BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 119 Miércoles 19 de mayo de 2021 Sec. III.   Pág. 59771
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
8319 Resolución de 27 de abril de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la 
registradora  de  la  propiedad  de  Alcalá  de  Henares  n.º  1  a  inscribir  un 
testimonio  de  un  auto  judicial  por  el  que  se  homologa  un  convenio  de 
transacción judicial sobre liquidación de régimen económico-matrimonial.
En el recurso interpuesto por don O. R. L. contra la negativa de la registradora de la 
Propiedad de Alcalá de Henares número 1, doña Amalia Crespo Torres, a inscribir un 
testimonio de un auto judicial por el que se homologa un convenio de transacción judicial 
sobre liquidación de régimen económico-matrimonial.
Hechos
I
Por auto número 360/2020 dictado el día 10 de septiembre de 2020 por la juez titular 
del Juzgado de Primera Instancia número 6 de Alcalá de Henares, en el procedimiento 
de  formación  de  inventario  de  bienes  del  régimen  económico-matrimonial 
número 706/2018, promovido por doña O. G. B. frente a don O. R. L., ejercitando la 
pretensión  de  liquidación  de  la  sociedad  de  gananciales,  se  acordó  homologar  la 
transacción alcanzada por las partes para liquidar su sociedad de gananciales con 
adjudicación de los bienes que se inventarían en el cuaderno particional.
En el referido acuerdo transaccional se manifestaba que la disolución de la sociedad 
de gananciales tuvo lugar por sentencia firme de divorcio de fecha 16 de febrero de 2017 
dictada por el citado Juzgado de Primera Instancia número 6 de Alcalá de Henares en 
los autos de divorcio contencioso número 605/2016.
II
Presentado el día 18 de diciembre de 2020 testimonio del citado auto en el Registro 
de la Propiedad de Alcalá de Henares número 1, fue objeto de la siguiente nota de 
calificación:
«Entrada N.º: 4981 del año: 2.020.
Asiento N.º: 855 Diario: 240.
Presentado el 18/12/2020 a las 16:55.
Presentante: R. L., O.
Interesados: don O. R. L., don O. R. L., don [sic] O. G. B., don O. R. L.
Naturaleza: Testimonio Judicial.
Objeto: homologación transacción judicial.
Juicio N.º: 706/2018 de 10/09/2020.
Juzgado: Juzgado de 1.ª Instancia N.º 6, Alcalá de Henares.
Notificación de calificación desfavorable. es
Conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria (reformado por Ley 24/2001 de 27 de 
diciembre) y 98 y siguientes del Reglamento Hipotecario:
La Registradora que suscribe, previo examen y calificación del documento reseñado, 
ha resuelto no practicar los asientos solicitados en base a los siguientes hechos y 
fundamentos de Derecho:
Antecedentes de hecho:
I)  Presentado  en  este  Registro  el  documento  arriba  reseñado,  se  solicita  la 
inscripción del mismo.
II)  Se trata de un documento judicial donde se homologa un acuerdo entre las 
partes.
Fundamentos de Derecho:
I)  Esta nota de calificación se extiende por la Registradora titular de esta Oficina, 
competente por razón del territorio donde radica la finca, en el ámbito de sus facultades 
de calificación prevista por el Artículo 18 de la Ley Hipotecaria y 99 y siguientes de su 
Reglamento y dentro del plazo legal de quince días hábiles a que se refiere el precepto 
legal citado.
II)  Defecto: La homologación judicial no altera el carácter privado del documento. El 
acuerdo transaccional debe elevarse a escritura pública, así cumplir con los requisitos de 
forma documental, exigidos para la inscripción en el Registro de la Propiedad.
Fundamentos de Derecho: Art. 3 Ley Hipotecaria y 1816 Código Civil. Art. 415 y 517 
de la Ley Enjuiciamiento Civil. Resoluciones de la DGRN de 9/07/13 y 6/09/17
En concreto el [sic] artículos 787 de la LEC determina: "1.  El Secretario judicial dará 
traslado a las partes de las operaciones divisorias, emplazándolas por diez días para que 
formulen oposición. Durante este plazo, podrán las partes examinar en la Oficina judicial 
los autos y las operaciones divisorias y obtener, a su costa, las copias que soliciten.
La  oposición  habrá  de  formularse  por  escrito,  expresando  los  puntos  de  las 
operaciones divisorias a que se refiere y las razones en que se funda.
