# Proudhon - De la Capacité politique des classes ouvrières/II,10

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Un point sur lequel la loi de mutualité est violée à outrance, ce sont les baux à loyer. Là où la population est agglomérée et condensée, comme Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux, Toulouse, Lille, Rouen, etc., il est difficile que chaque famille soit propriétaire de son habitation, bien que cela soit éminemment désirable ; il faut donc qu’un certain nombre de particuliers se chargent de bâtir des maisons et d’entretenir des logements pour les autres, quelque risque que courent ces derniers dans leur liberté et leurs intérêts. Mais le bail à loyer, ou l’acte par lequel le propriétaire de maisons et le locataire traitent du logement, n’est en définitive qu’une des mille transactions qui constituent la société humaine, le commerce humain, transaction soumise par conséquent aux règles du droit, je dirai même à la surveillance de la police.
Dans le département de la Seine, une population de 1,800,000 âmes, répartie sur une surface d’environ trente lieues carrées, ce qui fait 60,000 personnes par lieue carrée, est à la merci de 25 à 30,000 propriétaires. N’est-ce pas là un fait exorbitant, qui doit attirer toute l’attention et la sollicitude du Pouvoir ? Comment est logée cette population énorme, livrée sans défense à la discrétion de 25,000 spéculateurs ? Quelles conditions d’espace, de commerce, de salubrité, de prix, lui sont faites ? Se peut-il que le Pouvoir, par un respect mal entendu du droit de propriété ou d’une prétendue liberté des transactions, l’abandonne à tous les excès du monopole et de l’agiotage ?
Qui le croirait cependant ? En ce qui concerne les baux à loyer, nous en sommes toujours au vieux droit romain, à ce culte antique, tyrannique de la propriété. Le propriétaire est favorisé par la loi, le locataire tenu en méfiance ; entre eux il n’y a pas égalité. En cas de litige les présomptions sont pour le bailleur, de même que les garanties et la sécurité.
1. La créance du propriétaire est privilégiée, art. 2102 : je prendrai la liberté de demander pourquoi ? Un locataire achète à crédit le mobilier dont il garnit son appartement. Ses affaires vont mal : au bout d’un an il n’a payé personne, ni le marchand de meubles, ni le propriétaire. Celui-ci a le droit d’expulser le locataire et de saisir les meubles qui garnissent l’appartement ; tandis que le tapissier ne peut ni réclamer les objets qu’il a fournis et qui ne lui ont pas été payés, ni faire valoir son titre, conjointement avec le propriétaire ? Pourquoi cette différence ? Il s’ensuit de là qu’un propriétaire de mauvaise foi s’entendant avec un fripon, pourrait faire garnir son hôtel sans qu’il lui en coûtât rien. Est-ce de la justice ? Est-ce de la prévoyance.
2. S’il n’y a pas de bail écrit, le propriétaire est cru sur son serment, art. 1716 : pourquoi pas aussi le locataire ? — La même distinction se retrouve à l’art. 1781, à propos du louage d’ouvrage :
« Le maître, dit le Code, est cru sur son affirmation : pour la quotité des gages ; pour le paiement du salaire de l’année échue, et pour les à-comptes donnés pour l’année courante. »
Je demande encore une fois ce qui, depuis 1789, justifie cette acception de personnes ?
3. Autre inégalité : « S’il n’a pas été fait un état des lieux, dit l’art. 1751, le premier est censé les avoir reçus en bon état. » Pourquoi suis-je censé ? Les maisons n’ont-elles pas, comme les espèces chevaline, bovine et ovine, leurs vices cachés et rédhibitoires ? Qui donc ignore qu’on ne connaît bien les avantages et les défectuosités d’un appartement qu’après six mois d’habitation ?
4. Les réparations locatives sont à la charge du preneur : l’art. 1754 les définit et en donne l’énumération. L’art. 1755 ajoute, il est vrai, que le locataire ne sera pas tenu de ces réparations, dans le cas où elles seraient occasionnées par vétusté ou force majeure. Mais cette réserve est illusoire. Il est des choses dont la destinée est non pas de s’user, mais de se briser tôt ou tard par l’usage qu’on en fait : telles sont par exemple les poteries, porcelaines, glaces, etc. Une tolérance est ici nécessaire à l’avantage du preneur. Tout le monde sait qu’une maison inhabitée s’use beaucoup plus vite qu’une maison habitée : est-ce pour cette raison que le Code civil a pris la peine de charger encore la responsabilité du locataire ?
