محكمة النقض - الغرفة المدنية
ملف عدد: 2021/7/1/7744 — قرار عدد: 2022/107 — بتاريخ: 2022-02-15

باسم جلالة الملك وطبقا للقانون

بناء على مقال النقض المرفوع بتاريخ 2021/10/04 من طرف الطالبة المذكورة أعلاه بواسطة نائبها الذي تطعن بمقتضاه في القرار رقم 117 الصادر بتاريخ 2021/06/15 في الملف 2021/47 عن محكمة الاستئناف بخريبكة. وبناء على الأوراق الأخرى المدلى بها في الملف. وبناء على قانون المسطرة المدنية، وبناء على الأمر بالتخلي الصادر بتاريخ 2022/01/18، وبناء على الإعلام بتعيين القضية في الجلسة العلنية المنعقدة بتاريخ 15 فبراير 2022، وبناء على المناداة على الأطراف ومن ينوب عنهم وعدم حضورهم،

مع المدعي لدى مجموعة التهيئة العمران، وذلك بتسجيل موحى (ش) لعقد البيع المبرم بينه وبين (د) محمد المؤرخ ب 1993/4/5 وتسجيل هذا الأخير لعقد التنازل المؤرخ ب 2018/12/10 المبرم بينه وبين المدعي بمندرجات الرسم العقاري عدد 18/70019 وفي حالة امتناع المدعى عليهما أو تعذر ذلك عليهما نأذن للسيد المحافظ العقاري بخريبكة بالقيام بالتقييد المذكور وتحميل المدعى عليهما الصائر، أيدته محكمة الاستئناف بقرارها المطعون فيه بالنقض.

في شأن الوسيلة الأولى:

حيث تعيب الطاعنة على القرار عدم ارتكازه على أساس قانوني سليم وانعدام التعليل بدعوى أنه اعتبر أن الطاعنة لم تدل في أسباب استئنافها بجديد وأن العدالة تقتضي تسجيل البيع التام الشروط محل البائع الأصلي أي إحلال المشتري محل البائع ولا ضرر في ذلك مادام أن المستأنفة سلمت شهادة الاستفادة للمستفيد الأول، إلا أنه يتبين من أسباب الاستئناف أن منها ما يتعلق بالشكل ومنها ما يتعلق بالجوهر التي تشكل مبادئ قانونية وقضائية منها ضرورة توجيه الدعوى ضد الشركة الأم وليس الفرع وهو ما لم يتقيد به المطلوب في النقض الذي وجه دعواه ضد وكالة شركة التهيئة العمران بخريبكة التي تبقى تابعة لشركة العمران بني ملال خنيفرة ولا استقلالية لها عنها فهي تابعة إداريا وماديا لهذه الشركة الأم، فكان يتعين توجيه الدعوى ضدها لا ضد وكالتها الطالبة رغم أن العقار هو في ملكية مجموعة التهيئة العمران بمقرها الكائن بالرباط، وإن القرار المطعون فيه لم يجب عن دفوع الطالبة من كون استفادة البائعة للمطلوب في النقض كانت في إطار محاربة السكن غير اللائق وهي معلقة على شروط يتعين تحققها قصد التوقيع معها على عقد بيع نهائي، منها عدم البيع لمدة من الزمن والبناء داخل أجل محدد والسكن بها لمدة محددة كذلك، وهو ما ثبت عكسه في مقال المطلوب في النقض ومرفقاته التي تثبت أن المستفيدة باعت بقعة وليس منزلا وهو دفع أثير بشكل قانوني لم يشر إليه القرار ولم يجب عنه فيكون غير مرتكز على أساس قانوني سليم وجاء منعدم التعلیم ویتعین نقضه، لكن، حيث لما كان الدفع بانعدام الصفة غير مرتكز على أساس بحكم أن توجيه الدعوى سواء ضد الشركة الأم أو الفرع تعتبر موجهة ضد من له الصفة خلاف ما أثارته الطالبة، خاصة أن الثابت من وثائق الملف أن العقار المدعى فيه هو في اسم مجموعة التهيئة العمران بخريبكة حسب شهادة الملكية الصادرة عن المحافظ على الأملاك العقارية بخريبكة المؤرخة في 2017/02/14، فإن المحكمة لما عللت قرارها في الشكل بكون الاستئناف قدم وفق الشروط المتطلبة قانونا وأنه مقبول شكلا تكون قد أجابت ضمنيا عن دفع الطاعنة معتبرة عن صواب أنه غير مؤسس، ومستبعدة ضمنيا ما أثير بخصوص أن استفادة البائع من العقار

