BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 40 Miércoles 16 de febrero de 2022 Sec. III.   Pág. 19731
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
2506 Resolución de 17 de enero de 2022, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la 
registradora de la Propiedad de Monforte de Lemos-Quiroga a inscribir una 
resolución dictada en un procedimiento judicial de deslinde.
En el recurso interpuesto por don L. F. L. contra la negativa de la registradora de la 
Propiedad de Monforte de Lemos–Quiroga, doña Marta Blanco Iglesias, a inscribir una 
resolución dictada en un procedimiento judicial de deslinde.
Hechos
I
Mediante mandamiento expedido por don R. D. V., letrado de la Administración de 
Justicia del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 2 de Monforte de Lemos, 
se  ordenaba  que  se  practicase  las  modificaciones,  cancelaciones  y  rectificaciones 
registrales que procedieran en la finca registral número 4.602 de Quiroga, inscrita al 
folio 52 del Tomo 196.
Se acompañaba testimonio del auto, de fecha 30 de junio de 2017; decreto fijando el 
deslinde y amojonamiento, de fecha 25 de octubre de 2019, rectificado por decreto, de 
fecha 10 de marzo de 2020; sentencia de la Audiencia Provincial de Lugo, Sección 
Primera, de fecha 25 de enero de 2008, y un informe pericial y otro aclaratorio emitido 
por el ingeniero técnico agrícola, don J. M. E.T., cuyo objeto era informar y realizar el 
deslinde ordenado.
II
Presentada dicha documentación en el Registro de la Propiedad de Monforte de 
Lemos–Quiroga, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Título: deslinde judicial.
Administración: Juzgado 1.ª Instancia n.º 2.
N.º de expediente: 75/2014.
Fecha del documento: 14/07/2020.
Asiento de presentación número 427 del Diario 63.
Fecha de presentación: 24/09/2021.
En relación con el documento presentado en este Registro de la Propiedad, cuyas 
circunstancias identificativas se han relacionado, le notifico que, con fecha de hoy, y de 
conformidad  con  lo  establecido  en  los  artículos  18,  19,  19  bis,  y  322  de  la  Ley 
Hipotecaria, se ha dictado la siguiente calificación:
Hechos. s
Se presenta en el Registro de la propiedad de Monforte de Lemos mandamiento  b
expedido por Don R. D. V., letrado de la administración de Justicia del Juzgado de  06ww
pPrraimcteiqrau eInns ltaasn cmiao dei fIincsatcruiocnceiósn,  cna.ºn c2e dlaec iMonoensfo yrt er edceti fLiceamcioosn,e esn  reelg qisutrea lsees  oqrudee npar oqcueed asne 
en laS efi naccao rmegpiasñtraa lT 4e6s0ti2m doen ioQ udierol gAau, tion sdcer itfae cahl afo 3lio0  5d2e  djuenl iToo mdeo  2109167.; Decreto fijando el
deslinde y amojonamiento de 25 de octubre de 2019 rectificado por Decreto de 10 de
marzo de 2020; y sentencia de la Audiencia Provincial de Lugo de 25 de enero de 2008 y 
un informe pericial y otro aclaratorio emitido por el Ingeniero Técnico Agrícola, Sr. E. T., 
cuyo objeto es informar y realizar el deslinde ordenado.
El demandante, don L. F. L., es titular registral de la finca 4602 de Quiroga, finca que 
se encuentra enclavada dentro de la finca registral 8826 de Quiroga, propiedad de 
Seragrivifor S.L. y Pizarras de Quiroga S.A. por mitades indivisas. Así, según resulta del 
auto, «es indiscutible que el actor es propietario de una parte del terreno ubicado dentro 
de una finca, finca que, en su conjunto, comprende las propiedades de ambas partes», 
añadiendo en su parte dispositiva que se declara que el deslinde se lleve a cabo 
conforme a lo establecido por el ingeniero técnico agrícola señor E.T. en su informe de 
fecha 8 de julio de 2016, debiendo practicarse las cancelaciones y rectificaciones que 
registrales que procedan.
Con el replanteo propuesto la descripción de las fincas serían las siguientes:
– Finca 4602: con una superficie de tres hectáreas cincuenta y un áreas y sesenta 
centiáreas. Linda: al Sur, río y propiedad de Piquisa y Seregrifor SL.; y por el resto de los 
vientos con estos mismos.
