# Activity report
Ladies and Gentlemen,
in this annual report, the management of DWS Grundbesitz GmbH is pleased to inform you of the development of the real estate fund grundbesitz global in the period from April 1, 2020, through March 31, 2021.

## Key events in the reporting period
The 2020/2021 business year was dominated by the ongoing COVID-19 pandemic. Office, logistics and purely residential properties, which at around 61.4% account for the largest share of types of use in grundbesitz global’s overall portfolio in terms of rental income, proved to be largely resilient in this environ- ment. However, retail properties, student accommodation and hotels were particularly affected by reduced rental income. In both the retail and hotel sectors, the effects of the pandemic resulted in almost all tenants not meeting their contractually agreed rent payment obligations, or only meeting them in part, due to considerable sales losses. In addition, local legislation sometimes exempted tenants from their rent payment obliga- tions for a limited period of time. The fund’s two retail properties in the United States stood out positively from this, with only
a very limited number of defaults. Since the outbreak of the pandemic, the fund’s outstanding claims have increased sig- nificantly compared to previous years. The fund management has formed risk provisions for this in a timely manner and to an appropriate extent.
In addition, the fair values of the properties in the retail portfolio, the student residential properties and the fund’s two hotel prop- erties declined as the independent experts calculated discounts for lost sales rents, rent reductions and rent defaults, among other things, and sometimes made adjustments to yields. In contrast, the office property portfolio as a whole recorded increases in value.
The fund’s liquidity portfolio made a positive contribution to fund performance. The capital markets were dominated by the pandemic measures taken by the global central banks. The European Central Bank made a significant contribution to this stability through the so-called “PEPP” (Pandemic Emergency Purchase Programme), which was clearly reflected in the devel- opments in the risk spreads for the corresponding bonds. The composition and term of the bond portfolio was adjusted in favor of lower risks and to match the volatility of the current situation.
In the period from April 1, 2020, through March 31, 2021, grundbesitz global posted a gain of 2.3% per unit in the RC unit class and 2.7% per unit in the IC unit class (data according to the BVI method). In the same period, EUR 245.2 million net flowed into the fund in the RC unit class and EUR 9.9 million net in the IC unit class, bringing net cash inflows for the entire reporting period to EUR 255.1 million in total.
The net asset value increased from EUR 4,005.0 million on March 31, 2020, to EUR 4,263.3 million at the end of business year on March 31, 2021 – taking into account the distribution for the previous business year. As of the reporting date, the net assets in the RC unit class were EUR 4,062.8 million and EUR 200.5 million in the IC unit class.
With a total of EUR 959.6 million in loan liabilities, the debt ratio equalled 22.1% of real estate assets as of March 31, 2021, which is below the legally established limit of 30.0%. Expiring credit lines were extended or newly concluded.
In addition to dealing with the effects of the pandemic, fund management activities continued to focus on the further devel- opment of grundbesitz global’s real estate portfolio. Besides managing the portfolio properties, this also particularly involves expanding the portfolio to include attractive new properties and selling buildings that in the opinion of the fund management will no longer be in line with the fund strategy in the medium to long term. In the period under review, contracts of sale were con- cluded for a total of 21 properties with a total investment sum of around EUR 773.2 million for the fund’s portfolio, eleven of which have already been transferred to the fund’s portfolio. A further ten properties are project developments that are scheduled to be transferred to the portfolio after the reporting period.
Purchases were made in the Netherlands, France, Spain and Ireland, with the purchase volume divided into the segments of residential properties, logistics properties, one office and one hotel.
The contracts of sale for an office property in Solna, Sweden, with an investment volume equivalent to around EUR 318.5 million, was signed in the previous business year. The property has now transferred to the fund on June 30, 2020 as planned.
The contract for the sale of the “Europlaza” office property in Vienna for approximately EUR 119.2 million was signed during the reporting period, but the transfer of the portfolio did not take place until after the reporting date.
As of March 31, 2021, the grundbesitz global real estate port- folio comprised a total of 67 properties (March 31, 2020: 55) of which eleven were direct investments and 56 were held via holdings. Real estate assets based on market values were EUR 4,335.8 million as of the reporting date (March 31, 2020: EUR 3,713.5 million).
In the grundbesitz global portfolio, office, retail and logistics properties continue to dominate in terms of type of use. Further types of use such as residential properties and two hotels round off the portfolio.
The European portion of investments increased to 62.8% in the reporting period (March 31, 2020: 56.5%). These investments focus on Sweden and the United Kingdom. As of the reporting date, the non-European portion comprised 18.6% investments in the Asia-Pacific economic region (Japan, South Korea and Australia: March 31, 2020: 21.3%) and 18.6% investments in the
United States (March 31, 2020: 22.2%).
As of March 31, 2021, 90.9% of the total portfolio was let (measured in terms of annual rental income fully let). Over the entire reporting period, the occupancy rate was 94.0% on average.
Since the EU Regulation on sustainability-related disclosure requirements in the financial services sector came into force on March 10, 2021, the pre-contractual information for the grundbesitz global investment fund has included explanations
on the integration of sustainability risks in investment decisions and on the results of the assessment of the expected impact of sustainability risks on the return of the financial product.
In addition, further regulatory developments on "sustainability" and "ESG" are being closely monitored within the DWS Group. “ESG” stands for “Environment”, the environment, “Social“, the social element, and “Governance“, which focuses on the principles of good corporate governance.
Sincerely,
DWS Grundbesitz GmbH
Dr. Ulrich von Creytz	Dr. Grit Franke	Ulrich Steinmetz
Frankfurt/Main, Germany, June 29, 2021

## Overall economic environment
Global economic development experienced serious upheaval in the past year as a result of the COVID-19 pandemic, although this was somewhat more moderate than initially expected.
Global gross domestic product (GDP) fell by -3.9% in 2020 compared to the previous year. However, the global economy was already on the road to recovery in the second half of the year. Global GDP is also expected to have risen again in the first quarter of 2021, albeit at a more moderate level. For 2021 as a whole, economic growth is expected to exceed 6%, followed by another strong year in 2022. However, this forecast is mainly dependent on the speed and effectiveness of the vaccination campaigns starting up in the various countries. In the short term, risks remain around prolonged “lockdowns” and virus mutations from different regions of origin. However, there were considerable differences between the respective regions in terms of economic development last year.
In Europe, the pandemic had an above-average negative impact, although here too the decline was ultimately more moderate than feared. Accordingly, eurozone GDP fell by -6.8% in 2020 compared to the previous year. However, the European econ- omy was also on the path to recovery in the second half of the year, even though slight losses were recorded in the fourth quarter compared to the strong third quarter due to renewed lockdowns in many countries. Due to the ongoing restrictions and the slow progress in vaccinations, a slight economic decline is again expected in the first quarter of this year. The pandemic left its mark on the individual economies to varying degrees in the past year, not least because of differences in the way the crisis was handled and the differentiated packages of measures. Accordingly, Germany, for example, fared comparatively well with a decline of -5.3% in 2020. Private consumption in particu- lar supported the economy, with the stimulus packages playing a significant role there. By contrast, the trend was significantly more negative for countries such as France, Italy and Spain, whose economies have suffered more severely from the travel restrictions due, among other things, to the high share of GDP accounted for by the tourism industry. The United Kingdom also recorded a disproportionately strong decline in economic output of around 10% due to rigorous measures. Looking ahead to this year, hopes around vaccines are expected to drive a sharp 4.1% rebound in the European economy, followed by an even stronger rise in 2022.
In the United States, the pandemic had triggered an economic shockwave, which led in March and April 2020 to the worst slump in the labor market since the 1940s. Compared to the eurozone, however, the decline in GDP remained lower at around 3.5%. With the vaccination campaign well underway and significant government stimulus, the U.S. economy is already on track for its strongest economic growth in 40 years. GDP is expected to increase by 7.2% in the current year due to the expected spending from the improved income situation of low-income earners as well as the accumulated savings. The
labour market is also currently impressing with high employ- ment growth (1 million new jobs in March), as a result of which the unemployment rate has fallen steadily to 6% and could drop to 4.3% by the end of the year.
In Asia, the first region of the world to be affected by the pan- demic, there was already severe economic disruption at the beginning of 2020. However, the early shutdown of economic activities and public life enabled a return to the economic growth path in the remainder of the year. Although infections flared up again in Japan and South Korea in the second half of the year, restricting economic recovery, the region as a whole came through the crisis comparatively well. China, for example, achieved GDP growth of over 2% in 2020 and is expected to have a particularly strong year this year, growing close to 9%, on the back of rising manufacturing volumes, exports and house- hold spending.
(Data sources: Oxford Economics, 04/2021)

## Developments in the capital markets
Yields in the capital markets hovered in negative territory in a narrow trading range of 30 basis points in the reporting period from April 1, 2020, through March 31, 2021. Ten-year German government bonds were down -46 basis points on April 1, 2020, and stood at -0.292% p.a. at the end of the reporting period.
Yields on short-term German government bonds traded in negative territory in a range of 20 basis points. One-year German government bonds yielded -0.613% p.a. on April 1, 2020, and
-0.628% p.a. on March 31, 2021.
The European Central Bank’s key interest rate remained unchanged and continues to be 0.00%; the deposit facility has been at -0.50% since September 2019.
(Data source: Bloomberg)

