BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 175 Miércoles 24 de junio de 2020 Sec. III.   Pág. 44121
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
6672 Resolución de 13 de febrero de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la 
registradora de la propiedad de Granada n.º 9, por la que se suspende la 
inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria.
En el recurso interpuesto por don José Ignacio Suarez Pinilla, notario de Armilla, 
contra la calificación de la registradora de la Propiedad de Granada número 9, doña 
Laura Rodríguez-Rico Roldán, por la que se suspende la inscripción de una escritura de 
préstamo con garantía hipotecaria.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada el día 9 de septiembre de 2019 ante el notario de 
Armilla, don José Ignacio Suarez Pinilla, con el número 1.519 de protocolo, se formalizó 
un préstamo concedido por «La Caja Rural de Granada, Sociedad Cooperativa de 
Crédito»  a  una  persona  física  garantizado  con  hipoteca  sobre  una  vivienda  de  la 
prestataria. En tal escritura se pactó la siguiente cláusula:
«Décima.–Vencimiento anticipado del contrato.
La entidad podrá resolver el contrato, o declarado vencido de forma anticipada y 
exigir el pago de la cantidad total adeudada en dicho momento por todos los conceptos 
en los siguientes casos:
10.1  Cuando  la  parte  prestataria  incurra  en  cualquiera  de  los  dos  siguientes 
supuestos de impago.
iii)  Durante la primera mitad de vigencia del contrato de préstamo: impago del tres 
(3) por ciento de la cuantía del capital concedido, si dicho incumplimiento se produce 
dentro de la referida primera mitad de duración del préstamo. Se considerará cumplido 
este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de doce 
(12) plazos mensuales o a un número de cuotas tal que suponga que la parte prestataria 
ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a doce meses.
iv)  Durante la segunda mitad de vigencia del contrato de préstamo: impago del 
siete (7) por ciento de la cuantía del capital concedido, si dicho incumplimiento se 
produce dentro de la referida segunda mitad de duración del préstamo. Se considerará 
cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al 
impago de quince (15) plazos mensuales o a un número de cuotas tal que suponga que 
la parte prestataria ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a 
quince meses.
En el caso de producirse uno de los supuestos de incumplimiento previstos en el 
presente apartado, la parte prestataria dispondrá del plazo de un mes, desde que la 
entidad le reclame el importe debido, para ponerse al día en los pagos. e.
En caso de no ser atendido por la parte prestataria dicho requerimiento de pago  w.
podrá la entidad reclamar el reembolso total del préstamo e iniciar las acciones para la  72ww
deejeucduocrió on,  deen  lsau  hcipaostoe,c dae ol  fipaadroar ,e dl aedmab laar greos dpeo ncsuaableilisdqaudie prae rsootrnoasl  bei eilnimesit apdrao pdieedl/adde  dloesl 
mismo/s y hasta el completo pago de la deuda reclamada (…).»
II
Presentada  telemáticamente  el  mismo  día  de  su  otorgamiento  la  escritura 
referenciada en el Registro de la Propiedad número 9 de Granada, fue objeto de la 
siguiente nota de calificación:
«Hechos:
I
El día 9 de septiembre de 2019, se presenta telemáticamente copia de escritura 
autorizada por el Notario de Armilla, Don José Ignacio Suárez Pinilla, el 9 de septiembre 
de 2019, número 1519 de protocolo, por la que Don O. B. R. constituye hipoteca a favor 
de Caja Rural de Granada, Sociedad Cooperativa de Crédito sobre la finca urbana (…) 
registral 18.941 de Maracena, al mismo tiempo de otra señora lo hace sobre otra finca no 
perteneciente a la demarcación de este Registro, en garantía de un préstamo hipotecario 
de 77.000 euros, respondiendo la citada registral de 17.000 euros de principal; que ha 
ocasionado el asiento de presentación n.º 545 del Diario 76.
El día 15 de octubre de 2019 se aportó en soporte físico en unión de la carta de pago 
del impuesto.
