BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 212 Jueves 6 de agosto de 2020 Sec. III.   Pág. 65131
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
9292 Resolución de 28 de julio de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la 
registradora de la propiedad de Madrid n.º 11, por la que se suspende la 
inscripción de la división horizontal de una finca.
En el recurso interpuesto por doña M. C. S. y doña M. V. D. C. contra la calificación 
de la registradora de la Propiedad de Madrid número 11, doña María Belén Merino 
Espinar, por la que se suspende la inscripción de la división horizontal de una finca.
Hechos
I
Se otorgó, el día 19 de junio de 2019, ante el notario de Madrid, don Alejandro Miguel 
Velasco Gómez, con el número de protocolo 2.508, una «escritura de declaración de 
subsanación de discrepancias relativas a la situación, configuración y superficie de finca 
y división horizontal», así como una escritura complementaria de la anterior ante el 
mismo notario el día 28 de enero de 2020, con el número de protocolo 334.
Por la división horizontal otorgada, la finca se dividía en catorce departamentos 
destinados a seis viviendas, cinco trasteros, dos almacenes y una oficina.
Se describían la planta semisótano destinada a almacenes y trasteros, la planta baja 
con una oficina y una vivienda, la planta primera y segunda con dos viviendas cada una, 
y planta tercera o bajocubierta con un elemento destinado a vivienda.
La escritura de fecha 19 de junio de 2019 incorporaba certificación expedida por 
técnico competente según lo dispuesto en el artículo 28.4 de la Ley de Suelo, haciendo 
constar que: «a los efectos de lo dispuesto en el artículo 52 del Real Decreto 1093/1997, 
de 4 de julio, y en el art. 28.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, 
certifico: que sobre el terreno (…) finca registral 19321, se ha construido una edificación 
terminada  hace  más  de  diez  años  con  una  superficie  total  construida  de  367  m2, 
coincidente con la superficie catastral, dividida en diferentes plantas y estancias que este 
técnico ha comprobado mediante visita realizada en fecha 15 de marzo de 2019».
En la certificación catastral que se incorpora constaba que el inmueble se trata de 
una parcela construida sin división horizontal, tiene una superficie construida de 367 
metros cuadrados, y su año de construcción es 2004, apareciendo descritos distintos 
elementos destinados a seis viviendas (00/A, 01/A, 01/B, 02/A, 02/B, 3B), siete con 
destino almacén (-1/01, -1/02, -1/04,-1/TR, -1/03, -1/05 y -1/UN) y una oficina (00/01).
Dicha escritura fue subsanada por la escritura complementaria otorgada el día 28 de 
enero de 2020 ante el mismo notario con número de protocolo 334. Esta escritura tenía 
por  objeto  acreditar  que  tanto  la  edificación  como  la  división  horizontal  tienen  una 
antigüedad superior a diez años, para lo que incorporaban nuevo certificado técnico del 
mismo arquitecto, y se aclaraban las superficies de los distintos departamentos por 
planta.
El nuevo certificado incorporado hacía constar que «a los efectos de lo dispuesto en  e.
el artículo 52 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, y en el art. 28.4 del Real Decreto  w.b
Legislativo  7/2015,  de  30  de  octubre,  certifico:  que  sobre  el  terreno  (…)  finca  92ww
ruengais tsruapl e1r9fi3c2ie1 , toseta lh ac ocnosntsrutriudiad od eu n3a6 e7d imfic2a,c icóoni ntceirdmeinntaed ac ohna clae  msuápse drfeic idei ecza atañsotsra cl,o ny 
cdoivmidpidroab haadcoe m meádsia ndtee  dviieszit aa rñeoasli zeand ad iefenr efenctehsa  p1l5a ndtaes m ya rezsot adnec i2a0s1 q9u ceo ne sltaes  tséicgnuiiceon theas 
superficies por planta (describe las superficie construida, con y sin elementos comunes,
y útil de cada una de las plantas semisótano, baja, primera, segunda y tercera)». Estas 
superficies eran coincidentes con las descritas en la escritura en conjunto para cada 
planta y con el resultado de la suma de las superficies de los elementos de cada planta.
Además,  se  incorporaba  también  a  la  escritura  documentos  de  una  empresa 
suministradora que acreditaban suministros individuales con antigüedad superior a diez 
años entre los distintos elementos objeto de la división horizontal.
II
Presentada  dicha  documentación  en  el  Registro  de  la  propiedad  de  Madrid 
número 11, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Calificado el precedente documento, tras examinar los antecedentes del Registro y 
los documentos complementarios aportados que constan en el asiento causado, el 
Registrador que suscribe la presente nota de calificación y despacho, ha practicado la 
inscripción parcial del mismo, en los libros y fincas que constan reseñados en el cajetín 
puesto  al  margen  de  la  descripción  de  cada  una  de  la/s  finca/s  inscrita/s,  Finca 
Registral 19321, al Tomo 338, Libo 269, folio 104, inscripción 4.ª, a la que le ha sido 
asignado la referencia CRU número 28035000055787, doña M. C. S., con carácter 
privativo, en cuanto al pleno dominio de ocho doceavas partes indivisas y el usufructo 
vitalicio de dos doce avas partes indivisas, doña M. V. D. C. y don J. R. D. C., cada uno, 
con  carácter  privativo,  el  pleno  dominio  de  una  doceava  parte  indivisa  y  la  nuda 
propiedad  de  una  doceava  parte  indivisa,  la  ampliación  de  obra  nueva  terminada, 
declarada por antigüedad de conformidad con el artículo 28.4 del TR de la Ley del Suelo, 
Real Decreto Legislativo 7/2015, sin que se haya acreditado su condición o no de fuera 
de  ordenación,  en  los  términos  que  resultan  de  la  nota  simple  informativa  que  se 
acompaña de conformidad con lo dispuesto en el artículo 19bis LH, con la descripción 
resultante del Registro, sin hacer constar como mera mención, art.98 L.H., los cambios 
de  descripción,  superficie  e  identificación  catastral  alegados  no  acreditados 
suficientemente documental y fehacientemente, de conformidad art. 3 Lh y 298 RH.
Al margen de la inscripción practicada se ha extendido de oficio nota de afección 
fiscal al pago del impuesto gado por plazo de cinco años.
Se han practicado las comunicaciones previstas en el artículo 65-3 TR Ley del Suelo, 
aprobado RD Legislativo 7/2015 de 30/10, a la Dirección General del Suelo, Comunidad 
de Madrid, y la comunicación prevista en artículo 54 del RD 1093/1997 al Ayuntamiento 
de Madrid.
Se han cancelado por caducidad una nota de afección fiscal.
Se suspende la inscripción en cuanto a la División horizontal a continuación llevada a 
cabo sobre el edificio, se hace constar la necesidad de:
Partiendo de que la constitución del Régimen de Propiedad Horizontal se realiza en 
el  momento  actual  respecto  de  una  construcción  levantada  en  el  año  2004,  de 
conformidad art 53 RD 1093/97, art 10-3-b y art 26 TR de la ley de Suelo vigente 
aprobada por RD legislativo 7/2015, la constitución de dicho régimen está sujeto a la 
previa autorización de licencia o acreditación del transcurso de plazo que impida adoptar 
medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición por 
haber  transcurrido  los  plazos  de  prescripción  correspondientes,  tal  y  como  a  [sic] 
establecido la Dirección General de Registros y del Notariado en reciente resolución de 3 
de junio de 2019. es
A  este  respecto  no  puede  entender  por  acreditada  la  antigüedad  de  dicha  bo
constitución de Propiedad Horizontal, ni con el certificado de técnico incorporado, que  92ww
ccpnaaraottdaadassu ttcirrnaaedll , i lcoidnasec  sdoecerfpr eioltcoartsa o cdseoa lmep mrqoeu evpenisa ttorsocsese   plaerre invcf iaoeltonrivesso  trsaau r iqtdíuucanue  l socsisnoo  nlo1ds ,itv iiti1nus7miyó,e unn2e  h0bao,l  erm3 iz2cios,on mn3taa 4l,u.,   nnE3ai 8l  d púeyrn  elia4sc ea1cn  edtrereet if feailcraseai encLnicóetioany     OE-A-2020-92able en https://
Hipotecaria en la medida en que les sean aplicables por razón de su contenido y 
extensión.
