محكمة النقض - الغرفة المدنية
ملف عدد: 2021/7/1/7452 — قرار عدد: 2022/277 — بتاريخ: 2022-05-10

باسم جلالة الملك وطبقا للقانون

بناء على مقال النقض المرفوع بتاريخ 2021/09/10 من طرف الطالبة المذكورة أعلاه بواسطة نائبيها والرامي الى نقض القرار رقم 155 الصادر بتاريخ 2021/04/07 في الملف عدد 2019/1201/731 عن محكمة الاستئناف بالرباط. وبناء على الأوراق الأخرى المدلى بها في الملف؛ وبناء على قانون المسطرة المدنية؛

وبناء على الأمر بالتخلي الصادر بتاريخ 2022/03/29؛ وبناء على الإعلام بتعيين القضية في الجلسة العلنية المنعقدة بتاريخ 2022/05/10؛ وبناء على المناداة على الأطراف ومن ينوب عنهم وعدم حضورهم؛ وبعد تلاوة المستشارة المقررة السيدة نجوى الهواس لتقريرها في هذه الجلسة والاستماع إلى

ملاحظات المحامي العام السيد الحسن البوعزاوي.

وبعد المداولة طبقا للقانون؛

حيث يستفاد من مستندات الملف ومن القرار المطعون فيه أن المطلوب تقدم بمقال افتتاحي بتاريخ 2008/5/16 ومقال اصلاحي أمام المحكمة الابتدائية بالرباط عرض فيه أنه في إطار مشروع أولاد زعير الذي تشرف عليه الشركة الوطنية للتجهيز والبناء (S.N.E.C) آنذاك، والتي حلت محلها مجموعة التهيئة العمران، اقتنى منها سنة 2005 قطعتين أرضيتين تحت رقم 120 و122 نوع HE مساحتها 150 مترا مربعا تقريبا لكل بقعة بثمن مؤقت قدره 133.875,00 درهم لكل واحدة، وأنه قام بتحويل مبلغ 130.000,00 درهم لفائدة المدعى عليها، وأنه راسلها من أجل إتمام عملية التفويت لكن بدون جدوى مما اضطره الى عرض بقية الثمن عليها، ولما رفضته تم إيداعه بصندوق المحكمة، ملتمسا الحكم عليها بإتمام البيع معه بشان البقعتين بمواصفاتهما المذكورة أعلاه وذلك بنقل ملكيتهما وتقييده كمالك لهما على الرسمين العقاريين اللذين سيحدثان مع اعتبار الحكم الذي سيصدر بمثابة عقد والإذن للمحافظ على الأملاك العقارية والرهون بتمارة بتقييده باسم المدعي على الرسمین العقاریین المذکورین، وبعد جواب المدعى عليها وتبادل الردود قضت المحكمة الابتدائية بحكمها الصادر بتاريخ 2010/04/14 في ملف رقم 9/08/194 بعدم قبول الطلب. استأنفه المدعي فقضت محكمة الاستئناف بقرارها عدد 49 بتاريخ 2013/01/30 في ملف رقم 2002/1201/202 بتأييد الحكم المستأنف. طعن فيه المطلوب، فنقضته محكمة النقض بقرارها عدد 7/136 وتاريخ 2015/3/24 في ملف مدني عدد 2013/7/1/5023 بعلة: * أن الجزاء المنصوص عليه في ظهر الإيصال المترتب على عدم إدلاء المستفيد بإيصال الدفع داخل اجل سبعة أيام من تاريخ الدفع لم يكن جزاء على وجه الجزم، وإنما ورد على سبيل الاحتمال لما ورد من عبارة "قد يسبب في الغاء حق الاستفادة" إذ ترك أمره لتقدير المطلوبة التي لا يوجد ضمن وثائق الملف ما يفيد أنها مارست حقها في طلب الفسخ، وهو ما يترتب عنه بقاء العقد المبرم بين الطرفين ساري المفعول، أما جزاء عدم الأداء داخل الأجل فلا يترتب عنه سوى فوائد التأخير حسب المضمن بنفس الوصل المذكور*، وبعد الإحالة قضت محكمة الاستئناف بإلغاء الحكم المستأنف جزئيا وبعد التصدي الحكم على المستأنف عليها بإتمام إجراءات البيع بشأن القطعتين الأرضيتين المذكورتين ونقل ملكيتهما للمستأنف، وتأييده في الباقي بقرارها عدد 607 بتاريخ 2016/10/26 في ملف رقم 2015/1201/924، طعنت فيه الطالبة فنقضته محكمة النقض بقرارها عدد 7/200 وتاريخ 2019/3/12 في ملف مدني رقم 2017/7/1/3740 بعلة: أنه: "يجب أن تبلغ إلى النيابة العامة الدعاوى الآتية: 1- القضايا المتعلقة بالنظام العام والدولة والجماعات المحلية والمؤسسات العمومية .... ويشار في الحكم إلى إيداع مستنتجات النيابة أو تلاوتها بالجلسة وإلا كان باطلا"، وبعد الإحالة قضت محكمة الاستئناف بإلغاء الحكم المستأنف جزئيا وبعد التصدي الحكم على المستأنف عليها بإتمام إجراءات البيع مع المستأنف بشأن القطعتين الأرضيتين عدد 1120 و1122 نوع آش أوه 3 ونقل ملكيتهما له، وتأييده

