محكمة النقض - الغرفة المدنية
ملف عدد: 2022/7/1/2000 — قرار عدد: 2023/184 — بتاريخ: 2023-03-21

باسم جلالة الملك وطبقا للقانون
بناء على مقال النقض المرفوع بتاريخ 2022/02/25 من طرف الطالبة المذكورة أعلاه بواسطة نائبها الأستاذ (س. ط)، والرامي إلى نقض القرار رقم 183 الصادر بتاريخ 2021/11/09 في الملف عدد 2021/145 عن محكمة الاستئناف بخريبكة. وبناء على الأوراق الأخرى المدلى بها في الملف. وبناء على قانون المسطرة المدنية. وبناء على الأمر بالتخلي الصادر بتاريخ 2023/02/21. وبناء على الإعلام بتعيين القضية في الجلسة العلنية المنعقدة بتاريخ 2023/03/21. وبناء على المناداة على الأطراف ومن ينوب عنهم وعدم حضورهم. وبعد تلاوة المستشارة المقررة السيدة نجية بوجنان لتقريرها والاستماع إلى ملاحظات المحامي
العام السيد الحسن البوعزاوي. وبعد المداولة طبقا للقانون:
حيث يستفاد من مستندات الملف، ومن القرار المطعون فيه أن المطلوب (ب. ح) تقدم بتاريخ 2019/09/27 بمقال أمام المحكمة الابتدائية بخريبكة، عرض فيه أنه اشترى من موروث المدعى عليهم (ب.ك) القطعة الأرضية رقم ( .. ) الكائنة بتجزئة السلام بوجنيبة موضوع الرسم العقاري عدد
" .. (٣) وأنه شيد عليها متزلا قبل أن ينجز لها رسم عقاري أثناء عملية البيع، ملتمسا الحكم على المدعى عليهم بإتمام إجراءات بيع المنزل معه وذلك بتسجيله بالرسم العقاري المذكور تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 1000 درهم عن كل يوم تأخير عن التنفيذ، وفي حالة امتناعهم أو تعذر ذلك عليهم الإذن للمحافظ على الأملاك العقارية والرهون بخريبكة بالقيام بالتقييد المذكور، وأرفق مقاله بصور مصادق عليها لإشهاد بالتنازل ومحضر التسليم ورخصة بناء ووكالة مفوضة ونسخة إراثة، وبعد جواب المحافظ على الأملاك العقارية والمدعى عليهم وإجراء المحكمة خبرة بواسطة الخبير (أ.س) الذي خلص في تقريره المؤرخ في 2019/09/05 إلى أن الرسم العقاري عدد" ... " ينطبق على البقعة الأرضية رقم ( ... ) الكائن بتجزئة السلام بوجنيبة، وأنه شيد عليها منزل من طابق سفلي وطابق أول ومرافق بالسطح، وأن الرسم العقاري المذكور أسس في اسم مجموعة "ع"، ولا يوجد به أي تقييد لحق عيني أو عقاري، وبعد إدلاء الطرفين بمستنتجاتهما على ضوئه أصدرت المحكمة الابتدائية بتاريخ 2020/02/03 حكمها رقم 26 في الملف عدد 2019/1401/242 على المدعى عليهم بإتمام البيع مع المدعي وذلك بتسجيل البقعة الأرضية رقم ( ... ) تجزئة السلام بوجنيبة موضوع الرسم العقاري عدد " .. " في اسمه تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها مائة درهم عن كل يوم تأخير عن التنفيذ، وفي حالة امتناعهم أو تعذر ذلك عليهم الإذن للمحافظ على الأملاك العقارية بالقيام بالتقييد المذكور في حدود ما يسمح به القانون وبرفض باقي الطلبات، أيدته محكمة الاستئناف
بقرارها المطعون فيه بالنقض.
