BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 111 Lunes 10 de mayo de 2021 Sec. III.   Pág. 56100
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
7726 Resolución de 19 de abril de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
del registrador de la propiedad de Martos, por la que se deniega la extensión 
de una anotación de demanda.
En el recurso interpuesto por doña R. A. P., abogada, en nombre y representación de 
don F. J. y don J. J. H. M., contra la nota de calificación extendida por el registrador de la 
Propiedad de Martos, don José Carlos Navajas Fuentes, por la que se deniega la 
extensión de una anotación de demanda.
Hechos
I
En mandamiento de anotación preventiva de demanda, pieza de medidas cautelares 
número 545.01/2020, expedido por doña E. J. M., letrada de la Administración de Justicia 
del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción núm. 1 de Martos, se ordenaba, en virtud 
de lo acordado por auto, de fecha 21 de septiembre de 2020, de la magistrada/juez, 
doña  Luisa  Espiritusanto  Romero  Garrido,  que  se  tomase  anotación  preventiva  de 
demanda sobre cuatro fincas registrales, todas ellas del Registro de la Propiedad de 
Martos. Se acompañaba con cada uno de los dos ejemplares del mandamiento, copia de 
la demanda presentada, sin que de ellos resultase la providencia de admisión de esta 
última.
II
Presentada la anterior documentación en el Registro de la Propiedad de Martos, fue 
objeto de la siguiente nota de calificación:
«Nota de calificación
Previo examen y calificación del documento que antecede, se extiende la siguiente 
nota de calificación por la que se deniega la práctica de la Anotación de Demanda 
solicitada, porque, aunque se estimara la misma, su resultado no afectaría a ningún 
derecho inscrito, ni motivaría una modificación jurídico-real de las fincas. Las únicas 
medidas que procederían en el caso de una reclamación de cantidad serían las de 
anotación preventiva de embargo preventivo o, en su caso, de prohibición de enajenar, 
todo ello con arreglo a los siguientes
Hechos:
1.  A las 11,30 horas del día 5 de octubre de 2020 fue presentado, por doña 
M. C. J. M., en este Registro de la Propiedad, Mandamiento de Anotación Preventiva de 
Demanda, Pieza de Medidas Cautelares 545.01/2020, expedido por Doña E. J. M., 
Letrada de la Administración de Justicia del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción  e.
núm. 1 de Martos, en el que se ordena, en virtud de lo acordado por Auto de la  w.b
magistrado/juez doña Luisa Espiritusanto Romero Garrido de fecha 21 de septiembre  26ww
ú6l0ti.m03o9, , s1e8 .t5o1m7e  ya 4n5o.t7a5c9ió,n t opdraesv ednetilv Ra edgeis tdroe mdaen ldaa P sroopbireed alads  dfien cMaasr troesg,i sdtaranldeos  l1u7g.a4r6 2a,l 
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Se acompaña con cada uno de los dos ejemplares del Mandamiento copia de la 
demanda presentada, sin que de ellos resulte la providencia de admisión de esta última.
Se practica la calificación dentro del plazo de quince días hábiles, previsto en los 
artículos 18 LH y 109 RH.
2.  Del escrito de interposición de la demanda resulta lo siguiente:
A)  Don F. J. y don J. L. H. M. formulan demanda de juicio ordinario contra don J. J. 
M.  B.  y  su  esposa  doña  M.  C.  M.  L.,  y  contra  Promociones  y  Construcciones 
Jebara 2000, S.L.
B)  Don F. J. y don J. J. H. M. resultan titulares de diversos créditos, por importe 
de  80.437,99  €,  contra  la  entidad  mercantil  La  Utrera  Agrogestión,  S.L.,  habiendo 
resultado infructuosos todos y cada uno de los procesos judiciales iniciados a instancia 
de los primeros para el cobro de sus créditos.
C)  La entidad mercantil La Utrera Agrogestión, S.L., ostenta un crédito, por importe 
de 384.000 €, frente a los cónyuges demandados don J. J. M. B. y doña M.C. M. L., por 
el concepto de pago aplazado en la compraventa que la primera, como vendedora, les 
hizo a los segundos, como compradores, de la fina registral 60.039 de este Registro de 
la  Propiedad.  Dicho  crédito  aparece  representado  por  diversos  efectos  bancarios 
avalados por la entidad mercantil Promociones y Construcciones Jebara 2000, Sociedad 
Limitada. La Utrera Agrogestión, S.L., ante el impago a sus respectivos vencimientos de 
todos y cada uno de los efectos librados por don J. J. M. B., inició distintos procesos 
judiciales en reclamación del precio aplazado, los cuales se encuentran en vía ejecutiva.
D)  Todos los créditos que se hacen valer por La Utrera Agrogestión, S.L., frente a 
los demandados, se encuentran embargados a instancia de don F. J. y don J. J. H. M.
3.  A través de la presente demanda don F. J. y don J. J. H. M. pretenden ejercer la 
acción subrogatoria del artículo 1111 del Código Civil, para hacer valer el crédito que La 
Utrera Agrogestión, S.L., ostenta frente a los demandados don J. J. M. B. y su esposa 
doña M. C. M. L., y contra Promociones y Construcciones Jebara 2000, S.L.
