محكمة النقض - الغرفة المدنية
ملف عدد: 2019/7/1/10576 — قرار عدد: 2022/163 — بتاريخ: 2022-03-15

باسم جلالة الملك وطبقا للقانون

بناء على مقال النقض المرفوع بتاريخ 4 /2019/12 من طرف الطاعن المذكور أعلاه بواسطة نائبيه الأستاذان (إ. ب) و(ج. ب) الرامي إلى نقض القرار رقم 2019/37 الصادر عن محكمة الاستئناف بفاس بتاريخ 2019/01/23 في الملف المدني عدد 2017/1401/188. وبناء على الأوراق الأخرى المدلى بها في الملف. وبناء على قانون المسطرة المدنية.

وبناء على الأمر بالتخلي الصادر بتاريخ 2022/2/8 وبناء على الإعلام بتعيين القضية في الجلسة العلنية المنعقدة بتاريخ 2022/03/15 وبناء على المناداة على الأطراف ومن ينوب عنهم وعدم حضورهم. وبعد تلاوة المستشار المقرر السيد محمد المنور لتقريره في هذه الجلسة والاستماع إلى ملاحظات المحامي العام السيد الحسن البوعزاوي. وبعد المداولة طبقا للقانون: حيث يستفاد من مستندات الملف، ومن القرار المطعون فيه المشار إليه أعلاه أن الطالب (ح.و) سبق أن تقدم بمقال أمام المحكمة الابتدائية بفاس بتاريخ 2009/6/24 عرض فيه أنه كان قد ابرم مع المدعى عليه (ع. ت) عقد وعد ببيع القطعة الأرضية الكائنة بطريق

عين الشقف تجزئة القرويين رقم 276 موضوع الرسم العقاري " ... " مساحتها 1 آر و10 سنتيار وأنه امتنع عن إبرام العقد النهائي فوجه له إنذارا من أجل الحضور لدى الموثق لإتمام الإجراءات داخل أجل 15 يوما من تاريخ التوصل، إلا أنه أجابه بأن العقد أصبح مفسوخا وأنه على استعداد لإرجاع التسبيق وأنه بادر بواسطة عون قضائي إلى إجابته برفضه الفسخ وتمسكه بالعقد وبقبول العقار على حالته رغم كون الشرط الواقف بالعقد مقرر لمصلحته فقط وأن الثمن يوجد رهن إشارته لدى الموثق وأشعره بضرورة الحضور لإبرام العقد داخل أجل 15 يوما من التوصل بالإشعار. فأجابه هذا الأخير بمقتضى كتاب مؤرخ في 09/6/1 بتأكيده للفسخ، ملتمسا الحكم على المدعى عليه بتنفيذ التزامه وإبرام العقد النهائي تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 100 درهم عن كل يوم تأخير عن التنفيذ والإشهاد عليه بقبول العقار على الحالة التي يوجد عليها ووضعه لقيمة الثمن لدى الموثق. وبتاريخ 09/7/1 تقدم المدعي (ع.ت) بمقال عرض فيه انه بمقتضى وعد ببيع مؤرخ في 02/2/12 وعد المدعى عليه بأن يبيعه قطعتين أرضيتين رقم 276 على يد الموثق (م. ح) تحت شرط واقف التزم بمقتضاه الموعود له بأداء بقية الثمن عند الموافقة النهائية لجماعة زواغة بالتسليم النهائي للقطعتين المذكورتين تحت طائلة اعتبار العقد لاغيا ومفسوخا بمجرد عدم تحقق الشرط وقد تمت الموافقة بمقتضى عقد المعاوضة المبرم بينه وبين الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري بزواغة مولاي يعقوب فاس بتاريخ 2007/7/2 إلا أنه في الأجل المتفق عليه لم ينفذ الموعود له ما التزم به، ملتمسا الحكم عليه بفسخ الوعد البيع المؤرخ في 2002/2/12 وبأدائه لفائدته تعويضا مدنيا قدره 15000 درهم كما أجاب هذا الأخير عن الدعوى الأصلية بأن التصرف بإبرام عقد وعد ببيع في تجزئة عقارية يتوقف على احترام أحكام ظهير 1992/6/17 المتعلق بالتجزئات العقارية، وأن ما أقدما عليه بدون مراعاة احترام القواعد المذكورة يعد تصرفا يستوجب التصريح ببطلانه، ملتمسا التصريح ببطلان الوعد بالبيع المؤرخ في 02/2/12 موضحا بأنه تسلم القطعة موضوع التراع من الجماعة الحضرية بمقتضى عقد المعاوضة المؤرخ في 07/5/28. وأجاب المدعى عليه (ب) عن المقال في الملف الثاني بأنه وضع باقي الثمن بين يدي الموثق وأن المدعي وبعد أن ارتفع ثمن العقار حاول التنصل من التزامه وأنه متمسك بإجراءات البيع، ملتمسا الحكم بالاستجابة له. وبعد تمام الإجراءات أصدرت المحكمة الابتدائية بتاريخ 2010/6/24 حكما بضم الملفين 09/1402/458 و 09/1402/423 وعدم قبول الدعوى في الملفين معا. استؤنف استئنافا أصليا من الطرفين وبعد تمام الإجراءات قضت محكمة الاستئناف بعد ضم الملفين 229 و2011/269 في الموضوع حول الملف 2011/269 بإلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به من عدم قبول دعوى المدعي (ح.و) والحكم تصديا على المستأنف عليه (ع.ت) بإتمام

