BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 249 Lunes 18 de octubre de 2021 Sec. III.   Pág. 127101
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
16937 Resolución  de  24  de  septiembre  de  2021,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de 
calificación de la registradora de la propiedad de Archena, por la que se 
suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva.
En el recurso interpuesto por doña Begoña Portillo Muñoz, notaria de Ceutí, contra la 
nota de calificación de la registradora de la Propiedad de Archena, doña Carmen María 
Ferrer Martínez, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de 
obra nueva.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada el día 22 de abril de 2021 por la notaria de Ceutí, doña 
Begoña Portillo Muñoz, con el número 347 de protocolo, don J. A. S. G. procedió a 
declarar  por  antigüedad  una  obra  nueva  terminada  consistente  en  una  vivienda 
unifamiliar sobre una finca de la que era titular de la nuda propiedad.
Para acreditar la antigüedad de la obra nueva declarada, superior a treinta años, y su 
descripción coincidente con la contenida en el título, se aportaba e incorporaba en la 
escritura un certificado expedido por el arquitecto colegiado de la Región de Murcia, don 
A. C. V., cuya firma legitima la notaria autorizante en la misma escritura por cotejo con 
otras estampadas en su presencia, el día 18 de marzo de 2020. Asimismo, para acreditar 
las facultades del técnico competente para expedir dicho certificado, se aportaba e 
incorporaba también en la escritura otro certificado expedido y firmado electrónicamente 
por doña M. T. A. S., arquitecto, secretario del Colegio Oficial de Arquitectos de Murcia, 
el día 4 de julio de 2019, conforme al cual el arquitecto que había expedido el certificado 
mencionado tenía título expedido por la Escuela Superior de Arquitectura de Valencia en 
fecha 20 de julio de 2004 y se encontraba colegiado en el Colegio Oficial de Arquitectos 
de Murcia desde el día 26 de octubre de 2004, sin que constase en su expediente nota 
desfavorable alguna en el ejercicio de la profesión.
II
Presentada copia autorizada de dicha escritura en el Registro de la Propiedad de 
Archena, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Hechos:
Primero.  En escritura autorizada en Ceutí, el día veintidós de abril de dos mil 
veintiuno, ante su Notario doña Begoña Portillo Muñoz, protocolo número 347/2021, se 
formaliza  la  declaración  de  obra  nueva  terminada  sobre  la  finca  registral  8840  del 
término de Ceutí. s
Segundo.  Copia autorizada de la citada escritura, debidamente autoliquidada del  oe.
impuesto, se presentó en este Registro a las diez horas y veintiún minutos del día veinte  w.
de mayo de dos mil veintiuno, causando el asiento 1171 del Diario 126. 937ww
Fundamentos de Derecho:
Se  ha  apreciado,  previa  su  calificación  registral,  conforme  a  los  artículos  18  y 
concordantes de la Ley Hipotecaria, los siguientes defectos subsanables:
Primero.  Se protocoliza en la escritura un certificado de antigüedad y cuadro de 
superficies de la edificación, firmado el día 18 de marzo de 2020 por don A. C. V. como 
Arquitecto de la Región de Murcia, número (…) de colegiado, junto con un certificado 
expedido y firmado electrónicamente el 4 de julio de 2019 –fecha anterior a la expedición 
del certificado de antigüedad– por doña M. T. A. S., Arquitecto, Secretario del Colegio 
Oficial de Arquitectos de Murcia.
Sin embargo, no se acredita la competencia del técnico a la fecha de la expedición 
del certificado, bien mediante visado, o certificación expedida por su respectivo Colegio 
Profesional de fecha posterior a la expedición del certificado de antigüedad y cuadro de 
superficies.
Son de aplicación los artículos 9, 34, 38 y 202 concordantes de la Ley Hipotecaria; 
51 y 308 del Reglamento Hipotecario; 28 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de 
octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación 
Urbana; 45 y siguientes del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se 
aprueban  las  normas  complementarias  al  Reglamento  para  la  ejecución  de  la  Ley 
Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza 
urbanística; Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 23 
de octubre de 2000, 22 de marzo de 2003 y 11 de marzo de 2009.
