محكمة النقض - الغرفة المدنية
ملف عدد: 2021/7/1/4157 — قرار عدد: 2022/290 — بتاريخ: 2022-05-17

باسم جلالة الملك وطبقا للقانون

بناء على مقال النقض المرفوع بتاريخ 2021/05/04 من طرف الطالبات بواسطة الأستاذ (ب. مصطفى) الذي يطعن بمقتضاه في القرار رقم 24 الصادر عن محكمة الاستئناف بالناظور بتاريخ 2021/01/20 في الملف عدد 2020/1401/424. وبناء على الأوراق الأخرى المدلى بها في الملف؛ وبناء على قانون المسطرة المدنية؛

وبناء على الأمر بالتخلي الصادر بتاريخ 2022/04/05؛ وبناء على الإعلام بتعيين القضية في الجلسة العلنية المنعقدة بتاريخ 2022/05/17؛ وبناء على المناداة على الأطراف ومن ينوب عنهم وعدم حضورهم؛ المحامي العام السيد الحسن البوعزاوي. وبعد المداولة طبقا للقانون؛

وبعد تلاوة المستشارة المقررة السيدة نجية بوجنان لتقريرها في هذه الجلسة والاستماع إلى ملاحظات

حيث يستفاد من مستندات الملف ومن القرار المطعون فيه أن المطلوب قدم بتاريخ 2018/06/05 مقالا أمام المحكمة الابتدائية بالناظور، عرض فيه أنه بتاريخ 2013/03/01 أبرم مع المدعيات عقد وعد ببيع عدلي بشأن دار مشيدة وفق النمط القديم، واقعة بدوار افرا بني بويفرور، إقليم الناظور، مساحتها 416 مترا مربعا، بثمن إجمالي قدره 170.000.00 درهم، توصلن منه بواسطة الوكيل (محمادي. م) بمبلغ 100.000.00 درهما، على أن يتم أداء باقي الثمن عند توقيع العقد النهائي، وذلك داخل أجل ثلاث

سنوات من تاريخ العقد المذكور، وأن المدعى عليهن لم يبادرن إلى تنفيذ الوعد بالبيع رغم مرور الأجل المحدد لإبرام العقد النهائي، رغم توجيهه إليهن إنذارا بتاريخ 2018/05/05 بفسخ العقد المذكور مع إرجاع مقدم الثمن، مما يعد إخلالا منهن بشروط العقد موجبا للإبطال والإلغاء، وأوضح أنه قام بإدخال عدة تحسينات على الملك محل الوعد كلفته مبالغ مالية، ملتمسا الحكم بفسخ عقد الوعد بالبيع المذكور واعتباره لا غيا وتجريده من كل أثر، وبإلزام المدعى عليهن بإرجاع مقدم الثمن المحدد في 100.000.00 درهما، ومبالغ التسجيل مع الفوائد القانونية وانتداب خبير لتحديد قيمة الخسائر الناتجة عن الإصلاحات، مع الحكم بتعويض مؤقت قدره 5000 درهم، والنفاذ المعجل، وأرفق المقال بصورة مطابقة للأصل من رسم عدلي، وأجاب نائب المدعى عليهن بمذكرة مع مقال مقابل، أوضح فيهما أن المدعي هو من تملص من تنفيذ الوعد داخل الأجل، وأن الإنذار الموجه لهن تم خارج الأجل، والتمس رفض طلب إرجاع العربون لكونه غير مؤسس طبقا للفصل 290 من قانون الالتزامات والعقود، ورفض طلب

قيمة الإصلاحات لكونه غير ثابت، وأضاف أن تواجد المدعي بالملك محل الوعد تواجد محتل بدون سند، ملتمسا في الطلب المقابل الحكم بإخلاء المدعي أصليا من المدعي فيه موضوع الوعد تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 2000 درهم مع النفاذ المعجل، وأرفق الجواب بإنذار مؤرخ في 2018/03/02، ثم

