BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 66 Sábado 14 de marzo de 2020 Sec. III.   Pág. 25194
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
3651 Resolución de 20 de diciembre de 2019, de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la 
registradora de la propiedad de Cullera, por la que se suspende la inscripción 
de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria.
En el recurso interpuesto por don Javier José García-España Serra, notario de 
Cullera, contra la calificación de la registradora de la Propiedad de Cullera, doña María 
Elena Domínguez Prieto, por la que se suspende la inscripción de una escritura de 
préstamo con garantía hipotecaria.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada el día 1 de agosto de 2019 ante el notario de Cullera, 
don Javier José García-España Serra, con el número 995 de protocolo, se formalizó un 
préstamo  concedido  por  «Banco  Santander,  S.A.»,  a  una  persona  que,  según  se 
expresaba en aquélla, era empleado de dicha entidad, para financiar la reforma de una 
vivienda; y en garantía del mismo se constituyó hipoteca sobre dicha finca. Entre otros 
pactos, se fijaba interés del 0,50% durante los primeros doce meses, que posteriormente 
se revisará para aplicar en que resulte de sumar al «Euribor» un diferencial del 0,69 
puntos y con una T.A.E. del 0,70%. En dicha escritura el notario expresaba lo siguiente:
«Yo, el notario, hago constar, que, el cliente reconoce que el presente préstamo le ha 
sido concedido en su condición de empleado de la entidad prestamista, por lo que 
ambas partes reconocen hallarse bajo el supuesto previsto en el artículo 2.4.a) de la ley 
de crédito inmobiliario, dado que se trata de un préstamo concedido por un empleador a 
su empleado a título accesorio y sin interés o cuya tasa anual equivalente resulta inferior 
a la de mercado y de las que se ofrecen al público en general, todo lo cual me dispensa 
a mí el notario del acta previa de información y asesoramiento prevista en dicha ley, ello 
no obstante, yo el notario, a efectos de tutelar su interés legítimo y asegurar la protección 
de sus intereses, doy fe, de haber prestado el asesoramiento necesario, he prestado las 
explicaciones pertinentes, y he respondido a las preguntas por él formuladas, para llegar 
al convencimiento de que el mismo, conoce las condiciones exactas del préstamo, los 
riesgos, y las consecuencias que podrían derivarse de un eventual impago del mismo, 
por lo que, cumplido el deber de asesoramiento procedo a autorizar este instrumento».
II
Presentada copia autorizada de dicha escritura en el Registro de la Propiedad de 
Cullera, fue objeto de la siguiente nota calificación:
«Nota de calificación. s
Don Javier García-España Serra, Notario de Cullera, presentó telemáticamente el día  w.b
uno de agosto de este año dos mil diecinueve, copia de la escritura otorgada el mismo  51ww
dgíaar acnotnía e hl inpúomteecarori a9 9s5o bdree  slau  fpinrcoato rceoglois,t reanl  nlaú mqueero q 2u5e6 [3s6ic ]d see C fuolrlmeraal.iza un préstamo con
RegDisitcrhoa d ee slcar iPturroap iceaduasdó,  aepl oarstáienndtoo sneú cmoeprioa  8e7n3 s odpeol rttoem poa p8e2l  dpeolr  LCibernotr oD idaeri oP rdoec eessotes 
Externalizados, S.L.
La  Registradora  que  suscribe,  previa  calificación  del  documento  reseñado  en 
cumplimiento  del  artículo  18  de  la  Ley  Hipotecaria,  ha  resuelto  no  practicar  las 
operaciones solicitadas en base a los siguientes hechos y fundamentos de Derecho:
Hechos.
Tratándose de una escritura de préstamo hipotecario otorgada con posterioridad 
al 16 de junio de 2019, y siendo el deudor persona física, y el acreedor una persona 
jurídica que actúa en el ámbito profesional, resulta de aplicación la Ley 5/2019, de 15 de 
marzo, reguladora de los contratos de crédito Inmobiliario, mediante la que se transpone 
la Directiva 2014/17/UE del Parlamento y Consejo Europeo, de 4 de febrero de 2014.
Y ocurre que el préstamo hipotecario se encuentra dentro del ámbito de aplicación 
definido en su artículo 2.
En consecuencia, falta cumplir la [sic] previsiones de la citada Ley 5/2019, y en 
particular, las relativas a:
– No consta la reseña identificativa del acta previa de transparencia a que aluden 
Los artículos 14 y 15 la misma y por no ajustarse las cláusulas de la precedente escritura 
a las limitaciones contractuales impuestas por la citada Ley 5/2019, reguladora de los 
contratos de crédito, porque siendo el prestatario empleado de la entidad crediticia, dicha 
ley es aplicable a este supuesto, pues el artículo 2.4 de la ley, señala en su letra a) que 
la ley no se aplicará a “los préstamos concedidos por un empleador a sus empleados a 
título accesorio y sin intereses, o cuya TAE sea inferior a la de mercado, y que no se 
ofrezcan al público en general”, pero esta excepción no es aplicable a los préstamos 
hipotecarios  concedidos  por  una  entidad  bancaria  a  sus  empleados,  porque  no  se 
cumplen los siguientes requisitos:
a)  la concesión del préstamo “a título accesorio”, que significa según la doctrina del 
TJUE, que la actividad en la concesión de créditos no sea una de las actividades 
principales del prestamista, sino secundaria u ocasional.
b)  que “no se ofrezcan al público en general”, en este caso el adjunto préstamo 
responde a un modelo únicamente en las condiciones financieras afectante al tipo de 
interés.
