محكمة النقض - الغرفة التجارية
ملف عدد: 2018/2/3/877 — قرار عدد: 2022/27 — بتاريخ: 2022-01-13

باسم جلالة الملك وطبقا للقانون

بناء على مقال النقض المودع بتاريخ 2018/04/27 من طرف الطالب المذكور أعلاه، بواسطة نائبه الأستاذ (م.م. ع)، والرامي إلى نقض القرار رقم 227 الصادر بتاريخ 2018/02/06 عن محكمة الاستئناف التجارية بفاس في الملف عدد 2017/8206/387. وبناء على الأوراق الأخرى المدلى بها بالملف. وبناء على قانون المسطرة المدنية المؤرخ في 1974/09/28 كما وقع تعديله وتتميمه. وبناء على الأمر بالتخلي والإبلاغ الصادر بتاريخ 2021/12/30. وبناء على الإعلام بتعيين القضية بالجلسة العلنية المنعقدة بتاريخ 2022/01/13. وبناء على المناداة على الطرفين ومن ينوب عنهما وعدم حضورهم. وبعد تلاوة التقرير من طرف المستشار المقرر السعيد شوكيب والاستماع إلى ملاحظات

المحامي العام السيد محمد صادق.

وبعد المداولة طبقا للقانون.

حيث يستفاد من وثائق الملف ومن القرار المطعون فيه أن الطالب (م.ب.ز) تقدم بتاريخ 2008/6/31 بمقال إلى المحكمة التجارية بفاس، عرض فيه أنه توصل من المطلوب (م.س) بتاريخ 2008/6/21 بإنذار في إطار ظهير 1955/5/24 من أجل إفراغ الدكاكين رقم 216 و218 و220 و 222 و225، بعلة أن هذه الدكاكين أنشئت بعد تجزئة العقار رغم صدور حكم بطرده ولقيام الطالب بتفويت هذه الدكاكين وبعلة عدم أداء كراء المدة التي تبتدئ من شهر مارس 2000 إلى غاية شهر شتنبر 2007 وجب فيها 22800,00 درهم حسب سومة شهرية قدرها 1200.00 درهم. وأن دعوى الصلح انتهت بالفشل وأنه ينازع في الإنذار لكونه أدى ما بذمته داخل الأجل المضروب له، ولأن الدكاكين لم تنشأ نتيجة تجزئة العقار وإنما لكونه اكترى أرضا عارية تحمل رقم ( ... ) من السيدين (ع. ط) و(م.ن) يحيط بها سور علوه متران، وأنه صدر قرار استئنافي بتاريخ 2000/6/12 في الملف رقم 99/320 قضى بتخلي الطالب عن العقار الذي يكتريه لصدور الكراء عن جهة غير مالكة له، وأنه قبل صدور هذا القرار ارتأى المدعى عليه أن تصبح العلاقة الكرائية بينه وبين المدعي في إطار

الكراء التجاري، وهو ما أشار إليه المدعي في ديباجة إنذاره وأن الدكاكين تجد مشروعيتها في كون الطالب هو من أنشاها وشيدها في إطار حق السطحية وأن المدعى عليه سبق له أن طالبه في دعوى سابقة بتجديد العقد على أساس مراجعة الكراء، مما يكون معه قد أقر له بالمنشآت التي شيدها على الأرض، فضلا عن أن المدعى عليه لا يملك أرض الدكاكين المذكورة بالإنذار بكاملها وإنما يملك الأرض التي يقع عليها الدكان رقم ( ... ) وجزءا من الأرض التي يقع عليها الدكان رقم ( ... ) حسب محضر التنفيذ. وبخصوص التفويت فإن الطالب فوت ما تعلق بالزينة التي شيدها فوق الأرض موضوع الكراء وأن ذلك لا يعني تفويت حقوقه التجارية والتمس بناء عليه إبطال الإنذار واحتياطيا إجراء خبرة لتقدير قيمة الأصل التجاري الذي يملكه على المساحة الأرضية التي بيده. وبعد جواب المدعى عليه وتقديم مقالين مضاد وإصلاحي من أجل الحكم على المدعي الأصلي

بأداء مبلغ 15600,00 درهم عن الكراء وإفراغه من المحلات المدعى فيها أجري بحث وبعد التعقيب عليه قضت المحكمة التجارية برفض الطلب الأصلي وفي الطلب المضاد بأداء الطالب المبلغ 15600,00 درهم عن كراء المدة من أكتوبر 2007 إلى متم أكتوبر 2008 وبالمصادقة على الإنذار وإفراغه من المحلات ذات الأرقام 216 و218 و220 و224 و226 هو ومن يقوم مقامه ورفض باقي الطلبات بحكم استأنفه (م.ب. ط)، فألغته محكمة الاستئناف التجارية فيما قضى به من استجابة لطلب الإفراغ وحكمت من جديد برفض الطلب المتعلق به وتبعا لذلك بإبطال الإنذار موضوع الأمر عدد 2007/4/1981 وتأييده في الباقي، وذلك بمقتضى قرارها عدد 1567 الصادر بتاريخ 2010/11/1 في الملف عدد 2010/940 والذي تعرض عليه المطلوب (م.س) فأجري بحث في النازلة. وبعد تمام الإجراءات، صدر بتاريخ 2013/3/14 القرار رقم 470 في الملف رقم 2011/305 القاضي