Los asientos practicados quedan bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen 
todos  sus  efectos  en  tanto  no  se  declare  su  inexactitud  en  los  términos  y  por  el 
procedimiento establecido en la legislación hipotecaria vigente.
Se incorpora Referencia Catastral de conformidad art. 53-5 Ley 13/1996. Sin los 
efectos  de  presunción  y  legitimación  del  art.  38  LH  de  conformidad  DF  4.ª  de  la 
Ley 13/2015. La Finca no consta coordinada gráficamente con el catastro en los términos 
del art. 10 LH
Contra la presente nota (…)
Madrid a veintiuno de Febrero del año dos mil veinte El Registrador (firma ilegible) 
Fdo. Belén Merino Espinar».
III
Contra la anterior nota de calificación, doña M. C. S. y doña M. V. D. C. interpusieron 
recurso el día 5 de junio de 2020 mediante escrito con los siguientes fundamentos:
«Fundamentos de Derecho
Primero.  El presente recurso se formula al amparo del art. 324 y ss. de la ley 
Hipotecaria, contra la calificación negativa a la inscripción de la División horizontal antes 
referida.
Segundo.  Según  señala  la  Resolución  de  3  de  junio  de  2019  (BOE  n.º  150 
de 24/06/2019), de esta Dirección General de los Registros y del Notariado, a la que 
tenemos el honor de dirigirnos:
“En  definitiva:  a)  No  se  precisará  la  aportación  de  licencia  para  la  propiedad 
horizontal, cuando la misma se ajuste a la licencia de obras que autorice la construcción 
de las edificaciones (resolución de 13 de julio de 2015); b) Tampoco se precisa la 
aportación de licencia de la propiedad horizontal cuando la misma no provoque un 
incremento de elementos privativos respecto de los que consten en la previa declaración 
de la obra nueva; y c) Este Centro Directivo ha sostenido la aplicación analógica, aunque 
con matices, del artículo 28.4 del Texto Refundido de la Ley de Suelo, a aquellos 
supuestos en que ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad 
urbanística  que  impliquen  su  demolición,  por  haber  transcurrido  los  plazos  de 
prescripción correspondientes”.
Por su parte, según dispone el art. 28.4 de la ley de Suelo:
“No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, en el caso de construcciones, 
edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de 
restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber 
transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, la constancia registral de la 
terminación de la obra se regirá por el siguiente procedimiento:
a)  Se inscribirán en el Registro de la Propiedad las escrituras de declaración de 
obra nueva que se acompañen de certificación expedida por el Ayuntamiento o por 
técnico  competente,  acta  notarial  descriptiva  de  la  finca  o  certificación  catastral 
descriptiva y gráfica de la finca, en las que conste la terminación de la obra en fecha  e.
determinada y su descripción coincidente con el título. A tales efectos, el Registrador  w.
comprobará la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de  92ww
qduisec ispelin tara uterb ya nqíuseti ceal  ssouberloe  nlao  fitniecnae o cbajerátoc tdeer  dlae mcoannsiatrlu oc ceiósntá,  eadfeifcictaadcoió np oer  isnesrtvaildaucmiónb rdees 
de uso público general.
b)  Los Registradores de la Propiedad darán cuenta al Ayuntamiento respectivo de 
las inscripciones realizadas en los supuestos comprendidos en los números anteriores, y 
harán constar en la inscripción, en la nota de despacho, y en la publicidad formal que 
expidan, la práctica de dicha notificación.
c)  Cuando la obra nueva hubiere sido inscrita sin certificación expedida por el 
correspondiente Ayuntamiento, éste, una vez recibida la información a que se refiere la 
letra anterior, estará obligado a dictar la resolución necesaria para hacer constar en el 
Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción de la declaración de obra 
nueva, la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido 
e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario”.
Tercero.  La nota de calificación aquí recurrida autoriza la inscripción de la obra 
nueva por antigüedad en base al art. 28.4 de la Ley de Suelo, pero sin embargo 
suspende la inscripción de la división horizontal en base al mismo precepto, alegando 
que “no puede entender por acreditada la antigüedad de dicha constitución de propiedad 
horizontal, ni con el certificado de técnico incorporado, que nada indica de los elementos 
privativos que constituyen la misma, ni de la certificación catastral incorporada que se 
refiere a un solo inmueble con una única referencia catastral, descrita como parcela 
construida sin división horizontal”.
La escritura complementaria anteriormente referida, de fecha 28 de enero de 2020, 
incluye certificación expedida por técnico competente según lo dispuesto en el art. 28.4 
de la Ley de Suelo, señalando que: “se ha construido una edificación terminada hace 
más de diez años con una superficie total construida con elementos comunes de 367 
m2,  coincidente  con  la  superficie  catastral,  y  dividida  hace  más  de  diez  años  en 
diferentes plantas y estancias que este técnico ha comprobado mediante visita realizada 
en fecha 15 de marzo de 2019”.
Es decir, el técnico competente sí está acreditando la existencia de una división de 
hace  más  de  diez  años,  conforme  a  la  descripción  catastral  que  asimismo  consta 
incorporada en dicha escritura, habiendo transcurrido en consecuencia los plazos de 
prescripción referidos en el art. 28.4 de la Ley de Suelo.
A mayor abundamiento, incorpora también la escritura documentos de Unión Fenosa 
que acreditan suministros individuales con antigüedad superior a diez años entre los 
distintos elementos objeto de la división horizontal.
Cuarto.  Sin perjuicio de lo anterior, esta parte acompaña (…) información catastral 
histórica que acredita la misma división actual de la finca desde el día 30 de julio 
de 2009, es decir, hace más de diez años.
Además, dicha información catastral histórica, al igual que la información catastral 
actual que consta incorporada en la escritura, no se limita a describir las distintas 
estancias  de  forma  estereotipada,  sino  que  describe  claramente  la  división  de  los 
distintos elementos privativos por planta, asignando incluso números y letras a cada uno 
de esos elementos privativos, al igual que se describen también en la escritura (…)».
Al tiempo de interponer el recurso, se acompaña hoja informativa catastral de fecha 27 
de febrero de 2020, posterior a la de la propia nota de calificación recurrida de fecha 21 de 
febrero de 2020.
IV
La registradora de la Propiedad emitió informe en el que mantuvo íntegramente la 
calificación  impugnada  y  formó  el  oportuno  expediente  que  elevó  a  esta  Dirección  e.e
General. b
V
comCoo cno fnescehcau ednec i3a0  ddeel  Ejusntiaod od ed 2e0 A20la rsmea a poocartsói onnuaedvoa  pdoorc ueml CenOtaVcIDió-n1 9a,l engoa nsdeo  pquudeo, 
aportar al tiempo de interponer el recurso. En particular, se trataba de un certificado
solicitado el día 4 de marzo de 2020 y emitido con fecha de 26 de junio de 2020 por la 
Gerencia  del  Catastro  en  Madrid  donde  se  hacía  constar  los  antecedentes  de  los 
distintos elementos constructivos del inmueble. Documentación que no se pudo tener en 
cuenta al tiempo de la calificación.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 26 y 28.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, 
por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana; 6.3 
del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto 
refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario; 10 de Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre 
propiedad horizontal; 45 y siguientes del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el 
que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley 
Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza 
Urbanística; 143, 145, 151 y siguientes y 195 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo, 
de la Comunidad de Madrid; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y 
del Notariado de 17 de enero y 23 de julio de 2012, 21 de marzo, 2 de abril y 16 de mayo 
de 2013, 4 y 11 de marzo y 2 de abril de 2014, 1 de marzo, 19 de abril, 6 y 8 de 
septiembre, 26 de octubre y 7 de noviembre de 2016, 9 y 18 de enero, 7 de junio y 29 de 
noviembre de 2017, 25 de abril, 1 de junio y 10 de septiembre de 2018, 27 de marzo y 3 
de junio y 21 de noviembre de 2019, y la Resolución de la Dirección General de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública de 5 de marzo de 2020.
