محكمة النقض - الغرفة المدنية
ملف عدد: 2019/3/1/7677 — قرار عدد: 2022/58 — بتاريخ: 2022-01-25

باسم جلالة الملك وطبقا للقانون بناء على العريضة المرفوعة بتاريخ 2019/07/05 من طرف الطالبة بواسطة نائبها الأستاذ (أ.ب) والرامية إلى نقض قرار محكمة الاستئناف بالدار البيضاء الصادر بتاريخ 2018/03/29 في الملف عدد: 2017/1302/498. وبناء على الأوراق الأخرى المدلى بها في الملف. وبناء على قانون المسطرة المدنية المؤرخ في 28 شتنبر 1974. وبناء على الأمر بالتخلي والإبلاغ الصادر في 2022/01/10. وبناء على الإعلام بتعيين القضية في الجلسة العلنية المنعقدة بتاريخ 2022/01/25. وبناء على المناداة على الطرفين ومن ينوب عنهما وعدم حضورهم. وبعد تلاوة التقرير من طرف المستشارة المقررة السيدة فتيحة بامي والاستماع إلى ملاحظات المحامي العام السيد عاتق المزبور. وبعد المداولة طبقا للقانون. حيث يستفاد من وثائق الملف ومن القرار المطعون فيه الصادر عن محكمة الاستئناف بالدار البيضاء تحت عدد 613 وتاريخ 2018/03/29 في الملف عدد 17/1302/498 أن المدعية شركة (أ.ب) تقدمت أمام المحكمة الابتدائية بنفس المدينة بمقال، تعرض فيه أنها تملك العقار الكائن بالبيضاء زنقة

(٠٠٠) حي ( ... )، ويشتمل على فيلا بالطابق السفلي تابعة للجزء رقم 2 وفيلاتين بالطابق السفلي تابعتين للجزء رقم 3، وأنها فوجئت بوجود المدعى عليهما يحتلان عقارها الذي هو عبارة عن ثلاث فيلات المذكورة أعلاه، ملتمسة الحكم بإفراغهما من العقار المملوك لها، وأدلت بشهادة الملكية، وبالقانون التأسيسي وملحقاته وبعقد البيع والملحق ومحضر معاينة واستجواب. أجاب المدعى عليهما بواسطة محاميهما بأن ( !. ل) قد أقحم في هذه المسطرة وأن (ي.ل) هو الذي يوجد بالعقار بصفته مالكا له، ذلك أنه بتاريخ 1966/03/09 اشترك هو و(ح.س) مع المالك آنذاك (ف.ك) في العقار الموجودين به، واستصدرا قرارا نهائيا تحت عدد 2838 قضى بإلغاء الحكم المستأنف والحكم على المستأنف عليهم بتطهير الرسم العقاري عدد ( ... ) من كل الحجوز والتقييدات المسجلة به، والإذن للمحافظ بتقييد الحكم على الرسم العقاري المذكور، وبالتالي فإن العقار الذي يوجد به عنوانه هو ( ... ) زنقة ( ... ) حي ( ... ) ورسمه العقاري هو ( ... ) وليس ( ... )، ملتمسين أساسا عدم قبول الطلب واحتياطيا رفضه. وبعد التعقيب، وتمام الإجراءات،

قضت المحكمة الابتدائية برفض الطلب، استأنفته المدعية بانية أسباب استئنافها على خرق الفصول 65 و66 و67 من ظهير التحفيظ العقاري، وعدم صحة ما استدلت به المحكمة من توفر المستأنف

عليهما على عقد شراء منجز مع أحد الملاك السابقين للعقار المسمى (ف.ك)، مرتبة على ذلك كون المستأنفان يشغلان العقار بناء على سند قانوني، في حين أن الطاعنة لا علاقة لها بعقد الوعد بالبيع المستدل به من طرف المستأنف عليهما والرابط بينهما وبين المدعو (ف.ك)، كما أن الطاعنة تعتبر غيرا بالنسبة لهذا العقد، والمبيع عبارة عن عقار محفظ يخضع لقانون الالتزامات والعقود، وقانون التحفيظ العقاري الصادر بشأنه ظهير 12 غشت 1913، وأن القيمة القانونية لعقد الوعد بالبيع المستدل به تتحدد على ضوء المقتضيات القانونية الخاصة المنظمة للعقارات المحفظة وليس على ضوء القانون العام، عملا بقاعدة أن النص الخاص يقدم على العام، كما أن العقود والاتفاقات التي موضوعها عقارات محفظة تبقى عديمة القيمة القانونية، ما لم يتم تقييدها بالسجل العقاري طبقا لمقتضيات الفصول 65 و66 و67 من ظهير التحفيظ العقاري، إضافة إلى عدم قانونية التمييز بين دعوى الاستحقاق ودعوى الإفراغ، فالقاضي الابتدائي لما اعتبر الموضوع يتعلق بالطرد للاحتلال وبالتالي لا مجال لإعمال الفصول 65 و67 من ظهير التحفيظ العقاري التي تطبق على دعاوى الاستحقاق، وهذا التمييز لا يستند على أساس، لأن الطاعنة تعتبر غيرا عن الاتفاق المستدل به، كما أن شهادة الملكية المدلى بها تثبت كونها المالكة الوحيدة للعقار المدعى فيه، والأحكام المدلى بها من طرف المستأنف عليهما لا علاقة لها بعقارها، ملتمسة إلغاء الحكم المستأنف والحكم وفق مقالها. وبعد جواب المستأنف عليهما بواسطة محاميهما، وتمام الإجراءات صدر القرار الاستئنافي بتأييد الحكم المستأنف وهو المطعون فيه بالنقض.

