محكمة النقض - الغرفة المدنية
ملف عدد: 2021/7/1/5393 — قرار عدد: 2023/130 — بتاريخ: 2023-02-21

باسم جلالة الملك وطبقا للقانون بناء على مقال النقض المرفوع بتاريخ 2021/06/23 من طرف الطالبة المذكورة أعلاه بواسطة نائبها الأستاذ (م.ز)، الرامي إلى نقض القرار رقم 89 الصادر عن محكمة الاستئناف بالقنيطرة بتاريخ 2021/04/13 في الملف عدد 2019/1402/190 . وبناء على المذكرة الجوابية المودعة من طرف المطلوب بواسطة دفاعه الأستاذ (ع.ر.ب) بتاريخ 2021/11/24 والرامية إلى رفض الطلب. وبناء على قرار السيد الرئيس الأول لمحكمة النقض رقم 22/46 الصادر بتاريخ 2022/10/31 بإحالة القضية على هيئة قضائية مكونة من غرفتين مجتمعتين وأن تضاف الغرفة الجنائية (الهيئة الرابعة) إلى الغرفة المدنية (الهيئة السابعة) المعروضة عليها القضية. وبناء على الأوراق الأخرى المدلى بها في الملف. وبناء على قانون المسطرة المدنية. وبناء على الأمر بالتخلي الصادر بتاريخ 2023/01/24. وبناء على الإعلام بتعيين القضية في الجلسة العلنية المنعقدة بتاريخ 2023/02/21. وبناء على المناداة على الأطراف ومن ينوب عنهم وعدم حضورهم.
وبعد تلاوة المستشارة المقررة السيدة نجية بوجنان لتقريرها والاستماع إلى ملاحظات المحامي
العام السيد الحسن البوعزاوي.
وبعد المداولة طبقا للقانون:
حيث يستفاد من مستندات الملف، ومن القرار المطعون فيه، أن المطلوب (ع.ق. ح) تقدم أمام المحكمة الابتدائية بالقنيطرة بمقال افتتاحي وإضافي وإصلاحي في مواجهة (س.و) المنتحل لاسم (س. ح) (البائع) وشركة (ب. خ.ب) شركة في شخص مديرها (ي.ز) (المشترية) وبحضور المحافظ على الأملاك العقارية بالقنيطرة، عرض فيها أنه المالك الحقيقي للقطعة الأرضية المعدة للبناء الكائنة بزاوية احمد شوقي وطريق عنترة بالقنيطرة، البالغة مساحتها 274 مترا مربعا، ذات الرسم العقاري عدد " ... "، والتي تملكها بتاريخ 1983/02/26 بالشراء من البائع (ع. ح) بموجب الوثيقة العرفية المصححة الإمضاء بتاريخ 1982/10/22، والمستخرجة عن طريق التجزئة من الرسم العقاري الأم عدد " ... "، وأن المدعى عليه (س.و) عمد إلى استصدار وثيقة إدارية مزورة لإثبات وفاته من ضابط الحالة المدنية دار الدبيبغ بفاس تحت رقم 596 لسنة 2017، وأنجز له رسم إراثة مؤرخة في 2017/09/25 ونسب نفسه له بكونه الوريث الوحيد، وأنه دون ذلك بالرسم العقاري المذكور بتاريخ 2017/12/22 كناش 234 عدد 238 بحيث أصبح هو المالك الوحيد للبقعة المذكورة، وقام ببيعها حسب الوثيقة المؤرخة في 01/04/ 2018 للمشترية منه شركة (ب. خ.ب)، بثمن إجمالي قدره 2.329.000 درهم تسلمه منها، وذلك في غفلة منه لكونه مقيم بفرنسا، وأن التصرفين باطلان، ملتمسا التصريح بزورية الإراثة والبيع والتشطيب عليهما من الرسم العقاري المذكور، مدليا بجواب المحافظ على الأملاك العقارية بالقنيطرة المؤرخ في 2018/05/24، شهادتين عقاريتين مؤرختین في 2015/03/24 و 2018/04/23، عقد البيع المطعون فيه، شكاية بالزور الأصلي مؤشر عليها بتاريخ 2018/04/24، محضر الضابطة القضائية المؤرخ في 2019/02/01، وثيقة شرائه للبقعة موضوع التراع، إشعار بحفظ المسطرة الجنائية في حق البائع المذكور لفراره وعدم اعتقاله، وثائق متعلقة بالحالة المدنية (للطاعن) وأمر قضائي بعقل العقار موضوع التراع. وبعد جواب المحافظ على الأملاك العقارية والمدعى عليها شركة (ب. خ.