# Activity report
Ladies and Gentlemen,
In this annual report, the management of DWS Grundbesitz GmbH is pleased to inform you of the performance of the real estate fund grundbesitz Fokus Deutschland in the period from April 1, 2020, through March 31, 2021.

## Key events in the reporting period
In the business year from April 1, 2020, through March 31, 2021, grundbesitz Fokus Deutschland posted an appreciation of 3.2% per unit in the RC unit class and 3.8% per unit in the IC unit class (both according to the BVI method). The real estate income generated and the overall positive valuation result for the real estate portfolio and the securities portfolio contributed substantially to this result.
Net assets compared to the start of the business year grew to EUR 912.4 million (March 31, 2020: EUR 641.3 million) – espe- cially taking into account the two tranches in October 2020 and March 2021.
The business year was marked by the effects of the COVID-19 pandemic. The broad diversification of the portfolio is proving advantageous for grundbesitz Fokus Deutschland, as its focus is on the office, logistics and residential usage types and less so on the sectors of retail and hotels, which are particularly badly affected by the pandemic. The high proportion of office,
logistics and residential properties proved largely resilient, while retail and hotel properties, in particular, were more severely affected by closures by public authorities in those periods based on local legislation. Some tenants of the fund did not meet their rent payment obligations or only partially did so. In the mean- time, the vast majority of tenants have not only resumed rent payments but have also paid off outstanding rents. The fund management continuously made risk provisions to an adequate extent for these outstanding receivables.
The market values of all portfolio properties, as determined by two independent appraisers, increased slightly in the reporting period as of the reporting date.
The bonds held in the fund’s liquidity portfolio performed well. The valuation declines in March 2020 were largely made up for again due to positive developments in the capital markets. The composition and term of the bond portfolio was adjusted in favor of lower risks and to match the volatility of the current situation.
Loan liabilities totaling EUR 106.8 million as of the reporting date increased by EUR 40.1 million compared to the start of
the business year as some borrowed capital was used for the purchase of the properties in Schönefeld and Rijswijk. With increased market values for the fund properties as well as the aforementioned transfers to the portfolio, this results in a (none- theless computational) slight reduction of the borrowing ratio to 15.6% (March 31, 2020: 15.9%). The borrowing ratio thus contin- ues to lie below the maximum legal ratio of 30.0%. Furthermore, a credit line for EUR 30 million was set up to expand the invest- ment fund’s scope of action. However, this was not availed of during the reporting period.
The fund’s liquid assets increased to EUR 290.1 million in the same period (March 31, 2020: EUR 257.1 million) and the liquidity ratio fell to 31.8% in light of the increased fund volume (March 31, 2020: 40.1%). With the two tranches in October 2020 and March 2021, the funds from savings plans and the reinvestment after distribution, capital inflows in the
amount of EUR 264.0 million in total were recorded for the fund in the reporting period. Unit redemptions in the business year amounted to approximately EUR 5.5 million, resulting is a net cash inflow of approximately EUR 258.5 million altogether.
In the reporting period, the focus of the fund management con- tinued to be on the further expansion of the real estate portfolio, diversified in terms of types of use and locations, and on the intensive review of further investment options. Besides being used for the distribution of approximately EUR 10.2 million for the 2019/2020 business year, the existing liquidity was partic- ularly used for the purchase price payments for the properties
in Schönefeld, Germany (residential property), Heidelberg, Ger- many (student residence), Dublin, Ireland (residential property), Rijswijk, Netherlands (residential property), Hanover, Germany (mixed-use property), the purchase prince installments for the project development in Bristol, United Kingdom (student resi- dence), as well as for the first purchase price down payment for a residential property in Madrid, Spain.
The real estate assets in the fund as of the reporting date amount to EUR 685.9 million by market value (March 31, 2020: EUR 419.0 million). On account of the transfers of the properties in Schönefeld, Heidelberg, Dublin, Rijswijk, Hanover and Bristol (first payments have been made in line with construction prog- ress), the total portfolio holdings increased to 27 properties, held either directly or through special purpose vehicles.
The overall occupancy rate according to rental income was approximately 94.7% as of the reporting date of March 31, 2021, and was thus below the previous year’s level of 96.5% (as of: March 31, 2020). The rental income from properties with pre- dominantly long-term leases had a continued positive effect on
the fund’s performance during the business year. The temporary decline in the occupancy rate during the business year is due to the transfer of newly constructed residential properties to the portfolio. Although letting of these had already begun before the transfer, it continued during the business year.
In its investment decisions, the fund management continues to take into consideration the assessments of the Chief Investment Office (CIO) and of research by DWS. These ensure that up-to- date information on the development of the real estate markets and the economy as a whole is always available. They thor- oughly reviewed their estimates regarding market developments and types of use at the beginning of the COVID-19 pandemic and as it progressed and they continuously adjust these if necessary.
Also when managing the existing portfolio, the fund manage- ment is intensively supported by the various departments at DWS, which is particularly applicable in the current COVID-19 pandemic. There is ongoing, close communication with the local Asset Management department. In this regard, the respective legal conditions in the individual countries must also be taken into account. Any outstanding rents will continue to be evalu- ated and risk provisions will be made for them in a timely man- ner, where necessary and permissible.
Finally, the cash position is an important component for the success of the fund. In this regard, the Fund Treasury advises the fund management on property financing issues as well as on investments of liquid assets.
It is not currently possible to estimate the extent to which the COVID-19 pandemic will in future have an effect on the real estate markets and especially the portfolio and the market val- ues of the grundbesitz Fokus Deutschland properties. While logistics and residential properties could benefit, the fund man- agement believes it is possible that retail and hotel properties, in particular, will decline in value. Also in the office markets, write- downs cannot be ruled out against the backdrop of macroeco- nomic developments.
Although the COVID-19 pandemic has temporarily pushed other priorities into the background, such as the UK’s withdrawal from the European Union in January, these issues will continue to
be carefully monitored and incorporated into the fund strategy. This also applies especially to the ESG (“Environment – Social – Governance”) sustainability approach, which is one of the focus areas of DWS and is additionally gaining in importance due
to initiatives by the European Union and regulations that have already been adopted in this regard (e.g., Disclosure Regulation and Taxonomy Regulation).
Yours sincerely,
DWS Grundbesitz GmbH
Dr. Ulrich von Creytz	Dr. Grit Franke	Ulrich Steinmetz
Frankfurt/Main, Germany, June 29, 2021

## Overall economic environment
Global economic development experienced serious upheaval in the past year as a result of the COVID-19 pandemic, although this was somewhat more moderate than initially expected.
Global gross domestic product (GDP) fell by -3.9% in 2020 com- pared to the previous year.
In Europe, the pandemic had an above-average negative impact, although here too the decline was ultimately more moderate than feared. Accordingly, eurozone GDP fell by -6.8% in 2020 compared to the previous year. However, the European econ- omy was already on the path to recovery in the second half
of the year, even though slight losses were recorded in the fourth quarter of 2020 compared to the strong third quarter due to renewed lockdowns in many countries. Due to ongoing restrictions and sluggish progress with vaccinations, a slight
economic decline at European level is again expected in the first quarter of 2021. However, the pandemic left its mark on the individual economies to varying degrees in the past year, not least because of differences in the way the crisis was handled and the different packages of measures. Accordingly, Germany, fared comparatively well with a decline in GDP of 5.3% in 2020. Private consumption in particular supported the economy,
with the stimulus packages and money from short-time work playing a significant role there. In contrast, exports recorded a particularly sharp decline. In Germany also, a decline in GDP is expected for the first quarter of 2021 and this has become prac- tically inevitable due to the slump in retail and some disrupted production chains. The economic trend in the past year was sig- nificantly more negative for countries such as France, Italy and Spain, whose economies have suffered more severely from the travel restrictions due, among other things, to the high share of GDP accounted for by the tourism industry. The United Kingdom also recorded a disproportionately strong decline in economic output of around 10% due to rigorous measures.
Looking at 2021, a significant recovery in the European and German economies, by 4.1% and 3.8% respectively, is antici- pated due to hopes surrounding vaccines. This is expected to be followed by an even greater upswing in 2022. This forecast is, however, dependent on the speed and effectiveness of the ongoing vaccination campaigns in the various countries. In the
short term, there remains risks of extended lockdowns and virus mutations, including from the United Kingdom, South Africa, Brazil and India.
(Data sources: Oxford Economics, 04/2021)

