BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 182 Jueves 2 de julio de 2020 Sec. III.   Pág. 46269
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
7076 Resolución de 18 de febrero de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
del registrador de la propiedad de San Fernando n.º 2, por la que se deniega 
la inscripción de una representación gráfica catastral.
En el recurso interpuesto por don A. H. D., en nombre y representación de la 
mercantil «Inversiones Pueblo Blanco, S.L.», contra la nota de calificación del registrador 
de la Propiedad de San Fernando número 2, don Javier Hernanz Alcaide, por la que se 
deniega la inscripción de una representación gráfica catastral.
Hechos
I
Mediante  instancia  privada,  de  fecha  7  de  octubre  de  2019,  don  A.  H.  D., 
administrador único de la mercantil «Inversiones Pueblo Blanco, S.L.», solicitaba la 
inscripción de la representación gráfica catastral de la finca registral número 12.818 del 
Registro de la Propiedad de San Fernando número 2 y su coordinación con Catastro.
II
Presentada  dicha  instancia  en  el  Registro  de  la  Propiedad  de  San  Fernando 
número 2, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Se presenta a Registro, el día dieciséis de octubre de dos mil diecinueve, instancia 
privada suscrita por D. A. H. D., con D.N.I. n.º (…), cuya firma se encuentra legitimada 
ante Notario de Sevilla Don José Luis García-Carpintero Muñoz en fecha de nueve de 
octubre  del  mismo  año.  que  causó  en  este  Registro  la  Entrada  2167  de  2019 
Asiento 1426 del Diario 16.
El objeto de dicha instancia es la práctica de diversas operaciones registrales, a 
saber, por un lado se solicita la georreferenciación y coordinación de la finca 12.818 de 
este  Registro  de  la  Propiedad  de  San  Fernando  2  con  la  finca 
catastral 11031A011000100000KX, y por otra parte, se solicita también, la cancelación 
de una inscripción de hipoteca incursa en caducidad de conformidad a lo dispuesto en el 
art 82 L.H. operación registral que no plantea problema alguno, debiendo procederse a la 
cancelación de dicha hipoteca.
El Registrador que suscribe, previo examen y calificación del título presentado, de los 
antecedentes del Registro y del estudio de las disposiciones legales vigentes, así como 
de la doctrina emanada de la D.G.R.N. y de conformidad a lo dispuesto en los arts 18, 19 
bis. 66, 82, 100 y 253 L.H. y concordantes del Reglamento hipotecario. Ley de Costas, 
así como lo dispuesto en la Ley 13/2015 de 24 de marzo, el Registrador que suscribe, y 
respecto  a  la  solicitud  de  georreferenciación  y  coordinación  de  la  finca  12.818  ha 
resuelto practicar las siguientes operaciones: es
1.º  Practicar la inscripción de cancelación de hipoteca al Tomo 1756, Libro 366.  w.
Folio 107. inscripción 9.ª 76ww
sigu2ie.ºn teDs ehneecghaors  lya  fguenodrarmefeenretonsc idaeci óDne rye cchooo.rdinación de la finca 12.818 en base a los
Hechos:
D.º A. H. D., actúa en calidad de administrador único de la mercantil Inversiones 
Pueblo Blanco S.L. inscrita en el Registro Mercantil de Cádiz folio CA-15321, dicha 
compañía resulta ser titular de la finca registral 12.818 inscrita en este Registro de la 
Propiedad de San Femando n.º 2. según resulta de la inscripción 6.ª en virtud de 
escritura de compraventa inscripción practicada en fecha 17 de febrero de 2004.
De la Certificación Catastral descriptiva y gráfica resulta que el titular catastral de la 
finca catastral con referencia 11031A011000100000KX, Polígono 11 Parcela 10 (…), San 
Fernando, Cádiz, la mercantil Inversiones Pueblo Blanco, S.L.
