محكمة النقض - الغرفة المدنية
ملف عدد: 2021/7/1/2152 — قرار عدد: 2022/25 — بتاريخ: 2022-01-18

باسم جلالة الملك وطبقا للقانون بناء على عريضة النقض المودعة بتاريخ 2020/12/14 من طرف الطالبتين بواسطة نائبهما الأستاذ (م.ك) والرامية إلى نقض القرار رقم 420 الصادر عن محكمة الاستئناف بالرباط بتاريخ 2020/10/7 في الملف رقم 2019/1201/798.

وبناء على قانون المسطرة المدنية المؤرخ في 28 شتنبر 1974. وبناء على الأمر بالتخلي والإبلاغ الصادر بتاريخ 2021/12/14. وبناء على الإعلام بتعيين القضية في الجلسة العلنية المنعقدة بتاريخ 2022/1/18. وبناء على المناداة على الطرفين ومن ينوب عنهما وعدم حضورهم.

وبعد تلاوة التقرير من طرف المستشار المقرر السيد امحمد لفطح والاستماع إلى ملاحظات المحامي العام السيد الحسن البوعزاوي.

وبعد المداولة طبقا للقانون.

حيث يستفاد من أوراق الملف والقرار المطعون فيه أن المطلوبين ورثة (إ. غ) وورثة (ع. غ) قدموا إلى المحكمة الابتدائية بسلا مقالا افتتاحيا مؤدى عنه بتاريخ 2018/9/26 ثم أربع مذكرات إصلاحية الأولى مؤدى عنها بتاريخ 2018/11/27 والثانية مؤدى عنها بتاريخ 2019/2/5 والثالثة مؤدى عنها بتاريخ 2019/4/1 والرابعة مؤدى عنها بتاريخ 2019/4/16، الكل في مواجهة المدعى عليهم ورثة (ط.س .! )، جاء فيهم بأنه بمقتضى عقد بيع مؤرخ في 1961/10/15 ومصحح الإمضاء بتاريخ 1961/10/19، اشترى موروثهم ( !. غ) من البائع له (ط.س .! ) موروث المدعى عليهم أرضا صالحة للبناء مساحتها 294 مترا مربعا مفصلة حدودها بالمقال، مستخرجة من الملك المسمى "أ.م. ط" ذي الرسم العقاري عدد ( ... )، وأن موروثهم فارق الحياة ولم يتمكن من تسجيل شرائه بالرسم العقاري، وعند محاولتهم تسجيل عقد البيع بالرسم العقاري فوجئوا بأن إراثة المدعى عليهم مسجلة بالرسم العقاري، ملتمسين في آخر مذكرتهم المؤدى عنها بتاريخ 2019/4/16 الحكم على المدعى عليهم بإتمام إجراءات البيع موضوع عقد البيع وذلك بتحويل المساحة المبيعة من الرسم العقاري إلى نسب وأسهم وتسجيلها بالرسم العقاري عدد ( ... ) بعد التشطيب على إراثات المدعى عليهم المؤرخة في 1981/10/24 لورثة المرحوم (ط.س .! )، ورسم الإراثة المؤرخ في 1993/4/8 لورثة المرحومة (خ.ل) (ط.س .! )، ورسم الإراثة المؤرخ في 1997/11/12 لورثة الهالكة (ر) بنت (ط.س .! )، والكل تحت طائلة غرامة تمديدية قدرها 1000 درهم عن كل يوم تأخير عن التنفيذ، واعتبار الحكم الذي سيصدر بمثابة إذن للمحافظ من أجل تسجيل عقد البيع المؤرخ في 1961/10/15 والمصحح الإمضاء بتاريخ 1961/10/19 بالرسم العقاري عدد (٠٠٠) بعد التشطيب على جميع رسوم الإراثات المشار إليها أعلاه، وأجاب المدعى عليهم بأن عقد البيع المحتج به من المدعين محرر باللغة الفرنسية ولم يتم ترجمته إلى اللغة العربية، مما يشكل خرقا لقانون المغربة والتعريب، وأن شهادة الملكية المدلى بها ترجع لسنوات خلت ولا تعكس الوضعية الحالية للعقار المدعى فيه، ملتمسين الحكم برفض الطلب. وبعد إدلاء النيابة العامة بمستنتجاتها وانتهاء الردود والإجراءات، أصدرت المحكمة الحكم رقم 234 بتاريخ 2019/5/7 في الملف رقم 1402/2018/398، قضى على المدعى عليهم بإتمام إجراءات البيع مع المدعين وذلك بالقيام بجميع الإجراءات الإدارية والقانونية اللازمة والضرورية من أجل تسجيل عقد البيع المؤرخ في 1961/10/15 بالرسم العقاري عدد ( ... )، وذلك بعد تحويل المساحة المبيعة الواردة بالعقد وهي 294 متر مربع إلى نسبة، تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 50 درهم عن كل يوم امتناع عن التنفيذ، وبرفض باقي الطلبات، فاستأنفته الطالبتان (م.س٠!) بنت (ط) و(ف.س .! ) بنت (ط) استئناف أصليا كما استأنفه

المطلوبون استئنافا فرعيا، وبعد إدلاء النيابة العامة بمستنتجاتها وانتهاء الإجراءات، أصدرت محكمة الاستئناف قرارها القاضي بإلغاء الحكم المستأنف جزئيا فيما قضى به من رفض طلب الإذن للمحافظ بتقييد عقد البيع، وبعد التصدي الحكم بالإذن للمحافظ على الأملاك العقارية والرهون بسلا بتحويل المساحة المبيعة 294 متر مربع إلى نسب مشاعة في الرسم العقاري عدد ( ... ) لفائدة المستأنفين فرعيا بعد صيرورة الحكم نهائيا، وبتأييده في الباقي، وهو القرار المطعون فيه بالنقض بوسيلتين.

