BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 271 Viernes 12 de noviembre de 2021 Sec. III.   Pág. 139729
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
18536 Resolución de 15 de octubre de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la 
registradora de la propiedad de San Lorenzo de El Escorial n.º 3 a inscribir 
una escritura de rectificación por la que practicó la inscripción de determinada 
compraventa.
En el recurso interpuesto por doña A. S. B. contra la negativa de la registradora de la 
Propiedad de San Lorenzo de El Escorial número 3, doña Jimena Campuzano Gómez-
Acebo, a inscribir una escritura de rectificación por la que practicó la inscripción de 
determinada compraventa.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada el día 17 de julio de 2012 por el notario de Villanueva 
de la Cañada, don José Luis Núñez Lagos Roglá, con el número 1.097 de protocolo, 
doña A. S. B. pretendía la rectificación de un asiento de inscripción con base en que no 
había sido determinada la ley aplicable a su matrimonio correctamente por figurar el bien 
adquirido por ella, tiempo atrás, como bien ganancial en el Registro de la Propiedad.
II
Presentada  dicha  escritura  –junto  con  otros  documentos–  en  el  Registro  de  la 
Propiedad de San Lorenzo de El Escorial número 3, fue objeto de la siguiente nota de 
calificación:
«Calificada la escritura de rectificación autorizada el 17 de julio de 2012 por el notario 
de  Villanueva  de  la  Cañada  don  José  Luis  Núñez-Lagos  Rogla  de  la  escritura  de 
compraventa otorgada en El Escorial el 23 de julio 2004 ante el notario don José Luis 
Núñez-Lagos Rogla, número 2778/04 de protocolo que ha sido presentada con fecha 27 
de abril 2021 bajo el asiento 1475 del Diario 41, se suspende su inscripción por los 
siguientes hechos y fundamentos de Derecho.
La finca registral 4.598 de Robledo de Chavela figura inscrita a favor de doña A. S. 
B., casada en régimen de gananciales con don D. J. H., con carácter ganancial, por título 
de compra, en virtud de escritura otorgada en El Escorial el 23 de julio 2004 ante el 
notario don José Luis Nuñez-Lagos Roglá, número 2778/04 de protocolo, subsanada por 
diligencia de 20 de agosto 2004.
Ahora se presenta escritura de rectificación autorizada ente el mismo notario, en 
Villanueva de la Cañada el 17 de julio de 2012 otorgada por doña A. S. B., en estado de 
casada, manifestando estar en trámite de divorcio de don D. J. H., subsanando y 
rectificando el error padecido en la escritura de compraventa en el sentido de que la finca 
adquirida tiene carácter de bien privativo y no ganancial, dado que su matrimonio al  es
tiempo de la compraventa era el británico, de conformidad con el artículo 9.2 del Código  o
Civil, al no haber pactado régimen económico matrimonial alguno, y a falta de dicho  536ww
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Registro General de Bristol el 28 febrero 2012.
Se acompañan igualmente instancia solicitando la inscripción, junto con copias de 
una serie de documentos: vida laboral y expedición del número de seguridad social 
inglesa,  pasaporte,  recibos  de  IBI,  de  pago  de  gastos  de  comunidad,  demandas 
presentadas, certificados de nacimiento de sus hijos, resguardos del aeropuerto de 
entrada en el país, informes médicos, de baja laboral e incapacidad, de pensiones y 
prestaciones de desempleo, certificados de renta, informes de diferentes centros de 
trabajo, documentación relativa a seguros de vida, a situación de desempleo, extractos 
de cuentas bancarias, correos electrónicos, informes médicos y de servicios sociales y 
fotografías del inmueble.
La misma escritura de rectificación fue objeto de presentación en este Registro el 6 
de abril de 2017, bajo el asiento 1317 del Diario 37, suspendida la inscripción por la 
registradora accidental, dicha nota de calificación, confirmada por calificación sustitutoria, 
fue  recurrida  ante  la  Dirección  General  de  los  Registros  y  del  Notariado,  que  en 
resolución de fecha 11 de septiembre de 2017 confirmó íntegramente la calificación 
recurrida, y fue publicada el 5 de octubre en el BOE. Con fecha 13 de julio de 2018 se 
recibió en este registro bajo la entrada 1219, oficio de la Dirección General en el que se 
informaba de la interposición de demanda ante el Juzgado de Primera Instancia n.º 32 de 
Madrid frente a la resolución de fecha 11 de septiembre de 2017.
