BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 263 Miércoles 3 de noviembre de 2021 Sec. III.   Pág. 133534
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
17945 Resolución de 4 de octubre de 2021, de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la 
registradora de la propiedad de León n.º 1 a cancelar una inscripción de 
hipoteca por instancia privada.
En el recurso interpuesto por don A. S. R., abogado, contra la negativa de la 
registradora de la Propiedad de León número 1, doña María de Jesús Prieto López, a 
cancelar una inscripción de hipoteca por instancia privada.
Hechos
I
Por medio de una instancia, don A. S. R., en calidad de copropietario de la finca 
registral  número  1.877  del  Registro  de  la  Propiedad  de  León  número,  solicitó  la 
cancelación de la hipoteca que gravaba dicha finca por su inscripción 10.ª. La referida 
hipoteca se constituyó en garantía de un préstamo cuyo plazo de vencimiento era el 
día  2  de  noviembre  de  2003.  Se  fundamentaba  la  solicitud  de  cancelación  en  la 
prescripción  de  la  obligación  asegurada,  de  conformidad  con  el  párrafo  quinto  del 
artículo 82 de la Ley Hipotecaria.
II
Presentada la referida instancia en el Registro de la Propiedad de León número 1, 
fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria (reformado por Ley 24/2001 de 27 de 
diciembre) y 98 y siguientes del Reglamento Hipotecario:
El  Registrador  de  la  Propiedad  que  suscribe,  previo  examen  y  calificación  del 
documento  presentado  por  Don/Doña  S.  R.,  A.,  el  día  05/05/2021,  bajo  el  asiento 
número 677, del tomo 159 del Libro Diario y número de entrada 2544, que corresponde 
al documento privado de cancelación de hipoteca por caducidad de fecha 19/04/2021, ha 
resuelto  no  practicar  los  asientos  solicitados  en  base  a  los  siguientes  hechos  y 
fundamentos de Derecho:
Hechos:
Con el asiento antes mencionado y en la fecha indicada se presenta instancia 
solicitando la cancelación por caducidad de una hipoteca en garantía de un préstamo 
cuyo vencimiento se pactó el dos de noviembre del año dos mil tres. Se acompaña 
ratificación ante la registradora que suscribe de la firma del presentante que encabeza y 
firma la instancia.
Fundamentos de Derecho: e
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sin que del Registro resulte haber sido interrumpida la prescripción o ejecutada la
garantía. Bc
Dado que el vencimiento pactado fue el de dos de noviembre del año dos mil tres, la 
hipoteca podría cancelarse por caducidad el tres de noviembre de dos mil veinticuatro 
conforme al artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria.
Totalmente de acuerdo con todos los argumentos esgrimidos en la instancia que se 
califica salvo en lo relativo a la aplicación analógica del artículo 157 de la Ley Hipotecaria 
en cuanto regula la cancelación de hipotecas en garantía de rentas periódicas ya que se 
trata de hipotecas para garantizar rentas vitalicias, alimentos, censos, arrendamientos 
financieros,  pensiones  compensatorias,  contribución  a  cargas  familiares,  pensiones 
periódicas de derecho foral catalán, legados de rentas, mandas benéficas o rentas 
análogas.
De la redacción de la inscripción de hipoteca cuya cancelación se solicita no parece 
deducirse  que  se  trate  de  ninguno  de  los  supuestos  a  los  que  sería  aplicable  el 
artículo 157 de la Ley Hipotecaria citada, sino que parece responder a un préstamo 
dinerario ordinario por lo que, habiendo un precepto que regula la cancelación por 
caducidad de estas hipotecas que tienen fijado un plazo de duración determinado no 
resulta adecuada la aplicación analógica de otro precepto.
No obstante, si se acredita que la hipoteca se constituyó para garantizar renta 
periódica encuadrable dentro del tipo especial del artículo 157 de la Ley Hipotecaria, 
podría cancelarse por caducidad.
En  su  virtud,  suspendo  la  cancelación  solicitada  por  el  defecto  anteriormente 
desarrollado.
