# Part II Fund Contract
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## Name of the fund; name and domicile of the fund management


## 	company and the custodian bank	

## § 1
- A contractually based investment fund of the type “Real estate funds” (the “real estate fund”) has been established under the name of UBS (CH) Prop- erty Fund – Swiss Commercial «Swissreal» in accordance with Article 25 ff. in association with Article 58 ff. of the Swiss Collective Investment Schemes Act (CISA) of 23 June 2006.
- UBS Fund Management (Switzerland) AG, Basel, is the fund managementcompany.
- UBS Switzerland AG, Zurich, is the custodian bank.
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##   Rights and obligations of the contracting parties	 A Fund contract


## § 2
The legal relationship between the investor on the one hand and the fund management company and the custodian bank on the other is governed by this fund contract and the applicable provisions of Swiss legislation concern- ing collective investment schemes.
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## Fund management company


## § 3
- The fund management company manages the real estate fund at its own dis- cretion and in its own name, but for the account of the investors. In particular, it shall make all decisions relating to the issuing of units, the investments and their valuation. It calculates the net asset value, sets the issue and redemption prices of units and also determines the distribution of income. The fund man-2.

The prospectus with integrated fund contract, the simplified prospectus as well as the annual and semi-annual reports may be obtained free of charge from the fund management company, custodian bank and all distributors. Notification of changes to the fund contract, a change of fund management company or custodian bank, as well as the liquidation of the real estate fund shall be published by the fund management company Swiss Fund Data AG (www.swissfunddata.ch).
Net asset values are published for each day units are issued or redeemed. They can be viewed at any time at Swiss Fund Data AG (www.swissfunddata.ch) and are updated annually after presentation of the audited closing statement

## for the year.	3.
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## Insurance of properties

As a general rule, the properties owned by this real estate fund are insured in the event of fire and water damage and damages that are attributable to causes under civil liability law. Shortfalls in rental income that occur as a result of fire and water damage are included in this insurance cover. However, earth- quake damage and its consequences are not included in this insurance cover.

## agement company shall exercise all rights associated with the real estate fund.
The fund management company and its agents shall act in good faith and have a duty to exercise due diligence and provide information. They act inde- pendently and exclusively in the interests of investors. They take any organi- sational steps that may be required to ensure the proper conduct of business and shall ensure transparent accounting and the supply of appropriate infor- mation regarding this real estate fund. They shall disclose all fees and costs payable directly or indirectly by the investors and how said fees and costs have been used. They shall also provide investors with full, clear and accurate infor- mation about any compensation paid for distributing collective investments in the form of commission, brokerage fees and other monetary benefits.
The fund management company can delegate investment decisions and spe- cific tasks, provided that this is in the interest of efficient management. It shall only delegate responsibilities to individuals who are qualified to discharge their duties properly and shall ensure that such duties are discharged correctly with regard to both the instructions provided and monitoring and control.

## The fund management company shall be liable for the actions of its agents as if they were its own actions.

## The fund management company may delegate investment decisions only to asset managers that are subject to recognised supervision.
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## Sales restrictions


## When units of this real estate fund are issued or redeemed abroad, the pro- visions valid in the country in question shall apply.

## The fund is authorised for distribution in the following countries:
The real estate fund is authorised for public distribution in Liechtenstein. The representative and paying agent in Liechtenstein is Liechtensteinische Landesbank Aktiengesellschaft, Städtle 44, FL-9490 Vaduz.
Notification of changes to the fund contract or prospectus, fund management company or custodian bank, as well as of the liquidation of the real estate fund shall be published by Swiss Fund Data AG (www.swissfunddata.ch).

## Net asset values are published for each day units are issued or redeemed. They can be viewed at any time at Swiss Fund Data AG (www.swissfunddata.ch)
- The fund management company may, subject to the consent of the custodian bank, submit amendments to this fund contract to the supervisory authority (cf. § 26).
- The fund management company can merge the real estate fund with other real estate funds pursuant to the provisions set down under § 24 and can liq- uidate such pursuant to the provisions set down under § 25.
- The fund management company is entitled to receive the remuneration stip- ulated in §§ 18 and 19. It is further entitled to be released from any liabilities assumed in the proper performance of its duties and to be reimbursed for expenses incurred in connection with such liabilities.
- The fund management company is liable to investors for ensuring that the real estate companies belonging to the real estate fund comply with the pro- visions of the CISA and the fund contract.
- The fund management company, its agents and associated individuals and legal entities may not take on any real estate assets from the real estate fund or assign any real estate assets to it.

The supervisory authority may, in justified individual cases, approve exceptions to the ban on transactions with associated individuals and companies, pro- vided the exception is in the interest of investors and provided that, in addition to the valuation of the real estate fund’s permanent valuation expert, the mar- ket conformity of the purchase and sale price of the real estate asset and the transaction costs is confirmed by an independent valuation expert appointed by the permanent valuation expert or its employer, by the fund management company and by the custodian bank of the real estate fund.
Following the execution of the transactions, the fund management company draws up a report containing information on the individual real estate assets acquired or transferred as well as their value on the date of acquisition or sale, the valuation report of the permanent valuation expert, and the report on market conformity of the purchase or sales price of the independent val- uation expert, pursuant to Art. 32 prov. 1 (c) CISO.

## The external auditors shall confirm in their audit that the fund management company has acted in good faith when investing in real estate.

## The fund management company shall mention the approved transactions with

## associated parties in the real estate fund’s annual report.
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## Custodian bank


## § 4
- The custodian bank is responsible for the safekeeping of the fund assets, par- ticularly unpledged mortgage notes and shares of real estate companies. The custodian bank shall be responsible for the issue and redemption of fund units as well as payments on behalf of the real estate fund. It may instruct third par- ties to manage accounts for the ongoing management of real estate assets.
- In the case of transactions which relate to the real estate fund’s assets, the custodian bank shall ensure that the countervalue is transferred to it within the customary periods. It shall inform the fund management company if the countervalue is not provided within the customary period and request that the counterparty replace the affected asset where this is possible.
- The custodian bank shall manage the requisite records and accounts in such a way as to be able to identify the assets in custody for each individual fund at any time.


## Where assets cannot be held in safekeeping, the Custodian Bank shall check the Fund Management Company’s ownership and maintain corresponding records.
- The custodian bank and its agents act in good faith and have a duty to exer- cise due diligence and provide information. They act independently and exclu- sively in the interests of investors. They take any organisational steps that may be required to ensure the proper conduct of business and shall ensure trans- parent accounting and the supply of appropriate information regarding this real estate fund. They shall disclose all fees and costs payable directly or indi- rectly by the investors and how said fees and costs have been used. They shall also provide investors with full, clear and accurate information about any com- pensation paid for distributing collective investments in the form of commis- sion, brokerage fees and other monetary benefits.
- The custodian bank may delegate the safekeeping of the fund’s assets to third- party or collective depositaries in Switzerland, provided this is in the interest of proper safekeeping. The custodian bank shall verify and monitor the third- party and collective depositary to whom the task has been delegated to ensure that it:
	- has an appropriate business organisation, financial guarantees and the spe- cialist qualifications required for the type and complexity of the assets with which it has been entrusted;
	- is subject to a regular external audit which ensures that the financial instru-ments are in its possession;

- keeps the assets received from the custodian bank in safekeeping in such a way that they can be clearly identified at all times as belonging to the fund assets by means of regular reconciliation of holdings by the custodian bank;
- adheres to the regulations applicable to the custodian bank as regards the performance of the tasks delegated to it and the avoidance of conflicts of interest.

The Custodian Bank shall be liable for any loss/damage caused by its agents where the bank cannot demonstrate that it exercised due care and diligence in selecting, instructing and monitoring the agent in question. The prospec- tus includes information on the risks associated with the transfer of custody to third-party and collective depositaries.
The custodian bank may delegate the safekeeping of the fund’s financial instruments only to third-party or collective depositaries subject to regulatory supervision in accordance with the above. This provision shall not apply in cases where assets have to be held in safekeeping at a location at which the transfer of the assets to third-party or collective depositaries subject to super- vision is not possible, for example due to mandatory legal provisions or the specific characteristics of an investment product in particular. The investors shall be informed in the prospectus about the safekeeping of assets by third- party or collective depositaries which are not subject to supervision.
- The custodian bank shall ensure that the fund management company com- plies with the law and the fund contract. It shall check whether the calcula- tion of net asset value, issue and redemption prices of units and investment decisions are being carried out in accordance with the law and the fund con- tract, and whether the net income is appropriated as stipulated in the fund contract. The custodian bank shall not be responsible for any investment selec- tion made by the fund management company within the scope of the invest- ment guidelines.
- The custodian bank shall be entitled to receive the remuneration stipulated in§§ 18 and 19. It is further entitled to be released from any liabilities assumed in the proper performance of its duties and to be reimbursed for expenses incurred in connection with such liabilities.
- The custodian bank, its agents and associated individuals and legal entities may not take on any real estate assets from the real estate fund or assign any real estate assets to it.

The supervisory authority may, in justified individual cases, approve exceptions to the ban on transactions with associated individuals and companies, pro- vided the exception is in the interest of investors and provided that, in addition to the valuation of the real estate fund’s permanent valuation expert, the mar- ket conformity of the purchase and sale price of the real estate asset and the transaction costs is confirmed by an independent valuation expert appointed by the permanent valuation expert or its employer, by the fund management company and by the custodian bank of the real estate fund.

## The external auditors shall confirm in their audit that the fund management company has acted in good faith when investing in real estate.
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## The investors


## § 5
- There are no restrictions as regards investors.
- Upon execution of the contract and remittance of a cash payment, investors shall acquire a claim against the fund management company for an interest in the real estate fund’s assets and income. This claim is evidenced in the form of units.
- Investors are only obliged to remit payment for the units of the real estate fund subscribed by them. Investors shall not be held personally liable in respect of the liabilities of the real estate fund.
- Investors may at any time request that the fund management company sup- ply them with information regarding the basis on which the net asset value per unit is calculated. The fund management company shall also supply fur- ther information regarding specific transactions it has carried out, such as the exercise of membership and creditors’ rights as well as regarding risk manage- ment, to any investor claiming an interest in such matters at any time. Inves- tors shall be entitled to submit an application to the court having jurisdiction in the domicile of the fund management company for the external auditors, or another entity with appropriate expertise, to investigate and report on any facts or circumstances for which disclosure is required.
- Investors shall be entitled to terminate the fund contract at the end of a finan- cial year subject to twelve months’ notice and request that their units held in the real estate fund be redeemed in cash.


## Under certain conditions, the fund management company may repay the pro- ceeds from units redeemed during a financial year ahead of schedule (cf. § 17 prov. 2).

