محكمة النقض - الغرفة المدنية
ملف عدد: 2022/3/1/5253 — قرار عدد: 2024/239 — بتاريخ: 2024-04-02

باسم جلالة الملك وطبقا للقانون حيث يستفاد من مستندات الملف ومن القرار المطعون فيه الصادر عن محكمة الاستئناف بفاس تحت عدد 2022/256 وتاريخ 2022/03/21 في الملف عدد 2020/1201/1148، أن (م.آ.ي) و(ل. أ.ي) ادعيا بتاريخ 2007/07/04 أمام المحكمة الابتدائية بصفرو بأنهما اشتريا من المدعى عليهما (ك.ب بن ح) و(ف.ب بنت ح) القطعة الأرضية العارية الكائنة بحي ( ... ) صفرو على أساس أنها تتوفر على واجهتين إحداهما في القبلة عبارة عن طريق عمومي عرضه 8 أمتار والثانية في الغرب عرضها 4 أمتار وفق الوارد بعقد الشراء والرسم الطبوغرافي المنجز بتاريخ 2007/02/07، وأنهما أقاما منزلا من طابقين وعلى واجهتين وحصلا من المجلس الجماعي لصفرو على رخصة المطابقة، إلا أنهما فوجئا بأم المدعى عليهما تتقدم بدعوى ضدهما من أجل إغلاق النوافذ من جهة الغرب على أساس أنها مفتوحة مباشرة على أرضها المحدودة من جهة القبلة على أرضهما واستصدرت قرارا استئنافيا بإغلاقها تم تنفيذه. وهو ما ألحق بهما ضررا لاسيما أن ثمن القطعة حدد على أساس واجهتين. طالبين لأجل ذلك الحکم علی المدعی علیہما بأدائہما لہما بالتضامن مبلغ 3000 درهم کتعویض مسبق مع تعیین خبیر لتحديد التعويض المستحق لهما عن حرمانهما من استغلال الواجهة الغربية من البناية والمصاريف التي أنفقاها من أجل تجهيزها ومصاريف التقاضي ضد والدة المدعى عليهما ومصاريف تنفيذ القرار الصادر في مواجهتهما. وبعد تبادل المذكرات وتمام الإجراءات، أصدرت المحكمة حكمها برفض الطلب. استأنفه المدعيان عارضين أسباب استئنافهما وبعد جواب المستأنف عليهما الرامي إلى تأييد الحكم المستأنف وإجراء خبرة أنجزها الخبير (م.ب) واستيفاء الإجراءات قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف والحكم من جديد على المستأنف عليهما بأدائهما لفائدة المستأنفين تضامنا بينهما مبلغ 60.000 درهم بموجب قرارها المطعون فيه بالنقض من طرف المستأنف عليهما.
في شأن الفرع الأول من الوسيلة الأولى: حيث يعيب الطاعنان على القرار خرق القانون (الفصل 537 من قانون الالتزامات والعقود)؛ ذلك أن الثابت من خلال وثائق الملف أن المسماة (ف.١) سبق لها أن تقدمت بدعوى ضد المطلوبين حسب القرار الاستئنافي عدد 2018/1001 موضوع الملف عدد 177 و2018/1201/178 من أجل إغلاق النوافذ التي فتحاها في مواجهة أرضها وادعيا - المطلوبان - آنذاك أن النوافذ مفتوحة على طريق عرضه 4 أمتار وتبين بعد الخبرة أن الطريق في ملك المدعية المذكورة عبارة عن حبيسة تدخل
منها إلى أرضها وصدر القرار بإغلاق النوافذ، وخلال هذه المرحلة لم يبادر المطلوبان إلى إدخالهما في الدعوى كبائعين لهما وفق ما يوجبه الفصل 537 المشار إليه، وبالتالي لم يبق لهما حق الرجوع عليهما، إلا أن محكمة الاستئناف أجابت على الدفع بأن مجال تطبيق الفصل المذكور هو دعوى الاستحقاق وليس دعوى الضمان التي أطر فيها المطلوبان دعواهما لخلو المبيع من الصفات المذكورة في عقد البيع. بالرغم من أنه بالرجوع إلى القرار الاستئنافي السالف الذكر يتبين أن المطلوبين كانا يدعيان أن الطريق المدعى بها في ملكهما حسب رسم شرائهما مما يعرض القرار للنقض. لكن؛ حيث إنه بمقتضى الفصل 537 من قانون الالتزامات والعقود، فإنه إذا وجهت دعوى على المشتري وجب عليه أن يعلم البائع بدعوى الاستحقاق عند تقديم المدعي البينة على دعواه، والبين من المقال الافتتاحي أن المطلوبين أسسا دعواهما على أنهما اشتريا من المطلوبين قطعة أرضية بواجهتين بينما فوجئا