BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 288 Sábado 31 de octubre de 2020 Sec. III.   Pág. 94615
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
13330 Resolución de 16 de octubre de 2020, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación 
de la registradora de la propiedad de Illescas n.º 3, por la que se deniega la 
práctica de una nota marginal.
En el recurso interpuesto por doña M.J.F.G., por autorización del jefe del Servicio 
Forestal  de  la  Dirección  General  de  Política  Forestal  y  Espacios  Forestales  de  la 
Consejería  de  Agricultura,  Medio  Ambiente  y  Desarrollo  Rural  de  la  Junta  de 
Comunidades de Castilla la Mancha, contra la nota de calificación de la registradora de 
la propiedad de Illescas número 3, doña Cristina Rueda Sánchez, por la que se deniega 
la práctica de una nota marginal.
Hechos
I
Mediante comunicación expedida el día 23 de abril de 2020 por el Jefe del Servicio 
Forestal Dirección General de Política Forestal y Espacios Forestales de la Consejería 
de Agricultura, Medio Ambiente y Desarrollo Rural de la Junta de Comunidades de 
Castilla la Mancha, don S. M. S., se solicita que, a la vista de una previa comunicación 
recibida procedente del Registro de la Propiedad en relación a la inmatriculación de la 
finca  4.751  de  Yunclillos,  se  practique  una  nota  marginal  en  la  que  se  indique  lo 
siguiente: «Esta finca colinda con la Vereda de (…), vía pecuaria clasificada en el 
término municipal de Yunclillos por Orden Ministerial de 15 de noviembre de 1969 con 
una anchura de 20,89 metros. Esta vía pecuaria no está deslindada, por lo que en un 
futuro deslinde, la posesión de la totalidad o parte de la finca podría ser atribuida a la 
Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha, siendo la Resolución de aprobación título 
suficiente  para  rectificar,  en  la  forma  y  condiciones  que  se  determinen 
reglamentariamente, las situaciones jurídicas contradictorias con el deslinde (art. 8.4 
Ley 3/1995, de 23 de marzo, de Vías Pecuarias)».
II
Presentado dicho documento en el Registro de la Propiedad de Illescas número 3, es 
objeto de la siguiente calificación negativa:
«Antecedentes de hecho:
El día 5 de junio de 2020, con el asiento número 2073 del Diario 189, entrada n.º 
871/2020, se presenta comunicación expedida por don S. M. S. P., Jefe del Servicio 
Forestal, Dirección General de Política Forestal y Espacios Forestales de la Consejería 
de Agricultura, Medio Ambiente y Desarrollo Rural de la Junta de Comunidades de 
Castilla La-Mancha, por la que se solicita que se practique una nota al margen de la finca  s
registral 4.751 del término de Yunclillos, colindantes con una vía pecuaria, en la que se  oe.
haga constar la posibilidad de un futuro deslinde que pueda afectar a la posesión de  w.
dicha finca. 330ww
Fundamentos de derecho:
En  la  legislación  administrativa  se  encuentra  regulado  especialmente  el
procedimiento de deslinde y su constancia registral por medio de nota marginal; así el
artículo 52 de la Ley del Patrimonio de las Administraciones Públicas establece en su 
apartado b) que "El acuerdo de iniciación del procedimiento se comunicará al Registro de 
la Propiedad correspondiente a fin de que, por medio de nota al margen de la inscripción 
de dominio, se tome razón de su incoación".
Por lo tanto, está prevista en la legislación una nota marginal una vez iniciado el 
procedimiento,  pero  no  antes  del  mismo.  Tampoco  existe  referencia  alguna  a  la 
posibilidad de esa nota marginal previa en la legislación hipotecaria.
Acuerdo:
Por ello y de conformidad con la doctrina de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública establecida entre otras en resoluciones de 9 de agosto de 2019 
y 19 de septiembre de 2019, se suspende la inscripción de la nota solicitada.
