BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 34 Miércoles 9 de febrero de 2022 Sec. III.   Pág. 17222
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
2095 Resolución de 5 de enero de 2022, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica  y  Fe  Pública,  en  el  recurso  interpuesto  contra  la  negativa  del 
registrador  de  la  propiedad  de  Madrid  n.º  14  a  cancelar  una  limitación 
registral derivada del artículo 28 de la Ley Hipotecaria.
En el recurso interpuesto por don M. A. F. R. M. contra la negativa del registrador de 
la Propiedad de Madrid número 14, don Ángel Valero Fernández-Reyes, a cancelar una 
limitación  registral  derivada  del  artículo  28  de  la  Ley  Hipotecaria,  solicitada  por  el 
recurrente mediante instancia presentada en dicho Registro.
Hechos
I
El 7 de septiembre de 2021, se presentó por don M. A. F. R. M. en el Registro de la 
Propiedad de Madrid número 14, instancia solicitando la cancelación de la limitación 
legal a que se refería el derogado artículo 28 de la Ley Hipotecaria y que pesaba sobre 
la registral 42.000 del citado Registro: «al haber sido suprimida radicalmente la misma 
desde la entrada en vigor de la Ley 8/2021, la cual elimina y suprime dicha limitación a 
partir de su entrada en vigor, y en relación a la inscripción practicada en fecha 25 de 
mayo de 2021, relativa a adjudicación a titulo sucesorio, según escritura otorgada ante el 
notario D. Pablo Gutiérrez Alviz Conradi (…)».
II
Dicha instancia fue objeto de la siguiente calificación:
«Conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria (reformado por Ley 24/2001 de 27 de 
diciembre) y 98 y siguientes del Reglamento Hipotecario:
El  Registrador  de  la  Propiedad  que  suscribe,  previo  examen  y  calificación  del 
documento presentado por M. A. F. R. M. el día siete de septiembre de dos mil veintiuno, 
bajo el asiento número 51 del tomo 80 del Libro Diario y número de entrada 4890/2021, 
que corresponde a la instancia de fecha seis de septiembre de dos mil veintiuno, ha 
resuelto  no  practicar  los  asientos  solicitados  en  base  a  los  siguientes  hechos  y 
fundamentos de Derecho:
I. Hechos:
1. En la adjunta instancia se solicita la cancelación de la limitación de la fecha 
pública  registral  de  dos  años  de  la  finca  de  referencia,  desde  el  fallecimiento  del 
causante que recogía el antiguo artículo 28 de la Ley Hipotecaria, y cuyo vencimiento 
tendrá lugar el día 21 de septiembre de 2022.
2. Dado que la reforma a la que se alude en los fundamentos de derecho no  e.e
contiene  disposición  transitoria  alguna  que  establezca  el  carácter  retroactivo  de  la  b
derogación que recoge (del art.28 LH), la cancelación solicitada debe ser denegada. 95ww
II. Fundamentos de Derecho:
1. El artículo 3.2 de la Ley 8/2021, de 2 de junio, por la que se reforma la legislación
civil y procesal para el apoyo a las personas con discapacidad en el ejercicio de su  Bc
capacidad  jurídica,  suprime  el  artículo  28  de  la  LH,  que  antes  establecía:  «Las 
inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán 
efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del 
causante. Exceptúense las inscripciones  por  título de herencia testada o intestada, 
mejora o legado a favor de herederos forzosos».
La Disposición Final Tercera de la mencionada Ley 8/2021 establece que su entrada 
en vigor se producirá a los tres meses de su publicación en el BOE, que tuvo lugar el 
pasado día 3 de junio, sin que se haya previsto ninguna norma concreta para regular el 
régimen transitorio en relación con la supresión del artículo 28 de la Ley Hipotecaria.
De acuerdo con esta reforma, a partir del pasado 3 de septiembre el artículo 28 ha 
quedado suprimido de nuestra Ley Hipotecaria; pero esa carencia de atribución de 
efectos retroactivos a la derogación, impide la cancelación automática anticipada de las 
limitaciones  inscritas  derivadas  de  dicho  artículo;  las  cuales,  además,  operarán  en 
perjuicio de tercero conste o no la indicación registral de la misma.
