# Commentaire du gestionnaire
Les actifs risqués se sont redressés sous l’effet de la baisse de l’inflation aux États-Unis et dans la zone euro, qui a suscité l’espoir que les banques centrales modèrent leur politique monétaire. En outre, les résultats meilleurs que prévu des entreprises européennes et la décision du gouvernement chinois d’assouplir certaines restrictions liées au Covid ont contribué à la performance. En revanche, les résultats décevants de poids lourds tels que Meta, Amazon et Microsoft, ainsi qu’une série de gels d’embauches et de licenciements ont pesé sur le sentiment.
L’indice FTSE EPRA NAREIT Developed a enregistré une performance mensuelle de +6,7 % en dollars et de +2,5 % en euros. Les principaux indices de l’immobilier coté ont tous clôturé le mois en territoire positif : Hong Kong (+14,0 %), Singapour (+7,7 %), les États-Unis (+5,7 %), l’Europe continentale (+2,4 %), le Royaume-Uni (+1,8 %) et le Japon (+0,8 %) ont tous progressé en monnaie locale.
Sur le front monétaire, la Réserve fédérale américaine a relevé le taux des Fed Funds de 75 pb, marquant le quatrième relèvement consécutif d’une telle ampleur. Son président Jerome Powell a déclaré que la Fed pourrait modérer le rythme des hausses de taux dès sa prochaine réunion en décembre. La Banque d’Angleterre (BoE) a relevé son taux directeur de 75 pb à 3,00 %, niveau le plus élevé depuis 2008. Le compte rendu de la réunion d’octobre de la Banque centrale européenne a mis en évidence des inquiétudes quant au risque que l’inflation ne s’installe et qu’une spirale salaires-prix ne se dessine.
Sur le plan économique, 261 000 emplois non agricoles ont été créés aux États-Unis en octobre, tandis que le taux de chômage a augmenté à 3,7 %. Les indices PMI composites flash S&P aux États-Unis et dans la zone euro ont laissé entrevoir une poursuite de la contraction de l’activité. Du côté des bonnes nouvelles, les pressions sur les prix ont diminué à leur rythme le plus faible depuis 14 mois dans la zone euro. L’économie britannique s’est contractée de 0,2 % en séquentiel au troisième trimestre, soit moins qu’on ne le craignait. L’inflation américaine a augmenté de 6,3 % sur un an aux États-Unis en octobre, contre 6,6 % en septembre. Parallèlement, l’inflation sous-jacente dans la zone euro est restée stable à +5,0 % en novembre, tandis que l’inflation globale au Royaume-Uni a augmenté de 11,1 % en octobre, niveau le plus élevé depuis 1981 et nettement supérieur à celui du mois précédent.
Au niveau du portefeuille d’actions, les trois régions ont apporté une contribution positive sur le mois. Par pays, les
États-Unis, Singapour et l’Australie ont signé les meilleures contributions, seule la Suède ayant nui à la performance. Côté valeurs, Equinix, Goodman et CapitaLand Investment ont produit les meilleures contributions, tandis qu’Extra Space Storage, Life Storage et Easterly Government Properties ont constitué les principaux freins.
En Europe, Moody’s a ajusté la note de crédit de Vonovia et ses perspectives pour LEG Immobilien et Faebge. Vonovia a été rétrogradé d’un cran à Baa1. Parallèlement, les perspectives de LEG Immobilien et Fabege ont été revues en baisse de stables à négatives, mais leurs notes de crédit ont été maintenues à Baa1 et Baa2, respectivement. Plusieurs entreprises sont passées à l’offensive et ont ajusté leur politique de dividendes. Castellum a maintenu son dividende au titre de 2023, tout en laissant sa politique pour 2022 inchangée. TAG Immobilien a déclaré renoncer à son dividende 2022, tandis que son dividende 2023 dépendra des conditions de marché et de sa capacité de refinancement. LEG Immobilien a annoncé une nouvelle politique de dividende flexible pour l’an prochain, laquelle sera déterminée sur la base de nouveaux indicateurs clés de performance fondés sur la trésorerie.
British Land a publié ses résultats semestriels à fin septembre 2022, avec un bénéfice sous-jacent en hausse de 13,3 % et un dividende par action en hausse de 12,4 %. Toutefois, la valeur de son portefeuille a diminué de 3,0 % par rapport à mars 2022 en raison de la hausse des taux d’intérêt qui a entraîné une augmentation des rendements. Néanmoins, l’impact sur la valeur de son portefeuille a été atténué par la forte hausse des loyers. Le titre a gagné 10,8 % sur le mois. Mitsui Fudosan a publié un bénéfice d’exploitation semestriel en hausse de 30,2 % sur un an à 131,5 milliards de yens, niveau inférieur aux prévisions des analystes (136,4 milliards de yens). Le groupe a maintenu ses prévisions de bénéfice d’exploitation de 300 milliards de yens pour l’ensemble de l’exercice. Mitsui Fudosan devrait enregistrer une forte croissance de ses profits grâce à l’atténuation de l’impact du Covid et à un solide portefeuille de projets. Le titre a néanmoins chuté de 2,6 % sur le mois.
