BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 201 Viernes 24 de julio de 2020 Sec. III.   Pág. 56822
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
8494 Resolución de 2 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del 
registrador  de  la  propiedad  n.º  3  de  Palma  de  Mallorca,  por  la  que  se 
suspende la inscripción de una escritura de División Horizontal.
En el recurso interpuesto por don Jesús María Morote Mendoza, notario de Palma de 
Mallorca (Islas Baleares), contra la calificación del registrador de la Propiedad número 3 
de Palma de Mallorca (Islas Baleares), don Jesús Sieira Gil, por la que se suspende la 
inscripción de una escritura de División Horizontal.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada por el notario de Palma de Mallorca don Jesús María 
Morote Mendoza, de 11 de octubre de 2019, por el propietario del (…) de Palma de 
Mallorca -finca registral 25.957-, se procedió a la división y constitución del régimen de 
propiedad horizontal de la citada finca, dividiéndola en tres: entresuelo, botiga y vivienda 
izquierda (…)
Presentada en el Registro causó calificación negativa de 31 de octubre de 2019, por 
falta del consentimiento de todos los titulares registrales de las distintas partes del 
edificio con descripción de cada uno de los elementos independientes que se crean, con 
determinación expresa de su número de orden y de la cuota de participación en el 
régimen  de  propiedad  horizontal  en  el  título  constitutivo  de  todos  los  elementos 
privativos; se señala también como defecto la falta de incorporación del certificado de 
innecesariedad de licencia del Ayuntamiento.
Mediante escritura de rectificación ante el mismo notario, de fecha 25 de noviembre 
de 2019, se solicita la inscripción parcial de la citada escritura anterior, en el sentido de 
que si no fuera posible la inscripción de los pactos o estipulaciones contenidos en la 
anterior escritura, se inscriban en todo caso, los actos o negocios inscribibles, con 
omisión de los defectuosos, y en particular, que si no fuera inscribible el Régimen de 
Propiedad Horizontal, se proceda a inscribir separadamente en el Registro, los diferentes 
pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente asignando a estos un 
número correlativo, escrito en letra.
II
Las referidas escrituras se presentaron en el Registro de la Propiedad número 3 de 
Palma de Mallorca el día 25 de noviembre de 2019, y fueron objeto de calificación 
negativa de 12 de diciembre y notificada el 16 de diciembre, y que a continuación se 
transcribe en lo pertinente:
«Hechos y fundamentos de Derecho: Que con fecha 11/10/2019 fue presentada, por  es
vía telemática, bajo el asiento número 1505, del tomo 443 del Libro Diario, escritura de  o
escritura de división horizontal sobre la finca n.º 25.957 de Palma, Sección I, otorgada  94ww
fpodeocectrlhu  aabes reil1e  1ndN/te1oo 0;2t a/0y2r1 0ioa91 h.9 oCd, reoaP n, r oPcfeotaocnlcmh ofaael o c3 h1dna/e1. º 02 /59M2/101a111l/l/9o22,r00 cf11ua99e, ;   osdabeopj enopt rroteá Jsdneeedsn oúctssóae  lip fMicocaora cprvíiiaóíaa n  ,ftM íessluoiecsrmaop táeeetn incs aMióf eenecn syhdc aorpi ztruó1arr8,ar  o ddgdeeae     OE-A-2020-84able en https://
rectificación de fecha de 25/11/2019 autorizada por el notario de Palma don Jesús M.ª
Morote  Mendoza,  causante  de  la  entrada  4573/2019,  donde  se  rectifica  la  anterior 
escritura calificada manifestándose literalmente que “si no fuese posible la inscripción del 
régimen de propiedad horizontal configurado en la escritura, se proceda a inscribir 
separadamente  en  el  Registro  los  distintos  pisos  o  locales  susceptibles  de 
aprovechamiento independiente, asignando a estos un número correlativo escrito en 
letra. Todo ello de conforme a lo dispuesto en el artículo 8, apartado cuarto del párrafo 
tercero de la Ley Hipotecaria”.
Omite la escritura de rectificación, por una parte, que el mencionado artículo 8, 
apartado cuarto del párrafo tercero de la Ley Hipotecaria, sanciona no sólo, como se 
expresa en la escritura de rectificación, que se asigne un número correlativo escrito en 
letra, sino que el mencionado precepto dice literalmente que se asigne “un número 
correlativo escrito en letra y la cuota de participación que a cada uno corresponde en 
relación con el inmueble”, esto es la cuota de participación en el régimen de propiedad 
horizontal  y,  por  otra  parte,  que  el  mencionado  precepto  no  permite  inscribir 
separadamente los distintos pisos o locales sino todo lo contrario, que en la misma finca 
registral del edificio se haga constar además del inmueble en su conjunto, los distintos 
pisos o locales -con su cuota de participación en el régimen de propiedad horizontal y 
número-, como se hace siempre que se inscribe un régimen de propiedad horizontal en 
el Registro- pisos o locales de un edificio en régimen de propiedad horizontal que, 
además, pueden abrir y tener su propio número de finca registral -diferente al de la finca 
matriz  del  edificio-  conforme  al  apartado  quinto  del  mismo  artículo  8  de  la  Ley 
Hipotecaria.
La razón es clara, artículo 8, apartado cuarto del párrafo tercer de la Ley Hipotecaria, 
es  justamente  un  precepto  introducido  y  redactado  por  la  Ley  de  propiedad 
horizontal 49/1960, de 21 de julio, por lo que hace referencia a los distintos pisos o 
locales de un edificio que se constituye en régimen de propiedad horizontal, y lo que 
indica es que en la misma finca registral del edificio que se configura en régimen de 
propiedad  horizontal  -la  conocida  como  finca  matriz  de  un  edificio  en  régimen  de 
propiedad horizontal- en la inscripción, además de (1) las circunstancias prescritas por la 
Ley del inmueble en su conjunto, se describirán, además, (2) sus distintos pisos o locales 
susceptibles  de  aprovechamiento  independiente,  asignando  a  estos  un  número 
correlativo escrito en letra y la cuota de participación que a cada uno corresponde en 
relación con el inmueble y donde se harán constar además (3)aquellas reglas contenidas 
en el título y en los estatuto que configuren el contenido y ejercicio de esta propiedad. 
Nada que ver, en consecuencia, con la pretensión de la escritura de rectificación de 
inscribir  separadamente  en  el  Registro,  en  base  al  mismo,  los  pisos  o  locales 
susceptibles  de  aprovechamiento  independiente  sin  constituir  régimen  de  propiedad 
horizontal.
En consecuencia, junto con lo anterior, se reitera íntegramente, además, el contenido 
y los fundamentos jurídicos mencionada nota de calificación de fecha 31 de octubre 
de  2019  sobre  la  imposibilidad  de  constituir  régimen  de  propiedad  horizontal  -que 
reproduzco a continuación- dado que en nada se subsanan los defectos mencionados en 
la indicada nota de calificación.
“Calificado el presente documento con arreglo a lo dispuesto en los artículos 18 y 19 
de la Ley Hipotecaria (en adelante, LH) y concordantes de su Reglamento (en adelante, 
RH), no se accede a la práctica del asiento solicitado teniendo en cuenta los siguientes 
hechos y fundamentos de Derecho:
Hechos y fundamentos de Derecho: e.
Que  con  fecha  11/10/2019  fue  presentada,  por  vía  telemática,  bajo  el  asiento  94ww
snoúbmree rola 1 f5in0c5a,  dne.ºl  t2o5m.9o5 474 3d ed ePl aLlmibrao,  DSieacricoió, ne sIc, riotutorarg daed ae spcorrit uerla  Ndoet adriivois idóen  Phoarlmizoan dtael 
9M1a1l/lo2r0c1a9, , aDpoonr táJnedsoússe  cMoapriíaa  físMicoar oetne  feMcehnad 1o8z ad,e  odcet ufberceh dae  1210/1190./2019,  Protocolo  n.º
Se solicita la división horizontal de la finca registral 25.957 de Palma Sección I, 
formalizando tres partes determinadas, estableciéndose, además, unos estatutos de la 
propiedad horizontal.