2.  Pasado dicho término sin hacerse oposición o luego que los interesados hayan 
manifestado  su  conformidad,  el  Secretario  judicial  dictará  decreto  aprobando  las 
operaciones divisorias, mandando protocolizarlas".
Conforme a la doctrina de la DGRN recogida en numerosas Resoluciones, por todas 
la de 7 de septiembre de 2017, la transacción en un procedimiento judicial es un negocio 
jurídico recogido en un documento privado, que no se convierte en documento público 
por  la  homologación  judicial  posterior.  Y  de  acuerdo  con  el  art.  3  de  la  LH  los 
documentos privados no son inscribibles en el Registro de la Propiedad.
El Auto Judicial de homologación no es equiparable a una sentencia, pues no se 
pronuncia sobre el fondo del acuerdo, ya que se limita a comprobar la capacidad de los 
otorgantes para transigir y la inexistencia de prohibiciones o limitaciones derivadas de la 
Ley, sin que lleve a cabo ni una valoración de las pruebas ni un pronunciamiento sobre 
las pretensiones de las partes [sic]. Por ello puede ser objeto de impugnación judicial.
La presente transacción, que conlleva la transmisión de propiedad de un inmueble, 
necesita  del  otorgamiento  de  la  correspondiente  escritura  pública  para  acceder  al 
Registro,  conforme  dispone  el  artículo  3  LH.  Si  una  de  las  partes  no  la  otorgara  s
voluntariamente se puede solicitar del juzgado su ejecución por la vía de apremio, pues  oe.
la transacción es un título ejecutivo, siendo aplicable lo dispuesto en el artículo 708 LEC  w.
para que el juez resuelva que se tenga por emitida esa declaración de voluntad del que  19ww
no laE so torergitaerrea dvao lulan tdaoricatmrinean ted.e la DGRN entre otras la Resolución de 31 de octubre
de 2019 entre las más recientes, a cuyo contenido me remito.
Con arreglo a lo anterior, la Registradora que suscribe ha resuelto suspender el 
despacho del citado documento.
Contra la presente calificación puede: (…)
Alcalá de Henares, a 23 de diciembre de 2020 La Registradora de la Propiedad 
(firma ilegible) Fdo.: Amalia Crespo Torres.»
La notificación de la calificación fue recibida por el ahora recurrente el mismo día 23 
de diciembre de 2020.
III
Contra la anterior nota de calificación, don O. R. L. interpuso recurso el día 22 de 
enero de 2021 mediante escrito presentado en una oficina del Servicio de Correos, que 
causó entrada en el Registro de la Propiedad el día 5 de febrero de 2021, y en el que 
expresaba las siguientes alegaciones:
«Primera.  Las fincas objeto de calificación en este Registro son dos, una adquirida 
en proindiviso por las partes antes de la celebración de matrimonio y otra adquirida 
después del mismo.
Concretamente la adquirida proindiviso antes del matrimonio el día 4 de marzo 
de 1997 fue la sita en Alcalá de Henares, calle (…) inscrita al tomo 3573, folio 81, 
finca 9279.
En dicho auto se incluye también otra finca adquirida después del matrimonio como 
ganancial el día 18 de marzo de 2003, que se adjudica al recurrente, concretamente la 
sita en la calle (…), inscrita en dicho registro al tomo 3453, folio 94, finca registral 1093.
Las  consideraciones  que  realiza  la  Sra.  Registradora  respecto  a  la  calificación 
desfavorable son con respecto a la primera de las fincas, adquirida con anterioridad al 
matrimonio, sin que se pronuncie sobre la segunda, adquirida ya constante matrimonio y 
sobre la que a nuestro entender debería también haberse pronunciado, pues no hay 
obstáculo alguno al respecto y el documento que se presenta contiene, entre otras, las 
dos fincas reseñadas, por lo que consideramos existe una omisión injustificada que 
perjudica a este recurrente, por lo que debe ordenarse la inscripción al menos de esta 
segunda finca, descrita en el punto 3.º de las operaciones divisorias aprobadas mediante 
el auto de referencia.
