محكمة النقض - الغرفة التجارية
ملف عدد: 2020/1/3/755 — قرار عدد: 2021/98 — بتاريخ: 2021-02-18

باسم جلالة الملك وطبقا للقانون

بناء على مقال النقض المودع بتاريخ 2020/06/18 من طرف الطالب المذكور حوله بواسطة نائبيه الأستاذين (م وع) الرامي إلى نقض القرار رقم 2062 الصادر بتاريخ 2019/12/11 عن محكمة الاستئناف التجارية بمراكش في الملف عدد : 2019/8201/1388. وبناء على الأوراق الأخرى المدلى بها في الملف. وبناء على قانون المسطرة المدنية المؤرخ في 28 شتنبر 1974 كما وقع تعديله وتتميمه. وبناء على الأمر بالتخلي والإبلاغ الصادر في 2021/01/19. وبناء على الإعلام بتعيين القضية في الجلسة العلنية المنعقدة بتاريخ 18 فبراير 2021. وبناء على المناداة على الطرفين ومن ينوب عنهما وعدم حضورهم. وبعد تلاوة التقرير من طرف المستشار المقرر السيد محمد رمزي والاستماع إلى ملاحظات المحامي

العام السيد رشيد بناني.

وبعد المداولة طبقا للقانون:

حيث يؤخذ من وثائق الملف والقرار المطعون فيه أن الطالب تقدم بمقال أمام المحكمة التجارية بمراكش عرض فيه أنه تعاقد مع المطلوبة شركة (الع ... ) مراكش من أجل شراء بقعة أرضية ذات الرقم . .. بتجزئة . .. ، فقام باستثمار مهم وأنشأ مؤسسة برأسمال لا يقل عن سبعة ملايين درهم إضافة إلى ثمن

الأرض بمبلغ 169.050,00 درهم، إلا أنه لم يستفد منها أو يستغلها لعدم توفره على صك عقاري خاص بالبقعة الأرضية، سيما وأنه تعذر عليه الحصول على قرض بنكي لتمويل مشروعه بسبب عدم توفره على الصك العقاري. ورغم توصل المدعى عليها بالثمن كاملا إلا أنها لم تتم إجراءات البيع رغم إنذارها. ملتمسا الحكم بفسخ الاتفاق الرابط بينه وبين المدعى عليها والحكم على هذه الأخيرة بأن تؤدي لفائدته تعويضا يوازي قيمة الأرض وقيمة البناءات والتجهيزات التي وضعها والتعويض عن الحرمان من الاستغلال ومبلغ 100.000,00 درهم تعويض مسبق عن الضرر مع النفاذ المعجل والصائر ... وأجابت المدعى عليها بعدم اختصاص المحكمة التجارية نوعيا لفائدة المحكمة الإدارية بمراكش. وبعد إدلاء النيابة العامة بمستنتجاتها صدر حكم قضى برد الدفع بعدم الاختصاص. وبعد الجواب في الموضوع وإجراء بحث والتعقيب عليه وتبادل المذكرات، قضت المحكمة التجارية برفض الطلب. استأنفه المدعي وبعد الجواب أيدته محكمة الاستئناف التجارية بقرارها المطعون فيه بالنقض. في شأن وسيلتي النقض مجتمعتين:

