# Activity report
Ladies and Gentlemen,
In this annual report, the management of DWS Grundbesitz GmbH is pleased to inform you of the development of the real estate investment fund grundbesitz europa in the period from October 1, 2019, through September 30, 2020.

## Key events in the reporting period
Despite the effects of the COVID-19 pandemic as of March 2020 and the resulting developments, especially the ensuing uncer- tainty, grundbesitz europa successfully closed the past business year to September 30, 2020.
The second half of the past business year 2019/2010 therefore continued to be characterized by the COVID-19 pandemic.
While office properties (which, at 50%, account for the largest proportion of all types of use in the total portfolio of gundbesitz europa) proved largely resilient to date, retail and hotel prop- erties were especially affected. Virtually all retail tenants were unable or only partially able to meet their rent payment obliga- tions, especially during the government-ordered closures, or they were not obliged to (due to local legislation). In the mean- time, the vast majority of tenants have resumed rent payments, although on a reduced rent basis in some cases. The fund man- agement made risk provisions to an adequate extent for out- standing receivables. Furthermore, valuations of retail properties reduced slightly, as independent experts, among others, calcu- lated discounts for falling turnover-linked rents and rent losses. Hotel properties were also similarly affected. However, as there was only one hotel in the portfolio, the effects of this type of use on the overall fund remained limited.
In contrast, the bonds held in the fund’s liquidity portfolio per- formed well. The valuation declines in March 2020 were largely made up for again due to developments in the capital markets in the last few months of the business year. Finally, the compo- sition and term of the bond portfolio was adjusted in favour of lower risks and to match the volatility of the current situation.
The net asset value increased significantly again from
EUR 8,569.6 million (September 30, 2019), to EUR 9,644.2 million, taking into account the distribution for the previous business year. The growth resulted primarily from net inflows totaling
EUR 1,128.1 million. Of this amount, net inflows for the period after the beginning of the COVID-19 pandemic as of March 2020 amounted to EUR 173.1 million. As of September 30, 2020, the liquidity ratio was 22.6% of net assets.
In the period from October 1, 2019, through September 30, 2020, grundbesitz europa appreciated by 1.8% per unit in the RC unit class and 2.4% per unit in the IC unit class (all details according to the BVI method).
Fund management activities focused on the further develop- ment of the grundbesitz europa real estate portfolio. Besides managing the portfolio properties, this also particularly involves expanding the portfolio to include attractive new properties and selling buildings that in the opinion of the fund management will no longer be in line with the fund strategy in the medium to long term.
In the reporting period, besides the transfer of a property from the portfolio, twelve additional properties with a purchase price volume of approximately EUR 1,197.2 million were acquired for the investment fund’s portfolio. This includes two project devel- opments (EUR 291.1 million), which will be added to the port- folio as planned after the reporting period. Contracts of sale for nine further project developments with a purchase price volume of approximately EUR 973.0 million have been signed and will also be transferred to the portfolio within the next 18 months.
Besides two office properties in Germany and one office property in Finland, the new acquisitions also include the two “The Point Campus” properties in Dublin, Ireland, which are two high-quality student residence complexes close to the university. Already in the previous year, the fund had invested in the student accom- modation segment for the first time and was now able to further expand its share. The properties in Dublin are being developed by a leading local company that specializes in student apartments and they will also be actively operated by this company upon completion. These are the first investments in Ireland for the fund.
In The Hague in the Netherlands a residential real estate portfolio, divided into six clusters, was acquired. The contract of sale for two further clusters of this portfolio were also signed. Each one of these so-called clusters comprises several smaller properties that are distributed across various individual locations. As a result of this, a total of around 1,120 residential units have been added to the fund portfolio as of the reporting date.
In addition, the contract of sale for a residential real estate port- folio in Dublin was signed. The purchase of a logistics property in Trecate, Italy, as well as of a project development in Paris completed the acquisitions in the business year.
As part of portfolio optimization, the “Le Panoramique” office building in the greater Paris area was transferred from the portfolio in December 2019. The corresponding contract of sale had already been concluded at an earlier time subject to conditions precedent, which had now been fulfilled.
On account of the transactions mentioned, the real estate portfolio of grundbesitz europa grew to 87 properties in the 2019/2020 business year with a total volume according to market value of EUR 8,449.6 million (September 30, 2019:
75 properties, EUR 7,318.1 million). The directly and indirectly held properties are distributed over a total of eleven European countries, whereby Germany (at 25.8%) and the UK (at 25.3%) continue to be the focal points. The real estate portfolio is there- fore broadly diversified regionally and according to type of use.
As of the reporting date of September 30, 2020, 91.8% of the total portfolio was let (measured in terms of annual rental income fully let), while the occupancy rate was an average of 95.0% based on the entire reporting period.
With loan liabilities totaling EUR 1,281.0 million, the borrow- ing ratio on September 30, 2020, was 15.2% of the real estate assets and was thus below the statutory limit value of 30% (September 30, 2019: EUR 1,399.2 million or 19.1%). Existing credit lines were extended.
In its decisions, the fund management continues to take into consideration the assessments of the Chief Investment Office (CIO) and of research by DWS. These ensure that up-to-date information on the development of the real estate markets and the economy as a whole is always available. They thoroughly reviewed their expectations regarding market developments and types of use at the beginning of COVID-19 pandemic
and as it progressed and they continuously adjust these if necessary.
Also when managing the existing portfolio, the fund management is always intensively supported by the various departments at DWS, which is particularly applicable in the current pandemic situation. There is ongoing, close communication with the local Asset Management department. In particular, due to the Euro-
pean orientation of the portfolio, the respective legal conditions in the individual countries must also be taken into account. Any future outstanding rents will continue to be evaluated and risk provisions will be made for them in a timely manner, where necessary and permissible.
Finally, the cash position is an important component for the success of the fund. In this regard, the Fund Treasury & Financing team advises the fund management on property financing issues as well as on investments of liquid assets.
It is not currently possible to estimate the extent to which the coronavirus pandemic will in future have an effect on the real estate markets and especially the portfolio and the market values of the grundbesitz europa properties. While logistics and residen- tial properties could benefit, the fund management believes it is probable that retail and hotel properties, in particular, will decline in value. Also in the office markets, setbacks cannot be ruled out against the backdrop of macroeconomic developments. In the long term, risk premiums for real estate appear to be high due to the low interest rate environment and therefore the relative attrac- tiveness of real estate is also high.
Although the UK’s exit from the European Union, which took place in January 2020, may have been temporarily pushed into the background somewhat due to the coronavirus crisis, the fund management will continue to carefully monitor and evaluate this and will also take it into consideration in the acquisition and dis- position of properties. Also, the “Financing Sustainable Growth” action plan that was published by the European Commission in March 2018, one objective of which is to realign capital flows with sustainable investments for sustainable growth, will be intensively followed with its regulatory developments within the DWS Group. The theme of “sustainability” and “ESG” (which stands for “Environment”, “Social”, “Governance”) is a focus topic at the
DWS Group. The EU Disclosure Regulation, which enters into force in March 2021, will thus bring with it the mandatory application of harmonized rules for the financial services sector within the Euro- pean Union, including also for asset management companies, with regard to transparency in the integration of sustainability risks and the consideration of disadvantageous sustainability impacts in their processes.
Yours sincerely,
Clemens Schäfer
DWS Grundbesitz GmbH
Dr. Ulrich von Creytz	Dr. Grit Franke
Frankfurt/Main, Germany, December 3, 2020
Ulrich Steinmetz

## Overall economic environment
Global economic development experienced serious upheaval in the first half of 2020 as a result of the COVID-19 pandemic,
which culminated in a global recession in the summer. Accord- ing to forecasts, overall economic growth will be significantly down in 2020 at -4.2% compared to 2.5% in 2019. Economic constraints as well as restrictions on public life, associated with lower consumption, are expected to lead to a projected decline in global trade of -8%, on the back of already weak figures of
+0.3% in 2019 and +4.9% in 2018. However, the global economy appears to be on the road to recovery. Order receipts and output rose in September for the third consecutive month, causing the global Purchasing Managers’ Index (PMI) to reach 52.1 points, tipping above the neutral threshold of 50. The Baltic Dry Index, as a price index for the worldwide shipping of dry bulk com- modities, and the IATA air freight index are currently also show- ing a recovery compared to the second quarter of 2020.
In Europe, the coronavirus pandemic is also slowing eco- nomic activity significantly. However, this deceleration effect is expected to vary in the individual national economies, not least due to the different ways in which the crisis is being handled and the differentiated packages of measures. While a decline of 11.4% in GDP was recorded in the eurozone as a whole in the second quarter of 2020 following -3.3% in the first quarter, a contraction of around 7.5% is expected for the year as a whole. However, individual member states may get through the crisis better than others. Germany, for example, is expected to record a less sharp decline of -5.3%, even though the country also slipped into recession in the middle of the year. The economic
contraction compared to the previous quarter was -9.7% follow- ing -2% in the first quarter. However, leading indicators such as consumer confidence and the business climate have also recov- ered in Germany since the summer months, similar to Euro- pean developments. While the ifo index continuously improved to 93.4 points since its low of almost 75 points in April 2020, the GfK consumer climate index also recovered strongly but with a sideways movement since August 2020. Although, at
-1.6 points, the balance of households’ propensity to consume remains slightly negative, this represents a significant improve- ment in sentiment compared to the low of around -23 points in May 2020. This is associated with a renewed increase in retail sales in late summer to the pre-crisis level as well as a fall in unemployment figures for the third time in a row in September.
The economic outlook for countries such as France, Italy and Spain is significantly more subdued. To date, these countries have been more severely impacted by the coronavirus pandemic and consequently are also suffering more acutely from the eco- nomic effects. Declines in economic output in the second quar- ter compared to the previous quarter were in double digits here.
In this respect, the outlook for the year is more subdued and the recession is more pronounced than the EU average. Also in the United Kingdom, the current economic situation is tense.
According to preliminary figures, the country is the laggard of Europe with a decline of approximately -20% in the second quarter of 2020 compared to the previous quarter.
(Data sources: J.P.Morgan Global Composite PMI 10/2020, Oxford Economics 10/2020, IATA 08/2020, Bloomberg BDI 10/2020, DWS Strategic Outlook 07/2020, Eurostat 09/2020)

## Developments in the capital markets
Yields in the capital markets moved broadly sideways in the reporting period from October 1, 2019, through
September 30, 2020. The fluctuation margin increased signifi- cantly in March 2020 due to COVID-19. At the peak, ten-year German government bonds fell to minus 0.90% (daily low).
Ten-year German government bonds yielded -0.57% p.a. on October 1, 2019, and stood at -0.52% p.a. as of the end of the reporting period.
Yields on short-term government bonds rose slightly in the reporting period. One-year German government bonds yielded
-0.68% p.a. on October 1, 2019, with this falling to -0.60% p.a. on the last trading day in September 2020.
The European Central Bank’s key interest rate remained unchanged and continues to be 0.00%; the deposit facility has been at -0.50% since September 2019.
(Data source: Bloomberg)

