BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 177 Lunes 26 de julio de 2021 Sec. III.   Pág. 89945
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
12506 Resolución de 7 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la 
registradora de la propiedad de Sant Vicenç dels Horts n.º 1, por la que se 
suspende la inscripción de un testimonio de sentencia en el que se ordena la 
inmatriculación de dos fincas adquiridas por prescripción adquisitiva.
En el recurso interpuesto por don J. P. P. contra la negativa de la registradora de la 
Propiedad de Sant Vicenç dels Horts número 1, doña María Belén Gómez Valle, por la 
que se suspende la inscripción de un testimonio de sentencia en el que se ordena la 
inmatriculación de dos fincas adquiridas por prescripción adquisitiva.
Hechos
I
Mediante sentencia, dictada el día 28 de mayo de 2019 por el Juzgado de Primera 
Instancia e Instrucción número 4 de Sant Feliu de Llobregat, se declaraba «la adquisición 
por prescripción adquisitiva positiva o usucapión» a favor de don J. P. P. de las fincas 
«parcela 87, calle (…) de Corbera de Llobregat» y «parcela 87 [sic], (…) de Corbera de 
Llobregat», identificadas cada una de ellas con un número de referencia catastral, y se 
ordenaba que se procediese a «la inmatriculación de las mismas», haciéndose constar 
en la propia sentencia que dichas parcelas a inmatricular formaban parte de la finca 
registral número 537 de Corbera de Llobregat, en la que se reconocía que restaba 
superficie.
II
Presentado testimonio de dicha sentencia en el Registro de la Propiedad de Sant 
Vicenç dels Horts número 1, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Nota de calificación que emite doña María Belén Gómez Valle, registradora de la 
Propiedad de Sant Vicenç dels Horts número uno. Tribunal Superior de Justicia de 
Catalunya.
Conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria (reformado por Ley 24/2001, de 27 de 
diciembre) y 98 y siguientes del Reglamento Hipotecario: El Registrador de la Propiedad 
que  suscribe,  previo  examen  y  calificación  del  documento  presentado  por  Fajardo 
Abogados, el día 16 de febrero de 2.021, bajo el asiento número 1.427 del tomo 132 del 
Libro Diario de Operaciones de este Registro y número de entrada 1089/2021, que 
corresponde al testimonio de la Sentencia n.º 103/2019 librado por doña P. C. G. G., 
Letrada de la Administración de Justicia de la Sección Civil del Juzgado de Primera 
instancia e instrucción número cuatro de Sant Feliu de Llobregat, el veintiséis de Julio de 
dos  mil  diecinueve,  he  resuelto  no  practicar  el  asiento  solicitado  por  calificar  la 
documentación como defectuosa en base a los siguientes hechos y fundamentos de  es
Derecho: o
Hechos: 506ww
Primero. Que dicha Sentencia fue dictada con fecha veintiocho de mayo de dos mil
sdeiegcuiniduoe veen  peol rc irtaazdóon J duezgl apdrooc neúdmimeieron tcou oartrdoin aa riinos tqaunec icao. nc oeml noú pmaertreo  d4e1m8a/2n0d1a7n-tBe.,,  dsoen h Ja. 
P. P., y, como parte demandada, doña M. N. G. G., don J. M. y doña M. A. N. y don J. M. 
y don E. M. N.
Segundo.  Que en la calendada Sentencia se declara la adquisición por prescripción 
adquisitiva positiva o usucapión a favor de don J. P. P. de las fincas: Parcela 87, calle 
(…) de Corbera de Llobregat, y, la parcela 85, (…) de Corbera de Llobregat, identificadas 
cada una de ellas con un número de referencia catastral, y. que se debe proceder a la 
inmatriculación de las mismas.
Tercero.  Que en la repetida Sentencia se relaciona
– que el nombrado señor P. P. es propietario de dichas dos fincas por compra a don 
J. M. N. B. mediante contrato privado, y, que las mismas forman parte de la finca registral 
número 537 de Corbera de Llobregat;
– que resta superficie en dicha finca 537, pues se reconoce que de la misma fue 
dividida  en  diferentes  fincas,  y,  que  no  se  ha  procedido  a  la  inscripción  de  las 
correspondientes  segregaciones  de  todas  ellas,  a  pesar  de  ello  se  ordena  que  se 
proceda a la inmatriculación de las citadas parcelas 85 y 87;
– que el vendedor don J. M. N. B. falleció consignando que se aportó certificado de 
defunción del mismo;
– que de las demandadas doña S. G. C., doña F. y don G. N. G. G., también se 
aportaron certificados de defunción;
– que respecto a la demandada doña M. R. N. G. G., se desconoce su paradero;
– que según el Catastro y la Junta de Compensación de (…) la “propiedad civil” de 
dichas fincas la ostenta don J. P. P.; y,
– que los demandados don E. y don J. M. M. N., se allanan y doña M. y don J. M. A. 
N. alegan, y, se les reconoce falta de legitimación pasiva al serles completamente ajenas 
la posesión y la propiedad de las fincas antes indicadas.
Que a pesar de todo ello (manifestación de que las fincas forman parte de la 
finca 537, declaración de que los titulares registrales de la finca 537 están fallecidos o en 
paradero desconocido con lo que se reconoce la existencia de dichas parcelas como 
parte de una mayor finca) se ordena la inmatriculación de las fincas, cuando como se 
dirá las mismas ya constan inmatriculadas al formar parte del resto de la repetida 
finca 537, (hecho que tal como se ha indicado es reconocido en la propia Sentencia, al 
relacionar que en los documentos aportados por la parte actora se indica que “Dichas 
parcelas forman parte registralmente de la finca matriz 537”).
