BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 261 Viernes 2 de octubre de 2020 Sec. III.   Pág. 83656
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
11643 Resolución  de  3  de  septiembre  de  2020,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de 
calificación de la registradora de la propiedad de Armilla, por la que se 
deniega la cancelación de una hipoteca en garantía de letras de cambio, por 
caducidad solicitada en instancia privada.
En el recurso interpuesto por don J. A. M. B. contra la nota de calificación de la 
registradora de la Propiedad de Armilla, doña Lucía Alejandrina López de Sagredo 
Martos, por la que se deniega la cancelación de una hipoteca en garantía de letras de 
cambio, por caducidad solicitada en instancia privada.
Hechos
I
Mediante instancia privada, con firma legitimada por el notario de Armilla, don Juan 
Bermúdez Serrano, el día 22 de febrero de 2013, suscrita por don J. A. M. B., se 
solicitaba la cancelación por caducidad de la hipoteca en garantía de letras de cambio, 
inscripción 5.ª de la finca registral número 5.194 del Registro de la Propiedad de Armilla.
II
Presentada dicha instancia en el Registro de la Propiedad de Armilla, fue objeto de la 
siguiente nota de calificación:
«Acuerdo  recaído  en  este  Registro  de  la  Propiedad  sobre  la  calificación  del 
documento privado, expedido por don J. A. M. B., de fecha 22 de febrero de 2.013, 
presentado en este Registro a las 10:12 horas del día de ayer, Asiento 1.223, Diario 113. 
(Arts. 18 y 19 bis de la Ley Hipotecaria).
Hechos:
I.  En la fecha y bajo el número de asiento que constan en el encabezamiento fue 
presentada en este Registro de la Propiedad la escritura a que se refiere el mismo.
II.  Con esta fecha, y en relación a las cláusulas o estipulaciones de dicha escritura 
que  resultan  afectadas  por  la  calificación  en  los  términos  que  se  reflejan  en  los 
fundamentos de Derecho siguientes y que en este lugar se dan por reproducidas en 
evitación de repeticiones, recayó el siguiente acuerdo:
Fundamentos de Derecho:
Se suspende la cancelación de la hipoteca que grava a la finca registral 5.194 de 
Ogíjares por su inscripción 5.ª, obrante al folio 13 del tomo 1.230, Libro 79, por el 
siguiente defecto que se considera subsanable: No es posible su inscripción, ya que el  e.
vencimiento de las letras de cambio que motivan dicha hipoteca, libradas por la entidad  w.
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prórrogas, siempre que la parte tenedora y el deudor lo aprueben, y hasta un máximo de 
diez años. Caso de renovarse las letras de cambio, se prorrogará el vencimiento de la 
hipoteca en lo que afecta a la parte representada por las letras objeto de renovación.”. 
Conforme a lo expuesto dicha hipoteca no podrá ser cancelada por haber transcurrido su 
plazo legal hasta el mes de septiembre del año dos mil veintidós, conforme a los 
artículos 82 y 128 de la Ley Hipotecaria y 353 de su Reglamento, o acreditar que dichas 
letras de cambio fueron satisfechas en su plazo de vencimiento.
Acuerdo:
Suspendo la inscripción del documento presentado en virtud de los fundamentos de 
Derecho  antes  expresados,  quedando  automáticamente  prorrogado  el  asiento  de 
presentación correspondiente, durante el plazo de 60 días a contar desde que se tenga 
constancia de la recepción de la última de las notificaciones legalmente pertinentes, de 
conformidad con el artículo 322 y 323 de la Ley Hipotecaria, pudiendo, no obstante, el 
interesado o el funcionario autorizante del documento, durante la vigencia del asiento de 
presentación y dentro del plazo de sesenta días anteriormente referido, solicitar que se 
practique la anotación preventiva prevista en el artículo 42.9 de la Ley Hipotecaria.
Notifíquese al presentante y [sic] al funcionario autorizante del título calificado en el 
plazo máximo de diez días naturales contados desde esta fecha.
Las calificaciones negativas del Registrador podrán (…)
Armilla, 31 de diciembre de 2019.–La registradora (firma ilegible). Fdo.: Lucía A. 
