محكمة النقض - الغرفة العقارية
ملف عدد: 2021/2/7/5269 — قرار عدد: 2023/92 — بتاريخ: 2023-02-28

باسم جلالة الملك وطبقا للقانون
بناء على مقال الطعن بالنقض لمودع بتاريخ 2021/04/20 من طرف الطالبين بواسطة نائبهم أعلاه والرامي إلى نقض القرار رقم 4806 الصادر بتاريخ 2020/10/12 في الملف عدد 2019/1404/9876 عن محكمة الاستئناف بالدار البيضاء. وبناء على المذكرة الجوابية المدلى بها بتاريخ 2021/11/09 من طرف المطلوب بواسطة نائبه أعلاه والرامية إلى رفض الطلب. وبناء على المستندات المدلى بها في الملف. وبناء على قانون المسطرة المدنية المؤرخ في 28 شتنبر 1974. وبناء على قانون المسطرة المدنية المؤرخ في 28 شتنبر 1974.
وبناء على الأمر بالتخلي والإبلاغ الصادر بتاريخ 2023/01/23. وبناء على الإعلام بتعيين القضية في الجلسة العلنية المنعقدة بتاريخ 28 فبراير 2023. وبناء على المناداة على الطرفين ومن ينوب عنهما وعدم حضورهم. المحامي العام السيد نور الدين الشطبي. وبعد المداولة طبقا للقانون.
وبعد تلاوة المستشار المقرر السيد عبد اللطيف معادي لتقريره والاستماع إلى ملاحظات
حيث يؤخذ من وثائق الملف ومن القرار المطعون فيه أن المطلوب تقدم بتاريخ2016/10/4 أمام المحكمة الابتدائية بابن سليمان بمقال افتتاحي أعقبه بآخرين إصلاحيين عرض فيها أنه اشترى من موروث الطاعنين قيد حياته جميع واجبه في الملك المسمى روان موضوع مطلب التحفيظ عدد 25/1424 والذي أسس له في غيابه وبسوء نية رسم عقاري في اسمه تحت عدد 25/14869 وعمد ورثته الطاعنون إلى تسجيل إراثتهم به رغم أنهم ملزمون بضمان نقل المبيع له، والتمس الحكم عليهم بانجاز عقد ملحق للرسم الأصلي عدد 54 يتضمن كون البيع يتعلق بالملك موضوع الرسم العقاري عدد 25/14869 بدل مطلب التحفيظ المذكور . وفي حالة الامتناع اعتبار الحكم بمثابة عقد نهائي بين الطرفين وأمر المحافظ المختص بتقييده بالرسم العقاري المذكور بعد التشطيب على إراثة الطاعنين والأمر احتياطيا بتعيين خبير لتحديد القيمة الحالية للعقار المدعى فيه تعويضا له عن الضرر اللاحق به جراء فقدانه لحقه العيني من العقار المدعى فيه، وأرفق المقال برسم إراثة موروث الطاعنين عدد 129 وبرسم شرائه
منه عدد 54 وبشهادة الملكية. وأجاب الطاعنون بمقال مضاد التمسوا فيه رفض الطلب بالارتكاز على نص الفصلين 62 و64 من قانون التحفيظ العقاري والحكم على المطلوب بالإِفراغ من الملك موضوع الرسم العقاري عدد 25/14869، وبعد انتهاء الأجوبة والردود أصدرت المحكمة الابتدائية حكما تحت عدد 17/537 بتاريخ 2017/10/02 في الملف عدد 2016/426 قضى "في الطلب الأصلي الحكم على المدعى عليهم بانجاز عقد ملحق للعقد الأصلي المؤرخ في 1996/11/10 يتضمن كون البيع يتعلق بالعقار المسمى روان موضوع الرسم العقاري عدد 25/14869 بدلا من مطلب التحفيظ عدد 25/1424 وأمر المحافظ على الأملاك العقارية بابن سليمان بتقييد هذا الملحق أو هذا الحكم كأنه عقد بين الطرفين عند الامتناع بالرسم العقاري المذكور عند صيرورة الحكم نهائيا وفي الطلب المضاد برفضه"، واستأنفه الطاعنون فقضت محكمة الاستئناف بمقتضى قرارها عدد 2522 بتاريخ 2018/03/28 في الملف عدد 2018/1404/1450 "بإلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به من الحكم على المستأنفين من إنجاز عقد ملحق للعقد الأصلي ورفض الطلب المضاد وتصديا الحكم برفض الطلب الأصلي وعدم قبول الطلب المضاد"، نقضته محكمة النقض بطلب من المطلوب بقرارها عدد 4/571