– Finca 8826: con una superficie de ocho hectáreas, treinta y seis áreas y siete 
centiáreas y confina: Norte, con polígono industrial de Quiroga, terreno del Ayuntamiento 
de Quiroga donde se sitúa la planta de reciclajes de residuos de la construcción, con las 
parcelas catastrales 382, 392, 386 y 385, y con escombrera de Pebosa y camino público 
y la propiedad de L. F. L.; Sur, camino y la finca L. F. L., varias propiedades particulares 
de vecinos del lugar de (…); y Oeste, camino. El deslinde afecta a una edificación con 
una superficie de 671 m2, que corresponden 617 m2 a la edificación úm. [sic] 1 de la 
finca 8826, y 54 m2 a la nave descrita como elemento núm. 2.
Fundamentos de Derecho.
1. Falta de congruencia entre la acción ejercitada y las operaciones registrales cuya 
práctica se ordena. La pretensión de la parte actora es deslindar su finca de la finca 
propiedad de la parte demandada al existir una confusión de linderos, sin embargo, 
según resulta del auto, no se procede al deslinde en sentido estricto, sino que se declara 
que el actor es propietario de una parte de terreno ubicada dentro de la finca de la 
demandada. Existe por lo tanto una situación de doble inmatriculación, al estar una 
porción de terreno inscrita a nombre del actor, enclavada dentro de la finca, también 
inscrita a nombre de la parte demandada. Así, tendríamos que partir de dos situaciones 
de hecho totalmente distintas:
Por un lado, tendríamos la acción de deslinde, que es la ejercitada por el actor, 
reconocida en el artículo 384 del Código Civil, que consiste en la operación de marcar 
los límites entre dos o varias fincas. Esta acción requiere que haya confusión de límites 
entre dos fincas de forma que no se tenga conocimiento exacto de los mismos.
Por otra parte, tendríamos la doble inmatriculación que significa que una misma finca 
o porción de terreno haya ingresado dos veces en el Registro, sea en forma total o 
parcial. Es una situación que la Sentencia n.º 342/2011 de TS, Sala 1.ª, de lo Civil, 13 de 
mayo de 2011 califica como «una situación patológica que se produce en el Registro de 
la Propiedad consistente en que una misma finca consta inmatriculada dos veces en 
folios diferentes y con distinto número».
Así, en el presente caso no estamos ante una acción deslinde cuyo objeto es la  s
determinación de un límite de dos fincas que es discutido entre las partes, sino que nos  oe.
hallamos ante una verdadera doble inmatriculación, puesto que la finca del actor está  w.
aLtodutegamolm ádesen  td2ee5 e  lmodseb  ereebnfieedrraiod  eodnse  l aa2n 0ftie0nr8cio aqr mdueee  nleatn ep ,s aduret ef u ladn edsmaemnatneednnatcodia as .de Iegnlud Anicduioods ies enencñ iaael saPt eqro usveein n«itci(di…aol  )r[ esqisucu]e l tdaee,l    2022-2506n https://ww
actor compró allí finca, que esta existe en la realidad, que además su título figura inscrito
en el Registro, y que está dentro de una zona poseída por los demandados (…)». Bc
De todo lo expuesto anteriormente resulta que no existe congruencia entre la acción 
ejercitada, la de deslinde, y lo ordenado en el mandamiento, puesto que no se pueden 
practicar las operaciones ordenadas al existir una doble inmatriculación.
2. No se puede practicar operación registral ninguna sobre la finca registral 8826 de 
Quiroga, propiedad de la parte demandada, al no ordenarse en el mandamiento. Así 
resulta del principio de rogación en virtud del cual el registrador no puede actuar de 
oficio, si no que en este caso es la autoridad judicial la que tiene que ordenar que se 
practique operación registral sobre esa finca. En el referido mandamiento únicamente se 
ordenan que se practiquen sobre la finca 4602.
