BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 283 Viernes 26 de noviembre de 2021 Sec. III.   Pág. 145909
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
19577 Resolución  de  4  de  noviembre  de  2021,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de 
calificación del registrador de la propiedad de Granadilla de Abona, por la que 
se deniega la inscripción de una representación gráfica de finca.
En el recurso interpuesto por don F. M. V. contra la nota de calificación del registrador 
de la Propiedad de Granadilla de Abona, don Ignacio de la Fuente Guitart, por la que se 
deniega la inscripción de una representación gráfica de finca.
Hechos
I
Mediante instancia privada de 31 de marzo de 2021, don F. M. V. solicitaba el inicio 
del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, solicitando la inscripción de la 
representación  gráfica  catastral  correspondiente  con  la  identidad  de  su  finca  y  la 
rectificación de la superficie, para inscribir los 2.208 metros cuadrados que constan en la 
georreferenciación catastral, rectificando los 1.971 metros cuadrados, inscritos en el 
Registro.
II
Presentada  dicha  instancia  el  día  31  de  marzo  de  2021  en  el  Registro  de  la 
Propiedad de Granadilla de Abona una vez tramitado el procedimiento del artículo 199 
de la Ley Hipotecaria, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Habiendo comparecido don D. M. R. H., con N.I.F. (…), en fecha siete de Mayo 
de 2.021, titular registral de finca colindante, registral número 14.703 de Arico, alegando 
disconformidad con lo solicitado y oponiéndose a la tramitación del expediente regulado 
por el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, en base a lo expuesto en Diligencia de fecha 13 
de Mayo de 2.021, se resuelve lo siguiente:
Don  Ignacio  de  la  Fuente  Guitart,  registrador  del  Registro  de  la  Propiedad  de 
Granadilla de Abona, vista las alegaciones presentadas y consultadas telemáticamente 
las  bases  gráficas  de  este  Registro  de  la  Propiedad,  resulta  que  la  finca  registral 
número 17.035 de Arico, con la nueva representación gráfica conforme a lo que resulta 
del Catastro (2.208 m2), invade por su lindero Norte, la finca registral número 14.703 de 
Arico, inscrita en este Registro de la Propiedad, a nombre de don D. M. R. H., con N.I.F. 
(…), según resulta de su inscripción tercera, de fecha 8 de noviembre de 2.019, con una 
superficie previamente inmatriculada en base a una Certificación Catastral descriptiva y 
gráfica de 538 metros cuadrados.–Artículo 20 de la Ley Hipotecaria.
Lo anterior se califica de insubsanable, no tomándose anotación preventiva, de 
conformidad con los Artículos 20 y 65 de la Ley Hipotecaria. s
Contra el presente acuerdo (…) w.b
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Ignacio de la  577ww
Fjuulieon dtee  Gdousit amrtil  rveeginisttiruandoo.»r/a de Registro Propiedad de Granadilla de Abona a día uno de
III
Contra la anterior nota de calificación, don F. M. V. interpuso recurso el día 9 de 
agosto de 2021 mediante escrito en el que alegaba lo siguiente:
«Que  con  fecha  de  7  julio  de  2021  fue  notificada  resolución  dictada  por  el 
Registrador de la Propiedad de Granadilla de Abona, que causa asiento 1.080 del 
diario  141,  acerca  de  la  solicitud  de  modificación  de  la  inscripción  de  la  finca 
CRU 38017000972643 (…)
Que, por el presente escrito, y dentro del plazo legal de un mes establecido al efecto, 
conforme al artículo 322 y ss. de la Ley Hipotecaria, interpongo recurso gubernativo 
contra  la  citada  resolución  por  entender  que  la  misma  no  se  ajusta  a  derecho, 
provocando indefensión, en base a los siguientes:
Antecedentes de Hecho.
I.  Quien  suscribe  es  titular  registral  de  la  finca  registral  con  número 
CRU 38017000972643 y referencia catastral 38005A021001180000SL, sita en el término 
municipal de Arico. La inscripción de dicha se realiza a través de expediente de dominio 
tramitado en el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción n.º 4 del partido judicial de 
Granadilla de Abona, iniciado con fecha 28 de octubre de 2.015, y que finaliza con fecha 
de 11 de diciembre de 2.017 mediante auto (…), autorizando la inscripción de la finca en 
cuestión, con una cabida de 2.117 metros cuadrados, en base a la certificación catastral 
vigente en el momento de iniciación del procedimiento (…)
II.  Presentado dicho auto en el Registro de la Propiedad de Granadilla con fecha 21 
de septiembre de 2.018, por parte del Registrador de Granadilla se emite resolución (…), 
no practicando la inscripción de la finca por no coincidir lo que se pretendía escribir en 
base al auto judicial con la certificación descriptiva y gráfica que ya en ese momento se 
encontraba en vigor, solicitando que el auto sea aclarado.
