محكمة النقض - الغرفة المدنية
ملف عدد: 2019/1/1/255 — قرار عدد: 2022/26 — بتاريخ: 2022-01-18

باسم جلالة الملك وطبقا للقانون

بناء على المقال المرفوع بتاريخ 2018/7/19 من طرف الطالبة أعلاه بواسطة نائبها المذكور والرامي إلى نقض القرار عدد 190 الصادر عن محكمة الاستيناف بطنجة بتاريخ 2018/5/7 في الملف عدد .2018/1403-104 وبناء على مذكرة الجواب المودعة بتاريخ 2019/4/11 من طرف المطلوب الأول (ط) بواسطة نائبه المذكور، والرامية إلى رفض الطب. وبناء على الأمر بتبليغ نسخة من المقال إلى المطلوبة الثانية الشركة العقارية ابو عدنان، وعدم

جوابها.

وبناء على الأوراق الأخرى المدلى بها في الملف. وبناء على الأمر بالتخلي والإبلاغ الصادر في 2021/11/23. وبناء على الإعلام بتعيين القضية في الجلسة العلنية المنعقدة بتاريخ 18 يناير 2022. وبناء على المناداة على الطرفين ومن ينوب عنهما وعدم حضورهم. وبعد تلاوة التقرير من طرف المستشار المقرر السيد محمد اسراج وتقديم المحامي العام السيد

حسن قيسوني مستنتجات النيابة العامة.

وبعد المداولة طبقا للقانون

حيث يستفاد من مستندات الملف أنه بمقتضى مطلب تحفيظ أول قيد بالمحافظة العقارية بطنجة بتاريخ 5/5/ 2006 تحت عدد 21558 /06، طلبت شركة (ك. ي)، تحفيظ الملك المسمى " ب ... " الكائن بمدينة طنجة، وهو عبارة عن ارض عارية، المحددة مساحته في هكتارين اثنين و38 آرا و80 سنتيارا، بصفتها مالكة له حسب رسم الملكية المؤرخ في 1948/12/28، وثلاثة رسوم الاشرية المؤرخة في 1999/9/9 و2006/3/10 و 2006/3/31. وانه بمقتضى مطلب تحفيظ ثان قيد بنفس المحافظة العقارية بتاريخ 5/11/ 2006 تحت عدد 21564 /06، طلب (ط)، تحفيظ الملك المسمى " الك ... " كائن بجماعة اجزناية، بنفس المدينة، المحددة مساحته في هكتارين اثنين و38 آرا و80 سنتيارا، بصفته مالكا له حسب رسم الملكية المؤرخ في 1969/10/4، ورسم الشراء المؤرخ في 1986/3/4، ورسم موجب الاستمرار

المؤرخ في 2006/9/29. وانه بمقتضى الخلاصة الإصلاحية المؤرخة في 2006/6/28 أصبحت مسطرة تحفيظ الملك الأخير تتابع في اسم (ع)، وذلك بناء على رسم الاستمرار المؤرخ في 2006/9/29. فسجل المحافظ على الأملاك العقارية بطنجة بتاريخ 2007/1/3 (كناش 597 جزء 12) تعرضا كليا متبادلا بين المطلبين المذكورين. وبعد إحالة ملفي المطلبين المذكورين على المحكمة الابتدائية بطنجة، وإجرائها بتاريخ 2009/6/30 بحثا بين الطرفين ثم معاينة أصدرت حكمها بتاريخ 2017/10/31 في الملف عدد 2017/1403/53 قضت فيه بعدم قبول طلب إدخال شركة (ك. ي)، في الدعوى، وبصحة التعرض المقدم من طرف (ط) موضوع مطلب التحفيظ عدد 06/21564 ضد مطلب التحفيظ عدد 06/21556 الذي تقدمت به شركة (ك. ي)، فاستأنفته هذه الأخيرة، وأيدته محكمة الاستئناف، وذلك بمقتضى قرارها المطعون فيه بالنقض من الطاعنة أعلاه بأربع وسائل: حيث تعيب الطاعنة القرار في الوسيلة الأولى بعدم الارتكاز على أساس قانوني وانعدام التعليل، ذلك انه اعتمد رسم موجب الحيازة والتصرف المضمن بكناش الأملاك عدد 227 ص 33 عدد 425 المؤرخ في 2009/7/15 رغم الطعن فيه من طرف الطاعنة بمقتضى مذكرة مستنتجاتها المودعة بتاريخ 2008/5/6 بعد إحالة ملف مطلب التحفيظ على المحكمة، والتي أوضحت فيها جميع الخروقات التي طالت حجج المطلوب (ط) وضمنتها أوجه طعنها فيها، كما يتبين أن مطلب الطاعنة مؤسس بالدرجة الأولى على رسم الشراء المضمن بكناش الأملاك رقم 140 ص 220 عدد 322، ورسم الشراء 143 ص 192 عدد 240، اللذين لم يكونا من مشمولات القرار الجنائي المدلى به من طرف الخصم ولم يتم إلغاؤهما لحد الساعة، عكس الرسوم المدلى بها من طرف (ط)، التي باتت كلها غير عاملة إما لنقص فيها أو لتراجع شهودها، إلا أن المحكمة لم تناقش هذه الدفوع ولم ترد عليها. وتعيبه في الوسيلة الثانية بفساد التعليل وسوء تطبيق القانون وخرقه، ذلك أن المحكمة الابتدائية لم تبين من أين استنتجت كون الحيازة والتصرف بيد المستأنف عليه، والحال أن جميع الرسوم العدلية المدلى بها وقع استبعادها بسبب تراجع الشهود عن شهادتهم، كما أن الطاعنة اشترت عقار

