محكمة النقض - الغرفة المدنية
ملف عدد: 2021/7/1/7745 — قرار عدد: 2022/165 — بتاريخ: 2022-03-15

باسم جلالة الملك وطبقا للقانون

بناء على مقال النقض المرفوع بتاريخ 2021/10/28 من طرف الطالبين المذكورين أعلاه بواسطة نائبهما الذي يطعنان بمقتضاه في القرار رقم 317 الصادر بتاريخ 2021/07/13 في الملف عدد 2021/1402/55 عن محكمة الاستئناف بالحسيمة. وبناء على الأوراق الأخرى المدلى بها في الملف.

وبناء على قانون المسطرة المدنية.

وبناء على الأمر بالتخلي الصادر بتاريخ 2022/01/25. وبناء على الإعلام بتعيين القضية في الجلسة العلنية المنعقدة بتاريخ 2022/02/22 ثم بتاريخ 2022/03/08 وحجزها للمداولة لجلسة 2022/03/15.

وبناء على المناداة على الأطراف ومن ينوب عنهم وعدم حضورهم. وبعد تلاوة المستشارة المقررة السيدة نجوى الهواس لتقريرها في هذه الجلسة والاستماع إلى ملاحظات المحامي العام السيد الحسن البوعزاوي. وبعد المداولة طبقا للقانون:

حيث يستفاد من وثائق الملف، ومن القرار المطعون فيه أن الطالبين تقدما بتاريخ 2019/04/10 بمقال افتتاحي أمام المحكمة الابتدائية بالحسيمة عرضا فيه أنهما اشتريا من المدعى عليها الأولى (ا. ط) المطلوبة الأولى في النقض وموروثتي المدعى عليهم ثانيا وثالثا (باقي المطلوبين في النقض) حصتهم في القطعة الأرضية الكائنة بالمكان المسمى " ... " بإقليم الحسيمة دائرة أجدير جماعة آيت يوسف وعلي مدشر موسى وعمر الضفة اليسرى للنكور بمنطقة ضم الأراضي الزراعية المحدودة قبلة الطريق السيار، شمالا طريق السيارة المتجهة من إمزورن إلى تمسمان، غربا ورثة (ح. ع) وجنوبا الطريق السيار، موضوع الرسم العقاري عدد " ... "، وإنه تعذر عليهما تسجيل العقد بالرسم العقاري بسبب وفاة متعاقدتين وقيام ورثتهما بتحيينه بتسجيل إراثتهما عليه، واستنادا لقواعد الضمان التي تلزم البائع وخلفه بأن يضمن للمشتري حق تملك المبيع التمسا الحكم بإلزام المدعى عليهم (المطلوبين) باستكمال إجراءات البيع وذلك بتمكينهما من تسجيل شرائهما رقم 18 صحيفة 156 عدد 153 بالرسم العقاري عدد" ... "، واعتبار هذا الحكم في حالة امتناعهم عن التنفيذ بمثابة إذن للمحافظ على الأملاك العقارية بالحسيمة لتسجيل العقد المذكور بالرسم العقاري. فتقدم المتدخلان في الدعوى (ع.١) و(ز.١) بتاريخ 2019/04/23 بمقال تدخلي يرمي إلى إتمام إجراءات البيع وتقييده تسلسليا على الرسم العقاري عدد " ... " عرضا فيه أنه سبق لهما أن تملكا بموجب شرائهما المحرر بالحسيمة بتاريخ 2008/01/24 وتاريخ 2008/01/29 لدى مصلحة التسجيل والتمبر بالحسيمة سجل 303 عدد 003368 وصل رقم 359 EisA 431432 جميع القطعة من الأرض السقوية الكائنة بالمكان المسمى

