BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 59 Miércoles 10 de marzo de 2021 Sec. III.   Pág. 27770
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
3736 Resolución de 18 de febrero de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la 
registradora de la propiedad interina de Torrent n.º 1 a inscribir un decreto de 
adjudicación y el correspondiente mandamiento de cancelación dictados en 
un procedimiento judicial de ejecución directa de bienes hipotecados.
En el recurso interpuesto por don P.G.G., como abogado en representación de 
Altamira Santander Real Estate, SA, contra la negativa de la registradora de la propiedad 
interina de Torrent número 1, doña María Consuelo Ribera Pont, a inscribir un decreto de 
adjudicación  y  el  correspondiente  mandamiento  de  cancelación  dictados  en  un 
procedimiento judicial de ejecución directa de bienes hipotecados.
Hechos
I
En el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Torrent se tramitó procedimiento de 
ejecución hipotecaria 1064/2010, seguido contra Proinovo ECC, S.L. sobre varias fincas 
hipotecadas, entre ellas las registrales 72387 y 72389, las cuales, antes de iniciarse el 
procedimiento  se  encontraban  inscritas  a  nombre  de  Patrimonial  de  Edificaciones 
Villareal, S.L., que tiene la cualidad de tercer poseedor porque no se ha subrogado en la 
responsabilidad personal derivada de la deuda garantizada por la hipoteca. Con fecha 13 
de octubre de 2014 se dictó decreto de adjudicación en favor de la Entidad ahora 
recurrente.
II
Testimonio  del  citado  decreto,  junto  con  el  correspondiente  mandamiento  de 
cancelación, se presentó en el Registro de la Propiedad de Torrent número 1, siendo 
objeto de calificación en los siguientes términos: «Fundamentos de derecho: En ejercicio 
de las facultades de calificación de los documentos judiciales otorgadas al registrador de 
los artículos 18. 19 y 100 de la Ley Hipotecaria y 100 de su Reglamento: Vistos los 
art. 132.1 de la Ley Hipotecaria y art 685.1, 686 y 688.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. 
En particular, la doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado 
exigencia de que el tercer poseedor sea demandado y requerido de pago o notificado, en 
Resoluciones  de  la  Dirección  General  de  los  Registros  y  del  Notariado,  de 
fechas 13/9/2012, 14/2/2014, 10/4/204, 20/11/2014, 11/9/2015 y 11/11/2015, que ha 
cristalizado  en  la  siguiente  forma  de  calificar  el  decreto  por  parte  del  registrador, 
distinguiendo entre los siguientes supuestos: 1.º) Si la inscripción del tercer poseedor fue 
posterior a la expedición de certificación de cargas se inscribiría sin necesidad de ningún 
otro requisito. 2.º) Si la fecha inscripción del tercer poseedor es posterior a la fecha de 
interposición de la demanda pero anterior a la expedición de la certificación de dominio y 
cargas, el decreto se inscribirá si de él resulta que el tercer poseedor fue notificado de la  e.e
existencia del proceso de ejecución, conforme a lo previsto en el artículo 689 de la Ley  b
de Enjuiciamiento Civil, es decir, tras la expedición de la certificación para el proceso se  36ww
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respecto de quien tiene inscrito su título adquisitivo, pues el procedimiento de ejecución
hipotecaria  no  puede  desarrollarse  a  espaldas  del  titular  registral,  como  aquí  ha 
sucedido,  al  serlo  con  anterioridad  al  inicio  del  proceso  de  ejecución  hipotecaria". 
Encontrándonos en este último supuesto, el artículo 685.1 de la Ley de Enjuiciamiento 
Civil indica que: "La demanda ejecutiva deberá dirigirse frente al deudor, y en su caso, 
frente al hipotecante no deudor, o frente al tercer poseedor de los bienes hipotecados, 
siempre que este último hubiese acreditado al acreedor la adquisición de dichos bienes". 
Así el artículo 686 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que "en el auto por el que 
se autorice y despache la ejecución se mandará requerir de pago al deudor y, en su 
caso, al hipotecante no deudor o al tercer poseedor contra quienes se hubiere dirigido la 
demanda, en el domicilio que resulte vigente en el Registro". Por lo que constando 
acreditado que tanto la adquisición como la inscripción se produjo con anterioridad a la 
interposición de la demanda, en atención al derecho fundamental de la tutela judicial 
efectiva prevista en el artículo 24.1 de la Constitución Española, y siguiendo la doctrina 
del Tribunal Constitucional y la Dirección General de los Registros y del Notariado, en 
consonancia con el artículo 132.1 de la Ley Hipotecaria, resulta en este caso que debió 
dirigirse la demanda contra dicho tercer poseedor y también debió ser requerido de pago 
en el auto por el que se despachó la ejecución, de fecha 28 de Noviembre de 2011, no 
pudiendo convalidarse por la posterior notificación al tercer poseedor de fecha 29 de 
Octubre de 2013, en la que se le requería de pago. Acuerdo: En su virtud y considerando 
el expresado defecto de carácter subsanable, suspender la inscripción del documento 
que  precede.  (...).  Torrent,  a  dieciséis  de  noviembre  del  año  dos  mil  veinte.  La 
registradora interina: María Consuelo Ribera Pont.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don P.G.G., en representación de Altamira 
Santander Real Estate, SA, interpuso recurso ante esta Dirección General atendiendo a 
los siguientes argumentos: «Primero.  El señor registrador de la propiedad de Torrente 1 
califica negativamente el documento de adjudicación dictado por el Juzgado a favor de 
mi mandante, decreto de adjudicación n.º 595/2014 de fecha 13 de octubre de 2014, en 
calidad de cesionario de las fincas subastadas, si bien, y únicamente, referido a la 
inscripción de las fincas registrales 72.387 y 72.389 al considerar que, constando las 
dichas fincas inscritas a favor de tercero, distinto del deudor, debió ser demandado y 
requerido de pago en el mismo auto en el que se despachó ejecución. Todo ello en 
consonancia  con  el  artículo  132.1  de  la  Ley  Hipotecaria:  A  los  efectos  de  las 
inscripciones y cancelaciones a que den lugar los procedimientos de ejecución directa 
sobre los bienes hipotecados, la calificación del Registrador se extenderá a los extremos 
siguientes: 1.º Que se ha demandado y requerido de pago al deudor, hipotecante no 
deudor y terceros poseedores que tengan inscritos su derecho en el Registro en el 
momento  de  expedirse  certificación  de  cargas  en  el  procedimiento.  Sustenta  su 
calificación el señor registrador en el citado artículo de la Ley Hipotecaria y considerando 
que  con  el  fin  de  cumplir  la  exigencia  del  litisconsorcio  pasivo  necesario  se  hace 
necesario demandar al tercer poseedor al objeto de que el procedimiento de ejecución 
hipotecaria no se desarrolle a espaldas del titular registral de las fincas objeto de 
ejecución. A nuestro entender la interpretación que realiza el señor registrador resulta 
desacertada y, dicho con los debidos respetos, no ajustada a derecho puesto que mi 
mandante solo tuvo conocimiento de que las fincas en cuestión fueron transmitidas por el 
deudor hipotecario y original titular de las mismas, la entidad Proinovo ECC, S.L., a favor  s
de tercero, la mercantil Patrimonial de Edificaciones Villareal, S.L., una vez iniciada la  e.