II
Que el Registrador que suscribe, en base al principio de Calificación Registral que 
dimana del art. 18 de la Ley Hipotecaria y en el ejercicio de las funciones que legalmente 
tiene conferidas en cuanto al control de la legalidad de los documentos que acceden al 
Registro de la propiedad, emite con esta fecha calificación negativa del documento 
presentado, por los siguientes defectos subsanables:
– La cláusula de vencimiento anticipado no se ajusta al artículo 24 de la Ley 5/2019, 
ya que no señala que “se producirá el vencimiento anticipado del contrato si concurren 
conjuntamente los siguientes requisitos: a) que el prestatario se encuentre en mora en el 
pago de una parte de capital del préstamo o de los intereses” ni “c) que el prestamista 
haya requerido de pago al prestatario concediéndole un plazo de al menos un mes para 
su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total 
adeudado del préstamo”.
Por tanto, es necesario que la cláusula de vencimiento anticipado se ajuste a la 
redacción del artículo 24 de la Ley 5/2019, al tratarse de una norma imperativa.
Y ello con arreglo a los siguientes:
Fundamentos de Derecho:
– Artículo 24 de la Ley 5/2019, artículo 129 bis de la Ley Hipotecaria y 693.2 de la 
Ley de Enjuiciamiento Civil.
Acuerdo
Se suspende la inscripción del documento presentado en razón a los fundamentos 
de derecho antes expresados.
Una vez subsanados los defectos expresados, se procederá a la inscripción del 
derecho real de hipoteca, y se harán constar las cláusulas financieras y de vencimiento  e.e
anticipado de las obligaciones garantizadas con la hipoteca en los términos que resulten  b
de la escritura de formalización de conformidad con el artículo 12 de la Ley Hipotecaria y  72ww
qaubeu snivoa rse, sudlete nc ocnofnotrrmariidaasd a  cnoonrm  laos  pimrepveisratoti vaesn  ol ap rolehgibisitlaivcaiós ny  nsoo bhraen  dseidfeon dseac ladrea dlaoss 
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No se inscribirán:
De las Condiciones Particulares: (…)
En consecuencia, conforme al art. 323 de la Ley Hipotecaria, queda prorrogada la 
vigencia del asiento de presentación hasta un plazo de sesenta días hábiles a contar 
desde  el  día  siguiente  a  aquel  en  que  tenga  lugar  la  última  de  las  notificaciones 
efectuadas de acuerdo con el art. 322 de la Ley hipotecaria (…)
Contra el anterior acuerdo de calificación (…).
Granada, a seis de noviembre del año dos mil diecinueve. La registradora (firma 
ilegible) Fdo.: Doña Laura Rodríguez-Rico Roldán.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don José Ignacio Suarez Pinilla, notario de 
Armilla, interpuso recurso el día 18 de noviembre de 2019 mediante escrito en los 
siguientes términos:
«Fundamentos de Derecho
El  único  defecto  apuntado  por  la  Sra.  Registradora,  es  que  la  cláusula  de 
vencimiento anticipado no se ajusta al artículo 24 de la Ley 5/2019, pues se omite 
literalmente parte de su contenido.
A  nuestro  juicio  no  están  justificados  los  fundamentos  alegados  por  la  Sra. 
Registradora, pues aparte de que ningún precepto obliga a que se transcriba en la 
escritura el contenido literal e íntegro del artículo citado, lo cierto es, que lo reflejado en 
la escritura es respetuoso con el mismo, aunque no se copie literalmente.
Así en la escritura se dice:
“Décima.–Vencimiento anticipado del contrato.