إجراءات البيع مع المستأنف بخصوص القطعة رقم 276 ذات الرسم العقاري عدد " .. " وذلك بإبرام عقد البيع النهائي بشأنها تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 200 درهم عن كل يوم تأخير عن التنفيذ مع تحميله الصائر، وبالنسبة للملف 2011/229 بتأييد الحكم المستأنف. وهذا القرار كان موضوع طعن بالنقض من طرف (ع.ت) فصدر بشأنه قرار محكمة النقض عدد 7/345 بتاريخ 2014/6/17 في الملف عدد 2013/7/1/2727 بنقض القرار المطعون فيه بعلة: "أن المحكمة مصدرة القرار المطعون فيه استندت فيما قضت به من إلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به من عدم قبول دعوى المدعي (ح.و) والحكم تصديا على

المستأنف عليه (ع.ت) بإتمام إجراءات البيع بما جاءت به من أنه: "ثبت من خلال وثائق الملف أن الطرف المستأنف عمل على عرض وإيداع المبالغ المالية التي من شأنها أن تغطي بقية ثمن البيع بعد ضبط مساحة المبيع (وصل رقم 755) وبالتالي فإن إلزام المستأنف عليه بتحرير عقد البيع أمر مؤسس ... " في حين أنه وبمقتضى الفصل 234 من ق.ل. ع فإنه لا يجوز لأحد أن يباشر الدعوى الناتجة عن الالتزام إلا إذا أثبت أنه أدى أو عرض أن يؤدي كل ما كان ملتزما به من جانبه حسب الاتفاق أو القانون أو العرف، والبين من وثائق الملف أن المطلوب لم يقم بإيداع باقي الثمن إلا بتاريخ 2011/3/23 حسبما يستفاد من وصل الإيداع بعد رفع الدعوى وصدور الحكم الابتدائي في 2010/6/24 بعدم القبول لنفس السبب مما يكون معه قرارها فيما ذهبت إليه دون اعتبار لما ذكر قد جاء خارقا لمقتضيات الفصل المذكور وعرضة للنقض. وبعد النقض والإحالة وتقديم الطرفين المستنتجاتهما صدر القرار المشار إليه في الملف عدد 2011/229 بإلغاء الحكم المستأنف والحكم من جديد بفسخ الوعد بالبيع المؤرخ في 2002/12/12 بشأن القطعة الأرضية رقم 276 ذات الرسم العقاري عدد " ... " وفي الملف عدد 2011/269 بتأييد الحكم المستأنف. وبناء على قرار محكمة النقض عدد 7/547 الصادر بتاريخ 2016/11/29 في الملف 2016/7/1/752 القاضي بالنقض والإحالة بعلة: "أنه طبقا للفصل 255 من ق.ل.ع" فإن المدين يصبح في حالة مطل بمجرد حلول الأجل المقرر في السند لمنشئ للالتزام، فإن لم يعين للالتزام أجل لم يعتبر في حالة مطل إلا بعد أن يوجه إليه أو إلى نائبه القانوني إنذار صريح بوفاء الدين. ولما كان البين من عقد الوعد بالبيع التوثيقي الرابط بين الطرفين أنهما اتفقا ضمنه على حلول أجل إبرام العقد النهائي وأداء باقي الثمن عند تملكه القطعة الموعود ببيعها بشكل نهائي وحصوله على المصادقة النهائية لجماعة ازواغة ولما كان الطاعن قد تمسك أمام محكمة الموضوع بعدم توصله بأي إشعار بأداء بقية الثمن، فإن المحكمة لما عللت ما قضت به من إلغاء الحكم المستأنف القاضي بعدم قبول طلب الفسخ والحكم من جديد بفسخ الوعد بالبيع المؤرخ في 2002/12/12: "بأن البين من وثائق الملف أن المستأنف عليه (ح.و) لم يقم بإيداع باقي

