محكمة النقض - الغرفة المدنية
ملف عدد: 2020/10/1/5395 — قرار عدد: 2022/99 — بتاريخ: 2022-02-10

باسم جلالة الملك وطبقا للقانون

بناء على مقال الطعن بالنقض المرفوع بتاريخ 2020/10/15 من طرف الطالب حوله بواسطة نائبه الأستاذ (م. أ)، الرامي إلى نقض القرار عدد 1250 الصادر عن محكمة الاستئناف بطنجة بتاريخ 2019/11/27 في الملف المدني عدد 2019/1201/1102. وبناء على الأوراق الأخرى المدلى بها في الملف؛ وبناء على الأمر بالتخلي الصادر بتاريخ 2022/01/27 وتبليغه؛ وبناء على الإعلام بتعيين القضية في الجلسة العلنية المنعقدة بتاريخ 2022/02/10؛ وبناء على المناداة على الطرفين ومن ينوب عن وعدم حضورهم. وبعد تلاوة المستشار المقرر السيد إدريس سعود لتقريره، والاستماع إلى ملاحظات المحامي

العام السيد محمد بوفادي.

وبعد المداولة طبقا للقانون:

حيث يستفاد من مستندات الملف، ومن القرار المطعون فيه عدد 1250 الصادر عن محكمة الاستئناف بطنجة بتاريخ 2019/11/27 في الملف المدني عدد 2019/1201/1102 أن سانديك إقامة " ... " ادعى أمام المحكمة الابتدائية بنفس المدينة أن الإقامة السكنية المسماة " ... " الواقعة بساحة

الأمم خاضعة لنظام الملكية المشتركة وفق ما هو ثابت من النظام الداخلي وشهادة الملكية ومحضر الجمع العام المرفقين بالمقال، وأن المدعى عليه عبد المجيد بركات من بين الملاك بالإقامة المذكورة وفق ما هو ثابت من شهادة الملكية، عمد إلى تشييد بناء غرفة كبيرة بالمرآب المعد للسيارات الخاص بسكان العمارة وهي الغرفة التي تتوفر على باب حديدي كبير مغلق حسب الثابت من محضر المعاينة، وأن الفعل العشوائي الذي أقدم عليه المدعى عليه جاء مخالفا لضوابط التعمير والرخص الإدارية وكذا للنظام الداخلي للملكية المشتركة ودون أخد الإذن من سكان العمارة ومن سنديك الإقامة، وأن التصاميم الهندسية الأولية للعمارة لا تشير بتاتا لوجود أي غرفة موصدة وقائمة بذاتها داخل المرآب المذكور المخصص لركن السيارات، لأجله يلتمس الحكم على المدعى عليه برفع الضرر الحال والمباشر المشار إليه وذلك بإلزامه بإزالة وهدم الغرفة المشيدة من قبله داخل المرآب أعلاه وإرجاع الحالة إلى ما كانت عليه قبل إحداث الغرفة وتحرير المرآب من أي جدران أو بناء أو حواجز تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 1000 درهم عن كل يوم امتناع عن التنفيذ والنفاذ المعجل وتحميله الصائر وأجاب المدعى عليه بأنه لا علاقة له بالبناء لا من بعيد ولا من قريب وأن محضر المعاينة المستدل به وإن كان قد أثبت البناء إلا أنه لم يثبت بأي حال من الأحوال علاقته به ملتمسا الحكم بعدم قبول الدعوى شكلا لانعدام الإثبات وبعد إجراء خبرة عهد للقيام بها للخبير (م.م) الذي أنجز تقريره في الموضوع وإدلاء الطرفين بمستنتجاتهما، واستيفاء الإجراءات المسطرية أصدرت المحكمة حكمها على المدعى عليه (ع.ب) بإزالة البناء موضوع الدعوى وإرجاع الحالة إلى ما كانت عليه طبقا للتصميم الهندسي الأصلي للإقامة تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 500 درهم عن كل يوم امتناع عن التنفيذ مع تحميله المصاريف ورفض باقي الطلبات، استأنفه المحكوم عليه مؤسسا استئنافه على أن محضر المعاينة المدلى به لئن أثبت وجود البناء فإنه لم يثبت علاقته به، وأن محضر الضابطة القضائية المدلى به هو أيضا لا علاقته له به، لأن الصفة تثبت بالوثائق أو شهادة الشهود التي تؤدى أمام المحكمة بعد أداء اليمين، بل الأكثر من ذلك فالشاهد المستمع إليه بمحضر الضابطة القضائية لا يعتبر شاهدا وإنما مشتكيا في المحضر المدلى به ولا يمكن له أن يكون خصما وحكما في نفس الوقت، كما أن الدعوى مقامة من قبل سنديك الإقامة مع أن هذا الاسم لم يعد له وجود وأصبح يسمى رئيس اتحاد الملاك المشتركين بعد التعديل الذي طال قانون الملكية المشتركة، ومن جهة أخرى فإنه قد صرح للخبير المنجز للخبرة المأمور بها أنه اشترى السكنى والدولاب اللاحق بها على حالته، وأنه لم يقم بأي بناء وليس هناك أي تجاوز من طرفه للمساحة المملوكة له وبالتالي فلا يمكن إلزامه بهدم أي بناء لم يقم به أصلا ملتمسا إلغاء الحكم المستأنف وتصديا الحكم بعدم قبول الدعوى واحتياطيا بإلغاء الحكم المستأنف وتصديا الحكم برفض الطلب واحتياطيا جدا الأمر بالوقوف على عين المكان أو بحث بين الطرفين، وأرفق مقاله ونسخة من الحكم المستأنف وبعد استيفاء الإجراءات المسطرية قضت المحكمة بتأييد الحكم وهو

القرار المطعون فيه بالنقض.