La entidad podrá resolver el contrato, o declarado vencido de forma anticipada y 
exigir el pago de la cantidad total adeudada en dicho momento por todos los conceptos 
en los siguientes casos:
10.1  Cuando  la  parte  prestataria  incurra  en  cualquiera  de  los  dos  siguientes 
supuestos de impago.
i)  Durante la primera mitad de vigencia del contrato de préstamo: impago del tres 
(3) por ciento de la cuantía del capital concedido, si dicho incumplimiento se produce 
dentro de la referida primera mitad de duración del préstamo. Se considerará cumplido 
este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de doce 
(12) plazos mensuales o a un número de cuotas tal que suponga que la parte prestataria 
ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a doce meses.
ii)  Durante la segunda mitad de vigencia del contrato de préstamo: impago del siete 
(7) por ciento de la cuantía del capital concedido, si dicho incumplimiento se produce 
dentro de la referida segunda mitad de duración del préstamo. Se considerará cumplido 
este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de 
quince (15) plazos mensuales o a un número de cuotas tal que suponga que la parte 
prestataria ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a quince 
meses.
En el caso de producirse uno de los supuestos de incumplimiento previstos en el  e.
presente apartado, la parte prestataria dispondrá del plazo de un mes, desde que la  w.
entidad le reclame el importe debido, para ponerse al día en los pagos. 72ww
podrEán  lac aesnoti ddaed  nreoc lsaemr aart eenl dreideom pboorls loa  toptaarlt ed epl repsrétasttaarmiao  deic ihnoic iraerq luaes riamciceionntoe sd ep apraa glao 
ejecución de la hipoteca o para el embargo de cualesquiera otros bienes propiedad del
deudor o, en su caso, del fiador, dada la responsabilidad personal e ilimitada del/de los 
mismo/s y hasta el completo pago de la deuda reclamada”.
Como reiteradamente tiene dicho la DGRN, hay que tener en cuenta que dado “la 
indudable conveniencia del mantenimiento de la validez de los actos jurídicos en la 
medida en que no lesionen ningún interés legítimo, así como la necesidad de facilitar la 
fluidez del tráfico jurídico, evitando la reiteración de trámites costosos e innecesarios y 
que no proporcionan garantías adicionales, deberá convenirse en la improcedencia de 
elevar la discordancia debatida a la categoría de defecto obstativo de la inscripción de la 
escritura calificada” (entre otras resolución 11-04-2018)
Por lo expuesto, entendemos que el defecto debe ser revocado.»
IV
La registradora de la Propiedad emitió informe el 28 de noviembre de 2019 y, por 
mantener su calificación, elevó el expediente a Dirección General de los Registros y del 
Notariado.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1281 a 1284 del Código Civil; 18, 129, 129 bis y 130 de la Ley 
Hipotecaria; 3 y 24 de Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de 
crédito inmobiliario, y 693 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
1.  Mediante la escritura que es objeto de la calificación impugnada se formaliza un 
préstamo concedido por la entidad de crédito a una persona física garantizado con 
hipoteca sobre una vivienda de la prestataria. En dicha escritura se pacta el vencimiento 
anticipado del contrato por falta de pago de una parte del capital del préstamo o de los 
intereses, en los términos que se han transcrito en el apartado de «Hechos» de la 
presente Resolución.
La registradora suspende la inscripción de dicha cláusula por entender que no se 
ajusta al artículo 24 de la Ley 5/2019, que es una norma imperativa. En concreto, 
considera que no se exige en dicha estipulación que el prestatario se encuentre en mora 
en el pago de una parte de capital del préstamo o de los intereses; y respecto del 
requerimiento de pago que debe hacer el prestamista al prestatario concediéndole un 
plazo de al menos un mes para su cumplimiento, no se exige que le advierta de que, de 
no ser atendido, reclamará el reembolso total adeudado del préstamo.
El notario recurrente sostiene que, aun cuando la cláusula pactada en la escritura no 
es transcripción literal del artículo 24 de la Ley 5/2019, es respetuosa con el mismo.