Segunda.  Dicho lo anterior y conociendo la doctrina de la DGRN al respecto y en lo 
referente a la 1.ª finca, de la calle (…), inscrita al tomo 3573, folio 81, finca 9279 del 
Registro  de  la  Propiedad  n.º  1  de  Alcalá  de  Henares,  adquirida  por  los  después 
cónyuges con anterioridad al matrimonio y de la que ostentaban el 50% de la propiedad 
de la misma con el carácter de proindiviso cada parte, debemos tener en cuenta las 
siguientes consideraciones:
1.º  En su Resolución de fecha 26 de Julio de 2016 (BOE 20-09-2016), este centro 
directivo establece: "Atendiendo de manera más concreta al supuesto que nos atañe, la 
posibilidad  de  incorporar  negocios  o  adjudicaciones  sobre  bienes  privativos  en  un 
convenio regulador aprobado por el juez en el que se procede a la liquidación de la 
sociedad de gananciales, se encuentra perfectamente admitida a los efectos de permitir 
su  acceso  al  Registro  siempre  que  la  misma  obedezca  a  una  causa  familiar  o 
matrimonial, tal y como ocurre en la adjudicación de la vivienda familiar, o cuando se 
justificara la necesidad de extinguir una comunidad ordinaria como operación indirecta  e.
pero  resultando  indispensable  y  suficientemente  conectada  para  llevar  a  cabo  una  w.b
completa liquidación del régimen económicomatrimonial con independencia de cuál sea  19ww
eénst ep a(cgoom doe  puundaie drae usdear  ugnaan aandcjuiadl icoa dceiól nh daeb eurn g baineann pcriaivl ayti vaos ío q duee duanraa  ceuxoptrae ssaodbore e éns teel 
ecoxtninvceinóino  dree gcuolamduonr)id apdeeros  cnoon sptuiteudidea sa epnlic afarvsoer  ddee  lmosa nceórnay uggeensé, riacjae nya sa abls tmraacttraim  ao niloa 
en sí o la liquidación de sus relaciones económicas relacionadas directa o indirectamente 
con éste."
2.º  La propia Resolución de este Centro Directivo de 31-10- 2019, BOE 285/2019, 
de 27 de noviembre de 2019, establece:
"(...) tratándose de la vivienda familiar, si se hubieran realizado pagos del precio 
aplazado de la misma con dinero ganancial, la titularidad privativa inicial habrá devenido 
-‘ex lege’- con los desembolsos realizados, en el nacimiento de una comunidad romana 
por cuotas entre la sociedad de gananciales y los cónyuges titulares, en proporción al 
valor de las aportaciones respectivas (cfr. Arts- 1354 y 1357,2 del Código Civil). Esa 
situación y la consiguiente extinción de ese condominio, para tener acceso registral, 
tiene que ser así convenida por las partes (cfr. Artículo 91,3 del Reglamento Hipotecario). 
El propio Tribunal Supremo en Sentencia de 31 de octubre de 1989 destaca la relevancia 
que tiene para el carácter de la vivienda familiar adquirida en estado de soltero el hecho 
de que se haya amortizado un préstamo hipotecario -formalizado el mismo día de la 
compraventa- con fondos gananciales durante el matrimonio, lo que permite confirmar 
que es adecuada la conexión de los fondos gananciales empleados en la adquisición de 
la vivienda familiar con las adjudicaciones que en ese caso se realizan con motivo de la 
liquidación de la sociedad de gananciales incluyendo la finca adquirida en el reparto de 
bienes que motiva dicha liquidación, adjudicándola al otro de los cónyuges, junto con la 
deuda hipotecaria, y en compensación por otros bienes gananciales que se adjudican al 
otro titular (vid. las Resoluciones de 19 de diciembre de 2013, 4 de mayo y 26 de julio 
de 2016 y 11 de enero y 8 de septiembre de 2017)."
En el presente caso, se llega a la situación de novar los anteriores préstamos 
hipotecarios que gravaban la vivienda de la calle (…) suscritos constante matrimonio 
en 2003 y 2005, adquiriendo los entonces cónyuges la condición de deudores para su 
sociedad de gananciales, que se mantiene con estas novaciones (…) consistentes en 
sendas escrituras de novación hipotecaria de fecha 31/07/2009, n.º de protocolo 1145 
y 1146 que gravan la referida vivienda.