Calificación alternativa: (…)
Illescas, a 29 de junio de 2020. Fdo. Cristina Rueda Sánchez.»
III
Doña M.J.F.G., jefa de Servicio de Programas, por autorización del jefe del Servicio 
Forestal  de  la  Dirección  General  de  Política  Forestal  y  Espacios  Forestales  de  la 
Consejería  de  Agricultura,  Medio  Ambiente  y  Desarrollo  Rural  de  la  Junta  de 
Comunidades de Castilla la Mancha, interpuso recurso contra la anterior calificación 
mediante escrito de fecha 13 de julio de 2020 que tuvo entrada en el citado Registro el 
día 16 del mismo mes, en el que alega lo siguiente: « La Ley 13/2015 de 24 de junio, de 
reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del, texto 
refundido  de  la  Ley  de  Catastro  Inmobiliario,  aprobado  por  Real  Decreto 
Legislativo 1/2004, de 5 de marzo en su artículo 10.1 dice "La base de representación 
gráfica de las fincas registrales será la cartografía catastral, que estará a disposición de 
los Registradores de la Propiedad". Por lo tanto, actualmente cuando se realiza una 
inscripción en el Registro se coordina gráficamente con la cartografía catastral, con lo 
que la finca queda georreferenciada de forma inequívoca.
El Catastro Inmobiliario es un registro administrativo cuyo origen y principal uso hasta 
la citada Ley 13/2015 había sido el tributario. En consecuencia, la cartografía catastral a 
menudo no refleja con exactitud la situación legal de los terrenos de las vías pecuarias. 
Comparando la cartografía catastral con la elaborada para la protección, conservación y 
gestión  de  las  Vías  Pecuarias  y  Montes  de  Utilidad  Pública  por  la  Consejería  de 
Agricultura, Medio Ambiente y Desarrollo Rural, en la cartografía catastral la mayor parte 
de las Vías Pecuarias de Castilla-La Mancha no tienen su anchura legal, pues han sido 
invadidas por las parcelas colindantes.
Entre las competencias de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha se 
encuentran la protección, conservación y gestión de los bienes de dominio público: 
montes y vías pecuarias.
La situación actual, en cuanto a la defensa de la propiedad de las vías pecuarias en 
Castilla-La Mancha, es aproximadamente la siguiente:
– Vías Pecuarias Clasificadas: 14.500 km (56.000 ha).
– Vías Pecuarias Deslindadas: 3.200 km (17.800 ha).
– Vías  Pecuarias  digitalizadas,  en  proceso  de  actualización  catastral:  2.200  km  e
(14.200 ha). bo
– Sólo un 6% de la superficie de las Vías Pecuarias de Castilla-La Mancha (3.200  330ww
ha) –e sTtáa minbsciérnita e exins tleons  aRlegguinsotrso sté drme ilnao Ps rmopuineidcaipda.les con vías pecuarias sin clasificar.
Por lo tanto, las notas marginales solicitadas son imprescindibles para evitar la buena
fe exigida por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria en las posteriores transacciones
onerosas, manteniendo de esta forma la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha 
la posibilidad de recuperar el Dominio Público Pecuario mediante futuros deslindes. Lo 
que  está  sucediendo,  en  ausencia  de  estas  notas  marginales  es  que  se  inscriben 
derechos y pueden consolidarse, por la vía del artículo 34 (adquisición de buena fe a 
título oneroso), intrusiones en terrenos del dominio público que pasan a manos de los 
colindantes, con la consiguiente pérdida de patrimonio público a favor de unos pocos 
particulares (ver art. 21.8 de la Ley 43/2003 de Montes).
Entendemos que, conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria, el Registrador puede 
hacer constar, bajo su responsabilidad, como medida de colaboración en la defensa del 
dominio público, sin necesidad del consentimiento del titular registral, nota marginal en la 
que se aclare la situación de la finca inmatriculada. A modo de ejemplo, se adjunta copia 
de notas marginales inscritas por los Registros de la Propiedad de…, … y … para casos 
similares a los que se tratan en este recurso (Copias 2,3 y 4).»
