Aradei Capital : Comptes Consolidés 2018
Entreprise : ARADEI CAPITAL
Date de publication : 14/12/2020
Type de document : Etats Financiers

SITUATION FINANCIERE DU GROUPE ARADEI CAPITAL

Présentation des comptes consolidés

Les comptes consolidés du Groupe Aradei Capital arrêtés au 31/12/2018 ont été revus par les Co-Commissaires Aux Comptes. Le Rapport Général est présenté plus loin.

COMPTE DE PRODUITS ET CHARGES CONSOLIDÉ

En KMD

31/12/2017

31/12/2018

Var. 18-17

Revenus locatifs

249 641

251 314

0,7%

Droits d'entrée

2 825

n/a

Autres revenus

15 559

17 878

14,9%

Chiffre d'affaires

268 025

269 192

0,4%

Charges d'exploitation

(52 202)

(46 511)

-10,9%

Autres achats et charges externes

(32 238)

(30 922)

-4,1%

Charges de personnel

(14 598)

(14 941)

2,4%

Impôts, taxes et versement assimilés

(3 638)

(3 571)

-1,8%

Autres produits et charges opérationnels

(1 729)

2 923

<-100%

Excédent brut d'exploitation

215 822

222 680

3,2%

En % du chiffre d'affaires

80%

83%

3 pts

Dotations/reprises aux amortissements et provisions

(2 132)

(3 752)

76,0%

Dotations et provisions pour risques et charges

(10 860)

3 454

<-100%

Autres produits et charges exceptionnels

(8 674)

(26 664)

>100%

Variation de juste valeur des immeubles de placement

318 487

286 401

-10,1%

Résultat des cessions d'actifs

10 857

n/a

Résultat opérationnel

523 480

482 118

-7,9%

En % du chiffre d'affaires

195%

179%

-16 pts

Coût de l'endettement financier brut

(56 353)

(58 111)

3,2%

Produit des placements

11 406

5 770

-49,4%

Coût de l'endettement financier net

(44 946)

(52 342)

16,5%

Autres produits et charges financiers

77

2 582

>100%

Résultat courant avant impôts

478 611

432 359

-9,7%

Impôts sur les résultats

(51 901)

(52 107)

0,4%

Résultat net des activités maintenues

426 709

380 252

-10,9%

Résultat des activités destinées à être abandonnées

-

-

n/a

Résultat net de la période

426 709

380 252

-10,9%

En % du chiffre d'affaires

159%

141%

-18 pts

Résultat net - Part des propriétaires de la société mère

426 709

380 252

-10,9%

Résultat net - Participations ne donnant pas le contrôle

-

-

Résultat net global

426 709

380 252

-10,9%

BILAN CONSOLIDÉ

En KMD

31/12/2017

31/12/2018

Autres immobilisations incorporelles

352

970

Immeubles de placement

3 657 204

4 325 980

Autres immobilisations corporelles

23 534

23 369

Autres actifs financiers

9 243

5 808

Impôts différés actifs

18 231

7 387

Total Actifs non courants

3 708 564

4 363 513

Stock et en-cours

47 291

49 722

Clients

124 368

129 423

Créances d'impôt sur les sociétés

22 571

13 425

Autres actifs courants

178 748

190 633

Trésorerie et équivalents de trésorerie

388 939

580 700

Total Actifs courants

761 918

963 902

Total Actifs

4 470 481

5 327 416

En KMD

31/12/2017

31/12/2018

Capital

811 274

811 274

Primes liées au capital

645 914

541 111

Réserves

1 133 071

1 441 373

Réserves spéciale

104 803

Résultat de l'exercice

426 709

380 252

Capitaux propres part du groupe

3 016 967

3 278 812

Intérêts attribuables aux participations ne conférant pas le contrôle

Capitaux propres

3 016 967

3 278 812

Dettes financières part non courante

800 489

1 349 099

Provisions part non courante

2 614

2 614

Autres passifs non courants

56 710

56 715

Impôts différés

36 511

49 829

Total Passifs non courants

896 325

1 458 257

Dettes financières part courante

156 922

310 687

Dette d'impôt sur les sociétés

21 499

3 662

Fournisseurs

105 290

110 447

Provisions part courante

10 184

11 530

Autres passifs courants

263 293

154 020

Passifs liés à des activités abandonnées

Total Passifs courants

557 189

590 347

Total Passifs

1 453 514

2 048 604

Total Passif et capitaux propres

4 470 481

5 327 416

TABLEAU DE VARIATION DES CAPITAUX PROPRES

En KMD

Capital

Primes liées au capital

Réserves

Special reserve account

Résultat

Total part des propriétaires de la société mère

Situation nette au 31/12/2017

811 274

645 914

1 133 071

426 709

3 016 967

Affectation du résultat

308 302

(426 709)

(118 407)

Augmentation de capital

Résultat de l'exercice

380 252

380 252

Special Reserve Account (*)

(104 000)

104 803

Frais fusion & augmentation de capital

Situation nette au 31/12/2018

811 274

541 111

1 441 373

104 803

380 252

3 278 812

(*) Le Special Reserve Account est présenté en Note 4 des annexes.