Segundo.  En  el  citado  informe  técnico  no  se  identifican  las  coordenadas 
georreferenciadas de la porción de suelo ocupada por cada edificación; no pudiendo 
éstas extraerse de la certificación catastral aportada al no coincidir la superficie de la 
edificación con la que consta en el título.
La exigencia de identificar las coordenadas georreferenciadas de la porción de suelo 
ocupada por la obra resulta de la nueva redacción del artículo 202 de la Ley Hipotecaria, 
que  tras  la  Ley  13/2015  de  24  de  junio  dispone  “Las  nuevas  plantaciones  y  la 
construcción  de  edificaciones  o  asentamiento  de  instalaciones,  tanto  fijas  como 
removibles, de cualquier tipo, podrán inscribirse en el Registro por su descripción en los 
títulos referentes al inmueble, otorgados de acuerdo con la normativa aplicable para 
cada tipo de acto. en 'los que se describa la plantación, edificación, mejora o instalación. 
En todo caso, habrán de cumplirse todos los requisitos que hayan de ser objeto de 
calificación registral, según la legislación sectorial aplicable en cada caso.”
La porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá 
de estar Identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica.
Así mismo, tal exigencia ha sido reiterada por la DGRN en Resoluciones de 8 de 
febrero  y  30  de  mayo  de  2016,  Fundamentos  4  y  7,  respectivamente,  señalando 
textualmente el primero de ellos “...En consecuencia, para inscribir cualquier edificación, 
nueva o antigua, cuya declaración documental y solicitud de inscripción se presente en el 
Registro de la Propiedad a partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada 
en vigor de la Ley 13/2015, será requisito, en todo caso que la porción de suelo ocupada 
habrá de estar Identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica.
La presente nota de calificación negativa lleva consigo la prórroga automática de la 
vigencia del asiento de presentación por un plazo de 60 días, contados desde la última 
notificación a que 68 refiere el art. 323 LH. Contra esta nota de calificación puede (…)
Archena a ocho de junio de dos mil veintiuno La registradora titular (firma ilegible):  oe.
Fdo: Carmen M.ª Ferrer Martínez». 937www.
III
Contra la anterior nota de calificación, doña Begoña Portillo Muñoz, notaria de Ceutí,
aun cuando los dos defectos señalados por la registradora de la Propiedad ya habían  Bc
sido subsanados mediante diligencia extendida en la escritura el día 18 de junio de 2021, 
interpuso recurso el día 24 de junio de 2021 en los siguientes términos:
«Begoña Portillo Muñoz, notario del Ilustre Colegio de Murcia, con residencia en 
Ceutí, comparece y como mejor proceda en derecho,
Dice:
Que le ha sido notificada en junio de 2021 la calificación efectuada por la Sra. 
Registradora de la Propiedad de Archena, doña Carmen M.ª Ferrer Martínez, respecto 
de la escritura autorizada por la notario que suscribe, de declaración de obra nueva, el 
día 22 de abril de 2021 número 347 de protocolo, presentada en el citado Registro el 
día 20 de mayo de 2021, causando el asiento número 1171 del libro diario 126.
Que,  no  obstante,  haber  subsanado  el  defecto,  no  estando  de  acuerdo  con  la 
calificación notificada, mediante el presente escrito interpone recurso frente a ésta de 
conformidad con el artículo 228 de la Ley hipotecaria, con base a los siguientes:
Hechos y Fundamentos de Derecho:
1.  Escasa motivación.
La calificación notificada se limita a indicar los articules 45 y siguientes del Real 
Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al 
Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la 
Propiedad  de  Actos  de  Naturaleza  Urbanística,  y  las  resoluciones  de  la  Dirección 
General de los Registros y del Notariado de 23 de Octubre de 2000, 22 de marzo 
de 2003 y 11 de marzo de 2009 sin más argumentación ni fundamentación, por lo que 
incurre en escasa motivación, no se cumple mínimamente la obligación de motivar la 
resolución para que el interesado pueda defender de manera efectiva sus derechos.
La jurisprudencia que exige el cumplimiento de ese deber de motivar las resoluciones 
para evitar la indefensión del ciudadano, es constante en todos los órdenes jurídicos: 
civil, administrativo, penal, procesal...
A simple título de ejemplo recordamos que la doctrina del TC sobre motivación de 
resoluciones expresada en las SS. 56/87, de 14 de marzo, y 100/87, de 12 de junio, 
entiende que es esencial para exteriorizar el fundamento jurídico de la decisión y permitir 
su control.
