BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 265 Miércoles 7 de octubre de 2020 Sec. III.   Pág. 85135
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
11912 Resolución  de  15  de  septiembre  de  2020,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de 
calificación de la registradora de la propiedad de La Unión n.º 1, por la que se 
deniega la práctica de una anotación preventiva de embargo sobre unas 
registrales.
En el recurso interpuesto por don R. B. M. contra la nota de calificación de la 
registradora de la Propiedad de La Unión número 1, doña Alina Nica Gales, por la que se 
deniega  la  práctica  de  una  anotación  preventiva  de  embargo  sobre  las 
registrales 19.519, 19.521 y 19.523 del mencionado Registro de la Propiedad.
Hechos
I
Se presenta el día 5 de junio de 2020 mandamiento por duplicado expedido por don 
I. J. S.R., Letrado de Administración de Justicia del Juzgado de Primera Instancia 
Número 4 de Cartagena por el que en el procedimiento 258/2019 a instancia de don R. 
B.  M.  frente  al  demandado  Don  F.  G.  V.  se  ordena  la  práctica  de  una  anotación 
preventiva de embargo sobre las registrales 19.519, 19.521 y 19.523 del mencionado 
Registro de la Propiedad. Dicho mandamiento causó el asiento de presentación 1508 del 
Libro Diario 118.
II
Dicho mandamiento es calificado negativamente el 23 de marzo de 2020 por la 
registradora competente indicando que: «Hechos:
1.º)  El precedente documento consiste en un mandamiento expedido por duplicado 
el Juzgado de Primera Instancia N.º 4 de Cartagena, en el que se sigue proceso de 
ejecución de títulos no judiciales 258/2019 a qua fue presentado en esta Registro a 
las 11:00 horas del día 10/03/2020 causando el asiento 1508 del Diario 118.
2.º)  En dicho mandamiento se decreta el embargo de las fincas 19519, 19521 
y 19523 de la 2.ª sección, siendo demandado F. G. V. M., con DNI…
Según los libros del Registro, el titular de las fincas 19519, 19521 y 19523 de la 2.ª 
sección es la mercantil Explotaciones Agrarias Fraypemar SL, con CIF (…) que la 
adquirió por compra al demandado F. J. V. M. con DNI … a A. M, C, con DNI (…) en 
virtud de la escritura otorgada el 23de agosto de 2012 ante el notario de Torre Pacheco, 
don  Juan  Isidro  Gancedo  del  Pino,  número  1318  de  su  protocolo,  causando  la 
inscripción 5.ª de dichas fincas practicadas el 12 de septiembre de 2012.
4)  En su consecuencia, no es posible la práctica de la anotación de embargo por 
estar las fincas inscritas a nombre de persona distinta del demandado. s
Fundamentos de Derecho: w.b
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El artículo 629.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil solo prevé la anotación preventiva 
de suspensión cuando el embargo traiga causa del que figure como titular registra, lo 
que no consta en el presente caso
El artículo 24.l de la Constitución, para evita la indefensión, exige que el que figure 
como titular registral sea parte en el procedimiento, enlazando así con el principio de 
tracto  sucesivo  y  de  salvaguardia  judicial  de  los  asientos,  tal  como  ha  señalado 
reiteradamente la Dirección General de los Registros y del Notariado. Recursos (…). La 
Unión, a 23 de marzo de 2020. La registradora. Fdo. Alina Nica Gales.»
III
Contra la anterior nota de calificación don R. B. M. interpone recurso por escrito 
de 11 de mayo de 2020 en el que indica el recurrente que «Don R. B. M., mayor de edad 
(…) ante este Organismo respetuosamente comparezco y como mejor proceda
(…)
Motivos
Primero.  Que el Juzgado de Primera Instancia n.º 4 de Cartagena, en el que se 
sigue proceso de ejecución de títulos no judiciales 258/2019 presentó mandamiento de 
anotación preventiva de embargo de las fincas 19519, 19521 y 19523, procediendo el 
Registrador de la Propiedad a denegar la inscripción de dicho embargo basándose en 
que las fincas descritas se encuentran a nombre de otra persona distinta del demandado 
por esta parte, esto es, el titular registral no coincide con el demandado en dicha 
ejecución, al amparo del art. 38 párrafo 3.º LH y art. 629.2 LEC.
Se aporta documento n.º 1 calificación negativa del Registrador de la Propiedad.
Segundo.  Que venimos a mostrar nuestra más absoluta disconformidad con dicha 
calificación negativa por entender contraria a Derecho dicha negativa del Registrador.