## Developments in the real estate markets
As a result of the close connection with the real economy, the coronavirus pandemic was naturally reflected in the European real estate markets, especially since the second quarter of 2020. Compared to the financial crisis in 2008/2009, two aspects are, however, currently curbing the effects significantly and con- tributed to the resilience in the first half of 2020. On the one hand, the extensive and concerted packages of measures of
the national states, institutions and central banks are providing support while, on the other hand, the global rental markets are in fundamentally good shape. Vacancy rates are often relatively low and project development volumes are moderate compared to at the time of the aforementioned financial crisis. Never- theless, the coming months remain challenging.
Despite a strong start to the year in terms of new leases and floor space turnover, ongoing high unemployment and the numbers of people engaging in short-time working are currently dampening demand. Economic packages and support measures coming to an end could lead to a rising number of insolvencies and adversely affect the rental markets. In the office market, vacancies on a European average fell to 6.4% at the beginning of 2020, thus reaching the lowest level in 18 years. Rent levels rose by 5% year on year. At the middle of the year, the assess- ment of market developments remains difficult, however. The expected declines in rent have barely materialized to date but vacancies and subleases appear to be rising.
The effects due to the coronavirus crisis had a significantly greater impact on retail and the hotel segment in the past few months, with the situation in these sectors accordingly remain- ing tense. Even before the coronavirus pandemic, bricks and mortar textile retail, in particular, had to contend with structural changes in the sector. Sales losses and measures such as store closures and a swing to online retail by consumers further accelerated this process. These resulted in rising vacancies
and falling rent levels, but also in rent losses in existing ten- ancy agreements for investors due to deferrals and rebates. At least a rise in consumer confidence and in retail sales in late summer 2020 give reason to be glad. Similar to retail, the hotel sector also had to contend with restrictions and a massive fall in occupancy in the first half of the year. Border closures simul- taneously taking place worldwide, travel restrictions and cancel-
lations pushed occupancy rates to below 20% in the first quarter of 2020. In April and May, occupancy fell even further, to below 10% in some cases. Thanks to growing domestic demand, the accommodation sector was, however, able to record a notice- able recovery in the summer months. Domestic tourist regions, in particular, profited to some extent and approached the previ- ous year’s figures in terms of occupancy and turnover. However, locations that are largely reliant on foreign guests and business travelers, which includes the majority of European cities, barely felt these recovery effects. Occupancy in these areas continued to be 30%-40% and developed sideways at best in late summer.
In contrast, the rather defensive residential markets have, to date, come through the crisis relatively unscathed due to their inelastic demand. The logistics sector was even able to profit from the coronavirus crisis due to the rise in the share of online trade. However, there are significant regional differences here also. While locations close to urban areas tended to profit from the increased demand, logistics service providers with a strong link to manufacturing industries are likely to be impacted more significantly by the crisis. Vacancy rates in European logistics markets thus rose slightly in the first quarter as a result of declining demand.
(Data sources: DWS, PMA 07/2020, Hotour 10/2020,
STR 04/2020, UNWTO 09/2020)

## Developments in the investment markets
The coronavirus pandemic also had an impact on the invest- ment markets in the form of a slowdown in momentum. How- ever, transaction volumes in Europe remained relatively stable during the first nine months of the year. At approximately EUR 155 billion, turnover was almost 20% less than in the pre- vious year, while the decline was even more pronounced at a
global level. However, the impression is slightly misleading due to the strong first quarter in 2020. In the second quarter, and particularly in the third quarter, transaction volumes in Europe also tumbled by 30% and 45% respectively. At country level, the slowdown in market momentum varied in its intensity. While transaction volumes in the first half of 2020 fell below the pre- vious year’s figures on a quarterly basis in major markets such as the UK, France and Spain, Germany appears to have followed this trend only in the third quarter. It thus confirmed in part
the argument put forward during the 2008/2009 financial crisis that it was a “safe haven”. However, preliminary figures indi- cate that, also here, transaction volumes most recently fell to EUR 7 billion, having reached almost EUR 16 billion in the third quarter of the previous year. However, due to the strong first two quarters, investment activity for the year as a whole was at the same level as 2019.
At sectoral level, logistics properties proved especially resil- ient. Going against the trend, transaction volumes through the third quarter of this year (at approximately EUR 21 billion) have exceeded the previous year’s figure by around 5%. In contrast, office properties (down approximately -25% compared to the previous year) and retail properties (down approximately -15%) lost favor among investors.
In retail, the trend of previous years continued. The big loser is currently the hotel segment. Year-on-year, the transaction volume more than halved and there are currently hardly any
transactions taking place throughout Europe. Residential prop- erties, on the other hand, remained relatively stable to date,
viewed over the year as a whole. Although this market segment also recorded slight declines compared to 2019, it basically confirmed the strong trend of the previous years and was the second-largest sector after office properties.
Despite declines in real estate investments throughout Europe, the fundamentally available capital commitments and invest- ment pressure remained relatively high. This is borne out not least in the comparatively stable prime yields, which to date recorded barely any increases for top-class real estate with the exception of the retail and hotel sectors. Nevertheless, as a result of the ongoing coronavirus crisis, rising initial yields (also in the office sector for example) are likely as well as continued declines in transaction volumes in the further course of the year. The main reasons for this lie, in particular, in the ongoing high level of uncertainty in the market and the expectation of falling rent levels. Thanks to the low interest rate environment, the relative attractiveness of real estate investments continues to remain high, however. As a result, we expect further yield com- pression as of 2021. Our medium- to long-term outlook for the real estate markets therefore remains positive.
(Data sources: DWS, PMA 07/2020, RCA 10/2020)

## The grundbesitz europa investment strategy
The investment objectives of the investment fund are to gen- erate regular income from rents and interest, and to achieve an appreciation. The fund seeks to attain a continuous positive annual yield – with stable annual distributions – while keeping value fluctuations as low as possible.
The investment strategy of the fund focuses on acquisition, the generation of current income and the sale of real estate in conjunction with the objective of keeping both current income and value growth stable or increasing them throughout the
term of the fund. The Company invests in member states of the European Union and European Economic Area and selectively in countries outside the EU and EEA for the account of the fund. Details of the country in question and the maximum share of the fund value permitted for investment in the said country are provided in the appendix to the Special Investment Conditions in the current sales prospectus. According to the Special Invest- ment Conditions, at least 51% of the value of the fund must be invested in real estate located in the EU or EEA.
The fund invests in traditional commercial properties to be used for offices, retail, logistics and hotels, as well as in residential properties.
The real estate held by the fund is situated in good to very good locations in established real estate markets. The aim is basically to invest in properties with long-term tenants of sound financial standing. The transaction strategy is geared toward the various Europe-wide real estate cycles.
During the selection of the real estate for the investment fund, the sustained profitability of the real estate and diversification by location, size, use and tenant are the focal point of consid- erations. In this regard, the Company endeavors to achieve a regional diversification of real estate properties of various sizes in line with the size of the investment fund, insofar as the Com- pany considers this to be in the interests of the investors. The assessment likewise includes the economic and location-related opportunities and risks. Alongside properties that already exist or are under construction, sites for development projects may also be acquired. However, the focal point of investments is existing buildings.

## Net asset value and cash inflows/outflows
In the reporting period from October 1, 2019, through September 30, 2020, the fund’s net cash inflows amounted to EUR 1,128.1 million. Total net asset value increased from EUR 8,569.6 million (as of: September 30, 2019) to EUR 9,644.2 million (+12.5%) on September 30, 2020.
The capital invested in the IC unit class increased to
EUR 825.4 million (as of September 30, 2019: EUR 763.3 million). This represented an 8.6% share of total net asset value as of the reporting date.
Liquid assets reached a total of EUR 2,176.1 million. The liquidity portfolio is managed in accordance with a fixed investment pro- cess. Interest rate and price forecasts are subject to technical and fundamental analysis. In the reporting period, liquid assets were invested primarily in overnight money and time deposits as well as fixed-income securities such as government bonds and corporate bonds from European issuers with a rating of good to very good (investment grade). Futures were used occasionally for duration control.

## Results of the fund
During the past business year 2019/2020, the fund posted a gain of 1.8% per unit in the RC unit class and a gain of 2.4% per unit in the IC unit class (both according to the BVI method).
The distribution in the RC unit class on December 16, 2020, was EUR 0.75. The total return on investment in the RC unit class is EUR 0.72 per unit. Investors in the IC unit class receive a distribution in the amount of EUR 0.95. The total return on investment in the IC unit class is EUR 0.94 per unit. Information on taxation is included in the “Tax information for the investor” following this report.
The positive performance of the fund is illustrated in the follow- ing overview.
| Performance according to the BVI method (As of: September 30, 2020) |
| --- |
|  | RC unit class | Annual average | IC unit class | Annual average |
| 1 year | 1.8% |  | 2.4% |  |
| 2 years | 4.5% | 2.2% | 5.6% | 2.8% |
| 3 years | 7.4% | 2.4% | 9.0% | 2.9% |
| 5 years | 13.6% | 2.6% | 16.4% | 3.1% |
| 10 years | 31.4% | 2.8% | 38.0% | 3.3% |
| 15 years | 78.4% | 3.9% |  |  |
| 20 years | 112.0% | 3.8% |  |  |
| 25 years | 160.5% | 3.9% |  |  |
| 30 years | 275.9% | 4.5% |  |  |
| 35 years | 406.6% | 4.7% |  |  |
| 40 years | 642.0% | 5.1% |  |  |
| 45 years | 911.9% | 5.3% |  |  |
| Since inception* | 1.347.8% | 5.5% | 52.0% | 3.4% |

* Fund inception: October 27, 1970, IC unit class, April 1, 2008.

## The grundbesitz europa real estate portfolio
As of the reporting date, the grundbesitz europa portfolio com- prised 87 properties, of which 47 are directly held properties with market values totaling EUR 4,503.4 million.
Forty properties with a total volume of EUR 3,946.2 million are held through special purpose vehicles, 38 of them as majority shareholdings. Two properties are held via minority shareholdings.
Calculation of performance is based on the time-weighted return and excludes issue surcharges. Individual costs such as fees, commissions and other charges have not been included in this presentation and would have an adverse impact on returns if they were included.
Past performance is not a reliable indicator of future performance.

## Types of use of fund properties
The share of office property in the grundbesitz europa portfolio continues to dominate in terms of both the rental area and the annual rental income fully let. Diversification in the fund is achieved through a high proportion of retail properties as well logistics properties. Ongoing project developments are not included in this presentation.

## Geographical distribution of fund properties
The 47 directly held properties and the 40 other properties held via special purpose vehicles are broadly distributed from a regional perspective.

