BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 209 Lunes 3 de agosto de 2020 Sec. III.   Pág. 63218
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
9065 Resolución de 18 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica  y  Fe  Pública,  en  el  recurso  interpuesto  contra  la  negativa  del 
registrador de la propiedad de Oliva a inscribir una escritura de compraventa.
En el recurso interpuesto por don Enrique Robles Perea, notario de Valencia, contra 
la negativa del registrador de la propiedad de Oliva, don Bernardo Felipe Ariño, a 
inscribir una escritura de compraventa.
Hechos
I
El día 22 de abril de 2020, se autorizó por el notario de Valencia don Enrique Robles 
Perea, bajo el número 255 de protocolo, escritura de compraventa de la mitad indivisa de 
un almacén, haciéndose constar que está arrendada a determinada persona –cuyos 
datos personales identificativos se reseñan– por contrato de 12 de junio de 2018; y se 
añade que: «No coincide la finca vendida con la arrendada».
Son también hechos relevantes, puestos de relieve por el recurrente, los siguientes: 
La mitad indivisa objeto de la venta fue adquirida por la sociedad vendedora por compra 
mediante escritura de 23 de mayo de 1995; y, según consta en la información registral 
incorporada a la escritura calificada, la restante mitad indivisa fue adquirida por los 
restantes  copropietarios  por  herencia  según  escritura  de  24  de  enero  de  2014.  El 
arrendamiento de la totalidad del almacén es de fecha posterior a la formación de la 
comunidad y a la adquisición de su mitad indivisa por la sociedad ahora vendedora. Por 
último, la sociedad vendedora, en situación concursal ya en fase de liquidación, actúa 
representado por la administración concursal y con autorización judicial expresa.
II
Presentada dicha escritura el mismo día 25 de febrero de 2020 en el Registro de la 
Propiedad de Oliva, con asiento 1.397 del Diario 58, fue objeto de calificación el 22 de 
abril de 2010 por el registrador, don Bernardo Felipe Ariño, según la cual suspendió la 
inscripción en los siguientes términos:
«(…) Hechos: Según el título calificado, "la finca total" se halla arrendada a S.V.R., 
diciéndose que "no coincide con la vendida", que es una mitad indivisa, sin explicar la 
razón  de  ello;  por  otro  lado  y  respecto  al  derecho  de  adquisición  preferente  del 
arrendatario,  no  se  acredita  notificación  fehaciente  al  mismo,  ni  se  manifiesta 
expresamente la libertad de arrendamientos de la finca vendida, ni excepción legal 
según el artículo 25 L.A.U., mediando, en su lugar, otras manifestaciones poco explícitas 
y que inducen a confusión.
Fundamentos de derecho: Artículos 25 y 31 de la Ley de Arrendamientos Urbanos 
que  regula  el  retracto  arrendaticio,  en  relación  con  el  Principio  Hipotecario  de  es
Especialidad y Determinación. o
Observaciones. 65ww
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No obstante, los citados plazos quedan suspendidos mientras dure el estado de 
alarma  y  sus  posibles  prórrogas,  reanudándose  una  vez  finalice  el  mismo,  de 
conformidad con el RD 463/2020, de 14 de marzo, Resolución de la DGSJFP de 15 de 
marzo de 2020 y Real Decreto-Ley 8/2020, de 17 de marzo.
Recursos.
Contra la presente Calificación podrá (…).»
III
El 28 de abril de 2020 el notario autorizante de la escritura, don Enrique Robles 
Perea,  interpuso  recurso  contra  la  calificación,  en  el  que  alega  los  siguientes 
fundamentos jurídicos:
«Primero.–Retracto. Elemento objetivo: identidad del objeto transmitido con el objeto 
arrendado. elemento causal antecedente.
Son muchas las sentencias de Tribunales y resoluciones del Centro Directivo que 
exigen identidad de objeto, negando la existencia del derecho de retracto cuando se 
transmite más, cuando se transmite menos y cuando se transmite distinto.
Por todas, véase la Sentencia del TS de 18 de mayo de 1995 ("...pero es que, 
además, la más reciente doctrina de esta Sala, sentencia de 24 de junio de 1994, 
declara que no coincidiendo lo vendido con lo arrendado al actor, ubicado en el terreno 
transmitido, no nace la acción de retracto arrendando...").
