محكمة النقض - الغرفة المدنية
ملف عدد: 2022/7/1/1659 — قرار عدد: 2023/116 — بتاريخ: 2023-02-21

باسم جلالة الملك وطبقا للقانون بناء على عريضة النقض المرفوعة بتاريخ 2022/02/10 من طرف الطالب المذكور أعلاه بواسطة نائبه الأستاذ (خ.د)، الرامية إلى نقض القرار رقم 2021/498 الصادر عن محكمة الاستئناف بطنجة بتاريخ 2021/11/22 في الملف عدد 2019/1404/498. وبناء على الأوراق الأخرى المدلى بها في الملف. وبناء على قانون المسطرة المدنية.
وبناء على الأمر بالتخلي الصادر بتاريخ 2023/01/24. وبناء على الإعلام بتعيين القضية في الجلسة العلنية المنعقدة بتاريخ 2023/02/21. وبناء على المناداة على الأطراف ومن ينوب عنهم وعدم حضورهم. وبعد تلاوة المستشارة المقررة السيدة السعدية فنون لتقريرها في هذه الجلسة والاستماع إلى ملاحظات المحامي العام السيد الحسن البوعزاوي. وبعد المداولة طبقا للقانون:
حيث يستفاد من مستندات الملف، ومن القرار المطعون فيه أن المطلوبين تقدما بمقال أمام المحكمة الابتدائية بطنجة بتاريخ 2017/06/23 عرضا فيه أنه بمقتضى عقد رسمي محرر من طرف الموثقة (ن.أ) مؤرخ في 2016/10/26، اشتريا مناصفة بينهما من المدعى عليه بواسطة وكالة خاصة، الملك ذي الرسم العقاري عدد " .. " الكائن بطنجة بني مكادة، مساحته 1 آر المتكون من أرض بها بناية تحتوي على سفلي وطابق واحد، بثمن إجمالي قدره 1510000 درهم أديا منه لنائب المالك
مبلغ 760000 درهم، والباقي ضرب أجل للوفاء به يوم 2017/6/30، وأن المشتريين تقدما للموثقة بطلب عرض وإيداع باقي الثمن ليودع عندها وفقا لشروط العقد الابتدائي إلا أنها رفضت تسلمه، فقاما بإيداعه بصندوق الودائع للمحكمة، وبذلك يكونان قد وفيا بالتزاماتهما بدفع الثمن كاملا ملتمسين الحكم على المدعى عليه بإبرام العقد النهائي بالبيع لنقل الملكية وبإتمام إجراءات البيع ونقل الملكية إليهما طبقا للقانون وفي حالة امتناعه اعتبار الحكم وثيقة لنقل الملكية، وأمر المحافظ على الأملاك العقارية بطنجة بني مكادة بتسجيل ونقل الملك المسمى "د 30" ذي الرسم العقاري عدد " ... " وشمول الحكم بالنفاذ المعجل. أجاب المدعى عليه بمذكرة مع مقال مقابل وإدخال الغير بأن المدعيين تعاقدا مع وكيله وكان عليهما إتماما للصفقة أن يتوجها بدعواهما وطلباتهما ضد الوكيل وليس ضد الأصيل، لأن الوكيل هو من حضر مجلس العقد واتفق على تفاصيله، وأن البيع باطل لكون العقار المبيع مثقل بحجز تحفظي تم تحويله لحجز تنفيذي منذ 2009/7/29، وبالنسبة للدعوى المقابلة فإنه بالإضافة إلى البطلان المقرر في الفصل 453 من ق.م.م، فإن الوعد بالبيع انصب على عقار محفظ يشمل طابقا أرضيا وطابق أول، والحال أنه يشمل ثلاثة طوابق ومرفق بالسطح ثم طابق أرضي، ويستحيل أن يكون ثمن البيع محددا في 1151000 درهم لأن الثمن المذكور يقل عن الثمن الحقيقي بأكثر من الثلثين مما يكون معه عقد البيع مشوبا بعيب الغبن والتدليس، وأن إجراء خبرة من شأنه أن يوضح للمحكمة حقيقة ما تعرض له من غبن ملتمسا إيقاف البت في الطلب الأصلي إلى حين البت في الشكاية المقدمة من طرفه من أجل النصب وخيانة الأمانة في حق المتعاقدين، وبالنسبة للدعوى المقابلة التصريح ببطلان عقد الوعد بالبيع موضوع الدعوى، وبناءا على المقال الإضافي المقدم من طرف المدعى عليه الرامي إلى إجراء بحث بين الأطراف والحكم بإبطال الوعد بالبيع موضوع الرسم العقاري عدد " .. " للغبن المقترن بالتدليس، وبعد إجراء خبرة عقارية لتحديد مشتملات العقار وقيمته بتاريخ البيع وتحديد قيمة كل طابق، وبعد تعقيب الطرفين وتمام الإجراءات صدر حكم ابتدائي بتاريخ 2019/01/29 في الطلب الأصلي برفضه، وفي الطلب المقابل والإضافي وإدخال الغير ببطلان العقد التوثيقي الرابط بين الطرف المدعي والطرف المدعى عليه ورفض ما زاد عن ذلك من الطلبات، استأنفه المدعيان، فصدر القرار المشار إليه بإلغاء الحكم المستأنف وبعد التصدي بإلزام المستأنف عليه بإتمام إجراءات البيع مع المستأنفين بخصوص المدعى فيه موضوع الرسم العقاري عدد " ... "، وذلك بالقيام بجميع الإجراءات الإدارية والقانونية لنقل ملكيته لفائدة المستأنفين، واعتبار هذا القرار سندا ناقلا للملكية في حالة امتناع المستأنف عليه عن التنفيذ، مع الإذن للمحافظ على الأملاك العقارية والرهون بطنجة بتسجيله بالرسم العقاري المذكور، والإشهاد على إيداع الطرف المستأنف لفائدة المستأنف عليه لباقي الثمن موضوع الوصل رقم 3906 حساب رقم 41929 بتاريخ 2017/06/23. وفي الطلب المقابل برفضه، وهو القرار
المطعون فيه بالنقض.
حيث يعيب الطاعن على القرار في الوسيلة الفريدة فساد التعليل المنزل منزلة انعدامه ومخالفة الفصل 19، 921، 923، 52، 53، 54، 55، 488، 58، 417،416 من قانون الالتزامات والعقود و3 من قانون المسطرة المدنية، بدعوى أنه سبق أن أوضح أن الدعوى الأصلية قدمت ضده بصفة مخالفة لمقتضيات الفصلين 921 و923 من ق.ل.ع على اعتبار أن العقد التوثيقي المتمسك به استند على عقد وكالة، وهذه الأخيرة تعتبر من العقود المستمرة، والمستأنفان تعاقدا مع وكيل الطاعن المدخل في الدعوى ميمون مامي، وكان عليهما إتماما للصفقة أن يتوجها بدعواهما ضد الوكيل وليس ضد الأصيل، لأن الوكيل هو العارف بتفاصيل العقد وهو من حضر مجلس العقد طبقا للفصل 19 من ق.ل. ع واتفقا على تفاصيله، وذلك تطبيقا للفصلين 921 و923 من ق.ل.ع، وكان على المدعيين توجيه إنذار بعرض باقي الثمن للوكيل وليس الموثقة وتوجيه الدعوى ضد هذا الأخير وليس ضد الأصيل، وأن هذه المقتضيات من النظام العام، وكان على المحكمة إثارتها تلقائيا، وهي لما نهجت غير هذا النهج يكون قرارها غير مبني على أساس، ثم إن عقد الوعد بالبيع انصب على عقار محفظ، ولكي تأخذ الأطراف المراكز القانونية المعتبرة والمطابقة لإرادتهما وللواقع لابد أن تتطابق هذه الإرادة في الواعد والموعود له مع ما يلزمه القانون من توافر أركان العقد باعتباره مصدرا من مصادر الالتزام، وأن المحكمة الابتدائية بطنجة المطعون في حكمها أخضعت وقائع النازلة بالنظر لمراكز الأطراف فيها إلى القالب القانوني الذي أقره المشرع لهذه المراكز، وبمراجعة وثائق الملف وخاصة تصريحات ومكتوبات الطرف المستأنف التي تنطبق عليها مقتضيات الفصل 417 من ق.ل. ع باعتبارها إقرارات قضائية واردة في مكتوبات الدفاع خاصة في الصفحة الرابعة من المقال الاستئنافي إذ أقر المشتريان أمام الموثقة بكونهما طافا بالعقار وعايناه معاينة تامة دون تحفظ، وأن المسألة لا تخلو من أمرين: إما كون الموعود لهما بالبيع قد اتجهت إرادتهما إلى شراء ما هو مدون بالرسم التوثيقي تحت عنوان بيان وتعيين العقار المبيع كالتالي "بناية تحتوي على سفلي وطابق واحد" أو أن إرادتهما اتجهت إلى شراء جميع العقار واقعا ولیس قانونا حيث طافا به وعایناه كما يؤكدان إذ يتمسكان بشرائهما