BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 283 Viernes 26 de noviembre de 2021 Sec. III.   Pág. 145889
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
19575 Resolución  de  4  de  noviembre  de  2021,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa 
de la registradora de la propiedad de Villanueva de los Infantes a inscribir una 
escritura de préstamo y constitución de hipoteca.
En el recurso interpuesto por don Gonzalo Largacha Lamela, notario de Valdepeñas, 
contra la negativa de la registradora de la Propiedad de Villanueva de los Infantes, doña 
Beatriz Moreno Sanz, a inscribir una escritura de préstamo y constitución de hipoteca.
Hechos
I
Mediante  escritura  otorgada  el  día  28  de  junio  de  2021  ante  el  notario  de 
Valdepeñas,  don  Gonzalo  Largacha  Lamela,  con  el  número  912  de  protocolo,  se 
formalizó determinado préstamo concedido por «Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S.A.» 
a la sociedad «Induman Carrizosa, S.L.», y en garantía del mismo se constituyó hipoteca 
sobre la finca registral número 3.592 del Registro de la Propiedad de Villanueva de los 
Infantes, perteneciente a cuatro personas físicas no deudoras (el usufructo a doña M. P. 
C., viuda, y la nuda propiedad a sus hijos don R., casado, doña M. I., casada, y doña M. 
V. P., soltera).
En la referida escritura se expresaba lo siguiente:
«Situación familiar y convivencial:
Manifiesta la parte propietaria que sobre la vivienda descrita no existe limitación 
alguna a sus facultades dispositivas derivadas de su carácter familiar o convivencial, 
conforme a lo establecido en el artículo 1.320 del Código Civil.»
II
Presentada copia autorizada de dicha escritura en el Registro de la Propiedad de 
Villanueva de los Infantes, fue objeto la siguiente nota de calificación:
«Conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria (reformado por Ley 24/2001 de 27 de 
diciembre) y 98 y siguientes del Reglamento Hipotecario:
El  Registrador  de  la  Propiedad  que  suscribe,  previo  examen  y  calificación  del 
documento presentado por Don Gonzalo Largacha Lamela, el día 28/06/2021, bajo el 
asiento número 1515, del tomo 98 del Libro Diario y número de entrada 1004, que 
corresponde al documento otorgado por el notario de Valdepeñas Gonzalo Largacha 
Lamela, con el número 912/2021 de su protocolo, de fecha 28/06/2021, acreditado el 
pago del impuesto el día 24/07/2021, ha resuelto no practicar los asientos solicitados en 
base a los siguientes hechos y fundamentos de derecho: e
Hechos y defecto. 575www.
propEient alraia  pmreasneinfietes tae sqcurietu rsao bdree  lpar évsivtaiemnod ah dipeostcercitaar ion,o  seex ishtaec eli mciotancsiótanr  aqlugeu nlaa  ap asrutes 
feasctualbtaledceidso d eisnp eols aitirvtíacsu lod e1r.i3va2d0a dse ld Ce ósduig coa Cráivcitle; rs if abmieinli,a nr oo  hcaoyn evxivpernecsiaa lc, ocnosntafonrcmiae  dae  lsoi   BOE-A-cable e
el inmueble sobre el que se constituye la garantía hipotecaria constituye o no la vivienda 
habitual.
Fundamentos de Derecho.
De conformidad con el artículo 21.3 y 129.2 de la Ley Hipotecaria, RDGRN 20 de 
Febrero de 2108 [sic], 9 de Octubre de 2018 y Resolución de 16 de junio de 2020, de la 
Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública.
Y por considerarlo un defecto subsanable se procede a la suspensión de los asientos 
solicitados del documento mencionado.
No  se  toma  anotación  preventiva  por  defectos  subsanables  por  no  haberse 
solicitado.
Contra esta calificación cabe (…)
La Registradora de la Propiedad. Fdo: Beatriz Moreno Sanz.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don Gonzalo Largacha Lamela, notario de 
Valdepeñas, interpuso recurso el día 23 de agosto de 2021 mediante escrito en el que 
alegaba lo siguiente:
«Hechos.
Que según consta en el expediente se presentó la escritura de préstamo hipotecario 
donde constaba la siguiente cláusula que transcribo a continuación.
