BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 154 Martes 29 de junio de 2021 Sec. III.   Pág. 77715
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
10791 Resolución de 8 de junio de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la 
registradora de la propiedad de Santa Cruz de Tenerife n.º 1, por la que se 
suspende la inscripción de determinada cláusula de los estatutos de una 
comunidad.
En el recurso interpuesto por don C. G. C. H., en nombre y representación de la 
«Comunidad de Propietarios (…)» de Santa Cruz de Tenerife, contra la calificación de la 
registradora de la Propiedad de Santa Cruz de Tenerife número 1, doña Carmen Rosa 
Pereira Remón, por la que se suspende la inscripción de determinada cláusula de los 
estatutos de dicha comunidad.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada el día 2 de junio de 2020 por el notario de Santa Cruz 
de Tenerife, don Alfonso Manuel Cavallé Cruz, con el número 490 de protocolo, se 
elevaron a público los acuerdos de la junta general de propietarios de una comunidad de 
propietarios de edificio situado en Santa Cruz de Tenerife, celebrada el día 27 de mayo 
de 2019, en la que se aprobó una nueva norma estatutaria, según la cual: «Viviendas 
vacacionales: Se prohíbe expresamente, y a todos sus efectos, la comercialización de 
las  viviendas  del  inmueble  como  viviendas  vacacionales».  Se  incorporaba  a  dicha 
escritura certificación expedida el día 27 de mayo de 2020 por el secretario de la 
comunidad, con el visto bueno del presidente, según la cual el acuerdo fue aprobado por 
unanimidad de los asistentes (26 propietarios de elementos privativos de un total de 190) 
y notificado a todos los ausentes, conforme al artículo 9 de la Ley 49/1960, de 21 de 
julio, sobre propiedad horizontal, recibiéndose dentro del plazo de los 30 días naturales 
una  única  discrepancia,  «con  representación  del  2,19144%  en  el  64,00%  que 
corresponde a esta Comunidad de Viviendas y Garajes» (el otro 36% del inmueble lo 
constituye otra comunidad de propietarios diferente, denominada Comunidad de Locales 
Edif. […]). Según manifestaba el secretario tanto en la certificación como en la escritura, 
el  acuerdo  se  había  adoptado  por  la  mayoría  establecida  en  el  apartado  12  del 
artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal.
II
Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Santa Cruz de Tenerife 
número 1, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Legajo 32/2.021.
Se presenta en esta Oficina copia autorizada de Escritura de elevación a público de  s
acuerdos de la “Comunidad de Propietarios (…)”, otorgada ante el Notario de esta capital  oe.
Don Alfonso Manuel Cavallé Cruz, el 2 de junio de 2020, número 490 de protocolo, a las  w.
catorce horas y siete minutos del 24 de noviembre de 2.020, causando el asiento de  791ww
jpurnetsoe cnotanc ilóan l iq3u2i2d adceiló Dn iadreiol  p2a1g1o,  bdaejlo I melp nuúemsteor,o y d een e unntriaódna d 3e. 7c0o8p,ia p oaru tDéonñticaa M d.e E A. cGta.  Md.e, 
dmea n2i.f0e2s0ta, cniúomneesr oa 4u9to1r idzea dpar optoocr oelol .citado Notario, el Señor Cavallé Cruz, el 2 de junio  BOE-A-cable e
La calificación y despacho del documento fueron suspendidos por estar pendiente de 
ello un documento presentado con anterioridad, el cual fue despachado con fecha 13 de 
enero último.
Previa la calificación del documento que precede, conforme a lo dispuesto en los 
artículos 18, 19 y 19-bis de la Ley Hipotecaria, la Registradora de la Propiedad ha 
resuelto suspender la práctica de la inscripción, por apreciar la existencia de los defectos 
impeditivos que se expresan a continuación, ordenados en Hechos y Fundamentos de 
Derecho.
Hechos:
1.  Según el precedente documento, cuyos datos constan en el encabezado, Don C. 
G. C. H., como Presidente de la Comunidad de Propietarios (…), eleva a público los 
acuerdos tomados por la Junta General de Gobierno de la Comunidad de fecha 27 de 
mayo de 2.019, relativos a la modificación de los Estatutos por lo que ha de regirse la 
misma, según resulta de la certificación expedida por Don J. D. L. V. M., actuando en su 
calidad de Secretario de dicha Comunidad, con el Visto Bueno del citado Presidente, el 
Señor C. H., el 27 de mayo de 2.020, que se inserta en el título que ahora se califica.
2.  A)  Incorporándose al título certificación relativa a la relación de propietarios del 
inmueble, de los libros del Registro resulta que, al tiempo de la adopción del acuerdo, 
algunas  de  las  fincas  que  integran  el  edificio,  del  que,  por  otra  parte,  no  consta 
constituida subcomunidad respecto de los garajes, figuraban inscritas a nombre de 
personas distintas, las cuales no resultaron notificadas, a saber:
– La Urbana 43), finca con código registral único 38012000448433 –registral 46.138 
antes 50.473–, se encuentra inscrita, con anterioridad a la fecha de adopción de los 
acuerdos, a favor de la entidad “Playas de Trova. S.A.” figurando en la certificación que 
se incorpora, Doña G. N. A. C. Lo mismo acontece respecto de una participación de 2/36 
avas partes indivisas de la urbana 1), finca con código registral único 38012000448433 –
registral 1.524 antes 50389–.
– En cuanto a la urbana 3), finca con código registral único 38012000300304 –
registral 3.970 antes 50393–, faltarían por notificar Doña P. M. M., la entidad “Banca 
March. S.A.” y Doña E. G. M., quienes figuran como titulares registrales con anterioridad 
a la fecha de adopción del acuerdo.
– En cuanto a la urbana 4), finca con código registral único 38012000414759 –
registral 137 antes 50.395–, faltarían por notificar los esposos Doña G. M. C. P. A. y Don 
F. A. M. P., y Doña M. C. L. G. y A. S. B., quienes figuran como titulares registrales con 
anterioridad a la fecha de adopción del acuerdo.
B)  Asimismo,  han  accedido  antes  al  Registro  documentos  modificativos  de  la 
titularidad registral, otorgados con posterioridad a la fecha de adopción del acuerdo, esto 
es:
1.  La Urbana 33, finca con código registral único 38012000727668 –registral 50.453–, 
así  como  la  finca  con  código  registral  único  38012000820277  –registral  1.560/2–, 
participación de la urbana 2, y la participación de la urbana 3), que se corresponde con la 
finca con código registral único 38012000820260 –registral 3970/4– figuran inscritas a 
nombre de Doña C. F. M. B. y Doña O. F. M. B., desde el día 16 de abril de 2.020, en virtud 
de escritura otorgada ante el Notario de esta ciudad don Nicolás Quintana Plasencia, el 
día 30 de diciembre de 2019, número 4.108 de Protocolo, constando en la certificación que  e.e
se incorpora al título haber sido notificada Doña M. M. T. b
2.  Respecto de la participación de 1/35 partes de la Urbana 4 que constituye la  791ww
fain ncao mcobnre c óddei gDoo rñeag isMtr.a lI .ú nSi.c oG 3. 8c0a1s2a0d0a0 8c2o7n7 D64o,n r eAg.i sMtra. l F1. 3P7./,2 ,c loan m feiscmhaa  f1ig3u rdae i nesncerirtao 
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número 1.448 de Protocolo.
Fundamentos de Derecho:
Primero.  Al amparo del párrafo primero del art. 18 de la Ley Hipotecaria: “Los 
Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas 
de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la 
capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las 
escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro”.
Segundo.  Establece el artículo 20 de la Ley Hipotecaria: “Para inscribir o anotar 
títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y 
demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado 
el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos 
referidos.
En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que 
otorgue  la  transmisión  o  gravamen,  los  Registradores  denegarán  la  inscripción 
solicitada.”
Asimismo, dispone el artículo 38 de dicha Ley: “A todos los efectos legales se 
presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su 
titular en la forma determinada por el asiento respectivo”.
