# Activity report
Dear Sir/Madam,
In this annual report, the management of DWS Grundbesitz GmbH is pleased to inform you of the development of the real estate investment fund grundbesitz europa in the period from October 1, 2020, through September 30, 2021.

## Key events in the reporting period
The COVID-19 pandemic also shaped the 2020/2021 business year. Office properties, which at approximately 50% account for the largest share of all usage types in grundbesitz europa's overall portfolio in terms of rental income, remained largely resilient in this environment, while retail properties continued to be affected by reduced rental income. As far as possible, deferral agreements have been concluded with the tenants for these rent receivables. In addition, the fund management has continued to make risk provisions for outstanding receivables on an ongoing basis and
to an appropriate extent. With the start of re-openings in spring 2021 in various European countries, a recovery with increasing bookings was recorded for student housing. Over the business year, grundbesitz europa was able to increase the occupancy rate, among other things due to these temporarily expected effects.
The fair values of the retail properties and the student residential properties in the portfolio continued to decline slightly, as the independent experts calculated discounts for lost sales rents, rent reductions and rent defaults, among other things. For the only hotel in grundbesitz europa's portfolio, the development of the pandemic had no impact. In contrast, office properties in prime locations recorded increases in value.
Overall, the valuation across the entire portfolio was slightly positive, with the broad diversification across different types of use within the property portfolio having a stabilizing effect.
The fund’s liquidity portfolio made a positive contribution to fund performance in the business year. The capital markets were dominated by the pandemic measures taken by the global cen- tral banks. The European Central Bank made a significant contri- bution to this stability through the so-called “PEPP” (Pandemic Emergency Purchase Programme), which was clearly reflected in the developments in the risk spreads for the corresponding bonds. The composition and maturity of the bond portfolio
was adjusted to the current situation in favor of lower risks and volatility.
Taking into account the distribution for the previous business year in December 2020, net assets increased from EUR 9,644.2 million (September 30, 2020) to EUR 9,902.3 million at the end of the
business year. Net cash inflows totalled EUR 221.8 million. As of September 30, 2021, the liquidity ratio was 13.9% of net assets.
In the period from October 1, 2020, through September 30, 2021, grundbesitz europa appreciated by 2.3% per unit in the RC unit class and 2.7% per unit in the IC unit class (all details according to the BVI method).
In addition to the active management of portfolio properties, var- ious real estate transactions were again successfully concluded despite pandemic-related restrictions. A total of 15 properties were added to the fund's real estate portfolio by September 30, 2021. The purchase agreements for two further project develop- ments in Spain have been signed, but these will not be included in the portfolio until after the reporting date.
The new acquisitions were made in various European countries, both in regions where grundbesitz europa already owns other properties and in locations where the fund is now invested for the first time. For example, the "Stellar" logistics property in Jönköping, which was acquired via an investment company, was transferred to the fund's portfolio in December 2020, and was the
first portfolio property in Sweden. In contrast, the share in Finland was further expanded to include five properties as a result of the transfer of two office properties with adjoining restaurant use in Espoo near Helsinki.
The "Carmel" residential property portfolio in the Netherlands, which had already been acquired in the previous business year, was supplemented by two further new completed properties in The Hague. With the property "Peckham Place" in the south of London, grundbesitz europa now owns a residential property in the United Kingdom for the first time in addition to its existing investments in the area of student housing. The acquisition of an office property in Gdansk, Poland, and an investment in a logistics portfolio consist- ing of five properties in France further rounded off the portfolio.
With the acquisition of the "UP!" office property in Berlin, the one hundredth property was transferred to the fund portfolio in May 2021. The investment in the "Spectrum" logistics property in Hamburg took place in June 2021. In August 2021, two trans- fers of ownership of a total of six construction phases of the "Cheevers & Haliday" project development in Dublin took place, for which the purchase agreement was signed in July 2020.
Two sales of office properties were made in Madrid and London during the reporting period. The real estate portfolio is continu- ously analyzed for properties that can be sold and which, in the opinion of the fund management, is no longer in line with the fund strategy in the medium to long term.
On account of the transactions mentioned, the real estate portfolio of grundbesitz europa grew to 100 properties in the 2020/2021 business year with a total volume according to market value of EUR 9,746.0 million (September 30, 2020: 87 properties, EUR 8,449.6 million). The diversification of the usage types was further increased by the purchase of residential properties and several logistics properties.
The directly and indirectly held properties are spread across a total of twelve European countries, with Germany (27.8%) and the United Kingdom (23.0%) continuing to be the focal points in terms of market value. The development of the United Kingdom since its exit from the European Union in January 2020 will continue to be carefully monitored and evaluated, and purchases or sales in this market will be analyzed.
As of the reporting date of September 30, 2021, 92.2% of the total portfolio was let (measured in terms of annual rental income fully let), while the occupancy rate was an average of 90.1% based on the entire reporting period.
With loan liabilities totaling EUR 1,599.0 million, the borrow- ing ratio on September 30, 2021, was 16.4% of the real estate assets and was thus below the statutory limit value of 30%
(September 30, 2020: EUR 1,281.1 million or 15.2%). In addition, there are credit lines for short-term borrowing.
Since the EU regulation on sustainability-related disclosure requirements in the financial services sector came into force on March 10, 2021, the pre-contractual information for the grund- besitz europa investment fund has included explanations on the integration of sustainability risks in investment decisions and on the results of the assessment of the expected impact of sustain- ability risks on the return of the financial product.
Against the background of Article 8 of the Disclosure Regulation, a provision has now been added to the Investment Conditions, with effect from October 1, 2021, to the effect that the environ- mental features which the corporation advertises for the invest- ment fund should also be taken into account when acquiring and managing properties. As part of this adjustment, various changes resulting from the so-called "Fondsstandortgesetz" (Act to Strengthen Germany as a Fund Location), which came into force on August 2, 2021, were also taken into account. These relate in particular to the terms and the announcement period in the event of future changes to the investment conditions and also entail simplifications for the fund in the granting of shareholder loans to real estate companies.
We will continue to inform our investors about developments in the fund in the area of sustainability.
Yours sincerely,
Clemens Schäfer
DWS Grundbesitz GmbH
Dr. Ulrich von Creytz	Dr. Grit Franke
Frankfurt/Main, Germany, November 29, 2021
Ulrich Steinmetz

## Overall economic environment
After the severe distortions caused by the coronavirus pandemic in 2020, the European economy shows signs of recovery in the course of 2021, but is not yet at pre-crisis levels. Fundamen-
tal support comes from the resurgence in global trade, which is expected to post significant gains of 12% over the course of 2021, following a 6% decline in 2020. Leading indicators such as the Purchasing Managers' Index were also positive in
October 2021, albeit with weakening momentum. With an index reading of 54.3, the PMI for the Eurozone for October was above the neutral threshold of 50 as well as the long-term average
of 53. Nevertheless, this is the third consecutive monthly decline after the 15-year high in July, with the economy cooling the most in Germany, but also reaching its lowest level since April
in France.
Ultimately, the coronavirus pandemic and related effects such as lockdowns and vaccination progress, particularly at the beginning of the year, remained a determining factor in the economic recovery, not least due to new virus mutations. Consequences such as transport and logistics problems, pro- duction bottlenecks due to a lack of primary products, rising
raw material prices and increasing inflation are now becoming more and more apparent and having negative impacts on eco- nomic development worldwide and in Europe. Inflation in the eurozone is expected to rise to 2.4% this year, while in Germany it is expected to rise to 3%. In France and Italy, inflationary pres- sures are significantly lower at 1.7% and 1.9%, respectively, but this could still lead to monetary policy measures at the Euro- pean level.
Specifically, with regard to economic developments in Europe, after the coronavirus-related weak phase in 2020, with negative economic growth in the eurozone of -6.5%, a positive devel- opment and incipient recovery phase is expected. Economic growth reached 2.3% in the second quarter and is likely to be around 2% again in the third quarter. Accordingly, growth of 5% is expected for the full year 2021. Germany, with expected growth of 2.5%, deviates significantly from the eurozone aver- age, whereas France and the UK are expected to experience a strong economic recovery at 6.2% and 7.3%, respectively.
After the manufacturing sector was held back in recent months by a lack of intermediate products and rising commodity and energy prices, the service sector and private consumption remain as pillars of the economic recovery. While the hospi- tality and service sectors generally continue to face the threat of coronavirus-induced cutbacks as the year progresses, the pent-up consumer demand in particular is expected to fuel the economic recovery.
With growth of +3.7% in the second quarter of 2021 and expected growth of 3.7% for the year as a whole, private con- sumption is currently becoming the strongest driver of eco- nomic recovery in Europe.
(Data sources: Oxford Economics, Markit 10/2021)

## Developments in the capital markets
Yields on the capital markets increased slightly by 30 basis points in the reporting period from October 1, 2020, to Sep- tember 30, 2021, but ultimately remained in negative territory. Ten-year German government bonds yielded -0.536% p.a. on October 1, 2020, and stood at -0.199% p.a. as of the end of the reporting period.
Yields on short-term government bonds fell by a further 10 basis points in the reporting period, with the trading range reaching a full 15 bp. One-year German government bonds yielded -0.598%
p.a. on October 1, 2020, with this falling to -0.673% p.a. on the last trading day in September 2021.
The European Central Bank’s key interest rate remained unchanged and continues to be 0.00%; the deposit facility has been at -0.50% since September 2019.
(Data source: Bloomberg)

## Developments in the real estate markets
In our view, the European real estate market has entered a recovery phase, although the pandemic has left clear traces on the markets. Accordingly, 2020 posed major challenges to European real estate markets as a result of lockdowns and
border closures, but also saw extensive support and assistance measures from the various governments, central banks and European institutions. Thanks to these subsidies, default guar- antees, tax relief and social security measures, insolvencies were prevented in many cases, thus preventing a significant rise in unemployment figures, especially as solid starting conditions such as low vacancy rates and moderate construction activity also supported the property markets.
Nonetheless, the coronavirus pandemic has caused distortions over the past 12-18 months, particularly in the hotel and retail sectors. Store closures and a lack of international tourists have weighed on bricks-and-mortar retail and caused significant rent losses. As a result, demand for space fell sharply and shop- ping centers in particular, which have been suffering for years, recorded the strongest annual increase in vacancies to date in the first quarter of 2021 and a further fall in rents of 8.5%.
The pandemic also left its mark on the European office market. While the average vacancy rate was 6.3% at the start of the pandemic, the lowest since 2002, it had increased by 130 basis points by spring 2021. Positive deviations were achieved here, for example, in the German top 7 office markets, which are only expected to rise by around 90 basis points to around 4.8% by the end of the year. Rental levels also corrected slightly by around 1.3% at European level, and thus much less strongly than feared, with the UK and the Nordic markets in particular standing out positively here. The incipient recovery in demand for space and moderate completion volumes, some of which were delayed by the pandemic, are providing additional support for the office market.
European logistics markets were much more positive, even ben- efiting in many cases from the crisis and the strong growth in online trade. Demand for space remained high and rental levels have risen again. On an annual basis, prime rents were around 1.4% higher than in the previous year, which for logistics prop- erties in the long term and given the pandemic certainly rep- resents a considerable increase. European housing markets are also among the winners of the crisis, as they have been able to fully exploit their defensive character. This applies in particular to the established housing markets in Germany, the Netherlands and Scandinavia. Rent losses and vacancy increases remained the exception and rent levels generally corrected in the prime segment, where reduced demand for small-scale, fixed-term leases and furnished accommodation had the greatest impact.
(Data sources: DWS 07-10/2021)