IV
La registradora de la propiedad de Illescas número 3, emitió informe ratificando la 
calificación en todos sus extremos y elevó el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1, 9, 20, 40, 201 y 203 de la Ley Hipotecaria; artículo 99 del 
Reglamento Hipotecario; artículo 8 de la Ley 3/1995, de 23 de marzo, de Vías Pecuarias; 
Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas y las 
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 2 de octubre 
de 2014, 15 de marzo de 2016, 13 de noviembre de 2017, 19 de julio de 2018, 4 de julio 
de  2019,  19  de  septiembre  de  2019  y  la  Resolución  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública de 12 de marzo de 2020.
1.  Es objeto de este expediente decidir si, a solicitud de la Administración titular de 
una Vía Pecuaria, puede practicarse una nota marginal en una finca colindante a la 
misma en los siguientes términos: «Esta finca colinda con la Vereda de (…), vía pecuaria 
clasificada  en  el  término  municipal  de  Yunclillos  por  Orden  Ministerial  de  15  de 
noviembre  de  1969  con  una  anchura  de  20,89  metros.  Esta  vía  pecuaria  no  está 
deslindada por lo que, en un futuro deslinde, la posesión de la totalidad o parte de la 
finca podría ser atribuida a la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha, siendo la 
Resolución de aprobación título suficiente para rectificar, en la forma y condiciones que 
se  determinen  reglamentariamente,  las  situaciones  jurídicas  contradictorias  con  el 
deslinde (art. 8.4 Ley 3/1995, de 23 de marzo, de Vías Pecuarias)».
La  registradora  deniega  la  operación  solicitada  porque  considera  que  la  nota 
marginal solamente procedería una vez iniciado el procedimiento de deslinde y porque 
fuera de este supuesto, la nota solicitada no se encuentra prevista en la Legislación 
Hipotecaria.
La Administración solicitante recurre la calificación en idénticos términos que en 
anteriores supuestos idénticos ya tratados por esta Dirección General, exponiendo la 
situación estadística de la falta de inscripción de las Vías Pecuarias en los Registros de 
la Propiedad y en base a ello entiende que la práctica de las notas marginales son 
imprescindibles para evitar que surjan terceros de buena fe protegidos conforme al 
artículo 34 de la Ley Hipotecaria, lo que supondría una pérdida de patrimonio público.  e.e
Asimismo, afirma que «conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria el registrador puede  b
hacer constar bajo su responsabilidad, como medida de colaboración en la defensa del  330ww
dqoume innoiota ps úmbalicrgoi,n sailne sn deece essidtaa dín ddeo lec osnes heannti mprieancttoic addeol  tyitau leanr  roetrgoisst rraelg»i.s tProosr .último, alega
pronPurnoccieadmei,e nptoors  tdaen teos, tap aDrair elacc iróens oGluecnióenra ld een e csates orse ciduérsnoti croesit eyr aern,  iudnéan tivceozs  mreácsu,r slooss 
promovidos por la misma Administración.
2.  En primer lugar procede hacer referencia al último argumento alegado por el 
recurrente, consistente en que notas marginales análogas a la ahora pretendida se han 
practicado en otros registros. Este argumento no puede admitirse.
Debe recordarse que es doctrina de este Centro Directivo, reiterada en innumerables 
ocasiones,  que  el  registrador,  al  ejercer  su  competencia  de  calificación  de  los 
documentos presentados a inscripción no está vinculado, habida cuenta del principio de 
independencia  en  su  ejercicio,  por  las  calificaciones  llevadas  a  cabo  por  otros 
registradores,  como  tampoco  lo  está  por  las  propias  resultantes  de  la  anterior 
presentación de otros títulos (cfr., por todas, las Resoluciones de 9 y 13 de marzo, 4 de 
abril y 8 y 22 de mayo de 2012, 22 de febrero, 7 de marzo, 3 de abril y 24 de junio 
de 2013 y 25 de julio de 2017, 13 de noviembre de 2017).