III.  Personado ante la Gerencia Territorial del Catastro de Santa Cruz de Tenerife, 
se informa a quien suscribe que la rectificación de la finca se ha producido en base a 
mediciones aéreas. Solicitada aclaración del auto al Juzgado de Granadilla, se deniega 
tal aclaración con fecha 11 de diciembre de 2018 (…) Como quien suscribe, su máximo 
interés era que su propiedad se encontrase inscrita, y confiando que la diferencia de 
metros se debía a un error del método de medición y que no se habían alterado los 
límites de la propiedad, admite que se inscriba la propiedad en base la certificación 
descriptiva y gráfica que en ese momento se encontraba vigente (…)
IV.  Con posterioridad, advierte quien suscribe que lo inscrito, tanto en cabida como 
en sus linderos, así como en su georreferenciación no coincide con la realidad física de 
la finca, por lo que personado de nuevo en la oficina de Gerencia Territorial del Catastro 
de  Santa  Cruz  de  Tenerife,  se  le  informa  ahora  que  la  modificación  se  tramitó  a 
instancias  de  un  replanteamiento  de  oficio  de  la  Oficina  Técnica  colaboradora  del 
Catastro del Ayuntamiento de Arico. Personado en dicha Oficina Técnica municipal, 
niegan tales hechos, siendo lo único cierto de estos hechos que nunca fui notificado de 
dicha rectificación catastral y que tampoco se ha publicado edicto o anuncio alguno en la 
Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro, requisito sí obligatorio para 
cualquier rectificación catastral aun cuando dicha rectificación sea inferior al 10% de 
cabida, por lo que dicha rectificación puede incurrir en vicio de nulidad de pleno derecho 
por omitir trámites esenciales del procedimiento. En cualquier caso, con el único fin de 
restablecer  a  sus  límites  originales  la  finca  en  cuestión,  previos  a  la  modificación  e.
anteriormente descrita, que habían permanecido inalterables durante siglos, inicio un  w.
expediente de subsanación de discrepancias catastrales el 4 de febrero de 2.020, que  577ww
tcroalsin sduasnttaensc, iafirnsael izpao rc toond orse slooslu tcriáómn itfeasv oorpaobrletu ndoesl , Ceanttares treoll odse,  l1a5 n odteif icOacctiuóbnr ea  dtoed o2s.0 l2o0s 
(…), y que reconoce a la finca una cabida de 2.208 metros cuadrados.
V.  Con fecha de 31 de marzo de 2.021 presenta en el Registro de la Propiedad de 
Granadilla  solicitud  de  rectificación  de  la  cabida  y  de  la  inscripción  gráfica, 
acompañándose de la correspondiente certificación catastral ya rectificada, (…), en vigor, 
así como la resolución de catastro por la que se rectificó dicha parcela.
VI.  Con fecha de 7 de junio se recibe notificación de la resolución del Registrador 
de la Propiedad, calificando como negativa tal inscripción, por invadir por el lindero norte 
la finca 14.703, sin más justificación para dicha resolución. Al respecto, el colindante 
titular de dicha finca ha manifestado su oposición y disconformidad, sin motivar su 
oposición.
Fundamentos de Derecho.
I.  En  virtud  de  lo  señalado  en  el  artículo  198.1  de  la  Ley  Hipotecaria,  la 
concordancia  entre  el  Registro  de  la  Propiedad  y  la  realidad  física  y  jurídica 
extrarregistral se podrá llevar a efecto mediante alguno de los siguientes procedimientos:
“1.º  La inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su 
coordinación con el Catastro. (…)
3.º  La rectificación de su descripción…
Los procedimientos contenidos en este Título podrán acumularse cuando su finalidad 
sea compatible y recaiga en el mismo funcionario la competencia para su tramitación, 
debiendo integrarse coetáneamente, si es posible, o sucesivamente en otro caso, la 
totalidad de los trámites exigidos para cada uno de ellos.”
