## Developments in the real estate markets
The moderate economic growth in 2019 was also reflected in the real estate markets, although the majority of the markets we observed continued to develop positively. In the past year, office markets, for example, profited from high growth in employment, especially in European cities. In addition, the completion volume remained at a moderate level, with correspondingly positive effects on vacancy rates and rent levels. Demand for space
also remained high in the European logistics markets, with only the European retail markets continuing to undergo structural change.
The German real estate market also followed European trends in the past year. In spite of flagging economic momentum, real estate in Germany performed positively throughout 2019. Demand for office space at the top 7 locations remained close to the all-time highs of 2017 for the whole of 2019. Vacancies in the seven metropolitan markets dropped further below the
5% mark and thus fell to a 15-year low. At the same time, com- pletion volumes rose only slightly and remained at a moderate level, which in turn had a positive effect on the development of rents. This good starting position is helping the office markets during the coronavirus pandemic. Although surveys through- out Europe and in Germany show falling demand for space in the office segment in the first quarter, which also suggests a slowdown in floor space turnover in the further course of the year, significant vacancies or rent losses remain rather unlikely,
especially for tenants of sound financial standing. Nevertheless, rent levels in 2020 in the German office markets are expected to fall, although no declines had yet occurred at the end of the first quarter. Thanks to the anticipated recovery in demand for rental space in conjunction with delayed completions for current and scheduled construction projects, it is expected that a catch-up process will be observed regarding rent development as of next year.
Demand for logistics space continued to remain high in the course of 2019. Although project development volumes rose further, vacancies declined further. Alongside traditional logis- tics sites, city-center locations were also sought after, as these seemed to be essential for fast and efficient deliveries. There is also a focus on large-volume properties surrounding conur- bations as these profit from economies of scale in terms of the optimization of supply chains. Although market fragmentation and margin pressure on the demand side are limiting possi- ble rent rises, rent levels nevertheless increased again most recently, while the focus here was particularly on locations in
southern Germany. In the current situation, a differentiated view must be taken of the logistics sector. On the one hand, it is suffering from disruptions in supply chains and close links to the manufacturing industry (e.g. contract logistics providers) while, on the one hand, is likely to benefit from the sharp increase in online trading. This trend is likely to make logistics properties near cities even more attractive.
On the other hand, the problems in the European retail market continued to deteriorate throughout 2019. Vacancy rates across Germany rose again while rents, accordingly, remained under pressure. The already battered segment is likely to be severely affected by the coronavirus pandemic. Forced store closures will lead to rent losses and increasing insolvency risks. In March, sales in the German non-food retail sector dropped by 10% com- pared with the same month of the previous year, and sales in the textile retail sector fell by more than half. On top of this, only 40% of the usual daily turnover was recorded in the days after businesses reopened. This trend is also reflected in the GfK con- sumer climate index, which fell by 10 basis points from a rela- tively stable index level to a historic low of -23.1 points for May, marking an extremely sharp and rapid decline. In June, the index recovered slightly to -18.9 points. In addition, a prolonged period of weakness is to be expected in bricks-and-mortar retail as a
result of the increasing “habituation effect” of online retail. Retail locations that are less attractive destinations and provide only a limited “shopping experience” may find it difficult to withstand this trend.
In 2019, the residential segment and the hotel segment per- formed positively, benefiting equally from high demand and a trend toward falling vacancies or rising occupancy. However, it has turned out that hotel occupancy rates in April 2020 across Europe are, on average, around 70 percentage points lower than in the previous year. Accordingly, as in the retail segment, short-term declines in rents are to be expected, as well as
increased rent losses and a higher risk of insolvency. Residen- tial rents are also likely to fall slightly in the short term due to rising unemployment and falling household incomes, although the residential segment is considered relatively stable due to its inelastic demand. German cities with excess demand could even benefit in the short term from a reduction in tenants changing premises. Despite possible regulatory market interventions, like those that already took place in Berlin, delayed completions are expected to additionally reduce the housing supply and lead to pressure on rents.
(Data sources: DWS 01-05/2020, PMA 04/2020, HDE 04/2020,
GfK 04-05/2020, JLL Büromarktüberblick (Overview of the office market) 2020, Oxford Economics 05/2020)

Translation (ENDE, 2020-03-31):
## Entwicklungen auf den Immobilienmärkten
Auch an den Immobilienmärkten fand die moderate wirtschaft- liche Dynamik im Jahr 2019 ihren Niederschlag, wenngleich sich die Mehrheit der von uns beobachteten Märkte auch weiterhin grundsätzlich positiv entwickelte. So profitierten etwa die Büro- märkte im vergangenen Jahr von hohen Beschäftigungszuwäch- sen, besonders in den europäischen Metropolen. Zudem blieben Fertigstellungsvolumen auf moderatem Niveau, mit entspre- chend positiven Auswirkungen auf Leerstandsraten und Mietni- veaus. Auch an europäischen Logistikmärkten blieb die Flächen- nachfrage hoch, lediglich die europäischen Einzelhandelsmärkte durchliefen weiterhin einen strukturellen Wandel.
