محكمة النقض - الغرفة المدنية
ملف عدد: 2016/9/1/6206 — قرار عدد: 2017/125 — بتاريخ: 2017-02-23

باسم جلالة الملك وطبقا للقانون

فيما يتعلق بقبول الطلب:

حيث إن الطالب (ع بن م.ي) لم يسبق له أن طعن بالاستئناف في الحكم الابتدائي وأن القرار الاستئنافي المطعون فيه والمؤيد للحكم المذكور لم يغير مركزه القانوني ولم يغير وضعيته مما لا صفة له في الطعن فيه ويتعين عدم قبول طعنه. وقبوله بالنسبة للطاعن (م بن م.و).

في الموضوع: حيث يؤخذ من محتويات الملف والقرار المطعون فيه الصادر عن محكمة الاستئناف بطنجة بتاريخ 06 يونيه 2016 في الملف عدد 946-1201/15/947 أن (ف. ع) ادعى أمام المحكمة الابتدائية

بنفس المدينة بأنه اشترى جميع القطعة الأرضية الكائنة بطنجة ذات رقم ( ... ) مساحتها 81 مترا مربعا، بما لها من المنافع والمرافق، وأن المدعى عليه (م.ر) باع مرة ثانية نفس القطعة من الملك المسمى "ع" رسمها العقاري عدد ( ... ) بعد تقسيم الرسم العقاري، وقد صدر على المدعى عليه حكم مدني قضى عليه بإتمام إجراءات البيع لكنه امتنع عن تنفيذه، ونظرا لثبوت سوء نية المدعى عليه (م.ر) لبيعه نفس القطعة الأرضية مرتين، الأولى له بتاريخ 14 فبراير 2000 والثانية للمدعى عليهما (ع بن أ.ي) و(م بن م.و) بتاريخ 01 مايو 2013، فإنه يكون محقا في المطالبة بإبطال البيع الثاني، والتمس الحكم بإبطال البيع الثاني الرابط بين المدعى عليهم وبتعويض عن الضرر لا يقل عن عشرة آلاف درهم والتشطيب على البيع من الرسم العقاري المذكور. وأجاب المدعى عليه (م.ر) بأنه لم يبع القطعة الأرضية موضوع الدعوى مرتين، وأن أسباب إبطال العقود محددة على سبيل الحصر في الفصول 4 و39 و55 و56 من قانون الالتزامات والعقود طالبا رفض الطلب، وأجاب المدعى عليهما (ع.ي) و(م.و) بأنهما لم يسبق لهما أن اشتريا قطعة أرضية تحمل رقم ( ... ) وإنما اشتريا أرضا رقمها ( ... ) ومساحتها 75 مترا مربعا ولها رسم عقاري خاص. وبعد التعقيب وتبادل المذكرات وتمام الإجراءات، أصدرت المحكمة حكمها ببطلان رسم شراء الأرض المضمن بالكناش عدد ( ... ) وصحيفة ( ... ) عدد ( ... ) المؤرخ في 31 شتنبر 2013 ذات الرسم العقاري ( ... ) والتشطيب عليه من الرسم المذكور وتسجيل رسم شراء المدعي بالرسم العقاري. استأنف الحكم كل من المدعي عليه (م.ر) من جهة والمدعى عليه (م بن م.و) من جهة ثانية، وأسس الأول استئنافه على أن الدعوى مقدمة ضد غير ذي صفة باعتبار أن شركة (ر) هي المسجلة في الرسم العقاري وأنه مجرد مسير لها، وأن المحكمة أثارت سبقية البت من تلقاء نفسها بخصوص الحكم القاضي بإتمام البيع، وأسس الثاني استئنافه على أن شراء المستأنف عليه انصب على قطعة أخرى غير تلك التي اشتراها هو وأنه مشتر حسن النية وأن شراءه يتعلق بقطعة لها رقم خاص ورسم عقاري خاص أيضا، وأن شراءه صحيح. وبعد ضم الملفين وجواب المستأنف عليه وإجراء بحث والتعقيب عليه واستيفاء الإجراءات، أصدرت المحكمة قرارها بتأييد الحكم المستأنف وهو القرار

المطعون فيه بالنقض.

في شأن الوسيلة الوحيدة:

حيث يعيب الطاعن على القرار انعدام الأساس القانوني وانعدام التعليل، ذلك أن المحكمة لم تأخذ بعين الاعتبار الوثائق والحجج المعروضة عليها والمتمثلة في شهادة الملكية العقارية التي تبين بأن القطعة الأرضية في اسمه واسم (ع.ي) وليس عليها أي قيد أو حجز منذ إنشاء الرسم العقاري وأن رسم شرائهما تم مع (م.ر) بصفته الممثل القانوني لشركة (ر)، وهذه الأخيرة هي المالكة الجميع الملك المسمى "ع. " ذي الرسم العقاري عدد ( ... ) الكائن بطنجة والذي مساحته 1 هكتار 19 آر و1 سنتيار والذي أصبح عبارة عن تجزئة عقارية تضم مجموعة من البقع الأرضية، والمطلوب

استدل برسم شراء يتعلق بالقطعة الأرضية رقم ( ... ) ذات مساحة 81 مترا مربعا اشتراها من (م.ر) بصفته الشخصية وليس باعتباره مثلا للشركة المذكورة، وتلك القطع ليس لها رسم عقاري بخلاف القطعة التي اشتراها هو و(ع.ي) واكتفى القرار بالإشارة إلى الحكم الذي سبق أن صدر في مواجهة المطلوب (م.ر)، والقاضي عليه بإتمام البيع والذي لا يتعلق بأرضه التي لم تكن مثقلة بأي حجز أو ما شابهه، والمحكمة لما لم تراع ذلك وما يترتب عن التحفيظ من تطهير تكون قد أخلت بحق الدفاع وجاء قرارها منعدم التعليل وخارقا للفصل 345 من قانون المسطرة المدنية ومعرضا للنقض.

