محكمة النقض - الغرفة المدنية
ملف عدد: 2021/7/1/7676 — قرار عدد: 2022/95 — بتاريخ: 2022-02-08

باسم جلالة الملك وطبقا للقانون بناء على عريضة النقض المرفوعة بتاريخ 2021/10/01 من طرف الطالب المذكور أعلاه بواسطة نائبه، الرامية إلى نقض القرار رقم 1000 الصادر عن محكمة الاستئناف بالقنيطرة بتاريخ 2021/06/21 في الملف عدد 21/1201/321. وبناء على مذكرة جوابية لفائدة المطلوبة في النقض مودعة بتاريخ 2022/02/07 والرامية

الى رفض الطلب

وبناء على الأوراق الأخرى المدلى بها في الملف. وبناء على الأوراق الأخرى المدلى بها في الملف. وبناء على قانون المسطرة المدنية. وبناء على الأمر بالتخلي الصادر بتاريخ 2022/01/04. وبناء على الإعلام بتعيين القضية في الجلسة العلنية المنعقدة بتاريخ 08 فبراير 2022. وبناء على المناداة على الأطراف ومن ينوب عنهم وعدم حضورهم.

وبعد تلاوة المستشارة المقررة السيدة نجوى الهواس لتقريرها في هذه الجلسة والاستماع إلى ملاحظات المحامي العام السيد الحسن البوعزاوي. وبعد المداولة طبقا للقانون:

حيث يستفاد من مستندات الملف ومن القرار المطعون فيه أن المطلوبة تقدمت بمقال أمام المحكمة الابتدائية بالقنيطرة بتاريخ 2020/02/25 عرضت فيه أنه بمقتضى عقد البيع المبرم بتاريخ 2020/01/20 أمام الموثق الأستاذ (ز.ط) موثق بالقنيطرة اشترت من المدعى عليه العقار ذي الرسم العقاري عدد 50149/ر الكائن بشارع محمد الخامس الرقم 56 القنيطرة بثمن إجمالي قدره 10.000.000، 00 درهم توصل الموثق المذكور مباشرة منها بمبلغ 2.000.000،00 درهم عند التوقيع على العقد وقبل متم شهر يناير 2020 توصل منها بمبلغ 2.000.000،00 درهم و أنه تعذر عليها تسجيل عقد البيع على الرسم العقاري لظروف خارجة عن إرادتها، وقد التزم المدعى عليه بمقتضى عقد البيع بالعمل على نقل ملكية الشيء المبيع و تسجيل عقد البيع على الرسم العقاري المذكور إلا أنه امتنع حبيا من تنفيذ التزامه، ملتمسة الحكم عليه بإتمام إجراءات عقد البيع المبرم بينهما أمام الموثق الأستاذ (ز.ط) المنصب على العقار ذي الرسم العقاري عدد 50149/ر وذلك باتخاذ جميع الإجراءات القانونية قصد تسجيله على الرسم العقاري المذكور و في حالة امتناعه اعتبار هذا الحكم بمثابة عقد ناقل للملكية والإذن للسيد المحافظ على الأملاك العقارية و الرهون بالقنيطرة بتسجيله على الرسم العقاري المذكور و الإذن لهذا الأخير بتنفيذ مقتضيات الحكم الذي سيصدر مع النفاذ المعجل و تحميل المدعى عليه الصائر. أجاب المدعى عليه بمذكرة جوابية مع مقال مقابل بأن ما ورد بالمقال الافتتاحي خلاف الواقع و أنه لم يتوصل لحد الآن بأية مبالغ، وحول المقال المقابل أفاد أنه يتبين من عقد البيع أن المشتري التزم بأداء مبلغ 2.000.000،00 عند نهاية يناير 2020 ومبلغ 4.000.000،00 قبل نهاية فبراير 2020 و مبلغ 2.000.000،00 قبل متم مارس 2020 و أن عدم أداء مبلغ الشراء داخل الأجل يجعل العقد لاغيا ودون أثر، والمدعية لم تؤد باقي الثمن ملتمسا الحكم بفسخ عقد البيع المبرم بين الطرفين بتاريخ 2020/01/20 وتحميل المدعى عليها فرعيا الصائر، وبعد تمام الإجراءات صدر الحكم عدد 265 بتاريخ 2020/12/03 في ملف 20/1201/87 قضى في الطلب الأصلي برفضه وفي الطلب المضاد بفسخ عقد البيع المبرم بين الطرفين بتاريخ 2020/01/20 و تحميل المدعى عليها الفرعية الصائر، استأنفته المدعية الأصلية فصدر القرار المشار إليه أعلاه بإلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به بخصوص الطلب المضاد و تصديا الحكم برفض طلب فسخ عقد البيع المبرم بين الطرفين بتاريخ 2020/01/20 و بتأييده في الباقي مع تحميل كل طرف صائر طلبه عن المرحلتين، وهو القرار المطعون فيه بالنقض.

