BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 66 Sábado 14 de marzo de 2020 Sec. III.   Pág. 25260
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
3657 Resolución de 20 de diciembre de 2019, de la Dirección General de los 
Registros  y  del  Notariado,  en  el  recurso  interpuesto  contra  la  nota  de 
calificación del registrador de la propiedad de Parla n.º 2, por la que se 
suspende  la  inscripción  de  una  escritura  de  aceptación  de  herencia  y 
elevación a público de documento privado de compraventa.
En el recurso interpuesto por don C. L. D. M. contra la nota de calificación del 
registrador de la Propiedad de Parla número 2, don Juan Carlos Falcón Tella, por la que 
se suspende la inscripción de una escritura de aceptación de herencia y elevación a 
público de documento privado de compraventa.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada el día 9 de octubre de 2018 por el notario de Madrid, 
don Jorge Luis García Llorente, con el número 2.417 de protocolo, don P., don A. y don 
C. L. D. M. aceptaron la herencia de doña M. R. D. A. y se adjudicaron los bienes y 
elevaron a público y ratificaron los documentos privados de compraventa citados en el 
expósito.
Las fincas constaban inscritas en el Registro, por herencia de doña M. L. D. A., a 
favor de doña M. R. y doña C. D. A., con sustitución fideicomisaria a favor de la 
Compañía de Jesús, ya que el testamento de doña M. L. D. A., entre otros, establecía el 
siguiente legado: «Las fincas de la testadora y las que le pudiesen corresponder en 
Torrejón de Velasco o en otro lugar, las deja a sus hermanas doña C. y doña M. R. para 
que las disfruten durante sus vidas sin facultad de disponer de ellas por causa de 
muerte, y si no las hubiesen enajenado por acto entre vivos, a su fallecimiento pasarán a 
la Compañía de Jesús representada por la Casa de los Padres Jesuitas (…) de Madrid, 
para que con ellas puedan atender a la Misión del Japón y para misas por los padres de 
la testadora, por su hermana L. y por ella misma».
II
Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Parla número 2, fue 
objeto de la siguiente nota de calificación:
«Antecedentes de hecho.
1.º  En la escritura, don P. J., don A. y don C. L. D. M., aceptan la herencia de doña 
M. R. D. A., elevan a público dos documentos privados, y se adjudican una finca y cinco 
participaciones indivisas de fincas, diciéndose en el apartado título que les pertenecían a 
doña C. y doña M. R. D. A., por herencia de doña M. L. D. A., en virtud de escritura 
otorgada ante el Notario de Madrid don Carlos Ruiz-Rivas Hernando, el día 2 de febrero  s
de 2000, número 286 de protocolo. oe.
2.º  Dichas fincas están inscritas en el Registro, por herencia de doña M. L. D. A., a  w.
favor de doña M. R. y doña C. D. A., con sustitución fideicomisaria a favor de la  57ww
Csiogmuiepnatñeí al edgea Jdeos: ú“sL,a ysa  fqinucea se l dtees tlaam teensttaod doera d oyñ ala sM .q Lu.e D l.e A p.,u ednietrsee no trcoosr,r eessptaobnldeecría e enl 
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muerte, y si no las hubiesen enajenado por acto entre vivos, a su fallecimiento pasarán a 
la Compañía de Jesús representada por la Casa de los Padres Jesuitas de (…) Madrid, 
para que con ellas puedan atender a la Misión del Japón y para misas por los padres de 
la testadora, por su hermana Lola y por ella misma.”.
3.º  Según resulta de la escritura y del Registro, doña C. falleció el ocho de enero de 
dos mil dos, bajo testamento en el que instituye heredera a su hermana M. R., y doña M. 
del R. falleció el veintiocho de julio de dos mil seis, bajo testamento en el que instituía 
herederos por partes iguales a sus sobrinos don P. J., don A. y don C. L. D. M.
4.º  En la escritura se dice, en el otorgan primero, que don P. J., don A. y don C. L. 
D. M., aceptan la herencia de doña M. del R. D. A. y se adjudican los bienes descritos 
“como ha quedado especificado en el expositivo sexto anterior”-sic-, aunque no hay 
expositivo  sexto,  y  a  continuación,  elevan  y  ratifican  en  todos  sus  extremos  dos 
documentos privados de compraventa que se incorporan a la escritura, y en los que 
figuran como fechas, la de veintiocho de noviembre de dos mil y la de dos de marzo de 
dos mil cinco.
En el primer documento privado que se incorpora aparece una firma que se dice que 
es  de  doña  C.  D.  A.,  y  otra  que  se  dice  que  corresponde  a  don  P.  D.  M.,  en 
representación  de  doña  M.  R.  D.  A.,  en  virtud  de  poder  otorgado  en  Madrid,  el 
veintinueve de noviembre de mil novecientos noventa y nueve, ante el Notario don J. M. 
