BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 185 Lunes 6 de julio de 2020 Sec. III.   Pág. 48015
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
7346 Resolución de 6 de marzo de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
del  registrador  de  la  propiedad  de  Arnedo,  por  la  que  se  deniega  la 
inscripción de la resolución de una compraventa.
En el recurso interpuesto por don J. A. S. C. contra la nota de calificación del 
registrador de la Propiedad de Arnedo, don Javier Álvarez de Soto, por la que se deniega 
la inscripción de la resolución de una compraventa.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada día 26 de marzo de 2019 ante la notaria de Arnedo, 
doña Susana Garzón Echevarría, se formalizó la compraventa de un inmueble pactando 
la condición resolutoria expresa para el caso de impago; y mediante acta notarial, 
autorizada por la misma notaria el día 11 de octubre de 2019, se notificó al comprador la 
resolución de la venta.
II
Presentada dicha documentación en el Registro de la Propiedad de Arnedo, fue 
objeto de la siguiente nota de calificación:
«Referencia del documento calificado:
Número de entrada: 1173/2019 Asiento n.º: 1171 del Diario n.º 53.
Clase del documento: Escritura Pública.
Autorizante  del  documento:  Doña  Susana  Garzón  Echevarría  protocolo 
número 966/2019 de fecha once de octubre de dos mil diecinueve.
Presentante: Susana Garzón Echevarría.
Presentada copia autorizada de escritura de Reversión otorgada el once de octubre 
de  dos  mil  diecinueve  por  el  Notario  de  Doña  Susana  Garzón  Echevarría  bajo  el 
número 966/2019 de protocolo, que se presentó en este Registro el veinticuatro de 
octubre de dos mil diecinueve bajo Número de entrada: 1173/2019 que causó el asiento 
de presentación número 1171 del Libro Diario 53 calificada la misma conforme a los 
artículos 18 y 19 bis de la Ley hipotecaria y concordantes de su Reglamento y previo 
examen de los Libros del Registro, el registrador que suscribe ha resuelto suspender la 
práctica de los asientos solicitados con base en los siguientes:
Hechos:
No se ha efectuado la consignación necesaria para el ejercicio de una condición 
resolutoria en garantía de pago del precio aplazado. e
Fundamentos de Derecho: w.
– Artículo 175.6 del RH.
reso“lLuatosr iaisn spcroipdcráionn ecsa ncdeel arvseen, tas,i  redseu ltbai einnessc ritsau jleat ocsa uas a cdoen dlaic iorensecsi siórens cois onruialidsa do, 
presentando el documento que acredite haberse rescindido o anulado la venta y que se
ha consignado en un establecimiento bancario o Caja oficial el valor de los bienes o el 
importe de los plazos que, con las deducciones que en su caso procedan, haya de ser 
devuelto.
Si sobre los bienes sujetos a condiciones rescisorias o resolutorias se hubieren 
constituido derechos reales, también deberá cancelarse la inscripción de éstos con el 
mismo documento, siempre que se acredite la referida consignación.”
– Resoluciones de la DGRN de 8, 9, 10, 11 y 14 de octubre de 1991-la necesaria 
consignación, en caso de resolución, tanto del precio abonado como de los intereses 
satisfechos.
– Resolución de la DGRN de 28 de marzo de 2000 no cabe inscribir de nuevo a 
favor del vendedor sin que se acredite la consignación del precio satisfecho, aun cuando 
se hubiera pactado su retención con carácter de cláusula penal.
No se ha practicado anotación preventiva por defecto subsanable prevista en los 
artículos 42.9 y 65 de la Ley Hipotecaria por no haberse solicitado.
La presente calificación negativa provoca la prórroga del asiento de presentación 
durante sesenta días, contados desde que se practique la última de las notificaciones de 
la misma exigidas por el artículo 322 de la Ley Hipotecaria (artículo 323).
Contra la presente calificación (…).
Arnedo  a  veintisiete  de  noviembre  de  dos  mil  diecinueve.–El  registrador  (firma 
ilegible), Javier Álvarez de Soto».
III
Contra la anterior nota de calificación, don J. A. S. C. interpuso recurso el día 24 de 
diciembre de 2019 en virtud de escrito y en base a los siguientes argumentos:
«Alegaciones:
Previa.–Constituye el Hecho base de la calificación objeto de recurso, según el texto 
de la propia nota, que “No se ha efectuado la consignación necesaria para el ejercicio de 
una condición resolutoria en garantía de pago del precio aplazado”.
Tres son los fundamentos de Derecho alegados en apoyo de la decisión:
Artículo 175.6 del RH.
“Las inscripciones de venta de bienes sujetos a condiciones rescisorias o resolutorias 
podrán cancelarse, si resulta inscrita la causa de la rescisión o nulidad, presentando el 
documento que acredite haberse rescindido o anulado la venta y que se ha consignado 
en un establecimiento bancario o Caja oficial el valor de los bienes o el importe de los 
plazos que, con las deducciones que en su caso procedan, haya de ser devuelto.
Si sobre los bienes sujetos a condiciones rescisorias o resolutorias se hubieren 
constituidos derechos reales, también deberá cancelarse la inscripción de éstos con el 
mismo documento, siempre que se acredite la referida consignación”.
– Resoluciones de la DGRN de 8, 9, 10, 11 y 14 de octubre de 1991- la necesaria 
consignación, en caso de resolución, tanto del precio abonado como de los intereses 
satisfechos. es
– Resolución de la DGRN de 28 de marzo de 2000 no cabe inscribir de nuevo a  o
favor del vendedor sin que se acredite la consignación del precio satisfecho, aun cuando  46ww
se hCuobniecrlau ypea cltaa dnoo tsau  dreetneengcaiótonr ciao nq ucaer á“Nctoe r sdee  hcalá upsrualcat ipcaednoa l.a”notación preventiva por
dsoelfieccittaod sou” bys aqnuaeb l“eL ap rperveisstean eten  cloasli faicratícciuólno sn 4e2g.a9t iyv a6 5p rdoev olac aL elay  pHrióprortoegcaa rdiae lp oars iheanbtoe rdsee   BOE-A-cable e
presentación durante sesenta días, contados desde que se practique la última de las 
notificaciones  de  la  misma  exigidas  por  el  artículo  322  de  la  Ley  Hipotecaria 
(artículo 323)”.
Avanzamos que, como es de ver, la Nota impugnada no concreta ni identifica, pese a 
estimar que se trata de un “defecto subsanable”, la consistencia del “remedio” que 
permitiría la práctica del asiento interesado. Tratará de argumentarse cómo esta omisión 
(la  nota  no  expresa  en  realidad  a  favor  de  quien  o  quienes  debe  realizarse  la 
consignación), amén de representar un defecto formal que se estima incompatible con el 
derecho a la completa y correcta información/defensa de esta parte, guarda estrecha 
relación con la improcedencia en este caso de oponer a la reinscripción solicitada la falta 
de consignación del artículo 175.6 del RH. Dadas las circunstancias del caso planteado 
se estima inaplicable, lo que se somete a una más correcta consideración del Centro 
Directivo, el precepto reglamentario y las Resoluciones invocadas por la calificación 
impugnada.
Se considera, por tanto, necesario delimitar con claridad el supuesto de hecho 
planteado  en  este  caso.  Estos  antecedentes  fácticos  van  a  diferenciarlo  de  otros 
supuestos que a primera vista parecen similares pero que son notablemente diferentes. 
En el presente caso nos encontramos:
1.º  Una escritura de venta de un inmueble (protocolo 280 de 26.3.2019 de D.ª 
Susana Garzón Echevarría) en donde se pactó -e inscribió, arts. 9 LH y 51.6.ª RH- una 
condición resolutoria con cláusula penal.
