BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 183 Viernes 3 de julio de 2020 Sec. III.   Pág. 46892
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
7184 Resolución de 21 de febrero de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
de la registradora de la propiedad de San Boi de Llobregat, por la que se 
deniega la inscripción de una instancia solicitando la cancelación de una 
condición resolutoria.
En el recurso interpuesto por don J. M. A. T., en nombre y representación de 
«Edifcentro 95, S.A.U.», y don J. M. P. N., en nombre y representación de «Edifjovi, 
S.L.», contra la nota de calificación de la registradora de la Propiedad de San Boi de 
Llobregat, doña María de la Consolación Viéitez de Prado, por la que se deniega la 
inscripción de una instancia solicitando la cancelación de una condición resolutoria.
Hechos
I
Mediante instancia suscrita en Barcelona el día 18 de septiembre de 2019 por don J. 
M. A. T., en nombre y representación de «Edifcentro 95, S.A.U.», y don J. M. P. N., en 
nombre y representación de «Edifjovi, S.L.», se solicitó la cancelación de la condición 
resolutoria establecida sobre la finca registral número 49.955 de San Boi de Llobregat.
II
Presentada dicha instancia en el Registro de la Propiedad de Sant Boi, fue objeto de 
la siguiente nota de calificación:
«Calificación registral del documento.
A las 11,49 horas del día 18 de Septiembre de 2019, bajo el asiento 3270.0 del 
Diario 97, ha sido presentada instancia suscrita en Barcelona el día 18 de Septiembre 
de 2019, por don J. M. A. T. y don J. M. P. N., cuyas firmas han sido legitimadas por mí 
en fecha 18 de septiembre de 2019. Calificado un documento previo el 26 de Julio 
de 2019, respecto al que ha sido aportada una diligencia telemática el 2 de octubre 
de 2019.
Y  en  ejercicio  de  la  calificación  registral  prevista  en  el  Artículo  18  de  la  Ley 
Hipotecaria resulta lo siguiente:
Antecedentes de hecho.
En el precedente documento se solicita la cancelación de la condición resolutoria 
establecida sobre la finca 49.955 de esta Villa.
Defecto.
Defecto: No acreditarse el pago, exención o no sujeción de los impuestos que  s
afectaren al acto o contrato que se pretende inscribir, mediante la correspondiente nota  oe.
justificativa extendida en el documento que motiva esta nota, por la Agencia Tributaria, o  w.
aaT  rieDbfueilticgateroinasc  ddiaee   Cdseua  tacPlourmensypearno, tbdaaecc ióliaón n q,yu j eup nraetogs ouc loteenx  eplale snd úicdmoare rreposo pdr oeln aed xiOepnefitcdeiinse anc taeVr ityra tusC aSdl Ved  dpeea  glalioq  uApidgaaeracn icósiuna    2020-7184n https://ww
archivo en el Registro.
Fundamentos de Derecho.
Defecto. Artículos 254, 255 y 256 de la Ley Hipotecaria, artículo 427 del Reglamento 
Hipotecario, artículo 54 del Texto Refundido aprobado por Real Decreto Ley 1/1993 
de 24 de Septiembre del I.T.P. y A.J.D., y artículo 122 del Reglamento del Impuesto de 
Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados RD 828/1995, de 29 de mayo.
Modo de subsanación.
Defecto. Para la calificación e inscripción del precedente documento, deberá constar 
al pie del documento la nota justificativa de la autoliquidación realizada, sellada por la 
Oficina  de  la  Agencia  Tributaria  de  Catalunya,  o  bien  aportar  la  Diligencia  de 
Presentación  y  pago  expedida  por  la  Oficina  Virtual  de  la  Agencia  Tributaria  de 
Catalunya, de la que resulte el número de expediente y CSV de la liquidación a efectos 
de su comprobación.
Observación. Según los Libros del Registro, bajo el asiento 2259.0 del Diario 97 ha 
sido presentada una escritura de cancelación de condición resolutoria, la cual ha sido 
retirada del Registro para subsanar defectos, habiendo sido aportada una diligencia 
telemática el 2 de Octubre de 2019, por lo que el presente documento no podrá ser 
objeto  de  calificación  e  inscripción  hasta  el  despacho  o  caducidad  del  asiento  del 
documento presentado con anterioridad.
Conforme al R.D. 1039/2003 de 1 de agosto (…)
Sant Boi de Llobregat, a 23 de Octubre de 2019 La registradora (firma ilegible), Fdo. 
María Viéitez de Prado.»
Habiendo sido objeto de liquidación del Impuesto, fue nuevamente presentada la 
instancia en el Registro de la Propiedad de Sant Boi y objeto de la siguiente nota de 
calificación:
«Calificación registral del documento.
A las 11,49 horas del día 18 de Septiembre de 2019, bajo el asiento 3270.0 del 
Diario 97, ha sido presentada instancia suscrita en Barcelona el día 18 de Septiembre 
de 2019, por don J. M. A. T. y don J. M. P. N., cuyas firmas han sido legitimadas por mí 
en fecha 18 de Septiembre de 2019, calificado el 23 de octubre de 2019, retirado y 
devuelta el día 8 de Noviembre de 2019.
Y  en  ejercicio  de  la  calificación  registral  prevista  en  el  Artículo  18  de  la  Ley 
Hipotecaria resulta lo siguiente:
Antecedentes de hecho.
En el precedente documento, las sociedades “Edifcentro 95, S.A.. y “Edifjovi, S.L.” 
como titulares de la anotación de embargo letra A trabada sobre la finca 49.955, solicitan 
la cancelación de la condición resolutoria establecida sobre dicha finca, por transcurso 
del plazo, conforme a lo dispuesto en el artículo 82 de la Ley Hipotecaria.