حيث يعيب الطالب القرار بمخالفة القانون المتخذ من خرق الفصل 3 من ق. م. م، والمادة 32 من القانون رقم 90.25، والفصل 66 من قانون التحفيظ العقاري، ونقصان التعليل الموازي لانعدامه وانعدام الأساس القانوني، بدعوى أنه قضى بتأييد الحكم الابتدائي بعلّة أن شهادة البيع التي سلمتها الشركة للطالب بتاريخ 2015/04/06 خالية من أي بيان يفيد أن البقعة الأرضية خاضعة لنظام التسجيل بالسجل العقاري وخالية أيضا من أي أجل معين يجب خلاله استخراج الصك العقاري الخاص بالبقعة موضوع البيع. والحال أن الفصل 3 من ق. م. م ينص على أن القاضي يبت دائما طبقا للقوانين المطبقة على النازلة، سواء تم التنصيص عليها في العقد أم لا. فشراء الطالب للبقعة الأرضية الموجودة في تجزئة عقارية أنشأتها المطلوبة ثابت بموجب وثائق الملف، خاصة الشهادة التي سلّمتها له والمؤرخة في 2015/04/06، وهوما يجعلها ملزمة باحترام القواعد القانونية المترتبة عن بيع العقار المتواجد بالتجزئة. ثم أن الفصل 32 من القانون 90.25 المتعلق بالتعمير والتجزئات العقارية ألزم قانونا صاحب التجزئة العقارية فور نقله تصميم التجزئة على الخريطة العقارية الخاصة بالعقار موضوع التجزئة، أن يطلب من المحافظة العقارية إنشاء صك عقاري خاص بكل بقعة من البقع الناتجة عن التجزئة. وهوما لم تنفذه المطلوبة لحد الآن رغم تنزيلها منذ مدة طويلة تصميم التجزئة على الخريطة العقارية. كما أن الفصل 66 من قانون التحفيظ العقاري ينص على أن كل حق عيني متعلق بعقار محفظ غير موجود بالنسبة للغير إلا بتقييده وابتداء من يوم التقييد بالرسم العقاري ... والطالب رغم اقتنائه العقار لا زال لم يستلم العقار استلاما قانونيا، وبالتالي فحقه مهدد ومحروم من مزايا نقل الملكية. كذلك فإن الطالب وعلى فرض حصوله على البقعة الأرضية عن طريق تنازل المستفيد الأصلي فإنه طبقا للفصل 194 من ق.ل. ع يحل محل هذا الأخير في حقوقه ابتداء من تمام الحوالة التعاقدية، علما أن الفصل 189 من نفس القانون يجيز انتقال الحقوق عن طريق الحوالة؛ ومادام الطالب قد حلّ محل المتنازل على العقار بإقرار المطلوبة التي سلمته شهادة البيع باسمه، فإنه يكون قد تعاقد مباشرة

