BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 289 Viernes 3 de diciembre de 2021 Sec. III.   Pág. 149432
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
20033 Resolución  de  15  de  noviembre  de  2021,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de 
calificación de la registradora de la propiedad de Cartagena n.º 3, por la que 
se suspende la inscripción de una escritura de ampliación y novación de 
préstamo hipotecario.
En el recurso interpuesto por don César Carlos Pascual de la Parte, notario de 
Fuente Álamo de Murcia, contra la nota de calificación de la registradora de la Propiedad 
de Cartagena número 3, doña María del Carmen García-Villalba Guillamón, por la que se 
suspende  la  inscripción  de  una  escritura  de  ampliación  y  novación  de  préstamo 
hipotecario.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada el día 27 de octubre de 2020 ante el notario de Fuente 
Álamo de Murcia, don César Carlos Pascual de la Parte, con el número 1.054 de 
protocolo, don H. P. G. P. y doña M. C. L. C., como prestatarios, formalizaron con «Banco 
Santander,  S.A.»,  como  prestamista,  una  escritura  de  ampliación  y  novación  de 
préstamo hipotecario, recayendo la hipoteca sobre dos inmuebles del citado municipio.
II
Presentada copia autorizada de dicha escritura en el Registro de la Propiedad de 
Cartagena número 3, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Hechos:
1.º  El documento calificado es copia de escritura otorgada en Fuente Álamo de 
Murcia el día 27 de octubre de 2020 ante el notario don César Carlos Pascual de la 
Parte, número 1054 de protocolo.
2.º  Es copia de escritura de novación y ampliación de préstamo hipotecario sobre 
las fincas 46961 y 46952/1 de Fuente Álamo de Murcia.
3.º  La hipoteca que es objeto de novación y ampliación, formalizada en escritura 
otorgada en Fuente Álamo de Murcia el día 4 de diciembre de 2012 ante el notario don 
Miguel Bañuls Ribas, se constituyó en garantía, además del principal, de los intereses 
ordinarios de un año al tipo máximo de 7,838%, de los intereses de demora de tres años 
al tipo máximo del 30% y de la cantidad de 9000 euros para costas y gastos.
4.º  En el documento calificado, se amplía el préstamo en la cantidad de 30.259,49 
euros, y se modifica el plazo de duración y el tipo del interés de demora, así como los 
máximos aplicables al interés ordinario y de demora en la fijación de la responsabilidad 
hipotecaria,  garantizándose,  además  del  principal,  los  intereses  ordinarios  de  doce  s
meses al tipo del 0,911%, los intereses de demora de tres años al tipo de 3,911%, y  oe.
un 5% para costas y gastos. A continuación, se fija la nueva responsabilidad hipotecaria  w.
de  las  fincas  como  consecuencia  de  la  ampliación,  sumando  a  la  responsabilidad  033ww
hipotecaria inscrita la responsabilidad correspondiente a la ampliación.
Fundamentos de Derecho:
1.º  Modificándose  el  límite  máximo  tanto  de  los  intereses  ordinarios  como  de 
demora, y dado que la responsabilidad hipotecaria correspondiente al capital inicial y a la 
ampliación no se configura de un modo uniforme, no es posible practicar la inscripción 
como ampliación sino que sólo será posible la constitución registral de una nueva 
hipoteca, de modo que quede perfectamente claro que existen dos hipotecas (la del 
préstamo inicial y la del importe ampliado) cada una con su propio rango con la exacta 
determinación por separado de sus respectivas responsabilidades hipotecarias por los 
diferentes conceptos. Para ello es necesario que conste claramente en la escritura la 
voluntad de las partes de constituir una nueva hipoteca y no una mera ampliación de la 
anterior, voluntad que no figura en el documento calificado. La concurrencia de esta 
incertidumbres con la repetida necesidad de claridad de los asientos registrales imponen 
la aclaración de la escritura por parte del acreedor en el sentido de indicar si quiere que 
se inscriba la ampliación de la hipoteca como una sola hipoteca sumada a la anterior, o 
que se inscriba como segunda hipoteca con distinto rango; debiendo en el primer caso, 
recalcularse  de  forma  uniforme  la  responsabilidad  hipotecaria  total  por  intereses 
ordinarios y moratorios, aplicando el mismo régimen de tipos máximos al antiguo y al 
nuevo principal.
En los supuestos de modificación de las condiciones financieras, es aplicable la 
doctrina de la antes denominada Dirección General de los Registros y del Notariado 
(Resoluciones de 5-11-1999, 25 de abril y 4-9-2002, 26-1-2012, y 9 de octubre, 17 de 
noviembre y 21-12-2015) según la cual el carácter accesorio de la hipoteca respecto del 
crédito garantizado (arts. 104 de la Ley Hipotecaria y 1857 del Código Civil) implica la 
imposibilidad de discrepancia entre los términos definitorios de la obligación asegurada y 
los de la extensión objetiva de la hipoteca en cuanto al crédito (arts. 9 y 12 de la Ley 
Hipotecaria), de modo que pactándose en la modificación de la condiciones financieras 
del préstamo hipotecario un tipo fijo para los intereses remuneratorios y moratorios que 
antes no existía (o inferior al anteriormente existente), o estableciéndose una límite 
obligacional a los intereses variables antes inexistente (o inferior al precedente), no cabe 
que la cobertura hipotecaria se mantenga definida por referencia a unos tipos de interés 
distintos de los ahora estipulados, vulnerándose con ello la exigencia de claridad y 
precisión en el contenido de los asientos registrales, dada la transcendencia “erga 
omnes” de sus pronunciamientos. Todo lo expuesto no es óbice para que si las partes 
quieren mantener la dicotomía de la responsabilidad hipotecaria, ello sea posible y la 
denominada  ampliación  inscribible,  pero  como  una  segunda  hipoteca,  lo  que  debe 
resultar claramente de la correspondiente escritura, ya que como señala la Resolución 
de  la  Dirección  General  de  12-5-2011  cuando  la  responsabilidad  hipotecaria 
correspondiente al capital inicial y a la ampliación del mismo no se configure de modo 
uniforme, en la inscripción registral debe quedar perfectamente claro que existen dos 
hipotecas (la del préstamo inicial y la del importe ampliado), cada una con su propio 
rango, con la exacta determinación por separado de sus respectivas responsabilidades 
hipotecarias por los diferentes conceptos.
2.º  Se deniega el acceso registral de lo siguiente: fianza, información básica sobre 
protección  de  datos,  comunicación  de  datos  relativos  al  impago,  cláusula  de 
representación, presentación telemática, todo ello por falta de trascendencia real.
