BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 47 Jueves 24 de febrero de 2022 Sec. III.   Pág. 22292
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
2961 Resolución de 10 de febrero de 2022, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
de la registradora mercantil accidental XV de Madrid a inscribir una escritura 
de nombramiento de consejeros y de consejero delegado de una mercantil en 
concurso, fase de liquidación.
En el recurso interpuesto por don A. C. M., en nombre y representación de la 
mercantil «Promotora de Inversión Calle Flor de Majadahonda, S.L.U.», contra la nota de 
calificación de la registradora Mercantil accidental XV de Madrid, doña Emma Rojo 
iglesias,  a  inscribir  una  escritura  de  nombramiento  de  consejeros  y  de  consejero 
delegado de la mercantil «Buildhos, S.A.» en concurso, fase de liquidación.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada el día 12 de febrero de 2021 por el notario de Madrid, 
don Fernando Pérez Alcalá del Olmo, con el número 477 de protocolo, se procedió a 
elevar  a  público  los  acuerdos  de  la  junta  universal  de  accionistas  de  la  sociedad 
«Buildhos, S.A.» celebrada el día 1 de agosto de 2016, en la que se acordó la reelección 
de los tres miembros del consejo de administración. También se procedió en la misma 
escritura a elevar a público los acuerdos del consejo de administración de la indicada 
sociedad de fecha 1 de agosto de 2016 por los que se acordó nombrar consejero-
delegado de la referida sociedad.
Es  de  señalar  que,  en  la  hoja  abierta  en  el  Registro  Mercantil  de  la  indicada 
sociedad, constaba inscrita la declaración de concurso voluntario declarado por auto del 
Juzgado de lo Mercantil número 9 de Madrid de fecha 29 de septiembre de 2009. 
Igualmente, constaba anotada la apertura de la fase de liquidación, con disolución de la 
sociedad y cese de los miembros del órgano de administración, así como la conclusión 
del concurso de acreedores por inexistencia de bienes y derechos con extinción de la 
sociedad por auto de fecha 31 de julio de 2015, habiéndose practicado la inscripción 10.ª 
«con extinción de la sociedad de esta hoja» el día 4 de diciembre de 2017, en virtud de 
mandamiento expedido el día 5 de diciembre de 2016.
II
Presentada la referida escritura en el Registro Mercantil de Madrid, fue objeto de la 
siguiente nota de calificación:
«Documento presentado 2.021/10 148.438,0.
Diario 3.169.
Asiento 141.
La registradora accidental que suscribe previo examen y calificación del documento  e.e
precedente  de  conformidad  con  los  artículos  18  del  Código  de  Comercio  y  6  del  b
Reglamento del Registro Mercantil y habiéndose dado cumplimiento a lo dispuesto en el  61ww
artículo 15.2 de dicho Reglamento, ha resuelto no practicar la inscripción solicitada por 
haber observado el/los siguiente/s defectos que impiden su práctica:
Entidad: Buildhos, S.A.
Presentado nuevamente el precedente documento y ya calificado se reitera la nota 
de defecto extendida por este Registro Mercantil con fecha 15 de marzo de 2021.
Sin perjuicio de proceder a la subsanación de los defectos anteriores y a obtener la 
inscripción del documento, en relación con la presente calificación: (…)
Madrid, 22 de octubre de 2021 La registradora (firma ilegible).»
La calificación a que se refería la registradora Mercantil era la siguiente:
«Documento presentado 2.021/02 24.415,0.
Diario 3.105.
Asiento 465.
La registradora accidental que suscribe previo examen y calificación del documento 
precedente  de  conformidad  con  los  artículos  18  del  Código  de  Comercio  y  6  del 
Reglamento del Registro Mercantil y habiéndose dado cumplimiento a lo dispuesto en el 
artículo 15.2 de dicho Reglamento, ha resuelto no practicar la inscripción solicitada por 
haber observado el/los siguiente/s defectos que impiden su práctica:
Entidad: Buildhos, S.A.
– El contenido del presente documento no es objeto de inscripción, ya que según 
resulta de este Registro por un Auto firme de fecha 31 de Julio de 2015 la sociedad esta 
extinguida y canceladas las inscripciones (Art. 58 RRM), Téngase en cuenta que para 
poder  inscribir  la  adjudicación  de  algunos  inmuebles  aparecidos  después  de  la 
inscripción ha de efectuarse a través de Juzgado.
– La hoja registral de la sociedad a que se refiere el precedente documento ha 
quedado cerrada por haber sido dada de baja provisional en el índice de entidades del 
Ministerio de Hacienda, comunicada a este Registro a los efectos legales previstos 
(artículos 96 del Reglamento del Registro Mercantil y 119 de la Ley 27/2014 de 27 de 
noviembre), en cuya virtud, notificado al registro público correspondiente, “no podrá 
realizarse  ninguna  inscripción  que  a  aquélla  (la  entidad  afectada)  concierna  sin 
presentación de certificación de alta en el índice de entidades”. En tal sentido se han 
dictado  numerosas  Resoluciones  de  la  Dirección  General  de  los  Registros  y  del 
Notariado, como las de 20 de febrero de 2019, 11 de junio de 2018, 18 de enero y 11 de 
octubre de 2017, entre las más recientes) Es defecto subsanable.
Sin perjuicio de proceder a la subsanación de los defectos anteriores y a obtener la 
inscripción del documento, en relación con la presente calificación: (…)
Madrid, 15 de marzo de 2021.–La Registradora (firma ilegible y sello del Registro con 
el nombre y apellidos de la registradora).»
III
Contra la anterior nota de calificación, don A. C. M., en nombre y representación de 
la mercantil «Promotora de Inversión Calle Flor de Majadahonda, S.L.U.», interpuso 
recurso el día 25 de noviembre de 2021 en virtud de escrito en el que alegaba lo  s
siguiente: oe.