De acuerdo con esto, las referencias a la limitación de efectos frente a terceros que, 
de conformidad a lo establecido en el derogado artículo 28 de la Ley Hipotecaria, se 
encuentren recogidas en inscripciones de herencia o legado y que estén vigentes a 
fecha 2 de septiembre de 2021 no podrán ser canceladas hasta que hayan transcurrido 
los dos años desde la muerte del causante de la herencia o legado tal y como prescribe 
el citado precepto.
No cabe, por tanto, una cancelación automática a partir del día 3 de septiembre 
de 2021, y dado que no se ha previsto un régimen transitorio específico, hay que seguir 
respetando durante el plazo que preveía el artículo 28 el derecho de los legitimarios 
indebidamente ignorados en una herencia a que el juego del principio de fe pública 
registral no impida el éxito de las correspondientes reclamaciones en defensa de su 
legítima.
Este es además el criterio que deriva de lo previsto en el primer inciso de la 
Disposición Transitoria Primera de nuestro Código Civil, según el cual, «Se regirán por la 
legislación anterior al Código los derechos nacidos, según ella, de hechos realizados 
bajo su régimen, aunque el Código los regule de otro modo o no los reconozca».
No  se  toma  anotación  preventiva  por  defectos  subsanables  por  no  haberse 
solicitado.
Contra esta calificación podrá (…)
Madrid,  a  veintisiete  de  septiembre  de  dos  mil  veintiuno.  El  Registrador  (firma 
ilegible), Fdo.: Ángel Valero Fernández-Reyes».
III
Don M. A. F. R. M. interpuso recurso contra la anterior calificación (con entrada en 
Registro con fecha 29 de octubre de 2021), en el que alega lo siguiente:
«Hechos
Primero. No puedo compartir la calificación realizada por el Sr. Registrador pues 
entiendo que la norma reformadora, la Ley 8/2021, expresamente deja sin efecto esa 
especial protección que el art. 28 de la Ley Hipotecaria confería a quienes no son 
herederos forzosos, y se elimina definitiva y radicalmente la misma al eliminar el artículo 
de la Ley Hipotecaria en su integridad, sin otros pronunciamientos. es
Entiendo que sería discriminatorio y lesivo para los intereses de todos aquellos que  o
hayan  heredado  de  un  causante  que  haya  fallecido  hasta  el  día  2  de  septiembre  95www.
Ndtdreeao  n 2spse0ucp2eut1dries,o omy c  bdeorexmei s puatani rraílatasirsn   h q2dou3ore.as0  lsa0r,e   Lshaeioleiydrna a8dsd/o,2e  o1su   ncdfaaoisl nltseitniectutenaargs cae ie ólu nndn  ísaacu o ds3mi  scdppoeloen stssaieecmipcóuetnieen qmnteucb iedar eiscs  otajiuln orltcíaadas if c ae0aln0lse . s0cpie5tour r am eecillin  ódmunítae od rse2o.     OE-A-2022-20able en https://
desigualdad a dos ciudadanos por una cuestión de fecha, o en este caso de minutos, 
sería una norma que nace infringiendo la Constitución Española vigente.
Es  decir,  en  cualquier  caso,  se  trataría  de  una  situación  discriminatoria  para 
situaciones idénticas y que no caen bajo la esfera de responsabilidad de los posibles 
herederos, imponiendo unas condiciones radicalmente opuestas en ambas situaciones. 
Entiendo que la reforma precisamente lo que persigue es que no existan diferentes 
situaciones a la hora de heredar por el mero hecho del parentesco o de las disposiciones 
realizadas por el causante, en su caso.
Segundo. Igualmente, comparto que, efectivamente, la Ley 8/2021 no ha dispuesto 
régimen transitorio alguno, y precisamente por ello es de entender que la limitación ha 
decaído radicalmente, no existe y por lo tanto se debe considerar como no operativa 
desde el día que efectivamente la Ley fijó es decir desde el día 3 de septiembre de 2021, 
pero con carácter general pues no otra cosa ha querido el legislador.
