BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 96 Jueves 22 de abril de 2021 Sec. III.   Pág. 46214
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
6434 Resolución de 25 de febrero de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la 
registradora de la propiedad interina de Navalcarnero n.º 1 a inscribir una 
escritura de compraventa.
En el recurso interpuesto por doña M.C.J.F., en representación de doña E.R.C., 
contra la negativa de la registradora de la propiedad interina de Navalcarnero número 1, 
doña Lucía de Rueda Calvo, a inscribir una escritura de compraventa.
Hechos
I
El 9 de junio de 2016, ante el notario de Madrid don Miguel Vicente-Almazán Pérez 
de Petinto, con el número 1.676 de protocolo, se otorgó escritura por la que don A.P.R. 
vende a doña E.R.C. una cuarta parte de unas doscientas quinceavas partes indivisas de 
la finca registral 2007-21 del término de Aldea del Fresno.
II
Dicha escritura fue presentada el 13 de noviembre de 2020 en el referido Registro de 
la Propiedad y fue calificada negativamente por la registradora interina, doña Lucía de 
Rueda Calvo, el día 17 de noviembre de 2020, en los siguientes términos:
«Escritura de compraventa otorgada el día 09/06/2016, ante el Notario de Madrid, 
Don Miguel Vicente-Almazán Pérez de Petinto, número 1676/2016 de su protocolo.
I.  Hechos: Presentada a las 10:26 del día trece de noviembre de dos mil veinte, 
bajo el asiento número 697 del tomo 161 del Libro Diario.
En la referida escritura de compraventa la participación indivisa que se transmite no 
está  actualmente  inscrita  en  este  Registro  a  nombre  del  titular  que  transmite.  La 
participación indivisa de Don A.P.R. se transmitió por herencia a doña A.R.C.
II.  Fundamentos de derecho:
1.º)  Art. 20 LH.
Como consecuencia de dicho defecto el Registrador que suscribe, ha acordado no 
practicar la inscripción solicitada considerándose el defecto insubsanable.
III.  Medios de (…)»
III
Contra la anterior calificación doña M.C.J.F., en representación de doña E.R.C., 
interpuso recurso el 24 de noviembre de 2020 por escrito que causó entrada en el  es
referido Registro el 3 de diciembre de 2020, en el que se limita a alegar que «se recurre  bo
la calificación desfavorable de la solicitud de inscripción de una escritura de compraventa  34ww
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IV
La registradora emitió informe y, por mantener su calificación en todos sus extremos, 
elevó el expediente a este Centro Directivo el 17 de diciembre de 2020. En dicho informe 
expresa que el 4 de diciembre de 2020 dio traslado del expediente al notario autorizante 
a los efectos previstos en el artículo 327.5.º de la Ley Hipotecaria sin haber recibido 
alegaciones. Asimismo añade que, según el historial registral de la finca, don A.P.R. 
constaba  como  titular  de  una  cuarta  parte  de  tal  participación  indivisa  según  la 
inscripción 1.ª y según la inscripción 2.ª de herencia de fecha cuatro de junio de dos mil 
veinte se inscribe tal participación a favor de doña A.R.C. por título de herencia según 
escritura otorgada en Leganés el día dieciocho de febrero de dos mil veinte otorgada 
ante la notaria doña María Dolores Peña Peña con número de protocolo 584/2020, no 
siendo el vendedor actualmente titular registral de ninguna participación sobre tal finca.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1, 2, 3, 17, 18, 20, 38, 40, 82 y 326 de la Ley Hipotecaria; la 
Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 21 de octubre de 2013; las 
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 24 de febrero 
de 2001, 15 de noviembre de 2005, 2 de marzo de 2006, 8 de junio de 2007, 16 de julio 
de 2010, 3 de marzo y 3 de diciembre de 2011, 18 de enero, 3 de febrero, 16 de julio 
y 21 y 26 de noviembre de 2012, 1 y 6 de marzo, 8 y 11 de julio, 5 de agosto, 8 de 
octubre y 25 de noviembre de 2013, 6 y 12 de marzo, 12 y 13 de junio, 2 y 4 de julio, 2 
de agosto y 2 y 26 de diciembre de 2014, 29 de enero, 13 de marzo y 19 de noviembre 
de 2015, 6 de julio y 20 de octubre de 2016 y 10 de abril de 2017; y las Resoluciones de 
esta Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 21 de febrero de 2020 y 22 
de enero de 2021.
1.  Mediante la calificación que es objeto del presente recurso la registradora de la 
propiedad  deniega  la  inscripción  de  la  compra  de  una  participación  indivisa  de 
determinada finca por la ahora recurrente en escritura de 9 de junio de 2016 porque 
dicha participación está inscrita a nombre de persona distinta del vendedor, por haberla 
adquirido por herencia de éste en escritura de 18 de febrero de 2020.
La recurrente alega que quien figura como titular registral de dicha participación 
indivisa como heredera conocía que la venta referida.
2.  Como ha afirmado con reiteración esta Dirección General (vid. por todas, la 
Resolución de 10 de abril de 2017 y la más reciente de 21 de febrero de 2020 o 22 de 
enero  de  2021)  es  principio  básico  de  nuestro  Derecho  hipotecario,  íntimamente 
relacionado  con  los  de  salvaguardia  judicial  de  los  asientos  registrales  y  el  de 
legitimación, según los artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria, el de tracto 
sucesivo, en virtud del cual, para inscribir un título en el Registro de la Propiedad se 
exige que esté previamente inscrito el derecho del transmitente (artículo 20 de la Ley 
Hipotecaria).
En consecuencia, estando la participación de finca transmitida inscrita en el Registro 
de la Propiedad y bajo la salvaguardia de los tribunales a favor de una persona distinta 
del anterior titular registral, no podrá accederse a la inscripción del título ahora calificado 
sin consentimiento del actual titular registral, por más que haya sido otorgado por titular 
anterior de quien trae causa por herencia la actual titular (cfr. artículo 17 de la Ley 
Hipotecaria). es
Por ello, el recurso no se puede estimar. En efecto, inscrito un título traslativo del  bo
dominio no puede inscribirse otro que se le oponga o sea incompatible respecto de la  34ww
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el cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real. Si sólo se
hubiera extendido el asiento de presentación, no podrá tampoco inscribirse o anotarse 
ningún otro título de la clase antes expresada durante el término de sesenta días, 
contados desde el siguiente al de la fecha del mismo asiento».
Por virtud de este principio, el título que primero accede al Registro determina, por 
esta sola razón, el cierre registral respecto de cualquiera otro que, aun siendo anterior, 
resulte incompatible con él. Es indiferente que el título que primero accedió al Registro 
sea de peor condición que el incompatible, y que, en definitiva, haya de ceder ante él, 
pues mientras la inscripción de aquél subsista, este otro verá cerrado su reflejo registral 
y, puesto que aquella inscripción queda bajo la salvaguardia de los tribunales (artículos 1 
y  38  de  la  Ley  Hipotecaria),  es  obvio  que  será  al  titular  incompatible  a  quien 
corresponderá la carga de impugnar judicialmente aquélla.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso 
interpuesto y confirmar la calificación impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 25 de febrero de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.