## Global real estate markets
Although the pandemic naturally did not bypass the global real estate markets, two aspects significantly dampened its impact compared with the financial market crisis of 2008/2009. On the one hand, the extensive and concerted packages of measures of the national states, institutions and central banks provided support while, on the other hand, the global rental markets were in fundamentally good shape at the beginning of the cri- sis. Vacancy rates were relatively low at the beginning of the crisis and project development volumes were moderate unlike at the time of the financial crisis. This helped the office markets, among others, over the course of the year, which showed rel- atively stable rents, contrary to fears in Europe and the United States. In Asia-Pacific, however, rent declines were recorded in most markets. However, the ongoing high level of uncertainty significantly dampened demand for space in all regions, result- ing in rising vacancies. It is anticipated that the continuation
of partial working from home even after the pandemic could strain rental markets in more decentralized locations. However, a certain resilience is currently emerging, particularly in good locations.
The logistics segment benefited from the increased share of online business due to the COVID-19 crisis. Logistics rents at a global level were correspondingly stable with an upward trend, with particularly strong trends in the United States.
However, there are also significant regional differences in the individual states, and locations close to cities benefited in par- ticular. Thanks to their inelastic demand, the more defensively positioned housing markets have also come through the crisis comparatively unscathed. However, this applies less to apart- ments in the luxury segment and to international cities with particularly high rent levels, such as London or New York, where rents have fallen significantly in some cases. In contrast, rents rose in other market segments such as small apartment com- plexes and suburban locations, particularly in the United States. Some countries, such as Germany, even recorded rent growth at national level. Amid the trend of mobile working, it is expected that apartments with a high recreational value will continue to grow in popularity, especially in areas surrounding large urban centers.
In contrast, the COVID-19-related effects had a much stronger impact in the retail and hotel segments last year. Even before the COVID-19 pandemic, brick-and-mortar textile retailers were struggling with structural changes in the industry. Sales losses and measures such as store closures and a swing to online retail by consumers further accelerated this process. These resulted
in rising vacancies and falling rent levels, but also in rent losses due to deferrals and rebates.
Shopping centers and commercial buildings in city centers were hit particularly hard, while supermarkets and retail parks ben- efited for the most part. The strong rise in retail sales after the easing of restrictions in Europe last summer did, at least, give reason for hope of renewed recovery effects for future reopen- ings. Similar to the retail sector, the hotel industry also had to struggle with restrictions and massively declining occupancy rates. Border closures simultaneously taking place worldwide, travel restrictions and cancellations had pushed occupancy rates to below 20% in the first quarter of 2020. Locations that are particularly dependent on foreign guests or business travel- ers, which include the majority of European and American large urban areas, felt the recovery effects of domestic tourism less over the summer, and are currently only at 10–25% occupancy again due to travel restrictions. In Asia, on the other hand, recovery trends in travel activity have already set in much ear- lier, although occupancy remains at a moderate level here also.
(Data sources: DWS 02/2021, Property Market Analysis 04/2021, Hotour 04/2021)

## Global investment markets
In global investment markets, the pandemic was felt through a slowdown in momentum, with global annualized transaction
volumes at around EUR 1,190 billion at the end of the first quar- ter of 2021, down around 22% year-on-year. The weak second and third quarters of 2020 particularly contributed to this, while a certain recovery started to emerge in the fourth quarter.
Geographically, the European and North American investment markets (down 31% and 42% respectively) were particularly responsible for the decline, with volumes of around EUR 230 billion and EUR 280 billion respectively. Meanwhile, with a vol- ume of around EUR 670 billion, Asia-Pacific almost matched the previous year’s figures (down 5%). However, the trend was reversed at the beginning of last year, with only the Asia-Pacific region recording above-average declines compared with the previous year.
There were also differences at sectoral level where volumes in the office and retail sectors as well as in the hotel market
slumped more sharply. By contrast, the logistics and residential property markets recorded more moderate declines. Except for the retail and hotel sectors, net initial yields remained largely stable in 2020 and even fell sharply for logistics properties.
Hotels offer strong recovery potential despite current weak overnight stays. This does not apply to retail, where no sub- stantial recovery is currently expected due to structural drivers. Despite declines in transaction volumes last year, available cap- ital commitments and investment pressure remain high. While investment activity is still expected to be subdued in the short to medium term, the relative attractiveness of real estate invest- ments will remain high thanks to the low interest rate environ- ment. As a result, we expect further yield compression in most sectors this year. Our medium- to long-term outlook for the real estate markets therefore remains positive.
(Data sources: DWS 02/2021, Property Market Analysis 04/2021, RCA 04/2021)

## The grundbesitz global investment strategy
The investment objectives of the investment fund are the gen- eration of regular income from rents and interest, and apprecia- tion. The investment fund pursues a continuous positive annual yield – with stable annual distributions – while keeping value fluctuations as low as possible.
The investment strategy of the investment fund focuses on the acquisition, current income and sale of real estate in con- junction with the objective of keeping current income and value growth stable or increasing it throughout the term of the investment fund. The asset management company invests in North America, Asia, Australia and Europe for the account of the investment fund. Details of the countries in question and
the maximum share of the investment fund value permitted for investment in the respective country are provided in the appen- dix to the Special Investment Conditions.
The real estate held by the investment fund is situated in good to very good locations in established real estate markets. The aim is basically to invest in properties with long-term tenants of sound financial standing. The transaction strategy is geared toward the various global real estate cycles.
The investment fund predominantly invests in traditional com- mercial properties to be used for offices, retail, logistics and hotels, as well as in residential properties.
During the selection of the real estate for the investment fund, the sustained profitability of the real estate and diversification by location, size, use and tenant are the focal point of consider- ations. In this regard, the asset management company endeav- ors to achieve a regional diversification of real estate properties of various sizes in line with the size of the investment fund, insofar as the Company considers this to be in the interests of the investors. The assessment likewise includes the economic and location-related opportunities and risks. Alongside proper- ties that already exist or are under construction, sites for devel- opment projects may also be acquired. However, the focal point of investments is existing buildings.

## Net asset value and cash inflows/outflows
Net cash inflows in the reporting period from April 1, 2020, through March 31, 2021, stood at EUR 255.1 million. Total net asset value stood at EUR 4,263.3 million as of March 31, 2021.
As of March 31, 2021, property/holding assets amounted to EUR 2,979.2 million, while liquid assets stood at EUR 819.2 mil- lion. Liquid assets are managed in accordance with a fixed investment process. Interest rate and price forecasts are subject to technical and fundamental analysis. In the reporting period, liquid assets were invested primarily in overnight money and time deposits as well as in fixed-interest securities such as government bonds and corporate bonds from European issuers with a rating of good to very good (investment grade). Futures were used occasionally for duration control.

## Results of the fund
During the past business year 2020/2021, the fund posted a gain of 2.3% per unit in the RC unit class and a gain of 2.7% per unit in the IC unit class (both according to the BVI method).
The distribution in the RC unit class on July 14, 2021, was EUR 1.15. The total return on investment in the RC unit class is EUR 1.17 per unit. Investors in the IC unit class receive a distribution in the amount of EUR 1.35. The total return on
investment in the IC unit class is EUR 1.42 per unit. Information on taxation is included in the “Tax information for the investor” following this report.
The positive performance of the fund is illustrated in the follow- ing overview.
| Performance according to the BVI method (As of: March 31, 2021) |
| --- |
|  | RC unit class | Annual average | IC unit class | Annual average |
| 1 year | 2.3% |  | 2.7% |  |
| 2 years | 4.8% | 2.4% | 5.7% | 2.8% |
| 3 years | 7.5% | 2.4% | 8.9% | 2.9% |
| 5 years | 11.6% | 2.2% | 14.1% | 2.7% |
| 10 years | 24.1% | 2.2% | 29.3% | 2.6% |
| 15 years | 55.6% | 3.0% |  |  |
| 20 years | 89.1% | 3.2% |  |  |
| Since inception* | 96.9% | 3.3% | 42.3% | 2.8% |

* Fund inception: July 25, 2000, IC unit class, April 1, 2008.

## The grundbesitz global real estate portfolio
As of the reporting date, the grundbesitz global portfolio com- prised 67 properties, of which eleven are directly held properties with market values totaling EUR 873.0 million.
Fifty-six properties with a total volume of EUR 3,462.8 million are held through special purpose vehicles. grundbesitz global has a stake in some of these special purpose vehicles through joint ventures with other real estate investment funds that are also managed by DWS.
Calculation of performance is based on the time-weighted return and excludes the initial sales charge. Individual costs such as fees, commissions and other charges have not been included in this presentation and would have an adverse impact on returns if they were included.
Past performance is not a reliable indicator of future performance.

## Types of use of fund properties
Office properties constitute the dominant share of the portfolio in terms of both rental area and annual rental income fully let.

## Geographical distribution of fund properties
Properties in the United States, Sweden and the United King- dom currently form the focus of the real estate portfolio.

