BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 133 Viernes 4 de junio de 2021 Sec. III.   Pág. 68395
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
9320 Resolución de 18 de mayo de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
extendida por el registrador de la propiedad de Benidorm n.º 3, por la que 
suspende  la  inscripción  de  un  testimonio  de  decreto  de  adjudicación  y 
mandamiento de cancelación de cargas dimanantes de un procedimiento de 
ejecución de títulos judiciales.
En el recurso interpuesto por don I. S. C. B. contra la nota de calificación extendida 
por  el  registrador  de  la  Propiedad  de  Benidorm  número  3,  don  Enrique  Martínez 
Senabre, por la que suspende la inscripción de un testimonio de decreto de adjudicación 
y mandamiento de cancelación de cargas dimanantes de un procedimiento de ejecución 
de títulos judiciales.
Hechos
I
En decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas dimanantes del 
procedimiento  de  ejecución  de  títulos  judiciales  número  1078/2010  del  Juzgado  de 
Primera Instancia número 3 de Benidorm, se adjudicó a don I. S. C. B., para su sociedad 
de gananciales, el pleno dominio de la finca registral 4/22.328/B3 del Registro de la 
Propiedad de Benidorm número 3, ordenándose la cancelación del embargo ejecutado, 
así como la de todas las inscripciones y anotaciones posteriores.
II
Presentada la anterior documentación en el Registro de la Propiedad de Benidorm 
número 3, junto con diligencia de ordenación, de fecha 29 de julio de 2020, del Juzgado 
de Primera Instancia número 3 de Benidorm, en la que se indicaba que «no ha lugar a 
hacer constar en el decreto de fecha 22 de mayo de 2020 la existencia de nombramiento 
de administrador judicial de la herencia dado que no se ha realizado dicho nombramiento 
en el procedimiento. No obstante, la falta de existencia de administrador judicial de la 
herencia sería causa de denegación del embargo y nunca de la adjudicación», fue objeto 
de la siguiente nota de calificación:
«Enrique  Martínez  Senabre,  Registrador  de  la  Propiedad,  titular  del  Registro 
número 3 de Benidorm, previa calificación, conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria, 
del documento precedente, extiende nota negativa de su inscripción, con arreglo al 
artículo 19 bis de dicha Ley, en base a los hechos y fundamentos de Derecho siguientes:
Hechos:
Primero.  Con fecha de hoy y bajo el asiento número 894 del diario 65, se han 
presentado,  a  las  14:00,  testimonio  de  decreto  de  adjudicación  y  mandamiento  de  e.
cancelación  de  cargas,  de  fecha  16/06/2020,  con  CSV  verificable,  del  Juzgado  de  w.b
Primera Instancia N.º 3 de Benidorm, dimanantes del procedimiento número 1078/2010,  20ww
pdoorm lionsio  qduee l as ere gaidsjturadli c4a/ 2D2o3n2 8I/.B S3,.  oCrd. eBn.á, npdaorsae  slua  csaonccieedlaacdi ódne d geal neamnbcaiargleos ,e jeelc uptleandoo 
aacsoí mcopmañoa  dlail igdeen ctioad daes  olradse ninascciórinp cdieo nfeecsh ay  2a9n/0o7ta/2c0io2n0e.s  posteriores  en  su  caso.  Se
De la documentación recibida resulta ser presentante del documento ser presentante 
del documento N. B., J. M.
Segundo.  En el documento calificado, manifestándose en el Antecedente de Hecho 
Primero que la ejecución se ha seguido contra la herencia yacente de los titulares 
registrales, Don M. R. M. y Doña M. A. S., no se acredita el nombramiento de un 
administrador judicial de la herencia o, en su caso, la citación de algún heredero.
Se advierte expresamente, en cuanto a las manifestaciones de la Letrada en la 
referida diligencia de ordenación, que, del mandamiento de embargo, del mandamiento 
de prórroga de embargo y del mandamiento de expedición de certificación de ejecución 
que constan archivados en este Registro, resulta claramente que el procedimiento no se 
seguía,  al  menos  en  esos  momentos,  contra  la  herencia  yacente  de  los  titulares 
registrales.