الثمن إلا بتاريخ 2011/3/23 حسبما يستفاد من وصل الإيداع بعد رفع الدعوى وصدور الحكم الابتدائي بتاريخ 2010/6/24 وأنه استنادا لما تم بسطه ثبت للمحكمة تماطل المستأنف عليه في تنفيذ التزامه التعاقدي مما يبقى معه طلب فسخ عقد الوعد بالبيع مؤسسا" تكون قد اعتبرت التماطل ثابتا في جانب الطاعن في حين أن الطرفين اتفقا على أداء باقي الثمن عند تملك المطلوب للقطعتين الموعود ببيعها الأمر الذي كان يقتضي منها أن تتأكد من إنذار المطلوب للطاعن بتحقق الشرط الوارد بعقد الوعد بالبيع والمتمثل في حصوله على المصادقة النهائية لجماعة ازواغة ومطالبته بأداء باقي الثمن داخل أجل محدد كما اعتبرت الأداء الحاصل من الطاعن في تاريخ لاحق لرفع دعوى إتمام البيع مثبتا للتماطل في جانبه ورتبت عليه الفسخ في حين أن مخالفة الدعوى للفصل 234 من ق.ل. ع والذي استند إليه قرار محكمة النقض في نقضه للقرار السابق هو مجرد خلل شكلي في الدعوى الناتجة عن الالتزام والتي لا يجوز لأحد مباشرتها إلا إذا أثبت أنه أدى أو عرض أن يؤدي ما كان ملتزما به من جانبه .... " مما كان معه قرارها فيما ذهبت إليه دون مراعاة ما ذكر قد جاء خارقا لمقتضيات الفصلين المحتج بخرقهما. وبناء على إحالة الملف على محكمة الاستئناف من جديد وإدلاء الطرفين بمستنتجاتهما بعد النقض والإحالة وتمام الإجراءات المسطرية أصدرت هذه الأخيرة قرارها القاضي بتأييد الحكم الابتدائي جزئيا في شقه القاضي بعدم قبول فسخ عقد الوعد بالبيع المؤرخ في 2002/2/12 وهو القرار المطعون فيه بالنقض. في أسباب النقض مجتمعة للارتباط: حيث يعيب الطاعن القرار في الوسيلة الأولى بخرق القانون وبسوء التعليل وبانعدام التعليل وبعدم الارتكاز على أساس قانوني وبخرق مقتضيات الفصل 369 من ق.م.م والفصلين 451 و453 من ق.ل. ع، بدعوى أن المحكمة في قرارها المطعون فيه ذهبت إلى القول بعلة فاسدة إن التماطل غير ثابت من جانب الموعود له المطلوب السيد (ح.و) لخلو الملف من إنذار الواعد الطالب للموعود له بتحقق الشرط الوارد بعقد الوعد بالبيع المتمثل في حصوله على المصادقة النهائية لجماعة زواغة ومطالبته الموعود له بأدائه باقي الثمن داخل الأجل المحدد، في حين أن القرار عدد 7/345 الأول الصادر بتاريخ 2014/6/17 في الملف المدني عدد 2013/7/1/2727 قد حاز قوة الشيء المقضي به في النقطة القانونية التي أثارتها محكمة النقض المتمثلة في مطل الموعود له السيد (ح.و)، فهذا القرار قضى بنقض القرار رقم 2012/325 الصادر بتاريخ 2012/11/21 في الملفين المضمونين 229 و2011/269 وإحالة القضية على نفس المحكمة للبت فيها بهيئة أخرى طبقا للقانون، وأن محكمة النقض في قرارها المشار إليه أعلاه بتت في نقطة قانونية تتعلق بمطل الموعود له

المطلوب (ح.و) في تنفيذه التزامه معللة ذلك بأنه بمقتضى الفصل 234 من ق.ل. ع فإنه لا يجوز لأحد أن يباشر الدعوى الناتجة عن الالتزام إلا إذا أثبت أنه أدى أو عرض أن يؤدي كل ما كان ملتزما به من جانبه حسب الاتفاق أو القانون أو العرف، كما أن محكمة النقض أوضحت أن المطلوب لم يقم بإيداع باقي الثمن إلا بعد رفع الدعوى وصدور الحكم الابتدائي بعدم القبول وذلك بتاريخ 2011/03/23 الثابت من وصل الإيداع بصندوق المحكمة مما يكون معه قرارها فيما ذهب إليه دون اعتبار لما ذكر قد جاء خارقا لمقتضيات الفصل المذكور وعرضة للنقض، وبذلك فقد ثبت محكمة النقض في هذا القرار حالة مطل الموعود له المطلوب في أداء بقية الثمن. وأنه وتمشيا مع القرار 7/345 الصادر عن محكمة النقض بتاريخ 2014/06/17 في الملف المدني عدد 2013/7/1/2772 فقد أحيل الملف على محكمة الإحالة وفتح له الملف العقاري الاستئنافي عدد 14/370، وتقدم الطاعن بمستنتجاته بعد النقض. وبتاريخ 2015/3/25 صدر القرار رقم 2015/193 في الملف الاستئنافي 2015/1401/370 انتهائيا وحضوريا القاضي بعد ضم الملفين وتصفية لقرار محكمة النقض عدد 7/345 تاريخ 2014/6/17 في الملف المدني عدد 2013/7/1/2727 في الشكل قبول