En el caso que nos ocupa, la finca es la misma y lo que no coincide es la cuota de lo 
transmitido con la cuota de lo arrendado. La hipótesis no es ni mucho menos nueva, 
tampoco lo es la solución. En efecto:
a)  Se ha venido reconociendo el derecho de retracto en tales casos, cuando no 
coinciden las facultades de dominio transmitido –por ejemplo, la nuda propiedad (SSTS 8 
de mayo de 1951 y 12 de junio de 1958)– o cuando no coincide la cuota transmitida con 
la arrendada (Rs. 11 de mayo de 2005).
En general, las razones que se invocan son las mismas que las del reconocimiento 
del derecho de adquisición preferente: permitir, aunque sea en varias veces, el acceso a 
la propiedad del inquilino; derecho preferente a cualquier otro excepto al de comuneros. 
Es  esta  posible  colisión  y  prioridad  la  que  ha  dado  lugar  a  la  mayor  parte  de  la 
problemática sobre el retracto arrendaticio, por eso
b)  Se ha venido negando el derecho de retracto cuando la comunidad es anterior al 
arrendamiento, cuando la formación de la comunidad es posterior y gratuita e incluso 
cuando la comunidad o su división deriva de una exigencia legal, como ocurre con la 
división horizontal de los edificios. Véase en tal sentido las RRSS de 17 de enero 
de 1989 y 18 de abril de 1986.
Pues  bien,  la  cuota  que  se  transmite  en  la  Escritura  calificada  resulta  de  una 
comunidad que no sólo es anterior al contrato de arrendamiento, sino que, además, tiene 
origen sucesorio. En efecto, aun sin disponer de toda la "historia registral", resulta que 
uno de los comuneros por título sucesorio es al tiempo socio único de la entidad que 
titula la mitad indivisa que ahora se transmite, cuya compra (en la que probablemente 
haya operado subrogación del derecho resultante del título sucesorio) es anterior al 
contrato de arrendamiento.
En definitiva, atendido el origen de la comunidad y los tiempos de la formación de la 
comunidad  y  del  contrato  de  arrendamiento,  no  puede  afirmarse  fraude  de  ley  ni  es
vulneración de derecho alguno del arrendatario que ya arrendó a una comunidad. bo
En estos casos se arguye con la prioridad del retracto de comuneros y con la  65ww
iosne eeaxn Sipasiojt eeernqnsauc cievai eó ldarnde ,ca  efodrlma  dquueudnreeeid  cdeahendo    lnedooyetr,  a sassede  qapcu orpeissoóiibcr qcilóeuonsen    dteereall  lan inarstrrmeerenninstdoidoa adntateear sirdoi oe py.foaras ctueodrnaiotrrr,a eptsóo  rac l oalna v  uíqanu ade e cn oloams du ionvciidsuaipódan,    OE-A-2020-90able en https://
pueda efectivamente conculcarse tal derecho, lo que podría dar lugar a acciones de
simulación y retracto que no son ahora del caso. No lo son porque en este momento lo 
que se transmite es una mitad indivisa que no coincide, como dice la Escritura, con lo 
arrendado, entre otras razones porque conceptualmente no cabe el "arrendamiento de 
cuota" de un inmueble que ha de transmitir el goce o uso de la cosa arrendada en su 
totalidad.
Pudiéramos quizá concluir que la transmisión de cuota es neutra y que no impide el 
retracto sobre el total cuando efectivamente se transmitiera el resto hasta la totalidad. 
Admitir el retracto ahora supondría convertir en comunero al arrendatario y conculcar en 
el futuro no el derecho de retracto sino el de comuneros, esto sí claramente contrario a 
ley.
Tal es la razón de la expresión "no coincide la finca arredrada con la transmitida".
Segundo.–Notificaciones.
En la nota de calificación se citan, porque no se ven, las preceptivas notificaciones al 
arrendatario. No se ven porque es el transmitente quien deduce, como yo, que no 
procede el retracto y porque no se lee con detenimiento la documentación que se 
testimonia en el título que se califica.
Es cierto que, con buena práctica notarial, tales notificaciones se hacían siempre, 
sirvieran o no para un posible retracto. Así las cosas, hasta las resoluciones de 4 y 19 de 
Julio de 2018, en las que sobre la base de que si puede manifestarse que la finca no 
está arrendada, sin que la ley exija acreditación alguna y no estando el arrendamiento 
inscrito, también puede manifestarse por el transmitente que el arrendatario renunció a 
su derecho o que ni se  pactó  o se  excluyó, vista  la naturaleza dispositiva de los 
artículos 25 y 32 de la LAU.