ejecución y cuando se expidió el certificado de dominio y cargas de las mismas. La  w.
valoración del señor registrador se lleva a cabo sin considerar una cuestión esencial que  36ww
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presentación de la demanda de ejecución, conforme las exigencias el artículo 685.1 de la 
Ley Procesal Civil. Como antecedentes y para debido conocimiento de los hechos 
debemos reseñar que las fincas en cuestión fueron adjudicadas a la entidad Altamira 
Santander Real Estate, S.A. mediante decreto dictado por este juzgado de fecha 10 de 
octubre de 2014. Decreto de adjudicación que devino firme en su momento sin que el 
mismo haya sido objeto de recurso. Se acompaña copia del decreto de adjudicación y 
del acta de cesión de remate. Ante la negativa del señor registrador de la propiedad de 
Torrente 1 de proceder a la inscripción de las fincas, se solicitó al juzgado y se adicionó 
por este, el Decreto de adjudicación en la que se hacía constar que a los efectos del 
artículo 685 de la LEC y 132.1 de la Ley Hipotecarla se tiene por requerido al tercer 
poseedor de las fincas adjudicadas, la mercantil Patrimonial de Edificaciones Villareal, 
S.L., mediante diligencia de ordenación de fecha 29 de octubre de 2013 por cuanto 
mediante dicha resolución fue notificado del procedimiento y formalmente requerido para 
el pago de las responsabilidades por las que respondían las fincas inscritas a su nombre, 
constando que no se cumplimentó por dicha mercantil el requerimiento efectuado. Se 
acompaña como documento 3 copia de dicha resolución. Así las cosas, no resultó 
posible hacer constar el requerimiento de pago al tercer poseedor en el propio auto de 
ejecución puesto que fue a posteriori cuando se tuvo conocimiento de la transmisión a 
favor  de  tercero  de  las  fincas  objeto  de  ejecución.  Segundo.–Para  la  adecuada 
resolución del presente recurso es necesario efectuar una cronología de los hechos para 
determinar si el tercer poseedor de las fincas debió ser requerido y demandado en el 
mismo  auto  de  ejecución,  conforme  el  artículo  685  de  la  LEC  o,  si  conforme  las 
previsiones del artículo 689 de la LEC, la notificación practicada por la autoridad judicial 
a dicho tercer poseedor debe considerarse como el efectivo requerimiento al mismo con 
las facultades que le otorga el artículo 622 de la LEC. Constituye el título del que trae 
causa la presente ejecución, de los expresamente previstos en el artículo 517.2. º de la 
LEC en relación con el 685 del mismo cuerpo legal, la escritura de préstamo con 
garantía hipotecaria formalizada en fecha 22 de diciembre de 2006 otorgada por Banco 
Santander y la mercantil Proinovo ECC, S.L. en calidad de prestataria y propietaria de 
las fincas hipotecadas, n.º 3772 del protocolo notario de Aldaia, Manuel González-
Lliberos. Así se hace constar en el Expositivo primero de la escritura al manifestar que: 
Proinovo, S.L. en propietaria en pleno dominio y libre disposición de las fincas que 
seguidamente se describen: entre otras, las fincas número 72.387 y 72.389. Por tanto, 
de dicho título, que es por el cual se ejecuta el préstamo y las fincas prestadas en 
garantía del mismo, únicamente se puede concluir que la titular y poseedora de las 
fincas  es  la  mercantil  Proinovo  ECC,  S.L  En  el  presente  caso  se  acompaña  a  la 
demanda el título debidamente inscrito en el Registro de la Propiedad, sin que con 
anterioridad  a  la  presentación  de  la  misma  mi  mandante  haya  tenido  acceso  a  la 
inscripción registral del mismo, teniendo únicamente constancia de que todas las fincas 
hipotecadas  quedaban  Inscritas  a  nombre  de  la  prestataria,  deudora  e  hipotecante 
ejecutada. Dicha escritura de préstamo solo indica, al hacer referencia al título por el cual 
le pertenecen las fincas a Proinovo. S.L. que le pertenecen por accesión por obra según 
resulta de la escritura de declaración de obra nueva en construcción y división horizontal 
autorizada por mí –el notario–  el día de hoy; el solar es el resultante de la agrupación de 
otros dos según resulta de la aludida escritura de declaración de obra nueva, las cuales 
fueron  adquiridas,  una  de  287'60  m2  por  compra  a  la  mercantil  Promociones 
Villareal 1968, S.L. y otra de 362'9B m2 por compra a la mercantil Patrimonial de 
Edificaciones  Villareal,  S.L.  en  escritura  autorizada  por  mí  el  día  de  hoy.  Dicha  s
constancia que se dejó en la escritura del préstamo que se ejecuta, que tenía por objeto  oe.
como es normal acreditar el título por el cual Proinovo ECC, S.L. es propietaria de las  w.
