שכר דירה

שכר דירה הוא תשלום הניתן לבעל בית מאת דייר, בתמורה לזכות להתגורר בשכירות בדירת מגורים שבבעלות בעל הבית. גובה שכר הדירה, מועדי התשלום והביטחונות הנדרשים מהדייר מהווים חלק חשוב בחוזה השכירות הנחתם בין הצדדים לעסקה.

==קביעת שכר דירה==
שכר הדירה נקבע בשוק הקרוב לתנאי תחרות משוכללת, ומתקיימים בו התנאים הבאים:
#ריבוי מוכרים וקונים שכל אחד מהם קטן מכדי להשפיע לבדו על התנהגות השוק
#התנהגות רציונלית של המוכרים והקונים
#מידע מושלם לכול
#יכולת להגיב רציונלית לשינויים כלכליים רלוונטיים בזמן אמת ובאופן מיידי

לכל אחד מתנאים אלה יש הסתייגויות. אגודות סטודנטים במוסדות להשכלה גבוהה נוהגות לנקוט עמדה לגבי גובה השכר דירה הנדרש מחבריהם. המידע של המבקשים לבצע עסקות נגיש הן במודעות לוח בעיתונות והן באתרי אינטרנט. התגובה לשינויים אינה בזמן אמת אך טווח הזמן אינו רב, שכן רוב ההסכמים לשכר דירה אינם לטווח ארוך ובמקרה של שינויים בתנאי השוק, הן בעלי הבית והן הדיירים יכולים לנסות למצוא אלטרנטיבה.

קיימת מגבלה אובייקטיבית לתחרות משוכללת בשוק הדירות להשכרה, משום שלא מדובר במוצרים זהים. שכר הדירה נקבע לפי הגורמים הבאים:

# אזור המגורים – דירוג האזורים לפי מידת המשיכה שלהם נתון לשיפוטו של שוכר הדירה. עם זאת ככל שקבוצת דיירים תעדיף אזור מסוים יהיה לדירות המצויות בו ביקוש גבוה יותר
# גודל הדירות – באותו האזור, בדרך כלל יהיה שכר הדירה פרופורציוני לגודל הדירה, ברם, הפרופורציה לא תהיה בהכרח אחידה (ליניארית). לביקוש הקיים לדירות בסדר גודל מסוים תהיה השפעה על היחס בין גודל הדירה לבין שכה"ד המשולם עליה.
# סוג הנכס – בית צמוד קרקע, דירה רגילה (המחיר עשוי גם להשתנות על פי הקומה), דירת גן או דירת גג.
# אלמנטים חיצוניים נלווים לנכס – קיומם של מחסן, חניה, בריכה, מעלית וכיוצ"ב.
# אלמנטים פנימיים בנכס – מיזוג אוויר, סורגים, ריהוט, דוד ועוד.

מידע על שכר הדירה הנהוג באזור מסוים ניתן לקבל ממקורות אחדים: בלוח מודעות לדירות להשכרה בעיתונים ובאתרי האינטרנט. הנתונים יכולים לתת אינדיקציה על גובה שכר הדירה. שכר הדירה לדירה מסוימת נקבע רק לאחר משא ומתן בין בעל הבית לבין הדייר והוא תקף רק לגבי אותה דירה ורק לגבי תקופת השכירות.

חברות מסחריות נוהגות לפרסם מדדי מחירי דירות, לפי יישובים ולפי תקופות. מידע זה זמין לרשות השותפים לעסקות שכר דירה. עם זאת, המהימנות שלו תלויה בעורכי הסקר בחברה המסחרית.

=== קביעת שכר דירה בישראל ===
בדרך כלל גובה דמי השכירות נקבע בזמן ההסכם, אך אם הוסכם על השכרה ללא קביעת דמי השכירות – ישולמו דמי שכירות לפי המחיר הראוי לאותה הדירה בעת כריתת ההסכם. גם במשפט העברי נפסק כי יש לשלם את התשלום הראוי על השכירות אך בניגוד לדין הישראלי, המשפט העברי מחשב את דמי השכירות לפי האומדן המתעדכן בתקופת השכירות ולא רק לפי האומדן בשעת כריתת ההסכם. 

