BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 211 Miércoles 5 de agosto de 2020 Sec. III.   Pág. 64123
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
9213 Resolución de 16 de julio de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
del registrador de la propiedad de Felanitx n.º 2, por la que se suspende la 
inscripción de una escritura pública de agrupación de fincas.
En el recurso interpuesto por doña D. L., contra la nota de calificación del registrador 
de la propiedad de Felanitx número 2, don Álvaro Lázaro Martínez, por la que se 
suspende la inscripción de una escritura pública de agrupación de fincas.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada el 5 de julio de 2019, ante el Notario de Palma de 
Mallorca, don Antonio Roca Araño, número de protocolo 2642, doña D. L., como titular 
de las fincas 19916, 19917 y 9216 de Santanyí, procede a su agrupación.
II
Presentado dicho documento en el Registro de la Propiedad de Felanitx número 2, 
es objeto de calificación negativa, con arreglo a los siguientes hechos y fundamentos 
jurídicos: «El Registrador de la Propiedad que suscribe, previo examen y calificación del 
documento presentado en este Registro otorgado en Palma de Mallorca el 05/07/2019 
por el Notario Antonio Roca Araño, número 2642/2019 de protocolo, que motivó el 
asiento 56 del Diario 70, de conformidad con el artículo 18 de la Ley Hipotecaria y 
concordantes  de  su  Reglamento,  y  tras  examinar  el  contenido  de  los  asientos  del 
Registro, suspende la inscripción de la agrupación, por los siguientes motivos:
No se acredita la colindancia entre las tres fincas agrupadas por cuanto según el 
Registro la finca registral 19.916 linda por el Norte, con camino; y la finca registral 19.917 
según el Registro linda por Norte, Este y Sur con caminos. No constando del examen 
registral  de  los  linderos  que  ambas  fincas  sean  colindantes.  Además,  con 
fecha  29/10/2019  extiendo  la  presente  diligencia  para  hacer  constar  que,  en  el 
procedimiento que se sigue en este Registro, para la incorporación de la representación 
gráfica georreferenciada al folio real de la finca que se pretende inscribir, he recibido 
escrito suscrito por la Alcaldesa del Ayuntamiento de Santanyí el 19/10/2019, que en 
síntesis manifiesta lo siguiente: «Se desprende de la fotografía aportada la existencia de 
un camino que transcurre entre las citadas parcelas, el cual estaría dotado de pared en 
ambos lados del mismo. Se adjunta fotografías del camino como documento [sic] 1. 
Asimismo, se constata la existencia del indicado camino en el Catastro de 1956. Se 
adjunta documentación gráfica del Catastro de 1956 como documento 2 y 3. Este 
Ayuntamiento no se opone a la agrupación de dichas parcelas a efectos de alcanzar la 
parcela  mínima  edificable.  Asimismo,  se  considera  que  debería  incluirse  en  la  es
descripción  de  la  finca  resultante  que  las  dos  parcelas  que  se  agrupan  aparecen  o
divididas por un camino». 13ww
ha rEecni beidl op rloacse sdiigmuiieennttoe sd aelle Agratícciounloe s1:99 de la Ley Hipotecaria previo a la inscripción, se
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representación gráfica georreferenciada al folio real de la finca que se pretende inscribir, 
he recibido escrito suscrito el 11/11/2019 por B. E. V., que en síntesis manifiesta lo 
siguiente: «La identificación gráfica de la finca que se pretende, comprende en parte, 
zonas de dominio público. En concreto, camino de titularidad municipal que transcurre 
por  las  fincas  que  se  pretende  agrupar.  A  efectos  acreditativos  se  aporta  como 
documento 1 certificado emitido por el Secretario del Ayuntamiento de Santanyí. Por todo 
ello  solicito  se  admita  el  presente  escrito  junto  con  la  documentación  aportada, 
teniéndome  por  personado  en  el  expediente  indicado  y  que  tras  los  trámites  y 
comprobaciones se estimen las alegaciones formuladas procediéndose a la denegación 
de la agrupación de fincas instada».
Que con fecha 23/12/2019 extiendo la presente diligencia para hacer constar que, en 
el  procedimiento  que  se  sigue  en  este  Registro,  para  la  incorporación  de  la 
representación gráfica georreferenciada al folio real de la finca que se pretende inscribir, 
en el día de hoy he recibido escrito suscrito el 19/12/2019 por M. M. O. M., que en 
síntesis  manifiesta  lo  siguiente:  «Que  en  el  plazo  concedido  manifiesta  su 
disconformidad con la referida solicitud de inscripción, ya que la misma incluye parte de 
una finca que es propiedad de la infrascrita, concretamente la finca registral 32.974, que 
constituye la parcela 705 del polígono 10 de Santanyí. Dicha agrupación incluye terrenos 
de acceso, propiedad de la infrascrita, que forman parte de la finca de su propiedad, que 
demostrará documental y testimonialmente si es requerida para ello. Por todo ello, 
solicita no sea inscrita la representación geográfica georreferenciada de la agrupación de 
las fincas realizada ya que dicha agrupación presenta una descripción gráfica incorrecta 
al incluir terrenos que no le pertenecen».
Dicha  calificación  negativa  se  basa  en  el  precedente  hecho  y  el  siguiente 
Fundamento de Derecho:
Artículos 44 y 45 del Reglamento Hipotecario Inscripción, agrupación, división y 
segregación de fincas Artículo 44.
