titular de la ejecución hereditaria y las especialidades 
de cada uno de los modos de ejecución (herederos, testamentario o judicial), existe un 
régimen común de la ejecución (administración) integrado por principios de preceptos 
dispersos del CC y de la LEC. Aunque, durante el periodo de herencia yacente el 
patrimonio hereditario está en administración –a diferencia de la aceptada a beneficio de 
inventario que sí se trata de un patrimonio "en liquidación"– en la herencia yacens no 
concurre esa finalidad, sino que predomina el aspecto conservativo sobre el liquidatorio 
(pues el titular definitivo puede buscar la confusión de patrimonios). El art. 801.1 LEC 
prevé el deber del administrador de la herencia, bajo su responsabilidad, de conservar 
sin menoscabo los bienes de la herencia y procurar que den las rentas, productos o 
utilidades que corresponda, y el art. 999 del CC presupone actos del administrador de 
mera conservación o administración provisional.
4.  Administración de conservación y seguridad del patrimonio "en su conjunto".–La 
administración conservativa y de seguridad tanto en el CC como en la LEC la refieren al 
patrimonio hereditario, es decir, al conjunto cohesionado de bienes y derechos que lo 
componen, no a cada uno de los bienes singularmente considerados (así, el art. 999 CC 
está incluido en la Sección Cuarta, relativa a la aceptación y repudiación de "la herencia";  s
el 1,020 se refiere a "los bienes hereditarios"; y los art. 801 y 803 de la LEC están  oe.
integrados en la Sección tercera relativa a la administración del "caudal hereditario"). La  w.
regulación de la administración de la herencia de la LEC remarca muy claramente esta  92ww
tcriarcnusnmsitsaionncieas  adl ef abciuelntaers  ayl  paadgmoisn isdtera cdroérd idtoes l as i hloe rseonnc iae np acoran dreicaiolinzaers  avcetnotsa jdoissapso soi tipvaorsa, 
evitar un detrimento en el valor del patrimonio en su conjunto.
5.  Posibilidad de actos dispositivos en determinadas circunstancias.–Como señala 
D. P., bienes y deudas, corno un todo, determinan el estado general del patrimonio y su 
juego permite la idea de solvencia y capacidad patrimonial del titular; por ello el titular -
aunque sea interino- ha de cuidar por las deudas patrimoniales, evitando que se agraven 
o aumenten y puedan destruirlo total o parcialmente en perjuicio de los acreedores. Si 
bien  el  administrador  no  tiene,  en  general,  facultades  dispositivas  sobre  bienes 
determinados,  ello  no  implica  que  no  tenga  ese  tipo  de  facultades  concurriendo 
determinadas circunstancias que afectan al caudal hereditario en su conjunto (contra lo 
que sostiene la registradora en su nota). El art. 803,1 LEC –que completa la integración 
de esta situación de administración de la herencia yacente– exceptúa de la prohibición 
de disponer de bienes concretos de la herencia los casos en que los bienes puedan 
deteriorarse,  los  de  difícil  y  costosa  conservación,  los  casos  en  que  se  presenten 
situaciones ventajosas o en los casos de necesidad para el pago de deudas o para cubrir 
atenciones de la administración de la herencia. Todas estas excepciones tienen su 
fundamento en la contemplación de la conservación del patrimonio en su conjunto y no 
en la de cada bien o derecho en singular.
Contra lo que –en términos absolutos– se mantiene en la nota de calificación que se 
recurre,  al  concurrir  –como  sucede  en  el  supuesto  de  la  escritura  calificada– 
circunstancias  en  que  la  transmisión  de  algunos  bienes  y  derechos  resulta  útil  y 
ventajosa para el caudal, así como ser incluso necesaria la disposición para satisfacer 
sus necesidades y/o para evitar que se inutilicen y pierdan los bienes o su conservación 
sea imposible (existe la doble amenaza de resolución del arrendamiento y la ejecución 
hipotecaria de los bienes sobre los que recae el arrendamiento), se está dentro del 
ámbito de la administración los actos formalizados en la escritura objeto de calificación. 
La  concurrencia  de  las  circunstancias  expuestas  (ampliadas  en  la  diligencia 
subsanatoria) habilita a los actos de disposición aún en el caso de bienes inmuebles, 
aunque esa utilidad deba ponerse en relación con el carácter de provisionalidad y 
brevedad de la gestión de la administración de la herencia yacente. Hay que resaltar que 
el  concepto  de  acto  de  administración  se  encuentra  fundado  más  en  principios 
económicos que en criterios jurídicos. No es tanto la estructura del acto, sino su fin y su 
incidencia patrimonial lo que puede servir para establecer si un acto entra o no en esta 
categoría.
6.  El administrador. Preferencia del heredero llamado a la herencia.–En la herencia 
yacente es pacífico que, no mediando intervención judicial ni designación testamentaria, 
el  llamado  a  la  herencia  (con  llamamiento  concreto)  tiene  el  beneficio  de  la 
administración, puede ostentar las funciones o cargo de administrador provisional o 
interino del patrimonio hereditario, con fundamento en el art. 999 del CC, sin necesidad 
de que deba procederse a un nombramiento judicial o administrativo de administrador. El 
llamado a la herencia ostenta durante la yacencia una preferencia en la gestión del 
caudal relicto frente a otros sujetos, hasta el punto de que se le considera como un 
administrador legal –aunque de ejercicio voluntario–, pues no precisa de especial acto de 
nombramiento, siendo la propia ley el título legitimador para el ejercicio del cargo de 
administrador  (que  mayoritariamente  se  caracteriza  corno  un  oficio  –officium–  de 
derecho privado). En la escritura calificada es el recurrente, único llamado a la herencia 
de su esposa -según se acredita con el acta de declaración de herederos-, quien actúa 
como administrador (se aclara esta circunstancia en la diligencia subsanatoria) y, en esa 
calidad, lo hace en su nombre (pese a lo que sostenía la registradora en su primera 
calificación, que ha desaparecido de la segunda), pues a él habrán de imputarse las  s
responsabilidades de su actuación. oe.