Fundamentos de Derecho.
El préstamo/crédito hipotecario se formaliza tras la entrada en vigor de la ley 5/2019, 
(entrada en vigor el 16/6/2019) y se encuentra dentro del ámbito de aplicación definido 
en su artículo 2. Las disposiciones de dicha ley tienen carácter imperativo, conforme a su 
artículo 3.
El artículo 14 de la LCCI impone al prestamista la obligación de, al menos diez días 
naturales antes de la formalización del contrato, entregar al potencial prestatario o 
prestatario la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) -que, conforme a la 
Disposición transitoria cuarta de la LCCI, y hasta el 21 de marzo de 2019 podrá ser 
reemplazada por la Ficha de Información Personalizada prevista en el artículo 22 y el 
Anexo II de la Orden EHA/2899/2011, así como la Ficha de Información Precontractual 
del artículo 21 de la misma Orden-, la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FIAE), una 
copia  del  proyecto  de  contrato,  información  de  los  gastos  que  corresponden  al 
prestamista y prestatario, las condiciones de los seguros de daños sobre el inmueble o 
en garantía del cumplimiento que en su caso se exijan por el prestamista para la  es
concesión del préstamo, y la advertencia del prestamista de que el prestatario ha de  o
recibir  asesoramiento  personalizado  del  Notario  en  los  préstamos  formalizados  en  51ww
erfoesrccmirbEiatisud qtroaau   eypd  úolsebce ulpi cmeleare .mnhitataa c eliaóx npc,loi cmjuanpdtrooo  blcaao cnmió inlsa m ddeae ,e csslaetor asrce eimóxntitr ierfiámrm oteasld.eam páoticr aeml epnretes taatla Nrioo tadreio q ueen  htaal   OE-A-2020-36able en https://
Para asegurar el cumplimiento de lo anteriormente prescrito, es imperativo, para que 
el Notario pueda autorizar escrituras públicas relativas a la contratación de préstamos 
objeto de esta Ley a las que antes hemos hecho referencia, que, al menos un día antes 
de la autorización de la escritura –artículo 15.3 LCCI–, extienda éste, en comparecencia 
del prestatario o de su representante, un acta acreditativa del cumplimiento de los 
requisitos previstos en el artículo 14.1 LCCI –artículo 14.2 LCCI–. Así, en un acta notarial 
previa  a  la  formalización  del  préstamo  hará  constar  el  cumplimiento  de  los  plazos 
legalmente previstos de puesta a disposición del prestatario de los documentos descritos 
en el artículo 14.1, las cuestiones planteadas por el prestatario y el asesoramiento 
prestado por el Notario, y, en todo caso, la constancia de que el Notario ha informado 
individualizadamente y ha prestado asesoramiento relativo a las cláusulas específicas 
recogidas en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y en la Ficha de 
Advertencias Estandarizadas (FiAE), de manera individualizada y con referencia expresa 
a cada una, sin que sea suficiente una afirmación genérica, así como que, en presencia 
del mismo, se ha procedido el prestatario a responder a un test que tendrá por objeto 
concretar la documentación entregada y la información suministrada.
De conformidad con el artículo 22.2 LCCI, el Notario no podrá autorizar la expresada 
escritura si no se hubiese otorgado el acta prevista en el artículo 15.3 LCCI. De igual 
modo, tampoco podrá el Registrador inscribir la escritura si el Notario no hace constar en 
la misma la reseña identificativa del acta, en la que se contengan los datos prescritos por 
el artículo 15.7 LCCI, esto es, expresión del número de protocolo, Notario autorizante y 
su fecha de autorización, así como afirmación del Notario, bajo su responsabilidad y de 
acuerdo con el acta, de que el prestatario ha recibido en plazo la documentación y el 
asesoramiento previsto en el artículo 15 LCCI.
