محكمة النقض - الغرفة المدنية
ملف عدد: 2021/7/1/3702 — قرار عدد: 2022/74 — بتاريخ: 2022-02-08

باسم جلالة الملك وطبقا للقانون

بناء على عريضة النقض المرفوعة بتاريخ 2021/04/12 من طرف الطالب بواسطة نائبه الأستاذ (م.١)، الرامية إلى نقض القرار رقم 6216 الصادر عن محكمة الاستئناف بالدار البيضاء بتاريخ 2020/12/07 في الملف عدد 2020/1201/4967.

وبناء على الأوراق الأخرى المدلى بها في الملف. وبناء على قانون المسطرة المدنية.

وبناء على الأمر بالتخلي الصادر بتاريخ 2021/12/07. وبناء على الإعلام بتعيين القضية في الجلسة العلنية المنعقدة بتاريخ 2022/01/04 حجزت خلالها للمداولة لجلسة 2022/01/18 وتم تمديد المداولة لجلسة 2022/02/08. وبناء على المناداة على الأطراف ومن ينوب عنهم وعدم حضورهم. وبعد تلاوة المستشارة المقررة السيدة السعدية فنون لتقريرها في هذه الجلسة والاستماع إلى

ملاحظات المحامي العام السيد الحسن البوعزاوي.

وبعد المداولة طبقا للقانون.

حيث يستفاد من مستندات الملف ومن القرار المطعون فيه، أن الطالب تقدم بمقال أمام المحكمة بالمحمدية بتاريخ 2019/06/18 عرض فيه بأنه بتاريخ 2017/11/13 أبرم مع المدعى عليه عقد وعد ببيع بشأن جميع الملك المسمى "ز" موضوع الرسم العقاري عدد ( ... ) مكون من قبو بالطابق تحت أرضي ومتجر بالطابق الأرضي وطابقين علويين وبناء بالسطح واتفقا على تحديد ثمن البيع في مبلغ أربعة ملايين درهم أدى منها الموعود له مبلغ 600000 درهم بواسطة الموثق ومبلغ 400000 درهم مباشرة بين المتعهد والمتعهد له أما مبلغ 3000000 درهم ستؤدى في أجل لا يتعدى ثلاثة أشهر ابتداء من تاريخ توقيع هذا العقد أي منذ تاريخ 2017/11/13، وأن المدعى عليه أخل بالتزامه ولم يبد استعداده لأداء باقي الثمن المقدر في ثلاثة ملايين درهم، حتى يتم التسليم وانتقال الملكية رغم مرور أجل ثلاثة أشهر على تاريخ توقيع العقد وبدون قيد أو شرط، وأنه أصبح في حالة مطل بمجرد حلول الأجل ورغم توصله بإنذار بتاريخ 2019/4/24، ملتمسا الحكم بفسخ عقد الوعد بالبيع المؤرخ في 2017/11/13 وبإرجاع الأطراف إلى وضعيتهما قبل الاتفاق والحكم للمدعي بتعويض قدره 200000 درهم مع النفاذ المعجل في هذا الشق وتحديد غرامة تهديدية في حالة الامتناع عن التنفيذ ... وأجاب المدعى عليه بمذكرة مع مقال مقابل بأن المدعي أصليا تعهد برفع كافة الرهون والحجوز التي تثقل العقار، الأمر الذي لم يف به إذ لم يدل بأي رفع لليد داخل أجل ثلاثة أشهر المنصوص عليها في العقد نظير تنفيذ الالتزام المقابل بأداء باقي الثمن من طرف المشتري، وأنه بادر إلى إنذاره بتاريخ 2019/05/06 دون جدوى، ملتمسا الحكم بإلزامه برفع كافة الرهون والحجوز التي تثقل العقار تحت طائلة غرامة تهديدية. وبعد تبادل الردود وتمام الإجراءات، صدر حكم ابتدائي بتاريخ 2019/11/28 بعدم قبول الطلب الأصلي وفي الطلب المقابل الحكم على المدعى عليه فرعيا برفع كافة الرهون والحجوز المثقل بها العقار ذي الرسم العقاري عدد ( ... ) تحت طائلة غرامة تهديدية عن كل يوم تأخير عن التنفيذ، أيدته محكمة الاستئناف بقرارها المشار

إليه وهو المطعون فيه بالنقض.