Fundamentos de Derecho:
Primero.  Que,  de  conformidad  con  lo  dispuesto  en  el  artículo  18  de  la  Ley 
Hipotecaria y 100 de su Reglamento los Registradores tienen dentro de su ámbito de 
competencia la calificación de documentos judiciales, por lo que pueden revisar si la 
resolución judicial es congruente o no con el procedimiento seguido. No se trata de 
discutir el fondo de la resolución judicial, sino de exigir el cumplimiento de las normas 
estructurales de nuestro procedimiento registral, dentro del cual figura la necesidad –
como regla general, no exenta de excepciones– de que tengan trascendencia real los 
títulos presentados. (Véase en este sentido los artículos 1, 2 y 42 de la L.H. y 7 y 9 de su 
Reglamento)
Segundo.  Que, conforme al artículo 42.1 LH sólo caben anotaciones de demanda 
cuando  se  demande  en  juicio  la  propiedad  de  bienes  inmuebles  o  la  constitución, 
declaración, modificación o extinción de cualquier derecho real.
Por su propia naturaleza, no cabe esta anotación cuando se reclama una deuda por 
preferente que sea, salvo que su estimación dé lugar a un cambio de titularidad o 
preferencia de cargas.
Como, de manera reiterada, ha manifestado la Dirección General de los Registros y 
del Notariado, hoy Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Publica, no caben 
anotaciones de demanda de reclamaciones de cantidad por tratarse de pretensiones de  e.
naturaleza meramente personal u obligacional, que no se refieren a ningún derecho real  w.
ni siquiera tienden a la constitución de tal derecho por vía de demanda y sentencia,  26ww
Rcoemsool usceiorníae sl odse  slau pDuGeRstNos d ep rfoepcihoass  d5e d eu nfe b“iruesr oa yd  4r edme ”a. b(rVil édaes 2e0 0e0n,  3e0st ed es jeunntiiod,o 2  ldaes 
jyu l6io d ye  2o7c tdueb rneo dviee m20b0re5 ,d 1e0 2 d0e0 1m, a2r zdoe  yo c8t udber eju dlioe  d2e0 0220, 056 d, e1 2m ya r1z7o  ddee  m20a0rz4o,  8d ed e2 0fe0b8r,e 1ro2   BOE-A-cable e
y 26 de junio de 2009, 22 de enero y 11 de agosto de 2011, 2 de junio de 2013, 18 de 
diciembre de 2017 y de 2 y 28 de julio de 2020).
Tercero.  Que, de una manera muy concreta la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el fundamento de derecho 5. de la Resolución de 2 de julio 
de 2020 afirma que:
“El  criterio  del  ‘numerus  clausus’,  es  decir,  que  no  pueden  practicarse  otras 
anotaciones preventivas que las que prevé expresamente la ley (artículo 42.10.º de la 
Ley  Hipotecaria),  constituye  uno  de  los  principios  tradicionales  en  materia  de 
anotaciones preventivas, y, aunque con importantes matizaciones, ha sido sostenido por 
este centro directivo.
Especialmente controvertido ha sido la aplicación de este principio general al caso de 
la anotación de demanda. El artículo 42 de la Ley Hipotecaria dispone: ‘Podrán pedir 
anotación  preventiva  de  sus  respectivos  derechos  en  el  registro  correspondiente: 
Primero. El que demandare en juicio la propiedad de bienes inmuebles o la constitución, 
declaración, modificación o extinción de cualquier derecho real’. La doctrina de este 
centro  directivo,  recogida  en  las  resoluciones  relacionadas  en  los  ‘Vistos’,  ha  ido 
perfilando el ámbito de este tipo de anotaciones, hasta llegar a concluir que dicho 
precepto da cobertura, no solo a las demandas en que se ejercita una acción real, sino 
también a aquellas otras en que se hace valer una pretensión puramente personal 
siempre que pueda conducir a una mutación jurídico-real inmobiliaria. Lo determinante 
es que la demanda ejercite una acción atinente a la propiedad o a un derecho real sobre 
el  mismo  inmueble,  de  suerte  que  la  estimación  de  la  pretensión  del  demandante 
propiciara directamente una alteración registral.
Esta interpretación sólo permite la anotación de aquellas demandas en las que se 
ejerciten acciones personales cuya estimación pudiera producir una alteración en la 
situación registral, pero en modo alguno pueden incluirse aquellas otras, como la ahora 
debatida, en las que únicamente se pretende una reclamación de cantidad de dinero sin 
trascendencia en cuanto a la titularidad de las fincas afectadas.”
Cuarto.  En el supuesto de hecho que nos ocupa, aunque prosperara la acción 
interpuesta,  ninguna  consecuencia  inmediata  registral  tendría  en  relación  con  la 
titularidad de las fincas. En el caso de que se llegara a estimar la demanda, y ante el 
impago, procedería adoptar la medida cautelar de embargo.
Excepcionalmente cabría adoptar la medida de embargo preventivo –que el juzgado 
no ha adoptado– o la de prohibición de disponer, como medida cautelar para evitar que 
salgan los bienes del patrimonio del demandado, todo ello dentro del amplio margen que 
da la Ley de Enjuiciamiento Civil al Juez para adoptar medidas cautelares, pero siempre 
respetando la legislación específica como es la inmobiliaria registral, que no admite 
anotaciones de demanda puramente personales.
Las calificaciones negativas del Registrador podrán (…)
En Martos, a nueve de noviembre del año dos mil veinte. El registrador (firma 
ilegible) Fdo. José Carlos Navajas Fuentes.»
III
Solicitada la calificación sustitutoria, correspondió la misma a la registradora de la 
Propiedad  de  Huelma,  doña  Carmen  Moreno  Cruz,  quien,  el  día  17  de  diciembre  s
de 2020, emitió calificación confirmando la del registrador de la Propiedad de Martos,  oe.
don José Carlos Navajas Fuentes. w.