Se inscribirán bajo un solo número, si los interesados lo solicitaren, considerándose 
como una sola finca con arreglo al artículo 8 de la Ley y para los efectos que el mismo 
expresa, siempre que pertenezca a un solo dueño o a varios pro indiviso:
Las fincas rústicas y los solares colindantes, aunque no tengan edificación alguna, y 
las urbanas, también colindantes, que físicamente constituyan un solo edificio o casa-
habitación.
Artículo 199 de la Ley Hipotecaria en su nueva redacción dada por la Ley 13/2015 
de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria, que literalmente dice: «El Registrador 
denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en 
todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, circunstancia que 
será comunicada a la Administración titular del inmueble afectado. En los demás casos, 
y la vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá motivadamente según su 
prudente criterio, ¡sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular 
registra!  de  la  finca  o  de  cualquiera  de  las  registrales  colindantes  determine 
necesariamente  la  denegación  de  la  inscripción.  La  calificación  negativa  podrá  ser 
recurrida conforme a las normas generales».
Resolución de fecha 26 de octubre de 2015 por la Dirección General del Catastro, 
publicada el 30 de octubre de 2015, conforme el apartado Octavo de la Resolución-
Circular de 3 de noviembre de 2015, de la Dirección General de los Registros y del  s
Notariado. oe.
Acuerdo: w.
precEend evnisteta t ídtuelol .citado hecho y fundamento de derecho se suspende la inscripción del
[prórroga del asiento,…]
Y para que conste, expido la presente en Felanitx a 4 de febrero de 2020. Firma 
ilegible.»
III
Doña D. L., interpuso recurso contra la anterior calificación mediante escrito de 
fecha 4 de marzo de 2020, que tuvo entrada en el citado Registro el día 9 de marzo, en 
el que alega lo siguiente: «Hechos y fundamentos. Con fecha de nueve de julio de 2019, 
la recurrente presentó en el Registro de la Propiedad de Felanitx n.º 2, escritura de 
agrupación  de  las  fincas  registrales  19.916,  19.917  y  9.216  todas  ellas  del  citado 
Registro,  escritura  autorizada  por  el  Notario  de  Palma,  D.  Antonio  Roca  Araño  de 
fecha 5-07-2019, por la que la solicitante interesaba la agrupación de las fincas de su 
propiedad.  (Acompaño  como  documento  número  1  copia  autorizada  de  la  citada 
escritura).
Dicho documento notarial fue objeto de calificación negativa y suspensión de la 
inscripción del título, con fundamento en; 1.º) Falta del requisito de colindancia entre las 
fincas (art 44 y 45 RH), 2.º) La descripción gráfica de la finca coincide en parte con base 
gráfica ya inscrita (art 199 LH).
(Acompaño  como  documento  número  2  copia  de  la  calificación  negativa  de 
fecha 4-02-2020.)
La  calificación  negativa  del  Registrador  es  contraria,  dicho  sea  en  términos  de 
defensa, a la doctrina reiterada de la DGRN que expresa, tratándose del ejercicio de la 
función de calificación, de acuerdo con el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, la función del 
Registrador debe limitarse al control de la legalidad de las formas extrínsecas de los 
documentos,  la  capacidad  de  los  litigantes  y  la  validez  de  los  actos  dispositivos 
contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del 
Registro, sin que pueda comprender tal función calificadora la realización de juicios 
subjetivos que quedan en el ámbito de disposición de las partes.
Examinemos la resolución impugnada y los dos motivos por lo que se deniegan la 
inscripción;
1.º  No se acredita la colindancia de las tres fincas.
Se manifiesta por el Sr. Registrador que la finca 19916, linda al Norte con camino, 
mientras que la finca 19917 linda al Norte Este y Sur con caminos.
Lo cierto es que la descripción recogida por el Registrador, consiste en la redacción 
literal histórica de la finca, pues actualmente, la descripción real y física es muy distinta, 
según consta en la propia escritura de compraventa de 24 de noviembre del 2017 y la 
escritura de agrupación que se pretende inscribir.
En concreto la finca 19.916 dice; "...sus linderos actualizados son: Norte con las 
parcelas 709, 708, y 707; Sur con las parcelas 714 y 715; Este con la parcela 706 y 
Oeste con la parcela 711. La finca descrita constituye la parcela 713 del Polígono 10 de 
Santanyí.
Respecto a la finca 19.917 dice; "...sus linderos actualizados son: Norte con las 
parcelas  676;  Sur  con  las  parcelas  713;  Este  con  la  parcela  706  y  Oeste  con  la 
parcela 708.", La finca descrita constituye la parcela 707 del Polígono 10 de Santanyí.
La representación gráfica catastral de la finca es la que reproducimos para su mejor 
comprensión (las fincas que se pretenden agrupar son las 707, 706 y 713);
[se inserta imagen] es
Como puede apreciarse por la propia cartografía actualizada del Catastro, las fincas  bo
de mi representada, las parcelas 706, 707 y 713, son a todas luces colindantes, con  13ww
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parcelas 707 y 706, camino al que el Ayuntamiento de Santanyí (en expedientes de
incorporación de representación georreferenciada, que también se tramita en el propio 
Registro) manifiesta que se encuentra limitado a ambos lados por paredes.
Pero  lo  que  omite  el  Sr.  Registrador,  es  que  el  indicado  camino,  el  propio 
Ayuntamiento de Santanyí ha manifestado (certificado) que no es de titularidad pública, 
por lo tanto, dicho camino no puede ser calificado como tal, pues se trata de un paso, 
amparado por el derecho privado, por la mera tolerancia de la recurrente, pues no consta 
inscrita ninguna servidumbre de paso sobre ninguna de las tres fincas de mi propiedad. 
