محكمة النقض - الغرفة التجارية
ملف عدد: 2020/1/3/1239 — قرار عدد: 2021/78 — بتاريخ: 2021-02-11

باسم جلالة الملك وطبقا للقانون

بناء على مقال النقض المودع بتاريخ 27 غشت 2020 من طرف الطالبة المذكورة أعلاه بواسطة نائبها الأستاذ (م) والرامي إلى نقض القرار رقم 279 الصادر بتاريخ 2020/1/23 في الملف 2019/8201/5850 عن محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء. وبناء على الأوراق الأخرى المدلى بها في الملف. وبناء على قانون المسطرة المدنية المؤرخ في 28 شتنبر 1974. وبناء على الأمر بالتخلي والإبلاغ الصادر بتاريخ 2021/1/14. وبناء على الإعلام بتعيين القضية في الجلسة العلنية المنعقدة بتاريخ 11 فبراير 2021 وبناء على المناداة على الطرفين ومن ينوب عنهما وعدم حضورهم. وبعد تلاوة التقرير من طرف المستشار المقرر السيد محمد كرام والاستماع إلى ملاحظات

المحامي العام السيد رشيد بناني.

وبعد المداولة طبقا للقانون.

حيث يستفاد من مستندات الملف والقرار المطعون فيه ان المطلوبة تقدمت بمقال الى المحكمة التجارية بالدار البيضاء عرضت فيه أنها حجزت لدى المدعى عليها الشركة (العقارية ... ) شقة رقم ... بالمجموعة السكنية رقم ... بالطابق الأول ببرنامجها السكني ( ... ) ببرنامجها السكني ... بمبلغ قدره 250.000 درهم أدت منه مبلغا إجماليا قدره 200.000 درهم، إلا أن المدعى عليها على الرغم من مرور أكثر من أربع سنوات عن تاريخ الحجز لم تنجز المشروع ولم تستخرج الرسوم العقارية، وهو ما أضر بها، ملتمسة الحكم بفسخ عقد الحجز المبرم بينها والمدعى عليها المؤرخ في 2014/9/23 وبإرجاعها لها مبلغ 200.000 درهم مع الفوائد القانونية من تاريخ توصلها بالمبلغ المذكور وتعويض قدره 20.000 درهم. وبعد جواب المدعى عليها بعدم الاختصاص النوعي للمحكمة التجارية وإصدار هذه الأخيرة لحكم عارض باختصاصها، أيد استئنافيا، وادلائها بمذكرة جوابية قضت المحكمة بفسخ عقد الحجز المبرم بين المدعي والمدعى عليها المؤرخ في 2014/9/23 وبإرجاعها لها مبلغ 200.000 درهم مع تعويض قدره 7.000 درهم ورفض باقي الطلبات. أيدته محكمة الاستئناف التجارية بموجب قرارها المطعون فيه بالنقض.

في شأن الوسیلتین مجتمعتین:

حيث تنعى الطالبة على القرار خرق القانون الداخلي وعدم الارتكاز على أساس قانوني وانعدام التعليل بدعوى أن المحكمة التي اعتبرت ان العقد موضوع الدعوى يخضع لأحكام القانون 00/44 ومع ذلك قضت بتأييد الحكم الابتدائي القاضي بالفسخ وليس البطلان تكون قد أخطأت في وضع النازلة في اطارها القانوني، فالقول بأن القانون المذكور يحكم البيع موضوع الدعوى يستتبع تطبيق الفصل 3/618 و3/618 مكرر منه مما يجعله باطلا ولا ينتج عنه الا استرداد ما دفع عملا بالفصل 306 من قانون الالتزامات والعقود، وبالتالي لا مجال للحكم بفسخه لكون الفسخ يلحق العقد المستجمع لجميع أركان صحته ولم ينفذ أحد أطرافه الالتزام الملقى على عاتقه، والمحكمة لما اعتبرت البيع خاضع لأحكام القانون 00/44 كان عليها الحكم ببطلانه لا الحكم بفسخه، أما القول بالفسخ فان ذلك يحصن العقد من البطلان ويجعله صحيحا وكان على المحكمة في هذه الحالة القول بخلاف ما تبنته في تعليلها وذلك بجعل العقد أبرم في ظل القواعد العامة وبخاصة الفصل 230 من ق.ل. ع، كما أن استبعادها تطبيق الفصل 531 من ق.ل. ع قد أضر بها لكون مجال تطبيقه مرتبط بالقواعد العامة للبيع المتمسك به من طرفها وهو ما استقر عليه العمل القضائي الذي اعتبر أنه بعدم تحقق شروط تطبيق القانون رقم 00/44،فان عقد البيع او التخصيص يكون من العقود الخاضعة للقواعد العامة خاصة مقتضيات الفصل 230 الانف ذكره طالما أنه وقت ابرام العقد موضوع الدعوى لم تكن بالمشروع السكني أي بنايات ولا بدء الاشغال الأولية للأساسات مما يجعل الاتفاق لا يدخل ضمن البيوع