«Que por medio del presente escrito viene a interponer Recurso Administrativo, en  61ww
Mtieamdpriod  yd ofonr mFae,r ncaonndtroa  lPa écraelzif icAalccaiólán  rdeegli sOtralml od ee lla  deísac r1it2u rad eo tfoerbgraedrao  adnet e2 e0l2 N1,o tbaarijoo  deel 
número de protocolo cuatrocientos setenta y siete (…)
El compareciente se encuentra legitimado para interponer el presente recurso en 
base a lo establecido en el art. Legitimación para recurrir. Según el artículo 325 de la LH, 
se encuentran legitimados para interponer del recurso administrativo:
1. La persona, natural o jurídica, a cuyo favor se hubiera de practicar la inscripción, 
quien tenga interés conocido en asegurar los efectos de ésta, como transferente o por 
otro  concepto,  y  quien  ostente  notoriamente  o  acredite  en  forma  auténtica  la 
representación legal o voluntaria de unos y otros para tal objeto; el defecto o falta de 
acreditación  de  la  representación  se  podrá  subsanar  en  el  plazo  que  habrá  de 
concederse para ello, no superior a diez días.
2. El Notario autorizante o aquel en cuya sustitución se autorice el título, en todo 
caso, o la autoridad judicial o funcionario competente de quien provenga la ejecutoria, 
mandamiento o el título presentado.
3. El Ministerio Fiscal, cuando la calificación se refiera a documentos expedidos por 
los Jueces, Tribunales o Secretarios judiciales en el seno de los procesos civiles o 
penales en los que deba ser parte con arreglo a las Leyes.
Sirven de base al presente recurso los siguientes
Hechos.
Primero.–La entidad Buildhos, S.A. fue declarada en concurso, siendo extinguido el 
mismo, debido a la ausencia de bienes que integraran la masa del concurso, por auto de 
fecha 30 de julio de 2015 dictado por el Juzgado de lo Mercantil núm. 9 de Madrid 
número 205/2009. En el citado auto se declaraba extinguida la sociedad y se dejaba la 
puerta abierta para reclamaciones directas de los acreedores.
En el propio auto de conclusión del concurso se manifiesta por parte del juzgador, 
que se cesa el régimen de intervención de facultades contra la concursada, y, por tanto, 
tras el cese del régimen de intervención, los administradores de la entidad vuelven a 
tener capacidad sobre los bienes que pudieran quedar y de hecho quedaron, como 
titularidad de la misma, y de las obligaciones derivadas de las deudas, garantizadas por 
medio de hipoteca bancaria.
Es importante señalar en este acto que, en el concurso de acreedores, figuraban 
unos  inmuebles  a  nombre  de  la  concursada,  que  no  podían  integrar  la  masa  del 
concurso, por garantizar deudas hipotecarias (…)
Segundo.–con anterioridad a la declaración del concurso, incluso a su solicitud, con 
fecha 1 de marzo de 2007, la sociedad Caja de Ahorros y Pensiones de Barcelona (hoy 
Caixabank, S.A.) como prestamista suscribió con Buildhos, S.A., como prestataria una 
escritura de crédito con garantía hipotecaria por un límite máximo de un millón cincuenta 
mil euros (1.050.000,00 €) otorgada en esa misma fecha ante el Notario de Torrelodones, 
Don  Benito  Martín  Ortega  bajo  el  número  1.976  de  su  protocolo,  novado 
modificativamente en fecha 27 de marzo de 2009, otorgada ante el Notario de Madrid, 
Don Luis Jorquera García bajo el número 753 de su protocolo, quedando un importe 
pendiente de pago a fecha 30 de septiembre de 2014 respecto al mismo de un millón 
sesenta y un mil ciento dos euros y ochenta y siete céntimos (1.061.102,87 €) (…)
El préstamo reseñado en el párrafo anterior la entidad Caja de Ahorros y Pensiones 
de Barcelona, cedió a la Sociedad “Titanium Investment SARL” en virtud del contrato de 
compraventa de derechos de crédito de fecha 24 de diciembre de 2014 y escritura 
pública de cesión de derechos de crédito autorizada el 22 de enero de 2015 por el  s
Notario de Madrid, don Federico Garayal de Niño con el número 141 de su protocolo. Se  oe.
designa el protocolo del infrascrito notario a efectos probatorios. w.
fcaovmoFpr iandñaeíl amla e“ TnSittoeac,n ieieudnma d vI nir“vtPuerdos tmmdoeet noetr asSc dArietRu LrIna” v ceoertosdirióógn at doCada olpsleo  lroF sleo ldr  eNdreoe tcaMhroaiosja  dddaeeh l Mocnraédddari,itd oS,  r.Lde.of”en,r  ieddnoi c lehonas    2022-2961n https://ww
términos  que  figuran  en  dicha  escritura,  la  cual  se  inscribió  en  el  Registro  de  la
Propiedad n.º 2 de Majadahonda con la inscripción 7.ª de cada finca (…) Bc
En este escenario por parte de los antiguos administradores de la entidad, y con el 
único fin de liquidar los bienes que ostentaba la entidad se realizó escritura de dación en 
pago de deudas Otorgada por la Sociedad “Buildhos, S.A.'' a favor de “Promotora de 
Inversión Calle Flor de Majadahonda, S.L", otorgada ante el notario de Madrid don 
Ignacio  Maldonado  Sánchez,  bajo  el  número  de  su  protocolo  tres  mil  doscientos 
cincuenta y cinco, que a su vez fue subsanada por escritura de fecha 22 de enero 
de 2020, otorgada ante el notario Fernando Pérez Alcalá del Olmo (…)
Estas escrituras, acreditan el interés legítimo de la compareciente para interponer el 
presente recurso, dado que es la adquirente en dación de los inmuebles de los que era 
titular la entidad extinguida, además de estar apoderada expresamente en la escritura 
que se pretende inscribir.