## Developments in the capital markets
Yields in the capital markets fell significantly into negative terri- tory in a narrow trading range of 30 basis points in the reporting period from April 1, 2020, through March 31, 2021. Ten-year German government bonds were down -46 basis points on
April 1, 2020, and stood at -0.292% p.a. at the end of the report- ing period.
Yields on short-term German government bonds traded in neg- ative territory in a range of 20 basis points. One-year German government bonds yielded -0.613% p.a. on April 1, 2020, and
-0.628% p.a. on March 31, 2021.
The European Central Bank’s (ECB) key interest rate remained unchanged and continues to be 0.00%; the deposit facility has been at -0.05% since September 2019.
(Data source: Bloomberg)

## Developments in the real estate markets
Although the pandemic did not bypass the European and Ger- man real estate markets, two aspects significantly dampened its impact compared with the financial crisis of 2008/09. On the one hand, the extensive and concerted packages of measures of the national states, institutions and central banks provided support while, on the other hand, the global rental markets were in fundamentally good shape at the beginning of the cri- sis. Vacancy rates were relatively low at the beginning of the crisis and project development volumes were moderate unlike at the time of the financial crisis. Over the course of the year, this helped the office markets, which, contrary to fears, exhib- ited relatively stable rents. However, the ongoing high level of uncertainty significantly dampened demand for space, resulting in rising vacancies.
The logistics segment benefited from the increased share of online business due to the COVID-19 crisis. Logistics rents in almost all European countries were correspondingly stable, with an upward trend. However, there are significant regional differences at national level, and locations close to cities ben- efited in particular. Thanks to their inelastic demand, the more
defensively positioned housing markets have also come through the crisis comparatively unscathed. In Germany, rents rose selectively, whereas rents for apartments in the luxury segment and in international cities with particularly high rent levels (such as London or Paris) fell, in some cases significantly. Amid the trend of working from home, it is expected that apartments with a high recreational value (with a garden or balcony for example) will continue to grow in popularity, especially in areas surround- ing large urban centers.
In contrast, the COVID 19-related effects had a much stronger impact in the retail and hotel segments last year. Even before the COVID 19 pandemic, brick-and-mortar textile retailers were struggling with structural changes in the industry. Sales losses and measures such as store closures and a swing to online retail by consumers further accelerated this process. These resulted
in rising vacancies and falling rent levels, but also in rent losses, deferrals and rebates. Shopping centers and commercial build- ings in city centers were hit particularly hard, while supermar- kets and retail parks benefited for the most part. The strong rise in retail sales after the easing of restrictions last summer did,
at least, give reason for hope of renewed recovery effects for future reopenings. Similar to retail, the hotel sector also had to contend with restrictions and a massive fall in occupancy in the first half of the year. Border closures simultaneously tak- ing place worldwide, travel restrictions and cancellations had pushed occupancy rates to below 20% in the first quarter of
2020. Thanks to growing domestic demand, the accommodation sector was, however, able to record a noticeable recovery in the summer months. Domestic tourist regions, in particular, profited to some extent and approached the previous year’s figures in terms of occupancy and turnover. However, locations strongly geared toward foreign guests and business travelers, which includes the majority of European large urban centers, felt the recovery effects less and are currently again only at 10-25% occupancy due to Europe-wide travel restrictions.
(Data sources: DWS, Property Market Analysis, Hotour 04/2021)

## Developments in the investment markets
The coronavirus pandemic had an impact on the European invest- ment markets through a slowdown in momentum, with European transaction volumes in the past year through the first quarter
of 2021 reaching around EUR 230 billion, approximately 31% below the previous year. The weak second and third quarters of 2020 particularly contributed to this, while a significant recovery started to emerge in the fourth quarter. In the first quarter of 2021, a decline set in again due to ongoing restrictions.
At country level, the slowdown in market momentum varied in its intensity. While transaction volumes in Germany initially appeared to be unshaken during the course of the COVID-19 pandemic, other large markets such as France, Spain and Italy plummeted. However, investments in Germany also fell in the past two quarters and were down 30% in the first quarter of 2021 compared to the same period in the previous year. The United Kingdom, which profited from decreasing uncertainty related to Brexit, remained relatively stable compared to most
other European countries and its transaction volume is currently down 14% compared to the previous year.
Viewed in terms of sectors, the office, retail and hotel sectors were responsible for the decline at European level (down 47%, 33% and 71% respectively), while investments in logistics and residential properties were roughly at the same level as the same period in the previous year. The picture was similar in Germany, although the volume of residential real estate rose by 10% in the past year. This was the result of a particularly strong first quarter of 2021 in which investments more than doubled compared to the previous year. Except for the retail and hotel sectors, net initial yields remained largely stable in 2020 and even fell sharply for logistics properties, especially in Germany. In the residential sector also, some higher purchase price fac- tors were reported in the various markets, similar to the devel- opment of rents. Hotels offer a certain recovery potential despite currently weak overnight stays. This largely does not apply to retail, where no substantial recovery is currently expected due to structural drivers.
Despite declines in transaction volumes in the past year, the available capital commitments for property continue to remain high, also due to the lack of investment opportunities in other assets. While investment activity is still expected to be subdued in the current quarter, the relative attractiveness of real estate investments will remain high thanks to the low interest rate environment. As a result, we expect further yield compression in most sectors this year. Our medium- to long-term outlook for the European and German real estate markets therefore remains positive.
(Data sources: DWS, RCA 04/2021)

## Investment strategy of grundbesitz Fokus Deutschland
The Company endeavors to use the investment fund to estab- lish a broadly diversified portfolio with properties at selected locations, and with various types of use. The focus of real estate investment is on large and medium-sized cities in Germany.
The usage types of the properties are to include office, retail, logistics, hotels, and residential. However, properties with other usage types may also be acquired, e.g. student accommodation and nursing homes. In addition, selective purchases of prop- erties in European countries other than Germany may also be made, preferably with a residential usage type. However, the above-mentioned usage types may also be acquired by the fund within the framework of real estate project developments.
A good micro location and a flexible and sustainably solid building structure and substance of the real estate in the long term should facilitate good letting and re-letting levels. The investment strategy for the investment fund focuses on the acquisition, the current yield and the disposition of properties. The investment objective of the investment fund is to obtain a regular positive annual yield – with stable annual distributions – while keeping value fluctuations as low as possible. Targeted investment and management measures in relation to the prop- erties aim to secure positive performance by the investment properties.
The investment fund grundbesitz Fokus Deutschland was launched for an indefinite period and has no fixed maturity. However, depending on market performance, it is possible that the entire real estate portfolio will be sold and subsequently liquidated. The Company has sole discretion with regard to sales decisions. The Company furthermore reserves the right to tem- porarily or permanently suspend the issue of new units.