تقدم نائبهن بطلب مقابل ثان بتاريخ 2019/02/25، والتمس الحكم على المدعي أصليا بأدائه لفائدتهن مبلغ 10.000 درهم كتعويض مسبق، وانتداب خبير لتحديد القيمة الكرائية للعقار المدعى فيه من تاريخ احتلاله من طرفه بتاريخ 2013/03/01، وتحديد قيمة الضرر اللاحق بهن بسبب الحرمان من الاستغلال، مع حفظ الحق لتقديم المطالب الختامية، وبعد تبادل الردود أصدرت المحكمة الابتدائية بتاريخ 2019/12/05 الحكم رقم 597 في الملف العقاري عدد 2018/1401/299 القاضي 1- في الدعوى الأصلية بفسخ الوعد بالبيع المبرم بين الطرفين المشار إليه بالرسم العدلي عدد 648 بتاريخ 2013/03/01 وبرفض باقي الطلبات، 2- في الدعوى المقابلة الأولى بإلزام المدعى عليه فرعيا بالإخلاء من العقار المدعى فيه موضوع الرسم العدلي عدد 648 لسنة 2013 لفائدة المدعيات فرعيا وبرفض باقي الطلبات، 3- في الدعوى المقابلة الثانية برفض الطلب، استأنفه المطلوب استئنافا أصليا والطالبات استئنافا فرعيا، وبعد تمام الإجراءات أصدرت محكمة الاستئناف القرار المشار إلى مراجعه أعلاه، القاضي بتأييد الحكم المستأنف فيما قضى به في الشق المستأنف مع تتميمه بإلزام المدعى عليهن أصليا بإرجاع المبلغ المدفوع كعربون أول عن بيع العقار موضوع الوعد بالبيع عدد 648 بتاريخ 2013/03/01 وقدره 00، 000. 100 درهم للمدعي الأصلي، وهو القرار المطعون فيه بالنقض.

في شأن الوسيلة الفريدة؛ حيث تعيب الطاعنات على القرار في الفرع الأول نقصان التعليل الموازي لانعدامه، بدعوى أنهن تمسكن بعدم أحقية المطلوب في استرداد مبلغ العربون، وأن المحكمة قضت بإرجاعه بعلة أن ذلك يعد من أثار فسخ الوعد بالبيع، ولعدم تحقق سبب دفع ذلك العربون، وهو تعليل غير مصادف للصواب

لثبوت خطأ المطلوب وتماطله في أداء باقي الثمن داخل الأجل المحدد في عقد الوعد بالبيع، ومطالبتهن بإتمام إجراءات البيع بعد مرور أزيد من سنتين من انتهاء الأجل، وهو ما يستتبع إعمالا لمقتضيات الفصل 290 من قانون الالتزامات والعقود أحقيتهن في الاحتفاظ بمبلغ العربون إلى حين الحصول على التعويض الذي تمنحه لهن المحكمة، وأن مبادرتهن إلى طلب التعويض بمقتضى طلبهن المقابل، وطعنهن بالنقض بمقتضى هذه العريضة في الشق القاضي برفض طلبهن في هذا الشق، يجعل مقتضيات النص القانوني المشار إليه وأثاره قائمة، إضافة إلى أن الفصل 289 من نفس القانون نص بشكل صريح على اشتراط إلغاء العقد بتراضي طرفيه لرد العربون، وهو ما لا يتوفر في الدعوى، وأن عدم استحضار المحكمة المطعون في قرارها لهذين الشرطين، يجعل قضاءها متسما بقصور في التعليل، وفي الفرع الثاني بشأن رفض طلب التعويض لعدم إثبات التماطل، أوضحن أنه جاء في تعليل القرار المطعون فيه، أن تواجد المطلوب بمنزلهن كان استنادا إلى رسم الوعد بالبيع عدد 648، وأن عدم قيامهن بأي إجراء قضائي أو شبه قضائي لإثبات التماطل في حقه، يعد موافقة منهن على تواجده بالمدعي فيه، وأن التعليل المذكور غير مؤسس من الناحيتين القانونية والواقعية، لأن مقتضيات الوعد البيع لا تتضمن أي بند يجيز للمطلوب الإقامة بالمدعى فيه قبل إنجاز عقد البيع النهائي، وبالنسبة للتعليل المستند إلى عدم قيام الطالبات بأي إجراء لإثبات التماطل في حق المطلوب فهو بدوره غير مرتكز على أساس، لأن جوابهن على الإنذار الموجه إليهن من طرف المطلوب، وتقدمهن بطلب التعويض بصورة نظامية أمام محكمة الدرجة الأولى،