حيث يعيب الطاعن على القرار في الوسيلتين الأولى والثالثة خرق القانون الداخلي: خرق

مقتضيات الفصل 234 من ق.ل. ع الذي ينص على أنه: "لا يجوز لأحد أن يباشر الدعوى الناتجة عن الالتزام إلا إذا اثبت أنه أدى أو عرض أن يؤدي ما كان ملتزما به حسب الاتفاق أو القانون"، ذلك أنه أثار في مقاله الاستئنافي أنه بمقتضى عقد تعهد بالبيع منجز بواسطة الموثق (ش) اتفق مع المدعى عليه المطلوب على أن يبيعه العقار ذي الرسم العقاري عدد ( ... ) الكائن بالمحمدية حسب الشروط المذكورة بالعقد ومنها أن البيع النهائي سينجز طبقا للتحملات والشروط الآتية: - إحضار المتعهد لرفع اليد عن الرهن الرسمي؛ - إحضار المتعهد لرفع اليد عن الإنذار العقاري؛ - إحضار رفع اليد عن الحجز التحفظي؛ - تأدية المتعهد له باقي ثمن البيع. وأن التوقيع على عقد

البيع النهائي سيتم أمام الموثق في أجل لا يتعدى ستة أشهر من تاريخ التوقيع على عقد التعهد في 2017/11/13، ليتبين أن العقد ملزم للجانبين وأنه لا يتضمن أي التزام من جانب الطاعن، على أن يكون مجبرا على تنفيذ التزامه أولا سواء حسب الاتفاق أو العادة، وأن عقد التعهد يتضمن اتفاق الطرفين على الوفاء بالتزاماتهما في آن واحد في التاريخ المحدد بالعقد بالنسبة للطرفين معا، وأنه رغم حلول الأجل المحدد بالعقد فإن المطلوب لم يبد استعداده لأداء ما بذمته من باقي الثمن مما حذا به لإنذاره ومنحه أجلا لإحضار باقي الثمن لدى الموثق مبديا استعداده لرفع الرهون والحجوز دون أن يستجيب للإنذار، والقرار المطعون فيه لما اعتبر أن عقد التعهد بالبيع يتضمن التزامات بذمة الطاعن لا يتأتى بدونها إبرام عقد البيع النهائي، ومنها رفع اليد عن الرهن الرسمي ورفع اليد عن الإنذار العقاري، رغم أنه لا يوجد أي شرط يلزم الطاعن بالوفاء بالتزامه لا حسب الاتفاق ولا العرف، فعقد التعهد أوجب على الطرفين معا الوفاء بالتزاماتهما في آن واحد في الأجل المحدد بالعقد، ومن جهة أخرى، فإنه أبدى استعداده للقيام بما يلزمه به الاتفاق عند كتابة العقد، مما يكون معه القرار قد خرق القانون باعتباره الطاعن ملزما أولا بتطهير العقار، مما يستوجب نقضه. حيث إن المحكمة لئن كانت على صواب لما أيدت الحكم المستأنف فيما قضى به من عدم قبول طلب الطاعن لعدم احترامه مقتضيات الفصل 234 من ق.ل. ع وعللت قرارها بعلل منها: "أن عقد التعهد بالبيع تضمن التزامات متبادلة بين الطرفين وهي مرتبطة ببعضها ولا يتأتى القيام بإحداها بمعزل عن الآخر، ولا يمكن لأي طرف من طرفي العقد أن يباشر الدعوى الناتجة عن الالتزام إلا إذا أثبت أنه أدى أو عرض أن يؤدي كل ما كان ملتزما به، والمستأنف لم يدل بما يثبت أنه وفى بالتزاماته المترتبة بذمته والمضمنة بعقد التعهد بالبيع المبرم بينهما، إضافة إلى أن المقال المضاد يرمي إلى إجبار المستأنف البائع على الوفاء بهذه الالتزامات ... "، فإنها لم ترتب الأثر اللازم بخصوص المقال المقابل ما دام ما ساقته من تعليل ينسحب أيضا على الطلب المقدم من طرف المطلوب لعدم إثباته قبل مطالبته الحكم على الواعد بالبيع بما التمس الحكم به تنفيذه لالتزامه المقابل استنادا لمقتضيات الفصل 234 ق.ل.ع المذكور، سيما وأن الأجل المحدد ضمن العقد لتنفيذ الطرفين لالتزامهما هو نفس الأجل ودون أن يتضمن العقد ما يفيد أن الطرف الواعد بالبيع هو الملزم أولا بتنفيذ التزامه، مما يكون معه القرار قد جاء خارقا للقانون بخصوص الشق المتعلق بالمقال المقابل، مما يتعين معه نقضه. وحيث إن حسن سير العدالة ومصلحة الطرفين يقتضيان إحالة القضية على نفس المحكمة.

لهذه الأسباب قضت محكمة النقض بنقض القرار المطعون فيه جزئيا فيما قضى به في المقال المقابل وإحالة القضية على نفس المحكمة للبت في الشق المنقوض بهيئة أخرى طبقا للقانون وتحميل الطرفين

المصاريف على النسبة.

كما قررت إثبات قرارها هذا بسجلات المحكمة المذكورة اثر القرار المطعون فيه أو بطرته. وبه صدر القرار وتلي في الجلسة العلنية المنعقدة بالتاريخ المذكور أعلاه بقاعة الجلسات العادية بمحكمة النقض بالرباط وكانت الهيئة الحاكمة متركبة من رئيس الغرفة السيدة لطيفة أيدي رئيسا والمستشارين السادة: السعدية فنون مقررة، امحمد لفطح، سعيد رياض، نجية بوجنان أعضاء وبمحضر المحامي العام السيد الحسن البوعزاوي وبمساعدة كاتب الضبط السيد المصطفى العامري.