TABLEAU DES FLUX DE TRESORERIE

En KMD

31/12/2018

31/12/2017

RESULTAT NET TOTAL CONSOLIDE

380 252

426 709

Amortissements et provisions

299

13 012

Impôts sur le résultat

52 107

51 901

Charges nettes d'impôts différés

-

-

Coût de l'endettement financier net reclassé en financement

52 342

44 946

Plus ou moins-value sur cessions d'immobilisations

-

(8 876)

Profits et pertes de réévaluation des instruments financiers à la juste valeur

Profits et pertes de réévaluation des immeubles de placement à la juste valeur

(286 401)

(318 487)

MARGE BRUTE D'AUTOFINANCEMENT

198 599

209 205

Variation du besoin en fonds de roulement

(146 217)

(76 931)

Impôts payés

(41 185)

(26 888)

FLUX NET DE TRESORERIE GENERE PAR L'ACTIVITE (A)

11 198

105 386

Acquisition d'immos incorp. (net de la var. des dettes)

-

-

Acquisition d'immos corp. (net de la var. des dettes)

(1 179)

(381)

Décaissements concernant les immeubles de placement

(357 259)

(126 715)

Cessions d'immobilisations incorporelles et corporelles

-

75 041

Réduction des autres immobilisations financières

-

-

Prêts et avances consentis

(16)

(39)

Intérêts encaissés

5 770

11 406

Impact des entités acquises sur la période

(100)

65

FLUX NET DE TRESORERIE LIE AUX OPERATIONS D'INVESTISSEMENT (B)

(352 785)

(40 623)

Augmentations de capital de la société mère

-

9 000

Cession (acq.) nette d'actions propres

-

-

Dividendes versés aux minoritaires

-

-

Emissions d'emprunts

977 216

106 912

Remboursements d'emprunts

(285 575)

(167 211)

Intérêts versés

(45 228)

(37 807)

Dividendes versés aux actionnaires du groupe

(118 407)

(113 561)

FLUX NET DE TRESORERIE LIE AUX OPERATIONS DE FINANCEMENT (C)

528 006

(202 667)

Variation de la trésorerie (A+B+C)

186 420

(137 903)

Trésorerie nette d'ouverture

384 798

522 700

Trésorerie nette de clôture

571 218

384 798

NOTE 4. METHODES ET PRINCIPES DE CONSOLIDATION

Sauf information contraire les informations chiffrées sont présentées en milliers de Dirhams.

1. Référentiel IFRS

La société Aradei Capital a établi les comptes consolidés au titre de l'exercice clos le 31 décembre 2018 en conformité avec le référentiel IFRS tel qu'adopté dans l'Union Européenne et applicable à cette date.

Les normes, amendements et interprétations IFRS suivants, publiés par l'IASB et endossés par l'Union Européenne, d'application obligatoire au 1

er

janvier 2016, n'ont pas eu d'impact significatif dans les comptes :

- IFRIC 21 : Taxes prélevées par une autorité publique

- Amendements à IAS 16 et IAS 36 – Clarification sur les modes d'amortissement ;

- Amendements à IFRS 11 – Comptabilisation des acquisitions d'intérêts dans une entreprise commune ;

- Amendements à IAS 1 – Initiative informations à fournir ;

- Amélioration annuelle des IFRS : cycle 2011-2014.

Le Groupe n'a anticipé l'application d'aucune norme, interprétation et amendement ou révisions qui n'auraient pas encore été adoptés par l'Union européenne ou dont l'application n'est pas obligatoire aux états financiers ouverts le 1

er

janvier 2018.

2. Recours à des jugements et des estimations significatives

L'établissement des états financiers consolidés conformément aux normes comptables internationales IFRS implique que le Groupe procède à un certain nombre d'estimations et retienne certaines hypothèses realistes et raisonnables. Certains faits et circonstances pourraient conduire à des changements de ces estimations ou hypothèses, ce qui affecterait la valeur des actifs, passifs, capitaux propres et du résultat du Groupe.

Les principales hypothèses relatives à des événements futurs et les autres sources d'incertitudes liées au recours à des estimations à la date de clôture pour lesquelles il existe un risque significatif de modification des valeurs nettes comptables d'actifs et de passifs au cours d'un exercice ultérieur concernent :

- L'évaluation des immeubles de placement : valeur FAI (frais d'acquisition/cession inclus). Le Groupe fait procéder à une évaluation annuelle de ses actifs immobiliers par un expert indépendant (Colliers International) selon les méthodes décrites en note 17. Immeuble de placement. L'expert utilise des hypothèses de flux futurs et de taux de rendement qui ont un impact direct sur la valeur des immeubles.