No  se  toma  anotación  preventiva  por  defectos  subsanables  por  no  haberse 
solicitado.
Contra esta calificación cabe (…)
León a dieciocho de junio del año dos mil veintiuno La Registradora de la Propiedad 
(firma ilegible y sello del Registro con el nombre y apellidos de la registradora)».
III
Contra la anterior nota de calificación, don A. S. R., abogado, interpuso recurso el 
día 7 de julio de 2021 atendiendo a los siguientes argumentos:
«Alegaciones (Hechos y Fundamentos de Derecho)
Primera.  (...)
Segunda.  Dicha finca se haya gravada con una hipoteca constituida a favor de la 
Sociedad de Crédito Hipotecario Mutual, S.A. el día 16 de octubre de 1991, e inscrita en 
el tomo, libro, folio y finca antes indicados e inscripción 10.ª
Conforme al contenido de este último asiento, la hipoteca referida lo es en garantía 
de una obligación de amortización gradual cuyo último pago ya fue hecho efectivo y 
expedido el correspondiente certificado de cancelación de dicho préstamo hipotecario 
con fecha 15 de diciembre de 2003 por la entidad bancaria que absorbió a la expresada 
Sociedad de Crédito Hipotecario Mutual, S.A., esto es, por Bancaja (Caja de Ahorros de 
Valencia, Castellón y Alicante).
Tercera.  Conforme al art 82.5 de la Ley Hipotecaria, una vez transcurrido el plazo 
señalado en la Legislación Civil aplicable para la prescripción de las acciones derivadas 
de la hipoteca, contado desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantizó 
debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro de la Propiedad, podrá procederse 
a la cancelación de dicha Hipoteca si en el año siguiente no resulta del propio Registro la  es
renovación, interrupción de la prescripción o la ejecución de aquella. bo
Cuarta.  Siendo la hipoteca un derecho real accesorio de una obligación (cfr. arts.  945ww
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la subsistencia de la garantía: la hipoteca por sí sola no permite reclamar nada (no es un
censo),  lo  que  permite  es  proceder  de  forma  preferente  y  sumaria  contra  el  bien 
hipotecado para el cobro de la deuda garantizada.
Quinta.  Ciertamente, la acción hipotecaria tiene un plazo de prescripción propio (20 
años, según los arts. 128 de la L.H. y 1964 del C.C.); pero ello no implica que dicha 
acción no prescriba también cuando lo hace la obligación garantizada. Si la prescripción 
de la acción personal se está interrumpiendo permanentemente por reconocimiento del 
deudor  o  mediante  la  reclamación  extrajudicial  al  mismo,  pero  sin  hacer  igual 
reconocimiento o reclamación al tercer poseedor o al hipotecante no deudor (cfr. Art. 
1975 del C.C.), transcurridos 20 años la acción hipotecaria prescribirá, aunque subsista 
la acción personal. Este es el juego del plazo específico de prescripción de la acción 
hipotecaria; pero que no impide, como se ha señalado, la prescripción de la acción 
hipotecaria por prescripción de la acción derivada de la obligación garantizada, dada la 
accesoriedad de la hipoteca.
Y adviértase que el art. 82.5 de la Ley Hipotecaria solo exige la prescripción de las 
acciones derivadas de la garantía, cualquiera que sea la causa de dicha prescripción, 
por lo que no puede constreñirse la aplicación de este precepto a uno solo de los 
supuestos de prescripción de la acción hipotecaria, cual es el del art. 1964 del Código 
Civil.
Sexta.  Conforme al nuevo art 1964 del C. Civil, las acciones personales que no 
tengan plazo especial de prescripción lo harán por el transcurso de cinco años desde 
que pudieron ser reclamadas (art. 1969 del mismo Texto Legal).
