BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 291 Miércoles 4 de noviembre de 2020 Sec. III.   Pág. 95983
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
13553 Resolución de 19 de octubre de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
del registrador accidental de la propiedad de Gérgal, por la que se suspende 
la inscripción de una sentencia declarativa de dominio, dictada en rebeldía 
del demandado, por dirigirse la acción contra los desconocidos herederos del 
titular  registral,  y  no  haberse  nombrado  administrador  que  represente  a 
dichos herederos.
En  el  recurso  interpuesto  por  don  J.L.G.J.G.,  contra  la  nota  de  calificación  del 
registrador accidental del Registro de la Propiedad de Gérgal don Diego José Ortega 
Muñoz, por la que se suspende la inscripción de una sentencia declarativa de dominio, 
dictada en rebeldía del demandado, por dirigirse la acción contra los desconocidos 
herederos del titular registral, y no haberse nombrado administrador que represente a 
dichos herederos.
Hechos
I
Con fecha 22 de julio de 2020, se presenta en el Registro de la Propiedad de Gérgal, 
testimonio de Sentencia dictada el 20 de septiembre de 2019, por el Juzgado de Primera 
Instancia Número Cinco de Almería, en Procedimiento Ordinario 2018 por el que se 
declara que las fincas (…) son propiedad de doña (…) y don (…), ordenándose la 
inscripción a su favor y las cancelaciones de las inscripciones contradictorias.
II
Presentada dicha documentación en el Registro de la Propiedad de Gérgal fue objeto 
de calificación desfavorable, en nota de fecha 10 de julio de 2020:
«…Primero.–El documento objeto de la presente calificación, sentencia n.° XXX/2019 
dictada el 20 de septiembre de 2019, por doña M. G. L., Letrada de la Administración de 
Justicia  del  Juzgado  de  Primera  Instancia  n.°  5  de  Almería,  Procedimiento  Ordinario 
XXXX/2018, en el que se declara que las fincas (…) son propiedad de doña (…) y don (…), 
presentada telemáticamente fuera del horario de oficina del día 19 de junio de 2020, por lo 
que se presenta a las 9 horas del día 22 de junio de 1020, bajo el aliento (…) del Diario (…). 
Segundo.–En dicho documento se han observado las siguientes circunstancias que ha sido 
objeto de calificación desfavorable: Al ser la Sentencia dictada en rebeldía no se acredita 
por el Juzgado que haya transcurrido el plazo legal durante el cual el declarado rebelde 
puede ejercitar la acción de rescisión sin haberle ejercitado o, caso de haberlo hecho, que 
ha recaído resolución judicial firme desestimatoria. Para que sea inscribible una sentencia 
dictada en rebeldía del demandado es preciso que hayan transcurrido los plazos de posible 
ejercicio por este de la acción de rescisión que prevé el artículo 502 de L.E.C. Ello sin  es
perjuicio de que pueda tomarse la anotación preventiva a que se refiere el artículo 524.4  o
L.E.C. Para practicar la inscripción no basta la firmeza de la sentencia dictada en rebeldía,  553ww
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alegación de fuerza mayor. (Resolución 23 de junio de 2007). Se califica el defecto como
subsanable siendo suficiente para subsanarla diligencia haciendo constar que ha trascurrido 
el plazo para el ejercicio de la acción de rescisión sin que haya sido interpuesta por el 
rebelde. No se han adoptado las medidas procedentes sobre la seguridad y administración 
de las herencias causadas por los titulares registrales. Se dirige la demanda contra el titular 
registral y/o sus ignorados herederos, toda vez que según los antecedentes de hecho se le 
supone muerto a don S. se está dirigiendo la demanda contra los ignorados herederos. 