في الباقي بقرارها المطعون فيه بالنقض.

في شان الوسيلة الأولى؛

حيث تعيب الطاعنة على القرار الخرق الجوهري للقانون، خرق الفصل 478 و489 من ق.ل.ع، لأن الفصل 478 عرف البيع بأنه "عقد بمقتضاه ينقل أحد المتعاقدين للآخر ملكية شيء أو حق في مقابل ثمن يلتزم هذا الآخر بدفعه له" والمحكمة مصدرة القرار المطعون فيه قضت بالاستجابة لطلب المطلوب في النقض رغم أنه لم يدل بأي عقد بيع مكتوب وفق ما يقضي به القانون مكتفية بالإذنين بالدفع المحتج بهما، وأنه على خلاف ما ذهبت إليه المحكمة فالورقة المتمسك بها لا تشكل وعدا بالبيع بمفهومه القانوني، لأن عقد بيع العقارات من العقود التي يجب أن تكون مكتوبة وذلك وفق ما هو منصوص عليه ضمن مقتضيات الفصل 489 من ق.ل. ع الذي جاء فيه "إذا كان المبيع عقارا أو حقوقا عقارية أو أشياء أخرى يمكن رهنها رهنا رسميا وجب أن يجري البيع كتابة في محرر ثابت التاريخ، ولا يكون له أثر في مواجهة الغير إلا إذا سجل في الشكل المحدد بمقتضى القانون"، وتبعا لذلك فالقرار

الاستئنافي خرق القانون.

في شأن الوسيلة الثانية؛

حيث تعيب الطاعنة على القرار عدم الارتكاز على أي أساس قانوني وفساد التعليل، لأنه طبقا لمقتضيات الفصل 345 من ق.م.م، يجب أن تكون جميع الأحكام والقرارات معللة تعليلا كافيا مع تبيان ومناقشة الأسباب والحجج المدلى بها من قبل الأطراف وكذا تعليل الأساس الذي تم الاستناد إليه في إصدار القرار أو الحكم، والمحكمة لم تعتمد في بناء قرارها على أي تعليل قانوني سليم، إذ اعتمدت أن عدم قيام الطالبة بتوجيه إنذار للمطلوب في النقض يجعل العقد قائما وساريا ومنتجا لآثاره بينهما، وإن الطاعنة تتساءل عن ماهية العقد الذي أبرمته مع المطلوب حتى يمكن للمحكمة أن تصرح بأن العقد يبقى ساريا ومنتجا لآثاره بينهما، مع العلم أن هذا العقد ليس له أي وجود ولم يسبق للطالبة أن أبرمته لأن الأمر يتعلق فقط بمجرد منح لحق الاستفادة من إحدى البقع التي تجهزها الطالبة وليس عقدا بالمفهوم الذي عرفه الفصل 478 أعلاه، وفي جميع الأحوال فإن المطالبة بإتمام إجراءات بيع البقعتين المذكورتين هو أمر غير ممكن لأنه تم تفويتهما للغير وبذلك فإن عقد البيع غير متوفر في نازلة الحال، فضلا عن أن الوصل بالأداء لا يمكن تقديمه كسند للمطالبة بإتمام إجراءات بيع عقار، وأن ما يجعل القرار فاسد التعليل هو أن المحكمة مصدرته تجاهلت جميع الدفوع المثارة بخصوص عدم ارتكاز الدعوى على أي أساس سليم، لإخلال المطلوب في النقض بالتزاماته، وارتأت مع ذلك أن تصدر القرار لصالحه، وأن حديث المحكمة ضمن حيثيات قرارها عن وجود عقد بيع يبقى أمرا مخالفا للقانون، لأن عقد بيع العقارات يجب أن يكون مكتوبا وفق ما ينص عليه الفصل 489 من ق.ل. ع، ووصل الأداء المدلى به من طرف المطلوب في النقض ليس عقد بيع بل مجرد ورقة لا يمكن أن تخضع للمقتضيات القانونية المنظمة لعقد البيع، والمحكمة لما اعتمدت على التعليل المضمن بقرارها فإنها تكون قد بنت حكمها على تعليل غير مرتكز على أي أساس قانوني سليم ثم تناقضت في حيثياتها، إذ بعدما أقرت بأن المطلوب في