## Ordinary and early unit redemptions are made within three months of the

## close of the financial year.
- An investor’s units must be compulsorily redeemed at the prevailing redemp- tion price by the fund management company in collaboration with the cus- todian bank if:
	- this is required to safeguard the reputation of the financial centre, notablyin relation to combating money laundering;

- the investor no longer meets the legal or contractual requirements to par-ticipate in this real estate fund.
- Unit certificates made out to the bearer and structured in the form of securi- ties should be presented to the fund management company or its agents by no later than 30 June 2016 in order to be converted into book-entry units of the same class. In so far as physical units are still in existence on 1 July 2016, forced redemption shall take place in accordance with § 5 prov. 6 a). In the event that such units have not been returned within the defined period, an amount corresponding to the amount of the unit certificates in Swiss francs shall be immediately deposited for the investors concerned.
- In addition, an investor’s units may be compulsorily redeemed at the prevail- ing redemption price by the fund management company in collaboration with the custodian bank if:
	- the investor’s participation in the real estate fund may materially affect the economic interests of the other investors, particularly if their participation may result in tax disadvantages for the real estate fund in Switzerland or abroad;
	- investors have acquired or hold units in breach of the provisions of domes- tic or foreign legislation applicable to them or provisions of this fund con- tract or the prospectus.

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## Units and unit classes


## § 6
- The fund management company may, subject to the approval of the custodian bank and the supervisory authority, create different unit classes, or merge or liquidate unit classes at any time. All unit classes shall be entitled to a share in the undivided assets of the fund, which are not segmented. This share may vary due to class-specific costs charged or distributions or on account of class- specific income, and the net asset value per unit may therefore vary from class to class. Any class-specific costs charged shall be met by the aggregate assets of the real estate fund.
- The creation, liquidation or merger of unit classes shall be announced in the official publication specified for the fund. Only mergers of unit classes shall be deemed to constitute an amendment to the fund contract pursuant to § 26.
- The various unit classes may, in particular, differ in terms of cost structure, reference currency, currency hedging, distribution or reinvestment of income, minimum investments and investor group.

Remuneration and costs shall only be charged to unit classes that benefit from the services they cover. Remuneration and costs which cannot be unequivo- cally attributed to a particular unit class shall be charged to the individual unit classes in proportion to their share of the fund’s assets.
- The real estate fund is not subdivided into unit classes.
- Units shall not take the form of actual certificates but shall exist purely as book entries. The investor shall not be entitled to request the issue of a unit certif- icate. Where unit certificates have been issued, they should be returned with the redemption application at the latest.
- Investment policy guidelinesInvestment principles
- Compliance with investment guidelines§ 7
- In selecting individual investments and to implement the investment policy in accordance with § 8, the fund management company must adhere to the principle of balanced risk diversification and must observe the percentage limits defined below. These relate to fund assets at market values and are to be observed at all times. This real estate fund must adhere to the investment restrictions no later than two years after the expiry of the subscription period (launch).
- If the limits are exceeded due to changes in the market, the investments must be restored to the permitted level within a reasonable period of time, taking due account of the investors’ interests.
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## Investment policy


## § 8
- The fund management company shall invest the assets of this real estate fund in real estate assets throughout Switzerland, i.e., in property including acces- sories, but also in participating interests in and claims against real estate com- panies the sole purpose of which is to acquire and sell, and let and lease their own properties, provided at least two-thirds of capital and votes are incorpo- rated in the real estate fund. At least two-thirds of these real estate assets are commercial-use properties (office buildings and properties used exclusively or to a signficant extent for commercial purposes or general commercial prop- erties) or mixed-use properties used predominantly for commercial purposes. Properties may be conventionally co-owned, provided the fund management company can exert a controlling influence, i.e., if it controls the majority of ownership units and votes.
- The following investments are permitted for this real estate fund:
	- properties including accessories;Properties include

- residential properties, i.e. properties used for residential purposes;
- properties for commercial use;
- buildings for mixed use;
- condominiums;
- building land (including properties for demolition) and buildings under construction; undeveloped properties must be accessible and suitable for immediate development, as well as have a valid construction permit for development. Construction work must be able to be commenced before the expiry of the relevant construction permit;
- properties with right to build; (incl. buildings and building easements).
- participating interests in and claims against real estate companies the sole purpose of which is to acquire and sell or let and lease their own proper- ties provided at least two-thirds of capital and votes are incorporated in the real estate fund;
- units in other real estate funds (including real estate investment trusts) and real estate investment companies and certificates that are traded on a stock exchange or another regulated market open to the public;Subject to § 19 the fund management company may acquire units of target funds managed directly or indirectly by itself or by a company with which it is affiliated through common management or control or by a material direct or indirect shareholding of more than 10% of the capital or votes.
- mortgage notes and other contractual mortgage liens.
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## Borrowing and lending


## § 13
- The fund management company may not grant loans for the real estate fund’s account, with the exception of claims against real estate companies belonging to the real estate fund, mortgage notes and other contractual mortgage liens.
- The fund management company may take up loans for the real estate fund’saccount.
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## Encumbrance of properties


## § 14
- The fund management company may pledge properties and transfer liens as security.
- However, the encumbrance of all properties may not, on average, exceed one third of their market value.

To safeguard the level of liquidity the encumbrance may exceptionally and temporarily be increased to half of the market value, provided this does not encroach upon the interests of the investors. In this case, the external audi- tors must issue a statement on the conditions pursuant to Art. 96 prov. 1bis CISO as part of their audit of the real estate fund.
During the transition period ending on 28 February 2018, the encumbrance of all properties in existing real estate funds, and thus also in the UBS (CH) Property Fund – Swiss Commercial “Swissreal”, may not exceed 50% of the market value.

## Investment restrictions
- Risk diversification and its limits§ 15
- Investments are allocated by property type, type of use, age, building struc-ture and location.
- The investments must be spread across at least ten properties. Developments that have been built according to the same construction standards and neigh- bouring lots are both considered to be single properties.
- The market value of a property may not exceed 25% of the fund’s assets.
- When pursuing the investment policy as specified under § 8, the fund man- agement company shall also observe the limits in terms of the fund’s assets as set out below:
	- Building land, including demolition projects, and buildings under construc- tion, up to 30%
	- Properties with building rights, up to 30%
	- Mortgage certificates and other contractual mortgage liens, up to 10%
	- Units in other real estate funds and real estate investment companies, up to 25%
	- Total investments under a and b above, up to 40%

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## Calculation of net asset value as well as issue and redemption of


## 	units and expert assessors	
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## Calculation of net asset value and consultation of expert assessors


## § 16
- The net asset value of the real estate fund is calculated at the market value in Swiss francs at the end of the financial year and each time units are issued.
- The fund management company appoints independent expert assessors to monitor the market values of the properties belonging to the real estate fund
- The fund management company may arrange for buildings to be constructed for the account of the fund. In such an event, it may, for the time required for preparation, construction or renovation, credit the income statement of the real estate fund with a market rate of interest for building land and buildings under construction, provided costs do not exceed the estimated market value.
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## Securing liabilities and available short-term liquid assets


## § 9	3.
- In order to secure the liabilities, the fund management company must hold anappropriate portion of the fund’s assets in short-term fixed income securities or available short-term liquid assets. It may hold these securities and assets in the accounting currency of the real estate fund as well as in other currencies in which the liabilities are denominated.
- Liabilities include loans taken up, obligations arising during the course of busi-ness as well as all obligations in connection with redeemed units.	4.
- Short-term fixed income securities include claims with a term or residual termto maturity of up to 12 months.
- Available short-term assets include cash as well as post office and bank depos-its at sight or on demand with maturities of up to twelve months and agreed5.


## credit limits with a bank of up to 10% of net fund assets. Credit limits must

## be taken into account in the maximum permitted pledged amount pursuant to § 14 prov. 2.
- In order to secure planned construction projects, fixed income securities with a term or residual term to maturity of up to 24 months may be held.


## Investment techniques and instruments A	Securities lending
at the end of each financial year and each time units are issued. To this end, the fund management company shall appoint at least two individuals or one legal entity as independent expert assessors, subject to the approval of the supervisory authority. The expert assessors must visit the properties at least once every three years. Before acquiring/selling property, the fund manage- ment company shall obtain a valuation. No valuation is necessary for the sale of a property, if the existing valuation is no older than three months and con- ditions have not changed significantly.
Investments listed on a stock exchange or traded on another regulated mar- ket open to the public shall be valued at the current prices paid on the main market. Other investments or investments for which no current market price is available are valued at the price likely to be obtained if a sale were con- ducted with proper care at the time of the valuation. In such cases the fund management company shall use appropriate and recognised valuation mod- els and principles to determine the market value.
Open-end collective investments are valued using their redemption price or net asset value. If they are traded on a stock exchange or another regulated market open to the public, the fund management company may value them pursuant to prov. 3.
The value of short-term fixed income securities which are not traded on a stock exchange or another regulated market open to the public is calculated as follows: the valuation of the investments is successively adjusted to the redemption price thereof, beginning with the net acquisition price, while the investment return calculated on it is kept constant. In the event of significant changes in market conditions, the valuation basis for the individual invest- ments is adjusted to the new market return. If no current price is available, as a rule the valuation of money market instruments with similar features (qual- ity and domicile of the issuer, currency of issue, maturity) is used.

## § 10

## The fund management company does not conduct any securities lending transactions
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## Securities repurchase agreements


## § 11

## The fund management company does not conduct any repo transactions.
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## Derivatives


## § 12

## The fund management company does not use derivatives.
- Post office and bank deposits shall be valued using their exposure amount plusaccrued interest. In the event of significant changes in market conditions or the credit rating, the valuation basis for bank deposits on demand is adjusted in line with the new conditions.
- The valuation of properties for the real estate fund is conducted in line with current SFAMA guidelines on real estate funds.
- Buildings under construction are valued according to the market value princi- ple. The fund management company shall obtain end-of-financial-year valu- ations for buildings under construction reported at market value.
- The net asset value of a unit shall be based on the market value of the fund’s assets, less any liabilities of the real estate fund and any tax likely to be due should the real estate fund be liquidated, divided by the number of units in circulation. It will be rounded to CHF 0.01.
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## Issue and redemption and trading of units


## § 17
- Units may be issued at any time, but only via tranches. The fund management company shall first offer new units to existing investors.
- Units shall be redeemed in accordance with § 5 prov. 5. The fund manage- ment company may repay the proceeds from units redeemed during a finan- cial year following its close ahead of schedule, if
	- the investor requests this in writing at the time notice is given;
	- all requests from investors for early redemption can be met.



## The fund management company shall also ensure that units in the real estate fund can be traded regularly on- or off-exchange via a bank or a securities dealer. The prospectus governs the details.
- The issue and redemption prices of units are based on the net asset value per unit defined in § 16. In the case of unit issues, an issuing commission may be added to the net asset value pursuant to § 18. In the case of unit redemp- tions, a redemption commission may be deducted from the net asset value pursuant to § 18.

