BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 293 Viernes 6 de noviembre de 2020 Sec. III.   Pág. 97032
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
13759 Resolución de 23 de octubre de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la 
registradora de la propiedad de Denia n.º 2 a inscribir una escritura de 
modificación de obra nueva y propiedad horizontal.
En  el  recurso  interpuesto  por  don  J.S.S.P.,  en  nombre  y  representación  de  la 
sociedad «Bahía de Denia Properties, S.L.», contra la negativa de la registradora de la 
propiedad de Denia número 2, doña Susana Juste Ribes, a inscribir una escritura de 
modificación de obra nueva y propiedad horizontal.
Hechos
I
En virtud de escritura autorizada por el notario que fue de Gata de Gorgos, don 
Alberto Navarro-Rubio Serres, el 5 de septiembre de 1987, protocolo 1430, la sociedad 
«Coastline Corporation España, S.A.» formalizó una serie de operaciones jurídicas. En 
concreto, compró y agrupó, por ser colindantes, las fincas 3.840, 32.460 y 10.109 del 
Registro de la Propiedad de Denia dando lugar a la registral número 36.680; y sobre la 
finca resultante declaró una obra nueva consistente en un edificio compuesto de planta 
baja y dos plantas altas.
Posteriormente se otorgaron varias declaraciones de obra nueva sobre dicha finca. 
Así, en virtud de escritura autorizada por el notario que fue de Gata de Gorgos, Don 
Alberto Navarro-Rubio Serres, el día 8 de marzo de 1988, protocolo 384, la mercantil 
«Coastline  Corporation,  S.A.»,  declaró  una  obra  nueva  sobre  la  finca  descrita  la 
registral 10.109 (que luego pasó a formar parte de la finca registral 36.680) consistente 
en: «Urbana. Chalet compuesto de dos viviendas: Una vivienda unifamiliar de 300,00 m2, 
y vivienda unifamiliar adosada de 100,00 m2, convenientemente distribuidas; cuadras 
para caballos y picadero. Pozo, piscina, y jardines con riego automático y vallado. Linda 
por los cuatro puntos cardinales con la parcela de su situación en donde se encuentra 
ubicada. Hoy inexistente, habiendo sido derrumbada hace más de cinco años».
En virtud de escritura autorizada por el mismo notario, Don Alberto Navarro-Rubio 
Serres, el 22 de marzo de 1988, la misma sociedad, sobre la finca 36.680, declaró como 
obra nueva y constitución en régimen de propiedad horizontal un edificio compuesto por 
dos bloques, el Bloque (…), con una superficie de solar de 340,96 m2, ubicado en la 
parte Noroeste, y el Bloque (…), con una superficie de solar de 400,68 m2, ubicado en su 
parte Noreste.
Mediante nueva escritura autorizada por el mismo notario, el 21 de agosto de 1989, 
protocolo 1188, se declaró, sobre la registral 36.680, la obra nueva y división horizontal 
de un edificio de dieciséis viviendas, denominado Bloque (…) con una superficie de 445 
metros cuadrados.
Mediante escritura autorizada por el mismo notario, el 18 de octubre de 1991, se 
declararon varias obras nuevas sobre varias fincas y se asignaron las cuotas respecto de  e.
la total urbanización. En especial, sobre la finca 36.680 se declaró la siguiente obra:  w.b
«Urbana. Chalet de 275m2, convenientemente distribuida, conocida como "(…)". Linda:  759ww
Penocr latovdaodsa  leons  eplu enxttorse mcaor ndoinratele dse c loan m lais mpaar»c.e Elas tdao únldtiem as efi nhcaall,a q uubei ceasd laa,  qeunec oinntetrráensdao esen 
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de Denia, cuya titularidad corresponde a la sociedad «Bahía de Denia Properties, S.L.», 
según consta en la inscripción 3.ª de fecha 12 de junio de 2013.
La  sociedad  «Coastline  Corporation  España,  S.A.»,  en  virtud  de  escritura  de 
agrupación autorizada por el que fue notario de Gata de Gorgos, don Alberto Navarro-
Rubio Berras, el 14 de marzo de 1989, agrupó la finca registral 39.935 y la finca 
número 7.459, dando lugar a la finca 39.937.
En escritura autorizada por el que fuera notario de Gata, don Alberto Navarro-Rubio 
Serres, el día 15 de enero de 1990, protocolo 53, se declaró la obra nueva y división en 
propiedad horizontal, del Bloque (…), con una superficie de 575,00m2 y del Bloque (…), 
que ocupa una superficie de 512,00m2.
En  escritura  autorizada  por  el  mismo  notario  el  26  de  noviembre  de  1990, 
protocolo 1323, modificada por otra de fecha 7 de mayo de 1993, autorizada por el 
Notario que fue de Denia, don Salvador Alborch Domínguez, protocolo 981, declararon la 
obra nueva y división horizontal del Bloque (…), que ocupa el solar de 512 metros 
cuadrados.
En  virtud  de  la  escritura  antes  reseñada,  de  fecha  el  18  de  octubre  de  1991, 
autorizada  por  el  Notario  de  Gata  de  Gorgos,  Don  Alberto  Navarro-Rubí  Serres, 
protocolo 801, se declaró una obra nueva sobre la finca 39.937, conocida como «(…)».