## Developments in the investment markets
The European investment markets continue to be dominated by the coronavirus pandemic. Although investment momentum largely stabilized in the course of 2021 and recovered from its
low at the beginning of 2020, transaction volumes remain below the pre-crisis levels at the beginning of 2020. While real estate worth more than EUR 330 billion was still traded across Europe in the 12-month view in the first quarter of 2020, the annualized value in the third quarter of 2021 was around EUR 270 billion.
This corresponds to a decline of around 20%; compared to the same quarter of the previous year, this is still around 8%.
There are clear differences at regional level. Whereas the UK real estate markets recorded a significant recovery to just under EUR 65 billion and, at around 20% in each case, are well above both the prior-year figure and the pre-crisis level, the recovery in other markets was much more sluggish. Although a similar annualized transaction volume of just under EUR 64 billion was achieved in Germany in the third quarter, the figure is around
20% below the previous year's result. In France, too, transaction volumes have so far failed to match their previous record levels. Here, the investment market is stagnating at just under EUR
30 billion, which marks the lowest value since 2017. Spain and the Netherlands were able to recover more strongly than in the previous year.
At sectoral level, investors continued to clearly favor logistics properties. At over EUR 50 billion, the strongest annual result to date was measured in the third quarter of 2021. At over
EUR 60 billion, residential real estate is also close to its pre-crisis highs. Office investments, retail properties and hotel properties follow at some distance behind, but have already recovered, with the exception of retail.
Despite the continued subdued investment activity, we expect a renewed increase in transaction volumes and a decreasing polarization in terms of sector allocation. Ultimately, the attrac- tiveness of real estate investments remains high in the per- sistently low interest rate environment; accordingly, we expect further yield compression in the medium term.
(Data sources: DWS 07/2021, RCA 10/2021)

## The grundbesitz europa investment strategy
The investment objectives of the investment fund are to gen- erate regular income from rents and interest, and to achieve an appreciation. The fund seeks to attain a continuous positive annual yield – with stable annual distributions – while keeping value fluctuations as low as possible.
The investment strategy of the fund focuses on the acquisition, current income and sale of real estate in conjunction with the objective of keeping current income and value growth stable or increasing it throughout the term of the fund. The Company invests for the account of the fund in member countries of the
EU and the EEA and selectively in countries outside the EU/EEA. Details of the country in question and the maximum share of the fund value permitted for investment in the said country are provided in the appendix to the Special Investment Conditions in the current sales prospectus. In accordance with the "Special Investment Conditions", at least 51% of the value of the fund must be invested in real estate located in a member state of the EU or in another state that is party to the EEA Agreement.
The fund invests in traditional commercial properties to be used for offices, retail, logistics and hotels, as well as in residential properties.
The real estate held by the fund is situated in good to very good locations in established real estate markets. The aim is basically to invest in properties with long-term tenants of sound financial standing. The transaction strategy is geared toward the various Europe-wide real estate cycles.
During the selection of the real estate for the investment fund, the sustained profitability of the real estate and diversification by location, size, use and tenant are the focal point of consid- erations. In this regard, the Company endeavors to achieve a regional diversification of real estate properties of various sizes in line with the size of the investment fund, insofar as the Com- pany considers this to be in the interests of the investors. The assessment likewise includes the economic and location-related opportunities and risks. In order to achieve the investment objectives of the investment fund, the selection and manage- ment of properties will, inter alia, also promote environmental characteristics within the meaning of Article 8 of Regulation (EU) 2019/2088 on sustainability-related disclosure requirements in the financial services sector (hereinafter the "Disclosure Reg- ulation"). Details of some of the regulatory requirements for the content and format of the information to be disclosed under the Disclosure Regulation are currently still being developed.
Alongside properties that already exist or are under construc- tion, sites for development projects may also be acquired. How- ever, the focal point of investments is existing buildings.

## Net asset value and cash inflows/outflows
In the reporting period from October 1, 2020, through Sep- tember 30, 2021, the fund’s net cash inflows amounted
to EUR 221.8 million. Total net asset value increased from EUR 9,644.2 million (as of September 30, 2020) to EUR 9,902.3 million (+2.7%) on September 30, 2021.
The capital invested in unit class IC decreased slightly from to EUR 819.4 million (September 30, 2020: EUR 825.4 million). This represented an 8.3% share of total net asset value as of the reporting date.
Liquid assets decreased to EUR 1,377.6 million as a result of the property purchases made. The liquidity portfolio is managed in accordance with a fixed investment process. Interest rate and price forecasts are subject to technical and fundamental analy- sis. In the reporting period, liquid assets were invested primarily in overnight money and time deposits as well as fixed-income securities such as government bonds and corporate bonds from European issuers with a rating of good to very good (investment grade). Futures were used occasionally for duration control.

## Results of the fund
During the past business year 2020/2021, the fund posted a gain of 2.3% per unit in the RC unit class and a gain of 2.7% per unit in the IC unit class (both according to the BVI method).
The distribution in the RC unit class on December 15, 2021, was EUR 0.90. The total return on investment in the RC unit class is EUR 0.89 per unit. Investors in the IC unit class receive a distribution in the amount of EUR 1.10. The total return on investment in the IC unit class is EUR 1.08 per unit. Information on taxation is included in the “Tax information for the investor” following this report.
The positive performance of the fund is illustrated in the follow- ing overview.
| Performance according to the BVI method (As of: September 30, 2021) |
| --- |
|  | RC unit class | Annual average | IC unit class | Ø p.a. |
| 1 year | 2.3% |  | 2.7% |  |
| 2 years | 4.1% | 2.0% | 5.2% | 2.5% |
| 3 years | 6.9% | 2.2% | 8.5% | 2.8% |
| 5 years | 13.3% | 2.5% | 16.0% | 3.0% |
| 10 years | 30.1% | 2.7% | 36.6% | 3.2% |
| 15 years | 75.2% | 3.8% |  |  |
| 20 years | 105.5% | 3.7% |  |  |
| 25 years | 155.5% | 3.8% |  |  |
| 30 years | 252.3% | 4.3% |  |  |
| 35 years | 388.2% | 4.6% |  |  |
| 40 years | 595.7% | 5.0% |  |  |
| 45 years | 878.9% | 5.2% |  |  |
| 50 years | 1,272.8% | 5.4% |  |  |
| Since inception* | 1,380.3% | 5.4% | 56.2% | 3.4% |

* Fund inception: October 27, 1970, IC unit class, April 1, 2008.

## The grundbesitz europa real estate portfolio
As of the reporting date, the grundbesitz europa portfolio com- prised 100 properties, of which 44 are directly held properties with market values totaling EUR 4,441.5 million.
56 properties with a total volume of EUR 5,304.4 million are held through special purpose vehicles; 49 of these properties are majority holdings. Seven properties are held via minority holdings.
Calculation of performance is based on the time-weighted return and excludes issue surcharges. Individual costs such as fees, commissions and other charges are not included in the presentation and would have a negative impact on performance if included.
Past performance is not a reliable indicator of future performance.

## Types of use of fund properties
Geographical distribution of fund properties
The share of office property in the grundbesitz europa portfolio continues to predominate in terms of annual rental income fully let. The fund is diversified by investments in retail, residential and logistics. Ongoing project developments are not included in this presentation.

## Geographical distribution of fund properties
The 44 directly held properties and the 56 other properties held via special purpose vehicles are broadly distributed regionally across twelve countries.

## Commercial age structure of fund properties	Size classification of fund properties
The 17 properties with a market value exceeding EUR 150 million comprise office and retail properties with long-term leases in various countries. 50 properties have a market value of between EUR 25 million and EUR 100 million.
| Property according to size classification |
| --- |
| up to EUR 10 million | EUR 36.7 million | 0.4% | 5 properties |
| EUR 10 to 25 million | EUR 145.0 million | 1.5% | 9 properties |
| EUR 25 to 50 million | EUR 809.1 million | 8.3% | 21 properties |
| EUR 50 to 100 million | EUR 2,097.1 million | 21.5% | 29 properties |
| EUR 100 to 150 million | EUR 2,399.7 million | 24.6% | 19 properties |
| EUR 150 to 200 million | EUR 897.2 million | 9.2% | 5 properties |
| over EUR 200 million | EUR 3,361.1 million | 34.5% | 12 properties |
| Total | EUR 9,745.9 million | 100.0% | 100 properties |