2.  Como expresa el Preámbulo de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los 
contratos de  crédito inmobiliario, ésta  «aborda  la nueva regulación del vencimiento 
anticipado del contrato de préstamo y de los intereses de demora, sustituyendo el 
régimen vigente, en el que existía cierto margen a la autonomía de la voluntad de las 
partes, por normas de carácter estrictamente imperativo. Así, mediante el nuevo régimen 
del vencimiento anticipado se garantiza que este solo pueda tener lugar cuando el 
incumplimiento  del  deudor  es  suficientemente  significativo  en  atención  al  préstamo 
contratado. Del mismo modo dota de una mayor seguridad jurídica a la contratación, y se 
sustituye el anterior régimen de los intereses de demora, en el que únicamente se 
establecía un límite máximo para cuantificarlos, por un criterio claro y fijo para su 
determinación. En ambos casos se persigue impedir la inclusión en el contrato de  e.e
cláusulas que pudieran ser abusivas y, a la vez, robustecer el necesario equilibrio  b
económico y financiero entre las partes». 72ww
«LasP odri soptoras ipciaorntee,s e dl ea retísctualo L 3e,y p yá rlraasf oc pornimteenridoa, sd ee nla  smusis mnoar mLeays  5d/e2 0d1e9s aersrtoalblole tceen dqruáen: 
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determina expresamente que «las reglas contenidas en este artículo no admitirán pacto
en contrario». De este modo, frente al régimen general de autonomía de la voluntad 
dentro de los límites legales en la contratación, el legislador español ha optado por un 
régimen de exclusión de la misma en materia de vencimiento anticipado del contrato, con 
el fin de evitar cualquier discusión sobre la transparencia o abusividad de la cláusula 
reguladora de dicho vencimiento anticipado. Se trata, pues, de una decisión de política 
legislativa que excluye por completo la negociación.
Por lo demás, el artículo 129 bis de la Ley Hipotecaria establece un régimen análogo 
para el ejercicio de la acción hipotecaria; y el artículo 693 de la Ley de Enjuiciamiento 
Civil se remita a dicho precepto y al referido artículo 24 de la Ley 5/2019.
3.  Hechas  las  aclaraciones  anteriores,  deben  analizarse  las  dos  concretas 
objeciones expresadas en la calificación recurrida.
Respecto de la primera, es cierto que en la cláusula transcrita en la escritura no se 
exige expresamente que la prestataria incurra en mora en el pago de una parte de 
capital del préstamo o de los intereses. Pero debe entenderse que no es necesaria la 
transcripción literal de la norma legal en este concreto extremo si, como resulta de la 
redacción de dicha cláusula, entendida según su contexto y en el sentido más adecuado 
para que produzca efecto (cfr. artículos 1281 a 1284 del Código Civil), se desprende 
inequívocamente que dicha norma legal es respetada. Así la estipulación debatida, que 
se  refiere  expresamente  al  «impago»  y  al  «incumplimiento»,  debe  interpretarse  en 
relación con el requisito que el citado artículo 24 de la Ley 5/2019 establece, consistente 
en que «la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas» supongan «que el deudor ha 
incumplido su obligación» en los términos prevenidos en dicho precepto legal, con el que 
en este extremo coincide la cláusula cuya inscripción se ha suspendido. Por ello, dicha 
objeción no puede ser mantenida.
Distinta suerte debe correr el segundo de los reparos que expresa la registradora en 
su calificación.
Entre los requisitos que establece imperativamente el artículo 24.1 de la Ley 5/2019 
para admitir el vencimiento anticipado del contrato es no sólo «que el prestamista haya 
requerido el pago al prestatario concediéndole un plazo de al menos un mes para su 
cumplimiento», sino además que lo haga «advirtiéndole de que, de no ser atendido, 
reclamará el reembolso total adeudado del préstamo», y esta última exigencia no está 
prevista en la cláusula debatida, sin que dicha omisión pueda suplirse conforme a las 
normas interpretativas antes referidas. Por ello, esta objeción debe ser confirmada.
Esta Dirección General ha acordado estimar parcialmente el recurso, únicamente 
respecto de la objeción relativa a la exigencia de referencia expresa a la mora del 
deudor, y desestimarlo, confirmando la nota de calificación, en cuanto a la exigencia de 
que el requerimiento al deudor se haga con advertencia de que, de no ser atendido el 
pago, se reclamará el reembolso total adeudado del préstamo.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 13 de febrero de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.