Si el legislador hubiera querido establecer un régimen transitorio, efectivamente lo 
habría dispuesto en la norma, pero lo que ha hecho es eliminar totalmente la limitación 
precisamente para que no existan situaciones diferentes desde el 3 de septiembre, 
desaparece la limitación y todos los posibles herederos son tratados jurídicamente de 
igual forma por la Ley Hipotecaria, sin limitación alguna para poder disponer libremente 
de los posibles bienes inmuebles.
Entiendo que, al no establecer un régimen transitorio expreso, lo que ha pretendido 
el legislador es que no existan dudas ni interpretaciones, simplemente no existe la 
limitación,  nada  más,  y  no  cabe  sostener  limitación  alguna  según  la  fecha  de 
fallecimiento, debo insistir en el innegable hecho de que, si se hubiera querido establecer 
un régimen transitorio y sostener situaciones diferentes, se habría hecho constar así.
Debo considerar que, al tratarse de una reforma más favorable para los herederos, si 
cabe invocar la retroactividad de la misma, pues se habría prohibido expresamente si se 
hubiera pretendido que la limitación se mantuviera para aquellos hechos producidos ante 
del 3 de septiembre, y no ha sido así.
Tercero. Igualmente debo manifestar que el sostener la limitación del art. 28 LH 
durante un año más desde la fecha de desaparición y eliminación efectiva de la misma, 
me perjudica claramente en la disponibilidad de mis bienes, lo que supone una clara 
lesión de mis derechos constitucionales pues no estoy en situación de igualdad en el 
pleno ejercicio de los mismos.
La propia calificación reconoce que la norma se ha eliminado, por lo que no puede 
ser invocada y por tanto ha dejado de producir efectos.
Cuarto. Por todo ello, solicito se estime el presente y se ordene la eliminación de la 
limitación que establecía el art. 28 de la Ley Hipotecaria, conforme se solicita en la 
instancia que da origen al presente y consecuentemente se elimine de la finca objeto del 
presente dicha carga, con cuantas consecuencias legales sean inherentes.
En su virtud,
Solicito, que teniendo por presentado este escrito junto con el documento que se 
acompaña,  se  sirva  admitirlo,  tenga  por  formulado  recurso  gubernativo  contra  la 
calificación mentada y tras los trámites de Ley, se dicte la resolución oportuna estimando 
el presente y se levante la limitación que opera sobre la finca en cuestión con cuanto sea 
inherente y todo ello por ser de Justicia (…)».
IV
Mediante escrito de 10 de noviembre de 2021, el registrador de la Propiedad emitió  oe.
informe y elevó el expediente a este Centro Directivo. w.
Fundamentos de Derecho
y 42V diseto lsa  lLoesy a Hrtíicpuoltoesc a9r idae,  dlae rCoognasdtoit upcoiór ne lE asrptíacñuolola 3; .22. 2d ed elal  CLóedyi g8o/2 C02iv1il,;  d1e8 , 22 4d,e 2 j8u,n 3io4,   BOE-A-cable e
por la que se reforma la legislación civil y procesal para el apoyo a las personas con 
discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica (publicada en el «Boletín Oficial del 
Estado» el 3 de junio, y en vigor desde el 3 de septiembre de dicho año); 82.2, 322 y 
siguientes y 353.3 del Reglamento Hipotecario; la Sentencia del Tribunal Constitucional 
número 227/1988, de 29 de noviembre; las Sentencias del Tribunal Supremo de 11 de 
octubre de 1988 y 9 de abril de 1992; las Resoluciones de la Dirección General de los 
Registros y del Notariado de 27 de enero de 2012 y 4 de septiembre de 2019, y las 
Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 12 de junio 
y 19 de octubre de 2020 y 21 de septiembre de 2021.