Rovira Perea, y se dice que doña C. vende a doña M. R. la propiedad de una cuarta 
parte indivisa de las fincas 406, 156 y 714 de Torrejón de Velasco, de una sexta parte 
indivisa de la finca 151 de Torrejón de Velasco, y de una mitad indivisa de las fincas 872 
y 1.586 de Torrejón de Velasco.
En el segundo documento privado que se incorpora aparece una firma que se dice 
que es de don P. D. M., en representación de doña M. R. D. A., en virtud de poder 
otorgado en Madrid, el veintinueve de noviembre de mil novecientos noventa y nueve, 
ante el Notario don J. M. Rovira Perea, como parte vendedora, y tres firmas más que se 
dice que son de don A., don P. J. y don C. L. D. M., como compradores, y se dice que se 
vende por don P. J. D. M., en representación de doña M. R. D. A., a sí mismo y a sus dos 
hermanos, don A. y don C. L. D. M., la mitad indivisa de las fincas 406, 392, 714 y 1.586 
de Torrejón de Velasco, la tercera parte indivisa de la finca 151 de Torrejón de Velasco, y 
la totalidad de la finca 872 de Torrejón de Velasco.
Todas las fincas a que se refieren los documentos privados están sujetas a la 
sustitución fideicomisaria a favor de la Compañía de Jesús, según resulta del testamento 
de doña M. L. D. y de la inscripción en el Registro.
Fundamentos de Derecho.
El artículo 20 de la Ley Hipotecaria establece que para inscribir o anotar títulos por 
los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás 
derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el 
derecho  de  la  persona  que  otorgue  o  en  cuyo  nombre  sean  otorgados  los  actos 
referidos.
El artículo 1227 del Código Civil establece que la fecha de un documento privado no 
se contará respecto de terceros sino desde el día en que hubiese sido incorporado o 
inscrito en un registro público, desde la muerte de cualquiera de los que lo firmaron, o 
desde el día en que se entregase a un funcionario público por razón de su oficio.
Parte dispositiva. s
En consecuencia se suspende la inscripción de la precedente escritura, por no ser  w.
posible la inscripción de las fincas y participaciones de fincas cuya inscripción se solicita,  57ww
cnoi mpoor  choenrseenccuiae ndceia  ddoeñ ala  Mel.e Rva.,c icóonm ao  ppúabrleiccoe  dqeu leo sr edsoucltuam deenlt oost oprrgivaamdioesn,t oa lp criamreecroe,r  enli 
Cseogmupnadñoí ad ed efe Jcehsaú fse heanc liae netlee vcaocniófonr.me al artículo 1227 del Código Civil, y no intervenir la  BOE-A-cable e
Contra la precedente nota de calificación (…)
Parla, 8 de agosto de 2.019. El Registrador (firma ilegible y sello del Registro con el 
nombre y apellidos del registrador).»
III
Contra la anterior nota de calificación, don C. L. D. A., interpone recurso en virtud de 
escrito de fecha 9 de septiembre de 2019 en el que resumidamente señala lo siguiente:
«Los fundamentos de derecho en los que se basa la comunicación de defectos son 
dos:
1.º- El primero se basa en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, que indica que para 
inscribir o anotar títulos por los que se transmita el dominio y demás derechos reales 
sobre inmuebles, debe constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona 
que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos.
Pues bien, de acuerdo con los dos documentos privados de compraventa, que son 
los que se quieren inscribir en el Registro, las personas que transmiten la propiedad son: 
respecto al primero doña C. y respecto al segundo doña R. Ambas personas cumplen el 
requisito que indica el ya mencionado artículo 20 LH, pues como reconoce el propio 
Registro de Parla en los Antecedentes de Hecho, las fincas objeto de transmisión están 
inscritas en el Registro por herencia de doña M. L. a favor de R. y C. Si bien es cierto 
que la inscripción en el Registro contiene una sustitución fideicomisaria a favor de la 
Compañía de Jesús, se trata de un fideicomiso residual y por tanto las fincas sólo 
pasarían a la Compañía de Jesús al fallecer R. y C. siempre y cuando éstas no las 
hubieran transmitido antes por acto inter vivos, situación esta última que tuvo lugar, 
prueba de ello son los dos documentos privados de compraventa que se pretenden 
inscribir.
2.º- El segundo defecto se fundamenta en el artículo 1227 del Código Civil que 
establece que la fecha de un documento privado no se contará respecto de terceros sino 
desde el día en que hubiese sido incorporado o inscrito en un registro público, desde la 
muerte de cualquiera de los que firmaron, o desde el día en que se entregase a un 
funcionario público por razón de su oficio.
