# Part II Fund Contract
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## Name of the fund; name and domicile of the fund management


## 	company and the custodian bank	

## § 1
- A contractually based investment fund of the type “Real estate funds” (the “real estate fund”) has been established under the name of UBS (CH) Property Fund – Swiss Mixed «Sima» in accordance with Article 25 ff. in association with Article 58 ff. of the Swiss Collective Investment Schemes Act (CISA) ofoperating cost ratio was calculated solely on the basis of the gross asset value (GAV):2.


## 23 June 2006.

## UBS Fund Management (Switzerland) AG, Basel, is the fund management

## company.
Geschänsjahr	(TER
REF
) - GAV	(TER
REF
) - NAV
2013	0,89%	1,27%

## Investments in associated collective investments
No issuing and redemption commission and only a reduced management commission in accordance with § 19 prov. 4 of the fund contract are charged to investments in collective investments that are managed directly or indirectly by the fund management company itself or by a company with which it is associated through common management or control or by a direct or indirect shareholding of more than 10% of the capital or votes.

## Fee-sharing agreements and soft commissions

## The fund management company has not concluded any fee-sharing agree- ments or agreements relating to soft commissions.
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## Publications of the real estate fund


## Further information on the real estate fund may be found in the latest annual or semi-annual report. Up-to-date information is also available on the Internet at www.ubs.com/realestate-switzerland.
The prospectus with integrated fund contract, the simplified prospectus as well as the annual and semi-annual reports may be obtained free of charge from the fund management company, custodian bank and all distributors. Notification of changes to the fund contract, a change of fund management company or custodian bank, as well as the liquidation of the real estate fund shall be published by the fund management company in the Swiss Official Gazette of Commerce (Schweizerisches Handelsamtsblatt or SHAB) and Swiss Fund Data AG (www.swissfunddata.ch).
Net asset values are published for each day units are issued or redeemed. They can be viewed at any time at Swiss Fund Data AG (www.swissfunddata.ch) and are updated annually after presentation of the audited closing statement for the year.
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## Insurance of properties


## As a general rule, the properties owned by this real estate fund are insured in the event of fire and water damage and damages that are attributable

## 3.	UBS AG, Basel and Zurich, is the custodian bank.
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## Rights and obligations of the contracting parties A	Fund contract


## § 2
The legal relationship between the investor on the one hand and the fund management company and the custodian bank on the other is governed by this fund contract and the applicable provisions of Swiss legislation concerning collective investment schemes.

## B	Fund management company

## § 3
- The fund management company manages the real estate fund at its own dis- cretion and in its own name, but for the account of the investors. In particular, it shall make all decisions relating to the issuing of units, the investments and their valuation. It calculates the net asset value, sets the issue and redemp- tion prices of units and also determines the distribution of income. The fund management company shall exercise all rights associated with the real estate fund.
- The fund management company and its agents shall act in good faith and have a duty to exercise due diligence and provide information. They act independ- ently and exclusively in the interests of investors. They take any organisational steps that may be required to ensure the proper conduct of business and shall ensure transparent accounting and the supply of appropriate information regarding this real estate fund.
- The fund management company can delegate investment decisions and specific tasks, provided that this is in the interest of efficient management. It shall only delegate responsibilities to individuals who are qualified to discharge their duties properly and shall ensure that such duties are discharged correctly with regard to both the instructions provided and monitoring and control. The fund management company shall be liable for the actions of its agents as if they were its own actions.
- The fund management company may, subject to the consent of the custodian bank, submit amendments to this fund contract to the supervisory authorityto causes under civil liability law. Shortfalls in rental income that occur as a	5.


## result of fire and water damage are included in this insurance cover. However,

## earthquake damage and its consequences are not included in this insurance cover.6.
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## Sales restrictions


## When units of this real estate fund are issued or redeemed abroad, the provi-

## (cf. § 26).
The fund management company can merge the real estate fund with other real estate funds pursuant to the provisions set down under § 24 and can liquidate such pursuant to the provisions set down under § 25.
The fund management company is entitled to receive the remuneration stipu- lated in §§ 18 and 19. It is further entitled to be released from any liabilities assumed in the proper performance of its duties and to be reimbursed for expenses incurred in connection with such liabilities.

## sions valid in the country in question shall apply.

## The fund is authorised for distribution in the following countries: The fund is authorised for public distribution in Liechtenstein.

## The representative and paying agent in Liechtenstein is Liechtensteinische Landesbank Aktiengesellschaft, Städtle 44, FL-9490 Vaduz.
Notification of changes to the fund contract or prospectus, fund management company or custodian bank, as well as of the liquidation of the real estate fund shall be published by Swiss Fund Data AG (www.swissfunddata.ch).
Net asset values are published for each day units are issued or redeemed. They can be viewed at any time at Swiss Fund Data AG (www.swissfunddata.ch) and are updated annually after presentation of the audited closing statement for the year.
The prospectus with integrated fund contract, the simplified prospectus and the annual and semi-annual reports may be obtained, in German and free of charge, from the representative and paying agent in Liechtenstein.

## With reference to the units distributed in Liechtenstein, the place of perform-

## ance and jurisdiction is Vaduz.

## Units of this real estate fund may not be offered, sold or delivered within the

## United States.
Units of this real estate fund may not be offered, sold or delivered to US citizens, individuals domiciled in the US and/or other natural persons or legal entities whose income and/or earnings are subject to US income tax, regardless
- The fund management company is liable to investors for ensuring that the real estate companies belonging to the real estate fund comply with the provisions of the CISA and the fund contract.
- The fund management company, its agents and associated individuals and legal entities may not take on any real estate assets from the real estate fund or assign any real estate assets to it.


## C	Custodian bank

## § 4
- The custodian bank is responsible for the safekeeping of the fund assets, particularly unpledged mortgage notes and shares of real estate companies. The custodian bank shall be responsible for the issue and redemption of fund units as well as payments on behalf of the real estate fund. It may instruct third parties to manage accounts for the ongoing management of real estate assets.
- The custodian bank and its agents act in good faith and have a duty to exercise due diligence and provide information. They act independently and exclusively in the interests of investors. They take any organisational steps that may be required to ensure the proper conduct of business and shall ensure transpar- ent accounting and the supply of appropriate information regarding this real estate fund.
- The custodian bank may delegate the safekeeping of the fund’s assets to third- party or collective depositaries in Switzerland or abroad. It exercises all due care and diligence in selecting and issuing instructions to third parties and in ensuring ongoing compliance with selection criteria. Information on the risks involved is set out in the prospectus.
- The custodian bank shall ensure that the fund management company com- plies with the law and the fund contract. It shall check whether the calculation of net asset value, issue and redemption prices of units and investment deci- sions are being carried out in accordance with the law and the fund contract, and whether the net income is appropriated as stipulated in the fund contract. The custodian bank shall not be responsible for any investment selection made by the fund management company within the scope of the investment guidelines.
- The custodian bank shall be entitled to receive the remuneration stipulated in§§ 18 and 19. It is further entitled to be released from any liabilities assumed in the proper performance of its duties and to be reimbursed for expenses incurred in connection with such liabilities.
- The custodian bank, its agents and associated individuals and legal entities may not take on any real estate assets from the real estate fund or assign any real estate assets to it.


## D	The investors

## § 5
- Upon execution of the contract and remittance of a cash payment, investors shall acquire a claim against the fund management company for an interest in the real estate fund’s assets and income. This claim is evidenced in the form of units.
- Investors are only obliged to remit payment for the units of the real estate fund subscribed by them. Investors shall not be held personally liable in respect of the liabilities of the real estate fund.
- Investors may at any time request that the fund management company supply them with information regarding the basis on which the net asset value per unit is calculated. The fund management company shall also supply further information regarding specific transactions it has carried out, such as the ex- ercise of membership and creditors’ rights, to any investor claiming an interest in such matters at any time. Investors shall be entitled to submit an application to the court having jurisdiction in the domicile of the fund management com- pany for the external auditors, or another entity with appropriate expertise, to investigate and report on any facts or circumstances for which disclosure is required.
- Investors shall be entitled to terminate the fund contract at the end of a financial year subject to twelve months’ notice and request that their units held in the real estate fund be redeemed in cash.


## Under certain conditions, the fund management company may repay the proceeds from units redeemed during a financial year ahead of schedule (cf. § 17 prov. 1).

## Ordinary and early unit redemptions are made within two months of the close

## of the financial year.
- An investor’s units must be compulsorily redeemed at the prevailing redemp- tion price by the fund management company in collaboration with the cus- todian bank if:
	- this is required to safeguard the reputation of the financial centre, notably in relation to combating money laundering;
	- the investor no longer meets the legal or contractual requirements to par-ticipate in this real estate fund.

- In addition, an investor’s units may be compulsorily redeemed at the prevailing redemption price by the fund management company in collaboration with the custodian bank if:
	- the investor’s participation in the real estate fund may materially affect the economic interests of the other investors, particularly if their participation may result in tax disadvantages for the real estate fund in Switzerland or abroad;
	- investors have acquired or hold units in breach of the provisions of domestic or foreign legislation applicable to them or provisions of this fund contract or the prospectus.



## E	Units and unit classes

## § 6
- The fund management company may, subject to the approval of the custodian bank and the supervisory authority, create different unit classes, or merge or liquidate unit classes at any time. All unit classes shall be entitled to a share in the undivided assets of the fund, which are not segmented. This share may vary due to class-specific costs charged or distributions or on account of class- specific income, and the net asset value per unit may therefore vary from class to class. Any class-specific costs charged shall be met by the aggregate assets of the real estate fund.
- The creation, liquidation or merger of unit classes shall be announced in the official publications specified for the fund. Only mergers of unit classes shall be deemed to constitute an amendment to the fund contract pursuant to§ 26.
- The various unit classes may, in particular, differ in terms of cost structure, reference currency, currency hedging, distribution or reinvestment of income, minimum investments and investor group.

Commissions and costs shall only be charged to unit classes that benefit from the services they cover. Costs which cannot be unequivocally attributed to a particular unit class shall be charged to the individual unit classes in proportion to their share of the fund’s assets.
- The real estate fund is not subdivided into unit classes.
- Units shall not take the form of actual certificates but shall exist purely as book entries. The investor shall not be entitled to request the issue of a unit certificate. Where unit certificates have been issued, they should be returned with the redemption application at the latest.
- Investment policy guidelinesInvestment principles
- Compliance with investment guidelines§ 7
- In selecting individual investments and to implement the investment policy in accordance with § 8, the fund management company must adhere to the principle of balanced risk diversification and must observe the percentage limits defined below. These relate to fund assets at market values and are to be observed at all times. This real estate fund must adhere to the investment restrictions no later than two years after the expiry of the subscription period (launch).
- If the limits are exceeded due to changes in the market, the investments must be restored to the permitted level within a reasonable period of time, taking due account of the investors’ interests. If limits in connection with derivatives pursuant to § 12 below are exceeded through a change in the delta, the per- mitted levels must be restored within three bank business days at the latest, taking due account of the investors’ interests.
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## Investment policy


## § 8
- The fund management company shall invest the assets of this real estate fund in real estate assets throughout Switzerland, i.e., in property including accessories, but also in participating interests in and claims against real estate companies the sole purpose of which is to acquire and sell, and let and lease their own properties, provided at least two-thirds of capital and votes are incorporated in the real estate fund.