1.  En el presente expediente se cuestiona la inscripción de la división horizontal 
formalizada por la que se divide la finca en catorce departamentos destinados a seis 
viviendas, cinco trasteros, dos almacenes y una oficina. Para acreditar la legalidad 
urbanística de la misma se aporta certificado técnico acreditativo de la antigüedad de la 
división, en los términos expuestos en los antecedentes.
La registradora suspende la inscripción por no entender acreditada la antigüedad de 
dicha división horizontal, ni con el certificado de técnico incorporado, que nada indica de 
los  elementos  privativos  que  constituyen  a  misma,  ni  de  la  certificación  catastral 
incorporada  que  se  refiere  a  un  solo  inmueble  con  una  única  referencia  catastral, 
descrita como parcela construida sin división horizontal.
Las  recurrentes  consideran  que  el  técnico  competente  sí  está  acreditando  la 
existencia de una división de hace más de diez años, conforme a la descripción catastral 
que  asimismo  consta  incorporada  en  dicha  escritura,  habiendo  transcurrido  en 
consecuencia los plazos de prescripción referidos en el artículo 28.4 de la Ley de Suelo; 
y que a mayor abundamiento, incorpora también la escritura documentos de «Unión 
Fenosa» que acreditan suministros individuales con antigüedad superior a diez años 
entre los distintos elementos objeto de la división horizontal.
Al tiempo de interponer el recurso, el día 5 de junio de 2020, se acompaña hoja 
informativa catastral de fecha 27 de febrero de 2020, posterior a la de la propia nota de 
calificación recurrida, de fecha 21 de febrero de 2020.
Con fecha de 30 de junio de 2020, se aporta nueva documentación, alegando que 
como  consecuencia  del  estado  de  alarma  ocasionado  por  el  COVID-19,  no  pudo 
aportarla al tiempo de interponer el recurso. En particular se trata de un certificado 
solicitado el día 4 de marzo de 2020 y emitido con fecha de 26 de junio de 2020 por la 
Gerencia del Catastro en Madrid donde se hace constar los antecedentes de los distintos 
elementos constructivos del inmueble. e.e
2.  En primer lugar, como cuestión procedimental procede hacer referencia a la  b
cuestión de la tempestividad del recurso y a la valoración de los documentos aportados  92ww
con Eplo psltaezrioo rpidaarad  laa  lian tneorptao sdiec icóanl,i ftiacal cyi ócno mdeo  fseecñhaala 2 1e l daer tfíecublroe r3o2 d6e d 2e0 l2a0 L.ey Hipotecaria,
enso sd ree munit immoess  ad elas ddeo cltari nnao tdifeic easctióen C deen trlao  Dcairleificctaivcoió –nc fyr. ,r epsopr etoctdoa sd,e Rl ecsóomlupcuitóon  ddeel  1p5la dzoe 
febrero de 2019–.
En el presente supuesto, sin embargo, en el que el recurso se interpone el día 5 de 
junio  de  2020,  el  procedimiento  resulta  afectado  por  la  suspensión  de  los  plazos 
administrativos decretada por la disposición adicional tercera del Real Decreto 463/2020, 
de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación 
de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, respecto a las notificaciones y cómputo 
de los plazos en el recurso contra la calificación de los registradores de la Propiedad, 
Mercantiles  y  de  Bienes  Muebles,  pues,  aunque  es  un  procedimiento  especial, 
supletoriamente  es  aplicable  la  Ley  39/2015,  de  1  de  octubre,  del  Procedimiento 
Administrativo Común de las Administraciones Públicas (cfr. artículo 322 de la Ley 
Hipotecaria). Resulta de aplicación, asimismo, el artículo 9 del Real Decreto 537/2020, 
de 22 de mayo, por el que se prorroga el estado de alarma declarado por el Real 
Decreto  463/2020,  de  14  de  marzo,  y  que  determina  en  relación  a  los  plazos 
administrativos suspendidos en virtud del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, lo 
siguiente:  «Con  efectos  desde  el  1  de  junio  de  2020,  el  cómputo  de  los  plazos 
administrativos que hubieran sido suspendidos se reanudará, o se reiniciará, si así se 
hubiera previsto en una norma con rango de ley aprobada durante la vigencia del estado 
de alarma y sus prórrogas».
Conforme a la Instrucción de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública 
de 28 de mayo de 2020: «(…) Sexto. Si la calificación negativa hubiese sido notificada al 
interesado antes de la entrada en vigor del estado de alarma, los plazos para solicitar 
calificación sustitutoria o para interponer recurso ante esta Dirección General, previstos 
respectivamente, en los artículos 19 bis párrafo 4.º regla 1.ª, 326 párrafo 2.º de la Ley 
Hipotecaria, que hubiesen quedado suspendidos por aplicación de lo establecido en la 
disposición adicional tercera del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se reanudarán 
a partir del 1 de junio de 2020. Séptimo. Si la calificación negativa hubiese sido notificada 
al  interesado  durante  el  estado  de  alarma,  los  plazos  para  solicitar  la  calificación 
sustitutoria y para interponer recurso ante esta Dirección General, de conformidad con lo 
dispuesto, respectivamente, en los artículos 19 bis párrafo 4.º regla 1.ª y 326 párrafo 2.º 
de la Ley Hipotecaria, se computarán a partir del 1 de junio de 2020 (…)». Por lo que en 
el presente expediente el recurso se interpone dentro de plazo.
Respecto a la segunda cuestión, como ha afirmado reiteradamente este Centro 
Directivo (vid., por todas, Resoluciones de 23 de diciembre de 2010 y 7 de marzo 
de 2019), en la tramitación del expediente de recurso no pueden ser tomados en 
consideración documentos no calificados por el registrador o situaciones de hecho que 
no resultan acreditadas al registrador en la forma determinada por el ordenamiento y de 
las que el mismo no puede tomar conocimiento. En consecuencia, no procede llevar a 
cabo un pronunciamiento en relación con documentos o situaciones que no se pusieron 
a disposición del registrador al tiempo de llevar a cabo su calificación. La competencia 
del registrador y de esta Dirección General en vía de recurso viene determinada por los 
límites expuestos y dentro de los mismos debe ser ejercitada.
Por lo que en el presente caso no pueden ser tenidos en cuenta para la resolución 
del recurso la documentación complementaria aportada al tiempo de su interposición el 5 
de junio de 2020, en particular la hoja informativa catastral de fecha 27 de febrero 
de 2020, posterior a la de la propia nota de calificación recurrida, de fecha 21 de febrero 
de 2020. Tampoco el certificado catastral aportado en fecha de 30 de junio de 2020, 
aunque fuera solicitado el solicitado el 4 de marzo de 2020, puesto que tampoco pudo 
ser tomado en consideración por la registradora al tiempo de emitir su calificación el 
día 21 de febrero de 2020. s
3.  Con carácter previo, conviene realizar determinadas consideraciones sobre el  oe.
régimen competencial en materia de urbanismo. w.