Incidental costs relating to the purchase and sale of investments (real estate sales taxes, notary costs, fees, brokerage commissions in line with the market, duties, etc.) incurred by the real estate fund in connection with the investment of the amount paid in or with the sale of a portion of the assets correspond- ing to the units redeemed will be charged to the fund’s assets. The inciden- tal costs are listed in the prospectus and simplified prospectus.
- The fund management company can suspend the issue of units at any time and can also reject applications for unit subscriptions or conversions.
- The fund management company may temporarily and by way of exception suspend the redemption of fund units in the interest of all investors if:
	- a market which is the basis for the valuation of a significant proportion of the fund’s assets is closed, or if trading on such a market is limited or sus- pended;
	- a political, economic, military, monetary or other emergency occurs;
	- owing to exchange controls or restrictions on other asset transfers, the realestate fund is no longer able to transact its business;

- large-scale unit redemptions take place that could significantly affect the interests of the remaining investors.
- The fund management company shall immediately apprise the external audi- tors and the supervisory authority of any decision to suspend redemptions. It shall also notify the investors in an appropriate manner.
- No units shall be issued as long as the redemption of units is suspended for the reasons stipulated under prov. 5 ltr. a) to c).
- Remuneration and incidental costs
- Remuneration and incidental costs charged to investors§ 18
- Upon the issue of units, investors may be charged an issuing commission accruing to the fund management company, the custodian bank and/or dis- tributors in Switzerland and abroad, which in total shall not exceed 5% of the net asset value. The current maximum applicable rate is stated in the pro- spectus and the simplified prospectus.
- When units are redeemed, investors may be charged a redemption commis- sion accruing to the fund management company, the custodian bank and/or distributors in Switzerland or abroad, which in total shall not exceed 2% of the net asset value. The current maximum applicable rate is stated in the pro- spectus and the simplified prospectus.
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## Remuneration and incidental costs charged to the fund’s assets


## § 19
- For the management of the real estate fund and real estate companies, the asset management of the real estate fund and all tasks of the custodian bank such as the safekeeping of the fund assets, the arrangement of pay- ment transactions and the other duties assigned to it as described in § 4, the fund management company charges the real estate fund a quarterly flat fee of maximum 1.0% per year of the average gross asset value (flat fee). The actual flat fee rate is stated in the relevant annual and semi-annual reports.
- However, the following remuneration and incidental costs, which are also charged to the fund assets, are not included in the management fee:
	- Costs for the acquisition or sale of real estate investments, namely broker- age fees at standard market rates, lawyer and notary fees, and change fees (property sale taxes);
	- fees of the supervisory authority for the foundation, modification, liquida-tion or consolidation of real estate funds;

- annual fee paid to the supervisory authority;
- fees paid to external auditors for annual audits and for certificates in con- nection with the foundation, amendment, liquidation or merger of the real estate fund;
- fees paid to legal and tax advisors in connection with the foundation, amendment, liquidation or merger of the real estate fund and for the gen- eral representation of the interests of the real estate fund and its investors;
- Costs in connection with the exercising of voting and creditors’ rights by the real estate fund, including fees for external advisors;
- Costs and fees associated with intellectual property registered in the nameof the real estate fund or rights of use by the fund;
- all costs incurred in connection with any exceptional measures which are undertaken by the fund management company, the asset manager of the collective investments or the custodian bank in the interests of the investor.


## In accordance qith Art. 37 prov. 2 CISO, the fund management company may also charge the following incidental costs to the real estate fund’s assets:
- costs and fees of additional experts;
- costs and expenses incurred in the construction, renovation and alteration of buildings, up to max. 3% of construction costs;
- costs and expenses incurred in relation with the purchase or sale of prop- erty, up to max. 2% of the purchase or sale price, provided no third party is commissioned;
- property administration-related operating expenses for salaries, social secu- rity contributions and public-law dues for janitors, heaters, concierges and similar functions, as well as the costs for infrastructure and services;
- third-party commissions at standard market rates in connection with the purchase and sale of property and with first-time lettings in the case of new builds and redevelopment work;
- legal and court costs arising in connection with the assertion and defence of claims to which the real estate fund is entitled or which are being asserted against it.
- The real estate fund shall also meet any incidental costs relating to the pur- chase and sale of investments (brokerage at standard market rates, commis- sions, taxes and duties), which may be incurred in connection with the man- agement of the fund’s assets. These costs are charged directly to the cost/ selling price of the respective investments. Further, the real estate fund shall bear the costs for reviewing and upholding quality standards in physical invest- ments.
- The payments made by the real estate companies to board members, execu- tive management and employees are to be taken into account in the fees to which the fund management company is entitled under § 19.
- The fund management company and its agents pay no retrocessions as com- pensation for the distribution activities in respect of real estate fund units. However, pursuant to the provisions in the prospectus, they may pay discounts in order to reduce the fees and costs attributable to investors and charged to the real estate fund;
- If the fund management company invests in units of other collective invest- ments managed directly or indirectly by itself or by a company with which it is affiliated through common management or control or by a significant direct or indirect shareholding (“affiliated target fund”), no issuing or redemption commission of the affiliated target funds may be charged to the real estate fund’s assets for such investments.

Any management commission charged by the target funds invested in may not exceed 1.5%, factoring in any retrocessions and discounts. The annual report shall indicate the maximum rate for the management fee of the target funds invested in, factoring in any retrocessions and discounts.
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##   Financial statements and audits	 A Financial statements


## § 20
- The real estate fund’s accounting currency is the Swiss franc.
- The financial year shall run from 1 January to 31 December.
- The fund management company shall publish an audited annual report for the real estate fund within four months of the closing of the financial year.
- The fund management company shall publish a semi-annual report within two months of the close of the first half of the financial year.
- The foregoing shall be subject to the investor’s right to obtain information in accordance with § 5 prov 3.


## B	Audits

## § 21
The external auditors shall examine whether the fund management company and the custodian bank have acted in compliance with the statutory and con- tractual provisions and the code of professional ethics of the Swiss Funds & Asset Management Association (SFAMA). The annual report shall contain a short report by the external auditors on the published annual financial statements.
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## Appropriation of net income


## § 22
- The net income of the real estate fund will be distributed free of charge to the investors annually within four months of the close of the financial year in the accounting currency CHF.


## The fund management company may make additional interim distributions

## from the income.
Up to 30% of the net income can be carried forward to new account. If the net income, including income carried forward from earlier financial years, is less than 30% of the net fund assets, the distribution can be waived and the entire net income can be carried forward to new account.
- Capital gains realised on the sale of assets and rights can be distributed by the fund management company or retained for the purpose of reinvestment.
-  Publications of the real estate fund	


## § 23
- Official notices regarding the real estate fund shall be published in the print or electronic medium specified in the prospectus. A change in the official publi- cation must be specified in the official publications.
- The official publications for the fund shall in particular include notices regard- ing any material amendments to the fund contract in summary form, indicat- ing the locations where the full wording of such amendments may be obtained free of charge, any change of fund management company and/or custodian bank, the creation, liquidation or merger of unit classes and the dissolution of the real estate fund. Any amendments required by law which do not affect the interests of investors or only concern matters of form may be exempted from the duty of disclosure subject to the approval of the supervisory authority.
- Each time units are issued or redeemed, the fund management company shall publish both the issue and redemption prices or the net asset value together with the footnote “excluding commission” in the print or electronic medium specified in the prospectus. The net asset values can be viewed at any time in the electronic medium specified in the prospectus and are updated annually after presentation of the audited closing statement for the year.
- The prospectus including the fund contract, the simplified prospectus and the current annual and semi-annual reports may be obtained free of charge from the fund management company, the custodian bank and from all distributors.
- Restructuring and dissolution
- Merger§ 24
- Subject to the agreement of the custodian bank, the fund management com- pany may merge real estate funds by transferring the assets and liabilities of the real estate fund(s) being acquired to the acquiring real estate fund. The investors of the real estate fund being acquired shall receive the correspond- ing number of units in the acquiring real estate fund. Any fractions shall be paid out in cash. The real estate fund being acquired shall be dissolved without liquidation when the merger takes place, and the fund contract of the acquir- ing real estate fund shall also apply to the real estate fund being acquired.
- Real estate funds may only be merged if:
	- the applicable fund contracts provide for such merger;
	- they are managed by the same fund management company;
	- the following provisions of the applicable fund contracts are essentially identical with regard to:
		- investment policy, investment techniques, risk diversification and the risks associated with the investment;
		- appropriation of net income and capital gains from the sale of assetsand rights;


- the type, value and method of calculating any remuneration, issue and redemption commission and incidental costs relating to the purchase and sale of investments (brokerage, fees, duties) which may be charged to the fund’s assets or the investors;
- the conditions of redemption;
- the duration of the contract and requirements for dissolution;
- the valuation of the affected real estate funds’ assets, the calculation of the exchange ratio and the transfer of assets and liabilities must take place on the same day;
- no costs may be incurred by the real estate fund or the investors.


## The aforementioned is subject to the provisions pursuant to § 19 prov. 2.
- If it is anticipated that the merger shall take more than one day, the supervi- sory authority may authorise a temporary suspension of unit redemptions for the real estate funds concerned.
- The fund management company must submit the proposed merger together with the merger schedule to the supervisory authority for review at least one month before the planned publication of the intended changes to the fund contract. The merger schedule must contain information on the reasons for the merger, the investment policies of the real estate funds involved and any differences between the acquiring real estate fund and the real estate fund being acquired, the calculation of the exchange ratio, any differences with regard to remuneration and any tax implications for the real estate funds, as well as a statement from the statutory external auditors under collective invest- ment legislation.
- The fund management company shall publish a notice of the proposed amendments to the fund contract in accordance with § 23 prov. 2 and the proposed merger together with the merger schedule and plan at least two months before the definitive planned date in the official publication of the real estate funds in question. Such notice shall advise investors that they may lodge an objection to the proposed amendments to the fund contract with the supervisory authority within 30 days of the last notice, or request redemp- tion of their units.
- The external auditors must check immediately that the merger is being car- ried out correctly, and shall submit a report containing their comments in this regard to the fund management company and the supervisory authority.
- The fund management company shall notify the supervisory authority that the merger has been completed and publish a notice to this effect, together with a statement from the external auditors confirming that the merger was executed correctly and the exchange ratio without delay in the official publi- cation of the real estate funds involved.
- The fund management company must make reference to the merger in the next annual report of the acquiring real estate fund and in its semi-annual report if published prior to the annual report. Unless the merger falls on the final day of the normal financial year, an audited closing statement must be produced for the real estate fund being acquired.
- 
## Life of the real estate fund and dissolution


## § 25
- The real estate fund has been established for an indefinite period.
- The fund management company or custodian bank may dissolve the realestate fund by terminating the fund contract without notice.
- The real estate fund may be dissolved by order of the supervisory authority, for example if the fund does not have assets of at least five million Swiss francs (or the equivalent) no later than one year after its launch, or a longer period specified by the supervisory authority at the request of the custodian bank and the fund management company.
- The fund management company shall notify the supervisory authority of such dissolution immediately and publish a notice to this effect in the official pub- lication for the fund.
- Upon termination of the fund contract, the fund management company may liquidate the real estate fund forthwith. If the supervisory authority ordered the dissolution of the real estate fund, the fund must be liquidated immedi- ately. The custodian bank shall be responsible for paying the liquidation pro- ceeds to the investors. If the liquidation proceedings are protracted, payment may be made in instalments. Prior to the final payment, the fund manage- ment company must obtain authorisation from the supervisory authority.
- 
## Amendment to the fund contract


## § 26
If any amendments are made to this fund contract, or in the event of a change of fund management company or custodian bank, the investors may lodge objections with the supervisory authority within 30 days after the notice is published. In the official publication, the fund management company shall notify investors of any changes to the fund contract to be reviewed by FINMA for legal compliance. In the event of any amendment to the fund contract, investors may also request redemption of their units in cash within the period stipulated in this contract. The foregoing shall be subject to the amendments described in § 23 prov. 2 which are exempted from the duty of disclosure sub- ject to the approval of the supervisory authority.
- 
## Applicable law and place of jurisdiction


## § 27
- The real estate fund shall be governed by Swiss law and in particular the Swiss Collective Investment Schemes Act (CISA) of 23 June 2006, the Swiss Col- lective Investment Schemes Ordinance (CISO) of 22 November 2006 and the FINMA Collective Investment Schemes Ordinance (CISO-FINMA) of 21 Decem- ber 2006.