1. Son hechos relevantes para la resolución del recurso los siguientes:
a) Se presenta por el ahora recurrente instancia solicitando la cancelación de la 
limitación legal a que se refería el derogado artículo 28 de la Ley Hipotecaria y pesaba 
(según  la  calificación  hasta  el  día  21  de  septiembre  de  2022)  sobre  la  finca 
registral 42.000 del citado Registro: «al haber sido suprimida radicalmente la misma 
desde la entrada en vigor de la Ley 8/2021, la cual elimina y suprime dicha limitación a 
partir de su entrada en vigor, y en relación a la inscripción practicada en fecha 25 de 
mayo de 2021, relativa a adjudicación a titulo sucesorio, según escritura otorgada ante el 
notario D. Pablo Gutiérrez Alviz Conradi (…)».
b) El  registrador  basa  su  negativa  a  la  práctica  del  asiento  solicitado  en  los 
siguientes argumentos:
– La reforma a la que se alude en los fundamentos de derecho (artículo 3.2 de la 
Ley 8/2021, de 2 de junio, por la que se reforma la legislación civil y procesal para el 
apoyo a las personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica, que 
suprime el artículo 28 de la Ley Hipotecaria), no contiene disposición transitoria alguna 
que establezca el carácter retroactivo de dicha derogación.
– La disposición final tercera de la mencionada Ley 8/2021 establece que su entrada 
en vigor se producirá a los tres meses de su publicación en el «Boletín Oficial del 
Estado», que tuvo lugar el pasado día 3 de junio, sin que se haya previsto ninguna 
norma concreta para regular el régimen transitorio en relación con la supresión del 
artículo 28 de la Ley Hipotecaria. De acuerdo con esta reforma, a partir del pasado 3 de 
septiembre el artículo 28 ha quedado suprimido de Ley Hipotecaria; pero esa carencia de 
atribución de efectos retroactivos a la derogación impide la cancelación automática 
anticipada de las limitaciones inscritas derivadas de dicho artículo; las cuales, además, 
operarán en perjuicio de tercero conste o no la indicación registral de la misma.
– De acuerdo con lo anterior, las referencias a la limitación de efectos frente a 
terceros que, de conformidad a lo establecido en el derogado artículo 28 de la Ley 
Hipotecaria, se encuentren recogidas en inscripciones de herencia o legado y que estén 
vigentes  el  2  de  septiembre  de  2021  no  podrán  ser  canceladas  hasta  que  hayan 
transcurrido los dos años desde la muerte del causante de la herencia o legado tal y 
como prescribe el citado precepto.
– No cabe, por tanto, una cancelación automática a partir del día 3 de septiembre 
de 2021, y dado que no se ha previsto un régimen transitorio específico, hay que seguir 
respetando durante el plazo que preveía el artículo 28 el derecho de los legitimarios 
indebidamente ignorados en una herencia a que el juego del principio de fe pública 
registral no impida el éxito de las correspondientes reclamaciones en defensa de su 
legítima. Este es además el criterio que deriva de lo previsto en el primer inciso de la 
disposición transitoria primera de nuestro Código Civil, según el cual, «se regirán por la  e.e
legislación anterior al Código los derechos nacidos, según ella, de hechos realizados  w.b
bajo su régimen, aunque el Código los regule de otro modo o no los reconozca». 95ww
c) El recurrente alega lo siguiente:
– La norma reformadora, la Ley 8/2021, expresamente deja sin efecto esa especial
protección que el artículo 28 de la Ley Hipotecaria confería a quienes no son herederos  Bc
forzosos, y se elimina definitiva y radicalmente la misma al eliminar el artículo de la Ley 
Hipotecaria en su integridad, sin otros pronunciamientos, pues sería discriminatorio y 
lesivo para los intereses de todos aquellos que hayan heredado de un causante que 
haya fallecido hasta el día 2 de septiembre de 2021; y existirían dos realidades distintas 
en sus consecuencias jurídicas por el mero transcurso de unas horas, siendo una 
situación completamente distinta fallecer el día 2 de septiembre a las 23.00 horas, o 
fallecer el día 3 de septiembre a las 00.05 minutos.