Situación familiar y convivencial:
Manifiesta la parte propietaria que sobre la vivienda descrita no existe limitación 
alguna a sus facultades dispositivas derivadas de su carácter familiar o convivencial, 
conforme a lo establecido en el artículo 1.320 del Código Civil.
Esta cláusula se consideró insuficiente porque no se había puesto con las palabras 
expresas y concretas que no constituye vivienda habitual.
Fundamentos de Derecho.
Entiendo que la escritura se debe inscribir por los siguientes argumentos.
1.  En los pueblos civilizados y romanizados como es el nuestro se dejó atrás hace 
mucho tiempo la fase sacramental del derecho, no son las palabras determinadas ante 
un funcionario determinado, o una serie de actos ante un funcionario determinado lo que 
determina  la  celebración  de  un  negocio,  es  decir  el  testamento  y  la  institución  de 
heredero son válidas aunque no se hayan utilizado formulas sacramentales antiguas que 
se exigían en la antigua Roma como “Ticius heres esto” o “Ticio Heredem ese iubeo” 
recogidas en Gayo 2, 116-117, así se ha recogido en el Derecho Catalán y otros derecho 
forales  de  tradición  romana  lo  mismo  pasó  con  otras  fórmulas  sacramentales  de 
transmisión de la propiedad como la in iure Cessio cuyas palabras eran “Hunc ego 
hominem ex iure Quiritium meum esse aio...” o la fórmula similar de transmisión de la 
propiedad per aes et per libram. Esto ya fue abandonado por las Leyes de Toro que 
establecieron que los contratos se perfeccionaban por el mero consentimiento que junto  e.
la espiritualización de la traditio suponía el abandono total de las fórmulas sacramentales  w.b
en nuestro derecho y así fueron recogidas en nuestro Código Civil en donde no hay un  575ww
hsoelcoh coa eslo a dretí cfuólrom 1u2la6 0sa dceral mciteandtoa  [csuice]r pcoo mleog acol nesxtpituultsivaa a d leo sn ijnugraúmn ennetgoosc dioe o l ocso nctoranttora, tdoes 
pdoerte nrmo ihneacnhdoos q. uEes  npoo rs eta andtom liati reásne lnocsi am disem loas m eann eifle csotanctiróanto y y n soi  sqeu eh iecsietaro nse s eh ategnad croánn 
estas o con otras palabras la que determinan la validez de los contratos y también de las 
manifestaciones que se hagan en ellos cosa lógica.
2.  El artículo 3.1 del Código Civil cuando en materia de interpretación de las 
normas dice:
Artículo 3.
1.  Las normas se interpretarán según el sentido propio de sus palabras, en relación 
con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos, y la realidad social del tiempo 
en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de 
aquellas.
En el artículo arriba expuesto se recoge como una de las formas de interpretar las 
normas además del examen de las palabras, que es en primer lugar, el espíritu de las 
mismas, una norma similar hay en la interpretación de la voluntad del testador. Este 
artículo en sede de interpretación de las normas, entiendo que debe aplicarse a la 
interpretación de los contratos en virtud de lo dispuesto en el artículo 1091 cuando dice 
que los mismos tienen fuerza de ley entre los contratantes, a ello debe sumarse lo 
establecido en el artículo 1284 del Código Civil que establece que las cláusulas deberán 
ser entendidas en el modo más amplio para que surtan efecto como es en este caso.
3.  De la propia calificación se desprende que se ha entendido perfectamente la 
cláusula de la discordia si bien se solicita que se ponga con unas palabras determinadas 
por lo cual la registradora debería haber inscrito se olvida de que las manifestaciones 
son tácitas, no lo decimos con palabras lo decimos con nuestros actos, expresas o 
sacramentales, se hacen siguiendo unas formas rituarias. La resolución de la Dirección 
General de la Seguridad Jurídica y de la Fe Pública a de 25 de Abril del año 2005 adopta 
esta tesis y me remito a su doctrina para la resolución de este recurso.
