محكمة النقض - الغرفة المدنية
ملف عدد: 2021/7/1/6452 — قرار عدد: 2023/151 — بتاريخ: 2023-03-07

باسم جلالة الملك وطبقا للقانون
بناء على مقال النقض المرفوع بتاريخ 2021/06/18 من طرف الطالبين المذكورين أعلاه بواسطة نائبهم الأستاذ (م.ب) والرامي إلى نقض القرار رقم 1406 الصادر عن محكمة الاستئناف بالدار البيضاء بتاريخ 2021/02/18 في الملف عدد 2020/1404/6013. وبناء على قانون المسطرة المدنية. وبناء على الأمر بالتخلي الصادر بتاريخ 2023/02/07. وبناء على الإعلام بتعيين القضية في الجلسة العلنية المنعقدة بتاريخ 2023/03/07. وبناء على المناداة على الطرفين ومن ينوب عنهما وعدم حضورهم. وبعد تلاوة التقرير من طرف المستشارة المقررة السيدة نجية بوجنان والاستماع إلى ملاحظات المحامي العام السيد الحسن البوعزاوي.
وبعد المداولة طبقا للقانون: حيث يستفاد من مستندات الملف،، ومن القرار المطعون فيه أن المطلوبة (ز.ق) تقدمت بتاريخ 2018/03/28 بمقال أمام المحكمة الابتدائية بابن سليمان عرضت فيه أن موروث المدعى عليهم (م.ر) سبق أن استفاد من القطعة الأرضية رقم ( ... ) الكائنة بتجزئة الرياض بمدينة بوزنيقة من الوكالة الوطنية لمحاربة السكن غير اللائق التي حلت محلها شركة "ع"، وأن المدعى عليه الثاني
(ت.ر) أبرم عقد شراكة مع موروث المدعى عليه (م.ر) بموجبه أصبح مالكا للطابق الأول وما يعلوه مباشرة من هواء من المنزل الذي سيشيد على القطعة المذكورة، وأنه عمد بعد ذلك إلى تفويت جميع واجبه أي الطابق الأول وما يعلوه للمدعى عليهما (ص. غ) و(ف.ي) مناصفة بينهما، اللتين بدور هما فوتتا الواجب المذكور لها، وأن شركة "ع" قامت بإبرام عقد بيع نهائي مع موروث المدعى عليهم (م.ر) بخصوص الملك موضوع الاستفادة وهو "أ ( ... )" ذي الرسم العقاري عدد " ... "، وتعذر عليها تسجيل رسم شرائها عدد 538 بالرسم العقاري لخلوه من رقم هذا الأخير، ملتمسة الحكم على المدعى عليهم ورثة (م.ر) و(ت.ر) بإنجاز ملحق لعقد اشتراك مع تنازل والتزام المصحح الإمضاء بتاريخ 1993/01/15 يتضمن رقم الرسم العقاري " .. " والاسم الجديد للقطعة الأرضية وهو "أ ( ... )"، والحكم على المدعى عليهم (ت.ر) و(ص. غ) و(ف.ي) بإنجاز ملحق لرسمي شراء سكن يتضمن رسم الرسم العقاري والاسم الجديد للبقعة وكذا جميع المراجع القانونية المتعلقة بالطابق الأول وما فوقه من هواء، والحكم على كافة المدعى عليهم بإتمام إجراءات البيع معها وذلك بتمكينها من كافة العقود الإصلاحية أعلاه، وكذا من الملف التقني المنصوص عليه في الفصل 17 من المرسوم رقم 2/3/18 الصادر بتاريخ 2014/07/14 في شأن إجراءات التحفيظ ومن كافة الوثائق اللازمة والقيام بجميع الإجراءات القانونية الكفيلة بتسجيل جميع العقود والتفويتات المذكورة سابقا بالرسم العقاري المذكور، وفي حالة الامتناع اعتبار الحكم الذي سيصدر بمثابة ملاحق إصلاحية لجميع العقود، وأمر المحافظ على الأملاك العقارية والرهون ببنسليمان بتسجيله بالرسم العقاري المذكور. وبعد تمام الإجراءات أصدرت المحكمة بتاريخ 2020/03/10 حكمها رقم 117 في الملف عدد 2018/181 على المدعى عليهم بإنجاز ملحق إصلاحي لعقد اشتراك مع تنازل والتزام المصحح الإمضاء بتاريخ 1993/01/15 ولرسمي الشراء الأول المضمن بعدد 188 كناش الأملاك رقم 76 بتاريخ 2008/08/22 والثاني المضمن بعدد 538 كناش الأملاك رقم 86 بتاريخ 2010/12/15 يتضمن رقم الرسم العقاري عدد" .. " والاسم الجديد للقطعة الأرضية وهو "٢" وتمكين المدعية من جميع الوثائق الكفيلة بتسجيل مشتراها بالرسم العقاري المذكور، وفي حالة امتناعهم اعتبار الحكم بمثابة عقد إصلاحي للعقود المذكورة، وأمر المحافظ على الأملاك العقارية والرهون ببنسليمان بتقييده بالرسم العقاري، وبرفض باقي الطلبات، أيدته محكمة الاستئناف بقرارها المطعون فيه بالنقض.
