محكمة النقض - الغرفة المدنية
ملف عدد: 2021/7/1/3578 — قرار عدد: 2022/175 — بتاريخ: 2022-03-22

باسم جلالة الملك وطبقا للقانون بناء على عريضة النقض المودعة بتاريخ 2021/2/12 من طرف الطالب المشار إليه أعلاه بواسطة نائبه الأستاذ (ع.و) والرامية إلى نقض القرار رقم 240 الصادر عن محكمة الاستئناف بالجديدة بتاريخ 2020/12/7 في الملف رقم 2020/1201/439. وبناء على المذكرة الجوابية المودعة بتاريخ 27/ 10 /2021 من طرف المطلوبين المشار

إليهم أعلاه بواسطة نائبهم الأستاذ (س.س) والرامية إلى رفض الطلب. وبناء على قانون المسطرة المدنية المؤرخ في 28 شتنبر 1974. وبناء على الأمر بالتخلي والإبلاغ الصادر بتاريخ 2022/2/15. وبناء على الإعلام بتعيين القضية في الجلسة العلنية المنعقدة بتاريخ 2022/3/22. وبناء على المناداة على الطرفين ومن ينوب عنهما وعدم حضورهم. وبعد تلاوة التقرير من طرف المستشار المقرر السيد امحمد لفطح والاستماع إلى ملاحظات المحامي العام السيد الحسن البوعزاوي.

وبعد المداولة طبقا للقانون: حيث يستفاد من أوراق الملف، والقرار المطعون فيه أن المطلوبين (ل. ج) و(ع.ب) و(ي.ب) قدموا إلى المحكمة الابتدائية بالجديدة مقالا بتاريخ 2019/12/2، فتح له الملف رقم 2019/1404/440، جاء فيه بأنه بتاريخ 2016/12/1 أبرموا عقد وعد بالبيع بواسطة الموثق

(٥.ب)، بمقتضاه وعدوا المدعى عليه (ص.ن) بأن يبيعوا له الملك المسمى" ... " موضوع الرسم العقاري عدد " ... " من الرسم العقاري الأم عدد " ... "، والكائن بالجديدة، وذلك بثمن 2300000 درهم، أودع منه المدعى عليه بمكتب الموثق مبلغ 100000 درهم كعربون، واتفق الطرفان على تحديد تاريخ إبرام عقد البيع النهائي في 2017/2/2، وذلك في انتظار حصولهم على الإبراء الضريبي والتشطيب على الأصل التجاري المستغل بالملك المذكور، وفي انتظار إيداع المدعى عليه بمكتب الموثق باقي الثمن وقدره 2200000 درهم خلال أجل أقصاه تاريخ 2017/2/2، وبحلول الأجل المذكور لم يتيسر لهم تنفيذ التزامهم بالحصول على الإبراء الضريبي والتشطيب على الأصل التجاري المستغل بالملك، وبتاريخ 2017/2/1 أبرموا مع المدعى عليه بواسطة نفس الموثق إتفاقا آخر بمقتضاه مددا أجل إبرام عقد البيع النهائي إلى تاريخ 2017/4/3، وبحلول هذا الأجل لم يتيسر لهم أيضا الحصول على الإبراء الضريبي والتشطيب على الأصل التجاري المستغل بالملك، وتبعا لذلك وجهوا إلى المدعى عليه إشعارا مؤرخا في 2019/10/4 يشعرونه فيه بتعذر تنفيذ التزاماتهم المذكورة ويأذنون له بسحب مبلغ العربون المودع بمكتب الموثق وقدره 100000 درهم، وتوصل به بتاريخ 2019/10/9، ثم وجهوا له إشعارا ثانيا مؤرخا في 2019/10/29 يشعرونه فيه بتعذر تنفيذ التزاماتهم المذكورة بسبب صعوبات واقعية ومسطرية منها استمرار التراع القضائي حول طلب الحكم بإفراغ المستغلين للمحل من أجل التشطيب على الأصل التجاري، وأشعروه

باعتبار الاتفاقين بتمديد أجل إبرام عقد البيع النهائي إلى 2017/2/2 ثم إلى تاريخ 2017/4/3