Calificado el mencionado documento se aprecian los siguientes defectos:
1.  Es doctrina reiterada de la DGRN, en resoluciones, entre otras, de fechas 18 de 
junio de 1991, 18 de mayo de 1995, 5 de abril de 1998, 26 de septiembre de 2002 o 7 de 
abril de 2006 que el régimen de propiedad horizontal existe desde que “los varios pisos o 
locales pasan a pertenecer a diferentes personas aun cuando todavía no se haya 
formalizado e inscrito la constitución del régimen”. Cabe, además, destacar la Resolución 
de 17 de octubre de 2010 o de 27 de noviembre de 2013, al mencionar que “cuando la 
situación fáctica de un edificio es de división horizontal le es de aplicación la Ley de 
Propiedad Horizontal, aunque los propietarios no hayan otorgado el correspondiente 
título constitutivo”, conforme al artículo 1 de la misma ley de propiedad horizontal y su 
disposición transitoria primera.
En este sentido, debemos destacar que la finca registral 160 era la íntegra finca del 
edificio, donde se declaró e inscribió la existencia de un edificio sobre el cual no se ha 
constituido formalmente régimen de propiedad horizontal. De este edificio se han ido 
segregando distintos pisos o elementos privativos de hecho, como ocurre con la finca 
registral 25957, objeto de la escritura calificada que se describe como “entresuelo, piso 
segundo izquierda y botiga”. Junto a esta finca registral 25957, también se fueron 
segregando antes de la vigencia de la ley de propiedad horizontal, otros elementos 
privativos de hecho, la finca registral 5593 (piso primero derecha), la finca registral 5844 
(piso  primero  izquierda),  la  finca  registral  13216  (piso  segundo  derecha),  la  finca 
registral 12009 (piso tercero izquierda) y la finca registral 12045 (piso tercero izquierda).
Como indican las resoluciones mencionadas, por todas la de 7 de abril de 2006 o 12 
de noviembre de 2014, en un régimen de propiedad horizontal de hecho, no es posible 
dividir elementos privativos de hecho ni constituir exclusivamente sobre uno de los 
elementos privativos de hecho -finca registral 25957- un régimen de propiedad horizontal 
(“subpropiedad horizontal”) sin constituir formalmente antes un régimen de propiedad 
horizontal sobre el íntegro edificio, finca registral 160. No pueden constituirse nuevos 
elementos independientes en el edificio, como se pretende en la escritura calificada, sin 
constituir previamente el edificio en régimen de propiedad horizontal por parte de todos 
los titulares registrales de los elementos privativos de hecho. Así se desprende de las 
resoluciones de la DGRN sobre el régimen de propiedad horizontal de hecho, entre 
otras, de fechas 18 de junio de 1991, 18 de mayo de 1995, 5 de abril de 1998, 26 de 
septiembre de 2002 o 7 de abril de 2006 y 17 de octubre de 2010 o de 27 de noviembre 
de 2013 o de 12 de noviembre de 2014 o 23 de junio de 1998 y de la propia naturaleza 
del  artículo  396  del  CC  y  los  artículos  5  y  concordantes  de  la  Ley  de  Propiedad 
Horizontal.
En este sentido, expresamente, la reciente resolución de la DGRN de fecha 5 de 
septiembre de 2019 dispone literalmente en su fundamento de derecho cuarto que la 
“división horizontal de una parte de terminada de hecho de un edificio en régimen de 
propiedad horizontal de hecho requeriría, además constituir e inscribir previamente y 
formalmente  el  régimen  de  propiedad  horizontal  sobre  el  edificio  para  poder, 
posteriormente, configurar a su vez una división horizontal sobre uno de los elemento 
privativo, creando dos -tres en nuestro caso- nuevos elementos privativos.
Es doctrina reiterada de este Centro Directivo, resoluciones de 18 de junio de 1991, 
18 de mayo de 1995, 5 de abril de 1998, 23 de junio de 1998, 26 de septiembre de 2002,  e.
7 de abril de 2006, 17 de octubre de 2010, 27 de noviembre de 2013 o de 12 de  w.b
noviembre  de  2014  que  sobre  una  propiedad  horizontal  de  mero  hecho  no  puede  94ww
fcoornmsatiltmuiersnete,  esnin  uannotse sd ep rsoucse deeler mae lnat orse gpurliavariztiavocisó ns eegnre pgraodpoiesd, audn  hpororipzioendtaadl  fhoormrizaol ndteall 
eelleemmeennttoo sp riivnadteivpoe nddei ehnetcehso  eseng reelg aeddoif idceio  las fiinn caco mnsattirtiuzi.r lNo o epnu erdéegnim coenns tditeu irspero npuieedvaods 
horizontal. Esta misma doctrina, en especial, resoluciones de 7 de abril de 2006 o 12 de
noviembre de 2014, establece que a un edificio en régimen de propiedad horizontal de 
hecho le es de aplicación, la normativa sobre propiedad horizontal, como se indica en la 
nota de calificación y el recurrente reconoce expresamente.
Pero no se debe confundir la no necesidad de constituir el régimen de propiedad 
horizontal para estas situaciones de hecho, y permitir realizar actos dispositivos sobre los 
elementos privativos “de hecho” ya segregados de la finca matriz, con la necesidad de 
deber  constituir  el  régimen  de  propiedad  horizontal  cuando  sobre  los  elementos 
privativos “de hechos” no se van a realizar actos dispositivos sino operaciones de 
segregación  o  división,  esto  es,  actos  de  modificaciones  hipotecarias,  como  en  el 
presente caso donde se divide el elemento privativo de hecho en dos partes y se 
pretende configurarlas, exclusivamente a ellas, en régimen de propiedad horizontal y no 
así  al  resto  de  partes  determinadas  segregadas  del  edificio.  Tal  pretensión  no  es 
conforme a la doctrina de este Centro, bajo pretexto que un elemento privativo de un 
edificio ha sido registralmente segregado de su finca matriz y se ha constituido como 
finca registral independiente -por no encontrarse en vigor en el momento en que se 
practicó  tal  segregación  una  ley  de  propiedad  horizontal-  para  que  como  finca 
registralmente autónoma proceder a realizar operaciones de modificación de obra o 
constitución de régimen de propiedad horizontal con total independencia del edificio del 
que forma parte y del que se segregó.
En conclusión y conforme a la doctrina consolidada de este Centro Directivo debe 
confirmarse que toda constitución de un régimen de propiedad horizontal requiere que se 
dé cumplimiento a los requisitos que para su constitución se determinan en la ley de 
propiedad horizontal, tanto en el supuesto de configuración ex novo de tal régimen como 
en  el  caso  de  mutación  de  un  régimen  fáctico  a  uno  formalmente  constituido.  En 
consecuencia, se debe destacar que no sólo es necesario el consentimiento de todos los 
titulares  registrales  de  las  distintas  partes  de  edificio,  sino  que  debe  describirse 
adecuadamente  cada  uno  de  los  elementos  independientes  que  se  crean,  con 
determinación expresa de su número de orden y de la cuota de participación en el 
régimen de propiedad horizontal en el título constitutivo de todos y cada uno de los 
distintos elementos privativos que se crean, como se ha mencionado”.
2.  Finalmente, además, en la escritura calificada se expresa que para la división 
objeto de la escritura se incorpora certificación de innecesariedad de licencia emitida por 
el Ayuntamiento de Palma con fecha 6 de septiembre de 2018, a los efectos de dar 
cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 10 de la LPH y artículo 385 del reglamento que 
desarrolla la ley 2/2014, de 25 de marzo, de ordenación y uso del suelo y el artículo 26 
del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre. Sin embargo, dicha certificación 
no se incorpora ni acompaña a la escritura calificada, por lo que es necesaria la misma 
para poder dar cumplimiento a los mencionados preceptos normativos.