## Properties may be conventionally co-owned, provided the fund management company can exert a controlling influence, i.e., if it controls the majority of ownership units and votes.
- The following investments are permitted for this real estate fund:
	- properties including accessories;Properties include

- residential properties
- properties for commercial use
- buildings for mixed use
- condominiums
- building land (including properties for demolition) and buildings under construction; undeveloped properties must be accessible and suitable for immediate development.
- properties with right to build;Properties may be conventionally co-owned provided the fund manage- ment company can exert a controlling influence, i.e., if it controls the majority of co-ownership units and votes.
- participating interests in and claims against real estate companies the sole purpose of which is to acquire and sell or let and lease their own properties provided at least two-thirds of capital and votes are incorporated in the real estate fund;
- units in other real estate funds (including real estate investment trusts) and real estate investment companies and certificates that are traded on a stock exchange or another regulated market open to the public;
- foreign real estate assets in neighbouring countries (France, Germany, Italy, Austria and Liechtenstein) where the value can be judged to a sufficient level;
- mortgage notes and other contractual mortgage liens.
- The fund management company may arrange for buildings to be constructed for the account of the fund. In such an event, it may, for the time required for preparation, construction or renovation, credit the income statement of the real estate fund with a market rate of interest for building land and build- ings under construction, provided costs do not exceed the estimated market value.
- Subject to § 19 the fund management company may acquire units of target funds managed directly or indirectly by itself or by a company with which it is affiliated through common management or control or by a direct or indirect shareholding of more than 10% of the capital or votes.
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## Securing liabilities and available short-term liquid assets


## § 9
- In order to secure the liabilities, the fund management company must hold an appropriate portion of the fund’s assets in short-term fixed income securities or available short-term liquid assets. It may hold these securities and assets in the accounting currency of the real estate fund as well as in other currencies in which the liabilities are denominated.
- Liabilities include loans taken up, obligations arising during the course ofbusiness as well as all obligations in connection with redeemed units.
- Short-term fixed income securities include claims with a term or residual term to maturity of up to 12 months.
- Available short-term assets include cash, post office and bank deposits as well as claims from securities repurchase agreements at sight or on demand with maturities of up to twelve months and agreed credit limits with a bank of up to 10% of net fund assets. Credit limits must be taken into account in the maximum permitted pledged amount pursuant to § 14 prov. 2.
- In order to secure planned construction projects, fixed income securities with a term or residual term to maturity of up to 24 months may be held.


## Investment techniques and instruments A	Securities lending

## § 10
- The fund management company may lend all types of securities which are listed on an exchange or are traded on another regulated market open to the public. However, securities that have been taken over as part of a reverse repo transaction may not be lent.
- The fund management company may lend the securities to a borrower in its own name and for its own account (“principal transaction”), or may ap- point an intermediary to make the securities available to a borrower eitherindirectly in a fiduciary capacity (“agent transaction”) or directly (“finder transaction”).
- The fund management company shall enter into securities lending transac- tions only with first-class borrowers or agents specialising in transactions of this type, such as banks, brokers and insurance companies, as well as recognised securities clearing organisations which can guarantee the proper execution of the securities lending transactions.
- If the fund management company must observe a period of notice (which may not exceed 10 bank business days) before it may again legally repossess the securities lent, it may not lend more than 50% of a particular security eligible for lending. However, if the borrower or the intermediary provides the fund management company with a contractual assurance that the latter may legally repossess the securities lent on the same or next bank business day, the fund management company may lend its entire holdings of a particular security eligible for lending.
- The fund management company shall conclude an agreement with the bor- rower or intermediary whereby the latter shall pledge or transfer collateral in order to secure the restitution of securities in favour of the fund manage- ment company in accordance with Art. 8 of the FINMA Collective Investment Schemes Ordinance (CISO-FINMA). The value of the collateral must at all times be equal to at least 105% of the market value of the securities lent or at least 102% if the collateral comprises (i) liquid assets or (ii) fixed or variable-interest securities which have a long-term, up-to-date rating of at least “AAA”, “Aaa” or equivalent from a ratings agency recognised by FINMA. Moreover, the bor- rower or intermediary is responsible for ensuring the prompt, unconditional payment of any income accruing during the securities lending period, for asserting other financial rights and for reimbursement of securities of the same type, amount and quality such that the contractual terms are complied with.
- The custodian bank shall ensure that the securities lending transactions are conducted in a secure manner and that the contractual terms are complied with. For the duration of the lending transactions it shall also be responsible for the administrative duties assigned to it under the custody account regula- tions and for asserting all rights pertaining to the securities lent, unless they have been assigned in line with the applicable framework agreement.
	- 
## Securities repurchase agreements



## § 11
- The fund management company may enter into securities repurchase agree- ments (“repos”) for the real estate fund’s account. Securities repurchase agreements can be concluded as either repos or reverse repos.

A repo is a legal transaction in which one party (lender) temporarily transfers ownership of securities in return for payment to another party (borrower); the borrower undertakes to reimburse securities of the same type, quantity and quality as well as any income accrued throughout the course of the repurchase agreement to the lender upon maturity. The lender bears the price risk of the securities throughout the course of the repurchase agreement.
From the perspective of the counterparty (borrower), a repo is a reverse repo. Reverse repos are an instrument used by the fund management company to invest cash, whereby it buys securities and at the same time agrees to reimburse securities of the same type, amount and quality as well any income accrued throughout the course of the repurchase agreement.
- The fund management company may conclude repo transactions with a counterparty in its own name and for its own account (“principal transac- tion”) or may instruct an intermediary to conclude repo transactions with a counterparty either indirectly in a fiduciary capacity (“agent transaction”) or directly (“finder transaction”).
- The fund management company shall conclude repo transactions only with first-class counterparties and intermediaries specialising in transactions of this type, such as banks, brokers and insurance companies or recognised securities clearing organisations, which can ensure the proper execution of the repo transactions.
- The custodian bank shall ensure that the repo transactions are conducted in a secure manner and that the contractual terms are complied with. It shall ensure that fluctuations in the value of securities used in the repo transactions are compensated daily in cash or securities (mark-to-market). It is also respon- sible for the administrative duties assigned to it under the custody account regulations during the period in which repo transactions are carried out and for asserting all rights pertaining to the securities used in the repo transac- tions unless they have been assigned in line with the applicable framework agreement.
- The fund management company may use all types of securities which are listed on an exchange or are traded on another regulated market open to the public. However, securities that were taken over as part of a reverse repo transaction may not be used for repos.
- If the fund management company must observe a period of notice (which may not exceed 10 bank business days) before it may again legally repossess the securities used in the repo transaction, it may not use for repos more than 50% of its holdings of a particular security eligible for repos. However, if the counterparty or the intermediary provides the fund management company with a contractual assurance that the latter may legally repossess the securities used in the repo transaction on the same or the next bank business day, the fund management company may use its entire holdings of a particular security eligible for repo transactions.
- Engaging in repo transactions is deemed to be taking up a loan pursuant to § 13, unless the money received is used to acquire securities of the same type, quality, credit rating and maturity in conjunction with the conclusion of a reverse repo.
- With regard to reverse repos, the fund management company may only acquire fixed or variable-interest securities issued or guaranteed by the Swiss Confederation, or by Swiss cantons or municipalities, or which have the mini- mum credit ratings required by the supervisory authority.
- Claims arising from reverse repos are deemed to be liquid assets pursuant to§ 9 and not loan extensions pursuant to § 13.
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## Derivatives


## § 12
- The fund management company may only use derivatives to hedge interest rate, currency and market risks. It shall ensure that the effect of such deriva- tives does not alter the investment objectives as stated in this fund contract, the prospectus or simplified prospectus or the fund’s investment profile even in exceptional market circumstances.
- The use of derivatives is limited to positions that reduce exposure and has a similar economic impact to the sale of an underlying security or the reduction of a commitment (borrowing). The risk measurement approach corresponds to a modified commitment approach I, so the use of derivatives does not exert a leverage effect on the fund’s assets or amount to short-selling.

The fund management company must at all times be able to meet its obliga- tions in relation to derivatives with respect to delivery and payment from the fund’s assets in accordance with the legislation concerning collective invest- ment schemes.
- Only basic forms of derivatives may be used. These include:
	- Call or put options, the expiration value of which has a linear dependence on the positive or negative difference between the market value of the underlying and the strike price and is zero if the difference is preceded by the opposite sign;
	- Swaps with non-path dependent payoffs which have a linear dependence on the value of the underlying or an absolute value;
	- Futures and forwards whose value has a linear dependence on the under-lying.

- a) In the case of derivatives that reduce exposure, the commitments entered into shall be covered by the securities underlying the derivatives at all times subject to sub-sections b) and d).
- In the case of derivatives that reduce exposure, assets other than the un- derlying securities may be used for cover if they are in the name of an index which
	- is calculated by an external, independent body;
	- is representative of the investments used as cover;
	- is correlated sufficiently with these assets.

- The fund management company must have unrestricted access to these underlying securities or assets at all times. Underlying securities or assets can be used simultaneously as cover for several exposure-reducing derivatives if these positions entail a market, interest rate or currency risk and if they relate to the same underlyings.
- A delta weighting may be used for an exposure-reducing derivative to calculate the relevant underlying securities.
- The fund management company may use both standardised and non- standardised derivatives. It may engage in derivatives transactions on a stock exchange or other regulated market open to the public or in OTC (over-the- counter) trading.
- a) The fund management company may only engage in OTC transactions with financial intermediaries subject to supervision which specialise in these transactions and can ensure proper execution. If the counterparty is not the custodian bank, the counterparty or guarantor must have the minimum credit ratings prescribed by the legislation concerning collective investment schemes, as more particularly set out in Art. 33 CISO-FINMA.
- An OTC derivative financial instrument must be subject to reliable and verifiable valuation and it must be possible to sell, liquidate or close out the derivative with an opposite transaction at market value at any time.
- If no market prices are available for an OTC-traded derivative, the price must be verifiable at any time using recognised and appropriate valuation models on the basis of the market value of the underlying securities. Moreover, before concluding such transactions, the fund management company must obtain specific offers from at least two potential counterparties and must accept the most favourable offer, having regard to the price, credit rating, risk distribution and the range of services offered. The transaction concluded and the price set must be clearly documented.
- Due account must be taken of the derivatives prescribed in the legislation concerning collective investment schemes when complying with statutory and contractual investment restrictions (maximum and minimum limits).
- The prospectus has further details on:
- the implications of derivatives within the investment strategy;
- the effect of using derivatives on the fund’s risk profile;
- the counterparty risks associated with derivatives.
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## Borrowing and lending


## § 13
- The fund management company may not grant loans for the real estate fund’s account, with the exception of claims against real estate companies belong- ing to the real estate fund, mortgage notes and other contractual mortgage liens.


