BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 289 Viernes 3 de diciembre de 2021 Sec. III.   Pág. 149445
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
20034 Resolución  de  15  de  noviembre  de  2021,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de 
calificación del registrador de la propiedad de Coria, por la que se suspende 
la inscripción de un expediente notarial de reanudación de tracto sucesivo 
interrumpido.
En el recurso interpuesto por don Andrés Diego Pacheco, notario de Coria, contra la 
nota  de  calificación  del  registrador  de  la  Propiedad  de  Coria,  don  Alfonso  López 
Villarroel, por la que se suspende la inscripción de un expediente notarial de reanudación 
de tracto sucesivo interrumpido.
Hechos
I
Mediante acta otorgada el día 9 de abril de 2021 ante el notario de Coria, don Andrés 
Diego Pacheco, con el número 636 de protocolo, doña M. Y. P. G. V., se solicitaba el 
inicio del expediente de reanudación de tracto sucesivo interrumpido sobre la finca 
registral  número  833  de  Riolobos,  constando  por  diligencia,  de  fecha  11  de  mayo 
de 2021, la terminación del procedimiento.
II
Presentada dicha acta en el Registro de la Propiedad de Coria, fue objeto de la 
siguiente nota de calificación:
«Calificado  el  precedente  documento,  de  conformidad  con  los  artículos  18  y 
concordantes de la ley hipotecaria, se ha procedido a suspender la inscripción solicitada 
sobre la base da las siguientes consideraciones:
Hechos:
Con fecha 16/07/2021, J. F. L. H. presenta a las trece horas y cuarenta y cinco 
minutos, primera copia de acta de notoriedad para reanudar el tracto otorgada en Coria 
el día dos de Julio del alto dos mil veintiuno, número de protocolo 1155/2,021, del notario 
don Andrés Diego Pacheco, por la que dicho Notario estima justificada por notoriedad la 
pretensión de la reanudación de tracto a favor de M. Y. P. G. V. con carácter privativa, y 
con  el  exceso  de  cabida,  sobre  la  finca  833  de  Riolobos,  iniciado  mediante  acta 
autorizada con fecha 9 de abril de 2021, por el mismo Notario, protocolo 636/2021, que 
causó el asiento 1716 del Diario 68, que se acompaña. También se acompaña el 
protocolo  445  de  1981  de  Don  Francisco  Roco  García,  Notario  de  Plasencia,  de 
fecha 25/03/1981, y quo causa el asiento 370 del Diario 68.
Examinada la documentación presentada se acuerda la suspensión de la inscripción 
solicitada en base a los siguientes. e.
Fundamentos de Derecho: 034ww
la exStera sourdsipneanridae d liafi cpurlátacdtic paa drae ls ausbiseanntoa rs olali cfaitlatad od eall  únnoi chaa bdeorc usmideon atole gpaúdbalic poo qr ueel  nimotpairdioe 
completar el iter de la finca de este número, enlazando la titularidad registral vigente con
la  promotora  de  este  expediente,  destacando  el  hecho  de  haberse  advertido  la  Bc
necesidad de alegar la extraordinaria dificultad al tiempo de expedirse la certificación con 
motiva del acta de inicio del expediente del artículo 208 LH, donde se señaló que en el 
caso que nos ocupa no existe una verdadera interrupción del tracto (a pesar de la dicción 
literal de la norma primera del art. 208 LH, de acuerdo con la doctrina clásica de la D.G. 
invocada por la R. 30-V-1988), siendo lo procedente la adecuada formalización del único 
título  público  que  falta  por  parte  de  las  personas  interesadas  o  sus  respectivos 
herederos, título que en unión del resto de títulos traslativos que sí existen permitirían la 
inscripción a favor de la promotora.
Se parte de una finca inscrita con carácter presuntivamente ganancial a favor de Don 
J. G. T. y Doña L. A. V., existiendo una compraventa de 30-V-1963, donde Don J. G. T. y 
sus hijos, Don L. y Doña M., venden la finca de este número a Don F. S. V., y otra 
compraventa posterior, de fecha 25-III-1981, donde Don F. S. V. y su cónyuge venden a 
la promotora de este expediente, estando ambas transmisiones elevadas a público y 
debidamente liquidadas, de manera que  el único  eslabón que falta es la sucesión 
hereditaria de Doña L. A. V. a favor de sus hijos y cónyuge, y que de acuerdo con el título 
de  1963,  dicho  título  sería  un  Auto  de  Declaración  de  Herederos  Abintestato  en 
tramitación al tiempo de autorizarse la compraventa de 1963.