بتوفرها على واجهة واحدة بعد نزاع قام بينهما ووالدة الطاعنين انتهى بإغلاق النوافذ المفتوحة من عقارهما على الجهة المجاورة لعقارها، كما أنه ليس ضمن وقائع القرار الاستئنافي عدد 2018/1001 المحتج به من قبل الطاعنين ما يثبت ادعاء ملكية المطلوبين للمدعى به آنذاك وإنما كانا يتمسكان بأنه عبارة عن طريق مساحتها 4 أمتار. والمحكمة مصدرة القرار المطعون فيه لما ردت دفع الطاعنين بشأن سقوط حق المطلوبين في الرجوع عليهما لعدم سلوك المسطرة المنصوص عليها في الفصل 537 المحتج به بعلة أن مجال تطبيق المسطرة المذكورة هو دعوى الاستحقاق وليس دعوى الضمان التي أطر فيها المطلوبان دعواهما بسبب لخلو المبيع من صفة من الصفات المذكورة في عقد البيع، يكون قرارها غير خارق للمقتضى القانوني المحتج به والفرع من الوسيلة على غير أساس. وفيما يتعلق بباقي فروع الوسيلة الأولى مجتمعة:
حيث يعيب الطاعنان على القرار خرق القانون (الفصلين 573 و556 من قانون الالتزامات والعقود)، ذلك أن الفصل 573 المذكور يفيد على أن الدعوى الناشئة عن العيوب الموجبة للضمان أو خلو المبيع من الصفات الموعود بها يجب أن ترفع بالنسبة إلى العقارات خلال 365 يوما بعد التسليم وإلا سقطت، والمحكمة المطعون في قرارها أفادت في تعليلها له أن أجل السنة يحتسب من تاريخ العلم بخلو المبيع من الصفات الجوهرية التي كان لها اعتبار في التعاقد، وبالتالي فما دام علم
المطلوبين بكون القطعة الأرضية التي اشترياها لها واجهة واحدة لم يتم إلا بتاريخ صدور القرار عدد 2018/1001 بتاريخ 2018/07/18 القاضي بإلزامهما بإغلاق النوافذ الخمسة عشر المفتوحة مباشرة على ملكها وبمبادرتهما بتقديم دعواهما الحالية بتاريخ 2019/09/26 يجعل الدفع بالتقادم في غير محله، إلا أنه من جهة فالفصل المذكور لم يرد فيه أن مدة التقادم تحتسب من تاريخ العلم بالعيب الموجب للضمان. ومن جهة أخرى، فإن تاريخ علم المطلوبين لا يبتدئ من تاريخ الحكم وإنما من تاريخ توصلهما بالاستدعاء في الدعوى ضدهما بإغلاق النوافذ التي صدر فيها القرار المشار إليه أو على الأقل من تاريخ جوابهما على المقال. والمطلوبان قدما استئنافهما بتاريخ 2017/12/22 وقبل ذلك راجت الدعوى ابتدائيا وصدر فيها حكم بتاريخ 2017/09/25 بإغلاق النوافذ وأنه بين هذا التاريخ وتاريخ تقديم الدعوى الحالية سنة وخمسة أشهر، وبالتالي تكون هذه الأخيرة التي انصبت على ضمان العيب قد سقطت استنادا إلى الفصل 573 المشار إليه مما يعرض القرار للنقض. كما أن القرار خرق الفصل 556 من قانون الالتزامات والعقود الذي يعطي للمشتري الحق في التعويض إذا كان البائع يعلم عيوب البيع، إذا صرح البائع بعدم وجود العيوب، إذا كانت الصفات التي ثبت خلو المبيع منه قد اشترط وجودها صراحة، ومحكمة الاستئناف اعتمدت علمهما بالعيب استنادا إلى التصميم الطبوغرافي المنجز في اسم (ك.ب) وهي وثيقة لا تفيد علمهم بالعيب شأن رسم الملكية الذي كان سند رسم شراء المطلوبين، وأمام عدم إثبات أي شرط من الشروط المنصوص عليها في الفصل السالف
الذكر من طرفهم يكون مصير دعواهما الرفض ما يعرض القرار للنقض. لكن؛ حيث إنه بمقتضى الفصل 537 من قانون الالتزامات والعقود فإنه إذا وجهت دعوى على
