محكمة النقض - الغرفة التجارية
ملف عدد: 2020/1/3/807 — قرار عدد: 2021/203 — بتاريخ: 2021-04-08

باسم جلالة الملك وطبقا للقانون

بناء على مقال النقض المودع بتاريخ 2020/07/27 من طرف الطالبة المذكورة أعلاه بواسطة نائبيها الأستاذين (ع.ت.و) و(ي.ق)، والرامي إلى نقض القرار رقم 663 الصادر بتاريخ 2020/02/13 في الملف عدد 2019/8232/5749 عن محكمة الاستئناف التجارية بالبيضاء. وبناء على مذكرة الجواب المودعة بتاريخ 2020/10/13 من طرف المطلوبة بواسطة محاميها الأستاذ (ح.ت)، الرامية إلى التصريح برفض الطلب. وبناء على مذكرة الجواب المودعة بتاريخ 2020/09/18 من طرف المطلوب حضوره المحافظ على الأملاك العقارية والرهون بالرباط الرامية إلى إسناد النظر. وبناء على طلب الإذن بالمرافعة الشفوية المودع بتاريخ 2020/11/20 من طرف الطالبة بواسطة نابيها الأستاذين (ع.ت.و) و(ي.ق). وبناء على الأوراق الأخرى المدلى بها في الملف. وبناء على قانون المسطرة المدنية المؤرخ في 28 شتنبر 1974 كما تم تعديله وتتميمه. وبناء على الأمر بالتخلي والإبلاغ الصادر بتاريخ 2021/02/18. وبناء على الإعلام بتعيين القضية في الجلسة العلنية المنعقدة بتاريخ 2021/03/18 التي حضرها

دفاع الطرفين.

وبعد تلاوة التقرير من طرف المستشار المقرر السيد (م.ق) أعطيت الكلمة لدفاع الطالبة الأستاذان (ت) و(ق) واللذان أكدا مقال الطعن بالنقض موضحان بعض النقط حول وسائل النقض، في حين تخلف دفاع المطلوبة عن الحضور الأستاذ (ح.ت) رغم التوصل وتم الاستماع إلى ملاحظات المحامي العام السيد رشيد بناني الذي أكد مستنتجاته الكتابية. وبعد المداولة طبقا للقانون.

حيث يستفاد من مستندات الملف، ومن القرار المطعون فيه أن الطالبة شركة البناء (ح. أ)

تقدمت بتاريخ 2019/06/27 بمقال لتجارية الرباط، عرضت فيه أنها سبق لها أن اشترت من المطلوبة شركة (ت.ر) بقعتين أرضيتين موضوع الرسمين العقاريين (٠٠٠) و( ... )، بقصد بناء عمارات سكنية، وأنها أنجزت مشروعها وفق دفتر التحملات وحصلت على رخصة السكن مؤرخة في 2017/12/26، وقامت إثر ذلك بإدماج الرسم العقاري عدد ( ... ) في الرسم العقاري عدد ( ... )، وطلبت بإجراء تقسيم الرسم الأخير واستخراج رسوم متفردة لكل شقة على اعتبار أن المشروع يحتوي على 62 شقة، غير أنها فوجئت بوجود تقييد على الرسم العقاري عدد ( ... ) المذكور، الشطبه يلزم الحصول على الإبراء من المدعى عليها، فوجهت لها عدة مراسلات لمنحها الإبراء ظلت دون جدوى، بعدها أنذرت المحافظ على الأملاك العقارية والرهون من أجل التشطيب على التقييد المذكور أعلاه، فرفض بعلة وجوب الإدلاء بعقد الإبراء من الشروط الفاسخة صادر عن شركة (ت.ر) المدعى عليها، والحال أن المدعية وحسب عقدي الشراء غير ملزمة بالحصول على الإبراء المتحدث عنه ما دام أنها أنجزت المشروع واحترمت بنود العقد وحصلت على رخصة السكن التي تثبت لوحدها إنجاز الأشغال وفق القانون واحترام العقد، ملتمسة الحكم بالتشطيب على التقييدات بالحصول على الإبراء من المدعى عليها والمنع من التفويت والشرط الفاسخ، المقيدة بالرسمين العقاريين ( ... ) و( ... ) وأمر المحافظ على الأملاك العقارية والرهون بالرباط بالتشطيب على التقييدات المشار إليها أعلاه والإذن للمدعية بالتصرف في العقارين، تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 20.000,00 درهم عن كل يوم تأخير عن التنفيذ، وبعد تمام الإجراءات أصدرت المحكمة التجارية حكمها القاضي على المدعى عليها بتمكين المدعية من الإبراء والتشطيب على شرطي المنع من التفويت والشرط الفاسخ المقيدين بالرسمين العقاريين ( ... ) و( ... ) والإذن للمحافظ على الأملاك العقارية بالرباط أكدال الرياض بالتشطيب على التقييدات المبينة أعلاه بعد صيرورة الحكم نهائيا تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 5000 درهم عن كل يوم تأخير عن التنفيذ، ألغته محكمة الاستئناف التجارية وقضت من جديد برفض الطلب، بمقتضى القرار المطعون فيه بالنقض. في شأن السببين الأول والثالث: حيث تنعى الطاعنة على القرار خرق القانون وعدم الارتكاز على أساس، وفساد التعليل الموازي لانعدامه، بدعوى أن المحكمة مصدرته أوردت ضمن تعليله: "أن الشرط الفاسخ يجد