## Property acquisitions and transfers to the portfolio
Further information on the following properties is available in the index of properties and the list of acquisitions and dispo- sitions. Purchase prices are expressed in euro; with foreign currencies, the exchange rate at the time of the transfer of ownership of the property is used.
A distinction is made between the time the contract of sale for a property is signed (the “signing”) and the time of the transfer of the property into the fund’s real estate portfolio (the “closing”). The respective property is only listed in the index of properties after the “closing”. In the case of project developments, closing may take place during the construction phase or only after com- pletion, depending on the contract formulation.
Ten properties or project developments were acquired and added to the fund portfolio in the reporting period:
Jönköping (SE) – Logistics property “Stellar”
In December 2020, the grundbesitz europa fund invested in Sweden for the first time with a volume of around
EUR 141.6 million. The complex, which consists of three build- ings with a total lettable area of 112,023 sqm, is one of the largest stand-alone distribution centers in the Nordic countries. The modern, partly fully automated sorting and storage build- ings allow efficient and high-performance logistics operations to serve the countries of Norway, Sweden, Denmark and Finland. The logistics complex is leased on a long-term basis to one of Northern Europe's largest electronics companies.
The purchase price was approximately EUR 141.6 million in total. Transfer to the portfolio took place on December 10, 2020.
Gdansk (PL) – “NEON” office building
The “NEON” office property in the Polish port city of Gdansk was acquired in February 2021.
The office property was completed at the end of 2019 and is located in Alchemia Business Park, which is centrally located between Gdansk and Gdynia. “NEON” offers usable office space of more than 33,000 sqm over eleven floors. In addition, there is retail space on the ground floor and around 300 parking spaces on two underground and two above-ground floors. The prop- erty has received “LEED Platinum” certification, meaning that
it meets the highest internationally established sustainability standard.
The purchase price was approximately EUR 82.1 million in total. Transfer to the portfolio took place on February 11, 2021.
London (GB) – Residential property “Peckham Place”
In March 2021, the residential property “Peckham Place” in the south of the British capital of London was acquired. The prop- erty is part of a newly constructed ensemble in a changing part of town. The recently constructed “Idaline Court” property is part of the wider Peckham Place development and comprises
a multi-story apartment complex with 108 high quality rental units. It was built according to the Code for Sustainable Living and offers different floor plans, with each unit having its own balcony. Peckham Place offers excellent transportation links to central London and is particularly well connected to the City of London and the West End. The seller of the property is a British housing association.
The purchase price was approximately EUR 64.3 million in total. Transfer to the portfolio took place on March 19, 2021.
Lille, Nîmes and other locations (FR) – “Omega” logistics real estate portfolio
In March 2021, a logistics property portfolio consisting of five properties was acquired in France for a total of around
EUR 241.5 million. The acquisition took place via a holding com- pany as a joint venture with an open-ended real estate fund that is also managed by DWS. grundbesitz europa holds a 40% stake in the joint venture.
The contract of sale for the “Omega” logistics real estate portfolio was signed on January 27, 2021. The four properties located in the greater Lille area and one near Nîmes were built between 2014 and 2017 and have a total floor space of around 206,000 sqm. The portfolio is fully let and largely on a long-term basis to five different users. Four properties have already been awarded the “BREEAM” and “HQE” sustainability certificates, and certification is also being sought for the fifth property in the short term.
The purchase price volume for grundbesitz europa was around EUR 96.8 million. Transfer to the portfolio took place on
March 23, 2021.
Berlin (DE) – “Up!” office project development
The contract of sale for a project development in Berlin, Germany, was signed on November 30, 2018. The transfer of the office property (comprising around 48,400 sqm) to the portfolio is sched- uled for the second quarter of 2021. Construction is progressing according to schedule.
The purchase price was EUR 314.8 million and transfer to the portfolio took place on May 7, 2021.
Hamburg (DE) – Logistics property “Spectrum”
In June 2020, a logistics property in Hamburg was acquired together with another investment fund for approximately EUR 189 million. grundbsesitz europa holds a 55% interest in the real estate company.
The property is located in the southeast of Hamburg in the immediate vicinity of the highway intersection of the important north-south connection A 1 and the eastbound A 25. The Port of Hamburg is around 12 km away from the new fund property. In view of the good long-distance transport connections and the proximity to the city center and the port, the property location is one of the most attractive and most sought-after logistics locations in the greater Hamburg area and in Germany and has almost no vacancies.
The modern logistics property “Spectrum” currently has a rental area of around 77,100 sqm and will be extended by a logistics hall with around 18,800 sqm by 2022. The complex is leased
on a long-term basis to one of Europe's largest logistics com- panies. There are 249 car parking spaces and 20 truck parking spaces on the approximately 160,000 sqm site.
The purchase price of the fund share was EUR 84.5 million, with the transfer to the portfolio taking place on June 1, 2021.
One property was transferred to the portfolio before the report- ing period and was added to the fund portfolio in the reporting period:
London (GB) – “Pavilion Court”
The contract of sale for the project development of a student residence complex was signed on February 28, 2019. The pur- chase of the property and transfer of ownership took place on March 8, 2019, and the purchase price installments are being paid in accordance with construction progress. The agreed pur- chase price is around EUR 127.8 million.
Completion of the student accommodation development at Wembley, which has since been increased to 699 rooms, took place on September 24, 2021.
Four properties were acquired before the reporting period and added to the fund portfolio in the reporting period:
The Hague (NL) – “Carmel Residential Portfolio”
The “Carmel” residential portfolio consists of a total of eight so-called clusters, which were acquired in several tranches; each comprises various individual properties. Six of these clus- ters were already in the fund's portfolio, and two more were transferred during the reporting period. This is a multi-story
apartment building with 288 residential units and a total lettable area of around 12,700 sqm, which consists of two intercon-
nected building sections and has a total of 92 parking spaces in the building or in the neighboring building. The apartments
range in size between 41 sqm and 72 sqm. They have fully fitted bathrooms, open-plan kitchens as well as balconies and they can be accessed by elevator.
The purchase price volume for these units for grundbesitz europa was around EUR 66.8 million. Transfer to the portfolio took place on October 30, 2020.
In addition, the fund management acquired a further residential property portfolio with a total of 369 apartments in The Hague during the reporting period, the individual units of which were incorporated into three existing clusters and expanded them.
The purchase price was around EUR 70.9 million and ownership was transferred on June 2, 2021.
Espoo (FI) – “Keilalampi” office property and “Pavilions”
The “Keilalampi” office building and the two “pavilions” belong- ing to it were added to the fund's portfolio in March 2021. These properties complement the office property already acquired at this location in March 2020.
The multi-story office building with a total lettable area of around 13,600 sqm was built in 1994 and was extensively mod- ernized in 2020/2021. Among other things, the building services, the façade and the office space and interiors were modernized. The “LEED Gold” sustainability certificate will be sought upon completion of the modernization measures. All the spaces are fully let on a long-term basis, with the main tenant being a Finnish insurance company.
Two newly constructed pavilions with a total of around 1,080 sqm of catering and service space were also acquired
with this property. The pavilions are located on a newly created public town square in front of the building. In addition to direct access to the metro at street level, there is an underground car park with 193 parking spaces below the buildings.
The purchase price was approximately EUR 86.4 million in total. Transfer to the portfolio took place on March 31, 2021.
Nine properties were acquired as project developments during or before the reporting period and have not yet been completed:
Düsseldorf (DE) – “Trio” project
The contract of sale for three hotel properties in Düsseldorf that were purchased as a project development for the fund was signed on August 31, 2018. The project is an ensemble with a total of 717 rooms close to the main train station in Düsseldorf. Completion is planned for the fourth quarter of 2021. Construc- tion is progressing according to schedule. The agreed purchase price is around EUR 157.4 million.
Cologne (DE) – “Messe City Köln” hotel project development
The contract of sale for a hotel project development in Cologne, Germany, was signed on April 17, 2019. The transfer of the hotels (comprising around 479 rooms) to the portfolio is sched- uled for the second quarter of 2021. Construction is progressing according to schedule. The agreed purchase price is around EUR 111.5 million.
Berlin (DE) – “The Grid”
The contract of sale for the project development of an office prop- erty in the Friedrichshain-Kreuzberg district, an up-and-coming submarket of Berlin, was signed on December 20, 2019. Transfer to the portfolio took place on February 19, 2020, upon payment of the first purchase price installment.
The multi-story building with 13,849 sqm of floor space has retail and restaurant space on the ground floor as well as park- ing facilities in an underground garage. More than 50% of the space has already been leased on a long-term basis prior to the start of construction. By acquiring this office property, the fund intends to profit from the positive development forecast for the Friedrichshain-Kreuzberg district of Berlin and continuous rental income in a growth market. Due to the high building standards, the “DNGB” Gold certification is being sought.
A purchase price of EUR 129.1 million was agreed and pay- ments are being made in line with construction progress. Com- pletion is scheduled for the fourth quarter of 2021.
Barcelona (ES) – “One Parc Central” office property
In February 2021, the purchase agreement for the project devel- opment of an office property in Spain was signed. The twelve- story office property is being built in the highly sought-after 22@ district to the north of the Catalan capital of Barcelona. With the acquisition of the office property, investments will be made in a growth market after completion in autumn 2022.
Around EUR 128.0 million was agreed as the purchase price, with payment to the seller to be made after completion.
Dublin (IE) – “Cheevers & Haliday” residential property
In July 2020, the purchase agreement with a volume of around EUR 195.0 million was signed for the project development of a residential building complex located around eleven kilometers south of the Irish capital of Dublin.
The modern, multi-story project development with a total rental area of 31,512 sqm comprises two economically independent residential buildings and is located on a former golf course
in the sub-market of Dun Laoghaire, a prosperous suburb of Dublin.
The surrounding towns of Dun Laoghaire, Dalkey, Monkstown and Blackrock can be accessed via private care and public transport in a short time and offer numerous shopping and leisure options.
The high-quality and fully equipped 368 residential units com- prise a mix of 2-4 room apartments and their average size is around 86 sqm. They can be accessed via an elevator and, besides a balcony/terrace, have numerous other conveniences. Completion of the apartment blocks will take place in several construction phases from June 2021 to an anticipated January 2022.
Paris (FR) – “TOKO” office project development
The project development for an office building in need of mod- ernization that is located at the edge of the central business district (CBD) of Paris was purchased in September 2020.
The multi-story class-A office block, which was built in 1955 and 1989, is impressive not only due to its excellent location but also its striking architecture with a completely glass facade and bright, modern office space. The office building is located in the 17th district of Paris, which profits from the continuous expan- sion of the Paris CBD and very good connections to the center and the Parisian ring road. Due to the very low vacancy rate of approx. 2% in the greater Paris area and the limited construc- tion possibilities, it is assumed that the property location will
be included in a future expansion of the inner-city office market and will continue to gain in importance.
Even before the conversion work begins, the fund property is fully pre-let for the long term to a tenant of sound financial
standing from the digital services sector. Upon completion of the modernization measures, an application will be made for the “BREEAM Very Good” and “Wired Score Silver” sustain- ability certificates. The Wired Score certification is a globally recognized standard for evaluating the connectivity of office buildings.
A purchase price of EUR 162.0 million was agreed and payments are being made in line with construction progress. Completion is planned for the first quarter of 2022.
Madrid (ES) – Residential portfolio
On December 30, 2020, the grundbesitz global and grundbesitz europa funds acquired a pro rata share of four attractive resi- dential projects in the popular locations of Vallecas and Getafe, south of Madrid's city center. grundbesitz europa holds a 40% interest in the project.
The projects are characterized by upscale construction and appealing architecture. The equipment standard of the approx. 1,000 apartments with fitted kitchen, air conditioning, WLAN, fitness area, pool, lobby and common areas is above average. The residential neighborhoods have excellent public transporta- tion connections. Due to the building and site qualities, a sus- tainability certification of “BREEAM Good” or higher is sought.
A pro rata purchase price of EUR 85.6 million was agreed. Pay- ments in line with construction progress will be made based on building permits expected by the end of 2021. The completion of the four projects is scheduled for the end of 2023.

## Property sales and transfers from the portfolio
The sales price is expressed in euro before deduction of incidental selling costs.
Two properties were sold and removed from the fund portfolio in the reporting period.
London (GB) – “Capital House” office property
In July 2021, the “Capital House” office property in London, United Kingdom, which was acquired in 2010, was sold. The building, completed in 2003, was leased to six office tenants and three retail tenants at the time of sale. The sales price of around EUR 151.0 million (GBP 130.5 million) is approximately 12% higher than the most recently determined market value of around EUR 134.9 million.
“Capital House”, with its rental area of around 10,650 sqm spread over eight floors, benefited in particular from its central location in the City of London. The area around the Bank of England is the traditional core of the City of London and funda- mentally attractive to international tenants. The property, which is now 17 years old, has nevertheless recently recorded an increased vacancy rate.
With the strategic sale, the fund management is realising the very good performance since purchase and intends to reinvest the sales proceeds in the further diversification of the portfolio.
Madrid (ES) – “Paseo de la Castellana 42” office property
In July 2021, the “Paseo de la Castellana 42” office property in Madrid, Spain, which was acquired in 2003, was sold. The sales price of around EUR 54.6 million is approximately 42% higher than the most recently determined market value of around
EUR 38.5 million. The proceeds from the sale are to be rein- vested in the further diversification of the portfolio.
“Paseo de la Castellana 42”, with its rental area of around
4,595 sqm spread over ten floors, benefited in particular from its very central location in the city center of Madrid. The building, built in 1980 and remodeled in 2001, was most recently leased to three tenants, but three floors were unrented. The property is comparatively old compared to the buildings in the immediate vicinity in a prime inner-city location in Madrid, does not cur- rently meet the requirements for a sustainable property and has no environmental certification.
The sale of the property leads to a further improvement in the quality of the overall portfolio, reduces existing and future let- ting risks of the fund and enables reinvestment in properties with comparatively better development opportunities and lower risks.