En primer lugar, debemos señalar que en fecha 31 de mayo de 2018 ante el Notario 
don Agustín Navarro Núñez, bajo el número de protocolo 1011, se formalizó escritura de 
cesión de crédito otorgada por Banco Sabadell S.A. en favor de esta parte, constando en 
dicha escritura que el crédito concedido por la entidad bancaria quedó garantizado por 
parte de don F. G. con hipoteca sobre las fincas descritas, encontrándose inscrita dicha 
cesión de crédito ante el Registro de la Propiedad, como consta en notas simples 
actualizadas de las tres fincas objeto de embargo (...)
Debemos partir de la premisa de que el derecho real de hipoteca tiene carácter 
accesorio respecto al crédito que garantiza. Es lo que resulta del artículo 1528 del 
Código Civil, que dispone que «La venta o cesión de un crédito comprende la de todos 
los derechos accesorios, como la fianza, hipoteca, prenda o privilegio», habiéndose 
constituido en el caso que nos ocupa dicho derecho real de hipoteca sobre las fincas, 
que quedaron garantizadas a la hora de obtener el préstamo, habiéndose cumplido todos 
los requisitos que la Ley establece para dicha cesión de crédito, ya que la misma se 
encuentra debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad, tal y como determina el 
art. 149 LH «El crédito o préstamo garantizado con hipoteca podrá cederse en todo o en 
parte de conformidad con lo dispuesto en el art 1526 del CC. La cesión de la titularidad 
de la hipoteca que garantice un préstamo o crédito deberá hacerse en escritura pública e 
inscribirse en el Registro de la Propiedad. Para que la cesión afecte a tercero, sólo se 
exige inscripción registral, conforme a los arts. 32 y 144 L.H.»
Hay  que  recordar  que  el  artículo  130  de  la  Ley  Hipotecaria  dispone  que  «El  es
procedimiento de ejecución directa contra los bienes hipotecados solo podrá ejercitarse  bo
como  realización  de  una  hipoteca  inscrita,  sobre  la  base  de  aquellos  extremos  2w
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crédito. Además, puesto que el derecho real de hipoteca tiene naturaleza registral,
determina que la ejecución de la hipoteca deberá realizarse según los extremos que 
contenga el título y que se hayan inscrito
Si lo que se ejecuta es la hipoteca y la ejecución se lleva a cabo sobre la base de los 
extremos que haya contenido el título y que hayan sido inscritos en el Registro de la 
Propiedad,  es  evidente  que  solo  se  puede  determinar  la  legitimación  activa  en  un 
procedimiento de ejecución hipotecaria en función de la titularidad registral del derecho 
real de hipoteca.
Así, el Tribunal Supremo también considera en su Sentencia de 29 de junio de 1989 
que, dado que el cesionario se subroga en los derechos del acreedor cedente, está 
legitimado para instar un procedimiento de ejecución hipotecaria, conservando todos los 
derechos que tenía el acreedor original, en este caso, la entidad bancaria.
Tercero.  Que, pese a que el titular registral de las tres fincas en la actualidad sea la 
mercantil Explotaciones Agrarias Fraypemar S.L, por compra al demandado don F. G. V. 
M., en virtud de escritura otorgada en el año 2012, las fincas estaban garantizadas con la 
hipoteca constituida con la entidad bancaria en el año 2006, por lo que en el momento de 
la  compraventa,  el  titular  registral  era  conocedor  de  que  estaba  adquiriendo  unas 
propiedades afectas a un préstamo pues conocía perfectamente las cargas con las que 
contaban las tres fincas señaladas.
De hecho, el comprador tenía dos opciones: subrogarse como deudor hipotecante o 
adquirir  el  bien  gravado  con  la  hipoteca  pero  sin  asumir  personalmente  la 
responsabilidad que tenía el deudor hipotecario, optando por esta última opción. Por lo 
tanto, don F. G. V. continuaba como deudor hipotecario ostentando la entidad bancaria 
un derecho de crédito frente a dicho deudor. Por lo tanto, al adquirir esta parte el crédito, 
se subroga en la posición del banco, con los mismos derechos que éste ostentaba, entre 
los que figura ejecutar dicho crédito y embargar las fincas.
Si bien el titular registral de las fincas no coincide con el demandado por esta parte, 
no hay que olvidar la posición que se ocupa al ser los adquirientes del crédito que el 
demandado tenía con la entidad bancaria, encontrándose gravadas las fincas con la 
hipoteca  constituida.  Por  tanto,  según  el  Art.  105  LH  la  hipoteca  no  alterará  la 
responsabilidad personal e ilimitada del deudor del Art. 1911 CC, y quedan sujetos 
directa e inmediatamente los bienes sobre los que se impone la hipoteca, cualquiera que 
sea su poseedor, por lo que esos bienes responderán del cumplimiento de la obligación 
para cuya seguridad fue constituida, tal y como se deriva del art. 104 LH.