Por otro lado, no vale cualquier tipo de motivación realizada de cualquier manera, 
pues como dice la STC 65/91 de 22 de marzo FJ 4 “una motivación formularia es 
inadmisible”. En el mismo la STC 264/88, de 22 de diciembre FJ 5 aclara que, la mera 
exposición,  incluso  de  una  norma  jurídica,  sin  entrar  en  más  consideraciones  ni 
pronunciarse sobre el cumplimiento” o no de los requisitos, no constituye razonamiento 
ni puede calificarse propiamente de fundamento jurídico.
La consecuencia de lo anterior es la indefensión en que se coloca al del TC sobre la 
interesado, misma es pues muy la doctrina estricta y escrupulosamente garantista y 
como bien dice la STC 9/82 de 10 de marzo no sólo en caso de imposibilidad, sino 
disminución indebida siempre que haya “una de las posibilidades legales de defensa” 
hay indefensión; o como dice la STC 109/85 de 8 de Octubre FJ 3 basta para que se 
produzca  un  simple  “menoscabo  de  su  posición  procesal”;  o  en  palabras  de  la 
STC 154/91 de 10 de julio FJ 2 que se haya entorpecido o dificultado de manera 
sustancial la defensa de los derechos o intereses de una de las partes. es
Es  también  cuestión  reiterada  por  la  Dirección  General  de  los  Registros  y  del  o
Notariado en múltiples resoluciones, según la cual, “cuando la calificación del registrador  937ww
cisanoe slnaac   rdniepeolc srimdfóaenavs topaivrrraaerob tevllleniog d eeinsdne ateec,x ,ea isqgqauiubreéiloe lal ,a lpc  ecaooxrnapnfo rserqigmsuneeea   traaesm ell o bilsnoié tspen rr dieunesncfaeaipdc miotoo sosp t biuvqáaeuscdeiica,ó o ansc   ssoduunef oi jcuctoieiecdrni ootec , po sdrneoe  c ocleolpdasoir mimndeiaiesndnm  atool o lsays,     OE-A-2021-16able en https://
defectos aducidos y con suficiencia los fundamentos jurídicos en los que se basa dicha
calificación (cfr. artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 2 de octubre 
de 1998, 22 de marzo de 2001, 14 de abril de 2010, 26 de enero de 2011, 20 de julio 
de 2012, 12 de febrero de 2016, 26 de abril y 19 de junio de 2017, 21 de noviembre 
de 2018 y l de marzo de 2019, entre otras muchas). Es indudable que, de este modo, 
serán efectivas las garantías del interesado recurrente, quien al conocer en el momento 
inicial  los  argumentos  en  que  el  registrador  funda  jurídicamente  su  negativa  a  la 
inscripción solicitada podrá alegar los fundamentos de Derecho en los que apoye su 
tesis  impugnatoria,  a  la  vista  ya  de  los  hechos  y  razonamientos  aducidos  por  el 
registrador que pudieran ser relevantes para la Resolución del recurso. También ha 
mantenido esta Dirección General (vid. la Resolución de 25 de octubre de 2007, cuya 
doctrina confirman las más recientes de 28 de febrero y de 20 de julio de 2012) que no 
basta con la mera cita rutinaria de un precepto legal (o de Resoluciones de este Centro 
Directivo), sino que es preciso justificar la razón por la que el precepto de que se trate es 
de aplicación y la interpretación que del mismo ha de efectuarse (y lo mismo debe 
entenderse respecto de las citadas Resoluciones), ya que sólo de ese modo se podrá 
combatir la calificación dictada para el supuesto de que no se considere adecuada la 
misma”.
Y es insuficiente porque ni en las normas ni resoluciones que indica la señora 
registradora  exigen  lo  que solicita  “certificación expedida por su respectivo Colegio 
Profesional de fecha posterior a la expedición del certificado de antigüedad”:
– el artículo 50, del RD 1093 “cualquier técnico, que mediante certificación de su 
colegio Profesional respectivo, acredite que tiene facultades suficientes”.
– y las resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 23 
de Octubre de 2000, 22 de marzo de 2003 y 11 de marzo de 2009 se refieren a 
supuestos distintos del que es objeto de calificación, pues contemplan supuestos en el 
que se cuestiona certificados visados o falta de legitimación de firma.