En virtud de lo expuesto, acuerdo el día 29 de julio de 2021 suspender la inscripción 
solicitada por el defecto señalado bajo el número 1.º de los Fundamentos de Derecho,  e
denegándose el acceso registral de lo indicado en el número 2.º de los Fundamentos de  bo
Derecho. 033ww
Contra el presente fallo del registrador (…)
ilegiEblne )C. Fadrtoa.g: eMnaar,í aa d veel iCnatinrmueevne G daerc íjau-liVoi lldaelb ad oGsu imllailm vóenin.»tiuno.–La registradora (firma  BOE-A-cable e
III
Contra la anterior nota de calificación, don César Carlos Pascual de la Parte, notario 
de Fuente Álamo de Murcia, interpuso recurso el día 18 de agosto de 2021 mediante 
escrito del siguiente tenor:
«Expongo
I)  Que, en virtud de escritura autorizada por mí el día 27 de octubre del año dos mil 
veinte, bajo el número 1054 de protocolo, se formalizó una novación y ampliación de 
préstamo hipotecario en los términos, pactos, cláusulas y condiciones que constan en 
dicha escritura (…)
II)  Que dicha escritura, el día 29 de julio del año dos mil veintiuno, fue calificada 
negativamente por la Sra. Registradora del Registro de la Propiedad de Cartagena n.º III, 
no practicando la inscripción de la novación y ampliación del préstamo hipotecario, en los 
términos que constan en la citada calificación (…)
III)  Pues bien, expuesto todo lo anterior, se ha de manifestar por este Notario, la 
disconformidad con dicha nota de calificación, y todo ello, en base a los siguientes,
Fundamentos de Derecho.
No se puede compartir el criterio de la Sra. registradora, pues, después de hacer un 
resumen preciso de la doctrina de la DGR y N sobre este particular de ampliación de 
hipoteca, sin embargo, ¿no aplica dicha doctrina al caso propuesto?
Es  decir,  la  teoría  y  las  citas  de  resoluciones  van  por  un  lado  y  los  criterios 
calificativos del caso concreto van por otro.
En realidad, se podría decir que las resoluciones que con más brillantez y precisión 
han resuelto este asunto son las de 17 de enero de 2002 (pionera y cristalina) y 19 de 
septiembre de 2017 (más analítica y didáctica) y que, sorprendentemente, no se citan en 
la nota calificadora.
A modos de resumen, se podría concluir que las partes contratantes son soberanas y 
libres para determinar el pacto de ampliación que tengan por conveniente, siempre que 
no se oponga a normas prohibitivas o imperativas (Art 1255 C.c).
De manera que “ningún obstáculo existe para inscribir en el Registro de la Propiedad 
la ampliación de una hipoteca siempre que se determine con precisión cuáles son esas 
nuevas responsabilidades objeto de garantía..., pero los efectos de la inscripción son los 
que legalmente se deriven de su propio objeto y rango” (Resolución de 17 de enero 
de 2002).
Es  más,  “en  ausencia  de  terceros  (titulares  de  inscripciones  o  anotaciones 
posteriores a la hipoteca cuyo capital en objeto de ampliación; y de la nota marginal a 
que se refiere el último inciso del artículo 4.3 de la Ley 2/1994) esa potestad de las 
partes para configurar la ampliación de su hipoteca es libérrima; pudiendo mantener “una 
única  hipoteca  en  garantía  de  la  obligación  única  y  uniforme  que  resulta  de  la 
modificación,  aumentando  para  ello,  paralelamente,  su  responsabilidad  hipotecaria”. 
(Resolución 19 de septiembre de 2017).
Es decir, en estos casos de ampliación hipotecaria (esto es, de una sola hipoteca y 
no 2) se exige por la D.G.R.N. que se establezca también un régimen único y uniforme 
para toda la hipoteca; lo que exigirá que la totalidad de la responsabilidad hipotecaria por 
intereses ordinarios y de demora se fije por unos tipos y plazos homogéneos con los de 
la obligación garantizada. e.e
Pues bien, eso es justamente, ni más ni menos, lo que se hace en la escritura de  b
ampliación de hipoteca de que tratamos, objeto de calificación negativa. 033ww
cumEpsle mn árisg,u sroes taramtae ndtee  utondao ess lcorsit ureraq upisroittoosti peox igcoidroresc ptoo rd eel  alemgpislilaacdioórn. hipotecaria, ya que
la pErinm ietifveac too,b leigna ecsiótan  egsacrraitnutrizaa ddea  aemnp cliaucainótno  pao rs musi  apuatroármizaedtrao,s  ncoi vsilee sto eca h nipi ostee caaltreioras 
iniciales; sino que se trata de una única y uniforme obligación garantizada.
Y, para probarlo, basta con leer (sosegada y desapasionadamente) sus cláusulas. 
Veamos:
Si el interés pactado inicialmente era variable, consistente (después de un año 
constitutivo del préstamo hipotecario) en el Euribor más un diferencial del 1’25 puntos; 
ese interés variable (inicialmente pactado en la obligación inicial), en el momento de la 
ampliación (27 de octubre 2020) es el 0’911, según ha comprobado el Banco acreedor 
bajo su responsabilidad. Por lo que el parámetro para la variación del tipo de interés: 
Euribor +1’25 puntos, se respeta en los intereses ordinarios, al establecerlos en el 
momento  de  la  modificación  al  0’911%  que  es  el  tipo  al  que  se  ha  calculado  la 
responsabilidad hipotecaria por este concepto.
En resumen, ese tipo de interés variable del Euribor + 1,25 puntos (a diferencia de 
los tipos de interés fijos durante toda la vida del préstamo) solo puede operar como un 
tope o cantidad máxima; y ese tope habría que calcularlo en cada caso concreto en que 
se ampliase la hipoteca, sin que por ello se altere en absoluto la obligación garantizada, 
sino que ello constituyese su más cabal cumplimiento.
Y lo mismo cabe decir de los intereses de demora al disminuir por imperativo legal 
(junto  con  otros  preceptos  de  obligado  cumplimiento)  la  cifra  de  responsabilidad 
originaria, ésta jugaría como cantidad máxima, sin prejuicio para terceros; y no sólo no 
se rebasa dicha cantidad, sino que se minora. En estos intereses, tampoco se altera la 
obligación garantizada pues lo único que se hace en la escritura de ampliación es 
“acompasar” el tope legal original, por un imperativo legal, a la nueva legislación vigente 
de préstamos L.C.I.
Y es que, de seguir la tesis de la Sra. Registradora nunca ni jamás podría darse una 
ampliación de hipoteca, sino que se tendría que acudir a una nueva con distinto rango; 
pues, al ser el interés variable, lo interpretaría como que se cambian o alteran los 
parámetros de la obligación primera garantizada, al no coincidir nunca por su continua 
variabilidad (al ser el Euribor mutable continuamente).