2.º  Una resolución de la venta por impago de las cantidades aplazadas debidas, 
con el consentimiento expreso del comprador. Al requerimiento de pago y notificación 
con apercibimiento de que, para el caso de no realizarlo, la compraventa se entendería 
resuelta, practicado de manera fehaciente (Acta notarial protocolo 966 de 11.10.2019 de 
D.ª Susana Garzón Echevarría), el comprador compareciente ante notario manifestó que 
se  allanaba  a  la  resolución  de  la  compraventa  y  consiente  expresamente  que  los 
vendedores reinscriban la propiedad de la nave a su nombre en el Registro de la 
Propiedad de Arnedo, habiendo desalojado nave y con entrega de la llaves.
3.º  La inexistencia de cargas inscritas en el Registro de la Propiedad que sean 
necesario cancelar en el momento de la presentación en el libro diario del mismo del 
acta de requerimiento que contiene el consentimiento del comprador.
Atendidas esas concretas circunstancias del caso planteado, se presta esta parte a 
adelantar las conclusiones que un pormenorizado estudio de la legislación hipotecaria y 
de las resoluciones de la DGRyN sobre esta cuestión. Con base en este análisis, cuando 
se presenta a inscribir en un Registro de la Propiedad documento justificativo de la 
resolución  de  un  asiento  inscrito  (en  este  caso  de  compraventa)  el  protocolo  de 
actuación a observar sería el siguiente:
1.  Si hay cargas posteriores inscritas: habría que consignar a favor de éstos.
2.  Si no hay cargas posteriores inscritas: no habría que consignar a favor de los 
titulares de tales cargas, pues no existen; pero:
2.1  Si  el  comprador  ahora  resuelto  no  ha  consentido  ahora  expresamente  la 
resolución (con independencia de la cláusula penal), habría que consignar el total del 
importe a su favor.
2.2  Si  el  comprador  ahora  resuelto  ha  consentido  ahora  la  resolución  (con 
independencia de la cláusula penal) no sería necesaria la consignación. Es el caso  e.
presente  del  supuesto  aquí  planteado  lo  que  implicaría  la  innecesariedad  de  la  w.
consignación solicitada por el registrador de la Propiedad de Arnedo. 46ww
Expuesto  lo  anterior,  nos  adentramos  en  el  desarrollo  de  los  argumentos  que
sustentan este recurso.
Primera.–Inadecuada aplicación en el supuesto planteado del artículo 175.6 RH.
Esta primera alegación se basa en los siguientes motivos:
1.º  El artículo 175.6 RH es un precepto reglamentario que como tal, y obedece a su 
singular naturaleza, desarrolla una disposición de rango legal. El propio artículo 175 
delimita claramente el marco o supuesto concreto de aplicación al establecer en su 
encabezamiento: “En consecuencia de lo dispuesto en el párrafo segundo del artículo 82 
de la Ley, la cancelación de las inscripciones cuya existencia no dependa de la voluntad 
de los interesados en las mismas se verificará con sujeción a las reglas siguientes:”
Pues bien, el artículo 82 de la LH pertenece al Título IV sobre La cancelación de las 
inscripciones y anotaciones preventivas (arts. 76 a 103). Precisamente el contenido de 
dicho precepto, el artículo 82, permite identificar con claridad el supuesto que desarrolla 
y al que resulta aplicable (no a otro distinto) el artículo 175.6 RH.
Dispone el artículo 82 LH:
Las inscripciones o anotaciones preventivas hechas en virtud de escritura pública, no 
se  cancelarán  sino  por  sentencia  contra  la  cual  no  se  halle  pendiente  recurso  de 
casación, o por otra escritura o documento auténtico, en el cual preste su consentimiento 
para la cancelación la persona a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción o anotación, 
o sus causahabientes o representantes legítimos.
Podrán, no obstante, ser canceladas sin dichos requisitos cuando el derecho inscrito 
o anotado quede extinguido por declaración de la Ley o resulte así del mismo título en 
cuya virtud se practicó la inscripción o anotación preventiva.
Si  constituida  la  inscripción  o  anotación  por  escritura  pública,  procediere  su 
cancelación  y  no  consintiere  en  ella  aquel  a  quien  ésta  perjudique,  podrá  el  otro 
interesado exigirla en juicio ordinario.
Lo  dispuesto  en  el  presente  artículo  se  entiende  sin  perjuicio  de  las  normas 
especiales que sobre determinadas cancelaciones se comprenden en esta Ley.
A solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada, podrá 
procederse a la cancelación de condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado 
a que se refiere el artículo II de esta Ley y de hipotecas en garantía de cualquier clase de 
obligación, para las que no se hubiera pactado un plazo concreto de duración, cuando 
haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción 
de la acciones derivadas de dichas garantías o el más breve que a estos efectos se 
hubiera  estipulado  al  tiempo  de  su  constitución,  contados  desde  el  día  en  que  la 
prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el 
Registro, siempre que dentro del año siguiente no resulte del mismo que han sido 
renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca.
Destacar, en lo que aquí resulta de interés, que el apartado 1.º del artículo 82 LH 
sujeta la cancelación de las inscripciones practicadas en virtud de escritura pública a la 
concurrencia de dos requisitos alternativos: 1.º la existencia de sentencia contra la cual 
se  halle  pendiente  recurso  de  apelación;  “O”,  2.º  la  existencia  de  otra  escritura  o 
documento auténtico, en el cual preste su consentimiento para la cancelación la persona 
a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción o anotación, o sus causahabientes o 
representantes legítimos. Claramente el documento notarial protocolo 966 de 11.10.2019 
en relación con la escritura pública protocolo 966 de 26.03.2019 son manifestación 
inequívoca  del  consentimiento  de  la  persona  a  cuyo  favor  resultó  practicada  la 
inscripción y que manifiesta (“otorga”) el expreso consentimiento con la resolución de la  e.
compraventa y la reinscripción de la finca en el Registro de la Propiedad a favor de los  w.
vendedores. 46ww
concEul rraepna rltoasd oa n2t.eº rdioerle sa rtríecquulois i8to2s :c o“nPtoedmrápnla,  enlo  soubpsuteasnttoe ,e ns eer l cqaunec e“ltaedxatusa lsmine ndteic”h noos 
rpeáqruraisfoit osse..g.”u. nSdio  edl eal rtaícrtuíclou lo1 7852  RdHe  alap lLiceayd”o,  teasl  y“ ccoonmseoc ueennccaiab edzea  leol  dpirsoppuioe sptore ceenp teol   BOE-A-cable e
invocado como fundamento jurídico la nota de calificación motivo de discrepancia, cabría 
concluir la inadecuada aplicación del artículo 175 del RH por tratarse, el aquí planteado, 
de un supuesto perfectamente subsumible en el apartado primero del artículo 82 LH y no 
en el segundo que es el contemplado en la norma reglamentaria que lo desarrolla.
La inexistencia de cargas inscritas en el momento de la presentación (24-10-2019) 
de la documentación acreditativa de la reversión consumada por el pleno consentimiento 
entre  las  partes,  y  la  inexistencia,  por  tanto,  de  terceros  posibles  afectados  con 
preferencia registral, conduce, de acuerdo, justifica adicionalmente el presente motivo de 
recurso en concordancia con la posición mantenida, como se verá, por la DGRyN.
2.º  El  artículo  175  RH,  referente  en  esta  materia  (pues  regula  los  requisitos 
necesarios para la reinscripción a favor del vendedor en su apartado sexto) encabeza el 
precepto  con  expresión  “la  cancelación  de  las  inscripciones...”.  Se  refiere 
necesariamente a asientos practicados en el libro de inscripciones (bien inscripciones 
propiamente dichas, bien anotaciones). Es decir, este precepto ha de ser invocado para 
la cancelación de asiento practicados en el registro (por ejemplo, una inscripción de 
hipoteca  constituida  por  el  comprador,  o  una  inscripción  de  compra  por  una  venta 
realizada  por  el  comprador,  o  una  anotación  de  embargo  practicada  en  los  libros 
registrales), pero es evidente que no puede ser invocado para supuestos en los que no 
hubiera asientos practicados a cancelar (por ejemplo, que hubiese una anotación de 
embargo simplemente presentada en el libro diario y fuera posterior a la presentación del 
acta  de  requerimiento,  supuesto  que  se  da  en  el  presente  caso  aunque  no  esté 
mencionado en la nota de calificación).