الاستئنافين وفي الموضوع حول الملف 2011/229 إلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به من عدم قبول دعوى الفسخ والحكم من جديد بفسخ الوعد بالبيع المؤرخ في 2002/2/12 موضوع القطعة الأرضية رقم 276 موضوع الدعوى ورفض باقي الطلب، وحول الملف رقم 2011/269 تأييد الحكم المستأنف. و انه بالفعل فان المحكمة الاستئنافية في قرارها هذا تقيدت بما قررته محكمة النقض في قرارها عدد 7/345 المشار إليه أعلاه وعللت قرارها تعليلا سليما وكافيا. وبذلك لا مسوغ لتحييد ما تبث لمحكمة النقض في قرارها عدد 7/345 الصادر بتاريخ 2014/6/17 المذكور والذي نقطته المثارة من طرف محكمة النقض المتمثلة في مطل الموعود له المطلوب السيد (ح.و) ثابتة واكتسبت قوة الشيء المقضي به.و أن هذا القرار واضح الدلالة ولا يصح تأويل ما يحتمل التأويل منه حسب القواعد المستقرة وحسب نص المادة 369 من ق.م.م .فقد ورد في الفصل 451 من ق.ل.ع أن القرينة القانونية هي التي يربطها القانون بأفعال او وقائع معينة من بينها الحجية التي يمنحها القانون للشيء المقضي به، كما أنها تعفي من قررت لمصلحته من کل إثبات كما نصت على ذلك المادة 453 من ق.ل.ع، مما يتعين استبعاد العلة الفاسدة للقرار المطعون فيه بالنقض عدد 2019/37 الصادر عن محكمة الاستئناف بتاريخ 2019/1/23 في الملف العقاري عدد 2017/1401/188 المتمثلة في أن التماطل غير ثابت في جانب المطلوب. ويعيبه في الوسيلة الثانية بخرق القانون وبسوء التعليل وبانعدام التعليل وبعدم الارتكاز على أساس قانوني وبخرق مقتضيات الفصل 255 في فقرته الأولى من ق.ل.ع، وكذا الفصول 249 و 127

و231 و230 و260 و581 من نفس القانون بدعوى أن المحكمة في قرارها المطعون فيه ذهبت بتعليل فاسد أنه ليس بالملف ما يفيد إشعار الموعود له المطلوب بتحقق الشرط الوارد في وعد البيع المتمثل في حصول الواعد الطاعن على المصادقة النهائية لجماعة زواغة ومطالبته الموعود له بأداء باقي الثمن، والحال أن كلا من الطاعن والمطلوب اتفقا في الوعد بالبيع المؤرخ في 2002/2/12 على تحديد أجل ينقضي بمنح القطعة الأرضية بشكل نهائي للواعد بالبيع وحصوله على المصادقة النهائية لجماعة زواغة وبانقضاء هذا الأجل دون تحقق الشروط الموقفة وهي أولا أداء المستفيد المطلوب لباقي ثمن البيع اعتبر هذا الوعد بالبيع والبيع لاغيا وكأن لم يكن، وأن المطلوب أصبح في حالة مطل بمجرد حلول الأجل المقرر في السند المنشئ للالتزام الفقرة 1 من الفصل 255 من ق.ل.ع خصوصا وأن الأجل في التشريع المغربي يطبق بأثر فوري طبقا لمقتضيات الفصلين 149 و127 من ق.ل.ع، فالحالة التي نحن بصددها لا تستدعي توجيه إنذار لأنها تتعلق بوعد بيع أشير في بنوده إلى تحديد أجل ينقضي عند عدم تحقق الشروط الموقفة وهي أولا أداء المستفيد المطلوب لباقي ثمن البيع وإلا اعتبر البيع لاغيا وكأنه لم يكن، ذلك أن صيرورة المدين في حالة مطل وبدون توجيه إنذار قاصر على الحالة التي يكون فيها أداء الدين محددا بأجل وهو الأمر في نازلة الحال، خصوصا أن جميع الإجراءات استنفدت وانتقلت ملكية المدعى فيه عن طريق المعاوضة لفائدة الطاعن بتاريخ 2007/7/2 ولم ينفذ الموعود له المطلوب التزامه بأدائه لبقية الثمن ولم يعرضه عرضا حقيقيا وفقا لما ينص عليه القانون. وإن الاتفاق على أن يكون عقد الوعد بالبيع لاغيا وكأن لم يكن هو في حقيقته شرط فاسخ صريح يفسخ به الوعد

المذكور من تلقاء نفسه دون حاجة إلى إنذار عند تخلف الموعود له عن أداء باقي ثمن البيع طبقا للفصول 230 و231 و260 و581 من ق.ل. ع. وما هو مضمن في وعد البيع له قوة

ملزمة والاتفاقيات الواردة فيه تحل محل القانون بالنسبة لعاقديه ولا الواعد ولا الموعود له

يمكنهما التحلل من التزاماتهما إلا برضاهما وموافقتهما وقد عبر الواعد الطاعن الموعود له المطلوب الذي كان عالما بالوضعية القانونية للعقار ولم يبادر إلى أداء بقية الثمن مما نفذ معه صبر الطاعن وتقدم إلى القضاء بعدما نفذ التزامه المتمثل في انتقال الملك اليه عن طريق تقييده بالرسم العقاري. ويعيبه في الوسيلة الثالثة: بخرق القانون وبسوء التعليل وبانعدام التعليل وبعدم الارتكاز على أساس قانوني وبخرق مقتضيات الفصلين 234 و275 من ق.ل. ع وكذا الفصول من 171 إلى 178 من ق.م.م والفصل 280 و400 من ق.ل. ع وبخرق مقتضيات ظهير 1925/5/4 المتعلق بالتوثيق العصري خاصة الفصل 26 منه. بدعوى أنه وعلى عكس ما ذهب إليه القرار المطعون فيه حول التزامات الواعد والموعود له فإن الالتزامات المتقابلة بين طرفي الخصومة في وعد البيع تتمثل في تحقق أمرين اثنين أولهما قيام