مفسوخين ويأذنون له باسترجاع وسحب مبلغ العربون المودع بمكتب الموثق وقدره 100000 درهم، وتوصل به بتاريخ 2019/11/7، وبتاريخ 2019/11/12 وجهوا إلى الموثق

إشعارا يشعرونه فيه بتعذر تنفيذ التزاماتهم لإبرام عقد البيع النهائي مع المدعى عليه وأنهم

وجهوا له إشعارين يشعرونه فيهما باعتبار عقد الوعد بالبيع مفسوخا والإذن له باسترجاع مبلغ العربون، طالبين من الموثق دعوة المدعى عليه للحضور إلى مكتبه في موعد محدد لإبرام عقد بفسخ عقد الوعد بالبيع وسحب مبلغ العربون، وبلغ الموثق بالإشعار المذكور بتاريخ 2019/11/12، غير أن المدعى عليه لم يستجب لجميع الإجراءات المذكورة، وأنهم ومنذ إبرام عقد الوعد بالبيع سعوا لتنفيذ التزاماتهم وبذلوا مجهودات من أجل إبرام عقد البيع النهائي غير أنه تعذر عليهم ذلك بسبب صعوبات منها استمرار التراع القضائي ضد المكترين للمحل، وبتاريخ 2016/12/1 وهو تاريخ إبرام عقد الوعد بالبيع كانوا يعتقدون بأنه سيتيسر لهم التشطيب على الأصل التجاري للمكترين للمحل، ما دام أنهم قد استصدروا ضدهم عن المحكمة التجارية حكما بتاريخ 2014/2/11 في الملف رقم 2013/9/11195 قضى عليهم بالأداء والإفراغ، وبتاريخ 2014/4/11 تسلموا شهادة بعدم

الطعن بالاستئناف في الحكم المذكور، غير أنه وأثناء مباشرتهم لإجراءات تنفيذ الحكم المذكور وبعد إبرام عقد الوعد بالبيع، تم الطعن في الحكم المذكور بإفراغ المكترين من طرف الغير بمقتضى مقال تعرض الغير الخارج عن الخصومة مؤرخ في 2016/12/8 فتح له الملف رقم 2017/8202/478 وصدر فيه الحكم بتاريخ 2017/5/3 قضى بقبول تعرض الغير والحكم من جديد برفض طلب الإفراغ، فطعنوا في الحكم المذكور بالاستئناف وفتح له الملف رقم 2017/8232/3125 وصدر بشأنه قرارا بتاريخ 2018/1/18 قضى بتأييد الحكم المستأنف، ثم طعنوا في القرار المذكور بالنقض، وبسبب الإجراءا القضائية المذكورة لم يتمكنوا من تنفيذ التزامهم بالتشطيب على الأصل التجاري للمكترين للمحل، وهو سبب خارج عن إرادتهم ولا يعزى لهم، ثم إنه إذا انقضى الأجل وأبدى المتعاقد للطرف الآخر رغبته في التحلل من العقد فإن الاتفاق يعتبر كأن لم يكن، ملتمسين الحكم بفسخ عقد الوعد بالبيع المبرم بتاريخ 2016/12/1 بمكتب الموثق (٥. ب)، بشأن الملك المسمى " ... " ذي الرسم العقاري عدد" ... " من الرسم العقاري الأم عدد " ... "، وفسخ الاتفاق المبرم بمكتب الموثق بتاريخ 2017/2/1 بتمديد الأجل لإبرام عقد البيع النهائي إلى غاية بتاريخ 2017/4/3. وحيث إن الطالب صالح نصراوي قدم بدوره إلى نفس المحكمة مقالا افتتاحيا بتاريخ 2019/12/26 ثم مقالا إضافيا بتاريخ 2020/2/25، فتح لهما الملف رقم 2020/1404/33، جاء فيهما بأنه بتاريخ 2016/12/1 أبرم مع المدعى عليهم (ل. ج) و(ع.ب) و(ي. ب) بواسطة الموثق (٥. ب) عقد وعد بالبيع، بمقتضاه وعده المدعى عليهم بأن يبيعوا له المحل التجاري موضوع الرسم العقاري عدد " ... " المتواجد بالعمارة 11 ذات المساحة 292 متر مربع بشارع محمد السادس، وذلك بثمن 2300000 درهم، أودع منه بمكتب الموثق مبلغ 100000 درهم، واتفق الطرفان على تحديد تاريخ إبرام عقد البيع النهائي في 2017/2/2،