Así las cosas, dadas las circunstancias concurrentes (fecha de última inscripción de 
dominio vigente, fecha de fallecimiento de Doña L., etc...) podrían justificar la utilización 
de este procedimiento como título hábil para lograr reanudar el tracto sucesivo, pero, sin 
embargo, ello debe ser alegado por el notario en la propia acta de inicio, o bien, después 
de la advertencia registral, en el acta de cierre, siguiendo la doctrina de la D.G.S.J.F.P 
(por todas, R. 34-17, 19-IX-12, 7-XII-12, 24-III-15 y 28-IV-16).
De manera que, teniendo en cuenta el carácter excepcional de este expediente 
(R.18-III-00, 23-V-16, 3-I-17), como medio para lograr la inscripción, el Registrador ha de 
calificar  minuciosamente  la  documentación  aportada  para  comprobar  si  existe  una 
auténtica interrupción del tracto, siendo lo procedente en el caso que nos ocupa la 
formalización  del  título  material  que  motivo  la  adquisición  previa  por  parte  de  los 
herederos de Doña L. A. V., desprendiéndose de la compraventa de 1963 la posible 
existencia del único título material que falta, y todo ello de acuerdo con el carácter 
supletorio  y  excepcional  del  Procedimiento  de  Reanudación  del  Tracto  Sucesivo 
Interrumpido, así como la admisión del mismo por la Dirección General en los supuestos 
donde  no  hay  verdadera  ruptura  si  la  obtención  de  la  titulación  ordinaria  reviste 
extraordinaria dificultad (R.24-III-15), sin que la mera alusión a la inexistencia de un título 
tal y como hace el Notario autorizante, no obstante la dicción literal del título intermedio 
de 1963, baste para convertir el carácter excepcional del procedimiento en una regla de 
carácter general, llegando a situaciones no buscadas por el precepto regulador.
Por ello, entre el rigor excesivo y una laxitud excesiva –bastando indicar la no 
existencia de un título público de adquisición–, debe haber una labor de averiguación y 
justificación que legitime la solicitud del promotor y permita el procedimiento del art. 208 
LH como título hábil, siendo preciso alegar y justificar las dificultades extraordinarias que 
permitan la vía del art. 208 LH, a pesar de no haber un [sic] auténtica interrupción del 
tracto al faltar un único título material que completaría el iter traslativo y cuya existencia 
se deduce de la documentación aportada (R. 2-VII-20).
Arts. 18 LH, 98 RH, 208 LH y doctrina reiterada de la DGSJFP.
Teniendo los defectos señalados el carácter de subsanables, procede la suspensión 
de la inscripción solicitada, no habiéndose tomado anotación preventiva de suspensión al 
no haber sido solicitada. s
Contra esta calificación (…) w.b
AlfoCnsoori aL,ó cpienzc oV idllea rraogeol.s»to del año dos mil veintiuno. El Registrador (firma ilegible) Fdo.:
III
Contra la anterior nota de calificación, don Andrés Diego Pacheco, notario de Coria, 
interpuso recurso el día 17 de agosto de 2021 mediante escrito en que alegaba lo 
siguiente:
«A)  Hechos.
1.  (…)
2.  Extremos  que  se  recurren.  La  calificación  se  refiere  únicamente  a  la 
reanudación  del  tracto  interrumpido.  Se  trata  de  dilucidar  si  es  necesario  alegar 
extraordinaria dificultad en el caso que nos ocupa, para justificar la utilización de este 
procedimiento (expediente de dominio para la reanudación del tracto interrumpido), que 
debe ser utilizado de forma excepcional cuando exista una real interrupción del tracto.
En efecto, el señor registrador alega que no existe una real interrupción de tracto, 
sino una sucesión de titularidades fácilmente reanudable por vías ordinarias y no por la 
vía extraordinaria del expediente de dominio. En este caso concreto la requirente es 
propietaria en virtud de escritura de compraventa a Don F. S. V. y su esposa, Doña M. P. 
M. F., otorgada en Plasencia (Cáceres), el día 25 de marzo de 1981, ante el notario de 
dicha Ciudad, Don Francisco Roco García, número 445 de orden de Protocolo.
