# Activity report
Ladies and Gentlemen,
In this annual report, the management of DWS Grundbesitz GmbH is pleased to inform you of the development of the real estate investment fund grundbesitz Fokus Deutschland in the period from April 1, 2019, through March 31, 2020.

## Key events in the reporting period
During the past business year, grundbesitz Fokus Deutschland posted a gain of 2.0% per unit in the RC unit class and of 2.5% per unit in the IC unit class (both according to the BVI method). The real estate income generated and the overall positive valua- tion result for the real estate portfolio contributed substantially to this result.
Fund assets rose significantly to EUR 641.3 million com- pared to the beginning of the business year (March 31, 2019: EUR 430.8 million), especially due to increasing the liquidity of the fund to EUR 257.1 million (March 31, 2019: EUR 90.3
million). The liquidity ratio thus rose to 40.1% (March 31, 2019: 21.0%). This rise in liquidity took place largely in the period from January 2, 2020, through January 16, 2020, as new equity capital was acquired for the fund within the framework of a first tranche. As part of this, around EUR 184 million flowed into the investment fund in the RC unit class, and around EUR 32 million in the IC unit class.
Together with funds from savings plans and reinvestment after distribution, capital inflows in the amount of EUR 216.9 million in total were thus recorded for the fund in the reporting period. Unit redemptions in the business year amounted to around EUR 4.5 million, resulting is a net cash inflow of around
EUR 212.4 million altogether.
The fund grundbesitz Fokus Deutschland was nevertheless unable to escape the impact of the negative market develop- ments amid the COVID-19 pandemic as of March 2020 and suf- fered temporary declines in net asset value per unit and there- fore also in performance toward the end of the reporting period. The bonds held in the fund’s liquidity portfolio had a substantial influence in this regard. In compensation for this, income from the property portfolio continued to develop positively in the same period.
Loan liabilities totaling EUR 66.7 million as of the reporting date fell by EUR 3.2 million compared to the start of the business year after two loans due from the special purpose vehicles “RREEF Rostock UG” and “RREEF Iserlohn UG” were repaid.
Together with increased market values for the fund properties, this results in a reduction of the borrowing ratio to 15.9% as of March 31, 2020 (March 31, 2019: 18.8%). The borrowing ratio thus continues to lie significantly below the maximum legal ratio of 30.0% prescribed by the German Investment Code (KAGB).
In the reporting period, the available liquidity was used, not only for the distribution for the previous year, but also especially for the purchase price payments for the properties in Leipzig (stu- dent accommodation) and Berlin (residential property), as well as for the purchase price down payments for the residential properties in Schönefeld and Dublin. The liquid assets of the fund will fall after the reporting date as soon as further proper- ties, whose contracts of sale were signed prior to or during the reporting period, are transferred to the portfolio.
The real estate assets in the fund as of the reporting date amount to EUR 419.0 million by market value (March 31, 2019: EUR 372.3 million). On account of the aforementioned transfers of the properties in Berlin and Leipzig, the total portfolio hold- ings increased to 21 properties, held either directly or through special purpose vehicles.
In the reporting period, the focus of the fund management con- tinued to be on the further expansion of the real estate portfolio, diversified in terms of types of use and locations, and on the intensive review of further investment options.
The overall occupancy rate according to rental income was around 96.5% as of the reporting date of March 31, 2020, and was thus at the previous year’s level of 96.4% (as of: March 31, 2019). The rental income from properties with predominantly long-term leases had a continued positive effect on the fund’s performance during the business year.
It is not currently possible to estimate exactly the extent to which the situation in connection with the coronavirus pan- demic will have a lasting effect on occupancy. Tenants have already approached DWS with the intention of arranging a deferral of rent payments or similar measures. The inquiries are being carefully reviewed from a legal and business perspective. Any future outstanding rents will continue to be evaluated and risk provisions will be made for them in a timely manner, where necessary and permissible.
The diversification of the portfolio is proving advantageous for grundbesitz Fokus Deutschland, as its focus is on the logistics and office usage types and less so on the particularly badly affected sectors of retail and hotels.
As of March 31, 2020, it was not yet possible to determine the extent to which the COVID-19 pandemic and its associated con- sequences would affect the real estate markets or the fair values of the fund’s properties. However, it cannot be ruled out that there will be an impact on future performance. While logistics and residential properties could benefit, the fund management believes it is possible that retail and hotel properties will decline in value.
In its work, the fund management is always intensively sup- ported by the various departments at DWS, which is particularly evident in the current coronavirus pandemic. There is regular, close exchange with Asset Management, i.e. the property man- agers, regarding open items and the approach to the respective tenant.
The research experts at DWS ensure that up-to-date information on the development of the real estate markets and the economy as a whole is always available. Liquidity is an important compo- nent of the fund’s success. The Liquid Assets & Financing team advises the fund management on issues relating to property financing and liquidity investments, e.g. in the form of fixed- interest securities.
The basis for all decisions made is a basic scenario adapted to the pandemic situation with the involvement of the Chief Investment Officer with regard to investment strategies based
on quantitative forecasts. This also forms the starting point for
the review of purchase opportunities that have not yet been completed, as well as the fundamental considerations regard- ing the regional and sectoral portfolio breakdown, which the transaction teams take into account when considering future acquisitions.
Besides the issues of Brexit and the coronavirus crisis, the global climate debate is also continuing to pose new challenges to the fund sector. Among all assets, properties in particular provide many possibilities in terms of measures to increase sustainability, for example by using renewable energy sources or improving energy efficiency in buildings. DWS Grundbesitz GmbH has, for many years now, also included environmental and sustainability criteria in the purchase process when making investment decisions. In addition, DWS has set itself the target of reducing the CO2 emissions of the European office real estate portfolio in its investment funds by 50% by 2030. Various cer- tifications are used throughout the sector to identify the sus- tainability of properties, including, for example, the well-known and established “BREEAM”, “DGNB” and “LEED” labels. The “Roeser Logistik” property in Essen and “Bülow Tower” property in Stuttgart are exemplary in terms of environmental sustainabil- ity. The high-quality logistics property in Essen was constructed in 2016 and received the “DGNB Silver” sustainability certificate. The office property in Stuttgart was awarded “LEED Gold” green building certification in 2012/13 following successful renovation. “LEED Gold” recertification took place in March 2020.
Yours sincerely,
DWS Grundbesitz GmbH
Dr. Ulrich von Creytz	Dr. Grit Franke	Ulrich Steinmetz
Frankfurt/Main, Germany, June 25, 2020