Corno señala la resolución de 21 de febrero de 2007 no cabe entender en este caso que la 
herencia,  siendo  ignorados  los  llamados  a  aceptarla,  como  masa  patrimonial  carente 
transitoriamente  de  titular,  haya  sido  parte  en  el  proceso,  al  haberse  omitido  el 
procedimiento legalmente establecido al efecto, que prevé la adopción por el Juez de las 
disposiciones procedentes sobre la seguridad y administración de la herencia, en espera de 
un heredero definitivo, designando un administrador que la represente, con quien sustanciar 
entretanto el procedimiento, sin que la falta de ese cargo que asuma la defensa jurídica de 
las herencias pueda entenderse suplida simplemente mediante la demanda y citación 
genérica. No se trata aquí de una tramitación defectuosa sino de una inadecuación entre la 
resolución recaída y el procedimiento legalmente previsto. Incongruencia entre resolución y 
procedimiento que si es materia a la que alcanza la potestad de calificación registral, 
conforme  al  artículo  100  R.H.  Todo  ello  es  doctrina  reiterada  por  la  D.G.R.N.  en 
resoluciones de fechas de 18 de noviembre de 2006, 21 de febrero de 2007 y 20 de 
noviembre de 2007. Se califica este defecto como insubsanable acuerdo: denegar la 
operación solicitada, por las causas y en los términos que resultan de los fundamentos de 
derecho  de  la  presente  nota  de  calificación.  (…).  Gérgal,  a  10  de  julio  de  2020.  El 
registrador accidental. Fdo. Diego José Ortega Muñoz».
III
Contra la anterior nota, don J.L.G.J.G., interpone recurso en virtud de escrito de 
fecha 21 de julio de 2020, presentado en el Registro de la Propiedad de Gérgal, el día 22 
de julio de 2020, y en el que se expresan, resumidamente, los siguientes argumentos:
«Alegaciones. Primera. Antecedentes de hecho: 1. El Juzgado de Primera Instancia 
núm.5  de  Almería  dictó  Sentencia  núm.  XXX/2019,  de  20  de  septiembre  de  2019 
(procedimiento ordinario XXXX/2018), que ya consta aportada en el expediente, cuyo fallo es 
del  tenor  literal  siguiente:  "Que  estimando  la  demanda  interpuesta  a  instancia  de  la 
Procuradora Sra. (…), en nombre y representación de don (…) y don (…) contra doña (…), 
doña (…), doña (…), don (…), la herencia yacente de los anteriores, y los demás posibles 
herederos desconocidos de todos ellos debo declarar y declaro que las fincas descritas en el 
Fundamento de Derecho Primero de la demanda son propiedad en pleno dominio en 
proindiviso y con carácter privativo de los actores. Asimismo debo ordenar y ordeno la 
inscripción de las citadas fincas a favor de los actores en el Registro de la Propiedad y la 
cancelación de las inscripciones contradictorias, cuales son: la inscripción 1.ª de la finca 
registral (…) (designada con la letra a) en el hecho primero); y la inscripción 2.ª de la finca 
registral (…) (designada con la letra b) en el hecho primero), acordándose librar a favor de los 
actores el oportuno testimonio de la sentencia una vez adquiera firmeza, en e1 que se haga 
constar la firmeza de la misma, para que sirviendo de título a los actores sea inscrita en el 
Registro  de  la  Propiedad.  Se  imponen  las  costas  a  los  demandados."  2.  Presentado 
testimonio de dicha Sentencia en el Registro de la Propiedad de Gérgal, a fin de que se 
procediera a su inscripción, por resolución de dicho Registro de la Propiedad de 10 de julio 
de 2020, que se acompaña como documento núm. 1, se ha denegado la operación solicitada  e.e
acordando: "Denegar la operación solicitada, por las causas y en los términos que resultan de  b
los fundamentos de derecho de la presente nota de calificación." Motivos del recurso.  553ww
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subsanable, de no admitirse la alegación y no revocarse la nota en este extremo se solicitará
del Juzgado la emisión del mandamiento por duplicado. Segundo. En cuanto al punto 2 de la 
resolución, señalar que la sentencia fue publicada en el BOP de Almería el 27 de diciembre 
de 2019, habiendo transcurrido por tanto el plazo de cuatro meses desde la notificación de la 
sentencia. Al ser la Sentencia dictada en rebeldía del demandado, para que sea inscribible la 
sentencia, señala la resolución que además de la firmeza es preciso que hayan transcurrido 
los plazos de posible ejercicio por este de la acción de rescisión que prevé el art. 502 LEC. 
Dicho art. 502 LEC, en contra de lo que señala la resolución establece dos plazos y no tres. 
