# Fund manager's report
Risk assets sold-off for the month on the back of a potential slowdown in economic growth, rising interest rates (i.e. 10-year Treasury), a liquidity crunch for Evergrande, and lack of progress on a US infrastructure bill as well as the
approaching US debt ceiling. In addition, a global shortage of natural gas supplies rocked the energy markets with prices in Europe hitting records.
Listed real estate stock suffered more so than general equity indices in September due to the following factors. Persistently high readings of inflation eventually led to government bond yields to rise with German and UK yields increasing by +19bps and +31bps in September alone. As some investors perceive that the listed real estate sector is a bond proxy, it was the principal reason that weighed on the asset class. Sentiment for German residential stocks soured from early September just ahead of the German election as the Socialist party took the lead in the polls. A left-wing government is generally seen as more onerous for business due to potentially new or stricter regulations (i.e. rental controls, forced housing subsidies, decarbonization). However, the exit polls showed the Socialist party did not gain as many seats as predicted but they nonetheless came out on top. The results reassured investors but with the rising bund yields negative investor sentiment continued to weigh on German residential stocks.
Within the European property sector, performance was negative for all the sub-sectors for the month. The logistics and hotel sub-sectors were the most resilient returning -1.2% and -2.3%, respectively. Meanwhile, healthcare and retail lost the most ground, returning -10.8% and -10.4%, respectively. The European real estate index underperformed the broad European equity index with the FTSE EPRA NAREIT Developed Europe Capped 10% Total Return Net returning -8.5% versus
-3.3% for the STOXX Europe 600.
On the monetary front, the Federal Reserve kept short-term interest rates on hold. It signaled that the economy has made progress towards its two goals of maximum employment and price stability and could begin to moderate its asset purchase program if the economy continues to improve. The European Central Bank kept rates on hold and announced it will maintain a moderately slower pace regarding it pandemic emergency purchase program compared to the last two quarters thanks to an improving economic backdrop. The Bank of England’s Monetary Policy Committee kept the Bank Rate steady at 0.1%.
On the economic front, US Nonfarm payrolls increased by a sluggish +235k in August, coming well below consensus estimates of +750k. Nonetheless, the unemployment rate decreased by 0.2% to 5.2%, marking a new low since the health crisis. IHS Market Flash US Composite PMI clocked in at 54.5 in September, marking a 12-month low. Both the manufacturing and service PMIs were down with services taking the bigger hit on the back of continued COVID-19 concerns. Moreover, flash Eurozone Composite PMI decreased to 56.1 in September from 59.0 in August, due to supply chain bottlenecks as well as the ongoing COVID-19 crisis. The Office for National Statistics reported that the UK economy expanded by +0.1% in July month-over-month, slowing from June’s 1.0% rate.
Gecina signed new leases for 25k m2 of office space in the central busines district of Paris, totaling €11.4m in annualized rents. Despite COVID and digitalization upending the office sector, this highlights the demand for high-quality space in prime buildings compared to secondary assets. Nonetheless, its shares were down -11.40% for the month.
Castellum received the green light from the Swedish Competition Authority for its public offer to Kungsleden shareholders, paving the way for an acceptance period for Kungsleden until the end of October. Castellum also sold 16 properties in Stockholm to Oscar Properties for SEK 1.7 billion at a circa 4% premium to its latest book value. Its shares were down
-13.31% for the month.
Aedifica completed its purchase of a portfolio of specialist residential care centers in Sweden through a contribution in kind. The contractual value of the 16 properties totaled SEK 530 million offering capacity for 114 residents. Following the contribution in kind, Aedifica issues 237,093 new shares. It shares were down -13.48% for the month.
Tritax Eurobox raised €250 million instead €200 million in order to secure its acquisition of a near term pipeline totaling
€520 million of prime big box logistics assets in continental Europe. Its shares were down -6.30% for the month.
Our overweight exposures to Patrizia, Investis, and VIB Vermoegen positively contributed. In addition, our lack of exposure to Adler and Platzer Fastigheter helped. Meanwhile, our overweight exposures to Wihlborgs Fastigheter, Aedifica, and Warehouse de Pauw negatively contributed. Our lack of exposure to Land Securities and Sirius Real Estate also detracted.
| Performance evolution (in EUR) |  |
| --- | --- |
| Annualized performance |  |  |  |  |  |
|  | 1 Y. | 3 Y. | 5 Y. | 8 Y. | Launch |
| Portfolio* | 18.44% | 6.89% | 6.43% | 9.77% | 8.04% |
| Benchmark** | 23.61% | 4.73% | 4.70% | 8.33% | - |

* 1st NAV date: 31/12/1986
Fund AXA WF Framlington Europe Real Estate Securities benefits of the historical evolution of the performance of the French fund AXA Aedificandi, since its creation on the 17/08/05, because they have the same investment objectives.
** Benchmark : Please refer to the Benchmark section in the characteristics/disclaimers part of the document. Source(s): AXA Investment Managers - FTSE as at 30/09/2021
Editor: AXA Investment Managers Paris
| Cumulative performance |  |
| --- | --- |
|  | 1 M. | 3 M. | YTD | 1 Y. | 3 Y. | 5 Y. | 8 Y. | Launch |
| Portfolio* | -8.26% | 0.88% | 10.04% | 18.44% | 22.19% | 36.59% | 110.91% | 1372.55% |
| Benchmark** | -8.50% | 0.09% | 9.72% | 23.61% | 14.92% | 25.85% | 89.72% | - |

The figures provided relate to previous months or years and past performance is not a reliable indicator as to future performance.