Según  resulta  de  los  Libros  del  Registro,  en  la  condición  resolutoria  cuya 
cancelación.se interesa se estableció en. los mismos términos y plazos redactados en la 
precedente instancia a, la que me remito, de los que, entre otros, a los presentes efectos 
cabe destacar lo siguiente:
La facultad resolutoria de la parte vendedora se extinguirá si no fuera ejercitada en el  oe.
término de un año desde la fecha prevista para el pago; y si transcurrido el citado  w.
ctcéaornmmcpienrloaa dcoinórona   dcoeo  nlaes lt paapscreot apdsieuot  a“ceriojoen rdcdiicceii óoln a e renfis nocelaul  toRtrreiaagn”i.ssmtroit iddae,  alale gParro peiel dpaadg op oyd rás olliac itapra rtlae   2020-7184n https://ww
Defecto.
Defecto: No es posible la cancelación de la condición resolutoria solicitada, por 
cuanto en el momento de su establecimiento se fijó un plazo en el que la compradora o 
propietario de la finca podrá solicitar su cancelación, no siendo de aplicación en este 
caso el artículo 82 de la Ley Hipotecaria, ni ser los solicitantes parte compradora o 
propietarios de la finca, personas facultadas para instar su cancelación.
Fundamentos de Derecho.
Defecto. Artículos 11 y 82 de la Ley Hipotecaria.
Modo de subsanación.
Defecto. La Cancelación de la condición resolutoria deberá ser solicitada por las 
partes que en su día fueron facultadas para ello, por el titular del derecho de Condición 
resolutoria o propietario de la finca, al no ser de aplicación en este caso el artículo 82 de 
la Ley Hipotecaria por el transcurso del plazo de prescripción.
Conforme al R.D. 1039/2003 de 1 de agosto (…)
Sant Boi de Llobregat, a 29 de noviembre de 2019. La registradora (firma ilegible), 
Fdo. María Viéitez de Prado.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don J. M. A. T., en nombre y representación de 
«Edifcentro 95, S.A.U., y don J. M. P. N., interpusieron recurso el día 24 de diciembre 
de 2019 en virtud de escrito y en base a los siguientes argumentos:
«A. (…)
D. Hechos.
I. Que las compañías aquí representadas, “Edifjovi, S.L.” y “Edifcentro 95 S.A.U.”, 
son titulares registrales de la anotación de suspensión de embargo letra A, convertida en 
definitiva letra B, practicadas a su favor sobre la siguiente finca:
“Urbana. Elemento número dieciséis. Vivienda en (…) del edificio sito en término 
municipal de Sant Boi de Llobregat, Barcelona, con frente a las calles (…), con acceso 
por la calle (…) a través del vestíbulo general. Tiene una superficie útil aproximada de 
cincuenta y cinco metros y setenta decímetros cuadrados, distribuida en servicios y 
dependencias adecuados a su destino. Linda: tomando como referencia la calle (…), 
frente, vivienda puerta (…); derecha desde ese frente, calle (…); izquierda, elementos 
comunes; y fondo, vivienda puerta (…) de igual planta. A este elemento le corresponde 
como anejo inseparable un desván no habitable, sito en la planta bajo cubierta del 
edificio, de superficie útil aproximada cuarenta y dos metros cuadrados, perfectamente 
delimitado y con acceso únicamente por una escalera que parte de la vivienda.”
Coeficiente: cuatro enteros quinientas setenta y dos milésimas de entero por ciento.
Referencia catastral.–9679911DF1797H0016BG.
Inscripción.–Inscrita  en  el  Registro  de  la  Propiedad  de  Sant  Boi  de  Llobregat, 
tomo  1885,  libro  1229  de  Sant  Boi  de  Llobregat,  folio  143,  finca  49.955  (CRU 
número  08102000656088),  anotaciones  A  y  B  de  fechas  10.03.2016  y  31.05.16 
respectivamente. e.e
Título. Resultan practicadas a favor de las entidades aquí suscribientes en méritos de  b
sendos mandamientos expedidos los días 04.09.14 y 20.04.16 en el Procedimiento  84ww
IEnjsetcaunccióian  ndúem teítruolo s1  juddei clioasle sd e5 1S2a/2n0t 1B4 oSi edcec ióLnlo bAr,e sgeagt,u icdoon terna  edlo Jñuaz gAa.d oM .d eA .P rVim., eeran 
rceécnlatimmoasc ióenn  dceo nccieenpttoo  odceh epnritnac iyp anlu, eyv ed em cili ndcousecnietan toy ss ceiinsc mo iel usreotse ccieonnt osse tesenstae nyt ac uya turon 
euros con setenta y dos céntimos, presupuestados para intereses y costas; constando al
margen de la referida anotación la nota de haberse expedido certificación de dominio y 
cargas para causar efectos en el nombrado procedimiento.
II. Que sobre dicha finca y bajo la inscripción 3.ª de 10 de marzo de 2009, motivada 
por una escritura otorgada en Castelldefels, el 12 de febrero de 2009 ante el Notario don 
José Víctor Lanzarote Llorca, bajo el número 273 de protocolo, se constituyó a favor de 
“Edificios Aripe 45, S.A.” una condición resolutoria en garantía del pago de doscientos 
veinticinco mil cuatro euros, parte del precio de la venta que quedó aplazado de pago de 
la siguiente manera:
a)  En cuanto a la cantidad de cincuenta y cuatro mil euros, mediante el pago de 
treinta y seis cuotas mensuales, a pagar los días 12 de cada mes, siendo el primer pago 
el día 12 de marzo de 2009 y el último el 12 de marzo de 2012.
b)  En cuanto a ciento setenta y un mil cuatro euros con seis céntimos, a satisfacer 
en un único pago el 12 de abril de 2012.