– No cabe compartir que la Ley 8/2021 contenga una disposición que coloca en 
situación de desigualdad a dos ciudadanos por una cuestión de fecha, o en este caso de 
minutos, sería una norma que nace infringiendo la Constitución Española. Se trataría de 
una situación discriminatoria para situaciones idénticas y que no caen bajo la esfera de 
responsabilidad de los posibles herederos, imponiendo unas condiciones radicalmente 
opuestas en ambas situaciones; y la reforma precisamente lo que persigue es que no 
existan diferentes situaciones a la hora de heredar por el mero hecho del parentesco o 
de las disposiciones realizadas por el causante, en su caso.
– La Ley 8/2021 no ha dispuesto régimen transitorio alguno, y precisamente por ello 
debe entenderse que la limitación ha decaído radicalmente, no existe y por lo tanto se 
debe considerar como no operativa desde el día 3 de septiembre de 2021, pero con 
carácter general pues no otra cosa ha querido el legislador, pues si hubiera querido 
establecer un régimen transitorio lo habría dispuesto en la norma.
– Al tratarse de una reforma más favorable para los herederos, cabe invocar la 
retroactividad  de  la  misma,  pues  se  habría  prohibido  expresamente  si  se  hubiera 
pretendido que la limitación se mantuviera para aquellos hechos producidos antes del 3 
de septiembre, y no ha sido así.
– Sostener la limitación del artículo 28 durante un año más desde la fecha de 
desaparición  y  eliminación  efectiva  de  la  misma,  le  perjudica  claramente  en  la 
disponibilidad  de  sus  bienes,  suponiendo  una  clara  lesión  de  sus  derechos 
constitucionales, al no estar en situación de igualdad en el pleno ejercicio de los mismos. 
Además, en la propia calificación se reconoce que la norma se ha eliminado, por lo que 
no puede ser invocada y ha dejado de producir efectos.
2. Antes de entrar a analizar el fondo del presente recurso, no está de más recordar 
algo que recientemente ha afirmado este Centro Directivo en Resolución de 21 de 
septiembre de 2021, a propósito de otra limitación legal, cual es el derecho expectante 
de viudedad aragonés; consecuencia del matrimonio, cualquiera que sea el régimen 
económico del mismo, y que ha de conceptuarse como un beneficio legal oponible a 
terceros  sin  necesidad  de  inscripción  en  el  Registro,  al  igual  que  ocurre  con 
determinadas limitaciones, servidumbres aparentes y prohibiciones legales, no siendo en 
sí  mismo  un  derecho  inscribible,  pues  no  se  trata  de  un  derecho  real  concreto. 
Afirmaciones, éstas últimas, en absoluto ociosas y que, sin duda, ayudan a enfocar 
adecuadamente la resolución del presente recurso.
Y si bien es cierto que este Centro Directivo tuvo ocasión de ocuparse, en las 
Resoluciones 12 de junio de 2020 y 21 de septiembre de 2021, de solicitudes de 
cancelación respecto de determinadas referencias al citado precepto, practicadas al 
amparo del entonces vigente artículo 28 de la Ley Hipotecaria, no es menos cierto que la 
situación ha cambiado radicalmente tras la derogación de aquel -eliminado o expulsado 
del ordenamiento jurídico desde el 3 de septiembre de 2021- por obra de una disposición 
legal en cuya exposición de motivos se afirma, lisa y llanamente que «...se elimina el  s
artículo 28 de la Ley Hipotecaria, dado que los supuestos que eventualmente este  e.
artículo está llamado a proteger son muy residuales en comparación con el perjuicio que  w.