## Borrowed capital and currency risks
The grundbesitz europa fund had loan liabilities amounting to EUR 1,599.0 million as of the September 30, 2021, reporting date (September 30, 2020: EUR 1,281.1 million). A total of
29 properties are currently encumbered with the rights of third parties. Credit line agreements facilitating flexible financing
of new acquisitions and project developments at low interest rates.
As of the reporting date, the borrowing ratio amounted to 16.4% based on real estate assets. As of the reporting date, loans denominated in British pounds that translate into a total of approximately EUR 648.1 million exist for 18 prop- erties (September 30, 2020: EUR 620.4 million). Total bor- rowing in euro amounts to approximately EUR 889.1 million (September 30, 2020: EUR 660.5 million). A new financing in Swedish krona amounting to EUR 61.8 million was added.
| Overview of loans as of September 30, 2021 |
| --- |
| grundbesitz europa | Total borrowings (direct) in EUR million | % of the market value of all fund properties | Total borrowings (indirect via holding companies) in EUR million | % of the market value of all fund properties | Less than 1 year | Remaining loan terms as a % of total borrowings 1 to 2	2 to 5	5 to 10 years	years	years | Average interest rate as % |
| EUR loans (outside Germany) | 447.8 | 4.6 | 130.7 | 1.3 | 14.5 | 1.9 | 16.8 | 3.1 | 0.95 |
| EUR loans (Germany) | 51.4 | 0.5 | 259.2 | 2.7 | 1.6 | 3.3 | 5.4 | 9.2 | 1.07 |
| GBP | 404.5 | 4.2 | 243.5 | 2.5 | 1.2 | 0.0 | 10.3 | 29.0 | 2.37 |
| SEK | 0.0 | 0.0 | 61.8 | 0.6 | 0.0 | 0.0 | 3.9 | 0.0 | 1.61 |
| Total | 903.8 | 9.3 | 695.2 | 7.1 | 17.3 | 5.2 | 36.3 | 41.2 |  |

| Overview of currency risks as of September 30, 2021 |
| --- |
| grundbesitz europa | Open currency positions reporting as of the date in the local currency (thousands) | Exchange rate as of the reporting date | Open currency positions as of the reporting date (TEUR) | % of fund assets per currency area |
| GBP | 144,066 | 0.86266 | 167,002 | 1.7 |
| PLN | 486,583 | 4.62623 | 105,179 | 1.1 |
| SEK | 809,168 | 10.20052 | 79,326 | 0.8 |
| NOK | 497,324 | 10.12598 | 49,114 | 0.5 |
| Total |  |  | 400,621 | 4.0 |

The currency hedging strategy is structured for the medium to long term and is based on a minimization of hedging costs/ maximization of hedging income. Prices for forward exchange
hedging primarily result from the effective difference in interest rates between the eurozone and the investment country and the (remaining) term of the contract. Changes to the difference in interest rates result in changes to the intrinsic value of the forward exchange hedge.

Translation (ENDE, 2021-09-30):
# Tätigkeitsbericht
Sehr geehrte Damen und Herren,
die Geschäftsführung der DWS Grundbesitz GmbH informiert Sie in diesem Jahresbericht über die Entwicklung des Immobilien- Sondervermögens grundbesitz europa im Zeitraum vom
1. Oktober 2020 bis zum 30. September 2021.

## Wichtige Ereignisse im Berichtszeitraum
Die COVID-19-Pandemie prägte auch das Geschäftsjahr 2020/2021. Büroimmobilien, mit rund 50% nach Mietertrag der größte Anteil aller Nutzungsarten am Gesamtportfolio des grund- besitz europa, erwiesen sich in diesem Umfeld nach wie vor weitgehend widerstandsfähig, während Einzelhandelsimmobilien weiterhin von reduzierten Mieteinnahmen betroffen waren. Für diese Mietforderungen wurden, soweit möglich, Stundungsverein- barungen mit den Mietern geschlossen. Darüber hinaus hat das Fondsmanagement weiterhin für offene Forderungen fortlaufend und in angemessenem Umfang Risikovorsorge getroffen. Mit Be- ginn der erneuten Öffnungen im Frühjahr 2021 in den verschiede- nen europäischen Ländern konnte für Studentisches Wohnen eine Erholung mit steigenden Buchungen verzeichnet werden. Über das Geschäftsjahr konnte grundbesitz europa die Vermietungs- quote u.a. durch diese temporär erwarteten Effekte steigern.
Die Verkehrswerte der Einzelhandelsimmobilien und der studen- tischen Wohnimmobilien im Portfolio reduzierten sich weiterhin leicht, da die unabhängigen Sachverständigen u.a. Abschläge für entfallende Umsatzmieten, Mietreduzierungen und Mietausfälle kalkulierten. Für das einzige Hotel im Portfolio von grundbesitz europa blieb die Entwicklung der Pandemie ohne Auswirkungen. Demgegenüber konnten die Büroimmobilien in Toplagen Wert- zuwächse verzeichnen.
Insgesamt war die Bewertung über das Gesamtportfolio leicht positiv, stabilisierend wirkte sich dabei die breite Diversifizierung über verschiedene Nutzungsarten innerhalb des Immobilienport- folios aus.
Einen positiven Beitrag zur Fondsperformance leistete das Liqui- ditätsportfolio des Fonds im Geschäftsjahr. Die Kapitalmärkte waren geprägt von den Pandemie-Maßnahmen der globalen Notenbanken. Die Europäische Zentralbank leistete durch das sogenannte „PEPP“ (Pandemic Emergency Purchase Programme) einen signifikanten Beitrag zu dieser Stabilität, welche deutlich in den Entwicklungen der Risikoabstände bei den entsprechenden Anleihen abzulesen war. Das Anleiheportfolio war in seiner Zu- sammensetzung und Laufzeit zugunsten geringerer Risiken und Volatilität der aktuellen Situation angepasst.
Das Fondsvermögen erhöhte sich, unter Berücksichtigung der Ausschüttung für das vorangegangene Geschäftsjahr im Dezember 2020, von 9.644,2 Mio. EUR (30. September 2020) auf 9.902,3 Mio. EUR zum Ende des Geschäftsjahres. Die Net- tomittelzuflüsse beliefen sich insgesamt auf 221,8 Mio. EUR.
Die Liquiditätsquote lag zum 30. September 2021 bei 13,9% des
Fondsvermögens.
Die Wertentwicklung von grundbesitz europa im Zeitraum vom
- Oktober 2020 bis zum 30. September 2021 belief sich auf 2,3% je Anteil in der Anteilklasse RC und 2,7% je Anteil in der Anteil- klasse IC (alle Angaben nach BVI-Methode).

Neben dem aktiven Management der Bestandsobjekte konnten trotz pandemiebedingter Einschränkungen erneut verschiedene Immobilientransaktionen erfolgreich abgeschlossen werden.
Insgesamt wurden 15 Objekte bis zum 30. September 2021 in den
Immobilienbestand des Fonds übernommen. Für zwei weitere Projektentwicklungen in Spanien wurden die Kaufverträge unter- zeichnet, diese werden jedoch erst nach dem Berichtsstichtag in den Bestand übergehen.
Die Neuakquisitionen erfolgten in verschiedenen europäischen Ländern, sowohl in Regionen, in denen grundbesitz europa bereits über andere Liegenschaften verfügt, als auch an Standorten, in denen der Fonds nun erstmals investiert ist. So ging im Dezember 2020 die über eine Beteiligungsgesellschaft erworbene Logistik- immobilie „Stellar“ in Jönköping in den Bestand des Fonds über, das erste Objekt in Schweden. Weiter ausgebaut wurde dagegen der Anteil in Finnland, der sich durch den Übergang zweier Büro- objekte mit angeschlossener Gastronomienutzung in Espoo nahe Helsinki auf nun fünf Immobilien erhöhte.
Das bereits im vorausgegangenen Geschäftsjahr erworbene Wohnimmobilienportfolio „Carmel“ in den Niederlanden wurde um zwei weitere Neubaufertigstellungen in Den Haag ergänzt. Mit dem Objekt „Peckham Place“ im Süden Londons verfügt grund- besitz europa nun neben den bestehenden Investments im Bereich Studentisches Wohnen erstmals über eine Wohnimmobilie in Großbritannien. Der Erwerb einer Büroimmobilie in Danzig, Polen, sowie einer Beteiligung an einem aus fünf Objekten bestehenden Logistikportfolio in Frankreich ergänzen das Portfolio weiter.
Mit dem Erwerb der Büroimmobilie „UP!“ in Berlin ging die zwi- schenzeitlich einhundertste Immobilie im Mai 2021 in das Port- folio des Fonds über. Die Beteiligung an der Logistikimmobilie
„Spectrum“ in Hamburg erfolgte im Juni 2021. Im August 2021 erfolgten zwei Besitzübergänge von insgesamt sechs Bauphasen der Projektentwicklung „Cheevers & Haliday“ in Dublin, für die der Kaufvertrag im Juli 2020 unterzeichnet wurde.
Im Berichtszeitraum wurden zwei Verkäufe von Büroimmobilien in Madrid und London getätigt. Das Immobilienportfolio wird fortlau- fend auf veräußerbare Immobilien analysiert, die nach Auffassung des Fondsmanagements mittel- bis langfristig nicht mehr der Fondsstrategie entsprechen.
Durch die vorgenannten Transaktionen ist das Immobilienport- folio des grundbesitz europa im Geschäftsjahr 2020/2021 auf
100 Objekte mit einem Gesamtvolumen nach Verkehrswerten von 9.746,0 Mio. EUR angewachsen (30. September 2020: 87 Objekte, 8.449,6 Mio. EUR). Die Diversifikation der Nutzungsarten konnte durch die Ankäufe von wohnwirtschaftlich genutzten Immobilien und mehrerer Logistikimmobilien weiter gesteigert werden.
Die direkt und indirekt gehaltenen Objekte verteilen sich auf insgesamt zwölf europäische Länder, worunter Deutschland mit 27,8% und Großbritannien mit 23,0% gemessen am Verkehrswert weiterhin die Schwerpunkte bilden. Die Entwicklung Großbritan- niens seit dem Austritt aus der Europäischen Union im Januar 2020 wird weiterhin sorgfältig beobachtet und bewertet, An- oder Verkäufe in diesem Markt werden analysiert.
Zum Stichtag 30. September 2021 waren 92,2% des Gesamtport- folios vermietet (gemessen am Jahressollmietertrag), bezogen auf den gesamten Berichtszeitraum lag die Vermietungsquote bei durchschnittlich 90,1%.
Mit Kreditverbindlichkeiten von insgesamt 1.599,0 Mio. EUR lag die Fremdfinanzierungsquote zum 30. September 2021 bei 16,4% des Immobilienvermögens und damit unter dem gesetzlichen
Grenzwert von 30% (30. September 2020: 1.281,1 Mio. EUR bzw. 15,2%). Zusätzlich bestehen Kreditlinien für kurzfristige Fremdkapitalaufnahme.
Seit dem Inkrafttreten der EU-Verordnung über nachhaltigkeits- bezogene Offenlegungspflichten im Finanzdienstleistungssektor am 10. März 2021 enthalten die vorvertraglichen Informationen für das Sondervermögen grundbesitz europa Erläuterungen zur Integration von Nachhaltigkeitsrisiken bei den Investitionsent- scheidungen sowie zu den Ergebnissen der Bewertung der zu erwartenden Auswirkungen von Nachhaltigkeitsrisiken auf die Rendite des Finanzproduktes.
Vor dem Hintergrund von Artikel 8 der Offenlegungsverordnung wurden nun mit Wirkung zum 1. Oktober 2021 die Anlagebedin- gungen um eine Regelung ergänzt, dass bei Erwerb und Be- wirtschaftung von Immobilien auch die ökologischen Merkmale berücksichtigt werden sollen, die die Kapitalgesellschaft für das Sondervermögen bewirbt. Im Zuge der Anpassung wurden auch verschiedene Änderungen berücksichtigt, die sich aus dem zum
- August 2021 in Kraft getretenen sogenannten „Fondsstandort- gesetz“ (Gesetz zur Stärkung des Fondsstandorts Deutschland) ergeben. Diese beziehen sich insbesondere auf die Modalitäten und die Bekanntmachungsfrist im Fall von künftigen Änderun- gen der Anlagebedingungen und bringen darüber hinaus für den Fonds Erleichterungen für die Gewährung von Gesellschafter- darlehen an Immobilien-Gesellschaften mit sich.