IV
Contra  la  anterior  nota  de  calificación,  doña  R.  A.  P.,  Letrada,  en  nombre  y 
representación de don F. J. y don J. J. H. M., interpuso recurso el día 27 de enero 
de 2021 en base a las siguientes alegaciones:
«Digo:
1.º)   (…)
2.º  Que a través del presente se formula recurso gubernativo al amparo de lo 
preceptuado en los artículos 324 y ss. de la Ley Hipotecaria contra la nota de calificación 
negativa de 17 de diciembre de 2020 de doña Carmen Moreno Cruz, Registradora de la 
Propiedad de Huelma (Jaén), dictada en el expediente de calificación sustitutoria n.º 
1021/2020 procedente del Registro de la Propiedad de Martos.
3.º)  Referido  expediente  de  calificación  sustitutoria  proviene  de  la  nota  de 
calificación negativa del Sr. registrador de la Propiedad de Martos (Jaén), don José 
Carlos  Navajas  Fuentes  de  fecha  9  de  noviembre  de  2020,  de  mandamiento  de 
anotación preventiva de demanda sobre las fincas registrales (…) de Martos, acordada 
por  Auto  de  21  de  septiembre  de  2020,  dictado  en  Pieza  de  Medidas 
Cautelares 545.01/2020 del Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de dicha ciudad.
4.º)  Las  causas  impeditivas  para  la  práctica  de  las  operaciones  registrales 
acordadas  judicialmente  que  justifican  las  calificaciones  negativas  y  consiguiente 
denegación de la anotación preventiva, encuentran su fundamento en esencia en las 
siguientes razones:
– A través de la demanda judicial que origina el proceso litigioso, y consiguiente 
adopción de medida cautelar de anotación preventiva de demanda, se ejercita acción 
subrogatoria del artículo 1111 del Código Civil por los Sres. H. M. para hacer valer el 
crédito que su deudora la mercantil La Utrera Agrogestióón, S.L., ostenta frente a don J. 
J. M. B., doña M. C. M. L. y Promociones y Construcciones Jebara 2000, S.L.
– La naturaleza personal de la acción subrogatoria contemplada en referido precepto 
legal, impide la anotación preventiva al amparo del artículo 42.1 LH al tratarse de una 
mera  reclamación  de  cantidad,  careciendo  por  consiguiente  de  alcance  real.  La 
discrepancia con las razones que fundamentan referida calificación, dicho sea con el 
debido respeto y en términos de estricta defensa, motivan la interposición del presente 
Recurso con fundamento en los siguientes:
Motivos:
Primero.  Tratándose  de  demanda  de  juicio  ordinario  en  ejercicio  de  acción 
subrogatoria  del  artículo  1111,  se  debe  entender  comprendida  en  el  ámbito  del 
artículo 42 de la LH, pues se ejercita una acción o pretensión personal susceptible de 
desembocar a una modificación jurídica real (consta en las Notas simples de las fincas 
objeto de anotación preventiva, la inscripción y afección de todas ellas al pago de 
cantidades dinerarias derivadas de sentencias de condena firme por la deuda de la que 
resulta acreedora la mercantil La Utrera Agrogestión, S.L., […]).
Se  obvia  en  este  sentido  la  mención  a  la  verdadera  naturaleza  de  la  acción 
subrogatoria del artículo 1111 del Código Civil, al tratarse de una acción de índole 
“exclusivamente patrimonial” que legitima al acreedor para el ejercicio de las acciones 
frente al deudor de su deudor. es
En la doctrina civilista, el artículo 1111 del Código Civil se encuadra dentro de la  o
denominada  “tutela  del  derecho  de  crédito”,  definida  tradicionalmente  como  aquel  26ww
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artículo 1911 del Código Civil (“del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor 
con todos sus bienes y derechos”).
Hecho ese recordatorio, la acción subrogatoria a que se refiere el inciso primero del 
artículo 1111 del Código Civil que ahora incumbe examinar configura, junto con la acción 
revocatoria o pauliana y la acción directa, el conjunto de acciones dirigidas a obtener la 
correspondiente tutela “defensiva” del derecho de crédito. Dicho precepto alude a la 
denominada “acción subrogatoria”, también llamada acción indirecta (a diferencia de la 
acción directa prevista, por ejemplo, en el artículo 1552 del Código Civil que concede 
acción al arrendador para dirigirse contra el subarrendatario), en cuanto acción por la 
que el acreedor, en nombre del deudor, ejercita los derechos y acciones de éste contra el 
deudor del deudor.
Es evidente que la naturaleza de dicha acción permitirá el ejercicio a los Sres. H. M. 
de las acciones oportunas para la realización de los bienes afectos en este caso al pago 
de la deuda de la que es acreedora (y a su vez deudora de estos) la mercantil La Utrera 
Agrogestión,  S.L.,  frente  a  los  nombrados  deudores  y  titulares  de  las  fincas  cuya 
anotación preventiva se interesa, gravadas a su vez con distintos embargos a favor de 
aquella (incluso en algunas de las inscripciones consta la expedición del certificado de 
cargas previo a la subasta).
Los problemas al respecto de la denegación de la anotación derivan, en realidad, de 
las consecuencias que pudieran desprenderse del ejercicio de dicha acción, que puede 
quedar infructuoso de no practicarse la anotación para el caso de la previa realización de 
los bienes por el acreedor principal. La existencia de este gravamen consta en la 
descripción registral de las fincas respecto a las cuales ha sido interesada la anotación 
preventiva de demanda, de ahí la importancia de que ésta se practique para dar a 
conocer a terceros adquirentes la existencia, no solamente genérica sino efectiva, del 
crédito litigioso y a que se hayan afectos dichas fincas.
