محكمة النقض - الغرفة المدنية
ملف عدد: 2020/7/1/3330 — قرار عدد: 2022/26 — بتاريخ: 2022-01-18

باسم جلالة الملك وطبقا للقانون

بناء على مقال النقض المرفوع بتاريخ 2020/06/29 من طرف الطالبة بواسطة نائبها الأستاذ (ع. خ)، والذي تطعن بمقتضاه في القرار رقم 122 الصادر عن محكمة الاستئناف بمكناس بتاريخ 2019/01/22 في الملف عدد 2018/1201/428. وبناء على الأوراق الأخرى المدلى بها في الملف. وبناء على الأمر بالتخلي الصادر بتاريخ 2021/12/14. وبناء على الإعلام بتعيين القضية في الجلسة العلنية المنعقدة بتاريخ 2022/01/18. وبناء على المناداة على الطرفين ومن ينوب عنهما وعدم حضورهم. وبعد تلاوة المستشارة المقررة السيدة نجية بوجنان لتقريرها، والاستماع إلى ملاحظات

المحامي العام السيد الحسن البوعزاوي. وبعد المداولة طبقا للقانون.

حيث يستفاد من مستندات الملف ومن القرار المطعون فيه، أن الطاعنة تقدمت بمقال افتتاحي أمام المحكمة الابتدائية بمكناس عرضت فيه أنها أبرمت مع المدعى عليها بتاريخ 1996/12/27 عقد بيع بخصوص قطعة أرضية مساحتها 3300 متر مربع تفصل عن الملك ذي الرسم العقاري عدد

( ... ) الكائن بإفران مقابل ثمن قدره 231.000,00 درهم أدته كاملا بصندوق قباضة إفران مقابل وصل رقم ( ... ) بتاريخ 1996/12/18، وأن المدعى عليها لم تقم بأي إجراء، ولم تسلمها القطعة موضوع البيع، ملتمسة الحكم على المدعى عليهم بإتمام إجراءات البيع وإلزامهم بتسليمها القطعة المبيعة، وأرفقت مقالها بصور طبق الأصل لعقد بيع ووصلين ورسالتين موجهتين إلى مندوب الأملاك المخزنية. وبعد الجواب وتبادل الردود، أصدرت المحكمة الابتدائية الحكم رقم 705 بتاريخ 2017/11/01 في الملف عدد 2017/1404/146 القاضي على المدعى عليهم بإتمام عقد البيع المؤرخ في 1996/12/27 وتسليم المدعية القطعة الأرضية موضوع البيع بعد فصلها عن الملك الأصلي الإجمالي ذي الرسم العقاري عدد ( ... ) الكائن بإفران والمسجل تحت عدد ( ... ) بكناش المحتويات بإفران، استأنفته المحكوم عليها الدولة المغربية الملك الخاص وبعد تمام الإجراءات، أصدرت محكمة الاستئناف القرار المشار إلى مراجعه أعلاه القاضي بإلغاء الحكم المستأنف والحكم تصديا بعدم قبول الدعوى، وهو القرار المطعون فيه بالنقض.

