محكمة النقض - الغرفة المدنية
ملف عدد: 2022/7/1/2860 — قرار عدد: 2023/192 — بتاريخ: 2023-03-21

باسم جلالة الملك وطبقا للقانون بناء على مقال النقض المرفوع بتاريخ 2022/03/18 من طرف الطالبين المذكورين أعلاه بواسطة نائبهم، الذي يطعنون بمقتضاه في القرار رقم 375 الصادر بتاريخ 2019/07/10 في الملف عدد 1201/2018/787 عن محكمة الاستئناف بالرباط. وبناء على الأوراق الأخرى المدلى بها في الملف. وبناء على قانون المسطرة المدنية.
وبناء على الأمر بالتخلي الصادر بتاريخ 2023/02/21. وبناء على الإعلام بتعيين القضية في الجلسة العلنية المنعقدة بتاريخ 2023/03/21. وبناء على المناداة على الأطراف ومن ينوب عنهم وعدم حضورهم. وبعد تلاوة المستشارة المقررة السيدة نجوى الهواس لتقريرها في هذه الجلسة والاستماع إلى ملاحظات المحامي العام السيد الحسن البوعزاوي. وبعد المداولة طبقا للقانون: حيث يستفاد من وثائق الملف ومن القرار المطعون فيه أن (م. خ) و(أ. خ) (المطلوبين) تقدما بتاريخ 2015/12/30 بمقال افتتاحي أمام المحكمة الابتدائية بسلا، عرضا فيه أنهما اشتريا من موروثة المدعى عليهم (ر. ج) (موروثة الطالبين والمطلوب حضورهم الأربعة الأوائل) القطعة الأرضية البالغة مساحتها 61 م.م، رقمها 33 الموجودة ضمن الملك المسمى "ت" ذي الرسم العقاري عدد
" ... (٣)، وأنه بعد وفاتها عمد ورثتها إلى تسجيل إراثتهم على الرسم العقاري عدد " .. " ما حرم المدعيين من تسجيل شرائهما، والتمسا الحكم على المدعى عليهم بإتمام إجراءات بيع البقعة الأرضية موضوع العقد المؤرخ في 1995/04/28 نيابة عن موروثتهم (ر. ج) وذلك بتمكينهما من تسجيل شرائهما على الرسم العقاري المذكور تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 1000 درهم عن كل يوم ابتداء من تاريخ الامتناع عن التنفيذ، وفي حالة امتناعهم اعتبار هذا الحكم بمثابة أمر للمحافظ على الأملاك العقارية بسلا المدينة لتسجيل هذا البيع على الرسم العقاري أعلاه. ثم تقدما بمقال إضافي التمسا فيه بعد الاستجابة لمقالهما الافتتاحي الحكم أيضا بالتشطيب على إراثة المدعى عليهم ورثة (ر. ج) (ورثة الطالبين والمطلوب حضورهم الأربعة الأوائل) وورثة (ز. ج) (باقي المطلوب حضورهم) باعتبارها إحدى ورثة (ر. ج) البائعة لهما تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 1000 درهم عن كل يوم ابتداء من تاريخ الامتناع عن التنفيذ، وفي حالة امتناعهم اعتبار هذا الحكم بمثابة أمر للمحافظ على الأملاك العقارية بسلا المدينة لتسجيل هذا البيع على الرسم العقاري أعلاه. وتقدم ورثة (ر. ج) بمذكرة تعقيبية مع مقال مضاد التمسوا فيها رفض الطلب الأصلي، وحول الطلب المضاد الحكم ببطلان عقد البيع المؤرخ في 1995/05/28 المبرم الفائدة المدعيين الأصليين من موروثتهم (ر. ج) حول قطعة مساحتها 61 متر مربع ذات الرقم 33 تستخرج من أرض الرسم العقاري " .. "، وبعد تبادل الردود وتمام الإجراءات قضت المحكمة الابتدائية بحكمها عدد 258 بتاريخ 2018/04/23 في ملف رقم 1402/15/758 في الطلب الأصلي والإضافي على المدعى عليهم بإتمام إجراءات البيع مع المدعيين بتمكينهما من تسجيل عقدي البيع الأول المؤرخ في 1991/11/21 والثاني المؤرخ في 2003/11/03 على الرسم العقاري " ... "، والتشطيب على إراثة (ر. ج) المضمنة تحت عدد 327 ص 354 كناش