Dicha  escritura  fue  rectificada  por  otra  de  fecha  18  de  diciembre  de  1992, 
protocolo 962, otorgada ante el mismo notario, en el sentido de hacer constar que las 
fincas conocidas como «(…)» y «(…)», quedaban constituidas en régimen de propiedad 
horizontal y asimismo, que, por error, se asignaron las cuotas de cada bloque en la total 
urbanización como conjunto urbanístico, sin hacer constar que dicha cuota del respectivo 
bloque se dividiría proporcionalmente entre los distintos apartamentos que la componen, 
rectificándola en tal sentido, y asignando las cuotas como constan en dicha escritura.
En virtud de escritura autorizada el día 1 de agosto de 2003 por el que fue notario de 
Denia, don Miguel Giner Albalate, la sociedad «Coastline Corporation España, S.A.». 
declaró que, aunque se habían asignado las cuotas de calda bloque en relación con el 
total de la urbanización, la realidad era que se trataba de «dos fincas individualizadas, y 
dos Comunidades de Propietarios, por lo que se asignan las cuotas de cada bloque, 
cuyas cuotas se dividirán proporcionalmente entre los distintos apartamentos que la 
componen de la siguiente forma:
a)  Comunidad de Propietarios (…): Se le asigna una cuota del 20,00 por ciento 
sobre el Conjunto (…) Primera Fase. Bloque (…): Se le asigna una cuota del 20,00 por 
ciento sobre el Conjunto (…): Se le asigna una cuota del 16,00 por ciento sobre el 
Conjunto (…): Se le asigna una cuota del 43,90 por ciento sobre el Conjunto (…): Se le 
asigna una cuota del 0,10 por ciento sobre el Conjunto (…).
b)  Comunidad de Propietarios (…): Se le asigna una cuota del 30,53 por ciento en 
el conjunto de (…): Se le asigna una cuota del 36,39 por ciento en el conjunto de (…): Se 
le asigna una cuota del 30,53 por ciento en el conjunto de (…): Se le asigna una cuota 
del 2,55 por ciento en el conjunto de (…)».
Además, en la misma escritura, la mercantil «Coastline Corporation España, S.A.» 
modificó la declaración de obra nueva de la finca «(…)», la cual pasó a tener la siguiente 
descripción: Urbana. Chalet de 275m2, convenientemente distribuida, conocida como 
«(…)». Linda: Por todos los puntos cardinales con la parcela donde se halla ubicada, 
encontrándose enclavada en el extremo norte de la misma, que a su vez linda: por Norte, 
camino y barranco; Sur, finca segregada de Coastline Corporation España, S.A.; Este,  e
camino; y Oeste, barranco. Anejo Privativo: Tierra secano en término de Dénia, partida  b
(…), de mil ciento once metros cuadrados, que rodea la finca denominada «(…)». Y  759ww
dlinedcaím; eNtroorste r,e vsitaol  dye  bfianrcraa nmcaot;r iSz;u Er,s teen,  vuianla;  yl íOneeas ted,e b caurraarnecnota. y siete metros cincuenta
DenMiae, ddioann tMe iegsucerli tuGrian earu Atolbriazaladtea,  ebl adjoía  e1l 9n údme eferob r4e0ro7  ddee  2p0r0o9to, cpoolor ,e dl onno tGar.iPo.  qeune c fauleid adde 
de liquidador de la sociedad «Coastline Corporation España, S.A. En Liquidación», don
M.A.P.R., don J.S.S.P., y don M.A.O.A., en nombre y representación de la Comunidad de 
Propietarios (…), y don J.S.S.P. en representación, como administrador único, de la 
entidad  «True,  S.L.»,  esta  última,  sociedad  entonces  titular  registral  de  la  finca 
denominada «(…)», formalizaron operaciones de ratificación, rectificación y modificación 
del título constitutivo de la referida urbanización.
En concreto, y en lo que interesa a este expediente, declararon que el terreno que se 
segregó de la finca registral 36.680 de 1.111 metros cuadrados no se debió segregar 
sino  agruparlo  a  la  finca  «(…)»,  como  elemento  privativo  de  la  misma, 
comprometiéndose la sociedad titular de tal finca, «True, S.L.» a «soportar y aceptar los 
servicios comunes de la urbanización (…)».
Asimismo,  constan  testimoniadas  en  la  escritura  en  primer  lugar,  certificación 
expedida por el secretario con el visto bueno de los vicepresidentes de la comunidad 
el 29 de octubre de 2007, de la Junta General Ordinaria celebrada el día 24 de febrero 
del año 2004, de acuerdo con la cual se aprobó por unanimidad lo siguiente: «(…) el 
terreno  que  rodea  la  construcción  llamada  "(…)",  con  1111  metros  cuadrados  de 
superficie,  pasa  a  constituirse  en  "anejo  de  uso  privativo"  inseparable  de  dicho 
inmueble»; y, en segundo lugar, sentencias dictadas por el Juzgado número 4 de Denia, 
de fecha 30 de junio de 2006 y por la Audiencia Provincial de Alicante, de 11 de junio 
de 2007.
Presentada esta escritura en el Registro de la Propiedad número 2 de Denia, fue 
objeto de una primera calificación negativa.