في شأن الوسيلة الثانية: حيث يعيب الطاعنون على القرار خرق حقوق الدفاع ومقتضيات الفصل 34 وما يليه والفصل 328 وما يليه والفصل 429 من قانون المسطرة المدنية، بدعوى أن المحكمة مصدرته أشارت في صفحتها الثالثة إلى أنه: "بناءا على تقرير السيد المستشار المقرر الذي لم تقع تلاوته
بإعفاء من الرئيس وعدم معارضة الطرفين وتطبيقا لمقتضيات الفصول 134 و328 و429 من قانون المسطرة المدنية" في حين أن محضر الجلسات لا يتضمن أية إشارة لتلاوة تقرير المستشار أو إعفاء الرئيس أو عدم معارضة الطرفين، مما يستوجب نقض قرارها. لكن، حيث إنه بعد تعديل الفصل 342 من قانون المسطرة المدنية بمقتضى ظهير 1993/9/10 فقد أصبح المستشار المقرر غير ملزم بتحرير تقرير في القضايا التي لم يجر فيها تحقيق، ولما كان البين من خلال وثائق الملف أن القضية لم يجر بشأنها أي تحقيق، فإن ما ورد بالقرار بخصوص إعفاء المقرر من تلاوة تقريره يبقى من باب التزيد الذي لا تأثير له على ما انتهى إليه، والوسيلة على غير
أساس.
في شأن الوسيلة الأولى:
حيث يعيب الطاعنون على القرار انعدام التعليل الموازي لانعدامه وخرق مقتضيات الفصول 2،1 و3 من القانون رقم 08.39 وخرق ظهير التحفيظ العقاري وقانون الالتزامات والعقود فيما لم يرد به نص في هذا القانون، بدعوى أن عقد شراء موروثهم (م.ر) مؤرخ في 2013/07/18، وهو تاريخ تسجيله بالمحافظة العقارية، وأن المطلوبة خرقت مقتضيات المادة الثانية من مدونة الحقوق العينية التي تنص على: "أن الرسوم العقارية وما تتضمنه من تقييدات تابعة لإنشائها تحفظ الحق الذي تنص عليه وتكون حجة في مواجهة الغير على أن الشخص المعين بها هو فعلا صاحب الحقوق المبين فيها ... أن ما يقع على التقييدات من إبطال أو تغيير أو تشطيب من الرسم العقاري لا يمكن التمسك به في مواجهة الغير المقيد عن حسن نية كما لا يمكن أن يلحق به أي ضرر إلا إذا كان صاحب الحق قد تضرر بسبب تدليس أو زور أو استعماله شريطة أن يرفع
الدعوى للمطالبة في حقه داخل أجل أربع سنوات من تاريخ التقييد المطلوب إبطاله أو تغييره أو التشطيب عليه" لكونها لم تتقدم بدعواها إلا بتاريخ 2018/03/18، كما أن تعليل المحكمة فاسد ومخالف لمقتضيات الفصل الثاني المشار إليه أعلاه والذي لا يخول للمدعية إقامة دعواها إلا إذا كان أساسها الضرر بسبب تدليس أو زور أو استعماله، الشيء الذي يعتبر منتفيا، وأنه على فرض ادعائه، فإنه لا يجوز لها رفع دعواها إلا داخل أجل 4 سنوات ابتداء من تاريخ التقييد المطلوب إبطاله أو تغييره أو التشطيب عليه، كما أن المحكمة مصدرة القرار خرقت مقتضيات المادة 4 من مدونة الحقوق العينية والتي أوجبت تحرير جميع التصرفات المتعلقة بنقل الملكية أو إنشاء الحقوق العينية الأخرى أو نقلها أو تعديلها أو إسقاطها في محرر رسمي أو محرر ثابت التاريخ يتم تحريره من طرف محام مقبول للترافع لدى محكمة النقض وذلك تحت طائلة البطلان، وأن عقد شراكة مع تنازل والتزام المبرم بين موروثهم والمفوت له الأول (ت.ر) عقد باطل لكونه مجرد عقد عرفي مصحح الإمضاء، ولا يمكن ترتيب الآثار القانونية عليه واعتماده لأنه حتى لو تم تصحيحه بإضافة رقم الرسم العقاري واسمه فإنه لا يمكن للمحافظ أن يرتب عليه أي أثر قانوني لمخالفته لمقتضيات
