抵当権の変更の登記（ていとうけんのへんこうのとうき）は登記の態様の1つで、抵当権の登記事項などに変更があった場合にする登記である。本稿では不動産登記における抵当権の変更の登記について説明する。抵当権の登記事項などに変更があった場合、変更を第三者に対抗するためには登記が必要となる（民法177条）。

なお、登記名義人の氏名・名称・住所（以下表示という）に変更があった場合及び取扱店の変更の登記手続きについては登記名義人表示変更登記を、抵当権の順位を変更する登記については順位変更登記を、順位の変更（以下順位変更という）以外の抵当権の処分（民法376条）に関する登記については抵当権の処分の登記を、抵当証券が発行されている場合の変更登記の手続きについては抵当証券#変更・更正登記それぞれ参照。また、賃借権をすべての先順位抵当権に対抗することができるようにする登記については民法第387条第1項の同意の登記を参照。

本稿では根抵当権を含まない普通抵当権の変更の登記について説明する。以下、抵当権とあれば普通抵当権を指すものとする。根抵当権の変更登記については根抵当権変更登記を参照。

略語について
説明の便宜上、次のとおり略語を用いる。
法
不動産登記法（平成16年6月18日法律第123号）
令
不動産登記令（平成16年12月1日政令第379号）
規則
不動産登記規則（平成17年2月18日法務省令第18号）
記録例
不動産登記記録例（2009年（平成21年）2月20日民二500号通達）
抵当権変更登記
抵当権の変更の登記

登記事項の変更

債権額の変更

減額変更
債権額の減額を登記できる場合及びその場合の登記申請情報への登記原因及びその日付（令3条6号）の記載の例は以下のとおりである。日付は原則として弁済をした日又は契約成立日である。
一部弁済や一部免除などにより、債権の一部が消滅した場合、「原因　平成何年何月何日一部弁済」（記録例389）や「平成何年何月何日一部免除」など
債権額を減額する契約をした場合、「原因　平成何年何月何日変更」（記録例390）
債権の元本を弁済したが、利息が残っている場合、「原因　平成何年何月何日元本弁済」（記録例391）
債権一部譲渡などによる抵当権の一部移転登記後、原債権又は移転した債権のみが弁済により消滅した場合、「原因　平成何年何月何日何某の債権弁済」（記録例394・395）
2個の債権を合わせて担保した場合において、1個の債権のみが弁済により消滅した場合、「原因　平成何年何月何日（あ）金銭消費貸借の弁済」（登記研究587-189頁）

変更後の事項（不動産登記令別表25項申請情報）については原則として「変更後の事項　債権額　金何円」のように記載する（記録例389参照）が、元本弁済の場合には「変更後の事項　債権額　金何円（平成何年何月何日から平成何年何月何日までの利息）」のように記載する（記録例391参照）。日付は原則として契約成立日である。

また、2個の債権を合わせて担保した場合において、1個の債権のみが弁済により消滅した場合、残債権についての原因・債権額と、他の登記事項（抵当権設定登記#登記事項を参照）のうち消滅した債権と残債権で異なる事項を記載する（登記研究587-189頁）。

増額変更
債権額の増額を登記できる場合は制限されており、その場合の登記申請情報への登記原因及びその日付（不動産登記令3条6号）の記載方法は以下のとおりである。なお、変更後の事項（令別表25項申請情報）はいずれも「変更後の事項　債権額　金何円」のように記載する（記録例390・392参照）。
設定時に債権の一部を担保する旨を明記して登記した場合（抵当権設定登記#登記原因を参照）において、残部の債権額の範囲内で増額する契約をした場合、「原因　平成何年何月何日変更」（記録例390）
b:民法第405条の利息の元本への組み入れの場合、「原因　平成何年何月何日平成何年何月何日から平成何年何月何日までの利息の元本組入」（記録例392）
登記された債権額が債権価額（不動産登記法83条1項1号かっこ書）又は担保限度額（同法83条1項5号）である場合（1960年（昭和35年）3月31日民甲712号通達第16-3参照）、「原因　平成何年何月何日変更」
金銭消費貸借予約契約に基づく将来の貸付金を担保している場合において、当該予定契約を変更して貸付金額を増額した場合（1967年（昭和42年）11月7日民甲3142号回答）、「原因　平成何年何月何日変更」
法令の改正により債権額が増加することとなる場合（1937年（昭和12年）8月12日民甲1054号回答）、「原因　平成何年何月何日変更」

抵当権設定登記後、新たに貸し付けを行った場合、当該債権を被担保債権とする抵当権の債権額増額変更登記はすることができない。この場合、新たな設定登記によるべきである（1899年（明治32年）11月1日民刑1904号回答）。

債務者の変更
根抵当権変更登記と異なり、「平成何年何月何日変更」を原因とする債務者の変更登記はすることができない。抵当権には付従性があるからである。

債務者の変更の原因としては債務引受・更改・相続又は合併・表示変更があり、順に説明する。

債務引受
債務引受の具体例と登記申請情報への登記原因及びその日付（不動産登記令3条6号）・変更後の事項（同令別表25項申請情報）の記載方法は以下のとおりである。
重畳的債務引受の場合、「原因　平成何年何月何日重畳的債務引受」及び「追加する事項　連帯債務者　何市何町何番地　A」（記録例402参照）
免責的債務引受の場合、「原因　平成何年何月何日免責的債務引受」及び「変更後の事項　債務者　何市何町何番地　B」（記録例401参照）

