BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 271 Viernes 12 de noviembre de 2021 Sec. III.   Pág. 139677
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
18531 Resolución de 14 de octubre de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la 
registradora de la propiedad de Igualada n.º 1 a inscribir un testimonio de 
auto judicial por el que se homologa un acuerdo transaccional de dación de 
inmueble en pago de deuda.
En el recurso interpuesto por doña M. E. M. contra la negativa de la registradora de 
la Propiedad de Igualada número 1, doña Esmeralda Pascual Chércoles, a inscribir un 
testimonio de auto judicial por el que se homologa un acuerdo transaccional de dación 
de un inmueble en pago de una deuda.
Hechos
I
En el convenio de divorcio aprobado por sentencia dictada por el Juzgado de Primera 
Instancia e Instrucción número 1 de Igualada el día 21 de marzo de 2018, en los autos 
de divorcio contencioso número 295/2017, por el que se liquidó el régimen matrimonial 
de separación de bienes de los cónyuges, se acordó, entre otros extremos, adjudicar a 
doña  M.  E.  M.  determinada  vivienda  que  habían  adquirido  por  mitad  pro  indiviso 
constante su indicado régimen matrimonial; y, en compensación de dicha adjudicación, 
se convino que el excónyuge debería abonar a la exesposa, como consecuencia del 
exceso por esa adjudicación, la cantidad de 58.478 euros (además de 11.522 euros por 
la adjudicación de otro inmueble), así, como determinada pensión de alimentos para sus 
hijos.
Presentada por doña M. E. M. demanda en el procedimiento de ejecución forzosa 
número 175/2020 en el referido Juzgado, las partes solicitaron la homologación del 
acuerdo a que habían llegado por el cual, la parte demandada, en pago de la cantidad 
reclamada, efectuaba dación del pleno dominio de la referida vivienda. Y mediante auto, 
dictado el día 12 de marzo de 2021, por el Juez de dicho Juzgado, don Julio Manuel Ruiz 
Llario, se homologó dicho acuerdo transaccional.
II
Presentado testimonio, expedido el día 23 de abril de 2021, del citado auto de 
homologación del acuerdo transaccional en el Registro de la Propiedad de Igualada 
número 1, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Calificado  el  precedente  documento  judicial  expedido  en  Igualada  por  el 
Juzgado 1.ª Instancia e Instrucción número uno, en fecha veintitrés de abril de dos mil 
veintiuno, Procedimiento Ejecución Forzosa 175/2020, a instancias de doña M. E. M. 
contra J. M. A.; y que ha sido presentado a las 13:23 horas, del día veintiocho de mayo 
de dos mil veintiuno, asiento 2258, del diario 267, y suspendida la inscripción del mismo,  es
por lo siguiente: o
Hechos: Se acuerda la Homologación judicial de la transacción acordada en Vilanova  531ww
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Fundamentos de derecho:
1)  Se suspende la inscripción del precedente documento, siendo necesario que 
para ello se otorgue la correspondiente Escritura Publica notarial, conforme al artículo 3 
de la LH, por ser el acuerdo transaccional un documento privado, que no pierde la 
esencia de documento privado por la homologación judicial. Solo el Convenio Regulador 
se  considera  título  inscribible  en  materia  de  liquidación  del  régimen  económico 
matrimonial  y  de  adjudicación  de  la  vivienda  habitual,  como  consecuencia  de  la 
separación y divorcio (artículos 90, 91 y 103 del CC), lo cual no puede hacerse extensivo 
a otros negocios jurídicos celebrados entre los ex cónyuges y para los que rige el 
principio  de  titulación  pública  notarial  en  función  del  negocio  jurídico  documentado 
(dación en pago) de conformidad con el artículo 3 de la LH.
Así podemos citar doctrina de la DGRN en este sentido como la Resolución de 6 de 
septiembre de 2016 y 20 de julio de 2018.
Si lo que se pretende es inscribir el documento privado de adjudicación en pago de 
deuda homologado judicialmente, aunque la deuda sea provocada por el incumplimiento 
de lo acordado en un Convenio Regulador de liquidación del régimen matrimonial en 
cuanto al pago de cantidades que compensaban la adjudicación realizada, lo impide la 
falta de titulación publica a que hace referencia el artículo 3 de la LH por cuanto la 
homologación judicial no convierte en documento público el documento privado firmado 
por las partes, debiéndose someter a las reglas generales de titulación formal plasmadas 
en nuestra legislación.
La mera homologación judicial de un acuerdo privado relativo a un proceso, que 
iniciado por demanda, acaba en acuerdo transaccional no puede ni deber tener acceso 
al Registro, tal y como ha consolidado la doctrina de la DGRN en su doctrina más 
reciente y reiterada, debiendo ser objeto de elevación a escritura pública notarial si se 
pretende su incorporación a los libros del Registro. (Resolución de 10 de noviembre 
de 2017)
Contra la presente calificación, cabe: (…)
Igualada, a quince de junio de dos mil veintiuno. La Registradora. Este documento ha 
sido firmado digitalmente por la registradora doña Esmeralda Pascual Chércoles con 
firma electrónica reconocida.»
III
Contra la anterior nota de calificación, doña M. E. M. interpuso recurso el día 20 de 
julio de 2021 mediante escrito en el que alegaba lo siguiente:
«Hechos.
Primero.  (…)
Segundo.  Considera  la  parte  recurrente  que  la  resolución  de  calificación  y 
suspensión  de  la  inscripción  dictada  por  la  Sra.  Registradora  de  la  Propiedad  del 
Registro n.º 1 de Igualada, dicho sea con todos los respectos y en términos estrictos de 
defensa, incurre en error en la aplicación de la normativa aplicable al caso y no tiene en 
cuenta que el auto de homologación judicial es en sí mismo título formal e inscribible 
directamente en el Registro de la Propiedad tal y como expondremos a continuación.
Según el artículo 415 de la Ley de Enjuiciamiento Civil la resolución judicial que 
homologa la transacción es un auto del juez con efecto de cosa juzgada; es un título  s
ejecutivo, documento público e inscribible directamente en el Registro de la Propiedad  oe.
conforme a la Ley Hipotecaria. w.
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Judicial que indican que la aprobación judicial de transacciones y convenios se hará
mediante autos. Bc
Tal como señalan además los artículos 207 de la LEC y 248.2 de la LOPJ los autos 
tienen una estructura análoga a las Sentencias y transcurridos los plazos previstos para 
recurrir dicha resolución sin haberse impugnado quedará firme y tendrá efecto de cosa 
juzgada, debiendo el tribunal del proceso en qué recaiga estar a todo lo dispuesto en el 
mismo.
Al mismo tiempo los autos judiciales se pueden subsanar y completar como las 
Sentencias (artículos 215 de la LEC y 240 de la LOPJ), asimismo también se puede 
recurrir mediante recurso de reposición y de apelación si fuera definitivo, tal y como 
sucede con las Sentencias.
En este sentido se pronuncia el Tribunal Supremo en la Sentencia de 31 de octubre 
de 2011 cuando establece:
“Por otra parte, esta Sala muestra su conformidad a la conclusión de la sentencia de 
instancia sobre que la transacción, homologada judicialmente, posee iguales efectos que 
la sentencia firme referida en el artículo 198.1 del Reglamento Hipotecario; en verdad, al 
ser la transacción un sustitutivo de la sentencia, es lógico que produzca entre los 
interesados la resulta de cosa juzgada; asimismo, podrá llevarse a cabo por los trámites 
previstos  para  la  ejecución  de  sentencia  y  convenios  judicialmente  aprobados 
(artículo 415.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil EDL 2000/77463), y constituye título 
para la vía de apremio (artículo 1816 del Código Civil EDL 1889/1).
Por demás, es indicativo que, la transacción realizada durante el proceso y aprobada 
por  el  Juez,  establece  un  título  ejecutivo  equiparado  plenamente  a  una  sentencia 
(artículos 517 3.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil EDL 2000/77463).”
Tercero.  Auto de homologación transaccional como documento público.
Conforme a los artículos 317 y concordantes de la LEC, así como al artículo 1.216 
del Cc el auto que homologa la transacción es documento público.
Dice el artículo 1216 del Código Civil: “Son documentos públicos los autorizados por 
un notario o empleado público competente con las solemnidades requeridas por la ley” y 
conforme al Artículo 317 de la LEC, párrafo 1.º/1 “A efectos de prueba en el proceso son 
documentos públicos las resoluciones y diligencias de actuaciones judiciales de toda 
especie y los testimonios que de las mismas expidan los Secretarios Judiciales”
Por  lo  tanto,  según  el  apartado  segundo  de  nuestra  exposición,  se  consideran 
también  resoluciones  judiciales  los  autos  de  homologación  dictados  por  el  Juez  y 
equiparables en muchos aspectos a las Sentencias.
