## Global real estate markets
The moderate economic development in 2019 was also reflected in the global real estate markets, although the majority of the markets we observed continued to develop positively. However, the coronavirus crisis has also fundamentally changed the out- look for the real estate market. Geographically, the effects of the coronavirus crisis are likely to be felt more strongly in Europe and the United States than in Asia.
Last year, the office markets benefited from high employment growth in Europe and in the United States from the extension of contracts concluded in the wake of the financial crisis to now higher market rental levels. Overall, this was reflected in strong rental growth and low vacancy rates. Demand for office
space also recovered in Asia during 2019, leading to rising rents. The office segment is likely to be less affected by the corona- virus crisis than other segments. Surveys point to a decline in demand for space in the first quarter, which suggests that space turnover will continue to slow over the rest of the year. Never- theless, significant increases in vacancies or rent losses remain rather unlikely. Nonetheless, rent levels in the European office markets are likely to fall by an average of 6% in 2020, which should be followed by a recovery process next year.
Global logistics markets turned in a positive performance last year. For example, demand for space remained high in 2019, although project development volumes grew at the same time, especially in Europe. In the United States, almost all sub- markets and sub-segments benefited from the good economic fundamentals and the continuing upturn in e-commerce, while in Asia rising domestic consumption made a positive contri- bution. In the current situation, a differentiated view must be taken of the logistics sector, as it is suffering from disruptions in supply chains and close links to the manufacturing industry (e.g., contract logistics providers) on the one hand, but is likely to benefit from sharp increases in online trading on the other.
This trend is likely to make logistics properties near cities even more attractive. This contrasts with the performance in the retail segment, which was also subjected to further pressure to adapt at the end of 2019 across all regions.
The already battered retail segment is likely to be severely affected by the coronavirus crisis. Forced store closures will lead to rent losses and increasing insolvency risks. In March, for example, sales in the German non-food retail sector dropped by 10% compared with the same month of the previous year, and sales in the textile retail sector fell by more than half. This trend is also reflected in the German GfK consumer climate index, which fell by 10 basis points from a relatively stable index level to a historic low of -23.4 points for May, marking an extremely sharp and rapid decline. In June, the index recovered slightly to
-18.9 points. This means that the retail sector in particular, with its focus on the textile industry, is likely to struggle with further declining rent levels in the current year. In addition, a prolonged
period of weakness is to be expected as a result of the currently rising market penetration and increasing “habituation effects” of online retail.
In 2019, the residential segment and the hotel segment per- formed positively, benefiting equally from high demand and a trend toward falling vacancies or rising occupancy. However, it has turned out that hotel occupancy rates in April 2020 in Europe and the United States averaged only 8% and 20%, respectively. Accordingly, as in the retail segment, short-term declines in rents are to be expected, as well as increased rent losses and a higher risk of insolvency.
Residential rents are also likely to fall slightly in the short term due to rising unemployment and falling household incomes, although the residential segment is considered relatively stable due to its inelastic demand. Delays in completions could also further reduce the supply of housing and create pressure on rents.
(Data sources: DWS 01-05/2020, PMA 05/2020, HDE 04/2020, GfK 04-05/2020, STR 04/2020)

Translation (ENDE, 2020-03-31):
## Globale Immobilienmärkte
Auch an den globalen Immobilienmärkten fand die moderate wirtschaftliche Entwicklung im Jahr 2019 ihren Niederschlag, wenngleich sich die Mehrheit der von uns beobachteten Märkte auch weiterhin grundsätzlich positiv entwickelte. Durch die Co­ ronakrise hat sich jedoch auch der Ausblick auf den Immobilien­ markt grundlegend geändert. Geografisch betrachtet dürften die Auswirkungen der Coronakrise in Europa und den USA stärker zu spüren sein als in Asien.
Im vergangenen Jahr profitierten die Büromärkte von hohen Beschäftigungszuwächsen in Europa und in den USA von Ver­ längerungen der im Nachgang der Finanzkrise geschlossenen Verträge auf mittlerweile höheren Marktmietniveaus. Insge­ samt schlug sich dies in einem starken Mietwachstum sowie niedrigen Leerstandsraten nieder. Auch in Asien erholte sich die Büroflächennachfrage im Jahresverlauf 2019 und führte zu steigenden Mieten. Das Bürosegment dürfte von der Corona­ krise weniger stark betroffen sein als andere Segmente. Zwar
zeigen Erhebungen auch hier eine rückläufige Flächennachfrage im ersten Quartal, die auch im weiteren Jahresverlauf verlang­ samte Flächenumsätze nahelegen. Dennoch bleiben signifikante Leerstandsanstiege oder Mietausfälle eher unwahrscheinlich.