Pues bien, en nuestro caso el arrendamiento tampoco está inscrito, se afirma que es 
posterior a la fecha (s) de la formación de la comunidad y se niega el retracto. Simples 
manifestaciones que tampoco se acreditan pero que no han de impedir la inscripción, a 
salvo las acciones que acaso pudiera ejercitar el arrendatario. En tal sentido, la citada 
resolución de 4 de Julio de 2018 señala "...Si se admite a efectos de inscripción como 
suficiente la manifestación del vendedor de que la finca está o no arrendada o de la 
identidad  del  arrendatario,  no  hay  razón  que  impida  extender  la  validez  de  dicha 
manifestación a otros elementos del contrato, como la existencia o no del derecho de 
adquisición. En consecuencia, a los efectos de inscribir una compraventa en el Registro 
de la Propiedad cuando el arrendamiento no esté inscrito, la LAU no exige aportar el 
contrato  para  comprobar  la  exclusión  o  renuncia  al  retracto,  siendo  suficiente  la 
manifestación del vendedor de que la finca no está arrendada o sobre la inexistencia de 
derecho de adquisición preferente. R. 14 septiembre 2018 (BOE 238, 2-X-18: 13377)...".
Cierto es que el artículo 25 de la LAU, aplicable por remisión del 31 de la misma ley, 
exige la constancia de las notificaciones y que podría pensarse que son prescindibles 
cuando el arrendatario haya renunciado a su derecho o cuando ni siquiera se haya 
pactado o se haya excluido contractualmente, pero no cuando haya que decidir si 
procede o no el retracto en sí mismo, tal como señala la resolución de 11 de Julio 
de 2016.
Pero en este caso concreto la enajenación que se otorga resulta de un procedimiento 
de liquidación concursal, vigilado por el juez de lo mercantil que autoriza la transmisión y 
expresamente salva la subsistencia del derecho del arrendatario a continuar su contrato.
Así resulta del artículo 661 de la LEC que efectivamente impone las notificaciones 
("1. Cuando, por la manifestación de bienes del ejecutado, por indicación del ejecutante 
o de cualquier otro modo, conste en el procedimiento la existencia e identidad de  s
personas, distintas del ejecutado, que ocupen el inmueble embargado, se les notificará la  oe.
existencia de la ejecución, para que, en el plazo de diez días, presenten ante el Tribunal  w.
los títulos que justifiquen su situación. Esta notificación podrá ser practicada por el  65ww
cpirroccuunrsatdaonrc iadse  lol aa cpuaerrtdee  eejle Lceuttraandteo  dqeu ela  Aasdím  lion isstroalcicióiten  doe  Jcuusatnicdioa ...a).t eQnudeie nhdaon  tae nildaos 
lugar no cabe duda por cuanto el auto que aprueba el plan de liquidación declara la
subsistencia de la relación arrendaticia tal como indica el mismo precepto legal in fine, lo 
que sólo ocurre cuando en sede judicial ha quedado acreditada la situación posesoria.
Si se ha notificado la situación concursal, que por lo que aquí nos interesa va a 
concluir con la enajenación de activos, no cabe duda alguna de que en cualquier tiempo 
desde entonces y hasta la enajenación ha podido el arrendatario comparecer en sede 
judicial para el ejercicio de su derecho de adquisición preferente, si hubiere lugar a ello. 
No otra cosa ocurre, por ejemplo, con las notificaciones a titulares posteriores a la carga 
que se ejecuta, a quienes se notifica porque van a ser purgados, titulares que pueden 
acaso amparar siempre antes de la enajenación.