## Commercial age structure of fund properties	Size classification of fund properties
| Property according to size classification |
| --- |
| Up to EUR 10 million | EUR 57.4 million | 1.3% | 8 properties |
| EUR 10 to 25 million | EUR 130.2 million | 3.0% | 8 properties |
| EUR 25 to 50 million | EUR 706.2 million | 16.3% | 19 properties |
| EUR 50 to 100 million | EUR 1,619.3 million | 37.4% | 21 properties |
| EUR 100 to 150 million | EUR 885.8 million | 20.4% | 7 properties |
| EUR 150 to 200 million | EUR 167.9 million | 3.9% | 1 property |
| Over EUR 200 million | EUR 768.9 million | 17.7% | 3 properties |
| Total | EUR 4,335.8 million | 100.0% | 67 properties |

Property acquisitions and transfers to the portfolio
Other information on the following properties is available in the index of properties and the list of acquisitions and dispositions. Purchase prices are expressed in euro; with foreign currencies, the exchange rate at the time of the transfer of ownership of the property is used.
A distinction is made between the time the contract of sale for a property is signed (the “signing”) and the time of the transfer of the property into the fund’s real estate portfolio (the “closing”). The respective property is only listed in the index of properties after the “closing”. In the case of project developments, closing may take place during the construction phase or only after com- pletion, depending on the contract formulation.
One property was purchased before the reporting period and was added to the fund portfolio in the reporting period:
Solna (SE), Rättarvägen 3 – “Solna United” office property
The contract of sale for the office property, located in Solna in the province of Stockholm, was signed on February 20, 2020. The property, which was completed in October 2019, has a rental space of around 33,870 sqm, which extends over three underground and twelve above-ground floors. The three under- ground floors contain technical areas and around 300 under- ground parking spaces. The upper floors as well as the roof were designed to accommodate eleven terraces and nine conference rooms.
The purchase price for the “LEED Platinum” certified property was the equivalent of around EUR 318.5 million, with transfer of ownership taking place on June 30, 2020.
Ten properties were purchased and added to the fund portfolio in the reporting period:
The Hague and others (NL) – "Docks 2” residential real estate portfolio
The contract of sale for the “Docks 2” residential real estate portfolio was signed on December 14, 2020. The five properties, consisting of 209 residential units, were built between 2001 and 2006 and have a total rental area of 20,135 sqm. The properties are fully let and have been awarded high energy classifications. The purchase price was EUR 67.9 million.
It was transferred to the portfolio on December 16, 2020.
Lille, Nîmes and others (FR) – “Omega” logistics real estate portfolio
The contract of sale for the “Omega” logistics real estate portfo- lio was signed on January 27, 2021. The four properties located in the Lille area and one near Nîmes were built between 2014 and 2017 and have a total rental area of around 206,000 sqm.
The portfolio is fully let and largely on a long-term basis to five different users. Four properties have already been awarded the “BREEAM” and “HQE” sustainability certificates, and certifica- tion is also being sought for the fifth property in the short term.
The acquisition took place via a holding company as a joint ven- ture with an open-ended real estate fund that is also managed by DWS. grundbesitz global has a 60% stake in the joint venture.
The pro rata purchase price was around EUR 145.0 million, with ownership transferred on March 23, 2021.
Contracts of sale were concluded for eleven properties as part of project developments during the reporting period, seven
of which will not be transferred to the portfolio until after the reporting period as planned, and one property was transferred to the portfolio during the reporting period:
Barcelona (ES), Carrer del Perú 104 – Hotel property Barcelona (ES), Carrer de Bilbao 140 – Office property
The contract of sale for the “Farggi” project development consisting of two properties in Barcelona was signed on May 29, 2020. The office and hotel developments will be awarded a sustainability certificate upon completion in June 2023. The 4-star hotel property with 185 rooms and 62 parking spaces is to have a usable floor space of around
7,584 sqm, which will extend over a ground floor, a mezzanine floor and 14 upper floors. A lease agreement with a minimum term of 20 years has already been concluded with a hotel opera- tor. The office property is to have a usable floor space of around 25,092 sqm, 332 underground parking spaces and a restaurant on the ground floor of just under 500 sqm.
The execution of the contract of sale is subject to the achieve- ment of various conditions by the seller, such as obtaining the necessary building permits.
The total project volume is around EUR 197.7 million, of which around EUR 63.8 million is accounted for by the hotel and around EUR 133.9 million by the office building.
Dublin (IE), “Prestige” residential real estate portfolio
The contract of sale for the “Prestige” residential real estate portfolio was signed on July 24, 2020. The portfolio consists of a total of four properties, the existing “Cedar Place” property and the three project developments “Strand View”, “Verville” and “Brookwood Court”.
Completed in 2013 and 2016 respectively, the “Cedar Place” property consists of three building sections and has a rental area of 6,372 sqm, which is divided into 86 residential units on four above-ground floors. The property also has 155 parking spaces. The purchase price for this property was the equiva- lent of around EUR 32.9 million, and the transfer of ownership already took place on October 2, 2020.
The total investment volume for the residential real estate port- folio will amount to the equivalent of around EUR 155.6 million, with the remaining properties being transferred upon completion.
Madrid/Getafe (ES) – Residential real estate portfolio
The contract of sale for the development of the residential real estate portfolio consisting of four properties was signed on December 30, 2020. The projects are characterized by upscale construction and appealing architecture. The fit-out standard of the approx. 1,000 apartments includes fitted kitchens, air con- ditioning, WLAN, fitness area, pool, lobby and communal areas. The residential quarters have very good public transport con- nections. Due to the building and site qualities, a sustainability certification of “BREEAM Good” or higher is sought.
The acquisition took place via a holding company as a joint ven- ture with an open-ended real estate fund that is also managed by DWS. grundbesitz global has a 60% stake in the joint venture.
The pro rata investment volume will amount to around
EUR 128.4 million. Payments in line with construction progress will be made based on building permits expected by the end
of 2021. The completion of the four projects is scheduled for the end of 2023.
Barcelona (ES), Passeig de la Zona Franca 17-29 – “Zona Franca“ residential property
The contract of sale for the project development of the
“Zona Franca” residential property in the southeast of Barcelona was signed on March 18, 2021. The first part of the building is expected to be completed in September 2021, and the second part a year later. The rental area of the property amounts to 21,236 sqm and is divided into 210 residential units, cowork- ing space and six retail spaces. The property will be built as
a “zero-emissions building” and will also be awarded the “BREEAM Very Good” sustainability certificate.
The total investment volume will amount to around EUR 78.9 million.

## Property dispositions and transfers from the portfolio
The sales price is expressed in euro before deduction of inciden- tal selling costs.
One property was sold in the reporting period and only removed from the fund portfolio after the reporting period:
Vienna (AT), Am Europlatz 1, 3, 5 – “Europlaza” office property
The contract of sale for the “Europlaza” office property, which was built in 2002 and acquired for the investment fund in the following year, was signed on March 4, 2021. The sales price was EUR 119.2 million.
Transfer from the portfolio took place on April 6, 2021, and therefore only after the end of the business year.

## Borrowed capital and currency risks
As of the reporting date of March 31, 2021, the real estate investment fund grundbesitz global had loan liabilities amount- ing to EUR 959.6 million (March 31, 2020: EUR 834.7 million), of which 18.6% were euro-denominated loans and 81.4% were foreign currency loans. Financing in U.S. dollars amounting
to EUR 296.8 million (30.9%) constituted the majority of these liabilities, followed by loans in Korean won in the amount of EUR 129.4 million (13.5%) and in Swedish krona amounting to EUR 114.0 million (11.9%). In addition, financing in British pounds of EUR 98.6 million (10.3%), in Australian dollars of
EUR 87.3 million (9.1%) and in Japanese yen of EUR 54.9 million (5.7%) should be mentioned.
Loans for the account of the investment fund to finance direct holdings in real estate amounted to EUR 35.8 million (3.7%) as of the reporting date. Loans of the special purpose vehicles
belonging to the investment fund amounted to EUR 923.8 million (96.3%).
In the reporting period, the ratio of borrowed capital to the market value of all fund properties fell slightly from 22.5% (March 31, 2020) to 22.1% (March 31, 2021).
As of the reporting date, the fund grundbesitz global held open foreign currency positions of EUR 206.9 million (4.9% of the fund’s net asset value) not hedged through currency forward agreements.
| Overview of borrowings as of March 31, 2021 |
| --- |
|  |  |  | Total borrowings | % of the |  | Remaining loan terms as a % | Average |
|  | Total borrowings | % of the market | (indirect via holding | market value |  | of total borrowings | interest |
|  | (direct) | value of all fund | companies) | of all fund | Less than | 1 to 2	2 to 5	5 to 10 | rate |
| grundbesitz global | in EUR million | properties | in EUR million | properties | 1 year | years	years	years | in % |
| EUR |  |  | 178.5 | 4.1% | 0.0% | 3.0%	11.5%	4.1% | 1.33 |
| USD |  |  | 296.8 | 6.8% | 0.0% | 8.5%	11.0%	11.4% | 3.61 |
| GBP | 18.4 | 0.4% | 80.2 | 1.9% | 0.0% | 1.9%	0.0%	8.4% | 1.99 |
| JPY |  |  | 54.9 | 1.3% | 0.0% | 0.0%	5.7%	0.0% | 0.97 |
| KRW | 17.4 | 0.4% | 112.1 | 2.6% | 1.8% | 2.3%	9.3%	0.0% | 3.32 |
| AUD |  |  | 87.3 | 2.0% | 2.5% | 6.6%	0.0%	0.0% | 3.83 |
| SEK |  |  | 114.0 | 11.9% | 0.0% | 0.0%	11.9%	0.0% | 1.21 |
| Total | 35.8 | 0.8% | 923.8 | 21.3% | 4.3% | 22.4%	49.5%	23.9% |  |