La hipoteca implica un poder de sujeción de la cosa al crédito garantido, evitando la 
realización  de  actos  que  perjudiquen  o  imposibiliten  su  ejercicio.  Así,  ningún  acto 
dispositivo, sea de carácter jurídico, sea de carácter material, positivo o negativo, puede 
perjudicar al acreedor hipotecario, ya que su derecho es inmutable ante las disposiciones 
jurídicas y materiales en perjuicio de la garantía
Los actos de disposición realizados por el propietario de la finca hipotecada no 
pueden ser ni son actos dotados de una eficacia plena y absoluta, sino relativa, porque 
están destinados a convertirse, o en actos plenamente eficaces, como realizados por el 
propietario normal, o bien actos que proporcionan al adquirente un derecho que pierde, 
en el caso y momento de adjudicación o venta de la finca. El propietario no puede querer 
con eficacia, en perjuicio de la finalidad de la garantía, porque no tiene virtualidad 
suficiente para realizar estos actos, lo que demuestra que la hipoteca afecta al poder de 
disposición del propietario hipotecante.
Y si fueren varias las fincas hipotecadas, los acreedores podrán obtener el cobro 
total de sus créditos instando la ejecución de una sola, de varias o de todas las fincas  s
gravadas, ya exceda o no la obligación u obligaciones garantizadas por las que se  oe.
ejecuta de la responsabilidad hipotecaria de la hipoteca, y ya el precio del remate exceda  w.
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hipotecadas respecto de todas y cada una de las obligaciones garantizadas, en la 
proporción pertinente, sino sólo una vinculación global de aquéllas, como un todo, en 
favor de todas las obligaciones garantizadas en su conjunto, de modo que cualquiera de 
los acreedores podrán hacer valer íntegramente su derecho sobre cualquiera de las 
fincas hasta donde alcance su específica responsabilidad hipotecaria.
Debemos traer a colación la postura del Tribunal Supremo en su Sentencia de 27 de 
octubre de 2011, Sala 3.º que «dado el derecho real de hipoteca, ésta subsiste frente 
terceros mientras la inscripción se encuentra vigente.» Así resulta del art. 1858 del 
Código Civil; como menciona la Sentencia n.º 538/2011 de TS, Sala 1.ª, de lo Civil, 13 de 
septiembre de 2013, «la posibilidad de ejecución o realización de valor es inherente al 
derecho real de hipoteca».
La hipoteca garantiza el cumplimiento de una obligación dineraria; de ahí que ha de 
asegurar un crédito y ha de tratarse de una obligación dineraria. Y esta función de 
garantía es básica en la hipoteca; como advierte la Resolución de la DGRN de 15 de 
julio de 2013 a propósito de la ejecución de la hipoteca: «el procedimiento de ejecución 
directa sobre bienes hipotecados constituye un procedimiento puesto al servicio de un 
derecho real de realización de valor, cual es la hipoteca, cuya efectiva función de 
garantía, en tanto que derecho que otorga la facultad, en caso de inejecución de la 
prestación debida, de realizar el valor del bien gravado y obtener satisfacción cobrando 
con el producto obtenido de tal realización, descansa en gran medida en la efectividad 
del proceso de ejecución que conduzca a dicha realización de valor.»
En conclusión, esta parte se subrogó en todos los derechos que la entidad bancaria 
ostentaba con respecto al deudor don F. G. V. por el préstamo suscrito, constituyéndose 
dicha [sic] préstamo sobre las tres fincas ya descritas. Por tanto, encontrándose vigente 
la garantía hipotecaria, la ejecución de la misma puede dirigirse sobre el bien hipotecado 
en garantía de la deuda, que es precisamente lo que se perseguía por esta parte con la 
presentación de la correspondiente demanda de ejecución de títulos no judiciales.
Por lo tanto, habiéndose garantizado el crédito adquirido por Don R. B. con las 
fincas 19519, 19521 y 19523, es por lo que procede la anotación de embargo de las 
mismas, a favor de mi mandante quien ostenta todos los derechos del crédito adquirido.»