## Securities lending transactions according to § 10 and repurchase agreements as reverse repos according to § 11 are not deemed to be credit extensions within the meaning of this paragraph.
- The fund management company may take up loans for the real estate fund’s account. Repurchase agreements as repos according to § 11 are deemed to be credit extensions within the meaning of this paragraph.
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## Encumbrance of properties


## § 14
- The fund management company may pledge properties and transfer liens as security.
- However, the encumbrance of all properties may not, on average, exceed 50% of their market value.


## Investment restrictions

## A	Risk diversification and its limits

## § 15
- Investments are allocated by property type, type of use, age, building structureand location.
- The investments must be spread across at least ten properties. Developments that have been built according to the same construction standards are con- sidered to be single properties, as are neighbouring lots.
- The market value of a property may not exceed 25% of the fund’s assets.
- When pursuing the investment policy as specified under § 8, the fund man- agement company shall also observe the limits in terms of the fund’s assets as set out below:
	- Building land, including demolition projects, and buildings under construc- tion, up to 30%
	- Properties with building rights, up to 20%
	- Mortgage certificates and other contractual mortgage liens, up to 10%
	- Units in other real estate funds and real estate investment companies, up to 25%
	- Foreign real estate assets in neighbouring countries pursuant to § 8, prov. 2, up to 20%
	- Total investments under a) and b) above, up to 30%

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## Calculation of net asset value as well as issue and redemption of


## 	units and expert assessors	
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## Calculation of net asset value and consultation of expert assessors


## § 16
- The net asset value of the real estate fund is calculated at the market value in Swiss francs at the end of the financial year and each time units are issued.
- The fund management company appoints independent expert assessors to monitor the market values of the properties belonging to the real estate fund at the end of each financial year and each time units are issued. To this end, the fund management company shall appoint at least two individuals or one legal entity as independent expert assessors, subject to the approval of the supervisory authority. The expert assessors must visit the properties at least once every three years.
- Investments listed on a stock exchange or traded on another regulated mar- ket open to the public shall be valued at the current prices paid on the main market. Other investments or investments for which no current market price is available are valued at the price likely to be obtained if a sale were conducted with proper care at the time of the valuation. In such cases the fund manage- ment company shall use appropriate and recognised valuation models and principles to determine the market value.
- Open-end collective investments are valued using their redemption price or net asset value. If they are traded on a stock exchange or another regulated market open to the public, the fund management company may value them pursuant to prov. 3.
- The value of short-term fixed income securities which are not traded on a stock exchange or another regulated market open to the public is calculated as follows: the valuation of the investments is successively adjusted to the redemption price thereof, beginning with the net acquisition price, while the investment return calculated on it is kept constant. In the event of significant changes in market conditions, the valuation basis for the individual invest- ments is adjusted to the new market return. If no current price is available, as a rule the valuation of money market instruments with similar features (quality and domicile of the issuer, currency of issue, maturity) is used.
- Post office and bank deposits shall be valued using their exposure amount plus accrued interest. In the event of significant changes in market conditions or the credit rating, the valuation basis for bank deposits on demand is adjusted in line with the new conditions.
- The net asset value of a unit shall be based on the market value of the fund’s assets, less any liabilities of the real estate fund and any tax likely to be due should the real estate fund be liquidated, divided by the number of units in circulation. It will be rounded to CHF 0.01.
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## Issue and redemption and trading of units


## § 17
- Units may be issued at any time, but only in tranches. The fund managementcompany shall first offer new units to existing investors.
- Units shall be redeemed in accordance with § 5 prov. 4. The fund management company may repay, ahead of schedule, the proceeds from units redeemed during a financial year following the close of such if
	- the investor requests this in writing at the time notice is given;
	- all requests from investors for early redemption can be met.



## The fund management company shall also ensure that units in the real estate fund can be traded regularly on- or off-exchange via a bank or a securities dealer. The prospectus governs the details.
- The issue and redemption prices of units are based on the net asset value per unit defined in § 16. In the case of unit issues, an issuing commission may be added to the net asset value pursuant to § 18. In the case of unit redemptions, a redemption commission may be deducted from the net asset value pursuant to § 18.

Incidental costs relating to the purchase and sale of investments (real estate sales taxes, notary costs, fees, brokerage commissions in line with the market, duties, etc.) incurred by the real estate fund in connection with the investment of the amount paid in or with the sale of a portion of the assets corresponding to the units redeemed will be charged to the fund’s assets.
- The fund management company can suspend the issue of units at any time and can also reject applications for unit subscriptions or conversions.
- The fund management company may temporarily and by way of exception suspend the redemption of fund units in the interest of all investors if:
	- a market which is the basis for the valuation of a significant proportion of the fund’s assets is closed, or if trading on such a market is limited or suspended;
	- a political, economic, military, monetary or other emergency occurs;
	- owing to exchange controls or restrictions on other asset transfers, the real estate fund is no longer able to transact its business;
	- large-scale unit redemptions take place that could significantly affect the interests of the remaining investors.

- The fund management company shall immediately apprise the external audi- tors and the supervisory authority of any decision to suspend redemptions. It shall also notify the investors in an appropriate manner.
- No units shall be issued as long as the redemption of units is suspended for the reasons stipulated under prov. 5 a) to c).
- Remuneration and incidental costs
- Remuneration and incidental costs charged to investors§ 18
- Upon the issue of units, investors may be charged an issuing commission ac- cruing to the fund management company, the custodian bank and/or distribu- tors in Switzerland and abroad, which in total shall not exceed 5% of the net asset value. The current maximum applicable rate is stated in the prospectus and the simplified prospectus.
- When units are redeemed, investors may be charged a redemption commis- sion accruing to the fund management company, the custodian bank and/ or distributors in Switzerland or abroad, which in total shall not exceed 2% of the net asset value. The current maximum applicable rate is stated in the prospectus and the simplified prospectus.
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## Remuneration and incidental costs charged to the fund’s assets


## § 19
- For the management of the real estate fund and the real estate companies, as- set management and distribution of the fund, and to cover any costs incurred, the fund management company will charge the fund a flat-rate commission, charged quarterly, of a maximum of 1.0% of the average total fund assets (flat fee) per year.

The fund management company shall disclose how it intends to appropriate the management commission in the prospectus. It shall also disclose any reimbursements to be granted to investors and/or distribution fees.
The actual flat fee rate is stated in the relevant annual and semi-annual reports. The fund management company bears all costs accruing from the manage- ment of the real estate fund and the real estate companies, asset management and distribution as well as:
- annual fees and charges for authorisations and supervision of the real estatefund in Switzerland
- other charges made by supervisory authorities
- printing the fund contracts, annual and semi-annual reports
- costs involved in publishing notices to investors
- fees associated with any listing of the real estate fund and with the registra-tion for distribution in Switzerland and abroad
- costs and commissions of the custodian bank for the safekeeping of the fund’s assets, the handling of the fund’s payment transactions and perfor- mance of the other tasks listed under § 4
- costs involved in the distribution of annual income to investors
- fees paid to the external auditors
- fees paid to independent expert assessors
- property administration
- advertising costs.

The payments made by the real estate companies to board members, execu- tive management and employees are to be taken into account in the fees to which the fund management company is entitled under § 19.
- However, the fund management company is entitled to:
- a commission charged to the real estate fund of 3% of construction costs for work undertaken in connection with building, renovation and rebuild- ing;
- compensation charged to the real estate fund of 2% of the purchase or sale price for work involved in the purchase and sale of properties, provided no third party is involved.

The fund management company and custodian bank are also entitled to a refund of standard industry commissions paid to third parties when purchasing and selling properties as well as for initial rentals.
Moreover, the fund management company and the custodian bank are en- titled to reimbursement of costs for extraordinary actions undertaken in the interests of the investors, particularly legal and court fees in conjunction with asserting other rights and claims to which the real estate fund is entitled.
- The real estate fund shall also meet any incidental costs relating to the pur- chase and sale of investments (real estate sales taxes, notary costs, fees, duties, brokerage commissions at standard market rates etc.) which may be incurred in connection with the management of the fund’s assets. These costs are charged directly to the cost/selling price of the respective investments,
- If the fund management company invests in units of other collective invest- ments managed directly or indirectly by itself or by a company with which it is affiliated through common management or control or by a direct or indirect shareholding representing more than 10% of the capital or votes (“affiliated target fund”), a reduced flat fee of 0.25% only may be charged to the fund’s assets within the scope of such investments. In addition, the fund manage- ment company may not charge any issuing or redemption commission of affiliated target funds to the real estate fund.

If the fund management company invests in units of an affiliated target fund as specified in the previous paragraph which has a lower effective (flat) fee than the effective flat fee referred to in prov. 1, the fund management company may charge the difference between the effective flat fee of the investing fund and the effective (flat) fee of the affiliated target fund instead of the reduced flat fee referred to above on the assets invested in this affiliated target fund.
- 
##   Financial statements and audits	 A Financial statements


## § 20
- The real estate fund’s accounting currency is the Swiss franc.
- The financial year shall run from 1 January to 31 December.
- The fund management company shall publish an audited annual report for the real estate fund within four months of the closing of the financial year.
- The fund management company shall publish a semi-annual report within two months of the close of the first half of the financial year.
- The foregoing shall be subject to the investor’s right to obtain information in accordance with § 5 prov. 3.


## B	Audits

## § 21
The external auditors shall examine whether the fund management company and the custodian bank have acted in compliance with the fund contract, the CISA and the code of professional ethics of the Swiss Funds Association (SFA). The annual report shall contain a short report by the external auditors on the published annual financial statements.
-   Appropriation of net income	


## § 22
- The net income of the real estate fund will be distributed free of charge to the investors annually within four months of the close of the financial year in the accounting currency CHF.