لجميع العقار الذي عايناه وهو بخلاف ما ورد في الوعد بالبيع يتكون من طابق سفلي به محل تجاري واحد يكتريه المستأنف (ف .! ) يكتريه من الطاعن وأربع طوابق علوية ومقلص، وإذا كان الأمر كذلك فإن عقد البيع انصب على طابق سفلي وطابق أول فقط وهو الأمر الذي لم يطابق إرادة وقبول المشتريين الموعود لهما بإقرارهما مما يجعل العقد باطلا لاختلاف محله عما انصرفت إليه إرادة الجهة الموعود لها بالشراء ومن تم تختل أيضا إرادة الواعد وتتقاطع مع إرادة الموعود لهما باعتبار أن البيع قانونا انصب على طابق أرضي وطابق أول فقط. وأن ما يعتقده المطلوب من كون المحكمة قد آثرت البت في الطلب المقابل عن البت في الطلب الأصلي مردود ولا يستند على أساس لأن قرينة البطلان مقررة بقوة القانون وتعتبر من النظام العام، والمحكمة تقدم ما يدخل تحت هذا الجانب على غيره من الطلبات والدفوع كانت أصلية أو تبعية أو مقابلة، ولما كان طلب الجهة المستأنفة يروم إبرام عقد البيع النهائي على جميع العقار
وبجميع محتوياته ومرافقه المضمنة بشهادة الملكية وغير المضمنة بها، ولما كانت الخبرة قد أفادت بأن العقار يحتوي على طابق أرضي وأربع طوابق أخرى بالإضافة إلى السطح، وأن القيمة الحالية للعقار هي 3250000 درهم، والحال أن العقد التوثيقي أشار إلى كون المبيع ينحصر في الطابق الأرضي وطابق واحد بثمن إجمالي قدره 1510000 درهم، يكون العقد بالتالي مختلا في أركانه الأساسية من حيث الرضا والمحل والثمن، مما يجعل إرادة الطرفين في الوعد بالبيع غير منتجة ويجعل ما قضت به المحكمة الابتدائية صحيحا وما قررته محكمة الاستئناف غير مرتكز على أساس، وأن المطلوب تمسك بكون الوكالة المعتمدة في الوعد بالبيع لم تستثن الطوابق غير المسجلة بالرسم العقاري يبقى مردودا باعتبار أن الوكالة تعتبر سندا للتعبير عن الإيجاب وتمثيل الطرف الواعد لدى من يجب من أجل اقتران هذا الإيجاب بالقبول وفق إرادة متطابقة للواعد والموعود له، وعدم استثناء باقي الطوابق لا يؤثر على سلامتها إذ العبرة بالتعبير عن الإرادة بمجلس العقد، وأن الخلل وقع في مجلس العقد ومن تم اختلت أركانه وانعقد باطلا بغض النظر عن ألفاظ الوكالة، وأن ما يؤكد سلامة تعليل المحكمة الابتدائية وخلافه استئنافيا كون ثمن العقار حسبما هو مضمن بشهادة الملكية وعقد الوعد بالبيع قدره 1510000 درهم بينما ثمنه المضمن بالخبرة المنجزة ابتدائيا قدره 3250000 درهم
مما يعتبر قرينة قوية على عدم تطابق إرادة المتعاقدين والثمن أيضا، وأن المحكمة اعتبرت العقد شريعة المتعاقدين طبقا للفصل 230 من ق.ل. ع وتغاضت عن المقتضيات السابقة، كما تغاضت عن تطبيق مقتضيات الفصل 231 من ق.ل. ع التي تنص على أن كل تعهد يجب تنفيذه بحسن نية، وأن الثابت من البحث الذي أجرته المحكمة بحضور الأطراف بجلسة 2021/05/17 أن المطلوب الأول صرح بأنه قبل شراء المنزل كان قد أخبر طالب النقض بأن المسمى (م) أي الوكيل يبيع المنزل بناءا على وكالة فأخبره المستأنف عليه الطاعن بأن تلك الوكالة غير صحيحة واستفسرته المحكمة عن سبب شرائه للمنزل رغم إخباره بذلك فأجاب "إن هذا ما وقع"، وأن الطاعن أكد خلال جلسة البحث بأنه منح السيد (م.