Por consiguiente, la íntima conexión que se mantiene de los créditos hipotecarios 
suscritos constante matrimonio y a cargo de la sociedad de gananciales con respecto a 
la referida vivienda, que en origen es la familiar, hace que no sólo no sea aconsejable la 
práctica de su liquidación dentro del procedimiento, sino también imprescindible para la 
liquidación del pasivo integrado por los créditos hipotecarios que gravan la referida 
vivienda, en tanto son inescindibles de ésta a la que gravan, siendo estos de superior 
valor al propio de la vivienda objeto de liquidación y constando como créditos descritos 
(folio 4) y adjudicados a don O. (folio 6) en el auto del juzgado (…)
Por lo anterior,
Solicito.  que por presentado este escrito y por hechas las alegaciones que en el 
mismo se contienen, acuerde:
1.º  La procedencia de la calificación favorable de las dos fincas que se presentaron 
para su inscripción en el Registro de la Propiedad n.º 1 de Alcalá de Henares.
2.º  Subsidiariamente, se acuerde la calificación favorable para la inscripción de la 
finca (…) inscrita en dicho registro al tomo 3453, folio 94, finca registral 1093».
IV e.
La registradora de la Propiedad elevó el expediente a este Centro Directivo, con su  19ww
informe, mediante escrito de fecha 9 de febrero de 2021.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1, 2, 3, 9, 18, 19, 19 bis, 21, 38, 40, 76, 82 y 322 y siguientes de 
la Ley Hipotecaria; 19, 71, 72, 73, 145, 207, 209, 317, 319, 415, 437, 517, 524, 705 y 
siguientes, 769 y siguientes, 787 y 806 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil; 
281 de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial; 90, 91, 103, 1261, 1280, 
1344, 1397, 1404, 1809, 1816 y 1817 del Código Civil; 33, 34, 51 y 100 del Reglamento 
Hipotecario; la Real Orden de 13 de diciembre de 1867; las Resoluciones de la Dirección 
General de los Registros y del Notariado de 16 de enero de 1864, 25 de julio de 1880, 14 
de junio de 1897, 12 de febrero de 1916, 31 de julio de 1917, 1 de julio de 1943, 5 de 
mayo de 2003, 21 de abril y 25 de octubre de 2005, 21 de enero, 2 de marzo y 30 y 31 
de mayo de 2006, 9 de abril de 2007, 29 de octubre de 2008, 16 de junio, 15 de julio y 9 
de diciembre de 2010, 22 de febrero, 11 de abril y 5 de diciembre de 2012, 11 de mayo, 9 
de julio, 5 de agosto y 18 de diciembre de 2013, 25 de febrero, 27 de marzo, 30 de 
octubre y 12 de noviembre de 2014, 3 de marzo y 2 de octubre de 2015, 16 y 27 de 
febrero, 4 y 5 de mayo, 2 de junio, 19 y 26 de julio, 6 de septiembre, 13, 17 y 24 de 
octubre, 30 de noviembre y 21 de diciembre de 2016, 11 de enero, 16 de febrero, 1 de 
marzo, 5 y 6 de abril, 17, 18, 19 y 30 de mayo, 19 y 20 de junio, 26 de julio, 7, 18 y 27 de 
septiembre, 11 y 31 de octubre y 8 de noviembre de 2017 y 20 de febrero, 6 de junio y 22 
de noviembre de 2018; y la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y 
Fe Pública de 19 de febrero de 2021.
1.  Se debate en este expediente sobre la posibilidad de inscribir un testimonio de 
un auto dictado el día 10 de septiembre de 2020, en procedimiento de liquidación de 
sociedad de gananciales seguido en el Juzgado de Primera Instancia número 6 de Alcalá 
de Henares, por el que se acordó homologar la transacción alcanzada por doña O. G. B. 
frente a don O. R. L. para liquidar su sociedad de gananciales, con adjudicación de los 
que se inventarían en el cuaderno particional. En este acuerdo de los cónyuges se indica 
que por sentencia del referido Juzgado de fecha 16 de febrero de 2017 se decretó la 
disolución del matrimonio por divorcio.
La registradora suspende la inscripción solicitada por considerar que el acuerdo de 
homologación no es inscribible en el Registro, debiendo autorizarse la oportuna escritura 
pública, según resulta del artículo 3 de la Ley Hipotecaria y la Resolución de este Centro 
Directivo de 7 de septiembre de 2017.
2.  La cuestión debatida ha sido resuelta por esta Dirección General en numerosas 
ocasiones habiéndose elaborado una reiterada doctrina que resulta de plena aplicación 
al presente supuesto (vid., por todas, las Resoluciones de 30 de noviembre de 2016, 16 
de febrero, 1 de marzo, 5 de abril, 18 y 19 de mayo, 26 de julio, 18 de septiembre y 11 de 
octubre de 2017, 6 de junio de 2018 y 19 de febrero de 2021).
