# Vivienda en España

España tenía 26 902 443 viviendas en el año 2023, según datos de la Estimación del Parque de Viviendas del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, de las que 19 165 829 eran viviendas principales o 'primera vivienda' y 7 736 614 eran viviendas secundarias.
Si el número de familias, según el Instituto Nacional de Estadística (INE), era de 18 754 800 en 2020, habría más viviendas principales que familias censadas.
Según la Encuesta de Características Esenciales de la Población y las Viviendas del INE, el 15,9 % de los hogares residía en 2021 en vivienda en régimen de alquiler, frente al 13,5 % de 2011. El 15,5 % de los hogares disponía de segunda residencia. Uno de cada tres hogares declaraba que su edificio no era de fácil acceso.
Según Eurostat, en 2021 el 75.8 % de las viviendas en España se encuentran en régimen de propiedad por quien las habita, y el 24.2 % se encuentran en régimen de alquiler.
Durante el período 1997-2007 se creó una burbuja inmobiliaria en España que estalló en 2008, iniciándose la crisis inmobiliaria española 2008-2013 junto con un retroceso económico en todos los aspectos de la economía -Crisis española de 2008-2014-. El resultado de la explosión de la burbuja fue una brusca caída de la demanda y también una caída del precio de la vivienda a medio plazo, que se fue produciendo desde finales de 2007 -continuando aún en 2013- y que estaba provocada por la incapacidad del mercado para absorber la enorme oferta de vivienda construida y vacía disponible. Este cambio de ciclo inmobiliario tuvo lugar por factores internos y externos: por un lado, la falta de liquidez del sistema financiero, causada por la crisis de las hipotecas subprime en Estados Unidos en agosto de 2007, y por otro, debido al deterioro interno de la economía española, la falta de financiación y el agotamiento del modelo de crecimiento (basado en la construcción), al reducirse los retornos de la inversión (provocando la salida del mercado de los especuladores) y contenerse el crédito. En 2018 se apreciaba un repunte de los precios de la vivienda apareciendo de nuevo los problemas asociados a la falta de vivienda, encarecimiento de precios y dificultad de acceso de jóvenes a la vivienda ya fuera de alquiler o en compra.

## Derecho a la vivienda

La Constitución española de 1978 recogió expresamente el derecho a la vivienda, así como una obligación de las administraciones públicas respecto a este derecho:
Estos artículos están incluidos en el Título I De los derechos y deberes fundamentales, pero en el capítulo tercero De los principios rectores de la política social y económica, que deben informar la legislación positiva, la práctica judicial y la actuación de los poderes públicos. Podrán ser alegados ante la Jurisdicción ordinaria de acuerdo con lo que dispongan las leyes que los desarrollen.
En 2011 el consejero de Vivienda del Gobierno Vasco, Iñaki Arriola, presentó el Anteproyecto de Ley de Vivienda, que debía garantizar una vivienda a todos aquellos que tengan pocos recursos como un derecho que podría ser exigido ante un juez.
La primera ley de Vivienda de la democracia, la ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, fue aprobada el 14 de abril de 2023 en el Congreso de los Diputados tras intensas negociaciones de año y medio entre el PSOE y Unidas Podemos. Entre las novedades que introduce en el sistema jurídico es que los honorarios inmobiliarios deben correr a cargo del casero, se elimina el Índice de precios al consumidor (IPC) como índice de referencia para actualizar contratos (estableciéndose un tope del 3 % a las subidas en 2024) y rebaja el concepto de «gran propietario» a aquellos que tengan al menos 5 inmuebles. Asimismo, impone un tope al alquiler en zonas tensionadas. Los topes los aplicarían las administraciones locales tras declarar una determinada área como zona tensionada.
Decenas de miles de personas protestaron en Madrid el 14 de octubre de 2024 bajo el lema Se acabó: bajemos los alquileres contra el alto precio de las viviendas y los alquileres. En el manifiesto, leído por el actor Juan Diego Botto se indicó: «Este modelo promueve el expolio público mediante operaciones especulativas y antisociales, como las de Chamartín y Campamento" [...] Exigimos la ampliación y la aplicación de la Ley Estatal de Vivienda, con especial importancia en la imposición de precios máximos en el alquiler. La recuperación de los contratos de alquiler indefinidos. El impulso de un plan estatal de vivienda pública. El Gobierno, además, debe adoptar medidas para que la Comunidad de Madrid cumpla la ley». El 19 de octubre decenas de miles de personas protestaron en la ciudad de Valencia bajo el lema València s'ofega (en español: 'Valencia se ahoga') para reclamar topar los precios de los alquileres tal y como posibilita la ley estatal de Vivienda y prohibir los apartamentos turísticos. Portavoces de València no está en venda indicaron: «Están cargándose Valencia. Están vendiendo toda la ciudad a fondos especuladores y queremos una ciudad para su vecindario [...] Nos están expulsando de la ciudad. La gente se tiene que ir a vivir a los pueblos cercanos, donde también está subiendo el precio de la vivienda».

