محكمة النقض - الغرفة المدنية
ملف عدد: 2023/1/1/4018 — قرار عدد: 2024/549 — بتاريخ: 2024-07-02

باسم جلالة الملك وطبقا للقانون حيث يؤخذ من وثائق الملف أنه بتاريخ 2022/03/16 تقدم المدعي (م.ع) (المطلوب الأول) بمقال أمام المحكمة الابتدائية المدنية بالدار البيضاء، ادعى فيه أنه سبق أن أبرم مع المدعى عليها (ب. ص) (الطالبة) عقد بيع بالمرابحة مؤرخ في 22 فبراير و22 يوليوز 2020 موضوع الملك المسمى (L.C.T) ذي الرسم العقاري عدد (7 ... ) عبارة عن شقة كائنة ب ( ... ) تجزئة (L.C) المشروع الثالث العمارة ( ... ) الطابق الأرضي سيدي معروف البيضاء، إلا أنه وبعد تسلمه العقار المذكور، اكتشف وجود مجموعة من العيوب الجسيمة والمتمثلة في تشققات قد تنشأ عنها آثار خطيرة، وذلك خلافا لما تم الاتفاق عليه وما يلزم إنجازه والالتزام به من طرف المدعى عليهما، فأنجز خبرة خلص تقريرها إلى وجود مجموعة من العيوب التقنية على مستوى البناء، والمتمثلة في تشققات خطيرة على طول أجزاء الشقة، وحددت مقدار التعويض المستحق لجبر الضرر الحاصل وإصلاح الأضرار الثابتة في مبلغ 320.000 درهم، وأنه وجه بتاريخ 2022/02/14 إنذارا إلى كل من المدعى عليها الأولى شركة (ب. ص) والمدعى عليها الثانية شركة (م.ل) (المطلوبة الثانية) وذلك من أجل إصلاح الأضرار أو التعويض بقي بدون جدوى، والتمس الحكم بأداء المدعى عليهما تضامنا لفائدته تعويضا قدره 320.000 درهم جبرا للأضرار المذكورة، واحتياطيا الحكم بإجراء خبرة تقنية عقارية قصد معاينة العيوب الظاهرة في الشيء المبيع وتقويم الأضرار، وبعد إجرائها خبرة بواسطة الخبير (ب) وتبادل المستنتجات عقبها، أصدرت المحكمة الابتدائية حكمها عدد 5336 بتاريخ 2022/12/31 في الملف عدد 2022/1201/1892 بأداء المدعى عليه (ب. ص) لفائدة المدعي تعويضا إجماليا قدره 220.000 درهم، استأنفته المدعى عليها شركة (ب. ص)، وأيدته محكمة الاستئناف بمقتضى قرارها المطعون فيه بالنقض من الطاعنة أعلاه بوسيلتين اثنتين.
حيث تعيب الطاعنة القرار في وسيلة النقض الأولى بخرق المادة 58 من القانون رقم 103.12 المتعلق بمؤسسات الائتمان والهيئات المعتبرة في حكمها، وفساد ونقصان التعليل المنزل منزلة انعدامه وعدم الارتكاز على أساس، ذلك أنه يظهر من تعليل المحكمة المطعون في قرارها، أنها لم تستوعب الطبيعة الخاصة للأنشطة التمويلية التي تمارسها البنوك التشاركية، ولم تراع الخصوصيات التي تنفرد بها العقود التي تبرمها والمنتجات المالية التي تقدمها تلك البنوك، ولم تطبق عليها النصوص القانونية الواجبة التطبيق، وأن نشاط البنوك التشاركية تؤطره وتنظمه مقتضيات خاصة ضمن القانون رقم 103.12 المذكور، لا سيما المادة 58 منه، والذي يستفاد منها أنه من بين المنتوجات المالية التي تقدمها البنوك التشاركية لعملائها في إطار أنشطتها التمويلية، عقد المرابحة الذي عرفه القانون بأنه كل عقد يبيع بموجبه البنك التشاركي منقولا أو عقارا محددا وفي ملكيته لعميله بتكلفة اقتنائه مضاف إليه هامش ربح متفق عليهما مسبقا بين طرفي العقد، كما يمكن أن تتم هذه العملية بعد اقتناء البنك التشاركي عقارا، بناء على طلب الزبون (العميل)، بغرض بيعه له مباشرة بعد ذلك في إطار عقد المرابحة وتعتبر هذه العملية مرابحة للآمر بالشراء، وفي هذه الحالة، يسبق عقد المرابحة وعد أحادي بالشراء من طرف العميل، ملزم