ب) بأنها تملكت القطعة الأرضية موضوع التراع بحسن نية ملتمسة رفض الطلب، وبعد تبادل الردود وتمام الإجراءات أصدرت المحكمة بتاريخ 2019/05/02 حكمها عدد 238 في الملف العقاري رقم 2018/1402/314 قضى ببطلان رسم الإراثة المؤرخة في 2017/09/25 المضمنة تحت عدد 315 صحيفة 465 كناش التركات رقم 77 توثيق فاس، وكذا عقد البيع التوثيقي المؤرخ في 2018/01/04 المسجل بالقنيطرة بتاريخ 2018/01/10 والمحرر من طرف الأستاذ (ع.ب) الموثق بالقنيطرة، والتشطيب عليهما من الرسم العقاري عدد " ... "، وأمر المحافظ على الأملاك العقارية والرهون بالقنيطرة بتدوين الحكم بالرسم العقاري المذكور ورفض باقي الطلبات، استأنفته شركة ا(ب. خ.ب)، مؤسسة استئنافها على أن الأساس القانوني المستند عليه والمتمثل في بيع ملك الغير لا ينطبق على النازلة، لتملكها المدعى فيه بحسن نية، وتمتعها بالحماية
المنصوص عليها في الفصل 66 من ظهير التحفيظ العقاري، ولعدم ثبوت التدليس والزور في حقها، كما أن هوية المدعي غير منسجمة مع الوثائق المستدل بها، وبعد تمام الإجراءات أصدرت محكمة الاستئناف قرارها بتأييد الحكم المستأنف، وهو المطعون فيه بالنقض. حيث تعيب الطاعنة على القرار في الوسيلة الأولى انعدام الأساس القانوني، بدعوى أن التراع منصب على عقار محفظ، وأن المختص واقعا وقانونا لفحص الوثائق وقبول ورفض طلبات التقييد والتشطيب وإصدار شواهد الملكية والقرارات ذات الصلة هو المحافظ على الأملاك العقارية، ولقراراته تأثير على المراكز القانونية وإثبات الحقوق أو نفيها، وأنه لا سبيل لإلغاء قراراته إلا عن طريق الطعن فيها بالزور أو بالإلغاء أمام القضاء الإداري في إطار المادة 8 من القانون 90.41 المحدث للمحاكم الإدارية، وأمام قضاء التحفيظ عندما يتعلق الأمر بقرارات رفض التحفيظ والتقييد والتشطيب في إطار الفصل 96 من ظهير التحفيظ العقاري، وأنه بموجب عقد رسمي توثيقي باع لها المالك الظاهر (س. ح) الملك المسمى "ح" ذي الرسم العقاري رقم " ... "، استنادا الشهادة عقارية صادرة عن المحافظ على الأملاك العقارية بشكل قانوني تثبت ملكيته للعقار المذكور، وأن تصرفها كان مطابقا للقانون في إطار عقد توثيقي وبناء على شهادة صحيحة، وأنه سبق للمطلوب أن سلك مسطرة التشطيب، فرفض طلبه، كما سلك مسطرة الزور تم حفظها، وتعيب عليه في الوسيلة الثانية تحريف الوقائع وفساد التعليل، لاعتباره أن شراءها كان بسوء نية بعلة استعجالها وإسراعها في الإجراءات، وبأن العجلة من مسببات الخطأ، وهو استنتاج غير مبرر قانونا وواقعا، لعدم ادعاء وإثبات المطلوب ذلك، وأنه لا مبرر لإقحامها