محكمة النقض - الغرفة المدنية
ملف عدد: 2021/7/1/7109 — قرار عدد: 2022/122 — بتاريخ: 2022-02-22

باسم جلالة الملك وطبقا للقانون

بناء على مقال النقض المرفوع بتاريخ 2021/09/16 من طرف الطالبين المذكورين أعلاه بواسطة نائبهما اللذين يطعنان بمقتضاه في القرار رقم 93 الصادر بتاريخ 2020/02/13 في الملف عدد 2019/1401/239 عن محكمة الاستئناف بوجدة. وبناء على مذكرة جوابية لفائدة المطلوب ضده الثاني المحافظ على الأملاك العقارية بجرسيف بواسطة دفاعه الرامية إلى رفض الطلب. وبناء على الأوراق الأخرى المدلى بها في الملف. وبناء على قانون المسطرة المدنية،

وبناء على الأمر بالتخلي الصادر بتاريخ 2022/01/25. وبناء على الإعلام بتعيين القضية في الجلسة العلنية المنعقدة بتاريخ 22 فبراير 2022،

وبناء على المناداة على الأطراف ومن ينوب عنهم وعدم حضورهم، وبعد تلاوة المستشارة المقررة السيدة نجوى الهواس لتقريرها في هذه الجلسة والاستماع إلى ملاحظات المحامي العام السيد الحسن البوعزاوي. وبعد المداولة طبقا للقانون:

حيث يستفاد من وثائق الملف ومن القرار المطعون فيه أن الطالبين تقدما بتاريخ 2018/05/30 بمقال افتتاحي أمام المحكمة الابتدائية بجرسيف عرضا فيه أنه بناء على عقد عرفي بينهما وبين البائع المدعى عليه الأول مصحح الإمضاء في 4 فبراير 2010 بعد حصول الإيجاب والقبول والاتفاق على الثمن والمثمن وقبض الثمن من قبل المدعى عليه الأول (المطلوب الأول في النقض) قد باع هذا الأخير لهما قطعة أرضية على الشياع ذات المساحة 280 مترا مربعا يحدها شرقا (ب) مصطفى ومصطفى (ي) جنوبا مولوعات غربا (ح) شمالا الطريق، هذه القطعة مستخرجة من الملك المسمى (ك) ذات الرسم العقاري الأم 21/7273 الكائن بإقليم تازة سابقا دائرة جرسيف حاليا قبيلة هوارة فرقة اولاد حموسة دوار البدادرة، وتم تضمين هذا العقد بندا يطالب فيه أطرافه من السيد المحافظ على الأملاك العقارية بجرسيف بتسجيل هذا البيع على الرسم العقاري الأم رقم 21/7273، إلا أنه لما قدم الطالبان طلبا مؤرخا في 2018/01/02 لتسجيل هذا العقد على الرسم العقاري المذكور تم رفضه من قبل المحافظ على الأملاك العقارية بعدة علل ومسببات يستحيل عليهما إحضارها وأن ذلك من واجب المدعى عليه الأول الذي هو ملزم بنقل الملكية للمشتري وفق ما ينص عليه قانون الالتزامات والعقود وقانون الحقوق العينية والملكية العقارية الجديد، وأن المدعى عليه الأول امتنع من القيام بنقل الملكية لهما حبيا ملتمسان الحكم عليه ( المطلوب الأول ) بإتمام إجراءات البيع ونقل الملكية لهما موضوع الملك المسمى (ك) وتسجيل عقد البيع المصحح الإمضاء في 2010/02/04 بينهما وبينه المؤدى عنه رسوم التسجيل والتمبر في 2010/02/08 وذلك بتمكينهما من كل الإجراءات الموصلة لنقل الملكية وتسجيل العقد على الرسم العقاري عدد 21/7273 وفي حالة امتناعه أو تعذر ذلك اعتبار هذا العقد بمثابة إذن أو أمر للمحافظ على الأملاك العقارية بجرسيف من أجل تضمين العقد ذاته بنوده ومواصفات العقار المذكور فيه على الرسم العقاري ذاته مع النفاذ المعجل والصائر والإجبار في الأقصى، وبعد تمام الإجراءات قضت المحكمة الابتدائية بحكمها عدد 10 الصادر بتاريخ 2019/01/23 في ملف رقم 2018/1401/60 برفض الطلب، وبعدما استأنفه الطالبان قضت محكمة الاستئناف بإلغائه والحكم تصديا بعدم قبول الدعوى بقرارها المطعون فيه بالنقض.