3. La descripción de las fincas resultantes después del deslinde es incompleta.
El artículo 9 a) de la Ley Hipotecaria establece que: «El folio real de cada finca 
incorporará  necesariamente  el  código  registral  único  de  aquélla.  Los  asientos  del 
Registro  contendrán  la  expresión  de  las  circunstancias  relativas  al  sujeto,  objeto  y 
contenido de los derechos inscribibles según resulten del título y los asientos del registro, 
previa calificación del Registrador. A tal fin, la inscripción contendrá las circunstancias 
siguientes:  a)  Descripción  de  la  finca  objeto  de  inscripción,  con  su  situación  física 
detallada,  los  datos  relativos  a  su  naturaleza,  linderos,  superficie  y,  tratándose  de 
edificaciones, expresión del archivo registral del libro del edificio, salvo que por su 
antigüedad  no  les  fuera  exigible.  Igualmente  se  incluirá  la  referencia  catastral  del 
inmueble o inmuebles que la integren y el hecho de estar o no la finca coordinada 
gráficamente con el Catastro en los términos del artículo 10.»
Este artículo debe completarse con lo dispuesto en el artículo 51 del Reglamento 
Hipotecario:  «Las  inscripciones  extensas  a  que  se  refiere  el  artículo  9  de  la  Ley 
contendrán  los  requisitos  especiales  que  para  cada  una  de  ellas  determina  este 
Reglamento, y se practicarán con sujeción a las reglas siguientes:
Segunda. La situación de las fincas rústicas se determinará expresando el término 
municipal, pago o partido o cualquier otro nombre con que sea conocido el lugar en que 
se hallaren; sus linderos por los cuatro puntos cardinales; la naturaleza de las fincas 
colindantes; y cualquier circunstancia que impida confundir con otra la finca que se 
inscriba, como el nombre propio si lo tuviere. En los supuestos legalmente exigibles se 
hará constar la referencia catastral del inmueble».
La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública en resolución de 10 de abril 
de 2018 señaló que: «Siendo la finca el elemento primordial de nuestro sistema registral 
–de folio real–, por ser la base sobre la que se asientan todas las operaciones con 
trascendencia jurídico real constituye presupuesto básico de toda actividad registral la 
identidad o coincidencia indubitada  entre la finca  que aparece descrita en el título 
presentado  y  la  que  figura  inscrita  en  el  Registro.  Por  ello,  como  ha  afirmado 
reiteradamente este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 2 de septiembre de 1991, 29 
de diciembre de 1992, 21 de junio de 2004, 10 y 14 de junio de 2010 y 1 de abril 
de 2013, entre otras), para su acceso al Registro, los títulos inscribibles han de contener 
una descripción precisa y completa de los inmuebles a que se refieren, de modo que 
éstos queden suficientemente individualizados e identificados (cfr. artículos 9.1.º y 21 de 
la Ley Hipotecaria y 51, reglas 1.ª a 4.ª, del Reglamento Hipotecario).»
Por  lo  tanto,  es  necesario  completar  la  descripción  de  la  finca  con  todas  las 
circunstancias exigidas por la ley y reglamento hipotecario, no siendo suficiente con 
expresiones genéricas como «varias propiedades particulares de vecinos del lugar de 
(…)» y similares. e.e
4. No resulta clara la parte del mandamiento referente a las edificaciones existentes  w.b
sobre  la  finca  8826  de  Quiroga  cuando  establece  que:  «el  deslinde  afecta  a  una  06ww
eddei fliac aficnicóan  8c8o2n6 u, ny a5 4s ump2e rafi claie  n6a7v1e  mde2s, cqruitae  ccoomrreos eploenmdeennt o6 1n7ú mm. 22 .a» la edificación núm.1
edifiScaecgiúonn erse seunlntau mdeerla dhaisst ocrioaml or eegliesmtraeln tdoe  núlam efirnoc a1 ; 8y8 2d6o sd ee diQficuaircoigoan ese xsisetñeanl addoass 
como elemento número 2. Del mandamiento no resulta claro cuáles son las edificaciones
afectadas.  Por  otra  parte,  del  mandamiento  parece  desprenderse  que  una  de  las 
edificaciones se divide en dos partes, lo cual implica que sería necesario cumplir todos 
los requisitos exigidos en la legislación urbanística para poder realizar tal división.
5. Por último, señalar que respecto de la representación gráfica aportada en el 
informe pericial no sería directamente inscribible, si no que sería necesario tramitar el 
procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria al existir una diferencia de 
cabida respecto de la que consta en el Registro, así como existir posibles dudas acerca 
de la invasión de dominio público.