III. Que tal y como consta de la referida inscripción 3.ª, las partes convinieron que “la 
facultat resolutoria s’extingirá si no fos exercitada en el termini d’un any des de la data 
prevista per al pagament”.
IV. Que ha transcurrido con creces el plazo de un año desde el 12 de abril de 2012, 
esto es, desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantizaba con la 
condición resolutoria debía ser satisfecha en su totalidad según Registro, esto es, desde 
la fecha prevista para el pago.
V. Del Registro no consta que, dentro del año siguiente al anterior referido plazo, -es 
decir, antes del 12 de abril de 2013-, la referida condición resolutoria haya sido renovada, 
ni haya sido debidamente ejecutada, no constando por tanto ejecutada dicha facultad 
resolutoria, al no haberse hecho valer.
VI. Es por ello que conforme a lo dispuesto en el último párrafo del artículo 82 de la 
Ley Hipotecaria, dicha condición resolutoria está caducada, solicitándose por tal motivo 
la  cancelación  de  la  inscripción  3a  por  las  entidades  aquí  suscribientes  mediante 
instancia privada de 18 de septiembre de 2019.
VII. Compareciendo los aquí suscribientes el mismo día 18 de septiembre de 2019 en 
el Registro de la Propiedad de Sant Boi de Llobregat a las 11,30 horas, con las escrituras 
que acreditaban su representación, la Sra. Registradora identificó a los comparecientes, 
legitimó nuestras firmas y extrajo testimonio de dichas escrituras acreditativas de nuestra 
representación.
VIII. Tras ello, a las 11,49 horas del 18 de septiembre de 2019 se presentó la 
instancia en cuestión, causando el asiento de presentación 3270.0 del Diario 97.
IX. El 23 de octubre de 2019 la Sra. Registradora de la Propiedad de Sant Boi de 
Llobregat emitió la correspondiente calificación registral del documento antedicho con el 
siguiente único defecto:
“Defecto: No acreditarse el pago, exención o no sujeción de los impuestos que 
afectaren al acto o contrato que se pretende inscribir, mediante la correspondiente nota 
justificativa extendida en el documento que motiva esta nota, por la Agencia Tributaria, o 
a Diligencia de Presentación y pago expedida por la Oficina Virtual de la Agencia 
Tributaria de Catalunya, de la que resulte el número de expediente y CSV de liquidación 
a efectos de su comprobación, junto con las correspondientes cartas de pago para su 
archivo en el Registro.”
No constando en dicha nota de calificación registral ningún ulterior defecto. b
X. Retirado el documento por su presentante para la subsanación del único defecto  84ww
ombissmerav alad od, illiag einnsctiaan dceia  pfruees ednetvauceióltna  ye lp daígao  8e xdpee ndoidvaie eml b7r ed ed en o2v0i1e9m barceo mdep a2ñ0a1n9d op oar  llaa 
eAxgpeendciiean te T2r0ib1u9t0a0ri0a1 21d1e8 81 Cy aCtaSlVun (y…a,)  ded lea  liqluai dacqióune  a erfeescutoltsa  de eslu  conmúmpreorboa ciódne, 
subsanando así el defecto observado en la calificación registral previa.
XI. No obstante, el 29 de noviembre de 2019, el Registro de la Propiedad de Sant Boi 
de Llobregat emite una nueva nota de calificación registral del mismo documento en 
donde ya no aprecia el defecto que había sido detectado en la primera al haber sido 
subsanado, pero, en vez de calificar positivamente el documento inscribiéndolo, deniega 
su inscripción declarando que no es posible la cancelación de la condición resolutoria 
solicitada, apreciando unos nuevos defectos no observados en la primera calificación 
consistentes, según dice, en las siguientes circunstancias:
A. Que no es de aplicación en este caso el artículo 82 de la Ley Hipotecaria.
B. Que los solicitantes no son parte compradora o propietarios de la finca, ni por 
tanto personas facultadas para instar su cancelación.
XII.Dicha  segunda  nota  de  calificación  fue  notificada  al  presentante  el  16  de 
diciembre de 2019.
A los anteriores hechos son de aplicación los siguientes:
E. Fundamentos de Derecho.
Primero. Contravención del art. 258.5 LH.
El art. 258.5 LH señala:
“La calificación del Registrador, en orden a la práctica de la inscripción del derecho, 
acto o hecho jurídico, y del contenido de los asientos registrales, deberá ser global y 
unitaria.”
Como ha reiterado en numerosas ocasiones la Dirección General de los Registros y 
del Notariado, de acuerdo con la exigencia del artículo 258.5 de la Ley Hipotecaria, la 
calificación  ha  de  ser  unitaria  y  global  como  expresión  concreta  del  principio  de 
seguridad jurídica consagrado en nuestra Constitución (artículo 9.3). El Registrador de la 
Propiedad debe extremar su celo para evitar que una sucesión de calificaciones relativas 
al mismo documento y a la misma presentación, genere una inseguridad jurídica en el 
rogante de su ministerio incompatible con la finalidad y eficacia del Registro de la 
Propiedad.
Aquí se ha producido precisamente todo lo contrario de lo que ordena el precepto 
legal infringido y la doctrina asentada por el Centro Directivo: se ha producido una 
sucesión de calificaciones, como son primero la de 23 de octubre de 2019 en que se 
apreciaba un solo defecto consistente en la acreditación de liquidación del impuesto, y 
después la aquí recurrida de 29 de noviembre de 2019, una vez subsanado dicho 
defecto y devuelto el documento privado dentro del plazo de vigencia del asiento de 
presentación, con la consiguiente inseguridad jurídica para los aquí recurrentes.