Gleichwohl dürften Mietniveaus im Jahr 2020 an den europä­ ischen Büromärkten im Mittel um 6% sinken, was durch einen Aufholprozess im nächsten Jahr gefolgt werden dürfte.
Ebenfalls positiv entwickelten sich im vergangenen Jahr die globalen Logistikmärkte. So blieb die Flächennachfrage im Jahr 2019 weiterhin hoch, gleichzeitig legten jedoch auch Pro­ jektentwicklungsvolumen, insbesondere in Europa, zu. In den USA konnten nahezu alle Teilmärkte und Subsegmente von den
guten wirtschaftlichen Fundamentaldaten und dem anhaltenden Aufschwung im Bereich E­Commerce profitieren, während in Asien der steigende Binnenkonsum positiv beitrug. Der Logis­ tiksektor ist in der aktuellen Lage differenziert zu betrachten, da er einerseits unter Unterbrechungen der Lieferketten und der engen Anbindung an das verarbeitende Gewerbe leidet (z.B. Kontraktlogistiker), andererseits von sprunghaften Anstiegen im Online­Handel profitieren dürfte. Stadtnahe Logistikimmobilien dürften durch diesen Trend entsprechend perspektivisch noch­ mals an Attraktivität gewinnen.
Demgegenüber steht die Entwicklung im Einzelhandelssegment, das auch zum Jahresende 2019 über alle Regionen hinweg weiterem Anpassungsdruck unterworfen war. Das ohnehin angeschlagene Einzelhandelssegment dürfte durch die Corona­ krise schwer getroffen werden. Zwangsweise Ladenschließun­ gen führen zu Mietausfällen und steigenden Insolvenzrisiken.
Umsätze im deutschen Nicht­Lebensmittel­Einzelhandel brachen beispielsweise im März um 10% im Vergleich zum Vorjahresmo­ nat ein, die im Textileinzelhandel sogar um mehr als die Hälfte. Dieser Trend zeigt sich exemplarisch auch im deutschen GfK­ Konsumklimaindex, der von einem relativ stabilen Indexstand
um 10 Basispunkte auf einen historischen Tiefstand von ­23,4 Punkte für den Monat Mai fiel und damit einen extrem starken und schnellen Rückgang markierte. Für den Monat Juni konnte sich der Index leicht auf ­18,9 Punkte erholen. Insbesondere der Einzelhandel mit Fokus auf die Textilwirtschaft dürfte somit im laufenden Jahr mit weiter sinkenden Mietniveaus kämpfen.
Darüber hinaus ist mit einer länger andauernden Schwächepha­ se infolge der momentan steigenden Marktdurchdringung und zunehmenden „Gewöhnungseffekten“ des Online­Handels zu rechnen.
Positiv entwickelte sich im Jahr 2019 sowohl das Wohn­ als auch das Hotelsegment, die gleichermaßen von hohen Nachfra­ gen profitierten und tendenziell sinkende Leerstände bzw. eine steigende Auslastung verzeichneten. Es zeigt sich nun jedoch ebenfalls, dass die Auslastung von Hotels im April 2020 in Euro­ pa und den USA nur bei durchschnittlich 8% respektive 20% lag. Dementsprechend ist – ebenso wie im Einzelhandelssegment – mit kurzfristigen Mietrückgängen sowie verstärkt mit Mietaus­ fällen und einem höheren Insolvenzrisiko zu rechnen.
Auch Wohnungsmieten dürften aufgrund steigender Arbeits­ losigkeit und sinkender Haushaltseinkommen kurzfristig leicht zurückgehen, wobei das Wohnsegment jedoch aufgrund seiner unelastischen Nachfrage als relativ stabil gilt. Verzögerungen bei Fertigstellungen könnten zudem das Wohnungsangebot weiter verknappen und Druck auf Mieten erzeugen.
(Datenquellen: DWS 01­05/2020, PMA 05/2020, HDE 04/2020, GfK 04­05/2020, STR 04/2020)