Esta calificación no afecta de ninguna manera al fondo de esta resolución judicial, 
circunstancia vedada en todo caso a la calificación registral conforme al artículo 100 del 
Reglamento Hipotecario, sino a uno de los elementos calificables de los documentos 
judiciales  conforme  a  este  artículo,  como  es  la  congruencia  del  mandato  con  el 
procedimiento o juicio en que se hubiere, y éste, que mientras que quepa recurso contra 
el pronunciamiento judicial, dando lugar a una situación registral perentoria en caso de 
acceder al Registro, es uno de ellos.
A la vista de los anteriores hechos y fundamentos de derecho, el Registrador que 
suscribe ha resuelto suspender la inscripción solicitada en base al citado defecto, que se 
considera subsanable.
Contra esta calificación podrá (…)
Monforte  de  Lemos,  veinticuatro  de  septiembre  del  año  dos  mil  veintiuno.–La 
registradora. Doña Marta Blanco Iglesias».
III
Contra la anterior nota de calificación, don L. F. L. interpuso recurso el día 27 de 
octubre de 2021 atendiendo a los siguientes argumentos:
«Alegaciones.
Primera. Antecedentes.
En el procedimiento ordinario seguido ante el Juzgado de Primera Instancia n.º 2 de 
Monforte de Lemos (Lugo) con el n.º 2/2003, por la Sección 1.ª de la Audiencia Provincial 
de Lugo, en el rollo de apelación n.º 216/2007, con fecha 25 de enero de 2008 se dictó 
sentencia cuyo fallo es el siguiente:
«Se estima en parte el recurso del actor y se desestima el de la parte demandada.
Se revoca en parte la sentencia para acoger parcialmente la demanda y establecer:
1) Que la finca que se describe en el ordinal primero del hecho segundo de la 
demanda, e inscrita en el Registro de la Propiedad de Quiroga, al folio 52, Tomo 196, 
Finca 4602, es propiedad del demandante con el carácter con el que actúa y con la 
extensión que se fijará en el deslinde.
2) Que existiendo confusión de linderos con las fincas de la parte demandada 
procede que se efectúe el deslinde, lo que se llevará a efecto en ejecución de sentencia 
por  perito  que  consensuen  las  partes  o  en  su  caso  designe  el  Juzgado  por  el 
procedimiento legal, deslinde que se practicará en la forma que prescribe el Código Civil.
3) Una vez practicado el deslinde y en atención de su resultado practíquense las  e.
cancelaciones y rectificaciones regístrales que procedan. w.b
SNeo  dsee sheasctiem caonn edle rneas teon d ceo lsatsa sp eetnic nioinngeusn.a de las instancias» (…)
títuloUsn jau dvieczia fleirsm ne. ºl a4 7s3e/n2t0e0n8ci.a P, rsaec tiincsatdóo s eul  edjeescluincdióen y,  aqmueo jsoen asmigiueennto c soombore e ejel cteurcrieónno d, ey 
documentado, se interesó que por el Juzgado se librase mandamiento al Registro de la
Propiedad  a  fin  de  modificar  o  rectificar  los  asientos  regístrales  correspondientes, 
conforme al punto 3 del fallo de la Sentencia (…)
En el primer mandamiento librado había un error en el número de la finca registral, 
pues  ponía  finca  registral  4502,  Folio  52,  Tomo  196,  cuando  debía  referirse  a  la 
finca 4602, Folio 52, Tomo 196.
Por el Juzgado se dictó decreto de 10 de marzo de 2020, rectificando el Decreto 
de 25 de octubre de 2019, en el siguiente sentido:
«Indicar que en la parte dispositiva de la misma, donde dice: ‘1.–Estimar que la finca 
propiedad de D. L. F. L. e inscrita en el Registro de la Propiedad de Quiroga, al folio 52, 
Tomo 196, Finca 4502...’, debe decir: ‘1.–Estimar que la finca propiedad de D. L. F. L. e 
inscrita en el Registro de la Propiedad de Quiroga, al folio 52, Tomo 196, Finca 4602...»
Una vez corregido el error padecido, se libró nuevo mandamiento para el Registro de 
la Propiedad, lo que se acordó a medio de Diligencia de Ordenación de 14 de julio 
de 2020 (…)
Ese mandamiento es el que dio lugar a la calificación que ahora se recurre.
Segunda. Motivos del recurso.
No hay falta de congruencia entre la acción ejercitada y las operaciones registrales 
cuya práctica se ordena.
