محكمة النقض - الغرفة المدنية
ملف عدد: 2021/7/1/5173 — قرار عدد: 2022/252 — بتاريخ: 2022-04-26

باسم جلالة الملك وطبقا للقانون بناء على عريضة النقض المودعة بتاريخ 2021/5/18 من طرف الطالبين المشار إليهما أعلاه بواسطة نائبهما الأستاذ (خالد. ع) والرامية إلى نقض القرار رقم 1949 الصادر عن محكمة الاستئناف بالدار البيضاء بتاريخ 2021/3/4 في الملف رقم 2020/1404/5540 . وبناء على قانون المسطرة المدنية المؤرخ في 28 شتنبر 1974؛ وبناء على الأمر بالتخلي والإبلاغ الصادر بتاريخ 22 مارس 2022؛ وبناء على الإعلام بتعيين القضية في الجلسة العلنية المنعقدة بتاريخ 26 أبريل 2022؛ وبناء على المناداة على الطرفين ومن ينوب عنهما وعدم حضورهم؛ وبعد تلاوة التقرير من طرف المستشار المقرر السيد امحمد لفطح والاستماع إلى ملاحظات المحامي

العام السيد الحسن البوعزاوي.

وبعد المداولة طبقا للقانون؛

حيث يستفاد من أوراق الملف والقرار المطعون فيه أن المطلوب (محمد. ف) قدم إلى المحكمة الابتدائية بالدار البيضاء مقالا بتاريخ 2019/11/12، جاء فيه بأنه بمقتضى عقد بيع عرفي مؤرخ ومصحح الإمضاء بتاريخ 2009/10/24، اشترى من المدعى عليهما (المصطفى. ف) و(احمد. ف) بقعة أرضية، كائنة بمشروع مدينة الرحمة، الملك المسمى - الرحمة 42-410 - موضوع الرسم العقاري عدد 63/868، وذلك بثمن 400000 درهم سدده بالكامل للمدعى عليهما، وأنه لم يتمكن من

تسجيل عقده بالرسم العقاري، وهذا الأخير مثقل بديون لم يقم المدعى عليهما بتطهيره منها، وامتنعا عن تحرير ملحق العقد معه، الأمر الذي أضر به، ملتمسا الحكم عليهما بإبرام ملحق لعقد البيع المذكور، وتطهير العقار من الديون، وأدائهما له تعويضا عن المطل بمبلغ 20000 درهم، تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 100 درهم عن كل يوم امتناع عن التنفيذ، واعتبار الحكم الذي سيصدر بمثابة سند لتسجيله لدى المحافظة العقارية ببوسكورة، وبعد جواب المدعى عليهما وانتهاء الردود والإجراءات أصدرت المحكمة الحكم رقم 457 بتاريخ 2020/3/9 في الملف رقم 2019/1401/3002 قضى على الطرف المدعى عليه بإتمام إجراءات البيع بإبرام ملحق عقد بيع بتاريخ 2009/10/24، وبتطهير العقار من الديون، تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 100 درهم عن كل يوم تأخير ابتداء من تاريخ الامتناع عن التنفيذ، وفي حالة الامتناع اعتبار هذا الحكم بمثابة عقد بيع نهائي، فاستأنفه المدعى عليهما، وبعد جواب المستأنف عليه وإجراء بحث في الموضوع والتعقيب عليه وانتهاء الردود والإجراءات أصدرت محكمة الاستئناف قرارها القاضي بتأييد الحكم المستأنف، وهو القرار المطعون فيه بالنقض بأربع وسائل. في شأن الوسيلة الأولى حيث يعيب الطالبان على القرار المطعون فيه انعدام التعليل، بدعوى أنهما دفعا في جميع مراحل الدعوى بكون المطلوب في النقض لم يدل بما يثبت علاقة عقد البيع موضوع الدعوى المصحح الإمضاء تحت عدد 2067 بتاريخ 2009/10/24 بالرسم العقاري عدد 63/868، مما يجعل صفته في الدعوى منعدمة، كما أنهما دفعا بكون المطلوب في النقض لم يدخل في الدعوى المحافظ على الأملاك العقارية والمؤسسة البنكية مصرف المغرب التي قامت بإجراء حجز تحفظي لفائدتها، والقرار المطعون فيه اعتبر أن العقار مثقل برهن لفائدة البنك، والحال أنه لا يوجد في شهادة الملكية للعقار أي رهن مقيد بها وأن مصرف المغرب قام بتقييد حجز تحفظي على الرسم العقاري بتاريخ 2017/12/9 أي بعد مرور 8 سنوات على إبرام عقد البيع موضوع الدعوى، وأن الرهن يختلف عن الحجز التحفظي، والمحكمة المطعون في قرارها لم تجب على الدفوع المذكور خارقة بذلك مقتضيات الفصل 1 من قانون المسطرة المدنية وجعلت قرارها ناقص التعليل الموازي لانعدامه . لكن خلافا لما جاء في الوسيلة المذكورة، فإن المحكمة غير ملزمة بالجواب على جميع دفوع الطالبين التي لا تأثير لها على قضائها، وإنما ملزمة بتعلل قرارها تعليلا كافيا مبررا لمنطوقه فقط، وأن عدم جواب القرار المطعون فيه على دفوع الطالبين موضوع الوسيلة يعتبر رفضا ضمنيا لها وغير مؤثرة على قضائه باعتبار أن المحافظ العقاري والبنك ليسا من بين أطراف الدعوى، وبذلك فإن المحكمة لم تخرق المقتضى القانوني المحتج بخرقه، مما يجعل الوسيلة على غير أساس. ويعيبان عليه في الوسيلة الثانية التناقض بين أجزاء نفس القرار، بدعوى أن القرار المطعون فيه قضى بتأييد الحكم الابتدائي القاضي بغرامة تهديدية كوسيلة لإجبارهما على تنفيذ الحكم، وفي نفس الوقت اعتبر الحكم الصادر بمثابة عقد بيع نهائي، والحال أنه لا جدوى من الغرامة التهديدية طالما أنه تم اعتبار الحكم بمثابة عقد بيع نهائي، مما يجعل القرار المطعون فيه متناقض في أجزائه.