IV
El  registrador  da  traslado  del  referido  recurso  al  Juzgado  de  Primera  Instancia 
número 4 de Cartagena mediante escrito en fecha 22 de junio de 2020 conforme a lo 
dispuesto en el artículo 327 de la Ley Hipotecaria para que, en su caso, realice las 
alegaciones que considere pertinentes. Transcurrido el plazo legalmente previsto dicho 
requerimiento no ha sido atendido. Emite informe en defensa de su nota de calificación 
por escrito de 3 de julio de 2020 ratificándola en cuanto al defecto apuntado, elevando el 
expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos Vistos los artículos 24 de la Constitución Española, artículo 1875 
del Código civil:, artículos 1, 13, 17, 18, 20, 32, 34, 38, 40, 82, 130, 132, 145 y 325 de la 
Ley Hipotecaria; 538.2.3.º, 568, 659, 681.1, 685, 686 y 689 de la Ley de Enjuiciamiento 
Civil; 100 del Reglamento Hipotecario; la Sentencia del Tribunal Constitucional, Sala 
Primera,  número  79/2013,  de  8  abril;  la  Sentencia  del  Tribunal  Supremo  de  3  de 
diciembre de 2004; Resoluciones de 24 de febrero de 2001,14 de mayo de 2001, 20 de  e.
septiembre de 2002, 15 de noviembre de 2005, 2 de marzo de 2006, 8 de junio de 2007,  w.b
d1ee4n  ejduroeli, o a3, b 5dr iedl  edf eeab g2roe0sr0ot9o, ,, 1 1866  dd ede e oj ucjultiuolibo yr e d2 ey1   22y05 21 d60e , d 3ne o dnveoie vmmieabmrrzebo rde ye d  32e 0 d21e03 1,d 26ic,  yi1e  m1y2 b6 rd eed  edm ema 2raz0roz1,o1 ,1,  281  8yy   1d13e1    2020-1191n https://w
de junio, 2 y 4 de julio, 2 de agosto y 2 y 26 de diciembre de 2014, 29 de enero y 13 de
marzo de 2015, de 19 de noviembre de 2015, 14 de diciembre de 2015, 27 de junio, 1 
y 2 de agosto de 2016, de 20 de octubre de 2016, y 23 de enero y 22 de mayo de 2017.
1.  Se  discute  en  el  presente  expediente  si  procede  practicar  una  anotación 
preventiva  de  embargo  respecto  de  varias  fincas  registrales  en  el  seno  de  un 
procedimiento de ejecución de títulos judiciales, resultando las mismas inscritas en favor 
de  un  tercero,  concretamente  una  mercantil,  que  no  ha  sido  demandada  en  el 
procedimiento.
Manifiesta el recurrente, en sede de recurso, que el crédito reclamado se encuentra 
garantizado con una carga hipotecaria recayente sobre las referidas registrales, hipoteca 
inscrita y vigente, constituida con anterioridad a la adquisición e inscripción dominical del 
actual titular registral.
Tal extremo se desprende de manera expresa del mandamiento calificado al indicar, 
en su apartado dispositivo, que «el embargo, previo requerimiento de pago al ejecutado, 
sobre las fincas con las que quedó garantizada la hipoteca constituida por la entidad 
bancaria.»
2.  El derecho real de hipoteca sujeta directa e inmediatamente un bien inmueble, 
cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación en cuya seguridad fue 
constituida (artículo 104 de la Ley Hipotecaria).
Consecuentemente,  si  la  obligación  es  incumplida  el  acreedor  puede  dirigirse 
directamente contra el bien hipotecado y realizar su valor a fin de resarcirse con su 
importe.
El ejercicio de esta acción real puede llevarse a cabo mediante el procedimiento 
ejecutivo previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil, con las especialidades que para los 
bienes hipotecados prevén los artículos 681 y siguientes. El acreedor puede igualmente 
realizar el valor del bien hipotecado extrajudicialmente ante notario (artículo 129 de Ley 
Hipotecaria).
Las  especialidades  establecidas  en  la  Ley  de  Enjuiciamiento  Civil  y  en  la  Ley 
Hipotecaria  para  el  ejercicio  de  la  denominada  acción  directa  implican  que  el 
procedimiento  se  lleva  a  cabo  en  base  a  los  pronunciamientos  del  Registro  de  la 
Propiedad y con casi total ausencia de fase cognitiva contribuyendo a la mayor celeridad 
y agilidad de la ejecución.
Nada  obsta,  sin  embargo,  para  que  el  acreedor,  ante  el  impago  de  la  deuda 
garantizada con hipoteca, decida no acudir al procedimiento de acción directa sino al 
procedimiento de ejecución previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil para cualquier 
título ejecutivo (o incluso al procedimiento ordinario de la propia Ley procedimental).