A su vez, Don F. S. V. y su esposa, Doña M. P. M. F., eran propietarios al haberla 
adquirido por compraventa, constante su matrimonio, a Don J. G. T. y sus hijos, Don L. y 
Doña M. G. A., en la escritura otorgada en Plasencia (Cáceres), el día 30 de mayo 
de  1963,  ante  el  que  fuera  notario  de  dicha  Ciudad,  Don  Aurelio  Díez  Gómez, 
número 932 de orden de Protocolo. Todas las escrituras citadas se incorporaron o 
acompañaron al expediente, además, se especifica que están debidamente liquidadas 
de los impuestos correspondientes ante el órgano competente y que las tuve a la vista.
Los titulares registrales son Don J. G. T. y su esposa, Doña L. A. V.
3.  Fundamenta la suspensión de la inscripción el Señor Registrador en la falta de 
alegación de extraordinaria dificultad para la tramitación del expediente, ya que el único 
eslabón necesario para que el tracto se reanudase seria aportar el Auto de Declaración 
de  herederos  abintestato  de  Doña  L.  A.  V.  Cita,  fundamentando  su  calificación, 
numerosas resoluciones de ese centro directivo, como la de 30 de mayo de 1988 (como 
doctrina clásica), 3 de enero de 2017, 19 de septiembre de 2012, 7 de diciembre 
de 2012, 24 de marzo de 2015 y 28 de abril de 2016.
4.  En  primer  lugar,  las  resoluciones  citadas,  sin  excepción,  se  refieren  a  un 
supuesto  de  hecho  distinto,  que  es,  básicamente,  que  el  actor  adquiere  del  titular 
registral o del heredero del titular registral.
Sin ánimo de ser exhaustivo, la resolución de 30 de mayo de 1988 establece que: “... 
es un procedimiento excepcional que requiere la existencia de un salto en el tracto 
registral de la finca y no una sucesión de titularidades, la cual se da en el presente caso, 
en el que el promovente del expediente, es decir, la persona que pretende la inscripción 
a su favor, manifiesta haber adquirido por compra, directamente, de uno de los titulares 
registrales...”, la de 3 de enero de 2017 afirma que: “.Como regla general, no cabe acudir 
al  expediente  de  reanudación  de  tracto,  cuando  no  existe  propiamente  tracto 
interrumpido. Esto ocurre en los supuestos en los que el promotor del expediente es 
heredero  o  causahabiente  del  titular  registral,  incluso  cuando  adquirió  de  los 
causahabientes del titular registral (Resolución de 15 de noviembre de 2003)...” y “... la 
exigencia de su formalización judicial instada en el juicio declarativo contra el titular  s
registral (Resolución de 13 de Abril de 1999). Igualmente, la RDGRN de 24-7-2012, dice  oe.
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mismo sentido la RDGRN de 29-4-2015 indica que el expediente de dominio no cabe
(como ya destacó la R. 30 de mayo de 1988) cuando el problema a solventar no es el de
reanudación  de  tracto,  “...  sino  el  de  la  falta  de  acreditación  suficiente  del  acto 
transmisivo a favor del recurrente (artículo 3 de la Ley Hipotecaria [La Ley 3/1946)], (o) el 
de falta del título formal adecuado para la inscripción. Tales deficiencias no pueden 
superarse por medio de un expediente de dominio para reanudar el tracto, sino a través 
del reconocimiento y pública documentación de dicho acto...”.
Por tanto, es evidente (como recoge ya expresamente el artículo 208 de la Ley 
Hipotecaria), que, si el título transmisivo necesario para la inscripción registral a favor del 
actor es el de adquisición al propio titular registral o a los herederos del titular registral, 
no existe una real interrupción del tracto y, solo en este caso, la extraordinaria dificultad 
debe ser alegada para recurrir al expediente de dominio.
En el caso que nos ocupa, los titulares registrales Son don J. G. T. y Doña L. A. V. 
Esta fallece posteriormente y son el viudo y titular con carácter ganancial, Don J. G. T. y 
quienes dicen ser hijos y herederos de Doña L. A. V., los que transmiten en virtud de 
escritura de compraventa, en el año 1963, a Don F. S. V. y su esposa, Doña M. P. M. F. 
Estos, posteriormente, transmiten en escritura de compraventa, en el año 1981, a la 
actora y promotora del expediente.
No es únicamente, como dice el señor registrador, el auto (sic) de declaración de 
herederos abintestato de Doña L. A. V. (si no se hubiera tramitado a esta fecha, sería 
acta notarial de declaración de herederos abintestato) el documento necesario para 
reanudar  el  tracto,  sino  también  la  liquidación  de  la  sociedad  de  gananciales  y 
aceptación y adjudicación de la herencia (aun cuando pudiese efectuarse en la propia 
escritura de compraventa de forma directa), que debería ser otorgado por Don J. G. T. y 
los herederos de Doña L. A. V., que no son las personas de quienes adquirió la actora, 
sino los que transmitieron a quien, a su vez, casi veinte años después, transmitió a la 
actora.
