BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 138 Jueves 10 de junio de 2021 Sec. III.   Pág. 71008
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
9673 Resolución de 26 de mayo de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la 
registradora de la propiedad interina de Torrent n.º 1 a inscribir un testimonio 
de un decreto expedido por letrado de la Administración de Justicia por el que 
se aprueba un acuerdo de liquidación de sociedad de gananciales.
En el recurso interpuesto por don A. S. V. contra la negativa de la registradora de la 
Propiedad interina de Torrent número 1, doña María Consuelo Ribera Pont, a inscribir un 
testimonio de un decreto expedido por el letrado de la Administración de Justicia del 
Juzgado de Primera Instancia número 5 de Torrent por el que se aprueba un acuerdo de 
liquidación de sociedad de gananciales.
Hechos
I
Mediante  decreto  expedido  el  día  8  de  enero  de  2021  por  el  letrado  de  la 
Administración de Justicia del Juzgado de Primera Instancia número 5 de Torrent, don J. 
G.  B.,  en  el  procedimiento  de  liquidación  de  la  sociedad  de  gananciales 
número 128/2020-D, conforme a lo establecido en los artículos 809 y 810 de la Ley de 
Enjuiciamiento Civil, se aprobó el acuerdo al que han llegado los excónyuges don A. S. 
V. y doña B. P. G. sobre valoración, liquidación y adjudicación de patrimonio conyugal. 
En dicho acuerdo de los cónyuges, se adjudicaba a don A. S. V. una vivienda (inscrita 
con carácter privativo por mitad pro indiviso a nombre de ambas personas), con asunción 
por el mismo del préstamo garantizado con hipoteca sobre dicha vivienda y el ajuar 
doméstico, y se atribuía a la exesposa determinado crédito por la cantidad con la que se 
obligaba a compensarla el adjudicatario del inmueble.
II
Presentado testimonio del citado decreto en el Registro de la Propiedad de Torrent 
número 1, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Examinados los libros del Registro a mi cargo, y previo examen y calificación 
preceptivos  del  precedente  documento,  que  fue  presentado  el  08/02/2021,  bajo  el 
Asiento 136 del Diario 81, de conformidad con el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, y en 
base a los siguientes hechos y fundamentos de derecho:
Hechos:
Se presenta Testimonio expedido con fecha ocho de enero del año dos mil veintiuno, 
del decreto número 11/2.020 del Juzgado de Primera Instancia número cinco de Torrent 
en autos de liquidación de sociedad de gananciales número 128/2.020-D, por el que se 
aprueba y liquida el patrimonio conyugal de los ex cónyuges A. S. V. y B. P. G., y se  e.
adjudica la finca 66.841 de Torrent a A. S. V. w.b
Consultado el Registro, resulta de su inscripción 3.ª de compraventa, que la misma  73ww
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ello que la sentencia de separación que aprueba un convenio regulador no es título hábil
para la extinción del condominio debiendo formalizarse la correspondiente escritura 
pública  de  disolución  de  condominio,  como  ha  señalado  reiteradamente  el  Centro 
Directivo en resoluciones, entre otras, RDGRN de 28 de noviembre de 1988, 21 de 
marzo de 2005 u otras más recientes como la de 14 de febrero de 2019 o 31 de octubre 
de 2019.
No consta la firmeza del decreto.
Fundamentos de derecho:
Artículos 3 y 20 de la Ley Hipotecaria y 100 del Reglamento Hipotecario, y artículo 90 
del Código Civil.
En virtud de lo expuesto.
Acuerdo:
Denegar la inscripción solicitada.
Queda prorrogado el asiento por plazo de 60 días hábiles a contar desde la fecha de 
la última notificación, conforme al artículo 323 de la Ley Hipotecaria.
Contra la precedente nota cabe (…)
Torrent a veintitrés de febrero del año dos mil veintiuno. La Registradora Interina 
(firma ilegible) Fdo: María Consuelo Ribera Pont.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don A. S. V. interpuso recurso el día 8 de 
marzo de 2021 mediante escrito en el que expresaba las siguientes alegaciones:
«I.–(…)
Que la citada finca, de acuerdo con reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo, 
tiene la consideración de ganancial, dado que ha sido la vivienda familiar, efectuándose 
el pago de la hipoteca durante el matrimonio, casado en régimen de gananciales.
