محكمة النقض - الغرفة المدنية
ملف عدد: 2021/7/1/5553 — قرار عدد: 2022/68 — بتاريخ: 2022-02-01

باسم جلالة الملك وطبقا للقانون
بناء على مقال النقض المرفوع بتاريخ 2021/07/01 من طرف الطاعن المذكور أعلاه بواسطة نائبه الأستاذ (ع.ر) الرامي إلى نقض القرار رقم 2021/18 عن محكمة الاستئناف بطنجة بتاريخ 2021/02/08 في الملف العقاري عدد 2019/1401/390. وبناء على الأوراق الأخرى المدلى بها في الملف. وبناء على قانون المسطرة المدنية.
وبناء على الأمر بالتخلي الصادر بتاريخ 2021/12/28. وبناء على الإعلام بتعيين القضية في الجلسة العلنية المنعقدة بتاريخ 2022/02/01. وبناء على المناداة على الأطراف ومن ينوب عنهم وعدم حضورهم. وبعد تلاوة المستشار المقرر السيد محمد المنور لتقريره في هذه الجلسة والاستماع إلى ملاحظات المحامي العام السيد الحسن البوعزاوي. وبعد المداولة طبقا للقانون.
حيث يستفاد من مستندات الملف ومن القرار المطعون فيه، أن المطلوبين تقدما بمقال افتتاحي يعرضان فيه أنهما سبق أن اشتريا قطعة أرضية من الطاعن تسمى "ر" ذات الرسم العقاري عدد
( ... ) والكائنة بإقليم دائرة العرائش جماعة عياشة دوار ( ... ) مساحتها 6 هكتارات و35 آر 21 سنتيار، وذلك بموجب رسم عدلي مؤرخ في 2011/8/8 بثمن قدره 2.000.000,00 درهم، وأنهما لم يتمكنا من تسجيل هذا العقد لكون ذمة الطاعن مثقلة بالديون. ملتمسين الحكم بإلزام الطاعن بإتمام إجراءات البيع والقيام بجميع الإجراءات اللازمة والضرورية لتسجيل المبيع على الرسم العقاري عدد ( ... ) تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 5000 درهم في اليوم وتحميله الصائر، مع اعتبار الحكم بمثابة إذن للمحافظ بتسجيل العقار المبيع بكناش التقييدات بالمحافظة العقارية، وأجاب الطاعن بأن العقد المحتج به عقد باطل لأنه غير ثابت التاريخ ولم يسجل بمصالح المديرية الجهوية للضرائب، وأنه مجرد صورة شمسية ولا يتوفر على مراجع تضمنه بقسم التوثيق بالمحكمة ولا يوجد به توقيع عدلين، وأنه صادر عن عدل واحد ملتمسا الحكم برفض الطلب. وبعد تمام الإجراءات المسطرية، أصدرت المحكمة الابتدائية حكمها القاضي بعدم قبول الطلب. استأنفه المطلوبان، وبعد الجواب، صدر القرار التمهيدي بمكاتبة السيد قاضي التوثيق الإدلاء بمذكرة رقم 16 للعدل (ي. س) أو الإدلاء بنسخة من الشهادة التي تلقاها بتاريخ 2010/6/28 المدرجة بمذكرة الحفظ للعدل المذكور. وبعد إدلاء السيد قاضى التوثيق بإفادته، أصدرت محكمة الاستئناف قرارها القاضي بإلغاء الحكم المستأنف وبعد التصدي الحكم من جديد بإلزام الطاعن بإتمام إجراءات البيع مع المطلوبين بخصوص المدعى فيه، وذلك بالقيام بجميع الإجراءات اللازمة والضرورية لتسجيل المبيع على الرسم العقاري مع اعتبار هذا القرار سندا ناقلا للملكية عند امتناع المستأنف عليه عن تنفيذ التزاماته، وهو القرار المطعون فيه بالنقض.
في شأن السببين معا للارتباط:
حيث يعيب الطاعن القرار بسوء تطبيق قانون الالتزامات والعقود الفصلين 478 و488 و 441 والفصل 66 من قانون التحفيظ العقاري وبفساد التعليل الموازي لانعدامه، بدعوى أن العقد محل النظر غير ثابت التاريخ ولم يتم تسجيله بالمصالح الجهوية للضرائب وأنه مجرد صورة شمسية ولا يحمل توقيع عدلين ولم يتضمن تأشيرة قاضي التوثيق ولا الرسوم القضائية. وأن المحكمة المصدرة للقرار المطعون فيه أساءت تطبيق الفصل 66 من قانون التحفيظ العقاري الذي ينص على أن كل حق عيني متعلق بعقار محفظ يعتبر غير موجود بالنسبة للغير إلا بتقييده في الرسم العقاري، الشيء الذي لم يسلكه كإجراء مسطري ضروري وإلزامي، وبالتالي لا يمكن أن يرتب أي أثر قانوني على عقد باطل غير مستوف للشروط الشكلية والموضوعية المتطلبة قانونا. كما عللت المحكمة قرارها أن البيع عقد بمقتضاه ينقل أحد المتعاقدين للآخر ملكية الشيء المبيع، في حين أن العقد الذي بموجبه يتم نقل الملكية يشترط أن يكون صحيحا صادرا عن عدلين مؤشر عليه بواسطة قاضي التوثيق، وليس مجرد صورة شمسية صادرة عن عدل واحد، وخرقت بذلك مقتضيات الفصل 489 من ق.ل. ع الذي يشترط الكتابة في عقد البيع ولا ينتج أي أثار قانونية إلا إذا سجل على الشكل المحدد قانونا، مما يستوجب معه نقض القرار المطعون فيه.
