BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 258 Jueves 28 de octubre de 2021 Sec. III.   Pág. 130807
III. OTRAS DISPOSICIONES
MINISTERIO DE JUSTICIA
17545 Resolución  de  28  de  septiembre  de  2021,  de  la  Dirección  General  de 
Seguridad  Jurídica  y  Fe  Pública,  en  el  recurso  interpuesto  contra  la 
calificación  del  registrador  de  la  propiedad  de  Barakaldo,  por  la  que  se 
suspende la inscripción de una escritura de resolución unilateral de cesión de 
finca por permuta.
En el recurso interpuesto por doña M. R. A. A. E. contra la calificación del registrador 
de la Propiedad de Barakaldo, don Juan Lorenzo González Sarmiento, por la que se 
suspende la inscripción de una escritura de resolución unilateral de cesión de finca por 
permuta.
Hechos
I
Mediante  escritura  autorizada  el  día  27  de  marzo  de  2019  por  la  notaria  de 
Barakaldo, doña María José Basterra Pinilla, con el número 408 de protocolo doña M. R. 
A. A. E. otorgaba resolución unilateral de cesión de finca por permuta. En esta escritura 
de  resolución  unilateral,  se  notificaba  notarialmente  a  la  entidad  «Fonor  Empresa 
Constructora, S.A.», sociedad cesionaria, la resolución de la escritura de cesión por 
permuta.
Mediante escritura ante la misma notaria, de fecha 13 de mayo de 2021, con el 
número 513 de protocolo, la entidad «Fonor Empresa Constructora, S.A.», se daba por 
notificada de la resolución unilateral, consentía la misma y reconocía que nada tenía que 
reclamar a doña M. R. A. A. E.
La cesión traía causa de escritura otorgada el día 17 de julio de 2007 ante el notario 
de Bilbao, don Juan Ramón Manzano Malaxechevarria, en la que doña M. R. A. A. E., en 
calidad  de  transmitente,  hacía  cesión  por  permuta  a  la  entidad  «Fonor  Empresa 
Constructora, S.A.» de una vivienda. El precio se estableció en 97.684,85 euros, que 
sería  satisfecho  mediante  la  entrega  de  un  piso  de  unos  70  metros  cuadrados  y 
condiciones y altura similares al que se cedía y, además, concediéndose, un derecho 
preferente de compra respecto a una parcela de garaje, con una rebaja de un 50% del 
precio final en que la misma fuera a ser vendida. En ese acto, no se satisfacía ninguna 
cantidad a la cedente.
Además de la entrega de esa vivienda nueva futura, la cesionaria, «Fonor Empresa 
Constructora, S.A.», contrajo las siguientes obligaciones: asumió a su exclusivo cargo y 
coste, la obra de derribo, incluyendo todos los gastos urbanísticos; debía presentar la 
solicitud de la licencia de obras dentro de los dieciocho meses naturales siguientes al 
otorgamiento de la escritura, asumiendo también todos los gastos incluyendo el estudio 
geotécnico; la entidad cesionaria pagaría, también, cuantos gastos resultasen de todas 
las actuaciones urbanísticas a realizar, licencias de obra, constitución de juntas de 
compensación, saldos a favor del Ayuntamiento, gastos urbanización etc., en proporción 
a la cuota de terreno aportada por la cedente; ambas partes se comprometían a asumir  e.
unos excesos o defectos de cabida en la vivienda a entregar de un 10%; la cesionaria,  w.b
también concedió un derecho de adquisición preferente, por plazo de seis meses, a  545ww
cdoen ltaa rp ldaenstad ein lma efidrmiaata dmee lnat ee sscurpiteurriao rd ae  lap eqrumeu ltea  csoorbreres pootrnad ívaiv eienn cdeas dióen  lap omr ipsemrma umtaa.no y
las cPoanrad iclaio vnievsie nddea p saeg ofi.j óS uen e psrtaebciloe cdióe  u3n.9 p0l6a,z5o8  deeu reojse cpuocr iómne dtreo  lcau aodbrraad doe y e sdeif ifcijaacbiaónn 
de la nueva casa a entregar a la transmitente de treinta y seis meses a contar desde la
fecha de la concesión de la licencia administrativa de obras con carácter firme. Se pactó 
que, una vez finalizada la obra, se entregaría la vivienda por medio de la oportuna acta 
de entrega y recepción de la obra. Se consideraría finalizada con certificado final de 
obra.
Se pactaba para el caso de incumplimiento la condición resolutoria siguiente: «La 
falta de entrega en la forma y plazo señalados en la cláusula sexta y octava, tendrá el 
carácter  de  condición  resolutoria  expresa  a  los  efectos  del  artículo  11  de  la  Ley 
Hipotecaria, y dará, por tanto, lugar a la resolución de pleno derecho del presente 
contrato, sin más trámite que el oportuno requerimiento notarial o judicial, recuperando la 
parte transmitente el pleno dominio de la finca objeto de cesión en esta escritura. A tal 
fin, los transmitentes quedan expresamente facultados para acreditar el cumplimiento de 
la condición ante el Señor Registrador de la Propiedad mediante la exhibición del citado 
requerimiento, lo que será suficiente para que la propiedad sea inscrita de nuevo a 
nombre de los transmitentes». Esta condición resolutoria constaba inscrita en el Registro 
de la Propiedad.