II.  Conforme a lo establecido en el art. 199 de la Ley Hipotecaria, dispone que “a la 
vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá motivadamente según su 
prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular 
registral  de  la  finca  o  de  cualquiera  de  las  registrales  colindantes  determine 
necesariamente la denegación de la inscripción”.
La Resolución del Registrador de la Propiedad de Granadilla carece de motivación, 
limitándose  a  señalar  que  la  pretendida  inscripción  invade  otra  finca  registral,  sin 
delimitar ni determinar cómo se produce tal invasión ni la extensión de dicha invasión. La 
arbitrariedad de dicha resolución resulta aún mayor si consideramos que:
a)  La finca presuntamente invadida carece de inscripción gráfica en el Registro de 
la Propiedad y, por tanto, que pueda verse invadida por la promovida por el que suscribe.
b)  La rectificación de cabida e inscripción gráfica que promuevo se fundamenta en 
una certificación descriptiva y gráfica de Catastro, por lo tanto, se sirve una base gráfica 
contrastada.
En este punto, resulta necesario acudir a resoluciones ya dictadas anteriormente por 
ese órgano, tal y como la Resolución de 21 de mayo de 2.018, de la Dirección General 
de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
de la registradora de la propiedad interina de Infiesto, por la que se deniega la inscripción 
de  una  representación  gráfica  catastral.,  la  cual  establece  que:  “…  es  doctrina 
consolidada de este Centro Directivo que siempre que se formule un juicio de identidad 
de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha 
de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados (cfr. Resoluciones citadas 
en los ‘Vistos’). Atendiendo a las anteriores consideraciones, en el presente caso no  s
resultan justificadas en la nota de calificación las dudas de identidad que impiden la  oe.
inscripción de la representación gráfica, ya que se limita a rechazar la inscripción en  w.
base a las manifestaciones contenidas en un escrito de oposición de un colindante  577ww
creolna tilvoass  lain dlae rfoaslt ay d seu cpoeirnfcicidiee ndceia  sdue  filnac rae.p rAe slean tvaisctiaó nd ger ádfiiccah oq uees cprriteot elnad ere ignissctrraibdiorsrae 
ccooninccluidyeen cqiau ee netrxeis tleons  l‘idnuddeaross  dqeubeid acos nsat al aesn  aelel gRaecgioisnteros  ya pdoer talodsa sd ey  laa  clae rtfifaicltaac idóen   BOE-A-cable e
catastral aportada’. Sin embargo, ni del escrito de oposición ni de la calificación resulta 
determinado en qué forma la representación gráfica que pretende inscribirse afecta a la 
finca colindante, ni se expresa que pueda existir invasión de ésta. Siguiendo la doctrina 
de esta Dirección General en la Resolución de 13 de julio de 2017 (que, si bien se refería 
al procedimiento del artículo 203 de la Ley Hipotecaria, es extrapolable al presente 
supuesto), no es razonable entender que la mera oposición que no esté debidamente 
fundamentada, aportando una prueba escrita del derecho de quien formula tal oposición, 
pueda hacer derivar el procedimiento a la jurisdicción contenciosa. No puede ser otra la 
interpretación de esta norma pues de otro modo se desvirtuaría la propia esencia de este 
expediente  según  se  ha  concebido  en  el  marco  de  la  reforma  de  la  jurisdicción 
voluntaria”.
En el mismo sentido, la Resolución de 24 de julio de 2.019, de la Dirección General 
de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
del registrador de la propiedad de Madrid n.º 40, por la que se deniega la inscripción de 
una representación gráfica catastral señala que: “e) El juicio de identidad de la finca por 
parte del registrador, debe estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, 
sin que basten expresiones genéricas o remitirse a la mera oposición no documentada 
de un colindante”.
Por su parte, el colindante de la finca 14.703 se limita a manifestar su oposición y 
disconformidad, según los datos que se desprenden de la resolución, sin motivar ni 
justificar los motivos por los que se opone al expediente que promuevo.
A  mayor  abundancia,  resulta  incomprensible  que,  considerando  que  en  la 
subsanación  de  discrepancias  catastrales  que  derivó  en  resolución  favorable  del 
Catastro, que se menciona en el antecedente de hecho quinto, lo que se realizó fue 
restaurar  los  límites  de  la  propiedad  a  sus  límites  originales,  se  pueda  resolver 
argumentando la invasión de una finca colindante, y, además, sólo dicha finca.