5. Le locataire répond de l’incendie, art. 1755, à moins qu’il ne prouve : que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou de force majeure ; ou par vice de construction ; ou que le feu a été communiqué par une maison voisine.
Art. 1734. — S’il y a plusieurs locataires, tous sont solidairement responsables de l’incendie, à moins qu’ils ne prouvent que l’incendie a commencé dans l’habitation de l’un d’eux, auquel cas celui-là seul est tenu ; ou que quelques-uns ne prouvent que l’incendie n’a pu commencer chez eux, auquel cas ceux-là n’en sont pas tenus.
Ainsi le preneur, en entrant en jouissance, devient l’assureur de l’immeuble : quelle prime le bailleur paie-t-il pour cette assurance ? Car enfin l’incendie est un risque inhérent à tout objet combustible, aux maisons plus qu’à toute autre chose. Passe encore s’il était interdit, par une clause expresse du bail, au preneur de faire du feu dans l’appartement qu’il occupe : on comprendrait alors qu’il fût responsable de l’incendie. Mais non, les maisons sont louées précisément pour que l’on puisse s’y chauffer et y cuire les aliments ; et c’est en présence d’une pareille clause que le Code met l’incendie à la charge des locataires ! Mais c’est un contre-sens.
6. De l’aveu de tous les économistes, la société a un droit dans la plus-value des terrains résultant des nouvelles bâtisses, de la création de nouveaux quartiers, de l’accroissement de population, etc. En vertu de ce droit, la société pouvait intervenir, au moins d’une manière générale, dans les baux à loyer, et, en réservant les droits de la cité, protéger les locataires contre les prétentions excessives des propriétaires. Pourquoi le législateur n’en a-t-il rien fait ? Pourquoi cet abandon de valeurs considérables, qui ne sont en rien du fait des propriétaires, qui sont dues exclusivement, d’une part, à l’industrie des locataires, au développement de la cité, de l’autre ? Tel, spéculant sur la hausse des places à bâtir et le favoritisme de la loi, initié quelquefois aux projets du Gouvernement, acheta, au prix de 30 fr. le mètre carré, d’immenses terrains qu’il revendit ensuite 200 fr. On l’a su, on n’a rien dit. Pourquoi ?
Faut-il s’étonner après cela, si depuis quinze ans la hausse des loyers a été hors de toute proportion ? si le caprice des propriétaires est devenu intolérable ? Ici, l’espace jadis libre, compris dans un corps de bâtiment, se loue à 3 fr. le mètre cube ; ailleurs, il se loue 15, 20 et 25 fr. Telle maison produit 6 0/0, telle autre 30 et 50. Puis le propriétaire suit l’exemple du Code ; il fait acception des professions, sinon des personnes. On ne veut pas de tel métier ; on ne veut pas d’enfants ; on proscrit la famille ; on voudrait n’avoir plus que des couples ! Aussi entendez-vous partout crier famine. On ne travaille plus, disent les ouvriers et petits bourgeois, que pour les propriétaires et pour l’impôt. D’innombrables faillites doivent être attribuées à cette anarchie des loyers, dont on peut évaluer les bénéfices indus, par toute la France et par chacun an, à près d’un milliard.
Sous un régime de mutualité cependant, rien de plus aisé que de discipliner le bail à loyer, sans violer la loi de l’offre et de la demande, et en s’en tenant aux prescriptions de la pure justice. Les moyens, irrécusables autant qu’infaillibles, seraient au nombre de trois.
a) Loi du 3 septembre 1807, sur le taux de l’intérêt de l’argent. — Lorsque l’auteur de cette loi a dit, articles 1 et 2 :
« L’intérêt conventionnel et l’intérêt légal ne pourront excéder en matière civile, cinq p. 0/0 ; en matière commerciale, six p. 0/0, le tout sans retenue, »
il n’a pas entendu parler seulement des sommes prêtées, ou des valeurs remboursables en numéraire ; il a compris dans sa définition toute espèce de capitaux, marchandises et produits, soit en nature, soit en immeubles, aussi bien qu’en argent. Ainsi le négociant, fabricant ou agriculteur qui s’est obligé à fournir, dans un délai donné, une certaine quantité de marchandises, et qui, ayant manqué à son engagement, aura encouru des dommages-intérêts, paiera les intérêts à raison de 5 ou 6 0/0 l’an, selon que la matière sera civile ou commerciale, tout comme l’acheteur qui n’aura pas acquitté, à l’échéance, l’obligation par lui souscrite et payable en espèces.