4.  Luego  tenemos  la  intervención  notarial  en  el  documento  que  ha  sido 
completamente  minusvalorada  ya  que  el  Notario  como  el  registrador  conoce  el 
artículo 1320 del Código Civil y por supuesto que también exige su cumplimiento, no 
somos meras correas transmisoras que hacemos lo que nos dicen los Bancos, las 
grandes  empresas  o  cualquier  otro  cliente,  y  si  consideramos  que  hace  falta  el 
consentimiento del cónyuge lo exigimos como no podría ser de otra manera. Lo que no 
hacemos es hacer comparecer al cónyuge y hacerle decir unas palabras determinadas, 
en  la  redacción  de  los  documentos  ponemos  las  cláusulas  que  consideramos 
convenientes y como las consideramos convenientes y cuando la minuta está mal, lo 
hacemos saber a las partes para que se reforme, pero no es este el caso. En la escritura 
que nos ocupa, todos los comparecientes manifestaron que no estaba sujeto a ninguna 
de las restricciones del artículo 1320 y con eso se entiendo cumplido lo ordenado por 
ese artículo. Lo que no puede ser es que una exigencia sustancial e importante, la 
protección de la vivienda habitual de la familia es un punto esencial en nuestro que 
sistema que exige el consentimiento del cónyuge no titular para disponer de la vivienda, 
como es la establecida en el artículo 1320 quede reducida a que se haga una fórmula 
determinada envasada y sin que aporte nada, lo importante no es que las palabras sean 
unas u otras sino que la manifestación se haga. Este además, no es un supuesto de 
manifestación tácita, en cuyo caso sería admisible la calificación impugnada, sino una 
manifestación expresa pero con unas palabras distintas a las que se exigen en la 
calificación efectuada y eso no puede ser. Este tipo de calificaciones entiendo que 
desvirtúan la labor notarial y además son invasivas de la labor de un funcionario que es 
un  profesional  independiente,  que  actúa  de  forma  neutra  y  profesional,  y  que  en  e
definitiva empequeñecen su función amén de que ante los demás otorgantes parece que  bo
actuó mal porque hay una calificación defectuosa. Tengo que recordar que la labor del  575ww
áremgbisittora ddoer  ancot ueasc ilóan c ldaevtee rdmei nbaódvoe dsain d qeul sei sstee m[saic s] inuon  qpuaela edsín u dne f ujunsctioans acraiou smaá sn,i  ceol nq useu 
man5ti.e nEe le l doerdreecnh doe l ucannivóenrsicoo  cocmoom mo ucdhearse cvheoc esh nisotós rqicuoie refonr mhaac erp avertre.  de  nuestro
ordenamiento y debe tenerse en cuenta a la hora de interpretar nuestras normas y en los
Evangelios varias veces dice Jesús de Nazaret “que no está hecho el hombre para el 
Sábado sino el Sábado para el hombre”, lo mismo puedo decir yo del Registro de la 
Propiedad, que no está hecho el hombre para el Registro de la Propiedad sino el 
Registro de la Propiedad para el hombre, lo mismo puede apostillarse del Registro 
Mercantil. Aquí lo que se nos quiere decir es que los doctores de la ley, o sea nosotros 
Notarios y Registradores hemos de acudir al espíritu y finalidad de las mismas, que si 
acudimos al tenor de las palabras sin acomodarlas al hecho y a la época concretas 
vamos a producir injusticias, a esto le llamaban griegos y latinas equidad, que ha de 
tenerse en cuenta a la hora de aplicar las normas tal y como dice el artículo 3.2 del 
Código Civil. Con este tipo de calificaciones se demuestra lo contrario, los otorgantes y el 
Notario somos los que tenemos que acoplarnos a lo que quiere el registrador, tras haber 
cumplido los requisitos como he probado, en vez de ser el Registrador el que se amolde 
al negocio redactado por las partes y autorizado por el Notario como sería lógico.
6.  La  propia  labor  del  Registrador  queda  desvirtuada  si  se  permiten  estas 
calificaciones, porque para ver si en el documento se han manifestado tales o cuales 
palabras con una forma determinada no hace falta un funcionario altamente cualificado 
con amplios conocimientos en derecho civil, hipotecario o mercantil, lo cual yo reconozco 
expresamente en este recurso, bastaría simplemente con un niño de siete años que 
leyera con fluidez y eso lógicamente sería un disparate, como lo es exigir fórmulas 
sacramentales para comprobar si se han cumplido o no los requisitos marcados por las 
leyes. La calificación del registrador tiene que ir a la sustancia, a la esencia de las coas 
no a que se utilicen determinadas palabras, eso supone barbarizar el derecho, desvirtuar 
nuestra función la de ambos, y dar un mal ejemplo a los que observan desde fuera.