ocasiona  en  la  sucesión  de  colaterales  y  extraños  y  la  perturbación  del  tráfico,  95ww
gene3r. anPdaor sai tluaasc iinosncersip acniotineecso ndóem aidcaqsu.i.s.i»c.iones hereditarias practicadas en los libros del
iRnedgeipsetrnod ednec liaa  Pdreo pliae dfaedc,h uan ad ev elaz  daedrqougiasdicoió enl  ahretríceudliota r2ia8  d(ees l ad eLceiyr  Hhiapyoate cfaalrleiac iyd oc oenl   BOE-A-cable e
causante antes o después del tres de septiembre de dos mil veintiuno), el derogado
artículo 28 simplemente no existe, en tanto que norma adjetiva, de publicidad registral, y 
no sustantiva, por lo que no es adecuado el enfoque del recurrente (aunque sí el riesgo 
de discriminación que pone de relieve) cuando afirma que «sería discriminatorio y lesivo 
para los intereses de todos aquellos que hayan heredado de un causante que haya 
fallecido hasta el día 2 de septiembre de 2021; y existirían dos realidades distintas en 
sus consecuencias jurídicas por el mero transcurso de unas horas, siendo una situación 
completamente distinta fallecer el día 2 de septiembre a las 23.00 horas, o fallecer el 
día 3 de septiembre a las 00.05 minutos; y que no cabe compartir que la Ley 8/21 
contenga una disposición que coloca en situación de desigualdad a dos ciudadanos por 
una  cuestión  de  fecha,  o  en  este  caso  de  minutos,  sería  una  norma  que  nace 
infringiendo la Constitución Española vigente. Se trataría de una situación discriminatoria 
para situaciones idénticas».
Y ese enfoque no es correcto por la sencilla razón de que lo decisivo (de cara a la 
cesación de la operativa del precepto derogado) no es la fecha de fallecimiento de 
causante, sino la fecha de la inscripción (que es la del asiento de presentación ex 
artículo 24 de la Ley Hipotecaria), por lo que para aquellos títulos relativos a sucesión 
hereditaria (háyase, o no, causado antes) presentados después del 3 de septiembre 
de 2021 el derogado artículo 28 de la Ley Hipotecaria simplemente no existe. Pero lo 
que toca abordar en este recurso es qué ocurre con aquellas inscripciones practicadas 
con anterioridad a esa derogación respecto de los cuales se hubiera hecho constar (no 
compete ahora dilucidar si debida o indebidamente), la limitación que explicitaba el 
citado precepto.
Adelantando el sentido de la resolución del presente recurso, sin duda cabe estimar 
la solicitud del recurrente, plasmada en una instancia respecto de la cual la calificación 
negativa  se  basa,  primordialmente,  en  que  la  Ley  8/2021  carece  de  disposiciones 
transitorias,  arguyendo  también  una  determinada  interpretación  del  principio  de 
irretroactividad.
La fundamentación de la postura estimatoria de este Centro Directivo se basa en una 
doble vía argumental.
4. En primer lugar, como hace tiempo se ha mantenido doctrinalmente, las leyes 
pueden exigir su cumplimiento con efectos retroactivos, aunque no lo hayan explicitado 
mediante  una  cláusula  especial,  por  lo  que  habrá  casos  de  retroactividad  por 
determinación legal expresa, y otros en que se deduzca del contexto de la ley. Y 
respecto de la declaración tácita de la ley en pro de la retroactividad, se ha entendido 
que se impone cuando así lo requiere su sentido, carácter y fin, pues hay disposiciones 
de tal naturaleza que, por su mismo carácter, implican normalmente efecto retroactivo. 
Así, constituyen las formas típicas de la retroacción tácita las disposiciones que tengan 
por objeto establecer un régimen general y uniforme, en cuanto que sólo concediendo 
efectos  retroactivos  se  puede  conseguir  la  uniformidad  propuesta;  siendo  un  claro 
ejemplo de ello las que establecen un nuevo régimen o modifican el existente sobre el 
tráfico inmobiliario, dado el carácter general e inmediato de la Ley Hipotecaria.