II
Presentadas el día 21 de mayo de 2021 las referidas escrituras en el Registro de la 
Propiedad de Barakaldo, fueron objeto de la siguiente nota de calificación:
«Conforme al Artículo 18 de la Ley Hipotecaria y concordantes, se ha procedido a la 
calificación del precedente documento en base a los siguientes hechos y fundamentos 
de derecho:
Hechos
Primero.  María José Basterra Pinilla presenta a las trece horas y quince minutos del 
día veintiuno de mayo de 2021, una escritura otorgada el día veintisiete de marzo del 
año dos mil diecinueve, ante el Notario de Barakaldo, María José Basterra Pinilla, 
número 408/2.019 de protocolo, en unión de una escritura de Ratificación expedida por 
la citada Notaria el trece de mayo de dos mil veintiuno, por la que M. R., también 
conocida  por  A.  A.  E.  resuelve  unilateralmente  el  contrato  de  cesión  por  permuta 
formalizado en escritura otorgada el 17 de julio de 2007, ante el notario de Bilbao Don 
Juan Ramón Manzano Malaxechevarria, número 937 de su protocolo, sobre la finca 
número 7786 de Barakaldo, por concurrir las causas que la facultan para la resolución 
unilateral  del  mismo.  Que  causó  la  entrada  número:  5078/2021,  asiento  473  del 
diario 112.
Segundo.  En virtud de escritura otorgada en Bilbao, el diecisiete de Julio de dos mil 
siete, ante el Notario Don Juan Ramón Manzano Malaxechevarria, número 937, doña M. 
R. o A. A. E., cedió en permuta la vivienda piso (…), finca registral 7.786 de Barakaldo, a 
la mercantil Fonor Empresa Constructora, S. A. El precio total de la cesión se estableció 
en la cantidad de noventa y siete mil seiscientos ochenta y cuatro euros y ochenta y 
cinco  céntimos,  que  será  satisfecha  mediante  la  entrega  de  un  piso  del  edificio  a 
construir por la mercantil cesionaria, Fonor Empresa Constructora, S.A. El plazo de 
ejecución de la obra de edificación de la nueva casa a entregar a la transmitente será de 
treinta y seis meses a contar de la fecha de la concesión de la licencia administrativa de 
obras con carácter firme, o las previas o complementarias de la misma que haya de 
prestar el Ayuntamiento de Barakaldo o cualquier otro organismo público competente y  s
que permita la iniciación de la construcción del edificio. En caso de ser necesaria alguna  oe.
otra concesión de licencia por parte de otros Organismos Públicos, el plazo de treinta y  w.
slsaeosics i elmidcaeednse cqisau sse ed aacd oomnbtilnaigirsaátd rdaaet iasv daoesb  slaree rcfveoarnirdc laeass d,i óencb oifdnirasm iddeie lidrgáeen nldaco iaús letei mnl aala  d ftaeral tlmaa sit daceciti aóldnaa  ys m oliibcstemennacc iaiócsno.  mLdaeo    2021-17545n https://ww
incumplimiento contractual. Una vez finalizada la obra a ejecutar, será entregada a la
transmitente, de lo que se dejará constancia por medio de la oportuna acta de entrega y  Bc
recepción de la obra. Se considerará finalizada la obra cuando la dirección facultativa 
emita el correspondiente certificado de fin de obra. Una vez ejecutada la obra, de entre 
los pisos que reúnan las condiciones establecidas, se entregará una vivienda a la parte 
transmitente,  que  pasará  a  ser  propiedad  de  la  misma.  También  en  caso  de 
incumplimiento de este contrato por parte de la mercantil adquirente, la obra realizada 
hasta ese momento pasará a ser propiedad de la transmitente. La falta de entrega en la 
forma  y  plazo  señalados  anteriormente,  tendrá  el  carácter  de  condición  resolutoria 
expresa a los efectos del artículo 11 de la Ley Hipotecaria, y dará, por tanto, lugar a la 
resolución  de  pleno  derecho  del  presente  contrato,  todo  tal  como  resulta  de  la 
inscripción 3.ª, practicada el día cuatro de octubre de dos mil siete.
Tercero.  Que según resulta del Registro, existen las siguientes cargas posteriores a 
la permuta garantizada con la condición resolutoria, objeto de resolución unilateral:
Gravada con la anotación de embargo a favor de la Administración Foral de Bizkaia, 
en reclamación de 78.175,52 euros de principal; 7.504,95 euros de intereses de demora; 
16.314,18 euros de recargo; 7.817,55 euros de presupuesto de intereses de demora; 
y 3.059,83 euros de costas presumibles, que hacen un débito total de 112.872,03 euros. 
