# Overview: Yields, valuation
| Key yield figures 2020/2021 in % | Total |
| --- | --- |
| I. Properties |
| Gross income | 4.4%1 |
| Property management expenses | -1.5%1 |
| Net income | 2.9%1 |
| Changes in value (changes in market value, sales return) | 2.8%1 |
| Real estate return before taxes and depreciation | 5.7%1 |
|  |
| Provisions for deferred taxes | -0.5%1 |
| Amortization of incidental acquisition costs | -0.8%1 |
| Real estate return before loan charges and profits tax | 4.4%1 |
|  |
| Loan charges | -0.2%2 |
| Profits tax | -0.3%2 |
| Return after loan charges, taxes and depreciation | 4.7%2 |
|  |
| Currency effects | 0.0%2 |
| Overall result from real estate investments | 4.7%2 |
|  |
| II. Liquidity | 4.1%3 |
|  |
| III. Other costs | -0.2%4 |
|  |
| IV. Total fund yield before the deduction of costs | 4.1%4 |
|  |
| V. Total yield for the RC unit class following deduction of fund costs (BVI method) | 3.2% |
| Total yield for the IC unit class following deduction of fund costs (BVI method) | 3.8% |

| Capital information (average figures in EUR million) | Ca |
| --- | --- |
| with respect to: |
| 1 | Real estate assets | 574.6 |
|  | Total borrowings (without shareholder loans) | 85.8 |
| 2 | Real estate assets less total borrowings | 488.8 |
| 3 | Liquidity (including liquidity held in investments) | 194.7 |
| 4 | Net asset value | 715.1 |


## Notes on grundbesitz Fokus Deutschland fund returns
The rental income generated a gross return of 4.4%. After deduction of property management costs, the resulting net return amounted to 2.9%.
“Real estate return before taxes and depreciation” is increased by the changes in value (change in the market values deter- mined by experts) by 2.8% points and thus amounts to 5.7%.
“Amortization of incidental acquisition costs” reduces the result by 0.8 percentage points. Accruals in the amount of 0.5% were formed for deferred taxes. This results in a “Real estate return before loan charges and profits tax” of 4.4%.
Taking borrowing costs and “foreign profits tax” into account, the “Result after loan charges, taxes and depreciation” was 4.7% (based on the average equity capital invested in real estate assets of EUR 488.8 million).
Because the fund is currently invested predominantly in euro, currency fluctuations only have a very slight effect on the fund. The “Total return from real estate investments” was thus 4.7%.
The liquidity held as cash at bank and in securities returned 4.1% in the reporting period. The market recovery since the beginning of the business year following the stock market slump due to the coronavirus crisis in March 2020 particularly contributed to this.
The fund generated a “Total return before deduction of fund costs” of 4.1% in the reporting period. Costs of -0.2% are already taken into account in the result. These costs cannot be allocated to any property. These include, for example, costs for the preparation of the annual report.
After deduction of fund costs, the RC unit class generated a total return of 3.2% and the IC unit class a total return of 3.8% (both according to the BVI method).
| Overview: Yields/Contribution by country 2020/2021 |
| --- |
| Country Key yield figures in % | Germany | United Kingdom | Ireland | Netherlands | Total |
| Properties |
| Gross income | 4.6% | 0.0% | 4.6% | 3.7% | 4.4% |
| Property management expenses | -1.7% | 3.7%1 | -0.9% | -1.6% | -1.5% |
| Net income | 2.9% | 3.7% | 3.7% | 2.0% | 2.9% |
| Changes in value (changes in market value, sales return) | 2.6% | 0.0% | 11.3% | 0.0% | 2.8% |
| Real estate return before taxes and depreciation | 5.5% | 3.7% | 15.1% | 2.1% | 5.7% |
|  |
| Provisions for deferred taxes | -0.5% | 0.0% | -1.6% | 0.0% | -0.5% |
| Amortization of incidental acquisition costs | -0.8% | 0.0% | -1.0% | -0.7% | -0.8% |
| Real estate return before loan charges and profits tax | 4.2% | 3.7% | 12.4% | 1.4% | 4.4% |
|  |
| Loan charges | -0.2% | 0.4%2 | 0.0% | -0.2% | -0.2% |
| Profits tax | -0.3% | 0.0% | -0.9% | 0.0% | -0.3% |
| Return after loan charges, taxes and depreciation | 4.4% | 4.1% | 11.6% | 1.5% | 4.7% |