El Auto que homologa la transacción es una de las resoluciones judiciales a las que 
alude el artículo 317.1.º según el tenor literal del precepto y por lo tanto documento 
público.
Cuarto.  El Auto de homologación judicial es título directamente inscribible en el 
Registro de la Propiedad.
Si  estamos  ante  un  documento  público,  entonces  éste  será  título  directamente 
inscribible en el Registro de la Propiedad conforme al artículo 3 de la Ley Hipotecaria y 
así lo declaró en su Resolución de 3 de mayo de 2003 la Dirección General de Registros 
y del Notariado:
“Vistos los artículos 406, 1.068, 1.216, 1.218 y 1.816 del Código Civil; 281 de la Ley 
Orgánica del Poder Judicial; 19, 145, 317, 319 y 415 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 
de 7 de enero de 2000; 3 de la Ley Hipotecaria; y Real Orden de 13 de diciembre 
de 1867; y las Resoluciones de 16 de enero de 1864, 25 de julio de 1880, 14 de junio  s
de 1897, 12 de febrero de 1916, 31 de julio de 1917, 1 de julio de 1943, 25 de febrero y 9  oe.
y 10 de marzo de 1988 y 21 de septiembre de 2002. 531www.
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exponen que han llegado a un acuerdo transaccional de formación de lotes y solicitan del 
Juzgado …que extinga el condominio mediante la adjudicación por sorteo, a cada uno de 
los copropietarios, de los lotes formados’; b) testimonio judicial del auto del Magistrado 
Juez  de  dicho  Juzgado,  en  que  se  transcribe  dicho  convenio  y  se  ‘  acuerda  su 
homologación judicial’ y c) testimonio judicial del acta del sorteo celebrado el 20 de mayo 
de 2002, ante el propio Secretario Judicial, en el que se detallan los lotes que, en virtud 
del sorteo celebrado, se adjudican a cada condómino. La Registradora funda su negativa 
a  la  práctica  del  asiento  solicitado  en  que,  siendo  el  convenio  transaccional  un 
documento privado, el hecho de la homologación judicial no lo convierte en documento 
público que reúna los requisitos que exige el artículo 3 de la Ley Hipotecaria; y el auto de 
aprobación de dicho convenio y el acta judicial del sorteo no sirven para la transmisión 
de los derechos reales amparados en la teoría del título y el modo en nuestro sistema.
2.  Uno de los principios básicos de nuestro sistema registral es el llamado principio 
de legalidad, que, por la especial trascendencia de efectos derivados de los asientos del 
Registro (que gozan, ‘erga omnes’, de la presunción de exactitud y validez y se hallan 
bajo la salvaguardia jurisdiccional –artículos 1 y 38 de la Ley Hipotecaria), está fundado 
en  una  rigurosa  selección  de  los  títulos  inscribibles  sometidos  a  la  calificación  del 
Registrador, y así el artículo 3 de la Ley Hipotecaria establece, entre otros requisitos, la 
exigencia de documento público o auténtico para que pueda practicarse la inscripción en 
los libros registrales, y esta norma se reitera a través de toda la Ley Hipotecaria, así 
como de su Reglamento, salvo contadas excepciones que son ajenas al caso ahora 
debatido. Ciertamente, según los artículos 1.216 del Código Civil y 317-1.º de la Ley de 
Enjuiciamiento Civil (‘a efectos de prueba en el proceso’, precisa este último precepto), 
son  documentos  públicos  los  testimonios  que  de  las  resoluciones  y  diligencias  de 
actuaciones judiciales de toda especie expidan los Secretarios Judiciales (a quienes 
corresponde dar fe, con plenitud de efectos, de las actuaciones procesales que se 
realicen en el Tribunal o ante él artículos 281 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y 145 
de la Ley de Enjuiciamiento Civil–); y conforme al artículo 319.1 de dicha Ley procesal 
tales testimonios harán prueba plena del hecho o acto que documentan y de la fecha en 
que se produce esa documentación (cfr. también artículo 1.318 del Código Civil). Pero es 
también cierto, según la reiterada doctrina de esta Dirección General, que al exigir el 
artículo 3 de la Ley Hipotecaria para inscribir en el Registro los títulos relativos a bienes 
inmuebles o derechos reales que estén consignados en escritura pública, ejecutoria o 
documento auténtico, no quiere decir que puedan constar en cualquiera de estas clases 
de documentos indistintamente, sino en aquellos que legalmente sean los propios del 
acto o contrato que haya de inscribirse; de modo que la doctrina y preceptos hipotecarios 
no reputan indiferente la especie de documento auténtico presentado en el Registro, y 
exigen el congruente con la naturaleza del acto inscribible (cfr. Real Orden de 13 de 
diciembre de 1867 y Resoluciones de 16 de enero de 1864, 25 de julio de 1880, 14 de 
junio de 1897, 12 de febrero de 1916, 31 de julio de 1917 y 1 de julio de 1943, entre 
otras). Por otra parte, a tales efectos, los documentos privados no son, en vía de 
principio, equivalentes a los públicos por el mero hecho de que sean homologados 
judicialmente.
No obstante, ha de tenerse en cuenta que, conforme a los artículos 19 y 415 de la 
Ley de Enjuiciamiento Civil, las partes pueden transigir sobre lo que sea objeto del litigio 
si alcanzan un acuerdo transaccional puede el Juez homologarlo previa comprobación 
de la concurrencia de los requisitos de capacidad jurídica poder de disposición de las 
partes, de suerte que el acuerdo homologado tendrá todos los efectos atribuidos por la  s
ley a la transacción judicial y podrá llevarse a efecto por los trámites previstos para la  oe.
ejecución de las sentencias (cfr. artículo 517.3.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil;  w.
cuestión distinta es que no pueda equipararse todo título ejecutivo a título inscribible).  531ww
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acuerdo  transaccional  del  acta  de  sorteo;  sin  que,  por  lo  demás  sea  oportuna  la 
invocación por parte de la Registradora de los inconvenientes que derivan de la teoría 
del título el modo propia de nuestro sistema, ya que se trata de un acto de división de la 
cosa común’, conforme al artículo 1068 del Código Civil –aplicable por remisión del 
artículo 406 del mismo cuerpo legal–, la partición legalmente hecha confiere a cada 
copropietario la propiedad exclusiva de los bienes que le han sido adjudicada.”
Y  del  mismo  modo  se  establece  en  la  Resolución  de  la  Dirección  General  de 
Registros y del Notariado de 22 de febrero de 2012 (EDD 2012/32891):
“Primero.  El  presente  expediente  se  constriñe  a  dilucidar  si  es  inscribible  un 
mandamiento judicial por el que se ordena la inscripción de un decreto de secretario 
judicial por cuya virtud se homologa una transacción judicial acordada entre demandante 
y demandado, en la que convienen que las cantidades debidas por éste último a aquélla 
en concepto de pensión alimenticia se paguen mediante la adjudicación de un nuevo 
porcentaje  sobre  determinada  finca  registral,  que  les  pertenecía  previamente  en 
proindiviso ordinario. La registradora sostiene que se trata de una transmisión adicional 
de bienes privativos que no se corresponde con el objeto de la liquidación del régimen 
económico matrimonial, que tiene una causa independiente y debe documentarse en 
escritura pública.
Segundo.  La  nota  de  calificación  no  puede  mantenerse.  Ha  sostenido 
reiteradamente  este  Centro  Directivo  (cfr.  Resolución  de  7  de  enero  de  2005 
EDD 2005/3182) que uno de los principios básicos de nuestro sistema registral es el 
llamado principio de legalidad, que, por la especial trascendencia de efectos derivados 
de los asientos del Registro (que gozan, ‘erga omnes’, de la presunción de exactitud y 
validez y se hallan bajo la salvaguardia jurisdiccional –arts. 1 y 38 de la Ley Hipotecaria 
EDL  1946/59–),  está  fundado  en  una  rigurosa  selección  de  los  títulos  inscribibles 
sometidos  a  la  calificación  del  registrador,  y  así  el  art.  3  de  la  Ley  Hipotecaria 
EDL 1946/59 establece, entre otros requisitos, la exigencia de documento público o 
auténtico para que pueda practicarse la inscripción en los libros registrales, y esta norma 
se reitera a través de toda la Ley Hipotecaria EDL 1946/59, así como de su Reglamento, 
salvo contadas excepciones que son ajenas al caso ahora debatido.
