محكمة النقض - الغرفة المدنية
ملف عدد: 2021/7/1/5169 — قرار عدد: 2022/234 — بتاريخ: 2022-04-19

باسم جلالة الملك وطبقا للقانون

بناء على عريضة النقض المودعة بتاريخ 2021/6/18 من طرف الطالب المشار إليه أعلاه بواسطة نائبه الأستاذ (محمد. ب) والرامية إلى نقض القرار رقم 256 الصادر عن محكمة الاستئناف بطنجة بتاريخ 2020/12/7 في الملف رقم 2020/1404/166.

وبناء على قانون المسطرة المدنية المؤرخ في 28 شتنبر 1974؛ وبناء على الأمر بالتخلي والإبلاغ الصادر بتاريخ 15 مارس 2022؛ وبناء على الإعلام بتعيين القضية في الجلسة العلنية المنعقدة بتاريخ 19 أبريل 2022؛ وبناء على المناداة على الطرفین ومن ينوب عنهما وعدم حضورهم؛ وبعد تلاوة التقرير من طرف المستشار المقرر السيد امحمد لفطح والاستماع إلى ملاحظات المحامي

العام السيد الحسن البوعزاوي.

وبعد المداولة طبقا للقانون؛

حيث يستفاد من أوراق الملف والقرار المطعون فيه أن الطالب (عادل. م) قدم إلى المحكمة الابتدائية بطنجة مقالا بتاريخ 2018/3/12، جاء فيه بأنه بمقتضى عقد وعد بالبيع عرفي مؤرخ في 2014/4/11، اشترى من المدعى عليها شركة (أ) شقة مساحتها 81 متر مربع بالعقار المسمى - (م. اسماعيل) - موضوع الرسم العقاري عدد 06/8686، وذلك بثمن 552000 درهم، سدده بالكامل للمدعى عليها بواسطة ثلاثة شيكات، غير أن المدعى عليها امتنعت عن إتمام إجراءات البيع معه وتسليم مكانه بمرآب السيارات الموجود أسفل العمارة رغم تبليغها بإنذار في الموضوع، ملتمسا الحكم عليها بإبرام عقد البيع النهائي معه، واعتبار الحكم الذي سيصدر بمثابة عقد بيع نهائي، والحكم عليها بالسماح له باستغلال المرآب المشترك المخصص لوقوف السيارات، تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 1000 درهم عن كل يوم تأخير عن تنفيذ الحكم، والإذن للسيد المحافظ على الأملاك العقارية بتسجيل اسمه بالرسم العقاري للشقة المبيعة بعد التشطيب على اسم المدعى عليها، وأجابت المدعى عليها بمقال مقابل بتاريخ 2018/10/8، جاء فيه بأن المدعي الأصلي يطالب بإتمام إجراءات البيع بشأن الشقة موضوع الرسم العقاري عدد 06/8686، والحال أنه يتوفر فقط على عقد مؤقت لا يشير إلى الرسم العقاري المذكور وهو عقد باطل لتعلقه ببيع عقار في طور الإنجاز ومخالفته لمقتضيات القانون 44.00 وخاصة الفصل 618.3 منه، وأن المدعي الأصلي يحتل الشقة موضوع الدعوى، ملتمسة معاينة بطلان عقد البيع المؤقت المبرم بين الطرفين، وتبعا لذلك الحكم بطرد المدعى عليه من الشقة التي يحتلها موضوع الرسم العقاري عدد 06/8686، تحت طائلة غرامة تهدیدیة قدرها 5000 درهم عن کل یوم امتناع، وبعد إجراء خبرة في الموضوع بواسطة الخبير (م. محمد) وانتهاء الردود والإجراءات أصدرت المحكمة الحكم رقم 2465 بتاريخ 2018/11/27 في الملف رقم 2018/1404/120، قضى في الطلب الأصلي: على المدعى عليها في شخص ممثلها القانوني بإتمام إجراءات البيع مع المدعي بخصوص الشقة ذات مساحة 81 متر مربع بالعقار المسمى - مولاي إسماعيل - ذي الرسم العقاري عدد 06/8686، وذلك بإبرام عقد البيع النهائي والقيام بكل الإجراءات القانونية اللازمة والضرورية لتسجيل المبيع بالرسم العقاري، وتمكينه من استغلال ركن لركن سيارته بالمرآب الخاص بالسيارات، وذلك تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 500 درهم عن كل يوم تأخير عن التنفيذ، واعتبار هذا الحكم بمثابة عقد بيع نهائي في حالة امتناع أو غياب المدعى عليه عن التنفيذ، وفي الطلب المقابل: برفض الطلب موضوعا، فاستأنفته المدعى عليها الأصلية شركة (أ)، وبعد جواب المستأنف عليه وإدلاء النيابة العامة بمستنتجاتها وانتهاء الردود والإجراءات، أصدرت محكمة الاستئناف قرارها القاضي بإلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به وبعد التصدي : في الطلب الأصلي: برفض الطلب، وفي الطلب المقابل : ببطلان عقد الوعد بالبيع المصادق على توقيعه بتاريخ 2017/12/4، والحكم تبعا لذلك بطرد المستأنف عليه هو ومن يقوم مقامه من الشقة موضوع العقد المذكور، وهو القرار المطعون فيه بالنقض بوسيلتين.

