BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 322 Jueves 10 de diciembre de 2020 Sec. III.   Pág. 113031
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
15922 Resolución  de  26  de  noviembre  de  2020,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de 
calificación del registrador de la propiedad de Palma de Mallorca n.º 5, por la 
que se deniega la inscripción de una representación gráfica alternativa a la 
catastral y posterior declaración de obra nueva.
En  el  recurso  interpuesto  por  doña  L.  E.  P.  y  don  I.  B.  R.,  contra  la  nota  de 
calificación del registrador de la propiedad de Palma de Mallorca n.º 5, don Vicente 
Serna Martínez, por la que se deniega la inscripción de una representación gráfica 
alternativa a la catastral y posterior declaración de obra nueva.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada el 4 de julio de dos mil 2018 por el Notario de Palma 
de Mallorca, Don Antonio Roca Arañó, número 2603 de su protocolo, doña L. E. P. y don 
I. B. R., solicitan la inscripción de la representación gráfica alternativa a la catastral 
correspondiente a las fincas registrales 1.592 y 3.237 del término de Santa Eugènia, 
incorporando a la misma, informe de validación gráfica catastral, como operación previa 
a la declaración de sendas obras por antigüedad.
II
Presentado dicho documento en el Registro de la Propiedad de Palma de Mallorca 
n.º  5,  una  vez  tramitado  el  procedimiento  previsto  en  el  artículo  199.2  de  la  Ley 
Hipotecaria, es objeto de con arreglo a los siguientes hechos y fundamentos jurídicos:
«Hechos:
Con fecha 16 de julio de 2019 fue presentada por Don J. M. F., una escritura 
autorizada el cuatro de julio de dos mil dieciocho por el Notario de Palma de Mallorca, 
Don  Antonio  Roca  Arañó,  número  2603  de  su  protocolo,  que  causó  el  asiento  de 
presentación número 1740 del diario 146, por la que los consortes Doña L. E. P. R. y Don 
I. B. R., solicitan la rectificación de la superficie solar y linderos de las fincas 1.592 
y 3.237 de Santa Eugènia, en base a un estudio topográfico protocolizado en dicha 
escritura, como paso previo a la declaración de obra nueva antigua sobre cada una de 
dichas fincas registrales.
En fecha 22 de julio de 2019 se inició el Expediente de Rectificación de Superficie 
Solar y Linderos que dicta el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria, habiéndose procedido 
en la misma fecha a la notificación de tal rectificación a los colindantes registrales y 
catastrales correspondientes.
En fechas 26 y 27 de agosto de 2019 se presentaron en el Registro dos alegaciones  s
a las rectificaciones pretendidas, acompañadas de la correspondiente documentación  oe.
acreditativa de las mismas. w.
El día 9 de octubre de 2019 terminó el plazo de 20 días naturales para interponer una  922ww
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Defectos:
Calificada la escritura aportada, su documentación anexa, así como en vista de las 
citadas alegaciones presentadas, se observan los siguientes defectos:
I.  A la vista de las respectivas representaciones gráficas de las citadas dos fincas 
aportadas por los dos titulares interesados, doña L. E. P. R. y don I. B. R., se albergan 
dudas sobre la correspondencia de las representaciones gráficas de las fincas que se 
pretenden inscribir y las fincas inscritas, al apreciarse una importante invasión de las 
fincas  catastrales  colindantes  identificadas  con  los  números  de 
referencia  5654003DD8855S0001PT  y  5654002DD8855S0001QT,  respectivamente. 
Además de ello, manifiestan los alegantes que determinadas porciones de las fincas 
comprendidas en las representaciones gráficas que se pretenden inscribir, corresponden 
a fincas de su propiedad, y no de los dos mencionados interesados, lo cual no hace más 
que fortalecer las dudas sobre la correspondencia de las fincas solicitadas e inscritas en 
este Registro.
II.  Que, por otro lado, en cuanto a lo que respecta a la finca registral 1.592–N de 
Algaida, está equivocada la referencia catastral en la propia escritura, ya que, por error, 
la última (5654002DD8855S0001QT) se repite dos veces, con la misma numeración.
III.  Asimismo, respecto a esta finca se procede a rectificar la superficie registral 
de 600 metros, a 505'26 metros cuadrados, su descripción literaria se modifica, así como 
se cambian todos los linderos de la finca registral, no coincidiendo tampoco con los de 
las catastrales. También y con respecto a la parcela 5654003DD8855S0001PT, aparece 
a nombre de los herederos de don R. M. R.
IV.  Que con respecto a la finca registral 3237 de Algaida, se pasa de 139'38 metros 
cuadrados  de  Registro  a  122'55  metros  cuadrados,  minorándose  en  16'83  metros 
cuadrados,  con  una  falta  total  de  correspondencia  a  la  parcela 
catastral 5654002DD8855S0001QT.
V.  Que teniendo en cuenta las referencias catastrales alegadas, así como el plano 
georreferenciado presentado como alternativo por los interesados, y superpuestos con la 
cartografía catastral, resulta una invasión de las parcelas catastrales colindantes, y por 
las  alegaciones  efectuadas  también  de  fincas  registrales,  como  se  aprecia  en  los 
documentos aportados (informe de validación grafica realizado por este Registro de la 
finca 1592-N e informe de validación gráfica de la finca 3.237). Asimismo, los datos 
georreferenciados de la obra nueva declarada, también supone invasión de las parcelas 
colindantes.