Den europäischen Trends folgte im vergangenen Jahr auch der deutsche Immobilienmarkt. Trotz der nachlassenden wirtschaft- lichen Dynamik entwickelten sich Immobilien in Deutschland im Jahresverlauf 2019 positiv. Die Büroflächennachfrage an den Top-7-Standorten blieb im Gesamtjahr 2019 nahe den histori- schen Höchstständen aus dem Jahr 2017. Leerstände in den sieben Metropolmärkten sanken weiter unter die 5%-Marke und gingen damit auf ein 15-Jahres-Tief zurück. Gleichzeitig zogen die Fertigstellungsvolumina nur leicht an und blieben auf ei- nem moderaten Niveau, was wiederum positive Effekte auf die
Mietentwicklung hatte. Diese gute Ausgangssituation hilft den Büromärkten in der Corona-Pandemie. Zwar zeigen die Erhebun- gen europaweit und in Deutschland im Bürosegment eine rück- läufige Flächennachfrage im ersten Quartal, die auch im wei- teren Jahresverlauf verlangsamte Flächenumsätze nahelegen, dennoch bleiben signifikante Leerstände oder Mietausfälle eher unwahrscheinlich, insbesondere bei bonitätsstarken Mietern.
Gleichwohl dürften Mietniveaus im Jahr 2020 an den deutschen Büromärkten sinken, obwohl sich zum Ende des ersten Quar- tals noch keine Rückgänge einstellten. Dank der erwarteten Erholung der Nachfrage nach Mietflächen im Zusammenspiel mit verzögerten Fertigstellungen aktueller und geplanter Bau- projekte dürfte ab dem nächsten Jahr ein Aufholprozess bei der Mietentwicklung zu beobachten sein.
Die Nachfrage nach Logistikflächen blieb im Jahresverlauf 2019 weiterhin hoch. Obwohl Projektentwicklungen weiter anstiegen, gingen Leerstände weiter zurück. Neben klassischen Logistik- standorten blieben innenstadtnahe Lagen gefragt, da diese für schnelle und effiziente Lieferungen unerlässlich erscheinen.
Ebenfalls im Blickpunkt stehen großvolumige Objekte im Um- land von Ballungsgebieten, die von Größeneffekten bei der Opti- mierung von Lieferketten profitieren. Zwar begrenzen Marktfrag- mentierung und Margendruck auf der Nachfrageseite mögliche Mietsteigerungen, dennoch zogen die Mietniveaus zuletzt weiter an, wobei hier insbesondere Standorte in Süddeutschland im Fokus stehen. In der aktuellen Lage ist der Logistiksektor diffe- renziert zu betrachten, der einerseits unter Unterbrechungen der Lieferketten und die enge Anbindung an das verarbeitende Ge- werbe leidet (z. B. Vertragslogistiker), andererseits vom sprung- haften Anstieg des Online-Handels profitieren dürfte. Stadtnahe Logistikimmobilien dürften durch diesen Trend perspektivisch nochmals an Attraktivität gewinnen.
Die Probleme im europäischen Einzelhandelsmarkt verschärften sich hingegen im Jahresverlauf 2019 weiter. So stiegen die Leer- standsraten deutschlandweit erneut an, die Mieten blieben dem- entsprechend weiterhin unter Druck. Das ohnehin angeschlagene Segment dürfte durch die Corona-Pandemie schwer getroffen werden. Zwangsweise Ladenschließungen führen zu Mietausfäl- len und steigenden Insolvenzrisiken. Die Umsätze im deutschen Nicht-Lebensmittel-Einzelhandel brachen im März um 10% im Vergleich zum Vorjahresmonat ein, die im Textileinzelhandel sogar um mehr als die Hälfte. Hinzu kommt, dass auch in den Tagen nach Wiederöffnung der Geschäfte nur 40% des üblichen Tages- umsatzes erreicht wurden. Dieser Trend zeigt sich exemplarisch im GfK-Konsumklimaindex, der von einem relativ stabilen Index- stand um 10 Basispunkte auf einen historischen Tiefstand von
-23,1 Punkte für den Monat Mai fiel und damit einen extrem star- ken und schnellen Rückgang markiert. Für den Monat Juni konnte sich der Index leicht auf -18,9 Punkte erholen. Darüber hinaus
ist mit einer länger andauernden Schwächephase im stationären Einzelhandel infolge des zunehmenden „Gewöhnungseffekts“ des Online-Handels zu rechnen. Einzelhandelsstandorte mit geringer Aufenthaltsattraktivität und begrenztem „Erlebnischarakter“ kön- nen dieser Entwicklung schwer standhalten.
Positiv entwickelten sich im Jahr 2019 sowohl das Wohn- als auch das Hotelsegment, die gleichermaßen von hohen Nachfra- gen profitierten und tendenziell sinkende Leerstände bzw. eine steigende Auslastung verzeichneten. Es zeigt sich nun jedoch ebenfalls, dass die Belegungsraten von Hotels im April 2020 europaweit durchschnittlich um etwa 70 Prozentpunkte niedri- ger liegen als im Vorjahr. Dementsprechend ist – ebenso wie im Einzelhandelssegment – mit kurzfristigen Mietrückgängen sowie verstärkt mit Mietausfällen und einem höheren Insolvenzrisiko zu rechnen. Auch Wohnungsmieten dürften aufgrund steigender Arbeitslosigkeit und sinkender Haushaltseinkommen kurzfristig leicht zurückgehen, wobei das Wohnsegment aufgrund seiner unelastischen Nachfrage als relativ stabil gilt. Deutsche Metro- polen mit Nachfrageüberhängen könnten kurzfristig sogar
von gesunkenen Flächenwechseln profitieren. Trotz möglicher regulatorischer Markteingriffe, wie bereits in Berlin, dürften verzögerte Fertigstellungen das Wohnungsangebot zusätzlich verknappen und zu Druck auf die Mieten führen.
(Datenquellen: DWS 01-05/2020, PMA 04/2020, HDE 04/2020,
GfK 04-05/2020, JLL Büromarktüberblick 2020, Oxford Econo- mics 05/2020)