Séptima.  Por último, y dado que la Hipoteca cuya cancelación ahora se pretende lo 
fue en garantía de una obligación con pacto de amortización gradual, no estaría fuera de 
lugar la invocación de la aplicación analógica del párrafo cuarto del art 157 de la Ley 
Hipotecaria, que permite la cancelación de la hipoteca en garantía de rentas periódicas a 
los seis meses desde la fecha en que según el Registro debió pagarse la última pensión.
Octava.  De las precedentes consideraciones y de las conclusiones magnífica y 
magistralmente expuestas por el que fue Letrado de esta Dirección General, D. Manuel 
Peña y Bernaldo de Quirós, en su Obra o Tratado de «Derechos Reales», se infiere que 
la hipoteca al inicio identificada puede ser cancelada.
Novena.  La legitimación para solicitar la cancelación de la siempre mencionada 
Hipoteca resulta de mi condición de copropietario inscrito de la finca con ella gravada 
(cfr. arts. 6 y 82.5 de la Ley Hipotecaria) (…)».
IV
El registrador de la Propiedad accidental de León número 1, don Óscar María Roa 
Nonide, emitió informe en el que mantuvo íntegramente la calificación de la registradora 
titular, y formó el oportuno expediente que elevó a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos  los  artículos  1,  20,  42,  82,  128  y  210  de  la  Ley  Hipotecaria;  177  del 
Reglamento Hipotecario; 1964 y 1939 del Código Civil; las Resoluciones de la Dirección 
General de los Registros y del Notariado de 31 de julio de 1989, 6 de febrero y 18 de 
mayo de 1992, 17 de octubre de 1994, 22 de junio de 1995, 18 de junio y 17 de julio 
de 2001, 8 de enero de 2002, 8 de marzo de 2005, 15 de febrero de 2006, 26 de 
septiembre de 2007, 4 de junio y 29 de septiembre de 2009, 15 de febrero de 2010, 30 
de junio de 2011, 27 de julio de 2012, 2 de enero, 4 de julio y 19 de diciembre de 2013,  e.
10 de enero de 2014, 9 de enero, 8 de abril y 2 de diciembre de 2015, 13 y 21 de abril, 8  w.b
de julio, 22 de septiembre, 21 de octubre y 7 y 14 de noviembre de 2016, 21 de julio, 24  945ww
dmea rozcot uyb r1e0 y  d1e4  sdeep tdieicmiebmreb rdee d e2 021091, 7y,  2la0s  dRe efseoblruecrioo,n e9s y  d3e1  lad eD juirleioc cdióen  2G01e8n eyr a8l  ddee 
Seguridad Jurídica y Fe Pública de 27 de julio de 2020 y 19 de abril de 2021.
1.  El presente recurso tiene como objeto la negativa de la registradora a cancelar 
una hipoteca en virtud de una instancia suscrita por uno de los condueños de la finca 
gravada, por entender dicho solicitante que había transcurrido el plazo de prescripción 
de las correspondientes acciones, en los términos establecidos en el párrafo quinto del 
artículo 82 de la Ley Hipotecaria.
La registradora estima que no ha transcurrido aún dicho plazo de prescripción.
2.  De la reiterada doctrina de este Centro Directivo en materia de cancelación de 
hipotecas resulta la necesidad de diferenciar dos supuestos distintos.
Por un lado, está la cancelación por caducidad convencional pactada por las partes. 
Nada  se  opone  a  que  la  hipoteca,  como  los  demás  derechos  reales,  pueda  ser 
constituida por un plazo determinado (vid. artículos 513.2.º, 529, 546.4.º y 1843.3.º del 
Código Civil), de modo que únicamente durante su vigencia puede ser ejercitada la 
acción hipotecaria, quedando totalmente extinguido el derecho real una vez vencido 
dicho plazo, salvo que en ese instante estuviera ya en trámite de ejecución hipotecaria, 
en cuyo caso, la hipoteca se extinguiría al concluir el procedimiento, ya por consumación 
de la ejecución, ya por cualquier otra causa.
