# Activity report
Ladies and Gentlemen,
in this annual report, the management of DWS Grundbesitz GmbH is pleased to inform you of the development of the real estate investment fund grundbesitz europa in the period from October 1, 2018, through September 30, 2019.

## Key events in the reporting period
grundbesitz europa closed the 2018/2019 business year with a gain of 2.7% per unit in the RC unit class and a gain of 3.2% per unit in the IC unit class (both according to the BVI method). With net cash inflows totaling EUR 1,733.6 million, the fund’s net assets increased from EUR 6,816.6 million (September 30, 2018) to EUR 8,569.6 million (September 30, 2019), taking into consid­ eration the distribution for the past business year.
The real estate portfolio of grundbesitz europa grew signifi­ cantly from 61 to 75 portfolio properties in the past business year and has a total volume according to market value of
EUR 7,318.1 million (September 30, 2018: EUR 6,125.4 million). As of the reporting date of September 30, 2019, 95.6% of the total portfolio was let (measured in terms of annual rental income fully let), while the occupancy rate was an average of 94.6% based on the entire reporting period.
With loan liabilities totaling EUR 1,399.2 million, the borrow­ ing ratio on September 30, 2019, was 19.1% of the real estate assets and was thus significantly below the statutory limit value of 30% (September 30, 2018: EUR 1,081.3 million or 17.7%).
Besides the transfer to the portfolio of five properties that had already been purchased or developed in previous business years, a total of ten acquisitions were made in the reporting period. Simultaneously, the basis for further portfolio growth in the future was laid with the acquisition of seven project devel­ opments. These properties will only be added to the total port­ folio once they have been completed.
Of particular note among the new acquisitions is the “Vita Student Portfolio”, which comprises eight high­quality student residence complexes in various British university cities. The properties are being developed by a leading British company that specializes in student apartments and they will also be actively operated by this company upon completion. An invest­ ment of this size was made possible through an investment made jointly by several investment funds of the DWS Group.
Besides the grundbesitz europa fund, which holds 63.7% of the holding company, grundbesitz global and two specialized funds also have a stake in the portfolio.
Further transfers to the portfolio in France, the Netherlands and Germany rounded out the portfolio in regional terms and also by types of use. Although the acquisitions focused on residential and hotel properties, the fund management also pursued invest­ ment opportunities in the office and logistics sectors.
On the other hand, only two properties, which had been in the portfolio for a long time, were put up for sale in the reporting period. The “Vasco de Gama” office building in the greater Paris area was transferred from the portfolio in December 2018
while a second property in Paris is expected to follow in the first quarter of 2020.
When all transactions have been completed, properties in Ger­ many form a focus in the portfolio, accounting for 20 properties or 25.7% of the total volume by market value, while the largest portion as of September 30, 2019, is attributable to the United Kingdom, which also accounts for 20 properties, or 29.6% of the total volume by market value, with seven of these proper­ ties in London. Against the backdrop of continued uncertainty regarding the specific configuration of “Brexit”, the political and economic situation in the United Kingdom is being monitored especially carefully. However, the management continues to be of the opinion that the United Kingdom will continue to remain attractive to investors in the long term, also after it has left the European Union. The United Kingdom, especially London, is still considered to be the most fungible and most transparent Euro­ pean real estate market.
Properties in eight other European countries, including France, Spain, and Poland, contribute to the regional diversification.
Besides Brexit, the global climate debate is also posing new chal­ lenges to the fund sector. Among all assets, properties in partic­ ular provide many possibilities in terms of measures to increase sustainability, for example by using renewable energy sources
or improving energy efficiency in buildings. DWS Grundbesitz GmbH has, for many years now, also included environmental and sustainability criteria in the purchase process when making investment decisions. In addition, DWS has set itself the target of reducing the CO
2 
emissions of the European office real estate
portfolio in its investment funds by 50% by 2030.
Various certifications are used throughout the sector to identify the sustainability of properties, including, for example, the well­ known and established “BREEAM”, “DGNB” and “LEED” labels. At present, around 57% of the fund properties have received such certifications. The “One Angel Square” property is one such example and is one of the most environmentally­friendly buildings in Europe. Featuring a cogeneration system, a gray
water usage system and a double facade with natural ventilation, the office building is designed as a low-energy building without CO
2 
emissions.
Independently of certification at the level of individual properties, grundbesitz europa has received a top-of-the-range “Green Star” assessment from GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark). The rating agency SCOPE also classified the fund positively in June 2019 and affirmed an above-average imple- mentation of the theme of sustainability by the fund compared to its competitors. In this year’s rating, SCOPE confirmed the pos- itive rating for grundbesitz europa with “a+
AIF
” and additionally awarded DWS the highest possible grade as an asset manage- ment company for the seventh time in a row.
Dr. Georg Allendorf, who was Head of Real Estate Europe, for many years stepped down from the management on February 4, 2019, and took up a position on the Company’s Supervisory Board. His previous duties have been transferred
to Mr. Clemens Schäfer, who is a new addition to the manage- ment, as well as to Ms. Grit Franke, who serves as Chief Operating Officer.
Yours sincerely,
Clemens Schäfer
DWS Grundbesitz GmbH
Dr. Ulrich von Creytz	Dr. Grit Franke
Frankfurt/Main, December 4, 2019
Ulrich Steinmetz

## Overall economic environment
Economic momentum in Europe is following the global trend and is also presenting a subdued picture overall, as again illus- trated by the fall in sentiment indicators in the third quarter of 2019. Accordingly, only moderate economic growth of 0.1% is forecast for the third quarter compared to the previous quarter, or 1.1% for 2019 as a whole. This trend had already signaled itself in 2018 through a fall in economic growth to 1.9% (on the back of 2.7% in the previous year). The backdrop to this
is, on the one hand, ongoing global economic and political uncertainties, including the global trade dispute and increasing protectionism, among other factors. At the same time, inflation in September 2019 fell to 0.9% compared to the same month in the previous year, and thus to its lowest level in three years.
The Europe-wide trend conceals regional differences, how- ever. For example, surveys and economic data indicated that Germany was on the verge of recession in the third quarter of 2019. As a result of the country’s strong focus on exports,
global economic and geopolitical risks had a particularly adverse effect and were reflected heavily in the foreign trade balance.
However, a positive aspect worth mentioning is the strong labor market, which continues to support domestic consumption
and overall economic performance. In the United Kingdom, economic growth was also negative at -0.2% in the second quarter compared to the previous quarter. Ongoing uncertainty surrounding the Brexit process and the final leave date weighed on sentiment in the economy, although an orderly Brexit was still considered to be the most likely solution. Also in Spain, economic performance was more subdued mid-year compared to the beginning of the year as a result of a slowing domestic market and external risks, but nonetheless remained signifi- cantly positive. The Spanish economy thus grew by 0.5% in the second quarter compared the previous quarter, while it had reached a growth rate of 0.7% at the beginning of the year. In addition, the inflation rate in September, at 0.1%, was remark- ably low compared to August and thus hit a new three-year low. Among the major European economies, France also stands out for positive reasons in a deteriorating Eurozone, although global uncertainties are also increasingly impacting economic senti- ment there also.
Due to slowing economic momentum and weaker growth expectations, the ECB found itself forced to announce a compre- hensive economic stimulus package in September. This pack- age also includes lowering the deposit interest rate by 10 basis points to -0.5% and is thus intended to contribute to reviving the economy. Finally, one other positive aspect worth mentioning is the European labor market, which continues to record a fall in unemployment figures, which acts as a driver for wage growth and thus supports domestic consumption.
(Data sources: Oxford Economics 10/2019; Eurostat 09/2019; DWS 08/2019)

## Developments in the capital markets
Yields in the capital markets fell significantly again in the reporting period from October 1, 2018, through September 30, 2019. Ten-year German government bonds yielded 0.47% p.a. on October 1, 2018, and stood at -0.57% p.a. at the end of the reporting period.
Yields on short-term government bonds traded in a range of approximately 30 b.p. in the reporting period while the trend toward falling yields continued throughout the entire reporting period. One-year German government bonds yielded -0.61% p.a. on October 1, 2018, with this falling to -0.68% p.a. on the last trading day in September 2019.
The European Central Bank’s key interest rate remained unchanged and continues to be 0.00%; the deposit facility was
-0.40% since March 2016 and was reduced further to -0.50% at the ECB’s meeting in September 2019.
(Data source: Bloomberg)