Según expediente administrativo de fecha 6 de octubre de 2011.habiendo causado la 
Anotación letra A, vigente, del tomo 1.304, libro 999, folio 94 practicada con fecha 26 de 
octubre de 2011.
Certificación art. 656 L.EC. Expedida con fecha 26 de octubre de 2.011, certificación 
de dominio y cargas de esta finca, de conformidad al artículo 6S6 de la L.E.C., a virtud 
del mandamiento dimanante de los autos de que trae origen la anotación letra A.
La anotación preventiva de embargo letra A, ha sido prorrogada por cuatro años 
más, a partir del día dieciséis de septiembre de dos mil quince. Según expediente 
administrativo  número  2009  008058  de  fecha  2  de  septiembre  de  2015,  habiendo 
causado la Anotación letra F, vigente, del tomo 1.753, libro 1.376, folio 86 practicada con 
fecha 16 de septiembre de 2015.
La anotación preventiva de embargo letra A, ha sido prorrogada por cuatro años 
más, a partir del día veintisiete de agosto de dos mil diecinueve. Según expediente 
administrativo número 2009 008058 de fecha 19 agosto 2019, habiendo causado la 
Anotación  letra  G,  vigente,  del  tomo  1.753,  libro  1.376,  folio  86  practicada  con 
fecha 27/08/2019.
Gravada con la anotación de embargo sobre la totalidad de esta finca, a favor de la 
mercantil Instalaciones Eléctricas Sasibru SL, por un importe de 38.740,58 euros del 
principal, con 11.600 euros por intereses y costas. Según decreto de fecha 17 de junio 
de 2020. según autos seguidos con el n º 416/2013 en el Juzgado de Primera Instancia 
n.º  1  de  Bilbao,  habiendo  causado  la  Anotación  letra  H,  vigente,  del  tomo  1.753, 
libro 1.376, folio 86 practicada con fecha 8 de julio de 2020.
Fundamentos de Derecho
Primero.  El artículo 175.6 del Reglamento Hipotecario, establece “Las inscripciones 
de venta de bienes sujetos a condiciones rescisorias o resolutorias podrán cancelarse, si 
resulta inscrita la causa de la rescisión o nulidad, presentando el documento que acredite 
haberse rescindido o anulado la venta y que se ha consignado en un establecimiento 
bancario o Caja oficial el valor de los bienes o el importe de los plazos que, con las 
deducciones que en su caso procedan, haya de ser devuelto.
Si sobre los bienes sujetos a condiciones rescisorias o resolutorias se hubieren  s
constituido derechos reales, también deberá cancelarse la inscripción de éstos con el  oe.
ddmeeisl  cmMSoeoinng ddiusioctnecidóuroinmo.   redeneLst oaoJl ,uur sestoisteirocmiailau p,cp rideaóe cnq t aufdedeeca  shl aeae   nDa2 ci0rure endcdaeci  ticóeden iclsa iGie órmeennf bederrereiad  ldas doe cel ao1 rnS. 9sea9ig g9cun,a rarimdceiabcóduino e.J ”rduderaí d,o iecbnara  yus n Ff uest uuPprúaubsel,si ctloaa    2021-17545n https://www.
exigencia del previo depósito o consignación de todas las cantidades que el cedente
hubiera recibido del cesionario como contraprestación y la necesidad de acudir a juicio
ordinario para cancelar titularidades y cargas posteriores a la condición resolutoria, como 
es en el presente caso, dado que existen dos anotaciones posteriores, una a favor de la 
Administración Foral de Bizkaia y la otra a favor de Instalaciones Electricas Sasibru SL.
Todo ello confirma la necesidad de que los titulares de asientos que hayan de ser 
cancelados  a  resultas  del  ejercicio  de  una  condición  resolutoria  inscrita  tengan  la 
posibilidad de intervenir en el procedimiento para poder alegar lo que convenga a su 
derecho en relación a la concurrencia o no de los presupuestos de la resolución, y ello 
no  sólo  por  la  exigencia  constitucional  de  tutela  judicial  efectiva  contenida  en  el 
artículo  24.1  de  nuestra  Carta  Magna  y  refrendada  por  el  artículo  20  de  la  Ley 
Hipotecaria (vid. Resolución de 19 de noviembre de 1996), sino además por la necesidad 
de  evitar  acuerdos  entre  transmíteme  y  adquirente  en  perjuicio  de  los  titulares  de 
asientos posteriores (vid. Resolución de 19 de junio de 2007).