3.º  El artículo 175 RH, en su regla sexta, segundo párrafo, se refiere a la posibilidad 
de “cancelarse la inscripción” de derechos reales constituidos por el comprador, es decir, 
de asientos necesariamente practicados en el libro de inscripciones (bien inscripciones 
propiamente  dichas,  bien  anotaciones),  que  recuerda  que  es  necesaria  la  “referida 
consignación”. A sensu contrario, ante la ausencia de derechos reales constituidos por el 
comprador, no sería necesaria consignación alguna.
4.º  El artículo 175 RH, en su regla sexta, primer párrafo (para cuando no hay otras 
inscripciones que haya que cancelar diferentes a la inscripción del comprador), habla de 
consignación,  a  disposición  de  comprador,  “con  las  deducciones  que  en  su  caso 
procedan”. Y quizás será necesario hacer la consignación cuando el comprador ahora no 
haya consentido expresamente la resolución (lo cual no impide que pueda reinscribirse a 
favor del vendedor); pero es evidente la innecesariedad de la consignación cuando ahora 
(independientemente de la cláusula penal) el comprador ha consentido expresamente en 
la resolución allanándose a lo pedido por el vendedor con desalojo del local y entrega de 
llaves del inmueble.
Segunda.–La condición resolutoria en el Tribunal Supremo.
Como ha declarado nuestro Tribunal Supremo (vid. Sentencia de 11 de octubre 
de 1995), la resolución produce sus efectos “ex tunc” y no “ex nunc”, de forma que la 
resolución del dominio o derecho real adquirido por el comprador determina la resolución 
de los derechos constituidos sobre la cosa que traigan causa de ese dominio o derecho 
resuelto (cfr. artículos 513 n.º 6, 529 y 1.124 del Código civil, 11 y 107 de la Ley 
Hipotecaria), incluido el embargo trabado sobre el derecho resuelto (cfr. Sentencia del 
Tribunal Supremo de 11 de octubre de 1995).
Y ello ha llevado a la DGRyN, resolución de 10/12/2015 señalar que “No obstante, a 
solicitud del interesado de inscripción parcial, como ya dijera esta Dirección General (cfr.  e
Resolución  20  de  diciembre  de  1999),  nada  se  opone  a  que,  sin  perjuicio  de  la  bo
subsistencia de la referida carga -en el presente supuesto había una carga a favor de la  46ww
Hpaarcteiesn ad ala P rúebsloicluac-,ió pnu deedla i nrieciinasl ccroibnitrrsaeto a d fea vcoorm dperla vveenndtae,d toier,n ep uveirstu laal ivdoaldu nstuafdic ideen taem pbaaras 
provEosc adre lcai rr,e esno luecl icóans.”o a que se refiere esta resolución, la DGRyN, y sin necesidad de
consignación alguna, permitirla un despacho parcial del documento que implicaría la
reinscripción a favor del vendedor (con el consentimiento de comprador a la resolución), 
dejando  en  ese  caso  vigente  la  carga  inscrita  a  favor  de  la  Hacienda  Pública.  Y 
obsérvese que en el caso que nos ocupa no hay cargas inscrita en el Registro de la 
Propiedad.
Tercera.–Doctrina  de  la  Dirección  General  de  los  Registros  y  del  Notariado. 
Diferencias y falta de identidad de razón entre las Resoluciones invocadas en la nota de 
calificación recurrida y el supuesto del caso que nos ocupa.
Paso  a  reseñar  las  resoluciones  que  son  aplicables  al  caso  que  nos  ocupa, 
recogiendo la literalidad del contenido de las mismas, para poder luego justificar que se 
refieren a supuestos totalmente distintos al presente:
– Resoluciones de 8, 9, 10, 11 (BOE núm. 302 de 18-12-1991) y 14 de octubre 
de 1991 (BOE núm. 306 de 23-12-1994) (mencionadas en la nota de calificación) no se 
refieren al “ejercicio de la condición resolutoria” sino a los requisitos necesarios para 
poder inscribir una “escritura de venta con condición resolutoria” que quiere contener una 
cláusula resolutoria. Y así, en contra de lo mantenido por el registrador en las notas de 
calificación respectivas de 1.991, y a los efectos, reiteramos, de poder inscribir la venta, 
la  DGRyN  procede  a  (literalmente):  I)  “confirmar  la  validez  de  la  estipulación  que 
extiende a la obligación de abono de intereses por el aplazamiento del pago del precio, 
la cobertura inherente a la condición resolutoria explícita del artículo 1.504 del Código 
Civil” -el registrador ponía en duda que se pudiese inscribir incluso la cláusula penal 
pues  entendía  que  era  un  derecho  personal,  II)  “debe  rechazarse  la  confusión  y 
contradicción  apuntada  por  el  Registrador,  toda  vez  que  se  hallan  perfectamente 
definidos en todos sus aspectos y deslindados entre sí -con todas las consecuencias 
jurídicas  inherentes-  el  precio  al  contado,  el  precio  aplazado  y  la  obligación  de 
intereses...”  -el  registrador  ponía  en  duda  la  claridad  de  la  cláusula,  y  III)  “ha  de 
reiterarse la doctrina sentada por esta Dirección General, en las citadas Resoluciones 
de 5, 6 y 7 de febrero de 1990, que concluyen en la necesidad de la constatación 
registral  de  tales  cláusulas  -en  los  términos  que  de  tales  resoluciones  resulta-  en 
coherencia con las exigencias de claridad y precisión de los pronunciamientos registrales 
y de la necesaria expresión en el asiento de todos los pormenores del título que definan 
la extensión del derecho inscrito. Únicamente habrá de añadirse, en relación con el 
extremo recogido en la letra b) de este tercer defecto, que es indudable -como afirma el 
Registrador y no se contradice por el recurrente- la necesaria consignación, en caso de 
resolución, tanto del precio abonado como de los intereses satisfechos, pues uno y otros 
integran  la  contraprestación  del  comprador  que  equilibra  la  transmisión  dominical 
perseguida” (en contra de la nota del registrador que denegaba la inscripción de la 
cláusula pactada. En el supuesto de hecho de esta resolución no existe siquiera ejercicio 
de la condición resolutoria. Radicalmente diferente al caso que nos ocupa.
R. 29-12-1982, BOE núm. 16 de 19-1-1983: “la cuestión que plantea este recurso es 
de si con arreglo a los artículos 1.504 del Código Civil y 59 del Reglamento Hipotecario, 
se puede inscribir en el Registro la resolución llevada a cabo por los vendedores, no 
obstante, la oposición del comprador, que manifiesta en diligencia recogida en el acta de 
requerimiento que se le hizo, haber cumplido totalmente la mencionada obligación de 
pago del precio en la forma que la propia diligencia recoge”. En el supuesto de hecho de 
esta resolución existe oposición por parte del comprador. Radicalmente diferente al caso 
que nos ocupa. s
R. 04/02/1988, BOE núm. 51 de 29-2-1988. “En el supuesto del presente recurso se  oe.
pretende la reinscripción a favor del transmitente de una finca vendida bajo condición  w.
qrreeusseco ilésusitóotenr i aúd leteilm xcpool ínscteirta amt,o a eannni ftiveeis rlttaua d fda edlt aea  cdauece tparda ong ooct oadnrei all alp,  rrepecosiroo l lueacn iqó luones y  t séderem cnliaonrtoaifsi c qcauo ena vln eacndoiamd otpiser anyde eo qnr u llaae    2020-7346n https://ww
reclamar de la Sociedad vendedora por haberle devuelto ésta las letras vencidas e
impagadas y las pendientes de vencimiento y quedando las cantidades ya abonadas
afectas a una cláusula penal estipulada. El Registrador suspende la inscripción por 
constar sobre la finca una anotación de embargo y no haberse verificado la consignación 
prevista en el artículo 175 del Reglamento Hipotecario.” En el supuesto de hecho de esta 
resolución  existen  cargas  inscritas  que  hace  necesario  cancelarlas.  Radicalmente 
diferente al caso que nos ocupa.