## Developments in the real estate markets
The majority of the markets we have observed are additionally in a late phase of the real estate cycle but the European real estate markets nonetheless performed generally positively.
In Europe, the office markets profited from high growth in employment, especially in European cities. In addition, the com- pletion volume remained at a moderate level, with correspond- ingly positive effects on vacancy rates. With a share of 5% com- pared to the existing supply of office space, the annualized office space turnover in the first quarter of 2019 was slightly above the ten-year average. Despite the high demand for space, significantly rising rent levels and real estate values, as well as ongoing favor- able financing conditions, project developers remain cautious at
a European level and compared to earlier market phases. With around 2% construction starts compared to the available space, the project development volume at the end of 2018 was again significantly below the highs of earlier real estate cycles. As a result of this, vacancy rates fell to around 7% and there were average rent increases of 3.9% p.a. in the first quarter. Berlin, the Paris CBD, Lisbon and the Spanish markets particularly stand out in this regard. In contrast, the Stockholm and Dublin office mar- kets are suffering due to the rapid rent rises of previous quarters and, generally, the associated affordability problems.
European logistics markets also turned in a positive performance. Demand for space continued to remain high, although project development volumes grew at the same time, almost doubling in the past three years. Nonetheless, demand for space continues to outstrip supply thanks to structural drivers such as e-commerce and changes in supply chains, which has resulted in vacancy rates falling to just under 4%. While the Europe-wide trend is pointing toward stagnation, some locations are recording an increase. In the United Kingdom, for example, vacancy rates rose to 8.8% in the first quarter of 2019.
The European retail market is, on the other hand, undergoing structural change in 2019 also. Although the fundamental data remains positive with low unemployment figures, real growth in wages and rising retail sales, this is, however, not translating into an increased demand for space and rent growth. On the contrary, vacancy rates increased most recently, both in shopping cen- ters and in inner-city retail locations. In contrast, the residential segment and the hotel segment performed positively, benefiting
equally from high demand and a trend toward falling vacancies or rising occupancy.
(Data sources: DWS 08/2019)

## Developments in the investment markets
During the course of 2019, momentum in the European invest- ment markets remained high, but the transaction volume in the third quarter, at EUR 270 billion, is around 10% below the figure for the same quarter in the previous year. The declines in trans- action volumes at European level conceal regional and sectoral differences, however. Spain, northern European countries and eastern European countries were particularly very popular in 2019, while the UK recorded significant declines in transac- tion volumes. At sector level, investment transactions did not increase, with the exception of residential real estate.
The available capital commitments and investment pressure remain high amid financing conditions that are still favorable. In addition, initial yields remain above their long-term average compared to yields on government bonds worldwide and offer an appropriate risk premium compared to bonds. Accordingly, sentiment toward real estate investments remains positive.
The office and logistics segments are expected to continue to perform positively, with only retail properties having declined in favor among investors. This is also fundamentally not expected to change in the short term and on a broad front. The Dutch, Spanish and Northern markets as well as the office and logistics segments are expected to continue to perform positively.
The development of initial yields can also be viewed as further evidence of ongoing investor interest in the real estate market. These yields fell generally and real estate thus appreciated again. Although yield compression slowed in some market segments and locations, it generally continued through mid- 2019 (with the exception of retail properties). In Europe, initial yields in the office and logistics segments, for example, reached record lows of 3.6% and 4.9% respectively.
(Data sources: DWS 08/2019, RCA 10/2019)

## The grundbesitz europa investment strategy
The investment objectives of the investment fund are to gen- erate regular income from rents and interest, and to achieve an appreciation. The fund seeks to attain a continuous positive annual yield – with stable annual distributions – while keeping value fluctuations as low as possible.
The investment strategy of the fund focuses on acquisition, generating current income and the sale of real estate in con- junction with the objective of keeping both current income and value growth stable or increasing them throughout the term of the fund. The Company invests in member states of the Euro- pean Union and European Economic Area and selectively in countries outside the EU and EEA for the account of the fund. Details of the country in question and the maximum share of the fund value permitted for investment in the said country are provided in the appendix to the Special Investment Conditions in the current sales prospectus. According to the Special Invest- ment Conditions, at least 51% of the value of the fund must be invested in real estate located in the EU or EEA.
The fund invests in traditional commercial properties to be used for offices, retail, logistics and hotels, as well as in residential properties.
The real estate held by the fund is situated in good to very good locations in established real estate markets. The aim is basically to invest in properties with long-term tenants of sound financial standing. The transaction strategy is geared toward the various Europe-wide real estate cycles.
During the selection of the real estate for the investment fund, the sustained profitability of the real estate and diversification by location, size, use and tenant are the focal point of consid- erations. In this regard, the Company endeavors to achieve a regional diversification of real estate properties of various sizes in line with the size of the investment fund, insofar as the Com- pany considers this to be in the interests of the investors. The assessment likewise includes the economic and location-related opportunities and risks. Alongside properties that already exist or are under construction, sites for development projects may also be acquired. However, the focal point of investments is existing buildings.

## Net asset value and cash inflows/outflows
In the reporting period from October 1, 2018, through September 30, 2019, the fund’s net cash inflows amounted to EUR 1,733.6 million. Total net asset value increased from EUR 6,816.6 million (as of: September 30, 2018) to EUR 8,569.6 million (+25.7%) as of September 30, 2019.
The capital invested in the IC unit class increased to
EUR 763.3 million (September 30, 2018: EUR 681.8 million). This represented an 8.9% share of total net asset value as of the reporting date.
Liquid assets reached a total of EUR 2,561.2 million. The liquidity portfolio is managed in accordance with a fixed investment pro- cess. Interest rate and price forecasts are subject to technical and fundamental analysis. In the reporting period, liquid assets were invested primarily in overnight money and time deposits as well as fixed-income securities such as government bonds and corporate bonds from European issuers with a rating of good to very good (investment grade). Futures were used occasionally for duration control.

## Results of the fund
During the past business year 2018/2019, the fund posted a gain of 2.7% per unit in the RC unit class and a gain of 3.2% per unit in the IC unit class (both according to the BVI method).
The distribution in the RC unit class on December 18, 2019, was EUR 1.00. The total return on investment in the RC unit class is EUR 1.06 per unit. Investors in the IC unit class receive a dis- tribution in the amount of EUR 1.25. The total return on invest- ment in the IC unit class is EUR 1.27 per unit. Information on taxation is included in the “Tax information for the investor” will follow this report.
The positive performance of the fund is illustrated in the follow- ing overview.
| Performance according to the BVI method (As of: September 30, 2019) |
| --- |
|  | RC unit class | Annual average | IC unit class | Annual average |
| 1 year | 2.7% |  | 3.2% |  |
| 2 years | 5.5% | 2.7% | 6.5% | 3.2% |
| 3 years | 8.8% | 2.9% | 10.3% | 3.3% |
| 5 years | 14.5% | 2.8% | 17.3% | 3.2% |
| 10 years | 33.0% | 2.9% | 39.5% | 3.4% |
| 15 years | 78.6% | 3.9% |  |  |
| 20 years | 116.6% | 3.9% |  |  |
| 25 years | 171.9% | 4.1% |  |  |
| 30 years | 300.9% | 4.7% |  |  |
| 35 years | 431.3% | 4.9% |  |  |
| 40 years | 687.7% | 5.3% |  |  |
| 45 years | 944.8% | 5.4% |  |  |
| Since inception* | 1,321.9% | 5.6% | 48.5% | 3.5% |

* Fund inception: October 27, 1970, IC unit class, April 1, 2008.

## The grundbesitz europa real estate portfolio
As of the reporting date, the grundbesitz europa portfolio com- prised 75 properties, of which 44 are directly held properties with market values totaling EUR 4,050.4 million.
Thirty-one properties with a total volume of EUR 3,267.6 million are held through special purpose vehicles, 29 of them as majority shareholdings. Two properties are held via minority shareholdings.
Calculation of performance is based on the time-weighted return and excludes issue surcharges. Individual costs such as fees, commissions and other charges have not been included in this presentation and would have an adverse impact on returns if they were included.
Past performance is not a reliable indicator of future performance.

## Types of use of fund properties
The share of office property in the grundbesitz europa portfo- lio continues to dominate in terms of both the rental area and the annual rental income fully let. Diversification in the fund is achieved through a high proportion of retail properties as well logistics properties. Ongoing project developments are not included in this presentation.

## Geographical distribution of fund properties
The 44 directly held properties and the 31 other properties held via special purpose vehicles are broadly distributed from a regional perspective.

