محكمة النقض - الغرفة المدنية
ملف عدد: 2021/7/1/7397 — قرار عدد: 2022/276 — بتاريخ: 2022-05-10

باسم جلالة الملك وطبقا للقانون

بناء على مقال النقض المودع بتاريخ 2021/9/30 من طرف الطالب بواسطة نائبيه الأستاذين (محمد. ب) و(أحمد. ث) الرامي إلى نقض القرار رقم 339 الصادر بتاريخ 2020/11/24 في الملف رقم 2019/1201/492 عن محكمة الاستئناف بالناظور. وبناء على المستندات المدلى بها في الملف؛

وبناء على الأمر بالتخلي الصادر بتاريخ 2022/03/29؛ وبناء على الإعلام بتعيين القضية في الجلسة العلنية المنعقدة بتاريخ 2022/05/10؛ وبناء على المناداة على الطرفين ومن ينوب عنهما وعدم حضورهم؛

وبعد تلاوة المستشارة المقررة السيدة نجوى الهواس لتقريرها والاستماع إلى ملاحظات المحامي العام

السيد الحسن البوعزاوي.

وبعد المداولة طبقا للقانون؛

حيث يستفاد من مستندات الملف، ومن القرار المطعون فيه أن المطلوبين تقدموا بمقال أمام المحكمة الابتدائية بالناظور بتاريخ 2014/7/13 عرضوا فيه أن مورثهم الهالك (حمادي. ب) كان قد اشترى من المدعى عليه (الطالب) قطعة أرضية سقوية مساحتها أربع هكتارات وخمسة وعشرون آرا، غير مغروسة وبها دار للسكنى قديمة البناء تحتوي على ثلاث غرف ومطبخ ومرحاض وفناء داخلي ومرآب للسيارات وإسطبل، وذلك بموجب عقد الشراء المصادق عليه بجماعة زايو بتاريخ 1985/9/10 وأن هذه القطعة هي جزء من الملك المسمى "بلاد الحاج احميدة بزايو" ذي الرسم العقاري عدد 11/290 سابقا مطلب عدد 308 ن المودع بالمحافظة العقارية بالناظور بتاريخ 1985/9/30 المؤسس له الرسم العقاري بتاريخ 1977/8/29، وأن المدعى عليه هو من جملة أصحاب الحقوق في هذا الملك بنسبة 240/28، وأنه صدر حكم عن المحكمة الابتدائية بالناظور بتاريخ 2005/1/3 برفض طلبهم الرامي الى تسجيل شراء موروثهم بالرسم لقيام حالة الشياع بالنسبة للقطعة المبيعة وتم إفراغهم من هذه الأخيرة بمقتضى الحكم رقم 79 الصادر بتاريخ 2010/2/1 الذي أيد استئنافيا، وأن القطعة الأرضية موضوع الإفراغ لم تكن على الحالة التي تم إفراغهم منها إذ قام موروثهم باستصلاحها وغرسها بمختلف المغروسات كما بنى عليها دارا تتكون من طابق سفلي وأول وثان على مساحة حوالي 300 متر مربع وكذا إسطبل على مساحة تقدر بحوالي 400 متر مربع وحظيرة لتربية الدواجن فضلا عن مرآب وأحاطها بسياج على شكل سور، ملتمسين الحكم على المدعى عليه بأدائه لهم ثمن شراء القطعة حسب القيمة الحالية للعقار وليس بثمن شرائها بتاريخ 1985/9/15 وقيمة التحسينات المدخلة عليها والمستثمرة فيها، وأداء تعويض مؤقت للضرر قدره 10.000 درهم مع حفظ حقهم في تقدير التعويض النهائي بعد إجراء خبرة. أجاب المدعى عليه بأنه ورث القطعة المدعى فيها عن والده وبعدما أصبحت سقوية بنى بها منزلا ومرآبا وإسطبلين وخلال سنة 1985 غادر أرض الوطن نحو هولاندا وترك بها موروث المدعين بعد أن وعده ببيعها له، وأنه أبرم معه العقد ولم يسلمه ثمن البيع ملتمسا رفض الطلب، وبعد صدور أمر تمهيدي بإجراء خبرة تعذر إنجازها لعدم أداء أتعابها صدر حكم ابتدائي بتاريخ 2016/5/17 برفض الطلب استأنفه المدعون وبعد إجراء خبرة وتعقيب الطرفين صدر القرار عدد 460 بتاريخ 2017/06/20 في ملف رقم 16/1201/407 بإلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به والحكم تصديا بأداء المستأنف عليه الفائدة المستأنف تعويضا عن التحسينات المحدثة بالقطعة الأرضية موضوع عقد البيع المؤرخ في 1985/9/15 وقيمتها عشرة ملايين وثمانمائة ألف درهم وتحميل المستأنف عليه الصائر على الدرجتين، وبعد الطعن فيه بالنقض قضت محكمة النقض بنقضه بالعلة التالية: "حيث أنه طبقا للفصل 63 من ق.م.م، فإنه "يجب على الخبير تحت طائلة البطلان أن يستدعي الأطراف ووكلاءهم لحضور إنجاز الخبرة

