BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 265 Miércoles 7 de octubre de 2020 Sec. III.   Pág. 85272
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
11925 Resolución  de  17  de  septiembre  de  2020,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de 
calificación de la registradora mercantil y de bienes muebles de Jaén, por la 
que  se  deniega  la  inscripción  del  testimonio  del  auto  de  adjudicación  y 
mandamiento de cancelación de cargas sobre un vehículo inscrito en el 
Registro de Bienes Muebles.
En el recurso interpuesto por don J.S.M.G., Procurador de los tribunales, contra la 
nota de calificación de la Registradora Mercantil y de Bienes Muebles de Jaén, Doña 
María Belén López Espada por la que se deniega la inscripción del testimonio del auto 
de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas sobre un vehículo inscrito en 
el Registro de Bienes Muebles.
Hechos
I
Con fecha quince de mayo de dos mil veinte, bajo los asientos 3.382 y 3.383 del 
Diario 22, se presentaron en el Registro de Bienes Muebles de Jaén, testimonio del 
decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación de la anotación de embargo de 
la que deriva el procedimiento, en relación con el vehículo matrícula (…).
II
Dichos documentos -presentados con los asientos 3.382 y 3.383- fueron objeto de 
sendas  notas  de  calificación:  «Asiento  3382.  No  se  practica  la  adjudicación  por 
encontrarse ya caducado el embargo anotado en el folio 1. De conformidad con el 
artículo 86 de la Ley Hipotecaria, caducada la anotación preventiva se produce su 
extinción. Así lo dice expresamente el artículo 77 de la Ley Hipotecaria al señalar que 
“las anotaciones preventivas se extinguen por cancelación, por caducidad o por su 
conversión  en  inscripción”.  Registralmente,  caducada  la  anotación,  debe  actuar  el 
Registrador a estos efectos como si nunca hubiera practicado la citada anotación, en 
cuyo  caso  la  inscripción  de  la  adjudicación  como  consecuencia  de  la  ejecución 
dependerá que el deudor siga conservando la titularidad de la misma. En este caso 
existe un contrato de financiación con reserva de dominio a favor del financiador Banco 
Bilbao Vizcaya Argentaria, S.A., por lo que operan los principios de prioridad, artículo 17 
de la Ley Hipotecaria y tracto, artículo 20 de la LH. De conformidad los citados artículos y 
las resoluciones 30 de junio de 2007, 10 de julio 2007, 25 de junio de 2009, 9 de 
abril 2018 y 4 de abril de 2019 de la D.G.R. y del Notariado. Asiento 3383. No se puede 
practicar la cancelación, al haberse calificado con defectos el auto de adjudicación y ser 
necesario el despacho conjunto de ambos documentos, conforme a los artículos 133 
y 134 de la Ley Hipotecaria y 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil». Jaén a 28 de mayo 
de 2020. Fdo. María Belén López Espada. e.e
Contra la anterior nota de calificación, DIIIon J.S.M.G., interpone recurso en virtud de  2020-1192n https://w
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marzo de 2017 según la certificación registral. Y con fecha 28 de enero de 2020 se decretó el
remate y la adjudicación del bien embargado. Asimismo, en fecha 13 de febrero de 2020 se 
dicta diligencia de ordenación por el que se declara firme y subsistente en Derecho. Que 
según Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo civil, 427/2017, de 7 de Julio, la aprobación 
definitiva del remate y la adjudicación conlleva como efecto propio la cancelación de todas las 
anotaciones de embargo posteriores, que carecen de preferencia sobre la que servía de 
apoyo a la ejecución, pues la anotación de embargo que beneficiaba al ejecutante ha 
causado estado y producido su finalidad para dicha ejecución desde la fecha de la emisión de 
la citada certificación de cargas y gravámenes.