وبتاريخ 2017/2/1 تم تحرير عقد وعد بالبيع آخر بواسطة نفس الموثق بمقتضاه مددا أجل إبرام عقد البيع النهائي وبنفس الشروط إلى تاريخ 2017/4/3، والتزم المدعى عليهم بالحصول على التشطيب على الأصل التجاري المستغل بالملك الذي تم بيعه مع تقديم ما يثبت أداء الضرائب برسم سنة إنجاز عقد البيع النهائي، غير أنهم ظلوا يماطلونه بدعوى أن المحل مثقل بصعوبات واقعية ومسطرية، وأنه موضوع نزاع قضائي معروض على المحكمة التجارية لطلب الحكم بإفراغ المستغلين للمحل من أجل التشطيب على الأصل التجاري، ولكن بدون نتيجة، وبتاريخ 2019/10/10 توصل المدعى عليهم منه بواسطة المفوض القضائي (م.ز) بإنذار من أجل إتمام البيع موضوع الملف رقم 19/3508، وبتاريخ 2017/1/24 أودع باقي الثمن وقدره 2200000 درهم بواسطة شيك بين يدي الموثق، أي قبل تاريخ 2017/4/3 المقرر لإبرام عقد البيع النهائي، غير أن المدعى عليهم قاموا بتفويت

المحل التجاري إلى الغير الذي يقوم بإصلاحه بواسطة رخصة، الأمر الذي أضر به، وبتاريخ 2019/12/23 أقام تعرضا على المحل موضوع الإصلاح، ملتمسا الحكم على المدعى عليهم بإتمام البيع معه، وذلك بتمكينه من المحل التجاري موضوع الرسم العقاري عدد " ... " المتواجد بالعمارة 11 ذات المساحة 292 متر مربع بشارع محمد السادس، والسعي لدى من يجب قصد إتمام البيع، وفي حالة الامتناع اعتبار الحكم الذي سيصدر بمثابة إذن بتسجيل البيع بالرسم العقاري المذكور، وأمر المحافظ على الأملاك العقارية بالجديدة بتسجيل البيع بالرسم العقاري المذكور، والأمر بإجراء خبرة لتحديد التعويض عن الضرر اللاحق به جراء حرمانه من استغلال عقاره منذ تاريخ 2016/12/2. وحيث قررت المحكمة ضم الملف رقم 2020/1404/33 إلى الملف رقم 2019/1404/440 واعتبار الأخير هو الأصل، وبعد الجواب وانتهاء الردود والإجراءات أصدرت المحكمة الحكم رقم 139 بتاريخ 2020/6/16 في الملف رقم 2019/1404/440، قضى في الطلب المقدم من طرف (ل. ج): برفضه موضوعا، وفي الطلب المقدم من طرف (ص.ن)، على المدعى عليهم بإتمام البيع مع المدعي بخصوص المحل التجاوي ذي الرسم العقاري عدد " ... " المتواجد بالعمارة 11 موضوع عقد الوعد بالبيع المؤرخ في 2016/12/1، ورفض باقي الطالبات، فاستأنفه (ل. ج) و(ع.ب) و(ي. ب) استئناف أصليا، كما استأنفه صالح نصراوي استئنافا فرعيا، وبعد انتهاء الإجراءات أصدرت محكمة الاستئناف قرارها القاضي بإلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به والحكم تصديا في الطلب الأصلي: بفسخ الوعد بالبيع المبرم بتاريخ 2016/12/1 وعقد تمديد الأجل المؤرح في 2017/2/1، مع ما يترتب عن ذلك قانونا، وفي الطلب المضاد: برفضه، وهو القرار المطعون فيه بالنقض. في أسباب النقض خرق القانون وخرق قاعدة مسطرية وعدم الارتكاز على أساس قانوني بدعوى أن القرار اعتمد على الحيثيات التالية: "أن التراع ينحصر في طلب المطعون ضدخم ... بفسخ العقد المبرم بتاريخ 2016/12/1 .... وفسخ اتفاق بتمديد الأصل ... وفي نفس السياق تقدم الطاعن بمقال مضاد ... يروم إلى الحكم بإتمام البيع .... وحيث لاجدال في أن طرفي التراع أقرا بإبرامهما .. عقد وعد بالبيع ..... وحيث اتضح أن الواعدين سعوا إلى التشطيب على الأصل التجاري ... فإن كلا الطرفين اتفقا صراحة على أنهما في حال عدم انجاز إحدى الشروط المعلقة في الأجل .... سيصبح وعد البيع باطلا وكأن لم يكن بقوة القانون ..... " وهو ما يتجلى منه أن المحكمة بررت قضاءها بتخلف تحقق الشروط داخل الأجل دون مراعاة مسؤولية المدين للاعتبارات التالية:

في شأن الوسيلة الأولى حيث يعيب الطالب على القرار المطعون فيه التأويل الخاطئ لقاعدة موضوعية جاء بها المشرع ضمن مقتضيات الفصل 117 من قانون

الالتزامات والعقود وخرق مقتضيات الفصول 107 و112 و114 و122 و123 من نفس القانون وفساد التعليل الموازي لانعدامه، بدعوى أنه بالرجوع إلى عقد الوعد بالبيع يتبين أن إرادة متعاقديه توجهت إلى إبرام عقد معلق على شروط إرادية واقفة مقترن بأجل، يتجلى في قيام المطلوبين في النقض بالتشطيب على الأصل التجاري الذي لم يثبت من خلال عقد الوعد بالبيع علم الطالب بملكيته للغير، وهو الأمر الذي أخفاه المطلوبون في

النقض بقصد عنه، ولو كان على علم بذلك قبل إبرام عقد الوعد بالبيع لما أقدم على إبرامه، مما يدل بأن المطلوبين في النقض قد دلسوا عليه بادعائهم ملكية الأصل التجاري المتعهد بالتشطيب عليه، وأن إرادة الطرفين إتجهت إلى إحداث أثر قانوني للعقد بدون إشارة منهما لتعلق الالتزام على حصول أمر بإرادة جهة ثالثة تبين لاحقا بأنها هي المالكة للأصل التجاري المتعهد بالتشطيب عليه، مما يجعل الالتزام خارج نطاق زمرة الإلتزامات المعلقة على شرط حصول أمر بيد الغير الموجبة لإعمال مقتضيات الفصل 117 من قانون الالتزامات والعقود، وإنما هو شرط إرادي واقف مقترن بأجل معلق على محض إرادة المطلوبين في النقض، وتنطبق عليه مقتضيات الفصلين 112 و114 من قانون الالتزامات والعقود، وأن التفسير الذي أعطته المحكمة المطعون في قرارها يتعارض من الفصلين المذكورين، فضلا عن ذلك فإنها لم تلتفت إلى أن الإشعار بفسخ الوعد بالبيع وكذا مسطرة التشطيب موضوع الدعوى المسجلة بالمحكمة التجارية تحت عدد 2020/8205/4680 جاءا معا بعد انقضاء الأجل المضروب لتحقيق الشرط وانقضاء أمده، مما يجعل عقد الوعد بالبيع قد أصبح عقدا نهائيا ومحصنا من الفسخ، والقرار المطعون لما اعتمد في قضائه على مقتضيات الفصل 117 من قانون الالتزامات والعقود واستبعد مقتضبات الفصلين 112

و114 من نفس القانون يكون قد أول النازلة ووقائعها تأويلا خاطئا وجاء مشوبا بفساد التعليل الموازي لانعدامه وغير مرتكز على أي أساس قانوني، وأن انقضاء الأجل لا يجعل الشرط متخلفا إلا إذا أصبح مؤكدا أن الإلتزام لن يقع ويستحيل أن يتحقق، وكان على المحكمة ألا تقضي بالفسخ إلا بعد إجراء بحث في قيام موجباته والتأكد بأن واقعة التشطيب يستحيل أن تتحقق في المستقبل، طالما أن تحقق الشرط نتيجة التدليس ممن له مصلحة فيه لا ينتج أي أثر على عقد البيع وطالما يعتبر محققا إذا حال المدين بالإلتزام تحت الشرط دون تحققه، وذلك عملا بمقتضيات الفصلين 122 و123 من قانون الالتزامات والعقود، والمحكمة لما لم تبحث في مدى مسؤولية المطلوبين في النقض في عدم تحقق الشرط، خاصة وأنهم لم يسلكوا المسطرة القانونية الواجب اتباعها لتعويض صاحب الحق في الكراء عن أصله التجاري قبل مباشرتهم لدعوى التشطيب عليه من السجل التجاري، وبذلك تكون قد خرقت مقتضيات الفصل 107 من قانون الالزامات والعقود، وأنها لم