El artículo 1.357 del Código Civil establece que:
“Los bienes comprados a plazos por uno de los cónyuges antes de comenzar la 
sociedad tendrán siempre carácter privativo, aun cuando la totalidad o parte del precio 
aplazado se satisfaga con dinero ganancial. Se exceptúan la vivienda y ajuar familiares, 
respecto de los cuales se aplicará el artículo 1.354”.
Por su parte, el artículo 1.354 del Código Civil establece lo siguiente:
“Los bienes adquiridos mediante precio o contraprestación, en parte ganancial y en 
parte privativo, corresponderán pro indiviso a la sociedad de gananciales y al cónyuge o 
cónyuges en proporción al valor de las aportaciones respectivas”.
Junto a estos dos preceptos, también debemos tener en cuenta que la doctrina 
reiterada de los Tribunales equipara las amortizaciones del préstamo hipotecario con los 
pagos en una compraventa a plazos (Tribunal Supremo, sentencia de 3 de noviembre 
de 2006).
Es decir, cuando se trate de la vivienda familiar, si una persona la adquiere con 
carácter privativo antes de contraer matrimonio, pero el abono de la hipoteca se hiciere 
durante el matrimonio casado en gananciales, la vivienda no será privativa en exclusiva  es
de aquél que la haya adquirido en estado de soltero, sino que corresponderá pro indiviso  o
a la sociedad de gananciales y al cónyuge que la adquirió en proporción al valor de las  73ww
Aaapl.  CoSrPo.t anoVcvr. ieeonlnlioeo,s  ae qpnurteoenb sdaeed moh aojuysad ndic eirabeleam liaezdnamtdeoi tl iaprs oaerd  lejaus ditnoicssac.criipócni ódne  slao lifcinitcaad an,. ºo 6rd6e.8n4á1n ddoes eTo, rcroennfto arm De.   OE-A-2021-96able en https://
III.–Fundamentos de Derecho.
El artículo 1.357 del Código Civil establece que:
“Los bienes comprados a plazos por uno de los cónyuges antes de comenzar la 
sociedad tendrán siempre carácter privativo, aun cuando la totalidad o parte del precio 
aplazado se satisfaga con dinero ganancial. Se exceptúan la vivienda y ajuar familiares, 
respecto de los cuales se aplicará el artículo 1.354”.
El artículo 1.354 del Código Civil:
“Los bienes adquiridos mediante precio o contraprestación, en parte ganancial y en 
parte privativo, corresponderán pro indiviso a la sociedad de gananciales y al cónyuge o 
cónyuges en proporción al valor de las aportaciones respectivas”.
Junto a estos dos preceptos, también debemos tener en cuenta que la doctrina 
reiterada de los Tribunales equipara las amortizaciones del préstamo hipotecario con los 
pagos en una compraventa a plazos (Tribunal Supremo, sentencia de 3 de noviembre 
de 2006).
Las anteriores precisiones vienen a significar lo siguiente:
Cuando se trate de la vivienda familiar, si una persona la adquiere con carácter 
privativo antes de contraer matrimonio, pero el abono de la hipoteca se hiciere durante el 
matrimonio casado en gananciales, la vivienda no será privativa en exclusiva de aquél 
que la haya adquirido en estado de soltero, sino que corresponderá pro indiviso a la 
sociedad de gananciales y al cónyuge que la adquirió en proporción al valor de las 
aportaciones que se hayan realizado por estos.
