محكمة النقض - الغرفة العقارية
ملف عدد: 2021/3/7/2096 — قرار عدد: 2023/35 — بتاريخ: 2023-02-07

باسم جلالة الملك وطبقا للقانون بناء على المقال المرفوع بتاريخ 2020/12/21 من طرف الطالب بواسطة نائبه الأستاذ ( ... )، والرامي إلى نقض القرار رقم 680 الصادر عن محكمة الاستئناف بأكادير بتاريخ 2019/10/01 في الملف عدد 2017/1403/468؛
وبناء على المستندات الأخرى المدلى بها في الملف؛ وبناء على قانون المسطرة المدنية المؤرخ في 28 شتنبر 1974؛ وبناء على الأمر بالتخلي وتبليغه؛ وبناء على الإعلام بتعيين القضية في الجلسة العلنية المنعقدة بتاريخ 2023/02/07؛ وبناء على المناداة على الاطراف ومن ينوب عنهم وعدم حضورهم؛ وبعد تلاوة المستشار المقرر السيد جواد انهاري لتقريره، والاستماع إلى ملاحظات المحامي العام السيد الطيب بسكار الرامية إلى نقض القرار؛ وبعد المداولة طبقا للقانون؛ حيث يستفاد من مستندات الملف أنه بمقتضى مطلب تحفيظ قيد بالمحافظة العقارية بتارودانت بتاريخ 2012/04/04 تحت عدد 39/17087، طلب (سعيد. ص) تحفيظ الملك المسمى "ملك. ص" الكائن بحي الشراردة أولاد تايمة إقليم تارودانت والمحددة مساحته في 100 مترا مربعا بصفته مالكا له
بعقد البيع العرفي مصحح الإمضاء بتاريخ 2011/02/18 من البائع له (حماد. اج) والذي كان يتملك المبيع بالشراء العرفي المصحح الإمضاء بتاريخ 1989/07/05 من البائع له (ك. موسى. بن. ع. ل) والمشار فيه إلى كونه كان يتملك العقار بالشراء العرفي المؤرخ في 1984/11/12، فتعرض على المطلب المذكور بتاريخ 2012/10/02 (كناش 16 عدد 394) (اك. الحسين) مطالبا بكافة الملك لتملكه بالشراء العرفي المصحح الإمضاء بتاريخ 1993/10/11 من البائع له (كا. محمد. بن. م) والذي كان يتملك العقار بالشراء العرفي المصادق فيه على التوقيع بتاريخ 1986/02/11 من البائع له (ك. موسى. بن ع. ل).
وبعد إحالة ملف مطلب التحفيظ على المحكمة الابتدائية بتارودانت؛ وإجرائها بحثا بعين المكان أصدرت حكمها بتاريخ 2014/03/20 تحت عدد 50 في الملف عدد 2013/54 بصحة التعرض، استأنفه طالب التحفيظ، فأيدته محكمة الاستئناف بقرارها رقم 222 الصادر بتاريخ 2015/04/14 في الملف عدد 2014/256، وهو القرار الذي نقضته محكمة النقض بطلب من المستأنف بقرارها عدد 1/483 الصادر بتاريخ 2017/06/20 في الملف عدد 2015/1/1/5822 بعلة: "أن أقوى ما بين الناس الحيازة وأنه متى توافرت شروطها وطالت مدتها لعشر سنوات يرجح جانب صاحبها ولو كان شراؤه لاحقا في التاريخ عن شراء الخصم غير الحائز، وأنه لما تمسك الطاعن بالحيازة فقد كان على المحكمة أن تناقش ذلك وتجيب عنه بالسلب أو الإيجاب