بقبول التعرض شكلا وفي الموضوع بإقرار القرار المتعرض عليه، وهو القرار الذي طعن فيه بالنقض من طرف (م.س) فأصدرت محكمة النقض قرارها عدد 2/596 في الملف رقم 2013/2/3/816 القاضي بنقض القرار المطعون فيه بعلة: " ... أن المحكمة مصدرة القرار المطعون فيه التي تبث لها قيام المطلوب بإنشاء المحلات المذكورة وتفويتها للغير، واعتبرت أن الأحقية في البناء المحدث وتفويت المحلات للغير لا تتسع دعوى الحال للفصل فيها مع أن الأمر خلاف ذلك، ما دام أن إقامة البناءات وتفويتها موضوع الإنذار الموجه للمطلوب من لدن الطالب كان في إطار العلاقة الكرائية، فجاء قرارها على النحو المذكور معللا تعليلا فاسدا ينزل منزلة انعدامه ... "، وبعد إحالة الملف وإدلاء الطرفين بمستنتجاتهما بعد النقض أصدرت محكمة الاستئناف التجارية قرارها القاضي بإلغاء القرار المتعرض عليه وتأييد الحكم المستأنف وهو القرار المطلوب نقضه. في شأن وسائل النقض مجتمعة: حيث ينعى الطاعن على القرار خرق مقتضيات الفصلين 345 و369 من ق.م.م والفصلين 38 و663 من ق.ل. ع وتحريف الواقع المنزل منزلة انعدام التعليل والاستنباط والتفسير والإسناد الفاسدين المتزلين منزلة انعدام التعليل وعدم الجواب على دفوع، بدعوى أن قرار محكمة النقض بسط يد القضاء في مناقشة العلاقة الكرائية وما نتج عنها لكن القرار اعتبر عقد الكراء المبرم بين الطالب والسادة (ط) عقدا باطلا لأنه انصب على عقار ليس في ملكهم، وبالتالي لا يمكن مواجهة المطلوب (م.س) بالعقد المذكور. والحال يتبين من عملية التنفيذ المنجزة بناء على قرار الاستحقاق والتخلي أن المطلوب لا يملك في الأرض التي ادعى ملكيتها إلا 192 متر مربع من 709 متر مربع، ولذلك تبقى مساحة 517 متر مربع خالصة للطرف المكري السادة (ط)، هذا من جهة، ومن جهة أخرى فإن المطلوب (م.س) لما أقام دعوى الاستحقاق والتخلي سنة 1983 لم يكن العقار المكترى من طرف الطاعن أرضا عارية بل كانت بها منشات تجارية مكتملة البناء ليست في ملكية المطلوب، والذي قبل الواقع الحاصل على الأرض وطلب مراجعة الكراء الذي انصب فقط على الأرض دون ما أحدث فيها من بناء، فمحضر التنفيذ المنجز لفائدة المطلوب بتاريخ 2003/5/21 تضمن ما استحقه هذا الأخير وهو المحدد في 192 متر مربع من المساحة التي كان يدعيها، وأن القرار المطعون فيه لما جاء بالإطلاق المتمثل في أن السادة (ط) لا علاقة لهم بالعقار المكترى، وبالتالي فإن كل تصرف منهم في العقار المذكور هو تصرف عن غير حق يكون قد حرف الواقع المنزل منزلة انعدام التعليل. كما أن القرار اعتبر الطاعن هو من قام بالتغييرات بالمدعى فيه دون أن يثبت مظاهر التغيير المذكور لأن العلاقة الكرائية بين الطالب والمطلوب انصبت على كراء أرض عارية فقط وأن الطاعن هو من أقام البناءات فوق الأرض المذكورة، وأن ما يزكي ويدحض ادعاء المطلوب الملكية التي اعتمدها حجة له ومقال دعوى الاستحقاق والتخلي. كما أن القرار اعتبر أن الطالب قام بتفويتات في العقار موضوع الدعوى، والحال أن التفويت الحاصل هو تفويت لما تم

