محكمة النقض - الغرفة التجارية
ملف عدد: 2018/2/3/1562 — قرار عدد: 2022/111 — بتاريخ: 2022-02-10

باسم جلالة الملك وطبقا للقانون

بناء على مقال النقض المودع بتاريخ 2019/09/26 من طرف (أ.ب) بواسطة نائبه الأستاذ (أ. م) الرامي إلى نقض القرار صادر بتاريخ 2021/18/23 تحث رقم 425، في الملف رقم 1214 /2017/8232عن محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء. وبناء على المذكرة الجوابية المودعة بتاريخ 2018/11/15 من طرف (ح.م) وشركة ( ... ) بواسطة دفاعهما الأستاذ (أ.ز) الرامية أساسا لعدم قبول الطلب واحتياطيا لرفضه.

وبناء على طلب التدخل الطوعي في مسطرة النقض المودع بتاريخ 2018/11/15 من طرف (س .! ) بواسطة دفاعه الأستاذ (أ.ز) الرامي أساسا لعدم قبول الطلب واحتياطيا لرفضه. وبناء على طلب مواصلة طلب الطعن بالنقض المودع بتاريخ 2021/07/08 من طرف ورثة (أ.ب) بواسطة نائبهم (أ. م) الرامي إلى تأكيد مقال النقض. وبناء على الأوراق الأخرى المدلى بها في الملف. وبناء على قانون المسطرة المدنية المؤرخ في 28 شتنبر 1974 كما وقع تعديله وتتميمه. وبناء على الأمر بالتخلي والإبلاغ الصادر في 2021/12/19. وبناء على الإعلام بتعيين القضية في الجلسة العلنية المنعقدة بتاريخ 2021/12/30، أخرت لجلسة 2022/01/13 ثم لجلسة 2022/02/10. وبناء على المناداة على الطرفين ومن ينوب عنهما وحضور الأستاذ (أ.ز) عن المطلوبين والمتدخل إراديا في الدعوى الذي أكد في مرافعته الشفوية الدفع بعدم قبول طلب النقض،

وبخصوص الموضوع ذكر بوقائع القضية مبرزا المبررات التي اعتمدها في جوابه عن وسائل النقض

ملتمسا رفضه. وبعد تلاوة التقرير من طرف المستشار المقرر السيد محمد وزاني طيبي والاستماع إلى ملاحظات المحامي العام السيد محمد صادق. وبعد المداولة طبقا للقانون: في شأن الدفع بعدم القبول المثار من طرف المطلوبين الأول والثانية والمتدخل إراديا في الدعوى:

حيث دفع المطلوبين (ح.م) وشركة ( ... ) والمتدخل في الدعوى (س .! ) التصريح بعدم قبول طلب النقض لعدم رفعه في مواجهة هذا الأخير مع أنه كان طرفا في التراع وكون الوثائق المدلى بها من طرفه والتي كانت محل طعن بالزور في المرحلة الاستئنافية هي التي كان لها الدور الحاسم في الفصل في الدعوى.

لكن، حيث إن عدم رفع مقال النقض في مواجهة كافة الأطراف التي كانت معنية بالتراع أمام محكمة الموضوع لا يترتب عليه عدم قبول طلب النقض وإنما عدم مواجهة من لم يقدم الطعن ضده بنتيجة القرار الصادر بشأنه إلا إذا كان موضوعه غير قابل للتجزئة، مما يجعل الدفع غير مقبول.

وحيث يستفاد من مستندات الملف، ومن القرار المطعون فيه أن موروث الطالبين (أ.ب) تقدم بتاريخ 2016/08/10 بمقال إلى المحكمة التجارية بالدار البيضاء عرض فيه أنه يملك العقار ذي الرسم " ... " المسجل بالمحافظة العقارية بعين السبع الحي المحمدي، الكائن بطريق زناتة كلم 8.400، الصخور السوداء، الدار البيضاء، إلا أن العقار المذكر احتل بغير وجه حق من طرف الغير، كما هو ثابت من محضر المعاينة المؤرخ في 2015/09/17 الذي أشار فيه المفوض القضائي أنه انتقل إلى العقار ووجد المحل مغلقا ومراقبا بالكاميرا، وهو ما يفيد تواجد أشخاص داخله رفضوا فتح الباب وأنه تقدم بمقال استعجالي يرمي إلى طرد محتل، فتح له الملف رقم 2015/1101/4897، وأجاب المدعى عليه في المسطرة الاستعجالية المسمى (ح.م) أنه يتواجد بالمحل المذكور بصفته الممثل القانوني لشركة ( ... ) التي جعلته مقرا اجتماعيا لها، وأن مدخله إليه هو تنازل شركة ( ... ) التي كانت تكتري المحل من (ح.م)، الذي حازه بناء على عقد اقتراح، غير أنه تبين أن العقد المدلى به من طرفه باطل لأنه مصادق عليه بتاريخ 1969/04/04 من طرف المسمى (ل.إ) وهو على شكل عرض اقتراح لتمكينه من إيجار المحل موضوع التراع، أي أنه منجز من طرف واحد والحال أنه يستوجب توفر الإيجاب والقبول، مما يقتضي استبعاد عقد التنازل المؤسس عليه لأنه باطل، وأنه تقدم بطلب استجواب مصلحة الضرائب الكائنة بحي القدس البرنوصي الدار البيضاء عن وضعية شركة ( ... )، فأسفر الإجراء المذكور على تصريح المكلف بالإدارة المستجوبة أن وضعية الشركة المعنية بخصوص التصريحات الضريبية غير منتظمة، وأن التصريح الوحيد هو لسنة 1998 ولا يبين أن الشركة لها