En conclusión, no parece conforme a la doctrina reiterada de la DGRN, aprovechar 
que un elemento privativo de un edificio ha sido registralmente segregado de su finca 
matriz y se ha constituido como finca registral independiente, para que como finca 
registralmente autónoma proceder a realizar operaciones de división horizontal, creando 
nuevos elementos privativos, con total independencia del edificio del que forma parte y 
se  segregó.  Todo  ello  conforme  a  la  doctrina  de  la  DGRN  en  las  resoluciones 
mencionadas, como destaca la resolución de 5 de septiembre de 2019 y además, entre 
otras, las de fechas 18 de junio de 1991, 18 de mayo de 1995, 5 de abril de 1998, 26 de 
septiembre de 2002 o 7 de abril de 2006 y 17 de octubre de 2010 o de 27 de noviembre 
de 2013 o de 12 de noviembre de 2014 o 23 de junio de 1998.sobre el régimen aplicable  s
a las propiedades horizontales de hecho. Toda esta problemática quedaría fácilmente  oe.
aclarada si se regularizara el edificio y sus plantas en régimen de propiedad horizontal  w.
de hecho, como indican las resoluciones de la DGRN indicadas, constituyéndose el  94ww
ienddieficpoe nfdoiermntaelsm ednet eh eechno  ryéag imseegnr egdaed apsr odpeie ldaa dm ahtroizri zsounbtsails. teEnn  y opturoe dceans ose, r laosb jefitnoc daes 
dtriavnissiómnis ihóonr izyo/on tgarl acvoanm lean  c-rceoamcioó nin ddeic annu eevsoass  elalesm reenstoolsu ciinodneepse mndeinecnitoensa edna se- l peedroif icsiou   BOE-A-cable e
requerirá  previamente  la  creación  del  propio  régimen  de  propiedad  horizontal  con 
necesidad de consentimiento de todos los titulares registrales de pisos o locales del 
edificio, conforme a las exigencias del principio de tracto sucesivo del artículo 20 de la 
LH y los requisitos del artículo 5 y concordantes de la LPH.
Conforme a lo expresado se no se accede a la práctica de la inscripción solicitada.
No ha sido tomada anotación preventiva de suspensión por no haber sido solicitada. 
Contra esta calificación... (Oferta de recursos).»
III
No se solicitó calificación sustitutoria.
IV
El día 13 de enero de 2010, don Jesús María Morote Mendoza, notario de Palma de 
Mallorca, interpuso recurso contra la calificación, en el que en síntesis alega lo siguiente:
«1.  No interesa en estos momentos, y además sería inane hacerlo, discutir el 
contenido de la escritura original que fue objeto de calificación previa. Evidentemente, al 
titular de la finca lo que le interesa es que cada elemento privativo de todos los que 
componen la finca registral de su propiedad, obtenga un folio registral separado para 
que,  como  corresponde  a  cada  elemento  de  una  finca  en  régimen  de  propiedad 
horizontal,  pueda  ser  objeto  de  negocios  jurídicos  traslativos  o  de  constitución  de 
derechos reales, de forma autónoma y separada del resto de los elementos de la división 
horizontal. Naturalmente, que eso ocurra bajo números de finca diferentes (como se 
pretendía en la escritura original) o bajo el mismo número de finca descompuesta en 
varias mediante una letra (como se pretende mediante la rectificación de dicha escritura 
original)  solo  afecta  a  la  organización  interna  del  propio  Registro,  pero  le  es 
absolutamente indiferente al titular de tales elementos privativos diferentes, pues los 
efectos jurídico prácticos para él son equivalentes. Por tanto, en el presente recurso se 
argumentará básicamente bajo el segundo supuesto: la inscripción de fincas separadas 
mediante  la  asignación  de  letras  correlativas  con  el  mismo  número  de  finca  a  los 
distintos componentes privativos de la actual finca registral única.
2.  Conviene detenerse, en primer lugar, en la configuración fáctica y registral del 
edificio. Es enormemente llamativo que, pese a afirmar el registrador que existe un 
edificio con varios elementos independientes privativos sin tener constituido el régimen 
de propiedad horizontal de forma expresa, no informe en su calificación cuáles son las 
fincas que, según el Registrador, componen ese conglomerado de fincas en propiedad 
horizontal de hecho, para que a quien se le deniega su pretensión y se le insta (o más 
bien se le obliga, mediante a la persistente negativa del registrador a inscribir lo que 
aquel solicita) a constituir el régimen de propiedad horizontal de iure sepa, en su caso, a 
quién o quiénes tiene que dirigirse para concitar la voluntad unánime que se requiere 
para  esa  formalización  jurídica.  El  registrador  no  solo  no  ha  indicado  qué  fincas 
registrales estarían dentro de esa propiedad horizontal de hecho, sino que ni siquiera ha 
especificado qué fincas catastrales estarían afectadas por tal propiedad horizontal de 
facto. En tales condiciones, incluso aunque se quisiera convertir esa propiedad horizontal 
de facto en una propiedad horizontal de iure, no se podría hacer, sino al ímprobo coste 
de ir tanteando distintas posibilidades con los distintos vecinos hasta dar con la piedra 
filosofal de la imagen mental del edificio que se esconde en la mente del Registrador  e.e
cuando este afirma que existe tal propiedad horizontal de hecho. Pero eso no resulta  b
realmente necesario, como se va a argumentar a continuación. 94ww
elem3e. ntEosn  dteo djuoic icoa dseo ,l ops aqrueec er esouplotartnu ndoe,  lap caarali ficqauceió ne lr eCgiesntrtarol  (pDuieresc ctiovno  lotesn dgaat osm dáes 
ehsatcae rdsiefí cuilnmae indteea  ndaed ied icphuae dseitu asacibóenr  fcáucáticl ae sy  ldae  clao nsfiigtuuaracicóiónn r edgeisl trinaml aunetbel ela)  yq upeu endoas 
encontramos, dentro de lo que suponemos pueda ser el edificio tal como se puede
conjeturar que está formado en la mente del registrador, concretar la composición del 
inmueble. A tal efecto, se ha podido elaborar el siguiente cuadro relativo al portal 
señalado con el número (…) de Palma de Mallorca: registral 25.957: Planta baja, botiga, 
altillo, entresuelo y 2.º izquierda; 5844: 1.º izquierda: 5593: 1.º derecha; 13216: 2.º 
derecha; 12009: 3.º izquierda; 12045: 3.º derecha. Como se puede apreciar, la mayoría 
de los elementos funcionalmente independientes tienen cada uno su propio número de 
finca  registral,  siendo  únicamente  la  finca  registral  25.957  la  que  contiene  varios 
elementos funcionalmente independientes, y que es de la que, mediante la escritura 
cuya inscripción se solicita, se pretende que se desglose en varias fincas registralmente 
separadas (es decir, con folio propio cada elemento) para que la situación en el Registro 
de la Propiedad coincida con la división horizontal "de hecho" ya existente desde antiguo, 
a lo que se opone el registrador.
4.  La calificación del Registrador es claramente contraria a la ley, y no solo eso, 
sino que también es contralla a la doctrina de la DGRN contenida con toda claridad en la 
Resolución de 7 de abril de 2006, que el propio Registrador cita como apoyo de su 
calificación pero que parece no haber leído con la suficiente atención o, si lo ha hecho, 
no parece haber entendido su contenido.