En la escritura ahora calificada, no consta reseña del acta ni referencia alguna a su 
otorgamiento, limitándose el notario a señalar que “el cliente ha tenido el derecho a 
examinar el proyecto de escritura pública de formalización del préstamo hipotecario en 
mi despacho al menos durante tres días hábiles anteriores al otorgamiento, habiendo 
renunciado a este derecho por firmarse el presente instrumento público en mi despacho 
notarial”, contraviniendo lo dispuesto en la Ley respecto al asesoramiento que el Notario 
debe prestar al prestatario, fiador o hipotecante no deudor, que debe dar lugar mediante 
comparecencia de los mismos en la Notaría dentro de dicho plazo de 10 días naturales y, 
como  límite,  el  día  anterior  al  otorgamiento  de  la  escritura  (Artículo  15),  de  cuyo 
cumplimiento se levantará un acta notarial. El asesoramiento se extiende no sólo al 
deudor, sino también al hipotecante no deudor y al fiador (Artículo 15.4).
La importancia que la nueva Ley atribuye a estas obligaciones de información y 
asesoramiento precontractual es de tal magnitud que, según el Artículo 15.5: “Si no 
quedara  acreditado  documentalmente  el  cumplimiento  en  tiempo  y  forma  de  las 
obligaciones  previstas  en  el  Artículo  14  o  si  no  se  compareciese  para  recibir  el 
asesoramiento en el plazo señalado, el Notario expresará en el acta esta circunstancia. 
En este caso, no podrá autorizarse la escritura pública de préstamo”.
Artículo 15.
7.  “En la escritura pública del préstamo el notario autorizante insertará una reseña 
identificativa del acta a la que se refieren los apartados anteriores. En dicha reseña se 
expresará el número de protocolo, notario autorizante y su fecha de autorización, así 
como la afirmación del notario bajo su responsabilidad, de acuerdo con el acta, de que el 
prestatario ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento previsto en este  e.
artículo”. w.b
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registradores de la propiedad, mercantiles y de bienes muebles no inscribirán ninguna
escritura que se refiera a préstamos regulados por esta Ley en la que no conste la 
reseña del acta conforme al artículo 15.7”.
Constando expresamente en la escritura de préstamo hipotecario que el clausulado 
de la misma, al tratarse de un empleado de la entidad prestamista, se ajusta a un 
Convenio Colectivo vigente en el sector, y que responde la concesión del préstamo, no a 
una finalidad lucrativa conexa con su actividad principal, sino que responde a fines de 
política social de empresa, u otra finalidad accesoria, si sería aplicable la excepción del 
artículo 2.4 de la LCC, y no estaría sujeto a ésta, y por tanto sólo a la LCGC y LGDCU, 
con la correspondiente oferta vinculante (en este caso se incorpora FE1N) y por tanto sin 
necesidad del acta previa de transparencia.
Dicho defecto se considera subsanable.
Todo ello sin perjuicio de la existencia de cláusulas o apartados que, si bien no 
impedirían La inscripción, no tendrán acceso al Registro, y que se detallarán en la 
posterior nota de calificación que recaiga con ocasión del despacho de este documento.
Contra esta calificación los interesados podrán (…)
Cullera, a 23 de septiembre de 2019. Este documento ha sido firmado con firma 
electrónica  cualificada  por  María  Elena  Domínguez  Prieto  registrador/a  de  Registro 
Propiedad de Cullera a día veintitrés de septiembre del año dos mil diecinueve».
III
Contra la anterior nota de calificación, don Javier José García-España Serra, notario 
de Cullera, interpuso recurso el día 30 de septiembre de 2019 mediante escrito con los 
siguientes fundamentos jurídicos:
«El defecto principal y que engloba todos los restantes, que es objeto de recurso, es 
el relativo a no haberse otorgado el acta previa prevista en el artículo 3 [sic], de la 
ley 5/2019 de quince de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, el 
cual atribuye a dicha acta previa un carácter imperativo, indisponible para las partes, 
salvo aquellos supuestos en que la norma establezca expresamente lo contrario, y 
precisamente en dicha expresión, contenida en el precepto, es en la que se basa, el 
presente recurso, por entender que la escritura calificada, contiene uno de los supuestos, 
en los cuales la ley excluye expresamente del ámbito de aplicación de la misma, y por 
tanto no sería preceptivo el otorgamiento del acta previa.
Establece el artículo 2.4 de la citada ley, en su letra a), que la misma no será de 
aplicación a los contratos de préstamo concedidos por un empleador a sus empleados, a 
título accesorio y sin intereses o cuya Tasa Anual Equivalente sea inferior a la del 
mercado, y que no se ofrezcan al público en general.
En la escritura calificada el banco de Santander concede un préstamo con garantía 
hipotecaria, a un empleado suyo, y así consta expresamente identificado en la escritura, 
de forma expresa, las partes contratantes reconocen que se le concede por su condición 
de empleado, con lo que entendemos se cumple el primer de los presupuestos objetivos 
de previsto en el citado artículo, esto es, el de la concurrencia del préstamo concedido 
por empleador a sus empleados.
La  registradora  en  su  calificación  parece  entender  que  se  refiere  la  ley  a  una 
financiación ocasional de un empleador a un empleado de carácter excepcional y sin 
interés, lo cual a mi juicio es difícilmente defendible, por los siguientes motivos: e.
