محكمة النقض - الغرفة العقارية
ملف عدد: 2020/3/7/5273 — قرار عدد: 2023/62 — بتاريخ: 2023-02-14

باسم جلالة الملك وطبقا للقانون
بناء على الطلب المرفوع بتاريخ 2020/07/15 من الطالبين، بواسطة نائبهم الأستاذ ( ... )، والرامي إلى نقض القرار عدد 2436 الصادر بتاريخ 2020/06/16 عن محكمة الاستئناف بالدار البيضاء في الملف رقم 2020/1403/416؛ وبناء على المذكرات الجوابية المدلى بها بتاريخ 2023/01/20 من طرف المطلوبين باستثناء 2، 6، 7 و12 بواسطة نائبهم المذكور والرامية إلى رفض الطلب؛ وبناء على المستندات الأخرى المدلى بها في الملف؛ وبناء على الأمر بالتخلي الصادر بتاريخ 2023/01/16 وتبليغه؛ وبناء على الإعلام بتعيين القضية في الجلسة العلنية المنعقدة بتاريخ 2023/02/14؛ وبناء على المناداة على الطرفين ومن ينوب عنهما وعدم حضورهم؛
وبعد تلاوة المستشار المقرر السيد محمد أعبوش لتقريره، والاستماع إلى ملاحظات المحامي العام السيد الطيب بسكار الرامية إلى رفض الطلب. وبعد المداولة طبقا للقانون في الطلب تجاه من عدا (إبراهيم. ر)، و(عبد الله. س)، و(جميلة. اش) وأولادها، و(محمد. ك)؛ حيث إنه بمقتضى الفصل الأول من قانون المسطرة المدنية لا يصح التقاضي إلا ممن له الصفة والمصلحة والأهلية لإثبات حقوقه، وأن الصفة والمصلحة والأهلية من النظام العام تثيرها المحكمة تلقائيا، ولو لأول مرة أمام محكمة النقض. وأنه يتجلى من قرار محكمة النقض عدد 896 الصادر بتاريخ 2019/11/19 في الملف رقم 2018/8/1/7701 أن المطلوبة في النقض (م. امباركة) متوفية حسب رسم إراثتها عدد 431 بتاريخ 2010/04/08، وأن ورثتها وهم (فاطمة. ا. بنت. م. بن. ع) و(عبد الناجي. م) و(السعدية. م) هم من تقدموا بالطعن بالنقض في القرار الاستئنافي السابق موضوع الطعن بالنقض المذكور، وأن تقديم الطعن الحالي ضدها شخصيا يجعله مقدما ضد ميت، ومن المعلوم أن الطعن كالدعوى لا يقبل من أو ضد ميت، وبخصوص باقي المطلوبين، باستثناء من ذكر أعلاه، فإنه لا يستفاد من وثائق الملف أنهم طعنوا بالنقض في القرار الاستئنافي السابق عدد 4052 بتاريخ 2018/05/22 في الملف رقم 2016/1403/5184 القاضي بتأييد الحكم الابتدائي فيما قضى به من عدم صحة تعرضاتهم على مطلب التحفيظ عدد 63/267، وهو الاعتبار الذي جعل المحكمة المصدرة للقرار المطعون فيه لم تبت في تعرضاتهم، واقتصرت على البت في تعرضات باقي المطلوبين المذكورين أعلاه، ما يعني أن القرار لم يقض لهم بشيء يمس مصلحة الطاعنين ويخول لهم المصلحة والصفة للطعن فيه تجاههم، وبالتالي يبقى الطلب تجاه من ذكر غير مقبول.
