# Activity report
Ladies and Gentlemen,
in this annual report, the management of DWS Grundbesitz GmbH is pleased to inform you of the development of the real estate investment fund grundbesitz global in the period from April 1, 2019, through March 31, 2020.

## Key events in the reporting period
In the period from April 1, 2019, through March 31, 2020, grundbesitz global posted a gain of 2.5% per unit in the RC unit class and 2.9% per unit in the IC unit class (data according to the BVI method). In the same period, EUR 695.4 million net flowed into the fund in the RC unit class and EUR 75.2 million net in the IC unit class, bringing net cash inflows for the entire year to EUR 770.6 million in total.
Total net asset value increased from EUR 3,224.8 million on March 31, 2019, to EUR 4,005.0 million at the end of business year on March 31, 2020 – taking into account the distribution for the previous business year. As of the reporting date, the net assets in the RC unit class were EUR 3,814.7 million and EUR 190.3 million in the IC unit class.
With this result, grundbesitz global can look back on a success- ful business year to March 31, 2020, although the spread of the COVID-19 pandemic as of March 2020 represented a turning point and the resulting developments have created an environ- ment of pronounced uncertainty. grundbesitz global was also unable to escape the impact of the negative market develop- ments and suffered temporary declines in net asset value per unit and therefore also in performance toward the end of the reporting period. The bonds held in the fund’s liquidity portfolio and forward currency transactions had a particularly dampening effect. In compensation for this, income from the property port- folio continued to develop positively in the same period.
With a total of EUR 834.7 million in loan liabilities, the debt ratio equalled 22.5% of real estate assets as of March 31, 2020, which is below the legally established limit of 30.0%.
Fund management activities focused on the further develop- ment of the grundbesitz global real estate portfolio. Besides managing the portfolio properties, this also particularly involves expanding the portfolio to include attractive new properties and selling buildings that in the opinion of the fund management will no longer be in line with the fund strategy in the medium to long term. In the reporting period, sixteen properties with
a total investment volume of around EUR 836.2 million were transferred to the portfolio of the investment fund and the sale
of three office properties with a total sales volume of around EUR 393.7 million was concluded. The contract of sale for an office property in Solna, Stockholm, with an investment volume of around EUR 315.0 million was signed on February 20, 2020.
As planned, the property was not added to the fund portfolio in the reporting period. Construction work on the “S9 International Quarter” project development in the Greater London area was completed on schedule in August 2019.
Acquisitions were made both in Europe (with investments made in Portugal, Finland, the UK and Italy) and in the United States. Investments were also made in the Asia-Pacific region, with acquisitions made in South Korea and Australia. Properties were sold in France and the United States. The acquisition volume is divided into the segments of retail, logistics, office, hotel and residential real estate.
As of March 31, 2020, the grundbesitz global real estate port- folio comprised a total of 55 properties (March 31, 2019: 42) of which ten were direct investments and 45 were held via holdings. Real estate assets based on market values were EUR 3,713.5 million as of the reporting date (March 31, 2019: EUR 3,133.1 million).
Further acquisition opportunities, which were still in the review stage, were reassessed against the background of the current situation and in individual cases temporarily postponed. How- ever, there will continue be a focus on active portfolio manage- ment so that we will be able to use market opportunities that arise, due to acquisitions and dispositions for example, to fur- ther optimize the portfolio. In the grundbesitz global portfolio, office, retail and logistics properties continue to dominate in terms of type of use. Further types of use such as residential properties and two hotels round off the portfolio.
The European portion of investments increased to 56.5% in the reporting period (March 31, 2019: 55.9%). These investments focus on the United Kingdom and Poland. As of the reporting date, the non-European portion comprised 21.3% investments in the Asia-Pacific economic region (Japan, South Korea and Australia: March 31, 2019: 22.9%) and 22.2% investments in the
United States (March 31, 2019: 21.2%).
As of March 31, 2020, 96.0% of the total portfolio was let (mea- sured in terms of annual rental income fully let). Over the entire reporting period, the occupancy rate was 96.5% on average.
It is not currently possible to estimate the extent to which the restrictions connected with the coronavirus pandemic will have
a lasting effect on the occupancy situation, especially in the retail and hotel segments. Tenants have already approached DWS regarding the deferral of rent payments and similar mea- sures. The inquiries are being carefully reviewed from a legal and business perspective. Any future outstanding rents will con- tinue to be evaluated and risk provisions will be made for them in a timely manner, where necessary and permissible.
This is supported by the fund’s strong weighting in the office real estate sector, which in the current market environment is characterized by comparatively low vacancy rates and moderate new completion volumes.
As of March 31, 2020, it was not yet possible to determine the extent to which the COVID-19 pandemic and its associated con- sequences would affect the real estate markets or the fair values of the fund’s properties. However, it cannot be ruled out that there will be an impact on future performance. While logistics and residential properties could benefit, the fund management believes it is possible that retail and hotel properties will decline in value.
In its work, the fund management is always intensively sup- ported by the various departments at DWS, which is particularly evident in the current coronavirus pandemic. There is regular, close exchange with Asset Management, i.e., the property man- agers, regarding open items and the approach to the respective tenant. In particular, due to the global orientation of the portfo-
lio, the legal conditions in the individual countries must also be taken into account; to this end, a uniform legal opinion has been obtained and is regularly updated.
The research experts ensure that up-to-date information on the development of the real estate markets and the economy as a whole is always available. Liquidity is an important component of the fund’s success. The Liquid Assets & Financing team advises the fund management on issues relating to property financing and liquidity investments, e.g., in the form of fixed- interest securities. The basis for all decisions made is a basic scenario adapted to the pandemic situation with the involve- ment of the Chief Investment Office with regard to investment strategies based on quantitative forecasts. This also forms the starting point for the review of purchase opportunities that have not yet been completed, as well as the fundamental consider- ations regarding the geographical and sectoral portfolio break- down, which the transaction teams take into account when considering future acquisitions.
Although the coronavirus pandemic has temporarily pushed other priorities into the background, such as the UK’s with- drawal from the European Union in January, these issues will continue to be carefully monitored and incorporated into the fund strategy. This also applies to the ESG (“Environment – Social – Governance”) sustainability approach, which is one of the focus areas of DWS and could even gain in importance due to the after-effects of the current situation.
Yours sincerely,
DWS Grundbesitz GmbH
Dr. Ulrich von Creytz	Dr. Grit Franke	Ulrich Steinmetz
Frankfurt/Main, Germany, June 29, 2020

## Overall economic environment
With a growth rate of 2.6%, the global economy developed more slowly in 2019 due to political and economic tensions, and did not show any noticeable revival at the end of the year. Although the global trade conflict calmed down toward the end of the year, additional fiscal policy stimuli seemed to have an increasingly limited effect. Nonetheless, leading economic indi- cators pointed in a positive direction for developments this year. However, the restrictions on public life and the economy result- ing from the COVID-19 pandemic in the first quarter of 2020 have substantially changed the economic outlook for the rest
of the year. Now, due to massive restrictions, a severe global recession is expected in the first half of the year, which will affect all regions of the world, and especially the United States and Southern Europe, and should cause the global economy to contract by 4.8% in 2020. Estimates show that the global econ- omy contracted by more than 3% in the first quarter of 2020, as much as the entire contraction during the global financial crisis.
While the U.S. economy grew by 2.3% in 2019, the decline in gross domestic product in the first quarter of 2020 was 1.2% compared to the previous quarter, although the full extent of the crisis compared to Europe is likely to become apparent only later. In particular, consumer spending, private investment and trade volumes slumped significantly. In the first six weeks of the restrictions on contact and other restrictions, 30 million unemployment applications were received in the United States. Accordingly, strongly negative economic growth of -7.0% is expected for the current year.
In Asia, economic growth slowed down overall during 2019. In addition, the region was most severely affected by the corona- virus crisis in the first quarter, but is expected to return to growth in the current quarter. China’s gross domestic product fell by 6.8% in the first quarter compared with the same quarter of the previous year, but it is the only major economy that is expected to grow slightly over the year as a whole. After a sharp slump, the Chinese purchasing managers’ index has already recovered to its level prior to the outbreak of the pandemic. The Japanese economy also contracted in the first quarter, although by a comparatively moderate -0.6% year-on-year.
In Europe, the manufacturing sector continued to report gener- ally weak figures at the end of 2019, and geopolitical tensions also remained. As a result, only weak economic growth of 0.1% was reported in the fourth quarter compared to the previous quarter, bringing economic growth for the full year 2019 to 1.2%. The European economy also contracted by 3.8% in the first quarter as a result of the coronavirus crisis compared with the previous quarter, which is considered to be the sharpest decline since recording began in 1995. In addition, the Euro- pean Purchasing Managers’ Index fell to a record low of 13.5 in April (compared to a low of 36.2 during the financial crisis), but recovered somewhat in May. Highly indebted Italy and Spain are likely to be hit particularly hard, with both countries also
expected to suffer more from a lack of tourism spending. Due to the current situation surrounding COVID-19, the European Cen- tral Bank was forced to announce a comprehensive package of measures in addition to those already introduced by the national governments. This package also includes quantitative easing, i.e., the purchase of private or public securities, in the amount of EUR 750 billion. Compared with the financial crisis, the coordi- nated and comprehensive packages of measures in 2020 should have a dampening effect on the current economic distortions.
However, once the situation surrounding the coronavirus has eased, a rapid global recovery is expected for 2021.
(Data sources: HDE 04/2020, Oxford Economics 01-05/2020, Eurostat 04/2020)

## Developments in the capital markets
Yields in the capital markets fell significantly into negative territory in the reporting period from April 1, 2019, through March 31, 2020. Yields on ten-year German government bonds were near zero at -3 basis points on April 1, 2019, and stood at
-0.51% p.a. at the end of the reporting period.
Yields on short-term German government bonds traded in neg- ative territory in a range of 35 basis points. One-year German government bonds yielded -0.55% p.a. on April 1, 2019, and
-0.67% p.a. on March 31, 2020.
The European Central Bank’s key interest rate remained unchanged and continues to be 0.00%; the deposit facility has been at -0.50% since September 2019.
(Data source: Bloomberg)