عقد كراء، وأنها اكتفت بإيداع شهادة مساكنة سلمت لها من طرف شركة ( ... )، ونظرا لكونه هو مالك العقار حسب الثابت من شهادة الملكية وبما أن الرسم العقاري يطهر العقار من جميع الحقوق العينية الأخرى، فإنه يلتمس الحكم بإفراغ شركة ( ... ) من المحل موضوع التراع والتشطيب على سجلها التجاري عدد " ... " وإفراغ الشركتين ( ... ) و( ... ) منه والتشطيب على سجليهما التجاري في حالة وجودها، وبإفراغ (ح.م) من نفس المحل، فتقدم (س .! ) بمقال من أجل التدخل الإرادي في الدعوى موضحا أنه أحد ورثة (ل.إ) الذي كان يعتمر العقار موضوع التراع ويمارس به نشاطه التجاري، حسبما هو ثابت من عرض كراء ووعد بالبيع مع المالكين الأجانب، عبر وساطة وكالة الأملاك العقارية والتجارية التي كان موكولا لها تسيير المحل، وأنه توصل منها بعرض شراء العقار على أساس أداء مجموعة من الأقساط تم الوفاء بها في حينها، وأن وفاء موروثه (ل .! ) بالعرض المقدم لها وفق شروط وحالات إنجازه يطابق القبول الصادر عن المالك ولم تبق سوى شكلية التوثيق ونقل الملكية، وأنه حصل على رخصة مزاولة النشاط من السلطات المختصة، وأبرم على إثر ذلك مع شركة ( ... ) المملوكة لزوجته عقد كراء طويل الأمد، فتنازلت عن حقها في الإيجار لفائدة (ح.م) ولشركته ( ... ) فانتقلت حيازة العقار إليها، وجميع التصرفات المذكورة جاءت سابقة لتاريخ تملك المدعي للعقار موضوع التراع الذي كان بتاريخ 1994/04/18، ليتفاجأ ورثة (ل.إ) بذلك، فسارعوا إلى تقديم شكاية ضده من أجل تزوير العقد وبعد البحث توبع أمام قاضي التحقيق لدى المحكمة الزجرية بالدار البيضاء في الملف عدد 16/15/170، مما يستوجب رفض دعواه، ثم أدلى (ح.م) بمقال إدخال الغير في الدعوى موضحا أنه أثبت سند تواجده بالمحل بعد الإدلاء بعقد الكراء مع الوعد بالبيع مع المالكين الأجانب عن طريق وكيلهم مكتب الأملاك العقارية والتجارية، وعن طريقها عرض (ل.إ) عقد شراء المحل موضوع التراع على أساس تحقق شروط العرض المذكور، وذلك بوضع الشيك عدد 6585 المسحوب على بنك ( ... )، هذا العرض الذي يلغي أي عرض سابق وهو صالح ابتداء من تاريخ 1969/04/04 إلى غاية 1969/04/17، و بعد مرور الأجل المذكور دون الحصول على الموافقة النهائية من البائع يصبح لاغيا، وأن مكتب الأملاك العقارية والتجارية توصل بمجموعة من الشيكات إذ بتاريخ 1969/03/30، توصل بالشيك 6584 بمبلغ 620 درهم الممثل لثمن أتعاب ووساطة المكتب وبالوصل عدد 6587 الممثل لواجبات التسجيل والتمبر، وبتاريخ 1998/05/06 أبرم عقد كراء طويل الأمد لفائدة شركة ( ... ) الممثلة من طرف (ر.إ)، الذي تنازل عن الحقوق المذكورة لشركة ( ... ) و(ح.م) وذلك بتاريخ 2013/05/30، وجميع التصرفات صحيحة وسابقة لتاريخ التملك الذي هو 2014/05/28، وبعد تصفح ورثة (ل .! ) للرسم العقاري تبين لهم أن المدعي أصبح مسجلا كمالك عن طريق حكم قضائي مؤسس على عقد عرفي مؤرخ في 1977/08/26، والحال أن المالك السابق ( !. ج) توفي قبل ذلك بنحو 11 سنة كما هو ثابت من شهادة الوفاة، وأنهم تقدموا بشكاية ضد المدعي وهو موضوع بحث من أجل تزوير أحكام قضائية واستعمالها وإتلاف وثائق رسمية، لذلك التمس الإشهاد بإدخال الوكيل العام بمحكمة الاستئناف بالدار البيضاء في الدعوى ورفض طلب المدعي، وبتاريخ 2016/11/24 تقدم المدعي بمقال إصلاحي يرمي إلى اعتبار الدعوى موجهة ضد شركتي ( ... ) و( ... ) ملتمسا الإشهاد