وفي باقي الطلب؛
حيث يستفاد من مستندات الملف ومن مضامين القرار المطعون فيه، أنه بمقتضى مطلب تحفيظ قيد بتاريخ 2017/05/17 بالمحافظة العقارية بالنواصر تحت رقم 63/267 والذي أحيل على المحافظة العقارية عين الشق بعد إحداثها، طلب (ش. عبد الرحيم) ومن معه (10 أشخاص) تحفيظ الملك المسمى "حبل حمري" الواقع بعمالة إقليم النواصر، جماعة بوسكورة، دوار أولاد رحو، والذي هو عبارة عن أرض فلاحية، والمحددة مساحته في 88 آرا و42 سنتيارا، لتملكهم له بالإرث من والدهم (محمد. بن. ام. ش) حسب الإراثة عدد 379 بتاريخ2005/05/10 ورسم الملكية عدد 462 المؤرخ في .2006/04/29
فورد على المطلب المذكور عدة تعرضات منها التعرض المقيد بتاريخ 2007/07/12 (كناش 63/1 عدد 744) الصادر عن (م. مباركة) مطالبة بقطعة أرضية مساحتها 100 متر مربع آلت إليها شراء من
(س. ب) بمقتضى العقد العرفي المصحح الإمضاء بتاريخ 1980/06/10 الصائر له بدوره بالشراء العرفي المصحح الإمضاء بتاريخ 1979/06/26 من البائع له موروث طالبي التحفيظ (ش. محمد)، والتعرض المقيد بتاريخ 2008/05/02 (كناش 63/2 عدد 298) الصادر عن (عبد الله. س) مطالبا بقطعة أرضية مساحتها 200 متر مربع آلت إليه شراء من موروث طالبي التحفيظ (ش. محمد) بمقتضى العقد العرفي المصحح الإمضاء بتاريخ 1978/09/18. والتعرض المقيد بتاريخ 2009/10/19 (كناش 63/2 عدد 1244) الصادر عن (محمد. ك) مطالبا بقطعة أرضية مساحتها 300 متر مربع آلت إليه شراء بمقتضى العقد العرفي المصحح الإمضاء بتاريخ 1990/07/26 من البائع له (ك. علي) الصائر له بدوره بالشراء العرفي المصحح الإمضاء بتاريخ 1978/07/25 من البائع له موروث طالبي التحفيظ (ش. محمد). والتعرض المقيد بتاريخ 2012/08/27 (كناش 63/4 عدد 657) الصادر عن (جميلة. اش) مطالبة بقطعة أرضية مساحتها 200 متر مربع آلت إليها إرثا من زوجها (عبد الله. ن) الذي تملكها بالشراء العربي المصحح الإمضاء بتاريخ 1985/01/02 من البائع له (ش. مصطفى) الصائرة له بالشراء العرفي المصحح الإمضاء بتاريخ 1984/07/10 من البائع له (ب. ابريك) الصائرة له بدوره بالشراء العرفي المصحح الإمضاء بتاريخ 1983/03/31 من البائع له (ك. محمد) الصائرة له بدوره بالشراء العرفي المصحح الإمضاء بتاريخ 1978/09/02 من البائع له موروث طالبي التحفيظ (ش. محمد). والتعرض المقيد بتاريخ 2014/07/12 (كناش 63/1 عدد 745) الصادر عن (ر. إبراهيم. بن. م) مطالبا بقطعة أرضية مساحتها 100 متر مربع آلت إليه شراء من موروث طالبي التحفيظ (ش. محمد) بمقتضى العقد العرفي المصحح الإمضاء بتاريخ 1980/06/10. وبعد إحالة ملف المطلب على المحكمة الابتدائية المدنية بالدار البيضاء، وإسناد طالبي التحفيظ النظر للمحكمة مع اعتبار مشترى المتعرضين منحصرا نسبيا في الحصة الموروثة للبائع، أصدرت حكمها عدد 17 بتاريخ 2016/05/03 في الملف 2015/26/25 بعدم صحة جميع التعرضات المقدمة ضد مطلب التحفيظ 63/267، فاستأنفه المتعرضون كل فريق بمقال استئنافي خاص به ومستقل عن الآخر، وقضت محكمة الاستئناف بتأييد الحكم المستأنف، وذلك بمقتضى قرارها عدد 4052 بتاريخ 2018/05/22 في الملف رقم 2016/1403/5184، والذي نقضته محكمة النقض بمقتضى قراراتها عدد 895 بتاريخ 2019/11/19 في الملف رقم 2018/8/1/7496 بطلب من (عبد الله. س)، وعدد 896 بتاريخ 2019/11/19 في الملف رقم 2018/8/1/7701 بطلب من ورثة (م. امباركة)، وعدد 897 بتاريخ 2019/11/19 في الملف رقم 2018/8/1/7702 بطلب من (محمد. ك)، وعدد 898 بتاريخ 2019/11/19 في الملف رقم 2018/8/1/7703 بطلب من (إبراهيم. ر)، وعدد 899 بتاريخ 2019/11/19 في الملف رقم 2018/8/1/7704 بطلب من (جميلة. اش) وأولادها، وإحالة الدعوى على نفس المحكمة للبت فيها من جديد بهيئة أخرى طبقا للقانون بعلة أن القرار علل قضاءه "بأن التعرض المقدم يرمي إلى المطالبة بحقوق في العقار موضوع مطلب التحفيظ آلت إليهم عن طريق الشراء بعقد