El registro debería haber contenido todos los eventuales defectos que estimara 
oportunos en la primera nota de calificación, no siendo posible emitir una calificación 
parcial. Los defectos observados en la nota de calificación de 29 de noviembre de 2019, 
debería  haberlos  apreciado  ya  desde  un  primer  momento  en  la  primera  nota  de 
calificación, y no a posteriori, una vez se subsanó el único y exclusivo defecto observado 
inicialmente. El no haber obrado de esta manera constituye una flagrante infracción del 
precepto legal aquí infringido y una absoluta indefensión para los aquí suscribientes, 
pues podían haber estado indefinidamente recibiendo notas de calificación parciales y 
sucesivas y subsanando uno tras otros defectos que se fueran observando parcialmente. s
Ello, a nuestro entender, debe conllevar sin más la ineficacia de la calificación  oe.
posterior, y que, por consiguiente, deba estar a la primera, y a la subsanación a posteriori  w.
del único defecto observado en el mismo, con la consiguiente inscripción del documento,  84ww
psoralicctiticaadnad ao  trealv éass ideenld mo isdmeo .cancelación  registral  de  la  condición  resolutoria  expresa
Segundo. Contravención del último párrafo del art. 82 LH.
Sin perjuicio de lo antedicho, cabe decir que, en todo caso, esta segunda y ulterior 
calificación registral aquí impugnada contravendría también el art. 82 de la Ley de 
Hipotecaria.
El  art.  82  LH  es  aplicable  a  las  cancelaciones  de  las  condiciones  resolutorias 
expresas en garantía de precios aplazados de compraventas, y a este respecto, dicho 
precepto legal contempla dos diferentes supuestos de hecho:
a)  Aquellos en que, al constituirse, no se hubiera estipulado un plazo de duración 
de lo que es propiamente la garantía, esto es, de la condición resolutoria expresa.
b)  Aquellos en que al constituirse se hubiera estipulado un plazo de duración 
concreto de la condición resolutoria expresa.
En el primer supuesto, dado que las partes no estipulan ningún plazo más breve de 
duración  de  la  garantía,  para  apreciar  su  caducidad,  debe  estarse  a  analizar  la 
prescripción de la obligación garantizada, conforme a las normas sustantivas que le 
fueran aplicables, no caducando la garantía sino transcurrido un año después de la 
prescripción de la obligación garantizada, siempre que en el Registro no constara lo 
contrario.
En  cambio,  en  el  segundo  supuesto,  no  debe  estarse  a  la  prescripción  de  la 
obligación garantizada, sino que, por el contrario, la garantía tiene una duración, vigencia 
o plazo pactado más breve que la propia obligación garantizada, de tal manera que 
puede pasar perfectamente que se extinga la garantía pero no la obligación, como aquí 
sucede. De ahí precisamente la alusión que en el artículo 82 LH se hace expresamente 
en los términos siguientes:
“...o  el  (plazo  concreto  de  duración)  más  breve  que  a  estos  efectos  se  haya 
estipulado al tiempo de su constitución” (de constitución de la garantía, que en este caso 
es la condición resolutoria expresa).
La propia calificación recurrida dice que en el momento del establecimiento de la 
condición resolutoria “se fijó un plazo” para la misma. Y ello se evidencia de los propios 
libros del registro, en concreto, de la inscripción 3.ª de 10 de marzo de 2009 en donde 
consta que tal plazo más breve estipulado en su día por las partes al tiempo de su 
constitución fue el de un año desde la fecha prevista para el pago del precio aplazado:
“…la facultat resolutòria s‘extingirá si no fos exercitada en el termini d'un any des de 
la data prevista per al pagament.”
La fecha prevista para el pago del precio aplazado (en su último vencimiento) era 
el 12 de abril de 2012, tal y como también se aprecia en la misma inscripción registral, 
por  lo  que  la  facultad  resolutoria  se  mantuvo  vigente  y  duró  solo  hasta  el  año 
subsiguiente a tal vencimiento, esto es, hasta el 12 de abril de 2013, porque así lo 
pactaron expresamente las partes al tiempo de su constitución, estableciendo un plazo 
de duración y vigencia de la garantía más breve que el de prescripción de la propia 
obligación garantizada; de tal manera que quien fuera beneficiaría de la facultad o 
condición  resolutoria  expresa  (la  parte  en  su  día  vendedora),  solo  podría  haberla 
ejercitado válida y eficazmente hasta ese día 12 de abril de 2013, por lo que, al haber 
transcurrido un año desde entonces sin que conste en el Registro que lo hubiera hecho, 
ni que hubiera sido renovada la condición resolutoria expresa o ejercitada judicialmente, 
ésta  caducó  el  12  de  abril  de  2014,  por  todo,  procediendo  desde  entonces  su  e.e
cancelación registral en base al art. 82 LH. b
Esa caducidad sobrevenida de la garantía real (de la condición resolutoria) no implica  84ww
nqiu me uscuhbos imstean ao sp leas daer l dceré dlait oe xgtainracniótniz addeo ,l ac ugyaor apnlatízao  adcec perseosrciar ipac iólan  mmiássm aam. Eplsio  dheaccier, 
glleagraandtoiz aedl o,1 2d edbeie nadbori l ddifee re2n0c1ia4r,s ela  egnatrrea ndtíeau dsae  ye xgtinagraunet,í ap. eDroe  shuebcshisot,e  lae l faccruéldtaitdo 
resolutoria es una facultad conferida al acreedor adicionalmente, como garantía real;
pero que no impide a éste ejercitar las acciones personales dimanantes del crédito 
subsistente, esté o no vigente la garantía.