المشمولة بالقانون رقم 00/44 لتخلف الشروط الواردة به. كما أوردت المحكمة في تعليلها بأن العقد الذي يربط الطالبة بالمطلوبة مؤرخ في 2014/9/23 وهو ما يستخلص منه أنها لم تتفحص عقد التخصيص لحجز شقة اذ لم يسبق لها وأن أبرمت عقد مع المطلوبة محرر في التاريخ المذكور، والقرار المطعون فيه لما تبنى الحكم الابتدائي وقضى بتأييده والحال ما ذكر فان أي منهما لن يجد طريقه الى تنفيذ منطوقه بفسخ العقد المؤرخ في 2014/9/23 ذلك أنها تمسكت بتطبيق الفصل 531 من ق.ل. ع ودفعت بسقوط حق المطلوبة في النقض في ممارسة دعوى الفسخ لعدم رفعها خلال السنة تبدأ من التاريخ المحدد بمقتضى العقد الا أن المحكمة لما استبعدت المقتضى المذكور وطبقت القانون رقم 00/44 تكون قد كونت قناعتها وبنتها على أساس قانوني غير سليم. كذلك اعتبرت المحكمة في تعليل قراراها أن "تمسكها بخرق مقتضيات الفصلين 234 و235 من ق.ل. ع يبقى في غير محله" وهو تعليل غير مرتكز على أساس ما دام أن المحكمة اعتبرت أن المطلوبة " لم تكن ملزمة طبقا للعقد بتنفيذ نصيبها من الالتزام بالأسبقية على الرغم من ربط أدائها لأقساط الثمن بجدولة زمنية "، والحال أن المطلوبة وقبل أن تطالب بالفسخ كان عليها أن تقوم بعرض حقيقي للمبالغ المتبقية في ذمتها وفي حال رفضها من الطالبة آنذاك كان لها وضعها بصندوق المحكمة رهن اشارتها وفي غياب ذلك تكون قد باشرت دعواها قبل الأوان بصريح الفصل 234 من ق.ل.ع، وهو ما كرسه قضاء محكمة النقض في قرارها عدد 2638 بتاريخ 85/11/13 في الملف عدد 96350 وكذا القرار عدد 5640 بتاريخ 99/12/9 في الملف عدد 96/867، والمحكمة لما لم تراع ما ذكر يكون قرارها خارقا للقانون ومنعدم الأساس القانوني ومنعدم التعلیل وتعین نقضه.

لكن، حيث ان المحكمة مصدرة القرار المطعون فيه ولما ثبت لها أن عقد الحجز موضوع نازلة الحال انصب على عقار في طور الإنجاز واعتبرت أن العلاقة الرابطة بين الطرفين ينظمها القانون رقم 00/44 بتعليل جاء فيه " إنه من الثابت ان العقد الرابط بين الطرفين انصب على بيع عقار التزمت بمقتضاه المستأنفة بإنهاء انجاز العقار وتسليمه للمشتري، مقابل التزام هذا الأخير بأداء الثمن على دفعات، وبالتالي يكون البيع خاضعا لأحكام القانون 00/44 بشان بيع العقارات في طور الإنجاز الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.02.309 بتاريخ 25 من رجب 1423 (3 أكتوبر 2002) والذي تم تتميمه بمقتضى المادة الفريدة من القانون رقم 107.12 الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.16.05 ... (3 فبراير 2016)، بعد توفر الشرطين اللذين استلزمهما المشرع بمقتضى الفصل 618 /1 وهو ما ذهبت اليه محكمة النقض في عدة قرارات منها القرار الصادر بتاريخ 2019/2/21 تحت عدد 1/95 في الملف عدد 2017/1/3/287 والقرار الصادر بتاريخ 2019/4/18 تحت عدد 1/200 في الملف عدد 2018/1/3/1084 والقرار الصادر بتاريخ 2019/5/16 تحت عدد 1/243 في الملف عدد 2018/1/3/43،وبالتالي لا مجال للتمسك بمقتضيات الفصل 531 من ق.ل. ع، لكونها تتعلق بعقد البيع العادي، ولا تسري أحكامه على