## Global real estate markets
The moderate economic development in 2019 was also reflected in the global real estate markets, although the majority of the markets we observed continued to develop positively. However, the coronavirus crisis has also fundamentally changed the out- look for the real estate market. Geographically, the effects of the coronavirus crisis are likely to be felt more strongly in Europe and the United States than in Asia.
Last year, the office markets benefited from high employment growth in Europe and in the United States from the extension of contracts concluded in the wake of the financial crisis to now higher market rental levels. Overall, this was reflected in strong rental growth and low vacancy rates. Demand for office
space also recovered in Asia during 2019, leading to rising rents. The office segment is likely to be less affected by the corona- virus crisis than other segments. Surveys point to a decline in demand for space in the first quarter, which suggests that space turnover will continue to slow over the rest of the year. Never- theless, significant increases in vacancies or rent losses remain rather unlikely. Nonetheless, rent levels in the European office markets are likely to fall by an average of 6% in 2020, which should be followed by a recovery process next year.
Global logistics markets turned in a positive performance last year. For example, demand for space remained high in 2019, although project development volumes grew at the same time, especially in Europe. In the United States, almost all sub- markets and sub-segments benefited from the good economic fundamentals and the continuing upturn in e-commerce, while in Asia rising domestic consumption made a positive contri- bution. In the current situation, a differentiated view must be taken of the logistics sector, as it is suffering from disruptions in supply chains and close links to the manufacturing industry (e.g., contract logistics providers) on the one hand, but is likely to benefit from sharp increases in online trading on the other.
This trend is likely to make logistics properties near cities even more attractive. This contrasts with the performance in the retail segment, which was also subjected to further pressure to adapt at the end of 2019 across all regions.
The already battered retail segment is likely to be severely affected by the coronavirus crisis. Forced store closures will lead to rent losses and increasing insolvency risks. In March, for example, sales in the German non-food retail sector dropped by 10% compared with the same month of the previous year, and sales in the textile retail sector fell by more than half. This trend is also reflected in the German GfK consumer climate index, which fell by 10 basis points from a relatively stable index level to a historic low of -23.4 points for May, marking an extremely sharp and rapid decline. In June, the index recovered slightly to
-18.9 points. This means that the retail sector in particular, with its focus on the textile industry, is likely to struggle with further declining rent levels in the current year. In addition, a prolonged
period of weakness is to be expected as a result of the currently rising market penetration and increasing “habituation effects” of online retail.
In 2019, the residential segment and the hotel segment per- formed positively, benefiting equally from high demand and a trend toward falling vacancies or rising occupancy. However, it has turned out that hotel occupancy rates in April 2020 in Europe and the United States averaged only 8% and 20%, respectively. Accordingly, as in the retail segment, short-term declines in rents are to be expected, as well as increased rent losses and a higher risk of insolvency.
Residential rents are also likely to fall slightly in the short term due to rising unemployment and falling household incomes, although the residential segment is considered relatively stable due to its inelastic demand. Delays in completions could also further reduce the supply of housing and create pressure on rents.
(Data sources: DWS 01-05/2020, PMA 05/2020, HDE 04/2020, GfK 04-05/2020, STR 04/2020)

## Global investment markets
In the global investment markets, momentum in the first quarter of 2020 remained comparable to the previous year. The annual global transaction volume remained at approximately the pre- vious year’s level at around EUR 1,470 billion, although there were slight regional differences. Both the U.S. and European real estate markets grew by around 10% in the first quarter of 2020, while the UK recorded a lower volume. Asia, on the other hand, remained the world region with the highest turnover, but was down slightly compared to the same quarter in the previous year. On a sectoral level, retail and office real estate declined, while the logistics and residential segments recorded significant growth. Although the momentum on the investment markets
in Europe in the first quarter of 2020 apparently remained rela- tively unaffected by the coronavirus crisis, it is likely to weaken significantly in the coming months. Demand is likely to remain particularly strong for top-quality properties and opportunistic properties. The available capital commitments and investment pressure remained high last year amid financing conditions that were still favorable. The development of initial yields could also be viewed as further evidence of ongoing investor interest in the real estate market. These yields fell overall and real estate thus appreciated again. Although yield compression slowed in some market segments and locations, it generally continued through the end of 2019 (with the exception of retail properties).
The coronavirus crisis is likely to lead to rising initial yields and declining transaction volumes in the short term. The main reasons for this lie in particular in the increased uncertainty in the market and the expectation of falling rent levels, but also in delayed purchase processes. This is likely to affect the retail and hotel segments in particular, but also the office markets,
while residential should be stable and urban logistics properties should even profit from this trend. As a result of the persistently low interest rate environment and the recent increase in the relative attractiveness of real estate investments due to a rise
in risk premiums, we expect yields to start compressing again from 2021. Given this, our medium to long-term view of the real estate markets remains positive.
(Data sources: DWS 01-05/2020, RCA 04/2020)

## The grundbesitz global investment strategy
The investment objectives of the investment fund are the gen- eration of regular income from rents and interest, and apprecia- tion. The investment fund pursues a continuous positive annual yield – with stable annual distributions – while keeping value fluctuations as low as possible. The investment strategy of the investment fund focuses on the acquisition, current income and sale of real estate in conjunction with the objective of keeping current income and value growth stable or increasing it through- out the term of the investment fund. The asset management company invests in North America, Asia, Australia and Europe for the account of the investment fund. Details of the countries in question and the maximum share of the investment fund value permitted for investment in the respective country are provided in the appendix to the Special Investment Conditions. The real estate held by the investment fund is situated in good to very good locations in established real estate markets. The aim is basically to invest in properties with long-term tenants
of sound financial standing. The transaction strategy is geared toward the various global real estate cycles. The investment fund predominantly invests in traditional commercial properties to be used for offices, retail, logistics and hotels, as well as in residential properties. During the selection of the real estate for the investment fund, the sustained profitability of the real estate and diversification by location, size, use and tenant are the focal point of considerations. In this regard, the asset management company endeavors to achieve a regional diversification of real estate properties of various sizes in line with the size of the investment fund, insofar as the Company considers this to be in the interests of the investors. The assessment likewise includes the economic and location-related opportunities and risks.
Alongside properties that already exist or are under construc- tion, sites for development projects may also be acquired. How- ever, the focal point of investments is existing buildings.

## Net asset value and cash inflows/outflows
Net cash inflows in the reporting period from April 1, 2019, until March 31, 2020, stood at EUR 770.6 million. Total net asset value stood at EUR 4,005.0 million as of March 31, 2020.
As of March 31, 2020, property/holding assets amounted to EUR 2,548.7 million, while liquid assets stood at
EUR 1,081.5 million. Liquid assets are managed in accordance with a fixed investment process. Interest rate and price fore- casts are subject to technical and fundamental analysis. In the reporting period, liquid assets were invested primarily in overnight money and time deposits as well as fixed-interest
securities such as government bonds and corporate bonds from European issuers with a rating of good to very good (investment grade). Futures were used occasionally for duration control.

## Results of the fund
During the past business year 2019/2020, the fund posted a gain of 2.5% per unit in the RC unit class and a gain of 2.9% per unit in the IC unit class (both according to the BVI method).
The distribution in the RC unit class on July 15, 2020, was EUR 1.15. The total return on investment in the RC unit class is EUR 1.28 per unit. Investors in the IC unit class receive a distribution in the amount of EUR 1.35. The total return on
investment in the IC unit class is EUR 1.52 per unit. Information on taxation is included in the “Tax information for the investor” following this report.
The positive performance of the fund is illustrated in the follow- ing overview.
| Performance according to the BVI method (As of: March 31, 2020) |
| --- |
|  | RC unit class | Annual average | IC unit class | Annual average |
| 1 year | 2.5% |  | 2.9% |  |
| 2 years | 5.1% | 2.5% | 6.0% | 3.0% |
| 3 years | 7.3% | 2.4% | 8.7% | 2.8% |
| 5 years | 11.4% | 2.2% | 13.8% | 2.6% |
| 10 years | 24.2% | 2.2% | 29.3% | 2.6% |
| 15 years | 58.5% | 3.1% |  |  |
| Since inception* | 92.6% | 3.4% | 38.5% | 2.8% |

* Fund inception: July 25, 2000, IC unit class, April 1, 2008.
Calculation of performance is based on the time-weighted return and excludes the initial sales charge. Individual costs such as fees, commissions and other charges have not been included in this presentation and would have an adverse impact on returns if they were included.
Past performance is not a reliable indicator of future performance.

## The grundbesitz global real estate portfolio
As of the reporting date, the grundbesitz global portfolio com- prised 55 properties, of which ten are directly held properties with market values totaling EUR 798.4 million.
Forty-five properties with a total volume of EUR 2,915.2 million are held through special purpose vehicles. grundbesitz global has a stake in 14 special purpose vehicles through joint ventures with other special real estate investment funds that are also managed by DWS.

## Types of use of fund properties
Office properties constitute the dominant share of the portfolio in terms of both rental area and annual rental income fully let.