Fundamentos de Derecho:
Primero.  El artículo 18 de la Ley Hipotecaria, en su número 1 señala que los 
Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas 
de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la 
capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las 
escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro.
Segundo.  El artículo 100 del Reglamento Hipotecario establece que la calificación 
por los Registradores de los documentos expedidos por la autoridad judicial se limitará a 
la  competencia  del  Juzgado  o  Tribunal,  a  la  congruencia  del  mandato  con  el 
procedimiento o juicio en que se hubiere dictado, a las formalidades extrínsecas del 
documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro.
Tercero.  El principio registral de especialidad, consagrado en los artículos 9 de la 
Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento, exige una correcta determinación del sujeto, 
objeto y derecho recogidos en los asientos registrales.
Cuarto.  El criterio de la Dirección General en la materia. Así, las Resoluciones 
de 27/07/2010 y posteriores, en relación con el artículo 24 de la Constitución y el 
artículo 795 LEC, por lo que se refiere a lo señalado en el Hecho Segundo.
Resolución/Decisión.
Se  suspende  el  asiento  solicitado  por  los  hechos  y  fundamentos  de  derecho 
expresados.
Notificación: Autoridad e interesado.
Se procederá a la notificación formal de la aludida calificación, con indicación de los 
recursos  y  de  la  posibilidad  de  solicitar  la  aplicación  del  cuadro  de  sustituciones 
pertinentes, por los medios admitidos, a la autoridad autorizante y, en su caso, al 
presentante.
La presente nota de calificación supone la prórroga del asiento de presentación en 
los términos previstos en el artículo 323 de la Ley Hipotecaria.
Contra la presente calificación negativa (…)
Este  documento  ha  sido  firmado  con  firma  electrónica  cualificada  por  Enrique 
Martínez Senabre registrador/a de Registro Propiedad de Benidorm 3 a día uno de 
febrero del año dos mil veintiuno.» e.
III
Contra la anterior nota de calificación, don I. S. C. B. interpuso recurso el día 2 de 
marzo de 2021 conforme a lo siguiente:
«Hechos:
Primero.  Por resolución de fecha 30. de julio de 2010, a instancia de edificio (…) se 
despachó ejecución contra los bienes de la herencia yacente de M. R. M. y M. A. S. por 
importe de 2.132,81 euros de principal más otros 639,84 euros fijados prudencialmente 
para intereses y costas de ejecución. Por decreto de fecha 13 de abril 2011 se trabó 
embargo sobre la finca propiedad del ejecutado que se indica:
“Cuota indivisa de 3/796 avas partes del componente 185 del orden general, que da 
derecho a usar de forma exclusiva el trastero, en sótano, identificado con el (…) en 
Benidorm, con acceso por (…)”
Datos registrales: Registro de la Propiedad n.º 3 de Benidorm, Finca n.º 4/22328/B3, 
tomo 1228, libro 375, folio 172.
Segundo.  Tras  la  celebración  de  pública  subasta  fue  adjudicada  la  finca  de 
referencia a favor de mi sociedad de gananciales en pleno dominio por un valor de 3.110 
euros mediante decreto de Veinte de mayo de dos mil veinte del Juzgado de Primera 
Instancia n.º 3 de Benidorm (…)
Con fecha dieciséis de junio de dos mil veinte por el Juzgado de Primera Instancia 
n.º 3 de Benidorm se emite Mandamiento por el que se interesa que se proceda por el 
Registro de la Propiedad a la cancelación de la inscripción que dio lugar al procedimiento 
judicial, así como llevar a cabo la inscripción de la adjudicación decretada (…)
Tercero.  Una vez realizada la presentación en el Registro de la Propiedad de 
Benidorm n.º 3 el 17 de julio de dos mil veinte, asiento 1527 del diario 64, el Sr. 
Registrador titular del citado Registro emite, con fecha 17 de julio de dos mil veinte, nota 
negativa de inscripción por la que manifiesta en el hecho segundo de su nota:
“…  que  la  ejecución  se  ha  seguido  contra  la  herencia  yacente  de  los  titulares 
registrales, Don M. R. M. y D.ª M. A. S., no se acredita el nombramiento de administrador 
judicial de la herencia o, en su caso, la citación de algún heredero.”