L’argent n’est cité dans la loi que comme représentant des valeurs, moyen d’exprimer les capitaux et les produits.
Or, qu’est-ce qu’un bail à loyer ? — Un contrat par lequel l’une des parties, qu’on nomme bailleur, remet à l’autre, preneur, une maison ou un appartement, pour un temps et moyennant un prix déterminé, payable en argent. En économie politique, cette maison ou cet appartement est une valeur comme une autre, un capital comme un autre, un produit comme un autre ; je dirai même une marchandise comme une autre. Le législateur, il est vrai, ne l’a pas compris dans la loi du 3 septembre 1807. Il a laissé à la liberté des parties la fixation du taux des loyers, bien que, logiquement, cette fixation fût une conséquence de celle de l’intérêt de l’argent. C’est encore une faveur, un privilége, qu’il a accordé à la propriété. Mais il est clair que rien n’empêche la loi de revenir sur ce privilége, d’abolir cette loi spéciale, et de dire aux propriétaires de maisons : Le taux de l’intérêt de l’argent a été fixé à 5 p. 0/0 en matière civile, 6 p. 0/0 en matière commerciale, pour toute espèce de ventes, achats, locations, prestations, services, échanges, etc., sans distinction de meubles ni d’immeubles, de capitaux, de marchandises, de produits ou d’espèces. Profitant plus que personne de cette limitation, vous subirez à votre tour la loi commune ; le même intérêt que vous payez à votre banquier, à vos fournisseurs, on vous le paiera à vous-mêmes. Réciprocité, c’est justice.
b) Un autre moyen de tenir en bride la propriété bâtie serait de faire valoir le droit social dans la plus-value des terrains acquis par des causes étrangères à l’action des propriétaires. Je n’y insisterai pas davantage.
c) Enfin, pour en finir avec le vieux droit de propriété, droit mystique, plein de préjugés et d’exceptions, je proposerai de déclarer que tout bail à loyer est un acte de commerce. Ne sont-ce pas des commerçants que ceux qui louent un hôtel, le garnissent de meubles, et le relouent ensuite, à la semaine, au mois ou à l’année, par cabinets, chambres ou appartements ? Ne sont-ce pas aussi des commerçants que ces entrepreneurs faisant métier de construire des maisons, qu’ils relouent ou revendent, absolument comme les marchands ou loueurs de meubles ? En quoi ces opérations sur les maisons et bâtiments diffèrent-elles de celles que la loi définit actes de commerce : entreprises de manufactures, de fournitures, de spectacles, de constructions, affrétements, nolissements, c’est-à-dire louage de navire, etc.
Or, de l’assimilation, logique en droit, incontestable en économie politique, du bail à loyer avec les opérations de commerce sus-désignées ; de cette assimilation, dis-je, combinée avec l’application qui serait faite audit bail à loyer, de la loi de 1807, et avec le droit de la cité à la plus-value des terrains à bâtir, il s’ensuivrait :
1$^o$ Que toute la législation concernant le bail à loyer devrait être refaite dans un meilleur esprit : plus de ces faveurs au profit des propriétaires ; plus de ces caprices, plus de ces hausses effrénées qui désolent les familles, ruinent les fabricants et les boutiquiers ; l’arbitraire serait banni d’un ordre de transactions qui intéresse au plus haut degré l’existence des masses, et dont l’importance se compte en France par milliards. Une statistique des logements serait dressée par les soins de l’autorité ; une police meilleure serait organisée pour la salubrité des habitations ; des sociétés maçonniques pour l’achat des terrains, la construction, l’entretien et la location des maisons, pourraient se constituer, en concurrence avec les anciens propriétaires et dans l’intérêt de tous. Je laisse de côté le détail des réformes : il me suffit d’en avoir indiqué les principes et l’esprit.
Mais qui ne voit que, sans une manifestation éclatante de l’opinion publique, ce grand redressement restera à tout jamais une utopie ?