Por lo demás y en tema de retroactividad, este Centro Directivo ya tuvo ocasión de 
afirmar que «…el Tribunal Constitucional y el Tribunal Supremo admiten la aplicación 
retroactiva de las normas a hechos, actos o relaciones jurídicas nacidas al amparo de la 
legislación  anterior,  siempre  que  los  efectos  jurídicos  de  tales  actos  no  se  hayan 
consumado  o  agotado  y  siempre,  claro  está,  que  no  se  perjudiquen  derechos 
consolidados o situaciones beneficiosas para los particulares, infiriéndose, en estos 
casos, la retroactividad del sentido, el espíritu o la finalidad de la Ley. También la doctrina  es
admite la retroactividad tácita de la Ley y de este modo se pronuncia a favor de la  o
neiprneajoectcrroc oidumúaotlcoitvsitdmai vcisdoiod;a, na lda ldaeas ssn pd ,t erqeoru aicoeñlear asisdpda auileednens oda,dre  mponae a qrseuqo séu stliealnóa btlsoele e rheplc anreen irnlt  oadtr étereirevg palsíarmuset;ijtvee eontl aa earsess  n qeuccu aoone mni sflotouprrsaslme r aátmerc ásteom unsonti ta adear esica  oaeys rbj,e piearrdnrco eitccac eiocoddin óeid mnsea ai ebdrenureontsroleo lsocs;l h a yooos,      OE-A-2022-2095able en https://www.
disposiciones transitorias del Código Civil. Así pues, esta jurisprudencia es clarificadora
en cuanto a los siguientes puntos: 1. El principio general de la irretroactividad de las 
leyes. 2. La posibilidad de retroactividad en determinadas situaciones sin perjuicio de los 
derechos consolidados o situaciones beneficiosas para los particulares. 3. Que no se 
menciona nada en esta jurisprudencia sobre irretroactividad de doctrina, y menos aún de 
la dictada en Resoluciones de este centro directivo. 4. Que se admite la retroactividad de 
las  normas  interpretativas,  complementarias,  de  desarrollo,  de  las  ejecutivas,  pero 
siempre de una forma controlada y moderada y en cuanto no lesione o perjudique los 
derechos adquiridos con anterioridad…» (cfr. Resolución de 27 de enero de 2012, con 
criterio reiterado en la de 19 de octubre de 2020).
5. En segundo lugar, la cuestión suscitada (efecto inmediato de las leyes) puede 
abordarse de otra forma, atendiendo a que la opción entre los distintos grados de 
retroactividad suele obedecer a motivos de política legislativa, pues la aparición de una 
nueva ley implica una censura para la antigua y la necesidad de justicia hace urgente la 
aplicación  de  la  nueva  ley.  Sin  olvidar,  como  también  se  ha  puesto  de  relieve 
doctrinalmente, que la eficacia de las normas acompaña naturalmente a su vigencia, lo 
que se aviene perfectamente con la doctrina del efecto inmediato de las leyes que 
constituiría la regla en ausencia de otra manifestación del legislador, y más en casos 
como el presente, en el cual el legislador ha dejado meridianamente clara su postura en 
el Preámbulo de la ley que ha derogado el artículo 28, lo que es una clara invocación al 
efecto inmediato e incondicionado de tal derogación. Por ello, aun afirmando en este 
caso la tácita, aunque indudable postura del legislador en pro de una retroactividad 
máxima, es perfectamente posible admitir la bondad de la pretensión que motiva este 
recurso acudiendo, sin más, al efecto inmediato e indiscriminado -tanto de futuro como 
de pasado- que implica la derogación del tantas veces citado artículo 28.
Y es que, se quiera o no, el legislador de 2021 ha dejado bien a las claras cuál es su 
criterio sobre las razones que le han llevado a derogar un precepto cuya aplicación 
devino gravemente perturbadora para el buen orden económico y para la seguridad 
jurídica; y que los efectos de esa derogación (que implica la no suspensión de la fe 
pública registral) sean inmediatos e indiscriminados, con independencia de cuándo se 
produjo la muerte del causante.