Resolviendo la suspensión del asiento solicitado por los hechos y fundamentos de 
derecho expresados (…)
Cuarto.  Con fecha 24 de julio de dos mil veinte, el que suscribe, a la vista de la nota 
de calificación negativa, solicita del Juzgado de Primera Instancia n.º 3 de Benidorm 
subsanación del Decreto de veintidós de mayo de dos mil veinte a fin de lograr la 
inscripción de mi derecho en el Registro de la Propiedad (…)
Con fecha veintinueve de julio de dos mil veinte el citado juzgado dicta Diligencia de 
Ordenación por la que indica que:
“No ha lugar a hacer constar en el decreto de fecha 22 de mayo de 2020 la 
existencia de nombramiento de administrador judicial de la herencia dado que no se ha 
realizado dicho nombramiento en el procedimiento. No obstante, la falta de existencia de 
administrador judicial de la herencia sería causa de denegación del embargo y nunca de 
la adjudicación” (…)
Quinto.  Presentado nuevamente el testimonio del decreto de adjudicación y el  bo
mandamiento  de  cancelación  de  cargas  junto  con  testimonio  de  la  diligencia  de  20ww
voyeardi nienStnedea;icx csatioeód. no e sxdB teeiae nusn nladao e ea  dnln eutSe efrre.vi obaRrrm ee(…ergonis )tdterea n ddoootras   dnmeei lg lavae tiPivnratoi updnieeo ds, aucd oi nnss ufce rcniphecagió acntiin,v capo oe rd nleo  esal g mioniscstumom odpse l immdooiestin vmtoosi,l    OE-A-2021-93able en https://
por las resoluciones judiciales indicadas anteriormente, de lo establecido en la materia
por la Dirección General en Resoluciones de 27 de julio de 2010 y posteriores, en 
relación con el artículo 24 de la Constitución y el artículo 795 LEC.
A los anteriores hechos son de aplicación los siguientes
Fundamentos de Derecho:
I.  (…)
IV.  Fondo.
Infracción de los principios informadores del derecho registral y, en concreto, de los 
de legitimación, prioridad y fe pública registral, pues nada se opuso por el Sr. Registrador 
a la inscripción de la anotación preventiva de embargo el trece de junio de dos mil once 
en virtud de Mandamiento expedido por Doña S. L. R., Secretaria del Juzgado de 
Primera Instancia número 3 de Benidorm expedido el trece de abril de dos mil once, 
cuando tanto el Decreto de trece de abril de dos mil once, como el Mandamiento que 
acuerda librar establecía que el procedimiento se dirigía contra los bienes de la herencia 
yacente de M. R. M. y M. A. S. Debió ser en dicho momento, inscripción de la anotación 
de  embargo,  cuando  se  debió  oponer,  si  así  lo  consideraba  el  Sr.  Registrador,  la 
necesidad de realizar las notificaciones oportunas a algunos de los herederos o bien a 
través de la administración judicial de la herencia. Ni en aquel momento, ni en ningún 
momento posterior, ni siquiera al emitir la certificación de dominio y cargas previa a la 
subasta del bien y ejecución del embargo anotado, nada se opone, ni nada se indica 
sobre un posible defecto al no haberse acreditado el nombramiento de administrador 
judicial de la herencia, o. la citación de algún heredero.
Por ello el que suscribe, y en virtud de los principios antedichos, de legitimación, 
prioridad y fe pública registral y confiando en la declaración de embargo anotada en el 
Registro de la Propiedad procedió a participar en la subasta convocada resultando 
adjudicatario del bien.
En  definitiva,  siguiendo  a  la  Dirección  General  de  Registros  y  del  Notariado 
(Resolución de 8 de noviembre de 1996):
“La  traba  del  embargo  es  un  medida  cautelar,  susceptible  de  adopción  en  el 
procedimiento  ejecutivo  que,  aunque  no  altera  la  naturaleza  del  crédito  para  cuya 
efectividad se practica, tiene una eficacia real en cuanto vincula erga omnes el bien 
trabado al procedimiento en el que se decreta (cfr. Resolución de 3 de junio de 1996) y, 
una vez anotado, atribuye al crédito que lo motiva, respecto de los bienes embargados, 
preferencia frente a créditos posteriores a la anotación (art. 1923, apartado 4.º CC), 
siendo la fecha de aquella traba determinante a efectos de tercerías (cfr. STS de 24 de 
febrero de 1995), precisándose la necesaria anotación para que no quede inutilizado 
ante la eventual aparición de terceros adquirentes protegidos por la fe pública registral 
(cfr. Arts. 69. y 71 de la Ley Hipotecaria)”. “Se trata en definitiva de una medida cautelar 
de una mayor intensidad que la que constituye la simple anotación preventiva de la 
demanda, siendo su finalidad la de trabar el patrimonio inmobiliario del demandado al 
objeto de que este garantice las resultas del procedimiento.”