يجب عليه أن لا يقوم بمهمته إلا بحضور أطراف النزاع ووكلائهم أو بعد التأكد من توصلهم بالاستدعاء بصفة قانونية. ولما كان البين من تقرير الخبرة ومرفقاته أن الخبير قام باستدعاء الطاعن لحضور إجراءات الخبرة المقرر إجراؤها في 2017/2/17 وأن هذا الأخير قام بتأجيلها بناء على طلب محاميه ليوم 2017/3/6 والمحكمة لما ردت الدفع المثار من طرف الطاعن بعدم حضورية الخبرة واعتمدتها أساسا لما قضت به والحال أنه لم يثبت من تقرير الخبرة أن الخبير قد قام باستدعاء الطاعن لحضور الخبرة يوم 2017/3/6 شخصيا وليس نائبه فقط تكون قد خرقت مقتضيات الفصل المذكور وعرضت قرارها للنقض". فقضت محكمة الإحالة بقرارها المشار إليه أعلاه بإلغاء الحكم المستأنف والحكم تصديا بأداء المستأنف عليه لفائدة المستأنف تعويضا عن التحسينات المحدثة بالقطعة الأرضية موضوع البيع المؤرخ في 1985/09/15 وقيمته 7.763.800 درهم وتحميله الصائر على الدرجتين وهو القرار المطعون فيه بالنقض.

في شأن الوسيلة الأولى: في فرعها الأول والفرع الثاني من الوسيلة الثانية؛ حيث من جملة ما يعيبه الطاعنون على القرار الخرق الجوهري للقانون خرق مقتضيات الفصل 540 ق. ل. ع ونقصان التعليل الموازي لانعدامه؛ ذلك أن المحكمة عللت قرارها المطعون فيه بناء على هذا الفصل الذي ينص على أن "البائع سيء النية يلتزم بأن يدفع للمشتري حسن النية كل المصروفات التي أنفقها حتى مصروفات الزينة والترف" وأن الطالب بصفته بائعا أكد في سائر مراحل الدعوى على عدم سوء نيته وتمسك بحسن نيته وأن المطلوبين في النقض هم من كانوا سيئوا النية عندما أنشأوا ما يدعون إنشاءه فوق القطعة الأرضية رغم علمهم بعدم أحقيتهم في القطعة المذكورة خصوصا بعد صدور الحكم القاضي ببطلان عقد البيع موضوع القطعة الأرضية، والمحكمة اعتمدت على الفصل المذكور دون إبراز مكامن عنصر سوء نية البائع حسب افتراضها وكيف افترضت حسن نية المشتري رغم الدفوع الجدية التي أثارها الطاعن في مراحل الدعوى عن حسن نيته فتكون بذلك قد خرقت الفصل المذكور خرقا جوهريا كونه ينصرف إلى البائع سيء النية والبائع حسن النية في حين أن نازلة الحال عكس ذلك فمن أين استخلصت حسن نية موروث المطلوبين في النقض الذي اشترطه الفصل المذكور رغم أن سوء نيتهم ثابت من خلال استمرارهم في القيام بالتحسينات على الرغم من بطلان عقد البيع كما أن الأحكام يجب أن تكون معللة تعليلا كافيا وقانونيا وأن تجيب على جميع الدفوع المثارة من طرف طالب النقض وإلا عرضت قرارها للنقض ذلك أن الخبرة المنجزة بتاريخ 2020/10/12 التي كانت موضوع الطعن احتوت مجموعة من التجاوزات، ذلك أن مهمة الخبير حسب قرار المحكمة انحصر في تطبيق عقد الشراء المؤرخ في 1985/09/15 على القطعة الأرضية موضوع النزاع، هذه القطعة المحددة مساحتها حسب العقد 4 هكتارات ونيف في حين أن الخبير أشار في خبرته إلى قطعتين، الأولى مساحتها 4 هكتارات والثانية هكتار واحد أي ما مجموعه خمس هكتارات، وقام بجرد مشمولات القطعتين وتقييمها بما مجموعه بالنسبة للقطعة الأولى ذات الهكتار

