محكمة النقض - الغرفة المدنية
ملف عدد: 2021/7/1/269 — قرار عدد: 2022/263 — بتاريخ: 2022-05-10

باسم جلالة الملك وطبقا للقانون

بناء على مقال النقض المرفوع بتاريخ 2020/11/02 من طرف الطالبة بواسطة نائبها الذي يطعن بمقتضاه في القرار عدد 3042 الصادر بتاريخ 2020/7/16 في الملف عدد 2020/1201/614 عن محكمة الاستئناف بالدار البيضاء.

وبناء على الأوراق الأخرى المدلى بها في الملف؛ وبناء على قانون المسطرة المدنية؛

وبناء على الأمر بالتخلي الصادر بتاريخ 2022/3/29؛ وبناء على الإعلام بتعيين القضية في الجلسة العلنية المنعقدة بتاريخ 2022/5/10؛ وبناء على المناداة على الأطراف ومن ينوب عنهم وعدم حضورهم؛

وبعد تلاوة المستشار المقرر السيد سعيد رياض لتقريره في هذه الجلسة والاستماع إلى ملاحظات المحامي العام السيد الحسن البوعزاوي. وبعد المداولة طبقا للقانون؛

حيث يستفاد من مستندات الملف ومن القرار المطعون فيه أن المطلوب تقدم بمقال أمام المحكمة الابتدائية المدنية بالدار البيضاء عرض فيه أنه تعاقد مع المدعى عليها (الطالبة) بمقتضى وعد بالبيع مؤرخ في 2008/4/17 من أجل اقتناء عقار في طور الإنجاز يحمل رقم 022A144 المجموعة السكنية 23 بمشروعها المسمى " مجمع الإخلاص" الكائن بمدينة طنجة بثمن إجمالي قدره 200.000,00 درهم أدى منه مبلغ 100.000,00 درهم، واتفقا على أداء الباقي عند التوقيع على عقد البيع النهائي والذي سيتم عند تأسيس الرسم العقاري وحيازة رخصة السكن من طرف الواعدة التي ستشعره إذ ذاك من أجل إبرام العقد النهائي داخل أجل 15 يوما، وأنه مرت حوالي 10 سنوات على إبرام عقد الوعد بالبيع دون أن تفي المدعى عليها بالتزاماتها بل إن المشروع موضوع التعاقد لا أثر له على أرض الواقع مؤكدا

أن العقد المذكور باطل على اعتبار أنه يخضع لمقتضيات القانون رقم 44.00 المتعلق ببيع العقار في طور الانجاز الذي استوجب تحريره وفق شكلية معينة عملا بالفصل 618 من ق.ل. ع. وحتى إن صح، فإن المدعى عليها أخلت بالتزامها كما سلف ملتمسا الحكم ببطلان الوعد بالبيع المذكور، وبإرجاع المدعى عليها للتسبيق المحدد في 100.000,00 درهم، واحتياطيا الحكم بفسخ العقد المذكور، وأدائها تعويضا قدره 15.000,00 درهم. تقدمت المدعى عليها بمذكرة جوابية مع مقال مقابل صرحت فيهما أن عقد الوعد بالبيع ينص في فصله 3 على وجوب أداء المدعى الأصلي ما بقي من ثمن البيع داخل أجل 2009/5/30، وأنه لم ينفذ التزامه، وبالتالي لا يجوز له أن يتقدم بدعوى تنفيذ الالتزام عملا بمقتضيات الفصل 234 من ق.ل.ع، في حين أنها نفذت التزاماتها وحصلت على رخصة السكن بتاريخ 2011/4/29، وأنذرته بأداء باقي الثمن لكن بدون جدوى، وأوضحت من جهة أخرى أن العقد الرابط بين الطرفين انصب على عقار لازال على التصميم ولا وجود لانتهاء أشغال الأساسات، وبالتالي لا علاقة له بالعقار في طور الإنجاز، وبالتالي هو مجرد عقد عرفي تنطبق عليه قواعد قانون الالتزامات والعقود لأنه لا يتضمن ما يفيد أنه أبرم في إطار القانون 44.00 ملتمسة رفض الطلب الأصلي، وفي الطلب المقابل الحكم بفسخ عقد الوعد بالبيع، وباقتطاع مبلغ 20.000,00 درهم الذي يمثل 10% من ثمن البيع الإجمالي من مبلغ التسبيق مع الفوائد القانونية. وبعد تبادل الردود، وتمام الإجراءات صدر الحكم الابتدائي في الطلب الأصلي: بعدم قبول طلب بطلان عقد الوعد بالبيع، والحكم بفسخه، وإرجاع المدعى عليها الأصلية للمدعى الأصلي مبلغ 100.000,00 درهم ورفض باقي الطلبات. وفي الطلب المقابل بفسخ العقد المذكور، وأداء المدعى عليها أصليا لفائدة المدعي الأصلي تعويضا قدره 20.000,00 درهم يقتطع من مبلغ التسبيق المؤدى، ورفض ما عدا ذلك من طلبات. ألغته محكمة