En virtud de lo expuesto:
Suspendo la inscripción del precedente título de resolución unilateral de la cesión por 
permuta, esto es, la reinscripción de la finca a favor de la cedente, doña M. R. o A. A. E., 
por no haberse consignado el valor de la finca, de conformidad con lo dispuesto en el 
artículo  175.6  del  Reglamento  Hipotecario  y  distintas  Resoluciones  de  la  Dirección 
General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, dado que existe cargas posteriores a la 
condición resolutoria, una, a favor de la Administración Foral de Bizkaia y la otra a favor 
de Instalaciones Eléctricas Sasibru SL.
En caso de discrepancia contra cualquier aspecto de la presente calificación: (…)
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Juan Lorenzo 
González Sarmiento registrador/a de Registro Propiedad de Barakaldo a día veintisiete 
de mayo del dos mil veintiuno.»
III
Contra la anterior nota de calificación, doña M. R. A. A. E. interpuso recurso el día 28 
de junio de 2021 en el que, en síntesis, alegaba lo siguiente:
«Fundamentos de Derecho
Primero.  (…). 
Quinto.  Fondo del asunto.
Efectivamente el artículo 175.6 del reglamento hipotecario, establece;
Las inscripciones de venta de bienes sujetos a condiciones rescisorias o resolutorias 
podrán cancelarse, si resulta inscrita la causa de la rescisión o nulidad, presentando el 
documento que acredite haberse rescindido o anulado la venta y que se ha consignado 
en un establecimiento bancario o Caja oficial el valor de los bienes o el importe de los 
plazos que, con las deducciones que en su caso procedan, haya de ser devuelto
El efecto cancelatorio sobre las inscripciones posteriores de cargas y anotaciones de 
embargo es automático, bastando la presentación del documento que acredite que la 
venta ha sido resuelta según dispone el artículo 175.6.ª del Reglamento Hipotecario, 
pues  tales  asientos  cancelables  se  refieren  a  derechos  cuya  existencia  quedaba 
supeditada a que no se extinguiera el derecho condicional de los compradores.
En relación con condiciones resolutorias explícitas: s
Las RRDGRN de 10 de abril de 1987 y de 16 de noviembre de 2015 (BOE, 30 de  w.
diciembre  de  2015)  sostienen  con  contundencia  que  existen  muchos  casos  en  el  545ww
olorsd egnraavmáimenetnoe jsu ruídltiecroio eresps asñino l neenc elossid qaude d see c pounesdigen apcroiócne ddeer  caa nlati dreasdo alulgcuiónna  oa  pfuarvgoar  ddee 
los titulares registrales posteriores, entre los que se encuentra el ejercicio de la condición
resolutoria explícita por impago del precio aplazado. En nuestro caso incumplimiento de 
todas las obligaciones de hacer del comprador-cesionario.
La resolución de gravámenes ulteriores sin necesidad de consignación de cantidad 
alguna, que es uno más entre los muchos posibles conforme a nuestro Derecho. Así 
ocurre, por ejemplo, cuando extinguido el plazo del derecho temporal de superficie, el 
propietario del suelo hace suya la edificación llevada a cabo en cumplimiento de lo 
pactado (cfr., artículo 54.5 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación 
Urbana, aprobado por el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre); o los casos 
de donación con reserva de la facultad de disponer (cfr. la Resolución de 23 de octubre 
de  1980),  en  los  de  reversión  de  donaciones,  o  revocación  de  donación  por 
incumplimiento de cargas inscritas (cfr. artículos 647 del Código Civil y 37.2 de la Ley 
Hipotecaria), en los de ejercicio de la condición resolutoria explícita por impago del 
precio totalmente aplazado, ejecución, judicial o extrajudicial, de hipoteca preferente 
cuando no queda efectivo sobrante o, en fin, en los de ejercicio del derecho de opción 
con pago por compensación de oíros créditos del optante frente al concedente (…)
Si  la  DGRN  afirma  la  posibilidad  de  resolución  de  gravámenes  ulteriores  sin 
necesidad de consignación de cantidades, aludiendo expresamente al ejercicio de la 
condición resolutoria explícita por impago del precio totalmente aplazado, la misma 
lógica  habría  de  permitir  la  resolución  una  permuta  por  incumplimiento  de  las 
obligaciones del cesionario. Máxime cuando, como ya se ha expuesto, las partes han 
pactado (en ejercicio de autonomía de la voluntad) que el comprador no tenga ningún 
derecho a devolución por inexistencia de cantidades pagadas, u otros gastos en caso de 
darse las causas para la resolución unilateral.
Los límites de los derechos de terceros registrales en relación con la consignación de 
cantidades deberán también respetar los derechos de la parte vendedora. No se puede, 
como hace la calificación recurrida dejar en manos de esos terceros la efectividad de la 
condición resolutoria expresa pactada libremente entre comprador y vendedor.
La calificación recurrida afirma persistentemente la obligatoriedad de intervención de 
los terceros titulares de asientos posteriores como forma para su protección, olvidándose 
así la debida protección de los derechos de la vendedora.