| Overview of currency risks as of March 31, 2021 |
| --- |
| grundbesitz global | Open currency positions as of the reporting date in the local currency (thousands) | Exchange rate as of the reporting date | Open currency positions as of the reporting date (TEUR) | % of fund assets per currency area |
| USD | 128,712 | 1.17355 | 109,678 | 2.6 |
| GBP | 3,225 | 0.85300 | 3,781 | 0.1 |
| SEK | 174,644 | 10.24427 | 17,048 | 0.4 |
| JPY | 6,837,526 | 129.35461 | 52,859 | 1.2 |
| KRW | 40,424,391 | 1,330.27819 | 30,388 | 0.7 |
| PLN | -36,677 | 4.66316 | -7,865 | -0.2 |
| AUD | 1,414 | 1.53797 | 919 | 0.0 |
| SGD | 94 | 1.58224 | 60 | 0.0 |
| Total |  |  | 206,867 | 4.9 |

Espoo, Keilalahdentie 2-4

Translation (ENDE, 2021-03-31):
# Tätigkeitsbericht
Sehr geehrte Damen und Herren,
die Geschäftsführung der DWS Grundbesitz GmbH informiert Sie in diesem Jahresbericht über die Entwicklung des Immobilien- Sondervermögens grundbesitz global im Zeitraum vom
1. April 2020 bis 31. März 2021.

## Wichtige Ereignisse im Berichtszeitraum
Das Geschäftsjahr 2020/2021 war von der anhaltenden
COVID-19-Pandemie geprägt. Büro-, Logistik- und reine Wohn- immobilien, mit rund 61,4% nach Mietertrag der größte Anteil der Nutzungsarten am Gesamtportfolio des grundbesitz global, erwiesen sich in diesem Umfeld als weitgehend widerstands- fähig. Im besonderen Maße waren jedoch Einzelhandelsim- mobilien, studentisches Wohnen und Hotels von reduzierten Mieteinnahmen betroffen. Sowohl im Einzelhandels- als auch im Hotelbereich führten die Auswirkungen der Pandemie aufgrund erheblicher Umsatzeinbußen dazu, dass nahezu alle Mieter ihren vertraglich vereinbarten Mietzahlungsverpflichtungen nicht oder nur teilweise nachkamen. Darüber hinaus wurden Mieter auf- grund lokaler Gesetzgebungen mitunter von ihren Mietzahlungs- verpflichtungen zeitlich befristet befreit. Positiv hoben sich die beiden Einzelhandelsimmobilien des Fonds in den USA hiervon ab, bei denen Zahlungsausfälle nur in sehr begrenztem Umfang auftraten. Seit Ausbruch der Pandemie stiegen die offenen Forderungen des Fonds im Vergleich zu den Vorjahren deutlich an. Hierfür hat das Fondsmanagement zeitnah und in angemes- senem Umfang Risikovorsorge gebildet.
Darüber hinaus reduzierten sich die Verkehrswerte der Objekte des Einzelhandelsportfolios, der studentischen Wohnimmo- bilien und der beiden Hotelimmobilien des Fonds, da die un- abhängigen Sachverständigen u.a. Abschläge für entfallende Umsatzmieten, Mietreduzierungen und Mietausfälle kalkulierten und mitunter Anpassungen der Renditen vornahmen. Demge- genüber konnte das Büroimmobilienportfolio insgesamt Wertzu- wächse verzeichnen.
Einen positiven Beitrag zur Fondsperformance leistete das Liquiditätsportfolio des Fonds. Die Kapitalmärkte waren geprägt von den Pandemie-Maßnahmen der globalen Notenbanken. Die Europäische Zentralbank leistete durch das sogenannte „PEPP“ (Pandemic Emergency Purchase Programme) einen signifikanten Beitrag zu dieser Stabilität, welche deutlich in den Entwicklun- gen der Risikoabstände bei den entsprechenden Anleihen abzu- lesen war. Das Anleiheportfolio wurde in seiner Zusammenset- zung und Laufzeit zugunsten geringerer Risiken und Volatilität der aktuellen Situation angepasst.
grundbesitz global verzeichnete im Zeitraum vom 1. April 2020 bis zum 31. März 2021 eine Wertentwicklung von 2,3% je An- teil in der Anteilklasse RC und von 2,7% je Anteil in der Anteil- klasse IC (Angaben nach BVI-Methode). Im gleichen Zeitraum flossen dem Fonds netto 245,2 Mio. EUR in der Anteilklasse RC sowie netto 9,9 Mio. EUR in der Anteilklasse IC zu, insge- samt betrugen die Nettomittelzuflüsse im Berichtszeitraum 255,1 Mio. EUR.
Das Fondsvermögen stieg von 4.005,0 Mio. EUR zum
31. März 2020 auf 4.263,3 Mio. EUR zum 31. März 2021 – unter Berücksichtigung der Ausschüttung für das vorangegangene Geschäftsjahr. Zum Berichtsstichtag beträgt das Fondsver- mögen in der Anteilklasse RC 4.062,8 Mio. EUR, in der Anteil- klasse IC 200,5 Mio. EUR.
Mit Kreditverbindlichkeiten von insgesamt 959,6 Mio. EUR lag die Fremdfinanzierungsquote zum 31. März 2021 bei 22,1% des Immobilienvermögens und somit unter dem gesetzlich festge- legten Grenzwert von 30,0%. Auslaufende Kreditlinien wurden verlängert bzw. neu abgeschlossen.
Im Zentrum der Fondsmanagement-Aktivitäten stand neben der Bewältigung der Auswirkungen der Pandemie unverändert die Weiterentwicklung des Immobilienportfolios von grundbesitz global. Dies umfasst neben der Verwaltung der Bestandsim- mobilien insbesondere auch die Ergänzung des Portfolios um attraktive neue Objekte und den Verkauf von Gebäuden, die nach Auffassung des Fondsmanagements mittel- bis langfristig nicht mehr der Fondsstrategie entsprechen. Im Berichtszeitraum wurden Kaufverträge für insgesamt 21 Immobilien mit einer Gesamtinvestitionssumme in Höhe von rund 773,2 Mio. EUR für das Portfolio des Sondervermögens abgeschlossen, davon sind elf Objekte bereits in den Bestand des Fonds übergegangen. Bei weiteren zehn Objekten handelt es sich um Projektentwicklun- gen, die planmäßig nach dem Berichtszeitraum in den Bestand übergehen sollen.
Die Ankäufe erfolgten in den Niederlanden, Frankreich, Spanien und Irland, wobei sich das Ankaufsvolumen in die Segmente Wohnimmobilien, Logistikimmobilien, ein Büro und ein Hotel aufteilt.
Bereits im vorausgegangenen Geschäftsjahr wurde der Kauf- vertrag für eine Büroimmobilie in Solna, Schweden, mit einem Investitionsvolumen von umgerechnet rund 318,5 Mio. EUR unterzeichnet. Das Objekt ist nun zum 30. Juni 2020 plangemäß in den Fonds übergegangen.
Der Vertrag zum Verkauf der Büroimmobilie „Europlaza“ in Wien über rund 119,2 Mio. EUR wurde im Berichtszeitraum unter- zeichnet, der Bestandsübergang erfolgte jedoch erst nach dem Berichtsstichtag.
Das Immobilienportfolio von grundbesitz global besteht zum
31. März 2021 aus insgesamt 67 Objekten (31. März 2020: 55), davon elf Direktinvestments sowie 56 Objekte, die über Beteiligungen gehalten werden. Das Immobilienvermögen beträgt – auf Basis der Verkehrswerte – zum Berichtsstichtag 4.335,8 Mio. EUR (31. März 2020: 3.713,5 Mio. EUR).
Im Portfolio von grundbesitz global dominieren bei den Nut- zungsarten weiterhin Büroimmobilien, Einzelhandelsimmobilien und Logistikobjekte. Weitere Nutzungsarten wie Wohnimmobili- en sowie zwei Hotels runden das Portfolio ab.
Im Berichtszeitraum erhöhte sich der europäische Anteil der Investments auf 62,8% (31. März 2020: 56,5%). Hierbei bilden Schweden und Großbritannien die Schwerpunkte. Der außer­ europäische Anteil setzt sich zum Berichtsstichtag zu 18,6% aus Investments im asiatisch­pazifischen Wirtschaftsraum (Japan, Südkorea und Australien; 31. März 2020: 21,3%) und
zu 18,6% aus Investments in den USA (31. März 2020: 22,2%) zusammen.
Zum 31. März 2021 waren 90,9% des Gesamtportfolios ver- mietet (gemessen am Jahressollmietertrag). Bezogen auf den gesamten Berichtszeitraum lag die Vermietungsquote bei durch- schnittlich 94,0%.
Seit dem Inkrafttreten der EU-Verordnung über nachhaltigkeits- bezogene Offenlegungspflichten im Finanzdienstleistungssektor am 10. März 2021 enthalten die vorvertraglichen Informationen für das Sondervermögen grundbesitz global Erläuterungen zur Integration von Nachhaltigkeitsrisiken bei den Investitionsent- scheidungen sowie zu den Ergebnissen der Bewertung der zu erwartenden Auswirkungen von Nachhaltigkeitsrisiken auf die Rendite des Finanzproduktes.
Darüber hinaus werden die weiteren regulatorischen Ent- wicklungen zu „Nachhaltigkeit“ und „ESG“ innerhalb der
DWS Gruppe intensiv begleitet. „ESG“ steht für „Environment“, die Umwelt, „Social“, das soziale Element und „Governance“, das auf die Prinzipien guter Unternehmensführung abzielt.
Mit freundlichen Grüßen DWS Grundbesitz GmbH
Dr. Ulrich von Creytz	Dr. Grit Franke	Ulrich Steinmetz
Frankfurt am Main, 29. Juni 2021

## Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen
Die weltwirtschaftliche Entwicklung zeigte im vergangenen Jahr gravierende Verwerfungen in Folge der COVID-19-Pandemie, die jedoch etwas moderater ausfielen als zu Beginn erwartet. Das globale Bruttoinlandsprodukt (BIP) fiel im Jahr 2020 mit -3,9% im Vergleich zum Vorjahr. Allerdings befand sich die Weltwirt- schaft im zweiten Halbjahr bereits auf Erholungskurs. Auch im ersten Quartal 2021 wird erwartet, dass das globale BIP wieder gestiegen ist, wenn auch auf moderaterem Niveau. Für das Gesamtjahr 2021 dürfte das Wirtschaftswachstum bei über 6% liegen, gefolgt von einem weiteren starken Jahr 2022. Diese Prognose ist jedoch hauptsächlich von der Schnelligkeit und Wirksamkeit der anlaufenden Impfkampagnen in den verschie- denen Ländern abhängig. Kurzfristig bleiben Risiken rund um verlängerte „Lockdowns“ und Virusmutationen aus verschie- denen Herkunftsregionen bestehen. Bei der wirtschaftlichen Entwicklung im vergangenen Jahr gab es jedoch erhebliche Unterschiede zwischen den jeweiligen Regionen.
In Europa wirkte sich die Pandemie überdurchschnittlich negativ aus, wobei auch hier der Rückgang schlussendlich moderater war als befürchtet. Dementsprechend fiel das BIP der Eurozone im Jahr 2020 mit -6,8% im Vergleich zum Vorjahr. Allerdings befand sich auch die europäische Wirtschaft im zweiten Halb- jahr auf Erholungskurs, obwohl im vierten Quartal durch erneute
„Lockdowns“ in vielen Ländern leichte Einbußen im Vergleich zum starken dritten Quartal verzeichnet wurden. Aufgrund der anhaltenden Beschränkungen und des schleppenden Impffort- schritts wird auch im ersten Quartal dieses Jahres wieder mit einem leichten wirtschaftlichen Rückgang gerechnet. Die Pan- demie hinterließ im vergangenen Jahr in den einzelnen Volks- wirtschaften unterschiedlich starke Einschnitte, nicht zuletzt aufgrund des unterschiedlichen Umgangs mit der Krise und differenzierter Maßnahmenpakete. Dementsprechend konnte beispielsweise Deutschland mit einem Rückgang von -5,3% im Jahr 2020 vergleichsweise besser abschneiden. Insbesondere der private Konsum stützte hier die Wirtschaft, wofür nicht zuletzt Stimuluspakete verantwortlich waren. Deutlich negati- ver war die Entwicklung hingegen für Länder wie Frankreich, Italien oder Spanien, deren Wirtschaft unter anderem durch einen hohen Anteil der Tourismusbranche am BIP stärker unter den Reisebeschränkungen litt. Auch Großbritannien verzeich- nete aufgrund rigoroser Maßnahmen einen überproportional starken Rückgang der Wirtschaftsleistung von etwa 10%. Mit Blick auf dieses Jahr wird aufgrund der Hoffnungen um die Impfstoffe eine deutliche Erholung der europäischen Wirtschaft um 4,1% erwartet, gefolgt von einem noch stärkeren Anstieg im Jahr 2022.
In den USA hatte die Pandemie eine wirtschaftliche Schockwelle ausgelöst und im März und April 2020 zum stärksten Einbruch am Arbeitsmarkt seit den 1940er Jahren geführt. Im Vergleich zur Eurozone blieb der Rückgang des BIP von etwa 3,5% je- doch geringer. Durch die weit fortgeschrittene Impfkampagne sowie die signifikanten Stimuli der Regierung befindet sich
die US-Wirtschaft bereits jetzt auf dem Weg zum stärksten Wirtschaftswachstum seit 40 Jahren. Wegen der erwarteten Ausgaben durch die verbesserte Einkommenssituation von Geringverdienern sowie die aufgestauten Ersparnisse wird mit einem Anstieg des BIP im laufenden Jahr von 7,2% gerechnet. Der Arbeitsmarkt überzeugt aktuell zudem mit hohen Beschäf- tigungszuwächsen (1 Mio. neue Jobs im März), wodurch die Arbeitslosenrate kontinuierlich auf 6% zurückgegangen ist und bis Jahresende auf 4,3% fallen könnte.
In Asien, der als erstes von der Pandemie betroffenen Welt- region, kam es bereits zu Jahresbeginn 2020 zu starken wirt- schaftlichen Verwerfungen. Das frühzeitige Herunterfahren der wirtschaftlichen Aktivitäten und des öffentlichen Lebens ermög- lichten jedoch im restlichen Jahr eine Rückkehr auf den ökono- mischen Wachstumspfad. Obwohl in der zweiten Jahreshälfte erneut Infektionsherde in Japan und Südkorea aufflammten
und die ökonomische Erholung einschränkten, kam die Region insgesamt vergleichsweise besser durch die Krise. So erreichte China im Jahr 2020 ein BIP-Wachstum von über 2% und dürfte dieses Jahr durch steigende Produktionsvolumina, Exporte und Haushaltsausgaben ein besonders starkes Jahr mit knapp 9% Wachstum hinlegen.
(Datenquellen: Oxford Economics 04/2021)

## Entwicklungen auf den Kapitalmärkten
Die Renditen an den Kapitalmärkten notierten im Berichtszeit- raum vom 1. April 2020 bis 31. März 2021 in einer engen Trading Range von 30 Basispunkten im negativen Bereich. Die Renditen für zehnjährige Bundesanleihen rentierten am 1. April 2020
bei -46 Basispunkten und lagen am Ende des Berichtszeitraums bei -0,292% p.a.
Die Renditen von kurzlaufenden deutschen Staatsanleihen handelten in einer Spanne von 20 Basispunkten im negativen Bereich. Einjährige Bundesanleihen rentierten am 1. April 2020 bei -0,613% p.a. und per 31. März 2021 bei -0,628% p.a.
Der Leitzins der Europäischen Zentralbank blieb unverändert und notiert weiterhin bei 0,00%, die Einlagenfazilität liegt seit September 2019 bei -0,50%.
(Datenquelle: Bloomberg)