Incorporándose  relación  de  los  propietarios  al  título  calificado,  respecto  de  la 
existencia de titulares registrales distintos de los que como propietarios de algunos 
elementos figuran en la certificación incorporada al tiempo de la adopción del acuerdo, 
el principio de tracto sucesivo, consagrado en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, 
trasunto registral del derecho constitucional a la tutela judicial efectiva consagrado en el 
artículo 24 de nuestra Carta Magna, así como el principio de legitimación registral 
establecido en el artículo 38, exigen que presten su consentimiento a la modificación 
estatutaria, salvo que se acredite que son otros –esto es los que figuran en dicha 
certificación– los propietarios de los departamentos al tiempo de adoptar el acuerdo. 
Esta exigencia de notificación se extiende igualmente a los que figurando como titulares 
registrales no constan notificados, por no aparecer en la relación de propietarios.
Asimismo,  en  relación  a  los  derechos  de  dominio  inscritos  a  favor  de  terceras 
personas que adquirieron en un momento posterior a la fecha de adopción del acuerdo, 
sin  que  éste  hubiera  accedido  al  Registro,  es  necesario  contar  igualmente  con  su 
consentimiento, por cuanto pueden verse afectados por las modificaciones que no se 
inscribieron oportunamente. En tales supuestos, los acuerdos, de modo sobrevenido, no 
puedan considerarse unánimes, siendo tales modificaciones inoponibles a terceros, de 
conformidad con los artículos 5 de la Ley de Propiedad Horizontal y 32 y 34 de la Ley 
Hipotecaria, tal y como señaló la Dirección General de los Registros y del Notariado en 
su Resolución de 1 de junio de 2010.
Esta/s falta/s se califica/n de subsanable/s no tomándose anotación por defecto 
subsanable al no haber sido solicitado por el presentante.
La presente calificación negativa determina la prórroga del asiento de presentación 
por el plazo que señala el artículo 323.1 de la Ley Hipotecaria.
Contra la precedente nota se podrá (…)
Santa Cruz de Tenerife a cuatro de febrero de dos mil veintiuno (firma ilegible) La 
Registradora Doña Carmen Rosa Pereira Remón.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don C. G. C. H., en nombre y representación 
de una comunidad de propietarios de Santa Cruz de Tenerife, interpuso recurso el día 17 
de marzo de 2021 mediante escrito con los siguientes fundamentos:
«Antecedentes de hecho.
Primero.  Con  fecha  27  de  mayo  de  2019,  se  adoptó  por  esta  Comunidad  de 
Propietarios reunida en Junta General Ordinaria, convocada y celebrada en legal forma, 
el siguiente acuerdo:
Punto Tercero.  Propuesta de prohibición estatutaria de la actividad de viviendas 
vacacionales en el inmueble. Acuerdos de procedan
Conforme  al  artículo  12.2  del  Reglamento  de  las  Viviendas  Vacacionales  de  la 
Comunidad Autónoma de Canarias, aprobado por Decreto 113/2015, de 22 de mayo, y al 
artículo 17.º12 de la Ley de Propiedad Horizontal, se propone la prohibición de esta 
actividad en el inmueble.
En  este  sentido,  se  propone  la  modificación  de  las  normas  Fundamentales 
contenidas en la Escritura de Agrupación de Fincas, Declaración de Obra Nueva y 
División Horizontal de 17.07.79, otorgada ante el Notario Don Manuel López Leis, bajo el 
número 1.297 de los de su Protocolo, añadiendo un apartado con el siguiente tenor 
literal:
“Viviendas  vacacionales:  Se  prohíbe  expresamente,  y  a  todos  sus  efectos,  la 
comercialización de las viviendas del inmueble como viviendas vacacionales.”
Conforme certificación (…), el mismo fue aprobado por unanimidad de los asistentes 
y  notificado  a  todos  los  ausentes,  conforme  lo  establecido  en  el  art.  9  de  la  L.P. 
Horizontal,  recibiéndose  dentro  del  plazo  de  los  30  días  naturales  una  única 
discrepancia, con representación del 2,19144% en el 64,00% que corresponde a esta 
Comunidad  de  Viviendas  y  Garajes,  lo  que  no  afecta  al  quorum  necesario  del 
artículo 17-12 de la mencionada Ley.
(El otro 36% del inmueble lo constituye otra Comunidad de Propietarios diferente, 
denominada Comunidad de Locales Edif. […])
El mismo fue elevado a público en virtud de Escritura de Elevación a Publico de los 
Acuerdos de la Comunidad de Propietarios recurrente, bajo el Número 490 de los del 
protocolo del Notario de Santa Cruz de Tenerife, Don Alfonso Manuel Cavallé Cruz, de 
fecha 02 de Junio de 2020, presentada en el Registro a estos efectos, y sin perjuicio de 
anteriores actuaciones, en fecha de fecha, 24 de noviembre de 2020 (…).
Segundo.  Por la Sra. Registradora del Registro de la Propiedad n.º Uno, Doña 
Carmen Rosa Pereira Remón, en virtud de Legajo 267/2020 (…) se notifica por correo 
electrónico de fecha 18 de febrero de 2021, la suspensión de la inscripción, por:
2-A.  considerar  necesaria,  para  la  inscripción  del  mencionado  acuerdo,  la 
notificación del mismo a todos aquellos propietarios que en el documento se relacionan, 
al no existir coincidencia entre los relacionados por la Comunidad conforme los registros 
de la misma, y los que figuran en el Registro de la Propiedad, defectos impeditivos que 
se justifican con los hechos y fundamentos de derecho en el mismo expuestos (Art. 20 
y 38 de la Ley Hipotecaria, art. 24 de La Constitución Española, indicando asimismo, no  s
consta constituida la subcomunidad respecto a los garajes. oe.
2-B.  considerar  que  el  acceso  al  Registro  de  documentos  modificativos  de  la  w.
titularidad registral que se relacionan, otorgados con posterioridad a la fecha de adopción  791ww
del acuerdo, en concreto:
adju–d icUarcbiaónna  de3 3,D evcivlaierancdiaó,n /Aqudeju dcicoancfioórnm ed es eH eirnedniccaia,)  edne  vfeirctuhda   d3e0   Edes crditiucrieam  b(dree 
de 2019, inscrita el 16 de abril de 2020 pasa de madre a hijas.
– 1/35 parte de la Urbana 4, Plaza de Garaje, que ha cambiado de titular en virtud de 
Escritura Pública de 20 de Noviembre de 2020, inscrita con fecha 13 de enero.
Impide también la inscripción por cuanto pueden verse afectados por modificaciones 
que no se inscribieron oportunamente (art. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal y 32 y 34 
de la Ley Hipotecaria en relación con la resolución de 01 de junio de 2010 DGRN).
Tercero.  Estimando esta parte que la misma no ajustada a derecho, es por lo que 
se formula el presente recurso, al que son de aplicación los siguientes
Fundamentos de Derecho.
I.  Debemos mostrar nuestra absoluta disconformidad con la nota de calificación 
mencionada,  realizada  al  amparo  del  art.  18  de  la  Ley  Hipotecaria  (Fundamento 
Primero), en relación con los anteriormente mencionados a los apartados 2. A y 2.B 
(Fundamento Segundo).
Por lo que al Hecho 2.A se refiere.
Se señala al mismo, “no consta constituida subcomunidad respecto de los garajes”. 
Dado que la Comunidad de Propietarios Edificio (…) lo es de viviendas y garajes (64%), 
suponemos se trata de un error (son los locales los que son subcomunidad aparte). En 
todo caso (…), Certificación respecto a este extremo, expedida por el Secretario de la 
Comunidad, con el V.º B.º del Presidente, acompañada por copia del CIF de la misma, de 
la primera página de su Libro de Actas 2 (sellado por el Juzgado en 1989) y primera y 
segunda página del Libro de Actas 3, ya con sello de este Registro de la Propiedad n.º 
Uno de Santa Cruz de Tenerife en marzo de 2008 previa verificación de los requisitos 
legales necesarios.
