BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 257 Lunes 28 de septiembre de 2020 Sec. III.   Pág. 81579
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
11317 Resolución de 10 de agosto de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la 
registradora accidental de la propiedad de Aldaia a inscribir un decreto de 
adjudicación dictado en un procedimiento de ejecución hipotecaria.
En el recurso interpuesto por don O.S.G.S., en representación de Bankia, SA, contra 
la negativa de la registradora accidental de la propiedad de Aldaia, doña Paula Chust 
Mares, a inscribir un decreto de adjudicación dictado en un procedimiento de ejecución 
hipotecaria.
Hechos
I
En el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Torrent se tramitó procedimiento de 
ejecución hipotecario 1301/2016, a instancia de Bankia, SA, frente a la herencia yacente 
de doña F.M.M., en el que se dictó decreto de adjudicación de fecha 17 de abril de 2019, 
aclarado por otros dos decretos dictados en fechas 16 de mayo y 23 de julio de 2019.
II
Testimonio del citado decreto se presentó en el Registro de la Propiedad de Aldaia, 
siendo objeto de calificación en los siguientes términos: «Fundamentos de derecho. Se 
han apreciado, previa su calificación registral conforme a los artículos 18 y concordantes 
de la Ley Hipotecaria, los siguientes defectos: Único. En procedimiento de ejecución 
hipotecaria seguido contra la herencia yacente de doña F.M.M. se adjudica la finca 6058 
de Alaquàs al ejecutante, Bankia SA, que cedió el remate a la entidad Bancaja 13 Fondo 
de Titulización de Activos. Del antecedente de hecho tercero resulta que por auto de 
fecha 2 de febrero de 2018 se despachó ejecución contra la demandada expresada 
"notificándose esta resolución a la ejecutada con entrega de copia de la demanda y 
requiriéndole para que en el acto hicieran efectivas las responsabilidades reclamadas 
[…]". Si bien la alusión a que se ha efectuado el requerimiento, sin más, al deudor y/o 
hipotecante no se considera como defecto que impida inscribir el decreto de adjudicación 
ni, como regla general, ha de ser objeto de calificación, ni es necesario que se haga 
constar expresamente en el decreto de adjudicación, el modo en que efectivamente se 
ha llevado a cabo o la forma en que se ha intentado el requerimiento de pago, tratándose 
en el supuesto calificado de una herencia yacente, debe recordarse que la Ley 19/2015 
añadió en el artículo 686.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la necesaria investigación 
por parte del juzgado para determinar el domicilio del deudor, antes de proceder a 
publicar  los  edictos  correspondientes:  Artículo  686.  3:  "Intentado  sin  efecto  el 
requerimiento en el domicilio que resulte del Registro, no pudiendo ser realizado el 
mismo con las personas a las que se refiere el apartado anterior, y realizadas por la 
Oficina judicial las averiguaciones pertinentes para determinar el domicilio del deudor, se  e.e
procederá a ordenar la publicación de edictos en la forma prevista en el artículo 164."  b
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expediente, lo único que consta en el testimonio del decreto de adjudicación objeto de
calificación es que a la sociedad deudora no hipotecante se le notificó y requirió de pago 
por edictos. En tanto no se especifica que con anterioridad se hubiera intentado sin 
efecto la notificación en el domicilio que aparecía como vigente en el Registro, y que 
además se habían agotado todos los medios de averiguación del domicilio del deudor a 
los  efectos  de  realizar  la  notificación  y  requerimiento  de  forma  personal,  procede 
confirmar el defecto consignado en la nota, sin perjuicio de que pueda presentarse 
nuevamente  toda  la  documentación,  al  objeto  de  obtener  una  nueva  calificación 
registral." En el caso de fallecimiento del ejecutado, la posición de la DGRN es clara en 
el sentido de que el decreto se inscribirá si resulta de él, en concreto, con quiénes y en 
qué concepto se intentó dirigir el requerimiento de pago (con base en las diligencias que 
previene el artículo 791.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) o bien que se entendió con 
un administrador judicial de la herencia o con el albacea designado por el testador. 