R. 20/12/1999. BOE núm. 29 de 3-2-2000: “Es doctrina reiterada de este centro 
directivo, que para la cancelación de los derechos o cargas posteriores recayentes sobre 
los  bienes  adquiridos  con  condición  resolutoria,  una  vez  operada  la  resolución,  es 
preciso el previo depósito o consignación de todas las cantidades que el transmitente de 
los  bienes  hubiere  recibido  en  contraprestación  (cfr.  artículo  175.6  del  Reglamento 
Hipotecario), y que no puede accederse a dicha cancelación por consecuencia de una 
resolución voluntariamente acordada por transmitente y adquirente”. En el supuesto de 
hecho  de  esta  resolución  existen  cargas  inscritas  que  hace  necesario  cancelarlas. 
Radicalmente diferente al caso que nos ocupa.
R. 28/03/2000, BOE núm. 91 de 15-4-2000. (mencionada en la nota de calificación) 
“...presentó una instancia en el Registro de la Propiedad número 1 de Jaén, a la que 
acompañaba los originales de las letras de cambio impagadas y copia del acta de 
notificación y requerimiento, solicitando la cancelación de la inscripción de la venta por 
resolución de la misma como consecuencia del incumplimiento por el comprador de la 
obligación de pago del precio aplazado. Es doctrina reiterada de esta Dirección General 
(vid. Resoluciones de 29 de diciembre de 1982, 16 y 17 de septiembre de 1987 y demás 
citadas por el Registrador en su nota) que en aquellos casos en que por no existir 
oposición del comprador a la resolución, ni terceros titulares de derechos inscritos o 
anotados que deriven de la titularidad que se resuelve, cabe como consecuencia del 
ejercicio por el vendedor de la facultad resolutoria expresamente pactada, a través del 
requerimiento -en realidad notificación- previsto en el artículo 1.504 del Código Civil, la 
reinscripción a su favor del dominio sin el expreso consentimiento del titular registral o 
una resolución judicial que la declare (cfr. artículos 82, párrafo segundo, de la Ley 
Hipotecaria y 59 de su Reglamento). Mas para ello es imprescindible, no obstante, 
acreditar que previa o simultáneamente se han consignado las cantidades percibidas 
como consecuencia de la transmisión que se resuelve según exige el artículo 175.6.ª del 
Reglamento  Hipotecario”.  En  el  supuesto  de  hecho  de  esta  resolución  no  existe 
consentimiento expreso del comprador a la resolución. Radicalmente diferente al caso 
que nos ocupa.
R.  09/06/2010  BOE  núm.  2  de  3.1.2011;  “Hechos.  Figurando  inscrita  una 
compraventa con condición resolutoria en garantía del pago del precio aplazado en la 
que se estipuló, para caso de cumplimiento de la misma, la retención por la vendedora 
de las cantidades entregadas hasta la fecha en concepto de indemnización de daños, y 
perjuicios y la recuperación de la finca libre de cargas, se presenta ahora acta de 
requerimiento en la que la parte compradora se allana a la resolución de la compraventa. 
Se da la circunstancia de que, con posterioridad a la venta se practicó una anotación de 
embargo contra la compradora”. En el supuesto de hecho de esta resolución existen 
cargas inscritas que hace necesario cancelarlas. Radicalmente diferente al caso que nos 
ocupa.
R. 10/12/2010, BOE núm. 2 de 3-1-2011: “1. El único problema que plantea el 
presente recurso es el de dilucidar si, constando inscrita la cesión de un solar a cambio 
de pisos en un edificio futuro y habiéndose pactado la condición resolutoria para el caso 
de que, transcurrido un plazo, no se hubiese obtenido la licencia municipal para la  s
construcción, puede reinscribirse el dominio a favor del cedente aportando un Acta  oe.
notarial en la que se requiere al cesionario llevar a cabo la resolución del contrato de  w.
cesión, sin que dicho cesionario haya contestado al expresado requerimiento.” En el  46ww
slau preuseoslutoc idóen .h Recahdoic adlem eesnttae  rdeisfeorleuncitóen a nl oca esxoi sqteu ec onnosse onctiumpiae.nto expreso del comprador a
las sRig. u0i4e/n1t2e/s2 0ci1rc0u, nBsOtaEn cniúams: . A8)  dMee 1d0ia-n1t-e2 0e1s1c:r i“t1u.r aE no toerl gpardease enlt e2 3r edceu resnoe sroo nd ere 2le0v0a7n, tsees   BOE-A-cable e
vendió  determinada  finca,  sujetándose  la  transmisión  del  dominio  de  la  misma  al 
cumplimiento de la condición suspensiva consistente en el pago del precio que quedó 
aplazado. Esta compraventa quedó inscrita en el Registro de la Propiedad, haciéndose 
constar el pacto de reserva de dominio. B) Sobre el derecho del comprador consta 
anotado en el Registro embargo en favor de la Hacienda Pública, con fecha 14 de abril 
de 2008.”. En el supuesto de hecho de esta resolución existen cargas inscritas que hace 
necesario cancelarlas. Radicalmente diferente al caso que nos ocupa.
R.  01/04/2011,  BOE  106  de  4-5-2011.  “Mediante  sentencia  dictada  en  juicio 
declarativo se decretó la resolución de un contrato de compraventa de una finca registral, 
en el que se estipuló el aplazamiento de pago y se garantizó el mismo con condición 
resolutoria  explícita  debidamente  inscrita,  ordenándose  la  reinscripción  a  favor  del 
demandante y la cancelación de la inscripción de la escritura pública en la que se 
documentó aquel contrato y de todas las inscripciones y anotaciones posteriores. Se da 
la circunstancia de que aparece en el Registro una venta otorgada por el comprador. De 
los  documentos  presentados  se  infiere  que  no  se  citó  a  los  titulares  registrales, 
entablándose el procedimiento exclusivamente contra el primer comprador. Inicialmente 
en el Registro se inscribió a favor del demandante, cancelándose la inscripción de la 
venta  resuelta;  pero  se  deniega  ahora  la  cancelación  de  la  inscripción  de  venta 
posterior”. En el supuesto de hecho de esta resolución existe un asiento de inscripción 
que hace necesario cancelarlo. Radicalmente diferente al caso que nos ocupa.
R. 25/01/2012, BOE 61 de 12-3-2: “Debe decidirse en este expediente si es o no 
inscribible un acta de resolución de un contrato de compraventa como consecuencia del 
ejercicio por el acreedor de la cláusula resolutoria, pactada en la escritura que da origen 
al título de transmisión por el que se aplaza una parte del precio, y en el que se garantiza 
esa  parte  del  precio  aplazado  con  cláusula  resolutoria  explícita  para  el  caso  de 
incumplimiento; concurre en el proceso de ejercicio de la facultad resolutoria, que la 
parte acreedora del precio no ha hecho la consignación expresamente exigida en el 
artículo 175.6 del Reglamento Hipotecario; además también ocurre que no consta en el 
momento  de  presentarse  el  documento  de  resolución,  que  el  acreditado  tenga 
conocimiento de la resolución de la compraventa; si bien posteriormente a la calificación 
del registrador, se presenta en el Registro acta de manifestaciones otorgada por el 
acreditado en la que se opone a la resolución de la compraventa, lo que supone un 
argumento más, pero a la vez determinante -si bien la falta de consignación por sí sola 
paralizaría la resolución- para que no se pueda practicar la resolución de la compraventa 
si no es por resolución judicial.” En el supuesto de hecho de esta resolución existe 
oposición expresa del comprador a la resolución. Radicalmente diferente al caso que nos 
ocupa.