3.  Centrándonos en el fondo del asunto, se plantea como única cuestión si es 
posible practicar, a requerimiento de la Administración, una nota marginal con la finalidad 
de advertir que una finca colinda con una Vía Pecuaria, la cual no está deslindada, sin 
que ni siquiera se haya iniciado este procedimiento, a los efectos de advertir las posibles 
consecuencias de un eventual deslinde.
La publicidad del procedimiento de deslinde se contempla en el artículo 8 apartado 5 
de la Ley 3/1995, de 23 de marzo, de Vías Pecuarias que dispone que «cuando los 
interesados en un expediente de deslinde aporten títulos inscritos en el Registro de la 
Propiedad sobre terrenos que pudieran resultar incluidos en el dominio público, el órgano 
que tramite dicho expediente lo pondrá en conocimiento del Registrador a fin de que por 
éste  se  practique  la  anotación  marginal  preventiva  de  esa  circunstancia».  Con 
independencia  de  la  imprecisión  del  texto  legal  sobre  el  asiento  legal  («anotación 
marginal preventiva»), lo que resulta indudable es que la publicidad registral mediante un 
asiento en la finca sólo se contempla una vez iniciado el procedimiento de deslinde y con 
intervención de los interesados.
4.  Esta última cuestión resulta de capital relevancia puesto que por aplicación del 
principio de tracto sucesivo no cabe practicar ningún asiento en una finca en virtud de 
una  resolución  administrativa  sin  que  el  interesado  haya  tenido  intervención  en  el 
procedimiento correspondiente.
Como ha venido resolviendo esta Dirección General (vid. por todas, la Resolución 
de 15 de enero de 2013), ya antes de la redacción actual del artículo 99 del Reglamento 
Hipotecario, dada por el Real Decreto de 12 de noviembre de 1982, este Centro Directivo 
había mantenido de forma reiterada la doctrina de que, dentro de los límites de su 
función,  goza  el  registrador  de  una  mayor  libertad  para  calificar  el  documento 
administrativo en relación con el judicial, y en particular si se trata del examen de los 
trámites esenciales del procedimiento seguido, a fin de comprobar el cumplimiento de las 
garantías que para los particulares están establecidas por las leyes y reglamentos (cfr. 
entre  otras,  Resolución  de  30  de  septiembre  de  1980).  Tras  la  citada  reforma 
reglamentaria, dicha interpretación cobró carta de naturaleza normativa, y por ello esta 
Dirección  General  ha  venido  considerando  desde  entonces  que,  no  obstante  la 
ejecutividad y las presunciones de validez y eficacia de que legalmente están investidos 
los actos administrativos, el artículo 99 del Reglamento Hipotecario faculta al registrador 
para calificar, respecto de  los  documentos administrativos, entre otros extremos, la 
competencia del órgano, la congruencia de la resolución con el procedimiento seguido, 
los trámites e incidencias esenciales de éste, así como la relación del mismo con el título 
registral y a los obstáculos que surjan con el Registro (cfr. entre otras, las Resoluciones 
de 27 de abril de 1995, 27 de enero de 1998, 27 de marzo de 1999, 31 de julio de 2001,  s
31 de marzo de 2005, 31 de octubre de 2011 y 1 de junio de 2012). oe.