م) لبيع المحل أي المحل التجاري المستغل من طرف (ف .! ) والطابق الأول فقط ولا تتضمن بقية الطوابق الثلاثة والمقلص بالسطح، وأن الثمن الذي حدده له بخصوص السفلي والطابق الأول هو 1800000 درهم، كما أجاب المستأنفان عن سؤال المحكمة بأن الموثقة قد تلت عليهما ما ورد بالعقد التوثيقي، ولم يعارضا في ذلك. وأنه بالرجوع للعقد في الصفحة الخاصة ببيان وتعيين العقار المبيع نجد أن الموثقة عينته في " جميع الملك المسمى "د 30" موضوع الرسم العقاري عدد " ... " وهو عبارة عن بناية تحتوي على سفلي وطابق واحد .. حسبما هو ثابت بشهادة الملكية المسلمة عن الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية، وهذا ما يؤكد أنه حين تحرير العقد اتجهت إرادة الأطراف إلى أن البيع انصب على طابق سفلي وطابق أول فقط وهوما شهدت به عليهم الموثقة وأن ما تمسك به المطلوبان في دعواهما بكون الأمر يتعلق ببيع العقار برمته يخالف هذه الإرادة بإقرارهما ومن تم فهو يبطلها ويعدمها، خاصة أن هذه القرينة معززة أيضا بقرينة الثمن الذي يفوق مبلغ 4000000 درهم، فالطاعن تعرض للتدليس عن طريق التواطؤ بين المدعيين اللذين
يقطنان بالعقار بصفتهما مكتريين ويعرفان مشتملاته، ومن ثم يكون العقد مخلا بالتوازن المالي للطرفين، وأن الجهة المطلوبة لم تطعن في هذه الخبرة بأي موجب، ثم إن ما عللت به المحكمة قرارها المطعون فيه بكون الاختلاف حول محل العقد بين المتعاقدين ليس سببا كافيا على اختلاف إرادة المتبايعين والقول ببطلان العقد، وهذا التعليل فاسد في مبناه ومعناه، على اعتبار أن توافق الإرادتين طبقا للفصل 19 من ق.ل. ع هو من الأركان الأساسية للعقد وهو ما ورد النص عليه في الفصلين 487 و489 من ق.ل.ع، كما ثبت من خلال عدة قرارات لمحكمة النقض، وأن الثابت من مقتضيات الفصل 488 من ق.ل. ع أن البيع لا يكون تاما إلا بتراضي عاقديه بالبيع والآخر بالشراء والاتفاق على المبيع وعلى والثمن وشروط العقد الأخرى، وأنه سبق أن أكد بمذكراته المدلى بها في المرحلة الابتدائية والمشفوعة بمقال إضافي بجلسة 2018/03/18 كون الاختلاف في الثمن بين الوعد بالبيع الذي انصب على الطابق السفلي والأرضي فقط وما ورد في تقرير الخبرة المنجز ابتدائيا هو قرينة على وجود اختلال في العقد يستوجب إبطاله طبقا للفصل 55 وما يليه من ق.ل.ع، وأن المتعاقدين استغلا غيابه واستعملا المكر والتدليس والخداع للسيطرة على عقاره بثمن بخس، وأن التدليس واضح من خلال طريقة تحرير العقد وكذا تحديد الثمن الذي يقل عن ثمن السوق بأكثر من النصف وباعتبار أن الوعد أنجز لمكتر بالمحل يعلم العلم اليقين أن الثمن المحدد ليس بالثمن الحقيقي الواقعي، الأمر الذي يعتبر معه غبنا يحق معه المطالبة بإبطاله، وخلافا لما ذهبت إليه المحكمة فإن التعاقد انصب على الطابق الأرضي والطابق الأول فقط، هذا الإقرار المستنتج من الدليلين الكتابيين المتمثلين أولا في الوعد بالبيع وثانيا في مقال الدعوى الذي تجري عليه مقتضيات الفصلين 416 و417 من ق.ل.ع، والمعلوم قانونا أن المحكمة طبقا للفصل 3 من ق.م.م لا تقضي إلا في حدود طلبات الأطراف وما دون بملتمساتهم المحددة بمقال الدعوى، وأن المحكمة تجاوزت مطالب المدعي وقضت بجميع الطبقات المكون منها العقار والمضمنة بالخبرة المنجزة من طرف الخبير (ب) والتي لم تكن محل طعن من طرف المطلوبين، وبذلك اعتمدت المحكمة على تحوير وتأويل ما ورد في مجلس العقد، واعتبرت عن غير صواب أن الأطراف اتفقت على بيع العقار بجميع طبقاته ومرافقه، الأمر الذي يخالف ما ورد بمقال الدعوى مما يعرض القرار للنقض. لكن، ردا على الوسيلة بجميع فروعها، فإنه طبقا للفصل 925 من ق.