## Precio de la vivienda en España

El precio de la vivienda en España ha mantenido históricamente cierta estabilidad en relación con los ingresos familiares -o renta disponible- excepto en las denominadas burbujas inmobiliarias o crisis inmobiliarias; periodos en que los precios sufrieron alzas desmesuradas: burbuja inmobiliaria de 1986 a 1992 - que afectó a los precios pero no tanto al volumen construido- y sobre todo la burbuja inmobiliaria de 1997 a 2007.
En junio de 2007 se alcanzó el pico máximo en el precio de la vivienda. Pasados seis años, en junio de 2013, la vivienda había bajado un 35 %.
Según el INE, en el primer trimestre de 2013 el precio bajó un 6,6 % de media y en tasa interanual -respecto al primer trimestre de 2012-, un 14,3 %.
Para el economista José García Montalvo el precio de la vivienda en España debería ajustarse todavía un 35,4 % durante los años siguientes a 2013. Montalvo argumentaba que a la vista del índice PER (ratio del precio de compra y renta disponible que debe estar sobre los 4 años), que en el primer trimestre de 2013 todavía estaba en 6,2 años, los precios deberían bajar un 35,4 % más para recuperar los niveles de PER de largo plazo (per 4). Esta bajada habría que sumarla a la efectuada desde 2007 e implicaría una caída total entre el pico máximo de dicho año 2007 y el valle de un 53,3 %.
Una de las tendencias previstas en el mercado inmobiliario español para 2025 es el aumento en la preferencia por el alquiler, particularmente en las principales ciudades y sus alrededores. Elementos como la mayor movilidad laboral, las medidas de regulación de los precios del alquiler y el aumento en los costos de las hipotecas están impulsando a muchas personas a elegir el alquiler en lugar de la compra.

### Evolución histórica del precio de la vivienda

Existen diferentes organismos oficiales que se encargan de publicar datos sobre la evolución del mercado inmobiliario español: el Ministerio de Vivienda de España, la Sociedad de Tasación, el Banco de España y el Instituto Nacional de Estadística, entre otros. Otros organismos no oficiales publican periódicamente datos sobre la evolución del mercado inmobiliario como el portal inmobiliario Idealista.

#### Según datos oficiales del Ministerio de Fomento

El Ministerio de la Vivienda -en ocasiones con denominaciones distintas como Ministerio de Fomento, y en la legislatura comenzada en 2023 denominado Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana- mantiene estadísticas trimestrales sobre el precio medio por metro cuadrado de la vivienda libre. A continuación se relacionan los precios en euros por metro cuadrado del último trimestre:
Precio de la vivienda en euros por metro cuadrado :
| Década \ Año | ...0 | ...1 | ...2 | ...3 | ...4 | ...5 | ...6 | ...7 | ...8 | ...9 |
| 199... | — | — | — | — | — | 692,7 | 694,4 | 702,8 | 756,7 | 829,2 |
| 200... | 893,3 | 992,7 | 1164,6 | 1380,3 | 1618,0 | 1824,3 | 1990,5 | 2085,5 | 2018,5 | 1892,3 |
| 201... | 1825,5 | 1701,8 | 1531,2 | 1466,9 | 1463,1 | 1490,1 | 1512,0 | 1558,7 | 1618,8 | 1652,8 |
| 202... | 1622,3 | 1694,1 | 1749,2 |