Por lo menos, así se deduce del tenor de su nota de calificación, pues asegura que; 
“no cabe, que la cobertura... hipotecaria se mantenga definida por referencia a unos tipos 
de interés distintos a los ahora estipulados”.
Y la pregunta es qué es lo que es distinto, pues, no sólo no son distintos sino únicos 
y uniformes los parámetros para calcular los intereses.
En resumen, no hay discrepancia entre los términos definitorios de la obligación 
asegurada (que amplía su importe y su plazo de duración) y los de la extensión objetiva 
de la hipoteca ampliada. Estamos ante una misma obligación con un régimen único y 
uniforme; no existen terceros que puedan ser perjudicados y así lo han querido y 
estipulado las partes; Y la hipoteca también es única y uniforme, al haberse calculado 
conforme a los intereses ordinarios máximos posibles según el interés variable pactado 
para el préstamo inicialmente y al de demora impuesto imperativa y forzadamente por la 
ley.
Es en fin un absurdo (cuando no hay abuso) pretender demostrar una negación: que 
las  partes  no  han  querido  una  segunda  hipoteca,  sino  una  verdadera  y  auténtica 
ampliación.
Y es que, los hechos negativos nunca son objeto de prueba; máxime, cuando los 
términos del contrato son expresos y concluyentes
Pues lo que sí han dicho las partes de manera taxativa, firme y reiterada es que 
quieren una ampliación:
1.º  Lo  dice  el  título  de  la  escritura;  el  juicio  de  capacidad,  las  condiciones  bo
financieras (cláusula octava: “acuerdan en este acto modificar la hipoteca constituida a  033ww
fdaev oqru dee  eels rtee fúelrtiidmoo  deenr elac hcoit ardeaa le dscer ithuiprao tdeec afe pchaasa 4  ad eg Daricainetmizbarre t adme b2i0é1n2 ,la esn  seigl sueienntitdeos 
ccoarnrteidsapdoensd:i”e…nt e pao rl a taamntpol ia“claió nc”;if.r..a  “Dai chqau ea mapslicaiecinódne  dela l a reressppoonnssaabbiliildidaadd  hhiippootteeccaarriiaa 
se  distribuye  entre  las  fincas  hipotecadas  de  la  siguiente  forma:”)  y  petición  de
inscripción a lo largo de toda sus cláusulas (…Cláusula novena “Permanece en vigor, sin 
otras modificaciones que las pactadas en la presente escritura, el resto del contrato de 
préstamo con garantía hipotecaria formalizado en escritura de fecha 4 de diciembre 
de 2012 referenciada en el Expositivo I.”; etc.).
2.º  Si hubiesen querido una segunda hipoteca, hubiera sido necesario legalmente 
una nueva tasación; en la que nadie pensó ni quería.
3.º  Porque los parámetros de la obligación garantizada son únicos y uniformes.
4.º  Porque se mantiene la primitiva hipoteca pues con la ampliación, se suman 
ambas responsabilidades hipotecarias.
5.º  En fin, porque así la han querido y pedido su inscripción las partes (…).
Por todo lo cual se solicita,
La revocación de la mencionada calificación.»
IV
La registradora de la Propiedad emitió el preceptivo informe el día 31 de agosto 
de 2021 en el que confirmó el defecto recurrido y elevó el expediente a este Centro 
Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1212, 1528, 1857 y 1860 del Código Civil; 12, 24, 25, 104, 114, 
115, 122, 123 y 144 y siguientes de la Ley Hipotecaria; 220 del Reglamento Hipotecario; 
4 de la Ley 2/1994 de 30 de marzo, subrogación y novación de préstamos hipotecarios; 
las  Sentencias  Tribunal  Supremo  de  16  de  diciembre  de  2009,  13  de  septiembre 
de 2013, 22 de abril y 23 de diciembre de 2015, 18 de febrero de 2016 y 3 de junio 
de 2016; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado 
de 17 de marzo de 1969, 12 de febrero de 1988, 27 de marzo de 1989, 5 de noviembre 
de 1999, 26 de mayo de 2001, 17 de enero, 25 y 30 de abril, 3 de julio y 2, 4 y 14 de 
septiembre de 2002, 10 de agosto y 10 y 13 de octubre de 2006, 16 de julio de 2007, 1 
de diciembre de 2008, 14 de marzo y 29 de junio de 2009, 1 de octubre de 2010, 12 de 
mayo de 2011, 26 de noviembre de 2013, 24 de febrero de 2014, 8 de abril y 14 de mayo 
de 2015, 13 de abril y 26 de octubre de 2016 y 19 de septiembre de 2017, y la 
Resolución  de  la  Dirección  General  de  Seguridad  Jurídica  y  Fe  Pública  de  8  de 
septiembre de 2021.
1.  La cuestión que se plantea en el presente recurso se concreta en determinar si 
está  correctamente  fijada  la  cifra  de  responsabilidad  hipotecaria  por  los  conceptos 
correspondientes a intereses remuneratorios, intereses de demora y costas y gastos en 
una escritura de novación y ampliación de préstamo hipotecario.
Son hechos que deben tenerse en cuenta en la resolución del presente expediente, 
los siguientes:
– La hipoteca inicial se constituyó, por lo que aquí interesa, en garantía de: a) 30.000 
euros,  importe  del  principal  del  préstamo;  b)  un  año  de  intereses  remuneratorios, 
calculados conforme a la cláusula financiera tercera –intereses ordinarios– y tercera bis 
–tipo de intereses variable–, si bien, a los únicos y exclusivos efectos de determinar un 
máximo  de  responsabilidad  hipotecaria  por  interés  ordinario,  éstos  solo  quedarán  s
garantizados  hipotecariamente  hasta  un  máximo  del  7,838%  anual,  que  asciende  e.
a  2.351,40  euros;  c)  tres  años  de  intereses  moratorios,  calculados  conforme  a  lo  w.
convenido en la cláusula financiera sexta –intereses de demora–, si bien, a los únicos y  033ww
deexc ludseimvoosr ae, feécstotoss  deso dloe teqrumeidnaarrá unn  gmaáraxnimtizoa ddeo sr ehsippoontescaabriliiadmade nhteip ohteacsatari au pno rm inátxeirméos 
dy egl a3s0t,o0s0,% in acnluuidaol,s q ueen  aessctoiesn dúelt iam o9s.0 0lo0s  ecuoronsc,e yp tdo)s  9a.0 q0u0e e usreo sre, fqieuree  slea  fcijalánu spualraa  ococtsatavas   BOE-A-cable e
(seguros, tributos y conservación de la finca hipotecada) y cualquier otro gasto relativo a 
la finca hipotecada que pudiera ser preferente al crédito del acreedor. Responsabilidad 
hipotecaria que es distribuida entre las dos fincas hipotecadas atendiendo a los mismos 
parámetros de configuración.