Entre la documentación aportada se encuentra una fotocopia de un documento, sin 
sello ni firma, de la sección n.º 21 de la Audiencia Provincial de Madrid, recurso de 
apelación 739/2018 en el que se desestima el recurso de apelación interpuesto por la 
representación procesal de doña A. S. T. contra el auto de 22 de junio 2018 dictado por 
la Ilma. Sra. Magistrado titular del Juzgado de Primera Instancia n.º 32 de Madrid –por el 
que se inadmite la demanda de juicio verbal por haberla presentado una vez transcurrido 
el plazo de dos meses previsto en el artículo 328 de la Ley Hipotecaria–.
Durante la pendencia del juicio verbal contra la resolución de la Dirección General, 
no es posible entrar a calificar el documento presentado (66.3 y 327 y 328 LH y 97 RH). 
Ello, no obstante, y para el caso de que el documento aportado coincida con su original y 
acredite fehacientemente el fin del procedimiento del juicio verbal contra la resolución de 
la Dirección General, se resuelve que no es posible el inicio de un procedimiento registral 
respecto de un título que ya fue objeto de calificación negativa confirmada íntegramente 
por  una  resolución  de  la  Dirección  General  de  los  Registros  y  del  Notariado  (hoy 
Dirección  General  de  Seguridad  Jurídica  y  Fe  Pública)  (resolución  de  la  Dirección 
General de 27 febrero 2020).
La documentación aportada, junto con la escritura de compraventa y de rectificación, 
consiste en fotocopias o documentación privada, que en ningún caso tiene el carácter de 
documento público, a fin de que pueda ser tenida en consideración a efectos de una 
nueva  calificación  (artículo  3  de  la  Ley  Hipotecaria).  Adicionalmente,  dicha 
documentación no constituye documentación auténtica que acredite fehacientemente lo 
manifestado –la vigencia del régimen económico matrimonial británico en el momento de 
la adquisición– de tal forma que permita desvirtuar y rectificar la pretendida inexactitud –
que no error– registral, de conformidad con el artículo 40 d) de la Ley Hipotecaria 
(resolución de 10 de junio de 2009) por lo que la única forma de salvarla es la misma que 
la  de  los  errores  de  concepto  que  no  resultan  claramente  de  los  libros,  es  decir, 
consentimiento  del  titular  registral  –don  D.  J.  H.–,  o  resolución  judicial  al  respecto 
(resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 14 mayo 2013, 
11 septiembre 2017 y 14 de octubre de 2019).
Esta nota de calificación negativa, de acuerdo con lo ordenado en el artículo 323 de la  s
Ley Hipotecaria, lleva consigo la prórroga automática del asiento de presentación por un  oe.
plazo de 60 días contados desde la fecha de su última notificación con arreglo a los  w.
artículos 322 de la Ley Hipotecaria y 58 y 59 de la Ley 30/1.992, de 26 de noviembre, de  536ww
régimDeens dJeu rlíad ifceoc hdae  ldaes  sAud mnointiifsitcraacciioónne ess Ptau bclaicliafisc ayc dióenl p nroecgeadtiivmai epnotod rAád (m…in)istrativo Común.
CamEpnu zSaanno  GLoórmenezzo-A cdeeb oE»l .Escorial, a 18 de mayo de 2021 (firma ilegible). Jimena  BOE-A-cable e
III
Solicitada  calificación  sustitutoria,  correspondió  la  misma  al  registrador  de  la 
Propiedad  de  Madrid  número  18,  don  José  Félix  Merino  Escartín,  quien  emitió 
calificación el día 11 de junio de 2021 en la que expresaba lo siguiente:
«Análisis de defectos y decisión
El registrador sustituto debe atenerse exclusivamente a los documentos aportados al 
registrador sustituido y centrarse en las causas de suspensión por el alegadas.