عرفي ابرم خلافا لأحكام القانون رقم 90/25 المنظم للتجزئات العقارية الذي ينص على أن كل بيع أو قسمة يكون هدفهما أو يترتب عليهما تقسيم عقار إلى بقعتين أو أكثر غير معدة لإقامة بناء عليها يتوقف على الحصول على إذن سابق للتقسيم عملا بالمادة 58 من القانون المذكور. ونصت المادة 72 من نفس القانون على أنه يكون باطلا بطلانا مطلقا عقود البيع والإيجار والقسمة المبرمة خلافا للأحكام المنصوص عليها في هذا القانون. وان العمل القضائي لمحكمة النقض استقر على أن القانون رقم 90/25 أصبح ساري المفعول بأثر فوري منذ 1993/11/12 وحتى على العقود المنجزة قبله لكونها باطلة بطلانا مطلقا ويتعلق بالنظام العام". في حين، أنه فضلا على أن القانون لا يطبق بأثر رجعي إعمالا لمبدأ عدم رجعية القانون من حيث الزمان، وأن القانون رقم 90/25 خال من أي نص يخول ذلك، فإن البطلان المنصوص عليه في هذا القانون هو بطلان خاص يتبع في شأنه النص الذي يعالجه، وأنه خلافا لما ورد بتعليل القرار، فإن مقتضيات الفصل 72 من القانون 90/25 ينص بصريح العبارة على أن دعوى بطلان عقود البيع والإيجار والقسمة المبرمة خلافا للأحكام المنصوص عليها في هذا القانون، يثار من طرف كل ذي مصلحة أو الإدارة ولم يعط للمحكمة أن تقضي به من تلقاء نفسها، وأنه لا اجتهاد مع وضوح النص. والمحكمة مصدرة القرار المطعون فيه لما لم تعتبر ما ذكر وأثارت بطلان العقد تلقائيا يكون قرارها فاسد التعليل المنزل منزلة انعدامه ومعرضا بالتالي للنقض. وبعد الإحالة على محكمة الاستئناف المذكورة، وتمام الإجراءات قضت بإلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به من عدم صحة التعرضات المقدمة من طرف المتعرضين ورثة (م. امباركة) بتاريخ 2007/07/12 كناش 63/1 عدد 744، (ر. إبراهيم. بن. م) بتاريخ 2007/07/12 كناش 63/1 عدد 745، (عبد الله. س) بتاريخ 2008/5/2 كناش 63/2 عدد 298، (محمد. ك) بتاريخ 2009/10/19 كناش 63/2 عدد 1244، (حليمة) (الصحيح جميلة) (اش) وأولادها بتاريخ 2012/08/27 كناش 63/4 عدد 657 والحكم من جديد بصحة التعرضات المذكورة على مطلب التحفيظ عدد 63/267، وذلك بمقتضى قرارها المطعون فيه حاليا بالنقض أعلاه من المستأنف عليهم بثلاث وسائل: حيث يعيب الطاعنون القرار في الوسيلة الأولى بخرق الفصل 37 من قانون التحفيظ العقاري والفصل 306 من قانون الالتزامات والعقود، ذلك أنه جاء في تعليل القرار أن "دعوى بطلان عقود البيع والإيجار والقسمة المبرمة خلافا للأحكام المنصوص عليها في هذا القانون يثار من طرف ذي مصلحة أو الإدارة ولم يعط للمحكمة أن تقضي به من تلقاء نفسها". في حين، فإنه بمقتضى الفصل 37 المذكور، فإن محكمة التحفيظ تبت في وجود الحق المدعى به من قبل المتعرضين وطبيعته ومشتملاته ونطاقه، وهو ما يعني أن لها الصلاحية في فحص سندات الملكية المدعى بها ومراقبة مدى توفرها على الشروط الضرورية لقبولها موضوعا وشكلا، وبالتالي إمكانية القول ببطلانها إذا تبين لها أنه شابها خلل
شكلي يرتب عدم صحتها أو بطلانها.