– En la escritura objeto de este recurso las partes pactan la novación modificativa 
del  referido  préstamo,  ampliando  el  principal  del  préstamo  en  30.259,49  euros, 
manteniendo un tipo de intereses variable y estableciendo como tipo de interés de 
demora en la cláusula segunda, «el equivalente al interés ordinario pactado vigente en el 
momento de producirse la demora, incrementado en tres puntos porcentuales» (antes 
era el resultado de añadir diez puntos al interés remuneratorio vigente en el momento de 
producirse la demora).
– Tras esta modificación, la responsabilidad hipotecaria respecto el capital inicial no 
es  objeto  de  modificación  alguna,  si  bien  las  partes  acuerdan  ampliar  las 
responsabilidades hipotecarias garantizadas respecto del nuevo capital objeto de la 
ampliación en la siguiente forma: a) por razón del principal ampliado, 30.259,49 euros; b) 
de sus intereses ordinarios de doce meses al tipo nominal pactado, señalándose a 
efectos hipotecarios un tipo máximo del 0,911%, hasta un máximo de 275,66 euros; c) de 
los intereses moratorios de tres años al tipo nominal resultante de lo establecido en la 
cláusula financiera correspondiente, señalándose a efectos hipotecarios un tipo nominal 
anula máximo del 3,991%, hasta un máximo de 3.550,35 euros, y d) de las costas y 
gastos de ejecución, tanto judicial como extrajudicial, en su caso, hasta un máximo 
de 5,00% del capital, es decir, 1512,97 euros, incluidos en estos últimos los conceptos a 
que se refiere la condición que hace referencia a seguros, tributos y conservación de la 
finca hipotecada, y cualquier otro gasto relativo a la finca hipotecada que pudiera ser 
preferente  al  crédito  del  acreedor.  Responsabilidad  hipotecaria  de  nuevo  capital 
concedido que, igualmente, es distribuida entre las dos fincas hipotecadas atendiendo a 
estos nuevos parámetros de configuración.
– Asimismo, se señala que tras la ampliación las cifras totales por las que pasa a 
responder la finca hipotecada son las siguientes: b) principal del préstamo: 60.259,49 
euros; b) intereses remuneratorios de hasta un máximo de 2.627,06 euros; c) intereses 
moratorios de hasta un máximo de 12.550,35 euros, y d) costas y gastos de ejecución, 
tanto judicial como extrajudicial, en su caso, hasta un máximo de 10.512,97 euros. Cifras 
totales que resultan de la simple suma de su responsabilidad hipotecaria inicial (sin 
modificar  sus  parámetros)  y  de  la  responsabilidad  hipotecaria  ahora  determinada 
respecto del nuevo capital (cuyos parámetros de cálculo difieren de los anteriores), y que 
son también distribuidas en igual forma entre las dos fincas hipotecadas.
Es decir, como se señala en la nota de calificación, se fija la responsabilidad por 
intereses ordinarios y de demora con referencia a la cantidad ampliada, por unos tipos 
máximos distintos a los de la hipoteca inicial, y a continuación se suman estas nuevas 
responsabilidades a las iniciales ya garantizadas, siendo que sus parámetros de cálculo 
son diferentes: 7,838% y 0,911% respecto de los intereses remuneratorios. Y 10% 
y 3,911% respecto de los intereses moratorios, respectivamente en relación con el capital 
inicial y el capital ampliado.
Partiendo de esos hechos, la registradora de la Propiedad calificante señala que la 
ampliación de la responsabilidad hipotecaria no se configura de un modo uniforme con la 
responsabilidad inicial, y, por tanto, que no es posible practicar la inscripción solicitada 
como una ampliación de hipoteca, sino que sólo será posible la constitución registral de 
una nueva hipoteca por la nueva responsabilidad, de modo que quede perfectamente  s
claro que existen dos hipotecas (la del préstamo inicial y la del importe ampliado) cada  oe.
una con su propio rango con la exacta determinación por separado de sus respectivas  w.
responsabilidades hipotecarias por los diferentes conceptos. Para ello es necesario que  033ww
choipnostteec ac layr anmoe nuten ae nm elar ae sacmriptuliraac iólan  vdoelu nltaa da ndtee riloars,  pvaorlutenst adde  qcuoen sntiotu irfi geusraa  neune veal 
daomcpulimadean.to calificado, del que parece querer pactarse la existencia de una solo hipoteca  BOE-A-cable e
La concurrencia de esta incertidumbres con la repetida necesidad de claridad de los 
asientos registrales, continua señalando la nota de calificación, imponen la aclaración de 
la escritura por parte del acreedor en el sentido de indicar si quiere que se inscriba la 
ampliación de la hipoteca como una sola hipoteca sumada a la anterior, o que se inscriba 
como segunda hipoteca con distinto rango; debiendo en el primer caso, recalcularse de 
forma uniforme la responsabilidad hipotecaria total por intereses ordinarios y moratorios, 
aplicando el mismo régimen de tipos máximos al antiguo y al nuevo principal. Para llegar 
a  esta  conclusión,  la  registradora  de  la  propiedad  se  funda  principalmente  en  los 
principios de determinación, de accesoriedad, de indivisibilidad y de única prioridad de 
las hipotecas y en las Resoluciones de esta Dirección General.
Por su parte, el notario recurrente empieza reconociendo que es doctrina de esta 
Dirección General que para que en los casos de ampliación del préstamo hipotecario la 
garantía resultante constituya una sola hipoteca y no dos, es necesario, entre otras 
factores, que se establezca también un régimen único y uniforme para toda esa única 
hipoteca; lo que exigirá, sigue diciendo, que la totalidad de la responsabilidad hipotecaria 
por intereses ordinarios y de demora se fije por unos tipos y plazos homogéneos con los 
de la obligación garantizada.
El notario argumenta que, siendo el nuevo tipo máximo pactado solo para el nuevo 
capital,  el  0,911%,  inferior  al  anterior  tipo  de  interés  máximo  pactado  a  efectos 
hipotecarios del 7,838%, la nueva cifra máxima global de responsabilidad hipotecaria, 
resultante de la suma de las responsabilidades parciales, no supera el máximo que 
resultaría de aplicar ese tipo máximo al capital total concedido. Así parece resultar de su 
afirmación de que «la hipoteca resultante también es única y uniforme, al haberse 
calculado conforme a los intereses ordinarios máximos posibles según el interés variable 
pactado  para  el  préstamo  inicialmente  y  al  de  demora  impuesto  imperativa  y 
forzadamente por la ley».
