محكمة النقض - الغرفة المدنية
ملف عدد: 2021/7/1/6918 — قرار عدد: 2022/47 — بتاريخ: 2022-01-25

باسم جلالة الملك وطبقا للقانون بناء على عريضة النقض المرفوعة بتاريخ 2021/06/15 من طرف الطالبين بواسطة نائبهم الأستاذ (أ.ع)، الرامية إلى نقض القرار رقم 154 الصادر عن محكمة الاستئناف بالرباط بتاريخ 2021/04/07 في الملفين الاستئنافيين المضمومين عدد 2019/1201/723 - 2020/1201/421. وبناء على الأوراق الأخرى المدلى بها في الملف. وبناء على قانون المسطرة المدنية.

وبناء على الأمر بالتخلي الصادر بتاريخ 2021/12/21. وبناء على الإعلام بتعيين القضية في الجلسة العلنية المنعقدة بتاريخ 2022/01/25. وبناء على المناداة على الأطراف ومن ينوب عنهم وعدم حضورهم. وبعد تلاوة المستشارة المقررة السيدة نجوى الهواس لتقريرها في هذه الجلسة والاستماع إلى ملاحظات المحامي العام السيد الحسن البوعزاوي. وبعد المداولة طبقا للقانون. حيث يستفاد من مستندات الملف ومن القرار المطعون فيه، أن الطاعنين تقدموا بمقال أمام المحكمة الابتدائية بسلا بتاريخ 2017/12/04، عرضوا فيه أنهم أبرموا مع المدعى عليها الأولى شركة (د.ب) عقدا بتاريخ 2015/04/30 بين يدي المدعى عليه الثاني الموثق (ع.ن) اشتروا بموجبه الفيلا الكائنة بـ ( ... ) قيادة بوقنادل ذات الرسم العقاري عدد ( ... )، مساحتها 698 مترا مربعا تتكون

من طابق تحت أرضي وطابقين أرضي وعلوي ومسبح ومرافق أخرى بثمن قدره 4.155.000,00 درهما تم أداؤه عند التوقيع على العقد، وأنه رغم أداء الثمن وتحويل ملكية العقار لفائدة المشترين إلا أن الموثق المذكور امتنع من تسليمهم مفتاح الفيلا بعلة أن دوره يقتصر على إبرام العقد وتحويل ملكية العقار، وأن هذه المهمة تبقى من صلاحية البائعة، لذلك وجهوا له إشعارا في الموضوع توصل به بتاريخ 2016/07/28 يذكرونه فيه بمسؤوليته في الموضوع، وإشعارا آخر إلى البائعة توصلت به بتاريخ 2017/06/19 يذكرونها هي الأخرى بمسؤوليتها إلى جانب الموثق في جبر الأضرار الناتجة عن الحرمان من الحيازة والتصرف، إلا أن أيا منهما لم يستجب، ملتمسين الحكم بتحميل المدعى عليهما معا مسؤولية عدم تسليم مفاتيح الفيلا موضوع الدعوى، والحكم عليهما بأداء التعويضات المحددة على سبيل التضامن بينهما، والأمر تمهيديا بإجراء خبرة لتحديد عائدات الربح المتوخى من ثمن شراء الفيلا عن طريق كراء المثل في نفس الموقع والمواصفات والمميزات منذ إبرام العقد بتاريخ 2015/04/30 إلى حين التنفيذ، مع حفظ حقهم في تقديم مستنتجاتهم على ضوء الخبرة. أجابت المدعى عليها الأولى شركة (د.ب) ملتمسة عدم قبول الدعوى شكلا، لأن المدعين ادعوا تضررهم من عدم تسلمهم المفاتيح دون إثبات هذا الضرر، واحتياطيا في الموضوع أنها لم تتقاعس يوما عن تسليم مفتاح العقار موضوع الدعوى لهم بل هم من امتنعوا عن تسلمه، إذ ردت على الإنذار بدعوتهم الاتصال بمكاتبها من أجل الحصول على المفاتيح داخل أجل 15 يوما من تاريخ التوصل، فتعذر عليها تبليغه لهم بواسطة المفوض القضائي الذي قام بتعليق إشعار بذلك، وبعد مرور حوالي ستة أشهر تقدم أحد المدعين وهو (م.د) بتاريخ 2017/12/14 إلى مكاتبها وتوصل منها بمفاتيح العقار موضوع الدعوى وفق الثابت من الالتزام المرفق المضمن لتوقيعه ورقم بطاقته الوطنية،