En el presente supuesto, la calificación negativa resuelta por el Registrador de la 
Propiedad de Baracaldo, que implica la suspensión de la inscripción solicitada, interpreta 
erróneamente el contenido del artículo 175.6 del Reglamente Hipotecaria ya que no tiene 
en cuenta que la parte compradora no ha entregado cantidad alguna al vendedor a la 
hora de formalizar la cesión en permuta de la vivienda objeto de contrato, ni tampoco 
durante  los  años  que  ha  estado  vigente  hasta  que  por  fin  la  vendedora  toma  la 
determinación  de  resolver  ante  la  situación  de  abandono  absoluto  por  parte  de  la 
cesionaria Fonor Empresa Constructora, S.A. de todas y cada una de las obligaciones 
contractuales.
No  se  puede  realizar  consignación  alguna  porque  la  vendedora  no  ha  recibido 
ninguna [sic] contraprestación económica, el pacto entre las partes la establecía para el 
momento del cumpliento [sic] (con la entrega de una vivienda futura), no existe por tanto, 
a la vista del contenido del contrato de cesión en permuta ninguna obligación de pago de 
precio o cantidad a cuenta a favor de la parte compradora en caso de resolución 
unilateral al aplazarse totalmente al momento de la formalización de la permuta.
El comprador no ha satisfecho cantidad alguna y ha incumplido todas y cada una de 
sus obligaciones de hacer consignadas en el contrato de cesión en permuta
Por  tanto,  la  vendedora  difícilmente  podrá  consignar  algo  que  no  ha  recibido,  s
extremo fácilmente, comprobable con un mero análisis de la documental presentada. oe.
Los derechos de terceros como embargantes posteriores habrán de hacer valer sus  w.
derechos frente al comprador por otros cauces y en ningún caso en perjuicio de la  545ww
rlae cuprrreernroteg.a Ytiv ae stqouse d eleresc hdoas  enlo  Rpueegdisetrno  endter arin etenr vceonncfliiócnto  yc onfis lcoasl izdaec liaó nr ecduerl reanctteo  codne 
resolución.
Y  como  ocurre  en  el  presente  caso,  la  calificación  por  la  que  se  suspende  la 
inscripción,  interpreta  el  precepto  legal  erróneamente,  se  basa  en  un  supuesto 
inaplicable, por ello deberá ser necesariamente revocada, sin que haya que entrar a 
examinar  otras  cuestiones  relativas  a  los  titulares  de  asientos  que  hayan  de  ser 
cancelados ya que a la vista de la documentación que se aporta resulta más que 
evidente que sus derechos no resultan afectados.
Difícilmente se puede apreciar un posible acuerdo entre transmitente y adquirente 
ante la evidencia de los hechos analizados. El incumplimiento de la compradora después 
de transcurridos más 12 años desde la fecha de vencimiento del plazo establecido para 
cumplir con sus obligaciones contractuales no puede plantear duda alguna».
IV
Mediante escrito, de fecha 7 de julio de 2021, el registrador de la Propiedad emitió 
informe y elevó el expediente a este Centro Directivo. Notificada la interposición del 
recurso a la notaria autorizante del título calificado, no ha efectuado alegación alguna.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 6, 3, 647, 1115, 1123, 1154, 1259 y 1504 del Código Civil; 156 
y 157 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; 1, 3 y 18 de la Ley Hipotecaria; 56.2 de la Ley 
Orgánica  del  Notariado;  13,  59,  82  y  175.6.ª  del  Reglamento  Hipotecario;  202  del 
Reglamento Notarial; las Sentencias del Tribunal Constitucional de 30 de enero de 1989, 
20 de febrero de 2004, 20 de abril de 2009, 18 de octubre de 2010, 20 de mayo de 2013 
y 16 de enero de 2014; las Sentencias del Tribunal Supremo de 13 y 31 de julio de 1995, 
10 de mayo de 2001, 14 de febrero de 2003, 2 de febrero de 2005, 19 de junio, 9 de julio 
y 27 de septiembre de 2007, 13 de febrero de 2009 y 14 de junio, 4 de julio y 4 de 
octubre  de  2011;  las  Resoluciones  de  la  Dirección  General  de  Registros  y  del 
Notariado 17 de noviembre de 1978, 29 de diciembre de 1982, 16 y 17 septiembre 
de 1987, 19 de enero y 4 de febrero 1988, 19 de julio de 1994, 28 de marzo de 2000, 8 
de mayo de 2003, 19 de junio de 2007, 8 de marzo, 11 de noviembre y 10 de diciembre 
de 2010, 28 y 29 de junio de 2011, 25 de enero, 15 y 26 de noviembre y 13 de diciembre 
de 2012, 6 de mayo y 10 de julio de 2013, 6 de octubre de 2014, 16 de enero, 1 de 
octubre,  12  y  16  de  noviembre  y  10  de  diciembre  de  2015,  10  de  febrero,  5  de 
septiembre y 6 de octubre de 2016, 5 de julio de 2017, 10 de octubre de 2018 y 16 de 
enero y 6 de agosto de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad 
Jurídica y Fe Pública de 19 de febrero, 6 de marzo y 10 de junio de 2020 y 15 de enero 
y 26 de mayo de 2021.