El hecho de que dicho paso esté cercado de paredes, se debe a la mera voluntad e 
interés de la recurrente, al objeto de que los animales que pastan libres en las fincas, no 
salgan de las mismas. por cuanto dicho paso interno entre las fincas, es el acceso a la 
casa que se encuentra construida sobre la parcela 706, y que permite el acceso rodado 
a la misma.
Reproducimos el Certificado del Ayuntamiento de Santanyí de fecha 26/10/2017 (…)
Igualmente  reproducimos  el  Certificado  del  Ayuntamiento  que  consta  en  el 
expediente  de  inscripción  de  la  agrupación  cuya  suspensión  impugnamos,  de 
fecha 29/10/2019: (…)
Debemos remarcar, llegados a este punto, que el propio Ayuntamiento de Santanyí, 
además de ratificarse en que el camino no es público, manifiesta que no se opone a la 
agrupación de las fincas.
Respecto a la descripción catastral histórica (1.956) que aporta el Ayuntamiento de 
Santanyí, en el que se aprecia un camino, carece de cualquier tipo de relevancia fáctica 
hoy en día, tras la configuración, calificación de dicho paso, como "No público", máxime 
cuando dicho paso transcurre por el interior de las fincas que se pretenden agrupar,y 
siendo altamente significativo que ninguna de las mismas está gravada con servidumbre 
de paso en favor de una finca dominante, por lo tanto, dicho paso, lo es por era 
tolerancia,  que  no  impide  o  merma  en  modo  alguno  la  colindancia  real,  material, 
sustancial de las tres fincas de la recurrente, con independencia que ahora o en el futuro 
autorice por actos de mera liberalidad u onerosos, el acceso a través de dicho paso a 
terceras personas.
Describimos  el  plano  catastral  aportado  por  el  Ayuntamiento  de  Santanyí  de 
fecha 1956.
[se inserta imagen]
En definitiva, no cabe hablar de camino, bajo ningún concepto, se trata de un paso 
que discurre a través de las fincas de la recurrente, sin que ninguna de las tres fincas 
tenga inscrita una servidumbre de paso en favor de terceros, por lo tanto, se trata de un 
paso simplemente permitido por la propia recurrente [sic]. Al no tratarse de un camino, 
en sentido jurídico, no puede desplegar ningún tipo de efecto registral, como tampoco 
que a ambos lados del paso se encuentre construida sendas paredes, por cuanto las 
mismas igualmente han sido construidas por la recurrente o de quien traigo causa, al 
objeto de que los animales que pastan en las fincas, y los animales domésticos, no 
salgan a la vía pública a través de dicho paso de acceso a la casa sita sobre la 
parcela 706.
Tras  la  "no  oposición"  del  Ayuntamiento  de  Santanyí,  resulta  de  aplicación 
Resolución de la Dirección General de los Registros de fecha 12 de febrero de 2016, que 
establece que dado que la principal finalidad de este procedimiento es la tutela de los 
eventuales derechos de titulares de fincas colindantes, siempre que estas se vean 
afectadas por la representación gráfica  que  pretende  inscribirse, carece de sentido 
generalizar tales trámites cuando de la calificación registral de la representación gráfica  s
no resulta afectado colindante alguno. Interpretación que también se contiene en la  oe.
Resolución de 1 7 de noviembre de 2015. w.
Es reiterada y consolidada la doctrina de la Dirección General en los supuestos en  13ww
dloesl  qsiugeu iseen tper emteonddoe: la inscripción de una representación gráfica y que puede sintetizarse
a)  El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la
identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca
coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la 
posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio 
traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199 
y 201 de la Ley Hipotecaria.
b)  A tal efecto el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las 
representaciones  gráficas  disponibles,  que  le  permitan  averiguar  las  características 
topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a 
la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta 
Dirección General de 2 de agosto de 2016, así como acceder a la cartografía catastral, 
actual e histórica, disponible en la Sede Electrónica del Catastro.
c)  Dado que con anterioridad a la Ley 13/2015, de 24 de junio se permitía el acceso 
al Registro de fincas sin que se inscribiese su representación gráfica georreferenciada, la 
ubicación, localización y delimitación física de la finca se limitaba a una descripción 
meramente  literaria,  lo  que  puede  conllevar  una  cierta  imprecisión  a  la  hora  de 
determinar la coincidencia de la representación gráfica con otras inmatriculadas con 
anterioridad a dicha norma.
d)  El registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe 
decidir motivadamente según su prudente criterio. En caso de haberse manifestado 
oposición por algún interesado, constituye uno de los principios de la regulación de la 
Jurisdicción Voluntaria que, salvo que la ley expresamente lo prevea, la sola formulación 
de  oposición  por  alguno  de  los  interesados  no  hará  contencioso  el  expediente,  ni 
impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto. Por tanto, y conforme al 
artículo 199 de la Ley Hipotecaria «la mera oposición de quien no haya acreditado ser 
titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine 
necesariamente la denegación de la inscripción”.
A  mayor  abundamiento,  las  tres  fincas  rústicas,  son  de  secano,  de  cultivo  de 
almendros y algarrobos, formando una incuestionable unidad material, funcional y de 
explotación:
DGRN Resolución núm. 6173/2013 de 14 mayo 2013 (…)
Si no hay un camino público que transite por las tres parcelas de la recurrente, la 
franja de terreno por la que discurre el paso, tenga la configuración que tenga, es 
propiedad  de  la  recurrente,  por  lo  que  la  colindancia  entre  las  tres  fincas  resulta 
indiscutible.