بتاريخ 2019/10/29 في الملف عدد 2018/4/1/5518 بعلة "حيث صح ما عابه الطاعن في الوسيلة، ذلك أنه بمقتضى مقاله الافتتاحي التمس الحكم له بعين ما عقد عليه بإنجاز ملحق له توسلا لتقييده بالرسم الذي أضحى لمشتراه وإن تعذر الحكم له بتعويض وأنه بمقتضى الأثر الناشر للدعوى فإن دعوى الاستئناف تعتبر منشورة على المحكمة بشقيها وإن اقتصر استئناف المطلوبين على الطلب الأصلي المتعلق بالتنفيذ العيني، وإذ هي اقتصرت على النظر في هذا الشق وقضت برفضه دون النظر في الشق الثاني المرتبط به والمعروض عليها بمقتضى الأثر الناشر للاستئناف وفيما إذا كان تحفيظ العقار من طرف بائعه ومنازعة مشتريه فيه يعتبر تدليسا وترتب آثاره عليه، تكون قد عللت قرارها ناقصا وهو بمثابة انعدامه مما يتعين نقضه"، وبعد الإحالة وإجراء خبرة بواسطة الخبير (ف) يوسف الذي انتهى في تقريره إلى أن مساحة القطعة الأرضية الفلاحية موضوع الملك المسمى روان 99 آرا و89 سنتيارا تشتمل على أغراس وأشجار زيتون وحدد قيمتها الحالية بجميع مشتملاتها في مبلغ 1000000,00 درهم وتقديم المطلوب لمذكرة مستنتجات التمس فسها تأييد الحكم الابتدائي أساسا لكونه لا زال يتمسك بالتنفيذ العيني لشرائه في مواجهة الطاعنين ولكون قاعدة التطهير لا تسري عليه بوصفه خلفا خاصا لموروثهم
البائع له، والحكم له احتياطيا بمبلغ 1000000,0 درهم المحدد بالخبرة وبعد تعقيب الطاعنين على الخبرة وإرفاقه نسخة رسم شراء عدد100 وبوثيقة تقويمية لتجهيزات فلاحية واستنفاد أوجه
الدفع والدفاع، قضت محكمة الاستئناف "بإلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به في الطلب الأصلي في شقه المتعلق بانجاز ملحق لعقد البيع موضوع النزاع والحكم تصديا برفض الطلب في شقه المذكور والحكم في الشق الثاني لنفس الطلب المتعلق بالتعويض على المستأنفين بأدائهم للمستأنف عليه المدعي تعويضا عن حرمانه من الملك موضوع البيع قدره مليون درهم 1000000,00 درهم وبتعديل الحكم المستأنف فيما قضى به في الطلب المضاد الرامي إلى الإفراغ والحكم بعدم قبول الطلب المذكور بدل رفضه"، وهو القرار المطعون فيه بمقال تضمن ست وسائل أجاب عنه المطلوب والتمس رفض الطلب.
في الوسيلة الأولى:
حيث يعيب الطاعنون القرار بخرق مقتضيات الفصلين 134 و135 من قانون المسطرة المدنية، ذلك أن الطلب الاحتياطي الذي بموجبه نشرت الدعوى من جديد بناء على قاعدة الأثر الناشر للاستئناف لم يقم المطلوب باستئناف الحكم الابتدائي بشأنه والمتعلق بالتعويض وداخل اجل 30 يوما عملا بمقتضيات الفصل 134 أعلاه، كما لم يتقدم بعد النقض والإحالة على محكمة الموضوع باستئناف فرعي للمطالبة به عملا بالفصل 135 أعلاه، وأنه ظل متمسكا بطلبه الأصلي وحده إلى أن تم إنجاز الخبرة حيث طالب بالمصادقة عليها بصفة احتياطية بعدما علم بالمبلغ المبالغ فيه الذي تضمنته، مما يوجب نقض القرار.