له بالإصلاح، موضحا أن المتدخل في الدعوى لا صفة له في التصرف في العقار موضوع التراع، لأن الوثيقة المدلى بها منجزة من طرف واحد وأن الوكالة العقارية لا صفة لها في التصرف في العقار بالبيع ولا تتوفر على أي تفويض بذلك وأن عقود بيع العقار هي عقود شكلية، وعقود التزويد بالماء والكهرباء لا تستند لأي أساس لأن ما بني على باطل فهو باطل، وأنه سبق لورثة (ل .! ) أن تقدموا أمام المحكمة الابتدائية بالدار البيضاء بطلب يرمي إلى الحكم بصحة الوعد بيع العقار انتهى بعدم القبول، والإشهاد بالتنازل عن العقار المنجز من أحد الورثة المسمى (ر .! ) باعتباره ممثل شركة ( ... ) لفائدة (ح.م) والذي أنشأ عليه شركة ( ... )، ثم تبين أن هذه الأخيرة لا تتواجد بالعقار ملتمسا رد دفوع المتدخل في الدعوى، وبعد تقديم النيابة العامة لمستنتجتها صدر الحكم برفض الطلب، استأنفه المدعي وطعن بالزور الفرعي في عقد تفويت المحل موضوع التراع بواسطة شركة ( ... ) لفائدة (ل .! )، وبعد الجواب صدر القرار بتأييد الحكم المستأنف وصرف النظر عن الطعن بالزور الفرعي، وهو المطلوب نقضه.

حيث يعيب الطاعن القرار في وسيلة النقض الأولى بنقصان التعليل الموازي لانعدامه، ذلك أنها اعتبرت أن واقعة احتلال المطلوبين لعقاره مبررة ذلك بأنه تبين لها أن المالك السابق للعقار موضوع التراع ( !. ج) كان قد أبرم بواسطة وكيله مكتب ( ... ) عقد إيجار مع وعد بالبيع، والحال أنه نازع أمامها في العقد المذكور وتمسك بأن الشركة العقارية المذكورة وهمية وأن العقد المستدل به مؤرخ في 1969/04/04 بينما توفي مالك العقار بفرنسا في 1966/08/01، وأنه لا يعقل أن يبرم العقد من طرف شخص ميت، وحتى على فرض وجود تلك الشركة فإن وفاة (إ. ج) يجعل حدا نهائيا لإمكانية أي تصرف بالوكالة عنه طبقا للفصلين 929 و938 من قانون الالتزامات والعقود، وبذلك فإن كل العقود والتصرفات المبنية على العقد المذكور تعتبر باطلة ولا أثر لها، كما أنه سبق للطالب أن طعن في ادعاءات المطلوبين بوجود وعد بالبيع لمصلحة الهالك (ل .! ) وأنه انتقل بعده لورثته، وأن أحد الورثة (س .! ) هو من فوت للشركات ( ... ) و( ... ) و( ... ) الحق في ممارسة أنشطتهم في المحل الذي يملكه الطالب بمقتضى الرسم العقاري " ... "، والمحكمة لما وجهت الاستدعاء لشركة ( ... )، رجع الطلب بعدم وجودها مطلقا، كما صرحت المحكمة التجارية في حكمها رقم 11995 الصادر بتاريخ 2016/12/22 في الملف 2016/8206/7628 بأنه ثبت لها من شواهد تسليم المدعى عليها شركة ( ... ) أنها انتقلت من العنوان، الذي يمثل المحل المتنازع بشأنه، وكذلك شركة ( ... )، حيث رجعت بنفس الملاحظة مما جعل المحكمة تنصب في حقها قيما، رجعت إفادته بأن الشركتين انتقلتا من العنوان المذكور ولم تعودا تمارسان أي نشاط به، وتبين أن شركة ( ... ) التي يملكها هي التي بقيت بالمحل، ومحكمة الاستئناف التجارية اطلعت على الحكم المذكور وتبنت حيثياته، دون أن تجيب على دفع الطالب بأن الشركات المذكورة وهمية وهو ما ثبت بالفعل من خلال إفادة القيم، والطاعن أثبت أنه المالك الوحيد للعقار المطلوب إفراغه من محتليه، وقد تبين وجود التدليس بمجرد ادعاء المطلوبين أن هناك عقود لإنشاء الشركات المذكورة أعلاه مبنية على الوعد بالبيع الذي يرجع لسنة 1969 ينسب التفويت لشخص توفي منذ ثلاث سنوات، وثبت أيضا من خلال إفادة إدارة الضرائب أن الشركات المذكورة وهمية، وملكية الطالب للعقار ثابتة من

