# Fund manager's report
Risk assets rallied on the back of inflation easing in the US and the Eurozone, leading to hopes that central bankers might moderate their hawkish policies. In addition, better than expected earnings from European companies and the Chinese government’s move to relax some COVID restrictions helped. On the other hand, disappointing earnings from mega stocks such as Meta, Amazon, and Microsoft, as well as a string of corporate hiring freezes and layoffs weighed on sentiment.
Within the Eurozone property sector, nearly all the sub-sectors ended the month in positive territory. Retail and diversified were the top performers, returning +5.2% and +4.3%, respectively. Meanwhile, logistics was the only sector that detracted, returning -2.4%. The Eurozone real estate index underperformed the broad Eurozone equity index with the FTSE EPRA NAREIT Eurozone Capped 10% returning +1.9% versus +8.1% for the Euro STOXX.
On the monetary front, the Federal Reserve raised the fed funds rate by +75bps, marking the fourth consecutive hike of the same magnitude. Chair Jerome Powell stated that the Fed could moderate the pace of rate increases as soon as its next meeting in December. The Bank of England’s Monetary Policy Committee increased the Bank Rate by +75bps to 3.00%, marking its highest level since 2008. Minutes from the European Central Bank’s October meeting highlighted concerns regarding the risk that inflation might become entrenched and that a wage-price spiral might emerge.
On the economic front, US Nonfarm payrolls increased by +261k in October, while the unemployment rate increased to 3.7%. S&P Global Flash Composite PMI readings for the US and the Eurozone pointed to continued contraction in business activity. On the positive side, price pressures eased at the slowest rate in 14-months in the Eurozone. The UK economy contracted by -0.2% sequentially in the third quarter, which was better than feared. US inflation in October increased by
+6.3% on an annualized basis, cooling from September’s +6.6% reading. Meanwhile, flash core Eurozone inflation was flat at +5.0% in November, while headline inflation in the UK increased by +11.1% in October, which was the highest reading since 1981 and materially higher than the previous month’s reading.
Moody’s adjusted their credit ratings for Vonovia and their outlooks for LEG Immobilien and Faebge. Vonovia was downgraded one notch to Baa1. Meanwhile, LEG Immobilien and Fabege’s outlooks were revised down from stable to negative but maintained their credit ratings of Baa1 and Baa2, respectively. Several companies went on the offensive and adjusted their dividend policies. Castellum put a hold on its dividend for 2023, while leaving its 2022 policy unchanged. TAG Immobilien stated it will forgo its 2022 dividend, while its 2023 dividend will be dependent on market conditions and its ability to refinance. LEG Immobilien indicated a new flexible dividend policy for next year, which will be decided based new cash-oriented KPIs.
Patrizia announced results for the first nine months of the year that were impacted by weaker markets. It reported EBITDA declined by -17.2% year-over-year to €78.8 million and adjusted its full year guidance. Nonetheless, it reported growth in assets under management, which increased by +17.4% to €56.1 million during the year-to-date period. Its shares initially dropped nearly -6% after the announcement but subsequently rallied by +26.7% for the month on the back of rising equity market. In addition, Warbug Research reaffirmed it buy-rating and its target price of €14.60 for Patrizia.
Aedifica reported strong Q3 results with EPRA earnings increasing by +22% year-over-year to €134.5 million, while the value of its property portfolio increased by +15%, since the start of the year. In addition, its management team upgraded its full year EPS guidance. Aedifica announced that it will invest €17 million to develop three care properties consisting of a school, child day-care center, and residential care center in Finland. Despite the strong results its shares were weighed down by negative sentiment from Orpea (retirement home operator), which received an open letter from two activist investors alleging gross misconduct. Aedifica owns nine properties operated by Orpea, which represent 2.6% of its contractual rental income. Aedifica’s shares lost -2.9% for the month.
British Land reported its half-year results to end of September 2022 with underlying profit surging by +13.3% and its dividend per share increasing by +12.4%. However, its portfolio value decreased by -3.0% compared to March 2022 due to higher interest rates leading to yield expansion. Nonetheless, the impact on its portfolio value was cushioned by strong rental growth. Its shares were up +10.8% for the month.
Our overweight exposures to Klepierre, Patrizia, and Nexity positively contributed. In addition, our lack of exposure to Grand City Properties and Intervest Offices & Warehouses helped. Meanwhile, our overweight exposures to LEG Immobilien, Aedifica, and Shurgard Self-Storage negatively contributed. Our lack of exposure to Aroundtown and Lar Espana Real Estate also detracted.
Source(s): AXA Investment Managers as at 30/11/2022 Editor: AXA Investment Managers Paris

Translation (ENES, 2022-11-30):
# Informe del gestor
Los activos de riesgo repuntaron gracias a la relajación de la inflación en Estados Unidos y la zona euro, lo que dio esperanzas de que los bancos centrales puedan moderar sus políticas restrictivas. Además, los beneficios de las empresas europeas superiores a lo previsto y la decisión del Gobierno chino de relajar algunas restricciones contra la COVID ayudaron. Por otro lado, los decepcionantes beneficios de megavalores como Meta, Amazon y Microsoft, así como una serie de congelaciones de contratación y despidos de las empresas, lastraron la confianza.
En el sector inmobiliario de la zona euro, casi todos los subsectores cerraron el mes en terreno positivo. Los segmentos de distribución minorista y diversificado fueron las principales contribuciones, con rentabilidades del +5,2 % y del +4,3 %, respectivamente. Entretanto, el de logística fue el único sector que cayó, con una rentabilidad del -2,4 %. El índice inmobiliario de la zona euro se rezagó respecto del índice de renta variable general de la región, y el FTSE EPRA NAREIT Eurozone Capped 10 % registró un +1,9 %, frente al +8,1 % del Euro Stoxx.