Mediante escritura autorizada en Denia el día 13 de febrero de 2020 por el notario 
don José María González Arroyo, bajo el número 242 de protocolo, la entidad «Bahía de 
Denia Properties, S.L.» titular registral de la finca 20.071, debidamente representada por 
don J.S.S.P., subsanó otra de 31 de diciembre de 2012, de constitución de sociedad de 
responsabilidad limitada, autorizada por el mismo notario, con el fin de rectificar la 
descripción que en dicha escritura se hacía de la finca 20.071, denominada «(…)».
Estas escrituras junto fueron presentadas en el Registro de la Propiedad número 2 
de Denia, el día 28 de febrero de 2020, bajo el asiento de presentación número 202 del 
Diario de operaciones número 41 y el número 866 del Libro de Entrada, siendo objeto de 
una nueva calificación negativa el día 7 de abril 2020.
Con fecha 5 de junio de 2020, el notario don José María González Arroyo, extendió 
diligencia complementaria de la escritura autorizada por él el día 13 de febrero de 2020, 
bajo el número 242 de protocolo, en la que hizo constar que el día 28 de mayo de 2020, 
don J.S.S.P., en su condición de administrador único de la mercantil «Bahía de Denia 
Properties, S.L» manifestaba su voluntad de subsanar los defectos expresados en la 
nota de calificación de 7 de abril de 2020, a cuyo efecto daba nueva redacción correcta 
de la finca 20.071 del Registro de la Propiedad número 2 de Denia: «Urbana. Chalet 
de 275m2, convenientemente distribuida, conocida como "(…)". Se halla ubicado en el 
extremo Norte de la parcela y linda por todos los puntos cardinales con la parcela donde 
se halla ubicada de uso y disfrute privativo del mismo. El chalet cuenta con una parcela 
de uso y disfruto privativo de ochocientos treinta y seis metros cuadrados (836 m2) que le 
rodea por todos los puntos cardinales. (…)».
Constan  testimoniadas  la  certificación  de  los  acuerdos  adoptados  por  la  Junta 
General de 24 de febrero de 2004, así como la certificación expedida por el secretario 
con el visto bueno de los vicepresidentes el día 16 de febrero de 2009 de los acuerdos 
adoptados en Junta General Extraordinaria celebrada el día 23 de enero de 2009, por la 
que la Junta faculta a determinadas personas para otorgar cuantas escrituras sean  s
necesarias a fin de dar cumplimientos a las sentencias dictadas antes indicadas. oe.
II
Presentada la dicha diligencia junto con las escrituras 407/2009 y 242/2020, fue 
objeto  de  nueva  calificación  negativa  por  parte  de  la  registradora  en  los  términos 
siguientes:
«(…) Se suspende la práctica de las operaciones registrales interesadas, dado que:
En la diligencia ahora presentada, se hace constar que la parcela de uso y disfrute 
privativo del Chalet es de 836 m2, con lo que quedaría aclarado el defecto número 2 de 
la anterior nota de calificación. No obstante, la finca 43.249 del Registro Matriz de Denia, 
hoy trasladada a la finca 20.071 de este Registro, aparece inscrita dentro de un complejo 
en división horizontal que va a implicar que cualquier modificación del título constitutivo 
requerirá unanimidad de todos los titulares actuales.
1.  Es necesario inscribir previamente la escritura de segregación, autorizada el 10 
de octubre de 1989, por el notario que fue de Gata de Gorgos, don Alberto Navarro-
Rubio Serres, bajo el número de protocolo 1.389, teniendo en cuenta lo indicado en la 
diligencia ahora aportada.
2.  Para  inscribir  la  agregación  de  dicha  finca  a  la  finca  (…),  requerirá 
consentimiento  unánime  de  todos  los  propietarios  actuales  por  afectar  al  título 
constitutivo de la Propiedad Horizontal.
Fundamentos de Derecho.
1.  En nuestro sistema de folio real los asientos registrales, salvo contadísimas 
excepciones,  están  enlazados  entre  sí,  de  manera  que  los  sucesivos  titulares  del 
derecho real inscrito se suceden entre sí, sin solución de continuidad, por exigencia de 
llamado principio de tracto sucesivo, consagrado por el artículo 20 de la citada Ley 
Hipotecaria, que dispone que para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, 
transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre 
inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que 
otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos, y que en el caso de 
resultar  inscrito  aquel  derecho  a  favor  de  persona  distinta  de  la  que  otorgue  la 
transmisión o gravamen, los Registradores denegarán la inscripción solicitada.
2.  Artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Vista la resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 
fecha 1 de junio de 2020.
Teniendo  en  cuenta  además  que  es  necesario  que  el  acuerdo  en  la  junta  de 
propietarios  se  adopte  por  unanimidad.  En  la  medida  en  que  la  alteración  de  la 
descripción del edificio en su conjunto y de sus elementos independientes implica la 
modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, debe estarse a lo que 
establece el artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Por otro lado, por exigencias de los principios de legitimación registral y tracto 
sucesivo, para inscribir cualquier modificación descriptiva que afecte directamente a 
alguno de los departamentos independientes de la propiedad horizontal, es necesario 
que preste su consentimiento el titular registral afectado (artículos 1.3, 20, 38 y 40 de la 
Ley Hipotecaria). Y ha de ser el titular registral que lo sea en el momento de presentarse 
la escritura de modificación descriptiva a inscripción. s
Y en base a todo lo expuesto, se suspende la práctica de las operaciones registrales  oe.
interesadas, dado que: w.
cuen1t.a  loE sc onnesctaetsaadroio e nin lsac driibliigr epnrceiav iaahmoernat ea ploar taedsac.ritura  de  segregación,  teniendo  en
2.  Para  inscribir  la  agregación  de  dicha  finca  a  la  finca  (…),  requerirá 
consentimiento  unánime  de  todos  los  propietarios  actuales,  por  afectar  al  título 
constitutivo de la Propiedad Horizontal.