Por  consiguiente,  considerando  las  tres  situaciones  que  establece  el  artículo 
mencionado, la primera que se produce respecto a los dos documentos de compraventa 
privados  que  se  pretenden  inscribir  es  el  fallecimiento  de  un  firmante.  Por  tanto 
entendemos, de acuerdo con el artículo 1227 del Código civil, que la fecha del primer 
contrato privado es el 8 de enero de 2002, fecha en la que fallece la fiduciaria y firmante 
doña C., y que la fecha del segundo contrato, donde aparece la firma de don P. D. A., en 
su condición de apoderado de doña R. en virtud de poder otorgado en Madrid, el 
veintinueve de noviembre de 1999, ante el Notario don J. M. Rovira Perea, es el 28 de 
julio de 2006, fecha del fallecimiento de la fiduciaria y poderdante R.
En consecuencia esta parte no comparte la posición del Registro de Parla por los 
siguientes motivos:
En  primer  lugar  consideramos  que  habiendo  solicitado  la  inscripción  de  dos 
documentos privados, el registro debería haber accedido a inscribir el primero puesto 
que en la Comunicación de defectos expedida no hace referencia a ningún impedimento  e
que imposibilite la inscripción del primer contrato en el Registro. bo
Por otra parte, respecto del segundo documento que esta parte pretende inscribir, si  57ww
bfeiecnh ae sfe chiaecrtioe nqteu ec oenl fRoermgies traol  adretí cPualrola 1 e2n2 7la d Pela Crteó dDigisop Cosivitiilv, ae sn iaeúgna  mquáes  eclo cnocnlutryaejnot ete nqguae 
ncoom sper aavleegnutae  eranz óenl  mailsgmunoa d qíau ed eiml qpuidea  dparteas uemstier  qy upeo dr otann Pto.  Des. tAan. dfiorm vóig eeln dteo ceul mpoednetor  ddee 
representación que doña R. le confirió.»
IV
El registrador suscribió informe el día 3 de octubre de 2019 y elevó el expediente a 
este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 667, 675, 715, 739, 743, 767, 773, 774 y siguientes, 786, 792, 
793 y 1284 del Código Civil; 18 y 19 bis de la Ley Hipotecaria, y las Resoluciones de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado de 18 de enero de 2010, 19 de 
octubre de 2015 y 19 de abril y 20 de julio de 2017.
1.  Se discute en este expediente si es o no inscribible una escritura de aceptación 
de herencia y elevación a público de documento privado de compraventa. Son hechos 
relevantes para la resolución del presente expediente, los siguientes:
– Las fincas constan inscritas a nombre de doña C. y doña M. R. D. A. por mitades 
indivisas, por legado de su hermana doña M. L. D. A. en cuya inscripción consta lo 
siguiente: «Las fincas de la testadora y las que le pudiesen corresponder en Torrejón de 
Velasco o en otro lugar, las deja a sus hermanas doña C. y doña M. R. para que las 
disfruten durante sus vidas sin facultad de disponer de ellas por causa de muerte, y si no 
las hubiesen enajenado por acto entre vivos, a su fallecimiento pasarán a la Compañía 
de Jesús representada por la Casa de los Padres Jesuitas de (…) Madrid, para que con 
ellas puedan atender a la Misión del Japón y para misas por los padres de la testadora, 
por su hermana L. y por ella misma».
– En la herencia que se formaliza, se elevan a público dos documentos privados: a) 
en el primer documento privado fechado el día 28 de noviembre de 2000, doña C. D. A. 
vende a su hermana doña M. R. D. A., representada por don P. J. D. M., según se dice 
en virtud de escritura de poder autorizada ante el notario de Madrid del Joaquín Rovira 
Perea el día 29 de noviembre de 1999, las indicadas fincas, por un precio que se dice 
pagado en metálico efectivo, constando las firmas que parecen ser de doña C. D. A. y 
don P. J. D. M., y b) en el segundo documento privado fechado el día 2 de marzo 
de 2005, don P. J. D. M., en nombre y representación de doña M. R. D. A., en uso del 
mismo poder antes expresado, vende las expresadas fincas por terceras e iguales partes 
indivisas a don A. D. M., don C. L. D. M. y al mismo indicado don P. J. D. M., por un 
precio que se dice pagado, en efectivo metálico.
– Doña C. D. A. falleció en Madrid, el día 8 de enero de 2002, en estado de soltera y 
sin descendientes, habiendo otorgado testamento ante el notario de Madrid, don Rafael 
Benzo Mestre, el día 2 de febrero de 1996, por el que instituyó heredera a su hermana 
doña M. R. D. A.