## Geographical distribution of fund properties
Geographical distribution of fund properties
Properties in the United States, Japan and the United Kingdom currently form the focus of the real estate portfolio.
Size classification of fund properties

## Commercial age structure of fund properties	Size classification of fund properties
| Property according to size classification |
| --- |
| Up to EUR 10 million | EUR 39.3 million | 1.1% | 5 properties |
| EUR 10 to 25 million | EUR 56.3 million | 1.5% | 4 properties |
| EUR 25 to 50 million | EUR 595.5 million | 16.0% | 16 properties |
| EUR 50 to 100 million | EUR 1,429.8 million | 38.5% | 19 properties |
| EUR 100 to 150 million | EUR 825.6 million | 22.2% | 7 properties |
| EUR 150 to 200 million | EUR 319.3 million | 8.6% | 2 properties |
| Over EUR 200 million | EUR 447.8 million | 12.1% | 2 properties |
| Total | EUR 3,713.5 million | 100.0% | 55 properties |

Property acquisitions and transfers to the portfolio
Further information on the following properties is available in the index of properties and the list of acquisitions and dispo- sitions. Purchase prices are expressed in euro; with foreign currencies, the exchange rate at the time of the transfer of own- ership of the property is used.
A distinction is made between the time the contract of sale for a property is signed (the “signing”) and the time of the transfer of the property into the fund’s real estate portfolio (the “closing”). The respective property is only listed in the index of properties after the “closing”. In the case of project developments, closing may take place during the construction phase or only after com- pletion, depending on the contract formulation.
16 properties were acquired and added to the fund portfolio in the reporting period:
Leiria (P), Alto do Vieiro – “Leiria Shopping” retail property
On April 3, 2019, the fund management signed the contract for the purchase of the “Leiria Shopping” shopping center in Leiria, Portugal on which construction had been completed in 2010.
The two-story center has around 24,500 sqm of lettable space, divided into 130 rental units and around 1,900 indoor and out- door parking spaces.
The purchase price was around EUR 128.0 million and owner- ship was also transferred on April 3, 2019.
Vantaa (FIN), Katriinantie 20 – Logistics property
On June 19, 2019, the fund management signed the contract of sale for the purchase of two logistics properties on which con- struction had been completed in 2009. The two properties with a total rental area of around 38,800 sqm are located on a site of around 75,000 sqm near the city of Vantaa in the Aviapolis area, directly adjacent to Helsinki International Airport. Almost all of the space is let to three logistics companies.
The purchase price for the property was around EUR 63.9 million; ownership was transferred on June 19, 2019.
Barberino di Mugello (I), Via Antonio Meucci – “Barberino Factory Outlet” retail property
With the signing of the contract of sale on July 11, 2019, the fund acquired the shopping center built in 2006. The outlet center has 26,535 sqm of rental space, distributed over
128 shop units. Over 2,113 indoor and outdoor parking spaces
are available to visitors free of charge. The purchase price paid for the property, which was transferred to fund ownership on July 11, 2019, was around EUR 234.5 million.
Birmingham, Edinburgh, Glasgow, Leeds, Manchester, Newcastle (GB) – “Vita Student Portfolio” retail property
On August 7, 2019, the fund management signed the contract of sale for a residential real estate portfolio with eight properties for student housing in the United Kingdom. The approximately 3,200 beds are located in six central locations in the university cities of Edinburgh, Manchester, Birmingham, Glasgow, Leeds and Newcastle. The buildings are equipped with studio rooms in the premium segment and have above-average room sizes and facilities for student accommodation. The acquisition took place via a holding company as a joint venture with another
real estate investment fund that is also managed by DWS. grundbesitz global has a 12.6% stake in the joint venture.
The converted prorata purchase price was around EUR 81.5 million. Ownership was transferred on August 14, 2019.
West Covina (USA), 2753 Eastland Center Drive – “Eastland Center” retail property
With the signing of the contract of sale on August 21, 2019, the fund acquired the “Eastland Center” retail property in West Covina, Los Angeles. The shopping center, which was built in 1957, has approximately 75,000 sqm of rental space for retail and gastronomy as well as around 3,300 parking spaces. The acquisition took place via a holding company as a joint venture with a special real estate fund that is also managed by DWS. grundbesitz global has a 49% stake in the joint venture.
The converted prorata purchase price was around EUR 80.3 million. Ownership was transferred on December 9, 2019.
Canberra (AUS), 197 London Circuit – “The Sebel” hotel property
On December 5, 2019, the fund management signed the con- tract of sale for the hotel property in Canberra, which was built in 1965 and was completely renovated in 2019. The property, which has a rental space of approximately 6,800 sqm, is leased long-term to a division of the Accor Group. Besides 144 hotel rooms, the property also has a smaller gastronomy space on the ground floor.
The converted purchase price paid for the property, which was transferred to the fund portfolio on December 20, 2019, was around EUR 29.6 million.
Gimpo (ROK), 725 Jeonho-ri – “Sungkwang Logistics” logistics property
With the signing of the contract of sale on January 14, 2020, the fund acquired the “Sungkwang Logistics” logistics property in Gimpo, approximately 30 km west of the capital Seoul. The Class A building, which was constructed in 2016, has a rental space of approximately 30,000 sqm and is designed for multiple tenants.
The converted purchase price paid for the property, which was transferred to the fund portfolio on January 14, 2020, was around EUR 48.7 million.
Houston (USA), 2925 Richmond Avenue – “Kirby Grove” office property
The contract of sale for the office property, which was com- pleted in 2016, was signed on December 20, 2019. The total rental space of around 23,000 sqm is spread among a total of 16 floors. The rental space varies between around 230 sqm and around 6,000 sqm, which allows the property to be used for both small-scale rentals and full-floor rentals to a single tenant.
The converted purchase price paid for the property, which was transferred to the fund portfolio on January 24, 2020, was around EUR 102.2 million.
Oak Brook (USA), 2155 West 22nd Street – “The Shops at Oak Brook Place” retail property
On December 24, 2019, the fund management signed the con- tract for the purchase of the shopping center “The Shops at Oak Brook Place”, a western suburb of Chicago. The shopping center, which was built in 1996, has approximately 16,460 sqm of rental space and a total of 695 parking spaces.
The converted purchase price paid for the property, which was transferred to the fund portfolio on January 24, 2020, was around EUR 67.5 million.
One property was purchased in the reporting period and will not be added to the fund portfolio until the next reporting period:
Solna (SE), Rättarvägen 3 – “Solna United” office property
The contract of sale for the office property located in Solna in the province of Stockholm was signed on February 20, 2020. The property, which was completed in October 2019, has a rental space of around 33,870 sqm, which extends over three underground and twelve above-ground floors. The three under- ground floors contain technical areas and around 300 under- ground parking spaces. The upper floors as well as the roof were designed to accommodate eleven terraces and nine con- ference rooms.
The converted purchase price for the property amounted to around EUR 315.0 million.
One project development was completed:
Stratford (GB) –“S9 International Quarter” office property
On June 21, 2018, the fund management signed the contract of sale for the project development for the “S9 International Quarter” office property in Stratford, United Kingdom. The nine-story office building has a total rental area of around 25,800 sqm. It was completed on August 22, 2019. The acqui- sition took place via a holding company as a joint venture with a real estate fund that is also managed by DWS. grundbesitz global has a 45% stake in the joint venture.
The converted pro rata purchase price was around
EUR 121.5 million. The final purchase price installment was made on September 13, 2019.

## Property dispositions and transfers from the portfolio
The sales price is expressed in euro before deduction of incidental selling costs.
Three properties were sold in the reporting period and removed from the fund portfolio in the reporting period:
Paris (F), 74-84 Boulevard Auguste Blanqui – “Le Monde” Office property
The fund management decided to sell the office building that was completed and acquired in 2004. The building has been leased to the national media publisher of the same name since completion. The tenant intends to leave the building in 2020. The fund management made the decision to sell the property after weighing up various options with regard to re-letting, mod- ernization and sale.
The contract of sale was signed on May 14, 2019. The sale price was around EUR 165.0 million. Ownership was transferred on July 16, 2019.
St.-Quentin-en-Yvelines (F), 1-7, Avenue San Fernando – “Energies Building” Office property
The fund management decided to sell the office property that was acquired in 2001 as a new building. Due to the age of the building, the property does not meet today’s requirements in terms of technology and equipment; the space is designed for a single tenant. When the tenant moves out, extensive modern-
ization measures with high investment costs would therefore be likely in order to enable subsequent letting.
The contract of sale was signed on June 16, 2019. The sale price was around EUR 92.1 million. Ownership was transferred on September 13, 2019.
Seattle (USA), 4300 Roosevelt Way NE/ 4311 11th Avenue NE – “Roosevelt Commons” office property
Following the extension of the lease with a main tenant and the conclusion of a lease agreement with a previously vacant space as of January 2020, the fund management decided to sell the office property, which was constructed in 2002 and acquired in 2005. The building structure and technical installations of the property no longer met modern requirements for office prop- erties. Future lettings when existing leases expired could have turned out to be costly.
The contract of sale was signed on November 11, 2019. The converted sales prices was around EUR 136.6 million. It was transferred from the portfolio on December 12, 2019.

## Borrowed capital and currency risks
As of the reporting date March 31, 2020, the real estate invest- ment fund grundbesitz global had loan liabilities amounting
to EUR 834.7 million (March 31, 2019: EUR 607.1 million) of which 17.7% were euro-denominated loans and 82.3% were foreign currency loans. Financing in U.S. dollars amount- ing to EUR 347.4 million (41.6%) constituted the majority of these liabilities, followed by loans in Korean won amounting
to EUR 129.5 million (15.5%). Loans in British pounds exist in the amount of EUR 76.3 million (9.1%), as well as financing in Australian dollars in the amount of EUR 74.4 million (8.9%) and Japanese yen in the amount of EUR 59.3 million (7.1%).
Loans for the account of the investment fund to finance direct holdings in real estate amounted to EUR 17.0 million (2.0%) as of the reporting date. Loans of the special pur- pose vehicles belonging to the investment fund amounted to EUR 817.7 million (98.0%).
In the reporting period, the ratio of borrowed capital to the market value of all fund properties increased from 19.4% (March 31, 2019) to 22.5% (March 31, 2020).
As of the reporting date, the fund grundbesitz global held open foreign currency positions of EUR 145.3 million (3.6% of the fund’s net asset value) not hedged through currency forward agreements.
| Overview of borrowings as of March 31, 2020 |
| --- |
| grundbesitz global | Total borrowings (direct) in EUR million | % of the market value of all fund properties | Total borrowings (indirect via holding companies) in EUR million | % of the market value of all fund properties | Less than 1 year | Remaining loan terms as a % of total borrowings 1 to	2 to	5 to 2 years	5 years	10 years | Av. interest rate in % |
| EUR |  |  | 147.8 | 4.0% |  | 10.0%	7.8% | 1.43 |
| USD |  |  | 347.4 | 9.4% | 3.2% | 0.0%	20.5%	18.0% | 3.56 |
| GBP |  |  | 76.3 | 2.1% |  | 9.1% | 2.23 |
| JPY |  |  | 59.3 | 1.6% | 4.3% | 2.8% | 0.96 |
| KRW | 17.0 | 0.5% | 112.4 | 3.0% | 2.3% | 13.2% | 3.32 |
| AUD |  |  | 74.4 | 2.0% |  | 2.4%	6.5% | 3.83 |
| Total | 17.0 | 0.5% | 817.7 | 22.0% | 9.9% | 2.4%	50.1%	37.6% |  |

| Overview of currency risks as of March 31, 2020 |
| --- |
| grundbesitz global | Open currency positions as of the reporting date in the local currency (thousands) | Exchange rate as of the reporting date | Open currency positions as of the reporting date (TEUR) | % of fund assets per currency area |
| USD | 9,357 | 1.10795 | 8,445 | 0.2 |
| GBP | 6,196 | 0.89716 | 6,907 | 0.2 |
| SEK | 440,126 | 11.04066 | 39,864 | 1.0 |
| JPY | 6,266,003 | 119.67519 | 52,358 | 1.3 |
| KRW | 43,680,787 | 1,356.57369 | 32,199 | 0.8 |
| PLN | 23,273 | 4.53838 | 5,128 | 0.1 |
| AUD | 654 | 1.80536 | 362 | 0.0 |
| SGD1 | 96 | 1.58176 | 60 | 0.0 |
| Total |  |  | 145,324 | 3.6 |