O tal y como establece la Sentencia del Tribunal Supremo 8119/2007 de 3 de 
diciembre de 2007:
Desde el punto de vista estrictamente registral, la anotación preventiva de embargo,  s
en tanto mantiene su vigencia, sujeta la titularidad de los bienes objeto de la misma al  oe.
resultado del proceso se haya producido la traba. w.
No olvidemos que, en el presente caso, mi adquisición a través de la aprobación del  20ww
rpeamraa tlea  aednq euli spicroiócne ddieml iednotmo injuiod iqciuael  caudmempláes l osse  reenqcuuiseintotrsa  eaxmigpidaorasd jau rpisoprr uedl epnricniacilpmioe ndtee 
eemxabcatirtguod  qdueel R neog hisatr os iddoe  clao mPrboaptiieddaa pdo qr uuen  dpeossdibel ee lt earñcoe r2o0 1c1o nm manetjioern dee urneach aon. oPtaocr iótond daes   BOE-A-cable e
Sentencia  del  Tribunal  Supremo  3867/2014  de  11  de  octubre  de  2014  que  en  su 
Fundamento de Derecho segundo hace resumen de la cuestión:
Son modos de adquirir el dominio los hechos o negocios jurídicos a los que la ley 
atribuye el efecto de producir la adquisición del dominio. A ella se refiere el artículo 609 
del Código civil que, aparte de otros medios que no son del caso, se adquiere el dominio 
mediante un título y un modo. Así lo exponen, entre otras muchas, las sentencias del 23 
marzo  2004,  10  mayo  2004,  13  octubre  2004,  5  octubre  2005,  14  junio  2007,  17 
noviembre 2008, 13 noviembre 2009, 2 diciembre 2009. Esta última es muy elocuente e 
interesa en el presente caso al decir, literalmente:
“la jurisprudencia de esta Sala mantiene toda la virtualidad del art. 609 CC exigiendo 
algo más que la mera aprobación del remate para la adquisición de la propiedad de la 
finca subastada por el rematante o el cesionario del remate, Así, la sentencia de 29 de 
julio de 1999 (rec. 156/95), citando extensamente la de 1 de septiembre de 1997 y 
también  las  de  16  de  julio  de  1982  y  10  de  diciembre  de  1991,  declara  que  ‘la 
consumación venía amparada por el otorgamiento de la escritura pública’ y que tras la 
reforma de la LEC de 1881 por la Ley 10/92 ‘la consumación de la enajenación se 
produce,  conforme  al  artículo  1514,  con  la  expedición  del  testimonio  del  auto  de 
aprobación del remate y demás requisitos (artículo 1515)’; la sentencia de 4 de abril 
de 2002 (rec. 3228/96) puntualiza que la subasta supone una oferta de ‘venta’ (de la 
finca embargada) que se perfecciona por la aprobación del remate, operando la escritura 
pública  (en  el  sistema  procesal  entonces  vigente)  como  ‘traditio’  instrumental  para 
producir la adquisición del dominio; y en fin, la de 4 de octubre de 2006 (rec. 3905/99) 
reproduce la anterior, añadiendo que ‘después de la reforma operada por la Ley 10/1992 
el testimonio del auto de aprobación del remate’ conforma la operación del acto procesal 
enajenatorio. Y la misma línea se mantuvo incluso en una tercería de dominio por la 
sentencia de 1 de septiembre de 1997 (rec. 2423/93) y, años más tarde, en un caso de 
nulidad  de  un  procedimiento  administrativo  de  apremio  solicitada  por  quien  fue 
propietario de la finca embargada, por la sentencia de 11 de febrero de 2003 (rec. 