في شأن الفرع الأول من الوسيلة الأولى والوسيلة الثانية مجتمعتين: حيث من جملة مايعيب الطاعن على القرار عدم الارتكاز على أساس قانوني وفساد التعليل الموازي لانعدامه ومُخالة القانون (الفصل 91 و74 من قانون التحفيظ العقاري وخرق مقتضيات الفصل 230 ق ل ع) ذلك أن المحكمة ركزت ما قضت به على تعليل جاء فيه: "وحيث بالمقابل لئن قضى الحكم المستأنف بفسخ عقد البيع موضوع الدعوى إلا أنه وكأثر مباشر لثبوت تسجيل تعاقد الطرفين على الصك العقاري المدعى فيه، فإنه لا مجال للنظر في ملتمس فسخ عقد البيع المبرم بينهما مادام أن ذلك متاح قضاء قبل تمام التسجيل لا بعده." وهو تعليل غير مرتكز على أساس قانوني ومخالف للفصل 91 من قانون التحفيظ العقاري

الذي ينص على ما يلي: "مع مراعاة أحكام الفصل 86 أعلاه، يمكن أن يشطب على كل ما ضمن بالرسم العقاري من تقييد أو بيان أو تقييد احتياطي بمقتضى كل عقد أو حكم مكتسب لقوة الشيء المقضي به يثبت انعدام أو انقضاء الحق موضوع التضمين، في مواجهة الأشخاص الذين يعنيهم هذا الحق." ومؤدى معنى ذلك أن حجية التقييد لا تطهر العقد المقيد بالرسم العقاري من العيوب التي تشوبه، فإذا كان مبدأ التطهير حقيقة تشريعية فإن نطاقها ومجالها ينحصر فقط و بشكل استثنائي في الحقوق السابقة على عملية التحفيظ أي تلك السابقة على عملية تأسيس الرسم العقاري أما العمليات اللاحقة بعد التحفيظ فإنه لا

تطالها قاعدة التطهير، فلابد إذن لإرساء حجية التقييد بالنسبة للطرفين أن يكون العمل أو

التصرف المبني عليه عملا أو تصرفا سليما قانونيا خاليا من كل عيب يؤدي إلى إلغائه، و إن المحكمة لما اعتبرت أن تسجيل العقد بالسجل العقاري يجعل ملتمس فسخ عقد البيع المبرم بين الطرفين متاح قضاء قبل التسجيل و ليس بعده، لم تجعل لقضائها أساسا قانونيا و التعليل المستند إليه فاسد و مخالف للمقتضيات المشار إليها، وبالتالي فالقرار معرض للنقض و

الإبطال. كما أنه بالرجوع إلى عقد البيع موضوع الدعوى يتبين أنه عقد معلق على شرط أداء

الثمن داخل أجل محدد بحيث يؤدي المشتري مبلغ 2 مليون درهم في متم يناير 2020، و مبلغ 2 مليون درهم في متم فبراير 2020 و مبلغ 2 مليون درهم في متم مارس 2020، كما اتفق الطرفان على أنه في حالة عدم أداء المبالغ المذكورة داخل الآجال المحددة وفق ما تقدم يعتبر العقد لاغ و باطل، وطبقا للفصل 230 من ق. ل. ع فإن الاتفاقات التعاقدية المنشأة على وجه صحيح تقوم مقام القانون بالنسبة لمنشئيها، ولا يجوز إلغاؤها إلا برضاهما أو في الحالات التي ينص عليها القانون، كما ينص الفصل 260 من نفس القانون على أنه: "إذا اتفق الطرفان على أن العقد يفسخ عند عدم وفاء أحدهما بالتزاماته وقع الفسخ بقوة القانون بمجرد عدم الوفاء وإن المطلوبة في النقض لم تثبت أنها قامت فعلا بالوفاء بالتزامها و أنها أدت باقي الثمن وفق الآجال المحددة في العقد، وأنه أمام ثبوت عدم احترام المشترية لمسطرة العرض و عدم أدائها لباقي الثمن داخل الأجل المتفق عليه، فإن الجزاء الذي يرتبه العقد عن