له بمجرد امتلاك المؤسسة للعين المطلوبة، والكل طبقا للمادتين 3 و11 من منشور والي بنك المغرب عدد 1 و17 المؤرخ ب 2017/01/27 والمتعلق بالمواصفات التقنية لمنتجات المرابحة والإجارة والمشاركة والمضاربة والسلم وكذا كيفيات تقديمها إلى العملاء، وبذلك، فإن أعمال وأنشطة البنوك التشاركية المستحدثة تنفرد بإطار قانوني خاص ينظمها ويميزها عن باقي المعاملات خارج ما هو مألوف ومعمول به في ظل القواعد العامة لقانون الالتزامات والعقود وغيرها من النصوص، وأنه في الإطار المذكور، تقدم المطلوب في الطعن (م.ع) بتاريخ 2020/02/27 بطلب تدخلها من أجل تمويل عملية شراء الشقة موضوع الدعوى في إطار عقد بيع بالمرابحة، وقدم لها أمرا بالشراء لفائدته طبقا للنصوص القانونية أعلاه، وذلك بعد أن اختار الشقة وعاينها بنفسه وطاف بمختلف مرافقها وقبلها على حالتها، واتفق مسبقا مع المنعش العقاري شركة (م.ل) على جميع شروط وتفاصيل عملية الاقتناء وطريقة التمويل، وأنه تنفيذا لأمر الزبون (م.ع) بالشراء، قامت بالفعل باقتناء الشقة المعنية والمختارة من طرفه ثم أعادت في الحين بيعها له بوصفه الأمر بشرائها في إطار البيع بالمرابحة، وذلك في إطار القانون المنظم لنشاط البنوك التشاركية ولمنتجاتها وخدماتها التمويلية ذات الطبيعة الخاصة، وبذلك فهي ليست إلا مؤسسة بنكية تشاركية اقتصر دورها على تمويل شراء شقة سكنية بناء على أمر صريح من الزبون (م.ع) ولفائدته، بعد أن اتفق هذا الأخير مع البائع الأصلي الذي هو المنعش العقاري على جميع إجراءات وتفاصيل عملية البيع وطريقة تمويل الشراء، ولهذا فإنه لا علاقة لها بأشغال البناء ولا يمكن تحميلها مسؤولية ضمان العيوب التقنية لبناء عقار لم تقم بتصميمه ولا تشييده ولا بنائه، بحيث اقتصر تدخلها فقط على تمويل عملية
الشراء لفائدة الزبون المطلوب في الطعن في إطار قوانين خاصة منظمة لعملية عقد البيع بالمرابحة، وأن القرار المطعون فيه، حملها المسؤولية عن عيوب بناء عقار واعتبرها ضامنة لتلك العيوب، فقط لكونها بائعة للشقة للسيد (م.ع) حسب عقد البيع بالمرابحة، وقد تمسكت أمام المحكمة مصدرة القرار المطعون فيه بعدة قرارات استئنافية صادرة في نوازل مماثلة، لكنها لم تلتفت إليها ولم تستأنس بها ولم تتناولهما بالرد والمناقشة. وتعيبه في الوسيلة الثانية بخرق الفصل 769 من قانون الالتزامات والعقود وفساد وسوء التعليل المنزل منزلة انعدامه وعدم الارتكاز على أساس، ذلك أنه من المعلوم قانونا أن ضمان عيوب البناء يقع قانونا على عاتق المهندس والمقاول أو المنعش العقاري صاحب المشروع في إطار الضمان العشري، طبقا لأحكام الفصل 769 المذكور، وأن العيوب المذكورة بتقرير الخبرة والمعتمدة من طرف المحكمة، لا يمكن نسبتها وتحميل المسؤولية عنها للمؤسسة البنكية التي قامت بتمويل عملية الشراء لفائدة الزبون، وإنما هي بطبيعتها إخلالات تقنية وعيوب شابت عملية بناء العقار والتي يتحمل مسؤوليتها حصريا واقعا وقانونا المنعش العقاري الذي شيد العقار أو المقاول الذي قام بتنفيذ أشغال بنائه، في إطار الضمانة العشرية عن العيوب في طريقة البناء، والتي وضعها المشرع على عاتق المنعش العقاري أو المقاول المكلف بالبناء، وتعتبر التزاما قانونيا على عاتقهم بقوة القانون وبموجب نص قانوني صريح ولا يمكنهم بالتالي التملص من هذه المسؤولية بدون وجه حق ولا سبب مشروع، مما يجعلها بعيدة عن النزاع ولا مسؤولية لها فيه، وكان ينبغي إخراجها من الدعوى، إلا أن القرار المطعون فيه أورد ضمن تعليله بأنها أن أرجعت العيب في البناء لشركة "م.