1835/97), que reprodujo lo ya declarado por la de 4 de abril de 2002.”
Se invoca en definitiva la protección de la adquisición realizada en subasta judicial 
por quien confió en el Registro y adquirió, pretende una vez adquirida su propiedad 
inscribirla y el mismo Registro que le generó confianza, en base a una anotación de 
embargo que constaba en el Registro, le deniega ahora su inscripción, en base a unos 
defectos, que, de existir, debieron ser puestos de manifiesto en el momento de practicar 
la anotación del embargo.»
IV
El registrador de la Propiedad emitió informe confirmando su calificación y formó 
expediente que elevó a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos  los  artículos  24  de  la  Constitución  Española;  538  a  544  de  la  Ley  de 
Enjuiciamiento Civil 1, 3, 20 y 38 de la Ley Hipotecaria; 100 y 166 del Reglamento 
Hipotecario;  las  Sentencias  del  Tribunal  Constitucional,  Sala  Segunda,  s
números 266/2015, de 14 de diciembre, y 200/2016 de 28 de noviembre; las Sentencias  e.
del Tribunal Supremo, Sala Primera, de 28 de junio y 21 de octubre de 2013 y 21 de  w.
noviembre de 2017, relativas al alcance de la calificación, y de 7 de abril de 1992, 7 de  20ww
yju lliaos d Re e2s0o0lu5c, i1o2n edse  djuen iloa  dDei r2e0cc0i8ó ny  3G ednee mraal rdzoe  dloes 2 R01e1g,i srterolast ivya sd eal  lNa ohtearreiandcoia d yea c2e7n tdee, 
mnoavyieom yb 2re6  ddee  a2g0o0s2t,o  7d ey  280 d0e8 , a6b rdile d juen 2io0 0y3 1, 12 d3e d jeu limo adrez o2 0y0 292,  8d ed eju nnoiov iedme b2r0e0 d7e,  2290 1d0e,   BOE-A-cable e
10 de enero y 2 de septiembre de 2011, 11 de mayo de 2012, 28 de enero, 25 de abril, 
27 de mayo y 12 de julio de 2013, 29 de enero, 8 de mayo y 2 de octubre de 2014, 29 de 
enero, 11 de febrero, 5 de marzo, 16 y 29 de abril, 21 de mayo, 17 de julio y 9 de 
diciembre de 2015, 17 de marzo, 17 de mayo, 8 y 23 de septiembre, 4 de octubre y 15 
de noviembre de 2016, 22 de mayo, 18 de octubre y 18 de diciembre de 2017, 15 de 
febrero y 9, 10 y 20 de julio de 2018 y 4 de noviembre de 2019, y las Resoluciones de la 
Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 30 de septiembre de 2020 y 14 
de enero de 2021, relativas a la herencia yacente.
1.  Son datos a tener en cuenta para la resolución de este expediente los siguientes:
Del historial registral de la finca resulta lo siguiente:
– En decreto dictado el día 13 de abril de 2011 por la secretaria judicial, hoy letrada 
de  la  Administración  de  Justicia,  del  Juzgado  de  Primera  Instancia  número  3  de 
Benidorm, en sede de procedimiento de ejecución de títulos judiciales número 1078/2010 
seguidos contra doña M. A. S y don M. R. M. se declaró embargada una cuota indivisa 
de 3/796 partes de la finca registral 4/22.328/B3 perteneciente a los demandados por 
mitad y proindiviso. En mandamiento expedido en la misma fecha se ordena tomar 
anotación preventiva del citado embargo.
– Con fecha 13 de junio de 2011 se extiende la anotación preventiva letra «A» sobre 
la citada participación de finca.
– En mandamiento dictado el día 4 de junio de 2015 en sede del procedimiento 
citado, se ordena la prórroga de la anotación preventiva practicada por un plazo de 
cuatro años, lo que se efectúa con fecha 8 de junio de 2015. En mandamiento dictado en 
la misma fecha, se ordena la expedición de certificación de dominio y cargas sobre la 
citada finca.