7.  Administrador/heredero  llamado:  administrador  ex  lege.–El  ámbito  de  las  w.
facultades  y  responsabilidades  del  administrador  de  la  herencia  yacente,  aunque  92ww
shieermedpirtea rdioe, netrso  ddeifel rmeanrteco  sdeeg úlan  fisnea litdraatde  ddee l aa dcomninseisrtvraadcioórn/h ye rseedgeurori dlaladm daedl op aot ridmeo nuion 
iandtemriinnoisstr addeol pr/atetrricmeoron,i op oernq useitu sai cbióienn  deen  paemnbdoesn cciaas (oysa cseen tsra),t as ind ee tmitublaarrgeos,  perno veils ihoenraeldeesr oo   BOE-A-cable e
llamado concurre la singularidad de que es un posible titular definitivo del patrimonio y el 
otro no.
Por ello también son diferentes las eventuales responsabilidades de la administración 
de cada tipo de administrador en el caso de actos en los que haya extralimitación de sus 
facultades, y esta circunstancia ha de tenerse en cuenta especialmente en el caso de la 
escritura calificada, otorgada por el administrador que es el único llamado a la herencia.
Así como el administrador/tercero vendrá designado por el juez, y a él deberá rendir 
cuentas  y  solicitar  en  su  caso  las  autorizaciones  pertinentes  (art.  803,3  LEC),  el 
Administrador/heredero llamado viene investido directamente por la ley (art. 999 CC), 
quien  desempeñará  su  administración  autónomamente  dentro  del  ámbito  de  sus 
competencias,  delimitadas  legalmente,  sin  requerirse  especiales  complementos  de 
capacidad o de autorizaciones de control externas por una razón especial: planea sobre 
su actuación la aplicación objetiva de la aceptación tácita, que determinaría el fin de la 
situación  de  pendencia  del  patrimonio  hereditario  y  que  su  titularidad  provisional  o 
interina (administrador) se convierta en definitiva (heredero). De alguna forma se hace 
eco de todo ello la registradora en su nota.
Un detalle importante: repárese en que el art. 1.020 CC anterior a la reforma de la 
jurisdicción voluntaria contemplaba la posibilidad de que el juez pudiera proveer –a 
instancia de parte– "hasta la aceptación de la herencia, a la administración y custodia de 
los bienes hereditarios" y se remitía supletoriamente a "lo que se prescriba en el juicio de 
testamentaría en la LEC"; sin embargo, el actual 1020 CC, no sólo ha sustituido al juez 
por el notario, sino que la remisión supletoria ya no la hace a la LEC (sino al propio 
Código y a la legislación notarial). Ello supone que, cuando se empleen por analogía o 
supletoriamente los artículos de la LEC sobre esta materia de administración de la 
herencia, haya de entenderse que los actos de administración en cuestión no precisarán 
de los controles o autorizaciones judiciales que dichos preceptos pudieran recoger (al no 
ser ya objeto de remisión por la ley, sino elemento de integración parcial interpretativa 
por analogía).
8.  Ámbito de facultades del administrador.–No está sistemáticamente perfilado por 
el código civil el ámbito de facultades de dicha administración, pero ya se ha hecho 
alusión más arriba a la existencia de un régimen común de la administración hereditaria 
(en sus distintos modos), por lo que puede completarse –a falta de disposiciones del 
causante– con aspectos de situaciones de administración de instituciones civiles como el 
albaceazgo  (art.  902)  o  del  beneficio  de  inventario  (art.  1.020  CC),  de  herencias 
pendente conditione (art 803 CC) o del nasciturus (are 965 y 967 CC) o el ausente 
(art. 184 y 185 CC), e, incluso, del administrador judicial de herencias (art, 801 y 803 
LEC),  preceptos  en  los  que  se  recogen,  dentro  de  las  diversas  situaciones  de 
administración, finalidades análogas a las de la herencia yacente, tales corno evitar 
poner en peligro el patrimonio regulado, el cumplimiento de las obligaciones que afectan 
a dichos patrimonios, conservarlos y defenderlos, así como proveer a su seguridad, 
conservar sin menoscabo de la herencia, pudiendo incluso enajenar y gravar bienes de 
difícil y costosa conservación o cuando sea necesario para el pago de deudas o cuando 
se presenten circunstancias ventajosas (circunstancias que en ningún caso contempla la 
registradora en su calificación).
La función de administración (que conlleva la realización de actos de conservación, 
de  administración  propiamente  dicha)  también  comprende  actos  de  disposición 
encaminados  a  mantener  el  valor  del  patrimonio  y,  en  la  medida  de  lo  posible, 
revalorizarlo logrando la máxima rentabilidad de los bienes. s
La conservación y consiguiente administración de la herencia no se establece sólo  oe.
en interés del llamado, sino también de los acreedores y legatarios y de quienes puedan  w.
tener un interés real sobre la herencia en caso de que el llamado la repudie, o no se  92ww
dcueml hpelare ldae croo.ndición, o por cualquier otra circunstancia no pueda determinarse la persona
esen9c. ialCmoennctuer relonsc iac aradcet erceisrc udnes talan caiadsm  ineissptreacciiaólne s dee nla   lhae reandcmiai niysatrcaecnióten,. –pVuisetdoes   BOE-A-cable e
sostenerse, en general, que los actos formalizados en la escritura calificada quedan 
englobados  en  este  tipo  de  administración  con  circunstancias  especiales,  como 
expresamente se recoge en el propio título de forma clara y expresa. Así, el TS, para 
aplicar  la  aceptación  tácita  requiere  "actos  que  revelen  la  idea  de  hacer  propia  la 
herencia, mirándola corno tal y no con la intención de cuidar el interés de otro o 
eventualmente el propio para decidirse" (STS 12.7,1996 AC 862/1996); sosteniendo que 
"el último párrafo del art. 999 CC se pronuncia con la flexibilidad suficiente para que, sin 
que  ello  suponga  el  compromiso  de  entender  aceptar  una  herencia,  puedan  ser 
realizados actos por quien, aun siendo heredero [llamado], ha de velar, o quiere velar a 
falta de otro, por los intereses hereditarios (25.2.2000, AC 580/2000).