في شأن الوسيلة الأولى بفرعيها حيث يعيب الطالبون على القرار المطعون فيه خرق الفصل 345 من قانون المسطرة المدنية. فبخصوص الفرع الأول من الوسيلة المتعلق برد الدفع بالتقادم، فإن المحكمة وعللت قضاءها بكون دعوى إتمام البيع لا يطالها التقادم، خارقة بذلك مقتضيات الفصل 387 من قانون الالتزامات والعقود وجعلت قرارها مشوبا بنقصان التعليل الموازي لانعدامه، وبخصوص الفرع الثاني من الوسيلة المتعلق بعدم الجواب، فإنهم دفعوا بعدم صحة عقد البيع لكونه

انصب على شراء أمتار محددة في الرسم العقاري دون تحديد النسبة على الشياع، والحال أن شراء جزء من العقار المشاع لا يكون صحيحا إلا إذا حددت نسبة الحصة المشاعة طبقا للفصل 991 من قانون الالتزامات والعقود، وأن العقار أصبح مجزءا واستحدثت به قطع ومباني منها منزل المطلوبين

في النقض، وأن العقد باطل لمخالفته لقوانين التعمير والتجزئة العقارية وتقسيم العقارات عملا بمقتضيات ظهير 1914/4/16 وظهير 1933/6/16 والمادتين 61 و72 من ظهير 25.90، وأنهم التمسوا إجراء خبرة لتحديد المساحة الحقيقية للقطعة الأرضية ونسبتها في الرسم العقاري خصوصا وأن موروث المطلوبين أقام عليها بناء، وأن المساحة المذكورة في العقد هي مساحة تقريبية، والمحكمة المطعون في قرارها لم تجب على دفوعهم ولا على طلبهم بإجراء خبرة. ويعيبون عليه في الوسيلة الثانية خرق الفصل 230 من قانون الالتزامات والعقود، بدعوى أن العقد شريعة المتعاقدين، وأن المحكمة لم تلزم البائعين بإجراءات التسجيل التي التزم بها موروث المشترين من خلال التزامه بأداء جميع مصاريف العقد بما فيها مصاريف التقييد بالمحافظة العقارية، ثم إن المشتري صرح في عقد البيع أنه تحوز بالقطعة منذ تاريخ العقد على الحالة التي عليها وما قد يكون بها من عيوب ملتزما بألا يمارس أي طعن أو رجوع على البائع لأي سبب من الأسباب، مما يجعل المحكمة قد خرقت مقتضيات الفصل 230 من قانون الالتزامات والعقود، ويستوجب نقض القرار المطعون فيه.

لكن، خلافا لما جاء في الوسيلتين مجتمعتين لارتباطهما، فالمقرر فقها بأن الحق العيني هو حق دائم ولا يطاله التقادم، وبمقتضى الفصل 488 من قانون الالتزامات والعقود فإن البيع يكون تاما بمجرد تراضي عاقديه أحدهما بالبيع والآخر بالشراء وباتفاقهما على المبيع والثمن وشروط العقد الأخرى، وبمقتضى الفصل 229 من نفس القانون فإن الالتزامات تنتج أثرها بين المتعاقدين وكذا

بين ورثتهما، والمحكمة المطعون في قرارها لما ثبت لها من خلال وقائع الدعوى وأدلتها المعروضة عليها بأن عقد البيع موضوع الدعوى قد انعقد صحيحا من خلال توفره على الشروط الموضوعية لانعقاده من حصول التراضي بين البائع والمشتري على العناصر اللازمة لعقد البيع وتوفره كذلك على الشروط الشكلية التي يجب إيرادها فيه، كما ثبت لها بأن موروث المطلوبين قد حاز المبيع المدعى فيه حيازة مادية منذ تاريخ إبرام عقد البيع وأقام فيه منزلا، ولما كان الأمر كذلك وردت المحكمة الدفع بالتقادم وقضت على النحو الوارد في منطوق قرارها بعلة ما جاء فيه: " ... أن عقد البيع المبرم ... بخصوص القطعة الأرضية موضوع التراع استوفى جميع أركانه ... عملا بمقتضيات الفصل 488 من قانون الالتزامات والعقود، ويبقى بذلك المشتري ... محقا في المطالبة بإلزام الطرف المستأنف بإتمام إجراءات البيع معه ... "، وبذلك تكون المحكمة قد طبقت المقتضيات الفقهية والقانونية المشار إليها أعلاه تطبيقا سليما، معتبرة أن البائع ملتزم باستخراج البقعة المبيعة من الرسم العقاري، ولم تكن في حاجة لإجراء خبرة في النازلة ما دام قد توفرت لها العناصر الكافية للبت فيها، فجاء قرارها مرتكزا على أساس قانوني، وغير خارق للمقتضيات المحتج بخرقها والوسيلتان على غير أساس. لهذه الأسباب

قضت محكمة النقض برفض الطلب، وتحميل الطالبتين المصاريف. وبه صدر القرار وتلي بالجلسة العلنية المنعقدة بالتاريخ المذكور أعلاه بقاعة الجلسات العادية بمحكمة النقض بالرباط وكانت الهيئة الحاكمة متركبة من السيد سعيد رياض رئيسا والسادة المستشارين امحمد لفطح مقررا والسعدية فنون ونجية بوجنان ومحمد المنور أعضاء وبمحضر المحامي العام السيد الحسن البوعزاوي وبمساعدة كاتب الضبط السيد المصطفى العامري.