Como ha puesto de relieve este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 25 de octubre 
de 2005 y 16 de junio de 2010, entre otras muchas) uno de los principios básicos de 
nuestro  sistema  registral  es  el  llamado  principio  de  legalidad  que,  por  la  especial 
trascendencia de efectos derivados de los asientos del Registro (que gozan «erga 
omnes»  de  la  presunción  de  exactitud  y  validez  y  se  hallan  bajo  la  salvaguardia 
jurisdiccional -artículos 1 y 38 de la Ley Hipotecaria-), está fundado en una rigurosa 
selección de los títulos inscribibles sometidos a la calificación del registrador, y así el 
artículo  3  de  la  Ley  Hipotecaria  establece,  entre  otros  requisitos,  la  exigencia  de 
documento público o auténtico para que pueda practicarse la inscripción en los libros 
registrales, y esta norma se reitera a través de toda la Ley Hipotecaria, así como de su  e
Reglamento, salvo contadas excepciones que son ajenas al caso ahora debatido. bo
Ciertamente,  según  los  artículos  1216  del  Código  Civil  y  317.1.º  de  la  Ley  de  19ww
dEinligjueicnicaimasie ndteo  Caicvtilu, ascoionn deosc ujumdeicnitaolse sp údbeli cotosd lao s etespsteimcieo nieoxsp qiduaen  delo lsa sl eretrsaodlousc iodnee s lay 
Aacdtmuainciisotnraecsi ópnr odcee sJaulsetsic iqau (ea  sqeu ireenaelisc ecno rerens eplo Tnrdibeu dnaarl  foe ,a cnoten  épll e-nairttuícdu dloes  e2fe8c1t odse,  ldae L leays 
Orgánica del Poder Judicial y 145 de la Ley de Enjuiciamiento Civil-); y conforme al
artículo 319.1 de dicha Ley procesal tales testimonios harán prueba plena del hecho o 
acto que documentan y de la fecha en que se produce esa documentación (cfr., también, 
artículo 1218 del Código Civil). Pero es también cierto, según la reiterada doctrina de 
esta Dirección General, que al exigir el artículo 3 de la Ley Hipotecaria para inscribir en 
el  Registro  los  títulos  relativos  a  bienes  inmuebles  o  derechos  reales  que  estén 
consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico, no quiere ello decir 
que puedan constar en cualquiera de estas clases de documentos indistintamente, sino 
en aquellos que legalmente sean los propios del acto o contrato que haya de inscribirse; 
de modo que la doctrina y preceptos hipotecarios no reputan indiferente la especie de 
documento auténtico presentado en el Registro, y exigen el congruente con la naturaleza 
del acto inscribible (cfr. Real Orden de 13 de diciembre de 1867 y Resoluciones de 16 de 
enero de 1864, 25 de julio de 1880, 14 de junio de 1897, 12 de febrero de 1916, 31 de 
julio de 1917 y 1 de julio de 1943, entre otras).
3.  Este Centro Directivo se ha pronunciado reiteradamente sobre la naturaleza que 
tiene el acuerdo transaccional referido, así como sobre la eficacia formal que le confiere, 
en su caso, la homologación judicial recaída.
La transacción supone un acuerdo por el que las partes, dando, prometiendo o 
reteniendo alguna cosa evitan la provocación de un pleito o ponen término al que 
hubiesen  ya  comenzado,  adquiriendo  para  las  partes  carácter  de  cosa  juzgada 
(artículos 1809 y 1816 del Código Civil); mientras que su homologación o aprobación 
judicial, según lo previsto en el artículo 19 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, implica una 
revisión del organismo jurisdiccional respecto del poder de disposición de las partes en 
relación con el objeto del pleito, pero no implica un verdadero análisis y comprobación 
del fondo del acuerdo que supone la transacción.