- Other income from the forward financing of the project development in Bristol. This income does not result from the letting of the property and is therefore allocated to property management costs in the form of other costs.
- The offsetting of loan charges and loan yields at fund and company level in the reporting period results in an income for the project development in the UK.

| Overview: Changes in value 2020/2021 |
| --- |
| Country Information on changes in value1 (as of reporting date in EUR million) | Germany | United Kingdom | Ireland | Netherlands | Total |
| Appraiser-assessed market value of portfolio (average value) | 564.3 | 42.7 | 36.4 | 42.6 | 685.9 |
| Appraiser-assessed rent/gross income of portfolio (average value) | 28.3 | 0.0 | 2.0 | 1.8 | 32.0 |
| Positive changes in value as per expert appraisal (incl. subsequent acquisition costs) | 16.3 | 0.0 | 3.1 | 0.1 | 19.5 |
| Other positive changes in value | 131.8 | 42.7 | 33.3 | 42.5 | 250.3 |
| Negative changes in value as per expert appraisal (incl. subsequent acquisition costs) | -2.9 | 0.0 | 0.0 | -0.1 | -2.9 |
| Other negative changes in value | -6.6 | 0.0 | -0.7 | -0.2 | -7.6 |
| Overall changes in value as per expert appraisal | 13.4 | 0.0 | 3.1 | 0.0 | 16.6 |
| Total other changes in value | 125.2 | 42.7 | 32.6 | 42.3 | 242.8 |

- This overview includes only data from properties included in the investment fund as of the reporting date.

| Development of the fund grundbesitz Fokus Deutschland |
| --- |
| In EUR million | 3/31/2017 | 3/31/2018 | 3/31/2019 | 3/31/2020 | 3/31/2021 |
| Properties | 285.7 | 288.3 | 359.1 | 405.2 | 586.3 |
| Holdings in special purpose vehicles | 10.8 | 10.6 | 10.8 | 13.8 | 93.1 |
| Securities | 65.4 | 58.1 | 47.2 | 132.5 | 231.5 |
| Bank deposits | 89.6 | 99.3 | 43.1 | 124.6 | 58.7 |
| Other assets | 21.8 | 21.1 | 56.0 | 52.2 | 59.3 |
| Liabilities and accruals | -52.0 | -53.1 | -85.5 | -88.5 | -116.4 |
| Total net asset value | 421.2 | 424.2 | 430.8 | 641.3 | 912.4 |
| RC unit class |
| RC net asset value | 339.5 | 341.7 | 346.8 | 526.5 | 762.5 |
| RC units in circulation (million units) | 6.6 | 6.6 | 6.6 | 10.0 | 14.3 |
| Net asset value per RC unit (EUR) | 51.37 | 51.82 | 52.69 | 52.54 | 53.42 |
| Distribution per RC unit (EUR)1 | 0.80 | 1.002) | 1.20 | 0.80 | 0.55 |
| IC unit class |
| IC net asset value | 81.7 | 82.5 | 84.0 | 114.8 | 149.9 |
| IC units in circulation (million units) | 1.6 | 1.6 | 1.6 | 2.2 | 2.8 |
| Net asset value per IC unit (EUR) | 51.48 | 51.99 | 52.90 | 52.83 | 53.81 |
| Distribution per IC unit (EUR)1 | 0.88 | 1.152 | 1.40 | 1.00 | 0.80 |
| Date of distribution | 19.7.2017 | 18.7.2018 | 17.7.2019 | 15.7.2020 | 14.7.2021 |