Ciertamente, según los arts. 1216 del Código Civil EDL 1889/1 y 317.1 de la Ley de 
Enjuiciamiento Civil EDL 2000/77463 (‘a efectos de prueba en el proceso’, precisa este 
último precepto), son documentos públicos los testimonios que de las resoluciones y 
diligencias de actuaciones judiciales de toda especie expidan los secretarios Judiciales 
(a quienes corresponde dar fe, con plenitud de efectos, de las actuaciones procesales 
que se realicen en el Tribunal o ante él –arts. 281 de la Ley Orgánica del Poder Judicial 
EDL 1985/8754 y 145 de la Ley de Enjuiciamiento Civil EDL 2000/77463 –); y conforme 
al art. 319.1 de dicha Ley procesal EDL 2000/77463 tales testimonios harán prueba 
plena  del  hecho  o  acto  que  documentan  y  de  la  fecha  en  que  se  produce  esa 
documentación (cfr. también art. 1318 del Código Civil EDL 1889/1). Pero es también 
cierto, según la reiterada doctrina de esta Dirección General, que al exigir el art. 3 de la 
Ley Hipotecaria EDL 1946/59 para inscribir en el Registro los títulos relativos a bienes 
inmuebles o derechos reales que estén consignados en escritura pública, ejecutoria o 
documento auténtico, no quiere decir que puedan constar en cualquiera de estas clases 
de documentos indistintamente, sino en aquellos que legalmente sean los propios del 
acto o contrato que haya de inscribirse; de modo que la doctrina y preceptos hipotecarios 
no reputan indiferente la especie de documento auténtico presentado en el Registro, y 
exigen el congruente con la naturaleza del acto inscribible (cfr. Real Orden de 13 de  e.
diciembre de 1867 y Resoluciones de 16 de enero de 1864, 25 de julio de 1880, 14 de  w.b
junio de 1897, 12 de febrero de 1916, 31 de julio de 1917 y 1 de julio de 1943  531ww
sEoDnD,  e1n9 4v3ía/1 4d,e e pnrtrinec oiptiroa,s )e. qPuoivra oletrnat epsa rat el,o as  tpaúlebsli ceofse cptoosr , elol sm deoroc uhmeecnhtoo sd ep riqvuaed osse naon 
homNoolo ogbasdtoasn tjued, ihcaia dlmee tnetnee.rse en cuenta que, conforme a los arts. 19 y 415 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil EDL 2000/77463, las partes pueden transigir sobre lo que sea objeto
del litigio y si alcanzan un acuerdo transaccional puede el juez homologarlo previa 
comprobación de la concurrencia de los requisitos de capacidad jurídica y poder de 
disposición de las partes, de suerte que el acuerdo homologado tendrá todos los efectos 
atribuidos por la ley a la transacción judicial y podrá llevarse a efecto por los trámites 
previstos para la ejecución de las sentencias (cfr. art. 517.3 de la Ley de Enjuiciamiento 
Civil EDL 2000/77463; cuestión distinta es que no pueda equipararse todo título ejecutivo 
a título inscribible).
Tercero.  En  el  presente  caso  la  exigencia  del  art.  3  de  la  Ley  Hipotecaria 
EDL 1946/59 queda plenamente satisfecha toda vez que el acto inscribible en cuestión –
la dación de porcentaje sobre finca registral en pago de las cantidades debidas por 
impago de pensión alimenticia– aparece contenido en documento auténtico expedido por 
la  autoridad  judicial,  cual  es  el  testimonio  del  auto  de  homologación  del  acuerdo 
transaccional y el mandamiento por el que se ordena su inscripción.
No puede acogerse la alegación hecha en la nota de calificación de que el acuerdo 
excede del ámbito de la liquidación del régimen económico matrimonial, ya que nada 
tiene que ver el pleito que por la transacción concluye y que ha sido objeto de calificación 
con  liquidación  alguna,  sino  con  una  causa  distinta,  cual  es  el  impago  de  ciertas 
pensiones alimenticias que viene a solventarse mediante adjudicación de nuevas cuotas 
de finca. No se trata de un convenio aportado a un proceso de separación, nulidad o 
divorcio, sino de una transacción homologada judicialmente en un procedimiento de 
ejecución de títulos judiciales por impago de pensión compensatoria.
Cuarto.  Debe también tenerse en cuenta que el art. 99 del Código Civil EDL 1889/1 
permite sustituir las referidas pensiones mediante acuerdo por la entrega de un capital 
en bienes. Siendo el fondo del asunto materia susceptible de transacción y quedando 
suficientemente explicitada la causa de la transmisión –causa solvendi amparada por el 
art. 1277 del Código Civil EDL 1889/1, como señaló la Resolución de este Centro 
Directivo de 28 de enero de 1999– y estando dotado de forma adecuada (testimonio del 
auto  y  mandamiento  ordenando  la  inscripción),  ningún  reparo  puede  hacerse  a  su 
inscripción.
Quinto.  Tampoco puede ser tenida en consideración la afirmación realizada por la 
registradora relativa a que en el propio documento se alude a que ‘las partes quedan 
obligadas a acudir y firmar cuantos documentos sean necesarios para el cumplimiento 
del acuerdo’, por cuanto esa estipulación no recoge un pacto expreso de elevación a 
escritura pública, Además se encuentra incluida en el acuerdo privado transcrito en el 
antecedente de hecho único de la resolución judicial que es homologado, no en la parte 
dispositiva del Decreto la cual ordena expresamente la inscripción de las nuevas cuotas, 
sin necesidad de cualquier otro trámite extrajudicial.
Ambas Resoluciones recogen la doctrina que mantiene la Dirección General del 
Registro y del Notariado en esta materia otorgando el carácter de documento público o 
auténtico a los Autos que homologan una transacción. Y establecen que, conforme al 
principio de legalidad, básico en el sistema registral español y dada la presunción de 
exactitud y validez erga omnes de que gozan los asientos del Registro (artículos 1 y 38 
LH) rige una rigurosa selección de los títulos inscribibles sometidos a la calificación del 
Registrador y el artículo 3 LH exige documento público o auténtico. Argumenta que el 
artículo 317.1.º LEC precisa que son documentos públicos “a efectos de prueba en el 
proceso” los testimonios de resoluciones y diligencias de actuaciones judiciales de toda 
especie expedidas por los Secretarios Judiciales.
En resoluciones más recientes, como la de 18 de septiembre de 2017 publicada en el  s
BOE de 13 de octubre de 2017 (ID: VLEX 694716865) se establece, en base a la  oe.
doctrina de la DGRN que un convenio regulador debe considerarse título inscribible en  w.
materia de liquidación del régimen económico matrimonial en aquellos negocios que  531ww
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general para la liquidación del conjunto de relaciones patrimoniales que puedan existir 
entre los cónyuges derivadas de la vida en común.
En este caso nos encontramos ante unos cónyuges que habían tramitado su divorcio 
ante el Juzgado de 1.ª Instancia n.º 1 de Igualada en el que cada uno de ellos se 
adjudicaba una de las viviendas de las que habían sido cotitulares por mitad y proindiviso 
y se establecía la obligación de que el esposo debería abonar a la esposa, como 
consecuencia  de  esas  adjudicaciones,  la  cantidad  de  70.000  €  por  el  exceso  de 
adjudicación, así, como una pensión de alimentos de 500 € para sus hijos.
Ante el impago de la cantidad fijada como compensación por la adjudicación (70.000 €) 
así como las pensiones de alimentos para los hijos, se tuvo que presentar una demanda 
ejecutiva en reclamación de dichos importes que dio lugar al procedimiento de ejecución 
forzosa n.º 175/2020D, procedimiento en el que se acordó el embargo de los bienes del 
ejecutado, D. J. M., el exmarido de la Sra. M. E., encontrándose entre tales bienes la 
finca 8953 de Vilanova del Camí.
Dicha finca fue embargada y se formalizó anotación preventiva de embargo sobre 
dicha finca en el Registro de la propiedad n.º 1 de Igualada, habiéndose iniciado los 
trámites para llevar a cabo la subasta de la misma para hacer pago a la Sra. E. de las 
cantidades debidas.
Pero antes de que se fijase fecha para la subasta el ejecutado manifestó su voluntad 
de hacer pago de la deuda mediante la adjudicación de dicha finca a la acreedora, sin 
necesidad de que se llevase a cabo la subasta, mediante una dación en pago de la 
deuda, lo que se reflejó en un acuerdo transaccional judicial que fue aprobado por el 
Juzgado mediante el Auto cuya inscripción se pretende.
Las  recientes  resoluciones  de  la  DGRN  han  admitido  la  viabilidad,  como  título 
inscribible, de un acuerdo transaccional homologado por el juez, siempre que su objeto 
sea el propio de un convenio regulador y resulte de la documentación presentada la 
conexión de dicho acuerdo con una situación de crisis matrimonial, lo que sin duda se 
produce en este caso.
En el mismo sentido la Sentencia de la sección n.º 17 de la Audiencia Provincial de 
Barcelona n.º 678/2018, de 21 de septiembre de 2018, Ponente D. Paulino Rico Rajo, 
correspondiente al recurso n.º [sic]
“Fundamentos de Derecho.