El hecho de que los inmuebles propiedad de la concursada, estuvieran gravados o 
afectos por créditos hipotecarios que les hacían inservibles para la masa concursal, y la 
insuficiencia de la misma fue la causa de que el concurso fuera cerrado sin practicar la 
preceptiva liquidación del mismo.
Para la subsanación solicitada por la registradora de la propiedad, es necesaria la 
inscripción de la escritura cuya inscripción, se solicita.
Tercero.–Es  por  ello  que  entidad  Buildhos,  S.A.,  otorgó  en  la  escritura  de 
subsanación de la dación en pago (…), a fin de que mi representada pueda actuar en su 
nombre ante cualquier organismo público a fin de poder subsanar esta situación de 
hecho, que se encuentra en un semi vacío legal.
Teniendo en cuenta que se la ha declarado extinguida, pero es titular de derechos, y 
así,  entiende  mi  representada,  que  sería  posible,  inscribir  el  cargo  de  los 
administradores, únicamente a fin de que liquiden los bienes que la entidad tenga a su 
nombre y extinga las relaciones jurídicas que hasta la fecha mantiene (condición de 
deudor de mi representada)
Cuarto.–La escritura (…) fue presentada al Registro Mercantil, y obtuvo una primera 
calificación negativa en base a dos defectos uno subsanable y otro insubsanable que 
reproducimos a continuación:
1. El contenido del presente documento no es objeto de inscripción, ya que según 
resulta de este Registro por un Auto firme de fecha 31 de julio de 2015, la sociedad está 
extinguida y canceladas las inscripciones (artículo 58 RRM); Téngase en cuenta que 
para poder inscribir la adjudicación de algunos inmuebles aparecidos después de la 
inscripción ha de efectuarse a través del juzgado.
2. La hoja registral de la sociedad a que se refiere el precedente documento ha 
quedado cerrada por haber sido dada de baja provisional en el índice de entidades del 
Ministerio de Hacienda, comunicada a este Registro Mercantil, a los efectos legales 
previstos ( artículo 96 del Reglamento del Registro Mercantil, y 119 de la Ley 27/2014 
de 27 de noviembre), en cuya virtud, notificado al registro público correspondiente, “ no 
podrá realizarse ninguna inscripción que a aquélla (la entidad afectada) concierna sin 
presentación de certificación de alta en el índice de entidades”. En tal sentido se han 
dictado  numerosas  Resoluciones  de  la  Dirección  General  de  los  Registros  y  del 
Notariado, como las de 20 de febrero de 2019, 11 de junio de 2018 y 18 de enero y 11 de 
octubre de 2017, entre las más recientes). Es defecto subsanable.
Quinto.–se solicitó la calificación sustitutoria, que correspondió al Registro de la 
Propiedad de San Lorenzo de El Escorial.
Quien ratificó la calificación negativa, por los mismos extremos, si bien debemos  e.e
matizar: w.b
carmitep1rlii.ao d, oEp,os rtmi mlaaa na ipfeeal sritRcaienógdnio sd terqa ludoeos r  ihnqamu uede ebe lle repsa,r ibcmruierysraoe  d daeecl  ióclonos ne cndu eprsfaeogc otdo sese   hapacre retdeeend doseree rrs e,ra alsitziefaigcrúa.nd os uy   OE-A-2022-29able en https://
2. ratifica íntegramente y sin cambios el defecto de que la entidad está dada de 
baja  en  el  índice  de  entidades  del  Ministerio,  y  cierre  de  la  hoja  registral  por 
incumplimiento de obligaciones fiscales.
Creemos de aplicación los siguientes criterios y alegaciones:
1. En cuanto al defecto insubsanable de la situación de extinguida de la entidad, 
hemos de manifestar, que el hecho de que una sociedad, se encuentre extinguida, si 
mantiene bienes de su propiedad debe articularse la forma de que puedan liquidarse los 
citados bienes, a fin de evitar, además la incongruencia jurídica, de que existan derechos 
de propiedad en una sociedad inexistente, y por tanto, ya sin personalidad jurídica, en 
este sentido hemos de manifestar, que se han encontrado soluciones, y así se advierte 
en la calificación de la Registradora de la Propiedad de Majadahonda, que solicita la 
inscripción de los cargos.
Sirven de apoyo a la presente alegación los siguientes criterios de la Dirección 
General de Registro y Notariado [sic] y jurisprudencia.
Solución basada en la prórroga de personalidad jurídica sin periodo intermedio entre 
la conclusión y la extinción.
No ha sido la anterior la opción que ha prevalecido, sino la que considera legalmente 
inviable separar conclusión de concurso de persona jurídica de extinción de personalidad 
y mandato de cancelación de asientos.
Sirva de ejemplo el Auto de la Audiencia Provincial de Barcelona núm. 19/2015, 
de 16 de febrero de 2015, (ponente don José María Ribelles Arellano) dice:
“Segundo. Aunque somos conscientes de los problemas asociados a la extinción de 
la persona jurídica, como consecuencia de la conclusión de concurso, con un patrimonio 
superior a los veinte millones de euros y con acreedores con créditos por un importe total 
próximo a los cincuenta millones de euros, entendemos que esa es la respuesta que 
contempla  nuestro  Ordenamiento  y,  en  consecuencia,  que  no  podemos  acoger  los 
argumentos de la recurrente... Pueden surgir dudas sobre la capacidad procesal del 
deudor para ser demandado y, en general, sobre su aptitud para contratar, llegar a 
acuerdos o realizar válidamente actos jurídicos. Entendemos, sin embargo, que esas 
dificultades no son insalvables, como veremos, y, en cualquier caso, que no son menores 
que aquellas que se derivarían de no acordarse la extinción de la persona jurídica, por lo 
que,  ante  esa  tesitura,  no  podemos  acoger  un  planteamiento  que  estimamos 
abiertamente contrario al artículo 178.3.º de la Ley Concursal.