Cuarto.  Que, según los libros del Registro, la finca de la que forman parte las dos 
parcelas de terreno, o sea la registral número 537 de Corbera de Llobregat, se describe 
en los libros del Registro en los términos siguientes:
“Porción de tierra bosque y yermo en término de Corbera de Llobregat conocido por 
(…) con tres casas; de superficie dos hectáreas, diecinueve áreas, cincuenta y nueve 
centiáreas, veintitrés decímetros cuadrados, o cuanto se contenga dentro de sus lindes 
que son al Norte, M. C. mediante torrente y término de Sant Andreu de la Barca, J. O. y 
porciones vendidas de la matriz; al Este, M. C., mediante torrente, J. J., mediante riera 
de Corbera y porciones vendidas a J. M. y otros; al Sur, J. M., camino y riera de Corbera, 
J. L. y porciones segregadas de la matriz: y al Oeste, término de Sant Andreu de la 
Barca, M. M. M. y porciones vendidas a E. M. y otros”.
Resultando de los propios libros que de la descrita finca constan practicadas trece 
segregaciones, con una total superficie segregada de ocho mil seiscientos ochenta y dos  e.
metros doce decímetros cuadrados. quedando por consiguiente un resto de superficie  w.
de 13.277,11 m2. 506ww
usufQruuceto e al  rfeasvtoor,  dneo  Ddoeñsac rSito. .G d. eG d. iCch. ay  feinnc cau aconntos taa  laa cntuuadlam pernotpei eindsacdr itao ,f aevno rc duea nDtoo ñaal 
Fin. sNcr. ipGc.i óGn. , 6D.ªo nd eG l.a N f.i nGc.a G n.ú ym Deoroñ a5 3M7.,  Ra.l  Nfo.l iGo . 4G3. ,d peol rt oigmuoa le3s8 3p adretel sa rincdhiivvios,a lsib, rsoe g1ú4n d lea   BOE-A-cable e
Corbera de Llobregat motivada por la herencia de don J. M. N. B., transmitente de las 
dos  fincas  de  las  que  se  interesa  su  inscripción  según  se  indica  en  la  calendada 
Sentencia.
Quinto.  Que tal como se ha indicado doña M. R. N. G. G. ha sido declarada en 
rebeldía, y, respecto a doña S. G. G. C. y doña F. y don G. N. G. G. se manifiesta que 
han fallecido sin que se acredite debidamente el fallecimiento de doña M. R. N. G. G., al 
aportarse una fotocopia del certificado de defunción.
Que los nombrados demandados don J. M. y doña M. A. N. y don J. M. y don E. M. 
N. no aparecen como titulares de la indicada finca número 537 de la que proceden las 
fincas cuya inscripción se ordena. Que de la documentación aportada no resulta la 
relación  existente  entre  la  parte  demandada  y  los  titulares  registrales  de  la  finca 
registral 537.
Que tal como se ha relatado las fincas, cuya inmatriculación se ordena, según los 
libros del Registro (y así se reconoce en el propio documento presentado) forman parte 
del resto de la descrita finca 537, por lo que no puede ser objeto de inmatriculación unas 
fincas que ya constan inmatriculadas, siendo irrelevante, a estos efectos. que no consten 
inscritas como tincas independientes, por lo que deberá ordenarse que se proceda a la 
previa segregación de las dos repetidas parcelas, siendo la finca matriz de la que 
deberán segregarse la registral número 537, (debiendo cumplirse el cumplimiento de los 
requisitos  legales  obtención  de  la  licencia  de  segregación  o  certificado  de 
innecesariedad, acompañar las coordenadas gráficas georreferenciadas que delimitan 
dichas dos fincas).
Que en la Sentencia no constan las circunstancias personales de don J. P. P., 
tampoco  la  descripción  de  cada  una  de  las  fincas  de  las  que  se  le  reconoce  su 
propiedad.
Fundamentos de Derecho:
I.  El  artículo  18  de  la  Ley  Hipotecaria.  en  su  número  1  y  el  artículo  98  del 
Reglamento  Hipotecario,  señalan  que  los  Registradores  calificarán,  bajo  su 
responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos, la capacidad 
de  los  otorgantes,  la  validez  de  los  actos  dispositivos  y  la  expresión  o  no  de  las 
circunstancias que debe contener la inscripción.
II.  Que la rectificación de un documento judicial no es posible con una instancia 
privada, artículo 3 de la Ley Hipotecaria.
III.  El principio registral de especialidad. consagrado en los artículos 9 y 21 de la 
Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento, exige una correcta determinación del sujeto, 
objeto  y  derecho  recogidos  en  los  asientos  registrales,  que  deberán  contener  la 
expresión circunstanciada de todo lo que, según el título. determine el derecho que se 
inscribe, y el documento que motive tal inscripción “...expresará, por lo menos, todas las 
circunstancias que necesariamente debe contener la inscripción...”.
Es doctrina reiterada de la Dirección General de los Registros y del Notariado que 
todos los documentos inscribibles deben cumplir las exigencias del sistema registral 
español, entre las que se encuentra la expresión de las circunstancias de las personas 
que intervienen, y, que la descripción de las fincas en los títulos inscribibles en un 
sistema de folio real es elemento esencial para su identificación de manera indubitada. 
Que su constancia es reglamentariamente imprescindible en todo documento inscribible 
sea de la clase que sea.
IV.  Que  tal  como  se  ha  señalado  anteriormente  los  artículos  99  de  la  Ley  e
Hipotecaria y 100 del Reglamento Hipotecario, contemplan el alcance de la calificación  bo
de la registradora de los documentos judiciales, en cuyo alcance se encuentran la  506ww
cjuoicmiop eetne nqcuiea  sdee l hJuubzigeared od ioct aTdriob,u lnaasl ,f olarm caolnidgarudeensc eiax tdríenls mecaansd daetol  dcoocnu eml epnrotoc epdreimseiennttaod oo 
iym plooss iboiblidstaádc udleo sp rqauceti casru rujann  asdieeln tRo ergeigsitsrotr,a lq suie n oe nh aenl  spidreos peanrtete  coa sreop rceosmenptraednodse  lolas 
titulares registrales en el correspondiente procedimiento judicial.