Denia, 16 de julio de 2020.–La Registradora. Fdo., Susana Juste Ribes.
Contra esta decisión (…).»
III
Don  J.S.S.P.,  en  nombre  y  representación  de  la  sociedad  «Bahía  de  Denia 
Properties, S.L.», en su condición de administrador solidario, interpuso recurso contra la 
calificación mediante escrito que causó entrada en el Registro número 2 de Denia, en el 
que alega lo siguiente:
«(…) No se precisa la previa inscripción de la escritura que cita la Sra. Registradora 
de la Propiedad por cuanto que, la inscripción de la agregación solicitada, no interrumpe 
el  tracto  sucesivo  por  cuanto  que  hay  elementos  suficientes  para  proceder  a  la 
inscripción que solicitamos en nuestra escritura complementaria de otra, firmada ante el 
Notario don José María González Arroyo el 13 de febrero de 2020, y en la diligencia 
también del mismo Notario de fecha 13 de febrero de 2020.
En  cuanto  el  consentimiento  unánime  que  habla  la  Sra.  Registradora  de  la 
Propiedad, se aprobó en Junta General Ordinaria de fecha 24/2/2004. En el documento 
número  4,  diligencia  del  13/2/2020,  y  en  el  documento  adjunto  constan  dos 
certificaciones de la Comunidad de Propietarios, en uno de los cuales consta tomado por 
unanimidad en dicha Junta consistente en el acuerdo de que el terreno que rodea la 
construcción de la finca denominada (…) pasa a constituirse en "anejo de uso privativo" 
de dicho inmueble, la validez de los acuerdos tomados en dicha Junta consta en la 
Sentencia número 000139/2006 de fecha 30.06.2006 del Juzgado Mixto número 4 de 
Denia, documento también unido a la diligencia del Juzgado número 4.
En la escritura número 407 del 19/02/2009 ante el Notario don Miguel Giner Albalate, 
consta dichos acuerdos unánimes de la Junta General Ordinaria, páginas 32 y 33; 
página 35 y página 44. Los acuerdos adoptados en Juntas Generales no tienen fechas 
de caducidad, no prescriben y obligan a posteriores adquirentes.
Fundamentos de Derecho
Los artículos 322 y siguientes de la LH en cuanto al procedimiento. El artículo 176 
LPH sobre la ejecutoriedad de los acuerdos tomados en Junta General. Arts. 55 y 323 
LH. La STS 308/2005 del 25.01.2005 Recurso n.º 3501/1998. Resolución 33/2005 sobre 
caducidad de la impugnación. (…)»
IV
La registradora de la propiedad emitió informe el día 10 de agosto de 2020 y elevó el 
expediente a esta Dirección General. En su escrito revoca el primer defecto de la nota de 
calificación, pero mantiene el segundo, reiterando la necesidad de acuerdo unánime para 
inscribir la modificación de obra nueva del chalet «(…)».
Fundamentos de Derecho e.e
Vistos los artículos 396 y 606 del Código Civil; 1, 13, 17, 20, 32, 38, 40 y 326 de la  759www.
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de 2006, 7 de septiembre de 2007, 16 de julio de 2009, 9 de octubre de 2010 y 13 de
mayo de 2016, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del 
Notariado de 15 de junio de 1973, 7 de enero de 1994, 23 de mayo y 23 de junio 
de 2001, 12 de diciembre de 2002, 4 de marzo y 4 de noviembre de 2004, 23 y 31 de 
marzo, 5 y 23 de julio de 2005, 30 de noviembre y 13 de diciembre de 2006, 19 de abril 
de 2007, 9 de febrero de 2008, 22 de septiembre de 2009, 27 de diciembre de 2010, 8 
de abril y 30 de julio de 2011, 25 de abril, 1 de julio y 4 de octubre de 2013, 21 de enero 
y 24 de abril de 2014, 26 de febrero de 2015, 19 y 22 de abril, 5 de julio y 7 de noviembre 
de 2016 y 29 de marzo de 2017, 17 de enero, 11 de mayo, 27 de junio, 18, 19 y 27 de 
julio de 2018, 29 de mayo, 25 de octubre y 19 de diciembre de 2019 y 1 de junio 
de 2020.
1.  Mediante las escrituras y diligencia objeto de la calificación impugnada se elevan 
a público determinados acuerdos de la junta de propietarios de una comunidad en 
régimen de propiedad horizontal en la que concurren las circunstancias siguientes:
a)  Sobre la finca registral 36.680 del Registro de la Propiedad matriz de Denia, se 
declararon varias obras nuevas entre los años 1988 y 1989, quedando ulteriormente 
constituidas en una comunidad de propietarios formada por cinco bloques y un chalet, 
este último denominado «(…)», finca 20.071 de Registro de la Propiedad número 2 de 
Denia (procedente de la finca 43.249 del Registro matriz de Denia), cuya titularidad 
inicial correspondía a la sociedad «Coastline Corporation España, S.A», ulteriormente 
vendida a «True, S.L.», según consta en la inscripción 2.ª de la finca matriz 43.249, y 
perteneciente actualmente a la sociedad «Bahía de Denia Properties, S.L.» –ahora 
recurrente– según la inscripción 3.ª de la finca 20.071, de 12 de junio de 2013.
b)  El día 24 de febrero de 2004 se celebró junta general ordinaria de copropietarios. 