IV
La registradora emitió informe el día 28 de julio de 2020, mantuvo la nota de 
calificación y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 17, 24, 32, 66, 82, 86, 97, 220 y 326 de la Ley Hipotecaria; 108, 
111.2.º, 165, 175 y 321 del Reglamento Hipotecario; 629, 666, 668, 674 y 692 de la Ley 
de Enjuiciamiento Civil; las Sentencias del Tribunal Supremo de 12 de marzo de 2007, 
23 de febrero de 2015 y 7 de julio y 21 de noviembre de 2017, y las Resoluciones de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado de 28 de julio de 1989, 30 de octubre 
de 1999, 20 de marzo de 2000, 11 de abril de 2002, 13 de noviembre de 2003, 18 de 
noviembre de 2004, 14 de enero de 2005, 15 de febrero de 2007, 4 de enero y 11 de 
diciembre de 2008, 19 de abril y 28 de octubre de 2010, 5 de diciembre de 2011, 19 de 
mayo y 20 de julio de 2012, 3 de abril, 15, 27 y 28 de junio y 3 de diciembre de 2013, 31 
de enero, 10 de febrero, 3 y 12 de junio, 7 de agosto y 18 de diciembre de 2014, 28 de 
enero de 2015, 30 de junio, 19 y 20 de julio, 2 de octubre y 28 de noviembre de 2017 y 9 
(ésta en consulta vinculante), 13, 23 y 24 de abril de 2018, y 19 de septiembre de 2018. 
Así  como  el  artículo  38  del  Reglamento  de  Hipoteca  Mobiliaria  y  Prenda  Sin 
Desplazamiento de Posesión.
1.  La situación registral del bien mueble a que se refiere este recurso es la siguiente:
– Folio 1: Anotación embargo, a favor de Autocarrocerías Santi, SL, practicada el 
uno de marzo de dos mil diecisiete, en virtud de mandamiento expedido por el Juzgado 
de Primera Instancia e Instrucción número 1 de Úbeda, en los autos 526/2016. Con la 
misma fecha se expidió la correspondiente certificación de cargas.
– Folio 2: Contrato por el que D. J. y D. A. C. T. y D.ª A. T. E. financian la adquisición 
del vehículo citado, mediante un contrato de financiación a comprador, con reserva de 
dominio a favor del financiador Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, SA. Inscrito el dieciséis 
de mayo de dos mil dieciocho.
– Se  presenta  el  15  de  mayo  de  2020  en  el  Registro  testimonio  del  auto  de 
adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas.
La registradora suspende la inscripción por entender que existe una reserva de 
dominio a favor del financiador Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S.A., que lo impide, 
pues operan los principios de prioridad, artículo 17 de la Ley Hipotecaria y tracto, 
artículo 20 de la LH.
2.  La cuestión que se plantea en el presente recurso ha sido objeto de estudio por  s
esta Dirección General en numerosos recursos, por lo que no procede sino ratificar la  e.
doctrina elaborada al respecto (vid. «Vistos»). En concreto, la cuestión planteada se  w.
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hubiera  solicitado  antes  la  prórroga  de  la  anotación  de  embargo  que  estaba  en 
ejecución.
3.  Las anotaciones preventivas tienen una vigencia determinada y su caducidad opera 
«ipso iure» una vez agotado el plazo de cuatro años, hayan sido canceladas o no, si no han 
sido prorrogadas previamente, careciendo desde entonces de todo efecto jurídico, entre ellos 
la posición de prioridad que las mismas conceden a su titular, y que permite la inscripción de 
un bien con cancelación de cargas posteriores a favor del adjudicatario, que ha adquirido en 
el procedimiento del que deriva la anotación, de modo que los asientos posteriores mejoran 
su rango en cuanto dejan de estar sujetos a la limitación que para ellos implicaba aquel 
asiento  y  no  podrán  ser  cancelados  en  virtud  del  mandamiento  prevenido  en  el 
artículo 175.2.ª del Reglamento Hipotecario, si al tiempo de presentarse aquél en el Registro, 
se había operado ya la caducidad. Y ello porque como consecuencia de ésta, han avanzado 
de rango y pasado a ser registralmente preferentes (cfr. Resoluciones de 28 de noviembre 
de 2001 y 11 de abril de 2002).