Cuarto.
Lo que constituye el, objeto del procedimiento lo es, en sí, como pone de manifiesto 
la parte apelada, ‘si el título sometido a calificación –Auto que contiene la transacción 
judicial– es o no, conforme al art. 3 LH, un título formal apto para causar una inscripción’, 
en relación con el artículo 787.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
El artículo 3 de la Ley Hipotecaria dispone que ‘Para que puedan ser inscritos los 
títulos expresados en el artículo anterior, deberán estar consignados en escritura pública, 
ejecutoria o documento auténtico expedido por Autoridad judicial o por el Gobierno o sus 
Agentes, en la forma que prescriban los reglamentos.’
Y el artículo 787.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil prevé que ‘pasado dicho término 
sin hacerse oposición o luego que los interesados hayan manifestado su conformidad, el 
Letrado de la Administración de Justicia dictará decreto aprobando las operaciones 
divisorias, mandando protocolizarlas’.
Este último precepto se encuentra dentro del procedimiento para la división de la  s
herencia, sección 1.ª, del Capítulo Primero, de la división de la herencia, del Título II, de  oe.
lasaicg udueEiiverldi nspotieór oesnbn,  ltjrerueemdm ilacoit isear a lc adódli nceaay rut píegcanuetr lsiqom u e8oen1n  0leiao.l  5slri ,eqd fuaeei ldr icmaducoiysi óaamn rot ríde ctegue ulxsoltua o7 c r8liéeó7ggn.ia2 mel  ecesontnan  ebltoeclesomc nspiódulamap  uieceelon sd  tmioecslat a taerdirnmot í qcoduuneleio ad  nle.7oc8 rh5ea toyy    2021-18531n https://www.
aprobando las operaciones divisorias, mandando protocolizarlas, derivándose de esto
último que habrán de ser elevadas a escritura pública.
Sin embargo, es lo cierto que en el caso que resolvemos no se dictó un decreto sino 
un auto.
Por  otra  parte,  es  igualmente  cierto  que  dicho  Auto  fue  dictado  en  trámite  de 
ejecución de Sentencia tras un procedimiento de división de cosa común en el que la 
parte demandada, según se deriva del contenido de la Sentencia que puso fin al mismo, 
se allanó.
Nos encontramos, pues, en un supuesto similar al que en el que la Resolución de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado de 26 de julio de 2017 [Ver] (BOE 
de  14  de  agosto  de  2017),  tiene  en  cuenta  para  estimar  el  recurso  y  acordar  la 
inscripción.
Y es que en la misma se dice:
‘Vistos los artículos 2, 3, 18 y 326 de la Ley Hipotecaria; 19, 71, 72, 73, 415, 437 
y 787 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; 90 y 1816 del Código Civil; 100 del Reglamento 
Hipotecario, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado 
de 21 de enero de 2006, 29 de octubre de 2008, 5 de diciembre de 2012, 2 de julio y 5 
de agosto de 2013, 25 de febrero de 2014, 3 de marzo y 2 de octubre de 2015, 1 y 5 de 
mayo, 19 de julio y 6 de septiembre de 2016 y 17 y 18 de mayo de 2017.
1.  Es objeto de este recurso resolver acerca de la posibilidad de inscribir en el 
Registro de la Propiedad un escrito de transacción judicial, objeto de aprobación por el 
juez competente, dentro de ciertas circunstancias determinantes:
– En primer lugar, el documento objeto de presentación y calificación consiste en un 
acuerdo privado de extinción de comunidad por transacción entre los interesados, que 
tras su presentación al organismo judicial, y habiendo concurrido el acuerdo de las 
partes en cuanto a su contenido, es objeto de homologación o aprobación judicial.
– En segundo lugar, el proceso de división trae causa de una crisis matrimonial, tal y 
como  resulta  del  encabezamiento  del  título  judicial  objeto  de  presentación.  Los 
interesados manifiestan en el escrito de recurso que la acción de división del patrimonio 
común obedece a razones de economía procesal, por lo que, al amparo del artículo 437 
de la Ley de Enjuiciamiento Civil han decidido acumular la acción de división de la cosa 
común al proceso matrimonial de divorcio.
– El  bien  objeto  de  liquidación  y  adjudicación  –que  por  otro  lado,  no  puede 
considerarse como la vivienda habitual de los esposos– resulta constar inscrito en su 
favor por mitades y con carácter privativo, por haber sido adquirido por ambos cónyuges 
en estado de casados, al ser el régimen económico-matrimonial que regía su matrimonio 
el de separación de bienes pactado en capitulaciones matrimoniales.
– En  conclusión,  se  trata  de  una  acción  de  división  de  la  cosa  común, 
aparentemente acumulada al procedimiento de divorcio entre los condueños, en la que 
se lleva a cabo la liquidación de la comunidad ostentada sobre uno o varios bienes de 
carácter matrimonial, y que tras el acuerdo de las partes presentan al Juzgado una 
propuesta de acuerdo de extinción que es objeto de homologación por parte de la 
autoridad  judicial,  constando  inscrito  por  mitades  indivisas  en  régimen  económico 
matrimonial de separación de bienes.
2.  Partiendo  de  los  hechos  que  se  acaban  de  analizar,  debe  estudiarse  la 
naturaleza del título objeto de presentación.
Tal y como resulta de los argumentos expuestos por los interesados en su escrito de 
recurso, el negocio recogido en el título presentado contempla –en la parte que aquí nos  e.
afecta– la división de un patrimonio común, compuesto por varios bienes de naturaleza  w.
privativa,  ostentados  en  cotitularidad  ordinaria  entre  los  cónyuges,  los  cuales,  531ww
amparnoivfieecshtaann dloo se lr edceusrarerrnotlelos , deell  epjreorcceicsioo  jaucduicmiaul laddeo  ddiveo rlcai oa hccainó nll edvea ddoiv ais iócanb doe,  sdeigchúon 
caudal común, que si bien pudiera resultar ajeno al adquirido durante el matrimonio, la
norma  procesal  civil  permite,  por  razones  de  economía  procesal,  ejercitar  la 
correspondiente opción de su liquidación en unión al régimen económico matrimonial.
Sin embargo, dicha aseveración relativa a la acumulación de acciones no resulta 
acreditada del título objeto de presentación, el cual, a tenor de lo preceptuado en el 
artículo 326 de la Ley Hipotecaria es –a su vez– el ámbito y límite que en estos términos 
dispone el registrador en su calificación y que por ello, el recurso debe igualmente 
ceñirse  a  dichos  extremos,  por  lo  que  dicha  acumulación  como  pretensión  de  los 
recurrentes, al no haber quedado debidamente justificada en la fase de presentación y 
calificación, no puede servir de fundamento para su resolución.
No obstante, y a pesar de su inaplicabilidad al caso en cuestión, resulta apropiado 
señalar que el artículo 437 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece lo siguiente: «4.ª 
En los procedimientos de separación, divorcio o nulidad y en los que tengan por objeto 
obtener la eficacia civil de las resoluciones o decisiones eclesiásticas, cualquiera de los 
cónyuges  podrá  ejercer  simultáneamente  la  acción  de  división  de  la  cosa  común 
respecto de los bienes que tengan en comunidad ordinaria indivisa. Si hubiere diversos 
bienes en régimen de comunidad ordinaria indivisa y uno de los cónyuges lo solicitare, el 
tribunal puede considerarlos en conjunto a los efectos de formar lotes o adjudicarlos».
3.  Una vez considerada la inaplicabilidad del supuesto de acumulación de acciones, 
por no constar en el título presentado a inscripción, debe procederse al estudio del 
contenido del documento presentado, para ponerlo en relación con el valor formal –a 
efectos de su inscripción en el Registro– del mismo.
De esta manera, se configura un proceso de liquidación del patrimonio, el cual se 
desarrolla  inventariando  y  adjudicando  entre  los  exesposos  bienes  que,  si  bien 
ostentaban  en  cotitularidad  ordinaria,  se  habían  adquirido  durante  la  vigencia  del 
matrimonio, al estar sujetos al régimen económico matrimonial de separación de bienes.
En casos materialmente similares, ha tenido ocasión de pronunciarse este Centro 
Directivo en Resoluciones como las de 5 de diciembre de 2012 y 5 de mayo de 2016, 
reconociendo al convenio regulador de la nulidad, separación o el divorcio como medio 
hábil –a efectos de su consideración como título apto para su acceso al Registro de la 
Propiedad–  para  dividir  y  adjudicar  los  bienes  existentes  y  habidos  durante  el 
matrimonio.