Y de hecho, es lo que aquí sucedió: la reclamación de la parte del precio aplazado 
impagado no se hizo valer por vía del ejercicio de la facultad de la condición resolutoria 
(ejecución de la garantía), sino que la vendedora cedió el crédito dimanante del precio 
aplazado  impagado  a  las  compañías  aquí  suscribientes,  las  cuales  ejercitaron 
judicialmente  las  acciones  personales  inherentes  a  dicho  crédito  transmitido  por  la 
compradora, a través de la reclamación judicial del crédito principal en ejercicio de la 
acción personal de la correspondiente condena dineraria contra la titular registral de la 
finca por las cesionarias de dicho crédito, habiéndose producido como consecuencia de 
ello el embargo de la finca a favor nuestro, por lo que dicha condición resolutoria supone 
actualmente  una  duplicidad  innecesaria,  amén  de  caducada,  perjudicial  para  la 
prosecución de la vía de apremio sobre la finca fruto de la anotación de embargo de la 
que son titulares las dos compañías aquí representadas, siendo por ello que se interesa 
su cancelación.
Pero por lo que aquí atañe, a los efectos de este recurso gubernativo, lo relevante 
son los siguientes hechos resultantes del Registro:
a)  Que al tiempo de su constitución se estipuló un plazo concreto de duración y 
vigencia de la condición resolutoria.
b)  Que dicho plazo fue de duración fue hasta el 12 de abril de 2013 (un año 
después del vencimiento de la obligación garantizada).
c)  Que ese plazo de vigencia de la garantía era más breve que el de prescripción o 
extinción de la obligación garantizada.
d)  Que desde el 12 de abril de 2014 transcurrió el año adicional desde la fecha de 
duración pactada de la garantía.
e)  Que del Registro no resulta asiento alguno del que quepa colegir que antes 
del 13 de abril de 2014 se haya ejercitado o renovado la condición resolutoria.
Ergo: la condición resolutoria caducó el 13 de abril de 2014 de forma automática y 
ope legis, por aplicación del art. 82 LH.
Dice la calificación recurrida que dicho precepto no es de aplicación en este caso, sin 
saber muy bien por qué, dada su escueta y sucinta motivación.
Al principio parece que sostiene tal pretendida inaplicabilidad en una especie de falta 
de legitimación activa de las entidades aquí representadas, por entender que no están 
facultadas a tal efecto, sino que dicha legitimación la ostentaría solamente la entidad 
vendedora;  pero  en  cambio,  al  final,  hace  alusión  al  no  transcurso  del  plazo  de 
prescripción.
En relación a esto último, ya hemos dicho que, en este caso concreto, no nos 
encontramos en el primero de los dos supuestos contemplados en la referida norma 
cuando contempla la hipótesis de que las partes no hubieran pactado un plazo concreto 
de la garantía, por lo que no hay que estar al plazo de prescripción de la obligación 
garantizada,  sino  al  más  breve  estipulado  para  la  garantía.  No  pretendemos  ni 
sostenemos la aplicación del art. 82 LH por efecto de la prescripción de la obligación 
garantizada,  sino  simplemente  por  efecto  de  la  caducidad  de  la  garantía,  siendo 
perfectamente viable que, en casos como el presente en que se pacta un plazo más 
breve para la garantía, caduque y se extinga ésta aun cuando se mantenga subsistente 
la obligación garantizada.
Y por lo que atañe a la legitimación, lo abordamos en el fundamento subsiguiente. e
Tercero. Legitimación de las compañías representadas. w.
legaLleas  Rdeelg aisrttr.a 8d2o rLaH ,h caucael  suin laa sp paarrtitceusl aers tliepcutluarnat erse psutrdicietivraan  yr elsimtriintagtiirv ala  dleeg itliomsa ceifóenc tdoes 
pteerdceir rolas  ccoanntceenliadcaió enn  ddei chlao  cporencdeicpióton  leregsaol,l usteoñriaal afnudeora  qulime iteal dpal aezoxc lfuijasidvoa mpeanrate p oad elar   BOE-A-cable e
compradora  o  al  propietario  de  la  finca,  deduciendo  dicha  interpretación  del  pacto 
siguiente obrante en la inscripción:
“La facultad resolutoria de la parte vendedora se extinguirá si no fuera ejercitada en 
el término de un año desde la fecha prevista para el pago; y si transcurrido el citado 
término  no  constase  su  ejercicio  en  el  Registro  de  la  Propiedad,  podrá  la  parte 
compradora  o  el  propietario  de  la  finca  transmitida,  alegar  el  pago  y  solicitar  la 
cancelación de la pactada condición resolutoria.”
Tal interpretación es totalmente contraria a derecho.
El art. 82 LH es una norma imperativa que opera al margen de lo pactado entre las 
partes, las cuales tienen simplemente facultad para determinar el plazo de duración de la 
garantía real que puede ser más breve (no más largo) que la obligación garantizada.
Lo que las partes no pueden hacer es excluir el ámbito y alcance de aplicación del 
art. 82 LH, restringiendo total o parcialmente sus efectos: al igual que no se podría pactar 
válidamente que nadie podrá cancelar por caducidad una garantía real a pesar de que 
caducara, tampoco pueden las partes excluir dicha facultad cancelatoria de terceros, 
restringiendo el ámbito de legitimación que la ley atribuye, ya no solo por el carácter 
imperativo del precepto legal en cuestión, sino por el hecho de que ello iría contra los 
principios más básicos de nuestro ordenamiento jurídico, y en particular del sistema 
registra): lo que no puede ser es que una garantía real como es la condición resolutoria 
caduque o se extinga entre las partes otorgantes, pero que no caduque ni se extinga 
respecto a terceros. La caducidad y la extinción de los derechos reales inscritos en el 
Registro de la Propiedad es erga omnes, pues existen o no existen, sin que puedan 
existir para unos y para otros no.