7.  Y para terminar es importante reconocer que en procedimientos como el de la 
Ley de Créditos Inmobiliarios o los de Jurisdicción Voluntaria existe el procedimiento 
notarial con unos requisitos y donde quien manda es el Notario, que en este caso se 
inicia con la recepción de la documentación, el estudio y cotejo de los documentos, 
observar  que  se  cumple  la  legislación,  explicárselo  a  prestatarios,  fiadores  e 
hipotecantes no deudores, y el otorgamiento de la escritura de hipoteca que debe ser 
igual a la consignada en el acta previa. Todo este proceso, en el que hay un acta gratuita 
y que el Notario ha sido elegido por el legislador para liderar no puede acabar con una 
calificación de un funcionario que ha sido ajeno a ese proceso, no ha examinado los 
antecedentes ni los documentos, ni quiere la ley que lo haga, y que pide que se incluya 
una manifestación no expresa, que eso se ha hecho con la cláusula arriba transcrita, 
sino  con  unas  palabras  determinadas  exactas  como  si  esto  fuera  una  plantilla  de 
corrección donde se pone con un bolígrafo rojo una marca cuando no se han utilizado las 
fórmulas preestablecidas y se califica negativamente, esto que está muy bien para 
realizar un examen o prueba académica sin embargo en la vida práctica supone un 
engorro  que  perjudica  y  mucho  el  tráfico  jurídico.  Se  ha  hablado  mucho  del 
procedimiento registral, se estudia en los temas tanto para el ingreso de cuerpos de 
notarios y registradores se le define, se le dan sus características etc., y creo que hay 
que hacer lo mismo con el Notario ya que no somos meros documentadores y mucho 
menos cuando actuamos ejerciendo funciones de Jurisdicción Voluntaria o en otros 
casos  administrativas,  ya  recientemente  en  la  Instrucción  que  regula  el  expediente 
matrimonial, este acaba con una resolución positiva o negativa en ante la administración, 
sobre esto hay que pensar, porque de la naturaleza de este procedimiento notarial y sus 
efectos se derivarán los requisitos y efectos de la calificación registral y hasta donde esta 
puede llegar, desde la recepción de los documentos hasta la finalización del acta previa  s
de la LCCI hay un procedimiento eso está claro regulado perfectamente y a mi modo de  oe.
ver de naturaleza administrativa. Por eso podemos preguntarnos ¿La no manifestación  w.
expresa que está igual en el proyecto de contrato, que he visto yo, pero no el registrador,  575ww
eesx isutne nvciciaio  dseu setsatnec piarlo qcueed imafieecnttao  an loat anruialild qaude d ees l ae vhiidpeontetec ad?o, ncdreeo e yl od iqreucet oern d vei rtourdq udees tlaa 
eexst eenld eNrostea raio v icpioorsq usues taasníc ialole sh aq uqeu aefreidcota nla a  lleay v, allaid ecza ldifeicl anceiógno ciroe,g nisot raa l pasólalob rapsu eqduee   BOE-A-cable e
quiere que se expresen de una determinada manera, porque quien dirige la operación y 
considera cumplidos los requisitos es el Notario, que considera que con la cláusula 
citada arriba en este caso es suficiente, y que no hay vicios sustanciales que impidan el 
otorgamiento de la escritura, aceptar este tipo de calificaciones supone abrir el melón de 
impugnaciones posteriores en los Tribunales sobre la base de que no se cumplieron los 
requisitos que establece la Ley de Créditos Inmobiliarios, no olvidemos que la calificación 
declara que este requisito se considera no cumplido y que por tanto también sería 
erróneo el proyecto de contrato que se consignó en el acta previa ¿entonces qué hacer?, 
retrotraer el procedimiento al acta previa y repetir el otorgamiento entero o considerar 
que es un defecto menor si la Dirección General no acepta este recurso. En fin la Ley de 
Créditos  inmobiliarios  debe  a  mi  modo  de  entender  en  materia  de  hipotecas  con 
consumidores  replantear  y  recortar  hasta  dónde  puede  llegar  la  calificación,  por 
prudencia,  y  por  practicidad  no  sea  que  nos  encontremos  con  impugnaciones  de 
hipotecas ante los tribunales por hechos nimios o inexistentes como este. La calificación 
debería  ceñirse  a  hechos  sustanciales  y  muy  graves.  Sin  duda  los  tiempos  están 
cambiando.»