En el punto 2) del fallo de la citada Sentencia a ejecutar, se acordó «Que existiendo 
confusión de linderos con las fincas de la parte demandada procede que se efectúe el 
deslinde» (sic); y en el punto 3) que «una vez practicado el deslinde y en atención de su 
resultado practíquense las cancelaciones y rectificaciones registrales que procedan» (sic).
Y eso fue lo que se hizo, primero ejecutar el deslinde, y luego librar mandamiento al 
Registro de la Propiedad para dar cumplimiento a dicho punto 3) de la Sentencia. Y 
entiende este recurrente que el Registro tiene que dar cumplimiento en sus propios 
términos al mandato judicial, sin que quepa cuestionar su contenido, por exceder de su 
competencia.
No  existe  la  doble  inmatriculación  que  aduce  la  señora  registradora  en  su 
calificación. En ningún momento se interesa la inmatriculación de una finca.
Se trata de hacer constar en el Registro de la Propiedad la superficie resultante del 
procedimiento  judicial,  tras  practicarse  en  ejecución  de  sentencia  el  deslinde  y 
amojonamiento.
El mandamiento recoge evidentemente lo que ordena la ejecutoria, y ésta, como ya 
se ha trascrito, indica que «una vez practicado el deslinde y en atención de su resultado 
practíquense las cancelaciones y rectificaciones registrales que procedan»; es decir, hay 
que llevar a cabo todas aquellas modificaciones para adaptar el Registro al deslinde 
llevado a cabo. Por ello, no es necesario señalar concretamente en el mandamiento la 
finca registral de la parte ejecutada, que además es parte personada en el pleito, ni 
tampoco referirse concretamente a las construcciones existentes.
La descripción está completa conforme al resultado del deslinde, practicado por el 
perito judicial.
Finalmente, en cuanto a la representación gráfica, fue realizada por el perito judicial, 
y refleja el resultado del deslinde, por lo que, conforme a la sentencia firme, hay que 
llevar a cabo las modificaciones necesarias para adaptar la realidad física a la registral».
IV o
La registradora de la Propiedad de Monforte de Lemos-Quiroga, doña Marta Blanco  06ww
Iogpleosrtiuans,o  eexmpietidói einntfeo rym loe  eelenv óe al  eqsutea  Dmiraenctcuivóon  Gínetneegrraalm. ente  su  calificación,  formó  el
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 24 de la Constitución Española; 384 a 387 del Código Civil; 1.3.º, 6, 9.a) 
y .b), 18, 20, 38, 40, 199 y 202 de la Ley Hipotecaria; 51.1.ª a.4.ª y 100 del Reglamento 
Hipotecario; las Sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 21 de noviembre 
de 2017 y 15 de diciembre de 2021; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros 
y del Notariado de 1 de abril de 2013, 12 de julio y 7 de septiembre de 2017 y 8 de enero 
de 2018, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 11 
de junio de 2020 y 10 de noviembre de 2021.
1. El presente recurso tiene como objeto un deslinde judicial de dos fincas.
Dicho deslinde se ha efectuado en ejecución de una sentencia de la Audiencia 
Provincial, Sección Primera, de Lugo de 25 de enero de 2008, en la cual se declaró: 
«Que existiendo confusión de linderos con las fincas de la parte demandada procede 
que se efectúe el deslinde, lo que se llevará a efecto en ejecución de sentencia por perito 
que consensuen las partes o en su caso designe el Juzgado por el procedimiento legal, 
deslinde que se practicará en la forma que prescribe el Código Civil». Mediante auto, de 
fecha  30  de  junio  de  2017,  se  acordó  iniciar  la  ejecución  y  practicar  el  deslinde, 
habiéndose dictado decreto aprobatorio del deslinde y amojonamiento el día 25 de 
octubre de 2019 por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 2 de Monforte 
de Lemos (luego rectificado por otro decreto de fecha 10 de marzo de 2020).
