BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 48 Jueves 25 de febrero de 2021 Sec. III.   Pág. 23161
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
2956 Resolución de 11 de febrero de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
del registrador de la propiedad de Donostia-San Sebastián n.º 2, por la que 
se deniega la cancelación de una hipoteca.
En  el  recurso  interpuesto  por  don  J.C.G.L.  en  calidad  de  Jefe  del  Servicio  de 
Recaudación del Departamento de Hacienda y Finanzas de la Diputación Foral de 
Gipuzkoa  contra  la  nota  de  calificación  del  Registrador  de  Donostia-San  Sebastián 
número 2 don José Francisco Javier Mir y Sagardia, por la que se deniega la cancelación 
de una hipoteca.
Hechos
I
Con fecha 16/11/2020, se presenta en el Registro de la propiedad de Donostia-San 
Sebastián número 2 con el asiento 66 del Diario 77, una instancia de la Diputación Foral 
de Gipuzkoa solicitando cancelación de una hipoteca, aportándose también la copia 
auténtica de escritura de cancelación, autorizada el 17/03/2014, por el Notario de Madrid 
Sr. Marcos Díaz, n.º 641 de su protocolo.
II
Dicha documentación fue objeto de la siguiente nota de calificación: Presentada con 
fecha 16 de noviembre de 2020, instancia de la Diputación Foral de Gipuzkoa de fecha 13 
de Noviembre de 2020, causando asiento de presentación número 66 del Diario 77, 
calificada dentro del plazo legal, se suspende con esta fecha su inscripción, en base a los 
siguientes hechos y fundamentos de derecho: 1.  Por la presente escritura, de 17 de 
Marzo de 2014, el acreedor hipotecario –De Miguel & Abogados Asociados SL–, consiente 
en cancelar el derecho real de hipoteca del que es titular, por pago, constituido sobre una 
finca, vivienda. Dicha escritura de cancelación, en su momento, no tuvo acceso al registro 
ni fue inscrita, encontrándose además sin liquidar impuesto. 2.  Con posterioridad al 
derecho real de hipoteca, figuran practicadas diversas anotaciones de embargo, dos de 
ellas, a favor de la Diputación Foral de Gipuzkoa. 3.  El titular registral del derecho real de 
hipoteca  –inscripción  9.ª–,  no  obstante,  en  escritura  autorizada  el  12  de  diciembre 
de 2019, por el Notario de Madrid, Sr. Ramallo Taboada, n.º 3269 de protocolo, cedió por 
precio, dicho crédito hipotecario, con todos sus elementos, a la Sociedad «Empresas 
Goitondo S.L.», quien figura como actual titular inscrito del citado derecho real de hipoteca 
–inscripción 10.ª, de 2 de marzo de 2020–, quien no ha ratificado dicha cancelación. 4. 
Dado que la cancelación puede producirse por caducidad, por consentimiento del titular 
registral o por resolución judicial o análoga, firme, y no se produce ninguno de estos 
supuestos, no procede la cancelación solicitada. En consecuencia, dados los defectos 
señalados,  estando  los  asientos  bajo  la  salvaguardia  de  los  tribunales,  siendo  e.e
contradictorios,  conforme  principio  de  tracto  sucesivo,  no  procede  de  momento  la  b
inscripción  del  presente  documento  (arts.  2,3,17,18,19,19  bis,20,  82,  86,  254  L.  56ww
Hinitpeoretescaadroia, ,p oy dcráo n(c…o)r dDaonnteoss tidae-S saun  SReebgalasmtiáenn,t o2)0.  dCeo nntoravi edmicbhrae  dcea li2fi0ca2c0i.ó En,l  reelg ilsetgraítdimoro, 
firma ilegible».