Esto  es  así  también  en  el  ámbito  del  Registro  de  Bienes  Muebles,  con  la  única 
especialidad del plazo de vigencia de la anotación de embargo. Conforme resulta del 
artículo 38 del Reglamento de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin Desplazamiento, respecto de 
las anotaciones practicadas conforme a la Ley que desarrolla, como es el supuesto presente, 
la anotación judicial caducará a los tres años de haberse practicado, podrá prorrogarse hasta 
la terminación por sentencia firme del procedimiento en que se hubiere decretado, a menos 
de que se consignare el crédito asegurado y esta prórroga será concedida en virtud de 
providencia del Juez o Tribunal que hubiere ordenado la anotación.
Difiere, por tanto, el régimen de vigencia de las anotaciones de embargo regulado en 
relación con los bienes muebles, previsto en el citado artículo, respecto del general del 
artículo 86 de la Ley Hipotecaria para los bienes inmuebles, así como del regulado en la 
Ley de Venta a Plazos de bienes muebles, diferencia que ha sido explicada por las 
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 31 de julio 
de 2015 y 26 de julio de 2018, señalando que la anotación practicada al amparo de la 
Ley de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin Desplazamiento de la Posesión de 1954, caduca 
a los tres años de su fecha, de manera que es posible distinguir en el Registro de Bienes 
Muebles un distinto régimen jurídico para la caducidad de las anotaciones de embargo 
en función de las normas que sean aplicables a las distintas secciones del registro, de 
forma que existirán dos plazos de caducidad de dichas anotaciones de embargo: el 
general de cuatro años para las practicadas al amparo de la Ley de Venta a Plazos, y el 
especial de tres años para las practicadas al amparo de la Ley de Hipoteca Mobiliaria y 
Prenda sin Desplazamiento de la Posesión de 16 de diciembre de 1954.
La circunstancia de la especial vigencia de la anotación de embargo practicada se 
hizo  constar  tanto  en  la  misma  anotación,  como  en  la  nota  de  despacho  del 
mandamiento y en la certificación expedida.
En consecuencia, habiéndose practicado la anotación el día uno de marzo de dos mil 
diecisiete, la caducidad de la misma se produjo el día uno de marzo de dos mil veinte, 
sin que pueda ahora pretenderse la inscripción del testimonio de un auto de adjudicación 
y un mandamiento de cancelación de cargas existiendo una reserva de dominio -que ha 
ganado prioridad- a favor de un titular registral que no ha sido parte en el procedimiento 
y que no consta que consienta en la cancelación.
4.  Caducada la anotación, como acontece en el caso, no es posible obtener el 
trasvase de prioridad en detrimento de las cargas posteriores, debiendo el registrador 
denegar  la  inscripción  del  mandamiento  en  que  dicha  cancelación  se  pretenda.  El  s
artículo  175  del  Reglamento  Hipotecario  prevé  la  posibilidad  de  cancelación,  como  oe.
consecuencia de la ejecución del embargo trabado, si bien dicha virtualidad cancelatoria  w.
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prórroga, ya se había producido. En consecuencia, se rechaza la cancelación de las 
cargas posteriores -que han pasado a ser anteriores- al estar caducada la anotación del 
embargo ordenada en los autos que dan lugar al mandamiento cancelatorio.
El hecho de que se haya expedido la certificación de titularidad y cargas, que prevé 
la Ley de Enjuiciamiento Civil, no implica ni su conversión en otra anotación ni su 
prórroga,  ya  que  las  anotaciones  solo  se  prorrogan  en  la  forma  establecida  en  el 
artículo  86  de  la  Ley  Hipotecaria.  Podría  haberse  dictado  mandamiento  judicial 
ordenando una ulterior prórroga de dicha anotación preventiva, en cuyo caso hubiera 
subsistido  registralmente  la  preferencia  del  proceso  de  ejecución  entablado  y  sus 
consecuencias  últimas  sobre  esas  cargas  posteriores,  y  sería  indudable  la  eficacia 
cancelatoria del mandato dictado por el juez que conoció de aquél. La Ley Hipotecaria no 
contempla la prórroga de la anotación preventiva como consecuencia de la expedición 
de la certificación de cargas.