IV
La registradora de la Propiedad, doña Beatriz Moreno Sanz, informó y elevó el 
expediente a esta Dirección General el día 31 de agosto de 2021.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 3 y 1320 del Código Civil; 18, 19 bis, 21, 114, 129, 258 y 326 de 
la Ley Hipotecaria; 1, 17 bis y 24 de la Ley del Notariado; la Ley 1/2013, de 14 de mayo, 
de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de 
deuda y alquiler social; 91 del Reglamento Hipotecario; las Resoluciones de la Dirección 
General de los Registros y del Notariado de 20 de febrero y 9 de octubre de 2018, así 
como, respecto de la motivación de la calificación, las Resoluciones de 2 de octubre 
de 1998, 22 de marzo y 12 de noviembre de 2001, 28 de diciembre de 2004, 2 de abril 
y 18 de noviembre de 2005, 25 de octubre de 2007, 14 de abril de 2010, 26 de enero 
de 2011, 28 de febrero y 20 de julio de 2012, 5 de marzo de 2014, 12 de febrero y 28 de 
septiembre de 2016, 26 de abril, 19 de junio y 4 de octubre de 2017, 4 de junio, 26 de 
octubre y 21 de noviembre de 2018 y 13 de febrero, 1 de marzo, 4 de abril y 16 de 
septiembre de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica 
Preventiva y Fe Pública de 16 de junio de 2020 y 28 de octubre de 2021, así como, 
respecto de la motivación de la calificación, las Resoluciones de 18 de febrero y 14 de 
octubre de 2021.
1.  Mediante la escritura que es objeto de la calificación impugnada se formaliza un 
préstamo concedido por una entidad bancaria a una sociedad mercantil y en garantía del 
mismo se constituyó hipoteca sobre determinada finca perteneciente a cuatro personas 
físicas no deudoras (en usufructo a una de ellas, viuda, y la nuda propiedad a sus tres 
hijos, dos de estos casados).
En la referida escritura se expresa lo siguiente:
«Situación familiar y convivencial:
Manifiesta la parte propietaria que sobre la vivienda descrita no existe limitación  e.
alguna a sus facultades dispositivas derivadas de su carácter familiar o convivencial,  w.
conforme a lo establecido en el artículo 1.320 del Código Civil.» 575ww
La registradora, en una escueta calificación, resuelve no practicar la inscripción
gpaorraqnuteía « nhoip ohtaeyc aerixap rceosnas tcitounyset aon cniao  dlae  svii veiel nidnam uheabblietu aslo»b. reY  ecl oqmuoe  fsuen dcaomnsetnittuoyse  dlea 
Derecho  se  limita  a  citar  los  artículos  21.3  y  129.2  de  la  Ley  Hipotecaria,  y  las
Resoluciones de este Centro Directivo de 20 de febrero y 9 de octubre de 2018 y 16 de 
junio de 2020.
El notario recurrente alega que con la expresión empleada en la escritura, antes 
transcrita, se debe entenderse cumplida la norma del referido artículo 1320 del Código 
Civil, si necesidad de utilizar expresa y sacramentalmente el término «vivienda habitual».
2.  La calificación impugnada, tal como se ha formulado, no puede confirmarse.
Debe  recordarse  la  doctrina  de  este  Centro  Directivo  según  la  cual  cuando  la 
calificación  del  registrador  sea  desfavorable  es  exigible,  conforme  a  los  principios 
básicos de todo procedimiento y a la normativa vigente, que al consignarse los defectos 
que, a su juicio, se oponen a la inscripción pretendida, aquélla exprese también una 
motivación suficiente de los mismos, con el desarrollo necesario para que el interesado 
pueda conocer con claridad los defectos aducidos y con suficiencia los fundamentos 
jurídicos en los que se basa dicha calificación (cfr. artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria y 
Resoluciones de 2 de octubre de 1998, 22 de marzo de 2001, 14 de abril de 2010, 26 de 
enero de 2011, 20 de julio de 2012, 12 de febrero de 2016, 26 de abril y 19 de junio 
de 2017, 21 de noviembre de 2018, 1 de marzo y 4 de abril de 2019 y 18 de febrero 
de 2021, entre otras muchas). Es indudable que, de este modo, serán efectivas las 
garantías  del  interesado  recurrente,  quien  al  conocer  en  el  momento  inicial  los 
argumentos  en  que  el  registrador  funda  jurídicamente  su  negativa  a  la  inscripción 
solicitada  podrá  alegar  los  fundamentos  de  derecho  en  los  que  apoye  su  tesis 
impugnatoria, a la vista ya de los hechos y razonamientos aducidos por el registrador 
que pudieran ser relevantes para la Resolución del recurso. También ha mantenido esta 
Dirección General (vid. la Resolución de 25 de octubre de 2007, cuya doctrina confirman 
las más recientes de 28 de febrero y de 20 de julio de 2012) que no basta con la mera 
cita rutinaria de un precepto legal (o de Resoluciones de este Centro Directivo), sino que 
es preciso justificar la razón por la que el precepto de que se trate es de aplicación y la 
interpretación que del mismo ha de efectuarse (y lo mismo debe entenderse respecto de 
las citadas Resoluciones), ya que sólo de ese modo se podrá combatir la calificación 
dictada para el supuesto de que no se considere adecuada la misma.
