BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 186 Jueves 5 de agosto de 2021 Sec. III.   Pág. 96104
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
13434 Resolución de 22 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la 
registradora de la propiedad de Vigo n.º 3 a inscribir un acta de adjudicación 
librada  en  procedimiento  de  apremio  fiscal  y  del  correspondiente 
mandamiento de cancelación.
En el recurso interpuesto por don J. L. F. G., jefe de la Unidad de Recaudación 
Ejecutiva del Ayuntamiento de Vigo, contra la negativa de la registradora de la Propiedad 
de Vigo número 3, doña María Purificación Geijo Barrientos, a inscribir un acta de 
adjudicación  librada  en  procedimiento  de  apremio  fiscal  y  del  correspondiente 
mandamiento de cancelación.
Hechos
I
En procedimiento de apremio fiscal seguido en la Unidad de Recaudación Ejecutiva 
del  Ayuntamiento  de  Vigo  se  expidió  acta  de  adjudicación  de  la  finca  registral 
número 72.786 del Registro de la Propiedad de Vigo número 3, librándose el oportuno 
mandamiento de cancelación.
II
Presentada  certificación  de  dicha  acta  en  el  Registro  de  la  Propiedad  de  Vigo 
número 3, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Calificada la precedente titulación, y consultados los demás datos sobrantes en este 
Registro de la Propiedad, se acuerda calificación negativa en base a los siguientes:
Hechos:
1.  Ante  la  Unidad  de  Recaudación  Ejecutiva  del  Ayuntamiento  de  Vigo,  se 
sustanció  el  procedimiento  de  apremio  “0801228  contra  el  obligado  al  pago 
‘Promociones Luis Pérez Lemos, S.L.’".
2.  Tras la subasta celebrada en el marco del procedimiento identificado en el punto 
anterior de estos fundamentos fácticos, resultaron adjudicatarios de la finca a la que se 
refiere la titulación presentada los cónyuges, don B. G. R. y doña C. P. C.
Fundamentos de Derecho:
Uno de los Principios estructurales de nuestro Sistema Inmobiliario Registral es el de 
Tracto  Sucesivo,  que  implica  la  necesidad  consistente  en  que  los  distintos  actos 
inscribibles que accedan a la vida tabular, aparezcan enlazados entre sí, generando, en 
consecuencia, una genealogía de asientos, que a su vez origine una sucesión eslabonada  s
de titulares, de tal manera que se pueda llegar a afirmar, como se sostiene por parte de la  oe.
pDpPrarooirnctcictceriiupsnloiaao  r aicdliH aetdiniptetuoísfltai ecrdac ea,r elr qigocui asets rlolaee llv  qar“uea esd pcqnoeuoncirstseo ign oodtce,eu  lp dacaedu,  eahdmlo eyná ,ohs  ,as rceeealsar u  eletlia xm ttrepaanocndrsseeimbdri ilititladaedasnod te c,  qodunaeest ee mnhcduaaie ñetnanecndniaaoids” o.   adDe einc l uhaeonsl     2021-13434n https://www.
mismo la participación exigida por la normativa y Doctrina aplicables, y ello no solo con
apoyo normativo en el artículo 20 de la ley Hipotecaria (que dice: “Para inscribir o anotar  Bc
títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y 
demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el 
derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos. 
En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue 
la transmisión o gravamen, los Registradores denegarán la inscripción solicitada. Cuando 
no resultare inscrito a favor de persona alguna el expresado derecho y no se acredite 
fuere inscribible con arreglo al artículo doscientos cinco, los Registradores harán anotación 
preventiva a solicitud del interesado, la cual subsistirá durante el plazo que señala el 
artículo noventa y seis de esta Ley. No será necesaria la previa inscripción o anotación a 
favor de los mandatarios, representantes, liquidadores, albaceas y demás personas que 
con carácter temporal actúen como órganos de representación y dispongan de intereses 
ajenos en la forma permitida por las leyes. Tampoco será precisa dicha inscripción previa 
para inscribir los documentos otorgados por los herederos: Primero. Cuando ratifiquen 
contratos privados realizados por su causante, siempre que consten por escrito y firmados 
por éste. Segundo. Cuando vendieren o cedieren a un coheredero fincas adjudicadas 
proindiviso a los vendedores o cedentes, pero en la inscripción que se haga habrá de 
expresarse  dicha  previa  adjudicación  proindiviso  con  referencia  al  título  en  que  así 
constare. Y Tercero. Cuando se trate de testimonios de decretos de adjudicación o 
escritura de venta verificada en nombre de los herederos del ejecutado en virtud de 
ejecución de sentencia, con tal que el inmueble o derecho real se halle inscrito a favor del 
causante. Cuando en una partición de herencia, verificada después del fallecimiento de 
algún heredero, se adjudiquen a los que lo fuesen de éste los bienes que a aquél 
correspondían,  deberá  practicarse  la  inscripción  a  favor  de  los  adjudicatarios,  pero 
haciéndose constar en ella las transmisiones realizadas. No podrá tomarse anotación de 
demanda, embargo o prohibición de disponer, ni cualquier otra prevista en la ley, si el 
titular registral es persona distinta de aquella contra la cual se ha dirigido el procedimiento. 
En los procedimientos criminales y en los de decomiso podrá tomarse anotación de 
embargo preventivo o de prohibición de disponer de los bienes, como medida cautelar, 
cuando a juicio del juez o tribunal existan indicios racionales de que el verdadero titular de 
los  mismos  es  el  encausado,  haciéndolo  constar  así  en  el  mandamiento”),  máximo 
exponente legal del antedicho Principio, sino también como una consecuencia del superior 
Principio constitucional de prohibición de la indefensión, el cual aparece reflejado de forma 
principal en el artículo 24 de la Constitución Española vigente. Lo dicho también así resulta 
de Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado (referencia que 
debe entenderse hecha en el momento presente al organismo denominado Dirección 
General de Seguridad Jurídica y Fe Pública) como las de 16 de octubre de 2019.
Por otra parte, y antes de entrar en el fondo del asunto, es obligado poner de 
manifiesto que, la concreción del ámbito de la función calificadora, por lo que a los 
documentos de naturaleza administrativa se refiere, se recoge en el artículo 99 de 
nuestro  actual  Reglamento  Hipotecario  de  14  de  febrero  de  1947,  en  el  que  se 
contempla que ”La calificación registral de documentos administrativos se extenderá, en 
todo caso, a la competencia del órgano, a la congruencia de la resolución con la clase de 
expediente  o  procedimiento  seguido,  a  las  formalidades  extrínsecas  del  documento 
presentado, a los trámites e incidencias esenciales del procedimiento, a la relación de 
éste con el titular registra/ y a los obstáculos que surjan del Registro”.
Centrándonos en el fondo del asunto causante de la presente nota de calificación, 
procede poner de manifiesto que uno de las [sic] trámites esenciales del procedimiento 
sustanciado es el de la notificación de la valoración realizada y del acuerdo de enajenación  s
al obligado al pago, tal y como así resulta de los artículos 97.3.4 (que dicen: “La valoración  oe.
será  notificada  al  obligado  al  pago,  que,  en  caso  de  discrepancia,  podrá  presentar  w.
valoración contradictoria realizada por perito adecuado en el plazo de 15 días contados a  434ww
spuamrtiar  ddeel  ldoísa  vsailgoureiesn ates iagln addeo lsa  pnoort icfiacdaaci óunn.a S ai  llaa  tdoitfaelriednacdi ad ee nlotrse b aiemnbeass, ,n oco enxscideedrea nddeol  2l0a 
ppoorr  ecile cnotnot rdaer iola,  lma ednifoerr,e snec iae setinmtraer ála c soummoa  vdaelo lro sd ev alolosr ebsie anseisg neal ddoes l aa  tloass abcieiónne ms páos ra altma.b Sasi,   BOE-A-cable e
partes excede del 20 por ciento, se convocará al obligado al pago para dirimir las diferencias 
de valoración y, si se logra acuerdo, se dejará constancia por escrito del valor acordado, 
que  será  el  aplicable.4.  Cuando  no  exista  acuerdo  entre  las  partes,  el  órgano  de 
recaudación  competente  solicitará  nueva  valoración  por  perito  adecuado  en  plazo  no 
superior a 15 días. A efectos de su designación, se estará a lo establecido en los párrafos 
primero y segundo del artículo 135.3 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General 
Tributaria. Dicha valoración habrá de estar comprendida entre los límites de las efectuadas 
anteriormente y será la definitivamente aplicable”) y 101.1.2 párrafo primero (en los que se 
dice: “1. El órgano de recaudación competente acordará la enajenación mediante subasta 
de los bienes embargados que estime bastantes para cubrir suficientemente el débito 
perseguido y las costas del procedimiento y se evitará, en lo posible, la venta de los de valor 
notoriamente superior al de los débitos, sin perjuicio de que posteriormente autorice la 
enajenación de los que sean precisos. El acuerdo de enajenación deberá contener los datos 
identificativos del deudor y de los bienes a subastar, así como el tipo para la subasta de los 
mismos. En el acuerdo deberá constar la duración del plazo para la presentación de ofertas 
en los términos previstos en el apartado 2 del artículo 104 de este reglamento. Asimismo, se 
indicará que la presentación de ofertas se realizará de forma electrónica en el Portal de 
Subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado. 2. El acuerdo de enajenación será 
notificado al obligado al pago, a su cónyuge si se trata de bienes gananciales o si se trata 
de la vivienda habitual, a los acreedores hipotecarios, pignoraticios y en general a los 
titulares de derechos inscritos en el correspondiente registro público con posterioridad al 
derecho de la Hacienda pública que figuren en la certificación de cargas emitida al efecto, al 
depositario, si es ajeno a la Administración y, en caso de existir, a los copropietarios y 
terceros  poseedores  de  los  bienes  a  subastar”),  del  vigente  Reglamento  General  de 
Recaudación de 29 de julio de 2005; de la documentación calificada no resulta haberse 
cumplido dichos requisitos procedimentales.
Finalmente, el Principio Hipotecario de Especialidad exige una adecuada concreción 
de todas las circunstancias referidas a las personas a cuyo favor se pretenda hacer la 
inscripción, tal y como así exigen tanto el artículo 9 de la vigente Ley Hipotecaria en su 
apartado e) (que dice: “La persona natural o jurídica a cuyo favor se haga la inscripción 
o, cuando sea el caso, el patrimonio separado a cuyo favor deba practicarse aquélla, 
cuando éste sea susceptible legalmente de ser titular de derechos u obligaciones. Los 
bienes inmuebles y derechos reales de las uniones temporales de empresas serán 
inscribibles  en  el  Registro  de  la  Propiedad  siempre  que  se  acredite,  conforme  al 
artículo 3, la composición de las mismas y el régimen de administración y disposición 
sobre tales bienes, practicándose la inscripción a favor de los socios o miembros que las 
integran con sujeción al régimen de administración y disposición antes referido. También 
podrán practicarse anotaciones preventivas de demanda y embargo a favor de las 
comunidades  de  propietarios  en  régimen  de  propiedad  horizontal.  En  cualquier 
momento,  el  titular  inscrito  podrá  instar  directamente  del  Registrador  que  por  nota 
marginal se hagan constar las circunstancias de un domicilio, dirección electrónica a 
efectos de recibir comunicaciones y notificaciones electrónicas y telemáticas relativas al 
derecho inscrito. Las comunicaciones a través de medios electrónicos y telemáticos 
serán válidas siempre que exista constancia de la transmisión y recepción, de sus fechas 
y del contenido íntegro de las comunicaciones, y se identifique de forma auténtica o 
fehaciente al remitente y al destinatario de las mismas”), como la regla novena, del 
artículo 51, del vigente Reglamento Hipotecario [estableciéndose en esta última que 
“Novena. La persona a cuyo favor se practique la inscripción y aquélla de quien proceda  s
el bien o derecho que se inscriba se determinarán conforme a las siguientes normas: a)  oe.