يجعل طلبهن مرتكزا على أساس واقعي وقانوني مؤسس وسليم، ويجد سنده في مقتضيات الفصل 290 من نفس القانون الذي يخول لهن حق المطالبة بالتعويض بتوافر شرطي فسخ الالتزام وخطأ الطرف الذي أعطى العربون، وهما الشرطان القائمان في الدعوى، بالنظر إلى قول المحكمة المطعون في قرارها كلمتها النهائية بخصوص فسخ وعد البيع وإفراغ المطلوب في النقض من المدعي فيه، وثبوت خطأ هذا الأخير بتماطله في إبرام عقد البيع النهائي، ومطالبته بذلك بعد مرور أزيد من سنتين على انتهاء الأجل المحدد في عقد الوعد بالبيع، كما أن مطالبتهن القضائية خلال المرحلتين الابتدائية والاستئنافية بإفراغ المطلوب من المدعى فيه بمقتضى طلبهن المقابل المؤرخ في 2018/10/03، أي قبل صدور القرار الاستئنافي بأزيد من 28 شهرا، ورفضه ذلك بشكل صريح، يجعل واقعة الاحتلال لملكهن موجبا للتعويض في حدود مدة احتلاله الثابتة والمستمرة إلى غاية يومه، وارتكاز تعليل المحكمة على ما اعتبرته من تواجد المطلوب بالمدعى فيه مستند إلى سند شرعي يبرره، وعدم مطالبتهن له بإخلاء المدعى فيه رغم ثبوت خلاف ذلك بمقتضى طلبهن المقابل وتعبيره الصريح برفض ذلك، يستوجب نقضه . لكن، حيث إنه بمقتضى الفصل 230 من قانون الالتزامات والعقود، فإن " الالتزامات التعاقدية المنشأة على وجه صحيح تقوم مقام القانون بالنسبة إلى منشئيها، ولا يجوز إلغاؤها إلا برضاهما معا أو في الحالات المنصوص عليها في القانون " وبمقتضى الفصل 260 من نفس القانون فإن الطرفين إذا اتفقا على أن العقد يفسخ عند عدم وفاء أحدهما بالتزاماته وقع الفسخ بقوة القانون بمجرد عدم الوفاء، ولما

كان البين من الإشهاد العدلي بالتوصل بعربون عدد 648 صحيفة 441 كناش المختلفة رقم 56 بتاريخ 2013/03/01 الرابط بين الطرفين، أن المسمى (محمادي. م) أشهد بصفته وكيلا عن الطالبات بمقتضى وكالتين الأولى مصححة الإمضاء ببلدية سلوان تحت عدد 8824 و8825 بتاريخ 2012/09/26 والثانية تحت عدد 1123 بتاريخ 2013/02/19 بتوصله من المطلوب بمبلغ 100.000 درهما کعربون أول عن بيعه له جميع المنزل الكائن بدوار افرابني بويفرور بثمن إجمالي قدره 170.000 درهما، وأن الطرفين حددا أجل ثلاث سنوات من أجل إتمام عملية البيع النهائي، وأنه في حالة عدم إتمام الوكيل للإجراءات المتبقية فإنه يلتزم بإرجاعه للمطلوب المبلغ المقبوض، ومؤدى ذلك أنهما متفقان على الفسخ في حالة عدم تنفيذهما لالتزاماتهما داخل الأجل المذكور، ولما كان البين كذلك من وثائق الملف كما عرضت على قضاة الموضوع أن المطلوب باعتباره مشتريا لم يؤد باقي الثمن داخل الأجل المتفق عليه، كما أن وكيل الطالبات لم ينفذ التزامه بإتمام الإجراءات المتبقية، وفق ما تضمنه الإشهاد العدلي المحتج به، فإن المحكمة مصدرة القرار المطعون فيه لما قضت على الطالبات بإرجاعهن للمطلوب مبلغ العربون المحدد في 100.000درهما وردت طلبهن الرامي إلى تعويضهن عن احتلال المطلوب لمنزلهن، وعللت قرارها بما