Desde la inicial Ley Hipotecaria, la publicidad registral de los embargos se realiza 
mediante un asiento provisional, transitorio, de duración limitada, como es la anotación 
preventiva,  frente  al  asiento  de  inscripción,  de  duración  indefinida,  que  recoge 
situaciones duraderas. En este sentido la anotación preventiva de embargo se diferencia 
claramente de una hipoteca judicial. Cierto es que el Reglamento Hipotecario, en la 
redacción dada por el Decreto de 17 de marzo de 1959, previó en su artículo 199 la 
duración indefinida de la prórroga de la anotación preventiva. Ahora bien, ante los graves 
inconvenientes que suponía para el tráfico la permanencia de anotaciones de embargo 
prorrogadas, la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil en su disposición final 
novena,  da  nueva  redacción  al  artículo  86  de  la  Ley  Hipotecaria  disponiendo 
expresamente la caducidad no ya solo de la anotación preventiva, sino también de su 
prórroga, quedando derogado el artículo 199 del Reglamento Hipotecario. Caducada la 
anotación preventiva se produce su extinción. Así lo dice expresamente el artículo 77 de 
la  Ley  Hipotecaria  al  señalar  que  «las  anotaciones  preventivas  se  extinguen  por 
cancelación,  por  caducidad  o  por  su  conversión  en  inscripción».  Y,  conforme  al 
artículo  97  de  la  Ley  Hipotecaria  «cancelado  un  asiento  se  presume  extinguido  el 
derecho a que dicho asiento se refiera». Y es una norma aplicable a todo tipo de 
anotaciones. Registralmente, caducada la anotación, debe actuar el registrador a estos 
efectos como si nunca se hubiera practicado la citada anotación, en cuyo caso la 
inscripción de la adjudicación de la finca como consecuencia de la ejecución, como se ha 
señalado reiteradamente por este Centro Directivo, dependerá de que el deudor siga 
conservando la titularidad de la misma y en caso de existir cargas posteriores no podrán 
ser objeto de cancelación registral.
Operan  los  principios  de  prioridad  (artículo  17  de  la  Ley  Hipotecaria)  y  tracto 
(artículo 20 de la Ley Hipotecaria), por lo que habiendo perdido la anotación, como ha 
quedado  expuesto,  su  efecto  respecto  a  terceros  posteriores  inscritos,  surge  un 
obstáculo registral que impedirá la cancelación de los asientos posteriores al devenir 
registralmente inexistente la anotación de la que trae causa.
6.  Ciertamente la certificación de dominio y cargas y su nota marginal tienen una 
cualificada importancia en el proceso de ejecución, sirviendo de vehículo de conexión 
entre el procedimiento judicial y las titularidades registrales que recuérdese gozan de 
presunción de existencia y protección judicial (artículos 1 y 38 de la Ley Hipotecaria). No 
obstante, la certificación registral, hasta tiempos recientes ha sido estática, en el sentido 
de que informaban de la situación en un preciso momento temporal, lo que comportaba 
cierta  información  incompleta,  ante  posibles  asientos  posteriores  a  la  fecha  de  la  s
expedición de la certificación, que pudieran alterar su contenido. En cierta medida estos  oe.
riesgos se tratan de evitar mediante la comunicación prevista en el artículo 135 de la Ley  w.
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identificarse con los efectos de la propia anotación preventiva de embargo. En este 
sentido, debe tenerse en cuenta que pueden existir procedimientos de ejecución que 
motivan anotaciones preventivas posteriores. En esta hipótesis puede ocurrir que una 
anotación preventiva anterior haya caducado y, al expedirse la certificación de dominio y 
cargas  de  la  anotación  posterior  no  se  haga  constar  en  la  certificación  la  anterior 
anotación, por haber caducado con anterioridad a su expedición. Esta situación puede 
constituir un grave riesgo para los adjudicatarios de los procedimientos posteriores, por 
la existencia de un embargo cuya anotación se ha cancelado por caducidad, a la que, sin 
embargo, se le pretenda dar eficacia preferente.