## Overall economic environment
Economic growth in Europe showed positive momentum at the end of 2019, with economic indicators justifying a cautiously optimistic outlook. During 2019, the manufacturing sector continued to report generally weak figures and, in addition, geopolitical tensions persisted. As a result, only weak eco- nomic growth of 0.1% was also achieved in the fourth quarter compared to the previous quarter, which meant that economic growth for the entire year was at 1.2%. However, the restrictions on public life and the economy resulting from the coronavirus pandemic have substantially changed the economic outlook.
Now, due to massive restrictions, a severe recession is expected in the eurozone in the first half of 2020, which is expected to
hit Southern European countries particularly hard. New figures from the Purchasing Managers’ Index provide further indications of this – it fell to a record low of 13.5 in April (compared to a low of 36.2 during the financial crisis; the reference line is at 50).
In addition, eurozone economic output fell by 3.8% in the first quarter of this year. Accordingly, negative economic growth of 7.6% compared to the previous year is forecast for the eurozone for 2020 as a whole. However, once the situation surrounding the coronavirus pandemic has eased, a rapid recovery is expected for 2021.
Compared to the rest of Europe, Germany fared worse in the past year. The German economy weakened during the course of 2019, pushing the economic growth rate down to a seven-year low. While economic growth for the whole of 2018 was still around 1.5%, this figure fell to 0.6% in 2019 and was therefore below the long-term potential growth. The backdrop to this flagging momentum was, on the one hand, the global economic environment and ongoing discussions around protectionism and trade restrictions while, on the other hand, political uncertain- ties such as Brexit and the economic situation in Italy adversely affected growth. On top of this, there was the ongoing trans- formation of the German automotive sector, which also slowed the manufacturing sector overall. In contrast, private as well
as state consumption had a supporting effect on the economy, which, at 1.6% and 2.0% respectively, reached a higher growth rate than in the previous year. The ongoing good employment climate with continued low unemployment figures and real wage growth had a positive impact in this regard. In the current coronavirus pandemic, it is expected that Germany will fare better than other European countries. An estimated 10% of the labor force is currently engaged in short-time work. The rela- tively large fiscal packages amounting to approximately 30%
of GDP that have been announced should, however, counteract the negative trend by providing liquidity and short-term support to businesses and employees. Nonetheless, the ifo Business Climate Index hit its lowest value since 2009 in March and posted the greatest monthly drop since records began in 1972. While the index initially continued to fall in April to the lowest level ever recorded of 74 points, it recovered again somewhat in May, reaching 79 points. Compared to the eurozone, the German economy fell more moderately in the first quarter of
2020, recording a drop of -2.2% relative to the previous quarter. Current forecasts expect a decline in GDP of almost 6% in the current year and a rise in unemployment (excluding short-time work) of one percentage point, with this trend expected to improve again in 2021.
(Data sources: Oxford Economics 01-05/2020; ifo Institut 05/2020)

## Developments in the capital markets
Yields in the capital markets fell significantly into negative territory in the reporting period from April 1, 2019, through March 31, 2020. Yields on ten-year German government bonds were near zero at -3.0 basis points on April 1, 2019, and stood at -0.51% p.a. at the end of the reporting period.
Yields on short-term German government bonds traded in neg- ative territory in a range of 35 basis points. One-year German government bonds yielded -0.55% p.a. on April 1, 2019, and
-0.67% p.a. on March 31, 2020.
The European Central Bank’s (ECB) key interest rate remained unchanged and continues to be 0.00%; the deposit facility has been at 0.54% since September 2019.
(Data source: Bloomberg)

## Developments in the real estate markets
The moderate economic growth in 2019 was also reflected in the real estate markets, although the majority of the markets we observed continued to develop positively. In the past year, office markets, for example, profited from high growth in employment, especially in European cities. In addition, the completion volume remained at a moderate level, with correspondingly positive effects on vacancy rates and rent levels. Demand for space
also remained high in the European logistics markets, with only the European retail markets continuing to undergo structural change.
The German real estate market also followed European trends in the past year. In spite of flagging economic momentum, real estate in Germany performed positively throughout 2019. Demand for office space at the top 7 locations remained close to the all-time highs of 2017 for the whole of 2019. Vacancies in the seven metropolitan markets dropped further below the
5% mark and thus fell to a 15-year low. At the same time, com- pletion volumes rose only slightly and remained at a moderate level, which in turn had a positive effect on the development of rents. This good starting position is helping the office markets during the coronavirus pandemic. Although surveys through- out Europe and in Germany show falling demand for space in the office segment in the first quarter, which also suggests a slowdown in floor space turnover in the further course of the year, significant vacancies or rent losses remain rather unlikely,
especially for tenants of sound financial standing. Nevertheless, rent levels in 2020 in the German office markets are expected to fall, although no declines had yet occurred at the end of the first quarter. Thanks to the anticipated recovery in demand for rental space in conjunction with delayed completions for current and scheduled construction projects, it is expected that a catch-up process will be observed regarding rent development as of next year.
Demand for logistics space continued to remain high in the course of 2019. Although project development volumes rose further, vacancies declined further. Alongside traditional logis- tics sites, city-center locations were also sought after, as these seemed to be essential for fast and efficient deliveries. There is also a focus on large-volume properties surrounding conur- bations as these profit from economies of scale in terms of the optimization of supply chains. Although market fragmentation and margin pressure on the demand side are limiting possi- ble rent rises, rent levels nevertheless increased again most recently, while the focus here was particularly on locations in
southern Germany. In the current situation, a differentiated view must be taken of the logistics sector. On the one hand, it is suffering from disruptions in supply chains and close links to the manufacturing industry (e.g. contract logistics providers) while, on the one hand, is likely to benefit from the sharp increase in online trading. This trend is likely to make logistics properties near cities even more attractive.
On the other hand, the problems in the European retail market continued to deteriorate throughout 2019. Vacancy rates across Germany rose again while rents, accordingly, remained under pressure. The already battered segment is likely to be severely affected by the coronavirus pandemic. Forced store closures will lead to rent losses and increasing insolvency risks. In March, sales in the German non-food retail sector dropped by 10% com- pared with the same month of the previous year, and sales in the textile retail sector fell by more than half. On top of this, only 40% of the usual daily turnover was recorded in the days after businesses reopened. This trend is also reflected in the GfK con- sumer climate index, which fell by 10 basis points from a rela- tively stable index level to a historic low of -23.1 points for May, marking an extremely sharp and rapid decline. In June, the index recovered slightly to -18.9 points. In addition, a prolonged period of weakness is to be expected in bricks-and-mortar retail as a
result of the increasing “habituation effect” of online retail. Retail locations that are less attractive destinations and provide only a limited “shopping experience” may find it difficult to withstand this trend.
In 2019, the residential segment and the hotel segment per- formed positively, benefiting equally from high demand and a trend toward falling vacancies or rising occupancy. However, it has turned out that hotel occupancy rates in April 2020 across Europe are, on average, around 70 percentage points lower than in the previous year. Accordingly, as in the retail segment, short-term declines in rents are to be expected, as well as
increased rent losses and a higher risk of insolvency. Residen- tial rents are also likely to fall slightly in the short term due to rising unemployment and falling household incomes, although the residential segment is considered relatively stable due to its inelastic demand. German cities with excess demand could even benefit in the short term from a reduction in tenants changing premises. Despite possible regulatory market interventions, like those that already took place in Berlin, delayed completions are expected to additionally reduce the housing supply and lead to pressure on rents.
(Data sources: DWS 01-05/2020, PMA 04/2020, HDE 04/2020,
GfK 04-05/2020, JLL Büromarktüberblick (Overview of the office market) 2020, Oxford Economics 05/2020)

## Developments in the investment markets
Momentum in the German investment market increased during 2019, with growth approximately 12% above the previous year. At the end of the first quarter of 2020, annualized transaction volumes even rose slightly again. With a total transaction vol- ume of around EUR 78 billion, a new record was set in a year- on-year comparison and was significantly above the multi-year mean value. Although momentum in the first quarter of 2020 thus apparently remained relatively unaffected by the corona- virus pandemic, it is likely to weaken significantly in the com- ing months. Demand is likely to remain particularly strong for top-quality properties and opportunistic properties.
The available capital commitments and investment pressure remained high last year amid financing conditions that were still favorable. Initial yields remained above their long-term average compared to yields on government bonds worldwide and offered an attractive risk premium compared to bonds. The development of initial yields was thus also viewed as further evidence of ongoing investor interest in the real estate market. These yields maintained further potential for reductions on account of falling interest rates, and real estate appreciated.
Therefore, net initial yields in the office segment were around or below the 3% mark not only in Berlin and Munich, but also in Hamburg and Frankfurt. On the other hand, more significant yield compression was to be observed in the logistics segment, which, at 4%, also reached a record level and thus continued to
approach that of the office segment. It was only in retail that net initial yields stagnated or only increased during the course of the year, like was the case for shopping centers.
The coronavirus pandemic is likely to lead to rising initial yields and declining transaction volumes in the short term. The main reasons for this lie in particular in the increased uncertainty in the market and the expectation of falling rent levels, but also in delayed purchase processes. This is likely to affect the retail and hotel segments in particular, but also the office markets, while residential uses should be considered stable. Logistics properties in locations near cities may even benefit from the crisis due to a higher penetration of online trade. As a result of
the persistently low interest rate environment and the increase in the “relative attractiveness” of real estate investments due to a rise in risk premiums, we expect yields to start compressing again as of 2021. Given this, our medium to long-term view of the European real estate markets continues to be positive.
(Data sources: RCA 04/2020, DWS 01-05/2020)