ل. ع، فإن: "التصرفات التي يجريها الوكيل على وجه صحيح باسم الموكل وفي حدود وكالته تنتج آثارها في حق الموكل فيما له وعليه، كما لو كان هو الذي أجراها بنفسه"، ومن ثم فإن المحكمة كانت على صواب لما اعتبرت الدعوى الموجهة ضد الطاعن من أجل تنفيذ العقد التوثيقي المبرم بواسطة وكيله صحيحة ومقبولة شكلا، ومن جهة أخرى، فإنه طبقا للفصل 230 من نفس القانون، فإن "الاتفاقات التعاقدية المنشأة على وجه صحيح تقوم مقام القانون بالنسبة لمنشئيها ... "، ولما كان الثابت من العقد التوثيقي الرابط بين الطاعن بواسطة وكيله وبين المطلوبين قد نص ضمن البند المعنون ببيان وموقع العقار أنه حدده باعتباره جميع الملك المسمى "د 30" موضوع الرسم العقاري عدد" ... "
وهو عبارة عن أرض مساحتها آر واحد بها بناية تحتوي على سفلي وطابق واحد حسبما هو ثابت من شهادة الملكية المسلمة من الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية مع ما يلحق الملك المذكور من حقوق ومنافع دون أي استثناء أو تحفظ يصرح المشتريان أنهما طافا بالعقار وعايناه معاينة تامة ويقبلانه على الحالة التي يوجد عليها" والمحكمة لما عللت قرارها بأن: "بنود العقد تشير صراحة إلى كون البيع انصب على جميع الرسم العقاري بمرافقه وملحقاته دون أن يستثني منه أي طابق أو حق أو غيره وبالتالي يكون شمل جميع الملك ذي الرسم العقاري وما أقيم عليه من بناء الطوابق، وبالتالي يكون ما تمسك به مخالفا لقاعدة "العقد شريعة المتعاقدين"، سيما وأن الوكالة بالبيع الممنوحة لفائدة (م.م) لم تستثن أي طابق، وأن المشتريين طافا بالعقار وعايناه عند إبرام العقد"، تكون قد ردت عن صواب دفوع الطاعن بكون إرادته في العقد انصرفت إلى تفويت الطابقين السفلي والأول دون باقي طوابق العقار، وبأن ما مضمن بالعقد يخالف إرادة المتعاقدين، لما ثبت لها من بنود العقد التوثيقي الرابط بين الطرفين أن البيع انصب على جميع الملك ذي الرسم العقاري عدد " .. " دون استثناء لما سوى الطابقين السفلي والأول المذكورين بشهادة الملكية، باعتبار أن عدم إشارة هذه الأخيرة لباقي مشتملات العقار يرجع فقط لعدم تحيين وضعية العقار لدى المحافظة العقارية، كما ردت عن صواب أيضا ما تمسك به الطاعن من كون العقد أساس الدعوى شابه غبن مرفق بتدليس المطلوبين لما ثبت لها عدم قيام عناصر التدليس في جانبهما، وبأن قيمة العقار المحدد بالخبرة المنجزة ابتدائيا يفوق بكثير الثمن المحدد بالعقد المطعون فيه للتدليل على أن البيع يخص فقط الطابقين السفلي والأول باعتبار أن الثمن قابل للتغيير باستمرار، "استنادا لحركة المعاملات التجارية على صعيد الاستثمارات العقارية بالمدينة"، ورتبت على ذلك وعن صواب كون العقد انعقد صحيحا ومنتج الكافة آثاره القانونية في مواجهة الطاعن، وبذلك جاء القرار مرتكزا على أساس ومعللا تعليلا كافيا وغير خارق للفصول المحتج بخرقها، والوسيلة على غير أساس. لهذه الأسباب قضت محكمة النقض برفض الطلب. وبه صدر القرار وتلي في الجلسة العلنية المنعقدة بالتاريخ المذكور أعلاه بقاعة الجلسات العادية بمحكمة النقض بالرباط. وكانت الهيئة الحاكمة متركبة من رئيس الغرفة السيد سعيد رياض رئيسا والمستشارين السادة: السعدية فنون مقررة، نجية بوجنان، محمد لمنور ونجوى الهواس أعضاء. وبمحضر المحامي العام السيد الحسن البوعزاوي وبمساعدة كاتب الضبط السيد المصطفى
العامري.