BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 212 Jueves 6 de agosto de 2020 Sec. III.   Pág. 65084
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
9288 Resolución de 27 de julio de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la 
registradora de la propiedad interina de Albocàsser-Morella a inscribir una 
escritura de constitución de hipoteca.
En el recurso interpuesto por doña M. C. A. M., representación de la «Sociedad de 
Garantía Recíproca de la Comunitat Valenciana» (AFÍNSGR), contra la calificación de la 
registradora de la Propiedad interina de Albocàsser-Morella, doña Carmen Montesinos 
Barrachina, a inscribir una escritura de constitución de hipoteca.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada por el notario de Valencia don Jorge Milz Ramón el 12 
de diciembre de 2019 (n.º de protocolo 3676), don D. A. G., como parte deudora y don S. 
A. S. y doña M. P. G. C., como hipotecantes no deudores, constituyeron hipoteca a favor 
de Sociedad de Garantía Recíproca de la Comunitat Valenciana (AFÍNSGR), sobre la 
finca de su propiedad número 4.300 del Registro de la Propiedad de Morella (una casa 
sita en dicha localidad). La citada hipoteca se constituyó para garantizar el afianzamiento 
prestado por «Sociedad de Garantía Recíproca de la Comunitat Valenciana» (AFÍNSGR) 
en  un  préstamo  concedido  por  Bankia  a  favor  de  don  D.  A.  G.  por  un  plazo  de 
amortización de 12 años.
El destino de dicho préstamo es la inversión y así se indica en una de las dos pólizas 
incorporadas a la escritura calificada (una recogía el préstamo concedido por Bankia y la 
otra regulaba las relaciones entre el deudor, sus fiadores y la citada Sociedad de 
Garantía Recíproca). En el texto del recurso se indica, además, que, con base en la 
solicitud de aval presentada a la Sociedad de Garantía Recíproca por el socio don D. A. 
G., dicha finalidad inversora consistía en la adquisición de una licencia de estanco y 
lotería.
II
Presentada, el 12 de diciembre de 2019, copia autorizada de la escritura en el 
Registro de la Propiedad de Albocàsser-Morella, fue objeto de calificación negativa por la 
registradora  interina,  doña  Carmen  Montesinos  Barrachina,  que  se  transcribe 
únicamente respecto del defecto objeto de impugnación en los siguientes términos:
«El Registrador que suscribe, previo examen y calificación del precedente documento, en 
uso de las facultades atribuidas por la legislación vigente y de conformidad con lo dispuesto 
en los artículos 18, 19 y 19 bis LH y sus concordantes legales y reglamentarios, emite la 
siguiente nota de calificación por la que se suspende la práctica del asiento solicitado 
basándose en los siguientes hechos y fundamentos jurídicos: es
Se  suspende  la  inscripción  del  documento  presentado  por  concurrir  causas  w.
impeditivas basadas en los siguientes hechos y fundamentos de derecho: 88ww
Hechos
Primero.  La escritura de constitución de hipoteca inmobiliaria en garantía de aval,
no se ajusta a los requisitos de la Ley 5/2019 reguladora de los contratos del Crédito
Inmobiliario, siendo esta aplicable cuando se trate de garantes personas físicas y la 
hipoteca  recaiga  sobre  un  inmueble  de  uso  residencial.  En  el  presente  caso  nos 
encontramos ante dos hipotecantes no deudores personas físicas (D. S. A. S. y D.ª M. P. 
G. C.), que hipotecan una vivienda sita en Morella, enmarcándose por tanto el supuesto, 
tanto en el ámbito subjetivo como objetivo de la citada ley, debiendo aplicarse en 
consecuencia la normativa de la misma. La necesidad de aplicación de la Ley 5/2019, 
arrastra consigo la necesidad de que la hipoteca (y no el aval) se ajuste a lo dispuesto 
por la citada ley en materia de acta notarial previa, vencimiento anticipado, intereses de 
demora, y gastos.
Segundo.  La cláusula 10.ª Acciones extrajudiciales, no puede inscribirse por ser la 
hipoteca que nos ocupa, una hipoteca de máximo. Asimismo se recoge en dicho pacto 
que el valor de tasación, para que sirva de tipo en la subasta, es el mismo que para el 
procedimiento judicial, siendo este de 115.125,51 euros. No obstante, dicho valor de 
tasación es inferior al 100% del valor de tasación que resulta del certificado de tasación 
aportado, que es de 143.906,89 euros.
Fundamentos de derecho.
Primero.
La Instrucción de 20 de diciembre de 2019, recoge expresamente la necesidad de 
aplicación de la ley 5/2019 a los supuestos de hipotecas en garantía de aval a favor de 
una Sociedad de Garantía Recíproca, cuando quién hipoteque sea una persona física y 
lo que se hipoteque sea un inmueble de uso residencial. La citada instrucción dispone en 
su  apartado  tercero  en  sus  dos  últimos  párrafos  lo  siguiente:  “Por  otra  parte,  con 
frecuencia,  se  constituyen  hipotecas  o  garantía  personales  para  asegurar  otras 
operaciones financieras de carácter empresarial. Así ocurre con las que se formalizan a 
favor  de  Sociedades  de  Garantía  Recíproca  u  otras  entidades  análogas  como 
contragarantía de sus operaciones con sus socios o clientes habituales. Es frecuente la 
constitución de hipotecas, normalmente de máximo, en garantía de esas operaciones de 
aval, o de otras operaciones financieras de carácter empresarial. Debe considerarse en 
primer lugar que, como establece el art. 2.3, la ley es aplicable indistintamente a las 
operaciones de préstamos o de créditos, en los que haya intervenido una persona física 
en los términos del art. 2.1. En consecuencia, si bien los avales u otras operaciones 
financieras  constituidas  en  este  ámbito,  normalmente  con  sociedades  mercantiles, 
quedan indudablemente fuera del ámbito de aplicación de la Ley 5/2019, la constitución 
hipotecas de máximo sobre inmuebles de uso residencial por personas físicas para 
asegurar la cuenta de crédito en la que se cargarán las responsabilidades derivadas de 
esa operación financiera con el empresario sí podrá dar lugar a la aplicabilidad de la 
misma, no al aval empresarial o a las condiciones del aval u otra operación financiera 
con la sociedad empresaria, pero sí a la garantía, en los términos que aquí se señalan, y 
en particular con el posible efecto de que el garante quede obligado a menos que el 
deudor principal, tal como se desarrolla en esta Instrucción.
El  artículo  1  de  la  Ley  5/2019  dispone  “Esta  Ley  tiene  por  objeto  establecer 
determinadas normas de protección de las personas físicas que sean deudores, fiadores 
o garantes, de préstamos que estén garantizados mediante hipoteca u otro derecho real 
de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o 
conservar  derechos  de  propiedad  sobre  terrenos  o  inmuebles  construidos  o  por 
construir.” s
El  artículo  2  de  la  ley  5/2019,  recoge  el  ámbito  de  aplicación  de  la  misma  oe.
disponiendo en su apartado primero: “Esta Ley será de aplicación a los contratos de  w.
pmdricaéhnsotea rcmao onp trrcoaoftenosc iteoednniagdlao,  scp uoparo nord bopje eterosl :o panr)ea Lssat af íctsaoircnioac,se  esoiló  fnjiua drdíeod ripc oaré ssg taqarumaeno tsree  casoleinca eg nua nrdaain cpthíeaar  shaoicpntoiavt eidfcíasaidrci aad  uey    2020-9288n https://ww
otro derecho real de garantía sobre un inmueble de uso residencial. A estos efectos,
también se entenderán como inmuebles para uso residencial aquellos elementos tales
como  trasteros,  garajes,  y  cualesquiera  otros  que  sin  constituir  vivienda  como  tal 
cumplen una función doméstica. (...)”.
Asimismo el apartado tercero de dicho artículo 2, dispone que “Las referencias que 
se realizan en esta ley a los préstamos se entenderán realizadas indistintamente a 
préstamos y créditos”.
Segundo.  (…)
Contra  esta  decisión,  sin  perjuicio  de  que  los  interesados  puedan  acudir  a  los 
Tribunales de Justicia para contender entre si sobre la validez o nulidad del título, cabe 
(…)
Este  documento  ha  sido  firmado  con  firma  electrónica  cualificada  por  Carmen 
Montesinos Barrachina registrador/a de Registro Propiedad de Chelva a día seis de 
febrero del año dos mil veinte.»
III
Doña M. C. A. M., representación de la «Sociedad de Garantía Recíproca de la 
Comunitat  Valenciana»  (AFÍNSGR),  interpuso  recurso  (con  entrada  en  la  sede 
electrónica del Ministerio de Justicia el 5 de marzo de 2020 y después trasladado por el 
Centro Directivo, y recibido por el Registro de la Propiedad de Albocàsser-Morella el 25 
del mismo mes), contra el primer defecto expresado en la calificación, en los siguientes 
términos:
«Hechos:
Primero.–Antecedentes.
Mediante escritura de hipoteca otorgada por el Notario de Valencia, D. Jorge Milz 
Ramón en fecha 12 de diciembre de 2019, Protocolo 3676, D. D. A. G., como parte 
deudora y DON S. A. S. y D.ª M. P. G. C. como hipotecantes no deudores, constituyeron 
hipoteca  a  favor  de  Sociedad  de  Garantía  Recíproca  de  la  Comunitat  Valenciana 
(AFÍNSGR), sobre la finca de su propiedad número 4.300 del Registro de la Propiedad 
de Morella. La finca hipotecada consiste en una casa sita en Morella.
La  citada  hipoteca  se  constituyó  para  garantizar  el  afianzamiento  prestado  por 
Sociedad de Garantía Recíproca de la Comunitat Valenciana (AFÍNSGR) en un préstamo 
concedido por BANKIA a favor de D. D. A. G. por un importe de 340.000C y un plazo de 
amortización de 12 años. El destino del préstamo era la inversión, en concreto la 
adquisición de una licencia de estanco y lotería. Se adjunta como documento dos 
solicitudes iniciales de aval donde consta la finalidad de la operación.
Con ello, Sociedad de Garantía Recíproca de la Comunitat Valenciana (AFÍNSGR) se 
constituyó como fiadora en la póliza de préstamo concedida por BANKIA a favor de D. D. 
A. G. en fecha 12 de diciembre de 2019 y en el mismo acto, al objeto de regular las 
condiciones  del  afianzamiento  prestado  por  esta  entidad,  se  formalizó  póliza  de 
contragarantía  entre  Sociedad  de  Garantía  Recíproca  de  la  Comunitat  Valenciana 
(AFÍNSGR) y D. D. A. G. como titular y D. J. A. G. y J. A. A. G. como avalistas solidarios 
de la operación. Como garante adicional por el aval prestado, se otorgó la garantía real 
descrita en el párrafo anterior a favor de la Sociedad de Garantía Recíproca de la 
Comunitat Valenciana (AFÍNSGR). s
Se adjunta como documento tres la escritura de hipoteca. o
Presentada  la  documentación  relacionada  con  la  hipoteca  en  el  Registro  de  la  w.
PcarolifpSicieead caaidódjnu  nAdtelabs olfaac vànosorstaaeb rd-leMe lpo Rorere lllgaai  sqtlruaoe   cSsoream .s ou Rsdpeoegcniusdmtreae dlnaot opra rcá ucnatoitcrsoa . hdae l acosimenutnoi:c a(…do)  la  siguiente  2020-9288n https://ww
Respecto al punto segundo se va a proceder a subsanar por esta sociedad y el punto
primero va a configurar el objeto del presente recurso.
La nota de Registro hace referencia a la Instrucción de DGRN de 20 de diciembre 
de 2019, manifestando que recoge expresamente la necesidad de aplicación de la 
Ley 5/2019 a los supuestos de hipotecas en garantía de aval a favor de una Sociedad de 
Garantía  Recíproca,  cuando  quien  hipoteque  sea  una  persona  física  y  lo  que  se 
hipoteque sea un inmueble de uso residencial. Esta sociedad no está de acuerdo con 
esa interpretación de acuerdo a lo siguiente.
En el interior de dicho texto (de un total de 51 páginas), se hace una sola referencia a 
las Sociedades de Garantía Recíproca, en concreto en su página 15, donde dice:
"Por otra parte, con frecuencia, se constituyen hipotecas o garantía personales para 
asegurar otras operaciones financieras de carácter empresarial. Así ocurre con las que 
se formalizan a favor de Sociedades de Garantía Recíproca u otras entidades análogas 
como  contragarantía  de  sus  operaciones  con  sus  socios  o  clientes  habituales.  Es 
frecuente la constitución de hipotecas, normalmente de máximo, en garantía de esas 
operaciones de aval, o de otras operaciones financieras de carácter empresarial.