## Globale Immobilienmärkte
Obwohl die Pandemie naturgemäß auch nicht an den globa- len Immobilienmärkten vorbeiging, dämpften im Vergleich zur Finanzmarktkrise in den Jahren 2008/2009 zwei Aspekte die Auswirkungen deutlich. So stützten einerseits die umfangrei-
chen und konzertierten Maßnahmenpakete der Nationalstaaten, Institutionen und Zentralbanken, andererseits befanden sich die globalen Vermietungsmärkte zu Krisenbeginn in einer grundsätz- lich guten Verfassung. Leerstandsraten waren zum Krisenbeginn vergleichsweise niedrig und Projektentwicklungsvolumen im Gegensatz zur Finanzkrise moderat. Dies half im Jahresverlauf unter anderem den Büromärkten, die entgegen der Befürchtun- gen in Europa und den USA relativ stabile Mieten aufwiesen. In Asien-Pazifik wurden jedoch in den meisten Märkten Mietrück- gänge registriert. Die anhaltend hohe Unsicherheit trübte die Flächennachfrage in allen Regionen beträchtlich, was sich in ansteigenden Leerständen niederschlug. Es wird davon ausge- gangen, dass die auch nach der Pandemie andauernde teilweise Arbeit von zu Hause die Mietmärkte in dezentraleren Lagen belasten könnte. Gerade in guten Lagen zeichnet sich jedoch aktuell eine gewisse Resilienz ab.
Dem Logistiksegment kam der gestiegene Anteil des Online- handels durch die COVID-19-Krise zugute. Entsprechend stabil mit steigender Tendenz entwickelten sich die Logistikmieten auf globaler Ebene, mit besonders starken Trends in den USA. Aller- dings gibt es auch in den einzelnen Staaten deutliche regionale Unterschiede und besonders stadtnahe Standorte profitierten. Dank ihrer unelastischen Nachfrage sind auch die eher defensiv aufgestellten Wohnungsmärkte vergleichsweise unbeschadet durch die Krise gekommen. Dies trifft jedoch insgesamt weni- ger auf Wohnungen im Luxussegment sowie auf internationale Städte mit besonders hohen Mietniveaus, wie London oder New York, zu, wo die Mieten teils deutlich nachgaben. In ande- ren Marktsegmenten wie etwa kleinteiligen Wohnkomplexen und suburbanen Standorten stiegen die Mieten demgegenüber, insbesondere in den USA. Manche Länder wie Deutschland verzeichneten sogar ein Mietwachstum auf nationaler Ebene.
Es wird erwartet, dass im Zuge des mobilen Arbeitens beson- ders Wohnungen im Umland von Metropolen mit hohem Aufent- haltswert weiter an Beliebtheit hinzugewinnen dürften.
Deutlich stärker haben sich die COVID-19-bedingten Effekte im vergangenen Jahr dagegen im Einzelhandel und Hotelsegment ausgewirkt. Bereits vor der COVID-19-Pandemie hatte der sta- tionäre Textileinzelhandel mit strukturellen Veränderungen der Branche zu kämpfen. Umsatzeinbußen und Maßnahmen wie Ladenschließungen sowie ein Ausweichen der Konsumenten auf den Online-Handel haben dies weiter beschleunigt. Steigende Leerstände und sinkende Mietniveaus, aber auch Mietausfälle durch Stundungen und Nachlässe sind hier die Folge.
Dabei wurden besonders Shopping Center und Geschäftshäuser in den Innenstädten hart getroffen, während Supermärkte und Fachmarktzentren größtenteils profitieren konnten. Immerhin gaben starke Anstiege bei den Einzelhandelsumsätzen nach den Lockerungen der Beschränkungen im vergangenen Sommer
in Europa Grund zur Hoffnung auf erneute Nachholeffekte bei künftigen Wiederöffnungen. Analog zum Einzelhandel hatte auch die Hotelbranche mit Restriktionen und massiv sinkender Auslastung zu kämpfen. Weltweite, zeitgleich stattfindende Grenzschließungen, Reisebeschränkungen und Stornierungen hatten Belegungsraten im ersten Quartal 2020 auf unter 20% ge- drückt. Besonders stark auf ausländische Gäste bzw. Geschäfts- reisende angewiesene Standorte, zu denen die Mehrheit der europäischen und amerikanischen Metropolen zählen, spürten die Erholungseffekte durch Binnentourismus über den Sommer weniger, und liegen aufgrund der Reisebeschränkungen aktuell wieder nur bei 10-25%. In Asien hingegen haben Erholungsten- denzen bei der Reiseaktivität bereits deutlich früher eingesetzt, obwohl sie auch hier weiterhin auf moderatem Niveau bleibt.
(Datenquellen: DWS 02/2021, Property Market Analysis 04/2021, Hotour 04/2021)

## Globale Investmentmärkte
An den globalen Investmentmärkten machte sich die Pandemie durch eine nachlassende Dynamik bemerkbar, wobei die glo- balen annualisierten Transaktionsvolumen zum Ende des ersten Quartals 2021 mit rund 1.190 Mrd. EUR etwa 22% unter dem Vorjahresniveau lagen. Dazu trugen vor allem das schwache zweite und dritte Quartal 2020 bei, während im vierten Quartal eine gewisse Erholung einsetzte. Geografisch gesehen waren für den Rückgang besonders die europäischen (minus 31%) und nordamerikanischen (minus 42%) Investmentmärkte ver- antwortlich, welche es respektive auf ein Volumen von rund 230 Mrd. EUR und 280 Mrd. EUR brachten. Währenddessen wurden mit einem Volumen von rund 670 Mrd. EUR in Asien- Pazifik nahezu die Vorjahreswerte erreicht (minus 5%). Zu Beginn des letzten Jahres verlief der Trend jedoch umgekehrt, sodass nur die Region Asien-Pazifik überdurchschnittlich starke Rückgänge im Vergleich zum Vorjahr verzeichnete.
Auch auf sektoraler Ebene zeigten sich Unterschiede: hier brachen die Volumen im Büro- und Einzelhandelssektor sowie im Hotelmarkt stärker ein. Die Logistik- und Wohnimmobili- enmärkte verzeichneten dagegen moderatere Rückgänge. Bis auf den Einzelhandels- und Hotelsektor blieben die Nettoan- fangsrenditen im Jahr 2020 weitgehend stabil und sanken für Logistikimmobilien sogar kräftig. Hotels bieten trotz aktuell schwacher Übernachtungszahlen starkes Erholungspotential. Für den Einzelhandel gilt dies nicht, hier wird wegen strukturel- ler Treiber derzeit keine substantielle Erholung erwartet. Trotz der Rückgänge der Transaktionsvolumina im vergangenen Jahr bleiben die zur Verfügung stehenden Kapitalzusagen und der Anlagedruck weiter hoch. Während kurz- bis mittelfristig wei- terhin mit verhaltener Investmentaktivität gerechnet werden sollte, wird die relative Attraktivität von Immobilienanlagen dank des niedrigen Zinsumfeldes auch weiterhin hoch bleiben. In der Folge wird dieses Jahr eine neuerliche Renditekompression in den meisten Sektoren erwartet, damit bleibt auch unser mittel- bis langfristiger Blick auf die Immobilienmärkte positiv.
(Datenquellen: DWS 02/2021, Property Market Analysis 04/2021, RCA 04/2021)

## Anlagestrategie des grundbesitz global
Als Anlageziele des Sondervermögens werden regelmäßige Erträge aufgrund zufließender Mieten und Zinsen sowie ein Wertzuwachs angestrebt. Das Sondervermögen verfolgt eine dauerhaft positive Jahresrendite – mit stabilen jährlichen Aus- schüttungen – bei möglichst geringen Wertschwankungen.
Die Anlagestrategie des Sondervermögens stellt die Akquisition, den laufenden Ertrag und den Verkauf von Immobilien in den Mittelpunkt, verbunden mit der Zielsetzung, während der Lauf- zeit des Sondervermögens sowohl die laufenden Einnahmen
als auch den Wertzuwachs stabil zu halten bzw. zu steigern. Die Kapitalverwaltungsgesellschaft investiert für Rechnung des Sondervermögens in Nordamerika, Asien, Australien sowie Europa. Im Anhang zu den „Besonderen Anlagebedingungen“ sind die betreffenden Staaten und der Anteil am Wert des Sondervermögens, der im jeweiligen Staat höchstens angelegt werden darf, aufgeführt.
Die vom Sondervermögen gehaltenen Immobilien befinden sich in guten bis sehr guten Lagen etablierter Immobilienmärkte.
Das Ziel sind grundsätzlich Investitionen in langfristig vermietete Immobilien mit bonitätsstarken Mietern. Die Transaktionsstrate- gie richtet sich an den unterschiedlichen globalen Immobilien- zyklen aus.
Das Sondervermögen investiert vorrangig in klassische Ge- werbeimmobilien mit den Nutzungsarten Büro, Einzelhandel, Logistik und Hotel sowie in Wohnimmobilien.
Bei der Auswahl der Immobilien für das Sondervermögen ste- hen deren nachhaltige Ertragskraft sowie eine Diversifikation nach Lage, Größe, Nutzung und Mietern im Vordergrund der Überlegungen. Die Kapitalverwaltungsgesellschaft strebt dabei eine der jeweiligen Größe des Sondervermögens angemessene regionale Streuung von Immobilien verschiedener Größenord- nungen an, soweit sie dies im Interesse der Anleger für geboten hält. In die Beurteilung werden ebenfalls die wirtschaftlichen und standortbezogenen Chancen und Risiken einbezogen.
Neben bestehenden oder im Bau befindlichen Gebäuden können auch Grundstücke für Projektentwicklungen erworben werden. Der Anlageschwerpunkt liegt jedoch auf bestehenden Gebäuden.

## Fondsvermögen und Mittelaufkommen
Im Berichtszeitraum vom 1. April 2020 bis 31. März 2021 betru- gen die Nettomittelzuflüsse 255,1 Mio. EUR. Das Gesamtfonds- vermögen belief sich zum 31. März 2021 auf 4.263,3 Mio. EUR.
Zum 31. März 2021 betrugen das Immobilien-/Beteiligungs- vermögen 2.979,2 Mio. EUR und die liquiden Mittel 819,2 Mio. EUR. Die liquiden Mittel werden gemäß einem fest installierten Investmentprozess gemanagt. Zins- und Kursprognosen unter- liegen einer technischen und fundamentalen Analyse. Im Be- richtszeitraum wurde die vorhandene Liquidität überwiegend in Tages- und Termingeld sowie festverzinsliche Wertpapiere wie Staats- und Unternehmensanleihen europäischer Emittenten mit gutem bis sehr gutem Rating (Investment Grade) investiert. Zur Durationssteuerung wurden zeitweise Futures eingesetzt.