في شأن الوسيلة الفريدة:

حيث يعيب الطاعنان على القرار ضعف التعليل الموازي لانعدامه بدعوى أنهما وجها دعواها ضد السيد (ب.ب) من جهة وضد المحافظ على الأملاك العقارية بجرسيف، باعتبار هذا الأخير هو الساهر على التقييدات على الرسوم العقارية الذي رفض تسجيل شراءهما، وسايرته محكمة الدرجة الأولى وتبنت جوابه حين عللت حكمها بالقول برفض الطلب بعلة أن العقار المطلوب تسجيله وفرز له رسم عقاري مستقل لازال على الشياع ولا مجال للاختصاص والتفرد بجزء مفرز من العقار المشاع دون إنهائه عن طريق القسمة، فيما ذهبت محكمة الاستئناف إلى تعليل مغاير وألغت الحكم الابتدائي بعلة: "أن عقد البيع المستدل به وإن كان يتضمن تناقضا من حيث تكييف العقد بشأن البيع هل انصب على حظ البائع في الشياع أو على نصيب مفرز مع ما يترتب عن كل حالة من آثار، فإن العقد المذكور تضمن جميع البيانات التي يتطلبها عقد البيع مما يجعله منتج لآثاره ومن تم فإن طلب إتمام البيع ونقل الملكية غير مستوفي الشروط، إذ يتعين الطعن في قرار المحافظ العقاري القاضي برفض التقييد إن كان له موضوعا، وبالتالي فإن الحكم المستأنف لما لم يراع ما ذكر لم يكن مؤسسا مما يتعين معه إلغاءه والحكم من جديد بعدم قبول الدعوى" إذن يتضح أن عقد بيع الطاعنين هو عقد بيع صحيح وتام الأركان بإقرار القرار الاستئنافي الذي عكس تعليل الحكم الابتدائي وقال بأن البيع صحيح الشكل والمضمون وأن طرفيه المشتريين كان عليهما أن يلجآ إلى الطعن في قرار المحافظ بدل رفع دعوى أمام القضاء العادي في مواجهة البائع والمحافظ الذي رفض التسجيل، وقضى بإلغاء الحكم المستأنف والتصدي والحكم بعدم قبول الطلب شكلا، وإن ما ذهبت إليه المحكمة في تعليلها لا ينسجم والقواعد المسطرية في باب التقاضي وفق مواد قانون المسطرة المدنية التي ليس من بين بنودها أي نص يحظر أو يمنع على المتضرر من عدم التسجيل ونقل الملكية من اللجوء إلى القضاء العادي سيما أن موضوع الدعوى فيه ارتباط بشخص عادي الذي هو (ب. ب) باعتباره بائع العقار للطاعنين والسيد المحافظ الذي يعتبر موظفا إداريا ساهرا على التقييدات فقط، أما المدعى عليه الأصلي المطلوب إلزامه بنقل الملكية العقارية وفق ما هو مفصل بالمقال الافتتاحي هو المدعى عليه الأول الشخص العادي، وليس هناك أي قانون يقول بأن مثل هذه الدعاوى يجب أن تقدم ضد المحافظ فقط وبذلك فإن هذا التعليل هو تعليل فاسد، مما يعرض قرارها للنقض. حيث صح ما نعاه الطاعنان على القرار ذلك أنه لما كان الثابت من وثائق الملف أن المطلوب الأول في النقض الذي يملك أجزاء مشاعة في الرسم العقاري عدد 21/7273 بنسبة 30240/3150، باع للطالبين القطعة الأرضية المشاعة ذات المساحة 280 متر مربع التي تمثل جزء من الملك المسمى "(ك) " موضوع الرسم العقاري عدد 21/7273، فإنه طبقا للفصل 973 من قانون الالتزامات والعقود "لكل مالك على الشياع حصة شائعة في ملكية الشيء