Es conocido que las Comunidades Autónomas pueden asumir competencia exclusiva  92ww
eTnri bluansa lm Catoenrisatsit udceio n«aol rdneúnmaecrióons  d6e1l/ 1t9e9rr7it,o rdioe,  2u0rb adnei smmoa rzyo  vi–vfiuennddaam» e(nSteon tjeunrícdiiacso  d5e–l 
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de 17 de julio. En segundo lugar, debe afirmarse que, en virtud de lo dispuesto en el 
artículo 149.1.8.ª de la Constitución, es al Estado al que compete, en materia urbanística, 
establecer  qué  actos  son  inscribibles  en  el  Registro  de  la  Propiedad  y  sujetar  su 
inscripción al previo cumplimiento de ciertos requisitos, en particular, el requisito de la 
previa  intervención  administrativa.  Como  ha  tenido  ocasión  de  afirmar  este  Centro 
Directivo en las Resoluciones de 29 de octubre (2.ª) y 3 de diciembre (1.ª) de 2012, 15 
de abril de 2013 (2.ª) y 4 y 11 (1.ª) de marzo, 22 de abril (2.ª) y 24 de noviembre de 2014, 
entre otras, «procede, en primer lugar, afirmar la competencia de las normas estatales en 
materia de determinación de los requisitos necesarios para la documentación pública e 
inscripción registral de las declaraciones de obras nuevas y de obras antiguas, sin 
perjuicio  de  la  remisión  a  autorizaciones  o  licencias  que  establezca  la  normativa 
autonómica o a la prescripción, o no, de la infracción urbanística según dicha normativa, 
ya que, si bien, con carácter general, la sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, 
de 20 de marzo, anuló buena parte del Texto Refundido de la Ley sobre el Régimen del 
Suelo y Ordenación Urbana de 26 de junio de 1992, fundándose en que se habían 
invadido las competencias que, en materia de urbanismo, se hallan transferidas a las 
Comunidades Autónomas, esta mismasentencia dejaba a salvo aquellos preceptos que, 
por regular materias que son competencia exclusiva del Estado, eran perfectamente 
conformes  con  la  Constitución  Española.  Así  ocurrió  con  aquellas  normas  que  se 
referían al Registro de la Propiedad (cfr. art. 149.1.8.ª de la Constitución Española), de lo 
que se sigue que corresponde a las Comunidades Autónomas (en este caso, a la de 
Cantabria) determinar qué clase de actos de naturaleza urbanística están sometidos al 
requisito de la obtención de la licencia previa, las limitaciones que éstas pueden imponer 
y las sanciones administrativas que debe conllevar la realización de tales actos sin la 
oportuna licencia o sin respetar los límites por éstas impuestos, así como la fijación de 
los  plazos  de  prescripción  de  las  acciones  de  disciplina  urbanística  o  su 
imprescriptibilidad.  Sin  embargo,  corresponde  al  Estado  fijar  en  qué  casos  debe 
acreditarse el otorgamiento de la oportuna licencia (o los requisitos para poder acceder 
al  Registro  de  la  Propiedad  las  declaraciones  de  obras  referentes  a  edificaciones 
consolidadas por su antigüedad), para que el acto en cuestión tenga acceso al Registro 
(cfr. Resoluciones de 22 de abril de 2005; 4 de mayo de 2011; 8 de mayo de 2012, y 6 de 
mayo de 2013). Según se establece en la disposición final primera del Texto Refundido 
de la Ley de Suelo, Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, el artículo 20 tiene el 
carácter de disposición establecida en ejercicio de la competencia reservada al legislador 
estatal; y más específicamente, puede decirse que dicho precepto se dicta en atención a 
la competencia exclusiva del Estado sobre la ordenación de los Registros (art. 149.1.8 
de la Constitución Española), siendo doctrina constitucional que en virtud de lo dispuesto 
en el artículo 149.1.8.ª de la Constitución Española es al Estado al que compete, en 
materia urbanística, establecer qué actos son inscribibles en el Registro de la Propiedad 
y  sujetar  su  inscripción  al  previo  cumplimiento  de  ciertos  requisitos  (Sentencia  del 
Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 de marzo)».
Por tanto, corresponde al Estado fijar en qué casos debe acreditarse el otorgamiento 
de la oportuna licencia para que el acto en cuestión tenga acceso al Registro, siempre 
que la legislación autonómica aplicable exija la licencia para poder realizar legalmente el 
mismo.
Y en el contexto de esta competencia hay que situar el artículo 53, letra a), del Real 
Decreto 1093/1997, de 4 de julio, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de 
Actos de Naturaleza Urbanística, relativo a la calificación de los títulos de constitución de  s
régimen de propiedad horizontal, y de modificación del régimen ya inscrito, según el cual  oe.
«no  podrán  constituirse  como  elementos  susceptibles  de  aprovechamiento  w.
independiente más de los que se hayan hecho constar en la declaración de obra nueva,  92ww
par emviesnioonse sq udee l pslea naecarmedieitnet,o  murebdainaínstteic on vuiegvean telic, eqnucei as ec poenrcmeidteid ma adyeo r ancúumeerdroo» .con  las
se a4p.r ueEbl aa ertlí cteuxloto 2 r6e fduenld Rideoa dl eD leac Lreetyo  dLee Sgiuselaloti vyo R 7e/2h0a1b5ili,t adceió 3n0 U dreb aoncatu, berne s, up oarp aerl taqduoe   BOE-A-cable e
primero dispone: «1. Constituye: a) Finca: la unidad de suelo o de edificación atribuida 
exclusiva y excluyentemente a un propietario o varios en proindiviso, que puede situarse 
en  la  rasante,  en  el  vuelo  o  en  el  subsuelo.  Cuando,  conforme  a  la  legislación 
hipotecaria, pueda abrir folio en el Registro de la Propiedad, tiene la consideración de 
finca registral. b) Parcela: la unidad de suelo, tanto en la rasante como en el vuelo o el 
subsuelo, que tenga atribuida edificabilidad y uso o sólo uso urbanístico independiente».
Inmediatamente  después  en  su  apartado  segundo,  dispone:  «2.  La  división  o 
segregación de una finca para dar lugar a dos o más diferentes sólo es posible si cada 
una de las resultantes reúne las características exigidas por la legislación aplicable y la 
ordenación territorial y urbanística. Esta regla es también aplicable a la enajenación, sin 
división ni segregación, de participaciones indivisas a las que se atribuya el derecho de 
utilización  exclusiva  de  porción  o  porciones  concretas  de  la  finca,  así  como  a  la 
constitución de asociaciones o sociedades en las que la cualidad de socio incorpore 
dicho derecho de utilización exclusiva. En la autorización de escrituras de segregación o 
división de fincas, los notarios exigirán, para su testimonio, la acreditación documental de 
la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la 
división o segregación conforme a la legislación que le sea aplicable. El cumplimiento de 
este  requisito  será  exigido  por  los  registradores  para  practicar  la  correspondiente 
inscripción. Los notarios y registradores de la propiedad harán constar en la descripción 
de las fincas, en su caso, su cualidad de indivisibles».
Es decir, el artículo 26.1 da un concepto legal de finca, de finca registral y de parcela. 
Inmediatamente  después,  en  su  apartado  segundo  exige  para  toda  segregación  o 
división  de  fincas,  que  las  resultantes  reúnan  las  características  exigidas  por  la 
legislación  aplicable  y  la  ordenación  territorial  y  urbanística.  Y,  el  siguiente  párrafo 
determina que, en la autorización de escrituras de segregación o división de fincas, los 
notarios exigirán, para su testimonio, la acreditación documental de la conformidad, 
aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o 
segregación conforme a la legislación que le sea aplicable. El cumplimiento de este 
requisito será exigido por los registradores para practicar la correspondiente inscripción.