عقود البيوع الخاصة ومنها عقد بيع العقار في طور الإنجاز، الذي يستقل بأحكامه الخاصة ... " تكون قد طبقت القانون الواجب التطبيق ما دام أن جميع العمليات المنصبة على عقار في طور الإنجاز من حجز وبيع تخضع للقانون المذكور وبخصوص الحكم بفسخ عقد الحجز فقد عللته المحكمة بأن " ... الثابت من وثائق الملف وخاصة عقد التخصيص المؤرخ في 2014/9/23، أن الطاعنة تعهدت بموجبه بإنجاز العقار وتسليمه للمستأنف عليه وهو ما لم تلتزم به على الرغم من مرور ما يزيد على أربع سنوات على ابرام العقد وعلى الرغم من توصلها بالإنذار بتاريخ 2018/5/3،مما يجعل حالة المطل ثابتة في حقها، علما أنه من المقرر قانونا طبقا للفصل 14/618 من ق ل ع، أنه يحق للمشتري فسخ العقد دون تحمل أي تعويض اذا تجاوز البائع الأجل المتفق عليه لتسليم العقار، كما أن التمسك بخرق مقتضيات الفصلين 234 و235 من ق ل ع، يبقى في غير محله، لأنه ولئن كان يجوز لكل متعاقد في العقود الملزمة للطرفين، أن يمتنع عن أداء تنفيذ التزامه، إلى أن يؤدي المتعاقد الآخر التزامه المقابل، فان ذلك مشروط بألا يكون أحدهما ملتزم، حسب الاتفاق أو العرف، بأن ينفذ نصيبه من الالتزام أولا ... "، التعليل الذي يتضح منه أن المحكمة قضت بالفسخ وليس البطلان، وقضاؤها هذا ليس فيه أي خرق للقانون رقم 00/44 الذي يعطي للأطراف الحق في إبرام عقود الحجز دون أن يقرن ذلك باي شرط، بخلاف عقد البيع الابتدائي الذي اشترط لإبرامه شروط شكلية وموضوعية يترتب عن عدم توافرها البطلان، والمحكمة بتأييدها للحكم الابتدائي القاضي بفسخ عقد الحجز لم تخرق القانون رقم 00/44 ولا مقتضيات الفصلين 234 و235 من قانون الالتزامات والعقود بعد أن ثبت لها أن الطالبة هي الملزمة أولا بالتنفيذ، وهو ما يسنده عقد الحجز، والذي بالرجوع اليه يلفى منه اتفاق الطرفين على أداء المطلوبة لباقي الثمن بعد إشعارها بذلك من طرف الطالبة داخل اجل شهر من تاريخ التوصل بالإشعار واستخراج الرسم العقاري الخاص بالشقة، وبذلك تكون المحكمة قد طبقت مقتضيات الفصل 234 من قانون الالتزامات والعقود تطبيقا سليما، فجاء القرار معللا بما يكفي ومبنيا على أساس قانوني سليم ولم يخرق المقتضيات المحتج بخرقها، والوسيلتان على غير أساس.

لهذه الأسباب

قضت محكمة النقض برفض الطلب مع إبقاء المصاريف على الطالبة. وبه صدر القرار وتلي بالجلسة العلنية المنعقدة بالتاريخ المذكور أعلاه بقاعة الجلسات العادية بمحكمة النقض بالرباط. وكانت الهيئة الحاكمة متركبة من رئيس الغرفة السيد السعيد سعداوي رئيسا والمستشارين السادة: محمد كرام مقررا محمد القادري ومحمد رمزي وهشام العبودي أعضاء وبمحضر المحامي العام السيد رشيد بناني وبمساعدة كاتبة الضبط السيد نبيل

القبلي.