حيث إن من جملة ما تعيبه الطالبة على القرار في الوسيلة الرابعة، فساد التعليل المنزل منزلة انعدامه وانعدام الأساس القانوني، عندما اعتبر ادعاء المطلوبين شراء بقعة أرضية في رسم عقاري غير الرسم العقاري المدعى فيه، ومن غير سند يبرر وجودهما في عقار الطاعنة، رغم أن شهادة الملكية المدلى بها من طرف الطاعنة تثبت أنها المالكة الوحيدة للرسم العقاري عدد ( ... ) وأن المطلوبين غير مقيدين به، ولا حق لهما فيه ورغم أن العقد الذي يستدلان به مجرد عقد مؤرخ في 1966/03/09 من البائع المسمى (ف.ك) ويتعلق بالرسم العقاري عدد ( ... ) وهو غير الرسم العقاري المدعى فيه، ورغم انعدام أي علاقة بين الطاعنة والمطلوبين، وكون أن تنصيصات الرسم العقاري حجة قاطعة على أن المقيد به هو المالك الحقيقي، وأن حماية الرسم العقاري تبرر طرد كل محتل له، ولو استدل برسم شراء من مالك الرسم العقاري ما دام الشراء غير مقيد به، وبالأحرى إن كان شراؤه لا يتعلق بالرسم العقاري، وكان الشراء من غير مالكه، وأن المحكمة عندما عللت قرارها بأن مقتضيات الفصلين 66 و67 من قانون التحفيظ العقاري لا محل لها، لأن الأمر يتعلق بطرد محتل بدون سند وليس بدعوى الاستحقاق والتمكين ... "، في حين كان عليها أن تعمل سلطتها في تقدير حجج الطرفين بدل التمييز بين دعوى الاحتلال ودعوى الاستحقاق، فجاء قرارها بذلك، فاسد التعليل المنزل منزلة انعدامه ومعرضا للنقض. حقا فقد صح ما عابه الطالب على القرار، ذلك أنه طبقا لمقتضيات الفصل 66 من الظهير الشريف المؤرخ في 1913/08/12 المتعلق بالتحفيظ العقاري كما غير وتمم بالقانون رقم 14.07، فإن كل حق عيني عقاري يعتبر غير موجود بالنسبة إلى المقيد في الرسم العقاري، إلا إذا قيد في هذا الرسم، وهو ما يعني أنه محتل بدون سند، ولا يبرر شراؤه من غير المالك وجوده في العقار محتلا له ما دام لم يقيد هذا الشراء في الرسم العقاري، ليكون لهذا التقييد أثره الإنشائي للحق العيني الذي اشتراه، والمحكمة المصدرة للقرار المطعون فيه إذ عللت قرارها: "بأن مقتضيات الفصلين 66 و67 من قانون التحفيظ العقاري لا محل لها، لأن الأمر يتعلق بطرد محتل بدون سند وليس بدعوى

الاستحقاق والتمكين ... "، والحال، من جهة، أن كلا من دعوى الطرد للاحتلال بدون سند ودعوى الاستحقاق ترميان إلى حماية حق الملكية. ومن جهة ثانية، فإن شهادة الملكية المدلى بها أمام قضاة الموضوع خالية من أي تقييد لحق عيني أو تحمل عقاري لفائدة المطلوبين، وتثبت أن الطاعنة هي المالكة الوحيدة للعقار في الرسم العقاري عدد ( ... ) كما أن اعتبار ادعاء المطلوبين شراء بقعة أرضية في رسم عقاري غير الرسم العقاري المدعى فيه، ومن غير الطاعنة سندا يبرر وجودهما في عقارها، رغم أن شهادة الملكية المدلى بها من طرفها تثبت أنها المالكة الوحيدة في الرسم العقاري عدد ( ... )، وأن المطلوبين غير مقيدين به، ورغم أن العقد الذي يستدلان به يتعلق بالرسم العقاري عدد ( ... ) تكون أساءت التعليل المنزل منزلة انعدامه وعرضت قرارها للنقض. وحيث إن حسن سير العدالة ومصلحة الطرفين يقتضيان إحالة القضية على نفس المحكمة.

لهذه الأسباب

قضت محكمة النقض بنقض القرار المطعون فيه وإحالة القضية وطرفيها على نفس المحكمة للبت فيها من جديد بهيأة أخرى طبقا للقانون وتحميل المطلوبين المصاريف. كما قررت إثبات قرارها هذا في سجلات المحكمة التي أصدرته إثر القرار المطعون فيه أو

بطرته. وبه صدر القرار وتلي بالجلسة العلنية المنعقدة بالتاريخ المذكور أعلاه بقاعة الجلسات العادية بمحكمة النقض بالرباط. وكانت الهيئة الحاكمة متركبة من رئيس الغرفة السيد محمد بن يعيش رئيسا والمستشارين السادة: فتيحة بامي مقررة - أمينة رزوق - عبد الله الفرح - عبد العلي حفيظ أعضاء بحضور المحامي العام السيد عاتق المزبور وبمساعدة كاتبة الضبط السيدة نوال

العبودي.