Según la certificación incorporada a la escritura, expedida por el secretario del complejo 
con el visto bueno de los vicepresidentes, se aprobó por unanimidad de los propietarios 
lo siguiente: «(…) el terreno que rodea la construcción llamada «(…)», con 1.111 metros 
cuadrados de superficie, pasa a constituirse en «anejo de uso privativo» inseparable de 
dicho  inmueble».  Estos  acuerdos  fueron  impugnados  judicialmente  y  después 
confirmados en parte, en los términos que resultan de las Sentencias dictadas por el 
Juzgado número 4 de Denia, de 30 de junio de 2006 y por la Audiencia Provincial de 
Alicante, de 11 de junio de 2007.
c)  Los  referidos  acuerdos  de  la  junta,  junto  con  otras  operaciones  registrales, 
fueron elevados a público mediante escritura de 19 de febrero de 2009, autorizada por el 
notario que fue de Denia, don Miguel Giner Albalate, bajo el número 407 de protocolo, 
interviniendo  en  su  otorgamiento  el  entonces  titular  registral  de  la  finca  20.071,  la 
sociedad «True, S.L.». Dicha escritura fue objeto de una primera calificación negativa por 
parte del Registro de la Propiedad número 2 de Denia.
d)  Mediante escritura autorizada en Denia el día 13 de febrero de 2020 por el 
notario don José María González Arroyo, bajo el número 242 de protocolo, don J.S.S.P., 
en nombre y representación de la sociedad «Bahía de Denia Properties, S.L.» titular 
registral de la finca 20.071, subsanó otra escritura de 31 de diciembre de 2012, de 
constitución de sociedad de responsabilidad limitada, autorizada por el mismo notario, 
con el fin de rectificar la descripción que en dicha escritura se hacía de la finca 20.071. 
Presentadas estas escrituras en el Registro de la Propiedad número 2 de Denia, fueron 
calificadas negativamente el día 7 de abril de 2020.
e)  El 5 de junio de 2020, el notario don José María González Arroyo, extendió 
diligencia complementaria de la escritura autorizada por él el día 13 de febrero de 2020,  e
bajo el número 242 de protocolo, en la que hizo constar que el día 28 de mayo de 2020,  bo
don  J.S.S.P.,  en  su  condición  de  representante  de  la  sociedad  «Bahía  de  Denia  759ww
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de Denia.
f)  La registradora suspende la inscripción por dos razones, si bien únicamente uno 
de los defectos es mantenido en el informe emitido por la ella con ocasión del recurso 
interpuesto, que debe ceñirse a tal defecto. Así, a su juicio, dado que la inscripción 
pretendida implica una modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, es 
necesario el consentimiento unánime de los titulares registrales actuales (arts. 5 y 17.6 
de la Ley sobre propiedad horizontal y 1.3, 20, 38 y 40 de la Ley Hipotecaria).
g)  El recurrente por el contrario defiende la validez de los acuerdos adoptados en el 
año 2004 y confirmados por sentencias de fecha posterior, dado que «los acuerdos 
adoptados en Juntas Generales no tienen fechas de caducidad, no prescriben y obligan 
a posteriores adquirentes.»
2.  Como ha señalado este Centro Directivo en numerosas Resoluciones (entre las 
más recientes, las de 25 de octubre de 2019 y 1 de junio de 2020), el régimen de 
propiedad horizontal se caracteriza por la existencia de un único derecho de propiedad 
cuyo objeto es complejo: el piso, local o departamento privativo –es decir, un espacio 
suficientemente  delimitado  y  susceptible  de  aprovechamiento  independiente–  y  la 
participación inseparable en la titularidad de los elementos, pertenencias y servicios 
comunes del edificio (cfr. artículos 3 de la Ley sobre propiedad horizontal y 396 del 
Código Civil). No se trata de dos propiedades yuxtapuestas (la del piso, local u otro 
departamento privativo) y la copropiedad sobre los elementos comunes, sino de un único 
derecho, de naturaleza especial y compleja, entre cuyas características más destacadas 
se encuentran: Por una parte, la atribución a cada piso o local de «una cuota de 
participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del 
mismo», de suerte que dicha cuota «servirá de módulo para determinar la participación 
en las cargas y beneficios por razón de la comunidad» (artículo 3, párrafo segundo, de la 
Ley sobre propiedad horizontal); y, por otro lado, la inseparabilidad e indisponibilidad de 
la cuota sobre «las partes en copropiedad» o elementos comunes, «que sólo podrán ser 
enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la 
que son anejo inseparable» (artículo 396, párrafo segundo, del Código Civil).