R.  06/07/2012,  BOE  núm.  227  de  20.9.2012:  “1.  En  el  presente  recurso  son 
relevantes para su resolución los siguientes antecedentes: a) Mediante Sentencia judicial 
se decretó la resolución de un contrato de compraventa de una finca registral, en el que 
se estipuló el aplazamiento de pago y se garantizó el mismo con condición resolutoria 
explícita debidamente inscrita, ordenándose la reinscripción a favor del demandante y la 
cancelación de la inscripción de la compraventa resuelta y de todas las inscripciones y 
anotaciones posteriores (así interpreta el registrador la solicitud de constancia registral 
del documento a pesar de la falta de precisión de la misma en este aspecto). b) Sobre la 
finca a la que se refieren las citadas compraventas y sentencia consta en el Registro una 
anotación  preventiva  de  embargo  a  favor  de  la  Agencia  Tributaria  extendida  con 
posterioridad a la inscripción de la compraventa resuelta, cuya diligencia de embargo es  s
de 26 de marzo de 2010”. En el supuesto de hecho de esta resolución existen cargas  oe.
inscritas que hace necesario cancelarlas. Radicalmente diferente al caso que nos ocupa. w.
R. 17/05/2013 BOE núm. 152 de 26-6-2013: “1. Instada resolución de contrato de  46ww
pperermseunttaa dpao ra  oinbsrcar ipfucitóunra l ae ens cerjieturcraic ipoú bdleic ala p ocro nlad iqcuióen  lar ecseodluetnotreia e ne xspur edsíaa  rpeascutealdvea  lay 
ppeorrmquueta a  yj udiceioc ladreal  rseug isdtoramdinoiro  nsoo cboren cluar refinnc lao sp erermquuistaitdoas,  psaer as uvesprieficnadrela .l aS oinns chreipcchióons   BOE-A-cable e
relevantes los siguientes: a) Por escritura pública de fecha 7 de febrero de 2007 se cede 
en permuta determinada finca a cambio de la realización de obra, entrega de elementos 
independientes  determinados  y  pago  de  una  cantidad.  Se  pacta  en  garantía  del 
cumplimiento de dichas obligaciones condición resolutoria expresa estableciéndose que 
en caso de resolución la cedente hará suyas las obras hechas sin que la cesionaria 
tenga derecho a indemnización alguna, b) El 13 de diciembre de 2012 la sociedad 
cedente requiere de resolución a la cesionaria quien contesta al requerimiento citando a 
la cedente en fecha determinada para firmar escritura de resolución momento en el que 
deberán hacerse entrega recíproca de determinadas facturas, así como recibir de la 
cedente determinada cantidad por diferencia de repercusión del impuesto sobre el valor 
añadido, c) El día 20 de diciembre de 2012 la cedente comparece ante notario y tras 
afirmar la existencia del hecho determinante de la resolución y el allanamiento de la 
cesionaria  se  adjudica  la  finca  como  consecuencia  de  la  resolución  y  solicita  su 
inscripción, así como la cancelación de la condición resolutoria. El registrador entiende 
que no ha existido allanamiento por parte del cesionario y que no se dan los requisitos 
para  practicar  la  reinscripción.  El  notario  recurrente  entiende  que  ha  existido 
allanamiento y que las diferencias entre las partes se limitan a cuestiones fiscales.” En el 
supuesto de hecho de esta resolución no existe consentimiento expreso del comprador a 
la resolución. Radicalmente diferente al caso que nos ocupa.
R. 10/07/2013 BOE 189 DE 8.8.2013: “La única cuestión que se plantea en el 
presente recurso, al ser el único defecto impugnado por el notario recurrente, es la de 
dilucidar si, constando inscrita la permuta de un solar a cambio de pisos en un edificio 
futuro y habiéndose pactado la condición resolutoria para el caso de que, transcurrido un 
plazo, no hubiesen sido entregadas las entidades registrales pactadas por la sociedad 
cesionaria  a  la  cedente,  puede  reinscribirse  el  dominio  a  favor  de  ésta,  aportando 
escritura de resolución unilateral del contrato, acompañada de acta notarial en la que se 
requiere al cesionario llevar a cabo la resolución del contrato de cesión, sin que dicho 
cesionario haya contestado al expresado requerimiento al no haber sido hallado en el 
domicilio señalado a dicho efecto”. En el supuesto de hecho de esta resolución no existe 
consentimiento expreso del comprador a la resolución. Radicalmente diferente al caso 
que nos ocupa.
R. 14/04/2014 BOE núm. 116 de 13-5-2014: “En este expediente debe decidirse si, 
constando inscrita la cesión de un solar a cambio de superficie edificada por construir y 
habiéndose  pactado  la  condición  resolutoria  para  el  caso  de  que,  transcurrido 
determinado plazo, no se hubiese obtenido la licencia municipal para la construcción o 
ésta no se hubiese realizado, puede o no reinscribirse el dominio a favor del cedente 
como consecuencia de un acta notarial por la que se notifica al cesionario la resolución 
del contrato de permuta por haber transcurrido el plazo fijado sin que se haya terminado 
la  construcción  del  edificio  ni  transmitido  a  la  parte  cedente  la  edificación 
correspondiente. En el acta, en la que no consta que el cesionario haya contestado al 
requerimiento, se solicita la reinscripción del dominio no sólo del solar cedido sino 
también de toda la obra nueva declarada e inscrita, a favor de los transmitentes, toda vez 
que según la condición resolutoria pactada e inscrita, en caso de cumplimiento de ésta, 
los cedentes recuperan el pleno dominio del solar transmitido y hacen suyo, por accesión 
todo lo edificado, por renunciar el cesionario a la moderación judicial de la indemnización 
por cumplimiento parcial prevista en el artículo 1154 del Código Civil.”. En el supuesto de 
hecho  de  esta  resolución  no  existe  consentimiento  expreso  del  comprador  a  la 
resolución. Radicalmente diferente al caso que nos ocupa. s
R. 16/10/2014 BOE núm. 270 de 7.11.2014: “1. Son hechos a tener en cuenta para la  oe.
resolución de este expediente los siguientes: - En escritura de compraventa celebrado  w.
entre doña Y. C. G., como compradora, y don Francisco y don Alfonso A. I., como  46ww
cvoennddiecdióonre rse, ssoelu taoprilaa.z ó-  Ppoasrttee ridoerml epnretec,i ol oasp claitzaaddoos,  dgoanra Fntriaznácnidsocose y  sduo np aAglofo nmseod Aia.n tIe., 
ceden su crédito a la sociedad mercantil “Cerámicas Yecla, S.A.”. Dicha cesión consta
inscrita.” EN el supuesto de hecho de esta resolución existe un asiento de inscripción 
que hace necesario cancelarlo. Radicalmente diferente al caso que nos ocupa.
R. 10/12/2015, BOE núm. 310 de 28.12.2015: “1. Son hechos relevantes para la 
resolución del presente recurso los siguientes: a) Se presenta en el Registro de la 
Propiedad  una  escritura  de  resolución  de  una  compraventa  en  la  que  se  había 
establecido  un  pacto  resolutorio  por  impago  del  precio  aplazado.  La  compraventa 
contenía una cláusula penal conforme a la cual “la parte vendedora hará suyas las 
cantidades  entregadas  hasta  la  fecha  en  concepto  de  indemnización  por  daños  y 
perjuicios”, b) Consta en el Registro de la Propiedad, hipoteca unilateral concertada por 
el comprador a favor de la Hacienda Pública entre la compraventa y la resolución. La 
hipoteca fue aceptada y consta expedida la certificación a la que se refiere el artículo 688 
de la Ley de Enjuiciamiento Civil”. En el supuesto de hecho de esta resolución existe un 
asiento de inscripción que hace necesario cancelarlo. Radicalmente diferente al caso 
que nos ocupa.