Ahora, se presentan en el Registro,  testimonio  del  decreto de adjudicación, de 
fecha 22 de mayo de 2020, y mandamiento de cancelación de cargas, por los que se 
adjudica a don I. S. C. B., para su sociedad de gananciales, el pleno dominio de la 
registral 4/22328/B3, ordenándose la cancelación del embargo ejecutado, así como la de 
todas  las  inscripciones  y  anotaciones  posteriores.  En  ambos  documentos,  se  hace 
constar que la ejecución se sigue contra los bienes de la herencia yacente de doña M. A. 
S. y don M. R. M.
Los citados documentos son objeto de una primera calificación negativa, en la que el 
registrador señala que no se acredita el nombramiento de un administrador judicial de la 
herencia o, en su caso, la citación de algún heredero.
A raíz de la misma, se expide por la letrada de Administración de Justicia diligencia 
de ordenación de fecha veintinueve de julio de dos mil veinte en la que se indica que: 
«No ha lugar a hacer constar en el decreto de fecha 22 de mayo de 2020 la existencia de 
nombramiento de administrador judicial de la herencia dado que no se ha realizado dicho 
nombramiento en el procedimiento. No obstante, la falta de existencia de administrador 
judicial  de  la  herencia  sería  causa  de  denegación  del  embargo  y  nunca  de  la 
adjudicación».
El  recurrente  basa  su  recurso  en  las  manifestaciones  contenidas  en  la  citada 
diligencia.
2.  En primer lugar, resulta fundamental, pues ello sustentará la posterior resolución 
de este recurso, examinar si resulta debidamente acreditado que los deudores fallecieron  e.e
antes  o  después  de  iniciado  el  procedimiento  y  si  dicha  circunstancia  se  recogió  b
debidamente en los títulos que dieron lugar a la anotación preventiva de embargo y su  20ww
hpeorsetenrcioiar  yparócrernotgea d oe,  lsois p doer uedl ocroenst reanr ioe,l  dseóclor esteo  hdiez oa drejufedriceancciióan a. la responsabilidad de la
RegSisetrgoú ny  dseel  pcootneejo  ddee  mloasn difioecsutom eennt olsa  anrcohtaiv addeo sc,a nlifi iceanc ieóln  dye ccreotnof odrimctea droe seul lt1a3  ddeel 
abril de 2011 en el que se solicitó la extensión de la anotación preventiva de embargo, ni
en  el  mandamiento  de  fecha  4  de  junio  de  2015  que  ordenó  su  prórroga,  consta 
referencia alguna al fallecimiento de los deudores ni a la legitimación pasiva de la 
herencia yacente de ambos. En consecuencia, resulta imposible de todo punto que el 
registrador tomara, con carácter previo a la extensión de los respectivos asientos, las 
cautelas previstas para procurar la adecuada defensa del patrimonio hereditario de la 
titular registral, dada la omisión en los títulos de ese transcendental dato.
Del testimonio del decreto de adjudicación, objeto de la calificación impugnada, 
resulta que por resolución de fecha 30 de julio de 2010, se despachó ejecución contra 
los bienes de la herencia yacente de doña M. A. S y don M. R. M. El procedimiento es 
el 1078/2010, por lo que probablemente el fallecimiento de los deudores se produjo con 
anterioridad al inicio del procedimiento de ejecución. No consta si el fallecimiento del 
titular registral se produjo antes de iniciarse el procedimiento ordinario de origen en el 
que  se  reclamaron  las  cantidades  impagadas,  o,  con  posterioridad  a  este  y  con 
anterioridad a la interposición del procedimiento de ejecución
Partiendo  de  lo  anterior,  es  cuando  se  presenta  la  adjudicación  derivada  del 
procedimiento en la que por primera vez consta la referencia a la herencia yacente, 
cuando el registrador, lógicamente, reclama el nombramiento de un defensor judicial o la 
intervención de un posible heredero.
Por lo tanto, no puede compartirse el criterio de la letrada de la Administración de 
Justicia del Juzgado de Primera Instancia número 3 de Benidorm, ni, en consecuencia, 
las alegaciones del recurrente. La necesidad de intervención de un interesado en la 
herencia yacente de los deudores no pudo solicitarse con carácter previo a la extensión 
de la anotación de embargo puesto que el titulo presentado era inexacto o incompleto al 
no recoger el fallecimiento de los deudores y la legitimación pasiva de aquélla, cuestión 
esta que queda en la esfera extrarregistral y que debió trasladarse a los títulos.
