محكمة النقض - الغرفة المدنية
ملف عدد: 2021/7/1/7393 — قرار عدد: 2022/214 — بتاريخ: 2022-04-05

باسم جلالة الملك وطبقا للقانون

بناء على مقال النقض المرفوع بتاريخ 2021/10/07 من طرف الطالب المذكور أعلاه بواسطة نائبه الذي يطعن بمقتضاه في القرار رقم 598 الصادر بتاريخ 2021/06/01 في الملف عدد 20/1201/71 عن محكمة الاستئناف بمكناس.

وبناء على الأوراق الأخرى المدلى بها في الملف. وبناء على قانون المسطرة المدنية. وبناء على الأمر بالتخلي الصادر بتاريخ 2022/03/01. وبناء على الإعلام بتعيين القضية في الجلسة العلنية المنعقدة بتاريخ 2022/04/05.

وبناء على المناداة على الأطراف ومن ينوب عنهم وعدم حضورهم. وبعد تلاوة المستشارة المقررة السيدة نجوى الهواس لتقريرها في هذه الجلسة والاستماع إلى ملاحظات المحامي العام السيد الحسن البوعزاوي. وبعد المداولة طبقا للقانون:

حيث يستفاد من وثائق الملف، ومن القرار المطعون فيه أن الطالب تقدم بتاريخ 2019/09/23 بمقال افتتاحي أمام المحكمة الابتدائية بمكناس عرض فيه أنه سبق له أن أبرم عقد وعد بالبيع مع السيد (ع. ح) مؤرخ في 2007/11/29 و2018/08/10 لاقتناء مجموعة من القطع الأرضية التي تشكل جزء من العقار موضوع الرسم العقاري " ... " وهي كالآتي: القطعة الأرضية عدد E5 مساحتها 125 متر مربع، و القطعة الأرضية عدد E7 مساحتها 162 متر مربع، والقطعة الأرضية عدد 24 E مساحتها 125 متر مربع، E25 مساحتها 125 متر مربع، E38 مساحتها 162 متر مربع، 39 E مساحتها 162 متر مربع، 4 E مساحتها 125 متر مربع، 58 E مساحتها 110 متر مربع، 50 E

مساحتها 110 متر مربع، 116 E مساحتها 147 متر مربع، 135 E مساحتها 122 متر مربع، 136 E مساحتها 122 متر مربع، 138 E مساحتها 120 متر مربع، 141 E مساحتها 122 متر مربع، 143 E مساحتها 122 متر مربع، E147 مساحتها 137 متر مربع، 149 E مساحتها 137 متر مربع، 153 E مساحتها 122 متر مربع، 95 1 مساحتها 140 متر مربع، 102 | مساحتها 140 متر مربع، بثمن إجمالي قدره 1582200 درهما أدى منه في حينه مبلغ 1200000 درهم لفائدة الواعد على أساس أداء باقي المبلغ بعد إبرام العقد النهائي، وبتاريخ 11 فبراير 2013 توفي الواعد السيد (ع. ح)، وبتاريخ 9 و 13 نونبر 2015 باع ورثة هذا الأخير مجموع العقار لفائدة شركة (ك.ر) التي يمثلها (ع.م) و(إ. ج)، وبتاريخ 10 نونبر 2015 تم إبرام عقد اتفاق وتراضي بين ممثل شركة (ك.ر) (ع. م) والسيد (ن. خ) بمحضر دفاعه على استبدال ثلاث قطع أرضية موضوع الوعد بالبيع استبدلت القطعة 40 E بالقطعة 4 E والقطعة 48 E بالقطعة 58 E وكذا القطعة 1104 بالقطعة 1102 نظرا لكون هذه القطع الأرضية تم بيعها من طرف الهالك عن طريق الخطأ، لينصب عقد الوعد بالبيع والاتفاق بعده على القطع الأرضية الأولى وكذا القطع الثلاثة التي تم تغييرها طبقا للاتفاق بين الطرفين أي مجموع القطع هو 20 قطعة، وإن كل هذه الاتفاقات والإجراءات اللاحقة كانت تتم أمام الموثقة (ا. خ) وتحت إشرافها التي بعدما استدعت الطالب لإبرام العقد النهائي مع المدعى عليها (المطلوبة) أدى جميع المبلغ المتبقى بذمته وكذا واجبات التحفيظ وواجبات التسجيل وأتعاب الموثقة ليتفاجأ برفض المدعى عليها التوقيع على العقد النهائي ومطالبتها له بمبالغ إضافية لم يشملها الاتفاق، ملتمسا الحكم عليها بإتمام إجراءات البيع بخصوص القطع الأرضية موضوع رسوم الملكية الآتية: "ر.س" E5 رسمها العقاري " ... "، "ر.س" 7 E رسمها العقاري " ... "، "ر.س" 24 E رسمها