R. 10/02/2016 BOE núm. 60 de 10.3.2016: “1. Habida cuenta de la rectificación 
parcial de la calificación que, a la vista del recurso, ha realizado la registradora, son 
relevantes para la resolución del mismo los siguientes hechos: a) Se presenta en el 
Registro de la Propiedad un acta notarial autorizada el día 5 de febrero de 2015 -con 
número  273  de  protocolo-  de  resolución  de  una  compraventa  sujeta  a  condición 
resolutoria por impago del precio aplazado. La escritura de compraventa, otorgada el 
día 14 de noviembre de 2008, contenía una cláusula penal conforme a la cual, resuelta 
de pleno derecho la compraventa, la parte compradora perdería las cantidades pagadas. 
Consta en el Registro de la Propiedad la anotación preventiva de embargo letra B, sobre 
el pleno dominio de la finca vendida, practicada con posterioridad a la inscripción de la 
referida compraventa.” En el supuesto de hecho de esta resolución existen cargas 
inscritas que hace necesario cancelarlas. Radicalmente diferente al caso que nos ocupa.
R. 05/09/2016 BOE núm. 233 de 27.9.2016: “En el presente caso hay interesantes 
cuestiones que podrían ser suscitadas pero que, por imperativo del precepto citado, no 
procede abordar, tales como las que se derivarían de que, al tiempo de presentarse el 
acta notarial de requerimiento de 14 de marzo de 2016, ya estaba abierta la fase de 
liquidación del concurso de la sociedad “Martinsa-Fadesa, S.A.” (auto dictado el 6 de 
marzo de 2016); estando también presentada en el Registro (en la fecha de presentación 
del acta de requerimiento) la escritura de venta la transmisión del pleno dominio de la 
participación indivisa en favor de determinada sociedad, sin que conste la notificación de 
la  pretensión  de  resolución  a  la  misma,  algo  de  especial  relevancia,  ya  que  la 
reinscripción en favor de las ahora recurrentes implicaría la cancelación del asiento 
practicado a favor de la sociedad adquirente sin que la misma haya tenido conocimiento 
de  la  resolución  a  fin  de  evitar  su  indefensión.  Por  otra  parte,  abierta  la  fase  de 
liquidación  cesa  la  posibilidad  de  ejercicio  de  acciones  resolutorias  de  ventas  de 
inmuebles  por  falta  de  pago  del  precio  aplazado,  aunque  deriven  de  condiciones 
explícitas inscritas en el Registro de la Propiedad, tal y como establece el artículo 57.3 
de la Ley Concursal en relación con el 56 del mismo cuerpo legal.” En el supuesto de 
hecho  de  esta  resolución  no  existe  consentimiento  expreso  del  comprador  a  la 
resolución. Radicalmente diferente al caso que nos ocupa.
R. 05/07/2017 BOE núm. 182 de 1.8.2017: “Se plantea en este expediente, de 
nuevo, una cuestión relativa a la posibilidad de inscribir un acta de resolución de un 
contrato de compraventa como consecuencia del ejercicio por parte de la vendedora de 
la facultad de resolución pactada al amparo del artículo 1504 del Código Civil para  s
garantizar  el  pago  de  parte  del  precio  aplazado.  En  este  caso  concurren  dos  oe.
circunstancias relevantes, puestas de manifiesto por la registradora en todas las notas  w.
de calificación emitidas, y que son, por un lado, que los deudores requeridos se oponen  46ww
epxopr repsaartme ednete  laa  lvae rnedseodluocriaó,n ,q uy,i epno ri novtoroc,a q uael  enfoe chtaoy  lac ocnlsáiugsnualcai ópne dnea lc apnatcidtaadda  aelgnu nlaa 
eesxcprrietusraa  ddeel  ccoommpprraadvoern ata l.a”  Erens oellu scuiópnu.e Rsatod idcea lmheecnhtoe  ddiefe eresntate r easl oclauscoió qnu eex nisotes  oocpuopsaic.ión  BOE-A-cable e
R. 10/10/2018 BOE núm. 267 de 15-11-2018: “Se debate en este expediente la 
posibilidad  de  inscribir  un  mandamiento  judicial  que  se  libra  en  ejecución  de  una 
sentencia, dictada en un procedimiento ordinario, por la que se declaró resuelta una 
compraventa  sujeta  a  condición  resolutoria  expresa.  El  registrador  se  opone  a  la 
inscripción por considerar que concurren los dos siguientes defectos: a) no se acompaña 
documento  que  acredite  haberse  hecho  por  los  demandantes  vendedores  la 
consignación de las cantidades a las que han sido condenados a restituir a la parte 
compradora demandada (artículo 175.6 Reglamento Hipotecario), y b) no resultar de los 
títulos calificados que el titular de la anotación de embargo, cuya cancelación se ordena, 
haya sido citado en el procedimiento para alegar a que lo que su derecho convenga 
respecto del cumplimiento de todos los requisitos de la resolución.” En el supuesto de 
hecho  de  esta  resolución  existen  cargas  inscritas  que  hace  necesario  cancelarlas. 
Radicalmente diferente al caso que nos ocupa.
R. 16/01/2019 BOE núm. 32 de 6-2-2019: “Se plantea en este expediente, de nuevo, 
una cuestión relativa a la posibilidad de inscribir un acta de resolución de un contrato de 
compraventa como consecuencia del ejercicio por parte de la vendedora de la facultad 
de resolución pactada al amparo del artículo 1504 del Código Civil para garantizar el 
pago de parte del precio aplazado. En este caso concurre una circunstancia relevante, 
puesta de manifiesto por el registrador, que consiste en la oposición expresa por parte de 
la entidad compradora requerida a la resolución. En concreto, la entidad compradora, 
como  contestación  a  la  notificación  recibida,  hizo  constar  la  improcedencia  de  la 
resolución por haber sido las obligaciones de pago escrupulosamente cumplidas y haber 
sido puestos los fondos necesarios para el pago a disposición de la entidad vendedora, 
llegando a consignarse judicialmente a petición de ésta, que se comprometió a acreditar 
tales circunstancias allá donde fuera necesario”. En el supuesto de hecho de esta 
resolución  existe  oposición  expresa  del  comprador  a  la  resolución.  Radicalmente 
diferente al caso que nos ocupa.
Se ha intentado de forma objetiva reseñar la doctrina de la DGRyN en relación a los 
supuestos de hecho en las mismas recogidas, de forma que entendemos que de la 
misma resulta:
– Habiendo titulares de derechos inscritos posteriores a la escritura de compra y que 
hace falta cancelar: requiere consignación a disposición de los titulares posteriores. 
ninguna resolución se ha encontrado en la que los antecedentes de hecho se refieran a 
la posible existencia de derechos posteriores no inscritos (simplemente presentados en 
el libro diario).
– No habiendo titulares de derechos inscritos posteriores, y estando la finca inscrita 
a favor del comprador: todas las resoluciones que se han estudiado que obligan a 
consignar a disposición del titular (se entiende el comprador) parten del supuesto de que 
el comprador no ha consentido expresamente en la resolución. ninguna resolución se ha 
encontrado  en  la  que  los  antecedentes  de  hecho  se  refieran  a  una  resolución 
expresamente consentida.
Es decir, no se ha encontrado ninguna resolución en que el supuesto de hecho 
planteado fuera (como en el caso presente): I) el de la ausencia de cargas inscritas 
posteriores a la compraventa -pues lógicamente nada hay que cancelar-, II) junto con un 
consentimiento expreso del comprador a la resolución.
