محكمة النقض - الغرفة المدنية
ملف عدد: 2021/7/1/21 — قرار عدد: 2022/21 — بتاريخ: 2022-01-18

باسم جلالة الملك وطبقا للقانون
بناء على مقال النقض المرفوع بتاريخ 2021/7/16 من طرف الطالبة بواسطة نائبها الذي تطعن بمقتضاه في القرار عدد 4278 الصادر بتاريخ 2021/5/16 في الملف عدد 2021/1404/2797 عن محكمة الاستئناف بالدار البيضاء.
وبناء على الأوراق الأخرى المدلى بها في الملف. وبناء على قانون المسطرة المدنية.
وبناء على الأمر بالتخلي الصادر بتاريخ 2021/12/14. وبناء على الإعلام بتعيين القضية في الجلسة العلنية المنعقدة بتاريخ 2022/01/18. وبناء على المناداة على الأطراف ومن ينوب عنهم وعدم حضورهم. وبعد تلاوة المستشار المقرر السيد سعيد رياض لتقريره في هذه الجلسة والاستماع إلى
ملاحظات المحامي العام السيد الحسن البوعزاوي.
وبعد المداولة طبقا للقانون.
حيث يستفاد من مستندات الملف، ومن القرار المطعون فيه أن الطالب تقدم بمقال يعرض فيه أنه اشترى من السيدة (ح.ش) جميع ما تملكه على الشياع في القطعة الأرضية المسماة "ن. س" الكائنة بدوار ( ... ) أولاد صالح إقليم النواصر مساحتها 40 آر 56 سنتيار يحدها قبلة ( ... )، يمينا وغروبا (م.ب. ق) مع الطريق القاصدة لـ ( ... )، وشمالا الطريق القاصدة لـ ( ... ) مقابل مبلغ إجمالي قدره 240.000,00 درهم، وذلك بمقتضى رسم شراء عدلي صحيفة ( ... ) كناش ( ... ) عدد (٠٠.) بتاريخ 2008/1/8، وكانت البائعة قد اشترت الحقوق المشاعة التي تملكها شقيقتاها (س.ش) و(ز.ش) في القطعة الأرضية المذكورة، وأنه نفذ الالتزام المعروض عليه بأداء ثمن البيع الثابت برسم الشراء، وقد فوجئ بقيام البائعة بإنجاز وثيقة ملكية بتاريخ 2009/6/3 بعد إبرام رسم الشراء غيرت بمقتضاها اسم القطعة الأرضية وسمتها "أ.ب"، وأنه بناء على هذه الملكية طالبت البائعة تحفيظ الملك المذكور وأسست رسما عقاريا للبقعة الأرضية موضوع الشراء تحت عدد ( ... )، وأن المحافظ امتنع عن القيام بالإجراء نفسه لفائدة الطاعن عندما تقدم بطلب سابق للتحفيظ وذلك بخلق مجموعة من العراقيل تضمنها كتابه بتاريخ 2010/11/23 الذي يطلب فيه الإدلاء بحصر الوصية لشخص لا يزال حيا وقادرا على الإنجاب في الوقت الذي يقوم به بإجراءات التحفيظ للمدعية دون مطالبتها بنفس الوثائق، وأنه بالإطلاع على محتوى رسم الشراء الخاص بالطاعن وكذا عقدي البيع، يلاحظ أنها متطابقة مع ما تضمنته الملكية من حيث الوصف والحدود والمساحة كما أكده الخبير (ص.ب)، ملتمسا الحكم على المدعى عليها بإتمام البيع عن طريق إبرام عقد ملحق يتضمن الرسم العقاري عدد ( ... ) وتسجيل هذا العقد في سجلات المحافظة العقارية، وفي حالة الامتناع اعتبار الحكم الذي سيصدر بمثابة عقد نهائي مع أمر السيد المحافظ على الأملاك العقارية بالنواصر بتقييده في سجلات المحافظة العقارية. وبعد تبادل المذكرات، أصدرت المحكمة الابتدائية حكمها القاضي في الشكل بقبول الطلب ما عدا في شقه المتعلق باعتبار الحكم بمثابة عقد والإذن للمحافظ بتقييده بالرسم العقاري المدعى فيه، وفي الموضوع الحكم على المدعى عليها بإتمام إجراءات البيع مع المدعي وذلك بإبرام