Debe considerarse en primer lugar que, como establece el art. 2.3, la ley es aplicable 
indistintamente a las operaciones de préstamos o de créditos, en los que haya intervenido 
una persona física en los términos del art. 2.1. En consecuencia, si bien los avales u otras 
operaciones  financieras  constituidas  en  este  ámbito,  normalmente  con  sociedades 
mercantiles, puedan indudablemente fuera del ámbito de aplicación de la Ley 5/2019, la 
constitución hipotecas de máximo sobre inmuebles de uso residencial por personas físicas 
para asegurar la cuenta de crédito en la que se cargarán las responsabilidades derivadas 
de esa operación financiera con el empresario sí podrá dar lugar a la aplicabilidad de la 
misma, no al aval empresarial o a las condiciones del aval u otra operación financiera con la 
sociedad empresaria, pero sí a la garantía, en los términos que aquí se señalan, y en 
particular con el posible efecto de que el garante quede obligado a menos que el deudor 
principal, tal como se desarrolla en esta Instrucción."
Esta redacción, más bien ambigua, en la que se hace referencia (una sola vez) a las 
SGRs, ha provocado serias dudas en la concesión de hipotecas otorgadas a favor de las 
estas sociedades, pero lo cierto es que no se afirma ni razona cuándo aplica ni cómo, ya 
que a pesar de que en un primer momento afirma que ''los avales u otras operaciones 
financieras  constituidas  en  este  ámbito,  normalmente  con  sociedades  mercantiles, 
quedan indudablemente fuera del ámbito de aplicación de la Ley 5/2019 ", en cambio 
luego menciona que "podrá dar lugar a la aplicabilidad de la misma”, en un sentido 
dispositivo y nada imperativo, sin establecer unas pautas o requisitos a cumplir. En 
consecuencia, esta interpretación, bastante confusa, provoca una grave indefensión a 
las sociedades avalistas (SGRs), quienes, a pesar de que no se menciona en ninguna 
parte que la LCCI les sea de aplicación, se les considera entidades prestamistas, cuando 
no lo son, y se ven altamente perjudicadas, al encontrarse que no se inscriben sus 
hipotecas teniendo en cuenta además que, en su peculiar operativa, es muy difícil aplicar 
las  exigencias  de  la  LCCI.  En  los  fundamentos  siguientes  razonaremos  la  no 
aplicabilidad de dicha norma a las sociedades de garantía recíproca. Con todo ello, no 
estando conformes con dicha calificación procedemos a recurrir la misma por los motivos 
que a continuación se exponen.
Segundo.–No aplicabilidad de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los 
contratos de crédito inmobiliario (LCCI).
La LCCI, en su exposición de motivos refiere al régimen de concesión de préstamos  s
y créditos con garantía hipotecaria inmobiliaria en torno a la protección de familias  oe.
españolas para la adquisición de viviendas con el objeto de potenciar la seguridad  w.
jpcuoarmírdtepic oaqn uelean   adtrsoaímn csionpmaa roela ne clr iejaul asytco ió laen q cu(poilrimberpsiotrae mennsistiórtean ) l adtsee n pglaoarst  eucsno.  nMptrelaudtsoia snd teye   rllaea ssmp oicsnlmásuaasb usilleiad sea xdqi gueeen  a l soluas    2020-9288n https://ww
comportamiento ante el prestatario.
Esta ley tiene como objeto la trasposición de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento 
Europeo  y  del  Consejo  de  4  de  febrero  de  2014,  sobre  los  contratos  de  crédito 
celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y por la que 
se modifican las Directivas 2008/48/CE y 2013/36/UE y el Reglamento (UE) n.° 1093/2010.
Si examinamos el texto de la Directiva, podremos comprobar que en su ámenlo 
primero se delimita el objeto de la misma en los siguientes términos: "La presente 
Directiva  establece  un  marco  común  en  relación  con  ciertos  aspectos  de  las 
disposiciones  legales,  reglamentarías  y  administrativas  de  los  Estados  miembros 
aplicables a aquellos contratos relativos a créditos al consumo que estén garantizados 
mediante hipoteca u otro tipo de garantía, en relación con bienes inmuebles de uso 
residencial....  Es  decir,  la  Directiva  y,  en  consecuencia,  la  norma  nacional  que  la 
transpone tienen por objeto los contratos relativos a "crédito al consumo", por lo que 
quedan expresamente excluidos de su objeto todos aquellos créditos vinculados a la 
actividad comercial o profesional de las personas físicas o jurídicas que sean titulares de 
los mismos.
La Directiva europea de la que trae causa la norma nacional es una regulación 
complementaria de la Directiva 2008/48/C relativa, igualmente, a los créditos al consumo 
y, por ello, en su apartado 17 establece taxativamente que: "La presente Directiva no es 
aplicable a otros segmentos del mercado de crédito expresamente determinados, que 
difieran, por su naturaleza y riesgos, de los créditos hipotecarios estándar... ". Como 
expondremos más adelante, las sociedades de garantía recíproca tienen vedado avalar 
operaciones de crédito al consumo, resulta por ello evidente que, conforme al objeto de 
la norma, la misma resultaría inaplicable a las SGRs.
2.1  Artículo 1. Objeto de la Ley.
La LCCI regula en su artículo 1 el objeto de la misma y establece:
"Esta Ley tiene por objeto establecer determinadas normas de protección de las 
personas físicas que sean deudores, fiadores o garantes, de préstamos que estén 
garantizados mediante hipoteca u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles 
de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre 
terrenos o inmuebles construidos o por construir.
A estos efectos se establecen las normas de transparencia que han de regir dichos 
contratos, el régimen jurídico de los prestamistas e intermediarios de crédito inmobiliario, 
incluida la obligación de llevar a cabo una evaluación de la solvencia antes de conceder 
el crédito, estableciéndose un régimen de supervisión y de sanción, así como fas normas 
de  conducta  aplicables  a  la  actividad  de  prestamistas,  intermediarios  de  crédito 
inmobiliario, representantes designados y asesores”.
Es  decir,  desde  un  principio  parece  que  la  ley  va  dirigida  a  "préstamos”  y  a 
"prestamistas".
Igualmente cabe hacer referencia a las definiciones que constan en el artículo 4 de la 
LCCI  y  en  las  que,  adelantamos  que,  en  ninguna  tiene  cabida  un  ente  como  las 
Sociedades de Garantía Recíproca según fundamentaremos a lo largo del presente 
recurso. Resaltamos las siguientes:
"'Prestatario':  toda  persona  física  que  sea  deudor  de  préstamos  que  estén 
garantizados  mediante  hipoteca  sobre  bienes  inmuebles  de  uso  residencial  o  cuya 
finalidad sea la adquisición o conservación de terrenos o inmuebles construidos o por 
construir. e.
“Prestamista inmobiliario”: toda persona física o jurídica que, de manera profesional,  w.
realice la actividad de concesión de los préstamos a los que se refiere el artículo 2.1,  88ww
lceotrnacse dae)  oy s eb )c. o“mCpornotmraetote  dae c opnrécsetdaemr ou”n:  perlé sctoanmtroa tao  umn epdreiasntateta reiol  cinucalul iduon  epnr eesl táammbisittao 
dsiem ailaprli.cación del artículo 2, en forma de pago aplazado, crédito u otra facilidad de pago  BOE-A-cable e
'Intermediario de crédito inmobiliario': toda persona física o jurídica que, no actuando 
como prestamista, ni fedatario público, desarrolla una actividad comercial o profesional, a 
cambio  de  una  remuneración,  pecuniaria  o  de  cualquier  otra  forma  de  beneficio 
económico acordado, consistente en poner en contacto, directa o indirectamente, a una 
persona  física  con  un  prestamista  y  en  realizar  además  alguna  de  las  siguientes 
funciones con respecto a los contratos de préstamo a que se refiere el artículo 2.1, letras 
a) y b):
a)  presentar u ofrecer a los prestatarios dichos contratos de préstamo;
b)  asistir  a  los  prestatarios  realizando  los  trámites  previos  u  otra  gestión 
precontractual respecto de dichos contratos de préstamo;
c)  celebrar  los  contratos  de  préstamo  con  un  prestatario  en  nombre  del 
prestamista.”
Cabe decir, para disipar posibles dudas, que no puede entenderse aplicable a la 
SGR la figura del intermediario de crédito inmobiliario, al no corresponder ninguna de las 
funciones definidas en la ley para éstos. Las SGRs cuentan con su actividad propia, que 
es la concesión de avales, y no actúan como intermediarios que ponen en contacto al 
prestatario y al prestamista, siendo además una parte fundamental en la operación en la 
que actúan como fiadores.
Con todo ello, solo atendiendo a la redacción del objeto de la ley entendemos que la 
misma está dirigida a las relaciones entre entidades prestamistas y personas físicas 
(prestatarios) que actúan dentro de un ámbito personal y cuya finalidad es reforzar las 
garantías en el proceso contratación hipotecaria en materia de vivienda para evitar, en 
última instancia la pérdida la misma, y por tanto, no puede ser de aplicación a entidades 
avalistas cómo las sociedades de garantía recíproca, por no ser entidades prestamistas 
ni intermediarias de crédito, no operar en el ámbito personal o de consumidores y por no 
encajar su regulación en la operativa y procesos de concesión de avales de las mismas, 
cuya fundamentación vamos a exponer a continuación.
2.2  Carácter  especial  de  las  Sociedades  de  Garantía  Recíproca  (en  adelante 
SGRs). No son entidades de crédito.
Las sociedades de garantía recíproca (SGRs) son entidades financieras sin ánimo de 
lucro, supervisadas por el Banco de España. A través de ellas se facilita el derecho al 
crédito a pymes y autónomos consiguiendo a través de su aval, que las entidades 
prestamistas les concedan financiación con unas mejores condiciones.
Las SGRs se rigen por sus propios estatutos y se encuentran reguladas en la 
Ley 1/1994, de 11 de marzo, sobre régimen jurídico de las sociedades de garantía 
recíproca.
Según el artículo 2 de dicha Ley, el objeto de las Sociedades de Garantía Recíproca 
es "el otorgamiento de garantías personales, por aval o por cualquier otro medio admitido 
en derecho distinto del seguro de caución, a favor de sus socios para las operaciones 
que éstos realicen dentro del giro o tráfico de las empresas de que sean titulares”.
A los efectos de este recurso, es de gran importancia poner de relieve la prohibición 
legal que contiene el artículo 3 de la Ley, que dispone que "las sociedades de garantía 
recíproca no pueden conceder ninguna clase de créditos a sus socios”.
Dada esta prohibición legal respecto a las SGRs, dichas entidades no son entidades 
prestamistas en ningún caso, dado que no se les está permitido conceder crédito alguno.
De este modo, se puede afirmar que la actividad propia y típica de las sociedades de  e.
garantía recíproca, tal y como reza la exposición de motivos de la Ley SGRs, es la de  w.
"conceder avales que permitan a la(s) PYME(s) acceder a la financiación bancaria" con  88ww
eplr ivoiblejegtiaivdoa  dye o b"ftaecnielitra mr eejlo raecsc ecsoon ddicei olnaess  eemn psruess acsr éadvitaolsa dqause  alo slí nqeuaes c odnes efignuainrícaianc pióonr 
sí solas en el mercado."
La operativa habitual de AFÍNSGR se centra en la concesión de avales a primer 
requerimiento  a  las  PYMEs  o  empresarios  valencianos  que  necesiten  financiación 
bancaria con la finalidad, como se ha dicho antes, de acceder a la misma o de obtener 
mejores condiciones. En garantía del aval prestado por una SGR, esta última suele exigir 
contragarantías a la PYME o empresario deudor, que pueden ser garantías reales sobre 
bienes inmuebles, o bien otras garantías personales o reales que recaigan sobre bienes 
no inmuebles.
Podemos  diferenciar  con  claridad  varios  negocios  jurídicos  existentes  en  esta 
operativa:
– Contrato de préstamo: es el contrato celebrado entre la PYME o empresario como 
deudor y la entidad de crédito, como acreedora, en cuya virtud esta última concede a la 
PYME financiación, mediante la concesión de un crédito o préstamo.
– Aval:  es  el  contrato  celebrado  entre  la  SGR,  como  avalista,  y  la  PYME  o 
empresario, como avalado, en beneficio de la entidad de crédito acreedora (el Aval de la 
SGR).
– Contragarantía del aval: es el contrato de garantía celebrado entre la SGR, como 
beneficiaria de la garantía y la propia PYME o empresario. Cuando la garantía sea un 
derecho real de hipoteca, la PYME o un tercero serán hipotecantes. La Contra garantía 
tiene por objeto principal asegurar a la SGR su total indemnidad económica por razón del 
Aval prestado ante la entidad prestamista, de modo que queden cubiertos todos los 
pagos o prestaciones económicas de cualquier naturaleza que la SGR llegue a realizar 
en cualquier momento.
Por ello, a los efectos de la LCCI, las sociedades de garantía recíproca deben tener 
la consideración de entidades financieras y no de entidades de crédito, debiendo tener 
presente que el préstamo y el afianzamiento o contragarantía son negocios jurídicos 
totalmente distintos.
El concepto de "entidad de crédito" se define en el Reglamento (UE) n.º 575/2013 del 
Parlamento  Europeo  y  del  Consejo,  de  26  de  junio  de  2013,  sobre  los  requisitos 
prudenciales de las entidades de crédito y las empresas de inversión, y por el que se 
modifica el Reglamento (UE) n.º 648/2012, apartado 1 punto 1) del artículo 4 del citado 
Reglamento (UE): 'Entidad de crédito': una empresa cuya actividad consista en recibir 
público depósitos u otros fondos reembolsables y en conceder créditos por cuenta 
propia.