النقض لم يبادر إلى إدخال المحافظ على الأملاك العقارية، وهو ما يجعل الدعوى معيبة وغير مقبولة شكلا، ارتأت مع ذلك القول بإلزام الطالبة بإتمام إجراءات البيع ونقل الملكية لفائدة المطلوب في النقض، مع العلم أن نقل الملكية لا يتحقق إلا بالتسجيل لدى المحافظة على الأملاك العقارية، والأكثر من ذلك تجاهلها الشروط الواردة ضمن الإذن بالدفع التي تلزم المطلوب في النقض بأن يحترم الالتزامات المنصوص عليها في تلك الوثيقة وتعطي للطالبة في المقابل الحق في سحب القطعة الأرضية وإسنادها لشخص آخر دون إشعار من طرفها، وخلاف ما ذهبت إليه المحكمة فإن الشرط الفاسخ بالرغم من انتفاء وجود أي عقد بيع متوفر في النازلة من خلال ما هو وارد ضمن أوراق الإذن بالدفع، ويتضح أن المحكمة ارتأت التقيد بشكل كامل بالنقطة التي بتت فيها محكمة النقض، ولم تبادر إلى مناقشة باقي الدفوع المثارة من طرف الطالبة رغم جديتها خاصة ما يتعلق باستحالة إتمام البيع لثبوت تفويت القطعتين المدعى فيهما للغير، وقررت المحكمة الاستجابة للطلب، الأمر الذي يجعل قرارها معرضا للنقض لعدم ارتكازه على أساس وكونه بني على تعليل ناقص مواز لانعدامه. في الرد على الوسيلتين مجتمعتين لارتباطهما؛ لكن؛ حيث لما كان البين من وثائق الملف أن الطاعنة لم يسبق لها أن نازعت في استفادة المطلوب في النقض من البقعتين الأرضيتين موضوع طلب إتمام إجراءات البيع، بل أقرت بأنها منحته من أجل ذلك إذنين بالدفع يحملان على التوالي رقم 3038281 و3038282 تبدأ مدة صلاحيتهما من 2005/01/26 وتنتهي في 2005/01/31 من أجل أداء مبلغ 130.000 درهم، منازعة فقط في عدم احترامه لشرط تحويل ذلك المبلغ لها بالتاريخ المذكور لأنه لم يحوله لها إلا بتاريخ 2005/02/01، وأن الدليل الكتابي بمقتضى الفصل 417 من ق.ل. ع لا ينتج من الأوراق الرسمية والعرفية فقط بل يمكن أن ينتج من المراسلات والبرقيات ودفاتر الطرفين وكذا قوائم السماسرة الموقع عليها من الطرفين على الوجه المطلوب والفواتير المقبولة والمذكرات والوثائق الخاصة ومن كل كتابة أخرى، مع بقاء الحق للمحكمة في تقدير ما تستحقه هذه الوسائل من قيمة حسب الأحوال، وذلك ما لم يشترط القانون أو المتعاقدان صراحة شكلا خاصا، وبمقتضى الفصل 488 من نفس القانون "يكون البيع تاما بتراضي عاقديه،