De acuerdo con esta doctrina, efectivamente corresponde al registrador, dentro de  w.
los límites de su función calificadora de los documentos administrativos, examinar, entre  330ww
fointr odse e xctoremmporosb, alar  oebl sceurvmapnlcimiai edneto l odse t rálams itegsa reasnetínacsi aqleuse  dpeal rpar olcoesd ipmairetnictuol asreegsu iedsot,á an 
edsetcalabrleacdiod aess tep oCr elnatsro  lDeyireesc tiyv ol,o dse  rqeugela mcueanlqtousie, r ctoitnu laer l reegxicslturasli vnoo  opbujeedtoa,  sceor maofe cttiaednoe   BOE-A-cable e
si, en el procedimiento objeto de la resolución, no ha tenido la intervención prevista por la 
Ley, evitando que el titular registral sufra, en el mismo Registro, las consecuencias de 
una indefensión procesal, y en este sentido –como  una garantía más del derecho 
constitucional  a  una  tutela  judicial  efectiva–  debe  ser  entendido  el  artículo  99  del 
Reglamento  Hipotecario,  en  congruencia  con  los  artículos  1,  20  y  40  de  la  Ley 
Hipotecaria.
Por tanto, en el caso objeto de este recurso, la nota marginal no se solicita en el 
curso de ningún procedimiento administrativo en el que los titulares registrales hayan 
tenido intervención alguna, motivo por el cual la calificación debe confirmarse.
Y sin que altere esta conclusión la circunstancia de haberse efectuado una previa 
comunicación de haberse practicado ya la inscripción en cumplimiento del artículo 205 
de la Ley Hipotecaria, y ello porque a diferencia de otros supuestos (como ocurre en el 
caso del artículo 28.4 de la Ley de Suelo), no prevé este precepto que este tipo de 
comunicaciones motiven una posterior respuesta que deba hacerse constar por nota 
marginal.
5.  Por otra parte, la nota marginal previa al inicio del expediente de deslinde no está 
prevista en la normativa reguladora de las Vías Pecuarias, ni tampoco se prevé en la 
normativa general de las Administraciones Públicas. Así, en el procedimiento de deslinde 
previsto en la Ley 33/2003 de 3 de noviembre (cfr. artículo 52), también se contempla la 
publicidad registral una vez iniciado dicho procedimiento.
Ahora bien, el artículo 9 letra a) de la Ley Hipotecaria dispone que «cuando conste 
acreditada, se expresará por nota al margen la calificación urbanística, medioambiental o 
administrativa correspondiente, con expresión de la fecha a la que se refiera». En esta 
previsión legal podría tener encaje la nota marginal cuya solicitud motiva este recurso.
Sin embargo, en el concreto supuesto analizado en este expediente, el contenido de 
la  solicitud  de  la  Administración  y  de  la  nota  pretendida  adolece  una  falta  de 
determinación total acerca de ninguna circunstancia afectante a la finca, ya que se limita 
a expresar la colindancia con una vía pecuaria, lo cual ya resulta de la propia descripción 
de la finca (cfr. artículo 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento); advierte la 
posibilidad de un eventual deslinde, sin concretar siquiera si efectivamente la finca 
pudiera verse afectada por ello y en qué medida; además de recordar los efectos legales 
del deslinde, cuestión que resulta de la propia Ley. Por tanto, tampoco puede practicarse 
la nota marginal solicitada al amparo de este precepto, pues no resulta una concreta 
calificación urbanística, medioambiental o administrativa de la finca más allá de su 
colindancia con una vía pecuaria.
6.  Todo lo expuesto es sin perjuicio de la tutela del dominio público que proceda en 
el curso de cualquier expediente registral que afecte a la finca.
Como ya se indicó por este Centro Directivo en su Resolución de fecha 15 de marzo 
de 2016 y ha reiterado en otras muchas posteriores, la obligación legal a cargo de los 
registradores de la Propiedad de tratar de impedir la práctica de inscripciones que 
puedan invadir el dominio público tiene su origen y fundamento, con carácter general, en 
la legislación protectora del dominio público, pues, como señala la Ley 33/2003, de 3 de 
noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas, tanto en su artículo 6 como 
en  su  artículo  30,  los  bienes  y  derechos  de  dominio  público  o  demaniales  son 
inalienables, imprescriptibles e inembargables, lo cual no es sino manifestación del 
principio y mandato supremo contenido en el artículo 132 de nuestra Constitución.
