# Le Crédit foncier, ses transformations et ses progrès en France

La question du crédit foncier, après avoir soulevé une vive polémique et fortement occupé l’opinion, semble aujourd’hui un peu négligée. Le gouvernement du roi Louis-Philippe, on s’en souvient, en avait fait l’objet de sérieuses études, et il l’avait soumise en 1845 à l’examen des conseils-généraux. Quelques années plus tard, en 1850, les pouvoirs politiques se mettaient en mesure de donner au problème une solution immédiate, et le crédit foncier était compris dans les établissemens dont la commission de l’assistance publique présentait, par l’organe de M. Thiers, la création comme opportune. Nous n’avons point à rappeler ici dans quel double courant la société française se trouvait alors entraînée, tantôt poussée en avant par des novateurs généreux et téméraires, tantôt retenue sur une pente fatale ou ramenée en arrière par la prudence d’hommes qui mirent leur honneur à préserver du naufrage le régime qui les avait vaincus, et qu’il leur était peut-être permis de haïr. Ce qui est certain, c’est qu’à côté des utopistes, les esprits pratiques eurent leurs jours dans ces luttes mémorables de la tribune et de la presse, et le rapport de M. Thiers sur le crédit foncier a signalé un des momens où la vie publique s’est révélée dans notre pays avec le plus de force et d’éclat, où la recherche du mieux s’est alliée avec le plus de sincérité à la constatation du bien possible. L’éloquent rapporteur du haut comité d’enquête, chargé de passer en revue toutes les améliorations praticables, fit justice avec une admirable lucidité des espérances excessives et des prétentions outrées qu’en matière de crédit foncier, comme sur d’autres points, la discussion venait de signaler. Les projets votés par l’assemblée législative n’aboutirent point, et ce fut en 1852 que notre pays fut enfin doté d’un établissement de crédit foncier. C’est à ce moment aussi que parut un exposé de la controverse soulevée sur cette question, et qui durait déjà depuis quinze années. L’auteur du travail que nous rappelons avait signalé tous les précédens, analysé tous les ouvrages spéciaux, indiqué avec une scrupuleuse exactitude les raisons d’être de la nouvelle institution ; enfin il arrivait, quoique par des motifs différens, à des conclusions analogues à celles de l’honorable M. Thiers sur l’avenir du crédit foncier en France.
Aujourd’hui l’institution n’est plus à l’étude comme théorie ; elle a derrière elle plusieurs années de pratique. Il y a donc lieu d’émettre sur le crédit foncier non plus des prévisions, mais des aperçus précis, et de contrôler les craintes ou les espérances du début par les résultats de l’expérience. Si le succès du nouvel établissement était douteux, disait-on il y a six ans dans le travail déjà cité, la création toutefois ne présentait aucun danger, mais il s’agissait d’une opération à long terme dont les effets seraient d’abord à peine sensibles. Le rapporteur de la commission de l’assistance publique avait été plus explicite encore ; démentant les espérances dont on se plaisait à entretenir la classe trop nombreuse des propriétaires obérés, il affirmait « qu’on ne ferait pas plus descendre les capitaux jusqu’aux petits cultivateurs que par les établissemens de crédit industriel récemment imaginés on ne procurerait des capitaux à l’universalité des ouvriers ; on réussirait seulement à faire payer un peu moins cher à la propriété grande et moyenne les capitaux qu’elle emprunte, succès d’une utilité restreinte. » Paroles prophétiques à coup sûr ! Elles donnent le ton, pour ainsi dire, des dispositions avec lesquelles il convient d’examiner la marche du crédit foncier ; elles commentent à l’avance les résultats d’une expérience qui, dans ses phases diverses, mérite d’être étudiée comme un épisode curieux et instructif de l’histoire économique de notre temps.
Il a toujours paru assez difficile de fixer le chiffre exact des dettes de la propriété foncière en France. La dette hypothécaire en particulier a été évaluée, dans un consciencieux rapport de M. Chegaray, en 1851, à une somme de 8 milliards environ, non compris les hypothèques légales ou judiciaires et les soldes du prix de vente. En même temps le capital de la propriété foncière était porté à 56 milliards de francs, la dette équivalant ainsi au septième environ de la valeur de toutes les propriétés immobilières. Cette double appréciation a été fort attaquée, et par des autorités assurément compétentes ; ainsi le directeur-général de l’enregistrement lui-même, M. Tournus, n’évaluait, comme l’avoue M. Chegaray, la dette hypothécaire effective qu’à 5 ou 6 milliards, et M. Thiers en 1848, dans un débat sur le crédit foncier, portait la valeur immobilière de la France à 72 milliards. À ce compte, la dette hypothécaire n’eût représenté que le douzième de la propriété. Quoi qu’il en soit, une dette même d’un septième n’était nullement disproportionnée avec le fonds qui lui servait de garantie. Nous n’avons aucun moyen de comparer le chiffre de la dette qui grève l’industrie et le commerce avec le capital de la propriété industrielle et commerciale elle-même ; mais il semble qu’ici la proportion doit être autrement élevée. Pour les entreprises de chemin de fer seules, qui sont principalement une propriété industrielle, il est admis comme règle que le capital emprunté peut être égal à la moitié du capital social. Cette limite a, dans bien des cas, été singulièrement dépassée ; elle le sera plus encore dans l’avenir. Si, par ce seul fait, on juge de la situation générale de l’industrie, on est autorisé à penser que la propriété foncière n’était pas la plus gravement chargée ; si l’on compare ensuite avec la constitution de la propriété en France les nécessités politiques ou sociales qui, en Allemagne, ont amené la création des établissemens de crédit foncier, on reconnaîtra qu’ils n’avaient point chez nous le même caractère d’urgence. Que, pour venir en aide à une classe de grands propriétaires ruinés par la guerre et soutiens indispensables de la monarchie, le roi de Prusse ait consenti à fonder par d’onéreux sacrifices l’association provinciale de Silésie ; que, pour faciliter le dégrèvement des biens accablés de charges féodales multipliées à l’excès, les divers états de l’Allemagne aient voulu concéder des privilèges importans à des sociétés favorables aux petits propriétaires, on le conçoit sans peine, et on doit y applaudir : il y avait un intérêt véritable à seconder des efforts qui, abandonnés à eux-mêmes, eussent été peut-être impuissans. Telle n’était point notre situation : les charges de la propriété en France n’étaient le résultat ni d’un malheur public, ni d’un mauvais état social ; elles étaient volontaires, et contractées avec un empressement qu’il y avait plutôt lieu de réprimer que d’encourager. La propriété foncière trouvait en effet facilement à emprunter une somme qui, de 1840 à 1848, s’est élevée à une moyenne annuelle de plus de 550 millions, et il ressort évidemment de ce fait la preuve que le gage n’était pas en disproportion avec la dette.
