محكمة النقض - الغرفة المدنية
ملف عدد: 2021/2/1/2473 — قرار عدد: 2022/23 — بتاريخ: 2022-01-18

باسم جلالة الملك وطبقا للقانون بناء على الطلب المرفوع بتاريخ 2021/03/25 من طرف الطالبة المذكورة حوله بواسطة نائبها الأستاذ (م.ق)، الرامي إلى إعادة النظر في القرار رقم 2/604 الصادر عن محكمة النقض بتاريخ 2020/12/01 في الملف عدد 2019/2/1/9190 . وبناء على المذكرة الجوابية المدلى بها بتاريخ 2021/10/07 من طرف المطلوب ضده النقض بواسطة نائبته الأستاذة (أ. ع). وبناء على مذكرة إسناد النظر المقدمة من طرف المطلوب ضده النقض بواسطة نائبته

الأستاذة (أ. ع). وبناء على القرار عدد 14 بتاريخ 2021/04/01 الصادر عن السيد الرئيس الأول لدى محكمة النقض بإحالة ملف القضية على هيئة قضائية مكونة من غرفتين بإضافة الغرفة التجارية (القسم الثاني) إلى الغرفة المدنية (القسم الثاني) المعروضة عليها القضية. وبناء على الأوراق الأخرى المدلى بها في الملف. وبناء على قانون المسطرة المدنية المؤرخ في 28 شتنبر 1974. وبناء على الأمر بالتخلي والإبلاغ.

وبناء على الإعلام بتعيين القضية في الجلسة العلنية المنعقدة بتاريخ 2021/10/12 ثم الجلسة

.2022/01/18

وبناء على المناداة على الطرفين ومن ينوب عنهما وعدم حضور الأستاذ (م.ق) رغم التوصل وألفي بالملف مذكرة للأستاذة (أ.ع) تسند فيها النظر. وبعد تلاوة التقرير من طرف المستشار المقرر السيد عبد الرحيم سعد الله والاستماع إلى ملاحظات المحامي العام السيد سعيد زياد. وبعد المداولة طبقا للقانون.

بناء على المقال المقدم من طرف الطاعنة شركة (ج) بتاريخ 2021/03/25، والرامي إلى إعادة النظر في القرار 2/604 الصادر عن محكمة النقض بتاريخ 2020/12/01 في الملف عدد 2019/2/1/9190، والقاضي بنقض القرار عدد 303 الصادر عن محكمة الاستئناف بفاس بتاريخ 2019/07/24 في الملف عدد 2019/1402/100. حيث يستفاد من وثائق الملف ومن القرار المطعون فيه، أن المطلوب في إعادة النظر (ع.ب) تقدم أمام المحكمة الابتدائية بفاس بمقال افتتاحي بتاريخ 2016/10/5 وثلاث مقالات إضافية بتاريخ 2017/10/12 و 2018/1/29 و2018/11/1 وإصلاحي بتاريخ 2018/6/28 عرض فيها، أنه اشترى من (م.ب) ما يملكه من حصص مشاعة وقدرها 1/25 في العقارات ذات الرسوم العقارية التالية: الرسم العقاري عدد ( ... ) و( ... ) و( ... ) و( ... ) و( ... ) بنسبة 1/25 في كل رسم عقاري بمقتضى عقد عرفي مصحح الإمضاء بتاريخ 2007/3/23، إلا أن البائع المذكور قام بتاريخ لاحق ببيع نفس العقارات التي سبق أن باعها له للمدعى عليها طالبة إعادة النظر شركة (ج) بمقتضى عقد عرفي أضيفت له الصيغة الرسمية أمام الموثق (م.ب.ب) بتاريخ 2013، مما يكون معه البائع بذلك قد باع ما لا يملك، وطبقا للفصل 485 من ق.ل. ع يكون البيع الثاني باطلا ولا ينتج أي أثر في حقه لأن شراءه كان بمقتضى عقد صحيح تام الشروط والأركان وسابق لشراء الطالبة المذكورة، وأنه قام بتاريخ 2009/5/18 بإجراء تقييد احتياطي ضمانا لحقوقه في انتظار أن يمكنه البائع من نظير الرسم العقاري والوثائق اللازمة لنقل الملكية إليه، وبالتالي تكون الطالبة شركة (ج) قد اشترت العقار بسوء نية وهي عالمة بشرائه منذ سنة 2007 من خلال التقييد الاحتياطي الذي قام به بتاريخ 2009/5/18، مما يكون شراؤها المؤرخ في 2012/11/5 قد انصب على محل التزام غير موجود ومستحيل التنفيذ، مما يجعله باطلا طبقا للفصلين 2 و306 من ق.ل.ع، والتمس الحكم بإبطال عقد البيع المبرم بين (م.ب) وشركة (ج) بتاريخ 2012/11/5 والتشطيب عليه من الرسوم العقارية المذكورة وتقييد شرائه ابتداء من تاريخ التقييد الاحتياطي. أجاب المدعى عليه (م.ب) بأن المقال جاء مجردا من الإثبات، كما أجابت الطالبة شركة (ج) بأن العبرة بتاريخ التقييد بالرسم العقاري