## Net asset value and cash inflows/outflows
In the reporting period from April 1, 2020, through March 31, 2021, the fund posted a net cash inflow of
EUR 258.5 million. The total net asset value is EUR 912.4 million as of March 31, 2021 (March 31, 2020: EUR 641.3 million).
Liquid assets amounted to EUR 290.1 million. Liquid assets are managed in accordance with a fixed investment process.
Interest rate and price forecasts are subject to technical and fundamental analysis. In the reporting period, liquid assets were invested primarily in overnight money and time deposits as
well as in fixed-income securities such as mortgage bonds and government and corporate bonds from European issuers with a rating of good to very good (investment grade).

## Results of the fund
In the 2020/2021 business year, the fund posted a gain of 3.2% per unit in the RC unit class and 3.8% per unit in the IC unit class.
The distribution in the RC unit class on July 14, 2021, was EUR 0.55. Investors in the IC unit class receive EUR 0.80 per
unit. Information on taxation is included in the “Tax information for the investor” following this report.
The positive performance of the fund is illustrated in the follow- ing overview.
| Performance according to the BVI method (As of: March 31, 2021) |
| --- |
|  | RC unit class | Annual average | IC unit class | Annual average |
| 1 year | 3.2% |  | 3.8% |  |
| 2 years | 5.3% | 2.6% | 6.4% | 3.2% |
| 3 years | 9.2% | 3.0% | 10.7% | 3.5% |
| 5 years | 15.6% | 2.9% | 18.0% | 3.4% |
| Since inception* | 17.3% | 2.5% | 19.8% | 2.9% |

* Fund inception with both unit classes on November 3, 2014.
Performance is calculated in accordance with the “BVI method” and excludes the initial sales charge. Individual costs such as fees, commissions and other charges have not been included in this presentation and would have an adverse impact on returns if they were included.
Past performance is not a reliable indicator of future performance.

## Property portfolio of grundbesitz Fokus Deutschland
As of the reporting date, the portfolio of grundbesitz Fokus Deutschland comprised 27 properties, of which 23 are directly held properties with a total market value of EUR 586.3 million and four, with a total market value of EUR 99.6 million, are each held via a special purpose vehicle.

## Types of use of fund properties
Office, logistics and residential properties are currently focal points in the portfolio of grundbesitz Fokus Deutschland in terms of both the rental area and the annual rental income fully let. Ongoing project developments are not included in this presentation.

## Geographical distribution of fund properties
As of the reporting date, grundbesitz Fokus Deutschland is predominantly invested in Germany and is diversified across various regions.

## Commercial age structure of the fund properties
Size classification of fund properties
Property according to size classification
| Up to EUR 10 million | EUR 36.9 million | 5.4% | 5 properties |
| --- | --- | --- | --- |
| EUR 10 to 25 million | EUR 142.0 million | 20.7% | 9 properties |
| EUR 25 to 50 million | EUR 394.3 million | 57.5% | 11 properties |
| EUR 50 to 100 million | EUR 112.8 million | 16.4% | 2 properties |
| Total | EUR 685.9 million | 100.0% | 27 properties |


## Property acquisitions and transfers to the portfolio
Further information on the following properties is available in the index of properties and, if applicable, the list of acquisitions and dispositions.
A distinction is made between the time the contract of sale for a property is signed (the “signing”) and the time of the transfer of the property into the fund’s real estate portfolio (the “closing”). The respective property is only listed in the index of properties after the “closing”. In the case of project developments, closing may take place during the construction phase or only after com- pletion, depending on the contract formulation.
Four properties/project developments were acquired before the reporting period (“signing”) and added to the fund portfolio in the reporting period (“closing”):
Hanover (DE) – mixed-use property
The purchase price is approximately EUR 57.9 million and was paid upon completion. The project development comprises the usage types of office, retail, hotels, and underground garage. Transfer to the portfolio took place on October 3, 2020 after construction was completed.
Schönefeld (DE) – residential property
The purchase price is around EUR 52.3 million. The “RathausVillen” project development with 154 high-spec residential units is located in Schönefeld, approximately 17 km south-east of Berlin city center. It was transferred to the portfolio on September 11, 2020, after construction was completed and it was handed over in turn-key condition.
Dublin (IE) – residential property
The purchase price is around EUR 33.3 million. The “Cedarview” project development has over 63 3-bed, 4-bed and 5-bed houses and is situated on the northside of the Irish capital city of Dublin. Transfer to the portfolio took place on July 9, 2020, after all phases of construction were completed.
A further contract of sale for a residential portfolio with a total of three properties was signed on December 29, 2017, whereby the properties in Leipzig and Berlin were already transferred to the fund’s portfolio.
Heidelberg (DE) – Student residence
The purchase price is around EUR 21.7 million and became due in installments in line with construction progress. The project development has 119 fully furnished apartments and is located in
the Heidelberg-Rohrbach district south of the main train station. It was transferred to the portfolio on June 16, 2020 after construc- tion was completed and it was handed over in turn-key condition.
One property was acquired in the reporting period and was added to the fund portfolio (“closing”):
Rijswijk (NL) – residential property
The “Maestro” property, which is located in Rijswijk, a suburb of The Hague, was purchased via a holding company at a pur- chase price of around EUR 42.5 million on May 29, 2020. The property has an attractive residential mix with residential spaces of between 49 sqm and 148 sqm. The total space of around 17,220 sqm is spread over 20 floors.
Two properties were acquired as project developments in or prior to the reporting period (“signing”) and will be fully transferred to the portfolio after completion (“closing”):
Bristol (GB) – student residence
A contract of sale for a student residence under construc- tion was signed on October 30, 2020. The “Willow” project
development comprises 357 furnished apartments for students and is located in the port city of Bristol, approximately 170 km from London. The agreed, provisional purchase price is around EUR 62.8 million, of which EUR 42.7 million has already been paid in line with construction progress. Completion is expected to take place in the second half of 2021. The construction prog- ress as well as the construction and execution quality are being continuously monitored by consultants that have been com- missioned by the Company. The acquisition is taking place via a holding company.
Madrid (ES) – residential property
A contract of sale for a yet-to-be-built residential property in Vallecas close to the Spanish capital city of Madrid was signed on August 5, 2020. The agreed provisional purchase price is around EUR 42.4 million; a down payment on this of around EUR 8.5 million was already made in the reporting period. The acquisition is taking place via a holding company. Transfer to the portfolio will take place after construction is completed or when the property is handed over in turn-key condition, proba- bly in the second half of 2023. The construction progress as well as the construction and execution quality are being continuously monitored by consultants that have been commissioned by the Company.

## Property dispositions and transfers from the portfolio
No properties were sold or removed from the fund portfolio during the reporting period.