#### Según datos de la Sociedad de Tasación

Los datos de la Sociedad de Tasación -ST- son sobre valores nominales:
Precio de la vivienda en euros por metro cuadrado - valor nominal :
| Años | 1987 | 1988 | 1989 | 1990 | 1991 | 1992 | 1993 | 1994 | 1995 | 1996 | 1997 | 1998 | 1999 | 2000 | 2001 | 2002 | 2003 | 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 |
| Precio | 535 | 682 | 857 | 915 | 933 | 919 | 917 | 954 | 989 | 1002 | 1036 | 1089 | 1187 | 1335 | 1453 | 1667 | 1931 | 2286 | 2516 | 2763 | 2905 | 2712 | 2558 | 2476 | 2376 | 2212 | 2039 |
| Incremento anual (%) | 29,7 | 27,5 | 25,7 | 6,7 | 2,0 | -1,5 | -0,2 | 4,0 | 3,7 | 1,3 | 3,4 | 5,1 | 9,0 | 12,5 | 8,8 | 14,7 | 15,8 | 18,4 | 10,1 | 9,8 | 5,1 | -6,6 | -5,7 | -3,2 | -4,0 | -6,9 | -7,8 |

### Viviendas de protección oficial (VPO)

Históricamente la vivienda de protección oficial ha sido una de las maneras más común de acceso a la vivienda tanto de los sectores más desfavorecidos como de funcionarios superiores de los ministerios. El Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012 establecía genéricamente las garantías y formas de ejercitar el derecho a la vivienda recogido en la Constitución Española:
Dicho plan considera beneficiarios con derecho a protección preferente a las unidades familiares con ingresos que no excedan dos veces y media el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM):
En 2013 se aprobó la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas. Entre otras, el proyecto de investigación europea TENLAW contribuyó a esta ley, destacándose como uno de sus impactos sociales.
En 1985, el 65 % del total de viviendas construidas en España eran de protección oficial. En 2023, suponían solo el 10 %.
Según un informe de Comisiones Obreras, publicado en 2024, si en las últimas 4 décadas no se hubieran liberalizado las viviendas de protección oficial construidas, permitiendo que los particulares las vendiesen a precio libre, España contaría con 4,7 millones de hogares a precio social, en lugar de en torno a las 300 000 que el sindicato estima que existen en 2024, lo que supone solo el 2,5 % de los hogares, frente al 9,3 % de media en los países de la Unión Europea, lejos del 20 % existente en Dinamarca o el Reino Unido. Esta maniobra, legal pasados unos años desde la construcción del inmueble, hace que los propietarios se beneficien a nivel particular por la venta de estos inmuebles construidos con dinero público, evitando que las administraciones cuenten con un parque público permanente de viviendas, poniéndolas en el mercado libre, a merced de los especuladores.
La ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, elaborada por el gobierno de coalición del PSOE y Unidas Podemos, presidido por Pedro Sánchez, prohibía de manera permanente la venta, a precio libre, de vivienda de protección oficial en suelo protegido. En algunos casos, con la debida justificación de la comunidad autónoma, sí se podrían liberalizar a los 30 años. Sin embargo, el artículo 16, que indicaba esto, fue anulado por el Tribunal Constitucional por tener «un nivel de detalle excesivo», al tener las comunidades autónomas la exclusiva competencia sobre vivienda. Desde 2003, en el País Vasco, todas las viviendas de protección oficial construidas mantienen su titularidad pública de forma permanente, por lo que se calcula que existen 76 000 viviendas públicas. Asimismo, la nueva ley aumenta del 30 %, exigido por la ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, al 40 %, el porcentaje de reserva de suelo dedicado a viviendas de protección oficial en suelos de nueva urbanización, y del 10 % al 20 % en barrios ya existentes.

## Evolución histórica del parque de viviendas de España

España tenía 25 492 335 viviendas en el año 2014, según datos del Ministerio de Fomento de España, de las que 19 113 128 eran viviendas principales o 'primera vivienda' y 6 379 207 eran viviendas secundarias. En 2001 había 21 033 759 viviendas por lo que en 13 años aumentó el parque de viviendas en un 21 %
El número de familias entonces, según el Instituto Nacional de Estadística (INE), era de 18 217 300, habría más viviendas principales que familias.
* 1950: 6 687 200 viviendas
* 1960: 7 726 400 viviendas (incremento de 103 920/año)
* 1970: 10 658 882 viviendas (incremento de 293 248/año)
* 1981: 14 726 134 viviendas (incremento de 369 750/año)
* 1991: 17 206 363 viviendas (incremento de 248 022/año)
* 2001: 20 946 554 viviendas (incremento de 374 019/año)
* 2002: 21 722 757 viviendas (incremento de 776 203)
* 2003: 22 359 162 viviendas (incremento de 636 405)
* 2004: 23 177 792 viviendas (incremento de 818 630)
* 2005: 23 918 413 viviendas (incremento de 740 621)
* 2006: 24 626 384 viviendas (incremento de 707 971)
* 2007: 25 376 597 viviendas (incremento de 750 213]
* 2008: 26 230 579 viviendas (incremento de 853 982)
* 2009: 26 768 715 viviendas (incremento de 538 136)
Fuente: Banco de España