En cuanto a la obligación de que, la Comunidad, para que se inscriba el acuerdo, 
tenga que notificarlo a todos y cada uno de aquellos titulares en los que no existe 
coincidencia  entre  los  datos  registrales  y  los  que  figuran  en  los  archivos  de  la 
comunidad, con fundamento en los art. 18, 20 y 38 de la Ley Hipotecaria, y 24 de la 
Constitución, se ha de indicar:
Que  conforme  al  artículo  9,  1  H)  e  I)  de  la  ley  especial  (Ley  de  Propiedad 
Horizontal 49/1960, de 21 de julio), es obligación de todo propietario, en todo lo que a las 
relaciones con la misma se refiere, lo que incluye evidentemente cualquier notificación, el 
comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario de la comunidad, su domicilio en 
España a efecto de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la misma 
(entendiéndose en caso de no hacerlo el del piso o local al mismo perteneciente), así 
como cualquier cambio de titularidad.
Consta certificado por el mismo en el documento público que refleja el acuerdo cuya 
inscripción se pretende, quienes figuran como titulares de cada finca y que han sido 
notificados todos los ausentes, notificación realizada conforme lo anterior en el domicilio 
por los mismos indicado, dando así cumplimiento a sus obligaciones legales respecto al 
acuerdo adoptado, notificación y mayorías obtenidas (61,80856% de 64,00%, dado que 
el único que se ha opuesto, conforme también consta en la Certificación contenida en 
dicho documento, representa un 2,19144%). Lo que supera con mucho la mayoría de 3/5 
legalmente establecida.
Sería  un  abuso  de  derecho,  que  la  ley  no  ampara,  el  que,  precisamente  del 
incumplimiento de esta obligación por quienes están obligados a ello, o del ejercicio de 
su derecho o libertad para no cumplirlo, puede recaer un perjuicio, en este caso, el  e.e
impedir la inscripción en el Registro, de un acuerdo adoptado válidamente adoptado, por  b
todos aquellos que si lo han hecho y han cumplido con su obligación, que es lo que se  791ww
etosdtáo sh ay ccieanddao  uanlo s udsep leonsd perro lpai eintasrciorisp cdióen v eivnie tnadnatos,,  ny op lsaez alosc adleic eg apraojre l,a c Cuyoomsu tnitiudlaadre, sa, 
confEolr maecu loesrd doa taodso dpetal dRoe gpisotrr oe, sctoan C coominucnidideand c odne  loPsr odpaiteotsa rdioes l ac Cuyoam uinnsidcraipdc.ión se ha
solicitado, lo ha sido en Junta General Ordinaria, convocada y celebrada en legal forma,
y con respeto al quorum legalmente establecido para su adopción (3/5), siendo además 
notificando posteriormente a todos y cada uno de los ausentes, y dejado transcurrir el 
plazo fijado por la ley para oposición antes de su elevación a público, dando una 
votación final favorable de 61,80856% de 64,00%, lo que supera con creces los 3/5. Se 
ha respetado escrupulosamente por la misma, tanto lo establecido en la legislación 
especial que rige las Comunidades de Propietarios (Ley de Propiedad Horizontal), como 
la  legislación  autonómica  sobre  la  materia  (legislación  sectorial  específica  sobre 
Viviendas Vacacionales).
El artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal, señala, que “corresponde a la Junta 
de propietarios:
d)  Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior.
e)  Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, 
acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común.
Dentro de estos acuerdos cuya prerrogativa corresponde a los propietarios reunidos 
en Junta General, se encuentran los recogidos, como es el caso del presente, en el 
artículo 17.12 de la mencionada, artículo concordante con el 12.2 del Reglamento de 
Viviendas  Vacacionales  de  la  Comunidad  Autónoma  de  Canarias,  aprobado  por 
Decreto 113/2015, de 22 de Mayo.
Señala este artículo 17.12 de la L.P.H., que “el acuerdo por el que se limite o 
condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la 
Ley  29/1994,  de  24  de  noviembre,  de  Arrendamientos  Urbanos,  en  los  términos 
establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título 
constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del 
total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas 
de  participación”.  Acuerdos  estos,  “que  no  tendrán  efectos  retroactivos”,  luego  no 
afectarían a aquellos titulares que ya dedicaran sus viviendas al alquiler vacacional 
prohibido por acuerdo posterior de la Junta de Propietarios.
Este artículo 5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, es el que recoge aquellos que 
quedan excluidos del ámbito de aplicación de esta Ley, señalando como tales en su letra 
e), La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en 
condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta 
turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con 
finalidad  lucrativa,  cuando  esté  sometida  a  un  régimen  específico,  derivado  de  su 
normativa sectorial turística.
Adoptado el acuerdo, señala este mismo art. 17 de la L.P.H., en su apartado 8, que, 
salvo en los supuestos que en el mismo se mencionan, dentro de los que no queda 
incluido en presente acuerdo, “se computarán como votos favorables los de aquellos 
propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del 
acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el art. 9, 
no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de 
secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que 
permita tener constancia de la recepción”.
Recoge la Certificación emitida por el Secretario de la Comunidad de Propietarios, 
con el V.º B.º del Presidente de la misma, realizada en ejercicio de sus funciones legales, 
e incorporada al documento público cuya inscripción se solicita, que el acuerdo fue 
notificado a todos y cada uno de los propietarios conforme lo recogido en los artículos 
anteriores, lo que supone su adopción por mayoría muy superior a los 3/5 exigidos, en  e
este caso del 61,80856% de un total de 64,00%. bo
Esto significa, que, si el 64,00% es el total de la suma de las cuotas de viviendas y  791ww
agcauraejredso, , sit ocdoonss idloesr amproosp ieqtuaer ioess em 6e4n%o se su neol ,1 0p0ro%p iedtea rliao sc uqoutae,  haa ns uv ovteazd or eap fraevsoern tdaenl 
ealc u9e6r,d5o7.58% del total de las cuotas. Y a pesar de ello se suspende la inscripción del
Este artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal al que el anterior remite, recoge 
expresamente,  cuales  “Son  obligaciones  de  cada  propietario”,  entre  las  que  se 
encuentran,  las  de  “i)  Comunicar  a  quien  ejerza  las  funciones  de  secretario  de  la 
comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio 
de titularidad de la vivienda o local”, señalándose en su apartado anterior (h), que 
también es obligación del propietario, el “Comunicar a quien ejerza las funciones de 
secretario  de  la  comunidad,  el  domicilio  en  España  a  efectos  de  citaciones  y 
notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad”, entendiéndose en defecto 
de esta comunicación que el “domicilio para citaciones y notificaciones será el piso o 
local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al 
ocupante del mismo”.
La comunidad, conforme consta en la Certificación incorporada a la Escritura de 
Elevación a Público del acuerdo de prohibición de actividad de vivienda vacacional en el 
inmueble, comunicó/notifico el mismo a todos los ausentes. Y lo hizo, en la persona y 
domicilio legalmente establecido, bien por haber sido comunicado así por el propietario, 
bien por ser el legalmente aplicable en caso de no designación.
El exigir a la misma, que para inscribir dicho acuerdo, tenga que localizar a todos y 
cada uno de los titulares que no han cumplido con tal obligación legal, para notificarles 
un acuerdo que ya ha sido notificado en legal forma, supone contravenir por parte del 
Registro, lo establecido en la legislación vigente, así como una absoluta indefensión para 
cualquier  Comunidad  de  Propietarios  que  no  tiene  por  qué,  andar  investigando  y 
localizando a personas físicas y jurídicas que no han cumplido con su obligación de 
notificar a la misma el cambio de titularidad y/o domicilio. No solo es una función que no 
tiene por qué asumir conforme la legislación vigente, sino que además es de imposible 
cumplimiento.