Existe un informe de la Comisión del Consultas Doctrinales del Colegio de Registradores 
sobre procedimiento de ejecución hipotecaria dirigido contra herederos indeterminados 
del titular registral con declaración de rebeldía, de 22 de julio de 2016, que resume bien 
la cuestión en este momento y el cambio de dirección que parecía reflejar, entre otras, la 
resolución transcrita: "La aplicación del principio de tracto sucesivo y la interdicción de 
indefensión  del  titular  registral  al  supuesto  de  procedimientos  dirigidos  contra  los 
herederos indeterminados o contra la herencia yacente del titular registral […] a falta de 
constancia de que la demanda se haya dirigido contra algún posible llamado a la 
herencia o de que algún llamado a la herencia se haya personado en el procedimiento 
[…] es imprescindible el nombramiento de administrador judicial de la herencia yacente." 
Por su parte, el Tribunal Supremo se limita a exigir, antes de acudir al emplazamiento 
edictal,  que  se  agoten  las  posibilidades  de  identificación  y  de  localización  de  los 
herederos (STS. 141/2011, de 3 de marzo). Las previsiones del artículo 791 de la Ley de 
Enjuiciamiento  Civil  complementan,  para  los  supuestos  de  herencia  yacente,  las 
diligencias a practicar para el emplazamiento. Si esto no permite la localización de los 
herederos entonces es cuando debe plantearse si es pertinente o no la designación de 
un  administrador.  Acuerdo:  se  acuerda  suspender  la  inscripción  del  precedente 
documento, por las causas y en los términos que resultan de la presente nota de 
calificación;  asimismo,  se  hace  constar  que  no  se  ha  procedido  a  la  práctica  de 
anotación preventiva de suspensión por defecto subsanable por no haberse solicitado 
expresamente (artículos 42.9.º y 65, párrafo segundo, de la Ley Hipotecaria).
Aldaia, a cuatro de febrero de dos mil veinte.–La registradora accidental, Paula Chust 
Mares».
III
Contra la anterior nota de calificación, don O.S.G.S., en representación de Bankia, 
SA,  interpuso  recurso  ante  esta  Dirección  General  atendiendo  a  los  siguientes 
argumentos: «Se recurre calificación con n.º asiento de presentación 362 del diario 79 
con motivo de que el Registro no puede entrar en valorar las funciones jurisdiccionales 
relativas al cumplimiento de los requisitos procesales de notificación y requerimientos de 
pago al deudor».
IV
La registradora accidental de Aldaia, doña Paula Chust Mares, emitió su informe en  e.e
el que mantuvo íntegramente su calificación, formando el oportuno expediente que ha  b
elevado a esta Dirección General. 2020-11317n https://ww
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 24 de la Constitución Española; 1, 18, 20, 38, 40, y 82 de la Ley 
Hipotecaria; 496 y siguientes y 790 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil; 100 del 
Reglamento Hipotecario; la Sentencia número 266/2015, de 14 de diciembre del Tribunal 
Constitucional; las Sentencias del Tribunal Supremo, Sala Primera, de 4 de marzo 
de 2005, 28 de junio, y 21 de octubre de 2013, de 21 de noviembre de 2017 y de 6 de 
febrero de 2020, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del 
Notariado de 27 de noviembre de 2002, 7 y 8 de abril de 2003, 23 de marzo y 22 de junio 
de 2007, 29 de mayo y 26 de agosto de 2008, 6 de junio y 11 de julio de 2009, 8 de 
noviembre de 2010, 2 de septiembre de 2011, 11 de mayo de 2012, 28 de enero, 27 de 
mayo y 12 de julio de 2013, 29 de enero, 8 de mayo y 2 de octubre de 2014, 29 de 
enero, 11 de febrero, 5 de marzo, 16 y 29 de abril, 21 de mayo, 17 de julio, 22 de octubre 
y 9 de diciembre de 2015, 17 de marzo, 17 de mayo, 8 y 23 de septiembre, 4 de octubre 
y 15 de noviembre de 2016, 22 de mayo, 18 de octubre y 18 de diciembre de 2017, 15 
de febrero, 9, 10 y 20 de julio y 28 de noviembre de 2018 y 17 de enero, 8 de mayo y 15 
de octubre de 2019.