في شأن وسيلة النقض: حيث تعيب الطاعنة على القرار سوء التعليل الموازي لانعدامه وخرق القانون الداخلي (خرق مقتضيات الفصلين 65 و67 من قانون التحفيظ العقاري والفصلين 230 و553 من قانون الالتزامات والعقود) والمادة 4 من عقد البيع الرابط بين الطرفين، بدعوى أنه قضى بإلغاء الحكم الابتدائي والحكم تصديا بعدم قبول الدعوى بناء على علة مفادها أنه تطبيقا لمقتضيات الفصل 230 من قانون الالتزامات والعقود فإن الالتزامات التعاقدية المنشأة على وجه صحيح تقوم مقام القانون بالنسبة إلى منشئيها، وأن الفصل 4 من عقد البيع ألزم الطرف المشتري بالقيام بمجموعة من الالتزامات من بينها أنه يتعين عليه في ظرف ستة أشهر من تاريخ التوقيع على العقد أن يطلب في اسمه وعلى نفقته تقييد العقد بالرسم العقاري وإذا لم يف المشتري بإحدى الالتزامات فسيفسخ البيع بحكم القانون، وأنها لم تدل بما يثبت تقديمها لطلب تقييد البيع بالرسم العقاري ولا العراقيل التي واجهتها للقيام بهذا الإجراء، وأن مقتضيات الفصلين 50 و351 من قانون المسطرة المدنية تنص على وجوب أن تكون الأحكام والقرارات القضائية معللة بأسباب، وأن سوء التعليل أو تناقضه ينزل منزلة انعدامه ويعتبر موجبا للنقض، وأن ما أسست عليه محكمة الاستئناف قضاءها يبقى مجانبا للصواب ويعتمد على علة تحمل مجموعة تناقضات بين أجزائها، وأنها أخضعت مقتضيات الفصل الرابع من عقد البيع الرابط بين الطرفين لمقتضيات الفصل 230 المذكور للقول بأن العقد ألزمها بالقيام بمجموعة من الإجراءات والالتزامات داخل أجل ستة أشهر من تاريخ توقيع العقد ومن ضمنها أن تطلب في اسمها وتحت نفقتها تقييد عقد البيع في الرسم العقاري، وأنها حسب التعليل المشار إليه لم تدل بما يثبت تقديمها لطلب تقييد البيع بالرسم العقاري وهو تعليل في غير محله، لأن الثابت من وثائق الملف أنها نفذت التزامها الأساسي بأداء ثمن البيع كاملا للمطلوبة،

وأنها بصفتها بائعة ملزمة تجاهها بضمان الاستحقاق وحيازة المبيع حيازة تمكنها من الاستفادة من المزايا التي كان لها الحق في أن تعول عليها حسب ما أعد له المبيع وفق ما ينص عليه الفصل 533 من قانون الالتزامات والعقود: "الالتزام بالضمان يقتضي من البائع الكف عن كل فعل أو مطالبة ترمي إلى التشويش على المشتري أو حرمانه من المزايا التي كان له الحق في أن يعول عليها"، وأن ضمان الاستحقاق لا ينحصر في تسليم المبيع للمشتري وعدم التشويش عليه أو التعرض له في تصرفه، بل يشمل هذا الضمان أيضا نقل ملكية المبيع وهو التزام لا يتحقق بالنسبة للعقار المحفظ إلا إذا قام البائع بتسجيل عقد البيع على الرسم العقاري وقيامه أيضا بالإجراءات الإدارية والقانونية بتسجيل العقد بالرسم العقاري طبقا المقتضيات الفصل 67 من قانون التحفيظ العقاري الذي ينص على: "إن الأفعال الإرادية والاتفاقات التعاقدية الرامية إلى تأسيس حق عيني أو نقله إلى الغير أو الإقرار به أو تغييره أو إسقاطه لا تنتج أي أثر ولو بين الأطراف إلا من تاريخ التقييد في الرسم العقاري"، وهو نص صريح في تحميل البائع عبء تسجيل التصرف الواقع على العقار المحفظ بالرسم العقاري. عكس ما ذهب إليه القرار المطعون فيه الذي جعل هذا العبء والالتزام على عاتقها رغم أن الإجراءات المحددة بعقد البيع الرابط بين الطرفين هي إجراءات إدارية صرفة لا يمكن القيام بها قانونا وواقعا إلا من طرف المطلوبة بصفتها بائعة أو بترخيص أو بتسهيل منها

للمساطر المتعلقة بهذه الإجراءات، كما أن هذه الإجراءات الناقلة للملكية لا يمكن تنفيذها قانونا إلا بتسليم العقار وحيازته حيازة فعلية وقانونية يمكن معها القيام بالمساطر والأشغال المنصوص عليها بالمادة الرابعة من العقد سواء ما تعلق بالتصاميم أو إحداث السياج بحيث لا يتصور قانونا إنجاز تصميم أو سياج العقار ولم يتم ضمان استحقاقه وتسليمه ولم يحزه الطرف المشتري لكونها إجراءات ناتجة عن عقد البيع وليست سابقة على تنفيذ البائع لالتزامه، وتبعا لذلك ووفقا للعبارات الصريحة المضمنة بالفصل 67 من قانون التحفيظ العقاري فإن تسجيل عقد البيع يقع على عاتق المطلوبة، وأن عدم إدلائها بما يفيد قيامها بهذا التسجيل ولا العراقيل التي واجهتها للقيام بهذا الإجراء يعتبر نتيجة حتمية لإخلال المطلوبة بالتزامها الأساسي المتمثل في ضمان الاستحقاق من خلال تسجيل عقد البيع بالرسم العقاري خاصة أن الأمر يتعلق بجهة إدارية هي على علم بالمساطر