عقد ملحق يتضمن الرسم العقاري عدد ( ... ) تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 300,00 درهم عن كل يوم تأخير عن التنفيذ، وبرفض باقي الطلب. فاستأنفته أصليا المطلوبة واستأنفه الطاعن فرعيا وبعد الجواب وانتهاء الإجراءات المسطرية، قضت محكمة الاستئناف برد الاستئناف الفرعي، واعتبار الاستئناف الأصلي، وإلغاء الحكم المستأنف وتصديا الحكم برفض الطلب بقرارها عدد 8855 بتاريخ 2018/12/12 في الملف عدد 2018/1404/4217. نقضته محكمة النقض بقرارها عدد 7/646 وتاريخ 2020/12/22 ملف مدني عدد 2019/7/1/2288 بعلة: "أن قاعدة تطهير الملك بالتحفيظ العقاري المنصوص عليها بظهير التحفيظ العقاري قاصرة
على الحقوق العينية المحتج بها من الغير، ولا ينصرف أثرها إلى ما خرج من يد طالب التحفيظ للمشتري منه إذ يحق له مطالبته بتنفيذها عينا، وليس في ذلك أي مساس بحجية الرسم العقاري، ولا يحل لصاحب الملك المحفظ أن يتحلل من تصرفاته والتزاماته الشخصية التي أنشأها على الرسم قبل إقامته، ولما كان البين أن الطاعن تمسك في دفاعه بأن العقار محل البيع انتقلت إليه بمقتضى رسم الشراء المضمن بعدد ( ... ) كناش ( ... ) عدد ( ... ) بتاريخ 2008/06/03 توثيق الدار البيضاء، وأصبح رسما عقاريا تحت عدد ( ... ) بناء على مسطرة التحفيظ بطلب من البائعة، وكان الحكم المطعون فيه قد انتهى في قضائه برفض طلب الطاعن بمجرد قوله: "إن الفصل 62 من قانون التحفيظ العقاري نص على أن الرسم العقاري نهائي ولا يقبل الطعن، ويعتبر نقطة الانطلاقة الوحيدة للحقوق العينية والتحملات العقارية المترتبة على العقار وقت تحفيظه دون ما عداها من الحقوق غير المقيدة، ونص الفصل 64 من ذات القانون على أنه لا يمكن إقامة أي دعوى في العقار بسبب حق وقع الإضرار به من جراء التحفيظ ... والمستأنف عليه يقر بأن المدعى فيه كان موضوع مطلب تحفيظ وأسس له رسم عقاري، مما يكون معه باب الادعاء بشأن حقه العيني قد أقفل بهذا التأسيس ... "، والتفت الحكم المطعون فيه عن كل ما تقدم رغم تمسك الطاعن به في دفاعه فإنه يكون فضلا عن قصوره في التسبيب، مشوب بالخطأ في تطبيق القانون مما يستوجب نقضه.
وبعد الإحالة قضت محكمة الاستئناف برد الاستئناف الأصلي، واعتبار الاستئناف الفرعي، وإلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به من عدم قبول طلب اعتبار الحكم بمثابة عقد نهائي، والإذن للمحافظ على الأملاك العقارية بتسجيله بالرسم العقاري، والحكم من جديد باعتباره كذلك، وأمر المحافظ على الأملاك العقارية بتسجيله بالرسم العقاري عدد ( ... ) بعد صيرورة القرار نهائيا، وبتأييده في الباقي بقرارها المطعون فيه بالنقض. في شأن وسيلتي النقض مجتمعتين لتداخلهما: حيث تعيب الطاعنة القرار بخرق قاعدة مسطرية جوهرية من النظام وخاصة المادة 2 من م. ح. ع التي تنص على أن الرسوم العقارية وما تتضمنه من تقييدات تابعة لإنشائها لحفظ الحق الذي تنص عليه، وتكون حجة في مواجهة الغير على أن الشخص المعين بها هو صاحب الحق المبين فيها، وأن ما يقع من تقييدات أو إبطال أو تغيير أو تشطيب من الرسم العقاري لا يمكن التمسك به في مواجهة الغير المقيد عن حسن نية، كما لا يمكن أن يلحق به أي ضرر إلا إذا كان صاحب الحق قد تضرر بسبب تدليس أو زور أو استعماله شريطة أن يرفع الدعوى للمطالبة بحقه داخل أجل أربع سنوات من تاريخ التقييد المطلوب إبطاله أو التشطيب عليه، وأن الثابت أن الطالبة تقدمت بطلب تحفيظ عقارها المسمى "أ.