Si se trata de personas físicas, se expresarán el nombre y apellidos; el documento  w.
nacional de identidad; si es mayor de edad o, en otro caso, la edad que tuviera,  434ww
pserepcaisraadnod oo,  ddiveo recsiatadro  ye,m daen sceipra cdaos, adlao  cya aufseac;t asr i ele al cstuoj eot oc oenstr astoo ltqeureo , sec ainsascdroib, av iau dloos, 
mdeartericmhoons iapl rye seel nnteosm bore  fyu tauproesll iddoes  yl ad osmoicciieliod adde l cootnroy ucgóanl,y uegle ; rléag inmaecnio naelcidoandó myi cloa   BOE-A-cable e
vecindad  civil  del  sujeto  si  se  acreditan  o  manifiestan;  y  el  domicilio  con  las 
circunstancias que lo concreten. b) Si se trata de personas jurídicas, se consignarán su 
clase; su denominación; el número de identificación fiscal; la inscripción, en su caso, en 
el  Registro  correspondiente;  la  nacionalidad,  si  fuere  una  entidad  extranjera,  y  el 
domicilio con las circunstancias que lo concreten. c) Se expresarán también, en su caso, 
las circunstancias de la representación legal o voluntaria, las personales que identifiquen 
al representante, el poder o nombramiento que confieran la representación y, cuando 
proceda, su inscripción en el Registro correspondiente. d) Cuando las circunstancias de 
la persona constaren en otro asiento del mismo folio registral, podrá consignarse en el 
nuevo asiento sólo el nombre y apellidos si se trata de persona física o la clase y 
denominación si es persona jurídica y, en uno y otro caso, la referencia. para las demás 
circunstancias,  al  asiento  anterior,  expresando  las  variaciones  que  resulten  de  los 
documentos  presentados.  e)  En  cualquier  momento,  el  titular  inscrito  podrá  instar 
directamente del Registrador que por nota marginal se hagan constar las circunstancias 
de un domicilio a efectos de recibir comunicaciones relativas al derecho inscrito”). En 
este orden de cosas se observa que, de la documentación calificada, no resulta el dato 
del domicilio de los adjudicatarios de la finca enajenada.
Seguidamente, la petición de registración formulada se bifurca en, de un lado, la 
extensión de un asiento de inscripción que publique la adjudicación realizada, y de otro, 
en la extensión de un asiento de cancelación de la anotación preventiva del embargo 
decretado, así como de las cargas posteriores, debiendo matizarse que, en ambos 
casos,  son  asientos  de  duración  indefinida  que  obligan  exigir,  y  atendiendo  a  las 
particularidades  del  caso  que  nos  ocupa,  que  la  resolución  administrativa 
correspondiente, sea firme, firmeza que no resulta de la documentación calificada.
Finalmente,  no  consta  en  la  documentación  calificada  la  declaración  sobre  la 
situación  arrendaticia  de  la  finca  adjudicada,  y  ello  por  las  exigencias  normativas 
resultantes de la aplicación de los artículos 25 y 31 de la Ley de Arrendamientos 
Urbanos de 24 de noviembre de 1994.
Por lo tanto, por no haberse acreditado la realización de las notificaciones expuestas, 
por no constar el dato del domicilio de los adjudicatarios, por no figurar la firmeza de la 
resolución administrativa, y por no constar la declaración sobre la situación arrendaticia 
de la finca, no es posible acceder a la petición de registración formulada.
En consecuencia, atendiendo a dichos hechos y fundamentos de derecho, y dado el 
carácter subsanable de los defectos advertidos, se acuerda suspender la práctica de la 
inscripción y cancelación solicitadas.
Vigo, a 6 de abril de 2021.–La registradora, (firma ilegible). Fdo., María Purificación 
Geijo Barrientos.
Conforme al artículo 323 de la Ley Hipotecaria, queda automáticamente prorrogado 
el asiento de presentación por un plazo de sesenta días hábiles desde la recepción de la 
última  de  las  notificaciones  efectuadas  de  acuerdo  con  el  artículo  322  de  la  Ley 
Hipotecaria.
Contra el presente acuerdo de calificación (…).»
III
Contra  la  anterior  nota  de  calificación,  don  J.  L.  F.  G.,  jefe  de  la  Unidad  de 
Recaudación Ejecutiva del Ayuntamiento de Vigo, interpuso recurso el día 19 de mayo  es
de 2021 atendiendo a los siguientes argumentos: bo
I«. FuDned acmoennfotorms iddea dD ecroenc hloo :establecido en el artículo 324 de la Ley Hipotecaria, las  2021-13434n https://ww
cDairleificccaiócino nGese nenreagl adtieva sS edgeulr idraedg isJturaríddoicr a pyo dFráen  Púrebcliucrar.ir sAes impoistemsota, tievla maretínctuel o a3n2te5  cla) 
dispone que estará legitimado para interponer este recurso el funcionario competente de 
quien provenga el mandamiento o título presentado.
II.  La  calificación  negativa  del  Registro  de  la  Propiedad  de  Vigo  n.º  Tres  se 
fundamenta,  entre  otros  motivos,  en  la  falta  de  indicación  en  los  documentos 
administrativos  de  todas  as  circunstancias  personales  de  los  adjudicatarios  en  el 
momento en que se realiza la adjudicación, sobre la base de lo establecido en el 
artículo 9 e) de la Ley Hipotecaria y en el artículo 51.9.ª del Reglamento Hipotecario.
Pues bien, este criterio no puede ser compartido por esta Administración Tributaria 
Local. En primer término, y de acuerdo con lo previsto en el artículo 103 del Real 
Decreto 939/2005, de 29 de julio, por el que se aprueba el Reglamento General de 
Recaudación:
“Artículo 103.  Licitadores.
1.  Con excepción del personal adscrito al órgano de recaudación competente, de 
los tasadores, de los depositarios de los bienes y de los funcionarios directamente 
implicados en el procedimiento de apremio, podrá tomar parte en la subasta o concurso 
o adjudicación directa, por si o por medio de representante, cualquier persona que posea 
capacidad de obrar con arreglo a derecho y que no tenga para ello impedimento o 
restricción legal, siempre que se identifique adecuadamente.
2.  Una vez abierta la subasta en el Portal de Subastas de la Agencia Estatal Boletín 
Oficial del Estado solamente se podrán realizar pujas electrónicas. Los interesados que 
quieran participar en la subasta deberán estar dados de alta como usuarios del sistema y 
accederán  al  mismo  por  alguno  de  los  medios  electrónicos  de  acreditación  de  la 
identidad admitidos por el Boletín Oficial del Estado, de manera que se garantice una 
plena identificación de los licitadores. El alta podrá realizarse en el Portal de Subastas 
utilizando un medio electrónico de identificación admitido por la Agencia Estatal Boletín 
Oficial del Estado o bien mediante la comparecencia personal del interesado ante un 
funcionario  público  de  cualquiera  de  las  Administraciones  públicas  y  órganos  que 
celebren subastas a través del Portal de Subastas, que facilitará este trámite en los 
términos que se establezcan en su respectiva normativa.”
Esto es, de la literalidad del precepto se desprende que los únicos requisitos exigidos 
por la normativa tributaria a los licitadores que participen en los procedimientos de 
enajenación de bienes mediante subastas administrativas son la posesión de capacidad 
de  obrar  con  arreglo  a  derecho  y  la  identificación  adecuada  a  través  de  medios 
electrónicos en el Portal de Subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado. La 
normativa administrativa no hace ninguna otra referencia a la exigencia de constancia de 
otras circunstancias personales de los posibles licitadores, como su edad, domicilio, 
estado civil o, en su caso, régimen económico matrimonial.
Por otra parte, ha de acudirse a lo establecido en el artículo 104 bis del citado Real 
Decreto 939/2005, en cuanto a la adjudicación de los bienes subastados:
“Artículo 104 bis.  Adjudicación y pago.
Finalizada la fase de presentación de ofertas la Mesa se reunirá en el plazo máximo 
de 15 días naturales y se procederá a la adjudicación de los bienes o lotes conforme a 
las siguientes reglas:
a)  En caso de que la mejor oferta presentada fuera igual o superior al 50 por ciento  es
del tipo de subasta del bien, la Mesa adjudicará el bien o lote al licitador que hubiera  o
presentado dicha postura. 434ww
bmdieeín nsibm uo) bo loa Cdtseetua  aoa n ddddjeeuolcd  llibaacir aeamcnnie,ód jnoola,r  d  ddeMeesc eileiasdrasitr a,áo   falaseti re stlnaauds bo iaepfsenretrdatsoa.e  neatsla  dsinuatfseic rféiuesen rtape ú,i nbaflceicoroirod rya a nsld i5on0  l aqp uoaerd  cjueiedxniisctotaa c diópenrl e tidcpeiool    OE-A-2021-13able en https://
c)  Si para un mismo deudor se hubiera acordado la subasta de varios bienes 
simultáneamente y, finalizado el plazo de realización de pujas electrónicas, en virtud de 
las cuantías ofrecidas no fuera necesaria la adjudicación de todos los bienes para cubrir 
la deuda reclamada en su totalidad, el orden de adjudicación a seguir por la Mesa se 
determinará  de  conformidad  con  las  reglas  contenidas  en  el  artículo  99  de  este 
reglamento.
d)  Adoptado el acuerdo correspondiente, se entenderá finalizada la subasta y se 
procederá a levantar acta por el Secretario de la Mesa.
(...).
i)  Ingresado el remate se entregará a los adjudicatarios, salvo en los supuestos en 
que hayan optado por el otorgamiento de escritura pública de venta previsto en el 
artículo 111.1 de este reglamento, certificación del acta de adjudicación de los bienes, en 
la que habrá de constar, además de la transcripción de la propia acta en lo que se refiere 
al bien adjudicado y al adjudicatario, la acreditación de haberse efectuado el pago del 
remate y de haberse emitido en conformidad informe por parte del órgano con funciones 
de  asesoramiento  jurídico  sobre  la  observancia  de  las  formalidades  legales  en  el 
procedimiento de apremio, cuando haya sido solicitado por el órgano de recaudación y, 
en todo caso, cuando la adjudicación recaiga sobre bienes o derechos inscribibles en el 
Registro de la Propiedad.
La citada certificación constituye un documento público de venta a todos los efectos y 
en ella se hará constar que queda extinguida la anotación preventiva hecha en el registro 
público correspondiente a nombre de la Hacienda Pública. Asimismo, tal y como se 
establece  en  el  artículo  111.3  de  este  reglamento,  se  expedirá  mandamiento  de 
cancelación de las cargas posteriores.”
En  el  presente  caso,  celebrada  y  finalizada  la  subasta  de  la  finca  registral 
núm.  72786,  se  procedió  a  su  adjudicación  de  acuerdo  con  las  reglas  descritas 
anteriormente, procediéndose a levantar acta de subasta con fecha 02/12/2020. Se 
cumplen todos los requisitos establecidos en el artículo 104 bis del Reglamento General 
de Recaudación, por cuanto la adjudicación fue acordada a favor del licitador que realizó 
la oferta más ventajosa, figurando este licitador adecuadamente identificado mediante la 
certificación emitida al efecto por el Portal de Subastas Electrónicas de la Agencia 
Estatal  Boletín  Oficial  del  Estado.  Del  mismo  modo,  la  certificación  del  acta  de 
adjudicación emitida y firmada digitalmente el 20/01/2021, y entregada al adjudicatario, 
también cumple con el contenido previsto en la letra i) del citado artículo 104 bis, esto es, 
en ella se recoge la transcripción de la propia acta en lo que se refiere al bien adjudicado 
y al adjudicatario, la acreditación de haberse efectuado el pago del remate y de haberse 
emitido en conformidad informe por parte del órgano con funciones de asesoramiento 
jurídico  sobre  la  observancia  de  las  formalidades  legales  en  el  procedimiento  de 
apremio, haciéndose constar que queda extinguida la anotación preventiva de embargo 
efectuada en su día a favor de la Hacienda Pública.