No  siempre  es  fácil  decidir  si,  en  el  caso  concreto,  el  plazo  señalado  es 
efectivamente de duración de la hipoteca misma con el alcance anteriormente señalado, 
o si se trata de definir únicamente el margen temporal en el que debe surgir la obligación 
para que quede garantizada con la hipoteca (y en este caso una vez nacida la obligación 
en dicho plazo, la acción hipotecaria podrá ejercitarse mientras no haya prescrito, aun 
cuando ya hubiere vencido aquél -vid. la Resolución de 17 octubre 1994, entre otras-.
Si estuviéramos ante la caducidad convencional del mismo derecho de hipoteca, 
resultaría aplicable la norma del párrafo segundo del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, 
que posibilita la cancelación de la hipoteca cuando la extinción del derecho inscrito 
resulte del título en cuya virtud se practicó la inscripción.
Pero si no se ha pactado esa caducidad convencional, solo queda acudir a la 
llamada caducidad legal, que se basa en el transcurso de los plazos determinados por la 
Ley. A ello se refieren dos preceptos de la Ley Hipotecaria:
a)  El artículo 82, párrafo quinto: «A solicitud del titular registral de cualquier derecho 
sobre la finca afectada, podrá procederse a la cancelación de condiciones resolutorias 
en garantía del precio aplazado a que se refiere el artículo 11 de esta Ley y de hipotecas 
en garantía de cualquier clase de obligación, para las que no se hubiera pactado un 
plazo concreto de duración, cuando haya transcurrido el plazo señalado en la legislación 
civil aplicable para la prescripción de la acciones derivadas de dichas garantías o el más 
breve que a estos efectos se hubiera estipulado al tiempo de su constitución, contados 
desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en 
su totalidad según el Registro, siempre que dentro del año siguiente no resulte del 
mismo que han sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la 
hipoteca».
b)  el artículo 210.1, regla octava, párrafo segundo, introducido por la Ley 13/2015, 
de 24 de junio: «Las inscripciones de hipotecas, condiciones resolutorias y cualesquiera 
otras formas de garantía con efectos reales, cuando no conste en el Registro la fecha en 
que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada, podrán igualmente 
cancelarse a instancia de cualquier interesado cuando hayan transcurrido veinte años 
desde  la  fecha  del  último  asiento  en  que  conste  la  reclamación  de  la  obligación 
garantizada  o,  en  su  defecto,  cuarenta  años  desde  el  último  asiento  relativo  a  la 
titularidad de la propia garantía». e.
Esta nueva norma convive con la ya citada del artículo 82, párrafo quinto, pero, pese  w.b
a tener una redacción ligeramente parecida, tiene un enfoque distinto, y no es tan  945ww
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artículo 210 la extiende a «cualquier interesado».
Por otra parte, el artículo 82, párrafo quinto, tiene su fundamento en la figura de la 
prescripción y hace referencia expresa al plazo legal de prescripción de las acciones 
según la legislación civil aplicable, con lo que puede ocurrir que tales plazos varíen de 
unas legislaciones civiles a otras, o incluso resulten modificados dentro de la misma 
legislación civil, como de hecho ha ocurrido con la reforma del artículo 1964.2 del Código 
Civil, relativo al plazo de prescripción de las acciones personales, modificado por la 
disposición final primera de la Ley 42/2015, de 5 de octubre.
En cambio, el artículo 210 de la Ley Hipotecaria no se fundamenta directamente en 
la institución de la prescripción de las acciones, sino que fija unos plazos propios, cuyo 
cómputo es estrictamente registral, con lo que más bien está regulando un auténtico 
régimen de caducidad de los asientos, al exigir que «hayan transcurrido veinte años 
desde  la  fecha  del  último  asiento  en  que  conste  la  reclamación  de  la  obligación 
garantizada  o,  en  su  defecto,  cuarenta  años  desde  el  último  asiento  relativo  a  la 
titularidad de la propia garantía».
Además,  el  artículo  82,  párrafo  quinto,  se  aplica  exclusivamente  a  hipotecas  y 
condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado (cfr. Resolución 25 de marzo 
de  2014),  mientras  que  el  artículo  210.1.8.ª  tiene  un  ámbito  mayor  al  referirse  a 
hipotecas, condiciones resolutorias y cualesquiera otras formas de garantía con efectos 
reales, dentro de cuyo ámbito puede incluirse otras condiciones resolutorias.