شرعيته في البند الثالث من العقد الرابط بين الطرفين الذي بمقتضاه التزمت المشترية المذكورة، باحترام دفتر تحملات شركة (ت.ر) وأنظمة المدينة وعدم تجاوز المساحة الكلية للأرضيات المبنية في الصفحة الأولى من العقد إلا بموافقة صريحة من الشركة الطاعنة كما أن المستأنف عليها لم تنازع في مخالفة بنود العقد المتعلقة بالمساحة المبنية وعدد الطوابق المتفق عليها، وبالتالي لا يمكنها المطالبة بإجبار المستأنفة على منحها شهادة الإبراء والتشطيب على الشرط الفاسخ وشرط التفويت المقيدين بالرسم العقاري"، وهو تعليل مشوب بعيب خرق القانون في صيغته الثلاثة التي استقر عليها اجتهاد محكمة النقض المتمثلة في الاستنكاف عن تطبيق قاعدة قانونية على واقعة معينة لا

تدخل ضمن مجال تطبيقها وتأويل قاعدة قانونية تأويلا خاطئا، ذلك أن البند الخامس من العقد ينص على أنه: يمنع على المشتري أن يبيع أو يفوت قطعة الأرض المشتراة بموجب هذا العقد بأي شكل من الأشكال قبل الحصول على إبراء مسلم من شركة (ت.ر) ورخصة السكن مسلمة من المصالح المختصة بولاية الرباط، ومؤداه أن تسليم الإبراء مقرون بتحقق واقعة البيع أو التفويت حصرا وأن فرض هذا الإجراء على الطاعنة فيما دون الحالتين المذكورتين المحددتين تعاقدا مخالفا للقانون، كما أن الطالبة حصلت على رخصة السكن طبقا لمقتضيات المادة 55 من القانون رقم 12.90 المتعلق بالتعمير، مما يفيد قطعا أن المشروع مطابق قانونا لإطار تنفيذه، ولا يمكن الطعن في هذا المعطى القانوني ذي السند الواقعي، وأنها لم تحرم إلا من شهادة الإبراء التي قرنتها المطلوبة بوجوب أداء الرسم التكميلي، بحجة أن ذلك كان رأي المجلس الأعلى للحسابات مما يثير إشكالا قانونيا يتمثل في إلزام المتعاقدين بالتقيد بالتزامات لم تكن ناشئة وقت وقوع الالتزام من جهة وبالتزامات نشأت لاحقا بفعل تدخل الغير، مع أن العقد الرابط بين الطرفين أوجب الحصول على الإبراء حصرا عند بيع أو تفويت العقار وفق ما نص عليه البند الخامس من العقد، وبذلك فإن القرار الذي اعتبر أن حصول الطالبة على شواهد إدارية لا يعفيها من احترام ما تعهدت به تعاقدا وربط ذلك بالاستجابة لأسباب الطعن بالاستئناف التي تدعي من خلالها المطلوبة أنها تستحق أداءات تكميلية، علما بأن بنود العقد وخاصة البند الخامس لم تتضمن هذا الالتزام، يكون قد جاء مخالفا للقانون وأوله تأويلا خاطئا.