10.  La elevación o público de documento privado suscrito por la causante.–Los 
actos que, en concreto, efectúa el recurrente en la escritura objeto de calificación se 
entiende  que  entran  dentro  de  la  administración  conservativa  y  de  seguridad  del 
patrimonio. Pocas dudas puede plantear por lo que se refiere a la elevación a público del 
documento privado de novación del contrato de arrendamiento firmado por la causante 
en vida, que –incluso al decir de diversas sentencias de TS– constituye un acto debido 
(art. 1.279 y 1.254 CC); y así pareció reconocerlo la registradora en su primera nota.
11.  La  subrogación  en  un  contrato  de  arrendamiento  con  circunstancias 
especiales.–La  subrogación  del  contrato  de  arrendamiento  es  un  contrato  tipificada 
legalmente (art. 8 y 32 de la LAU, y art, 1.203, 1.205, 1.210,2 y 1.211 CC; art. 2,5 LH) por 
lo que no se entendía bien el reparo de la registradora a la ausencia de causa en su 
primera nota de calificación y que ha desaparecido en la segunda. Donde hay tipo 
contractual siempre hay causa (1.274 y 1.277 CC). La causa de la cesión del derecho es 
de naturaleza onerosa ("asumiendo esta sociedad las obligaciones pendientes por razón 
del arrendamiento respecto de la parte arrendadora"),
No muchas dudas pueden plantearse sobre si la subrogación o cesión del contrato 
de arrendamiento de bienes inmuebles objeto de la escritura se trata de un acto que 
entre  dentro  de  los  actos  conservativos  y  de  seguridad  respecto  del  patrimonio 
hereditario en su conjunto (como se afirma expresamente por los otorgantes en el título). 
A estos efectos hay que tener en cuenta las siguientes circunstancias que constan o se 
desprenden del título: (1) que no se trata de la cesión de un bien, sino de un derecho de 
naturaleza personal de uso sobre cosa ajena, que lleva en sí mismo el germen de su 
propia extinción por el mero transcurso del tiempo; (ii) que se trata un contrato de 
arrendamiento de cuya duración ya han transcurrido prácticamente 9 años; (iii) que la 
vigencia del contrato se encontraba incurra en situación de causa de resolución por 
atrasos en el pago de rentas ("para evitar contienda judicial" se dice en la escritura); (iv) 
que concurre la situación ventajosa para el caudal hereditario de que la arrendadora 
consiente la subrogación en base a la asunción por la sociedad subrogante del pago de 
las rentas y obligaciones pendientes, produciéndose ipso facto un resultado positivo para 
la herencia yacente: la eliminación de un riesgo presente de resolución del derecho 
arrendaticio y de los accesorios (opción), con ahorro de las indemnizaciones, demoras y 
los costes judiciales que ello pudiera suponer, así corno una minoración del pasivo 
existente (rentas pendientes), lo que determina un mayor valor del patrimonio hereditario 
(patrimonio neto), y la seguridad de no aumentar el montante de las deudas con las 
rentas venideras, que no podrán atenderse.
Es decir, se está en presencia de un acto dispositivo de un derecho arrendaticio, con 
una vida corta, amenazado de una inminente resolución y abocado a ella, cuyo valor 
patrimonial como activo es decreciente al ir minorando por el transcurso del plazo  s
restante (lleva ínsito el germen de su extinción), cuyos derechos accesorios siguen el  oe.
estatuto jurídico y suerte del principal, y que –como derecho potestativo– para hacerlos  w.
valer  exigirían  unos  desembolsos  de  los  que  no  dispone  –ni  puede  generar–  el  92ww
patrDimaodnai ola h seirteudaictaiórnio .de la herencia, que no puede generar recursos para hacer frente a
lqause r eangtraasn dimarpsaeg apdoar sim yp faugtuorsa se  dinetle arerrseensd ammoireantotor ioesn  (clou eqsutieó nh,a c upyroav doecuaddao  nlaos  hraecníuan mciáass   BOE-A-cable e
de los llamados a la herencia que han precedido al recurrente), hacía necesario alcanzar 
un acuerdo para evitar el deterioro del resto del patrimonio hereditario –que se ve 
constantemente minorado por dicha deuda– al tratarse de un derecho de difícil y costosa 
conservación, que puede determinar la pérdida costosa del propio derecho, y que, por el 
contrario, se obtiene la minoración de la deuda existente por la asunción de la misma por 
la sociedad que se subroga.
Ha de tenerse en cuenta que el concepto de acto de administración –referido a un 
patrimonio–  se  encuentra  fundado  más  en  principios  económicos  que  en  criterios 
jurídicos. No es tanto la estructura del acto, sino su fin y su incidencia patrimonial lo que 
puede servir para establecer si un acto entra o no en esta categoría. Su finalidad es la 
conservación y el mantenimiento del patrimonio hereditario, y deben de revestir siempre 
cierto carácter de urgencia.
Existen circunstancias (expresadas en la escritura) que determinan que la cesión de 
los derechos arrendaticios y sus accesorios son útiles y ventajosos para el caudal, e 
incluso necesaria para evitar que se inutilicen y pierdan.
