محكمة النقض - الغرفة المدنية
ملف عدد: 2012/1/1/2820 — قرار عدد: 2013/170 — بتاريخ: 2013-03-20

باسم جلالة الملك وطبقا للقانون

حيث يستفاد من مستندات الملف، أن (جان روني. ف. ط) و(كوليت. د. ط) قدما بتاريخ 2009/06/03 مقالا إلى المحكمة الابتدائية بالدار البيضاء عرضا فيه، أن موروثهما (ط. روني) اشترى بتاريخ 1948/10/18 العقار ذا الرسم العقاري عدد 31697/س، وهو عبارة عن أرض عارية مساحتها حوالي 9022 م م تقع بمدينة الدار البيضاء، وتم تقييد العقد بنفس الرسم العقاري وحاز نظيره، إلا أنه بتاريخ 1993/12/15 عمد المدعو المحجوب (ف) إلى إنشاء عقد بيع لنفس العقار مدعيا أن موروثهم فوته له بمبلغ 108264 درهما، وقد أدين من أجل النصب والتزوير بسنتين حبسا نافذا وغرامة قدرها ألفا درهم، وقد فوت هذا الأخير بتاريخ 1994/01/20 نفس العقار المذكور لكل من امحمد (الم) والحسين (ب) بثمن قدره 1120000 درهم، وفي غياب نظير الرسم العقاري أقام هؤلاء دعوى في مواجهة البائع لهما وكذا موروثهما من أجل تمكينهم من ذلك النظير، والإذن للمحافظ من أجل تقييد عقدي البيع الأول والثاني مع اعتبار الحكم قائما محل الوثائق الناقصة في حالة الامتناع، فقضت المحكمة الابتدائية وفق الطلب بتاريخ 1995/2/6 في الملف 94/156، وبعد الطعن فيه بالاستئناف ألغته محكمة الاستئناف

72 قضايا التحفيظ

وقضت برفض الطلب، وقد كان هذا القرار محل طعن بإعادة النظر من طرف امحمد والحسين، فتم رفضه بمقتضى القرار الصادر بتاريخ 2006/10/9 في الملف عدد 2005/1/243. وبعد الطعن فيه بالنقض من طرفهم قضى المجلس الأعلى برفض الطلب بمقتضى قراره الصادر في الملف عدد 07/5/1/3369، إلا أنه كان قد سبق تنفيذ مقتضيات الحكم الابتدائي أعلاه القاضي بتسجيل العقدين الأول المزور والثاني واعتبار الحكم بديلا عن الوثائق الناقصة، وبتاريخ 1999/01/26 قام امحمد والحسين ببيع العقار إلى مصطفى (م) بثمن قدره 1623960 درهما، وتم تقييده مالكا جديدا ووحيدا للعقار. طالبين لذلك الحكم بالتشطيب على البيوع الثلاثة أعلاه المقيدة بالرسم العقاري 31697/س وإرجاع وضعية الرسم العقاري إلى ما كانت عليه قبل تاريخ عقد البيع المزور بتاريخ 1993/12/13 لكونها عقودا باطلة. وتقدم المدعى عليه مصطفى (م) بمقال مضاد ضمنه بأنه أدى ثمن البيع ومصاريف التسجيل وتحمل مصاريف إنجاز الأشغال الكبرى، طالبا لذلك الحكم على البائعين بأدائهم له تعويضا عن كل تلك المصاريف على وجه التضامن بعد إجراء خبرة لتحديدها. وأدلى المدعيان بمذكرة مع طلب إضافي طالبين فيها الحكم بإفراغ المدعى عليه مصطفى (م) من العقار موضوع الرسم المذكور وفي الطلب المضاد بإخراجهم من الدعوى، كما تقدم المدعى عليهما امحمد والحسين بمقال مضاد طالبين الحكم لفائدتهما بتعويض لا يقل عن 800000 درهم في مواجهة المحجوب (ف). وبعد إجرائها خبرة بواسطة الخبير محمد صبير، أصدرت المحكمة حكمها بتاريخ 2011/02/24 في الملف عدد 2009/21/2059 قضت فيه بإلغاء الطلب المضاد على حالته وفي الطلبين الأصلي والإضافي بالتشطيب على عقود البيع الثلاثة المسجلة بالرسم العقاري عدد 31697/س وإرجاع وضعية الرسم المذكور إلى ما كانت عليه قبل تسجيل عقد البيع المؤرخ في 1993/12/13 وبإفراغ المدعى عليه مصطفى (م) و من يقوم مقامه من العقار المذكور، فاستأنفه المدعى عليه مصطفى (م) وقضت محكمة الاستئناف المذكورة بتأييده بمقتضى قرارها المطعون فيه بالنقض من هذا الأخير أعلاه في الفرع الأول من الوسيلة الأولى بخرق الفقرة الثانية من الفصل 66 من ظهير التحفيظ العقاري، ذلك أنه تمسك خلال سائر مراحل التقاضي بعدم إمكانية الاحتجاج في مواجهته بإبطال تقييد المحجوب (ف) الناتج عن بطلان عقد البيع المبرم بينه وبين روني (ط) باعتبار حسن نيته بصراحة الفقرة الثانية من الفصل 66 المذكور في أنه: "لا يمكن في أي حال التمسك بإبطال هذا التسجيل في مواجهة الغير ذي النية الحسنة"، إلا أن المحكمة مصدرة