## Commercial age structure of fund properties	Size classification of fund properties
The 17 properties with a market value exceeding EUR 150 million comprise office and retail properties with long-term leases in various countries. Forty-six properties have a market value of between EUR 25 million and EUR 100 million.
| Property according to size classification |
| --- |
| Up to EUR 10 million | EUR 26.4 million | 0.3% | 4 properties |
| EUR 10 to 25 million | EUR 97.0 million | 1.2% | 6 properties |
| EUR 25 to 50 million | EUR 785.4 million | 9.3% | 20 properties |
| EUR 50 to 100 million | EUR 1,877.3 million | 22.2% | 26 properties |
| EUR 100 to 150 million | EUR 1,693.5 million | 20.0% | 14 properties |
| EUR 150 to 200 million | EUR 1,390.0 million | 16.5% | 8 properties |
| Over EUR 200 million | EUR 2,580.0 million | 30.5% | 9 properties |
| Total | EUR 8,449.6 million | 100.0% | 87 properties |


## Property acquisitions and transfers to the portfolio
Further information on the following properties is available in the index of properties and the list of acquisitions and dis-
positions. Purchase prices are expressed in euro; with foreign currencies, the exchange rate at the time of the transfer of ownership of the property is used.
A distinction is made between the time the contract of sale for a property is signed (the “signing”) and the time of the transfer of the property into the fund’s real estate portfolio (the “closing”). The respective property is only listed in the index of properties after the “closing”. In the case of project developments, closing may take place during the construction phase or only after com- pletion, depending on the contract formulation.
Twelve properties/project developments were acquired in the reporting period and added to the fund portfolio in the reporting period:
Dublin (IE) – “The Point Campus” – Tolka and Liffey
“The Point Campus” student residence complex comprises two high-quality properties, each with four upper floors that are designed as student accommodation. The properties, which have already been completed and acquired, have a total of 966 beds spread out over 136 residential units.
The properties, which have high construction and fit-out standards, additionally provide amenities such as a living/games room, a fitness room, two cinemas, a central inner yard with green spaces as well as a roof-top terrace for up to 100 people with a direct view of the river and the city center of Dublin.
Retail space on the ground floor increases the attractiveness. The buildings are fully let. The aim is to achieve a “BREEAM Very Good” sustainability certificate for the buildings.
The purchase price was approximately EUR 168.1 million in total. Transfer to the portfolio took place on December 23, 2019.
Düsseldorf (DE) – “Capricorn”
The office property “Capricorn” is located in one of the leading sub-markets for office space, i.e., the harbor area of Düsseldorf in Germany. It was acquired by the fund management in February 2020 and transferred to the property portfolio on March 9, 2020.
The distinctive multi-story building with high-quality office space covering 22,558 sqm is located in the established Medienhafen sub-market. The sole tenant of the property with a long-term lease is one of the largest energy utilities worldwide as well as a leading gas importer in Germany. It moved into the premises in December 2019 following an extensive renovation and it contin-
ues to use it as its company headquarters. Due to the high stan- dards of the office space, the building was awarded the highest DGNB sustainability certificate of “Platinum”.
The purchase price was EUR 178.4 million.
Berlin (DE) – “The Grid”
The contract of sale for the project development of an office property in the Friedrichshain-Kreuzberg district, an
up-and-coming sub-market of Berlin, was signed in December 2019. Transfer to the portfolio took place on February 19, 2020, upon payment of the first purchase price installment.
The multi-story building with a rental area of 13,849 sqm not only has floors of offices but also features retail units and gas- tronomy space on the ground floor and has parking facilities in an underground car park. It is already 50% let for the long term before construction commences. By acquiring this office prop- erty, the fund intends to profit from the positive development forecast for the Friedrichshain-Kreuzberg district of Berlin and continuous rental income in a growth market.
Due to the high-quality building standards, the aim is to attain “Gold” DNGB certification. A purchase price of EUR 129.1 mil- lion was agreed and payments are being made in line with con- struction progress.
The Hague (NL) – “Carmel residential portfolio”, six clusters
In June 2020, the grundbesitz europa portfolio was expanded in line with the fund strategy through the addition of an investment in a residential real estate portfolio with a total of 1,408 apartments in the Netherlands. The residential real estate portfolio is spread across the Hague, the third-largest city in the Netherlands with the highest demand for housing. On the one hand, 1,120 apartments that are located mostly in smaller apartment buildings were purchased and, on the other hand, a project development with a further 288 residential units.
The 1,120 existing apartments range in size between 13 sqm and 167 sqm, some of them have a balcony and they are mostly located in apartment buildings from the pre-war or post-war period with 3-6 residential units. Some of the buildings have commercial units on the ground floor, a configuration that is typically to be found in the Netherlands. The total rental space is around 77,000 sqm. The properties are fully let.
Approximately half of the residential portfolio is located in the up-and-coming “Laakkwartier” residential area, which has a predominantly younger population. The historical city center of The Hague can be reached in just a few minutes by bike or on the bus. Another portion is located in the “Central Area”, the pulsating city center of The Hague that is surrounded by
the historical old city and modern high-rise buildings as well as
Zuiderpark, the largest municipal part in the Netherlands. The remaining apartments are most located in the Scheveningen, Moerwijk and Loosduinen districts of the city close to green areas and shops.
The purchase price was approximately EUR 197.2 million in total. Transfer to the portfolio took place on June 10, 2020.
Milan metropolitan area (IT) – “Logistikpark Trecate”
In July 2020, the fund management expanded the real estate portfolio with the addition of a new logistics property in the Milan metropolitan area. The property is one of the largest and most modern of its type in Italy.
The logistics property, which comprises two separate build- ings, has a total rental area of 162,235 sqm, was developed with environmental and sustainability aspects in mind and was constructed in accordance with the highest quality standards.
In addition, one of the largest solar roof systems in Italy will be installed with the objective of obtaining LEED sustainability certification with the highest-possible award of “Platinum”.
The property is located in the emerging logistics hub of Trecate in the Novara province in the western part of Milan, directly on the A4 Piedmont-Lombardy-Veneto corridor.
The logistics halls were completed in July 2020. Even before completion, the buildings were let under a 15-year lease to a logistics company of sound financial standing in the luxury goods segment. The location will become its company head- quarters. The area of the halls, which are situated adjacent to one another, can additionally be divided up and may in future be used by several tenants.
The purchase price was around EUR 193.5 million and transfer to the portfolio took place on July 17, 2020.
Paris (FR) – “Toko”
The project development for an office building in need of mod- ernization that is located at the edge of the central business district (CBD) of Paris was purchased in September 2020.
The multi-story class-A office block, which was built in 1955 and 1989, is impressive not only due to its excellent location but also its striking architecture with a completely glass facade and bright, modern office space. The office building is located in the 17th district of Paris, which profits from the continuous expansion of the Paris CBD and very good connections to the center and the Parisian ring road. Due to the very low vacancy rate of approximately 2% in the greater Paris area and limited construction options, it is assumed that the property location will be included in a future expansion of the CBD and will gain further in importance.
Even before the conversion work begins, the fund property is fully pre-let for the long term to a tenant of sound financial
standing from the digital services sector. Upon completion of the modernization measures, an application will be made for the “BREEAM Very Good” and “Wired Score Silver” sustain- ability certificates. The Wired Score certification is a globally recognized standard for evaluating the connectivity of office buildings.
A purchase price of EUR 162.0 million was agreed and payments are being made in line with construction progress. Completion is planned for the first quarter of 2022.
One property was acquired before the reporting period and was added to the fund portfolio in the reporting period:
Espoo (FI) – “Tower”
In March 2020, the fund management acquired an office high- rise in Espoo, Finland, which is situated approximately 5 km to the west of the capital city of Helsinki. The “Tower” office
building, which was erected in 1976, has a rental area of around 23,600 sqm and around 20 stories and is one of the most prominent properties in the city of Espoo. The tower, which is protected by preservation order, was reopened in March 2020 following extensive modernization.
Below the tower, there is an underground garage with
502 parking spaces and a direct link to the building. There will also be direct access to the subway from there. The aim is to achieve the “LEED Gold” sustainability certificate once all of the modernization measures have been completed.
Approximately 82% of the space is let to multiple users, includ- ing a Nordic financial software company as the main tenant. The vendor provided a multi-year rent guarantee for the space that is still vacant.
Transfer to the portfolio took place on March 13, 2020. The purchase price was EUR 168.9 million.
Nine properties were acquired as project developments in or prior to the reporting period and will only be transferred to the portfolio after completion:
Düsseldorf (DE) – “Trio” project
The contract of sale for three hotel properties in Düsseldorf that were purchased as a project development for the fund was signed on August 31, 2018. The project is an ensemble with a total of 717 rooms close to the main train station in Düsseldorf. Completion is planned for the fourth quarter of 2021. Construc- tion is progressing according to schedule. The agreed purchase price is around EUR 157.4 million.
London (GB) – “Kelaty House”
The contract of sale for the project development of a student residence complex was signed on February 28, 2019. The pur- chase of the property and transfer of ownership took place on March 8, 2019, and the purchase price installments are being paid in accordance with construction progress. Completion of the student residence complex in Wembley, which now has 699 rooms, is scheduled for the third quarter of 2021. Construc- tion is progressing according to schedule. The agreed purchase price is around EUR 127.8 million.
Cologne (DE) – “Messe City Köln” hotel project development
The contract of sale for a hotel project development in Cologne, Germany, was signed on April 17, 2019. The transfer of the hotels (with around 479 rooms) to the portfolio is scheduled
for the second quarter of 2021. Construction is progressing according to schedule. The agreed purchase price is around EUR 111.0 million.
Berlin (DE) – “Up!” office project development
The contract of sale for a project development in Berlin, Germany, was signed on November 30, 2018. The transfer of the office property (comprising around 48,400 sqm) to the portfolio is scheduled for the second quarter of 2021. Construction is progressing according to schedule. The agreed purchase price is around EUR 66.8 million.
The Hague (NL) – “Carmel residential portfolio”, two clusters
This project development – which was purchased with six other residential portfolio clusters – is a multi-story apartment building with 288 residential units and a total rental area of around 12,700 sqm that comprises two interconnected building segments and has a total of 92 parking spaces in the building itself or in the neighboring building. The apartments range in size between 41 sqm and 72 sqm. They have fully fitted bath-
rooms, open-plan kitchens as well as balconies and they can be accessed by elevator.
The buildings were completed in October 2020 after the end of the reporting period. The agreed purchase price is around EUR 70 million.
Greater Dublin area (IE) – “Cheevers & Haliday” residential property
The contract of sale with a volume of around EUR 195.0 million for the project development of a residential building complex located around eleven kilometers south of the Irish capital of Dublin was signed in July 2020.
The modern, multi-story project development with a total rental area of 31,512 sqm comprises two economically independent residential buildings and is located on a former golf course
in the sub-market of Dun Laoghaire, a prosperous suburb of Dublin.
The surrounding towns of Dun Laoghaire, Dalkey, Monkstown and Blackrock can be accessed via private care and public transport in a short time and offer numerous shopping and leisure options.
The high-quality and fully equipped 368 residential units com- prise a mix of 2-4 room apartments and their average size is around 86 sqm. They can be accessed via an elevator and, besides a balcony/terrace, have numerous other conveniences. The apartment blocks are being completed in several construc- tion phases.
The buildings will be completed from April 2021 through January 2022.
Manchester (GB) – Withdrawal from the contract of sale for the “Deansgate” hotel project development
The option to withdraw from the contract of sale for the “Deansgate” hotel project development in Manchester that was signed on December 5, 2018 – if the project development con- tinued to be delayed – was availed of on August 27, 2020.

## Property dispositions and transfers from the portfolio
The sales price is expressed in euro before deduction of incidental selling costs.
One property was sold and removed from the fund portfolio during the reporting period:
Paris (FR) – “Le Panoramique”
The contract for the sale of the “Le Panoramique” property was signed on January 30, 2019. It was transferred to the purchaser in December 2019 once all contractually stipulated conditions precedent were met.
The office property, which is situated in the north-east of Paris, had been held in the fund’s portfolio for more than 15 years. The reasons in favor of selling included the age of the property as well as obstacles to re-letting after the former single tenant had moved out. The agreed sales price of EUR 16.6 million was at market value.