لما له من تأثير في الفصل في النزاع وأنها لما لم تفعل جاء قرارها ناقض التعليل الموازي لانعدامه مما عرضه للنقض والإبطال". وبعد الإحالة على نفس المحكمة؛ قضت بإلغاء الحكم المستأنف وتصديا الحكم بعدم صحة التعرض بمقتضى قرارها المطعون فيه حاليا بالنقض أعلاه من المستأنف عليه؛ بسببين مدمجين بعدم الارتكاز على أساس قانوني وانعدام التعليل والقصور في إجراءات التحقيق والمس بحقوق الدفاع؛ ذلك أنه بالرجوع إلى محضر المعاينة سيتبين أن محكمة الدرجة الأولى ولئن وقفت على عين العقار المدعى فيه، فإنها لم تجر تحقيقا كافيا للتأكد من مدى انطباق حجج الطرفين على أرض الواقع خاصة وأن المالك الأصلي للمدعى فيه وهو (ك. موسى) البائع لسلف الطرفين قد أفاد من خلال الاستماع إليه بكون البقعة الأرضية - التي باعها لسلف المطلوب في النقض تختلف موقعا وحدودا عن البقعة موضوع المعاينة والتي تم بيعها لسلف الطاعن وهذه قرينة قوية كفيلة وحدها للقول بأن رسم شراء المطلوب في النقض لا ينطبق على العقار المدعى فيه موقعا وحدودا، وأن تعرض الطاعن على مطلب هذا الأخير يعد صحيحا لانطباق رسم شرائه الأقدم تاريخا على العقار موضوع النزاع وبإقرار من المالك الأصلي (ك. موسى) البائع لسلف الطرفين، وأن البحث الذي أجرته المحكمة بعين المكان يعتريه النقص، ذلك أنه يلزم في الدعاوى المتعلقة بالعقار تشخيص العقار وتعيينه بذكر حدوده من جهاته الأربع ولا يكفي التحديد بالأشخاص بل يلزم التحديد بالعقار المحاذي له ببيان طبيعته وسند تملكه، وأن المحكمة مصدرة القرار المطعون فيه اعتبرت أن الحيازة بيد طالب التحفيظ منذ شرائه للمدعى فيه
سنة 2011 وذلك استمرارا لحيازة سلفه ولم تبرز في قرارها عناصر الحيازة، وأن الثابت من وثائق الملف أن الطاعن بعد شرائه سنة 1993 للمدعى فيه قام بإنجاز أساس من الإسمنت تمهيدا لبناء البقعة وظهر بذلك بمظهر المالك لقيامه بالأعمال المادية الكافية التي لا تدع مجالا للشك في حيازته للمدعي فيه، وهو ما أكده سلف الطاعن (محمد. ك) في تصريحاته أثناء المعاينة، وأن شاهد المطلوب في النقض صرح أثناء الاستماع إليه بأن الملك موضوع النزاع فارغ هذه مدة عشر سنوات من تاريخ المعاينة ولا يعلم لمن يعود الملك المذكور وأن هذا الملك محاط وقتها بأساس من الاسمنت وأنه لا يعلم من أحدث هذا الأساس، وأنه كان حريا بمحكمة الموضوع وهي بصدد البت في هذه النقطة القانونية بناء على قرار الإحالة أن تتحرى بشكل يقيني وقاطع من قيام واستيفاء كافة شروط الحيازة المكسبة للملكية كما حددها الفقه الإسلامي وكذا الفصل 166 من قانون المسطرة المدنية والمادة 240 من مدونة الحقوق العينية.