2.  Improcedencia  de  la  exigencia  de  que  la  fecha  del  certificado  del  colegio 
profesional sea posterior a la fecha de la certificación.
La Notario autorizante de la escritura entiende que el artículo 50.3, ha sido cumplido 
con el certificado incorporado a la escritura expedido por la secretario del colegio oficial 
de arquitectos de Murcia de fecha 04/07/2019, pues lo que pretende la norma es que se 
acredite la suficiencia de las facultades del técnico certificante en la forma que indica el 
artículo 50 de dicho Real Decreto, (sin que exija la norma el control de fechas que exige 
la registradora) pues acreditadas sus facultades derivadas de su titulación universitaria 
se entiende que continua facultado, sin que exista norma que exija que acredite que no 
ha sido privado de ellas.
Por todo lo expuesto,
Solicita que se admita el presente escrito, extendido en cuatro folios de papel de los 
Colegios Notariales, teniendo por interpuesto recurso frente a la calificación negativa de 
la señora Registradora de la Propiedad de Archena respecto del expediente reseñado 
autorizada por la que suscribe, procediendo, previos los trámites legalmente previstos, a 
dictar resolución por la revoque la nota de resolución y remita la certificación registral 
solicitada».
IV s
La registradora de la Propiedad de Archena, doña Carmen María Ferrer Martínez,  w.b
emitió informe confirmando su nota de calificación en cuanto al único defecto señalado  937ww
eCne nlatr om Disimreac tiqvuoe. había sido objeto de recurso, el primero, y elevó el expediente a este
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9, 18, 19, 19 bis, 202 y 325 de la Ley Hipotecaria; 28 del Real 
Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de 
la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana; 45 y siguientes del Real Decreto 1093/1997, 
de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la 
ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos 
de Naturaleza Urbanística; 3.2 de la Ley 2/1974, de 13 de febrero, sobre Colegios 
Profesionales; la disposición transitoria cuarta de la Ley 25/2009, de 22 de diciembre, de 
modificación de diversas leyes para su adaptación a la Ley sobre el libre acceso a las 
actividades de servicios y su ejercicio; el Real Decreto 1000/2010, de 5 de agosto, sobre 
visado colegial obligatorio; el Real Decreto 129/2018, de 16 de marzo, por el que se 
aprueban los Estatutos Generales de los Colegios de Arquitectos y de su Consejo 
Superior; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado 
de 27 de enero y 4 de diciembre de 2006, 5 de febrero de 2011, 2 de agosto de 2012 
y 16 de diciembre de 2013, y las Resoluciones de la Dirección General Seguridad 
Jurídica y Fe Pública de 16 de junio de 2020 y 28 de enero de 2021.
1.  Se discute en este expediente si queda acreditada la competencia y facultades 
del arquitecto que expide una certificación para acreditar la antigüedad de una obra y su 
descripción  coincidente  con  el  título  en  que  es  declarada  por  antigüedad  para  su 
inscripción en el Registro de la Propiedad, conforme a lo dispuesto en el artículo 28.4 del 
texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por el Real 
Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, y en los artículos 49, 50 y 52 del Real 
Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al 
Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la 
Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística.
El certificado es expedido por la secretaria de su Colegio Profesional el día 4 de julio 
de 2019, que acredita que el arquitecto certificante tiene título oficial de arquitecto 
expedido por la Escuela Superior de Arquitectura de Valencia en fecha 20 de julio 
de 2004 y se encuentra colegiado en el Colegio Oficial de Arquitectos de Murcia desde el 
día 26 de octubre de 2004, sin que conste en su expediente nota desfavorable alguna en 
el ejercicio de la profesión.
El certificado de antigüedad ha sido expedido por el arquitecto el día 18 de marzo 
de 2020.
La registradora señala el siguiente defecto que es objeto de recurso: «No se acredita 
la competencia del técnico a la fecha de la expedición del certificado, bien mediante 
visado, o certificación expedida por su respectivo Colegio Profesional de fecha posterior 
a la expedición del certificado de antigüedad y cuadro de superficies».
