محكمة النقض - الغرفة المدنية
ملف عدد: 2021/7/1/7396 — قرار عدد: 2022/243 — بتاريخ: 2022-04-19

باسم جلالة الملك وطبقا للقانون بناء على مقال النقض المرفوع بتاريخ 2021/10/08 من طرف الطالبين بواسطة نائبهم الذي يطعنون بمقتضاه في القرار رقم 586 الصادر بتاريخ 2020/10/13 في الملف عدد 2019/1201/150 عن محكمة الاستئناف بسطات.

وبناء على الأوراق الأخرى المدلى بها في الملف؛ وبناء على قانون المسطرة المدنية؛

وبناء على الأمر بالتخلي الصادر بتاريخ 15 مارس 2022؛ وبناء على الإعلام بتعيين القضية في الجلسة العلنية المنعقدة بتاريخ 19 أبريل 2022؛ وبناء على المناداة على الأطراف ومن ينوب عنهم وعدم حضورهم؛ وبعد تلاوة المستشارة المقررة السيدة نجوى الهواس لتقريرها في هذه الجلسة والاستماع إلى ملاحظات المحامي العام السيد الحسن البوعزاوي. وبعد المداولة طبقا للقانون؛

حيث يستفاد من وثائق الملف ومن القرار المطعون فيه أن المطلوبة تقدمت بتاريخ 2011/06/17 بمقال افتتاحي أمام المحكمة الابتدائية ببرشيد عرضت فيه أنه سبق لها أن اقتنت بتاريخ 2007/08/10

من الطرف المدعى عليه (الطالبين) مجموع القطعة الأرضية موضوع الملك المسمى "شناني" الكائن بجماعة مباركيين قيادة الدروة مساحتها 8 هكتار 59 آر و50 سنتيار بثمن إجمالي قدره 438.000 درهم موضوع مطلب التحفيظ عدد 53/954، تسلم المدعى عليهم مبلغ البيع من يد الموثق الأستاذ (شكيب. غ)، وبتاريخ 2007/10/09 تم تسجيل عقد البيع المذكور بسجلات المحافظة العقارية ببرشيد بعدما ثبت للمطلوبة كون مطلب التحفيظ خال من أي تحمل أو تعرض، وبعد اطلاعها على مطلب التحفيظ المذكور وجدت أنه أصبح مثقلا بمجموعة من التعرضات وهي: التعرض الصادر عن السيد

(الحاج. بن. س) والسيد (مصطفى. بن. س) مطالبان بقطعة أرضية مساحتها هكتار واحد تقريبا وقد ضمن بالمطلب بتاريخ 2008/09/17، والتعرض الصادر عن السيد (المكي. بن س) والسيد (أحمد. بن. س) مطالبان بقطعة أرضية مساحتها هكتار واحد تقريبا وقد ضمن بالمطلب بتاريخ 2008/11/19، ثم التعرض الصادر عن السيدة (زينة. بن. س) والسيدة (مريم. بن. س) والسيدة (السعدية. بن. س) مطالبات بقطعة أرضية مساحتها هكتار واحد تقريبا وقد ضمن بالمطلب بتاريخ 2008/11/21، وأن عقد البيع ينص في فصله المتعلق بالشرط الخاص أنه في حالة ما إذا تبلور تعرض ما فإن البائع يلتزم بالتشطيب عليه، وتسليمه للمطلوبة جميع ما يثبت هذا التشطيب في أجل أقصاه الشهر الموالي للطلب الودي الذي سيتقدم به البائع، كما ورد في الفقرة الخامسة الخاصة بالتصريحات أن البائع يصرح أن القطعة الأرضية المباعة هي خالية من أي دين أو تحمل، وأنها ليست موضوع أي رهن وأنه في حالة ما إذا تبين أن الملك هو موضوع تقييد أو عدة تقييدات بسبب البائع أو المالكين السابقين فإنه يلتزم بالإدلاء بما يثبت التشطيب قبل تسجيل العقد في السجلات العقارية وفي جميع الحالات في الشهر الذي يلي الطلب الودي الذي يقدم له في موطنه المختار في العقد، لذلك وجهت المطلوبة للطالبين إنذارا بضرورة التشطيب على التعرضات المذكورة داخل أجل شهر، وبتاريخ 2009/04/28 توصل دفاعها من دفاعهم بمراسلة يقرون فيها بما جاء في العقد وبأن موكليه يعملون جادين في الإجراءات المسطرية قصد التشطيب على التعرضات المذكورة، ملتمسة الحكم عليهم بتنفيذ جميع الالتزامات التي تعهدوا بتنفيذها بمقتضى عقد البيع المبرم بتاريخ 2007/08/10، والحكم عليهم بتمكينها من رفع اليد