De la normativa tributaria transcrita se concluye que no puede exigirse la constancia, 
en la certificación administrativa del acta de adjudicación de bienes en subasta, de las 
circunstancias citadas por la Sra. Registradora en su nota de calificación negativa. Sí es 
cierto  que  las  circunstancias  requeridas  deberían  constar  en  la  escritura  pública 
correspondiente,  en  el  supuesto  de  que  el  adjudicatario  hubiera  optado  por  su 
otorgamiento. No obstante, y dado que no se ha ejercitado dicha opción, la certificación 
administrativa extendida reúne todos los requisitos exigidos en la letra i) del artículo 104 
bis del citado Real Decreto 939/2005. e.
Esta interpretación resulta conforme con los criterios hermenéuticos que determina el  w.b
artículo 3 del Código Civil, a los que a su vez se remite el artículo 12 de la Ley 58/2003,  434ww
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dicción literal del artículo 104 bis no deja lugar a dudas sobre el contenido de la
certificación  administrativa  que  ha  de  entregarse  a  los  adjudicatarios  de  bienes 
subastados en los procedimientos administrativos de naturaleza tributaria.
En ningún caso el Recaudador Ejecutivo o el Tesorero Municipal (en calidad éste 
último de Presidente de la Mesa de Subasta) podrían dar fe de las circunstancias 
personales  de  los  adjudicatarios  de  las  fincas  enajenadas  en  los  procedimientos 
administrativos de apremio, ya que no pueden ser equiparados a fedatarios públicos, a 
diferencia del secretario judicial o del notario que sí actúan con tales potestades en los 
procedimientos de ejecución judiciales y en los otorgamientos de escrituras públicas.
Mantener una postura contraria, pretendiendo la aplicación analógica de normas del 
proceso civil o del régimen notarial al procedimiento administrativo de apremio, en 
cuanto al contenido de la certificación administrativa del acta de adjudicación de bienes 
es improcedente.
III.  Por otra parte, entiende la Sra. Registradora que de la documentación calificada 
“no resulta haberse cumplido dichos requisitos procedimentales” refiriéndose a dos de 
los sucesivos trámites del procedimiento administrativo de apremio y enajenación de 
bienes embargados, en particular, al trámite de notificación de la valoración del bien a 
efectos de subasta y al trámite de notificación del acuerdo de enajenación.
En  este  sentido,  no  se  comparte  tampoco  el  criterio  mantenido  en  la  nota  de 
calificación negativa. En primer lugar, por la misma argumentación expuesta en los 
apartados anteriores respecto al contenido de la certificación del acta de adjudicación de 
bienes, que se reproduce nuevamente:
“i)  Ingresado el remate se entregará a los adjudicatarios, salvo en los supuestos en 
que hayan optado por el otorgamiento de escritura pública de venta previsto en el 
artículo 111.1 de este reglamento, certificación del acta de adjudicación de los bienes, en 
la que habrá de constar, además de la transcripción de la propia acta en lo que se refiere 
al bien adjudicado y al adjudicatario, la acreditación de haberse efectuado el pago del 
remate y de haberse emitido en conformidad informe por parte del órgano con funciones 
de  asesoramiento  jurídico  sobre  la  observancia  de  las  formalidades  legales  en  el 
procedimiento de apremio, cuando haya sido solicitado por el órgano de recaudación y, 
en todo caso, cuando la adjudicación recaiga sobre bienes o derechos inscribibles en el 
Registro de la Propiedad.”
La Sra. Registradora aduce en su nota que la calificación se ampara en la previsión 
del artículo 99 del Reglamento Hipotecario, que permite examinar que la resolución 
administrativa haya sido congruente con la clase de expediente o procedimiento seguido, 
y  por  tanto,  los  trámites  e  incidencias  esenciales  del  mismo.  Entendemos,  por  el 
contrario, que la calificación registral excede notoriamente de su ámbito propio, y que se 
está realizando una interpretación del artículo 99 RH incorrecta, formalista y vulneradora 
del principio de legalidad al rebasar el contenido del principio de calificación, tal y como 
se deduce del artículo 18 de la Ley Hipotecaria, dicho sea, con el debido respeto y en 
estrictos términos de defensa.
En  este  sentido,  aunque  en  relación  con  la  calificación  de  documentos 
administrativos el registrador goce de mayor libertad que respecto de los documentos 
judiciales, la calificación nunca puede alcanzar la legalidad intrínseca de la resolución, 
puesto que ello supondría asumir facultades revisoras que exceden del ámbito de la 
función registral, en línea con lo preceptuado en el artículo 18 LH. En consonancia, como 
ha señalado reiteradamente la DGSJFP, la calificación de la congruencia de la resolución 
con la clase de expediente seguido implica examinar si en el marco del procedimiento  e
elegido por la Administración Pública, el documento es coherente con el mismo (es decir,  bo
si se ha adoptado una resolución propia del procedimiento de que se trate) y si se han  434ww
respAestaí dpou leoss,  taráumnqituees  eesl ernecgiaisltersa ddoerl  pdreobcae driemviiesnatro l.as formalidades de los documentos
Rpreegsiesntrtoa ddoes l,a  hParboipdiae dcaude, nlota q udee  nloos p ueefedcet oess  cqounev esreti rsdee reivna nre vdiseo rs ud ei ntosdcari placi óleng aelnid aedl 
administrativa,  vulnerando  un  principio  esencial  básico  como  es  la  presunción  de
legalidad administrativa (artículo 39 de la Ley 39/2015) y el principio de autotutela 
declarativa, en cuya virtud es la propia Administración la competente para revisar la 
legalidad de sus actos administrativos, ya sea de oficio a través de la declaración de 
nulidad de pleno derecho o la declaración de lesividad, ya sea a instancia de los propios 
interesados mediante el uso de los recursos administrativos, y posteriormente, a través 
del  recurso  contencioso-administrativo  ante  los  Jueces  y  Tribunales  del  orden 
jurisdiccional contencioso-administrativo
Igualmente,  esta  facultad  revisora  debe  ponerse  en  inmediata  relación  con  el 
artículo 47 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común 
de las Administraciones Públicas, que sólo admite la nulidad de aquel acto producido en 
el seno de un procedimiento en el que la Administración Pública “ha prescindido total y 
absolutamente del procedimiento legalmente establecido”. Se requiere, pues, un doble 
requisito,  a  saber,  el  carácter  ostensible  de  la  omisión  del  trámite  esencial  o  del 
procedimiento  y  que  ése  trámite  no  sea  cualquiera,  sino  esencial.  A  tal  fin,  la 
ostensibilidad requiere que la ausencia de procedimiento o trámite sea manifiesta y 
palpable sin necesidad de una particular interpretación jurídica.
En el presente caso, la certificación del acta de subasta se ha dictado en el seno de 
un procedimiento de recaudación tributaria, siguiendo el procedimiento administrativo de 
apremio establecido al efecto. Asimismo, la adjudicación se ha acordado después de 
haberse celebrado la subasta tributaria en el Portal de Subastas del BOE, y habiéndose 
cumplido todos los trámites esenciales del procedimiento de recaudación en periodo 
ejecutivo (providencia de apremio, diligencia de embargo, mandamiento de anotación 
preventiva, valoración a efectos de subasta, notificación de la valoración, fijación del tipo, 
acuerdo de enajenación, notificación de acuerdo de enajenación etc...), notificados todos 
ellos al obligado tributario, que podría haber hecho uso de los derechos que la Ley le 
confiere a su favor. En concreto, la notificación de la valoración de bienes a efectos de 
subasta se practicó de conformidad con lo previsto en el artículo 112 de la Ley 58/2003, 
de  17  de  diciembre,  General  Tributaria,  a  través  de  citación  para  comparecencia 
publicada en el BOE núm. 107 de 05/06/2014, la notificación de distribución en lotes y 
fijación  del  tipo  de  subasta  se  practicó  en  el  domicilio  del  obligado  tributario 
el 12/05/2018, siendo recogida por persona autorizada, y la notificación del acuerdo de 
enajenación se practicó a través de citación para comparecencia publicada en el BOE 
núm. 261 de 02/10/2020.
No vamos a entrar a especificar el cumplimiento concreto y pormenorizado de todos 
los demás trámites del procedimiento administrativo de apremio, por cuanto que, según 
resulta de la propia certificación del acta de adjudicación de bienes, en fecha 18/01/2021 
fue  emitido  informe  de  conformidad  del  cumplimiento  de  “todos  los  requisitos 
procedimentales” por parte de la Asesoría Jurídica municipal, y en los términos previstos 
en el anteriormente citado apartado i) del artículo 104 bis del Real Decreto 939/2005. En 
definitiva, no es posible apreciar en la documentación presentada en el Registro de la 
Propiedad ningún indicio de omisión manifiesta, palpable u ostensible de los trámites 
esenciales del procedimiento administrativo en que se pueda apoyar o pueda haber 
motivado la calificación negativa emitida que ahora se recurre, sino acudiendo a una 
interpretación forzada, restrictiva y excesivamente formalista del artículo 99 RH.
A mayor abundamiento, la fundamentación jurídica de la nota de calificación negativa 
resulta contraria a la Resolución de la DGSJFP de 21 de mayo de 2001 (RJ 2001\4800) 
en  la  que  se  resuelve  que  se  consideran  trámites  esenciales  del  procedimiento  la 
notificación de la providencia de apremio y de la diligencia de embargo correspondiente,  s
no haciendo esta resolución de la DGSJFP referencia alguna ni a la notificación de la  oe.
valoración de los bienes ni a la del acuerdo de enajenación como trámites esenciales del  w.
procedimiento: “Llegados a este punto, y dados los estrechos límites de este recurso  434ww
l(aa rstíucbualos t1a1 7c odnesl tRitueygela mune ntrtáom Hitipeo etesceanrcioia),l  hdaeyl  pqruoec eedxiammieinnator ,s id leab fiaelntad od ere nsoptoifnicdaecrisóen  deen 
saepnretimdoio ,n eyg adtiilvigoe, npcuiae sd ee l eúmnibcaor gtroá,m aitle  eefescetnoc iadle  eqsu lea  enlo tdifeicuadcoiór np duee dlaa  porpoovnideersnec iaa  dlea   BOE-A-cable e
continuación del procedimiento, y cuya falta produciría la indefensión de dicho deudor 
(cfr.  artículos  110  y  111  del  Reglamento  de  Recaudación  de  los  Recursos  de  la 
Seguridad Social)”. Esto es, si la nota de calificación negativa extendida atendiese a los 
criterios de ese Centro Directivo contenidos en la Resolución de la DGSJFP de 21 de 
mayo de 2001, debería citar como trámites esenciales del procedimiento, en todo caso, 
la notificación de la providencia de apremio y de la diligencia de embargo, y no lo hace, 
sino que menciona, por el contrario, la notificación de la valoración y del acuerdo de 
enajenación.
Entendemos, por consiguiente, no acertada la calificación negativa en este punto por 
cuanto de la documentación presentada no se desprende ninguna omisión palmaria y 
ostensible de los trámites procedimentales en las actuaciones administrativas, en los 
términos exigidos tanto por la propia DGSJFP como por la jurisprudencia contencioso-
administrativa para fundamentar la nulidad de los actos administrativos, siendo válido el 
contenido de la certificación del acta de subasta por cuanto refleja el informe favorable 
de los servicios jurídicos municipales (que refleja y avala el cumplimiento de “todos los 
requisitos procedimentales”), informe jurídico cuyo sentido y objetivo es, precisamente, el 
de revisar la legalidad de la actuación administrativa impidiendo la indefensión de los 
interesados.
