محكمة النقض - الغرفة المدنية
ملف عدد: 2021/7/1/6282 — قرار عدد: 2022/113 — بتاريخ: 2022-02-22

باسم جلالة الملك وطبقا للقانون

بناء على عريضة النقض المرفوعة بتاريخ 07/29 /2021 من طرف الطالبة المذكورة أعلاه بواسطة نائبها الأستاذ (ك. ح)، الرامية إلى نقض القرار رقم 959 الصادر عن محكمة الاستئناف بالقنيطرة بتاريخ 2021/06/14 في الملف عدد 1201/503 /2021 وبناء على الأوراق الأخرى المدلى بها في الملف. وبناء على قانون المسطرة المدنية، وبناء على الأمر بالتخلي الصادر بتاريخ 2022/01/25 وبناء على الإعلام بتعيين القضية في الجلسة العلنية المنعقدة بتاريخ 2022/2/22

الذي سبق أن توصلت به وأن تؤدي لها تعويضا عن الأضرار اللاحقة بها والمحددة في نسبة 20 في المائة من المبالغ المؤداة أي 700000 درهم وشمول الحكم بالنفاذ المعجل والفوائد القانونية، أجابت المدعى عليها بمذكرة مع مقال مقابل بأن العقدين موضوع الدعوى احترمت فيهما جميع المقتضيات المتعلقة ببيع عقار في طور الإنجاز وأن إنجاز العقدين النهائيين يتوقف على الشروط المحددة في العقد وهي إتمام البائع لأعمال البناء والتشطيب والحصول على رخصة السكن . .، وأنه في حالة عدم تحقق هذه الشروط في غضون شهرين بعد إحداث الرسوم العقارية لملكية الأرض المتعلقة بالعقار بعد تسجيله في نظام الملكية المشتركة، سيتم إعفاء البائع من أي التزام اتجاه المشتري، وان رخصة السكن كانت جاهزة بتاريخ 2019/02/11 وقد كان على المشترية أن تودع باقي الثمن لدى الموثق لإنجاز العقود النهائية بعد شهرين من هذا التاريخ، وأنه خلافا لما تدعيه المدعى عليها فإن الأشغال بالمكتبين 8 و9 وكذا المحل الموجود بالطابق الأرضي اكتملت ملتمسة الحكم بعدم قبول الطلب الأصلي في الشق المتعلق بطلب استرجاع التسبيقات وفي الطلب المقابل الحكم على المدعى عليها بإتمام إجراءات البيعين تحت طائلة الحكم بأداء تعويض لفائدتها يمثل 1 في المائة من باقي الثمن والمقدر في مبلغ 7295000 درهم وذلك في حالة امتناعها عن التنفيذ واحتياطيا الحكم على المدعية الأصلية بأداء مبلغ 1079500 درهم لفائدتها كتعويض في حالة الحكم بفسخ العقدين الابتدائيين مع الفوائد القانونية والنفاذ المعجل، وبعد تبادل الردود وتمام الإجراءات صدر حكم ابتدائي بتاريخ 25 فبراير 2021 في الطلب الأصلي: بفسخ عقدي الوعد بالبيع المحررين من طرف الموثق (أ. ب) المؤرخين بتاريخ 18 و23 أكتوبر 2017 والحكم على المدعى عليها شركة (ر.د) بإرجاعها لفائدة المدعية مبلغ 3500000 درهم وتحميلها الصائر ورفض باقي الطلب وفي الطلب المقال برفضه وتحميل رافعه الصائر، استأنفته المدعية استئنافا أصليا والمدعى عليها فرعيا، فأصدرت محكمة الاستئناف قرارها المشار إليه بتأييد الحكم المستأنف وهو المطعون فيه بالنقض.