Así resulta de las previsiones de la Ley Hipotecaria (artículos 126 y 127), como de 
las de la Ley de Enjuiciamiento Civil que tanto en la Ley de 1881 como en la vigente 
Ley 1/2000, de 7 de enero, no imponen una restricción al respecto. Así lo ha considerado 
la doctrina de este Centro Directivo tanto con arreglo a la antigua Ley como a la vigente 
(Resoluciones de 3 de febrero de 1992, 10 de diciembre de 1997 y 26 de julio de 1999, y 
Resoluciones de 18 y 25 de febrero de 2014 y 17 de julio de 2015, respectivamente).
3.  En nuestro ordenamiento jurídico, el embargo es un acto procesal mediante el 
que se afecta un bien concreto a las resultas del procedimiento en que se decreta con la 
finalidad de garantizar su resultado.
No tiene como finalidad constituir una garantía directa y exclusiva a favor del crédito 
que lo motiva por lo que no altera su naturaleza personal (vid. Resoluciones de 23 y 24 
de  abril  de  1996  y  23  de  septiembre  de  2008).  Ni  el  crédito  muda  su  naturaleza 
convirtiéndose en real por el hecho del embargo ni este recibe de aquél preferencia  s
alguna (Resolución de 15 de diciembre de 1994). oe.
Decretado el embargo sobre un bien concreto despliega sus efectos desde ese  w.
mdaedo qm1u9eie9nr3teo) , s (udajeret tíocmu aolold  eo5m 8qb7ua edr,ge o sl ia( a eLrlt eíbcyiu edlnoe  6 gE6ran2vj udaiecd iolaa m eLsiee yno tbdoje eC tEoivn idjlu eyic  itRaraemnsisoemlnuticosi ióóCnni v,d ilee).l  2a2d qduei rfeenbtree rloo   2020-1191n https://w
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Civil), con la finalidad de hacerlo oponible a tercero (artículo 32 de la Ley Hipotecaria en 
relación al artículo 587 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), evitando que un adquirente de 
buena fe alegue su condición a fin de evitar las resultas del procedimiento (Resoluciones 
de 11 de septiembre y 21 de noviembre de 2006).
4.  Siguiéndose el procedimiento de ejecución ordinaria y no el procedimiento de 
ejecución  sobre  bienes  hipotecados  (artículos  681  y  siguientes  de  la  Ley  de 
Enjuiciamiento Civil) son indudables las diferencias existentes entre ambos.
Baste señalar al respecto, que mientras en el procedimiento de ejecución ordinaria 
deben cumplirse trámites tan esenciales como el del embargo (cfr. artículos 584 y 
siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil) y la valoración de los bienes embargados 
(cfr. artículo 637 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil), en el procedimiento de 
ejecución sobre bienes hipotecados, como se deduce del artículo 579 por su remisión a 
los artículos 681 y siguientes, dichos trámites no son precisos.
Respecto a la necesidad de practicar embargo cuando se ejecuta la hipoteca por el 
procedimiento  de  ejecución  ordinaria,  así  lo  presupone  el  artículo  127  de  la  Ley 
Hipotecaria cuando en relación a los terceros poseedores se establece que «cada uno 
de  los  terceros  poseedores,  si  se  opusiere,  será  considerado  como  parte  en  el 
procedimiento respecto de los bienes hipotecados que posea, y se entenderán siempre 
con el mismo y el deudor todas las diligencias relativas al embargo y venta de dichos 
bienes…».  Este  mismo  criterio  ha  sido  defendido  por  esta  Dirección  General  en 
Resoluciones de 10 de diciembre de 1997 y 23 de julio de 1999.
Como resulta de la Resolución de 10 de diciembre de 1997 si entre la inscripción de 
la hipoteca y la anotación de embargo practicada por el ejercicio de la acción ejecutiva 
ordinaria resultan cargas intermedias su cancelación devendría imposible, si dichos 
titulares no tuvieron en el procedimiento la posición jurídica prevista en el ordenamiento, 
al ignorar que la ejecución que se llevaba a cabo afectaba a la hipoteca inscrita con 
anterioridad a sus derechos.
Para evitar estos efectos tan distorsionadores, como dijera la misma Resolución, 
resulta preciso que desde el primer momento (el mandamiento de anotación), se ponga 
de manifiesto en el Registro de la Propiedad que el crédito que da lugar a la ejecución es 
el crédito garantizado con la hipoteca que es, de ese modo, objeto de realización.