原因日付は原則として債務引受契約の成立日である。免責的債務引受の場合、債権者の承諾が必要な場合があるが、債権者は登記権利者として必ず登記申請に参加するので、承諾証明情報の添付は不要である。なお、新旧債務者が抵当権の目的たる権利の登記名義人でない場合（物上保証）には、物上保証人の同意の日を日付とするという説がある（書式精義中巻-777頁）。

相続・合併・表示変更
具体例と登記申請情報への登記原因及びその日付（不動産登記令3条6号）・変更後の事項（同令別表25項申請情報）の記載方法は以下のとおりである。

相続につき、債務者が死亡し、相続人がA・Bである場合において、債務者をAのみとするためには、A・B間で遺産分割又は債務引受をしなければならないが、登記手続きは共同相続の登記がされているかどうかによって異なる。

共同相続の登記がされているときは、「原因　平成何年何月何日遺産分割」又は「原因　平成何年何月何日Bの債務引受」を原因、変更後の債務者をAとする変更登記を申請すればよい。なお、共同相続の登記がされている場合において遺産分割の登記をする場合、相続登記に準じて更正登記をするべきであるとする説もある（書式精義中巻-1127頁）。

共同相続の登記がされていないときは、遺産分割の場合「原因　平成何年何月何日相続」を原因、変更後の債務者をAとする変更登記を申請すればよく（記録例403）、債務引受の場合、「原因　平成何年何月何日相続」を原因、変更後の債務者をA及びBとする変更登記の後「原因　平成何年何月何日Bの債務引受」を原因、変更後の債務者をAとする変更登記を申請すればよい（記録例404）。

日付は、相続又は遺産分割を原因とする場合は債務者が死亡した日であり、債務引受を原因とする場合は債務引受契約の成立日である。

合併の場合、「原因　平成何年何月何日合併」を原因とする変更登記を申請すればよい。変更後の事項は「変更後の事項　債務者　何市何町町何番地　株式会社C」のように記載する。

表示変更の場合の申請情報に記載すべき登記原因及びその日付については登記名義人表示変更登記#登記原因及びその日付（令3条6号）を参照。論点は同じである。申請情報には変更後の事項として「変更後の事項　債務者の住所　何市何町町何番地」（記録例410参照）や「変更後の事項　債務者の氏名　何某」のように記載する。

更改
更改の具体例と登記申請情報への登記原因及びその日付（不動産登記令3条6号）の記載方法は以下のとおりである。日付は原則として更改契約成立日である。
債権者の交替による更改の場合、「原因　平成何年何月何日債権者更改による新債務担保」（記録例406）
債務者の交替による更改の場合、「原因　平成何年何月何日債務者更改による新債務担保」（記録例405）
債権の目的の変更による更改の場合、「原因　平成何年何月何日金銭消費貸借への債権目的の更改による新債務担保」（記録例407）

債権者の交替の場合、抵当権移転登記をするべきであるという説もある（書式解説-360頁、書式精義中巻-1028頁・758頁）。なお、変更後の事項（不動産登記令別表25項申請情報）として記載すべき事項は以下のとおりである。
債権者の交替による更改の場合、債権額及び不動産登記法88条1項各号の事項並びに抵当権者（新債権者）の表示（記録例406）
債務者の交替による更改の場合、債権額及び不動産登記法88条1項各号の事項並びに新債務者の表示（記録例405）
債権の目的の変更のよる更改の場合、債権額及び不動産登記法88条1項の事項（記録例407）

利息・損害金の変更
利息の設定・変更・廃止の登記の場合の登記申請情報への変更後の事項（不動産登記令別表25項申請情報）の記載方法は以下のとおりである。なお登記原因及びその日付（不動産登記令3条6号）はいずれも「平成何年何月何日変更」であり（記録例396ないし399）、日付は原則として変更契約の成立日である。損害金についても以下に準じる（記録例399参照）。
設定の場合、「追加する事項　利息　年何%」（記録例396（注）3参照）
変更の場合、「変更後の事項　利息　年何%」（記録例396参照）
廃止の場合、「変更後の事項　利息の定め廃止」（記録例398参照）
分割貸付契約による債権を担保している場合において、利息を二本立てにする場合、「変更後の事項　利息　金何円については年何％、金何円については年何％」（記録例397参照）

上記とは別に、特殊な登記として、民法375条1項ただし書の利息の特別登記がある。この場合、登記の目的は「登記の目的　1番抵当権の利息の特別登記」のように記載し、変更後の事項にあたる部分については「遅滞利息　金何円」のように記載する（記録例393）。登記原因については「原因　平成何年何月何日から平成何年何月何日までの利息延滞」のように記載する（記録例393）。ただし、物上保証の場合については争いがあり、記録例393の（注）2は「原因　平成何年何月何日から平成何年何月何日までの利息の担保契約」としている。以上の民法375条1項ただし書の利息の特別登記の場合には原因日付の記載は不要である。