Sin embargo, nos encontramos formalmente ante un procedimiento de división de un 
patrimonio, conectado con dicha situación de crisis matrimonial –tal y como resulta del 
propio documento presentado– pero sin configurarse formal y nominalmente como un 
convenio  regulador  propiamente,  cuando,  analizando  su  contenido,  podría  haberse 
integrado o incorporado a dicho convenio regulador.
El auto ahora presentado, como se ha señalado, contiene una relación de bienes, 
que una vez inventariados y valorados son objeto de reparto y adjudicación entre los 
interesados mediante la formación de lotes proporcionales a sus derechos en el caudal. 
Tras las cláusulas de liquidación, se presenta el convenio privado de las partes al 
organismo jurisdiccional, el cual homologa y aprueba el acuerdo de los interesados, los 
cuales, si bien habían iniciado el procedimiento de manera contenciosa por medio de 
demanda, con posterioridad y por vía de la transacción, disponen del objeto del pleito en 
los términos previstos en el artículo 19 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y lo convierten 
en un acuerdo privado entre ellos, obtenido de manera libre y voluntaria.
Esta  Dirección  General,  ha  analizado  en  numerosas  ocasiones  el  valor  de  la 
homologación judicial de la transacción como título inhábil para su acceso al Registro de 
la Propiedad. s
Tal y como ya ha quedado resuelto en pronunciamientos previos, la transacción  oe.
supone un acuerdo por el que las partes, dando, prometiendo o reteniendo alguna cosa  w.
evitan la provocación de un pleito o ponen término al que hubiesen ya comenzado,  531ww
aardtqícuuirloiesn d1o8 0ta9l  ay c1u8e1rd6o  dcealr áCcótedri gdoe  Ccoivsial;  jmuziegnatdraas e nqturee  eslulo sh otaml oyl ocgoamcoió ns eo p raepvréo beanc ilóons 
rjuedviicsiiaóln,  sdeegl úonr gloa npisremvois tjuor iesnd ieccl iaorntíaclu elon  1c9u adnet ola a Ll epyo ddeer  Ednej udicisiapmosieicnióton  Cdiev ill,a sim ppalirctae su nean   BOE-A-cable e
relación al objeto del pleito, pero no implica un verdadero análisis y comprobación del 
fondo del acuerdo que supone la transacción.
En estos supuestos, por tanto, se debe acudir a lo señalado en el artículo 787 de la 
Ley de Enjuiciamiento Civil: «Aprobación de las operaciones divisorias. Oposición a 
ellas. 1. El Secretario judicial dará traslado a las partes de las operaciones divisorias, 
emplazándolas por diez días para que formulen oposición. Durante este plazo, podrán 
las partes examinar en la Oficina judicial los autos y las operaciones divisorias y obtener, 
a su costa, las copias que soliciten. La oposición habrá de formularse por escrito, 
expresando los puntos de las operaciones divisorias a que se refiere y las razones en 
que se funda. 2. Pasado dicho término sin hacerse oposición o luego que los interesados 
hayan manifestado su conformidad, el Secretario judicial, dictará decreto aprobando las 
operaciones divisorias, mandando protocolizarlas. 3. Cuando en tiempo hábil se hubiere 
formalizado la oposición a las operaciones divisorias, el Secretario judicial convocará al 
contador y a las partes a una comparecencia ante el Tribunal, que se celebrará dentro de 
los diez días siguientes. 4. Si en la comparecencia se alcanzara la conformidad de todos 
los interesados respecto a las cuestiones promovidas, se ejecutará lo acordado y el 
contador  hará  en  las  operaciones  divisorias  las  reformas  convenidas,  que  serán 
aprobadas con arreglo a lo dispuesto en el apartado 2 de este artículo»
De manera expresa se ha pronunciado la Resolución de 6 de septiembre de 2016 
para  un  supuesto  similar  al  aquí  estudiado:  «(...)  la  transacción,  aun  homologada 
judicialmente no es una sentencia y por ello carece de su contenido y efectos por cuanto, 
al carecer de un pronunciamiento judicial sobre el fondo del asunto, nada impide su 
impugnación judicial en los términos previstos en la Ley (artículo 1817 del Código Civil). 
El auto de homologación tampoco es una sentencia pues el Juez se limita a comprobar 
la  capacidad  de  los  otorgantes  para  transigir  y  la  inexistencia  de  prohibiciones  o 
limitaciones derivadas de la Ley (artículo 19 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), pero sin 
que lleve a cabo ni una valoración de las pruebas ni un pronunciamiento sobre las 
pretensiones de las partes (artículo 209 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). No cabe en 
consecuencia amparar las afirmaciones del escrito de recurso que pretenden equiparar 
el supuesto de hecho al de presentación en el Registro de la Propiedad del testimonio de 
una sentencia recaída en procedimiento ordinario. Esta Dirección General ha tenido 
ocasión de manifestar recientemente (cfr. Resolución de 9 de julio de 2013) que “la 
homologación judicial no altera el carácter privado del documento pues se limita a 
acreditar la existencia de dicho acuerdo. Las partes no podrán en ningún caso negar, en 
el plano obligacional, el pacto transaccional alcanzado y están obligados, por tanto, a 
darle cumplimiento” Si bien es cierto que en virtud del principio de libertad contractual es 
posible alcanzar dicho acuerdo tanto dentro como fuera del procedimiento judicial, no es 
menos cierto que para que dicho acuerdo sea inscribible en el Registro de la Propiedad 
deberán cumplirse los requisitos exigidos por la legislación hipotecaria (...)» También ha 
tenido ocasión de señalar esta Dirección General que en los procesos judiciales de 
división  de  herencia  que  culminan  de  manera  no  contenciosa  se  precisa  escritura 
pública,  por  aplicación  del  artículo  787.2  de  la  Ley  de  Enjuiciamiento  Civil  (cfr. 
Resolución  de  9  de  diciembre  de  2010).  La  protocolización  notarial  de  la  partición 
judicial, siempre y cuando haya concluido sin oposición, viene impuesta como regla 
general por el artículo 787.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Este criterio, además, es 
compartido unánimemente por la doctrina, para quienes la referencia a la sentencia firme 
contenida en el artículo 14 de la Ley Hipotecaria se limita a las particiones judiciales 
concluidas con oposición. En efecto, el artículo 787.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil  s
determina que la aprobación de las operaciones divisorias se realiza mediante decreto  oe.
del secretario judicial, hoy letrado de la Administración de Justicia, pero en cualquier  w.
caso ordenando protocolizarlas». 531ww
verdPaodre erall oc,o yn tfruoevrear sdiea ,l oesl  saucpuueerdsoto ds ee nlo sq uinet ehruebsieasdeo sh aqbuied op oonpeo sfiicni óanl  pernotrcee dlaims ipeanrttoe sd ey 
dpirvinisciiópnio d ed eu nti tpualatrcimióonn fioo rnmoa pl ieprrdeevi sstuo  ceanrá cetle ar rdtíec udlooc u3m deen tola  pLrievya dHoi,p qouteec eanri aa,t eenxciigóen  aell   BOE-A-cable e
previo otorgamiento de escritura pública notarial a los efectos de permitir su acceso al 
Registro de la propiedad.
4.  Sin embargo, una vez hechas todas estas consideraciones, el registrador, en el 
ejercicio de su función calificadora, debe analizar la verdadera naturaleza del documento 
y cuestionar su posible acceso al Registro.
Debe  estudiarse  el  íter  procedimental  del  documento  presentado  para  intentar 
establecer –o descartar– una similitud en las formas que asegure el cumplimiento de los 
requisitos mínimos de equivalencia con el convenio regulador.
Partiendo, entre otros principios, del que configura la fuerza legal entre los contratos 
o los pactos voluntariamente obtenidos en relación a los contrayentes de los mismos, así 
como el de conservación de los actos procesales que no incurran en nulidad, debe 
recordarse  que  el  convenio  regulador  de  los  efectos  del  divorcio,  en  su  esfera 
patrimonial, se inicia en caso de acuerdo entre los contrayentes, tal y como se señala en 
el  artículo  777  de  la  Ley  Enjuiciamiento  Civil  por  medio  de  demanda,  que  tras  la 
ratificación ante el organismo judicial, y siempre que no existan menores cuyo interés 
exija la intervención del ministerio fiscal, y cuando no se precise la práctica de prueba 
alguna solicitada por las partes o solicitada por el propio organismo judicial, será objeto 
de aprobación por la entidad jurisdiccional competente.
En caso de la división de patrimonios, tal y como se constata en los artículos 782 y 
siguientes de la ley procesal civil, el procedimiento se resume, en términos similares a 
los ya previstos, en la presentación de demanda, y en caso de acuerdo entre los 
partícipes,  éstos  firmarán  un  convenio  o  acuerdo  que  será  sometida  a  aprobación 
judicial, debiendo ser después objeto de protocolización, tal y como analizamos antes.