VI.  Del mismo modo, la titularidad de la parcela catastral 5654003DD8855S0001PT, 
aparece a nombre de herederos R. M. R., personas distintas de los interesados y que 
además formulan alegaciones, como titulares registrales en el siguiente sentido:
VII.  «Dña. C. M. M. con D.N.I. xxxxxxxx, en nombre propio y en representación de 
la comunidad hereditaria de su padre D. R. M. R., con relación al oficio de Registro al 
que me dirijo, derivado del Asiento 1740 Diario 146, en donde se nos pone de manifiesto 
que los Sres. I. B. R. y L. E. P. R. han solicitado de este registro una modificación en su 
asiento registral en el sentido de «armonizar su descripción registral con la realidad 
física» y siendo ello un paso previo cual igualmente se nos dice para solicitar una 
declaración de obra nueva por antigüedad.
VIII.  Esta parte desconoce o ya que no ha sido parte en la forma en que se ha 
procedido a realizar las mediciones y los planos topográficos que afectan a nuestras  s
propiedades, pero lo cierto es que, de los datos ofrecidos por el Registro, se pone de  oe.
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paredes de piedra.
IX.  A continuación, enumeraré los documentos que deseamos aclaren la confusión 
de los señores instantes.
X.  Que con fecha de 30 de noviembre de 2018 dichos señores pusieron una 
reclamación en el Catastro la cual fue resuelta a nuestro favor.
XI.  Con referencia a la ortofoto «A» que nos facilitó este Registro alego que:
XII.  La finca n.° 3237 es una inscripción fraudulenta, documento n.º 3.
XIII.  Que los señores que se inscribieron dicha propiedad:
1.  Los D.N.I. no corresponden con la realidad. Se puede ver en una escritura de 
venta de una propiedad, que sí era de los hermanos B., V. y G. M. A. Documento n.° 4.
2….
3.  Que un juez en el año 1997 hizo que los señores que compraron la propiedad, 
finca 3.173 (sic) a dichos hermanos nos devolvieran todo el terreno que era de nuestra 
propiedad  inscrita  fraudulentamente  por  dichos  hermanos,  «casualmente  mismo 
Notario». Documento n.° 5.
4.  Que en el momento de la inscripción y posterior venta de la propiedad 3.237 uno 
de los hermanos había fallecido uno o dos años antes. Documento n.º 6.
5.  Que la propiedad que pretenden es nuestra y se corresponde con la finca n.° 753. 
Documento n.° 7.
6.  Que esta propiedad pertenece a nuestra familia desde antes del año 1835, 
propiedad de la familia M. Documento n.° 8.
7.  Que en 1886 mi bisabuelo se la compró a su primo y posteriormente heredó mi 
abuelo, luego mi padre y ahora nosotros. Documento n.°9.
XIV.  Con referencia a la Ortofoto «B», facilitada por este Registro, alego que:
1.  Que la parte de terreno que pretenden como suya se corresponden a las fincas 
n.° 2.236, 2.075 y 2.905 que pertenecen a mi familia, que son las que corresponden a la 
parcela catastral n.° 5654003, la cual incluye la finca 753, antes descrita con la ortofoto 
«A». Que esta propiedad pertenece a mi familia desde antes del año 1800. Que mi 
bisabuelo  compra  la  propiedad  afectada  fincas  2,75  y  2.236  a  su  prima  en  1925. 
Documentos 1, 2, 3 y 4.
2.  Que la finca 1.592 nunca ha tenido terreno como bien se lee en todas las 
inscripciones, hasta que la compró el Sr. P. en el año 1972, donde la inscribe por primera 
vez con corral y se expresa su nueva superficie amparándose en una simple expresión 
de «según reciente medición». Documento n.° 5 y 6.
3.  Que este señor también es conocido por su dudosa honestidad, pues vendió la 
propiedad a Dña. A. N. en 1975 y poco pudo disfrutarla pues le embargaron al Sr. P. la 
propiedad antes de dicha señora la pudiese inscribir.
XV.  Que otro colindante registral, como titular de la finca 2.927 de Algaida formuló 
alegaciones del siguiente tenor:
XVI.  «A. M. D. C. G. S. y M. D. C. G. S., mayores de edad, vecinas de Santa María, 
con domicilio en la calle xxxxxxxxxx respectivamente, con DNI núm. xxxxxxx y xxxxxxxx, 
nudas propietarias de la finca sita en Santa Eugenia, Calle (…), cual está debidamente 
acreditado en el registro al que me dirijo, finca 2.927, ante el Registrador comparecemos 
y, como mejor proceda en derecho, decimos:
XVII.  Que  hemos  recibido  oficio  del  Registro  al  que  me  dirijo,  derivado  del  oe.
Asiento 1740, Diario 146, en donde se nos pone de manifiesto que los Sres. l. B. R. y L.  w.
E. P. R. han solicitado de este registro una modificación en su asiento registral en el  922ww
sperenvtiidoo,  cduea "l airgmuaolnmizeanrt esu s dee nscorsip dciicóen,  rpeagrisat rsaol lcicointa rla u rneaa liddeacdl afrísaicciaó"n,  sdiee nodbor ae llnou uenv ap apsoor 
antigüedad.