تشييده ولم يتم في الأرض المكتراة، كما أنه تم في إطار العلاقة الكرائية التي كانت تجمع الطالب بالمكريين السادة (ط) وتتعلق بالمتجرين ( ... ) و( ... ) وبناء على ملكية الطاعن لما هو مشيد أما الأصول التجارية فبقيت خالصة له، وهو ما لم ينازع فيه المطلوب أثناء توقيعه على محضر التنفيذ الملحق بتاريخ 2003/5/28 إذ أنه قبل تسلم ما بقي له من أرض عارية، مما يتضح معه أن التراع منذ نشأته انصب على ادعاء ملكية الأرض والتصرف فيها أما البناء والحقوق التجارية فهي خالصة للطاعن. كما أن القرار المطعون فيه جاء فاسد الإسناد عندما اعتبر قرار محكمة النقض موجها وملزما للحكم بالإفراغ، والحال أن محكمة النقض لم تقل بأن ما قام به الطاعن موجبا للإفراغ، وإنما عللت قرارها بأن ما قام به يمكن مناقشته ولو في إطار العلاقة الكرائية، مما كان يتعين معه على محكمة الإحالة مناقشة جميع معطيات النازلة الواقعية والقانونية، والحال أنها حصرت التراع في العلاقة الكرائية علما أن الطاعن أثار بأن ما ارتضاه المطلوب هو كراء الأرض ولم يحصل أن امتد النقاش إلى كراء ما هو مشيد وهو ما لم يجب عنه القرار المطعون فيه. فالمطلوب بعدما نفذ قرار الاستحقاق والتخلي وتبين له أن ما بيد الطاعن هو مساحة 192 متر مربع من أصل 709 لم ينازع في الأمر واكتفى بتقديم دعوى ضد المسماة (ح. ع) التي وجدت بالمتجر رقم ( ... ) ترمي إلى الإفراغ من المحل المذكور انتهت بصدور حكم في الملف عدد 2003/3419 قضى برفضها، وهو الحكم الذي ارتضاه المطلوب الذي كلما عرضت عليه الواجبات الكرائية كان يتسلمها دون أي تحفظ أو منازعة، وأن تشبثه بتسلم جزء من الأرض المدعى فيها بعدما وجدها ما زالت عارية ولا يقيم بها الطاعن يكون قد أقر ورضي بأن المساحة التي تقع بها المتاجر رقم ( ... ) و( ... ) و( ... ) ليست له ولا علاقة له بها سواء ملكا أو كراء ويبقى حق التصرف فيها للسادة (ط) بناء على عقد الكراء الذي يربطهم بالطالب، وأن القرار المطعون فيه لما أيد الحكم المستأنف القاضي فيما هو مشيد على أرض ليست للمطلوب وأنشأ علاقة كرائية على ملك ليس في ملكه كذلك يكون قد خلق علاقة كرائية بين طرفين لم يطلبها أيهما وأسس لعلاقة كرائية جديدة على علاقة كرائية قائمة وسابقة ما بين أطراف أخرى وخرق مقتضيات الفصل 663 من ق.ل. ع، لأن الطاعن استعمل عقد الكراء فيما أعد له ولم يفرط أو أساء استعمال ما تم كراؤه له لأنه شيد على الأرض ما يجب أن يشيد من أجل استعمالها في ميدان التجارة ولم يحصل أن استعمل الأرض المكراة له في صناعة أو حرفة أو مهنة، وأن الأرض المذكورة ما زالت على حالتها فلا هي جرفت أو شوهت ولا هي خصصت فيما هو غير مقبول قانونا، مما يكون معه القرار المطعون فيه عرضة للنقض. لكن، حيث إن محكمة الاستئناف التي ثبت لها من القرار الاستئنافي رقم 1318 الصادر بتاريخ 2003/5/12 أن المسمى (ط) ومن معه لا علاقة لهم بالأرض المكراة للطاعن واعتبرت أن كل تصرف صادر عنهم يعتبر تصرفا صادرا عن غير ذي صفة، كما ثبت لها من وثائق الملف أن

المحلات التي قام ببنائها الطاعن فوق القطعة الأرضية المكراة له تم تفويتها للغير وتم إحداثها دون حصوله على إذن بذلك من طرف المطلوب، واعتبرت أن استمرار المطلوب بصفته مكريا في قبض الواجبات الكرائية لا يعتبر حجة على موافقته على إحداث التغييرات المشار إليها، وأن ذلك يبقى حقا مترتبا عن عقد الكراء، ورتبت على ذلك اعتبار الطاعن مخلا بالالتزام الملقى على عاتقه بمقتضى عقد الكراء وبمقتضيات الفصل 663 من ق.ل. ع التي تلزمه بالمحافظة على العين المكراة واستعمالها فيما أعدت له دون إفراط أو إساءة، بعد أن استبعدت ما أثاره من دفوع بعلة أنها غير مؤسسة قانونا وألغت القرار المتعرض عليه، وأيدت الحكم المستأنف القاضي بأداء الطاعن للمطلوب واجبات الكراء المترتبة بذمته وبإفراغه من المحلات التجارية رقم ( ... ) و( ... ) و( ... ) و( ... ) و( ... )، وتكون قد تقيدت بقرار محكمة النقض الصادر في النازلة وعللت قرارها تعليلا كافيا وسليما وركزته على أساس والوسائل جميعها بدون أثر. لهذه الأسباب قضت محكمة النقض برفض الطلب وتحميل الطالب الصائر. وبه صدر القرار وتلي بالجلسة العلنية المنعقدة بالتاريخ المذكور أعلاه بقاعة الجلسات الاعتيادية بمحكمة النقض بالرباط وكانت الهيئة الحاكمة متركبة من رئيسة الغرفة السيدة خديجة الباين رئيسة والمستشارين: السعيد شوكيب مقررا، محمد الكراوي، حسن سرار ومحمد طيبي وزاني أعضاء وبمحضر المحامي العام السيد محمد صادق وبمساعدة كاتبة الضبط السيدة أمينة بن عزي.