Así lo consideró igualmente la Resolución de 23 de julio de 1999 que afirmó la 
necesidad de hacer constar por nota al margen de la hipoteca ejecutada su relación con 
la posterior anotación de embargo por la que publicaba la ejecución por los trámites del 
procedimiento ejecutivo ordinario. Ahora bien, debe tenerse especialmente en cuenta 
que  esa  preferencia  sobre  la  carga  intermedia,  lo  será  únicamente  por  la  inicial 
responsabilidad  hipotecaria,  teniendo  la  anotación  de  embargo  dictada  en  el 
procedimiento  de  ejecución  ordinaria,  su  propio  rango  en  cuanto  exceda  de  dicha 
responsabilidad hipotecaria.
En el supuesto que da lugar al presente expediente, el actor, ante el impago por la 
parte deudora de la obligación garantizada, decide ejercitar su acción personal por los 
trámites del procedimiento ejecutivo ordinario para resarcirse de la deuda quedando tal 
extremo acreditado en el mandamiento objeto de calificación.
5.  Igualmente conviene recordar que es doctrina reiterada de este Centro Directivo, en 
numerosísimas Resoluciones, algunas de las cuales se citan en «Vistos», que el respeto a la 
función jurisdiccional impone a los registradores la obligación de cumplir las resoluciones 
judiciales que hayan ganado firmeza o sean ejecutables con arreglo a las leyes.
Ahora  bien,  las  decisiones  judiciales  no  pueden  acceder  automáticamente  al  s
Registro, sin haber pasado por el tamiz de la calificación registral, pues el registrador ha  oe.
de examinar en todo caso –a los solos efectos de extender, suspender o denegar la  w.
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procedimiento del que dimana el mandamiento calificado no aparece entablado contra el 
titular registral, sin que pudiera alegarse en contra la limitación del ámbito calificador 
respecto de los mandamientos judiciales, pues, el principio constitucional de protección 
jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos, impide extender las consecuencias 
de un proceso a quienes no han tenido parte en él ni han intervenido en manera alguna, 
exigencia ésta que en el ámbito registral determina la imposibilidad de practicar asientos 
que comprometen una titularidad inscrita si, o bien consta el consentimiento de su titular, 
o que éste haya sido parte en el procedimiento de que se trata; de ahí que el artículo 100 
del  Reglamento  Hipotecario  incluya  los  obstáculos  que  surjan  del  Registro.  Así  el 
artículo 20 párrafo último, de la Ley Hipotecaria introducido por Ley Orgánica 15/2003, 
de 25 de Noviembre, ha facilitado tan sólo la anotación preventiva en los supuestos de 
falta de tracto por aportación o transmisión de los bienes a sociedades interpuestas o 
testaferros, pero exige un doble requisito para que ello sea posible: que se trate de 
procedimientos criminales, y que a juicio del juez o tribunal existan indicios racionales de 
que el verdadero titular de los mismos es el imputado, haciéndolo constar así en el 
mandamiento. Ninguna de estas circunstancias concurren en este expediente, por lo que 
prevalece la regla general contenida en dicho artículo, cual es la que no podrá tomarse 
anotación de demanda, embargo o prohibición de disponer, ni cualquier otra prevista en 
la Ley, si el titular registral es persona distinta de aquella contra la cual se ha dirigido el 
procedimiento. (RDGN de 14, 18 y 19 de mayo de 2001, y de 4 octubre de 2015)
7.  Entrando ya en la cuestión sustantiva reseñada por la registradora objeto de 
controversia en el recurso, debe afirmarse que entre los principios de nuestro Derecho 
Hipotecario es básico el de tracto sucesivo, en virtud del cual para inscribir un título en el 
Registro  de  la  Propiedad  se  exige  que  esté  previamente  inscrito  el  derecho  del 
transmitente (artículo 20 de la Ley Hipotecaria).
Este principio está íntimamente relacionado con los de salvaguardia judicial de los 
asientos registrales y el de legitimación, según los artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley 
Hipotecaria. La presunción «iuris tantum» de exactitud de los pronunciamientos del 
Registro así́ como el reconocimiento de legitimación dispositiva del titular registral llevan 
consigo el cierre del Registro a los títulos otorgados por persona distinta de dicho titular.
Se trata, por tanto, de la ejecución ordinaria de un crédito hipotecario resultando la 
inscripción del bien gravado a favor de un tercer poseedor con anterioridad al inicio del 
procedimiento judicial.
Tal cuestión ha sido resuelta por este Centro Directivo de manera uniforme al afirmar que 
(vid. Resoluciones citadas en «Vistos»), hay que partir, en primer lugar, del artículo 132.1.º de 
la Ley Hipotecaria, que extiende la calificación registral a los efectos de las inscripciones y 
cancelaciones  a  que  dé  lugar  el  procedimiento  de  ejecución  directa  sobre  los  bienes 
hipotecados, entre otros extremos, al siguiente: «Que se ha demandado y requerido de pago 
al deudor, hipotecante no deudor y terceros poseedores que tengan inscrito su derecho en el 
Registro en el momento de expedirse certificación de cargas en el procedimiento».