1.  El presente recurso tiene como objeto la negativa de la registradora a inscribir un 
decreto de adjudicación dictado en un procedimiento de ejecución hipotecaria seguido 
contra la herencia yacente de la titular registral de la finca. La registradora entiende que 
no  se  han  cumplido  los  requisitos  necesarios  para  cumplimentar  correctamente  el 
llamamiento de la herencia yacente, mientras que el recurrente alega que no puede 
extenderse  la  calificación  registral  a  tales  extremos,  tratándose  de  una  resolución 
judicial.
2.  Se trata de una cuestión que ha sido abordada por este Centro Directivo en 
numerosas ocasiones.
Es principio básico de nuestro sistema registral que todo título que pretenda su 
acceso al Registro ha de venir otorgado por el titular registral o en procedimiento seguido 
contra él (cfr. Artículos 20 y 40 de la Ley Hipotecaria), alternativa esta última que no hace 
sino  desenvolver  en  el  ámbito  registral  el  principio  constitucional  de  salvaguardia 
jurisdiccional de los derechos e interdicción de la indefensión (cfr. artículo 24 de la 
Constitución Española) y el propio principio registral de salvaguardia judicial de los 
asientos registrales (cfr. artículo 1 de la Ley Hipotecaria).
Este  principio  deriva  a  su  vez  de  la  legitimación  registral  pues  si  conforme  al 
artículo 38 de la Ley Hipotecaria la inscripción implica una presunción «iuris tantum» de 
exactitud de los pronunciamientos del Registro a todos los efectos legales en beneficio 
del titular registral, el efecto subsiguiente es el cierre del Registro a los títulos otorgados 
en procedimientos seguidos con persona distinta de dicho titular o sus herederos, y que 
esta circunstancia debe ser tenida en cuenta por el registrador, al estar incluida dentro 
del ámbito de calificación de documentos judiciales contemplado en el artículo 100 del 
Reglamento  Hipotecario.  El  respeto  a  la  función  jurisdiccional,  que  corresponde  en 
exclusiva  a  los  jueces  y  tribunales,  impone  a  todas  las  autoridades  y  funcionarios 
públicos, incluidos por ende los registradores de la Propiedad, la obligación de cumplir 
las resoluciones judiciales. Pero no es menos cierto, conforme doctrina reiterada de este 
Centro  Directivo,  apoyada  en  la  de  nuestro  Tribunal  Supremo  en  la  Sentencias 
relacionadas en «Vistos», que el registrador tiene, sobre tales resoluciones, la obligación 
de calificar determinados extremos, entre los cuales no está el fondo de la resolución, 
pero sí el de examinar si en el procedimiento han sido emplazados aquellos a quienes el  e
Registro concede algún derecho que podría ser afectado por la sentencia, con objeto de  bo
evitar  su  indefensión  proscrita,  como  se  ha  dicho,  por  nuestra  Constitución  (cfr.  7w
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correspondiente procedimiento judicial.
Como bien recuerda la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 21 de 
octubre de 2013, el registrador «(...) debía tener en cuenta lo que dispone el art. 522.1 
LEC, a saber, todas las personas y autoridades, especialmente las encargadas de los 
Registros  públicos,  deben  acatar  y  cumplir  lo  que  se  disponga  en  las  sentencias 
constitutivas y atenerse al estado o situación jurídicos que surja de ellas, salvo que 
existan obstáculos derivados del propio Registro conforme a su legislación específica. Y 
como tiene proclamado esta Sala, por todas, la STS núm. 295/2006, de 21 de marzo, 
«no puede practicarse ningún asiento que menoscabe o ponga en entredicho la eficacia 
de los vigentes sin el consentimiento del titular o a través de procedimiento judicial en 
que haya sido parte».