Hay un argumento más que da la doctrina autorizada, sobre el enfoque que debe darse a 
esta cuestión, que guarda estrecha relación con el papel del Registro de la Propiedad y del 
registrador en el mantenimiento de la seguridad del tráfico jurídico -tanto inmobiliario como 
mobiliario-, que es esencial para el desarrollo económico, y es que, sin desconocer la 
importancia de que las sentencias se ejecuten y de las legítimas expectativas de quien acude 
a una subasta judicial, es lo cierto que el ordenamiento jurídico tiene previstas las fórmulas 
precisas para que esos derechos no se desconozcan, mediante el mecanismo de la prórroga, 
que, según la última redacción de la Ley de Enjuiciamiento Civil, puede renovarse tantas 
veces como sea necesario. Basta que el rematante inscriba su adquisición dentro de la 
vigencia de la anotación que le protege para que mantenga su virtualidad cancelatoria, pero 
parece sin embargo desproporcionado que, en sede registral, sin una declaración clara y 
terminante de la ley al respecto, se reconozca una eficacia cancelatoria de anotaciones 
posteriores a una anotación caducada, por el hecho de haberse expedido la certificación de 
dominio y cargas.
7.  En cuanto al contenido de las Sentencias del Tribunal Supremo de 12 de marzo 
de  2007  y  23  de  febrero  de  2015,  recogidas  en  los  precedentes  «Vistos»,  ha  de 
señalarse, en primer lugar, que están dictadas ambas, en relación con supuestos de 
hecho regidos por la antigua Ley de Enjuiciamiento Civil, y no por la actual; además, la 
primera de ellas establece claramente en su fundamento tercero que: «Es la propia parte 
recurrente la que, en el desarrollo del motivo, afirma que en ningún momento está 
recurriendo  la  calificación  del  registrador  denegando  la  cancelación  de  las  cargas 
posteriores ni la caducidad de su anotación de embargo, por lo que carece de sentido 
sostener que dicha norma ha sido infringida, sin perjuicio de que la pretensión de no 
afectación de la adquisición del dominio por los embargos que figuran en el Registro 
anotados  con  posterioridad  a  su  propia  anotación  pueda  sostenerse  invocando  la 
adecuada aplicación de otras normas jurídicas». En estas dos Sentencias queda claro 
que no se impugna propiamente la actuación registral, sino que se contiende sobre la 
preferencia entre distintas anotaciones; en resumen, en sede judicial, puede discernirse 
sobre preferencia entre cargas, con independencia de su caducidad en el Registro, como 
se  desprende  del  hecho  de  que  en  todas  las  sentencias  indicadas  hayan  sido 
demandados los titulares de las cargas cuya cancelación no pudo practicarse.
8.  El estricto ámbito de la calificación no permite entrar en valoraciones sobre 
preferencia civil de embargos (o frente a una reserva de dominio inscrita que ha pasado 
a tener prioridad, como es el caso de este expediente), que quedan reservadas a los 
procedimientos  judiciales  contenciosos,  y  fuera  del  ámbito  de  la  seguridad  jurídica 
preventiva, en la que la caducidad opera de manera automática. En la Resolución de 
esta Dirección General de 11 de enero de 2017, y las que ésta recoge entre sus 
«Vistos», queda claro que la caducidad de la anotación determina que el beneficiado ha 
perdido  el  derecho  que  la  legislación  procesal  y  registral  le  reconoce  de  purgar  s
directamente y sin más trámites las cargas posteriores, aunque ello no significa que deba  oe.
soportarlas, sino que la liberación debe ser acordada en un procedimiento distinto en el  w.