في القضية لعدم معرفتها المسبقة للبائع، وأن المحكمة بعدم إجرائها بحثا أو تحقيقا للوقوف على الحقيقة تكون قد حرفت الوقائع وجاء قرارها مشوبا بفساد التعليل المنزل منزلة انعدامه، وتعيب عليه في الوسيلة الثالثة خرق حق الدفاع (نقصان التعليل)، بدعوى أنها أدلت بحجج وأدلة مادية قاطعة بينت من خلالها أنها اشترت بحسن نية، وأن المطلوب لم يثبت عدم صحة رسم شرائها وشهادة المحافظة المبني عليها، وتمسك فقط بكون شهادة الوفاة والإراثة معيبتين، وأن المحكمة مصدرة القرار المطعون فيه استبعدت حججها دون تعليل، وتعيب عليه في الوسيلة الرابعة عدم ارتكازه على أساس وفساد التعليل، لاستبعاده دفوعها وحججها بتعليل متضارب رغم صحة شرائها وحيازتها للمبيع وعدم نسبة أي فعل مخالف للقانون إليها وحفظ محضر الضابطة القضائية بإقرار المطلوب، وأن ما ذهب إليه القرار من كون ما بني على باطل فهو باطل لا ينطبق على النازلة لأن ظهير التحفيظ العقاري المؤطر لهذه القضية يعتمد فصول دقيقة وإجراءات صارمة تسهر عليها الدولة بواسطة المحافظ العقاري الذي يعتبر المسؤول عن جميع التقييدات والتشطيبات، كما أن الطعن في مشروعية قراراته مؤطر بقوانين وإجراءات خاصة وآجال محددة، وتعتبر الشواهد المسلمة من طرفه هي عين الحقيقة، والأخطاء التي تطالها أو تتسرب إليها من صميم مسؤوليته واختصاصه، وتعيب عليه في الوسيلة
الخامسة خرق مقتضيات الفصل 66 من ظهير التحفيظ العقاري الذي ينص على أن "كل حق متعلق بعقار محفظ يعتبر غير موجود بالنسبة للغير إلا بتقييده، وابتداء من يوم التقييد في الرسم العقاري من طرف المحافظ على الأملاك العقارية ... لا يمكن في أي حال التمسك بإبطال هذا التقييم في مواجهة الغير ذي النية الحسنة"، وأن المحافظ على الأملاك العقارية قيد البائع لها بالرسم العقاري موضوع التراع باعتباره المالك الوحيد، وسلمه شهادة ملكية تؤكد ذلك، وبناء عليها عرض وسيط عليها شراء العقار الذي عاينته باعتبارها مقاولة بناء أكثر من مرة، وبعد الاتفاق على الثمن وتمكين البائع منه كاملا تم توثيق عقد البيع من طرف موثق تحقق من سلامة شهادة الملكية المؤسس عليها البيع، وطلب تسجيل العقد وتقييده بالسجل العقاري، وأدى واجبات التسجيل والتحفيظ وتسلم شهادة عقارية تثبت أنها أصبحت هي المالكة، وأن المطلوب لم يدع ولم يثبت أن شراءها وتصرفها كان بسوء نية، وهوما أكدته أبحاث الضابطة القضائية، فضلا عن عدم متابعتها من طرف النيابة العامة، وأن ما يؤكد حسن نيتها شراؤها للعقار بثمن مهم أدت جزء منه بمقتضى شيكات غير قابلة للتظهير تم تحويلها لحساب البائع الذي قام بسحبها حسب ما هو ثابت من
مراسلات البنك، كما أن تصرفها في العقار لم يتم إلا بعد الحصول على الرخص الضرورية لإنشاء عمارة للسكن، ومباشرتها الأشغال بشكل علني مما ينفي عنها عنصر الاستعجال، وتعيب عليه في