التركات 41 بتاريخ 19 مارس 2007 توثيق سلا من الرسم العقاري المذكور، تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 100 درهم عن كل يوم تأخير عن التنفيذ، والإذن للمحافظ على الأملاك العقارية والرهون بسلا بتنفيذ مقتضيات هذا الحكم عند صيرورته نهائيا. في الطلب المضاد برفضه. استأنفه ورثة (ر. ج) وورثة (ز. ج)، فقضت محكمة الاستئناف بتأييده بقرارها المشار إلى مراجعه أعلاه، وهو المطعون فيه بالنقض بوسيلة فريدة. حيث يعيب الطالبون على القرار المطعون فيه في وسيلته الفريدة مخالفة القانون رقم 90/25، بدعوى أنه سبق لمحكمة النقض أن عالجت نفس الإشكال بذات نوعية البيع والبائعة كانت على قيد الحياة، إذ يستفاد من قضية (ر. ج) أن اعترف قرار محكمة الاستئناف عدد 9021 بتاريخ 1999/11/23 بالملف الاستئنافي رقم 1999/4061 ببطلان المبيع ضد المشترية ربيعة العلمي، إذ احتجت الهالكة أن هناك غياب الإذن بالتجزئة والتمست بطلان البيع، فأسس القرار الاستثنافي المذكور تعليله على ما يلي: " أن إحداث التجزئة يتوقف على إذن إداري حسب ظهير 90 25 ب 1992/06/17 " حيث لا يجوز للعدول والموثقين والمحافظين ومأموري إدارات التسجيل أن يحرروا أو
يتلقوا أو يسجلوا العقود إلا بعمليات البيع والإيجار والقسمة إذا لم يقع الإذن الإداري، فأيدت البطلان على ما سلف، وكذا ما ذهبت إليه بين (ر.ع) وورثة (ج)، حيث ركز حكم ابتدائية سلا ب 2011/12/20 تحت عدد 41 بالملف 1401/10/605 على ما قضى به من بطلان البيع لمخالفة قانون التجزئات (قرار 9021 ب 1999/11/23، وما أيده قرار المجلس الأعلى عدد 3090 ب 2001/09/13 بالملف 2000/2/3/1854 هذا الإشكال بناء على موقف القضاء من ترتيب البطلان إذا لم يكن هناك إذن للحصول على التجزئة، فلا يعمل مطلقا بتصميم تجزئة هو من صنع الراحلة (ر. ج)، وهو ذات الإشكال المطروح مع الهالكة (ر. ج)، وفي النازلة حل محلها ورثتها لكن هذه المرة مع (م. خ) و(أ. خ)، وأن تعليل القرار الاستئنافي بتأييد الحكم المستأنف إذ اعتبر البيع بناء على النسبة وعلى الشياع، في حين اعتمدت البائعة على تصميم تجزئة من صنعها، وأن ما اعتمدته محكمة الاستئناف في غير محله القانوني بتكييف مخالف لقانون التجزئة، فيكون قرارها معللا تعليلا فاسدا مما يجعله معرضا للنقض.
لكن، حيث لما كان لما كان الفصل 228 من قانون الالتزامات والعقود ينص على أن: "الالتزامات لا تلزم إلا من كان طرفا في العقد، فهي لا تضر الغير ولا تنفعهم إلا في الحالات المذكورة في القانون"، وبمقتضى الفصل 230 من نفس القانون: "الالتزامات التعاقدية المنشأة على وجه صحيح تقوم مقام القانون بالنسبة إلى منشئيها ... "، وبموجب الفصل 229 منه: " تنتج الالتزامات أثرها لا بين المتعاقدين فحسب، ولكن أيضا بين ورثتهما وخلفائهما ... "، وأن البائع ملزم بنقل ملكية المبيع للمشتري طبقا للفصل 478 من قانون الالتزامات والعقود، وأن الالتزام بتسليم الشيء المبيع يقع على البائع بمقتضى الفصل 498 من نفس القانون، وأن التسليم في العقارات المحفظة يقتضي من البائع القيام بجميع الإجراءات اللازمة لتمكين المشتري من تقييد مشتراه، والبائع لحق عيني محفظ ملزم بالقيام بالإجراءات التي تتطلبها عملية إتمام البيع قصد تسجيله بالرسم العقاري، وأن العقود الرامية إلى نقل الحقوق العينية العقارية لا تنتج أي أثر ولو بين