Por su parte, el artículo 685 de la Ley de Enjuiciamiento Civil prevé que la demanda 
ejecutiva se dirija «frente al deudor y, en su caso, frente al hipotecante no deudor o frente 
al  tercer  poseedor  de  los  bienes  hipotecados,  siempre  que  este  último  hubiese 
acreditado al acreedor la adquisición de dichos bienes». Y el artículo 686 de la misma 
Ley de Enjuiciamiento Civil regula el requerimiento de pago estableciendo que «en el 
auto por el que se autorice y despache la ejecución se mandará requerir de pago al 
deudor y, en su caso, al hipotecante no deudor o al tercer poseedor contra quienes se 
hubiere dirigido la demanda, en el domicilio que resulte vigente en el Registro». s
Por tanto, basta tener en cuenta estos preceptos legales para comprobar que es  oe.
necesaria  la  demanda  y  requerimiento  de  pago  al  tercer  poseedor  de  los  bienes  w.
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conste su consentimiento autentico, haya sido parte o haya tenido, al menos, la posibilidad de 
intervención, en el procedimiento determinante del asiento. Así se explica que, aunque no sea 
incumbencia del registrador calificar la personalidad de la parte actora, ni la legitimación 
pasiva  desde  el  punto  de  vista  procesal,  apreciada  por  el  juzgador  ni  tampoco  la 
cumplimentación de los tramites seguidos en el procedimiento judicial, su calificación de 
actuaciones judiciales sí debe alcanzar, en todo caso, al hecho de que quien aparece 
protegido por el Registro haya sido emplazado de forma legal en el procedimiento.
Por  ello,  el  artículo  100  del  Reglamento  Hipotecario  (en  consonancia  con  el 
artículo 18 de la propia Ley) extiende la calificación registral sobre actuaciones judiciales 
a la competencia del juez o tribunal, la adecuación o congruencia de su resolución con el 
procedimiento o juicio en que se hubiere dictado, a las formalidades extrínsecas del 
documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro, todo ello limitado a los 
exclusivos efectos de la inscripción. Y este Centro Directivo ha declarado reiteradamente 
que la calificación por los registradores del cumplimiento del tracto sucesivo no supone 
apreciar una eventual tramitación defectuosa (que no compete al registrador determinar), 
sino la puesta de manifiesto por estos de la existencia de un obstáculo registral (cfr. 
Resolución de 18 de junio [2.ª] y 13 de septiembre de 2012).
Todo ello, no es sino consecuencia de un principio registral fundamental, el de 
legitimación, regulado en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria cuando determina que «a 
todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro 
existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De 
igual  modo  se  presumirá  que  quien  tenga  inscrito  el  dominio  de  los  inmuebles  o 
derechos reales tiene la posesión de los mismos».
8.  Como  se  ha  señalado,  el  párrafo  primero  del  artículo  685  de  la  Ley  de 
Enjuiciamiento Civil condiciona la legitimación pasiva del tercer poseedor a que éste 
hubiese acreditado al acreedor la adquisición de la finca.
El  Tribunal  Supremo  había  entendido  que  este  requisito  implicaba  una  «conducta 
positiva» a cargo del adquirente (Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de junio del 2004) no 
siendo suficiente por lo tanto para entender cumplida aquella condición con su inscripción en 
el Registro de la Propiedad. En este sentido y para rechazar que fuera suficiente que con 
anterioridad a la presentación de la demanda estuviera inscrito el título en el Registro de la 
Propiedad, razonaba en la Sentencia de 28 de septiembre de 2009 que «no es ésta la 
interpretación correcta de las normas en cuestión ya que las mismas se desprende que el 
acreedor hipotecario no está obligado inicialmente a examinar el contenido del Registro para 
requerir de pago a cualquier adquirente posterior de la finca hipotecada, sino que únicamente 
ha de hacerlo a aquél que le «acreditó» la adquisición, exigiéndole la ley simplemente la 
aportación de su título de ejecución debidamente inscrito...».
Sin  embargo,  esta  postura  (muy  criticada  por  un  sector  de  la  doctrina)  no  puede 
mantenerse tras la Sentencia del Tribunal Constitucional número 79/2013, de 8 de abril, por la 
que sienta «doctrina sobre la proyección que desde la perspectiva del derecho fundamental a 
la tutela judicial efectiva (art. 24.1 CE) tiene la inscripción registral y su publicidad» en un 
procedimiento de ejecución hipotecaria y en especial «la cuestión relativa a la constitución de 
la relación jurídico procesal» en este tipo de procedimientos «en relación con el titular de la 
finca que ha inscrito su derecho en el Registro de la Propiedad».