En  el  presente  caso  la  nota  de  calificación  es  totalmente  insuficiente,  como  lo 
demuestra el hecho de que la mera cita los artículos 21.3 y 129.2 de la Ley Hipotecaria 
no ha impedido que el notario recurrente haya entendido que, en realidad, lo que exige la 
registradora es que conste expresamente si la finca hipotecada es o no la vivienda 
habitual de los hipotecantes casados; a lo que ha podido contribuir el hecho de que dos 
de las tres Resoluciones de este Centro Directivo que simplemente se citan en la 
calificación  (de  9  de  octubre  de  2018  y  16  de  junio  de  2020)  se  refieren  a  la 
interpretación del artículo 1320 del Código Civil.
A  ello  debe  añadirse  que  es  en  el  informe  donde  –extemporáneamente–  la 
registradora alega que la exigencia a que se refiere en su calificación es la relativa al 
requisito introducido por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, en los referidos artículos de la 
Ley Hipotecaria inscribir cualquier hipoteca que afecte a personas físicas y que grave 
una vivienda, es decir la manifestación expresa sobre el carácter de vivienda habitual o 
no habitual de la finca gravada, dada la especial trascendencia de esta circunstancia a 
efectos sobre todo de la posible ejecución hipotecaria.
Ciertamente, esta Dirección General ha puesto de relieve (cfr. Resolución de 28 de 
octubre de 2021) que, respecto del cumplimiento de los referidos artículos 21.3 y 129.2 
de la Ley Hipotecaria en la constitución de hipoteca sobre una vivienda, a la hora de 
expresar si se pretende o no atribuir carácter de vivienda habitual a la finca que se  s
hipoteca, puede no ser suficiente la manifestación que los hipotecantes hagan sobre el  oe.
carácter familiar de la misma en cumplimiento de otras normas que establecen una  w.
singular protección de la vivienda familiar en situación de normalidad matrimonial, como  575ww
sqoune  lpaus eddee  lonso  acrotíicnucliodsir  1d3o2m0 icdielilo C oó dviigvoie nCdivai l hya 9b1it udaell  dReel gdlaismpeonnteon Htei pcootenc ealr iod,o tmodicail iove oz 
vivienda habitual de la familia.
No obstante, por las razones expuestas y a la vista de la insuficiente motivación de la 
calificación, ésta no puede ser confirmada, si bien tales consideraciones no pueden 
prevalecer sobre uno de los principios fundamentales del sistema registral como es el de 
legalidad (cfr. artículo 18 de la Ley Hipotecaria), lo que justifica la necesidad de poner de 
manifiesto en una nueva nota de calificación con motivación suficiente los defectos que 
se  observen  aun  cuando  sea  extemporáneamente  (vid.  Resoluciones  de  12  de 
noviembre de 2001, 28 de diciembre de 2004, 2 de abril y 18 de noviembre de 2005, 5 
de marzo de 2014, 28 de septiembre de 2016, 4 de octubre de 2017, 4 de junio y 26 de 
octubre de 2018, 13 de febrero y 16 de septiembre de 2019, 16 de junio de 2020 y 14 de 
octubre de 2021, entre otras) y sin perjuicio de la eventual responsabilidad en que 
pudiera incurrir la registradora por contradecir la exigencia legal de que la calificación 
sea global, unitaria y motivada (artículos 19 bis y 258 Ley Hipotecaria).
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación 
impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 4 de noviembre de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.