Este es el único defecto que ha sido objeto de recurso, el señalado como primero en 
la nota de calificación de la registradora, dándose la circunstancia además de que el 
recurso  se  ha  interpuesto  a  los  efectos  del  artículo  325  último  párrafo  de  la  Ley 
Hipotecaria,  pues  se  subsanó  los  defectos  señalados  por  la  registradora  mediante 
diligencia subsanatoria extendida por la misma notaria recurrente en la escritura por ella 
autorizada. Por tanto, es ese primer defecto el único que ha de ser objeto de resolución 
en este expediente.
2.  Como cuestión previa, respecto a la alegación de la recurrente de motivación 
insuficiente en la nota de calificación respecto del único defecto que es objeto de 
recurso, de un análisis de la misma se deduce lo siguiente: se señalan los defectos que  e
a juicio de la registradora adolece la escritura, los fundamentos en los que se apoya para  bo
esa calificación y las circunstancias que con arreglo a esos defectos y fundamentos  937ww
oimbpjeidtoe nd ela r eincsucrsriop csióenñ.a lAaddeom –ávsis, asnedñoa leal  lian forermgiest roa dcoerrati fiecla mdoo ddoe l daer qsuuitbescaton aor  aepl odretafencdtoo 
ceexrpteifidciaccióiónn d eexl pceedrtiidfiac apdoor  dseul  raersqpueitcetcivtoo– C, olole qguioe  Parñoafedsei omnaáls  deel efmecehnato pso dsete rmioor tiav alcai ódne, 
pues  a  través  de  esos  medios  se  completan  los  fundamentos  anteriormente
consignados. De este modo, parece claro que la registradora está fundamentando por 
qué considera no acreditadas las facultades del técnico que expide la certificación en el 
momento de su expedición, y de hecho así parece reconocerlo la notaria recurrente 
cuando en su escrito de recurso argumenta en contra de esta interpretación de la 
registradora.
En consecuencia, existe una motivación suficiente de la nota de calificación frente a 
la alegación de la recurrente.
3.  Entrando en el primer defecto resultante de la nota calificadora, único que ha 
sido objeto de recurso, consiste en que no se acredita la competencia del técnico que 
expide la certificación a efectos de acreditar la terminación en fecha determinada de la 
obra que se declara por antigüedad y su descripción coincidente con el título –lo cual, a 
juicio  de  la  registradora  ha  de  hacerse  bien  mediante  visado,  o  bien  mediante 
certificación expedida por su respectivo Colegio Profesional de fecha posterior a la 
expedición del certificado–, y, en consecuencia, no resulta acreditada la antigüedad de la 
obra tal y como se describe en la escritura, que es un requisito exigido tanto en el 
apartado a) del artículo 52 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, como en el 
número 4 del artículo 28 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el 
que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
Hay que partir de que en la inscripción de declaraciones de edificaciones confluyen 
aspectos de interés público junto con los intereses particulares del propietario, así como 
el interés de los terceros resultante de la seguridad del tráfico y de ahí que la legislación 
vigente establezca unos requisitos para la inscripción y el consiguiente control notarial y 
registral a efectos de la constancia registral de la obra.
En este sentido, el artículo 55 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, que 
aprueba las normas complementarias al Reglamento Hipotecario sobre inscripción en el 
Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística, bajo la rúbrica «calificación 
registral», establece una norma específica de control por parte del registrador de la 
Propiedad de los requisitos de inscripción de las declaraciones de obras, diciendo: 
«Calificación  registral.  Los  Registradores  calificarán,  bajo  su  responsabilidad,  el 
cumplimiento de lo establecido en este Reglamento para la inscripción de declaraciones 
de obra nueva, de tal forma que los documentos que no reúnan los requisitos exigidos no 
serán  inscribibles,  sin  perjuicio  de  lo  dispuesto,  sobre  publicidad  registral  de  la 
irregularidad urbanística, en la legislación aplicable en cada caso».