En conclusión, la acción personal que se ejercita tiene una clara vocación al derecho 
real, y por ello, se deben prever las cautelas necesarias a los efectos de evitar los 
hipotéticos  perjuicios  señalados,  sin  que  la  naturaleza  propia  de  referida  acción 
subrogatoria impida el encuadre de la medida en las del artículo 42 de la LH (en este 
sentido DGRN, R de 8 de junio de 1999 ref. CJ 9913/1999).
Segundo.  Al denegar la anotación preventiva de demanda invocando que este 
supuesto no está comprendido en el artículo 42 de la LH y que no se ejercita una 
pretensión  personal  susceptible  de  provocar  una  modificación  jurídica  real,  se  está 
olvidando el criterio amplio interpretativo del artículo 42.1 mantenido por la Dirección 
General en cuanto a anotaciones preventivas demanda cuando se ejercitan acciones 
personales que tengan vocación al derecho real, pues lo contrario implicaría hacer 
declaraciones derechos que pudieran resultar ilusorios–.
La lista de anotaciones preventivas del artículo 42 de la LH no es exhaustiva, y la 
demanda que nos ocupa tiene contenido anotable por suficiencia de trascendencia real, 
ya que pretende una declaración o el cumplimiento de una obligación personal, como es 
el pago de una deuda o las exigencias de una responsabilidad civil, que entra dentro del 
ámbito del artículo 42.1 de la Ley hipotecaria, ya que en él se incluyen no solo las 
demandas en que se ejercita una acción real sino también aquéllas mediante las que se 
persigue la efectividad de un derecho personal cuyo desenvolvimiento lleve aparejado 
una mutación jurídico-real inmobiliaria (Resoluciones de 24 y 25 jun. 1991).
No podemos olvidar que en el presente caso se está reclamando la “sustitución” en 
la posición del acreedor principal, por el impago de una deuda proveniente de una venta  s
a plazos cuya garantía y anotación de embargo figuran inscritos en el propio Registro de  oe.
la Propiedad como afección real y directa en todo y cada una de las fincas, quedando  w.
afectas en consecuencia a las responsabilidades patrimoniales de sus titulares frente a  26ww
elaje cauctrieveodso rjuad ipcriianlceisp afli,r mLeas  Usteregruai dAosg roegne sstuió nc,o nSt.rLa. , (qdueeri vafigduarsa nd ee nd isetli nltiotesr apl rodcee slaoss 
inscripciones de las notas registrales respectivas).
Tercero.  Conforme  al  artículo  17.2  de  la  Ley  orgánica  del  poder  Judicial  y  a 
reiterada doctrina de la Dirección general de los Registros y del Notario (Resolución 
de 21 oct. 1992), se impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, y también a 
los Registradores de la Propiedad, la obligación de cumplir las resoluciones judiciales 
que hayan ganado firmeza o sean ejecutables de acuerdo con las leyes, sin que el 
registrador  pueda  enjuiciar  si  los  razonamientos  jurídicos  por  los  que  el  juzgador 
concluye su fallo están ajustados a Derecho.
De esta forma la Sra. registradora ha entrado a enjuiciar y debatir los fundamentos 
de una resolución judicial ejecutable, en contra de lo dispuesto en los artículos 100 del 
RH y 17.2 LOPJ y reiteradas resoluciones de esta Dirección, entendiendo la comisión de 
un defecto en el presupuesto de dicha acción (que se manifiesta perseguir una simple 
reclamación de cantidad y en consecuencia no ser susceptible de anotación preventiva).
Sin embargo, si se tiene en cuenta el literal del “suplico” de la demanda (“Suplico al 
Juzgado: dicte en su día sentencia en la que se proceda a su íntegra estimación y por 
consiguiente a la determinación de la subrogación a favor de mis representados como 
ejecutantes en sustitución del anterior acreedor, en los procesos de ejecución judiciales 
referenciados en el hecho sexto de la demanda que se siguen contra los demandados, 
autorizándolos al ejercicio de cuantas medidas sean procedentes ejercitar en el seno de 
referidos procesos para reintegrar el patrimonio de su deudora, y condenando a los 
demandados a estar y pasar por ello…”), resulta evidente que lo postulado está cubierto 
por la afección real de las fincas, por la cuantía por la que se ha anotado el embargo de 
la deuda a favor de la acreedora principal la mercantil La Utrera Agrogestión, S.L., 
interesando  hacer  valer  los  derechos  de  esta  en  los  distintos  procesos  ejecutivos 
seguidos en contra de los titulares de las fincas registrales y, por tanto, se está ante una 
de  las  acciones  a  que  se  refiere  el  artículo  42.1.º,  de  la  LH,  procediendo,  en 
consecuencia, su anotación (en este sentido DGRN, R de 16 de marzo de 2005 ref. 
CJ 11423/2005).
Estimamos con ello que la nota de calificación vulnera lo establecido en el artículo 18 
de la Ley Hipotecaria, pues incumple los principios de calificación, legalidad, rogación e 
imparcialidad  que  debe  presidir  en  todo  momento  la  función  calificadora,  pues  la 
calificación negativa se basa o ha estado influenciada en consideraciones fácticas y 
valoraciones  jurídicas  extraídas  de  datos  completamente  ajenos  de  lo  que  es  la 
calificación  provocando  indefensión  (la  Dirección  General  de  los  Registros  y  del 
Notariado  tiene  reiteradamente  dicho  que  la  calificación  del  título  o  documentos 
presentados debe ceñirse a lo que resulte de ellos –Resoluciones de 17 de febrero 
de 1986 y 22 de mayo de 1986–).