Dicho esto, si las partes pactaron una duración de ese derecho o facultad real y así 
consta en el Registro, y ya ha transcurrido más de un año de esa duración pactada, ese 
derecho o facultad inscrita ha caducado automáticamente por efecto del art. 82 LH, 
pudiendo pedir su cancelación registral cualquier de las personas a que se hace alusión 
al inicio su último párrafo: “a solicitud del titular de... cualquier derecho sobre la finca 
afectada”;  siendo  que  mis  mandantes  son  titulares  de  la  anotación  preventiva  de 
embargo letra A, convertida en definitiva letra B, practicadas judicialmente a su favor, y 
por tanto, teniendo interés y estando legitimadas legalmente a tal efecto, sin que las 
partes  que  constituyeron  tal  faculta  resolutoria  pudieran  ni  tuvieran  capacidad  ni 
legitimación para excluir dicha legitimación legal de terceros.
Pero es que, a mayor abundamiento, cabe decir que en todo caso tampoco fue esa 
la intención de los constituyentes de la condición resolutoria, si se lee atentamente el 
pacto en cuestión: su voluntad no fue la de coartar, limitar ni restringir el ámbito de 
aplicación y los efectos del art. 82 LH, sino todo lo contrario; pretendieron anticipar los 
efectos propios de la facultad cancelatoria de la garantía establecida. Pensemos en tres 
iters cronológicos:
1.º  12 de abril de 2012: vencimiento precio aplazado.
2.º  12 de abril de 2013: vencimiento duración condición resolutoria expresa.
3.º  12 de abril de 2014: caducidad legal condición resolutoria expresa ex. art. 82 
LH.
Como se ve, los efectos legales del art. 82 LH que habilitaban a las partes y a los 
demás legitimados en dicho precepto legal para poder cancelar la condición resolutoria 
expresa no se producirían sino hasta el 13 de abril de 2014, una vez caducada ésta ope  e.
legis. Por tanto, en principio, por ley, no se podría cancelar en los más de cinco años  w.
entre el otorgamiento de la escritura en marzo de 2009, y la caducidad legal de la  84ww
garaEnntí ac aemn baibor,i l ldoe  q2u0e1 4p.retendieron las partes es facilitar y agilizar esa cancelación,
spiegrumieitnieten daol  qinucel usseo h aacneti caipluasrilóan,  neon  esli eúnltdimo on iin sciiqsou iedreal  pnreocpeios aarrito.  8e2l  LtrHan, spcuuerss ola sd epla ratñeos   BOE-A-cable e
refieren  que  si  transcurrido  un  año  desde  la  fecha  prevista  del  pago,  esto  es,  si 
alcanzado por todo el 12 de abril de 2013, no constase el ejercicio en el Registro de la 
Propiedad de la facultad resolutoria, entonces la parte compradora o el propietario de la 
finca transmitida podrán cancelarla, sin necesidad de esperar un año ulterior para su 
caducidad legal. No pretenden pues restringir ni limitar, sino por el contrario, reforzar y 
ampliar  todavía  aún  más  si  cabe  la  facultad  cancelatoria,  de  tal  manera  que,  con 
independencia de los efectos de la caducidad legal, no sería necesario esperar a la 
misma, sino que la parte compradora o quien fuera propietario de la finca podrían incluso 
solicitar tal cancelación entre los días 12 de abril de 2013 y 2014, aunque por ley no 
estuvieran habilitados a tal efecto: debilitan la condición resolutoria, haciéndola todavía 
aún más cancelable si cabe de lo que por ley lo sería, habilitando un mecanismo que 
permitiera su cancelación incluso antes de que la misma fuera viable por ley, siendo que 
a este mecanismo previo pactado entre las partes se confiere al beneficiario de la 
condición, esto es, al comprador o sus causahabientes.
Por consiguiente, no están las partes restringiendo o eliminando parcialmente los 
efectos del art. 82 LH, limitando la legitimación de personas que legalmente están 
habilitadas (cosa que como hemos dicho no podrían hacer), sino que lo que pretendían 
eran reformar y ampliar temporalmente la facultad cancelatoria. Lo que en la calificación 
registral  se  aprecia  como  una  voluntad  supuesta  o  presunta  voluntad  válida  y 
eficazmente  excluyente  de  la  legitimación  legal  de  ciertas  personas  (titulares  de 
cualquier derecho sobre la finca afectada) para cancelar por caducidad la condición 
resolutoria, no es tal, sino que por el contrario, es una anticipación de la facultad 
cancelatoria, adelantándola a un año más pronto del que incluso permite la ley.
Por tanto, en la hipótesis de que las compañías aquí representadas hubieran sido 
titulares de derechos inscritos sobre la finca afectada antes de la caducidad legal del 12 
de abril de 2014, no habrían podido solicitar dicha cancelación entre los días el 12 de 
abril de 2013 y de 2014, sino que en esas fechas solo la podía haber pedido la 
compradora o ulterior propietaria de la finca; pero a partir del 12 de abril de 2014, rige 
plenamente el art. 82 LH sin que nadie pueda restringir sus efectos ni la legitimación que 
atribuye el mismo, sin perjuicio de que nadie quiso tampoco hacerlo.»
IV
La registradora de la Propiedad emitió informe el día 8 de enero de 2020, mantuvo su 
nota de calificación y elevó el expediente a la Dirección General de los Registros y del 
Notariado.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 3, 82, 254, 255 y 258 de la Ley Hipotecaria; 54.1 del Real Decreto 
Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la 
Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, y 
la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 24 de mayo 
de 2017.