ثم إنه من جهة أخرى استند القرار المطعون فيه فيما انتهى إليه إلى مقتضيات دفتر التحملات المحال إليه بموجب العقد الموقع بين الطرفين بعلة أن وثائق الملف يكمل بعضها بعضا وعلى مقتضيات الفصل 16 من رخصة البناء، مع أن هذه المقتضيات في شموليتها دليل على صحة موقف الطالبة، ذلك أن الطالبة تقيدت بجميع بنود دفتر التحملات خاصة ما جاء في فقرته الأخيرة من الصفحة الرابعة من أن التصاميم يتم إعدادها بتوافق تام بين الطرفين ويتم المصادقة عليها من طرف مقاطعة أكدال الرياض، وحينئذ تصبح ملزمة للأطراف ولا يمكن تعديلها إلا بترخيص، وأن الطالبة قامت بإعداد التصاميم وبلغتها للمطلوبة بتاريخ 2016/01/19 وأرجعتها لها بتاريخ 2016/01/21 بعلة

عدم احترام الالتزامات التعاقدية دون توضيح، في الوقت الذي وافقت عليها شريكة المطلوبة في تدبير المشروع مقاطعة الرياض أكدال ومنحت لها رخصة البناء. كما أن تلك التصاميم تم إعدادها والمصادقة عليها من طرف السلطات الإدارية ذات الاختصاص على اعتبار أن تدبير عملية إنجاز المشروع تتم وفق مقاربة تشاركية تتدخل فيها المطلوبة وباقي السلطات الإدارية وفق ما انتهت إليه

الفقرة 5 من الصفحة الرابعة من دفتر التحملات والتي أظهرت عدم فرضها نموذج محدد للتصاميم، وأنه لما صادقت الجهات الإدارية على تلك التصاميم، فإنها أصبحت نافذة في مواجهة الطرفين ولا يمكن للمطلوبة التملص من هذا الالتزام القانوني والادعاء بوجود تغيير موجب لأداء رسم تكميلي مع أنها كانت حاضرة في جميع مراحل إنجاز المشروع ولم تتدخل قط في إطار سلطتها القانونية المتمثلة في سلطة المراقبة على إنجاز الأشغال. كذلك إن الفصل 16 من رخصة البناء المستدل به في القرار المطعون فيه، في إحالته على حقوق الأغيار إنما يحتمل في تأويله الركون إلى الحقوق المنشأة على وجه قانوني صحيح ولا يسعف القول بوجوب تطبيق مبدأ الحماية القانونية على إثارة المطلوبة لحق غير قانوني، هذا فضلا عن كون الترخيص للمشروع برمته كان في إطار مسطرة الاستثناء من قواعد التعمير وأن الرخصة حصلت عليها الطالبة في هذا الإطار بمسعى منها ولم تخالف قط بنود هذا الترخيص، وبذلك فإن ما انتهت إليه المحكمة فيه خرق للقانون. ثم إن المحكمة مصدرة القرار المطعون فيه أوردت ضمن تعليله أنه: "صح ما عابته الطاعنة على الحكم المستأنف ذلك أنه من الثابت من وثائق الملف أن المستأنف عليها اشترت العقار موضوع الرسمين العقاريين عدد ( ... ) وعدد ( ... ) من المستأنفة وأنه بالرجوع إلى شهادة الملكية الخاصة بالمدعى فيه نجد أن تملك المشترية بالرسم العقاري عدد ( ... ) علق على مجموعة من التحملات وهي منع التفويت ثم الشرط الفاسخ إلى حين الحصول عل الإبراء من الجهة المختصة"، والحال أن العقد الرابط بين الطرفين نص في بنده الخامس على اقتران وجوب الحصول على الإبراء في حالتين فقط وهما حالة التفويت وحالة التراجع عن إنجاز المشروع، وهما غير محققتين في النازلة، ذلك أن الطالبة لم تقم قط بتفويت القطع الأرضية بدليل إنجازها للمشروع ولم تتراجع عليه بدليل حصولها على شهادة السكن باعتراف المطلوبة، ثم إن البند 6 من العقد حدد حالات سقوط الحق حصرا في حالتين وهما حالة عدم حصول الطالبة على رخصة البناء وحالة عدم استغلال القطعة الأرضية داخل الآجال المحددة، وهما غير محققتين أيضا في النازلة، مما يكون معه ما أورده القرار المطعون فيه بشأن الشرط الفاسخ غير وارد تماما في العقد، وبذلك فإن ما انتهت إليه غير مستند على أساس سليم.