Afirma la recurrente que el artículo 178.3.º tiene su sentido en el sistema diseñado 
por la Ley Concursal antes de la Reforma introducida por la Ley 38/2011, de 10 de 
octubre, en el que la conclusión se vinculaba a la ‘inexistencia de bienes y derechos’ 
(artículo 176.3.º de la Ley Concursal). El vigente artículo 178.3.º estaría contemplando la 
conclusión del concurso tras la liquidación y la conclusión por insuficiencia de masa 
cuando esta situación se comprueba con posterioridad a la declaración de concurso. En 
este caso la administración concursal, antes de solicitar la conclusión, ha de distribuir la 
masa  activa  entre  los  acreedores  de  acuerdo  con  los  criterios  establecidos  en  el 
artículo 176 bis.3.º Se apunta (entendemos) a un lapsus o descuido del legislador, que 
no se habría percatado de la posibilidad de concluir el concurso en la misma resolución 
que lo declara, en cuyo caso la masa activa no se liquida. No podemos aceptar esa 
argumentación,  que  pasa  por  presuponer  que  el  Legislador,  al  establecer  en  el 
artículo 178.3.º de la Ley Concursal (modificado por la misma Ley que introdujo el  es
artículo 176 bis) que la conclusión del concurso conlleva la extinción de la persona  bo
jurídica no era consciente de uno de los dos escenarios en los que se puede constatar la  61ww
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que la LSC remite al concurso si en la liquidación no se pueden atender la totalidad de 
las deudas sociales.
En definitiva, la extinción de la persona jurídica no ha de suponer un obstáculo, como 
sostiene  la  recurrente,  para  iniciar  ejecuciones  contra  la  concursada  o  para  cerrar 
acuerdos  dirigidos  a  la  liquidación  de  todo  el  haber  social.  Los  administradores  o 
liquidadores de la sociedad deberán hacer un uso responsable de esa personalidad 
jurídica residual hasta la completa extinción de todas sus relaciones jurídicas.”
Transmisión voluntaria de bienes inscritos a favor de la sociedad extinguida.
El único caso resuelto hasta ahora por la DGRN es el de las dos Resoluciones de 10 
de marzo de 2017, D.G. Gómez Gálligo, publicadas en el BOE de 23 de marzo de 2017 
derivadas de la misma operación que afectaba a distintas fincas.
Se trata de una sociedad limitada que había solicitado y obtenido del juzgado en 
marzo  de  2016  la  declaración  y  simultanea  conclusión  de  concurso.  En  julio  del 
mismo 2016 uno de los administradores solidarios comparece ante notario en unión de la 
entidad bancaria que tenía inscrita a su favor dos hipotecas sobre las fincas y de otra 
mercantil que las va a comprar. Otorgan dos escrituras vinculadas entre sí, que se 
presentan por este orden: primero aquella en que la entidad bancaria cancela por pago 
parcial la hipoteca, al estar prevista la venta de la finca y que el precio íntegro le sea 
entregado a ella, condonando el resto (coinciden los cheques que el acreedor recibe con 
los entregados por la parte compradora como pago del precio en la otra escritura). Esta 
otra escritura es la que documenta la venta de la finca a favor de la sociedad mercantil 
compareciente. Se había solicitado aprobación del juzgado concursal de la compraventa 
formalizada, pero éste se declaró incompetente por no haberse reabierto el concurso.
El registrador cancela la hipoteca, pero rechaza inscribir la compraventa por entender 
que la parte condonada del crédito hipotecario representaba un activo sobrevenido y que 
el administrador solidario carecía de facultades para representar a la sociedad, una vez, 
acordada  la  extinción  de  su  personalidad  y  la  cancelación  de  todos  los  asientos 
registrales.
La Dirección General revoca la nota estimando inscribible el documento. Por un lado, 
no entiende que la condonación parcial de deuda cause la aparición de un activo 
sobrevenido, por otro, y esto es lo que más nos interesa aquí, reitera la doctrina de la 
subsistencia de personalidad tras la conclusión del concurso señalando, entre otros 
argumentos:
F.D 2. “Como también ha señalado la doctrina y la jurisprudencia, esto no significa 
que se produzca una extinción, vía condonación, de las deudas de la sociedad, ni que 
los bienes que permanezcan a nombre de la sociedad pasen a ser ‘res nullius’”.
F.D. 3. “Nada señala la norma cuando la apertura y conclusión del concurso se 
producen  de  manera  simultánea,  de  forma  que  no  hay  administración  concursal 
designada. El problema es conciliar la personalidad controlada que mantiene la sociedad 
en orden a su extinción material cuando quedan bienes o derechos a favor de aquella, 
con su adecuada representación”.
F.D. 5 “El vacío legal existente en torno a la forma de proceder a la liquidación 
patrimonial, requiere buscar una solución que salvaguarde por un lado los legítimos 
intereses de los acreedores y por otro los de los socios, facilitando al mismo tiempo la 
operatividad de la sociedad y su representación hasta la extinción material de la misma, 
todo ello teniendo en cuenta la dicción literal del artículo 178.3 de la Ley Concursal que 
ordena la cancelación de la hoja de la sociedad con carácter imperativo y del que se  e.e
infiere que la conclusión del concurso, la disolución de la sociedad concursada y su  w.b
cancelación registral deben acordarse en la misma resolución judicial. 61ww
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la vida jurídica de dicho bien y, en consecuencia, su historial registral. Pero también de la
especial  situación  de  la  sociedad,  disuelto  y  cancelada  pero  que,  conforme  se  ha 
expuesto anteriormente mantiene su personalidad jurídica hasta su extinción material, lo 
que implica que debe existir un órgano que pueda representarla a tal fin.