Según la doctrina del Tribunal Constitucional –reiterada por la citada Sentencia– «el 
procedimiento  de  ejecución  hipotecaria  se  caracteriza  como  un  procedimiento  de 
realización del valor de la finca hipotecada, que carece de una fase de cognición y cuya 
estructura  resulta  lógica  a  partir  de  la  naturaleza  del  título,  donde  se  limita  s
extraordinariamente la contradicción procesal, si bien ello no significa que se produzca  oe.
indefensión por el carácter no definitivo del procedimiento, puesto que las cuestiones de  w.
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excepciones al derecho de defensa de los interesados, no siendo admisibles lecturas 
restrictivas de la intervención de quienes son titulares de derechos e intereses legítimos, 
entre los que figuran los denominados legalmente como «terceros poseedores» y el 
propietario  de  los  bienes  que  no  se  ha  subrogado  en  el  contenido  obligacional 
garantizado con la hipoteca (...). Desde la estricta perspectiva constitucional, una línea 
constante y uniforme de este Tribunal en materia de acceso al proceso en general 
(art. 24.1 CE), y al procedimiento de ejecución hipotecaria en particular, ha promovido la 
defensa, dando la oportunidad de participar, contradictoriamente, en la fase de ejecución 
de este procedimiento especial, al existir una posición privilegiada del acreedor derivada 
de la fuerza ejecutiva del título. En este sentido, el art. 685 LEC establece que la 
demanda debe dirigirse frente al tercer poseedor de los bienes hipotecados «siempre 
que  este  último  hubiese  acreditado  al  acreedor  la  adquisición  de  dichos  bienes», 
precepto este que entendido según el art. 24 CE nos lleva a la conclusión de que la 
situación de «litis consorcio» necesario se produce en todo caso respecto de quien tiene 
inscrito su título adquisitivo, pues el procedimiento de ejecución hipotecaria no puede 
desarrollarse  a  espaldas  del  titular  registral,  como  aquí  ha  sucedido,  al  serlo  con 
anterioridad al inicio del proceso de ejecución hipotecaria. En efecto, la inscripción en el 
Registro produce la protección del titular derivada de la publicidad registral, con efectos 
«erga omnes», por lo que debe entenderse acreditada ante el acreedor la adquisición 
desde el momento en que este conoce el contenido de la titularidad publicada, que está 
amparada por la presunción de exactitud registral. Esta solución resulta reforzada por lo 
dispuesto  en  el  art.  538.1.3  LEC,  de  aplicación  al  proceso  especial  de  ejecución 
hipotecaria ex art. 681.1 LEC, donde se reconoce la condición de parte al titular de los 
bienes especialmente afectos al pago de la deuda, así como por lo dispuesto en el 
art. 132 de la Ley Hipotecaria, que exige al registrador, a la hora de realizar la calificación 
del título, que constate si se ha demandado y requerido de pago al deudor, hipotecante 
no deudor y «terceros poseedores que tengan inscritos su derecho en el Registro en el 
momento de expedirse certificación de cargas en el procedimiento».
De conformidad, pues, con esta doctrina constitucional el tercer adquirente debe ser 
demandado en el procedimiento de ejecución hipotecaria (tanto si se ejecuta la acción real 
hipotecaria como la acción personal derivada del préstamo o crédito hipotecario, como es el 
caso)  si  antes  de  la  interposición  de  la  demanda  tiene  su  título  inscrito  quedando 
suficientemente acreditada frente al acreedor (artículo 685.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) 
desde el momento que éste conoce el contenido de la titularidad publicada. Dicho principio de 
salvaguardia  jurisdiccional  del  tercer  poseedor  resulta  aplicable  con  independencia  del 
procedimiento elegido por el acreedor para ejecutar su crédito hipotecario.
En  efecto,  las  exigencias  del  principio  de  tracto  sucesivo  han  de  confirmar  la 
suspensión de la nota recurrida, toda vez que el procedimiento del que dimana el 
mandamiento calificado no aparece entablado contra el titular registral en el momento de 
presentación  del  mandamiento  calificado,  ya  que  es  una  mercantil  que  adquirió  e 
inscribió el dominio en el año 2012.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la calificación impugnada, en los términos que resultan de los anteriores 
fundamentos de Derecho.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de  e.
la Ley Hipotecaria. w.b
PúbMlicaad, rSido, fí1a5 P duee snetep tSieamntbiareg od.e 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe  2020-1191n https://w