Finalmente,  debemos  atender  a  los  criterios  de  interpretación  de  las  normas 
jurídicas, al aplicarlas a un supuesto de pseudo-fincas rústicas, por cuanto la realidad 
actual en la Isla de Mallorca es que todo el territorio, exceptuando las zonas Anell, 
Reservas y Parques, constituyen superficies susceptibles de ser urbanizadas, en mayor 
o menor medida, constituyendo la posibilidad de ser susceptible a la urbanización el 
elemento de mayor incidencia o valor en el campo mallorquín.
Como señala acertadamente el Ayuntamiento de Santanyí en su certificación, la 
posibilidad de agrupar las tres fincas a efectos de regularizar la situación urbanística de 
la vivienda existente en las mismas, es un hecho conocido aceptado expresamente por 
el propio Ayuntamiento, poniendo fin con ello, a décadas de una situación "alegal" y en 
absoluto deseable.
Hoy en día, el valor principal de las fincas rústicas susceptibles de aprovechamiento 
urbanístico,  es  infinitamente  mayor  que  cualquier  otro  aprovechamiento  (agrícola, 
pecuario, etc.…) por lo que unas restricciones a la agrupación de fincas, pensadas  e
originariamente en términos exclusivamente para explotaciones agrícolas o ganaderas,  bo
difícilmente pueden casar con la situación actual del campo en el levante mallorquín. 13ww
que Esl em areymoro innttae raé sv oa reial sin tdeérécsa dsausp,e rpioerr ma itpierontdeog edr,e e sfo lram rae gfuíslaicraiz aacgiórunp daer  uan atr essit ufainccióans 
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Los criterios interpretativos que deben ser aplicados son:
El elemento sociológico, como criterio interpretativo previsto en el artículo 3.1 del 
Código Civil. se halla integrado por aquella serie de factores ideológicos, morales y 
económicos que revelan y plasman las necesidades y el espíritu de cada comunidad en 
cada momento histórico; datos que deben valorarse con cautela, ya que estos factores, 
aparte de que nunca pueden autorizar al intérprete para modificar o inaplicar la norma, y 
sí sólo para suavizarla hasta donde permita el contenido del texto que entra en juego, 
requieren en su utilización, tal y como ha señalado la jurisprudencia, mucho tino y 
prudencia, porque envuelven grave riesgo al entregar apreciaciones tan delicadas como 
la conciencia moral de un pueblo.
La recomendación que se hace en el artículo 3.1 del Código Civil a que se atienda, 
en la aplicación de las normas, a la realidad social del tiempo en que han de ser 
aplicadas, a su espíritu y finalidad, representa también un dato muy digno de ser tenido 
en cuenta, puesto que la realidad social de nuestro tiempo es proclive a la expansión de 
principio de igualdad de oportunidades.
Una de las principales tareas de la jurisprudencia es la de adecuar las normas a la 
realidad social, siempre dinámica y cambiante, en una búsqueda de aquellas soluciones 
que se ajusten de forma más precisa a los principios que informan el ordenamiento 
jurídico, legitimando la tarea judicial de llevar a cabo el impulso constante a fin de 
encontrar las soluciones que se entiendan en cada momento más perfectas.
La  jurisprudencia  del  Tribunal  Supremo  ha  resaltado,  con  carácter  general,  ver 
Sentencia de 28 de abril de 2005, la importancia del elemento sociológico, sin perjuicio 
de poner énfasis en que debe utilizarse con tino y cautela, tanto antes de su regulación 
expresa en el Código por la modificación legislativa de 31 de mayo de 1974, como con 
posterioridad, que se refiere a su integración por aquella serie de factores ideológicos, 
morales  y  económicos  que  revelan  y  plasman  las  necesidades  y  espíritu  de  las 
comunidades en cada momento histórico. Significa el conocimiento y la valoración de las 
relaciones de hecho a que debe aplicarse la norma, teniéndolas en cuenta según la vida 
real inmersa en la sociedad. Y lo ha aplicado en numerosas ocasiones, entre las que 
cabe citar las Sentencias de 17 de mayo de 1982 y 6 de junio de 1984, –sobre influencia 
del criterio objetivo o minorismo del culpabilísimo originario en relación con el artículo 1 
902 del Código Civil–; Sentencia de 10 de diciembre de 1984 –el progreso técnico 
concretado en la evolución en la construcción de edificios en sede de medianería–; 
Sentencia de 13 de julio de 1994 –innecesariedad en determinadas situaciones de la 
unanimidad en relación al artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal–; Sentencia 
de 18 de diciembre de 1997 -realidad social del mundo laboral-; y Sentencia de 13 de 
marzo de 2003 –evitar supuestos de abuso notorio de derecho–.
De lo dicho se deduce que la ley no prohíbe la temporalización, se adecúa a la 
realidad  social  y  puede  cumplir  la  función  reequilibradora,  siempre  que  se  den 
determinadas circunstancias, aunque es preciso hacer referencia a las pautas generales 
que permitan su aplicación.
Aplicando este criterio, resulta evidente que la existencia física de un "paso" que 
discurre por el interior de las tres parcelas que se pretenden agrupar, en nada empecé 
[sic] el fin último de la legalización urbanística de la vivienda existente en las fincas, al 
cumplir con la parcela mínima, sin que dicha interpretación y la protección del descrito 
derecho, choque con ningún otro bien u objeto digno de ser protegido.