IV.  También se califican negativamente los documentos presentados por entender 
que tanto la inscripción de la adjudicación como la cancelación de la anotación de 
embargo “son asientos de duración indefinida que obligan a exigir, y atendiendo a las 
particularidades  del  caso  que  nos  ocupa,  que  la  resolución  administrativa 
correspondiente, sea firme, firmeza que no resulta de la documentación calificada”.
En este sentido, esta escueta argumentación que se ofrece para fundamentar la 
calificación negativa y que se ha reproducido literalmente adolece de una grave falta de 
motivación, lo cual coloca a esta Administración Tributaria Municipal en una posición de 
manifiesta indefensión al no permitirle conocer las razones jurídicas en las que la Sra. 
Registradora funda su rechazo a los documentos presentados. No se cumple, por tanto, 
con la exigencia de motivación de las calificaciones desfavorables, en los términos 
contenidos, entre otras, en la resolución de la DGSJFP de 18 de septiembre de 2019 
(RJ 2019\4393): “Debe recordarse la doctrina de este Centro Directivo según la cual 
cuando  la  calificación  del  registrador  sea  desfavorable  es  exigible,  conforme  a  los 
principios básicos de todo procedimiento y a la normativa vigente, que al consignarse los 
defectos que, a su juicio, se oponen a la inscripción pretendida, aquélla exprese también 
una  motivación  suficiente  de  los  mismos,  con  el  desarrollo  necesario  para  que  el 
interesado  pueda  conocer  con  claridad  los  defectos  aducidos  y  con  suficiencia  los 
fundamentos jurídicos en los que se basa dicha calificación [cfr. artículo 19 bis de la Ley 
Hipotecaria (RCL 1946, 886) y Resoluciones de 2 de octubre de 1998, 22 de marzo 
de 2001, 14 de abril de 2010, 26 de enero de 2011, 20 de julio de 2012 (RJ 2012, 
10099), 12 de febrero de 2016 (RJ 2016, 1884), 26 de abril y 19 de junio de 2017, 21 de 
noviembre de 2018 (RJ 2018, 5467) y 1 de marzo de 2019 (RJ 2019, 1423), entre otras 
muchas]. Es indudable que, de este modo, serán efectivas las garantías del interesado 
recurrente, quien al conocer en el momento inicial los argumentos en que el registrador 
funda jurídicamente su negativa a la inscripción solicitada podrá alegar los fundamentos 
de Derecho en los que apoye su tesis impugnatoria, a la vista ya de los hechos y 
razonamientos  aducidos  por  el  registrador  que  pudieran  ser  relevantes  para  la 
Resolución del recurso”.
En el presente caso, no hay en la nota de calificación recurrida motivación alguna  s
sobre qué razones fácticas o jurídicas fundamentan las dudas sobre la firmeza y eficacia  oe.
de los documentos administrativos expedidos. w.
En  cualquier  caso,  y  respecto  a  la  cuestión  de  la  eficacia  de  la  adjudicación  434ww
acodnmcilnuiysetr aqtiuvea:  l“aP oDrG oStrJaF Pp,a retne  snuo  rpeuseodluec idóens cdoenl o2c3e rdsee  oqcuteu berel  adceta 1 d9e9 9la ( RsuJ b1a9s9ta9 \e7s6 7u9n) 
Adodcmuimniestnrtaoc ipoúnbelsic oP aúdbmliciansis tyra tPivroo c(ecfdr.im airetínctuol oA 4d6m.4in diset rlaat iLvoe yC doem Rúéng, imene nr eJluarcídióicno  cdoen  laesl   BOE-A-cable e
artículo  148.5  Reglamento  General  de  Recaudación),  que  por  ello  acredita 
fehacientemente el hecho que motiva su otorgamiento (cfr. artículo 1218 del Código 
Civil), esto es, la adjudicación operada, la cual produce sus efectos desde el momento 
del pago íntegro del precio (cfr. artículo 57.1 y 2 de la Ley de Régimen Jurídico de las 
Administraciones  Públicas  y  Procedimiento  Administrativo  Común  en  relación  con 
el 148.5 b) Reglamento General de Recaudación –y de ahí que no se admita la tercería 
de  dominio  después  de  ‘...consumada  la  venta  de  bienes  de  que  se  trate...’  cfr. 
artículo 173 del Reglamento General de Recaudación–) pago cuya efectiva realización 
puede también quedar reflejado en el acta”.
En lo que respecta a la cancelación de la carga que se ejecuta en el procedimiento 
administrativo de apremio, y realizando una interpretación integradora del contenido de 
la certificación del acta de adjudicación y del mandamiento de cancelación presentados, 
se concluye que es consecuencia natural del procedimiento ejecutivo la extinción o 
agotamiento de la carga que se ejecuta, así como la purga o liberación, en su caso, de 
las posteriores. De ahí que, como viene afirmando la doctrina y jurisprudencia, sea el 
mandamiento junto con la certificación del acta de adjudicación un instrumento único que 
da suficiente satisfacción y respuesta al obstáculo puesto de manifiesto en la calificación 
aquí combatida.
En cuanto a la necesidad de la firmeza de la resolución administrativa, ni la Ley 
General Tributaria ni el Reglamento General de Recaudación prevén la posibilidad de 
impugnación  de  la  adjudicación  de  los  bienes  en  los  procedimientos  de  ejecución 
forzosa. Por tanto, y como ha venido afirmando ese Centro Directivo, frente a la regla 
general de rectificación de los asientos registrales que presupone el consentimiento del 
titular o, en su caso, la oportuna resolución judicial firme dictada en juicio declarativo, 
debe reconocerse que cabe la modificación de las situaciones jurídico reales en virtud de 
documento  público  emanado  de  la  Administración  competente.  En  esta  línea,  la 
Resolución DGSJFP de 1 de junio de 2012 (RJ 2012\7948) dispone que: “La extinción 
del  derecho  real  de  concesión  inscrito  en  el  Registro  de  la  Propiedad  provoca  la 
necesidad de cohonestar el contenido de los libros con la realidad jurídica (artículos 40 
y 79 de la Ley Hipotecaria). El vehículo para hacer constar la cancelación del derecho 
inscrito es el documento administrativo de resolución emanado de la Administración 
contratante (artículo 265 del Decreto Legislativo 28/2000) que, como tal, goza de las 
presunciones de legalidad, ejecutividad y eficacia de los actos administrativos (vide 
artículos  56  y  57  de  la  Ley  30/1992,  de  26  noviembre  (RCL  1992,  2512,  2775 
y  RCL  1993,  246),  de  Régimen  Jurídico  de  las  Administraciones  Públicas  y  del 
Procedimiento Administrativo Común), sin perjuicio de que el registrador ejercite su 
competencia  de  calificación  en  los  términos  establecidos  en  el  artículo  99  del 
Reglamento Hipotecario que ha sido objeto de una copiosa interpretación por parte de 
este Centro Directivo”.
V.  Por último, también se califican negativamente los documentos presentados por 
no constar “la declaración sobre la situación arrendaticia de la finca adjudicada, y ello por 
las exigencias normativas resultantes de la aplicación de los artículos 25 y 31 de la Ley 
de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994”.
Respecto a esta cuestión, y de acuerdo con la certificación de dominio y cargas 
expedida por el propio Registro de la Propiedad de Vigo N.º Tres en los términos 
previstos en el apartado 2 del artículo 170 de la Ley 58/2003, General Tributaria, se 
desprende que no consta inscrito arrendamiento alguno en relación a la finca objeto de 
ejecución. s
En  este  aspecto,  debe  tenerse  en  cuenta  la  reforma  introducida  en  la  Ley  de  oe.
Arrendamientos Urbanos en virtud de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de  w.
flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas. De este modo, establece  434ww
aerl raerntídcaudloa  1c4o.m1 oq uveiv i“eenl daad qeuni retondteo  doe e unn paa fritnec,a q iunes crreitúan ean l oesl  Rreeqguisistritoo sd ee xlaig iPdroosp ipeodra de,l 
adretlí caurlroe n3d4a ddeo rla s Li eeyl  Haripreontedcaamriiae,n stoó lose q uheadllaasráe  siunbscrorigtoa,d coo ennfo lroms ed ear eloc hdoiss pyu oebsltiog apcoior nloess   BOE-A-cable e
artículos 7 y 10 de la presente ley, con anterioridad a la transmisión de la finca”. A su 
vez, el artículo 7.2 establece claramente un principio de inoponibilidad del arrendamiento 
no inscrito frente a tercero inscrito, cuando dispone que “en todo caso, para que los 
arrendamientos concertados sobre fincas urbanas, surtan efecto frente a terceros que 
hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de 
la Propiedad”.
Así, la protección de los derechos del arrendatario aconseja un plus de diligencia 
mediante la inscripción del contrato de arrendamiento en el Registro como forma de 
hacer oponible su contrato frente a tercero. Esta necesidad de inscripción como garantía 
de  la  seguridad  jurídica  preventiva  viene  resaltada  en  el  Preámbulo  de  la  citada 
Ley 4/2013, 4 de junio, al establecer que es preciso normalizar el régimen jurídico del 
arrendamiento de viviendas para que la protección de los derechos, tanto del arrendador 
como del arrendatario, no se consiga a costa de la seguridad del tráfico jurídico.
La  modificación  operada  en  la  Ley  de  Arrendamientos  Urbanos  ha  alcanzado 
también al artículo 13.1, relativo a la resolución del derecho del arrendador, que señala: 
“Si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el 
ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la 
enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el 
ejercicio de un derecho de opción de compra, quedará extinguido el arrendamiento. 
Conforme a lo dispuesto en el apartado segundo del artículo 7 y en el artículo 14, se 
exceptúan los supuestos en los que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al 
Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución 
del derecho del arrendado”.
Conviene resaltar que el citado artículo 13 LAU también resulta de aplicación en los 
supuestos de enajenaciones forzosas derivadas de ejecuciones administrativas, tal y 
como  se  refleja  en  la  Sentencia  de  la  Audiencia  Provincial  de  Burgos  de  28  de 
septiembre de 2017 (JUR\2017\257733): “Este Tribunal de apelación comparte con el 
recurrente, por vía de interpretación extensiva e incluso por analogía, la aplicación de 
dicho  precepto  también  a  las  enajenaciones  forzosas  derivadas  de  ejecuciones 
administrativas como la de litis, en la que el hoy recurrente adquirió, mediante subasta 
ante la Agencia Tributaria, la vivienda arrendada”.
Además, es doctrina de la DGSJFP, reflejada en su Resolución de 24 de marzo 
de 2017 (RJ 2017\1394) que: “De una interpretación conjunta del citado artículo (se 
refiere al artículo 13.1) y de lo dispuesto en el artículo 7.2 antes transcrito resulta la 
extinción del contrato de arrendamiento salvo que se hubiese inscrito en el Registro de la 
Propiedad con anterioridad al derecho, en este supuesto la hipoteca, que se ejecuta y 
que determina la extinción del derecho del arrendador y en consecuencia del propio 
contrato  de  arrendamiento  y  con  él  sus  derechos  accesorios  como  el  derecho  de 
retracto. (…) Si el arrendamiento de vivienda no ha accedido al Registro de la Propiedad, 
lógicamente no habrá lugar a derecho alguno. En el supuesto de este expediente, del 
auto de adjudicación resulta que la finca está ocupada sin que esté determinado si la 
ocupación se apoya en un contrato de arrendamiento o en algún otro título si lo hubiera. 
Y en cualquier caso en el supuesto de que exista un arrendamiento no consta inscrito. 