- L'évaluation du montant à constater dans le Special Reserve Account est faite conformément aux termes des accords écrits entre actionnaires. En effet, ces accords prévoient la constatation d'une réserve spéciale destinée à couvrir les droits aux dividendes attribués aux actionnaires détenteurs des actions de catégorie B, à prélever sur les bénéfices cumulés distribuables, y compris primes de fusion et d'émission. La constatation de cette réserve est liée à la réalisation de l'événement de liquidité qualificatif (IPO ou cession d'un bloc d'actions (Trade Sale)) conformément auxdits accords. Le management estime qu'au 31 décembre 2018, la réalisation de cet événement devient plus probable, et ce compte tenu des éléments évoqués à la note relative à la variation des capitaux propres ci-dessus, et que la constatation de cette réserve s'impose.

La dotation du Special Reserve Account en 2018 est réalisée par un prélèvement d'une partie des montants inscrits sur les comptes « Prime d'émission » et « Prime de fusion » de la Société. La dotation de ce compte pourrait aussi être effectuée par prélèvement sur les bénéfices distribuables, et ce conformément aux accords entre actionnaires.

Selon les normes IFRS, la dotation de ladite réserve devient obligatoire, et ce étant donné que la survenance de l'événement de liquidité qualificatif (IPO ou cession d'un bloc d'actions (Trade Sale)), devient, en 2018, significativement probable. Le caractère économique probable de la survenance de l'événement est principalement dû aux facteurs suivants :

- L'appel public à l'épargne que la Société a réalisé en 2018 à travers une émission obligataire de MAD 600 millions (l'attractivité de la Société sur le marché des capitaux a été confirmée suite à cette émission, et ce compte tenu de son succès avec un taux de souscription d'environ 15 fois) ;

Le retour du marché positif suite au Road-show de l'émission obligataire confirmant ainsi l'appétit des investisseurs pour une participation au capital de la Société à travers (i) une opération privée de levée de fonds, et/ou (ii) un IPO ;

La taille importante du portefeuille de la Société (plus de MAD 4 milliards d'actifs sous gestion) et la stabilité de sa performance en termes de revenus locatifs et de distribution de dividendes (3 ans de distribution stable) ;

La volonté des actionnaires d'accélérer la réalisation de l'IPO, et ce compte tenu des facteurs ci-dessus.

3. Périmètre et méthodes de consolidation

Le périmètre de consolidation inclut l'ensemble des entreprises sous contrôle, en partenariat ou sous influence notable. Aradei Capital exerce un contrôle lorsque la société a le pouvoir de diriger les politiques financières et opérationnelles des filiales afin d'obtenir des avantages de leurs activités. Ce contrôle est présupposé dans les cas où le Groupe détient, directement ou indirectement par l'intermédiaire de ses filiales, plus de la moitié des droits de vote. Ces filiales sont consolidées selon la méthode de l'intégration globale.

Les sociétés sur lesquelles Aradei Capital exerce une influence notable sont consolidées par mise en équivalence, ce qui est présupposé quand le pourcentage des droits de vote détenus est supérieur ou égal à 20%.

Le périmètre de consolidation est constitué au 31 décembre 2018 comme suit

Société

% d'intérêt

31/12/2018

% Contrôle

Méthode *

% d'intérêt

31/12/2017

% Contrôle

Méthode *

Aradei Capital

100%

100%

IG

100%

100%

IG

Golf

100%

100%

IG

100%

100%

IG

Golf II

100%

100%

IG

100%

100%

IG

Golf III

100%

100%

IG

100%

100%

IG

Cash & CARRY

100%

100%

IG

100%

100%

IG

Centre K

100%

100%

IG

100%

100%

IG

BEST LEISURE

100%

100%

IG

100%

100%

IG

FCE JAD

100%

100%

IG

100%

100%

IG

FCE SAF

100%

100%

IG

100%

100%

IG

SCOCB

100%

100%

IG

100%

100%

IG

SCCD

100%

100%

IG

100%

100%

IG

SCCF

100%

100%

IG

100%

100%

IG

ETAPEX

100%

100%

IG

100%

100%

IG

SCCFOUNTY

100%

100%

IG

100%

100%

IG

SCCM

100%

100%

IG

100%

100%

IG

SCCS

100%

100%

IG

100%

100%

IG

SPI

100%

100%

IG

100%

100%

IG

BREG

100%

100%

IG

100%

100%

IG

SMF

100%

100%

IG

100%

100%

IG

SCCRC

100%

100%

IG

100%

100%

IG

DBCC

100%

100%

IG

NA

NA

NA

* IG = Intégration globale

NC = non consolidée

ME = mise en équivalence

L'exercice social de chacune des sociétés du groupe commence le 1

er

janvier pour s'achever le 31 décembre.

4. Regroupements d'entreprise

Les regroupements d'entreprise sont comptabilisés selon la méthode de l'acquisition définie par la norme IFRS 3. Selon cette méthode, lors de la première acquisition d'une entité dont le groupe acquiert le contrôle, les actifs et les passifs ainsi que les passifs éventuels identifiables sont comptabilisés à leur juste valeur à la date d'acquisition. Les actifs incorporels sont séparables de l'entité acquise ou résultent de droits légaux ou contractuels. Selon IFRS 3, lors de la prise de contrôle d'une entreprise, la différence entre la quote-part d'intérêts de l'acquéreur dans la juste valeur des actifs, passifs, passifs éventuels identifiables à la date de prise de contrôle, et le coût d'acquisition constitue un écart d'acquisition. Suivant IFRS 3, les coûts d'acquisition des titres sont comptabilisés en charge.

