محكمة النقض - الغرفة المدنية
ملف عدد: 2019/1/1/5221 — قرار عدد: 2021/733 — بتاريخ: 2021-12-28

باسم جلالة الملك وطبقا للقانون

حيث يستفاد من مستندات الملف أنه بتاريخ 2016/05/17 تقدمت المدعية "ج.ي.م.س. ب. د.ب" بمقال افتتاحي أمام المحكمة الابتدائية بتطوان أعقبته بمقال إصلاحي عرضت فيه أن المدعى عليها "ش.ب. د.ب" قامت بإنجاز مشروع سكني صيفي على شاطئ البحر المتوسط وهو عبارة عن إقامات سياحية، وفوتت مجموعة من الشقق لعدة أشخاص الذين أدوا ثمنها وحصلوا على رسوم عقارية خاصة بهم ومن ضمنهم مؤسسي الجمعية، لكنهم اكتشفوا أن الشركة المذكورة، بتواطؤ مع المدعى عليه الآخر "م"، عمدت إلى اقتطاع جزء من التصميم العام الخاص بالتجزئة والذي كان ملكا مشتركا وممرا خاصا إلى البحر والذي على أساسه كان شراؤهم، ودون الحصول على ترخيص بذلك، إذ قام المدعى عليهما المذكورين بإنجاز تصميم مخالف للتصميم الأول وثبتا ذلك في الرسم العقاري عدد ( ... ) المستخرج من الرسم العقاري الأول عدد ( ... ) كما تم استخراج البناية "ل" ذات الرسم العقاري ( ... ) المستخرج من الرسم الأم المذكور والكل دون الحصول على ترخيص، ملتمسين لذلك الحكم على المدعى عليهما بالتشطيب على التقييد الذي بموجبه تم استخراج الجزء موضوع الرسم العقاري عدد ( ... ) من الرسم العقاري الأصلي

عدد ( ... )، وبالتشطيب على التقييد الذي بموجبه تم استخراج الجزء موضوع الرسم العقاري عدد ( ... ) من الرسم العقاري الأصلي، وإرجاع الحالة إلى ما كانت عليه تحت طائلة غرامة تهديدية، وتقدم "م.ب" بمقال التدخل الإرادي في الدعوى لتدعيم دعوى المدعية، وأجاب المحافظ على الأملاك العقارية بأن الأجزاء المفرزة التي تم استخراجها عند إيداع نظام الملكية المشتركة الأصلي ظلت في اسم الشركة المالكة التي عمدت إلى إنشاء نقابة للملاكين المشتركين والتي تداولت في شأن إحداث جزء مفرز ووافقت عليه بالإجماع حسب محضري الاجتماع المؤرخين في 2009/11/16 و 2009/11/23، وأن جميع العقود المتعلقة بالأجزاء المستخرجة من الرسم العقاري الأم تنص على أن المشترين اطلعوا على نظام الملكية المشتركة قبل إقدامهم على الشراء، وبعد تبادل الردود، أصدرت المحكمة المذكورة حكمها رقم 142 بتاريخ 2017/05/08 في الملف عدد 2016/1401/120 القاضي برفض الطلب. فاستأنفته المدعية والمتدخل في الدعوى، وبعد إجرائها بحثا قضت محكمة الاستئناف بتأييد الحكم المستأنف، وذلك بمقتضى قرارها المطعون فيه بالنقض من الطاعنين أعلاه في الوسيلة الأولى بخرق القانون (الفصل 359 النقطتين 1 و5) وعدم الارتكاز على أساس قانوني وانعدام التعليل، ذلك أن أسس قضاءه على كون البيع لا ينتج أثره إلا من تاريخ تسجيله، وأن المستأنف بذلك لم يكن مالكا وقت إيداع نظام الملكية المشتركة التعديلي واستخراج الجزء المفرز عدد 293 البالغة مساحته 03 آرات و44 سنتيارا موضوع الرسم العقاري عدد ( ... ). وأن جميع الرسوم الفرعية المستخرجة من الرسم العقاري الأصلي بما فيها رسم المستأنف "م.ب" عدد ( ... ) تم تقييدها في اسم مالكيها بتاريخ لاحق على إيداع نظام الملكية المشتركة التعديلي، وأن استخراج الرسمين العقاريين موضوع الدعوى تم لما كانت المستأنف عليها هي المالكة الوحيدة للعقار .. وأن عملية استخراج الرسمين عدد ( ... ) وعدد ( ... ) تمت طبقا للمادة 58 من قانون 25.90 التي لا تستلزم الحصول على إذن سابق للتقسيم عندما يكون العقار معدا لإقامة بناء عليه، وأن عملية استخراجهما لا تتعلق بعملية تأسيس رسم عقاري وإنما بعملية تأسيس رسوم عقارية للأجزاء المفرزة عن طريق التقسيم للرسم الأم. والحال أن الثابت من عقود التعهد بالبيع (البيع الابتدائي) فإن عقود شرائهم استندت إلى دفتر التحملات الذي على أساسه تم التعاقد، وهي ملزمة للمتعاقدة معهم وترتب آثارها في عدم إدخال أي تعديل على دفتر التحملات، وأن المادة 618 من قانون الالتزامات والعقود في فقراتها من 1 إلى 18-618 بشأن بيع العقارات في طور الإنجاز نصت على أن كل: "اتفاق يلزم البائع بمقتضاه بإنجاز عقار داخل أجل محدد، كما يلتزم فيه المشتري بأداء الثمن تبعا لتقدم الأشغال (ف1)، ويجب أن يتم البيع طبقا لأحكام هذا الفرع تحت طائلة البطلان (ف2)، ويتعهد البائع باحترام التصاميم الهندسية وأجل إنجاز البناء وبصفة عامة باحترام شروط دفتر التحملات (ف7)، وهو ما يخولهم الصفة والمصلحة للمطالبة بإلغاء إجراءات وعملية التقسيم للعقار الأم المخالف لدفتر التحملات ولا يمكن مواجهتهم بأن تسجيل عقودهم النهائية جاء لاحقا، بل وأن الفصل 231 من قانون الالتزامات والعقود نص على أن كل عقد يجب تنفيذه