XVIII.  Esta parte desconoce, ya que no ha sido parte, en la forma en que se ha 
procedido a realizar las mediciones y los planos topográficos que afectan a nuestra 
vivienda,  pero  lo  cierto  es  que  de  los  datos  ofrecidos  por  el  registro  se  pone  de 
manifiesto que los Sres. instantes presente un plano en donde desean que se inscriba 
como propio una pequeña franja de terreno que se corresponde con un "trozo" de la 
vivienda de nuestra propiedad, vivienda con una antigüedad superior a los 150 años.
XIX.  Del plano existente en el catastro, que en el día de ayer se nos entregó, se 
aprecia claramente que existe una recta –pared– que no tiene ninguna incidencia con la 
finca vecina y, sorprendentemente, en el plano que se acompaña para la petición en el 
registro, dicha "recta" tiene una inclinación convergente con la casa de nuestra propiedad 
que "dibuja" la limitación de su finca entrando en nuestra construcción.
XX.  Por todo ello,
XXI.  Solicitamos del sr. Registrador: Que habiendo por recibido el presente escrito, 
lo acepte y en sus méritos acuerde DENEGAR la inscripción de la modificación registral 
al no existir conformidad de lo solicitado con la realidad.»
XXII.  Además de ello, manifiestan los alegantes que determinadas porciones de las 
fincas  comprendidas  en  las  representaciones  gráficas  que  se  pretenden  inscribir 
corresponden a fincas de su propiedad, y no de los dos mencionados interesados, lo 
cual no hace más que fortalecer las dudas sobre la correspondencia de las fincas 
solicitadas e inscritas en este Registro.
XXIII.  A mayor abundamiento, resulta del propio documento una nueva descripción 
literaria de las dos fincas registrales, así como una modificación de todos los linderos de las 
citadas fincas registrales y las catastrales resultantes, reducciones de superficie, invasión de 
fincas registrales colindantes mediante alegaciones documentadas, lo que hace que en 
base a los artículos 9, 10,199 de la Ley Hipotecaria, así como a lo que tiene declarado esa 
Dirección General por medio de numerosas resoluciones que están claramente identificadas 
y fundamentadas las dudas del registrador sobre la invasión de fincas colindantes si tales 
dudas están basadas en los datos y documentos que obran en el expediente en cuanto a 
las diferencias descriptivas, que pueden apreciarse en la configuración registral y catastral 
de  las  fincas  y  las  previas  operaciones  de  modificación  de  entidades  hipotecarias  y 
rectificación de superficie que constan registradas. (R. 10–10–2016). Doctrina reiterada en 
R. 9–6–2017, R. 18–12–2017 R. 19–12–2017 R. 15–1–2018 R. 16–1–2018, R. 17–1–2018, 
R. 21–3–2018, R. 5–7–2018, R. 18–2–2019, R. 7–6–2019 R. 24–7–2019, R. 6–8–2019, R. 
5–9–2019, R. 18–9–2019,26–9–2019), R. 9–10–2019, R. 17–10–2019 R. 24–10–2019, 
Ron 8–6–2016, 28–11–2016, 13–4–2018, 9–10–2019.
XXIV.  Por lo que, en base a todas ellas, resulte la negativa de este Registrador a 
practicar la inscripción solicitada.
XXV.  Respecto a la no inscripción obra nueva por antigüedad, es consecuencia de 
la falta de previa inscripción de la rectificación de superficie de las dos citadas fincas 
registrales, por los mismos defectos señalados anteriormente (que teniendo en cuenta 
las referencias catastrales alegadas, así como el plano georreferenciado presentado 
como alternativo por los interesados, y superpuestos con la cartografía catastral, resulta 
una invasión de las parcelas catastrales colindantes, aquí tanto en superficies como en 
las  obras  nuevas  declaradas,  y  por  las  alegaciones  efectuadas  también  de  fincas 
registrales, como se aprecia en los documentos aportados).
Fundamentos de Derecho:
XXVI.  Artículos 9, 10 y 199 de la Ley Hipotecaria. Resolución de la Dirección  oe.
GdR1e5.e  –7n11–e0–6r–a2–1l02 01d0–8e12  90Rl,o1 . Rs61 .. 6 RD2–e4o1g–c–i7st2r–ti0rn2o1a0s8 1 ,r ye9R i,t d.eR er1.al 7 d6–Na–1o 8–et–a2n2r0 i0Ra11d8.9 o,9 ,  R–Rd6.e. – 2 5221–01–91 3–7d–2,e2 0 R01o1.9 c81,t ,u8R bR–.r1 .e1 2 58–d––2e790 ––12227000 111R589. , , y21R 69R.–– 19e18–s2o–2–l202u–10c291io0)7,n1  eRR9s.,.     2020-15922n https://www.
9–10–2019, R. 17–10–2019 R. 24–10–2019, Ron 8–6–2016, 28–11–2016, 13–4–2018,
9–10–2019.