El artículo 28 de la misma ley, por su parte, hace lo propio respecto a las escrituras 
de declaración de obra nueva, con la salvedad de permitir, en su apartado cuarto, un 
procedimiento especial de inscripción, sin acreditación de autorización administrativa 
previa, respecto a las «construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las 
cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística 
que  impliquen  su  demolición,  por  haber  transcurrido  los  plazos  de  prescripción 
correspondientes».
Por tanto, en línea con lo manifestado, es la propia legislación sustantiva urbanística 
que resulte aplicable la que ha de establecer qué actos están sometidos a licencia, así 
como determinar qué otros actos de uso del suelo o de las edificaciones quedan sujetas 
a  la  intervención  y  control  municipal  que  el  otorgamiento  de  la  licencia  comporta, 
determinación que constituye un presupuesto previo o «prius» respecto de su exigencia 
en sede registral.
5.  Lo  expuesto  en  los  anteriores  fundamentos  de  Derecho  constituye  la  regla 
general en materia de licencia en la división y segregación de fincas, pero junto a ella 
deben tenerse en cuenta las normas especiales existentes.
En  este  sentido,  son  de  destacar  los  artículos  26.6  del  Real  Decreto 
Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley 
de Suelo y Rehabilitación Urbana, y 10.3 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre  s
propiedad horizontal. Ambos preceptos tienen su redacción en la Ley 8/2013, de 26 de  oe.
junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas. El primero, garantiza la  w.
igualdad en el ejercicio de los derechos vinculados a la propiedad del suelo, que tiene  92ww
n(taetxutora lreezfau nedsidtaot udtaer iala,  dLeetye rmdein Sanudeolo )lo; sm dieenretrcahso sq uye d eebl esreegsu unrdboa n(íLsetiyc osso dberel  pprrooppieietdaarido 
ahmorpizaornatna ld),i ctihean em uond icfiocancteiónnid roe msuáltsa np udrea mlae dnitsep coisviicl.i óLno sfi ntíatul ldoesc cimomonpoevteenncai,a lneúsm eenr oq u1e,  dsee   BOE-A-cable e
la citada ley, que establece que «la presente Ley tiene el carácter de legislación básica 
sobre bases y coordinación de la planificación general de la actividad económica, de 
conformidad con lo dispuesto en el artículo 149.1.13.ª de la Constitución». Añadiéndose 
en el número 2, apartado 2.º, en relación con los artículos 17 del texto refundido Ley de 
Suelo y 10.3 de la Ley sobre propiedad horizontal, que se redactan «al amparo de lo 
dispuesto en el artículo 149.1.8.ª y 18.ª de la Constitución, que atribuye al Estado la 
competencia  sobre  legislación  civil,  procedimiento  administrativo  común,  legislación 
sobre expropiación forzosa y el sistema de responsabilidad de las Administraciones 
Públicas (cfr. disposición final segunda del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de 
octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación 
Urbana).
La  Sentencia  del  Tribunal  Constitucional  número  75/2018  se  ha  pronunciado 
específicamente sobre el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de suelo (hoy 26.6 
del  texto  refundido  de  la  Ley  de  Suelo  de  2015),  Sentencia  que  ha  declarado 
constitucional la previsión estatal de la exigencia de una autorización administrativa para 
los casos que contempla.
De  acuerdo  con  el  cuadro  normativo  expuesto:  en  los  supuestos  de  división  o 
segregación de fincas (con el concepto legal visto), de acuerdo con el artículo 26.1 del 
Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto 
refundido  de  la  Ley  de  Suelo  y  Rehabilitación  Urbana,  la  exigencia  de  licencia  o 
autorización  administrativa  vendrá  determinada  por  la  Ley  aplicable;  tratándose  de 
complejos inmobiliarios del artículo 26.6 del citado Real Decreto Legislativo 7/2015, así 
como en los supuestos regulados en el artículo 10 de la Ley sobre propiedad horizontal, 
la exigencia de autorización administrativa viene impuesta por la legislación del Estado, 
como se deduce de la disposición final decimonovena de la Ley 8/2013 y la disposición 
final segunda del Real Decreto Legislativo 7/2015.
La norma sustantiva aplicable, en este caso, el artículo 151 de la Ley 9/2001, de 17 
de julio, del Suelo, de la Comunidad de Madrid, dispone que están sujetos a licencia 
urbanística,  «todos  los  actos  de  uso  del  suelo,  construcción  y  edificación  para  la 
implantación y el desarrollo de actividades y, en particular, entre otros, los siguientes: a) 
Las parcelaciones, segregaciones o cualesquiera otros actos de división de fincas o 
predios en cualquier clase de suelo, no incluidos en proyectos de reparcelación. b) Las 
obras de edificación, así como las de construcción e implantación de instalaciones de 
toda  clase  de  nueva  planta.  c)  Las  obras  de  ampliación,  reforma,  modificación  o 
rehabilitación de edificios, construcciones e instalaciones ya existentes, cualquiera que 
sea su alcance, finalidad y destino (...) g) El cambio objetivo, total o parcial, del uso de 
las construcciones, edificaciones e instalaciones (…). t) Los demás actos que señalen 
los instrumentos de planeamiento urbanístico (…)».
Desde la perspectiva del artículo 10 de la Ley sobre propiedad horizontal, aplicable 
por ser legislación del Estado, debe entenderse, que proporciona plena cobertura legal al 
artículo 53 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas 
complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley hipotecaria sobre inscripción 
en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística, al disponer: «Para 
inscribir los títulos de división horizontal o de modificación del régimen ya inscrito, se 
aplicarán las siguientes reglas: a) No podrán constituirse como elementos susceptibles 
de  aprovechamiento  independiente  más  de  los  que  se  hayan  hecho  constar  en  la 
declaración de obra nueva, a menos que se acredite, mediante nueva licencia concedida 
de acuerdo con las previsiones del planeamiento urbanístico vigente, que se permite  s
mayor número (…)». oe.
El precepto es claro al exigir para inscribir los títulos de división horizontal (como es  w.
el  presente  caso)  que  no  pueden  constituirse  como  elementos  susceptibles  de  92ww
daepcrolavreacchióanm ideen too brinad neupeevnad,i ean tem emnoáss  qduee  lsoes  aqcureed itsee  mheadyiaann teh encuheov a cloicnesntacira . eSn i llaa 
cinosncsrittiatu, cieóln  redgei stlara dporor phieadbarád  dheo ritzeonnetra l eens  cpuoesnttear iosri  ean  lala  diencslcarriapcciióónn  ddee  oobbrraa  nnuueevvaa   BOE-A-cable e
aparecen  un  número  determinado  de  viviendas,  y  en  este  caso  existirá  ese  límite 
respecto a la propiedad horizontal (sin perjuicio de la aplicación de las normas sobre 
prescripción de las acciones derivadas de las infracciones urbanísticas y de las relativas 
a la restauración de la legalidad urbanística infringida, cuando resulten aplicables).
Cuestión  distinta  es  que  la  propia  legislación  urbanística  aplicable  imponga 
expresamente la exigencia de licencia para el mismo acto de constitución de un edificio 
en propiedad horizontal –cfr. artículo 187.1.k) del Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de 
agosto, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de urbanismo de Cataluña–, 
mas no es lo que ocurre en el caso de la legislación madrileña.