Primero, por la expresión in fine del precepto, “y que no se ofrezcan al público en  51ww
tgeernceerraasl” , pceorns olnoa sq,u ey  eessttáa bplerecseu peonn ieesnad oo pqeurea ceiósen  eam spule aedmopr leparedsot au nhaasb itcuoanlmdiecnioten eas 
edxisptirnetsaiso ndees  lafisn aqluees  odferel cper eacl eppútbol?ic oQ eune  geemnpelreaal,d eonr  oqturoe  coacsaos,i o¿nqaulmé esnetnet idpor etsieten ean  luans 
empleado lo hace habitualmente con el público en general, y puestos a perfilar más la
cuestión, el legislador realmente ha querido excluir del ámbito de la ley, los anticipos de 
nómina, y otros de carácter ocasional, no parece lógico, porque estos, raramente se 
documentan, porque desproteger al empleado frente al empleador, no parece lógico 
dada la finalidad de la ley, y la especial protección de la normativa laboral a esas 
situaciones de difícil equilibro entre empleador y empleado, parece más lógico sustraer 
del ámbito de la ley al empleado cualificado que utiliza las especiales y favorables 
condiciones que le ofrece su empleador.
Segundo, la expresión “a título accesorio”, utilizada por la ley, es interpretada por la 
registradora en el sentido de que la concesión de créditos para el prestamista, no sea 
una  actividad  principal  sino  secundaria  u  ocasional,  cuando  a  nuestro  juicio,  la 
accesoriedad debe de entenderse referida a esa relación laboral que une a las partes y 
que motiva la concesión del préstamo en condiciones notoriamente más ventajosas a las 
ofertadas al público en general.
Tercero, la expresión “no se ofrezcan al público en general” es interpretada, a nuestro 
juicio artificialmente y sin fundamento, en referencia a un modelo contractual no utilizado 
habitualmente  por  el  prestatario,  (parece  del  todo  incomprensible  relacionar  la 
habitualidad y el concepto de prestatario como se hace en la nota de calificación, a lo 
sumo en relación al prestamista, o utilizar como argumento, que dado que el modelo de 
contrato, es el habitual de la entidad, solo por ello, no es una excepción o no encaja en 
el 2.4 de la ley) cuando la habitualidad, no debe referirse al modelo contractual, sino que 
debería entenderse referida a las condiciones ofertadas por el prestamista, pero no 
parece  que  el  modelo  contractual  le  importe  mucho  al  legislador  nacional,  ni  al 
Comunitario,  sino  que  parece  más  lógico  incidir  sobre  las  concretas  condiciones 
financieras del préstamo y la relación laboral que une a las partes, como a nuestro juicio 
hace la ley, para que con esos datos objetivos, permitir apreciar que nos hallamos ante 
uno de los supuestos previstos en el referido artículo 2.4 de la ley.
Sin intención de transcribir las concretas condiciones del préstamo concedido por el 
banco a su empleado, parece evidente que un interés del 0,50 durante los primeros doce 
meses, que posteriormente revisara a un Euribor más un diferencial del 0,69 y con una 
T.A.E. del 0,70, no son condiciones, que habitualmente veamos en las escrituras de 
préstamo a no ser en aquellas que las entidades conceden a sus empleados por razón 
de su condición, con lo que entendemos se cumple el segundo de los requisitos del 
artículo 2.4 de la ley, en relación a una T.A.E. inferior a la del mercado y que no se 
ofrezcan al público en general. Pero no pretende este notario ser quien valore, dichas 
condiciones en el mercado, aunque evidentemente para todos nosotros, acostumbrados 
a  la  firma  de  préstamos  hipotecarios,  es  fácilmente  apreciable  que  se  trata  de 
condiciones no habituales y no ofertadas al público en general.
Sin embargo, a nuestro juicio, existen más argumentos que refuerzan este recurso. 
En primer lugar debemos atender a la verdadera finalidad de la ley, de su exposición de 
motivos y de la de la directiva comunitaria 2014/17/UE, de la cual, la ley no es sino la 
trasposición a nuestra legislación, fija claramente cuáles son los objetivos de la misma, 
básicamente y a saber, establecer determinadas normas de protección de las personas 
físicas que sean deudores, fiadores o garantes de los préstamos a los que la misma se 
refiere,  y  básicamente  establecer  normas  de  transparencia  y  de  conducta  en  las 
entidades e intermediarios del crédito, y fundamentalmente la protección del cliente que 
demanda productos y servicios bancarios, y sobre esa finalidad teleológica de la directiva 
y de la ley, es sobre la que a nuestro juicio debe de ser interpretada la letra A, del 
artículo 2.4, que tutela precisa, y ese es precisamente el objeto de la ley la tutela del  s
cliente frente a la entidad, quien profesionalmente trabaja en una entidad bancaria, tiene  oe.
la preparación y estudios necesarios para comercializar y ofertar todos esos productos al  w.
público  en  general  y  que  ahora  es  él  mismo,  quien  contrata  en  unas  condiciones  51ww
dniocthoori ameemnptele amdáos,  facvoonraobcele s ya  laesn tdieenl dmee rctaédcon iccaomn esnut ee mplales adcoor.n Ydi ceionn úeltsim, ar iienssgtaonsc iay, 
consecuencias de un eventual impago, por lo que no parece ser el destinatario de esa
protección legal prevista para el cliente, no para el empleado que disfruta de unas 
condiciones más favorables a las del mercado.