Que de conformidad a lo dispuesto en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria para 
inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o 
extingan  el  dominio  y  demás  derechos  reales  sobre  inmuebles.  deberá  constar 
previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre 
sean otorgados los actos referidos, en este caso, la parte demandada, si bien ello no se 
conjugaría con las alegaciones y reconocimiento efectuada a los demandados señores 
A. N.
Según Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariados, 
véase la de 20 de noviembre de 2007 y 27 de julio de 2010, debe acreditarse la 
legitimación pasiva procesal necesaria, es decir a quien corresponde la posición jurídica 
de demandado. No basta dirigir el procedimiento contra los “posibles herederos”, será 
necesario, si no se conocieran los mismos ir contra los “ignorados herederos a través de 
la demanda contra la herencia yacente, nombrando el preceptivo administrador judicial.
V.  La inmatriculación es el ingreso por primera vez de una finca en el Registro, sin 
proceder de otra inscrita, a través de una primera inscripción de dominio, mediante unos 
procedimientos con la finalidad de acreditar el dominio y la realidad física de la finca y la 
realidad física y jurídica extrarregistral, ello significa que no puede constar inscrita dicha 
finca en los Libros registrales, con la misma o distinta descripción, por lo que si la finca 
de la que se interesa la inmatriculación es parte de otra ya inmatriculada, la operación a 
realizar es la separación de la finca matriz mediante la correspondiente segregación de 
las nuevas fincas con sus respectivas descripciones, y, tras la reforma de la Ley 13/2015 
de 24 de junio, con las coordenadas gráficas georeferenciadas [sic] que la delimitan.
Que una vez se ordene la segregación de las fincas, en los artículos 191, 192 y 193 
del Decreto Legislativo 1/2010 de 3 de agosto, se contempla que actos se entienden 
como parcelación urbanística, (entre ellos la segregación); que dichos actos han de ser 
objeto de licencia; que para hacer efectivo lo citado se ha de someter a la fiscalización 
previa municipal, mediante la obtención de la licencia de parcelación o certificado de 
innecesariedad; y, que en la instrumentalización de dichos actos (escrituras y otros 
documentos  públicos)  se  debe  acredita  la  obtención  de  la  preceptiva  licencia  de 
parcelación o el certificado de su innecesariedad.
Que la Ley 13/2015 de 24 de junio de Reforma de la Ley Hipotecaria en su redacción 
dada al artículo 9 al relacionar las circunstancias que deben de contener los asientos 
registrales,  en  su  apartado  b),  relaciona  que,  cuando  se  realicen  operaciones  de 
parcelación.  segregación,  división,  agrupación  o  agregación  que  determinen  una 
reordenación de los terrenos, entre dichas circunstancias necesarias se comprende la 
representación gráfica georreferenciada de la tinca que complete su descripción literaria.
Que en el antes citado artículo 21 de la propia Ley Hipotecaria se hace constar que 
el documento que motive inscripción registral expresará todas las circunstancias que 
necesariamente  debe  contener  la  inscripción,  por  lo  que  debe  acompañarse  la 
documentación gráfica que acredite Las coordenadas de las nuevas fincas que deben 
ser segregadas.
Resolución:
En consecuencia, se suspende la inscripción a que se refiere la documentación 
presentada por los defectos observados, que califico de subsanables:
1.  En el caso de que los demandados sean los actuales titulares de la citada finca 
matriz, debe inscribirse previamente la citada finca a favor de dichos demandados o en  s
el caso de que no lo fueran, el procedimiento debió seguirse contra la herencia yacente  oe.
dpqeou re l 2cogo.s an rtsaiDttunaeltrabi cdreeei c shlo oorrseds ge iininnstateterrrasreeleess ese,lsas  c  ddoseene b lgaiedr lea hngmeoareemcninóbtcenria a rme dopei er lenalst aoeds,ne  etcacinsidt iaoósdsnua.  dsc ealsd oJo,us e dzefi n daceda mss uinc iiosnmtnraepdcleeotsra anjurdideoidc aialadl    2021-12506n https://www.
descripción de cada una de ellas.
Anotación preventiva por defectos subsanables No se ha practicado la anotación que 
establecen los artículos 42.9 y 69 de la Ley Hipotecaria, por no haber sido solicitada.
Notificación. Autoridad e interesado.
Se procederá a la notificación formal de la aludida calificación (…)
Sant Vicenç dels Horts, a cuatro de marzo de 2.021 (firma ilegible)».
III
Contra la anterior nota de calificación, don J. P. P. interpuso recurso el día 19 de abril 
de 2021 mediante escrito y en base a las siguientes alegaciones:
«Hechos:
Primero.  En fecha del 16 de febrero de 2021 presenté, a través de mis letrados, 
ante el Registro de la Propiedad de Sant Vicenç dels Horts número 1 (Barcelona), 
solicitud  de  inscripción,  bajo  el  asiento  1427  del  tomo  132  del  Libro  Diario  de 
Operaciones de dicho Registro y número de entrada 1089/2021, la cual correspondía al 
testimonio de la sentencia número 103/2019, de fecha del 28 de mayo de 2019, librado 
por la letrada de la Administración de Justicia de la Sección Civil del Juzgado de Primera 
Instancia e Instrucción número cuatro de Sant Feliu de Llobregat (Barcelona), el 26 de 
julio de 2019, mediante la cual se declaró la adquisición por prescripción adquisitiva de 
dominio o usucapión a mi favor de las fincas en ella descritas:
A)  Parcela  87,  calle  (…)  de  Corbera  de  Llobregat  (Barcelona),  referencia 
catastral 3181407DF1838S0001TJ.
B)  Parcela  85,  (…)  de  Corbera  de  Llobregat  (Barcelona),  referencia 
catastral 3181405DF1838S0001PJ.
Segundo.  La antedicha sentencia, que a la presente fecha es firme, estimó la 
demanda de prescripción adquisitiva o usucapión respecto de las fincas antes descritas. 