تأخذ بعين الاعتبار بأن المطلوبين في النقض الذين وضعوا الشرط الواقف لمصلحتهم لهم الحق أن يتنازلوا عنه ويصبح العقد ناجزا، وكان على المحكمة قبل بتها في جوهر الدعوى أن تتحقق من صاحب المصلحة في وضع الشرط ومع قيام ما يفيد تقاعسه عن القيام بذلك، ثم إن التشطيب على ما هو مسجل بالسجل التجاري تنظمه المواد 51 و52 و53 من مدونة التجارة، وأن الشرط يعتبر كأن لم يكن ولا يلزم الدائن بشيء إذا كان المدين صاحب المصلحة قد ارتكب غشا أو خطأ في تخلفه، فهو يعتبر متحققا رغم انتفائه في الواقع إذا لم يأخذ المدين بأسباب تحققه أو صدر منه ما يوحي بتماطله في تنفيذ التزاماته أو إهماله أو تدليسه، والثابت أن المطلوبين في النقض لم يشعروا الطالب في عقد الوعد بالبيع بأن الأصل محل الإلتزام بالتشطيب تعود ملكيته للغير، ولم يبادروا إلى ممارسة حق الأفضلية

بعد تفويته للمسماة (س.و)، ولم يسلكوا المسطرة الواجب اتباعها للتعويض عن الحق في الكراء والتشطيب على الأصل التجاري داخل أجل عقد الوعد بالبيع، وظلوا متماطلين في تحقق الشرط إلى حين انتهاء الأجل الوارد في عقد الوعد بالبيع، ودون تصريحهم خلاله بما إذا كانوا يريدون الإبقاء على الإلتزام أو فسخه، مما يجعلهم في حكم من حال دون تحقق الشرط ويجب معاملتهم بنقيض قصدهم وتحميلهم المسؤولية الكاملة عن تخلف تنفيذ الإلتزام داخل آجاله، على الوجه الذي لا يتأتى معه الاستدلال بمقتضيات الحكم الصادر عن المحكمة التجارية في الملف رقم 2020/8205/4620 كمبرر لإسقاط مسؤوليتهم، والقرار المطعون لما قضى خلاف ذلك يكون قد جاء مشوبا بفساد التعليل الموازي لانعدامه، مما يستوجب نقضه.

ويعيب عليه في الوسيلة الثانية خرق مقتضيات الفصلين 234 و255 من قانون

الالتزامات والعقود وفساد التعليل الموازي لانعدامه، بدعوى أن المطلوبين في النقض التزموا في عقد الوعد بالبيع بالإدلاء بتبريرات الضرائب برسم سنة تحرير عقد البيع النهائي والقيام بالتشطيب على الأصل التجاري المستغل في الملك الموعود ببيعه، غير أنهم لم يفوا بالتزامهم المذكور داخل الأجل المتفق عليه ورغم تمديده، وأن المساطر وحكم المحكمة التجارية في القضية رقم 2020/8205/4620 لا تعد سندا مبررا لاستحالة تنفيذ المطلوبين في النقض لالتزامهم، طالما أنهم لم يدلوا بما يثبت نهائيتها وطالما ظلت قاصرة عن إخلاء مسؤوليتهم في تحقق الشرط، ويشترط لفسخ العقد أن يكون طالبه قد وفى بالتزاماته التعاقدية أو عبر عن استعداده للوفاء بها، ولا يحق له أن يطلب فسخ عقد الوعد بالبيع في الوقت الذي أخل بالتزاماته بعد انقضاء الأجل، فالمدين يصبح في حالة مطل بمجرد حلول الأجل المتفق عليه من غير ضرورة إنذاره بذلك، وذلك عملا بمقتضيات الفصلين 234 و255 من قانون الالتزامات والعقود، والقرار المطعون فيه لما اعتبر أن المطلوبين في النقض