Igualmente, el art. 1 de la Ley 10/2014 de 26 de jimio, de ordenación, supervisión y 
solvencia de entidades de crédito dispone que:
"1. Son entidades de crédito las empresas autorizadas cuya actividad consiste en 
recibir del público depósitos u otros fondos reembolsables y en conceder créditos por 
cuenta propia.
2.  Tienen la consideración de entidades de crédito:
a)  Los bancos.
b)  Las cajas de ahorros.
c)  Las cooperativas de crédito.
d)  El Instituto de Crédito Oficial."
Dentro de dicha definición, como puede observarse, no forman parte las SGRs.
Además de dicha ley de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades de  e.e
crédito se extrae que las SGR no están incluidas en el ámbito de aplicación de las  b
obligaciones de transparencia, información precontractual etc. del artículo quinto de esta  88ww
ytraa nsqpuaer elnac iad,i sinpfoosrimciaócni ónfin parle cdounotrdaécctiumaal  etdce.  dlea  laLsC eCnIt idmaoddeisfi cdae  clarésd iotob leigna csiuo naertsí cudleo 
qourdinetnoa, cpióenro,  dsuicpheor vaisrtiíócnu loy  nsoo levse ndceia a pdleic alcaisó ne an tildaasd SeGs Rd ep ucersétdoi tqou ee,n l al ap rDopisiap olesiyc iódne 
adicional 9§ establece específicamente un Régimen de ordenación y disciplina de las
sociedades de garantía recíproca, indicando que se considerarán normas de ordenación 
y disciplina los preceptos de obligada observancia para las mismas contenidos en la 
Ley 1/1994, de 11 de marzo, sobre el Régimen Jurídico de las Sociedades de Garantía 
Recíproca, y en sus normas de desarrollo.
Por otro lado, debe quedar claro el carácter mercantil de las operaciones de las 
SGRs. Como ya se ha expuesto anteriormente, las SGRs solo pueden operar con 
PYMES o empresarios en el ámbito de su actividad empresarial (nos remitimos de nuevo 
a los artículos 2 y 6 de la Ley de SGRs), no pudiendo operar con consumidores.
La operación que nos ocupa tiene como finalidad, como ya hemos dicho, la inversión, 
y en concreto la adquisición de licencia y negocio de estanco y lotería en Mislata, según 
consta en la póliza de contragarantía de AFÍNSGR junto a la pignoración de la licencia 
de estanco las cuales aportamos como documentos cinco y seis.
En conclusión, según se extrae de todo lo expuesto las SGRs no son entidades de 
crédito o entidades prestamistas, sino entidades financieras que conceden avales a 
empresarios o empresas siempre dentro de su actividad comercial.
2.3  Ámbito  de  aplicación  de  la  Ley  de  Contratos  del  Crédito  Inmobiliario  (en 
adelante LCCI). La LCCI, como ya se ha mencionado, pivota entorno a la actividad de 
concesión  de  préstamos  y  créditos  a  favor  de  personas  físicas  donde  conste  una 
garantía real sobre un inmueble de uso residencial. El artículo 2 de la LCCI establece el 
ámbito de aplicación de la misma al cual se va a hacer referencia por tramos, analizando 
la aplicabilidad en casa caso a las SGRs:
En el artículo 2, apartado 1 se estipula:
"Esta Ley será de aplicación a los contratos de préstamo concedidos por personas 
físicas o jurídicas que realicen dicha actividad de manera profesional."
En primer lugar, no estamos ante un contrato de préstamo si no ante un contrato de 
contra garantía o afianzamiento con hipoteca, descartando por tanto que estemos ante 
una entidad de crédito "que realice dicha actividad de manera profesional". Recordemos 
que en el punto anterior se ha hecho referencia al artículo 3 de la Ley 1/1994, de 11 de 
marzo, sobre régimen jurídico de las sociedades de garantía recíproca, el cual prohíbe 
expresamente que las SGRs concedan crédito alguno.
A continuación, se indica:
Apartado a):
"cuando el prestatario, el fiador o garante sea una persona física y dicho contrato 
tenga por objeto:
a)  La concesión de préstamos con garantía hipotecaria u otro derecho real de 
garantía sobre un inmueble de uso residencial. A estos efectos, también se entenderán 
como inmuebles para uso residencial aquellos elementos tales como trasteros, garajes, y 
cualesquiera otros que sin constituir vivienda como tal cumplen una función doméstica."
En el presente caso, a pesar de encontrarnos ante personas físicas, y ante una 
hipoteca sobre un inmueble de uso residencial, NO estamos ante un préstamo con 
garantía real sobre un inmueble de uso residencial ya que el préstamo concedido por 
BANKIA no lleva aparejada ninguna garantía hipotecaria, sino únicamente la garantía 
personal prestada por AFÍNSGR. Con ello no puede considerarse que la hipoteca que 
nos ocupa, la cual se otorgó en garantía del afianzamiento y no del préstamo, quede 
amparada por el artículo 2.1a) de la LCCI. e.e
Apartado b): 88ww
prop"ibe)d adL a scoobnrcee steiórnre dneo sp roé stianmmouse bclueysa  cfionnaslitdruaidd osse ao a dpqour iricro on sctorunisr,e rsviaerm dperree cqhuoes  deel 
prestatario, el fiador o garante sea un consumidor”.
La operación que nos ocupa tiene como finalidad la adquisición de licencia y negocio 
de estanco y lotería en Mislata, por lo que el fin del préstamo es la inversión. Por tanto, 
tampoco tiene cabida este precepto al no constituir el fin del préstamo la adquisición o 
conservación de ningún derecho real sobre inmuebles ni tampoco por no encontrarnos 
ante un consumidor.
Continuando analizando el artículo 2 de la LCCI también se indica:
"Se entenderá que la actividad de concesión de préstamos hipotecarios se desarrolla 
con carácter profesional cuando el prestamista, sea persona física o jurídica, intervenga 
en el mercado de servicios financieros con carácter empresarial o profesional o, aún de 
forma ocasional, con una finalidad exclusivamente inversora."
Tampoco  podemos  considerar  que  ese  párrafo  afecte  a  las  SGRs  ya  que  se 
menciona la "concesión de préstamos", "prestamista", "finalidad inversora", y nada de 
ello aplica a este tipo de sociedades.
La LCCI en el resto de su articulado, refiere a determinados requisitos y obligaciones 
que  difícilmente  pueden  ser  aplicables  a  las  SGRs  como  a  continuación  vamos  a 
exponer.
En definitiva, consideramos que la LCCI está pensada y redactada para regular 
obligaciones de prestamistas profesionales, y no de avalistas profesionales, como las 
SGRs, las cuales se encuentran envueltas en unas circunstancias específicas en las que 
no encajan las formalidades exigidas por la LCCI.
2.4  Imposibilidad de aplicar las obligaciones previstas en la LCCI a las SGR.
Las exigencias de la LCCI en la mayoría de los casos son difícilmente aplicables 
respecto a las SGRs:
2.4.1  Art. 7 LCCI. Obligaciones de transparencia en relación con los contratos. Este 
precepto obliga a los "prestamistas" a la inscripción en el Registro de las Condiciones 
Generales de la Contratación de las cláusulas contractuales utilizadas en los contratos 
de préstamo inmobiliario y deberán estar además disponibles en la página web de los 
prestamistas.
A las SGRs nunca se les ha exigido esta obligación al no ser consideradas entidades 
de crédito entendiendo que esta obligación no es extensible en ningún caso a las pólizas 
de  afianzamiento  o  contragarantía  suscritas  por  las  SGRs  al  carecer  éstas  de  la 
condición  de  "prestamistas"  y  no  realizar  "préstamos  y/o  créditos  hipotecarios 
comprendidos en el ámbito de aplicación de la LCCI". No obstante, si se considera que la 
Ley aplica, ¿debemos entonces dar de alta en el Registro de Condiciones Generales de 
Contratación el texto de los contratos que regulan la contragarantía o también el texto de 
las hipotecas a favor de las SGRs?
2.4.2  Art.14 LCCI. Normas de transparencia en la comercialización de préstamos 
inmobiliarios.
El  mencionado  precepto  establece  la  necesidad  de  cumplimentar  determinada 
documentación la cual no encaja en la operativa de las SGRs como por ejemplo es el 
caso las fichas FEIN o FIAE.
La  Ficha  Europea  de  Información  Normalizada  (FEIN)  cuyas  instrucciones  de 
cumplimentación constan en el Anexo I de la LCCI, establece apartados tales como 
características  principales  del  préstamo,  tipo  de  interés,  importe  de  cada  cuota 
periodicidad y número de pagos, tabla de reembolso... relacionados con la financiación a 
obtener, financiación que no ofrece AFÍNSGR sino la entidad prestamista, en este caso,  s
el IVF. oe.
Respecto a la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FIAE), ocurre algo similar, se  w.
cdiercbueRn esinctaofonrrdcmeiamasro  qesu l eetn iap feoes ctdteae n pi unantle tporré,é sqs,u taevma lraoias y cS inoGonR eassl   andfoiea ln emzsatiasmbmileeonc, etovn.e tnipcoim dieen itnot earénsti coiprdaidnoa,r ioe tecn.,   2020-9288n https://ww
sus operaciones (sí de demora), ni tabla de amortización, ni determinan cuotas, ni
declaran el vencimiento anticipado de la operación, esto lo hace la entidad de crédito. La
SGRs, en su póliza de afianzamiento, regulan únicamente las condiciones relativas a su 
aval las cuales son el devengo de una comisión de estudio al inicio, el devengo de una 
comisión anual que será un porcentaje a calcular sobre el riesgo pendiente, establece un 
tipo de interés moratorio en caso de que tenga que proceder al pago por parte del titular 
y exige la suscripción de capital social, que podrá ser reintegrado cuando venza la 
operación.
Por tanto, hay apartados que son difícilmente aplicables a la actividad de las SGRs, 
surgiendo muchas dudas para las mismas sobre si esto se nos exige y de qué manera 
debe cumplimentarse.
Con todo ello, cabe plantearse las siguientes dudas:
¿Debe  la  sociedad  avalista  (no  prestamista),  AFÍNSGR,  rellenar  las  fichas 
mencionadas? Si la respuesta fuera afirmativa:
¿Qué información debe dar AFÍNSGR a la persona física afectada, únicamente la 
información de las condiciones económicas del aval o también la información relativa al 
préstamo (teniendo en cuenta que para ello existirá un gestor de la entidad prestamista)?
¿Debe existir una única ficha FEIN y una única ficha FIAE por cada operación, o una 
para informar del préstamo y otra del aval?
¿Debe AFÍNSGR preparar la ficha FEIN y FIAE en cuanto a la información del 
préstamo, siendo que no es entidad de crédito, o deberá ser la entidad de crédito quien 
la prepare (aunque no sea la que formalice la garantía real)?
¿Cuál debe ser el contenido exacto respecto del aval que debe incluir esas fichas? 
Téngase en cuenta que las fichas FEIN y FIAE son de un contenido expreso y tasado 
referente a operaciones de préstamo, no de afianzamiento y la actual redacción legal no 
contempla qué información debe darse de una operación de este tipo.
¿Debemos adaptar libremente estas fichas a la operativa de afianzamiento? ¿se 
aceptarían por Notarios, Registradores o incluso por los Jueces a pesar de no cumplir 
con lo delimitado por la LCCI?
Dejando de lado la problemática respecto a las fichas FEIN y FIAE, ¿deben las 
SGRs elaborar el resto de documentos exigidos en el art. 14 LCCI: ¿Documento sobre 
gastos, sobre el seguro, copia del proyecto del contrato, manifestación firmada por el 
“prestatario” en la que declara que ha recibido la documentación y se le ha explicado su 
contenido...?
Cabe  dejar  constancia  que  las  SGRs  son  entidades  pequeñas,  de  ámbito 
autonómico, no comparables con las entidades de crédito que rigen a nivel estatal, y que 
las mismas actúan en un ámbito muy concreto (únicamente en el sector empresarial) por 
lo que la operación adquiere un cáliz muy concreto y muy próximo para con el cliente 
(empresa  o  empresario),  con  quién  se  está  en  contacto  durante  toda  la  fase 
precontractual atendiendo sus dudas y explicándole la concreta operativa de la entidad, 
la cual va a avalar su operación de crédito (con la misma responsabilidades y riesgos 
que él) manteniendo además el contacto con el gestor de la entidad de crédito que es 
quién  ofrece  la  financiación  (y  quién  también  trata  con  el  cliente  en  cuanto  a  su 
operación), para gestionar la firma de la misma. En conclusión, no es comparable la 
actividad inversora de las entidades prestamistas con la actividad avalística de las SGRs.
2.4.3  Artículo  15  LCCI.  Comprobación  del  cumplimiento  del  principio  de 
transparencia material.