En  definitiva,  en  el  caso  que  nos  ocupa  no  pueden  considerarse  fundados  los 
motivos por los que existen las dudas de identidad, ni las razones por las que la 
oposición del titular colindante debe prevalecer sobre la solicitud de inscripción de la 
representación gráfica catastral.
III.  Por otro lado, quien suscribe debe alegar que la resolución recurrida resulta 
manifiestamente arbitraria, y además injusta, no sólo por la ausencia de motivación de la 
resolución,  sino  la  disparidad  de  criterios  técnico-jurídicos  empleados  ante  casos 
idénticos anteriores.
De este modo, cuando quien suscribe pretendió la inscripción de la finca que nos 
ocupa en base al auto del Juzgado de Granadilla anteriormente citado, iniciado con una 
certificación descriptiva y gráfica de Catastro plenamente válida y en vigor, se denegó la 
inscripción por no coincidir la que años después emitía catastro.
Ahora, a sensu contrario, cuando se pretende rectificar la inscripción en base a una 
certificación descriptiva y gráfica, se deniega la misma sin motivación.
Del mismo modo, resulta contradictorio que por ese Registro de la Propiedad, con 
fecha 8 de noviembre de 2.019, se admitiera la inscripción de la finca 14.703 a favor del 
titular que ahora se opone al expediente que promuevo, sin exigirle la correspondencia 
entre lo inscrito y la certificación descriptiva y gráfica de Catastro en vigor, admitiéndole 
una certificación descriptiva y gráfica antigua que ya no se encontraba en vigor, ya que la 
modificación de las fincas realizada de oficio por el Catastro que se menciona en el 
antecedente  hecho  tercero,  también  afectó  a  la  finca  14.703,  teniendo  494  metros 
cuadrados en el momento de la inscripción a favor del actualmente propietario de la  s
finca, tal y como se puede comprobar de los históricos catastrales de la parcela. oe.
En virtud de lo expuesto anteriormente, por medio de la presente, w.
Solicita:
interQpuuee stsoe  ente ntigeam ppoo ry  fporremsae nrteacduor seos gteu beesrncarittiov,o  sceo nstriarv ala  aredsmoiltuircloió ny  desel  Rteegnigsatr adpoorr 
de la Propiedad de Granadilla de Abona, que me fue notificado con fecha de 7 de julio
de 2021, que causa asiento 1.080 del diario 141, y que, tras los trámites oportunos, se 
dicte resolución por la que estime el presente recurso y se acuerde la rectificación de la 
cabida  de  la  finca  de  mi  propiedad  con  número  registral  17.035,  con 
CRU 38017000972643 a una superficie de 2.208 metros cuadrados y su correspondiente 
inscripción  de  la  representación  gráfica  georreferenciada  de  la  finca  en  base  a  la 
certificación descriptiva y gráfica catastral en vigor.»
IV
El registrador de la Propiedad Granadilla de Abona emitió informe ratificando su 
calificación en todos sus extremos y elevó el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9, 10, 198 y 199 de la Ley Hipotecaria; las Resoluciones de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado de 5 de marzo de 2012, 8 de junio 
y 19 de julio de 2016, 1 de junio de 2017, 17 de enero, 6 de febrero, 20 de julio, 27 de 
noviembre y 20 de diciembre de 2018, 30 de enero, 18 y 21 de febrero, 20 de marzo, 24 
de julio, 18 de septiembre y 21 de noviembre de 2019, y las Resoluciones de la Dirección 
General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 11 de febrero, 11 de marzo, 10 de agosto, 
16 y 21 de septiembre, 20 y 26 de noviembre y 11 de diciembre de 2020 y 13 y 20 de 
enero, 1 de febrero, 1 de marzo, 7 de mayo y 14, 21 y 28 de julio de 2021.
1.  Es objeto de este expediente decidir si es inscribible la representación gráfica 
catastral vigente correspondiente a una finca registral con rectificación de la previa 
georreferenciación catastral ya inscrita por haberse modificado ésta con posterioridad a 
la inmatriculación.
El registrador deniega la inscripción, una vez tramitado el expediente del artículo 199 
de la Ley Hipotecaria, oponiendo dudas de identidad por haberse sucedido diversas 
alteraciones en el perímetro catastral de la finca y considerando la oposición de un 
colindante afectado notificado.