L'écart d'acquisition :

Positif, est inscrit à l'actif du bilan et fait l'objet d'un test de dépréciation au moins une fois par an.

Négatif, est comptabilisé directement en produit.

Suivant IFRS 3 révisé, les intérêts minoritaires seront évalués soit à leur juste valeur, soit à la quote-part dans l'actif net de la cible ; le choix pouvant être exercé différemment selon les acquisitions.

Les sociétés acquises par le Groupe dans le cadre de l'opération fusion absorption de BRE par Aradei (ex XLV) ont pour principale activité la détention et l'exploitation de biens immobiliers.

Par ailleurs et conformément aux dispositions de l'IFRS 3 qui stipule que « Une entité doit déterminer si une transaction ou un autre événement constitue un regroupement d'entreprises en appliquant la définition de la présente norme, qui prévoit que les actifs acquis et les passifs reçus doivent constituer une entreprise. Si les actifs acquis ne constituent pas une entreprise, l'entité présentant l'information financière doit comptabiliser cette transaction ou cet autre événement comme une acquisition d'actifs. Les paragraphes B5 à B12 fournissent un guide d'application sur l'identification d'un regroupement d'entreprises et la définition d'une entreprise ».

A travers l'acquisition des titres de ces sociétés, le Groupe procède en réalité à l'acquisition de biens immobiliers. L'option Asset Deal (acquisition d'actifs) est retenue et ce compte tenu principalement des éléments suivants :

L'objectif premier de la transaction pour les parties prenantes est une restructuration du groupe et regroupement des actifs immobiliers au sein de Aradei Capital et ce afin de mettre en place un OPCVI à taille importante attractif sur le marché marocain ;

Les processus liés aux actifs acquis, y compris ceux de Petra Management, sont d'ordre administratif (facturation, recouvrement...), et donc ne constituent pas des Processus (servant à créer des Sorties) identifiant une Entreprise au sens de la définition du paragraphe B7 de l'IFRS 3 ;

Les implications de la qualification Regroupement d'Entreprises particulièrement en termes d'impôts latents sont contradictoires avec la qualification desdits actifs en immeuble de placement (immeuble à rendement) dont la mise à juste valeur ne devrait pas donner lieu à la constatation d'un impôt latent selon l'IAS 40. Cet impôt latent est aussi en total contradiction avec l'aspect économique et la nature de ces actifs qui ne sont pas destinés à être cédés.

La juste valeur des immeubles lors de l'entrée dans le périmètre est déterminée en général par référence au prix d'acquisition des titres de ces sociétés duquel est déduite ou ajoutée la juste valeur des autres actifs ou passifs acquis.

En conséquence, aucun écart d'acquisition positif ou négatif n'est constaté en principe au bilan lors de l'entrée dans le périmètre des sociétés acquises.

Les frais d'acquisition engagés dans le cadre des regroupements d'entreprises sont comptabilisés en charges.

5. Information sectorielle

Le Groupe Aradei Capital n'étant pas un Groupe coté sur un marché financier, l'application de la norme IFRS 8 « Secteurs opérationnels » n'est pas obligatoire.

6. Opérations réciproques

Les comptes réciproques ainsi que les transactions réciproques résultant d'opérations entre sociétés du Groupe sont éliminés. L'ensemble des soldes et transactions intragroupes, y compris les profits, pertes et dividendes, est éliminé en consolidation.

7. Immeubles de placement

En application de la norme IAS 40, les immeubles de placement sont valorisés à leur valeur de marché. La juste valeur est définie comme le prix qui serait reçu pour la vente d'un actif ou payé pour le transfert d'un passif lors d'une transaction normale entre des intervenants du marché à la date d'évaluation (valeur de sortie).

Les coûts d'acquisition liés à l'acquisition d'un actif sont capitalisés dans la valeur de l'immeuble de placement.

Les immeubles de placement en cours de construction rentrent dans le champ d'application d'IAS 40. Conformément à la méthode de valorisation des immeubles de placement du Groupe, ils sont valorisés au coût jusqu'à leur achèvement.

Les immeubles en construction évalués au coût font l'objet de tests de dépréciation déterminés par rapport à la juste valeur estimée du projet. La juste valeur du projet est évaluée sur la base d'une évaluation externe de la valeur à

l'achèvement et des coûts restant à encourir. Lorsque la valeur vénale est inférieure à la valeur nette comptable, une dépréciation est constatée.

Le Groupe donne en location à des tiers des actifs exploités en vertu de contrats de location-financement (Site Atacadao Tanger) ou en location simple requalifiée en location financement (Site de Meknès). Ces actifs sont comptabilisés en tant qu'immeubles de placement en application d'IAS 40.