En la Resolución de 6 de septiembre de 2016 se afirmó lo siguiente: «“(...) la 
transacción, aun homologada judicialmente no es una sentencia y por ello carece de su 
contenido y efectos por cuanto, al carecer de un pronunciamiento judicial sobre el fondo 
del asunto, nada impide su impugnación judicial en los términos previstos en la Ley 
(artículo 1817 del Código Civil). El auto de homologación tampoco es una sentencia pues 
el  Juez  se  limita  a  comprobar  la  capacidad  de  los  otorgantes  para  transigir  y  la 
inexistencia de prohibiciones o limitaciones derivadas de la Ley (artículo 19 de la Ley de 
Enjuiciamiento Civil), pero sin que lleve a cabo ni una valoración de las pruebas ni un 
pronunciamiento  sobre  las  pretensiones  de  las  partes  (artículo  209  de  la  Ley  de 
Enjuiciamiento  Civil)  (…)  Esta  Dirección  General  ha  tenido  ocasión  de  manifestar 
recientemente (cfr. Resolución de 9 de julio de 2013) que ‘la homologación judicial no 
altera el carácter privado del documento pues se limita a acreditar la existencia de dicho 
acuerdo. Las partes no podrán en ningún caso negar, en el plano obligacional, el pacto 
transaccional alcanzado y están obligados, por tanto, a darle cumplimiento’. Si bien es 
cierto que en virtud del principio de libertad contractual es posible alcanzar dicho acuerdo 
tanto dentro como fuera del procedimiento judicial, no es menos cierto que para que 
dicho acuerdo sea inscribible en el Registro de la Propiedad deberán cumplirse los 
requisitos exigidos por la legislación hipotecaria (...)”. También ha tenido ocasión de 
señalar esta Dirección General que en los procesos judiciales de división de herencia 
que culminan de manera no contenciosa se precisa escritura pública, por aplicación del 
artículo 787.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (cfr. Resolución de 9 de diciembre 
de 2010). La protocolización notarial de la partición judicial, siempre y cuando haya 
concluido sin oposición, viene impuesta como regla general por el artículo 787.2 de la 
Ley de Enjuiciamiento Civil. Este criterio, además, es compartido unánimemente por la  s
doctrina, para quienes la referencia a la sentencia firme contenida en el artículo 14 de la  oe.
Ley Hipotecaria se limita a las particiones judiciales concluidas con oposición. En efecto,  w.
el artículo 787.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil determina que la aprobación de las  19ww
loap Aerdamciionnisetrsa cdiióvnis odreia Jsu ssetic rieaa, lpizearo m eend ciaunatleq udieecr rceatoso d oerld seencarnedtaor ipor ojutdoiccoialilz, ahrolays »le.trado de
de tCraienrstaacmceiónnte n, oe le asu uton  juddoiccuiaml epnotro e pl rqivuaed soe.  Plleevroa  laa  chaobmo olalo ghaocmióonlo jguadcicióianl  dneol  aclotenrtara teol   BOE-A-cable e
objeto, contenido y forma del acuerdo entre las partes; no tiene otro alcance que poner 
fin al procedimiento judicial existente y precisamente por ello, porque el juez ve finalizada 
su labor y no entra a valorar las pruebas ni a conocer de las pretensiones de las partes, 
no contiene una declaración judicial sobre las mismas ni una resolución por la que se 
declare, modifique, constituya o extinga una relación jurídica determinada. Son las partes 
las que, mediante la prestación de su consentimiento y el cumplimiento del resto de 
requisitos exigidos por el ordenamiento, declaran, constituyen, modifican o extinguen una 
relación jurídica preexistente que hace innecesaria la existencia del proceso que queda 
así  sin  objeto.  Consecuentemente,  y  de  acuerdo  con  los  principios  de  nuestro 
ordenamiento, la alteración del contenido del Registro de la Propiedad requiere que el 
acuerdo alcanzado entre las partes se documente adecuadamente (artículo 3 de la Ley 
Hipotecaria), a fin de poder provocar el efecto acordado entre las partes (artículos 40, 76 
y 82 de la Ley Hipotecaria).