## Borrowed capital and currency risks
The grundbesitz europa fund had loan liabilities amounting to EUR 1,281.1 million as of the September 30, 2020, report- ing date (September 30, 2019: EUR 1,399.2 million). A total of 34 properties are currently encumbered with the rights
of third parties. Credit line agreements facilitating flexible financing of new acquisitions and project developments at low interest rates.
As of the reporting date, the borrowing ratio amounted to 15.2% based on real estate assets. As of the reporting date, loans denominated in British pounds that translate into a total of approximately EUR 620.4 million exist for 17 prop- erties (September 30, 2019: EUR 681.8 million). Total bor- rowing in euro amounts to approximately EUR 660.5 million (September 30, 2019: EUR 717.3 million).
| Overview of loans as of September 30, 2020 |
| --- |
| grundbesitz europa | Total borrowings (direct) in EUR million | % of the market value of all fund properties | Total borrowings (indirect via holding companies) in EUR million | % of the market value of all fund properties | Less than 1 year | Remaining loan terms as a % of the borrowing volume 1 to 2	2 to 5	5 to 10 years	years	years | Average interest rate in % |
| EUR loans (outside Germany) | 421.9 | 5.0 | 99.7 | 1.2 | 4.4 | 13.6 | 15.4 | 7.2 | 1.25 |
| EUR loans (Germany) | 26.1 | 0.3 | 112.8 | 1.3 | 0.0 | 0.0 | 8.8 | 2.0 | 1.48 |
| GBP | 416.0 | 4.9 | 204.4 | 2.4 | 6.3 | 0.0 | 7.7 | 34.4 | 2.49 |
| Total | 864.1 | 10.2 | 417.0 | 4.9 | 10.8 | 13.6 | 31.9 | 43.7 |  |

| Overview of currency risks as of September 30, 2020 |
| --- |
| grundbesitz europa | Open currency positions as of the reporting date in the local currency (thousands) | Exchange rate as of the reporting date | Open currency positions as of the reporting date (TEUR) | % of fund assets per currency area |
| GBP | 18,260 | 0.90655 | 20,142 | 0.2 |
| PLN | 493,668 | 4.58188 | 107,744 | 1.1 |
| NOK | 650,630 | 11.06225 | 58,815 | 0.6 |
| Total |  |  | 186,701 | 1.9 |

The currency hedging strategy is structured for the medium to long term and is based on a minimization of hedging costs/ maximization of hedging income. Prices for forward exchange
hedging primarily result from the effective difference in interest rates between the eurozone and the investment country and the (remaining) term of the contract. Changes to the difference in interest rates result in changes to the intrinsic value of the forward exchange hedge.

Translation (ENDE, 2020-09-30):
# Tätigkeitsbericht
Sehr geehrte Damen und Herren,
die Geschäftsführung der DWS Grundbesitz GmbH informiert Sie in diesem Jahresbericht über die Entwicklung des Immobilien- Sondervermögens grundbesitz europa im Zeitraum vom
1. Oktober 2019 bis 30. September 2020.

## Wichtige Ereignisse im Berichtszeitraum
Das abgelaufene Geschäftsjahr des grundbesitz europa konnte zum 30. September 2020, trotz der Auswirkungen der COVID-19- Pandemie ab März 2020 und der hieraus resultierenden Entwick- lungen, insbesondere vor dem Aspekt der daraus resultierenden Unsicherheiten, erfolgreich abgeschlossen werden.
Das zweite Halbjahr des abgelaufenen Geschäftsjahres 2019/2020 war daher weiterhin geprägt von der COVID-19- Pandemie. Während sich Büroimmobilien, mit 50% der größte Anteil aller Nutzungsarten am Gesamtportfolio von grundbesitz europa, bisher als weitgehend widerstandsfähig erwiesen, waren insbesondere Einzelhandels- und Hotelimmobilien betrof- fen. Insbesondere während von öffentlicher Hand angeordneter Schließungen konnten bzw. mussten (aufgrund lokaler Gesetz- gebung) nahezu alle Einzelhandelsmieter ihren Mietzahlungsver- pflichtungen nicht oder nur teilweise nachkommen. Mittlerweile hat der überwiegende Teil der Mieter seine Mietzahlungen wieder aufgenommen, wenn auch mitunter auf reduzierter Mietbasis. Für offene Forderungen hat das Fondsmanagement in angemessenem Umfang Risikovorsorge getroffen. Darüber hinaus reduzierten sich die Bewertungen der Einzelhandels- immobilien leicht, da die unabhängigen Sachverständigen u.a. Abschläge für entfallende Umsatzmieten und Mietausfälle kalku- lierten. Auch die Hotelimmobilien waren ähnlich betroffen, mit nur einem Hotel im Portfolio blieben die Auswirkungen dieser Nutzungsart auf den Gesamtfonds jedoch begrenzt.
Positiv haben sich dagegen die im Liquiditätsportfolio des Fonds gehaltenen Anleihen entwickelt. Die Bewertungsrückgänge im März 2020 konnten aufgrund der Entwicklung der Kapitalmärkte in den letzten Monaten des Geschäftsjahres wieder weitgehend aufgeholt werden. Schließlich wurde das Anleiheportfolio in seiner Zusammensetzung und Laufzeit zugunsten geringerer Risiken und Volatilität der aktuellen Situation angepasst.
Das Fondsvermögen erhöhte sich erneut deutlich von
8.569,6 Mio. EUR (30. September 2019) auf 9.644,2 Mio. EUR, unter Berücksichtigung der Ausschüttung für das vorangegan- gene Geschäftsjahr. Der Zuwachs resultierte im Wesentlichen aus den Nettomittelzuflüssen von insgesamt 1.128,1 Mio. EUR. Davon betragen für die Zeit nach Beginn der COVID-19-
Pandemie ab März 2020 die Nettomittelzuflüsse 173,1 Mio. EUR. Die Liquiditätsquote lag zum 30. September 2020 bei 22,6% des Fondsvermögens.
Die Wertentwicklung von grundbesitz europa im Zeitraum vom
1. Oktober 2019 bis zum 30. September 2020 belief sich auf 1,8% je Anteil in der Anteilklasse RC und 2,4% je Anteil in der Anteilklasse IC (alle Angaben nach BVI-Methode).
Im Zentrum der Fondsmanagement-Aktivitäten stand die Weiter- entwicklung des Immobilienportfolios von grundbesitz europa. Dies umfasst neben der Verwaltung der Bestandsimmobilien insbesondere auch die Ergänzung des Portfolios um attraktive neue Objekte und den Verkauf von Gebäuden, die nach Auffas- sung des Fondsmanagements mittel- bis langfristig nicht mehr der Fondsstrategie entsprechen.
Im Berichtszeitraum wurden, neben dem Bestandsübergang einer Immobilie, zwölf weitere Immobilien mit einem Kaufpreis- volumen in Höhe von rund 1.197,2 Mio. EUR für das Portfolio des Sondervermögens erworben. Darin enthalten sind zwei Projektentwicklungen (291,1 Mio. EUR), die planmäßig nach dem Berichtszeitraum in den Bestand übergehen werden. Kauf- verträge für neun weitere Projektentwicklungen mit einem Kauf- preisvolumen von rund 973,0 Mio. EUR sind unterzeichnet und werden in den kommenden 18 Monaten ebenfalls übergehen.
Zu den Neuerwerbungen zählen neben zwei Büroimmobilien in Deutschland und einer Büroimmobilie in Finnland die beiden Immobilien „The Point Campus“ in Dublin, Irland, zwei hochwerti- ge Studentenwohnanlagen in der Nähe zur Universität. Bereits im Jahr zuvor hatte sich der Fonds erstmals im Segment des Stu- dentischen Wohnens engagiert und konnte den Anteil in diesem Bereich nun weiter ausbauen. Die Objekte in Dublin werden von einem führenden ortsansässigen Unternehmen für Studenten- Apartments entwickelt und nach Fertigstellung auch aktiv betrie- ben. Für den Fonds sind dies die ersten Investments in Irland.
In Den Haag, Niederlande, wurde ein Wohnimmobilienportfolio, aufgeteilt auf sechs Cluster, erworben, der Kaufvertrag für zwei weitere Cluster dieses Portfolios wurde ebenfalls unterzeichnet. Jedes dieser sogenannten Cluster fasst mehrere kleinere Objekte zusammen, die sich auf verschiedene Einzelstandorte verteilen. Insgesamt sind hierdurch bis zum Stichtag rund 1.120 Wohnein- heiten in das Fondsportfolio aufgenommen worden.
Zudem wurde der Kaufvertrag für ein Wohnimmobilienportfolio in Dublin unterzeichnet. Der Ankauf einer Logistikimmobilie in Trecate, Italien, sowie einer Projektentwicklung in Paris schlie- ßen die Ankäufe im Geschäftsjahr ab.
Im Rahmen der Portfoliooptimierung ist im Dezember 2019 das im Großraum Paris gelegene Bürogebäude „Le Panoramique“ aus dem Bestand herausgegangen. Der entsprechende Verkaufsver-
trag wurde bereits zu einem früheren Zeitpunkt unter aufschieben- den Bedingungen geschlossen, die nun erfüllt waren.
Durch die genannten Transaktionen ist das Immobilienport- folio von grundbesitz europa im Geschäftsjahr 2019/2020 auf 87 Objekte mit einem Gesamtvolumen nach Verkehrswerten von 8.449,6 Mio. EUR angewachsen (30. September 2019:
75 Objekte, 7.318,1 Mio. EUR). Die direkt und indirekt gehalte- nen Objekte verteilen sich auf insgesamt elf europäische Länder, worunter Deutschland mit 25,8% und Großbritannien mit 25,3% weiterhin die Schwerpunkte bilden. Das Immobilienportfolio ist damit regional sowie nach Nutzungsarten breit diversifiziert.
Zum Stichtag 30. September 2020 waren 91,8% des Gesamt- portfolios vermietet (gemessen am Jahressollmietertrag), bezo- gen auf den gesamten Berichtszeitraum lag die Vermietungs- quote bei durchschnittlich 95,0%.
Mit Kreditverbindlichkeiten von insgesamt 1.281,0 Mio. EUR
lag die Fremdfinanzierungsquote zum 30. September 2020 bei 15,2% des Immobilienvermögens und damit unter dem gesetzli- chen Grenzwert von 30% (30. September 2019: 1.399,2 Mio. EUR bzw. 19,1%). Bestehende Kreditlinien wurden verlängert.
Das Fondsmanagement berücksichtigt bei seinen Entschei- dungen unverändert insbesondere die Einschätzungen des Chief Investment Offices (CIO) und des Research der DWS. Diese stellen sicher, dass stets aktuelle Informationen zur Ent- wicklung der Immobilienmärkte sowie der Gesamtwirtschaft bereitstehen. Sie haben ihre Erwartungen an die Entwicklung der Märkte und Nutzungsarten mit Beginn und der fortschrei- tenden Entwicklung der COVID-19-Pandemie einer grundsätz- lichen Überprüfung unterzogen und passen diese soweit erforderlich laufend an.
Auch bei der Verwaltung des Bestandsportfolios wird das Fonds- management stets von den verschiedenen Fachabteilungen der DWS intensiv unterstützt, was insbesondere in der aktuellen Pandemiesituation zum Tragen kommt. So besteht ein fortwäh- render, enger Austausch mit dem lokalen Asset Management.
Hierbei sind insbesondere wegen der europäischen Ausrichtung des Portfolios auch die jeweiligen gesetzlichen Rahmenbedingun- gen in den einzelnen Ländern zu beachten. Alle etwaigen künf- tigen offenen Mieten werden weiterhin bewertet und für diese jeweils zeitnah, soweit erforderlich und zulässig, Risikovorsorge betrieben.
Schließlich bildet die Liquiditätsausstattung einen wichtigen Baustein für den Erfolg des Fonds. Hier berät das Team Fund Treasury & Finanzierung das Fondsmanagement zu Themen der Objektfinanzierung sowie der Liquiditätsanlagen.
Inwieweit sich die Corona-Pandemie zukünftig auf die Immobilien- märkte und insbesondere das Portfolio und die Verkehrswerte
der Immobilien von grundbesitz europa auswirken werden, lässt sich zum derzeitigen Zeitpunkt noch nicht abschätzen. Während Logistik- und Wohnimmobilien profitieren könnten, hält das Fonds- management Wertrückgänge insbesondere bei Einzelhandels- und Hotelimmobilien für wahrscheinlich. Auch bei Büroimmobilien
sind vor dem Hintergrund der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung Rücksetzer nicht auszuschließen. Langfristig erscheinen die Risiko- aufschläge für Immobilien infolge des niedrigen Zinsumfelds und damit die relative Attraktivität von Immobilien jedoch hoch.
Der im Januar 2020 erfolgte Austritt Großbritanniens aus der Europäischen Union mag durch die Corona-Pandemie zeitweise etwas in den Hintergrund gedrängt worden sein, wird aber im Fondsmanagement weiterhin sorgfältig beobachtet und bewertet sowie beim Immobilienan- und -verkauf berücksichtigt. Auch der im März 2018 von der Europäischen Kommission veröffentlichte Aktionsplan „Finanzierung nachhaltigen Wachstums“, dessen Ziel
u.a. die Neuausrichtung von Kapitalflüssen hin zu nachhaltigen Investitionen für ein nachhaltiges Wachstum ist, wird mit sei- nen regulatorischen Entwicklungen innerhalb der DWS Gruppe, für die das Thema „Nachhaltigkeit“ und „ESG“ (dies steht für
„Environment“, „Social“, „Governance“) ein Fokusthema ist, inten- siv begleitet. So werden mit der im März 2021 in Kraft tretenden EU-Offenlegungsverordnung innerhalb der Europäischen Union harmonisierte Vorschriften für den Finanzdienstleistungssektor,
u.a. auch für Kapitalverwaltungsgesellschaften, über Transparenz bei der Einbeziehung von Nachhaltigkeitsrisiken und der Berück- sichtigung nachteiliger Nachhaltigkeitsauswirkungen in ihren Prozessen verpflichtend angewendet werden.
Clemens Schäfer
Mit freundlichen Grüßen DWS Grundbesitz GmbH
Dr. Ulrich von Creytz	Dr. Grit Franke Frankfurt am Main, 3. Dezember 2020
Ulrich Steinmetz

## Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen
Die weltwirtschaftliche Entwicklung zeigte in der ersten Jahreshälfte 2020 gravierende Verwerfungen in Folge der COVID-19-Pandemie, die im Sommer in eine globale Rezession mündeten. Laut Prognosen wird das gesamtwirtschaftliche Wachstum im Jahr 2020 mit -4,2% deutlich negativer ausfallen als im Jahr 2019 mit 2,5%. Wirtschaftliche Einschränkungen sowie Beschränkungen des öffentlichen Lebens, verbunden mit Konsumverzicht, dürften auf Jahressicht zu einem prognosti- zierten Rückgang des Welthandels von -8% führen, nach bereits schwachen +0,3% in 2019 und +4,9% im Jahr 2018. Allerdings scheint die Weltwirtschaft auf dem Wege der Besserung. So stiegen Auftragseingänge und Output im September den dritten
Monat in Folge und führten den globalen Einkaufsmanagerindex PMI mit 52,1 Punkten erneut über die neutrale Schwelle von 50. Auch der Baltic Dry Index als Preisindex für das weltweite Verschiffen von Hauptfrachtgütern zeigt ebenso wie der IATA Luftfrachtindex aktuell eine Belebung gegenüber dem zweiten Quartal 2020.
In Europa wirkt sich die Corona-Pandemie gleichfalls deutlich bremsend aus, allerdings dürften diese in den einzelnen Volks- wirtschaften, nicht zuletzt aufgrund des jeweiligen Umgangs mit der Krise und differenzierten Maßnahmenpaketen, unter- schiedlich hoch ausfallen. Während für die Eurozone als Ganzes im zweiten Quartal 2020 ein Rückgang von 11,4% des Brutto- inlandsproduktes nach -3,3% im ersten Quartal gesehen wird, dürfte es auf Jahressicht zu einer Kontraktion von etwa 7,5% kommen. Einzelne Mitgliedstaaten könnten die Krise allerdings besser überstehen. So wird beispielsweise für Deutschland für das Jahr 2020 ein weniger starker Rückgang von 5,3% erwartet, wenngleich das Land zur Jahresmitte ebenfalls in eine Rezes- sion rutschte. Die wirtschaftliche Kontraktion gegenüber dem Vorquartal betrug hier -9,7% nach -2% im ersten Quartal. Aller- dings haben sich Frühindikatoren wie das Verbrauchervertrauen und das Geschäftsklima analog zur europäischen Entwicklung auch in Deutschland seit den Sommermonaten erholt. Während sich der ifo-Index seit seinem Tiefstand von knapp 75 Punkten im April 2020 kontinuierlich auf 93,4 Punkte verbesserte, zeigte sich der GfK-Konsumklima-Index zwar ebenfalls stark erholt, allerdings mit einer Seitwärtsbewegung seit August 2020. Mit
-1,6 Punkten bleibt der Saldo der Konsumneigung privater Haus- halte im Oktober wohl leicht negativ, zeigt allerdings ebenfalls eine deutliche Aufhellung des Stimmungsbilds gegenüber dem Tiefstand von rund -23 Punkten im Mai 2020. Damit einher ge- hen ein neuerlicher Anstieg der Einzelhandelsumsätze im Spät- sommer auf Vorkrisenniveau sowie zum dritten Mal in Folge ein monatlicher Rückgang der Arbeitslosenzahlen im September.
Deutlich verhaltener ist der wirtschaftliche Ausblick hingegen für Länder wie Frankreich, Italien oder Spanien, die bisher stär- ker von der Corona-Pandemie betroffen sind und in der Folge auch stärker unter den wirtschaftlichen Auswirkungen leiden. Hier lagen die Rückgänge der Wirtschaftsleistung im zweiten Quartal im Vergleich zum Vorquartal im zweistelligen Bereich, insofern ist auch der Jahresausblick verhaltener und die Rezes- sion ausgeprägter als im EU-Durchschnitt. Auch im Vereinigten Königreich ist die aktuelle wirtschaftliche Lage angespannt.
Nach vorläufigen Zahlen bildet das Land mit einem Rückgang von rund -20% gegenüber Vorquartal im zweiten Quartal 2020 das Schlusslicht in Europa.
(Datenquellen: J.P.Morgan Global Composite PMI 10/2020, Oxford Economics 10/2020, IATA 08/2020, Bloomberg
BDI 10/2020, DWS Strategic Outlook 07/2020, Eurostat 09/2020)

## Entwicklungen auf den Kapitalmärkten
Die Renditen an den Kapitalmärkten haben sich im Berichts- zeitraum vom 1. Oktober 2019 bis 30. September 2020 breit seitwärts bewegt. Die Schwankungsbreite war im März 2020 wegen COVID-19 deutlich erhöht, in der Spitze sanken zehnjäh- rige Bundesanleihen auf minus 0,90% (Tagestief). Die Renditen für zehnjährige Bundesanleihen notierten am 1. Oktober 2019 bei -0,57% p.a. und lagen zum Ende des Berichtszeitraums bei
-0,52% p.a.
Die Renditen von kurzlaufenden Staatsanleihen sind im Berichts- zeitraum leicht gestiegen. Einjährige Bundesanleihen rentierten am 1. Oktober 2019 bei -0,68% p.a., am letzten Handelstag im September 2020 bei -0,60%.
Der Leitzins der Europäischen Zentralbank blieb unverändert und notiert weiterhin bei 0,00%, die Einlagenfazilität liegt seit September 2019 bei -0,50%.
(Datenquelle: Bloomberg)

## Entwicklungen auf den Immobilienmärkten
Infolge des engen Zusammenhangs zur Realwirtschaft hat sich die Corona-Pandemie insbesondere seit dem zweiten Quartal 2020 naturgemäß auch an den europäischen Immobilienmärk- ten niedergeschlagen. Im Vergleich zur Finanzkrise in den Jah- ren 2008/2009 dämpfen momentan allerdings zwei Aspekte die Auswirkungen deutlich und haben zur Widerstandsfähigkeit in der ersten Jahreshälfte 2020 beigetragen. So stützen einerseits die umfangreichen und konzertierten Maßnahmenpakete der Nationalstaaten, Institutionen und Zentralbanken, anderer- seits befinden sich die globalen Vermietungsmärkte in einer grundsätzlich guten Verfassung. Leerstandsraten sind häufig vergleichsweise niedrig und Projektentwicklungsvolumen im Gegensatz zur vorgenannten Finanzkrise moderat. Dennoch bleiben die kommenden Monate herausfordernd.
Trotz eines starken Jahresauftakts bezüglich Neuvermietungen und Flächenumsatz trüben die anhaltend hohe Arbeitslosigkeit und Kurzarbeiterzahlen momentan die Nachfrage. Auslaufende Konjunkturpakete und Stützungsmaßnahmen könnten zu einer steigenden Zahl an Insolvenzen führen und die Mietmärkte belasten. Im Büromarkt sind Leerstände im europäischen Durchschnitt zu Jahresbeginn 2020 auf 6,4% und damit den niedrigsten Stand seit 18 Jahren gefallen, Mietniveaus haben im Jahresvergleich um 5% zugelegt. Zur Jahresmitte bleibt die Einschätzung der Marktentwicklung allerdings weiter schwie- rig. Erwartete Mietrückgänge haben sich bisher kaum einge- stellt, allerdings scheinen Leerstände und Untermietverträge zuzunehmen.
Deutlich stärker haben sich die coronabedingten Effekte in den vergangenen Monaten im Einzelhandel und Hotelsegment ausgewirkt, entsprechend angespannt bleibt hier die Lage.
Bereits vor der Corona-Pandemie hatte insbesondere der sta- tionäre Textileinzelhandel mit strukturellen Veränderungen der Branche zu kämpfen. Umsatzeinbußen und Maßnahmen wie Ladenschließungen sowie ein Ausweichen der Konsumenten auf den Online-Handel haben dies weiter beschleunigt. Steigende Leerstände und sinkende Mietniveaus, aber auch Mietausfälle in bestehenden Mietverhältnissen für Investoren durch Stundun- gen und Nachlässe sind hier die Folge. Immerhin geben Anstie- ge beim Verbrauchervertrauen und den Einzelhandelsumsätzen im Spätsommer 2020 Grund zur Freude. Analog zum Einzelhan- del hatte auch die Hotelbranche in der ersten Jahreshälfte mit Restriktionen und massiv sinkender Auslastung zu kämpfen.
Weltweite, zeitgleich stattfindende Grenzschließungen, Reise- beschränkungen und Stornierungen haben Belegungsraten im ersten Quartal 2020 auf unter 20% gedrückt, im April und Mai sank die Belegung sogar noch weiter, teilweise unter 10%. Dank anziehender Binnennachfrage konnte das Beherbergungsgewer- be in den Sommermonaten allerdings eine spürbare Belebung verzeichnen. Insbesondere von inländischen Touristen geprägte Regionen konnten zum Teil profitieren und bei Auslastung und Umsatz an die Vorjahreswerte anschließen. Stark auf ausländi-
sche Gäste bzw. Geschäftsreisende angewiesene Standorte, zu denen die Mehrheit der europäischen Metropolen zählen, spür- ten diese Erholungseffekte hingegen kaum. Hier lag die Auslas- tung weiterhin bei 30-40% und entwickelte sich im Spätsommer bestenfalls seitwärts.
Im Gegensatz dazu sind die eher defensiv aufgestellten Wohnungsmärkte dank ihrer unelastischen Nachfrage bisher vergleichsweise unbeschadet durch die Krise gekommen, das Logistiksegment könnte sogar durch den gestiegenen Anteil des Onlinehandels von der Coronakrise profitieren. Allerdings gibt es auch hier deutliche regionale Unterschiede. Während stadtnahe Standorte tendenziell von der gestiegenen Nachfrage profitieren, dürften Logistikdienstleister mit starkem Bezug zum verarbeitenden Gewerbe deutlich stärker von der Krise betroffen sein. So stiegen an den europäischen Logistikmärkten im ers- ten Quartal die Leerstandsraten infolge rückläufiger Nachfrage bereits leicht an.
(Datenquellen: DWS, PMA 07/2020, Hotour 10/2020, STR 04/2020, UNWTO 09/2020)