لكن؛ خلافا لما جاء في الوسيلة المذكورة، فبمقتضى الفصل 359 من قانون المسطرة المدنية، فإن الأسباب المبررة للطعن بالنقض واردة على سبيل الحصر، والبين بأن ما تمسك به الطالبان في الوسيلة ليس من بين الأسباب المذكورة، مما يجعلها غير مقبولة. ويعيبان عليه في الوسيلة الثالثة خرق القانون، بدعوى أن القرار المطعون فيه اعتمد في قضائه على مقتضيات الفصول 488 و491 و498 من قانون الالتزامات والعقود، والحال أن هذه الفصول لا تنطبق على نازلة الحال، لكون الطالبين قاما ببيع البقعة الأرضية بمقتضى عقد بيع مصحح الإمضاء تحت عدد 2067 بتاريخ 2009/10/24، وهي بقعة ليس لها رسم عقاري وقت بيعها، وبمجرد انعقاد العقد اكتسب المطلوب في النقض ملكيتها خالية من أي مانع أو عائق يعيق تصرفه فيها، وأن تراخيه ومطله في القيام بالإجراءات اللازمة حال دون ذلك، وأن مقتضيات الفصل 547 من قانون الالتزامات والعقود هي الواجب تطبيقها على النازلة. لكن؛ خلافا لما جاء في الوسيلة المذكورة، فبمقتضى الفصل 478 من قانون الالتزامات والعقود فإن عقد البيع هو عقد بمقتضاه ينقل أحد المتعاقدين للآخر ملكية شيء أو حق في مقابل ثمن يلتزم هذا الآخر بدفعه له، وبمقتضى الفصل 488 من نفس القانون المذكور فإن البيع يكون تاما بمجرد تراضي عاقديه أحدهما بالبيع والآخر بالشراء وباتفاقهما على المبيع والثمن وشروط العقد الأخرى، وبمقتضى الفصل 489 من نفس القانون المذكور، فإنه إذا كان المبيع عقارا أو حقوقا عقارية أو أشياء أخرى يمكن رهنها رهنا رسميا وجب أن يجري البيع كتابة في محرر ثابت التاريخ، والمحكمة المطعون في قرارها لما ثبت لها من خلال عقد البيع العرفي المصحح الإمضاء بتاريخ 2009/10/24 موضوع الدعوى قد انعقد صحيحا من خلال توفره على الشروط الموضوعية لانعقاده من حصول التراضي بين الطالبين والمطلوب في النقض على العناصر اللازمة لعقد البيع وتوفره كذلك على الشروط الشكلية التي يجب إيرادها فيه، كما ثبت لها بأن الطالبين ملزمون بتنفيذ الالتزامات التي يتحملانها بمقتضى الفصول 498 وما بعده من قانون الالتزامات والعقود، ولما كان الأمر كذلك واعتمدت في قضائها على الفصلين 488 و498 من قانون الالتزامات والعقود، تكون قد طبقت الفصول المشار إليها أعلاه والواجب تطبيقها على النازلة تطبيقا سليما، مما يجعل الوسيلة على غير أساس. ويعيبان عليه في الوسيلة الرابعة بفروعها الثلاثة خرق مقتضيات المادة 96 من ظهير التحفيظ العقاري، ذلك فبخصوص الفرع الأول من الوسيلة، فإن تقييد البقعة الأرضية موضوع الدعوى موكول للسيد المحافظ على الأملاك العقارية عملا بمقتضيات الفصل 96 من ظهير التحفيظ العقاري، وأن قراره قابل للطعن بالاستئناف، مما كان معه على المطلوب في النقض تقديم دعواه مباشرة في مواجهة السيد المحافظ على الأملاك العقارية والطعن في قراره، وأنه لا يوجد في الملف أية وثيقة تثبت أن المطلوب في النقض قد راسل المحافظ على الأملاك العقارية، وبخصوص الفرع الثاني من الوسيلة فإن البقعة الأرضية آلت إليهما عن طريق الاستفادة من مشروع مدينة الرحمة بتاريخ 2008/10/30، وأن عقد البيع المصحح