En  consecuencia,  con  lo  anteriormente  expuesto,  en  el  presente  caso,  enajenada 
judicialmente la finca, el derecho del arrendador queda extinguido y con él el contrato de 
arrendamiento y sus accesorios como el derecho de retracto, y deviene innecesario 
realizar notificación alguna expresa y especial”.
En  esta  misma  línea,  la  resolución  de  la  DGSJFP  de  11  de  octubre  de  2018  s
(RJ\2018\4769) concluye que: “Por tanto, salvo que se hubiese inscrito el arrendamiento  oe.
en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la hipoteca, la ejecución de esta  w.
determinará la extinción del derecho del arrendador y, en consecuencia, del propio  434ww
creotnratrcattoo.  Edex tinagrrueinddoa eml ieanrrteon, dya mcoienn toé l ys uesl  ddeerreecchhoo sd ea crceetrsaocrtioo,s  dceojam od e esl edr enreeccheos adrioe 
realizar la declaración a que alude el artículo 25 de la ley”.
Esto es, en el caso que nos ocupa ningún arrendamiento ha accedido al Registro de 
la Propiedad y, por tanto, resulta innecesaria la declaración exigida en el [sic] nota de 
calificación negativa que se impugna.
A modo de conclusión, se destaca que en el expediente que ha provocado este 
recurso resulta que se han presentado en el Registro de la Propiedad los documentos 
administrativos emanados por la Administración actuante de los que se desprende que, 
celebrada subasta tributaria de bienes en el curso del procedimiento administrativo de 
apremio seguido en la Unidad de Recaudación Ejecutiva del Ayuntamiento de Vigo 
contra el titular registral de la finca ejecutada, el órgano competente ha acordado la 
adjudicación del bien y, en consecuencia la cancelación de la carga ejecutada y, en su 
caso,  de  las  posteriores  si  las  hubiera.  Siendo  dicho  documento  administrativo  el 
normativamente previsto, habiendo tenido el titular registral la intervención legalmente 
establecida, habiéndose cumplido los trámites esenciales del procedimiento (figurando el 
dictamen preceptivo y positivo del órgano con funciones de asesoramiento jurídico de la 
Administración  ejecutante),  y  derivando  de  su  contenido  la  adjudicación  operada, 
concurren los requisitos analizados para proceder a su inscripción en el Registro de la 
Propiedad sin que sea dable exigir una documentación distinta a la que ha sido objeto de 
presentación y calificación.»
IV
La registradora de la Propiedad de Vigo número 3, doña María Purificación Geijo 
Barrientos, emitió informe, en el que mantuvo íntegramente su calificación, y formó el 
oportuno expediente que elevó a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 24 de la Constitución española; 2, 3, 9, 18, 20, 82 y 83 de la Ley 
Hipotecaria; 26 y 99 del Reglamento Hipotecario;13 y 25 de la Ley 29/1994, de 26 de 
noviembre, de Arrendamientos Urbanos; 97, 101 y 110 del Real Decreto 939/2005, de 29 
de julio, por el que se aprueba el Reglamento General de Recaudación; las Resoluciones 
de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 15 de marzo de 1975, 30 de 
septiembre de 1980, 24 de agosto de 1981, 22 de junio de 1989, 7 de septiembre 
de 1992, 27 y 28 de abril de 1995, 22 de octubre de 1996, 27 de enero y 29 de diciembre 
de 1998, 27 de marzo de 1999, 20 de julio de 2001, 21 de abril de 2005, 30 de enero 
y 5 de noviembre de 2007, 25 de marzo de 2008, 29 de enero de 2009, 9 y 27 de julio 
y 31 de octubre de 2011, 8 de marzo, 28 de abril y 1 de junio de 2012, 15 de enero y 29 
de octubre de 2013, 15 de marzo y 2 de octubre de 2014, 28 de enero y 30 de noviembre 
de  2016,  20  de  septiembre  de  2017,  16  de  febrero,  11  de  abril  y  10  y  11  de 
octubre de 2018 y 6 y 13 de febrero y 4 de julio de 2019, y la Resolución de la Dirección 
General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 17 de septiembre de 2020.
1.  El presente recurso tiene como objeto un acta de adjudicación y su consecuente 
mandamiento de cancelación de cargas librados en un procedimiento de apremio fiscal 
seguido en la Unidad de Recaudación Ejecutiva del Ayuntamiento de Vigo.
La registradora titular del Registro de la Propiedad de Vigo número 3 observa la 
concurrencia de los siguientes defectos: a) no consta la notificación al deudor de la 
valoración del bien a efectos de determinar el tipo de subasta, y la notificación al mismo 
deudor, del acuerdo de enajenación de los bienes; b) no consta la circunstancia del  e.e
domicilio de los adjudicatarios; c) no consta la firmeza de la resolución administrativa que  b
ordena la inscripción de la adjudicación y las cancelaciones correspondientes, y d) no  434ww
fcinocnas taa dejund laic addoac,u ym eelnlota pcioórn l acsa leifxicigaednac liaa sd encolarmraactiióvna ss orebsruel tlaan steitus adceió lna  aarprelicnadcaitóicni ad dee l olas 
artícEunlo se l2 r5e cyu 3rs1o d ein tlae rLpeuye sdteo  Aprorer nedl ajemfeie ndteo sd iUchrbaa nUonsid.ad de Recaudación Ejecutiva se
argumenta que se han cumplido estrictamente las normas que regulan el procedimiento
de apremio en la Ley General Tributaria y en el Reglamento General de Recaudación y 
que la registradora ha sobrepasado los límites que para la calificación de los documentos 
administrativos fija el artículo 99 del Reglamento Hipotecaria. No se recurre el primero de 
los defectos señalados en la nota de calificación.
2.  La  resolución  de  este  expediente  debe  comenzar  por  recordar  la  doctrina 
mantenida por este Centro Directivo sobre el alcance de la calificación registral del acto 
administrativo. Como señala la Resolución de 3 de septiembre de 2019, la calificación 
registral de los documentos administrativos que pretendan su acceso al Registro de la 
Propiedad se extiende en todo caso a la competencia del órgano, a la congruencia de la 
resolución con la clase de expediente o procedimiento seguido, a las formalidades 
extrínsecas  del  documento  presentado,  a  los  trámites  e  incidencias  esenciales  del 
procedimiento, a la relación de éste con el titular registral y a los obstáculos que surjan 
del Registro (cfr. artículo 99 del Reglamento Hipotecario).
En efecto, cuando el ejercicio de las potestades administrativas haya de traducirse 
en una modificación del contenido de los asientos del Registro de la Propiedad, se ha de 
sujetar,  además  de  a  la  propia  legislación  administrativa  aplicable,  a  la  legislación 
hipotecaria, que impone el filtro de la calificación en los términos previstos por los 
artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 99 de su Reglamento, habida cuenta de los efectos 
que la propia legislación hipotecaria atribuye a aquellos asientos, y entre los que se 
encuentran no sólo los derivados del principio de legitimación registral (con los que sólo 
en parte se confunden los resultantes de la presunción de validez del artículo 39.1 de la 
Ley  39/2015,  de  1  de  octubre,  del  Procedimiento  Administrativo  Común  de  las 
Administraciones  Públicas),  sino  también  otros  distintos  y  superiores,  también  con 
transcendencia «erga omnes», como el de inoponibilidad de lo no inscrito y el fe pública 
registral de los artículos 32 y 34 de la Ley Hipotecaria (vid. Resoluciones de 15 de enero 
de 2013 y 11 de julio de 2014, o entre las más recientes la de 6 de febrero de 2019).
Ya antes de la redacción actual del artículo 99 del Reglamento Hipotecario, dada por 
el Real Decreto de 12 de noviembre de 1982, este Centro Directivo había mantenido de 
forma reiterada la doctrina de que, dentro de los límites de su función, goza el registrador 
de una mayor libertad para calificar el documento administrativo en relación con el 
judicial,  y  en  particular  si  se  trata  del  examen  de  los  trámites  esenciales  del 
procedimiento seguido, a fin de comprobar el cumplimiento de las garantías que están 
establecidas por las leyes y los reglamentos (cfr., entre otras, Resolución de 30 de 
septiembre de 1980).
Tras la citada reforma reglamentaria, dicha interpretación cobró carta de naturaleza 
normativa, y por ello esta Dirección General ha venido considerando desde entonces 
que,  no  obstante  la  ejecutividad  y  las  presunciones  de  validez  y  eficacia  de  que 
legalmente  están  investidos  los  actos  administrativos  (cfr.  artículos  56  y  57  de  la 
Ley  30/1992,  de  26  de  noviembre,  del  Régimen  Jurídico  de  las  Administraciones 
Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, actualmente artículos 38 y 39 de la 
Ley  39/2015),  el  artículo  99  del  Reglamento  Hipotecario  faculta  al  registrador  para 
calificar,  respecto  de  los  documentos  administrativos,  entre  otros  extremos,  la 
competencia del órgano, la congruencia de la resolución con el procedimiento seguido, 
los trámites e incidencias esenciales de éste, así como la relación del mismo con el título 
registral y a los obstáculos que surjan con el Registro (cfr., entre otras, las Resoluciones 
de 27 de abril de 1995, 27 de enero de 1998, 27 de marzo de 1999, 31 de julio de 2001, 
31 de marzo de 2005, 31 de octubre de 2011, 1 de junio de 2012, 12 de febrero y 11 de 
julio de 2014, 30 de noviembre de 2016, 18 de octubre de 2018 y 6 y 13 de febrero  s
de 2019). oe.
Esta doctrina debe ponerse en relación con el artículo 47.1.e) de la Ley 39/2015,  w.
de  1  de  octubre,  del  Procedimiento  Administrativo  Común  de  las  Administraciones  434ww
pPrúobcleicdaims, ieqnutoe  asdómloin iasdtrmatiitveo  elan  neul lqiduaed l ad Aed maqinuisetlr aaccióton  Ppúrobdliuccai dhoa yean p reels csinedniod od «et outanl 
yo maibssióonlu tadmele nptreo»c eddeilm pieronctoe dilmegieanlmtoe nleteg alemsetanbtele ceisdtoa bloe ciddeo . Sune  rteráqmuieitere , epsueensc,i aql ues elaa   BOE-A-cable e
ostensible. En este sentido, como ha declarado este Centro Directivo (cfr. Resoluciones 
de 5 de noviembre de 2007, 8 de marzo y 28 de abril de 2012, 11 de abril de 2018 y 6 
y 13 de febrero de 2019), compete al registrador analizar si el procedimiento seguido por 
la Administración es el legalmente establecido para el supuesto de que se trate, salvo 
que la Administración pueda optar, porque legalmente así esté previsto, entre distintos 
procedimientos, en caso en que la elección de uno u otro es cuestión de oportunidad o 
conveniencia que el registrador no puede revisar.
Al registrador también le compete calificar si, en el marco del procedimiento seguido 
por la Administración Pública, la resolución es congruente con ese procedimiento y si se 
han respetado los trámites esenciales del mismo. En particular, no puede dudarse sobre 
el  carácter  esencial  de  la  forma  de  enajenación  seguida  –subasta,  concurso  o 
adjudicación  directa–,  y  de  sus  respectivos  requisitos  y  trámites  esenciales  (cfr. 
Resoluciones de 28 de abril de 2012, 11 de abril de 2018 y 6 de febrero de 2019). Y 
como  señaló  la  Resolución  de  7  de  septiembre  de  1992  y  han  reiterado  las  más 
recientes de 11 de octubre de 2018 y 6 de febrero de 2019, por imponerlo así el 
artículo  99  del  Reglamento  Hipotecario,  la  calificación  registral  de  los  documentos 
administrativos se ha de extender entre otros extremos, «a los trámites e incidencias 
esenciales del procedimiento», sin que obste a la calificación negativa el hecho de que 
los defectos puedan ser causa de anulabilidad, y no de nulidad de pleno derecho, pues 
al Registro sólo deben llegar actos plenamente válidos.