Über Entwicklungen des Fonds im Bereich Nachhaltigkeit werden
wir unsere Anleger auch künftig informieren.
Clemens Schäfer
Mit freundlichen Grüßen DWS Grundbesitz GmbH
Dr. Ulrich von Creytz	Dr. Grit Franke Frankfurt am Main, 29. November 2021
Ulrich Steinmetz

## Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen
Nach den starken durch die Corona-Pandemie bedingten Ver- werfungen im Jahr 2020 zeigt sich die europäische Wirtschaft im Jahresverlauf 2021 erholt, aber noch nicht auf Vorkrisenni- veau. Zwar stützt grundsätzlich der wiederbelebte Welthandel, der nach einem Rückgang von 6% im Jahr 2020 im Jahres- verlauf 2021 mit einem Zuwachs von 12% deutliche Anstiege verzeichnen dürfte. Auch Frühindikatoren wie der Einkaufs- manager-Index zeigten sich im Oktober 2021 positiv, wenngleich mit nachlassender Dynamik. Mit einem Indexstand von 54,3 lag der Oktoberwert für die Eurozone über der neutralen Schwelle von 50, aber auch über dem Langzeit-Durchschnitt von 53.
Dennoch ist dies nach dem 15-Jahres-Hoch im Juli bereits der dritte Monatsrückgang in Folge, wobei sich die Wirtschaft am stärksten in Deutschland abkühlte, aber auch in Frankreich der tiefste Stand seit April erreicht wurde.
Letztlich blieb die Corona-Pandemie und damit verbundene Effekte wie Lockdowns und Impffortschritt insbesondere zu Jah- resbeginn ein bestimmender Faktor für die wirtschaftliche Erho- lung, nicht zuletzt aufgrund neuer Virus-Mutationen. Mittlerweile treten Folgeerscheinungen wie Transport- und Logistikprobleme, Produktionsengpässe infolge fehlender Vorprodukte, steigende Rohstoffpreise sowie eine anziehende Inflation immer stärker in Erscheinung und belasten damit die wirtschaftliche Entwicklung weltweit und in Europa. So wird für die Eurozone in diesem Jahr mit einem Anstieg der Inflation auf 2,4% gerechnet, während
für Deutschland sogar 3% erwartet werden. In Frankreich und Italien fällt der Inflationsdruck mit 1,7% bzw. 1,9% bedeutend geringer aus, dennoch könnte dies geldpolitische Maßnahmen auf europäischer Ebene nach sich ziehen.
Konkret wird in Bezug auf die wirtschaftliche Entwicklung in Europa nach der corona-bedingten Schwächephase im
Jahr 2020, mit negativem Wirtschaftswachstum der Eurozone von -6,5%, eine positive Entwicklung und einsetzende Erho- lungsphase erwartet. So hat das Wirtschaftswachstum im zwei- ten Quartal 2,3% erreicht und dürfte im dritten Quartal erneut bei etwa 2% liegen. Entsprechend wird für das Gesamtjahr 2021 mit einem Wachstum von 5% gerechnet. Deutschland weicht mit erwarteten 2,5% vom Durchschnitt der Eurozone deutlich ab, wohingegen in Frankreich mit 6,2% und Großbritannien mit 7,3% eine starke wirtschaftliche Erholung unterstellt wird.
Nachdem das verarbeitende Gewerbe in den vergangenen Mo- naten durch fehlende Vorprodukte und steigende Rohstoff- und Energiepreise ausgebremst wurde, bleiben der Dienstleistungs- sektor und der private Konsum als Stützen der wirtschaftlichen Erholung. Während im Gastgewerbe- und Servicebereich ten- denziell im weiteren Jahresverlauf auch weiterhin Corona-indu- zierte Einschränkungen drohen, dürfte insbesondere die auf- gestaute Konsumenten-Nachfrage die wirtschaftliche Erholung befeuern.
Mit einem Zuwachs von +3,7% im zweiten Quartal 2021 und einem erwarteten Wachstum von ebenfalls 3,7% auf Jahressicht entwickelt sich der private Konsum aktuell zum stärksten Treiber der wirtschaftlichen Erholung in Europa.
(Datenquellen: Oxford Economics, Markit 10/2021)

## Entwicklungen auf den Kapitalmärkten
Die Renditen an den Kapitalmärkten haben sich im Berichtszeit- raum vom 1. Oktober 2020 bis 30. September 2021 um 30 Basis- punkte leicht erhöht, aber notierten letztlich weiter im negativen Bereich. Die Renditen für zehnjährige Bundesanleihen notierten am 1. Oktober 2020 bei -0,536% p.a. und lagen zum Ende des Berichtszeitraums bei -0,199% p.a.
Die Renditen von kurzlaufenden Staatsanleihen sind im Berichts- zeitraum um weitere 10 Basispunkte gefallen, die Trading Range belief sich auf ganze 15 Basispunkte. Einjährige Bundesanleihen rentierten am 1. Oktober 2020 bei -0,598% p.a., am letzten Handelstag im September 2021 bei -0,673% p.a.
Der Leitzins der Europäischen Zentralbank blieb unverändert und notiert weiterhin bei 0,00%, die Einlagenfazilität liegt seit September 2019 bei -0,50%.
(Datenquelle: Bloomberg)

## Entwicklungen auf den Immobilienmärkten
Der europäische Immobilienmarkt ist nach unserer Einschätzung in eine beginnende Erholungsphase eingetreten, wenngleich die Pandemie deutliche Spuren an den Märkten hinterließ. Entspre- chend hat das Jahr 2020 die europäischen Immobilienmärkte infolge von Lockdowns und Grenzschließungen vor große Her- ausforderungen gestellt, allerdings erfolgten auch umfangreiche Stützungs- und Hilfsmaßnahmen seitens der jeweiligen Regie- rungen, Zentralbanken und europäischen Institutionen. Dank dieser Subventionen, Ausfallgarantien, Steuererleichterungen und sozialen Sicherungsmaßnahmen konnten vielfach Insolven- zen verhindert und damit deutlich steigende Arbeitslosenzahlen verhindert werden, zumal solide Ausgangsbedingungen wie niedrige Leerstände und moderate Bautätigkeit die Immobilien- märkte zusätzlich stützten.
Nichtsdestotrotz hat die Corona-Pandemie in den vergangenen 12-18 Monaten insbesondere im Hotel- und Einzelhandelssektor für Verwerfungen gesorgt. Ladenschließungen und fehlende internationale Touristen haben den stationären Einzelhandel belastet und für signifikante Mietausfälle gesorgt. Als Folge daraus ging die Flächennachfrage stark zurück und gerade die seit Jahren belasteten Shopping Center verzeichneten im ersten Quartal 2021 den bisher stärksten jährlichen Leerstandsanstieg und neuerliche Mietrückgänge von 8,5%.
Auch am europäischen Büromarkt hinterließ die Pandemie ihre Spuren. Lag die durchschnittliche Leerstandsrate zu Beginn der Pandemie noch bei 6,3%, dem niedrigsten Wert seit 2002, stieg sie bis zum Frühjahr 2021 um 130 Basispunkte an. Posi- tive Abweichungen konnten hier beispielsweise die deutschen
Top-7-Büromärkte erzielen, die bis zum Jahresende lediglich um rund 90 Basispunkte auf rund 4,8% steigen dürften. Auch Miet- niveaus korrigierten auf europäischer Ebene leicht um rund 1,3% und damit deutlich weniger stark als befürchtet, wobei sich hier insbesondere Großbritannien und die nordischen Märkte positiv abheben. Die einsetzende Erholung der Flächennachfrage und moderate, durch die Pandemie zum Teil verzögerte Fertigstel- lungsvolumen stützen den Büromarkt zusätzlich.
Wesentlich freundlicher zeigten sich europäische Logistik- märkte, die in weiten Teilen sogar von der Krise und dem starken Wachstum im Onlinehandel profitieren konnten. Die Flächennachfrage blieb hoch und Mietniveaus haben erneut an- gezogen. Auf Jahresbasis lagen Spitzenmieten rund 1,4% über dem Vorjahreswert, was für Logistikobjekte in der Langfrist- betrachtung und vor dem Hintergrund der Pandemie durchaus einen beachtlichen Anstieg bedeutet. Auch die europäischen Wohnungsmärkte zählen zu den Gewinnern der Krise, konnten sie doch ihren defensiven Charakter voll zur Geltung bringen.
Dies betrifft insbesondere die etablierten Wohnungsmärkte in Deutschland, den Niederlanden oder Skandinavien. Mietausfälle und Leerstandszunahmen blieben die Ausnahme und Miet-
niveaus korrigierten tendenziell im Spitzensegment, wo sich die verringerte Nachfrage nach kleinteiligen, befristeten Mietverträ- gen und möbliertem Wohnen am stärksten bemerkbar machte.
(Datenquellen: DWS 07-10/2021)

## Entwicklungen auf den Investmentmärkten
Die europäischen Investmentmärkte stehen weiterhin im Zei- chen der Corona-Pandemie. Zwar konnte sich die Investment- dynamik im Verlauf des Jahres 2021 weitgehend stabilisieren und von ihrem Tiefstand zu Jahresbeginn 2020 erholen, den- noch liegen Transaktionsvolumen weiterhin unter den Vorkrisen- niveaus zum Jahresbeginn 2020. Wurden in der 12-Monats-Be- trachtung im ersten Quartal 2020 europaweit noch Immobilien im Wert von über 330 Mrd. EUR gehandelt, lag der annualisierte Wert im dritten Quartal 2021 bei rund 270 Mrd. EUR. Dies ent- spricht einem Rückgang um rund 20%, gegenüber Vorjahres- quartal sind dies immerhin noch rund 8%.
Auf regionaler Ebene zeigen sich hierbei deutliche Unterschie- de. Während die britischen Immobilienmärkte eine signifikante Erholung auf knapp 65 Mrd. EUR verzeichneten und mit jeweils rund 20% sowohl deutlich über dem Vorjahreswert als auch über dem Vorkrisenniveau liegen, verlief die Erholung in ande- ren Märkten deutlich schleppender. In Deutschland wurde zwar ein ähnliches annualisiertes Transaktionsvolumen von knapp 64 Mrd. EUR im dritten Quartal erzielt, allerdings liegt der Wert rund 20% unter dem Vorjahresergebnis. Auch in Frankreich konnten die Transaktionsvolumen bisher nicht an alte Bestmar- ken anknüpfen. Hier stagniert der Investmentmarkt bei knapp 30 Mrd. EUR, was den niedrigsten Wert seit 2017 markiert.
Spanien oder die Niederlande konnten sich hier gegenüber Vorjahr stärker erholen.
Auf sektoraler Ebene liegen Logistikimmobilien klar in der Anle- gergunst vorn. Mit über 50 Mrd. EUR wurde im dritten Quartal 2021 das bisher stärkste Jahresergebnis gemessen. Auch Wohn- immobilien liegen mit über 60 Mrd. EUR nahe ihren Höchststän- den aus Vorkrisenzeiten. Büroinvestments, Einzelhandelsimmo- bilien und Hotelobjekte folgen mit einigem Abstand dahinter, konnten sich mit Ausnahme des Einzelhandels allerdings bereits erholen.
Trotz der weiterhin verhaltenen Investmentaktivität rechnen wir perspektivisch mit einem neuerlichen Anstieg der Trans- aktionsvolumen und einer nachlassenden Polarisierung hin- sichtlich der Sektorallokation. Letztlich bleibt die Attraktivität von Immobilienanlagen im anhaltenden Niedrigzinsumfeld hoch, entsprechend rechnen wir auch mittelfristig mit weiterer Renditekompression.
(Datenquellen: DWS 07/2021, RCA 10/2021)