## Investment strategy of grundbesitz Fokus Deutschland
The Company endeavors to use the investment fund to establish a broadly diversified portfolio with properties at selected locations, and with various types of use. The focus of real estate investment is large and medium-sized cities in Germany. The usage types of the properties are to include office, retail, logistics, hotels, and residential. However, properties with other usage types may also be acquired, e.g. student accommodation and nursing homes. In addition, selective purchases of properties in European countries other than Germany may also be made, preferably with a residen- tial usage type. However, the above-mentioned usage types may also be acquired by the fund within the framework of real estate project developments.
A good micro location and balanced building structure and sub- stance of the real estate should facilitate good letting and
re-letting levels. The investment strategy for the investment fund focuses on the acquisition, the current yield and the disposition of properties. The investment objective of the investment fund is to obtain a regular positive annual yield – with stable annual dis- tributions – while keeping value fluctuations as low as possible.
Targeted investment and management measures in relation to the properties aim to secure positive performance by the investment properties.
The investment fund grundbesitz Fokus Deutschland was launched for an indefinite period and has no fixed maturity. However, depending on market performance, it is possible that the entire real estate portfolio will be sold and subsequently liq- uidated. The Company has sole discretion with regard to sales decisions. The Company furthermore reserves the right to tempo- rarily or permanently suspend the issue of new units.

## Net asset value and cash inflows/outflows
In the reporting period from April 1, 2019, through March 31, 2020, the fund posted a net cash inflow of EUR 212.4 million. Total net asset value rose from EUR 430.8 million (as of March 31, 2019) to EUR 641.3 million as of March 31, 2020.
Liquid assets amounted to EUR 257.1 million. Liquid assets are managed in accordance with a fixed investment process. Interest rate and price forecasts are subject to technical and fundamen- tal analysis. In the reporting period, liquid assets were invested primarily in overnight money and time deposits as well as in fixed-income securities such as mortgage bonds and corporate bonds from European issuers with a rating of good to very good (investment grade).

## Results of the fund
In the reporting year, the fund posted a gain of 2.0% per unit in the RC unit class and a gain of 2.5% per unit in the IC unit class (both according to the BVI method).
The positive performance of the fund is illustrated in the follow- ing overview.
| Performance according to the BVI method (As of: March 31, 2020) |
| --- |
|  | RC unit class | Annual average | IC unit class | Annual average |
| 1 year | 2.0% |  | 2.5% |  |
| 2 years | 5.7% | 2.8% | 6.7% | 3.3% |
| 3 years | 8.8% | 2.8% | 10.1% | 3.3% |
| 5 years | 13.5% | 2.6% | 15.4% | 2.9% |
| Since inception* | 13.6% | 2.4% | 15.4% | 2.7% |

* Fund inception with both unit classes on November 3, 2014.
Past performance is not a reliable indicator of future performance.
Performance is calculated in accordance with the “BVI method” and excludes the initial sales charge. Individual costs such as fees, commissions and other charges have not been included in this presentation and would have an adverse impact on returns if they were included.

## Property portfolio of grundbesitz Fokus Deutschland
As of the reporting date, the portfolio of grundbesitz Fokus Deutschland comprised 21 properties, of which 19 are directly held properties with a total market value of EUR 405.2 million and two, with a total market value of EUR 13.8 million, are each held via a special purpose vehicle.

## Types of use of fund properties
Geographical distribution of fund properties
Office and logistics properties, with the latter represented in the “Warehouse/Logistics” category, are currently focal points in the portfolio in terms of both the rental area and the annual rental income fully let.

## Geographical distribution of fund properties
As of the reporting date, grundbesitz Fokus Deutschland is exclusively invested in Germany and is diversified across various regions.
Types of use of fund properties according to rental area and annual rental income fully let
Size classification of fund properties

## Commercial age structure of fund properties	Size classification of fund properties
Property according to size classification
| Up to EUR 10 million | EUR 36,4 million | 8,7% | 5 properties |
| --- | --- | --- | --- |
| EUR 10 to 25 million | EUR 141.1 million | 33.7% | 9 properties |
| EUR 25 to 50 million | EUR 241.4 million | 57.6% | 7 properties |
| Total | EUR 419.0 million | 100.0% | 21 properties |

Property acquisitions and transfers to the portfolio
Further information on the following properties is available in the index of properties and, if applicable, the list of acquisitions and dispositions.
Two properties/project developments were acquired before the reporting period and added to the fund portfolio in the reporting period.
Leipzig (D) – student accommodation
The purchase price is around EUR 5.1 million and became due in installments in line with construction progress. The project development is located in the Reudnitz district to the east of the centre of Leipzig and has over 40 fully furnished apartments.
Ownership was transferred at the end of September 2019.
Berlin (D) – residential property
The provisional purchase price is around EUR 28.2 million and became due in installments in line with construction progress. The project development is located in the Hellersdorf district of east Berlin and has 137 residential units and 30 outdoor parking spaces. It was transferred to the portfolio in November 2019 after construction was completed.
Two properties/project developments were acquired in the reporting period and will be added to the portfolio after March 31, 2020:
Schönefeld (D) – residential property
The provisional purchase price is approximately
EUR 52.4 million. The project development will have over 154 high-spec residential units and is located in Schönefeld, approximately 17 km south-east of Berlin city center. The trans- fer to the portfolio is scheduled for after construction has been completed or the property is handed over in turn-key condition in September 2020.
Dublin (IRL) – residential property
The provisional purchase price is approximately EUR 30.5 million. The project development will have over 58 3-bed, 4-bed or 5-bed houses and is situated close to the capital city of Dublin in the east of the country. It is scheduled to be transferred to the portfo- lio by June 2020 after construction of the individual sections has been completed.
Two properties/project developments were acquired before the reporting period and will be added to the portfolio after March 31, 2020:
Hanover (D) – mixed-use property
A contract of sale for a yet-to-be-built mixed-use property was entered into on December 20, 2017. The types of use include office, retail and hotel together with underground car park, whereby all units have already been let for the long term. The agreed provisional purchase price is around EUR 57.9 million and will become due after the completion date or when the property is handed over in turn-key condition in the second half of 2020. The construction progress as well as the construction and execution quality are being continuously monitored by con- sultants that have been commissioned by the Company.
A further contract of sale for a residential portfolio with a total of three properties was signed on December 29, 2017, whereby the properties in Leipzig and Berlin were already transferred to the fund’s portfolio.
Heidelberg (D) – student accommodation
The provisional purchase price is around EUR 21.8 million and will become due in installments in line with construction prog- ress. The project development will have 119 fully furnished apartments and is located in the Heidelberg-Rohrbach district south of the main train station. It is scheduled to be transferred to the portfolio in June 2020 after construction has been com- pleted or when it is handed over in turn-key condition.

## Property dispositions and transfers from the portfolio
No properties were sold or removed from the fund portfolio during the reporting period.

