Skill: yejinlei/real-estate-debt-analysis-skill (version v1.1.0)

--- name: real-estate-debt-analysis description: 专业房产债权分析技能，对比安居客中介价格与阿里法拍成交价格，提供投资决策支持 version: 1.0.0 author: yuanqi-ai license: MIT tags: - real-estate - debt-analysis - investment - auction - anjuke - alibaba execution: type: script script_path: scripts/real_estate_analysis.py entry_point: main # 非业务功能依赖（具体实现由Agent生态提供） # 1. 网络搜索能力：用于获取安居客和阿里拍卖的价格信息 # 2. 数据处理能力：用于数据清洗和验证 # 3. 报告生成能力：用于生成PDF和HTML报告 dependencies: - requests>=2.31.0 - pandas>=2.2.2 --- # 房产债权分析技能 专业的房产债权分析能力，能够抓取和分析住宅房产的债权信息，对比安居客中介价格和阿里法拍成交价格，为投资决策提供数据支持。 ## 能力 ### 数据收集 - 从用户提供的表格中提取房产地址信息 - 使用网络搜索工具抓取安居客中介价格 - 使用网络搜索工具抓取阿里法拍成交价格 - 整理债权本金、面积等基础信息 ### 数据分析 - 计算安居客估值（均价×面积） - 计算法拍折扣率（法拍价/评估价） - 分析价格差异（中介价-法拍价）/中介价 - 评估债权覆盖率（市场价值/债权本金） ### 风险评估 - **法律风险**：产权纠纷、租赁合同等 - **市场风险**：政策变化、市场波动 - **流动性风险**：变现周期、区域差异 - **操作风险**：法拍程序、竞拍风险 ### 报告生成 - 创建对比分析表格 - 生成市场分析总结 - 提供投资建议和风险提示 - 输出PDF格式报告 ## 使用场景 - 需要分析房产包债权价值时 - 需要对比房产在不同平台的价格表现时 - 需要评估法拍房投资价值时 - 需要生成房产债权分析报告时 ## 数据来源 - **安居客**：中介挂牌价格、小区均价 - **阿里拍卖**：法拍起拍价、成交价、评估价 - **幸福里**：二手房成交价格 - **房天下**：房产详细信息、历史价格 ## 分析指标 ### 价格指标 - `anjuke_average_price`：小区平均挂牌价格 - `anjuke_valuation`：基于均价计算的房产价值 - `auction_starting_price`：阿里拍卖起拍价格 - `auction_transaction_price`：实际成交价格 - `auction_discount_rate`：法拍价与评估价的比率 ### 风险指标 - `debt_coverage_ratio`：市场价值/债权本金 - `price_difference_rate`：（中介价-法拍价）/中介价 - `liquidity_score`：基于区域、户型、总价的综合评分 - `investment_value_score`：综合价格、地段、风险的评分 ## 投资建议规则 ### 优先关注 - 法拍折扣率>30%且地段较好的房产 - 债权覆盖率>100%的优质资产 - 核心区域但价格合理的房产 ### 谨慎对待 - 学区房法拍（竞争激烈，容易追高） - 商住房（政策风险大，流动性差） - 产权不清或有纠纷的房产 ### 长期持有 - 核心区域优质房产 - 地铁沿线、配套完善的房产 - 品质开发商的房产 ### 快进快出 - 郊区高折扣法拍房 - 总价较低的小户型 - 短期内有明显升值空间的房产 ## 输出格式 ### 表格结构 | 序号 | 房产地址 | 债权本金(万元) | 安居客中介价格(元/㎡) | 安居客估值(万元) | 阿里法拍成交价(万元) | 法拍单价(元/㎡) | 法拍折扣率 | 价格差异分析 | 投资建议 | |------|----------|----------------|----------------------|------------------|----------------------|----------------|------------|--------------|----------| ### 报告章节 1. 债权房产基本信息表 2. 市场分析总结 3. 统计数据分析 4. 关键发现与分析 5. 阿里法拍成交价格分析 6. 价格对比深度分析 7. 风险提示说明 8. 结论与投资建议 ### 关键发现与分析 #### 1. 安居客中介价格特点 - **中介费率**: 杭州地区一般为房屋总价的2-3% - **价格真实性**: 安居客价格多为挂牌价，实际成交价通常有5-10%的议价空间 - **区域差异**: 核心区域（西湖、上城）价格明显高于郊区 #### 2. 