1.  Debe  decidirse  en  este  expediente  si  es  o  no  inscribible  una  escritura  de 
resolución  unilateral  de  cesión  de  finca  por  permuta,  en  la  que  concurren  las 
circunstancias siguientes:
– En escritura de fecha 27 de marzo de 2019, la cedente notifica notarialmente a la 
sociedad cesionaria la resolución de la cesión por permuta.
– En escritura de fecha 13 de mayo de 2021, la entidad cesionaria se da por 
notificada de la resolución unilateral, consiente la misma y reconoce que nada tiene que 
reclamar a la cedente.
– La cesión trae causa de escritura de fecha 17 de julio de 2007, en la que la 
transmitente cedió por permuta una vivienda. El precio se estableció en 97.684,85 euros,  e.e
que  sería  satisfecho  mediante  la  entrega  de  un  piso  de  unos  setenta  metros  y  b
condiciones y altura similares al que se cede, concediéndose, además, un derecho  545ww
pprreecfeiore fnintea ld een c qoumep rlaa  mreisspmeac tov aay au naa  spear rvceenlad iddea .g Earna jees, ec oanc tuon nao r esbea sjaa tdisefa ucne  5n0in%g udneal 
ecaxcnltuidsaivdo  ac alar gcoe dye nctoes.t eA,d leam oábsr as ed ec odnetrrarijbeoro, nin lcalsu yseignudioe nttoedso os blloigsa cgiaosnteoss:  uarsbuamniíós tiac ossu; 
debía presentar la solicitud de la licencia de obras dentro de los dieciocho meses
naturales siguientes al otorgamiento de la escritura, asumiendo también todos los gastos 
incluyendo el estudio geotécnico; la entidad cesionaria pagaría también, cuantos gastos 
resulten de todas las actuaciones urbanísticas a realizar, licencias de obra, constitución 
de juntas de compensación, saldos a favor del Ayuntamiento, gastos urbanización etc., 
en  proporción  a  la  cuota  de  terreno  aportada  por  la  cedente;  ambas  partes  se 
comprometían a asumir unos excesos o defectos de cabida en la vivienda a entregar de 
un 10%; la cesionaria, también concedió un derecho de adquisición preferente, por plazo 
de seis meses, a contar desde la firma de la escritura de permuta sobre otra vivienda de 
la misma mano y de la planta inmediatamente superior a la que le corresponda en cesión 
por permuta; para la vivienda se fijó un precio de 3.906,58 euros por metro cuadrado y 
se fijaban las condiciones de pago; se estableció un plazo de ejecución de la obra de 
edificación de la nueva casa a entregar a la transmitente de treinta y seis meses a contar 
desde la fecha de la concesión de la licencia administrativa de obras con carácter firme; 
se pactó que una vez finalizada la obra se entregaría la vivienda por medio de la 
oportuna  acta  de  entrega  y  recepción  de  la  obra.  Se  consideraría  finalizada  con 
certificado final de obra.
– Para el caso de incumplimiento se pactó la condición resolutoria siguiente: «La 
falta de entrega en la forma y plazo señalados en la cláusula sexta y octava, tendrá el 
carácter  de  condición  resolutoria  expresa  a  los  efectos  del  artículo  11  de  la  Ley 
Hipotecaria, y dará, por tanto, lugar a la resolución de pleno derecho del presente 
contrato, sin más trámite que el oportuno requerimiento notarial o judicial, recuperando la 
parte transmitente el pleno dominio de la finca objeto de cesión en esta escritura. A tal 
fin, los transmitentes quedan expresamente facultados para acreditar el cumplimiento de 
la condición ante el Señor Registrador de la Propiedad mediante la exhibición del citado 
requerimiento, lo que será suficiente para que la propiedad sea inscrita de nuevo a 
nombre de los transmitentes». Esta condición resolutoria consta inscrita en el registro de 
la Propiedad.
– En el Registro figuran como cargas, dos anotaciones de embargo posteriores a la 
inscripción de la condición resolutoria.
El registrador suspende la inscripción solicitada porque existen cargas posteriores a 
la condición resolutoria y no se ha consignado el valor de la finca, de conformidad con lo 
dispuesto en el artículo 175.6.ª del Reglamento Hipotecario y distintas Resoluciones de 
esta Dirección General.
La recurrente alega lo siguiente: que no se puede dejar en manos de terceros la 
efectividad de la condición resolutoria expresa pactada libremente entre comprador y 
vendedor; que no se puede realizar consignación alguna porque la vendedora no ha 
recibido  ninguna  contraprestación  económica;  que  los  terceros,  como  embargantes 
posteriores, habrán de hacer valer sus derechos frente al comprador por otros cauces y 
en ningún caso en perjuicio de la cedente; que difícilmente se puede apreciar un posible 
acuerdo entre transmitente y adquirente ante la evidencia de los hechos analizados, 
pues el incumplimiento de la compradora después de transcurridos más de diez años 
desde la fecha de vencimiento del plazo establecido para cumplir con sus obligaciones 
contractuales, no puede plantear duda alguna.