También hay que citar entre los fallos más recientes la Sentencia del Pleno de la Sala 
Primera  del  Tribunal  Supremo  de  21  de  noviembre  de  2017  que,  de  una  forma 
contundente, afirma lo siguiente: «Esta función revisora debe hacerse en el marco de la 
función calificadora que con carácter general le confiere al registrador el art. 18 LH, y 
más en particular respecto de los documentos expedidos por la autoridad judicial el 
art. 100 RH. Conforme al art. 18 LH, el registrador de la propiedad debe calificar, bajo su 
responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos en cuya virtud 
se solicita la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y validez de los actos 
dispositivos contenidos en las escrituras públicas por lo que resulte de ellas y de los 
asientos registrales. Y, en relación con la inscripción de los mandamientos judiciales, el 
art. 100 RH dispone que la calificación registral se limitará a la competencia del juzgado 
o tribunal, a la congruencia del mandamiento con el procedimiento o juicio en que se 
hubiera  dictado,  a  las  formalidades  extrínsecas  del  documento  presentado  y  a  los 
obstáculos que surjan del Registro. Está función calificadora no le permite al registrador 
revisar  el  fondo  de  la  resolución  judicial  en  la  que  se  basa  el  mandamiento  de 
cancelación, esto es no puede juzgar sobre su procedencia. Pero sí comprobar que el 
mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que 
preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el Registro cuya 
cancelación se ordena por el tribunal».
Esta misma doctrina se ha visto reforzada por la Sentencia número 266/2015, de 14 
de diciembre, de la Sala Segunda del Tribunal Constitucional, que reconoce el derecho a 
la tutela judicial efectiva sin indefensión (artículo 24.1 de la Constitución Española) y al 
proceso  con  todas  las  garantías  (artículo  24.2  de  la  Constitución  Española)  de  la 
demandante,  titular  registral,  en  los  siguientes  términos:  «(...)  el  reconocimiento  de 
circunstancias favorables a la acusación particular (...) no puede deparar efectos inaudita 
parte respecto de quien, ostentando un título inscrito, no dispuso de posibilidad alguna 
de alegar y probar en la causa penal, por más que el disponente registral pudiera serlo o 
no en una realidad extra registral que a aquel le era desconocida. El órgano judicial venia 
particularmente obligado a promover la presencia procesal de aquellos terceros que, 
confiando  en  la  verdad  registral,  pudieran  ver  perjudicados  sus  intereses  por  la 
estimación de una petición acusatoria que interesaba hacer valer derechos posesorios 
en conflicto con aquellos, con el fin de que también pudieran ser oídos en defensa de los 
suyos propios».
3.  En los casos en que interviene la herencia yacente, la doctrina de este Centro 
Directivo impone que toda actuación que pretenda tener reflejo registral deba articularse 
bien mediante el nombramiento de un administrador judicial, en los términos previstos en 
los  artículos  790  y  siguientes  de  la  Ley  de  Enjuiciamiento  Civil,  bien  mediante  la 
intervención en el procedimiento de alguno de los interesados en dicha herencia yacente  s
(Resoluciones de 27 de mayo y 12 de julio de 2013, 8 de mayo de 2014, 5 de marzo  oe.
de 2015 y demás citadas en los «Vistos»). Esta doctrina se ha matizado en los últimos  w.
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La Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, en sus artículos 790 y 
siguientes exige la adopción de medidas de aseguramiento del caudal hereditario en los 
procedimientos judiciales de división de herencia –entre ellas el nombramiento de un 
administrador judicial ex artículo 795 del Código Civil– cuando fallecido el causante no 
conste la existencia de testamento ni de parientes de aquél. Atribuye, por tanto –en los 
supuestos de herencia yacente– gran importancia a la posibilidad o no de intervención 
de posibles llamados a la herencia.
En este sentido no cabe desconocer al respecto la doctrina jurisprudencial (citada en 
los «Vistos»), en la que se admite el emplazamiento de la herencia yacente a través de 
un posible interesado, aunque no se haya acreditado su condición de heredero ni por 
supuesto su aceptación. Solo si no se conociera el testamento del causante ni hubiera 
parientes con derechos a la sucesión por ministerio de la ley, y la demanda fuera 
genérica a los posibles herederos del titular registral sería pertinente la designación de 
un administrador judicial.