## Borrowed capital and currency risks
As of the reporting date of March 31, 2021, the real estate investment fund grundbesitz Fokus Deutschland (directly and indirectly held properties) had loan liabilities totaling
EUR 106.8 million. As of the reporting date, the borrowing ratio amounted to 15.6% based on real estate assets.
| Overview of borrowings as of March 31, 2021 |
| --- |
|  |  |  | Total borrowings |  |  | Remaining loan terms as a % |  | Average |
|  | Total borrowings | % of the market | (indirect via holding | % of the market |  | of total borrowings |  | interest |
| grundbesitz Fokus | (direct) | value of all fund | companies) | value of all fund | Less than | 1 to 2	2 to 5 | 5 to 10 | rate |
| Deutschland | in EUR million | properties | in EUR million | properties | 1 year | years	years | years | in % |
| EUR | 90.3 | 13.2% | 16.5 | 2.4% | 7.5% | 0.0%	29.0% | 63.5% | 1.1% |
| Total | 90.3 | 13.2% | 16.5 | 2.4% | 7.5% | 0.0%	29.0% | 63.5% | 1.1% |

| Overview of currency risks as of March 31, 2021 |
| --- |
| grundbesitz Fokus Deutschland | Open currency positions as of the reporting date in the local currency (thousands) | Exchange rate as of the reporting date | Open currency positions as of the reporting date (TEUR) | % of fund assets per currency area |
| GBP | 493.1 | 0.85300 | 578.1 | 0.1 |
| Total | 493.1 |  | 578.1 | 0.1 |

Stuttgart, B19

Translation (ENDE, 2021-03-31):
# Tätigkeitsbericht
Sehr geehrte Damen und Herren,
die Geschäftsführung der DWS Grundbesitz GmbH infor- miert Sie in diesem Jahresbericht über die Entwicklung des Immobilien-Sondervermögens grundbesitz Fokus Deutschland im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 31. März 2021.

## Wichtige Ereignisse im Berichtszeitraum
grundbesitz Fokus Deutschland verzeichnete im Geschäftsjahr vom 1. April 2020 bis zum 31. März 2021 eine Wertentwicklung von 3,2% je Anteil in der Anteilklasse RC und 3,8% je Anteil
in der Anteilklasse IC (jeweils nach der BVI-Methode). Die er- wirtschafteten Immobilienerträge und das insgesamt positive Bewertungsergebnis des Immobilienbestandes sowie des Wert- papierportfolios trugen hierzu maßgeblich bei.
Das Fondsvermögen ist im Vergleich zum Geschäftsjahresbe- ginn auf 912,4 Mio. EUR gewachsen (31. März 2020:
641,3 Mio. EUR) – insbesondere unter Berücksichtigung der beiden Tranchen im Oktober 2020 und im März 2021.
Das Geschäftsjahr war geprägt von den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie. Vorteilhaft wirkt sich für grundbesitz Fokus Deutschland die breite Diversifikation des Portfolios aus, dessen Schwerpunkt in den Nutzungsarten Büro, Logistik und Wohnen liegt und weniger in den von der Pandemie besonders betroffe- nen Sektoren Einzelhandel und Hotel. Der hohe Anteil an Büro-, Logistik- und Wohnimmobilien hat sich dabei als weitgehend widerstandsfähig erwiesen, während insbesondere Einzelhan- dels- und Hotelimmobilien in den Zeiträumen von Schließungen durch die öffentliche Hand aufgrund lokaler Gesetzgebung stärker betroffen waren. Einzelne Mieter des Fonds sind ihren Mietzahlungsverpflichtungen nicht oder nur teilweise nach- gekommen. Mittlerweile hat der überwiegende Teil der Mieter seine Mietzahlungen nicht nur wieder aufgenommen, sondern auch ausstehende Mieten beglichen. Für diese offenen Forde- rungen hat das Fondsmanagement fortlaufend in angemesse- nem Umfang Risikovorsorge getroffen.
Die von zwei unabhängigen Sachverständigen ermittelten stich- tagsbezogenen Verkehrswerte aller Bestandsimmobilien haben sich im Berichtszeitraum leicht erhöht.
Positiv haben sich die im Liquiditätsportfolio des Fonds gehalte- nen Anleihen entwickelt. Die Bewertungsrückgänge im März 2020 konnten aufgrund der positiven Entwicklung der Kapitalmärkte weitgehend aufgeholt werden. Das Anleiheportfolio wurde in sei- ner Zusammensetzung und Laufzeit zu Gunsten geringerer Risiken und Volatilität der aktuellen Situation angepasst.
Die Kreditverbindlichkeiten von insgesamt 106,8 Mio. EUR zum Berichtsstichtag haben sich im Vergleich zum Geschäftsjahres- beginn um 40,1 Mio. EUR erhöht, da zum Erwerb der Immobilie in Schönefeld und Rijswijk teilweise Fremdkapital eingesetzt wurde. Mit den erhöhten Verkehrswerten der Fondsimmobilien sowie den vorgenannten Bestandsübergängen ergibt sich den- noch rechnerisch eine leichte Reduzierung der Fremdfinanzie- rungsquote auf 15,6% (31. März 2020: 15,9%). Somit liegt der Wert weiterhin unter dem gesetzlichen Höchstwert von 30,0%. Des Weiteren wurde, um den Handlungsspielraum des Sonder- vermögens zu erweitern, eine Kreditlinie über 30 Mio. EUR ein- gerichtet. Während des Berichtszeitraums wurde diese jedoch nicht in Anspruch genommen.
Die liquiden Mittel des Fonds sind im selben Zeitraum auf 290,1 Mio. EUR gestiegen (31. März 2020: 257,1 Mio. EUR), die Liquiditätsquote reduzierte sich angesichts des gestiegenen Fondsvermögens auf 31,8% (31. März 2020: 40,1%). Mit den beiden Tranchen in Oktober 2020 und März 2021, den Mitteln aus Sparplänen sowie der Wiederanlage nach Ausschüttung sind dem Fonds im Berichtszeitraum insgesamt 264,0 Mio. EUR
zugeflossen. Die Anteilrückgaben im Geschäftsjahr beliefen sich auf rund 5,5 Mio. EUR, woraus sich ein Nettomittelzufluss von insgesamt rund 258,5 Mio. EUR ergab.
Im Berichtszeitraum standen unverändert der weitere Auf- bau des nach Nutzungsarten und Standorten diversifizierten
Immobilienportfolios und die intensive Ankaufsprüfung weiterer Investitionsmöglichkeiten im Fokus des Fondsmanagements.
Die vorhandene Liquidität wurde neben der Ausschüttung für das Geschäftsjahr 2019/2020 von rund 10,2 Mio. EUR insbe- sondere für die Kaufpreiszahlungen der Objekte in Schöne- feld, Deutschland (Wohnimmobilie), Heidelberg, Deutschland (Studentisches Wohnen), Dublin, Irland (Wohnimmobilie), Rijswijk, Niederlande (Wohnimmobilie), Hannover, Deutschland (gemischt genutzte Immobilie), die Kaufpreisraten für die Projektentwicklung in Bristol, Großbritannien (studentisches
Wohnen) sowie für die erste Kaufpreisanzahlung für eine Wohn- immobilie in Madrid, Spanien verwendet.
Das Immobilienvermögen des Fonds beträgt per Berichtsstich- tag nach Verkehrswerten 685,9 Mio. EUR (31. März 2020: 419,0 Mio. EUR), der Gesamtbestand hat sich durch die Be-
standsübergänge der Objekte in Schönefeld, Heidelberg, Dublin, Rijswijk, Hannover und Bristol (nach Baufortschritt, erste Zahlun- gen sind erfolgt) auf insgesamt 27 direkt oder über Immobilien- Gesellschaften gehaltene Immobilien erhöht.
Die Vermietungsquote im Gesamtportfolio auf Basis der Mieter- träge beträgt zum Stichtag 31. März 2021 rund 94,7% und liegt
unter dem Vorjahresniveau von 96,5% (Stand: 31. März 2020). Die Mieterträge der überwiegend langfristig vermieteten Im- mobilien wirkten sich während des Geschäftsjahres weiterhin positiv auf das Fondsergebnis aus. Der vorübergehende Rück- gang der Vermietungsquote während des Geschäftsjahres ist auf die Übernahme von neu errichteten Wohnimmobilien in das Portfolio zurückzuführen, deren Vermietungen zwar bereits vor der Übergabe begannen, sich aber während des Geschäftsjah- res fortgesetzt haben.
Das Fondsmanagement berücksichtigt bei seinen Investitions- entscheidungen unverändert insbesondere die Einschätzungen des Chief Investment Office (CIO) und des Research der DWS. Diese stellen sicher, dass stets aktuelle Informationen zur Ent- wicklung der Immobilienmärkte sowie der Gesamtwirtschaft bereitstehen. Sie haben ihre Einschätzungen hinsichtlich der Entwicklung der Märkte und Nutzungsarten mit Beginn und dem fortschreitenden Verlauf der COVID-19-Pandemie einer grund- sätzlichen Überprüfung unterzogen und passen diese, soweit erforderlich, laufend an.
Auch bei der Verwaltung des Bestandsportfolios wird das Fondsmanagement von den verschiedenen Fachabteilungen der DWS intensiv unterstützt, was insbesondere in der aktuellen COVID-19-Pandemie zum Tragen kommt. So besteht ein fort- währender, enger Austausch mit dem lokalen Asset Manage- ment. Hierbei sind auch die gesetzlichen Rahmenbedingungen in den jeweiligen Ländern zu beachten. Alle etwaigen offenen
Mieten werden weiterhin bewertet und für diese jeweils zeitnah, soweit erforderlich und zulässig, eine Risikovorsorge gebildet.
Schließlich bildet die Liquiditätsausstattung einen wichtigen Baustein für den Erfolg des Fonds. Hier berät das Team Fund Treasury das Fondsmanagement zu Themen der Objektfinanzie- rungen sowie der Liquiditätsanlagen.
Inwieweit sich die COVID-19-Pandemie zukünftig auf die Im- mobilienmärkte und insbesondere das Portfolio und die Ver- kehrswerte der Immobilien von grundbesitz Fokus Deutschland auswirken wird, lässt sich zum derzeitigen Zeitpunkt noch nicht abschätzen. Während Logistik- und Wohnimmobilien profitieren könnten, hält das Fondsmanagement Wertrückgänge insbeson- dere bei Einzelhandels- und Hotelimmobilien für möglich. Auch bei Büroimmobilien sind vor dem Hintergrund der gesamtwirt- schaftlichen Entwicklung Wertabschläge nicht auszuschließen.
Auch wenn die COVID-19-Pandemie andere Schwerpunkte, wie den im Januar erfolgten Austritt Großbritanniens aus der
Europäischen Union, zeitweise in den Hintergrund gedrängt hat, werden diese weiterhin sorgfältig beobachtet und in die Fonds- strategie einbezogen. Dies gilt insbesondere auch für den Nach- haltigkeitsansatz ESG („Environment“, die Umwelt, „Social“, das soziale Element und „Governance“, das auf den Prinzipien guter Unternehmensführung abzielt), der eines der Fokusthemen der DWS bildet und darüber hinaus z.B. aufgrund der Initiativen
der Europäischen Union und in diesem Zusammenhang bereits verabschiedeter Verordnungen (z.B. der Offenlegungsverord- nung und der Taxonomie-Verordnung) zunehmend an Bedeutung gewinnt.
Mit freundlichen Grüßen DWS Grundbesitz GmbH
Dr. Ulrich von Creytz	Dr. Grit Franke	Ulrich Steinmetz
Frankfurt am Main, 29. Juni 2021

## Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen
Die weltwirtschaftliche Entwicklung zeigte im vergangenen Jahr gravierende Verwerfungen in Folge der COVID-19-Pandemie, die jedoch etwas moderater ausfielen als zu Beginn erwartet. Das globale Bruttoinlandsprodukt (BIP) entwickelte sich im Jahr 2020 mit -3,9% im Vergleich zum Vorjahr negativ. In Europa wirkte sich die Pandemie überdurchschnittlich negativ aus, wobei auch hier der Rückgang schlussendlich moderater war als befürch- tet. Dementsprechend fiel das BIP der Eurozone im Jahr 2020 um -6,8% im Vergleich zum Vorjahr. Allerdings befand sich die europäische Wirtschaft im zweiten Halbjahr bereits auf Erho- lungskurs, wenn auch im vierten Quartal 2020 durch erneute
„Lockdowns“ in vielen Ländern leichte Einbußen im Vergleich zum starken dritten Quartal verzeichnet wurden. Aufgrund der anhaltenden Beschränkungen und des schleppenden Impffort- schritts wird auch im ersten Quartal 2021 wieder mit einem leichten wirtschaftlichen Rückgang auf europäischer Ebene gerechnet. Die Pandemie hinterließ im vergangenen Jahr in den einzelnen Volkswirtschaften jedoch unterschiedlich starke Ein- schnitte, nicht zuletzt aufgrund des verschiedenen Umgangs mit der Krise und differenzierten Maßnahmenpaketen. Dementspre- chend konnte Deutschland mit einem Rückgang des BIPs von 5,3% im Jahr 2020 vergleichsweise besser abschneiden. Insbe- sondere der private Konsum stützte hier die Wirtschaft, wofür nicht zuletzt Stimuluspakete und umfassende Kurzarbeitergelder verantwortlich waren. Demgegenüber verzeichneten die Ex- porte einen besonders starken Rückgang. Auch in Deutschland wird für das erste Quartal 2021 ein Minus des BIPs erwartet, was durch die Einbrüche im Einzelhandel sowie die teils unter- brochenen Produktionsketten nahezu unvermeidbar geworden ist. Deutlich negativer war die wirtschaftliche Entwicklung im vergangenen Jahr für Länder wie Frankreich, Italien oder Spa- nien, deren Wirtschaft unter anderem durch einen hohen Anteil der Tourismusbranche am BIP stärker unter den Reisebeschrän- kungen litt. Auch Großbritannien verzeichnete aufgrund rigoro- ser Maßnahmen einen überproportional starken Rückgang der Wirtschaftsleistung von etwa 10%.
Mit Blick auf das Jahr 2021 wird aufgrund der Hoffnungen um die Impfstoffe eine deutliche Erholung der europäischen und deutschen Wirtschaft um respektive 4,1% und 3,8% erwartet, gefolgt von einem noch stärkeren Anstieg im Jahr 2022. Diese Prognose ist jedoch hauptsächlich von der Schnelligkeit und Wirksamkeit der anlaufenden Impfkampagnen in den verschie- denen Ländern abhängig. Kurzfristig bleiben Risiken rund um verlängerte „Lockdowns“ und Virusmutationen, unter anderem aus Großbritannien, Südafrika, Brasilien und Indien bestehen.
(Datenquellen: Oxford Economics 04/2021)

## Entwicklungen auf den Kapitalmärkten
Die Renditen an den Kapitalmärkten sind im Berichtszeitraum vom 1. April 2020 bis 31. März 2021 in einer engen Trading Range von 30 Basispunkten im negativen Bereich. Die Rendi- ten für zehnjährige Bundesanleihen rentierten am 1. April 2020 bei -46 Basispunkten und lagen am Ende des Berichtszeitraums bei -0,292% p.a.
Die Renditen von kurzlaufenden deutschen Staatsanleihen handelten in einer Spanne von 20 Basispunkten im negativen Bereich. Einjährige Bundesanleihen rentierten am 1. April 2020 bei -0,613% p.a. und per 31. März 2021 bei -0,628% p.a.
Der Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB) blieb unverän- dert und notiert weiterhin bei 0,00%, die Einlagenfazilität lag seit September 2019 bei -0,50%.
(Datenquelle: Bloomberg)