بحسن نية وهو لا يلزم بما وقع التصريح به فحسب بل أيضا بكل ملحقات الالتزام التي يقرها القانون والعرف أو الإنصاف وفقا لما تقتضيه طبيعته. حيث صح ما عابته الطاعنة على القرار، ذلك أنه جاء في تعليلاته بأنه: "يستفاد من لائحة مفصلة بأسماء مالكي الرسوم العقارية الفرعية المستخرجة من الرسم العقاري الأصلي ( ... ) بعدما تم تقسيمه إلى 282 رسما عقاريا يبتدئ من ( ... ) إلى ( ... ) بناء على إيداع نظام الملكية المشتركة المدلى به من طرف المحافظ على الأملاك العقارية بالمضيق، أن جميع الرسوم الفرعية المستخرجة من الرسم العقاري الأصلي بما فيها رسم المستأنف "م.ب" عدد ( ... )، تم تقييدها بتاريخ لاحق على إيداع نظام الملكية المشتركة التعديلي، وعليه فإن استخراج الرسمين موضوع الدعوى، تم لما كانت المستأنف عليها هي المالكة الوحيدة للعقار، وقبل تقييد عقود التفويت النهائية بسجلات المحافظة العقارية". في حين أنه وإن كانت الأفعال الإرادية والاتفاقات التعاقدية لا تنتج أثرها ولو بين أطرافها إلا من تاريخ التقييد بالرسم العقاري، فإن ذلك يبقى رهينا بعدم الإضرار بما للأطراف من حقوق في مواجهة بعضهم البعض عملا بالفصل 67 من ظهير التحفيظ العقاري، وأنه لما كان البائع للعقار الذي في طور الإنجاز ملزما - عملا بالفصل 4-618 من القانون رقم 44.00 المتمم للظهير الشريف بمثابة قانون الالتزامات والعقود - بوضع دفتر للتحملات الذي يوقع عليه هو والمشتري ويودع نسخة منه ومن التصاميم المعمارية الحاملة لعبارة "غير قابل للتغيير" بالمحافظة العقارية، ويتعهد طبقا للفصل 7-618 بعده باحترام التصاميم الهندسية واحترام شروط دفتر التحملات، فضلا على أن الالتزامات التعاقدية المنشأة على وجه صحيح تقوم مقام القانون بالنسبة إلى منشئيها ولا يجوز إلغاؤها إلا برضا أطرافها، وأن كل تعهد يجب تنفيذه بحسن نية وهو لا يلزم بما وقع التصريح به فحسب بل أيضا بكل ملحقات الالتزام التي يقرها القانون والعرف أو الإنصاف وفقا لما تقتضيه طبيعته، عملا بمقتضيات الفصلين 230 و231 من قانون الالتزامات والعقود، فإنه وأمام تمسك الطاعنين بأن تعهدهم مع الشركة المطلوبة كان مبنيا على تصميم المشروع المرخص به "غير القابل للتغيير" وبأن تقسيم العقار بالشكل الذي تم به - من خلال اقتطاع جزء من التصميم العام الخاص بالتجزئة والذي كان ملكا مشتركا وممرا خاصا إلى البحر والذي على أساسه كان شراؤهم - هو تقسيم لم يراع حقوقهم المكتسبة بمقتضى البيع الذي تم بينهم وبين الشركة المطلوب ضدها النقض والمستند إلى دفتر التحملات المنجز للمشروع وقت إبرامهم للعقد معها، فإنه كان على المحكمة المطعون في قرارها أن تناقش ذلك وتتحقق بشأن الضرر اللاحق بالطاعنين من خلال التعديل الذي طال نظام الملكية المشتركة الأصلي واستبداله بالنظام التعديلي المودع بتاريخ 2009/12/10 وما استتبعه من استخراج جزء مفرز لتكوين ملك جديد والتحقق من مدى قانونية الإجراءات المتخذة في ظل القانون رقم 25.90 المتعلق بالتجزئات العقارية، لما لكل ذلك من تأثير على الفصل في التراع، وأنها لما لم تفعل جاء قرارها ناقص التعليل المنزل منزلة انعدامه وهو ما يعرضه للنقض والإِبطال.

لهذه الأسباب

وبصرف النظر عن البحث في بقية الوسائل الأخرى المستدل بها على النقض. قضت المحكمة بنقض وإبطال القرار المطعون فيه المشار إليه أعلاه، وإحالة الدعوى على محكمة الاستئناف بطنجة للبت فيها من جديد طبقا للقانون، وبتحميل المطلوبين في النقض الصائر. كما قررت إثبات قرارها هذا بسجلات المحكمة المصدرة له إثر القرار المطعون فيه أو بطرته. وبه صدر القرار وتلي بالجلسة العلنية المنعقدة بالتاريخ المذكور أعلاه بقاعة الجلسات العادية بمحكمة النقض بالرباط. وكانت الهيئة الحاكمة متركبة من السادة: محمد اسراج رئيسا. والمستشارين: محمد ناجي شعيب - عضوا مقررا. وسعاد سحتوت، وعبد الحفيظ مشماشي، ومبارك بوطلحة - أعضاء. وبمحضر المحامي العام السيد عمر الدهراوي. وبمساعدة كاتبة الضبط

السيدة بشرى راجي.