Tampoco puede acogerse favorablemente como motivo impugnativo la afirmación de 
que,  dada  la  intervención  preceptiva  en  estos  procedimientos  de  apremio  de  los 
Servicios  Jurídicos  de  la  Administración  actuante,  mediante  la  emisión  del 
correspondiente informe, es en este trámite donde queda residenciada la facultad de 
controlar la legalidad del procedimiento. Como ya afirmara este Centro Directivo, ante 
una alegación similar, en sus Resoluciones de 25 de marzo de 2008, 30 de noviembre 
de 2016 y 10 de octubre de 2018, el control de la legalidad en relación a los actos 
inscribibles correspondiente al registrador de la propiedad, y no queda excluido por el 
hecho  de  que  concurra  en  el  expediente  administrativo  el  informe  favorable  del 
organismo  afectado,  ya  que  tal  informe  está  sometido  igualmente  a  la  calificación 
registral (cfr. artículo 99 del Reglamento Hipotecario).
3.  La falta de constancia en la certificación de adjudicación de la notificación al 
ejecutado de la valoración del bien a efectos de determinar el tipo para la subasta y del 
acuerdo de enajenación del bien.
Como se ha señalado por la doctrina el fundamento de la calificación registral de 
documentos administrativos procede no sólo de que se trata de requisitos de los asientos 
registrales, sino sobre todo de que, dados los efectos añadidos que el asiento registral 
produce para el acto administrativo (presunción de legitimación, fe pública registral, 
prioridad, cierre registral, usucapión, etc.), es necesario que se sujete a los requisitos 
previstos por la legislación hipotecaria para que se produzcan esos efectos.
Además,  a  través  de  los  asientos  registrales  los  documentos  administrativos 
adquieren efectos erga omnes, que por sí mismos no pueden tener sin publicidad 
registral. Por ello, no es suficiente la presunción de legalidad de los actos administrativos 
que ya había establecido el artículo 57 de la antigua Ley 30/1992, de 26 de noviembre, 
de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del procedimiento administrativo 
común, actualmente derogada por la Ley 39/2015, de 1 de octubre, que regula esa 
presunción de legalidad en su artículo 39, pero que es sólo a los efectos de las partes 
del procedimiento administrativo y no respecto a terceros, pues, además, la calificación  s
registral  se  entiende  limitada  a  los  efectos  de  extender,  suspender  o  denegar  la  oe.
inscripción, y está relacionada con los efectos registrales que ha de producir el acto a  w.
través del asiento registral. 434ww
admTinaimstpraotcivoo se sla  esujefcicuietinvitdea dp adrea  loesx aclcutior s laad mcainliifsictraactiióvno s rae gqiusetr asle  dreef ielores  edl oacrutímcuelon t3o8s 
yd ela  1e jedceu toocriteudbared,  ad eqlu eP rsoec eredfiimeriee netol  aArtdícmulion is9t8ra.1ti.vco),  Camomboúsn  ddee l al acsit aAddam Lienyis t3ra9c/2io0n1e5s,   BOE-A-cable e
Públicas,  pues  este  último  prevé  la  ejecutoriedad  salvo  los  casos  «en  que  una 
disposición establezca lo contrario», que en este caso sería la legislación hipotecaria, 
respecto a los requisitos para acceder al Registro.
Los actos administrativos se dictan «sin perjuicio de tercero», y en cambio, los 
asientos registrales producen «efectos contra terceros».
Las citadas presunciones de legalidad, ejecutividad y eficacia de que legalmente 
están investidos los actos administrativos, lo único que significan a efectos registrales es 
la  especial  regulación  de  la  calificación  registral  de  los  documentos  y  actos 
administrativos con los límites del artículo 99 del Reglamento Hipotecario, según indica 
la Resolución de 27 de marzo de 1999.
Establecido  lo  anterior  y  contemplando  la  adjudicación  en  un  procedimiento  de 
apremio cuya calificación se recurre, bastaría con acudir a la jurisprudencia del Tribunal 
Constitucional reseñada en los vistos y a la doctrina de la Resolución de la Dirección 
General de los Registros y del Notariado de 2 de octubre de 2014 para sostener la 
necesidad de calificación de la ausencia de notificación al ejecutado del precio de 
subasta.
En  efecto,  la  Resolución  citada  señala  que  «como  ha  venido  resolviendo  esta 
Dirección General (vid. por todas, la Resolución de 15 de enero de 2013), ya antes de la 
redacción actual del artículo 99 del Reglamento Hipotecario, dada por el Real Decreto 
de 12 de noviembre de 1982, este Centro Directivo había mantenido de forma reiterada 
la doctrina de que, dentro de los límites de su función, goza el registrador de una mayor 
libertad  para  calificar  el  documento  administrativo  en  relación  con  el  judicial,  y  en 
particular si se trata del examen de los trámites esenciales del procedimiento seguido, a 
fin  de  comprobar  el  cumplimiento  de  las  garantías  que  para  los  particulares  están 
establecidas  por  las  leyes  y  reglamentos  (cfr.  entre  otras,  Resolución  de  30  de 
septiembre de 1980). Tras la citada reforma reglamentaria, dicha interpretación cobró 
carta de naturaleza normativa, y por ello esta Dirección General ha venido considerando 
desde entonces que, no obstante la ejecutividad y las presunciones de validez y eficacia 
de que legalmente están investidos los actos administrativos (cfr. artículos 56 y 57 de la 
Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas 
y del Procedimiento Administrativo Común), el artículo 99 del Reglamento Hipotecario 
faculta al registrador para calificar, respecto de los documentos administrativos, entre 
otros extremos, la competencia del órgano, la congruencia de la resolución con el 
procedimiento  seguido,  los  trámites  e  incidencias  esenciales  de  éste,  así  como  la 
relación del mismo con el título registral y a los obstáculos que surjan con el Registro (cfr. 
entre otras, las Resoluciones de 27 de abril de 1995, 27 de enero de 1998, 27 de marzo 
de 1999, 31 de julio de 2001, 31 de marzo de 2005, 31 de octubre de 2011 y 1 de junio 
de 2012).
De acuerdo con esta doctrina, efectivamente corresponde al registrador, dentro de 
los límites de su función calificadora de los documentos administrativos, examinar, entre 
otros extremos, la observancia de los trámites esenciales del procedimiento seguido, a 
fin  de  comprobar  el  cumplimiento  de  las  garantías  que  para  los  particulares  están 
establecidas  por  las  leyes  y  los  reglamentos,  con  el  exclusivo  objeto,  como  tiene 
declarado este Centro Directivo, de que cualquier titular registral no pueda ser afectado 
si, en el procedimiento objeto de la resolución, no ha tenido la intervención prevista por la 
Ley, evitando que el titular registral sufra, en el mismo Registro, las consecuencias de 
una indefensión procesal,  y en  este  sentido –como una garantía más del derecho 
constitucional  a  una  tutela  judicial  efectiva–  debe  ser  entendido  el  artículo  99  del  s
Reglamento  Hipotecario,  en  congruencia  con  los  artículos  1,  20  y  40  de  la  Ley  oe.
Hipotecaria. w.
Por tanto, si el registrador entiende que determinada autorización o informe es uno  434ww
daed maiqnuisetrllaotsiv otr áqmueite pso on gian cfiidne anlc piarso ceesdeimncieianletos,  deenlt rpar odceendtriom ideen tsou sc ufyaac uflataltdae vsi ceial  reelc aabcator 
qquuee  seell ole  pjuusetdifaiq ueen tteanndtoe rssue  ecxoismteon cuian ac ormevoi sliaó ne mdaen alacsió nra dzeoln eósrg adneol  cporomnpuentceinatme ieyn stoin,   BOE-A-cable e
positivo o negativo, que contuvieren, que sí quedarían al margen de sus facultades de 
calificación (cfr. Resoluciones de 27 de enero de 1998 y 1 de junio de 2012). Frente a 
esa exigencia cabe recurrir en vía potestativa o judicial (cfr. artículo 324 de la Ley 
Hipotecaria), cuestionando la condición de elemento esencial del procedimiento o el 
alcance jurídico de la omisión o contenido negativo de tales trámites, y sobre tales 
cuestiones habrá de resolverse, pero lo que no cabe es negar «a priori» la competencia 
registral para extender a ellos el alcance de la función calificadora, y sin entrar en el 
fondo de la cuestión planteada alegar simplemente extralimitación en la función, por lo 
que ese motivo del recurso no es admisible como base de su estimación (cfr. Resolución 
de 27 de marzo de 1999). En definitiva, por imponerlo así el artículo 99 del Reglamento 
Hipotecario, la calificación registral de los documentos administrativos se ha de extender 
entre otros extremos, «a los trámites e incidencias esenciales del procedimiento» y «a la 
relación de éste con el titular registral». Y como señaló la Resolución de 7 de septiembre 
de 1992, no ha de importar, para negar en su caso la inscripción, que los defectos 
puedan ser causa de anulabilidad, y no de nulidad de pleno derecho, pues al Registro 
sólo deben llegar actos plenamente válidos, máxime si la posible anulabilidad está 
establecida en interés y garantía del titular registral para evitar su indefensión. Tampoco 
puede acogerse favorablemente como motivo impugnativo la afirmación de que, dada la 
intervención preceptiva en estos procedimientos de apremio de los Servicios Jurídicos de 
la Seguridad Social, mediante la emisión del correspondiente informe, es en este trámite 
donde queda residenciada la facultad de controlar la legalidad del procedimiento. Como 
ya afirmara esta Centro Directivo, ante una alegación similar, en su Resolución de 25 de 
marzo  de  2008,  el  control  de  la  legalidad  en  relación  con  los  actos  inscribibles 
correspondiente al registrador de la Propiedad, y no queda excluido por el hecho de que 
concurra en el expediente administrativo el informe favorable del organismo afectado, ya 
que tal informe está sometido igualmente a la calificación registral (cfr. artículo 99 del 
Reglamento Hipotecario) (…).
Entre estos trámites esenciales que son objeto de calificación registral, como se ha 
dicho,  figuran  todos  aquellos  que,  dentro  del  procedimiento  correspondiente,  van 
dirigidos a que los titulares afectados puedan tener en el mismo la intervención prevista 
por las leyes para evitar su indefensión (cfr. artículo 24 de la Constitución española). En 
el  procedimiento  de  apremio  se  exigen  una  serie  de  notificaciones  de  actos  y 
resoluciones que confieren, cada uno de ellos, específicos derechos de defensa para la 
persona contra la que se dirige el procedimiento. De ahí la necesaria calificación de tales 
extremos a fin de evitar la indefensión del interesado (cfr. artículos 24 de la Constitución 
española y 20 de la Ley Hipotecaria).
A los efectos de trasladar este criterio general al presente caso, a fin de dirimir el 
carácter esencial o no de los trámites cuya acreditación exige el registrador en su 
calificación, resulta relevante la doctrina sentada en la Sentencia número 153/2001, de 2 
de julio, del Tribunal Constitucional, por la que se declara la nulidad de actuaciones 
procesales seguidas en un procedimiento de ejecución judicial por haberse vulnerado el 
derecho a la tutela judicial efectiva, en la que, asentándose en una doctrina consolidada, 
se  afirma  que  «el  proceso  está  constituido  por  una  serie  de  actos  y  resoluciones 
procesales que confieren, cada uno de ellos, específicos derechos de defensa para las 
partes. Por ello, que el demandado haya tenido noticia de la existencia del proceso, bien 
porque fuera citado o emplazado oportunamente al inicio del procedimiento, o bien 
porque  tuviese  conocimiento  extraprocesal  del  mismo,  y  pese  a  ello  no  haya 
comparecido en el juicio, sólo puede determinar que sea declarado en situación de  s
rebeldía procesal, con el efecto de que se siga el procedimiento sin su intervención  oe.