Así: "Artículo 502. Plazos de caducidad de la acción de rescisión. La rescisión de sentencia 
firme a instancia del demandado rebelde sólo procederá si se solicita dentro de los plazos 
siguientes: 1.° De veinte días, a partir de la notificación de la sentencia firme, si dicha 
notificación  se  hubiere  practicada  personalmente.  2.°  De  cuatro  meses,  a  partir  de  la 
publicación  del  edicto  de  notificación  de  la  sentencia  firme,  si  ésta  no  se  notificó 
personalmente.  Los  plazos  a  que  se  refiere  el  apartado  anterior  podrán  prolongarse, 
conforme al apartado segundo del artículo 134, si subsistiera la fuerza mayor que hubiera 
impedido al rebelde la comparecencia, pero sin que en ningún caso quepa ejercitar la acción 
de rescisión una vez transcurridos dieciséis meses desde la notificación de la sentencia." La 
calificación asume un plazo (16 meses) para cuya aplicación la LEC exige que se decrete su 
prolongación y siempre que subsista la causa de fuerza, tal como dispone el art. 502.2 LEC. 
Y ninguna de dichas circunstancias se da en el supuesto presente. Y tanto la prolongación del 
plazo y como la apreciación de la subsistencia de causa de fuerza mayor han de hacerse 
conforme al apartado segundo del art. 134 LEC (por remisión del citado art. 502.2 LEC), que 
dispone: "Artículo 134. Improrrogabilidad de los plazos. Los plazos establecidos en esta Ley 
son improrrogables. Podrán, no obstante, interrumpirse los plazos y demorarse los términos 
en caso de fuerza mayor que impida cumplirlos, reanudándose su cómputo en el momento en 
que hubiera cesado la causa determinante de la interrupción o demora. La concurrencia de 
fuerza mayor habrá de ser apreciada por el Letrado de la Administración de Justicia mediante 
decreto, de oficio o a instancia de la parte que la sufrió, con audiencia de las demás. Contra 
este decreto podrá interponerse recurso de revisión que producirá efectos suspensivos." Así, 
los plazos son improrrogables. Y solo cabe su interrupción y demora en caso de fuerza 
mayor, cuya concurrencia no puede ser apreciada por el Registro de la Propiedad, toda vez 
que la LEC atribuye dicha competencia para su apreciación expresamente al Letrado de la 
Administración  de  Justicia  mediante  decreto,  incluso  de  oficio.  Y  ninguna  de  dichas 
circunstancias se ha producido en el presente caso, no se ha prolongado el plazo ni se ha 
apreciado  por  el  órgano  competente  la  existencia  de  fuerza  mayor  que  permita  la 
prolongación del plazo. No obstante, lo anterior, al declararse como defecto subsanable, de 
no admitirse la alegación y no revocarse 1a nota en este extremo se solicitará del Juzgado la 
emisión de diligencia haciendo constar que ha transcurrido el plazo para el ejercicio de la 
acción. TERCERO. En cuanto al punto 3 de la calificación, que la misma declara como 
insubsanable, se ha de señalar: La calificación señala (párrafo segundo del punto 3) que: "Se 
dirige la demanda contra el titular registral y/o sus ignorados herederos, toda vez que según 
los antecedentes de hecho se le supone muerto a Don Silverio (...)" La referencia a D. Silverio 
ha de tratarse, sin duda, de un error, lo que hace dudar a esta parte de que dicho hecho y 
fundamento de derecho sea el realmente aplicable a este procedimiento, dada la inexistencia 
de alguien así denominado en el presente procedimiento. Aun admitiendo que sea errónea 
dicha designación, la calificación del Registro, a criterio del que suscribe, no debería entrar en 
la constitución de la relación procesal que el Juzgado ha estimado bien formalizada, por 
cuanto el mismo no ha tomado ninguna decisión al respecto en el sentido que pretende la 
calificación  que  se  impugna,  en  cuanto  a  medidas  procedentes  sobre  la  seguridad  y  s
administración de las herencias causadas por los titulares regístrales. Esta parte solicitó al  oe.