ب" بناء على ملكية مؤرخة في 2009/6/03، وبعد انتهاء الإجراءات الإدارية حصلت على رسم عقاري تحت عدد ( ... )، فأصبح العقار محفظا باسمها،
سيما أن المطلوب يقر أنه لم يبادر أثناء مسطرة التحفيظ العقاري على التقدم بتعرضه على المطلب المذكور ولا بإيداعه لرسم شرائه المدعى به بالمطلب المذكور، ومن تم يبقى له فقط حق طلب التعويض إن توفرت شروطه، لأنه طبقا للمادة 2 المذكورة أعلاه يصبح من المستحيل إتمام إجراءات البيع عن طريق عقد ملحق يتضمن الرسم العقاري السالف الذكر، وأنه تطبيقا للفصل 62 من ظهير التحفيظ العقاري فإن الرسم العقاري نهائي، ولا يقبل الطعن، ويعتبر نقطة الانطلاق الوحيدة للحقوق العينية والتحملات العقارية المترتبة على العقار وقت تحفيظه دون ما عداها من الحقوق غير المقيدة، وهو ما أكده الفصل 64 من نفس القانون الذي ينص على أنه لا يمكن إقامة أي دعوى في العقار بسبب حق وقع الإضرار به جراء تحفيظه، ويمكن للمتضررين في حالة التدليس فقط أن يقيموا على مرتكب التدليس دعوى شخصية بأداء التعويضات، وتأسيسا على ذلك فالقرار المطعون فيه بقضائه بالحكم بإتمام إجراءات البيع وذلك بإبرام عقد ملحق يتضمن الرسم العقاري عدد ( ... ) يكون غير مرتكز على أساس قانوني، وخارقا للفصول 62، 63 و64 من نفس
الظهير، ومعرضا للنقض. لكن، حيث إنه طبقا للفصل 369 من ق.م.م فإن محكمة النقض إذا بتت في قرارها في نقطة قانونية تعين على المحكمة التي أحيل عليها الملف أن تتقيد بقرار محكمة النقض في هذه النقطة، والمحكمة لما ردت دفوع الطاعنة مؤيدة الحكم الابتدائي فيما قضى به من إلزام الطاعنة بإتمام إجراءات البيع باعتبارها بائعة للعقار قبل تحفيظه معتبرة أن قاعدة التطهير المنصوص عليها في الفصل 62 من ظهير التحفيظ العقاري قاصرة على الحقوق والاتفاقات المحتج بها من طرف الغير الذي يتعين أن يعلن عنها أثناء مسطرة التحفيظ طبقا لمقتضيات الفصل 84 من نفس الظهير، ولا يحتج بها على الخلف الخاص الذي اشترى العقار من طالبة التحفيظ التي أصبحت مالكة للرسم العقاري، والذي لم يزدها هذا الرسم إلا تدعيما وتثبيتا لملكيتها، فلا يسوغ لها التحلل من تصرفاتها واتفاقاتها التي أبرمتها بشأنه، تكون قد سايرت ما أشير إليه أعلاه، وتقيدت بنقطة الإحالة، ولم تخرق المقتضيات المحتج بخرقها، والوسيلتان على غير أساس. لهذه الأسباب
قضت محكمة النقض برفض الطلب، وتحميل الطالبة المصاريف. وبه صدر القرار وتلي في الجلسة العلنية المنعقدة بالتاريخ المذكور أعلاه بقاعة الجلسات العادية بمحكمة النقض بالرباط وكانت الهيئة الحاكمة متركبة من رئيس الغرفة السيدة السعدية فنون رئيسة والمستشارين السادة: سعيد رياض مقررا، امحمد لفطح، نجية بوجنان ومحمد لمنور أعضاء وبمحضر المحامي العام السيد الحسن البوعزاوي وبمساعدة كاتب الضبط السيد المصطفى
العامري.