## The place of jurisdiction shall be the domicile of the fund management company.
- In approving the fund contract, FINMA shall examine only the provisions pur- suant to Art. 35a para. 1 lit. a-g CISO and shall establish their compliance with the law.
- The German version shall be binding for the interpretation of the fund contract.
- The present fund contract replaces the fund contract dated 14 June 2015.
- This fund contract takes effect on 25 September 2015.


## The fund management company: UBS Fund Management (Switzerland) AG, Basel The custodian bank: UBS Switzerland AG, Zurich
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Translation (ENDE, 2016-03-01):
# Teil II Fondsvertrag
- Bezeichnung; Firma und Sitz von Fondsleitung und Depotbank§ 1
- Unter der Bezeichnung UBS (CH) Property Fund – Swiss Commercial «Swissreal» besteht ein vertraglicher Anlagefonds der Art Immobilienfonds (der «Immobi- lienfonds») im Sinne von Art. 25 ff. i.V.m. Art. 58 ff. des Bundesgesetzes über die kollektiven Kapitalanlagen vom 23. Juni 2006 (KAG).
- Fondsleitung ist UBS Fund Management (Switzerland) AG, Basel.
- Depotbank ist UBS Switzerland AG, Zürich.
- Rechte und Pflichten der Vertragsparteien
- Der Fondsvertrag§ 2Die Rechtsbeziehungen zwischen Anlegern einerseits und Fondsleitung sowie Depotbank andererseits werden durch den vorliegenden Fondsvertrag und die einschlägigen Bestimmungen der Kollektivanlagengesetzgebung geordnet.
- Die Fondsleitung§ 3
- Die Fondsleitung verwaltet den Immobilienfonds für Rechnung der Anleger selbstständig und in eigenem Namen. Sie entscheidet insbesondere über die Ausgabe von Anteilen, die Anlagen und deren Bewertung. Sie berechnet den Nettoinventarwert und setzt Ausgabe- und Rücknahmepreise sowie Gewinn- ausschüttungen fest. Sie macht alle zum Immobilienfonds gehörenden Rechte geltend.
- Die Fondsleitung und ihre Beauftragten unterliegen der Treue-, Sorgfalts- und Informationspflicht. Sie handeln unabhängig und wahren ausschliesslich die Interessen der Anleger. Sie treffen die organisatorischen Massnahmen, die für eine einwandfreie Geschäftsführung erforderlich sind. Sie gewährleisten eine transparente Rechenschaftsablage und informieren angemessen über diesen Immobilienfonds. Sie legen sämtliche den Anlegern direkt oder indirekt belas- teten Gebühren und Kosten sowie deren Verwendung offen; über die Ent-schädigungen für den Vertrieb kollektiver Kapitalanlagen in Form von Provisi- onen, Courtagen und anderen geldwerten Vorteilen informieren sie die Anle- ger vollständig, wahrheitsgetreu und verständlich.
- Die Fondsleitung kann die Anlageentscheide sowie Teilaufgaben delegieren, soweit dies im Interesse einer sachgerechten Verwaltung liegt. Sie beauftragt ausschliesslich Personen, die für die einwandfreie Ausführung der Aufgabe qualifiziert sind, und stellt die Instruktion sowie die Überwachung und Kont- rolle der Durchführung des Auftrages sicher.

Für Handlungen der Beauftragten haftet die Fondsleitung wie für eigenes Handeln. Die Anlageentscheide dürfen nur an Vermögensverwalter delegiert werden, die einer anerkannten Aufsicht unterstehen.
- Die Fondsleitung kann mit Zustimmung der Depotbank eine Änderung dieses Fondsvertrages bei der Aufsichtsbehörde zur Genehmigung einreichen (siehe§ 26).
- Die Fondsleitung kann den Immobilienfonds mit anderen Immobilienfonds gemäss den Bestimmungen von § 24 vereinigen oder gemäss den Bestim- mungen von § 25 auflösen.
- Die Fondsleitung hat Anspruch auf die in den §§ 18 und 19 vorgesehenen Ver- gütungen, auf Befreiung von den Verbindlichkeiten, die sie in richtiger Erfül- lung ihrer Aufgaben eingegangen ist, und auf Ersatz der Aufwendungen, die sie zur Erfüllung dieser Verbindlichkeiten gemacht hat.
- Die Fondsleitung haftet dem Anleger dafür, dass die Immobiliengesellschaf- ten, die zum Immobilienfonds gehören, die Vorschriften des KAG und des Fondsvertrags einhalten.
- Die Fondsleitung sowie deren Beauftragte und die ihnen nahestehenden natürlichen und juristischen Personen dürfen vom Immobilienfonds keine Immobilienwerte übernehmen oder ihm abtreten.

Die Aufsichtsbehörde kann in begründeten Einzelfällen Ausnahmen vom Ver- bot von Geschäften mit nahestehenden Personen bewilligen, wenn die Aus- nahme im Interesse der Anleger ist und zusätzlich zur Schätzung der ständi- gen Schätzungsexperten des Immobilienfonds ein von diesen beziehungs- weise deren Arbeitgeber und von der Fondsleitung sowie der Depotbank des Immobilienfonds unabhängiger Schätzungsexperte die Marktkonformität des Kaufs- und Verkaufspreises des Immobilienwertes sowie der Transaktionskos- ten bestätigt.
Nach Abschluss der Transaktion erstellt die Fondsleitung einen Bericht mit Angaben zu den einzelnen übernommenen oder übertragenen Immobili- enwerten und deren Wert am Stichtag der Übernahme oder Abtretung, mit dem Schätzungsbericht der ständigen Schätzungsexperten sowie dem Bericht über die Marktkonformität des Kaufs- oder Verkaufspreises des unabhängi- gen Schätzungsexperten im Sinne von Art. 32a Abs. 1 Bst. c KKV.
Die Prüfgesellschaft bestätigt im Rahmen ihrer Prüfung der Fondsleitung die Einhaltung der besonderen Treuepflicht bei Immobilienanlagen.
Die Fondsleitung erwähnt im Jahresbericht des Immobilienfonds die bewillig-
ten Geschäfte mit nahestehenden Personen.
- Die Depotbank§ 4
- Die Depotbank bewahrt das Fondsvermögen auf, insbesondere die unbelehn- ten Schuldbriefe sowie die Aktien der Immobiliengesellschaften. Sie besorgt die Ausgabe und Rücknahme der Fondsanteile sowie den Zahlungsverkehr für den Immobilienfonds. Für die laufende Verwaltung von Immobilienwer- ten kann sie Konten von Dritten führen lassen.
- Die Depotbank gewährleistet, dass ihr bei Geschäften, die sich auf das Vermö- gen des Immobilienfonds beziehen, der Gegenwert innert der üblichen Fris- ten übertragen wird. Sie benachrichtigt die Fondsleitung, falls der Gegenwert nicht innert der üblichen Frist erstattet wird, und fordert von der Gegenpartei Ersatz für den betroffenen Vermögenswert fordert, sofern dies möglich ist.
- Die Depotbank führt die erforderlichen Aufzeichnungen und Konten so, dass sie jederzeit die verwahrten Vermögensgegenstände der einzelnen Anlage- fonds voneinander unterscheiden kann.

Die Depotbank prüft bei Vermögensgegenständen, die nicht in Verwahrung genommen werden können, das Eigentum der Fondsleitung und führt darü- ber Aufzeichnungen.
- Die Depotbank und ihre Beauftragten unterliegen der Treue-, Sorgfalts- und Informationspflicht. Sie handeln unabhängig und wahren ausschliesslich die Interessen der Anleger. Sie treffen die organisatorischen Massnahmen, die für eine einwandfreie Geschäftsführung erforderlich sind. Sie gewährleisten eine transparente Rechenschaftsablage und informieren angemessen über diesen Immobilienfonds. Sie legen sämtliche den Anlegern direkt oder indirekt belas- teten Gebühren und Kosten sowie deren Verwendung offen; über Entschädi- gungen für den Vertrieb kollektiver Kapitalanlagen in Form von Provisionen, Courtagen und anderen geldwerten Verteilen informieren sie die Anleger voll- ständig, wahrheitsgetreu und verständlich.
- Die Depotbank kann Dritt- und Sammelverwahrer im Inland mit der AuЫe- wahrung des Fondsvermögens beauftragen, soweit dies im Interesse einer sachgerechten Verwahrung liegt. Sie prüft und überwacht, ob der von ihr beauftragte Dritt- oder Sammelverwahrer
	- über eine angemessene Betriebsorganisation, finanzielle Garantien und die fachlichen Qualifikationen verfügt, die für die Art und die Komplexität der Vermögensgegenstände, die ihm anvertraut wurden, erforderlich sind;
	- einer regelmässigen externen Prüfung unterzogen und damit sichergestelltwird, dass sich die Finanzinstrumente in seinem Besitz befinden;

- die von der Depotbank erhaltenen Vermögensgegenstände so verwahrt, dass sie von der Depotbank durch regelmässige Bestandesabgleiche zu jeder Zeit eindeutig als zum Fondsvermögen gehörend identifiziert werden können;
- die für die Depotbank geltenden Vorschriften hinsichtlich der Wahrneh- mung ihrer delegierten Aufgaben und der Vermeidung von Interessenkon- flikten einhält.