Por su parte, el apartado 1 del artículo 28 del texto refundido de la Ley de Suelo y 
Rehabilitación  Urbana,  aprobado  por  el  Real  Decreto  Legislativo  7/2015,  de  30  de 
octubre, para autorizar escrituras de declaración de obra nueva terminada exige la 
aportación (para su testimonio) del acto de conformidad, aprobación o autorización 
administrativa  que  requiera  la  obra  según  la  legislación  de  ordenación  territorial  y 
urbanística,  así  como  los  documentos  que  acrediten  el  cumplimiento  de  todos  los 
requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de 
ésta a sus usuarios y el otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias 
para garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al 
uso previsto en la ordenación urbanística aplicable. Además, según la misma norma los 
notarios exigirán –si se trata de declaración de obra nueva en construcción– certificación 
expedida por técnico competente y acreditativa del ajuste de la descripción de la obra al 
proyecto que haya sido objeto de dicho acto administrativo; y, si es declaración de obra 
nueva terminada, la certificación expedida por técnico competente acreditativa de la 
finalización de ésta conforme a la descripción del proyecto. s
Y el mismo artículo 28 exige la calificación registral como requisito para la inscripción  oe.
de las declaraciones de edificaciones, tanto de las obras nuevas como de las antiguas,  w.
cada una con sus respectivos requisitos. 937ww
de SCuoemloo  yre Rgleah gaebnileitaracli,ó enl  aUprbaartnaad od 2e tdeerml ainratí cquuloe  2«8p daeral  cpitraadcoti cteaxr tola sre fcuonrdreidsop odned liae nLteesy 
Pinrsocpriipecdiaodn ees xdigeir álans  eels ccruitumrpalsim dieen dtoe cdlaer acloiósn  rdeeq uoisbirtao sn ueesvtaab, lelocsid Rose geisntr aedlo raepsa drtea dloa   BOE-A-cable e
anterior», es decir, la licencia municipal, el certificado del técnico y los demás requisitos 
que señala.
A continuación establece el mismo precepto una excepción para las obras antiguas, 
en cuanto a los requisitos exigibles, pero no en cuanto a la necesidad de calificación 
registral, pues dicho apartado 4 comienza diciendo que «no obstante lo dispuesto en el 
apartado anterior, en el caso de construcciones, edificaciones e instalaciones respecto 
de  las  cuales  ya  no  proceda  adoptar  medidas  de  restablecimiento  de  la  legalidad 
urbanística  que  impliquen  su  demolición,  por  haber  transcurrido  los  plazos  de 
prescripción correspondientes, la constancia registral de la terminación de la obra se 
regirá» por el procedimiento que a continuación señala, por lo que mantiene la necesidad 
de calificación registral, aunque la misma ha de referirse en cuanto a las obras antiguas 
lógicamente a los distintos requisitos que señala para ellas respecto de los establecidos 
como regla general para obras nuevas ordinarias.
Así, el referido apartado 4 del artículo 28 declara «inscribibles» las obras antiguas, 
pero siempre que se cumplan los requisitos que señala el precepto y que, por tanto, han 
de ser objeto de calificación registral, máxime si se tiene en cuenta que en esas obras 
antiguas hay que extremar las precauciones, al no exigirse la licencia municipal ni otros 
controles previstos en los apartados anteriores de dicho texto legal y establecerse como 
un supuesto de excepción, al decir «no obstante lo dispuesto en el apartado anterior».
Y dentro de los requisitos que para la inscripción de las obras antiguas exigen tanto 
el  citado  apartado  4  del  artículo  28  del  texto  refundido  de  la  Ley  de  Suelo  y 
Rehabilitación Urbana como el artículo 52.a) del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, 
figura la acreditación de la existencia de la obra descrita, la terminación de dicha obra en 
fecha determinada y su descripción coincidente con la del título, a través de cualquiera 
de los medios que dichos preceptos señalan.
Estas cuestiones tienen especial trascendencia, teniendo en cuenta que según cuál 
sea la fecha de terminación de las obras se podrá determinar si han prescrito las 
medidas de protección de la legalidad urbanística que impliquen su demolición y la 
notificación  que  debe  realizar  el  registrador  al  Ayuntamiento  una  vez  practicada  la 
inscripción. En su calificación tiene especial relevancia la descripción de la obra antigua 
inscrita, su acreditación y también la de la fecha de terminación de la obra.
4.  El artículo 28.4 del texto refundido de la Ley del Suelo determina en su apartado 
a) que «se inscribirán en el Registro de la Propiedad las escrituras de declaración de 
obra nueva que se acompañen de certificación expedida por el Ayuntamiento o por 
técnico  competente,  acta  notarial  descriptiva  de  la  finca  o  certificación  catastral 
descriptiva y gráfica de la finca, en las que conste la terminación de la obra en fecha 
determinada y su descripción coincidente con el título».