12.  Contrato de arrendamiento con opción de compra en un mismo consentimiento 
contractual.–Parece  distinguir  la  registradora  en  su  nota  entre  el  contrato  de 
arrendamiento y la opción de compra, recogida en su clausulado como un pacto más del 
contrato y en el mismo título, calificando la registradora de forma diferente los actos 
relativos  al  arrendamiento  y  los  relativos  a  la  opción  de  compra,  lo  que  choca 
directamente con el estatuto jurídico unificado de los derechos cuando están conectados 
y media entre ellos una relación de accesoriedad (uno principal y otro accesorio). Es 
reiterada la doctrina jurisprudencial de que el derecho accesorio sigue la suerte y se le 
aplica  el  estatuto  del  derecho  principal.  Así,  como  sostiene  el  TS  en  su  reciente 
sentencia 2875/2019 de 17 de septiembre de 2019, perfeccionado "un contrato de 
arrendamiento con opción de compra... no se trata de dos contratos independientes sino 
de un mismo acuerdo contractual, en el que por tanto no cabe escindir el arriendo de la 
opción, que versan sobre los mismos bienes, que liga de forma insoslayable el ejercicio 
de la opción a la finalización del contrato". El derecho de opción de compra "no puede 
ser considerado autónomamente del arrendamiento al que se vinculó y con el que 
conforma una relación jurídica unitaria".
Según doctrina reitera del Centro Directivo, cuando el negocio concluido entra en la 
categoría  de  los  negocios  complejos,  de  naturaleza  unitaria  porque  los  elementos 
heterogéneos que lo constituyen hay una íntima soldadura al aparecer fundidas en una 
síntesis las diversas declaraciones emitidas que confluyen en un único negocio (que es 
resultado de las variadas causas que en él concurren), no puede escindirse en los dos 
negocios que lo formen y aplicar a cada uno las normas propias del contrato tipo, sino 
que  por  el  contrario,  la  causa  compleja  que  le  sirve  de  base  ha  absorbido  las 
concurrentes y determina la primacía de uno de ellos, que, en el presente caso, es el 
arrendamiento.
13.  Administración como beneficio del heredero llamado como atribución personal, 
sin  trascendencia  real.–Aún  con  todo  lo  expuesto,  la  valoración  de  todas  esas 
circunstancias  no  corresponde  hacerla  a  la  registradora  de  la  propiedad  en  el 
procedimiento de inscripción, bastando con expresarlas de forma explícita y clara por los 
interesados –como se hace en el título–, quedando así perfectamente determinada la 
responsabilidad de cada cual y el alcance de la misma. Existe cierta analogía con la 
valoración  que  hace  la  propia  DGRyN  respecto  del  beneficio  de  inventario  /otra 
modalidad de la separatio bonorum) y la posible pérdida de dicho beneficio ante un acto  s
de disposición por parte del heredero/administrador con contravención de los requisitos  oe.
del expediente y de una posible extralimitación, cuya doctrina básica es aprovechable  w.
para el objeto de este recurso. 92ww
la qDuee  feol rmhear esdimeriloa rl laalm baednoe feicnio c doen cinrevteon t(aúrnioic,o e nh eurnead esriotu aecni óens tdee  chaesroe)n cdieas yeamcpeenñtee  elna 
apdamtriimniosntriaacl iócno ndset itlau yhee ruennac iap cootensfotardm e( bael naertf.ic 9io9)9  qCuCe,  dleic hoato ardgma inlais tlreayc iópna rya  selimpaitraarc iósun   BOE-A-cable e
responsabilidad personal y universal como heredero, sometida a una serie de requisitos 
que, si los incumple o extralimita el administrador/heredero, determinan (como remedio 
sanción) la aceptación tácita de la herencia y, por tanto, la finalización de la situación de 
herencia yacente, de modo que "quedará el heredero responsable de todas las cargas 
de la herencia, no sólo con los bienes de ésta, sino también con los suyos propios" 
(art. 1.003 CC).
Y ello es así por el carácter personal y obligacional (como el beneficio de inventario) 
de la administración interina en la herencia yacente, que carece de trascendencia real, lo 
que  explica  que  no  tenga  acceso  al  Registro  de  la  Propiedad  (art.  20  LH).  No 
corresponde  al  registrador  controlar  la  legalidad  de  esa  forma  de  administración/
aceptación, ya que se trata de una situación de naturaleza personal y, además, carece 
de medios para ello. En consonancia con dicha caracterización el art. 20, párrafo cuarto 
LH  dispone  que  no  será  necesaria  la  previa  inscripción  o  anotación  a  favor  de 
representantes (art. 1.020 y 1.026 CC), liquidadores, albaceas y demás personas que 
con  carácter  temporal  (art.  999,4  CC)  actúen  como  órganos  de  representación  y 
dispongan de intereses ajenos en la forma permitida por las leyes.
14.  Beneficio sometido a la carga de un determinado ámbito de la gestión.–La 
circunstancia del administrador/heredero llamado a la herencia (y ello se aprecia más 
nítidamente cuando se trata de un único heredero llamado, como sucede en la escritura 
calificada) cuando la herencia se encuentra "en administración" no supone una limitación 
o restricción del ámbito de facultades que corresponden potencialmente al heredero 
(quien tendrá los mismos poderes sobre el patrimonio que el heredero puro y simple). La 
circunstancia de extralimitarse de la administración conservativa supondría la infracción 
de las normas relativas a la administración, lo que no determina la ineficacia del acto por 
falta de poder o legitimación (corno señala la registradora en su nota de calificación), 
sino –en su caso– el fin de la situación de interinidad y la aceptación tácita de la 
herencia, activándose los mecanismos de la nueva situación de pérdida del beneficio 
(responsabilidad universal y confusión de patrimonios), no un acto ineficaz (de modo 
análogo a como el heredero que ha aceptado a beneficio de inventario pierde dicho 
beneficio  si  realiza  pagos  o  actos  sin  las  autorizaciones  y  consentimientos 
correspondientes –art. 1024 CC–). Es decir, la ley marca un efecto diferente a la nulidad 
para el caso de contravención (art. 4 CC).