- Payable after the close of the business year.
- Does not take into account the tax liquidity provided on January 2, 2018.

| Development of yields (multi-year comparison) |
| --- |
| Key yield figures in % | Business year 2016/2017 | Business year 2017/2018 | Business year 2018/2019 | Business year 2019/2020 | Business year 2020/2021 |
| I. Properties |
| Gross income1 | 5.8% | 5.9% | 5.8% | 5.3% | 4.4% |
| Property management expenses1 | -1.0% | -0.6% | -1.2% | -1.3% | -1.5% |
| Net income1 | 4.8% | 5.3% | 4.6% | 4.1% | 2.9% |
| Changes in value (changes in market value, sales return)1 | 2.6% | 0.8% | 2.9% | 3.4% | 2.8% |
| Real estate return before taxes and depreciation1 | 7.4% | 6.1% | 7.5% | 7.5% | 5.7% |
| Provisions for deferred taxes1 | 0.0% | -0.1% | -0.4% | -0.6% | -0.5% |
| Amortization of incidental acquisition costs1 | -0.9% | -0.8% | -0.9% | -0.8% | -0.8% |
| Real estate return before loan charges and profits tax1 | 6.6% | 5.1% | 6.1% | 6.0% | 4.4% |
| Loan charges2 | -0.3% | -0.3% | -0.3% | -0.3% | -0.2% |
| Profits tax2 | 0.0% | -0.1% | -0.3% | -0.4% | -0.3% |
| Return after loan charges, taxes and depreciation2 | 7.5% | 5.7% | 6.7% | 6.6% | 4.7% |
| Currency effects2 | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% |
| Overall result from real estate investments2 | 7.5% | 5.7% | 6.7% | 6.6% | 4.7% |
| II. Liquidity3 | 0.6% | 0.7% | 1.0% | -6.5% | 4.1% |
| III. Other costs4 | -0.2% | -0.1% | -0.1% | -0.1% | -0.2% |
| IV. Total fund return before fund costs4 | 3.5% | 3.5% | 4.4% | 2.6% | 4.1% |
| V. Total fund return after deduction of fund costs (BVI method) |
| RC unit class | 3.0% | 2.9% | 3.7% | 2.0% | 3.2% |
| IC unit class | 3.2% | 3.2% | 4.0% | 2.5% | 3.8% |

Based on the average:
- Real estate assets
- Real estate assets less total borrowings
- Liquid assets including liquidity held in investments
- Net asset value

Translation (ENDE, 2021-03-31):
# Übersicht: Renditen, Bewertung
| Renditekennzahlen 2020/2021 in % | Gesamt |
| --- | --- |
| I. Immobilien |
| Bruttoertrag | 4,4%1) |
| Bewirtschaftungsaufwand | -1,5%1) |
| Nettoertrag | 2,9%1) |
| Wertänderungen (Verkehrswertänderungen, Verkaufsergebnis) | 2,8%1) |
| Immobilienergebnis vor Steuern und AfA | 5,7%1) |
|  |
| Rückstellungen für latente Steuern | -0,5%1) |
| Abschreibungen auf Anschaffungsnebenkosten (AfA) | -0,8%1) |
| Immobilienergebnis vor Darlehensaufwand und Ertragsteuern | 4,4%1) |
|  |
| Darlehensaufwand | -0,2%2) |
| Ertragsteuern | -0,3%2) |
| Ergebnis nach Darlehensaufwand, Steuern und AfA | 4,7%2) |
|  |
| Währungsänderung | 0,0%2) |
| Gesamtergebnis aus Immobilieninvestments | 4,7%2) |
|  |
| II. Liquidität | 4,1%3) |
|  |
| III. Sonstige Kosten | -0,2%4) |
|  |
| IV. Ergebnis gesamter Fonds vor Abzug der Fondskosten | 4,1%4) |
|  |
| V. Ergebnis Anteilklasse RC nach Abzug der Fondskosten (BVI-Methode) | 3,2% |
| Ergebnis Anteilklasse IC nach Abzug der Fondskosten (BVI-Methode) | 3,8% |

| Kapitalinformationen (Durchschnittszahlen in Mio. EUR) |
| --- |
| bezogen auf: |
| 1) Immobilienvermögen | 574,6 |
| Kreditvolumen (ohne Gesellschafterdarlehen) | 85,8 |
| 2) Immobilienvermögen abzüglich Kreditvolumen | 488,8 |
| 3) Liquidität (inklusive in Beteiligungen gehaltener Liquidität) | 194,7 |
| 4) Fondsvermögen | 715,1 |