" ... " بحوز دوار احتكورن جماعة آيت يوسف وعلي إقليم الحسيمة المحفظة تحت الرسم العقاري رقم " ... " مساحتها 114 متر مربع المحدودة قبلة وجنوبا بالطريق، غربا بالبائعين، وشمالا (م.ت) من البائعة لهما والدتهما المرحومة (ر١٠) التي آلت إليها شراء من المدعيين أعلاه (الطالبين) بموجب رسم الشراء المضمن بسجل الأملاك العقارية رقم 38 صحيفة 328 عدد 252 بتاريخ 2000/05/30 بمساحة تقدر ب 114 متر مربع وهي جزء من المساحة الإجمالية المقدرة ب 1800 متر مربع، وإن المدعيين لم يقوما بتسجيل شرائهما العدلي المؤرخ في 1991/04/29 رقم 18 صحيفة 156 عدد 153 بالرسم العقاري عدد" ... " بالمحافظة العقارية بالحسيمة، والمتدخلين في الدعوى لما أرادا تسجيل شرائهما بالرسم العقاري تعذر عليهما ذلك لوجوب تقييد المدعيين شراء هما أولا، ملتمسان الحكم بإجراء خبرة على يد

خبير مهندس مساح طبوغرافي لأجل تحديد نسبة تملكهما في المدعى فيه وكذا نسب تملك المدعيين وذلك بالنظر إلى نسبة تملك البائعين (ع.ت) و(ع.ت) لوالدتهما واعتمادا على المساحة المشار إليهما في رسم الشراء المقدرة ب 144 متر مربع، والحكم بإلزام المدعى عليهم بتسجيل نسب تملكهم في الرسم العقاري أعلاه وكذا نسبة تملك المتدخلين في الدعوى، واعتبار الحكم بمثابة إذن للمحافظ على الأملاك العقارية بالحسيمة لتسجيل ذلك في حالة امتناع الطرف المدعى عليه أو في حالة تعذر التنفيذ لغيابهم أو لأي سبب آخر، والحكم بغرامة تهديدية قدرها 500 درهم على كل محكوم ضده يمتنع عن التنفيذ ابتداء من تاريخ الامتناع عن التنفيذ. وبعد الأمر تمهيديا بإجراء خبرة وإدلاء المدعيين والمتدخلان في الدعوى بمستنتجاتهما على ضوئها وتمام الإجراءات قضت المحكمة الابتدائية بحكمها عدد 178 بتاريخ 2020/10/13 في ملف رقم 19/1402/74 برفض الطلب الأصلي ورفض طلب التدخل الإرادي. استأنفه كل واحد منهما فأيدته محكمة الاستئناف بقرارها المطعون فيه بالنقض. في شأن الوسيلة الفريدة: حيث يعيب الطاعنان على القرار خرق القانون (الفصل 309 من قانون الالتزامات والعقود) بدعوى أن المحكمة عللت قرارها بالحيثية التالية: "حيث إن ما تم من تصرفات بالبيع انصب على عقار خاضع للتشريع المتعلق بالاستثمار الفلاحي الذي يمنع في مادته الرابعة أي تصرف أو قسمة أو حق انتفاع أو أي عقد إيجار يترتب عليه إحداث قطع تقل مساحتها عن مساحة الاستغلال الدنيا والمحددة في خمس هكتارات، وكل عقد أبرم خلافا لهذه المقتضيات يعتبر باطلا ولا عمل به حسب منطوق المادة التاسعة من ذات القانون" لكن المشرع تماشيا مع قاعدة "إعمال العقود خير من إهمالها" التي ترمي إلى احترام إرادة الأطراف في التعاقد فقد نص في الفصل 309 من ق.ل. ع على أنه: "إذا أبطل

الالتزام باعتباره ذاته وكان به من الشروط ما يصح به التزام آخر جرت عليه القواعد المقررة لهذا الالتزام الأخير" وبهذا النص حسم المشرع في أنه إذا كان تصرف قانوني باطلا لسبب ما وكان بالإمكان أن يكون صحيحا لو اعتبرناه تصرفا آخر يرتب القانون هذا