المادة 4 المشار إليها، كما أن المادة الأولى من نفس المدونة تسري على الملكية العقارية والحقوق العينية ما لم تتعارض مع تشريعات خاصة بالعقار وتطبق مقتضيات قانون الالتزامات والعقود ما لم يرد به نص في هذا القانون، وأنه لتعلق الأمر برسم عقاري فإنه لا يمكن للمحكمة مخالفة المقتضيات المشار إليها أعلاه لأن ما بني على باطل فهو باطل، وأن جميع عقود التفويت اللاحقة والمترتبة عن عقد الشراكة الأول باطلة بالتبعية، وأضافوا أن الفصل 62 من ظهير التحفيظ العقاري ينص على أن رسم العقاري له صفة نهائية ولا يقبل الطعن وهو يكشف نقطة الانطلاق الوحيدة للحقوق العينية والتكاليف العقارية الكائنة على العقار وقت تحفيظه دون ما عداها من الحقوق الغير المسجلة، كما أن الفصول 65 و66 و67 من نفس الظهير تستوجب تحت طائلة البطلان إشهار بواسطة تسجيل بالسجل العقاري جميع الأعمال والاتفاقات الناشئة التي تتعلق بتأسيس حق عقاري أو نقله إلى الغير أو إقراره أو تغييره أو إسقاطه، وأن هذه الأفعال الإرادية والاتفاقات التعاقدية لا تنتج أي أثر بين أطرافها إلا من تاريخ التسجيل، وما دام أن الحقوق المزعومة بمقتضى عقود التفويت لم يتم تسجيلها بالرسم العقاري أو إجراء تقييد احتياطي بخصوصها فإنه لا يمكن للمحكمة أن ترتب عليها أي أثر، وأن القرار جاء تبعا لذلك فاسد التعليل الموازي لانعدامه مما يستوجب نقضه.
لكن، حيث إن قاعدة تسلسل التقييدات المنصوص عليها في المادة 19 من المرسوم المؤرخ في
2014/07/14 في شأن إجراءات التحفيظ العقاري تقتضي أنه يقيد في الرسم العقاري الحق المكتسب مباشرة من يد آخر مقيد في اسمه، وإذا كان الحق العيني أو التحمل العقاري موضوع تفويتات متتالية لم يسبق تقييدها، فإن التقييد في اسم المستفيد الأخير لا يتم إلا بعد تقييد التفويتات السابقة، ولما كان البين من وثائق الملف أن موروث الطاعنين (م.ر) أبرم مع المطلوب (ت.ر) عقد اشتراك وتنازل تام بموجبه تنازل لهذا الأخير عن جميع هواء المنزل الذي سيشيد فوق البقعة الأرضية رقم ( ... ) البالغة مساحتها 72 مترا مربعا والكائنة بحي الرياض بوزنيقة التي استفاد منها في إطار محاربة السكن غير اللائق بمقتضى رخصة الأداء رقم 08093 بتاريخ 1990/05/21 أمر رقم 31 توصيل عدد 2965589 بتاريخ 1993/01/15 قباضة بوزنيقة، مقابل التزام الأخير ببناء الطابق السفلي من ماله الخاص بما في ذلك تزويده بالماء والكهرباء، وأنه بمقتضى رسم شراء سكن عدد 188 كناش الأملاك 76 بتاريخ 2008/07/15 توثيق ابن سليمان باع المطلوب (ت.ر) بن رابح للمسمى (ع.س. ص) نيابة عن (ص. غ) وابنتها (ف.ي) الطابق الأول وما فوقه من الدار المشار إليها، كما أنه بموجب رسم شراء عدد 538 كناش الأملاك 86 وبتاريخ 2010/10/09 باعت المشتريتان المذكورتان للمطلوبة (ز.ق) الطابق الأول وما فوقه، وأن المحكمة مصدرة القرار المطعون فيه لما أيدت الحكم الابتدائي القاضي على الطالبين والمطلوبين بإنجاز ملحق إصلاحي لعقد الاشتراك ولرسوم الشراء المشار إليها، وتمكين المطلوبة (ز.ق) من الوثائق اللازمة لتقييد شرائها بالرسم العقاري عدد 25/4914 باعتبارها حلت محل البائعتين تطبيقا لقاعدة تسلسل التسجيلات، وعللت قضاءها بما جاءت به من أن: " ..... الثابت من أوراق الملف وكذا إقرار شركة "ع" بمقتضى