1 Results from an acquisition that was planned but not realized.

Translation (ENDE, 2020-03-31):
# Tätigkeitsbericht
Sehr geehrte Damen und Herren,
die Geschäftsführung der DWS Grundbesitz GmbH informiert Sie in diesem Jahresbericht über die Entwicklung des Immobilien- Sondervermögens grundbesitz global im Zeitraum vom
1. April 2019 bis 31. März 2020.

## Wichtige Ereignisse im Berichtszeitraum
grundbesitz global verzeichnete im Zeitraum vom 1. April 2019 bis zum 31. März 2020 eine Wertentwicklung von 2,5% je Anteil in der Anteilklasse RC und von 2,9% je Anteil in der Anteilklasse IC (Angaben nach BVI-Methode). Im gleichen Zeitraum flossen dem Fonds netto 695,4 Mio. EUR in der Anteilklasse RC sowie netto 75,2 Mio. EUR in der Anteilklasse IC zu, insgesamt betrugen die Nettomittelzuflüsse im Geschäftsjahr 770,6 Mio. EUR.
Das Gesamtfondsvermögen stieg von 3.224,8 Mio. EUR zum
31. März 2019 auf 4.005,0 Mio. EUR zum 31. März 2020 – unter Berücksichtigung der Ausschüttung für das vorangegangene Geschäftsjahr. Zum Berichtsstichtag beträgt das Fondsvermö- gen in der Anteilklasse RC 3.814,7 Mio. EUR, in der Anteilklas- se IC 190,3 Mio. EUR.
Mit diesem Ergebnis kann grundbesitz global zum 31. März 2020 auf ein erfolgreiches Geschäftsjahr zurückblicken, wenngleich die Ausbreitung der COVID-19-Pandemie ab März 2020 eine Zäsur bildete und die hieraus resultierenden Entwicklungen ge- genwärtig einen besonderen Aspekt der Unsicherheit darstellen. Auch grundbesitz global konnte sich dem Einfluss der negativen Marktentwicklungen nicht entziehen und musste zum Ende
des Berichtszeitraums zeitweise Rückgänge im Anteilwert und somit auch in der Wertentwicklung hinnehmen. Schwächenden Einfluss hatten insbesondere die im Liquiditätsportfolio des Fonds gehaltenen Anleihen sowie die Devisentermingeschäf- te. Als Ausgleich dazu entwickelten sich die Erträge aus dem Immobilienportfolio im gleichen Zeitraum unverändert positiv.
Mit Kreditverbindlichkeiten von insgesamt 834,7 Mio. EUR lag die Fremdfinanzierungsquote zum 31. März 2020 bei 22,5% des Immobilienvermögens und somit unter dem gesetzlich festge- legten Grenzwert von 30,0%.
Im Zentrum der Fondsmanagement-Aktivitäten stand die Weiter- entwicklung des Immobilienportfolios von grundbesitz global.
Dies umfasst neben der Verwaltung der Bestandsimmobilien insbesondere auch die Ergänzung des Portfolios um attraktive neue Objekte und den Verkauf von Gebäuden, die nach Auffas- sung des Fondsmanagements mittel- bis langfristig nicht mehr der Fondsstrategie entsprechen. Im Berichtszeitraum wurden
sechzehn Immobilien mit einer Gesamtinvestitionssumme von rund 836,2 Mio. EUR in das Portfolio des Sondervermögens übernommen und der Verkauf von drei Büroimmobilien mit ei- nem Verkaufsvolumen von rund 393,7 Mio. EUR abgeschlossen.
Der Kaufvertrag für eine Büroimmobilie in Solna, Stockholm, mit einem Investitionsvolumen von umgerechnet rund
315,0 Mio. EUR wurde am 20. Februar 2020 unterzeichnet. Das Objekt ist im Berichtszeitraum plangemäß noch nicht in den Fonds übergegangen.
Die Baufertigstellung für die Projektentwicklung „S9 Interna- tional Quarter“ im Großraum London erfolgte fristgerecht im August 2019.
Die Ankäufe erfolgten sowohl in Europa, wobei hier in Portugal, Finnland, Großbritannien und Italien investiert wurde, als auch in den USA. Mit Ankäufen in Südkorea und Australien wurde auch im asiatisch pazifischen Raum investiert. Die Verkäufe erfolgten in Frankreich und den USA. Das Ankaufsvolumen teilt sich in die Segmente Einzelhandel, Logistik, Büro, Hotel und Wohnimmo- bilien auf.
Das Immobilienportfolio von grundbesitz global besteht zum
31. März 2020 aus insgesamt 55 Objekten (31. März 2019: 42), davon zehn Direktinvestments sowie 45 Objekte, die über Beteiligungen gehalten werden. Das Immobilienvermögen beträgt – auf Basis der Verkehrswerte – zum Berichtsstichtag 3.713,5 Mio. EUR (31. März 2019: 3.133,1 Mio. EUR).
Weitere Ankaufsopportunitäten, die sich noch im Prüfungsstadi- um befanden, wurden vor dem Hintergrund der aktuellen Situa- tion neu bewertet und im Einzelfall zunächst zeitlich verschoben. Das aktive Portfoliomanagement steht jedoch weiterhin im Fokus, um sich ergebende Marktchancen u.a. durch An- und Verkäufe für eine weitere Optimierung des Portfolios zu nutzen.
Im Portfolio von grundbesitz global dominieren bei den Nut- zungsarten weiterhin Büroimmobilien, Einzelhandelsimmobilien und Logistikobjekte. Weitere Nutzungsarten wie Wohnimmobili- en sowie zwei Hotels runden das Portfolio ab.
Im Berichtszeitraum erhöhte sich der europäische Anteil der Investments auf 56,5% (31. März 2019: 55,9%). Hierbei bilden Großbritannien und Polen die Schwerpunkte. Der außereuro- päische Anteil setzt sich zum Berichtsstichtag zu 21,3% aus Investments im asiatisch-pazifischen Wirtschaftsraum (Japan, Südkorea und Australien; 31. März 2019: 22,9%) und zu 22,2% aus Investments in den USA (31. März 2019: 21,2%) zusammen.
Zum 31. März 2020 waren 96,0% des Gesamtportfolios ver- mietet (gemessen am Jahressollmietertrag). Bezogen auf den gesamten Berichtszeitraum lag die Vermietungsquote bei durch- schnittlich 96,5%.
Inwieweit sich die Einschränkung in Zusammenhang mit der Corona-Pandemie nachhaltig auf die Vermietungssituation auswirken werden, speziell in den Segmenten Einzelhandel und Hotel, lässt sich zum derzeitigen Zeitpunkt noch nicht abschät- zen. Mieter sind bereits bezüglich der Stundung von Mietzahlun- gen und ähnlicher Maßnahmen an die DWS herangetreten. Die Anfragen werden sorgfältig unter juristischen und wirtschaft- lichen Gesichtspunkten geprüft. Alle etwaigen künftigen offenen Mieten werden weiterhin bewertet und für diese jeweils zeitnah, soweit erforderlich und zulässig, Risikovorsorge betrieben.
Stützend wirkt sich die starke Gewichtung des Fonds im Bü- roimmobiliensektor aus, der sich im derzeitigen Marktumfeld durch vergleichsweise niedrige Leerstände und moderate Neu- fertigstellungsvolumen auszeichnet.
Bis zum 31. März 2020 war noch nicht erkennbar, inwiefern sich die COVID-19-Pandemie und ihre damit verbundenen Folgen auf die Immobilienmärkte bzw. die Verkehrswerte der Fondsimmobi- lien auswirkt. Auswirkungen auf zukünftige Wertentwicklungen können jedoch nicht ausgeschlossen werden. Während Logistik- und Wohnimmobilien profitieren könnten, hält das Fondsma- nagement Wertrückgänge bei Einzelhandels- und Hotelimmobi- lien für möglich.
Bei seiner Arbeit wird das Fondsmanagement stets von den verschiedenen Fachabteilungen der DWS intensiv unterstützt, was insbesondere in der aktuellen Corona-Pandemie zum Tra- gen kommt. So besteht ein permanenter, enger Austausch mit dem Asset Management, d.h. den Objektmanagern, hinsichtlich der offenen Posten und der Vorgehensweise gegenüber dem
jeweiligen Mieter. Hierbei sind insbesondere wegen der globa- len Ausrichtung des Portfolios auch die jeweiligen gesetzlichen Rahmenbedingungen in den einzelnen Ländern zu beachten, zu welchem Zweck eine einheitliche Rechtsmeinung eingeholt wurde und regelmäßig aktualisiert wird.
Die Research-Experten stellen sicher, dass stets aktuelle In- formationen zur Entwicklung der Immobilienmärkte sowie der Gesamtwirtschaft bereitstehen. Einen wichtigen Baustein für den Erfolg des Fonds bildet die Liquiditätsausstattung, hier berät das Team Liquid Assets & Financing das Fondsmanagement zu Themen der Objektfinanzierung sowie der Liquiditätsanlagen,
z.B. in Form von festverzinslichen Wertpapieren.
Grundlage für alle Entscheidungen ist ein unter Beteiligung des Chief Investment Offices an die Pandemie-Situation angepasstes Basis-Szenario hinsichtlich der Investmentstrategien aufgrund quantitativer Prognosen. Dieses bildet auch den Ausgangs- punkt für die Prüfung der derzeit noch nicht abgeschlossenen Ankaufsmöglichkeiten sowie die grundsätzlichen Überlegun- gen zur geografischen und sektoralen Portfolioaufteilung, die die Transaktionsteams bei der Sichtung künftiger Ankäufe berücksichtigen.
Auch wenn die Corona-Pandemie andere Schwerpunkte, wie den im Januar erfolgten Austritt Großbritanniens aus der Eu- ropäischen Union, zeitweise in den Hintergrund gedrängt hat, werden diese weiterhin sorgfältig beobachtet und in die Fonds- strategie einbezogen. Dies gilt auch für den Nachhaltigkeitsan- satz ESG („Environment – Social – Governance“), welcher eines der Fokusthemen der DWS bildet und durch die Nachwirkungen aus der aktuellen Situation sogar noch zusätzlich an Bedeutung gewinnen könnte.
Mit freundlichen Grüßen DWS Grundbesitz GmbH
Dr. Ulrich von Creytz	Dr. Grit Franke	Ulrich Steinmetz
Frankfurt am Main, 29. Juni 2020

## Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen
Mit einer Wachstumsrate von 2,6% entwickelte sich die Welt- wirtschaft im Jahr 2019 aufgrund der politischen und wirtschaft- lichen Spannungen langsamer und zeigte auch zum Jahresende keine spürbare Belebung. Obwohl sich der globale Handelskon- flikt zuletzt beruhigt hatte, erschienen zusätzliche fiskalpolitische Stimuli zunehmend eingeschränkt zu wirken. Jedoch wiesen Frühindikatoren in eine positive Richtung für die Entwicklung in diesem Jahr. Die Einschränkungen des öffentlichen Lebens und der Wirtschaft infolge der COVID-19-Pandemie haben im ersten Quartal 2020 den ökonomischen Ausblick für den weiteren Jah- resverlauf jedoch substanziell verändert. Nun wird wegen der massiven Restriktionen eine schwere globale Rezession im ers- ten Halbjahr erwartet, die sich in allen Weltregionen und beson- ders stark in den USA und Südeuropa niederschlagen und die Weltwirtschaft im Jahr 2020 um 4,8% abnehmen lassen dürfte. Schätzungen belegen, dass die Weltwirtschaft bereits im ersten Quartal 2020 um über 3%, und damit so stark wie während der globalen Finanzkrise insgesamt, geschrumpft ist.
Während die Wirtschaft in den USA im Jahr 2019 noch um 2,3% anstieg, betrug der Rückgang des Bruttoinlandsprodukts im ersten Quartal 2020 1,2% gegenüber dem Vorquartal, wobei sich das ganze Ausmaß der Krise im Vergleich zu Europa erst später bemerkbar machen dürfte. Insbesondere Konsumausgaben, pri- vate Investitionen sowie Handelsvolumen brachen deutlich ein. In den ersten sechs Wochen der Kontaktbeschränkungen und Restriktionen gingen in den USA zudem 30 Millionen Arbeitslo- senmeldungen ein. Entsprechend wird für das laufende Jahr ein stark negatives Wirtschaftswachstum von -7,0% erwartet.
In Asien stellte sich im Jahresverlauf 2019 ein insgesamt ver- langsamtes Wirtschaftswachstum ein. Zudem war die Region im ersten Quartal am stärksten durch die Coronakrise beein- trächtigt, dürfte sich im laufenden Quartal aber schon wieder auf Wachstumskurs befinden. Chinas Bruttoinlandsprodukt fiel im ersten Quartal um 6,8% im Vergleich zum Vorjahresquartal, dürfte im Gesamtjahr jedoch als einzige große Volkswirtschaft leicht wachsen. Der chinesische Einkaufsmanagerindex er- holte sich nach starkem Einbruch inzwischen bereits wieder auf das Niveau vor dem Ausbruch der Pandemie. Auch die japanische Wirtschaft schrumpfte im ersten Quartal, wenn- gleich um vergleichsweise moderate -0,6% im Vergleich zum Vorjahresquartal.
In Europa lieferte zum Jahresende 2019 das verarbeitende Gewerbe weiterhin eher schwache Zahlen, zudem blieben geo- politische Spannungen weiterhin bestehen. Dementsprechend wurde auch im vierten Quartal nur ein schwaches Wirtschafts- wachstum von 0,1% gegenüber dem Vorquartal erreicht, was das Wirtschaftswachstum im Gesamtjahr 2019 auf 1,2% brach- te. Auch die europäische Wirtschaft sank infolge der Coronakri- se im ersten Quartal um 3,8% im Vergleich zum Vorquartal, was als stärkster Rückgang seit Beginn der Aufzeichnung im Jahr 1995 gilt. Zudem fiel der europäische PMI-Einkaufsmanagerin- dex im April auf ein Rekordtief von 13,5 (gegenüber einem Tief
von 36,2 während der Finanzkrise), erholte sich im Mai jedoch wieder ein Stück weit. Besonders stark getroffen werden dürften das hochverschuldete Italien sowie Spanien, wobei beide Län- der zudem stärker an ausbleibenden Tourismusausgaben leiden dürften.
Aufgrund der aktuellen Situation um COVID-19 sah sich die Eu- ropäische Zentralbank dazu gezwungen, neben den nationalen Regierungen ein umfangreiches Maßnahmenpaket anzukündi- gen. Dieses Paket umfasst auch eine sogenannte Quantitative Lockerung, also den Ankauf privater oder öffentlicher Wertpa- piere, in Höhe von 750 Mrd. Euro. Im Vergleich zur Finanzkrise dürften die abgestimmten und umfangreichen Maßnahmenpa- kete im Jahr 2020 eine dämpfende Wirkung auf die aktuellen wirtschaftlichen Verwerfungen entfalten. Nach einer Entspan- nung der Lage um den Coronavirus wird für das Jahr 2021 weltweit eine schnelle wirtschaftliche Erholung erwartet.
(Datenquellen: HDE 04/2020, Oxford Economics 01-05/2020, Eurostat 04/2020)

## Entwicklungen auf den Kapitalmärkten
Die Renditen an den Kapitalmärkten sind im Berichtszeitraum vom 1. April 2019 bis 31. März 2020 deutlich in den negativen Bereich gesunken. Die Renditen für zehnjährige Bundesanleihen rentierten am 1. April 2019 nahe Null bei -3 Basispunkten und lagen am Ende des Berichtszeitraums bei -0,51% p.a.
Die Renditen von kurzlaufenden deutschen Staatsanleihen handelten in einer Spanne von 35 Basispunkten im negativen Bereich. Einjährige Bundesanleihen rentierten am 1. April 2019 bei -0,55% p.a. und per 31. März 2020 bei -0,67% p.a.
Der Leitzins der Europäischen Zentralbank blieb unverändert und notiert weiterhin bei 0,00%, die Einlagenfazilität liegt seit September 2019 bei -0,50%.
(Datenquelle: Bloomberg)

## Globale Immobilienmärkte
Auch an den globalen Immobilienmärkten fand die moderate wirtschaftliche Entwicklung im Jahr 2019 ihren Niederschlag, wenngleich sich die Mehrheit der von uns beobachteten Märkte auch weiterhin grundsätzlich positiv entwickelte. Durch die Co­ ronakrise hat sich jedoch auch der Ausblick auf den Immobilien­ markt grundlegend geändert. Geografisch betrachtet dürften die Auswirkungen der Coronakrise in Europa und den USA stärker zu spüren sein als in Asien.
Im vergangenen Jahr profitierten die Büromärkte von hohen Beschäftigungszuwächsen in Europa und in den USA von Ver­ längerungen der im Nachgang der Finanzkrise geschlossenen Verträge auf mittlerweile höheren Marktmietniveaus. Insge­ samt schlug sich dies in einem starken Mietwachstum sowie niedrigen Leerstandsraten nieder. Auch in Asien erholte sich die Büroflächennachfrage im Jahresverlauf 2019 und führte zu steigenden Mieten. Das Bürosegment dürfte von der Corona­ krise weniger stark betroffen sein als andere Segmente. Zwar
zeigen Erhebungen auch hier eine rückläufige Flächennachfrage im ersten Quartal, die auch im weiteren Jahresverlauf verlang­ samte Flächenumsätze nahelegen. Dennoch bleiben signifikante Leerstandsanstiege oder Mietausfälle eher unwahrscheinlich.
Gleichwohl dürften Mietniveaus im Jahr 2020 an den europä­ ischen Büromärkten im Mittel um 6% sinken, was durch einen Aufholprozess im nächsten Jahr gefolgt werden dürfte.
Ebenfalls positiv entwickelten sich im vergangenen Jahr die globalen Logistikmärkte. So blieb die Flächennachfrage im Jahr 2019 weiterhin hoch, gleichzeitig legten jedoch auch Pro­ jektentwicklungsvolumen, insbesondere in Europa, zu. In den USA konnten nahezu alle Teilmärkte und Subsegmente von den
guten wirtschaftlichen Fundamentaldaten und dem anhaltenden Aufschwung im Bereich E­Commerce profitieren, während in Asien der steigende Binnenkonsum positiv beitrug. Der Logis­ tiksektor ist in der aktuellen Lage differenziert zu betrachten, da er einerseits unter Unterbrechungen der Lieferketten und der engen Anbindung an das verarbeitende Gewerbe leidet (z.B. Kontraktlogistiker), andererseits von sprunghaften Anstiegen im Online­Handel profitieren dürfte. Stadtnahe Logistikimmobilien dürften durch diesen Trend entsprechend perspektivisch noch­ mals an Attraktivität gewinnen.
Demgegenüber steht die Entwicklung im Einzelhandelssegment, das auch zum Jahresende 2019 über alle Regionen hinweg weiterem Anpassungsdruck unterworfen war. Das ohnehin angeschlagene Einzelhandelssegment dürfte durch die Corona­ krise schwer getroffen werden. Zwangsweise Ladenschließun­ gen führen zu Mietausfällen und steigenden Insolvenzrisiken.
Umsätze im deutschen Nicht­Lebensmittel­Einzelhandel brachen beispielsweise im März um 10% im Vergleich zum Vorjahresmo­ nat ein, die im Textileinzelhandel sogar um mehr als die Hälfte. Dieser Trend zeigt sich exemplarisch auch im deutschen GfK­ Konsumklimaindex, der von einem relativ stabilen Indexstand
um 10 Basispunkte auf einen historischen Tiefstand von ­23,4 Punkte für den Monat Mai fiel und damit einen extrem starken und schnellen Rückgang markierte. Für den Monat Juni konnte sich der Index leicht auf ­18,9 Punkte erholen. Insbesondere der Einzelhandel mit Fokus auf die Textilwirtschaft dürfte somit im laufenden Jahr mit weiter sinkenden Mietniveaus kämpfen.
Darüber hinaus ist mit einer länger andauernden Schwächepha­ se infolge der momentan steigenden Marktdurchdringung und zunehmenden „Gewöhnungseffekten“ des Online­Handels zu rechnen.
Positiv entwickelte sich im Jahr 2019 sowohl das Wohn­ als auch das Hotelsegment, die gleichermaßen von hohen Nachfra­ gen profitierten und tendenziell sinkende Leerstände bzw. eine steigende Auslastung verzeichneten. Es zeigt sich nun jedoch ebenfalls, dass die Auslastung von Hotels im April 2020 in Euro­ pa und den USA nur bei durchschnittlich 8% respektive 20% lag. Dementsprechend ist – ebenso wie im Einzelhandelssegment – mit kurzfristigen Mietrückgängen sowie verstärkt mit Mietaus­ fällen und einem höheren Insolvenzrisiko zu rechnen.
Auch Wohnungsmieten dürften aufgrund steigender Arbeits­ losigkeit und sinkender Haushaltseinkommen kurzfristig leicht zurückgehen, wobei das Wohnsegment jedoch aufgrund seiner unelastischen Nachfrage als relativ stabil gilt. Verzögerungen bei Fertigstellungen könnten zudem das Wohnungsangebot weiter verknappen und Druck auf Mieten erzeugen.
(Datenquellen: DWS 01­05/2020, PMA 05/2020, HDE 04/2020, GfK 04­05/2020, STR 04/2020)

