محكمة النقض - الغرفة المدنية
ملف عدد: 2006/5/1/4477 — قرار عدد: 2007/1467 — بتاريخ: 2007-05-02

باسم جلالة الملك

وبعد المداولة طبقا للقانون إن المجلس الأعلى

حيث يستفاد من وثائق الملف والقرار المطعون فيه، الصادر عن استئنافية الجديدة بتاريخ 2006/11/13 في الملف المدني عدد 06/228/4 ادعاء الطالبة أنها اشترت بوعد بيع لها من المطلوب قطعة ارض فلاحية كائنة بدوار البحارة جماعة مولاي عبد الله الجديدة، كانت في طور التحفيظ بالمطلب عدد 08/84355 مقابل ثمن حدد في 748800 درهم توصل البائع منها بمبلغ 20000 درهم كثمن جزئي عند إبرام عقد الوعد بالبيع حسب المضمن بنفس العقد المذكور واشترطا بينهما

- 53 -

الغرفة المدنية

في العقد عدم تسجيل أي تعرض منها إلى حين إنشاء رسم عقاري ويسجل البيع فيه ربحا للوقت وتوصل المطلوب البائع بمبلغ 50000 درهم إضافي من الثمن بعد أسبوع من عقد الوعد بالبيع بواسطة شيك عدد 0563918 من حسابها عدد 300462 N مسحوب على البنك التجاري وفابنك، وسحب مبلغه بالفعل وعملت ما استطاعت لتسريع مسطرة التحفيظ وذلك ما حصل بالفعل بإنشاء رسم عقاري للمطلوب المذكور هو الرسم عدد 08/99925 وكانت رغبتها أن تنشئ على العقار مشروع مركب سياحي، وتكبدت في سبيل ذلك مصاريف من حيث إعداد المشروع على يد مهندس معماري وكذا مصاريف التنقلات للحصول على موافقة الجهات الإدارية المختصة عليه، وقدمت تعهدا بانجازه داخل أجل 12 شهرا إلا أنها فاجأها موقف المطلوب المدعى عليه بامتناعه عن توقيع عقد البيع الموعود به، وبعثت له إنذار وفاء وعد البيع، وعقد البيع النهائي بقي دون جدوى، ما جعله في حالة مطل عن وفاء التزامه طبقا للفصل 255 من ق ل ع والحق بها ضررا سواء بسبب عدم الوفاء أو لحوق خسائر بها لأنها التزمت انجاز المشروع في اجل 12 شهرا أو فوات ربحها من عدم انجاز المنتوج الذي كان سيعد لموسم الصيف المقبل ويوجه إلى العمال بالخارج والسياح الأجانب، فضلا عن مبلغ الثمن المحدد في 748000 درهم وسعر فائدته البنكية الذي يصل الى 12% وبوسعها استثماره مباشرة بريع لا يقل عن 20% في السنة

من راس المال والتمست الحكم على المدعى عليه المطلوب بإتمام البيع معها بشان العقار موضوع الوعد بالبيع والحامل للرسم العقاري عدد 08/99925 المنشأ للمطلب عدد 08/84355 والكائن بدوار البحارة جماعة مولاي عبد الله الجديدة، واعتبار أن البيع تام بمقتضى الفصل 488 من ق ل ع ومستوجب التنفيذ والتسجيل له بالرسم العقاري المذكور وفي حالة امتناع المدعى عليه عن توقيع

العقد أمر المحافظ بتسجيله في الرسم العقاري المشار إليه والحكم بخصم مبلغ 70000 درهم المتوصل به من طرف المدعى عليه كتسبيق وخصم كذلك التعويض المحكوم به (كذا) وفوائده وصائر الدعوى ورسوم التسجيل واداءات التأخير عن التسجيل بسبب عدم وفاء المطلوب بالتزامه في وقته المناسب والحكم عليه بأداء تعويض 50000 درهم عن الضرر لعدم وفاء التزام توقيع عقد البيع النهائي والفوائد القانونية من تاريخ الطلب مع اعتبار حفظ حق العارضة في

- 54 -

الغرفة المدنية

المطالبة بزيادة التعويض اعتبارا للمدة الفاصلة بين تاريخ رفع الدعوى والحكم النهائي فيها وما يلي الحكم النهائي من فترة فاصلة عن تسجيل العقد في الرسم العقاري.