Sentencias. Vivienda privativa cuya hipoteca es abonada en gananciales:
– Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia (Sección 10.ª) de 19 septiembre 
de 2006:
“En cuanto al primero de los motivos, se trata de determinar a la vista de la prueba 
documental practicada y del reconocimiento expreso de las partes, cuál es el porcentaje 
ganancial de la vivienda que fuera domicilio conyugal y cuyo uso se encuentra atribuido 
a la esposa e hija desde la sentencia de separación, toda vez que tanto la primera 
entrega como dos de los plazos o cuotas del préstamo hipotecario que la gravaba fueron 
abonados por el esposo con anterioridad a contraer matrimonio, y en consecuencia, con 
carácter privativo. Para tales casos es decir para el caso de la vivienda adquirida antes 
del matrimonio por uno de los cónyuges que se convierte en domicilio conyugal durante 
el  matrimonio,  ha  de  estarse  dada  la  remisión  del  art.  1357.párrafo  segundo  a  lo 
dispuesto en el art. 1354 del C. Civil conforme al cual la propiedad se tendrá pro indiviso 
entre el cónyuge y la sociedad de gananciales con relación a lo pagado por cada uno de 
ellos, norma especial que ha de aplicarse al caso de autos tratándose del abono de la 
hipoteca de la vivienda, pues no es más que un pago aplazado de la misma. En 
consecuencia, en el activo de la sociedad no puede incluirse la totalidad del bien sino 
solo la proporción que de la propiedad del mismo ostenta la sociedad de gananciales, 
que deberá acreditarse en ejecución de sentencia”.
– Sentencia de la Audiencia Provincial de Jaén (Sección 3.ª) de 29 abril de 2011:
“Se establece que, con carácter general, las adquisiciones de un bien con precio  oe.
aplazado por uno de los cónyuges antes de la celebración del matrimonio tendrán  w.
gccaaanrnátaicdntaecdria elpesrs iav, abstoiivnnoa  dpaaeusrnj ueqicnui eoe  l tdopedalog  odo ed repe acdhritcoeh  odd eeb l iecpnrré epdcriitioov a staiev  ofaa. bvNooorn  eod becs otdaninsctthaean,  teesso tlcaai  ersedogacldai e gpdeoanrd e ldraaesl    2021-9673n https://ww
no se aplica en los supuestos en que el bien adquirido se convierta en la vivienda
familiar. En tales supuestos su carácter ganancial o privativo vendrá determinado en 
proporción al valor de las respectivas aportaciones.
En  definitiva,  por  la  aplicación  de  tales  preceptos  legales,  la  celebración  del 
matrimonio  supone  una  modificación  de  la  titularidad  del  bien  adquirido  por  precio 
aplazado siempre y cuando concurran las siguientes circunstancias:
1.º  Que se constituya la sociedad de gananciales.
2.º  Que el bien adquirido pase a constituir la vivienda familiar.
3.º  Que el precio no esté abonado en su totalidad al constituirse la sociedad de 
gananciales.
Cuando concurran tales circunstancias el aludido bien, que hasta dicha fecha sería 
considerado privativo a favor de la persona que lo adquirió, pasa a convertirse en parte 
privativo y en parte ganancial en proporción a la procedencia del dinero destinado a su 
pago”.
(Resolución de 13 de junio de 2011 –E DD 2015/118385– y 16 de octubre de 2014 
–EDD 2014/187081–). El notario Enrique Rojas Martínez de Mármol indica que “ya no 
cabría la aportación a una sociedad de gananciales inexistente. Lo que entiendo es que, 
si es posible en ese caso atribuirle el carácter de ganancial a la parte privativa, para que 
todo el inmueble pase a ser ganancial y pueda incluirse su totalidad en la liquidación de 
la sociedad de gananciales. La citada resolución de 24 de noviembre de 2015, señala 
que los cónyuges, en ejercicio de su libertad civil pueden incluir en un único convenio la 
liquidación  del  conjunto  de  sus  relaciones  patrimoniales,  tanto  las  derivadas  de  la 
celebración del matrimonio como cualesquiera otras que pudieran existir entre ellos, ya 
que con ocasión de la ruptura es lógico y posible que así lo deseen. Si es admisible el 
negocio contrario (confesar en la liquidación de la sociedad de gananciales que un bien, 
que inicialmente era ganancial, ahora se confusa que es privativo de uno de ellos), ¿por 
qué no se ha de admitir la atribución de ganancialidad de un bien en iodo o en parte 
privativo? Puede pensarse que este supuesto no entra dentro del ámbito del art. 1355 
del CC. Pero aun cuando no concurran los presupuestos de la norma del art. 1355, 
entiendo que los cónyuges pueden atribuir la condición de gananciales a bienes que 
tenían el carácter de primitivos. Así lo admitió la DGRN en Resolución de 10 de maro 
de  1989  que,  respecto  del  pacto  específico  de  atribución  de  ganancialidad  a  la 
edificación realizada con dinero ganancial sobre suelo privativo de uno de los cónyuges, 
señaló que ‘aun cuando la hipótesis considerada no encaje en el ámbito definido por la 
norma del art 1355 CC (que contempla la posibilidad de asignar de modo definitivo el 
carácter ganancial solamente respecto de los bienes adquiridos a título oneroso), no por 
ello ha de negarse la validez y eficacia del acuerdo contenido en la escritura calificada, 
toda  vez  que  los  amplios  términos  del  art.  1323  CC  posibilitan  cualesquiera 
desplazamientos patrimoniales entre los cónyuges y, por ende, entre sus patrimonios 
privatices y el consorcial siempre que aquéllos se produzcan por cualquiera de los 
medios legítimos previstos al efecto –entre los cuales no puede desconocerse el negocio 
de aportación de derechos concretos a una comunidad de bienes no personalizada 
jurídicamente o de comunicación de bienes como categoría autónoma y diferenciada con 
sus propios elementos y características–, y cuyo régimen jurídico vendrá determinado 
por las previsiones estipuladas por los contratantes dentro de los límites legales (arts. 