## Globale Investmentmärkte
An den globalen Investmentmärkten blieb die Dynamik im ersten Quartal 2020 vergleichbar mit dem Vorjahr. Mit rund
1.470 Mrd. EUR lagen die globalen annualisierten Transaktions- volumen in etwa auf dem Vorjahresniveau, allerdings zeigten sich regionale Unterschiede. Sowohl die US-amerikanischen als auch die europäischen Immobilienmärkte legten im ersten Quartal 2020 um etwa 10% zu, wenngleich Großbritannien ein gesunkenes Volumen zu verzeichnen hatte. Asien hingegen blieb zwar mit etwa 680 Mrd. EUR Anlagevolumen die umsatz-
stärkste Weltregion, ließ aber im Vergleich zum Vorjahresquartal leicht nach. Auf sektoraler Ebene nahmen Einzelhandels- und Büroimmobilien ab, während die Logistik- und Wohnsegmente deutliche Zuwächse verzeichneten. Auch wenn die Dynamik an den Investmentmärkten in Europa im ersten Quartal 2020 offen- sichtlich noch relativ unberührt von der Coronakrise blieb, dürfte sie sich in den kommenden Monaten jedoch deutlich abschwä- chen. Gefragt bleiben dürften vor allem Objekte im Spitzenseg- ment sowie opportunistische Immobilien.
Die zur Verfügung stehenden Kapitalzusagen und der Anlage- druck blieben im vergangenen Jahr hoch, gleichzeitig waren Finanzierungskonditionen weiterhin vorteilhaft. Als Beleg für das anhaltende Investoreninteresse am Immobilienmarkt war zudem die Entwicklung der Anfangsrenditen zu sehen, die insgesamt weiter sanken und damit Immobilien erneut verteuerten. Zwar verlangsamte sich die Renditekompression in einigen Marktseg- menten und Standorten, hatte aber mit Ausnahme von Einzel- handelsimmobilien grundsätzlich auch zum Jahresende 2019 Bestand.
Durch die Coronakrise dürfte kurzfristig mit steigenden Anfangs- renditen sowie rückläufigen Transaktionsvolumen gerechnet werden. Hauptgründe hierfür sind insbesondere in der ge- stiegenen Unsicherheit am Markt, der Erwartung rückläufiger Mietniveaus, aber auch verzögerter Ankaufsprozesse zu sehen. Hiervon dürften insbesondere die Einzelhandels- und Hotelseg- mente, aber auch die Büromärkte betroffen sein, während die Nutzungsart Wohnen als stabil gilt und urbane Logistikobjekte sogar profitieren dürften. Infolge des anhaltend niedrigen Zins- umfelds und dem neuerlichen Anstieg der relativen Attraktivität von Immobilienanlagen infolge einer gestiegenen Ausweitung der Risikoprämien erwarten wir ab 2021 eine neuerliche Rendi- tekompression. Insofern ist unser mittel- bis langfristiger Blick auf die Immobilienmärkte weiter positiv.
(Datenquellen: DWS 01-05/2020, RCA 04/2020)

## Anlagestrategie des grundbesitz global
Als Anlageziele des Sondervermögens werden regelmäßige Erträge aufgrund zufließender Mieten und Zinsen sowie ein Wertzuwachs angestrebt. Das Sondervermögen verfolgt eine dauerhaft positive Jahresrendite – mit stabilen jährlichen Aus- schüttungen – bei möglichst geringen Wertschwankungen.
Die Anlagestrategie des Sondervermögens stellt die Akquisition, den laufenden Ertrag und den Verkauf von Immobilien in den Mittelpunkt, verbunden mit der Zielsetzung, während der Lauf- zeit des Sondervermögens sowohl die laufenden Einnahmen
als auch den Wertzuwachs stabil zu halten bzw. zu steigern. Die Kapitalverwaltungsgesellschaft investiert für Rechnung des Sondervermögens in Nordamerika, Asien, Australien sowie Europa. Im Anhang zu den „Besonderen Anlagebedingungen“ sind die betreffenden Staaten und der Anteil am Wert des Sondervermögens, der im jeweiligen Staat höchstens angelegt werden darf, aufgeführt.
Die vom Sondervermögen gehaltenen Immobilien befinden sich in guten bis sehr guten Lagen etablierter Immobilienmärkte.
Das Ziel sind grundsätzlich Investitionen in langfristig vermietete Immobilien mit bonitätsstarken Mietern. Die Transaktionsstrate- gie richtet sich an den unterschiedlichen globalen Immobilien- zyklen aus.
Das Sondervermögen investiert vorrangig in klassische Ge- werbeimmobilien mit den Nutzungsarten Büro, Einzelhandel, Logistik und Hotel sowie in Wohnimmobilien.
Bei der Auswahl der Immobilien für das Sondervermögen ste- hen deren nachhaltige Ertragskraft sowie eine Diversifikation nach Lage, Größe, Nutzung und Mietern im Vordergrund der Überlegungen. Die Kapitalverwaltungsgesellschaft strebt dabei eine der jeweiligen Größe des Sondervermögens angemessene regionale Streuung von Immobilien verschiedener Größenord- nungen an, soweit sie dies im Interesse der Anleger für geboten hält. In die Beurteilung werden ebenfalls die wirtschaftlichen und standortbezogenen Chancen und Risiken einbezogen.
Neben bestehenden oder im Bau befindlichen Gebäuden können auch Grundstücke für Projektentwicklungen erworben werden. Der Anlageschwerpunkt liegt jedoch auf bestehenden Gebäuden.

## Fondsvermögen und Mittelaufkommen
Im Berichtszeitraum vom 1. April 2019 bis 31. März 2020 be­ trugen die Nettomittelzuflüsse 770,6 Mio. EUR. Das Gesamt­ fondsvermögen belief sich zum 31. März 2020 auf 4.005,0 Mio. EUR.
Zum 31. März 2020 betrugen das Immobilien­/Beteiligungsver­ mögen 2.548,7 Mio. EUR und die liquiden Mittel 1.081,5 Mio. EUR. Die liquiden Mittel werden gemäß einem fest installierten Investmentprozess gemanagt. Zins­ und Kursprognosen unter­ liegen einer technischen und fundamentalen Analyse. Im Be­ richtszeitraum wurde die vorhandene Liquidität überwiegend in Tages­ und Termingeld sowie festverzinsliche Wertpapiere wie Staats­ und Unternehmensanleihen europäischer Emittenten mit gutem bis sehr gutem Rating (Investment Grade) investiert. Zur Durationssteuerung wurden zeitweise Futures eingesetzt.