En el proceso judicial se observó todas las formalidades establecidas por la legislación 
procesal y se emplazó en debida forma a los demandados, que aparecen como titulares 
registrales (actualmente todos fallecidos), según consta en Nota Simple del Registro de 
la Propiedad de Sant Vicenç dels Horts número 1 (Barcelona) de fecha del 26 de 
septiembre de 2014 y a sus legítimos herederos, como puede apreciarse en el texto de 
la  sentencia,  al  cual  nos  remitimos,  todos  quienes  comparecieron  efectivamente  al 
proceso y tuvieron oportunidad de hacer valer sus derechos, razón por la cual en ningún 
momento se produjo indefensión. En lo principal, la sentencia en referencia declaró 
efectivamente que el suscrito había adquirido el dominio de ambas fincas por usucapión, 
por haberse acreditado en autos la posesión en concepto de titular del dominio, de 
manera  pública,  pacífica  e  ininterrumpida  durante  el  tiempo  establecido  por  el 
art.  531-27.1  del  Código  Civil  de  Cataluña  y  además  dispuso  la  inscripción  de  la 
sentencia  en  el  Registro  de  la  Propiedad  de  Sant  Vicenç  dels  Horts  número  1 
(Barcelona) y la inmatriculación de las fincas que fueron objeto de adquisición por 
usucapión. Es decir, a la fecha, tengo reconocido mediante sentencia judicial válida y 
firme mi derecho de propiedad respecto de las fincas que han sido descritas líneas 
arriba, siendo indiscutible por tanto dicha titularidad, la cual no es objeto de controversia 
(…) e.
Tercero.  Sin embargo, la registradora de la Propiedad de Sant Vicenç dels Horts  w.
número 1 (Barcelona), tras haberse presentado para su inscripción el testimonio de la  506ww
sInesnttaenncciaia  en úInmsetrruoc c1i0ó3n/ 2n0ú1m9e, rdoe c fueacthroa  ddee l S2a8n dt eF emliauy doe d Lel o2b0r1e9g,a dt e(Bl Jaurczeglaodnoa )d aec Porrdimó enroa 
practicar  en  el  Registro  de  la  Propiedad  a  su  cargo  la  inscripción  solicitada  y
suspenderla, por calificar la documentación como defectuosa, aunque subsanable, por 
las siguientes razones:
1.  Que en el caso de que los demandados sean los actuales titulares de la finca 
matriz, debe inscribirse previamente la finca a favor de esos demandados o en el caso 
de que no lo fueran, el procedimiento debió seguirse contra la herencia yacente de los 
titulares registrales, con el nombramiento del administrador judicial o la declaración 
judicial de su innecesariedad por estar tales intereses debidamente representados.
2.  Que debe ordenarse la segregación de ambas fincas completando la descripción 
de cada una de ellas.
Los fundamentos de Derecho para adoptar la resolución antes mencionada vienen 
claramente detallados en la resolución recurrida y a ella nos remitimos. Sin embargo, no 
los compartimos y por tal razón se interpone el presente recurso gubernativo, para lo 
cual consideramos los siguientes:
Fundamentos de Derecho
Primero.  Que en el presente caso, se ha solicitado la inscripción de una sentencia 
judicial, firme a la fecha, por la cual se declara que el suscrito ha adquirido el dominio de 
las fincas descritas en dicha sentencia y ya mencionadas líneas arriba por prescripción 
adquisitiva o usucapión. Como consta en la sentencia y también se hizo referencia en 
instancia  presentada  ante  el  Registro  de  la  Propiedad  de  Sant  Vicenç  dels  Horts 
número 1 (Barcelona), en el proceso se emplazó a todos los titulares registrales (ya 
todos fallecidos) y a sus herederos legítimos, quienes tuvieron por tanto la oportunidad 
de hacer valer sus derechos en juicio, por lo que no se produjo indefensión de ningún 
tipo. Es decir, a la fecha soy el legítimo propietario de las fincas en referencia, por lo que 
soy la única persona que podría disponer de ellas y efectuar cualquier modificación que 
les afecte, cumpliendo las formalidades establecidas por el ordenamiento jurídico.
Segundo.  Por  otro  lado,  las  fincas  en  referencia  constan  como  parcelas 
independientes, según certificación del Ayuntamiento de Corbera de Llobregat, de fecha 
del 19 de diciembre de 2019, la cual fue aportada al Registro de la Propiedad de Sant 
Vicenç  dels  Horts  número  1  (Barcelona),  además  de  así  también  constar  en  las 
certificaciones catastrales que contienen la descripción de las fincas en referencia, así 
como sus coordenadas gráficas georeferenciadas [sic] que las delimitan, así como los 
nombres de los propietarios vecinos, de modo que no hay duda alguna respecto de su 
individualidad e identidad, que permite evitar cualquier confusión con otras fincas.
Tercero.  Con  respecto  a  la  inscripción  de  la  sentencia  firme  que  declaró  la 
adquisición del dominio de las fincas en referencia por el modo de la usucapión, tenemos 
que el art. 36 de la Ley Hipotecaria, establece, con relación a la prescripción frente a los 
titulares registrales y sus sucesores que “En cuanto al que prescribe y al dueño del 
inmueble o derecho real que se esté prescribiendo y a sus sucesores que no tengan la 
consideración de terceros, se calificará el título y se contará el tiempo con arreglo a la 
legislación civil”.
Por su parte, la Resolución de 16 de enero de 2017, de la Dirección General de 
Registros  y  del  Notariado  (publicada  en  el  BOE  número  32,  de  7  de  febrero, 
páginas 8372 a 8392), declaró, en el fundamento de Derecho número 8 que “Una 
sentencia  dictada  en  un  procedimiento  ordinario  por  la  que  se  declara  que  las 
demandantes han adquirido por prescripción una finca que consta inmatriculada, es título 
suficiente para la inscripción del dominio usucapido.” y añada, a continuación, que “La  s
sentencia declarativa de dominio por usucapión contra el titular registral será inscribible  oe.
septeunrrec cseeeclsr rooRib reeedgs e yilsq  tuaaroerl t  ídndcuouee l otñae ocn3u g6dea ernddl  eolia n  clmcaoo unnLe seblaiydles e  Hrnoaio pcdroimóetenraec sdac ehrgi oaete  nrraeeclr eaaerl loesqstsua,, e bsc leeos cmecea orel i fsqisctueéae  rdp áe«r ees slpe ctrníert iunbcldiouee any nd dsdoeeo l  y cp aoáaln r trqsaauurfáoes     2021-12506n https://www.
el tiempo con arreglo a la legislación civil”
Y asimismo, se remite a la sentencia número 841/2013, del 21 de enero de 2014 del 
Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo de Justicia (recurso número 916/2011), 
por la que se estableció la doctrina de la “usucapión contra tabulas”, que declara que en 
esta materia rige lo dispuesto en el ya citado art. 36 de la Ley Hipotecaria.