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ejecución. El registrador está compelido por una norma legal (artículo 86 de la Ley 
Hipotecaria), y no puede dejar de aplicarla, ni tiene competencias para valorar las 
pruebas que puedan existir y sean determinantes del motivo por el cual no se prorrogó la 
anotación que ha servido de base al procedimiento ejecutivo. Podría pensarse que, tras 
la  Sentencia  del  Tribunal  Supremo  de  7  de  julio  de  2017,  cuando  se  expida  una 
certificación de cargas en un procedimiento de ejecución de embargo, el registrador 
deberá extender nota al margen de la anotación, y dar a dicha nota la virtualidad de 
prorrogar indefinidamente la anotación a la que se refiere. Sin embargo, no hay apoyo 
legal que permita hacerlo. Es más, si lo hiciera estaría contraviniendo frontalmente el 
texto del artículo 86 de la Ley Hipotecaria, y el espíritu de la Ley de Enjuiciamiento Civil 
de  7  de  enero  de  2000,  que  acabó  con  la  vigencia  indefinida  de  las  anotaciones 
preventivas prorrogadas, precisamente para evitar un obstáculo permanente para el 
mercado inmobiliario.
9.  Como reiteradamente ha señalado este Centro Directivo, debe diferenciarse la 
actuación y proceder registral de la actuación en sede judicial. Registralmente el defecto 
debe ser confirmado, sin que en vía registral pueda determinarse la prórroga indefinida 
de  la  anotación  preventiva  de  embargo  por  el  hecho  de  haber  sido  expedida  la 
certificación  de  cargas,  por  cuanto  la  prórroga  de  vigencia  de  las  anotaciones 
preventivas viene determinada por ley y su caducidad implica la pérdida de su prioridad 
registral.
10.  En  definitiva,  el  registrador  deberá  calificar  el  mandamiento  cancelatorio 
conforme al contenido registral en el momento de la presentación del título. El ámbito de 
calificación  de  los  documentos  judiciales  ha  sido  objeto  de  estudio  en  la  reciente 
Sentencia número 625/2017, de 21 de noviembre, del Pleno del Tribunal Supremo, que 
literalmente  dice:  «Esta  función  revisora  debe  hacerse  en  el  marco  de  la  función 
calificadora que con carácter general le confiere al registrador el art. 18 LH, y más en 
particular respecto de los documentos expedidos por la autoridad judicial el art. 100 RH. 
Conforme  al  art.  18  LH,  el  registrador  de  la  propiedad  debe  calificar,  bajo  su 
responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos en cuya virtud 
se solicita la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y validez de los actos 
dispositivos contenidos en las escrituras públicas por lo que resulte de ellas y de los 
asientos registrales. Y, en relación con la inscripción de los mandamientos judiciales, el 
art. 100 RH dispone que la calificación registral se limitará a la competencia del juzgado 
o tribunal, a la congruencia del mandamiento con el procedimiento o juicio en que se 
hubiera  dictado,  a  las  formalidades  extrínsecas  del  documento  presentado  y  a  los 
obstáculos que surjan del Registro. Esta función calificadora no le permite al registrador 
revisar  el  fondo  de  la  Resolución  judicial  en  la  que  se  basa  el  mandamiento  de 
cancelación, esto es no puede juzgar sobre su procedencia. Pero sí comprobar que el 
mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que 
preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro cuya 
cancelación se ordena por el tribunal». En aplicación de la citada doctrina, la protección 
de los derechos de titulares inscritos impone que el registrador rechace la inscripción del 
mandamiento cancelatorio que, sin prejuzgar su validez en el ámbito civil, no puede 
desplegar su eficacia frente a terceros inscritos que mejoran su rango en cuanto dejan 
de estar sujetos a la limitación que para ellos implicaba la anotación ahora inexistente.
11.  No  obstante  lo  anterior,  el  actual  titular  tabular  tiene  a  su  disposición  los 
remedios previstos en el ordenamiento si considera oportuna la defensa de su posición 
jurídica  (artículos  66  de  la  Ley  Hipotecaria  y  117,  594,  601  y  604  de  la  Ley  de  s
Enjuiciamiento Civil) a fin de que los tribunales, en su caso, puedan adoptar la decisión  oe.
oportuna  en  orden  a  la  preferencia  entre  cargas,  mediante  la  interposición  de  las  w.