2.  Antes de entrar a resolver el recurso, es preciso recordar la doctrina consolidada 
de la Dirección General de los Registros y del Notariado (cfr. «Vistos»):
«a)  La registración de un exceso de cabida stricto sensu solo puede configurarse 
como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca 
inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la 
realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es, que la superficie 
que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por 
ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados; b) que fuera de esta 
hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a 
determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esa última a una 
nueva  realidad  física  que  englobaría  la  originaria  finca  registral  y  una  superficie 
colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa 
inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral 
preexistente.»
Este método, por tanto, sólo debe permitir la corrección de un dato mal reflejado en 
su término inicial al inmatricular la finca, por lo que la existencia de dudas que pudiera  s
albergar el registrador de encontrarnos en cualquier otro caso –inmatriculaciones de  e.
parcelas  colindantes  o  encubrimiento  de  otras  operaciones  como  agrupaciones  o  w.
agregaciones– pueden (y deben) generar una calificación negativa a la inscripción del  577ww
exceso –o defecto– de cabida declarado.
3.  Asimismo, procede reiterar, una vez más, la doctrina de la Dirección General de 
los Registros y del Notariado relativa a la inscripción de representaciones gráficas que se 
sintetiza del siguiente modo:
a)  El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la 
identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca 
coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la 
posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio 
traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199 
y 201 de la Ley Hipotecaria).
b)  A tal efecto el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las 
representaciones  gráficas  disponibles,  que  le  permitan  averiguar  las  características 
topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a 
la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta 
Dirección General de 2 de agosto de 2016, así como acceder a la cartografía catastral, 
actual e histórica, disponible en la Sede Electrónica del Catastro.
c)  Dado que con anterioridad a la Ley 13/2015, de 24 de junio, se permitía el 
acceso  al  Registro  de  fincas  sin  que  se  inscribiese  su  representación  gráfica 
georreferenciada, la ubicación, localización y delimitación física de la finca se limitaba a 
una descripción meramente literaria, lo que puede conllevar una cierta imprecisión a la 
hora  de  determinar  la  coincidencia  de  la  representación  gráfica  con  otras  fincas 
inmatriculadas con anterioridad a dicha norma.
d)  El registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe 
decidir motivadamente según su prudente criterio. En caso de haberse manifestado 
oposición por algún interesado, constituye uno de los principios de la regulación de la 
Jurisdicción Voluntaria que, salvo que la Ley expresamente lo prevea, la sola formulación 
de  oposición  por  alguno  de  los  interesados  no  hará  contencioso  el  expediente,  ni 
impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto. Por tanto, y conforme al 
artículo 199 de la Ley Hipotecaria, «la mera oposición de quien no haya acreditado ser 
titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine 
necesariamente la denegación de la inscripción». Lo que no impide, por otra parte, que 
las alegaciones recibidas sean tenidas en cuenta para formar el juicio del registrador.
e)  El juicio de identidad de la finca por parte del registrador, debe estar motivado y 
fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o 
remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante.
4.  En el presente caso la calificación contiene la fundamentación necesaria relativa 
a las dudas de identidad, basadas en las sucesivas alteraciones catastrales a lo que se 
suma la oposición del colindante.
Resulta destacable que la oposición del colindante se sustenta con su título de 
dominio inscrito siendo la superficie registral coincidente con la catastral al tiempo de su 
inmatriculación (año 2009).
Las dudas alegadas por el registrador deben generar una calificación negativa a la 
inscripción de la rectificación de superficie, pues lo que expresa en su calificación es que 
existe un conflicto en el trazado del lindero norte de la finca registral 17.935 con respecto 
a la finca 14.703.
El  registrador  deniega  la  incorporación  por  resultar  que  «la  finca  registral 
número 17.035 de Arico, con la nueva representación gráfica conforme a lo que resulta 
del Catastro (2.208 m2), invade por su lindero norte, la finca registral número 14.703 de  e
Arico, inscrita en este Registro de la Propiedad, a nombre de don D. M. R. H. con N.I.F.  bo
(…), según resulta de su inscripción tercera, de fecha 8 de noviembre de 2.019, con una  577ww
gsurápfeicrafi cdiee  p5r3e8v imameteronste c uinamdraatrdicousl»a.da en base a una Certificación Catastral descriptiva y
no cCaobme ore hcati fidceacr lalar asduop eersfticai eD diree clcai ófinn cGae, naeurnaql ueen  sReeas eonlu cuinó np odrec e2n1t adjee  fienbferreioror  adle 5 2%0 1d9e, 
la cabida inscrita si se da la circunstancia de que, por las representaciones gráficas que
se acompañan, resulta que el incremento de superficie de la finca implica una invasión 
de la parcela colindante.