Con carácter previo, de la legislación vigente resulta que los edificios con pisos y 
locales  separados  se  pueden  encontrar  en  dos  situaciones:  -La  situación  legal  de 
Propiedad Horizontal propiamente dicha, conforme a lo que la ley 49/1960 estableció. -
La situación de propiedad horizontal “de hecho”, para aquellos edificios ya inscritos en el 
Registro de la Propiedad antes de la entrada en vigor de la Ley 49/1960. Podrían 
denominarse ambas situaciones con diferentes denominaciones, escogiéndose en el 
presente recurso, a efectos meramente denotativos, las de “propiedad horizontal en 
sentido  estricto”,  las  del  anterior  apartado  a),  y  “propiedad  horizontal  impropia”, 
recogiendo bajo esta denominación las situaciones del anterior b). Nada hay de extraño 
ni de ilegal en ello, como la propia DGRN afirmó en su Resolución citada de 7 de abril 
de 2006. Por eso precisamente, la Ley de propiedad horizontal añadió los apartados 4.ª 
y 5.ª del artículo 8.º de la Ley Hipotecaria, separando claramente ambas situaciones 
jurídicas: el apartado 4° se refiere a edificios ya terminados cuando entró en vigor la 
entonces nueva Ley de Propiedad Horizontal. Y el apartado 5.º se refiere a los nuevos 
edificios ya configurados jurídicamente conforme a la entonces nueva Ley. Por lo tanto, 
yerra el Registrador al imponer al otorgante que, para atender a su pretensión de que 
cada uno de los pisos y locales de su titularidad tenga folio separado en el Registro, 
debe constituirse el régimen de propiedad horizontal en sentido estricto, y la pretensión 
no puede atenderse en la actual situación de propiedad horizontal impropia o “de hecho”. 
Debe llamarse también la atención sobre que el apartado 4.º del artículo 8 de la Ley 
Hipotecaria parece aludir exclusivamente a edificios en propiedad horizontal que se 
pretenda inscribir ex novo, por no constar ya inscritos en el Registro de la Propiedad, 
pero no especifica qué ocurre con aquellas fincas respecto de las cuales están ya 
inscritos  separadamente  todos  o  algunos  de  los  elementos  funcionalmente 
independientes antes de la entrada en vigor de la Ley de Propiedad Horizontal. En todo 
caso resulta claro que nada obliga en la Ley a que los propietarios de fincas que ya 
estuviesen inscritas complementen el contenido de tales inscripciones previas (si no 
desean hacerlo) con las menciones que especifica el apartado 4.º de dicho artículo 8, 
tales como “aquellas reglas contenidas en el título y en los estatutos que configuren el 
contenido y ejercicio de esta propiedad” o “la cuota de participación que a cada uno 
corresponde en relación con el inmueble”, especificaciones que parecen claramente  s
dirigidas solo a fincas no inscritas anteriormente, pero no parece que puedan aplicarse a  oe.
fincas ya inscritas sin tales menciones antes de la entrada en vigor de la Ley, obligando a  w.
los titulares registrales a ello. 94ww
inscEritna se l pcroemseon tefi nccaasso  ssee pdaar audnaas  cilrac unmstaaynocriíaa  und et anlotos  aneólemmaelan,t opso rqfuuen ceiosntaanlmdoe nytea 
pinladnetpae nbdaijean tye se l qsueeg ucnodmo pioznqeunie redla )e deinfi cliao ,q usein  eesmtob anrog oo,c uhrarey.  tEresso  eplleamnteenat odsif ic(duoltas deens   BOE-A-cable e
hermenéuticas y obliga, por tanto, a buscar una solución a esta situación que, como se 
ha hecho en la escritura llevada a inscribir, puede pasar por realizar una subdivisión 
horizontal exclusivamente de tal finca en situación especial respecto de sus convecinas 
o,  alternativamente,  limitarse  a  abrir  folio  registral  a  cada  uno  de  esos  elementos 
independientes  englobados  en  el  mismo  folio  registral,  con  asignación  de  números 
correlativos dentro del mismo número de finca registral.
5.  Todo eso ha sido contemplado y analizado en la Resolución DGRN de 7 de abril 
de 2006.
De hecho, en su Fundamento de Derecho 5, la DGRN reprocha a la registradora 
haber abierto folios separados para elementos independientes, pero el reproche no 
deriva de que ello sea contrario a la Ley, sino todo lo contrario. El reproche consiste en 
haberlo hecho la registradora motu proprio, sin atender al principio registral de rogación. 
Y  precisamente  la  causa  principal  de  haberse  otorgado  la  escritura  que  motiva  el 
presente recurso, es dar cumplimiento a dicho principio, solicitando el otorgante que se 
abran tales folios separados para elementos independientes que están, sin embargo, 
englobados en una sola finca registral. En consecuencia, dicha doctrina de la DGRN no 
solo no apoya la tesis del registrador contenida en su calificación, sino que resulta de ella 
todo lo contrario: la doctrina de la DGRN conduce precisamente a que se inscriba la 
escritura y no a que se deniegue su inscripción.
6.  De lo expuesto en los argumentos precedentes y, para su aplicación práctica a 
distintos supuestos, nos hallaríamos ante las siguientes posibles situaciones registrales: 
a) Edificios cuya construcción se inicia después de entrar en vigor la LPH. b) Edificios 
cuya construcción estuviera concluida, o, por lo menos, comenzada antes de entrar en 
vigor la LPH. b.1) Edificios no inscritos en el Registro de la Propiedad antes de la entrada 
en vigor de la LPH cuya inscripción se solicita después de la entrada en vigor. b.2) 
Edificios ya inscritos en el Registro antes de la entrada en vigor de la LPH, así como 
todos sus elementos independientes también ya inscritos. b.3) Edificios ya inscritos en el 
Registro antes de la entrada en vigor de la LPH, pero con algunos de sus elementos 
independientes no inscritos como tales. La situación a) es de fácil solución, pues se 
encuentra  expresamente  contemplada  en  el  apartado  5.º  del  artículo  8  de  la  Ley 
Hipotecaria.  Lo  mismo  ocurre  con  la  situación  b.l,  que  también  se  encuentra 
expresamente  contemplada  en  la  Ley  Hipotecaria,  apartado  4.º  del  artículo  8.  La 
situación b.2 no está contemplada en la Ley, pero dada la naturaleza del Registro de la 
Propiedad, que protege erga omnes al titular registral mediante la veracidad presunta de 
sus asientos, es lógico que no plantee ningún problema. Lo inscrito, inscrito está y, salvo 
que los titulares registrales deseen hacer alguna modificación, por su libre voluntad, de 
tales asientos, no puede ser modificado y posiblemente no conduzca casi nunca a 
resultado práctico alguno si no se efectúan modificaciones.
El  problema  hermenéutico  se  plantea,  por  tanto,  exclusivamente  en  cuanto  al 
supuesto que hemos incluido en la categoría b.3: Edificios ya inscritos en el Registro 
antes de la entrada en vigor de la LPH, pero con solo algunos de sus elementos 
independientes no inscritos como tales. Si, por las razones que sean, alguno o algunos 
de  los  elementos  independientes  ya  tiene  folio  registral  abierto,  eso  no  se  puede 
modificar a instancia de terceros. Sin embargo, aquellos elementos independientes que, 
por las razones que sean, no tuvieran folio registral independiente abierto, se encuentran 
ante un "vacío" legislativo que obliga al jurista a realizar una labor de integración para 
cubrir esa laguna. Podría argüirse (y así parece deducirse de la calificación registral 
objeto  del  presente  recurso)  que  ya  no  puede  acceder  a  la  separación  en  folios  s
registrales  diferentes  de  los  distintos  elementos  independientes  que  allí  quedaron  oe.
agrupados,  situación  que  parece  originarse  en  que  ciertos  elementos  se  fueron  w.