En relación con el apartado anterior, este artículo establece que el Notario verificará 
la documentación acreditativa del cumplimiento de los requisitos previstos en el art. 14.1  e
LCCI elaborando un Acta Notarial Previa a la formalización del préstamo hipotecario. bo
Es importante resaltar que el apartado 4 de este artículo establecerá obligación de  88ww
ceoxmtepnadreercáenn ac iato yd ala sp enrosromnaas f ídseic ap roqtueec csióena  afila pdroersat aota griaor apnretev isdteals p erné sltaa mproe"s.e Pnoter  Lloe yq usee 
tgeanriaenntdeos  peenr scouneansta f ísqiucea se (ns oelol  pcroénsstatam coo mcoon cfieaddiodroa  pAoFrI NBSAGNRK)I,A ¿ neos  deexi satpelnic aficaidóonr etosd oa 
esta exigencia documental y la emisión de acta en nuestro caso?
El artículo 22.2 de dicha ley dice que el Notario no autorizará la escritura si no se 
hubiere otorgado el acta previa. En este caso, el propio Notario otorgante consideró no 
necesaria la misma al no considerar de aplicación la LCCI a las SGRs.
2.4.4  Artículo 24 LCCI. Vencimiento anticipado. En cuanto al vencimiento anticipado 
la ley establece unos requisitos muy concretos:
"1.  En los contratos de préstamo cuyo prestatario, fiador o garante sea una persona 
física y que estén garantizados mediante hipoteca o por otra garantía real sobre bienes 
inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de 
propiedad sobre terrenos o inmuebles construidas o por construir para uso residencial el 
prestatario perderá el derecho al plazo y se producirá el vencimiento anticipado del 
contrato si concurren conjuntamente los siguientes requisitos:
a)  Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del 
préstamo o de los intereses.
b)  Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:
i.  Al tres por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera 
dentro de la primera mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este 
requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de doce 
plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido 
su obligación por un plazo al menos equivalente a doce meses.
ii.  Al siete por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera 
dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este 
requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de quince 
plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido 
su obligación por un plazo al menos equivalente a quince meses.
c)  Que el prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole un plazo 
de al menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, 
reclamará el reembolso total adeudado del préstamo."
Debemos tener en cuenta de nuevo que literalmente se refiere a "los contratos de 
préstamo",  por  lo  que  solo  con  esto  debería  descartarse  ya  la  aplicación  de  este 
precepto.
Además, exige que estos "estén garantizados mediante hipoteca o por otra garantía 
real sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar 
derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir para uso 
residencial, Tampoco se cumpliría este requisito en el contrato de préstamo que nos 
ocupa ya que NO está garantizado por hipoteca (sino que está garantizado con la 
garantía personal de AFÍNSGR) y su finalidad no es adquirir o conservar derechos de 
propiedad en inmuebles de uso residencial (sino la inversión en un negocio).
Por lo tanto, si se considera aplicable la LCCI a las SGRs, ¿regiría este precepto?
Debe  tenerse  en  cuenta  además,  que  la  peculiar  operativa  del  afianzamiento 
otorgado por AFINSGR en el préstamo, en su calidad de avalista, no le permite dirigir ni 
decidir sobre el vencimiento anticipado que se puede declarar, es decir, la entidad 
prestamista (BANKIA), estaría en disposición de declarar vencido el préstamo si el 
prestatario, impaga, dos, cuatro o seis cuotas solicitando el pago de las mismas y del 
todo capital pendiente a AFINSGR, quién lo deberá atender a primer requerimiento, 
como así ocurre en la práctica habitual (recordemos que la póliza de préstamo no está  e.e
garantizada por hipoteca de manera que no tiene por qué cumplir los plazos reflejados  b
en el artículo 24 LCCI). Cuando la SGR responde frente a la entidad de crédito tiene  88ww
dcoerrreecshpoo nad arne.c l¿aQmuaér  peal siamrpíao reten totontcael s as is Au FsÍNocSiGo Rm qáusi slioesra  inetjeerceusteasr  lad eh ipdoetmecoara?  ¿qusee 
paortdícruíalo a pleagraar  eqlu vee nnoc imseie hnato  caunmtipcliipdaod coo?n A loFsÍN rSeGquRis intoos  odsete enstap elraa  ceasptiapcuildaaddo sd ee nd edcicidhior 
sobre el vencimiento total o no del préstamo por lo que podría encontrase en una
delicada  situación  que  le  impediría  ejecutar  la  garantía  real  que  ostenta.  ¿Cómo 
entonces  puede  darse  solución  a  esta  situación  en  la  cual  la  futura  ejecutante 
(AFÍNSGR) no tiene el control de la operación?
Por otro lado, en lo que refiere el apartado b) respecto al requerimiento previo por 
parte del prestamista (entiendo a BANKIA como tal), ¿Debería AFÍNSGR exigir a la 
entidad de crédito que lo acredite? ¿BANKIA tendría esa obligación?
2.4.5  Art. 25 LCCI. El interés de demora que exige la LCCI en los préstamos o 
créditos concluidos por una persona física que esté garantizado mediante hipoteca sobre 
bienes inmuebles para uso residencial, será el interés remuneratorio más tres puntos 
porcentuales (artículo 25 LCCI). ¿aplica este precepto a las SGRs si el préstamo no está 
garantizado por hipoteca?
AFINSGR establece en sus operaciones un tipo de interés de demora del interés 
legal del dinero vigente en cada momento más 2 puntos, ¿se consideraría entonces que 
no cumple con lo establecido en la Ley a pesar de ser un tipo de interés menor al 
pactado en la norma?
Si aplica la LCCI en las operaciones donde interviene una SGR, ¿aplica la ley en 
toda su extensión (especialmente en cuanto a las obligaciones de información) o solo en 
cuanto  a  las  cláusulas  obligacionales  (vencimiento  anticipado,  gastos,  intereses  de 
demora...)?
Tercero.–Conclusión.
Para finalizar, a modo de resumen, se indica:
– La Instrucción de 20 de diciembre de 2019, de la Dirección General de Registros y 
del Notariado, sobre la actuación notarial y registral ante diversas dudas en aplicación de 
la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario 
establece que "los avales u otras operaciones financieras constituidas en este ámbito, 
normalmente con sociedades mercantiles, quedan indudablemente fuera del ámbito de 
aplicación de la Ley 5/2019".
– La misma Instrucción indica que "la constitución de hipotecas de máximo sobre 
inmuebles de uso residencial por personas físicas para asegurar la cuenta de crédito en 
la que se cargarán las responsabilidades de esa operación financiera si podrá dar lugar a 
la aplicabilidad" de la LCCI" sin especificar qué casos.
– Las SGRs aceptan hipotecas a su favor para garantizar las obligaciones de los 
avalados-prestatarios frente a las SGRs y no de los avalados-prestatarios frente a los 
bancos prestamistas.
– Las hipotecas que se constituyen a favor de las SGRs no se constituyen en 
garantía  de  una  "cuenta  de  crédito".  (Los  posibles  saldos  deudores  se  recogen 
normalmente en una cuenta contable del socio que no es una "cuenta de crédito").
– El propio socio partícipe de una SGR (avalado-prestatario), y en su caso, el bien 
hipotecado, responden por incumplimiento del avalado-prestatario de sus obligaciones 
en cuanto al préstamo (por derecho de repetición o de subrogación según los casos), 
pero también de las obligaciones económicas del aval (tipo de interés de demora, 
comisión de estudio, comisión de mantenimiento, gastos, etc.).
– La Ley 1/1994, de 11 de marzo, sobre el Régimen Jurídico de las Sociedades de 
Garantía Recíproca prohíbe a estas sociedades en su artículo 3 "conceder ninguna clase 
de créditos a sus socios”.
– Conforme a los artículos 2 y 6 de la Ley 1/1394, el objeto social de las SGRs es "el  s
otorgamiento de garantías personales, por aval o por cualquier otro medio admitido en  oe.
derecho distinto del seguro de caución, a favor de sus socios para las operaciones que  w.
eséonsct olioosss   re"eshataalibctureátnon s dd seeon cptrieaorl etdesen"l.e cgeirro a ol  steráctfoicro o d see clatosr eesm dpere ascatsiv iddea dq euceo nseóamnic atit umlaernecsi"o nya dsouss   2020-9288n https://ww
– Las definiciones 2, 3, 4, 5 y 9 del art. 4 LCCI no contemplan a las SGRs.
– La LCCI está pensada y redactada para regular obligaciones de prestamistas 
profesionales, no de avalistas profesionales, como las SGRs.
En base a todo lo expuesto, cabe analizar si realmente el ámbito de la LCCI aplica a 
una entidad tan específica como las sociedades de garantía recíproca (tal y como se 
exige en la calificación desfavorable que se recurre), ya que, en sentido literal la ley no 
se dirige a este tipo de sociedades (si no solo a entidades prestamistas en relación a sus 
contratos de préstamo). Ahora bien, si se mantiene la creencia por cualquier motivo 
(fundamentado), de que las SGRs deben de estar sometidas a la LCCI, debería indicarse 
expresamente  que  preceptos  son  aplicables  y  que  requisitos  se  les  exige  como 
entidades de afianzamiento que exigen una contragarantía para salvaguardar su riesgo 
en relación a su operativa en la concesión de avales y ello dada toda la problemática 
expuesta respecto a los requisitos exigidos en la LCCI, difícilmente adaptables a estas 
sociedades.»
IV
El 27 de marzo de 2020 la registradora dio traslado del recurso al notario autorizante 
de la escritura para que formulara alegaciones, las cuales, remitidas electrónicamente a 
este Centro Directivo el 31 de marzo de 2020, son del siguiente tenor:
«1)  Que el negocio jurídico recogido en la escritura por mi autorizada el día 12 de 
diciembre de 2019, número 3.676 de protocolo, no es un préstamo/crédito hipotecario 
sino  hipoteca  en  garantía  de  aval,  aun  cuando  recae  sobre  un  inmueble  de  uso 
residencial titularidad de persona física. Dicho aval fue prestado por una Sociedad de 
Garantía Recíproca y documentado en póliza también por mi intervenida, de la que 
consta unida testimonio a la citada escritura.
2)  Que cierto es que la Instrucción de la DDGRN de 20 de diciembre de 2019 
señala que "... si bien los avales u otras operaciones financieras constituidas en este 
ámbito, normalmente con sociedades mercantiles, quedan indudablemente fuera del 
ámbito de aplicación de la Ley 5/2019, la constitución de hipotecas de máximo sobre 
inmuebles de uso residencial por personas físicas para asegurar la cuenta de crédito en 
la que se cargarán las responsabilidades derivadas de esa operación financiera con el 
empresario sí podrá dar lugar a la aplicabilidad de la misma, no al aval empresarial o a 
las condiciones del aval,... pero sí a la garantía, en los términos que aquí se señalan, y 
en particular con el posible efecto de que el garante quede obligado a menos que el 
deudor principal, tal y como se desarrolla en esta Instrucción".
3)  Que,  a  la  vista  de  ello,  deberemos  deslindar  los  distintos  contratos  que 
comprende  este  tipo  de  operaciones,  como  las  que  nos  atañe:  por  una  parte,  un 
préstamo personal concedido por una entidad acreedora al empresario, documentado en 
póliza por intervenida el mismo día con numero de asiento 1096 de mi Libro Registro de 
Operaciones mercantiles Sección A, a su vez avalado por la Sociedad de Garantía 
Recíproca, recogiéndose la contragarantía en póliza por mi intervenida en igual día con 
el asiento número 1.097 de mi citado Libro Registro, tal y como constan como anexo de 
la escritura de constitución de hipoteca; y de otra parte, la propia escritura de hipoteca en 
garantía del aval prestado.
Es  claro  que  los  dos  primeros  contratos,  el  de  préstamo  personal  y  el  de 
contragarantía, quedarán fuera de la Ley 5/2019.
En cuanto al tercero, esto es, la propia escritura de hipoteca en garantía de aval,  es
respecto de la cual se señala por la Registradora la necesidad de cumplir con las  bo
exigencias de la citada Ley y por tanto la necesidad del acta previa de transparencia  88ww
msdaearat dítceapur rlieoalav l,4 é   aadlme ein npl atleie aLrs vetedeyne –ift riisn ppii oceei órnsdn oee nl  qaccuo oefnín sttridrcaaeattolo  y sdc  esope ncarto rravnaitt voriaa egndnaoedrt aaa prne rtléíl aaso,stb a ajmelc traooen  ghtriuiedplcaaoodrt egelaces a  cdeauolde ,en aeutpasda  aecrdstiaepadrestoo c i paq3olu  rqe du ee–ell    OE-A-2020-92able en https://
beneficiario  del  aval,  se  convinieran  aplazamientos  o  facilidades  de  pago,  le  sería
plenamente aplicable la Ley 5/2019 en cuanto estaríamos ante una hipoteca en garantía 
de préstamo, en los términos que el concepto de préstamo se define por la Ley como 
hemos visto. Pero si no se ha previsto dicho aplazamiento, sino que las cantidades que 
se anotan en la cuenta lo serán en calidad de vencidas, líquidas y exigibles, no podrá 
hablarse en ningún caso de préstamo debiendo por tanto quedar su hipoteca fuera del 
ámbito de aplicación de la Ley, como ocurre en el supuesto que nos ocupa».