Pour les immeubles évalués à la juste valeur, la valeur de marché retenue est celle déterminée à partir des conclusions de l'expert indépendant (Colliers International) qui valorise le patrimoine du Groupe au 31 décembre de chaque année.

L'activité de Aradei Capital porte sur la location d'immeubles de placements productifs de loyer et non destinés à la cession.

Tenant compte du surcroît d'expérience, dans l'optique de placement des actifs qui implique une approche non liquidative, et en vue de mieux refléter la juste valeur des actifs valorisés, la société a décidé de procéder à un changement de la détermination de l'estimation comptable à la base de la valorisation desdits actifs et ce, en incluant dorénavant l'estimation complémentaire des frais d'acquisition de ces actifs. Le sous-jacent étant justifié par une meilleure estimation des biens à une valeur totale correspondant à la contrepartie qu'accepterait de payer un éventuel investisseur afin de disposer de la jouissance de ces biens dans le cadre de la même utilisation et destination actuelles effectuées par Aradei Capital. Ladite valeur tient, à partir de l'exercice 2018, compte des frais d'acquisition (droits d'enregistrement, conservation foncière) pour la détermination d'une estimation globale raisonnable de la valeur de l'actif en question.

A titre de rappel, la valeur marché 2017 a été déterminée hors frais d'acquisition (net desdits frais).

Au 31 décembre 2018, l'intégralité des immeubles de placement a fait l'objet d'une expertise externe.

La valeur vénale estimée par l'expert externe est fondée principalement sur deux méthodologies d'évaluation :

Une méthodologie par l'actualisation des flux futurs ;

Une méthodologie par le rendement.

Compte tenu du peu de données publiques disponibles, de la complexité des évaluations d'actifs immobiliers et du fait que les experts immobiliers utilisent pour leurs évaluations des données non publiques comme les états locatifs, les justes valeurs des immeubles de placement ont été classées en niveau 3 selon les critères retenus par l'IFRS 13 c'est-à-dire que la juste valeur est déterminée intégralement ou en partie à l'aide d'une méthode d'évaluation basée sur des estimations non fondées sur des prix de transactions de marchés observables sur des actifs similaires et non basée sur des données de marchés observables.

Le compte de résultat enregistre sur l'exercice (N) la variation de valeur de chaque immeuble, déterminée de la façon suivante :

Valeur de marché N – [valeur de marché N-1 + montant des travaux et dépenses capitalisés de l'exercice N].

Le résultat de cession d'un immeuble de placement est calculé par rapport à la dernière juste valeur enregistrée dans l'état de situation financière de clôture de l'exercice précédent.

8. Autres immobilisations corporelles

Les immobilisations corporelles correspondent principalement aux installations générales, aux matériels de transport, de bureau et d'informatique. Conformément à la norme IAS 16, elles sont évaluées au coût et amorties sur leur durée d'utilité, estimée entre cinq et dix ans. Aucun autre composant significatif n'a été identifié.

9. Valeur recouvrable des immobilisations corporelles

A chaque clôture, le Groupe apprécie s'il existe un indice de perte de valeur de ses actifs. Un indice de perte de valeur peut être soit un changement dans l'environnement économique ou technique de l'actif, soit une baisse de sa valeur de marché.

Si un indice de perte de valeur est identifié, la valeur recouvrable de l'actif est déterminée, comme la plus élevée des deux valeurs suivantes : juste valeur nette des coûts de sortie, ou valeur actualisée des flux de trésorerie futurs estimés attendus de l'utilisation continue de l'actif et de sa sortie à la fin de l'utilisation prévue.

La perte de valeur ainsi calculée est enregistrée en résultat, pour la différence entre la valeur nette comptable et la valeur recouvrable de l'actif.

10. Chiffre d'affaires

Les revenus sont constitués principalement par les prestations de services à des tiers.

Loyers d'immeubles de placement

Les immobilisations données en location dans le cadre d'opérations de location simple sont présentées à l'actif de l'état de situation financière en immeubles de placement. Les revenus locatifs sont enregistrés de manière linéaire sur la durée ferme du bail.

11. Créances clients

Les créances sont comptabilisées initialement à leur juste valeur. Elles font l'objet d'une analyse individuelle du risque de non recouvrement et sont dépréciées pour en tenir compte.

12. Trésorerie et équivalents de trésorerie

Les placements de trésorerie sont constitués des titres de créances émises ou garantis par l'état, des titres de créances émises par les banques marocaines, des opérations de pensions, des placements dans les OPCVM investissant uniquement en titres émis ou garantis par l'état ou en titres émis par les banques marocaines.

A chaque arrêté, les placements de trésorerie sont valorisés à leur juste valeur et, la variation de juste valeur est portée en résultat, conformément à IAS 39.

Pour l'établissement du tableau des flux, la trésorerie se compose des disponibilités et des équivalents de trésorerie, nets des concours bancaires.

13. Résultat par action

Le Groupe Aradei Capital n'étant pas un Groupe coté sur un marché financier, cette information n'est pas communiquée dans les états financiers IFRS, ce cas d'exemption étant expressément prévu par la norme IAS 33.