الواعد بالبيع بتنفيذ التزامه المتمثل في انتقال الملك إليه عن طريق تقييده بالرسم العقاري وهو الأمر الذي تم القيام به بإقرار المطلوب في مقاله الافتتاحي والوثائق المرفقة به، ثم قيام الموعود له المطلوب بأداء باقي الثمن في الأجل المضروب له وهو الأمر الذي لم يتحقق ولم يتم إثباته بالطرق القانونية المنصوص عليها في ظهير 4 ماي 1925 المتعلق بالتوثيق العصري. وأنه أمام ذلك يكون الطاعن قد أثبت التزامه بإقرار المطلوب قبل مباشرة الدعوى وفي بداية إثارتها. وأن الموعود له المطلوب التجأ إلى المحكمة الابتدائية بطلب إتمام إجراءات البيع في مواجهة الطاعن بدون أن يفي بالتزامه بأدائه بقية الثمن في إبانه، علما أن الإيداع تم بتاريخ 2011/3/23، وجاء لاحقا للأجل المتفق عليه ولاحقا لرفع المنازعة المتعلقة بإتمام إجراءات البيع أمام القضاء ولاحقا الحكم الابتدائي الصادر بتاريخ 2010/6/24، ولا يمكن بأي حال الالتفات لذلك الإيداع. كما أن شهادة الإيداع المستوفية للشروط القانونية والتي تثبت تاريخ الإيداع الفعلي عند الموثق لا وجود لها وثبت ذلك لمحكمة النقض في قرارها عدد 7/345 الصادر بتاريخ 2014/6/17 في الملف المدني عدد 2013/7/1/2727، فيكون بذلك قد خرق مقتضيات الفصل 280 من ق.ل. ع. ومن جهة أخرى لا يمكن للطاعن أن ينتظر طوال المدة الفاصلة بين تاريخ حلول الأجل المضمن في وعد البيع ويتمم إجراءات البيع ويبقى المطلوب في وضعية ميسرة وكان تحديد أداء باقي الثمن بقي متروكا لإرادته وفي ذلك إخلال بمقتضيات الفصل 129 من ق.ل.ع والفصول المنظمة. ويعيبه في الوسيلة الرابعة بخرق القانون وبانعدام التعليل وبعدم الارتكاز على أساس قانوني وبخرق مقتضيات الفصلين 405 و410 من ق.ل.ع بدعوى أن ما ذهبت إليه محكمة النقض في قرارها المنقوض من التأكد من إنذار الطاعن للموعود له المطلوب بتحقق الشرط الوارد بعقد الوعد بالبيع هو تحصيل حاصل لما هو مضمن في الملف من خلال أن المطلوب كان على علم وبينة بكون الطاعن نفذ التزامه كما كان على علم وبينة من الوضعية القانونية للعقار وبجاهزية الرسم العقاري للقطعة محل المنازعة قبل لجوئه إلى القضاء بدليل إقراره القضائي وبحيازته لشهادة الملكية للمدعى فيه قبل المنازعة حيث اعترف بأن القطعة الموعود بيعها رقم 276 هي في اسم الطاعن رسمها العقاري عدد " ... " تضمنت جميع المعلومات من مساحة وغيرها، وأن هذا الإقرار هو من الأدلة المعفية من الإثبات وحجة قاطعة على المقر ويقوم مقام الإنذار أو الإخبار أو الإعلان فصيغة الدعوى تعتبر بمثابة إنذار، وقد أدلى المطلوب بشهادة الملكية موضوع المناقشة رفقة مقاله الافتتاحي. وأن المطلوب بعد سنتين من جاهزية الرسم العقاري كان سباقا إلى توجيه إنذار إلى الطاعن يدعوه إلى إتمام إجراءات البيع مخبرا إياه أن بقية الثمن عند الموثق منذ يناير 2007 حسب زعمه والحال أن الإيداع عند الموثق لم يتم وقد تأكد لمحكمة النقض ذلك من خلال قرارها عدد 7/345.