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de accesión a que se hace referencia. Buena muestra de ello es que en la escritura de
préstamo no se hace mención alguna a que ciertas fincas hubieran sido transmitidas a  Bc
tercero. No hay rastro alguno de intervención en la misma, en la escritura de préstamo, 
de la mercantil Patrimonial de Edificaciones Villareal, S.L. Resulta cierto y acreditado que 
la hipoteca que se ejecuta es anterior a la transmisión de las fincas, puesto que en el 
título  consta  que  las  mismas  son  propiedad  de  Proinovo  ECC,  S.L.  y  que  Banco 
Santander no tuvo intervención ni participación en la venta de los solares iniciales ni en 
la venta de las fincas, que como hemos reiterado, no consintió ni acepto a efectos de la 
hipoteca  constituida.  Tal  y  como  consta  en  la  escritura  objeto  de  ejecución  en  la 
diligencia de presentación expedida por el señor registrador de la propiedad de Torrent 1 
de fecha 1 de marzo de 2007 e incorporada a la misma, únicamente encontramos 
referencia y constancia de la presentación de la escritura de préstamo en fecha de 22 de 
diciembre de 2006, fecha de su otorgamiento, sin que se haga mención alguna a la 
transmisión de finca alguna. Tal y como se desprende de la certificación de dominio y 
cargas  expedida  por  el  Registro  de  la  Propiedad  las  escrituras  de  venta  de  las 
fincas 72.387 y 72.389 son inscritas en 12 de marzo de 2007, meses después. Escritura 
en la que Banco Santander no tuvo intervención. A mayor abundamiento la propia 
certificación de dominio y cargas no solo no contiene referencia alguna a la subrogación 
por parte de Patrimonial de Edificaciones Villareal, S.L. en el préstamo otorgado por el 
Banco a Proinovo ECC, S.L. sino que la propia certificación hace referencia a que las 
fincas  están  hipotecadas  a  favor  de  Banco  Santander  y  que  el  domicilio  para 
notificaciones es el de la mercantil Proinovo ECC, S.L (Aldaya, calle […]). Se acompaña 
como documento 4 escritura de préstamo y como documento 5 certificación de dominio y 
cargas. Nuevamente no hay rastro alguno de la subrogación de la sociedad Patrimonial 
de Edificaciones Villareal, S.L. lo cual resulta impeditivo a mi mandante de que la 
demanda se dirigiera contra la misma y por tanto que en el auto de ejecución se 
requiriera de pago a la misma. El Banco ha dado siempre estricto cumplimiento a las 
exigencias procesales y exacto cumplimiento al artículo 685.1 de la LEC por cuanto la 
demanda se ha dirigido contra el deudor. No se pudo dirigir la demanda contra el tercer 
poseedor puesto que este último no ha acreditado ni notificado al acreedor la adquisición 
de los bienes hipotecados. Por el contrario, el Banco, y evidentemente el propio Juzgado 
ejecutante, sí ha dado exacto cumplimiento a las previsiones del artículo 689.1 de la LEC 
por cuanto una vez se ha tenido conocimiento del tercer poseedor se ha procedido 
conforme exige dicho precepto, notificando la demanda y requiriendo el pago de las 
sumas garantizadas mediante las fincas prestadas en garantía. Por todo lo anterior la 
demanda inicial y el consecuente auto de ejecución y requerimiento de pago no podía 
dirigirse al tercer poseedor. Siendo por tanto que el requerimiento efectuado a dicho 
tercer  poseedor,  acordado  mediante  la  diligencia  de  ordenación  de  29  de  octubre 
de 2013, resulta ajustado a derecho dándose cumplimiento a las exigencias legales y 
procesales. Solo al momento de expedirse la certificación de dominio y cargas de las 
fincas hipotecadas, y nunca antes, mi mandante tuvo conocimiento de la transmisión de 
las fincas. Puesto que como hemos reiterado el Banco no intervino en ningún caso en la 
venta de las fincas, ni ha consentido la subrogación de tercero en el préstamo ejecutado. 
Siendo que la mercantil Patrimonial de Edificaciones Villareal, S.L. ni en el momento de 
ser requerida, ni en ningún momento posterior a la adjudicación de las fincas a mi 
mandante, ha acreditado en modo alguno que comunicara al Banco la adquisición de 
estas. Tampoco consta que el Banco haya tenido fehaciente conocimiento de que las 
fincas hubieran pasado a ser propiedad de tercero, ni que la adquirente se subrogara en 
el préstamo objeto de ejecución. Y no tuvo conocimiento puesto que nunca se comunicó. 
De todo lo anterior, documentalmente acreditado, solo resulta que Banco Santander tuvo  s
conocimiento de la existencia de un tercer poseedor al momento de la expedición de la  oe.
certificación  de  dominio  y  cargas,  que  nunca  antes  tuvo  conocimiento  de  la  dicha  w.
circunstancia y que por tanto resultaba imposible para el Banco dar cumplimiento a las  36ww
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expedida  por  el  propio  Registro,  indicio  alguno  de  que  la  mercantil  Patrimonial  de 
Edificaciones Villareal, S.L notificara o comunicara al acreedor hipotecario la adquisición 
de  los  bienes,  conforme  el  último  inciso  del  artículo  685.1  de  la  LEC,  ni  que  se 
subrogara, ni el Banco lo consintiera, en el préstamo objeto de ejecución. Esta cuestión 
se resuelve por don Vicente Magro Servet, Magistrado de la Audiencia Provincial de 
Madrid, el cual, planteado el supuesto de que una vez expedida la certificación de 
dominio y cargas que previene el artículo 688 de la LEC, y de la misma se desprenda 
que exista un titular registral, distinto del deudor, contra el que no se haya dirigido la 
demanda y, por tanto, no conste en autos que haya sido requerido de pago, quién debe 
notificar la existencia del procedimiento a aquel titular registral. Según su acertado 
criterio hace expresa remisión a las previsiones del artículo 689 de la LEC que prevé los 
supuestos en que de la certificación de dominio se desprenda la existencia de un nuevo 
titular registral que no haya sido requerido de pago. Y en este caso se establece que la 
notificación (que no requerimiento de pago) la efectuará el Tribunal para que pueda el 
tercero, si le conviene, intervenir en la ejecución conforme el artículo 662 de la LEC o 
satisfacer el importe del crédito. Pues bien, el Juzgado ejecutante y tal y como consta en 
autos, mediante diligencia de ordenación de 29 de octubre de 2013, acuerda: dada 
cuenta de que en la certificación de cargas aportada a los autos consta que las fincas 
número 72.387 inscrita en el tomo 3028, libro 1389 de Torrent, folio 28 inscripción 3 del 
Registro de la Propiedad n.º 1 de Torrent y número 72.389 inscrita en el tomo 3028, 
libro 1389 de Torrent, folio 31 inscripción 3 del Registro de la Propiedad n.º 1 de Torrent 
fueron transmitidas por la ejecutada Pronovo ECC S. L por compra a la mercantil 
Patrimonial de Edificaciones Villareal S.L. con domicilio en Paterna Calle (…), se acuerda 
