محكمة النقض - الغرفة المدنية
ملف عدد: 2020/10/1/5562 — قرار عدد: 2022/100 — بتاريخ: 2022-02-10

باسم جلالة الملك وطبقا للقانون

بناء على مقال الطعن بالنقض المرفوع بتاريخ 2020/10/21 من طرف الطالب (١.٥) بواسطة نائبه الأستاذ (م. ح) والرامي إلى نقض القرار عدد 2020/94 الصادر عن محكمة الاستئناف بفاس بتاريخ 2020/02/19 في الملف المدني عدد 2019/1402/309. وبناء على الأوراق الأخرى المدلى بها في الملف؛

وبناء على الأمر بالتخلي الصادر بتاريخ 2022/01/27 وتبليغه؛ وبناء على الإعلام بتعيين القضية في الجلسة العلنية المنعقدة بتاريخ 02/10/ 2022؛ وبناء على المناداة على الطرفین ومن ينوب عن وعدم حضورهم؛ وبعد تلاوة المستشار المقرر السيد إدريس سعود لتقريره، والاستماع إلى ملاحظات المحامي

العام السيد محمد بوفادي.

وبعد المداولة طبقا للقانون:

حيث يستفاد من مستندات الملف، ومن القرار المطعون فيه عدد 2020/94 الصادر عن محكمة الاستئناف بفاس أن (١.٥) ادعى أمام المحكمة الابتدائية بنفس المدينة أنه بموجب عقد شراء مضمن

تحت عدد 144 صحيفة 134 أملاك 91 بتاريخ 2002/10/01 توثيق فاس اشترى من المدعى عليهم (ح. خ) ومن معه القطعة الأرضية رقم 29 الكائنة بطريق صفرو مساحتها 91 متر مربع والموصوفة حدودها بالمقال، إلا أنه عند تقدمه بطلب تقييد رسم شرائه المذكور أجابه المحافظ على الأملاك العقارية بضرورة الإدلاء بما يفيد رفع الحجز التحفظي على الحقوق المشاعة لأحد المدعى عليهم المسمى (٥.س) المضروب على الرسم العقاري والمقيد بتاريخ 2017/08/23 كناش 319 عدد 1987 وطلب التشطيب عليه مع إدلائه بالملف التقني لاستخراج القطعة الأرضية موضوع الشراء مصحوب بتصميم تسوية التجزئة مصادق عليه وشهادة إدارية تفيد أن القطعة الأرضية المراد استخراجها لا تخالف مقتضيات القانون رقم 25/90 مع الإدلاء برسم الشراء، ملتمسا الحكم على المدعى عليه الرابع برفع الحجز التحفظي المذكور والتشطيب عليه تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 800 درهم عن كل يوم تأخير عن التنفيذ مع الحكم على المدعى عليهم بتمكينه من الملف التقني لاستخراج القطعة الأرضية المشار إليها أعلاه مصحوب بتصميم تسوية التجزئة مصادق عليه وشهادة إدارية تفيد أن القطعة المراد استخراجها لا تخالف مقتضيات القانون رقم 25/90 مع التصريح بأن الحكم الذي سيصدر بمثابة عقد نهائي والإذن للمحافظ على الأملاك العقارية بتقييده بالرسم العقاري أعلاه وفي حالة تعذره تقييده كمالك على الشياع بعد انتداب خبير قصد تحديد نسبة أسهمه المقابلة للحصة المبيعة والحكم على المدعى عليه بإنجاز عقد ملحق تحول من خلاله الحصة المفرزة إلى حصص مشاعة على ضوء الخبرة تحت طائلة غرامة تمديدية قدرها 150 درهم عن كل يوم تأخير عن التنفيذ تضامنا بينهم وفي حالة تعذر ذلك التصريح باعتبار هذا الحكم بمثابة عقد نهائي منصب على بيع حصص مشاعة مع الإذن للمحافظ على الأملاك العقارية بفاس بتقييده بالرسم العقاري المذكور وتحميل المدعى عليهم الصائر وشمول الأمر بالنفاذ المعجل والإكراه البدني في الأقصى . وأجاب المدعى عليهم أن الرسوم قديمة جدا وأن الأرض كانت فلاحية وقتها وغير قابلة للتجزئة وأنه ليس من حق العدول إبرام عقود لأراضي فلاحية محفظة إلا عن طريق بيع الزينة فقط، وأن تقييد العقود غير ممكن لاستحالة إنجاز التجزئة، وأنهم ارتبطوا بعقد شراء مع من سمي من قبل المدعي بالفريق الأول على علته وعدم قانونيته ولا علاقة تربطهم مع باقي المدعين أو المدخلين في الدعوى ملتمسين إبطال العقود لعدم قانونيتها مع رفض الطلب، واحتياطيا بيع العقار موضوع الرسم العقاري أعلاه بالمزاد العلني لاستحالة القسمة بين المالكين على الشياع والقول بإرجاع المبالغ للمشترين عن طريق العقود العرفية من المالكين الأصليين للرسم العقاري مباشرة وبحسب المبالغ المتوصل بها من طرفهم مع إحلال المدعين بنفس قاعدة الحلول محل التسلسل الشراء وبفسخه باقي عقود الشراء الأخرى. وبعد تبادل الردود وتمام الإجراءات المسطرية أصدرت المحكمة حكمها على المدعى عليه الرابع (٥.س) برفع الحجز التحفظي على الحقوق المشاعة العائدة له والمضروبة على الرسم العقاري عدد " ... " كناش 319 تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 500