609, 1255 y1274 CC) y subsidiariamente por la normativa del CC”. Este criterio ha sido 
posteriormente confirmado en Resoluciones de 14 de abril de 1989, 7 y 26 de octubre  s
de 1992, 28 de mego de 1996 (EDD 1996/3803), 11 de junio de 1993 (EDD 1993/5589),  oe.
15 y 30 de diciembre de 1999 (EDD 1999/43659), 8 de mayo de 2000, 21 de julio  w.
(dEeD 2LD0a 02 1R0 0(eE3sD/o8lD9u6 c2i6ó07n0) ,0 Dy/3 G23R25 1Nd6e )d ,j eu1 n71i o9d  dede ae 2b 0rdi0li c6die e(m E2bD0r0De2  2,d 01e02 62 d/09e18 3j0u 3n(8Eio)D)”,.D 1 82 0d1e3 s/e2p7t1ie7m30b)r ea ddme i2te0 0la3   2021-9673n https://ww
inclusión de un bien privativo en la liquidación de gananciales cuando esta ya se hallaba
disuelta, porque concurría la circunstancia de haberse financiado mediante préstamo 
hipotecario abonado durante el matrimonio.»
IV
La registradora de la Propiedad elevó el expediente a este Centro Directivo, con su 
informe, mediante escrito de fecha 25 de marzo de 2021. En dicho informe constaba que 
trasladó el recurso al letrado de la Administración de Justicia del Juzgado de Primera 
Instancia número 5 de Torrent, sin que éste hiciera alegaciones
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1, 2, 3, 9, 18, 19, 19 bis, 21, 38, 40, 76, 82 y 322 y siguientes de 
la Ley Hipotecaria; 19, 71, 72, 73, 145, 207, 209, 317, 319, 415, 437, 517, 524, 705 y 
siguientes, 769 y siguientes, 787 y 806 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil; 
281 de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial; 90, 91, 103, 1261, 1280, 
1344, 1354, 1357, 1397, 1404, 1410, 1809, 1816 y 1817 del Código Civil; 33, 34, 51, 
91.3 y 100 del Reglamento Hipotecario; la Real Orden de 13 de diciembre de 1867; la 
Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de octubre de 1989, y de 22 de mayo de 2000 
respecto del artículo 326 de la Ley Hipotecaria; las Resoluciones de la Dirección General 
de los Registros y del Notariado de 27 de julio de 2006, 22 de mayo de 2008, 5 de 
febrero de 2009, 8 y 18 de enero y 23 de diciembre de 2010, 13 de enero de 2011, 21 de 
junio y 28 de agosto de 2013, 13 de octubre de 2014, 19 de enero, 7 de septiembre y 1 
y 13 de octubre de 2015, 21 de julio de 2017 y 6 y 21 de junio y 11 de julio de 2018, 
respecto del artículo 326 de la Ley Hipotecaria; las Resoluciones de la Dirección General 
de los Registros y del Notariado de 16 de enero de 1864, 25 de julio de 1880, 14 de junio 
de 1897, 12 de febrero de 1916, 31 de julio de 1917, 1 de julio de 1943, 5 de mayo 
de 2003, 21 de abril y 25 de octubre de 2005, 21 de enero, 2 de marzo, 30 y 31 de mayo 
y 27 de julio de 2006, 9 de abril de 2007, 22 de mayo y 29 de octubre de 2008, 5 de 
febrero de 2009, 8 y 18 de enero, 16 de junio, 15 de julio y 9 y 23 de diciembre de 2010, 
13 de enero de 2011, 22 de febrero, 11 de abril y 5 de diciembre de 2012, 11 de mayo, 