Por esa razón, el artículo 61 de la misma ley, ordena que «el personal al servicio de 
las Administraciones públicas está obligado a colaborar en la protección, defensa y  s
administración de los bienes y derechos de los patrimonios públicos». oe.
En  el  caso  particular  de  los  registradores  de  la  Propiedad,  como  funcionarios  w.
públicos que son, tal deber de colaboración se articula desde diversos puntos de vista. 330ww
debeEnn  pinrismcerirb liur gaern,  ello asr tíccuolrore 3s6p odned dieicnhteas l eyR oergdisetnroas q uleo s« labsie Andems inyis tdraecrieocnheoss p údbeli casus 
apsaít rcimomonoi ot,o dyoas s leoasn a cdteoms ayn ciaolnetsra oto sp arterfimeroidnoiasl eas e, lqlouse q sueea pnu seudsacne tpetnibeler sa cdcee sinos acr dipicchióons,   BOE-A-cable e
registros». Y para implicar a los registradores en la promoción de dicha inscripción 
registral, se establece a su cargo, además del mandato general de colaboración y 
suministro  de  información  de  los  artículos  61  y  64,  una  previsión  específica  en  el 
artículo 39 conforme a la cual «los registradores de la propiedad, cuando tuvieren 
conocimiento  de  la  existencia  de  bienes  o  derechos  pertenecientes  a  las 
Administraciones públicas que no estuvieran inscritos debidamente, lo comunicarán a los 
órganos a los que corresponda su administración, para que por éstos se inste lo que 
proceda».
En este sentido es necesario insistir una vez más en la conveniencia de que por 
parte de las Administraciones Públicas se cumpla debidamente el mandato legal de 
inmatricular o inscribir sus bienes de dominio público en el Registro de la Propiedad (vid. 
artículos 36 y 83 y disposición transitoria quinta de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, 
del Patrimonio de las Administraciones Públicas), dado que de esta forma éstos gozarán 
de la máxima protección posible, pues la calificación registral tratará por todos los 
medios a su alcance de impedir en lo sucesivo ulteriores dobles inmatriculaciones, ni 
siquiera parciales, que pudieran invadir el dominio público ya inscrito (cfr. resolución 
de 23 de enero de 2019).
Pero  la  protección  registral  que  la  ley  otorga  al  dominio  público  no  se  limita 
exclusivamente al que ya consta inscrito, sino que también se hace extensiva al dominio 
público no inscrito, incluso al no deslindado formalmente (pues el deslinde tiene un valor 
declarativo y no constitutivo: vid. Resolución de 23 de enero de 2014, fundamento 
jurídico 7), pero de cuya existencia tenga indicios suficientes el registrador y con el que 
pudiera llegar a colisionar alguna pretensión de inscripción.
Por tal motivo, con carácter previo a la práctica de la inscripción, y conforme a lo 
previsto en distintas leyes especiales, como la de costas o de montes (supuesto de este 
expediente),  el  registrador  ha  de  recabar  informe  o  certificación  administrativa  que 
acrediten que la inscripción pretendida no invade el dominio público.
En otros casos, como ocurre con la legislación de suelo, también existen previsiones 
expresas de que el registrador, antes de acceder a la inscripción de edificaciones, habrá 
de comprobar que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres 
de uso público general.
Y  avanzando  decididamente  en  la  senda  de  la  protección  registral  del  dominio 
público, incluso del no inscrito debidamente, la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma 
de la Ley Hipotecaria, al dar nueva redacción a diversos artículos de la Ley Hipotecaria, 
prevé que, en todo caso, el registrador tratará de evitar la inscripción de nuevas fincas o 
de la representación gráfica georreferenciada de fincas ya inmatriculadas cuando tuviera 
dudas fundadas sobre la posible invasión del dominio público.
Así se expresa de manera terminante y reiterada en varios preceptos de la Ley 
Hipotecaria, y no sólo en el artículo 9 que ya contiene una proclamación general al 
respecto,  sino  también  en  diversos  artículos  del  Título  VI  de  la  ley  que  contienen 
manifestaciones concretas del mismo principio general, como los artículos 199, 203 
y 205.