Por  lo  tanto,  si  ha  de  regir  el  art.  36  de  la  Ley  Hipotecaria,  que  establece 
fundamentalmente que se ha de calificar el título contar el tiempo con arreglo a la 
legislación civil, eso nos conduce, por un lado, al art. 100 del Reglamento Hipotecario, 
que delimita el ámbito de la calificación registral de los documentos expedidos por la 
autoridad  judicial,  que  “se  limitará  a  la  competencia  del  Juzgado  o  Tribunal,  a  la 
congruencia del mandato con el procedimiento o juicio en que se hubiere dictado, a las 
formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan en el 
Registro” y, por otro lado, a los arts. 531-23, 531-24 y 531-27.1 del Código Civil de 
Cataluña, con respecto a la regulación de la usucapión y el tiempo exigido para usucapir 
bienes inmuebles situados en Cataluña: veinte años.
En lo que respecta a la calificación efectuada al título, el testimonio de una sentencia 
judicial firme, la registradora, con base en el art. 20 de la Ley Hipotecaria, arguye 
fundamentalmente que para inscribir o anotar un título por el que, como en el caso que 
nos ocupa, se declare el dominio sobre un inmueble, deberá constar previamente inscrito 
o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los 
actos referidos, en este caso, la parte demandada, añadiendo que esto no se conjugaría 
con las alegaciones y reconocimiento efectuados a los señores A. N. Sin embargo, no 
tiene en cuenta que, según consta en la Nota Simple del Registro de la Propiedad de 
Sant Vicenç dels Horts número 1 (Barcelona) de fecha del 26 de septiembre de 2014 (…) 
consta la inscripción del testamento del propietario original de las fincas en referencia, D. 
J. M. N. B., quien instituyó como herederos a sus hijos F., G. y M. R. N. G. G. en partes 
iguales como nudos propietarios y como usufructuaria a su cónyuge, D.ª S. G. G. C. 
Todas las personas mencionadas, a la fecha, ya han fallecido, por lo que se emplazó a 
sus legítimos herederos para que comparecieran en el proceso judicial y pudieran hacer 
valer sus derechos, como consta en la sentencia y a cuyo texto nos remitimos y esta 
misma circunstancia fue comunicada y explicada detalladamente a la registradora de la 
Propiedad mediante Instancia presentada por el suscrito en fecha del 15 de febrero 
de 2021 (…)
De la lectura de la Nota Simple del Registro de la Propiedad de Sant Vicenç dels 
Horts número 1 (Barcelona) de fecha del 26 de septiembre de 2014, se puede concluir 
que la existencia de un testamento del propietario y titular registral original, en el que 
instituye herederos a sus hijos y usufructuaria a la cónyuge supérstite, quienes constan 
como titulares registrales, ya nos hace conocer con precisión contra quiénes se debió 
proseguir el juicio de usucapión, como en efecto, se lo hizo, si bien en la persona de sus 
herederos legítimos y el juez de la causa lo tuvo por válido, según consta en la sentencia 
de usucapión y se prosiguió con la tramitación del juicio hasta pronunciar sentencia, la 
cual a la fecha es firme. Es decir, no es correcto a nuestro juicio que se nos manifieste 
que el juicio debió haberse tramitado contra la herencia yacente, cuando los herederos 
eran conocidos (y no había ni podía haber otros, porque eran todos los descendientes de 
los herederos del titular original), fueron debidamente emplazados y comparecieron al 
juicio y fueron tenidos por personados y debidamente representados en la causa, si bien 
dos de ellos, hijos de doña M. R. N. G. G., don J. M. y don E. M. N. manifestaron no 
haber efectuado trámite alguno de aceptación de la herencia de su madre y por tanto, no 
disponían del documento acreditativo de su realización y en cambio, los hijos de doña F.  s
N. G. G., doña M. A. N. y don J. M. A. N. se allanaron a la demanda, lo que constituye un  oe.
acto de disposición y por tanto, de aceptación de la herencia de su madre. Y por lo que  w.
respecta a don G. N. G. G., se dejó constancia documental, mediante la aportación de su  506ww
cmeortmifiecnatdoo  dlietel rafal lldeec imnaiecnimtoie netl od, ed es oqluteer oh ayb íaad feamlleácsid, on,o h atubvieon ddoe sscideon dseun ceisat.a dCoo ncvivieil nael 
tdaem lbai éPn rdoepjiaerd acdo nqstuaen cfiuae q udee cdlaorñaad aM .e Rn . rNeb. eGld. íGa,. , ydae  hqaubieían  dfaicllee claid ose ñeonr ae lr eagñisot ra1d9o9r1a,   BOE-A-cable e
conforme consta en autos del juicio de usucapión, de acuerdo con la Diligencia de 
Ordenación  de  la  letrada  de  la  Administración  de  Justicia  del  Juzgado  de  Primera 
Instancia e Instrucción número 4 de Sant Feliu de Llobregat del 16 de marzo de 2019, 
por lo que al haber fallecido no podía ser declarada rebelde y más aún si se emplazó a 
sus hijos, que sí comparecieron y pudieron hacer valer sus derechos en el proceso (…)
Por otra parte, hacer lo que sugiere la señora registradora, comportaría tener que 
tramitar un nuevo juicio por la misma causa contra la herencia yacente, lo cual sería 
vulneratorio del principio de cosa juzgada, toda vez que ya existe una sentencia firme y 
del non bis in idem, porque implicaría volver a demandar para pedir lo mismo, lo que 
también iría en contra del principio de economía procesal y de congruencia, pues estaría 
solicitando la declaración a mi favor de un derecho que ya está dentro de mi esfera 
patrimonial,  como  ha  sido  declarado  en  la  sentencia  judicial  de  usucapión  cuya 
inscripción de ha solicitado al Registro de la Propiedad de Sant Vicenç dels Horts 
número 1 (Barcelona).