En el plano monetario, la Reserva Federal subió el tipo de los fondos federales +75 pb, lo que supuso la cuarta subida consecutiva de la misma magnitud. El presidente Jerome Powell declaró que la Fed podría moderar el ritmo de las subidas de tipos en su próxima reunión en diciembre. El comité de política monetaria del Banco de Inglaterra aumentó el tipo bancario +75 pb hasta el 3,00 %, lo que marcó su máximo desde 2008. Las actas de la reunión de octubre del Banco Central Europeo pusieron de manifiesto las preocupaciones en torno al riesgo de que la inflación pudiera afianzarse y que pudiera surgir una espiral de salarios-precios.
En el plano económico, el empleo no agrícola de Estados Unidos aumentó, con +261 000 nuevos puestos creados en octubre, mientras que la tasa de desempleo subió hasta el 3,7 %. El dato preliminar del índice PMI compuesto de S&P Global en Estados Unidos y la zona euro apuntó a una continua contracción de la actividad empresarial. En el plano positivo, las presiones sobre los precios se redujeron a su ritmo más lento en 14 meses en la zona euro. La economía británica se contrajo un -0,2 % secuencialmente en el tercer trimestre, mejor de lo que se temía. La inflación estadounidense aumentó un +6,3 % anualizado en octubre, una relajación con respecto al +6,6 % de septiembre.
Entretanto, el dato preliminar de la inflación subyacente de la zona euro se mantuvo plano en el +5,0 % en noviembre, mientras que la inflación general en el Reino Unido aumentó un +11,1 % en octubre, su nivel más alto desde 1981 y muy por encima del dato del mes anterior.
Moody’s ajustó sus calificaciones crediticias de Vonovia y sus perspectivas para LEG Immobilien y Fabege. La calificación de Vonovia bajó un peldaño hasta Baa1. Entretanto, las perspectivas de LEG Immobilien y Fabege se revisaron a la baja de estable a negativa, pero mantuvieron sus calificaciones crediticias de Baa1 y Baa2, respectivamente. Varias empresas se mostraron ofensivas y ajustaron sus políticas de dividendos. Castellum suspendió el pago de dividendos para 2023, al tiempo que mantuvo su política de 2022 sin cambios. TAG Immobilien declaró que renunciará a su dividendo de 2022, mientras que su dividendo con vencimiento en 2023 dependerá de las condiciones del mercado y de su capacidad de refinanciarse. LEG Immobilien anunció una nueva política de dividendos flexible para el próximo año, que se decidirá sobre los nuevos KPI orientados al efectivo.
Patrizia anunció sus resultados de los primeros nueve meses del año, afectados por la debilidad de los mercados. Publicó una caída del EBITDA del -17,2 % interanual, hasta los 78,8 millones de EUR, y ajustó sus proyecciones para todo el año. No obstante, publicó un crecimiento de los activos gestionados, que aumentaron un +17,4 %, hasta los 56,1 millones de EUR, en lo que va de año. Inicialmente, sus acciones cayeron casi un -6 % tras el anuncio, pero posteriormente repuntaron un +26,7 % en el mes gracias al alza del mercado de renta variable. Además, Warburg Research reafirmó su calificación de compra y su precio objetivo de 14,60 EUR para Patrizia.
Aedifica publicó unos sólidos resultados del tercer trimestre: los beneficios EPRA aumentaron un +22 % interanual hasta 134,5 millones de EUR, mientras que el valor de su cartera inmobiliaria se incrementó un +15 % desde principios de año. Además, su equipo directivo revisó al alza sus proyecciones de BPA para todo el año. Aedifica anunció que invertirá
17 millones de EUR para desarrollar tres propiedades asistenciales: una escuela, una guardería y un centro de atención residencial en Finlandia. A pesar de los sólidos resultados, sus acciones se vieron lastradas por el sentimiento negativo de Orpea (empresa de residencias para personas mayores), que recibió una carta abierta de dos inversores activistas en la que se denunciaban graves irregularidades. Aedifica posee nueve propiedades operadas por Orpea, que representan el
2,6 % de sus ingresos por alquileres contractuales. Las acciones de Aedifica cayeron un -2,9 % en el mes.
British Land publicó sus resultados semestrales hasta finales de septiembre de 2022: el beneficio subyacente se disparó un +13,3 % y su dividendo por acción aumentó un +12,4 %. Sin embargo, el valor de su cartera disminuyó un -3,0 % en comparación con marzo de 2022 debido a la subida de los tipos de interés, que llevó a una expansión de los rendimientos. No obstante, el impacto en el valor de su cartera se vio amortiguado por el fuerte crecimiento de los alquileres. Sus acciones se anotaron un +10,8 % en el mes.
Nuestras sobreponderaciones en Klépierre, Patrizia y Nexity contribuyeron positivamente. Asimismo, nuestra ausencia de exposición a Grand City Properties y Intervest Offices & Warehouses fue favorable. Entretanto, las sobreponderaciones en LEG Immobilien, Aedifica y Shurgard Self-Storage nos penalizaron. Nuestra ausencia de exposición a Aroundtown y Lar España Real Estate también resultó perjudicial.
Fuente(s) : AXA Investment Managers a 30/11/2022 Redactor: AXA Investment Managers Paris.