En esta situación, con la sociedad disuelta, sin que se haya efectuado por el juez del 
concurso  el  nombramiento  de  administrador  concursal  y  habiendo  cesado  las 
limitaciones a las facultades del deudor, la situación es equiparable a aquellas en que la 
junta social no ha designado liquidador alguno, lo que por otra parte en este coso no 
podría  efectuarse  ya  que  la  sociedad  se  ha  extinguido  en  sede  concursal.  La 
consecuencia  ha  de  ser,  por  tanto,  la  conversión  automática  de  los  anteriores 
administradores en liquidadores de forma que el último administrador con cargo inscrito 
sea quien, actuando como liquidador, mantenga su poder de representación, si bien 
limitada,  como  sucede  con  la  personalidad  de  la  sociedad,  a  las  operaciones  de 
liquidación.
Para la inscripción en el Registro de la Propiedad de las operaciones liquidatorias 
que afecten a los inmuebles que, como en este supuesto, permanezcan en el haber 
social será necesario además que se acredite que no se ha solicitado la reapertura del 
concurso conforme a lo dispuesto en el artículo 179 de la Ley Concursal”.
Inscripción en el Registro Mercantil de acuerdos sociales posteriores a la cancelación 
de asientos.
La DGRN ha dictado dos resoluciones sobre solicitudes de inscripción en el Registro 
Mercantil de acuerdos sociales posteriores a la cancelación de sus asientos.
Aptitud de la sociedad extinguida para otorgar actos inscribibles.
La doctrina de la DGRN admite la ejecución seguida contra fincas inscritas a favor de 
la sociedad extinguida, así como la inscripción en el Registro de la Propiedad de la 
transmisión voluntaria de las mismas y que, pese a aparecer extinguida la sociedad 
mercantil, se inscriban en el Registro Mercantil los acuerdos sociales tomados por la 
junta  y  elevados  a  público  por  el  liquidador  por  ella  nombrado  siempre  que  sean 
congruentes  con  la  situación  de  la  sociedad.  Se  parte  también  del  carácter 
complementario que estas actuaciones tienen respecto de las que fueron objeto del 
procedimiento concursal y se considera que la existencia de un patrimonio remanente 
obliga a reconocer a la sociedad y a sus órganos las facultades precisas para terminar el 
proceso liquidatorio.
De todo esto se desprende que es posible la inscripción de los administradores a fin 
de que puedan validarse las escrituras de dación en pago de las fincas y poder extinguir 
la relación jurídica como deudora de la entidad Buildhos SA.
2. En cuanto al segundo de los defectos, no es posible dar de alta en el índice de 
entidades del Ministerio de Hacienda, a una sociedad extinguida, por lo que ha de 
seguirse el mismo argumento y proceso que en la alegación anterior
Sexto.–La sociedad Promotora de Inversión Calle Flor de Majadahonda, interpuso 
recurso gubernativo sin resultado, por falta de identidad entre la persona que solicito la 
calificación sustitutoria y quien interpuso recurso gubernativo, por lo que se calificó de 
extemporánea (…) en la resolución del recurso gubernativo la Dirección General de 
Seguridad Jurídica y Calidad del Servicio Jurídico de Justicia [sic], literalmente expresó:
“No obstante, cabe recordar que, según la doctrina reiterada de esta Dirección General 
(cfr. Resoluciones 21 de abril y 22 de julio de 2005, 10 de julio y 9 de diciembre de 2006, 14 
de marzo de 2007, 10 de enero y 29 de septiembre de 2008, y otras muchas más recientes), 
una vez caducado el asiento de presentación, esa firmeza no es obstáculo para que  e.e
presentado de nuevo el título deba ser objeto de otra calificación, que puede ser idéntica o  w.b
diferir de la anterior, y frente a la que cabe interponer recurso dentro de los plazos legales.” 61ww
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Calle Flor de Majadahonda.»
IV
La registradora Mercantil emitió informe ratificándose en su calificación y elevó el 
expediente a este Centro Directivo. En el citado, informe la registradora advertía de que 
junto  al  escrito  de  recurso  se  acompañaban  determinados  documentos  que  no 
acompañaron al título cuya inscripción se solicitó (e incluso que existe un documento que 
se cita como acompañado pero que no lo ha sido); planteaba igualmente la legitimación 
del firmante del escrito de recurso pues no acompañaba documento al respecto (si bien 
del propio informe resultaba que, consultado el registro particular de la sociedad por cuya 
cuenta  actuaba,  resultaba  ser  su  administrador  único);  finalmente,  cuestionaba  la 
legitimación porque debía plantearse si una sociedad de capital podría impugnar la no 
inscripción  de  acuerdos  de  otra  sociedad  de  capital  teniendo  en  cuenta  que  los 
documentos de los que podría resultar la misma eran aportados con el escrito de recurso 
y que debería valorarse el posible impacto en la legitimación.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 20 del Código de Comercio; 18 y 325 de la Ley Hipotecaria; 413, 
465, 473, 483 y 485 del Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo, por el que se 
aprueba el texto refundido de la Ley Concursal; 282, 361, 372, 374, 375, 376 y 400 del 
Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido 
de la Ley de Sociedades de Capital; 119 de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del 
Impuesto sobre Sociedades; 96 y 248 del Reglamento del Registro Mercantil, y las 
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 13 y 20 de 
mayo de 1992, 15 de febrero de 1999, 14 de febrero de 2001, 29 de abril de 2011, 17 de 
diciembre de 2012, 14 de diciembre de 2016, 30 de agosto de 2017 y 19 de diciembre 
de 2018.