Cuarto.  Asimismo,  el  defecto  alegado  para  denegar  la  inscripción  y  anotación 
derivada  del  proceso  de  medidas  cautelares  estimando  como  consta  en  la  nota 
calificatoria que “sería más adecuado otro tipo de medidas cautelares como es el caso 
de una anotación de embargo preventivo o una prohibición de disponer, si concurren los 
requisitos para ello (art. 727 LEC)” quebranta los preceptos reguladores de las medidas 
cautelares (concretamente el art. 726 LEC) y reiterada doctrina jurisprudencial en el 
desarrollo de dicho precepto (por todas AP Jaén, Sección 3.ª, A de 23 de octubre 
de 2007 Ponente: Passolas Morales, Jesús María - N.º de Auto: 73/2007 - N.º de 
Recurso: 288/2007. Ref. CJ 258008/2007; y AP Jaén, Sección 2.ª, A de 5 de octubre 
de 2007 ponente: Arias-Salgado Robsy, María Elena - N.º de Auto: 73/2007 -N.º de 
recurso: 299/2007. Ref. CJ 257913/2007).
Entendemos  que  se  trata  de  un  juicio  de  valor  que  no  corresponde  efectuar  s
registralmente,  y  además  erróneo  efectuando  una  peculiar  concepción  sobre  la  oe.
naturaleza de las acción ejercitada judicialmente, ajeno a los principios de adopción de  w.
las medidas cautelares que establecen imperativamente la adopción de la medida menos  26ww
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múltiples las resoluciones contrarias a su determinación si se cumple, como en el caso,
la finalidad de aseguramiento interesada frente a otras más graves como las que se 
refieren en la nota calificatoria recurrida.
En  el  caso  la  medida  más  procedente  y  adecuada  a  la  condena  se  entiende 
judicialmente  la  de  la  anotación  preventiva  de  demanda,  que  según  los  preceptos 
hipotecarios antes reseñados, se configura como un asiento en el Registro, de eficacia 
temporal limitada al tiempo del proceso judicial, que tiende a garantizar el ejercicio de 
una acción y a evitar la inutilidad del fallo, haciendo posible su ejecución. Constituye, 
pues, una garantía, cuya constancia registral favorece, por el juego de la fe pública, que 
el derecho o interés de. la parte se mantenga seguro frente a posibles terceros. Pero no 
constituye una pretensión autónoma, sino, como antes se dice, una garantía para la 
efectividad del derecho material que se discute en el proceso.
En consecuencia, se debe entender que la afirmación de la nota de calificación 
supone cuestionar la legalidad de un pronunciamiento judicial que es firme e inatacable 
(Resoluciones de 17 de febrero de 1994, 6 de febrero de 1953, 27 de noviembre de 1961 
y 6 de junio de 1968 y 23 de abril de 1969); que además garantiza el derecho del 
solicitante para la protección de su acción siempre con el norte de los posibles perjuicios 
del demandado; y con ello quebranta la doctrina reiterada de la Dirección General que el 
escrupuloso respeto a la función jurisdiccional, que corresponde de forma exclusiva a 
jueces y tribunales y que es exigible a todas las autoridades, significa el deber de cumplir 
las resoluciones judiciales que hayan ganado firmeza en sus propios términos y sean 
ejecutables  conforme  a  las  leyes  (arts.  24  de  la  Constitución  y  522  de  la  Ley  de 
Enjuiciamiento Civil), lo que hace que resulten improcedentes los motivos contenidos en 
la nota de calificación para la denegación de la inscripción del documento.»
V
Notificada la interposición del recurso al Juzgado de Primera Instancia e Instrucción 
número 1 de Martos, la letrada de la Administración de Justicia manifestó que, conforme 
viene acordado en auto de fecha 21 de septiembre de 2020 dictado por la magistrada-
juez, doña Luisa Espiritusanto Romero Garrido, «se ratifica el mandamiento de anotación 
preventiva de demanda en todos sus términos».
VI
El registrador de la Propiedad interino de Martos, don José Eduardo Luzón Tello, 
emitió informe, confirmando la nota de calificación, y formó expediente que elevó a esta 
Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 24 de la Constitución española; 2, 3, 18, 20, 38, 40, 82, 199, 201, 
202,  325,  326  y  327  de  la  Ley  Hipotecaria;  100  del  Reglamento  Hipotecario;  las 
Sentencias del Tribunal Supremo, Sala Primera, de 28 de junio y 21 de octubre de 2013, 
relativas al alcance de la calificación; las Sentencias del Tribunal Supremo de 26 de abril 
de 1962, 25 de noviembre de 1996, 6 de noviembre de 2008 y 19 de julio de 2011, sobre 
la acción subrogatoria; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del 
Notariado de 27 de noviembre de 2002, 7 y 8 de abril de 2003, 23 de marzo y 22 de junio 
de 2007, 29 de mayo y 26 de agosto de 2008, 6 de junio y 11 de julio de 2009, 8 de 
noviembre de 2010, 2 de septiembre de 2011, 11 de mayo de 2012, 28 de enero, 27 de  e.
mayo y 12 de julio de 2013, 29 de enero, 8 de mayo y 2 de octubre de 2014, 29 de  w.b
enero, 11 de febrero, 5 de marzo, 16 y 29 de abril, 21 de mayo, 17 de julio, 22 de octubre  26ww
yy  91 5d ed ed incoievmiebmreb rdee d 2e0 1250,1 61,7  2d2e  dmea mrzaoy, o1,7 1 d8e d me aoycotu, b8r ey  2y3 1 d8e d see dpitcieiemmbbrere,  4d ed e2 0o1c7tu, b1re5 
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y Fe Pública de 2 y 28 de julio y 16 septiembre de 2020 y 11 (1.ª) y 25 de marzo 
de 2021 (3.ª).