## Borrowed capital and currency risks
As of the reporting date of March 31, 2020, the real estate investment fund grundbesitz Fokus Deutschland (directly and indirectly held properties) had loan liabilities totaling EUR 66.7 million. As of the reporting date, the borrowing ratio amounted to 15.9% based on real estate assets.
There were no open currency positions as of the reporting date, March 31, 2020.
| Overview of borrowings as of March 31, 2020 |
| --- |
| grundbesitz Fokus Deutschland | Total borrowings (direct) in EUR million | % of the market value of all fund properties | Total borrowings (indirect via holding companies) in EUR million | % of the market value of all fund properties | Less than 1 year | Remaining loan terms as a % of total borrowings 1 to 2	2 to 5 years	years | 5 to 10 years | Av. interest rate in % |
| EUR | 66.7 | 15.9% | 0.0 | 0.0% | 7.5% | 4.5%	0.0% | 88.0% | 1.3% |
| Total | 66.7 | 15.9% | 0.0 | 0.0% | 7.5% | 4.5%	0.0% | 88.0% | 1.3% |

DHL Logistics, various locations

Translation (ENDE, 2020-03-31):
# Tätigkeitsbericht
Sehr geehrte Damen und Herren,
die Geschäftsführung der DWS Grundbesitz GmbH infor- miert Sie in diesem Jahresbericht über die Entwicklung des Immobilien-Sondervermögens grundbesitz Fokus Deutschland im Zeitraum vom 1. April 2019 bis 31. März 2020.

## Wichtige Ereignisse im Berichtszeitraum
grundbesitz Fokus Deutschland verzeichnete im abgelaufenen Geschäftsjahr eine Wertentwicklung von 2,0% je Anteil in der Anteilklasse RC und 2,5% je Anteil in der Anteilklasse IC (jeweils nach der BVI-Methode). Die erwirtschafteten Immobilienerträge und das insgesamt positive Bewertungsergebnis des Immobili- enbestandes trugen hierzu maßgeblich bei.
Das Fondsvolumen ist im Vergleich zum Geschäftsjahresbeginn signifikant auf 641,3 Mio. EUR gestiegen (31. März 2019:
430,8 Mio. EUR), insbesondere bedingt durch die Erhöhung der Liquidität des Fonds auf 257,1 Mio. EUR (31. März 2019:
90,3 Mio. EUR). Die Liquiditätsquote ist entsprechend auf 40,1% (31. März 2019: 21,0%) gestiegen. Diese Steigerung der Liquidität erfolgte im Wesentlichen im Zeitraum vom 2. Janu- ar 2020 bis zum 16. Januar 2020, als im Rahmen einer ersten Tranche neues Eigenkapital für den Fonds eingeworben wurde. Im Zuge dessen sind dem Sondervermögen in der Anteilklasse RC rund 184 Mio. EUR, in der Anteilklasse IC rund 32 Mio. EUR zugeflossen.
Zusammen mit den Mitteln aus Sparplänen und der Wiederanla- ge nach Ausschüttung sind dem Fonds so im Berichtszeitraum insgesamt 216,9 Mio. EUR zugeflossen. Die Anteilrückgaben
im Geschäftsjahr beliefen sich auf rund 4,5 Mio. EUR, woraus sich ein Nettomittelzufluss von insgesamt rund 212,4 Mio. EUR ergibt.
Dennoch konnte auch grundbesitz Fokus Deutschland sich dem Einfluss der negativen Marktentwicklungen im Zuge der COVID- 19-Pandemie ab März 2020 nicht entziehen und musste zum Ende des Berichtszeitraums zeitweise Rückgänge im Anteilwert und somit auch in der Wertentwicklung hinnehmen. Erheblichen Einfluss hatten hierbei die im Liquiditätsportfolio des Fonds gehaltenen Anleihen. Als Ausgleich dazu entwickelten sich
die Erträge aus dem Immobilienportfolio im gleichen Zeitraum unverändert positiv.
Die Kreditverbindlichkeiten von insgesamt 66,7 Mio. EUR zum Berichtsstichtag haben sich, nach der Rückzahlung zweier fälli- ger Darlehen der Objektgesellschaften „RREEF Rostock UG“ und
„RREEF Iserlohn UG“, im Vergleich zum Geschäftsjahresbeginn
um 3,2 Mio. EUR reduziert. Zusammen mit den erhöhten Ver- kehrswerten der Fondsimmobilien ergibt sich eine Reduzierung der Fremdfinanzierungsquote zum 31. März 2020 auf 15,9% (31. März 2019: 18,8%). Somit liegt der Wert weiterhin unter dem gesetzlichen Höchstwert von 30,0%, den das Kapital- anlagegesetzbuch (KAGB) vorgibt.
Die vorhandene Liquidität wurde im Berichtszeitraum, neben der Ausschüttung für das Vorjahr, insbesondere für die Kaufpreis- zahlungen der Objekte in Leipzig (Studentisches Wohnen) und Berlin (Wohnimmobilie) sowie für die Kaufpreisanzahlungen der Wohnimmobilien in Schönefeld und Dublin verwendet. Die liqui- den Mittel des Fonds werden sich nach dem Berichtsstichtag re- duzieren, sobald weitere Immobilien in den Bestand übergehen, deren Kaufverträge bereits vor oder in dem Berichtszeitraum unterzeichnet wurden.
Das Immobilienvermögen des Fonds beträgt per Berichtsstich- tag nach Verkehrswerten 419,0 Mio. EUR (31. März 2019: 372,3 Mio. EUR), der Gesamtbestand hat sich durch die vorge- nannten Bestandsübergänge der Objekte in Berlin und Leipzig auf insgesamt 21 direkt oder über Immobiliengesellschaften gehaltene Immobilien erhöht.
Im Berichtszeitraum standen unverändert der weitere Aufbau des nach Nutzungsarten und Standorten diversifizierten Immobi- lienportfolios und die intensive Ankaufsprüfung weiterer Investi- tionsmöglichkeiten im Fokus des Fondsmanagements.
Die Vermietungsquote im Gesamtportfolio auf Basis der Miet- erträge beträgt zum Stichtag 31. März 2020 rund 96,5% und liegt somit auf dem Vorjahresniveau von 96,4% (Stand:
31. März 2019). Die Mieterträge der überwiegend langfristig ver- mieteten Immobilien wirkten sich während des Geschäftsjahres weiterhin positiv auf das Fondsergebnis aus.
Inwieweit sich die Situation im Zusammenhang mit der Corona- Pandemie nachhaltig auf die Vermietung auswirken wird, lässt sich zum derzeitigen Zeitpunkt noch nicht exakt abschätzen.
Mieter sind bereits mit der Absicht einer Stundung von Miet- zahlungen oder ähnlichen Maßnahmen an die DWS herange- treten. Die Anfragen werden sorgfältig unter juristischen und wirtschaftlichen Gesichtspunkten geprüft. Alle etwaigen künf- tigen offenen Mieten werden weiterhin bewertet und für diese jeweils zeitnah, soweit erforderlich und zulässig, Risikovorsorge betrieben.
Vorteilhaft wirkt sich für grundbesitz Fokus Deutschland die Diversifikation des Portfolios aus, dessen Schwerpunkt in den
Nutzungsarten Logistik und Büro liegt und weniger in den be- sonders betroffenen Sektoren Einzelhandel und Hotel.
Bis zum 31. März 2020 war noch nicht erkennbar, inwiefern sich die COVID-19-Pandemie und ihre damit verbundenen Folgen auf die Immobilienmärkte bzw. die Verkehrswerte der Fondsimmobi- lien auswirkt. Auswirkungen auf zukünftige Wertentwicklungen können jedoch nicht ausgeschlossen werden. Während Logistik und Wohnimmobilien profitieren könnten, hält das Fondsma- nagement Wertrückgänge bei Einzelhandels- und Hotelimmobi- lien für möglich.
Bei seiner Arbeit wird das Fondsmanagement stets von den verschiedenen Fachabteilungen der DWS intensiv unterstützt, was insbesondere in der aktuellen Corona-Pandemie zum Tragen kommt. So besteht ein permanenter, enger Austausch mit dem Asset Management, d.h. den Objektmanagern hinsichtlich der offenen Posten und der Vorgehensweise gegenüber dem jewei- ligen Mieter.
Die Research-Experten der DWS stellen sicher, dass stets aktu- elle Informationen zur Entwicklung der Immobilienmärkte sowie der Gesamtwirtschaft bereitstehen. Einen wichtigen Baustein für den Erfolg des Fonds bildet die Liquiditätsausstattung, hier berät das Team Liquid Assets & Financing das Fondsmanagement zu Themen der Objektfinanzierung sowie der Liquiditätsanlagen,
z.B. in Form von festverzinslichen Wertpapieren.
Grundlage für alle Entscheidungen ist ein unter Beteiligung des Chief Investment Officers an die Pandemie-Situation ange- passtes Basis-Szenario hinsichtlich der Investmentstrategien aufgrund quantitativer Prognosen. Dieses bildet auch den
Ausgangspunkt für die Prüfung der derzeit noch nicht abge- schlossenen Ankaufsmöglichkeiten sowie die grundsätzlichen Überlegungen zur regionalen und sektoralen Portfolioaufteilung, die die Transaktionsteams bei der Sichtung künftiger Ankäufe berücksichtigen.
Neben den Themen Brexit und Corona-Krise stellt auch die weltweite Klimadebatte die Fondsbranche weiterhin vor neue Herausforderungen. Gerade Immobilien bieten unter allen Ver- mögenswerten besonders viele Ansatzmöglichkeiten für Maß- nahmen, die die Nachhaltigkeit steigern, z.B. durch den Einsatz erneuerbarer Energiequellen oder die Verbesserung der Energie- effizienz in Gebäuden. Bei Investitionsentscheidungen werden durch die DWS Grundbesitz GmbH bereits seit vielen Jahren auch Umwelt- und Nachhaltigkeitskriterien in den Ankaufspro- zess einbezogen. Zusätzlich hat sich die DWS zum Ziel gesetzt, bis zum Jahr 2030 den CO2-Ausstoß des europäischen Büro- immobilienportfolios in ihren Sondervermögen um 50% zu redu- zieren. Zur Kennzeichnung der Nachhaltigkeit von Immobilien werden branchenweit verschiedene Zertifizierungen eingesetzt, darunter beispielsweise die bekannten und etablierten Label
„BREEAM“, „DGNB“ und „LEED“. Exemplarisch für ökologische Nachhaltigkeit stehen die Objekte „Roeser Logistik“ in Essen und „Bülow Tower“ in Stuttgart. Die qualitativ hochwertige Lo- gistikimmobilie in Essen wurde im Jahr 2016 gebaut und erhielt das Nachhaltigkeitszertifikat „DGNB Silber“. Die Büroimmobilie in Stuttgart wurde nach erfolgreicher Sanierung in den Jahren 2012/13 mit der Green-Building-Zertifizierung „LEED Gold“ aus- gestattet. Eine Rezertifizierung „LEED Gold“ erfolgte im
März 2020.
Mit freundlichen Grüßen DWS Grundbesitz GmbH
Dr. Ulrich von Creytz	Dr. Grit Franke	Ulrich Steinmetz
Frankfurt am Main, 25. Juni 2020

## Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen
Die wirtschaftliche Dynamik in Europa zeigte zum Jahresende 2019 ein positives Momentum, wodurch die Wirtschaftsindika- toren einen vorsichtig optimistischen Ausblick rechtfertigten. Im Jahresverlauf 2019 lieferte das verarbeitende Gewerbe weiterhin eher schwache Zahlen, zudem blieben geopolitische Spannun- gen weiterhin bestehen. Dementsprechend wurde auch im vier- ten Quartal nur ein schwaches Wirtschaftswachstum von 0,1% gegenüber dem Vorquartal erzielt, das Wirtschaftswachstum lag im Gesamtjahr daher bei 1,2%. Die Einschränkungen des öffent- lichen Lebens und der Wirtschaft infolge der Corona-Pandemie haben den ökonomischen Ausblick substanziell verändert. Nun wird wegen der massiven Restriktionen eine schwere Rezessi- on in der Eurozone im ersten Halbjahr 2020 erwartet, die sich besonders stark in den südeuropäischen Ländern niederschla- gen dürfte. Neue Zahlen zum PMI-Einkaufsmanagerindex, der im April auf ein Rekordtief von 13,5 fiel (gegenüber einem Tief von 36,2 während der Finanzkrise; die Referenzlinie liegt bei 50), liefern hierfür weitere Hinweise. Zudem sank die Wirtschafts- leistung der Eurozone im ersten Quartal dieses Jahres um 3,8%.
Entsprechend wird für das Gesamtjahr 2020 in der Eurozone ein negatives Wirtschaftswachstum von 7,6% gegenüber dem
Vorjahr prognostiziert. Nach einer Entspannung der Lage um die Corona-Pandemie wird hingegen für das Jahr 2021 eine schnelle wirtschaftliche Erholung erwartet.
Im europaweiten Vergleich schnitt Deutschland im letzten Jahr schwächer ab. Die Entwicklung der deutschen Wirt- schaft schwächte sich im Jahresverlauf 2019 stark ab, was die Wirtschaftswachstumsrate auf ein Siebenjahres-Tief drückte. Während das Wirtschaftswachstum für das Gesamtjahr 2018 noch rund 1,5% betrug, ging dieser Wert im Jahr 2019 auf 0,6% zurück und lag damit unter dem langfristigen Potenzial- wachstum. Hintergründe für die nachlassende Dynamik waren
einerseits im weltwirtschaftlichen Umfeld und den andauernden Diskussionen um Protektionismus und Handelsbeschränkungen zu sehen, andererseits belasteten politische Unsicherheiten wie der Brexit und die wirtschaftliche Situation Italiens das Wachs- tum. Hinzu kam die andauernde Transformation der deutschen Automobilbranche, die auch das verarbeitende Gewerbe insge- samt ausbremste. Wirtschaftlich stützend wirkten hingegen der private sowie staatliche Verbrauch, der mit je 1,6% und 2,0% eine stärkere Wachstumsrate als im Vorjahr erreichte. Positiv bemerkbar machte sich hier das anhaltend gute Beschäfti- gungsklima mit weiterhin niedrigen Arbeitslosenzahlen und realen Lohnzuwächsen. In der aktuellen Corona-Pandemie dürfte Deutschland sich stärker behaupten als andere europäische Länder. Aktuell befinden sich schätzungsweise bereits 10% der Erwerbstätigen in Kurzarbeit. Die angekündigten und vergleichs- weise großen Fiskalpakete im Umfang von etwa 30% des BIPs sollen der negativen Entwicklung jedoch durch die Bereitstel- lung von Liquidität und kurzfristiger Unterstützung von Unter- nehmen und Arbeitnehmern entgegenwirken. Dennoch brach der ifo-Geschäftsklimaindex im März auf den niedrigsten Wert seit 2009 ein und verzeichnete den stärksten Monatsverlust seit
Aufzeichnung 1972. Während der Index im April zunächst weiter auf den niedrigsten jemals gemessenen Stand von 74 Punkten abstürzte, erholte er sich im Mai wieder etwas auf 79 Punkte. Im Vergleich zur Eurozone sank die deutsche Wirtschaft im ersten Quartal 2020 mit -2,2% zum Vorquartal etwas moderater. Aktuel- le Prognosen gehen von einem Rückgang des BIPs im laufenden Jahr von knapp 6% und einem Anstieg der Arbeitslosenquote ohne Kurzarbeit von einem Prozentpunkt aus, deren Entwick- lung sich im Jahr 2021 wieder verbessern dürfte.
(Datenquellen: Oxford Economics 01-05/2020; ifo Institut 05/2020)