segregando, antes de la entrada en vigor de la LPH, para su vida en el tráfico jurídico de  94ww
sfoergmreag asceipoanreasd.a ,P eproor  tfaolr minatre rpparerttea cdióenl   rneos top udeed el as ofisntcean emrsaet.r izE ntr aesf eecstoa,s  las uLceesyi vdaes 
P(aruonpqieudea dtu vHieorraizno netlaelm deenjóto as  ienldeeccpieónnd dieen tleoss)  perlo apdieataprtiaorss ed ea  elad ifLiceayc cioonnessti tpuryeéenxdisotseen teens   BOE-A-cable e
propiedad horizontal stricto sensu o no hacerlo. No se puede obligar a los propietarios a 
los que la ley les concede esa facultad de elección a que elijan por la adaptación al 
nuevo marco jurídico. Naturalmente, quienes ya son titulares de una finca separada e 
inscrita bajo su propio número y en su propio folio registral, es difícil o imposible que 
puedan ser convencidos por otro de sus convecinos para que realicen un gasto (Notaría, 
Registro e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) con el objeto de que este 
convecino menos afortunado, cuya finca no tuvo la "fortuna" de llegar a constituir un solo 
elemento independiente antes de la entrada en vigor de la LPH, sino que su inscripción 
registral contiene varios elementos y quedó en una situación registral diferente, pueda 
disponer de un folio diferente en el Registro para cada uno de esos elementos. Pero, sin 
embargo, además del legítimo interés del propietario de esa finca registral que contiene 
varios elementos independientes (en el caso que aquí nos ocupa incluso con una planta 
de separación, pues la finca incluye elementos de la Planta Baja y de la Segunda Planta, 
pero no de la Primera) existe una clara razón de orden registral para permitir esa 
apertura de nuevos folios. Por un lado, si no se permite que el titular de esa finca múltiple 
la separe en folios diferentes, se estaría incurriendo en e1 vicio conceptual de que 
situaciones que son perfectamente legales y con reconocimiento expreso en la ley (la 
voluntariedad del régimen de propiedad horizontal para fincas ya construidas antes de la 
entrada en vigor de la LPH) no tuvieran acceso al Registro. Por otro lado, si se vetara el 
acceso al Registro de un caso como el presente, nos encontraríamos ante una situación 
jurídica y registralmente indeseable: el Registro no concordaría con la realidad jurídica 
(propiedad horizontal impropia) ni con la realidad física (un solo folio para fincas no solo 
separadas físicamente, sino sin ninguna vinculación funcional entre sí). Lo que exige el 
registrador en su calificación es que se cambie la realidad jurídica para que esta pueda 
acceder al Registro; pero claro, si así hubiera de hacerse, no se trataría de que el 
Registro  adecuase  su  actividad  tabular  para  que  sus  asientos  coincidieran  con  la 
realidad jurídica, sino de cambiar esta (transformar una propiedad horizontal impropia en 
una  propiedad  horizontal  stricto  sensu)  para  hacerla  coincidir  con  lo  que  desea  el 
Registro, invirtiendo así los términos lógicos de una sana institución registral, en la que el 
Registro está al servicio de las relaciones jurídicas legalmente admitidas y no estas al 
servicio del Registro.
7.  No obstante, lo anterior, aún podrían aducirse, como hace el registrador en su 
calificación, ciertas dificultades de orden formal para dar cumplimiento a la posibilidad 
(legalmente  reconocida,  como  se  ha  visto)  describir  separadamente  elementos 
independientes de una propiedad horizontal de las que he llamado "impropias" o de 
facto. Es decir, no acogidas al régimen jurídico típico de la propiedad horizontal regulado 
en  la  LPH.  En  particular  estos  obstáculos  formales  serían  dos:  a.  La  dificultad  de 
determinar las cuotas de participación de los elementos en la propiedad horizontal 
impropia. B. La ausencia de estatutos en las propiedades horizontales impropias. Pero 
ciertamente  hay  que  colocar  tales  requisitos  en  el  marco  de  la  naturaleza  y 
características de la institución jurídica de que se trata para que la regulación de la 
misma no quede vacía de contenido y resulte inaplicable. Si de lo que se trata es de que 
las inscripciones de propiedades horizontales impropias contengan exactamente  los 
mismos requisitos que contienen las inscripciones de propiedades horizontales stricto 
sensu, para acceder al Registro, sobraría la categoría de aquellas, que viene reconocida 
por la Ley y por la DGRN, que admiten las dos clases de categorías y, como es natural, 
las dos clases de inscripciones en el Registro de la Propiedad. Si no fuera así, sobraría 
el apartado 4.º del artículo 8 de la Ley Hipotecaria. Parece evidente que el apartado 4o  s
del  artículo  8  de  la  Ley  Hipotecaria  ha  sido  pensado,  como  ya  se  avanzó  en  el  oe.
fundamento de Derecho cuarto de este recurso, para inscribir propiedades horizontales  w.
impropias recayentes sobre fincas no previamente inscritas o sobre una finca en manos  94ww
dloes  upnro spoielota prrioosp ideeta friinoc oa sti tnuola irn (ssceriata ess dtee sinedainvi daucacle od ecro alel cRtievgoi)s. tEron,  dtaelebse nc ihrcaucnesr taenxpcilaícsit,a ssi 
epsoar slo d oqsu ec ossea sr:e gloirsá p doircchean tparjeosp ieddea pda rhtiocriipzaocnitóanl.  eOn  lbai edniv, issiió enl  htioturilzaor ndtael  yu nloas  seoslata tfuintcoas   BOE-A-cable e
registral con elementos independientes desea inscribir estos separadamente, también 
debe  hacerlo.  Eso  parece  evidente  y  no  presenta  ninguna  dificultad,  pues  tales 
situaciones dependen de la voluntad de los propietarios que, en el caso de fincas no 
inscritas, deben adaptarse necesariamente a las reglas que rigen esta inscripción que se 
pretende, y, en el caso de fincas ya inscritas, pero sin que consten registralmente 
elementos independientes en la misma, al tratarse de un solo titular registral (sea este 
individual o colectivo) tampoco presente problemas para la conformación de la voluntad 
de dicho titular registral. Sin embargo, en el caso de propiedades horizontales de hecho 
no  solo  existentes  en  el  momento  de  la  entrada  en  vigor  de  la  LPH,  sino  cuyos 
elementos  independientes  también  figuran  inscritos  en  el  Registro  como  fincas 
independientes, nada obliga a que el titular haga constar los requisitos formales del 
artículo 8.4° de la Ley Hipotecaria.
En el caso que aquí nos ocupa, el edificio se halla en parte en una de las situaciones 
registrales (los distintos elementos pertenecen a distintos propietarios y ya estaban 
inscritos en el Registro antes de la entrada en vigor de la LPH como fincas separadas 
con su propio número de finca), pero otra parte del edificio, la planta baja y el elemento 
del  2.º  izquierda,  se  halla  en  otra  situación  registral,  agrupados  sus  elementos 
independientes en una sola finca registral.
Hay que remitirse, para hallar la solución correcta al problema, al Fundamento de 
Derecho 6 de la ya mencionada Resolución DGRN de 7 de abril de 2006, en cuyo final 
podemos ver cómo se refiere a “una situación tabular anterior, mantenida por largo 
tiempo sin contienda alguna entre los copropietarios; por otro, ninguna alteración va a 
implicar del régimen de mayorías para la adopción de acuerdos: ni hay cuotas que 
puedan resultar modificadas, ni supone una alteración del número de copropietarios del 
edificio que, por otra parte y por su escaso número, pueden prescindir del régimen 
organizativo que establece la Ley”. Es decir, la DGRN reconoce que, en las propiedades 
horizontales impropias, aunque hayan prescindido del régimen organizativo de la LPH, 
cosa legítima e incluso conveniente en comunidades con escaso número de elementos 
independientes y sin contienda alguna entre los propietarios, puede no haber constancia 
de cuotas ni estatutos. A pesar del tenor literal de la Resolución, ello no es realmente 
así, como resulta del propio contexto y contenido de la misma, puesto que, si, como dice 
la  DGRN,  hay  un  "régimen  de  mayorías  para  la  adopción  de  acuerdos"  y  hay  un 
"régimen organizativo" distinto al de la Ley, no se puede hablar de inexistencia de cuotas 
o inexistencia de marco regulatorio de convivencia, sino que ambas cosas, por la propia 
naturaleza y esencia de la propiedad horizontal impropia, no son expresas, sino tácitas.