مذكراتها المدلى بها بجلسة 2021/06/19 أن البقعة رقم 591 أصبحت تعمل الرسم العقاري عدد 25/4914 في اسم ورثة (م.ر) ..... وبمقتضى الفصل 229 من قانون الالتزامات والعقود فإن الالتزامات تنتج آثارها لا بين المتعاقدين فحسب وإنما بين ورثتهما وخلفائهما ..... وطبقا للفصل 230 من ق.ل. ع فإن الالتزامات التعاقدية المنشأة على وجه صحيح تقوم مقام القانون بالنسبة المنشئيها ولا يجوز إلغاؤها إلا برضاهما معا أو في الحالات المنصوص عليها في القانون ..... وما دام مورث المستأنفين قد فوت الطابق الأول وما يعلوه من الحق في الهواء إلى السيد (ت.ر) الذي فوت نصيبه إلى البائعتين للمستأنف عليها (ز.ق) فإن هذا العقد يلزمهم باعتبارهم خلفا عاما وباعتبار البائعتين لها خلفا خاصا .... وأن من آثار عقد البيع تسليم الشيء المبيع إلى المشتري بدون معارض، واتخاذ جميع الإجراءات الكفيلة لتقييد هذا العقد بالرسم العقاري حتى يتأتى إشهاره والاحتجاج به في مواجهة الغير عملا بالفصلين 65 و66 من ظهير التحفيظ العقاري ... " تكون قد سايرت المقتضيات القانونية المذكورة أعلاه، وما تمسك به الطاعنون بشأن خرق مقتضيات المادتين 2 و4 من مدونة الحقوق العينية وبأن المطلوبة (ز.ق) لا حق لها في إقامة الدعوى إلا في حالة تضررها بسبب تدليس أو تزوير، وأن رسمي الشراء باطلين لتأسيسهما على عقد اشتراك وتنازل والتزام باطل لعدم تحريره في محرر رسمي ثابت التاريخ من طرف محامي مقبول لدى محكمة النقض وخرق مقتضيات الفصل 62 وما يليه من ظهير التحفيظ العقاري، فإنه فضلا عن عدم إثارة الطاعنين ذلك أمام محكمة الموضوع، وأن إثارتهم لما ذكر أمام محكمة النقض لأول مرة غير مقبول، فإنهم بصفتهم ورثة المالك محمد رشدي فإنهم يعتبرون خلفا عاما ملزمون بما التزم بهم موروثهم استنادا لمقتضيات الفصل 229 من قانون الالتزامات والعقود من نقل ملكية الطابق الأول للمشترية المطلوبة (ز.ق) والقيام بجميع الإجراءات التي تمكنها من تسجيل شرائها وإشهاره بالرسم العقاري، وأن مقتضيات الفصل 62 المذكور تتعلق بإجراءات التحفيظ العقاري وليس بتسجيل البيع كما في نازلة الحال، ونفس الشيء ينطبق على المادة 2 من مدونة الحقوق العينية لأن مجال تطبيقها هو الغير المقيد بحسن النية في الرسم العقاري، وليس البائع وخلفه، وبخصوص المادة الرابعة من نفس المدونة، فإنها لم تكن سارية وقت إبرام عقد التفويت، وبالتالي لا يمكن أن تطبق بأثر رجعي، ولذلك كله جاء قرارها معللا تعليلا كافيا، ومرتكزا على أساس قانوني، وغير خارق للمقتضيات المحتج بخرقها،
والوسيلة على غير أساس.
لهذه الأسباب
قضت محكمة النقض برفض الطلب.
وبه صدر القرار وتلي بالجلسة العلنية المنعقدة بالتاريخ المذكور أعلاه بقاعة الجلسات العادية بمحكمة النقض بالرباط. وكانت الهيئة الحاكمة متركبة من السيد سعيد رياض رئيسا والسادة المستشارين نجية بوجنان مقررة، السعدية فنون، محمد المنور ونجوى الهواس أعضاء. وبمحضر المحامي العام السيد الحسن البوعزاوي وبمساعدة كاتب الضبط السيد المصطفى العامري.