كما أن المطلوب مستثمر عقاري وسبق له أن اشترى من الغير لفائدته أو لفائدة أقاربه عدة قطع أرضية في تجزئة القرويين بمقتضى عقود نهائية قبل لجوئه إلى المحكمة الابتدائية في ملف النازلة، وعليه فقد كان عالما بالوضعية القانونية للتجزئة، إضافة إلى المراسلات المتبادلة بين طرفي الخصومة قبل اللجوء إلى القضاء والمدلى بها من طرف المطلوب من قبيل الإنذار الموجه من طرف الطاعن من لدن المطلوب يدعوه إلى إتمام إجراءات البيع، وجواب الطاعن مع إشعار بفسخ وعد البيع مؤرخ في 2009/5/8، ومحضر تبليغ إشعار بالتمسك بالوعد بالبيع بتاريخ 2009/05/20 وطلب تبليغ تعقيب بالتمسك بالفسخ مؤرخ في 2009/6/1، وإيقاع تقييد احتياطي على الملك المذكور من لدن المطلوب أدرج بتاريخ 2009/6/24 لفائدته ضد الطاعن لدى المحافظة العقارية حسب الثابت من شهادة الإيداع المسلمة بتاريخ 2011/9/11 المدلى بهما، وإقرار المطلوب في مقاله الافتتاحي أن المدعى فيه صادقت عليه الجماعة الحضرية. وأنه أمام ذلك فالطاعن أعفي من إثبات جاهزية الرسم العقاري طبقا لمقتضيات الفصلين 405 و410 من ق.ل. ع. و يعيبه في الوسيلة الخامسة بخرق القانون بانعدام التعليل وبسوء التعليل وفساده وبعدم الارتكاز على أساس قانوني وبخرق مقتضيات الفقرة الأخيرة من الفصل 255 من ق.ل. ع بدعوى أن المحكمة في قرارها ذهبت إلى أن ما أثاره المستأنف بكون المطالبة القضائية تقوم مقام الإنذار طبقا للفقرة الأخيرة من الفصل 255 من ق.ل. ع وأن الأداء تم بعد رفع الدعوى او بالتزامن معها والحال أن الفصل 234 من ق.ل. ع يجعل أداء الالتزام أو عرضه شرط لازم قبل مباشرة الدعوى. وأن هذا التعليل ليس في محله لما كان المطلوب قد التزم بأداء الثمن في الأجل المضروب له وهو الأمر الذي لم يتحقق، وإن الطاعن بعد أن نفد ما التزم به أرسل إشعارا للمطلوب بمثابة إنذار يخبره بموقفه إزاء وعد بالبيع فيكون بذلك تماطلا في تنفيذ التزامه والمحكمة في قرارها لم تطبيق القانون تطبيقا سليما. ويعيبه في الوسيلة السادسة بخرق القانون وبانعدام التعليل وبعدم الارتكاز على أساس قانوني وبخرق الفصول المنظمة لمهنة موثق وخاصة الفصل 26 من الظهير المتعلق بالتوثيق العصري المؤرخ في 1925/5/4 وبخرق مقتضيات الفصلين الأول حول الدفعات والرابع حول عمليات السحب من مرسوم رقم 246-60-2 بتاريخ 23 يناير 1961 بشأن عمليات إيداع وسحب المبالغ التي باشرها الموثقون لدى صندوق الإيداع والتدبير- ج-ر تاريخ 10 فبراير 1961 بدعوى أن مطل المطلوب في أدائه لبقية الثمن ثابت في حقه والمحكمة في قرارها المطعون فيه لم تتعرض لحالة المطل وتأخر المطلوب في تنفيذه لالتزامه بأدائه بقية الثمن وإنما اكتفت بالقول انه لم يكن في حالة مطل دون أن تعير اهتماما لما ألت إليه النقطة القانونية التي أثارتها محكمة النقض في مطل المطلوب وبدون أن تعير أي اهتمام كذلك المسطرة إيداع المبالغ المالية بمكاتب الموثقين، إذ لا وجود في

الملف لأي شهادة إيداع صادرة عن الموثق مستجمعة للشروط القانونية طبقا للفصل 26 من ظهير التوثيق العصري، ولا وجود لما يفيد كذلك سلوك المطلوب المسطرة العرض والإيداع في إبانها. وأن مزاعمه في مقاله الاستئنافي من كونه تقدم بطلب سحب المبالغ لدى الموثق ومكنه هذا الأخير بشيك بنكي لا يعتد به مادام أن شهادة الإيداع وفقا لما ذكر أعلاه غير موجودة. علما أن عمليات إيداع وسحب المبالغ التي يباشرها الموثقون لدى صندوق الإيداع والتدبير تخضع لمسطرة مدققة هي تلك المنصوص عليها في الفصلين الأول من مرسوم رقم 246-60-2 بتاريخ 23 يناير 1961 بشأن عمليات إيداع وسحب المبالغ التي يباشرها الموثقون لدى صندوق الإيداع والتسيير ج ر تاريخ 10 فبراير 1961 والذي كان معمولا به آنذاك. ويعيبه في الوسيلة السابعة بخرق القانون وبانعدام التعليل وبعدم الارتكاز على أساس قانوني وبخرق مقتضيات الفصلين 55 و71 من ق.م.م وبخرق حقوق الدفاع وبعدم الجواب على دفوع الأطراف بدعوى أن الطاعن سبق له من حيث الشكل أن أثار أن القرار عدد 7/547 قضى بنقض القرار رقم 2015/193 في وقت لم تناقش الدفع الشكلي، فالقرار 2015/193 الذي كان موضع نقض جزئي صدر غيابيا ونهائيا ولا زال قابلا للطعن فيه بالتعرض، والمطلوب لم يبلغ بذلك القرار إلا بتاريخ 2016/06/14 ولم يكتسب الحق في الطعن بالتعرض إلا ابتداء من تاريخ 2016/06/14، كما أنه لم يكتسب الحق في الطعن بالنقض إلا بعد انصرام اجل التعرض وهو الشيء المنتفي في نازلة الحال. وما أثاره كذلك من ملاحظات حول المنازعة بين الطرفين وصدور قرارين اثنين من طرف محكمة النقض على النحو السالف البيان أعلاه، وكذا حول خرق الفصول 12 و33 و34 و35 و72 من ظهير 17 يونيو 1992 المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات، وإجراء بحث حول وعد البيع محل النظر يستدعى لها أطراف الدعوى