Die Depotbank haftet für den durch den Beauftragten verursachten Schaden, sofern sie nicht nachweisen kann, dass sie bei der Auswahl, Instruktion und Überwachung die nach den Umständen gebotene Sorgfalt angewendet hat. Der Prospekt enthält Ausführungen zu den mit der Übertragung der AuЫe- wahrung auf Dritt- und Sammelverwahrer verbundenen Risiken.
Für Finanzinstrumente darf die Übertragung im Sinne des vorstehenden Absatzes nur an beaufsichtigte Dritt- oder Sammelverwahrer erfolgen. Davon
ausgenommen ist die zwingende Verwahrung an einem Ort, an dem die Über- tragung an beaufsichtigte Dritt- oder Sammelverwahrer nicht möglich ist, wie insbesondere aufgrund zwingender Rechtsvorschriften oder der Modalitäten des Anlageprodukts. Die Anleger sind im Prospekt über die AuЫewahrung durch nicht beaufsichtigte Dritt- oder Sammelverwahrer zu informieren.
- Die Depotbank sorgt dafür, dass die Fondsleitung das Gesetz und den Fonds- vertrag beachtet. Sie prüft, ob die Berechnung des Nettoinventarwertes und der Ausgabe- und Rücknahmepreise der Anteile sowie die Anlageentscheide Gesetz und Fondsvertrag entsprechen und ob der Erfolg nach Massgabe des Fondsvertrags verwendet wird. Für die Auswahl der Anlagen, welche die Fondsleitung im Rahmen der Anlagevorschriften trifft, ist die Depotbank nicht verantwortlich.
- Die Depotbank hat Anspruch auf die in den §§ 18 und 19 vorgesehenen Ver- gütungen, auf Befreiung von den Verbindlichkeiten, die sie in richtiger Erfül- lung ihrer Aufgaben eingegangen ist und auf Ersatz der Aufwendungen, die sie zur Erfüllung dieser Verbindlichkeiten gemacht hat.
- Die Depotbank sowie deren Beauftragte und die ihnen nahestehenden natür- lichen und juristischen Personen dürfen vom Immobilienfonds keine Immobi- lienwerte übernehmen oder ihm abtreten.

Die Aufsichtsbehörde kann in begründeten Einzelfällen Ausnahmen vom Ver- bot von Geschäften mit nahestehenden Personen bewilligen, wenn die Aus- nahme im Interesse der Anleger ist und zusätzlich zur Schätzung der ständi- gen Schätzungsexperten des Immobilienfonds ein von diesen beziehungs- weise deren Arbeitgeber und von der Fondsleitung sowie der Depotbank des Immobilienfonds unabhängiger Schätzungsexperte die Marktkonformität des Kaufs- und Verkaufspreises des Immobilienwertes sowie der Transaktionskos- ten bestätigt.
Die Prüfgesellschaft bestätigt im Rahmen ihrer Prüfung der Fondsleitung die Einhaltung der besonderen Treuepflicht bei Immobilienanlagen.
- Die Anleger§ 5
- Der Kreis der Anleger ist nicht beschränkt.
- Die Anleger erwerben mit Vertragsabschluss und der Einzahlung in bar eine Forderung gegen die Fondsleitung auf Beteiligung am Vermögen und am Ertrag des Immobilienfonds. Die Forderung der Anleger ist in Anteilen begrün- det.
- Die Anleger sind nur zur Einzahlung des von ihnen gezeichneten Anteils in den Immobilienfonds verpflichtet. Ihre persönliche Haftung für Verbindlich- keiten des Immobilienfonds ist ausgeschlossen.
- Die Anleger erhalten bei der Fondsleitung jederzeit Auskunft über die Grundla- gen für die Berechnung des Nettoinventarwertes pro Anteil. Machen die Anle- ger ein Interesse an näheren Angaben über einzelne Geschäfte der Fondslei- tung wie die Ausübung von Mitgliedschafts- und Gläubigerrechten oder über das Riskmanagement geltend, so erteilt ihnen die Fondsleitung auch darüber jederzeit Auskunft. Die Anleger können beim Gericht am Sitz der Fondslei- tung verlangen, dass die Prüfgesellschaft oder eine andere sachverständige Person den abklärungsbedürftigen Sachverhalt untersucht und ihnen darüber Bericht erstattet.
- Die Anleger können den Fondsvertrag jeweils auf das Ende eines Rechnungs- jahres unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 12 Monaten kündigen und die Auszahlung ihres Anteils am Immobilienfonds in bar verlangen.

Die Fondsleitung kann unter bestimmten Bedingungen die während eines Rechnungsjahrs gekündigten Anteile nach Abschluss desselben vorzeitig zurückzahlen (vgl. § 17 Ziff. 2).
Die ordentliche wie auch die vorzeitige Rückzahlung erfolgen innerhalb 3 Monaten nach Abschluss des Rechnungsjahres.
- Die Anteile eines Anlegers müssen durch die Fondsleitung in Zusammenarbeit mit der Depotbank zum jeweiligen Rücknahmepreis zwangsweise zurückge- nommen werden, wenn:
	- dies zur Wahrung des Rufes des Finanzplatzes, namentlich zur Bekämpfungder Geldwäscherei erforderlich ist;

- der Anleger die gesetzlichen, oder vertraglichen Voraussetzungen zur Teil- nahme an diesem Immobilienfonds nicht mehr erfüllt.
- Auf den Inhaber lautende und als Wertpapiere ausgestaltete Anteilsscheine sind bis zum 30. Juni 2016 der Fondsleitung oder deren Beauftragten zu prä- sentieren, um in buchmässige Anteile der gleichen Klasse umgetauscht zu werden. Soweit am 1. Juli 2016 noch physische Anteile bestehen, erfolgt eine zwangsweise Rücknahme gemäss vorstehender Ziff. 6 Bst. a. Sollten solche Anteile nicht innerhalb dieser Zeit zurückgegeben worden sein, wird umge- hend ein den Anteilscheinen entsprechender Betrag im Gegenwert in Schwei- zer Franken für die betreffenden Anleger hinterlegt.
- Zusätzlich können die Anteile eines Anlegers durch die Fondsleitung in Zusam- menarbeit mit der Depotbank zum jeweiligen Rücknahmepreis zwangsweise zurückgenommen werden, wenn:
- die Beteiligung des Anlegers am Immobilienfonds geeignet ist, die wirt- schaftlichen Interessen der übrigen Anleger massgeblich zu beeinträchtigen, insbesondere wenn die Beteiligung steuerliche Nachteile für den Immobi- lienfonds im In- oder Ausland zeitigen kann;
- Anleger ihre Anteile in Verletzung von Bestimmungen eines auf sie anwend- baren in- oder ausländischen Gesetzes, dieses Fondsvertrags oder des Pro- spekts erworben haben oder halten.
- Anteile und Anteilsklassen§ 6
- Die Fondsleitung kann mit Zustimmung der Depotbank und Genehmigung der Aufsichtsbehörde jederzeit verschiedene Anteilsklassen schaffen, aufheben oder vereinigen. Alle Anteilsklassen berechtigen zur Beteiligung am ungeteil- ten Fondsvermögen, welches seinerseits nicht segmentiert ist. Diese Beteili- gung kann aufgrund klassenspezifischer Kostenbelastungen oder Ausschüt- tungen oder aufgrund klassenspezifischer Erträge unterschiedlich ausfallen und die verschiedenen Anteilsklassen können deshalb einen unterschiedlichen Nettoinventarwert pro Anteil aufweisen. Für klassenspezifische Kostenbelas- tungen haftet das Vermögen des Immobilienfonds als Ganzes.
- Die Schaffung, Aufhebung oder Vereinigung von Anteilsklassen wird im Pub- likationsorgan bekannt gemacht. Nur die Vereinigung gilt als Änderung des Fondsvertrages im Sinne von § 26.
- Die verschiedenen Anteilsklassen können sich namentlich hinsichtlich Kosten- struktur, Referenzwährung, Währungsabsicherung, Ausschüttung oder The- saurierung der Erträge, Mindestanlage sowie Anlegerkreis unterscheiden. Vergütungen und Kosten werden nur derjenigen Anteilsklasse belastet, der eine bestimmte Leistung zukommt. Vergütungen und Kosten, die nicht ein- deutig einer Anteilsklasse zugeordnet werden können, werden den einzelnen Anteilsklassen im Verhältnis zum Fondsvermögen belastet.
- Der Immobilienfonds ist nicht in Anteilsklassen unterteilt.
- Die Anteile werden nicht verbrieft, sondern buchmässig geführt. Der Anle- ger ist nicht berechtigt, die Aushändigung eines Anteilscheines zu verlangen. Sofern Anteilscheine ausgegeben worden sind, sind diese spätestens mit dem Rücknahmeantrag zurückzugeben.
- Richtlinien der Anlagepolitik Anlagegrundsätze
- Einhaltung der Anlagevorschriften§ 7
- Bei der Auswahl der einzelnen Anlagen und zur Umsetzung der Anlagepoli- tik gemäss § 8 beachtet die Fondsleitung im Sinne einer ausgewogenen Risi- koverteilung die nachfolgend aufgeführten Grundsätze und prozentualen Beschränkungen. Diese beziehen sich auf das Fondsvermögen zu Verkehrs- werten und sind ständig einzuhalten. Dieser Immobilienfonds muss die Anla- gebeschränkungen zwei Jahre nach Ablauf der Zeichnungsfrist (Lancierung) erfüllen.
- Werden die Beschränkungen durch Marktveränderungen überschritten, so müssen die Anlagen unter Wahrung der Interessen der Anleger innerhalb einer angemessenen Frist auf das zulässige Mass zurückgeführt werden.
- Anlagepolitik§ 8
- Die Fondsleitung investiert das Vermögen dieses Immobilienfonds in Immobi- lienwerte in der gesamten Schweiz, d.h. in Grundstücke einschliesslich Zuge- hör, aber auch in Beteiligungen an und Forderungen gegen Immobilienge- sellschaften, deren Zweck einzig der Erwerb und Verkauf, Vermietung und Verpachtung eigener Grundstücke ist, sofern mindestens zwei Drittel ihres Kapitals und der Stimmen im Immobilienfonds vereinigt sind. Mindestens zwei Drittel dieser Immobilienwerte sind kommerziell genutzte Liegenschaf- ten (Geschäftshäuser und Liegenschaften, die ausschliesslich oder zu einem wesentlichen Teil gewerblichen Zwecken dienen bzw. gewerblich genutzte Grundstücke) oder gemischt genutzte Liegenschaften mit einem überwiegen- den kommerziellen Anteil.