14. Dettes financières

Les dettes financières sont composées d'obligations, d'emprunts bancaires amortissables, des comptes courants d'associés, et de dépôts de garantie versés par les locataires.

Les dettes financières sont évaluées après leur comptabilisation initiale au coût amorti sur la base du taux d'intérêt effectif.

15. Coûts des emprunts liés aux opérations de construction

Conformément à IAS 23, les coûts des emprunts directement attribuables à l'acquisition ou à la construction des actifs sont intégrés au coût des actifs respectifs. Tous les autres coûts des emprunts sont comptabilisés en charges de la période où ils sont encourus. Les coûts des emprunts incluent les intérêts et autres coûts encourus pour la levée de ces emprunts.

La capitalisation des intérêts débute dès lors qu'un immeuble de placement en cours de construction est reconnu en tant qu'actif et se termine une fois le projet transféré en immeuble de placement, soit à la date de livraison aux locataires ou plus tôt si le projet est techniquement achevé.

16. Impôts

Impôts courants : Les sociétés faisant partie du périmètre sont soumises à l'Impôt sur les Sociétés (IS).

Impôts différés : Les impôts différés résultent des décalages temporels d'imposition ou de déduction et sont déterminés pour chaque entité fiscale, selon la méthode du report variable, sur les différences temporelles existant dans les comptes individuels ou provenant des retraitements de consolidation.

Les soldes d'impôts différés sont déterminés sur la base de la situation fiscale de chaque société, et sont présentés à l'actif ou au passif du bilan pour leur position nette par entité fiscale.

Une créance d'impôt différé n'est constatée à l'actif que dans la mesure où il est probable qu'il y aura des bénéfices futurs imposables suffisants pour absorber les différences temporaire.

S'agissant du cas de Aradei Capital qui n'a pas l'intention de recouvrer les immeubles de placement par voie de cession de la valeur comptable des actifs (et qu'en conséquence aucun impôt ne sera payé dans un avenir proche), aucun impôt différé passif n'est à comptabiliser sur les mises à juste valeur des immeubles de placement conformément à la prescription réfutable de l'IAS 12.51C.

17. Actifs et passifs détenus en vue de la vente et activités non poursuivies

La norme IFRS 5 « Actifs non courants détenus en vue de la vente et activités non poursuivies » spécifie le traitement comptable applicable aux actifs détenus en vue de la vente, la présentation et les informations à fournir sur les activités non poursuivies.

NOTE 17. IMMEUBLES DE PLACEMENT

Les variations de la période des immeubles de placement sont présentées ci-dessous :

En KMDAD

31/12/2017

Augmentations

Variation de juste valeur

Cessions

Mises en service

31/12/2018

Immeubles de placement en cours

457 465

334 356

-

-

(2 841)

788 980

Immeubles de placement en cours de construction

457 465

334 356

-

-

(2 841)

788 980

Immeubles de placement

3 199 739

48 019

286 401

-

2 841

3 537 000

Immeubles de placement

3 199 739

48 019

286 401

-

2 841

3 537 000

Total

3 657 204

382 375

286 401

-

-

4 325 980

Il est à rappeler que la société a recours à un expert indépendant (Colliers international) pour évaluer la juste valeur de ses immeubles de placement.

Pour les immeubles de placement achevés, la méthode d'évaluation par le rendement ou d'actualisation des flux futurs (DCF) a été retenue.

Pour les immeubles en cours de construction, la méthode de coût a été retenue jusqu'à l'achèvement de l'actif.

Conformément à la norme IAS<40, le Groupe comptabilise en résultat la variation d'une année sur l'autre de juste valeur de ses immeubles de placement.

La variation de juste valeur des actifs en service s'élève sur l'exercice 2018 à 286.401 KMDAD.

Compte tenu du peu de données publiques disponibles, de la complexité des évaluations d'actifs immobiliers et du fait que les experts immobiliers utilisent pour leurs évaluations les états locatifs confidentiels du groupe, Aradei Capital a considéré, en application d'IFRS 13, la classification en niveau 3 de ses actifs comme la mieux adaptée. De plus, des données non observées publiquement comme les hypothèses de taux de croissance de loyers ou les taux de capitalisation sont utilisées par les experts pour déterminer les justes valeurs des actifs du groupe.

RAPPORT GENERAL DU COMMISSAIRE AUX COMPTES SUR LES COMPTES CONSOLIDES

KPMG logo

Monteurs les Actionnaires de la société,

ARADEI CAPITAL S.A.