No se olvide que, en el fondo, la cuestión que subyacía en la verdadera ratio del 
precepto derogado se basaba en la dialéctica heredero aparente/heredero real, situación 
–ésta- que habrá de resolverse con base en los criterios sustantivos que se deriven de la 
legislación civil aplicable a una determinada sucesión. Y esa es la solución por la que ha 
optado el legislador de 2021, pues ha considerado tan residuales los casos en los que 
puede aparecer ese conflicto heredero real/heredero aparente, que los reconduce al 
ámbito en el que han de dirimirse: el judicial. Ámbito en el cual, como es sabido, cabrá 
eventualmente  y,  en  su  caso,  solicitar  medidas  cautelares  tales  como  la  anotación 
preventiva de demanda (artículos 42 y siguientes de la Ley Hipotecaria), con la virtud de 
enervar la fe pública registral y advertir así -a futuro y con total certidumbre- al que 
pretenda adquirir del titular inscrito.
6. Cabe reiterar una vez más que la regulación que se contenía en el derogado 
artículo 28 de la Ley Hipotecaria era adjetiva, no atribuía derecho subjetivo alguno (lo 
que veda traer a colación la disposición transitoria primera del Código Civil), y también, 
para destacados autores, chocaba frontalmente con la pluralidad legislativa existente en 
nuestro ordenamiento civil, a la vez que perturbaba gravemente el tráfico jurídico; razón 
por la cual el legislador de 2021 ha querido acabar de una vez por todas con aquella 
regulación: primero, porque las circunstancias que pudieron justificar su existencia ya no  es
existen; segundo, porque considera que sus radicales efectos eran y son perjudiciales  o
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aquellas en las que no se hubiera hecho constar tal limitación -seguramente la mayoría-
ésta sería absolutamente inoperante en el ámbito registral y sin recorrido alguno. Por 
ello, no tiene amparo alguno la pretensión de que respecto de aquellos supuestos en que 
registralmente haya constancia, en la inscripción, de la limitación del artículo 28, haya de 
operar, sobre ese aspecto o matiz del asiento registral practicado, la salvaguardia de los 
tribunales (de modo que no quepa cancelar esa limitación hasta que pasen dos años de 
la muerte del causante), pues por encima de esa teórica salvaguardia está -y prevalece- 
la imperatividad de la ley que, obvio es decirlo, se impone a todo y a todos.
Por  consiguiente,  sea  porque  se  entienda  que  la  retroactividad  respecto  de  la 
derogación producida es máxima (dada la más que evidente finalidad perseguida por el 
legislador); sea por el efecto inmediato e incondicionado de una disposición legal que 
quiere acabar con una situación que estima gravemente prejudicial, ha de estimarse el 
recurso y ordenar la cancelación solicitada.
Si las herencias presentadas a inscripción después del 3 de septiembre quedan 
absolutamente incólumes de la aplicación de un precepto hoy derogado -aun habiendo 
fallecido el causante antes de dicha derogación-, con mayor razón, y por un criterio de 
pura igualdad y de estricta justicia material, habrá de suceder lo mismo con aquellas 
herencias inscritas antes, y respecto de las cuales se hubiera eventualmente practicado 
la mención citada. Simplemente, porque han de quedar en pie de igualdad respecto de 
aquellas otras en las que tal mención no conste registralmente, pues tanto en un caso 
como en otro no hay duda alguna respecto de la falta de operatividad y de virtualidad de 
un precepto que ha sido expulsado del ordenamiento jurídico.
Recuérdese en apoyo de lo anterior, la afirmación del Tribunal Constitucional en la 
Sentencia del Tribunal Constitucional, 227/1988, de 29 de noviembre, según la cual «…el 
principio de seguridad jurídica…, no ampara la necesidad de preservar indefinidamente 
el régimen jurídico que se establece en un momento histórico dado en relación con 
derechos o situaciones determinadas». O como también afirmó este Centro Directivo en 
la citada Resolución de 27 de enero de 2012, a propósito de la retroactividad: «…la 
doctrina admite la retroactividad tácita de la Ley y de este modo se pronuncia a favor de 
la retroactividad de las normas interpretativas… y, por último, las que pueden establecer 
regímenes uniformes o acabar con abusos o incomodidades…».
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación 
impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 5 de enero de 2022.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.