De la citada Certificación Catastral antes dicha el catastro señala como colindante a 
la finca indicada dos fincas catastrales cuya titularidad corresponde a la Demarcación de 
Costas  de  Andalucía-Atlántico,  que  son  los  polígonos  11  parcelas  9013  y  9012 
respectivamente sitos en (…), San Fernando, Cádiz.
Del examen tanto de la cartografía catastral, como de la resultante de la demarcación 
del  dominio  público  marítimo  terrestre,  del  Ministerio  de  Agricultura,  Pesca  y 
Alimentación, que se acompaña, resulta que la finca objeto de la presente instancia 
invade dicho Dominio Público y, en consecuencia, no puede accederse a la solicitud del 
presentante de la indicada instancia.
Fundamentos de Derecho:
El art 199 de la L.H. en su redacción por la Ley 13/2014 de 24 de noviembre, en su 
párrafo 4.º dispone que el Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica 
de la finca si la misma o parte de ella coincidiera en todo o en parte con el dominio 
público, circunstancia que deberá ser comunicada a la Administración titular del inmueble 
afectado.
La Ley de Costas en cumplimiento de lo dispuesto en el art 132 de la Constitución 
determina la extensión, así como la protección de los bienes de dominio público, bienes 
que  son  inalienables,  imprescriptibles  e  inembargables  y  que  carece  de  virtualidad 
alguna cualquier titularidad privada sobre el mismo, aunque se encuentre amparada por 
los asientos del Registro de la Propiedad. Y en cumplimiento de los mismos principios, la 
Ley  13/2005  determina  la  denegación  del  asiento  solicitado,  con  la  oportuna 
comunicación de la pretensión a la Administración titular de los bienes.
Contra la presenta nota de calificación: (…)
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Javier Hernanz 
Alcaide  registrador/a  de  Registro  Propiedad  de  San  Fernando  2  a  día  catorce  de 
Noviembre del año dos mil diecinueve.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don A. H. D., en nombre y representación de la 
mercantil «Inversiones Pueblo Blanco, S.L.», interpuso recurso el día 19 de diciembre 
de 2019 mediante escrito en el que alegaba lo siguiente:
«Antecedentes de hecho:
Primero.–Que la mercantil Inversiones Pueblo Blanco, S.L es titular de pleno dominio 
de la finca registral 12.818, inscrita en el Registro de la Propiedad de San Fernando n.º  s
2, inscripción 6.ª, del tomo 670, libro 670, folio 89, con fecha 17 de febrero de 2004, en  o
virtud de escritura de compraventa, formalizada según escritura de fecha 15 de octubre  w.
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catastral  11031A011000100000KX  y  la  cancelación  de  una  inscripción  de  hipoteca
incursa en caducidad de conformidad con lo dispuesto en el artículo 82 de la Ley 
Hipotecaria
Tercero.–Que  mediante  nota  de  calificación  notificada  el  día  22  de  noviembre 
de 2019, el Registrador resuelve practicar la inscripción de cancelación de hipoteca la 
tomo  1756,  Libro  366,  folio  107,  inscripción  9.ª  y  denegar  la  georreferenciación  y 
coordinación de la citada finca 12.818.
Cuarto.–Que basa el Sr. Registrador, la denegación a que se hace referencia en el 
párrafo  anterior,  en  que  “del  examen  tanto  de  la  cartografía  catastral,  como  de  la 
resultante de la demarcación del dominio público marítimo terrestre, el Ministerio de 
Agricultura, Pesca y Alimentación, resulta que la finca objeto invade dicho Dominio 
Público”.
Quinto.–Que no aclara el Registrador en su denegación, si la finca objeto de la 
denegación invade en todo o en parte, el dominio público, creando gran inseguridad 
jurídica al respecto.
Sexto.–Que  del  examen  del  historial  registral  y  revisión  de  las  inscripciones  y 
anotaciones registrales, no se observa ninguna referencia a la invasión del dominio 
público,  ni  advertencia  alguna  por  los  Registradores  al  respecto,  desde  la  primera 
inscripción fechada en junio de 1977 hasta la referida notificación a que se alude en el 
punto tercero.