No  obstante,  es  reiterada  doctrina  de  este  Centro  Directivo  que  el  convenio 
matrimonial puede ser título inscribible en aquellos negocios que puedan tener carácter 
familiar, como pudiera ser la liquidación del patrimonio ganancial, así como -en los 
supuestos del régimen de separación de bienes- la adjudicación de la vivienda habitual y 
otros bienes accesorios a ella, destinados a la convivencia y uso ordinario de la familia, y 
en general para la liquidación del conjunto de relaciones patrimoniales que puedan existir 
entre los cónyuges derivadas de la vida en común. Pero es también doctrina de esta 
Dirección General que cuando no se trate de un convenio regulador aprobado en un 
proceso de separación, nulidad y divorcio (cfr. artículos 769 y siguientes de la Ley de 
Enjuiciamiento  Civil)  sino  ante  un  procedimiento  para  la  liquidación  del  régimen 
económico-matrimonial (cfr. artículos 806 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil), 
el acuerdo transaccional homologado por el juez no es inscribible si no consta en 
escritura pública. Así resulta de las Resoluciones de 30 de noviembre de 2016, y 16 de 
febrero, 1 de marzo y 18 de mayo de 2017, entre otras. En estas Resoluciones se 
expresa lo siguiente respecto de procedimientos contenciosos para la liquidación del 
régimen económico-matrimonial:
«Fuera de los casos de convenio matrimonial, conforme al artículo 806 de la Ley de 
Enjuiciamiento  Civil,  el  proceso  se  aplica  para  la  liquidación  de  cualquier  régimen 
económico-matrimonial, tanto si ha sido establecido por capitulaciones matrimoniales o 
por  disposición  legal,  siempre  que  concurra  en  dicho  régimen  una  situación  que 
determine la existencia de una masa común de bienes y derechos sujeta a determinadas 
cargas y obligaciones, que es precisamente el patrimonio que hay que liquidar y dividir.
Dispone el artículo 810.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que «cuando, sin mediar 
causa justificada, alguno de los cónyuges no comparezca en el día señalado, se le 
tendrá por conforme con la propuesta de liquidación que efectúe el cónyuge que haya 
comparecido. En este caso, así como cuando, habiendo comparecido ambos cónyuges, 
lleguen a un acuerdo, se consignará éste en el acta y se dará por concluido el acto, 
llevándose a efecto lo acordado conforme a lo previsto en los dos primeros apartados del 
artículo 788 de esta Ley».
Y el artículo 788 dispone que: «1. Aprobadas definitivamente las particiones, el 
Secretario judicial procederá a entregar a cada uno de los interesados lo que en ellas le 
haya sido adjudicado y los títulos de propiedad, poniéndose previamente en éstos por el 
actuario notas expresivas de la adjudicación. 2. Luego que sean protocolizadas, el 
Secretario  judicial  dará  a  los  partícipes  que  lo  pidieren  testimonio  de  su  haber  y 
adjudicación respectivos». e.
Poniendo en relación este artículo con el 787.2 anterior se deduce la necesidad de  w.b
su protocolización notarial. En efecto, el artículo 787.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil  19ww
ddeelt esrmecinreat aqruioe  julad iacpiarlo, bhaocyió nle tdraed loa sd eo plear aAcdiomniensis tdriavcisióonri adse  sJeu rsetiacliiaz,a  pmeerod iaennt ec udaelcqrueietor 
casoE no rdeel nmaisnmdoo  psreontoticdool,iz easrltaas D. irección General ha señalado (cfr. Resolución de 19 de
julio de 2016) que en los procesos judiciales de división de herencia que culminan de
manera no contenciosa se precisa escritura pública; esta misma regla es aplicable por la 
remisión legal que se efectúa conforme ha quedado expuesto, al caso de la liquidación 
judicial de gananciales».
Sin  embargo,  este  Centro  Directivo  (cfr.  Resoluciones  de  26  de  julio,  18  de 
septiembre y 11 de octubre de 2017 y 19 de febrero de 2021, entre otras) ha admitido la 
viabilidad como título inscribible de un acuerdo transaccional homologado por el juez, 
siempre que su objeto sea el propio de un convenio regulador (artículo 90 del Código 
Civil) y resulte de la documentación presentada la conexión de dicho acuerdo con una 
situación de crisis matrimonial, de modo que del título presentado a inscripción resulte 
que  la  liquidación  del  régimen  económico  matrimonial  provenga  de  un  proceso  de 
nulidad, separación o divorcio.
4.  En el presente caso el título presentado a calificación contiene datos suficientes 
(antes  reseñados)  que  permiten  deducir  que  el  procedimiento  de  liquidación  de  la 
sociedad de gananciales proviene del proceso de divorcio de quienes han alcanzado el 
acuerdo  transaccional.  Por  ello,  debe  concluirse  que  el  documento  objeto  de  la 
calificación impugnada es susceptible de inscripción registral.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación 
impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 27 de abril de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.