XXVII.  Tal como ha señalado La DGSJFP que es presupuesto de aplicación de 
cualquier procedimiento para la rectificación de descripción de la finca que se aprecie 
una correspondencia entre la descripción de la finca que conste en el Registro y la que 
resulte  de  la  representación  gráfica  de  la  misma  que  se  pretende  inscribir, 
correspondencia que es dudosa en el caso que nos ocupa…. En definitiva, de los datos y 
documentos que obran en el expediente, se evidencia que no es pacífica la delimitación 
gráfica que se pretende inscribir, resultando posible o, cuando menos, no incontrovertido, 
que con la inscripción de la representación gráfica se puede alterar la realidad física 
exterior que se acota con la global descripción registral, pudiendo afectar a los derechos 
de los colindantes. Y sin que proceda, como pretende el recurrente, que el registrador en 
su calificación o esta Dirección General en sede de recurso pueda resolver el conflicto 
entre colindantes que se pone de manifiesto, cuestión que, a falta de acuerdo entre los 
interesados, estará reservada a los tribunales de justicia. Debe recordarse, como se 
indicó en la Resolución de 19 de julio de 2016 (reiterada en otras posteriores), que el 
objeto  de  la  intervención  de  los  titulares  colindantes  en  los  procedimientos  de 
concordancia del Registro con la realidad física es evitar que puedan lesionarse sus 
derechos y en todo caso que se produzcan situaciones de indefensión, asegurando, 
además que puedan tener acceso al registro situaciones litigiosas o que puedan generar 
una doble inmatriculación, siquiera parcial…»
Por los citados argumentos se deniega la inscripción del documento calificado en 
cuanto a la rectificación de superficie solar y linderos de las fincas 1.592 y 3.237 de 
Santa Eugènia, así como la declaración de obra nueva antigua sobre cada una de dichas 
dos fincas registrales.
[Oferta de recursos y prórroga del asiento de presentación]
Firmado electrónicamente por el registrador el día 4 de agosto de 2020.»
III
Doña L. E. P. y don I. B. R. interpusieron recurso contra la anterior calificación 
mediante escrito de fecha 26 de agosto de 2020 que tuvo entrada en el citado Registro el 
mismo día, en el que alega lo siguiente:
«Primero.–Según queda acreditado mediante la calificación registral y certificado 
relativo a las alegaciones realizadas por los colindantes, que se adjuntan como doc. 1 
y 2, el Registrador ha denegado la inscripción de la escritura arriba señalada, si bien no 
se nos ha dado traslado de las copias de los documentos acompañados por estos, lo 
cual nos provoca un nivel importante de indefensión que merma nuestra capacidad de 
defensa de nuestros derechos.
Segundo.–Esta  parte  quiere  hacer  constar  que  la  escritura  cuya  inscripción  se 
deniega (protocolo 2603) consiste en la escritura de rectificación de superficie y de 
ampliación de obra de dos fincas registrales, la finca Registral 1592, conocida como (…) 
y la finca 3237, conocida como (…), las cuales fueron adquiridas por nosotros por 
mitades indivisas el 15 de febrero de 1999 ante el Notario Luis Pareja Cerdó. Se 
acompaña copia de dicha escritura de compraventa como doc. 3. Esta escritura incluye 
protocolizado  un  levantamiento  planimétrico  georreferenciado  de  las  parcelas  y 
construcciones junto con certificado de antigüedad de las mismas, de las cuales se 
infiere de forma indubitada que: e.
1)  Respecto a la superficie de las parcelas, el levantamiento planimétrico basado  922ww
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plasmado en la escritura, por cuanto no solo no supone una ampliación de cabida
superior al 10% de la inscrita previamente, sino que la misma queda disminuida, y por 
tanto ningún efecto adverso tiene con respecto a los colindantes.
2)  Por otro lado y respecto a la superficie de las construcciones existentes con una 
antigüedad superior a 10 años y sin existencia de expedientes de disciplina urbanística, 
la  nueva  descripción  solicitada  no  hace  sino  plasmar  los  datos  obrantes  en  dicho 
levantamiento planimétrico, estando incluidas todas ellas dentro de los solares arriba 
referenciados, no habiendo sido los mismos desvirtuados por los colindantes.
Segundo.–Así las cosas, por lo que se desprende del texto del certificado emitido por 
el Registro n.º 5 de Palma, no se acompaña por ninguno de los colindantes informes 
técnicos georreferenciados contradictorios relativo a la finca (…), finca 1592, por lo cual 
la inscripción de la modificación de cabida y declaración de obra antigua de la misma, 
debería ser aceptada de manera indubitada por el Registrador de la Propiedad. A mayor 
abundamiento, esta parte acompaña al presente escrito una serie de documentos que 
corroboran  la  veracidad  de  las  superficies  y  linderos  declarados  en  el  reseñado 
protocolo 2603:
1)  La  tasación  bancaria  relativa  a  la  finca  1592,  y  en  especial  las  fotografías 
incluidas en la misma, donde aparecen perfectamente reflejadas, la vivienda, piscina, 
solar, etc. (doc. 4).
2)  El certificado histórico del registro de la propiedad respecto a dicha finca, en 
especial la inscripción 4.º, de fecha 1972, donde se describe (…) como casa con corral 
de 600 m2 (doc.5).
3)  Copia de la escritura del título previo a nuestra adquisición de 6 de julio de 1987, 
donde se describe (…) como casa con corral de 600 m2. (doc. 6).
4)  Fotografía  de  STOP  relativa  a  marzo  de  1973,  donde  aparece  los  linderos 
claramente identificados, en especial los muros de separación que cercan la piscina 
(doc. 7).