## Entwicklungen auf den Investmentmärkten
Auch an den Investmentmärkten machte sich die Corona- Pandemie durch eine nachlassende Dynamik bemerkbar. Aller- dings blieb das Transaktionsvolumen in Europa in den ersten neun Monaten des Jahres vergleichsweise stabil. Mit rund
155 Mrd. EUR wurden knapp 20% weniger umgesetzt als im Vorjahreszeitraum, auf globaler Ebene fiel der Rückgang sogar noch stärker aus. Allerdings trügt der Eindruck ein wenig durch das starke erste Quartal 2020. Im zweiten und besonders im dritten Quartal gingen die Transaktionsvolumen auch in Europa um etwa 30% respektive 45% zurück. Auf Länderebene zeigte sich eine unterschiedlich stark nachlassende Marktdynamik.
Während Transaktionsvolumen bereits im ersten Halbjahr 2020 in großen Märkten wie UK, Frankreich oder Spanien die Vorjah- reswerte auf Quartalsbasis unterschritten, scheint Deutschland erst im dritten Quartal diese Entwicklung nachzuvollziehen und damit in Teilen das bereits in der Finanzkrise 2008/2009 vorge- brachte Argument des „sicheren Hafens“ zu bestätigen. Aller- dings gingen nach vorläufigen Zahlen die Transaktionsvolumen zuletzt auch hier nach knapp 16 Mrd. EUR im dritten Quartal im Vorjahr deutlich auf 7 Mrd. EUR zurück. Mit den starken ersten beiden Quartalen lag die Investmentaktivität jedoch auf Jahres- sicht auf dem gleichen Niveau von 2019.
Auf sektoraler Ebene zeigten sich Logistikimmobilien ausgespro- chen widerstandsfähig. Entgegen dem Trend liegen die Trans- aktionsvolumen in diesem Jahr bis zum dritten Quartal sogar mit rund 21 Mrd. EUR etwa 5% über dem Vorjahreswert. Dem- gegenüber verloren Büro- (etwa -25% im Vorjahresvergleich) und Einzelhandelsimmobilien (etwa -15%) in der Investorengunst.
Im Einzelhandel setzt sich damit der Trend der letzten Jahre fort. Großer Verlierer ist momentan das Hotelsegment, in dem sich im Jahresvergleich die Transaktionsvolumen mehr als halbierten und europaweit aktuell kaum Transaktionen stattfinden. Wohn- immobilien hingegen blieben auf Jahressicht bisher relativ stabil. Zwar verzeichnete das Marktsegment gegenüber dem Jahr 2019 ebenfalls leichte Rückgänge, konnte aber grundsätz- lich den starken Trend der letzten Jahre bestätigen und sich nach Büroimmobilien als zweitgrößter Sektor behaupten.
Trotz der europaweiten Rückgänge der Immobilieninvestitionen blieben die grundsätzlich zur Verfügung stehenden Kapitalzu- sagen und der Anlagedruck weiter relativ hoch. Dies zeigt sich nicht zuletzt in den vergleichsweise stabilen Spitzenrenditen, die für erstklassige Immobilien mit Ausnahme des Einzelhandels- und Hotelsektors bisher kaum Anstiege verzeichneten. Dennoch dürfte infolge der anhaltenden Coronakrise im weiteren Jahres- verlauf mit steigenden Anfangsrenditen, beispielsweise auch im Bürosektor, sowie weiterhin rückläufigen Transaktionsvolumen zu rechnen sein. Hauptgründe hierfür sind insbesondere in der anhaltend hohen Unsicherheit am Markt und der Erwartung sin- kender Mietniveaus zu sehen. Dank des niedrigen Zinsumfeldes ist die relative Attraktivität von Immobilienanlagen jedoch auch weiterhin hoch. In der Folge erwarten wir ab 2021 eine neuer- liche Renditekompression, damit bleibt auch unser mittel- bis langfristiger Blick auf die Immobilienmärkte positiv.
(Datenquellen: DWS, PMA 07/2020, RCA 10/2020)

## Anlagestrategie des grundbesitz europa
Als Anlageziele des Sondervermögens werden regelmäßige Erträge aufgrund zufließender Mieten und Zinsen sowie ein Wertzuwachs angestrebt. Der Fonds verfolgt eine dauerhaft positive Jahresrendite – mit stabilen jährlichen Ausschüttun- gen – bei möglichst geringen Wertschwankungen.
Die Anlagestrategie des Fonds stellt die Akquisition, die Erwirt- schaftung laufender Erträge und den Verkauf von Immobilien in den Mittelpunkt, verbunden mit der Zielsetzung, während der Laufzeit des Fonds sowohl die laufenden Einnahmen als auch den Wertzuwachs stabil zu halten bzw. zu steigern. Die Gesell- schaft investiert für Rechnung des Fonds in Mitgliedsländern der EU und des EWR sowie sehr selektiv in Ländern außerhalb der EU/des EWR. Im Anhang zu den „Besonderen Anlagebedingun- gen“ im aktuellen Verkaufsprospekt sind der betreffende Staat und der Anteil am Wert des Fonds, der in diesem Staat höchs- tens angelegt werden darf, aufgeführt. Gemäß den „Besonderen Anlagebedingungen“ müssen mindestens 51% des Wertes des Fonds in Immobilien investiert sein, die in der EU oder im EWR belegen sind.
Der Fonds investiert in klassische Gewerbeimmobilien mit den Nutzungsarten Büro, Einzelhandel, Logistik und Hotel sowie in Wohnimmobilien.
Die vom Fonds gehaltenen Immobilien befinden sich in guten bis sehr guten Lagen etablierter Immobilienmärkte. Das Ziel sind grundsätzlich Investitionen in langfristig vermietete Immobilien
mit bonitätsstarken Mietern. Die Transaktionsstrategie richtet sich an den unterschiedlichen europaweiten Immobilienzyklen aus.
Bei der Auswahl der Immobilien für das Sondervermögen ste- hen deren nachhaltige Ertragskraft sowie eine Diversifikation nach Lage, Größe, Nutzung und Mietern im Vordergrund der Überlegungen. Die Gesellschaft strebt dabei eine der jeweiligen Größe des Sondervermögens angemessene regionale Streuung von Immobilien verschiedener Größenordnungen an, soweit sie dies im Interesse der Anleger für geboten hält. In die Beurteilung werden ebenfalls die wirtschaftlichen und standortbezogenen Chancen und Risiken einbezogen. Neben bestehenden oder
im Bau befindlichen Gebäuden können auch Grundstücke für Projektentwicklungen erworben werden. Der Anlageschwer- punkt liegt jedoch auf bestehenden Gebäuden.

## Fondsvermögen und Mittelaufkommen
Im Berichtszeitraum 1. Oktober 2019 bis 30. September 2020 erzielte der Fonds einen Nettomittelzufluss in Höhe von 1.128,1 Mio. EUR. Das Gesamtfondsvermögen stieg
von 8.569,6 Mio. EUR (Stand: 30. September 2019) auf
9.644,2 Mio. EUR (+12,5%) zum 30. September 2020.
Das investierte Kapital in der Anteilklasse IC hat sich auf 825,4 Mio. EUR erhöht (30. September 2019: 763,3 Mio. EUR).
Zum Berichtsstichtag entsprach dies einem Anteil von 8,6% des
Gesamtfondsvermögens.
Die liquiden Mittel erreichten einen Betrag in Höhe von 2.176,1 Mio. EUR. Das Liquiditätsportfolio wird gemäß einem fest installierten Investmentprozess gemanagt. Zins- und Kurs
- 
prognosen unterliegen einer technischen und fundamentalen Analyse. Im Berichtszeitraum wurde die vorhandene Liquidität überwiegend in Tages- und Termingeld sowie festverzinsliche Wertpapiere wie Staats- und Unternehmensanleihen europä-
ischer Emittenten mit gutem bis sehr gutem Rating (Investment Grade) investiert. Zur Durationssteuerung wurden zeitweise Futures eingesetzt.

## Ergebnisse des Fonds
Im abgelaufenen Geschäftsjahr 2019/2020 hat der Fonds in der Anteilklasse RC eine Wertentwicklung von 1,8% je Anteil, in der Anteilklasse IC eine Wertentwicklung von 2,4% je Anteil erzielt (jeweils nach BVI-Methode).
Die Ausschüttung zum 16. Dezember 2020 beträgt in der Anteil- klasse RC 0,75 EUR. Der gesamte Anlageerfolg in der Anteilklas- se RC beträgt 0,72 EUR pro Anteil. Anleger der Anteilklasse IC erhalten eine Ausschüttung in Höhe von 0,95 EUR. Der gesamte Anlageerfolg in der Anteilklasse IC beträgt 0,94 EUR pro Anteil. Informationen zur Besteuerung enthalten die „Steuerlichen Hin- weise für den Anleger“ im Anschluss an diesen Bericht.
Die positive Wertentwicklung des Fonds wird durch die nach- folgende Übersicht deutlich.
| Wertentwicklung nach BVI-Methode (Stand: 30. September 2020) |
| --- |
|  | Anteilklasse RC | Ø p. a. | Anteilklasse IC | Ø p. a. |
| 1 Jahr | 1,8% |  | 2,4% |  |
| 2 Jahre | 4,5% | 2,2% | 5,6% | 2,8% |
| 3 Jahre | 7,4% | 2,4% | 9,0% | 2,9% |
| 5 Jahre | 13,6% | 2,6% | 16,4% | 3,1% |
| 10 Jahre | 31,4% | 2,8% | 38,0% | 3,3% |
| 15 Jahre | 78,4% | 3,9% |  |  |
| 20 Jahre | 112,0% | 3,8% |  |  |
| 25 Jahre | 160,5% | 3,9% |  |  |
| 30 Jahre | 275,9% | 4,5% |  |  |
| 35 Jahre | 406,6% | 4,7% |  |  |
| 40 Jahre | 642,0% | 5,1% |  |  |
| 45 Jahre | 911,9% | 5,3% |  |  |
| Seit Auflegung * | 1.347,8% | 5,5% | 52,0% | 3,4% |

* Auflegung des Fonds am 27.10.1970, Anteilklasse IC am 1.4.2008.

## Immobilienbestand des grundbesitz europa
Zum Portfolio von grundbesitz europa gehörten zum Berichts- stichtag 87 Immobilien, davon sind 47 direkt gehaltene Immo- bilien mit einem Verkehrswertvolumen von 4.503,4 Mio. EUR.
Über Immobilien-Gesellschaften werden 40 Objekte mit einem Gesamtvolumen von 3.946,2 Mio. EUR gehalten, davon 38 Objekte in Mehrheitsbeteiligungen. Zwei Objekte werden über Minderheitsbeteiligungen gehalten.
Berechnung der Wertentwicklung nach BVI-Methode, d.h. ohne Berücksichtigung des Ausgabeaufschlages. Individuelle Kosten wie bspw. Gebühren, Provisionen und andere Entgelte sind in der Darstellung nicht berücksichtigt und würden sich bei Be- rücksichtigung negativ auf die Wertentwicklung auswirken.
Wertentwicklungen in der Vergangenheit sind kein verlässlicher Indikator für die zukünftige Wertentwicklung.