V
La registradora de la propiedad informó y elevó el expediente a esta Dirección 
General mediante escrito de 1 de abril de 2020.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1255 y 1826 del Código Civil; 18, 21, 114, 129 bis y 153 bis de la 
Ley Hipotecaria; 1, 2, 3, 4, 7, 14, 15, 20, 21, 23, 24, 25 y 45 de Ley 5/2019, de 15 de 
marzo,  reguladora  de  los  contratos  de  crédito  inmobiliario;  83  del  Real  Decreto 
Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la 
Ley  General  para  la  Defensa  de  los  Consumidores  y  Usuarios  y  otras  leyes 
complementarias; 12 y siguientes de la Ley de Sociedades de Capital; 5, 7, 11, 23 y 24 
de la Ley 7/1998, sobre condiciones generales de la contratación; 2, 3 y 6 de Ley 1/1994, 
de 11 de marzo, sobre el Régimen Jurídico de las Sociedades de Garantía Recíproca; 
1.1 de la Ley 10/2014, de 26 de junio, de ordenación, supervisión y solvencia de 
entidades de crédito; 28.3 de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del 
Consejo de 4 de febrero de 2014 sobre los contratos de crédito celebrados con los 
consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y por la que se modifican las 
Directivas 2008/48/CE y 2013/36/UE y el Reglamento (UE) n.º 1093/2010; 6 y 7 de la 
Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en 
los  contratos  celebrados  con  consumidores;  326.2  del  Reglamento  del  Registro 
Mercantil; 147 del Reglamento Notarial; 26, 29 y 30 de la Orden EHA/2899/2011, de 28 
de  octubre,  de  transparencia  y  protección  del  cliente  de  servicios  bancarios;  las 
Sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 4 de junio de 2009 (As. 
C-243/08), 14 de marzo de 2013 (As. C-415/11) y 26 de marzo de 2019 (Ass. C-70/17 y 
C-179/17); las Sentencias del Tribunal Supremo de 9 de marzo de 2001, 4 de julio y 12 
de diciembre de 2008, 16 de diciembre de 2009, 9 de mayo, 13 de septiembre y 18 de 
noviembre  de  2013  y  26  de  mayo,  30  de  junio  y  8  de  septiembre  de  2014;  las 
Instrucciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 13 de junio 
de 2019, sobre el depósito de condiciones generales de la contratación, y el reflejo del 
mismo en las escrituras de préstamo y en el Registro de la Propiedad, desde la entrada 
en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito 
inmobiliario, y la de 20 de diciembre de 2019 sobre la actuación notarial y registral ante 
diversas dudas en la aplicación de la ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los 
contratos  de  crédito  inmobiliario;  las  Resoluciones  de  la  Dirección  General  de  los 
Registros y del Notariado de 18 de enero y 8 de junio de 2011, 23 de enero, 16 y 27 de 
febrero, 20 y 28 de junio y 18, 26 y 27 de julio de 2012, 2 de enero, 2 de marzo, 1 de 
junio, 1 y 11 de julio y 6 y 13 de septiembre de 2013, 5 de febrero, 23 de julio y 29 de 
septiembre de 2014, 22 de enero y 12 de marzo de 2015, 19 de julio de 2018 y 13 y 27 
de junio, 29 de noviembre y 5, 11, 12 y 20 de diciembre de 2019 y 23 de enero de 2020; 
y la Resolución de esta Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública. e.
1.  Son hechos relevantes para la resolución de este recurso los siguientes: 88ww
puenr spaor)né asMtsa emfídsoiiac anpstee,r  sclaoo nneasslt citcruiotyunercraoe ndq iudheoip  eopstoe orc baBj esatonobk driaee,   ulSan .aAc a.v liivyfii ceadncodisóa n hp iirpmoopptieuecgdananadtd edase  u nénos  dtadeseu udado ofra rpveoosrr,    OE-A-2020-92able en https://
de  “Sociedad  de  Garantía  Recíproca  de  la  Comunitat  Valenciana”  (AFÍNSGR).  La
hipoteca  se  constituyó  para  garantizar  el  afianzamiento  prestado  por  Sociedad  de 
Garantía Recíproca de la Comunitat Valenciana (AFÍNSGR) en el referido préstamo.
El destino de dicho préstamo es la inversión, y así se indica en una de las dos 
pólizas incorporadas a la escritura calificada (una recogía el préstamo concedido por 
Bankia, S.A., y la otra regulaba las relaciones entre el deudor, sus fiadores y la citada 
sociedad de garantía recíproca). En el texto del recurso se aclara, además, que, con 
base en la solicitud de aval presentada a la sociedad de garantía recíproca por su socio 
partícipe, dicha finalidad inversora consistía en la adquisición de una licencia de estanco 
y lotería.
b)  La  registradora  suspende  la  inscripción  calificada  porque,  a  su  juicio:  «La 
escritura de constitución de hipoteca inmobiliaria en garantía de aval, no se ajusta a los 
requisitos de la Ley 5/2019 reguladora de los contratos del Crédito Inmobiliario, siendo 
esta aplicable cuando se trate de garantes personas físicas y la hipoteca recaiga sobre 
un  inmueble  de  uso  residencial.  En  el  presente  caso  nos  encontramos  ante  dos 
hipotecantes no deudores personas físicas (…) que hipotecan una vivienda sita en 
Morella, enmarcándose por tanto el supuesto, tanto en el ámbito subjetivo como objetivo 
de la citada ley, debiendo aplicarse en consecuencia la normativa de la misma. La 
necesidad de aplicación de la Ley 5/2019, arrastra consigo la necesidad de que la 
hipoteca (y no el aval) se ajuste a lo dispuesto por la citada ley en materia de acta 
notarial previa, vencimiento anticipado, intereses de demora, y gastos».
c)  La recurrente alega, en síntesis, lo siguiente:
La Instrucción de 20 de diciembre de 2019, de esta Dirección General, sobre la 
actuación notarial y registral ante diversas dudas en aplicación de la Ley 5/2019, de 15 
de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, establece que «los avales 
u  otras  operaciones  financieras  constituidas  en  este  ámbito,  normalmente  con 
sociedades mercantiles, quedan indudablemente fuera del ámbito de aplicación de la 
Ley 5/2019».
La misma Instrucción indica que «la constitución de hipotecas de máximo sobre 
inmuebles de uso residencial por personas físicas para asegurar la cuenta de crédito en 
la que se cargarán las responsabilidades de esa operación financiera sí podrá dar lugar 
a la aplicabilidad» de la Ley 5/2019 sin especificar qué casos.
Las sociedades de garantía recíproca aceptan hipotecas a su favor para garantizar 
las obligaciones de los avalados-prestatarios frente a aquellas y no de los avalados-
prestatarios frente a los bancos prestamistas.
Las hipotecas que se constituyen a favor de las sociedades de garantía recíproca no 
se constituyen en garantía de una «cuenta de crédito", sino que los posibles saldos 
deudores se recogen normalmente en una cuenta contable del socio que no es una 
«cuenta de crédito».
El propio socio partícipe de una sociedad de garantía recíproca (avalado-prestatario), 
y en su caso, el bien hipotecado, responden por incumplimiento del avalado-prestatario 
de sus obligaciones en cuanto al préstamo (por derecho de repetición o de subrogación 
según los casos), pero también de las obligaciones económicas del aval (tipo de interés 
de demora, comisión de estudio, comisión de mantenimiento, gastos, etc.).
La Ley 1/1994, de 11 de marzo, sobre el Régimen Jurídico de las Sociedades de 
Garantía Recíproca prohíbe a estas sociedades en su artículo 3 «conceder ninguna 
clase de créditos a sus socios». Y según los artículos 2 y 6 de la citada Ley 1/1994, el 
objeto social de las sociedades de garantía recíproca es «el otorgamiento de garantías 
personales, por aval o por cualquier otro medio admitido en derecho distinto del seguro  e.
de caución, a favor de sus socios para las operaciones que éstos realicen dentro del giro  w.b
o tráfico de las empresas de que sean titulares» y sus socios «habrán de pertenecer al  88ww
sectLoar so  dseefcintoicreiosn dees  a2c, t3iv,i d4a,d 5 e yc o9n ódmeli caar tmíceunloc i4o ndaed olas  eLne ylo 5s/ 2e0st1a9tu ntoos  csoonctieamlepsl»a.n a las
sociLead aLdeeys 5 d/2e0 g1a9r atinetníae  rpeocrí porbojceato. regular obligaciones de prestamistas profesionales, no
de avalistas profesionales, como las sociedades de garantía recíproca. En sentido literal
la Ley no se dirige a este tipo de sociedades sino solo a entidades prestamistas en 
relación con sus contratos de préstamo. Si se mantiene la creencia por cualquier motivo 
(fundamentado), de que las sociedades de garantía recíproca deben de estar sometidas 
a la Ley 5/2019, debería indicarse expresamente qué preceptos son aplicables y qué 
requisitos se les exige como entidades de afianzamiento que exigen una contragarantía 
para salvaguardar su riesgo en relación a su operativa en la concesión de avales y ello 
dada toda la problemática expuesta respecto a los requisitos exigidos en dicha Ley, 
difícilmente adaptables a estas sociedades.
d)  El notario autorizante de la escritura calificada, en sus alegaciones, concluye que 
«…–dada la amplia definición que del contrato de préstamo recoge el apartado 3 del 
artículo 4 de la Ley– si en el contrato de contragarantía, al regular la cuenta especial que 
se  prevé  en  este  tipo  de  contratos  para  anotar  las  cantidades  adeudadas  por  el 
beneficiario  del  aval,  se  convinieran  aplazamientos  o  facilidades  de  pago,  le  sería 
plenamente aplicable la Ley 5/2019 en cuanto estaríamos ante una hipoteca en garantía 
de préstamo, en los términos que el concepto de préstamo se define por la Ley como 
hemos visto. Pero si no se ha previsto dicho aplazamiento, sino que las cantidades que 
se anotan en la cuenta lo serán en calidad de vencidas, líquidas y exigibles, no podrá 
hablarse en ningún caso de préstamo debiendo por tanto quedar su hipoteca fuera del 
ámbito de aplicación de la Ley, como ocurre en el supuesto que nos ocupa».
2.  El núcleo del presente recurso se circunscriba a dilucidar si son o no aplicables 
determinadas prescripciones de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los 
contratos de crédito inmobiliario, a la hipoteca constituida a favor de una determinada 
sociedad de garantía recíproca.
Antes de examinar el fondo de la cuestión, deben precisarse algunas de las notas 
más características de las sociedades de garantía recíproca, al ser una entidad de este 
tipo la beneficiaria de la hipoteca. Así, este tipo de sociedad, regulado por la Ley 1/1994, 
de 11 de marzo, sobre el Régimen Jurídico de las Sociedades de Garantía Recíproca, 
tiene como rasgos esenciales los siguientes:
a)  Ser una sociedad mercantil sin ánimo de lucro y capital variable.
b)  Estar formada por pequeñas y medianas empresas, pues al menos las cuatro 
quintas partes de los socios deben ser este tipo de empresas (para la ley reguladora, lo 
son aquellas que no tengan un número de trabajadores superior a doscientos cincuenta).
c)  El  objeto  de  la  sociedad  de  garantía  recíproca  es  el  otorgamiento  de  las 
garantías  personales  para  sus  socios,  a  fin  de  que  éstos  puedan  llevar  a  cabo 
actividades dentro del giro o tráfico de sus empresas; esto es, facilitar a sus socios el 
acceso  a  créditos  y  servicios  conexos  y  mejorar  las  condiciones  financieras. 
Precisamente, facilitar el acceso a créditos es el motivo principal de la creación de las 
sociedades de garantía recíproca.
d)  Les está prohibido conceder ningún tipo de crédito a sus socios (art. 3); y las 
garantías  que  pueden  prestar  a  sus  socios  (y  a  sociedades  que  estén  integradas 
exclusivamente por sus socios) serán de tipo personal, por medio de aval u otro medio 
admitido en derecho distinto del seguro de caución.
e)  La sociedad de garantía recíproca tiene personalidad propia y responde a sus 
obligaciones con todos sus bienes presentes y futuros, de modo que los socios no 
responderán de las deudas sociales. Por lo demás, la Administración Pública supervisa 
la creación, funcionamiento y desarrollo de estas sociedades. s
En resumen, las sociedades de garantía recíproca son entidades financieras para  w.
cuyo registro, control e inspección es competencia del Banco de España, sin ánimo de  88ww
lpurcinroc ipya l áemsb iptoro cduer aar cetul aacciócne seos pael ccírfiécdoi to(p odre  Alaust opneoqmuíeañsa so  ys emcteodreiasn),a sy  ecmuypore soabsje, toy 
emnetjiodraadre ssu fsin acnocnideircaios.nes de financiación, a través de la prestación de avales ante las  BOE-A-cable e
Tampoco puede obviarse que el artículo 326.2 del Reglamento del Registro Mercantil 
(«Sección  2.ª  De  la  inscripción  de  medidas  administrativas  respecto  de  entidades 
financieras y otras personas jurídicas»), en la redacción (vigente desde el 1 de julio 
de 2020, para incluir «los establecimientos financieros de crédito») que le ha dado el 
Real  Decreto  309/2020,  de  11  de  febrero,  sobre  el  régimen  jurídico  de  los 
establecimientos financieros de crédito y por el que se modifica el Reglamento del 
Registro Mercantil, aprobado por el Real Decreto 1784/1996, de 19 de julio, y el Real 
Decreto 84/2015, de 13 de febrero, por el que se desarrolla la Ley 10/2014, de 26 de 
junio, de ordenación, supervisión y solvencia de entidades de crédito, establece: «2. A 
efectos de lo dispuesto en esta sección, serán consideradas entidades financieras las 
entidades de crédito, los establecimientos financieros de crédito, las de seguro, las 
entidades gestoras de fondos de pensiones, los planes y fondos de pensiones y las que 
ejerzan  en  el  ámbito  del  mercado  de  valores  que  se  hallen  inscritas  en  los 
correspondientes Registros especiales a cargo del Banco de España, de la Dirección 
General de Seguros y Fondos de Pensiones y de la Comisión Nacional del Mercado de 
Valores».