notificar la existencia de este procedimiento a la entidad Patrimonial de Edificaciones 
Villareal S.L. para que si a su derecho conviniere en un plazo de diez días libere las 
fincas de las que son titulares satisfaciendo el principal intereses y costas dentro de los 
límites de responsabilidad a que esté sujeto las fincas de las que son titulares, de 
conformidad con el artículo 662 de la LEC. Es decir, no teniendo constancia la ejecutante 
de la transmisión de las fincas y solo habiendo advertido la misma, y por tanto de la 
existencia del tercer poseedor, una vez verificada la certificación de dominio y cargas 
expedida por el Registro de la Propiedad, y conforme las exigencias de la LEC, se 
procede a la notificación de la demanda conforme exige el artículo 689 de la Ley 
Procesal. Solo hay constancia del escrito presentado por el tercer poseedor, de fecha 26 
de diciembre de 2013, dejando constancia de que fueron efectivamente notificados 
conforme las exigencias procesales. Documento 6. El hecho de que el título a favor del 
tercero estuviera inscrito con anterioridad a la presentación de la demanda no desvirtúa 
en modo alguno que la misma haya sido interpuesta y tramitada dando cumplimiento a 
todas las exigencias procesales, cuando a mayor abundamiento el tercer poseedor 
nunca comunicó a mi mandante ser el nuevo titular de las fincas. En ningún caso la 
presente ejecución se ha tramitado, como dice el señor registrador, de espaldas al titular 
registral. Como ya hemos reiterado ni se comunicó que fuera el adquirente de las fincas, 
ni que se subrogara en el préstamo –no consta consentimiento en este sentido por mi 
mandante– dichos actos fueron privados entre las partes otorgantes sin que el Banco 
hipotecante  tuviera  participación  alguna  en  los  mismos,  lo  cual  le  impidió  conocer 
efectivamente  la  existencia  de  un  tercer  poseedor,  que  adquirió  dicha  condición  a 
posteriori del otorgamiento del título que se ejecuta. El Banco, y se puede afirmar que 
también el juzgado ejecutante, ha cumplido con todas las exigencias que le impone el 
procedimiento de ejecución hipotecaria, habiendo salvaguardado en todo momento el  s
interés, derechos y garantías del tercer poseedor, habiendo cumplido todos los trámites  oe.
legales  que  determinan  la  efectiva  notificación  al  tercero  poseedor  de  la  presente  w.
ejecución. Fue notificado de la existencia de la demanda y requerido de pago. Tercero.– 36ww
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caso de ejecución hipotecaria dicha publicidad y la visibilidad del tercer poseedor surge 
en el momento de la expedición por el señor registrador de la certificación de dominio de 
las fincas hipotecadas, y no con anterioridad. Y en este caso debemos reiterar que el 
conocimiento de la existencia de un tercer poseedor solo nace al momento de expedir 
dicha certificación de dominio, evidentemente posterior a la presentación de la ejecución. 
La normativa procesal no exige que previamente a la presentación de la demanda de 
ejecución deba el ejecutante asegurarse de a quién corresponde la titularidad de las 
fincas  cuya  ejecución  se  pretende.  De  hecho,  la  Ley  Procesal  Civil  establece  la 
regulación específica para la ejecución de los bienes hipotecados. Y precisamente en su 
ya reiterado artículo 689 regula el supuesto de que en la certificación de dominio y 
cargas apareciera un titular del dominio que no haya sido requerido de pago. Y el 
artículo 685.2 de la Ley procesal establece los documentos que se deben acompañar a 
la demanda, entre los que se establece el título inscrito. Y de dicho título inscrito, del que 
se  desprende  que  las  fincas  hipotecadas  están  inscritas  únicamente  a  favor  de  la 
prestataria, no resulta posible advertir la existencia de terceros poseedores. De ahí que 
la  propia  LEC  resuelva  esta  cuestión,  por  la  posible  transmisión  de  las  fincas 
hipotecadas a terceros, mediante el artículo 689 de la LEC. No existe indefensión del 
tercer poseedor, puesto que este fue el que incumplió la exigencia que le impone el 
artículo 685.1 de la LEC, que indica que la demanda será dirigida frente al tercer 
poseedor, siempre que este último hubiese acreditado al acreedor la adquisición de los 
bienes hipotecados. Este precepto aclara de forma absoluta cuando procede la demanda 
contra el tercer poseedor y lo ciñe a los supuestos en que el tercer poseedor no solo 
haya comunicado, sino también acreditado al acreedor la adquisición de los bienes 
hipotecados. No puede entenderse acreditada ante el acreedor hipotecario la adquisición 
de las fincas por el tercero por la mera inscripción registral, sino que la misma vendrá 
acreditada, a los efectos procesales de la ejecución hipotecaria, únicamente al momento 
de la expedición de la certificación de dominio de la finca hipotecada. El efecto erga 
omnes que despliega la inscripción registral solo opera en el momento previsto en los 
artículos 688 y 689 de la LEC. Y por ello la entidad acreedora no puede conocer la 
adquisición efectuada por el tercer poseedor por el mero hecho de la inscripción, si por 
este no se la notifica la adquisición como viene a exigir el artículo 685.1 de la LEC. No 
constando como ya se ha dicho y acreditado dicha notificación a mi mandante como 
acreedor y solo desprendiéndose de la preceptiva certificación de dominio expedida por 
el Registrador de la Propiedad la existencia del tercer poseedor, no resulta posible la 
indefensión del tercero, ni puede considerarse defectuosa la relación jurídico-procesal 
inicialmente constituida entre ejecutante y deudor. El artículo 130 de la Ley Hipotecaria 
establece que: El procedimiento de ejecución directa contra los bienes hipotecados sólo 
podrá ejercitarse como realización de una hipoteca inscrita, sobre la base de aquellos 
extremos contenidos en el título que se hayan recogido en el asiento respectivo. Es 
decir, teniendo en consideración los extremos contenidos en el título. Si del título se 
deprende que las fincas constan inscritas a favor del deudor, es frente a este contra el 
que se debe instar la ejecución. Y dichos extremos son los que se recogieron en el 
asiento de inscripción de la hipoteca. Es decir, que la deudora era la única titular de las 
fincas prestadas en garantía. Los hechos posteriores a la inscripción de la hipoteca, si no 
son comunicados a la ejecutante conforme el artículo 685 de la LEC, no pueden ser 
conocidos a priori. Y por tanto eximen a la demandante de la obligación de instar la 
demanda inicial contra un tercer poseedor que resulta desconocido. Por todo lo anterior, 
y  conforme  se  deja  acreditado,  el  procedimiento  de  ejecución  ha  dado  exacto  s
cumplimiento a las previsiones y exigencias de la LEC. Por tanto, procede a los efectos  oe.