الإمضاء تحت عدد 2067 بتاريخ 2009/10/24، أي بعد مرور سنة عن تاريخ الاستفادة، هو عقد مخالف لما اشترطته شركة ادماج السكن المعنية بإعادة إيواء ساكني دور الصفيح التي تشترط مدة خمس سنوات، مما يجعله باطلا، وبخصوص الفرع الثالث من الوسيلة فإن العقد قبل إنجاز مسطرة التحفيظ يخضع لقواعد العقار غير المحفظ التي تبرئ ذمة طرفي العقد فور التوقيع والمصادقة عليه وحيازة الشيء المبيع، وأن المطلوب في النقض حاز الشيء المبيع وبدأ يستغله ويتصرف فيه وبعد عقد من الزمن ظهر القرض البنكي وظهرت شهادة الملكية، ومع ذلك ألزمتهما المحكمة بتحمل أعباء ومصاريف لا دخل لهما في تغيير المركز القانوني للشيء المبيع، والمحكمة المطعون في قرارها لم تجب على جميع الدفوع المذكورة، ولما قضت خلاف ما ذكر تكون قد خرقت الإجراءات الآمرة، مما يستوجب نقض القرار المطعون فيه

لكن؛ خلافا لما جاء في الوسيلة المذكورة، فبخصوص فرعها الأول، فإن المحكمة هي صاحبة الولاية العامة للبت في الدعاوي وليس السيد المحافظ على الأملاك العقارية، وبخصوص الفرع الثاني من الوسيلة، فإن ما تمسك به الطالبان يتعلق بحقوق ومصلحة شركة ادماج السكن المعنية بإعادة إيواء ساكني دور الصفيح، وليس للطالبين صفة التمسك به، وبخصوص الفرع الثالث من الوسيلة، فبمقتضى الفصل 498 من قانون الالتزامات والعقود فإن من بين الالتزامات التي يتحملها الطرف البائع التزام الضمان للطرف المشتري، وبمقتضى الفصل 533 من نفس القانون المذكور فإن الالتزام بالضمان يقتضي من الطرف البائع الكف عن كل فعل يرمي إلى التشويش على الطرف المشتري أو حرماته من المزايا التي

كان له الحق في أن يعول عليها بحسب ما أعد له المبيع والحالة التي كان عليها وقت البيع، والمحكمة المطعون في قرارها لما ثبت لها من خلال شهادة الملكية المحررة بتاريخ 2018/5/22، بأن الرسم العقاري موضوع الدعوى مثقل بحجز تحفظي مقيد بتاريخ 2017/10/9 أي بعد تاريخ البيع ضمانا لدين قدره 112440,64 درهم على كافة الحقوق المشاعة للطالب (المصطفى. ف)، وأن الأخير هو من تسبب في الدين المذكور، ولما كان الأمر كذلك وقضت بإلزام الطالبين بتطهير العقار من الديون، تكون قد طبقت مقتضيات الفصلين المشار إليهما أعلاه تطبيقا سليما ولم تخرق المقتضى القانوني المحتج بخرقه، مما يجعل فرع الوسيلة المذكور على غير أساس، ويتعين رفض الطلب . لهذه الأسباب

قضت محكمة النقض برفض الطلب، وتحميل الطالبين المصاريف. وبه صدر القرار وتلي بالجلسة العلنية المنعقدة بالتاريخ المذكور أعلاه بقاعة الجلسات العادية بمحكمة النقض بالرباط وكانت الهيئة الحاكمة متركبة من السيدة لطيفة أيدي رئيسا والسادة المستشارين المحمد لفطح مقررا وسعيد رياض والسعدية فنون ونجية بوجنان أعضاء وبمحضر المحامي العام السيد الحسن البوعزاوي وبمساعدة كاتب الضبط السيد المصطفى العامري.