درهم عن كل يوم تأخير عن التنفيذ، وعلى المدعى عليهم بتمكين الطرف المدعي من الملف التقني لاستخراج القطعة الأرضية رقم 52 المشار إليها أعلاه مصحوب بتصميم تسوية التجزئة مصادق عليه وشهادة إدارية تفيد أن القطعة المراد استخراجها لا تخالف مقتضيات القانون رقم 25/90 تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 500 درهم عن كل يوم تأخير عن التنفيذ تضامنا فيما بينهم مع تحميل المدعى عليهم الصائر ورفض باقي الطلبات، استأنفه المحكوم عليهم (ح. خ) ومن معه مؤسسين استئنافهم على أن الدعوى قد تقادمت لتقديمها بعد مرور 15 سنة، كما أن تسليم العقار المدعى فيه كان يوم توقيع العقد بتاريخ شهر دجنبر 2008، وأن المستأنف عليه حائز ومتصرف في المبيع منذ ذلك التاريخ وأن الحجز التحفظي ضرب في غضون شهر غشت 2007 أي بعد 11 سنة من حيازته المشتراه وبالتالي لم يكن هناك مانع من موانع التفويت، وأنه هو من كان عليه القيام بالإجراءات المتطلبة قانونا لتجنب مثل هذه الوضعية، وأن القطعة الأرضية التي اشتراها المستأنف عليه لا يمكن بأي حال من الأحوال استخراجها من العقار لكون الأمر يخالف القانون رقم 25/90 على اعتبار أن تصميم التهيئة لمدينة فاس خصص تلك المنطقة لبناء طابق أرضي وستة طوابق وأن المساحة الدنيا للقطع الأرضية لا يجب أن تقل مساحتها عن 250 متر مربع لما هو مسطر بالكتاب المؤرخ في 2019/03/11 الصادر عن مصالح الوكالة الحضرية بفاس والكتاب المؤرخ في 2019/03/14 الصادر عن رئيس مجلس جماعة فاس ومن ثم يستحيل إنجاز ملف تقني لاستخراج القطعة الأرضية المتعلقة بالمستأنف عليه البالغة مساحتها 80,62 متر مربع مما يبقى معه الحكم الابتدائي غير قابل للتنفيذ ملتمسين إلغاء الحكم الابتدائي فيما قضى به وتصديا الحكم من جديد برفض الطلب وتحميل المستأنف عليه الصائر وأجاب المستأنف عليه بواسطة مذكرة جوابية مع استئناف فرعي