Extra Space Storage a publié de bons résultats du troisième trimestre, avec un FFO par action en hausse de 19,5 % à 2,16 dollars par rapport à la même période l’an dernier. Toutefois, son chiffre d’affaires à périmètre comparable s’est dégradé en séquentiel, malgré une hausse de 15,5 %. En outre, son équipe dirigeante a abaissé ses prévisions de FFO pour l’ensemble de l’exercice en raison de la hausse des taux et d’un plus fort effet de saisonnalité. Le titre a dévissé de 9,4 % sur le mois.
Côté obligataire, les marchés du crédit se sont redressés à la faveur du tassement des rendements des emprunts d’État consécutif à la baisse de l’inflation, donnant aux investisseurs l’espoir que les banques centrales modèrent la hausse de leurs taux d’intérêt. Les spreads des créances du secteur immobilier se sont resserrés de 90 pb en euros et de 28 pb en dollars.
En termes d’investissements, nous avons été globalement neutres (+8,6 millions de dollars de transactions) afin de recalibrer le portefeuille. Nous avons privilégié le marché primaire pour capter la prime offerte. Nous avons accru notre exposition aux segments des bureaux, de l’immobilier résidentiel et de la santé et avons en conséquence allégé nos positions dans les segments de la logistique, de l’auto-entreposage et des centres de données. Nous avons accru notre exposition au secteur américain des bureaux via l’obligation verte à cinq ans de Boston Properties. Nous avons également renforcé notre exposition au secteur résidentiel aux États-Unis (AvalonBay Communities), en Allemagne (Vonovia) et en Finlande (Kojamo). Nous avons réalisé un arbitrage sur Vonovia en vendant son obligation à quatre ans au profit de son obligation verte à huit ans au taux mid-swap +230 pb, et de son obligation sociale à quatre ans au taux mid-swap +205 pb.
Source(s) : AXA Investment Managers au 30/11/2022 Rédacteur : AXA Investment Managers Paris
Nous avons également accru notre exposition au secteur de la santé aux États-Unis (National Health Investors, Healthpeak Properties et Welltower) et en Belgique (Cofinimmo). En revanche, nous avons réduit notre exposition aux secteurs de l’auto-entreposage (Public Storage) et des centres de données (Digital Realty Trust). Par ailleurs, nous avons réduit notre exposition à Public Storage afin d’améliorer la note ESG du fonds.

Translation (FRES, 2022-11-30):
# Informe del gestor
Los activos de riesgo repuntaron gracias a la relajación de la inflación en EE. UU. y la zona euro, lo que dio esperanzas de que los bancos centrales puedan moderar sus políticas acomodaticias. Además, los beneficios de las empresas europeas superiores a lo previsto y la decisión del Gobierno chino de relajar algunas restricciones contra la COVID ayudaron. Por otro lado, los decepcionantes beneficios de megavalores como Meta, Amazon y Microsoft, así como una serie de congelaciones de contratación y despidos de las empresas, lastraron la confianza.
A lo largo del mes, el índice FTSE EPRA NAREIT Developed obtuvo un +6,7 % en USD y un +2,5 % en EUR. Todos los índices inmobiliarios cotizados cerraron el mes en terreno positivo: Hong Kong (+14,0 %), Singapur (+7,7 %), Estados Unidos (+5,7 %), Europa continental (+2,4 %), Reino Unido (+1,8 %) y Japón (+0,8 %) avanzaron en moneda local.
En el plano monetario, la Reserva Federal subió el tipo de los fondos federales +75 pb, lo que supuso la cuarta subida consecutiva de la misma magnitud. El presidente Jerome Powell declaró que la Fed podría moderar el ritmo de las subidas de tipos en su próxima reunión en diciembre. El comité de política monetaria del Banco de Inglaterra aumentó el tipo bancario 75 pb hasta el 3,00 %, lo que marcó su máximo desde 2008. Las actas de la reunión de octubre del Banco Central Europeo pusieron de manifiesto las preocupaciones en torno al riesgo de que la inflación pudiera afianzarse y que pudiera surgir una espiral de salarios-precios.
En el plano económico, el empleo no agrícola de EE. UU. aumentó 261 000 en octubre, mientras que la tasa de desempleo subió hasta el 3,7 %. El dato preliminar del índice PMI compuesto de S&P Global en EE. UU. y la zona euro apuntaron a una continua contracción de la actividad empresarial. En el plano positivo, las presiones sobre los precios se redujeron a su ritmo más lento en 14 meses en la zona euro. La economía británica se contrajo un 0,2 % secuencialmente en el tercer trimestre, mejor de lo que se temía. La inflación estadounidense aumentó un 6,3 % anualizado en octubre, una relajación con respecto al 6,6 % de septiembre. Entretanto, el dato preliminar de la inflación subyacente de la zona euro se mantuvo plano en el +5,0 % en noviembre, mientras que la inflación general en el Reino Unido aumentó un 11,1 % en octubre, su nivel más alto desde 1981 y muy por encima del dato del mes anterior.