وبعد تلاوة المستشارة المقررة السيدة نجوى الهواس لتقريرها في هذه الجلسة والاستماع إلى ملاحظات المحامي العام السيد الحسن البوعزاوي.

وبعد المداولة طبقا للقانون:

حيث يستفاد من وثائق الملف ومن القرار المطعون فيه أن المطلوب (د) امبارك تقدم بمقالين افتتاحي بتاريخ 2019/03/12 وإصلاحي بتاريخ 2019/07/03 أمام المحكمة الابتدائية بخريبكة عرض فيهما أن المسمى (د) محمد بن حمو اشترى القطعة الأرضية المعدة للبناء بتجزئة ياسمينة خريبكة مساحتها سبعون مترا مربعا حسب ما هو مضمن بعقد البيع المؤرخ في 1993/04/05 والمصحح الإمضاء بتاريخ 1993/04/06 ثم تنازل عنها للمدعي (د) امبارك بن محمد بن حمو، وأنه تعذر عليه تحفيظ القطعة لامتناع طرفي العقد وعدم استجابة المحافظ للطلب لكون الأمر يستوجب عقد إصلاحي، ولأن العقد شريعة المتعاقدين يلتمس الحكم على السيدين (ش) موحى و(د) محمد بإتمام إجراءات البيع للقطعة المذكورة، وفي حالة الامتناع الإذن للسيد المحافظ بالقيام بكل الإجراءات اللازمة التي تمكنه من تحفيظ القطعة، وفي حالة تعذر ذلك الإذن للسيد مدير شركة تهيئة العمران خريبكة بكتابة العقد مباشرة مع المدعي حتى يتمكن من تحفيظ الأرض المذكورة، أجابت المدعى عليها الثالثة شركة التهيئة العمران بأنه لا علاقة لها بالمدعي أو بالذي تنازل له عن البقعة موضوع النزاع حتى يمكن مقاضاتها، لأن المدعي لم يثبت أنها فوتت البقعة المذكورة للمسمى موحى (ش) وأنها امتنعت عن إبرام العقد النهائي مع المستفيد، إذ أن الجاري به العمل ضمن بنود وشروط الاستفادة من منتوجاتها في إطار محاربة السكن غير اللائق أو غيره أن عقد البيع النهائي مع المستفيد يتم إبرامه بعد تأسيس رسم عقاري على أن يحضر المستفيد ويوقع العقد ويتحمل مصاريفه من تسجيل وتحفيظ، وإن الذي يثبت البيع هو المحرر الثابت التاريخ الذي يتم تسجيله أما وصل تسلم الثمن أو شهادة الاستفادة فإنهما لا يتيحان إلا طلب استرجاع المبلغ وليس المطالبة بإتمام إجراءات البيع، وإن الدعوى المقدمة في مواجهتها سابقة لأوانها وخارقة المبدئ تسلسل التقييدات وإن موضوع الدعوى عبارة عن بقعة بحي تم تجهيزه لمحاربة السكن غير اللائق وقد تكون قد سلمت فعلا تلك البقعة للمستفيد في هذا الإطار بثمن رمزي مدعم من طرف الدولة في إطار شروط خاصة، منها البناء داخل أجل محدد والسكن فيها مدة من الزمن قبل الإقدام على التفويت، والثابت من وثائق الملف أن المستفيد لم يقم ببناء البقعة وفوتها للغير الذي تنازل عنها على حالتها لفائدة المدعي مما يكون معه قد خالف شروط الاستفادة فتصبح هذه الاستفادة لاغية ويكون تفويتها أو التنازل عنها لفائدة الغير في حكم بيع ملك الغير، ملتمسة عدم قبول الدعوى شكلا ورفض الطلب موضوعا، وبعد تمام الإجراءات قضت المحكمة الابتدائية بحكمها عدد 421 بتاريخ 2019/12/25 في ملف رقم 19/1401/67 على المدعى عليهما (ش) موحى و(د) محمد بن موحى بإتمام إجراءات البيع

