محكمة النقض - الغرفة المدنية
ملف عدد: 2013/7/1/1560 — قرار عدد: 2014/289 — بتاريخ: 2014-05-20

باسم جلالة الملك وطبقا للقانون

حيث يستفاد من مستندات الملف، ومن القرار المطعون فيه الصادر عن محكمة الاستئناف بالدار البيضاء بتاريخ 2012/1/26 في الملف 1/5893/ 09 تحت رقم 1/436 أن الطالب السيد (ا. م) تقدم بتاريخ 2004/8/18 أمام المحكمة الابتدائية بالدار البيضاء بمقال افتتاحي عرض فيه انه بتاريخ 1970/8/31 اشترى رفقة السيد (م. ح) العقار المسمى (لحرش ... ) موضوع الرسم العقاري عدد 28287 اس مساحته 90 ارا و 20 سنتيارا وذلك من مالكه البائع المسمى ( ك بن م) بمقتضى عقد البيع المصادق على إمضائه (رفقته نسخة من هذا العقد) وان الطالب وبمجرد إبرام هذا العقد شرع في مباشرة إجراءات تسجيل وتحفيظ الملك في اسمه، إلا انه فوجئ بكون البائع قام بسحب نظير الرسم العقاري من المحافظة العقارية رغبة منه في منع الطالب من تسجيل ملكه بالرسم العقاري وانه بتاريخ 1984/12/19 قام الطالب والسيد (م. ح) بتقييد احتياطي في اسمهما بناء على عقد البيع الذي بحوزتهما، وأنه في إطار المساعي الحبية التي قام بها الطالب من أجل حث البائع على إرجاع نظير الرسم العقاري من أجل تسجيل عقد البيع فوجئ برفع دعوى ضده من طرف البائع ( ك بن م) يلتمس من خلالها الحكم بإفراغ المحل لاحتلاله بدون سند، وانه بالمقابل تقدم الطالب بمقال مضاد من اجل إلزام البائع بتسليمه نظير الرسم العقاري أو إرجاعه إلى المحافظة العقارية تحت طائلة غرامة

تهديدية قدرها 500 درهم وبتاريخ 1987/12/23 صدر حكم عدد 19287 في الملف رقم 84/15728 قضى بإفراغ الطالب من الملك المسمى ( لحرش ... ) وفي المقال المضاد بإلزام السيد ( ك بن م) بتسليم الطالب نظير الرسم العقاري وبعد استئنافه من الطرفين أصدرت محكمة الاستئناف قرارها عدد 7499- 5500 في الملفين المضمومين عدد /88 و 90/31 بتاريخ 12/28/ 1993 قضى بإلغاء الحكم المستأنف جزئيا فيما قضى به من تسيلم نظير الرسم العقاري وبتأييده في الباقي فطعن فيه الطالب بالنقض فصدر قرار المجلس الأعلى عدد 498 بتاريخ 1999/04/08 ملف عدد 94/3804 قضى بنقض وإبطال القرار المطعون فيه وبعد الإحالة صدر بتاريخ 2003/3/13 قرار استئنافي عدد 1/1636 في الملف رقم 99/5882 قضى بكون الطالب يتواجد بأرضه بناء على عقد شراء وإلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به من إفراغ والحكم برفض الطلب بشأنه وتأييد الحكم فيما يتعلق بتسليم نظير الرسم العقاري للطالب لتمكينه من تسجيل ملكه بالرسم العقاري، وانه قبل وفاة السيد( ك بن م) بتاريخ 2002/12/31 قام هذا الأخير بتعديل حالته المدنية ليصبح (الكرو ... ) اسما شخصيا واسم (برك ... ) اسما عائليا وبعد أن استعصى على الطالب تنفيذ القرار في مواجهة الورثة أجرى الطالب تقييد احتياطيا، وعندما أراد تجديده فوجئ بكون ورثة (الكرو ... برك ... ) باستثناء (برك ... عتيقة) قد باعوا نصيبهم المشاع إلى السيد (١. م) بمقتضى عقد الشراء العرفي المسجل بتاريخ 2008/8/04 ملتمسا الحكم ببطلان عقد البيع المبرم بين ورثة (الكرو ... برك ... ) وبين المشترى (ا. م) المسجل بالرسم العقاري بتاريخ 2008/08/04 والحكم بالتشطيب عليه من الرسم العقاري عدد 28287/س والحكم بما يترتب على ذلك من آثار قانونية وبأمر السيد المحافظ على الأملاك العقارية والرهون بالنواصر بتسجيل منطوق القرار الاستئنافي عدد 1/1636 ملف عدد 99/5882 بتاريخ 2003/3/13 بالرسم العقاري المذكور في انتظار الحصول على نظير الرسم العقاري. وأجاب المدعى عليه (١. م) بان المدعي غير مالك في الرسم العقاري موضوع النزاع وليست له الصفة لرفع الدعوى، وانه لم يكن طرفا في الأحكام المستدل بها. وأجاب المدعى عليهم ورثة (الكرو ... برك ... ) ملتمسين رفض الطلب وبعد تبادل الردود و إتمام الإجراءات صدر الحكم الابتدائي 1375 بتاريخ 2009/05/21 في الملف عدد 08/21/2414 قضى برفض الطلب أيدته محكمة الاستئناف المذكورة بقرارها المطعون فيه بالنقض.

