محكمة النقض - الغرفة المدنية
ملف عدد: 2021/7/1/4162 — قرار عدد: 2022/274 — بتاريخ: 2022-05-10

باسم جلالة الملك وطبقا للقانون

بناء على مقال النقض المرفوع بتاريخ 2021/05/18 من طرف الطالب المذكور أعلاه بواسطة الأستاذ (أحمد. ن. ي) الذي يطعن بمقتضاه في القرار رقم 216 الصادر عن محكمة الاستئناف بسطات بتاريخ 2021/03/30 في الملف عدد 2021/1404/25 . وبناء على الأوراق الأخرى المدلى بها في الملف؛ وبناء على قانون المسطرة المدنية؛

وبناء على الأمر بالتخلي الصادر بتاريخ 2022/03/29؛ وبناء على الإعلام بتعيين القضية في الجلسة العلنية المنعقدة بتاريخ 2022/05/10؛ وبناء على المناداة على الأطراف ومن ينوب عنهم وعدم حضورهم؛ وبعد تلاوة المستشارة المقررة السيدة نجية بوجنان لتقريرها في هذه الجلسة والاستماع إلى ملاحظات

المحامي العام السيد الحسن البوعزاوي. وبعد المداولة طبقا للقانون؛

حيث يستفاد من مستندات الملف ومن القرار المطعون فيه أن المطلوب (و. مصطفى) تقدم بمقال أمام المحكمة الابتدائية بسطات عرض فيه أنه بمقتضى عقد شراء اشترى من المدعى عليهم جميع واجبهم في زينة الطابق الأول من العمارة موضوع الرسم العقاري 15/490، وأنه فوجئ بكون المحل غيرت أقفاله مباشرة بعد تسلمه لمفاتيحه من طرف البائع وبعد إجراء معاينة تبين أن شخصا مجهولا

سبق وأن غير الأقفال ومنع البائع من استخراج منقولاته قبل التفويت وهي وقائع أخفيت عليه وقت التعاقد مما يشكل إخلالا من جانب البائع من حيث ضمان حوز المبيع والتصرف فيه، ملتمسا الحكم عليهم بتسليمه العقار وفي حالة الامتناع رد الثمن كاملا مع المصروفات والتعويض عن عدم الانتفاع به مع النفاذ المعجل، وأرفق مقاله بعقد عرفي وبإنذارين ومحضر تبليغ ومعاينة، وأجاب المدعى عليهم بأن التسليم تحقق بصفة حبية وعن حسن نية، وأن الشخص المجهول ليس طرفا في العقد وكان على المدعي أن يقاضيه، تم تقدم المدعي بمقال إضافي مع طلب إدخال الغير في الدعوى أوضح فيه أنه تم إجراء معاينة فاتضح أن شخصا يتواجد بالمنزل اسمه (عز الدين. م) الذي أكد له أن والده (احمد. م) المتوفى هو مالك للعقار، ملتمسا الحكم بتسليمه المحل وفي حالة تعذر ذلك رد الثمن والمصروفات والتعويض عن عدم الانتفاع، والتمس المدخل في الدعوى إخراجه من الدعوى لأن النزاع يهم طرفي علاقة تعاقدية، وتقدم نائب المدعي بمقال إصلاحي ملتمسا فسخ عقد البيع مع استرجاع ثمن البيع والمصروفات المنفقة وتعويض عن عدم الانتفاع، وتلخص جواب نائب المدعى عليهم في الدفع بأن الفصل 485 من قانون الالتزامات والعقود المحتج به يتعلق ببيع ملك الغير ولا ينطبق على النازلة، وأن التعاقد انصب على حق الزينة وليس الرقبة وهو ما قبله المشتري وحاز مشتراه بعد التقليب والرضى، وبعد إجراء المحكمة بحثا في النازلة وتعقيب الطرفين أصدرت بتاريخ 2020/11/25 حكمها في الملف عدد 2018/1401/47 القاضي بفسخ عقد البيع المحرر بتاريخ 2017/12/28 والحكم على المدعى عليهم بإرجاعهم للمدعي مبلغ 405.000 درهما ثمن البيع وتعويض قدره 60.000 درهما تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 100 درهما عن كل يوم تأخير عن التنفيذ ورفض باقي الطلبات، أيدته محكمة الاستئناف بقرارها المشار إلى مراجعه أعلاه، وهو القرار المطعون فيه بالنقض . في شأن الوسيلتين؛