الذي يعتبر المنطلق الوحيد لتملك المشتري لمشتراه وبأن المدعي لم يقم تقييدا احتياطيا لشرائه، مما يجعله غير ذي أثر في مواجهتها طبقا للفصل 66 و67 من ظهير التحفيظ العقاري، وأن المدعي سبق له أن تقدم بشكاية ضدها وضد ممثلها القانوني من أجل المشاركة في التصرف في مال إضرارا بمن سبق له التعاقد بشأنه والمشاركة في عدم تنفيذ عقد انتهت بالحكم ببراءتهما بمقتضى قرار جنحي حائز لقوة الشيء المقضي به، مما يؤكد حسن نيتها، ولأن العقد الذي يستدل به المدعي باطل لمخالفته المادة 4 من مدونة الحقوق العينية، فإن التقييد الاحتياطي المؤسس عليه يكون هو الآخر باطلا لمخالفته القانون ولا يرتب أي أثر قانوني، لأن ما بني على باطل فهو باطل. وبعد إجراء بحث، صدر الحكم عدد 1247 بتاريخ 2018/12/20 في الملف عدد 2016/1402/672، قضى بإبطال عقد الشراء المبرم في محرر رسمي بتاريخ 2012/11/5 بين المدعى عليها شركة (ج) والبائع لها (م.ب) المتعلق بالرسوم العقارية ( ... ) و( ... ) و( ... ) وبالتشطيب عليه من الرسوم العقارية المذكورة وكذا كل الحقوق المترتبة عنها والإذن للمحافظ على الأملاك العقارية بتقييد شراء المدعي (ع.ب) على تلك الرسوم ورفض باقي الطلبات. استأنفه المحكوم ضدهما، وألغته محكمة الاستئناف وقضت برفض الطلب. بقرار تم نقضه بناء على أنه: « لئن كان حسن النية، وسوءها مسألة واقع تستقل محكمة الموضوع في تقديره، فإن مدى انسجام تعليلها مع المفهوم القانوني للواقعة موضوع التقدير يبقى خاضعا لرقابة محكمة النقض، ولأن ما يكرسه الفصل 66 من ظهير التحفيظ العقاري من حجية للتقييد بالرسم العقاري، ولتاريخه بالنسبة للغير، إنما يهم الغير المقيد بحسن نية، فإن وجود تقييد احتياطي لفائدة الطاعن عند تقييد المطلوبة لشرائها بالرسم العقاري، وإقرارها بوجوده في عقد شرائها، يحقق علمها بوجود حقوق للمقيد احتياطيا قبل تقييدها، وينفي حسن نيتها، والمحكمة بدل ترتيب الأثر على ذلك، بنت قضاءها على تعليلات مجملها: "أن التقييد الوحيد تم في 2009/5/18 بمقتضى مقال انتهت دعواه بعدم القبول بتاريخ 2010/1/14، وعقد 2012/11/5 بعد دخول المدونة حيز التنفيذ، وصدور الحكم المذكور، ثم إن واقعة العلم بالبيع بمقتضى التقييد تمت

بعد إنجاز وعود البيع، والشكاية انتهت ببراءة المستأنف عليها وممثلها من جنحة المشاركة في التصرف في مال إضرارا بمن سبق التعاقد معه بشأنه، بعلة أن علم ممثل المستأنفة بالبيع لفائدة المدعي تم بعد إنجاز الوعود بالبيع" في حين أنه، لا مآل الدعوى المعتمدة في التقييد الاحتياطي، ولا الحكم بالبراءة المشار له، ولا باقي ما اعتمد في التعليل، مجرد التقييد الاحتياطي من أثره باعتباره دليل العلم بوجود حق سابق لفائدة الطاعن، والمحكمة بما اعتمدته لنفى سوء نية المطلوبة، تكون قد أسست قضاءها على تعليل فاسد، مرتكز على خرق للفصل 66 من ظهير التحفيظ العقاري»، وهو القرار المطعون فيه بإعادة النظر للسبب التالي.