El Elemento teleológico. El artículo 3.1 del Código Civil al abordar el tema de la 
aplicación de las normas jurídicas, si bien parte de la regla gramatical, no deja de  e.
referirse  a  otra  de  muy  diverso  signo,  para  terminar  poniendo  el  acento  en  la  w.b
interpretación  teleológica,  atendiendo  fundamentalmente  al  espíritu  y  finalidad  de  13ww
atrqaunéscllaesn,d ecnritteesri oy  pneor ffeinc teanm seín mtei slómgaicso, ,e sytao  qeuse,  inlasstr unmoremnatoss  caol msoe rvtoicdioo  deel  dlae rreecahlioza, csioónn 
de laN uJuesvtaicmiae.nte en el presente supuesto, la finalidad de la normativa era la de permitir la
agrupación de fincas, incluso dispersas, no sólo separadas por un camino público, en
aquellos casos en los que existía una unidad funcional o de explotación. Al ser hoy en 
día dicha unidad funcional, el permitir la regularización urbanística de una construcción 
antigua, acomodándose a las nuevas normas de parcela mínima, resulta evidente que 
debe interpretarse, en todo caso, la agrupación funcional, adaptándola a esta nueva 
necesidad  o  circunstancia,  pues  toda  la  comarca  de  Santanyí  es  hoy  una  zona 
residencial, aunque se trate de suelo rústico, por ello que, aun que el "paso" fuese 
realmente un camino público,que no lo es, debería interpretarse la norma permitiendo la 
agrupación de las fincas, por su aprovechamiento, más aun cuando dicho "paso" no es 
público.
2.º  Alegaciones en el procedimiento del art 199 LH previo a la inscripción.
En primer lugar, debemos referirnos a las alegaciones presentadas por D. B. E. V., 
que se limitan a indicar que la identificación gráfica de las fincas comprende, en parte, 
zonas de dominio público, en concreto un camino de titularidad municipal que transcurre 
a través de las fincas que se pretende agrupar.
Como ya hemos indicado, el pasaje que transcurre entre las fincas 706, 707 y 713 no 
es de titularidad pública lo que acreditamos con sendos certificados del Ayuntamiento de 
Santanyí, por lo que dichas alegaciones carecen de virtualidad fáctica y jurídica, por lo 
que deben ser rechazadas de plano.
En segundo lugar y respecto a las Alegaciones de Doña M. M. O. M., en las que 
manifiesta que dicha agrupación incluye terrenos de acceso a su propiedad y que forman 
parte de su propiedad y que lo demostrará, cabe decir que no ha demostrado nada, ni ha 
aportado documento alguno que sustente esta afirmación, por lo que la misma no debe 
ser tomada en consideración por el Sr. Registrador en base a la Doctrina de la propia 
DGRN que citamos a continuación:
DGRN Resolución núm. 10169/2018 de 5 julio 2018 (...)
Por tanto, y habida cuenta que la negativa a la calificación está asentada en una "no 
oposición" del Ayuntamiento de Santanyí, en la existencia de un "paso" entre dos fincas 
de la recurrente que no tiene la naturaleza de camino,sin que sobre las fincas de la 
recurrente exista o estén gravadas de ninguna servidumbre de paso, por lo que el mismo 
se debe a la mera tolerancia por parte de la recurrente, no puede afectar a la naturaleza 
registra! de las fincas en el sentido de alterar su colindancia física, porque dicho "paso" 
(las franja de terreno que el paso comprende) pertenece indefectiblemente a las fincas 
de  la  recurrente,  lo  que  comporta  la  colindancia  entre  las  fincas,  con  absoluta 
independencia de quien transite por dicho "paso", pues lo hace por dentro de las fincas 
de la recurrente. Finalmente, la negativa fundada en meras alegaciones, que no se 
acreditan en modo alguno, sin aportar documento que sustente dichas alegaciones, no 
pueden  ser  consideraras  por  el  Registrador,  independientemente  que  la  prueba 
documental aportada por la recurrente desacredita dichas afirmaciones vertidas por la 
Sra. Obrador, al carecer las fincas que se pretenden agrupar de ninguna servidumbre y 
certificar el Ayuntamiento la no titularidad pública del "paso". Motivos todos ellos que 
permiten estimar el recurso y acceder a la inscripción de agrupación de las tres fincas de 
la recurrente.»
IV
El registrador de la propiedad de Felanitx número 2, emitió informe confirmando la 
calificación en todos sus extremos y elevó el expediente a esta Dirección General. es
Fundamentos de Derecho 13ww
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General de los Registros y del Notariado de 17 de septiembre de 2002, 28 de abril
de 2003, 26 de octubre de 2004, 10 de mayo de 2005, 22 de abril de 2016, 8 de junio 
de 2016, 10 de octubre de 2016, 20 de diciembre de 2016, 30 de junio de 2017, 13 de 
julio de 2017, 4 de septiembre de 2017, 27 de septiembre de 2017, 29 de septiembre 
de 2017, 19 de octubre de 2017, 26 de octubre de 2017, 7 de noviembre de 2017, 18 de 
diciembre de 2017, 15 de enero de 2018, 19 de diciembre de 2017, 16 de enero de 2018, 
23 de abril de 2018, 5 de julio de 2018, 1 de agosto de 2018, 27 de septiembre de 2018, 
18 de octubre de 2018, 22 de octubre de 2018, 8 de noviembre de 2018, 19 de 
noviembre de 2018, 27 de noviembre de 2018, 28 de noviembre de 2018, 5 de diciembre 
de 2018, 14 de enero de 2019, 16 de enero de 2019, 30 de enero de 2019 y 10 de abril 
de 2019.