La  Ley  sobre  propiedad  horizontal  ha  superado  dos  características  propias  del 
clásico concepto de la copropiedad romana o por cuotas, de la que se aparta al no 
reconocer a los copropietarios la acción de división ni el derecho de retracto, y por eso 
dota a esa comunidad sobre los elementos comunes de una regulación especial en la 
que los intereses comunitarios predominen sobre el individual y encuentren su debida 
protección jurídica a través del órgano competente y con las facultades y límites que la 
propia Ley señala (cfr. la Resolución de 15 de junio de 1973).
Por  ello  se  atribuye  a  la  junta  de  propietarios,  como  órgano  colectivo,  amplias 
competencias para decidir en los asuntos de interés de la comunidad (cfr. arts. 14 y 17 
de la Ley sobre propiedad horizontal), si bien tratándose de determinados acuerdos (los 
que  impliquen  la  aprobación  o  modificación  de  las  reglas  contenidas  en  el  título 
constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad) sólo serán 
válidos cuando se adopten por los propietarios en los términos previstos en la regla 6 del 
artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal, es decir por unanimidad (siquiera sea 
presunta, como permite la regla 8 de tal precepto; e incluso con el voto en contra de un 
disidente, si prospera la acción para obtener la sustitución de la unanimidad por vía 
judicial, en el llamado «juicio de equidad» a que se refiere el párrafo tercero de la de la 
regla 7 del mismo artículo 17, norma que el Tribunal Supremo ha considerado aplicable 
también a los actos que requieren unanimidad, atendiendo a la realidad social actual –
cfr. Sentencia de 13 de marzo de 2003–), salvo que se trate de acuerdos que la misma  e.
ley exceptúa de la regla de unanimidad (cfr. los artículos 10 y 17). w.b
Esta necesidad de unanimidad para los acuerdos que impliquen modificación del  759ww
tpítruolpoi ecdoands tihtuotrivizoo nstea lh, al am  aúnltitmenai dop oaru nL ecyu a8n/d2o0 1la3s,  sduec e2s6iv adse  rejufonrimo,a sd ed er elah aLbeiylit ascoibórne, 
arertgíceunleor a1c7i,ó nh any  idroe neonvcaacmióinna duarsb aa nfaasc,il itaqru qeu ep lroesc iascaumeerdnotes  adlcioa nznaudeovsa,  ersepdeacciaclimóne ntael 
para incorporar actuaciones previstas en la citada ley, no queden ineficaces y así el
Preámbulo  de  la  citada  Ley  8/2013  expresa  que  no  se  puede  hacer  depender  la 
adopción de los mismos de que las comunidades de propietarios adopten dicha decisión 
por unanimidad o por mayorías muy cualificadas, máxime cuando van a incluir obras 
que, aunque afecten al título constitutivo o a los estatutos, en realidad competen a la 
Administración actuante autorizar o, en algunos casos, exigir.
3.  Para decidir si un acuerdo como el debatido en el presente recurso entra o no en 
el ámbito de competencias propio de la junta como acto colectivo de la misma cabe 
recordar que, conforme a la doctrina de esta Dirección General (cfr. Resoluciones de 23 
de mayo de 2001, 12 de diciembre de 2002, 4 de marzo de 2004, 23 y 31 de marzo y 5 
de julio de 2005, 19 de abril de 2007, 27 de diciembre de 2010, 8 de abril y 30 de julio 
de 2011, 25 de abril y 1 de julio de 2013, 24 de abril de 2014, 26 de febrero de 2015, 29 
de marzo de 2017, 27 de julio de 2018 y 25 de octubre de 2019), en materia de 
propiedad horizontal debe distinguirse entre los acuerdos que tienen el carácter de actos 
colectivos  (adoptados  con  los  requisitos  previstos  en  la  legislación  de  propiedad 
horizontal  resultantes  de  la  correspondiente  acta  –cfr.  artículo  19  de  la  Ley  sobre 
propiedad horizontal–), que no se imputan a cada propietario singularmente sino a la 
junta como órgano comunitario, y aquellos otros actos que, por afectar al contenido 
esencial del derecho de dominio, requieren el consentimiento individualizado de los 
propietarios correspondientes (categoría en la que la calificación recurrida subsume el 
acuerdo ahora debatido), el cual habría de constar mediante documento público para su 
acceso  al  Registro  de  la  Propiedad  (mediante  la  adecuada  interpretación  de  los 
artículos 3, 10 y 17 de la Ley sobre propiedad horizontal; cfr., también, el último inciso del 
apartado 2 del artículo 18, según la redacción hoy vigente).
Ciertamente, en este último caso no podría inscribirse la modificación si no se ha 
otorgado «uti singuli» por todos los que, en el momento de la inscripción, aparezcan 
como  propietarios  de  los  distintos  elementos  privativos  (cfr.  artículo  20  de  la  Ley 
Hipotecaria), sin que baste, por tanto, la unanimidad presunta (cfr. artículo 17, regla 8, de 
la Ley sobre propiedad horizontal), o la mayoría simple a la que se refiere el artículo 17, 
regla 2, de la citada ley, siendo necesario el consentimiento expreso y real de todos los 
titulares registrales. En definitiva, en estos casos no se trata de una decisión o acto de la 
junta, sino que se trata de una decisión personal e individual de cada propietario, sujeta 
a las reglas y requisitos de capacidad, legitimación y forma propias de las declaraciones 
de voluntad personales.