## Erläuterungen zur Fondsrendite grundbesitz Fokus Deutschland
Die Mieteinnahmen erbringen einen Bruttoertrag von 4,4%. Nach Abzug der Bewirtschaftungsaufwendungen verbleibt ein Nettoertrag von 2,9%.
Das „Immobilienergebnis vor Steuern und AfA“ wird durch die Wertänderungen (Änderung der gutachterlich festgestellten Verkehrswerte) um 2,8%-Punkte erhöht und beträgt dement- sprechend 5,7%.
„Abschreibungen auf Anschaffungsnebenkosten (AfA)“ vermin- dern das Ergebnis um 0,8%-Prozentpunkte. Für latente Steuern wurden Rückstellungen in Höhe von 0,5% gebildet. Daraus ergibt sich ein „Immobilienergebnis vor Darlehensaufwand und Ertragsteuern“ von 4,4%.
Unter Berücksichtigung der Fremdkapitalkosten beträgt das
„Ergebnis nach Darlehensaufwand, Steuern und AfA“ 4,7% (bezogen auf das durchschnittlich in Immobilienvermögen inves- tierte Eigenkapital von 488,8 Mio. EUR).
Da der Fonds derzeit überwiegend in Euro investiert ist, wirken sich Währungskursschwankungen nur in einem sehr geringen Maß auf den Fonds aus. Das „Gesamtergebnis aus Immobilien- investments“ beträgt damit 4,7%.
Die als Bankguthaben und in Wertpapieren gehaltene Liquidität rentierte im Berichtszeitraum mit 4,1%. Hierzu hat insbeson- dere die Markterholung seit Beginn des Geschäftsjahres, nach dem Börsen-Einbruch wegen der Corona-Krise im März 2020 beigetragen.
Der Fonds erreichte im Berichtszeitraum ein „Ergebnis gesamter Fonds vor Abzug der Fondskosten“ von 4,1%. Im Ergebnis sind sonstige Kosten mit -0,2% bereits berücksichtigt. Diese Kosten sind keinen Objekten direkt zuordenbar. Hierzu zählen z.B. die Kosten für die Erstellung des Jahresberichtes.
Nach Abzug der Fondskosten erzielt die Anteilklasse RC ein Gesamtergebnis von 3,2% und die Anteilklasse IC ein Gesamter- gebnis von 3,8% (jeweils gemäß BVI-Methode).
| Übersicht: Renditen/Länderbeitrag 2020/2021 |
| --- |
| Land Renditekennzahlen in % | Deutschland | Großbritannien | Irland | Niederlande | Gesamt |
| Immobilien |
| Bruttoertrag | 4,6% | 0,0% | 4,6% | 3,7% | 4,4% |
| Bewirtschaftungsaufwand | -1,7% | 3,7%1) | -0,9% | -1,6% | -1,5% |
| Nettoertrag | 2,9% | 3,7% | 3,7% | 2,0% | 2,9% |
| Wertänderungen (Verkehrswertänderungen, Verkaufsergebnis) | 2,6% | 0,0% | 11,3% | 0,0% | 2,8% |
| Immobilienergebnis vor Steuern und AfA | 5,5% | 3,7% | 15,1% | 2,1% | 5,7% |
|  |
| Rückstellungen für latente Steuern | -0,5% | 0,0% | -1,6% | 0,0% | -0,5% |
| Abschreibungen auf Anschaffungsnebenkosten (AfA) | -0,8% | 0,0% | -1,0% | -0,7% | -0,8% |
| Immobilienergebnis vor Darlehensaufwand und Ertragsteuern | 4,2% | 3,7% | 12,4% | 1,4% | 4,4% |
|  |
| Darlehensaufwand | -0,2% | 0,4%2) | 0,0% | -0,2% | -0,2% |
| Ertragsteuern | -0,3% | 0,0% | -0,9% | 0,0% | -0,3% |
| Ergebnis nach Darlehensaufwand, Steuern und AfA | 4,4% | 4,1% | 11,6% | 1,5% | 4,7% |