Siempre  habrá  titulares  que  no  cumplan  con  sus  obligaciones,  ni  con  las 
Comunidades  de  Propietarios,  ni  con  el  Registro.  Pero  en  todo  caso,  su  acción  y 
consecuencias,  ha  de  ser  imputable  a  los  mismos,  no  a  terceros.  Si  el  obligado, 
conforme lo establecido en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, comunicó a la 
Comunidad  de  Propietarios,  el  cambio  de  titularidad  y  domicilio  y  no  regularizó  su 
situación registral, las consecuencias entran dentro de “sus actos propios” (Principio 
General de nuestro Ordenamiento Jurídico), no dentro de los de la Comunidad, y lo 
mismo, si modificó sus datos en el Registro, pero no cumplió con su obligación de 
comunicarlos a la Comunidad.
El exigir a esta que haga todo tipo de gestiones para localizar a todos y cada uno de 
los  relacionados  (personas  jurídicas  que  pueden  o  no  existir  al  presente,  o  haber 
cambiado de forma o de nombre, haberse absorbido o segregado, suspendido, liquidado 
etc., o personas físicas, que pueden encontrarse en cualquier punto de España o del 
mundo, vivos o fallecidos, comunidades de bienes o hereditarias...) ya es de por sí, no 
solo imposible, sino además inconcebible, y si logra averiguarlo y localizar a alguno (con 
todo el coste que ello además le supondría a la Comunidad, no solo de tiempo y 
llamadas, sino además de solicitar documentación a registros civiles, mercantiles, de la 
propiedad, de Justicia e Interior, Exterior, Últimas Voluntades...), viene el segundo paso, 
el explicarle, que, como consecuencia de un acuerdo de prohibición de dedicar las 
viviendas de la Comunidad a alquiler vacacional, el Registro ha acordado la suspensión 
de inscripción del mismo, en tanto no lo notifiquemos a quienes aparecen en él como 
titulare, así que “tendrá que explicarnos que ha pasado para que no coincidan los datos 
que  tenemos  en  la  Comunidad  con  los  del  Registro”,  y  que  tendrá  además  “que  s
entregarnos los documentos públicos, personales o societarios, etc., que acrediten lo  oe.
que ha pasado para que esto sea así, porque tenemos que presentarlos en el Registro,  w.
para acreditar que hemos comunicado el acuerdo de la Comunidad que pretendíamos  791ww
ilnlesvcarribái r,a  acl atibtuol”a.r  Yco rcrueacntod oy  ehna yealm doosm iccoilnios eagdueicduoa dtood” oy ae sqtuoe  (sloi  nqou, ela e isn spcerirpfceicótna mnoe nstee 
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ejercicio de su voluntad decidió no comunicar, o a la Comunidad o al Registro), tendría la 
misma que asumir también el coste adicional de comunicarles el acuerdo adoptado en la 
Junta de Propietarios, y elevarlo a público, para poder presentar todo ello en el Registro 
para que lo inscriban. Y todo ello dentro, además, de un plazo temporal determinado.
Si la ley especial, en este caso la Ley de Propiedad Horizontal, establece una 
regulación específica a este respecto, es por algo. Una Comunidad de Propietarios, ni 
puede, ni tiene capacidad para averiguar sobre la vida y obra de lo [sic] propietarios que 
la componen. Son estos quieres tienen obligación de comunicarlo, y si no lo hacen, se 
está a lo que la misma señala. La inscripción registral también es voluntaria, tanto la de 
la Comunidad al solicitar la inscripción del acuerdo, como la del propietario respecto a 
sus bienes. Lo que este último, en el ejercicio voluntario de su derecho, al igual que en el 
caso del artículo 9 de la L.P.H., haya podido decidir, afectará al mismo, pero en ningún 
caso a un tercero como es la Comunidad de Propietarios, en el ejercicio voluntario del 
suyo, que es el que se registre un acuerdo válidamente adoptado por la misma y elevado 
a público.
Señala a este respecto el artículo 17-9 de la L.P.H., y es importante tenerlo en 
cuenta, que los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a este artículo obligan a 
todos los propietarios, siendo además plenamente ejecutivos desde el momento del 
cierre del Acta (art. 19-3). Conforme la Certificación (…), la misma quedó finalizada por 
Diligencia de 15 de julio de 2019. Es reiterada la jurisprudencia al respecto, SAP de 
Vizcaya, Secc.4, núm. 598/2015 de 16 de noviembre, de 14 de junio de 2011, de A 
Coruña de 19 oct. de 2010 y 28 dic. 2012, de Madrid de 22 dic.2009 y de Alicante de 19 
de noviembre de 2009 entre otras.
Asimismo, se está contraviniendo con la suspensión de inscripción acordada por tal 
motivo por parte del Registro, con el quorum legalmente establecido para la validez del 
acuerdo, ya que se está exigiendo unanimidad, pero, y lo que es más grave, unanimidad 
conforme  los  datos  del  Registro,  dado  que  se  exige  para  su  inscripción  que  se 
comunique a todos los que figuran como titulares en el mismo, que no es lo que dice la 
Ley de Propiedad Horizontal. Y recordemos que se trata de la solicitud voluntaria de 
inscripción, de un acuerdo de una Comunidad de Propietarios. El quorum fijado por la 
Ley para su validez es únicamente 3/5 del total de los propietarios que, a su vez, 
representen las 3/5 partes de las cuotas de participación (titulares que figuran en el 
registro  de  la  Comunidad  de  Propietarios  como  tales,  conforme  a  las  obligaciones 
contenidas en el artículo 9 de la misma, no titulares registrales), quorum más que 
cumplido y acreditado por la Certificación emitida por el Secretario de la Comunidad, con 
el visto bueno del Presidente, que obra incorporado a la Escritura cuya inscripción se 
solicita,  ya  que  el  mismo  fue  de  un  61,80856%  de  64,00%,  lo  que  equivale  a 
un 96,5758% si lo calculamos sobre el 100%, motivo por el que pudo elevarse a público 
el acuerdo.
Es evidente, aunque irrelevante al presente, por lo ya expuesto, que incluso si los 
señalados en la notificación de suspensión de inscripción hubieran votado en contra (que 
no lo han hecho tal y como está certificado), los restantes seguirían superando con 
mucho los tres quintos fijados. El exigir tal notificación, supeditando la inscripción del 
acuerdo  a  la  misma,  supone  acoger  este  a  una  unanimidad  que  contraviene  lo 
establecido en la ley, y además “unanimidad Registral”.
El no admitir la inscripción de un acuerdo, de una Comunidad de Propietarios, cuya 
exigencia es del 3/5, válidamente adoptado y notificado, conforme la norma sectorial y 
especial aplicables, por no coincidir la totalidad de los titulares que lo han adoptado  s
(Registros de la Comunidad conforme artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal), con  oe.
los recogidos en el Registro de la Propiedad, se traduciría en última instancia, en que  w.
ninguna Comunidad de Propietarios podría inscribir, en ningún Registro de la Propiedad,  791ww
ennintgreú nl oasc useurjdeoto, sa uqnuqeu ef ighuaryaan s iedno  vlaá lidmaismmean tec oamdoop ttaitduola, resis  eyx isltoes  alqguuen af igduisrcarne peann cieal 
correspondiente Registro de la Propiedad.
O consigue localizar a todos los titulares que no coinciden entre ambos registros, y 
lograr además que le expliquen por qué no han inscrito sus derechos en el Registro de la 
Propiedad, y que les den voluntariamente sus datos y documentos para demostrar que 
los de dicho Registro son o no correctos, y además lograr notificarles el acuerdo, y 
conseguir elevar a público cada uno de ellos (o esperar a tenerlos todos para hacerlo). O 
nunca podrá inscribirlo. Como lo anterior es imposible, la conclusión es que los acuerdos 
no son inscribibles.