العقاري " ... "، "ر.س" 25 E رسمها العقاري " ... "، "ر.س" 38 E رسمها العقاري " ... "، "ر.س" 39 E رسمها العقاري " ... "، "ر.س" 50 E رسمها العقاري " ... "، "ر.س" 116 E رسمها العقاري " ... "، "ر.س" 135 E رسمها العقاري " ... "، "ر.س" 136 E رسمها العقاري " ... "، "ر.س" 138 E رسمها العقاري " ... "، "ر.س" 141 E رسمها العقاري " ... "، "ر.س" 143 E رسمها العقاري " ... "، "ر.س" 147 E رسمها العقاري " ... "، "ر.س" 149 E رسمها العقاري " ... "، "ر.س" 153 E رسمها العقاري " ... "، "ر. س" 195 E رسمها العقاري" ... "، "ر.س" E4 رسمها العقاري " ... "، "ر.س" 58 E رسمها العقاري " ... "، "ر.س" 102 | رسمها العقاري " ... "، وذلك بالتوقيع على العقد النهائي تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 5000 درهم يوميا عن كل يوم تأخير والحكم له بتعويض قدره 40000 درهم في مواجهة المدعى عليها مع تحميلها الصائر، ثم تقدم بمقال إضافي بتاريخ 2019/12/20 التمس فيه الحكم على المدعى عليها في شخص مثلها القانوني بإتمام البيع بخصوص القطع الأرضية موضوع رسوم الملكية المفصلة بالمقال الافتتاحي، وذلك بتوقيعها على العقد النهائي المحرر من طرف الموثقة المشرفة على عملية التفويت بعد التشطيب على الحجز التحفظي المضروب على الرسوم العقارية موضوع الوعد بالبيع تحت طائلة الغرامة التهديدية المحددة بالمقال الافتتاحي، واعتبار الحكم الصادر عن هذه المحكمة بمثابة عقد بيع نهائي، مع أمر السيد المحافظ على الأملاك العقارية بالحاجب

بتسجيله والاستجابة للتعويض المطلوب بمقتضى المقال الافتتاحي، أجابت المدعى عليها أن عقد

الوعد بالبيع نص على التزامات متقابلة وحدد أجلا للوفاء بها وعلى الأخص منها أداء الموعود له ما بقي بذمته في أجل أقصاه 24 شهرا وفي حالة عدم تحقق البيع داخل هذا الأجل فإن العقد يعتبر لاغيا وكأن لم يكن ويحق للطرفين التحلل مما التزما به كل على حدة مع إرجاع الواعد للموعود

له المبلغ المؤدى عن مسبق الثمن، ويسترد بعدها الواعد حقه في التصرف في عقاره، وإن الأداء لباقي الثمن الذي قام به المدعي لا يلزمها و لا يبرئ ذمته مما التزم به لحصوله خارج الأجل المتفق عليه بالعقد المذكور ولكونه تم خلافا لما يقرره الفصل 177 من ق.م.م، ملتمسة رفض الطلب. وبعد تمام الإجراءات قضت المحكمة الابتدائية بحكمها الصادر بتاريخ 2020/06/17 في ملف رقم 2019/1404/816 في الشكل عدم قبول طلب أمر المحافظ بتسجيل البيع في الرسوم العقارية أعلاه وقبول باقي الطلب، وفي الموضوع على المدعى عليها بإتمام إجراءات البيع مع المدعي بخصوص القطع الأرضية موضوع رسوم الملكية الآتية: "ر.س" E5 رسمها العقاري" ... "، رياض السلام 7 E رسمها العقاري " ... "، "ر.س" 24 E رسمها العقاري " ... "، "ر.س" 25 E رسمها العقاري " ... "، "ر.س" 38 E رسمها العقاري " ... "، "ر. س" 39 E رسمها العقاري " ... "، رياض السلام 50 E رسمها العقاري " ... "، "ر. س" 116 E رسمها العقاري " ... "، "ر. س" 135 E رسمها العقاري " ... "، "ر.س" 136 E رسمها العقاري " ... "، "ر.س" 138 E رسمها العقاري " ... "، "ر. س" 141 E رسمها العقاري " .. "، "ر. س" 143 E رسمها العقاري " ... "، "ر.س" 147 E رسمها العقاري " ... "، "ر. س" 149 E