Consecuentemente  con  todo  ello,  la  propia  Ley  13/2015,  además,  trata  de 
proporcionar a los registradores los medios técnicos auxiliares que les permitan conocer 
la ubicación y delimitación del dominio público, incluso no inmatriculado, regulando en el 
artículo 9 de la Ley Hipotecaria y en la disposición adicional primera de la Ley 13/2015 la 
aplicación auxiliar que permita el tratamiento de representaciones gráficas previniendo la 
invasión del dominio público. s
Tal profusión normativa, aun cuando pueda incluso llegar a ser reiterativa, no hace  oe.
sino asentar el principio general, ya vigente con anterioridad a la Ley 13/2015, de que los  w.
registradores deben evitar practicar inscripciones de bienes de propiedad privada que  330ww
idnovmadinaion  peúnb ltiocod,o  poo r elan  inpaalriteen abbieilnideasd  dqeu ed olem dineifoin ep,ú sbulipcoo,n ein, mpraetcriicsualmadeon teo,  nlao ,e xpculuessi óenl 
dteer riltao rpioo.sibilidad de existencia de derechos privados sobre esa concreta porción del  BOE-A-cable e
Así, en el supuesto que ha dado lugar al presente recurso, la nota marginal se 
solicita con ocasión de las notificaciones practicadas en cumplimiento de lo previsto en el 
último párrafo del artículo 205 de la Ley Hipotecaria y, por tanto, se ha notificado con 
posterioridad a la práctica de la operación registral, la cual ya se encuentra bajo la 
salvaguarda de los tribunales (artículo 1-3 Ley Hipotecaria). Distinto sería el supuesto en 
el que la registradora hubiese tenido dudas de invasión del dominio público antes de 
practicar la inscripción, en cuyo caso, notificada la administración, ésta habría podido 
formular oposición si efectivamente tal representación pudiera invadir el dominio público. 
Igualmente hay que destacar que la representación gráfica inscrita con motivo de la 
inmatriculación  es  catastral,  la  cual  se  encuentra  amparada  por  la  presunción  de 
veracidad del artículo 3.3 de la Ley del Catastro.
7.  Asimismo debe recordarse, como se indicó en la Resolución de esta Dirección 
General de 19 de julio de 2018, que la falta de deslinde de la vía pecuaria con el 
procedimiento y garantías previstas en la Ley, impide que puedan aplicarse a los titulares 
de fincas colindantes las consecuencias propias de este deslinde.
Como señala la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso, de 20 de 
abril de 1988, para poder determinar si existe invasión del dominio público «ha de 
saberse dónde está situado éste y los límites de su superficie; si no hay datos sobre el 
terreno destinado a vía pecuaria y su delimitación con la finca privada colindante, la 
afirmación de que ha invadido el terreno de dominio público, carece de base, y más 
cuando, (…), tal terreno estaba siendo usado por el sancionado: el cambio de esta 
situación de hecho, había de tener una base, cual es la concreta determinación concreta 
del terreno que corresponde a la vía pecuaria; y esto falta en los actos administrativos 
recurridos,  al  no  haberse  efectuado  el  deslinde,  ni  actuación  con  audiencia  del 
interesado que pueda tener unos efectos iguales o parecidos».
En este sentido la Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de julio de 1986 ya destacó 
la necesidad de deslinde previo para el válido ejercicio de la facultad administrativa de 
recuperación posesoria, que «se subordina a que en la correspondiente prueba se 
acredite suficientemente, por un lado, la posesión administrativa, el uso público del 
terreno de que se trata, y, por otro, que el indicado uso haya sido perturbado por el 
administrado contra quien se dirige la acción», y consideró «la falta de identificación del 
terreno reivindicado, aludiéndose a la necesidad de practicar un deslinde para precisar 
los límites de las propiedades en cuestión».