5)  Sentencia de 21 de febrero de 2013 dictada por el Juzgado de Primera Instancia 
n.º 22 de Palma (doc.8), por la cual se establece como hecho probado en fundamentos 
de Derecho tercero que (…) y (…) son propiedad de l. B. R. y Doña L. P. A mayor 
abundamiento,  en  el  fundamento  de  derecho  cuarto,  dicha  sentencia  ya  analizó 
ampliamente y rechazó la tesis que Doña M. del C. G. S. y Doña M. del C. G. S. 
sostienen en su escrito de alegaciones. En un alarde de mala fe los propietarios de (…), 
insisten en que el tramo de camino entre (…) y (…) es de su propiedad, y que el lindero 
es una línea recta, siendo que el Juzgado ya concluyó que «habiendo quedado como 
hecho no controvertido que el tramo inicial del camino es vecinal y que no pertenece a 
ninguno de los litigantes, resulta sorprendente que el lindero, si tiene que ser una línea 
recta, no sea la prolongación del eje longitudinal del camino sino la prolongación del 
lindero entre el camino y la finca de la Sra. G. Finalmente en su fundamento quinto, se 
hace  constar  que  tres  testigos  que  conocían  la  zona  afirmaban  que  el  tramo 
controvertido era vecinal, o que así se consideraba por ellos y el resto de los vecinos, y 
que el título de (…) señala que linda a por derecha e izquierda con camino.
Tercero.–En relación a la finca (…) (finca 3237), y pesar de que no hayamos podido 
tener acceso al georreferenciado aportado por parte de la Sra. M., según se menciona 
en el Certificado registral, no podemos darle ningún valor probatorio al no haber tenido 
acceso  a  dicha  edificación  la  técnica  que  lo  suscribe,  ya  que  solamente  nosotros 
tenemos el acceso y la posesión desde la fecha de adquisición mediante compraventa.  es
Alega además la Sra. M. que un juez en el año 1997 hizo que los Sres. Don C. A. del V. y  o
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corresponde ni en el n.º de propiedad registral ni en descripción (se refiere a un terreno y
no a una vivienda con corral) a ninguna de las fincas de los que suscriben el presente 
recurso, y por tanto resulta irrelevante al caso que nos ocupa.
De la misma manera, negamos la relevancia con el caso que nos ocupa de una 
supuesta existencia de una inscripción "fraudulenta", por corresponder dicha vivienda en 
realidad  a  la  finca  registral  753,  tal  como  alega  la  Sra.  M.  Las  copias  de  la 
documentación que se aportan junto con el escrito de alegaciones no se nos ha facilitado 
por parte del Registrador lo cual dificulta el análisis de las mismas, sin embargo, esta 
parte dispone de documentación que las desvirtúa absolutamente:
1)  De acuerdo a la certificación literal de la finca 3237 llamada (…), y las escrituras 
de compraventa que se acompañan como (doc. 9 y 10) esta parte puede acreditar que 
en 1986 aparece su primera inscripción y venta a J. D. O. y C. F. V., al amparo del 
artículo 205 de la Ley Hipotecaria, publicándose debidamente por edictos, y sin efectos 
respecto a terceros hasta transcurridos dos años a contar desde el 14 de enero de 1986. 
Durante estos dos años los colindante de (…) (R. M. y herederos), no actúan ejerciendo 
sus supuestos derechos alegando la propiedad de la misma. A mayor abundamiento 
más de 10 años más tarde, en 1997, (…) es adquirida por Don J. I. Z. B., no habiendo 
tampoco reclamado su propiedad los colindantes en dicho amplio plazo de tiempo. 
Tampoco nosotros, dueños desde 1999, hemos recibido reclamación judicial alguna por 
parte de dichos colindantes. En conclusión, han transcurrido 34 años desde la primera 
inscripción y trasmisión de dicha finca, dos traspasos sucesivos de titularidad a favor de 
terceros amparados por la buena fe registral, que han ejercido de forma pública y notoria 
como dueños de la misma, y no ha sido acreditado por la Sra. A. M. o sus antecesores la 
existencia de acción judicial tendente a la recuperación de (…), o de la parte del terreno 
con piscina cuya correcta inscripción pretenden limitar, ni la interposición de una querella 
criminal instada en contra de los hermanos M., o contra el Notario que, a su entender, 
actuaron de manera "fraudulenta". Esto solo pude significar que sus pretensiones no 
tienen fundamente legal ni probatorio y no caben como causa de impedir mi legítimo 
derecho a inscribir la superficie de mi propiedad de acuerdo a la realidad física.
2)  En fecha 8 de octubre del 2018, firmamos una escritura de préstamo hipotecario 
(doc. 11), siendo precisamente la finca (…) (finca registral 3237) la que garantizaba dicho 
préstamo. A mayor abundamiento dicha finca fue tasada a efectos hipotecarios por 
Sociedad de Tasaciones S.A., (doc. 12) donde aparece perfectamente identificada la 
situación  de  (…)  en  el  anexo  denominado  «Plano  del  entorno»,  y  que  coincide 
exactamente  con  lo  señalado  en  el  levantamiento  topográfico  georreferenciado 
redactado por TRATO.