النزاع بحسن نية من الشركة العقارية (١. ع)، وأدلت بقرار صادر عن محكمة النقض بغرفتين اعتبر أن : " ثبوت التزوير في عقدين لاحقين لا يمكن أن يكون سببا لإبطال التقييدات اللاحقة ما دام أن الأصل في تقييد التصرفات والحقوق هو قرينة على صحتها لفائدة الغير " إلا أن محكمة الاستئناف لم تناقش الدفع المذكور ولم تعمل بقرار محكمة النقض المستدل به. وتعيبه في الوسيلة الثالثة بانعدام الأساس القانوني وخرق قواعد الفقه، ذلك انه لم يعر أي اهتمام لشروط الحيازة المتمسك بها والثابتة بشهادة حارسها ومضمون المعاينتين المدلى بهما، كما لم يستجب لطلب الطاعنة الرامي إلى الوقوف على عين المكان للتأكد من واقعة الحيازة. وتعيبه في الوسيلة الرابعة بعدم الرد على دفوعها، ذلك أنها تمسكت في جميع مراحل الدعوى بان الحيازة بيدها منذ شرائها العقار المدعى فيه وان المطلوب (ط) لم تطأ قدماه يوما ارض النزاع، وأثبتت ذلك بعدة حجج وشهادة الشهود بما في ذلك محضري معاينة وشهادة الحارس، وأكدت ذلك بمذكرتها التعقيبية المدلى بها بجلسة 2018/4/23، مما كان يستلزم إجراء معاينة على محل النزاع للبحث في الحيازة وترتيب الآثار القانونية الناتجة عن ذلك، سيما وان الحيازة تغني عن جميع الحجج حسب ما استقر عليه العمل القضائي. إلا أن القرار المطعون فيه لم يناقش ذلك ولم يرد عليه. لكن، ردا على الوسائل أعلاه مجتمعة لتداخلها، فان الحيازة المعتبرة والمنتجة في النزاع هي الحيازة السابقة لنشوبه، وان المحكمة المطعون في قرارها أوردت دفوع الطاعنة فيما تمسكت به من حيازة وما أدلت به من محاضر معاينة تعزيزا لذلك فردته تأسيسا على أن واقعة الحيازة التي تثبتها تعود لسنوات لاحقة على عرض القضية على المحكمة، وان ما دفعت به الطاعنة من ثبوت التزوير في عقد سابق لا يمكن أن يكون سببا لإبطال تقييدات لاحقة عملا بقرينة حسن النية حسب قرار محكمة النقض بغرفتين عدد 170 أعلاه المستشهد به إنما مجاله العقود المنصبة على عقار محفظ والتي تم تقييدها بالرسم العقاري، هذا من جهة، ومن جهة أخرى فان عقود تفويت ملكية العقارات غير المحفظة لا تفيد الملك إلا إذا استندت على أصل التملك وحاز المفوت له العقار حيازة متوفرة على الشروط القانونية عملا بالمادة الثالثة من مدونة الحقوق العينية، وان تقيم المحكمة لشهادة الشهود المستمع إليهم والأخذ ببعضها وطرح أخرى يدخل في إطار سلطتها التقديرية. وانه وبما لها من سلطة في تقييم الأدلة المعروضة عليها والأبحاث التي تقوم بها واستخلاص قضائها منها، فإنها حين عللت قرارها بأن: ( الثابت من القرار الاستئنافي الصادر عن غرفة الجنايات بتاريخ 2012/12/1 تحت عدد 541 والذي تم تثبيته بقرار محكمة النقض عدد 4/386 بتاريخ 2012/8/8 في الملف الجنائي رقم 2012/4/6/2693، أنه قد تم الحكم نهائيا بزورية الحجج المستند إليها من طرف الشركة المستأنفة في تقديمها لمطلب التحفيظ وهي رسم الملكية المؤرخ في 1994/12/24، ونسخة رسم الشراء المأخوذة للأصل المضمن بتاريخ 1961/11/9 مع الحكم بإتلافهما، وبالتالي فان ما تبقى من حجج وهو رسم شرائها المؤرخ في 2006/3/31 من البائعة لها شركة (ا. ع)، ورسم شراء شركة (١. ع) المؤرخ في 2006/3/10 المجردين من