Toutefois cette facilité d’emprunt elle-même avait créé un malaise qui s’opposait à lai mise en valeur complète de la propriété foncière, et c’était à cet inconvénient qu’il fallait obvier, disait-on, dans l’intérêt de la communauté. Les produits du sol étaient en effet insuffisans pour amortir la dette et pour en payer les intérêts. Incessamment accrue, la dette eût fini par dévorer la propriété et retarder pour longtemps les progrès de l’exploitation. On pourrait à cet égard rappeler ce qui vient d’être dit au sujet de la proportion certainement rassurante entre le montant de la dette et la valeur du gage ; mais il convient en outre de faire une distinction importante sur ce qu’on appelle le revenu du sol. Si l’on affirme que le propriétaire d’un immeuble, qui emprunte à 5 pour 100 et tire de son domaine, en le louant, une rente de 2 1/2 à 3 pour 100 fait une mauvaise opération, qu’il ne pourra amortir le capital emprunté avec son revenu seul, on a trop facilement raison ; mais cette rente de 3 pour 100 constitue-t-elle le revenu de la terre ? Assurément non. M. Léonce de Lavergne a très bien établi que ce que l’on appelle communément le revenu de la terre n’en est qu’une petite partie, et que pour l’avoir dans son entier, il faut ajouter à la rente qui représente le prix de la propriété le produit qui représente le travail. La terre travaillée par celui qui la possède donne un résultat tel que le propriétaire peut emprunter à un taux notablement élevé. C’est ce que démontre suffisamment le nombre encore assez grand des cultivateurs enrichis par des efforts soutenus et intelligens. Mais s’il plaît au propriétaire de se dépouiller d’une partie de ses droits ou de répudier une partie de ses devoirs, de délaisser à un tiers la charge du travail pour employer à d’autres soins les loisirs qu’il se fait, il devra tenir compte comme d’une valeur réelle de ce temps ainsi réservé, et s’en servir pour combler le déficit qui existe entre la rente reçue et l’intérêt payé pour l’emprunt.
Si donc la propriété foncière supportait de lourdes charges en France, c’était par une disposition volontaire des propriétaires, par leur manie d’acquérir ou de conserver, c’était aussi par leur habitude générale, de renoncer aux bénéfices de la culture : dans l’un et l’autre cas, il n’y avait peut-être lieu qu’à laisser les choses reprendre un cours naturel, et les terres tomber dans les mains de gens qui en eussent mieux tiré parti. Sous ce rapport comme sous beaucoup d’autres, une liquidation pouvait devenir nécessaire, et ce serait déjà le lieu de remarquer que les nouvelles institutions de crédit ont obtenu sur ce point un résultat contraire aux espérances qu’elles avaient fait naître. En effet, les habitudes de prêt antérieures une fois changées, les sources où puisaient les propriétaires une fois taries, la propriété, faute de trouver dans les ressources du crédit foncier un aliment suffisant à ses besoins, a dû acquitter de gré ou de force des obligations qu’elle n’a pu renouveler, et loin de se libérer, elle s’est vendue pour passer en de meilleures mains.
À bien l’examiner, la propriété foncière, quoique la dette hypothécaire ne fût pas la seule charge qui la grevât, n’avait donc pas réellement besoin d’obtenir de nouveaux moyens de crédit, attendu que le crédit était loin de lui faire défaut. Cependant, si cette condition première de succès, une nécessité impérieuse, leur manquait, les nouvelles institutions ne présentaient-elles pas un autre caractère d’utilité ? Ne devaient-elles pas transformer la dette hypothécaire d’abord et l’éteindre ensuite, en diminuant le taux de l’intérêt et en rendant ainsi la libération plus facile ? La transformation de la dette hypothécaire était on ne peut plus désirable, si l’on admet que la mobilisation des titres représentant les valeurs immobilières soit nécessaire pour en assurer le crédit. Rien de plus difficile à négocier à coup sûr que nos anciens contrats d’hypothèque, et rien de plus utile, à ce point de vue, que de leur substituer des titres transmissibles sans frais, et par voie d’échange. Le rôle réservé aux nouveaux établissemens de crédit foncier était considérable sous ce rapport, mais il devait trouver une grande résistance dans les habitudes séculaires du pays, dans la disposition, particulière à chaque prêteur hypothécaire, de spécialiser pour ainsi dire sur une propriété connue et appréciée par lui le prêt qu’il consent. À cet égard, les résultats ont dû jusqu’ici témoigner de ces habitudes. Quant au dernier but qu’il s’agissait de poursuivre, à savoir : fournir à la propriété de l’argent à un taux inférieur à celui auquel elle empruntait d’abord, cela était désirable sans aucun doute et assurément possible ; mais ici on se trouvait en présence d’un grand problème à résoudre. Qui fournirait à la propriété l’argent dont elle avait besoin à des conditions meilleures que par le passé ? Qui le lui fournirait surtout de telle manière qu’elle pût tout à la fois servir des intérêts et amortir le capital non-seulement au même prix, mais encore à un prix moindre que le seul chiffre des intérêts précédemment payés ? On fut en ce moment dupe d’une illusion généreuse : on voulut fonder une sorte d’établissement charitable, revêtu d’un caractère d’assistance publique, au profit de la première des propriétés, la propriété foncière, et pour le plus grand bénéfice de l’ agriculture. Dans quelle mesure ce but fut-il atteint ? Les faits ont aujourd’hui répondu.
Six mois après la présentation du rapport de la commission de l’assistance publique, M. Dumas apporta à l’assemblée législative un projet de loi qui fut suivi de trois propositions individuelles. M. Wolowski demandait simplement la création d’agences de vérification et de garantie du crédit immobilier. Conçues à l’imitation de ce que M. Josseau, l’un des plus intelligens propagateurs de cette réforme, appelle lepremier groupe des institutions allemandes, et ne se préoccupant que de l’intérêt des emprunteurs, ces sociétés devaient se borner à vérifier la valeur des immeubles, à prendre inscription pour le montant de la somme à emprunter, et à remettre à l’emprunteur des lettres de gage qu’il négocierait à ses risques et périls. Un autre représentant, M. Loyer, faisait un pas de plus et proposait la création de caisses de garantie et de prêt immobilier. En d’autres termes, il voulait qu’au lieu de remettre des lettres de gage négociables par l’emprunteur à ses risques et périls, la société fournît elle-même à ses propres risques l’argent objet du prêt. Ces caisses étaient analogues aux institutions allemandes du second groupe, et ressemblaient à la banque de Bavière par exemple, qui est à la fois une société d’emprunteurs et de prêteurs. Enfin M. Martin (du Loiret) présentait l’institution d’une banque de crédit immobilier émettant des billets au porteur, d’un remboursement toujours exigible, comme compatible avec l’obligation de faire à la propriété foncière des avances remboursables par annuités à long terme. Cette troisième proposition, qui avait été adoptée en partie, ainsi que les deux premières, dans le projet de loi préparé par la commission de 1851, n’a pas laissé de traces dans le décret de 1852. La seconde semble y avoir prévalu. Établir la proportion des prêts par rapport à la valeur de l’immeuble, fixer une limite maximum de l’annuité, comprenant l’intérêt stipulé à 5 pour 100 au plus, l’amortissement de 1 1/2 à 2 pour 100, et les frais d’administration ; enfin garantir la solidité des lettres de gage à émettre par des privilèges concédés aux sociétés pour la sûreté et le recouvrement du prêt, soit que ces sociétés se bornent à remettre les lettres de gage à l’emprunteur, soit qu’en lui fournissant elles-mêmes l’argent emprunté, elles émettent dans le public leurs propres obligations, tel est l’objet de ce décret de 1852, dû à l’initiative du président de la république, et qui fut le premier acte par lequel demeura close une controverse restée stérile jusqu’alors. Ce qui le caractérise particulièrement, c’est que le gouvernement autorisait la création de sociétés multiples et diverses, et bornait son intervention à une surveillance générale, en promettant dans l’article 5 le concours de l’état ou des départemens pour l’acquisition d’une certaine quantité de lettres de gage.