## Entwicklungen auf den Immobilienmärkten
Obwohl die Pandemie auch nicht an den europäischen und deutschen Immobilienmärkten vorbeiging, dämpften im Ver- gleich zur Finanzkrise in den Jahren 2008/09 zwei Aspekte die Auswirkungen deutlich. So stützen einerseits die umfangreichen und konzertierten Maßnahmenpakete der Nationalstaaten, Institutionen und Zentralbanken, andererseits befanden sich die globalen Vermietungsmärkte zu Krisenbeginn in einer grundsätz- lich guten Verfassung. Leerstandsraten waren zum Krisenbeginn vergleichsweise niedrig und Projektentwicklungsvolumen im Gegensatz zur Finanzkrise moderat. Dies half im Jahresverlauf unter anderem den Büromärkten, die entgegen der Befürchtun- gen relativ stabile Mieten aufwiesen. Die anhaltend hohe Unsi- cherheit trübte die Flächennachfrage jedoch beträchtlich, was sich in ansteigenden Leerständen niederschlug.
Dem Logistiksegment kam der gestiegene Anteil des Onlinehan- dels durch die COVID-19-Krise zugute. Entsprechend stabil mit steigender Tendenz entwickelten sich die Logistikmieten in fast allen europäischen Ländern. Allerdings gibt es auf nationaler Ebene deutliche regionale Unterschiede und besonders stadt- nahe Standorte profitierten. Dank ihrer unelastischen Nachfrage sind auch die eher defensiv aufgestellten Wohnungsmärkte vergleichsweise unbeschadet durch die Krise gekommen. In Deutschland stiegen die Mieten selektiv, während Wohnungen im Luxussegment sowie allgemein internationale Städte mit besonders hohen Mietniveaus, wie London oder Paris, teils deut- lich nachgaben. Es wird erwartet, dass im Zuge der Heimarbeit besonders Wohnungen mit hohem Aufenthaltswert, beispiels- weise durch einen Garten oder Balkon, insbesondere im Umland von Metropolen weiter an Beliebtheit zunehmen dürften.
Deutlich stärker haben sich die COVID-19-bedingten Effekte im vergangenen Jahr dagegen im Einzelhandel und Hotelsegment ausgewirkt. Bereits vor der COVID-19-Pandemie hatte der sta- tionäre Textileinzelhandel mit strukturellen Veränderungen der Branche zu kämpfen. Umsatzeinbußen und Maßnahmen wie Ladenschließungen sowie ein Ausweichen der Konsumenten auf den Online-Handel haben dies weiter beschleunigt. Steigende Leerstände und sinkende Mietniveaus, aber auch Mietausfälle, Stundungen und Nachlässe sind hier die Folge. Dabei wurden besonders Shopping Center und Geschäftshäuser in den Innen- städten hart getroffen, während Supermärkte und Fachmarkt- zentren größtenteils profitieren konnten. Immerhin gaben starke Anstiege bei den Einzelhandelsumsätzen nach den Lockerungen der Beschränkungen im vergangenen Sommer Grund zur Hoff- nung auf erneute Nachholeffekte bei künftigen Wiederöffnun- gen. Analog zum Einzelhandel hatte auch die Hotelbranche in der ersten Jahreshälfte mit Restriktionen und massiv sinkender Auslastung zu kämpfen. Weltweite, zeitgleich stattfindende Grenzschließungen, Reisebeschränkungen und Stornierungen hatten Belegungsraten im ersten Quartal 2020 auf unter 20% gedrückt. Dank anziehender Binnennachfrage konnte das Be- herbergungsgewerbe in den Sommermonaten allerdings eine spürbare Belebung verzeichnen. Insbesondere von inländischen Touristen geprägte Regionen konnten zum Teil profitieren und bei Auslastung und Umsatz an die Vorjahreswerte anschließen. Stark auf ausländische Gäste bzw. Geschäftsreisende angewie- sene Standorte, zu denen die Mehrheit der europäischen Metro- polen zählen, spürten diese Erholungseffekte hingegen weniger, und liegen aufgrund der europaweiten Reisebeschränkungen aktuell wieder nur bei 10-25%.
(Datenquellen: DWS, Property Market Analysis, Hotour 04/2021)

## Entwicklungen auf den Investmentmärkten
An den europäischen Investmentmärkten machte sich die Pan- demie durch eine nachlassende Dynamik bemerkbar, wobei die europäischen Transaktionsvolumina im vergangenen Jahr bis zum ersten Quartal 2021 mit rund 230 Mrd. EUR etwa 31% unter dem Vorjahr lagen. Dazu trugen vor allem das schwache zweite und dritte Quartal 2020 bei, während im vierten Quartal eine deutliche Erholung einsetzte. Im ersten Quartal 2021 setzte jedoch aufgrund der anhaltenden Beschränkungen erneut ein Rückgang ein.
Auf Länderebene zeigte sich eine unterschiedlich stark nach- lassende Marktdynamik. Während Transaktionsvolumina in Deutschland sich im Verlauf der COVID-19-Pandemie zunächst unerschüttert zeigten, brachen andere große Märkte wie Frank- reich, Spanien oder Italien überproportional stark ein. Allerdings ließen auch Investitionen in Deutschland in den vergangenen beiden Quartalen nach und lagen zum ersten Quartal 2021 im Vorjahresvergleich bei minus 30%. Großbritannien, das von abnehmenden Unsicherheiten um den Brexit profitierte, blieb im Vergleich zu den meisten anderen europäischen Ländern relativ stabil, bei aktuell 14% weniger Volumen im Vergleich
zum Vorjahr.
Sektoral betrachtet waren für den Rückgang auf europäischer Ebene besonders die Büro- (-47%), Einzelhandels- (-33%) und Hotelsektoren (-71%) verantwortlich, während Investitionen in Logistik- und Wohnobjekte etwa auf dem Niveau des Vorjahres- zeitraums lagen. In Deutschland war das Bild ähnlich, jedoch stieg das Volumen von Wohnimmobilien im vergangenen Jahr um 10%. Dies war die Folge eines besonders starken ersten Quartals 2021, in dem mehr als doppelt so hohe Investitionen wie im Vorjahr stattfanden. Bis auf den Einzelhandels- und Hotelsektor blieben die Nettoanfangsrenditen im Jahr 2020 weit- gehend stabil und sanken für Logistikimmobilien, insbesondere in Deutschland, sogar kräftig. Auch im Wohnungssektor wurden analog zur Mietenentwicklung in den verschiedenen Märkten teilweise höhere Kaufpreisfaktoren gemeldet. Hotels bieten trotz aktuell schwacher Übernachtungszahlen ein gewisses Erho- lungspotential. Für den Einzelhandel gilt dies überwiegend nicht; hier wird wegen struktureller Treiber derzeit keine substantielle Erholung erwartet.
Trotz der Rückgänge der Transaktionsvolumina im vergangenen Jahr bleiben die zur Verfügung stehenden Kapitalzusagen für Immobilien, auch aufgrund des Mangels an Anlagemöglichkei- ten in anderen Vermögenswerten, weiter hoch. Während im anlaufenden Quartal weiterhin mit verhaltener Investmentak- tivität gerechnet werden sollte, wird die relative Attraktivität von Immobilienanlagen dank des niedrigen Zinsumfeldes auch weiterhin hoch bleiben. In der Folge wird dieses Jahr eine neu- erliche Renditekompression in den meisten Sektoren erwartet, damit bleibt auch unser mittel- bis langfristiger Blick auf die europäischen und deutschen Immobilienmärkte positiv.
(Datenquellen: DWS, RCA 04/2021)