الواحد 995.200،00 درهم، والطالب يتساءل بأي حق دخل هذا الهكتار ضمن الخبرة والتقويم والعقد يشير فقط إلى أربع هكتارات وكذا القرار التمهيدي القاضي بإجراء الخبرة مما يجعل الخبير متجاوزا لما هو مطلوب منه، وأن المحكمة مصدرة القرار المطعون فيه لما قضت بالمصادقة على الخبرة دون التأكد من موضوعها وما مدى ملاءمتها لظروف النزاع والمطلوب تكون قد عرضت قرارها للنقض. لسوء التعليل ولانعدامه، لأن الخبرة في حد ذاتها تضمنت أخطاء فادحة في الحساب والتقويم والمبالغة والجرد، ذلك أنه وعلى سبيل المثال أثناء تقويمه لأشجار نافيل (البرتقال) ذات العدد 40 بقيمة 150 درهم للواحدة أشار إلى أن مجوع قيمتها هو 600.000 درهم في حين أن قيمتها الحقيقية هي 6000 درهم فقط مما أثر على مجموع التقويم بزيادة 594.000 درهم، كما أن الخبير قام باحتساب وجرد "السياج" والحائط زائد أشجار السيبيري في حدود 800 شجرة بقيمة إجمالية 36.000 درهم على أنه من بين التحسينات التي قام بها موروث المطلوبين في النقض في حين أن هذه المنجزات هي مشيدة في الأصل داخل محرم الطريق الجهوي 6204 كما يفيد بذلك إشهاد صادر عن خبير قضائي محلف (نور الدين. م)، وأن هذه المنجزات هي في حقيقة الأمر خارجة عن العقد موضوع القطعة الأرضية المنصبة عليها الخبرة مما يجعل هذه الأخيرة قد انصرفت إلى غير ما هو منصوص عليه في القرار التمهيدي بإجراء خبرة، مما يجعل القرار المطعون فيه معيبا ويتعين نقضه. حيث لما كان البين من وثائق الملف أن الطالب بصفته بائعا تمسك أمام محكمة الإحالة بحسن نيته، ونازع في مضمون تقرير الخبرة التي أمرت تمهيديا بإجرائه، وأن المحكمة التي أوردت في تعليل قرارها أن: "الثابت من القرار الصادر عن هذه المحكمة بتاريخ 2012/03/20 تحت عدد 174 ملف 2011/1201/577 أنه تم رفض طلب المستأنفين (المطلوبين في النقض) بإتمام إجراءات البيع وتسجيله بالرسم العقاري بخصوص العقار موضوع الدعوى وهو القرار الذي أصبح باتا بعدما تم رفض الطعن بالنقض المقدم من طرف هؤلاء ضده حسب الثابت من قرار محكمة النقض عدد 7/118 المؤرخ في 2014/03/04 ملف 2012/7/1/3612" استندت في قضائها على مقتضيات الفصل 540 من قانون الالتزامات والعقود الذي ينص على أن "البائع سيء النية يلتزم بأن يدفع للمشتري حسن النية كل المصروفات التي أنفقها حتى مصروفات الزينة والترف" وعلى: " .... أن الخبرة المنجزة من طرف الخبير (محمد. م) حددت قيمة هذه التحسينات في المبلغ الوارد بالمنطوق و ... ظلت في منأى عن أية منازعة جدية بين الطرفين وتقيد فيها منجزها بنص القرار التمهيدي القاضي بتعيينه فيتعين المصادقة على ما ورد بها ... "، دون أن تبرز العناصر التي استخلصت منها سوء نية الطالب ودون أن تجري بحثا بين الطرفين حول التحسينات التي أضافها الطرف المستأنف (المطلوبين في النقض) إلى القطعة الأرضية موضوع النزاع والتحقق من تاريخ إحداثها إن كلا أو بعضا، هل قبل صدور الحكم القاضي برفض طلبهم الرامي إلى إتمام إجراءات البيع المشار إليه في تعليلها أعلاه أم بعده قصد استخلاص حسن النية من عدمه سوئه في إحداثها، ودون الرد لا إيجابا ولا سلبا على ما أثاره الطالب في مستنتجاته حول

الخبرة والتأكد من الأرض المنجزة عليها الخبرة مساحة وموقعا لتفصل في ذلك فصلا لازما يجلي كل غموض بالنظر للوثائق المستدل بها في إطار ما هو مخول لها من سلطة تقديرية في كل ذلك، لما قد يكون له من تأثير على قضائها وعلى ضوئه ترتب الأثر القانوني المناسب، فجاء قرارها دون مراعاة ما ذكر مشوبا بنقصان التعليل الموازي لانعدامه وغير مرتكز على أساس مما يجعله عرضة للنقض. وحيث إن حسن سير العدالة ومصلحة الطرفين يقتضيان إحالة القضية على نفس المحكمة. لهذه الأسباب

قضت محكمة النقض بنقض القرار المطعون فيه، وإحالة القضية على نفس المحكمة للبت فيها من جديد بهيئة أخرى طبقا للقانون وتحميل المطلوبين المصاريف. كما قررت إثبات قرارها هذا بسجلات المحكمة المصدرة له، إثر الحكم المطعون فيه أو بطرته. وبه صدر القرار وتلي في الجلسة العلنية المنعقدة بالتاريخ المذكور أعلاه بقاعة الجلسات العادية بمحكمة النقض بالرباط وكانت الهيئة الحاكمة متركبة من رئيس الغرفة السيدة لطيفة أيدي رئيسة والمستشارين السادة: نجوى الهواس مقررة، سعيد رياض، السعدية فنون، وامحمد لفطح أعضاء وبمحضر المحامي العام السيد الحسن البوعزاوي وبمساعدة كاتب الضبط السيد المصطفى العامري.