Juzgado en escrito de 1 de octubre de 2018, que se acompaña como documento núm. 2,  w.
que: «Ante la incomparecencia previsible en el procedimiento de los demandados, con el fin  553ww
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Con ello, esta parte ha realizado su actuación con la diligencia necesaria, habida cuenta de la 
petición formulada, cuyo nombramiento no depende de esta parte, y el órgano judicial no ha 
estimado oportuno proceder a su designación. Así, la calificación hace recaer en esta parte la 
imposibilidad  de  inscripción,  cuando  se  ha  desplegado  la  diligencia  necesaria  en  su 
actuación, constituyendo a esta parte en una clara indefensión en cuanto a la tutela de su 
derecho, que sí ha sido concedida por la sentencia del órgano judicial, que declara que las 
fincas  cuya  inscripción  ahora  se  deniega,  «7...)  son  propiedad  en  pleno  dominio  en 
proindiviso y con carácter privativo de los actores" (párrafo primero in fine del fallo de la 
sentencia). En contra de lo mantenido por la calificación, por imperativo de la dicción de la Ley 
Hipotecaria, la demanda, que se acompaña como documento núm. 3, se ha dirigido contra la 
titular registral (que no es el citado D. S.) Dña. (…) (fallecida), y contra los hijos y posibles 
herederos de la misma: Dña. (…) (fallecida), Dña. (…) (fallecida), y contra D. (…), del que se 
ignoran sus circunstancias, sin que en relación a este último se pueda dar por supuesto su 
fallecimiento como hace la resolución. Habiendo sido citados todos ellos conforme a lo 
previsto  en  la  LEC,  finalmente  por  edictos.  Por  ello  se  ha  cumplido  en  el  presente 
procedimiento lo relativo a la citación del titular registral y de todos aquellos que pudieran 
tener algún derecho en el asunto (siguiendo la doctrina de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública), sin que haya comparecido ninguno de ellos. Demanda que se ha 
dirigido contra personas concretas y no contra los ignorados herederos, y que, a pesar de 
haberse solicitado, el Juzgado no ha procedido a nombramiento de administrador».
IV
Doña Encarnación Sandoval Caro, registradora interina del Registro de la Propiedad 
de Gérgal, emitió informe el 11 de agosto de 2020, en defensa de la nota de calificación y 
a continuación elevó el expediente a este Centro Directivo.
V
El propio recurrente, en escrito posterior al de recurso, remitido por correos al 
Registro de la Propiedad de Gérgal el 10 de septiembre de 2020, y recibido por ese 
Registro de la Propiedad de Gérgal, el 14 de septiembre de 2020, circunscribe los 
motivos de recurso a los defectos relativos a la falta de acreditación por el Juzgado que 
haya transcurrido el plazo legal durante el cual el declarado rebelde pueda ejercitar la 
acción de rescisión sin haberle ejercitado o, caso de haberlo hecho, que ha recaído 
resolución judicial firme desestimatoria y por dirigirse la acción contra los desconocidos 
herederos del titular registral, y no haberse nombrado administrador que represente a 
dichos herederos.
Fundamentos de Derecho
Vistos  los  artículos  24  de  la  Constitución  Española,  3,  18,  20  y  38  de  la  Ley 
Hipotecaria, 100 del Reglamento Hipotecario, 1216 del Código civil, 502, 524, 790, 792, 
797  y  798  de  la  Ley  de  Enjuiciamiento  civil,  la  Sentencia  del  Tribunal 
Constitucional 266/2015, de 14 de diciembre; las Sentencias del Tribunal Supremo, Sala 
Primera, de 28 de junio, 21 de octubre de 2013 y 21 de noviembre de 2017, relativas al 
alcance de la calificación, y de 7 de abril de 1992, 7 de julio de 2005 y 12 de junio 
de 2008, relativas a la herencia yacente y las Resoluciones de la Dirección General de la 
Seguridad Jurídica y Fe Pública de 18 de noviembre de 2006, 21 de febrero de 2007, 17  e.