## Commercial age structure of fund properties	Size classification of fund properties
The 13 properties with a market value exceeding EUR 150 million comprise office and retail properties with long-term leases in various countries. Thirty-nine properties have a market value of between EUR 25 million and EUR 100 million.
| Property according to size classification |
| --- |
| Up to EUR 10 million | EUR 21.4 million | 0.3% | 3 properties |
| EUR 10 to 25 million | EUR 71.0 million | 1.0% | 5 properties |
| EUR 25 to 50 million | EUR 773.2 million | 10.6% | 20 properties |
| EUR 50 to 100 million | EUR 1,354.3 million | 18.5% | 19 properties |
| EUR 100 to 150 million | EUR 1,822.0 million | 24.9% | 15 properties |
| EUR 150 to 200 million | EUR 907.8 million | 12.4% | 5 properties |
| Over EUR 200 million | EUR 2,368.4 million | 32.3% | 8 properties |
| Total | EUR 7,318.1 million | 100.0% | 75 properties |


## Property acquisitions and transfers to the portfolio
Further information on the following properties is available in the index of properties and the list of acquisitions and dispo- sitions. Purchase prices are expressed in euro; with foreign currencies, the exchange rate at the time of the transfer of own- ership of the property is used. A distinction is made between the time the purchase agreement for a property is signed (the “signing”) and the time of the transfer of the property into the fund’s real estate portfolio (the “closing”). The respective prop- erty is only listed in the index of properties after the “closing”. In the case of project developments, closing may take place during the construction phase or only after completion, depend- ing on the contract formulation.
Nine properties were acquired and added to the fund portfolio in the reporting period:
Amsterdam (NL) – “Rivierstaete”
The high-quality office building “Rivierstaete”, which is in one of the best locations in Amsterdam, was acquired on December 10, 2018. The three office building sections in the south-eastern part of the city center meet high environmental
and sustainability standards and are expected to be awarded a “BREEAM Very Good” certificate. The property is let to a total of three tenants for the long-term. The purchase price was around EUR 223.6 million.
Birmingham, Edinburgh, Glasgow, Leeds, Newcastle, Manchester (GB) – “Vita Student Portfolio”
The portfolio, which comprises eight high-quality apartments for student accommodation, was build and is currently being operated by a leading British company for student apartments and was acquired on August 14, 2019. The approximately 3,200 beds are located centrally in the traditional university cities of Edinburgh, Manchester, Birmingham, Glasgow, Leeds and Newcastle. The buildings, which are fitted out with pre- mium studios, are of above-average size and spec for student accommodation in the UK and also meet an exceptionally high standard in terms of the security and services provided by the
operator. In addition, the apartments are convenient due to their city center location or their direct proximity to and short dis- tance from the surrounding universities. The funds grundbesitz europa and grundbesitz global have, for the first time, invested jointly and together with two specialized funds of DWS. An attractive residential real estate portfolio with eight properties at six locations in the United Kingdom is being purchased via
a special purpose vehicle in which grundbesitz europa holds a 63.7% stake, grundbesitz global holds a 12.6% stake and the two specialized funds of DWS together hold a 23.7% stake.
The purchase price attributable to grundbesitz europa amounted to around EUR 412.2 million.
Six properties were acquired before the reporting period and added to the fund portfolio in the reporting period:
Paris (F) – “Tour Blanche”
The contract of sale for the “Tour Blanche” office building was signed on September 24, 2018. The property was constructed in 1967 and completely renovated in the years 2012 to 2014. The property, which has a rental area of almost 26,000 sqm over
27 stories is fully let to a French energy utility (as its headquar- ters) for the long term until September 2023. The purchase price was around EUR 221.7 million and ownership was transferred on November 23, 2018.
Frankfurt (D) – “Kornmarkt Arkaden”
The contract for the acquisition of a 94.9% stake of the spe- cial purpose vehicle for a hotel project in a central location in Frankfurt was already signed on March 11, 2016. The complex comprises a total of four mixed-use buildings, which will also be held via special-purpose vehicles. A contract for the acqui- sition of a 94.9% stake in each of the other three companies was concluded on December 1, 2016. Definitive entry into all “Kornmarkt” special-purpose vehicles and transfer to the fund took place on October 31, 2018. The total investment volume amounted to around EUR 148 million.
Mer/Orléans (F) – “Mer” logistics property
A further project development concerns a logistics property in a central location in France. The contract of sale for this was signed on February 27, 2018. Upon completion of the building in March 2019, it is let for nine years to a French company that
specializes in tailored interior solutions. Due to the high building standard in terms of the environment and sustainability, the aim is to attain “LEED Silver” certification.
The logistics property has a rental area of around 74,000 sqm and more than 200 parking spaces for cars and trucks. The pur- chase price was around EUR 52.9 million.
Seven properties were acquired as project developments in or prior to the reporting period and will only be transferred to the portfolio after completion:
Düsseldorf (D) – “Trio” project
The contract of sale for three hotel concepts that will be devel- oped as a project for the fund was signed in Düsseldorf on August 31, 2018. The project is an ensemble of three comple- mentary hotel concepts with a total of 717 rooms close to the main train station in Düsseldorf. The agreed purchase price is around EUR 157.4 million. Completion is planned for the fourth quarter of 2021.
London (GB) – “Kelaty House”
The contract of sale for the project development of a student residence complex was signed on February 28, 2019. The pur- chase of the property and transfer of ownership took place on March 8, 2019, and the purchase price installments are being paid in accordance with construction progress. Completion of the 599-room student residence complex in Wembley is sched- uled for the third quarter of 2021. The agreed purchase price is around EUR 108.0 million.
Cologne (D) – “Messe City Köln” hotel project development
The contract of sale for a project development in Cologne was signed on April 17, 2019. Completion of the hotel with around 479 rooms is scheduled for the fourth quarter of 2020. The agreed purchase price is around EUR 111.0 million.
Berlin (D) – “Up!” office project development
The contract of sale for a project development in Berlin was signed on November 30, 2018. Completion of the approximately 48,400-sqm office building is scheduled for the third quarter of 2020. The agreed purchase price is around EUR 315 million.
Manchester (GB) – “Deansgate” hotel project development
The contract of sale for the “Deansgate” hotel project devel- opment in Manchester was signed on December, 5, 2018. The completion of the 305-room hotel is dependent on the granting of the building permit, which is currently planned for 2021. The agreed purchase price is around EUR 51.5 million.

## Property dispositions and transfers from the portfolio
The sales price is expressed in euro before deduction of inciden- tal selling costs.
In the reporting period, two properties were sold and one was removed from the fund portfolio.
Paris (F) – “Vasco de Gama”
The “Vasco de Gama” office building, which is situated in the north-west of Paris, was sold on December 14, 2018, after a holding period of around 17 years. The property in Levallois- Perret, which was constructed in 1989, was most recently let (around 63%) to an insurance company. The sale price was around EUR 79.3 million.
Paris (F) – “Le Panoramique”
The contract for the sale of the “Le Panoramique” property, which is situated in the north-east of Paris, was signed on January 30, 2019, after a holding period of around 15 years. The transfer to the purchaser is scheduled for the first quarter of 2020, provided all contractually stipulated conditions precedent have been met. The agreed sale price is at market value.

