BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 213 Viernes 7 de agosto de 2020 Sec. III.   Pág. 65769
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
9372 Resolución de 28 de julio de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica  y  Fe  Pública,  en  el  recurso  interpuesto  contra  la  negativa  del 
registrador de la propiedad de Madrid n.º 16 a practicar una anotación de 
demanda.
En el recurso interpuesto por doña P. T. C., abogada, en nombre y representación de 
la entidad «Manta Ray 18, SL», contra la negativa del registrador de la Propiedad de 
Madrid  número  16,  don  José  Luis  Ramírez  López,  a  practicar  una  anotación  de 
demanda.
Hechos
I
En el Juzgado de Primera Instancia número 33 de Madrid se tramitó procedimiento 
ordinario en el que, en pieza de medidas cautelares número 1117/2019-001, se dictó 
auto, de fecha 14 de noviembre de 2019, por el que se acordaba la correspondiente 
anotación de demanda sobre una serie de fincas registrales propiedad de las sociedades 
demandadas. La demanda tenía por objeto la petición de que se declarasen resueltos 
una serie de contratos de compraventa celebrados entre la actora y las demandadas por 
incumplimiento de éstas, y que se las condenase al pago del duplo de la cantidad 
entregada en su día en concepto de arras, más los intereses legales y las costas. El 
juez, según resultaba de la fundamentación del auto que accedía a la adopción de la 
medida cautelar, justificaba su decisión atendiendo a la situación de poca solvencia 
económica de las sociedades demandadas, tal y como se deducía de los depósitos de 
cuentas que constaban en el Registro Mercantil.
II
Presentado mandamiento librado por doña M. C. V. B., letrada de la Administración 
de Justicia del Juzgado de Primera Instancia número 33 de Madrid, en el Registro de la 
Propiedad de Madrid número 19, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Número de entrada 10974/2019
Asiento 2682/99
El  registrador  de  la  Propiedad  que  suscribe,  previo  examen  y  calificación  del 
precedente documento, devuelto para su despacho el diez de febrero de dos mil veinte, 
ha resuelto suspender su anotación en los Libros del Archivo de este Registro de la 
Propiedad de Madrid número Dieciséis a su cargo en base a los siguientes:
Calificación negativa del precedente documento verificada conforme a lo ordenado 
en el artículo 19-bis de la Ley Hipotecaria.
Hechos: e.
Con fecha 12 de diciembre de 2019, bajo el asiento 2682 del diario 99, se ha  72ww
ddJpueirces itseteiemcsnitabitm areddo eond  iedoe i nc2e h0xeo1ps 9etJe dup idzoRogre  aegedlil s o3Jt,ru  odcz eogM madadipcnorid eedamnemsb ivPireeorn i mdtdoeee  rlp2 ao0e r1Is nc9dsr utiptapoonl ric cdliaaead   Lnofee. ºcte rha3xad3p a e1d d4deid e Mdo le aae  dAnor cdidMtmu, abiandrciersoi tdmrd aeepc lai ó2ñ2n0a  1ddd9oee,     OE-A-2020-93able en https://
donde la parte demandante Manta Ray 18 S.L. suplica al Juzgado que declare resueltos
los  contratos  de  compraventa  suscritos  con  fecha  15  de  enero  de  2019  por 
incumplimiento de los vendedores y demandados Grupo Adler Ameise SL, Gagi Real 
Estate SL, Maximun Real Estate SL, Yield Real Estate SL y Brulemar Real Estate SL, y 
los condene a abonar a la sociedad demandante el duplo de la cantidad entregada en su 
día en concepto de arras por importe de 667.049,94 euros, más los intereses legales 
correspondientes y las costas del juicio, solicitando de dicho Juzgado la anotación 
preventiva de demanda o embargo preventivo, sobre las fincas 59.943, 59.944, 129.971, 
129.972, 129.973, 129.974 y 129.975, sitas en calle (…), todas ellas propiedad de 
Brulemar Real Estate SL, únicas de las inventariadas que pertenecen a la demarcación 
de este Registro. Y en base a dicho escrito, el Juzgado accede a la medida cautelar 
solicitada,  dictando  el  mandamiento  antes  indicado,  donde  se  ordena  la  anotación 
preventiva de la demanda frente a las sociedades demandadas, sobre diversas fincas, 
siete de ellas radicantes en la demarcación de este Registro, y que han quedado 
expresadas anteriormente.
Dichos documentos fueron retirados y reingresados posteriormente el día 10 de 
febrero  de  2020,  junto  con  diligencia  de  presentación  telemática  del  Impuesto 
correspondiente ante el Organismo Tributario competente, cuya autenticidad y veracidad 
ha sido comprobada por este Registro.
Fundamentos de Derecho:
El artículo 1 de la Ley Hipotecaria establece que el Registro de la Propiedad tiene por 
objeto la inscripción de aquella, actos, contratos o resoluciones judiciales que suponga 
una modificación jurídico real. Por ello el artículo 42 de la Ley Hipotecaria admite la 
anotación  preventiva  a  favor  del  que  demande  "en  juicio  de  propiedad  de  bienes 
inmuebles o la constitución, declaración, modificación o extinción de cualquier derecho 
real".
La doctrina y jurisprudencia ha ampliado el ámbito de las anotaciones de demanda 
admitiendo no solo las acciones reales sino también las personales que puedan producir 
una modificación del contenido del Registro.
En el caso que nos ocupa, la demanda de reclamación de cantidad no puede 
producir una alteración registral, y por ello el artículo 727 de la Ley de Enjuiciamiento 
Civil establece que la medida cautelar adecuada será la del "embargo preventivo para 
asegurar la ejecución de sentencias de condena a la entrega de cantidad de dinero".
Resolución de 23 de noviembre de 2016 de la Dirección General del Registro y 
Notariado en sus Fundamentos Segundo y Cuarto dice:
Segundo.  Como ha dicho reiteradamente esta Dirección General, aunque el ámbito 
de la anotación preventiva de demanda ha sido ampliado por la doctrina científica, dicho 
ámbito sólo podrá extenderse hasta abarcar aquellas demandas cuya estimación pudiera 
producir una alteración en la situación registral.
Cuarto.   Por tanto, siendo una mera reclamación de deuda, solo podrá provocar 
una anotación preventiva si, en fase de ejecución, se decreta el embargo, o si, como 
medida cautelar, se ordena una limitación de las facultades dispositivas del titular de la 
finca, o se acuerda el embargo preventivo.
A la vista de lo expuesto he resuelto se suspende [sic] porque la acción ejercitada 
carece de transcendencia real.
Madrid, 26 de febrero de 2020 (firma ilegible y sello del Registro con el nombre y 
apellidos del registrador). El registrador e.
El defecto se califica de insubsanable». w.
III
reprCesoenntrtaa cilóan  adnet elraio er ntnidoatad  «dMe acnatalif iRcaacyi ó1n8, , dSo.Lñ.a» , Pin. teTr.p uCs.o,  raebcougrsaod ae,l  deína  2n odmeb jruen ioy 
de 2020 atendiendo a los siguientes argumentos:
«Alegaciones
Primera.  (…)
Tercera.  El Juzgado de Primera Instancia n.º 33 de Madrid fundamenta en su auto 
judicial n.º 581/2019 la idoneidad de esta medida cautelar en:
1.  Ser más beneficiosa para la parte demandante ya que:
– Es una medida que suspende de forma relativa el juego de la fe pública registral, 
pues el titular del bien o el derecho puede seguir transmitiendo. Como recogen las 
resoluciones  de  la  Dirección  General  de  los  Registros  y  del  Notariado  (DGRN),  la 
anotación es una limitación específica de la facultad de disponer que, si bien permite el 
tráfico  jurídico  del  objeto  registrable  afectado,  ello  es  sin  perjuicio  del  derecho  del 
anotante.
– En la mayoría de los casos esta medida resultará escasamente trascendente para 
el titular del bien a que se refiere, al resaltar su aspecto meramente publicitario frente a 
terceros, que en ningún caso priva a la parte de sus derechos dominicales con relación 
al bien sobre el que recaía la anotación, mientras que aportaría notables ventajas en 
relación a la plena efectividad de la sentencia.
2.  Ser la medida adecuada para garantizar la tutela judicial efectiva en caso de una 
sentencia estimatoria ya que se ha acreditado que dichas fincas constituyen el único 
activo con el que pueden responder en el futuro.
En definitiva, se fundamenta por qué esta medida resulta adecuada y menos gravosa 
o perjudicial para el demandado, de conformidad con el artículo 726 de la LEC y la 
jurisprudencia y doctrina asociada al mismo, así como su trascendencia real pese a ser 
una acción personal.
En la resolución de 8 de julio de 2006, citada por el Sr. Registrador, se deniega la 
anotación preventiva de demanda con fundamento en que "es doctrina reiterada de este 
Centro Directivo que la anotación de demanda solamente puede abarcar a aquellas 
demandas cuya estimación pudiera producir una alteración registral".
En el auto que acuerda la medida cautelar el juzgado estima que una sentencia 
favorable a nuestros intereses sí va a producir una alteración registral ya que existe una 
presunción de que van a transmitir estas fincas durante la pendencia del proceso al ser 
el único activo con el que pueden responder.
En el mismo sentido, la resolución de 20 de noviembre de 2006 citada por el Sr. 
Registrador:  "Conforme  a  la  interpretación  que  este  Centro  Directivo  ha  realizado 
reiteradamente, el artículo 42.1.º de la Ley Hipotecaria permite que sean anotadas en el 
Registro de la Propiedad no sólo las demandas en que se ejercita una acción real, sino 
también aquellas otras mediante las que se persigue la efectividad de un derecho 
personal cuyo desenvolvimiento lleve aparejada una mutación jurídico-real inmobiliaria."
El Tribunal Supremo (Sala de lo Civil), desde su Sentencia 18 febrero 1985, citando 
las Resoluciones de la DGRN 13 de febrero de 1929 y 9 de agosto de 1943 de 9 de 
febrero de 1987 y 18 de mayo de 1987, ha declarado que en el artículo 42.1 de la Ley 
Hipotecaria se hallan comprendidas tanto las demandas fundadas sobre una acción real 
como las que se apoyan en un título que se refiera directamente a las fincas o derechos 
inscritos e implique una verdadera e inmediata vocación a los mismos, permitiéndose, no 
solo la anotación de las acciones reales, sino que también se ha concedido la facultad de 
anotar a los que fundan sus reclamaciones en acciones personales con trascendencia en  e.e
el Registro. b
En su sentencia núm. 1347/2007 de 12 diciembre, ha declarado que las anotaciones  72ww
dpere rveesnctiisviaósn  doe  rdeesmoluacnidóan ,a ym, pcuaarannd oe l mdeenreocsh, oa sqeugeu sraen e jaelr dcietam, apnudbalinctaen  lau neafe pcotisviibdlaed c daeu slaa 
saecncitóenn ceiaje rqciutaed ae ne  sinuú tdil ílaa  gsea radnictítae ,a pdoorpqtaudea l.o contrario equivaldría a hacer ilusoria la
Las audiencias provinciales igualmente han admitido esta medida pese a no tratarse 
de acciones reales. La Audiencia Provincial de Madrid (Sección 14.ª) en su auto núm. 
313/2018, de 27 de diciembre, en un supuesto de reclamación de unas arras entregadas 
y  no  devueltas,  admite  que  pueda  adoptarse  como  medida  cautelar  la  anotación 
preventiva de demanda al afirmar que el hecho de que no se reclame una acción real no 
impide la adopción de esta medida pues, "tratándose de una medida homogénea, de 
publicidad negativa, ex Art.32 L.H. que no causa innovación, sino mantenimiento del 
status quo ex ante, llegaremos a la conclusión de que es procedente el otorgamiento de 
la medida cautelar."
En el mismo sentido la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 12.ª), en su auto 
núm.  737/2012  de  22  noviembre,  que  señala:  "...Sin  embargo,  la  práctica  judicial, 
amparada por las Resoluciones de la DGRN, ha conferido una amplitud notable a los 
supuestos en que procede la anotación preventiva de demanda, yendo mucho más allá 
de los supuestos en que se ejercitan acciones de propiedad o pretensiones que afecten 
al nacimiento, desarrollo o extinción de derechos reales inmobiliarios.
Por vía interpretativa se ha obtenido toda la virtualidad que la anotación preventiva 
de demanda puede ofrecer, pues, como dice la RDGRN de 28 de abril del 2.002, el 
artículo 42.1.º de la Ley Hipotecaria «ha de interpretarse en el sentido de entender 
incluidas  en  su  ámbito  de  aplicación  todas  aquellas  demandas  que,  de  prosperar, 
producirían una alteración de la situación jurídica que el Registro pública", con lo que se 
ha reconocido 'la facultad de anotar a los que fundaran sus reclamaciones judiciales en 
una acción personal y aun a los titulares de una vocación o jus ad rem, siempre que se 
trate de obtener una inscripción definitiva» con la sentencia que se pretende (RDGRN 9 
de  agosto  de  1.943).'  A  este  criterio  amplio  y  flexible  responde  la  actual  Ley  de 
Enjuiciamiento Civil, cuando permite adoptar como medida cautelar la anotación de 
demanda "cuando ésta se refiera a bienes o derechos susceptibles de inscripción en 
Registros públicos", con lo que pone el acento en la relación de causalidad registra 
(entre la pretensión y la mutación del Registro, lo que tanto equivale a remitirse a la nota 
de la homogeneidad de la medida (artículo 726.1. l º de la Ley de Enjuiciamiento Civil)."
La Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 19.ª), en su auto núm. 109/2017 
de 25 mayo, AC 2017\991, justifica la adopción de esta medida en acciones personales 
con trascendencia real al señalar: "La anotación preventiva de demanda, según los 
preceptos hipotecarios antes reseñados, se configura como un asiento en el Registro, de 
eficacia  temporal  limitada  al  tiempo  del  proceso  judicial,  relativo  a  derechos  no 
inscribibles, que tiende a garantizar el ejercicio de una acción y a evitar la inutilidad del 
fallo, haciendo posible su ejecución. Constituye, pues una garantía, cuya constancia 
registral favorece por el juego de la fe pública que el derecho o interés de la parte se 
mantenga  seguro  frente  a  posibles  terceros.  Pero  no  constituye  una  pretensión 
autónoma,  sino,  como  antes  se  dice,  una  garantía  para  la  efectividad  del  derecho 
material que se discute en el proceso". Por otra parte, y en cuanto al ámbito de dicha 
medida cautelar la STS de 18 de febrero de 1985 precisa que los efectos de las 
anotaciones preventivas de demanda conforme al artículo 42 de la Ley Hipotecaria están 
acordados no sólo en beneficio de los titulares de un derecho real, sino también de 
quienes lo sean de acciones personales con trascendencia real siendo constante la 
interpretación  doctrinal  y  la  práctica  de  las  anotaciones  en  el  sentido  de  que  aun 
correspondiendo a acciones personales no obstante amplían su efectividad de suerte 
que siquiera no comporten las acciones de esta clase la inmediatividad con la cosa y 
antes bien signifiquen una relación mediata nada más entre el titular de la anotación por  s
serlo del derecho personal anotado, y la cosa, más sin alcanzar a la cosa sitio a través  oe.
de una prestación del obligado, con todo, gozan de una efectividad 'erga orones' y  w.
haciendo imposibles cuantas enajenaciones otorgue, con posterioridad a su existencia,  72ww
aedl qdueiruiednotre so bploigsatedroio rpeosr  ae sl ud feercehcah,o a  plae ersvoennatul aaliddoapdt addeo u, nd feajlalon deost imsuajetotoriso ."a todos los
En igual sentido la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 16.ª), en su auto núm. 
14/2007 de 29 enero, y la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 13.ª), en su auto 
núm. 14/2009 de 22 enero.
En definitiva, esta medida es la indicada ante la acción que hemos planteado en la 
que se pretende afectar directamente un bien inmueble al pago de una determinada 
responsabilidad,  pues  con  la  anotación  se  proclama  la  pretensión  dirigida  a  hacer 
efectiva esa afección, y, por el contrario, la enajenación del bien a un tercero que 
reuniera las condiciones del artículo 34 de la Ley Hipotecaria impediría de raíz concretar 
posteriormente la ejecución en el referido inmueble.
Cuarta.  Sobre la función revisora del Registro de la Propiedad. STS de Pleno de 21 
de noviembre de 2017.
La calificación del Sr. Registrador infringe, a nuestro entender, la doctrina del Tribunal 
Supremo que en su sentencia del Pleno de 21 de noviembre del 2017, ha declarado de 
forma contundente que la función calificadora no permite al registrador revisar el fondo 
de una resolución judicial:
"Esta función revisora debe hacerse en el marco de la función calificadora que con 
carácter general le confiere al registrador el artículo 18 LH, y más en particular respecto 
de los documentos expedidos por la autoridad judicial el artículo 100 RH. Conforme al 
artículo 18 LH, el registrador de la propiedad debe calificar, bajo su responsabilidad. la 
legalidad de las formas extrínsecas de los documentos en cuya virtud se solicita la 
inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y validez de los actos dispositivos 
contenidos en las escrituras públicas por lo que resulte de ellas y de los asientos 
registrales.
Está función calificadora no le permite al registrador revisar el fondo de la resolución 
judicial en la que se basa el mandamiento de cancelación, esto es, no puede juzgar 
sobre su procedencia. Pero sí comprobar que el mandamiento judicial deje constancia 
del cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los titulares de 
los derechos inscritos en el registro cuya cancelación se ordena por el tribunal" (…)».
IV
El registrador de la Propiedad de Madrid número 16, don José Luis Ramírez López, 
emitió informe, en el que mantuvo íntegramente su calificación, y formó el oportuno 
expediente que elevó a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 721 a 742 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; 18 y 42.1.º de la Ley 
Hipotecaria; 100 y 139 del Reglamento Hipotecario; la Sentencia del Tribunal Supremo 
de 28 de febrero de 1947, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y 
del Notariado de 26 de mayo de 1997, 19 de mayo de 1999, 5 de marzo de 2004, 10 de 
marzo, 20 de noviembre y 11 de diciembre de 2006, 12 y 17 de marzo de 2008, 12 y 26 
de junio de 2009, 22 de enero y 11 de agosto de 2011, 2 de julio de 2013 y 15 de 
septiembre y 18 de diciembre de 2017.
1.  Se plantea en este expediente la posibilidad de practicar una anotación de 
demanda  derivada  de  un  procedimiento  que  tenía  por  objeto  una  reclamación  de  s
cantidad, derivada de la resolución de una serie de contratos de venta celebrados entre  e.
las partes. w.
El registrador considera que la demanda no puede ser objeto de anotación, de  72ww
conf2o.r mDideabde c ocno mele anrztaícrusleo  r4e2c.o1r.ºd adned loa  Lqeuye ,H cipoomteoc ahraia .afirmado de forma reiterada esta
lDoisre jucceicóens  Gye tnriebruanl,a elel sr,e ismppeoton ea  ala t ofudnacsi ólans j uaruistodricidcaiodneasl ,y q fuuen ccioornraersipoos npdúeb leicno es,x cinlucsluividao as   BOE-A-cable e
por ende los registradores de la propiedad, la obligación de cumplir las resoluciones 
judiciales. Pero no es menos cierto que el registrador tiene, sobre tales resoluciones, la 
obligación de calificar determinados extremos, entre los cuales no está el fondo de la 
resolución, pero sí el de examinar todos los extremos a los que alude el artículo 100 del 
Reglamento Hipotecario. Entre tales extremos se halla la calificación de la congruencia 
del mandato judicial con el procedimiento o juicio en que se hubiera dictado. Parece 
evidente, como más adelante se analizará, que no todo procedimiento tiene un objeto o 
finalidad que permite la anotación de la demanda que lo ha originado. Por tanto, debe el 
registrador examinar el contenido de la demanda para poder determinar si es una de las 
que resultan susceptibles de anotación en el Registro. Consecuentemente, el registrador 
ha  actuado  dentro  de  los  límites  que  le  marca  el  mencionado  artículo  100  del 
Reglamento Hipotecario.
3.  El  criterio  del  numerus  clausus,  es  decir,  que  no  pueden  practicarse  otras 
anotaciones preventivas que las que prevé expresamente la ley (artículo 42.10.º de la 
Ley  Hipotecaria),  constituye  uno  de  los  principios  tradicionales  en  materia  de 
anotaciones preventivas, y, aunque con importantes matizaciones, ha sido sostenido por 
este Centro Directivo.
Especialmente controvertido ha sido la aplicación de este principio general al caso de 
la anotación de demanda. El artículo 42.1.º de la Ley Hipotecaria dispone: «Podrán pedir 
anotación  preventiva  de  sus  respectivos  derechos  en  el  Registro  correspondiente: 
Primero. El que demandare en juicio la propiedad de bienes inmuebles o la constitución, 
declaración, modificación o extinción de cualquier derecho real». La doctrina de este 
Centro Directivo, recogida en las Resoluciones relacionadas en los «Vistos», ha ido 
perfilando el ámbito de este tipo de anotaciones, hasta llegar a concluir que dicho 
precepto da cobertura, no sólo a las demandas en que se ejercita una acción real, sino 
también a aquellas otras en que se hace valer una pretensión puramente personal que 
pueda conducir a una mutación jurídico-real inmobiliaria. Lo determinante es que la 
demanda ejercite una acción atinente a la propiedad o a un derecho real sobre el mismo 
inmueble,  de  suerte  que  la  estimación  de  la  pretensión  del  demandante  propiciará 
directamente una alteración registral.
4.  Esta interpretación sólo permite la anotación de aquellas demandas en las que 
se ejerciten acciones personales cuya estimación pudiera producir una alteración en la 
situación registral, pero en modo alguno pueden incluirse aquellas otras, como la ahora 
debatida, en las que únicamente se pretende el pago de una cantidad de dinero o una 
resolución  contractual  sin  trascendencia  en  cuanto  a  la  titularidad  de  las  fincas 
afectadas.
Cuando lo que se pretende es afectar una finca al pago de una cantidad ante el 
peligro de que una futura insolvencia del demandado frustre la expectativa de cobro del 
actor,  lo  procedente  es  una  anotación  de  embargo  preventivo  o,  en  su  caso,  de 
prohibición de disponer, si se dan los requisitos para ello. Y en el supuesto de hecho de 
este expediente, el juzgado expresamente, ante la opción que le planteaba el escrito de 
demanda, ha optado por la anotación de demanda en lugar de la de embargo preventivo. 
Procede, por tanto, confirmar el defecto apreciado por el registrador en la nota.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación del registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el  e
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las  bo
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de  72ww
la LeMya Hdripido,t e2c8a ridae. julio de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, Sofía Puente Santiago.