3)  Disponemos de una licencia de obra de reforma de (…) autorizada por el Consell 
el 17 de abril del 2009, según proyecto redactado por el arquitecto M. A. C. (Doc. 13 
y 14), y del análisis de los planos existentes en dicho proyecto, en especial el de 
situación queda acreditada la situación de (…), la cual coincide con la señalada tanto por 
el tasador bancario en su anexo a la tasación como el plano georreferenciado de stop.
4)  La Sentencia de la Audiencia Provincial de fecha 21 de Noviembre del 2002, que 
desestima el recurso interpuesto por Don R. M. M. contra nosotros, y que confirma la 
sentencia por la cual obliga al mismo a retirar la barrera en el paso existente entre (…) y 
(…) (Doc. 15), establece en su fundamento de derecho tercero, página 8, que debe 
entenderse que el camino, municipalmente denominado como "Camí (…)" va hasta la 
finca del SR. M., pasando frente a (…), actualmente de la parte actora, de decir, de 
nuestra propiedad.
5)  La sentencia de 21 de febrero de 2013 del Juzgado de Primera Instancia n.º 22  e.
de Palma, señala en su fundamento de derecho tercero que (…) y (…) son de nuestra  w.b
propiedad. 922ww
del 62)0 14L a(d osce.n t1e6n)c, iae stdaebl leJcuez geand sou  dfuen dParimmeenrato  Idnes tadnecreiac hno. ºp r5im deerol ,3 q0u ed ee l sceapmtieinmo bdree 
(a…l )c oar rlaa l aldtuer a( …de)  la(p frinocpaie d(…ad)  sdee b ilfousrc aa cyt odriessc,u reres  pdaeraclier lod ea  lan ufeascthraad ap rloapteieradla dde).  (…Es)t ay 
descripción coincide totalmente con los elementos gráficos que aparecen en el plano 
georreferenciado de TRATO que esta parte acompañó al protocolo 2603.
Cuarto.–Discrepancia catastral.  Las gráficas obrantes en el Catastro no se adecúan 
a la realidad física, de la misma manera que existen varias numeraciones administrativas 
respecto  a  las  propiedades.  Los  datos  catastrales  han  ido  variando  aleatoriamente 
durante años, pero nunca han reflejado la realidad. Así las cosas, se acompañan dos 
certificados relativos la referencia 5654002DD885559991QT (Doc. 17 y 18) donde se lee 
como superficie del suelo 1.221 m2 en uno y 249 m2 en otro, pero en ambos casos la 
cartografía es la misma, lo cual desvirtúa su capacidad probatoria.
Los colindantes que han presentado los escritos de alegaciones, en un alarde de 
mala fe, están utilizando los errores en los certificados descriptivos y gráficos catastrales, 
a los efectos impedir ilegítimamente el ejercicio de nuestros derechos.
Por todo ello,
Solicito a este órgano, que se tenga por presentado y admitido este escrito de 
recurso, con la admisión de los documentos en él contenidos, y previos los trámites 
legales Previstos, se sirva ordenar la inscripción registral de la escritura de rectificación 
de superficie y ampliación de obra antigua otorgado ante el Notario Antonio Roca Araño 
con número de protocolo 2603/2019.
Otrosí digo, que siendo que la no entrega de las copias de los documentos que 
acompañan  los  escritos  de  alegaciones  de  los  colindantes,  están  mermando  mis 
derechos de defensa.
Solicito a este órgano, se me haga llegar copia de toda la documentación que se ha 
acompañado a las alegaciones presentadas por los colindante.»
IV
El registrador de la propiedad de Palma de Mallorca n.º 5, emitió informe ratificando 
la calificación en todos sus extremos y elevó el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9, 10, 18, 198, 199, 200, 201 y 326 de la Ley Hipotecaria; 
artículo 3 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario aprobado por Real 
Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo; y las Resoluciones de la Dirección General 
de los Registros y del Notariado de 19 de mayo de 2010, 1 de marzo de 2013, 5 de 
diciembre de 2014, 21 de octubre de 2015, 12 de febrero de 2016, 22 de abril de 2016, 8 
de junio de 2016, 19 de julio de 2016, 29 de septiembre de 2016, 10 de octubre de 2016, 
14 de noviembre de 2016, 2 de noviembre de 2016, 28 de noviembre de 2016, 7 de abril 
de 2017, 1 de junio de 2017, 13 de julio de 2017, 4 de septiembre de 2017, 19 de 
octubre de 2017, 18 de diciembre de 2017, 19 de diciembre de 2017, 17 de enero 
de 2018, 6 de febrero de 2018, 7 de marzo de 2018, 24 de abril de 2018, 11 de mayo 
de 2018, 21 de mayo de 2018 y 20 de diciembre de 2018, 16 de mayo de 2019, 4 de 
diciembre de 2019, 17 de enero de 2020 y 21 de enero de 2020 y las resoluciones de la 
Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 11 de febrero de 2020 y 11 de 
marzo de 2020.