Es decir, se trata, se trata, de forma nata, de una interrupción de tracto per se, tal y 
como está definida en la jurisprudencia, doctrina y legislación y no es necesario alegar 
especial  o  extraordinaria  dificultad,  puesto  que  esta  está  subsumida  en  la  propia 
naturaleza del acto en concreto. No parece lógico que alguien con quien la actora y 
actual propietaria no ha tenido ningún tipo de relación jurídica, deba interesarse en que, 
quienes fueron propietarios hasta 1963, es decir, hace 57 años, tramiten una liquidación 
de sociedad de gananciales y aceptación de herencia, aun cuando fuera en forma de 
complemento de la propia escritura de compraventa de 1963. Además, debería la actora 
indagar si existe –o no– dictado un auto judicial de herederos abintestato (¿ante qué 
Juzgado?), o tramitar ella misma como requirente, puesto que podría inferirse que 
pudiera  tener  interés  legítimo  para  ello  con  la  legislación  vigente,  acta  notarial  de 
declaración de herederos abintestato (aportando, por ejemplo, certificado de defunción, 
libro de familia o certificados de nacimiento, ¿expedidos por qué Registro Civil?) Por todo 
ello, no parece razonable que únicamente porque falta en la tramitación del expediente 
una expresión parecida o equivalente a «alega la especial dificultad que conlleva el 
otorgamiento  del  instrumento  necesario  para  la  reanudación  del  tracto»,  el  señor 
registrador suspenda la inscripción a favor de la requirente o actora ya que esta dificultad 
es clara, evidente y perfectamente apreciable para cualquier operador jurídico.»
IV
El registrador de la Propiedad de Coria emitió informe ratificando su calificación en 
todos sus extremos y elevó el expediente a esta Dirección General, indicando que,  s
mediante diligencia subsanatoria de la escritura, presentada en el Registro el día 13 de  e.
agosto de 2021 se había subsanado el defecto y practicado el asiento solicitado. w.
Fundamentos de Derecho
DireVccisiótons  Gloesn earratílc udleo sl o1s,  R40e,g i2s0tr8o sy  y3 2d6e l dNeo ltaa rLiaedyo  Hdipeo 1te cdaer ijau;n liaos,  1R3e sdoel ujcuiloion eys  1d8e  dlea 
octubre de 2017 y 30 de enero de 2018, y la Resolución de la Dirección General de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública de 3 de junio de 2020.
1.  Es  objeto  de  este  expediente  decidir  si  es  inscribible  un  expediente  de 
reanudación del tracto sucesivo interrumpido tramitado al amparo del artículo 208 de la 
Ley Hipotecaria.
El registrador suspende la inscripción porque no existe verdadera interrupción del 
tracto al existir títulos públicos intermedios que se aportan.
En concreto, el primero de ellos se estima defectuoso pues se otorga por el titular 
registral de la finca, inscrita a su nombre con carácter presuntivamente ganancial y por 
sus  hijos  como  herederos  de  su  esposa  fallecida,  sin  acreditarse  su  condición  de 
herederos, al no aportarse la declaración de herederos, que acredite la condición de 
únicos herederos de los comparecientes, y sin que se haya alegado extraordinaria 
dificultad en su obtención en el acta.
El notario autorizante recurre alegando que la primera de las escrituras adolece de 
un defecto que considera de difícil subsanación, cual es no solo la declaración de 
herederos  en  cuestión,  sino  la  escritura  pública  de  liquidación  de  la  sociedad  de 
gananciales y de partición y adjudicación de la herencia de la causante, la cual no se ha 
aportado ni consta que se haya elevado a forma documental pública.