رسمها العقاري " ... "، "ر.س" 153 E رسمها العقاري" ... "، "ر.س" 195 E رسمها العقاري " ... "، "ر.س" 4 E رسمها العقاري" ... "، "ر.س" 58 E رسمها العقاري" ... "، "ر.س" 102 | رسمها العقاري " ... "، وذلك بالتوقيع على العقد النهائي بعد التشطيب على الحجز التحفظي المضروب على الرسوم العقارية أعلاه تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 200 درهم عن كل يوم تأخير عن التنفيذ، واعتبار الحكم بمثابة عقد بيع نهائي في حالة امتناع المدعى عليها عن التنفيذ، وأدائها لفائدة المدعي مبلغ 10000 درهم تعويض عن التماطل، ورفض باقي الطلب. قضت محكمة الاستئناف بإلغائه والحكم تصديا بعدم قبول الدعوى بقرارها المطعون فيه بالنقض. في شأن الوسيلة الأولى:

حيث يعيب الطاعن على القرار انعدام التعليل، بدعوى أنه أسس ما قضى به على أن الطاعن استند في دعواه إلى مشروع العقد المعد من طرف الموثقة (ا. خ) الذي أشار إلى الوعد بالبيع المبرم بتاريخ 2007/11/29 بين الطاعن والمرحوم (ع. ح)، وأن هذا المشروع لم يتم التوقيع عليه من طرف المطلوب في النقض، وعلى خلاف ذلك فإن الطاعن أسس دعواه على عقد الوعد بالبيع المبرم بينه وبين المرحوم (ع. ح)، وكذا عقد الاتفاق والتراضي المبرم بين (ع.م) بصفته أحد مثلي شركة (ك.ر) (المطلوبة) وبين الطاعن المؤرخ في 2015/11/10، الذي بمقتضاه اتفقا على توثيق وإتمام البيع (مباشرة بعد الحصول على الرسوم العقارية المنفردة الخاصة بكل قطعة على حدة) مع الطالب بخصوص القطع التي سبق أن اشتراها من الحاج (ع. ح) بعد تغيبر ثلاث قطع أرضية لكونها بيعت خطأ لشخص آخر، وأن المطلوبة في النقض تقر بهذا الاتفاق من خلال مذكرتها الجوابية وكذا جوابها عن الإنذار الموجه إليها لإتمام إجراءات البيع، وأن القرار الذي لم يلتفت إليه رغم استناد الحكم الابتدائي عليه في قضائه، یکون ناقص التعليل الموازي لانعدامه. في شأن الوسيلتين الثانية والثالثة:

حيث يعيب الطاعن على القرار عدم الارتكاز على أساس قانوني وخرق الفصلين 230 و229 من ق.ل. ع، بدعوى أن العقد المبرم بين الطرفين المؤرخ في 2015/11/10 رتب التزامات متقابلة بين طرفي العقد، والقرار المطعون فيه تجاهل تطبيق مقتضيات الفصل 230 المذكور، وأن الطاعن وعلى خلاف ما ورد في القرار لم يلتمس أن ترتب المحكمة آثارا على مشروع العقد المعد من طرف الموثقة الذي لم يوقعه الطرف الثاني (المطلوبة في النقض) وإنما أدلى به إثباتا لوفائه بجميع التزاماته، أمام الموثقة التي أشرفت على جميع الإجراءات القانونية والقضائية المتعلقة بهذه القطع الأرضية بدءا بتحرير عقد شرائها من طرف الشركة المطلوبة في النقض من ورثة الهالك (ع. ح) مرورا بالتشطيب على جميع الحجوزات التحفظية ومنها الحجز الذي كان مضروبا على القطعة الأرضية من طرف الطالب انتهاء بالاتفاقات المقررة مع جميع الأطراف الذين سبق لهم أن أبرموا