## Anlagestrategie des grundbesitz europa
Als Anlageziele des Sondervermögens werden regelmäßige Erträge aufgrund zufließender Mieten und Zinsen sowie ein Wertzuwachs angestrebt. Der Fonds verfolgt eine dauerhaft positive Jahresrendite – mit stabilen jährlichen Ausschüttun- gen – bei möglichst geringen Wertschwankungen.
Die Anlagestrategie des Fonds stellt die Akquisition, den laufen- den Ertrag und den Verkauf von Immobilien in den Mittelpunkt, verbunden mit der Zielsetzung, während der Laufzeit des Fonds sowohl die laufenden Einnahmen als auch den Wertzuwachs stabil zu halten bzw. zu steigern. Die Gesellschaft investiert für Rechnung des Fonds in Mitgliedsländern der EU und des EWR sowie selektiv in Ländern außerhalb der EU/des EWR. Im An- hang zu den „Besonderen Anlagebedingungen“ im aktuellen Verkaufsprospekt sind der betreffende Staat und der Anteil am Wert des Fonds, der in diesem Staat höchstens angelegt werden darf, aufgeführt. Gemäß den „Besonderen Anlagebedingungen“ müssen mindestens 51% des Wertes des Fonds in Immobilien investiert sein, die in einem Mitgliedstaat der EU oder in einem anderen Vertragsstaat des Abkommens über den EWR belegen sind.
Der Fonds investiert in klassische Gewerbeimmobilien mit den Nutzungsarten Büro, Einzelhandel, Logistik und Hotel sowie in Wohnimmobilien.
Die vom Fonds gehaltenen Immobilien befinden sich in guten bis sehr guten Lagen etablierter Immobilienmärkte. Das Ziel sind grundsätzlich Investitionen in langfristig vermietete Immobilien
mit bonitätsstarken Mietern. Die Transaktionsstrategie richtet sich an den unterschiedlichen europaweiten Immobilienzyklen aus.
Bei der Auswahl der Immobilien für das Sondervermögen ste- hen deren nachhaltige Ertragskraft sowie eine Diversifikation nach Lage, Größe, Nutzung und Mietern im Vordergrund der Überlegungen. Die Gesellschaft strebt dabei eine der jeweiligen Größe des Sondervermögens angemessene regionale Streuung von Immobilien verschiedener Größenordnungen an, soweit sie dies im Interesse der Anleger für geboten hält. In die Beurteilung werden ebenfalls die wirtschaftlichen und standortbezogenen Chancen und Risiken einbezogen. Zur Erreichung der Anlage- ziele des Sondervermögens werden bei der Auswahl und der Verwaltung der Immobilien u.a. auch ökologische Merkmale
im Sinne von Artikel 8 der Verordnung (EU) 2019/2088 über nachhaltigkeitsbezogene Offenlegungspflichten im Finanzdienst- leistungssektor (nachfolgend „Offenlegungsverordnung“) geför- dert. Die regulatorischen Anforderungen an den Inhalt und das Format der nach der Offenlegungsverordnung offenzulegenden Informationen befinden sich derzeit teilweise noch in der Ent- wicklung und Konkretisierung.
Neben bestehenden oder im Bau befindlichen Gebäuden kön- nen auch Grundstücke für Projektentwicklungen erworben werden. Der Anlageschwerpunkt liegt jedoch auf bestehenden Gebäuden.

## Fondsvermögen und Mittelaufkommen
Im Berichtszeitraum vom 1. Oktober 2020 bis zum
30. September 2021 erzielte der Fonds einen Nettomittelzu- fluss in Höhe von 221,8 Mio. EUR. Das Gesamtfondsvermögen stieg von 9.644,2 Mio. EUR (Stand: 30. September 2020) auf 9.902,3 Mio. EUR (+2,7%) zum 30. September 2021.
Das investierte Kapital in der Anteilklasse IC hat sich auf 819,4 Mio. EUR leicht reduziert (30. September 2020:
825,4 Mio. EUR). Zum Berichtsstichtag entsprach dies einem Anteil von 8,3% des Gesamtfondsvermögens.
Die liquiden Mittel reduzierten sich durch die getätigten Immo­ bilienankäufe auf einen Betrag in Höhe von 1.377,6 Mio. EUR. Das Liquiditätsportfolio wird gemäß einem fest installierten In- vestmentprozess gemanagt. Zins­ und Kursprognosen unterliegen einer technischen und fundamentalen Analyse. Im Berichtszeit- raum wurde die vorhandene Liquidität überwiegend in Tages­ und Termingeld sowie festverzinsliche Wertpapiere wie Staats­ und Unternehmensanleihen europäischer Emittenten mit gutem bis sehr gutem Rating (Investment Grade) investiert. Zur Durations- steuerung wurden zeitweise Futures eingesetzt.

## Ergebnisse des Fonds
Im abgelaufenen Geschäftsjahr 2020/2021 hat der Fonds in der Anteilklasse RC eine Wertentwicklung von 2,3% je Anteil, in der Anteilklasse IC eine Wertentwicklung von 2,7% je Anteil erzielt (jeweils nach BVI-Methode).
Die Ausschüttung zum 15. Dezember 2021 beträgt in der Anteil- klasse RC 0,90 EUR. Der gesamte Anlageerfolg in der Anteilklas- se RC beträgt 0,89 EUR pro Anteil. Anleger der Anteilklasse IC erhalten eine Ausschüttung in Höhe von 1,10 EUR. Der gesamte Anlageerfolg in der Anteilklasse IC beträgt 1,08 EUR pro Anteil. Informationen zur Besteuerung enthalten die „Steuerlichen Hinweise für den Anleger“ im Anschluss an diesen Bericht.
Die positive Wertentwicklung des Fonds wird durch die nach- folgende Übersicht deutlich.
| Wertentwicklung nach BVI-Methode (Stand: 30. September 2021) |
| --- |
|  | Anteilklasse RC | Ø p. a. | Anteilklasse IC | Ø p. a. |
| 1 Jahr | 2,3% |  | 2,7% |  |
| 2 Jahre | 4,1% | 2,0% | 5,2% | 2,5% |
| 3 Jahre | 6,9% | 2,2% | 8,5% | 2,8% |
| 5 Jahre | 13,3% | 2,5% | 16,0% | 3,0% |
| 10 Jahre | 30,1% | 2,7% | 36,6% | 3,2% |
| 15 Jahre | 75,2% | 3,8% |  |  |
| 20 Jahre | 105,5% | 3,7% |  |  |
| 25 Jahre | 155,5% | 3,8% |  |  |
| 30 Jahre | 252,3% | 4,3% |  |  |
| 35 Jahre | 388,2% | 4,6% |  |  |
| 40 Jahre | 595,7% | 5,0% |  |  |
| 45 Jahre | 878,9% | 5,2% |  |  |
| 50 Jahre | 1.272,8% | 5,4% |  |  |
| Seit Auflegung * | 1.380,3% | 5,4% | 56,2% | 3,4% |

* Auflegung des Fonds am 27.10.1970, Anteilklasse IC am 1.4.2008.

## Immobilienbestand des grundbesitz europa
Zum Portfolio von grundbesitz europa gehörten zum Berichts- stichtag 100 Immobilien, davon sind 44 direkt gehaltene Immo- bilien mit einem Verkehrswertvolumen von 4.441,5 Mio. EUR.
Über Immobilien-Gesellschaften werden 56 Objekte mit einem Gesamtvolumen von 5.304,4 Mio. EUR gehalten, davon 49 Objekte in Mehrheitsbeteiligungen. Sieben Objekte werden über Minderheitsbeteiligungen gehalten.
Berechnung der Wertentwicklung nach BVI-Methode, d.h. ohne Berücksichtigung des Ausgabeaufschlages. Individuelle Kosten wie bspw. Gebühren, Provisionen und andere Entgelte sind in der Darstellung nicht berücksichtigt und würden sich bei Be- rücksichtigung negativ auf die Wertentwicklung auswirken.
Wertentwicklungen in der Vergangenheit sind kein verlässlicher Indikator für die zukünftige Wertentwicklung.

## Nutzungsarten der Fondsimmobilien
Geografische Verteilung der Fondsimmobilien
Nach dem Jahressollmietertrag überwiegt weiterhin der Anteil von Büroimmobilien im Portfolio von grundbesitz europa. Diver- sifizierung erfährt der Fonds durch Anteile an Einzelhandel, Wohnen und Logistik. Laufende Projektentwicklungen sind in der Darstellung nicht berücksichtigt.

## Geografische Verteilung der Fondsimmobilien
Die 44 direkt gehaltenen Immobilien sowie die 56 über Immobilien-Gesellschaften gehaltenen Immobilien sind regional über zwölf Länder breit diversifiziert.
Wirtschaftliche Altersstruktur
der Fondsimmobilien
Größenklassen der Fondsimmobilien
Bei den 17 Objekten mit einem Verkehrswert über 150 Mio. EUR handelt es sich um langfristig vermietete Büro- und Einzelhandels- immobilien in verschiedenen Ländern. 50 Immobilien haben einen Verkehrswert zwischen 25 und 100 Mio. EUR.
| Immobilien nach Größenklassen |
| --- |
| bis 10 Mio. EUR | 36,7 Mio. EUR | 0,4% | 5 Objekte |
| 10 bis 25 Mio. EUR | 145,0 Mio. EUR | 1,5% | 9 Objekte |
| 25 bis 50 Mio. EUR | 809,1 Mio. EUR | 8,3% | 21 Objekte |
| 50 bis 100 Mio. EUR | 2.097,1 Mio. EUR | 21,5% | 29 Objekte |
| 100 bis 150 Mio. EUR | 2.399,7 Mio. EUR | 24,6% | 19 Objekte |
| 150 bis 200 Mio. EUR | 897,2 Mio. EUR | 9,2% | 5 Objekte |
| über 200 Mio. EUR | 3.361,1 Mio. EUR | 34,5% | 12 Objekte |
| Gesamt | 9.745,9 Mio. EUR | 100,0% | 100 Objekte |