Séptimo.–Que con la reforma introducida por la Ley 2/2013, de 29 de mayo, de 
protección y uso sostenible del litoral y de modificación de la Ley 22/1988, de 28 de julio, 
de Costas, que daba una nueva redacción al artículo 13.2, la inscripción de los bienes 
integrantes del dominio público marítimo terrestre por el Estado, pasa a ser obligatoria, 
señalando al efecto un plazo de dos años a partir de su entrada en vigor, tal como 
establece la Disposición Transitoria Cuarta de la citada Ley 2/2013.
Entendiendo esta parte que la falta de inscripción, se debe a su no afectación al 
dominio  público,  pues  en  caso  contrario  estaríamos  ante  un  incumplimiento  de  la 
administración, creando de nuevo una situación grave de inseguridad jurídica.
Por todo lo expuesto,
Solicito de su organismo que, tenga por presentado este escrito, en todas su copias y 
documentos adjuntos; se sigan los trámites oportunos, y resuelva el presente recurso 
gubernativo estimando las pretensiones de quien suscribe este escrito, de modo que se 
proceda a la solicitud de georreferenciación y coordinación de la finca 12.818 con la finca 
catastral 11031A011000100000KX.
Otrosí  solicito.  Que  en  caso  de  no  acceder  a  lo  anteriormente  solicitado, 
subsidiariamente se actúe de conformidad con lo establecido en el artículo 200 de la Ley 
Hipotecaria y se proceda al deslinde de las fincas descritas, al objeto de conocer su 
superficie conforme a la realidad jurídica.»
IV
El registrador de la Propiedad de San Fernando número 2 emitió informe y elevó el 
expediente a la Dirección General de los Registros y del Notariado.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9, 10, 18, 198, 199 y 200 de la Ley Hipotecaria; 36 y 39 de la  es
Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas; 33, 34  o
y1GRd 2eee3  sn62yoe  0d2lr1uae26cll   i,doR d4enee  ed aaCsebl   oDrdsisleee,t pa c8ltsra iee;d  tDmeloa i rb j8ueSr7ncee6ci nod/ió2t,ee n01 n2 19Gc04 i1da,e 7e ndd, ee je5ur al1 l idl0oT e d,r d ieb2de u3i clon oidesacem tl uR Sabbegurrgeeopi ,ssrd etpteromoo ,2r so 20 e 9y1dl   8eqdd  ueey2el   32s N se3doep det taaie efrp eimearbnudbreeoererb rodo ay e  d de 1e1el 0 5R 2 1 0ded91ege99 l 9oa.m,cm tayuer bnzlaroteos,     OE-A-2020-7076able en https://www.
1.  Debe decidirse en este expediente si es inscribible una representación gráfica 
catastral. El registrador, antes de tramitar el procedimiento previsto en el artículo 199 de 
la Ley Hipotecaria, deniega la inscripción por estar la finca incluida en el dominio público 
marítimo terrestre, según consulta realizada a la Sede Electrónica del Catastro y al 
Ministerio de Agricultura, Pesca y Alimentación. En el caso de este expediente no consta 
inscrito ni anotado el deslinde de dicho dominio público.
El recurrente alega que la calificación no aclara si la invasión demanial es total o 
parcial, creando con ello inseguridad jurídica; que desde la inmatriculación de la finca 
hasta el momento actual, en ningún momento se ha advertido de esta posible invasión 
del dominio público marítimo-terrestre; que la falta de inscripción a favor del Estado es 
demostrativa de la no inclusión de la finca en el citado demanio y solicitando, en 
consecuencia, la inscripción de la representación gráfica catastral y subsidiariamente el 
inicio del procedimiento de deslinde.