Gewöhnliches Miteigentum an Grundstücken ist zulässig, sofern die Fonds- leitung einen beherrschenden Einfluss ausüben kann, d.h. wenn sie über die Mehrheit der Eigentumsanteile und Stimmen verfügt.
- Als Anlagen dieses Immobilienfonds sind zugelassen:
	- Grundstücke einschliesslich Zugehör;Als Grundstücke gelten:

- Wohnbauten im Sinne von Liegenschaften, welche zu Wohnzwecken dienen;
- Kommerziell genutzte Liegenschaften;
- Bauten mit gemischter Nutzung;
- Stockwerkeigentum;
- Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und angefangene Bauten; unbebaute Grundstücke müssen erschlossen und für eine umgehende Überbauung geeignet sein sowie über eine rechtskräftige Baubewilligung für deren Überbauung verfügen. Mit der Ausführung der Bauarbeiten muss vor Ablauf der Gültigkeitsdauer der jeweiligen Baubewilligung begonnen werden können;
- Baurechtsgrundstücke (inkl. Bauten und Baudienstbarkeiten).
- Beteiligungen an und Forderungen gegen Immobiliengesellschaften, deren Zweck einzig der Erwerb und Verkauf oder die Vermietung und Verpach- tung eigener Grundstücke ist, sofern mindestens zwei Drittel ihres Kapitals und der Stimmen im Immobilienfonds vereinigt sind.
- Anteile an anderen Immobilienfonds (einschliesslich Real Estate Investment Trusts) sowie Immobilieninvestmentgesellschaften und -zertifikate, die an einer Börse oder an einem anderen geregelten, dem Publikum offen ste- henden Markt gehandelt werden.

Die Fondsleitung darf unter Vorbehalt von § 19 Anteile an Zielfonds erwer- ben, die unmittelbar oder mittelbar von ihr selbst oder von einer Gesell- schaft verwaltet werden, mit der sie durch gemeinsame Verwaltung oder Beherrschung oder durch eine wesentliche direkte oder indirekte Beteili- gung verbunden ist.
- Schuldbriefe oder andere vertragliche Grundpfandrechte.
- Die Fondsleitung darf für Rechnung des Fonds Bauten erstellen lassen. Sie darf in diesem Fall für die Zeit der Vorbereitung, des Baus oder der Gebäudesanie- rung der Ertragsrechnung des Immobilienfonds für Bauland und angefangene Bauten einen Bauzins zum marktüblichen Satz gutschreiben, sofern dadurch die Kosten den geschätzten Verkehrswert nicht übersteigen.
- Sicherstellung der Verbindlichkeiten und kurzfristig verfügbare Mittel§ 9
- Die Fondsleitung muss zur Sicherstellung der Verbindlichkeiten einen ange- messenen Teil des Fondsvermögens in kurzfristig festverzinslichen Effekten oder in kurzfristig verfügbaren Mitteln halten. Sie darf diese Effekten und Mit- tel in der Rechnungseinheit des Immobilienfonds sowie in anderen Währun- gen, auf welche die Verbindlichkeiten lauten, halten.
- Als Verbindlichkeiten gelten aufgenommene Kredite, Verpflichtungen aus dem Geschäftsgang sowie sämtliche Verpflichtungen aus gekündigten Anteilen.
- Als kurzfristig festverzinsliche Effekten gelten Forderungsrechte mit einer Lauf- zeit oder Restlaufzeit bis zu 12 Monaten.
- Als kurzfristig verfügbare Mittel gelten Kasse sowie Post- und Bankguthaben auf Sicht und Zeit mit Laufzeiten bis zu 12 Monaten sowie fest zugesagte Kre- ditlimiten einer Bank bis zu 10% des Nettofondsvermögens. Die Kreditlimiten sind der Höchstgrenze der zulässigen Verpfändung nach § 14 Ziff. 2 anzurech- nen.
- Zur Sicherstellung von bevorstehenden Bauvorhaben können festverzinsliche Effekten mit einer Laufzeit oder Restlaufzeit von bis zu 24 Monaten gehalten werden.

Anlagetechniken und -instrumente
- Effektenleihe§ 10Die Fondsleitung tätigt keine Effektenleihe-Geschäfte.
- Pensionsgeschäfte§ 11Die Fondsleitung tätigt keine Pensionsgeschäfte.
- Derivate§ 12Die Fondsleitung setzt keine Derivate ein.
- Aufnahme und Gewährung von Krediten§ 13
- Die Fondsleitung darf für Rechnung des Immobilienfonds keine Kredite gewähren, mit Ausnahme von Forderungen gegen Immobiliengesellschaf- ten des Immobilienfonds, Schuldbriefe oder andere vertragliche Grundpfand- rechte.
- Die Fondsleitung darf für Rechnung des Immobilienfonds Kredite aufnehmen.
- Belastung der Grundstücke§ 14
- Die Fondsleitung darf Grundstücke verpfänden und die Pfandrechte zur Siche- rung übereignen.
- Die Belastung aller Grundstücke darf jedoch im Durchschnitt ein Drittel desVerkehrswertes nicht übersteigen.

Zur Wahrung der Liquidität kann die Belastung vorübergehend und aus- nahmsweise auf die Hälfte des Verkehrswertes erhöht werden, sofern die Inte- ressen der Anleger gewahrt bleiben. In diesem Fall hat die Prüfgesellschaft im Rahmen der Prüfung des Immobilienfonds zu den Voraussetzungen gemäss Art. 96 Abs. 1bis KKV Stellung zu nehmen.
Während der bis zum 28. Februar 2018 geltenden Übergangsfrist darf bei bestehenden Immobilienfonds und somit auch für UBS (CH) Property Fund – Swiss Commercial «Swissreal» die Belastung aller Grundstücke die Hälfte des Verkehrswertes nicht überschreiten.
Anlagebeschränkungen
A	Risikoverteilung und deren Beschränkung
§ 15
- Die Anlagen sind nach Objekten, deren Nutzungsart, Alter, Bausubstanz und Lage zu verteilen.
- Die Anlagen sind auf mindestens zehn Grundstücke zu verteilen. Siedlungen, die nach den gleichen baulichen Grundsätzen erstellt worden sind, sowie anei- nander grenzende Parzellen gelten als ein einziges Grundstück.
- Der Verkehrswert eines Grundstücks darf nicht mehr als 25% des Fondsver- mögens betragen.
- Im weiteren beachtet die Fondsleitung bei der Verfolgung der Anlagepolitik gemäss § 8 folgende Anlagebeschränkungen bezogen auf das Fondsvermögen:
	- Bauland, einschliesslich Abbruchobjekte, und angefangene Bauten bishöchstens 30%;

- Baurechtsgrundstücke bis höchstens 30%;
- Schuldbriefe und andere vertragliche Grundpfandrechte bis höchstens10%;
- Anteile an anderen Immobilienfonds und Immobilieninvestmentgesell-schaften bis höchstens 25%;
- Die Anlagen nach Buchstaben a und b vorstehend zusammen bis höchs- tens 40%.
- Berechnung des Nettoinventarwertes sowie Ausgabe und Rücknahme von Anteilen und Schätzungsexperten
- Berechnung des Nettoinventarwertes und Beizug von Schätzungsexperten§ 16
- Der Nettoinventarwert des Immobilienfonds wird zum Verkehrswert auf Ende des Rechnungsjahres sowie bei jeder Ausgabe von Anteilen, in Schweizer Fran- ken berechnet.
- Die Fondsleitung lässt auf den Abschluss jedes Rechnungsjahrs sowie bei der Ausgabe von Anteilen den Verkehrswert der zum Immobilienfonds gehörenden Grundstücke durch unabhängige Schätzungsexperten überprüfen. Dazu beauf- tragt die Fondsleitung mit Genehmigung der Aufsichtsbehörde mindestens zwei natürliche oder eine juristische Person als unabhängige Schätzungsexperten. Die Besichtigung der Grundstücke durch die Schätzungsexperten ist mindestens alle drei Jahre zu wiederholen. Bei Erwerb/Veräusserung von Grundstücken lässt die Fondsleitung die Grundstücke vorgängig schätzen. Bei Veräusserungen ist eine neue Schätzung nicht nötig, sofern die bestehende Schätzung nicht älter als 3 Monate ist und sich die Verhältnisse nicht wesentlich geändert haben.
- An einer Börse oder an einem anderen geregelten, dem Publikum offen stehen- den Markt gehandelte Anlagen sind mit den am Hauptmarkt bezahlten aktu- ellen Kursen zu bewerten. Andere Anlagen oder Anlagen, für die keine aktuel- len Kurse verfügbar sind, sind mit dem Preis zu bewerten, der bei sorgfältigem Verkauf im Zeitpunkt der Schätzung wahrscheinlich erzielt würde. Die Fonds- leitung wendet in diesem Fall zur Ermittlung des Verkehrswertes angemessene und in der Praxis anerkannte Bewertungsmodelle und -grundsätze an.
- Offene kollektive Kapitalanlagen werden mit ihrem Rücknahmepreis bzw. Nettoinventarwert bewertet. Werden sie regelmässig an einer Börse oder an einem anderen geregelten, dem Publikum offen stehenden Markt gehandelt, so kann die Fondsleitung diese gemäss Ziff. 3 bewerten.
- Der Wert von kurzfristigen festverzinslichen Effekten, welche nicht an einer Börse oder an einem anderen geregelten, dem Publikum offen stehenden Markt gehandelt werden, wird wie folgt bestimmt: Der Bewertungspreis sol- cher Anlagen wird, ausgehend vom Nettoerwerbspreis, unter Konstanthal- tung der daraus berechneten Anlagerendite, sukzessiv dem Rückzahlungs- preis angeglichen. Bei wesentlichen Änderungen der Marktbedingungen wird die Bewertungsgrundlage der einzelnen Anlagen der neuen Marktrendite angepasst. Dabei wird bei fehlendem aktuellem Marktpreis in der Regel auf die Bewertung von Geldmarktinstrumenten mit gleichen Merkmalen (Quali- tät und Sitz des Emittenten, Ausgabewährung, Laufzeit) abgestellt.
- Post- und Bankguthaben werden mit ihrem Forderungsbetrag plus aufgelau- fene Zinsen bewertet. Bei wesentlichen Änderungen der Marktbedingungen oder der Bonität wird die Bewertungsgrundlage für Bankguthaben auf Zeit den neuen Verhältnissen angepasst.
- Die Bewertung der Grundstücke für den Immobilienfonds erfolgt nach der aktuellen SFAMA Richtlinie für die Immobilienfonds.
- Die Bewertung angefangener Bauten erfolgt nach dem Verkehrswertprinzip. Die Fondsleitung lässt die angefangenen Bauten, welche zu Verkehrswerten aufgeführt werden, auf den Abschluss des Rechnungsjahres schätzen.
- Der Nettoinventarwert eines Anteils ergibt sich aus dem Verkehrswert des Fondsvermögens, vermindert um allfällige Verbindlichkeiten des Immobili- enfonds sowie um die bei einer allfälligen Liquidation des Immobilienfonds wahrscheinlich anfallenden Steuern, dividiert durch die Anzahl der im Umlauf befindlichen Anteile. Er wird auf 0.01 CHF gerundet.
- Ausgabe und Rücknahme von Anteilen sowie Handel§ 17
- Die Ausgabe von Anteilen ist jederzeit möglich, doch darf sie nur tranchen- weise erfolgen. Die Fondsleitung bietet neue Anteile zuerst den bisherigen Anlegern an.
- Die Rücknahme von Anteilen erfolgt in Übereinstimmung mit § 5 Ziff. 5. Die Fondsleitung kann die während eines Rechnungsjahrs gekündigten Anteile nach Abschluss desselben vorzeitig zurückzahlen, wenn
	- der Anleger dies bei der Kündigung schriftlich verlangt;
	- sämtliche Anleger, die eine vorzeitige Rückzahlung gewünscht haben, befriedigt werden können.