## Entwicklungen auf den Kapitalmärkten
Die Renditen an den Kapitalmärkten sind im Berichtszeitraum vom 1. April 2019 bis 31. März 2020 deutlich in den negativen Bereich gesunken. Die Renditen für zehnjährige Bundesanleihen rentierten am 1. April 2019 nahe Null bei -3,0 Basispunkten und lagen am Ende des Berichtszeitraums bei -0,51% p.a.
Die Renditen von kurzlaufenden deutschen Staatsanleihen handelten in einer Spanne von 35 Basispunkten im negativen Bereich. Einjährige Bundesanleihen rentierten am 1. April 2019 bei -0,55% p.a. und per 31. März 2020 bei -0,67% p.a.
Der Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB) blieb unverän- dert und notiert weiterhin bei 0,00%, die Einlagenfazilität lag seit September 2019 bei -0,54%.
(Datenquelle: Bloomberg)

## Entwicklungen auf den Immobilienmärkten
Auch an den Immobilienmärkten fand die moderate wirtschaft- liche Dynamik im Jahr 2019 ihren Niederschlag, wenngleich sich die Mehrheit der von uns beobachteten Märkte auch weiterhin grundsätzlich positiv entwickelte. So profitierten etwa die Büro- märkte im vergangenen Jahr von hohen Beschäftigungszuwäch- sen, besonders in den europäischen Metropolen. Zudem blieben Fertigstellungsvolumen auf moderatem Niveau, mit entspre- chend positiven Auswirkungen auf Leerstandsraten und Mietni- veaus. Auch an europäischen Logistikmärkten blieb die Flächen- nachfrage hoch, lediglich die europäischen Einzelhandelsmärkte durchliefen weiterhin einen strukturellen Wandel.
Den europäischen Trends folgte im vergangenen Jahr auch der deutsche Immobilienmarkt. Trotz der nachlassenden wirtschaft- lichen Dynamik entwickelten sich Immobilien in Deutschland im Jahresverlauf 2019 positiv. Die Büroflächennachfrage an den Top-7-Standorten blieb im Gesamtjahr 2019 nahe den histori- schen Höchstständen aus dem Jahr 2017. Leerstände in den sieben Metropolmärkten sanken weiter unter die 5%-Marke und gingen damit auf ein 15-Jahres-Tief zurück. Gleichzeitig zogen die Fertigstellungsvolumina nur leicht an und blieben auf ei- nem moderaten Niveau, was wiederum positive Effekte auf die
Mietentwicklung hatte. Diese gute Ausgangssituation hilft den Büromärkten in der Corona-Pandemie. Zwar zeigen die Erhebun- gen europaweit und in Deutschland im Bürosegment eine rück- läufige Flächennachfrage im ersten Quartal, die auch im wei- teren Jahresverlauf verlangsamte Flächenumsätze nahelegen, dennoch bleiben signifikante Leerstände oder Mietausfälle eher unwahrscheinlich, insbesondere bei bonitätsstarken Mietern.
Gleichwohl dürften Mietniveaus im Jahr 2020 an den deutschen Büromärkten sinken, obwohl sich zum Ende des ersten Quar- tals noch keine Rückgänge einstellten. Dank der erwarteten Erholung der Nachfrage nach Mietflächen im Zusammenspiel mit verzögerten Fertigstellungen aktueller und geplanter Bau- projekte dürfte ab dem nächsten Jahr ein Aufholprozess bei der Mietentwicklung zu beobachten sein.
Die Nachfrage nach Logistikflächen blieb im Jahresverlauf 2019 weiterhin hoch. Obwohl Projektentwicklungen weiter anstiegen, gingen Leerstände weiter zurück. Neben klassischen Logistik- standorten blieben innenstadtnahe Lagen gefragt, da diese für schnelle und effiziente Lieferungen unerlässlich erscheinen.
Ebenfalls im Blickpunkt stehen großvolumige Objekte im Um- land von Ballungsgebieten, die von Größeneffekten bei der Opti- mierung von Lieferketten profitieren. Zwar begrenzen Marktfrag- mentierung und Margendruck auf der Nachfrageseite mögliche Mietsteigerungen, dennoch zogen die Mietniveaus zuletzt weiter an, wobei hier insbesondere Standorte in Süddeutschland im Fokus stehen. In der aktuellen Lage ist der Logistiksektor diffe- renziert zu betrachten, der einerseits unter Unterbrechungen der Lieferketten und die enge Anbindung an das verarbeitende Ge- werbe leidet (z. B. Vertragslogistiker), andererseits vom sprung- haften Anstieg des Online-Handels profitieren dürfte. Stadtnahe Logistikimmobilien dürften durch diesen Trend perspektivisch nochmals an Attraktivität gewinnen.
Die Probleme im europäischen Einzelhandelsmarkt verschärften sich hingegen im Jahresverlauf 2019 weiter. So stiegen die Leer- standsraten deutschlandweit erneut an, die Mieten blieben dem- entsprechend weiterhin unter Druck. Das ohnehin angeschlagene Segment dürfte durch die Corona-Pandemie schwer getroffen werden. Zwangsweise Ladenschließungen führen zu Mietausfäl- len und steigenden Insolvenzrisiken. Die Umsätze im deutschen Nicht-Lebensmittel-Einzelhandel brachen im März um 10% im Vergleich zum Vorjahresmonat ein, die im Textileinzelhandel sogar um mehr als die Hälfte. Hinzu kommt, dass auch in den Tagen nach Wiederöffnung der Geschäfte nur 40% des üblichen Tages- umsatzes erreicht wurden. Dieser Trend zeigt sich exemplarisch im GfK-Konsumklimaindex, der von einem relativ stabilen Index- stand um 10 Basispunkte auf einen historischen Tiefstand von
-23,1 Punkte für den Monat Mai fiel und damit einen extrem star- ken und schnellen Rückgang markiert. Für den Monat Juni konnte sich der Index leicht auf -18,9 Punkte erholen. Darüber hinaus
ist mit einer länger andauernden Schwächephase im stationären Einzelhandel infolge des zunehmenden „Gewöhnungseffekts“ des Online-Handels zu rechnen. Einzelhandelsstandorte mit geringer Aufenthaltsattraktivität und begrenztem „Erlebnischarakter“ kön- nen dieser Entwicklung schwer standhalten.
Positiv entwickelten sich im Jahr 2019 sowohl das Wohn- als auch das Hotelsegment, die gleichermaßen von hohen Nachfra- gen profitierten und tendenziell sinkende Leerstände bzw. eine steigende Auslastung verzeichneten. Es zeigt sich nun jedoch ebenfalls, dass die Belegungsraten von Hotels im April 2020 europaweit durchschnittlich um etwa 70 Prozentpunkte niedri- ger liegen als im Vorjahr. Dementsprechend ist – ebenso wie im Einzelhandelssegment – mit kurzfristigen Mietrückgängen sowie verstärkt mit Mietausfällen und einem höheren Insolvenzrisiko zu rechnen. Auch Wohnungsmieten dürften aufgrund steigender Arbeitslosigkeit und sinkender Haushaltseinkommen kurzfristig leicht zurückgehen, wobei das Wohnsegment aufgrund seiner unelastischen Nachfrage als relativ stabil gilt. Deutsche Metro- polen mit Nachfrageüberhängen könnten kurzfristig sogar
von gesunkenen Flächenwechseln profitieren. Trotz möglicher regulatorischer Markteingriffe, wie bereits in Berlin, dürften verzögerte Fertigstellungen das Wohnungsangebot zusätzlich verknappen und zu Druck auf die Mieten führen.
(Datenquellen: DWS 01-05/2020, PMA 04/2020, HDE 04/2020,
GfK 04-05/2020, JLL Büromarktüberblick 2020, Oxford Econo- mics 05/2020)