jurídico-procesales, dar por efectivamente cumplimentado el requerimiento de pago al  w.
tercer poseedor conforme las exigencias del artículo 689 de la LEC, así como las  36ww
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la  finca  hipotecada.  Porque  el  tercer  poseedor  no  es  deudor  de  mi  mandante,  ni 
hipotecante no deudor. Es mero poseedor y titular de las fincas, a lo cual no ha prestado 
consentimiento mi mandante y frente al cual el acreedor solo tiene acción como lo que 
es, poseedor de finca hipotecada por tercero en garantía de obligaciones de tercero. Y 
frente a ello y conforme la LEC no tiene más acción que someterse a la carga real que 
grava el bien sobre el que ostenta la titularidad. Así pues, la sentencia del Tribunal 
Supremo de 20 de diciembre de 1999 tiene declarado que el tercer poseedor, haya o no 
inscrito su derecho en el Registro de la Propiedad, solo si ha puesto su adquisición en 
conocimiento de la parte acreedora, debe ser requerido de pago. Dicha sentencia hace 
unas consideraciones previas sobre el tercer poseedor de la finca hipotecada diciendo 
que en puridad dicho tercero también denominado tercer adquirente, según la doctrina, 
es aquel que adquiere la propiedad del inmueble que hipotecó su transmitente, siendo 
pues, ajeno a la deuda que está garantizada con la hipoteca, aunque la finca responda 
de  esta  última.  Como  consecuencia  de  ello  el  tercer  poseedor  deberá  soportar  la 
ejecución  forzosa  y  la  realización,  por  consiguiente,  de  la  finca  que  adquirió,  no 
imponiéndosele  un  hacer  sino  un  "padecer''.  de  tal  modo  que.  en  realidad.  El 
requerimiento de pago que debe realizársele es más bien una notificación. Por eso su 
posición jurídica engendra unos derechos, como es, en especial, el de poder satisfacer la 
deuda reclamada, y si liberar la finca que adquirió. En este sentido la Resolución de la 
DGRN de 4 de marzo de 2009, dio idéntica virtualidad al requerimiento de pago de la 
regla 3.ª y a la notificación de la regla 5.ª del anterior artículo 131 de la LH. Y en idéntico 
sentido se pronunció la Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de diciembre de 1991 que 
declara: «Tuvo cabal conocimiento (el tercer poseedor) del juicio de ejecución hipotecaria 
que se seguía contra la finca de la que era titular registral mediante la notificación que le 
fue hecha de acuerdo con la regla 5.ª del artículo 131 LH (hoy artículo 689 de la LEC), 
teniendo así oportunidad de intervenir en el procedimiento en cuestión en defensa de sus 
intereses legítimos y ello con la misma extensión y facultades que si se le hubiera hecho 
el requerimiento de pago en la forma establecida en la regla 3.ª del citado artículo 131, 
por lo que sí dejó de acudir al juicio, no impidiendo la prosecución de este en la forma 
legalmente prevenida, a él solo es imputable, no derivándose de la sola omisión del 
requerimiento de pago de acuerdo con la mencionada regla 3.ª, lesión alguna real y 
efectiva para sus intereses, pues como dice la sentencia de 5 de febrero de 1991 de esta 
Sala "mal puede esgrimirse a favor de la pretendida indefensión una conducta procesal 
morosa o negligente en la liberación activa de las cargas que imponen las normas." Tal y 
como hemos reiterado y como consta en las presentes actuaciones el tercer poseedor, 
una vez notificado con arreglo a ley de la existencia del procedimiento únicamente 
compareció en el mismo en fecha de 10 de diciembre de 2013 para posteriormente no 
efectuar alegación u oposición alguna frente a la ejecución instada, mostrando total 
inactividad frente a la misma. En términos similares se expresa la resolución de la DGRN 
de fecha 8 septiembre de 2014, la cual, en su Fundamento de Derecho Cuarto, hace 
expresa referencia a los supuestos de falta de notificación por parte del tercer poseedor 
al acreedor de la adquisición de la finca hipotecada: En los casos en que no se hubiere 
acreditado al acreedor la adquisición de los bienes hipotecados en el momento de 
formular la demanda sino que hubiera inscrito su derecho posteriormente de modo que 
aparezca en la certificación registral, debe ser entonces (tras la expedición de dicha 
certificación  para  el  proceso)  cuando  se  le  deberá  notificar  la  existencia  del 
procedimiento. Y si como en este caso, el tercero no ha puesto en conocimiento del 
acreedor la adquisición del inmueble hipotecado, la única posibilidad que queda para que  s
sea notificado de la existencia del procedimiento es a la vista de la certificación de  oe.
dominio y cargas expedida por el registrador de la propiedad. Notificación que conforme  w.