1. Se  debate  en  este  expediente  si,  resultando  del  Registro  Mercantil  que 
determinada sociedad anónima cayó en concurso y que este finalizó por auto firme del 
juez  de  lo  Mercantil  por  el  que  resolvió  declarar  la  sociedad  como  extinguida  por 
insuficiencia de masa, ordenando cancelar todas sus inscripciones, puede inscribirse 
ahora una escritura pública de elevación a público de acuerdos sociales de elección de 
miembros del consejo de administración, designación de cargos y nombramiento de 
consejero  delegado.  A  lo  anterior  añade  la  registradora  que  consta  en  el  registro 
particular que la sociedad ha sido dada de baja provisional en el Índice de Entidades del 
Ministerio de Hacienda.
Esta calificación ya dio lugar a la Resolución de este Centro Directivo de fecha 28 de 
julio de 2021 de inadmisión por extemporaneidad del recurso interpuesto. Nuevamente 
presentada la documentación a que se refieren los hechos se reitera la calificación que 
dio lugar a aquel recurso y que causa el presente expediente.
2. Con carácter previo al análisis de la cuestión de fondo plantea la registradora la 
viabilidad  de  la  legitimación  del  recurrente.  La  registradora  lo  hace  señalando  dos 
aspectos que, a su juicio, pueden poner en duda aquella. En primer lugar, señala el 
hecho de que el recurrente no acredita la representación de la sociedad en cuyo nombre 
actúa para, a continuación, afirmar que consultada la hoja de la sociedad resulta ser 
administrador único. El artículo 325 de la Ley Hipotecaria, que es la norma especial de 
aplicación al supuesto, prevé que la falta de acreditación del título representativo puede 
ser subsanada en el plazo que se dé al efecto. Resultando que la prueba de la existencia  e.e
de la representación es aportada por la propia registradora, no cabe sino afirmar que no  b
hay tacha que impida la tramitación del recurso por este motivo. 61ww
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esta última ha hecho cesión en pago de la deuda hipotecaria que grava las fincas a la
sociedad recurrente quien adquiere así la cualidad de titular dominical. Resulta así 
incuestionable, sin necesidad de entrar en otras cuestiones (como si dichos documentos 
públicos han accedido o no al Registro de la Propiedad o la calificación que en el mismo 
hayan  podido  recibir,  cuestiones  ajenas  al  presente  expediente),  que  la  sociedad 
recurrente ha acreditado ostentar «un interés conocido en asegurar los efectos de ésta 
(la inscripción), como transferente o por otro concepto (…)» (artículo 325 de la Ley 
Hipotecaria, de aplicación por así resultar de la disposición adicional vigésima cuarta de 
la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden 
Social: «La regulación prevista en el sección 5.ª del capítulo IX bis del Título V para los 
recursos contra la calificación del registrador de la Propiedad es también aplicable a los 
recursos contra la calificación del Registrador Mercantil y del de Bienes Muebles»).
Sin perjuicio de lo anterior, acierta la registradora al señalar que no pueden tenerse 
en consideración documentos que fueron objeto de presentación junto al que es objeto 
de calificación. Así resulta del artículo 326 de la Ley Hipotecaria. En consecuencia, esta 
resolución se dicta en atención exclusivamente a la escritura pública presentada en el 
Registro Mercantil que fue objeto de la calificación recurrida.
3. Entrando en las dos cuestiones de fondo que, a juicio de la registradora, impiden 
la inscripción, y comenzando por el segundo señalado en su nota de defectos, resulta 
que consta en el Registro que la sociedad ha sido dada de baja de modo provisional en 
el Índice de Entidades del Ministerio de Hacienda. El escrito de recurso se limita a 
afirmar que no es posible dar de alta en el Índice a una entidad extinguida por lo que no 
cabe sino reiterar lo que el escrito afirma en relación al primer defecto. Resultando así 
que el escrito de recurso no discute el contenido de dicho defecto, hay que reiterar la 
reiterada doctrina elaborada al efecto de esta Dirección General.
Como ha recordado la reciente Resolución de 22 de diciembre de 2021: «El cierre 
registral derivado de la baja provisional de la compañía en el índice de Entidades de la 
Agencia Estatal de Administración Tributaria es una cuestión sobre la que este Centro 
Directivo se ha pronunciado en multitud de ocasiones (vid. Resoluciones de 4 de octubre 
de 2007, 19 de junio y 30 de julio de 2009, 1 de marzo de 2010, 14 de noviembre 
de 2013, 20 de mayo de 2015, 18 de mayo de 2016, 18 de enero de 2017, 20 de febrero, 
11 de junio y 22 y 23 de julio de 2019, 20 de marzo y 28 de julio de 2020 y 29 de julio y 2 
de  septiembre  de  2021,  entre  otras).  La  doctrina  al  respecto  se  elaboró  sobre  la 
redacción  del  artículo  131.2  del  texto  refundido  de  la  Ley  del  Impuesto  sobre 
Sociedades, aprobado por el Real Decreto Legislativo 4/2004, de 5 de marzo (y en el 
artículo 137 de la Ley 43/1995, de 27 de diciembre, del Impuesto sobre Sociedades, 
refundido por aquél), que establecía que en caso de baja provisional de una sociedad en 
el Índice de Entidades de la Agencia Estatal de Administración Tributaria, se imponía un 
cierre registral prácticamente total del que tan sólo quedaba excluida la certificación de 
alta en dicho Índice.