2.  Es  doctrina  reiterada  de  este  Centro  Directivo  el  carácter  excepcional  del 
expediente de reanudación del tracto sucesivo interrumpido, que solo puede utilizarse en 
los supuestos en los que se haya dado una auténtica interrupción en la cadena de 
titularidades, por una triple razón, como ya se expuso en la Resolución de 3 de junio 
de 2020:
a)  porque contra la regla básica de nuestro sistema que exige para la rectificación 
de un asiento el consentimiento de su titular o una resolución judicial dictada en juicio 
declarativo contra él entablado (cfr. artículos 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria), la 
resolución de dicho procedimiento puede provocar la cancelación de un asiento sin 
satisfacer ninguna de esas dos exigencias;
b)  porque  contra  la  presunción,  a  todos  los  efectos  legales,  de  existencia  y 
pertenencia del derecho inscrito a favor del titular registral (cfr. artículo 38 de la Ley 
Hipotecaria), se va a posibilitar una declaración dominical contraria al pronunciamiento 
registral en un procedimiento en el que no ha de intervenir necesariamente el favorecido 
por dicho pronunciamiento, y de ahí que el propio artículo 40.a) de la Ley Hipotecaria 
contemple este cauce como subsidiario de la inscripción de los titulares intermedios, y
c)  porque contra la exigencia de acreditación fehaciente del título adquisitivo para 
su  acceso  al  Registro  (cfr.  artículos  2  y  3  de  la  Ley  Hipotecaria),  se  posibilita  la 
inscripción en virtud de un procedimiento que declara la exactitud del título adquisitivo 
invocado por el promotor, siendo así que dicho título puede estar consignado en un 
simple documento privado y que en tal procedimiento puede no quedar asegurado el 
legítimo  reconocimiento  de  aquel  documento  privado  por  sus  suscriptores  (cfr. 
artículos 1218 y 1225 del Código Civil, 602 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil 
y 208 de la Ley Hipotecaria).
Esta excepcionalidad justifica una comprobación minuciosa por parte del registrador 
del cumplimiento de los requisitos y exigencias legalmente prevenidas, a fin de evitar la 
utilización de este cauce para la vulneración o indebida apropiación de derechos de 
terceros (al permitir una disminución de las formalidades que en los supuestos ordinarios  s
se prescriben, precisamente, para la garantía de aquellos, como por ejemplo la exigencia  oe.
dedSeleeu   sfiromieóranpmn odauneldiez a laapccsoiió óron ntb a ldpingeútaolb c lutiicornaanac e tdsoine  ftl ieysn rcpeeargnleeo tscae icos(ilp óaaensdc  iqrinaeuhls iestdrriiteecivnt iovtlea apss a  darqea u l aleass us t d rnieanofnsirncsmermianpiss c iiloóraenn le aprstreio vgipnaisitsaet r raamhll )ieep, dxóopita eepssda iesirea tcn d.tl)eae.     2021-20034n https://www.
interrupción de tracto, de modo que sólo cuando efectivamente concurra esta hipótesis y
así resulte del documento calificado, puede accederse a la inscripción.
3.  Respecto al caso que nos ocupa, esta Dirección General ya se pronunció en las 
Resoluciones de 1 de junio de 2017 y 3 de junio de 2020, afirmando: «no existe una 
verdadera interrupción del tracto ya que consta la formalización pública de los sucesivos 
documentos de adquisición desde el titular registral. La circunstancia de que algunos de 
estos títulos adolezcan de defectos, como señala el registrador, o que hayan sido objeto 
de  anteriores  calificaciones  negativas,  no  justifica  la  utilización  del  procedimiento 
excepcional para la reanudación del tracto, siendo lo procedente presentar los títulos 
para su calificación e inscripción y, en su caso, tratar de subsanar tales defectos».
No pueden estimarse las alegaciones del recurrente relativas a la extraordinaria 
dificultad  para  la  subsanación  del  defecto.  No  puede  equipararse  la  extraordinaria 
dificultad para lograr la formalización pública de un documento con el supuesto que 
motiva el presente expediente, en el que el documento público ya está otorgado, si bien 
es defectuoso, faltando acreditar la condición de herederos de los hijos de la causante 
transmitente  (tratándose  de  un  supuesto  de  aceptación  tácita  de  herencia  del 
artículo 1000 del Código Civil y sin que sea precisa para la enajenación la formalización 
adicional de la liquidación de sociedad de gananciales).
La inexistencia de extraordinaria dificultad, además, se corrobora con el hecho de 
que tal defecto es subsanado pocos días después por el notario recurrente, aportando el 
auto de declaración de herederos que es, además, un documento público.
De seguir la tesis del recurrente se estaría permitiendo la utilización del medio 
excepcional del expediente para la reanudación del tracto para lograr la inscripción de 
transmisiones dominicales por quien no tiene poder de disposición para ello o cuando no 
ha  tenido  lugar  una  transmisión  válida  del  dominio  y,  como  se  ha  señalado 
anteriormente,  se  debe  evitar  precisamente  la  utilización  de  este  cauce  para  la 
vulneración o indebida apropiación de derechos de terceros.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de 
calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 15 de noviembre de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.