2.  Como regla general ha indicado de forma reiterada este Centro Directivo en 
multitud de ocasiones (cfr., por todas, las Resoluciones de 6 de marzo y 10 de junio 
de 2020 y 15 de enero de 2021) que la reinscripción en favor del vendedor, cuando es 
consecuencia  del  juego  de  la  condición  resolutoria  expresa  pactada  –referido  al 
artículo 1504 del Código Civil–, está sujeta a rigurosos controles que salvaguardan la  e.
posición jurídica de las partes, los cuales se pueden sintetizar de la siguiente forma:  w.b
primero,  debe  aportarse  el  título  del  vendedor  (cfr.  artículo  59  del  Reglamento  545ww
Hreitpieonteec ealr idoe),r eecsh od edcei rr, eeinl tetígturaloc iódne  sluaj ettroa nas mla iscioónnd idceiól nq ruees orleustourlitae  eqsutiep uelal dtara; nssemguitenndtoe, 
rlae snuoetltifaic laac tiórann sjumdiisciióanl , os ienmotparreia ql uhee nchoa r easlu lated qquuiere enlt ea dpqouri reenl tetr arenqsumeirteidnot es ed eo pqounegdaa ar 
la resolución invocando que falta algún presupuesto de la misma. Formulada oposición
por el adquirente, deberá el transmitente acreditar en el correspondiente proceso judicial 
los presupuestos de la resolución, esto es, la existencia de un incumplimiento grave 
(Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de septiembre de 1993), que frustre el fin del 
contrato por la conducta del adquirente, sin hallarse causa razonable que justifique esa 
conducta (Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de diciembre de 1991, 14 de febrero 
y 30 de marzo de 1992, 22 de marzo de 1993 y 20 de febrero y 16 de marzo de 1995); y, 
tercero, el documento que acredite haberse consignado en un establecimiento bancario 
o caja oficial el importe percibido que haya de ser devuelto al adquirente o corresponda, 
por  subrogación  real,  a  los  titulares  de  derechos  extinguidos  por  la  resolución 
(artículo  175.6.ª  del  Reglamento  Hipotecario).  Este  requisito  se  justifica  porque  la 
resolución produce, respecto de una y otra parte, el deber de «restituirse lo que hubiera 
percibido», en los términos que resultan del artículo 1123 del Código Civil. Se trata de un 
deber que impone recíprocas prestaciones y, como ocurre en la ineficacia por rescisión, 
uno de los contratantes sólo estará legitimado para exigir del otro la devolución cuando 
cumpla por su parte lo que le incumba (cfr. artículo 175.6.ª del Reglamento Hipotecario). 
Y este requisito no puede dejar de cumplirse bajo el pretexto de una cláusula mediante la 
que  se  haya  estipulado  que  para  el  caso  de  resolución  de  la  transmisión  por 
incumplimiento, el que la insta podrá quedarse con lo que hubiese prestado o aportado la 
contraparte,  por  cuanto  puede  tener  lugar  la  corrección  judicial  prescrita  en  el 
artículo  1154  del  Código  Civil  (Resoluciones  29  de  diciembre  de  1982,  16  y  17 
septiembre de 1987, 19 de enero y 4 de febrero 1988 y 28 de marzo de 2000), sin que 
quepa pactar otra cosa en la escritura (Resolución 19 de julio de 1994; si bien, conforme 
la jurisprudencia y doctrina expuesta en la Resolución de 29 de agosto de 2019, la 
moderación de la cláusula penal es renunciable). Todo ello implica que en el importe que 
en tal caso se consignara por el transmitente podrán existir cantidades que fueron 
indebidamente  consignadas  porque  la  deducción  posible  no  pudo  de  momento  ser 
determinada.
En  el  plano  registral  la  inscripción  de  la  condición  resolutoria  explícita  confiere 
eficacia real a la eventual acción resolutoria del contrato y evita que terceros que reúnan 
los  requisitos  del  artículo  34  de  la  Ley  Hipotecaria  hagan  inoperante  ese  juego 
resolutorio (Resolución de 26 de noviembre de 2012).
3.  Según la jurisprudencia del Tribunal Supremo (cfr. Sentencia de 31 de julio 
de 1995) el artículo 1504 del Código Civil es aplicable a la permuta de solar a cambio de 
pisos en edificio futuro siempre que se haya pactado condición resolutoria explícita, y, 
también puede aplicarse en el presente supuesto la jurisprudencia del Tribunal Supremo 
y la doctrina de este Centro Directivo relativa a dicho precepto. Y en este sentido, y como 
declaró la Resolución de 17 de noviembre de 1978, «el enérgico sistema de autotutela 
que supone la facultad resolutoria pactada a favor del vendedor, ha de ser examinada en 
su aplicación con todo tipo de cautelas, a fin de salvaguardar los derechos de todos los 
interesados, y evitar en lo posible que el vendedor pueda, sin intervención de los 
Tribunales, decidir unilateralmente una cuestión tan delicada».