Aceptada la citada doctrina por la que se distingue entre aquellas situaciones en las 
que es necesario el consentimiento individual de los propietarios, por quedar afectado el 
contenido esencial de su derecho, de aquellas otras en las que basta la expresión de un 
consentimiento colectivo de la comunidad, la cuestión se reduce a determinar si se trata 
de uno u otro supuesto. En el primer caso las exigencias derivadas del principio de tracto 
sucesivo imponen la acreditación de que el titular registral de los elementos afectados ha 
prestado su consentimiento en la forma determinada por la ley, mientras que en el 
segundo es suficiente acreditar que se ha alcanzado el acuerdo colectivo exigido por la 
legislación reguladora de la propiedad horizontal.
Siguiendo esta doctrina, este Centro Directivo ha tenido la oportunidad de decidir 
que, en determinados casos, la modificación del título constitutivo de que se trataba 
consistía en actos de la junta como órgano colectivo de la comunidad, adoptados por 
unanimidad de los propietarios en los términos previstos en el artículo 17 de la Ley sobre 
propiedad horizontal, que no requieren la prestación de consentimiento individualizado 
de los titulares registrales (así, la desafectación de determinados elementos comunes y  s
ulterior venta de los mismos –Resoluciones de 4 de marzo de 2004, 23 de marzo  oe.
de 2005 y 30 de noviembre de 2006–; la vinculación «ob rem» de los trasteros a las  w.
viviendas,  como  anejos  –Resolución  de  31  de  marzo  de  2005–;  o  determinada  759ww
dmeo d2if0ic1a9c, ióens tad eú lltoims ae setna tuctuoasn t–oR ae solalu cmioondeifsic adceió n5  ddee  ljau lipoa rdtiec ip2a0c0ió5n  ye n2 9l odse  gmasatyoos 
correspondiente a un local comercial–).
En cambio, ha considerado que la especificación del trastero que corresponde a 
cada uno de los pisos expresados, en determinadas circunstancias, se trata de un acto 
que, por afectar al contenido esencial del derecho de dominio, requiere el otorgamiento 
de escritura pública en la que los titulares registrales de distintos pisos presten su 
consentimiento  y  declaren  la  superficie  y  demás  elementos  identificadores  de  sus 
respectivos anejos (Resolución de 12 de diciembre de 2002); asimismo ha concluido que 
la conversión de un elemento privativo en común es un acto dispositivo que requiere el 
otorgamiento singular de los titulares registrales del mismo y de sus cónyuges –en 
régimen  de  gananciales–  en  la  correspondiente  escritura  de  modificación  del  título 
constitutivo (Resoluciones de 23 de junio de 2001 y 29 de marzo de 2017). En el mismo 
sentido,  y  más  recientemente,  esta  Dirección  General  ha  considerado  que  la 
modificación del título constitutivo en sentido de que el uso exclusivo que corresponde a 
un elemento privativo sobre la azotea, pasando tal uso a ser común de todos los 
propietarios,  requiere  del  consentimiento  individual  del  titular  de  aquel  elemento 
(Resolución  de  17  de  enero  de  2018);  requerimiento  que  igualmente  ha  afirmado 
respecto de la modificación de los estatutos en el sentido de restringir los usos que 
pueda desarrollar en su propiedad el titular de los locales comerciales (Resolución de 27 
de julio de 2018).
4.  Atendiendo a las consideraciones anteriores, debe determinarse si el acuerdo de 
modificar de la descripción de uno de los chalets que integran la comunidad propietarios, 
consistente en la configuración como anejo privativo del mismo de una parte de la finca 
de 836 metros cuadrados, adoptado en la forma antes expuesta, cumple las exigencias 
de la Ley sobre propiedad horizontal según la interpretación de esta Dirección General, y, 
por ende, si es susceptible de inscripción.
Y  la  respuesta  ha  de  ser  negativa,  debiendo  confirmarse  la  calificación  de  la 
registradora.  Ciertamente,  la  configuración  de  un  elemento  común  de  la  propiedad 
horizontal como anejo de una de las viviendas o elementos privativos de aquella implica 
una  modificación  del  título  constitutivo  (cfr.  artículo  5  de  la  Ley  sobre  propiedad 
horizontal) que requiere el acuerdo unánime de todos los propietarios, en la medida en 
que, al no haber sido aquella porción de finca de 836 metros cuadrados inicialmente 
incluida entre los elementos privativos tiene el carácter de elemento común de los 
edificios constituidos en régimen de propiedad horizontal siendo así que su configuración 
expresa  como  anejo  privativo  comporta  un  derecho  de  propiedad  separado,  pleno, 
exclusivo  y  excluyente  sobre  dicha  porción  de  terreno  quedando  sustraída  de  la 
presunción de comunidad que la Ley viene indirectamente a atribuir a todos aquellos 
elementos cuya privatividad no conste con claridad (cfr. artículos 396 del Código Civil y 3 
y siguientes de la Ley sobre propiedad horizontal y Resoluciones de 31 de marzo 
de 2005, 21 de enero de 2014, 17 de enero y 19 de julio de 2018). Así, toda alteración 
del régimen jurídico de los elementos comunes es materia que compete a la comunidad 
exigiéndose unanimidad en tanto en cuanto tal alteración implica una modificación del 
título constitutivo y de los estatutos de conformidad con el artículo 17, regla 6, de la Ley 
sobre propiedad horizontal, según el cual «Los acuerdos no regulados expresamente en 
este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el 
título  constitutivo  de  la  propiedad  horizontal  o  en  los  estatutos  de  la  comunidad, 
requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, 
representen el total de las cuotas de participación».