Translation (ENDE, 2021-09-30):
# Bericht des Fondsmanagements
Risikoanlagen standen im Berichtsmonat unter Verkaufsdruck. Gründe dafür waren eine potenzielle Verlangsamung des Wirtschaftswachstums, steigende Zinssätze (Rendite der 10-jährigen Treasuries), eine Liquiditätsverknappung beim chinesischen Immobilienriesen Evergrande sowie mangelnde Fortschritte beim US-Infrastrukturgesetz und das bevorstehende Erreichen der US-Schuldenobergrenze. Zudem trieb das weltweit knappe Erdgasangebot die Preise an den Energiemärkten in die Höhe, die in Europa Rekordwerte erreichten.
Börsennotierte Immobilienaktien gerieten im September stärker unter Druck als die marktbreiten Aktienindizes. Dies war auf mehrere Faktoren zurückzuführen: Die anhaltend hohen Inflationszahlen führten letztendlich zu einem Anstieg der Staatsanleihenrenditen. Allein in September stiegen die Renditen in Deutschland um 19 Basispunkte (Bp.) und in Großbritannien um 31 Bp. Da einige Anleger den börsennotierten Immobiliensektor als Ersatz für Anleihen ansehen, war dies der Hauptgrund für die Schwäche der Anlageklasse. Die Stimmung gegenüber deutschen Wohnimmobilienaktien trübte sich ab Anfang September, kurz vor der Bundestagswahl in Deutschland, ein, da die sozialistische Partei (SPD) in den Umfragen die Führung übernahm. Eine linksgerichtete Regierung wird in der Regel als weniger unternehmensfreundlich angesehen, da sie potenziell neue oder strengere Regierungsbestimmungen beschließen könnte (zum Beispiel Mietkontrollen, Zwangssubventionen für Wohnraum, Dekarbonisierung). Umfragen nach der Wahl ergaben jedoch, dass die SPD nicht so viele Sitze hinzugewonnen hatte wie prognostiziert. Sie ging aber trotzdem als stärkste Partei aus der Wahl hervor. Die Ergebnisse beruhigten die Anleger. Aufgrund der steigenden Renditen von Bundesanleihen war die Anlegerstimmung jedoch weiterhin nachteilig für deutsche Wohnimmobilienaktien.
Fast alle Teilsektoren des europäischen Immobiliensektors gaben im Berichtsmonat nach. Die Teilsektoren Logistik (-1,2 %) und Hotels (-2,3 %) hielten sich am besten, während die Teilbereiche Gesundheitswesen (-10,8 %) und Einzelhandel
(-10,4 %) die höchsten Einbußen erlitten. Der europäische Immobilienindex entwickelte sich schwächer als der marktbreite europäische Aktienindex: Der FTSE EPRA NAREIT Developed Europe Capped 10 % Total Return Net fiel um 8,5 %, während der Stoxx Europe 600 um 3,3 % nachgab.
An der geldpolitischen Front ließ die US-Notenbank die kurzfristigen Zinsen unverändert. Sie signalisierte, dass die Wirtschaft Fortschritte in Richtung ihrer beiden Ziele der maximalen Beschäftigung und Preisstabilität gemacht habe. Wenn sich die Wirtschaft weiter verbessert, könnte sie daher beginnen, ihr Wertpapierkaufprogramm allmählich zurückzufahren. Die Europäische Zentralbank ließ ihre Leitzinsen unverändert und kündigte an, ihr Pandemie-Wertpapierkaufprogramm mit einem etwas langsameren Tempo im Vergleich zu den beiden letzten Quartalen fortzusetzen, da sich der wirtschaftliche Hintergrund verbessert habe. Der geldpolitische Ausschuss der Bank of England beließ die Bank Rate ebenfalls unverändert bei 0,1 %.
Im Rahmen der Konjunkturdaten stiegen die Beschäftigtenzahlen in den USA im August nur um 235.000. Dies lag deutlich unter der Konsensschätzung von +750.000. Die Arbeitslosenquote sank jedoch um 0,2 % auf 5,2 %, den niedrigsten Stand seit dem Beginn der Gesundheitskrise. Der IHS Markit Gesamt-Einkaufsmanagerindex für die USA sank in der Vorabschätzung im September auf 54,5 Punkte, den tiefsten Wert seit zwölf Monaten. Sowohl der Index für den Fertigungssektor als auch der Dienstleistungsindex waren gefallen, wobei letzterer infolge der fortgesetzten Besorgnis über Covid-19 die größten Einbußen erlitt. In der Eurozone knickte der Gesamt-Einkaufsmanagerindex für die Eurozone in der Schnellschätzung im September auf 56,1 Punkte ein (nach 59,0 im August). Dies war eine Folge der Engpässe in den Lieferketten und der anhaltenden Covid-19-Krise. In Großbritannien meldete das Office for National Statistics, dass die britische Wirtschaft im Juli zum Vormonat um 0,1 % gewachsen sei, eine Abschwächung gegenüber der Wachstumsrate von 1,0 % vom Juni.