阿里法拍成交价格分析 - **平均折扣率**: 70-80%，部分优质资产可达评估价以上 - **热门案例**: - 文鼎苑：744万成交，单价约5.09万/㎡，竞争激烈 - 春江花月：938万成交，较6年前下跌330万 - 西溪阳光中心：78套商住房7折起拍 - **投资机会**: - 海宁启潮府：45-46万起拍，单价约2,900元/㎡ - 临平蓝庭花园：43万起拍，折扣率44% - 富春金秋大道：73万成交，单价约8,600元/㎡ #### 3. 价格对比深度分析 - **安居客vs法拍**: 法拍价格平均比安居客低30-40% - **债权覆盖情况**: 大部分房产的安居客估值都高于债权本金 - **中介费影响**: 购买法拍房可节省2-3%的中介费 #### 4. 投资建议 1. **优先关注**: 法拍折扣大且地段好的房产（如蓝庭花园44%折扣） 2. **谨慎对待**: 学区房法拍，避免盲目追高（文鼎苑竞争激烈） 3. **成本优势**: 法拍房可节省中介费，实际成本更低 4. **风险评估**: 重点关注产权清晰、无纠纷的法拍房源 ## 重要注意事项 1. **数据时效性**：房产价格变化较快，注意数据更新时间 2. **信息准确性**：法拍信息可能存在滞后，需多方验证 3. **法律合规**：法拍房涉及法律程序，建议咨询专业律师 4. **市场风险**：房地产市场存在波动风险，需谨慎评估 5. **成本考虑**：法拍房虽价格低，但需考虑税费、装修等隐性成本 ## 技能限制 - 依赖公开网络数据，可能无法获取最新成交信息 - 法拍数据可能不完整，部分房产无成交记录 - 价格预测基于历史数据，实际价格可能有偏差 - 无法替代专业的法律和财务尽职调查 ## 扩展配置 ### 价格配置文件 技能支持通过配置文件自定义区域价格数据： 1. 复制 `scripts/price_config.json.example` 为 `scripts/price_config.json` 2. 根据实际情况修改价格数据 3. 技能会自动加载配置文件中的价格数据 ### 环境变量 技能支持通过环境变量配置外部服务： - `REPORT_GENERATOR_SERVICE`：报告生成服务地址 - `DATA_PROCESSING_SERVICE`：数据处理服务地址 - `WEB_SEARCH_SERVICE`：网络搜索服务地址 ## 通用性说明 该技能设计为通用的房产债权分析工具，具有以下特点： - **区域通用性**：支持全国主要城市和区域的房产分析 - **配置灵活性**：通过配置文件和环境变量实现个性化设置 - **生态兼容性**：可与不同Agent生态的外部能力集成 - **可扩展性**：模块化设计，易于添加新功能和支持新区域 技能默认内置了全国主要城市的基础价格数据，可根据实际需求进行扩展。 ## 最佳实践 1. **多源验证**：使用多个平台数据交叉验证 2. **定期更新**：房产价格变化快，需要定期更新 3. **专业咨询**：重要决策建议咨询专业律师和评估师 4. **风险分散**：不要集中投资单一类型或区域房产 5. **长期视角**：房产投资建议长期持有，短期投机风险较大 ## 触发词 ### 主要触发词 - 房产债权分析 - 债权价值评估 - 房产包投资分析 - 安居客和阿里拍卖价格对比 - 法拍房投资分析 - 房产价格对比分析 - 债权回收分析 - 房产包处置建议 ### 平台相关触发词 - 安居客房产价格 - 阿里拍卖房产分析 - 安居客vs阿里拍卖 - 多平台房产价格对比 ### 任务相关触发词 - 生成房产债权报告 - 房产投资建议 - 债权风险评估 - 房产数据分析 - 法拍价格分析 ### 上下文触发词 当对话中包含以下关键词时，也会触发此技能： - 住宅房产、二手房、法拍房、商业用房、别墅 - 安居客、阿里拍卖、幸福里、房天下 - 债权本金、抵押物、债务分析、资产包、不良资产 ### 与文件解析SKILL协作触发词 - 分析excel表格里的债权 - 帮我分析这个表格的债权数据 - 从表格中分析债权价值 - 解析excel并进行债权分析 - 表格中的房产债权分析 - 分析csv文件中的债权数据 - 解析json文件并进行债权分析 - 帮我分析这个文件的债权信息 - 从文件中提取债权数据并分析 - 分析文本中的房产债权信息 ### 与图片解析SKILL协作触发词 - 分析图片中的债权数据 - 从照片中提取房产信息 - 解析图片里的表格数据 - 帮我分析这张图片的债权信息 - 从图片中识别房产地址和金额 - 分析扫描件中的债权数据 - 解析图片中的房产面积和债务信息 ### 与音频解析SKILL协作触发词 - 分析语音中的债权信息 - 从录音中提取房产数据 - 解析音频里的债权本金和面积 - 帮我分析这段录音的房产信息 - 从语音中识别房产地址和债务数据 ### 与多模态解析SKILL协作触发词 - 分析文档中的债权信息 - 从资料中提取房产数据 - 解析混合媒体中的债权信息 - 帮我分析这份资料的房产信息 - 从多种格式中提取债权数据 ## 输入参数 ### 直接输入格式 | 参数 | 类型 | 必填 | 描述 | |------|------|------|------| | action | string | 是 | 操作类型，支持：analyze_debt_portfolio（分析债权组合）、analyze_single_property（分析单个房产） | | property_data | array | 是 | 房产数据数组，每个元素包含address（地址）、debt_principal（债权本金）、area（面积） | | options | object | 否 | 可选参数，包含：include_risk_analysis（是否包含风险分析）、output_format（输出格式：markdown/pdf） | ### 与Excel解析SKILL协作格式 | 参数 | 类型 | 必填 | 描述 | |------|------|------|------| | action | string | 是 | 操作类型，支持：analyze_debt_portfolio（分析债权组合）、analyze_single_property（分析单个房产） | | excel_data | object | 是 | Excel解析SKILL传来的数据 | | excel_data.headers | array | 是 | Excel表格表头 | | excel_data.rows | array | 是 | Excel表格数据行 | | options | object | 否 | 可选参数，包含：include_risk_analysis（是否包含风险分析）、output_format（输出格式：markdown/pdf） | ### 与其他文件解析SKILL协作格式 | 参数 | 类型 | 必填 | 描述 | |------|------|------|------| | action | string | 是 | 操作类型，支持：analyze_debt_portfolio（分析债权组合）、analyze_single_property（分析单个房产） | | file_data | object | 是 | 文件解析SKILL传来的数据 | | file_data.content | string | 是 | 文件内容 | | file_data.file_type | string | 是 | 文件类型，支持：csv、json | | options | object | 否 | 可选参数，包含：include_risk_analysis（是否包含风险分析）、output_format（输出格式：markdown/pdf） | ### 文本数据格式 | 参数 | 类型 | 必填 | 描述 | |------|------|------|------| | action | string | 是 | 操作类型，支持：analyze_debt_portfolio（分析债权组合）、analyze_single_property（分析单个房产） | | text_data | string | 是 | 文本形式的房产数据，每行包含地址、债权本金、面积，用逗号或空格分隔 | | options | object | 否 | 可选参数，包含：include_risk_analysis（是否包含风险分析）、output_format（输出格式：markdown/pdf） | ### 与图片解析SKILL协作格式 | 参数 | 类型 | 必填 | 描述 | |------|------|------|------| | action | string | 是 | 操作类型，支持：analyze_debt_portfolio（分析债权组合）、analyze_single_property（分析单个房产） | | image_data | object | 是 | 图片解析SKILL传来的数据 | | image_data.extracted_text | string | 否 | 从图片中提取的文本 | | image_data.extracted_table | object | 否 | 从图片中提取的表格数据 | | image_data.extracted_table.headers | array | 否 | 表格表头 | | image_data.extracted_table.rows | array | 否 | 表格数据行 | | options | object | 否 | 可选参数，包含：include_risk_analysis（是否包含风险分析）、output_format（输出格式：markdown/pdf） | ### 与音频解析SKILL协作格式 | 参数 | 类型 | 必填 | 描述 | |------|------|------|------| | action | string | 是 | 操作类型，支持：analyze_debt_portfolio（分析债权组合）、analyze_single_property（分析单个房产） | | audio_data | object | 是 | 音频解析SKILL传来的数据 | | audio_data.transcript | string | 是 | 音频转写文本 | | options | object | 否 | 可选参数，包含：include_risk_analysis（是否包含风险分析）、output_format（输出格式：markdown/pdf） | ### 与多模态解析SKILL协作格式 | 参数 | 类型 | 必填 | 描述 | |------|------|------|------| | action | string | 是 | 操作类型，支持：analyze_debt_portfolio（分析债权组合）、analyze_single_property（分析单个房产） | | multimodal_data | object | 是 | 多模态解析SKILL传来的数据 | | multimodal_data.text_content | string | 否 | 提取的文本内容 | | multimodal_data.table_content | object | 否 | 提取的表格内容 | | multimodal_data.table_content.headers | array | 否 | 表格表头 | | multimodal_data.table_content.rows | array | 否 | 表格数据行 | | options | object | 否 | 可选参数，包含：include_risk_analysis（是否包含风险分析）、output_format（输出格式：markdown/pdf） | ## 输出格式 ### 分析结果 ```python { "success": true, "action": "analyze_debt_portfolio", "analysis_results": [ { "address": "杭州市萧山区北干街道广德小区xx幢xx单元xxx室", "debt_principal": 208.45, "area": 102.35, "anjuke_average_price": 22800, "anjuke_valuation": 233.36, "auction_transaction_price": 198.0, "auction_discount_rate": 0.85, "debt_coverage_ratio": 1.12, "price_difference_rate": 0.15, "liquidity_score": 85, "investment_value_score": 82, "investment_suggestion": "优先关注", "risk_assessment": { "legal_risk": "低", "market_risk": "中", "liquidity_risk": "低", "operational_risk": "中" } } ], "summary": "本次分析了1处房产，其中1处建议优先关注。平均债权覆盖率为112%，平均法拍折扣率为85%。", "report_url": "http://localhost:8000/reports/analysis_20260306_123456.pdf" } ``` ## 示例用法 ### 分析债权组合 ```python { "action": "analyze_debt_portfolio", "property_data": [ { "address": "杭州市萧山区北干街道广德小区xx幢xx单元xxx室", "debt_principal": 208.45, "area": 102.35 }, { "address": "杭州市余杭区五常街道宏旺西溪阳光中心xx幢xx单元xxx室", "debt_principal": 890.0, "area": 394.64 } ], "options": { "include_risk_analysis": true, "output_format": "pdf" } } ``` ### 分析单个房产 ```python { "action": "analyze_single_property", "property_data": [ { "address": "杭州市上城区春江花月住宅区晓风苑xx幢xx单元xxx室", "debt_principal": 1200.0, "area": 161.16 } ] } ```


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