O  por  decirlo  aún  mejor:  ni  siquiera  son  tácitas,  sino  que,  simplemente,  aun 
existiendo, no son de constancia registral. Si hay propiedad horizontal, aunque sea 
impropia, hay un régimen organizativo y hay cuotas que posibiliten la formación de 
mayorías. Lo que ocurre es que tales cuotas y régimen no constan en el Registro. Si el 
acceso al Registro es ex novo (bien por no estar previamente inscrito el edificio, bien por, 
aun estándolo, no constar ninguno de sus elementos independientes como finca registral 
separada) es natural que se exija, como hace el apartado 4o del artículo 8 de la Ley 
Hipotecaria, para dar acceso al Registro, que la realidad extratabular se explicite para 
que a partir de entonces ya conste en el Registro.
8.  En todo caso, en la escritura y su rectificación posterior, objeto de calificación, sí 
constan los elementos que exige la ley, si bien, como no podía ser de otra forma, con las 
características específicas adecuadas a la situación registral de las fincas que conforman 
la propiedad horizontal impropia de que aquí se trata. En la parte dispositiva de la  s
escritura se especifican ambas cosas: los estatutos y la cuota de participación de los  oe.
elementos. Ciertamente esos estatutos contenidos en la escritura, solo pueden regir para  w.
la subcomunidad formada por los elementos que ahora se pretenden inscribir como  94ww
eqlueem geonztoas  dined elap epnrodtieenccteiósn,  dleegnatrlo  yd ed elal  Rpreogpisietrdoa. dL hoo rmiziosmntoa l simucperodpei ac oyna  plarse ecxuisotteanst ed ey 
ipgauratilcmipeanctieó nd ednet rloo sd ee lelam ecnutootsa:  sqeu ec opnuseigdnaa  ceonrr elas peosncdreitru rean c ulaá lepsro spoiend atadl ehso criuzootnatsa,l   BOE-A-cable e
impropia de todo el edificio, que no consta en el Registro. Por tanto, entendiendo 
correctamente la cuestión, se cumplen totalmente los requisitos legales, porque de forma 
expresa se establecen los estatutos y las cuotas correspondientes a estos elementos 
carentes hasta el día de hoy de folio registral independiente, pero que son con todo 
derecho, elementos independientes en la situación de propiedad horizontal impropia. Si 
el resto de los elementos de la propiedad horizontal impropia (las fincas registrales ya 
separadas antes de la entrada en vigor de la LPH y la propia finca registral que ahora se 
pretende que disponga del desglose registral del que carecen) gozan de una situación 
legal y registral perfectamente legítima y aceptada sin problemas por la propia doctrina 
de la DGRN, rigiéndose en cuanto a las cuotas y estatutos por criterios extratabulares, 
no se ve por qué estos nuevos elementos registrales, pero elementos independientes ya 
desde antiguo, no puedan gozar del mismo estatus legal y registral, toda vez que ha 
quedado perfectamente determinada su cuota y sus estatutos en base a esa situación 
precedente admitida por el propio Registro. Basta aplicar la simple operación aritmética 
de multiplicar la cuota explícita que se pretende inscribir en el Registro (relativa a su 
participación en el elemento ya registralmente separado que convive con los demás 
elementos  ya  registralmente  separados),  multiplicarla,  digo,  por  la  cuota  real  pero 
extratabular que rige las situación de copropiedad con los demás elementos del edificio, 
para tener perfectamente determinada la cuota que tales elementos cuya inscripción se 
pretende  tienen  en  la  total  propiedad  horizontal.  Igualmente,  en  cuanto  al  régimen 
estatutario, basta con dar por bueno el régimen extratabular ya existente (legítimo y 
legal), modulado en cuanto a las relaciones de estos pocos elementos que ahora se 
desglosan pollas especificaciones que se hacen constar en la escritura, para tener 
perfectamente determinado el régimen estatutario de tales elementos. La solución que 
ofrece el registrador, obligar, para que estos elementos independientes tengan folio 
registral propio, a reconvertir todo el régimen de propiedad horizontal de la totalidad del 
edificio de uno impropio en uno stricto sensu, de la Ley de Propiedad Horizontal, es un 
claro exceso y resulta ilegal, por cuanto pretende obligar al interesado y demás titulares 
inscritos, contra su voluntad, a renunciar a la opción legal de no adaptar su situación a la 
posterior Ley de Propiedad Horizontal, que esta y la doctrina de la DGRN les concede, y 
de permanecer en una situación diferente al que estableció dicha Ley de Propiedad 
Horizontal para las propiedades horizontales de nueva construcción y configuración.
9.  Insiste mucho el Registrador en que se aplique la doctrina de la Resolución 
DGRN de 5 de septiembre de 2019. Pero es obvio que tal doctrina solo puede ser 
aplicada cuando entre el caso que se presente y el que se contemplaba en dicha 
Resolución haya identidad de razón.
Y resulta que el caso de la presente escritura es completamente distinto y, por tanto, 
esa doctrina no puede ser aplicada aquí. En efecto, en el supuesto que dio origen a la 
citada Resolución de 5 de septiembre de 2019, en la escritura que se llevó a inscribir se 
daban las siguientes circunstancias: se producía una alteración de la configuración física 
del edificio previamente existente, mediante una declaración de ampliación de obra; 
posteriormente, uno de los elementos independientes del edificio se dividía en dos, 
mediante  segregación  ex  novo  de  cierta  parte  de  un  elemento  preexistente,  para 
convertirlo en dos. Esos cambios en la configuración física y jurídica, no solo registral, 
sino  también  extrarregistral,  impedían  en  dicho  caso  atender  a  lo  solicitado  en  la 
escritura. Pero es evidente que en el presente caso esas circunstancias no se dan, pues 
de lo que aquí se trata no es de hacer ninguna modificación ni en la situación física del 
inmueble inscrito, ni en la situación jurídica preexistente (y protegida por la ley) de  s
propiedad  horizontal  impropia.  No  hay  cambio  alguno  ni  en  la  descripción  de  los  oe.
elementos respecto a cómo son ya de constancia registral (salvo en la imprescindible  w.
especificación de linderos, que no son nuevos, sino ya existentes), ni en las cuotas  94ww
edxet rlaotsa bquulaer eysa  yeas teáxnis tinesncteristo, sn i( ssie  bcierena  anlginugnúons  edleem eelnlotso  lion deespteánnd ibeanjtoe  unnuae vúon diciafe rfeinnctae 
Rreeggisistrtarol  ys eo traodse ncoú)e.  Lao u qnuae  raeqaulidí ased  pjurerítdeincad ee exstr amtaubcuhloa rm yá sla s reenccoiljlao ;m siemdpialenmtee enlt es eqnucei lleol   BOE-A-cable e
trámite de abrir folios nuevos a elementos independientes, ya reconocidos como tales en 
el propio Registro, aunque agrupados en una sola finca registral, que, de forma anómala 
e inconveniente, actualmente carecen de tal folio propio. Es indiferente que se haga 
mediante la asignación de un número nuevo de finca a cada elemento, o mediante la 
apertura de fincas con el mismo número de la finca matriz con el añadido de un número 
secuencial distinto a cada elemento. Eso le es al otorgante de la escritura totalmente 
indiferente y, en la propia escritura, mediante la correspondiente rectificación posterior 
para abrir esta última posibilidad, se deja la elección a criterio del Registrador, que es 
quien debe velar por el buen orden y organización de su Registro».
V
Mediante escrito con fecha de 21 de enero de 2020, el registrador de la Propiedad 
emitió informe y elevó el expediente a este Centro Directivo (con registro de entrada el 
día 22 del mismo mes).