1.  Son hechos relevantes para la resolución de este expediente los siguientes:
– Don F. J. y don J. J. H.M. formulan demanda de juicio ordinario contra don J. J. 
M.B. y doña M. C. M. L., y contra «Promociones y Construcciones Jebara 2000, S.L.».
– Don F. J. y don J. J. H.M., resultan titulares de diversos créditos contra la entidad 
mercantil «La Utrera Agrogestión, S.L.», habiendo resultado infructuosos cada uno de los 
procesos judiciales iniciados a instancia de los primeros para el cobro de los mismos.
– La entidad mercantil «La Utrera Agrogestión, S.L.» ostenta un crédito, frente a los 
cónyuges demandados, don J. J. M.B. y doña M. C. M. L., por el concepto de pago 
aplazado de la compraventa que la primera, como vendedora, les hizo a los segundos, 
como compradores, de la finca registral 60.039 del Registro de la Propiedad de Martos. 
Dicho crédito aparece representado por diversos efectos bancarios avalados por la 
entidad mercantil «Promociones y Construcciones Jebara 2000, S.L.»
– «La Utrera Agrogestión, S.L.», ante el impago a sus respectivos vencimientos de 
todos y cada uno de los efectos librados por don J. J. M.B. inició distintos procesos 
judiciales en reclamación del precio aplazado, los cuales se encuentran en vía ejecutiva.
– Todos los créditos que se hacen valer por «La Utrera Agrogestión, S.L.», frente a 
los demandados se encuentran embargados a instancia de don F. J. y don J. J. H.M.
– A través de la demanda cuya anotación se pretende, don F. J. y don J. J. H.M. 
pretenden ejercer la acción subrogatoria del artículo 1111 del Código Civil para hacer 
valer el crédito que su deudora, «La Utrera Agrogestión, S.L.», ostenta frente a los 
demandados don J. J. M. B. y su cónyuge, doña M. C. M. L., y contra la mercantil 
«Promociones y Construcciones Jebara 2000, S.L.».
El registrador estima que la anotación preventiva de demanda no puede practicarse 
pues, aunque prosperara la acción interpuesta, ninguna consecuencia inmediata registral 
tendría en relación con la titularidad de las fincas.
La recurrente por su parte opina que tratándose de demanda de juicio ordinario en 
ejercicio de acción subrogatoria del artículo 1111, se debe entender comprendida en el 
ámbito del artículo 42 de la Ley Hipotecaria, pues se ejercita una acción o pretensión 
personal susceptible de desembocar a una modificación jurídica real.
2.  Con carácter previo, debe recordarse que la regla quinta del artículo 19 bis de la 
Ley Hipotecaria dispone que «si el registrador sustituto calificara negativamente el título, 
devolverá  éste  al  interesado  a  los  efectos  de  interposición  del  recurso  frente  a  la 
calificación del registrador sustituido ante la Dirección General de los Registros y del 
Notariado, el cual deberá ceñirse a los defectos señalados por el registrador sustituido 
con los que el registrador sustituto hubiera manifestado su conformidad (…)».
El artículo de la Ley Hipotecaria 326 especifica que «el recurso deberá recaer 
exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la 
calificación del Registrador, rechazándose cualquier otra pretensión basada en otros 
motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma».
Y el artículo 327 de la Ley Hipotecaria señala que «el recurso, en el caso de que el 
recurrente opte por iniciarlo ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, 
se presentará en el registro que calificó para dicho Centro Directivo (…)».
Por ello, de conformidad con lo dispuesto en los artículos citados, en principio 
procedería inadmitir el recurso, tal y como ha sido formulado.
No obstante, en interés de la recurrente, y a la vista de que el contenido de sus  e
alegaciones sí está dirigido a argumentar en contra de los defectos señalados por la nota  bo
de calificación inicial, este centro directivo estima procedente interpretar que en realidad  26ww
lrae ginistternacdioórn  sdues tliatu rideocu, ryre pnoter  heallo s, idsoe  inatceureprodnae ra dremciutirrsloo  aco tnrátrma iltae ,n yo tae ndtera cr aali firceascoilóvne rd eell 
fond3o.  deE lna  ccuueasnttioó na pl laanlctaenacdea .de la calificación del registrador, cabe reiterar que los
registradores tienen dentro de su ámbito de competencia la calificación de documentos
judiciales (ex arts. 18 de la Ley Hipotecaria y 100 del Reglamento Hipotecario). En virtud 
de tales preceptos, pueden revisar si la resolución judicial es congruente o no con el 
procedimiento seguido. No se trata de discutir el fondo de la resolución judicial, sino de 
exigir el cumplimiento de las normas estructurales de nuestro procedimiento registral, 
dentro del cual figura la necesidad –como regla general, no exenta de excepciones– de 
que  tengan  trascendencia  real  los  títulos  presentados  (arts.  1,  2  y  42  de  la  Ley 
Hipotecaria y 7 y 9 de su Reglamento).
Como bien recuerda la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 21 de 
octubre  de  2013,  el  registrador  «(…)  debía  tener  en  cuenta  lo  que  dispone  el 
artículo  522.1  LEC,  a  saber,  todas  las  personas  y  autoridades,  especialmente  las 
encargadas de los Registros públicos, deben acatar y cumplir lo que se disponga en las 
sentencias constitutivas y atenerse al estado o situación jurídicos que surja de ellas, 
salvo que existan obstáculos derivados del propio Registro conforme a su legislación 
específica. Y como tiene proclamado esta Sala, por todas, la STS núm. 295/2006, de 21 
de marzo, “no puede practicarse ningún asiento que menoscabe o ponga en entredicho 
la eficacia de los vigentes sin el consentimiento del titular o a través de procedimiento 
judicial en que haya sido parte”».