Presentado el correspondiente mandamiento judicial en el que se ordenaba practicar 
las  modificaciones,  cancelaciones  y  rectificaciones  registrales  que  procedan,  la 
registradora suspendió la inscripción por los siguientes cinco defectos:
«1. Falta de congruencia entre la acción ejercitada y las operaciones registrales 
cuya práctica se ordena. La pretensión de la parte actora es deslindar su finca de la finca 
propiedad de la parte demandada al existir una confusión de linderos, sin embargo, 
según resulta del auto, no se procede al deslinde en sentido estricto, sino que se declara 
que el actor es propietario de una parte de terreno ubicada dentro de la finca de la 
demandada. Existe por lo tanto una situación de doble inmatriculación (…)
2. No se puede practicar operación registral ninguna sobre la finca registral 8826 de 
Quiroga, propiedad de la parte demandada, al no ordenarse en el mandamiento (…)
3. La descripción de las fincas resultantes después del deslinde es incompleta (…)
4. No resulta clara la parte del mandamiento referente a las edificaciones existentes 
sobre la finca 8826 de Quiroga (…)
5. (…) respecto de la representación gráfica aportada en el informe pericial no sería 
directamente inscribible, sino que sería necesario tramitar el procedimiento previsto en el 
artículo 199 de la Ley Hipotecaria al existir una diferencia de cabida respecto de la que 
consta en el Registro».
2. En relación con las facultades de calificación que respecto a los documentos 
judiciales tiene el registrador, ha de citarse la Sentencia del Pleno de la Sala Primera del 
Tribunal Supremo de 15 de diciembre de 2021, que señala:
«Como resume la sentencia 625/2017, de 21 de noviembre, conforme a los arts. 18 
LH y 100 RH, el registrador de la propiedad debe calificar, bajo su responsabilidad, la 
legalidad de las formas extrínsecas de los documentos en cuya virtud se solicita la 
inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y validez de los actos dispositivos 
contenidos en las escrituras públicas por lo que resulte de ellas y de los asientos  e.
registrales. Y, en relación con la inscripción de los mandamientos judiciales, el art. 100  w.b
RH dispone que la calificación registral se limitará a la competencia del juzgado o  06ww
thruibbuienraal,  dai cltaa dcoo, ngar ulaesn cfiao rmdeall idmaadnedsa mexietrníntos eccoans  edle pl rdoocceudmimeienntoto  pore sjueicnitoa deon  yq uae  lsoes 
roebvsistáacru elol sfo qnudeo  sduer jalan  rdeesol lRuceigóins trjuod. iEcisatla e fnu nlac ióqnu ec asleif icbaadsoar ae l nmoa lned paemrmieinteto a, le rse gdiesctrira, dnoor 
puede juzgar sobre su procedencia. Pero sí comprobar que el mandamiento judicial deje
constancia del cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los 
titulares de los derechos inscritos en el registro».
3. El deslinde de las fincas en el ordenamiento español podía realizarse antes de la 
reforma hipotecaria de la Ley 13/2015, de 24 de junio, y también ahora: a) a través del 
ejercicio de la acción de deslinde (artículos 384 del Código Civil y 2068 de la Ley de 
Enjuiciamiento Civil); b) mediante un expediente de jurisdicción voluntaria, antes judicial 
(artículos  2061  a  2070  de  la  Ley  de  Enjuiciamiento  Civil  y  12.1.º  del  Reglamento 
Hipotecario) y ahora notarial o de jurisdicción voluntaria, según las fincas estén inscritas 
(artículo 200 de la Ley Hipotecaria en la redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de 
junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y 
del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario) o no hayan accedido al Registro 
(artículos 104 a 107 de la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria, donde 
se encomienda a los secretarios judiciales, hoy letrados de la Administración de Justicia), 
y  c)  mediante  deslindes  administrativos  debidamente  aprobados  (artículo  12.2.º  del 
Reglamento  Hipotecario),  que  incluye  los  del  Patrimonio  de  las  Administraciones 
Públicas, los montes públicos, las costas y los bienes de las Entidades Locales, todos 
ellos regulados por su legislación específica.
Ni antes ni después de la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, 
de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero 
de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, y la de la Ley de 
Enjuiciamiento Civil (Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria) se regula el 
deslinde voluntario realizado de común acuerdo por los colindantes en cuanto a sus 
lindes exclusivas. Pero esta posibilidad era perfectamente factible, tanto porque es una 
«facultad» que el artículo 384 del Código Civil concede al propietario de una finca, 
cuanto porque el principio de libertad civil (artículo 1255 del Código Civil) permite todo lo 
que no está prohibido y no perjudica a tercero y porque para la rectificación de los lindes 
de las fincas inscritas no existía regulación específica en la Ley Hipotecaria, a diferencia 
de lo que ahora ocurre con los artículos 200 y 201 de la Ley 13/2015, de 24 de junio, de 
Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto 
refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario.