عرض من خلالها أن الدفع بالتقادم لم يثر إلا أمام محكمة الاستئناف، وأن دعاوى إتمام إجراءات البيع لا يطالها التقادم وأن الأمر يتعلق بعقار محفظ وأن التسليم لا يتم إلا بتقييد العقد في الرسم العقاري وأن الوثائق المدلى بها لإثبات استحالة التنفيذ لم يدل بها ابتدائيا حتى يتم مناقشتها، وبخصوص الاستئناف الفرعي فإنه بالرجوع لوثائق الملف وخصوصا كتاب رئيس المجلس الجماعي وكتاب مصلحة الوكالة الحضرية المدلى بهما من قبل المستأنف عليهم فرعيا سوف يتبين بالفعل قيام استحالة مطلقة لإنجاز ملف تقني لاستخراج القطعة الأرضية العائدة له بمراجعها وحدودها الواردة بالمقال الافتتاحي، كما أن الأمر مخالف لقانون 25/90 لكون مساحة القطعة الأرضية هي 106 متر مربع في حين أن تصميم التهيئة بمجال العقار الأم مخصص لبناء طابق أرضي وستة طوابق وأن المساحة الدنيا للقطعة الأرضية يجب أن لا تقل عن 250 متر مربع وأنه بالرجوع إلى عقد البيع العدلي المبرم بين الأطراف وإن كان مخالفا لمقتضيات القانون 25/90 خصوصا المادتين منه 61-72 فإنه بالرجوع إلى الفصل 309 من قانون الالتزامات والعقود فإن العقد وإن كان باطلا فإنه يصح لكي يكون منصبا على بيع حصص مشاعة في عقار محفظ طبقا لقاعدة إعمال العقد أولى من

إهماله ملتمسا بخصوص الاستئناف الأصلي التصريح برفضه، وحول الاستئناف الفرعي الحكم بإلغاء الحكم المستأنف والحكم تمهيديا بإجراء خبرة لتحديد نسبة الأسهم المقابلة للحصة المبيعة له وحفظ حقه في تقديم مستنتجاته على ضوئها، والحكم على المستأنف عليهم فرعيا بإنجاز عقد بيع ملحق تحول من خلاله الحصة المفرزة إلى حصص مشاعة وذلك تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 1500 درهم عن كل يوم تأخير عن التنفيذ تضامنا بينهم وفي حالة تعذر ذلك التصريح باعتبار هذا الحكم بمثابة عقد نهائي منصب على بيع حصص مشاعة والإذن للمحافظ على الأملاك العقارية بفاس بتقييده بالرسم العقاري عدد " ... " وتحميل المستأنف عليهم فرعيا المصاريف والإكراه في الأقصى، وأرفقت المذكرة بصورة لقرار محكمة النقض عدد 544 صادر بتاريخ 2019/07/19 في الملف الشرعي عدد 2015/2/2/861. وبعد تعقيب المستأنفين أصليا واستيفاء الإجراءات المسطرية أصدرت المحكمة قرارها بقبول الإستئنافيين الأصلي والفرعي وبإلغاء الحكم المستأنف والحكم من جديد برفض الطلب وهو القرار المطعون فيه بالنقض. في شأن الوسيلة الأولى: حيث يعيب الطاعن على القرار انعدام التعليل الموازي لانعدامه، ذلك أن الثابت من أوراق الملف أن طلبه انصب بالأساس على مطالبة المطلوبين بإتمام إجراءات البيع وذلك بتمكينه من الملف من الملف التقني لاستخراج القطعة موضوع البيع من الرسم العقاري وكذا بتصميم تسوية التجزئة مصادق عليه وشهادة إدارية تفيد أن القطعة المراد استخراجها لا تخالف مقتضيات القانون 25/90 والإذن للمحافظ على الأملاك العقارية بتقييده بالرسم العقاري والحكم في حالة تعذر ذلك بتسجيله كمالك على الشياع مع المطلوبين بعد الأمر تمهيديا بإجراء خبرة لتحديد نسبة الأسهم المقابلة للحصة المبيعة والحكم تبعا لذلك بإنجاز عقد بيع ملحق تحول من خلاله الحصة