في شأن الوسيلة الوحيدة:

حيث يعيب الطاعن على القرار انعدام التعليل وعدم الرد على دفوعه، ذلك أن المحكمة مصدرته عللت قرارها بتأييد الحكم الابتدائي بأن صفته ثابتة في الدعوى استنادا إلى محضر الضابطة القضائية، وأنه من خلال تقرير الخبرة ثبت لديها أنه قام بتغيير معالم المرآب خاصة المكان المخصص له، بتشييد باب حديدي وبناء حائط من الجهة اليسرى واستغلال ما مساحته 45 متر مربع عوض 15 متر مربع حسب شهادة الملكية، كما تبين لها أن تقرير الخبرة احترم الشكليات القانونية خاصة منها الفصل 63 من قانون المسطرة المدنية، مع أنه منذ المرحلة الابتدائية وهو يتمسك بكونه لم يقم بإحداث أي بناء وأنه وجد المرآب على حالته وقت شرائه لشقته بإقامة " ... "، وأن المكان الخاص به بمستودع العمارة هو ملك خالص له وعقد البيع الذي أصبح بموجبه من الملاك المشتركين بإقامة " ... " أن ملكيته تخص الشقة ذات 120 متر مربع وتحتوي كذلك على 1000/33,77 مشاعة بين الأطراف المشتركة من الأرض ومن البناية، و444/15 من أجزاء القطعة الأرضية+ مكان في المرآب ممثل بواسطة الجزء المشاع من 1/14 من الملك المسمى " ... " موضوع الرسم العقاري عدد" ... "، وأنه بالرجوع للتصميم الأصلي للعمارة فإن المساحة الكلية لها كما هو مثبت بشهادة الملكية هي 993 متر مربع، كما أنه بالرجوع إلى تحديد المساحات لكل الأجزاء المشتركة للعمارة فحظه من مساحة الأرض هو 49,77 متر مربع، وتصميم مستودع العمارة يؤكد بوضوح توفره على مكانين بالكراج، وقد أكد في جميع مراحل الدعوى أنه لم يقم بإحداث أي بناء وأن حارس العمارة السابق على اقتنائه الشقة أكد أن المرآب الخاص به كان على تلك الحالة قبل أن يصبح من الملاك المشتركين لها، وأنه أدلى ببطاقة تعريف هذا الحارس للاستماع إليه

كشاهد في الموضوع إلا أن المحكمة لم تجب عن طلبه، كما أن تقرير الخبرة جاء فيه أنه هو من قام بتشييد حائط من الجهة اليسرى بينما وكيل الاتحاد يصرح في دعواه وفي تصريحاته أمام الخبير أنه قام بتشييد المرآب موضحا من خلال تصريحاته أنه نبهه بضرورة هدم الجدران وإزالة الباب الحديدي ... بينما الخبير يصرح في تقريره أنه قام بتشييد حائط من الجهة اليسرى، وعلى أساس كل ما أشير إليه فإنه التمس من المحكمة استبعاد تقرير الخبرة وإجراء معاينة بالوقوف على عين المكان وهو الطلب الذي لم تعره المحكمة سواء محكمة الدرجة الأولى أو المحكمة مصدرة القرار المطعون فيه، وهذه الأخيرة أيدت الحكم الابتدائي دون تعليل، ومن جهة ثالثة فإنه دفع بانعدام صفة المطلوب لعدم إثبات الجهة المدعية لصفتها، كما دفع بعدم قبول الدعوى لكونها جاءت مخالفة لمقتضيات قانون الملكية المشتركة، لأن الدعوى أقيمت من قبل سانديك إقامة " ... " وليس من طرف رئيس أو وكيل اتحاد الملاك المشتركين، كما أن الدعوى تفتقر إلى الإثبات لأن محضر المعاينة المدلى به وإن أثبت وجود بناء فإنه لم يثبت علاقته به، والمحكمة مصدرة القرار المطعون فيه وقبلها محكمة الدرجة الأولى لم تناقش هذه الدفوع ولم تجب عنها وهو ما يجعل القرار المطعون فيه عرضة

للنقض.