1.º  Aspecto procedimental
En la nota de calificación estudiada se alude a la resolución de 27 de febrero 
de 2020, que confirmó el criterio del registrador quien denegó la práctica del asiento de 
presentación, por haber recaído resolución de la entonces Dirección General de los 
Registros y del Notariado sobre el mismo título, lo que cercenaba la iniciación de un 
mismo procedimiento registral sobre la misma materia.
Sin embargo, en el caso presente, la registradora, en mi opinión, de modo acertado, 
sí que practicó dicho asiento de presentación en el Libro Diario y ofreció pie de recurso 
pleno ante su nota de calificación donde, además, argumenta sobre la documentación 
complementaria ahora presentada.
Fortalece el criterio de que estamos ante un procedimiento registral ordinario al que 
no se aplica la Resolución de 27 de febrero de 2020 lo siguiente:
– en este caso sí que ha habido asiento de presentación practicado.
– hay ofrecimiento pleno de posibles recursos.
– respecto a la nota de calificación de 18 de mayo de 2017, los Tribunales no 
fallaron sobre el fondo, puesto que la demanda fue presentada fuera de plazo.
– comparando  la  nota  de  calificación  de  2017  y  la  actual  de  2021,  objeto  de 
calificación  sustitutoria,  se  observa  que  ahora  se  presenta  diversa  documentación 
complementaria que no se presentó en el año 2017.
– en caso de situaciones dudosas, ha de optarse por la solución que mayores 
garantías conceda al ciudadano.
2.º  Necesidad de consentimiento de don D. J. H.
Coincido con la registradora calificante en que es preciso su consentimiento o, en su 
defecto, decisión judicial en un procedimiento donde pudiera haber intervenido por sí o 
debidamente representado para no causarle indefensión, pues:
– no se acredita de modo indubitado de manera objetiva la inexactitud del asiento 
registral derivada de una doble manifestación errónea de la compradora en 2004, tanto 
en cuanto a su régimen económico matrimonial como en que adquiría para su sociedad 
de gananciales,
– la recurrente reconoce la reclamación por su exesposo «de la mitad del inmueble 
en España», por lo que la titularidad delegada no es pacífica,
– también reconoce que el ex exesposo estuvo presente en la compra,
– debe aplicarse la doctrina de los propios actos,
– en el certificado de matrimonio se recoge la residencia anterior al matrimonio, pero 
no la posterior, e
– la rectificación vino ya transcurridos 8 años desde la comisión de los supuestos  bo
errores coincidiendo con un procedimiento de divorcio. 536ww
otroHs aa sdpee tcetonse,r shea ne nd ec uperonbtaa rqsuee h, epcahrao sll engeagra ati vlao sc ecortmezoa l ad ea ulas einnecxiaa cdteitu edle rcecgiiósntr aplr,e evniatr ea 
la  celebración  del  matrimonio  como  prevé  el  artículo  9.2  del  Código  Civil  o  el  no
otorgamiento  de  capitulaciones  matrimoniales  posteriores  –incluso  no  inscritas– 
entre 1987 y 2004.
La documentación complementaria aportada –fotocopias y documentos privados– 
carece de fehaciencia y no acredita de modo indubitado la existencia de la inexactitud 
registral, que derivaría de los errores alegados por la recurrente.
En consecuencia, procede confirmar la calificación».
IV
Contra la nota de calificación sustituida, doña A. S. B. interpuso recurso el día 27 de 
julio de 2021 mediante escrito en el que alegaba, en síntesis, que las escrituras y 
documentos que había presentado en el Registro de la Propiedad demostraban que 
hubo error en las escrituras originales al expresar que su régimen matrimonial era de 
gananciales cuando, en realidad, su régimen matrimonial era el británico.