حيث صح؛ ما عابه الطاعن على القرار؛ ذلك أنه علل قضاءه بأنه "ما دامت الحيازة المادية للعقار المطلوب تحفيظه بيد المستأنف حسب نتائج المعاينة استمرارا لحيازة وتصرف سلفه البائع له (حماد. اج) المؤسس على عقد شرائه المؤرخ في 1989/07/05 فإن هذه الحيازة مكسبة للملكية عملا بمقتضيات المادة 240 من مدونة الحقوق العينية، وأن المستأنف عليه لم يدل بما يثبت منازعة المستأنف في حيازته للعقار موضوع النزاع قبل تاريخ إيداع المطلب بالمحافظة العقارية وبذلك تكون شروط الحيازة المكسبة للملكية قائمة لفائدة المستأنف باعتبار هذه الحيازة جاءت استمرارا لحيازة سلفه ابتداء من سنة 1989 وتكون مرجحة ولو جاء شراء طالب التحفيظ لاحقا الشراء المتعرض وأن الحكم الابتدائي المطعون فيه لما قضى بصحة تعرض المستأنف عليه والحال ما ذكر يكون مجانا للصواب ويتعين التصريح بإلغائه والتصدي والحكم من جديد بعدم صحته"؛ في حين؛ أن التقيد بقرار محكمة النقض الواردة في الفصل 369 من قانون المسطرة المدنية هو عدم مخالفة النقطة القانونية التي بتت فيها ولا يمتد ذلك إلى حرمان محكمة الإحالة من البت في باقي جوانب القضية، واعتماد تعليل جديد مستمد من وقائع القضية ووثائقها، وأنه لا يستفاد من محضر المعاينة المنجزة خلال المرحلة الابتدائية المتخذ كمرتكز من المحكمة في تعليل قضائها بخصوص النقطة القانونية الواردة في قرار محكمة النقض المشار إليها أعلاه، ما يثبت حيازة المطلوب لعقار النزاع بشروطها المكسبة للملك لاسيما وأنه صرح خلالها بأنه اشترى البقعة خلال سنة 2011 وقام بتسويرها خلال سنة 2012 وأنه يتواجد بها أساس من الاسمنت قبل أن يقوم ببناء الحائط، وقد أكد الطاعن بأنه هو الذي أقامه استعدادا لبناء العقار، كما صرح البائع لسلف الطرفين (ك. موسى) بأن البقعة موضوع النزاع باعها للمسمى (محمد. ك) الذي باعها بدوره للمتعرض - الطاعن- وأن ما باعه ل (حماد. اج) والذي باعه لطالب التحفيظ - المطلوب- هي بقعة أخرى، وبالتالي فإن المعطيات والوقائع المضمنة بمحضر المعاينة غير كافية للحسم في حيازة العقار المدعى فيه في غياب ما يعززها من وثائق أخرى، وهو ما كان يتطلب من المحكمة صونا لحقوق الطرفين مواصلة
التدابير التكميلية للتحقيق في الدعوى طبقا لما هو مقرر في الفصلين 34 و43 من ظهير التحفيظ العقاري الصادر في 9 رمضان 1331 كما وقع تعديله وتتميمه بالقانون 14.07 وذلك بالوقوف على عين المكان لتطبيق الأشرية المدلى بها من الطرفين على المدعى فيه، وفي حالة انطباقها الترجيح بينهما باعتبارها تعود لنفس البائع والتأكد من الحيازة وأمدها، وهو ما لم تقم به فجاء بذلك قرارها ناقص التعليل مما عرضه للنقض. وحيث إن حسن سير العدالة ومصلحة الطرفين يقتضيان إحالة الدعوى على نفس المحكمة.
لهذه الأسباب؛ قضت محكمة النقض بنقض وإبطال القرار المطعون فيه وإحالة القضية على نفس المحكمة للبت فيها من جديد بهيئة أخرى طبقا للقانون وتحميل المطلوب في النقض المصاريف؛ كما قررت إثبات قرارها هذا بسجلات المحكمة مصدرة القرار المطعون فيه إثره أو بطرته؛ وبه صدر القرار وتلي بالجلسة العلنية المنعقدة بالتاريخ المذكور أعلاه بقاعة الجلسات العادية بمحكمة النقض بالرباط. وكانت الهيئة الحاكمة متركبة من السادة: أحمد دحمان رئيس الهيئة رئيسا. والمستشارين: جواد انهاري . مقررا وامحمد بوزيان ومحمد أعبوش ومحمد لمزوغي أعضاء. وبمحضر المحامي العام السيد الطيب بسكار وبمساعدة كاتبة الضبط السيدة أسماء القوش.