En  este  punto  no  podemos  olvidar  la  presunción  derivada  del  principio  de 
legitimación registral que consagra el artículo 38 de la Ley Hipotecaria, conforme al cual 
«a  todos  los  efectos  legales  se  presumirá  que  los  derechos  reales  inscritos  en  el 
Registro  existen  y  pertenecen  a  su  titular  en  la  forma  determinada  por  el  asiento 
respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los 
inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos».
En  particular,  sobre  las  consecuencias  de  la  ausencia  de  deslinde  de  una  vía 
pecuaria frente al principio de legitimación registral como efecto fundamental de los 
pronunciamientos del Registro de la Propiedad, debe traerse a colación la Sentencia del 
Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso, de 5 de febrero de 1986 que manifestó lo 
siguiente: «Frente a las invasiones y usurpaciones de terrenos de dominio público, entre 
los que se incluyen las vías pecuarias (…), la Administración es titular de facultades 
recuperatorias que vienen limitadas al ámbito estrictamente posesorio, quedando por ello 
excluida de las mismas toda cuestión que implique definición de derechos dominicales 
por venir éstas reservadas en exclusiva a la jurisdicción civil, debiendo calificarse de tal  s
aquélla en que existe una indeterminación de límites entre la vía pecuaria y los terrenos  oe.
colindantes de dominio privado inscrito en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria y  w.
amparado en su fuerza legitimadora, tal y como ocurre en el supuesto de autos en el  330ww
cdueaml alan deasnetnec fiao rmdeal  ppraorbtele mintae gprlaannttee addeo  lcao nvsíais tpee ceuna drieac iod irp esri teenl etecrere an ola o cpuroppaideod apdo rd eell 
msóislom pou ye ddee  deillluoc iedxacresed em deed ilaan cteo mepl eetjeenrcciicaio d ed ela l aAsd amcicniiosntreasc iócinv iyle sd ep eersttinae Jnuteriss daicncteió nlo sy   BOE-A-cable e
jueces ordinarios, siendo por tanto procedente la confirmación de la sentencia apelada 
que así lo declara y a cuya fundamentación jurídica cabe añadir que entre la presunción 
de la legalidad que protege los actos administrativos y la legitimación derivada del 
Registro de la Propiedad debe, en el caso contemplado, concederse preferencia a esta 
última puesto que la indeterminación en los límites de ambas propiedades colindantes es 
únicamente imputable a la Administración al haber dejado de practicar las operaciones 
de deslinde y amojonamiento posteriores a la clasificación de la vía pecuaria que le 
impone las normas legales y reglamentarias citadas».
8.  Por último es preciso señalar un error en la fundamentación del recurrente, en 
relación con la posibilidad de que puedan aparecer terceros protegidos por el artículo 34 
de la Ley Hipotecaria en relación con la superficie y linderos que se derivan de la 
inscripción de la base gráfica y su coordinación con Catastro.
Los efectos de la inscripción de la base gráfica, ya sea catastral, o alternativa una 
vez coordinada con Catastro, se recogen en el artículo 10.5 de la Ley Hipotecaria que 
establece  que:  «Alcanzada  la  coordinación  gráfica  con  el  Catastro  e  inscrita  la 
representación gráfica de la finca en el Registro, se presumirá, con arreglo a lo dispuesto 
en el artículo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y 
delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral que ha quedado 
incorporada al folio real».
Por tanto, se presume que la finca tiene la ubicación y delimitación geográfica que 
resulta de la base gráfica, pero se trata de una presunción «iuris tantum» que admitirá, 
en todo caso, prueba en contrario en el correspondiente procedimiento de deslinde 
administrativo realizado por los trámites correspondientes.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado confirmar la calificación de la 
registradora en el sentido de que no puede hacerse constar en el Registro que una finca 
está pendiente de deslinde, sin haberse incoado el oportuno expediente de deslinde con 
intervención del titular registral.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 16 de octubre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.