لكن، حيث إنه من المقرر في قضاء النقض أنه متى ترتب النقض عن مسالة موضوعية امتنع على محكمة الإحالة النكوص للبت في شكليات الدعوى ولما كانت محكمة النقض قد بتت في مسألة موضوعية وفق ما هو مبين بقرارها المنوه عنه أعلاه بما أفصحت عنه علته المشار إليها متنه فإن محكمة الإحالة لما عدا نظرها عن البت من جديد في شكليات الدعوى بما أثير بالوسيلة وقضت بما جرى به منطوق قرارها تكون قد التزمت قرار محكمة النقض ولم تخرق الفصول المحتج بها وباقي ما أثير يتعلق بالخبرة وسيتم الجواب عنه بعده، والوسيلة لذلك غير جديرة بالاعتبار. في الوسيلة الثانية: حيث يعيب الطاعنون القرار بخرق مقتضيات الفصل 63 من قانون المسطرة المدنية بخصوص عدم استدعاء كل من (ش) عمر، (س) غزلان، (س) عادل، (س) سعيد، فاطنة (ش)، سعدية (ش)، نجاة (ش)، احمد (ش)، العالية (ق)، الميلودية (ب)، ذلك أنه بالرجوع لورقة الحضور لدى الخبير يتبين أن من حضر منهم فقط احمد (ش) وعمر (ش) ونور الدين (ص) نائب عن زوجته فاطنة (ش) ونائب المطلوب بمقتضى وكالة خاصة لابنه (ت) عثمان ومحامي هذا الأخير، وكذا محمد (ب) عن زوجته نجاة والحبيب (ق) عن زوجته سعدية (ش)، وبالرجوع إلى شواهد التسليم أن الخبير بلغ حسن (ق) بالنيابة عن باقي الطاعنين والمشار إليهم بشواهد التسليم التي وقع عليها الحبيب (ق) بصفته صهرا لهم دون أن يدلي للخبير بما يفيد توکیله وإنابته نيابة عنهم خلافا لما ضمن بتلك الشواهد دون تكلیف منهم ولا إدلائه ببطاقته الوطنية وتكليفه ونيابته للحضور عنهم، وأن الخبير استمع إليه وهو زوج السعدية (ش) وإن كان هو صهرها وصهر أخواتها فإنه أجنبي عن باقي الأطراف ((س) غزلان، عادل (س)، سعيد (س)، العالية (ق)، والميلودية (ب) ) وناب عنهم بدون تكليف منهم وكان على الخبير ان يطلب منه توکیلا عنهم كما فعل مع المطلوب الذي أناب عنه ابنه عثمان (ت) بمقتضى توكيل خاص، مما يوجب نقض القرار. لكن، حيث إن ما ورد بالوسيلة لم يسبق التمسك به أمام محكمة الاستئناف من طرف الطاعنين بمستنتجاتهم بعد الخبرة وإثارته لأول مرة أمام محكمة النقض غير مقبول، فكان ما
بالوسيلة غير جدير بالاعتبار.