## Immobilienankäufe und Bestandszugänge
Weitere Angaben zu den nachstehend aufgeführten Objekten sind dem Immobilienverzeichnis sowie dem Verzeichnis der Käufe und Verkäufe zu entnehmen. Die Kaufpreise werden in Euro ausgewiesen; bei Fremdwährungen wird jeweils der Kurs zum Zeitpunkt des Besitzübergangs zugrunde gelegt.
Unterschieden wird zwischen dem Immobilienankauf mit Unter- zeichnung des Kaufvertrags, dem sogenannten „signing“, und dem Bestandsübergang in das Immobilienportfolio des Fonds, dem sogenannten „closing“. Erst nach dem „closing“ wird das jeweilige Objekt im Immobilienverzeichnis geführt. Bei Projekt- entwicklungen kann dies abhängig von der Vertragsgestaltung bereits in der Bauphase oder erst nach Fertigstellung der Fall sein.
Zehn Objekte bzw. Projektentwicklungen wurden im Berichts- zeitraum erworben und sind im Berichtszeitraum in den Bestand übergegangen:
Jönköping (SE) – Logistikimmobilie „Stellar“
Im Dezember 2020 investierte der Fonds grundbesitz europa mit einem Volumen von rund 141,6 Mio. EUR erstmals in Schweden. Der aus drei Bauteilen mit einer Gesamtmietfläche
von 112.023 m² bestehende Komplex zählt zu einem der größten eigenständigen Verteilzentren in den nordischen Ländern. Die modernen, teils vollautomatischen Sortier- und Lagergebäude lassen effiziente und leistungsstarke Logistikoperationen zu,
um die Länder Norwegen, Schweden, Dänemark und Finnland zu bedienen. Der Logistik-Komplex ist langfristig an eines der größten Elektronikunternehmen Nordeuropas vermietet.
Das Kaufpreisvolumen betrug insgesamt rund 141,6 Mio. EUR,
der Übergang in den Bestand erfolgte am 10. Dezember 2020.
Danzig (PL) – Bürogebäude „NEON“
Im Februar 2021 wurde die Büroimmobilie „NEON“ in der polnischen Hafenstadt Danzig erworben.
Das Büroobjekt wurde Ende 2019 fertiggestellt und liegt im Alchemia Business Park, der zentral zwischen Danzig und Gdynia liegt. „NEON“ bietet Büro-Nutzflächen von mehr als
33.000 m² über elf Stockwerke. Hinzu kommen Einzelhandels- flächen im Erdgeschoss und rund 300 Parkplätze in zwei unter- und zwei oberirdischen Stockwerken. Die Immobilie hat die
„LEED Platinum“-Zertifizierung erhalten und entspricht damit dem höchsten international etablierten Nachhaltigkeitsstandard.
Das Kaufpreisvolumen betrug insgesamt rund 82,1 Mio. EUR,
der Übergang in den Bestand erfolgte am 11. Februar 2021.
London (GB) – Wohnimmobilie „Peckham Place“
Im März 2021 wurde die Wohnimmobilie „Peckham Place“ im Süden der britischen Hauptstadt London erworben. Die Immo- bilie ist Teil eines neu errichteten Ensembles in einem sich wandelnden Stadtteil. Das kürzlich errichtete Anwesen „Idaline Court“ ist Teil der breiteren „Peckham Place“-Entwicklung
und besteht aus einem mehrstöckigen Apartmentkomplex mit 108 hochwertigen Mieteinheiten. Es wurde gemäß dem Kodex für nachhaltiges Wohnen erbaut und bietet unterschiedliche Grundrisse mit jeweils eigenem Balkon. Peckham Place bietet eine hervorragende Verkehrsanbindung an das Zentrum von London und ist insbesondere an die Londoner City und das Westend gut angebunden. Verkäufer des Objektes ist eine britische Wohnbaugesellschaft.
Das Kaufpreisvolumen betrug insgesamt rund 64,3 Mio. EUR, der Übergang in den Bestand erfolgte am 19. März 2021.
Lille, Nîmes u.a. (FR) – Logistikimmobilien-Portfolio „Omega“ Im März 2021 wurde für insgesamt rund 241,5 Mio. Euro ein
Logistikimmobilien-Portfolio, bestehend aus fünf Objekten, in Frankreich erworben. Der Ankauf erfolgte über eine Beteili- gungsgesellschaft als Joint Venture mit einem ebenfalls von DWS verwalteten offenen Immobilienfonds. An dem Joint Venture ist grundbesitz europa zu 40% beteiligt.
Der Kaufvertrag für das Logistikimmobilien-Portfolio „Omega“ wurde am 27. Januar 2021 unterzeichnet. Die vier im Großraum Lille sowie ein nahe Nîmes gelegenes Objekt wurden zwischen 2014 und 2017 errichtet und verfügen über eine Nutzfläche
von insgesamt rund 206.000 m². Das Portfolio ist vollständig und weitestgehend langfristig an fünf unterschiedliche Nutzer vermietet. Vier Objekte sind bereits mit den Nachhaltigkeits- zertifikaten „BREEAM“ und „HQE“ ausgezeichnet, für das fünfte Objekt wird ebenfalls kurzfristig eine Zertifizierung angestrebt.
Das Kaufpreisvolumen betrug für grundbesitz europa rund
96,8 Mio. EUR, der Übergang in den Bestand erfolgte am
23. März 2021.
Berlin (DE) – Büroprojektentwicklung „Up!“
Am 30. November 2018 wurde der Kaufvertrag für eine Projekt- entwicklung in Berlin unterzeichnet. Die Übernahme der Büro- immobilie in den Bestand mit rund 48.400 m² ist für das zweite Quartal 2021 geplant. Die Baumaßnahmen verlaufen planmäßig.
Der Kaufpreis betrug 314,8 Mio. EUR, der Übergang in den Bestand erfolgte am 7. Mai 2021.
Hamburg (DE) – Logistikimmobilie „Spectrum“
Im Juni 2020 wurde gemeinsam mit einem anderen Sonder- vermögen für rund 189 Mio. Euro eine Logistikimmobilie in Hamburg erworben. grundbsesitz europa ist an der Immobilien- Gesellschaft zu 55% beteiligt.
Das Objekt liegt im Südosten Hamburgs in unmittelbarer Nähe zum Autobahnkreuz der wichtigen Nord-Süd-Verbindung A 1 und der ostwärts verlaufenden A 25. Der Hamburger Hafen ist rund 12 km von der neuen Fondsimmobilie entfernt. Die Objekt- lage ist angesichts der guten Fernverkehrsanbindung und der Nähe zum Stadtzentrum sowie dem Hafen einer der attraktivs- ten und am stärksten nachgefragten Logistikstandorte im Groß- raum Hamburg sowie Deutschlands und weist nahezu keinen Leerstand aus.
Die moderne Logistikimmobilie „Spectrum“ hat aktuell eine Nutzfläche von rund 77.100 m² und wird bis zum Jahr 2022 um eine Logistikhalle mit rund 18.800 m² erweitert. Der Komplex ist langfristig an eines der größten europäischen Logistikunterneh- men vermietet. Auf dem rund 160.000 m² großen Grundstück gibt es 249 Pkw- und 20 Lkw-Parkplätze.
Der anteilige Kaufpreis betrug 84,5 Mio. EUR, der Übergang in
den Bestand erfolgte am 1. Juni 2021.
Ein Objekt ist vor dem Berichtszeitraum in den Bestand über- gegangen und wurde im Berichtzeitraum fertiggestellt:
London (GB) – „Pavilion Court“
Am 28. Februar 2019 wurde der Kaufvertrag für die Projektent- wicklung einer Studentenwohnanlage unterzeichnet. Der Grund- stücksankauf und Besitzübergang erfolgte am 8. März 2019 und die Zahlung der Kaufpreisraten erfolgt gemäß Baufortschritt. Der vereinbarte Kaufpreis beträgt rund 127,8 Mio. EUR.
Die Fertigstellung der Studentenwohnanlage in Wembley mit zwischenzeitlich auf 699 aufgestockten Zimmern erfolgte am
24. September 2021.
Vier Objekte wurden vor dem Berichtszeitraum erworben und sind im Berichtszeitraum in den Bestand übergegangen:
Den Haag (NL) – „Carmel Wohnportfolio“
Das Wohnportfolio „Carmel“ besteht aus insgesamt acht soge- nannten Clustern, die in mehreren Tranchen erworben wurden und jeweils verschiedene Einzelobjekte zusammenfassen. Sechs dieser Cluster befanden sich bereits im Bestand des Fonds, im Berichtszeitraum sind nun zwei weitere übergegangen. Es han- delt sich hierbei um ein mehrgeschossiges Mehrfamilienhaus mit 288 Wohneinheiten und einer Gesamtmietfläche von rund 12.700 m², das aus zwei miteinander verbundenen Gebäude-
teilen besteht und über insgesamt 92 Parkmöglichkeiten im Gebäude bzw. im Nachbargebäude verfügt. Die Wohnungen be- finden sich in einer Größenordnung zwischen 41 m² und 72 m², verfügen über voll ausgestattete Bäder und offene Wohnküchen, haben einen Balkon und sind mittels Aufzug erreichbar.
Das Kaufpreisvolumen für diese Einheiten betrug für grundbesitz europa rund 66,8 Mio. EUR, der Übergang in den Bestand erfolg- te am 30. Oktober 2020.
Darüber hinaus hat das Fondsmanagement im Berichtszeit- raum ein weiteres Wohnimmobilien-Portfolio mit insgesamt 369 Wohnungen in Den Haag angekauft, dessen Einzeleinheiten in drei bereits bestehende Cluster eingebracht wurden und diese erweitern. Der Kaufpreis betrug rund 70,9 Mio. EUR, der Be- standsübergang erfolgte am 2. Juni 2021.
Espoo (FI) – Büroimmobilie „Keilalampi“ und „Pavillons“
Im März 2021 konnte das Bürogebäude „Keilalampi“ und die zwei dazu gehörigen „Pavillons“ in den Bestand des Fonds übernommen werden. Diese Immobilien ergänzen die bereits im März 2020 erworbene Büroimmobilie an diesem Standort.
Das mehrgeschossige Bürogebäude mit einer Gesamtmiet- fläche von rund 13.600 m² wurde 1994 erbaut und in den Jah- ren 2020/2021 umfangreich modernisiert. Dabei erfolgten u.a. Modernisierungen an der Gebäudetechnik, der Fassade und den Büroflächen bzw. Innenräumen. Mit Abschluss der Moderni- sierungsmaßnahmen wird das Nachhaltigkeitszertifikat „LEED Gold“ angestrebt. Alle Flächen sind vollständig und langfristig vermietet, Hauptmieter ist eine finnische Versicherung.
Mit dieser Immobilie wurden auch zwei neu errichtete Pavillons mit gesamt rund 1.080 m² Gastronomie- und Servicefläche er- worben, die sich auf einem neu angelegten, öffentlichen Stadt- platz vor dem Gebäude befinden. Neben dem direkten Zugang zur Metro auf Straßenebene befindet sich unterhalb der Gebäu- de eine Tiefgarage mit 193 Parkplätzen.
Das Kaufpreisvolumen betrug insgesamt rund 86,4 Mio. EUR, der Übergang in den Bestand erfolgte am 31. März 2021.
Neun Objekte wurden im oder vor dem Berichtszeitraum als Projektentwicklungen erworben und sind noch nicht fertiggestellt:
Düsseldorf (DE) – Projekt „Trio“
Am 31. August 2018 wurde der Kaufvertrag für drei Hotelimmo- bilien in Düsseldorf unterzeichnet, die als Projektentwicklung für den Fonds erworben wurden. Es handelt sich um ein Ensem- ble mit insgesamt 717 Zimmern in der Nähe des Düsseldorfer Hauptbahnhofes. Die Fertigstellung ist für das vierte Quartal 2021 geplant. Die Baumaßnahmen verlaufen planmäßig. Der vereinbarte Kaufpreis beträgt rund 157,4 Mio. EUR.
Köln (DE) – Hotelprojektentwicklung „Messe City Köln”
Am 17. April 2019 wurde der Kaufvertrag für eine Hotel-Projekt- entwicklung in Köln unterzeichnet. Die Übernahme der Hotels mit rund 479 Zimmern in den Bestand ist für das zweite Quartal 2021 geplant. Die Baumaßnahmen verlaufen planmäßig. Der vereinbarte Kaufpreis beträgt rund 111,5 Mio. EUR.
Berlin (DE) – „The Grid“
Am 20. Dezember 2019 wurde der Kaufvertrag für die Projekt- entwicklung einer Büroimmobilie im Stadtbezirk Friedrichshain- Kreuzberg, einem aufstrebenden Teilmarkt von Berlin, unter- schrieben. Der Übergang in den Bestand erfolgte mit Zahlung der ersten Kaufpreisrate am 19. Februar 2020.
Das mehrgeschossige Gebäude mit 13.849 m² Nutzfläche verfügt neben Büroflächen über Einzelhandels- bzw. Gastro- nomieflächen im Erdgeschoss sowie Parkmöglichkeiten in einer Tiefgarage und ist bereits vor Baubeginn zu über 50% langfristig vermietet. Mit dem Erwerb dieser Büroimmobilie soll von der prognostizierten positiven Entwicklung des Berliner Stadtteils Friedrichshain-Kreuzberg und den laufenden Mieteinnahmen in einem Wachstumsmarkt profitiert werden. Aufgrund der hoch- wertigen Gebäudestandards wird die DNGB-Zertifizierung Gold angestrebt.
Als Kaufpreis wurden 129,1 Mio. EUR vereinbart, Zahlung erfolgt nach Baufortschritt. Die Fertigstellung ist für vierte Quartal 2021 geplant.
Barcelona (ES) – Büroimmobilie „One Parc Central“
Im Februar 2021 wurde der Kaufvertrag für die Projektentwick- lung einer Büroimmobilie in Spanien unterschrieben. Die Büro- immobilie mit zwölf Stockwerken wird im stark nachgefragten 22@ Viertel Nord der katalanischen Hauptstadt Barcelona errich- tet. Mit dem Erwerb der Büroimmobilie wird nach Fertigstellung im Herbst 2022 in einen Wachstumsmarkt investiert.
Als Kaufpreis wurden rund 128,0 Mio. EUR vereinbart, die Zah- lung an den Verkäufer erfolgt nach Fertigstellung.
Dublin (IE) – Wohnimmobilie „Cheevers & Haliday“
Im Juli 2020 wurde der Kaufvertrag mit einem Volumen von rund 195,0 Mio. EUR für die Projektentwicklung eines Wohn- gebäude-Komplexes unterzeichnet, die sich rund elf Kilometer südlich der irischen Hauptstadt Dublin befindet.
Die moderne, mehrgeschossige Projektentwicklung mit einer Gesamtmietfläche von 31.512 m² besteht aus zwei wirtschaft- lich unabhängigen Wohngebäuden und befindet sich auf einem
ehemaligen Golfplatzgelände im Teilmarkt Dun Laoghaire, einem wohlhabenden Vorort von Dublin.
Die umliegenden Städte Dun Laoghaire, Dalkey, Monkstown und Blackrock sind mittels Pkw und Öffentlichen Verkehrsmitteln
in kurzer Zeit erreichbar und bieten zahlreiche Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten.
Die qualitativ hochwertigen und voll ausgestatteten 368 Wohn- einheiten bestehen aus einem Mix von 2-4-Raum-Wohnungen und haben eine Durchschnittsgröße von rund 86 m². Sie sind mittels Aufzug erreichbar und verfügen neben Balkon oder Terrasse über weitere zahlreiche Annehmlichkeiten. Die Fertig- stellung der Wohnblöcke erfolgt in mehreren Bauabschnitten von Juni 2021 bis voraussichtlich Januar 2022.
Paris (FR) – Büroprojektentwicklung „TOKO“
Im September 2020 wurde die Projektentwicklung eines zu mo- dernisierenden Bürogebäudes am Rande des Central Business Districts (CBD) der französischen Hauptstadt Paris erworben.
Die in den Jahren 1955 bzw. 1989 gebaute mehrgeschossige Class A-Büroimmobilie besticht neben ihrer hervorragenden Lage durch ihre markante Architektur mit bodentiefer Glasfas- sade und hellen, modernen Büroflächen. Die Büroimmobilie befindet sich im 17. Bezirk von Paris, welches von der konti- nuierlichen Erweiterung des Pariser CBD mit einer sehr guten Anbindung an das Zentrum und die Pariser Ringstraße profitiert. Aufgrund des sehr geringen Flächenleerstands von ca. 2% im Großraum von Paris und der begrenzten Baumöglichkeiten wird davon ausgegangen, dass der Objektstandort bei einer zukünf- tigen Ausweitung des innerstädtischen Büromarktes mit einge- bunden und weiter an Bedeutung gewinnen wird.
Das Fondsobjekt ist bereits vor Umbaubeginn vollständig und langfristig an einen bonitätsstarken Nutzer aus dem digitalen Dienstleistungssektor vorvermietet. Mit Fertigstellung der Mo- dernisierungsmaßnahme werden die Nachhaltigkeitszertifikate
„BREEAM Very Good“ und „Wired Score Silver“ angestrebt. Die Wired Score-Zertifizierung ist ein weltweiter, anerkannter Stan- dard zur Bewertung der Konnektivität von Bürogebäuden.
Als Kaufpreis wurden 162,0 Mio. EUR vereinbart, Zahlung erfolgt nach Baufortschritt. Die Fertigstellung ist für das erste Quartal 2022 geplant.
Madrid (ES) – Wohnbauportfolio
Am 30. Dezember 2020 haben die Fonds grundbesitz global und grundbesitz europa anteilig vier attraktive Wohnbauprojekte
an den beliebten, südlich der Madrider Innenstadt gelegenen Standorten Vallecas und Getafe erworben. Grundbesitz europa ist zu 40% an dem Projekt beteiligt.
Die Projekte zeichnen sich durch eine gehobene Bauweise und ansprechende Architektur aus. Der Ausstattungsstandard der ca. 1.000 Wohnungen mit Einbauküche, Klimatisierung, WLAN, Fitnessbereich, Pool, Lobby und Gemeinschaftsflächen ist über- durchschnittlich. Die Wohnquartiere verfügen über eine exzel- lente Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. Aufgrund der Bau- und Standortqualitäten wird eine Nachhaltigkeitszertifizie- rung von „BREEAM Good“ oder höher angestrebt.
Der anteilige Kaufpreis betrug 85,6 Mio. EUR vereinbart. Die Zahlungen nach Baufortschritt erfolgen nach den für Ende 2021 erwarteten Baugenehmigungen. Die Fertigstellung der
vier Projekte ist für Ende 2023 geplant.