Es decir, entre los distintos supuestos por los que se puede acreditar la terminación 
de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título, se recoge al 
técnico competente.
El artículo 50 del Real Decreto 1093/1997 determina quiénes están cualificados 
como técnico competente: el que hubiera firmado el proyecto (número 1), el que tuviera 
encomendada la dirección de la obra (número 2), el técnico municipal del Ayuntamiento 
(número  4)  o  cualquier  otro  técnico  que  tuviera  facultades  suficientes  en  virtud  de 
certificación de su colegio profesional (número 3).
Es  evidente  que  el  visado  no  se  exige  en  ningún  momento,  y  sólo  se  exige 
certificación del Colegio para determinar las facultades del técnico no comprendido en 
los números 1, 2 y 4 del citado artículo 50. s
5.  En  el  supuesto  de  este  expediente  nos  encontramos  exactamente  con  el  oe.
supuesto recogido en el apartado 3 del artículo 50 del Real Decreto 1093/1997, al  w.
señalar  que  podrá  certificar  como  técnico  competente  «cualquier  otro  técnico,  que  937ww
smuefidciiaennttee sc»e.rtificación de su colegio profesional respectivo, acredite que tiene facultades
elecEtrnó niecsatme ecnates op osre  doinñcao rpMo.r aT . eAn.  lSa. , easrcqruitiuterac tou, ns eccerretitfaicraiad od eel xCpoeldeigdioo  yO fifcirimala ddoe   BOE-A-cable e
Arquitectos de Murcia, el día 4 de julio de 2019, conforme al cual don A. C. V., que es el 
arquitecto que ha expedido el certificado que se ha aportado para acreditar la antigüedad 
de la obra nueva declarada, superior a treinta años, y su descripción coincidente con la 
contenida en el título, tiene título de arquitecto expedido por la Escuela Superior de 
Arquitectura de Valencia en fecha 20 de julio de 2004 y se encuentra colegiado en el 
Colegio Oficial de Arquitectos de Murcia desde el día 26 de octubre de 2004, sin que 
conste en su expediente nota desfavorable alguna en el ejercicio de la profesión.
A pesar de que se aporta e incorpora en la escritura este certificado, la registradora 
objeta que dado que este certificado que acredita la competencia del técnico firmante es 
de fecha 4 de julio de 2019 y el certificado ha sido expedido por dicho técnico el día 18 
de marzo de 2020, por este motivo «no se acredita la competencia del técnico a la fecha 
de la expedición del certificado, bien mediante visado, o certificación expedida por su 
respectivo Colegio Profesional de fecha posterior a la expedición del certificado de 
antigüedad y cuadro de superficies».
Esta Dirección General, en Resolución de 16 de junio de 2020 relativa a un caso 
análogo al presente, puso de relieve que el requisito del visado «no viene exigido para la 
inscripción de la obra nueva por el Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, respecto de 
ese cualquier otro técnico que no sea de los comprendidos en los números 1, 2 y 4 del 
artículo  50,  siempre  que,  como  acontece  en  el  supuesto  analizado  en  el  presente 
recurso, se acredite mediante certificación de su colegio profesional respectivo que tiene 
facultades suficientes para expedir el certificado sobre la fecha de finalización de la 
construcción u obra de que se trate y la descripción de ésta»; acreditación ésta que en 
dicho supuesto consistió en la aportación de los siguientes documentos: certificado de 
colegiación  en  el  Colegio  Oficial  de  Arquitectos,  certificado  de  su  título  oficial  de 
arquitecto superior y carnet de arquitecto colegiado.
Habiéndose aportado certificado del colegio profesional acreditando su condición de 
arquitecto colegiado, dicho documento debe considerarse como título legitimador, en 
tanto no conste ninguna otra circunstancia que lo desvirtúe.
Por otra parte, tratándose de arquitecto y de una edificación destinada a vivienda, 
pocas dificultades existen para apreciar sus facultades, por lo que, en el presente caso el 
recurso debe ser estimado.
Esta  Dirección  General  ha  acordado  estimar  el  recurso  y  revocar  la  nota  de 
calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 24 de septiembre de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.