Sous l’empire de cette législation, une société de prêteurs se forma à Paris, au capital de 25 millions, et dès le 28 mars 1852, le jour même où cessait le pouvoir dictatorial inauguré le 2 décembre 1851, elle était autorisée par un décret qui lui constituait un privilège de vingt-cinq ans dans le, ressort de la cour d’appel de Paris. Elle n’était pas seulement une société de garantie, mais elle offrait de prêter du numéraire à l’emprunteur, et se chargeait elle-même de la négociation des titres. Deux nouvelles sociétés fondées sur les mêmes bases que celle de Paris furent autorisées à Marseille et à Nevers. Le conseil d’état autorisa également les statuts de celles de Lyon et de Toulouse, et il étudiait activement les statuts d’autres sociétés projetées à Orléans, Poitiers, Limoges, Rouen, Bordeaux, etc., qui demandaient à fonctionner dans cinquante et un départemens, lorsqu’un grand revirement se fit dans les esprits. On avait tout d’abord écarté la pensée de créer un établissement unique qui ne tarderait pas à revêtir le caractère d’un établissement gouvernemental ; on voulait avant tout localiser les institutions de crédit et les rendre principalement provinciales. Au bout de quelques mois, on revint à une opinion toute contraire ; on crut que ces sociétés éparses se feraient concurrence dans l’émission des lettres de gage, et n’offriraient pas la même sécurité aux capitalistes. À dater du 10 octobre 1852, la banque foncière de Paris obtint d’être privilégiée pour tous les départemens où il n’existait pas de sociétés de crédit foncier- ; elle fut autorisée à s’incorporer celles de Marseille et de Nevers, et devint enfin, sous le titre de Crédit foncier de France, une véritable banque nationale de la propriété immobilière.
Aux termes d’une convention passée dès le mois de novembre de la même année entre le ministre du commerce et la banque foncière de Paris, le nouvel établissement reçut de l’état une subvention de 10 millions, et il s’engagea à porter son capital de garantie à 60 millions, dont la moitié devait être immédiatement souscrite, puis à prêter jusqu’à concurrence de 200 millions de francs, à raison d’une annuité de 5 pour 100 comprenant l’intérêt, l’amortissement, les frais d’administration et éteignant la dette en cinquante années. Ces 200 millions devaient se répartir entre les départemens proportionnellement à la dette hypothécaire inscrite. De plus, la société s’obligeait à prendre les mesures et même à supporter les sacrifices nécessaires pour faire indéfiniment les mêmes conditions aux emprunteurs.
Cette transformation était commandée par de graves nécessités ; mais elle fut opérée sous l’empire de préoccupations dont les faits ont eu tristement raison, et elle donna lieu à des espérances qui, comme on le verra plus tard, ne se réalisèrent point. Le faible développement des affaires entamées par les sociétés locales de Nevers, de Marseille et de Paris ; dont la dernière elle-même au 31 décembre 1852, n’avait pas réalisé 1 million de prêts, venait de prouver qu’il fallait chercher de nouvelles combinaisons, et dans notre pays le retour à l’unité en fournissait une d’un mérite incontestable ; mais il n’était pas prudent, et on le vit bientôt, de promettre faux emprunteurs, des conditions aussi favorables, et surtout de les promettre sans limites.
Le premier effet du nouveau décret fut, chacun peut s’en souvenir, d’arrêter brusquement dans toute la France les prêts hypothécaires et de modifier ainsi les anciennes habitudes du pays. Plus tard, l’engouement pour les valeurs industrielles a fortifié la nouvelle tendance des capitaux à déserter la terre pour se porter vers la bourse ; mais, au moment dont nous parlons, cette prédilection n’existait pas encore ou du moins n’avait pas atteint les proportions que nous lui avons vu prendre depuis lors. Avant que les anciens prêteurs sur hypothèque songeassent à acheter des actions et obligations de chemins de fer, il est notoire que les emprunteurs, séduits par les promesses du crédit foncier, s’étaient refusés à emprunter aux conditions antérieures.
On a cru pouvoir regretter à cette occasion que les administrateurs du nouvel établissement eussent introduit des élémens de spéculation dans les combinaisons financières nécessaires au succès de leurs plans. Ainsi les 200 millions promis aux premiers emprunteurs avaient été demandés au public sous forme d’obligations avec lots et tirage au sort. Cette combinaison particulière aux emprunts de la ville de Paris eut pour la société à Paris même un grand succès. Les mécomptes qui suivirent furent surtout imputables aux événemens politiques. En ce moment, la rente 3 pour 100 était à 86 fr., la Banque escomptait à 3 pour 100, les bons du trésor ne rapportaient que 2 1/2 à six mois ; les obligations se placèrent donc aisément au-dessus de 1,100 fr. ; mais les circonstances qui dès le mois de janvier 1853 modifièrent si gravement la situation ont montré jusqu’à l’évidence qu’on n’était pas allé assez loin dans des avantages à offrir aux prêteurs, car l’émission des obligations s’arrêta brusquement, et dès le 21 décembre 1853 il fallut revenir sur les promesses de l’année précédente et consentir à une élévation dans le taux de l’annuité, laquelle put, en vertu de l’article 1er du nouveau décret, être portée jusqu’à 5,95pour 100 toutes les fois que le cours moyen de la rente pendant trois mois : aurait été inférieur à 86 fr. Eh vertu de cette nouvelle facilité accordée au crédit foncier, de gouvernement restreignit à 9,700,000 fr. la subvention de 10 millions promise en 1852, et il subordonna l’octroi du privilège concédé à la société à la condition d’avoir réalisé les 200 millions de prêt avant le 1er janvier 1857.
Dès le 5 juillet suivant toutefois, un rapport du ministre des finances à l’empereur établit la nécessité de nouvelles modifications dans les conditions du prêt et dans le mode de surveillance du gouvernement. En appliquant au crédit foncier, l’organisation de la Banque de France, on se flattait d’accroître la confiance du public dans le nouvel établissement ; sans cesser d’être un établissement particulier, il était soumis à l’autorité d’un représentant du gouvernement, dont la surveillance deviendrait ainsi plus active. Quant aux conditions des prêts, il fallait renoncer au chimérique espoir non-seulement de prêter 200 millions à 5 pour 100, amortissement compris, mais encore de maintenir le maximum de 5,95 institué l’année précédente ; on dut revenir aux conditions de 1852, et laisser à la société une liberté d’action que le gouvernement pouvait d’ailleurs contrôler en toute circonstance. Le ministre demanda en outre que la société pût prêter à court terme, et il entrevoyait comme but suprême de l’institution le moment où le prêt en lettres de gage serait substitué au prêt en numéraire.
Ces transformations furent sanctionnées par le décret du 6 juillet 1854, et le système des obligations put être profondément modifié. Aux obligations de 1,000 fr., qui rapportaient 3 pour 100 d’intérêt, avec tirage au sort et lots élevés, émises à 1,100 fr. et au-dessus, on substitua : 1° des obligations de 500 fr., divisibles même en cinq coupures, rapportant 3 pour 100 d’intérêt avec prime de 20 pour 100 et lots ; 2° des obligations rapportant 4 pour 100, sans prime, mais avec lots ; 3° enfin on créa, en dehors de cette première émission des 200 millions qui n’étaient pas encore souscrits, de nouvelles obligations rapportant 5 pour 100 d’intérêt sans prime ni lots. Les conditions faites aux prêteurs se trouvaient ainsi améliorées ; en revanche, depuis son origine jusqu’en 1854, la société avait modifié quatre fois vis-à-vis des emprunteurs les conditions du prêt pour cinquante ans, successivement porté de 5 fr. à 5 fr. 45, 5 fr. 65, enfin 5 fr. 95. Un dernier et plus radical changement, prévu dans le rapport du 5 juillet 1857, devint l’objet non plus d’une disposition législative, mais d’une modification dans les statuts autorisée par le conseil d’état. Pour obvier aux difficultés que le non-placement des obligations, même transformées, comme on vient de le voir, opposait à la réalisation des prêts, le crédit foncier fut autorisé à prêter non plus du numéraire, mais bien ses propres obligations : il devint ainsi véritablement le simple intermédiaire entre le prêteur et l’emprunteur, et revêtit surtout le caractère d’une agence de garantie. Son rôle se bornait réellement à vérifier les titres de propriété des emprunteurs, et à garantir aux prêteurs le paiement des intérêts et le remboursement de l’argent prête. Dans ce système le capitaliste ne se trouvait plus arrêté par les limites d’un intérêt fixe ; mais, en prenant à sa volonté les obligations émises au cours du marché libre de la Bourse, il déterminait seul, et d’après les fluctuations de l’offre et de la demande, le prix de l’argent qu’il échangeait contre un titre.