الاستئناف جزئيا فيما قضى به من تعويض لفائدة المدعي الأصلي، وقضت تصديا برفضه، وتأييده في

الباقي بقرارها المطعون فيه بالنقض. في شأن الوسيلة الثالثة؛

حيث يعيب الطاعن القرار بخرق مقتضيات القانون 44.00 المتعلق ببيع العقار في طور الإنجاز ذلك أن المحكمة اعتبرت العقد المبرم بين الطرفين خاضع لمقتضيات القانون المذكور دون أن تبين توفر الشروط المنصوص عليها في القانون المذكور لاعتبار أي عقار خاضع لتطبيق مقتضياته، ذلك أنه بالرجوع إلى العقد محل النزاع يتبين أنه مجرد عقد عرفي لا يتضمن شروط العقد الابتدائي، ولا ما يفيد أنه أبرم في إطار القانون 44.00، وبالتالي فالقانون الواجب التطبيق هو قانون الالتزامات والعقود الذي ينص في فصله 5/618 على أنه لا يمكن إبرام العقد الابتدائي لعقار في طور الإنجاز إلا بعد الانتهاء من أشغال الأساسات على مستوى الطابق الأرضي، في حين أن العقد انصب على عقار لازال على التصميم، وأن المحكمة لما لم تأخذ بما أشير إليه أعلاه يكون قرارها معرضا للنقض. حيث صح ما عابته الطاعنة على القرار ذلك أنه بالرجوع لعقد الوعد بالبيع الرابط بين الطرفين يتبين أنه يشير إلى أن البيع تم بناء على شقة نمودجية، وأن المشتري اطلع على التصاميم، وأن مساحة الشقة المبيعة ستتحدد انطلاقا من العمليات الطبوغرافية مما يبين أن البيع تم بناء على التصميم فقط، وبالتالي فهو عقد عرفي خاضع للمقتضيات العامة، في حين أن البيع المتعلق بالعقار في طور الإنجاز يقتضي أن تكون الأساسات على مستوى الطابق الأرضي قد أنجزت كما ينص على ذلك الفصل 3/618 من ق.ل.ع، والمحكمة لما اعتبرته عقد ينصب على عقار في طور الانجاز، وأن قبض الثمن الذي تم بموجبه باطلا دون ان تناقش مدى إخلال الطرفين بالتزاماتهما على ضوء ما يقرره العقد الرابط بين الطرفين تكون قد كيفته تكييفا خاطئا مما جعل قرارها غير مبني على أساس قانوني، وخارقا للمقتضى المذكور، ومعرضا للنقض الجزئي. وحيث إن حسن سير العدالة ومصلحة الأطراف يقتضيان إحالة القضية على نفس المحكمة.

لهذه الأسباب قضت محكمة النقض بنقض القرار المطعون فيه فيما قضى به من إلغاء الحكم الابتدائي بخصوص التعويض، وإحالة القضية على نفس المحكمة للبت في الشق المنقوض بهيئة أخرى طبقا للقانون، وتحميل المطلوب المصاريف.

كما قررت إثبات قرارها هذا بسجلات المحكمة المذكورة إثر القرار المطعون فيه أو بطرته. وبه صدر القرار وتلي في الجلسة العلنية المنعقدة بالتاريخ المذكور أعلاه بقاعة الجلسات العادية بمحكمة النقض بالرباط وكانت الهيئة الحاكمة متركبة من رئيس الغرفة السيدة لطيفة أيدي رئيسة

والمستشارين السادة: سعيد رياض مقررا، السعدية فنون، امحمد لفطح ونجية بوجنان أعضاء وبمحضر المحامي العام السيد الحسن البوعزاوي وبمساعدة كاتب الضبط السيد المصطفى العامري.