21 de junio, 9 de julio, 5 y 28 de agosto y 18 y 19 de diciembre de 2013, 25 de febrero, 
27 de marzo, 30 de octubre y 12 de noviembre de 2014, 3 de marzo, 7 de septiembre y 1 
y 2 de octubre de 2015, 16 de febrero, 4 y 5 de mayo, 2 de junio, 19 y 26 de julio, 6 de 
septiembre, 13, 17 y 24 de octubre, 30 de noviembre y 21 de diciembre de 2016, 11 de 
enero, 16 de febrero, 1 de marzo, 5 y 6 de abril, 17, 18, 25 y 30 de mayo, 19 y 20 de 
junio, 21 y 26 de julio, 7, 8, 18 y 27 de septiembre, 11 y 31 de octubre y 8 de noviembre 
de 2017 y 20 de febrero, 6 de junio y 22 de noviembre de 2018, y la Resolución de la 
Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 19 de febrero de 2021.
1.  Se debate en este expediente sobre la posibilidad de inscribir un testimonio de 
un decreto expedido por el letrado de la Administración de Justicia del Juzgado de 
Primera Instancia número 5 de Torrent, en el procedimiento de liquidación de la sociedad 
de gananciales, conforme a lo establecido en los artículos 809 y 810 de la Ley de 
Enjuiciamiento Civil, por el que se aprueba el acuerdo al que han llegado los excónyuges 
sobre valoración, liquidación y adjudicación de patrimonio conyugal. En dicho acuerdo de 
los cónyuges se adjudica al ahora recurrente una vivienda (inscrita con carácter privativo 
por mitad pro indiviso a nombre de ambos cónyuges), con asunción por el mismo del 
préstamo garantizado con hipoteca sobre dicha vivienda y el ajuar doméstico, y se  e.e
atribuye a la exesposa determinado crédito por la cantidad con la que se obliga a  b
compensarla el adjudicatario del inmueble. 73ww
en sLua  creaglifiisctaracdióonr,a  «sluas apdejnuddeic laac iiónnsc driep cuiónn  insomliuceitbaldea  qpuoer  cpoenrtseindeecraer  aq uloes,  sceógnúynu geexsp rceosna 
mcaartárcimteorn pior iveaxtciveod ey  dperlo c oinndtievnisidoo  ptoípr ichoa bdeerl  csoidnov eandioq urierigduol aadnotre, sc odnef olram cee alel barratcícióunlo  d9e0l 
del Código Civil. Es por ello que la sentencia de separación que aprueba un convenio
regulador no es título hábil para la extinción del condominio debiendo formalizarse la 
correspondiente  escritura  pública  de  disolución  de  condominio,  como  ha  señalado 
reiteradamente el Centro Directivo en resoluciones (…)».
El recurrente alega, en esencia, que aun cuando la finca adjudicada se adquirió con 
carácter privativo antes de contraer matrimonio, ha sido la vivienda familiar y el préstamo 
hipotecario con el que se financió la adquisición se ha pagado durante la sociedad de 
gananciales,  por  lo  que  la  vivienda  no  será  privativa  en  exclusiva,  sino  que 
corresponderá  pro  indiviso  a  la  sociedad  de  gananciales  y  a  los  cónyuges  que  la 
adquirieron en proporción al valor de las aportaciones que se hayan realizado por estos. 
Por ello, entiende que debe admitirse la inscripción solicitada.