Esta última división de patrimonios, sin embargo, no puede ostentar per se la misma 
capacidad a efectos de inscripción que un convenio regulador, siendo preciso, para ello, 
una relación con un proceso de crisis matrimonial, que resulte acreditada.
En este sentido se ha pronunciado la reciente Resolución de este Centro Directivo, 
de 18 de mayo de 2017, que analizando una disolución de sociedad conyugal en 
acuerdo  homologado  ante  la  autoridad  judicial  impide  su  inscripción  por  haberse 
otorgado abstrayéndose de una situación de crisis matrimonial. Literalmente se resolvió 
que: «(...) La falta de conexión entre la acción entablada que conlleva a la liquidación de 
la sociedad conyugal con una situación de crisis matrimonial despojan a este documento 
de su excepcional habilitación para el acceso al Registro del mismo, al no poder ser 
considerado como parte del convenio inicialmente propuesto pero no realizado (...)».
5.  En el supuesto contemplado en el presente expediente, debe considerarse que 
nos encontramos ante una resolución judicial de división de un patrimonio, relativo a una 
vivienda adquirida en pro indiviso por ambos cónyuges, en régimen de separación de 
bienes,  objeto  de  aprobación  u  homologación  judicial,  y  cuya  relación  con  el 
procedimiento de divorcio que implica la disolución del matrimonio queda perfectamente 
establecida en el título objeto de presentación, al referirse a «Procedimiento: División 
Bienes en Comunidad Ordinaria indivisa –001596/2014– como consecuencia del divorcio 
n.º 469/2013-C», por lo que, de acuerdo con lo establecido en el anterior fundamento de 
Derecho, el documento ahora presentado es susceptible de inscripción registral, por lo 
que debe estimarse el recurso.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la 
nota de calificación del registrador.’
En el presente caso, según se deriva del contenido de la demanda y documentos 
acompañados, en el procedimiento inicial se solicitó la división de la cosa común que fue  s
acordada  mediante  Sentencia,  y  en  ejecución  de  la  misma,  tras  la  celebración  de  oe.
subasta y adjudicación, se dictó el Auto cuya inscripción se pretende. w.
El fallo de la Sentencia del Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Sant Boi de  531ww
sLilgoubireengtaet; de fecha 28 de abril de 2010 (doc. n.º 1 de la demanda) es del tenor literal
reprEessetimntoa cilóan  ddeem Aa.,n dMa. , iGnt.e, rEp.u, eCst.a y  pRo.,r  cloan trPar oDc.uª raLd. oyr  DD.ª. ªO  .L, . y Ae.n  Tc.o, nsee cnuoemncbirae  sey   BOE-A-cable e
declara la extinción del condómino que tienen demandantes y demandadas sobre los 
siguientes inmuebles, finca registral núm. 000, inscrita en el registro de la Propiedad de 
Sant Boi, tomo núm. 001, libro núm. 002, folio núm. 003 y finca sita en la calle 000 n.º 
núm.  004  de  Ulldecona  (Tarragona)  y  pendiente  de  inmatriculación,  se  declara  la 
indivisibilidad  y  en  consecuencia  se  ordena  su  venta  en  pública  subasta  judicial 
distribuyéndose  el  precio  que  en  ella  fuera  establecido,  una  vez  deducidos  los 
correspondientes gastos, conforme al derecho de cada propietario en la comunidad. Se 
imponen las costas procesales, únicamente, a L.
El Auto del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción n.º 1 de Sant Boi de Llobregat 
de fecha 18 de marzo de 2015 (doc. n.º 2 de la demanda) dice, en lo menester, lo 
siguiente:
‘Segundo.–La subasta tuvo lugar el día señalado, 1 de julio de 2014, en la que, 
concurriendo terceros licitadores, la parte ejecutante se adjudicó la finca de Sant Boi de 
Llobregat por el 70 por 100 de su avalúo, es decir, por 249.076,10 euros. En cuanto a la 
finca sita en Ulldecona, fue el mejor postor O., quien ofreció el 70 por 100 de su avalúa, 
es decir, 35.015,10 euros.
En ambos casos se requirió a las partes para que presentaran la liquidación.
Tercero.
En base a dicha liquidación, las partes llegaron a un acuerdo transaccional parcial, 
que ha sido homologado por el Juzgado por auto de fecha 17 de marzo de 2015.
Razonamiento jurídico.
Único.  Permite nuestro ordenamiento procesal que las partes puedan disponer del 
objeto del proceso (artículo 19 de la LEC). Mas en sede ejecutiva, dicho acuerdo 
previamente homologado debe surtir sus efectos, en virtud de los artículos 565 11 ss. de 
la citada Ley.
Parte dispositiva.
Acuerdo en méritos del acuerdo transaccional homologado, suscrito por O. (NIF 
num005), L. (NIF num006), así como por A., F., M. G., E., C., y R., todos estos últimos R. 
G. C. E. F. L. M. O., adjudicar:
1.  En cuanto a la finca inmatriculada sita en Ulldecona,...
2.  En cuanto a la finca registral sita e a [sic] calle001 num007, num008, de Sant Boi 
de Llobregat (Barcelona), registral num000, inscrita en el Registro de la Propiedad de 
Santo Boi de Llobregat, al tomo num001, libro num002, folio num003, a favor del grupo 
formado A., F., M. G., E., C. y R., por el 6,25% de cuota de participación, por importe 
de 15.567,26 euros.
Líbrense  los  testimonios  necesarios  de  esta  resolución,  así  como  del  auto  de 
homologación del acuerdo transaccional, para que surta sus efectos en los Registros de 
la Propiedad correspondientes según la demarcación hipotecaria’.
La parte apelante arguye, en síntesis, que el Auto de fecha 19 de marzo de 2015 (la 
fecha que consta en el mismo es de 18 de marzo de 2015) cuyo acceso al Registro de la 
Propiedad se pretende, ‘nada tiene que ver con la adjudicación de los inmuebles, sino 
única y exclusivamente con la liquidación económica de dicha adquisición’.
Si, como señala la parte apelante, se pretende única y exclusivamente el acceso al 
registro de la propiedad de la liquidación económica de dicha adquisición, esto es, que 
conste que el importe de la liquidación de la cuota de participación, hemos de concluir 
que, conforme a lo dispuesto en el artículo 1 de la Ley Hipotecaria, no debe tener acceso  e.
al Registro de la Propiedad. w.
Y es que dicho artículo dispone que ‘El Registro de la Propiedad tiene por objeto la  531ww
irnesaclerisp csioóbnr eo  baiennoetasc iinómn udeeb lloess .’actos u contratos relativos al dominio y demás derechos
La liquidación económica, esto es, el importe en el que se valora la cuota de 
participación de cada uno de los comuneros no es un acto o contrato relativo al dominio 
y demás derechos reales sobre el bien inmueble de que se trate.
Sin embargo, más que con la liquidación económica de la adquisición lo que en el 
mismo  se  acuerda  es  la  liquidación  en  cuanto  a  la  cuota  de  participación  de  los 
adjudicatarios, señalando su importe.
Y es que, habiendo sido adquirida la finca en la subasta los adquirentes convinieron 
sobre su distinto porcentaje en la misma que fue aprobada por el Auto cuya inscripción 
se pretende.
Ello es lo que se solicitó en la demanda, que ‘se declare la obligación por parte de la 
Registradora de la Propiedad de Sant Boi de Llobregat de inscribir la adjudicación 
del 6,25%, de la finca num000 de dicha localidad..., todo ello en atención a lo establecido 
en el Auto de fecha...’
Dicho Auto, que en el suplico de la demanda se señala erróneamente la fecha 19 de 
marzo de 2015 en lugar de 18, es dictado tras un acuerdo entre las partes sobre la 
liquidación de la participación en la finca homologado judicialmente por auto anterior que 
no ha sido aportado al procedimiento, con lo que se da cumplimiento a lo que en dicha 
Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado tiene en cuenta para 
que proceda el acceso al registro de la propiedad, esto es, se ha dictado tras un 
pronunciamiento judicial sobre el fondo del asunto y refleja el acuerdo de las partes en 
cuanto a la división de la cosa común y constando en una ejecutoria no es necesaria su 
protocolización mediante el otorgamiento de escritura pública.
Consiguientemente, sin necesidad de entrar a resolver sobre la alegación, formulada 
por primera vez en esta alzada, relativa a los actos propios, de difícil encaje por cuanto la 
primera calificación hecha por la Registradora de la Propiedad es meramente provisional, 
procede la estimación del recurso de apelación, con la consecuencia de la estimación de 
la  demanda,  debiendo  la  Registradora  de  la  Propiedad  demandada  proceder  a  la 
inscripción del Auto de fecha 18 de marzo de 2015 en la parte bastante, sin que, 
atendida la doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado que 
introduce dudas de derecho, proceda la condena en las costas de la primera instancia.”