جاءت به من أن ( .... الثابت من رسم إشهاد بالتوصل بعربون عدد 648 صحيفة 441 بتاريخ 2013/03/01، أن المدعى عليهن توصلن من المدعي عن طريق وكيلهن بمبلغ مالي قدره مائة ألف درهم كعربون أولي عن بيع العقار، وقد نص هذا الإشهاد على أن الوكيل يقوم بالإجراءات المتبقية، وهو وإن لم يحدد طبيعة هذه الإجراءات، فإن الالتزام الواقع على المدعى عليهن باعتبارهن واعدات بالبيع يستدعي توجيه إنذار للمدعي بإبداء رغبته في شان إتمام البيع النهائي من عدمه داخل الأجل المحدد له، وهو إجراء لم يتم القيام به من قبلهن، وأنهن وفي معرض جوابهن عن الإنذار الموجه إليهن بفسخ الوعد البيع، أكدن على سقوط حق المدعي في إتمام البيع لمرور الأجل المحدد، بما يفهم منه أنهن لا يرغبن في إتمام البيع مع المدعي، وأن التمسك من قبلهن بعدم قيام هذا الأخير بعرض الثمن داخل الأجل المحدد، لا يخول لهن حق الاحتفاظ بمبلغ العربون باعتباره من آثار فسخ الوعد بالبيع، وباعتبار أن السبب الذي دفع من أجله العربون لم يتحقق، مما يجعل الطاعن محقا في استرداده، وقد أغفل الحكم المستأنف البت في الطلب المتعلق به، مما يتعين معه تتميمه وفق ما سيرد في منطوق هذا القرار ...... وبخصوص الاستئناف الفرعي ..... على خلاف ما أثارته المستأنفات فرعيا .... فإن الثابت من وثائق الملف أن المدعى عليه فرعيا كان يشغل العقار المدعى فيه بالاستناد إلى رسم الوعد بالبيع عدد 648، وهو حجة لم تكن محل طعن من قبلهن، وترتب آثارها في مواجهتهن، خاصة وأنه لم يثبت أن عدم إتمام إجراءات البيع كان بخطأ منه وأنهن باعتبارهن الواعدات لم يقمن بأي إجراء قضائي أو شبه قضائي لإثبات التماطل في حقه، وأن عدم قيامهن بذلك يحمل على موافقتهن له بالتواجد في العقار المعنى، وهو تواجد يقوم على سند شرعي يبرره، بما يجعل طلب التعويض المقدم من طرفهن غير قائم على أساس ..... ) تكون قد طبقت مقتضيات الفصلين المشار إليهما تطبيقا سليما، وأعملت بنود الإشهاد العدلي المحتج به كما اتفق عليها الطرفان، والذي تضمن صراحة التزام وكيل الطاعنات بإرجاع مبلغ العربون للمطلوب

إذا انصرم أجل ثلاث سنوات دون إتمام إجراءات البيع النهائي، كما ردت عن صواب طلبهن الرامي إلى تعويضهن عن احتلال المطلوب للمنزل بما ثبت لها من أن رسم الوعد بالبيع عدد 648 والإشهاد العدلي بالتوصل بعربون يعتبران سندا يبرر تواجد هذا الأخير بالمنزل، سيما أن الإشهاد المذكور تضمن الاتفاق على تحديد أجل ثلاث سنوات لإبرام عقد البيع النهائي وأن الطالبات لم يسلكن أي مسطرة قضائية أو غير قضائية لوضع حد لتواجده به خلال المدة المذكورة، وبذلك جاء قرارها معللا بما فيه الكفاية ومرتكزا على أساس، والوسيلة على غير أساس. لهذه الأسباب

قضت محكمة النقض برفض الطلب وتحميل الطالبات المصاريف. وبه صدر القرار وتلي في الجلسة العلنية المنعقدة بالتاريخ المذكور أعلاه بقاعة الجلسات العادية بمحكمة النقض بالرباط وكانت الهيئة الحاكمة متركبة من رئيسة الغرفة السيدة لطيفة أيدي رئيسة والمستشارين السادة: نجية بوجنان مقررة، سعيد رياض، السعدية فنون وامحمد لفطح أعضاء وبمحضر المحامي العام السيد الحسن البوعزاوي وبمساعدة كاتب الضبط السيد المصطفى العامري.