وبالاطلاع على هذا الالتزام يلاحظ أنه مرفق بوصل تسليم المفاتيح مؤرخ في 2015/09/01 معنى ذلك أنها كانت مستعدة لتسليم المفاتيح منذ هذا التاريخ، وأن الطرف المدعي هو من تماطل في تسلمه ملتمسة رفض الطلب. وبعد انتهاء الردود وإجراء خبرة وإدلاء الطرفين بمستنتجاتهما على ضوئها وتمام الإجراءات، صدر الحكم الابتدائي عدد 1524 بتاريخ 2018/12/26 في ملف مدني رقم 1201/17/1207 قضى بأداء المدعى عليها شركة (د.ب) (مجموعة الضحى) في شخص ممثلها القانوني لفائدة المدعين تعويضا إجماليا قدره (100000) مائة ألف درهم ورفض الباقي، استأنفه المدعون وكذا المدعى عليها الأولى شركة (د.ب)، فصدر القرار المشار إليه أعلاه القاضي بتأييد الحكم المستأنف وهو المطعون فيه بالنقض.

في شأن الوسيلتين الأولى والثانية مجتمعتين: حيث يعيب الطاعنون على القرار فساد التعليل المنزل منزلة انعدامه، بدعوى أنه تأسس في شقه المتعلق باستئناف البائعة (المطلوبة) على التعليل التالي: "وحيث إن ما تمسكت به المستأنفة شركة (د.ب) من أسباب حول نفي مسؤوليتها في تأخير تسليم مفاتيح الفيلا المبيعة أجاب عنها

الحكم المستأنف بتعليل سليم ... بأنها ملزمة بتسليم المفاتيح بمجرد نفاذ البيع استنادا للفصل 498 من ق.ل.ع"، إلا أنه في الشق الموالي المتعلق باستئناف الطالبين تراجع القرار عن التعليل السابق إذ نص على ما يلي: "فالحكم المستأنف استند على الإنذار بتسليم المفاتيح المستدل به الذي توصلت به المستأنف عليها بتاريخ 2017/06/19 واعتبرته انطلاق احتساب التعويض وهو توجه قانوني سليم تتبناه المحكمة"، وهذا التعليل الأخير فاسد لكونه ناقض التعليل السابق المستند إلى نص تشريعي صريح بحيث لا يمكن تجاوزه لمجرد القول بأنه توجه قانوني سليم، ولما كان الطاعنون قد استدلوا بمقتضيات الفصل 500 من ق.ل. ع التي تنص على أن تسليم العقار يتم بتخلي البائع عنه وبتسليم مفاتيحه، بشرط ألا يكون ثمة عائق يمنع المشتري من وضع اليد عليه ... ، وأيضا بمقتضيات الفصل 504 من نفس القانون التي تنص على أنه: "يجب أن يحصل التسليم فور إبرام العقد"، ولما كان التعويض المطالب به ناشئا عن عدم تنفيذ البائعة لالتزامها وهو تسليم الفيلا تسليما قانونيا وواقعيا وأن ذلك سبب للطاعنين أضرار مادية وأخرى معنوية حددت مفهومها مقتضيات الفصلين 263 و264 من ق.ل.ع، وأن مقتضيات الفصل 256 جاءت بصيغة الجزم إذ تنص على أنه لا يكون الإنذار من الدائن واجبا إلا في حالتين اثنتين هما إذا رفض المدين صراحة تنفيذ التزامه، أو إذا أصبح