الوسيلة السادسة خرق مقتضيات الفصول 72، 73، 74، 91 و100 من ظهير التحفيظ العقاري، إذ نص الفصل 72 على أنه يتحقق المحافظ على الأملاك العقارية تحت مسؤوليته من هوية المفوت وأهليته وكذا من صحة الوثائق المدلى بها، ونص الفصل 73 من نفس القانون على أنه تعتبر هوية كل طرف وصفته وأهليته محققة إذا استند الطلب على محررات رسمية وتعتبر هويته محققة إذا كانت التوقيعات الموضوعة بالطلب مصادق عليها من طرف السلطات المختصة، كما نص الفصل 74 على أنه: "يجب على المحافظ على الأملاك العقارية أن يتحقق من أن التقييد موضوع الطلب لا يتعارض مع البيانات المضمنة بالرسم العقاري ومقتضيات هذا القانون، وأن الوثائق المدلى بها تجيز التقييد"، ونص الفصل 91 على أن: "ما ضمن بالرسم العقاري من تسجيل أو تقييد لا يشطب عليه إلا بمقتضى حكم حائز لقوة الشيء المقضي به" والفصل 100 نص على أنه: "يؤسس صندوق للتأمين الغاية منه أن يضمن في حالة عسر المحافظ العام أو المحافظين على الأملاك العقارية، أداء المبالغ المالية التي قد يحكم بما عليهم لصالح الطرف المتضرر من جراء خطأ في التحفيظ أوفي تقييد لاحق" وأن المحافظ العقاري قد قبل الوثائق وقيد الشخص الذي باع لها العقار كمالك وحيد وسلمه شهادة بالملكية تثبت ذلك، وأنه إن كان هناك خطأ فهو خارج عن إرادتها ولا يمكن مواجهتها به، وعلى المتضرر مقاضاة الإدارة في شخص المحافظ العقاري، وليس المشتري بحسن نية، وتعيب عليه في الوسيلة السابعة خرق مقتضيات الفصول 78، 79 و80 من قانون الالتزامات والعقود، إذ ينص الفصل 78على أن: "كل شخص مسؤول عن الضرر الذي أحدثه لا بفعله فقط
ولكن بخطئه أيضا وذلك عندما يثبت أن هذا الخطأ هو السبب المباشر في ذلك الضرر وكل شرط مخالف لذلك يكون عديم الأثر والخطأ هو ترك ما كان يجب فعله أو فعل ما كان يجب الإمساك عنه وذلك من غير قصد لإحداث الضرر" وينص الفصل 79 على أن: "الدولة والبلديات مسؤولة عن الأضرار الناتجة مباشرة عن الأضرار الناتجة مباشرة عن تسيير إدارتها وعن الأخطاء المصلحية لمستخدميها" وينص الفصل 80 على أن: "مستخدمو الدولة والبلديات مسؤولون شخصيا عن تدليسهم أو عن الأخطاء الجسيمة الواقعة منهم في أداء وظائفهم، ولا تجوز مطالبة الدولة والبلديات بسبب هذه الإضرار إلا عند إعسار الموظفين المسؤولين عنها"، وأنه استنادا لذلك فالمحافظ هو المسؤول عما لحق المطلوب من أضرار وبعده الدولة المغربية، وتفعيلا لقاعدة من تسبب لغيره في ضرر لزمه إجباره، وقاعدة عدم جواز دفع ضرر أخف بضرر أكبر، واحتراما لمصداقية الدولة واستقرار المعاملات التجارية، لا يمكن القول بالتشطيب على عقد شرائها لأنه كان بوسع المطلوب إشعار المحافظ وطلب الإبطال قبل التفويت، وتعيب عليه في الوسيلة الثامنة الخرق الجوهري للقانون (خرق مقتضيات الفصل 96 من ظهير التحفيظ العقاري) الذي ينص على أنه: "يجب على المحافظ على الأملاك العقارية في جميع الحالات التي يرفض فيها تقييد حق عيني أو التشطيب عليه أن يعلل قراره ويبلغه للمعني بالأمر، ويكون هذا القرار قابلا للطعن أمام المحكمة الابتدائية التي تبت فيه مع الحق في الاستئناف وتكون القرارات