Toutefois, et avec une prudence qui honore l’administration du crédit foncier, on chercha dans des combinaisons subsidiaires, telles que l’autorisation accordée à la société, de faire certaines opérations de banque et d’ouvrir des comptes courans à intérêt, un moyen de soutenir par des avances accordées sur dépôt de titres le cours des obligations que le gouvernement, de son côté, comprenait dans le nombre des valeurs admises par la Banque de France à la faveur des prêts sur dépôt. Cette dernière modification, que M. le comte de Germiny annonça aux actionnaires du crédit foncier dans la réunion du 29 avril 1857, a déterminé d’une manière irrévocable le caractère de cet établissement. Fondé dans des vues plus généreuses que réalisables, tenu en dehors des affaires courantes, isolé par ses prétentions et ses promesses, aspirant à prêter à, un taux inférieur et à emprunter à moindre prix que ne le comportait la situation générale, et cela pour un terme infiniment long, le crédit foncier a dû céder à la puissance des faits, en un mot subir la loi du marché. Aujourd’hui il demeure soumis à toutes les fluctuations quotidiennes auxquelles il avait voulu échapper. Le propriétaire emprunteur qui reçoit des obligations et qui les vend à la Bourse avec une perte variable de jour en jour, ne trouvera plus devant lui qu’un prêteur habile à calculer le prix courant de toutes choses, au lieu d’un établissement jaloux de faciliter la libération du débiteur ; il deviendra un nouveau vassal de la spéculation. Soit ; mais n’est-ce point une nécessité que, pour participer au crédit, il faille en courir toutes les chances ? Il n’y a pas deux sortes de crédits dans un même pays et dans un même temps, toutes les valeurs doivent s’équilibrer entre elles et subir un niveau commun. D’ailleurs, en partageant le sort général, l’emprunteur du crédit foncier s’alimente au réservoir public ; il n’a pas à craindre, pourvu qu’il en paie le prix, de voir se tarir les sources auxquelles il peut être obligé de puiser, et si la nouvelle société n’a pas réalisé l’existence chimérique qu’elle avait rêvée tout d’abord, elle a obtenu un résultat pratique très notable : elle a rendu sa vie possible.
Peut-être serait-ce ici le lieu de parler des autres modifications introduites successivement dans les institutions du crédit foncier, de mentionner les réformes faites dans notre système hypothécaire, soit pour faciliter les demandes de prêt en débarrassant la constatation de la propriété foncière de certaines entraves, soit pour donner plus de sécurité aux lettres de gage, en concédant à la nouvelle société dés privilèges en matière de poursuite immobilière. Ces modifications ont paru très graves à des hommes d’une haute expérience et d’un grand savoir ; elles ont été réclamées comme indispensables et jugées sans danger par tous ceux qui désiraient le développement des nouvelles institutions. On a même souvent répété que la réforme hypothécaire devait marcher parallèlement avec la création d’un système de crédit foncier, et l’on s’est plaint que l’une né procédât pas aussi vite que l’autre. Sans nous arrêter sur ces questions qui ne touchent pas directement à notre sujet, il nous a semblé préférable de nous étendre sur les modifications spécialement financières que le crédit foncier a subies, parce qu’elles ont eu la plus grande influence sur le développement de ses opérations.
Le crédit foncier avait deux sortes d’opérations à effectuer : emprunter d’une main, prêter de l’autre ; sous ce dernier rapport, la carrière était vaste. Se bornerait-il à satisfaire aux demandes annuelles de la propriété ? C’était en moyenne 500 millions, à en juger par les périodes précédentes, qu’il pouvait placer chaque année. Aspirerait-il à transformer la dette hypothécaire tout entière ? Ce n’était rien moins qu’une dette de 8 milliards exigible à courte échéance qu’il fallait changer en obligations remboursables dans le délai de cinquante années, et en admettant que la dette hypothécaire fût évaluée au double de sa valeur réelle, on voit encore quelle marge était laissée aux opérations du nouvel établissement. Par malheur, ce qui était possible d’un côté n’offrait pas la même facilité de l’autre. Pour la transformation de la dette hypothécaire, il semble qu’elle devait aller de soi. Il ne s’agissait que d’offrir aux créanciers, en échange d’un titre de négociation difficile et coûteuse, dont les intérêts se servaient irrégulièrement et dont le remboursement présentait de réels obstacles, un papier garanti sérieusement, capital et intérêts, transmissible sans frais, livrable de la main à la main. Or une telle opération ne devait rencontrer aucun obstacle et s’effectuer au contraire dans de larges proportions. Il n’en fut pas ainsi, et les mêmes causes qui ne permirent pas de satisfaire entièrement aux besoins annuels de la propriété retardèrent aussi la transformation de la dette hypothécaire. Ces causes étaient générales, et particulières ; la hausse des valeurs industrielles d’abord, et plus tard les événemens qui ont élevé l’intérêt de l’argent, détournèrent le capital du prêt immobilier, aussi tien que l’insuffisance des avantages concédés par le crédit foncier à ses prêteurs.
Au 31 décembre 1852, le total des prêts réalisés à Paris n’atteignait pas 1 million ; les sociétés de Marseille et de Nevers avaient ensemble effectué 155 prêts pour un capital de 4 millions. Le 25 avril 1854, sous l’empire du décret qui limitait à 5 pour 100 le maximum de l’annuité, 1,134 autorisations avaient été accordées pour une valeur de 56 millions, qui fut réduite de 7 millions faute de justifications ultérieures suffisantes. Dans ce nombre, Paris figurait pour un chiffre plus élevé que les départemens, et les prêts autorisés de 300 fr. à 10,000 fr. n’atteignaient que le nombre de 374. Quant aux prêts réalisés, ils s’élevaient pour l’exercice 1852-1853 à plus de. 27 millions, et pour le commencement de 1854 à 3 millions 1/2. Dans ces chiffres, 22 millions avaient été prêtés au taux de 5 pour 100, et le reste au taux de 5,45 pour ceux qui voulaient conserver la liberté de rembourser par anticipation. Dès la fin de l’année 1853, l’annuité avait été fixée à 5,65 ; enfin au 1er avril 1854 on était contraint d’appliquer le taux de 5,95, mais aussi on avait pu créer des combinaisons nouvelles pour augmenter les avantages offerts par les obligations et en assurer le classement. Émises en effet d’abord sous le titre de promesses avec un premier versement de 200 fr., grâce auquel les porteurs participaient aux avantages des lots lorsque le numéro de l’obligation définitive sortait au tirage, elles n’avaient pas tardé à présenter une notable dépréciation dans leur cours, et pour que le complément du versement pût être opéré, sûrement, il devenait nécessaire d’en modifier la forme. Au lieu donc d’obligations de 1,000 fr., sur lesquels 800 fr. restaient à payer, on fit des titres d’obligation foncière de 500 fr. avec 300 fr. à payer par tiers, et on avait précédemment attribué, pour tous les porteurs qui auraient fait la conversion de leurs promesses en obligations, un intérêt de 4 pour 100 sur les versemens futurs, tandis que l’intérêt primitif était de 3 pour 100. Et néanmoins le rapport auquel nous empruntons ces chiffres ne porte qu’à 22 millions le total des versemens réalisés à cette date sur les titres d’obligations en circulation.