## Ergebnisse des Fonds
Im abgelaufenen Geschäftsjahr 2020/2021 hat der Fonds in der Anteilklasse RC eine Wertentwicklung von 2,3% je Anteil, in der Anteilklasse IC eine Wertentwicklung von 2,7% je Anteil erzielt (jeweils nach BVI-Methode).
Die Ausschüttung zum 14. Juli 2021 beträgt in der Anteil- klasse RC 1,15 EUR. Der gesamte Anlageerfolg in der Anteil­ klasse RC beträgt 1,17 EUR pro Anteil. Anleger der Anteilklasse IC erhalten eine Ausschüttung in Höhe von 1,35 EUR. Der ge- samte Anlageerfolg in der Anteilklasse IC beträgt 1,42 EUR pro Anteil. Informationen zur Besteuerung enthalten die „Steuerli-
chen Hinweise für den Anleger“ im Anschluss an diesen Bericht.
Die positive Wertentwicklung des Fonds wird durch die nach- folgende Übersicht deutlich.
| Wertentwicklung nach BVI-Methode (Stand: 31. März 2021) |
| --- |
|  | Anteilklasse RC | Ø p.a. | Anteilklasse IC | Ø p.a. |
| 1 Jahr | 2,3% |  | 2,7% |  |
| 2 Jahre | 4,8% | 2,4% | 5,7% | 2,8% |
| 3 Jahre | 7,5% | 2,4% | 8,9% | 2,9% |
| 5 Jahre | 11,6% | 2,2% | 14,1% | 2,7% |
| 10 Jahre | 24,1% | 2,2% | 29,3% | 2,6% |
| 15 Jahre | 55,6% | 3,0% |  |  |
| 20 Jahre | 89,1% | 3,2% |  |  |
| Seit Auflegung* | 96,9% | 3,3% | 42,3% | 2,8% |

* Auflegung des Fonds am 25.7.2000, Anteilklasse IC am 1.4.2008.

## Immobilienbestand des grundbesitz global
Zum Portfolio des grundbesitz global gehörten zum Berichts- stichtag 67 Immobilien, davon sind elf direkt gehaltene Immo- bilien mit einem Verkehrswertvolumen von 873,0 Mio. EUR.
Über Immobilien-Gesellschaften werden 56 Objekte mit einem Gesamtvolumen von 3.462,8 Mio. EUR gehalten. An einigen dieser Immobilien-Gesellschaften ist grundbesitz global über Joint Ventures mit weiteren, ebenfalls von DWS verwalteten Immobilien-Sondervermögen beteiligt.
Berechnung der Wertentwicklung nach BVI-Methode, d.h. ohne Berücksichtigung des Ausgabeaufschlags. Individuelle Kosten wie bspw. Gebühren, Provisionen und andere Entgelte sind in der Darstellung nicht berücksichtigt und würden sich bei Be- rücksichtigung negativ auf die Wertentwicklung auswirken.
Wertentwicklungen in der Vergangenheit sind kein verlässlicher Indikator für die zukünftige Wertentwicklung.

## Nutzungsarten der Fondsimmobilien
Sowohl nach der Nutzfläche als auch nach dem Jahressoll­ mietertrag dominiert der Anteil von Büroimmobilien.

## Geografische Verteilung der Fondsimmobilien
Immobilien in den USA, Schweden und Großbritannien bilden derzeit die Schwerpunkte im Immobilienportfolio.

## Wirtschaftliche Altersstruktur der Fondsimmobilien
Größenklassen der Fondsimmobilien
| Immobilien nach Größenklassen |
| --- |
| bis 10 Mio. EUR | 57,4 Mio. EUR | 1,3% | 8 Objekte |
| 10 bis 25 Mio. EUR | 130,2 Mio. EUR | 3,0% | 8 Objekte |
| 25 bis 50 Mio. EUR | 706,2 Mio. EUR | 16,3% | 19 Objekte |
| 50 bis 100 Mio. EUR | 1.619,3 Mio. EUR | 37,4% | 21 Objekte |
| 100 bis 150 Mio. EUR | 885,8 Mio. EUR | 20,4% | 7 Objekte |
| 150 bis 200 Mio. EUR | 167,9 Mio. EUR | 3,9% | 1 Objekt |
| über 200 Mio. EUR | 768,9 Mio. EUR | 17,7% | 3 Objekte |
| Gesamt | 4.335,8 Mio. EUR | 100,0% | 67 Objekte |


## Immobilienankäufe und Bestandszugänge
Weitere Angaben zu den nachstehend aufgeführten Objekten sind dem Immobilienverzeichnis sowie dem Verzeichnis der Käufe und Verkäufe zu entnehmen. Die Kaufpreise werden in Euro ausgewiesen; bei Fremdwährungen wird jeweils der Kurs zum Zeitpunkt des Besitzübergangs zugrunde gelegt.
Unterschieden wird zwischen dem Immobilienankauf mit Unterzeichnung des Kaufvertrags, dem sogenannten „signing“, und dem Bestandsübergang in das Immobilienportfolio des Fonds, dem sogenannten „closing“. Erst nach dem „closing“ wird das jeweilige Objekt im Immobilienverzeichnis geführt. Bei Projektentwicklungen kann dies abhängig von der Vertrags­ gestaltung bereits in der Bauphase oder erst nach Fertigstellung der Fall sein.
Ein Objekt wurde vor dem Berichtszeitraum gekauft und ist im Berichtszeitraum in den Bestand übergegangen:
Solna (SE), Rättarvägen 3 – Büroimmobilie „Solna United“
Der Kaufvertrag für die in Solna in der Provinz Stockholm gele­ gene Büroimmobilie wurde am 20. Februar 2020 unterzeichnet. Die im Oktober 2019 fertiggestellte Immobilie verfügt über eine Nutzfläche von rund 33.870 m², welche sich auf drei unterirdi­ sche und bis zu zwölf oberirdische Geschosse erstrecken. In den drei unterirdischen Geschossen befinden sich Technikflächen und rund 300 Tiefgaragenplätze. Die oberen Geschosse sowie das Dach wurden derart gestaltet, dass sich hier elf Terrassen sowie neun Konferenzräume befinden.
Der Kaufpreis für die mit „LEED Platinum“ zertifizierte Immobilie betrug umgerechnet rund 318,5 Mio. EUR, der Besitzübergang erfolgte am 30. Juni 2020.
Zehn Objekte wurden im Berichtszeitraum gekauft und sind im Berichtszeitraum in den Bestand übergegangen:
Den Haag u.a. (NL) ­ Wohnimmobilienportfolio „Docks 2“
Der Kaufvertrag für das Wohnimmobilienportfolio „Docks 2“ wurde am 14. Dezember 2020 unterzeichnet. Die fünf Objek­ te, bestehend aus 209 Wohneinheiten, wurden in den Jahren 2001 bis 2006 errichtet und haben eine Gesamtmietfläche von
20.135 m². Die Immobilien sind voll vermietet und wurden mit hohen Energieklassifizierungen ausgezeichnet. Der Kaufpreis betrug 67,9 Mio. EUR.
Der Bestandsübergang erfolgte am 16. Dezember 2020.
Lille, Nîmes u.a. (FR) – Logistikimmobilien­Portfolio „Omega“
Der Kaufvertrag für das Logistikimmobilien­Portfolio „Omega“ wurde am 27. Januar 2021 unterzeichnet. Die vier im Großraum Lille und ein nahe Nîmes gelegenes Objekt wurden zwischen 2014 und 2017 errichtet und verfügen über eine Nutzfläche
von insgesamt rund 206.000 m². Das Portfolio ist vollständig und weitestgehend langfristig an fünf unterschiedliche Nutzer vermietet. Vier Objekte sind bereits mit den Nachhaltigkeitszer­ tifikaten „BREEAM“ und „HQE“ ausgezeichnet, für das fünfte Objekt wird ebenfalls kurzfristig eine Zertifizierung angestrebt.
Der Ankauf erfolgte über eine Beteiligungsgesellschaft als Joint Venture mit einem ebenfalls von DWS verwalteten offenen Immobilienfonds. An dem Joint Venture ist grundbesitz global zu 60% beteiligt.
Der anteilige Kaufpreis betrug rund 145,0 Mio. EUR, der Besitz­ übergang erfolgte am 23. März 2021.
Für elf Objekte wurden im Rahmen von Projektentwicklungen im Berichtszeitraum Kaufverträge abgeschlossen, sieben da­ von werden planmäßig erst nach dem Berichtszeitraum in den Bestand übergehen, ein Objekt ist im Berichtszeitraum in den Bestand übergegangen:
Barcelona (ES), Carrer del Perú 104 – Hotelimmobilie Barcelona (ES), Carrer de Bilbao 140 – Büroimmobilie
Der Kaufvertrag für die aus zwei Objekten bestehende Projekt­ entwicklung „Farggi“ in Barcelona wurde am 29. Mai 2020 unterzeichnet. Die Büro­ und die Hotelentwicklung werden nach Fertigstellung im Juni 2023 mit einem Nachhaltigkeitszer­ tifikat ausgezeichnet werden. Die 4­Sterne­Hotelimmobilie mit 185 Zimmern und 62 Parkplätzen soll über eine Nutzfläche von rund 7.584 m² verfügen, welche sich über ein Erdgeschoss, ein Zwischengeschoss und 14 Obergeschosse erstreckt. Ein Pacht­ vertrag mit einer Mindestlaufzeit von 20 Jahren wurde bereits mit einem Hotelbetreiber abgeschlossen. Die Büroimmobilie soll über eine Nutzfläche von rund 25.092 m², 332 Tiefgaragen­ plätze sowie ein Restaurant im Erdgeschoss von knapp 500 m² verfügen.
Die Durchführung des Kaufvertrags steht unter dem Vorbehalt der Erzielung verschiedener Voraussetzungen durch den Verkäu­ fer, wie z.B. dem Erhalt der erforderlichen Baugenehmigungen.
Das Gesamtprojektvolumen beträgt rund 197,7 Mio. EUR, darauf entfallen rund 63,8 Mio. EUR auf das Hotel und rund 133,9 Mio. EUR auf das Bürogebäude.
Dublin (IE), Wohnimmobilienportfolio „Prestige“
Der Kaufvertrag für das Wohnimmobilienportfolio „Prestige“ wurde am 24. Juli 2020 unterzeichnet. Das Portfolio besteht aus insgesamt vier Objekten, dem Bestandsobjekt „Cedar Place“ sowie den drei Projektentwicklungen „Strand View“, „Verville“ und „Brookwood Court“.
Die 2013 bzw. 2016 fertiggestellte Immobilie „Cedar Place“ besteht aus drei Gebäudeteilen und verfügt über eine Nutzfläche von 6.372 m², welche sich auf 86 Wohneinheiten in vier ober- irdische Geschosse verteilt. Außerdem verfügt das Objekt über 155 Stellplätze. Der Kaufpreis für dieses Objekt betrug umge- rechnet rund 32,9 Mio. EUR, der Eigentumsübergang ist bereits am 2. Oktober 2020 erfolgt.
Das gesamte Investitionsvolumen für das Wohnimmobilienport- folio wird umgerechnet rund 155,6 Mio. EUR betragen, der Be- standsübergang der übrigen Objekte erfolgt nach Fertigstellung.
Madrid/Getafe (ES) – Wohnimmobilien-Portfolio
Der Kaufvertrag für die Entwicklung des aus vier Objekten be- stehenden Wohnimmobilien-Portfolios wurde am 30. Dezember 2020 unterzeichnet. Die Projekte zeichnen sich durch eine ge- hobene Bauweise und ansprechende Architektur aus. Der Aus- stattungsstandard der ca. 1.000 Wohnungen beinhaltet Einbau- küchen, Klimatisierung, WLAN, Fitnessbereich, Pool, Lobby und Gemeinschaftsflächen. Die Wohnquartiere verfügen über eine sehr gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. Aufgrund der Bau- und Standortqualitäten wird eine Nachhaltigkeitszertifi- zierung von „BREEAM Good“ oder höher angestrebt.
Der Ankauf erfolgte über eine Beteiligungsgesellschaft als Joint Venture mit einem ebenfalls von DWS verwalteten offenen Immobilienfonds. An dem Joint Venture ist grundbesitz global zu 60% beteiligt.
Das anteilige Investitionsvolumen wird rund 128,4 Mio. EUR be- tragen. Die Zahlungen nach Baufortschritt erfolgen nach den für Ende 2021 erwarteten Baugenehmigungen. Die Fertigstellung der vier Projekte ist für Ende 2023 geplant.
Barcelona (ES), Passeig de la Zona Franca 17-29 – Wohnimmobilie „Zona Franca“
Der Kaufvertrag für die Projektentwicklung der Wohnimmobilie
„Zona Franca“ im Südosten Barcelonas wurde am 18. März 2021 unterzeichnet. Die Fertigstellung des ersten Gebäudeteils wird für September 2021 erwartet, die des zweiten Teils ein Jahr später. Die Nutzfläche der Immobilie beträgt 21.236 m² und ver- teilt sich auf 210 Wohneinheiten, Coworkingflächen sowie sechs Einzelhandelsflächen. Das Objekt wird als „Nullemissionenhaus“ errichtet und soll zudem mit dem Nachhaltigkeitszertifikat
„BREEAM Very Good“ ausgezeichnet werden.
Das gesamte Investitionsvolumen wird rund 78,9 Mio. EUR betragen.