وبعد جواب المطلوب قدمت الطالبة مقال إصلاح الدعوى بإدخال المحافظ على الأملاك العقارية مدلية بشهادة عن المحافظة المذكورة بأن الرسم العقاري عدد 08/99925 حل محل مطلب التحفيظ عدد 08/84355. وبعد إجراءات قضت محكمة الدرجة الأولى على المدعى عليه المطلوب بإتمام بيعه للطالبة وأمر المحافظ بتسجيله في الرسم العقاري عدد 08/99925 بعد صيرورة الحكم نهائيا وذلك بحكم استأنفه المطلوب فقضت محكمة الاستئناف بإلغائه والحكم تصديا برفض الطلب وهو القرار المطلوب نقضه.

حيث تعيب الطاعنة على القرار في الوسيلة الفريدة عدم الارتكاز على أساس وتطبيق الفصول 2 و62 و64 من ظهير التحفيظ العقاري تطبيقا فاسدا وفي غير محله ذلك أن تعليل المحكمة لما قضت به من رفض طلبها لا أساس له، ولا يطابق وقائع النازلة وحججها، فهي بصفتها مشترية من طالب التحفيظ تعتبر خلفه الخاص، لا تواجه كالخلف العام بمقتضيات الفصل 62 من ظ ت ع فما استدلت به المحكمة في تعليل قرارها لا يعنيها في شيء لأنها لا تناقش ولا تنازع القيمة الاثباتية لقيود السجل العقاري الناشئة عن التحفيظ ولا تنازع كون العقار موضوع الوعد بالبيع لها أقيم له رسم عقاري وطهره من جميع الحقوق السابقة على هذا الرسم إذ كان ذلك مسعاها لما يحققه التحفيظ من ثقة وأمان فهي لم تنازع الواعد لها بالبيع انه يملك العقار كلا أو جزء، وإنما ادعت عليه وعد بيعه لها هذا العقار وهو في طور التحفيظ ووعد البيع لها ملزم له سواء حفظ العقار أو بقي مطلبا باعتبارها خلفه الخاص، ومن شان التحفيظ له كواعد لها بالبيع أن يزيد ثقتها وأمنها ومن تم فان الفصول القانونية المطبقة في النازلة، لا تعنيها هي بما أنها لا تدعي أنها تملك العقار كلا أو جزءا وإنما تسلم ملك واعدها بالبيع لعقاره وتطالبه بتنفيذ وعده بالبيع لها على يد مؤثق على أن عدم منازعته في توصله منها ببعض الثمن، والبعض الآخر منه مودع لدى الموثق يجعل

- 55 -

الغرفة المدنية

عقد البيع قائما، ولكونها خلفه الخاص لا تواجه بمبدأ التطهير كالخلف العام كما سبق ذكره فتعرض لذلك القرار المطعون فيه للنقض.

حقا فقد صح ما عابته الوسيلة على القرار ذلك أن التزام المطلوب في وعد البيع للطالبة يتعلق بحق شخصي غير قابل للتسجيل في الرسم العقاري وبالتالي غير خاضع للتقييد لا إحلالا ولا إيداعا كما نظم مسطرتهما الفصلان 83 و84 من ظهير التحفيظ العقاري ولذلك لا يكون على الطالبة أن تتقيد بالفصلين المذكورين في الاحتفاظ بحقها الشخصي قبل المطلوب الذي يلزمه وعد البيع لها باعتباره التزاما شخصيا لا حقا عينيا يخضع لقاعدة التطهير المنصوص عليها في الفصل 2 من ظهير التحفيظ العقاري وهي قاعدة خاصة بالحقوق العينية العقارية القابلة للتسجيل في الرسم العقاري ولا تنسحب على الحقوق الشخصية على المالك للعقار المراد تحفيظه وتبقى لذلك ملزمة له ولو حفظ العقار وكانت قد نشأت قبل التحفيظ أو أثناءه والمحكمة لما اعتبرت قاعدة التطهير المذكورة سارية حتى على عقد الوعد بالبيع لم تركز قضاءها على أساس وعللته تعليلا فاسدا ينزل منزلة انعدامه وعرضته بالتالي للنقض والإبطال. لهذه الأسباب

قضى المجلس الأعلى بنقض وإبطال القرار المطعون فيه وإحالة القضية وطرفيها على نفس المحكمة للبت فيها بهيأة أخرى طبقا للقانون، وتحميل المطلوب الصائر.

وبه صدر القرار وتلي بالجلسة العلنية المنعقدة بالتاريخ المذكور أعلاه

بقاعة الجلسات العادية بالمجلس الأعلى بالرباط. وكانت الهيئة الحاكمة متركبة من رئيس الغرفة السيد إبراهيم بولحيان والمستشارين السادة: محمد بن يعيش مقررا ومحمد أو غريس ومحمد فهيم ومحمد لعميري وبمحضر المحامي العام السيد رشيد الحراق وبمساعدة كاتب الضبط السيد عبد اللطيف رزقي.

الكاتب

المستشار المقرر

الرئیس

- 56 -