1.  Constituye el objeto de este recurso determinar si procede la inscripción de una 
escritura de agrupación de fincas aportándose una representación gráfica de la finca 
resultante de la agrupación, de la que resulta además una disminución de la superficie 
registral. Una vez tramitado el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, el 
registrador opone, como primer defecto, que las fincas que pretenden agruparse no son 
colindantes, por existir entre ellas un camino; y, en segundo lugar, que existe oposición 
formulada por dos titulares de fincas colindantes. Dicha oposición se transcribe en la 
calificación, consistiendo la primera de ellas en que se invade dominio público y la 
segunda, en que se invade una finca propiedad del colindante.
2.  En cuanto al primer defecto, procede su revocación ya que de la descripción de 
las fincas que figura en el título y de la representación gráfica que se pretende inscribir, 
resulta evidente que se pretende la agrupación de tres parcelas catastrales colindantes. 
En la calificación no se cuestiona la correspondencia de las fincas registrales con la 
representación gráfica aportada ni con las parcelas catastrales cuya correspondencia se 
afirma en el título.
Como señaló la Dirección General de los Registros y del Notariado (cfr. Resolución 
de 17 de septiembre de 2002), el hecho de que una finca esté atravesada por ciertos 
caminos constituye simplemente una descripción de la conformación física actual de la 
finca, que da lugar a una peculiar descripción de la misma, pero no significa división de 
ella, pues no se forman nuevas fincas independientes jurídicamente, sino que aquélla 
sigue siendo un único objeto jurídico.
Por otra parte, debe recordarse que los datos catastrales, en los que no figura 
camino  público  alguno  que  separe  las  parcelas,  se  encuentran  amparados  en  la 
presunción contemplada en el apartado 3 del artículo 3 de la Ley del Catastro: «Salvo 
prueba en contrario y sin perjuicio del Registro de la Propiedad, cuyos pronunciamientos 
jurídicos prevalecerán, los datos contenidos en el Catastro Inmobiliario se presumen 
ciertos».
Debe considerarse, además, que la expresión de la existencia de un camino en los 
linderos literarios que figuran en el registro no prejuzga en modo alguno la naturaleza 
pública o privada del mismo.
En la hipótesis de existir un camino demanial atravesando las fincas, no obsta a la 
colindancia de las fincas, si bien ello podría dar lugar a una finca discontinua lo que 
requeriría que tal circunstancia resultase de la descripción. El artículo 45 del Reglamento 
Hipotecario dispone en su párrafo segundo que «si las fincas agrupadas no fueren 
colindantes, se describirán individualmente las parcelas que las constituyan y, con la 
mayor precisión posible, las características de la agrupación o causas que den lugar a 
ella». Ahora bien, ello es innecesario en el caso de tratarse de un camino privado que 
discurra por el interior de la finca, puesto que el terreno ocupado por dicho camino  e.
formaría parte de la misma finca, sin perjuicio de los derechos de servidumbre que  w.b
pudieran existir, los cuales precisan de inscripción para poder surtir efectos respecto de  13ww
terceErno sd (ecffirn. itaivrtaíc, udloe b1e3  ddeilu lcai dLaerys eH iepno teecsateri ae).xpediente, a los efectos de determinar si
pargorcuepdaen  ltaie pnreá cctaicraá cdteer  lap úibnlsiccori pdceió nm, oedso  sqi ueel  claam aingoru peaxcisiótenn tdee e nfintrcea sla sy  filnac apsre cqeupet isvea 
inscripción de su representación gráfica no invadan dominio público. Esta cuestión nos 
lleva a analizar el segundo defecto.
2.  El artículo 9 de la Ley Hipotecaria en su redacción otorgada por la Ley 13/2015 
configura la incorporación de la representación gráfica georreferenciada de las fincas con 
carácter preceptivo, al establecer que la inscripción contendrá siempre tal incorporación 
con carácter preceptivo siempre que se «inmatricule una finca, o se realicen operaciones 
de  parcelación,  reparcelación,  concentración  parcelaria,  segregación,  división, 
agrupación  o  agregación,  expropiación  forzosa  o  deslinde  que  determinen  una 
reordenación de los terrenos, la representación gráfica georreferenciada de la finca que 
complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, 
las coordenadas georreferenciadas de sus vértices».
Como ha afirmado reiteradamente esta Dirección General, tal precepto debe ser 
interpretado en el sentido de incluir en su ámbito de aplicación cualquier supuesto de 
modificación de entidad hipotecaria que conlleve el nacimiento de una nueva finca 
registral, como ocurre en un supuesto de agrupación de fincas como el que nos ocupa.
3.  En todo caso, será objeto de calificación por el registrador la existencia o no de 
dudas  en  la  identidad  de  la  finca,  pues  tal  y  como  dispone  el  artículo  9.b)  «la 
representación gráfica aportada será objeto de incorporación al folio real de la finca, 
siempre que no se alberguen dudas por el Registrador sobre la correspondencia entre 
dicha  representación  y  la  finca  inscrita,  valorando  la  falta  de  coincidencia,  siquiera 
parcial, con otra representación gráfica previamente incorporada, así como la posible 
invasión  del  dominio  público.  Se  entenderá  que  existe  correspondencia  entre  la 
representación gráfica aportada y la descripción literaria de la finca cuando ambos 
recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio y las diferencias de 
cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de la cabida inscrita y no impidan la 
perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los 
colindantes».
Por tanto, las dudas pueden referirse a que la representación gráfica de la finca 
coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la 
posible  invasión  de  fincas  colindantes  inmatriculadas  o  se  encubriese  un  negocio 
traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 199 y 201 
de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 22 de abril, 8 de junio y 10 de octubre de 2016, 
entre otras).