Por  último  concluye  la  calificación,  estableciendo  lo  siguiente:  “Constando 
expresamente en la escritura de préstamo, hipotecario, que el clausulado de la misma, al 
tratarse de un empleado de la entidad prestamista, se ajusta a un convenio colectivo 
vigente en el sector, y que responde la concesión del préstamo, no a una finalidad 
lucrativa conexa con su actividad principal, sino que responde a fines de política social 
de empresa, u otra finalidad accesoria, si sería aplicable la excepción del artículo 2.4 de 
la LCC y no estaría sujeta a esta, y por tanto solo a la LOGC y LGDCU, con la 
correspondiente oferta vinculante( en este caso se incorpora la FEIN) y por lo tanto sin 
necesidad del acta previa de transparencia”.
Dicha  salvedad,  realmente  nos  resulta  incomprensible,  parece  a  lo  largo  de  la 
calificación sostenerse un iter argumental, destinado a excluir toda costa del ámbito de 
aplicación de la misma a los préstamos concedidos por entidades bancarias y sus 
empleados, pues la excepción del 2.4 no encaja en modo alguno ni en la habitualidad, ni 
en la accesoriedad, ni en las condiciones financieras, y de repente todo ello, sin atender 
al tenor de la ley, ni a su finalidad, ni a nada más, queda automáticamente subsanado, 
con una mágica referencia, a un convenio colectivo o a unos fines de política social de la 
empresa, respecto a los cuales la ley reguladora del crédito inmobiliario, nada dice o 
exige, todo lo cual supone generar inseguridad jurídica. La ley establece una excepción y 
esta debe de ser interpretada en sus términos, no podemos depender de criterios 
registrales,  que  establezcan  requisitos  añadidos  que  la  ley  no  exige  ni  contempla, 
cuando  además  en  el  propio  contrato,  ambas  partes  contratantes  reconocen 
expresamente, que se dan en el supuesto los requisitos necesarios para que dicho 
préstamo encaja en el supuesto de la letra a) del artículo 2.4, con lo que queda excluido 
expresamente que la operación que se formaliza quede bajo el ámbito de aplicación de 
la misma.
Por último, las entidades de crédito, como sociedades mercantiles que son, tienen 
por definición una finalidad lucrativa, unos accionistas a los cuales generar un dividendo, 
una cotización bursátil, entre otros condicionantes que les obligan a maximizar sus 
rendimientos, ¿cómo podrían conceder un préstamo a un empleado en condiciones o 
una T.A.E. inferior a la del mercado o que no se ofrezcan al público en general, sino es 
en cumplimiento de una política laboral para con sus empleados?, ello es público y 
notorio y fácilmente comprobable por el registrador, los convenios colectivos de banca 
son públicos, y por ello no entendemos que una calificación registral pueda, depender de 
esa  mención  en  la  escritura,  cuando  lo  realmente  relevante,  son  las  condiciones 
objetivas expresadas, y las manifestaciones de las partes.
En cualquier caso, y prueba de la libertad con la que el empleado ha actuado, lo es la 
cláusula contenida en la parte final de la escritura, que se transcribe en su totalidad en este 
recurso, a efectos de dejar constancia del celo con el que se ha actuado en esta operación.
Yo, el notario, hago constar, que, el cliente reconoce que el presente préstamo le ha 
sido concedido en su condición de empleado de la entidad prestamista, por lo que 
ambas partes reconocen hallarse bajo el supuesto previsto en el artículo 2.4 a) de la ley 
de crédito inmobiliario, dado que se trata de un préstamo concedido por un empleador a 
su empleado a título accesorio y sin interés o cuya tasa anual equivalente resulta inferior 
a la de mercado y de las que se ofrecen al público en general, todo lo cual me dispensa 
a mí el notario del acta previa de información y asesoramiento prevista en dicha ley, ello 
no obstante, yo el notario, a efectos de tutelar su interés legítimo y asegurar la protección  s
de sus intereses, doy fe, de haber prestado el asesoramiento necesario, he prestado las  oe.
explicaciones pertinentes, y he respondido a las preguntas por él formuladas, para llegar  w.