كما أوردت المحكمة ضمن تعليل قرارها المطعون فيه: "أن الباعث على الشرط المانع هو تحقيق مصلحة عامة وخاصة وهي منع المضاربات بالعقارات التي توفرها الدولة بدليل القيد الذي

وضعه البند الخامس المانع بحسب الأصل من بيع الأرض موضوع التعاقد أو التخلي عن مشروع البناء إلا بموافقة صريحة"، والحال أن الثابت واقعا أن المنطقة التي يقع فيها العقار موضوع التراع هي أصلا منطقة أجازت فيها الدولة إقامة مشاريع من أربع طوابق منذ زمن مما يفيد أن الدولة ارتأت أن المصلحة العامة تقتضي إنجاز مشاريع من هذا النوع وأن شركة (ت.ر) لا تخرج عن هذا النطاق، باعتبار أنه أو كل لها بموجب عقد تأسيسها وخاصة الفصل الثالث منه اختصاص تهيئة الفضاءات العقارية وفق التوجهات العامة للدولة، ومن تم فهي تعكس وجوب التقيد بالمصلحة العامة التي للدولة وحدها صلاحية تحديدها، فإذا كانت العارضة حصلت على رخصة البناء على أساس أربع طوابق في منطقة شاءت إرادة الدولة أن تجعلها من أربع طوابق فكيف للقرار الاستئنافي المطعون فيه أن يحيد عن هذا المفهوم ويرتب آثارا لم يرتبها لا العقد الرابط بين الطرفين ولا دفتر التحملات ولا العقد المنشئ للمطلوبة، وهو بذلك قد جاء فاسد التعليل المعد بمثابة انعدامه، يتعين التصريح بنقضه. لكن، حيث عللت المحكمة قرارها المطعون فيه بقولها: "أنه من الثابت من وثائق الملف أن المستأنف عليها اشترت العقار موضوع الرسمين العقاريين عدد ( ... ) و( ... ) من المستأنفة، وأنه بالرجوع إلى شهادة الملكية الخاصة بالمدعى فيه نجد أن تملك المشترية بالرسم العقاري عدد ( ... ) علق على مجموعة من التحملات وهي منع التفويت ثم الشرط الفاسخ إلى حين الحصول على الإبراء من الجهة المختصة، والتي هي في النازلة الشركة البائعة، وهذا الشرط يجد شرعيته في البند الثالث من العقد الرابط بين الطرفين الذي بمقتضاه التزمت المشترية المذكورة، باحترام دفتر تحملات شركة (ت.ر) وأنظمة المدينة، وعدم تجاوز المساحة الكلية للأرضيات المبنية في الصفحة الأولى من العقد - والتي هي مساحة تعاقدية - إلا بموافقة صريحة من الشركة الطاعنة، كما أن المستأنف عليها لم تنازع في مخالفة بنود العقد المتعلقة بالمساحة المبنية، وعدد الطوابق المتفق عليها، وهو ما تؤكده رخصة البناء المعدلة، وكذا رخصة السكن، وبالتالي لا يمكنها المطالبة بإجبار المستأنفة على منحها شهادة الإبراء والتشطيب على الشرط الفاسخ وشرط التفويت المقيدين بالرسم العقاري عدد ( ... )، وأن منحها رخصة البناء المعدلة للتصميم ورخصة السكن لا يمكن أن يترتب عنهما إعفاؤها (أي المشترية) من تنفيذ الشروط التعاقدية، خاصة وأن الرخصتين المذكورتين صادرتين عن جهة إدارية ليست طرفا في العقد، يقتصر دورها فقط على مراقبة الجانب التقني، والسهر على مراعاة المشروع لضوابط البناء والتعمير المنصوص عليها في القوانين الجاري بها العمل في هذا الإطار ولا يمكن بحال أن تمس بحقوق الأغيار وفق ما تم النص عليه صراحة بالفصل 16 من رخصة البناء المعدلة، هذا من جهة، ومن جهة أخرى فإن تمسك المستأنف عليها بكونها لم توقع على دفتر التحملات، فالبين من خلال الاطلاع على العقد موضوع الشراء، أنه أحال على دفتر التحملات، كما أن المشترية، هي شركة محترفة في مجال البناء التزمت باحترام مقتضياته،