المدعى فيه معلق على شروط يتعين تحققها أمام عدم تعزيز الطاعنة دفعها هذا بما يثبته قانونا، لذلك فالوسيلة على غير أساس في شقها الأول وغير مقبولة في شقها الأخير، في شأن الوسيلة الثانية: حيث تعيب الطاعنة على القرار خرق مقتضيات الفصل 489 من قانون الالتزامات والعقود الذي ينص على أنه إذا كان البيع عقارا أو حقوقا عقارية أو أشياء أخرى يمكن رهنها رهنا رسميا وجب أن يجري البيع كتابة في محرر ثابت التاريخ وهو ما أكدته المادة 4 من مدونة الحقوق العينية، بدعوى أن الطاعنة تمسكت في أسباب استئنافها بكون البائع المطلوب في النقض لم يدل بما يفيد تملكه للمدعى فيه وهو ما لم تجب عنه المحكمة بمبرر قانوني سليم واعتبرت أنه لا ضرر في ذلك للطاعنة مادام أنها سلمت شهادة الاستفادة إلى البائع للمطلوب ضده، وهو مبرر مبهم ومخالف للفصل 489 والمادة 4 المشار إليهما أعلاه لأن الإدلاء بشهادة الاستفادة أو بوصل يثبتها لا يقوم مقام عقد البيع وأن الوصل يخول لصاحبه استرجاع ما دفعه ولا يخوله طلب إتمام البيع فبالأحرى أن يخوله لغيره وهو ما يعرض القرار

لكن، حيث إنه بمقتضى الفصل 417 من قانون الالتزامات والعقود فإن للنقض.

الدليل الكتابي ينتج من ورقة عرفية أو رسمية ويمكن أن ينتج من المراسلات والبرقيات، وأن المحكمة لها الحق في تقدير ما تستحقه هذه الوسائل من قيمة حسب الأحوال، ومحكمة الاستئناف حين اعتبرت: "أن المستأنف عليه (د) امبارك (المطلوب في النقض) اشترى من البائع له (د) محمد البقعة الأرضية رقم 187 بحي ياسمين 2 بخريبكة البالغة مساحتها 70 مترا مربعا (بمقتضى التنازل المبرم بواسطة الأستاذ (م. ع) المحامي بهيئة خريبكة المصحح الإمضاء بتاريخ 2018/12/10) والتي اشتراها بدوره من المسمى (ش) موحى (بمقتضى عقد بيع بقعة أرضية معدة للبناء المصحح الإمضاء بتاريخ 1993/04/05) هذا الأخير الذي استفاد منها من المستأنفة (الطالبة) ومن تم فإن العدالة تقتضي تسجيل هذا البيع التام الشروط محل البائع الأصلي أي إحلال المشتري محل البائع، ولا ضرر في ذلك طالما أن المستأنفة (الطالبة) سلمت شهادة الاستفادة للمستفيد الأول . .. " وخلصت ضمنيا إلى اعتبار أن عنصر الكتابة المنصوص عليه في الفصل 489 من قانون الالتزامات والعقود متوفر تكون قد طبقت القانون تطبيقا سليما والوسيلة على غير أساس.