1.  Debe decidirse en este expediente si es inscribible una representación gráfica 
alternativa a la catastral. Una vez tramitado el expediente del artículo 199 de la Ley  es
Hipotecaria, el registrador suspende la inscripción, considerando la oposición expresa de  o
los titulares de dos fincas colindantes, que alegan invasión de las fincas de su respectiva  922www.
rLctieatouptsalra esrrstiedreacanlu,dt ra sruceuninsóaptne e vsgne rdzápi efosicnru adp soegu ree ponupr earcesrotftneeas r eelaancl ecureigeapandrncae i asale alltna et crainnocsanióctcinrvoi pargdc rpaiáórnfeniccs idaaee  na tdllaateed  dranel,aa cb tliaarversaaaá cslniidoódabnodr sed e ef lía eso nicbc aaruar nt oacngo usrneae vfríaliaae.     OE-A-2020-15able en https://
de documentación que acompañan al escrito de recurso; asimismo señalan el no haber 
tenido acceso al contenido de las alegaciones de los colindantes.
No serán tomados en consideración, a efectos de este recurso, los documentos 
aportados por los recurrentes en su escrito, de conformidad con el artículo 326 de la Ley 
Hipotecaria.
2.  En cuanto a la alegación de los recurrentes de no haber tenido acceso al 
contenido de las alegaciones formuladas por los colindantes, este Centro Directivo ya ha 
señalado en resolución de 21 de mayo de 2018 que el artículo 199 de la Ley Hipotecaria 
no contiene ninguna previsión sobre la necesidad de dar traslado de las mismas al 
promotor del expediente.
Como ya se indicó en la Resolución de 14 de noviembre de 2016, el artículo 342 del 
Reglamento  Hipotecario  dispone  que  «también  podrán  expedir  los  Registradores,  a 
petición de los interesados, certificaciones de los documentos que conserven en su 
archivo y respecto de los cuales puedan considerarse como sus archiveros naturales», 
documentos entre los que, sin duda, se encuentran los incorporados a la tramitación del 
expediente previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria. Esta posibilidad debe 
entenderse  limitada  a  los  efectos  informativos  que  se  desprenden  de  los  citados 
preceptos, sin que en ningún caso pueda traducirse en nuevos trámites no contemplados 
en el procedimiento que pudieran suponer sucesivas intervenciones de los interesados, 
lo que, además de no preverse en dicho expediente registral, haría derivar el mismo en 
una suerte de procedimiento contencioso que desvirtuaría su naturaleza. En el caso 
concreto de este expediente, consta que con fecha 11 de noviembre de 2019 fue 
solicitada por el presentante del documento certificación de las alegaciones formuladas 
por los colindantes de las fincas objeto del procedimiento, certificación que fue librada 
por el registrador el siguiente día 15.
3.  El artículo 199 regula el expediente para la inscripción de la representación 
gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro, disponiendo que 
el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita podrá 
completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación 
gráfica  y,  a  través  de  ello,  sus  linderos  y  superficie,  mediante  la  aportación  de  la 
correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica. El apartado 2 del artículo 199 
remite, en caso de tratarse de una representación gráfica alternativa a la catastral, a la 
misma tramitación de su apartado 1, con la particularidad de que han de ser notificados 
los titulares catastrales colindantes afectados.
4.  Es  reiterada  y  consolidada  la  doctrina  de  esta  Dirección  General  en  los 
supuestos en los que se pretende la inscripción de una representación gráfica y puede 
sintetizarse del siguiente modo:
a)  El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la 
identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca 
coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la 
posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio 
traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199 
y 201 de la Ley Hipotecaria).
b)  A tal efecto el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las 
representaciones  gráficas  disponibles,  que  le  permitan  averiguar  las  características 
topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a 
la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta 
Dirección General de 2 de agosto de 2016, así como acceder a la cartografía catastral,  e.
actual e histórica, disponible en la Sede Electrónica del Catastro. w.b
c)  Dado que con anterioridad a la Ley 13/2015 de 24 de junio se permitía el acceso  922ww
uabl Riceagciióstnr,o  ldoec afilnizcaacsió snin  yq udee lsime iitnascciórinb iefísseic sau  dree plrae sfeinnctaa csióen  lgimráitfaicbaa g eao urrneafe rdeenscciaridpac,ió lna 
dmeetrearmmeinnatre  lali tceorainrciaid, elnoc iaq udee  plau eredper ecsoennltlaecviaórn  ugnráaf iccaie crtoan  iomtrparse cfiisnicóans  ain mlaa trhicourlaa ddaes 
con anterioridad a dicha norma.
d)  El registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe 
decidir motivadamente según su prudente criterio. En caso de haberse manifestado 
oposición por algún interesado, constituye uno de los principios de la regulación de la 
Jurisdicción Voluntaria que, salvo que la Ley expresamente lo prevea, la sola formulación 
de  oposición  por  alguno  de  los  interesados  no  hará  contencioso  el  expediente,  ni 
impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto. Por tanto, y conforme al 
artículo 199 de la Ley Hipotecaria, «la mera oposición de quien no haya acreditado ser 
titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine 
necesariamente la denegación de la inscripción».
Lo que no impide, por otra parte, que las alegaciones recibidas sean tenidas en 
cuenta para formar el juicio del registrador.
e)  El juicio de identidad de la finca por parte del registrador, debe estar motivado y 
fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o 
remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante.
5.  En el presente caso resultan identificadas y fundadas las dudas del registrador 
en la nota de calificación en cuanto a la existencia de conflicto y posible invasión de 
fincas colindantes. Debe recordarse que los datos físicos que resultan de la cartografía 
catastral gozan de la presunción de veracidad que establece el artículo 3 de la Ley del 
Catastro en su apartado 3.