Tampoco serían aplicables al presente, o mejor dicho, si lo serían, pero a sensu 
contrario,  es  decir,  a  favor  de  lo  solicitado  por  esta  Comunidad  de  Propietarios, 
resoluciones como la dictada por esta Dirección General en fecha 05 de abril de 2020, 
en recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Madrid 
número 25, por cuanto que en ese caso, el motivo de desestimación de la inscripción del 
acuerdo por parte del mismo, y su ratificación por parte de esta Dirección General, lo fue 
por pretenderse incluir en el mismo, por parte de la Comunidad, más de lo establecido en 
la  normativa  sectorial,  es  decir,  acuerdos  que  excedían  de  lo  establecido  para  la 
aplicación de la excepción a la norma general de la unanimidad.
En este caso, la normativa sectorial, viene determinada por lo establecido en el 
Decreto 113/2015, de 22 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento de las Viviendas 
Vacacionales de la Comunidad Autónoma de Canarias, reglamento que recoge en su 
artículo 12.2, en concordancia, como ya hemos comentado, con lo establecido en el 
artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, que “cuando se trate de viviendas 
sometidas  al  régimen  de  propiedad  horizontal,  solo  podrán  comercializarse  como 
viviendas vacacionales aquellas en las que expresamente no se prohíba dicha actividad 
por los estatutos de la Comunidad de Propietarios”.
¿Cuál ha sido el acuerdo de esta Comunidad de Propietarios?. Nos remitimos a la 
Certificación  (…),  de  Elevación  a  Publico  de  los  Acuerdos  de  la  Comunidad  de 
Propietarios recurrente (Número 490 de los del protocolo del Notario de Santa Cruz de 
Tenerife, Don Alfonso Manuel Cavallé Cruz, de fecha 02 de Junio de 2020).
Punto Tercero.  Propuesta de prohibición estatutaria de la actividad de viviendas 
vacacionales en el inmueble. Acuerdos de procedan.
Conforme  al  artículo  12.2  del  Reglamento  de  las  Viviendas  Vacacionales  de  la 
Comunidad Autónoma de Canarias, aprobado por Decreto 113/2015, de 22 de mayo, y al 
artículo 17.º12 de la Ley de Propiedad Horizontal, se propone la prohibición de esta 
actividad en el inmueble.
En  este  sentido,  se  propone  la  modificación  de  las  normas  Fundamentales 
contenidas en la Escritura de Agrupación de Fincas, Declaración de Obra Nueva y 
División Horizontal de 17.07.79, otorgada ante el Notario Don Manuel López Leis, bajo el 
número 1.297 de los de su Protocolo, añadiendo un apartado con el siguiente tenor 
literal:
“Viviendas  vacacionales:  Se  prohíbe  expresamente,  y  a  todos  sus  efectos,  la 
comercialización de las viviendas del inmueble como viviendas vacacionales.”
Continúan los apartados relativos a voto, notificación del acuerdo y su resultado, y 
actuaciones y apoderamiento (…)
Como queda claro, el acuerdo adoptado por esta Comunidad de Propietarios, se 
ajusta estrictamente a la normativa especial y sectorial vigente, no recogiendo nada más 
que lo que la ley expresamente le permite.
En este sentido, es claro el criterio seguido a este respecto por la Dirección General  e
de Seguridad Jurídica y Fe Pública, entre otras, por Resolución de fecha 25 de julio  bo
de  2020,  publicada  en  el  BOE  de  25  de  noviembre  de  2020,  en  un  supuesto  791ww
pnroátact idcea mcaelniftiec aicdiéónnt icreog aislt rqaul en engoast iovcau, prae,v oyc qauned oe sétsimtaa,  leitle rreaclmuresnot ed edli sNpootnaer ioq ufree,n “tsee ag úlan 
llaa  eresgclrait u1r2a  dceall ifaicrtaícdual,o e 1l 7a cduee rlad oL edye bsaotbidroe  hparo spiideod aadd ohpotraizdoon etanl ,l opsu etésr mcuineonsta p creovni setol sv oetno 
favorable de más las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez,
representan más las tres quintas partes de las cuotas de participación (como ha quedado 
expuesto sólo se opuso el propietario de un piso), siquiera sea esta una mayoría en 
parte presunta, como permite la regla 8 de tal precepto, al haberse notificado a los 
propietarios ausentes, sin que estos se hayan opuesto en el plazo de 30 días naturales. 
Por ello, la calificación impugnada no puede ser confirmada”, y últimamente y muy clara 
en la Resolución de 22 de enero de 2021, publicada en el BOE de fecha 12 de febrero 
de 2021, a cuyos fundamentos me remito y hago propios.
Por todo ello no puede estimarse fundado el criterio sostenido por el Sr. Registrador 
en la nota de calificación que se impugna.
Por lo que al Hecho 2.B se refiere.
Como bien se indica en el mismo y fundamentos, se trata de hechos y documentos 
posteriores a la fecha de adopción del acuerdo por parte de la comunidad, acuerdo 
válidamente  adoptado  conforme  los  ya  mencionados  artículos  (art.  17-12),  y 
correctamente notificado a quien en esos momentos figuraba como titular de la finca, 
Doña M. M. T. (Vivienda […]), conforme se indica en el Legajo Registral, persona que 
sigue figurando como titular a día de la fecha conforme se certifica por el Secretario de la 
Comunidad de Propietarios (…), continuando los recibos de comunidad aún emitidos y 
siendo pagados a nombre de la misma.
Por otro lado, el hecho de que sus herederos (y me remito a la inscripción registral) 
hayan, aceptado/adjudicado su herencia en virtud de Escritura de fecha 30 de diciembre 
de 2019, e inscrito la misma, el 16 de abril de 2020 en el Registro la propiedad a su 
nombre, no significa que el acuerdo notificado a su madre siete meses antes no tenga 
validez para los mismos ya que no se trata de terceros ajenos, sino de herederos, los 
cuales aceptan el bien con todos sus derechos, cargas y gravámenes, y en este caso, 
con un acuerdo de no dedicarlo a vivienda vacacional adoptado siete meses antes y 
correctamente notificado a quien en esos momentos era titular del mismo, es decir, a su 
progenitora.
Al igual que en el caso anterior (2.A), los mismos no han procedido aún a cumplir con 
su obligación de notificar al Secretario de la esta Comunidad el cambio de titularidad 
(art. 9- i), pero esto es una decisión de los mismos, no de la comunidad, y no puede 
generar por tal motivo un perjuicio para la misma, que si ha cumplido con su obligación al 
adoptar dicho acuerdo con los requisitos legales necesarios, y notificarlo a quien figuraba 
y era, en aquella fecha, titular de la propiedad ya que la escritura de aceptación de 
herencia es de siete meses después. Me remito a la inscripción del propio registro.
Por lo que a la plaza de garaje (registral 137/2, Urbana 4) se refiere, su transmisión 
no  solo  es  un  hecho  posterior  a  un  acuerdo  que  ya  era  vinculante  y  había  sido 
válidamente adoptado un año y pico antes, sino que además los artículos mencionados 
de la Ley Hipotecaria (art. 20) le serían de aplicación a sensu contrario dado que el 
acuerdo ni grava. ni modifica, ni extingue derecho alguno relacionado con las plazas de 
garaje que imponga por ello, obligación de notificarle.
II.  Artículo 327 de la Ley Hipotecaria, que textualmente dice que “Publicada en el 
Boletín Oficial del Estado la resolución expresa por la que se estime el recurso, tendrá 
carácter vinculante para todos los registradores mientas no se anule por los Tribunales”.
Efectivamente, aducimos asimismo vulneración del citado artículo 327 de la LH, ya 
que, que establece la vinculación para todos los registradores de la doctrina contenida 
en  las  resoluciones  de  la  DGRN,  cuando  resuelve  recursos  frente  a  calificaciones 
negativas.
Como hemos citado en el Ordinal anterior, sostiene nuestra tesis la Resolución  s
dictada por la Dirección General con fecha 25 de julio de 2020, publicada en el BOE  oe.
de 25 de noviembre de 2020, que cita las resoluciones de Centro Directivo siguientes:  w.