التنفيذ مستحيلا، وهما حالتان منعدمتان في نازلة الحال، بدليل أن البائعة (المطلوبة) لم تعرب عن رفضها الصريح تسليم المفاتيح وإنما لجأت إلى اختلاق عراقيل من قبيل مطالبة الطاعنين بالانتقال إلى مكاتبها بالدار البيضاء، وأدائهم لوكيل الاتحاد مبالغ مالية هامة قبل حلول أجلها في شأن المساهمات الشهرية وذلك لمجرد أنها هي من قامت بتعيينه في غيبة أعضاء الاتحاد، وهو أمر اعترفت به ضمن وسائل دفاعها، لذلك لم يكن هناك مجال للقول بوجوب توجيه إنذار أو ترتيب أية آثار عليه ما دام التعويض المطالب به ناشئ عن حصول الضرر طبقا لمقتضيات الفصلين 263 و264 المذكورين، وما دامت وقائع النازلة لا تدخل ضمن الحالتين اللتين أوجب المشرع توجيه إنذار فيهما. ويعيب الطاعنون على القرار في وسيلته الثانية انعدام الأساس القانوني، إذ جاء في الفرع الأول من هذه الوسيلة أن مقتضيات الفصل 359 من ق.م.م تنص في الفقرة 5 على إمكانية تعرض كل حكم غير مستند إلى أساس قانوني إلى النقض، والقرار وإن استند إلى مقتضيات الفصل 498 من ق.ل. ع فإن ذلك جرى في الشق المتعلق باستئناف المطلوبة في سياق الاستدلال به من طرف الطاعنين مما أدى إلى رفض طلبها. أما الشق المتعلق باستئنافهم فلم يتضمن أي سند قانوني، إذ أعرض القرار عن المستندات القانونية المستدل بها وهي الفصول 498 و499 و500 و504 من نفس القانون التي تنص على التوالي على وجوب تسليم المبيع للمشتري فور إبرام العقد وتمكينه من حيازته حيازة قانونية وواقعية، وذلك عن طريق التخلي عنه ورفع أي عائق يمنع من حيازته والتصرف فيه، كما أعرض أيضا عن مقتضيات الفصلين 263 و264 من نفس القانون التي تخول لهم حق التعويض عن جميع الأضرار التي حصلت لهم طوال مدة حرمانهم من التصرف البالغة 32 شهرا ابتداء من تاريخ إبرام عقد البيع، وذلك اعتبارا لكون استحقاق التعويض يكون بمجرد حصول

الضرر، بدليل أن مقتضيات الفصلين المذكورين عرفت الضرر بأنه ما لحق الدائن من خسارة وما فاته من كسب، وأن التعويض عنه يكون إما بسبب عدم الوفاء بالالتزام وإما بسبب التأخر في الوفاء به ولو لم يكن هناك أي سوء نية، لذلك فالقرار المطعون فيه أخل بمقتضيات الفصل 359 من ق.م.م مما يعرضه للنقض والإبطال، واستند الطاعنون في الفرع الثاني من الوسيلة على خرق مقتضيات الفصل 50 من ق.م.م الذي نص في فقرته 4 على ما يلي: "يشار فيها إلى الأحكام إلى مستنتجات الأطراف مع تحليل موجز لوسائل دفاعهم والتنصيص على المستندات المدلى بها"، وأن الطاعنين تقدموا خلال المرحلة الابتدائية بجلسة 2018/10/31 بمذكرة مستنتجات بعد الخبرة طالبوا بموجبها احتساب التعويض المستحق ابتداء من تاريخ إبرام العقد مستدلين بمقتضيات الفصول المذكورة، إلا أن المحكمة أعرضت عن مناقشتها كما تم الاستدلال بها مجددا أمام محكمة الاستئناف ولم يتم الالتفات إليها، لذلك فإن القرار أخل بقاعدة قانونية جوهرية وحاسمة أي التحقيق في الدعوى على أساس الالتزام بمبدأ التراهة والتجرد والحياد، وذلك لضمان صدور حكم عادل مطابق للواقع والقانون. واعتمد الطاعنون في الفرع الثالث من هذه الوسيلة على سوء استعمال السلطة التقديرية، بدعوى أن القرار المطعون فيه حدد التعويض المستحق لهم استنادا إلى السلطة التقديرية، إلا أن استعمال السلطة المذكورة غير وارد في نازلة الحال لوجود مقتضيات الفصلين 263 و264 المذكورين، وما دامت عناصر الدعوى لم تحدد نوع الضرر ومدته، فإن أجاز المشرع للقاضي حق استعمال السلطة التقديرية في بعض الحالات، فإن ذلك الحق ليس مطلقا بل مقيد بشرط استعماله في إطار قواعد العدل والإنصاف وبتقديم تعليلات ومبررات عن دواعي استعماله، مما أدى إلى حرمان محكمة النقض من حقها في مراقبة مدى حسن تطبيقه للقانون، مما يتعين معه نقض القرار المطعون فيه. حيث صح ما ينعاه الطاعنون على القرار، ذلك أنه لما كان الطلب يرمي إلى الحكم لهم بالتعويض عن حرمانهم من التصرف في العقار الذي اشتروه من المطلوبة منذ تاريخ إبرام عقد البيع بينهما في 2015/04/30 وإلى غاية تاريخ تسليمهم مفاتيحه، وأن البين من عقد البيع المذكور أنه نص في البند المتعلق بالتمتع بالملكية على أن المستفيد (وهم الطالبون) سيتمتع بالحيازة الحقيقية والفعالة لمصلحته خالية من أية حيازة أو إيجار على الإطلاق من تاريخ توقيع الحاضرين على العقد (وهم طرفاه الطالبون والمطلوبة)، وأن الفصل 500 من قانون الالتزامات والعقود ينص على أنه: "يتم ... 1 - تسليم العقارات بتخلي البائع عنها، وبتسليم مفاتيحها إذا كانت من المباني، ... "، ثم ينص الفصل 504 من نفس القانون على أنه: "يجب أن يحصل التسليم فور إبرام العقد، ... "، وأن الفصل 254 من نفس القانون ينص على أنه: "يكون المدين في حالة مطل، إذا تأخر عن تنفيذ التزامه، كليا أو جزئيا من غير سبب مقبول"، ونص الفصل 255 من نفس القانون في فقرته الأولى على أنه: "يصبح المدين في حالة مطل بمجرد حلول الأجل المقرر في السند المنشئ للالتزام."، وطبقا