## The fund management company may make additional interim distributions

## from the income.
Up to 30% of the net income can be carried forward to new account. If the net income, including income carried forward from earlier financial years, is less than 30% of the net fund assets, the distribution can be waived and the entire net income can be carried forward to new account.
- Capital gains realised on the sale of assets and rights can be distributed by the fund management company or retained for the purpose of reinvestment.
-  Publications of the real estate fund	


## § 23
- Official notices regarding the real estate fund shall be published in the print or electronic media specified in the prospectus. A change in one of the official publications must be specified in the official publications.
- The official publications for the fund shall in particular include notices regard- ing any material amendments to the fund contract in summary form, indicat- ing the locations where the full wording of such amendments may be obtained free of charge, any change of fund management company and/or custodian bank, the creation, liquidation or merger of unit classes and the dissolution of the real estate fund. Any amendments required by law which do not affect the interests of investors or only concern matters of form may be exempted from the duty of disclosure subject to the approval of the supervisory authority.
- Each time units are issued or redeemed, the fund management company shall publish both the issue and redemption prices or the net asset value together with the footnote “excluding commission” in the print or electronic media specified in the prospectus. The net asset values can be viewed at any time in the electronic media specified in the prospectus and are updated annually after presentation of the audited closing statement for the year.
- The prospectus including the fund contract, the simplified prospectus and the current annual and semi-annual reports may be obtained free of charge from the fund management company, the custodian bank and from all distribu- tors.
- 
##   Restructuring and dissolution	 A Merger


## § 24
- Subject to the agreement of the custodian bank, the fund management com- pany may merge real estate funds by transferring the assets and liabilities of the real estate fund(s) being acquired to the acquiring real estate fund. The investors of the real estate fund being acquired shall receive the corresponding number of units in the acquiring real estate fund. The real estate fund being acquired shall be dissolved without liquidation when the merger takes place, and the fund contract of the acquiring real estate fund shall also apply to the real estate fund being acquired.
- Real estate funds may only be merged if:
	- the applicable fund contracts provide for such merger;
	- they are managed by the same fund management company;
	- the following provisions of the applicable fund contracts are essentially identical with regard to:
		- investment policy, risk diversification and the risks associated with the investment;
		- appropriation of net income and capital gains;
		- the type, value and method of calculating any remuneration, issue and redemption commission and incidental costs relating to the purchase and sale of investments (brokerage, fees, duties) which may be charged to the fund’s assets or the investors;
		- the conditions of redemption;
		- the duration of the contract and requirements for dissolution;

	- the valuation of the affected real estate funds’ assets, the calculation of the exchange ratio and the transfer of assets and liabilities must take place on the same day;
	- no costs may be incurred by the real estate fund or the investors.

- If it is anticipated that the merger shall take more than one day, the supervisory authority may authorise a temporary suspension of unit redemptions for the real estate funds concerned.
- The fund management company must to the supervisory authority for review at least one month prior to the planned publication date the proposed amend- ments to the fund contract and details of the intended merger together with the merger plan. The merger plan must contain information on the reasons for the merger, the investment policies of the real estate funds involved and any differences between the acquiring real estate fund and the real estate fund being acquired, the calculation of the exchange ratio, any differences with regard to remuneration and any tax implications for the real estate funds, as well as a statement from the statutory external auditors in accordance with the CISA.
- The fund management company shall publish a notice of the proposed amendments to the fund contract in accordance with § 23 prov. 2 and the proposed merger together with the merger schedule and plan at least two months before the definitive planned date in the official publications of the real estate funds in question. Such notice shall advise investors that they may lodge an objection to the proposed amendments to the fund contract with the supervisory authority within 30 days of the last notice, or request redemption of their units.
- The external auditors must check immediately that the merger is being car- ried out correctly, and shall submit a report containing their comments in this regard to the fund management company and the supervisory authority.
- The fund management company shall notify the supervisory authority that the merger has been completed and publish a notice to this effect, together with a statement from the external auditors confirming that the merger was executed correctly and the exchange ratio without delay in the official publications of the real estate funds involved.
- The fund management company must make reference to the merger in the next annual report of the acquiring real estate fund and in its semi-annual report if published prior to the annual report. Unless the merger falls on the final day of the normal financial year, an audited closing statement must be produced for the real estate fund being acquired.


## B	Life of the real estate fund and dissolution

## § 25
- The real estate fund has been established for an indefinite period.
- The fund management company or custodian bank may dissolve the realestate fund by terminating the fund contract with one month’s notice.
- The real estate fund may be dissolved by order of the supervisory authority, for example if the fund does not have assets of at least five million Swiss francs (or the equivalent) no later than one year after its launch, or a longer period specified by the supervisory authority at the request of the custodian bank and the fund management company.
- The fund management company shall notify the supervisory authority of such dissolution immediately and publish a notice to this effect in the official publications for the fund.
- Upon termination of the fund contract, the fund management company may liquidate the real estate fund forthwith. If the supervisory authority ordered the dissolution of the real estate fund, the fund must be liquidated immediately. The custodian bank shall be responsible for paying the liquidation proceeds to the investors. If the liquidation proceedings are protracted, payment may be made in instalments. Prior to the final payment, the fund management company must obtain authorisation from the supervisory authority.
- 
## Amendment to the fund contract


## § 26
If any amendments are made to this fund contract, or in the event of a change of fund management company or custodian bank, the investors may lodge objections with the supervisory authority within 30 days of the most recent no- tice published. In the event of any amendment to the fund contract, investors may also request redemption of their units in cash within the period stipulated in this contract. The foregoing shall be subject to the amendments described in § 23 prov. 2 which are exempted from the duty of disclosure subject to the approval of the supervisory authority.
-   Applicable law and place of jurisdiction	


## § 27
- The real estate fund shall be governed by Swiss law and in particular the Swiss Collective Investment Schemes Act (CISA) of 23 June 2006, the Swiss Collective Investment Schemes Ordinance (CISO) of 22 November 2006 and the FINMA Collective Investment Schemes Ordinance (CISO-FINMA) of 21 December 2006.


## The place of jurisdiction shall be the domicile of the fund management company.
- The German version shall be binding for the interpretation of the fundcontract.
- The present fund contract replaces the fund contract dated 18 July 2008.
- This fund contract takes effect on 13 March 2009.


## The fund management company: UBS Fund Management (Switzerland) AG, Basel The custodian bank: UBS AG, Basel and Zurich
ch_property_fund_sima_pech

Translation (ENFR, 2014-07-01):
# Partie II Contrat de fonds de placement
- Nom du fonds de placement; raison sociale et siège de la direction du fonds et de la banque dépositaire§ 1
- UBS (CH) Property Fund – Swiss Mixed «Sima» est un fonds de placement contractuel de type «fonds immobiliers» (le «fonds immobilier») au sens des art. 25 ss et 58 ss de la loi fédérale sur les placements collectifs de capitaux du 23 juin 2006 (LPCC).
- La direction du fonds est UBS Fund Management (Switzerland) SA, Bâle.
- La banque dépositaire est UBS SA, Bâle et Zurich.
- Droits et obligations des parties contractantes	 A	Contrat de fonds de placement§ 2Les relations juridiques entre, d’une part, les investisseurs1 et, d’autre part, la direction du fonds ainsi que la banque dépositaire sont régies par le présent contrat de fonds de placement et les dispositions de la loi fédérale sur les placements collectifs de capitaux.
- Direction du fonds
- Publications du fonds immobilier	1.

D’autres informations sur le fonds immobilier figurent dans le dernier rapport annuel ou semestriel du fonds. Par ailleurs, des informations à la pointe de l’actualité peuvent être consultées à l’adresse Internet www.ubs.com/reale- state-switzerland.
Le prospectus avec contrat de fonds de placement intégré, le prospectus
§ 3
La direction du fonds gère le fonds immobilier pour le compte des investis- seurs, de manière indépendante et en son propre nom. Elle décide notamment de l’émission de parts, des placements ainsi que de leur évaluation. Elle calcule la valeur nette d’inventaire, fixe les prix d’émission et de rachat des parts ainsi que les distributions de bénéfices. La direction fait valoir tous les droits dévolus au fonds immobilier.
simplifié ainsi que les rapports annuels et semestriels peuvent être obtenus gratuitement auprès de la direction du fonds, de la banque dépositaire et de tous les distributeurs.
Les informations relatives à une modification du contrat de fonds de place- ment, à un changement de direction du fonds ou de banque dépositaire ainsi qu’à la dissolution du fonds immobilier sont publiées par la direction du fonds dans la Feuille officielle suisse du commerce (FOSC) et auprès de Swiss Fund Data AG (www.swissfundata.ch).
La valeur nette d’inventaire est publiée pour chaque jour d’émission et de rachat de parts. Les valeurs nettes d’inventaire sont disponibles à tout moment sur le site de Swiss Fund Data AG (www.swissfunddata.ch) et sont actualisées une fois par an, après la publication des comptes annuels révisés.
- Assurance des immeublescouverts.

Les immeubles dont le fonds est propriétaire sont assurés contre les dommages par incendie, les dégâts des eaux et les dégâts relevant de la responsabilité civile. Cette assurance couvre également les pertes de loyers résultant de dommages d’incendie et de dégâts des eaux. Les dégâts occasionnés par les tremblements de terre et leurs conséquences ne sont en revanche pas
- La direction du fonds et ses mandataires sont soumis au devoir de loyauté, de diligence et d’information. Ils agissent de manière indépendante et exclusive- ment dans l’intérêt des investisseurs. Ils prennent en outre toutes les mesures organisationnelles nécessaires à une gestion irréprochable. Ils garantissent des comptes transparents et donnent des informations appropriées sur le présent fonds immobilier.
- Pour assurer une gestion appropriée, la direction peut déléguer les décisions afférentes aux placements ainsi que d’autres tâches. Elle mandate uniquement des personnes suffisamment qualifiées pour garantir une exécution irrépro- chable des tâches déléguées; elle assure l’instruction et la surveillance de ces personnes et contrôle l’exécution du mandat.

La direction du fonds répond des agissements de ses mandataires comme de
ses propres actes.
- La direction du fonds peut soumettre les modifications du présent contrat de fonds de placement à l’approbation de l’autorité de surveillance (cf. § 26).

1 
Par souci de lisibilité, seule la forme masculine est employée. Elle fait par conséquent indiffé-
remment référence aux personnes de sexe masculin ou féminin.
- La direction du fonds peut regrouper le fonds immobilier avec d’autres fonds immobiliers selon les dispositions du § 24 ou le dissoudre selon les dispositions du § 25.
- La direction du fonds a le droit de recevoir les rémunérations prévues aux §§ 18 et 19, d’être libérée des engagements contractés en exécution régulière de ses tâches et d’être remboursée des frais encourus au titre de l’exécution de ces engagements.
- La direction du fonds garantit à l’investisseur que les sociétés immobilières appartenant au fonds immobilier respectent les dispositions de la LPCC et du contrat de fonds de placement.
- La direction du fonds et ses mandataires ainsi que les personnes physiques et morales qui lui sont proches ne peuvent ni acquérir de valeurs immobilières du fonds immobilier, ni en céder à ce dernier.

E	Parts et classes de parts
§ 6
- En accord avec la banque dépositaire et avec l’autorisation de l’autorité de surveillance, la direction du fonds peut à tout moment créer, dissoudre ou regrouper différentes classes de parts. Toutes les classes de parts donnent droit à la participation à la fortune commune du fonds, qui n’est pas segmentée. Cette participation peut varier en fonction des frais, des distributions ou des revenus spécifiques aux différentes classes, et, de ce fait, la valeur nette d’inventaire peut varier d’une classe de parts à l’autre. La fortune globale du fonds immobilier répond des frais incombant à chaque classe de parts.
- La création, la dissolution ou le regroupement de classes de parts sont com- muniqués dans les organes de publication. Seul le regroupement de classes de parts est considéré comme une modification du contrat de fonds de placement
- Banque dépositaire	3.