En conclusión: al existir una sentencia judicial que declara la adquisición del dominio 
por usucapión sobre las fincas en referencia por parte del suscrito, que a la fecha es 
firme y haberse seguido el juicio en contra de los titulares registrales y sus legítimos 
herederos, es procedente la inscripción en el Registro de la Propiedad, siguiendo la regla 
prevista en el art. 36 de la Ley Hipotecaria, criterio fijado por la Dirección General de 
Registros y del Notariado, hoy Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en 
su Resolución de 16 de enero de 2017, que a la vez recoge la doctrina fijada por el 
Tribunal  Supremo  de  Justicia  en  su  sentencia  número  841/2013,  del  21  de  enero 
de 2014, con relación a la prescripción “contra tabulas” y en consecuencia, ha de 
estimarse el presente recurso.
Cuarto.  Con  relación  a  la  necesidad  de  segregación  de  las  fincas,  se  deja 
constancia expresa de que sus descripciones constan en las certificaciones catastrales 
que  se  acompañan  y  asimismo,  se  ha  solicitado  al  Ayuntamiento  de  Corbera  de 
Llobregat (Barcelona), la certificación de no necesidad de licencia para la segregación de 
las fincas de mi propiedad en referencia, acreditando dicho extremo (…) Solicitud ante el 
Ayuntamiento de Corbera de Llobregat, de Certificado de Innecesariedad de Licencia de 
Segregación,  de  las  ya  citadas  fincas;  con  dicha  solicitud  se  ha  incorporado  el 
correspondiente levantamiento topográfico de la Parcela número 85, situada en Corbera 
de Llobregat, (…) con referencia catastral y de la Parcela número 87, situada en Corbera 
de Llobregat, (…) con referencia catastral 3181407DF1838S0001TJ, de fecha 10 de abril 
de 2021, firmado por el Topógrafo, J. M. F. P., provisto del D.N.I. (…)
Quinto.  Normativa aplicable. Además de cualquier otra que pudiera resultar de 
aplicación, fundamentalmente la Ley Hipotecaria, el Reglamento Hipotecario, el Libro 
Quinto del Código Civil de Cataluña, relativo a los derechos reales, aprobado mediante 
Ley 5/2006, de 10 de mayo, la Resolución de 16 de enero de 2017 de la Dirección 
General de Registros y del Notariado del Ministerio de Justicia (hoy Dirección General de 
Seguridad  Jurídica  y  Fe  Pública)  y  la  sentencia  del  Tribunal  Supremo  de  Justicia 
número 841/2013, del 21 de enero de 2014».
IV
La registradora de la Propiedad de Sant Vicenç dels Horts número 1, doña María 
Belén Gómez Valle, emitió informe, manteniéndose íntegramente en su calificación, y 
elevó expediente a esta Dirección General. s
Fundamentos de Derecho 506www.
EnjuVicisiatomsi elnotso  Carivtíicl;u 1lo, s3 , 294,  2d0e,  2la1 , C36o,n 3s8tit uyc 2ió0n9  dEes plaa ñLoelya ;H  i5p3o8te caa r5ia4;4 7 9d0e  y lasi gLueieyn tdees 
ddeel  laT rLibeuyn dael  CEonnjusictiitaumcioiennatol,  CSiavlial;  5S1e gy u1n0d0a ,d enlú Rmeegrolasm 2e6n6to/2 H01ip5o,t edcea ri1o4;  ladse  Sdeicniteemncbiraes, 
y 200/2016 de 28 de noviembre; las Sentencias del Tribunal Supremo, Sala Primera, 
de 28 de junio y 21 de octubre de 2013 y 21 de noviembre de 2017, relativas al alcance 
de la calificación, de 7 de abril de 1992, 7 de julio de 2005, 12 de junio de 2008 y 3 de 
marzo de 2011, relativas a la herencia yacente, de 21 de enero de 2014, en cuanto a la 
usucapión contra tabulas, y de 7 de abril de 1992, 7 de julio de 2005, 12 de junio de 2008 
y 3 de marzo de 2011, relativas a la herencia yacente; las Resoluciones de la Dirección 
General de los Registros y del Notariado de 27 de noviembre de 2002, 7 y 8 de abril 
de 2003, 23 de marzo, 22 de junio y 20 de noviembre de 2007, 29 de mayo y 26 de 
agosto de 2008, 6 de junio y 11 de julio de 2009, 27 de julio y 8 de noviembre de 2010, 
10 de enero y 2 de septiembre de 2011, 11 de mayo de 2012, 28 de enero, 27 de mayo 
y 12 de julio de 2013, 29 de enero, 8 de mayo y 2 de octubre de 2014, 29 de enero, 11 
de febrero, 5 de marzo, 16 y 29 de abril, 21 de mayo, 17 de julio, 19 de septiembre y 9 
de diciembre de 2015, 17 de marzo, 17 de mayo, 8 y 23 de septiembre, 4 de octubre 
y 15 de noviembre de 2016, 16 de enero, 22 de mayo, 18 de octubre y 18 de diciembre 
de 2017, 15 de febrero y 9, 10 y 20 de julio de 2018, 15 de octubre y 4 de noviembre 
de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública 
de 30 de septiembre de 2020 y 14 de enero de 2021.