Por último, se señala en el recurso que no es necesaria aclaración alguna respecto 
de si se ha querido constituir una única hipoteca o dos hipotecas con distinto rango, 
porque argumenta, haciendo alusión a distintos apartados de la escritura de ampliación 
del préstamo hipotecario, que los «términos del contrato son expresos y concluyentes 
Pues lo que sí han dicho las partes de manera taxativa, firme y reiterada es que quieren 
una ampliación» de la hipoteca.
2.  Como han señalado las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y 
del Notariado de 14 de marzo de 2009 y 12 de mayo de 2011, el artículo 144 de la Ley 
Hipotecaria  contempla,  en  términos  amplios,  la  posibilidad  de  hacer  constar  en  el 
Registro todo hecho o convenio entre las partes, entre ellos la novación del contrato 
primitivo, que modifique la eficacia de la obligación hipotecaria anterior, pero exigiendo 
esa constancia registral como requisito de su eficacia frente a terceros, con lo que 
claramente establece dos momentos temporales, el anterior al acceso registral de esa 
modificación, y el posterior, de modo que al tercero tan sólo le afectará la modificación si 
ha accedido al folio registral antes que su derecho, toda vez que, frente a terceros, la 
responsabilidad que garantiza la hipoteca ampliada se descompone en dos fracciones, 
una, la preexistente, con la preferencia que le dé su fecha y en cuanto a las cantidades 
garantizadas y concepto por el que lo eran, y otra, la resultante de la ampliación, con 
eficacia limitada a partir de su inscripción y en cuanto a una nueva y distinta suma 
garantizada.
Por ello –se decía–, la ampliación de hipoteca ha de asimilarse a efectos prácticos a 
la constitución de una nueva. s
Si se tratara de ampliación sobre la misma finca ya hipotecada con anterioridad, de  oe.
existir cargas intermedias, la pretendida ampliación no puede perjudicarlas, pero la  w.
garantía hipotecaria preferente no tiene por qué posponerse a ellas, de modo que la  033ww
eenje ctaunctióon q udee  heispao tceacrag ad ein rtaenrmgoe dpioas dteertieorrm (ainratírcáu lloa  1c3a4n cdeela lcai óLne yd eH ilpao ltleacmaaridaa),  apmerpoli ancoió lna 
de la hipoteca inicial.
En caso de ejecutarse la hipoteca ampliada, su titular tan sólo tendrá preferencia 
para  el  cobro  con  cargo  al  precio  de  realización  por  las  cantidades  inicialmente 
garantizadas pues en cuanto al exceso serán preferentes para el cobro los titulares de 
aquellas cargas intermedias y tan sólo en la medida en que aún quede sobrante, la parte 
del crédito ampliado y posteriormente garantizado.
Sus efectos, en definitiva, son los mismos que si hubiera dos hipotecas, cada una 
con  su  rango,  por  lo  que  pretender  que  exista  una  sola  hipoteca  con  dos 
responsabilidades  distintas,  cada  una  con  su  propia  preferencia,  contradice  la 
indivisibilidad legal y exigencia de prioridad única, con la consiguiente confusión al dar la 
apariencia de que la ampliación del crédito original goza de una garantía de igual rango 
al que tenía inicialmente.
En suma, ningún obstáculo existe para inscribir en el Registro de la Propiedad la 
ampliación  de  una  hipoteca  que  tenga  por  objeto  garantizar  las  nuevas 
responsabilidades derivadas de la ampliación del crédito que hasta entonces lo estaba, 
siempre que se determine con precisión cuáles sean esas nuevas responsabilidades 
objeto de garantía (artículo 12 de la Ley Hipotecaria).
Ahora bien, y esto es de especial interés, ha de tenerse muy en cuenta que los 
efectos de tal inscripción serían los que legalmente se derivaran de su propio objeto, 
rango (que viene determinado por la Ley conforme dispone el artículo 24 de la Ley 
Hipotecaria) y demás principios configuradores de regulación hipotecaria, pero no de la 
voluntad de las partes.
3.  Igualmente ha tenido ocasión de señalar la Dirección General de los Registros y 
del Notariado (cfr. Resolución de 17 de enero de 2002), para las llamadas ampliaciones 
de préstamo hipotecario con incremento de responsabilidad hipotecaria, que si lo querido 
por las partes es la subsistencia de la obligación inicial, aunque ampliado su contenido u 
objeto,  debe  quedar  excluido  cualquier  ánimo  novatorio  con  alcance  extintivo  (cfr. 
artículo 1204 del Código Civil). Tampoco debe apreciarse una clara incompatibilidad 
entre la obligación preexistente y la que surge de su ampliación ya que conduciría al 
mismo resultado pues, excepción hecha del quantum, no hay variación en sus elementos 
esenciales, ni se ha producido una renovación del contrato que le dio vida.
Ciertamente  puede  plantearse  si  frente  a  terceros  –piénsese  en  una  situación 
concursal (cfr. artículo 71 de la Ley Concursal), la aparición de otro acreedor con título 
fehaciente de fecha intermedia (cfr. artículo 1924.3.a) en relación con el 1929 del Código 
Civil), etc.–, no habrá de entenderse que existen dos obligaciones.
Sin embargo, entre las partes contratantes han de primar los efectos de su voluntad 
que es establecer un único y uniforme régimen jurídico contractual para la obligación 
resultante o, si se quiere, para la total deuda resultante de la acumulación de dos 
obligaciones, unificando su pago a los efectos previstos en el artículo 1169 del Código 
Civil, régimen convenido cuyos efectos vincularán también a sus causahabientes o a 
cualquiera que voluntariamente quiera asumir el pago de la deuda.
En todo caso, la solución al problema anterior no condiciona la que ha de darse al de 
la ampliación de la hipoteca, pues el mismo se plantearía igualmente en el supuesto en 
que se pretendiera garantizar parte de una obligación originariamente única. Sería, por 
ejemplo, el caso en que garantizada con hipoteca una parte tan sólo de un préstamo 
(vid. Resoluciones de 2 y 3 de enero de 1996), conviniesen posteriormente las partes en 
extender la cobertura hipotecaria a otra parte del mismo o al resto no garantizado.
El  efecto  meramente  modificativo  y  no  extintivo  de  la  ampliación  del  préstamo 
hipotecario tuvo su expreso reconocimiento legal en la Ley 41/2007, de 7 de diciembre,  s
que al modificar el artículo 4 de la Ley 2/1994, determinó en su apartado tercero que «las  oe.
modificaciones previstas en los apartados anteriores no supondrán, en ningún caso, una  w.
alteración o pérdida del rango de la hipoteca inscrita, excepto cuando impliquen un  033ww
ipnrcérsetmamenot op odr ee slea  inccifrream deen tore os paomnpsaliabciliiódna»d,  hcuipeostteiócna rqiau eo  dleab ea minptelirapcrieótna rsdee la tpelnadzoie nddeol 
a la doctrina de la Resolución de 14 de mayo de 2015.