## Borrowed capital and currency risks
The grundbesitz europa fund had loan liabilities amounting to EUR 1,399.2 million as of the September 30, 2019, report- ing date (September 30, 2018: EUR 1,081.3 million). A total of
36 properties are currently encumbered with the rights of third parties. Credit line agreements facilitating flexible financing of new acquisitions and project developments at low interest rates.
As of the reporting date, the borrowing ratio amounted to 19.1% based on real estate assets. As of the reporting date, loans denominated in British pounds that translate into a total of approximately EUR 681.8 million exist for 18 properties (September 30, 2018: EUR 471.5 million). Total borrow-
ing in euro amounts to approximately EUR 717.3 million (September 30, 2018: EUR 609.8 million).
| Overview of loans as of September 30, 2019 |
| --- |
| grundbesitz europa | Total borrowings (direct) in EUR million | % of the market value of all fund properties | Total borrowings (indirect via holding companies) in EUR million | % of the market value of all fund properties | Less than 1 year | Remaining loan terms as a % of the borrowing volume 1 to 2	2 to 5	5 to 10 years	years	years | Average interest rate in % |
| EUR loans (outside Germany) | 478.7 | 6.5 | 99.7 | 1.4 | 4.1 | 4.1 | 24.4 | 8.8 | 1.18 |
| EUR loans (Germany) | 26.1 | 0.4 | 112.8 | 1.5 |  |  | 3.8 | 6.1 | 1.48 |
| GBP | 473.4 | 6.5 | 208.4 | 2.8 |  | 9.4 | 7.2 | 32.1 | 2.43 |
| Total | 978.3 | 13.4 | 420.9 | 5.8 | 4.1 | 13.5 | 35.4 | 47.1 |  |

| Overview of currency risks as of September 30, 2019 |
| --- |
| grundbesitz europa | Open currency positions as of the reporting date in the local currency (thousands) | Exchange rate as of the reporting date | Open currency positions as of the reporting date (TEUR) | % of fund assets per currency area |
| GBP | 6,763 | 0.88916 | 7,606 | 0.1 |
| PLN | 216,408 | 4.38861 | 49,311 | 0.6 |
| Total |  |  | 56,917 | 0.7 |

The currency hedging strategy is structured for the medium to long term and is based on a minimization of hedging costs/ maximization of hedging income. Prices for forward exchange
hedging primarily result from the effective difference in interest rates between the eurozone and the investment country and the (remaining) term of the contract. Changes to the difference in interest rates result in changes to the intrinsic value of the for- ward exchange hedge.

Translation (ENDE, 2019-09-30):
# Tätigkeitsbericht
Sehr geehrte Damen und Herren,
die Geschäftsführung der DWS Grundbesitz GmbH informiert Sie in diesem Jahresbericht über die Entwicklung des Immo- bilien-Sondervermögens grundbesitz europa im Zeitraum vom
1. Oktober 2018 bis 30. September 2019.

## Wichtige Ereignisse im Berichtszeitraum
grundbesitz europa beschloss das Geschäftsjahr 2018/2019 mit einer Wertentwicklung von 2,7% je Anteil in der Anteil- klasse RC und 3,2% je Anteil in der Anteilklasse IC (jeweils nach BVI-Methode). Ausgestattet mit Nettomittelzuflüssen in Höhe von insgesamt 1.733,6 Mio. EUR erhöhte sich das Fonds- vermögen von 6.816,6 Mio. EUR (30. September 2018) auf
8.569,6 Mio. EUR (30. September 2019), unter Berücksichtigung der Ausschüttung für das vorangegangene Geschäftsjahr.
Das Immobilienportfolio von grundbesitz europa konnte im abgeschlossenen Geschäftsjahr einen deutlichen Zuwachs von 61 auf 75 Bestandsobjekte verzeichnen und summiert sich zu einem Gesamtvolumen nach Verkehrswerten von
7.318,1 Mio. EUR (30. September 2018: 6.125,4 Mio. EUR). Zum
Stichtag 30. September 2019 waren 95,6% des Gesamtportfolios vermietet (gemessen am Jahressollmietertrag), bezogen auf den gesamten Berichtszeitraum lag die Vermietungsquote bei durch- schnittlich 94,6%.
Mit Kreditverbindlichkeiten von insgesamt 1.399,2 Mio. EUR lag die Fremdfinanzierungsquote zum 30. September 2019 bei 19,1% des Immobilienvermögens und damit deutlich unter dem gesetzlichen Grenzwert von 30% (30. September 2018:
1.081,3 Mio. EUR bzw. 17,7%).
Neben dem Bestandsübergang von fünf Immobilien, die bereits in früheren Geschäftsjahren erworben oder entwickelt wurden, trugen hierzu im Berichtszeitraum insgesamt zehn Ankäufe bei. Gleichzeitig wurde mit dem Erwerb von sieben Projektentwick- lungen die Basis für ein weiteres Portfoliowachstum in der Zu- kunft gelegt, diese Objekte werden erst nach ihrer Fertigstellung das Gesamtportfolio verstärken.
Unter den Neuerwerbungen ist insbesondere das „Vita Student Portfolio“ zu nennen, das aus acht hochwertigen Studenten- wohnanlagen in verschiedenen britischen Universitätsstädten besteht. Die Objekte werden von einem führenden britischen Unternehmen für Studenten-Apartments entwickelt und nach Fertigstellung auch aktiv betrieben. Möglich wurde ein Invest- ment dieser Größenordnung durch das gemeinsame Engage- ment mehrerer Sondervermögen der DWS Gruppe. Neben dem
Fonds grundbesitz europa, der 63,7% an der Beteiligungsgesell- schaft hält, sind auch grundbesitz global sowie zwei Spezial- fonds an dem Portfolio beteiligt.
Weitere Bestandszugänge in Frankreich, den Niederlanden sowie in Deutschland runden das Portfolio in regionaler Hinsicht und nach Nutzungsarten weiter ab. Zwar bildeten Wohn- und Hotelimmobilien einen Schwerpunkt unter den Ankäufen, das Fondsmanagement tätigte jedoch auch weitere Investitionsmög- lichkeiten in den Sektoren Büro und Logistik.
Lediglich zwei Immobilien, die bereits über längere Zeit im Portfolio des Fonds waren, wurden im Gegenzug im Berichts- zeitraum zum Verkauf gestellt. Das im Großraum Paris gelegene Bürogebäude „Vasco de Gama“ ist bereits im Dezember 2018 aus dem Bestand herausgegangen, ein zweites Objekt in Paris soll voraussichtlich im ersten Quartal 2020 folgen.
Nach Abschluss aller Transaktionen bilden zwar in Deutsch- land gelegene Immobilien mit 20 Objekten bzw. 25,7% des Gesamtverkehrswertvolumens einen Schwerpunkt im Port- folio, der größte Teil entfällt zum 30. September 2019 jedoch mit ebenfalls 20 Objekten bzw. 29,6% aller Verkehrswerte auf Großbritannien, davon sieben Objekte in London. Vor dem Hin- tergrund der weiteren Unsicherheiten zur konkreten Ausgestal- tung des „Brexit“ wird die politische und wirtschaftliche Lage im Vereinigten Königreich besonders sorgfältig beobachtet. Die Geschäftsführung geht jedoch auch weiterhin davon aus, dass Großbritannien auch nach Verlassen der Europäischen Union langfristig für Investoren attraktiv bleiben wird. Großbritannien, insbesondere London, gilt weiterhin als fungibelster und trans- parentester europäischer Immobilienmarkt.
Immobilien in acht weiteren europäischen Ländern, darunter Frankreich, Spanien und Polen, tragen zur regionalen Diversifi- kation bei.
Neben dem Brexit stellt auch die weltweite Klimadebatte die Fondsbranche vor neue Herausforderungen. Gerade Immobilien bieten unter allen Vermögenswerten besonders viele Ansatz- möglichkeiten für Maßnahmen, die die Nachhaltigkeit steigern, zum Beispiel durch den Einsatz erneuerbarer Energiequellen oder die Verbesserung der Energieeffizienz in Gebäuden. Bei Investitionsentscheidungen werden durch die DWS Grundbesitz GmbH bereits seit vielen Jahren auch Umwelt- und Nachhaltig- keitskriterien in den Ankaufsprozess einbezogen. Zusätzlich hat sich die DWS zum Ziel gesetzt, bis zum Jahr 2030 den CO
2
- Ausstoß des europäischen Büroimmobilienportfolios in ihren Sondervermögen um 50% zu reduzieren.
Zur Kennzeichnung der Nachhaltigkeit von Immobilien werden branchenweit verschiedene Zertifizierungen eingesetzt, darunter zum Beispiel die bekannten und etablierten Label „BREEAM“,
„DGNB“ und „LEED“. Aktuell sind bereits rund 57% der Fonds- objekte entsprechend zertifiziert. Exemplarisch hierfür steht das Objekt „One Angel Square“ in Manchester, das zu den größten umweltfreundlichen Gebäuden Europas zählt. Mittels Kraft- Wärme-Kopplung, eines Grauwassernutzsystems sowie einer Doppelfassade mit natürlicher Belüftung ist das Bürogebäude in seiner Konzeption ein Niedrigenergiehaus ohne Co
2
-Emissionen.
grundbesitz europa verfügt unabhängig von der Zertifizierung auf Ebene von Einzelimmobilien über eine Bewertung durch GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark) im obe- ren Bereich, „Green Star“. Dies stufte auch die Rating-Agentur
SCOPE im Juni 2019 als positiv ein und attestierte dem Fonds eine überdurchschnittliche Umsetzung des Nachhaltigkeits- themas im Vergleich zu Wettbewerbern. SCOPE bestätigte im diesjährigen Rating die gute Wertung für grundbesitz europa mit „a+
AIF
“ und vergab darüber hinaus für die DWS zum siebten Mal in Folge die höchstmögliche Note als Asset Management Gesellschaft.
Herr Dr. Georg Allendorf, langjähriger Head of Real Estate Europe, ist zum 4. Februar 2019 aus der Geschäftsführung aus- geschieden und hat einen Sitz im Aufsichtsrat der Gesellschaft eingenommen. Seine bisherigen Funktionen sind auf Herrn Clemens Schäfer übergegangen, der neu in die Geschäftsfüh- rung eingetreten ist, ebenso wie Frau Dr. Grit Franke, die als Chief Operating Officer fungiert.
Clemens Schäfer
Mit freundlichen Grüßen DWS Grundbesitz GmbH
Dr. Ulrich von Creytz	Dr. Grit Franke Frankfurt am Main, 4. Dezember 2019
Ulrich Steinmetz

## Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen
Die wirtschaftliche Dynamik in Europa folgt dem globalen Trend und zeichnet insgesamt ebenfalls ein gedämpftes Bild, was
die gesunkenen Stimmungsindikatoren im dritten Quartal 2019 erneut verdeutlichen. Entsprechend wird für das dritte Quartal lediglich ein moderates Wirtschaftswachstum von 0,1% gegen- über dem Vorquartal bzw. 1,1% im Gesamtjahr 2019 prognosti- ziert. Diese Entwicklung hatte sich bereits 2018 durch ein ge- sunkenes Wirtschaftswachstum auf 1,9% (nach 2,7% im Vorjahr) angekündigt. Hintergrund hierfür sind einerseits die anhaltenden weltwirtschaftlichen und politischen Unsicherheiten, u.a. ist hier der globale Handelsstreit und der zunehmende Protektionismus zu nennen. Gleichzeitig fiel die Inflation im September 2019 auf 0,9% gegenüber dem Vorjahresmonat und damit auf den nied- rigsten Stand seit drei Jahren.
Der europaweite Trend überdeckt allerdings regionale Unter- schiede. So deuten beispielsweise Umfragen und Wirtschafts- daten darauf hin, dass sich Deutschland im dritten Quartal 2019 am Rande einer Rezession befindet. Infolge der starken Exportorientierung belasten weltwirtschaftliche und geopoli- tische Risiken besonders und schlagen sich stark auf die Au- ßenhandelsbilanz nieder. Positiv zu vermerken bleibt hingegen der starke Arbeitsmarkt, der den Binnenkonsum und damit die gesamtwirtschaftliche Entwicklung auch weiterhin stützt. In Großbritannien fiel das Wirtschaftswachstum mit -0,2% im zweiten Quartal im Vergleich zum Vorquartal ebenfalls negativ
aus. Anhaltende Unsicherheiten um den Brexit-Prozess und das finale Austrittsdatum drücken die Stimmung in der Wirtschaft, wobei ein geregelter Brexit noch immer als die wahrschein- lichste Lösung gilt. Auch in Spanien fiel die wirtschaftliche Entwicklung infolge eines sich abkühlenden Binnenmarkts und externer Risiken zur Jahresmitte verhaltener aus als noch zu Jahresbeginn, blieb aber deutlich positiv. So wuchs die spani- sche Volkswirtschaft im zweiten Quartal mit 0,5% gegenüber dem Vorquartal, zu Jahresbeginn wurde noch ein Wert von 0,7% erreicht. Zudem lag die Inflationsrate im September mit 0,1% gegenüber August ausgesprochen niedrig und erreichte damit einen neuen 3-Jahres-Tiefstand. Unter den großen europäischen Volkswirtschaften sticht auch Frankreich in einer sich eintrü- benden Eurozone positiv heraus, jedoch schlagen sich auch hier die globalen Unsicherheiten zunehmend auf die wirtschaftliche Stimmung nieder.
Aufgrund der nachlassenden wirtschaftlichen Dynamik und den abgeschwächten Wachstumserwartungen sah sich die EZB im September dazu gezwungen, ein umfangreiches Konjunktur- paket anzukündigen. Dieses Paket umfasst auch die Absenkung des Einlagenzinses um 10 Basispunkte auf -0,5% und soll damit zur konjunkturellen Belebung beitragen. Positiv zu vermerken bleibt letztlich der europäische Arbeitsmarkt, an dem weiterhin
Rückgänge der Arbeitslosenzahlen verzeichnet werden, die als Treiber für Lohnzuwachs wirken und damit den Binnenkonsum stützen.
(Datenquellen: Oxford Economics 10/2019; Eurostat 09/2019; DWS 08/2019)

## Entwicklungen auf den Kapitalmärkten
Die Renditen an den Kapitalmärkten sind im Berichtszeitraum vom 1. Oktober 2018 bis 30. September 2019 weiter deutlich gesunken. Die Renditen für zehnjährige Bundesanleihen notier- ten am 1. Oktober 2018 bei 0,47% p.a. und lagen am Ende des Berichtszeitraums bei -0,57% p.a.
Die Renditen von kurzlaufenden Staatsanleihen handelten im Berichtszeitraum in einer engen Range von ca. 30BP, der Trend zu weiter sinkenden Renditen zeigte sich über den gesamten Berichtszeitraum. Einjährige Bundesanleihen rentierten am
1. Oktober 2018 bei -0,61% p.a., am letzten Handelstag im September 2019 bei -0,68%.
Der Leitzins der Europäischen Zentralbank blieb unverändert und notiert weiterhin bei 0,00%, die Einlagenfazilität lag seit März 2016 bei -0,40% und wurde auf der ECB-Sitzung im September 2019 auf -0,50% weiter abgesenkt.
(Datenquelle: Bloomberg)

## Entwicklungen auf den Immobilienmärkten
Die Mehrheit der von uns beobachteten Märkte befindet sich in einer späten Phase des Immobilienzyklus, nichtsdestotrotz ent- wickelten sich die europäischen Immobilienmärkte grundsätzlich positiv.
In Europa profitierten die Büromärkte von hohen Beschäfti- gungszuwächsen, besonders in den europäischen Metropolen. Zudem blieben Fertigstellungsvolumen auf moderatem Niveau, mit entsprechend positiven Auswirkungen auf Leerstandsraten. Mit einem Anteil von etwa 5% im Vergleich zum Bürobestand lag der annualisierte Büroflächenumsatz im ersten Quartal 2019 leicht über dem 10-Jahres-Durchschnitt. Trotz der hohen Flächennachfrage, deutlich steigender Mietniveaus und Immo-
bilienwerte sowie anhaltend günstiger Finanzierungskonditionen agieren Projektentwickler auf europäischer Ebene und im Ver- gleich zu früheren Marktphasen weiterhin verhalten. Mit rund 2% Baustarts im Vergleich zum Flächenbestand lag das Projekt- entwicklungsvolumen Ende 2018 erneut deutlich unterhalb der Höchststände früherer Immobilienzyklen. Ergebnis hiervon sind sinkende Leerstandsraten auf rund 7% und durchschnittliche Mietsteigerungen von 3,9% p.a. im ersten Quartal. Insbesondere Berlin, Paris CBD, Lissabon und die spanischen Märkte stechen hierbei hervor. Die Stockholmer und Dubliner Büromärkte leiden demgegenüber unter den schnellen Mietanstiegen der vergan- genen Quartale und tendenziell unter den damit verbundenen Erschwinglichkeitsproblemen.
Ebenfalls positiv entwickelten sich die europäischen Logistikmärk- te. Die Flächennachfrage bleibt weiterhin hoch, gleichzeitig legten jedoch auch Projektentwicklungsvolumen zu, die sich in den vergangenen drei Jahren nahezu verdoppelten. Nichtsdestotrotz liegt die Flächennachfrage dank struktureller Treiber, wie E-Com- merce und Veränderungen der Lieferketten, weiterhin oberhalb des Angebots, was sich in sinkenden Leerständen auf knapp 4% niederschlägt. Während der Trend europaweit auf eine Stagna- tion hindeutet, verzeichnen manche Standorte eine Steigerung.
In Großbritannien beispielsweise stiegen Leerstände auf 8,8% im ersten Quartal 2019.
Der europäische Einzelhandelsmarkt durchläuft hingegen auch im Jahr 2019 einen strukturellen Wandel. Zwar bleiben mit niedrigen Arbeitslosenzahlen, realen Lohnzuwächsen und steigenden Ein- zelhandelsumsätzen die Fundamentaldaten positiv, jedoch schlägt sich dies nicht in steigender Flächennachfrage und Mietwachs- tum nieder. Im Gegenteil, sowohl in Shopping Centern als auch
in innerstädtischen Einzelhandelslagen stiegen die Leerstände zuletzt weiter an. Positiv entwickelten sich demgegenüber sowohl das Wohn- als auch das Hotelsegment, die gleichermaßen von hoher Nachfrage profitieren und tendenziell sinkende Leerstände bzw. eine steigende Auslastung verzeichnen.
(Datenquellen: DWS 08/2019)