Finalmente, según el artículo 1.1 de la Ley 10/2014, de 26 de junio, de ordenación, 
supervisión y solvencia de entidades de crédito, «Son entidades de crédito las empresas 
autorizadas  cuya  actividad  consiste  en  recibir  del  público  depósitos  u  otros  fondos 
reembolsables y en conceder créditos por cuenta propia»; y el apartado 2 del mismo 
artículo añade que «Tienen la consideración de entidades de crédito: a) Los bancos. b) 
Las cajas de ahorros. c) Las cooperativas de crédito. d) El Instituto de Crédito Oficial».
3.  De la normativa referida en el apartado anterior resulta claro que una sociedad 
de  garantía  recíproca  ni  es  una  entidad  de  crédito  (tampoco  un  establecimiento 
financiero de crédito), ni puede conceder créditos; razón por la que no quedaría, sin más, 
sujeta a la aplicación de la Ley 5/2019, pues no puede entenderse incluida en el ámbito 
subjetivo de ésta, como posteriormente se indicará.
Siguiendo  con  la  adecuada  caracterización  y  encuadramiento  de  este  tipo  de 
sociedades (si bien el actual marco regulador de los establecimientos financieros de 
crédito lo constituye el título II la Ley 5/2015, de 27 de abril, de fomento de la financiación 
empresarial, y el reciente Real Decreto 309/2020, de 11 de febrero, sobre el régimen 
jurídico de los establecimientos financieros de crédito), cabe recordar que este Centro 
Directivo, en la Resolución de 27 de julio de 2012 (entre otras, como las de 28 de junio 
y 18 y 26 de julio de 2012) ha entendido que las sociedades de garantía recíproca no se 
encuentran  incluidas  entre  de  las  entidades  financieras  a  las  que  se  refiere  el 
artículo 153 bis a) de la Ley Hipotecaria (las referidas en el artículo 2 de la Ley 2/1981):
«Las entidades financieras a que se refiere el artículo 2 de la Ley 2/1981, de 25 de 
marzo,  de  Regulación  del  Mercado  Hipotecario,  que  son  las  que  pueden  otorgar 
préstamos y créditos y emitir los títulos que se regulan en dicha Ley, en las condiciones 
que reglamentariamente se determinan, son las siguientes: a) los bancos y, cuando así lo 
permitan sus respectivos estatutos, las entidades oficiales de créditos; b) las cajas de 
ahorro  y  la  Confederación  Española  de  Cajas  de  Ahorros;  c)  las  cooperativas  de 
créditos; y, d) los establecimientos financieros de crédito.
Es  evidente  que  las  sociedades  de  garantía  recíproca  no  son  ninguna  de  las 
entidades que se mencionan en dicho precepto, planteándose alguna duda respecto a si 
pueden o no incluirse entre los “establecimientos financieros de crédito” a que se refiere 
el apartado d) de dicho artículo 2, pero tampoco pueden incluirse en dicho concepto. e
(…) 4. En cuanto a las sociedades de garantía recíproca se rigen por la Ley 1/1994,  bo
de 11 de marzo, que en su artículo 1, apartado 3, las considera, a los efectos de esa Ley,  88ww
comPoa eran tisdeard eess tfainbalencciimerieans,t op efirnoa nnoc iceorom od ee sctraébdleitoci mnoie netso ss fuinfiacniecnietero esl  deej ecrrcéicdiioto .de una
aqcuteiv eidsa nde qcuees apruiod iqeurae  ccounmspidlaenra lrosse  rseiqmuiilsairt oas  lae sdtaeb lolesc iedsotsa belne cliam cieitnatdoas  Ldeey e qsuae c lloass ere, gsuinlao 
y en su Reglamento (…)
Por otra parte, el artículo 2 de la Ley 2/1981, de Regulación del Mercado Hipotecario 
se  refiere  a  entidades  que  pueden  conceder  préstamos  y  créditos  y  emitir  títulos 
regulados por la legislación del mercado hipotecario, nada de lo cual tiene que ver con 
las sociedades de garantía recíproca (…)
Consecuentemente,  la  hipoteca  global  y  flotante  del  artículo  153  bis  de  la  Ley 
Hipotecaria no puede constituirse a favor de un acreedor distinto de aquellos a los que 
se refiere el precepto y por tanto, no cabe dicha hipoteca a favor de la sociedad 
“Avalmadrid, S.G.R.” (…)».
4.  A la posible aplicación de la Ley 5/2019 a las sociedades de garantía recíproca 
también se ha referido este Centro en la Instrucción de 20 de diciembre de 2019, sobre 
la actuación notarial y registral ante diversas dudas en aplicación de dicha Ley:
«Por otra parte, con frecuencia, se constituyen hipotecas o garantía personales para 
asegurar otras operaciones financieras de carácter empresarial. Así ocurre con las que 
se formalizan a favor de Sociedades de Garantía Recíproca u otras entidades análogas 
como  contragarantía  de  sus  operaciones  con  sus  socios  o  clientes  habituales.  Es 
frecuente la constitución de hipotecas, normalmente de máximo, en garantía de esas 
operaciones de aval, o de otras operaciones financieras de carácter empresarial.
Debe considerarse en primer lugar que, como establece el art. 2.3, la ley es aplicable 
indistintamente  a  las  operaciones  de  préstamos  o  de  créditos,  en  los  que  haya 
intervenido una persona física en los términos del art. 2.1. En consecuencia, si bien los 
avales u otras operaciones financieras constituidas en este ámbito, normalmente con 
sociedades mercantiles, quedan indudablemente fuera del ámbito de aplicación de la 
Ley 5/2019, la constitución hipotecas de máximo sobre inmuebles de uso residencial por 
personas  físicas  para  asegurar  la  cuenta  de  crédito  en  la  que  se  cargarán  las 
responsabilidades derivadas de esa operación financiera con el empresario sí podrá dar 
lugar a la aplicabilidad de la misma, no al aval empresarial o a las condiciones del aval u 
otra operación financiera con la sociedad empresaria, pero sí a la garantía, en los 
términos que aquí se señalan, y en particular con el posible efecto de que el garante 
quede  obligado  a  menos  que  el  deudor  principal,  tal  como  se  desarrolla  en  esta 
Instrucción».
Según  estas  consideraciones  serán  determinantes  para  la  aplicación  de  la 
Ley 5/2019 analizar cada caso concreto, bajo la premisa de que habrá de tratarse 
supuestos en que personas físicas constituyan la garantía en favor de determinada 
sociedad de garantía recíproca, por lo que en el presente caso debe trasladarse dicho 
examen a la escritura de hipoteca, no a la operación crediticia avalada por tal sociedad 
que se documentó en póliza. Ahora bien, en este concreto caso, la hipoteca únicamente 
constituye una superposición de garantía, pues tiene por objeto reforzar la contragarantía 
(aval  documentado  en  póliza)  que  prestaron  el  deudor  y  sus  avalistas  (también 
hipotecantes).
5.  Interesa  precisar  algunos  de  los  aspectos  tanto  de  la  operación  crediticia 
concertada,  como  de  las  garantías  prestadas  a  favor  de  la  sociedad  de  garantía 
recíproca, tal y como resulta de las dos pólizas y de la escritura de hipoteca calificada en 
la que copias de aquellas se incorporan.
Así, respecto de la garantía prestada por la «Sociedad de Garantía Recíproca de la 
Comunitat  Valenciana»  se  indica  en  la  póliza  de  préstamo  concedido  al  socio  lo 
siguiente: «13.–… Sin perjuicio de la responsabilidad personal ilimitada del cliente, el  s
Garante/cada uno de los Garantes garantiza en favor de BANKIA, de forma expresa,  oe.
irrevocable, incondicional, a primer requerimiento y solidariamente con el Cliente y entre  w.
edlalel orGisva ayrda aenslt í íadn etPe eegsrrsoteo  ynC apol unontrttoaurtaogl a (cdlauasm  popoblirlm igeiael/clnoitoson  gedaser  Gatonadtreaassn… tliaz. asL daoa bsgl)iag. raBacAnioNtínaKe IPsA e daresco epnpaatgal o se end  ecelos Cntefli igeauncrtteoa    2020-9288n https://ww
como una garantía abstracta, autónoma, independiente y exigible a primer requerimiento
no como una fianza de las reguladas en los artículos 1.822 y siguientes del código Civil
en consecuencia: …El/los garantes no podrán oponerse al cumplimiento por parte de 
ellos  de  las  Obligaciones  Garantizadas,  sin  que  sea  necesario  justificar  el 
incumplimiento…En ningún caso serán de aplicación los beneficios de orden, división y 
excusión, a los que de forma expresa e irrevocable renuncian los Garantes… Los 
Garantes vendrán obligados a devolver a BANKIA cualquier cantidad que este hubiera 
debido  reintegrar  al  Cliente  en  virtud  de  cualesquiera  acciones  de  reintegración  o 
rescisión.  El  alcance  de  la  Garantía  Personal  no  se  verá  modificada  por  cualquier 
actuación que BANKIA pudiera llevar a cabo en relación con la homologación judicial de 
cualquier eventual acuerdo de refinanciación… El/los Garantes acepta/n el sistema de 
determinación de las cantidades adeudadas por el Cliente que se recogen en el presente 
Contrato. Los pagos que realice/n el/los Garante/s en cumplimiento de su obligación bajo 
la Garantía Personal no le/s conferirá derecho a subrogarse en los derechos de BANKIA 
contra  el  Cliente  mientras  no  se  hayan  cumplido  íntegramente  las  Obligaciones 
Garantizadas. El/los Garantes tampoco podrá/n ejercer ningún derecho de reembolso 
frente al Cliente por los pagos realizados a BANKIA en virtud de la Garantía Personal 
mientras no se hayan cumplido íntegramente las Obligaciones Garantizadas. 4. Duración 
de la Garantía Personal. Sin perjuicio de la duración de este Contrato, la Garantía 
Personal  permanecerá  vigente  hasta  que  se  hayan  cumplido  íntegramente  las 
Obligaciones Garantizadas…».
Por lo que se refiere a la otra póliza suscrita (de contragarantía), que regula las 
relaciones entre el deudor, sus fiadores (que son también los dos hipotecantes) y la 
citada sociedad de garantía recíproca, se expresa en la misma: «… 1.º Que don D. A. G., 
socio partícipe de AFÍN SGR, ha concertado con BANKIA una operación de préstamo 
por  importe  de  trescientos  cuarenta  mil  euros  (euros  340.000,00),  con  destino  a 
inversión, con un plazo de amortización de 12 años y en las condiciones que figuren en 
la póliza de préstamo número…, cuyo contenido manifiestan conocer y aceptar todos los 
firmantes de la presente póliza. 2.º Que AFÍN SGR ha adoptado el acuerdo de afianzar 
solidariamente a su socio partícipe, frente a la Entidad prestamista, la referida operación 
de  préstamo,  por  importe  de  trescientos  cuarenta  mil  euros  (euros  340.000,00), 
suscribiendo la correspondiente póliza…. Undécima. – Los avalistas indicados en el 
encabezamiento manifiestan que se constituyen en avalistas solidarios entre sí y para 
con AFÍN SGR, con renuncia expresa a los beneficios de exclusión, orden, división y 
cualquier otro que pudiera corresponderles, en los mismos términos y condiciones que el 
socio partícipe, comprometiéndose a cumplir todas y cada una de las obligaciones 
asumidas  por  el  mismo,  relevando  a  AFÍN  SGR  de  toda  obligación  de  notificar  el 
incumplimiento  de  las  obligaciones  garantizadas,  salvo  las  legalmente  impuestas  y 
reiterando su conocimiento y aceptación del contenido de la presente póliza. La presente 
garantía  se  constituye  sin  perjuicio  de  cualquier  otra  de  carácter  real  o  personal 
establecida a favor de AFÍN SGR por la presente operación…».