§ 4
- La banque dépositaire est chargée de la garde de la fortune du fonds, en parti- culier des cédules hypothécaires non déposées en nantissement et des actions de sociétés immobilières. Elle émet et rachète les parts de fonds et prend en charge le trafic des paiements relatifs au fonds immobilier. Dans le cadre de la gestion courante des valeurs immobilières, elle peut confier la gestion des comptes à des tiers.

au sens du § 26.
Les différentes classes de parts peuvent notamment se distinguer au niveau de la structure des coûts, de la monnaie de référence, de la couverture de change, de la distribution ou la capitalisation des revenus, de l’apport minimum ainsi que du cercle d’investisseurs concernés.
Les rémunérations et frais sont uniquement imputés aux classes de parts qui ont bénéficié d’une prestation spécifique. Les rémunérations et les frais ne pouvant être attribués sans équivoque à une classe de parts sont imputés aux différentes classes au pro rata de leur part à la fortune du fonds.
- La banque dépositaire et ses mandataires sont soumis au devoir de loyauté, de diligence et d’information. Ils agissent de manière indépendante et exclusive- ment dans l’intérêt des investisseurs. Ils prennent en outre toutes les mesures organisationnelles nécessaires à une gestion irréprochable. Ils garantissent des comptes transparents et donnent des informations appropriées sur le présent fonds immobilier.
- La banque dépositaire peut confier la garde de la fortune du fonds à un tiers et à un dépositaire central en Suisse ou à l’étranger. Le cas échéant, elle répond du soin avec lequel elle a choisi et instruit le tiers et du soin avec lequel elle a contrôlé que les critères de choix sont durablement respectés. Les risques liés à cette délégation de compétences sont décrits en détail dans le prospectus.
- La banque dépositaire veille à ce que la direction respecte la loi et le contrat de fonds de placement. Elle vérifie si le calcul de la valeur nette d’inventaire et des prix d’émission et de rachat des parts ainsi que les décisions afférentes aux placements sont conformes à la loi et au contrat de fonds de placement; elle doit également veiller à ce que le résultat soit utilisé conformément au contrat de fonds de placement. La banque dépositaire n’est pas responsable du choix des placements effectués par la direction du fonds dans le cadre des directives de placement.
- La banque dépositaire a le droit de recevoir les rémunérations prévues aux §§ 18 et 19, d’être libérée des engagements contractés en exécution régulière de ses tâches et d’être remboursée des frais encourus au titre de l’exécution de ces engagements.
- La banque dépositaire et ses mandataires ainsi que les personnes physiques et morales qui lui sont proches ne peuvent ni acquérir de valeurs immobilières du fonds immobilier, ni en céder à ce dernier.
- Investisseurs§ 5
- Par la conclusion du contrat et leur mise de fonds en liquide, les investisseurs deviennent créanciers de la direction du fonds à concurrence de leur partici- pation à la fortune et aux revenus du fonds immobilier. Leur créance se fonde sur des parts.
- Les investisseurs s’engagent seulement au versement de la contre-valeur de la part qu’ils ont souscrite dans le fonds immobilier. Leur responsabilité per- sonnelle à l’égard des engagements du fonds immobilier est exclue.
- La direction du fonds est tenue de fournir en tout temps aux investisseurs les informations nécessaires sur les bases de calcul de la valeur nette d’inven- taire des parts. Lorsque les investisseurs souhaitent obtenir des informations détaillées sur des opérations déterminées de la direction du fonds telles que l’exercice de droits découlant de la qualité de sociétaire ou de créancier, la direction leur donne en tout temps les renseignements demandés. Les inves- tisseurs peuvent demander au tribunal du siège de la direction du fonds que la société d’audit ou un autre expert examine les faits qui nécessitent une vérification et leur remette un compte-rendu.
- Les investisseurs peuvent résilier le contrat de fonds de placement à la fin d’un exercice moyennant un préavis de douze mois et demander au fonds immobilier le paiement de leurs parts en espèces.

Sous certaines conditions, la direction du fonds peut procéder, après la clôture de l’exercice, au remboursement anticipé des parts dénoncées pendant celui-ci (cf. § 17, ch. 1).
Le remboursement des parts, qu’il soit ordinaire ou anticipé, a lieu dans les deux mois suivant la clôture de l’exercice.
- En collaboration avec la banque dépositaire, la direction du fonds est tenue de procéder au rachat forcé, au prix de rachat en vigueur, des parts d’un investisseur lorsque:
	- cette mesure est nécessaire pour préserver la réputation de la place finan- cière, notamment en matière de lutte contre le blanchiment d’argent;
	- l’investisseur ne remplit plus les conditions légales ou contractuelles requises pour participer au fonds immobilier.

- Par ailleurs, la direction du fonds peut, en collaboration avec la banque dépo- sitaire, procéder au rachat forcé, au prix de rachat en vigueur, des parts d’un investisseur si:
	- la participation de l’investisseur au fonds immobilier est susceptible de por- ter gravement atteinte aux intérêts économiques des autres investisseurs, en particulier lorsque sa participation risque d’entraîner des conséquences fiscales pour le fonds immobilier en Suisse ou à l’étranger;
	- l’investisseur a acheté ou détient des parts en violation d’une loi suisse ou étrangère qu’il est tenu de respecter, du présent contrat de fonds de placement ou du prospectus.

- Le fonds immobilier n’est pas subdivisé en classes de parts.
- Les parts ne sont pas émises sous forme de titres, mais enregistrées sur le plan comptable. L’investisseur ne peut exiger la remise d’un certificat de part. Les certificats éventuellement remis doivent être restitués au plus tard avec la demande de rachat des parts.
- Directives régissant la politique de placement Principes de placementA	Respect des dispositions en matière de placement§ 7
- Dans le choix des placements et pour la mise en œuvre de la politique de place- ment au sens du § 8, la direction du fonds observe le principe de la répartition équilibrée des risques, conformément aux principes et aux limites exprimées en pourcentage figurant ci-après. Celles-ci concernent la fortune totale du fonds estimée à la valeur vénale et doivent être respectées en tout temps. Le présent fonds immobilier est tenu de satisfaire aux limites de placement deux ans après l’expiration du délai de souscription (lancement).
- Si les limites sont dépassées suite à des variations du marché, les placements doivent être ajustés pour rétablir les proportions autorisées dans un délai rai- sonnable, en veillant aux intérêts des investisseurs. Si les limites relatives aux dérivés au sens du § 12 ci-dessous sont franchies vers le haut ou vers le bas suite à une modification du delta, la situation doit être rétablie au plus tard dans les trois jours bancaires ouvrables suivants, en veillant aux intérêts des investisseurs.

B	Politique de placement
§ 8
- La direction du fonds investit la fortune du présent fonds immobilier dans des valeurs immobilières en Suisse, c’est-à-dire dans des immeubles et leurs dépen- dances, mais également dans des participations à des sociétés immobilières et dans des créances à l’égard de ces sociétés dont le seul but est l’acquisition et la vente ainsi que la location et l’affermage de leurs propres immeubles, pour autant que le fonds immobilier détienne au moins deux tiers du capital et des voix de ces sociétés.

La copropriété normale d’immeubles est autorisée pour autant que la direction du fonds puisse exercer une influence prépondérante, c’est-à-dire qu’elle détienne la majorité des parts de copropriété et des voix.
- Le présent fonds immobilier peut investir dans:
	- des immeubles et leurs dépendances Par immeubles, on entend:
		- les immeubles d’habitation;
		- les immeubles à usage commercial;
		- les immeubles à usage mixte;
		- les propriétés par étages;
		- les terrains à bâtir (y compris les immeubles voués à la démolition) et immeubles en cours de construction; les terrains non bâtis doivent être viabilisés et prêts pour construction immédiate;
		- les terrains en droit de superficie.



La copropriété normale d’immeubles est autorisée pour autant que la direction du fonds puisse exercer une influence prépondérante, c’est-à-dire qu’elle détienne la majorité des parts de copropriété et des voix.
- des participations à des sociétés immobilières et des créances à l’égard de ces sociétés dont le seul but est l’acquisition et la vente ainsi que la location et l’affermage de leurs propres immeubles pour autant que le fonds immo- bilier détienne au moins deux tiers du capital et des voix de ces sociétés.
- des parts d’autres fonds immobiliers (y compris les Real Estate Investment Trusts) ainsi que les sociétés et certificats d’investissement immobilier échangés en Bourse ou sur un autre marché public réglementé ouvert au public;
- des valeurs immobilières étrangères dans les régions frontalières dont la valeur peut être estimée de manière satisfaisante; à noter que les pays concernés sont la France, l’Allemagne, l’Italie, l’Autriche et la Principauté de Liechtenstein;
- des cédules hypothécaires ou d’autres droits de gage immobilier contrac- tuels.
- La direction du fonds est autorisée à faire construire des bâtiments pour le compte du fonds. Dans ce cas, elle peut, pendant la période de préparation, de construction et d’assainissement de l’immeuble, créditer le compte de résultat du fonds immobilier d’un intérêt intercalaire au taux du marché pour les terrains à bâtir et les bâtiments en construction; le coût de l’investissement ne doit cependant pas dépasser la valeur vénale estimée.
- La direction du fonds est autorisée, sous réserve du § 19, à acheter des parts de fonds cibles qui sont directement ou indirectement gérés par elle-mêmeou par une société à laquelle elle est liée par le biais d’une gestion ou d’une direction commune, ou par celui d’une participation directe ou indirecte de plus de 10% du capital ou du nombre de voix.

C	Garantie des engagements et capitaux disponibles à court terme
§ 9
- Pour garantir ses engagements, la direction du fonds doit conserver une part adéquate de la fortune du fonds sous forme de valeurs à revenu fixe à court terme ou de capitaux rapidement disponibles. Elle peut conserver ces valeurs et capitaux dans l’unité de compte du fonds immobilier ainsi que dans d’autres monnaies dans lesquelles les engagements sont libellés.
- On entend par engagements les crédits souscrits, les dettes résultant de la marche des affaires ainsi que tout engagement découlant de parts dénoncées.
- On entend par valeurs à court terme servant un intérêt fixe les droits de créance d’une durée ou durée résiduelle de douze mois maximum.
- On entend par capitaux disponibles à court terme la trésorerie, les avoirs à la Poste et en banque ainsi que les créances résultant d’opérations de prise ou de mise en pension à vue et à terme d’une durée de douze mois maximum ainsi que les promesses fermes de limite de crédit d’une banque pouvant représenter jusqu’à 10% de la fortune nette du fonds. Les limites de crédit doivent tenir compte du seuil maximal de la mise en gage autorisée en vertu du § 14 chiffre 2.
- Pour garantir de futurs projets de construction, le fonds immobilier est autorisé à détenir des valeurs à revenu fixe d’une durée ou durée résiduelle pouvant aller jusqu’à vingt-quatre mois.