لكن، حيث إن المقرر وفق مقتضيات الفصل 230 من ق.ل. ع أن الالتزامات التعاقدية المنشأة على وجه صحيح تقوم مقام القانون بالنسبة إلى منشئيها، ولا يجوز إلغاؤها إلا برضاهما معا أو في الحالات المنصوص عليها في القانون إذ الأصل في البيع الرضائية؛ وهو ملزم للجانبين وناقل للملكية بمجرد اتفاق الطرفان على المبيع والثمن وباقي شروط البيع الأخرى، فيكون منعقدا طبقا لمقتضيات الفصل 488 من ق.ل.ع، ومتى كان للورقة العرفية المعترف بها ممن يقع التمسك بها ضده أو المعتبرة قانونا في حكم المعترف بها منه، نفس قوة الدليل التي للورقة الرسمية في مواجهة كافة الأشخاص على التعهدات والبيانات التي تتضمنها طبقا لمقتضيات الفصل 424 من ق.ل. ع. وكان السند محل النظر قد تضمن توقيع الأطراف بمذكرة الحفظ للعدل الذي تلقى الإشهاد، والحكم المطعون فيه إذ قضى بإلزام الطاعن بإتمام إجراءات البيع على ما أثبته من مضمن مذكرة الحفظ للعدل الذي تلقى عقد البيع بتاريخ 15 رجب 1431 موافق 2010/06/28 بخصوص العقار ذي الرسم العقاري ( ... ) باتفاق البائع والمشتريين على المبيع والثمن الذي قدره 2.000.000 درهم
قبضه البائع من يد المشتريين وأبرأ ذمتهما منه فترتب على ذلك صحة البيع، تكون المحكمة المصدرة للحكم المطعون فيه قد سايرت مقتضيات الفصول أعلاه وأحاطت بمضمون دلالة الوثائق المقدمة إليها إذ يمتنع على الطاعن إنكار البيع بالنعي على الحكم سوء تطبيق مقتضيات الفصول 478، 488، 489 و441 من ق.ل.ع لما كان مضمن مذكرة الحفظ للعدل المتلقي للبيع قد تضمن توقيع المشهود عليهما واتفاقهما على المبيع والثمن وشروط العقد الأخرى، وبذلك تعتبر ورقة عرفية ثابتة التاريخ في حكم المعترف بها من الطاعنين لها نفس قوة الدليل التي للورقة الرسمية إلى إن يطعن فيها بالزور طبقا لمقتضيات الفصلين 419 و423 من ق.ل.ع، كما لا وجه للنعي على الحكم خرق مقتضيات الفصل 66 من قانون التحفيظ العقاري لما كان البائع (الطاعن) ضامن للشيء المبيع، وكان هذا مما أورده الحكم المطعون فيه أن الملكية في العقار المحفظ لا تنتقل إلا بالتسجيل على الرسم العقاري، إذ الغاية من إتمام البيع هو إلزام البائع بتنفيذ ما التزم بع عينا ونقله ملكية المبيع رضاء أو قضاء إلى المشتريين، وذلك بإبرام العقد النهائي أو اعتبار هذا الحكم مقام العقد يقوم بتسجيله بالرسم العقاري، فيكون النعي على الحكم بما ورد أعلاه على غير أساس. لهذه الأسباب
قضت محكمة النقض برفض الطلب وتحميل الطالب المصاريف. وبه صدر القرار وتلي في الجلسة العلنية المنعقدة بالتاريخ المذكور أعلاه بقاعة الجلسات العادية بمحكمة النقض بالرباط وكانت الهيئة الحاكمة متركبة من رئيس الغرفة السيدة لطيفة أيدي رئيسا والمستشارين السادة: محمد المنور مقررا، سعيد رياض، السعدية فنون، امحمد لفطح أعضاء وبمحضر المحامي العام السيد الحسن البوعزاوي وبمساعدة كاتب الضبط السيد المصطفى العامري.