Gecina unterzeichnete neue Mietverträge für Büroflächen von 25.000 m2 im zentralen Geschäftsviertel von Paris und sicherte sich damit jährliche Mieteinnahmen von insgesamt EUR 11,4 Mio. Obwohl der Bürosektor stark unter Covid und der Digitalisierung gelitten hatte, zeigt dies, dass hochwertige Flächen in erstklassigen Gebäuden im Vergleich zu sekundären Objekten immer noch stark gefragt sind. Trotzdem fiel die Aktie des Unternehmens im Berichtsmonat um 11,40 %.
Castellum erhielt von der schwedischen Wettbewerbsbehörde grünes Licht für ihr öffentliches Angebot an die Aktionäre von Kungsleden. Damit hat Kungsleden nun bis Ende Oktober Zeit, das Angebot anzunehmen. Außerdem verkaufte Castellum 16 Immobilien in Stockholm für SEK 1,7 Mrd. an Oscar Properties. Der Preis entsprach einem Aufschlag von rund 4 % zum letzten Buchwert. Die Aktie verlor im Berichtsmonat 13,31 %.
Aedifica schloss den aktienfinanzierten Kauf eines Portfolios von spezialisierten Wohn- und Pflegezentren in Schweden ab. Der Vertragswert der 16 Liegenschaften mit Kapazitäten für 114 Bewohner belief sich auf SEK 530 Mio. Nach dem aktienfinanzierten Kauf gab Aedifica 237.093 neue Aktien aus. Der Aktienkurs fiel im Berichtsmonat um 13,48 %.
Tritax EuroBox stockte die geplante Kapitalerhöhung von EUR 200 Mio. auf EUR 250 Mio. auf, um sich die Mittel für den Kauf einer kurzfristigen Pipeline erstklassiger Big-Box-Logistikobjekte in Kontinentaleuropa zu sichern. Die Aktie sackte im Berichtsmonat um 6,30 % ab.
Unsere übergewichteten Engagements in Patrizia, Investis und VIB Vermögen trugen positiv zur Wertentwicklung bei. Dass wir keine Engagements in Adler und Platzer Fastigheter hielten, erwies sich ebenfalls als vorteilhaft. Unsere übergewichteten Engagements in Wihlborgs Fastigheter, Aedifica und Warehouse de Pauw schlugen dagegen negativ zu
* Datum des ersten Nettoinventarwerts: 31/12/1986
Der Fonds AXA WF Framlington Europe Real Estate Securities profitiert von der historischen Entwicklung der Performance des französischen Fonds AXA Aedificandi, seit seiner Auflegung am 17/08/05, da sie dieselben Anlageziele haben.
** Benchmark: Wir verweisen auf die Angaben unter der Überschrift Benchmark in den Charakteristika/Disclaimern weiter unten Quellen : AXA Investment Managers - FTSE per 30/09/2021
Verfasser: AXA Investment Managers Paris
Buche, ebenso wie die fehlenden Engagements in Land Securities und Sirius Real Estate.
| Wertentwicklung (in EUR) |  |
| --- | --- |
| Annualisierte Wertentwicklung |  |  |  |  |  |  |  |  |
|  |  |  |  | 1 J. | 3 J. | 5 J. | 8 J. | Auflage |
| Portfolio* |  |  |  | 18.44% | 6.89% | 6.43% | 9.77% | 8.04% |
| Benchmark** |  |  |  | 23.61% | 4.73% | 4.70% | 8.33% | - |
| Kumulative Wertentwicklung |  |  |  |  |  |  |  |  |
|  | 1 M. | 3 M. | YTD | 1 J. | 3 J. | 5 J. | 8 J. | Auflage |
| Portfolio* | -8.26% | 0.88% | 10.04% | 18.44% | 22.19% | 36.59% | 110.91% | 1372.55% |
| Benchmark** | -8.50% | 0.09% | 9.72% | 23.61% | 14.92% | 25.85% | 89.72% | - |

Die aufgeführten Daten und Fakten beziehen sich auf die Wertenwicklung der vergangenen Monate und Jahre und sind weder eine Garantie noch ein
20%
18.44% 18.44%
30/09/2016 -
30/09/2017
30/09/2017 -
30/09/2018
30/09/2018 -
30/09/2019
30/09/2019 -
30/09/2020
30/09/2020 -
30/09/2021
 
Brutto-Wertentwicklung	 Netto-Wertentwicklung
Berechnung nach BVI-Wertermittlungsstatistik (siehe Erläuterung unter 'Weitere Hinweise')