En definitiva, reiterando el criterio seguido en la Resolución de 3 de junio de 2019, 
como regla general: a) no se precisará la aportación de licencia para la propiedad 
horizontal, cuando la misma se ajuste a la licencia de obras que autorice la construcción 
de las edificaciones (Resolución de 13 de julio de 2015); b) tampoco se precisa la 
aportación de licencia de la propiedad horizontal cuando la misma no provoque un 
incremento de elementos privativos respecto de los que consten en la previa declaración 
de la obra nueva, y c) este Centro Directivo ha sostenido la aplicación analógica, aunque 
con  matices,  del  artículo  28.4  del  texto  refundido  de  la  Ley  de  Suelo,  a  aquellos 
supuestos en que ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad 
urbanística  que  impliquen  su  demolición,  por  haber  transcurrido  los  plazos  de 
prescripción correspondientes.
Respecto  a  esta  última  posibilidad,  que  es  la  que  se  invoca  en  el  presente 
expediente, este Centro Directivo –cfr. Resolución de 25 de abril de 2018– ha mantenido 
la necesidad de diferenciar entre los actos edificatorios, sean en la misma planta o en 
nuevas plantas, aun cuando supongan el cambio de vivienda unifamiliar a colectiva o el 
aumento de elementos de uso independiente, de los actos de división afectantes al 
suelo. A los primeros le es aplicable el régimen del artículo 28.4 para justificar en su caso 
la no exigencia de licencia a efectos de inscripción, dada la realidad fáctica que presenta 
la edificación existente, debidamente acreditada, que por sí demuestra la no ejecución 
de medidas de restablecimiento de legalidad urbanística; más, a los segundos, en cuanto 
supuesto parcelatorio distinto al comprendido en dicho precepto, le resulta aplicable el 
régimen del artículo 26 de la misma Ley estatal en cuanto a la exigencia en todo caso de 
título administrativo habilitante de la inscripción.
La  antigüedad  podrá  ser  acreditada  por  distintos  medios:  la  certificación  del 
Ayuntamiento, la certificación catastral descriptiva y gráfica, la certificación de técnico 
competente y el acta notarial, sin que haya una jerarquía entre esos medios (cfr. las 
Resoluciones de 16 de diciembre de 2013 y 23 de abril de 2014).
6.  En el presente expediente se cuestiona la inscripción de la división horizontal por 
la que se divide la finca en catorce departamentos destinados a seis viviendas, cinco 
trasteros, dos almacenes y una oficina. En la descripción de cada departamento se hace 
constar su superficie construida, con y sin incluir elementos comunes, y útil de cada uno.
Para acreditar la legalidad urbanística de la misma se aporta certificado técnico 
acreditativo de la antigüedad de la división, en los términos siguientes «a los efectos de 
lo dispuesto en el artículo 52 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, y en el art. 28.4 
del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, certifico: que sobre el terreno (…) 
finca registral 19321, se ha construido una edificación terminada hace más de diez años 
con una superficie total construida de 367 m2, coincidente con la superficie catastral, y 
dividida hace más de diez años en diferentes plantas y estancias que este técnico ha 
comprobado mediante visita realizada en fecha 15 de marzo de 2019 con las siguientes  s
superficies por planta (describe las superficie construida, con y sin elementos comunes,  oe.
y útil de cada una de las plantas semisótano, baja, primera, segunda y tercera)». Estas  w.
superficies son coincidentes con las descritas en la escritura en conjunto para cada  92ww
pSliann etam yb acrogno ,e nl ore isnudlitvaidduoa dliez ala s usupmerafi cdiees l aress spuepcetorf iac iceasd dae e lloesm eelnetmo einndtoesp edned cieandtae .planta.
parcEenla l ac ocnesrttrifuicidaac iósnin  cdaivtaissitóranl  hqoureiz soen tainl,c otirepnoer au cnoan ssutap eqrufiec iee l cionnmsutreubidlea  sdee t r3a6ta7  dmee utrnoas   BOE-A-cable e
cuadrados, y su año de construcción es 2004, apareciendo descritos distintos elementos 
destinados a seis viviendas (00/A, 01/A, 01/B, 02/A, 02/B, 3B), siete con destino almacén 
(-1/01, -1/02, -1/04,-1/TR, -1/03, -1/05 y -1/UN) y una oficina (00/01). La superficie que 
consta en el certificado para cada elemento es coincidente con la superficie construida 
sin incluir elementos comunes que para cada uno se describe en la escritura.
Además,  se  incorpora  también  a  la  escritura  documentos  de  una  empresa 
suministradora que acreditan suministros individuales con antigüedad superior a diez 
años entre los distintos elementos objeto de la división horizontal.
Por lo que la cuestión en el presente expediente se centra en si se considera 
suficiente la prueba de antigüedad aportada en este caso, para considerar transcurrido, a 
efectos registrales, el plazo establecido por la legislación madrileña para la prescripción 
de la acción de restablecimiento de legalidad urbanística, plazo de 4 años, conforme 
tiene establecido en la actualidad la vigente Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid, 
Ley 9/2001, en su artículo 195, apartado primero.
7.  Respecto  a  la  suficiencia  probatoria  del  certificado  técnico,  tiene  razón  la 
registradora en que el mismo no puede considerarse suficiente en el presente caso, 
dado que se limita a certificar que el edificio se encuentra dividido hace más de diez 
años en diferentes plantas y estancias, y se limita a describir las superficie construida, 
con y sin elementos comunes, y útil de cada una de las plantas semisótano, baja, 
primera, segunda y tercera. Estas superficies son coincidentes con las descritas en la 
escritura en conjunto para cada planta y con el resultado de la suma de las superficies 
de los elementos de cada planta, sin embargo, no hace descripción individualizada de 
cada elemento, al menos respecto a superficie construida y uso, por lo que no puede 
considerarse suficiente para acreditar la configuración independiente de los distintos 
elementos y su antigüedad, a los efectos del artículo 28.4 de la Ley de Suelo y conforme 
a la doctrina de este Centro Directivo antes citada.
Debe entenderse que el criterio de inexigibilidad de licencia a efectos registrales para 
la configuración independiente de los distintos elementos edificatorios de un edificio, 
cuando suponga un incremento respecto a los que consten en la declaración de obra 
nueva, debe pasar por una cumplida acreditación de la descripción de los mismos y su 
antigüedad, pues de otro modo sería fácilmente eludible el requisito de autorización 
impuesta por la normativa urbanística.
Por ello, el artículo 28.4 de la Ley de Suelo estatal impone que en la certificación 
expedida por el Ayuntamiento o por técnico competente, acta notarial descriptiva de la 
finca o certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, «conste la terminación de la 
obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título».
Por otra parte, tampoco se considera suficiente medio probatorio los documentos de 
la empresa suministradora aunque acreditan suministros individuales con antigüedad 
superior a diez años entre los distintos elementos objeto de la división horizontal, pues 
no se encuentra entre los medios de acreditación admitidos a efectos registrales por el 
citado artículo 28.4 de la Ley de Suelo, sin perjuicio de que puedan ser invocados ante 
otras instancias.
8.  Por último, procede valorar la información obtenida de Catastro, lo que requiere 
analizar tanto su alcance en la calificación, como la concreta interpretación del contenido 
de su base de datos.
Respecto al uso de la información catastral por parte del registrador en ejercicio de 
su  función  calificadora,  es  doctrina  de  este  Centro  Directivo  (cfr.,  entre  otras,  las 
Resoluciones de 9 de abril y 17 de julio de 2015, 3 de octubre de 2016 y 8 de octubre  s
y 14 de noviembre de 2018), que el registrador en el ejercicio de su función calificadora  oe.
puede tener en cuenta los datos que resulten de organismos oficiales a los que pueda  w.
acceder directamente, no sólo para el mayor acierto en la calificación sino también para  92ww
lcibuearnadro  a ellolos  lien tesreeas adfaocst ibdlee  psrine sepnatraarl izdaorc ueml epnrtoocse dqiumeie nptuoe dree goisbttreanl eor  dciureacntdaom esnetae 
reeslpaecicóianl mceonnt e múatilt epriaarsa  eulr beajenrícsitcicioa sa deenc uaqduoe  ddee blae  caelxifiisctairc iólan  rmeagyisotrra lc soolabbroer atocdióon  eny   BOE-A-cable e
coordinación posible entre Registro y Urbanismo y entre Registro y Catastro, atendiendo 
a la legislación existente sobre la coordinación entre todas las instituciones indicadas, a 
la vista del texto refundido de la Ley del Catastro y de la legislación urbanística.