Fundamentos de Derecho
Vistos  los  artículos  8,  9,  20  y  202  de  la  Ley  Hipotecaria;  51  del  Reglamento 
Hipotecario; 1, 3, 5 y la disposición transitoria primera de la Ley 49/1960, de 21 de julio, 
sobre  propiedad  horizontal;  los  artículos  392,  396  y  397  del  Código  Civil;  las 
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 18 de junio 
de 1991, 18 de mayo de 1995, 5 de abril y 23 de junio de 1998, 26 de septiembre 
de 2002, 7 de abril de 2006, 17 de octubre de 2010, 27 de noviembre de 2013, 12 de 
noviembre de 2014, 7 de febrero y 13 de diciembre de 2017, 13 de abril de 2018 y 14 de 
mayo y 5 de septiembre de 2019.
1.  Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de División 
Horizontal  en  la  que  concurren  las  circunstancias  siguientes:  el  propietario  del 
entresuelo, piso segundo izquierda y botiga –finca registral 25.957- procedió a la división 
y constitución del régimen de propiedad horizontal de la citada finca, dividiéndola en tres: 
entresuelo, botiga y vivienda izquierda en piso segundo; presentada en el Registro causó 
calificación negativa por falta del consentimiento de todos los titulares registrales de las 
distintas partes del edificio con descripción de cada uno de los elementos independientes 
que se crean, con determinación expresa de su número de orden y de la cuota de 
participación en el régimen de propiedad horizontal en el título constitutivo de todos los 
elementos privativos y se señala también como defecto la falta de incorporación del 
certificado  de  innecesariedad  de  licencia  del  Ayuntamiento;  mediante  escritura  de 
rectificación, se solicita la inscripción parcial de la citada escritura anterior, en el sentido 
de que si no fuera posible la inscripción de los pactos o estipulaciones contenidos en 
ella, se inscriban en todo caso, los actos o negocios inscribibles, con omisión de los 
defectuosos,  y  en  particular,  que  si  no  fuera  inscribible  el  Régimen  de  Propiedad 
Horizontal, se proceda a inscribir separadamente en el Registro, los diferentes pisos o 
locales susceptibles de aprovechamiento independiente asignando a estos un número 
correlativo, escrito en letra.
El registrador señala los dos defectos siguientes: 1.  Que toda constitución de un 
régimen  de  propiedad  horizontal  requiere  que  se  dé  cumplimiento  a  los  requisitos 
exigidos por la Ley de Propiedad Horizontal tanto en la constitución ex novo como en el 
caso de la mutación de un régimen fáctico a uno formalmente constituido, y, por lo tanto,  e.e
no solo es necesario el consentimiento de todos los titulares registrales de las distintas  b
partes del edificio sino que debe describirse adecuadamente cada uno de los elementos  94ww
icnudoetpae nddei epnatertsic qipuaec isóen  creena ne, l coréng dimeteenr mdinea cpiaórnt iceixpparceiósan  deen s ue ln úrémgeimroe nd e doer dperno yp ieddea lad 
phroivriaztoivnotasl  qeune  esle  tcítruelaon ;c oqnuset itnuoti vpou eddee nt ocdoonss tyit uicrased an uuenvoo sd ee lelomse ndtiossti nintodse peelenmdieenntteoss 
en el edificio, sin constituir previamente el edificio en régimen de propiedad horizontal por
parte de todos los titulares registrales de los elementos privativos de hecho. 2.  Que en 
la escritura se expresa que ha sido concedida declaración de innecesariedad de licencia 
por  el  Ayuntamiento,  pero  que  sin  embargo  dicha  certificación  no  se  incorpora  ni 
acompaña a la escritura calificada.
El notario autorizante recurre únicamente el primero de los defectos señalados y 
alega lo siguiente: que no se pretenden números de finca diferentes para cada elemento, 
sino que solo se pretende la inscripción de fincas separadas mediante asignación de 
letras correlativas a los distintos componentes privativos de la actual finca registral única, 
pero con el mismo número de finca para todos ellos; que pese a informar el registrador 
que  hay  un  edifico  constituido  en  propiedad  horizontal  de  facto,  no  informe  en  su 
calificación cuales son las fincas que componen ese conglomerado de hecho y a las que 
hay que dirigirse para concitar la voluntad para la configuración jurídica de la propiedad 
horizontal de iure; que la ley recoge dos situaciones distintas, que son la de edificios ya 
inscritos cuando entró en vigor la Ley de Propiedad Horizontal o propiedad horizontal 
impropia, y, la de los nuevos edificios o propiedad horizontal en sentido estricto, pero no 
especifica que ocurre con aquellas fincas respecto de las cuales están ya inscritos 
separadamente algunos de los elementos funcionalmente independientes antes de la 
entrada en vigor de la Ley; que en este supuesto concreto, se da la circunstancia de que 
todos los elementos están inscritos separadamente a excepción de los tres (dos en 
planta baja y el segundo izquierda) en los que no ocurre; que la única solución es hacer 
una subdivisión horizontal exclusiva de tal finca en situación especial respecto de sus 
convecinas, o alternativamente abrir un folio registral a cada uno de estos elementos 
independientes  englobados  en  el  mismo  folio  registral  con  asignación  de  números 
correlativos dentro del mismo número de finca registral; que el veto a que accedan al 
Registro  estos  elementos  independientes  con  folio  separado,  incurre  en  el  vicio 
conceptual de que situaciones, que son perfectamente legales, no tengan acceso al 
Registro, y, que no concuerda la realidad jurídica y física con la registral, de manera, que 
lo que exige la calificación es que se cambie la realidad jurídica, cuando lo que hay que 
adaptar es el Registro a la realidad jurídica existente; que en cuanto a los requisitos 
formales  -determinar  las  cuotas  de  participación  de  los  elementos  en  la  propiedad 
horizontal impropia, y estatutos-, si hay propiedad horizontal, aunque sea impropia, hay 
un régimen organizativo y hay cuotas que posibiliten la formación de mayorías, pero 
tales cuotas no constan en el Registro, por lo que es conveniente su acceso al mismo, 
para que las realidad extra tabular se plasme en él; que cumpliéndose las exigencias de 
la ley relativas a estatutos y cuotas de participación por criterios extra tabulares, no se ve 
por  qué  los  nuevos  elementos  extrarregistrales  no  han  de  poder  gozar  del  mismo 
estatus, ya que basta mediante una operación aritmética de multiplicar la cuota explícita 
que se pretende inscribir por la cuota real que rige la situación de copropiedad con los 
demás elementos del edificio, para obtener la cuota legítima y real; que se pretende 
simplemente que el Registro se adecúe a la realidad jurídica extra registral y lo haga 
mediante la asignación de un número nuevo de finca a cada elemento.
2.  En el presente expediente se plantea ante este Centro Directivo la forma de 
proceder a la división de un elemento de un edificio –finca registral 25.957- consistente 
en entresuelo, botiga y vivienda izquierda en piso segundo – integrada en régimen de 
propiedad horizontal de hecho, al encontrarse segregada de una finca registral relativa a 
un edificio que no ha sido formalmente constituido en tal régimen.
Es doctrina reiterada de la Dirección General de Registros y del Notariado, en 
Resoluciones, entre otras, de fechas 18 de junio de 1991, 18 de mayo de 1995, 5 de abril  s
de 1998, 26 de septiembre de 2002, 7 de abril de 2006 y 5 de septiembre de 2019 que el  oe.
régimen de propiedad horizontal existe desde que «los varios pisos o locales pasan a  w.
pertenecer a diferentes personas aun cuando todavía no se haya formalizado e inscrito  94ww
la coAnssimtitiuscmióon,  dlaesl  rRéegsimoleunc»io.nes de 17 de octubre de 2010 o 27 de noviembre de 2013
daepslictaaccaiónn q luae L «ecyu daen dPor olap iseidtuaadc iHóonr fizáocntictaal ,d aeu unnq ueed ilfoicsi op reosp dieet adriivoiss iónno  hhoaryiazonn otatol rlgea edso d eel   BOE-A-cable e
correspondiente título constitutivo», como menciona en la disposición transitoria primera 
de la Ley 49/1960, de 21 de julio sobre propiedad horizontal y se desprende de su propio 
artículo primero. Como se recoge en las Resoluciones mencionadas, en un régimen de 
propiedad horizontal de hecho, no es posible la segregación de nuevos elementos 
privativos sin constituir formalmente un régimen de propiedad horizontal, por mucho que 
ya existan elementos privativos segregados cuya validez se mantiene, y tampoco es 
posible en un edificio en régimen de propiedad horizontal de hecho, proceder sólo en 
una de las fincas registrales segregadas a su división material.