عن جميع التحملات والتعرضات الواقعة على مطلب التحفيظ عدد 53/954 بدون استثناء الكل تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 5000 درهم عن كل يوم تأخير ابتداء تاريخ الحكم إلى تاريخ التنفيذ قابلة للتجديد إلى حين رفع اليد عن جميع ما تم تسجيله على مطلب التحفيظ عدد 53/954 بعد تاريخ فتح المطلب مع الصائر. أجاب المدعى عليهم أن التعرض جاء بعد عملية البيع وليس قبلها، وأن مسطرة البت في التعرضات نظمها المشرع المغربي في الفصل 30 وما يليه من القانون رقم 14.07 التي يستفاد منها أن البت في التعرضات موكول إلى المحكمة الابتدائية لوحدها بعدما يوجه المحافظ العقاري مطلب التحفيظ والوثائق المرفقة به لها وهو ما لم يتحقق، لذلك فإن شرط رفع التعرضات المضمن بعقد البيع والمتمسك به من طرف المدعية هو شرط باطل، وأنهم أصبحوا بعد إبرام عقد البيع أجانب عن العقار والتعرض الواقع عليه صادر عن الغير، وأنهم ظلوا يحوزون العقار حيازة هادئة لمدة تفوق العشرين سنة

مما يكون معه التعرض غير قائم على أساس، ثم إن الحقوق المتعرض بشأنها على مطلب التحفيظ نشأت بعد إبرام عقد البيع وليس قبله وإن التزامهم بالضمان يتحدد بالتاريخ الذي نشأ فيه الحق الذي كان سببا في التعرض الصادر عن الغير مما تكون معه مسؤوليتهم منتفية لظهور سبب أجنبي لم يكن موجودا وقت إبرام عقد البيع، ملتمسين رفض الطلب، وبعد تمام الإجراءات قضت المحكمة الابتدائية بحكمها

عدد 745 بتاريخ 2016/07/27 في ملف رقم 14/1401/497 على المدعى عليهم بتمكين المدعية من رفع اليد على جميع التحملات والتعرضات الواقعة على مطلب التحفيظ عدد 53/954 بدون استثناء والكل تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 200 درهم عن كل يوم تأخير ابتداء تاريخ الامتناع عن التنفيذ إلى حين رفع اليد عن جميع ما تم تسجيله على المطلب المذكور بعد فتحه مع الصائر. أيدته محكمة

الاستئناف بقرارها المطعون فيه بالنقض. في شأن الوسيلة الفريدة؛

حيث يعيب الطاعنون على القرار خرق قاعدة مسطرية أضر بهم، بدعوى أن الباطل لا ينتج حقا وأن المادة 59 من قانون الالتزامات والعقود تجعل كل التزام ناتج عن عمل مستحيل إما بحسب طبيعته أو بحكم القانون يكون باطلا، وإذا بطل الالتزام بات كافيا للقول أن ما اعتبره القرار المطعون فيه التزاما ملزما للطاعنين مخالفا للفصل المذكور، وأنه بالرجوع إلى عقد البيع المؤرخ في 2007/08/10 الذي تضمن إشارة وقت إبرام العقد أن المطلب خال من أي تعرضات وهي إشارة مطابقة للواقع وقت التعاقد تبعه إيداع هذا العقد بالمطلب مصحوبا بحيازة المبيع من طرف المشتري فتحقق له بذلك صحة التسليم وضمان الاستحقاق وهي التزامات يجبر لها البائع، وبالرجوع إلى تاريخ التصريح بالتعرض فإنه الحق المطلب بعد أن أصبح ملكا للمشترية ولم يكن واردا قبل البيع أو أثناءه، ومن جهة أخرى إن ما يلزم الطاعنان هو أن يكون العقار خاليا من أية تحملات تحول دون تحقيق التسليم وضمان الاستحقاق وقت إبرام العقد وحين نقل الملك، وإن صورة استحالة تنفيذ الالتزام المتمسك بها من طرف المطلوبين في النقض راجعة إلى كون التعرضات إن وجدت فهي مادة تخرج عن قدرة الملتزم برفعها، إذ يبقى هذا من اختصاص القضاء وهو ما يجعل الالتزام مستحيل تنفيذه من جانب الطالبين، والقرار لما اعتبر هذا الالتزام صحيحا وذا أثر فإنه ألبسهم سلطة القضاء، ومن جهة أخرى إن هذه التعرضات الواقعة على المطلب بعد تقييد المطلوبة شراءها وحيازتها له هي مجرد إجراء أمام المحافظ يملك هذا الأخير حق تصفيتها عند تقاعس المتعرضين المزعومين عن أداء الرسوم الملزمة لهذا أو الإدلاء بالحجج، وهذه التعرضات لم تعرض لحد الساعة على القضاء والقرار المطعون فيه اعتبرها تعرضات موجودة وقائمة الذات دون بيانه الأساس المعتمد وهو ما يعرضه للنقض.