Con ello, y por lo que atañe a la ampliación del importe de préstamo, se llega a 
reconocer explícitamente por el legislador, la doctrina que ya con anterioridad había 
preconizado esta Dirección General (cfr. Resolución de 17 de enero de 2002 y las 
citadas en los «Vistos»), especialmente con base en las disposiciones del Código Civil 
reguladoras de la novación modificativa –artículos 1202, 1203 y siguientes–, y de la 
legislación hipotecaria reguladoras del rango –especialmente artículos 17, 24, 25 y 134 
de la Ley Hipotecaria-.
4.  En  cuanto  a  las  concretas  repercusiones  que  la  novación  modificativa  del 
préstamo hipotecario (condiciones financieras y/o ampliación de capital) tiene sobre la 
hipoteca  inscrita  a  la  luz  del  artículo  4.3  de  la  Ley  2/1994,  de  30  de  marzo,  de 
subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, la citada Resolución de 14 de 
mayo  de  2015  señaló  que  la  correcta  comprensión  de  ese  artículo  no  puede 
fundamentarse  en  una  aparente  interpretación  literal  del  precepto  dada  su  difícil 
redacción, que no contribuye a aclarar suficientemente la exposición de motivos de la 
Ley 41/2007 que lo reforma, por lo que hay que acudir, como se ha hecho respecto a los 
efectos concretos de la pérdida del rango (no afecta a la hipoteca ya inscrita), a una 
interpretación fundamentalmente finalista y sistemática. Lo único que queda claro de la 
lectura del artículo de referencia es la existencia de dos supuestos diferenciados de 
pérdida de rango ya que en tal sentido se pronuncian los incisos segundo, tercero y 
cuarto del mismo que utilizan las expresiones: «en estos casos», «en ambos supuestos» 
y «en ningún caso».
Respecto a la interpretación finalista, de la Exposición de Motivos de la Ley 41/2007 
resulta que la voluntad del legislador fue flexibilizar el derecho real de hipoteca ya que 
«la novación de los préstamos hipotecarios en beneficio del deudor se ve dificultada por 
la  interpretación  restrictiva  que  del  concepto  de  novación  modificativa  hacía  la 
Ley 2/1994» por lo que se afirma en dicha Exposición de Motivos que «lo que ahora se 
adopta es una interpretación más amplia de cuándo existe novación modificativa, de 
manera que se considera que existe mera modificación y no extinción de la relación 
jurídica y constitución de una nueva en los siguientes supuestos: ampliación o reducción 
de capital, la prestación o modificación de las garantías personales, alteración de las 
condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente; alteración del plazo, del 
método o sistema de amortización y de cualesquiera otras condiciones financieras del 
préstamo».
Congruentemente  con  esa  intención  de  ampliar  los  supuestos  de  novación 
meramente  modificativa,  los  párrafos  segundo  y  tercero  del  artículo  4  de  la  ley 
establecen, en primer lugar, en una correcta interpretación literal que no supondrán, en 
ningún caso, una alteración o pérdida del rango de la hipoteca inscrita ni la ampliación o 
reducción de capital, ni la alteración del plazo ni ninguna de las otras modificaciones 
previstas en el apartado 2; es decir, que por sí sola la ampliación del capital no genera 
un incremento de la responsabilidad hipotecaria pues entonces carecería de razón de 
ser su inclusión en el apartado 2, ni tampoco por sí sola la ampliación del plazo puede 
generar una pérdida de rango de la hipoteca por implicar una ampliación del plazo por 
esa misma razón. La expresión «en ningún caso… excepto cuando…» sólo puede 
interpretarse en el sentido de que la ampliación del capital o del plazo necesitan la 
concurrencia  de  otra  circunstancia  para  generar  ese  efecto,  debiendo  la  labor  de 
interpretación centrarse en determinar cuál es ese factor en cada uno de los casos.
A este respecto, la citada Resolución señala que la respuesta a esa pregunta debe 
buscarse en la disposición transitoria única de la propia Ley 41/2007 que al establecer  s
que «la ampliación de capital, sin alteración o pérdida de rango de la hipoteca inscrita, en  oe.
los términos previstos en el artículo 13, apartado 2, de la presente Ley (....) sólo será  w.
aplicable a las hipotecas constituidas a partir de la entrada en vigor de la presente Ley»,  033ww
dcoenl fpigreucrae,d ae nptaer. tiPr odre  tsaun teon, tpraadreac een o vbilgigoar,d uon r encuoenvooc mero qdueelo  edsee h nipuoetveoc am qoudee lsoe  edsis etiln qguuee 
se debe desprender de la voluntad de los redactores de la norma de introducir la
«recarga» de la hipoteca, como medio de flexibilización de la accesoriedad de la misma 
a fin de convertirla en un instrumento financiero más útil para el deudor.
En todo caso, esta disposición transitoria única apunta a que el factor determinante 
para la correcta interpretación del artículo de referencia es la concurrencia del pacto de 
ampliación de capital de tal manera que el artículo 4.3 puede leerse (sin perjuicio de 
poder integrar algún supuesto más, como por ejemplo, la modificación de las condiciones 
del tipo de interés con fijación de un tope a efectos hipotecarios superior) del siguiente 
modo: la ampliación del capital no supondrá, en ningún caso, una alteración o pérdida 
del rango de la hipoteca inscrita, excepto cuando implique un incremento de la cifra de 
responsabilidad hipotecaria o exista una ampliación del plazo del préstamo por este 
incremento  de  la  responsabilidad  hipotecaria  o  ampliación  del  capital.  Con  esta 
interpretación se reconoce la posibilidad de la recarga de la hipoteca, entendida como la 
facultad de compensar las cantidades amortizadas del principal con los nuevos importes 
concedidos, siempre que la suma de éstos con el capital pendiente de amortización del 
préstamo primitivo no supere la cifra de capital inicialmente concedido, aunque existan 
acreedores intermedios, y con el mantenimiento del rango de la hipoteca que seguirá 
siendo única.