III
Contra  la  anterior  nota  de  calificación,  D.  J.  C.  G.  L.,  Jefe  del  Servicio  de 
Recaudación del Departamento de Hacienda y Finanzas de la Diputación Foral de 
Gipuzkoa interpone recurso en virtud de escrito de fecha 18 de diciembre de 2020 en 
base  entre  otros  a  los  siguientes  argumentos:  En  defensa  de  la  práctica.de  la 
cancelación que se pretende y que ahora deniega el Sr. Registrador de la Propiedad del 
Registro de la Propiedad de Donostia-San Sebastián n.º 2, es procedente citar los 
fundamentos de Derecho recogidos en la doctrina de ese Centro Directivo respecto: 
tanto de la situación de la extinción de un crédito hipotecario y la posterior cesión a favor 
de tercero de ese mismo crédito hipotecario extinto, cesión que además ha accedido 
después al Registro de la Propiedad; como también respecto a la posibilidad de que, 
ante la verdadera inexistencia de ese crédito hipotecario, pueda ser cancelada por el 
registrador de la propiedad la inscripción registral! de la hipoteca. En efecto, la entonces 
denominada Dirección General de los Registros y del Notariado. en Resolución de 
fecha 19/02/2018 (BOE 07/03/2018, pág. 27226 y SS.), sienta doctrina ante unos hechos 
prácticamente  idénticos  al  del  caso  que  motiva  el  presente  recurso:  Se  formaliza 
escritura pública de carta de pago y cancelación de hipoteca por el inicial acreedor, 
escritura que no tiene acceso al Registro de la Propiedad. Y posteriormente se formaliza 
otra escritura notarial, de cesión de ese mismo crédito hipotecario por el inicial acreedor 
a favor de tercero, es decir, que, al tiempo de formalizarse la cesión, el crédito ya estaba 
pagado. No consta en el Registro de la Propiedad ni en la escritura notarial de cesión de 
crédito, que tal cesión hubiese sido notificada al deudor. Y la escritura notarial de cesión 
a tercero tiene acceso al Registro de la Propiedad (en el presente caso causando la 
inscripción  10.ª  de  hipoteca,  trayendo  su  causa  de  la  inscripción  9.ª,  también  de 
hipoteca). En el caso expuesto en dicha resolución del Centro Directivo, este finalmente 
revoca la nota del registrador, quien no había accedido a cancelar la hipoteca por los 
mismos motivos que en el presente caso expone en su calificación negativa el Sr. 
Registrador de la Propiedad del Registro de la Propiedad de Donostia-San Sebastián n.º 
2: básicamente, porque no constaba consentimiento por parte del tercero adquirente del 
crédito con derecho de hipoteca inscrito/titular registral «Empresas Goitondo, S.L.», a la 
cancelación (cancelación sí contenida en la previa escritura notarial –no inscrita– de 
carta de pago y cancelación de hipoteca otorgada por el inicial acreedor y después 
cedente del crédito). Pues bien, conforme a lo expuesto, de acuerdo con las normas 
reguladoras del Código Civil, el deudor cedido puede oponer al cesionario que el crédito 
había  quedado  ya  extinguido  por  pago  al  acreedor  inicial  cedente,  siendo  éste,  el 
acreedor cedente, responsable frente al acreedor cesionario en los términos de los 
artículos 1529 y 1530 del Código Civil. Y también el acreedor cesionario habrá de pasar 
porque el deudor cedido le oponga el pago hecho al acreedor cedente antes de tener 
conocimiento  de  la  cesión  (artículos  1164  del  Código  Civil,  149  y  150  de  la  Ley 
Hipotecaria y 176 del Reglamento Hipotecario, y Resolución DGRN de 16 de marzo 
de 2007).
IV
El  registrador  emitió  informe  el  día  4  de  enero  de  2021,  mantuvo  la  nota  de 
calificación y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho e.
Vistos los artículos 1, 20, 40, 66, 82, 211 a 220 y 324 y siguientes de la Ley  56ww
HSaiplao tePcriamriear;a 3, 1d4e  a1 53 3d1e  ddeicl iRemegblarem deen t2o0 H0i5p,o yte lcaasr iRo;e lsao lSuecniotneensc iad ed elal  TDriirbeucncaiól nS uGperneemroa,l 
mdea rlozos  Ry e5g idsetr oms ayy od edl eN o1t9a7r8ia,d 6o  ddee  2n5o vdieem mbarerz doe d 1e9 18903, 02, 03  ddee  aaggoossttoo  ddee  11998329,,  3100  ddee 
septiembre de 1987, 26 de diciembre de 1990, 24 de abril de 1991, 26 noviembre
de 1992, 12 de julio de 2001, 23 de marzo y 8 de junio de 2002, 30 de mayo de 2003, 29 
de diciembre de 2004, 18 de febrero y 29 de diciembre de 2005, 23 de enero y 28 de 
noviembre de 2006, 2 de julio de 2007, 14 de marzo, 8 de mayo, 10 de junio y 9 y 11 de 
noviembre de 2009, 7 de marzo, 12 de mayo, 15 de octubre y 2 de diciembre de 2011, 18 
de enero y 3 de octubre de 2012 y 13 de febrero, 26 de junio, 9 de octubre y 11 de 
diciembre de 2017 y 19 de febrero de 2018.