el artículo 689.1 de la LEC debe ser realizada por la autoridad judicial, tal y como así ha  36ww
esindtoe reand oe ld per elas eenjetec upcrioócne ddeimniteron tdoe. lN porotifpicioa cpiróonc eadl itmericeenrt op,o psoere ldoo qr ugera, ceina su sao l ad ec usaul  qpuroepdiao 
ddeelr eacnhteor, iopro adrrtáíc iunltoe r1v3e1n idr es il alo L dHe, sseinao,  ntaom sboiléon e yn  elna  dseufbinaistitvaa,  ceonm lao  pdreocpíiaa  eejne clau crieógnl,a c 5o.nª   BOE-A-cable e
lo cual se entienden con él todas las actuaciones ulteriores, conforme preceptúa el 
artículo 662 de la LEC. Notificación diligentemente desplegada por la autoridad judicial, 
como en el presente caso, que soslaya la supuesto indefensión que se produce al tercer 
poseedor,  sin  que  se  le  prive  de  la  posibilidad  de  contradicción  que  le  otorga  el 
artículo 695 de la LEC. Tal y como se concluyó por los Registradores Mercantiles y de la 
Propiedad de España en su reunión de 10 de enero de 2001; "El tercer poseedor deberá 
ser notificado por el Juzgado de la existencia del procedimiento en el supuesto del 
artículo 689.1 de la LEC, esto es, cuando su existencia resulte de la certificación de 
domino y cargas expedida por el Registrador en cumplimiento de lo preceptuado en el 
artículo 688 de la LEC. Por ello consideramos que procede la inscripción de las fincas 
adjudicadas  a  mi  mandante,  fincas  registrales  72387  y  72389  del  Registro  de  la 
Propiedad de Torrente 1, declarando cumplimentados, por los motivos que se dejan 
expuestos, los trámites y requisitos jurídico-procesales necesarios para ello, interesando 
se ordene al señor registrador de la propiedad de Torrente 1 que proceda a la inscripción 
de las fincas indicadas a favor de la adjudicataria Santander Real Estate, S.A. A los 
motivos anteriores son de aplicación los siguientes: Fundamentos de derecho: I.–Permite 
el  recurso  gubernativo  el  art.  324  de  la  Ley  Hipotecaria,  que  establece  que  las 
calificaciones  negativas  del  registrador  podrán  recurrirse  potestativamente  ante  la 
Dirección General de Registros y del Notariado, en la forma y según los trámites que 
prevén  los  artículos  siguientes.  II.–Legitimación.  Concurre  legitimación  en  el 
compareciente, en su condición de apoderado de la mercantil adjudicataria de las fincas, 
al amparo de lo dispuesto en el art. 325, apartado a), de la Ley Hipotecaria, y de la 
recurrente en cuanto legítima titular de las fincas cuya inscripción se pretende. III.–El 
presente recurso se ha interpuesto dentro del plazo de un mes a contar desde la fecha 
de notificación de la calificación, y contempla los requisitos que a tal fin exige el art. 326 
de  la  Ley  Hipotecaria,  designándose  a  efectos  de  notificaciones  el  domicilio  del 
compareciente que figura en el encabezamiento. IV.–Los artículos 3 y 7 del Código Civil 
en cuanto a la interpretación y aplicación de las normas y en cuanto a la necesidad de 
que los derechos deberán ejercitarse conforme a las exigencias de la buena fe. V.–El 
artículo 132.1 de la Ley Hipotecaria conforme el cual: A los efectos de las inscripciones y 
cancelaciones a que den lugar los procedimientos de ejecución directa sobre los bienes 
hipotecados, la calificación del registrador se extenderá a los extremos siguientes: 1.º 
Que se ha demandado y requerido de pago al deudor, hipotecante no deudor v terceros 
poseedores que tengan inscritos su derecho en el Registro en el momento de expedirse 
certificación  de  cargas  en  el  procedimiento.  VI.–El  artículo  689  de  la  Ley  de 
Enjuiciamiento Civil, que regula la comunicación del procedimiento de ejecución al titular 
inscrito y a los acreedores posteriores. Según este: 1. Si de la certificación registral 
apareciere  que  la  persona  a  cuyo  favor  resulte  practicada  la  última  inscripción  de 
dominio no ha sido requerido de pago en ninguna de las formas notarial o judicial, 
previstas en los artículos anteriores, se notificará la existencia del procedimiento a 
aquella persona, en el domicilio que conste en el Registro, para que pueda, si le 
conviene, intervenir en la ejecución, conforme a lo dispuesto en el artículo 662, o 
satisfacer antes del remate el importe del crédito y los intereses y costas en la parte que 
esté asegurada con la hipoteca de su finca. VII.–El artículo 685 de la LEC, el cual 
establece, en los supuestos de ejecución de los bienes hipotecados, frente a quien 
procede presentar la demanda ejecutiva y documentos que han de acompañarse a la 
misma 1. La demanda ejecutiva deberá dirigirse frente al deudor y, en su caso, frente al 
hipotecante no deudor o frente al tercer poseedor de los bienes hipotecados siempre que  s
este último hubiese acreditado al acreedor la adquisición de dichos bienes.» oe.
La registradora interina de Torrent n.º 1,I Vdoña María Consuelo Ribera Pont, emitió su  2021-3736n https://ww
ienxfopremdiee nteen q ueel  hqau eel evmaadnot uav eos taín Dteirgercacmióenn tGee nseur alc.alificación,  formando  el  oportuno  BOE-A-cable e
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 24 de la Constitución Española; 1875 del Código Civil; 1, 13, 17, 
18, 20, 32, 34, 38, 40, 82, 130, 132, 145 y 325 de la Ley Hipotecaria; 538.2.3.o, 568, 659, 
662, 681.1, 685, 686 y 689 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; 100 del Reglamento 
Hipotecario; la Sentencia del Tribunal Constitucional, Sala Primera, número 79/2013, 
de 8 abril; las Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de diciembre de 2004 y 12 de enero 
de 2015, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado 
(hoy Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública) de 14 de mayo de 2001, 20 
de septiembre de 2002, 14 de abril de 2009, 27 de julio de 2010, 27 de junio y 23 de julio 
de 2011, 7 de marzo, 7 de junio, 13 de septiembre y 29 de noviembre de 2012, 7 de 
marzo, 22 de mayo, 10 de julio y 17 de octubre de 2013, 4 de febrero, 20 de marzo, 22 
de mayo, 8 de septiembre y 20 de noviembre de 2014, 23 de marzo y 11 de noviembre 
de 2015, 27 de junio y 1 y 2 de agosto de 2016, y 23 de enero, 22 de mayo, 10 de julio, 5 
de octubre y 1 de diciembre de 2017, 15 de febrero de 2018 y 29 de marzo y 26 de julio 
de 2019 y 10 de junio de 2020.
1.  El  presente  recurso  tiene  como  objeto  un  decreto  de  adjudicación,  y  su 
consiguiente mandamiento de cancelación de cargas, dictado en un procedimiento de 
ejecución directa sobre bienes hipotecados en el que concurren los siguientes hechos:
– El 20 de julio de 2010 se presentó demanda de procedimiento de ejecución directa 
por parte del actor, demanda dirigida contra el deudor hipotecario Proinovo ECC, SL.
– Dos de las fincas ejecutadas, las registrales 72387 y 72389, aparecían inscritas 
desde el día 12 de marzo de 2007 a favor de un tercer poseedor, Patrimonial de 
Edificaciones Villareal, SL.
– El 17 de febrero de 2011 se expidió la preceptiva certificación de dominio y cargas 
de las fincas ejecutadas.