لكن، حيث إنه بمقتضى المادة الرابعة من القانون 18.00 الخاص بنظام الملكية المشتركة للعقارات المبنية فإنه يعد من الأجزاء المشتركة كل جزء يعتبر مشتركا، أو تقتضي طبيعة العقار أن يكون مخصصا للاستعمال المشترك، وعملا بالفقرة الثانية من المادة 31 من القانون رقم 00.18 المتعلق بنظام الملكية المشتركة للعقارات المبنية فإنه لكل مالك مشترك أو من يحل محله من مكتر أو غيره أن يستعمل ويتصرف في الأجزاء المشتركة بحسب الغرض المعدة له، شريطة ألا يلحق أي ضرر بباقي الملاك أو بتخصيص العقار وأنه طبقا للمادة 13 من القانون المذكور فإن مهمة اتحاد الملاك يتولى الحفاظ على العقار وإدارة الأجزاء المشتركة وتطبيقا للمادة 22 من نفس القانون فإنه يشترط إجماع الملاك المشتركين للقيام بأشغال تؤدي إلى تغيير في الأجزاء المشتركة. وأنه عملا بالمادة 26 من ذات القانون فإن لو كيل الاتحاد صلاحية تمثيل الاتحاد أمام المحاكم كمدعي ورفع الدعاوى على كل من خرق مقتضيات نظام الملكية المشتركة، كما له الحق في إقامة دعاوى الحفاظ على العقار المشترك أو لإصلاح الضرر اللاحق به أو بالأجزاء المشتركة من طرف أحد أعضاء الاتحاد أو الأغيار، ولما كان الثابت من أوراق الملف المعروضة على قضاة الموضوع وخاصة تقرير الخبرة المنجزة في القضية من قبل الخبير (م. م) أن الطاعن أحدث بناء بمرآب الإقامة داخل الأجزاء المشتركة ولم يحترم معايير هذه الأخيرة بتشييده حائط من الجهة اليسرى المرآب الإقامة المخصص لوقوف السيارات الخاصة بالسكان ووضع باب حديدي عرضه أربعة أمتار وطول علوه ثلاثة أمتار واستغل مساحة 45 مترا مربعا بدلا من 15 متر مربع كمستودع لحاجياته، فإن المحكمة المصدرة للقرار المطعون فيه لما ثبت لها من الخبرة المذكورة الخروقات التي شابت مرآب السيارات والذي يعد من الأجزاء المشتركة وقبلت دعوى المطلوب برفع الضرر وفق ما هو وارد بمنطوق قرارها بعدما تبين لها استئثار الطاعن بالجزء المشترك المدعى فيه وحرمانه لباقي الملاك المشتركين من الانتفاع به دون الحصول على إذن من وكيل الاتحاد، واعتبرته فعلا غير مشروع ومخالف للقانون المتعلق بنظام الملكية المشتركة للعقارات المبنية، إنما تكون قد طبقت المقتضيات القانونية المشار إليها وردت دفوع الطاعن ضمنيا إذ لم تكن ملزمة إلا بالجواب على ما له تأثير على وجه قضائها، ومن جهة ثانية وبمقتضى الفصل 77 من قانون الالتزامات والعقود فإن كل فعل ارتكبه الإنسان عن بينة واختيار ومن غير أن يسمح به القانون فأحدث ضررا ماديا أو معنويا للغير ألزم مرتكبه بجبر هذا الضرر، إذا ثبت أن ذلك الفعل هو السبب المباشر في حصول الضرر، وأنه عملا بالفصل 229 من نفس القانون فإن الالتزامات تنتقل إلى الخلف الخاص للبائع والمحكمة المصدرة للقرار المطعون فيه لما قضت بتأييد الحكم المستأنف القاضي بالحكم على الطاعن بإزالة البناء المشيد بمرآب السيارات بالإقامة موضوع الدعوى وإرجاع الحالة إلى ما كانت عليه طبقا للتصميم الهندسي الأصلي للبناء المضاف المخالف للتصميم الأصلي المحدث بفناء العمارة، تكون قد بنت قرارها على أساس قانوني وردت ضمنیا ما تمسك به الطالب من شرائه للمدعى فيه على حالته باعتباره المالك والحائز له عند

رفع دعوى رفع الضرر، كما تكون قد طبقت المقتضيات المشار إليها تطبيقا سليما ولم تكن في حاجة لإجراء معاينة بالوقوف على عين المكان بعدما استجمعت العناصر الكافية للبت في القضية و تكون قد ردت ضمنيا طلب إجرائها، مما جاء معه قرارها مرتكزا على أساس قانوني ومعللا تعليلا كافيا وغير خارق لأي مقتضى قانوني وما بالوسيلة على غير أساس. لهذه الأسباب قضت محكمة النقض برفض الطلب وبتحميل الطالب المصاريف. وبه صدر القرار وتلي بالجلسة العلنية المنعقدة بالتاريخ المذكور أعلاه بقاعة الجلسات العادية بمحكمة النقض بالرباط. وكانت الهيئة الحاكمة متركبة من السادة: عبد الهادي الأمين رئيسا. والمستشارين: إدريس سعود مقررا - المصطفى مستعيد - حفيظة بن لكصير - مارية أصواب أعضاء وبمحضر المحامي العام السيد محمد بوفادي وبمساعدة كاتبة الضبط السيدة إيمان بلحاج.