Techniques et instruments de placement
- Prêt de valeurs mobilières§ 10
- La direction du fonds peut prêter tous les types de valeurs mobilières cotées en Bourse ou négociées sur un autre marché réglementé ouvert au public. En revanche, les valeurs mobilières reprises dans le cadre d’opérations de prise en pension ne peuvent pas être prêtées.
- La direction du fonds peut prêter les valeurs mobilières à un emprunteur en son nom propre et pour son propre compte («Principal») ou donner le mandat à un intermédiaire de mettre les valeurs mobilières à la disposition d’un emprunteur, soit à titre fiduciaire en tant que représentant indirect («Agent»), soit en tant que représentant direct («Finder»).
- La direction du fonds n’effectue le prêt de valeurs mobilières qu’avec des emprunteurs ou des intermédiaires de premier ordre spécialisés dans ce genre d’opérations, tels que des banques, des brokers, des compagnies d’assurance ainsi que des organismes de clearing de valeurs mobilières reconnus, qui garantissent une exécution irréprochable du prêt de valeurs mobilières.
- Si la direction du fonds doit respecter un délai de dénonciation, dont la durée ne peut pas excéder dix jours bancaires ouvrables, avant de pouvoir à nouveau disposer juridiquement des valeurs mobilières prêtées, elle ne peut pas prêter plus de 50% de chaque genre pouvant être prêté. Si, par contre, l’emprunteur ou l’intermédiaire garantit contractuellement à la direction qu’elle pourra à nouveau disposer juridiquement, le même jour bancaire ouvrable ou le jour bancaire ouvrable suivant, des valeurs mobilières prêtées, elle peut prêter la totalité de chaque genre pouvant être prêté.
- La direction du fonds convient avec l’emprunteur ou avec l’intermédiaire que celui-ci met en gage ou transfère en propriété en faveur de la direction du fonds des sûretés selon l’art. 8 OPCC-FINMA pour garantir le droit à restitution. La valeur des sûretés doit constamment représenter au minimum 105% de la valeur vénale des valeurs mobilières prêtées ou 102% lorsque les sûretés consistent en i) des liquidités, ou ii) des valeurs mobilières à revenu fixe ou variable disposant d’une notation actuelle pour le long terme d’au moins«AAA», «Aaa» ou équivalente d’une agence de notation reconnue par la FINMA. Par ailleurs, l’emprunteur ou l’intermédiaire répond du paiement ponctuel et intégral des revenus échus pendant la durée du prêt, de l’exercice d’autres droits patrimoniaux ainsi que de la restitution conforme au contrat d’autres valeurs mobilières de même genre et de même qualité.
- La banque dépositaire veille à un déroulement sûr et conforme au contrat du prêt de valeurs mobilières et surveille notamment le respect des exigences concernant les sûretés. Elle accomplit également, pendant la durée du prêt de valeurs mobilières, les actes d’administration qui lui incombent selon le règlement de dépôt et fait valoir tous les droits afférents aux valeurs mobilières prêtées dans la mesure où ils n’ont pas été cédés conformément au contrat- cadre en vigueur.
- Opérations de pension§ 11
- La direction du fonds est autorisée à effectuer des opérations de pension pour le compte du fonds immobilier. Celles-ci peuvent être effectuées sous forme de mise en pension («repo») ou de prise en pension («reverse repo»).

La mise en pension est un acte juridique par lequel une partie (le cédant) transfère contre paiement la propriété de valeurs mobilières à une autre partie (le preneur), à charge pour celui-ci de rendre à l’échéance et contre paiement autant de valeurs mobilières de même genre et de même qualité et de verser au cédant les revenus échus pendant la durée de l’opération. Le cédant sup- porte le risque de marché des valeurs mobilières pendant toute la durée de l’opération.
Du point de vue de la contrepartie (le preneur), la mise en pension est une prise en pension. Dans le cadre d’une prise en pension, la direction du fonds acquiert des valeurs mobilières pour placement et convient dans le même temps de rendre autant de valeurs mobilières de même genre et de même qualité et de verser les revenus échus pendant toute la durée de l’opération.
- La direction du fonds peut conclure des opérations de pension en son propre nom et pour son propre compte avec une contrepartie («Principal») ou donner le mandat à un intermédiaire d’effectuer des opérations de pension avec une contrepartie, soit à titre fiduciaire en tant que représentant indirect («Agent»), soit en tant que représentant direct («Finder»).
- La direction n’effectue des opérations de pension qu’avec des contreparties ou des intermédiaires de premier ordre spécialisés dans ce genre d’opérations, comme les banques, les courtiers et les compagnies d’assurance ainsi que lesorganismes de clearing de valeurs mobilières reconnus, qui offrent toutes les garanties d’une exécution irréprochable des opérations de pension.
- La banque dépositaire s’assure du déroulement sûr et conforme au contrat de l’opération de pension. Elle s’assure de la compensation quotidienne, en espèces ou en valeurs mobilières, des modifications de la valeur («mark-to- market») des valeurs mobilières faisant l’objet d’une opération de pension. Elle accomplit également pendant la durée de l’opération de pension les actes d’administration qui lui incombent selon le règlement de dépôt et fait valoir tous les droits afférents aux valeurs mobilières faisant l’objet d’une opération de pension dans la mesure où ils n’ont pas été cédés conformément au contrat-cadre.
- La direction du fonds peut mettre en pension tous les genres de valeurs mobi- lières qui sont négociées en Bourse ou sur un autre marché réglementé ouvert au public. Elle ne peut pas mettre en pension des valeurs mobilières qu’elle a prises en pension.
- Si la direction du fonds doit respecter un délai de dénonciation, dont la durée ne peut pas excéder 10 jours bancaires ouvrables, avant de pouvoir à nouveau disposer juridiquement des valeurs mobilières mises en pension, elle ne peut pas mettre en pension plus de 50% de chaque genre pouvant faire l’objet d’une mise en pension. Si, par contre, la contrepartie ou l’intermédiaire garan- tit contractuellement à la direction du fonds qu’elle pourra à nouveau disposer juridiquement, le même jour bancaire ouvrable ou le jour bancaire ouvrable suivant, des valeurs mobilières mises en pension, elle peut mettre en pension la totalité de chaque genre pouvant faire l’objet d’une mise en pension.
- Les mises en pension équivalent à une prise de crédit au sens du § 13, sauf si les sommes ainsi obtenues servent à acquérir des valeurs mobilières de même genre, de même qualité, de même solvabilité et de même durée dans le cadre d’une prise en pension.
- La direction ne peut acquérir, dans le cadre d’une prise en pension, que des valeurs mobilières à revenu fixe ou variable émises ou garanties par la Confé- dération, les cantons ou les communes ou par des émetteurs présentant la notation minimale prescrite par l’autorité de surveillance.
- Les créances résultant d’une prise en pension sont considérées comme des liquidités au sens du § 9 et ne constituent pas un octroi de crédit au sens du§ 13.
- Dérivés§ 12
- La direction du fonds est autorisée à utiliser des dérivés uniquement à des fins de couverture du risque de taux d’intérêt, du risque de change et du risque de marché. Elle veille à ce que les conséquences économiques des opérations sur dérivés qu’elle effectue ne s’écartent pas des objectifs de placement définis dans le présent contrat de fonds de placement ainsi que dans le prospectus et dans le prospectus simplifié ni ne modifient les caractéristiques de placement du fonds, même en présence de circonstances exceptionnelles du marché.
- L’utilisation de dérivés est limitée aux positions réduisant l’engagement et, dans son effet économique, est comparable à la vente d’un sous-jacent res- pectivement à la diminution d’un engagement (emprunt). Les procédures de mesure des risques correspondent à une approche Commitment I modifiée. Par conséquent, le recours à des instruments dérivés n’exerce aucun effet de levier sur la fortune du fonds et ne correspond pas à une vente à découvert. La direction du fonds doit en tout temps être en mesure de remplir avec la fortune du fonds les engagements de paiement et de livraison contractés avec les opérations sur dérivés, conformément à la loi sur les placements collectifs de capitaux.
- Seuls les dérivés au sens strict peuvent être utilisés. Ils regroupent:
	- des options call ou put dont la valeur à l’échéance dépend linéairement de la différence positive ou négative entre la valeur vénale du sous-jacent et le prix d’exercice et qui est égale à zéro lorsque la différence est de signe opposé;
	- des swaps dont les paiements dépendent linéairement et de manière «non- path dependent» de la valeur du sous-jacent ou d’un montant absolu;
	- des contrats à terme (futures et forwards) dont la valeur dépend linéaire- ment de la valeur du sous-jacent.

- a) Sous réserve des let. b) et d), les dérivés réduisant l’engagement doivent être couverts en permanence par les sous-jacents correspondants.
- Une couverture par d’autres placements est admise si les dérivés réduisant l’engagement se rapportent à un indice qui:
	- est calculé par un service externe et indépendant;
	- est représentatif des placements servant de couverture;
	- présente une corrélation adéquate avec ces placements.

- La direction du fonds doit pouvoir disposer en tout temps et sans restric- tion de ces sous-jacents ou placements. Des sous-jacents ou placements peuvent être utilisés en même temps comme couverture pour plusieurs positions en dérivés réduisant l’engagement si celles-ci comportent un risque de marché, de taux ou de change et qu’elles concernent les mêmes sous-jacents.
- Lors du calcul du sous-jacent correspondant, l’instrument dérivé réduisant l’engagement peut être pondéré du delta.
- La direction du fonds peut utiliser des dérivés standardisés ou non standardi- sés. Elle peut effectuer des opérations sur dérivés en Bourse ou sur un autre marché réglementé ouvert au public ou les conclure de gré à gré (OTC – over- the-counter).
- a) La direction du fonds ne peut conclure des opérations OTC qu’avec des intermédiaires financiers soumis à une surveillance et spécialisés dans ce genre d’opérations et garantissant une exécution irréprochable des transactions. Lorsque la contrepartie n’est pas une banque dépositaire, la contrepartie ou le garant doit disposer de la notation minimale prévue par la loi sur les placements collectifs de capitaux, conformément à l’art. 33 OPCC-FINMA.
- Un dérivé OTC doit pouvoir être évalué de manière fiable et compréhensible et pouvoir être vendu, liquidé ou dénoué par une opération inverse en tout temps et à la valeur vénale.
- Si aucun prix de marché n’est disponible pour un dérivé conclu OTC, le prix doit pouvoir être vérifié en tout temps au moyen de modèles d’évaluation appropriés et reconnus par la pratique, sur la base de la valeur vénale des sous-jacents. De plus, avant la conclusion d’un contrat, des offres concrètesdoivent être requises au moins auprès de deux contreparties pouvant entrer en ligne de compte et l’offre la plus avantageuse du point de vue du prix, de la solvabilité, de la répartition des risques et des prestations de service des contreparties doit avoir été acceptée. La conclusion du contrat et la déter- mination du prix doivent être documentées de manière compréhensible.
- Dans le cadre du respect des restrictions de placement légales et contractuelles (limites maximales et minimales), les dérivés doivent être pris en compte selon les dispositions de la loi sur les placements collectifs de capitaux.
- Le prospectus contient des indications
- sur l’importance des dérivés dans le cadre de la stratégie de placement;
- sur les conséquences de l’utilisation de dérivés sur le profil de risque du fonds de placement;
- sur les risques de contrepartie auxquels les dérivés sont exposés.
- Emprunts et octroi de crédits§ 13
- La direction du fonds n’est pas autorisée à octroyer des crédits pour le compte du fonds immobilier, à l’exception des créances envers les sociétés immobiliè- res du fonds immobilier, des cédules hypothécaires ou d’autres droits de gage contractuels.

