## Developments in the investment markets
Momentum in the German investment market increased during 2019, with growth approximately 12% above the previous year. At the end of the first quarter of 2020, annualized transaction volumes even rose slightly again. With a total transaction vol- ume of around EUR 78 billion, a new record was set in a year- on-year comparison and was significantly above the multi-year mean value. Although momentum in the first quarter of 2020 thus apparently remained relatively unaffected by the corona- virus pandemic, it is likely to weaken significantly in the com- ing months. Demand is likely to remain particularly strong for top-quality properties and opportunistic properties.
The available capital commitments and investment pressure remained high last year amid financing conditions that were still favorable. Initial yields remained above their long-term average compared to yields on government bonds worldwide and offered an attractive risk premium compared to bonds. The development of initial yields was thus also viewed as further evidence of ongoing investor interest in the real estate market. These yields maintained further potential for reductions on account of falling interest rates, and real estate appreciated.
Therefore, net initial yields in the office segment were around or below the 3% mark not only in Berlin and Munich, but also in Hamburg and Frankfurt. On the other hand, more significant yield compression was to be observed in the logistics segment, which, at 4%, also reached a record level and thus continued to
approach that of the office segment. It was only in retail that net initial yields stagnated or only increased during the course of the year, like was the case for shopping centers.
The coronavirus pandemic is likely to lead to rising initial yields and declining transaction volumes in the short term. The main reasons for this lie in particular in the increased uncertainty in the market and the expectation of falling rent levels, but also in delayed purchase processes. This is likely to affect the retail and hotel segments in particular, but also the office markets, while residential uses should be considered stable. Logistics properties in locations near cities may even benefit from the crisis due to a higher penetration of online trade. As a result of
the persistently low interest rate environment and the increase in the “relative attractiveness” of real estate investments due to a rise in risk premiums, we expect yields to start compressing again as of 2021. Given this, our medium to long-term view of the European real estate markets continues to be positive.
(Data sources: RCA 04/2020, DWS 01-05/2020)

Translation (ENDE, 2020-03-31):
## Entwicklungen auf den Investmentmärkten
Die Dynamik am deutschen Investmentmarkt steigerte sich im Jahresverlauf 2019 und lag rund 12% über dem Vorjahr. Zum Ende des ersten Quartals 2020 konnte das annualisierte Trans- aktionsvolumina sogar noch einmal leicht zulegen. Mit einem Transaktionsvolumen von rund 78 Mrd. EUR wurde im Zwölf- Monats-Vergleich ein neuer Rekordwert aufgestellt, der deutlich über dem langjährigen Mittelwert liegt. Die Dynamik im ersten Quartal 2020 blieb damit offensichtlich noch relativ unberührt von der Corona-Pandemie, dürfte sich in den kommenden Mo- naten jedoch deutlich abschwächen. Gefragt bleiben dürften vor allem noch Objekte im Spitzensegment und opportunistische Immobilien.
Die zur Verfügung stehenden Kapitalzusagen und der Anlage- druck blieben im vergangenen Jahr hoch, gleichzeitig waren Finanzierungskonditionen weiterhin vorteilhaft. Die Anfangsren- diten blieben im Verhältnis zu den Renditen von Staatsanleihen weltweit über ihrem langfristigen Durchschnitt und boten eine attraktive Risikoprämie im Vergleich zu Anleihen. Als weiterer Beleg für das anhaltende Investoren-Interesse am Immobilien- markt war somit die Entwicklung der Anfangsrenditen zu sehen, die infolge der rückläufigen Zinsniveaus weiteres Po- tenzial für Absenkungen erhielten und Immobilien verteuerten. So lagen Nettoanfangsrenditen im Bürosegment neben Berlin und München auch in Hamburg und Frankfurt nahe oder unter der 3%-Marke. Eine deutlichere Renditekompression ließ sich hingegen im Logistiksegment beobachten, das ebenfalls eine Rekordmarke erreichte und sich damit dem Bürosegment weiter annäherte. Lediglich die Nettoanfangsrenditen im Einzelhandel stagnierten oder zogen wie im Fall von Shopping Centern erst im Jahresverlauf an.
Durch die Corona-Pandemie dürfte kurzfristig mit steigenden Anfangsrenditen sowie rückläufigen Transaktionsvolumen gerechnet werden. Hauptgründe hierfür sind insbesondere in der gestiegenen Unsicherheit am Markt, der Erwartung rückläu- figer Mietniveaus, aber auch in verzögerten Ankaufsprozessen zu sehen. Hiervon dürften insbesondere die Einzelhandels- und Hotelsegmente, aber auch die Büromärkte betroffen sein, wäh- rend die Nutzungsart Wohnen als stabil gelten dürfte. Logistik- immobilien in stadtnahen Lagen könnten sogar von der Krise durch eine höhere Durchdringung des Onlinehandels profitieren. Infolge des anhaltend niedrigen Zinsumfelds und dem Anstieg der „relativen Attraktivität“ von Immobilienanlagen infolge einer gestiegenen Ausweitung der Risikoprämien, erwarten wir ab 2021 eine neuerliche Renditekompression. Insofern ist unser mittel- bis langfristiger Blick auf die europäischen Immobilien- märkte weiterhin positiv.
(Datenquellen: RCA 04/2020, DWS 01-05/2020)