Resulta destacable que la oposición de los colindantes se fundamenta con diversa 
documentación  que  se  aporta  al  expediente,  incluido  informe  técnico  y 
georreferenciación de su finca, documentos que ponen de manifiesto el conflicto en 
relación con una concreta franja de terreno.
La oposición formulada por los colindantes contribuye a sembrar dudas sobre la 
delimitación propuesta, habida cuenta que la inscripción de la representación gráfica 
georreferenciada propuesta supone una alteración de la cartografía catastral, la cual se 
encuentra amparada por una presunción de veracidad.
Por tanto, de los datos y documentos que obran en el expediente, se evidencia que 
no es pacífica la delimitación gráfica alternativa a la catastral propuesta que se pretende 
inscribir, resultando posible o, cuando menos, no incontrovertido, que con la inscripción 
de la representación gráfica se puede alterar la realidad física exterior que se acota con 
la global descripción registral, pudiendo afectar a los derechos de terceros. Y sin que 
proceda,  como  pretende  el  recurrente,  que  el  registrador  en  su  calificación  o  esta 
Dirección General en sede de recurso pueda resolver el conflicto entre colindantes que 
se pone de manifiesto, cuestión que, a falta de acuerdo entre los interesados, estará 
reservada a los tribunales de justicia.
Debe recordarse, como se indicó en la Resolución de 19 de julio de 2016 (reiterada 
en otras posteriores), que el objeto de la intervención de los titulares colindantes en los 
procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es evitar que puedan 
lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan situaciones de indefensión, 
asegurando, además que puedan tener acceso al registro situaciones litigiosas o que 
puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial. Aplicando la doctrina de la 
Resolución de 5 de marzo de 2012, la notificación a los colindantes constituye un trámite 
esencial en este tipo de procedimientos: «la participación de los titulares de los predios 
colindantes a la finca cuya cabida se rectifica reviste especial importancia por cuanto son 
los más interesados en velar que el exceso de superficie de la finca concernida no se 
haga a costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes. Por eso constituye un requisito 
capital  que  se  les  brinde  de  un  modo  efectivo  esa  posibilidad  de  intervenir  en  el  e.
expediente. En caso contrario se podría producir un supuesto de indefensión». w.b
Toda vez que existen dudas que impiden la inscripción de la representación gráfica,  922ww
Hpoipdoráte caacruiad i(rtsael  ya cl oemxop epdrieevnéte p adrea  edsetsolsin dcaes ores geull apdroop ieon a retílc ualrot íc1u9l9o) , 2s0in0  pdeerj uliaci oL deey 
pode6r.  acFuindairl male jnuticei,o  yd epcolra rlaot ivqou ec osrere rsepfoienrdei ean tlea  (scufrs. paertnícsuiólon  1d9e8  ldae  dlae cLlaerya Hciiópno tedcea oribar)a.
nueva  declarada,  esta  Dirección  General  ya  ha  señalado  que  «para  que,  una  vez
precisada  la  concreta  ubicación  geográfica  de  la  porción  de  suelo  ocupada  por  la 
edificación,  el  registrador  pueda  tener  la  certeza  de  que  esa  porción  de  suelo  se 
encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca 
sobre la que se pretende inscribir, es posible que necesite, cuando albergue duda 
fundada a este respecto, que conste inscrita, previa o simultáneamente, y a través de las 
actuaciones que correspondan, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la 
finca en que se ubique» (cfr. Resoluciones de 8 de febrero, 19 de abril, 9 de mayo y 5 de 
julio de 2016).
Como  es  doctrina  de  esta  Dirección  General,  la  circunstancia  de  ubicarse  la 
edificación en los límites de la parcela es relevante a la hora de determinar si la misma 
puede extralimitarse de la finca registral desde el punto de vista espacial o geométrico, 
tal y como se puso de manifiesto por esta Dirección General en las Resoluciones de 6 
y 28 de septiembre de 2016 y reiteradas en otras posteriores como las de 4 de enero 
y 21 de febrero de 2019.
La expresión de las coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación, 
conllevan la ubicación indudable de ésta en el territorio, por lo que en caso de situarse 
todo o parte de las coordenadas en los límites de la finca quedará determinada siquiera 
parcialmente la ubicación de la finca, y consecuentemente la de la finca colindante, con 
riesgo de que la determinación y constancia registral de esta ubicación se realice sin 
intervención  alguna  de  los  titulares  de  fincas  colindantes,  tal  y  como  prevén  los 
artículos 9.b) y 199 de la Ley Hipotecaria. Por tanto, en tales casos resultan justificadas 
las dudas sobre si dicha ubicación excede efectivamente de la finca registral.
Tal y como ha señalado esta Dirección General, en caso de no figurar la inscrita la 
representación  gráfica  de  la  finca  y  coordinada  con  el  catastro,  el  principio  de 
legitimación consagrado en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria no puede amparar una 
ubicación georreferenciada de la finca cuya representación gráfica no se ha inscrito.
En  consecuencia,  esta  Dirección  General  ha  acordado  desestimar  el  recurso  y 
confirmar la calificación impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 26 de noviembre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe 
Pública, Sofía Puente Santiago.