حيث يعيب الطاعن على القرار في الفرع الأول من الوسيلة الأولى الخرق الجوهري للقانون: خرق مقتضيات الفصل 30 من القانون رقم 08/28 المنظم لمهنة المحاماة الذي ينص في فقرته السادسة على أنه يمنع على المحامي أن ينوب في نازلة تتعلق بعقد هو من قام بتحريره، وأن العقد موضوع الدعوى حرر من طرف الأستاذ (نور الدين. ن) وهو الذي تقدم بالمقال الافتتاحي للدعوى ملتمسا الحكم بفسخ العقد وإرجاع مبلغ الشراء، وبعد أن دفع دفاعه بخرق الفقرة السادسة من الفصل المذكور تقدم دفاع المدعي بسحب نيابته وسجل شريكه في المكتب الأستاذ (يوسف. فى) نيابته عن الطرف المدعي، إلا أنه لم يتقدم بمقال باسمه بل تبني المقال الافتتاحي المقدم من طرف زميله الأستاذ نور الدين الناصري،

وأن المقال مقدم من طرف محام غير ذي صفة في تقديمه والمحكمة لما قبلته واستجابت للطلبات المضمنة

به تكون قد خرقت القانون وجاء قرارها باطلا ومعرضا للنقض. لكن، حيث إن المحكمة مصدرة القرار المطعون فيه لما ردت ما تمسك به الطاعن من خرق الفقرة السادسة من الفصل 30 من القانون رقم 08/28 المنظم لمهنة المحاماة اعتبارا لكون دفاع المستأنف عليه

الأستاذ (ن) هو محرر العقد المحتج به بما جاءت به من أنه ( ... أن هذا السبب أضحى عديم الأثر القانوني طالما تم إصلاح المسطرة خلال المرحلة الابتدائية بتنازل الدفاع المذكور وتوكيل ذ/ (ف) التي تقدم بمقال إصلاحي على نحو يفيد الاسترسال في الدفاع باسمه عن المشتري، مما يكون ما أثير بهذا الخصوص غير مبرر واقعا وقانونا .... ) تكون قد استخلصت عن صواب أن المسطرة تم إصلاحها خلال المرحلة الابتدائية ولم يعد هناك مجال للتمسك بالدفع المذكور، بما ثبت لها من تنازل الأستاذ (نور الدين. ن) عن نيابته عن المطلوب وتسجيل الأستاذ (يوسف. ف) نيابته عنه ومواصلة إجراءات الدعوى باسمه والفرع من الوسيلة على غير أساس.

في شأن الفرع الثاني من الوسيلة الأولى والوسيلة الثانية؛

حيث يعيب الطاعن على القرار في الفرع الثاني من الوسيلة الأولى خرق مقتضيات الفصل 230 من قانون الالتزامات والعقود، الذي ينص على أن الالتزامات المنشأة على وجه صحيح تقوم مقام القانون بالنسبة إلى منشئيها، وأن عقد الشراء نص على أنه "بعد التقليب والرضى والاطلاع الجيد والقبول التام والنهائي من قبله قد قبل شراء المحل على حالته التي هو عليها وسجل على نفسه أنه اعترف بمعرفته التامة للحقوق المشاعة المبيعة له وقبل بها على الحالة التي عليها" وأنه بالرجوع إلى العقد المذكور يتضح أن عنوانه هو "عقد بيع زينة دار" كما تضمن في أعلى صفحته الثانية أن البيع انصب على "جميع حقوق البائعين المشاعة في زينة الطابق الأرضي فقط والذي هو عبارة عن عمارة مشيدة على الملك المسمى "عرصة السي الغازي" موضوع الرسم العقاري رقم 15/490 مساحته الإجمالية 120 متر تقريبا تستخرج من الرسم العقاري المذكور والكائن بزنقة مولاي ادريس سطات، وأن المطلوب قبل وبإرادة حرة بشرائه لزينة عقار موجودة فوق أرض ذات رسم عقاري وغير مسجلة به، وأن إرادته كانت حرة ولم تشبها أية شائبة ووقع على العقد بعد أن تلي عليه من طرف دفاعه محرر العقد، وأن القاضي لا يمكنه قانونا تغيير إرادة الأطراف إذا لم يمسها عيب من عيوب الرضى والتي يجب أن يتمسك بها صاحب المصلحة، وأنه لا وجود لأي عيب من عيوب الرضى، ومن شأن القول بخلاف ذلك تحريف لهذه الإرادة وخرق الفصل المذكور، ويعيب عليه في الوسيلة الثانية، انعدام التعليل لأن أي حكم أو قرار يجب أن يكون معللا تعليلا كافيا وقانونيا وإلا كان باطلا وأن النقصان في التعليل يوازي انعدامه وأن تحريف الوقائع ينزل منزلة انعدام التعليل، والمحكمة المصدرة للقرار المطعون فيه عوض أن تجيب على أسباب الاستئناف حرفت إرادة الأطراف واعتمدت على مبدأ إشهار الحقوق بالرسم العقاري والحال أن المطلوب قد قبل صراحة بالحق المشترى على حالته ولو لم يكن مقيدا بالصك العقاري أي أنه قبل به ولو لم يكن مشهرا به، وأن تحريف الوقائع وعدم الجواب عن خرق الحكم الابتدائي لمقتضيات الفصل 230 المثار بصفة قانونية يشكل انعداما للتعليل يستوجب نقض وبطلان القرار. لكن، حيث إنه بمقتضى الفصل 532 من قانون الالتزامات والعقود فإن "الضمان الواجب على البائع للمشتري يشمل أمرين: أ - أولهما حوز المبيع والتصرف فيه، بلا معارض (ضمان الاستحقاق)