ويعيبونه في الوسيلة الثانية بخرق المادة 72 من قانون 90/25؛
ذلك أن العقود العرفية المتمسك بها من طرف جميع المتعرضين ينطبق عليها قانون 90/25 وخاصة المادة 72 منه، وأن الطاعنين يتمسكون بتطبيق المادة المذكورة التي تعتبر تلك العقود باطلة وتمنح لحاملها حق استرداد ما دفعه عملا بالفصل 306 من قانون الالتزامات والعقود ولا يمكن أن تنشأ حقا قابلا للتقييد بالرسم العقاري أو مدخلا للتحفيظ. ويعيبونه في الوسيلة الثالثة بخرق الفصل 310 من قانون الالتزامات والعقود؛ ذلك أنه خلافا لمقتضيات الفصل المذكور الذي ينص على أن "إجازة الالتزام الباطل بقوة القانون أو التصديق عليه لا يكون لهما أدنى أثر"، فإن المحكمة المصدرة للقرار المطعون فيه اعتبرت العقود العرفية المستند عليها من المتعرضين صحيحة وقانونية وسليمة، رغم بطلانها بمقتضى قانون 90/25، مما يكون معه قرارها غير مرتكز على أساس قانوني حسب الفقرة الأخيرة من الفصل 359 من قانون المسطرة المدنية.
لكن، ردا على الوسائل أعلاه مجتمعة لتداخلها، فإن المحكمة المصدرة للقرار المطعون فيه وتقيدا منها بقرارات محكمة النقض المذكورة في النقطة القانونية التي بتت فيها، تأكد لها أن الأجزاء المتعرض عليها من مطلب التحفيظ آلت للمتعرضين المطلوبين في النقض بالشراء من موروث الطاعنين طالبي التحفيظ بمقتضى عقود أشرية مستوفية لكل أركان قيامها وشروط صحتها في تاريخ إبرامها، ولم تعتبر وعن صواب، ما دفع به الطاعنون من بطلان تلك العقود استنادا لمقتضيات المادة 72 من قانون 90/25، لكون تلك العقود سابقة عن تاريخ دخول القانون المذكور حيز التطبيق، عملا بقاعدة عدم رجعية القانون من حيث الزمان وتقيدا بقرار محكمة النقض بخصوص النقطة المذكورة. ولذلك، فإن المحكمة لما استندت لما ذكر ولما لها من سلطة في تقييم الأدلة المعروضة عليها واستخلاص قضائها منها، واستخلصت منه أن تعرضات المطلوبين في النقض مرتكزة على أساس وسند صحيح وقضت بعد إلغاء الحكم المستأنف التصدي والحكم بصحتها، وعللت قرارها بأن "الثابت من الصور المطابقة للأصل لعقود البيع العرفية المشار إلى مراجعها في ملف التحفيظ والمستدل بها من قبل المتعرضين أن هؤلاء اشتروا حقوقا مشاعة عبارة عن قطع أرضية عارية ... ، وأنه ما دام أن القانون رقم 90/25 لا يسري بأثر رجعي وأن البطلان لا يثار تلقائيا، وما دام أن عقود البيع المحتج بها من قبل من ذكر جاءت مستوفية للشكليات المتطلبة قانونا في تاريخ إبرامها، وأن البيع يكون تاما بمجرد تراضي عاقديه أحدهما بالبيع والآخر بالشراء وباتفاقهما على المبيع والثمن وشورط العقد الأخرى، وأن صحة عقد البيع لا تتوقف لا على تسليم المبيع ولا على تسجيل العقد على الشكل المحدد قانونا، فإن التعرضات المشار إلى أصحابها وفق قرارات الإحالة تكون مؤسسة على عقد صحيح وسند قانوني سليم خلافا لما جاء في تعليلات الحكم الابتدائي الذي يتعين لأجل ذلك إلغاؤه جزئيا والحكم من جديد بصحة تعرضات
المستأنفين أعلاه وفق منطوق هذا القرار"، فإنه نتيجة لذلك، يكون القرار معللا تعليلا كافيا ومرتكزا على أساس قانوني وغير خارق للمقتضيات المحتج بها وما ورد بالوسائل غير جدير بالاعتبار. لهذه الأسباب؛
قضت محكمة النقض بعدم قبول الطلب تجاه من عدا (إبراهيم. ر) و(عبد الله. س) و(جميلة. اش) وأولادها و(محمد. ك)، وبرفضه تجاه هؤلاء الأخيرين وتحميل الطاعنين المصاريف؛ وبه صدر القرار وتلي بالجلسة العلنية المنعقدة بالتاريخ المذكور أعلاه بقاعة الجلسات العادية بمحكمة النقض بالرباط. وكانت الهيئة الحاكمة متركبة من السادة: أحمد دحمان رئيس الهيئة رئيسا. والمستشارين: محمد أعبوش . مقررا وجواد انهاري وامحمد بوزيان وعبد اللطيف وحمان أعضاء. وبمحضر المحامي العام السيد الطيب بسكار وبمساعدة كاتبة الضبط السيدة أسماء القوش.