المفرزة إلى حصص مشاعة، غير أن حيثيات القرار المطعون فيه جاءت غير منسجمة وطلبه باعتبار أن المحكمة مصدرته عملت على تفعيل مقتضيات الفصل 259 من قانون الالتزامات والعقود معتبرة أن تنفيذ الالتزام أصبح غير ممكن وهو الشيء الذي لا ينسجم وواقع الحال باعتبار أن تصميم التهيئة ولئن كان يعتبر بمثابة دليل السلطات العمومية في مجال التخطيط الحضري والتوسع العمراني وأداة لتحديد الإجراءات التنظيمية المتعلقة بعملية التعمير فإنه لا يمكن بأي حال أن تنعكس نتائجه سلبا فيما يخص الحقوق العينية، أي أن قانون 25/90 لا يمكن أن تؤثر نتائجه الفعلية على وضعيته باعتباره مالكا على الشيع رفقة مجموعة من المشترين والذين بإمكانهم سلوك مسطرة ضم حرة يكون من نتائجها مع مقتضيات تصميم التهيئة وانسجاما مع الضوابط القانونية الخاصة بالتعمير، وأنه وتطبيقا للمبدأ القانوني القاضي بتوازي الشكليات فإن إمكانية إجراء خبرة وفق طلبه لتحديد ما نابه من الأسهم تبقى قابلة للتفعيل ولا تتعارض مع المنظومة الخاصة بالتعمير بما في ذلك تصميم التهيئة، ومن جهة أخرى وخلافا لما ورد في تنصيصات القرار المطعون فيه بأنه ليس هناك أي إقرار

صادر عنه باستحالة التنفيذ وإنما هو طلب لتبرير ملتمس إجراء خبرة وهو طلب واضح الدلالة وكان يتعين معه الاستجابة له، وبالتالي فليس هناك أي مجال لتطبيق مقتضيات الفصل 259 من قانون الالتزامات والعقود في نازلة الحال، وأمام عدم جواب المحكمة مصدرة القرار المطعون فيه لطلبه الأخير يكون قرارها معرضا للنقض. حيث صح ما عابه الطاعن على القرار ذلك أن كل قرار يجب أن يكون معللا طبقا للفصل 345 من قانون المسطرة المدنية وأن نقصان التعليل يوازي انعدامه، ولما كان البين من أوراق الملف المعروضة على قضاة الموضوع أن الطاعن إنما التمس الحكم على المدعى عليهم بإتمام إجراءات البيع بتمكينه من الوثائق المطلوبة لتسجيل شرائه وفي حال تعذر ذلك تسجیله کمالك بالتساوي على الشياع مع المطلوبين في العقار موضوع الدعوى وإجراء خبرة لتحديد نسبة الأسهم المقابلة للحصة المبيعة، فإن المحكمة المصدرة للقرار المطعون فيه لما قضت بإلغاء الحكم المستأنف وتصديا برفض الطلب بعلة استحالة التنفيذ وإقرار الطاعن بذلك دون أن تناقش طلبه حول تحديد نسبة الأسهم المقابلة للحصة المبيعة يكون قرارها مشوبا بنقصان التعليل الموازي لانعدامه وهو ما يعرضه للنقض. لهذه الأسباب قضت محكمة النقض بنقض القرار المطعون فيه وإحالة القضية على نفس المحكمة للبت فيه من جديد بهيئة أخرى طبقا للقانون. وتحميل المطلوبين المصاريف. وبه صدر القرار وتلي بالجلسة العلنية المنعقدة بالتاريخ المذكور أعلاه بقاعة الجلسات العادية بمحكمة النقض بالرباط. وكانت الهيئة الحاكمة متركبة من السادة: عبد الهادي الأمين رئيسا والمستشارين: إدريس سعود مقررا - مستعيد مصطفى - حفيظة بن لكصير - مارية أصواب أعضاء وبمحضر المحامي العام السيد محمد بوفادي وبمساعدة كاتبة الضبط السيدة إيمان بلحاج.