En este caso existe un pronunciamiento judicial previo que acuerda el despacho de 
la ejecución por las cantidades reclamadas por la ejecutante y a posteriori, ante la 
insuficiencia de los embargos trabados, acuerda el embargo de la finca 8953 y la 
anotación preventiva del embargo sobre la misma, acordándose los trámites para la 
subasta de la finca, si bien previamente las partes alcanzaron un acuerdo para llegar al 
mismo resultado que en la subasta, o sea la adjudicación de la propiedad de la finca a la 
acreedora, en base a la resolución judicial previamente dictada.
En consecuencia y, dado que conforme a los artículos 19 y 415 de la Ley de 
Enjuiciamiento  Civil  el  Juez  puede  homologar  un  acuerdo  transaccional  previa 
comprobación de la concurrencia de los requisitos de capacidad jurídica y poder de 
disposición de las partes, se cumple la exigencia del artículo 3 LH y la adjudicación 
instrumentalizada mediante Auto 157/2021 dictado por el Juzgado de 1.ª Instancia n.º 1 
de Igualada en el procedimiento de ejecución forzosa 175/2020 debe ser directamente 
inscrito en el Registro de la Propiedad.
En  consecuencia,  a  tenor  de  lo  expuesto,  entendemos  que  debe  estimarse  el 
presente  recurso  y  por  tanto,  modificarse  la  calificación  efectuada  por  la  Sra. 
Registradora del Registro de la Propiedad n.º 1 de Igualada respecto de la solicitud de 
inscripción en dicho Registro del Auto dictado por el Juzgado de 1.º Instancia n.º 1 de  s
Igualada en autos de ejecución forzosa 175/2020, dejando sin efecto la suspensión  oe.
acordada y procediendo a inscribir a favor de Dña. M. E. M. la plena titularidad de la  w.
finca 8953 de Vilanova del Camí, inscrita al tomo 2436, libro 197, folio 150, con los  531ww
demQáus inetfoe.c toDs ein lhoesr ednotceusm ae dnitcohsa e dne lcolsa rqauceió sne q buaes cao errl epsrpeosenndtaen r.ecurso (…)
Fundamentos de Derecho
I.  Permite el recurso gubernativo el art. 324 de la Ley Hipotecaria, que establece 
que las calificaciones negativas del Registrador podrán recurrirse potestativamente ante 
la Dirección General de Registros y del Notariado actualmente denominada dirección 
general de seguridad jurídica y fe pública.
II.  Legitimación (…)
IV.  Fondo del asunto.
Son de aplicación los siguientes artículos:
Artículo 415 de la LEC en cuanto a la homologación judicial de la transacción 
realizada entre las partes.
Artículos 245 de la LOPJ y artículo 206.2 de la LEC referidos a la aprobación judicial 
de Convenios mediante Auto.
Artículos 1216 del Código Civil y 317 de la LEC.
Dice el artículo 1216 del Código Civil: “Son documentos públicos los autorizados por 
un notario o empleado público competente, con las solemnidades requeridas por la ley” y 
conforme al Artículo 317 de la LEC, párrafo 1.º/1 “A efectos de prueba en el proceso son 
documentos públicos las resoluciones y diligencias de actuaciones judiciales de toda 
especie y los testimonios que de las mismas expidan los Secretarios Judiciales”.
Artículo 3 de la Ley hipotecaria.
“Para que puedan ser inscritos los títulos expresados en el artículo anterior deberán 
estar consignados en escritura pública, ejecutoria, o documento auténtico expedido por 
Autoridad judicial o por el Gobierno o sus agentes, en la forma que prescriban los 
reglamentos.”
Demás preceptos recogidos en el cuerpo del presente recurso (…).»
IV
La registradora de la Propiedad emitió informe y elevó el expediente esta Dirección 
General mediante escrito de fecha 28 de julio de 2021.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1, 2, 3, 9, 18, 19, 19 bis, 21, 38, 40, 76, 82 y 322 y siguientes de 
la Ley Hipotecaria; 19, 71, 72, 73, 145, 207, 209, 317, 319, 415, 437, 517, 524, 705 y 
siguientes, 769 y siguientes, 787 y 806 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil; 
281 de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial; 90, 91, 103, 1261, 1280, 
1344, 1397, 1404, 1809, 1816 y 1817 del Código Civil; 33, 34, 51 y 100 del Reglamento 
Hipotecario; la Real Orden de 13 de diciembre de 1867; las Resoluciones de la Dirección 
General de los Registros y del Notariado de 16 de enero de 1864, 25 de julio de 1880, 14 
de junio de 1897, 12 de febrero de 1916, 31 de julio de 1917, 1 de julio de 1943, 5 de 
mayo de 2003, 21 de abril y 25 de octubre de 2005, 21 de enero, 2 de marzo y 30 y 31 
de mayo de 2006, 9 de abril de 2007, 29 de octubre de 2008, 16 de junio, 15 de julio y 9 
de diciembre de 2010, 22 de febrero, 11 de abril y 5 de diciembre de 2012, 11 de mayo, 9 
de julio, 5 de agosto y 18 de diciembre de 2013, 25 de febrero, 27 de marzo, 30 de 
octubre y 12 de noviembre de 2014, 3 de marzo y 2 de octubre de 2015, 4 y 5 de mayo,  es
2 de junio, 19 y 26 de julio, 6 de septiembre, 13, 17 y 24 de octubre y 30 de noviembre  bo
de 2016, 11 de enero, 16 de febrero, 1 de marzo, 5 y 6 de abril, 17, 18, 19 y 30 de mayo,  531ww
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febrero, 27 de abril, 18 de mayo y 20 de septiembre de 2021.
1.  Se debate en este expediente la posibilidad de inscribir en el Registro de la 
Propiedad un testimonio de un auto de aprobación judicial de un acuerdo de transacción 
con las siguientes circunstancias determinantes:
En convenio de divorcio aprobado por sentencia de fecha 21 de marzo de 2018, se 
liquidó el régimen matrimonial de separación de bienes de los cónyuges, y se acordó, 
entre otros extremos, adjudicar a la ahora recurrente determinada vivienda que habían 
adquirido aquéllos por mitad pro indiviso constante su indicado régimen matrimonial; y en 
compensación de dicha adjudicación se convino que el excónyuge debería abonar a la 
exesposa, como consecuencia del exceso por esa adjudicación, la cantidad de 58.478 
euros  (además  de  11.522  euros  por  la  adjudicación  de  otro  inmueble),  así,  como 
determinada pensión de alimentos para sus hijos.
Presentada por dicha señora demanda en procedimiento de ejecución forzosa de la 
referida sentencia, las partes solicitaron la homologación del acuerdo a que habían 
llegado por el cual la parte demandada, en pago de la cantidad reclamada, efectuaba 
dación del pleno dominio de la referida vivienda. Y mediante auto dictado el día 12 de 
marzo de 2021 por el juez se homologó dicho acuerdo transaccional.
La  registradora  de  la  Propiedad  suspende  la  inscripción  solicitada  porque,  en 
síntesis, considera que necesario otorgar la correspondiente escritura pública, conforme 
al artículo 3 de la Ley Hipotecaria, por ser el acuerdo transaccional un documento 
privado, que no pierde la esencia de documento privado por la homologación judicial; y 
solo el convenio regulador se considera título inscribible en materia de liquidación del 
régimen  económico-matrimonial  y  de  adjudicación  de  la  vivienda  habitual,  como 
consecuencia de la separación y divorcio (artículos 90, 91 y 103 del Código Civil), lo cual 
no puede hacerse extensivo a otros negocios jurídicos celebrados entre los excónyuges.
La recurrente, que es la demandante a quien mediante transacción homologada 
judicialmente se adjudica la finca por dación en pago de deuda, alega que el auto judicial 
que homologa el acuerdo transaccional es un documento público o auténtico, hábil para 
causar una inscripción registral.
2.  Como ha puesto de relieve este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 25 de 
octubre de 2005 y 16 de junio de 2010, entre otras muchas) uno de los principios básicos 
de nuestro sistema registral es el llamado principio de legalidad que, por la especial 
trascendencia de efectos derivados de los asientos del Registro (que gozan «erga 
omnes»  de  la  presunción  de  exactitud  y  validez  y  se  hallan  bajo  la  salvaguardia 
jurisdiccional –artículos 1 y 38 de la Ley Hipotecaria–), está fundado en una rigurosa 
selección de los títulos inscribibles sometidos a la calificación del registrador, y así el 
artículo  3  de  la  Ley  Hipotecaria  establece,  entre  otros  requisitos,  la  exigencia  de 
documento público o auténtico para que pueda practicarse la inscripción en los libros 
registrales, y esta norma se reitera a través de toda la Ley Hipotecaria, así como de su 
Reglamento, salvo contadas excepciones que son ajenas al caso ahora debatido.