## Ergebnisse des Fonds
Im abgelaufenen Geschäftsjahr 2019/2020 hat der Fonds in der Anteilklasse RC eine Wertentwicklung von 2,5% je Anteil, in der Anteilklasse IC eine Wertentwicklung von 2,9% je Anteil erzielt (jeweils nach BVI­Methode).
Die Ausschüttung zum 15. Juli 2020 beträgt in der Anteilklasse RC 1,15 EUR. Der gesamte Anlageerfolg in der Anteilklasse RC beträgt 1,28 EUR pro Anteil. Anleger der Anteilklasse IC erhalten eine Ausschüttung in Höhe von 1,35 EUR. Der gesamte Anlage­ erfolg in der Anteilklasse IC beträgt 1,52 EUR pro Anteil. Infor­ mationen zur Besteuerung enthalten die „Steuerlichen Hinweise für den Anleger“ im Anschluss an diesen Bericht.
Die positive Wertentwicklung des Fonds wird durch die nachfol­ gende Übersicht deutlich.
| Wertentwicklung nach BVI­Methode (Stand: 31. März 2020) |
| --- |
|  | Anteilklasse RC | Ø p.a. | Anteilklasse IC | Ø p.a. |
| 1 Jahr | 2,5% |  | 2,9% |  |
| 2 Jahre | 5,1% | 2,5% | 6,0% | 3,0% |
| 3 Jahre | 7,3% | 2,4% | 8,7% | 2,8% |
| 5 Jahre | 11,4% | 2,2% | 13,8% | 2,6% |
| 10 Jahre | 24,2% | 2,2% | 29,3% | 2,6% |
| 15 Jahre | 58,5% | 3,1% |  |  |
| Seit Auflegung* | 92,6% | 3,4% | 38,5% | 2,8% |

* Auflegung des Fonds am 25.7.2000, Anteilklasse IC am 1.4.2008.
Berechnung der Wertentwicklung nach BVI­Methode, d.h. ohne Berücksichtigung des Ausgabeaufschlags. Individuelle Kosten wie bspw. Gebühren, Provisionen und andere Entgelte sind in der Darstellung nicht berücksichtigt und würden sich bei Be­ rücksichtigung negativ auf die Wertentwicklung auswirken.
Wertentwicklungen in der Vergangenheit sind kein verlässlicher Indikator für die zukünftige Wertentwicklung.

## Immobilienbestand des grundbesitz global
Zum Portfolio des grundbesitz global gehörten zum Berichts­ stichtag 55 Immobilien, davon sind zehn direkt gehaltene Immo­ bilien mit einem Verkehrswertvolumen von 798,4 Mio. EUR.
Über Immobilien­Gesellschaften werden 45 Objekte mit einem Gesamtvolumen von 2.915,2 Mio. EUR gehalten. An 14 Immobilien-Gesellschaften ist grundbesitz global über Joint Ventures mit weiteren, ebenfalls von DWS verwalteten Immobilien­Sondervermögen beteiligt.

## Nutzungsarten der Fondsimmobilien
Sowohl nach der Nutzfläche als auch nach dem Jahressoll­ mietertrag dominiert der Anteil von Büroimmobilien.

## Geografische Verteilung der Fondsimmobilien
Geografische Verteilung der Fondsimmobilien
Immobilien in den USA, Japan und Großbritannien bilden derzeit die Schwerpunkte im Immobilienportfolio.
Größenklassen der Fondsimmobilien
Wirtschaftliche Altersstruktur der Fondsimmobilien
Größenklassen der Fondsimmobilien
| Immobilien nach Größenklassen |
| --- |
| bis 10 Mio. EUR | 39,3 Mio. EUR | 1,1% | 5 Objekte |
| 10 bis 25 Mio. EUR | 56,3 Mio. EUR | 1,5% | 4 Objekte |
| 25 bis 50 Mio. EUR | 595,5 Mio. EUR | 16,0% | 16 Objekte |
| 50 bis 100 Mio. EUR | 1.429,8 Mio. EUR | 38,5% | 19 Objekte |
| 100 bis 150 Mio. EUR | 825,6 Mio. EUR | 22,2% | 7 Objekte |
| 150 bis 200 Mio. EUR | 319,3 Mio. EUR | 8,6% | 2 Objekte |
| über 200 Mio. EUR | 447,8 Mio. EUR | 12,1% | 2 Objekte |
| Gesamt | 3.713,5 Mio. EUR | 100,0% | 55 Objekte |

Immobilienankäufe und Bestandszugänge
Weitere Angaben zu den nachstehend aufgeführten Objekten sind dem Immobilienverzeichnis sowie dem Verzeichnis der Käufe und Verkäufe zu entnehmen. Die Kaufpreise werden in Euro ausgewiesen; bei Fremdwährungen wird jeweils der Kurs zum Zeitpunkt des Besitzübergangs zugrunde gelegt.
Unterschieden wird zwischen dem Immobilienankauf mit Unterzeichnung des Kaufvertrags, dem sogenannten „signing“, und dem Bestandsübergang in das Immobilienportfolio des Fonds, dem sogenannten „closing“. Erst nach dem „closing“ wird das jeweilige Objekt im Immobilienverzeichnis geführt. Bei Projektentwicklungen kann dies abhängig von der Vertrags­ gestaltung bereits in der Bauphase oder erst nach Fertigstellung der Fall sein.
16 Objekte wurden im Berichtszeitraum erworben und sind im Berichtszeitraum in den Bestand übergegangen:
Leiria (P), Alto do Vieiro – Einzelhandelsimmobilie
„Leiria Shopping“
Am 3. April 2019 unterzeichnete das Fondsmanagement den Vertrag zum Ankauf des im Jahre 2010 fertiggestellten Ein­ kaufszentrums „Leiria Shopping“ in Leiria, Portugal. Das zwei­ geschossige Center verfügt über rund 24.500 m² vermietbare Fläche, verteilt auf 130 Mieteinheiten und rund 1.900 Parkplätze im Innen­ und Außenbereich.
Der Kaufpreis betrug rund 128,0 Mio. EUR, der Besitzübergang erfolgte ebenfalls am 3. April 2019.
Vantaa (FIN), Katriinantie 20 – Logistikimmobilie
Am 19. Juni 2019 unterzeichnete das Fondsmanagement den Vertrag zum Ankauf von zwei im Jahre 2009 fertiggestellten Logistikimmobilien. Die beiden Objekte mit einer Gesamtnutz­ fläche von rund 38.800 m² liegen auf einem rund 75.000 m² großen Grundstück nahe der Stadt Vantaa im Gebiet Aviapolis, unmittelbar angrenzend an den internationalen Flughafen von Helsinki. Die Flächen sind nahezu vollständig an drei Logistik­ unternehmen vermietet.
Der Kaufpreis für die Immobilie betrug rund 63,9 Mio. EUR, der Besitzübergang erfolgte am 19. Juni 2019.
Barberino di Mugello (I), Via Antonio Meucci – Einzelhandelsimmobilie „Barberino Factory Outlet“
Mit Unterzeichnung des Kaufvertrages am 11. Juli 2019 hat der Fonds das im Jahre 2006 errichtete Einkaufszentrum erworben. Das Outlet Center verfügt über 26.535 m² Nutzfläche, verteilt auf 128 Ladeneinheiten. Über 2.113 Parkplätze im Innen­und Außen­ bereich stehen den Besuchern kostenfrei zur Verfügung.
Der Kaufpreis für die am 11. Juli 2019 in den Besitz des Fonds übergegangene Immobilie betrug rund 234,5 Mio. EUR.
Birmingham, Edinburgh, Glasgow, Leeds, Manchester, Newcastle (GB) – Wohnimmobilien „Vita Student Portfolio“
Das Fondsmanagement unterzeichnete am 7. August 2019 den Kaufvertrag für ein Wohnimmobilien­Portfolio mit acht Objekten für studentisches Wohnen in Großbritannien. Die rund 3.200 Betten verteilen sich auf sechs zentrale Standorte in den Universitätsstädten Edinburgh, Manchester, Birming­ ham, Glasgow, Leeds und Newcastle. Die mit Studiozimmern im Premiumsegment ausgestatten Gebäude verfügen über überdurchschnittliche Raumgrößen und -ausstattungen für studentisches Wohnen. Der Ankauf erfolgte über eine Beteili­ gungsgesellschaft als Joint Venture mit anderen Immobilien­ Sondervermögen, die ebenfalls von DWS verwaltet werden. An dem Joint Venture ist grundbesitz global zu 12,6% beteiligt.
Der anteilige Kaufpreis betrug umgerechnet rund 81,5 Mio. EUR, der Besitzübergang erfolgte am 14. August 2019.
West Covina (USA), 2753 Eastland Center Drive – Einzelhandelsimmobilie „Eastland Center”
Mit Unterzeichnung des Kaufvertrages am 21. August 2019 er­ warb der Fonds die Einzelhandelsimmobilie „Eastland Center“ in West Covina, Los Angeles. Das im Jahre 1957 erstellte Einkaufs­ zentrum verfügt über rund 75.000 m² Nutzfläche für Einzelhan­ del und Gastronomie sowie rund 3.300 Parkplätze. Der Ankauf erfolgte über eine Beteiligungsgesellschaft als Joint Venture mit einem ebenfalls von DWS verwalteten Immobilien-Spezialfonds. An dem Joint Venture ist grundbesitz global zu 49% beteiligt.
Der anteilige Kaufpreis betrug umgerechnet rund 80,3 Mio. EUR, der Besitzübergang erfolgte am 9. Dezember 2019.
Canberra (AUS), 197 London Circuit – Hotelimmobilie „The Sebel”
Am 5. Dezember 2019 unterzeichnete das Fondsmanagement den Kaufvertrag für die im Jahre 1965 erstellte und im Jahre 2019 kernsanierte Hotelimmobilie in Canberra. Die Immobilie mit einer Nutzfläche von rund 6.800 m² ist langfristig an einen Teilbereich der Accor-Gruppe vermietet. Neben rund 144 Hotel- zimmern verfügt die Immobilie auch über kleinere Gastronomie- flächen im Erdgeschoss.
Der Kaufpreis für die am 20. Dezember 2019 in den Besitz des Fonds übergegangene Immobilie betrug umgerechnet rund 29,6 Mio. EUR.
Gimpo (ROK), 725 Jeonho-ri –
Logistikimmobilie „Sungkwang Logistics“
Mit Unterzeichnung des Kaufvertrages am 14. Januar 2020 er- warb der Fonds die Logistikimmobilie „Sungkwang Logistics“ in Gimpo, rund 30 km westlich der Hauptstadt Seoul. Das im Jahre 2016 erbaute Class-A Gebäude verfügt über eine Nutzfläche von rund 30.000 m², die für mehrere Mieter ausgelegt ist.
Der Kaufpreis für die am 14. Januar 2020 in den Besitz des Fonds übergegangene Immobilie betrug umgerechnet rund 48,7 Mio. EUR.
Houston (USA), 2925 Richmond Avenue –
Büroimmobilie „Kirby Grove“
Der Kaufvertrag für die im Jahre 2016 fertiggestellte Büroim- mobilie wurde am 20. Dezember 2019 unterzeichnet. Die Ge- samtnutzfläche von rund 23.000 m² verteilt sich auf insgesamt 16 Etagen. Die Mietflächen variieren zwischen rund 230 m² und rund 6.000 m², was eine Nutzung sowohl für kleinere als auch die etagenweise Vermietung an einen Mieter ermöglicht.
Der Kaufpreis für die am 24. Januar 2020 in den Besitz des Fonds übergegangene Immobilie betrug umgerechnet rund 102,2 Mio. EUR.
Oak Brook (USA), 2155 West 22nd Street – Einzelhandelsimmobilie „The Shops at Oak Brook Place“
Am 24. Dezember 2019 unterzeichnete das Fondsmanagement den Vertrag zum Ankauf des Einkaufszentrum „The Shops at Oak Brook Place“, einem westlichen Vorort von Chicago. Das im Jahr 1996 erstellte Einkaufszentrum verfügt über eine Gesamtnutz- fläche von rund 16.460 m² und insgesamt 695 Kundenparkplätze.
Der Kaufpreis für die am 24. Januar 2020 in den Besitz des Fonds übergegangene Immobilie betrug umgerechnet rund 67,5 Mio. EUR.
Ein Objekt wurde im Berichtszeitraum gekauft und wird erst
nach dem Berichtszeitraum in den Bestand übergehen:
Solna (SE), Rättarvägen 3 – Büroimmobilie „Solna United“
Der Kaufvertrag für die in Solna in der Provinz Stockholm gele- genen Büroimmobilie wurde am 20. Februar 2020 unterzeichnet. Die im Oktober 2019 fertiggestellte Immobilie verfügt über eine Nutzfläche von rund 33.870 m², welche sich auf drei unterirdi- sche und bis zu zwölf oberirdische Geschosse erstreckt. In den drei unterirdischen Geschossen befinden sich Technikflächen und rund 300 Tiefgaragenplätze. Die oberen Geschosse sowie das Dach wurden so gestaltet, dass sich hier elf Terrassen sowie neun Konferenzräume befinden.
Der Kaufpreis für die Immobilie beträgt umgerechnet rund
315,0 Mio. EUR.
Eine Projektentwicklung wurde fertiggestellt:
Stratford (GB) - Büroimmobilie „S9 International Quarter“
Am 21. Juni 2018 unterzeichnete das Fondsmanagement den
Kaufvertrag für die Projektentwicklung der Büroimmobilie
„S9 International Quarter“ in Stratford, Großbritannien. Das neungeschossige Bürogebäude verfügt über eine Gesamt- mietfläche von rund 25.800 m². Die Fertigstellung erfolgte am
22. August 2019. Der Ankauf erfolgte über eine Beteiligungsge- sellschaft als Joint Venture mit einem ebenfalls von DWS ver- walteten Immobilienfonds. An dem Joint Venture ist grundbesitz global zu 45% beteiligt.
Der anteilige Ankaufspreis betrug umgerechnet insgesamt
rund 121,5 Mio. EUR, die finale Kaufpreisrate wurde am
13. September 2019 geleistet.