La regulación actual se contiene en el artículo 119.2 de la Ley 27/2014, de 27 de 
noviembre, del Impuesto sobre Sociedades que tiene el siguiente contenido: “El acuerdo 
de  baja  provisional  será  notificado  al  registro  público  correspondiente,  que  deberá 
proceder a extender en la hoja abierta a la entidad afectada una nota marginal en la que 
se hará constar que, en lo sucesivo, no podrá realizarse ninguna inscripción que a 
aquélla concierna sin presentación de certificación de alta en el índice de entidades”.
El contenido del precepto es idéntico al de su precedente, por lo que la doctrina 
entonces  aplicable  lo  sigue  siendo  hoy,  a  pesar  del  cambio  de  ley  aplicable.  La 
disposición final duodécima de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, estableció el día 1  es
de enero de 2015 como fecha de su entrada en vigor, por lo que es de plena aplicación  o
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contener los actos que sean presupuesto necesario para la reapertura de la hoja, así 
como los relativos al depósito de las cuentas anuales”.
El contenido de estas normas es concluyente para el registrador: vigente la nota 
marginal de cierre por baja provisional en el Índice de Entidades, no podrá practicar 
ningún asiento en la hoja abierta a la sociedad afectada, a salvo las excepciones 
citadas».
Procede la desestimación del motivo.
4. La segunda cuestión de fondo se refiere, como más arriba queda explicado, a la 
posibilidad de inscribir en el Registro Mercantil actos societarios una vez que la sociedad 
ha quedado extinguida por resolución judicial recaída en procedimiento concursal en el 
que se declara la conclusión por insuficiencia de masa activa. A juicio de la sociedad 
recurrente la situación derivada de la extinción de la sociedad que, no obstante, continúa 
siendo titular de determinados bienes tiene que encontrar una respuesta en derecho de 
modo que se pueda efectivamente finalizar la liquidación de su patrimonio. Para ello cita 
determinada doctrina jurisdiccional y de esta propia Dirección General que, a su juicio, 
justifican la posibilidad de inscribir en el Registro Mercantil los acuerdos de elección de 
cargos a los solos efectos de proceder a la liquidación de los bienes que se mantienen 
como de propiedad de la sociedad extinguida.
Esta  Dirección  General  coincide  con  el  recurrente  en  que  debe  de  existir  una 
respuesta jurídica en aquellos casos en que, declarada la finalización del concurso por 
insuficiencia de masa activa, subsisten bienes en el patrimonio del deudor concursado. 
Lo que no puede amparar esta Dirección General es que la respuesta implique la 
reanudación de la vida social, mediante la elección de consejo de administración y 
consejero delegado, como si la sociedad no se encontrase en estado de liquidación, 
situación incompatible con el contenido que proclama el registro.
Como ya declarara la Resolución de la Dirección General de los Registros y del 
Notariado de 14 de diciembre de 2016 en un supuesto en que la hoja registral se hallaba 
cerrada por auto judicial de finalización de concurso por insuficiencia de masa activa: 
«(…) la conclusión del concurso por esta causa conllevará la extinción de la persona 
jurídica y la cancelación de su inscripción registral. Pero, como también ha señalado la 
doctrina  y  la  jurisprudencia,  esto  no  significa  que  se  produzca  una  extinción,  vía 
condonación, de las deudas de la sociedad, ni que los bienes que permanezcan a 
nombre de la sociedad pasen a ser "res nullius" (...) Esta postura ha sido así mismo 
seguida por este Centro Directivo (vid. Resoluciones de 13 y 20 de mayo de 1992, 15 de 
febrero de 1999, 14 de febrero de 2001, 29 de abril de 2011 y 17 de diciembre de 2012), 
manteniendo que incluso después de la cancelación persiste todavía la personalidad 
jurídica de la sociedad extinguida como centro residual de imputación en tanto no se 
agoten totalmente las relaciones jurídicas de que la sociedad es titular, de forma que la 
cancelación de sus asientos no perjudica al acreedor, toda vez que se mantiene la 
aptitud de la sociedad para ser titular de derechos y obligaciones, mientras no se hayan 
agotado todas las relaciones jurídicas de la misma. La cancelación de los asientos 
registrales de una sociedad no es sino una fórmula de mecánica registral para consignar 
una vicisitud de la sociedad, que en el caso de liquidación es que se considere terminada 
la liquidación. Por ello, no impedirá la ulterior responsabilidad de la sociedad si después 
de formalizarse e inscribirse la escritura pública de extinción de la sociedad aparecieren 
bienes sociales no tenidos en cuenta en la liquidación (cfr. artículo 398 de la Ley de 
Sociedades de Capital)»
Por su parte el Tribunal Supremo (Sentencias de 4 de junio de 2000, 27 de diciembre  es
de 2011 y de 20 de marzo de 2013), tiene declarado que: «(…) al no haberse concluido  o
eecoonlb n liepgtAilrna  oRuclcoeiaoe grnqsáiseounts e r oc lpiao qMeñmunaeiodddr caieetata nonlltaerteii sols,S    yneoe on dn stte eioebnbsnecereirenaá vet niendf enúoscim edtogase usucr,oisor   tmnar3sená2tpcix4triui/aem2tlsi0,ve e1o nac7,t uu,as anindnnqdeoduo  ome2 a  4el a srldaa í iem ns fseomocnrcramtiiepeyadco dlia,,ó e ddncl e olmad srue iaen tlnciiivqftairocuna»aicsd.ce aisóldaunocr rijóadennes     OE-A-2022-2961able en https://www.
doctrina: «De este modo, no debe privarse a los acreedores de la posibilidad de dirigirse
directamente contra la sociedad, bajo la representación de su liquidador, para reclamar 
judicialmente el crédito, sobre todo cuando, en atención a la naturaleza del crédito, se 
precisa su previa declaración. Dicho de otro modo, a estos meros efectos de completar 
las operaciones de liquidación, está latente la personalidad de la sociedad, quien tendrá 
capacidad  para  ser  parte  como  demandada,  y  podrá  estar  representada  por  la 
liquidadora, en cuanto que la reclamación guarda relación con labores de liquidación que 
se advierte están pendientes. Además, el Art. 400 LSC atribuye esta representación a los 
(antiguos)  liquidadores  para  la  formalización  de  actos  jurídicos  en  nombre  de  la 
sociedad, tras su cancelación».