معها. والقرار المطعون فيه يكون بذلك قد خرق الفصول 189 و194 و195 من ق.ل.ع، كما خرق الفصلين 255 و259 من ذات القانون التي ترتب الفسخ في حالة عدم تنفيذ الملتزم لالتزامه والمطلوبة لم تنفذ التزامها. كذلك فإن القرار المطعون فيه أيّد الحكم الابتدائي بتعليل مفاده أن" ... المطلوبة لئن سلّمت للطالب شهادة البيع بتاريخ 2015/4/06، فإن هذه الشهادة لم تحدّد أجلا معينا لاستخراج الصك العقاري الخاص بالبقعة موضوع البيع .. ، وأن المشتري اشترى البقعة وهو يعلم بعدم توفرها على رسم عقاري خاص بها .. ، وأن المشتري لم يبادر إلى مطالبة البائعة قضائيا بتنفيذ التزامها المقابل أي تمكينه من الحيازة القانونية وذلك بإتمام إجراءات البيع فتمتنع عن ذلك .. ، وأن أركان المسؤولية العقدية من خطأ وضرر وعلاقة سببية غير قائمة .. ، وأن موجبات الفسخ لم تتحقق لعدم ثبوت أي إخلال بالتزام عقدي "والحال أن شهادة البيع ولو أنها لم تلزم المطلوبة باستخراج الصك العقاري خلال أجل معين، فإن هذا الأجل أصبح محدّدا من خلال مراسلة الطالب للمطلوبة بتاريخ 2018/09/13 وبتاريخ 2018/10/04. وبالتالي لا يمكنها التحكم في الأجل بإرادتها المنفردة. ثم أن شهادة البيع ولو لم تتضمن أن العقار خاضع لنظام التسجيل في السجل العقاري فهذا التزام لا يحتاج إلى التنصيص عليه بالعقد لأنه يترتب بقوة القانون عن العقد، مادام أن الأمر يتعلق ببيع عقار محفظ. كما أن شراء الطالب لبقعة أرضية مازال صكها العقاري الخاص لم يستخرج بعد، لا يعني حرمانه من الصك العقاري على الدوام، كما لا يعني تحلل البائعة من هذا الالتزام الذي يظل قائما بقوة القانون. أيضا لا يمكن إلزام الطالب برفع دعوى إتمام إجراءات البيع ضد المطلوبة قبل المطالبة بالفسخ خاصة وأنه قام بمراسلتها في مناسبتين دون أن تنفذ التزامها ... وخلافا لما قضى به القرار المطعون فيه فإن أركان المسؤولية العقدية ثابتة، إذ أن الخطأ واضح في عدم تنفيذ الالتزام القانوني باستخراج الصك العقاري الخاص بالعقار المبيع، والطالب تضرر من ذلك لكون يرغب في الحصول على قرض بنكي وتعذر عليه ذلك لعدم توفره على الصك العقاري ثم أن العلاقة السببية بين الخطأ والضرر قائمة على أساس قانوني، وهوما يبرّر التصريح بنقض القرار المطعون فيه. لكن، حيث إن الطالب لم يبيّن أين يتجلى خرق القرار المطعون فيه لمقتضيات الفصول 189 و194 و195 و255 و259 من ق. ل. ع مكتفيا بسرد موقفه منها والنعي على المطلوبة بعدم احترامها والوسيلة الأولى غير مقبولة. كما أن المحكمة مصدرة القرار المطعون فيه التي تبث لها من الوثائق المعروضة عليها أن المطلوبة لم تمتنع عن استخراج صك عقاري خاص بالبقعة المبيعة، وأن مرّد تأخرها عن تنفيذ ذلك، هو وجود مشاكل تتعلق بتسوية الوضعية القانونية للتجزئة، ومن أجل تجاوزها قامت بعدّة إجراءات مع السلطات المعنية، كما ثبت لها أن المطلوب تسلّم البقعة الأرضية وحصل على رخصة البناء وتمكّن من تشييد بنايته عليها، والتي خصص جزء منها للسكن والجزء الآخر للاستعمال التجاري بعدما حصل على الوثائق الإدارية اللازمة لإنشاء مشروعه، ورتبت على مجمل ذلك أن موجبات فسخ العقد الرابط بين الطرفين غير قائمة، بما ورد في تعليلها من أنه ( ... مع العلم أن هذه الأخيرة -أي المطلوبة- أكدت أن سبب عدم تنفيذ التزامها المقابل ليس هو امتناعها عن ذلك، وإنما يعزى لعدة مشاكل تتعلق بتسوية