حيث تعيب الطاعنة على القرار في الوسيلة الأولى عدم ارتكازه على أساس قانوني وانعدام التعليل، بدعوى أن ما ذهب غليه اعتبارها لم تدل بأي عنصر جديد ضمن أسباب استئنافها، وأن العدالة تقتضي تسجيل البيع التام الشروط محل البائع الأصلي أي إحلال المشتري محل البائع وبأنه لا ضرر في ذلك طالما أنها سلمت شهادة الاستفادة للمستفيد الأول لا يرتكز على أساس قانوني سليم وجاء منعدم التعليل لأنه من أسباب الاستئناف ما يتعلق بالشكل ومنها ما يتعلق بالجوهر تشكل جميعها مبادئ قانونية وقضائية، ومنها أن الدعوى يجب أن توجه ضد ذي صفة والحال أن موضوع الدعوى في ملكية مجموعة (ع) الكائن مقرها بالرباط التي لم يتم إدخالها في الدعوى التي وجهت ضد وكالة تجارية تابعة لها، وأن التقاضي يجب أن يتم ضد الشركة الأم وليس ضد الفرع وهوما لم يتقيد به المطلوب ضده، وأن القرار المطعون فيه لم يجب عن تمسكها بمبدأً تسلسل التقييدات الذي يتعارض مع الحكم عليها بإتمام البيع مباشرة مع المطلوب ضده ونقل الملكية إليه، لأنها ملزمة فقط تجاه المستفيد ولم يثبت أنها امتنعت عن إبرام عقد نهائي معه أو مع ورثته مما يجعل الدعوى سابقة لأوانها والقرار منعدم التعليل والأساس القانوني لخرقه مبدأ تسلسل التقييدات، ولم يجب عن دفع أثير بشكل قانوني بكون استفادة المتنازل للمطلوب كانت في إطار محاربة السكن غير اللائق وهي معلقة على شروط يتعين تحققها قصد التوقيع معه على عقد بيع نهائي منها عدم
البيع لمدة من الزمن والبناء داخل أجل محدد والسكن لمدة محددة كذلك، وقد ثبت أن المستفيد تنازل بمقابل عن بقعة وليس عن منزل، ويعيب عليه في الوسيلة الثانية خرق مقتضيات الفصل 489 من قانون الالتزامات والعقود الذي ينص على أن المبيع إذا كان عقارا أو حقوقا عقارية أو يمكن رهنها رهنا رسميا وجب أن يجري البيع كتابة في محرر ثابت التاريخ وهو ما أكدته المادة 4 من مدونة الحقوق العينية، وأنها تمسكت ضمن أسباب استئنافها بكون المتنازل للمطلوب الأول لم يثبت تملكه للمدعى فيه، وأن عدم جواب المحكمة مصدرة القرار على الدفع المذكور واعتبار أنه لا ضرر في ذلك وهو مبرر مبهم ومخالف للفصل والمادة المشار إليهما، إذ لا يمكن اعتبارها قد فوتت المدعى فيه دون وجود محرر ثابت التاريخ يثبت التفويت المذكور، وأن الإدلاء بشهادة الاستفادة أو بوصل
يثبتها لا يقوم مقام عقد البيع لأن الوصل يخول لصاحبه استرجاع ما دفعه ولا يخوله طلب إتمام البيع فبالأحرى أن يخول لغيره، مما يستوجب نقض قرارها. لكن، حيث إن قاعدة تسلسل التقييدات المنصوص عليها في المادة 19 من المرسوم المؤرخ في 2014/07/14 في شأن إجراءات التحفيظ العقاري تنص على أنه يقيد في الرسم العقاري الحق المكتسب مباشرة من يد آخر مقيد في اسمه، وإذا كان الحق العيني أو التحمل العقاري موضوع تفويتات متتالية لم يسبق تقييدها، فإن التقييد في اسم المستفيد الأخير لا يتم إلا بعد تقييد التفويتات السابقة، ولما كان الثابت من الإشهاد بالتنازل المصحح الإمضاء بتاريخ 2003/09/11 أن موروث المطلوبين (ب.