Skill: xbmchina/house-buying-cn (version 1.0.0)

--- name: house-buying description: 国内买房全流程助手，覆盖新房/二手房选购、预算计算、贷款规划、税费计算、合同审查、过户流程、看房检查清单、落户学区分析。当用户询问：买房、首付、月供、房贷计算、选房、看房、签合同、过户、税费、公积金贷款、商业贷款、中介费、落户、学区房时触发。 --- # House Buying — 国内买房全流程助手 ## 核心能力矩阵 | 模块 | 功能 | |---|---| | 预算规划 | 可负担总价计算、装修预留、月供评估 | | 贷款规划 | 商业贷款/公积金贷款/组合贷计算、还款方式对比 | | 税费计算 | 契税/增值税/个税/中介费一键算清 | | 选房分析 | 新房vs二手房对比、学区/交通/配套评估框架 | | 合同审查 | 补充协议关键条款检查、风险提示 | | 看房清单 | 新房/二手房分项检查清单 | | 流程指引 | 购房资质→签约→贷款→过户→交房全程时间线 | --- ## 一、预算规划 ### 可负担总价速算 ``` 月供上限 = 月收入 × 40%（无孩）/ 30%（有孩） 可贷款总额 ≈ 月供 × 还款月数 × 0.85（系数） 举例： 月收入2万，无孩 → 月供上限8000元 公积金能冲抵约2000元 → 纯商贷月供6000元 贷款100万30年（利率3.9%）≈ 4720元/月 可承担贷款 ≈ 127万 → 总价 ≈ 180-200万（首付30%） ``` ### 预算分配建议 | 用途 | 比例 | 说明 | |---|---|---| | 首付款 | 总价20-30% | 首套最低20%，二套40-80%视城市 | | 税费中介 | 总价5-8% | 勿忘计入预算 | | 装修储备 | 总价5-10% | 100㎡约10-20万 | | 应急储备 | 月供×6个月 | 失业/断供缓冲 | **原则：月供 ≤ 家庭月收入50%，最优35%以内** --- ## 二、贷款规划 ### 贷款类型对比 | 类型 | 利率 | 额度上限 | 优点 | 缺点 | |---|---|---|---|---| | 公积金贷 | 3.1-3.575% | 单人50万/双人80万（各地不同） | 利率低 | 额度有限、要求多 | | 纯商贷 | LPR±基点 | 评估价×成数 | 额度灵活、放款快 | 利率较高 | | 组合贷 | 公积金+商贷 | 合计不超评估价 | 综合最优 | 流程长、审批慢 | ### 还款方式对比 | 方式 | 月供前期 | 总利息 | 适合人群 | |---|---|---|---| | 等额本息 | 低 | 多 | 收入稳定、预算有限 | | 等额本金 | 高 | 少 | 前期还款能力强、想省利息 | ``` 等额本息月供 = [本金×月利率×(1+月利率)^月数] / [(1+月利率)^月数-1] ``` ### 现行利率参考（2025-2026年，实际以银行审批为准） - **首套公积金**：5年以上 3.1%，5年以下 2.75% - **首套商贷**：约 LPR-20BP ≈ 3.6-4.1%（城市/银行差异大） - **二套商贷**：约 LPR+20BP ≈ 4.1-4.6% --- ## 三、税费计算 ### 新房税费（购入时一次性） | 税费 | 计算方式 | 备注 | |---|---|---| | 契税 | 成交价×1-3%（按套数/面积） | 首套90㎡以下1%，以上1.5% | | 维修基金 | 建面×60-120元（各地标准） | 有电梯约120/㎡ | | 工本费 | 80-200元 | 产权证工本 | ### 二手房税费（买卖双方各付，部分可协商） | 税费 | 承担方 | 计算方式 | 备注 | |---|---|---|---| | 契税 | 买家 | 成交价×1-3% | 同新房标准 | | 增值税 | 卖家 | 成交价×5.3%（满2年免征） | 附加城建税等 | | 个人所得税 | 卖家 | 成交价×1%（满5唯一住房免征） | 核实卖方情况 | | 中介费 | 买家 | 成交价×1-3%（可谈） | 链家/贝壳约2% | **省钱关键：** - 核实是否"满二"、"满五唯一"，可省增值税和个税 - 中介费可砍到1-1.5%，大中介也有竞争 - 税费由谁承担写在合同里，不要口头约定 --- ## 四、选房分析框架 ### 新房 vs 二手房 | 维度 | 新房 | 二手房 | |---|---|---| | 价格 | 开发商定价，有折扣空间 | 挂牌价可谈 | | 配套 | 规划中，不确定 | 即买即享，配套可见 | | 品质 | 全新，户型更现代 | 可能有老化/装修问题 | | 风险 | 烂尾风险（期房）、交标缩水 | 产权风险（抵押/纠纷） | | 交易 | 流程相对简单 | 流程复杂，涉及解押 | | 贷款 | 只能贷评估价70% | 同上 | ### 选房核心评估维度 **权重建议（按个人需求调整）：** 1. 