Finalmente, en la hipoteca constituida en garantía de la prestación de aval, objeto de 
calificación negativa, se indica que la «Sociedad de Garantía Recíproca de la Comunitat 
Valenciana» (AFÍNSGR) había afianzado solidariamente a su socio partícipe don D. A. G. 
frente a BANKIA por todas las obligaciones del préstamo que dicha entidad había 
concedido a aquel. Que en la escritura se procedía a garantizar hipotecariamente a dicha 
sociedad de garantía recíproca el reintegro o resarcimiento de todo cuanto por cualquier 
concepto  pueda  tener  que  pagar  por  razón  del  aval  prestado,  y  que  se  constituía 
hipoteca sobre la finca registral 4300 del Registro de la Propiedad de Morella, a fin de 
garantizar a la citada sociedad de garantía recíproca «su total indemnidad económica  s
por razón del afianzamiento prestado frente a BANKIA en la póliza referenciada, de  oe.
modo que quedan cubiertos hipotecariamente, hasta donde alcance el valor de la finca  w.
hipotecada, todos los pagos o prestaciones económicas de cualquier naturaleza que la  88ww
eSno ccieudaalqdu ideer  mGoamraenntítao  Rcoemcípor ococan sdeec ulae nCcoiam duenli taavt aVl aole anfciaiannzaa mteinegnato  qpuree sllteagdaor,  aa sríe caolimzaor 
perl oppaiog oa fdiaen ztoadmoie cnutoa»n.to se adeude a la propia fiadora por precio, costes y gastos del  BOE-A-cable e
Se añadía, también, que, a tales efectos, la sociedad de garantía recíproca había 
abierto una cuenta a nombre de la afianzada, en la que se recogerían todas las partidas 
de abono y cargo dimanantes de la relación jurídica y económica establecida entre 
ambos y regulada en la póliza antes mencionada, y de la que resulta el modo de llevar y 
liquidar esta cuenta especial. Se añadía que el saldo deudor que presentara día a día la 
citada cuenta especial devengaría en su favor un interés anual igual al interés legal del 
dinero vigente en cada momento incrementado en dos puntos. Y que dicho saldo deudor, 
desde el día del cierre de la cuenta hasta que quede íntegramente cubierto, devengaría 
desde el día de su cierre hasta que quede íntegramente cubierto el mismo tipo de interés 
a devengar por días, en tanto que sería moratorio al derivar de algún incumplimiento del 
afianzado.
Por último, se expresaba que la hipoteca se constituía «por vía de superposición de 
garantía, de modo que en ningún caso supone novación, limitación, ni modificación de 
otras garantías personales o reales que la Sociedad de Garantía Recíproca… tenga 
establecidos en su favor, o pueda tener en lo sucesivo, en contragarantía de la misma 
operación de aval o afianzamiento que aquí se garantiza, ni tampoco disminuye ni 
perjudica la eficacia del título o títulos de crédito que sirvan para justificar la obligación 
principal garantizada, de modo que en cuanto fiadora o avalista puede ejercitar en base 
a dichos títulos las acciones de todo orden que le asistan contra la avalada o afianzada».
6.  Respecto  del  ámbito  de  aplicación  de  la  Ley  5/2019,  de  15  de  marzo,  el 
artículo 1, en su primer inciso, establece que: «Esta Ley tiene por objeto establecer 
determinadas normas de protección de las personas físicas que sean deudores, fiadores 
o garantes, de préstamos que estén garantizados mediante hipoteca u otro derecho real 
de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o 
conservar  derechos  de  propiedad  sobre  terrenos  o  inmuebles  construidos  o  por 
construir».
En análogos términos, el apartado 1 del artículo 2 de la misma dispone lo siguiente:
«Esta Ley será de aplicación a los contratos de préstamo concedidos por personas 
físicas  o  jurídicas  que  realicen  dicha  actividad  de  manera  profesional,  cuando  el 
prestatario, el fiador o garante sea una persona física y dicho contrato tenga por objeto:
a)  La concesión de préstamos con garantía hipotecaria u otro derecho real de 
garantía sobre un inmueble de uso residencial. A estos efectos, también se entenderán 
como inmuebles para uso residencial aquellos elementos tales como trasteros, garajes, y 
cualesquiera otros que sin constituir vivienda como tal cumplen una función doméstica.
b)  La concesión de préstamos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de 
propiedad  sobre  terrenos  o  inmuebles  construidos  o  por  construir,  siempre  que  el 
prestatario, el fiador o garante sea un consumidor. (…)».
Y, según el artículo 4, apartado 3), a los efectos de dicha Ley, se entenderá por 
«“Contrato de préstamo”: el contrato mediante el cual un prestamista concede o se 
compromete a conceder un préstamo a un prestatario incluido en el ámbito de aplicación 
del artículo 2, en forma de pago aplazado, crédito u otra facilidad de pago similar».
De  tales  normas  resulta  que  esta  Ley  se  aplica,  entre  otros  supuestos,  a  los 
contratos de préstamo con garantía hipotecaria –concedidos por prestamistas como 
actividad profesional– cuando el hipotecante sea una persona física y la hipoteca se 
constituya sobre un inmueble de uso residencial, y ello aunque el prestatario.
Debe tenerse en cuenta que, como se expresa en el preámbulo de dicha Ley (cfr.  e.
apartado III), la Directiva 2014/17/UE –que mediante la misma se transpone– establece  w.
un  régimen  específico  de  protección  de  las  personas  consumidoras  que  tengan  la  88ww
gcoanradnictiizóand odse  mpreedsitaantateri ohsi,p ogtaercaan tesos bore  tibtuielanreess  idnem ugeabralenstí adse  euns op réresstaidmeonsc iaol,  cor édcuitoyas 
fninoarmlidaatidv as eeau rlao paedaq usies icrieófnie rdee  ab ielonse sc rinémdituoesb lceesl edber audsoos  recsoind ecnocniaslu. mYi dsoer easñ aqduee  qeuset élna   BOE-A-cable e
garantizados mediante hipoteca u otro tipo de garantía, en relación con bienes inmuebles 
de  uso  residencial,  es  decir,  su  objeto  es  la  protección  de  los  consumidores, 
entendiéndose por tales las personas físicas que no actúan en el ámbito de su actividad 
profesional o empresarial, pero también permite que por parte de los Estados miembros 
se  adopten  disposiciones  más  estrictas  en  materia  de  protección  de  las  personas 
consumidoras, incluyendo también la posibilidad de ampliar el ámbito de aplicación a no 
consumidores. En este sentido, la Ley 5/2019 «extiende su régimen jurídico a todas las 
personas físicas, con independencia de que sean o no consumidores. Esta ampliación 
de  la  esfera  subjetiva  de  protección  de  la  Ley  frente  a  la  Directiva  sigue  la  línea 
tradicional  de  nuestro  ordenamiento  jurídico  de  ampliar  el  ámbito  de  protección  a 
colectivos como los trabajadores autónomos (…)».
Por lo demás, el artículo 15.2 de la Ley 5/2019 impone al notario el deber de 
comprobar el «cumplimiento de los requisitos previstos en el artículo 14.1» de la misma 
Ley respecto de «(…) toda persona física que sea fiadora o garante del préstamo» –vid. 
apartado 4–. Por ello, aunque la ley no sería aplicable a una persona jurídica prestataria, 
esa protección se extendería, por disposición legal expresa, a la persona física que sea 
fiadora o garante del préstamo, lo que se confirma por el artículo 26.2 de la Orden EHA/
2899/2011 (en virtud de la redacción modificada por la Orden ECE/482/2019), y la 
constitución de la garantía del préstamo o crédito, en relación con dichas personas 
físicas,  quedará  sujeta  a  sus  normas,  y  el  deber  de  información  y  asesoramiento 
alcanzará a toda la documentación prevista en el artículo 14.1 de la Ley 5/2019. Pero 
repárese en que tanto la información y documentación a suministrar por la entidad 
prestamista, como la actividad del notario, aunque limitada como se ha dicho a las 
personas físicas, debe comprender todo aquello que –relativo al préstamo o crédito– se 
expresa en los artículos 14.1 y 15 de la Ley 5/2019; esto es, debe alcanzar a la totalidad 
del clausulado del préstamo o crédito y no se ciñe a su «posición como fiadora o 
garante». Como ya advirtió la Resolución de esta Dirección General de 29 de septiembre 
de 2014, el fiador o garante queda  «afectado»  por  las condiciones financieras del 
préstamo en cuanto determinantes de su obligación, aunque la misma sea subsidiaria de 
la del prestatario y le quede la posibilidad de reclamar en vía de regreso.
Como ha puesto de relieve este Centro Directivo en Resoluciones de 5 y 20 de 
diciembre de 2019 y en la referida Instrucción de esta última fecha, se plantea por otra 
parte la duda relativa a la aplicabilidad a estos préstamos de las normas o limitaciones 
materiales que con carácter imperativo establece la Ley 5/2019. Se debe partir, para 
resolver esta cuestión, de la idea de que el garante puede obligarse a menos, pero no a 
más, que el deudor principal, tanto en la cantidad como en lo oneroso de las condiciones 
(artículo 1826 del Código Civil), lo que permite en principio pactar un régimen jurídico 
para el contrato con la sociedad, y otro más benigno para las garantías constituidas. No 
obstante, es preciso analizar la aplicación de cada una de dichas normas. En relación 
con los gastos del préstamo hipotecario a favor de una persona jurídica y con garantías 
reales o personales constituidas por personas físicas, resulta evidente que al fiador o 
garante personal o real que tiene la condición de persona física en ningún caso se le 
puede imponer el coste del arancel notarial o registral correspondiente a la garantía 
(artículo 15.4 de la Ley 5/2019). Pero no es ese el verdadero problema: teniendo en 
cuenta que la persona jurídica no está incluida en el ámbito subjetivo de la citada Ley 
reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, no parece existir obstáculo alguno a 
un pacto sobre los gastos del préstamo negociado libremente por la misma, en cuanto 
prestamista, con la entidad financiera (artículo 1255 del Código Civil), en particular si no  s
es consumidora. Y en tal caso, el prestatario persona jurídica, como interesado en la  oe.
obtención de la financiación, asumirá normalmente los costes notariales y registrales  w.
correspondientes tanto a la constitución del préstamo como a las garantías personales o  88ww
rreelaalceisó nc ocnosnti tluai doabst ean csiuó nfa dvoerl  p(lraéss ctaumaloe sy  scino nd usduas  hcoanbdráicni otenneisd oe cuonn iómmpiacactso) . faTvaomrabbiélen  esne 
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mismo sea garantizado (en concepto de fiador o de hipotecante no deudor) por una 
persona  física,  determina  necesariamente  que  quede  sujeto  a  las  limitaciones 
sustantivas impuestas en la Ley 5/2019, principalmente por los artículos 20 (préstamos 
inmobiliarios en moneda extranjera), 21 (cláusulas suelo), 23 (reembolso anticipado), 24 
(vencimiento anticipado) y 25 (intereses de demora).
Se afirma asimismo en tales Resoluciones e Instrucción que «si el préstamo y la 
garantía se han acordado en tales términos, el asesoramiento informativo que deberá 
prestar el notario a la persona física garante debe tener la suficiente precisión y claridad, 
detallando  con  claridad  tanto  las  condiciones  del  préstamo  conferido  a  la  persona 
jurídica, como las limitaciones que respecto de dichas condiciones presente la garantía 
constituida por la persona física, de acuerdo con lo expresamente pactado y de acuerdo 
con las normas imperativas de la ley».
7.  Si, como sostiene la registradora en la calificación impugnada, se aplican las 
consideraciones expresadas en el apartado anterior a la hipoteca, aunque no al aval que 
con  la  misma  se  pretende  garantizar,  debería  concluirse  que  dicha  hipoteca  debe 
ajustarse  a  lo  establecido  por  la  Ley  5/2019  en  materia  de  acta  notarial  previa, 
vencimiento anticipado, intereses de demora, y gastos.
Lo  que  ocurre  es  que,  en  el  presente  caso,  la  operación  crediticia  subyacente 
consiste en un préstamo, con finalidad inversora, y su contragarantía en favor de la 
sociedad de garantía recíproca que ha avalado aquel. Esta avalista, según resulta del 
expediente de este recurso, no  ha desplegado,  ni  intermediado, actividad crediticia 
alguna; ni siquiera dentro la amplitud conceptual que emplea el citado artículo 4 de la 
Ley 5/2019, por lo que ni entraría en el ámbito de aplicación de la misma, ni requeriría la 
previa formalización del acta notarial de cumplimiento del principio de transparencia 
material.
Por ello, teniendo en cuenta que el préstamo (el único existente en este caso) lo 
concedió y formalizó en póliza determinada entidad de crédito (BANKIA), y que la 
sociedad  de  garantía  recíproca  tan  solo  lo  avaló,  debe  recordarse  para  despejar 
cualquier duda otro de los apartados de la citada Instrucción de este Centro Directivo 
de 20 de diciembre de 2019, en el que se expresa lo siguiente, en relación con la posible 
exigencia del acta previa respecto de préstamos personales: «Por consiguiente, cuando 
un préstamo personal quede bajo la aplicación de la Ley 5/2019, la entidad financiera 
habrá de cumplir todas las obligaciones informativas, en materia de transparencia, de 
limitaciones en su clausulado, análisis de solvencia, etc. que se establecen en la misma. 