## Entwicklungen auf den Investmentmärkten
Die Dynamik am deutschen Investmentmarkt steigerte sich im Jahresverlauf 2019 und lag rund 12% über dem Vorjahr. Zum Ende des ersten Quartals 2020 konnte das annualisierte Trans- aktionsvolumina sogar noch einmal leicht zulegen. Mit einem Transaktionsvolumen von rund 78 Mrd. EUR wurde im Zwölf- Monats-Vergleich ein neuer Rekordwert aufgestellt, der deutlich über dem langjährigen Mittelwert liegt. Die Dynamik im ersten Quartal 2020 blieb damit offensichtlich noch relativ unberührt von der Corona-Pandemie, dürfte sich in den kommenden Mo- naten jedoch deutlich abschwächen. Gefragt bleiben dürften vor allem noch Objekte im Spitzensegment und opportunistische Immobilien.
Die zur Verfügung stehenden Kapitalzusagen und der Anlage- druck blieben im vergangenen Jahr hoch, gleichzeitig waren Finanzierungskonditionen weiterhin vorteilhaft. Die Anfangsren- diten blieben im Verhältnis zu den Renditen von Staatsanleihen weltweit über ihrem langfristigen Durchschnitt und boten eine attraktive Risikoprämie im Vergleich zu Anleihen. Als weiterer Beleg für das anhaltende Investoren-Interesse am Immobilien- markt war somit die Entwicklung der Anfangsrenditen zu sehen, die infolge der rückläufigen Zinsniveaus weiteres Po- tenzial für Absenkungen erhielten und Immobilien verteuerten. So lagen Nettoanfangsrenditen im Bürosegment neben Berlin und München auch in Hamburg und Frankfurt nahe oder unter der 3%-Marke. Eine deutlichere Renditekompression ließ sich hingegen im Logistiksegment beobachten, das ebenfalls eine Rekordmarke erreichte und sich damit dem Bürosegment weiter annäherte. Lediglich die Nettoanfangsrenditen im Einzelhandel stagnierten oder zogen wie im Fall von Shopping Centern erst im Jahresverlauf an.
Durch die Corona-Pandemie dürfte kurzfristig mit steigenden Anfangsrenditen sowie rückläufigen Transaktionsvolumen gerechnet werden. Hauptgründe hierfür sind insbesondere in der gestiegenen Unsicherheit am Markt, der Erwartung rückläu- figer Mietniveaus, aber auch in verzögerten Ankaufsprozessen zu sehen. Hiervon dürften insbesondere die Einzelhandels- und Hotelsegmente, aber auch die Büromärkte betroffen sein, wäh- rend die Nutzungsart Wohnen als stabil gelten dürfte. Logistik- immobilien in stadtnahen Lagen könnten sogar von der Krise durch eine höhere Durchdringung des Onlinehandels profitieren. Infolge des anhaltend niedrigen Zinsumfelds und dem Anstieg der „relativen Attraktivität“ von Immobilienanlagen infolge einer gestiegenen Ausweitung der Risikoprämien, erwarten wir ab 2021 eine neuerliche Renditekompression. Insofern ist unser mittel- bis langfristiger Blick auf die europäischen Immobilien- märkte weiterhin positiv.
(Datenquellen: RCA 04/2020, DWS 01-05/2020)

## Anlagestrategie des grundbesitz Fokus Deutschland
Für das Sondervermögen wird der Aufbau eines breit diversifizier- ten Portfolios mit Immobilien an ausgewählten Standorten und mit verschiedenen Nutzungsarten angestrebt. Schwerpunkt der Immobilieninvestitionen sind Groß- und Mittelstädte in Deutsch- land. Die Immobilien sollen dabei die Nutzungsarten Büro, Einzel- handel, Logistik, Hotel und Wohnen umfassen. Es können jedoch auch Immobilien mit anderen Nutzungsarten wie z. B. Studen- tisches Wohnen und Pflegeheime erworben werden. Darüber hinaus ist selektiv der Kauf von Immobilien im europäischen Aus- land, vorzugsweise mit der Nutzungsart Wohnen, möglich. Die vorgenannten Nutzungsarten können durch den Fonds auch im Rahmen von Immobilien-Projektentwicklungen erworben werden.
Eine gute Mikrolage und ausgewogene Gebäudestruktur sowie
-substanz der Immobilien sollen dabei grundsätzlich eine gute Ver- und Nachvermietung ermöglichen. Die Anlagestrategie für das Sondervermögen stellt den Erwerb, den laufenden Ertrag und den Verkauf von Immobilien in den Mittelpunkt. Anlageziel des Sondervermögens ist die Erzielung einer regelmäßig positiven Jahresrendite mit stabilen jährlichen Ausschüttungen bei mög- lichst geringen Wertschwankungen. Durch zielgerichtete Maß- nahmen bei der Anlage und bei der Verwaltung der Objekte wird eine positive Wertentwicklung der Anlageobjekte angestrebt.
Das Sondervermögen grundbesitz Fokus Deutschland ist auf unbegrenzte Zeit aufgelegt und hat keine feste Laufzeit. In Ab- hängigkeit von der Marktentwicklung sind jedoch ein Verkauf des gesamten Immobilienportfolios und eine sich daran anschließen- de Liquidation des Sondervermögens möglich. Eine Entscheidung über einen Verkauf liegt im alleinigen Ermessen der Gesellschaft. Des Weiteren ist die Gesellschaft berechtigt, die Ausgabe neuer Anteile vorübergehend oder vollständig einzustellen.

## Fondsvermögen und Mittelaufkommen
Im Berichtszeitraum 1. April 2019 bis 31. März 2020 verbuchte der Fonds einen Nettomittelzufluss in Höhe von 212,4 Mio. EUR. Das Gesamtfondsvermögen erhöhte sich nach Beendigung der ersten Eigenkapitaltranche von 430,8 Mio. EUR (Stand:
31. März 2019) auf 641,3 Mio. EUR zum 31. März 2020.
Das Liquiditätsvermögen betrug 257,1 Mio. EUR. Die liquiden Mittel werden gemäß einem fest installierten Investmentprozess gemanagt. Zins- und Kursprognosen unterliegen einer techni- schen und fundamentalen Analyse. Im Berichtszeitraum wurde die vorhandene Liquidität überwiegend in Tages- und Termin- geld sowie festverzinsliche Wertpapiere wie Pfandbriefe und Unternehmensanleihen europäischer Emittenten mit gutem bis sehr gutem Rating (Investment Grade) investiert.

## Ergebnisse des Fonds
Im Berichtsjahr hat der Fonds in der Anteilklasse RC eine Wert- entwicklung von 2,0% je Anteil und in der Anteilklasse IC
eine Wertentwicklung von 2,5% je Anteil erzielt (jeweils nach BVI-Methode).
Die positive Wertentwicklung des Fonds wird durch die nach- folgende Übersicht deutlich.
| Wertentwicklung nach BVI-Methode (Stand: 31. März 2020) |
| --- |
|  | Anteilklasse RC | Ø p.a. | Anteilklasse IC | Ø p.a. |
| 1 Jahr | 2,0% |  | 2,5% |  |
| 2 Jahre | 5,7% | 2,8% | 6,7% | 3,3% |
| 3 Jahre | 8,8% | 2,8% | 10,1% | 3,3% |
| 5 Jahre | 13,5% | 2,6% | 15,4% | 2,9% |
| Seit Auflegung* | 13,6% | 2,4% | 15,4% | 2,7% |

* Auflegung des Fonds mit beiden Anteilklassen am 3.11.2014.
Die Berechnung der Wertentwicklung erfolgt nach der BVI-Metho- de, d.h. ohne Berücksichtigung des Ausgabeaufschlags. Individu- elle Kosten wie bspw. Gebühren, Provisionen und andere Entgelte sind in der Darstellung nicht berücksichtigt und würden sich bei Berücksichtigung negativ auf die Wertentwicklung auswirken.
Wertentwicklungen in der Vergangenheit sind kein verlässlicher Indikator für die zukünftige Wertentwicklung.