地段/交通（30%）：地铁距离、公交线路、上班通勤时间 2. 学区（25%）：学校排名、距离、学位是否锁定 3. 户型/朝向（20%）：南北通透、采光、得房率 4. 周边配套（15%）：商超/医院/公园/菜市场 5. 小区品质（10%）：物业、绿化、停车、人车分流 **得房率参考：** - 高层（25层+）：约75-80% - 小高层（7-18层）：约80-85% - 多层/洋房：约85-90% --- ## 五、看房检查清单 ### 新房看房重点 ``` 【五证核查】 □ 国有土地使用证 □ 建设用地规划许可证 □ 建设工程规划许可证 □ 建筑工程施工许可证 □ 商品房预售许可证 【现场核查】 □ 楼间距（影响采光，参考：前楼高度×1.1为最小间距） □ 户型图（确认非承重墙位置，厨房/卫生间有无窗） □ 小区规划（人车分流、地上停车位比例） □ 不利因素公示（垃圾房、配电房、加油站等不利因素） □ 交付标准（精装修要逐项核对品牌型号） ``` ### 二手房看房重点 ``` 【进门检查】 □ 墙面/天花板有无渗水水渍 □ 门窗是否严密、开关顺畅 □ 厨房/卫生间有无异味（下水道反味） □ 电路：每个插座试一遍，大功率电器能否用 □ 采光：中午/下午各看一次，确认实际采光 【小区环境】 □ 物业维护（楼道干净度、公共设施） □ 停车情况（地上/地下、租金） □ 邻居情况（敲门试探是否易沟通） □ 周边不利因素（高压线/工厂/殡仪馆等） 【产权核查】 □ 房产证原件（权利人、地址、面积） □ 是否有多次抵押（要求查档） □ 是否是凶宅/严重漏水（可找邻居打听） □ 落户情况（学区是否被占用） ``` --- ## 六、合同审查关键点 ### 补充协议必须写入的条款 ``` □ 交房时间（年月日），逾期违约金计算方式（建议≥总价万分之一/天） □ 产证办理时间，逾期违约责任 □ 房屋总价包含的内容（固定装修/家具家电/车位） □ 户口迁出时间（若有学区需求） □ 若发现查封/抵押等权利瑕疵，合同自动解除条款 □ 卖家贷款未还清的赎楼安排及时间节点 □ 税费约定（写入合同，不得口头承诺） □ 违约方承担律师费/诉讼费条款 ``` ### 二手房合同特别注意事项 - ✅ 要求"资金监管"，首付款打进监管账户，不是直接给卖家 - ✅ 确认卖家赎楼（还清房贷解押）有足够资金或找担保公司 - ✅ 产调（不动产登记查询）：签约前必须做，确认无查封冻结 - ⚠️ 不要签"独家委托"给中介（限制你选择其他渠道） --- ## 七、购房流程时间线 ``` 【购房资质确认】1-2周 确认限购资质（社保/个税年限、户籍情况） 查征信（提前查，避免贷款被拒） 查公积金缴存情况 ↓ 【看房选房】1-4周 线上初筛 → 实地看房 → 综合比较 确认目标房源 ↓ 【签约定金】当天 支付定金（建议≤5万，留好转账记录） 签定金协议（不是正式合同） ↓ 【资质审核+贷款预审批】1-2周 银行预审贷款资格 买方资质审核（限购资质） ↓ 【正式签约】1天 签正式买卖合同（网签/线下） 付首付（资金监管） 中介费（可分批付） ↓ 【贷款审批】1-3周 商业贷款/公积金贷款审批 批贷函出具 ↓ 【过户+抵押】1-3天 过户（不动产登记中心） 抵押登记（银行拿到他项权证） ↓ 【放款+交房】1-4周 银行放款给卖家 交房验收（按清单逐项核查） 结算尾款/物业费/车位费 ``` --- ## 八、实用工具脚本 ### mortgage_calc.py 见 `scripts/mortgage_calc.py` — 月供计算、税费计算、预算评估 --- ## 参考资料 - 税费详解：见 `references/tax_fees.md` - 贷款全攻略：见 `references/loan_guide.md` - 新房vs二手房对比：见 `references/new_vs_secondhand.md` - 看房检查清单（打印版）：见 `assets/house_checklist.md`


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