de mayo de 2007, 23 de junio de 2007, 20 de noviembre de 2007, 9 de julio de 2011, 3  w.b
de octubre de 2011, 27 de mayo y 12 de julio de 2013, 8 de mayo de 2014, 5 de marzo  553ww
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2.  En  cuanto  al  primero  de  los  defectos,  manifiesta  el  interesado  que  han 
transcurrido los plazos fijados por la Ley de Enjuiciamiento Civil, para la firmeza de las 
sentencias  dictadas  en  rebeldía,  y  así  lo  justifica  con  los  argumentos  que  se  han 
reproducido anteriormente, pero no se acredita que desde la publicación de la sentencia 
no se haya interpuesto recurso ni reclamación por el declarado rebelde, es por ello, que 
no  es  suficiente  con  las  manifestaciones  del  recurrente,  sino  que  es  precisa  una 
acreditación fehaciente de la firmeza, mediante una manifestación en tal sentido del 
Tribunal que ha conocido del asunto (artículo 3 de la Ley Hipotecaria y 1216 del Código 
civil).
La  firmeza  no  se  deduce  ni  se  argumenta,  ha  de  quedar  acreditada,  y  esa 
acreditación sólo puede hacerla el órgano que dicta la resolución.
Dictada la sentencia en rebeldía procesal de los demandados, tal y como consta en 
la propia resolución, resulta de aplicación lo dispuesto en el artículo 524.4 de la Ley de 
Enjuiciamiento Civil, que dispone: «Mientras no sean firmes, o aun siéndolo, no hayan 
transcurrido los plazos indicados por esta Ley para ejercitar la acción de rescisión de la 
sentencia dictada en rebeldía, sólo procederá la anotación preventiva de las sentencias 
que,  dispongan  o  permitan  la  inscripción  o  cancelación  de  asientos  en  Registros 
públicos».
Es decir, aun cuando conste acreditado en tiempo y forma la firmeza de la resolución, 
es aplicable la doctrina reiterada de este Centro Directivo (cfr. Resoluciones citadas en el 
«Vistos») según la cual, cuando una sentencia se hubiera dictado en rebeldía es preciso 
que, además de ser firme, haya transcurrido el plazo del recurso de audiencia al rebelde.
En este sentido, la Ley de Enjuiciamiento Civil señala tres plazos de caducidad para 
el ejercicio de la acción de rescisión de las sentencias dictadas en rebeldía, a contar 
desde la notificación de la sentencia: un primero de veinte días, para el caso de que 
dicha  sentencia  se  hubiera  notificado  personalmente;  un  segundo  plazo  de  cuatro 
meses, para el caso de que la notificación no hubiera sido personal, y un tercer plazo 
extraordinario máximo de dieciséis meses para el supuesto de que el demandado no 
hubiera podido ejercitar la acción de rescisión de la sentencia por continuar subsistiendo 
la causa de fuerza mayor que hubiera impedido al rebelde la comparecencia. Por otra 
parte, no corresponde al registrador –y tampoco al demandante, o en este caso a 
recurrente- interpretar qué plazo es el aplicable ya que las circunstancias que determinen 
la  aplicación  de  uno  u  otro  deben  resultar  del  propio  documento  presentado  a  la 
calificación o bien de otro documento que lo complemente, pues es el juzgado ante el 
que se haya seguido el procedimiento el único que podrá hacer tal aseveración, sin que 
pueda  el  registrador  –ni  el  demandante  o  recurrente–  calificar  o  valorar  si  han 
transcurrido o no los plazos.
En el caso de la sentencia presentada a inscripción, no queda acreditado que no 
subsistan las causas de fuerza mayor que eventualmente habrían impedido al rebelde la 
comparecencia. Además, dadas las fechas de la sentencia (20 de septiembre de 2019), 
y de su calificación en el Registro (22 de julio de 2020), tampoco había transcurrido el 
plazo de dieciséis meses para el caso de existencia de estas causas de fuerza mayor.
Todas estas circunstancias son esenciales para la calificación del registrador, puesto 
que según el artículo 524 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, mientras quepa la acción de 
rescisión, la sentencia dictada no es inscribible sino solamente susceptible de anotación 
preventiva.