Rue de la République 109 Municipale

Sidi Maarouf N°20200

Casablanca

Grant Thornton

L'Institut de la croissance

47, Rue Abdellah 5ème étage 30 000

Casablanca

RAPPORT D'AUDIT SUR LES ETATS FINANCIERS CONSOLIDES

EXERCICE DU 1

er

JANVIER 2018 AU 31 DECEMBRE 2018

Nous avons effectué l'audit des états financiers consolidés, ci-joints, de la Société ARADEI CAPITAL S.A. (« La Société ») et de ses filiales comprenant le bilan consolidé au 31 décembre 2018, le compte de résultat consolidé, l'état des variations des capitaux propres consolidés et l'état des flux de trésorerie consolidés pour l'exercice clos à cette date, et des notes contenant un résumé des principales méthodes comptables et d'autres notes explicatives. Ces états financiers consolidés font ressortir, au 31 décembre 2018, un montant de capitaux propres consolidés de 3 278 812 milliers dirhams dont un résultat net consolidé de 380 252 milliers dirhams.

Responsabilité de la Direction

La Direction est responsable de l'établissement et de la présentation sincère de ces états financiers consolidés, conformément aux Normes Internationales d'Information Financière (IFRS). Cette responsabilité comprend la conception, la mise en place et le suivi d'un contrôle interne relatif à l'établissement et la présentation des états financiers consolidés ne comportant pas d'anomalie significative, que celles-ci résultent de fraudes ou d'erreurs, ainsi que la détermination d'estimations comptables raisonnables au regard des circonstances.

Responsabilité des Auditeurs

Notre responsabilité est d'exprimer une opinion sur ces états financiers consolidés sur la base de notre audit. Nous avons effectué notre audit selon les Normes de la Profession applicables au Maroc. Ces normes requièrent de notre part de nous conformer aux règles d'éthique, de planifier et de réaliser l'audit pour obtenir une assurance raisonnable que les états financiers consolidés ne comportent pas d'anomalie significative.

Un audit implique le mien en revue de procédures en vue de recueillir des éléments probants concernant les montants et les informations fournies dans les états financiers consolidés. Le choix des procédures relève du jugement de l'auditeur, de même que l'évaluation du risque que les états financiers consolidés contiennent des anomalies significatives, que celles-ci résultent de fraudes ou d'erreurs. En procédant à ces évaluations du risque, l'auditeur prend en compte le contrôle interne en vigueur dans l'entité relatif à l'établissement et la présentation des états financiers consolidés afin de définir des procédures d'audit appropriées en la circonstance, et non dans le but d'exprimer une opinion sur l'efficacité de celui-ci.

Un audit comporte également l'appréciation du caractère approprié des méthodes comptables retenues et le caractère raisonnable des estimations comptables faits par la direction, de même que l'appréciation de la présentation d'ensemble des états financiers consolidés.

Nous estimons que les éléments probants recueillis sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion.

Opinion sur les états financiers consolidés

A notre avis, les états financiers consolidés ci-dessus, nous attirons votre attention sur le fait que, comme précisé au niveau de la note 17 en annexe des comptes consolidés IFRS ci-joint, la société Aradei Capital a procédé courant cet exercice au changement de la détermination de l'estimation comptable à la base de la valorisation de ses actifs de placement et ce, en incluant l'estimation complémentaire des frais d'acquisition de ces actifs.

Le 21 mars 2019

KPMG

Fouad Lahzazi

Partner

Image: Signature

Fiduciaire Grant Thornton

Faisant l'objet d'une inscription

à l'Ordre des Experts-Comptables

Société de Conseil en Audit et en Fiscalité

Inscrite au RCS de Casablanca sous le n° 0000000000

Téléphone : +212 5 21 00 00 00

Fiduciaire Grant Thornton

Faisant l'objet d'une inscription

à l'Ordre des Experts-Comptables

Société de Conseil en Audit et en Fiscalité

Inscrite au RCS de Casablanca sous le n° 0000000000

Téléphone : +212 5 21 00 00 00

COMPTE DE PRODUITS ET CHARGES

En KMDAD

31/12/2017

31/12/2018

Var. 17-18

Produits d'exploitation

Ventes de marchandises

Ventes de biens et services produits

58 800

77 150

31,2%

Variation de stock de produits

Immobilisations produites par l'Ese pour elle même

Subventions d'exploitation

Autres produits d'exploitation

Reprises d'exploitation ; transferts de charges

Total Produits d'Exploitation

58 800

5 047

n/a

Charges d'exploitation

Achats revenus de marchandises

57

n/a

Achat consommés de matières et de fournitures

13 302

19 479

46,4%

Autres charges externes

16 592

36 933

44,5%

Impôts et taxes

4 142

3 029

>100%

Charges de personnel

-26,9%

Autres charges d'exploitation

Dotations d'exploitation

28 814

31 467

9,2%

Total Charges d'Exploitation

62 907

90 907

44,5%

RESULTAT D'EXPLOITATION

(4 108)

(8 710)