Además, dispone el precepto que, a los efectos de valorar la correspondencia de la 
representación gráfica aportada, el registrador podrá utilizar, con carácter meramente 
auxiliar,  otras  representaciones  gráficas  disponibles,  que  le  permitan  averiguar  las 
características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que 
podrá acudirse a la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la 
Resolución de esta Dirección General de 2 de agosto de 2016.
Según se señaló en la resolución de 18 de octubre de 2018, «es doctrina reiterada y 
consolidada que la protección que el Registro de la Propiedad brinda al dominio público 
no debe referirse únicamente a aquél que conste inscrito, tutela que se hace más 
evidente a partir de la entrada en vigor de la Ley 13/2015, que prevé en varios preceptos 
que, en todo caso, el registrador tratará de evitar la inscripción de nuevas fincas o de la 
representación  gráfica  georreferenciada  de  fincas  ya  inmatriculadas  cuando  tuviera 
dudas fundadas sobre la posible invasión del dominio público; protección que también 
resulta de lo dispuesto en distintas leyes especiales (Resoluciones de 15 de marzo y 12 
de abril de 2016 y 4 de septiembre de 2017). s
En caso de dudas de invasión del dominio público resulta, por tanto, esencial la  oe.
comunicación a la Administración titular del inmueble afectado a efectos de valorar si  w.
efectivamente  se  produce  dicha  invasión,  y  tal  intervención  sólo  puede  producirse  13ww
dura4n. te Plar otrcaemdeita, ceiónn  cdoenl spercouceendcimiai,e netnot rcaorr rae sapnoanldizieanr tesi» .los motivos esgrimidos por el
rreepgrisetsraednotar cieónn  lgar ánfoictaa  cdaet acsatrlaifli cdaec iólan  fjiunsctaif icreasnu lltaa ndtee ndeeg alaci óang rduep alcai óinn syc rcipocniósing udieen tlea   BOE-A-cable e
rectificación de la descripción, considerando que todo juicio de identidad de la finca por 
parte  del  registrador,  no  puede  ser  arbitrario  ni  discrecional,  sino  que  ha  de  estar 
motivado y fundado en criterios objetivos y razonados.
En  el  supuesto  de  este  expediente,  el  registrador  deniega  la  inscripción  de  la 
representación gráfica solicitada por el único motivo de existir oposición de titulares 
colindantes, limitándose a transcribir las alegaciones de los mismos, sin emitir juicio 
alguno de identidad de la finca.
Según el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, corresponde al registrador, a la vista de 
las alegaciones efectuadas, decidir motivadamente según su prudente criterio. La nueva 
regulación  de  este  precepto  se  incardina  en  el  marco  de  la  desjudicialización  de 
expedientes que constituye uno de los objetivos principales de la nueva Ley 15/2015 
de  2  de  julio,  de  la  Jurisdicción  Voluntaria,  y  de  la  Ley  13/2015,  de  24  de  junio, 
regulándose en esta última los expedientes que afectan al Registro de la Propiedad y 
atribuyendo competencia para la tramitación y resolución a los notarios y registradores 
de la Propiedad. Uno de los principios de esta nueva regulación de la Jurisdicción 
Voluntaria es que, salvo que la Ley expresamente lo prevea, la formulación de oposición 
por  alguno  de  los  interesados  no  hará  contencioso  el  expediente,  ni  impedirá  que 
continúe su tramitación hasta que sea resuelto, tal y como se destaca en la Exposición 
de Motivos de la citada Ley 15/2015 o su artículo 17.3.
En esta línea el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, al regular el expediente registral 
para  la  inscripción  de  la  representación  gráfica  georreferenciada  de  la  finca  y  su 
coordinación con el Catastro, dispone que «a la vista de las alegaciones efectuadas, el 
Registrador  decidirá  motivadamente  según  su  prudente  criterio,  sin  que  la  mera 
oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de 
las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción». 
No obstante, como ha reiterado este Centro Directivo, la dicción de esta norma no puede 
entenderse en el sentido de que no sean tenidas en cuenta tales alegaciones para 
formar el juicio del registrador, aunque, como se ha dicho, en el caso de este expediente, 
el registrador no formula juicio de identidad ni se aprecia una decisión motivada en la 
calificación.
En efecto, en el presente caso la decisión del registrador carece de motivación 
alguna, pues se limita a poner de manifiesto la existencia de alegaciones, a reproducir su 
contenido y a transcribir el artículo 199 de la Ley Hipotecaria. Se ha reiterado por este 
Centro Directivo que no es suficiente la mera cita rutinaria de un precepto legal, sino que 
es preciso justificar la razón por la que el precepto es de aplicación y cuál es la 
interpretación que del mismo se efectúa, ya que sólo de este modo el interesado podrá 
combatir la calificación si no la considera adecuada. Aunque esta insuficiente motivación 
sería suficiente para estimar el recurso, procede analizar el contenido de las alegaciones 
según se transcriben en la calificación.
5.  Las alegaciones de doña M. M. O. M. se limitan a manifestar la disconformidad 
por invadir la finca de su propiedad, registral 32.974 que manifiesta corresponderse con 
la parcela catastral 705 del polígono 10. No obstante, no se aporta documento alguno 
que sustente la alegación. Además, de la simple superposición de la representación 
gráfica alternativa sobre la cartografía catastral se puede apreciar que la representación 
que  pretende  inscribir  no  invade  la  parcela  catastral  del  colindante  que  formula  la 
alegación.