1.  El presente expediente tiene por objeto la resolución de los defectos señalados 
por la registradora en su nota de calificación recurrida, que pueden resumirse en:
a)  Si procede inmatricular dos parcelas por título de prescripción adquisitiva positiva 
o usucapión, a pesar de que en el propio documento judicial se hace constar que las 
mismas forman parte y proceden de una finca registral ya inscrita en la que se reconoce 
que  resta  superficie,  en  lugar  de  segregarlas  en  cumplimiento  de  los  requisitos 
prevenidos por Ley.
b)  Si, constando dicha finca registral, de la que forman parte las dos fincas respecto 
de las que se ordena la práctica de asiento, inscrita a nombre de persona distinta de los 
demandados en el procedimiento, debe o no inscribirse previamente la citada finca a 
favor de dichos demandados en el caso de que éstos sean los actuales titulares de la 
citada finca matriz, o si, en el caso de que no lo fueran, el procedimiento debe seguirse 
contra la herencia yacente de los titulares registrales, con el nombramiento, en su caso, 
de administrador judicial que garantice los intereses de la herencia, o con la expresión de 
la decisión del juez de su innecesariedad, al constar dichos intereses debidamente 
representados.
c)  Si en el presente expediente es suficiente el emplazamiento efectuado a dos 
personas que ostentan la condición de posibles llamados a la herencia a los efectos de 
eludir la exigencia de nombramiento de administrador judicial.
2.  En  lo  que  concierne  al  primero  de  los  defectos  señalado  en  la  nota  de 
calificación, bien es cierto, como alega el recurrente, que una sentencia dictada en un 
procedimiento ordinario por la que se declara que las demandantes han adquirido por 
prescripción  una  finca  que  consta  inmatriculada,  es  título  suficiente,  al  amparo  del 
artículo 36 de la Ley Hipotecaria, para la inscripción del dominio usucapido, pero no lo es 
menos  que  la  calificación  de  los  documentos  judiciales  queda  sujeta,  conforme  al 
artículo 100 del Reglamento Hipotecario, a los obstáculos que surjan de los asientos del 
Registro, entre los que se encuentra, en el caso del presente expediente, la existencia de 
una previa finca matriz ya inmatriculada de la que proceden las dos fincas sobre las que 
se solicita operación, tal y como se hace constar en el propio documento judicial y como 
se subraya por la registradora en su nota de calificación. e
En consecuencia, el principio de claridad y determinación de los asientos registrales  bo
de los artículos 9, 12 y 21 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento de desarrollo, en  506ww
qreulaec, ióens tcaonnd oe l pdricinhcaipsi od does  trfaincctoa ss uccoemsivpore dnedli daartsíc uelno  2u0n dae lf imncisam  om cautreizr poy ale ginasl,c erixtaig, eny 
tpordooces dlioesn dreoq aumisibtoass  pdree vlean midoissm pao, rd Leebya,n p pureesv, iadme elon tec osnetrgarreiog,a rssee  perond cuucmirípal imuniean dtoo bdlee 
inmatriculación parcial como supuesto de anomalía jurídica que el legislador, con mayor
hincapié y elevando su rango normativo desde la Ley 13/2015, de 24 de junio, ha tratado 
de erradicar con la nueva redacción del artículo 209 de la Ley Hipotecaria.
Por tanto, debe confirmarse en este punto la calificación de la registradora, siendo 
necesaria la previa segregación de las dos fincas sobre las que se solicita la práctica de 
operación registral, con pleno cumplimiento de todos los requisitos prevenidos por ley y 
tramitarse el correspondiente procedimiento de reanudación de tracto.
3.  En cuanto al segundo de los defectos, también debe confirmarse.
La registradora entiende que para poder considerarse cumplido el tracto sucesivo 
que emana del artículo 20 de la Ley Hipotecaria, es preciso inscribir la finca a nombre de 
los demandados en el procedimiento si éstos son los actuales titulares de la citada finca 
matriz de la que proceden las fincas sobre las que se ordena la práctica de la operación, 
o que, en caso de no serlo, el procedimiento se siga contra la herencia yacente de 
dichos titulares registrales, con nombramiento, en su caso, de administrador judicial o 
designación de algún interesado en la herencia.
A este respecto, cabe recordar que el principio de tracto sucesivo establecido en el 
artículo  20  de  la  Ley  Hipotecaria,  que  intenta  evitar  la  indefensión  proscrita  en  el 
artículo 24 de la Constitución Española, en su aplicación procesal y registral, implica que 
los procedimientos deben ir dirigidos contra el titular registral o sus herederos, y que esta 
circunstancia debe ser tenida en cuenta por el registrador, al estar incluida dentro del 
ámbito de calificación de documentos judiciales contemplado en el artículo 100 del 
Reglamento Hipotecario.
Como ha afirmado reiteradamente este Centro Directivo, es principio básico de 
nuestro sistema registral el de que todo título que pretenda su acceso al Registro ha de 
venir  otorgado  por  el  titular  registral  o  en  procedimiento  seguido  contra  él  (cfr. 
artículos 20 y 40 de la Ley Hipotecaria), alternativa esta última que no hace sino 
desenvolver  en  el  ámbito  registral  el  principio  constitucional  de  salvaguardia 
jurisdiccional de los derechos e interdicción de la indefensión (cfr. artículo 24 de la 
Constitución Española) y el propio principio registral de salvaguardia judicial de los 
asientos registrales (cfr. artículo 1 de la Ley Hipotecaria).
Este  principio  deriva  a  su  vez  de  la  legitimación  registral  pues  si  conforme  al 
artículo 38 de la Ley Hipotecaria la inscripción implica una presunción «iuris tantum» de 
exactitud de los pronunciamientos del Registro a todos los efectos legales en beneficio 
del titular registral, el efecto subsiguiente es el cierre del Registro a los títulos otorgados 
en procedimientos seguidos con persona distinta de dicho titular o sus herederos, y que 
esta circunstancia debe ser tenida en cuenta por el registrador, al estar incluida dentro 
del ámbito de calificación de documentos judiciales contemplado en el artículo 100 del 
Reglamento Hipotecario.
Bien es cierto que el respeto a la función jurisdiccional, que corresponde en exclusiva 
a  los  jueces  y  tribunales,  impone  a  todas  las  autoridades  y  funcionarios  públicos, 
incluidos  por  ende  los  registradores  de  la  Propiedad,  la  obligación  de  cumplir  las 
resoluciones judiciales.