El  incumplimiento  de  la  gestión  del  patrimonio  hereditario  respecto  de  un 
determinado régimen impuesto en garantía de acreedores y legatarios, tanto en los 
supuesto de beneficio de inventario como en los de la administración provisional antes 
de la aceptación de la herencia (ambos modalidades del beneficio de la clásica separatio 
bonorum),  siempre  han  tenido  el  carácter  de  sanción  (que  determina  bien  la 
responsabilidad ultra vires bien la no posibilidad de renunciar a la herencia: art. 1.002, 
1.024,2, CC).
Por  todo  ello,  se  solicita  se  tenga  a  bien  admitir  este  Recurso  y  ordenar,  si 
procediera,  la  reforma  de  la  Nota  de  Calificación  Negativa  recurrida  de  la  Sra. 
Registradora citada el comienzo de este escrito del Registro de la Propiedad de Marbella 
n2 2, y se ordene la inscripción del documento cuya inscripción se suspendió, si no se 
hubiera  efectuado  ya,  por  haberse  aportado  los  documentos  solicitados  u  otra 
circunstancia análoga, en cuyo caso no sería procedente ni se solicita rectificación del 
asiento».
IV es
Mediante correo certificado con aviso de recibo remitido el día 19 de febrero de 2020,  w.
se dio traslado del recurso al notario autorizante no recurrente, conforme al artículo 327  92ww
dteele mlaá tiLceaym eHnitpeo ltaesc aarlieag, acyi oenle s2 d8e  ddeicl hom nisomtaor iom eens l otsu sviigeuroienn teesn ttréardmai noesn:  el  Registro
«1.  Hacemos nuestros los hechos recogidos en el recurso interpuesto y que nos ha
sido trasladado.
2.  Que –como se desprende de las propias calificaciones registrales efectuadas– el 
recurrente, otorgante de la escritura objeto de calificación y por nosotros autorizada, 
actúa en su calidad de representante de la herencia yacente, como administrador de la 
misma,  lo  que  le  habilita  para  llevar  a  cabo,  entre  otros,  actos  de  conservación 
patrimonial (en su conjunto) y así se admite en la propia calificación como tal la elevación 
a público del contrato de novación de escritura de arrendamiento urbano con opción de 
compra de 4 de Abril de 2012.
3.  Que  los  administradores  de  una  herencia  yacente  (consistente  ésta  en  un 
patrimonio separado en situación interina de administración), no sólo pueden/deben 
llevar a cabo una administración "de mínimos" o puramente conservativa de los bienes 
singulares que integran ese patrimonio, sino del patrimonio en su conjunto, por lo que no 
le  están  vedados  a  los  administradores  legalmente  actos  –incluso  dispositivos–  de 
algunos bienes y derechos si con ello se evita un deterioro o pérdida del conjunto 
patrimonial. Buena muestra la tenemos en los artículos que destina a los administradores 
designados judicialmente, singularmente el art. 803,1 de la LEC, que exceptúa de la 
prohibición de disponer de bienes concretos de la herencia los casos en que los bienes 
puedan deteriorarse, los de difícil y costosa conservación, los casos en que se presenten 
situaciones ventajosas o en los casos de necesidad para el pago de deudas o para cubrir 
atenciones de la administración de la herencia, excepciones que tienen su fundamento 
en la conservación del patrimonio hereditario en su conjunto y no en la de cada bien o 
derecho en singular.
Expresión de las circunstancias que justifican todo ello se recogen en el propio 
contrato elevado a público, en los expositivos de la escritura autorizada por el infrascrito 
el día veintiséis de julio de dos mil diecinueve, número 1.316 de protocolo, y, sobre todo, 
en el testimonio de la diligencia complementaria a dicho otorgamiento de catorce de 
noviembre de dos mil diecinueve, otorgada por don J. S. M., que fue presentada en el 
Registro de la propiedad.
4.  Hay que subrayar que la herencia yacente no es un patrimonio "en liquidación", y 
que la situación de interinidad como patrimonio separado pueden ponerla fin bien el 
administrador/heredero llamado (mediante la oportuna formulación de la aceptación a 
beneficio de inventario o pura y simple) o por los acreedores, a través del procedimiento 
del art. 1005 del CC, No mediando una ni otra, puede mantenerse indefinidamente la 
situación de herencia yacente o, tal como lo denomina el recurrente, en situación de 
"beneficio de la administración del heredero llamado, como atribución personal, sin 
trascendencia real", lo que explica el párrafo del art. 20 LH que se considera aplicable.
5.  La interpretación que del art. 20 LH hace la registradora en su calificación 
desnaturaliza y vacía de contenido a dicho precepto, pues exige para la inscripción de 
actos dispositivos del administrador legitimado "que aparezcan otorgados por quienes 
acrediten ser los únicos llamados y conste la aceptación expresa o derive ésta del propio 
acto dispositivo cuya inscripción se solicita". Si se exige la aceptación, no sería necesario 
acudirse como título de legitimación a la "excepcionalidad" del art. 20 LH, pues la 
legitimación  derivaría,  no  de  ser  administrador  de  herencia  yacente,  sino  pura  y 
simplemente de ser ya el único heredero.