L’année 1854 vit, on s’en souvient, de grandes modifications apportées au régime intérieur du crédit foncier, et le gouverneur fut en mesure d’offrir à l’assemblée générale des actionnaires, le 27 avril 1855, un tableau plus étendu des opérations de la société. Ainsi au 31 décembre 1854, au lieu des 27 millions de prêts réalisés en 1853, on en constatait 54, sur lesquels 2 millions et demi avaient été remboursés par anticipation ; ces 54 millions se répartissaient entre 826 débiteurs, sur lesquels 216 seulement avaient emprunté de 300 fr. à 10,000 fr. En 1853, on avait réalisé pour 26 millions de prêts ; c’était 1 million de plus : il est vrai que cet avantage avait été payé par de nouvelles concessions faites aux porteurs d’obligations. Au lieu de ces émissions de titres à 3 pour 100, sur lesquels en 1853 la société avait bénéficié de 722,000 francs en les vendant au-dessus du pair, il avait fallu accroître le taux de l’intérêt et accorder une prime sur les titres 3 pour 100. Le total des obligations émises était alors de 25 millions à 3 pour 100, de 22 à 4 pour 100 et de 4 1/2 à 5. Cette somme, avec 16 millions dus pour les titres en circulation, complétait l’émission première des 200,000 obligations, sur lesquelles 134 millions restaient encore à réaliser.
Dans le compte-rendu présenté par M. de Germiny deux ans après, le 29 avril 1857, la progression n’est plus aussi sensible. Au lieu de 27 millions de prêts annuels, on n’en constate que 21 pour deux exercices. Ainsi la somme des prêts réalisés s’élève de 54 millions à 75, sur lesquels 6 millions et demi ont été amortis. Par contre, les titres des emprunts de 200 millions à 3 et 4 pour 100 non réalisés existent encore en portefeuille pour un chiffre de 132 millions. Sur les 16 millions dus précédemment par les titres en circulation non libérés, il n’en reste plus à recouvrer que 10. Le portefeuille contient encore près de 1 million des titres 5 pour 100, qui avaient fait l’objet d’une création nouvelle en dehors de la première émission des 200 millions d’obligations, et qui ne participaient point comme celles-ci aux tirages et aux primes. Cependant, si le rapport de 1857 n’établissait pas un progrès notable dans les opérations de la société, il annonçait les deux innovations considérables dont il a déjà été question, et il en faisait pressentir de nouvelles. La plus importante, celle qui autorisait le crédit foncier à prêter non plus en numéraire, mais en obligations, a, nous l’avons déjà dit, transformé l’institution, ou plutôt elle en a précisé le véritable caractère. Quelles que pussent être les conséquences de cette mesure, il est évident, au point de vue de la théorie, que la société entrait dans une voie où elle ne devait encourir aucune responsabilité. Quand en effet elle émettait ses obligations dans le public et qu’elle en recevait le prix, ses propres emprunts n’étaient pas nécessairement subordonnés à ses prêts, elle aurait pu encaisser des sommes dont la représentation ne se serait pas trouvée au même moment garantie par des contrats hypothécaires ; de là le risque d’aventurer le produit des obligations dans de mauvais placemens temporaires ou de subir une perte d’intérêts. Rien de pareil à craindre avec le système qui consiste à prêter et à créer simultanément des titres d’obligations. Toutefois ce n’est peut-être pas dans cet esprit qu’a été adoptée la très louable mesure dont il s’agit, et ce qui pourrait faire présumer qu’on y a vu plutôt un moyen de remplacer à l’aide du papier le numéraire qui faisait défaut, c’est que l’administration du crédit foncier obtenait en même temps l’autorisation de créer un service de comptes courans approprié au rôle d’une banque ordinaire, soumise aux chances de gain et de perte, plutôt qu’au caractère d’une société de crédit foncier entendue dans le sens rigoureux que la précédente, mesure semblait indiquer. Il faut se hâter de dire qu’au point de vue pratique la double facilité concédée n’a présenté aucune contradiction et aucun danger. Le service des comptes courans, dont la société peut placer avec un avantage d’intérêt les 4/5es au trésor, lui a permis, avec le dernier cinquième, de faire des avances sur les titres mêmes qu’elle remettait à ses emprunteurs ; or ces titres, placés par ses soins et grâce aux relations qu’elle peut si aisément nouer avec les receveurs des finances dans les départemens, ont été pour la plupart du temps transformés en numéraire dans des conditions plus avantageuses que les autres valeurs négociées à la Bourse. On peut donc dire avec raison que les emprunteurs ont obtenu des prêts en argent, en ajoutant toutefois que, par suite des différences entre la valeur nominale du titre et le prix de la négociation, l’intérêt des sommes réellement empruntées s’est trouvé sensiblement accru.
Le rapport présenté à l’assemblée du 28 avril 1858 donne sur tous ces points les détails les plus précis. L’ensemble des prêts réalisés s’élève à cette date à 83 millions et demi, sur lesquels 8 ont été remboursés par anticipation : 8 millions seulement avaient été prêtés en 1857 ; mais tandis que dans le premier semestre la société n’avait pas réalisé 2 millions de prêts, dans le second au contraire, et avec la faculté de délivrer des obligations au lieu de numéraire, on avait prêté plus de 6 millions. Le nouveau gouverneur du crédit foncier, appliquant habilement les mesures proposées par M. de Germiny, ajoutait que dans le premier trimestre de l’année courante plus de 13 millions de prêts étaient à l’état d’acte conditionnel, d’autorisation ou d’instruction, et il en concluait que la faculté de prêter en titres d’obligations, inattaquable en principe, était excellente en fait. Et toutefois les tableaux mêmes que l’administration se faisait un devoir de distribuer pour éclairer le public établissaient que les conditions d’emprunt se trouvaient grandement modifiées. Ainsi, en vendant, soit par l’intermédiaire du crédit foncier lui-même, soit à la Bourse, les obligations qui lui étaient remises pour le prix intégral de 500 francs, l’emprunteur, qui en retirait en moyenne 430 fr. par exemple, empruntait en réalité à 6,71 pour 100 ; mais dans ce chiffre l’amortissement du capital se trouvait compris, et dans la période de temps à laquelle se réfère le rapport de M. Frémy, le prix de l’argent était bien autrement élevé, témoin le taux de l’escompte à la Banque de France. On ne pourrait donc s’étonner que d’une chose au sujet de ces opérations, c’est qu’elles n’aient pas été plus multipliées, si l’explication de ce fait ne se trouvait non-seulement dans l’irrégularité des titres des propriétés immobilières, signalée de tout temps comme un des plus sérieux obstacles à la réalisation des prêts, mais aussi dans la réserve prudente et habile que les directeurs du crédit foncier ont apportée à l’extension de leurs opérations. Leur premier soin avait été en effet, après avoir obtenu la facilité de prêter des obligations, d’en assurer le placement et de le diriger, si faire se pouvait, au lieu de l’abandonner à toutes les fluctuations de la Bourse. Pour cela, on ne se contenta pas de faire des avances sur obligations au moyen de la caisse des comptes courans ; mais le crédit foncier, comme on l’a vu, se chargea gratuitement de la vente des obligations mêmes. Contrairement à ce qu’il était permis de supposer, cette vente trouva le public exceptionnellement favorable ; dans les départemens, là surtout où l’action de l’administration pouvait pénétrer plus profondément et rencontrer les habitudes traditionnelles du prêt sur hypothèque, les titres du crédit foncier jouirent d’une grande faveur : aussi put-on les négocier à un taux supérieur à celui des autres valeurs. Les obligations de 500 francs, rapportant 20 fr. d’intérêt, avec lots, se vendirent de 425 à 435 fr., tandis que les obligations des chemins de fer, remboursables à 500 francs et produisant 15 francs de revenu, n’étaient pas cotées au-dessus de 275 francs. C’est dans les départemens de l’est surtout que ces titres furent le plus recherchés, et l’administration du crédit foncier songea plutôt à modérer qu’à exciter ce mouvement : elle comprit que, les premiers besoins une fois satisfaits, elle ne trouverait peut-être plus de demandes incessamment renouvelées, et elle aima mieux, dans l’intérêt de l’avenir, limiter ses opérations du moment.