في شأن السببين المجتمعتين حيث يعيب الطالب القرار المطعون فيه بعدم الارتكاز على أساس قانوني وانعدام التعليل وفساده، ذلك انه يتجلى فساد تعليله في الحيثية الواردة فيه والتي جاء فيها " بأن تواجد المستأنف بالعقار عند عملية البيع لا يستشف منه سوء نية المشتري الجديد أو علمه بتواجده بالعقار استنادا لعقد بيع ابرم قبل عقده أو المنازعات الحاصلة حول هذا البيع السابق وحول السجل العقاري، وأن إبرام العقد يوم 2001/08/04 مباشرة بعد انتهاء مدة التقييد الاحتياطي الذي انتهى لا يعني وجود سوء نية لدى المشترى الجديد فلا يوجد بالملف ما يفيد علمه بانتهاء التقييد الاحتياطي الذي كان مسجلا ولا يفيد علمه بالتقييد الذي استصدره المستأنف بتاريخ

2008/07/31 والذي ينوي تقييده لاحقا". كما أن القرار المطعون اتسم بفساد التعليل إذ انه اقر بأن سوء النية ثابت في حق المطلوبين في النقض ( البائعين ) ورثة (الكرو ... برك ... ) لعلمهم بأن مورثهم سبق له أن باع للطالب العقار موضوع النزاع بمقتضى عقد شراء مؤرخ في 1970/08/31 وحيازة الطالب للمدعى فيه بعد تنفيذ جميع التزاماته اتجاه البائع له كما أنهم يعلمون بوجود نزاعات قضائية سابقة بين البائع للطالب الهالك (الكرو ... برك ... ) والطالب بشأن عدم تمكينه من تسجيل البيع بالصك العقاري وذلك لامتناعه من تسليمه نظير الرسم العقاري عدد28287/س وصدور قرار نهائي وبات بتاريخ 2003/03/13 تحت عدد 1/1636 في الملف 99/5882 يقضي بكون الطالب يتواجد بأرض (البائع للطالب) وبتمكينه من تسجيل ملكه بالرسم العقاري وبتسليمه للطالب نظير الرسم العقاري عدد 28287/س تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 300 درهم وبالمقابل نجد القرار المطعون فيه يجعل الطالب لم يثبت سوء نية المطلوب في النقض المشترى الثاني - (ا. م)- أي علمه بوجود بيع سابق ونزاعات قضائية بشان تسليم نظير الرسم العقاري والتقييدات الاحتياطية المنجزة بناء على طلب الطالب مع أن سوء نية المطلوبين في النقض، ورثة البائع للطالب واقع وبالتالي فان الأثر المترتب هو كونهم باعوا مالا يملكون، وانه إذا كان البائع غير مالك فان البطلان مقرر لصاحب الحق فيه وهو الطالب. وان خلف البائع يحلون محل سلفهم بالالتزامات التي التزم بها حال حياته ولا يعتبرون غيرا بالمفهوم القانوني. ومادام الثابت أن شراء المطلوب في النقض (ا. م) ينطبق على المدعى فيه فان الشراء الثاني يكون في حكم العدم ولا محل له لكونه اشترى مالا يملكه البائع له علما أن الحيازة في يد العارض وهي قرينة قاطعة على علمه بوجود بيع سابق وان الدليل كذلك على سوء نية المشتري (١. م) هو وجود تقييدات احتياطية سابقة بناء على الأحكام القضائية التي أثبتت أحقية الطالب في الملف