al convencimiento de que el mismo, conoce las condiciones exactas del préstamo, los  51ww
prieosr gloo sq,u ey , lcausm cpolnidsoe ceul ednecbiears  dqeu aes peosdorríaamn iednetroiv parroscee ddeo  au na uetvoerinztaura el simtep iangstor udmeel nmtois.mo,
escrPitourr at»o.do ello se solicita la revocación de la nota de calificación y la inscripción de la  BOE-A-cable e
IV
La registradora de la Propiedad emitió informe el día 2 de octubre de 2019 y, por 
mantener su calificación, elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 18 y 21 de la Ley Hipotecaria; 1, 2, 3, 14 y 15 de la Ley 5/2019, 
de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario; 83 del Real Decreto 
Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la 
Ley  General  para  la  Defensa  de  los  Consumidores  y  Usuarios  y  otras  leyes 
complementarias; la Ley 16/2011, de 24 de junio, de contratos de crédito al consumo; los 
artículos 1, 17 bis y 24 de la Ley del Notariado; 3.2.b) de la Directiva 2014/17/UE del 
Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de 
crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y por 
la que se modifican las Directivas 2008/48/CE y 2013/36/UE y el Reglamento (UE) n.º 
1093/2010; 147 del Reglamento Notarial; 29 y 30 de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de 
octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios; las Sentencias 
del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 4 de junio de 2009 (As. C-243/08) y 14 
de marzo de 2013 (As. C-415/11); las Sentencias del Tribunal Supremo de 9 de marzo 
de 2001, 4 de julio y 12 de diciembre de 2008, 16 de diciembre de 2009, 9 de mayo, 13 
de septiembre y 18 de noviembre de 2013, 26 de mayo, 30 de junio y 8 de septiembre 
de 2014, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado 
de 18 de enero y 8 de junio de 2011, 23 de enero, 16 y 27 de febrero, 20 y 28 de junio 
y 18, 26 y 27 de julio de 2012, 2 de enero, 2 de marzo, 1 de junio, 1 y 11 de julio y 6 y 13 
de septiembre de 2013, 5 de febrero, 23 de julio y 29 de septiembre de 2014, 22 de 
enero y 12 de marzo de 2015, 19 de julio de 2018 y 13 y 27 de junio, 29 de noviembre 
y 5, 11 y 12 de diciembre de 2019.
1.  Mediante la escritura que es objeto de la calificación impugnada se formaliza un 
préstamo concedido por «Banco Santander, S.A.» a una persona que, según se expresa 
en aquélla es empleado de dicha entidad, para financiar la reforma de una vivienda; y en 
garantía del mismo se constituyó hipoteca sobre dicha finca. Entre otros pactos, se fija 
interés del 0,50% durante los primeros doce meses, que posteriormente se revisará para 
aplicar en que resulte de sumar al «Euribor» un diferencial de 0,69 puntos y con una 
T.A.E. del 0,70%. No contiene pacto alguno para el supuesto de que el prestatario dejara 
de ser empleado de la entidad concedente ni referencia a convenio colectivo de la 
entidad o a directrices de política retributiva o social de la misma.
En dicha escritura el notario expresa lo siguiente:
«Yo, el notario, hago constar, que, el cliente reconoce que el presente préstamo le ha 
sido concedido en su condición de empleado de la entidad prestamista, por lo que 
ambas partes reconocen hallarse bajo el supuesto previsto en el artículo 2.4 a) de la ley 
de crédito inmobiliario, dado que se trata de un préstamo concedido por un empleador a 
su empleado a título accesorio y sin interés o cuya tasa anual equivalente resulta inferior 
a la de mercado y de las que se ofrecen al público en general, todo lo cual me dispensa 
a mí el notario del acta previa de información y asesoramiento prevista en dicha ley, ello 
no obstante, yo el notario, a efectos de tutelar su interés legítimo y asegurar la protección 
de sus intereses, doy fe, de haber prestado el asesoramiento necesario, he prestado las  s
explicaciones pertinentes, y he respondido a las preguntas por él formuladas, para llegar  oe.
al convencimiento de que el mismo, conoce las condiciones exactas del préstamo, los  w.
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reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y, en particular, las obligaciones de
información que en ella se imponen, incluido el obligatorio otorgamiento del acta previa 
de información a que se refiere el artículo 15.
El notario recurrente sostiene que no es aplicable la citada Ley, pues su artículo 2.4, 
en su letra a), establece que la misma no será de aplicación a los contratos de préstamo 
«concedidos por un empleador a sus empleados, a título accesorio y sin intereses o cuya 
Tasa Anual Equivalente sea inferior a la del mercado, y que no se ofrezcan al público en 
general».
2.  El artículo 1 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de 
crédito inmobiliario, en su primer inciso, establece que: «Esta Ley tiene por objeto 
establecer  determinadas  normas  de  protección  de  las  personas  físicas  que  sean 
deudores, fiadores o garantes, de préstamos que estén garantizados mediante hipoteca 
u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya 
finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles 
construidos o por construir».