– El 17 de mayo de 2012 se celebró la subasta, que resultó desierta, solicitando el 
ejecutante la adjudicación de los bienes subastados por el 50 % de su valor de tasación, 
en calidad de ceder el remate.
– Por  diligencia  de  ordenación  de  29  de  octubre  de  2013,  notificada  el  10  de 
diciembre siguiente, se acordó dar traslado a la mercantil Patrimonial de Edificaciones 
Villareal, SL, en calidad de tercer poseedor para que pudiera liberar las señaladas fincas 
pagando la cantidad por la que responden.
La registradora suspende la inscripción por no haberse acreditado que el tercero 
poseedor haya sido demandado y requerido de pago en el procedimiento, mientras que 
la recurrente considera que eso no es preciso porque dicho tercer poseedor no había 
hecho  saber  su  adquisición  a  la  entidad  ejecutante  antes  del  comienzo  del 
procedimiento.
2.  La cuestión planteada debe resolverse según la reiterada doctrina de este Centro 
Directivo (vid. Resoluciones citadas en «Vistos»), que, en aplicación del artículo 132.1.º 
de la Ley Hipotecaria, extiende la calificación registral a los efectos de las inscripciones y 
cancelaciones a que dé lugar el procedimiento de ejecución directa sobre los bienes 
hipotecados, entre otros extremos, al siguiente: «Que se ha demandado y requerido de 
pago al deudor, hipotecante no deudor y terceros poseedores que tengan inscrito su 
derecho  en  el  Registro  en  el  momento  de  expedirse  certificación  de  cargas  en  el 
procedimiento».
A este respecto, el artículo 685 de la Ley de Enjuiciamiento Civil prevé que la  e.
demanda ejecutiva se dirija «frente al deudor y, en su caso, frente al hipotecante no  w.
deudor o frente al tercer poseedor de los bienes hipotecados, siempre que este último  36ww
haurtbícieusloe  6a8c6r eddeit alad om  iaslm  aa clreeye dqoure  l«ae na deql uaisuictoió np ord ee l dqiuceh osse  baiuetnoerisc»e,  ya ñdaedsipeancdhoe  elal 
ejecución se mandará requerir de pago al deudor y, en su caso, al hipotecante no deudor
o al tercer poseedor contra quienes se hubiere dirigido la demanda, en el domicilio que 
resulte vigente en el Registro».
Por tanto, de la dicción de estos preceptos legales resulta que es necesaria tanto la 
demanda como el requerimiento de pago al tercer poseedor de los bienes hipotecados 
que haya acreditado al acreedor la adquisición de sus bienes, entendiendo la Ley 
Hipotecaria  que  lo  han  acreditado  aquéllos  que  hayan  inscrito  su  derecho  con 
anterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas, quienes, en 
virtud del principio constitucional de tutela judicial efectiva, y por aparecer protegidos por 
el Registro, han de ser emplazados de forma legal en el procedimiento.
Por  ello,  el  artículo  100  del  Reglamento  Hipotecario  (en  consonancia  con  el 
artículo 18 de la propia ley) extiende la calificación registral sobre actuaciones judiciales 
a la competencia del juez o tribunal, la adecuación o congruencia de su resolución con el 
procedimiento o juicio en que se hubiere dictado, a las formalidades extrínsecas del 
documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro, todo ello limitado a los 
exclusivos efectos de la inscripción. Y este Centro Directivo ha declarado reiteradamente 
que la calificación por los registradores del cumplimiento del tracto sucesivo no supone 
apreciar una eventual tramitación defectuosa (que no compete al registrador determinar), 
sino la puesta de manifiesto por éstos de la existencia de un obstáculo registral (cfr. 
Resolución de 18 de junio [2.a] y 13 de septiembre de 2012).
Todo ello, no es sino consecuencia de un principio registral fundamental, el de 
legitimación, regulado en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria cuando determina que «a 
todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro 
existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De 
igual  modo  se  presumirá  que  quien  tenga  inscrito  el  dominio  de  los  inmuebles  o 
derechos reales tiene la posesión de los mismos».
3.  Como  se  ha  señalado,  el  párrafo  primero  del  artículo  685  de  la  Ley  de 
Enjuiciamiento Civil condiciona la legitimación pasiva del tercer poseedor a que éste 
hubiese acreditado al acreedor la adquisición de la finca.
El Tribunal Supremo había entendido que este requisito implicaba una «conducta 
positiva» a cargo del adquirente (Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de junio del 2004) 
no siendo suficiente por lo tanto para entender cumplida aquella condición con su 
inscripción en el Registro de la Propiedad. En este sentido y para rechazar que fuera 
suficiente que con anterioridad a la presentación de la demanda estuviera inscrito el 
título en el Registro de la Propiedad, razonaba en la Sentencia de 28 de septiembre 
de 2009 que «no es ésta la interpretación correcta de las normas en cuestión ya que de 
las mismas se desprende que el acreedor hipotecario no está obligado inicialmente a 
examinar el contenido del Registro para requerir de pago a cualquier adquirente posterior 
de la finca hipotecada, sino que únicamente ha de hacerlo a aquél que le «acreditó» la 
adquisición,  exigiéndole  la  ley  simplemente  la  aportación  de  su  título  de  ejecución 
debidamente inscrito (...)».
Sin embargo, esta postura (muy criticada por un sector de la doctrina), que es la que, 
al igual que en la Resolución de 10 de julio de 2017, sostiene el recurrente, no puede 
mantenerse tras la Sentencia del Tribunal Constitucional número 79/2013, de 8 de abril, 
por la que sienta «doctrina sobre la proyección que desde la perspectiva del derecho 
fundamental a la tutela judicial efectiva (artículo 24.1 de la Constitución Española) tiene 
la inscripción registral y su publicidad» en un procedimiento de ejecución hipotecaria y en 
especial «la cuestión relativa a la constitución de la relación jurídico procesal» en este 
tipo de procedimientos «en relación con el titular de la finca que ha inscrito su derecho  s
en el Registro de la Propiedad». oe.