تملك البائع، يعتبران ساقطين عن درجة الاعتبار القانوني في إثبات الملكية للمستأنفة، طبقا للمادتين 2و3 من مدونة الحقوق العينية نظرا لثبوت زورية حجج البائع (ر) الذي لم يكن حائزا لعقار النزاع، وان جميع محاضر المعاينة المنجزة بواسطة مفوضين قضائيين بطلب من المستأنفة - لإثبات واقعة الحيازة بواسطة تواجد حارس وبراكة صغيرة في ارض النزاع . تعود لسنوات لاحقة لعرض القضية على محكمة التحفيظ، أو لصدور الحكم الابتدائي فيها، كما انه حسب محضر الوقوف على محل النزاع بتاريخ 2010/5/19 تبين من تصريح الحارس التابع للمستأنفة بأنه لم يشرع في العمل مع الشركة إلا قبل سنة وثلاثة أشهر فقط، أي في بداية سنة 2009 بعد مدة من عرض النزاع على القضاء، وان القاعدة المتعلقة بحماية المشتري حسن النية وعدم مجابهته ببطلان حجة البائع لا تتعلق بالعقار غير المحفظ أو العقار في طور التحفيظ، وإنما تتعلق بحجية التسجيل في الرسم العقاري بعد تأسيسه حسب ما يدل عليه القرار المستشهد به. ومن جهة أخرى فانه ولئن كانت مجموعة من شهود ملكية الأخوين (ع و س) المؤرخة في 1969/10/4 قد تراجعوا عن الشهادة، فان ذلك يعني الاسترابة فيها ولا يرتب زورية الحجة المذكورة، خاصة وان بعض شهود رسم التراجع عن شهادة الملكية قد أوضح في جلسة البحث بان التراجع تم بعلة انه لم يشهد في سنة 1969 بالملكية لفائدة المتعرض (ط)، وإنما لفائدة (ابن ... )، حيث بين الشاهد ( ... ) بأنه لم يؤد أية شهادة لصالح (ط) في سنة 1969 مؤكدا صحة أداء الشهادة آنذاك بخصوص ملكية ارض ك ... لوالد السيدين (ال) البائعين ل (ط)، علما بان رسم شراء المتعرض منهما بواسطة والده مضمن بتاريخ 1986/3/4، وليس شرطا في الشاهد الذي شهد بالملكية سنة 1969 أن يعلم بالبيع الواقع بعد ذلك بعدة سنوات، وان رسم موجب حيازة وتصرف المضمن بالأملاك 227 تحت عدد 25 بتاريخ 2009/7/15 الذي يشهد شهوده الإثنا عشر للمستأنف عليه بالحوز والتصرف في القطعة الأرضية المدعى فيها بجميع أنواع التصرفات منذ شرائها سنة 1986، وقد نازعت المستأنفة في رسم استمرار التملك وفي موجب الحيازة والتصرف المؤرخ في 2007/2/16، بينما لم يكن موجب الحيازة والتصرف المؤرخ في 2009/7/15 محل أي طعن جدي من طرف المستأنفة. وهو يؤكد حيازة المتعرض للقطعة الأرضية موضوع النزاع، الشيء الذي يؤكده ما تبين للمحكمة من خلال الوقوف على عين المكان بتسييج العقار وحراسته من طرف والد المتعرض المقيم في عقار مجاور لأرض مطلب التحفيظ، وان شراء المستأنف عليه للقطعة الأرضية سنة 1986 المعزز يبقى راجحا قانونا عن شراء المستأنفة المجرد من تملك البائع لها، مما يكون معه تعرض المستأنف عليه مرتكزا على أساس صحيح). فانه نتيجة لما ذكر كله يكون القرار المطعون فيه مرتكزا على أساس قانوني ومعللا تعليلا سليما وغير خارق للمقتضيات المستدل بها، والوسائل بالتالي غير جديرة بالاعتبار. لهذه الأسباب

قضت المحكمة برفض الطلب وتحميل صاحبته الصائر.

وبه صدر القرار وتلي بالجلسة العلنية المنعقدة بالتاريخ المذكور أعلاه بقاعة الجلسات العادية بمحكمة النقض بالرباط. وكانت الهيئة الحاكمة متركبة من السادة: محمد ناجي شعيب رئيس الغرفة رئيسا. والمستشارين: محمد اسراج عضوا مقررا. ومحمد شافي، وسعاد سحتوت، وعبد الحفيظ مشماشي أعضاء. وبمحضر المحامي العام السيد حسن قيسوني. وبمساعدة كاتبة الضبط السيدة بشری راجي.