En análogos términos, el apartado 1 del artículo 2 de la misma dispone lo siguiente:
«Esta Ley será de aplicación a los contratos de préstamo concedidos por personas 
físicas  o  jurídicas  que  realicen  dicha  actividad  de  manera  profesional,  cuando  el 
prestatario, el fiador o garante sea una persona física y dicho contrato tenga por objeto:
a)  La concesión de préstamos con garantía hipotecaria u otro derecho real de 
garantía sobre un inmueble de uso residencial. A estos efectos, también se entenderán 
como inmuebles para uso residencial aquellos elementos tales como trasteros, garajes, y 
cualesquiera otros que sin constituir vivienda como tal cumplen una función doméstica.
b)  La concesión de préstamos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de 
propiedad  sobre  terrenos  o  inmuebles  construidos  o  por  construir,  siempre  que  el 
prestatario, el fiador o garante sea un consumidor (…)».
El  artículo  2.4,  en  su  letra  a),  antes  transcrito,  constituye  un  trasunto  del 
artículo 3.2.b) de la Directiva EU 2014/17, el cual excluye, de forma análoga, «los 
contratos de crédito concedidos por un empleador a sus empleados, a título accesorio y 
sin intereses o cuyas TAE sean inferiores a las del mercado, y que no se ofrezcan al 
público en general».
La interpretación de esta norma plantea una serie de dudas, para cuyo análisis es 
conveniente tomar en consideración, con carácter previo, los datos reales sobre la 
utilización práctica de este tipo de préstamos. Son frecuentes los préstamos concedidos 
por  las  entidades  financieras  a  sus  empleados  por  estar  previstos  en  el  convenio 
colectivo de la entidad, o bien en las directrices de política retributiva o social de la 
misma entidad. Más raros son los conferidos por otro tipo de empresas. Y es frecuente, 
de acuerdo con los términos de dichos convenios o directrices, que si bien los préstamos 
se  dan  en  unas  condiciones  de  tipo  de  interés  notablemente  mejores  que  las  del 
mercado, hay algunas de sus cláusulas que no cumplen con algunas de las limitaciones 
o exclusiones que con carácter imperativo establece la ley, por ejemplo en materia de 
cláusulas suelo, gastos, etc. Por otra parte, estos préstamos, de acuerdo con los citados 
convenios colectivos, se suelen dar conjuntamente al empleado y a su cónyuge o pareja 
de  hecho,  estableciéndose  además  unas  condiciones  distintas,  en  línea  con  las 
habituales del mercado, para el caso de que, por cualquier motivo, el prestatario dejara 
de ser empleado.
La primera cuestión dudosa que se plantea es el concepto del «título accesorio» de  e.
la concesión de estos préstamos. La expresión es ambigua, y guarda relación con la de  w.
«título subsidiario» que se emplea, para excluir estos mismos préstamos de su ámbito de  51ww
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prestatario, o del propio préstamo, puesto que la norma no hace precisión alguna.
Una  posible  interpretación  sería  que  la  excepción  no  se  puede  aplicar  a  los 
préstamos concedidos por la banca a sus empleados, pese a que como se ha indicado 
son los más frecuentes, con el argumento de que, puesto que la actividad habitual de las 
entidades financieras incluye precisamente la concesión de préstamos, la misma no 
tiene carácter accesorio, sino principal.
Tal forma de interpretar la referencia a la accesoriedad no parece sin embargo 
correcta,  ya  que,  aparte  dejar  prácticamente  sin  alcance  la  excepción  de  las  dos 
directivas sobre la materia (la 2008/48 y la 2014/17) y las dos leyes aprobadas para su 
trasposición (la 16/2011 y la 5/2019), tampoco resulta la más conforme con la finalidad 
de la ley. Por el contrario, se debe interpretar que cuando la norma exige que el 
préstamo sea concedido a título accesorio se refiere a que ese tipo de préstamos sea, 
para la entidad concedente del préstamo, accesorio respecto de su actividad principal, 
en el sentido de que si ésta consiste en la concesión de préstamos en condiciones 
adecuadas para mediante ellos obtener unos beneficios aceptables que cumplan con el 
ánimo de lucro que constituye la finalidad de las sociedades mercantiles, la concesión a 
los trabajadores de estos préstamos no tiene para la entidad esa finalidad lucrativa que 
le es propia, sino otra distinta, como puede ser el cumplimiento de una política social de 
la empresa que se diseña a través del convenio, o la mejor implementación de la política 
de personal, concediendo a los empleados un incentivo adicional como es la obtención 
de estos préstamos en condiciones privilegiadas.
La accesoriedad puede igualmente predicarse del prestatario, en el sentido de que la 
obtención de este préstamo se debe concretamente a su condición de empleado de la 
entidad, que por serlo lo recibe en condiciones mejores de las que se ofrecen al público 
en general: se trata, por tanto, de un préstamo que se obtiene como un accesorio 
respecto de la relación jurídica laboral del trabajador con la empresa.
Y por último, la accesoriedad puede predicarse del préstamo en sí, en el sentido de 
que constituye una prestación o retribución para el trabajador, accesoria de la principal 
retribución que recibe, que es el salario acordado con el mismo.