في شأن الوسيلة الثالثة: حيث تعيب الطاعة على القرار خرق مقتضيات الفصل 3 من قانون المسطرة المدنية بدعوى أنها تمسكت في مقالها الاستئنافي بكون الحكم الابتدائي قضى بما لم يطلبه المدعي والمحكمة لم تجب عن هذا الدفع وتبنت تعليلات الحكم الابتدائي بدون تعليل سليم، وأن

القرار بتبنيه تعليل الحكم الابتدائي يكون قد خرق مقتضيا الفصل 3 أعلاه لأن ما قضى به الحكم الابتدائي لم يكن ضمن ملتمسات المقالين الافتتاحي والإصلاحي والمحكمة ملزمة بالبت في حدود طلبات الأطراف، وهو ما يعرض القرار للنقض. لكن، حيث إنه لما كان الطلب يهدف في صلبه إلى الحكم بإتمام إجراءات البيع فالمحكمة لما أيدت الحكم الابتدائي تكون قد تبنت تعليله الذي جاء فيه: " .. ، حيث إن البائع للحق العيني العقاري ملزم بنقل ملكية المبيع للمشتري ويلزم بضمان هذا النقل ليتأتى للمشتري الحصول على النتائج القانونية وخاصة إشهار عقد البيع بتقييده بالرسم العقاري. .. ، وحيث يقضي الفصل 67 من ظهير التحفيظ العقاري على أن الأفعال الإرادية والاتفاقات التعاقدية الرامية إلى تأسيس حق عيني عقاري لا تنتج أي أثر بين الأطراف إلا من تاريخ التقييد بالرسم العقاري ... ، وحيث إنه لما كانت الدعوى قد أقيمت في مواجهة المدعى عليهم (والطالبة من ضمنهم) فإنهم ملزمون بالقيام بالإجراءات سالفة الذكر على اعتبار أن موحى (ش) باع للمدعى عليه محمد (د) البقعة التي استفاد منها من مؤسسة العمران (الطالبة) وأن الأخير فوتها بدوره للمدعي الحالي (المطلوب) وإنه يتعين على المدعى عليهما تبعا لذلك تسجيل استفادتهما على التوالي بالرسم العقاري عدد 18/70019 حتى يتأتى للمدعي (المطلوب) تسجيل شرائه هو الآخر بالرسم العقاري المذكور طبقا لمبدئ تسلسل التسجيلات وعدم انقطاعها" وبه تكون قد أجابت ضمنيا عن دفوع الطاعنة، وما قضى به القرار المطعون فيه تأييدا منه للحكم الابتدائي لا يخرج عما طلب به المطلوب بمقتضى مقاليه الافتتاحي والاصلاحي وليس فيه أي خرق لمقتضيات الفصل 3 من قانون المسطرة المدنية، إذ لم يغير موضوع أو سبب الطلب المذكور وطبق القوانين المطبقة على النازلة حين تبنى تعليل الحكم الابتدائي، باعتبار أن ما قضى به هي إجراءات من صميم التزامات البائع لا يسجل البيع بالرسم العقاري بدون تنفيذها، فيكون بذلك قد ركز قراره على أساس قانوني سليم، وما بالوسيلة على غير أساس، لهذه الأسباب: قضت محكمة النقض برفض الطلب وتحميل الطالبة المصاريف. وبه صدر القرار وتلي في الجلسة العلنية المنعقدة بالتاريخ المذكور أعلاه بقاعة الجلسات العادية بمحكمة النقض بالرباط وكانت الهيئة الحاكمة متركبة من رئيس الغرفة السيدة لطيفة أيدي رئيسة والمستشارين السادة: نجوى الهواس مقررة، سعيد رياض، السعدية فنون، والمحمد لفطح أعضاء وبمحضر المحامي العام السيد الحسن البوعزاوي وبمساعدة كاتب الضبط السيد المصطفى العامري.