فضلا على أن البنود موضوع المنازعة قد تم النص عليها صراحة بالعقد .... "، وهو تعليل يساير واقع الملف الذي بالرجوع إليه يلفى أن الطالبة التزمت من خلال عقدي الشراء موضوع الدعوى بعدم تجاوزها لأي سبب كان المساحة الكلية للأرضيات المبنية إلا بموافقة المطلوبة، والطالبة التي أخلت بهذا الالتزام بزيادتها في مساحة الأرضيات المبنية كما تثبت ذلك وثائق الملف، اعتبرت المحكمة ذلك إخلال منها ببنود العقدين المبرمين بين الطرفين، وهو ما يخول المطلوبة اتخاذ جميع التدابير الاحترازية للحفاظ على حقوقها بما في ذلك الامتناع عن تمكين الطالبة من الإبراء، وموقف المحكمة هذا فيه تطبيق سليم للفصل 230 من ق.ل. ع الناص على أن الالتزامات التعاقدية المنشأة على وجه صحيح تقوم مقام القانون بالنسبة إلى منشئيها ولا يجوز إلغاؤها إلا برضاهما معا أو في الحالات المنصوص عليها في القانون، طالما أن الطالبة لم تدل بما يفيد موافقة المطلوبة على التصميم المعدل الذي يسمح لها بالزيادة في مساحة الأرضيات المبنية، كما اعتبرت المحكمة صوابا أن حصول الطالبة على رخصة السكن لا يعفي الطالبة من التقيد بشروط عقد البيع أعلاه ما دام أن مانحها ليس طرفا فيه ولا يمكن الاحتجاج بذلك ضد المطلوبة ويبقى ما تمسكت به الطالبة من كون شرطي عدم الحصول على الإبراء من طرف المطلوبة، هم فقط تفويت القطعة الأرضية ومدة إنجاز المشروع خلاف الواقع، ما دام أن الفقرة الثانية من البند الخامس من دفتر التحملات تجعل من شرط تجاوز المساحة المبنية سببا لعدم الحصول على لإبراء المذكور. أما بخصوص ما أثير حول كون القرار المطعون فيه استنكف عن تطبيق قاعدة قانونية على واقعة وتطبيق قاعدة قانونية على واقعة لا تدخل ضمن مجال تطبيقها وتأويل قاعدة قانونية تأويلا خاطئا، فإن النعي لم يبرز أين يجلى ذلك، وبذلك جاء القرار غير خارق لأي مقتضى ومعللا تعليلا سليما ومرتكزا على أساس

والسببان على غير أساس.

في شأن السبب الثاني:

حيث تنعى الطاعنة على القرار نقصان التعليل الموازي لانعدامه وعدم الارتكاز على أساس

قانوني سليم، بدعوى أن الثابت من وثائق الملف أن المشروع يحتوي على أربعة طوابق كباقي المشاريع المرخص لها في القطاع المتواجد به المشروع بحي ( ... )، والمنازعة في ذلك تشكل منازعة في مشروعية قرار إداري كان ينبغي على الجهة المطلوبة سلوك المساطر القانونية بخصوص هذه المنازعة وأمام الجهة القضائية المختصة، ثم إن تشييد المشروع كان بناء على الرخص المدلى بها في الملف، والقول بمخالفة الطالبة لبنود العقد هو في جوهره حكم بمخالفة الرخص الممنوحة للقانون، وهو من تم في جوهره فحص للشرعية، مما يكون معه ما قضى به القرار المطعون فيه غير مؤسس قانونا، كما أن المطلوبة التي تمسكت بكونها من أشخاص القانون العام، كان عليها إعمال سلطتها في مراقبة الأشغال وأن تحرر محضر ورش تسجل فيه مخالفة الطالبة لبنود الاتفاق، أما وأنها لم تفعل وبقيت ساكتة طيلة مدة إنجاز المشروع وحصول الطالبة على رخصة السكن والرخص الإدارية

القانونية بتقيدها المطلق بالتصاميم المصادق عليها، لتتمسك بمخالفة بنود العقد، فإن ذلك تصرف غير مقبول، والمحكمة التي سايرتها في ذلك لم تجعل لما قضت به من أساس وجاء قرارها ناقص التعليل المعد بمثابة انعدامه، مما يتعين معه التصريح بنقضه. لكن، حيث إن المحكمة التي كان معروضا عليها نزاع بين شريكتين تجاريتين موضوعه إخلال إحداهما بالتزاماتها العقدية المتمثلة في تجاوز المساحة المبنية في العقار المدعى فيه وبتت في التراع على ضوء العقد الرابط بين الطرفين ودفتر التحملات لم يكن من واجبها البحث في قانونية رخصة البناء من عدمه والقول بشرعيتها أم لا، طالما أن الرخصة المذكورة لم تكن محل منازعة أمامها، والوسيلة على غير أساس.

لهذه الأسباب

قضت محكمة النقض برفض الطلب وتحميل الطالبة المصاريف. وبه صدر القرار وتلي بالجلسة العلنية المنعقدة بالتاريخ المذكور أعلاه بقاعة الجلسات العادية بمحكمة النقض بالرباط. وكانت الهيئة الحاكمة متركبة من رئيس الغرفة السيد محمد رمزي رئيسا والمستشارين السادة: محمد القادري مقررا ومحمد كرام ومحمد الصغير وهشام العبودي أعضاء وبمحضر المحامي العام السيد رشيد بناني وبمساعدة كاتب الضبط السيد نبيل القبلي.