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 5 y 23 de julio  791ww
dy e2 22 0d0e5 s, e1p4t iedme borcet udber e2 0d0e9 2, 01036 d, e9 e dnee rfoe bdree r2o0 1y1 4,  1d1e  dneo avibermil by r3e1 d dee 2 m00a8y,o  5d ed e2 0fe1b2r,e 2ro5 
ddee  2a0b1ri7l,,  91  ddee  mjualiyoo  yd e2 72 0d1e8 , n2o9v ideem mbraey od ey  1290 1d3e,  d7ic ideem barber ild, e3 200 d1e9 ; jyu nlaios  Ry e2s4o ludcei ojnuelios   BOE-A-cable e
de esta Dirección General de 1, 5, 11 y 16 de junio y 16 de octubre de 2020, así como la 
señalada Resolución de 22 de enero de 2021.
III.  Artículos 322 y ss. de la Ley Hipotecaria.
IV.  El  presente  recurso  se  interpone  en  plazo  oportuno  puesto  que  no  ha 
transcurrido un mes desde la fecha de la notificación de la calificación, según lo previsto 
en el Artículo 326 de la Ley Hipotecaria.
En virtud de todo lo expuesto,
Solicita de Ilma. Sra. directora general de Seguridad Jurídica y Fe Pública, que 
teniendo por presentado este escrito, en tiempo y forma, con sus copias y documentos 
adjuntos, se sirva admitirlo, tenga por formulado en nombre y representación de la 
Comunidad de Propietarios al comienzo indicado, recurso gubernativo contra la Nota de 
calificación emitida por la Titular del Registro de la Propiedad núm. Uno de Santa Cruz 
de Tenerife, Legajo 32/2021, notificado con fecha 18 de febrero de 2021, consignado en 
el cuerpo del presente escrito, y previos los trámites legales oportunos, y estimando 
íntegramente  el  presente  recurso,  dicte  Resolución  acordando  la  revocación  de  la 
calificación impugnada, y la inscripción del acuerdo adoptado por esta Comunidad de 
Propietarios,  y  recogido  en  el  cuerpo  de  este  escrito,  relativo  a  la  prohibición  de 
comercialización de las viviendas del inmueble como viviendas vacacionales, tal y como 
se recoge en el documento en el que el mismo se elevó a público.»
IV
El día 19 de marzo de 2021, a los efectos de lo establecido en el párrafo quinto del 
artículo 327 de la Ley Hipotecaria, se dio traslado del recurso y de la documentación 
aportada al notario de Santa Cruz de Tenerife, don Alfonso Manuel Cavallé Cruz, como 
autorizante del título calificado, quien alegó lo siguiente:
«La  Ley  49/1960,  de  21  de  julio,  sobre  propiedad  horizontal.  impone  a  los 
copropietarios entre otros deberes, necesarios para el correcto funcionamiento [sic] de 
los órganos de la comunidad, la obligación de comunicar los cambios de titularidad y, en 
su caso, la fijación de domicilio para notificaciones:
“Artículo noveno.
1.  Son obligaciones de cada propietario:
h)  Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por 
cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a 
efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En 
defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el 
piso  o  local  perteneciente  a  la  comunidad,  surtiendo  plenos  efectos  jurídicos  las 
entregadas al ocupante del mismo.
Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el 
lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de 
la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar 
visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos 
por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las 
funciones  de  secretario  de  la  comunidad,  con  el  visto  bueno  del  presidente.  La 
notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de  e
tres días naturales. bo
i)  Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por  791ww
cduea llaq uviievire mndead ioo  loqcuael ..p.”ermita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad
Y conforme al art. 17 de la Ley de propiedad horizontal:
“Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes reglas:
8.  se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la 
Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los 
presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su 
discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la 
comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener 
constancia de la recepción.
9.  Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en este artículo 
obligan a todos los propietarios...
… 12.  El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que 
se  refiere  la  letra  e)  del  artículo  5  de  la  Ley  29/1994,  de  24  de  noviembre,  de 
Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, 
suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto 
favorable  de  las  tres  quintas  partes  del  total  de  los  propietarios  que,  a  su  vez, 
representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma 
mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de 
gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde 
se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento 
superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos”.
En consecuencia, a la hora de convocar la Junta de propietarios, así como para la 
comunicación de los acuerdos, a los efectos de lo dispuesto en el art. 9 y 17 de La Ley 
de Propiedad horizontal, habrá que estar a los datos que consten a la comunidad, y cuya 
obligación de facilitarlos pesa en el propietario, sin que le exima la inscripción en el 
Registro de la propiedad (no olvidemos además la regla general de la voluntariedad de la 
inscripción  en  nuestro  sistema).  Y,  por  tanto,  las  consecuencias  derivadas  del 
incumplimiento  de  su  deber  de  diligencia  frente  a  la  comunidad  recaen  sobre  al 
responsable, es decir, el propietario incumplidor, no sobre la comunidad ni al resto de los 
propietarios.  Lo  contrario  obligaría  a  la  comunidad  a  hacer  continuas  consultas  al 
Registro de la propiedad, de todos y cada uno de los pisos o locales que integran la 
comunidad, desde que se hace la convocatoria de la junta, hasta el mismo momento de 
su celebración y posteriormente al efectuarse la notificación de los acuerdos adoptados.
Por ello los datos a tener en cuenta a la hora de determinar los quorum y las 
mayorías no son los libros del Registro sino lo que consta a la comunidad (art. 9 y 17 
citados).
Además, como señala la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y 
Fe Pública, de 22 de febrero de 2021:
“2.º  La Ley sobre propiedad horizontal ha superado dos características propias del 
clásico concepto de la copropiedad romana o por cuotas (…)
Por  ello  se  atribuye  a  la  junta  de  propietarios,  como  órgano  colectivo,  amplias 
competencias para decidir en los asuntos de interés de la comunidad (cfr. artículos 14 
y 17 de la Ley sobre propiedad horizontal), si bien tratándose de determinados acuerdos 
(los que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título 
constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad), sólo serán 
válidos cuando se adopten por los propietarios en los términos previstos en la regla 6 del 
artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal, es decir por unanimidad (siquiera sea  s
presunta, como permite la regla 8 de tal precepto); e incluso con el voto en contra de un  oe.
dtjruaeisdmgiildcbaeii aé7nln, t ed ea,en  ls  lomei slpi  slarlmaocmsotop asaed rrqotaíu c ‘ulejaul o ircae i1ocq7c ud,iió eennr oe ernpqm auuariand q aaoundbei’m t aeei dnlq aeTudrre i,b l aaus tenes anurle dsSftiieietuunrpecdri oeóe mnla  o pdl áaehr  arrale acfa oolu indtnesaairddcn eeismrroaoicdd idaoaed l a  alppaclo itcdura eavb l ílla–ea    2021-10791n https://www.
cfr. Sentencia de 13 de marzo de 2003–), salvo que se trate de acuerdos que la misma
ley exceptúa de la regla de unanimidad (cfr. los artículos 10 y 17).
Esta necesidad de unanimidad para los acuerdos que impliquen modificación del 
título constitutivo se ha mantenido aun cuando las sucesivas reformas de la Ley sobre 
propiedad horizontal, entre las últimas por Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, 
regeneración  y  renovación  urbanas,  que  precisamente  dio  nueva  redacción  al 
artículo 17, han ido encaminadas a facilitar que los acuerdos alcanzados, especialmente 
para incorporar actuaciones previstas en la citada ley, no queden ineficaces y así el 
Preámbulo  de  la  citada  Ley  8/2013  expresa  que  no  se  puede  hacer  depender  la 
adopción de los mismos de que las comunidades de propietarios adopten dicha decisión 
por unanimidad o por mayorías muy cualificadas, máxime cuando van a incluir obras 
que, aunque afecten al título constitutivo o a los estatutos, en realidad competen a la 
Administración actuante autorizar o, en algunos casos, exigir.