في الوسيلة الثالثة:
حيث يعيب الطاعنون القرار بخرق القانون ونقصان التعليل الموازي لانعدامه وبخرق مبدأ الحياد والموضوعية، ذلك أن الخبير من جهة اعتمد ثمنا خياليا في تحديد قيمة الأرض ونظام السقي المزعوم ولم يعاين الأشجار الخمسمائة من الزيتون الواردة بتقريره ولا حجمها ولم يقم بإنجاز صور لها ولا يعقل أن يوجد ذلك العدد منها على بقعة أرضية لا تصل مساحتها إلى
هكتار (99 آرا و89 سنتيارا)، ولم ينتقل إلى المحافظة العقارية لمعاينة البيوعات الحالية في المنطقة قصد تحديد ثمن الهكتار الواحد بها ولم يحدد ثمن انجاز نظام السقي بالتنقيط وهو غير مختص في تقويم الأعمال الفلاحية، وأنهم أدلوا برسوم أشرية ووثائق صادرة عن شركة تجارية تثبت قيمة الأرض كوثائق للمقارنة، والمحكمة قد استبعدتها بعلة أنهم لم يدلوا بأية وثيقة تدحض ما جاء في تقرير الخبير بشأن تقدير التعويض ما عدا نسخة من عقد شراء بعدد 100 مع ورقة عرض ثمن تجهيز البقعة الأرضية بنظام السقي بالتنقيط وهما وثيقتان لا تشكلان حجة قاطعة بشان قيمة الأرض، في حين أن وثيقة الشراء حديثة العهد وبجوار البقعة المدعى فيها وان الوثيقة الثانية صادرة عن شركة متخصصة ولم يتم الطعن فيها وأنه كان بإمكان المحكمة إرجاع المهمة للخبير أو الأمر بخبرة يقوم بها ثلاثة خبراء أو أكثر في إطار إجراءات التحقيق طبقا للفصلين 64 و66 من قانون المسطرة المدنية وبذلك لم يراع القرار المطعون فيه كون الخبرة جاءت عامة ومجردة ودون تفصيل وبيان للتعويض المقترح، مما يوجب نقضه. لكن، حيث إن تقويم الحجج وأعمال الخبراء من سلطان محكمة الموضوع شريطة تعليل قرارها تعليلا سائغا قانونا، وإذ هي نظرت للخبرة المنجزة على ذمة القضية فالفت بها من عناصر التقدير ما يحمل قضاءها وان الطاعنين لم يدحضوا ما انتهت إليه بما يجب وأن ما استدلوا به من وثائق لم يكن منتجا في الدعوى وقضت بما جرى به منطوق قرارها بعلة "أن الخبير المعين (ف) يوسف وضع تقريرا انتهى فيه إلى تحديد قيمة التعويض المستحق للمطلوب على مجموعة من المعطيات والعناصر أبرزها بتقريره ولم يدل الطاعنون بأية وثيقة تدحضها ما عدا نسخة من عقد شراء مضمن بعدد 100 مع ورقة عرض شراء تجهيز البقعة الأرضية بنظام السقي بالتنقيط اللتين لا تشكلان حجة قاطعة بشان القيمة الحقيقية للأرض موضوع النزاع خاصة وان لكل بيع ظروفه وثمنه بحسب اتفاق أطراف كل عقد"، تكون قد أعملت سلطتها الموضوعية في تقويم أعمال الخبراء ولم تكن في حاجة للأمر بخبرة ثانية طالما توفر لديها عماد قضائها وعللت قرارها كافيا واستقامت على حكم القانون ولم تخرق أي مقتضى منه وباقي ما أثير غير منتج، فكان ما بالوسيلة غير جدير بالاعتبار.
في الوسيلة الرابعة:
حيث يعيب الطاعنون القرار بخرق مقتضيات المادة 52 من قانون الالتزامات والعقود، ذلك أنهم دفعوا بأن موروثهم لم يستعمل أية وسيلة احتيالية لإيقاع المطلوب أثناء البيع في الغلط أو التدليس وأن البيع انصب على مطلب التحفيظ تم التنصيص على رقمه 25/1424 وكان عليه تسجيل عقد البيع لدى المحافظ طبقا للفصل 27 من ظهير التحفيظ العقاري، ومن جهة أخرى فإنهم لا علم لهم بشراء المطلوب أثناء تسجيل إراثتهم بالرسم العقاري سيما أن عقده يتضمن جزئين جزء اشتراه من البائعة له (ش) بنت الحاج وجزء آخر من موروثهم وأنه يتطلب