3.  En  el  presente  expediente  se  pretende  dividir  el  elemento  segregado  o 
independiente  de  hecho  y  en  régimen  de  propiedad  horizontal  de  hecho,  finca 
registral 25.957, en tres porciones y constituirlas a su vez en régimen de propiedad 
horizontal.  Pues  bien,  siendo  el  compareciente  exclusivamente  titular  registral  del 
elemento segregado «semisótano, botiga y vivienda izquierda en piso segundo» (finca 
registral 25.957) y existiendo titulares registrales diferentes de los demás elementos 
privativos  segregados  del  edificio  –propiedad  horizontal  de  hecho  o  impropia-,  es 
necesario su consentimiento para constituir un régimen de propiedad horizontal sobre el 
edificio, conforme a las exigencias del principio de tracto sucesivo del artículo 20 de la 
Ley Hipotecaria. Piénsese, además, que, de tratarse de una propiedad horizontal propia, 
para segregar un elemento privativo, también sería preciso, junto con los requisitos 
urbanísticos procedentes, el consentimiento de los restantes miembros de la comunidad. 
Por tanto, el defecto debe ser confirmado al faltar el consentimiento de todos los titulares 
registrales  o  en  su  caso  el  acuerdo  de  junta  de  los  titulares  registrales  para  la 
constitución del edificio en régimen de propiedad horizontal, no pudiendo solamente el 
compareciente –titular sólo de una parta determinada de hecho del edificio– constituir en 
el edificio, un régimen de propiedad horizontal en uno de los elementos, como se 
pretende en la escritura objeto de calificación.
4.  En el presente expediente se pretende, afectando exclusivamente a la parte 
determinada segregada «semisótano, botiga y vivienda izquierda en piso segundo» 
(finca registral 25.957), proceder a su división en tres partes determinadas y constituirlas 
a su vez en régimen de propiedad horizontal formando una especie de subcomunidad. 
Esta  constitución  de  un  régimen  de  propiedad  horizontal  del  elemento  privativo 
segregado de hecho no está consentida en ningún momento por los demás propietarios 
del edificio, ni en el acuerdo de junta de hecho. Pero es que adicionalmente, esta división 
horizontal de una parte determinada de hecho de un edificio en régimen de propiedad 
horizontal  de  hecho  requeriría,  constituir  e  inscribir  previamente  y  formalmente  el 
régimen  de  propiedad  horizontal  sobre  el  edificio  para  poder,  simultánea  o 
posteriormente, configurar a su vez una división horizontal sobre uno de los elementos 
privativos, creando tres nuevos elementos privativos.
Es  doctrina  reiterada  de  la  Dirección  General  de  Registros  y  del  Notariado,  -
Resoluciones de 18 de junio de 1991, 18 de mayo de 1995, 5 de abril de y 23 de junio 
de 1998, 26 de septiembre de 2002, 7 de abril de 2006, 17 de octubre de 2010, 27 de 
noviembre de 2013 o 12 de noviembre de 2014 y por todas la de 5 de septiembre 
de 2019-, "que sobre una propiedad horizontal de mero hecho no puede constituirse, en 
unos de sus elementos privativos segregados, una propiedad horizontal formalmente sin 
antes proceder a la regularización en propiedad horizontal formal del elemento privativo 
de hecho segregado de la finca matriz.
No  pueden  constituirse  nuevos  elementos  independientes  en  el  edificio  sin 
constituirlo  en  régimen  de  propiedad  horizontal.  Esta  misma  doctrina,  en  especial,  s
Resoluciones de 7 de abril de 2006 o 12 de noviembre de 2014, establece que a un  oe.
edificio en régimen de propiedad horizontal de hecho le es de aplicación, la normativa  w.
sobre propiedad horizontal, como se indica en la nota de calificación y el recurrente  94ww
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sobre los elementos privativos «de hecho» no se van a realizar actos dispositivos sino 
operaciones de segregación o división, esto es, actos de modificaciones hipotecarias, 
como en el presente caso donde se divide el elemento privativo de hecho en dos partes 
y se pretende configurarlas, exclusivamente a ellas, en régimen de propiedad horizontal 
y no así al resto de partes determinadas segregadas del edificio. Tal pretensión no es 
conforme a la doctrina de este Centro Directivo, bajo pretexto que un elemento privativo 
de un edificio ha sido registralmente segregado de su finca matriz y se ha constituido 
como finca registral independiente –por no encontrarse en vigor en el momento en que 
se  practicó  tal  segregación  una  ley  de  propiedad  horizontal–  para  que  como  finca 
registralmente autónoma proceder a realizar operaciones de modificación de obra o 
constitución de régimen de propiedad horizontal con total independencia del edificio del 
que forma parte y del que se segregó".
En conclusión y conforme a la doctrina consolidada de la Dirección General de 
Registros y del Notariado debe confirmarse que toda constitución de un régimen de 
propiedad horizontal requiere que se dé cumplimiento a los requisitos que para su 
constitución se determinan en la ley de propiedad horizontal, tanto en el supuesto de 
configuración «ex novo» de tal régimen como en el caso de mutación de un régimen 
fáctico a uno formalmente constituido. En consecuencia, se debe destacar que no sólo 
es necesario el consentimiento de todos los titulares registrales de las distintas partes del 
edificio,  sino  que  debe  describirse  adecuadamente  cada  uno  de  los  elementos 
independientes que se crean, con determinación expresa de su número de orden y de la 
cuota de participación en el régimen de propiedad horizontal en el título constitutivo de 
todos y cada uno de los distintos elementos privativos que se crean, como se ha 
mencionado.
Por este motivo, la determinación de las cuotas de participación en régimen de 
propiedad horizontal de cada uno de los elementos privativos respecto del total del 
edificio deberá determinarse en el título constitutivo de propiedad horizontal, conforme 
exige el artículo 5 de su norma reguladora. La redistribución de cuotas de un edificio en 
régimen de propiedad horizontal requerirá, en primer lugar y como se ha apuntado 
anteriormente, la constitución del mismo en régimen de propiedad horizontal en virtud de 
un título constitutivo con los requisitos del artículo 5 de la Ley sobre propiedad horizontal, 
algo que no se ha procedido a realizar, con la determinación de todas las cuotas de 
todos  los  elementos  privativos  –que  necesariamente  deben  sumar  100%–. 
Posteriormente,  las  cuotas  así  establecidas  en  el  título  constitutivo  podrán  ser 
modificadas o redistribuidas con los requisitos establecidos en la norma reguladora del 
régimen de propiedad horizontal. Será por tanto necesario el consentimiento de todos los 
propietarios del edificio para constituir el régimen de propiedad horizontal y fijar las 
cuotas de participación de todos los elementos privativos, cuya modificación, salvo 
previsión estatutaria expresa, deberá constar con el consentimiento de todos los titulares 
del edificio en régimen de propiedad horizontal sin que pueda realizarse unilateralmente 
por el titular de una parte privativa de hecho.
Atendiendo  a  las  circunstancias  de  hecho  y  a  los  Fundamentos  de  Derecho 
expuestos, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y 
confirmar la calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de  s
la Ley Hipotecaria. oe.
Madrid,  2  de  junio  de  2020.–La  Directora  General  de  Seguridad  Jurídica  y  Fe  94ww
Pública, Sofía Puente Santiago.