(art. 281 de la derogada LEC de 1881 y arts. 496.1 y 497.1 LEC), pero esta situación de  w.
rebeldía no excluye el deber de los órganos judiciales de notificarle, cuando así resulte  434ww
pporoncgead efinnt ea l dper oacceuseor d(oa rtc.o 7n6 l9o  dees tlaab ldeecriodgoa edna  lLaEs Cn odrem 1a8s 8p1r oyc easrta. le4s9,7  laL ESCe)n toe nacqiau eqlluoes 
ayact oqsu ed,e lt apnrotoc efrseon dtee  ae jelac uSceiónnte qnuceia l,a c Loemyo o rfdreenntae  nao teifsictoasr  paecrtsoosn, aelml deenmtea anld daedmo arnedbaedldoe,   BOE-A-cable e
podía ejercer específicos derechos en defensa (como interponer recurso de apelación, 
intervenir en el avalúo de los bienes embargados o participar en la subasta), de los que 
se ha visto privado por la falta de las notificaciones omitidas, con la consiguiente merma 
de su derecho a la tutela judicial efectiva (STC 39/2000 de 14 de febrero)». La misma 
doctrina se reitera en la Sentencia del mismo Tribunal número 158/2001, de 2 de julio, en 
la que igualmente exige que se hagan todas las notificaciones del procedimiento, no sólo 
del embargo, sino respecto de cada uno de los actos del procedimiento en que así está 
previsto legalmente, pues frente a cada uno de ellos existen específicos derechos de 
defensa legalmente previstos (como intervenir en el avalúo de los bienes embargados o 
participar en la subasta). Esta doctrina constitucional impide restringir el concepto de 
trámites esenciales del procedimiento de apremio, a los efectos de la interpretación que 
al mismo se le ha de dar en el contexto del artículo 99 del Reglamento Hipotecario, a la 
providencia de apremio y a la diligencia de embargo, debiendo ampliarse a aquellos 
otros frente a los que el Reglamento General de Recaudación de la Seguridad Social 
atribuye específicos derechos de defensa». Y no cabe alegar en contra de la doctrina 
reseñada, como hace el recurrente, la Resolución de 21 de mayo de 2001 ya que la 
misma devino inconstitucional tras la sentencia del Tribunal. Lo más característico de la 
Sentencia es el párrafo último del Fundamento 5 de la misma: «A esta conclusión no 
puede oponerse que el recurrente conoció la existencia del juicio ejecutivo al haber sido 
citado de remate al inicio del procedimiento. Sin necesidad de entrar en la cuestión 
relativa a si existió o no esta citación, y de si se notificó o no a su esposa la existencia 
del proceso, extremos que el solicitante de amparo niega, la eventual circunstancia de 
que el recurrente conociera la existencia del juicio ejecutivo y la de que fuera declarado 
en rebeldía al no comparecer en el procedimiento, no excluían el deber del Juzgado de 
notificarle  la  Sentencia  de  remate,  así  como  los  posteriores  actos  del  proceso  de 
ejecución. El proceso está constituido por una serie de actos y resoluciones procesales 
que confieren, cada uno de ellos, específicos derechos de defensa para las partes. Por 
ello, que el demandado haya tenido noticia de la existencia del proceso, bien porque 
fuera citado o emplazado oportunamente al inicio del procedimiento, o bien porque 
tuviese conocimiento extraprocesal del mismo, y pese a ello no haya comparecido en el 
juicio, sólo puede determinar que sea declarado en situación de rebeldía procesal, con el 
efecto de que se siga el procedimiento sin su intervención (art. 281 de la derogada LEC 
de 1881 y arts. 496.1 y 497.1 LEC), pero esta situación de rebeldía no excluye el deber 
de los órganos judiciales de notificarle, cuando así resulte procedente de acuerdo con lo 
establecido en las normas procesales, la Sentencia que ponga fin al proceso (art. 769 de 
la derogada LEC de 1881 y art. 497 LEC) o aquellos actos del proceso de ejecución que 
la Ley ordena notificar personalmente al demandado, ya que, tanto frente a la Sentencia, 
como frente a estos actos, el demandado rebelde podía ejercer específicos derechos en 
defensa, (como interponer recurso de apelación, intervenir en el avalúo de los bienes 
embargados o participar en la subasta), de los que se ha visto privado por la falta de las 
notificaciones omitidas, con la consiguiente merma de su derecho a la tutela judicial 
efectiva (S.T.C. 39/2000 de 14 de febrero)».
Además, otra Sentencia del Tribunal Constitucional de la Sala Segunda, Sentencia 
número 158/2001 de 2 de julio, igualmente exige que se hagan todas las notificaciones 
del procedimiento, «del embargo trabado sobre los bienes de su propiedad y de los actos 
de la vía de apremio, causándoles la indefensión contraria al art. 24.1 de la Constitución, 
ya  que  frente  a  esos  actos  no  pudo  ejercer  los  específicos  derechos  de  defensa 
legalmente previstos (como intervenir en el avalúo de los bienes embargados o participar  s
en la subasta). En consecuencia, debe otorgarse el amparo solicitado». oe.
«A la suma de los argumentos ya expresados», señala la Resolución de 2 de octubre  w.
de 2014 de este Centro Directivo, «se une la propia dicción literal del artículo 122 del  434ww
qRueeg ldaembeennt of igGuernaer reanl  deel  cReerctiafiucaddaoci ó“tno ddaes l aa qSueeglularsid acidrc Suoncsitaaln, cqiuaes  rqeume,it ee nc osmu oc aresqou, isseitaons 
pdrisepcuiseasst o ppaorra  esl ua rtiíncsuclori p1c1ió0n.1  cdoenl  Raergrelagmloe nat o laG elengeirsalla cdieó nR ehcipaoutdeaccaiórina,”  s[esgimúinla er l ac ulaol   BOE-A-cable e
“los bienes inmuebles adjudicados a la Hacienda pública serán inscritos en el Registro 
de  la  Propiedad  en  virtud  de  certificación  expedida  por  el  órgano  de  recaudación 
competente, en la que se harán constar las actuaciones del expediente y los datos 
necesarios para dicha inscripción, en cumplimiento de lo que dispone el artículo 26 
Reglamento Hipotecario, aprobado por el Decreto de 14 de febrero de 1947”]; y dentro 
de estas circunstancias están, sin duda, aquellas que afecten a los trámites esenciales 
del procedimiento entre los que se encuentran los reseñados por el registrador en su 
nota de calificación, esto es, la notificación al deudor de la valoración del bien a efectos 
de determinar el tipo para la subasta, puesto que el artículo 110.2 del Reglamento 
General de Recaudación de la Seguridad Social [en el mismo sentido, el artículo 97.3 del 
Reglamento General de Recaudación] concede al deudor el derecho de presentar frente 
a tal valoración otra contradictoria, pues “en caso de discrepancia, [el deudor] podrá 
presentar valoración contradictoria [realizada por perito adecuado] en el plazo de 15 días 
[contados a partir del día siguiente al de la notificación]”, y la notificación al mismo 
deudor del acuerdo de enajenación de los bienes, o providencia de subasta, conforme a 
lo previsto en el artículo 116.2 del mismo Reglamento [al igual que el artículo 101.2 del 
Reglamento General de Recaudación, que establece que “El acuerdo de enajenación 
será notificado al obligado al pago”], pues en dicha notificación se ha de hacer constar, 
según ordena el párrafo final del citado precepto [en el mismo sentido, el párrafo tercero 
del artículo 101.2 del Reglamento General de Recaudación], el derecho del deudor de 
liberar  el  bien  pagando  la  totalidad  de  la  deuda  perseguida,  incluidos  el  recargo, 
intereses  y  las  costas  del  procedimiento,  además  de  determinar  el  plazo  para  la 
presentación de las ofertas. Así lo sostuvo ya este Centro Directivo en su Resolución 
de 7 de septiembre de 1992 a fin de garantizar el cumplimiento del plazo previsto 
legalmente entre la fecha del anuncio de la subasta al deudor y la fecha de la efectiva 
verificación de la propia subasta», así como en la Resolución del mismo Centro Directivo 
de 15 de enero de 2013, aunque ésta referida a un apremio de la Tesorería de la 
Seguridad Social.
El propio recurrente en el recurso manifiesta que «habiéndose cumplido todos los 
trámites esenciales del procedimiento de recaudación en periodo ejecutivo (providencia 
de apremio, diligencia de embargo, mandamiento de anotación preventiva, valoración a 
efectos  de  subasta,  notificación  de  la  valoración,  fijación  del  tipo,  acuerdo  de 
enajenación, notificación de acuerdo de enajenación etc...), notificados todos ellos al 
obligado tributario, que podría haber hecho uso de los derechos que la Ley le confiere a 
su favor. En concreto, la notificación de la valoración de bienes a efectos de subasta se 
practicó de conformidad con lo previsto en el artículo 112 de la Ley 58/2003, de 17 de 
diciembre, General Tributaria, a través de citación para comparecencia publicada en 
el BOE núm. 110 de 07/05/2018 y la notificación del acuerdo de enajenación se practicó 
a través de citación para comparecencia publicada en el BOE núm. 261 de 02/10/2020». 
Ante esta afirmación debe recordarse que el artículo 326 de la Ley Hipotecaria dispone: 
«El recurso deberá recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa 
e  inmediatamente  con  la  calificación  del  Registrador,  rechazándose  cualquier  otra 
pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y 
forma».
Debe  añadirse  a  lo  dicho  la  unidad  del  ordenamiento  jurídico  a  que  se  hace 
referencia en el párrafo segundo del fundamento de Derecho 1 de esta resolución.
Por las razones antes expuestas y en orden a excluir la indefensión material del 
deudor titular registral de la finca embargada también debe confirmarse la calificación del  s
registrador en lo relativo a la necesidad de que se explicite por el órgano competente  oe.
cuando menos una referencia a la adecuación de la práctica de las notificaciones en la  w.
forma que para ellas prevé la legislación tributaria. 434ww
la n4o.t a Ldae  mcaislimficaa csiuóenr tree ldaetisveos taim naot ocroian shtaa rd ee nctorerr elar se lc isrecugnusntdaon cdieafse cpteor scoonnasliegsn addeo  leons 
adjudicatarios su domicilio, siendo el adjudicatario una persona física.
El artículo 51.9.ª del Reglamento Hipotecario exige expresamente la constancia de 
las circunstancias personales completas de las personas físicas a cuyo favor haya de 
practicarse la inscripción: «La persona a cuyo favor se practique la inscripción y aquélla 
de quien proceda el bien o derecho que se inscriba se determinarán conforme a las 
siguientes  normas:  a)  Si  se  trata  de  personas  físicas,  se  expresarán  el  nombre  y 
apellidos; el documento nacional de identidad; si es mayor de edad o, en otro caso, la 
edad que tuviera, precisando, de estar emancipado, la causa; si el sujeto es soltero, 
casado, viudo, separado o divorciado y, de ser casado y afectar el acto o contrato que se 
inscriba  a  los  derechos  presentes  o  futuros  de  la  sociedad  conyugal,  el  régimen 
económico  matrimonial  y  el  nombre  y  apellidos  y  domicilio  del  otro  cónyuge;  la 
nacionalidad y la vecindad civil del sujeto si se acreditan o manifiestan; y el domicilio con 
las circunstancias que lo concreten». Constituye, por tanto, la constancia del dato del 
domicilio de los adjudicatarios un requisito que ha de recogerse en el título inscribible, 
dado que así habrá de reflejarse en la inscripción. Y, como ya se ha expuesto en el 
anterior  fundamento  de  Derecho,  el  artículo  110.1  del  Reglamento  General  de 
Recaudación exige que la certificación administrativa en cuya virtud se va a practicar la 
inscripción  a  favor  del  adjudicatario  recoja  todos  «los  datos  necesarios  para  dicha 
inscripción».