6.  El beneficio de la administración de la herencia yacente antes de la aceptación 
de la herencia, en los supuesto de heredero único llamado a la herencia, es un beneficio 
o situación jurídica de carácter personal (de forma análoga a como lo es el beneficio de 
inventario), quedando fuera por ello de la calificación registral, pues incluso caso de 
extralimitarse del ámbito de sus facultades como administrador, y se realizaran actos  s
"que no habría derecho a ejecutar sino con la cualidad de heredero" –art. 999 CC– ello  oe.
determinaría objetivamente la aceptación tácita de la herencia, con las consecuencias  w.
que de ello se derivan, pero en modo alguno el acto dispositivo deviene ineficaz, pues la  92ww
dcoisnpsoescituiveon ceina  sjuí,r sídinicoa  a– lqau seit utaiecnióen  epl ecrsaoráncatle dr edl ea drmeimniesdtriaod osar/nhceiróend–e rnoo l laamfeacdtao , aqlu ea cetno 
ncainligfiúcna cicóans aol  odtoertegramntinea s en hinagcuen eax pvraersiaa natdev edrete nicnieaf idcea ceias.t a Ecinrc ulan steasnccriiatu.ra  objeto  de  BOE-A-cable e
7.  El  heredero  llamado,  en  el  caso  de  la  escritura  calificada,  al  no  tener 
probablemente derecho ni de deliberar ni de beneficio de inventario, puede tener interés 
en mantener la situación de herencia yacente para no ver perjudicado su derecho a 
renunciar a la herencia, evitando entre tanto la confusión patrimonial, Nada impide a los 
eventuales acreedores poner fin a dicha situación ejercitando las facultades que les 
reconoce el art. 1005 del CC Por ello no puede imponerse al heredero, con base en el 
art. 20 de la LH, la obligación de aceptar expresa o tácitamente para poder inscribir sus 
actos como administrador de herencia yacente y tener que poner fin, sin fundamento 
legal, a dicha situación, cuando los verdaderamente interesados disponen del cauce 
legal para hacerlo vía 1005 del CC. Y téngase en cuenta que, a diferencia del beneficio 
de  inventario,  la  administración  de  la  herencia  yacente  no  es  liquidatoria  –lo  que 
constriñe y determina el estatuto de ese administrador, que no se corresponde con el 
administrador de la herencia aceptada a beneficio de inventario– y puede derivar en 
renuncia a la herencia o en aceptación pura y simple.
8.  Finalmente incidir en que el pretendido acto dispositivo lo es respecto de una 
situación jurídico contractual en situación claudicante, amenazada de resolución (que 
arrastraría al derecho de opción de compra, como derecho accesorio del arrendamiento 
que es en el supuesto de la escritura calificada). liberar el patrimonio yacente del 
contrato de arrendamiento, que dados los cambios económicos operados desde su 
perfección a los actuales (y que se han provocado la necesidad de efectuar diversas 
novaciones por ello), supone un acto de conservación del patrimonio en su conjunto, al 
no generar rentas dicho patrimonio y no poder hacer frente a su pago, evitando de esta 
forma que se inutilicen y pierdan los demás bienes o su conservación, que viene a 
resultar imposible ( aunque esa utilidad deba ponerse en relación con el carácter de 
provisionalidad y brevedad de la gestión de la administración de la herencia yacente). No 
está de más resaltar que el concepto de acto de administración se encuentra fundado 
más en principios económicos que en criterios jurídicos, no tanto en la estructura del 
acto, sino en su fin y su incidencia patrimonial, lo que sirve para establecer que el acto 
[sic].
En Salamanca a veintiséis de febrero de 2020. Fdo. Carlos Higuera Serrano.»
V
Mediante escrito de 5 de marzo de 2020, el registrador de la propiedad emitió 
informe y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 999, 1000, 1003, 1020, 1024 y 1026 del Código Civil; 20 de la Ley 
Hipotecaria; 801 y 803 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; las Sentencias del Tribunal 
Supremo de 6 de diciembre de 1926, 23 de abril de 1928, 27 de abril de 1955, 16 de 
junio de 1961, 14 de marzo de 1978, 15 de junio de 1982, 24 de noviembre de 1992, 12 
de julio de 1996, 20 de enero de 1998, 2 de abril de 2003, 31 de mayo y 12 de julio 
de 2006, 27 de marzo de 2008, 2 de julio de 2014 y 10 de mayo de 2019; y las 
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 25 de mayo 
de 1895, 21 de mayo de 1910, 21 de enero de 1993, 10 de diciembre de 1998, 25 de 
febrero de 1999, 19 de julio de 2016 y 26 de julio de 2017
1.  Mediante la escritura cuya calificación es objeto del presente recurso –otorgada  o
scdDeooelr .cn2  i2 6Feo0 ldepd1amce7di -óij n,un aglq iro,dru e eSedn  .ecdLh oa.2a»md0  osep1rinr9daa –o  l o yrseds es ee dpclf oeelcarrcómertaoncad yhldouioze gsaú e  dndl aoievc s iosu lauv dhi bovaeri oerrdregneedadn ecadlairsaóo .tn  aaS errperniaoe   rnoae dtlconaatr  atgsua oannrci  oapciet ooad-rnrfa aitaurdllalne  «t acorCiue ddtopaoenr re siezasulae rlrtd6noea trnad iodnee atl Me mm1 édi4aede rni dcztloeoao      OE-A-2020-8892able en https://www.
noviembre de 2017, sin haber aceptado ni repudiado la herencia, si bien comparece en
representación de la herencia yacente. Además, este mismo señor interviene como 
administrador único de la sociedad que se subroga en los derechos de la arrendataria.
En  dicha  escritura,  los  otorgantes  expresan  que  «(…)  como  medida  de 
aseguramiento del conjunto de bienes y derechos que integran el patrimonio hereditario 
de la arrendataria y como acto de administración conservativo de dicho patrimonio 
hereditario (al que se descarga de obligaciones), conforme al art. 999 del Código Civil, 
tanto la parte arrendadora como el administrador temporal del patrimonio hereditario de 
la arrendataria consienten en la subrogación total por la sociedad Consultorio Médico Dr. 
Fleming, S.L. en el contrato de arrendamiento reseñado en el expositivo Primero, con la 
novación formalizada y con todos los derechos inherentes y accesorios que forman parte 
del  mismo,  asumiendo  esta  sociedad  las  obligaciones  pendientes  por  razón  del 
arrendamiento respecto de la parte arrendadora».