2.  Es doctrina reiterada y consolidada (cfr. «Vistos») que la protección que el 
Registro de la Propiedad brinda al dominio público no debe referirse únicamente a aquél 
que conste inscrito, sino que también se hace extensiva al dominio público no inscrito 
pero de cuya existencia tenga indicios suficientes el registrador y con el que pudiera 
llegar a colisionar alguna pretensión de inscripción.
Por tal motivo, con carácter previo a la práctica de la inscripción, y conforme a lo 
previsto en distintas leyes especiales, como la de costas o de montes, el registrador ha 
de  recabar  informe  o  certificación  administrativa  que  acrediten  que  la  inscripción 
pretendida no invade el dominio público.
En  particular,  el  artículo  34  del  Reglamento  General  de  Costas  prevé  para  los 
supuestos de exceso de cabida: «Cuando alguna finca colinde o intersecte con la zona 
de dominio público marítimo terrestre, conforme a la representación gráfica suministrada 
por la Dirección General de Sostenibilidad de la Costa y del Mar y cuyo deslinde no 
figure  inscrito  o  anotado,  el  registrador  suspenderá  la  inscripción  solicitada  y  lo 
comunicará el mismo día al Servicio Periférico de Costas, así como al presentante y al 
titular, tomando en su lugar anotación preventiva de la suspensión por noventa días y 
reflejando por nota marginal la fecha de la recepción de dicha notificación en el Servicio 
Periférico de Costas. El Servicio Periférico de Costas expedirá certificación en el plazo 
de un mes desde la recepción de la petición del registrador, pronunciándose sobre si la 
finca objeto de anotación invade el dominio público marítimo terrestre, e incorporando el 
plano catastral de la finca que determine su relación con la línea del dominio público 
marítimo terrestre y las servidumbres de protección y tránsito. Transcurrido dicho plazo 
sin que se haya recibido contestación, se procederá a la conversión de la anotación en 
inscripción,  extremo  que  se  notificará  al  Servicio  Periférico  de  Costas,  dejando 
constancia de tal actuación en el folio de la finca. Cuando la certificación resulte la 
invasión del dominio público marítimo-terrestre, el registrador denegará la inscripción del 
título y cancelará la anotación preventiva de suspensión».
También admite el último apartado de este precepto que «el registrador, no obstante, 
practicará la inscripción solicitada cuando el Título presentado testimonie o se acompañe 
de certificación expedida por el Servicio Periférico de Costas, acreditando que la finca no 
invade  el  dominio  público  marítimo  terrestre,  reflejando  mediante  técnicas  de 
geolocalización su situación con relación a la zona de dominio público y las servidumbres 
de protección y tránsito, siempre que ello no contradiga ningún asiento de deslinde 
inscrito o anotado, en cuyo caso será necesario proceder previa o simultáneamente a su 
rectificación conforme al procedimiento legalmente establecido». s
En el mismo sentido, para las segundas  o posteriores inscripciones dispone el  oe.
artículo 36 del mismo Reglamento «si la finca intersecta o colinda con una zona de  w.
dominio público marítimo-terrestre conforme a la representación gráfica suministrada por  76ww
ilnas Dcriripeccicóiónn  sGoelicnietardaal d ey  Stoomstaernái bailindoatda cdióen la p Creovsetan tyiv dae lp Mora rn, oevl erengtais tdraíadso, r nsoutsifpiceannddeorá  tlaal 
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y su situación en relación con las servidumbres de protección y tránsito. Transcurrido 
dicho plazo sin recibir la referida certificación, el registrador convertirá la anotación de 
suspensión en inscripción de dominio, lo que notificará al servicio periférico de costas, 
dejando constancia en el folio de la finca».
En consonancia con esto último, resulta fundamental, para la tutela del dominio 
público  marítimo-terrestre,  la  incorporación  al  Sistema  Informático  Registral  de  la 
representación gráfica georreferenciada en la cartografía catastral, tanto de la línea de 
dominio público marítimo-terrestre, como de las servidumbres de tránsito y protección, 
que ha de trasladar en soporte electrónico la Dirección General de Sostenibilidad de la 
Costa y del Mar a la Dirección General de los Registros y del Notariado -hoy, de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública- (apartado 2 del artículo 33 del Reglamento de Costas); 
previsión  normativa  que  ha  de  ponerse  en  necesaria  correlación  con  la  aplicación 
informática para el tratamiento de representaciones gráficas georreferenciadas, a la que 
se ha aludido anteriormente.