Por el contrario, no parece obligado en tal supuesto el otorgamiento del acta previa 
informativa ante el notario, según se desprende con claridad del tenor literal de la norma. 
El art. 15, en su segundo párrafo, dispone que todo ello se hará constar "en un acta 
notarial previa a la formalización del préstamo hipotecario", lo que limita el ámbito de 
dicho acta a las operaciones de préstamo hipotecario. Y, en la misma línea, el art. 22.2 
establece que "en la contratación de préstamos regulados por esta Ley, el Notario no 
autorizará  la  escritura  pública  si  no  se  hubiere  otorgado  el  acta  prevista  en  el 
artículo 15.3", sin hacer referencia alguna a la póliza de un préstamo personal, ni menos 
aún al préstamo personal firmado en documento privado, cualquiera que sea su formato, 
sin acudir a la póliza notarial. A mayor abundamiento, el art. 14.1 g) al hacer referencia a 
la obligación del prestatario de recibir asesoramiento personalizado y gratuito del notario 
se limita al supuesto en que "esté previsto que el préstamo se formalice en escritura 
pública" y que el asesoramiento lo preste el notario “que elija el prestatario para la 
autorización  de  la  escritura  pública  contrato  de  préstamo".  Y  análogamente,  la  e.
disposición final sexta modifica la Ley 14/2000, de 29 de diciembre, de Medidas fiscales,  w.b
administrativas y del orden social, añadiendo un supuesto de infracción muy grave por  88ww
ilnocsu mnoptliamriioesn toe ndtreel   lpoesr íoidnocl uiddeo s inefonr msauc ióanr t.p r4e3c,o nqtruaec tuqaul eodbal igcaotonrciore tapdreov ioe n a «leal 
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Ley.»
Es la concreta operación de financiación realizada por la entidad crediticia (articulada 
mediante las dos pólizas incorporadas a la escritura) la que muestra la real y verdadera 
naturaleza de la intervención de la sociedad de garantía recíproca (a cuyo favor se 
constituyó ulteriormente la hipoteca) pues la concesión del crédito, y por ende la posición 
de acreedor, es ajena a ella por completo. Y siendo la hipoteca constituida –como ya se 
ha indicado– de superposición de garantía, dados los términos en que se concertó y a la 
vista de la citada Instrucción, no puede entenderse incluida en el ámbito de la Ley 
de 5/2019, pues ni se ha obligado la sociedad de garantía recíproca a menos que el 
deudor principal, ni ha concedido facilidades crediticias al socio, y por ello carece de 
fundamento la exigencia contenida en la calificación impugnada.
Como indica acertadamente el notario autorizante de la escritura en sus alegaciones, 
si  en  el  contrato  de  contragarantía,  al  regular  la  cuenta  especial  que  se  abre 
normalmente en este tipo de contratos para anotar las cantidades adeudadas por el 
beneficiario  del  aval,  se  convinieran  aplazamientos  o  facilidades  de  pago,  le  sería 
plenamente aplicable la Ley 5/2019, pues se trataría de una hipoteca en garantía de 
préstamo, en los términos que el concepto de préstamo se define por dicha Ley; pero si 
no se ha previsto dicho aplazamiento, sino que en la cuenta se anotan cantidades en 
calidad de vencidas, líquidas y exigibles, no podrá calificarse de préstamo, debiendo por 
tanto quedar su hipoteca fuera del ámbito de aplicación de la Ley, como ocurre en el 
presente supuesto.
La operativa de cuenta corriente pactada en la escritura no se puede equiparar a lo 
que propiamente sería una cuenta de crédito, ni encaja en alguno de los supuestos que 
el citado artículo 4., apartado 3), de la Ley 5/2019 asimila a una operación crediticia, 
pues la función que realiza es meramente liquidataria, al tratarse de una hipoteca en 
garantía del saldo de una cuenta especial, abierta contablemente con una finalidad ajena 
a  la  de  financiación.  Por  ello,  la  hipoteca  constituida  se  encuadra  en  la  categoría 
hipotecas de seguridad o de máximo, al garantizar una obligación futura, algo que resulta 
también del tenor de la escritura: «Plazo.–La duración de la fase de seguridad de esta 
hipoteca perdurará mientras esté vigente el contrato de afianzamiento prestado por la 
Sociedad de Garantía Recíproca de la Comunidad Valenciana, venciendo en cualquier 
caso el treinta y uno de diciembre de 2032».
Respecto de tal categoría de hipoteca, cabe traer a colación lo que, concluyendo en 
la imposibilidad de que las sociedades de garantía recíproca pudieran servirse del 
artículo  153  bis  de  la  Ley  Hipotecaria,  afirmó  esta  Dirección  General  en  la  citada 
Resolución de 27 de julio de 2012, entre otras:
«En realidad existen, entre otras, en la legislación vigente, tres clases de hipotecas 
de máximo: las que se constituyen en garantía de obligación futura (artículos 142 y 143 
de la Ley Hipotecaria, y 238 del Reglamento Hipotecario); las hipotecas en garantía del 
saldo de apertura de cuenta corriente de crédito (artículo 153 de la Ley Hipotecaria); y 
las hipotecas globales y flotantes del artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria.
Centrándonos en la hipoteca en garantía de obligación futura, dentro de ella cabe la 
que se constituye en garantía del fiador o avalista, pues se trata de la obligación futura 
de reembolsar al fiador lo que éste haya pagado en virtud del contrato de afianzamiento 
o aval. La Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 17 de 
enero de 1994 no admitió la hipoteca en garantía de avales a favor de una sociedad de 
garantía recíproca porque al no existir todavía la deuda, se podría crear una reserva de 
rango carente de un legítimo interés actual y porque exigía la existencia de una relación 
jurídica básica que vincule ya al deudor. Pero en el presente caso, existen intereses  e.
legítimos tanto en la sociedad deudora como en la sociedad de garantía recíproca en  w.b
que se constituya la hipoteca y no puede considerarse que hay una simple reserva de  88ww
erasntagbol,e cpiudeoss  esen  lcousm aprtlíecnu loloss 1 r4e2q uy is1i4to3s d dee la l aL ehyip Hoitpeoctae ceanr iag.arantía de obligación futura
com6o.  glEobna le ys teflo tcaanstoe,  enno e ls ese nptuideod ed eclo anrstíicduelroa r1 5e3s tbriicst adme elan teL,e yla H hipipootetecacari ac, opnusdtiietuniddoa 
tener cobertura si se configura expresamente como hipoteca en garantía de obligación
futura, pues el acto básico es único y consiste en el contrato de afianzamiento entre las 
partes,  no  tratándose  de  cualesquiera  obligación  presente  y/o  futura,  sino  de  las 
obligaciones derivadas de ese único contrato de afianzamiento.
El único obstáculo lo podría representar la expresión «en garantía de obligación 
futura» que emplea en singular el artículo 142 de la Ley Hipotecaria, pero en este caso, 
el acto básico del que surgen las obligaciones es unitario, al existir un solo contrato de 
afianzamiento y referirse la hipoteca únicamente a las obligaciones derivadas de la 
fianza.
A estos efectos, también es procedente considerar que cabe la «fianza en garantía 
de deudas futuras» conforme al artículo 1.825 del Código Civil, al establecer que «puede 
también  prestarse  fianza  en  garantía  de  deudas  futuras,  cuyo  importe  no  sea  aún 
conocido; pero no se podrá reclamar contra el fiador hasta que la deuda sea líquida». La 
Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 18 de marzo de 2002, con cita de 
la Sentencia de 23 de febrero de 2000, admite que estos afianzamientos han sido 
reconocidos «tanto por la doctrina científica como por la jurisprudencia, como aquellos 
afianzamientos  que  se  contraen  para  asegurar  el  cumplimiento  de  obligaciones  no 
nacidas en el momento de constituirse el contrato de fianza, pero sí son previsibles o 
determinables en el momento de constituirse el contrato, haciendo innecesario a raíz del 
nacimiento de la deuda, un nuevo contrato de fianza, concretándose esa determinación 
en que estén fijadas las partes cuyas relaciones jurídicas hagan nacer las obligaciones 
que se garantizan y el importe máximo de las mismas». La Sentencia de 30 de octubre 
de 2006 también recuerda que «la jurisprudencia ha exigido, además y de acuerdo con 
el propio artículo 1825 del Código Civil, que la obligación futura «quede determinada en 
este  acto  o  sea  susceptible  de  serlo  en  el  futuro  sin  necesidad  de  un  nuevo 
consentimiento entre fiador y quien con él hubiere contratado», citando en el mismo 
sentido las Sentencias de 27 de septiembre de 1993, 23 de febrero de 2000 y 13 de 
octubre de 2005.»
8.  Debe concluirse que constituye un presupuesto de la Ley 5/2019 la formalización 
de un contrato de préstamo y que la misma protección dispensada al prestatario es 
extensible  a  fiadores  y  garantes  que  sean  personas  físicas  (cfr.  artículos  1,  2  y 
especialmente el 15.4), siempre que se trate de uno de los dos supuestos que contempla 
el artículo 2.1, apartados a) y b), algo que no sucede en el caso de este recurso. Y es 
que tales garantes, necesariamente y de forma independiente, no deben gozar de esa 
protección cuando la hipoteca se constituya en garantía de obligaciones derivadas de un 
contrato distinto al de préstamo, que es precisamente lo que ha sucedido en este 
supuesto.
Por tanto, en casos como el presente, solamente sería de aplicación la Ley 5/2019 
cuando se concedieran por el beneficiario de la hipoteca aplazamientos o facilidades de 
pago respecto del saldo deudor de la cuenta especial (una vez anotados los importes 
debidos a la sociedad de garantía recíproca por el beneficiario del aval), pues entonces 
sí que se trataría de una hipoteca constituida en garantía de un préstamo (vistos los 
amplios términos con que éste se define por la Ley). Pero si las cantidades que se 
anotan en la cuenta resultan, sin más, vencidas, líquidas y exigibles (se pasaría de la 
fase de seguridad a la ejecutiva), no cabe hablar de préstamo, por lo que la hipoteca 
constituida quedará fuera del ámbito de aplicación de la mencionada ley. Y tampoco se 
convierte el contrato en préstamo por la eventual previsión de que el saldo final hubiera 
de ser satisfecho en un plazo a contar desde el requerimiento fehaciente de pago, 
puesto ello sería un simple término de gracia previo a la ejecución hipotecaria, sin  e.
implicar propiamente aplazamiento ni facilidad de pago. w.b
Además, tal y como ha sido puesto de relieve por destacados autores, el acta notarial  88ww
ad eq uhei psoet erecfaie reco eml aor títcítuulloo  15in dsecr liab ibLleey,  5s/2in0o1 9u nno  eres quunisai teox igineenlcuidai bdlee  fodreml a pdreolc ceosnot radteo 
choipnotrteactaac icóonn sdteit uhidipao teenc aess teen  cgaasroa nmtíead idaen tep rélas taemscorsit usrau jectaolsif icaa dlaa  cniota deas tále, y.e nP emroo dlao 
alguno, sujeta al proceso de contratación de hipotecas reguladas a la Ley 5/2019 (no
encaja en ese iter contractual previo), pues opera «a posteriori» y queda por completo al 
margen  del  curso  seguido  para  obtener  financiación  (prestada  mediante  póliza  por 
determinada entidad de crédito), siendo el único papel de la sociedad de garantía 
recíproca facilitarla (no resulta tampoco que haya intermediado), pero en su posición de 
garante (fiador) y en el desempeño de una actividad que es la propia de su objeto, no en 
alguna de las –amplias– formas de préstamo que recoge el artículo 4 de la Ley 4/2019.
Por ello, en la fase ejecutiva de la hipoteca constituida, se prevé que una vez haya 
surgido en la sociedad de garantía recíproca su obligación de pagar como fiadora 
solidaria, aquella cargaría en la cuenta especial abierta al afianzado las cantidades de 
las que respondería por cuenta de la fianza prestada; cerrándola en el momento en que 
se produjera el incumplimiento del afianzado frente a ella o frente a la acreedora de la 
obligación principal; certificando el saldo deudor resultante, conforme a lo determinado 
por el artículo 572 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y aplicando, en su caso, las 
prescripciones de los últimos cuatro párrafos del artículo 153 de la Ley Hipotecaria. Nada 
más.
Por tanto, carece de justificación la exigencia que respecto de la hipoteca constituida 
contiene la nota recurrida, pues como se ha razonado anteriormente la Ley 5/2019 no es 
aplicable en el supuesto a que se refiere este recurso.
Cuestión  distinta  es  que  deban  cumplirse  normas  establecidas  en  favor  del 
hipotecante, como las relativas a los intereses de demora (artículo 114, párrafo tercero, 
de la Ley Hipotecaria) o las causas de vencimiento anticipado (artículo 129 bis de la 
misma  Ley),  así  como  en  general  la  normativa  de  protección  de  consumidores  –
extramuros de la Ley 572019– si los hipotecantes no deudores carecen de vinculación 
funcional con la empresa –estanco y lotería– a que se destina la operación crediticia 
garantizada por el aval aS.do con la hipoteca constituida.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la 
calificación impugnada, en los términos que resultan de los anteriores fundamentos 
jurídicos.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 27 de julio de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.