En la subcartera de renta variable, las tres regiones aportaron una contribución mensual positiva. Por países, Estados Unidos, Singapur y Australia aportaron las mayores contribuciones, mientras que Suecia fue el único lastre. Por valores, Equinix, Goodman y CapitaLand Investment aportaron las mayores contribuciones, mientras que Extra Space Storage, Life Storage y Easterly Government Properties fueron los principales lastres.
En Europa, Moody's ajustó sus calificaciones crediticias de Vonovia y sus perspectivas para LEG Immobilien y Fabege. La calificación de Vonovia bajó un peldaño hasta Baa1. Entretanto, las perspectivas de LEG Immobilien y Fabege se revisaron a la baja de estable a negativa, pero mantuvieron sus calificaciones crediticias de Baa1 y Baa2, respectivamente. Varias empresas se mostraron ofensivas y ajustaron sus políticas de dividendos. Castellum mantuvo su dividendo para 2023, al tiempo que mantuvo su política de 2022 sin cambios. TAG Immobilien declaró que renunciará a su dividendo de 2022, mientras que su dividendo con vencimiento en 2023 dependerá de las condiciones del mercado y de su capacidad de refinanciarse. LEG Immobilien anunció una nueva política de dividendos flexible para el próximo año, que se decidirá sobre los nuevos KPI orientados al efectivo.
British Land publicó sus resultados semestrales hasta finales de septiembre de 2022: el beneficio subyacente se disparó un 13,3 % y su dividendo por acción aumentó un 12,4 %. Sin embargo, el valor de su cartera disminuyó un 3,0 % en comparación con marzo de 2022 debido a la subida de los tipos de interés, que llevó a una expansión de los rendimientos. No obstante, el impacto en el valor de su cartera se vio amortiguado por el fuerte crecimiento de los alquileres. Sus acciones se anotaron un +10,8 % en el mes.
Mitsui Fudosan publicó su beneficio de explotación semestral con un aumento del 30,2 % interanual, hasta los 131 500 millones de yenes, por debajo de las estimaciones de consenso de 136 400 millones de yenes. Además, mantuvo su previsión para el beneficio operativo para todo el año de 300 000 millones de yenes. Mitsui Fudosan debería experimentar un fuerte crecimiento de los beneficios gracias a la disminución del impacto de la COVID, junto con una sólida cartera de proyectos. No obstante, sus acciones se dejaron un 2,6 % en el mes.
Extra Space Storage publicó unos buenos resultados del tercer trimestre, con un aumento de los fondos de explotación por acción del 19,5 % hasta 2,16 dólares en comparación con el mismo periodo del año pasado. Sin embargo, sus ingresos en perímetro comparable se debilitaron de forma secuencial, a pesar de aumentar un 15,5 %. Además, su equipo directivo redujo su proyección de flujo de efectivo de las actividades de explotación para todo el año debido a la subida de los tipos y a un mayor retorno de la estacionalidad. Sus acciones cayeron un 9,4 % en el mes.
En renta fija, los mercados de deuda corporativa repuntaron a medida que los rendimientos de la deuda pública se moderaron gracias a la relajación de los datos de inflación, lo que dio a los inversores esperanzas de que los bancos centrales podrían moderar las subidas de tipos. Los diferenciales de la deuda corporativa inmobiliaria se estrecharon 90 pb y 28 pb en euros y dólares, respectivamente.
En cuanto a las inversiones, nos mostramos neutrales (+8,6 millones de dólares en operaciones), con el fin de reajustar la cartera. Apostamos por el mercado primario para aprovechar la prima ofrecida. Aumentamos nuestra exposición a oficinas, viviendas y atención sanitaria, por lo que recortamos nuestras posiciones en logística, guardamuebles y centros de datos. Aumentamos nuestra exposición al sector de oficinas en EE. UU. a través de los bonos verdes a cinco años de Boston Properties. También incrementamos nuestra exposición al sector residencial en EE. UU. (AvalonBay Communities), Alemania (Vonovia) y Finlandia (Kojamo). Realizamos un arbitraje en Vonovia vendiendo su bono a cuatro años a favor de su bono verde a ocho años en MS +230 pb y su bono social a cuatro años en MS +205 pb. También incrementamos nuestra exposición al sector sanitario en EE. UU. (National Health Investors, Healthpeak Properties y Welltower) y Bélgica
Fuente(s) : AXA Investment Managers a 30/11/2022 Redactor: AXA Investment Managers Paris.
(Cofinimmo). Por otro lado, redujimos nuestra exposición a guardamuebles (Public Storage) y centros de datos (Digital Realty Trust). Además, recortamos nuestra exposición a Public Storage con el fin de mejorar la calificación ESG del fondo.