D’un autre côté, pour faire tourner ce progrès à l’avantage du public, la société renonça à l’indemnité de 3 pour 100 que les statuts l’autorisaient à prélever en cas de remboursement anticipé. Enfin elle résolut d’employer une partie du capital social en prêts hypothécaires à court terme, sans amortissement, et organisés, il y a quelques semaines, au profit des constructeurs propriétaires de terrains à Paris. Cette nouvelle série d’opérations, autorisée en principe par les statuts, témoigne à la fois de la vigilance des administrateurs du crédit foncier à répondre aux besoins du public et de leur esprit de prévoyance. Nombre de propriétaires peuvent ne pas se trouver dans toutes les conditions exigées pour le prêt à long terme, quelques-uns y répugnent ; à eux-là le prêt à courte échéance sans amortissement présente plus d’avantage : cela est surtout vrai des propriétaires de terrains qui veulent élever des constructions pour les revendre, et dans un moment où les travaux urbains ont pris un si grand essor, ce sont là des besoins de premier ordre auxquels le crédit foncier a pour mission de pourvoir. On devait aussi se préoccuper d’une éventualité qui n’a pas tardé à se présenter, à savoir, l’abaissement du taux de l’intérêt. Du jour où le taux de l’argent a été réduit à de plus justes proportions, on a rencontré moins de personnes disposées à payer un intérêt de près de 7 pour 100 le capital produit par la vente des obligations reçues du crédit foncier, et on a sagement fait de suppléer par des combinaisons nouvelles à la décroissance vraisemblable du nombre des emprunts à long terme. Il est vrai qu’on doit attendre de la baisse du taux de l’intérêt une hausse du prix des valeurs, et espérer que les obligations foncières atteindront le pair, ce qui faciliterait singulièrement les emprunts ; mais une époque de transition et de ralentissement était à craindre : quoi de plus opportun par conséquent que d’y pourvoir au moyen de prêts hypothécaires à court terme, sans amortissement, transformables plus tard, à la volonté des parties, en prêts avec annuités et à longue échéance ? Il est bon de noter cependant que si les demandes d’emprunt ont été moins nombreuses dans la clientèle habituelle du crédit foncier, je veux dire parmi les propriétaires urbains, les demandes au contraire sont devenues plus vives chez les propriétaires ruraux. Si cette année le crédit foncier, à part deux opérations très importantes avec des sociétés immobilières, n’a pas trouvé à Paris un aussi grand nombre d’emprunteurs que par le passé, en revanche il a reçu beaucoup plus de demandes de la propriété rurale ; on va jusqu’à supposer que le total des opérations de 1858 sera aussi élevé que celui de l’année 1854 elle-même.
Avant d’aborder un des points principaux du rapport du 28 avril 1858, à savoir le traité relatif à l’exécution de la loi sur le drainage, il convient d’examiner les opérations du crédit foncier non plus au point de vue des tiers, c’est-à-dire des prêteurs et des emprunteurs, mais des intéressés directs, c’est-à-dire des actionnaires de la société. S’il était nécessaire, en effet, de satisfaire dans une juste mesure aux besoins de ceux qui empruntent et aux exigences de ceux qui prêtent, il devenait équitable d’assurer une rémunération suffisante aux possesseurs du fonds de garantie destiné à soutenir le crédit du nouvel établissement. La loi et les statuts y ont à ce qu’il semble, largement pourvu. Dans toute espèce de contrat, soit prêt hypothécaire et notarié, soit négociation de banque, l’emprunteur paie pour toute la durée de l’obligation, — qu’elle se prolongé pendant plusieurs années ou seulement pendant quelques mois, — un droit de commission et de frais rarement plus élevé que 1/2 pour 100 : la société du crédit foncier au contraire a le privilège, pendant toute la durée du prêt, de prélever sur l’annuité imposée à l’emprunteur une allocation pour droits de commission et frais d’administration qui ne peut excéder 60 centimes pour 100. C’est assurément moins que les commissions reçues par les banquiers et renouvelables tous les trois mois, mais c’est beaucoup plus que le 1/2 pour 100 touché par les notaires dans les contrats d’hypothèque, dont la durée en général n’est guère, moindre de cinq années.
Outre cette allocation, la société dispose d’une autre ressource : c’est une subvention de 10 millions accordée par l’état et proportionnellement exigible à mesure qu’elle placera les 200 millions d’obligations primitivement émises. Cette subvention n’avait été concédée que comme conséquence de l’obligation imposée au crédit foncier de prêter 200 millions à raison d’une annuité de 5 pour 100, qui comprendrait à la fois l’intérêt, l’amortissement et les frais d’administration, et qui éteindrait la dette en cinquante ans, mais les prescriptions du décret du 10 décembre 1852 à cet égard ont été abrogées : au maximum de 5 pour 100 le décret du 21 décembre 1853 est venu substituer celui de 5,95, pour lui faire succéder bientôt une combinaison encore plus favorable, et ces 10 millions ont constitué pour les actionnaires une libéralité considérable qui est venue accroître le produit déjà très élevé des droits perçus pour frais d’administration. En effet, M. le comte de Germiny, en rendant compte en 1855 de l’exercice 1854, remarquait que, sur la somme des prêts réalisés, s’élevant à 51 millions, l’annuité moyenne, — il ne faut pas oublier que les prêts avaient été consentis à des taux différens, — procurait à la société un revenu annuel de 2,806,311 francs, tandis que la somme à payer par la société, pour intérêts, lots et primes, ne s’élevait qu’à 2,601,258 fr., c’est-à-dire que les emprunteurs payaient 5,43 pour 100 là où la société ne devait elle-même que 5,03, recueillant ainsi 205,000 fr. de bénéfices. Dans cette situation, le gouverneur remarquait que l’allocation destinée à couvrir les frais d’administration n’atteignait que 40 cent. pour 100 au lieu de 60, limite statutaire ; mais il pensait avec juste raison que chaque nouveau prêt consenti dans des conditions plus onéreuses élèverait d’autant cette moyenne abaissée par les annuités à 5 pour 100, et que la société ne tarderait pas à percevoir la totalité du droit de 60 centimes.
Pour apprécier les bénéfices résultant de ce droit seul, il suffit de supposer que pour la moyenne des prêts, qui atteignaient en 1857 75 millions, cette allocation soit relevée aujourd’hui de 0,40 à 0,50 ; ce serait alors un revenu de 375,000 fr. assuré pendant toute la durée des prêts. Et si les 250 millions que la société peut placer avec un prélèvement de 60 centimes pour frais d’administration étaient en entier prêtés avec la totalité de ces droits, le bénéfice annuel pour toute la durée des prêts s’élèverait à 1,500,000 fr., soit 5 pour 100 d’intérêt pour le capital versé sur les actions, sans compter ni le revenu du placement de ce même capital, ni le produit des autres opérations que le crédit foncier est et sera autorisé à faire. On se trouve assurément éloigné de ce résultat, et les cinq années de l’expérience qui vient d’être faite peuvent laisser prévoir combien de temps encore devra s’écouler avant qu’un tel but soit atteint. En effet, les opérations annuelles du crédit foncier se sont élevées en moyenne à 15 millions, et c’est pendant la première période, et lorsque l’annuité était à 5 pour 100, qu’elles ont présenté les chiffres les plus élevés ; mais sans se plaindre qu’une institution née d’hier n’ait pas réalisé en cinq ans, pour 30 millions d’habitans, plus de 75 millions de prêts, lorsqu’en Allemagne toutes les institutions de crédit, dont la première date de 1770, n’avaient jusqu’en 1857 prêté que 540 millions à une population de 27 millions d’individus ; en supposant par conséquent que d’ici à plusieurs années encore le bénéfice de la société, comme frais d’administration, ne sera point supérieur à la moitié de celui qu’elle peut obtenir, c’est-à-dire ne dépassera pas 700,000 fr. environ, il y a encore lieu de reconnaître que les droits alloués à la compagnie pour frais d’administration promettent aux actionnaires un revenu suffisant.