Ha de añadirse, en cuanto a este defecto que respecto del mismo indica el recurrente 
que el registrador no debe entrar en la constitución de la relación procesal que el  s
Juzgado ha estimado bien formalizada, por lo que debe platearse la cuestión de la  oe.
calificación de los documentos judiciales y es doctrina reiterada de este Centro Directivo,  w.
que si bien es cierto el deber de cumplir los registradores las resoluciones judiciales  553ww
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Esta exigencia entronca con el principio de tracto sucesivo establecido en el citado 
artículo  20  de  la  Ley  Hipotecaria,  que  intenta  evitar  la  indefensión  proscrita  en  el 
artículo 24 de la Constitución Española. Este principio, en su aplicación procesal y 
registral, implica que los procedimientos, incluidos aquellos en los que se pretenda la 
declaración de haberse adquirido el dominio en los temimos que resultan de la sentencia 
declarativa objeto de la calificación recurrida, deben ir dirigidos contra el titular registral o 
sus herederos, y que esta circunstancia debe ser tenida en cuenta por el registrador, al 
estar incluida dentro del ámbito de calificación de documentos judiciales contemplado en 
el artículo 100 del Reglamento Hipotecario.
Como ha afirmado de forma reiterada esta Dirección General, el respeto a la función 
jurisdiccional, que corresponde en exclusiva a los jueces y tribunales, impone a todas las 
autoridades y funcionarios públicos, incluidos por ende los registradores de la Propiedad, 
la obligación de cumplir las resoluciones judiciales. Pero no es menos cierto que el 
registrador  tiene,  sobre  tales  resoluciones,  la  obligación  de  calificar  determinados 
extremos, entre los cuales no está el fondo de la resolución, pero sí el de examinar si en 
el procedimiento han sido emplazados aquellos a quienes el Registro concede algún 
derecho que podría ser afectado por la sentencia, con objeto de evitar su indefensión, 
proscrita por el artículo 24 de la Constitución Española y su corolario registral del 
artículo 20 de la Ley Hipotecaria. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo, apoyada 
en la de nuestro Tribunal Supremo en la Sentencias relacionadas en «Vistos», que el 
registrador puede y debe calificar si se ha cumplido la exigencia de tracto aun cuando se 
trate de documentos judiciales, ya que precisamente el artículo 100 del Reglamento 
Hipotecario permite al registrador calificar del documento judicial «los obstáculos que 
surjan del Registro», y entre ellos se encuentra la imposibilidad de practicar un asiento 
registral si no ha sido parte o ha sido oído el titular registral en el correspondiente 
procedimiento judicial.
De conformidad con el artículo 38 de la Ley Hipotecaria a todos los efectos legales 
se presume que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su 
titular en la forma determinada por el asiento respectivo, asiento y presunción que está 
bajo  la  salvaguardia  de  los  tribunales  (cfr.  artículo  1,  párrafo  tercero,  de  la  Ley 
Hipotecaria),  por  lo  que  el  titular  registral  debe  ser  demandado  en  el  mismo 
procedimiento,  al  objeto  de  evitar  que  sea  condenado  sin  haber  sido  demandado, 
generando  una  situación  de  indefensión  proscrita  por  nuestra  Constitución  (cfr. 
artículo 24 de la Constitución Española).
En estos casos, como bien recuerda la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal 
Supremo de 21 de octubre de 2013, el registrador «(...) debía tener en cuenta lo que 
dispone el art. 522.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, a saber, todas las personas y 
autoridades, especialmente las encargadas de los Registros públicos, deben acatar y 
cumplir lo que se disponga en las sentencias constitutivas y atenerse al estado o 
situación jurídicos que surja de ellas, salvo que existan obstáculos derivados del propio 
Registro conforme a su legislación específica. Y como tiene proclamado esta Sala, por 
todas,  la  Sentencia  del  Tribunal  Supremo  295/2006,  de  21  de  marzo,  «no  puede 
practicarse ningún asiento que menoscabe o ponga en entredicho la eficacia de los 
vigentes sin el consentimiento del titular o a través de procedimiento judicial en que haya 
sido parte»».