Según la doctrina del Tribunal Constitucional –reiterada por la citada Sentencia– «el  w.
procedimiento  de  ejecución  hipotecaria  se  caracteriza  como  un  procedimiento  de  36ww
eresatrluizcatcuiróan  dreesl uvlatalo r ldóeg ilcaa  finac a phaiprtoirt ecdaed al,a q unea ctuarraelceez ad e duenla  tfíatuselo ,d ed coongdneic iósne  y lcimuyitaa 
einxdtreafeonrdsiinóanr ipaomr eenl tcea lraá cctoenr tnraod dicecfiiónnit ivporo dceels parl,o csei dbiimenie netlolo,  pnuoe ssitgon qifiucea  lqaus ec usees tpiorondeusz dcea   BOE-A-cable e
fondo quedan intactas y pueden discutirse después con toda amplitud (en el mismo 
sentido, STC 158/1997, de 2 de octubre, FJ 6, y ATC 113/2011, de 19 de julio, FJ 4, en 
relación con el procedimiento especial de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil)».
Sin embargo, como añade la reiterada Sentencia, «la validez global de la estructura 
procedimental  de  la  ejecución  hipotecaria  en  modo  alguno  admite  excepciones  al 
derecho de defensa de los interesados, no siendo admisibles lecturas restrictivas de la 
intervención de quienes son titulares de derechos e intereses legítimos, entre los que 
figuran los denominados legalmente como «terceros poseedores» y el propietario de los 
bienes que no se ha subrogado en el contenido obligacional garantizado con la hipoteca 
(...). Desde la estricta perspectiva constitucional, una línea constante y uniforme de este 
Tribunal en materia de acceso al proceso en general (art. 24.1 CE), y al procedimiento de 
ejecución hipotecaria en particular, ha promovido la defensa, dando la oportunidad de 
participar, contradictoriamente, en la fase de ejecución de este procedimiento especial, al 
existir una posición privilegiada del acreedor derivada de la fuerza ejecutiva del título.
En este sentido, el art. 685 LEC establece que la demanda debe dirigirse frente al 
tercer poseedor de los bienes hipotecados «siempre que este último hubiese acreditado 
al acreedor la adquisición de dichos bienes», precepto este que entendido según el 
art. 24 CE nos lleva a la conclusión de que la situación de litis consorcio necesario se 
produce en todo caso respecto de quien tiene inscrito su título adquisitivo, pues el 
procedimiento de ejecución hipotecaria no puede desarrollarse a espaldas del titular 
registral, como aquí ha sucedido, al serlo con anterioridad al inicio del proceso de 
ejecución hipotecaria. En efecto, la inscripción en el Registro produce la protección de la 
titular derivada de la publicidad registral, con efectos erga omnes, por lo que debe 
entenderse acreditada ante el acreedor la adquisición desde el momento en que este 
conoce el contenido de la titularidad publicada, que está amparada por la presunción de 
exactitud registral.
Esta solución resulta reforzada por lo dispuesto en el art. 538.1.3 LEC, de aplicación 
al proceso especial de ejecución hipotecaria ex art. 681.1 LEC, donde se reconoce la 
condición de parte al titular de los bienes especialmente afectos al pago de la deuda, así 
como por lo dispuesto en el art. 132 de la Ley Hipotecaria, que exige al registrador, a la 
hora de realizar la calificación del título, que constate si se ha demandado y requerido de 
pago al deudor, hipotecante no deudor y «terceros poseedores que tengan inscritos su 
derecho  en  el  Registro  en  el  momento  de  expedirse  certificación  de  cargas  en  el 
procedimiento».
De conformidad, pues, con esta doctrina constitucional el tercer adquirente debe ser 
demandado en el procedimiento hipotecario si antes de la interposición de la demanda 
tiene  su  título  inscrito  quedando  suficientemente  acreditada  frente  al  acreedor 
(artículo 685.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) desde el momento que éste conoce el 
contenido de la titularidad publicada.
4.  Diferente tratamiento habría de darse al caso en el que la inscripción a favor del 
tercer adquirente se hubiera producido una vez interpuesta la demanda frente al que 
hasta entonces era titular registral y con anterioridad a la expedición de la preceptiva 
certificación de dominio y cargas, momento en que queda consignado registralmente el 
comienzo del procedimiento, en cuyo caso resulta de aplicación lo dispuesto en el 
artículo 689 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que dispone: «1. Si de la certificación 
registral apareciere que la persona a cuyo favor resulte practicada la última inscripción 
de dominio no ha sido requerido de pago en ninguna de las formas notarial o judicial, 
previstas en los artículos anteriores, se notificará la existencia del procedimiento a  s
aquella persona, en el domicilio que conste en el Registro, para que pueda, si le  oe.
conviene, intervenir en la ejecución, conforme a lo dispuesto en el artículo 662, o  w.
satisfacer antes del remate el importe del crédito y los intereses y costas en la parte que  36ww
peastréa  qauseeg puurdaideara c ionnte lrav ehnipiro etenc laa  edjee csuuc ifóinnc, ac»o,n sfoiermndeo a p loor d tiasnptuoe sstuof iecnie netle a rltaíc nuoloti f6ic6a2c dióenl 
umnis mbioe nte xintom lueegballe q uye  ddeissppounées:  «dSei  ahnatbees rsdee  qauneo tsaed ov ensud a eom abdajrugdoiq uoe  deen  laco enjseicguncaiódno   BOE-A-cable e
registralmente el comienzo del procedimiento de apremio, pasare aquel bien a poder de 
un tercer poseedor, éste, acreditando la inscripción de su título, podrá pedir que se le 
exhiban los autos en la Oficina judicial, lo que se acordará por el Secretario judicial sin 
paralizar el curso del procedimiento, entendiéndose también con él las actuaciones 
ulteriores», cuestión ésta que igualmente debe ser objeto de calificación conforme al 
artículo 132.2 de la Ley Hipotecaria.
5.  En el presente caso, como bien resulta del resumen de los hechos e hitos 
procesales expuestos, queda claro que el tercer poseedor adquirió e inscribió su dominio 
sobre las fincas en cuestión con bastante antelación a la interposición de la demanda 
(más de tres años). La única comunicación que recibe el tercer poseedor tiene lugar con 
posterioridad a la celebración de la subasta, quedando así privado de la oportunidad de 
participar, contradictoriamente, en la fase de ejecución de este procedimiento especial.
Por ello, de conformidad con la doctrina expuesta, ha de confirmarse el criterio de la 
registradora al exigir para la inscripción que se acredite que el tercer poseedor con título 
inscrito antes de la fecha de la iniciación del procedimiento de ejecución hipotecaria ha 
sido demandado y requerido de pago.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación de la registradora.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 18 de febrero de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.