Le prêt de valeurs mobilières selon le § 10 et la prise en pension selon le § 11 ne sont pas considérés comme octroi de crédit au sens de ce paragraphe.
- La direction du fonds peut contracter des crédits pour le compte du fonds immobilier. Les opérations de mise en pension au sens du § 11 sont considé- rées comme une prise de crédit en vertu du présent paragraphe.
- Mise en gage des immeubles§ 14
- La direction du fonds est autorisée à mettre en gage des immeubles et à transférer les droits de gage en guise de garantie.
- Toutefois, l’imputation de l’ensemble des immeubles ne peut pas dépasser en moyenne 50% de la valeur vénale.

Restrictions de placement
A	Répartition des risques et limites
§ 15
- Les placements doivent être répartis selon les objets, leur affectation, leur âge, la nature des bâtiments et leur emplacement.
- Les placements doivent être répartis sur dix immeubles au moins. Les lotisse- ments construits selon les mêmes principes ainsi que les parcelles limitrophes sont considérés comme un seul immeuble.
- La valeur vénale d’un immeuble ne peut pas excéder 25% de la fortune du fonds.
- Dans le cadre de la politique de placement énoncée au § 8, la direction du fonds respecte en outre les restrictions de placement suivantes relatives à la fortune du fonds:
	- 30% maximum dans des terrains à bâtir, objets voués à la démolition inclus, et des immeubles en cours de construction;
	- 20% maximum dans des terrains en droit de superficie;
	- 10% maximum dans des cédules hypothécaires et autres droits de gage contractuels;
	- 25% maximum dans des parts d’autres fonds immobiliers et sociétés d’in- vestissement immobilier;
	- 20% maximum dans des valeurs immobilières étrangères dans les régions frontalières conformément au § 8 ch. 2;
	- 30% maximum au total dans les placements énoncés sous a) et b).

- Calcul de la valeur nette d’inventaire, émission et rachat de parts et	experts chargés des estimations	
- Calcul de la valeur nette d’inventaire et concours des experts chargés des estimations§ 16
- La valeur nette d’inventaire du fonds immobilier est calculée en francs suisses, à la valeur vénale à la fin de l’exercice et à chaque émission de parts.
- La direction du fonds demande, à la clôture de l’exercice ainsi qu’à l’émis- sion de parts, à des experts indépendants de vérifier la valeur vénale des immeubles appartenant au fonds immobilier A cette fin, elle charge, avec l’accord de l’autorité de surveillance, au moins deux personnes physiques ou une personne morale de l’estimation des immeubles. Les immeubles doivent être visités par les experts chargés des estimations au moins tous les trois ans.
- Les placements négociés en Bourse ou sur un autre marché réglementé ouvert au public doivent être évalués selon les cours en vigueur sur le marché prin- cipal. Les autres placements ou les placements pour lesquels aucun cours du jour n’est disponible doivent être évalués au prix qui pourrait en être obtenu s’ils étaient vendus avec soin au moment de l’évaluation. Pour déterminer la valeur vénale, la direction du fonds utilise dans ce cas des modèles et des principes d’évaluation appropriés et reconnus par la pratique.
- Les placements collectifs de capitaux ouverts sont évalués sur la base du prix de rachat ou de la valeur nette d’inventaire. S’ils sont régulièrement négociés en Bourse ou sur un autre marché réglementé ouvert au public, la direction du fonds peut les évaluer conformément au ch. 3.
- La valeur de titres à revenu fixe à court terme qui ne sont pas négociés en Bourse ni sur un autre marché réglementé ouvert au public est déterminée sur la base du prix d’achat net qui est ajusté progressivement au cours de remboursement en maintenant le rendement calculé du placement. En cas de modifications significatives des conditions du marché, la base d’évaluation des divers placements est adaptée au nouveau rendement du marché. A cette fin, en l’absence de cours du jour, on se réfère en règle générale à l’évaluation d’instruments du marché monétaire présentant des caractéristiques identi- ques (qualité et siège de l’émetteur, monnaie d’émission, échéance).
- Les avoirs à la poste et en banque sont évalués sur la base du montant de la créance auquel sont ajoutés les intérêts courus. En cas de modifications signifi- catives de l’environnement de marché et de la solvabilité, la base d’évaluation des avoirs bancaires est adaptée en conséquence.
- La valeur d’inventaire d’une part s’obtient en retranchant de la valeur vénale de la fortune du fonds immobilier les engagements éventuels de ce dernier et les impôts susceptibles d’être prélevés lors d’une éventuelle liquidation du fonds, puis en divisant ce montant par le nombre de parts en circulation et en arrondissant le résultat à 0,01 CHF.
- Emission et rachat de parts de fonds et négoce§ 17
- L’émission de parts est possible à tout moment, à condition qu’elle se déroule par tranches. La direction propose les nouvelles parts en priorité aux anciens investisseurs.
- Le rachat de parts s’effectue conformément au § 5, ch. 4. La direction du fonds peut procéder au remboursement anticipé des parts dénoncées pendant un exercice après clôture de celui-ci lorsque:
	- l’investisseur en fait la demande écrite lors de la résiliation;
	- les demandes de tous les investisseurs souhaitant un remboursement anti- cipé peuvent être satisfaites.


Par ailleurs, la direction du fonds garantit le négoce régulier en Bourse ou hors Bourse des parts du fonds immobilier par l’intermédiaire d’une banque ou d’un courtier en titres. Les indications détaillées figurent dans le prospectus.
- Le prix d’émission et de rachat des parts correspond à la valeur d’inventaire par part calculée conformément au § 16. Lors de l’émission et du rachat de parts, la valeur nette d’inventaire peut être majorée d’une commission d’émission ou minorée d’une commission de rachat en vertu du § 18.

Les frais accessoires pour l’achat et la vente des placements (droits de muta- tion, frais de notaire, commissions, courtages conformes au marché, émolu- ments, etc.) occasionnés au fonds immobilier par le placement de capitaux versés ou par la vente d’une partie des placements correspondant aux parts dénoncées sont imputés à la fortune du fonds.
- La direction du fonds peut suspendre à tout moment l’émission de parts de même qu’elle peut refuser des ordres de souscription ou d’échange de parts.
- La direction du fonds peut, dans l’intérêt de tous les investisseurs, suspendre provisoirement et à titre exceptionnel le remboursement des parts:
	- lorsqu’un marché qui constitue la base de l’évaluation d’une part impor- tante de la fortune du fonds est fermé ou lorsque le négoce sur un tel marché est limité ou suspendu;
	- lorsqu’un cas d’urgence de nature politique, économique, militaire, moné- taire ou d’une autre nature se présente;
	- orsqu’en raison de restrictions imposées au trafic des devises ou restrictions frappant d’autres transferts de valeurs patrimoniales, les activités concer- nant le fonds immobilier sont paralysées;
	- lorsqu’un nombre élevé de parts sont dénoncées et qu’en conséquence les intérêts des autres investisseurs peuvent être affectés de manière consi- dérable.

- La direction communique la décision de suspension immédiatement à la société d’audit et à l’autorité de surveillance ainsi que de manière appropriée aux investisseurs.
- Aucune part n’est émise tant que le remboursement des parts est suspendu pour les raisons énumérées au ch. 5, let. a) à c).
- Rémunérations et frais accessoires
- Rémunérations et frais accessoires à la charge des investisseurs§ 18
- Lors de l’émission de parts, une commission d’émission peut être imputée à l’investisseur en faveur de la direction du fonds, de la banque dépositaire et/ ou des distributeurs en Suisse et à l’étranger; cette commission ne doit pas dépasser 5% de la valeur nette d’inventaire. Le taux maximal en vigueur est publié dans le prospectus et dans le prospectus simplifié.
- Lors du rachat de parts, une commission de rachat peut être imputée à l’inves- tisseur en faveur de la direction du fonds, de la banque dépositaire et/ou des distributeurs en Suisse et à l’étranger; cette commission ne doit pas dépasser 2% de la valeur nette d’inventaire. Le taux maximal en vigueur est publié dans le prospectus et dans le prospectus simplifié.
- Rémunérations et frais accessoires à la charge de la fortune dufonds§ 19
- Pour la direction du fonds immobilier et des sociétés immobilières, la gestion d’actifs et la distribution du fonds de placement ainsi que pour couvrir les frais engagés, la direction du fonds facture chaque trimestre au fonds immobilier une commission forfaitaire d’un montant maximal de 1,0% par an de la fortune moyenne du fonds (commission de gestion forfaitaire).

La direction du fonds fait état, dans le prospectus, de l’utilisation escomptée de la commission de gestion. De plus, elle indique si elle prévoit de verser des rétrocessions aux investisseurs et/ou des indemnités liées aux activités de distribution.
Le taux de la commission de gestion forfaitaire effectivement appliqué figure dans le rapport annuel et semestriel.
La direction du fonds endosse tous les coûts occasionnés par la gestion du fonds immobilier et des sociétés immobilières, la gestion des actifs (adminis- tration de la fortune du fonds) ainsi que la distribution du fonds de placement, auxquels s’ajoutent:
- les taxes et frais annuels liés aux autorisations et à la surveillance des fonds immobiliers en Suisse;
- les autres frais des autorités de surveillance;
- l’impression des contrats de fonds de placement ainsi que des rapports annuels et semestriels;
- les frais liés aux communications aux investisseurs;
- les taxes liées à d’éventuelles cotations du fonds immobilier et à la distri- bution en Suisse et à l’étranger;
- les commissions et les frais de la banque dépositaire pour la garde de la fortune du fonds, la prise en charge du trafic des paiements et les autres tâches énumérées au § 4;
- les frais liés au versement de la répartition annuelle aux investisseurs;
- les honoraires de la société d’audit;
- les honoraires des experts indépendants chargés des estimations;
- l’administration des immeubles;
- les frais de publicité.

Les prestations que les sociétés immobilières fournissent aux membres de leur administration, à la direction ainsi qu’au personnel doivent être prises en compte dans les rémunérations auxquelles la direction du fonds a droit aux termes du § 19.
- La direction du fonds a toutefois droit aux éléments suivants:
	- une commission équivalent à 3% des coûts de construction à la charge du fonds immobilier pour le travail fourni dans le cadre de la construction de bâtiments ainsi que de travaux de rénovation et d’aménagement;
	- un dédommagement équivalant à 2% du prix d’achat ou de vente à la charge du fonds immobilier pour le travail fourni dans le cadre de l’achat et de la vente d’immeubles, sauf lorsqu’un tiers en est chargé.