الاستئنافية قابلة للطعن بالنقض"، وأن هذا الإطار القانوني ينطبق على النازلة لكون المطلوب سبق أن تقدم بطلب التشطيب على التقييدات التي ضمنها المحافظ على الرسم العقاري المشار إليه وآخرها رسم شرائها، فرفض طلبه وبلغ للمعني بالأمر (من طرف المحافظ العقاري)، وانقضى أجل الطعن المحدد في ستين يوما، مما يجعل قرار الرفض محصنا بقوة القانون، وتعيب عليه في الوسيلة التاسعة خرق مقتضيات الفصول 35، 110 و117 من الدستور إذ نص الفصل 35 منه على أنه: "يضمن القانون حق الملكية" ونص الفصل 110 على أنه: "لا يلزم قضاة الأحكام إلا بتطبيق القانون ولا تصدر أحكام القضاء إلا على أساس التطبيق العادل للقانون" ونص الفصل 117 على أنه " يتولى القاضي حماية حقوق الأشخاص والجماعات وحمايتهم وأمنهم وتطبيق القانون" وأن القواعد المعتمدة في القرار لا تنطبق على النازلة، وأن القانون الواجب التطبيق هو ظهير التحفيظ العقاري وخاصة الفصل 66 وما يليه منه، ومن شأن عدم تدارك ذلك المس بحقوقها وتعريض مصالحها للضياع، وخرق القرار المطعون فيه للمقتضيات المشار إليها يجعله منعدم الأساس، ومعرضا للنقض. لكن، ردا على الوسائل مجتمعة لتداخلها، فإنه بمقتضى المادة الثانية من مدونة الحقوق العينية فإن: "الرسوم العقارية وما تتضمنه من تقييدات تابعة لإنشائها تحفظ الحق الذي تنص عليه وتكون حجة في مواجهة الغير على أن الشخص المعين بها هو فعلا صاحب الحقوق المبين فيها ... إن ما يقع على التقييدات من إبطال أو تغيير أو تشطيب من الرسم العقاري لا يمكن التمسك به
في مواجهة الغير المقيد عن حسن نية، كما لا يمكن أن يلحق به أي ضرر إلا إذا كان صاحب الحق قد تضرر بسبب تدليس أو زور أو استعماله شريطة أن يرفع الدعوى للمطالبة بحقه داخل أجل أربع سنوات من تاريخ التقييد المطلوب إبطاله أو تغييره أو التشطيب عليه"، ولما كان البين من وثائق الملف كما عرضت على قضاة الموضوع، أن المطلوب حضوره الأول (س.و) اصطنع شهادة وفاة ورسم إراثة وبطاقة تعريف مزورة، ونسب الملك المسمى "ح" ذي الرسم العقاري عدد " ... " له باعتباره الوريث الوحيد لمالكه (ع.ق. ح) (المطلوب)، وأنه بصفته تلك قام بتفويت العقار المذكور للطاعنة بمقتضى عقد توثيقي مؤرخ في 2018/01/04، وسجلت شراءها بالرسم العقاري المذكور، ولما كان الثابت كذلك أن المطلوب قد تقدم بدعواه الرامية إلى إبطال عقد البيع المذكور لاستناده على وثائق مزورة بتاريخ 2018/5/28 أي داخل أجل أربع سنوات المنصوص عليه في المادة المشار إليها أعلاه، فإن المحكمة مصدرة القرار المطعون فيه لما كانت لا تجيب إلا على الدفوع الجدية التي لها تأثير على قضائها، فإنها لما أيدت الحكم الابتدائي القاضي بالتشطيب على شرائها، وعللت قرارها بما جاءت به من أنه: " ... ثبت من وثائق الملف على وجه الجزم واليقين أن الملك موضوع الرسم العقاري عدد " ... " كان إلى غاية 2017/12/21 على ذمة مالكه (ع.ق. ح) المزداد 1946 من والدته (ر. ب. ع) المتزوج ب (ف.