للفصل 263: "يستحق التعويض إما بسبب عدم الوفاء بالالتزام، وإما بسبب التأخر في الوفاء به، وذلك ولو لم يكن هناك سوء نية من جانب المدين."، والقرار المطعون فيه لما استند فيما قضى به من تأييد الحكم الابتدائي الذي اعتبر أن فترة حرمان المطلوبين من استغلال مشتراهم هي الممتدة من 2017/06/19 إلى 2017/12/14 بما جاء به من أن ما تمسك به المستأنفون (ف.د) ومن معه من أسباب حول الخبرة والمدة المعنية بالتعويض، فالحكم المستأنف استند إلى الإنذار بتسليم المفاتيح المستدل به الذي توصلت به المستأنف عليها بتاريخ 2017/06/19 واعتبرته انطلاق احتساب التعويض، وهو توجه قانوني وسليم وتتبناه هذه المحكمة، ... "، دون اعتبار لما أشير إليه أعلاه لم تركز قرارها على أساس قانوني وخرقت مقتضيات الفصل 230 من قانون الالتزامات والعقود

وعرضت قرارها للنقض.

وحيث إن حسن سير العدالة ومصلحة الطرفين يقتضيان إحالة الملف على نفس المحكمة.

لهذه الأسباب

قضت محكمة النقض بنقض القرار المطعون فيه وإحالة القضية على نفس المحكمة للبت فيها من جديد بهيئة أخرى طبقا للقانون وتحميل المطلوبة المصاريف. كما قررت إثبات قرارها هذا بسجلات المحكمة إثر القرار المطعون فيه أو بطرته. وبه صدر القرار وتلي في الجلسة العلنية المنعقدة بالتاريخ المذكور أعلاه بقاعة الجلسات العادية بمحكمة النقض بالرباط وكانت الهيئة الحاكمة متركبة من رئيس الغرفة السيد سعيد رياض رئيسا والمستشارين السادة: نجوى الهواس مقررة، السعدية فنون، محمد لمنور وامحمد لفطح، أعضاء وبمحضر المحامي العام السيد الحسن البوعزاوي وبمساعدة كاتب الضبط السيد المصطفى العامري.