De igual modo, de acuerdo con el artículo 74.4 del Real Decreto 417/2006, de 7 de 
abril, por el que se desarrolla el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, 
aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, «las Administraciones, 
corporaciones, entidades e instituciones públicas no podrán exigir a los interesados la 
aportación  de  certificados  catastrales  cuando  puedan  disponer  de  la  información 
catastral mediante acceso telemático a la base de datos nacional del Catastro o por 
medio de las transmisiones de datos previstas en el Real Decreto 209/2003, de 21 de 
febrero, por el que se regulan los registros y las notificaciones telemáticas así como la 
utilización de medios telemáticos para la sustitución de la aportación de certificados por 
los ciudadanos. (…)».
Las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas expedidas a través de la Sede 
Electrónica del Catastro, como es el caso, son documentos de naturaleza administrativa 
firmados como actuación administrativa automatizada con código seguro de verificación 
(CSV) de la Dirección General del Catastro, figurando junto al mismo un código de 
barras que representa su valor y permite la automatización de su captura. Además, la 
certificación en formato de documento portátil está firmada electrónicamente con el sello 
de la Dirección General del Catastro. La validez del código seguro de verificación como 
medio  de  acreditar  la  autoría  y  autenticidad  de  los  documentos  administrativos  ha 
quedado  plenamente  reconocida  por  esta  Dirección  General,  que  se  pronunció  al 
respecto en la Resolución de 13 de enero de 2016, confirmada por otras posteriores.
Por lo que se refiere a los antecedentes físico-económicos asociados a un inmueble, 
se trata de una información provista por el Catastro, a la que pueden acceder tanto los 
titulares catastrales, en los términos previstos por la instrucción primera, apartado 1.1. de 
la Circular 2.03/2017/P, de 27 de octubre, sobre el acceso a la información catastral de la 
Dirección General del Catastro, conforme al artículo 52.1 del texto refundido de la Ley 
del Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, 
como también las Administraciones Públicas, la Administración de Justicia y las demás 
instituciones colaboradoras, entre los que se encuentran los notarios y registradores de 
la Propiedad, siempre que éstos hayan sido autorizados como entidades registradas.
Así, el apartado 2.3 de la Resolución de 29 de octubre de 2015, de la Subsecretaría 
del Ministerio de la Presidencia, por la que se publica la Resolución conjunta de la 
Dirección  General  de  los  Registros  y  del  Notariado  y  de  la  Dirección  General  del 
Catastro, por la que se regulan los requisitos técnicos para el intercambio de información 
entre el Catastro y los Registros de la Propiedad dispone que «la Dirección General del 
Catastro, a través de su Sede Electrónica, proporcionará a los registradores de la 
propiedad los siguientes servicios: a) Consulta de la descripción catastral gráfica y 
alfanumérica de los bienes inmuebles, tanto vigente como de fechas anteriores, y de sus 
antecedentes». En concreto, tales consultas históricas están constituidas por la consulta 
histórica  de  inmuebles  asociados  a  un  número  de  identificación  fiscal,  la  consulta 
histórica de datos físico-económicos asociados a un inmueble, la consulta histórica de 
datos jurídicos asociados a un inmueble, la consulta de los datos de un inmueble a una 
fecha, así como la consulta histórica de la cartografía asociada a una finca.
En definitiva, los antecedentes físico-económicos de un inmueble son datos a los que 
el registrador puede acceder directamente a través de la Sede Electrónica del Catastro, y 
los mismos pueden ser tenido en cuenta por el registrador atendiendo al contenido del  s
negocio jurídico formalizado –cfr Resolución de 27 de marzo de 2019–. oe.
9.  El análisis de la información catastral disponible en el presente caso, impone  w.
realizar además un breve estudio de la normativa sectorial de aplicación. 92ww
alterAascíi,o cnoems oc aetxapsotrnaele sla  cCoinrccuelranri e0n4t.e0s3 a/2 0b0ie6n,e dse i n2m7 udeeb alebsr,i l,e rne uspne pcrtiom ae rl am doemcelanrtaoc, iócno mdoe 
deosccruitmurean ptoú baliccrae.ditativo, a efectos catastrales, de la obra nueva, era necesaria una  BOE-A-cable e
Posteriormente, sin embargo, desaparecerá la exigencia de aportar, en todo caso, 
«escritura de obra nueva» en este tipo de alteraciones, lo que resulta más ajustado al 
principio de libertad de forma consagrado en nuestro Derecho civil, aceptándose como 
documento  acreditativo  de  la  alteración  el  certificado  final  de  obra  visado  por  el 
correspondiente colegio profesional.
Igual criterio se aplicó respecto de la formalización de segregaciones, divisiones, 
agregaciones  y  agrupaciones,  cuya  acreditación  puede  efectuarse  en  cualquier 
documento público (resoluciones y diligencias judiciales, documentos autorizados por 
notario, certificaciones del Registro de la Propiedad y disposiciones y actos dictados por 
órganos de las Administraciones públicas) o privado.
Respecto al cumplimiento de la legislación urbanística, señala la misma Circular que 
la función principal del Catastro es recoger la realidad inmobiliaria, sin perjuicio de las 
posibles infracciones, urbanísticas o de otro tipo, que se hayan podido cometer por los 
titulares de los bienes inmuebles y cuyo control y posible sanción corresponde a otros 
órganos administrativos o a otras Administraciones.
Esta  forma  de  proceder  no  debe  considerarse  como  una  aceptación  o  una 
convalidación  de  actuaciones  ilícitas.  Antes  al  contrario,  la  incorporación  de  estas 
alteraciones  en  el  Catastro  constituye  una  actuación  plenamente  coherente  con  el 
principio de universalidad de la información inmobiliaria que recoge el artículo 3 y 11 del 
texto  refundido  de  la  Ley  del  Catastro  Inmobiliario  y,  además,  se  convierte  en  un 
instrumento de gran utilidad para aflorar prácticas ilícitas desde el punto de vista de la 
normativa urbanística o agraria y para facilitar su conocimiento y, en su caso, sanción por 
los órganos o administraciones competentes.
En consecuencia, concluye la citada Circular «cuando se produzcan alteraciones 
físicas de los inmuebles que estén sometidas a la previa autorización o concesión de 
licencia (obra nueva, ampliación, reforma o rehabilitación, demolición o derribo, cambio 
de uso y cambio de cultivo o aprovechamiento), es preciso concluir que su incorporación 
al Catastro debe producirse en todo caso, independientemente de que se haya obtenido 
o no la preceptiva licencia o autorización, debiéndose dar, no obstante, conocimiento a la 
Administración competente de aquellas situaciones en las que se constate la existencia 
de algún tipo de irregularidad o infracción, en el marco del deber de colaboración 
interadministrativa establecido en el artículo 4 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de 
Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo 
Común».