2.  Como  cuestión  previa,  debe  recordarse  que,  como  tiene  declarado  esta 
Dirección General, de conformidad con el artículo 326 de la Ley Hipotecaria, el recurso 
debe  recaer  exclusivamente  sobre  las  cuestiones  que  se  relacionen  directa  e 
inmediatamente  con  la  calificación  del  registrador,  rechazándose  cualquier  otra 
pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma 
(vid., por todas, las Resoluciones de 27 de julio de 2006, 22 de mayo de 2008, 5 de 
febrero de 2009, 8 y 18 de enero y 23 de diciembre de 2010, 13 de enero de 2011, 21 de 
junio y 28 de agosto de 2013, 7 de septiembre y 1 de octubre de 2015, 21 de julio 
de 2017 y 6 y 21 de junio y 11 de julio de 2018). En definitiva, el objeto del recurso queda 
delimitado  en  el  momento  de  su  interposición  y  resulta  constreñido  tanto  por  la 
documentación  presentada  como  por  el  contenido  de  la  calificación  negativa  del 
registrador, sin que pueda el recurrente en el escrito de impugnación introducir nuevos 
elementos que no se han hecho constar en el título presentado. Por ello, no pueden 
tenerse en cuenta ahora las alegaciones del recurrente sobre el hecho de que la finca 
adjudicada ha sido la vivienda familiar y desde que contrajeron matrimonio, en régimen 
de gananciales, se hubiera pagado el precio de la vivienda con un préstamo hipotecario, 
pues es continua doctrina de esta Dirección General, basada en el citado precepto legal 
(vid., por todas, Resolución de 13 de octubre de 2014), que el objeto del expediente de 
recurso contra las calificaciones de registradores de la Propiedad es exclusivamente 
determinar si la calificación es o no ajustada a Derecho (vid. Sentencia del Tribunal 
Supremo de 22 de mayo de 2000). Y es igualmente doctrina reiterada (vid., por todas, 
Resolución de 19 de enero y 13 de octubre de 2015), que el recurso no es la vía 
adecuada para tratar de subsanar los defectos apreciados por el registrador, sin perjuicio 
de que, una vez terminado el procedimiento, pudiera ser presentado de nuevo el título, 
con los documentos subsanatorios o complementarios correspondientes, y así obtener 
una calificación nueva sobre los mismos.
3.  La cuestión de fondo debatida ha sido resuelta por esta Dirección General en 
numerosas ocasiones, con una reiterada doctrina que resulta de plena aplicación al 
presente supuesto (vid., por todas, las Resoluciones de 30 de noviembre de 2016, 1 de 
marzo, 5 de abril y 18 y 25 de mayo de 2017 y 22 de noviembre de 2018).
Como ha puesto de relieve este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 25 de octubre 
de 2005 y 16 de junio de 2010, entre otras muchas) uno de los principios básicos de 
nuestro  sistema  registral  es  el  llamado  principio  de  legalidad  que,  por  la  especial 
trascendencia de efectos derivados de los asientos del Registro (que gozan «erga 
omnes»  de  la  presunción  de  exactitud  y  validez  y  se  hallan  bajo  la  salvaguardia 
jurisdiccional –artículos 1 y 38 de la Ley Hipotecaria–), está fundado en una rigurosa 
selección de los títulos inscribibles sometidos a la calificación del registrador, y así el 
artículo  3  de  la  Ley  Hipotecaria  establece,  entre  otros  requisitos,  la  exigencia  de  s
documento público o auténtico para que pueda practicarse la inscripción en los libros  oe.
registrales, y esta norma se reitera a través de toda la Ley Hipotecaria, así como de su  w.