والموثق وفقا للفصلين 55 و71 من ق.م.م. وبعدم تعرض المحكمة في قرارها المطعون لكل دفوع الطاعن وعدم تعليل ذلك تكون قد خرقت الفصول القانونية المشار إليها أعلاه وخرقت حقوق الدفاع بعدم جوابها على ذلك. ويعيبه في الوسيلة الثامنة بخرق القانون وبسوء التعليل وبانعدام التعليل وبعدم الارتكاز على أساس قانوني وبخرق الفصول 12 و33 و34 و35 و72 من ظهير 17 يونيو 1992 المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات بدعوى أن عقد الوعد ببيع محل النظر يتوقف وجوبا على احترام الشكليات والأحكام المنصوص عليها في ظهير 17 يونيو 1992 المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات، والتي يترتب على مخالفتها جزاء البطلان حسب صراحة الفصل 72 من الظهير ويقتضي إيداع نسخة من ملف التجزئة في المحافظة العقارية قبل القيام بأي تصرف من التصرفات حسب صراحة الفصل 12 من ظهير 17 يونيو 1992

المتعلق بالتجزئات العقارية. وأنه في حين إبرام وعد البيع لم يكن لمحضر التجزئة وجود بالمفهوم القانوني الصرف والدقيق فوعد البيع المؤرخ في 2002/2/12 أجري قبل تاريخ 2003/10/13 الشيء الذي يجعله معرضا للإبطال والبطلان لمخالفته القواعد الآمرة للظهير المنظم فما بني على باطل فهو باطل. فمحضر التجزئة لم يتم إيداعه بالوكالة العقارية إلا بتاريخ 2006/06/13، مما يكون معه وعد البيع سابق لمحضر التجزئة وكذا سابق لتاريخ إيداع هذا الأخير لدى الوكالة العقارية، والقرار المطعون فيه لم يجب عن هذا الدفع بدعوى أن المقصود بالبيع هو البيع النهائي الناقل لملكية المبيع، وهو تعليل لا يساير البعد والقصد القانوني الذي توخاه المشرع، فوعد البيع عملية من عمليات البيع تندرج في إطار ما هو منصوص عليه قانونا في ق.ل.ع، سواء تعلق بعقد بيع أو بوعد بيع الذي يجب احترام المسطرة الشكلية لظهير 17 يونيو 1992 المتعلق بالتجزئات العقارية من بينها إيداع نسخة من الملف محل الإذن في أحداث التجزئة في المحافظة العقارية حسب المادة 12 قبل القيام بأي تصرف وعدم إبرام العقود المتعلقة بعمليات البيع إلا بعد أن تقوم الجماعة بإجراء التسلم المؤقت لإشغال تجهيز التجزئة حسب المادة 33 وعدم إبرامها كذلك إلا إذا أنجزت أشغال تجهيزها حسب المادة 34 ومنع الموثقين من تحرير العقود المتعلقة بعمليات البيع في التجزئات العقارية حسب المادة 35 ما لم يقع الإدلاء إما بنسخة مطابقة للأصل من محضر التسلم المؤقت، وإما بنسخة طبق الأصل من شهادة مسلمة من رئيس مجلس الجماعة الحضرية أو القروية تفيد أن العملية لا تدخل في نطاق قانون التجزئات. ومادام هنالك خرق لهذه الأحكام فان مآل وعد البيع البطلان. الشيء الذي يقتضي التصريح

بنقضه.

لكن، حيث إن من شروط الفسخ القضائي وفق ما يستوجبه الفصل 259 من

ق.ل. ع أن يكون المدين في حالة مطل. وبمقتضى الفصل 255 من ق.ل. ع فإن المدين لا يصبح في حالة مطل إذا لم يعين للالتزام أجل، إلا إذا وجه إليه إنذار صريح لتنفيذ التزامه داخل أجل معقول ولم يفعل. ولما كان الثابت من عقد الوعد بالبيع في البند المتعلق بالشروط الموقفة أن الطرفين اتفقا على شرطين موقفين وهما أداء المستفيد لباقي الثمن وتحديد مساحة القطعتين، كما اتفقا في البند المتعلق بالآجال على تحديد أجل ينقضي بمنح القطع الأرضية بشكل نهائي للواعد بالبيع والحصول على المصادقة النهائية لجماعة زواغة على التخصيص، وإذا انقضى هذا الأجل دون تحقق الشروط الموقفة، سيعتبر الوعد بالبيع والبيع لاغيا وكأن لم يكن، وهي مقتضيات تستلزم بالضرورة عند تحقق الشرطين الواقفين أن يقوم الواعد بإشعار الموعود له بذلك، للتعبير عن رغبته والوفاء بالتزامه داخل أجل معقول، لوضعه في حالة مطل، ولما كان البين من وثائق الملف أن البائع المطلوب لم يوجه