בתקופות שונות בתולדות מדינת ישראל נהגה הממשלה להציע דירות להשכרה בכמויות גדולות באזורים נבחרים על מנת לעודד אכלוס אזורים שהיא עודדה את ההתיישבות בהן. כמו כן, משרד השיכון הנהיג שיטות לעידוד הבניה להשכרה במטרה לספק פתרונות דיור בשכר דירה סביר.

בישראל קיימים מדדים המצביעים על רמת שכר הדירה ביישובים שונים ולפי תקופות מגורים. מדד המחירים לצרכן של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה כולל מרכיב "דיור" המבטא את השינויים בשכר הדירה במשפחות הישראליות המיוצגות בסקר החודשי של הלשכה. נתון זה אמור להיות נאמן.

בעשור השני של המאה ה-21 החברה הממשלית דירה להשכיר מפעילה מיזמי דיור בהם מוצעות דירות להשכרה ארוכת טווח במחיר מופחת שנשמר למספר שנים בהתאם לפרויקט. הזכות לשכור דירות אלו ניתנת באמצעות הגרלה.

==דמי מפתח==
"דמי מפתח" הוא כינוי מקובל לעסקת נדל"ן המהווה מעין הכלאה בין רכישת נכס לשכירתו. בעסקה זו נרכשות זכויות מסוימות בנכס נדל"ני במחיר נמוך, הרוכש מקבל חזקה על הנכס וממשיך לשלם דמי שכירות נמוכים במיוחד. העסקה הקרויה "דמי מפתח" הונהגה על ידי המנדט הבריטי באמצע שנות ה-40, ולמעשה הועתקה מאנגליה, בה נוצר באותה תקופה מחסור בדירות, עקב ההפצצות הכבדות של גרמניה הנאצית על אזורי מגורים רבים ברחבי הממלכה.

==מיסוי שכר הדירה==

תקבולי שכר דירה שמקבל נישום הם הכנסה שחלים עליה כללי מיסוי. בחלק מהמדינות הכנסה זו פטורה ממס, באחרות המקבל חייב בדיווח בלבד, מדינות מסוימות ממסות את ההכנסה מס מלא וחלקן אף מחייבות את המשלם לנכות מס במקור ולהעבירו לרשויות המס.

חוקי המס במדינות שונות מסווגים באופן שונה את סוג ההכנסה, ועל פי הסיווג נקבע שיעור המס שיש לשלם. מדינות רבות אינן עושות הבחנה בין הכנסה רגילה להכנסה מדמי שכירות, ועל כן, ההכנסה מתווספת לכל שאר ההכנסות וממוסה בהתאם. מדינות אחרות, כמו ישראל, מפרידות בין סוגי הכנסות וקובעות שיעורי מס שונים להכנסות ממקורות שונים.

בישראל שכר דירה המתקבל במסגרת עסקו של המשכיר הוא הכנסה חייבת במס הכנסה ככל הכנסה עסקית. שכר דירה המתקבל על ידי יחיד מהשכרת דירה בישראל שלא במסגרת עסקו אף הוא בגדר הכנסה חייבת, אך חלים עליו מסלולי מיסוי מופחת, שנוצרו על מנת לעודד השכרתן של דירות.

==ראו גם==
* שכירות
* דמי פינוי

== קישורים חיצוניים ==

* פסקי דין רבניים [http://www.psakim.org/Psakim/Tags/160 בדיני שכר דירה], אתר פסקי דין רבניים
* דו"ח על [http://www.forum15.org.il/uploaded_files/documents/שוק_השכירות_ערים_נבחרות_בעולם_-_מרכז_הגר_באוניברסיטת_תל_אביב,_מרץ_2017_U4755.pdf שוק השכירות בערים נבחרות בעולם], מטעם מרכז הגר למחקר ופיתוח דיור חברתי, הפועל בפקולטה למשפטים באוניברסיטת ת"א

== הערות שוליים ==

קטגוריה:דיני מקרקעין
קטגוריה:מגורים