Reglamento, salvo contadas excepciones que son ajenas al caso ahora debatido. 73ww
EnjuCicieiarmtaimenetnot eC, ivsiel, gsúonn  dloosc uamrteícnutlooss  p1ú2b1li6co sd elol sC tóedstigimoo nCioivsil  qyu e3 1d7e. 1la.ºs  rdees ollau cLioenye sd ey 
Adidligmeinnicsitaras cidóen  daec tJuuasctiicoinae (sa  qjuudieicniaelse sc ordree sptoodnad ee dsapre fceie,  coenx ppidleannit uldo sd el eetfreacdtooss , ddee  lalas   BOE-A-cable e
actuaciones procesales que se realicen en el Tribunal o ante él –artículos 281 de la Ley 
Orgánica del Poder Judicial y 145 de la Ley de Enjuiciamiento Civil–); y conforme al 
artículo 319.1 de dicha Ley procesal tales testimonios harán prueba plena del hecho o 
acto que documentan y de la fecha en que se produce esa documentación (cfr., también, 
artículo 1218 del Código Civil). Pero es también cierto, según la reiterada doctrina de 
esta Dirección General, que al exigir el artículo 3 de la Ley Hipotecaria para inscribir en 
el  Registro  los  títulos  relativos  a  bienes  inmuebles  o  derechos  reales  que  estén 
consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico, no quiere ello decir 
que puedan constar en cualquiera de estas clases de documentos indistintamente, sino 
en aquellos que legalmente sean los propios del acto o contrato que haya de inscribirse; 
de modo que la doctrina y preceptos hipotecarios no reputan indiferente la especie de 
documento auténtico presentado en el Registro, y exigen el congruente con la naturaleza 
del acto inscribible (cfr. Real Orden de 13 de diciembre de 1867 y Resoluciones de 16 de 
enero de 1864, 25 de julio de 1880, 14 de junio de 1897, 12 de febrero de 1916, 31 de 
julio de 1917 y 1 de julio de 1943, entre otras).
4.  En  el  supuesto  de  este  expediente  no  se  trata  de  un  convenio  regulador 
aprobado en un proceso de separación, nulidad y divorcio (cfr. artículos 769 y siguientes 
de la Ley de Enjuiciamiento Civil), sino ante un procedimiento para la liquidación del 
régimen  económico-matrimonial  (cfr.  artículos  806  y  siguientes  de  la  Ley  de 
Enjuiciamiento Civil).
Es  reiterada  la  doctrina  de  este  Centro  Directivo  en  relación  con  el  convenio 
regulador  que  establece  que  puede  suponer  un  título  inscribible,  en  materia  de 
liquidación del régimen económico-matrimonial, respectos de aquellos negocios que 
puedan tener carácter familiar, como pudiera ser la liquidación del patrimonio ganancial, 
así como –en los supuestos del régimen de separación de bienes– la adjudicación de la 
vivienda habitual y otros bienes accesorios a ella, destinados a la convivencia y uso 
ordinario de la familia, y en general para la liquidación del conjunto de relaciones 
patrimoniales que puedan existir entre los cónyuges derivadas de la vida en común.
Como también ha puesto de relieve este Centro Directivo, es inscribible el convenio 
regulador sobre liquidación del régimen económico-matrimonial que conste en testimonio 
judicial acreditativo de dicho convenio, siempre que haya sido aprobado por la sentencia 
que acuerda la nulidad, la separación o el divorcio.
Ahora bien, como también tiene declarado esta Dirección General (véase, por todas, 
la Resolución de 25 de octubre de 2005), esa posibilidad ha de interpretarse en sus 
justos  términos,  atendiendo  a  la  naturaleza,  contenido,  valor  y  efectos  propios  del 
convenio regulador (cfr. artículos 90, 91 y 103 del Código Civil), sin que pueda servir de 
cauce formal para otros actos que tienen su significación negocial propia, cuyo alcance y 
eficacia habrán de ser valorados en función de las generales exigencias de todo negocio 
jurídico  y  de  los  particulares  que  imponga  su  concreto  contenido  y  la  finalidad 
perseguida.
Fuera de los casos de convenio regulador, conforme al artículo 806 de la Ley de 
Enjuiciamiento  Civil,  el  proceso  se  aplica  para  la  liquidación  de  cualquier  régimen 
económico-matrimonial, tanto si ha sido establecido por capitulaciones matrimoniales o 
por  disposición  legal,  siempre  que  concurra  en  dicho  régimen  una  situación  que 
determine la existencia de una masa común de bienes y derechos sujeta a determinadas 
cargas y obligaciones, que es precisamente el patrimonio que hay que liquidar y dividir.