أحدهما بالبيع والآخر بالشراء وباتفاقهما على المبيع والثمن وشروط العقد الأخرى" فإن المحكمة لما ألغت الحكم الابتدائي بانية قضاءها على ما جاءت به: "وحيث صح ما نعاه الطاعن (المطلوب في النقض) على الحكم المستأنف بخصوص علاقة الإذنين بالدفع بالمدعى فيه، إذ أنه بالرجوع إلى الشواهد العقارية المدرجة بالملف يتضح بأن الرسم العقاري عدد 38/2204 مشار إليه في الإذن بالدفع الذي تضمن بأن الرسمين العقاريين عدد 38/2205 وعدد 38/2306 يستخرجان منه تحت اسم اولاد ازعير وهو الاسم الوارد في الإذنين بالدفع، ..... وفيما يخص السبب المرتبط بأحقية المستأنف في الاستفادة، فبالاطلاع على الشروط الواردة على ظهر الإذنين بالدفع محل النزاع يتضح أن البند رقم 2 نص على أن كل دفعة لم تؤد في أجلها تصبح قابلة لتحمل فوائد التأخير وأن البند 3 نص على أنه من أجل

تفادي كل منازعة لاحقة يجب على كل مستفيد الإدلاء بإيصال الدفع في نسختين إلى وكالة الشركة أو مندوبية الإسكان المعنية بالأمر داخل أجل لا يتعدى سبعة أيام عن تاريخ تسديد الدفع، وكل تأخير أو عدم احترام الأجل قد يسبب في إلغاء حق الاستفادة دون سابق إشعار، ومن تم فإن أداء المبالغ الواردة في الإذنين المذكورين بتاريخ 2005/2/1 بدل 2005/1/31 لا يترتب عنه سوى إمكانية تحمل فوائد التأخير، علما أن عبارة "قد يسبب في إلغاء حق الاستفادة" تجعل الاحتمال مفتوحا بين خياري الإلغاء أو الإبقاء من طرف المستأنف عليها (الطالبة) و .... إن المستأنف قام بالأداء بعد يوم من انتهاء الأجل بعد سلوك مسطرة العرض والإيداع دون أن يشعر بإلغاء حق الاستفادة، مما يجعل العقد مرتبا لآثاره ويجعل بالتالي المستأنف عليها (الطالبة) ملزمة بإتمام إجراءات البيع بشأن البقعتين المدعى فيهما ... " تكون قد اعتبرت عن صواب في إطار سلطتها التقديرية أن البيع قد تم بالإذنين بالدفع المشار إليهما أعلاه لأنهما تضمنا الإيجاب والقبول وتعيين العقار وثمنه وأداؤه مستخلصة من ذلك بأن عنصر الكتابة المنصوص عليه في الفصل 489 من قانون الالتزامات والعقود متوفر، فطبقت القانون تطبيقا سليما، وناقشت الشروط الواردة ضمن الإذن بالدفع ولم تتجاهلها خلاف ما جاء بالنعي، وعللت قرارها تعليلا سائغا وما بالوسيلتين فيما تقدم على غير أساس، وغير مقبول في الباقي لأن الطاعنة لا مصلحة لها في الدفع بعدم إدخال المحافظ على الأملاك العقارية في الدعوى طالما أن المحكمة قضت لهذه العلة بعدم قبول الدعوى في شقها الرامي إلى اعتبار القرار الصادر بمثابة إذن للمحافظ بتقييد عقد التفويت.

لهذه الأسباب

قضت محكمة النقض برفض الطلب وتحميل الطالبة المصاريف. وبه صدر القرار وتلي في الجلسة العلنية المنعقدة بالتاريخ المذكور أعلاه بقاعة الجلسات العادية بمحكمة النقض بالرباط وكانت الهيئة الحاكمة متركبة من رئيس الغرفة السيدة لطيفة أيدي رئيسة والمستشارين السادة: نجوى الهواس مقررة، سعيد رياض، السعدية فنون، وامحمد لفطح أعضاء وبمحضر المحامي العام السيد الحسن البوعزاوي وبمساعدة كاتب الضبط السيد المصطفى العامري.