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preferentes- como podrá determinarse si es o no procedente la cancelación de dichas 
cargas, de acuerdo con la doctrina de las citadas Sentencias de la Sala Primera del 
Tribunal Supremo. En este sentido cabe destacar que en el supuesto de la Sentencia 
de 7 de julio de 2017, aunque el procedimiento se inició como un juicio verbal de 
impugnación de la calificación del registrador en los términos previstos en el artículo 328 
de la Ley Hipotecaria, ya desde su primera instancia se amplió el llamamiento procesal 
incluyendo como demandados a los acreedores titulares de anotaciones de embargo 
posteriores a la anotación caducada que había sustentado el procedimiento de ejecución 
que culminó con el mandamiento de cancelación denegado, por lo que esta intervención 
se produjo con motivo del recurso contra la calificación (extremo que en este caso no 
concurre).  A  este  respecto  cabe  destacar  que  la  Sentencia  de  Pleno  del  Tribunal 
Supremo  número  625/2017,  de  21  de  noviembre,  antes  citada,  en  referencia  a  la 
acreditación en el procedimiento judicial de requisitos que el registrador no pudo tener en 
cuenta, también señala «que la denegación de la inscripción por la falta de constancia en 
el mandamiento judicial del cumplimiento de los requisitos legales, (en el supuesto 
resuelto los del art 155.4 Ley Concursal) fue correcta, sin que en el pleito posterior de 
impugnación de la calificación o de la resolución de la DGRN pueda censurarse esta 
denegación  porque  se  llegue  a  acreditar  que  en  la  realidad  se  cumplieron  tales 
requisitos».
De cuanto antecede, resulta que, en el ámbito de la calificación, los registradores de 
la Propiedad han de atenerse a lo establecido en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria, y 
sólo pueden cancelar (en los términos previstos en los artículos 674 de la Ley de 
Enjuiciamiento  Civil  y  175.2.a  del  Reglamento  Hipotecario),  las  cargas  inscritas  o 
anotadas  con  posterioridad  a  la  anotación  de  embargo  practicada  a  resultas  del 
procedimiento  de ejecución  del  que deriva  el  mandamiento cancelatorio, cuando la 
referida anotación preventiva de embargo esté vigente, por no haber transcurrido el 
plazo de cuatro años de vigencia que fija el citado artículo 86, o el de sus sucesivas 
prórrogas, al tiempo en que, al menos el decreto de adjudicación, haya sido presentado 
en el Registro de la Propiedad. Habiendo adecuado el registrador su actuación a esta 
doctrina, no cabe acoger favorablemente el recurso interpuesto contra su calificación. 
Todo ello sin perjuicio, como antes se indicó, del derecho que asiste al adquirente de la 
finca adjudicada en el procedimiento de ejecución para acudir a un proceso judicial en el 
que pueda discutirse, con la intervención de todos los titulares de las cargas posteriores 
a la anotación caducada, si procede o no la cancelación de las mismas.
12.  Respecto de la alegación de que el testimonio del decreto del remate y el 
mandamiento de cancelación de cargas pueden constar en un solo documento, si bien 
no de forma obligatoria, para lo que se ha requerido al Juzgado, y en base a lo cual se 
solicita la suspensión comentada en la consideración anterior, debe indicarse que el 
Acuerdo de calificación no hace mención al aspecto formal de la documentación -uno o 
varios  documentos  judiciales-,  sino  a  la  necesidad  de  despacho  conjunto  de  los 
documentos presentados -artículo 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y Resolución de 
la Dirección General de los Registros y del Notariado de 24 de julio de 2017-, resultando, 
en consecuencia que, calificado con defectos el testimonio del decreto de adjudicación, 
no puede inscribirse el mandamiento de cancelación de las cargas posteriores.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado la desestimación del recurso y 
la confirmación de la nota de calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda  e
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el  bo
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las  5w
nlao Lrmeya sH dipeol tjeucicairoia v.erbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de  2020-1192n https://w
Madrid, 17 de septiembre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, Sofía Puente Santiago.