- Sonstiger Ertrag aus der Forward-Finanzierung der Projektentwicklung in Bristol. Dieser Ertrag resultiert nicht aus der Vermietung der Immobilie und wird daher mit den sonstigen Aufwendungen dem Bewirtschaftungsaufwand zugeordnet.
- Bei der Projektenwicklung in GB ergibt die Verrechnung von Darlehensaufwand und –ertrag auf Fonds- und Gesellschaftsebene im Berichtszeitraum einen Ertrag.

| Übersicht: Wertänderungen 2020/2021 |
| --- |
| Land Information zu Wertänderungen1) (stichtagsbezogen in Mio. EUR) | Deutschland | Großbritannien | Irland | Niederlande | Gesamt |
| Gutachterliche Verkehrswerte Portfolio (Mittelwert) | 564,3 | 42,7 | 36,4 | 42,6 | 685,9 |
| Gutachterliche Bewertungsmieten/Rohertrag Portfolio (Mittelwert) | 28,3 | 0,0 | 2,0 | 1,8 | 32,0 |
| Positive Wertänderungen lt. Gutachten (inkl. nachträglicher Anschaffungskosten) | 16,3 | 0,0 | 3,1 | 0,1 | 19,5 |
| Sonstige positive Wertänderungen | 131,8 | 42,7 | 33,3 | 42,5 | 250,3 |
| Negative Wertänderungen lt. Gutachten (inkl. nachträglicher Anschaffungskosten) | -2,9 | 0,0 | 0,0 | -0,1 | -2,9 |
| Sonstige negative Wertänderungen | -6,6 | 0,0 | -0,7 | -0,2 | -7,6 |
| Wertänderungen lt. Gutachten insgesamt | 13,4 | 0,0 | 3,1 | 0,0 | 16,6 |
| Sonstige Wertänderungen insgesamt | 125,2 | 42,7 | 32,6 | 42,3 | 242,8 |

- In diese Übersicht fließen nur Daten von Immobilien ein, die sich zum Berichtsstichtag im Sondervermögen befinden.

| Entwicklung des Fonds grundbesitz Fokus Deutschland |
| --- |
| In Mio. EUR | 31.3.2017 | 31.3.2018 | 31.3.2019 | 31.3.2020 | 31.3.2021 |
| Immobilien | 285,7 | 288,3 | 359,1 | 405,2 | 586,3 |
| Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften | 10,8 | 10,6 | 10,8 | 13,8 | 93,1 |
| Wertpapiere | 65,4 | 58,1 | 47,2 | 132,5 | 231,5 |
| Bankguthaben | 89,6 | 99,3 | 43,1 | 124,6 | 58,7 |
| Sonstige Vermögensgegenstände | 21,8 | 21,1 | 56,0 | 52,2 | 59,3 |
| Verbindlichkeiten und Rückstellungen | -52,0 | -53,1 | -85,5 | -88,5 | -116,4 |
| Fondsvermögen gesamt | 421,2 | 424,2 | 430,8 | 641,3 | 912,4 |
| Anteilklasse RC |
| Fondsvermögen RC | 339,5 | 341,7 | 346,8 | 526,5 | 762,5 |
| Anteilumlauf (Mio. Stücke) RC | 6,6 | 6,6 | 6,6 | 10,0 | 14,3 |
| Anteilwert (EUR) RC | 51,37 | 51,82 | 52,69 | 52,54 | 53,42 |
| Ausschüttung je Anteil (EUR)1) RC | 0,80 | 1,002) | 1,20 | 0,80 | 0,55 |
| Anteilklasse IC |
| Fondsvermögen IC | 81,7 | 82,5 | 84,0 | 114,8 | 149,9 |
| Anteilumlauf (Mio. Stücke) IC | 1,6 | 1,6 | 1,6 | 2,2 | 2,8 |
| Anteilwert (EUR) IC | 51,48 | 51,99 | 52,90 | 52,83 | 53,81 |
| Ausschüttung je Anteil (EUR)1) IC | 0,88 | 1,152) | 1,40 | 1,00 | 0,80 |
| Tag der Ausschüttung | 19.7.2017 | 18.7.2018 | 17.7.2019 | 15.7.2020 | 14.7.2021 |