73 قضایا التحفيظ

القرار عوض أن تطبق هذه المقتضيات التي وضعها المشرع لمعالجة حالات مماثلة لوضعيته حفاظا على مصداقية نظام التحفيظ العقاري واستقرار المعاملات خرقت روح الفصل 66 المذكور وطبقت مقولة عامة " ما بني على باطل فهو باطل "، وفي الفرع الثاني من نفس الوسيلة بخرق الفصل 3 من ظهير 2 يونيو 1915 المتعلق بالتشريع المطبق على العقارات المحفظة الذي جاء تأكيدا للمقتضى السابق حين نص على: " إن ما يقع من إبطال أو تغيير لاحق لا يمكن التمسك به في مواجهة الغير المسجل عن حسن نية كما لا يمكن أن يلحق به أي ضرر"، وفيما أثاره في الوسيلة الثانية مما ظل على امتداد مذكراته المدلى بها أمام قضاء الموضوع يلتمسه من تطبيق هذه المقتضيات مطالبا بضرورة التمييز بين حالة حسن النية وسوئها قبل مواجهته بآثار بطلان تقييد المحجوب (ف) بسبب ما اعترى عقده من موجبات البطلان. حيث صح ما عابه الطاعن على القرار، ذلك أنه علل قضاءه بأن: " العقد الذي باع بموجبه المستأنف عليه المحجوب (ف) العقار موضوع النزاع هو عقد ثبتت زوريته بحكم جنحي حاز قوة الشيء المقضي به حسب الثابت من أوراق الملف وبالتالي فهو عقد باطل، وبما أنه كذلك فإن عقد شراء المستأنفين امحمد والحسين يكون باطلا بالتبعية، وكذلك الشأن بالنسبة لعقد شراء المستأنف مصطفى (م) وذلك عملا بقاعدة ما بني على الباطل باطل ولا مجال والحالة هاته للاستدلال بحسن النية ". في حين أنه بموجب الفصل 66 في فقرته الثانية من ظهير 12 غشت 1913 المتعلق بالتحفيظ العقاري والفصل 3 من ظهير 2 يونيو 1915 المطبق على العقارات المحفظة، فإنه لا يمكن في أي حال التمسك بإبطال التسجيل في مواجهة الغير المسجل عن حسن نية، وأن ما يقع من إبطال لا يمكن أن يواجه به ولا يمكن أن يلحق به أي ضرر، وهذه المقتضيات القانونية تؤسس لمبدأ القوة الثبوتية للتقييدات، ونصت وبدون أي تحفظ كيفما كان نوعه، على أن التقييدات في الرسوم العقارية، قرينة لفائدة الغير حسن النية، على صحتها. وبالتالي فليس هناك ما يستثني حالة البطلان بسبب ثبوت التزوير في عقد وقع تقييده، ويبقى للغير المقيد عن حسن نية حق التمسك بهذه المقتضيات، ولذلك فإن القرار المطعون فيه حين علل قضاءه على النحو المذكور أعلاه، ودون أن يبحث في حسن أو سوء نية الطاعن باعتباره غيرا بالنسبة للعقد الذي ثبتت زوريته بحكم جنحي نهائي، يكون خارقا للفصل 66 من ظهير 1913/08/12 والفصل 3 من ظهير 2 يونيو 1915 مما عرضه للنقض

والإبطال.

74 قضایا التحفيظ

لهذه الأسباب

قضت محكمة النقض بنقض القرار المطعون فيه. الرئيس: السيد محمد بلعياشي رئيس الغرفة المدنية (القسم الأول) - السيد عبد الرحمان مزور رئيس الغرفة التجارية (القسم الثاني) - المقرر: السيد محمد ناجي شعيب - المحامي العام: السيد محمد فاكر.