Todo ello, sin perjuicio de la conciliación que pudiera también celebrarse, a elección 
de  los  interesados,  ante  el  registrador  de  la  propiedad,  notario  o  letrado  de  la 
Administración de Justicia (cfr. artículo 103 bis de la Ley Hipotecaria).
4. En el presente caso el deslinde se ha realizado judicialmente, en cumplimiento 
de una sentencia de la Audiencia Provincial de Lugo que, tras reconocer que existe una 
confusión de linderos entre ambas fincas, así lo ordena. Partiendo de esta premisa no es 
posible mantener el primero de los defectos apreciados por la registradora.
En efecto, las razones alegadas en la nota de calificación para sostener que no 
estamos ante un problema de confusión de linderos, sino de doble inmatriculación, 
además de que quedan desmentidas por el contenido del decreto de aprobación del 
deslinde en los términos del informe pericial que le sirve de base (del que resulta que 
existe un problema de indefinición de linderos y de alteraciones materiales del terreno 
que  hacen  aún  más  imprecisos  esos  linderos),  son  claramente  contrarias  a  los 
razonamientos y al fallo de la sentencia de la Audiencia Provincial que declaró sin 
sombra de duda la existencia de un problema de delimitación de linderos que tenía que 
ser resuelto a través de un deslinde, y no de una situación de doble inmatriculación: 
«Que existiendo confusión de linderos con las fincas de la parte demandada procede  s
que se efectúe el deslinde, lo que se llevará a efecto en ejecución de sentencia por perito  e.
que consensuen las partes o en su caso designe el Juzgado por el procedimiento legal,  w.
deslinde que se practicará en la forma que prescribe el Código Civil». Y, como se ha  06ww
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practicar operación registral alguna sobre la finca registral 8.826 de Quiroga, propiedad 
de la parte demandada, al no ordenarse en el mandamiento.
Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que el principio de rogación impone la 
necesidad de que las sentencias dictadas en procedimientos contradictorios especifiquen los 
asientos a cancelar o modificar. Si indiscutible es el deber de los registradores de cumplir las 
resoluciones judiciales firmes, también lo es, correlativamente, el de calificar y verificar que 
todos los documentos inscribibles cumplen las exigencias del sistema registral español, entre 
los que se encuentra la debida determinación del asiento a practicar (artículo 100 del 
Reglamento  Hipotecario).  Estas  afirmaciones  se  justifican  porque  no  está  facultado  el 
registrador para determinar el alcance del documento judicial presentado, pues tal facultad 
incumbe constitucionalmente al juzgador (artículo 117 de la Constitución).
Ahora bien, también ha sostenido esta Dirección General que no debe caerse en un 
rigor formalista injustificado en los casos en que, por estar adecuadamente identificado 
en el documento judicial la finca que constituye su objeto y el acto u operación jurídica a 
que se refiere, no cabe albergar dudas acerca del alcance del documento presentado.
En el presente caso, el decreto de fecha 25 de octubre de 2019 por el que se 
aprueba el deslinde fija con claridad la descripción de las dos fincas colindantes (la del 
actor, registral 4.602, y la del demandado, registral 8.826). Por eso, aunque luego en la 
parte  dispositiva  se  limite  a  decir  que  se  acuerda  «practicar  las  anotaciones, 
cancelaciones o rectificaciones registrales que sean necesarias para adecuar el Registro 
de la Propiedad a lo fijado en esta Resolución», del conjunto de su contenido resulta bien 
determinado cual es la nueva descripción que han de tener ambas fincas.
6. El tercer defecto que impide la inscripción consiste en que la descripción de las 
fincas resultantes después del deslinde es incompleta.
Este Centro Directivo ha señalado en múltiples Resoluciones que siendo la finca el 
elemento primordial de nuestro sistema registral –de folio real–, por ser la base sobre la 
que  se  asientan  todas  las  operaciones  con  trascendencia  jurídico  real  constituye 
presupuesto básico de toda actividad registral la identidad o coincidencia indubitada 
entre la finca que aparece descrita en el título presentado y la que figura inscrita en el 
Registro.  Por  ello,  como  ha  afirmado  reiteradamente  este  Centro  Directivo  (cfr. 