التصرف على تلك الإرادة المحتملة ويجعله صحيحا، ولو تعذر قانونا تسجيل عقد البيع الذي أبرمه الطاعنان مع المطلوبين في النقض المتعلق بقطعة أرضية مفرزة معلومة الحدود داخل الرسم العقاري، فإنه بالإمكان تسجيل رسم شراء الطاعنين باعتبارهما مالكين على الشياع في الرسم العقاري وذلك بتحويل المساحة (أي عدد الأمتار المربعة المشتراة) إلى نسبة معينة تساوي مجموع المساحة المشتراة على مجموع مساحة الرسم العقاري في حدود ما يتملكه البائعون للطاعنين في ذلك الرسم، ولما تمسك الطاعنان في مقالهما الاستئنافي أن طلبهما لا يهدف إطلاقا إلى إحداث وضعية جديدة للعقار يترتب عليها إحداث قطع تقل مساحتها عن خمس هكتارات بل فقط تسجيل رسم شرائهما ليصبحا مالكين على الشياع

مع باقي المالكين كان على المحكمة تطبيق مقتضيات الفصل 309 من ق.ل.ع، ولما لم تفعل تكون قد خرقت نصا قانونيا صريحا ويعتبر ذلك صورة من صور خرق القانون الموضوعي وهو من أسباب النقض المنصوص عليها في الفصل 359 ن قانون المسطرة المدنية مما عرض قرارها للنقض. حيث صح ما جاء بالنعي، ذلك أن المحكمة لما أيدت الحكم الابتدائي أسست قضائها على ما جاءت به: "حيث إن ..... هذه القطعة الأرضية المبيعة تشكل جزء من مساحة الرسم العقاري عدد " ... " التي تبلغ 5 هكتارات و20 آر و61 سنتيار، ومن منطلق كذلك أن الخبرة المنجزة في المرحلة الابتدائية أثبتت أن العقار المبيع خاضع للتشريع المتعلق بالاستثمار الفلاحي الذي يمنع إبرام مثل هذه التصرفات التي يترتب عليها إحداث قطع تقل مساحتها عن مساحة الاستغلال الدنيا المحددة في خمس هكتارات، واعتبر كل عقد أبرم خلافا لهذه المقتضيات باطلا (المادتين الرابعة والتاسعة من ذات القانون). وما دام أن رسم شراء المدعين وكذا المدخلين في الدعوى انصب على عقار خاضع لتشريع خاص وتطبق عليه قواعد قانونية خاصة، فلا مجال للتمسك بأحكام الفصل 309 من ق.ل. ع طالما أن العقد الأصلي باطل وما بني على باطل فهو باطل ..... " دون أن تجيب على ما تمسك به الطاعنان في مرحلة الاستئناف سواء سلبا أو إيجابا من أن طلبهما لا يهدف إلى إحداث وضعية جديدة للعقار يترتب عليها إحداث قطعة تقل مساحتها عن خمس هكتارات بل فقط تسجيل رسم شرائهما ليصبحا مالكين على الشياع مع باقي المالكين، أي تحويل مشتراهما إلى نسبة موازية له على الشياع، وبه فإنهما يرغبان في الحلول محل البائعين لهما وليس إلى إحداث قطعة مفرزة تقل مساحتها الدنيا عن خمس هكتارات، رغم ما قد يكون لذلك من تأثير على قضائها، مما حرم محكمة النقض من بسط رقابتها في الموضوع ونتج عن ذلك أن أساءت تطبيق القانون وعرضت قرارها للنقض. لهذه الأسباب

قضت محكمة النقض بنقض القرار المطعون فيه، وإحالة القضية على نفس المحكمة للبت فيها من جديد بهيئة أخرى طبقا للقانون وتحميل المطلوبين المصاريف. وبه صدر القرار وتلي في الجلسة العلنية المنعقدة بالتاريخ المذكور أعلاه بقاعة الجلسات العادية بمحكمة النقض بالرباط. وكانت الهيئة الحاكمة متركبة من رئيس الغرفة السيدة لطيفة أيدي رئيسة والمستشارين السادة: نجوى الهواس مقررة، سعيد رياض، السعدية فنون، وامحمد لفطح أعضاء وبمحضر المحامي العام السيد الحسن البوعزاوي وبمساعدة كاتب الضبط السيد المصطفى العامري.