1.  El presente recurso tiene por objeto la denegación de la cancelación de una 
condición resolutoria solicitada en documento privado, por transcurso de plazo. Dicha 
condición  resolutoria  se  constituyó  en  una  escritura  otorgada  el  día  12  de  febrero 
de 2009 ante el notario de Castelldefels, don José Víctor Lanzarote Llorca, con el  e.e
número 273 de protocolo, resultando la misma en los términos que constan en la  b
inscripción 3.ª, de fecha 10 de marzo de 2009, de la finca registral 49.955 de Sant Boi de  84ww
fLinlocbar edgea t,q ueen  sloes  trsaigtau,i ean tefasv otér rmdein o“Es:d i«fi(c…ios)  cAornipdeic i4ó5n,  rSes.Ao.l”u teonri ag: acroannstítait udideal  psaogbore  dlae 
ddoes pcaiegnot,o qs uvee isnetircái ndceov umeill tocu aa tsroa beeurr: oas),  epna rcteu adnetol  par elac ioc adneti dlaa dv ednet ac iqnuceu eqnutead yó  caupaltarzoa mdoil 
euros, mediante el pago de treinta y seis cuotas mensuales, a pagar la última el día doce
de Marzo de dos mil doce; y b) en cuanto a ciento setenta y un mil cuarenta y cuatro 
euros con seis céntimos, a satisfacer en un único pago el día doce de Abril de dos mil 
doce. Condición resolutoria. Las dos partes, vendedora y compradora, confieren a la falta 
de pago del precio aplazado de la vivienda, en el tiempo convenido, el carácter de 
Condición Resolutoria Explícita, de manera que, producido el incumplimiento, la parte 
vendedora podrá optar entre exigir el pago o la resolución del contrato por lo se refiere a 
la vivienda. Si opta por lo último, porque la resolución se produzca, hará falta: un primer 
requerimiento de pago, dirigido a la parte compradora, y que esta no lo atienda en el 
término  de  diez  días  naturales;  y  transcurrido  el  citado  término,  un  segundo 
requerimiento de resolución, conforme al artículo 1.504 del C.C. Los dos requerimientos 
se  practicarán  fehacientemente  en  el  domicilio  del  comprador  indicado  en  la 
comparecencia de la escritura, es decir, calle (…), de Sant Boi de Llobregat, e irán a 
cuenta de ésta los gastos que ocasionen, incluso el protesto Notarial si lo hubiera. 
Producida la resolución la parte vendedora recuperará el dominio de la vivienda vendida; 
no obstante, eso podrá retener, en concepto de indemnización de daños y perjuicios y en 
el exceso como pena civil, hasta un cincuenta por ciento de las cantidades recibidas. La 
facultad resolutoria de la parte vendedora se extinguirá si no fuera ejercitada en el 
término de un año desde la fecha prevista para el pago; y si transcurrido el citado 
término  no  constase  su  ejercicio  en  el  Registro  de  la  Propiedad  podrá  la  parte 
compradora  o  el  propietario  de  la  finca  transmitida,  alegar  el  pago  y  solicitar  la 
cancelación de la pactada “Condición Resolutoria”».
Inicialmente se suspende la calificación por no acreditarse el pago del Impuesto 
sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Posteriormente se 
autoliquida  del  Impuesto  y  es  objeto  de  nota  de  calificación  posterior,  por  lo  que 
entienden los recurrentes que ha habido incumplimiento de la obligación de calificación 
unitaria que establece el artículo 258 de la Ley Hipotecaria. Sin embargo, esto no es así, 
ya que el artículo 254 de la Ley Hipotecaria dispone en su punto primero que «ninguna 
inscripción se hará en el Registro de la Propiedad sin que se acredite previamente el 
pago  de  los  impuestos  establecidos  o  que  se  establecieren  por  las  leyes,  si  los 
devengare el acto o contrato que se pretenda inscribir». Igualmente, el artículo 54.1 del 
Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre transmisiones Patrimoniales y Actos 
Jurídicos  Documentados  -así  como  el  Reglamento  de  dicho  Impuesto,  en  su 
artículo  122.1-  dispone  que  «los  Registros  de  la  Propiedad,  Mercantiles  y  de  la 
Propiedad Industrial no admitirán, para su inscripción o anotación, ningún documento 
que contenga acto o contrato sujeto al impuesto, sin que se justifique el pago de la 
liquidación correspondiente, su exención o no sujeción».
En sentido amplio, la calificación registral abarca varios momentos sucesivos: en un 
primer momento, el registrador ha de calificar y decidir si practica o no el asiento de 
presentación en el Libro Diario de operaciones; en un segundo momento, a continuación 
del  anterior,  ha  de  calificar  si  concurre  o  no  alguna  causa  legal  por  la  que  deba 
suspenderse la calificación sobre el fondo del documento, como podría resultar de la 
aplicación de los artículos 18, párrafo segundo, y 255 de la Ley Hipotecaria; y finalmente, 
pero siempre dentro del plazo legal para ello, ha de calificar en su plenitud y de manera 
global y unitaria el documento presentado a fin de decidir si procede o no practicar los 
asientos correspondientes en los libros de inscripciones (véase Resolución de 24 de 
mayo de 2017).