La direction du fonds et la banque dépositaire ont en outre droit au rem- boursement des commissions usuelles de tiers lors de l’achat et de la vente d’immeubles et de premières locations.
La direction du fonds et la banque dépositaire peuvent également prétendre au remboursement des frais résultant de démarches exceptionnelles entre- prises dans l’intérêt des investisseurs, notamment des frais d’avocat et de jus- tice liés à l’exercice de droits et de créance qui reviennent au fonds immobilier.
- De plus, le fonds immobilier supporte tous les frais accessoires occasionnés par la gestion de la fortune du fonds pour l’achat et la vente de placements (droits de mutation, frais de notaire, commissions, courtages conformes au marché, etc.). Ces frais sont directement facturés avec la valeur d’achat ou de vente des placements concernés.
- Si la direction du fonds acquiert des parts d’autres placements collectifs de capitaux qui sont gérés directement ou indirectement par elle-même ou par une société à laquelle elle est liée par le biais d’une gestion ou d’une direction commune, ou par celui d’une participation directe ou indirecte de plus de 10% du capital ou du nombre de voix («fonds cible lié»), il ne peut être prélevé de la fortune du fonds, dans le cadre de ces placements, qu’une commission de gestion forfaitaire réduite, de 0,25%, par an. En outre, la direction du fonds ne peut débiter au fonds immobilier d’éventuelles commissions d’émission et de rachat pour les fonds cibles liés.

Si la direction du fonds investit dans des parts d’un fonds cible lié confor- mément au paragraphe ci-dessus qui prélève une commission de gestion effective (forfaitaire) inférieure à la commission de gestion forfaitaire prévue au ch. 1, elle peut, au lieu de percevoir la commission de gestion forfaitaire réduite susmen-tionnée prélevée sur le volume investi dans ce fonds cible lié, imputer la différence entre la commission de gestion effective du fonds qui investit d’une part et la commission de gestion effective (forfaitaire) du fonds cible de l’autre.
-   Présentation des comptes et audit	 A  Présentation des comptes§ 20
- L’unité de compte du fonds immobilier est le franc suisse.
- L’exercice comptable s’étend du 1er janvier au 31 décembre.
- La direction publie un rapport annuel révisé du fonds immobilier dans un délai de quatre mois à compter de la clôture de l’exercice.
- La direction du fonds publie un rapport semestriel dans un délai de deux mois suivant l’expiration du premier semestre de l’exercice.
- Le droit à l’information de l’investisseur conformément au § 5, ch. 3 demeure réservé.

B	Audit
§ 21
La société d’audit vérifie le respect par la direction du fonds et par la banque dépositaire des prescriptions du contrat de fonds de placement, de la LPCC et des règles déontologiques de la Swiss Fund Association (SFA). Un rapport abrégé de la société d’audit sur les comptes annuels publiés paraît dans le rapport annuel.
-   Utilisation du résultat	§ 22
- Le revenu net du fonds immobilier est distribué aux investisseurs chaque année, au plus tard dans les quatre mois suivant la clôture de l’exercice, dans l’unité de compte (CHF).

La direction du fonds peut prévoir en supplément des distributions inter- médiaires issues des revenus.
Jusqu’à 30% du revenu net peuvent faire l’objet d’un report à nouveau. Si le revenu net, revenus reportés d’exercices précédents compris, représente moins de 30% de la fortune nette du fonds, la direction du fonds peut ne pas procéder à une distribution et reporter la totalité du revenu net à nouveau.
- Les gains en capital réalisés sur la vente de biens et de droits peuvent être distribués par la direction du fonds ou être retenus pour être réinvestis.
- Publications du fonds immobilier§ 23
- Les organes de publication du fonds immobilier (médias écrits et électroniques) sont précisés dans le prospectus. Tout changement les concernant doit être signalé dans les organes de publication habituels.
- Sont plus particulièrement publiés dans les organes de publication les résumés des principaux changements apportés au contrat de fonds de placement, avec indication des services où leur texte peut être obtenu gratuitement, tout chan- gement de direction de fonds ou de banque dépositaire, la création, la disso- lution ou le regroupement de classes de parts ainsi que la dissolution du fonds immobilier. L’autorité de surveillance peut autoriser la levée de l’obligation de publier pour les modifications imposées par la loi qui sont sans conséquence pour les droits des investisseurs ou qui sont de nature exclusivement formelle.
- La direction du fonds fait paraître dans les médias imprimés et électroniques cités dans le prospectus les prix d’émission et de rachat ou la valeur nette d’inventaire avec la mention «commissions non comprises» à chaque émissionet rachat de parts. Les valeurs nettes d’inventaire peuvent à tout moment être consultées dans les médias électroniques mentionnés dans le prospectus et sont actualisées une fois par an, après publication des comptes annuels révisés.
- Le prospectus avec contrat de fonds de placement intégré, le prospectus simplifié ainsi que les rapports annuels et semestriels peuvent être obtenus gratuitement auprès de la direction du fonds, de la banque dépositaire et de tous les distributeurs.
- Restructuration et dissolution A	Regroupement§ 24
- Avec l’autorisation de la banque dépositaire, la direction du fonds peut regrouper des fonds immobiliers, en ce sens que les valeurs patrimoniales et les engagements du ou des fonds immobiliers repris sont transférés au fonds immobilier repreneur au moment du regroupement. Les investisseurs du fonds immobilier repris reçoivent des parts du fonds repreneur d’une valeur correspondant à celle des parts transférées. Au moment du regroupement, le fonds immobilier repris est dissous sans liquidation et le contrat du fonds repreneur s’applique également au fonds immobilier repris.
- Le regroupement de fonds immobilier n’est admis que si:
	- les contrats de fonds de placement concernés le prévoient;
	- les fonds sont gérés par la même direction;
	- les contrats des fonds de placement correspondent en ce qui concerne:
		- la politique de placement, la répartition des risques et les risques affé- rents aux placements;
		- l’utilisation du résultat net et des gains en capitaux
		- le genre, le montant et le calcul de toutes les rémunérations, des com- missions d’achat et de vente et des frais accessoires pour l’achat et la vente de parts (courtages, honoraires, taxes) qui peuvent être imputés à la fortune du fonds ou aux investisseurs
		- les conditions de rachat
		- la durée du contrat et les conditions requises pour la dissolution;

	- l’évaluation de la fortune des fonds immobiliers participants, le calcul du rapport d’échange et le transfert des valeurs patrimoniales et des engage- ments sont entrepris le même jour;
	- le regroupement n’occasionne aucun coût pour le fonds immobilier et les investisseurs.

- Si le regroupement est susceptible de prendre plusieurs jours, l’autorité de surveillance peut accorder une suspension temporaire du remboursement des parts des fonds immobiliers concernés.
- Au moins un mois avant la date de publication prévue, la direction du fonds présente les modifications relatives au contrat de fonds de placement et le regroupement envisagés à l’autorité de surveillance pour vérification, conjoin- tement avec le plan de regroupement. Ce dernier contient des renseignements sur les motifs du regroupement, sur la politique de placement des fonds immobiliers participants et sur les éventuelles différences existant entre eux, sur le calcul du rapport d’échange, sur d’éventuelles différences en matière de rémunération, sur les conséquences fiscales éventuelles pour les fonds immobiliers, ainsi que la prise de position de la société d’audit prévue par la LPCC.
- La direction du fonds publie les modifications prévues au contrat de fonds de placement conformément au § 23, ch. 2, le regroupement envisagé et la date ainsi que le plan de regroupement, au moins deux mois avant la date fixée, dans les organes de publication des fonds immobiliers participants. Elle attire en particulier l’attention des investisseurs sur la possibilité qu’ils ont de faire valoir, auprès de l’autorité de surveillance et dans les 30 jours suivant la dernière publication, des objections contre les modifications envisagées au contrat de fonds de placement ou de demander le remboursement de leurs parts.
- La société d’audit vérifie immédiatement le déroulement régulier du regrou- pement et s’exprime à ce sujet dans un rapport destiné à la direction du fonds et à l’autorité de surveillance.
- La direction du fonds signale à l’autorité de surveillance la fin du regroupement et publie sans délai l’exécution de ce dernier, la confirmation de la société d’audit quant à la réalisation régulière de l’opération ainsi que le rapport d’échange dans les organes de publication des fonds immobiliers participants.
- La direction du fonds mentionne le regroupement dans le prochain rapport annuel du fonds immobilier repreneur et dans un éventuel rapport semestriel publié auparavant. Si le regroupement n’intervient pas à la date de la clôture d’exercice ordinaire, un rapport de clôture révisé doit être préparé pour le fonds immobilier repris.

B	Durée du fonds immobilier et dissolution
§ 25
- Le fonds immobilier est constitué pour une durée indéterminée.
- La direction du fonds ou la banque dépositaire peuvent dissoudre le fonds immobilier en résiliant le contrat de fonds de placement moyennant un préavis d’un mois.
- Le fonds immobilier peut être dissous sur ordonnance de l’autorité de sur- veillance, en particulier s’il ne dispose pas d’une fortune nette minimale de 5 millions de CHF (ou contre-valeur) au plus tard un an après l’expiration du délai de souscription (lancement) ou à l’issue d’un délai plus long octroyé par l’autorité de surveillance sur demande de la banque dépositaire et de la direction du fonds.
- La direction du fonds informe sans délai l’autorité de surveillance de la disso- lution et la publie dans ses organes de publication.
- Après résiliation du contrat de fonds de placement, la direction peut liquider sans délai les actifs du fonds immobilier. Dès lors que l’autorité de surveillance ordonne la dissolution du fonds immobilier, celui-ci doit être liquidé immédia- tement. Le versement du produit de liquidation aux investisseurs est confié à la banque dépositaire. Si la liquidation s’étend sur une période prolongée, le produit de liquidation peut être versé par tranches successives. La direction doit requérir l’autorisation de l’autorité de surveillance avant de pouvoir pro- céder au remboursement final.

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- Modification du contrat de fonds de placement§ 26Si le présent contrat de fonds de placement doit être modifié ou s’il est prévu de changer de direction de fonds ou de banque dépositaire, l’investisseur peut faire valoir ses objections auprès de l’autorité de surveillance dans les 30 jours qui suivent la dernière communication à ce sujet. En cas de modifi- cation du contrat de fonds de placement, les investisseurs peuvent en outre exiger le paiement de leurs parts en espèces moyennant le délai contractuel. Demeurent réservés les cas prévus au § 23, ch. 2, pour lesquels l’autorité de surveillance peut lever l’obligation de publier.
- Droit applicable et for§ 27
- Le fonds immobilier est soumis au droit suisse, en particulier à la loi fédérale sur les placements collectifs de capitaux du 23 juin 2006, à l’ordonnance sur les placements collectifs de capitaux du 22 novembre 2006 ainsi qu’à l’ordon- nance de la FINMA sur les placements collectifs de capitaux du 21 décembre 2006.

Le for est le siège de la direction.
- Pour l’interprétation du présent contrat de fonds de placement, la version allemande fait foi.
- Le présent contrat remplace le contrat de fonds de placement daté du 18 juillet 2008.
- Le présent contrat entre en vigueur le 13 mars 2009.

La direction du fonds: UBS Fund Management (Switzerland) SA, Bâle La banque dépositaire: UBS SA, Bâle et Zurich