Además, debe recordarse que practicadas en la forma dicha la anotación preventiva 
de embargo y su prórroga, es doctrina reiterada de este Centro Directivo que, una vez 
practicado un asiento, el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales 
produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud bien por la parte 
interesada,  bien  por  los  tribunales  de  Justicia  de  acuerdo  con  los  procedimientos 
legalmente establecidos (artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria).
Finalmente, el registrador debe valorar la concurrencia de los requisitos legalmente 
exigibles, tanto al tiempo de decidir la anotación de la traba como al de inscribir el 
remate, sin que el juicio favorable que posibilitó la anotación le vincule al tiempo de 
calificar la enajenación, máxime cuando, como en este caso, la calificación se apoyó en 
títulos aparentemente perfectos pero que adolecían de omisiones relevantes.
3.  Por  último,  cabe  recordar  que,  si  bien  la  herencia  yacente  carece  de 
personalidad  jurídica,  para  determinados  fines,  se  le  otorga  transitoriamente  una 
consideración  y  tratamiento  unitarios  –específicamente  se  le  atribuye  legitimación 
procesal–.
En los casos en que interviene la herencia yacente, la doctrina de este Centro 
Directivo impone que toda actuación que pretenda tener reflejo registral deba articularse 
bien mediante el nombramiento de un administrador judicial, en los términos previstos en 
los  artículos  790  y  siguientes  de  la  Ley  de  Enjuiciamiento  Civil,  bien  mediante  la 
intervención en el procedimiento de alguno de los interesados en dicha herencia yacente 
(vid. Resoluciones de 27 de mayo y 12 de julio de 2013, 8 de mayo de 2014, 5 de marzo 
de 2015 y demás citadas en los «Vistos»). Esta doctrina se ha matizado en los últimos 
pronunciamientos en el sentido de considerar que la exigencia del nombramiento del  s
defensor judicial debe limitarse a los casos en que el llamamiento a los herederos  oe.
desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún interesado en la herencia que  w.
se haya personado en el procedimiento considerando el juez suficiente la legitimación  20ww
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administrador judicial ex artículo 795 del Código Civil– cuando fallecido el causante no 
conste la existencia de testamento ni de parientes de aquél. Atribuye, por tanto –en los 
supuestos de herencia yacente– gran importancia a la posibilidad o no de intervención 
de posibles llamados a la herencia.
En este sentido no cabe desconocer al respecto la doctrina jurisprudencial (citada en 
los «Vistos»), en la que se admite el emplazamiento de la herencia yacente a través de 
un posible interesado, aunque no se haya acreditado su condición de heredero ni por 
supuesto su aceptación.
Solo si no se conociera el testamento del causante ni hubiera parientes con derechos 
a la sucesión por ministerio de la Ley, y la demanda fuera genérica a los posibles 
herederos del titular registral sería pertinente la designación de un administrador judicial.
Por  eso  es  razonable  restringir  la  exigencia  de  nombramiento  de  administrador 
judicial,  al  efecto  de  calificación  registral  del  tracto  sucesivo,  a  los  supuestos  de 
demandas  a  ignorados  herederos;  pero  considerar  suficiente  el  emplazamiento 
efectuado a personas determinadas como posibles llamados a la herencia.
4.  En el supuesto de este expediente, no consta si el fallecimiento de los titulares 
registrales se produjo antes de iniciarse el procedimiento ordinario de origen en el que se 
reclamaron las cantidades impagadas, o con posterioridad a éste y con anterioridad a la 
interposición del procedimiento de ejecución por lo que no puede establecerse si la 
deuda  es  totalmente  o  en  parte  de  los  deudores  o  de  sus  herederos.  Pero 
independientemente de lo anterior, lo que sí consta, pues así se reconoce en la diligencia 
de  ordenación  emitida,  es  que  no  se  produjo  nombramiento  de  defensor  judicial, 
tampoco figura la intervención de ningún interesado en la herencia yacente. Por lo tanto, 
la calificación debe confirmarse.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación del registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 18 de mayo de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.