والضمان يلزم البائع بقوة القانون، وإن لم يشترط وحسن نية البائع لا يعفيه من الضمان ... " والمحكمة لما عللت قرارها بتأييد الحكم المستأنف القاضي بفسخ عقد البيع وإرجاع الثمن والتعويض بما جاءت به ( ... الثابت من العقد المبرم بين الطرفين أن إرادتهما انصرفت إلى التبايع ... المستأنفون كبائعين فوتوا للمستأنف عليه كمشتري من يدهم حقوقا مشاعة من حق زينة طابق أرضي عبارة عن عمارة مشيدة على الملك المسمى -عرصة السي الغازي - موضوع الرسم العقاري 15/490 وبالتالي ولما كان حق الزينة حق عيني أصلي وفق المادة 09 من مدونة الحقوق العينية فلا وجود له إلا من تاريخ تسجيله بالرسم العقاري، وهو المعطى غير الثابت بالملف طالما أن الشهادة العقارية للعقار المدعي فيه تفيد تملك رقبته للشركة المغربية دون إشارة لأي حق متعلق بالزينة وبالتالي فلا مجال لاحتجاج المستأنفين بسند تملكهم لما باعوه طالما أن سند تملكهم لم يقع تسجيله وإشهاره بالرسم العقاري الذي يعتبر نقطة الانطلاق الوحيدة لتبيان الحقوق العينية ومالكيها المقيدين به وفق أحكام الفصل 62 من ظهير التحفيظ العقاري، ومن ثمة فتلك العقود غير ذات قيمة ثبوتية حتى بالنسبة لعاقديها وفق الفصل 67 وبالأحرى في مواجهة المستأنف عليه الذي يعتبر في حكم الغير بالنسبة لها - الفصل 66 من نفس القانون -... والمستأنفون في حكم البائعين لما لا يملكون على نحو قانوني سليم مما يبرر مطالبة المستأنف عليه المشتري من يدهم فسخ عقد شرائه وفق أحكام الفصل 485 من ق.ل.ع، وما يترتب عن ذلك من طلب

استرداد ثمن الشراء والتعويض خصوصا أنهم التزموا بذلك رضاء بصلب العقد - الفقرة الأخيرة من بند التصرف والحيازة - وهو المعطى الذي انتهى إليه الحكم الابتدائي عن صواب مما يبرر التصريح بتأييده ... ) تكون قد استخلصت عن صواب في إطار سلطتها التقديرية في تقييم الأدلة والتي لا رقابة عليها من طرف محكمة النقض إلا فيما يخص التعليل أن البيع انصب على حقوق مشاعة من حق زينة طابق أرضي مشيد على الملك ذي السند العقاري عدد 15/490 وأن حق الزينة محل البيع غير مسجل بالرسم العقاري المذكور الذي هو في اسم الشركة العقارية، وأن البائعين في حكم البائع لملك الغير، وبذلك جاء قرارها معللا ومرتكزا على أساس وغير خارق لأي مقتضي من المقتضيات المحتج بخرقها، والفرع والوسيلة

على غير أساس.

لهذه الأسباب قضت محكمة النقض برفض الطلب وتحميل الطالب المصاريف.

وبه صدر القرار وتلي في الجلسة العلنية المنعقدة بالتاريخ المذكور أعلاه بقاعة الجلسات العادية بمحكمة النقض بالرباط وكانت الهيئة الحاكمة متركبة من رئيس الغرفة السيدة لطيفة أيدي رئيسة والمستشارين السادة: نجية بوجنان مقررة، سعيد رياض، السعدية فنون وامحمد لفطح أعضاء وبمحضر المحامي العام السيد الحسن البوعزاوي وبمساعدة كاتب الضبط السيد المصطفى العامري.