BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 182 Jueves 2 de julio de 2020 Sec. III.   Pág. 46347
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
7086 Resolución de 21 de febrero de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
de la registradora de la propiedad de Carrión de los Condes-Frechilla, por la 
que se suspende parcialmente la inscripción de una escritura de aceptación 
de herencia.
En el recurso interpuesto por doña H. G. G. contra la nota de calificación de la 
registradora de la Propiedad de Carrión de los Condes-Frechilla, doña Marta de Benito 
Alonso,  por  la  que  se  suspende  parcialmente  la  inscripción  de  una  escritura  de 
aceptación de herencia al constar inscrita una de las fincas incluidas en la partición a 
nombre de personas distintas del causante.
Hechos
I
Mediante escritura de aceptación de la herencia de don E. G. M., padre de doña H. 
G. G., se adjudicaron varias fincas dicha doña H. G. G. y a su madre, doña L. G. L., en 
los términos previstos en la misma.
II
Presentada el día 14 de octubre de 2019 la referida escritura en el Registro de la 
Propiedad  de  Carrión  de  los  Condes-Frechilla,  fue  objeto  de  la  siguiente  nota  de 
calificación:
«Asiento 1585 Diario 106.
Número de entrada: 1176/2019.
Suspendida la inscripción de la finca número 1 por constar inscrita a nombre de don 
A. G. N. y su esposa M. G. G., con carácter presuntivamente ganancial, personas 
distintas del causante.
La calificación se basa en los siguientes hechos y fundamentos de derecho:
Hechos.
Escritura otorgada en Palencia el día uno de octubre de dos mil diecinueve ante la 
Notario  doña  Raquel  Rodríguez  Repiso,  número  2049  de  protocolo,  que  ha  sido 
presentada a las catorce horas y treinta minutos del día catorce de octubre de dos mil 
diecinueve, motivando el asiento 1585 del Diario 106.
Fundamentos de Derecho.
No puede practicarse la inscripción solicitada de la finca por cuanto la misma no 
consta inscrita a favor de los vendedores, sino de terceros que no han sido parte en el  s
otorgamiento, por aplicación del principio hipotecario de tracto sucesivo (artículo 20 de la  oe.
Ley Hipotecaria, en relación con el artículo 24 de la Constitución). w.
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Registradora (firma ilegible), Fdo.: Marta de Benito Alonso.»
III
Contra la anterior nota de calificación, doña H. G. G. interpuso recurso el día 10 de 
diciembre de 2019, con arreglo a las siguientes alegaciones:
«D)  Calificación que se recurre, con expresión del documento objeto de la misma y 
fundamentos de Derecho:
Suspensión.
Tras mi email solicitando ayuda el pasado 14 de noviembre a esta entidad por la 
notificación  de  suspensión  y  cómo  poder  actuar  correctamente,  se  me  informa  vía 
telefónica que no hay protocolos ni existen formularios de recurso y que debo efectuar 
los  pagos  de  cambios  de  titilación  anteriores  a  1979  de  terceros  ya  fallecidos; 
textualmente la persona que me atendió me dijo “es así como funciona el registro”.
E)  Solicito: (resuma de manera concreta su petición).
Asiento 1585 Diario 106.
Número entrada 176/2019.
Ante la suspensión, previo cobro de 223,33 €, adjunto documentación relativa a las 
titularidades, así nuevos documentos compra venta de mi padre fallecido D. E. G. M.
A tenor los pagos solicitados y efectuados por mi padre y por mí, solicito a correcta 
inscripción en el Registro de la Propiedad a nuestro favor, o en caso contrario, se nos 
devuelva el dinero gastado en estos trámites.
Consideramos que lo que no hicieran o hicieran mal titulares anteriores al 15 de 
marzo de 1979, desconocidos y ajenos a nosotros, no es competencia ni responsabilidad 
nuestra, y no estemos obligados a pagar con carácter retroactivo estas gestiones.»
IV
Dado  traslado  del  recurso  interpuesto  a  la  notaria  de  Palencia,  doña  Raquel 
Rodríguez Repiso, como autorizante de la escritura calificada, el día 12 de diciembre 
de 2019 formuló las siguientes alegaciones:
«Raquel Rodríguez Repiso, Notario de Palencia, informo:
1.º  Que el día uno de octubre de dos mil diecinueve se otorgó la escritura de 
aceptación pura y simple de la herencia de don E. G. M., al número 2.049 de mi 
Protocolo.
2.º  Que en dicha escritura se hizo constar respecto del bien descrito con el número 
uno casa (…), aunque según me manifiestan es el número 3, en término y casco de (…), 
los siguientes datos de inscripción registral:
“... Inscripción: En el Registro de la Propiedad de Carrión de los Condes-Frechilla 
(Palencia), al tomo 983, libro 51, folio 244, finca número 3.639. CRU 34003000507972.
Referencia  catastral:  8063205UM8986S0001GJ.  Incorporo  certificación  catastral 
descriptiva y gráfica, obtenida por mi telemáticamente, de la oficina virtual del catastro.
Título: Compra en escritura autorizada en Osorno la Mayor (Palencia), el día 5 de 
febrero de 1979, por el Notario don Manuel Valencia Benítez, número 29 de protocolo. 