Según la posterior Circular 03.04/18/P, de 6 de febrero, respecto a la forma de 
acreditación a efectos catastrales –punto 3.2.1– en general, «se entiende por fecha de 
alteración aquella en la que se produjo el hecho, acto o negocio jurídico que originó una 
determinada alteración catastral. Dado que las modificaciones en la base de datos 
catastrales  pueden  derivarse  de  distintas  causas  y  realizarse  a  través  de  distintos 
procedimientos,  se  tendrán  en  cuenta  los  siguientes  criterios:  (…)  Agregaciones, 
agrupaciones, segregaciones y divisiones de suelo o locales, con carácter general se 
considerará como fecha de alteración la establecida en la escritura pública. En todo 
caso, no se inscribirán segregaciones ni divisiones sin el documento jurídico que las 
acredite,  por  lo  que  en  caso  de  documento  privado  se  exigirá  la  autorización 
administrativa que proceda o la certificación de que ésta no es necesaria, en las que 
conste la referencia catastral del inmueble o inmuebles afectados. (…). Se tendrán en 
cuenta las siguientes excepciones: ‐ En las segregaciones, agrupaciones, divisiones, 
agregaciones, divisiones horizontales de edificios, de parcelas de suelo o locales ya  s
existentes en la base de datos catastral, consecuencia de actuaciones no derivadas de  oe.
una actuación urbanística, considerando lo establecido en el artículo 1.227 del Código  w.
Civil y en las instrucciones de la Circular 03.03/2009/P, de 2 de abril, sobre el tratamiento  92ww
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Conforme a lo dispuesto en el artículo 6.3 del texto refundido de la Ley del Catastro 
Inmobiliario y 18 de su Reglamento, la referencia catastral, código identificador único de 
cada inmueble, se asignará con motivo de su primera inscripción en el Catastro, y 
tratándose  de  la  inscripción  de  nuevas  construcciones  en  régimen  de  propiedad 
horizontal: se asignará una nueva referencia a cada inmueble y desaparecerá la que 
correspondió al inmueble sobre el que se hubiera realizado la nueva construcción.
En este sentido, de acuerdo con la propia Circular de 3 de abril de 2018, en la línea 
de la Circular 07.04/06, de 9 de junio, sobre criterios de asignación y modificación de la 
referencia  catastral  de  los  bienes  inmuebles:  «En  las  obras  nuevas  con  un  único 
inmueble “todos” que se den de alta sobre un bien inmueble existente, se respetará el 
número del inmueble que tuviera grabado, ya que la referencia catastral (RC) no se 
modifica. En las obras nuevas con división horizontal, los nuevos números de inmueble 
(que se grabarán por su orden en la DH desde el primero) empezarán a partir del 
siguiente  al  existente,  que  desaparece  para  no  reutilizar  la  referencia  catastral»,  y 
respecto a la identificación de los distintos elementos, establece: «Cuando en un mismo 
edificio existan viviendas y trasteros, o garajes y locales comerciales, para identificar los 
distintos bienes inmuebles que en escritura se llaman igual (trastero 1, 2, 3,… y local 1, 
2, 3,…), se podrá utilizar el campo Escalera para su identificación (G- garaje, T- trastero, 
etc.) y el campo Puerta se rellenará con los dígitos que permitan su identificación (por 
ejemplo: trastero 1 en planta sótano 1: T/-1/01, garaje 1 en planta sótano 1: G/-1/01). Si 
el número excede de 99 se continuará con la numeración correlativa (garaje 100 en 
planta sótano 1: G/-1/100). El campo “N.º Orden DH” se rellenará siempre con el número 
de orden de la escritura de división horizontal correspondiente, incluido el caso de 
entrega de la información vía formato FIN (…)».
Añade  además  que  «en  el  supuesto  de  división  horizontal,  el  coeficiente  de 
propiedad o cuota de participación que se grabará en el campo “Coef.Participación” será 
siempre el especificado en la escritura de división horizontal para el elemento privativo 
correspondiente».
Por lo que de la normativa catastral cabe extraer algunos criterios que permiten 
interpretar el conjunto de datos que resulta de la certificación expedida por el Catastro:
En primer lugar, que la propia construcción y sus distintos elementos que la integran 
pudieron acceder a la base de datos catastral sin acreditar ningún tipo de licencia 
urbanística y sin documentarse en escritura pública.
En segundo lugar, el edificio puede aparecer en la citada base de datos de forma 
unitaria como un único inmueble, y por tanto con una única referencia catastral, aunque 
pertenezca a distintos propietarios y esté integrado por distintos elementos físicamente 
identificables (con sus datos de planta, escalera, puerta, número), debido a que, por 
ejemplo, no haya accedido al Catastro la escritura de división horizontal donde consten 
las respectivas cuotas de participación en los elementos comunes.
Esto  es  lo  que  ocurre  en  el  presente  caso  donde  de  la  certificación  catastral 
incorporada  se  deduce  la  configuración  físicamente  independiente  de  los  distintos 
elementos, destinados a seis viviendas (00/A, 01/A, 01/B, 02/A, 02/B, 3B), siete con 
destino almacén (-1/01, -1/02, -1/04,-1/TR, -1/03, -1/05 y -1/UN) y una oficina (00/01), 
con sus respectivas superficies construidas –vid. norma 11 apartado tercero del Real 
Decreto 1020/1993, de 25 de junio–, además de 45 metros cuadrados destinados a 
elementos comunes, sin que se hayan dividido horizontalmente, con su respectiva cuota 
y referencia catastral independiente, que es lo que precisamente se pretende formalizar 
ahora. e.
Debe recordarse en este punto que la legislación madrileña –artículo 151– no exige  w.b
licencia para la mera división horizontal de un edificio y que su eventual exigencia a  92ww
eelfeemcteons torse gsiusstrcaelepsti bslees  jdues tuifsicoa  inedne pceunadnieton teq uoe,  lola q umeis emsa l o smupisomnog,a u nuan  minocdriefimcaecnióton  ddee 
plaa ráombreat rodse culrabraandías,t iccoosn,  y iensdtuad eaqbuleip atrraasccióenn dceonnc liaa  mdoedsifdicea ceiól np duen toob rdae lo  veiss ttaa mdbei énlo as 
los efectos de invocar las normas registrales de referencia.
Por lo que, si la configuración constructiva independiente y uso de los distintos 
elementos consta reflejada en la información catastral y es posible también acreditar su 
antigüedad en tal configuración, se estiman cumplidos los requisitos previstos en el 
artículo 28.4 de la Ley de Suelo para su acceso registral independiente por división 
horizontal en el ámbito de una legislación urbanística que no exige licencia para este 
acto jurídico –cfr. Resolución de 10 de septiembre de 2018–.
En el presente supuesto, de la certificación catastral incorporada resulta acreditada la 
configuración independiente y descripción de cada uno de los elementos constructivos, 
mas no con el suficiente detalle su antigüedad en esa configuración, dado que sólo 
consta  genéricamente  el  año  de  la  construcción  principal,  o  en  su  caso,  de 
reconstrucción o rehabilitación integral, al menos con la documentación valorada al 
tiempo de la calificación, ni con el certificado técnico incorporado que, como se ha 
expuesto, debería ser más concreto respecto a los distintos elementos resultantes de la 
división, al menos en cuanto a superficie y destino.
En definitiva, en la escritura de división horizontal objeto de este expediente sólo se 
consideran parcialmente cumplidos los requisitos impuestos para su acceso registral, 
puesto  que  la  descripción  contenida  en  el  título  respecto  a  cada  elemento  –cfr. 
artículo 28.4– sólo resulta acreditada con el certificado catastral en cuanto a su uso y 
superficie construida sin elementos comunes, mas no respecto a su superficie construida 
con elementos comunes ni su superficie útil, tal y como se describen en el título, y 
además  tampoco  se  estima  suficientemente  acreditada  la  antigüedad  de  su 
configuración independiente pues como se ha expuesto el certificado técnico no resulta 
concreto en este punto.
Tampoco puede valorarse el certificado catastral histórico aportado con posterioridad 
a la calificación, por las razones expuestas al comienzo de estos fundamentos jurídicos.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación 
impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 28 de julio de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.