López de Sagredo Martos».
III
Contra la anterior nota de calificación, don J. A. M. B. interpuso recurso el día 17 de 
junio de 2020 en virtud de escrito y en base a las siguientes alegaciones:
«Primera.–La entidad “Comercial 25 SA” sufre una quiebra en el año 1993, amén de 
estar siendo investigada por posible estafa en las mismas fechas.
Segunda.–Por causas no imputables a mi persona, las letras de cambio no pueden 
ser abonadas y por tanto sufro actualmente una situación de inseguridad jurídica y vacío 
legal, puesto que me deniegan la inscripción por una obligación que habría de cumplir y 
que es de imposible cumplimiento por mi parte.
Por lo expuesto solicito, se revoque el acuerdo de fecha 19 [sic] de diciembre 
de 2019, procurando la cancelación que solicito».
IV
La registradora de la Propiedad emitió informe el día 25 de junio de 2020, mantuvo la 
nota de calificación y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 513.2, 529, 546.4, 1843.3, 1964 y 1969 del Código Civil; 79, 82, 
103, 105, 118, 128 y 142 de la Ley Hipotecaria; 166, 174 a 177 y 193 del Reglamento 
Hipotecario; 688 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y las Resoluciones de la Dirección 
General de los Registros y del Notariado de 31 de julio de 1989, 6 de febrero y 18 de  e.e
mayo de 1992, 17 de octubre de 1994, 22 de junio de 1995, 18 de junio y 17 de julio  b
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10 de febrero de 2014, 9 de enero, 8 de abril y 2 de diciembre de 2015, 8 de julio, 22 de
septiembre, 21 de octubre y 7 y 14 de noviembre de 2016, 21 de julio, 24 de octubre y 14 
de diciembre de 2017, 20 de febrero y 9 y 30 de julio de 2018 y 2 de octubre de 2019.
1.  Se presenta en el Registro de la Propiedad una instancia mediante la cual se 
solicita, conforme al párrafo segundo del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, la cancelación 
–por caducidad– de una hipoteca en garantía de letras de cambio. En la constitución de 
se pactó que «si no fueran satisfechas a dicha fecha de su vencimiento, el vencimiento 
de la hipoteca constituida será de un año, a contar desde el otorgamiento del título que la 
motivó, esto es, el día treinta de septiembre de mil novecientos noventa, o de sus 
prórrogas, siempre que la parte tenedora y el deudor lo aprueben, y hasta un máximo de 
diez años. Caso de renovarse las letras de cambio, se prorrogará el vencimiento de la 
hipoteca en lo que afecta a la parte representada por las letras objeto de renovación».
Dispone el último párrafo del artículo 82 de la Ley Hipotecaria que a solicitud del 
titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada, podrá procederse a la 
cancelación de condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado a que se refiere 
el artículo 11 de esta ley y de hipotecas en garantía de cualquier clase de obligación, 
para  las  que  no  se  hubiera  pactado  un  plazo  concreto  de  duración,  cuando  haya 
transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de la 
acciones derivadas de dichas garantías o el más breve que a estos efectos se hubiera 
estipulado al tiempo de su constitución, contados desde el día en que la prestación cuyo 
cumplimiento  se  garantiza  debió  ser  satisfecha  en  su  totalidad  según  el  Registro, 
siempre que dentro del año siguiente no resulte del mismo que han sido renovadas, 
interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca.
2.  Según doctrina reiterada de esta Dirección General, nada se opone a que la 
hipoteca,  como  los  demás  derechos  reales,  pueda  ser  constituida  por  un  plazo 
determinado (vid. artículos 513.2, 529, 546.4 y 1843.3 del Código Civil), de modo que 
únicamente durante su vigencia puede ser ejercitada la acción hipotecaria, quedando 
totalmente extinguido el derecho real una vez vencido dicho plazo, salvo que en ese 
instante estuviera ya en trámite de ejecución hipotecaria, en cuyo caso, la hipoteca se 
extinguiría al concluir el procedimiento, ya por consumación de la ejecución, ya por 
cualquier otra causa.