خلال تقييده بالرسم العقاري كمالك وحيد مما يعطيه الحق في طلب طرد كل محتل له بدون حق ولا سند، غير أن القرار المطعون فيه رجح وعد البيع على شهادة الملكية مما يعد خرقا لمقتضيات القانون العقاري، وقد سبق لورثة (ل.إ) أن أقاموا ضده عدة دعوى انتهت كلها برفض طلباتهم وعدم صحة ادعائهم بوجود وعد بالبيع وهو ما لم تجب عنه المحكمة، إضافة لخرقها مقتضيات القانون العقاري، مما يقتضي التصريح بنقض قرارها. حيث تمسك الطاعن أمام المحكمة مصدرة القرار المطعون فيه أن العقد المؤرخ في 1969/04/04 غير قانوني وباطل لأن الطرف المالك لا وجود له به ولا وجود لما يثبت صفة الوكالة المجهولة في النيابة عن (إ. ج) الذي ثبتت وفاته في 1966، وأنه حتى على فرض أن الوكالة العقارية تصرفت نيابة عنه بوكالة صحيحة فإن الوكالة تنتهي بموت الموكل وتنعدم الصفة لدى الوكيل طبقا للفصل 929 من قانون الالتزامات والعقود وأن كل العقود الوهمية التي نتجت عنه باطلة وتمت لمحاولة

الاستيلاء على عقار مملوك للغير، غير أن المحكمة اكتفت في تعليل قرارها بالقول بأنه تبين لها أن "المالك السابق ( !. ج) للعقار موضوع التراع كان قد أبرم بواسطة وكيله مكتب الأملاك العقارية والتجارية ( ... ) التي كان مقره يتواجد ب 24 شارع محمد الخامس الدار البيضاء عقد إيجار مع وعد بالبيع مع المسمى (ل.إ) وذلك بتاريخ 69/04/04، وأن المكتب المذكور كان يتوصل منه بمجموعة من المبالغ كما هو ثابت من خلال الوصول الصادرة عنه ... وأن (ل.إ) منح بدوره عقد كراء طويل الأمد لشركة ( ... ) في شخص ممثلها (ر.إ)، هذا الأخير تنازل عن الكراء المذكور لفائدة شركة (٠٠٠) ... " دون أن ترد بمقبول ما تمسك به الطالب من أن العقد المؤرخ في 1964/04/04 أبرم في وقت كان فيه ( !. ج) قد توفي قبل ثلاث سنوات، وأن الوكالة على فرض وجودها وصحتها تنتهي بموت الموكل، وأنه لا يصح ترجيح وعد بالبيع باطل على شهادة الملكية المستخرجة من الرسم العقار التي تعطي للمالك حق طرد محتل العقار بدون حق ولا سند، ولا يصح القول أن آثار العقد انتقلت للورثة لأن العقد الباطل لا أثر له ولا يصحح بالإجازة اللاحقة للورثة، ما دام قد أبرم باسم الهالك بعد وفاته، فجاء قرارها منعدم التعليل عرضة للنقض. لهذه الأسباب قضت محكمة النقض بنقض القرار المطعون فيه. وبه صدر القرار وتلي بالجلسة العلنية المنعقدة بالتاريخ المذكور أعلاه بقاعة الجلسات الاعتيادية بمحكمة النقض بالرباط. وكانت الهيئة الحاكمة متركبة من السيدة خديجة الباين رئيسة والمستشارين السادة: محمد وزاني طيبي مقررا ومحمد الكراوي وحسن سرار والسعيد شوكيب أعضاء وبمحضر المحامي العام السيد محمد صادق وبمساعد كاتب الضبط السيد عبد الرحيم آيت

علي أحمد.