## Immobilienverkäufe und Bestandsabgänge
Der Verkaufspreis wird in Euro vor Abzug der Verkaufsnebenkos- ten ausgewiesen.
Zwei Objekte wurden im Berichtszeitraum veräußert und sind aus dem Bestand des Fonds herausgegangen.
London (GB) – Büroimmobilie „Capital House“
Im Juli 2021 wurde die im Jahr 2010 erworbene Büroimmobi- lie „Capital House“ in London, Großbritannien, veräußert. Das im Jahr 2003 fertiggestellte Gebäude war zum Zeitpunkt des Verkaufs an sechs Büromieter und drei Einzelhandelsmieter vermietet. Der Verkaufspreis in Höhe von rund 151,0 Mio. EUR (130,5 Mio. GBP) liegt rund 12% über dem zuletzt gutachterlich ermittelten Verkehrswert von rund 134,9 Mio. EUR.
„Capital House“, mit seiner über acht Stockwerken verteilten Nutzfläche von rund 10.650 m², profitierte zwar insbesondere von seiner zentralen Lage in der City of London. Das Gebiet um die Bank of England ist der traditionelle Kern der Londoner City und grundsätzlich attraktiv für internationale Mieter. Die nun 17 Jahre alte Immobile verzeichnete dennoch zuletzt einen erhöhten Leerstand.
Mit dem strategischen Verkauf realisiert das Fondsmanagement die seit Ankauf sehr gute Wertentwicklung und beabsichtigt, den Verkaufserlös in die weitere Diversifizierung des Portfolios zu reinvestieren.
Madrid (ES) – Büroimmobilie „Paseo de la Castellana 42“
Im Juli 2021 wurde die im Jahr 2003 erworbene Büroimmobilie
„Paseo de la Castellana 42“ in Madrid, Spanien, veräußert. Der Verkaufspreis in Höhe von rund 54,6 Mio. EUR liegt rund 42% über dem zuletzt gutachterlich ermittelten Verkehrswert von rund 38,5 Mio. EUR. Der Verkaufserlös soll in eine weitere Diver- sifizierung des Portfolios reinvestiert werden.
„Paseo de la Castellana 42“, mit seiner über zehn Stockwerke verteilten Nutzfläche von rund 4.595 m², profitierte insbesondere von seiner sehr zentralen Lage in der Innenstadt von Madrid.
Das 1980 erbaute und 2001 umgebaute Gebäude war zuletzt an drei Mieter vermietet, drei Stockwerke waren jedoch nicht vermietet. Die Immobilie ist im Vergleich zu den Gebäuden in der direkten Umgebung in bester Innenstadtlage von Madrid vergleichsweise alt, entspricht aktuell nicht den Anforderungen
an ein nachhaltiges Objekt und kann keine Umwelt-Zertifizierung
ausweisen.
Der Verkauf der Immobilie führt zu einer weiteren Verbesserung der Qualität des Gesamtportfolios, reduziert bestehende und zukünftige Vermietungsrisiken des Fonds und ermöglicht die Reinvestition in Objekte mit vergleichsweise besseren Entwick- lungschancen und geringeren Risiken.

## Kredite und Währungsrisiken
Der Fonds grundbesitz europa hatte zum Stichtag
30. September 2021 Kreditverbindlichkeiten in einem Umfang von 1.599,0 Mio. EUR (30. September 2020: 1.281,1 Mio. EUR).
Derzeit sind insgesamt 29 Immobilien mit Rechten Dritter belastet. Kreditlinienvereinbarungen erlauben eine flexible Finanzierung von Neuakquisitionen und Projektentwicklungen bei niedrigem Zinsniveau.
Die Fremdfinanzierungsquote beträgt zum Berichtsstichtag 16,4% bezogen auf das Immobilienvermögen. Zum Stichtag bestehen für 18 Immobilien Finanzierungen in Britischen Pfund in Höhe von umgerechnet 648,1 Mio. EUR (30. September 2020: 620,4 Mio. EUR). Das Fremdfinanzierungsvolumen in Euro beläuft sich auf insgesamt rund 889,1 Mio. EUR (30. September 2020: 660,5 Mio. EUR). Neu hinzugekommen ist eine Finanzierung in Schwedischen Kronen in Höhe von 61,8 Mio. EUR.
| Übersicht Kredite zum 30. September 2021 |
| --- |
| grundbesitz europa | Kreditvolumen (direkt) in Mio. EUR | % des Verkehrswerts aller Fonds- immobilien | Kreditvolumen (indirekt über Beteiligungsges.) in Mio. EUR | % des Verkehrswerts aller Fonds- immobilien | Zinsbindungsrestlaufzeiten in % des Kreditvolumens unter	1 bis 2	2 bis 5	5 bis 10 1 Jahr		Jahre		Jahre		Jahre | Ø-Zins- satz in % |
| Euro-Kredite (Ausland) | 447,8 | 4,6 | 130,7 | 1,3 | 14,5 | 1,9 | 16,8 | 3,1 | 0,95 |
| Euro-Kredite (Inland) | 51,4 | 0,5 | 259,2 | 2,7 | 1,6 | 3,3 | 5,4 | 9,2 | 1,07 |
| GBP | 404,5 | 4,2 | 243,5 | 2,5 | 1,2 | 0,0 | 10,3 | 29,0 | 2,37 |
| SEK | 0,0 | 0,0 | 61,8 | 0,6 | 0,0 | 0,0 | 3,9 | 0,0 | 1,61 |
| Gesamt | 903,8 | 9,3 | 695,2 | 7,1 | 17,3 | 5,2 | 36,3 | 41,2 |  |

| Übersicht Währungsrisiken zum 30. September 2021 |
| --- |
| grundbesitz europa | Offene Währungspositionen zum Berichtsstichtag in Landeswährung (T) | Devisenkurs zum Berichtsstichtag | Offene Währungspositionen zum Berichtsstichtag (TEUR) | % des Fondsvolumens pro Währungsraum |
| GBP | 144.066 | 0,86266 | 167.002 | 1,7 |
| PLN | 486.583 | 4,62623 | 105.179 | 1,1 |
| SEK | 809.168 | 10,20052 | 79.326 | 0,8 |
| NOK | 497.324 | 10,12598 | 49.114 | 0,5 |
| Gesamt |  |  | 400.621 | 4,0 |

Die Strategie der Währungsabsicherung ist mittel- bis langfristig ausgelegt und basiert auf dem Aspekt Minimierung der Absicherungskosten/Maximierung der Absicherungserträge.
Preise für Devisenterminabsicherungen resultieren primär aus der sich darzustellenden Zinsdifferenz zwischen Euro- Zone und Investitionsland und der Laufzeit (Restlaufzeit) des Terminkontraktes. Änderungen in der Zinsdifferenz führen zu Änderungen in der Werthaltigkeit der Terminabsicherung.