Ciertamente,  según  los  artículos  1216  del  Código  Civil  y  317.1.º  de  la  Ley  de 
Enjuiciamiento Civil, son documentos públicos los testimonios que de las resoluciones y 
diligencias  de  actuaciones  judiciales  de  toda  especie  expidan  los  letrados  de  la 
Administración de Justicia (a quienes corresponde dar fe, con plenitud de efectos, de las 
actuaciones procesales que se realicen en el tribunal o ante él –artículos 281 de la Ley 
Orgánica del Poder Judicial y 145 de la Ley de Enjuiciamiento Civil–); y conforme al 
artículo 319.1 de dicha ley procesal tales testimonios harán prueba plena del hecho o 
acto que documentan y de la fecha en que se produce esa documentación (cfr., también,  e
artículo 1218 del Código Civil). Pero es también cierto, según la reiterada doctrina de  bo
esta Dirección General, que al exigir el artículo 3 de la Ley Hipotecaria para inscribir en  531ww
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de modo que la doctrina y preceptos hipotecarios no reputan indiferente la especie de
documento auténtico presentado en el Registro, y exigen el congruente con la naturaleza 
del acto inscribible (cfr. Real Orden de 13 de diciembre de 1867 y Resoluciones de 16 de 
enero de 1864, 25 de julio de 1880, 14 de junio de 1897, 12 de febrero de 1916, 31 de 
julio de 1917 y 1 de julio de 1943, entre otras).
3.  Tal y como ya ha quedado resuelto en pronunciamientos previos, la transacción 
supone un acuerdo por el que las partes, dando, prometiendo o reteniendo alguna cosa 
evitan la provocación de un pleito o ponen término al que hubiesen ya comenzado, 
adquiriendo para las partes carácter de cosa juzgada (artículos 1809 y 1816 del Código 
Civil); mientras que su homologación o aprobación judicial, según lo previsto en el 
artículo  19  de  la  Ley  de  Enjuiciamiento  Civil,  implica  una  revisión  del  organismo 
jurisdiccional respecto del poder de disposición de las partes en relación con el objeto del 
pleito, pero no implica un verdadero análisis y comprobación del fondo del acuerdo que 
supone la transacción.
En la Resolución de 6 de septiembre de 2016 se afirmó lo siguiente: «“(...) la 
transacción, aun homologada judicialmente no es una sentencia y por ello carece de su 
contenido y efectos por cuanto, al carecer de un pronunciamiento judicial sobre el fondo 
del asunto, nada impide su impugnación judicial en los términos previstos en la Ley 
(artículo 1817 del Código Civil). El auto de homologación tampoco es una sentencia pues 
el  Juez  se  limita  a  comprobar  la  capacidad  de  los  otorgantes  para  transigir  y  la 
inexistencia de prohibiciones o limitaciones derivadas de la Ley (artículo 19 de la Ley de 
Enjuiciamiento Civil), pero sin que lleve a cabo ni una valoración de las pruebas ni un 
pronunciamiento  sobre  las  pretensiones  de  las  partes  (artículo  209  de  la  Ley  de 
Enjuiciamiento  Civil)  (...)  Esta  Dirección  General  ha  tenido  ocasión  de  manifestar 
recientemente (cfr. Resolución de 9 de julio de 2013) que “la homologación judicial no 
altera el carácter privado del documento pues se limita a acreditar la existencia de dicho 
acuerdo. Las partes no podrán en ningún caso negar, en el plano obligacional, el pacto 
transaccional alcanzado y están obligados, por tanto, a darle cumplimiento”. Si bien es 
cierto que en virtud del principio de libertad contractual es posible alcanzar dicho acuerdo 
tanto dentro como fuera del procedimiento judicial, no es menos cierto que para que 
dicho acuerdo sea inscribible en el Registro de la Propiedad deberán cumplirse los 
requisitos exigidos por la legislación hipotecaria (…)”. También ha tenido ocasión de 
señalar esta Dirección General que en los procesos judiciales de división de herencia 
que culminan de manera no contenciosa se precisa escritura pública, por aplicación del 
artículo 787.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (cfr. Resolución de 9 de diciembre 
de 2010). La protocolización notarial de la partición judicial, siempre y cuando haya 
concluido sin oposición, viene impuesta como regla general por el artículo 787.2 de la 
Ley de Enjuiciamiento Civil. Este criterio, además, es compartido unánimemente por la 
doctrina, para quienes la referencia a la sentencia firme contenida en el artículo 14 de la 
Ley Hipotecaria se limita a las particiones judiciales concluidas con oposición. En efecto, 
el artículo 787.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil determina que la aprobación de las 
operaciones divisorias se realiza mediante decreto del secretario judicial, hoy letrado de 
la Administración de Justicia, pero en cualquier caso ordenando protocolizarlas».
Ciertamente, el auto judicial por el que se lleva a cabo la homologación del contrato 
de transacción no es un documento privado. Pero la homologación judicial no altera el 
objeto, contenido y forma del acuerdo entre las partes; no tiene otro alcance que poner 
fin al procedimiento judicial existente y precisamente por ello, porque el juez ve finalizada 
su labor y no entra a valorar las pruebas ni a conocer de las pretensiones de las partes, 
no contiene una declaración judicial sobre las mismas ni una resolución por la que se  s
declare, modifique, constituya o extinga una relación jurídica determinada. Son las partes  oe.
las que, mediante la prestación de su consentimiento y el cumplimiento del resto de  w.
requisitos exigidos por el ordenamiento, declaran, constituyen, modifican o extinguen una  531ww
raeslía csióinn  juorbíjdeitcoa.  pCreoenxsisetceuneten teqmuee nhtaec, e yin ndeec easacuriear dlao  exciosnte nlcoisa  dperli npcriopcioess od qeu en quueestdrao 
aocrdueenrdaom iaelncaton,z laad oa lteenratrcei ólans d peal rcteosn tseen iddoo cdueml eRneteg isatdroe cduea dlaa mPeronpteie (daardtí crueloq u3ie dree  qlau eL eeyl   BOE-A-cable e
Hipotecaria), a fin de poder provocar el efecto acordado entre las partes (artículos 40, 76 
y 82 de la Ley Hipotecaria).
No  obstante,  es  reiterada  doctrina  de  este  Centro  Directivo  que  el  convenio 
matrimonial puede ser título inscribible en aquellos negocios que puedan tener carácter 
familiar, como pudiera ser la liquidación del patrimonio ganancial, así como –en los 
supuestos del régimen de separación de bienes– la adjudicación de la vivienda habitual y 
otros bienes accesorios a ella, destinados a la convivencia y uso ordinario de la familia, y 
en general para la liquidación del conjunto de relaciones patrimoniales que puedan existir 
entre los cónyuges derivadas de la vida en común. Pero es también doctrina de esta 
Dirección General que cuando no se trate de un convenio regulador aprobado en un 
proceso de separación, nulidad y divorcio (cfr. artículos 769 y siguientes de la Ley de 
Enjuiciamiento  Civil)  sino  ante  un  procedimiento  para  la  liquidación  del  régimen 
económico-matrimonial (cfr. artículos 806 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil), 
el acuerdo transaccional homologado por el juez no es inscribible si no consta en 
escritura pública. Así resulta de las Resoluciones de 30 de noviembre de 2016, y 16 de 
febrero, 1 de marzo, 5 de abril y 18 y 19 de mayo de 2017, entre otras. Según esta 
última, «(...) la falta de conexión entre la acción entablada que conlleva a la liquidación 
de  la  sociedad  conyugal  con  una  situación  de  crisis  matrimonial  despojan  a  este 
documento de su excepcional habilitación para el acceso al Registro del mismo, al no 
poder ser considerado como parte del convenio inicialmente propuesto pero no realizado 
(...)». Otra cosa es que se trate tanto de supuestos de convenio regulador como de 
acuerdo transaccional con contenido equiparable a un convenio regulador siempre que 
esté en íntima conexión con una situación de crisis matrimonial, de modo que del título 
presentado a inscripción resulte que la liquidación del régimen económico-matrimonial 
provenga de un proceso de nulidad, separación o divorcio (cfr. Resoluciones de 26 de 
julio, 18 de septiembre y 11 de octubre de 2017).
4.  En  el  presente  caso  ha  quedado  acreditada  la  conexión  del  acuerdo 
transaccional con la liquidación de régimen económico-matrimonial derivada del proceso 
de divorcio previo de las partes. Por ello, debe concluirse que el documento objeto de la 
calificación impugnada es susceptible de inscripción registral.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación 
impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 14 de octubre de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.