Esta misma doctrina se ha visto reforzada por la Sentencia número 266/2015, de 14 
de diciembre, de la Sala Segunda del Tribunal Constitucional, que reconoce el derecho a 
la tutela judicial efectiva sin indefensión (art. 24.1 de la Constitución española) y al 
proceso  con  todas  las  garantías  (art.  24.2  de  la  Constitución  española)  de  la 
demandante, titular registral, en los siguientes términos: «(…) el reconocimiento de 
circunstancias  favorables  a  la  acusación  particular  (…)  no  puede  deparar  efectos 
inaudita parte respecto de quien, ostentando un título inscrito, no dispuso de posibilidad 
alguna de alegar y probar en la causa penal, por más que el disponente registral pudiera 
serlo o no en una realidad extra registral que a aquel le era desconocida. El órgano 
judicial venia particularmente obligado a promover la presencia procesal de aquellos 
terceros que, confiando en la verdad registral, pudieran ver perjudicados sus intereses 
por  la  estimación  de  una  petición  acusatoria  que  interesaba  hacer  valer  derechos 
posesorios en conflicto con aquellos, con el fin de que también pudieran ser oídos en 
defensa de los suyos propios».
En relación con la función calificadora que los registradores ejercen respecto de los 
documentos judiciales, cabe destacar la reciente Sentencia del Tribunal Supremo (Pleno) 
de 21 de noviembre de 2017 relativa a una resolución de este centro directivo. Dicha 
resolución del Alto Tribunal analiza la función del registrador en torno a los documentos 
judiciales y la posterior valoración de hechos que no pudieron tenerse en cuenta por el 
registrador  y  por  la  Dirección  General.  Dice  la  citada  sentencia  en  su  fundamento 
tercero: «(…) Esta función revisora debe hacerse en el marco de la función calificadora 
que con carácter general le confiere al registrador el art. 18 LH, y más en particular 
respecto de los documentos expedidos por la autoridad judicial el artículo 100 RH. 
Conforme  al  artículo  18  LH,  el  registrador  de  la  propiedad  debe  calificar,  bajo  su 
responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos en cuya virtud 
se solicita la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y validez de los actos 
dispositivos contenidos en las escrituras públicas por lo que resulte de ellas y de los 
asientos registrales. Y, en relación con la inscripción de los mandamientos judiciales, el 
artículo 100 RH dispone que la calificación registral se limitará a la competencia del 
juzgado o tribunal, a la congruencia del mandamiento con el procedimiento o juicio en 
que se hubiera dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los  s
obstáculos que surjan del Registro. Esta función calificadora no le permite al registrador  oe.
revisar  el  fondo  de  la  resolución  judicial  en  la  que  se  basa  el  mandamiento  de  w.
cancelación, esto es no puede juzgar sobre su procedencia. Pero sí comprobar que el  26ww
pmraensedravmanie nlotos  jduedriceicahl odse jdee  cloonss ttaitunlcaiare sd edl ec uloms pdlimerieecnhtoo sd ein slocrsi torse qeunis ietol sr eleggisatrleos  cquuyae 
cancelación se ordena por el tribunal».
En definitiva, el respeto a la función jurisdiccional, que corresponde en exclusiva a 
los jueces y tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos 
por ende los registradores de la Propiedad, la obligación de cumplir las resoluciones 
judiciales. Pero no es menos cierto que el registrador tiene, sobre tales resoluciones, la 
obligación de calificar determinados extremos, entre los cuales no está el fondo de la 
resolución, pero sí el de examinar todos los extremos a los que alude el artículo 100 del 
Reglamento Hipotecario. Entre tales extremos se halla la calificación de la congruencia 
del mandato judicial con el procedimiento o juicio en que se hubiera dictado. Y es 
evidente que no todo procedimiento tiene un objeto o finalidad que permite la anotación 
de la demanda que lo ha originado. Por tanto, debe el registrador examinar el contenido 
de  la  demanda  para  poder  determinar  si  una  de  las  que  resultan  susceptibles  de 
anotación en el Registro. Consecuentemente, el registrador en el caso que nos ocupa ha 
actuado dentro de los límites que le marca el mencionado artículo 100 del Reglamento 
Hipotecario.
4.  Respecto de las anotaciones de demanda, el criterio del «numerus clausus», es 
decir,  que  no  pueden  practicarse  otras  anotaciones  preventivas  que  las  que  prevé 
expresamente la ley (art. 42.10.º de la Ley Hipotecaria), constituye uno de los principios 
tradicionales  en  materia  de  anotaciones  preventivas,  y,  aunque  con  importantes 
matizaciones, ha sido sostenido por este centro directivo. Especialmente controvertido 
ha sido la aplicación de este principio general al caso de la anotación de demanda.
El artículo 42 de la Ley Hipotecaria dispone: «Podrán pedir anotación preventiva de 
sus respectivos derechos en el registro correspondiente: Primero. El que demandare en 
juicio la propiedad de bienes inmuebles o la constitución, declaración, modificación o 
extinción de cualquier derecho real».
La doctrina de este centro directivo, recogida en las resoluciones relacionadas en los 
«Vistos», ha ido perfilando el ámbito de la anotación preventiva de demanda, hasta llegar 
a concluir que el número primero del artículo 42 de la Ley Hipotecaria da cobertura, no 
solo a las demandas en que se ejercita una acción real, sino también a aquellas otras en 
que se hace valer una pretensión puramente personal siempre que pueda conducir a una 
mutación jurídico-real inmobiliaria. Lo determinante es que la demanda ejercite una 
acción atinente a la propiedad o a un derecho real sobre el mismo inmueble, de suerte 
que  la  estimación  de  la  pretensión  del  demandante  propiciara  directamente  una 
alteración registral.