## Anlagestrategie des grundbesitz Fokus Deutschland
Für das Sondervermögen wird der Aufbau eines breit diversifi- zierten Portfolios mit Immobilien an ausgewählten Standorten und mit verschiedenen Nutzungsarten angestrebt. Schwerpunkt der Immobilieninvestitionen sind Groß- und Mittelstädte in Deutschland. Die Immobilien sollen dabei die Nutzungsarten Büro, Einzelhandel, Logistik, Hotel und Wohnen umfassen. Es können jedoch auch Immobilien mit anderen Nutzungsarten wie
z. B. Studentisches Wohnen und Pflegeheime erworben werden. Darüber hinaus ist selektiv der Kauf von Immobilien im euro- päischen Ausland, vorzugsweise mit der Nutzungsart Wohnen, möglich. Die vorgenannten Nutzungsarten können durch den Fonds auch im Rahmen von Immobilien-Projektentwicklungen erworben werden.
Eine gute Mikrolage und eine flexible und auf längere Sicht an- haltend gute Gebäudestruktur sowie -substanz der Immobilien sollen dabei grundsätzlich eine gute Vermietung ermöglichen. Die Anlagestrategie für das Sondervermögen stellt den Erwerb, den laufenden Ertrag und den Verkauf von Immobilien in den Mittelpunkt. Anlageziel des Sondervermögens ist die Erzielung einer regelmäßig positiven Jahresrendite mit stabilen jährlichen Ausschüttungen bei möglichst geringen Wertschwankungen. Durch zielgerichtete Maßnahmen bei der Anlage und bei der Verwaltung der Objekte wird eine positive Wertentwicklung der Anlageobjekte angestrebt.
Das Sondervermögen grundbesitz Fokus Deutschland ist auf unbegrenzte Zeit aufgelegt und hat keine feste Laufzeit. In Abhängigkeit von der Marktentwicklung sind jedoch ein Ver- kauf des gesamten Immobilienportfolios und eine sich daran anschließende Liquidation des Sondervermögens möglich. Eine Entscheidung über einen Verkauf liegt im alleinigen Ermessen der Gesellschaft. Des Weiteren ist die Gesellschaft berechtigt, die Ausgabe neuer Anteile vorübergehend oder vollständig einzustellen.

## Fondsvermögen und Mittelaufkommen
Im Berichtszeitraum 1. April 2020 bis 31. März 2021 verbuchte der Fonds einen Nettomittelzufluss in Höhe von 258,5 Mio. EUR. Das Gesamtfondsvermögen beläuft sich zum 31. März 2021 auf 912,4 Mio. EUR (Stand 31. März 2020: 641,3 Mio. EUR).
Das Liquiditätsvermögen betrug 290,1 Mio. EUR. Die liquiden Mittel werden gemäß einem fest installierten Investmentprozess gemanagt. Zins- und Kursprognosen unterliegen einer techni- schen und fundamentalen Analyse. Im Berichtszeitraum wurde die vorhandene Liquidität überwiegend in Tages- und Termin- geld sowie festverzinsliche Wertpapiere wie Pfandbriefe und Staats- bzw. Unternehmensanleihen europäischer Emittenten mit gutem bis sehr gutem Rating (Investment Grade) investiert.

## Ergebnisse des Fonds
Im Geschäftsjahr 2020/2021 hat der Fonds in der Anteilklasse RC eine Wertentwicklung von 3,2% je Anteil und in der Anteilklasse IC eine Wertentwicklung von 3,8% je Anteil erzielt.
Die Ausschüttung zum 14. Juli 2021 beträgt in der Anteilklasse
RC 0,55 EUR. Die Anleger in der Anteilklasse IC erhalten
0,80 EUR pro Anteil. Informationen zur Besteuerung enthalten die „Steuerlichen Hinweise für den Anleger“ im Anschluss an diesen Bericht.
Die positive Wertentwicklung des Fonds wird durch die nach- folgende Übersicht deutlich.
| Wertentwicklung nach BVI-Methode (Stand: 31. März 2021) |
| --- |
|  | Anteilklasse RC | Ø p.a. | Anteilklasse IC | Ø p.a. |
| 1 Jahr | 3,2% |  | 3,8% |  |
| 2 Jahre | 5,3% | 2,6% | 6,4% | 3,2% |
| 3 Jahre | 9,2% | 3,0% | 10,7% | 3,5% |
| 5 Jahre | 15,6% | 2,9% | 18,0% | 3,4% |
| Seit Auflegung* | 17,3% | 2,5% | 19,8% | 2,9% |

* Auflegung des Fonds mit beiden Anteilklassen am 3.11.2014.
Die Berechnung der Wertentwicklung erfolgt nach der BVI- Methode, d.h. ohne Berücksichtigung des Ausgabeaufschlags. Individuelle Kosten wie bspw. Gebühren, Provisionen und an- dere Entgelte sind in der Darstellung nicht berücksichtigt und würden sich bei Berücksichtigung negativ auf die Wertentwick- lung auswirken.
Wertentwicklungen in der Vergangenheit sind kein verlässlicher Indikator für die zukünftige Wertentwicklung.

## Immobilienbestand des grundbesitz Fokus Deutschland
Zum Portfolio des grundbesitz Fokus Deutschland gehörten zum Berichtsstichtag 27 Immobilien, davon 23 direkt gehaltene Immobilien mit einem Verkehrswertvolumen in Höhe von insge- samt 586,3 Mio. EUR und vier Immobilien mit einem Verkehrs- wertvolumen in Höhe von insgesamt 99,6 Mio. EUR, die jeweils über eine Immobilien-Gesellschaft gehalten werden.

## Nutzungsarten der Fondsimmobilien
Sowohl nach der Nutzfläche als auch nach dem Jahressollmiet- ertrag bilden Büro-, Logistik- und Wohnimmobilien derzeit die Schwerpunkte im Portfolio von grundbesitz Fokus Deutschland. Laufende Projektentwicklungen sind in der Darstellung nicht berücksichtigt.

## Geografische Verteilung der Fondsimmobilien
grundbesitz Fokus Deutschland ist zum Berichtsstichtag über- wiegend im Inland investiert und über verschiedene Regionen diversifiziert.