Y, además, en caso de que se impusiera la obligación de consignar, sería necesario  s
especificar a favor de quien, pues no es lo mismo realizarla a favor de titulares de cargas  oe.
inscritas que sean necesario cancelar, que a disposición del propio comprado w.
Por lo expuesto,
tengSao plicoirt op rqeusee nptaodr op reens etinetmadpoo  ye sftoer meas crreitcou rys olo gsu dboecrnuamtievnot oasn teq ulea  Dloi reacccoimónp aGñeanne rsael 
de los Registros y del Notariado frente a la Nota de Calificación negativa del Registrador
de la Propiedad de Arnedo de fecha 27-11-2017, interesando su expresa estimación con 
cuantos pronunciamientos resulten favorables a los intereses de esta parte en orden a la 
reinscripción de la titularidad de la Finca 22028 de Arnedo a favor de los vendedores (el 
recurrente y su esposa) con base en el documento notarial de 11/10/2019 número de 
protocolo  966  de  D.ª  Susana  Garzón  Echevarría  sin  necesidad  de  realizar  la 
consignación del artículo 175.6 RH.»
IV
Notificada la interposición del recurso a la notaria de Arnedo, doña Susana Garzón 
Echevarría, como autorizante del título calificado, presentó escrito de alegaciones, de 
fecha 3 de enero de 2020, entendiendo que procede inscribir la resolución de la venta ya 
que  «existe  voluntad  de  ambas  partes  para  la  resolución  de  la  compraventa,  con 
allanamiento expreso del vendedor, habiendo pactado las partes, al amparo del principio 
de autonomía de la voluntad, libremente y con claridad las condiciones en que debía 
producirse el pago del precio aplazado, las consecuencias de la falta de pago y una 
cláusula penal de retención de un determinado porcentaje de las cantidades entregadas 
en función de cuando se produce el impago, todo ello inscrito en el Registro de la 
Propiedad, y sin que existan titulares de derechos posteriores inscritos, el automatismo 
de la condición resolutoria debería operar en toda su extensión».
V
El registrador de la Propiedad emitió informe manteniendo la nota de calificación y 
elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1154 y 1504 del Código Civil; 82 de la Ley Hipotecaria; 59 
y175.6.ª del Reglamento Hipotecario, y las Resoluciones de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado de 25 de enero de 2012, 10 de julio de 2013, 10 de diciembre 
de 2015, 5 de julio de 2017 y 16 de enero de 2019 y 29 de agosto de 2019.
1.  El supuesto de hecho planteado en este caso es el siguiente:
a)  Una compraventa entre empresarios de una nave industrial en la que se aplaza 
totalmente el precio de la compraventa, ascendente a la cantidad de 170.000 euros, 
estableciéndose que dicho precio debía ser satisfecho a los transmitentes mediante 
sesenta cuotas de periodicidad mensual consecutiva, por un importe cada una de ellas 
de 2.833,33 euros cada cuota, que se pagarán los cinco primeros días de cada mes a 
partir del mes inmediatamente siguiente al de la firma de la presente escritura, mediante 
abono en la cuenta designada por los vendedores; y pactándose además que la cantidad 
aplazada no devengue intereses.
Además,  se  acordó  que  la  cantidad  aplazada  de  pago  queda  garantizada  con 
condición resolutoria expresa en los términos que a continuación se establecen, sobre la 
finca objeto de compraventa:
– La falta de pago a su vencimiento de uno cualquiera de los plazos, producirá 
automáticamente el vencimiento de los demás pendientes y dará lugar de pleno derecho 
a la resolución de la compraventa, con las siguientes consecuencias: e.
– Si la resolución se produce por el impago de una cuota dentro de los 20 primeros  w.
meses, los adquirentes perderán la totalidad de los importes satisfechos hasta dicho  46ww
mom–e Sntio l.a resolución se produce por el impago de una cuota entre los meses 21 a 30,
aemseb moso minecnlutsoi.ve, los adquirentes perderán el 80% de las cantidades entregadas hasta  BOE-A-cable e
– Si la resolución se produce por el impago de una cuota entre los meses 31 a 40, 
ambos Inclusive, los adquirentes perderán el 70% de las cantidades entregadas hasta 
ese momento.
– Si la resolución se produce por el impago de una cuota entre los meses 41 a 50, 
ambos inclusive, los adquirentes perderán el 60% de las cantidades entregadas hasta 
ese momento.
– Y si la resolución se produce por el impago de una cuota entre los meses 51 a 60, 
ambos inclusive, los adquirentes perderán el 50% de las cantidades entregadas hasta 
ese momento.
Para que tenga lugar la resolución será preciso que la parte vendedora requiera 
fehacientemente de pago a la compradora por acta notarial, teniendo por domicilio a 
efectos  de  las  notificaciones  el  de  la  nave  industrial  objeto  de  compraventa,  con 
concesión de un plazo de diez días, transcurrido el cual, si no consta el pago en la 
misma acta, se entenderá resuelta la compraventa. El título inscribible será el acta 
notarial que justifique la notificación, resultando del mismo el vencimiento del plazo de 
gracia, en unión del título de la parte vendedora, es decir copia autorizada de esta 
escritura librada para los vendedores.
– Para el caso de impago y requerimiento notarial con posterior pago, serán de 
cuenta del requerido los gastos notariales, más el 5% del importe impagado, como 
penalización.
– Será  igualmente  causa  de  resolución  automática  de  esta  compraventa,  con 
pérdida del precio satisfecho, la declaración de concurso o cualquier tipo de insolvencia 
de la parte compradora.
La resolución llevará consigo:
– El desalojo inmediato de las fincas por parte de los adquirentes o por quienes de 
ellos deriven derecho, cualquiera que sea el origen de su título, incluido expresamente el 
de arrendamiento.
– El abono por los adquirentes de la suma a que ascienden los gastos, impuestos y 
arbitrios originados por las notificaciones o procedimiento y los de la nueva titulación a 
favor de los vendedores, y ello con independencia de la Indemnización relacionada en el 
apartado anterior.
– Para cancelar en el Registro de la Propiedad la condición resolutoria, bastará que 
los vendedores declaren haber cobrado el precio y los correspondientes intereses y 
consientan en su extinción.
La compraventa de la nave sujeta a la reseñada condición resolutoria y con cláusula 
penal fue inscrita en el Registro de la Propiedad.
b)  Resolución de la compraventa por impago del precio aplazado dentro de los 
veinte primeros meses, que es notificada notarialmente al comprador por acta autorizada 
por el mismo notario, compareciendo la sociedad compradora en el mismo instrumento y 
realizando las siguientes manifestaciones ante la notaria autorizante:
– Que se da por notificado del requerimiento de pago contenido en el acta, con el 
apercibimiento expreso de que, para el caso de no realizar el pago, la compraventa se 
entenderá resuelta.
– Que en relación con dicha notificación contesta que se allana a la resolución de la 
compraventa y consiente expresamente que los vendedores reinscriban la propiedad de  e.e
la nave a su nombre en el Registro de la Propiedad de Arnedo. b
– Manifiesta haber desalojado la nave y requiere a la notaria autorizante para que  46ww
rneoctiibfiqau een d dicehpoó sdietop ólassit oll aav leas p daert ela v neanvdee,d ao rdai syp loessi ceiónntr edgeu lea  lpaas rltlea vveesn.dedora, y para que
El vendedor compareció el mismo día ante la notaria autorizante y recogió las llaves
de la nave, lo que consta en el acta reseñada.
c)  No constan cargas posteriores inscritas en el Registro de la Propiedad.
El registrador entiende que no se puede inscribir la resolución sin la consignación a 
favor del comprador de las cantidades percibidas por el vendedor, aunque no existan 
titulares de cargas posteriores y ello a pesar de que exista una cláusula penal pactada. 