في شأن السبب الوحيد: حيث تنعى الطاعنة على القرار خرق الفصلين 372 و375 من قانون المسطرة المدنية، ذلك أنه

صدر دون تبليغها هي وممثلها القانوني مقال النقض، ومن غير إعلام أي منهما بالجلسة التي أدرجت فيها القضية مما حال وحقها في الرد على أسباب النقض وسماع مرافعة دفاعها، وأن الأرض موضوع التراع خاضعة للقانون رقم 1.72.277 الصادر بتاريخ 1972/12/29 الذي ينص على منع تفويتها إلا بعد صدور مرسوم بإجازة ذلك، وبالتالي لم يكن بالإمكان لأي شخص أن يبرم بشأنها أي بيع قبل صدور الترخيص المذكور، ولذلك فإن كل إجراء من القبيل المذكور قد يحصل، يكون باطلا بطلانا متصلا بالنظام العام، والحال أن المحاولات التي أفصح عنها المطلوب لا علم لها بها لكونها صدرت قبل صدور الإذن بالتفويت، مما يجعلها هي والعدم سواء، وأن القرار المطعون فيه أعطى للفصول 66 و85 و86 من ظهير التحفيظ العقاري مفاهيم مخالفة لصريحها، ذلك أنه اعتمد على أن التقييد الاحتياطي المقيد على العقار بطلب من المطلوب في إعادة النظر بتاريخ 2009/05/18 كان له تأثير على وجه الفصل في الطعن مع أنه اتخذ اعتمادا على المقال الافتتاحي للدعوى الذي انتهى بعدم قبوله بمقتضى القرار الاستئنافي عدد 487 بتاريخ 2016/09/21، مما يجعل مفعول التقييد الاحتياطي منته ولو أنه ظل مقيدا على الرسم العقاري لعدم طلب التشطيب عليه لكونه لم يعد له أي أثر بالنظر لنتيجة الدعوى السلبية. وأنه من المعلوم أن حسن النية مفترض وأنها أبرمت عقد وعد بالبيع مع البائعة في ماي 2008 وأمام موثق وظلت تنتظر حصول البائعين على رفع اليد عن القيد بعدم التفويت الأمر الذي لم يحصل إلا بتاريخ 2012/11/05 فأبرمت عقد الشراء أمام الموثق وهو ما يبرهن على حسن نيتها. لكن، ومن جهة، وفضلا عن أن ما يتضمنه الفصل 372 من ق.م.م هو إمكانية تقديم الأطراف لملاحظاتهم الشفوية إن طلبوا الاستماع إليها ولا يتعلق باستدعائهم لليوم الذي ستعرض فيه القضية بالجلسة، وبذلك فإن عدم استدعاء الطاعنة للجلسة ليس سببا من أسباب إعادة النظر في قرارات محكمة النقض طبقا للفصل 379 من ق.م.م إلا إذا طلبوا الاستماع لملاحظاتهم الشفوية، والطاعنة لم يسبق لها أن تقدمت بأي طلب بهذا الخصوص، ومن جهة ثانية، وبخصوص باقي السبب فإن طلب إعادة النظر عندما يبنى على انعدام التعليل يتعين أن يتمثل ذلك في عدم الجواب عن إحدى الوسائل المثارة في طلب النقض أو جزء منها لا على مناقشة علل محكمة النقض، لذلك فإن ما أوردته الطاعنة من مأخذ على الأسس القانونية التي اعتمدتها محكمة النقض لنقض القرار الاستئنافي فيما اعتمده لنفي سوء نيتها، مجرد مجادلة في وقائع الدعوى وفي قانونية علل القرار المطعون فيه لا تندرج ضمن انعدام التعليل المبرر للطعن بإعادة النظر، مما كان معه الفرعان من

السبب على غير أساس.

لأجله

قضت محكمة النقض برفض طلب إعادة النظر، وتغريم الطاعنة بقيمة الغرامة المودعة

بالصندوق وتحميلها الصائر.

وبه صدر القرار وتلي بالجلسة العلنية المنعقدة بالتاريخ المذكور أعلاه بقاعة الجلسات العادية بمحكمة النقض بالرباط. وكانت الهيئة الحاكمة متركبة من رئيسة الغرفة المدنية (القسم الثاني) السيدة مليكة بامي رئيسة للجلسة، ورئيسة الغرفة التجارية (القسم الثاني) السيدة خديجة الباين رئيسة والمستشارين السادة: عبد الرحيم سعد الله مقررا، عبد الرحمان انويدر، محمد الخليفي، خديجة نجارة، حسن سيرار، السعيد كوشيب، محمد صبي وزاني، نور الدين سيدي أعضاء وبمحضر المحامي العام السيد سعيد زياد وبمساعدة كاتب الضبط السيد عبد الرحيم آيت علي.