Fixé d’abord à 27 millions de francs, avec une première émission obligatoire de 10 millions, le capital social fut, au bout d’une année, porté à 60 millions, avec une seconde émission obligatoire de 15 millions ; 5 millions d’actions devaient en outre être émis dans le courant d’une année, et le surplus quand la société aurait atteint le chiffre de 600 millions d’affaires, de telle sorte que le capital des actions émises se maintînt dans la proportion de 5 millions par chaque groupe de 100 millions d’obligations. C’est, à coup sûr, une garantie convenable eu égard à la solidité des obligations elles-mêmes. D’après le compte-rendu du premier exercice, les actions de 500 fr., sur lesquelles 250 fr. seulement ont été versés, avaient touché en dehors de l’intérêt à 5 pour 100 un dividende de 5 fr., soit 7 pour 100, et cependant les annuités, y compris les droits pour frais d’administration sur les prêts réalisés, ne s’élevaient pas à 500,000 francs ; mais par contre la négociation des obligations à un taux supérieur au pair avait produit un bénéfice de 722,000 francs, et la subvention de l’état, après affectation de 1,200,000 fr. aux lots de la première année, laissait encore un boni de 135,000 fr. Enfin on avait adopté le principe de faire supporter, en créant un fonds de prévoyance, les frais de premier établissement aux quatre premières années pour la moitié de ces frais, et à une période ultérieure de vingt années pour l’autre moitié. Ainsi dès le premier exercice, malgré le petit nombre de prêts réalisés, le revenu des actions fut satisfaisant, grâce aux deux ressources extraordinaires de la dotation et du bénéfice sur les obligations.
Dans les trois exercices qui suivirent celui de 1853, le revenu des actions fut également de 7 pour 100 sur le capital versé, et dès ce moment les frais de premier établissement se trouvèrent soldés, c’est-à-dire que le fonds de prévoyance avait réalisé le capital correspondant à ces mêmes frais. La réserve statutaire atteignit le chiffre de 228,000 fr. ; enfin on mit à part sur les bénéfices de 1856 une somme de 125,000 francs pour créer une nouvelle réserve destinée à pourvoir aux différences d’intérêts sur obligations, dans le cas où la société se déciderait à recevoir comme remboursement anticipé et à prix débattu des obligations autres que celles correspondant directement au prêt lui-même. En résumé, ces trois exercices présentaient un bon résultat ; mais plusieurs causes accidentelles avaient encore concouru à l’assurer. Ainsi, sur les 30 millions d’actions à émettre, la société avait gardé plus de 2,000 titres, dont la négociation s’était opérée au-dessus du pair. Le prix anormal de l’argent avait permis de placer le fonds social à un taux très élevé. Ces circonstances ne devaient plus se reproduire, et néanmoins l’année 1857 a donné des conséquences encore plus fructueuses. L’excédant de l’actif sur le passif en 1857 a dépassé celui de 1856 de plus de 60,000 fr., malgré l’abaissement des reports et avec les seuls bénéfices procurés par les droits d’administration et les dépôts faits à la caisse de service. D’autre part, la dotation de la caisse de prévoyance s’est élevée à une somme plus forte que l’année précédente, et cette caisse elle-même a reçu une nouvelle et importante destination. Dès que le revenu de cette caisse suffisait à solder la somme annuelle destinée pendant vingt ans à amortir les frais de premier établissement, le capital du fonds de prévoyance devait être appliqué à un autre usage. On le destina, en l’augmentant pour 1857 d’une somme de 218,000 francs, prélevée avant tout partage des bénéfices, à pourvoir à la dépense progressive des obligations, qui s’élève d’année en année par suite du service des primes et lots, tandis que la recette de l’annuité des prêts est invariable. En définitive, les ressources normales de la société, c’est-à-dire celles que lui assurent les annuités et la subvention de l’état, permirent de distribuer aux actionnaires 8 pour 100 au lieu de 7 qu’ils avaient touchés jusque-là. C’est un résultat qu’il est bon de noter dans une année qui n’a pas été aussi profitable à beaucoup d’autres entreprises.
Le rapport de 1858 ne donne pas le chiffre des produits de la caisse de service, il se borne à signaler le progrès de ses opérations. Fondée à la fin de 1856, cette caisse a reçu en 1857 des fonds dont le solde au 31 décembre s’élevait à plus de 8 millions de francs, et se trouvait presque doublé quatre mois plus tard. Grâce aux conventions faites avec l’état pour le placement des fonds de cette caisse, il y a lieu de la regarder comme une très fructueuse annexe de la société, et tout en conservant quelques doutes, au point de vue théorique, sur la légitimité de cette annexion d’opérations de banque pures à une institution qui a plutôt le caractère d’une société de garantie de crédit foncier, on ne peut, au point de vue pratique, s’empêcher de reconnaître que dans l’avenir le service des comptes courans doit accroître, par de notables bénéfices, le revenu des actions.
Si le rapport de 1858 donne une idée favorable de la situation présente du crédit foncier, il n’apporte pas sur son avenir des indications moins intéressantes. Quels seront les avantages du nouveau traité relatif à l’exécution de la loi sur le drainage, et de quelques créations méditées par l’esprit sagace et prévoyant des administrateurs de la compagnie ? C’est ce qu’il convient d’examiner brièvement.
La loi qui vient de concéder au crédit foncier de France le soin de se procurer, à l’aide d’obligations dites de drainage, émissibles même au-dessous du pair, les 100 millions que l’état avait promis à l’agriculture, et qui accorde à la société un droit de commission de 0,45 par an sur le capital de chaque somme prêtée, ne lui impose, à vrai dire, aucun risque, — les prêts pour le drainage étant soumis aux mêmes conditions que les prêts hypothécaires, — et lui assure des allocations de frais qui pourraient atteindre le chiffre annuel de 450,000 fr. pendant une période de vingt-cinq ans, si les 100 millions accordés au drainage étaient empruntés en totalité. À quel chiffre ces prêts atteindront-ils ? C’est ce qu’il est difficile de prévoir. En substituant le crédit foncier à l’état, on a, ce nous semble, rendu l’opération du prêt moins facile, Le crédit foncier a des exigences hypothécaires qui n’existaient point dans le premier projet, et auxquelles on se soumettra peut-être avec peine pour un intérêt secondaire. Il est rare en effet, même dans une propriété importante, que les travaux de drainage puissent être assez étendus pour occasionner une dépense considérable. Les grands propriétaires voudront-ils se soumettre aux formalités des prêts du crédit foncier et grever leur bien d’une hypothèque pour un emprunt minime ? Quant aux petits propriétaires, il est certain d’avance qu’ils ne pourront en supporter les frais.