Además,  esta  interpretación  también  permite  dar  coherencia  al  contenido  de  la 
segunda hipoteca en los dos supuestos en que va a operar la división de la garantía: el 
primero, que tendrá lugar cuando la ampliación del capital exceda de la recarga posible 
en los términos antes indicados, en cuyo caso la responsabilidad hipotecaria de la 
segunda hipoteca vendrá determinada por la cifra en que se traduzca dicho exceso, más 
las correspondientes cifras para los conceptos accesorios y complementarios (intereses, 
costas, etc.). Y el segundo supuesto, cuando la ampliación del capital vaya acompañada, 
precedida o seguida, de una ampliación del plazo de la obligación garantizada, en cuyo 
caso la responsabilidad hipotecaria de la segunda hipoteca vendrá determinada por la 
total cifra del nuevo capital concedido, es decir, por la cifra íntegra de la ampliación o 
aumento  del  capital  sin  que  opere  la  recarga  en  cantidad  alguna,  más  las 
correspondientes cifras para los conceptos accesorios y complementarios.
5.  Esta doctrina implica respecto de las hipotecas otorgadas a partir de la entrada 
en vigor de la Ley 41/2007, es decir, del 9 de diciembre de 2007, la modificación del 
criterio de la Resolución de 12 de mayo de 2011 ya que las partes ante un acuerdo de 
ampliación del capital podrán, aun existiendo titulares de derechos inscritos con rango 
posterior, optar, sin perder el de la hipoteca inscrita, entre utilizar la posible recarga 
existente no alterando la responsabilidad hipotecaria si en la misma cupiere el nuevo 
importe concedido, utilizar la posible recarga existente y constituir por el nuevo importe 
concedido que exceda de la misma una nueva hipoteca, o prescindir de la recarga y 
constituir directamente una segunda hipoteca.
Ahora bien, en los dos últimos supuestos nada impide que, en ausencia de terceros 
titulares de inscripciones o anotaciones posteriores a la hipoteca cuyo capital es objeto 
de ampliación (y de la nota marginal a que se refiere el último inciso del artículo 4.3 
Ley 2/1994), las partes acuerden el mantenimiento de una única hipoteca en garantía de 
la obligación única y uniforme que resulta de la modificación, aumentado para ello 
paralelamente su responsabilidad hipotecaria.
Pues bien, tampoco existe razón jurídica alguna para que, respecto de las hipotecas 
constituidas con anterioridad a la repetida reforma legal, en igual situación registral, las 
partes  puedan  pactar  en  caso  de  ampliación  del  capital  esa  configuración  de  una 
hipoteca única con responsabilidad hipotecaria ampliada. Las repercusiones concursales  s
de este tipo de operaciones se regirán por su normativa específica y en su propio ámbito,  oe.
sin que ello afecte a la posibilidad de las respectivas inscripciones o a la asignación del  w.
rango registral. 033ww
anteEsn e exsptuee ssetan tdideo  lay aD liare Rcceisóonl uGcieónne drael  2so4b dree  fqeuber elrao  admep 2li0a1c4ió ns edñeall apbrian cqipuael  lasu dpoocnteri neal 
fprraocpciiaomnaemntiee ndtoic hdae  lya  roetsrap olan sdaeb iliadmadp lhiaipcioótne,c avriniaie ennd od oas  peaqruteipsa, ruanrsae l ae dseta l aú lctiomnas tiatu cuiónna   BOE-A-cable e
segunda  hipoteca,  hay  que  entenderla  referida  básicamente  a  los  supuestos  de 
existencia  de  cargas  o  titularidades  intermedias  entre  la  constitución  inicial  o  la 
ampliación; de suerte que, no existiendo tales cargas o titularidades intermedias, ha de 
primar la voluntad de las partes de establecer un único y uniforme régimen jurídico 
contractual para la obligación resultante de la ampliación, o, si se quiere, para la total 
deuda resultante de la acumulación de dos obligaciones, unificando su pago a los 
efectos del artículo 1169 del Código Civil.
Debe entenderse, por tanto, como ya dijera la Resolución de este Centro Directivo 
de 19 de septiembre de 2017 para un supuesto muy semejante al objeto de este recurso, 
que en estos casos existe una sola hipoteca si se cumplen los requisitos para que la 
misma pueda ser considera como tal, es decir, si se establece también un régimen único 
y  uniforme  para  la  hipoteca,  lo  que  exigiría  que  la  totalidad  de  la  responsabilidad 
hipotecaria por intereses ordinarios y de demora se fije por tipos y plazos homogéneos, y 
si no existen titulares de cargas o gravámenes intermedios.
Este régimen único y uniforme de la hipoteca implicará también la necesidad de 
garantizar respecto del capital inicial y del capital ampliado los mismos conceptos, sin 
que respecto del antiguo principal se garanticen unos conceptos, y respecto el nuevo 
capital se garanticen otros, o no se garanticen los que ya lo estuvieren inicialmente, 
salvo que se cancele la hipoteca respecto de ellos.
Es decir, si la hipoteca es o se quiere que sea única, la misma debe garantizar, 
además del total principal concedido y/o pendiente de amortizar, los mismos conceptos 
accesorios y complementarios respecto de la totalidad del capital y, adicionalmente, 
calcularse su responsabilidad de forma homogénea.
6.  Por  todo  ello  y  en  referencia  al  supuesto  objeto  de  este  expediente,  es 
indiferente  a  efectos  del  derecho  real  de  hipoteca  que  respecto  de  la  nueva 
responsabilidad  hipotecaria  se  pacte  un  interés  máximo  a  efectos  hipotecarios 
del 0,991% cuando el interés variable pactado obligacionalmente es el Euribor más un 
diferencial de 1,25 puntos, porque al ser el tipo ordinario variable, efectivamente podrá 
fijarse el tipo máximo hipotecario que se desee, incluso superior al diferencial (tope que 
parece insinuarse en el recurso); ya que lo relevante si se trata de establecer una 
hipoteca única es que el tipo máximo a efectos hipotecarios sea el 7,838% o sea 
el 0,911%, lo sea igual para todo el capital garantizado, dado que a una obligación única 
debe corresponderle una configuración hipotecaria única y uniforme.
Ello es así porque la cifra máxima de responsabilidad hipotecaria respecto de los 
intereses remuneratorios y moratorios no es una cifra meramente abstracta como en los 
demás supuestos de hipotecas de máximo, sino que la misma viene y debe configurarse, 
si el interés es variable, en atención a los respectivos tipos máximos pactados, y no debe 
exceder de los límites legalmente establecidos (artículos 114 de la Ley Hipotecaria y 220 
del Reglamento Hipotecario).
Y es que como ya dijera la Resolución de 8 de septiembre de 2021 en un supuesto 
idéntico al presente, no es posible pretender que, tras la ampliación del préstamo, la 
hipoteca funcione como una sola si no se establece un régimen uniforme y único para 
toda ella (singularmente, en relación con los intereses y la responsabilidad hipotecaria), y 
para que pueda entenderse que existe un régimen único y uniforme es necesario que la 
totalidad de la responsabilidad hipotecaria por intereses ordinarios y de demora se fije 
por tipos y plazos homogéneos; no siendo posible por tanto que la cobertura hipotecaria 
se mantenga definida por referencia a unos tipos de interés distintos de los estipulados 
en la novación como fijos o como máximos, vulnerándose con ello la exigencia de  s
claridad y precisión en el contenido de los asientos registrales. oe.