لكن حيث إن القرار المطعون فيه حين أيد الحكم الابتدائي بنى قضاءه على ما جاء به: " وحيث .... لما كان عقد البيع التوثيقي المبرم بين المستأنف عليها (المطلوبة) والمستأنفين (الطالبين) بتاريخ 2007/08/08 المتعلق بالأرض الفلاحية ..... موضوع مطلب التحفيظ عدد 53/954 يتضمن

التزام الطرف البائع بتطهير العقار المبيع من كافة التعرضات وجاء في فصله المتعلق بالشرط الخاص أنه في حالة ما إذا تبلور تعرض على مطلب التحفيظ، فإن الطرف البائع - المستأنفين حاليا - يلتزم بالتشطيب عليه وتسليم جميع ما يثبت هذا التشطيب للمشتري في أجل أقصاه الشهر الموالي للطلب، كما ورد في نفس العقد أيضا في الفقرة الخامسة الخاصة بالتصريحات ما يلي (إن البائع يصرح أن القطعة الأرضية المباعة هي خالية من أي دين أو تحمل وأنها ليست موضوع أي رهن وأنه في حالة ما إذا تبين أن الملك هو موضوع تقييد أو عدة تقييدات فإنه يلتزم بالإدلاء بما يثبت التشطيب قبل تسجيل العقد في السجلات العقارية، وكان الثابت من وثائق الملف وخاصة الشهادة الصادرة عن المحافظة العقارية ببرشيد بتاريخ 2011/04/19 أن العقار المذكور موضوع النزاع مثقل بمجموعة من التعرضات فإنه يتعين على الطاعنين تنفيذ التزامهم المسطر بعقد البيع طبقا للفصل 230 من قانون الالتزامات والعقود ... " وهو تعليل غير منتقد يقيم القرار وتكون به المحكمة قد نفذت بنود العقد الرابط بين الطرفين معتبرة عن صواب أن الطاعنين ملزمون بتنفيذ التزامهم الذي لا تعتبر عملا مستحيلا بحسب طبيعته أو بحكم القانون خلافا لما جاء بالنعي، لأن رفع التعرضات من طرف الأشخاص الذاتيين أمر متاح قانونا بحكم أن المشرع نص في الفصل 31 من قانون التحفيظ العقاري أنه: "إذا وقعت تعرضات فإن المحافظ على الأملاك العقارية يبلغ فورا نسخة من مضمونها إلى طالب التحفيظ الذي يمكنه، .... أن يدلي بما يثبت رفعها أو يصرح بقبولها. إذا أزال طالب التحفيظ التعرضات تماما سواء كان ذلك بإثباته رفعها أو بقبوله لها أمكن للمحافظ على الأملاك العقارية أن يباشر التحفيظ ... " ولم يدل الطاعنون بما يفيد أنهم سعوا لذلك وتعذر عليهم بسبب لا يعزى إليهم فجاء قرارها لكل ذلك مرتكزا على أساس قانوني ومعللا تعليلا سائغا، وغير خارق للمقتضيات المحتج بخرقها، والوسيلة على غير أساس. لهذه الأسباب قضت محكمة النقض برفض الطلب وتحميل الطالبين المصاريف. وبه صدر القرار وتلي في الجلسة العلنية المنعقدة بالتاريخ المذكور أعلاه بقاعة الجلسات العادية بمحكمة النقض بالرباط وكانت الهيئة الحاكمة متركبة من رئيس الغرفة السيدة لطيفة أيدي رئيسة والمستشارين السادة: نجوى الهواس مقررة، سعيد رياض، السعدية فنون، وامحمد لفطح أعضاء وبمحضر المحامي العام السيد الحسن البوعزاوي وبمساعدة كاتب الضبط السيد المصطفى العامري.