حيث تعيب الطاعنة على القرار في الوسيلة الفريدة عدم الارتكاز على أساس قانوني سليم وخرق مقتضيات الفصل 345 من ق م م وفساد التعليل المنزل منزلة انعدامه وخرق مقتضيات الفصل 618 - 1بدعوى أنه ورد بتعليل القرار أن العقدين المدلى بهما لا تنطبق عليهما مقتضيات الفصل 618-1 وما يليه من ق ل ع المتعلقة بالأحكام القانونية لبيع العقار في طور الإنجاز في حين أن العقدين يتوفران على جميع الشروط المنصوص عليها في الفصل 618، 1 وما يليه من ق ل ع، وأن الموثق استند في تحرير هذين العقدين على رخصة البناء رقم 1098/م بتاريخ 2017/07/10 وأداء المشتري مبلغ تسبيق محدد في 3000000 درهم كدفعة أولى ومبلغ 500000 درهم كدفعة ثانية تبعا لتقدم الأشغال بما فيها أشغال التشطيبات والحصول على رخصة البناء وعلى رسم عقاري للشيء المبيع، وأن المطلوبة لم تنفذ

وبناء على المناداة على الأطراف ومن ينوب عنهم وعدم حضورهم، وبعد تلاوة المستشارة المقررة السيدة السعدية فنون لتقريرها في هذه الجلسة والاستماع إلى ملاحظات المحامي العام السيد الحسن البوعزاوي. وبعد المداولة طبقا للقانون: حيث يستفاد من مستندات الملف ومن القرار المطعون فيه أن الطالبة تقدمت بمقال افتتاحي أمام المحكمة بالقنيطرة بتاريخ 2020/08/10 ثم بمقال إصلاحي له وكذا بمقال إضافي عرضت فيها أنها سبق أن أبرمت مع المدعى عليها عقدین ابتدائیین لبیع عقارات في طور الإنجاز بواسطة الموثق (أ.ب) مؤرخين في 18 و23 أكتوبر 2017، الأول يتعلق ببيع المكتبين رقم 8 ورقم 9 المتواجدين ما بين الطابقين مساحة الأول 113 متر مربع ومساحة الثاني 132متر مربع بثمن إجمالي قدره 2450000 درهم، توصل الموثق المذكور بمبلغ 1000000 درهم، والثاني يتعلق بالمحل المتواجد بالطابق الأرضي مساحته 214 متر مربع بثمن إجمالي قدره 8346000 درهم، توصل الموثق منه بمبلغ 2000000 درهم، كما توصلت البائعة لاحقا بمبلغ 500000 درهم يضاف للمبلغ المودع بين يدي الموثق، وأن المحلات موضوع العقدين المذكورين تقع ضمن الرسم العقاري عدد 690/ر، وأن المدعى عليها أخلت بالتزامها لعدم تسليمها المبيع عند الحصول على رخصة السكن وكذا الرسوم العقارية الفرعية للمحلات داخل أجل شهرين إذ أنها حصلت منذ 2018/10/15على الرسم العقاري 13/157347 للمكتب رقم 8 والرسم العقاري عدد 13/157348 للمكتب رقم 9 والرسم العقاري عدد 13/157336

للمحل التجاري موضوع العقد الابتدائي الثاني كما حصلت على رخصة السكن إلا أنها لم تقم بإشعارها بذلك إلا بتاريخ 2020/08/03 وأن العقدين المشار إليهما مقترنان بشرط فاسخ يتجلى في إنهاء جميع الأشغال بما فيها أشغال التشطيبات والحصول على رخصة السكن واستخراج الرسوم العقارية للمحلات المبيعة، وأنه تم الاتفاق في صلب العقدين على أنه في حالة عدم إبرام العقد النهائي داخل أجل شهرين من تاريخ تخصيص رسم عقاري للعقارات المبيعة والحصول على رخصة السكن فإن العقدين يصبحان لاغيين، وأن الشرط الفاسخ هو مقرر لمصلحتها كمشترية باعتبار أن إنهاء الأشغال والحصول على رخصة السكن واستخراج الرسوم العقارية للمحلات المبيعة معلق على محض إرادة المدعى عليها التي أخلت بالتزامها في إشعارها بأداء ما تبقى بذمتها من الثمن وإبرام عقد البيع النهائي داخل أجل شهرين من تحقق الشروط المذكورة، وان مسؤولية البائعة قائمة لتعذر إنهائها جميع الأشغال بما فيها أشغال التشطيبات داخل أجل شهرين من تاريخ حصولها على الرسوم العقارية ورخصة السكن، والتمست الحكم بفسخ العقدين الابتدائيين المشار إليهما واحتياطيا التصريح ببطلانهما والحكم على المدعى عليها في شخص ممثلها القانوني بإرجاع مبلغ 3500000 درهم