المشاع وفي غلته، وله أن يبيع هذه الحصة . ... " وطبقا للفصل 974 من نفس القانون لا يشترط تحديد النسبة عند البيع، ثم أن البائع ملزم بنقل ملكية المبيع إلى المشتري طبقا للفصل 478 من نفس القانون، فإن المحكمة لما عللت قرارها بما جاءت به: "وحيث إن المحكمة بعد اطلاعها على وثائق الملف . ... ، تبين لها أن الدعوى ترمي إلى إلزام المستأنف عليه الأول بإتمام البيع ونقل ملكيته بتسجيله بالرسم العقاري عدد 21/7273 والقيام بجميع الإجراءات المترتبة عن ذلك، في حين أن البيع المستدل به وإن كان يتضمن تناقضا من حيث تكييف العقد بشأن المبيع هل انصب على حظ البائع في الشياع أو على نصيب مفرز مع ما يترتب عن كل حالة من آثار، ومن تم فإن طلب إتمام البيع ونقل الملكية غير مستوف لشروطه إذ يتعين الطعن في قرار المحافظ العقاري القاضي برفض التقييد إن كان له موضوع، ... " دون أن ترتب آثاره في مواجهة البائع الملزم بتهييئ الوثائق اللازمة لنقل ملكية المبيع للمشتري ولايمكنه التحلل من التزاماته الشخصية المترتبة عن العقد ما لم يثبت أنه سعى لذلك وتعذر عليه بسبب لا يعزى إليه، تكون قد عللت قرارها تعليلا ناقصا منزلا منزلة انعدامه لأن الطعن في

قرار المحافظ العقاري أمر اختياري وليس إلزامي استنادا لمقتضيات الفصل 96 من ظهير التحفيظ العقاري، وما دام أن البائع لكل حق عيني عقاري ملزم بنقل ملكية المبيع للمشتري، ويلزم بضمان هذا النقل ليتأتى للمشتري الحصول على النتائج القانونية خاصة إشهار عقد البيع بتقييده بالرسم العقاري لكون ضمان الحقوق العينية لا يحصل بين الأطراف إلا بإشهارها، ولأن الأفعال الإرادية والاتفاقات التعاقدية الرامية إلى تأسيس حق عيني عقاري لا تنتج أي أثر ولو بين الأطراف إلا من تاريخ التقييد بالرسم العقاري وفقا لأحكام الفصل 67 من ظهير التحفيظ العقاري، وبذلك فالمحكمة لم تركز قرارها على أساس قانوني سليم، وهو ما يعرضه للنقض الجزئي في شقه المتعلق بإتمام إجراءات البيع في مواجهة المطلوب الأول (ب.ب) .

وحيث إن حسن سير العدالة ومصلحة الطرفين يقتضيان إحالة القضية على

نفس المحكمة

لهذه الأسباب:

قضت محكمة النقض بنقض القرار المطعون فيه جزئيا فيما قضى به القرار من عدم قبول دعوى إتمام إجراءات البيع في مواجهة المدعى عليه الأول (ب.ب) وإحالة القضية على نفس المحكمة للبت في الشق المنقوض من جديد بهيئة أخرى طبقا للقانون والرفض في الباقي وتحميل المطلوب الأول المصاريف، كما قررت إثبات قرارها هذا بسجلات المحكمة إثر القرار المطعون فيه أو بطرته.

وبه صدر القرار وتلي في الجلسة العلنية المنعقدة بالتاريخ المذكور أعلاه بقاعة الجلسات العادية بمحكمة النقض بالرباط وكانت الهيئة الحاكمة متركبة من رئيس الغرفة السيدة لطيفة أيدي رئيسة والمستشارين السادة: نجوى الهواس مقررة، سعيد رياض، السعدية فنون، وامحمد لفطح أعضاء وبمحضر المحامي العام السيد الحسن البوعزاوي وبمساعدة كاتب الضبط السيد المصطفى العامري.