Y en la Resolución de 24 de julio de 2019, en un caso de rectificación de datos 
descriptivos con disminución de cabida y modificación de linderos tanto fijos como 
móviles, se declaró fundada la objeción del registrador si las circunstancias físicas que 
caracterizan la finca dificultan que pueda precisarse la identidad y correspondencia entre 
su descripción literaria y la de las colindantes inscritas con la representación gráfica que 
se pretende inscribir, teniendo en cuenta además la oposición de algunos colindantes.
En el presente caso, los linderos están bien descritos en el Registro, al tratarse de 
fincas inmatriculadas en los años 2009 y 2019, y son coincidentes con la realidad, 
existiendo una serie de variaciones catastrales en el trazado del lindero norte, en el que 
funda sus dudas el registrador para no admitir la inscripción de la rectificación y la 
incorporación de la georreferenciación catastral aportada, por existir una invasión de la 
finca 14.703.
La georreferenciación resultante de la alteración catastral tampoco coincide con la 
descripción que figura en el título inmatriculador, el expediente de dominio 310/2015 que 
la describe con 2.117 metros cuadrados de superficie y no con los 2.208, sin que ese 
incremento resulte justificado.
Si a ello unimos que la parcela catastral correspondiente a la finca registral 14.703 va 
variando de superficie, pues de los 538 metros cuadrados, pasa en la certificación 
catastral descriptiva y gráfica de 2019 a 494 metros cuadrados y en el Catastro actual 
tiene una superficie de 397 metros cuadrados, podemos llegar a concluir que existe un 
conflicto latente entre los colindantes.
En definitiva, de los datos y documentos que obran en el expediente, se evidencia 
que no es pacífica la delimitación gráfica catastral propuesta que se pretende inscribir, 
resultando posible o, cuando menos, no incontrovertido, que con la inscripción de la 
representación gráfica se puede alterar la realidad física exterior que se acota con la 
global descripción registral, pudiendo afectar a los derechos de terceros.
Y sin que proceda, como pretende el recurrente, que el registrador en su calificación 
o esta Dirección General en sede de recurso pueda resolver el conflicto entre colindantes 
que se pone de manifiesto, cuestión que, a falta de acuerdo entre los interesados, estará 
reservada a los tribunales de justicia.
Debe recordarse, como se indicó en la Resolución de 19 de julio de 2016 que la 
intervención de los titulares colindantes en procedimientos de concordancia del Registro 
con la realidad física trata de evitar que puedan lesionarse sus derechos y en todo caso 
que se produzcan situaciones de indefensión, asegurando, además que puedan tener 
acceso al registro situaciones litigiosas o que puedan generar una doble inmatriculación, 
siquiera parcial. Aplicando la doctrina de la Resolución de 5 de marzo de 2012, la 
notificación  a  los  colindantes  constituye  un  trámite  esencial  en  este  tipo  de 
procedimientos: «la participación de los titulares de los predios colindantes a la finca 
cuya cabida se rectifica reviste especial importancia por cuanto son los más interesados 
en velar que el exceso de superficie de la finca concernida no se haga a costa, o en 
perjuicio, de los fundos limítrofes. Por eso constituye un requisito capital que se les 
brinde de un modo efectivo esa posibilidad de intervenir en el expediente. En caso 
contrario se podría producir un supuesto de indefensión».
Por ello, las objeciones manifestadas por el registrador en la calificación negativa 
recurrida  no  pueden  sino  ser  confirmadas,  pues  no  puede  ser  el  expediente  del 
artículo 199 de la Ley Hipotecaria el mecanismo adecuado para ello, si no hay acuerdo  s
entre los colindantes, debiendo dirimirse la cuestión en un expediente de deslinde de  oe.
fincas  o  en  el  correspondiente  procedimiento  judicial  contradictorio  entre  ellos,  con  w.
alegaciones, proposición de prueba y decisión de la autoridad judicial a quien compete  577ww
resoElvsetar  loDsir deeccsilóinnd eGse cnoenrtarol vhear tiadcoosr.dado desestimar el recurso y confirmar la nota de
calificación del registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 4 de noviembre de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.