El recurrente y la notaria autorizante entienden que no procede la consignación por 
considerar que la resolución opera automáticamente y porque no hay titulares de cargas 
posteriores.
Es importante destacar que en el supuesto de hecho de este expediente no existe 
pacto de renuncia a la moderación judicial de la cláusula penal, pacto cuya validez entre 
sociedades mercantiles analizó la Resolución de la Dirección General de los Registros y 
del Notariado de 29 de agosto de 2019. Además, la compraventa ahora analizada se 
formalizó entre un particular y una sociedad mercantil, no entre sociedades mercantiles.
Tampoco se da el supuesto de la Resolución de 10 de diciembre de 2015 citada por 
el recurrente y el notario autorizante, pues ésta se refería a una escritura pública de 
resolución entre vendedor y comprador y no a un caso de requerimiento de pago y acta 
de manifestaciones de no oposición (ex artículo 59 del Reglamento Hipotecario). En 
aquel caso se dijo que nada se opone a que, sin perjuicio de la subsistencia de las 
cargas posteriores -que en nuestro caso no existen- pueda reinscribirse a favor del 
vendedor,  aunque  no  haya  consignación,  pues  la  voluntad  de  ambas  partes  a  la 
resolución del inicial contrato de compraventa, tiene virtualidad suficiente para provocar 
la inscripción de la resolución de la venta. En el supuesto de hecho de este expediente 
se pretende reinscribir por el mecanismo automático del artículo 59 del Reglamento 
Hipotecario  y  no  por  escritura  pública  de  resolución  convenida  entre  vendedor  y 
comprador.
2.  Es doctrina reiterada de esta Dirección General sobre la condición resolutoria 
explicita  (véase  Resoluciones  señaladas  en  los  «Vistos»)  que  la  reinscripción  del 
inmueble en favor del vendedor, como consecuencia del ejercicio de la facultad de 
resolución pactada al amparo de los artículos 1504 del Código Civil y 59 del Reglamento 
Hipotecario, está sujeta a determinados requisitos para salvaguardar la posición jurídica 
de las partes.
3.  La Resolución de 16 de enero de 2019 los resume así: «(…) Según la reiterada 
doctrina fijada por este Centro Directivo, la reinscripción en favor del vendedor, cuando 
es consecuencia del juego de la condición resolutoria expresa pactada conforme al 
artículo 1504 del Código Civil, está sujeta a rigurosos controles que salvaguardan la 
posición jurídica de las partes, los cuales se pueden sintetizar de la siguiente forma: 
primero,  debe  aportarse  el  título  del  vendedor  (cfr.  artículo  59  del  Reglamento 
Hipotecario), es decir, el título de la transmisión del que resulte que el transmitente 
retiene el derecho de reintegración sujeto a la condición resolutoria estipulada; segundo, 
la notificación judicial o notarial hecha al adquirente por el transmitente de quedar 
resuelta la transmisión, siempre que no resulte que el adquirente requerido se oponga a 
la resolución invocando que falta algún presupuesto de la misma. Formulada oposición 
por el adquirente, deberá el transmitente acreditar en el correspondiente proceso judicial 
los presupuestos de la resolución, esto es, la existencia de un incumplimiento grave 
(Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de septiembre de 1993), que frustre el fin del 
contrato por la conducta del adquirente, sin hallarse causa razonable que justifique esa 
conducta (Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de diciembre de 1991, 14 de febrero 
y 30 de marzo de 1992, 22 de marzo de 1993 y 20 de febrero y 16 de marzo de 1995), y, 
tercero, el documento que acredite haberse consignado en un establecimiento bancario  e.
o caja oficial el importe percibido que haya de ser devuelto al adquirente o corresponda,  w.b
por  subrogación  real,  a  los  titulares  de  derechos  extinguidos  por  la  resolución  46ww
r(easrtoícluucloió n1 7p5ro.6d.uª ced,e rl eRspeegclatom deen tuon aH iyp ootterac apraior)t.e , Eesl tdee breeqr udisei t“or essteit ujiursseti flioca q upeo rhquubeie rlaa 
dpeebrceibr iqduoe”,  iemnp loonse t érremcíipnroosc qaus ep rreesstualtcaionn deesl  ya,r tcícoumloo  1o1c2u3rr ed eel nC lóad iingeof iCcaivcili.a S peo rtr aretas cdisei óunn, 
uno de los contratantes sólo estará legitimado para exigir del otro la devolución cuando
cumpla por su parte lo que le incumba (cfr. artículo 175.6.ª del Reglamento Hipotecario). 
Y este requisito no puede dejar de cumplirse bajo el pretexto de una cláusula mediante la 
que  se  haya  estipulado  que  para  el  caso  de  resolución  de  la  transmisión  por 
incumplimiento, el que la insta podrá quedarse con lo que hubiese prestado o aportado la 
contraparte,  por  cuanto  puede  tener  lugar  la  corrección  judicial  prescrita  en  el 
artículo  1154  del  Código  Civil  (Resoluciones  29  de  diciembre  de  1982,  16  y  17 
septiembre de 1987, 19 de enero y 4 de febrero 1988 y 28 de marzo de 2000), sin que 
quepa pactar otra cosa en la escritura (Resolución 19 de julio de 1994). Todo ello implica 
que en el importe que en tal caso se consignara por el transmitente podrán existir 
cantidades que fueron indebidamente consignadas porque la deducción posible no pudo 
de momento ser determinada».
4.  Por  tanto  uno  de  los  requisitos  necesarios  para  que  opere  la  reinscripción 
derivada del automatismo de la condición resolutoria explícita ex artículos 1504 del 
Código Civil y 59 del Reglamento Hipotecario es la aportación del documento en que se 
acredite  que  el  vendedor  ha  consignado  el  importe  que  haya  de  ser  devuelto  al 
adquirente  o  que  corresponda,  por  subrogación  real,  a  los  titulares  de  derechos 
extinguidos por la resolución, como exige el artículo 175.6.ª del Reglamento Hipotecario, 
radicando el fundamento de este requisito en que, cuando se resuelve un contrato, se ha 
de proceder a la restitución de prestaciones (artículo 1123 del Código Civil), añadiéndose 
que «(…) este requisito no puede dejar de cumplirse bajo el pretexto de una cláusula 
mediante la que se haya estipulado que para el caso de resolución de la transmisión por 
incumplimiento, el que la insta podrá quedarse con lo que hubiese prestado o aportado la 
contraparte,  por  cuanto  puede  tener  lugar  la  corrección  judicial  prescrita  en  el 
artículo  1154  del  Código  Civil  (Resoluciones  29  de  diciembre  de  1982,  16  y  17 
septiembre de 1987, 19 de enero y 4 de febrero 1988 y 28 de marzo de 2000), sin que 
quepa pactar otra cosa en la escritura (Resolución 19 de julio de 1994)».
5.  La reinscripción en el Registro de la propiedad a favor del vendedor exige por 
tanto consignación de las cantidades por aquél percibidas, consecuencia de los efectos 
«ex tunc» que en relación a la restitución de prestaciones determina el artículo 1123 del 
Código  Civil  y  no  sólo  es  exigible  en  caso  de  existencia  de  titulares  de  cargas 
posteriores.  En  definitiva,  en  todo  caso  de  reinscripción  como  consecuencia  de  la 
resolución  de  una  compraventa  con  precio  aplazado  garantizado  con  condición 
resolutoria explícita, al amparo del artículo 59 RH, es necesaria la consignación del 
importe que haya de ser devuelto al adquirente o -si hubiera cargas posteriores- que 
corresponda,  por  subrogación  real,  a  los  titulares  de  derechos  extinguidos  por  la 
resolución (artículo 175.6.ª del Reglamento Hipotecario).
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 6 de marzo de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.