وعودا بالبيع مع الهالك، وعن تحريرها لمشروع العقد واستخلاصها لرسوم التسجيل والتحفيظ والأتعاب يعتبر تجسيدا للصلاحية الكاملة التي كانت تدير بها المشروع والممنوحة لها من طرف ممثلي الشركة المطلوبة في النقض، وأن الاتفاق المبرم بين طرفي الدعوى الذي تمم عقد الوعد بالبيع المبرم بين الطالب والمرحوم (ع. ح) ملزم للطرفين كل في حدود التزامه، وأن قول المحكمة بخلاف ذلك يجعل قرارها منعدم التعليل، كما أنها لما اعتبرت أن الطاعن أبرم عقد الوعد مع الهالك بالبيع (ع. ح) وأن ورثة هذا الأخير فوتوا القطعة الأرضية (التي كانت مثقلة بعقود الوعد بالبيع) إلى الشركة المطلوبة في النقض وأن الوعد بالبيع لا يمنح الصفة للمستأنف عليه (الطاعن) لمطالبة المستأنفة (المطلوبة) بإتمام البيع معه طالما أن الثابت من وثائق الملف أن القطعة موضوع الدعوى قد تم تفويتها للمستأنفة من قبل ورثة الواعد (ع. ح) لم تطبق مقتضيات الفصل 229 من ق.ل. ع تطبيقا سليما، وأن المطلوبة في النقض حلت محل (ع. ح) في جميع الالتزامات والتحملات السابقة بمقتضى عقد الاتفاق والتراضي بين الطالب والسيد (ع.م) بصفته أحد مسيريها الذي أقر به ابتدائيا واستئنافيا، وكذا بمقتضى عقد بيع كلي لأرض فلاحية المؤرخ في 9 و13 نونبر 2015 المبرم بين ورثة (ع. ح) والمطلوبة في النقض، حيث التزمت هذه الأخيرة بشراء العقار على حالته وتحملها لجميع الاتفاقات التي يمكن أن تثقل العقار، فضلا عن كون المطلوبة في النقض تقدمت بدعوى في مواجهة بعض الورثة أقرت في مقالها أنها ملتزمة بإبرام عقود بيع مع من أبرموا عقود الوعد بالبيع مع المرحوم (ع. ح) وورثته من بعده، لذلك تعتبر الشركة المطلوبة في النقض خلفا خاصا للهالك (ع. ح) عملا بالفصل 229 من ق.ل. ع وانسجاما مع هذا الفصل تحل محل الواعد في جميع التزاماته بما فيها إبرام العقود النهائية بخصوص القطعة الأرضية التي أفرزت رسومها العقارية وكانت موضوع وعد بالبيع، وأن القرار حينما أغفل تطبيق هذه المقتضيات لم يرتكز على أساس قانوني

سليم و يتعين نقضه.

في الرد على الوسائل مجتمعة لارتباطها:

حيث لما كان البين من عريضة الدعوى أن الطاعن استند في طلبه الرامي إلى إلزام المطلوبة في النقض بإتمام إجراءات البيع معه بخصوص مجموع القطع الأرضية المفصلة بمقاله أعلاه، على أنها اشترت بتاريخ 9 و13 نونبر 2015 من ورثة المرحوم (ع. ح) مجموع العقار الذي يضم أيضا تلك القطع المذكورة بالمقال بعدما سبق لهذا الأخير أن باعها للطالب بمقتضى عقد الوعد بالبيع المبرم بينهما بتاريخ 2007/11/29، وأنه على إثر ذلك التزمت المطلوبة بتوثيق وإتمام البيع معه بخصوصها مباشرة بعد الحصول على الرسوم العقارية المنفردة الخاصة بكل قطعة على حدة، وذلك بمقتضى الاتفاق والتراضي المؤرخ في 2015/11/10 المبرم بينه وبينها بواسطة أحد مسيريها وهو السيد (ع.م)، معززا ادعاءه بمجموع هذه الوثائق وكذا بشهادة مؤرخة في 10 ماي 2019 صادرة عن