التزامها المنصوص عليه سواء في العقدين المذكورين أو بمقتضى ق ل ع إذ ان الفصل 618 14 ينص على أنه يحق للمشتري فسخ العقد دون تحمل أي تعويض إذا تجاوز البائع الأجل المتفق عليه لتسليم العقار وفي هذه الحالة يستحق المشتري تعويضا محددا في 20 في المائة من المبالغ المؤداة، وأنه يتعين على البائع حسب نص الفصل 618-18 بمجرد حصوله على رخصة السكن أو شهادة المطابقة وعلى أبعد تقدير داخل أجل 60 يوما الموالية لتاريخهما أن يخبر المشتري بذلك وأن يقوم بالإجراءات اللازمة لتحيين الملك موضوع الرسم العقاري من أجل استخراج رسوم عقارية فرعية خاصة إذا كان العقار محفظا، ويتعين على البائع أن يخبر المشتري بتاريخ استخراج الرسوم العقارية الفرعية داخل أجل لا يتجاوز 30 يوما الموالية لهذا التاريخ، وأن المطلوبة انتظرت ما يزيد على سنة ونصف قبل إخبار الطاعن بإتمام إجراءات البيع واحتفظت بمبلغ التسبيق المسلم لها من طرف الموثق بصفة غير قانونية واستغلاله في إتمام عملية البناء دون تسليمها الشيء المبيع، وأنه بذلك يكون طلب الحصول على تعويض يوازي 20 في المائة من المبالغ المؤداة يجد سند تطبيقه في مقتضيات الفصل 618.1 وما يليه من ق ل ع وخاصة الفصل 618.14 منه لأن العقدين لم يتم إبرامهما إلا بعد الشروع في عملية البيع، وأن ما انتهت إليه المحكمة مصدرة القرار من رفض طلب الطاعنة الرامي إلى الحكم على المطلوبة بأدائها لفائدتها تعويضا عن جميع الأضرار اللاحقة بها طبقا لمقتضيات الفصل 618.14 من ق ل ع حددته في مبلغ 700000 درهم الذي يمثل نسبة 20 في المائة من المبالغ المؤداة لا يستند على أساس قانوني سليم إذ أن المطلوبة قد أخلت بالتزاماتها سواء العقدية وعلى الخصوص إبرام العقد النهائي داخل أجل شهرين بعد إنهاء جميع الأشغال بما فيها أشغال التشطيبات والحصول على رخصة السكن وعلى رسوم عقارية فرعية أو المنصوص عليها في الفصل 618 - 1 وما يليه من ق ل ع مما يتعين معه نقض القرار المطعون فيه. لكن، حيث إن المحكمة غير ملزمة بالتكييف الذي يعطيه الطرفان للعقد الذي ينشئانه، وهي ملزمة بإعطائه التكييف الصحيح كما أنه وبمقتضى الفصل 230 ق ل ع فإن الالتزامات المنشأة على وجه صحيح تقوم مقام القانون بالنسبة لمنشئيها، والمحكمة لما ثبت لها أن العقد المستدل به من طرف الطاعنة غير خاضع لمقتضيات القانون رقم 44.00، فإنها استندت في ذلك إلى عدم استيفاء العقد المذكور لشروط انطباق مقتضيات القانون المذكور عليه، خاصة مقتضيات الفصل 618. 5 مرتبة على ذلك وعن صواب تنفيذ بنود العقد وما توافقت عليه إرادة الطرفين من أنه في حالة عدم تنفيذ الواعدة بالبيع الشروط الواقفة المترتبة في جانبها، فإن الفسخ يقع مع أحقية المشترية في استرجاع ما دفعت للمطلوبة دون ترتيب أي التزام آخر في جانب هذه الأخيرة، وبذلك فإن القرار جاء معللا تعليلا سليما وكافيا والوسيلة على غير أساس.

لهذه الأسباب قضت محكمة النقض برفض الطلب وتحميل الطالبة المصاريف. وبه صدر القرار وتلي في الجلسة العلنية المنعقدة بالتاريخ المذكور أعلاه بقاعة الجلسات العادية بمحكمة النقض بالرباط وكانت الهيئة الحاكمة متركبة من رئيس الغرفة السيدة لطيفة أيدي رئيسة والمستشارين السادة: السعدية فنون مقررة، امحمد لفطح، سعيد رياض، نجية بوجنان أعضاء وبمحضر المحامي العام السيد الحسن البوعزاوي وبمساعدة كاتب الضبط السيد المصطفى العامري.