Resoluciones de 2 de septiembre de 1991, 29 de diciembre de 1992, 21 de junio 
de 2004, 10 y 14 de junio de 2010 y 1 de abril de 2013, entre otras), para su acceso al 
Registro, los títulos inscribibles han de contener una descripción precisa y completa de 
los  inmuebles  a  que  se  refieren,  de  modo  que  éstos  queden  suficientemente 
individualizados e identificados (cfr. artículos 9.1.º y 21 de la Ley Hipotecaria y 51, 
reglas 1.ª a 4.ª, del Reglamento Hipotecario).
No obstante, esta doctrina ha sido matizada en relación con los inmuebles ya inscritos 
cuya  descripción  ya  recoge  el  conjunto  de  requisitos  establecidos  en  el  ordenamiento 
hipotecario. En tales casos, la omisión o discrepancia de algunos de los datos descriptivos 
con que éstos figuran en el Registro no constituye en todo caso un obstáculo para la 
inscripción si su ausencia no impide la perfecta identificación de la finca.
Por el contrario, debe entenderse que dicho obstáculo existirá cuando la omisión o 
discrepancia sea de tal condición que comprometa la correspondencia segura y cierta 
entre el bien inscrito que sea objeto del título presentado a inscripción.
En el presente caso, la registradora considera que la descripción de las fincas no es 
suficientemente precisa porque al señalar los linderos de la registral 8.826 se incluye la 
expresión de que linda por el sur, entre otros, con «varias propiedades particulares de 
vecinos del lugar de (…)». Aunque parece conveniente que en la descripción literaria de  es
las fincas registrales, sobre todo cuando se trata de fincas que han sido objeto de  o
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finca.
A  lo  anterior  debe  añadirse  que  en  el  presente  caso  la  georreferenciación  es 
obligatoria conforme al artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria
En consecuencia, el defecto ha de ser también revocado.
7. El cuarto defecto hace alusión a que no resulta clara la parte del mandamiento 
referente a las edificaciones existentes sobre la finca 8.826 de Quiroga.
En concreto el decreto de aprobación del deslinde señala: «el deslinde afecta a una 
edificación con una superficie 671 m2, que corresponden 617 m2 a la edificación núm. 1 
de la finca 8826, y 54 m2 a la nave descrita como elemento número dos».
En este punto el recurso ha de ser desestimado.
El texto transcrito carece de la mínima precisión descriptiva que exige el principio de 
especialidad. No debe olvidarse, por otro lado, que cualquier cambio en la descripción de 
una edificación ha de estar motivado, bien por una modificación de la declaración de 
obra nueva, bien por una división, segregación o división horizontal, debiendo cumplirse 
en  cada  caso  los  requisitos  que  respectivamente  se  establecen  en  la  legislación 
hipotecaria y urbanística.
8. Por último, señala la nota de calificación que respecto de la representación 
gráfica aportada en el informe pericial no sería directamente inscribible, sino que sería 
necesario tramitar el procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria al 
existir una diferencia de cabida respecto de la que consta en el Registro.
Establece el artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria que: «Siempre que se inmatricule una 
finca, o se realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, 
segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que 
determinen una reordenación de los terrenos, la representación gráfica georreferenciada 
de  la  finca  que  complete  su  descripción  literaria,  expresándose,  si  constaren 
debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices».
Por  tanto,  el  deslinde  es  uno  de  los  casos  en  los  que  la  inscripción  de  la 
representación gráfica de las fincas afectadas resulta obligatoria.
En estos supuestos de inscripción obligatoria de la base gráfica ha declarado esta 
Dirección General que no es necesario tramitar el expediente previsto en el artículo 199 
de la Ley Hipotecaria, a menos que existan diferencias de cabida superiores al 10% de la 
que aparece inscrita, o que el registrador tenga dudas sobre la identidad de las fincas 
afectadas, como parece haber ocurrido en este caso.
Si ello fuera así, lo procedente es iniciar de oficio por el registrador el referido 
procedimiento, pero no considerar que constituye un defecto impeditivo de la inscripción.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso respecto de 
los defectos primero, segundo, tercero y quinto, y desestimarlo respecto del cuarto, en 
los términos que resultan de las anteriores consideraciones.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 17 de enero de 2022.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.