1.  En el presente expediente, por escritura, de 17 de marzo de 2014, el acreedor 
hipotecario –De Miguel & Abogados Asociados SL–, consiente en cancelar el derecho 
real de hipoteca del que es titular, por pago, constituido sobre una finca. Dicha escritura 
de cancelación, en su momento, no tuvo acceso al registro. La hipoteca se encuentra 
pendiente de liquidación del impuesto. Con posterioridad al derecho real de hipoteca, 
figuran  practicadas  diversas  anotaciones  de  embargo,  dos  de  ellas,  a  favor  de  la 
Diputación  Foral  de  Gipuzkoa.  El  titular  registral  del  derecho  real  de  hipoteca,  en 
escritura autorizada el 12 de diciembre de 2019, por el Notario de Madrid, Sr. Ramallo 
Taboada, n.º 3269 de protocolo, cedió por precio, dicho crédito hipotecario, con todos sus 
elementos, a la Sociedad «Empresas Goitondo S.L.», quien figura como actual titular 
inscrito del citado derecho real de hipoteca de fecha 2 de marzo de 2020, quien no ha 
ratificado dicha cancelación.
Presentada instancia por la Diputación Foral De Gipuzkoa, acompañada de la citada 
escritura de cancelación, ésta es denegada por el registrador por falta de tracto sucesivo 
y  falta  de  pago  del  impuesto  de  transmisiones  patrimoniales  y  actos  jurídicos 
documentados. El otro defecto invocado en el informe (como es el relativo a la existencia 
de nota marginal de expedición de certificación de cargas) no pueden ser analizados 
ahora en este recurso, que se tiene que circunscribir a los defectos señalados en la nota 
de calificación (véase artículo 326 LH).
El recurrente entiende que sí procede la inscripción de la cancelación dado que el 
crédito hipotecario estaba pagado en el momento de haber sido cedido y por no constar 
registralmente la notificación de la cesión al deudor.
2.  Debe reiterarse la doctrina de este Centro Directivo (véase resoluciones citadas 
en vistos) en relación con la posibilidad de practicar la cancelación de hipoteca otorgada 
por el inicial acreedor, cuando se ha formalizado la escritura de cesión de ese mismo 
crédito hipotecario estando el crédito ya pagado con anterioridad y no hay constancia 
registral de la notificación de la cesión al deudor.
Conforme a esta doctrina ya consolidada, de acuerdo con las normas reguladoras del 
Código Civil, el deudor cedido puede oponer al cesionario que el crédito había quedado 
ya extinguido por pago al acreedor inicial cedente, siendo éste, el acreedor cedente, 
responsable frente al acreedor cesionario en los términos de los artículos 1529 y 1530 
del Código Civil. También el acreedor cesionario habrá de pasar porque el deudor cedido 
le oponga el pago hecho al acreedor cedente antes de tener conocimiento de la cesión 
(cfr.  artículos  1164  del  Código  Civil,  149  y  150  de  la  Ley  Hipotecaria  y  176  del 
Reglamento Hipotecario, y Resolución 16 de marzo de 2007).
Ciertamente el artículo 1537 del Código Civil determina que lo dispuesto en este 
título se entiende con sujeción a lo que respecto de bienes inmuebles se determina en la 
Ley  Hipotecaria.  En  este  sentido,  adquiere  especial  relevancia  lo  dispuesto  en  el 
artículo 151 de la Ley Hipotecaria cuando determina que «si en los casos en que deba 
hacerse, se omite dar conocimiento al deudor de la cesión del crédito hipotecario, será el 
cedente responsable de los perjuicios que pueda sufrir el cesionario por consecuencia de 
esta falta». e.
Debe destacarse que este artículo 151 hace responsable al cedente de la falta de  w.b
conocimiento de la cesión de los perjuicios que deba sufrir el cesionario, no el deudor. Es  56ww
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Registro que se ha dado conocimiento al deudor y éste pagare al cedente, podrá
cancelarse  con  el  documento  que  acredite  dicho  pago,  sin  perjuicio  de  las 
responsabilidades a que se refiere el artículo 151 de la Ley», lo que constituye una 
excepción al principio de tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria).
3.  Cabalmente  esta  escritura  deberá  estar  autoliquidada  del  impuesto  de 
transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, sin que el hecho de estar 
acompañado de instancia formalizada por acreedor posterior (la Diputación de Gipuzkoa) 
exima de la necesidad de su acreditación, al ser el título que motiva la cancelación la 
escritura pública de cancelación (artículo 254.1 LH).
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado la estimación del recurso y la 
revocación de la nota de calificación, en cuanto al defecto de falta de tracto sucesivo; y la 
confirmación de la nota de calificación y por tanto desestimación del recurso en lo 
relativo a la necesidad de liquidación del impuesto de transmisiones patrimoniales y 
actos jurídicos documentados.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 11 de febrero de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.