## Compraventas de viviendas en España

De acuerdo a los datos proporcionados por el Colegio de Registradores de España la compraventa de viviendas registrada en 2008 fue de 561 420 inmuebles, frente a los 788 518 inscritos durante el 2007, según la estadística que elabora trimestralmente. Entre los años 2008 y 2009 la venta de viviendas cayó un 27,8 %, con una distribución espacial irregular. En Castilla-La Mancha cayó un 38,18 %, mientras que en La Rioja solamente un 10,11 %.
Evolución de las compraventas :
| Años | 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 |
| Compraventa Nueva | - | - | - | 326 382 | - | - | 220 612 | - | - | 143 771 | - | 76 954 | - | - |
| Compraventa Usada | - | - | - | 448 918 | - | - | 218 979 | - | - | 168 822 | - | 278 602 | - | - |
| Compraventas Totales | 939 553 | 989 341 | 916 000 | 788 518 | 561 420 | 423 114 | 306 487 | 313 637 | 274 715 | - | - | - | - | - |
Fuentes: Ministerio de Fomento e INE

## Población en España

Según datos provisionales de la Estadística Continua de Población (ECP) del Instituto Nacional de Estadística (INE), España contaba con 48 797 875 habitantes a 1 de julio de 2024.

### Vivienda, emancipación y formación de nuevos hogares

Un estudio elaborado por la Unión Europea pone de manifiesto que 51 millones de jóvenes europeos siguen viviendo en casa de sus padres, a pesar de ser mayores de edad y estar en edad laboral. En España la situación económica y el mercado laboral han incidido en que muchos jóvenes no se decidan a dar el paso a “salir del nido”. Uno de los motivos principales para continuar en casa de los padres es la posibilidad de evitar ciertos gastos fijos que no siempre tienen la certeza de poder afrontar. La edad media en la que se independizan los varones es mayor a la edad a la que se independizan las mujeres.
* Más de un tercio de los jóvenes españoles (entre 25 y 35 años) vive en casa de sus padres. Un 19,6 % de las mujeres optan por permanecer en casa de sus padres comparado con un 32 % de los varones.
* La estadística europea refleja también que las mujeres sienten que quieren vivir en pareja antes que ellos. Casi la mitad de las mujeres ha tomado esa decisión entre los 18 y los 35 años (un 47 %), frente al 32 % de los varones.

## Equipamientos en la vivienda
### Acceso a servicios básicos

Según los indicadores de 2021, el 99,85 % de las viviendas en España tienen acceso a agua corriente, un 99,76 % dispone de aseo, un 99,52 % dispone de baño/ducha.

### Equipamiento de tecnologías de información y comunicación

Según la Encuesta sobre Equipamiento y Uso de Tecnologías de Información y Comunicación (TIC) en los Hogares de 2022, el 82,9 % de los hogares con al menos un miembro de 16 a 74 años disponía de algún tipo de ordenador (computadora). Separando por tipo de dispositivo, el 77,9 % contaba con ordenadores de sobremesa o portátiles y el 55,4 % con alguna tablet (ordenador de pantalla táctil).
16,3 millones de hogares con al menos un miembro de 16 a 74 años (el 96,1 % del total) disponía de acceso a Internet por banda ancha fija y/o móvil. En 2021 el porcentaje había sido del 95,9 %. El principal tipo de conexión de banda ancha era a través de modalidades fijas (como fibra óptica o red de cable, ADSL…), que estaba presente en el 83,0 % de los hogares (independientemente de que dispusieran también de conexión por móvil). Por su parte, el 13,1 % solo accedía a Internet mediante conexión móvil.
Los hogares utilizan más la banda ancha fija y menos la conexión solo a través de banda ancha móvil cuanto mayor es la población de su municipio y de más ingresos netos disponen. Según esta encuesta de 2022, entre los hogares con ingresos mensuales netos de 3000 euros o más, el 96,2 % de disponía de acceso fijo y el 3,4 % lo hacía solo a través de móvil. Entre los hogares que ingresaban menos de 900 euros los porcentajes son del 67,3 % en acceso fijo y del 21,8 % solo mediante el móvil.
En la franja de edad de 16 a 74 años el 39,1 % de los habitantes utilizaban dispositivos o servicios de domótica en el hogar.