الأمر وجود وقائع دقيقة من شانها أن تخدع الغير وتدفعه للتعاقد وانه سبق لهم أن تمسكوا بانعدام التدليس وعدم العلم به ولا يبقى للمطلوب إلا حق استرداد الثمن من الورثة بحسب ما ناب كل واحد منهم من الإرث ونسبة تملكهم في العقار وأن المحكمة لم تجب عن دفعهم المنوه عنه أعلاه، مما يوجب نقض القرار. لكن، حيث إن سعي من فوت العقار لتحفيظه في اسمه يشكل تدليسا يوجب التعويض لمشتريه منه متى أضحى له رسم عقاري في اسم البائع، والبين من وثائق الملف أن الحق المدعى به من طرف المطلوب الذي وقع الإضرار به هو عین ما وقع تحفيظه بتصديق الطرفین وأن ذلك يعتبر تدليسا من موروث الطاعنين الذي حفظ الحق باسمه وآل لهؤلاء إرثا منه وعليهم تقع تبعة تدليسه في إطار الخلفية العامة له، والمحكمة مصدرة القرار المطعون فيه لما ثبت لها ذلك وحملتهم حق المطلوب في طلب التعويض وقضت بما جرى به منطوق قرارها بعلة أن موروث الطاعنين أقدم على تحفيظ الملك موضوع النزاع في الوقت الذي كان فيه قد فوته إلى المطلوب بمقتضى العقد العدلي عدد 54 وتاريخ 1998/09/08 ودون مراعاة البيع الصادر عنه لفائدة المطلوب مما يجعل تصرفه مشوبا بالتدليس والكتمان وقضت بما جرى به منطوق قرارها، تكون قد عللت قرارها كافيا واستقامت على حكم القانون ولم تخرق أي مقتضى منه وما بالوسيلة غير جدير بالاعتبار.
في الوسيلة الخامسة:
حيث يعيب الطاعنون القرار بخرق مقتضيات الفصل 387 من قانون الالتزامات والعقود، ذلك أنهم أثاروا بأن الطلب الاحتياطي المتعلق بالتعويض قد طاله التقادم ذلك أن الشراء ابرم بتاريخ 1996/11/09 بينما لم يتقدم المطلوب بدعواه إلا بتاريخ 2016/10/04 وبعد حوالي 20 سنة والواجب قانونا رفعها داخل أجل 15 سنة، مما يوجب نقض القرار. لکن، حيث إن ما أثير بالشكل المبسوط بالوسيلة ليست النازلة محله، والدفع به غیر سديد، والمحكمة مصدرة القرار المطعون فيه لما ثبت لها ذلك والتفتت عنه باعتبارها لا تجيب
إلا على الدفوع المنتجة، والوسيلة غير جديرة بالاعتبار.
في الوسيلة السادسة:
حيث يعيب الطاعنون القرار بعدم تعليل الحكم بعدم قبول الدعوى بخصوص المقال المضاد (الإفراغ)، ذلك أن محكمة الاستئناف وإن عدلت من منطوق الحكم الابتدائي القاضي برفض الطلب المضاد الرامي إلى إفراغ المطلوب بالحكم من جديد بعدم قبوله دون تعليل هذا الحكم تكون قد عللت قرارها ناقصا يوازي انعدامه، وكان عليها وقد قضت بالتعويض أن تستجيب مقابل ذلك بإفراغ المطلوب من العقار وهو من باب الالتزامات المتقابلة التي أغفلتها
وأنها عندما قضت بعدم قبول الطلب المضاد خرقت مبدأ الالتزامات المتبادلة بوجه عام خاصة الفصلين 234 و235 من قانون الالتزامات والعقود، مما يوجب نقض القرار. لكن، حيث إن المحكمة مصدرة القرار المطعون فيه لما عدا نظرها عما أثير لعدم إثباته بموجبه وقضت بما جرى به منطوق قرارها، تكون قد عللته تعليلا كافيا ولم تخرق الفصلين المذكورين، والوسيلة غير جديرة بالاعتبار. لهذه الأسباب قضت محكمة النقض برفض الطلب وعلى الطاعنين المصاريف. وبهذا صدر القرار وتلي بالجلسة العلنية المنعقدة بالتاريخ المذكور أعلاه بقاعة الجلسات العادية بمحكمة النقض بالرباط. وكانت الهيئة الحاكمة متركبة من رئيسة الهيئة السيدة نادية الكاعم رئيسة والمستشارين السادة: عبد اللطيف معادي مقررا، والمصطفى جرايف ومحمد رضوان والمهدي شباب أعضاء وبمحضر المحامي العام السيد نور الدين الشطبي وبمساعدة كاتبة الضبط السيدة ابتسام الزواغي.