Il a été en outre question de deux projets qui ne manquent point de grandeur, et dont la réalisation étendrait beaucoup le cercle d’action de la société. Il s’agirait en effet de créer à côté d’elle, avec un capital distinct, mais en concédant au crédit foncier certains avantages pour l’emploi qui serait fait de son personnel et de son organisation, une société pour les assurances agricoles et une société pour le crédit agricole même. La première aurait pour principe la mutualité : assurant à la fois sur la vie et contre l’incendie, contre la grêle et l’épizootie, elle garantirait ainsi l’agriculteur de tous les risques qui peuvent l’atteindre, et servirait de caution, pour ainsi dire, dans les opérations du crédit agricole, en n’admettant aux faveurs du prêt que les seuls assurés. La seconde institution ne serait point, à ce qu’il semble, une véritable banque de prêt et d’escompte directs, mais bien un intermédiaire entre le prêteur et l’emprunteur, à qui elle servirait de caution. Elle remplirait à cet égard le rôle des sous-comptoirs auprès du comptoir d’escompte de Paris, et l’office même de celui-ci auprès de la Banque de France. La société de crédit agricole fournirait une des trois signatures nécessaires pour l’admission à l’escompte auprès de la Banque, et toutes les opérations de vente de denrées ou d’achat de matières propres à la culture pourraient donner lieu à la création de véritables effets de commerce pour lesquels la société n’interviendrait que comme endosseur, et ne serait tenue au remboursement qu’après discussion de la solvabilité des parties principales. Sans entrer dans l’examen de ces divers projets, dont le principe seul a été mis à l’étude par l’administration du crédit foncier, on peut, relativement au point en question, c’est-à-dire par rapport au revenu des actionnaires, se borner à constater que si la fortune de ces diverses annexes demeure distincte de celle de l’établissement principal, ce dernier y trouvera certainement des avantages signalés : son crédit ne sera compromis par aucune responsabilité dans les résultats aléatoires des sociétés dont il s’agit, et ses propres revenus devront en être augmentés.
Si maintenant, — après avoir examiné les phases diverses par lesquelles l’institution du crédit foncier a dû passer successivement pour arriver à ce que l’on peut considérer comme son état définitif, après avoir étudié ses opérations au point de vue de l’intérêt public et de l’intérêt des actionnaires, — on voulait tirer de tous ces faits une conséquence rigoureuse et porter un jugement définitif sur le passé et le présent de cet établissement, il semble que les appréciations rappelées au début de cette étude se trouveraient entièrement justifiées.
Le crédit foncier devait fournir à l’agriculture, avec un intérêt réduit et à long terme, le capital nécessaire à ses progrès. — Loin de se substituer avantageusement au prêt hypothécaire, il n’a pu procurer les mêmes ressources. On a vu que la moyenne des prêts hypothécaires avait été dans une période de dix années de plus de 400 millions de francs par an ; or les demandes d’emprunt faites au crédit foncier s’élevaient au 1er mars de cette année à 231 millions, sur lesquels 85 seulement avaient été régularisés par acte définitif, soit pour six années une moyenne de moins de 15 millions. Dans ce même intervalle, les prêts hypothécaires ordinaires, sous l’influence des préoccupations qui dirigeaient les capitaux vers les valeurs de bourse, ont diminué dans une proportion notable et n’ont repris un peu d’importance que tout récemment et sous le coup de l’abaissement de l’intérêt. En réalité, et sans qu’il faille en rejeter la responsabilité sur le crédit foncier lui-même, l’agriculture n’a pas retrouvé les ressources dont elle disposait il y a une dizaine d’années.
Le crédit foncier, disait-on encore, était destiné à faire disparaître l’usure qui dévore les campagnes. Est-ce dans les campagnes qu’il recrute sa clientèle ? Sur les 85 millions de prêts définitifs dont on vient de parler, 27 seulement sont garantis, par des propriétés rurales ; le reste s’applique à des propriétés urbaines, et le département de la Seine seul y est compris pour le chiffre de 50 millions. Enfin est-ce aux petits propriétaires que ces moyens de crédit ont été concédés ? En 1855, le gouverneur du crédit foncier constatait que sur 826 prêts réalisés, ceux de 300 fr. à 10,000 fr. étaient au nombre de 216. Au 1er mars 1858, le chiffre des prêts réalisés est porté à 2,192. Dans ce nombre, la proportion des faibles emprunts s’est-elle accrue ? Il est permis d’en douter, et le contraire paraît bien plus probable lorsque l’on considère que les prêts à la propriété urbaine se sont multipliés plus rapidement que les prêts à la propriété rurale, et que les premiers sont garantis par des immeubles d’une valeur en général assez élevée. Et même, dans cette classe des prêts de 300 fr. à 10,000 fr., si l’on voulait préciser quelle est vraiment la part de la petite propriété, il serait indispensable de connaître au juste le nombre des emprunts qui se rapproche de la plus faible de ces deux limites, car un emprunt de 10,000 fr., avec les précautions prises par le crédit foncier pour l’estimation de la valeur des biens et dans les bornes que lui imposent ses statuts, suppose chez celui qui le contracte une aisance qui ne permet guère de le ranger dans la classe de ces petits propriétaires dont le sort avait ému l’opinion publique. On se trouve ainsi ramené aux prévisions de l’éminent rapporteur de 1850, qui se refusait à croire qu’on pût faire descendre les capitaux jusqu’aux petits cultivateurs.
C’est donc à la grande et à la moyenne propriété que le crédit foncier a prêté ses capitaux ; il les a prêtés à un taux souvent avantageux et relativement modéré, à l’aide de la dotation donnée par l’état et des combinaisons d’une administration intelligente. À ce point de vue, il a rendu de réels services ; en rendra-t-il de plus grands à l’avenir ? On le saura seulement lorsque les 200 millions de la première émission d’obligations avec lots et tirages, favorisées, on s’en souvient, par des avantages exceptionnels, auront été entièrement prêtés : comment le crédit foncier résoudra-t-il alors le problème de satisfaire à la fois l’intérêt contraire des prêteurs et des emprunteurs ? comment le fera-t-il, surtout en se réservant pour ses frais de gestion une part telle qu’il puisse rémunérer ses propres actionnaires ? Le moment n’est pas venu de discuter cette question. En attendant, la position des actionnaires est pour longtemps assurée par le bénéfice annuel qui résultera du prêt des 200 premiers millions ; mais pour suffire aux demandes d’emprunt, appelées à devenir, il faut l’espérer, de plus en plus nombreuses, la création d’obligations devra être aussi de plus en plus large. Or, le principe du prêt en papier étant maintenu, ce papier sera d’un placement facile, pourvu qu’il subisse la loi du marché des capitaux. Seulement, si le système des obligations avec lots et tirage est abandonné, comme tout l’annonce, il y a lieu de craindre que la perte sur la valeur nominale des nouveaux titres, privés des chances attrayantes d’une loterie, ne soit bien forte et ne décourage l’emprunteur. Peut-être alors la société sacrifiera-t-elle une part de ses droits d’administration pour rendre l’annuité à payer moins élevée, peut-être le gouvernement accordera-t-il de nouvelles subventions applicables à l’émission de ces futures séries d’obligations ; en tout cas, lorsque cette éventualité, encore assez éloignée, se présentera, on saura certainement y pourvoir. Grâce au concours du gouvernement et à l’initiative des directeurs du crédit foncier de France, il y a lieu d’espérer que le bénéfice des prêts à long terme, avec amortissement, deviendra de plus en plus notoire, que ce mode d’emprunt pénétrera davantage dans les habitudes du pays, et si la propriété foncière n’y trouve pas le remède de cette libération absolue qu’on avait espérée tout d’abord, et qui ne nous a paru ni nécessaire en général, ni possible, au moins pour la petite propriété, on arrivera néanmoins à une transformation de plus en plus large de la dette hypothécaire : service à coup sûr signalé et suffisant pour concilier au nouvel établissement la sympathie publique.
BAILLEUX DE MARIZY.
* ↑ Dans la Revue du 1er février 1852.
* ↑ Il faut distinguer les prêts autorisés des prêts réalisés. L’autorisation est accordée par le conseil d’administration du crédit foncier aux demandes, d’emprunt qui présentent tous les caractères, de régularité et de sécurité ; mais certaines justifications sont encore nécessaires pour que le prêt de provisoire devienne définitif. C’est dans ce dernier cas seulement que le prêt se trouve réalisé.