محكمة النقض - الغرفة المدنية
ملف عدد: 2021/7/1/8137 — قرار عدد: 2023/92 — بتاريخ: 2023-02-07

باسم جلالة الملك وطبقا للقانون بناء على مقال النقض المرفوع بتاريخ 2021/10/27 من طرف الطالبين المذكورين أعلاه بواسطة نائبهم الذي يطعنون بمقتضاه في القرار رقم 75 الصادر بتاريخ 2015/02/03 في الملف عدد 2014/1201/298 عن محكمة الاستئناف بتطوان. وبناء على الأوراق الأخرى المدلى بها في الملف. وبناء على قانون المسطرة المدنية.
وبناء على الأمر بالتخلي الصادر بتاريخ 2023/01/03. وبناء على الإعلام بتعيين القضية في الجلسة العلنية المنعقدة بتاريخ 2023/02/07. وبناء على المناداة على الأطراف ومن ينوب عنهم وعدم حضورهم. وبعد تلاوة المستشارة المقررة السيدة نجوى الهواس لتقريرها في هذه الجلسة والاستماع إلى ملاحظات المحامي العام السيد الحسن البوعزاوي. وبعد المداولة طبقا للقانون: حيث يستفاد من وثائق الملف، ومن القرار المطعون فيه أن المطلوبين تقدما بتاريخ 2012/12/17 بمقال افتتاحى أمام المحكمة الابتدائية بتطوان عرضا فيه أنه بمقتضى عقد الشراء المضمن بكناش الأملاك رقم 15 بتاريخ 1994/08/19، اشتريا من (أ. خ) و(م.ر) قيد حياتهما ومن (م. خ)
جميع الدار بالطابق الثالث رقم 9 مساحتها 101 مترا، وبعد إقامة نظام الملكية المشتركة أصبح الملك (الدار) يحمل اسم "م 73" ذي الرسم العقاري " ... "، وبناء على رسم الشراء عدد 272 صحيفة 261 بتاريخ 1994/09/24 اشتريا كذلك من نفس الأطراف الدكان بالطابق الأرضي مساحته 15 مترا، وبعد إقامة نظام الملكية المشتركة أصبح الملك (الدكان) يحمل اسم "م 29" ذي الرسم العقاري عدد " ... "، وأنهما حاولا مع البائعين إتمام إجراءات البيع بتسجيل رسمي شرائهما بالمحافظة العقارية بدون نتيجة، وفوجئا بكون العقارين مثقلين برهن لفائدة الخزينة العامة حسب شهادتي الملكية المشتركة المسلمتين بتاريخ 2010/08/04، وأن المحافظة العقارية تشترط لزوما موافقة المدعى عليهم بواسطة عقد إلحاق بالرسم العقاري حتى يتسنى تسجيل الرسم العدلي أعلاه، ملتمسين الحكم بإلزام المدعى عليهم بإتمام إجراءات البيع بإنجاز عقد إلحاق بالرسم العقاري ليتسنى لهما تسجيل رسم الشراء العدلي صحيفة 4 عدد 7 بتاريخ 1994/08/19 في الرسم العقاري رقم " ... " ورسم الشراء عدد 272 بتاريخ 1994/09/24 في الرسم العقاري رقم " ... "، والحكم بغرامة تهديدية قدرها 5000 درهم عن كل يوم تأخير، واعتبار امتناع المدعى عليهم بمثابة إذن للمحافظ على الأملاك العقارية بتطوان بتسجيل الرسمين العدليين المذكورين بالرسميين العقاريين أعلاه، وإلزام المدعى عليهم برفع كافة العراقيل التي تقف في وجه تسجيل عقد الشراء أعلاه بما فيها الرهن الجبري. أجاب ورثة (م.ر) بأنه سبق لموروثهم أن وثق البيع مع المدعيين حسب رسمي الشراء، وبذلك فإن إجراءات البيع قد تمت بجميع أركانها وعلى المدعيين توجيه الدعوى ضد المحافظ العقاري الذي ليس من حقه أن يفرض شروطا على المتعاقدين خارج بنود العقد، والتمسوا رفض الطلب. وبعد تمام الإجراءات صدر الحكم عدد 435 بتاريخ 2013/07/31 ملف رقم " ... " بإلزام المدعى عليهم بإنجاز عقد الإلحاق للرسمين العقاريين " ... " و" ... " والقيام بالإجراءات الكفيلة لإتمام إجراءات البيع تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 500 درهم عن كل يوم امتناع، ورفض باقي الطلبات. أيدته محكمة الاستئناف مبدئيا مع تعديله وذلك باعتبار المستأنفين مخرجين من الطلب المتعلق برفع الرهن
الجبري بقرارها المطعون فيه بالنقض.