Dicha aplicación permite relacionar las representaciones gráficas de las fincas con 
las descripciones contenidas en el folio real, previniendo además la invasión del dominio 
público, así como la consulta de las limitaciones al dominio que puedan derivarse de la 
clasificación y calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente.
De todas estas normas resulta que con la nueva regulación se pretende que el 
registrador pueda comprobar directamente, a la vista de las representaciones gráficas, la 
situación de las fincas en relación al dominio público y las servidumbres legales.
3.  Para los supuestos de dudas de invasión de dominio público en la tramitación del 
procedimiento  previsto  en  el  artículo  199  de  la  Ley  Hipotecaria,  ha  señalado 
reiteradamente  este  Centro  Directivo  que  resulta  esencial  la  comunicación  a  la 
Administración titular del inmueble afectado a efectos de valorar si efectivamente se 
produce dicha invasión, y tal intervención sólo puede producirse durante la tramitación 
del procedimiento correspondiente.
En el caso de que en el curso del procedimiento la Administración confirme la 
supuesta invasión de dominio público, dispone el artículo 199 de la Ley Hipotecaria que 
«el Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma 
coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, 
circunstancia que será comunicada a la Administración titular del inmueble afectado».
También ha reiterado esta Dirección General que las dudas en la identidad de la finca 
pueden ser manifestadas por el registrador al comienzo del expediente, como sucede en 
el caso que nos ocupa, evitando así dilaciones y trámites innecesarios (cfr. Resoluciones 
de 8 de junio y 3 de octubre de 2016 o 9 de junio de 2017). No obstante, estas dudas 
impeditivas del inicio del expediente deben ser de tal entidad que no puedan solventarse 
en los trámites del mismo expediente; en particular, a la vista de la intervención de los 
colindantes o administración pública como eventuales perjudicados por la inscripción de 
la representación gráfica en cuestión, de manera que el registrador pueda tomar en 
consideración las alegaciones que se formulen para formar su juicio de identidad.
4.  En el caso de este recurso, el dato de que la finca invade el dominio público 
marítimo-terrestre resulta de la consulta realizada por el registrador a la Sede Electrónica 
del Catastro y a la Sede del Ministerio de Agricultura, Pesca y Alimentación, de la que 
resulta que la representación gráfica de la finca cuya inscripción se pretende está 
íntegramente ubicada en el dominio público marítimo-terrestre deslindado.
No nos encontramos ante un caso en el que el registrador manifieste meras dudas o 
sospechas de que la finca pueda invadir el dominio público sino que manifiesta la certeza  s
de la invasión del dominio público. Y así resulta además de copia de la cartografía  oe.
catastral y de la demarcación del dominio público marítimo terrestre, que se anexan a la  w.
calificación, y de las que resulta que la finca se encuentra totalmente enclavada dentro  76ww
de dEicsh poo dro emlloin iqou.e la calificación debe confirmarse toda vez que ha quedado acreditada
lqau ein vsaes aiónne xdae a d loam cianliiofi cpaúcbiólinc,o s sieengdúon  cloar rceacrttoo gprraofcíae doefirc aia cl ocmonusnuicltaard ala  pdoern eegl arecgióisnt rdaed olar   BOE-A-cable e
inscripción de la representación gráfica a la Administración conforme a lo previsto en el 
artículo 199 de la Ley Hipotecaria.