También hay que citar entre los fallos más recientes la Sentencia del Pleno de la Sala 
Primera  del  Tribunal  Supremo  de  21  de  noviembre  de  2017  que,  de  una  forma 
contundente, afirma lo siguiente: «Esta función revisora debe hacerse en el marco de la  s
función calificadora que con carácter general le confiere al registrador el art. 18 LH, y  oe.
más en particular respecto de los documentos expedidos por la autoridad judicial el  w.
art. 100 RH. Conforme al art. 18 LH, el registrador de la propiedad debe calificar, bajo su  553ww
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art. 100 RH dispone que la calificación registral se limitará a la competencia del juzgado 
o tribunal, a la congruencia del mandamiento con el procedimiento o juicio en que se 
hubiera  dictado,  a  las  formalidades  extrínsecas  del  documento  presentado  y  a  los 
obstáculos que surjan del Registro. Esta función calificadora no le permite al registrador 
revisar  el  fondo  de  la  resolución  judicial  en  la  que  se  basa  el  mandamiento  de 
cancelación, esto es no puede juzgar sobre su procedencia. Pero sí comprobar que el 
mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que 
preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro cuya 
cancelación se ordena por el tribunal».
Esta misma doctrina se ha visto reforzada por la Sentencia número 266/2015, de 14 
de diciembre, de la Sala Segunda del Tribunal Constitucional, que reconoce el derecho a 
la tutela judicial efectiva sin indefensión (artículo 24.1 de la Constitución Española) y al 
proceso  con  todas  las  garantías  (artículo  24.2  de  la  Constitución  Española)  de  la 
demandante,  titular  registral,  en  los  siguientes  términos:  «(...)  el  reconocimiento  de 
circunstancias  favorables  a  la  acusación  particular,  (...)  no  puede  deparar  efectos 
inaudita parte respecto de quien, ostentando un título inscrito, no dispuso de posibilidad 
alguna de alegar y probar en la causa penal, por más que el disponente registral pudiera 
serlo o no en una realidad extra registral que a aquél le era desconocida. El órgano 
judicial venía particularmente obligado a promover la presencia procesal de aquellos 
terceros que, confiando en la verdad registral, pudieran ver perjudicados sus intereses 
por  la  estimación  de  una  petición  acusatoria  que  interesaba  hacer  valer  derechos 
posesorios en conflicto con aquéllos, con el fin de que también pudieran ser oídos en 
defensa de los suyos propios».
2.  Pasando ya al segundo de los defectos objeto del recurso que nos ocupa hay 
que decir que en los casos en que interviene la herencia yacente, la doctrina de este 
Centro Directivo impone que toda actuación que pretenda tener reflejo registral deba 
articularse bien mediante el nombramiento de un administrador judicial, en los términos 
previstos  en  los  artículos  790  y  siguientes  de  la  Ley  de  Enjuiciamiento  Civil,  bien 
mediante la intervención en el procedimiento de alguno de los interesados en dicha 
herencia yacente (Resoluciones de 27 de mayo y 12 de julio de 2013, 8 de mayo 
de 2014, 5 de marzo de 2015 y demás citadas en los «Vistos» de la Dirección General 
de los Registros y del Notariado).
Según la doctrina sentada por la Dirección General de los Registros y del Notariado, 
entre otras en las Resoluciones de 9 de julio de 2011, a la luz de los preceptos de la Ley 
de  Enjuiciamiento  Civil:  artículos  790.1,  792.2,  797  y  798:  "siendo  ignorados  los 
herederos llamados a aceptar  la  herencia yacente,  como masa patrimonial carente 
transitoriamente de titular, es necesario que hayan sido parte en el proceso, y al haberse 
omitido el procedimiento legalmente establecido al efecto, que prevé la adopción por el 
Juez  de  las  disposiciones  procedentes  sobre  la  seguridad  y  administración  de  la 
herencia en espera de un heredero definitivo, debe designarse un administrador que la 
represente con quien sustanciar entretanto el procedimiento, sin que la falta de este 
cargo  pueda  entenderse  suplida  simplemente  mediante  la  citación  genérica  de  los 
causahabientes desconocidos del causante", y además la Resolución de consulta de 3 
de octubre de 2011 de la Dirección General de la Seguridad Jurídica y la Fe Pública 
sobre esta materia establece que la exigencia de nombramiento de un defensor judicial 
de la herencia yacente procede en aquellos casos en que el llamamiento a los herederos 
indeterminados es puramente genérico, como en el supuesto de la presente calificación 
negativa  (podría  obviarse  cuando  la  demanda  se  ha  dirigido  contra  personas  s
determinadas, como posibles herederos, y siempre que de los documentos presentados  oe.
resulte que el Juez ha considerado suficiente la legitimación pasiva de la herencia  w.
yacente). 553ww
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casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no
haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento 
considerando el juez suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente.