Ferner stellt die Fondsleitung über eine Bank oder einen Effektenhändler einen regelmässigen börslichen oder ausserbörslichen Handel der Immobilienfonds- anteile sicher. Der Prospekt regelt die Einzelheiten.
- Der Ausgabe- und Rücknahmepreis der Anteile basiert auf dem gemäss § 16 berechneten Nettoinventarwert je Anteil. Bei der Ausgabe und Rücknahme von Anteilen kann zum Nettoinventarwert eine Ausgabekommission gemäss§ 18 zugeschlagen resp. eine Rücknahmekommission gemäss § 18 vom Net- toinventarwert abgezogen werden.

Die Nebenkosten für den An- und Verkauf der Anlagen (Handänderungssteu- ern, Notariatskosten, Gebühren, marktkonforme Courtagen, Abgaben usw.), die dem Immobilienfonds aus der Anlage des einbezahlten Betrages bzw. aus dem Verkauf eines dem gekündigten Anteil entsprechenden Teils der Anlagen erwachsen, werden dem Fondsvermögen belastet. Die Nebenkosten werden im Prospekt und vereinfachten Prospekt aufgeführt.
- Die Fondsleitung kann die Ausgabe der Anteile jederzeit einstellen sowie Anträge auf Zeichnung oder Umtausch von Anteilen zurückweisen.
- Die Fondsleitung kann im Interesse der Gesamtheit der Anleger die Rückzah- lung der Anteile vorübergehend und ausnahmsweise aufschieben, wenn:
	- ein Markt, welcher Grundlage für die Bewertung eines wesentlichen Teils des Fondsvermögens bildet, geschlossen ist oder wenn der Handel an einem solchen Markt beschränkt oder ausgesetzt ist;
	- ein politischer, wirtschaftlicher, militärischer, monetärer oder anderer Not- fall vorliegt;
	- wegen Beschränkungen des Devisenverkehrs oder Beschränkungen sonsti- ger Übertragungen von Vermögenswerten Geschäfte für den Immobilien- fonds undurchführbar werden;
	- zahlreiche Anteile gekündigt werden und dadurch die Interessen der übri- gen Anleger wesentlich beeinträchtigt werden können.

- Die Fondsleitung teilt den Entscheid über den Aufschub unverzüglich der Prüf- gesellschaft, der Aufsichtsbehörde sowie in angemessener Weise den Anle- gern mit.
- Solange die Rückzahlung der Anteile aus den unter Ziff. 5 Bst. a bis c genann- ten Gründen aufgeschoben ist, findet keine Ausgabe von Anteilen statt.
-   Vergütungen und Nebenkosten	 A  Vergütungen und Nebenkosten zulasten der Anleger§ 18
- Bei der Ausgabe von Anteilen kann dem Anleger eine Ausgabekommission zugunsten der Fondsleitung, der Depotbank und/oder von Vertriebsträgern im In- und Ausland von zusammen höchstens 5% des Nettoinventarwertes belastet werden. Der zurzeit massgebliche Höchstsatz ist aus dem Prospekt und dem vereinfachten Prospekt ersichtlich.
- Bei der Rücknahme von Anteilen kann dem Anleger eine Rücknahmekom- mission zugunsten der Fondsleitung, der Depotbank und/oder von Vertriebs- trägern im In- und Ausland von zusammen höchstens 2% des Nettoinventar- werts belastet werden. Der zurzeit massgebliche Höchstsatz ist aus dem Pro- spekt und dem vereinfachten Prospekt ersichtlich.

B	Vergütungen und Nebenkosten zulasten des Fondsvermögens
§ 19
- Für die Leitung des Immobilienfonds und der Immobiliengesellschaften, die Vermögensverwaltung des Immobilienfonds sowie für alle Aufgaben der Depotbank wie die AuЫewahrung des Fondsvermögens, die Besorgung des Zahlungsverkehrs und die sonstigen in § 4 aufgeführten Aufgaben stellt die Fondsleitung zulasten des Immobilienfonds eine vierteljährlich belastete Pau-schalkommission von jährlich maximal 1,0% des durchschnittlichen Gesamt-fondsvermögens in Rechnung (pauschale Verwaltungskommission).

Der effektiv angewandte Satz der pauschalen Verwaltungskommission ist
jeweils aus dem Jahres- und Halbjahresbericht ersichtlich.
- Nicht in der pauschalen Verwaltungskommission enthalten sind jedoch die folgenden Vergütungen und Nebenkosten, welche zusätzlich dem Fondsver- mögen belastet werden:
	- Kosten für den An- und Verkauf von Immobilienanlagen, namentlich marktübliche Courtagen, Anwaltshonorare und Notargebühren, Mutati- onsgebühren (Handänderungssteuern);
	- Abgaben der Aufsichtsbehörde für die Gründung, Änderung, Auflösung oder Vereinigung von Immobilienfonds;
	- Jahresgebühr der Aufsichtsbehörde;
	- Honorare der Prüfgesellschaft für die jährliche Prüfung sowie für Bescheini- gungen im Rahmen von Gründungen, Änderungen, Auflösung oder Verei- nigungen des Immobilienfonds;
	- Honorare für Rechts- und Steuerberater im Zusammenhang mit Gründun- gen, Änderungen, Auflösung oder Vereinigung des Immobilienfonds sowie der allgemeinen Wahrnehmung der Interessen des Immobilienfonds und seiner Anleger;
	- Kosten im Zusammenhang mit der Ausübung von Stimmrechten oder Gläu- bigerrechten durch den Immobilienfonds, einschliesslich der Honorarkos- ten für externe Berater;
	- Kosten und Honorare im Zusammenhang mit im Namen des Fonds einge- tragenem geistigen Eigentum oder mit Nutzungsrechten des Immobilien- fonds;
	- alle Kosten, die durch die Ergreifung ausserordentlicher Schritte zur Wah- rung der Anlegerinteressen durch die Fondsleitung, den Vermögensverwal- ter kollektiver Kapitalanlagen oder die Depotbank verursacht werden.


Weiter kann die Fondsleitung im Rahmen von Art. 37 Abs. 2 KKV folgende
Nebenkosten dem Fondsvermögen belasten:
- Kosten bzw. Honorare weiterer Experten;
- Kosten bzw. Aufwände bei der Erstellung von Bauten, bei Renovationenund Umbauten im Umfang von maximal 3% der Baukosten;
- Kosten bzw. Aufwände im Zusammenhang mit dem Kauf und Verkauf von Grundstücken im Umfang von maximal 2% des Kaufs- bzw. Verkaufsprei- ses, sofern damit nicht ein Dritter beauftragt wird;
- Betriebskosten aus der Liegenschaftsverwaltung für Löhne, Sozialleistun- gen und öffentlich-rechtliche Abgaben für die Hauswarte, Heizer, Conci- erges oder ähnliche Funktionen sowie Kosten für Service- und Infrastruk- turdienstleistungen;
- Marktübliche Kommissionen Dritter im Zusammenhang mit dem Kauf und Verkauf von Grundstücken sowie im Rahmen der Erstvermietung bei Neu- bauten und nach Sanierung;
- Anwalts- und Gerichtskosten im Zusammenhang mit der Geltendmachung bzw. der Abwehr von Forderungen die dem Immobilienfonds zustehen bzw. gegen diesen geltend gemacht werden.
- Zusätzlich trägt der Immobilienfonds sämtliche, aus der Verwaltung des Fondsvermögens erwachsenden Nebenkosten für den An- und Verkauf der Anlagen, namentlich marktübliche Courtagen, Kommissionen, Steuern und Abgaben. Diese Kosten werden direkt mit dem Einstands- bzw. Verkaufswert der betreffenden Anlagen verrechnet. Im Weiteren trägt der Immobilienfonds die Kosten für die Überprüfung und Aufrechterhaltung von Qualitätsstandards bei physischen Anlagen.
- Die Leistungen der Immobiliengesellschaften an die Mitglieder ihrer Verwal- tung, die Geschäftsführung und das Personal sind auf die Vergütungen anzu- rechnen, auf welche die Fondsleitung nach § 19 Anspruch hat.
- Die Fondsleitung und deren Beauftragte bezahlen keine Retrozessionen zur Entschädigung der Vertriebstätigkeit von Immobilienfondsanteilen. Sie kön- nen hingegen gemäss den Bestimmungen im Prospekt Rabatte bezahlen, um die auf den Anleger entfallenden, dem Immobilienfonds belasteten Gebüh- ren und Kosten zu reduzieren.
- Erwirbt die Fondsleitung Anteile anderer kollektiver Kapitalanlagen, die unmit- telbar oder mittelbar von ihr selbst oder von einer Gesellschaft verwaltet wer- den, mit der sie durch gemeinsame Verwaltung oder Beherrschung oder durch eine wesentliche direkte oder indirekte Beteiligung verbunden ist («verbun- dene Zielfonds»), so dürfen bei solchen Anlagen allfällige Ausgabe- oder Rück- nahmekommissionen der verbundenen Zielfonds nicht dem Immobilienfonds belastet werden.

Die Verwaltungskommission der Zielfonds, in die investiert wird, darf unter Berücksichtigung von allfälligen Retrozessionen und Rabatten höchstens 1,5% betragen. Im Jahresbericht ist der maximale Satz der Verwaltungskom- missionen der Zielfonds, in die investiert wird, unter Berücksichtigung von all- fälligen Retrozessionen und Rabatten anzugeben.
-   Rechenschaftsablage und Prüfung	 A Rechenschaftsablage§ 20
- Die Rechnungseinheit des Immobilienfonds ist Schweizer Franken.
- Das Rechnungsjahr läuft jeweils vom 1. Januar bis 31. Dezember.
- Innerhalb von vier Monaten nach Abschluss des Rechnungsjahres veröffent- licht die Fondsleitung einen geprüften Jahresbericht des Immobilienfonds.
- Innerhalb von zwei Monaten nach Ablauf der ersten Hälfte des Rechnungs- jahres veröffentlicht die Fondsleitung einen Halbjahresbericht.
- Das Auskunftsrecht des Anlegers gemäss § 5 Ziff. 4 bleibt vorbehalten.

B	Prüfung
§ 21
Die Prüfgesellschaft prüft, ob die Fondsleitung und die Depotbank die gesetz- lichen und vertraglichen Vorschriften wie auch die Standesregeln der Swiss Funds & Asset Management Association SFAMA eingehalten haben. Ein Kurz- bericht der Prüfgesellschaft zur publizierten Jahresrechnung erscheint im Jah- resbericht.
- Verwendung des Erfolges§ 22
- Der Nettoertrag des Immobilienfonds wird jährlich spätestens innerhalb von vier Monaten nach Abschluss des Rechnungsjahres in der Rechnungseinheit CHF an die Anleger ausgeschüttet.