El registrador suspende la inscripción porque, a su juicio, al subrogar a una sociedad 
en la posición de arrendatario y titular del derecho de opción de compra, no es acto de 
pura conservación patrimonial que entre en la categoría de los actos debidos sino que se 
trata de un acto de disposición de los derechos derivados del citado contrato que sólo 
podrá ser realizado por el llamado a la herencia "tomando el título o condición de 
heredero",  que  "no  habría  derecho  a  ejecutar  sino  con  la  cualidad  de  heredero" 
(artículo 999 del Código Civil), y que se contradice con lo expresado en la misma 
escritura  en  la  que  se  afirma  que  no  implica  aceptación,  por  ser  acto  de  mera 
conservación o administración provisional, que se realiza "como acto de administración 
conservativa del patrimonio hereditario". Por ello considera el registrador que el llamado 
a la herencia carece de capacidad para realizar el citado acto sin aceptar expresa o 
tácitamente la misma.
El recurrente alega, en esencia: que al concurrir –como sucede en el supuesto de la 
escritura calificada– circunstancias en que la transmisión de algunos bienes y derechos 
resulta útil y ventajosa para el caudal, así como ser incluso necesaria la disposición para 
satisfacer sus necesidades o para evitar que se inutilicen y pierdan los bienes o su 
conservación sea imposible (existe amenaza de resolución del arrendamiento), los actos 
formalizados  en  la  escritura  objeto  de  calificación  están  dentro  del  ámbito  de  la 
administración (Cita el artículo 803 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, como base de esa 
posibilidad de disponer de bienes concretos de la herencia en los casos en que los 
bienes pueden deteriorarse, los de difícil y costosa conservación, los casos en que se 
presenten situaciones ventajosas o en los casos de necesidad para el pago de deudas o 
para cubrir atenciones de la administración de la herencia); que la concurrencia de las 
circunstancias expuestas habilita a los actos de disposición aun en el caso de bienes 
inmuebles,  aunque  esa  utilidad  deba  ponerse  en  relación  con  el  carácter  de 
provisionalidad y brevedad de la gestión de la administración de la herencia yacente; que 
el  concepto  de  acto  de  administración  se  encuentra  fundado  más  en  principios 
económicos que en criterios jurídicos, por lo que es su fin y su incidencia patrimonial lo 
que puede servir para establecer si un acto entra o no en esta categoría; que la 
conservación y consiguiente administración de la herencia no se establece sólo en 
interés del llamado, sino también de los acreedores y legatarios y de quienes puedan 
tener un interés real sobre la herencia en caso de que el llamado la repudie, o no se 
cumpla la condición, o por cualquier otra circunstancia no pueda determinarse la persona 
del heredero; que se trata de un acto dispositivo de un derecho arrendaticio, con una 
vida  corta,  amenazado  de  una  inminente  resolución  y  abocado  a  ella,  cuyo  valor 
patrimonial como activo es decreciente al ir minorando por el transcurso del plazo  s
restante cuyos derechos accesorios –como la opción de compra– siguen el estatuto  oe.
jurídico y suerte del principal, y que –como derecho potestativo– para hacerlos valer  w.
exigirían unos desembolsos de los que no dispone –ni puede generar– el patrimonio  92ww
hhearceedr itfarerinot;e  ya  dlaasd rae nlata ss iitmuapcaigóand daes  yla f uhtuerraesn cdieal,  aqrureen dnaom pieunetdoe e ng ecnueersatrió rne, ccuurysao sd epuadraa 
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necesario alcanzar un acuerdo para evitar el deterioro del resto del patrimonio hereditario 
–que se ve constantemente minorado por dicha deuda– al tratarse de un derecho de 
difícil  y  costosa  conservación,  que  puede  determinar  la  pérdida  costosa  del  propio 
derecho; y que, por el contrario, se obtiene la minoración de la deuda existente por la 
asunción de la misma por la sociedad que se subroga.
2.  El Código Civil dispone en su artículo 999 que la aceptación pura y simple de la 
herencia puede ser expresa o tácita. Es expresa cuando se hace en documento público 
o privado. Se entiende tácitamente aceptada la herencia cuando resulta de actos que 
suponen necesariamente la voluntad de aceptar o que no habrá derecho a realizar sin la 
cualidad de heredero. Como afirmó este Centro Directivo en Resolución de 19 de julio 
de 2016, se trata de dos supuestos alternativos. En este sentido ya tuvo el Tribunal 
Supremo oportunidad de pronunciarse en Sentencia de 27 de abril de 1955, «(…) el acto 
del que se deduzca la aceptación de la herencia ha de tener un de estas dos cualidades: 
o la de revelar necesariamente la voluntad de aceptar, es decir, revelar sin duda alguna 
que, al realizarlo, el agente quería aceptar la herencia, o la de ser su ejecución facultad 
del heredero; pero no del que no lo sea».
Según  la  jurisprudencia,  «para  que  haya  aceptación  tácita,  es  preciso  que  la 
actuación del llamado revele de forma clara, precisa e inequívoca la voluntad de aceptar 
("actos que suponen necesariamente la voluntad de aceptar"), o que sus actos sean 
incompatibles con la ausencia de la voluntad de aceptar (actos "que no habría derecho a 
ejecutar sino con la cualidad de heredero")» (Sentencia de Tribunal Supremo 10 de mayo 
de 2019).