7.  En  otro  aspecto,  en  los  supuestos  de  modificación  de  las  condiciones  w.
financieras, es aplicable la doctrina de esta Dirección General (vid. Resoluciones de 5 de  033ww
nooctvuiebmreb, r1e7  ddee  1n9o9v9ie, m25b red ey  a2b1r idl ey  d4i cdieem sberpet ideem b2r0e1 5d ey  21090 d2e,  2se6p dtiee menberero d ed e2 021071)2 s, e9g údne 
l(aa rtíccuualol s e1l0 4c adreá clate Lr eya cHciepsootericoa ridae y  1la8 57h ipdoetle Ccaó digreos pCeivcitlo)  imdpelli cac rléad iimtop ogsaibrialindtaizda ddeo   BOE-A-cable e
discrepancia  entre  los  términos  definitorios  de  la  obligación  asegurada  y  los  de  la 
extensión objetiva de la hipoteca en cuanto al crédito (artículos 9 y 12 de la Ley 
Hipotecaria), de modo que pactándose en la modificación de la condiciones financieras 
del préstamo hipotecario un tipo fijo para los intereses remuneratorios y moratorios que 
antes no existía (o inferior al anteriormente existente), o estableciéndose una límite 
obligacional a los intereses variables antes inexistente (o inferior al precedente), no cabe 
que la cobertura hipotecaria se mantenga definida por referencia a unos tipos de interés 
distintos de los ahora estipulados, vulnerándose con ello la exigencia de claridad y 
precisión en el contenido de los asientos registrales, dada la transcendencia «erga 
omnes» de sus pronunciamientos.
En definitiva, no es admisible que el tipo máximo del interés a efectos de la fijación 
de la responsabilidad hipotecaria sea superior al límite fijado a efectos obligacionales a la 
variabilidad del tipo de interés, porque, como queda señalado, el carácter accesorio de la 
hipoteca imposibilita que se puedan garantizar obligaciones o importes no pactados y/o 
que nunca podrán devengarse.
Todo lo expuesto no es óbice para que si las partes quieren mantener la dicotomía de 
la responsabilidad hipotecaria, ello sea posible y la denominada ampliación inscribible, 
pero como una segunda hipoteca, lo que debe resultar claramente de la correspondiente 
escritura, ya que, como señala la Resolución de esta Dirección General de 12 de mayo 
de 2011, cuando la responsabilidad hipotecaria correspondiente al capital inicial y a la 
ampliación del mismo no se configure de modo uniforme, en la inscripción registral debe 
quedar perfectamente claro que existen dos hipotecas (la del préstamo inicial y la del 
importe ampliado), cada una con su propio rango, con la exacta determinación por 
separado  de  sus  respectivas  responsabilidades  hipotecarias  por  los  diferentes 
conceptos.
En  definitiva,  en  ausencia  de  terceros,  la  solución  a  adoptar  dependerá  de  la 
interpretación  de  cuál  sea  la  verdadera  voluntad  de  las  partes  en  cada  supuesto 
concreto.
8.  Acerca de la posibilidad de practicar una inscripción parcial, en el sentido de 
inscribir de oficio por parte del registrador la ampliación de hipoteca, que se ha solicitado 
(o esa parezca la voluntad de las partes) se inscriba con carácter unitario con la hipoteca 
ya inscrita, como una segunda hipoteca independiente, modificando, a su vez, la primera 
en cuanto a sus condiciones financieras; como ya dijera la Resolución de 14 de mayo 
de 2015, no se considera posible si no es expresamente solicitada tal operación por el 
interesado, ya que la rogación acerca de la inscripción en este caso es única (Resolución 
de 7 de noviembre de 2012), y a que el incumplimiento de un requisito legal necesario 
para que la inscripción se pueda practicar en los términos solicitados por el presentante, 
cuando  el  mismo  constituye  un  elemento  delimitador  esencial  del  derecho  real  de 
hipoteca o de su operatividad, como es en este caso el rango, hace precisa una solicitud 
expresa de inscripción en los distintos términos que sean posibles (artículos 19 bis y 322 
de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 18 de febrero y 12 de septiembre de 2014).
Parece claro que en el supuesto concreto de este expediente la voluntad de las 
partes  ha  sido  configurar  una  única  hipoteca  con  un  solo  rango,  y  en  ello  tanto 
registradora calificante como notario recurrente se encuentran de acuerdo, por lo que no 
es preciso entrar en su análisis.
En todo caso, sea cual sea la opinión que de forma abstracta se pueda tener acerca 
de la cuestión, dado que esa inscripción de hipoteca única no es posible en los términos 
en que está redactada la escritura, la concurrencia de la incertidumbre acerca de si los  s
contratantes son partidarios de la inscripción posible como hipoteca de segundo rango,  oe.
unido a la necesidad de claridad de los asientos registrales, se impone una aclaración de  w.
la escritura por parte del acreedor en el sentido de indicar si quiere que la inscripción se  033ww
par alac tiaqnutee rsioorlo,  econm cou yaom pclaiascoi ódne dbee  lare hciaploctuelcaars, ee sd dee cfoirr mcoam uon uifnoarm seo lala h irpeostpeocnas saubmilidaadda 
hipotecaria total por intereses ordinarios y moratorios, aplicando el mismo régimen de
plazo y tipos máximos al antiguo y al nuevo principal; o si, por el contrario, consiente en 
que se inscriba la operación como una segunda hipoteca con distinto rango.
En cuanto a las cifras de la responsabilidad hipotecaria señaladas para las costas y 
gastos garantizados, la inexistencia de límites legales frente a terceros (artículos 114 de 
la  Ley  Hipotecaria  y  220  del  Reglamento  Hipotecario)  y  la  innecesariedad  de  su 
determinación inter partes, como ocurre con los intereses, permite la consideración de la 
misma como una cantidad abstracta, que si bien se puede fijar como un porcentaje del 
principal o como una cifra alzada, al no depender su determinación de otros factores, 
tiene un carácter autónomo que posibilita su suma y confusión con la cantidad también 
abstracta fijada de acuerdo con otro porcentaje o de forma aleatoria.
La cifra resultante sería únicamente el límite máximo que el acreedor podrá cobrar 
por tal concepto del precio del remate en presencia de terceros titulares de derecho 
reales o cargas inscritas o anotadas.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 15 de noviembre de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.