القانونية في هذا الباب، وأن محكمة الاستئناف قلبت عبء الإثبات، واعتمدت مقتضيات المادة 4 من العقد الرابط بين الطرفين دون مراعاة حقيقة الالتزامات الملقاة على طرفي الدعوى، وأنها أثارت في قرارها أن المطلوبة راسلت المنوب عنها برسالة تحت عدد 487 بتاريخ 1997/02/12 تطلب منها الحضور إلى مقر دائرة الأملاك المخزنية للمذاكرة بخصوص عقد البيع الذي تعذر تقييده بالسجلات العقارية، وأن ما تضمنته هذه الرسالة يعتبر في حقيقة الأمر دليلا قانونيا قاطعا على امتناع وعدم وفاء المطلوبة بالتزامها من خلال استدعاء المنوب عنها فقط للمذاكرة مع تحديد أسباب هذه المذاكرة في تعذر تقييد عقد البيع بالسجلات العقارية وهو أمر يؤكد بالقاطع أن تعذر التقييد ناتج عن تراخي المطلوبة عن القيام بهذا الإجراء وليس هي، وأن المحكمة لما اعتمدت مقتضيات هذه

الرسالة الإخبارية، على حالتها تكون قد تناقضت فيما قضت به ما دام أن رسالة المطلوبة مجرد رسالة إخبارية وأنها نفسها تؤكد تعذر تقييد رسم البيع بالسجلات العقارية وهو أمر ناتج عن عدم قيامها بهذا الإجراء داخل الآجال القانونية، ولا يمكن قانونا تحميلها تبعات عدم القيام بهذا الإجراء كنتيجة لعدم تمكينها من طرف المطلوبة من حيازة العقار الحيازة القانونية وعدم تسليمها الوثائق اللازمة لتقييده بالرسم العقاري علما أن الأمر يتعلق بملك مخزني أي ملك عام مما لا يمكن معه القول بعدم إثباتها لسبب عدم سلوكها مسطرة التقييد والعراقيل التي واجهتها لتحقيق ذلك ما دام أن هذه العراقيل ثابت من معطيات الملف أنها نتيجة لتصرف المطلوبة عكس التزامها الوارد بمقتضيات عقد البيع وخاصة عدم قيامها بفصل القطعة الأرضية موضوع البيع من الملك الأصلي الإجمالي ذي الرسم العقاري عدد ( ... ) الكائن بإفران والمسجل تحت عدد ( ... ) كناش المحتويات بإفران، وأن القرار جاء سيء التعليل الموازي لانعدامه مما يستوجب نقضه. لكن، حيث إنه بمقتضى الفصل 234 من ق.ل.ع، فإنه: لا يجوز لأحد أن يباشر الدعوى الناتجة عن الالتزام إلا إذا أثبت أنه أدى أو عرض أن يؤدي ما كان ملتزما به من جانبه حسب الاتفاق وطبقا للفصل 230 من قانون الالتزامات والعقود فإن: "الالتزامات التعاقدية المنشأة على وجه صحيح تقوم مقام القانون بالنسبة إلى منشئيها، ولا يجوز إلغاؤها إلا برضاهما معا أو في الحالات المنصوص عليها في القانون"، ولما كان البين من عقد البيع المبرم بين الطاعنة بصفتها مشترية والدولة (الملك الخاص) بصفتها بائعة أن هذه الأخيرة باعت للأولى قطعة أرضية تبلغ مساحتها 3300 متر مربع تفصل عن الملك موضوع الرسم العقاري عدد ( ... ) والمسجل تحت عدد ( ... ) بكناش المحتويات بإفران بثمن قدره 000,00. 231 درهم أدته الطاعنة بصندوق قباضة إفران بتاريخ 1996/12/18 حسب الوصل رقم ( ... )، وأن المادة الرابعة من العقد تضمنت أنه يتعين على الطاعنة بصفتها مشترية في ظرف ستة أشهر ابتداء من تاريخ التوقيع على العقد أن تطلب باسمها وعلى نفقتها تقييد العقد بالرسم العقاري عدد ( ... )، وأن تهيئ الملف التقني للقطعة الأرضية المبيعة، وأن تسلم الإيصال الممنوح لها لرئيس دائرة الأملاك المخزنية، وأن تودع طلب رخصة البناء وتزود رئيس دائرة الأملاك المخزنية بالمعلومات اللازمة حول البناية المراد تشييدها، كما يجب عليها في ظرف ثلاثة أشهر من تاريخ الحصول على رخصة البناء الشروع في البناء أو التزود بالمواد اللازمة، وإذا لم تف بإحدى الالتزامات فسيفسخ العقد بحكم القانون، وأن المحكمة لما ردت دعوى الطاعنة الرامية إلى إتمام إجراءات البيع وتسليمها القطعة المبيعة وعللت قرارها بما جاءت به من: ( ... أن البيع يعتبر تاما تطبيقا للمادة 488 من قانون الالتزامات والعقود بمجرد تراضي عاقديه واتفاقهما على المبيع والثمن وشروط العقد الأخرى ويلتزم بتسليم الشيء المبيع تطبيقا للمادة 498 من نفس القانون ... إذا تعلق البيع بعقار محفظ يجب تقييده بالرسم العقاري تطبيقا للمواد 65 وما يليها من قانون التحفيظ العقاري ... ، وأنه تطبيقا للفصل 230 من قانون الالتزامات والعقود فإن