No obstante, uno de los supuestos en que la misma ley exceptúa la unanimidad es el 
contemplado  en  el  apartado  12  del  citado  artículo  17  de  la  Ley  sobre  propiedad 
horizontal, introducido en dicha Ley por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de 
medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que reduce la mayoría necesaria al 
voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, 
representen  las  tres  quintas  partes  de  las  cuotas  de  participación  para  adoptar  el 
acuerdo, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, por el que 
se limite o condicione el ejercicio de lo que se conoce como alquiler o explotación 
turística de las viviendas (‘la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda 
amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada 
en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, 
y  realizada  con  finalidad  lucrativa,  cuando  esté  sometida  a  un  régimen  específico, 
derivado de su normativa sectorial turística’ son los términos que emplea la letra ‘e)’ del 
artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos), así 
como para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un 
incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice 
dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior 
al 20%, si bien en cualquier caso estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos, según 
dispone el mismo apartado 12.
Esta Dirección General ha puesto de relieve recientemente que, al permitir esta 
norma limitar o condicionar la actividad de alquiler de índole turística de las viviendas 
también admite que se establezca una prohibición absoluta de dicha actividad (Cfr. las 
Resoluciones de 16 de junio y 5 de noviembre de 2020 y 15 de enero de 2021). Cabe 
recordar lo que expresamente se afirmó en la Resolución de 16 de junio de 2020:
‘En cuanto al alcance de la modificación que se pueda hacer en los estatutos 
amparándose en la mayoría especial establecida por el artículo 17.12 de la Ley sobre 
propiedad horizontal, (…) el propio texto de la norma, literalmente entendido, cuando 
alude a que ‘se limite’, es decir, ‘poner límites a algo’, en modo alguno impide la 
prohibición de una actividad. Es más, cuando expresa ‘limite o condicione’, la disyuntiva 
indica claramente que se refiere a supuestos distintos y alternativos, admitiéndolos de 
mayor a menor en cuanto a las facultades limitativas que se reconocen a la comunidad 
de propietarios.
Este Centro Directivo ha puesto de relieve (Resolución de 19 de diciembre de 2019) 
que, en cuanto a la adopción de acuerdos relativos al alquiler turístico o vacacional, el 
texto literal del artículo 17.12 de la Ley de propiedad horizontal restringe su ámbito de 
aplicación al acuerdo por el que se ‘limite o condicione’ el ejercicio de dicha actividad. 
Además, el preámbulo del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes  e.
en materia de vivienda y alquiler (norma esta que introduce ese nuevo apartado 12 en el  w.b
artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal), expresa que ‘en materia de viviendas  791ww
hdoer iuzsoon ttaulr íqsutieco e, xtapmlicbitiaé nla s em raeycoorgíae  ceuna leifli ctaítdualo  nIIe ucensaa rreiafo prmaraa  dqeul er élgaism ceonm duen ipdraodpeiesd daed 
perso preiedtuacriior sl ap umedaayno rlíima itnaerc oe scaorniad icpioanraa r eel l eajceurecircdioo  dqeu ela  laimctiitveid aod ’c; oensd diceiocnire,  sue l fianlaqluidilaedr 
turístico, no para el acuerdo adoptado con una finalidad contraria como es permitir de
manera expresa esa actividad. En el supuesto de este expediente, no se amplía esa 
actividad, sino que por el contrario, se prohíbe. Por tanto, en este supuesto, en el que la 
finalidad no es contraria a esa actividad, y se prohíbe o no se permite de manera 
expresa la misma, debe aceptarse la validez del acuerdo.”»
V
La registradora de la Propiedad informó y elevó el expediente a esta Dirección 
General mediante escrito de fecha 30 de marzo de 2021.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 396, 397 y 606 del Código Civil; 13, 14, 17, 18, 20, 32 y 38 de la 
Ley Hipotecaria; 5, 9, 10, 16 y 17 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad 
horizontal;  12  del  Decreto  113/2015,  de  22  de  mayo,  por  el  que  se  aprueba  el 
Reglamento de las viviendas vacacionales de la Comunidad Autónoma de Canarias; la 
Sentencia del Tribunal Constitucional de 9 de mayo de 1995; las Resoluciones de la 
Dirección General de los Registros y del Notariado de 5 y 23 de julio de 2005, 14 de 
octubre  de  2006,  9  de  febrero  y  4  de  noviembre  de  2008,  5  de  febrero  y  22  de 
septiembre de 2009, 13 de enero de 2011, 11 de abril y 31 de mayo de 2012, 25 de abril, 
1 de julio y 27 de noviembre de 2013, 7 de abril, 30 de junio y 24 de julio de 2017, 9 de 
mayo de 2018 y 29 de mayo y 19 de diciembre de 2019; y las Resoluciones de la 
Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 1 de junio y 5 de noviembre 
de 2020 y 22 de enero y 27 y 29 de abril de 2021.
1.  Mediante la escritura objeto de la calificación impugnada, otorgada el día 2 de 
junio de 2020, se elevaron a público determinados acuerdos adoptados el día 27 de 
mayo de 2019 por la junta de propietarios de un edificio en régimen de propiedad 
horizontal (situado en Santa Cruz de Tenerife) por los que se modifican los estatutos de 
la misma. Concretamente se acuerda prohibir «expresamente, y a todos sus efectos, la 
comercialización  de  las  viviendas  del  inmueble  como  viviendas  vacacionales».  Se 
incorpora a dicha escritura certificación expedida el día 27 de mayo de 2020 por el 
secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente, según la cual el acuerdo 
fue aprobado por unanimidad de los asistentes (26 propietarios de elementos privativos 
de un total de 190) y notificado a todos los ausentes, conforme al artículo 9 de la Ley 
sobre propiedad horizontal, recibiéndose dentro del plazo de los 30 días naturales una 
única discrepancia, con representación del 2,19144% en el 64,00% que corresponde a 
esta comunidad de viviendas y garajes (el otro 36% del inmueble lo constituye otra 
comunidad de propietarios diferente). También se incorpora a la misma escritura una 
certificación que incluye la relación de propietarios del edificio. Según manifiesta el 
secretario tanto en la certificación como en la escritura, el acuerdo se ha adoptado por la 
mayoría  establecida  en  el  apartado  12  del  artículo  17  de  la  Ley  sobre  propiedad 
horizontal.
La registradora fundamenta su negativa a la práctica de la inscripción solicitada en 
que,  al  no  coincidir  con  los  titulares  registrales  todos  los  propietarios  que  de  los 
elementos privativos del edificio constan en la relación incorporada al título calificado, 
deben prestar su consentimiento a la modificación estatutaria quienes figuran en el 
Registro como propietarios de los departamentos al tiempo de adoptar el acuerdo, salvo 
que se acredite que los propietarios son los que figuran en dicha certificación; y esta  e.e
exigencia de notificación se extiende igualmente a los que figurando como titulares  b
registrales no constan notificados, por no aparecer en la relación de propietarios. Añade  791ww
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oportunamente, de modo que, en tales supuestos, los acuerdos sobrevenidos no pueden
considerarse  unánimes,  siendo  tales  modificaciones  inoponibles  a  terceros,  de 
conformidad con los artículos 5 de la Ley sobre propiedad horizontal y 32 y 34 de la Ley 
Hipotecaria.
2.  La Ley sobre propiedad horizontal ha superado dos características propias del 
clásico concepto de la copropiedad romana o por cuotas, de la que se aparta al no 
reconocer a los copropietarios la acción de división ni el derecho de retracto, y por eso 
dota a esa comunidad sobre los elementos comunes de una regulación especial en la 
que los intereses comunitarios predominen sobre el individual y encuentren su debida 
protección jurídica a través del órgano competente y con las facultades y límites que la 
propia Ley señala (cfr. la Resolución de 15 de junio de 1973).