## Immobilienverkäufe und Bestandsabgänge
Der Verkaufspreis wird in Euro vor Abzug der Verkaufsnebenkos- ten ausgewiesen.
Ein Objekt wurde im Berichtszeitraum verkauft und ist nach dem Berichtszeitraum aus dem Bestand des Fonds herausgegangen:
Wien (AT), Am Europlatz 1, 3, 5 – Büroimmobilie „Europlaza“
Der Kaufvertrag für die im Jahr 2002 errichtete und im Folgejahr für das Sondervermögen erworbene Büroimmobilie „Europlaza“ wurde am 4. März 2021 unterzeichnet. Der Verkaufspreis betrug 119,2 Mio. EUR.
Der Bestandsübergang erfolgte am 6. April 2021 und somit erst nach Ende des Geschäftsjahres.

## Kredite und Währungsrisiken
Zum Stichtag 31. März 2021 hatte das Immobilien-Sonder- vermögen grundbesitz global Kreditverbindlichkeiten in einem Umfang von 959,6 Mio. EUR (31. März 2020: 834,7 Mio. EUR). Davon waren 18,6% Euro-Kredite und 81,4% Fremdwährungs- kredite. Dabei stellen die Finanzierungen in US-Dollar in Höhe von 296,8 Mio. EUR (30,9%) den größten Teil dieser Verbindlich- keiten dar, gefolgt von Krediten in Koreanischen Won in Höhe von 129,4 Mio. EUR (13,5%) und in Schwedischen Kronen in Höhe von 114,0 Mio. EUR (11,9%). Daneben sind Finanzierun- gen in Britischen Pfund in Höhe von 98,6 Mio. EUR (10,3%), in Australischen Dollar in Höhe von 87,3 Mio. EUR (9,1%) sowie in Japanischen Yen in Höhe von 54,9 Mio. EUR (5,7%) zu nennen.
Die Kreditaufnahmen für Rechnung des Sondervermögens zur Finanzierung direkt gehaltener Immobilien betragen zum Stich- tag 35,8 Mio. EUR (3,7%). Kreditaufnahmen der zum Sonderver- mögen gehörenden Immobilien-Gesellschaften belaufen sich auf 923,8 Mio. EUR (96,3%).
Im Berichtszeitraum ist das Verhältnis von Krediten zum Ver- kehrswert aller Fondsimmobilien von 22,5% (31. März 2020)
leicht auf 22,1% (31. März 2021) gesunken.
Der Fonds grundbesitz global wies zum Berichtsstichtag
206,9 Mio. EUR (4,9% des Fondsvermögens) an offenen Fremd- währungspositionen auf, die nicht über Devisentermingeschäfte abgesichert waren.
| Übersicht Kredite zum 31. März 2021 |
| --- |
| grundbesitz global | Kreditvolumen (direkt) in Mio. EUR | % des Verkehrswertes aller Fonds- immobilien | Kreditvolumen (indirekt über Beteiligungsges.) in Mio. EUR | % des Verkehrswertes aller Fonds- immobilien | Zinsbindungsrestlaufzeiten in % des Kreditvolumens unter	1 bis 2	2 bis 5	5 bis 10 1 Jahr		Jahre		Jahre		Jahre | Ø-Zins- satz in % |
| EUR |  |  | 178,5 | 4,1% | 0,0%	3,0%	11,5%	4,1% | 1,33 |
| USD |  |  | 296,8 | 6,8% | 0,0%	8,5%	11,0%	11,4% | 3,61 |
| GBP | 18,4 | 0,4% | 80,2 | 1,9% | 0,0%	1,9%	0,0%	8,4% | 1,99 |
| JPY |  |  | 54,9 | 1,3% | 0,0%	0,0%	5,7%	0,0% | 0,97 |
| KRW | 17,4 | 0,4% | 112,1 | 2,6% | 1,8%	2,3%	9,3%	0,0% | 3,32 |
| AUD |  |  | 87,3 | 2,0% | 2,5%	6,6%	0,0%	0,0% | 3,83 |
| SEK |  |  | 114,0 | 11,9% | 0,0%	0,0%	11,9%	0,0% | 1,21 |
| Gesamt | 35,8 | 0,8% | 923,8 | 21,3% | 4,3%	22,4%	49,5%	23,9% |  |

| Übersicht Währungsrisiken zum 31. März 2021 |
| --- |
| grundbesitz global | Offene Währungspositionen zum Berichtsstichtag in Landeswährung (T) | Devisenkurs zum Berichtsstichtag | Offene Währungspositionen zum Berichtsstichtag (TEUR) | % des Fondsvolumens pro Währungsraum |
| USD | 128.712 | 1,17355 | 109.678 | 2,6 |
| GBP | 3.225 | 0,85300 | 3.781 | 0,1 |
| SEK | 174.644 | 10,24427 | 17.048 | 0,4 |
| JPY | 6.837.526 | 129,35461 | 52.859 | 1,2 |
| KRW | 40.424.391 | 1.330,27819 | 30.388 | 0,7 |
| PLN | -36.677 | 4,66316 | -7.865 | -0,2 |
| AUD | 1.414 | 1,53797 | 919 | 0,0 |
| SGD | 94 | 1,58224 | 60 | 0,0 |
| Gesamt |  |  | 206.867 | 4,9 |

Espoo, Keilalahdentie 2-4