## Immobilienverkäufe und Bestandsabgänge
Der Verkaufspreis wird in Euro vor Abzug der Verkaufsneben­ kosten ausgewiesen.
Drei Objekte wurden im Berichtszeitraum verkauft und sind im Berichtszeitraum aus dem Bestand des Fonds herausgegangen:
Paris (F), 74­84 Boulevard Auguste Blanqui – Büroimmobilie „Le Monde”
Das Fondsmanagement entschloss sich, die im Jahr 2004 fer­ tiggestellte und erworbene Büroimmobilie zu veräußern. Das Gebäude ist seit Fertigstellung an den gleichnamigen überregio­ nalen Medienverlag vermietet. Dieser beabsichtigt, das Gebäude im Jahr 2020 zu verlassen. Das Fondsmanagement hat die Ent­ scheidung zum Verkauf des Objekts nach Abwägung verschie­ dener Optionen in Bezug auf Neuvermietung, Modernisierung und Veräußerung getroffen.
Der Kaufvertrag wurde am 14. Mai 2019 unterzeichnet. Der Ver­ kaufspreis betrug rund 165,0 Mio. EUR. Der Bestandsübergang erfolgte am 16. Juli 2019.
St.-Quentin-en-Yvelines (F), 1-7, Avenue San Fernando –
Büroimmobilie „Energies Building“
Das Fondsmanagement entschloss sich, die im Jahr 2001 als Neubau erworbene Büroimmobilie zu veräußern. Aufgrund des Gebäudealters entspricht die Immobilie nicht den heutigen An­ forderungen an Technik und Ausstattung, die Flächen sind auf einen alleinigen Mieter ausgelegt. Zum Zeitpunkt eines Mieter­ auszugs wären demzufolge umfangreiche Modernisierungsmaß­ nahmen mit hohen Investitionskosten wahrscheinlich, um eine Folgevermietung zu ermöglichen.
Der Kaufvertrag wurde am 16. Juni 2019 unterzeichnet. Der Ver­ kaufspreis betrug rund 92,1 Mio. EUR. Der Bestandsübergang erfolgte am 13. September 2019.
Seattle (USA), 4300 Roosevelt Way NE/ 4311 11th Avenue NE – Büroimmobilie „Roosevelt Commons“
Nachdem der Mietvertrag mit einem Hauptmieter verlängert und ein Mietvertrag mit einer bis dato leerstehenden Fläche zum Januar 2020 abgeschlossen wurde, hat sich das Fonds­ management entschlossen, die im Jahre 2002 errichtete und im Jahre 2005 erworbene Büroimmobilie zu veräußern. Die Gebäudestruktur und die technischen Anlagen der Immobilie entsprachen nicht mehr modernen Anforderungen an Büro­ immobilien. Künftige Vermietungen bei Ablauf bestehender Mietverträge hätten sich kostenintensiv gestalten können.
Der Kaufvertrag wurde am 11. November 2019 unterzeichnet. Der Verkaufspreis betrug umgerechnet rund 136,6 Mio. EUR. Der Bestandsübergang erfolgte am 12. Dezember 2019.

## Kredite und Währungsrisiken
Zum Stichtag 31. März 2020 hatte das Immobilien- Sondervermögen grundbesitz global Kreditverbindlich- keiten in einem Umfang von 834,7 Mio. EUR (31. März 2019:
607,1 Mio. EUR). Davon waren 17,7% Euro-Kredite und 82,3% Fremdwährungskredite. Dabei stellen die Finanzierungen in US-Dollar in Höhe von 347,4 Mio. EUR (41,6%) den größten Teil dieser Verbindlichkeiten dar, gefolgt von Krediten in
Koreanischen Won in Höhe von 129,5 Mio. EUR (15,5%). Kredite in Britischen Pfund bestehen in Höhe von 76,3 Mio. EUR (9,1%), daneben sind Finanzierungen in Australischen Dollar in Höhe von 74,4 Mio. EUR (8,9%) und Japanischen Yen in Höhe von 59,3 Mio. EUR (7,1%) zu nennen.
Die Kreditaufnahmen für Rechnung des Sondervermögens zur Finanzierung direkt gehaltener Immobilien betragen zum Stich- tag 17,0 Mio. EUR (2,0%). Kreditaufnahmen der zum Sonderver- mögen gehörenden Immobilien-Gesellschaften belaufen sich auf 817,7 Mio. EUR (98,0%).
Im Berichtszeitraum ist das Verhältnis von Krediten zum Ver- kehrswert aller Fondsimmobilien von 19,4% (31. März 2019) auf
22,5% (31. März 2020) gestiegen.
Der Fonds grundbesitz global wies zum Berichtsstichtag
145,3 Mio. EUR (3,6% des Fondsvermögens) an offenen Fremd- währungspositionen auf, die nicht über Devisentermingeschäfte abgesichert waren.
| Übersicht Kredite zum 31. März 2020 |
| --- |
| grundbesitz global | Kreditvolumen (direkt) in Mio. EUR | % des Verkehrswertes aller Fonds- immobilien | Kreditvolumen (indirekt über Beteiligungsges.) in Mio. EUR | % des Verkehrswertes aller Fonds- immobilien | Zinsbindungsrestlaufzeiten in % des Kreditvolumens unter	1 bis 2	2 bis 5	5 bis 10 1 Jahr		Jahre		Jahre		Jahre | Ø-Zins- satz in % |
| EUR |  |  | 147,8 | 4,0% | 10,0%	7,8% | 1,43 |
| USD |  |  | 347,4 | 9,4% | 3,2%	0,0%	20,5%	18,0% | 3,56 |
| GBP |  |  | 76,3 | 2,1% | 9,1% | 2,23 |
| JPY |  |  | 59,3 | 1,6% | 4,3%	2,8% | 0,96 |
| KRW | 17,0 | 0,5% | 112,4 | 3,0% | 2,3%	13,2% | 3,32 |
| AUD |  |  | 74,4 | 2,0% | 2,4%	6,5% | 3,83 |
| Gesamt | 17,0 | 0,5% | 817,7 | 22,0% | 9,9%	2,4%	50,1%	37,6% |  |

| Übersicht Währungsrisiken zum 31. März 2020 |
| --- |
| grundbesitz global | Offene Währungspositionen zum Berichtsstichtag in Landeswährung (T) | Devisenkurs zum Berichtsstichtag | Offene Währungspositionen zum Berichtsstichtag (TEUR) | % des Fondsvolumens pro Währungsraum |
| USD | 9.357 | 1,10795 | 8.445 | 0,2 |
| GBP | 6.196 | 0,89716 | 6.907 | 0,2 |
| SEK | 440.126 | 11,04066 | 39.864 | 1,0 |
| JPY | 6.266.003 | 119,67519 | 52.358 | 1,3 |
| KRW | 43.680.787 | 1.356,57369 | 32.199 | 0,8 |
| PLN | 23.273 | 4,53838 | 5.128 | 0,1 |
| AUD | 654 | 1,80536 | 362 | 0,0 |
| SGD1) | 96 | 1,58176 | 60 | 0,0 |
| Gesamt |  |  | 145.324 | 3,6 |

1) Resultiert aus einem geplanten, aber nicht realisierten Ankauf.