Por  ello  se  atribuye  a  la  junta  de  propietarios,  como  órgano  colectivo,  amplias 
competencias para decidir en los asuntos de interés de la comunidad (cfr. artículos 14 
y 17 de la Ley sobre propiedad horizontal), si bien tratándose de determinados acuerdos 
(los que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título 
constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad), sólo serán 
válidos cuando se adopten por los propietarios en los términos previstos en la regla 6 del 
artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal, es decir por unanimidad (siquiera sea 
presunta, como permite la regla 8 de tal precepto); e incluso con el voto en contra de un 
disidente, si prospera la acción para obtener la sustitución de la unanimidad por vía 
judicial, en el llamado «juicio de equidad» a que se refiere el párrafo tercero de la de la 
regla 7 del mismo artículo 17, norma que el Tribunal Supremo ha considerado aplicable 
también a los actos que requieren unanimidad, atendiendo a la realidad social actual -cfr. 
Sentencia de 13 de marzo de 2003-), salvo que se trate de acuerdos que la misma ley 
exceptúa de la regla de unanimidad (cfr. los artículos 10 y 17).
Esta necesidad de unanimidad para los acuerdos que impliquen modificación del 
título constitutivo se ha mantenido aun cuando las sucesivas reformas de la Ley sobre 
propiedad horizontal, entre las últimas por Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, 
regeneración  y  renovación  urbanas,  que  precisamente  dio  nueva  redacción  al 
artículo 17, han ido encaminadas a facilitar que los acuerdos alcanzados, especialmente 
para incorporar actuaciones previstas en la citada ley, no queden ineficaces y así el 
Preámbulo  de  la  citada  Ley  8/2013  expresa  que  no  se  puede  hacer  depender  la 
adopción de los mismos de que las comunidades de propietarios adopten dicha decisión 
por unanimidad o por mayorías muy cualificadas, máxime cuando van a incluir obras 
que, aunque afecten al título constitutivo o a los estatutos, en realidad competen a la 
Administración actuante autorizar o, en algunos casos, exigir.
No obstante, uno de los supuestos en que la misma ley exceptúa la unanimidad es el 
contemplado  en  el  apartado  12  del  citado  artículo  17  de  la  Ley  sobre  propiedad 
horizontal, introducido en dicha Ley por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de 
medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que reduce la mayoría necesaria al 
voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, 
representen  las  tres  quintas  partes  de  las  cuotas  de  participación  para  adoptar  el 
acuerdo, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, por el que 
se limite o condicione el ejercicio de lo que se conoce como alquiler o explotación 
turística de las viviendas («la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda 
amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada 
en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, 
y  realizada  con  finalidad  lucrativa,  cuando  esté  sometida  a  un  régimen  específico, 
derivado de su normativa sectorial turística» son los términos que emplea la letra «e)»  s
del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos), así  oe.
como para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un  w.
incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice  791ww
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Reglamento de las viviendas vacacionales de la Comunidad Autónoma de Canarias (cfr. 
artículo 12).
Este artículo 17.12 es aquel que ha servido de base en la escritura calificada y en el 
que se ampara el recurrente para entender que basta la citada mayoría de tres quintos y 
no la unanimidad. Por ello, la calificación impugnada debe revocarse en tanto en cuanto 
alude a la unanimidad de todos los propietarios, pues así se expresa en la calificación, si 
bien no parece ser la objeción fundamental toda vez que se parte de la base de que se 
ha opuesto un solo propietario y, en realidad, la cuestión debatida se centra en que, 
como también expresa la registradora en su calificación, hay falta de coincidencia entre 
algunos titulares registrales y los propietarios que constan en la relación incorporada al 
título  calificado,  existiendo  además  determinados  propietarios  que  han  inscrito  su 
adquisición con posterioridad a la adopción de los acuerdos, y no se acredita que hayan 
aprobado dicha modificación estatutaria.
Para resolver esta última cuestión debe tenerse en cuenta que, además de las 
exigencias  derivadas  del  principio  de  legitimación  registral  (artículo  38  de  la  Ley 
Hipotecaria), según reiterada doctrina de este Centro Directivo (cfr., entre otras, las 
Resoluciones de 23 de julio de 2005, 9 de febrero de 2008, 22 de septiembre de 2009, 
25 de abril y 1 de julio de 2013, 11 de mayo, 27 de junio y 18 de julio de 2018 y 29 de 
mayo y 19 de diciembre de 2019), si en el Registro apareciesen inscritos derechos de 
dominio  adquiridos  por  terceras  personas  en  un  momento  posterior  a  la  fecha  de 
adopción de los acuerdos de modificación de estatutos, aunque sea a través de un 
consentimiento colectivo, es necesario que ésta cuente con el consentimiento de esos 
nuevos titulares de elementos privativos, por cuanto estos terceros no pueden verse 
afectados por las modificaciones del título constitutivo que no hubieren sido inscritas 
oportunamente (cfr. artículos 5 de la Ley sobre propiedad horizontal y 13, 17, 32 y 38 de 
la Ley Hipotecaria).
Precisamente el fundamento del principio de inoponibilidad de los títulos no inscritos 
frente  a  los  derechos  inscritos,  radica  en  razones  de  seguridad  jurídica  del  tráfico 
(artículo 9.3 de la Constitución), para evitar las cargas ocultas y la clandestinidad en el 
ámbito inmobiliario, que es precisamente lo que la legislación hipotecaria trata de evitar. 
Dicho  principio  ya  fue  mencionado  expresamente  por  la  Sentencia  del  Tribunal 
Constitucional de 9 de mayo de 1995 que señaló como expresión de dicho principio los 
artículos 606 del Código Civil y 32 de la Ley Hipotecaria. También hacen referencia al 
principio de inoponibilidad las Sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 17 
de octubre de 1989, 15 de noviembre de 1990 y 30 de noviembre de 1991, entre otras. 
Asimismo,  la  Sentencia  de  la  misma  Sala  Primera  del  Tribunal  Supremo  de  7  de 
septiembre de 2007, no exigió el requisito de previa inscripción respecto al artículo 32 de 
la Ley Hipotecaria, pero sí la buena fe del tercero, que la ley presume. La admisión de 
cargas ocultas produciría enormes perjuicios en el tráfico inmobiliario y fomentaría la 
clandestinidad  frente  a  la  necesidad  de  transparencia  y  publicidad  de  los  actos  y 
contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles. De ahí 
la sanción establecida por los citados artículos 32 de la Ley Hipotecaria, 606 del Código 
Civil y 5 de la Ley sobre propiedad horizontal para los títulos no inscritos, que sólo puede 
responder a una falta de diligencia frente a los titulares que procuran la inscripción 
acogiéndose a la publicidad registral. En este caso, como en otros que la legislación civil 
e hipotecaria tratan de evitar con un tratamiento de prevención específica frente a esa 
clandestinidad o falta de transparencia, resulta que a los sucesivos adquirentes de pisos, 
no les puede afectar la carga oculta representada por el acuerdo adoptado por la junta  s
de propietarios que modificaron el título constitutivo de la propiedad horizontal a los  oe.
nuevos propietarios que compraron estando vigente en el Registro el título constitutivo  w.
inscrito sin las correspondientes modificaciones. 791ww
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la fecha en que dicho acuerdo y la consiguiente modificación estatutaria haya de acceder 
al Registro, y ello por cuanto para los propietarios actuales no pueden producir efectos 
aquellas  modificaciones  del  título  constitutivo  que  no  hubieran  sido  inscritas 
oportunamente, pues para dichos titulares el acto no inscrito constituiría una verdadera 
carga oculta carente de la transparencia y publicidad necesaria que exige el sistema 
registral o hipotecario, conforme a sus preceptos y a sus principios.
Lo que ocurre en el presente caso es que, al tratarse de un acuerdo para el que la 
Ley sobre propiedad horizontal no exige unanimidad sino únicamente el voto favorable 
de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres 
quintas partes de las cuotas de participación, es evidente que, habiendo sido consentido 
por propietarios cuyas cuotas representan más de ese porcentaje, debe entenderse que 
el acuerdo será inscribible aunque no haya sido aprobado por los restantes propietarios, 
incluidos los que hayan adquirido elementos privativos con posterioridad a la adopción 
de tal acuerdo por la junta de propietarios.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación 
impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid,  8  de  junio  de  2021.–La  Directora  General  de  Seguridad  Jurídica  y  Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.