ل" فإنها لم تتقدم بأي طلب في مواجهتها، لكن هذا التعليل لا يستقيم والمنطق القانوني السليم، كما أنه يخالف الواقع والمسطرة المتبعة ضمن القضية، ذلك أن مسؤولية المقاولة (م.ل) بصفتها المنعش العقاري صاحب المشروع، قائمة وثابتة بموجب نص القانون وخصوصا الفصل 769 المذكور، وأنه بالرجوع لأوراق الملف وخاصة المقال الافتتاحي للدعوى، يتأكد بأن المطلوب في النقض (م.ع) أقام دعوى المسؤولية عن عيوب البناء، وضمانها في مواجهة شركة (م.ل) أيضا باعتبارها المقاولة صاحبة المشروع، وطلب الحكم عليها بأداء التعويض لفائدته عن تلك العيوب، بل أن هذه الدعوى سبقها إنذار وجهه مباشرة للمقاولة المذكورة من أجل المطالبة بإصلاح الأضرار وأداء التعويض، وأنه لم يكن من الضروري أن يتقدم بدوره بطلب أداء التعويض في مواجهة المقاولة المذكورة، وبالتالي وحتى في غياب علاقة تعاقدية مباشرة بين (م.ع) ومقاولة (م.ل)، فقد كان بوسع محكمة الموضوع أن تقضي بتحميل المقاولة مسؤولية عيوب البناء وأداء التعويض لفائدة المدعي (م.ل) استنادا إلى المسؤولية القانونية للمقاول والضمانة العشرية التي تقع على عاتقه. لكن، ردا على وسيلتي النقض مجتمعتين للارتباط، فإن الالتزامات والاتفاقات والعقود لا
تلزم إلا من كان طرفا فيها ولا تنسحب آثارها على الغير ولا تقيدهم إلا في الحالات المنصوص عليها قانونا عملا بقاعدة "نسبية العقود". والذي يتجلى من وثائق الملف أن المطلوب في النقض (م.ل) أبرم مع الطاعنة بتاريخي 22 فبراير و22 يوليوز 2020 عقد بيع بالمرابحة، وبالتالي فإن ما تضمنه هذا العقد من اتفاقات بالتراضي والتزامات لا يمكن أن يلزم سوى الطاعنة والمطلوب في النقض (م.ل) دون غيرهما، ولا يمكن أن يمتد إلى المقاول الذي قام بتنفيذ أشغال بناء العقار في إطار الضمانة العشرية عن العيوب في طريقة البناء طالما أنه أجنبي عن عقد البيع المذكور تماشيا مع مقتضيات الفصل 228 من قانون الالتزامات والعقود، ولا يمكن أن يغير من هذا المبدأ مطالبة المطعون ضده (م.ل) بالحكم على المطلوبة في النقض الثانية شركة (م.ل) بأدائها لفائدته التعويضات المستحقة له تضامنا مع الطاعنة، ما دام أن المحكمة غير ملزمة بتتبع الأطراف في مناحي أقوالهم، وتبت طبقا للقوانين المطبقة على النازلة حتى ولو لم يطلب الأطراف ذلك بصفة صريحة، وهي لما عللت ما انتهت إليه من أن: (عقد بيع الشقة يتعلق بالمستأنفة شركة (ب. ص) المالكة لها وبين (م.ل)، وبالتالي تكون هي المسؤولة عن عيوب البناء بها لأن البائع ضامن للعيوب بالشيء المبيع)، تكون قد راعت مجمل ما ذكر أعلاه وعللت قرارها تعليلا سليما ولم تخرق المقتضيات القانونية المحتج بخرقها والوسيلتين على غير أساس. لهذه الأسباب قضت المحكمة برفض الطلب وعلى الطالبة المصاريف. وبه صدر القرار وتلي بالجلسة العلنية المنعقدة بالتاريخ المذكور أعلاه بقاعة الجلسات العادية بمحكمة النقض بالرباط. وكانت الهيئة الحاكمة متركبة من السادة: سعاد سحتوت - رئيسا والمستشارين: عبد الغني اسنينة مقررا وعبد السلام بنزروع وعبد الحفيظ مشماشي وبنسالم اوديجا أعضاء وبمحضر المحامي العام السيد عمر الدهراوي وبمساعدة كاتبة الضبط السيدة بشرى راجي.