Pero no es menos cierto, conforme doctrina reiterada de este Centro Directivo, 
apoyada en la de nuestro Tribunal Supremo en la Sentencias relacionadas en «Vistos», 
que el registrador tiene, sobre tales resoluciones, la obligación de calificar determinados 
extremos, entre los cuales no está el fondo de la resolución, pero sí el de examinar si en 
el procedimiento han sido emplazados aquellos a quienes el Registro concede algún 
derecho que podría ser afectado por la sentencia, con objeto de evitar su indefensión 
proscrita, como se ha dicho, por nuestra Constitución (cfr. artículo 24 de la Constitución  s
Española), ya que precisamente el artículo 100 del Reglamento Hipotecario permite al  oe.
registrador calificar del documento judicial «los obstáculos que surjan del Registro», y  w.
entre ellos se encuentra la imposibilidad de practicar un asiento registral si no ha sido  506ww
partAe soí ,h cao msidoo b oieídno r eecl utieturdlaar  rlae gSisetnratel necni ae ld ceo lrare Ssaploan Pdrieimnteer ap rdoecle Tdriimbuiennatlo S juudpirceiaml.o de 21
adret . o5c2t2u.b1r eL EdCe,  a2 s0a1b3e, r,e tlo dreagsi slatrsa dpoerr so«n(.a..s)  yd aeubtíoar idteandeers ,e ens pceuceianltma elnot eq luaes  ednicsaprognaed aesl   BOE-A-cable e
de los Registros públicos, deben acatar y cumplir lo que se disponga en las sentencias 
constitutivas y atenerse al estado o situación jurídicos que surja de ellas, salvo que 
existan obstáculos derivados del propio Registro conforme a su legislación específica. Y 
como tiene proclamado esta Sala, por todas, la STS núm. 295/2006, de 21 de marzo, “no 
puede practicarse ningún asiento que menoscabe o ponga en entredicho la eficacia de 
los vigentes sin el consentimiento del titular o a través de procedimiento judicial en que 
haya sido parte”».
Esta misma doctrina se ha visto reforzada por la Sentencia número 266/2015, de 14 
de diciembre de 2015, de la Sala Segunda del Tribunal Constitucional, que reconoce el 
derecho a la tutela judicial efectiva sin indefensión (artículo 24.1 de la Constitución 
Española)  y  al  proceso  con  todas  las  garantías  (artículo  24.2  de  la  Constitución 
Española)  de  la  demandante,  titular  registral,  en  los  siguientes  términos:  «(...)  el 
reconocimiento de circunstancias favorables a la acusación particular, (...) no puede 
deparar  efectos  inaudita  parte  respecto  de  quien,  ostentando  un  título  inscrito,  no 
dispuso de posibilidad alguna de alegar y probar en la causa penal, por más que el 
disponente registral pudiera serlo o no en una realidad extra registral que a aquél le era 
desconocida. El órgano judicial venía particularmente obligado a promover la presencia 
procesal  de  aquellos  terceros  que,  confiando  en  la  verdad  registral,  pudieran  ver 
perjudicados sus intereses por la estimación de una petición acusatoria que interesaba 
hacer valer derechos posesorios en conflicto con aquéllos, con el fin de que también 
pudieran ser oídos en defensa de los suyos propios».
4.  Por el contrario, el tercero de los defectos debe ser revocado.
En los casos en que interviene la herencia yacente, la doctrina de este Centro 
Directivo impone que toda actuación que pretenda tener reflejo registral deba articularse 
bien mediante el nombramiento de un administrador judicial, en los términos previstos en 
los  artículos  790  y  siguientes  de  la  Ley  de  Enjuiciamiento  Civil,  bien  mediante  la 
intervención en el procedimiento de alguno de los interesados en dicha herencia yacente 
(Resoluciones de 27 de mayo y 12 de julio de 2013, 8 de mayo de 2014, 5 de marzo 
de 2015 y demás citadas en los «Vistos»).
Esta doctrina se ha matizado en los últimos pronunciamientos en el sentido de 
considerar que la exigencia del nombramiento del defensor judicial debe limitarse a los 
casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no 
haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento 
considerando el juez suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente.
La Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, en sus artículos 790 y 
siguientes exige la adopción de medidas de aseguramiento del caudal hereditario en los 
procedimientos judiciales de división de herencia -entre ellas el nombramiento de un 
administrador judicial ex artículo 795 del Código Civil- cuando fallecido el causante no 
conste la existencia de testamento ni de parientes de aquél. Atribuye, por tanto -en los 
supuestos de herencia yacente- gran importancia a la posibilidad o no de intervención de 
posibles llamados a la herencia.
En este sentido no cabe desconocer al respecto la doctrina jurisprudencial (citada en 
los «Vistos»), en la que se admite el emplazamiento de la herencia yacente a través de 
un posible interesado, aunque no se haya acreditado su condición de heredero ni por 
supuesto su aceptación.
Solo si no se conociera el testamento del causante ni hubiera parientes con derechos 
a la sucesión por ministerio de la Ley, y la demanda fuera genérica a los posibles 
herederos del titular registral sería pertinente la designación de un administrador judicial. s
Por eso, es razonable restringir la exigencia de nombramiento de administrador  oe.
judicial,  al  efecto  de  calificación  registral  del  tracto  sucesivo,  a  los  supuestos  de  w.
demandas  a  ignorados  herederos;  pero  considerar  suficiente  el  emplazamiento  506ww
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los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún interesado en la 
herencia que se haya personado en el procedimiento considerando el juez suficiente la 
legitimación pasiva de la herencia yacente.
En el supuesto del presente expediente, el emplazamiento efectuado a dos personas 
que ostentan la condición de posibles llamados a la herencia ha de entenderse que no 
es un llamamiento genérico a herederos ignorados del causante, y que, por tanto, es 
suficiente a los efectos de la legitimación pasiva de la herencia yacente y de, por ende, 
eludir la exigencia de nombramiento de un administrador judicial para la misma por 
existir interesado en la herencia que se ha personado en el procedimiento.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación de la registradora en cuanto a los dos primeros defectos, 
y estimarlo parcialmente en cuanto al tercero, en los términos que resultan de los 
anteriores fundamentos de Derecho.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 7 de julio de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, 
Sofía Puente Santiago.