Die Fondsleitung kann zusätzlich Zwischenausschüttungen aus den Erträgen vornehmen.
Bis zu 30% des Nettoertrages können auf neue Rechnung vorgetragen wer- den. Beträgt der Nettoertrag eines Rechnungsjahres inklusive vorgetragene Erträge aus früheren Rechnungsjahren weniger als 30% des Nettofondsver- mögens, so kann auf eine Ausschüttung verzichtet und der gesamte Nettoer- trag auf neue Rechnung vorgetragen werden.
- Realisierte Kapitalgewinne aus der Veräusserung von Sachen und Rechten können von der Fondsleitung ausgeschüttet oder zur Wiederanlage zurück- behalten werden.
- Publikationen des Immobilienfonds§ 23
- Publikationsorgan des Immobilienfonds ist das im Prospekt genannte Print- medium oder elektronische Medium. Der Wechsel des Publikationsorgans ist im Publikationsorgan anzuzeigen.
- Im Publikationsorgan werden insbesondere Zusammenfassungen wesentli- cher Änderungen des Fondsvertrages unter Hinweis auf die Stellen, bei denen die Änderungen im Wortlaut kostenlos bezogen werden können, der Wechsel der Fondsleitung und/oder der Depotbank, die Schaffung, Aufhebung oder Vereinigung von Anteilsklassen sowie die Auflösung des Immobilienfonds veröffentlicht. Änderungen, die von Gesetzes wegen erforderlich sind, wel- che die Rechte der Anleger nicht berühren oder die ausschliesslich formeller Natur sind, können mit Zustimmung der Aufsichtsbehörde von der Publikati- onspflicht ausgenommen werden.
- Die Fondsleitung publiziert die Ausgabe- und Rücknahmepreise bzw. den Net- toinventarwert mit dem Hinweis «exklusive Kommissionen» bei jeder Ausgabe und Rücknahme von Anteilen in dem im Prospekt genannten Print- oder elek- tronischen Medium. Die Nettoinventarwerte sind jederzeit in dem im Prospekt genannten elektronischen Medium einsehbar und werden jährlich nach Vor- liegen des revidierten Jahresabschlusses aktualisiert.
- Der Prospekt mit integriertem Fondsvertrag, der vereinfachte Prospekt sowie die jeweiligen Jahres- und Halbjahresberichte können bei der Fondsleitung, der Depotbank und bei allen Vertriebsträgern kostenlos bezogen werden.
- Umstrukturierung und Auflösung	
- Vereinigung§ 24
- Die Fondsleitung kann mit Zustimmung der Depotbank Immobilienfonds ver- einigen, indem sie auf den Zeitpunkt der Vereinigung die Vermögenswerte und Verbindlichkeiten des bzw. der zu übertragenden Immobilienfonds auf den übernehmenden Immobilienfonds überträgt. Die Anleger des übertragen- den Immobilienfonds erhalten Anteile am übernehmenden Immobilienfonds in entsprechender Höhe. Allfällige Fraktionen werden in bar ausbezahlt. Auf den Zeitpunkt der Vereinigung wird der übertragende Immobilienfonds ohne Liquidation aufgelöst und der Fondsvertrag des übernehmenden Immobilien- fonds gilt auch für den übertragenden Immobilienfonds.
- Immobilienfonds können nur vereinigt werden, sofern:
	- die entsprechenden Fondsverträge dies vorsehen;
	- sie von der gleichen Fondsleitung verwaltet werden;
	- die entsprechenden Fondsverträge bezüglich folgender Bestimmungen grundsätzlich übereinstimmen:
		- die Anlagepolitik, die Anlagetechniken, die Risikoverteilung sowie die mit der Anlage verbundenen Risiken
		- die Verwendung des Nettoertrages und der Kapitalgewinne aus der Veräusserung von Sachen und Rechten
		- die Art, die Höhe und die Berechnung aller Vergütungen, die Ausgabe- und Rücknahmekommissionen sowie die Nebenkosten für den An- und Verkauf von Anlagen (Courtagen, Gebühren, Abgaben), die dem Fonds- vermögen oder den Anlegern belastet werden dürfen
		- die Rücknahmebedingungen
		- die Laufzeit des Vertrages und die Voraussetzungen der Auflösung;

	- am gleichen Tag die Vermögen der beteiligten Immobilienfonds bewertet, das Umtauschverhältnis berechnet und die Vermögenswerte und Verbind- lichkeiten übernommen werden;
	- weder den Immobilienfonds noch den Anlegern daraus Kosten erwachsen.


Vorbehalten bleiben die Bestimmungen gemäss § 19 Ziff. 2.
- Wenn die Vereinigung voraussichtlich mehr als einen Tag in Anspruch nimmt, kann die Aufsichtsbehörde einen befristeten Aufschub der Rückzahlung der Anteile der beteiligten Immobilienfonds bewilligen.
- Die Fondsleitung legt mindestens einen Monat vor der geplanten Veröffent- lichung die beabsichtigten Änderungen des Fondsvertrages sowie die beab- sichtigte Vereinigung zusammen mit dem Vereinigungsplan der Aufsichtsbe- hörde zur Überprüfung vor. Der Vereinigungsplan enthält Angaben zu den Gründen der Vereinigung, zur Anlagepolitik der beteiligten Immobilienfonds und den allfälligen Unterschieden zwischen dem übernehmenden und dem übertragenden Immobilienfonds, zur Berechnung des Umtauschverhältnisses, zu allfälligen Unterschieden in den Vergütungen, zu allfälligen Steuerfolgen für die Immobilienfonds sowie die Stellungnahme der zuständigen kollektiv- anlagenrechtlichen Prüfgesellschaft.
- Die Fondsleitung publiziert die beabsichtigten Änderungen des Fondsvertra- ges nach § 23 Ziff. 2 sowie die beabsichtigte Vereinigung und deren Zeitpunkt zusammen mit dem Vereinigungsplan mindestens zwei Monate vor dem von ihr festgelegten Stichtag im Publikationsorgan der beteiligten Immobilien- fonds. Dabei weist sie die Anleger darauf hin, dass diese bei der Aufsichtsbe- hörde innert 30 Tagen seit der letzten Publikation Einwendungen gegen die beabsichtigten Änderungen des Fondsvertrages erheben oder die Rückzah- lung ihrer Anteile verlangen können.
- Die Prüfgesellschaft überprüft unmittelbar die ordnungsgemässe Durchfüh- rung der Vereinigung und äussert sich dazu in einem Bericht zuhanden der Fondsleitung und der Aufsichtsbehörde.
- Die Fondsleitung meldet der Aufsichtsbehörde den Abschluss der Vereinigung und publiziert den Vollzug der Vereinigung, die Bestätigung der Prüfgesell- schaft zur ordnungsgemässen Durchführung sowie das Umtauschverhältnis ohne Verzug im Publikationsorgan der beteiligten Immobilienfonds.
- Die Fondsleitung erwähnt die Vereinigung im nächsten Jahresbericht des übernehmenden Immobilienfonds und im allfällig vorher zu erstellenden Halbjahresbericht. Für den übertragenden Immobilienfonds ist ein revidierter Abschlussbericht zu erstellen, falls die Vereinigung nicht auf den ordentlichen Jahresabschluss fällt.
- Laufzeit des Immobilienfonds und Auflösung§ 25
- Der Immobilienfonds besteht auf unbestimmte Zeit.
- Die Fondsleitung oder die Depotbank können die Auflösung des Immobilien- fonds durch fristlose Kündigung des Fondsvertrages herbeiführen.
- Der Immobilienfonds kann durch Verfügung der Aufsichtsbehörde aufgelöst werden, insbesondere wenn er spätestens ein Jahr nach Ablauf der Zeich- nungsfrist (Lancierung) oder einer längeren, durch die Aufsichtsbehörde auf Antrag der Depotbank und der Fondsleitung erstreckten Frist nicht über ein Nettovermögen von mindestens 5 Millionen Schweizer Franken (oder Gegen- wert) verfügt.
- Die Fondsleitung gibt der Aufsichtsbehörde die Auflösung unverzüglich bekannt und veröffentlicht sie im Publikationsorgan.
- Nach erfolgter Kündigung des Fondsvertrages darf die Fondsleitung den Immobilienfonds unverzüglich liquidieren. Hat die Aufsichtsbehörde die Auf- lösung des Immobilienfonds verfügt, so muss dieser unverzüglich liquidiert werden. Die Auszahlung des Liquidationserlöses an die Anleger ist der Depot- bank übertragen. Sollte die Liquidation längere Zeit beanspruchen, kann der Erlös in Teilbeträgen ausbezahlt werden. Vor der Schlusszahlung muss die Fondsleitung die Bewilligung der Aufsichtsbehörde einholen.

Änderung des Fondsvertrages	
§ 26
Soll der vorliegende Fondsvertrag geändert werden, oder besteht die Absicht, die Fondsleitung oder die Depotbank zu wechseln, so hat der Anleger die Möglichkeit, bei der Aufsichtsbehörde innert 30 Tagen nach der Publikation Einwendungen zu erheben. In der Publikation informiert die Fondsleitung die Anleger darüber, auf welche Fondsvertragsänderungen sich die Prüfung und die Feststellung der Gesetzeskonformität durch die FINMA erstrecken. Bei einer Änderung des Fondsvertrages können die Anleger überdies unter Beach- tung der vertraglichen Frist die Auszahlung ihrer Anteile in bar verlangen. Vor- behalten bleiben die Fälle gemäss § 23 Ziff. 2, welche mit Zustimmung der Aufsichtsbehörde von der Publikationspflicht ausgenommen sind.
- Anwendbares Recht und Gerichtsstand§ 27
- Der Immobilienfonds untersteht schweizerischem Recht, insbesondere dem Bundesgesetz über die kollektiven Kapitalanlagen vom 23. Juni 2006, der Verordnung über die kollektiven Kapitalanlagen vom 22. November 2006 sowie der Verordnung der FINMA über die kollektiven Kapitalanlagen vom21. Dezember 2006.

Der Gerichtsstand ist der Sitz der Fondsleitung.
- Bei der Genehmigung des Fondsvertrages prüft die FINMA ausschliesslich die Bestimmungen nach Art. 35a Abs. 1 lit. a-g KKV und stellt deren Gesetzes- konformität fest.
- Für die Auslegung des Fondsvertrages ist die deutsche Fassung massgebend.
- Der vorliegende Fondsvertrag ersetzt den Fondsvertrag vom 14. Juni 2015.
- Der vorliegende Fondsvertrag tritt am 25. September 2015 in Kraft.

Die Fondsleitung: UBS Fund Management (Switzerland) AG, Basel Die Depotbank: UBS Switzerland AG, Zürich
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