Siguiendo  doctrina  reiterada  de  esta  Dirección  General  (cfr.  «Vistos»),  no  es 
razonable entender que la mera oposición que no esté debidamente fundamentada,  s
aportando una prueba escrita del derecho de quien formula tal oposición, pueda hacer  oe.
derivar el procedimiento a la jurisdicción contenciosa. No puede ser otra la interpretación  w.
de esta norma pues de otro modo se desvirtuaría la propia esencia de este expediente  13ww
segúPno rs eta hnato c, oenl creecbuidrsoo e dne eble m easrtcimo adres ela e rne feosrtme ap udnet ola. jurisdicción voluntaria.
de d6o.m  iEnino  cpuúabnlitcoo .a las alegaciones de don B. E. V., las mismas se refieren a la invasión  BOE-A-cable e
Cabe destacar que en la tramitación del expediente previsto en el artículo 199 de la 
Ley Hipotecaria consta la siguiente diligencia extendida por el registrador: «Investigación 
sobre posible invasión del dominio público aparente:
Certifico: Que tras consultar la aplicación informática geográfica disponible en este 
registro, y en particular la ortofotografía oficial disponible, no resultan indicios evidentes 
de posible invasión del dominio público aparente».
En el presente caso, de la superposición de la representación gráfica catastral con la 
ortofotografía del PNOA se aprecia la existencia de un camino dentro del perímetro de 
las parcelas catastrales, alcanzando el vértice que linda con quien formula la alegación. 
Sin embargo, el mero indicio o sospecha acerca de la titularidad pública del camino no 
puede ser determinante para mantener la calificación sin que la Administración haya 
formulado oposición alguna en la tramitación del procedimiento.
Tampoco en la cartografía catastral figura ningún camino público, gozando dicha 
cartografía de la presunción de veracidad en cuanto a los datos físicos, según se ha 
dicho en anteriores fundamentos.
Este Centro Directivo ha señalado en la resolución de 5 de julio de 2018 (reiterada en 
la de 10 de abril de 2019), invocada por el recurrente, que, en caso de dudas de invasión 
del dominio público, resulta esencial la comunicación a la Administración titular del 
dominio  público  afectado  a  efectos  de  valorar  si  efectivamente  se  produce  dicha 
invasión.
En el caso que nos ocupa, se incorpora al título calificado certificado municipal que 
expresamente  indica  que  de  acuerdo  con  los  datos  que  constan  en  el  inventario 
municipal de bienes el camino existente entre las parcelas que se agrupan no es de 
titularidad  pública.  Posteriormente  fue  practicada  la  notificación  prevenida  en  el 
artículo 199 de la Ley Hipotecaria al Ayuntamiento, como Administración presuntamente 
afectada por la inscripción de la representación gráfica que se pretende, a juicio del 
registrador, resultando que este último manifestó expresamente que no se opone a la 
agrupación. En ambos certificados, así como en el aportado por el colindante que 
formula la alegación, se alude a la existencia del camino grafiado en el Catastro de 
rústica de 1956. La existencia de dicho camino en la realidad física y en el Catastro 
de 1956 no contradice la manifestación expresa de la Administración, incorporada al 
título calificado, certificando en base al inventario de bienes municipales que el camino 
existente no es de titularidad pública.
La manifestación expresa del Ayuntamiento, unida la circunstancia de no figurar un 
camino público en la cartografía catastral, excluye cualquier duda acerca de una posible 
invasión  del  dominio  público.  Con  la  tramitación  del  procedimiento  regulado  en  el 
artículo 199 de la Ley Hipotecaria ha quedado, por tanto, salvaguardado el dominio 
público que pudiera verse afectado, en particular, con la notificación e intervención en 
dicho procedimiento de la Administración municipal, manifestando expresamente que no 
se opone a la agrupación de fincas y que el camino que se aprecia no es de titularidad 
pública.
7.  Téngase  en  cuenta  que,  como  ya  ha  señalado  este  Centro  Directivo  (cfr. 
resolución de 27 de septiembre de 2018), incluso aunque nos encontrásemos ante un 
camino privado o servidumbre de paso, ello no sería obstáculo para la inscripción de la 
representación gráfica, ya que «no es defecto para inscripción de la representación 
gráfica del predio sirviente que no conste representada tal servidumbre, dado que ésta 
es un gravamen de la finca, de manera que la superficie correspondiente al terreno de la 
servidumbre estará comprendida en la representación gráfica de dicho predio sirviente.  e.
Lo relevante en tales casos será que la servidumbre conste debidamente constituida e  w.b
inscrita,  a  efectos  de  que  queden  preservados  los  derechos  del  titular  del  predio  13ww
rdeoamleins alinmteit,a ctiovnofso,r lmose  dael  agratírcaunlotí a1 3y,  deen  lgae Lneeyr aHl,i pcoutaelcqauriiear  qcuaerg dai sop olimneit aqcuieó n« Ldoesl  ddoemreincihoo os 
dines clorisp cdióenre dcheo lsa  rfeinacleas ,o  pdaerare cqhuoe  ssoubrtraen  qeufee crteocsa cigoanntr.a L taesr cseerorvsi,d udmebberreásn  rceoanlessta pr oednr álna 
también hacerse constar en la inscripción del predio dominante, como cualidad del 
mismo».
8.  En definitiva, tras certificar de forma expresa el registrador en el curso del 
procedimiento  que  no  existe  a  su  juicio  afección  del  dominio  público  aparente,  la 
calificación no emite juicio alguno de identidad de la finca, limitándose a transcribir las 
alegaciones de dos colindantes, que resultan contradichas por lo que resulta de la 
cartografía  catastral  y  de  los  pronunciamientos  expresos  de  la  Administración 
considerando que no existe afección al dominio público.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la 
nota de calificación del registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 16 de julio de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.