المشتري وجب عليه أن يعلم البائع بدعوى الاستحقاق عند تقديم المدعي البينة على دعواه، كما لا يحق للبائع سيء النية أن يتمسك بالدفع بالتقادم المنصوص عليه بالفصل 573 طبقا للفصل 574 من نفس القانون، وأن تقدير سوء النية من عدمه يخضع للسلطة التقديرية لمحكمة الموضوع ولا تعقيب عليها في ذلك إلا فيما تسوقه من تبرير لوجه قضائها. ولما كان البين من وثائق الملف المعروضة على قضاة الموضوع أن المطلوبين اشتريا من الطاعنين قطعة أرضية على أساس أنها ذات واجهتين والشراء تم إرفاقه بتصميم طبوغرافي منجز بناء على طلب الطاعن (ب.ك)، بينما النزاع الذي تم بين والدة الطاعنين والمطلوبين انتهى بإغلاق النوافذ المفتوحة على الواجهة المجاورة لأرضها على أساس أن المبيع لا يتوفر إلا على واجهة واحدة، فإن المحكمة مصدرة القرار المطعون فيه لما ثبت لها من خلال التصميم الطبوغرافي المنجز في اسم الطاعن (ك.ب) بتاريخ فبراير 2007 وقبل شراء المطلوبين للمدعى به الذي يتوفر على واجهتين وهو ما تضمنه أيضا عقد الشراء واعتبرت أنه لا موجب لما تمسك به الطاعنان من عدم علمهما بكون القطعة المبيعة لها واجهتان ما دام عقد البيع الذي أبرماه انصب على هذه القطعة بالمواصفات المذكورة وأن تحققهما من وجود الواجهتين للقطعة قبل التعاقد بشأنها
أمر متاح لهما ويدخل في إطار التزاماتهما، تكون قد قدرت علم الطاعنين بخلو المبيع من المواصفات موضوع التعاقد وهو سبب كاف لتبرير عدم استفادتها من التقادم المسقط للدعوى الحالية ويكون قرارها غير خارق للمقتضيات المحتج بها. وما علل به القرار بشأن مقتضيات الفصل 573 من قانون الالتزامات والعقود يبقى من باب التزيد الذي يستقيم بدونه وما بالفرعين من الوسيلة على غير
أساس.
وفيما يخص الوسيلة الثانية: حيث يعيب الطاعنان على القرار ضعف التعليل الموازي لانعدامه؛ ذلك أن الثابت من وثائق الملف أن المدخل الذي ليس له منفذ من عرض 4 أمتار لا زال موجودا وهو ملك الغير حسب القرار عدد 2018/1001، والمطلوبان سبق لهما أن أقدما على فتح النوافذ مباشرة على ملك جارتهما خلافا لما تنص عليه المادتان 66 و68 من مدونة الحقوق العينية. وأنهما باعا قطعة أرضية عارية بمقتضى رسم شراء عدد 435 ليس به ما يفيد أنها مرخصة للبناء حتى يتحملا نتيجة ما أقدم عليه المطلوبان من بناء، والخبرة حددت التعويض في مبلغ 60.000 درهم، والحال أن القطعة الأرضية بيعت بمبلغ 70.000 درهم وعند خصم التعويض يبقى ثمن القطعة الأرضية في مبلغ 10.000 درهم المساحة 109 متر مربع وهو أمر يستحيل قبوله، والقرار لما لم يستحضر هذه العناصر الواقعية يكون معرضا للنقض.
لكن؛ حيث إن للمشتري الحق في التعويض إذا كان البائع يعلم عيوب المبيع أو يعلم خلوه من الصفات التي وعد بها ولم يصرح بأنه يبيع دون ضمان طبقا للفصل 556 من قانون الالتزامات والعقود، ولمالك العقار مطلق الحرية في استعمال ملكه واستغلاله في النطاق التي تسمح به القوانين والأنظمة الجاري بها العمل عملا بالمادة 19 من مدونة الحقوق العينية. وبذلك فإن تفويت الطاعنين قطعة أرضية للمطلوبين بواجهتين لا يعفيهما من تحمل المسؤولية عن خلوها من المواصفات المتعاقد بشأنها بعد قيام المطلوبين ببنائها. والمحكمة مصدرة القرار المطعون فيه لما قضت بالتعويض الوارد بمنطوق قرارها بعدما تبين لها من خلال الخبرة المنجزة على ذمة القضية بأن القيمة العقارية للبناية موضوع النزاع انخفضت بالمقارنة مع ما كانت تتوفر عليه من واجهتين سابقا، يكون قرارها معللا تعليلا كافيا والوسيلة على غير أساس.
لهذه الأسباب
قضت محكمة النقض برفض الطلب وبتحميل الطالبين المصاريف. وبه صدر القرار وتلي بالجلسة العلنية المنعقدة بالتاريخ المذكور أعلاه بقاعة الجلسات العادية بمحكمة النقض بالرباط. وكانت الهيئة الحاكمة متركبة من السادة: عبد الهادي الأمين رئيسا والمستشارين: حفيظة بن لكصير مقررة ومارية أصواب وأمينة ناعمي وهشام الرياني أعضاء وبمحضر المحامي العام السيد محمد بوفادي وبمساعدة كاتبة الضبط السيدة إيمان بلحاج.