V
Mediante escrito, de fecha 3 de agosto de 2021, la registradora de la Propiedad 
elevó el expediente a esta Dirección General con su preceptivo informe.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1.3.º, 38, 40, 212, 216, 217, 219, 324, 326 y 328 de la Ley 
Hipotecaria; 7.1, 9, párrafos 2.º y 3.º, 1218, 1219, 1375 y 1385 del Código Civil; 17 y 53 
de la Ley del Notariado; 60 y la disposición final décima de la Ley 20/2011, de 21 de julio, 
del Registro Civil, en redacción dada para la última disposición por la Ley 4/2017, de 28 
de junio, de modificación de la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria; 
los artículos 1.2.h), 26, 28 y 70 del Reglamento (UE) 2016/1103 del Consejo, de 24 de 
junio de 2016, por el que se establece una cooperación reforzada en el ámbito de la 
competencia,  la  ley  aplicable,  el  reconocimiento  y  la  ejecución  de  resoluciones  en 
materia de regímenes económicos matrimoniales; 93, 94, 108 y 144.2 del Reglamento 
Hipotecario;  la  Sentencia  del  Tribunal  Supremo  de  15  de  diciembre  de  2005;  las 
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 5 de mayo 
de 1978, 6 de noviembre de 1980, 10 de septiembre de 2004, 2 y 21 de febrero y 13 de 
septiembre de 2005, 19 de diciembre de 2006, 10 de junio de 2009, 19 de junio de 2010, 
7 de marzo, 24 de junio, 23 de agosto y 15 de octubre de 2011, 29 de febrero y 7 de 
mayo de 2012, 28 de enero y 14 de mayo de 2013, 5 y 20 de febrero, 27 de marzo y 7 de 
julio de 2015 y 13 de febrero y 11 de septiembre de 2017, y la Resolución de esta 
Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 27 de febrero de 2020.
1.  Debe decidirse en este recurso si es o no fundada la negativa de la registradora 
a rectificar el asiento en el que figura inscrito con carácter ganancial una vivienda, con 
las siguientes circunstancias:
a)  La  escritura  de  compraventa  fue  otorgada  en  2004  solo  por  la  esposa, 
manifestando que su régimen económico-matrimonial era el de gananciales.
b)  La escritura de rectificación fue otorgada únicamente por ella misma el día 7 de 
julio de 2012, expresando en este título que se encontraba «en trámite de divorcio» y 
que cuando contrajo matrimonio con su exesposo, británico, era residente en Bristol  s
(Inglaterra, Reino Unido). oe.
eaconccm eicdpl )elm enmitsLameal n omt aRemrdieaiisga mrinsetatser eo ñ ueaenld sa6ca  rc dieateunl ira faliabc a rcicla didóleiefn i c 2aq0rcue1ieóc7,nt, i fh yiaca hsabuociesrióanpn dei,mon  dpsiusdidiganon  l aard eliaanc ,su cfrurrdiiedpo acoc,iubó mfjneu teepon o étdras elcta aip ó rrnece gosinesfpntirrrtamaivdcaaoióddranaa     2021-18536n https://www.
por la Dirección General de los Registros y del Notariado en Resolución de 11 de
septiembre de 2017. Bc
La registradora, bajo el presupuesto de que dicha Resolución sea firme, califica los 
documentos  ahora  presentados  y  suspende  la  inscripción  solicitada  porque  dicha 
documentación  (entre  ella  algunos  documentos  son  privados  o  mera  fotocopia)  no 
constituye documentación auténtica que acredite fehacientemente lo manifestado –la 
vigencia del régimen económico matrimonial británico en el momento de la adquisición– 
de tal forma que permita desvirtuar y rectificar la pretendida inexactitud –que no error– 
registral, de conformidad con el artículo 40.d) de la Ley Hipotecaria; y considera que la 
única forma de salvarla es la misma que la de los errores de concepto que no resultan 
claramente de los libros, es decir, consentimiento del titular registral –don D. J. H.– o 
resolución judicial al respecto.