أي إنذار للمشتري في نطاق الفصل المذكور يشعره فيه بتحقق الشرط الواقف، وإنذاره بأداء باقي الثمن داخل أجل معقول يحدده له. وكان الحكم المطعون فيه قد انتهى إلى عدم قبول دعوى الطاعن بفسخ عقد الوعد بالبيع استنادا إلى عدم ثبوت حالة مطل المدين (المطلوب) لعدم قيام الواعد بالبيع (الطاعن) بتوجيه إنذار للموعود له لإشعاره بتحقق الشرط الواقف وإنذاره بأداء باقي الثمن داخل أجل معقول يحدده، تكون المحكمة قد أوردت الرد الواقعي الكافي لكل دفوع الطاعن إذ لا سبيل للنعي على الحكم خرقه مقتضيات الفصول 369 من قم م والفصلين 451 و453 من ق.ل. ع حال أن القرار عدد 349 /7 الأول الصادر بتاريخ 2014/06/17 قد حاز قوة الشيء المقضي به في النقطة المتمثلة في مطل الموعود له، لما كان من آثار النقض والإحالة رد التراع والأطراف إلى الحالة التي كانوا عليها قبل الحكم المنقوض فترتب على ذلك وبحكم التبعية ببطلان جميع الأحكام والقرارات التي ترتبط بالقرار المنقوض التي تكون نتيجة له، كما أنه لا وجه للنعي على الحكم خرقه القانون وبنود العقد لما تقاعس الطاعن بإشعار المطلوب بتحقق الشرط الواقف من جانبه بحصوله على المصادقة النهائية من طرف الجماعة وتخصيصه للمدعى فيه، ثم إنذاره بأداء باقي الثمن داخل أجل معقول يحدده له إذ لا يكفي لتبرير تماطل المطلوب بمجرد علمه بوضعية العقار لما كانت مقتضيات الفصل 255 من ق.ل.ع توجب توجيه إليه إنذار صريح لتنفيذ التزامه داخل أجل معقول على نحو السالف البيان مما ينتفي معه تماطل المطلوب عن تنفيذ ما التزم به من جانبه، خاصة أنه استظهر بوصل إيداع بتاريخ 2011/11/23 يفيد إيداعه باقي ثمن المبيع بصندوق المحكمة لفائدة الطاعن. كما أنه لا محل للنعي على الحكم خرق مقتضيات القانون المتعلق بالتجزئات العقارية والتجمعات السكنية وتقسيم العقارات لما كان من التزامات البائع ضمان الشيء المبيع باتخاذه كافة الإجراءات القانونية قصد نقل ملكيته للمشتري ما لم يثبت أنه سعى لذلك وتعذر عليه بسبب لا يعزى إليه. كما أن النعي على الحكم بخرق حقوق الدفاع حال عدم الجوب على الدفع الشكلي المنصب على القرار الاستئنافي عدد 2015/193 الذي كان موضع نقض جزئي بمقتضى القرار عدد 7/547 كونه كان مازال قابلا للتعرض لما صدر غيابيا لا يصادف صوابا اذ العبرة في وصف الحكم ليس بما تصف به المحكمة الحكم بل العبرة بالواقع، والثابت من أوراق الملف أن الطرفين تبادلا الردود وحضر أخر جلسة المنعقدة بتاريخ 2010/06/10 نائباً الطرفين أدلى خلالها نائب المطلوب بمذكرة تأكيدية واسند نائب الطاعن النظر فيها وتم حجز الملف للمداولة قصد النطق بالحكم مما يعتبر حضوريا خلاف الوصف الوارد بالحكم المذكور. تم إن المحكمة غير ملزمة بالقيام بإجراء من إجراءات التحقيق وحسبها أنها كونت قناعتها من دلالة المستندات المقدمة إليها، وغير ملزمة كذلك بالرد استقلالا على كل

الدفوع والوقائع التي لا يقوم عليها دليل مادام أن قيام الحقيقة التي اقتنعت بها وأوردت دليلها فيه الرد الضمني المسقط لتلك الدفوع والوقائع فكان النعي على القرار بما ورد أعلاه

غير ذي أساس.

لهذه الأسباب

قضت محكمة النقض برفض الطلب وتحميل الطالب المصاريف. وبه صدر القرار وتلي في الجلسة العلنية المنعقدة بالتاريخ المذكور أعلاه بقاعة الجلسات العادية بمحكمة النقض بالرباط. وكانت الهيئة الحاكمة متركبة من رئيس الغرفة السيدة لطيفة أيدي رئيسة والمستشارين السادة: محمد المنور مقررا، سعيد رياض، السعدية فنون، امحمد لفطح أعضاء وبمحضر المحامي العام السيد الحسن البوعزاوي وبمساعدة كاتب الضبط السيد المصطفى العامري.