- Zahlbar nach Ablauf des Geschäftsjahres.
- Ohne Berücksichtigung der am 2. Januar 2018 bereitgestellten Steuerliquidität.

| Entwicklung der Renditen (Mehrjahresvergleich) |
| --- |
| Renditekennzahlen in % | Geschäftsjahr 2016/2017 | Geschäftsjahr 2017/2018 | Geschäftsjahr 2018/2019 | Geschäftsjahr 2019/2020 | Geschäftsjahr 2020/2021 |
| I. Immobilien |
| Bruttoertrag1) | 5,8% | 5,9% | 5,8% | 5,3% | 4,4% |
| Bewirtschaftungsaufwand1) | -1,0% | -0,6% | -1,2% | -1,3% | -1,5% |
| Nettoertrag1) | 4,8% | 5,3% | 4,6% | 4,1% | 2,9% |
| Wertänderungen (Verkehrswertänderungen, Verkaufsergebnis)1) | 2,6% | 0,8% | 2,9% | 3,4% | 2,8% |
| Immobilienergebnis vor Steuern und AfA1) | 7,4% | 6,1% | 7,5% | 7,5% | 5,7% |
| Rückstellungen für latente Steuern1) | 0,0% | -0,1% | -0,4% | -0,6% | -0,5% |
| Abschreibungen auf Anschaffungsnebenkosten (AfA)1) | -0,9% | -0,8% | -0,9% | -0,8% | -0,8% |
| Immobilienergebnis vor Darlehensaufwand und Ertragsteuern1) | 6,6% | 5,1% | 6,1% | 6,0% | 4,4% |
| Darlehensaufwand2) | -0,3% | -0,3% | -0,3% | -0,3% | -0,2% |
| Ertragsteuern2) | 0,0% | -0,1% | -0,3% | -0,4% | -0,3% |
| Ergebnis nach Darlehensaufwand, Steuern und AfA2) | 7,5% | 5,7% | 6,7% | 6,6% | 4,7% |
| Währungsänderung2) | 0,0% | 0,0% | 0,0% | 0,0% | 0,0% |
| Gesamtergebnis aus Immobilieninvestments2) | 7,5% | 5,7% | 6,7% | 6,6% | 4,7% |
| II. Liquidität3) | 0,6% | 0,7% | 1,0% | -6,5% | 4,1% |
| III. Sonstige Kosten4) | -0,2% | -0,1% | -0,1% | -0,1% | -0,2% |
| IV. Ergebnis gesamter Fonds vor Fondskosten4) | 3,5% | 3,5% | 4,4% | 2,6% | 4,1% |
| V. Ergebnis gesamter Fonds nach Fondskosten (BVI-Methode) |
| Anteilklasse RC | 3,0% | 2,9% | 3,7% | 2,0% | 3,2% |
| Anteilklasse IC | 3,2% | 3,2% | 4,0% | 2,5% | 3,8% |

Bezogen auf das durchschnittliche:
- Immobilienvermögen
- Immobilienvermögen abzüglich Kreditvolumen
- Liquiditätsvermögen inklusive in Beteiligungen gehaltener Liquidität
- Fondsvermögen