2.  Como cuestión previa, de procedimiento, cabe recordar que, como ha puesto de 
relieve este Centro Directivo recientemente en Resolución de 27 de febrero de 2020, la 
facultad de reiterar la presentación del mismo título y la petición de calificación, ya por sí 
excepcional, no puede mantenerse cuando la cuestión ha sido objeto de un recurso 
contra  la  calificación  cuestionada,  ya  se  trate  de  un  recurso  potestativo  ante  esta 
Dirección General, o de una impugnación directa ante los tribunales a través del juicio 
verbal (cfr. artículo 324 de la Ley Hipotecaria), pues en tales casos la resolución que 
recaiga será definitiva, sin posibilidad de reproducir la misma pretensión. Desde luego, 
no cabe durante la pendencia del recurso, pues en tal situación sigue vigente el asiento 
de presentación del título, sin que sea admisible la existencia de un doble procedimiento 
registral –en virtud de la existencia de dos asientos de presentación– respecto de un 
mismo título (cfr. Resolución de 10 de junio de 2009). Pero tampoco cabe una vez 
recaída Resolución en el procedimiento del recurso que haya devenido firme por no 
haber sido objeto de impugnación judicial dentro del plazo preclusivo de dos meses 
previsto para ello –o, aun habiendo sido impugnada infructuosamente, ha devenido ya 
firme– (cfr. artículo 328 de la Ley Hipotecaria). Así lo ha entendido esta Dirección 
General  al  afirmar  que  «la  posibilidad  que  brinda  el  artículo  108  del  Reglamento 
Hipotecario, y en la que pretende ampararse el recurrente, de presentar de nuevo a 
calificación los títulos que ya lo hubieran sido previamente (…) no puede desenfocarse 
hasta el punto de pretender que, en el caso de haberse interpuesto dicho recurso y 
pendiente de resolución, puede volver a plantearse y en igual sede la misma cuestión. La 
seguridad jurídica y la propia eficacia y utilidad del sistema de recursos que el legislador 
ha arbitrado como mecanismos de tutela jurídica, exigen, por un lado, que en tanto la 
cuestión planteada no se resuelva definitivamente, el mismo interesado no puede volver 
a plantearla por igual vía, y, por otro, que las resoluciones que la agoten sean definitivas 
sin posibilidad de reproducir en ella la misma pretensión (cfr. arts. 533.5.º de la Ley de 
Enjuiciamiento Civil, 1252 del Código Civil, 109 de la Ley de Régimen Jurídico de las 
Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo común, 69 d) de la Ley 
reguladora de la Jurisdicción Contencioso-administrativa)» (cfr. Resolución de 15 de 
junio de 2000).
No obstante, puede admitirse el inicio de un nuevo procedimiento registral, con la 
correspondiente calificación, en caso de que el título se presente acompañado por nueva 
documentación con finalidad subsanatoria, como acontece en este caso.
3.  Por lo que se refiere a la cuestión de fondo planteada, no cabe sino confirmar la 
calificación.
Como ya afirmó este Centro Directivo en la referida Resolución de 11 de septiembre 
de 2017, los asientos registrales están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen  e
todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud artículo 1, párrafo tercero, de la  bo
Ley Hipotecaria. En consecuencia, la rectificación de los mismos exige el consentimiento  536ww
sdue l tditeufleacr tore, grisetsraoll uyc idóen  tojuddoicsi aalq ureeclloasíd aa  loesn  qjuueic ieol  adseieclnatroa taivtroib ueynata abllgaúdno  dceorenctrhao ,t ood eons 
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de 2010, 23 de agosto de 2011 y 5 y 20 de febrero y 27 de marzo de 2015).
Por lo demás, en el presente caso no cabe apreciar que se haya producido un error 
de los comprendidos en el artículo 212 de la Ley Hipotecaria respecto de los errores 
materiales o en el artículo 216 que alude al error de concepto, ya que el registrador no 
cometió error alguno al inscribir el título de compraventa (vid., por todas, Resolución 
de 13 de febrero de 2017).
Tampoco se ha acreditado fehacientemente lo manifestado por la ahora recurrente 
de forma que permita desvirtuar el contenido del título que motivó la inscripción vigente. 
Y es que no ha quedado probado documentalmente, en forma fehaciente, la ley aplicable 
a  los  efectos  patrimoniales  del  matrimonio,  ni  el  régimen  económico  vigente  en  el 
momento de la adquisición del bien, por lo que debe confirmarse la calificación recurrida, 
de modo que, por ello, la escritura otorgada sin el consentimiento expreso de ambos 
titulares registrales no puede ser admitida como título apto para la rectificación del 
asiento. Queda a salvo la posibilidad de que –aun a falta de acreditación fehaciente de 
tales extremos– pueda verificarse la rectificación pretendida, sin consentimiento del 
excónyuge  de  la  recurrente,  si  media  la  correspondiente  resolución  judicial  en  el 
procedimiento adecuado.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación 
impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 15 de octubre de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.