– Doña M. R. D. A. falleció en El Escorial el día 28 de julio de 2006, soltera y sin 
descendencia, habiendo otorgado testamento ante el notario de Madrid, don Agustín de 
Diego Isasa, el día 17 de diciembre de 2003, por el que instituyó herederos a sus tres 
sobrinos don A., don C. L. y don P. J. D. M.
El registrador suspende la inscripción por no ser posible la inscripción de las fincas y 
participaciones de fincas cuya inscripción se solicita, ni por herencia de doña M. R. D. A., 
como  parece  que  resulta  del  otorgamiento  primero,  ni  como  consecuencia  de  la 
elevación  a  público  de  los  documentos  privados,  al  carecer  el  segundo  de  fecha 
fehaciente conforme al artículo 1227 del Código Civil, y no intervenir la Compañía de  e.
Jesús en la elevación, estando las fincas sujetas a fideicomiso de residuo. w.b
El recurrente señala que, sí es posible la inscripción, ya que no es necesario el  57ww
pcoonr staennttoim, ileans tofin dcea sl as óCloo mpapsaañrííaa nd ea  Jlae sCúosm, ppoarñqíuae d ese J etrsaútas  adle f aulnle cfiedre idcooñmai sCo.  rye sdiodñuaa lM y,. 
Rsi.t uDa.c iAó.n,  esisetma púrlteim ya c quuaen dtuov éos ltuagsa nr.o P laruse hbuab dieer aenll ot rsaonns mloisti ddoo sa ndtoecsu pmoer natcotso  pírnivteard voisv odse, 
compraventa que se pretenden inscribir, mediante su elevación a público. Y además los
documentos privados sí tienen fecha fehaciente conforme al artículo 1227 del Código 
Civil, ya que se ha producido el fallecimiento de un firmante.
2.  El recurso no se puede estimar. El artículo 1227 del Código Civil efectivamente 
determina la fehaciencia de la fecha de los documentos privados, en los supuestos que 
se contemplan en dicho precepto, diciendo que «la fecha de un documento privado no se 
contará respecto de terceros (…)»; pero la concurrencia de dichos supuestos no atribuye 
a los documentos privados ninguna presunción de autoría, ni de capacidad, ni de validez 
de los mismos, requisitos que pueden ser obviados cuando los únicos interesados son 
los mismos firmantes de su elevación a público o de sus herederos, en cuanto ellos sean 
los únicos y exclusivos interesados.
Sin  embargo,  existiendo  terceros  interesados,  como  ocurre  en  el  presente 
expediente, en el que existe una sustitución fideicomisaria de residuo a favor de la 
Compañía de Jesús, que puede resultar perjudicada por la existencia y validez del 
documento privado, será preciso que dicho interesado admita su autoría y validez o, en 
su defecto, se inste el correspondiente proceso judicial con demanda al interesado, como 
posible perjudicado, en el que quede indubitadamente reconocida la autoría, capacidad y 
validez del contrato privadamente documentado. Además, en el presente caso, en el 
segundo de los contratos de compraventa elevado a público, quien firmó el contrato, 
según se aprecia en el documento aportado, no fue doña M. R. D. A., sino don P. J. D. 
M., en su propio nombre como comprador y en uso de poder de su citada tía como 
vendedora, por lo que ni siquiera se cumpliría respecto de este contrato el requisito 
primario del fallecimiento de uno de los firmantes, para que la fecha se tenga por 
fehaciente, como expresa y literalmente dice el artículo 1227 del Código Civil («(…) 
desde la muerte de cualquiera de los que lo firmaron (…)»).
Esta es una diferencia esencial respecto de las escrituras públicas, por cuanto éstas, 
conforme al artículo 1218 del Código Civil hacen prueba «(…) del hecho que motiva su 
otorgamiento  y  de  la  fecha  de  éste  (…)»;  conforme  al  artículo  319  de  la  Ley  de 
Enjuiciamiento Civil «(…) los documentos públicos comprendidos en los números 1.º 
a 6.º del artículo 317 harán prueba plena del hecho, acto o estado de cosas que 
documenten, de la fecha en que se produce esa documentación y de la identidad de los 
fedatarios y demás personas que, en su caso, intervengan en ella»; y conforme al 
artículo 17 bis de la Ley del Notariado «(…) b) Los documentos públicos autorizados por 
Notario en soporte electrónico, al igual que los autorizados sobre papel, gozan de fe 
pública y su contenido se presume veraz e íntegro de acuerdo con lo dispuesto en esta u 
otras leyes».
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de 
calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble 
en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del 
juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley 
Hipotecaria.
Madrid,  20  de  diciembre  de  2019.–El  Director  General  de  los  Registros  y  del 
Notariado, Pedro José Garrido Chamorro.