5.  Según afirma la registradora, en el presente caso el consentimiento para la 
modificación de la propiedad horizontal pretendida no ha sido prestado por la totalidad de  s
los titulares registrales actuales. oe.
Conforme a la reiterada doctrina de la Dirección General de los Registros y del  w.
Notariado (cfr., entre otras, las Resoluciones de 23 de julio de 2005, 9 de febrero  759ww
jduen i2o0 0y 81, 82 2d dee j usleiop tideem b2r0e1 8d ey 2 2090 9d, e2 5m daey oa byri l 1y9 1 d dee  djuicliioe mdeb r2e0 1d3e,  21011 d9e  ym 1a ydoe,  2j7u ndioe 
tdeer c2e0ra2s0 )p, esris oenna se l eRn eugnis tmroo mapeanrtoe cpieossetenr iionrs acr iltao sfe dcheare cdheo asd doep cdióonm dinei olo asd aqcuuireidrdooss  pdoer   BOE-A-cable e
modificación del título constitutivo, aunque sea a través de un consentimiento colectivo, 
es  necesario  que  ésta  cuente  con  el  consentimiento  de  esos  nuevos  titulares  de 
elementos privativos, por cuanto estos terceros no pueden verse afectados por las 
modificaciones del título constitutivo que no hubieren sido inscritas oportunamente (cfr. 
artículos 5 de la Ley sobre propiedad horizontal y 13, 17, 32 y 38 de la Ley Hipotecaria).
Precisamente, el fundamento del principio de inoponibilidad de los títulos no inscritos 
frente  a  los  derechos  inscritos,  radica  en  razones  de  seguridad  jurídica  del  tráfico 
(artículo 9.3 de la Constitución), para evitar las cargas ocultas y la clandestinidad en el 
ámbito inmobiliario, que es precisamente lo que la legislación hipotecaria trata de evitar. 
Dicho  principio  ya  fue  mencionado  expresamente  por  la  Sentencia  del  Tribunal 
Constitucional de 9 de mayo de 1995 que señaló como expresión de dicho principio los 
artículos 606 del Código Civil y 32 de la Ley Hipotecaria. También hacen referencia al 
principio de inoponibilidad las Sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 17 
de octubre de 1989, 15 de noviembre de 1990 y 30 de noviembre de 1991, entre otras. 
Asimismo,  la  Sentencia  de  la  misma  Sala  Primera  del  Tribunal  Supremo  de  7  de 
septiembre de 2007, no exigió el requisito de previa inscripción respecto al artículo 32 de 
la Ley Hipotecaria, pero sí la buena fe del tercero, que la ley presume. La admisión de 
cargas ocultas produciría enormes perjuicios en el tráfico inmobiliario y fomentaría la 
clandestinidad  frente  a  la  necesidad  de  transparencia  y  publicidad  de  los  actos  y 
contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles. De ahí 
la sanción establecida por los citados artículos 32 de la Ley Hipotecaria, 606 del Código 
Civil y 5 de la Ley sobre propiedad horizontal para los títulos no inscritos, que sólo puede 
responder a una falta de diligencia frente a los titulares que procuran la inscripción 
acogiéndose a la publicidad registral. En este caso, como en otros que la legislación civil 
e hipotecaria tratan de evitar con un tratamiento de prevención específica frente a esa 
clandestinidad o falta de transparencia, resulta que a los titulares de elementos privativos 
que  adquirieron  con  posterioridad  al  acuerdo  de  modificación,  estando  el  título 
constitutivo inscrito en el Registro sin las correspondientes modificaciones y accedieron 
al Registro con anterioridad a la pretensión de inscripción de dicha modificación, no les 
puede afectar la carga oculta representada por el acuerdo adoptado por la junta de 
propietarios que modificaron el título constitutivo de la propiedad horizontal, y ello con 
independencia  de  la  prestación  de  los  consentimientos  en  acto  colectivo  o 
individualizado.
Por ello, el consentimiento unánime de los propietarios que para la modificación del 
título constitutivo de la propiedad horizontal exige el artículo 5 de la Ley sobre propiedad 
horizontal ha de ser no sólo de los propietarios que lo fueran en la fecha de adopción del 
acuerdo de modificación del título constitutivo, sino de los que sean titulares registrales a 
la fecha en que dicho acuerdo y la consiguiente modificación estatutaria haya de acceder 
al Registro, y ello por cuanto para los propietarios actuales no pueden producir efectos 
aquellas  modificaciones  del  título  constitutivo  que  no  hubieran  sido  inscritas 
oportunamente, pues para dichos titulares el acto no inscrito constituiría una verdadera 
carga oculta carente de la transparencia y publicidad necesaria que exige el sistema 
registral o hipotecario, conforme a sus preceptos y a sus principios.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la calificación impugnada respecto del único defecto que ha sido mantenido 
por la registradora.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda  e
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el  bo
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las  759ww
nlao Lrmeya sH dipeol tjeucicairoia v.erbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
Madrid, 23 de octubre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, Sofía Puente Santiago.