ذلك هو الفسخ بقوة القانون، و يكون دور المحكمة في هذه الحالة كاشفا للأثر المتفق عليه، و إن المحكمة مصدرة القرار المطعون فيه حين اعتبرت أن تسجيل البيع على الرسم العقاري باسم المشترية يجعل طلب فسخ العقد غير ذي موضوع رغم إخلال المشترية بالتزامها و انفساخ العقد بمقتضى العقد بقوة القانون، فإن قراراها غير مرتكز على أساس قانوني سليم و معلل تعليلا فاسدا الموازي لانعدامه و مخالف للمقتضيات القانونية المشار إليها أعلاه و بالتالي فإنه معرض للنقض. حيث صح ما نعاه الطاعن على القرار، فإذا كان التسجيل في السجل العقاري ينتج آثاره في حق الكافة، فإن هذا الحق يمكن أن يزول وينقطع بالتشطيب عليه من السجل العقاري إما بموجب اتفاق أو حكم اكتسب قوة الشيء المقضي به يثبت انعدام أو انقضاء الحق موضوع التضمين في مواجهة الأشخاص الذين يعنيهم هذا الحق كما ينص على ذلك الفصل 91 من قانون التحفيظ العقاري، ولما كان الطلب المقابل المقدم من طرف البائع (الطالب) الرامي إلى فسخ عقد الوعد بالبيع المبرم بينه وبين المشترية (المطلوبة في النقض) مبني على عدم أدائها باقي الثمن المنصوص عليه في العقد و على عدم تنفيذ التزامها فإن المحكمة ملزمة بالتحقق مما إذا كان باقي الثمن قد تم أداؤه داخل الأجل و وفق الشروط المتفق عليها في العقد، لأنه بمقتضى الفصل 577 من قانون الالتزامات والعقود يلتزم المشتري بدفع الثمن في التاريخ و بالطريقة المحددة في العقد، و طبقا للفصل 230 من قانون الالتزامات و العقود فإن الالتزامات التعاقدية المنشأة على وجه صحيح تقوم مقام القانون بالنسبة إلى منشئيها و لا يجوز إلغاؤها إلا برضاهما معا أو في الحالات المنصوص عليها في القانون، و

المحكمة لما ألغت الحكم الابتدائي فيما قضى به بخصوص الطلب المضاد وقضت تصديا برفض طلب فسخ عقد البيع المبرم بين الطرفين بتاريخ 2020/01/20 معللة قضاءها بما جاءت به: "و حيث بالمقابل لئن قضى الحكم المستأنف بفسخ عقد البيع موضوع الدعوى، إلا أنه وكأثر مباشر لثبوت تسجيل عقد الطرفين على الصك العقاري المدعى فيه، فإنه لا مجال للنظر في ملتمس فسخ عقد البيع المبرم بينهما مادام أن ذلك متاح قضاء قبل تمام التسجيل لا بعده . .. وحيث بصيغة أخرى . ... فإن طلب فسخ عقد البيع يضحى هو الآخر غير ذي موضوع . ... " دون الالتفات إلى الشروط التي وقع عليها الاتفاق بين الطرفين والتي تعتبر ملزمة لهما عملا بمقتضيات الفصل 230 المشار إليه أعلاه ومدى تحققها من عدمه لترتيب الآثار التي تراضى عليها المتعاقدان، بالرغم مما قد يكون لذلك من تأثير على قضائها تكون قد عللت قرارها تعليلا ناقصا المنزل منزلة انعدامه وعرضة للنقض. وحيث إن حسن سير العدالة ومصلحة الطرفين يقتضيان إحالة القضية على نفس

المحكمة.

لهذه الأسباب:

قضت محكمة النقض بنقض القرار المطعون فيه وإحالة القضية على نفس المحكمة للبت فيها من جديد بهيئة أخرى طبقا للقانون وتحميل المطلوبة المصاريف. كما قررت إثبات قرارها بسجلات المحكمة المذكورة إثر القرار المطعون فيه أو بطرته. وبه صدر القرار وتلي في الجلسة العلنية المنعقدة بالتاريخ المذكور أعلاه بقاعة الجلسات العادية بمحكمة النقض بالرباط وكانت الهيئة الحاكمة متركبة من رئيس الغرفة السيدة لطيفة أيدي رئيسة والمستشارين السادة: نجوى الهواس مقررة، السعدية فنون، وامحمد لفطح، سعيد رياض أعضاء وبمحضر المحامي العام السيد الحسن البوعزاوي وبمساعدة كاتب الضبط

السيد المصطفى العامري.