Si estuviéramos ante la caducidad convencional del mismo derecho de hipoteca, 
resultaría aplicable la norma del párrafo segundo del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, 
que posibilita la cancelación de la hipoteca cuando la extinción del derecho inscrito 
resulte del título en cuya virtud se practicó la inscripción. En otro caso debería esperarse 
a la caducidad legal por transcurso del plazo de prescripción de la acción hipotecaria, por 
aplicación  de  la  norma  del  párrafo  quinto  del  artículo  82  de  la  Ley  Hipotecaria, 
introducido mediante la disposición adicional vigésima séptima de la Ley 24/2001, que 
posibilita la cancelación de la hipoteca, mediante solicitud del titular registral de cualquier 
derecho sobre la finca afectada; o a los supuestos de caducidad o de extinción legal del 
derecho real de garantía inscrito recogidos en el artículo 210.1.8.ª de la Ley Hipotecaria, 
según redacción dada por la Ley 13/2015.
En el caso de este expediente, al estar prevista e inscrita (vid. artículo 144 de la Ley 
Hipotecaria) la posibilidad de prórroga de la hipoteca hasta un máximo de diez años, no 
se puede entender aplicable la caducidad convencional por el transcurso del año de 
duración de la hipoteca previsto inicialmente. La cancelación convencional automática, 
como  viene  reiterando  este  Centro  Directivo,  sólo  procede  cuando  la  extinción  del 
derecho real tiene lugar de un modo nítido y manifiesto, no cuando sea dudosa o 
controvertida por no saberse si el plazo pactado se está refiriendo a la caducidad misma  e.
del  derecho  real  de  garantía  o  si  se  está  refiriendo  al  plazo  durante  el  cual  las  w.b
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efectos se hubiera estipulado al tiempo de su constitución, contados desde el día en que
la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según 
el Registro, al que en el mismo precepto legal se añade el año siguiente, durante el cual 
no resulte del mismo Registro que las obligaciones garantizadas hayan sido renovadas, 
interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca (Resoluciones de 29 
de septiembre de 2009 y 10 de enero de 2014). O bien el transcurso de los plazos que 
figuran en el artículo 210.1.8.ª de la Ley Hipotecaria que se aplicarán a las inscripciones 
de hipotecas, condiciones resolutorias de todo tipo y cualesquiera otras formas de 
garantía con efectos reales, es decir, cuando no conste en el Registro la fecha en que 
debió  producirse  el  pago  íntegro  de  la  obligación  garantizada,  siempre  que  hayan 
transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación 
la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta desde el último asiento relativo a la 
titularidad de la propia garantía (Resoluciones de 2 de diciembre de 2015 y 21 de abril 
y 14 de noviembre de 2016).
3.  En la escritura de constitución de hipoteca a que se refiere este expediente se 
pactó un plazo máximo de duración de la hipoteca de diez años a contar desde el 30 de 
septiembre de 1990. Es cierto que se pactó un plazo inicial de un año, pero también la 
posibilidad de prórrogas, por lo que a efectos de caducidad legal debe atenderse al plazo 
máximo inscrito de diez años. Por tanto, no han transcurrido aún los veinte años de 
prescripción  de  la  acción  hipotecaria,  más  el  transcurso  de  un  año  exigido  en  el 
artículo 82 de la Ley Hipotecaria contar del plazo de vencimiento de la hipoteca sin 
constar en el Registro la reclamación de la obligación garantizada ni la renovación de la 
hipoteca, ni la interrupción de la prescripción, ni la ejecución de ninguna de los cambiales 
garantizadas con la hipoteca. Esto se producirá una vez transcurrido el día 30 de 
septiembre del año 2021, si para entonces no se ha hecho constar en el Registro la 
concurrencia de ninguna de las circunstancias referidas.
Entretanto habrá que acudir al régimen ordinario de cancelación de las hipotecas en 
garantía  de  letras  de  cambio  (vid.  artículo  156  de  la  Ley  Hipotecaria),  del  cual  la 
caducidad convencional y legal son excepciones, que deben ser aplicadas en sus justos 
términos, para no perjudicar el derecho de los acreedores con derechos inscritos.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 3 de septiembre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.
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