في شأن وسيلة النقض الفريدة:
حيث يعيب الطالبون على القرار المطعون فيه بالعيب في التعليل وانعدام الأساس القانوني، بدعوى أنه أيد الحكم المستأنف في شقه المتعلق بإلزام الطاعنين بإنجاز ملحق إضافي لرسمي الشراء العدليين بعلة أنه من الالتزامات الأساسية التي تقع على البائع نقل ملكية المبيع إلى المشتري ولا تتم إلا بتقييد البيع في الرسم العقاري وهو الأمر الذي لا يتحقق إلا بإنجاز الملحق المذكور، لكن بالرجوع إلى رسمي الشراء العدليين الذي بمقتضاهما فوت موروثهم العقارين الحاملين للرسمين العقاريين " ... " و" ... (٢، يتبين أن رسمي الشراء يتوفران على شروط وأركان عقد البيع الصحيح الذي بموجبه يتم نقل ملكية المبيع إلى المشتري، وأن رسمي الشراء أنجزا وفق الشكل الذي يحدده القانون
وليسا محل أي طعن، وأن رسم الشراء الصحيح لا يتطلب ملحقا إضافيا، وأن القرار المطعون فيه لم يبين العيوب التي شابت رسمي الشراء حتى تتمكن محكمة النقض من مراقبة مدى سلامة التعليل وقانونية الأساس. ومن جهة ثانية بالرجوع إلى دفوع المطلوبين يتبين أنهما دفعا بكونهما لم يتمكنا من تسجيل رسمي شرائهما بسبب الرهن المضروب على الرسمين العقاريين موضوع الشراء، وهذا الرهن مضروب على نصيب شريكهم وليس على نصيبهم، والقرار المطعون فيه ألغى الحكم المستأنف في شقه المتعلق بإلزام الطاعنين برفع الرهن بعلة أن الرهن منصب على نصيب شريكهم أحمد الخطيب، جاء معيب التعليل عندما ألزم الطاعنين بإنجاز ملحق إضافي في غياب الأساس القانوني لذلك، مما يعرضه للنقض. لكن، حيث لما كان البائع ملزم بنقل ملكية المبيع للمشتري طبقا للفصل 478 من قانون الالتزامات والعقود، وأن الالتزام بتسليم الشيء المبيع يقع على البائع بمقتضى الفصل 498 من نفس القانون، وأن التسليم في العقارات المحفظة يقتضي من البائع القيام بجميع الإجراءات اللازمة لتمكين المشتري من تقييد مشتراه، والبائع لحق عيني محفظ ملزم بالقيام بالإجراءات التي تتطلبها عملية إتمام البيع قصد تسجيله بالرسم العقاري، وبمقتضى الفصل 229 من قانون الالتزامات والعقود فإن الالتزامات تنتج أثرها لا بين المتعاقدين فحسب، ولكن أيضا بين ورثتهما وخلفائهما ... "، وأن المحكمة لما أيدت الحكم الابتدائي جزئيا في مواجهة الطالبين بنت قضاءها على أنه :.. خلاف ما دفع به المستأنفون (الطالبون) بخصوص إتمام البيع، فإن البيوع المنصبة على عقار محفظ لا تكون تامة وناقلة للملكية إلا إذا تمت وفق الشكل الذي يحدده القانون وتم تسجيلها بالسجل العقاري، لذلك فإن من الالتزامات الأساسية التي تقع على البائع نقل ملكية المبيع إلى المشتري والتي لا تتم إلا بتقييد البيع في الرسم العقاري، ومادام الثابت من وثائق الملف أن هذا التقييد يتطلب إنجاز ملحق إضافي لرسمي الشراء العدليين، وأن المستأنفين بصفتهم ورثة البائع لم يقوموا بذلك، فإن الحكم المستأنف لما ألزمهم بذلك يكون قد بنى قضاءه على أساس سليم ... "، تكون بهذه العلة غير المنتقدة قد أبرزت العراقيل التي تحول دون تقييد شرائي المطلوبين بالرسمين العقاريين، وردت عن صواب دفوع الطالبين، لأن الأفعال الإرادية والاتفاقات التعاقدية الرامية إلى تأسيس حق عيني عقاري لا تنتج أي أثر بين الأطراف إلا من تاريخ التقييد بالرسم العقاري كما ينص على ذلك الفصل 67 من ظهير التحفيظ العقاري، وأن إنجاز ملحق إضافي لرسمي الشراء العدليين هو إجراء من صميم التزامات البائع وورثته من بعده عملا بمقتضيات الفصل 229 من قانون الالتزامات والعقود أعلاه، إذ لا يسجل البيع بالرسم العقاري بدونه طالما أن رسمي الشراء المذكورين لم يشيرا إلى الرسمين العقاريين، فجاء قرارها لما نحى المنحى المذكور فيما انتهى إليه مرتكزا على أساس قانوني، ومعللا تعليلا سائغا، والوسيلة على غير أساس.
لهذه الأسباب قضت محكمة النقض برفض الطلب. وبه صدر القرار وتلي في الجلسة العلنية المنعقدة بالتاريخ المذكور أعلاه بقاعة الجلسات العادية بمحكمة النقض بالرباط. وكانت الهيئة الحاكمة متركبة من رئيس الغرفة السيد سعيد رياض رئيسا والمستشارين السادة: نجوى الهواس مستشارة مقررة، السعدية فنون، نجية بوجنان ومحمد لمنور أعضاء. وبمحضر المحامي العام السيد الحسن البوعزاوي وبمساعدة كاتب الضبط السيد
المصطفى العامري.