La jurisprudencia en torno al valor y efectos de las notificaciones es constante en el 
sentido de atender a la realidad del conocimiento por el notificado que se pretende con la 
notificación. Aun siendo "jurisprudencia menor", pueden verse las sentencias de las 
Audiencias Provinciales de Vizcaya, de 20 de Julio de 2000 ("… La notificación para el 
ejercicio de la acción de retracto no es necesaria cuando se prueba el conocimiento 
cabal del retrayente de la operación de venta y de todas sus condiciones esenciales, 
empezando a contar el dies a quo desde que tuvo esa constancia..."), y de Madrid, de 19 
de  diciembre  de  2000  ("...de  acuerdo  con  la  doctrina  jurisprudencial,  cuando  el 
arrendatario tiene conocimiento suficiente y completo de la enajenación, pese a no 
haberse efectuado la notificación por el adquirente a que se refiere la LAU de 1964, el 
plazo de retracto se inicia a partir del momento en que tuvo ese conocimiento efectivo 
del negocio transmisivo y sus condiciones...”).
Repárese, en fin, que en el auto de autorización judicial expresamente consta que se 
"ha dado traslado a las partes que deben ser oídas”, traslado que contiene tanto el precio 
por el que se va a transmitir como las condiciones de la enajenación.
En suma, han tenido lugar las notificaciones, tanto la inicial que anuncia su futura 
enajenación como la posterior con las condiciones concretas de la transmisión.
Tercero.–Conclusiones.
Por consiguiente, podemos concluir que en este caso no procede el derecho de 
retracto pero que, aunque procediera, han tenido lugar las notificaciones previstas en la 
LAU según resulta de la documentación testimoniada en la Escritura por mi autorizada y 
que  es  por  tanto  inscribible  sin  que,  como  siempre,  la  inscripción  impida  acciones 
judiciales.»
IV
Mediante escrito de 4 de mayo de 2020, el registrador de la propiedad emitió informe 
y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos  los  artículos  4  del  Código  Civil;  25  y  31  de  la  Ley  29/1994,  de  24  de 
noviembre, de Arrendamientos Urbanos; 22 de la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de 
Arrendamientos Rústicos; 661 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; las Sentencias del 
Tribunal Supremo de 27 de marzo de 1989, 6 febrero 1991, 8 de junio de 1995, 27 de 
mayo de 2000; y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del 
Notariado de 19 de junio de 1990, 30 de enero de 1980, 17 de enero de 1989, 5 
septiembre 1991, 24 de julio de 1995, 16 de octubre de 1999 y 11 de mayo de 2005.
1.  Mediante la escritura cuya calificación es objeto del presente recurso, otorgada  e.e
el 22 de abril de 2020, se formaliza la venta de una mitad indivisa de un almacén  b
haciéndose constar por la parte vendedora que está arrendado a determinada persona – 65ww
qcuuyeo: s« Ndaot ocos inidceidneti fliac afitnivcoas  vseen dreidsae ñcaonn– l ap aorrr econndtardaato» .de 12 de junio de 2018; y se añade
cualE lal  rfeingcisat raardreonr dsaudsap ennod ceo lian cinidsec rcipocni ólan  vpeonr deidnate nnid seer  aqcuree dniota s neo etixfipcaliccaió nla  ferahzaócnie pnoter  alal 
arrendatario para el posible ejercicio del derecho de adquisición preferente, pues no se
manifiesta  expresamente  la  libertad  de  arrendamientos  de  la  finca  vendida  ni  que, 
conforme a los artículos 25 y 31 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, exista excepción 
legal alguna al juego de aquel derecho.
El notario recurrente sostiene que no procede el derecho de adquisición preferente 
en este caso porque no coincide lo que se vende –la mitad indivisa de la finca– con lo 
arrendado –la totalidad de dicha finca–; no existe fraude de ley (pues no se constituyó la 
comunidad con intento de defraudar, ya que el arrendamiento se contrató cuatro después 
del  origen  de  aquella);  admitir  el  retracto  implicaría  convertir  al  arrendatario  en 
comunero;  y  la  venta  libre  de  la  mitad  indivisa  no  impide  que  se  ejercite  por  el 
arrendatario el derecho de adquisición preferente cuando se transmitiera la restante 
mitad indivisa. Además, afirma que aunque procediera tal derecho, han tenido lugar las 
notificaciones  previstas  en  la  Ley  de  Arrendamientos  Urbanos  según  resulta  de  la 
documentación testimoniada en la escritura respecto de la autorización judicial de la 
venta  por  estar  incursa  la  sociedad  vendedora  en  procedimiento  de  liquidación 
concursal.