Pendiente de inscripción en el Registro de la Propiedad, por lo que yo, la Notario, hago 
las advertencias legales oportunas...”.
3.º  Que ya se advirtió que estaba por tanto pendiente de inscripción en el Registro  b
de la Propiedad el titulo anterior.» 86ww
V
La registradora de la Propiedad de Carrión de los Condes-Frechilla emitió informe el
día 10 de diciembre de 2019 y elevó el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1, 3, 17, 18, 20, 34 y 38 de la Ley Hipotecaria; las Sentencias de 
la Sala Primera del Tribunal Supremo de 21 de marzo de 2006 y 28 de junio y 21 de 
octubre de 2013, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del 
Notariado de 18 de junio de 1993, 9 de abril de 1994, 8 de abril de 1999, 15 de junio 
de 2001, 9 de enero de 2004, 13 de abril de 2005, 13 de enero de 2010, 25 de agosto 
de 2011, 26 de noviembre y 19 de diciembre de 2012, 6 de mayo de 2014, 2 de julio y 18 
de septiembre de 2015, 7 de junio de 2016, 3 y 10 de abril y 19 de julio de 2017, 19 de 
abril, 9 de mayo y 19 de octubre de 2018 y 2 de enero y 22 de noviembre de 2019.
1.  Se discute en este expediente si es inscribible una escritura de partición de 
herencia con varias fincas, una de las cuales figura inscrita a nombre de personas 
distintas de la del causante.
La registradora de la Propiedad de Carrión de los Condes-Frechilla suspende la 
inscripción de la adjudicación de dicha finca por no aparecer inscrita a nombre del 
transmitente, en virtud del artículo 20 de la Ley Hipotecaria.
La recurrente considera que no es a ella a quien corresponde asumir el coste de la 
inscripción de los títulos intermedios hasta enlazar con el actual titular.
2.  Como ha afirmado con reiteración esta Dirección General (vid., por todas, la 
Resolución de 10 de abril de 2017) es principio básico de nuestro Derecho hipotecario, 
íntimamente relacionado con los de salvaguardia judicial de los asientos registrales y el 
de legitimación, según los artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria, el de tracto 
sucesivo, en virtud del cual, para inscribir un título en el Registro de la Propiedad se 
exige que esté previamente inscrito el derecho del transmitente (artículo 20 de la Ley 
Hipotecaria). En consecuencia, estando las fincas transmitidas, inscritas en el Registro 
de la Propiedad y bajo la salvaguardia de los tribunales a favor de una persona distinta, 
no podrá accederse a la inscripción del título calificado sin consentimiento del titular 
registral, que resulte de los correspondientes títulos traslativos con causa adecuada (cfr. 
artículos 2 y 17 de la Ley Hipotecaria).
Solo  con  las  mencionadas  cautelas  puede  garantizarse  el  adecuado 
desenvolvimiento  del  principio  constitucional  de  la  protección  jurisdiccional  de  los 
derechos e intereses legítimos y de la interdicción de la indefensión, con base en el 
artículo 24 de la Constitución, una de cuyas manifestaciones tiene lugar en el ámbito 
hipotecario a través de los reseñados principios de salvaguardia judicial de los asientos 
registrales, tracto sucesivo y legitimación.
Esta doctrina ha sido refrendada por la propia jurisprudencia del Tribunal Supremo 
(Sentencias de la Sala Primera de 21 de marzo de 2006 y 28 de junio y 21 de octubre 
de 2013) al afirmar que «el registrador puede y debe calificar si se ha cumplido la 
exigencia de tracto aun cuando se trate de documentos judiciales, ya que precisamente 
el artículo 100 del Reglamento Hipotecario permite al registrador calificar del documento 
judicial  “los  obstáculos  que  surjan  del  Registro”,  y  entre  ellos  se  encuentra  la 
imposibilidad de practicar un asiento registral si no ha sido parte o ha sido oído el titular 
registral  en  el  correspondiente  procedimiento  judicial»  (cfr.  Resolución  de  17  de 
septiembre de 2014).
Por otro lado, debe destacarse que el sistema registral se basa, como regla general, 
en la voluntariedad de la inscripción, por lo que es necesaria la previa petición del 
interesado  ya  que  la  actuación  de  oficio  por  el  registrador  es  verdaderamente 
excepcional. En este caso, la falta de toma de razón de los títulos intermedios, ya  e
advertida en el propio título, provoca la consecuente interrupción del tracto. bo
En consecuencia, estando inscrito el dominio a nombre de persona distinta del  86ww
otrpaonrstmunitoesn tqeu, en aoc rceadbitee na lcacse ddeisrt inat alsa  trinasncsrmipicsiióonn ems ieefnetcratusa dnaos ,s oe  sper easceundtae na  laolsg utnítou ldoes 
(locsfr .m aertdíciouslo q 2u0e8 p).ermite la Ley Hipotecaria para reanudar el tracto sucesivo interrumpido
Por tanto, el recurso debe ser desestimado y confirmada la nota de calificación.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la 
nota de calificación de la registradora.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 21 de febrero de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.