Cabe, en definitiva, practicar inscripciones en el registro particular de la sociedad aun 
con posterioridad a la de extinción decretada por el juez del concurso, pero siempre que 
las mismas sean compatibles con el estado del registro que, por mandamiento del juez, 
proclama el estado de liquidación de la sociedad derivado de la situación concursal.
Dice así el artículo 465.5.º del Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo que 
aprueba el texto Refundido de la Ley Concursal: «En cualquier estado del procedimiento, 
cuando se compruebe la insuficiencia de la masa activa para satisfacer los créditos 
contra la masa».
Y establece a continuación el artículo 485: «Efectos específicos en caso de concurso 
de persona jurídica. La resolución judicial que declare la conclusión del concurso por 
liquidación  o  por  insuficiencia  de  la  masa  activa  del  concursado  persona  jurídica 
acordará la extinción de la persona jurídica concursada y dispondrá la cancelación de su 
inscripción  en  los  registros  públicos  que  corresponda,  a  cuyo  efecto  se  expedirá 
mandamiento conteniendo testimonio de la resolución firme».
Por este motivo la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública de 30 de agosto de 2017, en relación a una sociedad que había sido declarada 
extinguida  por  el  juez  del  concurso,  entendió  inscribible  la  escritura  por  la  que  se 
elevaron a público los acuerdos adoptados por su junta universal de nombramiento de 
liquidador y operaciones liquidatorias. La Resolución lo razona del siguiente modo: «No 
obstante, debe tenerse en cuenta que en el supuesto de este expediente el concurso se 
ha  declarado  y  concluido  sin  pasar  por  el  trámite  intermedio  de  la  apertura  de  la 
liquidación, por lo que, al haber relaciones jurídicas pendientes, la liquidación societaria 
complementaria, fuera del concurso, no debe quedar al margen del Registro Mercantil. A 
estos efectos, el cierre de la hoja registral, por su propia configuración, debe admitir 
posibles  asientos  posteriores  como  los  solicitados  por  el  recurrente.  En  efecto,  el 
nombramiento de liquidador es una vicisitud posterior a la cancelación que interesa a 
terceros; y, sin duda, las operaciones de liquidación reflejadas en la escritura calificada 
(aprobación del balance de liquidación y reparto del exiguo activo resultante –65,63 
euros–) constituyen otras vicisitudes de la sociedad que interesan también al liquidador, 
en cuanto comportan un efectivo cumplimiento de su cometido, de suerte que está 
justificado su reflejo registral «post mortem». Por lo demás, tal constancia registral tiene 
claro apoyo en la aplicación analógica de lo establecido en el artículo 248, apartados 1 
y 2, del Reglamento del Registro Mercantil, respecto de la inscripción -no obstante, la 
cancelación  efectuada-  del  valor  de  la  cuota  adicional  de  liquidación  que  hubiera 
correspondido a cada uno de los antiguos socios en caso de activo sobrevenido».
En definitiva, resultando del registro mercantil la cancelación de asientos y extinción 
de la sociedad practicada en virtud de auto del juez de lo Mercantil por el que declara la 
finalización del procedimiento concursal por insuficiencia de masa, no cabe practicar la 
inscripción  solicitada  de  reelección  de  miembros  del  consejo  de  administración,  es
distribución de cargos y nombramiento de consejero delegado por resultar incompatible  o
cpL«oreEongnd iP esulorllca oscetd oinvcuno act seild1oona/ss2id   0ldoa2ee  d0f deec, icosld toRnoelcse ul 5guc iisgósdietónernn o med .dreaae yllle aocs  o qsnoupcceruie eravsdpiosar,tdu o cesyeb  safeai nenráal  nltieze lalxa dtsoao  lr iRtmeíceli utfapulocrno idoci4nde8eod3s imd  seiode belnarlt  oeL  Relcayeos an Cflc aoucDnruscelatucalr,rds eseateosl:     OE-A-2022-2961able en https://www.
de administración y de disposición del concursado, salvo las que se contengan en la
sentencia de calificación, y cesará la administración concursal, ordenando el juez el 
archivo de las actuaciones, sin más excepciones que las establecidas en esta ley».
Por su parte el artículo 374.1 de la Ley de Sociedades de Capital, dispone que: «Con 
la  apertura  del  período  de  liquidación  cesarán  en  su  cargo  los  administradores, 
extinguiéndose  el  poder  de  representación».  Y  continúa  el  artículo  375.1:  «Con  la 
apertura del período de liquidación los liquidadores asumirán las funciones establecidas 
en esta Ley, debiendo velar por la integridad del patrimonio social en tanto no sea 
liquidado y repartido entre los socios».
Las operaciones de liquidación societaria son competencia de los liquidadores de la 
sociedad sin que puedan ser llevadas a cabo por los administradores sociales que, como 
consecuencia del estado de disolución, quedan cesados de iure. Vigente el estado de 
disolución, no cabe designar administradores, ni siquiera con la finalidad de llevar a cabo 
operaciones  de  liquidación  que,  como  queda  expuesto,  quedan  al  margen  de  su 
competencia.
Procede en suma la desestimación del motivo de recurso.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación de la registradora.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Mercantil de la provincia donde radica el Registro, en el plazo de 
dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, 
conforme a lo establecido en la disposición adicional vigésima cuarta de la Ley 24/2001, 
27 de diciembre, y los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 10 de febrero de 2022.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.