5.  Alega el recurrente que la inscripción de los bienes integrantes del dominio 
público marítimo-terrestre es obligatoria y que la disposición transitoria cuarta de la 
Ley 2/2013, de 29 de mayo, señala al efecto un plazo de dos años a partir de su entrada 
en vigor. Concluye, en base a tal previsión, que la falta de inscripción es indicativa de la 
ausencia de carácter demanial.
Ya el artículo 36 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las 
Administraciones Públicas ordena que «las Administraciones públicas deben inscribir en 
los  correspondientes  registros  los  bienes  y  derechos  de  su  patrimonio,  ya  sean 
demaniales o patrimoniales, que sean susceptibles de inscripción, así como todos los 
actos y contratos referidos a ellos que puedan tener acceso a dichos registros». Y el 
artículo 39 dispone que «los registradores de la propiedad, cuando tuvieren conocimiento 
de la existencia de bienes o derechos pertenecientes a las Administraciones públicas 
que  no  estuvieran  inscritos  debidamente,  lo  comunicarán  a  los  órganos  a  los  que 
corresponda su administración, para que por éstos se inste lo que proceda».
Con estas previsiones legales es evidente que cuando la Administración Pública 
haya cumplido debidamente el mandato legal de inmatricular o inscribir sus bienes de 
dominio público en el Registro de la Propiedad, éstos gozarán de la máxima protección 
posible, pues la calificación registral tratará por todos los medios a su alcance de impedir 
en lo sucesivo ulteriores dobles inmatriculaciones, ni siquiera parciales, que pudieran 
invadir el dominio público ya inscrito (cfr. Resolución de 23 de enero de 2019).
En  caso  contrario,  será  precisamente  la  comunicación  del  registrador  a  la 
Administración titular practicada de conformidad con el artículo 199 de la Ley Hipotecaria 
la que puede estimular la actuación administrativa encaminada a la inscripción a su 
nombre en el Registro de la Propiedad de los bienes de dominio público, conforme a la 
citada Ley del Patrimonio de las Administraciones Públicas.
Pero, al hilo de la alegación contenida en el escrito de recurso, en este punto debe 
recordarse que no cabe confundir la obligatoriedad de la inscripción con un pretendido 
carácter constitutivo, siendo esto último lo parece invocar el recurrente.
En este sentido, el Tribunal Supremo, en Sentencia de 23 de febrero de 1999, 
recuerda el carácter no constitutivo de la inscripción de los derechos reales en el sistema 
español, afirmando que la propiedad se adquiere por los medios que contempla el 
artículo 609 del Código Civil. Así afirma que «es cierto que la inscripción no es un modo 
de adquirir el dominio. Pero también lo es que la registración representa un extracto del 
título adquisitivo y de todos sus pactos que tengan trascendencia real. El hecho de 
inscribir una compraventa no significa que se adquiera la propiedad del inmueble por el 
hecho de practicar el asiento; significa que la adquisición deriva del negocio traslativo 
(venta)  documentado  suficientemente  y  que  la  inscripción  cumple  el  cometido  de 
exteriorizar “erga omnes” que esa transmisión se ha operado válidamente».
6.  Finalmente,  cabe  hacer  referencia  a  la  solicitud  de  deslinde  al  amparo  del 
artículo 200 de la Ley Hipotecaria formulada por el recurrente. En primer lugar hay que 
señalar que se trata de un procedimiento que debe iniciarse ante notario, tal y como 
prevé el propio precepto en sus dos primeros párrafos. Y en segundo lugar, debe 
recordarse que, de conformidad con el último párrafo del mismo artículo, «lo dispuesto 
en este artículo no resultará de aplicación a los inmuebles cuya titularidad corresponda a 
las Administraciones Públicas. En este caso, el deslinde se practicará conforme a su 
legislación  específica».  En  consecuencia,  será  la  correspondiente  Orden  Ministerial  s
aprobatoria del deslinde la que servirá de título para la inscripción en el Registro de la  oe.
Propiedad de la finca a favor del Estado y con la naturaleza demanial derivada del  w.
mismo. 76ww
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación
impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 18 de febrero de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.