No obstante lo anterior, las peculiaridades derivadas de la presentación de una 
demanda contra una herencia yacente no impiden que se deba procurar la localización 
de quien pueda ostentar su representación en juicio como paso previo a una posterior 
declaración en rebeldía; en este sentido el Tribunal Supremo en Sentencia de 3 de 
marzo de 2011, en un caso en que, como en el que se resuelve en este expediente, se 
demandó a la herencia yacente o ignorados herederos si bien en ese supuesto también 
se demandaron a personas identificadas, recoge la doctrina plasmada en la Sentencia 
de 4 de marzo de 2005 y señala que la razón de las exigencias impuestas por la Ley de 
Enjuiciamiento Civil a los actos de comunicación está en que el destinatario del acto 
tenga oportuna noticia del proceso para que pueda adoptar la conducta procesal que 
estime convenirle (Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de junio de 2008), pues la 
indefensión  consiste  en  la  privación  o  limitación  no  imputable  al  justiciable  de 
cualesquiera medios legítimos de defensa de la propia posición dentro del proceso, y la 
hay siempre que falte una plena posibilidad de contradicción (Sentencias del Tribunal 
Constitucional números 64/1986, de 21 de mayo, 98/1987, de 10 de junio, 26/1993, 
de 25 de enero, 101/2001, de 23 de abril, 143/2001, de 14 de junio, etc.).
Como  resulta  de  los  fundamentos  de  Derecho  tercero  y  cuarto  de  la  citada 
Sentencia, para evitar la indefensión es preciso que se haya cumplido con la obligación 
de averiguar los domicilios de los desconocidos herederos demandados, por lo que la 
citación por medio de edictos fijados en el tablón de anuncios e incluso la notificación de 
la sentencia de Primera Instancia a través de su publicación en el «Boletín Oficial del 
Estado»  requiere  que,  previamente,  se  hubieran  agotado  todos  los  medios  de 
averiguación que la Ley de Enjuiciamiento Civil impone. Y en el caso de la herencia 
yacente, aunque sea una masa patrimonial, se ha de intentar la localización de quien 
pueda ostentar su representación en juicio.
3.  En el supuesto de este expediente, del testimonio de la sentencia presentado y 
objeto  de  calificación  resulta  que  el  llamamiento  a  los  desconocidos  herederos  es 
genérico y consta la notificación edictal, pero no que se haya llevado a cabo una 
investigación razonable, sobre la existencia de herederos testamentarios o legales de los 
titulares registrales de la finca afectada. Por lo tanto, no cabe sino confirmar el defecto 
observado.
Por lo que se refiere a la manifestación del recurrente que indica que por la parte 
demandante  «se  solicitó  al  Juzgado  en  escrito  de  1  de  octubre  de  2018,  que  se 
acompaña como documento núm. 2, que: «Ante la incomparecencia previsible en el 
procedimiento de los demandados, con el fin de asegurar la efectividad de la tutela 
judicial que pudiera otorgarse por la sentencia estimatoria, si el Juzgado lo estimara 
pertinente, se proceda al nombramiento de un administrador para la representación y 
defensa en el procedimiento.» Sin que el Juzgado estimara procedente o improcedente 
su designación», no hace más que corroborar lo antes expuesto, y por otro lado se 
refiere a una circunstancia desconocida por el registrador en el momento de extender su 
nota de calificación, por lo que no puede tenerse en cuenta para resolver el recurso 
planteado,  como  resulta  de  numerosas  resoluciones  de  la  Dirección  General  de  la 
Seguridad Jurídica y la Fe Pública, como la de 20 de julio de 2017 y las que ésta cita.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso, 
confirmando la nota de la registradora
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda  e.
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el  w.b
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las  553ww
lnao Lrmeya sH dipeol tjeucicairoia v.erbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
Madrid, 19 de octubre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, Sofía Puente Santiago.