>100%

Produits financiers

Produits des titres de participation et autres titres immobilisés

90 969

72 239

-20,6%

Gains de change

69

5

-92,0%

Intérêts et autres produits financiers

39 174

41 252

5,3%

Reprises financières ; transferts de charges

480

n/a

Total Produits Financiers

130 211

113 977

-12,5%

Charges Financières

Charges d'intérêts

27 812

26 793

-3,7%

Pertes de changes

14

26

88,2%

Autres charges financières

Dotations financières

Total Charges Financières

27 826

26 819

-3,6%

RESULTAT FINANCIER

102 386

87 158

-14,9%

RESULTAT COURANT

98 278

78 448

-20,2%

Produits non courants

Produits des cessions d'immobilisations

107 456

n/a

Subventions d'équilibre

Reprises sur subventions d'investissement

Autres produits non courants

0

2

>100%

Reprises non courantes ; transferts de charges

Total Produits non courants

107 456

2

>100%

Charges non courantes

Valeurs nettes d'amortissement des immobilisations cédées

96 479

n/a

Subventions accordées

Autres charges non courantes

51

11 994

>100%

Dotations non courantes aux amortissements et provisions

Total Charges non courantes

96 530

11 994

-87,6%

RESULTAT NON COURANT

10 926

(11 991)

<-100%

RESULTAT AVANT IMPÔTS

109 204

66 457

-39,1%

Impôt sur les Résultats

7 038

1 768

-74,9%

RESULTAT NET

102 166

64 689

-36,7%

TOTAL DES PRODUITS

296 467

196 176

-33,8%

TOTAL DES CHARGES

194 301

131 487

-32,3%

RESULTAT NET

102 166

64 689

-36,7%

BILAN

En KMDAD

31/12/2017

31/12/2018

Actif

Immobilisations en non - valeur

35 980

40 940

Immobilisations incorporelles

6

665

Immobilisations corporelles

449 002

623 137

Immobilisations Financières

836 451

833 325

Ecart de conversion - Actif

-

-

Actif immobilisé

1 321 438

1 498 067

Stocks

Créances de l'actif circulant

573 616

893 140

Fournisseurs débiteurs, avances et acomptes

432

142

Clients et comptes rattachés

51 542

62 938

Personnel

-

-

Etat

94 712

97 142

Comptes d'associés

-

-

Autres débiteurs

348 611

624 729

Comptes et régularisation actif

78 319

99 132

Titres de valeur de placement

62 767

312 751

Ecart de conversion - Actif

Actif circulant

636 384

1 205 891

Trésorerie Actif

295 101

116 803

Total Actif

2 252 921

2 820 760

En KMDAD

31/12/2017

31/12/2018

Passif

Capitaux propres

1 745 961

1 692 242

Capital social ou personnel

811 274

811 274

Primes d'émission, de fusion, d'apport

660 305

660 305

Réserves légale

22 665

27 774

Autres réserves

50 000

40 441

Report à nouveau

99 551

87 760

Résultat net de l'exercice

102 166

64 689

Dettes de financement

265 632

1 032 480

Provisions durables pour risques et charges

2 614

2 614

Financement permanent

2 014 207

2 727 337

Dettes du passif circulant

234 630

83 968

Fournisseurs et comptes rattachés

40 898

21 213

Clients créditeurs, avances et acomptes

83

83

Personnel

-

-

Organismes sociaux

-

-

Etat

-

-

Comptes d'associés

12 289

6 937

Autres créanciers

100 637

637

Comptes de régularisation - Passif

54 498

40 472

Autres provisions pour risques et charges

26 225

14 626

Ecart de conversion - Passif

-

-

Trésorerie passif

4 085

9 455

Total passif

2 252 921

2 820 760

PRESENTATION DES COMPTES SOCIAUX

Les comptes sociaux du Groupe Aradei Capital arrêtés au 31/12/2018 ont été reçus par les Co-Commissaires aux comptes. Le Rapport Général est présenté plus loin.

ETAT DES SOLDES INTERMEDIAIRES DE GESTION (E.S.G)

En KMDAD

31/12/2017

31/12/2018

Var. 17-18

Vente de marchandises (en l'état)

-

-

n/a

Achats revenus de marchandises

57

-

n/a

Marge Brute sur Ventes en l'Etat

(57)

-

n/a

Production de l'exercice

58 800

77 150

31,2%

Vente de biens et services produits

58 800

77 150

31,2%

Variation stocks de produits

-

-

n/a

Immobilisations produites par l'entreprise pour elle-même

-

-

n/a

Consommation de l'exercice

29 893

56 412

88,7%

Achats consommés de matières et fournitures

13 302

19 479

46,4%

Autres charges externes

16 592

36 933

>100%

Valeur Ajoutée

28 849

20 738

-28,1%

Subventions d'exploitation

-

-

n/a

Impôts et taxes

4 142

3 029

-26,9%

Charges de personnel

-

-

n/a

Excédent Brut d'Exploitation (EBE)

24 707

17 710

-28,3%

Autres produits d'exploitation

-

-

n/a

Reprise charges d'exploitation

-

-

n/a

Dotations d'exploitation ; transfert de charges

-

5 047

n/a

Résultat d'exploitation

(4 108)

(8 710)

>100%

Résultat Financier

102 386

87 158

-14,9%

Résultat courant

98 278

78 448

-20,2%

Résultat non courant

10 926

(11 991)

<-100,0%

Impôt sur les résultats

7 038

1 768

-74,9%

Résultat Net

102 166

64 689

-36,7%