## Entwicklungen auf den Investmentmärkten
Die Dynamik an den europäischen Investmentmärkten blieb im Laufe des Jahres 2019 hoch, das Transaktionsvolumen im dritten Quartal liegt allerdings mit 270 Mrd. EUR rund 10% unter dem vom Vorjahresquartal. Die Rückgänge der Transak- tionsvolumen auf europäischer Ebene überdecken allerdings regionale und sektorale Unterschiede. Insbesondere Spanien, die nordischen und osteuropäischen Länder erfreuten sich im
Jahresverlauf 2019 großer Beliebtheit, wohingegen UK deutliche Rückgänge der Transaktionsvolumen verzeichnete. Auf sektora- ler Ebene konnten die Investment-Umsätze mit Ausnahme von Wohnimmobilien nicht zulegen.
Die zur Verfügung stehenden Kapitalzusagen und der Anlage- druck bleiben hoch, gleichzeitig sind Finanzierungskonditionen weiterhin vorteilhaft. Außerdem bleiben die Anfangsrenditen im Verhältnis zu den Renditen von Staatsanleihen weltweit über ihrem langfristigen Durchschnitt und bieten eine angemessene
Risikoprämie im Vergleich zu Anleihen. Dementsprechend bleibt auch das Stimmungsbild gegenüber Immobilienanlagen freund- lich. Insbesondere das Büro- und Logistiksegment dürften sich weiter positiv entwickeln, lediglich Einzelhandelsimmobilien sind in der Anlegergunst zurückgefallen, was sich grundsätzlich und auf breiter Front auch nicht kurzfristig ändern dürfte. Insbe- sondere die holländischen, spanischen und nordischen Märkte dürften sich ebenso wie das Büro- und Logistiksegment weiter positiv entwickeln.
Als weiterer Beleg für das anhaltende Investoreninteresse am Immobilienmarkt ist die Entwicklung der Anfangsrenditen zu sehen, die grundsätzlich weiter sanken und damit Immobilien erneut verteuerten. Zwar verlangsamte sich die Renditekom- pression in einigen Marktsegmenten und Standorten, hatte aber mit Ausnahme von Einzelhandelsimmobilien grundsätzlich auch zur Jahreshälfte 2019 Bestand. In Europa erreichten die Anfangsrenditen im Büro- und Logistiksegment beispielsweise Rekordtiefstände von 3,6% bzw. 4,9%.
(Datenquellen: DWS 08/2019, RCA 10/2019)

## Anlagestrategie des grundbesitz europa
Als Anlageziele des Sondervermögens werden regelmäßige Erträge aufgrund zufließender Mieten und Zinsen sowie ein Wertzuwachs angestrebt. Der Fonds verfolgt eine dauerhaft positive Jahresrendite – mit stabilen jährlichen Ausschüttun- gen – bei möglichst geringen Wertschwankungen.
Die Anlagestrategie des Fonds stellt die Akquisition, die Erwirt- schaftung laufender Erträge und den Verkauf von Immobilien in den Mittelpunkt, verbunden mit der Zielsetzung, während der Laufzeit des Fonds sowohl die laufenden Einnahmen als auch den Wertzuwachs stabil zu halten bzw. zu steigern. Die Gesell- schaft investiert für Rechnung des Fonds in Mitgliedsländern der EU und des EWR sowie sehr selektiv in Ländern außerhalb der EU/des EWR. Im Anhang zu den „Besonderen Anlagebedingun- gen“ im aktuellen Verkaufsprospekt sind der betreffende Staat und der Anteil am Wert des Fonds, der in diesem Staat höchs- tens angelegt werden darf, aufgeführt. Gemäß den „Besonderen Anlagebedingungen“ müssen mindestens 51% des Wertes des Fonds in Immobilien investiert sein, die in der EU oder im EWR belegen sind.
Der Fonds investiert in klassische Gewerbeimmobilien mit den Nutzungsarten Büro, Einzelhandel, Logistik und Hotel sowie in Wohnimmobilien.
Die vom Fonds gehaltenen Immobilien befinden sich in guten bis sehr guten Lagen etablierter Immobilienmärkte. Das Ziel sind grundsätzlich Investitionen in langfristig vermietete Immobilien
mit bonitätsstarken Mietern. Die Transaktionsstrategie richtet sich an den unterschiedlichen europaweiten Immobilienzyklen aus.
Bei der Auswahl der Immobilien für das Sondervermögen ste- hen deren nachhaltige Ertragskraft sowie eine Diversifikation nach Lage, Größe, Nutzung und Mietern im Vordergrund der Überlegungen. Die Gesellschaft strebt dabei eine der jeweiligen Größe des Sondervermögens angemessene regionale Streuung von Immobilien verschiedener Größenordnungen an, soweit sie dies im Interesse der Anleger für geboten hält. In die Beurteilung werden ebenfalls die wirtschaftlichen und standortbezogenen Chancen und Risiken einbezogen. Neben bestehenden oder
im Bau befindlichen Gebäuden können auch Grundstücke für Projektentwicklungen erworben werden. Der Anlageschwer- punkt liegt jedoch auf bestehenden Gebäuden.

## Fondsvermögen und Mittelaufkommen
Im Berichtszeitraum 1. Oktober 2018 bis 30. September 2019 erzielte der Fonds einen Nettomittelzufluss in Höhe von 1.733,6 Mio. EUR. Das Gesamtfondsvermögen stieg von
6.816,6 Mio. EUR (Stand: 30. September 2018) auf 8.569,6 Mio.
EUR (+25,7%) zum 30. September 2019.
Das investierte Kapital in der Anteilklasse IC hat sich auf 763,3 Mio. EUR erhöht (30. September 2018: 681,8 Mio. EUR). Zum Berichtsstichtag entsprach dies einem Anteil von 8,9% des Gesamtfondsvermögens.
Die liquiden Mittel erreichten einen Betrag in Höhe von 2.561,2 Mio. EUR. Das Liquiditätsportfolio wird gemäß einem fest installierten Investmentprozess gemanagt. Zins- und Kurs- prognosen unterliegen einer technischen und fundamentalen Analyse. Im Berichtszeitraum wurde die vorhandene Liquidität überwiegend in Tages- und Termingeld sowie festverzinsliche Wertpapiere wie Staats- und Unternehmensanleihen europä-
ischer Emittenten mit gutem bis sehr gutem Rating (Investment Grade) investiert. Zur Durationssteuerung wurden zeitweise Futures eingesetzt.

## Ergebnisse des Fonds
Im abgelaufenen Geschäftsjahr 2018/2019 hat der Fonds in der Anteilklasse RC eine Wertentwicklung von 2,7% je Anteil, in der Anteilklasse IC eine Wertentwicklung von 3,2% je Anteil erzielt (jeweils nach BVI-Methode).
Die Ausschüttung zum 18. Dezember 2019 beträgt in der Anteil- klasse RC 1,00 EUR. Der gesamte Anlageerfolg in der Anteilklas- se RC beträgt 1,06 EUR pro Anteil. Anleger der Anteilklasse IC erhalten eine Ausschüttung in Höhe von 1,25 EUR. Der gesamte Anlageerfolg in der Anteilklasse IC beträgt 1,27 EUR pro Anteil. Informationen zur Besteuerung enthalten die „Steuerlichen Hin- weise für den Anleger“ im Anschluss an diesen Bericht.
Die positive Wertentwicklung des Fonds wird durch die nach-
folgende Übersicht deutlich.
| Wertentwicklung nach BVI-Methode (Stand: 30. September 2019) |
| --- |
|  | Anteilklasse RC | Ø p. a. | Anteilklasse IC | Ø p. a. |
| 1 Jahr | 2,7% |  | 3,2% |  |
| 2 Jahre | 5,5% | 2,7% | 6,5% | 3,2% |
| 3 Jahre | 8,8% | 2,9% | 10,3% | 3,3% |
| 5 Jahre | 14,5% | 2,8% | 17,3% | 3,2% |
| 10 Jahre | 33,0% | 2,9% | 39,5% | 3,4% |
| 15 Jahre | 78,6% | 3,9% |  |  |
| 20 Jahre | 116,6% | 3,9% |  |  |
| 25 Jahre | 171,9% | 4,1% |  |  |
| 30 Jahre | 300,9% | 4,7% |  |  |
| 35 Jahre | 431,3% | 4,9% |  |  |
| 40 Jahre | 687,7% | 5,3% |  |  |
| 45 Jahre | 944,8% | 5,4% |  |  |
| Seit Auflegung * | 1.321,9% | 5,6% | 48,5% | 3,5% |

* Auflegung des Fonds am 27.10.1970, Anteilklasse IC am 1.4.2008.