## Nutzungsarten der Fondsimmobilien
Sowohl nach der Nutzfläche als auch nach dem Jahressollmiet- ertrag dominiert weiterhin der Anteil von Büroimmobilien im Portfolio von grundbesitz europa. Diversifizierung erfährt der Fonds durch einen hohen Anteil von Einzelhandelsimmobilien sowie durch Logistikobjekte. Laufende Projektentwicklungen sind in der Darstellung nicht berücksichtigt.

## Geografische Verteilung der Fondsimmobilien
Die 47 direkt gehaltenen Immobilien sowie die 40 über Immobilien-Gesellschaften gehaltenen Immobilien sind regional breit diversifiziert.

## Wirtschaftliche Altersstruktur der Fondsimmobilien
Größenklassen der Fondsimmobilien
Bei den 17 Objekten mit einem Verkehrswert über 150 Mio. EUR handelt es sich um langfristig vermietete Büro- und Einzelhandels- immobilien in verschiedenen Ländern. 46 Immobilien haben einen Verkehrswert zwischen 25 und 100 Mio. EUR.
| Immobilien nach Größenklassen |
| --- |
| bis 10 Mio. EUR | 26,4 Mio. EUR | 0,3% | 4 Objekte |
| 10 bis 25 Mio. EUR | 97,0 Mio. EUR | 1,2% | 6 Objekte |
| 25 bis 50 Mio. EUR | 785,4 Mio. EUR | 9,3% | 20 Objekte |
| 50 bis 100 Mio. EUR | 1.877,3 Mio. EUR | 22,2% | 26 Objekte |
| 100 bis 150 Mio. EUR | 1.693,5 Mio. EUR | 20,0% | 14 Objekte |
| 150 bis 200 Mio. EUR | 1.390,0 Mio. EUR | 16,5% | 8 Objekte |
| über 200 Mio. EUR | 2.580,0 Mio. EUR | 30,5% | 9 Objekte |
| Gesamt | 8.449,6 Mio. EUR | 100,0% | 87 Objekte |


## Immobilienankäufe und Bestandszugänge
Weitere Angaben zu den nachstehend aufgeführten Objekten sind dem Immobilienverzeichnis sowie dem Verzeichnis der Käufe und Verkäufe zu entnehmen. Die Kaufpreise werden in Euro ausgewiesen; bei Fremdwährungen wird jeweils der Kurs zum Zeitpunkt des Besitzübergangs zugrunde gelegt.
Unterschieden wird zwischen dem Immobilienankauf mit Unter­ zeichnung des Kaufvertrags, dem sogenannten „signing“, und dem Bestandsübergang in das Immobilienportfolio des Fonds, dem sogenannten „closing“. Erst nach dem „closing“ wird das jeweilige Objekt im Immobilienverzeichnis geführt. Bei Projekt­ entwicklungen kann dies abhängig von der Vertragsgestaltung bereits in der Bauphase oder erst nach Fertigstellung der Fall sein.
Zwölf Objekte bzw. Projektentwicklungen wurden im Berichts­ zeitraum erworben und sind im Berichtszeitraum in den Bestand übergegangen:
Dublin (IE) – „The Point Campus“ – Tolka und Liffey
Die Studentenwohnanlage „The Point Campus“ besteht aus zwei hochwertigen Immobilien mit jeweils vier Obergeschossen, die auf Studentisches Wohnen ausgelegt sind. Die bereits fertig­ gestellten und bezogenen Objekte verfügen über insgesamt
966 Betten, aufgeteilt auf 136 Wohneinheiten.
Die Immobilien mit hohen Gebäude­ und Ausstattungsstandards bieten zudem Annehmlichkeiten wie Aufenthalts­ und Spiele­ zimmer, Fitnessraum, zwei Kinos, einen zentralen Innenhof mit Grünflächen sowie eine Dachterrasse für bis zu 100 Personen mit direktem Blick auf den Fluss und die Innenstadt von Dublin. Ergänzt wird die Attraktivität durch Einzelhandelsflächen im Erdgeschoss. Die Gebäude sind voll vermietet. Für die Gebäu­ de wird das Nachhaltigkeitszertifikat „BREEAM Very Good“ angestrebt.
Das Kaufpreisvolumen betrug insgesamt rund 168,1 Mio. EUR, der Übergang in den Bestand erfolgte am 23. Dezember 2019.
Düsseldorf (DE) – „Capricorn“
In einem der führenden Teilmärkte für Büroflächen, im Hafen­ gebiet von Düsseldorf in Deutschland, befindet sich die Büroimmobilie „Capricorn“, die das Fondsmanagement im Februar 2020 erworben und am 9. März 2020 in den Immobilien­ bestand übernommen hat.
Das mehrgeschossige markante Gebäude mit hochwertigen Büroflächen mit 22.558 m² Bürofläche befindet sich im etab­ lierten Teilmarkt Medienhafen. Alleiniger Mieter im Objekt mit einem langfristigen Mietvertrag ist einer der weltweit größten Strom­ und Energieversorger sowie führender Gasimporteur in
Deutschland, der die Flächen nach umfangreicher Sanierung im Dezember 2019 neu bezogen hat und diese weiterhin als Firmenhauptsitz nutzen wird. Aufgrund des hohen Standards der Büroflächen wurde das Gebäude mit dem höchsten DGNB­ Nachhaltigkeitszertifikat „Platin“ ausgestattet.
Der Kaufpreis betrug 178,4 Mio. EUR.
Berlin (DE) – „The Grid“
Im Dezember 2019 wurde der Kaufvertrag für die Projektent­ wicklung einer Büroimmobilie im Stadtbezirk Friedrichshain­ Kreuzberg, einem aufstrebenden Teilmarkt von Berlin, unter­ schrieben. Der Übergang in den Bestand erfolgte mit Zahlung der ersten Kaufpreisrate am 19. Februar 2020.
Das mehrgeschossige Gebäude mit 13.849 m² Nutzfläche verfügt neben Büroetagen über Einzelhandels­ bzw. Gastrono­ mieflächen im Erdgeschoss sowie Parkmöglichkeiten in einer Tiefgarage und ist bereits vor Baubeginn zu über 50% langfristig vermietet. Mit dem Erwerb dieser Büroimmobilie soll von der prognostizierten positiven Entwicklung des Berliner Stadtteils Friedrichshain­Kreuzberg und den laufenden Mieteinnahmen in einem Wachstumsmarkt profitiert werden.
Aufgrund der hochwertigen Gebäudestandards wird die DNGB­Zertifizierung „Gold“ angestrebt. Als Kaufpreis wurden 129,1 Mio. EUR vereinbart, Zahlung erfolgt nach Baufortschritt.
Den Haag (NL) – „Carmel Wohnportfolio“, sechs Cluster
Das Portfolio von grundbesitz europa wurde im Juni 2020 ent­ sprechend der Fondsstrategie um ein Investment in ein Wohn­ immobilien­Portfolio mit insgesamt 1.408 Wohnungen in den Niederlanden erweitert. Das Wohnimmobilien­Portfolio verteilt sich über Den Haag, der drittgrößten Stadt mit dem höchs­ ten Wohnraumbedarf in den Niederlanden. Erworben wurden einerseits 1.120 Wohnungen, die sich mehrheitlich in kleineren Mehrfamilienhäusern befinden, und andererseits eine Projekt­ entwicklung mit weiteren 288 Wohneinheiten.
Die 1.120 Bestandswohnungen haben eine Größenordnung zwischen 13 m² und 167 m², verfügen teils über einen Balkon und befinden sich überwiegend in Mehrfamilienhäusern aus der Vor­ bzw. Nachkriegszeit mit 3­6 Wohneinheiten. Ein Teil der Gebäude verfügt im Erdgeschoss über gewerbliche Einheiten, wie sie in den Niederlanden typischerweise vorzufinden sind.
Die Gesamtmietfläche beträgt rund 77.000 m². Die Immobilien sind vollständig vermietet.
Rund die Hälfte des Wohnungsbestandes befindet sich im aufstrebenden Wohngebiet „Laakkwartier“, einem Gebiet mit überwiegend jüngerer Bevölkerung. Das historische Stadtzent­ rum von Den Haag ist in wenigen Minuten per Fahrrad oder Bus erreichbar. Ein weiterer Teil befindet sich in der „Central Area“,
dem pulsierenden Stadtkern Den Haags, umgeben von der historischen Altstadt und modernen Hochhäusern sowie Zui­ derpark, dem größten Stadtpark der Niederlande. Die weiteren Wohnungen befinden sich hauptsächlich in den Stadtbezirken Scheveningen, Moerwijk und Loosduinen in der Nähe von Grün­ anlagen und Einkaufsmöglichkeiten.
Das Kaufpreisvolumen betrug insgesamt rund 197,2 Mio. EUR, der Übergang in den Bestand erfolgte am 10. Juni 2020.
Großraum Mailand (IT) – „Logistikpark Trecate“
Im Juli 2020 hat das Fondsmanagement das Immobilienportfolio um eine neue Logistikimmobilie im Großraum Mailand erweitert, die zu den größten und modernsten Italiens zählt.
Die aus zwei getrennten Gebäuden bestehende Logistik­ immobilie, mit einer Gesamtmietfläche von 162.235 m², wurde unter Umwelt- und Nachhaltigkeitsaspekten entwickelt und nach höchsten Qualitätsstandards gebaut. Mit dem Ziel der Erreichung einer LEED­Nachhaltigkeitszertifizierung mit der höchstmöglichen Auszeichnung „Platinum“ wird zudem eine der größten Solardachanlagen Italiens installiert.
Die Immobilie befindet sich im aufstrebenden Logistik­ Drehkreuz Trecate in der Provinz Novara im westlichen Teil Mailands, direkt am A4­Korridor Piemont­Lombardia­Veneto.
Die Logistikhallen wurden im Juli 2020 fertiggestellt. Die Gebäu­ de sind bereits vor Fertigstellung mit einem 15­jährigen Miet­ vertrag an einen bonitätsstarken Logistiker im Luxussegment vermietet. Der Standort wird sein Firmenhauptsitz. Die Flächen der nebeneinander liegenden Hallen sind zudem teilbar und können zukünftig von mehreren Mietern genutzt werden.
Der Kaufpreis betrug rund 193,5 Mio. EUR, der Übergang in den Bestand erfolgte am 17. Juli 2020.
Paris (FR) – „Toko“
Im September 2020 wurde die Projektentwicklung eines zu modernisierenden Bürogebäudes am Rande des Central
Business Districts (CBD) der französischen Hauptstadt Paris erworben.
Die in den Jahren 1955 bzw. 1989 gebaute mehrgeschossige Class A-Büroimmobilie besticht neben ihrer hervorragenden Lage durch ihre markante Architektur mit bodentiefer Glas­ fassade und hellen, modernen Büroflächen. Die Büroimmobilie befindet sich im 17. Bezirk von Paris, welches von der konti­ nuierlichen Erweiterung des Pariser CBD mit einer sehr guten Anbindung an das Zentrum und die Pariser Ringstraße profitiert. Aufgrund des sehr geringen Flächenleerstands von ca. 2% im Großraum von Paris und der begrenzten Baumöglichkeiten wird davon ausgegangen, dass der Objektstandort bei einer zukünfti­
gen Ausweitung des CBD mit eingebunden und weiter an Be­ deutung gewinnen wird.
Das Fondsobjekt ist bereits vor Umbaubeginn vollständig und langfristig an einen bonitätsstarken Nutzer aus dem digitalen Dienstleistungssektor vorvermietet. Mit Fertigstellung der Mo­ dernisierungsmaßnahme werden die Nachhaltigkeitszertifikate
„BREEAM Very Good“ und „Wired Score Silver“ angestrebt. Die Wired Score­Zertifizierung ist ein weltweiter, anerkannter Stan­ dard zur Bewertung der Konnektivität von Bürogebäuden.
Als Kaufpreis wurden 162,0 Mio. EUR vereinbart, Zahlung erfolgt nach Baufortschritt. Die Fertigstellung ist für das erste Quartal 2022 geplant.
Ein Objekt wurde vor dem Berichtszeitraum erworben und ist im Berichtszeitraum in den Bestand übergegangen:
Espoo (FI) – „Tower”
Im März 2020 hat das Fondsmanagement ein Bürohochhaus in Espoo, Finnland, ca. 5 km westlich der Hauptstadt Helsinki erworben. Das im Jahr 1976 errichtete Bürogebäude „Tower“ mit rund 23.600 m² Nutzfläche und rund 20 Stockwerken zählt zu den prominentesten Immobilien der Stadt Espoo. Der unter
Denkmalschutz stehende Turm wurde nach umfangreicher Mo­ dernisierung im März 2020 neu eröffnet.
Unter dem Tower besteht mit direkter Verbindung zum Ge­ bäude eine Tiefgarage mit 502 Parkplätzen. Ebenso wird hier ein direkter Zugang zur U-Bahn entstehen. Mit Abschluss aller Modernisierungsmaßnahmen wird das Nachhaltigkeitszertifikat
„LEED Gold“ angestrebt.
Die Flächen sind zu rund 82% an mehrere Nutzer vermietet, darunter ein nordisches Finanzsoftwareunternehmen als Haupt­ mieter. Für die noch leerstehenden Flächen hat der Verkäufer eine mehrjährige Mietgarantie abgegeben.
Der Bestandsübergang erfolgte am 13. März 2020, der Kaufpreis betrug 168,9 Mio. EUR.
Neun Objekte wurden im oder vor dem Berichtszeitraum als Projektentwicklungen erworben und werden erst nach Fertig­ stellung in den Bestand übergehen:
Düsseldorf (DE) – Projekt „Trio“
Am 31. August 2018 wurde der Kaufvertrag für drei Hotelimmo­ bilien in Düsseldorf unterzeichnet, die als Projektentwicklung für den Fonds erworben wurden. Es handelt sich um ein Ensemble mit insgesamt 717 Zimmern in der Nähe des Düsseldorfer Hauptbahnhofes. Die Fertigstellung ist für das vierte Quartal 2021 geplant. Die Baumaßnahmen verlaufen planmäßig. Der vereinbarte Kaufpreis beträgt rund 157,4 Mio. EUR.
London (GB) – „Kelaty House“
Am 28. Februar 2019 wurde der Kaufvertrag für die Projektent­ wicklung einer Studentenwohnanlage unterzeichnet. Der Grund­ stücksankauf und Besitzübergang erfolgte am 8. März 2019 und die Zahlung der Kaufpreisraten erfolgt gemäß Baufortschritt.
Die Fertigstellung für die Studentenwohnanlage in Wembley mit zwischenzeitlich auf 699 aufgestockten Zimmern ist für das dritte Quartal 2021 geplant. Die Baumaßnahmen verlaufen plan­ mäßig. Der vereinbarte Kaufpreis beträgt rund 127,8 Mio. EUR.
Köln (DE) – Hotelprojektentwicklung „Messe City Köln”
Am 17. April 2019 wurde der Kaufvertrag für eine Hotel­ projektentwicklung in Köln unterzeichnet. Die Übernahme der Hotels mit rund 479 Zimmern in den Bestand ist für das zweite Quartal 2021 geplant. Die Baumaßnahmen verlaufen planmäßig. Der vereinbarte Kaufpreis beträgt rund 111,0 Mio. EUR.
Berlin (DE) – Büroprojektentwicklung „Up!“
Am 30. November 2018 wurde der Kaufvertrag für eine Projekt­ entwicklung in Berlin unterzeichnet. Die Übernahme der Büro­ immobilie in den Bestand mit rund 48.400 m² ist für das zweite Quartal 2021 geplant. Die Baumaßnahmen verlaufen planmäßig. Der vereinbarte Kaufpreis beträgt rund 66,8 Mio. EUR.
Den Haag (NL) – „Carmel Wohnportfolio“, zwei Cluster
Bei der Projektentwicklung – die mit den sechs weiteren Wohn­ portfolio-Clustern erworben wurden – handelt es sich um ein mehrgeschossiges Mehrfamilienhaus mit 288 Wohneinheiten und einer Gesamtmietfläche von rund 12.700 m², das aus zwei miteinander verbundenen Gebäudeteilen besteht und über insgesamt 92 Parkmöglichkeiten im Gebäude bzw. im Nachbar­ gebäude verfügt. Die Wohnungen befinden sich in einer Größen­ ordnung zwischen 41 m² und 72 m², verfügen über voll ausge­ stattete Bäder und offene Wohnküchen, haben einen Balkon und sind mittels Aufzug erreichbar.
Die Fertigstellung der Gebäude erfolgte im Oktober 2020, nach Ende des Berichtszeitraums, der vereinbarte Kaufpreis beträgt rund 70,0 Mio. EUR.
Großraum Dublin (IE) – Wohnimmobilie „Cheevers & Haliday“,
Im Juli 2020 wurde der Kaufvertrag mit einem Volumen von rund 195,0 Mio. EUR für die Projektentwicklung eines Wohn­ gebäude­Komplexes unterzeichnet, der sich rund elf Kilometer südlich der irischen Hauptstadt Dublin befindet.
Die moderne, mehrgeschossige Projektentwicklung mit einer Gesamtmietfläche von 31.512 m² besteht aus zwei wirtschaft­ lich unabhängigen Wohngebäuden und befindet sich auf einem ehemaligen Golfplatzgelände im Teilmarkt Dun Laoghaire, einem wohlhabenden Vorort von Dublin.
Die umliegenden Städte Dun Laoghaire, Dalkey, Monkstown und Blackrock sind mittels Pkw und Öffentlichen Verkehrsmitteln
in kurzer Zeit erreichbar und bieten zahlreiche Einkaufs- und
Freizeitmöglichkeiten.
Die qualitativ hochwertigen und voll ausgestatteten 368 Wohn­ einheiten bestehen aus einem Mix von 2-4-Raum-Wohnungen und haben eine Durchschnittsgröße von rund 86 m². Sie sind mittels Aufzug erreichbar und verfügen neben einem Balkon/ Terrasse über weitere zahlreiche Annehmlichkeiten. Die Fertig­ stellung der Wohnblöcke erfolgt in mehreren Bauabschnitten.
Die Fertigstellung der Gebäude erfolgt von April 2021 bis
Januar 2022.
Manchester (GB) – Rücktritt vom Kaufvertrag der Hotelprojekt­ entwicklung „Deansgate“
Die Möglichkeit des Rücktritts vom Kaufvertrag der am
5. Dezember 2018 unterzeichneten Hotel-Projektentwicklung
„Deansgate“ in Manchester – falls sich die Projektentwicklung weiterhin verzögert – wurde am 27. August 2020 genutzt.