También existen diferencias entre el referido artículo 82, párrafo quinto, de la Ley 
Hipotecaria y el 210.1.8.ª de la misma ley, por cuanto el primero presupone que el plazo 
de cumplimiento conste en el Registro pues aquél precepto dice «(…) contados desde el 
día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su 
totalidad según el Registro (…)», mientras que el artículo 210.1.8.ª presupone que no 
conste, al decir «cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el 
pago íntegro de la obligación garantizada (…)».
Así, sin pretender ser exhaustivos el artículo 82, párrafo quinto, se aplicará a las 
hipotecas y condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado cuando el día en 
que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad 
según el Registro, cuando haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil 
aplicable para la prescripción de las acciones derivadas de dichas garantías o el más 
breve que a estos efectos se hubiere estipulado al tiempo de su constitución, siempre 
que dentro del año siguiente no resulte del mismo que han sido renovadas, interrumpida 
la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca.
Por  el  contrario,  el  artículo  210.1.8.ª  de  la  Ley  Hipotecaria  se  aplicará  a  las 
inscripciones  de  hipotecas,  condiciones  resolutorias  y  cualesquiera  otras  formas  de 
garantía con efectos reales, cuando no conste en el Registro la fecha en que debió 
producirse el pago íntegro de la obligación garantizada, cuando hayan transcurrido 
veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la 
obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a 
la titularidad de la propia garantía.
3.  En el caso objeto de este expediente existe inscrita una hipoteca en garantía de 
un préstamo cuyo plazo final de vencimiento era el día 2 de noviembre de 2003.
No  aparece  en  el  clausulado  de  la  hipoteca  ningún  pacto  relativo  a  la  posible 
cancelación por caducidad de tal derecho real de garantía.
De acuerdo con lo expuesto en el punto anterior, parece claro que la eventual 
cancelación de la citada hipoteca habría de someterse a lo establecido en el párrafo 
quinto del artículo 82 de la Ley Hipotecaria. s
Como se ha señalado, el requisito esencial en estos casos es que «haya transcurrido  oe.
el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de las acciones  w.
derivadas de dichas garantías». El plazo de prescripción de la acción derivada del  945ww
adcecreiócnh oh ripeoatl edcea rihai poptreecsac riebsir áq uae  elossta bvleecinet ee l aañrotísc,u loco 1n2ta8d odse  ldae sLdeey  Hqiupeo tepcuaerdiaa:  «sLear 
ejercitada».
Por tanto, si el plazo de vencimiento final de la obligación asegurada es el día 2 de 
noviembre de 2003, será esa la fecha a partir de la cual el acreedor pudo ejercitar la 
acción derivada de la hipoteca.
Consecuentemente,  aplicando  los  artículos  82,  párrafo  quinto,  y  128  de  la  Ley 
Hipotecaria, sería posible cancelar la hipoteca por caducidad una vez transcurridos 21 
años, a contar desde el 2 de noviembre de 2003, siempre que no resulte del Registro 
que ha sido renovada, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca, 
o no exista norma de excepción que suspenda dichos plazos.
En el presente caso es evidente que no se han cumplidos dichos requisitos, por lo 
que procede desestimar el recurso y confirmar la calificación impugnada.
No procede admitir el argumento propuesto por el recurrente relativo a la aplicación 
del régimen especial de cancelación previsto en el artículo 157 de la Ley Hipotecaria, 
porque dicho régimen está exclusivamente establecido para las hipotecas en garantía de 
rentas o prestaciones periódicas y no es aplicable a una hipoteca en garantía de un 
préstamo con una fecha concreta de vencimiento, aunque se haya previsto un sistema 
de amortización por plazos sucesivos durante la vida del crédito.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la nota de calificación de la registradora.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 4 de octubre de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.