## Immobilienbestand des grundbesitz europa
Zum Portfolio von grundbesitz europa gehörten zum Berichts- stichtag 75 Immobilien, davon sind 44 direkt gehaltene Immo- bilien mit einem Verkehrswertvolumen von 4.050,4 Mio. EUR.
Über Immobilien-Gesellschaften werden 31 Objekte mit einem Gesamtvolumen von 3.267,6 Mio. EUR gehalten, davon 29 Objekte in Mehrheitsbeteiligungen. Zwei Objekte werden über Minderheitsbeteiligungen gehalten.
Berechnung der Wertentwicklung nach BVI-Methode, d.h. ohne Berücksichtigung des Ausgabeaufschlages. Individuelle Kosten wie bspw. Gebühren, Provisionen und andere Entgelte sind in der Darstellung nicht berücksichtigt und würden sich bei Be- rücksichtigung negativ auf die Wertentwicklung auswirken.
Wertentwicklungen in der Vergangenheit sind kein
verlässlicher Indikator für die zukünftige Wertentwicklung.

## Nutzungsarten der Fondsimmobilien
Sowohl nach der Nutzfläche als auch nach dem Jahressollmiet- ertrag dominiert weiterhin der Anteil von Büroimmobilien im Portfolio von grundbesitz europa. Diversifizierung erfährt der Fonds durch einen hohen Anteil von Einzelhandelsimmobilien sowie durch Logistikobjekte. Laufende Projektentwicklungen sind in der Darstellung nicht berücksichtigt.

## Geografische Verteilung der Fondsimmobilien
Die 44 direkt gehaltenen Immobilien sowie die 31 über Immobilien-Gesellschaften gehaltenen Immobilien sind regional breit diversifiziert.

## Wirtschaftliche Altersstruktur der Fondsimmobilien
Größenklassen der Fondsimmobilien
Bei den 13 Objekten mit einem Verkehrswert über 150 Mio. EUR handelt es sich um langfristig vermietete Büro- und Einzelhandels- immobilien in verschiedenen Ländern. 39 Immobilien haben einen Verkehrswert zwischen 25 und 100 Mio. EUR.
| Immobilien nach Größenklassen |
| --- |
| bis 10 Mio. EUR | 21,4 Mio. EUR | 0,3% | 3 Objekte |
| 10 bis 25 Mio. EUR | 71,0 Mio. EUR | 1,0% | 5 Objekte |
| 25 bis 50 Mio. EUR | 773,2 Mio. EUR | 10,6% | 20 Objekte |
| 50 bis 100 Mio. EUR | 1.354,3 Mio. EUR | 18,5% | 19 Objekte |
| 100 bis 150 Mio. EUR | 1.822,0 Mio. EUR | 24,9% | 15 Objekte |
| 150 bis 200 Mio. EUR | 907,8 Mio. EUR | 12,4% | 5 Objekte |
| über 200 Mio. EUR | 2.368,4 Mio. EUR | 32,3% | 8 Objekte |
| Gesamt | 7.318,1 Mio. EUR | 100,0% | 75 Objekte |


## Immobilienankäufe und Bestandszugänge
Weitere Angaben zu den nachstehend aufgeführten Objekten sind dem Immobilienverzeichnis sowie dem Verzeichnis der Käufe und Verkäufe zu entnehmen. Die Kaufpreise werden in Euro ausgewiesen; bei Fremdwährungen wird jeweils der Kurs zum Zeitpunkt des Besitzübergangs zugrunde gelegt.
Unterschieden wird zwischen dem Immobilienankauf mit Unter- zeichnung des Kaufvertrags, dem sogenannten „signing“, und dem Bestandsübergang in das Immobilienportfolio des Fonds, dem sogenannten „closing“. Erst nach dem „closing“ wird das jeweilige Objekt im Immobilienverzeichnis geführt. Bei Projekt- entwicklungen kann dies abhängig von der Vertragsgestaltung bereits in der Bauphase oder erst nach Fertigstellung der Fall sein.
Neun Objekte wurden im Berichtszeitraum erworben und sind im Berichtszeitraum in den Bestand übergegangen:
Amsterdam (NL) – „Rivierstaete“
Am 10. Dezember 2018 wurde das in einer der besten Lagen Amsterdams befindliche, qualitativ hochwertige Bürogebäude
„Rivierstaete“ erworben. Die drei Gebäudeteile im südöstlichen Teil der Innenstadt entsprechen hohen Standards in Bezug
auf Umweltfreundlichkeit sowie Nachhaltigkeit und werden voraussichtlich mit dem Zertifikat „BREEAM Very Good“ ausge- zeichnet. Die Immobilie ist langfristig an insgesamt drei Mieter vermietet. Der Kaufpreis betrug rund 223,6 Mio. EUR.
Birmingham, Edinburgh, Glasgow, Leeds, Newcastle, Manchester (GB) – „Vita Student Portfolio“
Am 14. August 2019 wurde das Portfolio, bestehend aus acht hochwertigen Immobilien für studentisches Wohnen, die von einem führenden britischen Unternehmen für Studenten- Apartments erstellt und aktiv betrieben wird, erworben. Die rund 3.200 Betten befinden sich zentral in den traditionellen Universitätsstädten Edinburgh, Manchester, Birmingham, Glasgow, Leeds und Newcastle. Die mit Studio-Zimmern im Premium-Segment ausgestatten Gebäude verfügen über über- durchschnittliche Raumgrößen und -ausstattung für studen- tisches Wohnen in Großbritannien und weisen zudem durch umfangreiche Sicherheits-, Dienstleistungs- und Serviceangebo- te des Betreibers einen außergewöhnlich hohen Standard auf. Zusätzlich überzeugen die Apartments durch ihre Innenstadt- lage bzw. direkte Nähe und kurze Distanz zu den umliegenden Universitäten.
Die Fonds grundbesitz europa und grundbesitz global haben erstmals gemeinsam und zusammen mit zwei SpeziaIfonds der DWS ein Investment getätigt. Der Ankauf eines attraktiven Wohnimmobilien-Portfolios mit acht Objekten an sechs Stand- orten in Großbritannien erfolgt über eine Beteiligungsgesell-
schaft, an der grundbesitz europa mit 63,7% beteiligt ist, grund-
besitz global mit 12,6% und die beiden Spezialfonds der DWS zusammen mit 23,7%.
Der auf grundbesitz europa entfallende Kaufpreis betrug rund 412,2 Mio. EUR.
Sechs Objekte wurden vor dem Berichtszeitraum erworben und sind im Berichtszeitraum in den Bestand übergegangen:
Paris (F) – „Tour Blanche“
Am 24. September 2018 wurde der Kaufvertrag für das Büro- gebäude „Tour Blanche“ unterzeichnet. Die Immobilie wurde im Jahr 1967 gebaut und in den Jahren 2012 bis 2014 komplett renoviert. Die Immobilie mit knapp 26.000 m² Nutzfläche auf 27 Stockwerken ist vollständig und langfristig bis September 2023 an einen französischen Energieversorger als Hauptsitz vermietet. Der Kaufpreis betrug rund 221,7 Mio. EUR, der Be- standsübergang erfolgte am 23. November 2018.
Frankfurt (D) – „Kornmarkt Arkaden“
Bereits am 11. März 2016 wurde der Vertrag über den Erwerb von 94,9% der Objektgesellschaft für ein Hotelprojekt in zent- raler Lage Frankfurts unterzeichnet. Das Immobilienensemble besteht insgesamt aus vier gemischt genutzten Gebäuden, die ebenfalls über Immobilien-Gesellschaften gehalten werden.
Ein Vertrag zum Erwerb von jeweils 94,9% an den drei anderen Gesellschaften wurde am 1. Dezember 2016 abgeschlossen.
Der endgültige Beitritt in alle Objektgesellschaften „Kornmarkt“ und Übergang in den Fonds erfolgte am 31. Oktober 2018. Das Gesamtinvestitionsvolumen betrug rund 148 Mio. EUR.
Mer/Orléans (F) – Logistikimmobilie „Mer“
Eine weitere Projektentwicklung betrifft eine Logistikimmobilie in zentraler Lage in Frankreich, für die am 27. Februar 2018 der Kaufvertrag unterzeichnet wurde. Mit Fertigstellung des Gebäu- des im März 2019 ist die Immobilie für neun Jahre an ein franzö- sisches Unternehmen vermietet, das auf individuelle Lösungen im Innenausbau spezialisiert ist. Aufgrund des hohen Gebäude- standards in Bezug auf Umweltfreundlichkeit und Nachhaltigkeit ist die Zertifizierung „LEED Silver“ angestrebt.
Die Logistikimmobilie verfügt über rund 74.000 m² Nutzfläche und mehr als 200 Parkplätze für PKW und LKW. Der Kaufpreis betrug rund 52,9 Mio. EUR.
Sieben Objekte wurden im oder vor dem Berichtszeitraum als Projektentwicklungen erworben und werden erst nach Fertig- stellung in den Bestand übergehen:
Düsseldorf (D) – Projekt „Trio“
In Düsseldorf wurde am 31. August 2018 der Kaufvertrag über drei Hotelkonzepte unterzeichnet, die als Projekt für den Fonds entwickelt werden. Es handelt sich um ein Ensemble aus drei komplementären Hotelkonzepten mit insgesamt 717 Zimmern in der Nähe des Düsseldorfer Hauptbahnhofes. Der vereinbarte Kaufpreis beträgt rund 157,4 Mio. EUR. Die Fertigstellung ist für das vierte Quartal 2021 geplant.
London (GB) – „Kelaty House“
Am 28. Februar 2019 wurde der Kaufvertrag für die Projektent- wicklung einer Studentenwohnanlage unterzeichnet. Der Grund- stücksankauf und Besitzübergang erfolgte am 8. März 2019 und die Zahlung der Kaufpreisraten erfolgt gemäß Baufortschritt.
Die Fertigstellung für die Studentenwohnanlage in Wembley mit 599 Zimmern ist für das dritte Quartal 2021 geplant. Der verein- barte Kaufpreis beträgt rund 108,0 Mio. EUR.
Köln (D) – Hotelprojektentwicklung „Messe City Köln”
Am 17. April 2019 wurde der Kaufvertrag für eine Projektent- wicklung in Köln unterzeichnet. Die Fertigstellung des Hotels mit rund 479 Zimmern ist für das vierte Quartal 2020 geplant. Der vereinbarte Kaufpreis beträgt rund 111,0 Mio. EUR.
Berlin (D) – Büroprojektentwicklung „Up!“
Am 30. November 2018 wurde der Kaufvertrag für eine Projekt- entwicklung in Berlin unterzeichnet. Die Fertigstellung für die Büroimmobilie mit rund 48.400 m² ist für das dritte Quartal 2020 geplant. Der vereinbarte Kaufpreis beträgt rund 315 Mio. EUR.
Manchester (GB) – Hotelprojektentwicklung „Deansgate“
Am 5. Dezember 2018 wurde der Kaufvertrag für die Hotel- Projektentwicklung „Deansgate“ in Manchester unterzeichnet. Die Fertigstellung für das Hotel mit 305 Zimmern ist abhängig von der Erteilung der Baugenehmigung, derzeit geplant für 2021. Der vereinbarte Kaufpreis beträgt rund 51,5 Mio. EUR.