5.  La falta de firmeza de la certificación de la adjudicación.
Según reiterada doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en 
la calificación de los documentos administrativos han de aplicarse las mismas reglas y 
criterios que en la de los documentos judiciales (vid. las Resoluciones citadas en los 
«Vistos»); incluso puede actuar el registrador respecto de ellos con mayor rigor, al ser 
más  amplias  sus  atribuciones  calificadoras,  sobre  todo  si  se  trata  de  ejecuciones 
administrativas por deudas de contribuciones a favor de la propia Administración, en 
donde  el  registrador  debe  examinar  la  observancia  de  los  trámites  esenciales  del 
procedimiento  extremando  todavía  más  el  cuidado,  al  tratarse  de  un  documento 
expedido por la propia autoridad administrativa haciendo uso del privilegio de servirse 
por sí misma, y en su favor, del apremio administrativo; y todo ello sin olvidar que la 
calificación  del  Registrador  no  se  extenderá  a  la  legalidad  intrínseca  del  acto 
documentado (Resoluciones de 15 de marzo de 1975, 30 de septiembre de 1980, 21 de 
diciembre de 1990, 22 de octubre de 1996 y 23 de marzo de 1999).
En atención a lo dicho, hay que concluir que para la inscripción de documentos 
administrativos deben seguirse criterios similares a los que se siguen en la inscripción de 
los documentos judiciales (en este sentido el artículo 104 del Reglamento General de 
Recaudación de la Seguridad Social señala que «los mandamientos que para obtener la 
anotación  preventiva  de  embargo  de  bienes  inmuebles  expidan  los  recaudadores 
ejecutivos de la Tesorería General de la Seguridad Social tendrán, a todos los efectos, la 
misma virtualidad que si emanasen de la autoridad judicial», y en el mismo sentido el 
artículo  170  de  la  Ley  General  Tributaria,  y  la  mencionada  Resolución  de  30  de 
septiembre de 1980).
Por lo tanto, si para el acceso al Registro de documentos judiciales que produzcan 
mutaciones jurídico-reales inmobiliarias, se exige que conste la firmeza en la vía judicial, 
para el acceso al Registro de documentos administrativos se debe exigir la firmeza en la 
vía administrativa.
La propia doctrina de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública 
reiteradamente  señala  que  la  adjudicación  con  la  que  concluye  un  procedimiento 
administrativo  de  apremio,  y  el  mandamiento  ordenando  la  cancelación,  son  s
directamente  inscribibles  como  actos  ejecutivos  de  la  Administración  (Resoluciones  oe.
de 18 de noviembre de 1986 y 27 de enero de 1998). w.
Por  lo  tanto,  como  no  podía  ser  de  otra  manera,  para  que  una  resolución  434ww
aaddjmudinicisatrcaiótinv,a  goqcuee  deim lap li«qpuree suunncai ónm dueta vcaiólind ezju»r íad icqou e rseea l reifniemreo beilli aarritaíc ucloo m3o9 .1e dse  llaa 
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necesario que se acredite ante el propio Registro que dicha resolución efectivamente ha 
supuesto la conclusión del procedimiento o expediente administrativo y le ha puesto fin, 
agotando así la vía administrativa o gubernativa, aunque sea susceptible de revisión 
judicial, ya ante los tribunales de lo contencioso o ante los ordinarios (artículo 112.1, 
párrafo segundo, de la Ley 39/2015 del Procedimiento Administrativo Común de las 
Administraciones Públicas).
La firmeza de la resolución administrativa es un requisito esencial para practicar 
cualquier asiento de inscripción o cancelación en el Registro que implique una mutación 
jurídico real inmobiliaria, de modo que el acto o resolución cuya inscripción se pretenda 
haya agotado la vía administrativa, por más que sea susceptible de revisión en vía 
judicial,  ya  ante  los  tribunales  contencioso-administrativos,  ya  ante  los  tribunales 
ordinarios. Con carácter de regla general el acto debe poner fin a la vía administrativa y 
además es necesaria, pero suficiente, la firmeza en dicha vía, ya que con la innegable 
posibilidad  de  anotación  preventiva  de  la  demanda  del  recurso  contencioso-
administrativo quedan garantizados los derechos de los titulares registrales. Así, entre 
otras, las Resoluciones de 14 de octubre de 1996, 29 de enero de 2009, 12 de febrero 
de 2014, 24 de marzo de 2015, 8 de febrero de 2016, 31 de octubre de 2019, 17 de 
septiembre de 2020 y 3 de febrero de 2021.
En definitiva debe constar en la certificación que se ha agotado la vía administrativa, 
pues hasta el momento en que una resolución administrativa no haya alcanzado firmeza, 
no se encuentra dotada de carácter definitivo, y la autoridad que la dictó puede volver 
sobre ella y modificarla hasta que los apelantes agoten la cadena de recursos; sólo a 
partir de la firmeza se puede entender agotado el expediente administrativo sin que 
quepa una eventual revisión administrativa ulterior, y sólo a partir de ese momento podrá 
el favorecido por dicha resolución hacer valer todas sus consecuencias y tratar de 
fundamentar en ella su pretensión de acceso al Registro.
Por lo expuesto se confirma el defecto señalado por la registradora.
6.  El último de los defectos objeto de recurso es el que hace referencia a la 
necesidad  de  acreditar  la  declaración  sobre  la  situación  arrendaticia  de  la  finca 
adjudicada, y ello por las exigencias normativas resultantes de la aplicación de los 
artículos 25 y 31 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994.
El artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece para el caso de «venta 
de la vivienda arrendada» (también en caso de venta de fincas para uso distinto del de 
vivienda) que el arrendatario tendrá derecho de adquisición preferente sobre la misma, 
en las condiciones previstas en el mismo precepto legal: «2. El arrendatario podrá 
ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días 
naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la 
decisión de vender (...). 3. En el caso a que se refiere el apartado anterior, podrá el 
arrendatario  ejercitar  el  derecho  de  retracto,  con  sujeción  a  lo  dispuesto  en  el 
artículo 1.518 del Código Civil, (...). El derecho de retracto caducará a los treinta días 
naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá 
hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la 
compraventa, mediante entrega (...)».
Y el aspecto registral se contempla en el apartado 5 del mismo artículo 25: «Para 
inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas arrendadas 
deberá justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones 
prevenidas en los apartados anteriores, con los requisitos en ellos exigidos».
Según  doctrina  reiterada  de  este  Centro  Directivo  (vid.  Resoluciones  de  20  de  s
noviembre de 1987, 5 de noviembre de 1993, 22 de marzo de 1999, 6 de febrero  oe.
de 2001, 20 de septiembre de 2002 y 15 de marzo de 2006, entre otras), en los  w.
supuestos de transmisión judicial de una finca, se dan los derechos de tanteo y retracto  434ww
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de finca está comprendida en el concepto amplio de compraventa. De ahí que el Código 
Civil al referirse a ellas las llame venta pública (cfr. artículo 464 del Código Civil) o venta 
en subasta pública o judicial (cfr. entre otros los artículos 1459, 1489 y 1493 del Código 
Civil y 1514 y siguientes y 1533 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 y 693.1 de la 
vigente Ley de Enjuiciamiento Civil). Por ello se comprende que el derecho de tanteo o 
retracto establecido para el supuesto de compraventa voluntaria, se reconozca también 
en los supuestos de ventas judiciales (cfr. artículos 1636 y 1640 del Código Civil). Por 
tanto,  para  la  inscripción  del  decreto  de  adjudicación  en  una  ejecución  forzosa  es 
necesario,  también  como  tesis  de  principio,  que  se  justifique  haberse  hecho  las 
notificaciones  oportunas  para  su  ejercicio  o,  en  otro  caso,  la  manifestación  de 
inexistencia de arrendamientos sobre la finca adjudicada.
Dada la común condición de procedimiento de realización o ejecución forzosa que 
presenta el procedimiento de apremio por deudas tributarias de las que trae causa la 
adjudicación objeto del presente expediente, la doctrina sentada en las Resoluciones de 
este Centro Directivo  antes  referidas,  ha de  considerarse aplicable igualmente, por 
identidad razón, a estos procedimientos de apremio, tanto si el medio de realización 
forzosa empleado es la subasta, como si lo es el concurso o la adjudicación directa (vid. 
artículo 101 del Reglamento General de Recaudación).
Es cierto que este Centro Directivo sostuvo en diversas Resoluciones, como la de 4 
de julio de 2019, que para los arrendamientos sometidos al régimen derivado de la 
reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos introducida por la Ley 4/2013, de 4 de 
junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, 
porque en esos casos, y en cuanto al ejercicio de retracto, habrá que distinguir si el 
contrato de arrendamiento tuvo o no acceso al Registro de la Propiedad y si lo hizo «con 
anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador». 
Esto es, con anterioridad a la hipoteca o embargo que se ejecuta. En este último caso la 
persistencia del arrendamiento tras la adjudicación de la vivienda, provocará que el 
arrendatario pueda, en su caso, ejercitar su derecho de retracto contra el adjudicatario 
en los términos previstos en el artículo 25. En el caso de que el arrendamiento se haya 
inscrito en el Registro de la Propiedad con posterioridad a la inscripción de la hipoteca, o 
a la anotación preventiva del embargo o a la inscripción del derecho que provoque la 
resolución de la titularidad del arrendador, puesto que el contrato de arrendamiento se 
extinguirá  «ipso  iure»  conforme  a  lo  dispuesto  en  el  artículo  13.1  de  la  Ley  de 
Arrendamientos Urbanos antes transcrito, no habrá lugar a retracto. Si el arrendamiento 
de vivienda no ha accedido al Registro de la Propiedad, lógicamente no habrá lugar a 
derecho alguno.
Sin embargo, el artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Urbanos fue nuevamente 
objeto de reforma con el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes 
en materia de vivienda y alquiler.
Con esta reforma volvió a establecerse para los arrendamientos de vivienda un plazo 
de duración mínima de cinco años, o de siete si el arrendador es persona jurídica, plazo 
que se mantendría, aunque el derecho del arrendador fuera resuelto, entre otras causas, 
por enajenación forzosa. Este nuevo régimen supone la persistencia del arrendamiento 
durante ese plazo mínimo y, consecuentemente, la aplicación del artículo 25 de la ley en 
relación con los derechos de tanteo y retracto.
No obstante, en el caso objeto de recurso, dado que la finca adjudicada no tiene la 
consideración de vivienda, no resulta de aplicación lo establecido en el artículo 13 de la 
Ley de Arrendamientos Urbanos. s
Por  ello,  a  menos  que  el  arrendamiento  estuviera  inscrito  en  el  Registro  con  oe.
anterioridad  a  la  anotación  de  embargo  que  ha  fundamentado  la  ejecución,  dicho  w.
arrendamiento quedará extinguido con la adjudicación en el procedimiento de apremio y,  434ww
tcaonntseeoc yu erenttreamcteon.te, no serán de aplicación las normas que regulan los derechos de
Por ello, en tanto no consta en el historial registral de la finca la inscripción de un 
derecho de arrendamiento en favor de persona alguna, no procede exigir la realización 
de la declaración o las notificaciones que prevé el apartado 5 del artículo 25 de la ley.
Debe estimarse el recurso respecto de este defecto.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso respecto del cuarto defecto 
consignado en la nota de calificación y desestimarlo respecto de los otros tres, en los 
términos que resultan de los anteriores fundamentos de Derecho.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 22 de julio de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.