## Immobilienverkäufe und Bestandsabgänge
Der Verkaufspreis wird in Euro vor Abzug der Verkaufsneben-
kosten ausgewiesen.
Im Berichtszeitraum wurde ein Objekt veräußert und ist aus dem Bestand des Fonds herausgegangen:
Paris (FR) – „Le Panoramique“
Am 30. Januar 2019 wurde der Vertrag zum Verkauf der Immo­ bilie „Le Panoramique“ unterzeichnet. Der Übergang an den Käufer erfolgte im Dezember 2019, nachdem alle vertraglich festgelegten aufschiebenden Bedingungen erfüllt waren.
Das im Nordosten von Paris gelegene Büroobjekt wurde über
15 Jahre im Bestand des Fonds gehalten. Für den Verkauf spra­ chen das Objektalter sowie Hindernisse bei der Nachvermietung nach Auszug des ehemaligen Einzelmieters. Der vereinbarte Ver­ kaufspreis von 16,6 Mio. EUR lag auf Höhe des Verkehrswertes.

## Kredite und Währungsrisiken
Der Fonds grundbesitz europa hatte zum Stichtag
30. September 2020 Kreditverbindlichkeiten in einem Umfang von 1.281,1 Mio. EUR (30. September 2019: 1.399,2 Mio. EUR).
Derzeit sind insgesamt 34 Immobilien mit Rechten Dritter belastet. Kreditlinienvereinbarungen erlauben eine flexible Finanzierung von Neuakquisitionen und Projektentwicklungen bei niedrigem Zinsniveau.
Die Fremdfinanzierungsquote beträgt zum Berichtsstichtag 15,2% bezogen auf das Immobilienvermögen. Zum Stichtag bestehen für 17 Immobilien Finanzierungen in Britischen Pfund in Höhe von umgerechnet 620,4 Mio. EUR (30. September 2019: 681,8 Mio. EUR). Das Fremdfinanzierungsvolumen in Euro beläuft sich auf insgesamt rund 660,5 Mio. EUR (30. September 2019: 717,3 Mio. EUR).
| Übersicht Kredite zum 30. September 2020 |
| --- |
| grundbesitz europa | Kreditvolumen (direkt) in Mio. EUR | % des Verkehrswerts aller Fonds- immobilien | Kreditvolumen (indirekt über Beteiligungsges.) in Mio. EUR | % des Verkehrswerts aller Fonds- immobilien | Zinsbindungsrestlaufzeiten in % des Kreditvolumens unter	1 bis 2	2 bis 5	5 bis 10 1 Jahr		Jahre		Jahre		Jahre | Ø-Zins- satz in % |
| Euro-Kredite (Ausland) | 421,9 | 5,0 | 99,7 | 1,2 | 4,4 | 13,6 | 15,4 | 7,2 | 1,25 |
| Euro-Kredite (Inland) | 26,1 | 0,3 | 112,8 | 1,3 | 0,0 | 0,0 | 8,8 | 2,0 | 1,48 |
| GBP | 416,0 | 4,9 | 204,4 | 2,4 | 6,3 | 0,0 | 7,7 | 34,4 | 2,49 |
| Gesamt | 864,1 | 10,2 | 417,0 | 4,9 | 10,8 | 13,6 | 31,9 | 43,7 |  |

| Übersicht Währungsrisiken zum 30. September 2020 |
| --- |
| grundbesitz europa | Offene Währungspositionen zum Berichtsstichtag in Landeswährung (T) | Devisenkurs zum Berichtsstichtag | Offene Währungspositionen zum Berichtsstichtag (TEUR) | % des Fondsvolumens pro Währungsraum |
| GBP | 18.260 | 0,90655 | 20.142 | 0,2 |
| PLN | 493.668 | 4,58188 | 107.744 | 1,1 |
| NOK | 650.630 | 11,06225 | 58.815 | 0,6 |
| Gesamt |  |  | 186.701 | 1,9 |

Die Strategie der Währungsabsicherung ist mittel- bis langfristig ausgelegt und basiert auf dem Aspekt Minimierung der Absicherungskosten/Maximierung der Absicherungserträge.
Preise für Devisenterminabsicherungen resultieren primär aus der sich darzustellenden Zinsdifferenz zwischen Euro- Zone und Investitionsland und der Laufzeit (Restlaufzeit) des Terminkontraktes. Änderungen in der Zinsdifferenz führen zu Änderungen in der Werthaltigkeit der Terminabsicherung.