El mismo Tribunal, en Sentencia de 12 de julio de 2006 expresó que: «es preciso 
tener muy en cuenta lo que dice la sentencia de esta Sala, de fecha 27 de junio de 2000 
que afirma «El art. 999, párrafo tercero, del Código Civil dice que la aceptación tácita es 
la que se hace por actos que suponen necesariamente la voluntad de aceptar, o que no 
habría derecho a ejecutar sino con la cualidad de heredero. Este precepto procede 
sustancialmente  del  Derecho  Romano  (Instituta,  libro  2.º,  Título  XIX,  párrafo  7,  de 
"heredum qualitate et differentia", con arreglo al que "obrar como heredero es obrar 
como dueño, porque los antiguos decían herederos significando dueños"), y de las 
Partidas (la ley 11, Título VI, Partida Sexta, sobre «en que manera deue el heredero 
tomar la heredad», se refiere a que "se puede fazer por fecho: maguer non lo diga 
paladinamente", y se hace hincapié en la necesidad de la intención de ser heredero), y 
ha sido objeto de una profusa jurisprudencia (Sentencias, entre otras, 21 abril 1881, 8 
julio 1903, 17 febrero 1905, 12 febrero 1916, 6 julio 1920, 23 abril 1928, 13 marzo 1952, 
27 abril y 23 mayo 1955, 31 diciembre 1956, 8 mayo 1957, 31 marzo y 4 julio 1959, 16 
junio 1961, 21 marzo 1968, 29 noviembre 1976 y, 14 marzo 1978, 12 mayo 1981, 20 
noviembre 1991, 24 noviembre 1992, 12 julio y 10 octubre 1996, 9 mayo 1997, y 20 
enero 1998), y doctrina de la Dirección de los Registros (Resoluciones de 25 mayo 1895, 
21 mayo 1910, 21 enero 1993, 10 diciembre 1998, y 25 febrero 1999). La postura 
mantenida por la doctrina recogida en las Sentencias de esta Sala y Resoluciones 
citadas es unánime en exigir actos claros y precisos que revelen la voluntad inequívoca 
de aceptar la herencia. Ha de tratarse de hechos que no tengan otra explicación, pues lo 
que importa es la significación del acto, en cuanto indica la intención de hacer propia la 
herencia y no de cuidar el interés de otro o eventualmente el propio para después 
aceptar. Son especialmente diáfanas en tal sentido las Sentencias de 15 junio 1982, 24 
noviembre 1992 y 12 julio 1996"(…)».
3.  Es cierto que, como sostiene el recurrente, puede ocurrir que la transmisión de  s
algunos bienes y derechos de la herencia resulte útil y ventajosa para el caudal, e  oe.
incluso sea necesaria la disposición para satisfacer sus necesidades o para evitar que se  w.
inutilicen y pierdan los bienes o su conservación sea imposible. 92ww
dereDcehboes  addem iltair shee qreunec liaa  repaolri zaecl ióllna mdea ddoe tear mlain amdiossm aac tnoos  dciospmopsoitritvao sn seocbersea rbiaiemneens toe 
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confirma el párrafo segundo del artículo 999 del Código Civil («Los actos de mera 
conservación o administración provisional no implican la aceptación de la herencia, si 
con  ellos  no  se  ha  tomado  el  título  o  la  cualidad  de  heredero»)  pues,  según  las 
circunstancias concretas del caso de que se trate, ciertos actos de disposición pueden 
incluirse en la categoría de actos de administración entendida ésta en sentido económico 
–administración  dinámica,  no  estática–;  pero  si  esos  actos  no  son  «de  mera 
conservación o administración provisional», implicarán necesariamente la aceptación 
tácita de la herencia.
En la doctrina científica y en la jurisprudencia se admite que el llamado a la herencia 
realice actos de disposición para atender los gastos de entierro y funeral, para atender a 
otros gastos urgentes (recibos de suministros, rentas, prestaciones alimenticias, etc.), o 
la recolección y subsiguiente venta de frutos, y también para el pago de impuestos 
relativos a los bienes a nombre del difunto así como la liquidación y pago del impuesto 
de sucesiones (cfr., respecto de estos últimos gastos la Sentencia del Tribunal Supremo 
de 20 de enero de 1998 y la Resolución de la Dirección General de los Registros y del 
Notariado de 19 de julio de 2016), sin que por ello se entienda aceptada la herencia. 
Pero  se  considera  que  quien  paga  deudas  hereditarias  con  bienes  relictos  acepta 
tácitamente (cfr. Sentencias del Tribunal Supremo de 6 de diciembre de 1926, 16 de 
junio de 1961 y 12 de julio de 1996, entre otras).
También se ha entendido que implican aceptación de la herencia el arrendamiento de 
un bien de la herencia (cfr. Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de abril de 1928 y la 
Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 26 de julio 
de 2017) y el ejercicio de una acción de resolución de contrato de arrendamiento o 
desahucio del arrendatario (Sentencias del mismo Tribunal de 14 de marzo de 1978 y 27 
de marzo de 2008).
4.  A la vista de las anteriores consideraciones, debe concluirse que la subrogación 
de una sociedad en la posición de arrendatario y titular del derecho de opción de compra 
de la causante que se formaliza en la escritura calificada –más de dos años después del 
óbito– implica aceptación tácita de la herencia. Es cierto que el llamado a la sucesión 
que otorga dicha escritura manifiesta expresamente en ella su voluntad de no aceptar la 
herencia y que con la subrogación disminuyen las deudas de la misma y puede evitarse 
la resolución del arrendamiento. Pero estas circunstancias no impiden que la realización 
de tales actos conlleve la aceptación tácita de la herencia, pues tienen entidad suficiente 
para considerar que sólo pueden ejecutarse asumiendo la cualidad de heredero, pues 
son –en terminología de Las Partidas– «actos de señor»; como, por cierto, lo sería 
extinción de una deuda de la herencia mediante una dación en pago de bienes de la 
misma (vid. la citada Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de junio de 1961: «… quien 
paga una deuda debe ser propietario de la cosa dada en pago, sin lo que no podría 
trasladarla  al  acreedor  que  la  recibe  …»),  negocio  con  el  que  presenta  alguna 
proximidad el formalizado en la escritura calificada en tanto en cuanto –como alega el 
recurrente– la sociedad que se subroga en la posición de la arrendataria asume las 
obligaciones pendientes de pago por razón del arrendamiento.
Atendiendo  a  las  circunstancias  de  hecho  y  a  los  Fundamentos  de  Derecho 
expuestos, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la 
calificación recurrida respecto del defecto objeto de impugnación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el  e
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las  bo
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de  92ww
la LeMya Hdripido,t e1c0a ridae. junio de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, Sofía Puente Santiago.