حيث من جملة ما يعيبه الطاعن على القرار في شأن الوسيلتين الأولى والثانية مجتمعتين لارتباطهما انعدام الأساس القانوني والتعسف في استعمال السلطة، ذلك أنه علل قضاءه بكون عقد الوعد بالبيع المبرم بين الطرفين انصب على عقار في طور الإنجاز وطبق عليه أحكام الفصل 618.3 من القانون رقم 44.00، والحال أن الفصل الأول من العقد المذكور نص على أن جميع الأشغال قد انتهت ولم يبق سوى خروج المهندس الطوبوغرافي لقياس المساحة الحقيقية للشقة المبيعة واستخراج الرسوم العقارية ، وأن المطلوبة تقدمت بطلب بطلان العقد على اعتبار أن العقد لم يحرر من طرف مهنيي القانون المرخص لهم بذلك والحال أن إبرام الوعد بالبيع قد وقع بعد انتهاء الأشغال، فضلا عن ذلك فإنه ثابت التاريخ، ثم إن الطالب قد أدى جميع الثمن، وبمجرد الاتفاق اعتمر الشقة موضوع العقد وبدون منازعة المطلوبة في ذلك، والقرار المطعون فيه لما ذهب خلاف ذلك لم يجعل لقضائه أي أساس قانوني وتعسف في استعمال السلطة رغم علمه اليقيني أن الوعد بالبيع لا يدخل ضمن العقود المتعلقة بالعقار في طور الانجاز وأن الأمر يتعلق بمجرد عقد كتابي ثابت التاريخ ريثما تبرم المطلوبة معه العقد النهائي وفق المادة 4 من م.ح.ع، مما يستوجب نقضه. حيث صح ما عابه الطالب على القرار المطعون فيه، ذلك أنه بمقتضى المادة 4 من مدونة الحقوق العينية فإنه "يجب أن تحرر تحت طائلة البطلان جميع التصرفات المتعلقة بنقل الملكية أو إنشاء الحقوق العينية الأخرى أو نقلها بموجب محرر ثابت التاريخ ... "، وبمقتضى الفصل 345 من قانون المسطرة المدنية يجب أن تكون القرارات معللة، ولما كان البين أن عقد الوعد بالبيع العرفي موضوع الدعوى المؤرخ في 2014/4/11 والمصادق على توقيعه بتاريخ 2017/12/4 تضمن مجرد التزامات شخصية وغير ناقل للملكية ينتهي في حال تحققها إلى إبرام عقد نهائي تراعى فيه الشكليات المطلوبة بمقتضى المادة المذكورة وهو ما لم تنازع فيه الطالبة وهو ما يفيد رضاءها بالعقد المبرم بمحض إرادة الطرفين والذي فضلا عن ذلك لا ينصب على عقار في طور الإنجاز الخاضع لمقتضيات الفصل 618.3 من القانون رقم 44.00، كما تبين من خلال تقرير الخبير مراد محمد بأن الممثل القانوني للمطلوبة صرح بأن الأخيرة لا تمانع في تمكين الطالب من الاستفادة من مرآب السيارات، ولما كان الأمر كذلك وقضت المحكمة على النحو الوارد في منطوق قرارها بعلة ما جاء فيه" ... وحيث صح ما عاينته المستأنفة على الحكم المطعون فيه، ذلك أنه بمقتضى المادة 4 من مدونة الحقوق العينية تكون باطلة جميع التصرفات المتعلقة بنقل الملكية أو بإنشاء الحقوق العينية الأخرى أو نقلها أو تعديلها أو إسقاطها ... ، والثابت من وثائق الملف أن العقد الرابط بين الطرفين ... المبرم بتاريخ 2014/4/11 إنما جاء مخالفا لمقتضيات المادة المذكورة مما يقتضي معه التصريح ببطلانه"، دون مراعاة ما ذكر يكون قرارها مشوبا بفساد التعليل الموازي لانعدامه وعرضة

للنقض.

وحيث إن حسن سير العدالة ومصلحة الطرفين يقتضيان إحالة القضية على نفس المحكمة.

لهذه الأسباب

قضت محكمة النقض بنقض القرار المطعون فيه وإحالة القضية على نفس المحكمة للبت فيها من جديد بهيئة أخرى طبقا للقانون، وتحميل المطلوبة المصاريف.

كما قررت إثبات قرارها هذا بسجلات المحكمة إثر القرار المطعون فيه أو بطرته. وبه صدر القرار وتلي بالجلسة العلنية المنعقدة بالتاريخ المذكور أعلاه بقاعة الجلسات العادية بمحكمة النقض بالرباط وكانت الهيئة الحاكمة متركبة من السيدة لطيفة أيدي رئيسا والسادة المستشارين امحمد لفطح مقررا وسعيد رياض والسعدية فنون ونجية بوجنان أعضاء وبمحضر المحامي العام السيد الحسن البوعزاوي وبمساعدة كاتب الضبط السيد المصطفى العامري.