الوضعية القانونية للتجزئة بدليل استظهارها بما يفيد سلوكها العديد من الإجراءات بهذا الخصوص آخرها الاجتماع المنعقد بولاية مراكش بتاريخ 2018/3/26 بخصوص تسوية الوضعية العقارية لتجزئة الكرم موقع تواجد البقعة موضوع الطلب التابعة للملحقة الإدارية سيدي غانم وأنه انعقد بتاريخ 2018/11/22 اجتماع آخر بهذا الشأن أسفر عن إنجاز تصميم تعديلي لتجاوز إشكالات البقع الأرضية التي كانت موضوع تقسيم أو تجاوزات وعلى اعتبار أن المستأنف عليها لا تنازع في ملكية المستأنف للبقعة الأرضية موضوع الطلب ولا تنازع أيضا في التزامها باستخراج صك عقاري خاص بها ... ، وملكية البقعة انتقلت إلى المستأنف بمقتضى تنازل عرفي من المستفيد السابق وهو على علم تام بعدم توفر البقعة على رسم عقاري خاص بها وأن ما تجدر الإشارة إليه أن المستأنف لم يبادر إلى مطالبة المستأنف عليها قضائيا بتنفيذ التزامها المقابل بتمكينه من الحيازة القانونية وذلك بإتمام إجراءات البيع وأنها امتنعت عن ذلك مع العلم أن المستأنف تسلّم البقعة الأرضية وحصل على رخصة البناء وتمكّن من تشييد بنايته عليها، والتي خصص جزء منها للسكن والجزء الآخر للاستعمال التجاري. بل قام بتهيئة هذا الأخير وإصلاحه لجعله قابل للاستعمال في مجال شبكة مراقبة أجهزة القياس وأطلق عليه اسم "سيطا ... " كما حصل على شهادة المطابقة وحصل على رخصة للقيام بهذا النشاط من وزارة الصناعة والتجارة والاستثمار والاقتصاد الرقمي وفق الثابت من الوثائق المدلى بصور طبق الأصل منها ... وأن ادعاء المستأنف الضرر ونسبته إلى المستأنف عليها بعلة أن البنك لم تمكنه من قرض بنكي لتمويل مشروعه الاستثماري الذي شيده على البقعة لكونه لا يتوفر على شهادة الصك العقاري المتعلقة بالبقعة، فإنه فضلا على أنه مجرد مزاعم تفتقر للإثبات، فإنه لا دليل بالملف على قيام أركان المسؤولية العقدية من خطأ لانعدام أي إخلال من طرف المستأنف عليها وفق ما تم بيانه أعلاه ولعدم ثبوت الضرر الذي يقتضي أن يكون ثابتا ومحققا وليس مجرد ضرر محتمل غير محقق الوقوع إذ يقع أولا يقع مع العلم أن غياب ركن الضرر تنتفي معه المسؤولية ولوكان الخطأ مؤكدا ومن باب تحصيل الحاصل انعدام العلاقة السببية، ولعدم تحقق موجبات الفسخ لعدم ثبوت أي إخلال بالالتزام العقدي المتمسك به من قبل المستأنف يبقى ملتمس هذا الأخير المؤسس على فسخ الاتفاق موضوع البقعة رقم . .. والتعويض الكامل عن الأضرار المتمثلة في قيمة الأرض وما أنجزه على البقعة الأرضية من بنايات وتجهيزات ومعدات والتعويض عن الحرمان من الاستغلال غير ذي أساس ... )

التعليل الذي يتجلى منه أن المحكمة بعد أن ثبت لها من شهادة البيع أن الطرفين لم يحدّدا أي أجل لاستخراج الرسم العقاري للبقعة المبيعة وأن الطالبة تعمل على تسوية ذلك، وأن الطالب كان على علم وقت البيع بعدم توافر المطلوبة على الرسم العقاري واعتبرت المطلوبة غير متماطلة، ولا مسؤولية عليها تكون قد علّلت قرارها بما يكفي وبنته على أساس سليم. علاوة على أن المحكمة لم يثبت لها بمقبول واقعة تعذر حصول الطالب على قرض بنكي بسبب عدم توافره على صك عقاري خاص، ورتبت على ذلك أن الضرر المدعى به غير محقق تنتفي معه المسؤولية. والطالب لم ينتقد تعليل المحكمة بخصوص عدم إثبات واقعة تعذر الحصول على قرض بنكي والكاف لإقامة القرار بخصوص انتفاء الضرر المدعى به، مادام

الطالب أسس مطالبه الرامية إلى التعويض عن الأضرار على عدم تمكنه من الحصول على قرض بنكي، وبذلك جاء القرار المطعون فيه معلل كفاية ومبنيا على أساس قانوني سليم والوسيلتان على غير أساس فیما عدا هو غیر مبین فهو غير مقبول.

لهذه الأسباب

قضت محكمة النقض برفض الطلب وتحميل الطالب المصاريف وبه صدر القرار وتلي بالجلسة العلنية المنعقدة بالتاريخ المذكور أعلاه بقاعة الجلسات الاعتيادية بمحكمة النقض بالرباط وكانت الهيئة الحاكمة متركبة من رئيس الغرفة السيد السعيد سعداوي رئيسا، والمستشارين السادة: محمد رمزي مقررا ومحمد القادري ومحمد كرام وهشام العبودي، أعضاء، وبمحضر المحامي العام السيد رشيد بناني، وبمساعدة كاتب الضبط السيد نبيل القبلي.