ك) تنازل لفائدة المطلوب (ب. ح) عن البقعة الأرضية رقم ( ... ) الكائنة بتجزئة السلام دوار المشاهرة الكفاف بوجنيبة خريبكة تنازلا تاما، مقابل مبلغ مالي قدره 29.000,00 درهما حازه المتنازل كاملا، وأن هذا الأخير فوتت له القطعة المتنازل عنها من طرف مجموعة تهيئة (ع) وأدى ثمنها وسلمت له بتاريخ 2001/05/25 حسب الثابت من محضر التسليم والذي جاء خاليا مما يفيد أن التفويت المذكور يتضمن شروطا من قبيل ما تمسكت به الطالبة ولا سيما منع التفويت لمدة معينة، كما أن المحكمة مصدرة القرار انتدبت الخبير (أ.س) وثبت لها من خلال تقريره المنجز بتاريخ 2019/09/05 أن البقعة المتنازل عنها موضوع الرسم العقاري عدد" .. " في اسم مجموعة "ع" وأنه شيد عليها منزل من سفلي وطابق أول ومرافق بالسطح، والمحكمة لما أيدت الحكم الابتدائي القاضي على الطالبة إلى جانب المطلوبين ورثة المستفيد (ب.ك) بإتمام إجراءات البيع وذلك بتقييد المطلوب الأول باعتباره حال محل البائع طبقا لقاعدة تسلسل التسجيلات وعللت قضاءها بما جاءت به من " ... أن مورث المستأنف عليهم (ب.ك) سبق أن تنازل للمستأنف عليه الأول (ب. ح) عن الاستفادة من البقعة موضوع التراع تحت رقم ( ... ) الكائنة بتجزئة السلام بوجنيبة مقابل مبلغ مالي قدره 29 ألف درهم وذلك بموجب الإشهاد بالتنازل المؤرخ في 2003/12/29، وهي البقعة التي تم تأسيس رسم عقاري خاص بها يسمى "س218 " وهو الرسم عدد " ... "، ومن ثم ... تسجيل ذلك البيع التام الشروط بالرسم العقاري محل البائع الأصلي أي إحلال المشتري محل البائع
خاصة وأن التصرفات التي أبرمها مورث المستأنف عليهم تلزم ورثته طالما أنهم خلفا له .... واعتبارا لكون الأفعال الإرادية والاتفاقات التعاقدية الرامية إلى تأسيس حق عيني عقاري لا تنتج أي أثر بين الأطراف إلا من تاريخ التقييد بالرسم العقاري دون الإضرار بما للأطراف من حقوق في مواجهة بعضهم البعض طبقا لمنطوق الفصل 67 من ظ ت ع واعتبارا لكون العقد شريعة المتعاقدين طبقا للفصل 230 من ق.ل. ع، يكون ما ذهب إليه الحكم المستأنف مصادفا للصواب ... " تكون قد سايرت ما أشير إليه أعلاه، وردت ضمنيا ما تمسكت به الطاعنة بخصوص عدم قبول الدعوى لتوجيهها ضد مجموعة تهيئة "ع" في شخص ممثلها بخريبكة في حين أن مقرها الاجتماعي بالرباط، لكونها ضمنت مقالها الاستئنافي عنوانها في شخص مثلها القانوني بمقرها الاجتماعي بحي حورية بني ملال خلافا لما تمسكت به الطاعنة، وفضلا عن ذلك فإن الإخلالات الشكلية التي لا يتضرر منها الأطراف لا يلتفت إليها طبقا للفصل 49 من قانون المسطرة المدنية، وبخصوص ما تمسكت به الطاعنة من خرق مقتضيات المادة الرابعة من مدونة الحقوق العينية فإنه فضلا عن كونها لم تثر ذلك خلال المرحلة الاستئنافية وإثارتها لذلك لأول مرة أمام محكمة النقض غير مقبول، فإن التنازل المحتج به أنجز بتاريخ 2003/09/11 أي قبل دخول المقتضيات المحتج بخرقها حيز التنفيذ، وبذلك جاء قرارها معللا تعليلا كافيا ومرتكزا على أساس قانوني، وغير خارق للمقتضيات المحتج بخرقها، والوسيلتان
على غير أساس.
لهذه الأسباب
قضت محكمة النقض برفض الطلب.
وبه صدر القرار وتلي بالجلسة العلنية المنعقدة بالتاريخ المذكور أعلاه بقاعة الجلسات العادية بمحكمة النقض بالرباط. وكانت الهيئة الحاكمة متركبة من السيد سعيد رياض رئيسا والسادة المستشارين نجية بوجنان مقررة، السعدية فنون، محمد المنور ونجوى الهواس أعضاء. وبمحضر المحامي العام السيد الحسن البوعزاوي وبمساعدة كاتب الضبط السيد المصطفى العامري.