Esta interpretación sólo permite la anotación de aquellas demandas en las que se 
ejerciten acciones personales cuya estimación pudiera producir una alteración en la 
situación registral, pero en modo alguno pueden incluirse aquellas otras, como sucede 
en este caso, en las que únicamente se pretende, con las peculiaridades que se verán, 
una reclamación de cantidad, cuando lo que se pretende en definitiva es afectar una 
finca al pago de un crédito, lo procedente es una anotación de embargo si se dan los 
requisitos para ello.
5.  En este expediente los demandantes pretenden ejercer la acción subrogatoria a 
que se refiere el artículo 1111 del Código Civil. La acción subrogatoria se ha configurado 
en la jurisprudencia como un medio de protección del crédito en la que el acreedor 
ejercita las acciones del deudor para obtener un incremento del patrimonio del mismo, a 
fin de conseguir la satisfacción del crédito, es un remedio a disposición del acreedor para 
el daño causado por la pasividad del deudor, mediante la que puede ejercitar todos los 
derechos y acciones de este, excepto los personalísimos.
La acción no la dirige el acreedor contra el deudor sino contra el deudor de su  s
deudor. oe.
La Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de abril de 1962 señalo que el artículo 1111  w.
del Código Civil concede al acreedor situarse en la posición del deudor «ejercitando los  26ww
deenr seuc hpoast riym aocncioio»n.es de éste que tiene abandonadas y habían de producir un aumento
del TLraib duoncatlr iSnau pcrieemntoíf idcea  2la5  ddeef inneo vcieommbor eu ndae  a1c9c9ió6n s eogbúlicnu laa  yc uaaslí  elol e rfeeccotog idóe l ae sStean ateccnicóina   BOE-A-cable e
es  la  de  obtener  un  incremento  del  patrimonio  del  deudor  a  fin  de  conseguir  la 
satisfacción del crédito; una vez producido ese incremento patrimonial, el acreedor podrá 
y deberá exigir de su deudor al pago, sin que en este procedimiento pueda hacerse 
entrega a la actora de las cantidades que los demandados adeudan ya que la acción 
subrogatoria no es una acción directa sino, como dice la doctrina científica, una acción 
oblicua, por lo que las cantidades así obtenidas pasan a engrosar el patrimonio del 
deudor sin que el acreedor que ejercita la acción subrogatoria ostente, por esa razón, 
preferencia alguna en la satisfacción de su crédito.
Doctrina reiterada en otras sentencias posteriores, como la Sentencia del Tribunal 
Supremo de 6 de noviembre de 2008 o la de 19 de julio de 2011.
De  todo  lo  anterior  se  deduce  que,  en  el  caso  de  que  la  acción  subrogatoria 
prospere, produce el efecto de incrementar el patrimonio del deudor, toda vez que fue 
interpuesta precisamente por la inactividad de este, con la finalidad de que pudiera ser 
satisfecho el crédito; pero producido dicho efecto, el acreedor deberá exigir al deudor 
que le abone lo debido, es decir, el cumplimiento de la obligación, y será protegido 
porque con el ejercicio de tal acción ha incrementado los bienes del deudor, pero, como 
se ha dicho, no tiene preferencia alguna en la satisfacción de su crédito.
6.  En el caso de este expediente, la obligación que se pretende hacer efectiva a 
través de la acción subrogatoria, el pago de una deuda procedente de una venta a 
plazos, no implica en ningún caso una afección real a la finca que se enajenó.
Como ha reiterado este centro directivo, aun cuando se haga una interpretación 
extensiva del artículo 42 de la Ley Hipotecaria, no puede extenderse su aplicación al 
cobro de ciertas cantidades ni convertirla en inscripción cuando por la sentencia se 
condena al pago de aquellas. La mera vinculación genérica del patrimonio del deudor al 
pago de una deuda no implica un gravamen real sobre cada bien que lo integre, por lo 
que carece de alcance real.
La acción subrogatoria aun cuando prospere y conforme se ha expuesto, no produce 
en este momento ninguna alteración registral, ni puede alegarse que advierte a terceros 
de un futuro embargo, pues la amenaza de un embargo futuro no puede reflejarse en el 
Registro ni, por sí sola, perjudicaría los derechos de un tercer adquirente.
En todo lo anterior también inciden las recientes Resoluciones de 2 y 28 de julio 
de 2020 y 11 y 25 de marzo de 2021 en las que se reitera la doctrina de que por vía del 
artículo 42.1.º de la Ley Hipotecaria sólo tienen cabida las acciones reales o aquellas 
personales  que  puedan  terminar  con  una  mutación  jurídico  real,  aunque  sea  por 
alteración del objeto sobre el que recae el derecho como sucede en el supuesto de la 
última resolución citada, pero nunca el caso de una acción tendente a reclamar una 
cantidad.
Por último, es cierto, como dice la recurrente, que es potestad del juez conceder las 
medidas cautelares que se le propongan por las partes, pero no es menos cierto como 
señala el registrador en su informe que para asegurar el cumplimiento de obligaciones 
en las que se reclame cantidad y que tenga su oportuno reflejo registral, sería más 
adecuado que se hubieran solicitado otro tipo de medidas cautelares.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación del registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble 
en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del  e
juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley  bo
Hipotecaria. 26ww
PúbMlicaad, rSido, fí1a9 P udeen taeb Srial ndtiea g2o0.21.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe