BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 170 Jueves 18 de junio de 2020 Sec. III.   Pág. 41872
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
6369 Resolución de 20 de enero de 2020, de la Dirección General de los Registros 
y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora 
de la propiedad de Peñafiel a inscribir una venta acordada en un proceso 
concursal.
En el recurso interpuesto por don M. R. S., en su propio nombre y en representación 
de  la  mercantil  «Rodrisa  Capital,  SL»,  contra  la  negativa  de  la  registradora  de  la 
Propiedad  de  Peñafiel,  doña  María  Luisa  Herrero  Messiert,  a  inscribir  una  venta 
acordada en un proceso concursal.
Hechos
I
En el Juzgado de Primera Instancia número 2 y Mercantil de Segovia se tramitó el 
procedimiento concursal número 467/2007. En dicho procedimiento se dictó auto, de 
fecha 28 de diciembre de 2017 (rectificado por otro del mismo Juzgado de fecha 10 de 
enero de 2018), por el que se acordó aceptar la oferta de compra de la unidad productiva 
aprobando su adjudicación a una serie de entidades mercantiles.
II
Presentados testimonios de los citados autos en el Registro de la Propiedad de 
Peñafiel, fueron objeto de la siguiente nota de calificación:
«Entrada N.º: 1048 del año: 2019.
Asiento N.º: 1.540 Diario: 70.
Presentado el 12/07/2019, a las 14:00.
Presentante: R., M.
Interesados: Proinserga SA, Proinserga 2013 SL, Proinserga SA, Proinserga 2013 SL.
Naturaleza: Testimonio Judicial Objeto: auto de adjudicación Juicio N.º: 467/2007 
de 28/12/2017.
Juzgado: Juzgado de Primera Instancia n.º 2, Segovia.
Calificado el documento arriba reseñado con arreglo a lo dispuesto en el artículo 18 
de la Ley Hipotecaria y concordantes del Reglamento, se han observado los siguientes 
defectos u omisiones, que impiden la práctica de las operaciones solicitadas y que 
podrán subsanarse dentro del plazo de vigencia del asiento de presentación (60 días 
hábiles)
Defectos:
Defectos [sic]:
El 12 de Julio de 2019 se presentó en el Registro, Auto de 28 de Diciembre de 2017,  oe.
otorgado, por la Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción y  w.
Mperreorordcrueacsnt tividl aed,  e1p S0ro epdgieoe vdiEaadn S eirdlove i ad leaC  o2cn0od1ne8c u,G rasearncd íaae ,l  Paqcruooeimn sdpeiasrñgpaaod noeS  .dAlea,   uaand  jafuaudvtioocar  dcedió ens  uubdnseaa  nlasa ecurióineni d dadede    2020-6369n https://ww
sociedades en los términos previstos en la oferta vinculante, quedando habilitada la
administración concursal, para otorgar cuantos documentos públicos y privados sean 
necesario para ello Se suspende la inscripción por las siguientes circunstancias:
Primero.  No  se  determinan  en  el  documento,  las  fincas  pertenecientes  a  este 
Registro, sobre las cuales se solicita la inscripción. En el documento inscribible se deben 
proporcionar los datos registrales necesarios para identificar la finca.
El acceso al Registro de los títulos exige que la descripción que en ellos se contenga 
de la finca permita apreciar de modo indubitado la identidad entre el bien inscrito y el que 
es objeto del correspondiente acto, negocio jurídico o hecho inscribible (cfr. Resoluciones 
de 29 de diciembre de 1992 y 11 de octubre de 2005). En suma, como afirmó la 
Resolución de 7 de enero de 1994 "El principio de especialidad y la concreta regulación 
legal en esta materia (artículos 9 y 30 Ley Hipotecaria y 51 Reglamento Hipotecario) 
exigen la descripción de la finca en el título que pretenda el acceso al Registro de la 
Propiedad como medio indispensable para lograr la claridad y certeza que debe presidir 
la regulación de los derechos reales y el desenvolvimiento de la institución registral".
Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 10 de Julio 
de 2012.
Segundo.  Es necesario aportar el plan de liquidación, el cual deberá ser firme, ya 
que el registrador hade calificar el cumplimiento de los trámites y cautelas impuestas en 
el mismo.
Resoluciones de 25 de abril del 2016 y de 18 de enero de 2018 y 23 de mayo 
de 2014
Tercero.  Es  necesaria  escritura  pública,  en  la  que  los  titulares  registrales 
debidamente representados y el adquirente formalicen la venta del bien con arreglo al 
auto de aprobación de la adjudicación y con el cumplimiento de los requisitos exigidos 
para el otorgamiento de la misma.
De acuerdo con el artículo 155 de la Ley Concursal, para inscribir los actos de 
enajenación o gravamen de bienes o derechos que integren la masa activa del concurso 
será  necesario  que  se  acredite  la  obtención  de)  oportuno  auto  autorizándolo,  pero 
además es imprescindible que el título material –en este caso la enajenación autorizada 
por el juez– conste en el título formal adecuado, es decir, "el documento o documentos 
públicos en que funde inmediatamente su derecho la persona a cuyo favor haya de 
practicarse  aquélla  y  que  hagan  fe,  en  cuanto  al  contenido  que  sea  objeto  de  la 
inscripción, por si solos o con otros complementarios, o mediante formalidades cuyo 
cumplimiento se acredite" (Artículo 33 Reglamento Hipotecario).
El título a efectos de la inscripción será, por tanto –como título principal– la escritura 
pública, en la que conste el negocio traslativo, complementada por el Ululo formal que 
acredite la autorización judicial.
El apartado cuarto del artículo 155 de la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal, 
dispone que "la realización en cualquier estado del concurso de los bienes y derechos 
afectos a créditos con privilegio especial se hará en subasta, salvo que, a solicitud de la 
administración concursal o del acreedor con privilegio especial dentro del convenio, el 
Juez autorice la venta directa o la cesión en pago o para el pago al acreedor privilegiado 
o a la persona que él designe, siempre que con ello quede completamente satisfecho el 
privilegio especial, o, en su caso, quede el resto del crédito reconocido dentro del 
concurso con la calificación que corresponda. Si la realización se efectúa fuera del 
convenio, el oferente deberá satisfacer un precio superior al mínimo que se hubiese 
pactado y con pago al contado, salvo que el concursado y el acreedor con privilegio  e
especial manifestasen de forma expresa la aceptación por un precio inferior, siempre y  bo
cuando dichas realizaciones se efectúen a valor de mercado según tasación oficial  69ww
aecnttuidaalidz aedsap epcoiar leiznatdidaa pda hrao mbioelnoegsa dmau peabrlae se. lL caa asou todreiz baiceinóens j uindmiciuael byl essu sy  cvoanlodricaicoinóens p soer 
aanfeucntoci ayr ásni  dceonnt rloa  dmei slmosa  dpiuebzl icdiídaasd s qiguueie cnoterrse sapl oúnltdima oa  dlae  slousb aasntuan dceiol sb iseen  pyr edseernetcahroe 
mejor postor, el juez abrirá licitación entre todos los oferentes y acordará la fianza que 
hayan de prestar".
Por su parte, este artículo 155, en su apartado tercero, posibilita que la enajenación 
se  realice,  a  solicitud  de  la  administración  concursal  y  previa  audiencia  de  los 
interesados,  con  subsistencia  del  gravamen  y  subrogación  del  adquirente  en  la 
obligación del deudor, que quedará excluida de la masa pasiva.
El testimonio de una resolución judicial, en este caso un auto, es título público a los 
efectos del artículo 3 de la Ley Hipotecaria (bien sea como título principal, o, como es el 
caso, como complementario), pues según los artículos 1.216 del Código Civil y 317.1.º 
de la Ley de Enjuiciamiento Civil, son documentos públicos los testimonios que de las 
resoluciones y diligencias de actuaciones judiciales de toda especie expidan los letrados 
de  la  administración  de  justicia  a  los  que  corresponde  dar  fe  de  las  cuestiones 
procesales que se realicen en el Tribunal o ante él, y tales testimonios harán prueba 
plena  del  hecho  o  acto  que  documentan  y  de  la  fecha  en  que  se  produce  esa 
documentación y de la identidad de los fedatarios y demás personas que, en su caso 
intervengan en ella (cfr. artículo 1.218 del Código Civil).
Pero para inscribir la transmisión es imprescindible que el título material –en este 
caso la enajenación autorizada por el juez– conste en el título formal adecuado, es decir, 
"el documento o documentos públicos en que funde inmediatamente su derecho la 
persona a cuyo favor haya de practicarse aquélla y que hagan fe, en cuanto al contenido 
que sea objeto de la inscripción, por sí solos o con otros complementarios, o mediante 
formalidades cuyo cumplimiento se acredite" (artículo 33 del Reglamento Hipotecario).
El título a efectos de la inscripción será por tanto –como título principal– la escritura 
pública, en la que conste el negocio traslativo, complementada por el título formal que 
acredite la autorización judicial Resolución de la Dirección General de los Registros y del 
Notariado de 29 de Septiembre de 2015.
La cancelación de las cargas sólo practicará, cuando, conforme a lo dispuesto en el 
auto se otorguen los mandamientos de cancelación.
Ante la presente calificación negativa, el interesado podrá (…)
Peñafiel dos de agosto del año dos mil diecinueve.–La registradora (firma ilegible) 
Fdo.–María Luisa Herrero Messiert.»
III
Solicitada de calificación sustitutoria, conforme al cuadro de sustituciones recayó la 
misma en el registrador de la Propiedad de Olmedo, don Francisco Javier Serrano 
Fernández, quien confirmó la calificación inicial el día 24 de septiembre de 2019.
IV
Contra la nota de calificación sustituida, don M. R. S., en su propio nombre y en 
representación de la mercantil «Rodrisa Capital, SL», interpuso recurso el día 30 de 
octubre de 2019 atendiendo a los siguientes argumentos:
«Alegaciones.
Primero.(…).
Segundo.  De los tres motivos en que tanto la Sra. Registradora de Peñafiel como el  s
Sr. Registrador de Olmedo esgrimen para denegar la inscripción de la finca solicitada,  e.
entendemos que debemos comenzar rebatiendo el tercero dado que es el que hace  w.
referencia al título presentado, por cuanto de no revocarse este motivo, los otros dos  69ww
careAcseín,  cdoen c roenstpeencidtoo .al Auto de Adjudicación de fecha 28 de Enero de 2017, subsanado
Ipnosrt aontrcoia d ee  1In0s dtreu cEcnióenr oy d Me e2r0c1a8n tdil icdtea dSoe pgoorv ilaa,  Mala gqiusetr asdeo i-nJcuoerzp odreal  Jlau zogfeardtoa  ddee  Pcroimmeprraa   BOE-A-cable e
de la unidad productiva de Proinserga S.A. y anexos presentados con descripción de la 
fincas que forman parte de unidad productiva, se dice en la calificación negativa, que no 
es suficiente para registrar la adjudicación, siendo necesario el otorgamiento de escritura 
pública y, para ello se ampara en la Resolución de la Dirección General de Registros y 
Notariados de fecha 29 de Septiembre de 2015, que a modo de resumen viene a decir 
que, para inscribir la transmisión es imprescindible que el título material, en este caso la 
enajenación autorizada por el juez,conste en el título formal adecuado. Y el título formal 
adecuado que conforme a la resolución de la Dirección General de Registros y Notariado 
se exige como título principal, será por tanto la escritura pública en que conste el negocio 
traslativo complementado con el título que acredite la autorización judicial.
Considera la parte recurrente que la Sra. y el Sr. Registrador de la Propiedad, dicho 
sea  con  los  debidos  respetos  y  en  estrictos  términos  de  defensa,  hacen  una 
interpretación errónea del título que se presenta para su inscripción, considerando la 
resolución judicial que se presenta como título, como un auto de autorización de la 
transmisión del unidad productiva de la mercantil en concurso de acreedores Proinserga, 
SA, cuando en realidad es un auto de adjudicación de la masa activa de la concursada 
Proinserga, SA, a favor de Proinserga 2013, SL, y las sociedades designadas por ella en 
la oferta presentada, dictado en le [sic] proceso de ejecución colectiva (concurso de 
acreedores) de la mercantil Proinserga, SA).
Para  denegar  la  inscripción  de  título  la  Sra.  Registradora  de  Peñafiel  y  el  Sr. 
Registrador  Olmedo,  se  amparan  en  una  Resolución  de  la  Dirección  General  de 
Registros y Notariado que contempla un supuesto esencialmente distinto al que nos 
ocupa, por cuanto el título que se presenta a inscripción y que se contempla en esa 
resolución es un auto de autorización, dictado dentro de un proceso concursal, mientras 
que en el caso que nos ocupa el título presentado es un auto de adjudicación cuyos 
efectos jurídicos son sustancialmente diferentes, no siendo pues de aplicación la doctrina 
contemplada en la Resolución de la Dirección General de Registros y Notariado de 
fecha 22 de Octubre de 2015, sino la doctrina' contemplada en la Resolución de la 
Dirección  General  de  Registros  y  Notariado  de  fecha  6  de  Octubre  de  2015.  que 
contempla  un  supuesto  de  hecho  idéntico  al  que  aquí  nos  ocupa  y,  que  en  su 
fundamento de derecho 3 indica:
"3.  Sentado lo anterior, en el caso de este expediente se da la peculiaridad de que, 
de la lectura detenida del contenido del auto de adjudicación, resulta que la juez en su 
resolución no se limita, como entiende la registradora, a autorizar la enajenación sino 
que el auto es el vehículo directo de la transmisión de forma que pueda ser objeto de 
inscripción. La juez, a diferencia del supuesto contemplado en la Resolución de 29 de 
septiembre de 2015, en su extenso y razonado auto después de valorar la aplicación de 
los artículos 146 y siguientes de la Ley Concursal en su redacción anterior al Real 
Decreto-ley 11/2014, de 5 de septiembre, que es la aplicable a este caso, y después de 
analizar las circunstancias del procedimiento (destacando la transmisión de la unidad 
productiva, la firmeza del auto aprobatorio de la liquidación y la ratificación de la única 
oferta  vigente,  todo  ello  informado  favorablemente  por  la  administración  concursal) 
señala que tanto la administración concursal como el ofertante solicitaron que el auto 
adjudicando la unidad productiva, en la medida que ordenase la adjudicación y no la 
autorizase únicamente, tuviera validez en los siguientes términos "& [sic] como título y 
modo a los efectos de la transmisión de la propiedad y el testimonio del mismo servirá 
perfectamente como título inscribible en los registros públicos correspondientes", todo 
ello justificado por la agilización de la adjudicación y la continuidad de la actividad  e.
productiva. La juez después de valorar que inicialmente debe autorizar las transmisiones  w.b
y no sustituir la voluntad de las parles concluye que procede recoger la solicitud de las  69ww
lpitaerrtaelsm etanlt ey  ecno eml ofu nqduaemdae netox psreegsuanmdeon.te reflejado en el fallo que se ha reproducido
De este fundamento de derecho 3 de la resolución de 6 de Octubre de 2015, 
debemos concluir que las premisas que concurren para dictar el Auto de Adjudicación y 
considerar este como vehículo de transmisión y por tanto directamente inscribible son:
1.  El Título cuya inscripción se solicita, es un auto de adjudicación vehículo directo 
de la transmisión de forma que pueda ser objeto de transmisión de la unidad productiva.
2.  El auto dictado dentro del proceso concursal y, que aprueba la liquidación, es 
firme
3.  La adjudicación proviene de la única oferta existente sobre la unidad productiva.
4.  La Administración Concursal informa favorablemente la oferta.
5.  Tanto la Administración Concursal como el ofertante solicitaron que el Auto 
ordenase la adjudicación y no se limitara a autorizarla."
En el supuesto presente el Auto de fecha 28 de Enero de 2017, subsanado, por otro 
de 10 de Enero de 2018 dictado por el Juzgado de lo Mercantil de Segovia en su parte 
dispositiva dice:
"Acuerdo:
Adjudicar la unidad productiva, propiedad de la concursada Proinserga, SA.
A favor de Proinserga Alimentación, SL; Proinserga Inmuebles, SLU, Proinsega 
Inseminación,  SLU,  Agro-Porcino  Manso,  SL,  Rodrisa  Capital  SL,  Ganaderos, 
Escolásticos El Campillo, SL Sonegan, SL y Proinserga 2013, SL, representada en autos 
por la Procuradora Sr. Pascual en los términos y condiciones que figuran en su oferta 
vinculante  quedando  habilitada  la  administración  concursal  para  otorgar  cuantos 
documentos públicos y privados fueren menester para ello."
En consecuencia al igual que en el supuesto contemplado en la Resolución de la 
Dirección General de Registros y Notariado de fecha 6 de octubre de 2015, el Auto de de 
[sic] fecha 28 de enero de 2017, subsanado por otro de 10 de enero de 2018, dictado por 
el Juzgado de lo Mercantil de Segovia se trata de un auto de adjudicación que no de 
autorización, a favor del acreedor con privilegio especial que ha de servir de título y 
modo a los efectos de la transmisión de la propiedad y el testimonio del mismo servirá 
perfectamente como título inscribible en los registros públicos correspondientes.
En el supuesto que contemplamos, para dictar el Auto de Adjudicación que ha de 
servir  de  título  y  modo  a  los  efectos  de  la  transmisión  concurren  los  mismos 
presupuestos que los tenidos en cuenta en la Resolución de 6 de octubre:
1.  El auto de fecha 5 de Marzo de 2014, dictado dentro del proceso concursal y, 
que  aprueba  la  liquidación  es  firme,  respondiendo  la  oferta  presentada  por 
Proinserga 2013 a lo previsto en el plan de liquidación así como lo previsto en los 
artículos 148, 149 y 155 de la Ley concursal, como así confirma el fundamento de 
Derecho primero del Auto que se presenta para inscripción y que titula Valoración de la 
oferta de compra de la unidad productiva, literalmente transcrito dice:
"De conformidad con lo acordado en el auto que aprueba el plan de liquidación 
respecto  a  los  bienes  de  la  concursada,  especialmente,  la  unidad  productiva  y, 
habiéndose cumplido los requisitos legales previstos en los artículos 148,149, y 155 de la 
Ley Concursal, procede acordar la adjudicación de la unidad productiva. propiedad de la 
concursada Proinserga, SA, a favor de la mercantil Proinserga 2013, SL, por resultar de 
interés para el concurso." es
2.  Se trata de la única oferta existente sobre la unidad productiva, habiéndose dado  o
traslado  de  la  misma  tanto  a  la  Administración  Concursal,  como  a  los  acreedores  69ww
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formulasen alegaciones sobre los términos de la misma."
3.  La Administración Concursal informa favorablemente la oferta. (fundamento de 
Derecho primero, (punto 8)
4.  Tanto la Administración Concursal como el ofertante solicitaron que el Auto 
ordenase la adjudicación y no se limitara a autorizarla.
Así el antecedente de hecho cuarto del auto literalmente transcrito se dice:
"Por escrito de fecha 13/12/2017, la administración concursal ha informado en el 
sentido de que, a salvo de una mejor oferta se dicte resolución adjudicando a la ofertante 
Proinserga  2013,  SL,  y  demás  sociedades  señaladas  en  su  oferta  le  conjunto  de 
elementos que componen la masa activa..."
Por  su  parte  la  oferta  presentada  en  el  último  párrafo  del  punto  noveno,  dice 
literalmente  transcrito  "La  resolución  judicial  por  la  que  se  adjudiquen  los  activos 
inmobiliarios en el Procedimiento Concursal 467/2007 del Juzgado de Primera Instancia 
n.º 2 de Segovia deberá contener la información registral necesaria para la inscripción de 
las fincas adjudicadas en los correspondientes registros de la propiedad, conforme a los 
datos que se faciliten en los respectivos anexos de inmuebles, pudiendo determinarse el 
resto de los bienes y derechos de forma genérica con referencia a los informes de activo 
de la Administración Concursal".
Es importante dejar señalado desde este momento que la oferta de contra de la 
unidad productiva contempla tanto activos inmobiliarios como bienes muebles y, así se 
incluye la compra de los siguientes elementos del activo literalmente transcrito del punto 
segundo de la oferta:
– Las marcas y registros a favor de Proinserga, SA, incluyendo la Denominación 
Social de esta, y las denominaciones sociales de sus participadas.
– Aplicaciones informáticas.
– Instalaciones técnicas.
– Maquinaria.
– Utillaje.
– Mobiliario de oficina.
– Equipos informáticos.
– Elementos de transporte.
– Ganado reproductor.
– Participaciones  financieras  y  en  concreto  100%  de  las  participaciones  en 
Transproin, SA.
– Derechos de cobro provisionados o de dudoso cobro.
Así mismo, serán objeto de traslación o transmisión de la titularidad de las licencias, 
autorizaciones administrativas y de todo tipo, que se precisen para el desarrollo de las 
actividades que conforman la unidad productiva que se propone adquirir.
No obstante lo establecido en la relación de bienes de los anteriores párrafos, se 
entenderán incluidos en la presenta propuesta de compra, cualesquiera otros bienes y 
derechos tangibles e intangibles que por error u omisión involuntaria no hubieran sido 
objeto de mención expresa en esta propuesta, toda vez que la presente propuesta lo es 
sobre la totalidad de bienes y derechos de Proinserga, SA.
Por ello, al contemplar la oferta tanto bienes inmuebles como sobre otros bienes 
muebles, es por lo que la parte dispositiva del Auto de Adjudicación dispone:
"quedando habilitada la administración concursal para otorgar cuantos documentos 
públicos y privados fueren menester para ello." e.
Esta habilitación se refiere no a que el auto de adjudicación deba ser completado con  69ww
lean  elas ccraitluifriaca pcúióbnli csau sdteitu vtievnat,a s dineo  lqouse i nsme ureefbielerse,  ac odmocou mdiecen toesl  Sprú. bRliceogsis otr apdriovra ddeo sO plamread loa 
epfreecsteivnata dtraa.nsmisión  de  los  bienes  muebles  sobre  los  que  también  recae  la  oferta
Tercero.  De la extralimitación del Registrador en sus funciones.–Se denuncia la 
infracción del artículo 18 y 133 de la Ley Hipotecaria, artículo 100 del Reglamento 
Hipotecario,  artículo  674  y  692  de  la  Ley  de  Enjuiciamiento  Civil  y,  Disposición 
Adicional 5.ª de la Ley Concursal.
Se  dice  por  la  Sra.  Registradora  de  Peñafiel  en  su  calificación  negativa  de  la 
inscripción. «el título a efectos de la inscripción será, por tanto -como título principal- la 
escritura pública, en la que conste el negocio traslativo, complementada por título formal 
que acredite al [sic] autorización judicial.
Se dice por el Sr. Registrador de Olmedo en la calificación sustitutiva, literalmente 
transcrito:
"en principio podría sostenerse la inscripción directa del testimonio del Auto, del 
mismo modo que sucede con los que se dictan en las ejecuciones hipotecarias y en las 
ordinarias.
Sin embargo, en estas existen normas especiales (cfr. 133 de la Ley Hipotecaria 
y 674 y 692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil entre otros) que se introdujeron por la 
Ley 1/2000, de 7 de Enero, precisamente para evitar que el Juez tuviera que otorgar la 
escritura en el frecuente caso de no hacerlo el condenado a ello.
En la Ley concursal no existe, en cambio, una norma análoga que disponga la 
inscripción directa del testimonio del Auto, quizás porque la escritura no precisa la 
comparecencia del Juez, sino que puede otorgarse por el administrador concursal en 
función de liquidador."
Con todos los respetos y en términos de estricta defensa consideramos que los 
razonamientos jurídicos tanto de la Sra. Registradora de Peñafiel como el razonamiento 
del Sr. Registrador de Olmedo son erróneos, careciendo de cobertura jurídica por cuanto 
obvian que la Ley Concursal, en su Disposición Final 5.ª que titula Derecho procesal 
supletorio establece: "en lo no previsto en esta Ley será de aplicación lo dispuesto en la 
Ley de Enjuiciamiento Civil..."
Considerando  supletoria  la  aplicación  de  la  Ley  de  Enjuiciamiento  civil,  el 
razonamiento jurídico realizado por la Sra. Registradora de Peñafiel y el Sr. Registrador 
de Olmedo, sobre todo el de éste último cuando justifica la no inscripción directa del 
testimonio del auto de adjudicación en base al hecho de que la Ley Concursal no lo 
prevé, por el hecho de ser posible que el Administrador Concursal pueda otorgar la 
escritura  en  función  de  liquidador,  dicho  sea  con  todos  los  respetos  no  pueden 
sostenerse, resultando de supletoria tanto lo previsto en el artículo 674 como 692 de la 
Ley de Enjuiciamiento Civil y el el [sic] 133 de La ley Hipotecaria que establece: "El 
testimonio expedido por el Secretario judicial comprensivo del decreto de remate o 
adjudicación  y  del  que  resulte  la  consignación,  en  su  caso,  del  precio,  será  título 
bastante para practicar la inscripción de la finca o derecho adjudicado a favor del 
rematante o adjudicatario, siempre que se acompañe el mandamiento de cancelación de 
cargas a que se refiere el artículo 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
El mandamiento de cancelación de cargas y el testimonio del decreto de remate o 
adjudicación podrán constar en un solo documento en el que se consignará, en todo 
caso, el cumplimiento de los requisitos establecidos en el artículo anterior y las demás 
circunstancias que sean necesarias para practicar la inscripción y la cancelación."
No parece pues que del conjunto de la normativa aplicable se desprenda que pueda 
tener consistencia jurídica suficiente lo expuesto por Srs. Registradores, para denegar la 
inscripción del Auto de Adjudicación dictado por el Juzgado de lo Mercantil de Segovia 
dentro de la fase de liquidación del concurso de acreedores de Proinserga, SA. e.
A  este  respecto  la  Sentencia  del  Tribunal  Supremo  6  de  mayo  2015  w.b
(EDJ 2015/80703), establece: 69ww
"Después de la L. 10/1992, la modificación introducida que elimina la ‘escritura’ y
creirvcaulnosritzaan ceila asu qtou ed ee axpprroebsaa ceiónn  ‘dtíetul lroe mbaasteta, natle c’ opnafrigau lraa ri nesl cterisptcimióonn rioe gdiestl rmal isnmo os cigonni filcaas 
que se trastoquen los concentos lévales a que responde el sistema, mies sigue siendo el
momento en el que el adquirente entra en posesión civilísima del inmueble el que hace 
claudicar la oportunidad de dominio. Así pues, promulgada la L 10/l992, la consumación 
de 1.ª enajenación se produce, conforme al art. 1514, con la expedición del testimonio 
del auto de aprobación del remate y demás requisitos (art. 1515). La doctrina científica, 
al  comentar  el  nuevo  art.  1514  LEC  (EDL  2000/77463)  y  sus  diferencias  con  el 
art. 131.17 LH, mantenía que ‘salvando las distancias que impone el ámbito procesal en 
que se desarrolla la subasta judicial, hay que entender que la expedición del testimonio 
en el que se documenta la venta judicial produce la tradición simbólica prevista en el 
art. 1462.2 CC (EDL 1889/1) análogamente a como sucedía anteriormente cuando se 
documentaba mediante escritura pública. Los cambios introducidos por la reforma no 
han alterado el momento de perfeccionamiento y tradición. La venta se perfecciona con 
la aprobación del remate y se produce la tradición con la plasmación de la venta en un 
documento  público  que  antes  era  una  escritura  notarial  y  ahora  es  un  testimonio 
expedido por el secretario. Así pues, tanto antes de la reforma como actualmente, la 
venta se producía con la aprobación del remate, plasmándose en el documento público 
una compraventa ya perfeccionada con anterioridad".
Entendemos que resulta incuestionable afirmar que las transmisiones realizadas en 
la fase procesal de liquidación de un concurso de acreedores son trasmisiones forzosas 
de  bienes  realizada  en  un  proceso  judicial  de  ejecución  colectiva.  Siendo  en 
consecuencia el Auto de Adjudicación título principal a efectos de inscripción.
Como dice uno de los más afamados procesalistas de nuestro país, el profesor C. 
M., reflejando el sentir unánime de la Manualística, de la Doctrina Científica y de la 
jurisprudencia, en la voz "Ejecución forzosa, de la Enciclopedia jurídica Básica, Civitas, 
vol. II p.2652:
"La actividad ejecutiva en su conjunto es reconducible a dos grandes grupos: la 
ejecución singular y la ejecución universal o concursal. Por la ejecución singular el 
acreedor o acreedores buscan la satisfacción de su crédito sobre el patrimonio del 
deudor y se dirige frente a él con independencia de que existan o no otro acreedores 
[sic] y de su patrimonio sea o no suficiente para cubrir su responsabilidad; por eso esta 
ejecución se rige por el principio de la prioridad o (prior in tempore, potior in iure). La 
ejecución  concursal  por  el  contrario,  pare  de  la  existencia  de  una  pluralidad  de 
acreedores y de un patrimonio del deudor insuficiente para satisfacer todos los créditos; 
en estos casos, que pueden ser de especial quebranto de la economía o incluso de la 
paz social, el Estado interviene activamente en el proceso de ejecución y sustituye el 
principio de prioridad por el de comunidad de pérdidas y ganancias."
De igual forma y sin ser exhaustivos B. P., M./ M. S.,F, Manual de Derecho Mercantil, 
vol. II, Madrid, 2014, 21.ª edic, p 557 afirma que:
"Para la ejecución patrimonial a favor del acreedor, todos los ordenamientos positivos 
prevén dos procedimientos; la ejecución singular, individual o aislada y la ejecución 
colectiva, general o concursal que se aplica cuando «poseyendo el deudor una pluralidad 
de acreedores, se encuentra en una situación de insolvencia patrimonial o sea, cuando 
el número y el valor de sus bienes no posibilita el pago voluntario o coactivo a todos los 
acreedores. Es evidente que, en este estado patrimonial del deudor, la mera aplicación 
del sistema de las ejecuciones singulares y aisladas por sus acreedores conduciría al 
injusto resultado de que tan sólo pudieran cobrar unos poco, normalmente los más 
cercanos al deudor..., y es precisamente para evitar estos resultados, cuando el deudor  s
no puede pagar a la generalidad de sus acreedores se sustituye el sistema ordinario de  oe.
las ejecuciones singulares por otro sistema de ejecución colectiva, general o concursal a  w.
dfpaeuvueoddr oadrn e yd  teporodivro assro semell eodtsee, r l saai s ilntaes mgoelavn eqenurcaeila ids daeed cl  daderea ulcodtseo rra.iz"care peodro rreesc aae lra s coobmreu ntoiddaod l ed ep aptérrimdiodnaiso  qdueel   2020-6369n https://ww
Dicho esto, lo cierto es que la fase del [sic] liquidación de un proceso concursal nos
encontramos que es equiparable a una ejecución singular, es decir una ejecución forzosa
bien ordinaria, bien hipotecaria con la única diferencia que en el proceso de liquidación 
concursal queda sin sentido la referencia al acreedor ejecutante, pero teniendo en 
cuenta une por aplicación de lo dispuesto en la Disposición final 5.ª de la Ley Concursal, 
la remisión que hace ésta a las normas establecidas para el procedimiento de apremio, 
se hace sin limitación alguna. Transmisión de bienes del deudor concursado que de 
conformidad con lo previsto en el Plan de Liquidación o en su caso por lo solicitado por 
los acreedores privilegiados y la Administración Concursal previa valoración del Juez del 
concurso, debe concluir con el auto de Adjudicación dictado por éste. Tal y como 
acontece en el supuesto que contemplamos en el que la fase de liquidación del proceso 
concursal de Proinserga, SA, (proceso de ejecución colectiva) concluye con el Auto de 
Adjudicación de fecha 28 de enero de 2017, subsanado por otro de 10 de enero de 2018 
dictado  por  la  Magistrado-Juez  del  Juzgado  de  Primera  Instancia  e  Instrucción  y 
Mercantil de Segovia, a favor de Proinserga 2013, SL, y las personas jurídicas por ésta 
señaladas, al ser la única oferta presentada, solicitando la Administración Concursal la 
adjudicación en los términos señalados en referida oferta. Auto que por aplicación de lo 
previsto en el en el artículo 674 como 692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil así como en 
el 133 de La ley Hipotecaria, es título suficiente para ser inscrito.
En consecuencia entendemos que tanto la Sra. Registradora de Peñafiel, en su 
calificación negativa, como el Sr. Registrador de Olmedo en su calificación sustitutiva, 
por los argumentos jurídicos que en ambas calificaciones dan para denegar al [sic] 
inscripción del Auto de Adjudicación se extralimitan en sus funciones, con vulneración de 
lo previsto en el párrafo primero del artículo 18 de la Ley Hipotecaria así como en el 
artículo 100 del Reglamento Hipotecario.
Al registrador le corresponde la función calificadora que aparece regulada en el 
párrafo primero del artículo 18 de la Ley Hipotecaria, al decir que los registradores, 
calificarán  bajo  su  responsabilidad,  la  legalidad  de  las  formas  extrínsecas  de  los 
documentos  de  toda  clase,  en  cuya  virtud  se  solicite  la  inscripción,  así  como  la 
capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las 
escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del registro, y versando 
la función calificadora sobre un documento expedido por la autoridad judicial, se indica, 
en  el  artículo  100  del  Reglamento  Hipotecario,  que  la  «la  calificación  por  los 
registradores de los documentos expedidos por la autoridad judicial se limitará a la 
competencia del Juzgado o Tribunal, a la congruencia del mandato con el procedimiento 
o  juicio  en  que  se  hubiere  dictado,  a  las  formalidades  extrínsecas  del  documento 
presentado y a los obstáculos que surjan del registro."
Por lo tanto, siendo el testimonio de un Auto de Adjudicación, título inscribible, en 
tanto  en  cuanto  no  autoriza,  sino  que  ordena  la  trasmisión  de  bienes  inmuebles, 
constituyendo  título  y  modo  a  efectos  de  la  efectiva  transmisión  de  la  propiedad, 
habiendo sido dictado por el Juez Competente dentro de la fase de liquidación del 
proceso  concursal  en  que  se  encuentra  la  mercantil  Proinserga,  SA,  no  puede  el 
Registrador hacer valoraciones jurídicas que contradigan el supuesto de la efectiva 
transmisión, mediante el Auto de Adjudicación, (que no autorización) dado que ello 
supone arrogación de funciones propias de los Tribunales.
Cuarto.  De la vulneración de la doctrina establecida por la Dirección General de 
Registros y Notariado.
Como ya hemos expuesto, se pretende la inscripción de la transmisión a favor de 
Rodrisa Capital, SL, de la finca del Registro de Peñafiel finca 4152, la tomo 1179, libro 61  e
de  Pesquera  folio  29,  finca  3111,  al  tomo  1105,  libro  42  de  Valbuena,  folio  212  bo
transmisión  de  bien  inmueble  integrantes  de  la  unidad  productiva  de  la  mercantil  69ww
Pquroei nssee regnac,o SntAra, bfoar minmaliezrasdaa,  cdoenn tbroa sdee e lna  efla sAeu tdoe d eliq Audidjuadciiócanc dióenl  dpero fceecshoa  c2o8n cduer sEanl eerno 
dJuez 2g0a1d7o,  dseu bPsraimnaedroa  pInosrt aontrcoi ad ee  1In0s dtreu cecnióenro  nd.eº  22 0y1 8M deircctaandtoil  pdoer  Slae gMoavgiais, trdaed om-Joudeoz q dueel 
referido Auto constituye título y modo a efectos de la transmisión de la propiedad y por lo 
tanto título inscribible.
Considera la Registradora de Peñafiel y el Registrador de Olmedo en su calificación 
sustitutiva, que el Auto, no es sino la autorización de la transmisión y que no constituye 
en ningún caso título traslativo inscribible, siendo necesario literalmente transcrito:
"escritura pública, en la que los titulares registrales debidamente representados y el 
adquirente formalicen la venta del bien con arreglo al auto de aprobación de la ejecución 
y con el cumplimiento de los requisitos exigidos para el otorgamiento de la misma". 
(Registradora de Olmedo) y: "en principio podría sostenerse la inscripción directa del 
testimonio  del  Auto,  del  mismo  modo  que  sucede  con  los  que  se  dictan  en  las 
ejecuciones hipotecarias y en las ordinarias.
Sin embargo, en estas existen normas especiales (cfr. 133 de la Ley Hipotecaria 
y 674 y 692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil entre otros) que se introdujeron por la 
Ley 1/2000, de 7 de Enero, precisamente para evitar que el Juez tuviera que otorgar la 
escritura en el frecuente caso de no hacerlo el condenado a ello." (Registrador de 
Peñafiel).
La  Sra.  Registradora  de  Peñafiel  deniega  la  inscripción  en  base  a  la  doctrina 
establecida en la Resolución de la Dirección General de Registros y Notariado de 
fecha 29 de Septiembre de 2015. Calificación negativa, confirmada en la calificación 
sustitutiva.
Como  ya  hemos  dicho  referida  Resolución  contempla  un  supuesto  diferente  al 
presente, por cuanto el título contemplado en aquella, en base al que se pretende la 
inscripción es una Auto de Autorización por el que se acuerda aprobar o autorizar la 
venta directa. Literalmente transcrito el punto 1 de los fundamentos Derecho dice:
"Por el presente recurso se pretende la inscripción de una adjudicación o venta 
directa de una finca en ejecución del plan de liquidación aprobado en un proceso 
concursal con base únicamente en el auto dictado por el magistrado juez del Juzgado de 
lo mercantil por el que se acuerda aprobar dicha adjudicación directa y ordenar la 
cancelación del o embargos e hipotecas que pesaban sobre la misma."
En el supuesto presente el título en base al que se pretende al [sic] inscripción no 
aprueba o Autoriza la transmisión en cuyo caso sí que sería necesario que ese título 
material fuera acompañado del título formal cual es la escritura pública. En el presente 
caso el título en base al que se presenta la inscripción Adjudica y por tanto Transmite el 
bien inmueble cuya inscripción se pretende literalmente transcrito se dice el Auto de 
Adjudicación:
"Acuerdo:
1.  Adjudicar la unidad productiva, propiedad de la concursada Proinserga, SA.
A favor de Proinserga Alimentación, SL; Proinserga Inmuebles, SLU, Proinserga 
Inseminacion,  SLU,  Agro-Porcino  Manso,  SL,  Rodrisa  Capital,  SL,  Ganaderos 
Escolásticos El Campillo, SL, Sonegan, SL y Proinserga 2013, SL..."
Hemos de dejar igualmente claro que el proceso concursal distingue dos fases 
claramente  diferenciadas  y  con  efectos  jurídicos  diferentes  sobre  los  bienes  del 
concursado y su disposición también distintos, cuales son la fase común y la fase de 
liquidación.
Sin duda alguna, si el inmueble cuya inscripción se solicita, hubiera sido enajenado  e.e
durante la fase común, hubiera sido necesario formalizar escritura pública en la medida  b
en que el juez del concurso de conformidad con lo previsto 43.2 de la Ley Concursal, se  69ww
limitSa ina  aeumtobraizragro l ae cne leelb rparceiósenn dtee l nsuepguoecisot oju, ríldai ceon.ajenación se realiza en la fase de
lfioqruziodsaacmióenn. teC soun  plaat rimapoenritou.r aD icdheo  dlae  olitqrou idmaocdióon e l cdoenucduorsr avl e eeln adjeeundaodro  fvoerz orseaamlizeandtoe 
su patrimonio a favor de los acreedores, de ahí que la liquidación concursal comporte un
supuesto de venta judicial forzosa en el marco de la vía de apremio de un procedimiento 
de ejecución colectiva y precisamente por eso no resulta de aplicación a la fase de 
liquidación la norma sobre la autorización judicial de la fase común.
Por lo tanto la ratio de la liquidación concursal prevista en la Ley Concursal es la 
misma que la de la ejecución o vía de apremio prevista en la Ley de Enjuiciamiento Civil, 
ambas comprenden supuestos de ejecución forzosa donde el deudor ve enajenado su 
patrimonio para pagar a sus acreedores. Es necesario recordar que la Disposición final 
quinta de la Ley Concursal establece que en lo no previsto en esta ley será de aplicación 
supletoria la Ley de Enjuiciamiento Civil.
En este caso, además el Auto de Adjudicación es claro, se ordena la transmisión. No 
se limita a autorizarla, pues el deudor pierde la facultad de disposición de sus bienes y, la 
administración concursal cumple su función con la elaboración del plan de liquidación y 
la distribución del producto entre los acreedores.
Como decíamos anteriormente la resolución de la Dirección General de Registros y 
Notaría  de  6  de  Octubre  de  2015,  contempla  un  supuesto  idéntico  al  presente 
estableciendo en su fundamento de Derecho 3 lo siguiente:
"3.  Sentado lo anterior, en el caso de este expediente se da la peculiaridad de que, 
de la lectura detenida del contenido del auto de adjudicación, resulta que la juez en su 
resolución no se limita, como entiende la registradora, a autorizar la enajenación sino 
que el auto es el vehículo directo de la transmisión de forma que pueda ser objeto de 
inscripción. La juez, a diferencia del supuesto contemplado en la Resolución de 29 de 
septiembre de 2015, en su extenso y razonado auto después de valorar la aplicación de 
los artículos 146 y siguientes de la Ley Concursal en su redacción anterior al Real 
Decreto-ley 11/2014, de 5 de septiembre, que es la aplicable a este caso, y después de 
analizar las circunstancias del procedimiento (destacando la transmisión de la unidad 
productiva, la firmeza del auto aprobatorio de la liquidación y la ratificación de la única 
oferta  vigente,  todo  ello  informado  favorablemente  por  la  administración  concursal) 
señala que tanto la administración concursal como el ofertante solicitaron que el auto 
adjudicando la unidad productiva, en la medida que ordenase la adjudicación y no la 
autorizase únicamente, tuviera validez en los siguientes términos ‘…como título y modo a 
los  efectos  de  la  transmisión  de  la  propiedad  y  el  testimonio  del  mismo  servirá 
perfectamente como título inscribible en los registros públicos correspondientes’, todo 
ello justificado por la agilización de la adjudicación y la continuidad de la actividad 
productiva. La juez después de valorar que inicialmente debe autorizar las transmisiones 
y no sustituir la voluntad de las partes concluye que procede recoger la solicitud de las 
partes tal y como queda expresamente reflejado en el fallo que se ha reproducido 
literalmente en el fundamento segundo".
Así pues y, en base a la doctrina establecida por la Dirección General de Registros y 
Notariado en su resolución de 6 de octubre de 2015, el título consistente en el testimonio 
del Auto de Adjudicación de fecha 28 de enero de 2017, subsanado por otro de 10 de 
enero de 2018 dictado por la Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia e 
Instrucción y Mercantil de Segovia, debe ser objeto de inscripción, lo contrario, supondría 
la  vulneración  del  principio  de  seguridad  jurídica  que  inspira  nuestro  ordenamiento 
jurídico, máxime cuando en base al mismo título, testimonio de Auto de Adjudicación de 
fecha 28 de enero de 2017, subsanado por otro de 10 de enero de 2018 dictado por la 
Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción y Mercantil de Segovia, 
por  los  Registradores  de  Cuéllar,  Sepúlveda-Riaza,  Segovia  3  y  Segovia  1,  se  ha 
procedido  a  inscribir  los  bienes  inmuebles  adjudicados  pertenecientes  a  referidos  e.
Registros,  conforme  a  los  anexos  que  se  acompañan  con  la  oferta,  a  la  que  w.b
expresamente se remite el Auto de Adjudicación y su subsanación (…) 69ww
Cuarto.  En relación al defecto que contiene la nota de calificación consistente en la
Ofallmtae ddeo  aepno rstauc icóanl ifdiceal cpilóann  sdues Ltiitquutiivdaa,c iqóune,  elas  ianpdourdtaacbilóen c odmelo p dlaicne  deel  Slirq. uRideagcisiótrna dnoor  dsee 
considera necesaria cuando lo que se pretende es inscribir en base a un título judicial.
Es decir, siguiendo la tesis expuesta en su calificación por la Sra. Registradora de 
Peñafiel, entendemos que una venta directa de bienes del concursado debe contar con 
la resolución judicial que lo autoriza, ya sea la expresa para esa venta ya sea la general 
de aprobación del plan de liquidación que lo comprende. En el presente caso si como 
dice la Sra. Registradora de Peñafiel el Auto dictado es de Autorización para vender 
determinados inmuebles de la concursada, El Registrador puede controlar esa exigencia 
legal al calificar la escritura de venta directa, pero el control afecta a la existencia de esa 
autorización judicial expresa, por ello en este caso, de seguirse la tesis del Registro de 
Peñafiel al existir Autorización Judicial para la venta no es necesario aportación del plan 
de liquidación.
En todo caso de estimarse el presente recurso y también como dice el registrador de 
Olmedo  considerando  el  Auto  de  Adjudicación  dictado  por  el  Juzgado  como  título 
directamente inscribible, no procedería aportación del Plan de Liquidación.
Quinto.  En cuanto al defecto consistente en la falta de identificación de las fincas 
pertenecientes al Registro de Peñafiel cuya inscripción se solicita. Lo cierto es que el 
título cuya inscripción se solicita consta del Auto de Adjudicación de fecha 28 de enero 
de 2017, subsanado por otro de 10 de enero de 2018 dictado por la Magistrado-Juez del 
Juzgado de Primera Instancia e Instrucción n.º 2 y Mercantil de Segovia así como de la 
oferta y realizada y seis anexos. Tanto el Auto de fecha 28 de diciembre de 2017 en su 
fundamento de Derecho primero como el Auto de subsanación de fecha 10 de enero 
de 2018, identifican las fincas, en concreto en este segundo su razonamiento jurídico 
segundo describe cuales son las fincas que se adjudican a cada mercantil oferente en 
concreto para el caso que nos interesa, en el punto f) de este razonamiento jurídico 
segundo  del  Auto  se  dice:  "Rodrisa  Capital,  SL,  adquiere  para  sí  con  las  cargas 
hipotecarias afectas, lo que denomina granja Pesquera, conforme al detalle que se 
acompaña con el anexo IV, con todo lo afecto a la misma."
Hemos de decir que a la oferta de compra de la unidad productiva se acompañan 
seis  anexos,  en  los  que  se  describen  todas  las  fincas  que  componen  la  unidad 
productiva de Proinserga, SA, y en el caso concreto como dice el propio Auto en el 
anexo IV la adjudicada a Rodrisa Capital, SL, con los datos registrales suficientes que 
permiten una completa identificación de la finca cuya inscripción se solicita. Por lo tanto 
entendemos que debe decaer el motivo para denegar la inscripción».
V
La registradora de la Propiedad de Peñafiel, doña María Luisa Herrero Messiert, 
emitió informe en el que mantuvo íntegramente su calificación, a excepción del defecto 
relativo a la necesidad de aportar el plan de liquidación, respecto del que desistió a la 
vista de las alegaciones, y formó el oportuno expediente que elevó a esta Dirección 
General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 24 de la Constitución Española; 1216 y 1218 del Código Civil; 1, 
2, 3, 9, 18, 20, 21, 38, 243 y 326 de la Ley Hipotecaria; 317, 319 y 522 de la Ley de 
Enjuiciamiento Civil; 51 y 100 del Reglamento Hipotecario; 8, 33, 55, 90, 94, 148, 149 
y 155 de la Ley Concursal; la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 21 
de noviembre de 2017, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del 
Notariado de 29 de septiembre y 6 de octubre de 2015, 22 de abril de 2016, 26 de  e.
octubre de 2018. w.b
proc1e.d imEile pnrtoe sceonntec urrescaul rpsoor  teiel nqeu ec osme oa coobrjdeóto  alcae cpatalirf iclaa coiófenr tad ed eu nc oamutpor ad idceta dlao  uennid uand 
prodLuac trievgai satprarodboaran ddoe  slau  pardojpuideidcaacdi ódne  aP uenñaa fsieel rsiee  dneie egnat iad asdue isn smcerirpccaiónnti lepso.r una serie de
defectos, aunque de uno de ellos desiste en el preceptivo informe que se ha incorporado
a este expediente. En concreto, los defectos que han sido objeto de recurso y sobre los 
que ahora procede pronunciarse son: a) no se determinan en el documento, las fincas 
pertenecientes  a  este  Registro,  sobre  las  cuales  se  solicita  la  inscripción,  y  b)  es 
necesaria escritura pública, en la que los titulares registrales debidamente representados 
y el adquirente formalicen la venta del bien con arreglo al auto de aprobación de la 
adjudicación y con el cumplimiento de los requisitos exigidos para su otorgamiento.
2.  Como cuestión previa ha de abordarse la alegación realizada por el recurrente 
respecto al hecho de que este mismo título había sido ya inscrito con anterioridad en 
otros Registros. En este sentido no cabe sino insistir en la reiterada doctrina de este 
Centro Directivo que proclama el principio de independencia de la calificación registral, 
en cuya virtud el registrador, al llevar a cabo el ejercicio de su competencia calificadora 
de los documentos presentados a inscripción no está vinculado, por aplicación de dicho 
principio de independencia en su ejercicio, por las calificaciones llevadas a cabo por 
otros registradores o por las propias resultantes de la anterior presentación de la misma 
documentación.
3.  El primero de los defectos objeto de recurso es el relativo a la no determinación 
en el título de las fincas respecto a las que han de practicarse la inscripción. Así 
planteada  la  cuestión,  ha  sido  objeto  de  una  dilatada  atención  por  parte  de  esta 
Dirección General que tiene elaborada una doctrina (vid. «Vistos»), que, por ser de plena 
aplicación al supuesto de hecho, es preciso reiterar. Conforme a la misma, siendo la 
finca el elemento primordial de nuestro sistema registral –de folio real–, por ser la base 
sobre la que se asientan todas las operaciones con trascendencia jurídico real (cfr. 
artículos 1, 8, 9, 17, 20, 38 y 243 de la Ley Hipotecaria y 44 y 51.6 del Reglamento 
Hipotecario), constituye presupuesto básico de toda actividad registral la identidad o 
coincidencia indubitada entre la finca que aparece descrita en el título presentado y la 
que figura inscrita en el Registro. Por ello, como ha afirmado reiteradamente este Centro 
Directivo (cfr. Resoluciones de 2 de septiembre de 1991, 29 de diciembre de 1992, 21 de 
junio de 2004 y 10 y 14 de junio de 2010, entre otras), para su acceso al Registro, los 
títulos inscribibles han de contener una descripción precisa y completa de los inmuebles 
a  que  se  refieren,  de  modo  que  éstos  queden  suficientemente  individualizados  e 
identificados (artículos 9.1 de la Ley Hipotecaria y 51, reglas 1.ª a 4.ª, del Reglamento 
Hipotecario).  Así  lo  exige  el  artículo  21.1  de  la  Ley  Hipotecaria:  «Los  documentos 
relativos a contratos o actos que deban inscribirse expresarán, por lo menos, todas las 
circunstancias que necesariamente debe contener la inscripción y sean relativas a las 
personas de los otorgantes, a las fincas y a los derechos inscritos».
Esta doctrina ha sido matizada en relación con los inmuebles ya inscritos cuya 
descripción  ya  recoge  el  conjunto  de  requisitos  establecidos  en  el  ordenamiento 
hipotecario.  En  tales  casos,  la  omisión  o  discrepancia  de  algunos  de  los  datos 
descriptivos  con  que  estos  figuran  en  el  Registro  no  constituye  en  todo  caso  un 
obstáculo para la inscripción si su ausencia no impide la perfecta identificación de la 
finca. Por el contrario, debe entenderse que dicho obstáculo existirá cuando la omisión o 
discrepancia sea de tal condición que comprometa la correspondencia segura y cierta 
entre el bien inscrito y el que según el título se transmite.
En el presente caso, del título inicialmente presentado no resulta referencia alguna 
que permita la identificación de las fincas afectadas, por lo que procede confirmar el 
defecto señalado en la nota de calificación impugnada. Debe advertirse que no puede 
tenerse en cuenta la documentación aportada con el escrito de recurso y que no pudo 
ser valorada por la registradora al hacer la calificación. Como señala la reiteradísima  s
doctrina de este Centro Directivo, no pueden ser tenidos en consideración para la  oe.
resolución del recurso conforme a lo dispuesto en el artículo 326 de la Ley Hipotecaria,  w.
ya que este tiene como objeto valorar la procedencia de la calificación teniendo en  69ww
cuenEtsat alo sd oecletrminean tsoes  hdae  qvuiseto d irsepcuosgoid eal  reeng islatr ardeocire pnatera S eemnitteirnlac.ia del Tribunal Supremo
dqeu e2, 1e nd eu nn ocvaiseom cborem doe e l2 0p1re7s eqnutee ,s reeñsapleac eton  dseu  lfou nqduaem ceonntsot ittueyrcee lrao :f u«n(c..i.ó) nD cea tliafilc faodromraa   BOE-A-cable e
de la registradora, lo relevante es que el mandamiento judicial deje constancia del 
cumplimiento  de  los  requisitos  del  art.  155.4  LC,  en  relación  con  los  acreedores 
hipotecarios afectados por la venta directa del bien hipotecado. Con todo lo anterior 
hemos de concluir que la denegación de la inscripción por la falta de constancia en el 
mandamiento judicial del cumplimiento de estos requisitos del art. 155.4 LC fue correcta, 
sin que en el pleito posterior de impugnación de la calificación o de la resolución de la 
DGRN  pueda  censurarse  esta  denegación  porque  se  llegue  a  acreditar  que  en  la 
realidad se cumplieron tales requisitos».
4.  El segundo defecto objeto de recurso se centra en determinar si es necesario el 
otorgamiento de escritura pública para poder inscribir una venta directa de una serie de 
bienes que forman una unidad productiva en el marco de un proceso concursal. El 
recurrente considera que el testimonio del auto constituye por sí el título inscribible, por 
cuanto no se trata de un auto que se limite a autorizar la venta, sino que expresamente 
acuerda «adjudicar la unidad productiva» titularidad de la concursada a una serie de 
sociedades mercantiles.
Se  ha  de  comenzar  confirmando  que  no  cabe  duda  de  que  esta  cuestión  es 
susceptible de calificación por parte de la registradora en los términos que prevé el 
artículo 100 del Reglamento Hipotecario, porque la clase de título inscribible afecta a los 
obstáculos  derivados  de  la  legislación  registral,  pues  en  el  artículo  3  de  la  Ley 
Hipotecaria se prevén diferentes clases de documentos públicos en consonancia con 
cada uno de los actos a que se refiere el artículo 2 de la propia ley, sin que sean 
documentos intercambiables sino que cada uno de ellos está en consonancia con la 
naturaleza  del  acto  que  se  contiene  en  el  correspondiente  documento  y  con  la 
competencia y congruencia según el tipo de transmisión de que se trate.
Como puso de relieve la Resolución de este Centro Directivo de 29 de septiembre 
de 2015, puede establecerse una regla general para la inscripción de enajenaciones de 
bienes de personas en situación de concurso: «El apartado cuarto del artículo 155 de la 
Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal, dispone que "la realización en cualquier estado del 
concurso de los bienes y derechos afectos a créditos con privilegio especial se hará en 
subasta,  salvo  que,  a  solicitud  de  la  administración  concursal  o  del  acreedor  con 
privilegio especial dentro del convenio, el Juez autorice la venta directa o la cesión en 
pago o para el pago al acreedor privilegiado o a la persona que él designe, siempre que 
con ello quede completamente satisfecho el privilegio especial, o, en su caso, quede el 
resto del crédito reconocido dentro del concurso con la calificación que corresponda. Si 
la realización se efectúa fuera del convenio, el oferente deberá satisfacer un precio 
superior  al  mínimo  que  se  hubiese  pactado  y  con  pago  al  contado,  salvo  que  el 
concursado y el acreedor con privilegio especial manifestasen de forma expresa la 
aceptación por un precio inferior, siempre y cuando dichas realizaciones se efectúen a 
valor de mercado según tasación oficial actualizada por entidad homologada para el 
caso de bienes inmuebles y valoración por entidad especializada para bienes muebles. 
La autorización judicial y sus condiciones se anunciarán con la misma publicidad que 
corresponda a la subasta del bien y derecho afecto y si dentro de los diez días siguientes 
al último de los anuncios se presentare mejor postor, el juez abrirá licitación entre todos 
los oferentes y acordará la fianza que hayan de prestar". Por su parte, este artículo 155, 
en  su  apartado  tercero,  posibilita  que  la  enajenación  se  realice,  a  solicitud  de  la 
administración concursal y previa audiencia de los interesados, con subsistencia del 
gravamen  y  subrogación  del  adquirente  en  la  obligación  del  deudor,  que  quedará 
excluida de la masa pasiva. En consecuencia, para inscribir en el Registro los actos de  s
enajenación o gravamen de bienes o derechos que integren la masa activa del concurso  oe.
será necesario que se acredite ante el Registrador la obtención del oportuno auto  w.
autorizatorio,  por  medio  del  correspondiente  testimonio  extendido  por  el  secretario  69ww
tjuedsticimiaol nqiuoe d aec urendai tree slao lauuctieónnt ijcuiddiacdia yl,  eeln c eosnttee nciadsoo d uenl  caituatdoo,  easu ttoít,u ldoa pnúdbol ifceo d ae ll omsi semfeoc.t oEsl 
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Ley  de  Enjuiciamiento  Civil,  son  documentos  públicos  los  testimonios  que  de  las 
resoluciones  y  diligencias  de  actuaciones  judiciales  de  toda  especie  expidan  los 
secretarios judiciales a quienes corresponde dar fe, con plenitud de efectos, de las 
actuaciones procesales que se realicen en el Tribunal o ante él (cfr. artículo 145 de la 
Ley de Enjuiciamiento Civil), y conforme al artículo 319.1 de dicha ley procesal tales 
testimonios harán prueba plena del hecho o acto que documentan y de la fecha en que 
se produce esa documentación y de la identidad de los fedatarios y demás personas 
que, en su caso intervengan en ella (cfr. artículo 1.218 del Código Civil). Pero para 
inscribir  la  transmisión  es  imprescindible  que  el  título  material  –en  este  caso  la 
enajenación autorizada por el juez– conste en el título formal adecuado, es decir, "el 
documento o documentos públicos en que funde inmediatamente su derecho la persona 
a cuyo favor haya de practicarse aquélla y que hagan fe, en cuanto al contenido que sea 
objeto  de  la  inscripción,  por  sí  solos  o  con  otros  complementarios,  o  mediante 
formalidades cuyo cumplimiento se acredite" (artículo 33 del Reglamento Hipotecario). El 
título a efectos de la inscripción será por tanto –como título principal– la escritura pública, 
en la que conste el negocio traslativo, complementada por el título formal que acredite la 
autorización judicial».
Es cierto, como se resalta en el escrito de recurso, que también esta Dirección 
General, en su Resolución de 6 de octubre de 2015, admitió la inscripción directa de un 
auto  que  acordaba  la  adjudicación  de  bienes  del  concursado,  sin  necesidad  del 
otorgamiento de escritura notarial. Pero, como la propia Resolución puso de manifiesto, 
concurrían en aquel caso una serie de circunstancias especiales que justificaban esta 
solución excepcional: «en el caso de este expediente se da la peculiaridad de que, de la 
lectura detenida del contenido del auto de adjudicación, resulta que la juez en su 
resolución no se limita, como entiende la registradora, a autorizar la enajenación sino 
que el auto es el vehículo directo de la transmisión de forma que pueda ser objeto de 
inscripción. La juez, a diferencia del supuesto contemplado en la Resolución de 29 de 
septiembre de 2015, en su extenso y razonado auto después de valorar la aplicación de 
los artículos 146 y siguientes de la Ley Concursal en su redacción anterior al Real 
Decreto-ley 11/2014, de 5 de septiembre, que es la aplicable a este caso, y después de 
analizar las circunstancias del procedimiento (destacando la transmisión de la unidad 
productiva, la firmeza del auto aprobatorio de la liquidación y la ratificación de la única 
oferta  vigente,  todo  ello  informado  favorablemente  por  la  administración  concursal) 
señala que tanto la administración concursal como el ofertante solicitaron que el auto 
adjudicando la unidad productiva, en la medida que ordenase la adjudicación y no la 
autorizase únicamente, tuviera validez en los siguientes términos "…como título y modo 
a  los  efectos  de  la  transmisión  de  la  propiedad  y  el  testimonio  del  mismo  servirá 
perfectamente como título inscribible en los registros públicos correspondientes», todo 
ello justificado por la agilización de la adjudicación y la continuidad de la actividad 
productiva. La juez después de valorar que inicialmente debe autorizar las transmisiones 
y no sustituir la voluntad de las partes concluye que procede recoger la solicitud de las 
partes tal y como queda expresamente reflejado en el fallo que se ha reproducido 
literalmente en el fundamento segundo"».
En  el  supuesto  que  ha  motivado  este  recurso  no  se  dan  estas  circunstancias 
especiales. Más bien al contrario, el propio juez, tras acordar la adjudicación de la unidad 
productiva a diferentes sociedades mercantiles, señala en el auto que queda habilitada la 
administración concursal «para otorgar cuantos documentos públicos y privados fueren 
menester  para  ello».  Por  tanto,  procede  confirmar  el  defecto  apreciado  por  la  s
registradora en su nota de calificación, y entender necesario el otorgamiento de la  oe.
pertinente escritura pública para conformar el título inscribible. w.
califEicsatcai óDni.rección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble
en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del 
juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley 
Hipotecaria.
Madrid, 20 de enero de 2020.–El Director General de los Registros y del Notariado, 
Pedro José Garrido Chamorro.