De ello se deduce que el artículo 254 de la Ley Hipotecaria impone un veto a 
cualquier actuación relativa al fondo de la calificación, si no se han cumplido previamente  s
las obligaciones fiscales. Sólo se permite durante la pendencia de la acreditación del  oe.
pago, exención o alegación de la no sujeción, la práctica del asiento de presentación,  w.
suspendiéndose  mientras  tanto  la  calificación  y  la  inscripción.  Por  lo  que  ningún  84ww
incu2m. pliEmnie rnetloa chióan h acobnid ola  dceu elas toióbnlig daec ifóonn ddoe  ceanltiifeicnadceió lna  urengitiasrtiraa.dora que los solicitantes
mnoe reosst áann oletgaintitmesa ddoe  peamrbaa srogloic. itAa rs ula  juciacnioc eelsatcaimóno sd ea nlate c uonn dpiacicótno  rdees ocaludtourciiad apdo rp saecrta udnoo os   BOE-A-cable e
convencional, en el que se estipuló: «(…) La facultad resolutoria de la parte vendedora 
se extinguirá si no fuera ejercitada en el término de un año desde la fecha prevista para 
el pago; y si transcurrido el citado término no constase su ejercicio en el Registro de la 
Propiedad podrá la parte compradora o el propietario de la finca transmitida, alegar el 
pago y solicitar la cancelación de la pactada “Condición Resolutoria”, por lo que se está 
restringiendo  su  solicitud  únicamente  al  titular  registral  y  no  al  titular  del  cualquier 
derecho  sobre  la  finca  afectada,  siendo  los  solicitantes  de  la  cancelación  titulares 
registrales de una anotación preventiva de embargo sobre dicha finca, anotación de 
suspensión letra A, convertida por la B».
3.  La nota de calificación debe ser confirmada. La forma normal de cancelación de 
la  condición  resolutoria  explícita  es  la  escritura  de  carta  de  pago  otorgada  por  el 
vendedor, conforme a la regla general de titulación publica proclamada en el artículo 3 de 
la ley hipotecaria. Sólo excepcionalmente se prevén por la ley supuestos de cancelación 
por caducidad legal o convencional que deben ser objeto de interpretación estricta, 
ajustado a lo dispuesto en la ley.
Dispone  el  artículo  82  de  la  Ley  Hipotecaria  lo  siguiente:  «Las  inscripciones  o 
anotaciones preventivas hechas en virtud de escritura pública, no se cancelarán sino por 
sentencia contra la cual no se halle pendiente recurso de casación, o por otra escritura o 
documento auténtico, en el cual preste su consentimiento para la cancelación la persona 
a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción o anotación, o sus causahabientes o 
representantes legítimos. Podrán, no obstante, ser canceladas sin dichos requisitos 
cuando el derecho inscrito o anotado quede extinguido por declaración de la Ley o 
resulte  así  del  mismo  título  en  cuya  virtud  se  practicó  la  inscripción  o  anotación 
preventiva. Si constituida la inscripción o anotación por escritura pública, procediere su 
cancelación  y  no  consintiere  en  ella  aquel  a  quien  ésta  perjudique,  podrá  el  otro 
interesado exigirla en juicio ordinario. Lo dispuesto en el presente artículo se entiende sin 
perjuicio  de  las  normas  especiales  que  sobre  determinadas  cancelaciones  se 
comprenden en esta Ley. A solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la 
finca  afectada,  podrá  procederse  a  la  cancelación  de  condiciones  resolutorias  en 
garantía del precio aplazado a que se refiere el artículo 11 de esta Ley y de hipotecas en 
garantía de cualquier clase de obligación, para las que no se hubiera pactado un plazo 
concreto de duración, cuando haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil 
aplicable para la prescripción de la acciones derivadas de dichas garantías o el más 
breve que a estos efectos se hubiera estipulado al tiempo de su constitución, contados 
desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en 
su totalidad según el Registro, siempre que dentro del año siguiente no resulte del 
mismo que han sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la 
hipoteca».
La ley es clara por tanto al legitimar sólo al titular registral de cualquier derecho sobre 
la finca para cancelar por prescripción legal las condiciones resolutorias pactadas. Si se 
tiene en cuenta que por titular registral debe considerarse a quien tiene inscrito algún 
derecho sobre la finca (véase artículo 38 Ley Hipotecaria), y no a quien tiene meramente 
a su favor una anotación preventiva -asiento provisional y temporal-, la conclusión es que 
el anotante de un embargo no dispone a su favor de la facultad excepcional de acudir a 
la cancelación de la condición resolutoria por prescripción de la facultad resolutoria. La 
posición jurídica del titular registral es bien distinta que el mero anotante, quien solo goza 
del efecto de enervar la fe pública frente a terceros, pero no de los demás efectos del 
sistema registral, como la fe pública, la prioridad o la legitimación registral. s
4.  Tampoco por vía de entender que ha habido caducidad convencional puede  oe.
entenderse posible la cancelación de la condición resolutoria por mera instancia, pues en  w.
la caducidad convencional hay que estar, en aras del principio de libertad contractual que  84ww
cciotan steitlu tpivroop. iYo  erne céulr rseen etes ti(paurltóíc uqluoe  1la2 5re5s odleult oCriaó ddieg ol a Cpiavrilt)e  av enlod epdaocrtaa dsoe  eexnt inegl uitríátu lsoi 
ntroa nfsuceurarr ideoje recli tacditaad eon t éerlm téinrmo innoo  cdoen usnta saeñ os ud eesjedrec ilcai of eecnh ae lp Rreevgisistatr op adrea  leal  Pparogpoi;e dy asdi   BOE-A-cable e
podrá la parte compradora o el propietario de la finca transmitida, alegar el pago y 
solicitar  la  cancelación  de  la  condición  resolutoria.  Por  lo  que  no  es  posible  la 
cancelación  de  la  condición  resolutoria  por  caducidad  convencional  por  no  ser  los 
solicitantes  la  parte  compradora  ni  los  propietarios  de  la  finca,  únicas  personas 
facultadas por el título para instar su cancelación.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación.
Contra  esta  Resolución  los  legalmente  legitimados  pueden  recurrir  mediante 
demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica 
el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 21 de febrero de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.