Dispone el artículo 810.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que «cuando, sin mediar 
causa justificada, alguno de los cónyuges no comparezca en el día señalado, se le  s
tendrá por conforme con la propuesta de liquidación que efectúe el cónyuge que haya  oe.
comparecido. En este caso, así como cuando, habiendo comparecido ambos cónyuges,  w.
lleguen a un acuerdo, se consignará éste en el acta y se dará por concluido el acto,  73ww
allertvícáunldoo 7s8e8 a d eef eecsttoa  lLoe ayc»o.rdado conforme a lo previsto en los dos primeros apartados del
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de los interesados lo que en ellas le haya sido adjudicado y los títulos de propiedad, 
poniéndose previamente en éstos por el actuario notas expresivas de la adjudicación. 2. 
Luego que sean protocolizadas, el Letrado de la Administración de Justicia dará a los 
partícipes que lo pidieren testimonio de su haber y adjudicación respectivos».
Poniendo en relación este artículo con el 787.2 anterior se deduce la necesidad de 
su protocolización notarial. El artículo 787.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil determina 
que la aprobación de las operaciones divisorias se realiza mediante decreto del letrado 
de la Administración de Justicia, pero en cualquier caso ordenando protocolizarlas.
En el mismo sentido, esta Dirección General ha afirmado (cfr. Resolución de 19 de 
julio de 2016) que en los procesos judiciales de división de herencia que culminan de 
manera no contenciosa se precisa escritura pública; esta misma regla es aplicable, por la 
remisión legal que se efectúa según ha quedado expuesto, al caso de la liquidación 
judicial de gananciales.
5.  En esencia, el defecto que invoca la registradora es que, dentro de un proceso 
de liquidación de la sociedad de gananciales, concluido por mutuo acuerdo entre los 
excónyuges, se inventaría como ganancial un bien que registralmente consta como 
privativo, adquirido en estado de solteros por ambos.
La adjudicación de un bien inmueble objeto de comunidad ordinaria adquirido antes 
del  matrimonio,  de  carácter  privativo,  es  un  negocio  ajeno  a  la  liquidación  de 
gananciales.
Ciertamente, si se tratara de la vivienda familiar y se hubieran realizado pagos del 
precio aplazado por la adquisición de la misma con dinero ganancial, la titularidad 
privativa inicial habrá devenido –«ex lege»– con los desembolsos realizados, en el 
nacimiento de una comunidad romana por cuotas entre la sociedad de gananciales y los 
cónyuges  titulares,  en  proporción  al  valor  de  las  aportaciones  respectivas  (cfr. 
artículos 1354 y 1357, párrafo segundo, del Código Civil). Esa situación y la consiguiente 
extinción de ese condominio, para tener acceso registral, tiene que ser así convenida por 
las partes (cfr. artículo 91.3 Reglamento Hipotecario). El propio Tribunal Supremo en 
Sentencia de 31 de octubre de 1989 afirma la relevancia que tiene para el carácter de la 
vivienda familiar adquirida en estado de soltero el hecho de que se haya amortizado un 
préstamo  hipotecario  –formalizado  el  mismo  día  de  la  compraventa–  con  fondos 
gananciales  durante  el  matrimonio,  lo  que  permite  confirmar  que  es  adecuada  la 
conexión de los fondos gananciales empleados en la adquisición de la vivienda familiar 
con las adjudicaciones que en ese caso se realizan con motivo de la liquidación de la 
sociedad de gananciales incluyendo la finca adquirida en el reparto de bienes que motiva 
dicha liquidación, adjudicándola al otro de los cónyuges, quien la deuda hipotecaria, y en 
compensación por otros bienes gananciales que se adjudican al otro titular (vid. las 
Resoluciones de 19 de diciembre de 2013, 4 de mayo y 26 de julio de 2016 y 11 de 
enero y 8 de septiembre de 2017).
Sin embargo, lo que ocurre en el presente expediente es que nada de todo esto se 
ha hecho constar en el documento de liquidación de la sociedad de gananciales. Por 
ello, y por las razones expresadas en el anterior fundamento de Derecho, la calificación 
debe ser confirmada en cuanto exige el otorgamiento de la correspondiente escritura 
pública de extinción de comunidad.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación 
impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda  e
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el  bo
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las  73ww
nlao Lrmeya sH dipeol tjeucicairoia v.erbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
Madrid, 26 de mayo de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, Sofía Puente Santiago.