الموثقة الأستاذة (ا. خ) تصرح فيها أن الطالب سلمها بتاريخ 14 دجنبر 2018 مبلغ 379.200 درهم بواسطة شيك مسحوب على التجاري وفا بنك تحت عدد 342192 الذي يمثل باقي ثمن شراء مجموع تلك العقارات من المطلوبة في النقض، وذلك بعدما سبق له أن أدى لفائدة الواعد بالبيع المرحوم (ع. ح) الجزء الأول من ثمن البيع و قدره 1.200.000 درهم كما هو ثابت من الوعد بالبيع المبرم بينهما بتاريخ 2007/11/29 المشار إليه أعلاه، فإن المحكمة لما ألغت الحكم الابتدائي و قضت تصديا بعدم قبول الدعوى معللة قضاءها بما جاءت به: " ... وحيث إن المستأنف عليه (الطالب) استند في دعواه الرامية إلى إتمام إجراءات البيع إلى مشروع العقد المعد من طرف الموثقة (أ. خ)، وبالرجوع إلى مشروع العقد المذكور تبين للمحكمة أنه وإن تضمن جميع بنود الاتفاق وأشار إلى الوعد بالبيع الذي أبرم بتاريخ 2007/11/29 بين المستأنف عليه والمرحوم (ع. ح)، إلا أن مشروع العقد المذكور لم يتم التوقيع عليه من طرف المستأنفة (المطلوبة في النقض) وهو ما أكدته الموثقة المذكورة في الشهادة الصادرة عنها بتاريخ 2019/04/23، ولما كان العقد المعتبر مصدرا من مصادر الالتزام لا يقوم إلا بتوافر أركانه التي من بينها التعبير الصحيح عن الإرادة، فإذا كان منجزا من طرف الموثق وجب أن يوقع أطرافه على كل صفحة من صفحاته مع تضمين تاريخ توقيع كل طرف علاوة على توقيع الموثق فور آخر توقيع للأطراف، كما أن العقد لا يكتسب صبغته الرسمية إلا من تاريخ توقيع الموثق طبقا للمادتين 44 و45 من قانون التوثيق رقم 32.09 الصادر بتاريخ 22 نونبر 2011، ولذلك فالعقد المدلى به من طرف المستأنف عليه والذي لا يتضمن توقيع الطرفين وتوقيع الموثقة لا يمكن اعتباره عقدا صحيحا بين الطرفين مادام المستأنفة تنازع في مضمونه وتتمسك بفسخ الاتفاق، أما الوعد بالبيع المدلى به ضمن وثائق الملف فقد أبرم كما ذكر أعلاه مع المرحوم (ع. ح) وهو ما لا يمنح الصفة للمستأنف عليه لمطالبة المستأنفة بإتمام البيع معه، طالما أن الثابت من وثائق الملف أن القطع الأرضية موضوع الدعوى قد تم تفويتها للمستأنفة من قبل ورثة الواعد العربي حريفي المذكور ... " تكون بذلك قد حرفت الواقع، لأن الطالب لم يستند في طلبه على مشروع العقد المعد من طرف الموثقة (ا. خ) فقط، كما جاء في تعليل المحكمة، بل أيضا على عدة وثائق أخرى لها حجيتها بين طرفي الدعوى من بينها الاتفاق والتراضي المؤرخ في 2015/11/10 المبرم بينه وبين المطلوبة في النقض بواسطة أحد مسيريها وهو السيد (ع.م)، الذي لم تتطرق إليه المحكمة في تعليلها لا إيجابا ولا سلبا وكذا عقد البيع المبرم بين المطلوبة وورثة الهالك (ع. ح) الذي تضمن شراءها العقار على حالته والذي ردته المحكمة دون مناقشتها لما تضمنه من التزامات وتحملات في مواجهتها رغم ما لهما من تأثير على قضائها فنتج عن ذلك أن خرقت مقتضيات الفصل 230 من قانون الالتزامات والعقود الذي ينص على أن: "الالتزامات التعاقدية المنشأة على وجه صحيح تقوم مقام القانون بالنسبة إلى منشئيها فلا يجوز إلغاؤها إلا برضاهما معا أو في الحالات المنصوص عليها في القانون" كما خرقت بالتبعية مقتضيات الفصل 229 من نفس القانون،

مما حرم محكمة النقض من بسط رقابتها في الموضوع، فجاء قرارها مشوبا بنقصان التعليل وفساده

وعرضة للنقض.

لهذه الأسباب

قضت محكمة النقض بنقض القرار المطعون فيه وإحالة القضية على نفس المحكمة للبت فيها من جديد بهيئة أخرى طبقا للقانون وتحميل المطلوبة المصاريف. وبه صدر القرار وتلي في الجلسة العلنية المنعقدة بالتاريخ المذكور أعلاه بقاعة الجلسات العادية بمحكمة النقض بالرباط. وكانت الهيئة الحاكمة متركبة من رئيس الغرفة السيدة لطيفة أيدي رئيسة والمستشارين السادة: نجوى الهواس مقررة، سعيد رياض، السعدية فنون، وامحمد لفطح أعضاء وبمحضر المحامي العام السيد الحسن البوعزاوي وبمساعدة كاتب الضبط السيد المصطفى العامري.