2.  Ciertamente, las normas que regulan el derecho de adquisición preferente del 
arrendatario en materia de arrendamientos urbanos han de ser objeto de interpretación 
estricta en cuanto limitan las facultades dispositivas inherentes al dominio de los bienes 
arrendados (vid. artículo 4 del Código Civil; y las Sentencias del Tribunal Supremo de 6 
febrero 1991, 8 de junio de 1995 y 27 de mayo de 2000; así como las Resoluciones de 
esta Dirección General de 5 septiembre 1991, 24 de julio de 1995 y 16 de octubre 
de 1999). Y la Ley de Arrendamientos Urbanos no establece expresamente tal derecho 
respecto de la transmisión de una participación indivisa de la finca arrendada como, por 
el contrario, hace el artículo 22.2 de la Ley de Arrendamientos Rústicos–.
No obstante, el Tribunal Supremo y esta Dirección General han puesto de relieve en 
reiteradas ocasiones que también se reconoce al arrendatario el derecho de adquisición 
preferente  en  los  casos  de  transmisión  de  cuotas  indivisas  de  viviendas  o  locales 
arrendados.
La  citada  Ley  de  Arrendamientos  Urbanos  establece  que  son  preferentes  los 
derechos de tanteo y retracto correspondientes al arrendatario sobre cualquier otro 
derecho similar, excepto el retracto reconocido al condueño de la vivienda o local de 
negocio o el convencional que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo 
de  celebrarse  el  contrato  de  arrendamiento  (artículos  25.4  y  31)  y  de  ello  resulta 
necesariamente que también procede el tanteo y retracto arrendaticio urbano en los 
supuestos de transmisiones de cuotas indivisas de viviendas o locales, genuino supuesto 
en el que puede operar también el retracto de comuneros (cfr. Sentencia del Tribunal 
Supremo de 27 de marzo de 1989 y Resoluciones de esta Dirección General de 30 de 
enero de 1980, 17 de enero de 1989 y 11 de mayo de 2005).
Cualquier otra interpretación permitiría dejar sin efecto el derecho del arrendatario a 
la adquisición de la propiedad de la vivienda o del local arrendado, ya que con la 
transmisión sucesiva por cuotas del inmueble se lograría eludir la aplicación de una 
norma, tuitiva de los intereses del arrendatario. Además, si el sentido de ésta es facilitar 
el acceso del arrendatario a la propiedad, aunque no sea de forma directa, no existe 
razón para privarle de tal derecho en los supuestos de transmisión de cuotas indivisas, 
puesto que mediante la preferente adquisición de cuotas indivisas puede llegar a ser 
propietario de la totalidad, siempre que no existan otros comuneros que quieran ejercitar 
el mismo derecho. Incluso el arrendatario que ha llegado a ser copropietario de la 
vivienda o local, tendrá –a partir de entonces– la misma posición de preeminencia en el  s
ejercicio de su derecho de adquisición preferente que los demás comuneros. oe.
Por último, no puede estimarse el motivo de impugnación alegado por el recurrente  w.
cuando  afirma  que  han  tenido  lugar  las  notificaciones  previstas  en  la  Ley  de  65ww
lAar reanudtoarmizaiecniótons  dUerlb ajuneozs . dDeel  lcao dnoccuursmoe nptaarcaió nla  tevsetnimtao ndiaed ala  enp alart iceispcarcitiuórna  rinedsipveiscato  ddeel 
ifninmcau eabrlree nndoa rdeas,u letal  qpureec isoe  yh alaysa  ndoetmifiácsa dcoo nedni cfoiornmeas  feehsaecniceinatlees l ad dee lcais itórann dsem ivseiónnd e(rc flar.   BOE-A-cable e
artículo  25.2  de  la  Ley  de  Arrendamientos  Urbanos),  pues  no  puede  entenderse 
acreditada dicha notificación por el mero hecho de que conste que «se ha dado traslado 
a las partes que debían ser oídas de la solicitud de autorización» para la venta, o por la 
circunstancia de que en la parte dispositiva del auto judicial se exprese que se concede 
al administrador concursal autorización para la venta directa de la mitad indivisa de la 
finca por importe total de quince mil euros, «sin que ello implique la resolución del 
contrato de arrendamiento suscrito».
Atendiendo  a  las  circunstancias  de  hecho  y  a  los  Fundamentos  de  Derecho 
expuestos, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la 
calificación recurrida respecto del defecto objeto de impugnación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 18 de junio de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.