آ. ج) منذ 1965، وأنه اصطنعت له زورا شهادة وفاة بتاريخ 2017/08/03 بواسطة شهادة إدارية وهمية وإراثة مختلقة، وشطب عليه من الرسم العقاري المذكور يوم 2017/12/22 تبعا لظاهر هاتين الشهادتين المختلقتين والمجردتين من كل حقيقة ونسب الملك موضوع هذا الرسم العقاري لسراب مجسد في شخص ببطاقة وطنية مزورة ادعى أنه الوريث للمالك الحقيقي ... وأن المقتني للعقار ... عجل في الأمر والتسريع في الإجراءات عندما خول الموثق كافة المبلغ وناشده بتسليم ما يقرب من نحو مليونين وتسع وعشرين ألف درهم للبائع للعقار الذي لم يتأكد من هويته وخارج محاسبة الموثق لئلا تظهر طوارئ مفاجئة ذلك أن العجلة من مسببات الخطأ .... وأن حسن النية لا تطهر العقد من كل جزاء بالبطلان ولا تنفع إلا إذا كانت العقود سليمة ومبنية على مكايسة في التفاوض والتروي في التصرف ومعرفة البائع ومدة تملكه وسببه وفي غياب ذلك فإن المنتقل له الملك ارتضى المخاطرة والتفريط ..... وأن الباطل لا يحجبه ويزكيه التسجيل في الصك العقاري ... " تكون قد استخلصت في إطار سلطتها التقديرية في تقييم الأدلة وإعمال أثرها في الإثبات والتي لا رقابة عليها في ذلك من طرف محكمة النقض إلا فيما تسوقه من تعليل لتبرير وجه قضائها، أن ما تمسكت به الطاعنة من شرائها الملك المشار إليه بمقتضى عقد بيع توثيقي وتسجيلها بالرسم العقاري المذكور بحسن نية غير مؤسس على اعتبار أن البيع تم بناء على وثائق مزورة اختلقها المطلوب حضوره الأول، وأن مقتضيات المادة 2 من مدونة الحقوق العينية تخول الحق لمالك العقار في المطالبة بإبطال التقييد والتشطيب عليه بغض النظر عن أن التقييد تم بحسن نية متى ثبت لها أن تفويت العقار تم بناء على وثائق مزورة شريطة أن يتم رفع
دعوى التشطيب داخل أجل أربع سنوات من تاريخ التقييد، وأن طلب المطلوب قدم في هذا الإطار وداخل الأجل المحدد أعلاه، ومن تم لا مجال للدفع بخرق مقتضيات الفصول المتمسك بخرقها ما دام موضوع الدعوى لا يتعلق بالطعن في قرار المحافظ على الأملاك العقارية ولا بمسؤوليته أو مسؤولية الدولة عن الأخطاء المصلحية لمستخدميها، وإنما بإبطال التقييد الذي تم بناء على وثائق مزورة والذي تؤطره مقتضيات المادة المشار إليها أعلاه، وبذلك جاء قرارها مرتكزا على أساس قانوني ومعللا تعليلا سليما، وغير خارق للمقتضيات المحتج بخرقها، والوسائل على غير أساس. لهذه الأسباب
قضت محكمة النقض بغرفتين مجتمعتين برفض الطلب. وبه صدر القرار وتلي في الجلسة العلنية المنعقدة بالتاريخ المذكور أعلاه بقاعة الجلسات العادية محكمة النقض بالرباط. وكانت الهيئة الحاكمة متركبة من السادة: سعيد رياض رئيس الهيئة المدنية السابعة رئيسا، السيد حميد الوالي رئيس الهيئة الجنائية الرابعة، والمستشارين السادة: نجية بوجنان مقررة، السعدية فنون، محمد المنور، نجوى الهواس، عبد الوحيد الحجيوي، جيلالي بوحبص، خالد زكي وسناء بوزنيك أعضاء. وبمحضر المحامي العام السيد الحسن البوعزاوي وبمساعدة كاتب الضبط السيد المصطفى العامري.