ذي الرسم العقاري عدد 28278/س وان نظام الشهر العقاري يفترض معه علم المشتري بوجود تلك التقييدات الاحتياطية ووجود عقد بيع سابق لاطلاعه على وضعية العقار بالمحافظة العقارية والأكثر من ذلك فان استغلال المطلوبين في النقض ورثة (الكرو ... برك ... ) والسيد (١. م) فترة عطلة يوم السبت والجمعة وانتهاء التقييد الاحتياطي للطالب بتاريخ 2008/08/01 أي الجمعة لينجزوا عقد بيع خلال هذه الفترة وتسجيله يوم الاثنين 2008/08/04 أي نفس اليوم الذي أراد فيه الطالب تجديد تقييده الاحتياطي بناء على الأمر الصادر بتاريخ 2008/7/31 لدليل قاطع على ثبوت سوء نية المطلوبين في النقض جميعا مما فيهم المشتري الجديد. وان هذه الوسائل أثيرت بصفة نظامية من خلال مقالات الطالب ومذكراته إلا أن المحكمة لم تكلف نفسها عناء الرد بل الأكثر من ذلك فقد أدلى الطالب بشواهد التسليم المتعلقة بالقرار الاستئنافي الصادر لصالحه بتسليمه نظير الرسم العقاري وان القرار المطعون فيه أجحف بحقوق الطالب الذي ظل يعتمر المدعى فيه ما يزيد عن 37 سنة وأقام به بناءات وصدور أحكام نهائية وباتة لصالحه وجاء متسما بفساد التعليل الموازي انعدامه ومعرضا

للنقض.

لكن، حيث انه لما كان سوء نية المشتري الذي بادر إلى تسجيل عقد شرائه بالرسم العقاري المتنازع في شأنه لا تثبت إلا إذا كان عالما علما يقينيا بأن البائع له حين إبرام العقد المذكور، سبق أن ابرم عقد بيع مع مشترى آخر لم يتمكن من تسجيل شرائه ويكون بهذا العلم متواطئا مع البائع وتسجيله بالرسم العقاري كمالك تم عن سوء نية مما يؤدى إلى بطلان هذا التسجيل عملا بمفهوم المخالفة للفصل 66 من قانون التحفيظ العقاري وإلى أحقية المدعي في التشطيب عليه. فإن البين من أوراق الملف أن المطعون ضده لما اشترى العقار بتاريخ 2005/08/04 كان الرسم العقاري عدد 28287/س خاليا من أي تقييد احتياطي وان التقارب الحاصل في تاريخ انتهاء مفعول هذا التقييد وتاريخ تسجيل البيع الثاني لا يقوم قرينة قوية على سوء نيته كما أن وجود نزاع سابق بين البائع والمشتري الأول لا يقوم هو الأخر دليلا مقنعا على سوء نية المشتري الثاني المطعون ضده ومحكمة الاستئناف لما بنت قضاءها على أن سوء نية البائعين على فرض ثبوته لا يدل على أن المشتري المذكور سيء النية مثلهم وانه لا يوجد بالملف ما يثبت انه كان عالما بالبيع السابق تكون استعملت سلطتها في تقييم الأدلة ويكون ما استنبطه منها استنباطا سائغا يؤدى إلى النتيجة التي انتهت إليها ويكون قرارها معللا بما فيه الكفاية والوسيلتان بدون أساس. لهذه الأسباب

قضت محكمة النقض برفض الطلب وإبقاء الصائر على رافعه. وبه صدر القرار وتلي في الجلسة العلنية المنعقدة بالتاريخ المذكور أعلاه بقاعة الجلسات العادية بمحكمة النقض بالرباط وكانت الهيئة الحاكمة متركبة من رئيسة الغرفة السيدة زبيدة التكلانتي رئيسا والمستشارين السادة: عبد الكبير فرحان مقررا، وأحمد ملجاوي، والحسن بومريم، ولطيفة أيدي أعضاء، وبمحضر المحامي العام السيد الحسن البوعزاوي، وبمساعدة كاتبة الضبط السيدة عتيقة

سودو.