## Wirtschaftliche Altersstruktur der Fondsimmobilien
Größenklassen der Fondsimmobilien
Immobilien nach Größenklassen
| bis 10 Mio. EUR | 36,9 Mio. EUR | 5,4% | 5 Objekte |
| --- | --- | --- | --- |
| 10 bis 25 Mio. EUR | 142,0 Mio. EUR | 20,7% | 9 Objekte |
| 25 bis 50 Mio. EUR | 394,3 Mio. EUR | 57,5% | 11 Objekte |
| 50 bis 100 Mio. EUR | 112,8 Mio. EUR | 16,4% | 2 Objekte |
| Gesamt | 685,9 Mio. EUR | 100,0% | 27 Objekte |


## Immobilienankäufe und Bestandszugänge
Weitere Angaben zu den nachstehend aufgeführten Objekten sind dem Immobilienverzeichnis sowie ggf. dem Verzeichnis der Käufe und Verkäufe zu entnehmen.
Unterschieden wird zwischen dem Immobilienankauf mit Unter- zeichnung des Kaufvertrags, dem sogenannten „signing“, und dem Bestandsübergang in das Immobilienportfolio des Fonds, dem sogenannten „closing“. Erst nach dem „closing“ wird das jeweilige Objekt im Immobilienverzeichnis geführt. Bei Projekt- entwicklungen kann dies abhängig von der Vertragsgestaltung bereits in der Bauphase oder erst nach Fertigstellung der Fall sein.
Vier Objekte bzw. Projektentwicklungen wurden vor dem Berichtszeitraum erworben („signing“) und sind im Berichtszeit- raum in den Bestand übergegangen („closing“):
Hannover (DE) – gemischt genutzte Immobilie
Der Kaufpreis beträgt rund 57,9 Mio. EUR und wurde endfällig gezahlt. Die Projektentwicklung umfasst die Nutzungsarten umfassen Büro, Einzelhandel und Hotel nebst Tiefgarage. Der Bestandsübergang ist nach Baufertigstellung am
3. Oktober 2020 erfolgt.
Schönefeld (DE) – Wohnimmobilie
Der Kaufpreis beträgt rund 52,3 Mio. EUR. Die Projektentwick- lung „RathausVillen“ mit 154 hochwertig ausgestatteten Wohn- einheiten liegt rund 17 km südöstlich der Berliner Innenstadt in Schönefeld. Der Bestandsübergang ist nach Baufertigstellung bzw. schlüsselfertiger Übergabe am 11. September 2020 erfolgt.
Dublin (IE) – Wohnimmobilie
Der Kaufpreis beträgt rund 33,3 Mio. EUR. Die Projektentwick- lung „Cedarview“ verfügt über 63 Wohngebäude mit jeweils 3-, 4- und 5 Zimmern und befindet sich im Norden der irischen Hauptstadt Dublin. Der Bestandsübergang ist nach Fertigstel- lung aller Bauabschnitte am 9. Juli 2020 erfolgt.
Am 29. Dezember 2017 wurde ein weiterer Kaufvertrag über ein Wohnportfolio mit insgesamt drei Immobilien unterzeichnet, wobei die Objekte in Leipzig und Berlin bereits in den Bestand des Fonds übernommen wurden.
Heidelberg (DE) – Studentisches Wohnen
Der Kaufpreis beträgt rund 21,7 Mio. EUR und wurde nach Baufortschritt in Raten fällig. Die Projektentwicklung verfügt über 119 voll möblierte Apartments und liegt südlich des Haupt- bahnhofs im Stadtteil Heidelberg-Rohrbach. Der Bestandsüber- gang ist nach Baufertigstellung bzw. schlüsselfertiger Übergabe am 16. Juni 2020 erfolgt.
Ein Objekt wurde im Berichtszeitraum erworben und ist in den Bestand übergegangen („closing“):
Rijswijk (NL) – Wohnimmobilie
Zu einem Kaufpreis von rund 42,5 Mio. EUR wurde am
29. Mai 2020 die in Rijswijk, einem Vorort von Den Haag, gele- gene Immobilie „Maestro“ über eine Beteiligungsgesellschaft erworben. Das Objekt besitzt einen attraktiven Wohnungsmix mit Wohnflächen zwischen 49 m² bis 148 m². Insgesamt rund
17.220 m² verteilen sich auf über 20 Etagen.
Zwei Objekte wurden im oder vor dem Berichtszeitraum als Projektentwicklungen erworben („signing“) und werden nach Fertigstellung vollständig in den Bestand übergehen („closing“):
Bristol (GB) – Studentisches Wohnen
Am 30. Oktober 2020 konnte ein Kaufvertrag über ein im Bau befindliches Studentenwohnheim geschlossen werden. Die Projektentwicklung „Willow“ umfasst 357 möblierte Apartments für Studierende und befindet sich in der Hafenstadt Bristol, rund 170 km von London entfernt. Der vereinbarte, vorläufige Kauf- preis beträgt rund 62,8 Mio. EUR, wovon bereits 42,7 Mio. EUR aufgrund des Baufortschrittes gezahlt wurden. Die Fertigstellung erfolgt voraussichtlich im zweiten Halbjahr 2021, Baufortschritt sowie Bau- und Ausführungsqualität werden fortlaufend durch mandatierte Berater der Gesellschaft überwacht. Der Erwerb erfolgt über eine Beteiligungsgesellschaft.
Madrid (ES) – Wohnimmobilie
Am 5. August 2020 wurde ein Kaufvertrag über eine noch zu errichtende Wohnimmobilie in Vallecas, nahe der spanischen Hauptstadt Madrid, unterzeichnet. Der vereinbarte vorläufige Kaufpreis beträgt rund 42,4 Mio. EUR, hierauf wurde im Berichtszeitraum bereits eine Anzahlung in Höhe von rund 8,5 Mio. EUR geleistet. Der Erwerb erfolgt über eine Beteili- gungsgesellschaft. Der Bestandsübergang erfolgt nach Bau-
fertigstellung bzw. schlüsselfertiger Übergabe, voraussichtlich im zweiten Halbjahr 2023. Der Baufortschritt sowie die Bau- und Ausführungsqualität werden durch mandatierte Berater der Gesellschaft fortlaufend überwacht.

## Immobilienverkäufe und Bestandsabgänge
Im Berichtszeitraum wurde keine Immobilie verkauft oder ist aus dem Bestand des Fonds herausgegangen.

## Kredite und Währungsrisiken
Zum Stichtag 31. März 2021 hatte das Immobilien-Sonder- vermögen grundbesitz Fokus Deutschland (direkt und indirekt gehaltene Immobilien) Kreditverbindlichkeiten im Umfang von insgesamt 106,8 Mio. EUR. Die Fremdfinanzierungs- quote beträgt zum Berichtsstichtag 15,6%, bezogen auf das Immobilienvermögen.
| Übersicht Kredite zum 31. März 2021 |
| --- |
| grundbesitz Fokus Deutschland | Kreditvolumen (direkt) in Mio. EUR | % des Verkehrswertes aller Fonds- immobilien | Kreditvolumen (indirekt über Beteiligungsges.) in Mio. EUR | % des Verkehrswertes aller Fonds- immobilien | unter 1 Jahr | Zinsbindungsrestlaufzeiten in % des Kreditvolumens 1 bis 2	2 bis 5	5 bis 10 Jahre	Jahre	Jahre | Ø-Zins- satz in % |
| EUR | 90,3 | 13,2% | 16,5 | 2,4% | 7,5% | 0,0%	29,0%	63,5% | 1,1% |
| Gesamt | 90,3 | 13,2% | 16,5 | 2,4% | 7,5% | 0,0%	29,0%	63,5% | 1,1% |

| Übersicht Währungsrisiken zum 31. März 2021 |
| --- |
| grundbesitz Fokus Deutschland | Offene Währungspositionen zum Berichtsstichtag in Landeswährung (T) | Devisenkurs zum Berichtsstichtag | Offene Währungspositionen zum Berichtsstichtag (TEUR) | % des Fondsvolumens pro Währungsraum |
| GBP | 493,1 | 0,85300 | 578,1 | 0,1 |
| Gesamt | 493,1 |  | 578,1 | 0,1 |

Stuttgart, B19