## Immobilienbestand des grundbesitz Fokus Deutschland
Zum Portfolio des grundbesitz Fokus Deutschland gehörten zum Berichtsstichtag 21 Immobilien, davon 19 direkt gehaltene Immobilien mit einem Verkehrswertvolumen in Höhe von insge- samt 405,2 Mio. EUR und zwei Immobilien mit einem Verkehrs- wertvolumen in Höhe von insgesamt 13,8 Mio. EUR, die jeweils über eine Immobilien-Gesellschaft gehalten werden.

## Nutzungsarten der Fondsimmobilien
Nutzungsarten der Fondsimmobilien nach Nutzflächen und Jahressollmietertrag
Sowohl nach der Nutzfläche als auch nach dem Jahressollmiet- ertrag bilden Büro- sowie Logistikobjekte, letzteres in der Kate- gorie „Lager/Logistik“ dargestellt, derzeit die Schwerpunkte im Portfolio.

## Geografische Verteilung der Fondsimmobilien
grundbesitz Fokus Deutschland ist zum Berichtsstichtag aus- schließlich im Inland investiert und über verschiedene Regionen diversifiziert.

## Wirtschaftliche Altersstruktur der Fondsimmobilien
Größenklassen der Fondsimmobilien
Wirtschaftliche Altersstruktur der Fondsimmobilien
Größenklassen der Fondsimmobilien
Immobilien nach Größenklassen
| bis 10 Mio. EUR | 36,4 Mio. EUR | 8,7% | 5 Objekte |
| --- | --- | --- | --- |
| 10 bis 25 Mio. EUR | 141,1 Mio. EUR | 33,7% | 9 Objekte |
| 25 bis 50 Mio. EUR | 241,4 Mio. EUR | 57,6% | 7 Objekte |
| Gesamt | 419,0 Mio. EUR | 100,0% | 21 Objekte |


## Immobilienankäufe und Bestandszugänge
Weitere Angaben zu den nachstehend aufgeführten Objekten sind dem Immobilienverzeichnis sowie ggf. dem Verzeichnis der Käufe und Verkäufe zu entnehmen.
Zwei Objekte bzw. Projektentwicklungen wurden vor dem Berichtszeitraum erworben und sind im Berichtszeitraum in den Bestand übergegangen:
Leipzig (D) – Studentisches Wohnen
Der Kaufpreis beträgt rund 5,1 Mio. EUR und wurde nach Bau- fortschritt in Raten fällig. Die Projektentwicklung liegt östlich des Leipziger Zentrums im Stadtteil Reudnitz und verfügt über 40 voll möblierte Apartments. Der Bestandsübergang erfolgte Ende September 2019.
Berlin (D) – Wohnimmobilie
Der vorläufige Kaufpreis beträgt rund 28,2 Mio. EUR und wurde nach Baufortschritt in Raten fällig. Die Projektentwicklung befin- det sich im östlichen Berliner Stadtteil Hellersdorf und verfügt über 137 Wohneinheiten und 30 Außenstellplätze für Pkws.
Der Bestandsübergang erfolgte nach Baufertigstellung im November 2019.
Zwei Objekte bzw. Projektentwicklungen wurden im Berichts- zeitraum erworben und werden nach dem 31. März 2020 in den Bestand übergehen:
Schönefeld (D) – Wohnimmobilie
Der vorläufige Kaufpreis beträgt rund 52,4 Mio. EUR. Die Pro- jektentwicklung soll über 154 hochwertig ausgestatte Wohn- einheiten verfügen und liegt rund 17 km südöstlich der Berliner Innenstadt in Schönefeld. Der Bestandsübergang ist geplant nach Baufertigstellung bzw. schlüsselfertiger Übergabe im September 2020.
Dublin (IRL) – Wohnimmobilie
Der vorläufige Kaufpreis beträgt rund 30,5 Mio. EUR. Die Pro- jektentwicklung soll über 58 Einfamilienhäuser mit jeweils 3-, 4- bzw. 5 Zimmern verfügen und liegt nahe der östlich gelegen Hauptstadt Dublin. Der Bestandsübergang ist geplant nach Baufertigstellung der jeweils einzelnen Abschnitte bis voraus- sichtlich Juni 2020.
Zwei Objekte bzw. Projektentwicklungen wurden vor dem Be- richtszeitraum erworben und werden nach dem 31. März 2020 in den Bestand übergehen:
Hannover (D) – gemischt genutzte Immobilie
Am 20. Dezember 2017 konnte ein Kaufvertrag über ein noch zu errichtendes, gemischt genutztes Objekt geschlossen werden. Die Nutzungsarten umfassen Büro, Einzelhandel und Hotel nebst Tiefgarage, wobei alle Flächen bereits jetzt schon langfristig vermietet sind. Der vereinbarte vorläufige Kaufpreis beträgt
rund 57,9 Mio. EUR und wird fällig nach Baufertigstellung bzw. schlüsselfertiger Übergabe, voraussichtlich im zweiten Halbjahr 2020. Der Baufortschritt sowie die Bau- und Ausführungsquali- tät wird durch mandatierte Berater der Gesellschaft fortlaufend überwacht.
Am 29. Dezember 2017 wurde ein weiterer Kaufvertrag über ein Wohnportfolio mit insgesamt drei Immobilien unterzeichnet, wo- bei die Objekte in Leipzig und Berlin bereits in den Bestand des Fonds übernommen wurden.
Heidelberg (D) – Studentisches Wohnen
Der vorläufige Kaufpreis beträgt rund 21,8 Mio. EUR und wird nach Baufortschritt in Raten fällig. Die Projektentwicklung soll über 119 voll möblierte Apartments verfügen und liegt südlich des Hauptbahnhofs im Stadtteil Heidelberg-Rohrbach. Der Bestandsübergang ist geplant nach Baufertigstellung bzw. schlüsselfertiger Übergabe im Juni 2020.

## Immobilienverkäufe und Bestandsabgänge
Im Berichtszeitraum wurde keine Immobilie verkauft oder ist aus dem Bestand des Fonds herausgegangen.

## Kredite und Währungsrisiken
Zum Stichtag 31. März 2020 hatte das Immobilien- Sondervermögen grundbesitz Fokus Deutschland (direkt und indirekt gehaltene Immobilien) Kreditverbindlichkeiten im Umfang von insgesamt 66,7 Mio. EUR. Die Fremdfinanzierungs- quote beträgt zum Berichtsstichtag 15,9%, bezogen auf das Immobilienvermögen.
Zum Stichtag 31. März 2020 bestanden keine Währungs- positionen.
| Übersicht Kredite zum 31. März 2020 |
| --- |
| grundbesitz Fokus Deutschland | Kreditvolumen (direkt) in Mio. EUR | % des Verkehrswertes aller Fonds- immobilien | Kreditvolumen (indirekt über Beteiligungsges.) in Mio. EUR | % des Verkehrswertes aller Fonds- immobilien | unter 1 Jahr | Zinsbindungsrestlaufzeiten in % des Kreditvolumens 1 bis 2	2 bis 5	5 bis 10 Jahre	Jahre	Jahre | Ø-Zins- satz in % |
| EUR | 66,7 | 15,9% | 0,0 | 0,0% | 7,5% | 4,5%	0,0%	88,0% | 1,3% |
| Gesamt | 66,7 | 15,9% | 0,0 | 0,0% | 7,5% | 4,5%	0,0%	88,0% | 1,3% |

DHL-Logistik, verschiedene Standorte