Como señalan las Resoluciones de este Centro Directivo de 19 de junio de 2007 y 
de 10 de diciembre de 2010 –referidas a un contrato de cesión de solar a cambio de 
parte de la obra futura–, los requisitos exigidos para obtener la reinscripción a favor del 
transmitente, como consecuencia del ejercicio de la condición resolutoria explícita del 
artículo 1504 del Código Civil, son los citados antes: título del vendedor; notificación 
judicial o notarial de quedar resuelta la transmisión; acreditación, en el caso de oposición 
formulada por el adquirente, en el correspondiente proceso judicial, de los presupuestos  s
de la resolución, esto es, la existencia de un incumplimiento, grave, que frustre el fin del  oe.
contrato por la conducta del adquirente, sin hallarse causa razonable que justifique esa  w.
conducta; documento que acredite haberse consignado en un establecimiento bancario o  545ww
cpaojra  soufibciraolg ealc iiómnp orretea lp, earc ibloidso  tqituuela hreasy a ddee  sdeerr edcehvouse lteox tainl gaudiqduoisre nptoer  o laco rrreessoplouncdióan, 
(artículo 175.6.ª del Reglamento Hipotecario).
4.  En  el  caso  concreto,  al  no  haber  realizado  el  cesionario  ninguna 
contraprestación, no procede consignación alguna (cfr., por todas, la Resolución de este 
Centro Directivo de 24 de julio de 2014). Pero es determinante que existen cargas 
posteriores a la condición resolutoria.
Ciertamente, ha puesto de relieve este Centro Directivo (Resoluciones citadas en los 
«Vistos») que en aquellos casos en los que existan cargas posteriores a la condición 
resolutoria que se pretende resolver, dada la singular relevancia del cumplimiento de la 
condición, este ha de ser probado adecuadamente, no bastando el mero lapso del 
tiempo en que la obligación garantizada deba ser cumplida. En la demostración de ese 
incumplimiento han de intervenir todos aquellos que pudieran verse afectados.
En los casos de ejecución judicial de la condición resolutoria, ha señalado este 
Centro  Directivo  que  una  cosa  es  dar  publicidad  a  la  condición,  y  otra  al 
desenvolvimiento de la misma mediante la oportuna demanda judicial, momento en el 
que se pone en juego un nuevo derecho, el de tutela judicial efectiva, que no resulta 
suficientemente protegido mediante la simple constancia registral de la condición, sino 
que requiere, además, que se acredite que los terceros adquirentes y titulares de cargas 
posteriores han tenido la posibilidad de intervenir en el proceso, algo que sólo puede 
obtenerse si son demandados o se les notifica la existencia del mismo al tiempo de 
admitirse  la  demanda,  y  en  todo  caso  antes  de  que  se  dicte  la  sentencia  y  con 
posibilidad efectiva de intervenir en el procedimiento en defensa de sus derechos. Por 
todo ello, el ejercicio de la facultad de purga de asientos posteriores procedente de la 
condición resolutoria exige, bien que se hubiera anotado con anterioridad la demanda de 
su ejecución en el Registro, bien la intervención de los titulares de los indicados asientos 
en el procedimiento de resolución correspondiente para evitar su indefensión.
En los supuestos en los que el desenvolvimiento de la condición resolutoria se 
realiza de forma extrajudicial, como en el presente supuesto, también ha indicado esta 
Dirección General que, en relación con los titulares de derechos inscritos o anotados con 
posterioridad a la condición, es necesario que la documentación cumpla unas mínimas 
garantías o, en su defecto, se obtenga la oportuna resolución judicial (Resoluciones 
de 28 de mayo de 1992, 19 de noviembre de 1996, 24 de febrero de 1998 y 15 de 
noviembre  de  2005),  pues  no  necesariamente  han  de  soportar  cualquier  acto  de 
admisión del incumplimiento o de los demás presupuestos de la resolución. Se trata así 
de  evitar  que  transmitente  y  adquirente  concierten  acuerdos  sobre  la  resolución 
(anticipación  de  la  misma,  disminución  de  las  cantidades  por  consignar,  etc.),  en 
menoscabo de la posición que corresponde a los terceros que no hayan prestado su 
consentimiento.
Por ello, debe confirmarse la nota de calificación, en tanto exige el consentimiento 
del titular registral de las cargas reseñadas cuya cancelación total o parcial se pretende 
como efecto del ejercicio de la condición resolutoria.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la 
calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda 
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el 
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las 
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de 
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 28 de septiembre de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe  e
Pública, Sofía Puente Santiago. bo