Por  eso  es  razonable  restringir  la  exigencia  de  nombramiento  de  administrador 
judicial,  al  efecto  de  calificación  registral  del  tracto  sucesivo,  a  los  supuestos  de 
demandas  a  ignorados  herederos;  pero  considerar  suficiente  el  emplazamiento 
efectuado a personas determinadas como posibles llamados a la herencia.
Por otro lado, las peculiaridades derivadas de la presentación de una demanda 
contra una herencia yacente no impiden que se deba procurar la localización de quien 
pueda ostentar su representación en juicio como paso previo a una posterior declaración 
en rebeldía; en este sentido el Tribunal Supremo en Sentencia de fecha 3 de marzo 
de 2011, en un caso en que, como en el que se resuelve en este expediente, se 
demandó a la herencia yacente o ignorados herederos si bien en ese supuesto también 
se demandaron a personas identificadas, recoge la doctrina plasmada en la Sentencia 
de 4 de marzo de 2005 y señala que la razón de las exigencias impuestas por la Ley de 
Enjuiciamiento Civil a los actos de comunicación está en que el destinatario del acto 
tenga oportuna noticia del proceso para que pueda adoptar la conducta procesal que 
estime convenirle (Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de junio de 2008), pues la 
indefensión  consiste  en  la  privación  o  limitación  no  imputable  al  justiciable  de 
cualesquiera medios legítimos de defensa de la propia posición dentro del proceso, y la 
hay siempre que falte una plena posibilidad de contradicción (Sentencias del Tribunal 
Constitucional números 64/1986, de 21 de mayo, 98/1987, de 10 de junio, 26/1993, 
de 25 de enero, 101/2001, de 23 de abril, 143/2001, de 14 de junio, etc.). Como resulta 
de los fundamentos de Derecho tercero y cuarto de la citada Sentencia, para evitar la 
indefensión  es  preciso  que  se  haya  cumplido  con  la  obligación  de  averiguar  los 
domicilios de los desconocidos herederos demandados, por lo que la citación por medio 
de edictos fijados en el tablón de anuncios e incluso la notificación de la sentencia de 
primera instancia a través de su publicación en el «Boletín Oficial del Estado» requiere 
que, previamente, se hubieran agotado todos los medios de averiguación que la Ley de 
Enjuiciamiento Civil impone. Y en el caso de la herencia yacente, aunque sea una masa 
patrimonial, se ha de intentar la localización de quien pueda ostentar su representación 
en juicio. En esta misma línea, la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo 
de 6 de febrero de 2020 recuerda que «la jurisprudencia del Tribunal Constitucional y la 
de esta sala han puesto de relieve la importancia que tiene la correcta realización de los 
actos  de  comunicación  procesal.  Son  el  cauce  a  través  del  cual  las  partes  y  los 
interesados legítimos conocen la existencia del proceso y sus trámites esenciales, y de 
este modo pueden realizar las actuaciones procesales que consideren adecuadas para  s
la defensa de sus derechos e intereses legítimos. Por eso los órganos jurisdiccionales  oe.
tienen  el  deber  específico  de  adoptar  todas  las  cautelas  y  garantías  que  resulten  w.
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4.  Como  resulta  de  la  doctrina  de  este  Centro  Directivo  antes  expuesta,  el 
nombramiento de un defensor judicial de la herencia yacente no debe convertirse en un 
trámite excesivamente gravoso debiendo limitarse a los casos en que el llamamiento a 
los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún interesado en la 
herencia que se haya personado en el procedimiento considerando el juez suficiente la 
legitimación pasiva de la herencia yacente.
En el supuesto de este expediente, del testimonio del decreto de adjudicación y 
posterior mandamiento presentados y objeto de calificación resulta que el llamamiento es 
genérico  a  la  herencia  yacente  y  desconocidos  herederos  del  titular  registral  doña 
F.M.M., sin que en el momento de la calificación por parte del registrador conste la forma 
en que se han producido las notificaciones a esos herederos indeterminados, ni si se ha 
llevado  a  cabo  una  investigación  razonable,  sobre  la  existencia  de  herederos 
testamentarios o legales de los ignorados herederos de don F.M.M. En consecuencia, el 
defecto ha de ser confirmado.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de 
calificación de la registradora.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 10 de agosto de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.
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