الالتزامات التعاقدية المنشأة على وجه صحيح تقوم مقام القانون بالنسبة إلى منشئيها ... ، وإن الفصل الرابع من عقد البيع ألزم الطرف المشتري بالقيام بمجموعة من الالتزامات من بينها أنه يتعين عليه في ظرف ستة أشهر من تاريخ التوقيع على العقد أن يطلب في اسمه وعلى نفقته تقييد العقد بالرسم العقاري وإذا لم يف المشتري بإحدى الالتزامات فسيفسخ البيع بحكم القانون ... ، لم تدل المستأنف عليها بما يثبت تقديمها لطلب تقييد البيع بالرسم العقاري ولا العراقيل التي واجهتها للقيام بهذا الإجراء ... ، وأدلت المستأنفة في المرحلة الاستئنافية برسالة موجهة منها إلى المستأنفة عليها تحت عدد 487 بتاريخ 1997/02/12 تطلب منها الحضور إلى مقر دائرة الأملاك المخزنية للمذاكرة ورسالة تحت عدد 232 بتاريخ 2001/01/10 تطلب منها الحضور إلى مقر دائرة الأملاك المخزنية للمذاكرة بخصوص عقد البيع الذي تعذر تقييده بالسجلات العقارية نظرا لتراخيها على إتمام هذا الإجراء ... ، وأن ما قضى به الحكم المستأنف من إلزام المستأنفة بتسليم القطعة المبيعة بتقييد البيع بالرسم العقاري غير مؤسس ويتعين إلغاؤه والحكم تصديا بعدم قبول الدعوى ... )، تكون قد أعملت بنود العقد المبرم بين الطرفين وطبقت المقتضيات المشار لها أعلاه تطبيقا سليما وركز قرارها على أساس قانوني، وعللته تعليلا سليما والوسيلة على غير أساس.

لهذه الأسباب قضت محكمة النقض برفض الطلب وتحميل الطالبة المصاريف. وبه صدر القرار وتلي بالجلسة العلنية المنعقدة بالتاريخ المذكور أعلاه بقاعة الجلسات العادية بمحكمة النقض بالرباط. وكانت الهيئة الحاكمة متركبة من السادة: رئيس الغرفة السيد سعيد رياض رئيسا، والمستشارين: نجية بوجنان مقررة، السعدية فنون، أمحمد لفطح ومحمد لمنور أعضاء وبمحضر المحامي العام السيد الحسن البوعزاوي وبمساعدة كاتب الضبط السيد المصطفى العامري.