## Immobilienverkäufe und Bestandsabgänge
Der Verkaufspreis wird in Euro vor Abzug der Verkaufsneben- kosten ausgewiesen.
Im Berichtszeitraum wurden zwei Objekte veräußert, eines ist aus dem Bestand des Fonds herausgegangen.
Paris (F) – „Vasco de Gama“
Am 14. Dezember 2018 wurde das Bürogebäude „Vasco de Gama“, eine im Nordwesten von Paris gelegene Büroimmo- bilie, nach einer Haltedauer von rund 17 Jahren veräußert. Das im Jahr 1989 errichtete Objekt in Levallois-Perret war zuletzt zu rund 63% an eine Versicherungsgesellschaft vermietet. Der Verkaufspreis lag bei rund 79,3 Mio. EUR.
Paris (F) – „Le Panoramique“
Am 30. Januar 2019 wurde der Vertrag zum Verkauf der Immobilie „Le Panoramique“, einer im Nordosten von Paris gelegenen Büroimmobilie, nach einer Haltedauer von rund
15 Jahren unterzeichnet. Der Übergang an den Käufer ist für das erste Quartal 2020 geplant, sofern alle vertraglich festgelegten aufschiebenden Bedingungen erfüllt sind. Der vereinbarte Ver- kaufspreis liegt auf Höhe des Verkehrswertes.

## Kredite und Währungsrisiken
Der Fonds grundbesitz europa hatte zum Stichtag 30. Sep­ tember 2019 Kreditverbindlichkeiten in einem Umfang von 1.399,2 Mio. EUR (30. September 2018: 1.081,3 Mio. EUR). Der­
zeit sind insgesamt 36 Immobilien mit Rechten Dritter belastet. Kreditlinienvereinbarungen erlauben eine flexible Finanzierung von Neuakquisitionen und Projektentwicklungen bei niedrigem Zinsniveau.
Die Fremdfinanzierungsquote beträgt zum Berichts­ stichtag 19,1% bezogen auf das Immobilienvermögen.
Zum Stichtag bestehen für 18 Immobilien Finanzierungen in Britischen Pfund in Höhe von umgerechnet 681,8 Mio. EUR
(30. September 2018: 471,5 Mio. EUR). Das Fremdfinanzierungs­ volumen in Euro beläuft sich auf insgesamt rund 717,3 Mio. EUR (30. September 2018: 609,8 Mio. EUR).
| Übersicht Kredite zum 30. September 2019 |
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| grundbesitz europa | Kreditvolumen (direkt) in Mio. EUR | % des Verkehrswerts aller Fonds­ immobilien | Kreditvolumen (indirekt über Beteiligungsges.) in Mio. EUR | % des Verkehrswerts aller Fonds­ immobilien | Zinsbindungsrestlaufzeiten in % des Kreditvolumens unter	1 bis 2	2 bis 5	5 bis 10 1 Jahr	Jahre	Jahre	Jahre | Ø­Zins­ satz in % |
| Euro-Kredite (Ausland) | 478,7 | 6,5 | 99,7 | 1,4 | 4,1 | 4,1 | 24,4 | 8,8 | 1,18 |
| Euro-Kredite (Inland) | 26,1 | 0,4 | 112,8 | 1,5 |  |  | 3,8 | 6,1 | 1,48 |
| GBP | 473,4 | 6,5 | 208,4 | 2,8 |  | 9,4 | 7,2 | 32,1 | 2,43 |
| Gesamt | 978,3 | 13,4 | 420,9 | 5,8 | 4,1 | 13,5 | 35,4 | 47,1 |  |

| Übersicht Währungsrisiken zum 30. September 2019 |
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| grundbesitz europa | Offene Währungspositionen zum Berichtsstichtag in Landeswährung (T) | Devisenkurs zum Berichtsstichtag | Offene Währungspositionen zum Berichtsstichtag (TEUR) | % des Fondsvolumens pro Währungsraum |
| GBP | 6.763 | 0,88916 | 7.606 | 0,1 |
| PLN | 216.408 | 4,38861 | 49.311 | 0,6 |
| Gesamt |  |  | 56.917 | 0,7 |

Die Strategie der Währungsabsicherung ist mittel­ bis langfristig ausgelegt und basiert auf dem Aspekt Minimierung der Absicherungskosten/Maximierung der Absicherungserträge.
Preise für Devisenterminabsicherungen resultieren primär aus der sich darzustellenden Zinsdifferenz zwischen Euro- Zone und Investitionsland und der Laufzeit (Restlaufzeit) des Terminkontraktes. Änderungen in der Zinsdifferenz führen zu Änderungen in der Werthaltigkeit der Terminabsicherung.