A estos efectos, por tanto, lo decisivo para que la excepción legal resulte aplicable es 
que el contrato se conceda con esa finalidad atípica, de proporcionar al trabajador una 
retribución adicional, y que por tanto no se conecte de forma inmediata con la obtención 
por el banco de un beneficio o excedente mediante el préstamo y su ulterior devolución.
Por consiguiente, son las características objetivas del préstamo las que determinan 
la  aplicabilidad  de  esta  excepción.  Y  esas  características  se  desprenden  de  sus 
condiciones materiales. Así, el hecho de que el préstamo se conceda a un empleado en 
aplicación de lo acordado en el convenio colectivo del sector o de la política laboral de la 
empresa, y así se indique en la escritura, debe ser suficiente –aunque no necesario– 
para acreditar su condición de préstamo exceptuado.
Por otra parte, no parece imprescindible que el clausulado del préstamo se aparte del 
habitual empleado para los préstamos ordinarios concedidos por la entidad para poder 
entender que ese préstamo «no se ofrece al público en general», puesto que si sus 
condiciones económicas, incluida en particular la T.A.E., son más favorables que las 
generales del mercado, y ambas partes así lo afirman y reconocen, y vinculan dicho 
reconocimiento a la condición de empleado del prestatario, con ello debe bastar.
Lo habitual, por otra parte, es que los convenios colectivos prevean la concesión del 
préstamo al empleado juntamente con su cónyuge o pareja de hecho. En consecuencia, 
recibido el préstamo y firmado el contrato por ambos, con responsabilidad solidaria de 
los dos, debe considerarse aplicable la excepción, lo que implicará que las condiciones  s
puedan no quedar sujetas a las limitaciones imperativas que establece la ley, y que no  oe.
sea preciso el otorgamiento del acta previa de transparencia. w.
Diferente sería la situación en la que el préstamo sólo se entrega al empleado, que  51ww
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préstamo, sea aplicable al mismo la norma del artículo 2.1.a), en su condición de fiador o 
garante, con la doble consecuencia de aplicación respecto de dicho garante de las 
limitaciones que se derivan de las normas imperativa de la ley (artículos 23 al 25, 
principalmente), y de la obligatoriedad de autorización del acta previa.
Por otra parte, la condición de pareja de hecho se puede ordinariamente acreditar 
mediante  la  inscripción  en  el  correspondiente  registro,  pero  no  es  éste  el  único 
procedimiento  posible  a  tal  efecto:  esa  inscripción  produce  efectos  en  la  esfera 
administrativa, pero no en la civil o mercantil, por lo que debe también bastar con la 
manifestación motivada de la condición de pareja de hecho de los dos otorgantes.
Debe por otra parte apuntarse que en estos préstamos es frecuente que se pacte 
que,  en  el  supuesto  de  que  el  prestatario  dejara  de  ser  empleado  de  la  entidad 
concedente,  dejen  de  ser  de  aplicación  las  condiciones  privilegiadas  acordadas, 
quedando el préstamo sujeto a otras, análogas a las del público en general. Para el 
supuesto  de  que  se  estableciera  tal  pacto,  debe  entenderse  que  las  condiciones 
sustitutivas sí quedarían sujetas a las citadas condiciones o limitaciones imperativas de 
la ley, pero que no debe ser preciso el otorgamiento del acta previa, puesto que no se 
trata  de  dos  contratos  firmados  simultáneamente,  sino  de  un  único  contrato  cuyas 
condiciones y T.A.E., globalmente consideradas, resultan más favorables que las de los 
contratos normales del mercado, sin que obste a ello el hecho de que, por aplicación de 
la cláusula «rebus sic stantibus», puedan las mismas endurecerse, dando paso a otro 
régimen contractual a partir de una determinada fecha. Cuestión distinta será que el 
hecho determinante de la aplicación de esas condiciones diferentes se establezca en el 
contrato en condiciones que deban reputarse abusivas.
3.  En el presente caso, como ha quedado expuesto, ambas partes afirman en la 
escritura calificada que el préstamo ha sido concedido al prestatario en su condición de 
empleado  de  la  entidad  prestamista,  y  reconocen  expresamente  hallarse  bajo  el 
supuesto previsto en el artículo 2.4.a) de la Ley 5/2019, dado que se trata de un 
préstamo concedido por un empleador a su empleado a título accesorio y cuya tasa 
anual equivalente es inferior a la de mercado y de las que se ofrecen al público en 
general, según resulta objetivamente de las condiciones económicas pactadas en dicha 
escritura.  Por  ello,  la  calificación  registral  objeto  de  impugnación  no  puede  ser 
confirmada.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación 
impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble 
en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del 
juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley 
Hipotecaria.
Madrid,  20  de  diciembre  de  2019.–El  Director  General  de  los  Registros  y  del 
Notariado, Pedro José Garrido Chamorro.