كانوا جادين في مسعاهم وغير مماطلين في تحقيق الشرط رغم تدليسهم وتقاعسهم عن تنفيذ التزامهم داخل الأجل ورتب عن ذلك فسخ العقد، يكون قد خرق مقتضيات الفصلين 234 و255 من قانون الالتزامات والعقود وجاء مشوبا بفساد التعليل الموازي لانعدامه وغير مرتكز على أي أساس قانوني، مما يستوجب نقضه. لكن، خلافا لما جاء في الوسيلتين مجتمعتين لارتباطهما، فبمقتضى الفصل 230 من قانون الالتزامات والعقود فإن الالتزامات التعاقدية المنشأة على وجه صحيح تقوم مقام القانون بالنسبة لمنشئيها ولا يجوز إلغاؤها إلا برضاهما معا أو في الحالات المنصوص عليها في القانون، وبمقتضى الفصل 260 من نفس القانون إذا اتفق المتعاقدان على أن العقد يفسخ عند عدم وفاء أحدهما بالتزامه وقع الفسخ بقوة القانون بمجرد عدم الوفاء، كما أن تقدير الأدلة وإعمال أثرها في الاثبات من صميم اختصاص قضاة الموضوع والمحكمة مصدرة القرار المطعون فيه وبعدما تبين لها من العقد المبرم بين الطرفين اتفاقهما على الفسخ في حالة تعذر الشروط المتفق عليها داخل أجل محدد ومن خلال باقي الوثائق المستدل بها خاصة الأحكام الصادرة في موضوع الدعاوى التي تقدم بها المطلوبون من أجل إفراغ المحل موضوع التراع وما اسفرت عنه من رفض طلبهم وبررت قضاءها بعلة ما جاء فيه: " ........ وحيث إن البين من وثائق الملف ....... أن الواعدين سعوا إلى التشطيب على الأصل التجاري ...... وتقدموا بطلب أمام المحكمة التجارية بالدار البيضاء وقضت هذه الأخيرة بتاريخ 2020/9/29 في الملف رقم 2020/8205/4680 برفض الطلب، وحيث إن البين من وثائق الملف وخاصة عقد الوعد بالبيع المبرم في 2016/12/1 أن الطرف الواعد ولئن التزم بالإدلاء بتبريرات الضرائب برسم سنة تحرير العقد النهائي للبيع والقيام بالتشطيب على الأصل التجاري المستغل في الملكية المبيعة لأجل إبرام العقد النهائي، فإن كلا الطرفين اتفقا صراحة فيما بينهما على أنه في حالة عدم إنجاز إحدى الشروط المعلقة المذكورة أعلاه في الأجل، سيصبح وعد البيع باطلا كأن لم يكن بقوة القانون دون تعويض من هذا الطرف أو ذاك، وهو نفس المقتضى المتفق عليه في عقد تمديد الأجل المؤرخ في 2017/2/1، ...... وحيث ....... وبعد تعذر الوفاء بالالتزام الملقى على عاتق الواعدين رغم سعيهم لذلك، فإن طلبهم ....... الرامي إلى فسخ العقدين ....... يبقى مؤسسا ومرتكزا على أساس قانوني سليم ويتعين الاستجابة له"، تكون قد استخلصت من مجمل ماذكر تعذر تحقق الشروط المتفق عليها داخل الأجل وسعي المطلوبين لذلك دون جدوى وسارت إلى إعمال العقد الرابط بين الطرفين بمحض إرادتهما وطبقت المقتضيات المشار إليها أعلاه تطبيقا سليما وعللت قرارها بما فيه الكفاية وركزته على أساس قانوني سليم، والوسيلتان

على غير أساس.

لهذه الأسباب

قضت محكمة النقض برفض الطلب، وتحميل الطالب المصاريف. وبه صدر القرار وتلي بالجلسة العلنية المنعقدة بالتاريخ المذكور أعلاه بقاعة الجلسات العادية بمحكمة النقض بالرباط. وكانت الهيئة الحاكمة متركبة من السيدة لطيفة أيدي رئيسا والسادة المستشارين امحمد لفطح مقررا وسعيد رياض والسعدية فنون ونجية بوجنان أعضاء وبمحضر المحامي العام السيد الحسن البوعزاوي وبمساعدة كاتب الضبط السيد المصطفى العامري.