الأطراف إلا من تاريخ تسجيلها بالرسم العقاري طبقا لمقتضيات الفصل 67 من ظهير التحفيظ العقاري، والبين من المقالين الافتتاحي والإضافي أن الطلب يرمي إلى الحكم على الطالبين بإتمام إجراءات بيع البقعة الأرضية موضوع عقد البيع نيابة عن موروثتهم (ر. ج) وذلك بتمكين المطلوبين من تسجيل شرائهما على الرسم العقاري " ... " والتشطيب على إراثتهم وعلى ورثة (ز. ج) من الرسم العقاري المذكور، والبين من عقد البيع المبرم بين موروثة الطالبين وبين المطلوبين المؤرخ في 1991/07/25 أنهما اتفقا وتراضيا على أن تبيع موروثتهم المذكورة لهذين الأخيرين جميع القطعة الأرضية البيضاء ذات المساحة الإجمالية 61 مترا مربعا الحاملة لرقم ( ... ) حسب التصميم الخاص للبائعة، المستخرجة من الملك المسمى "ت" موضوع الرسم العقاري عدد " .. " الكائنة بتابريكت قرب محطة القطار القديمة سانية لحرش سلا، بثمن إجمالي قدره 60.000 درهم اعترفت
البائعة بتوصلها بمجموع هذا الثمن عند التوقيع على هذا العقد وأبرأت المشتريين منه إبراء تاما، وأن المحكمة مصدرة القرار المطعون فيه التي لم يسبق للطالبين أن استدلوا أمامها بالقرارات أعلاه المعتمدة في وسيلتهم، استندت فيما قضت به من تأييد الحكم الابتدائي على: " ... أنه بالطلاع على عقد الشراء السالف الذكر يتبين أنه انصب على قطعة أرضية مساحتها 61 مترا مربعا، الحاملة للرقم 33 حسب التصميم الخاص للبائعة (موروثة الطالبين) المستخرجة من الملك موضوع الرسم العقاري عدد " ... ") ... وأن الثابت من وثائق الملف أن الطرف المستأنف عليه (المطلوبين) باعتباره مشتريا قام بالوفاء بالتزاماته التي تعهد بها بموجب العقد بدفع الثمن المتفق عليه بين الطرفين خاصة
عدم المنازعة في ذلك بمقبول من طرف المستأنف (الطالبين)، وأن الطرف البائع من جهته لم يقم بما التزم به من تقييد البيع بالرسم العقاري لكي يتم البيع المتفق عليه بين الطرفين نهائيا تجسيدا لإرادتهما السليمة، وهو التزام بالتسليم وفق القانون وجب عليه الوفاء به رضاء أو قضاء ... ، وهو ما نحاه عن صواب الحكم المستأنف الذي يتعين تأييده تعليلا ومنطوقا ... "، تكون بهذه العلة غير المنتقدة قد استخلصت عن صواب أن التزام موروثة الطالبين في عقد البيع الرابط بينهما وبين المطلوبين باستخراج القطعة رقم 33 المبيعة لهما من الرسم العقاري عدد " ... " يلزمها وورثتها من بعدها خاصة أن المطلوبين نفذا التزامهما المقابل بأداء ثمن البيع، واعتبرت عن صواب أن العقد المذكور منتج لآثاره القانونية في مواجهة الطالبين عملا بمقتضيات الفصول 230 و229 و478 و488 و489 و498 من قانون الالتزامات والعقود والفصل 67 من ظهير التحفيظ العقاري، فجاء قرارها لما نحى المذكور فيما انتهى إليه مرتكزا على أساس ومعللا تعليلا سائغا وكافيا وغير خارق للمقتضيات القانونية المحتج بخرقها، والوسيلة على غير أساس. لهذه الأسباب
قضت محكمة النقض برفض الطلب.
وبه صدر القرار وتلي في الجلسة العلنية المنعقدة بالتاريخ المذكور أعلاه بقاعة الجلسات العادية بمحكمة النقض بالرباط. وكانت الهيئة الحاكمة متركبة من رئيس الغرفة السيد سعيد رياض رئيسا والمستشارين السادة: نجوى الهواس مقررة، السعدية فنون، نجية بوجنان ومحمد لمنور، أعضاء. وبمحضر المحامي العام السيد الحسن البوعزاوي وبمساعدة كاتب الضبط السيد المصطفى
العامري.