حيث صح ما عابه الطاعن على القرار، ذلك أن كل حكم يجب أن يكون معللا طبقا للفصل 345 من قانون المسطرة المدنية، وأن سوء التعليل ينزل منزلة انعدامه، وأنه بمقتضى الفصل 3 من قانون المسطرة المدنية، فإن المحكمة تبت دائما طبقا للقوانين المطبقة على النازلة ولو لم يطلب الأطراف ذلك بصفة صريحة كما أنه عملا بالمادة 2 من مدونة الحقوق العينية، فإن الرسوم العقارية وما تتضمنه من تقييدات تابعة لإنشائها تحفظ الحق الذي تنص عليه وتكون حجة في مواجهة الغير على أن الشخص المعين بها هو فعلا صاحب الحقوق المبينة، وأنه طبقا للمادة 13 من نفس المدونة فإن الدعاوى الرامية إلى استحقاق عقار محفظ أو إسقاط عقد منشئ أو مغير لحق عيني لا مفعول لها تجاه الغير إلا من تاريخ تقييدها بالرسم العقاري تقييدا احتياطيا. كما أنه طبقا للفصل 65 من

قانون التحفيظ العقاري، فإنه يجب أن تشهر بواسطة تسجيل في السجل العقاري جميع الأعمال والاتفاقات الناشئة بين الأحياء مجانا كانت أو بعوض وجميع المحاضر المتعلقة بالحجز العقاري وجميع الأحكام المكتسبة قوة الشيء المقضي به متى كان موضوع جميع ما ذكر تأسيس حق عقاري أو نقله إلى الغير أو إقراره أو تغييره أو إسقاطه، وأنه بمقتضى الفصل 66 من نفس القانون، فإن كل حق عيني متعلق بعقار محفظ يعتبر غير موجود بالنسبة للغير إلا بتسجيله وابتداء من يوم التسجيل في الرسم العقاري من طرف المحافظ على الأملاك العقارية ولا يمكن في أي حال التمسك بإبطال هذا التسجيل في مواجهة الغير ذي النية الحسنة. ولما كان البين من أوراق الملف المعروضة على

قضاة الموضوع أن التراع يتعلق ببيع انصب على عقار محفظ، وأن الطالب عمد إلى تسجيل بيعه بالرسم العقاري، وأن البيع الذي باشره المطلوب لم يسجل بالرسم المذكور ولم يمارس بشأنه أي إجراء من قبيل التقييد الاحتياطي أو تسجيل حكم أو غيره قبل حصول التسجيل من الطالب، فإن المحكمة لما قضت بتأييد الحكم المستأنف القاضي بإبطال البيع الذي أنجزه الطالب وشريكه والتشطيب عليه من الرسم العقاري دون أن تتحقق من مباشرة المطلوب إجراء من الإجراءات المنصوص عليها في الفصول المشار إليها ضمانا لحقوقه وتناقش حسن نية الطالب باعتباره غيرا وتعمل المقتضيات القانونية الواجب إعمالها في النازلة باعتبار أن العقار المدعى فيه عقار محفظ وله

رسم عقاري يكون قرارها غير مرتكز على أساس وموسوما بسوء التعليل الموازي لانعدامه وهو ما وحيث إن حسن سير العدالة ومصلحة الطرفين يقتضيان إحالة القضية على نفس المحكمة.

يعرضه للنقض.

لهذه الأسباب قضت محكمة النقض بعدم قبول الطلب المقدم من الطالب (ع بن م.ي) وقبوله بالنسبة لـ (م بن م.و)، وبنقض القرار المطعون فيه في الباقي وإحالة القضية وطرفيها على نفس المحكمة للبت فيها من جديد بهيئة أخرى طبقا للقانون وتحميل المطلوبين المصاريف. كما قررت إثبات قرارها هذا في سجلات المحكمة التي أصدرته إثر القرار المطعون فيه أو

بطرته. وبه صدر القرار وتلي بالجلسة العلنية المنعقدة بالتاريخ المذكور أعلاه بقاعة الجلسات العادية بمحكمة النقض بالرباط. وكانت الهيئة الحاكمة متركبة من رئيسة الغرفة السيدة سمية يعقوبي خبيزة رئيسا والمستشارين السادة: عبد الهادي الأمين مقررا، امحمد لفطح، محمد صواليح، وردة المكنوزي أعضاء بحضور المحامي العام السيد عبد الإله مستقيم وبمساعدة كاتبة الضبط السيدة فاتحة آیت عمي حدو.