# MONTHLY MANAGEMENT COMMENT
February was a challenging month for the financial markets, with inflation easing more slowly than expected and a future rate cut looking like an increasingly distant prospect. The US and European economies remain solid and Chinese growth is showing signs of rebounding faster than expected, putting the topic of recession on the back burner for the moment. Investors have raised their terminal rate estimates for central banks, now expected to be 5.4% for the Fed (vs. 4.9% at the end of January) and 4% for the ECB. This is not good news for the listed property company sector.
However, annual results confirmed the soundness of the sector’s operations with income growth and, to a lesser extent, an increase in dividends, as well as a decline in asset values. Financing costs also rose, but very modestly. Nevertheless, in order to maintain their room for manoeuvre in the future, the strategy of reducing investments, acquisitions, making disposals and therefore reducing debt is becoming a major focus in 2023 for a growing number of property companies.
We should also note the excellent results of shopping centre property companies, in particular French property companies Klépierre and Mercialys, which we prioritised in the portfolio. Given the excellent YTD performance of French group, Unibail-Rodamco-Westfield, we took profits to strengthen Carmila, which will continue to deliver revenue growth in 2023 with a solidly financed dividend yield of 8%.
In addition, we invested in a new US property company, Kimco Realty, which specialises in the ownership, management, acquisition and redevelopment of local shopping centres with essential shops (food retailers, pharmacies, etc.). Since the pandemic and the rise of teleworking, the success of this format remains more relevant than ever, especially in the United States.
We continued to trim back the German residential real estate company Vonovia in favour of LEG Immobilien, which is in a better financial position.
We also took profits on Belgian property storage company Shurgard, due to its outperformance, as well as on its logistics sector counterpart WDP, to strengthen the British property company Segro, whose operations remain well positioned. Logistics continues to grow and indexation has increased the potential for rent increases, so we are gradually adopting a more positive stance on this segment.

Translation (ENFR, 2023-02-28):
# COMMENTAIRE DE GESTION MENSUEL
Le mois de février a été un mois compliqué sur les marchés financiers avec un ralentissement de l’inflation plus lent que prévu et une future baisse des taux qui s’éloigne de plus en plus. Les économies américaines et européennes restent solides, la croissance chinoise donne des signes de rebond plus rapide qu’anticipé, la récession n’est donc plus un sujet pour le moment. Les investisseurs ont revu à la hausse leurs estimations de taux terminaux pour les banques centrales, attendus maintenant à 5.4% pour la FED (vs 4.9% fin janvier) et 4% pour la BCE. Ce n’est pas une bonne nouvelle pour le secteur des foncières cotées.
Toutefois, les résultats annuels ont confirmé d’une part, la solidité de l’opérationnel du secteur avec une croissance des revenus et dans une moindre mesure une hausse des dividendes et d’autre part, la baisse des valeurs d’actifs. Les coûts de financement sont également en hausse, mais, très modestement. Toutefois, afin de préserver leurs marges de manœuvre dans l’avenir, la stratégie de diminuer les investissements, les acquisitions, de faire des cessions et donc de réduire l’endettement devient un axe majeur de l’année 2023 pour un nombre croissant de foncières.
Notons aussi les très bons résultats des foncières de centres commerciaux, notamment les foncières françaises Klepierre et Mercialys que nous avons privilégié dans le portefeuille. Face à la bonne performance depuis le début d’année de la française Unibail Rodamco Westfield, nous avons pris des bénéfices pour renforcer Carmila qui va continuer à délivrer une croissance de ses revenus en 2023 avec un rendement du dividende de 8% solidement financé.
Par ailleurs, nous avons investi dans une nouvelle foncière américaine Kimco Realty, spécialisée dans la propriété, la gestion, l’acquisition et les redéveloppements de centres commerciaux de proximité avec des commerces essentiels (alimentaires, pharmacies…etc.). Depuis la pandémie et la généralisation du télétravail, le succès de ce type de format reste plus que jamais d’actualité, notamment aux USA.
Nous avons continué à alléger la foncière allemande de résidentiel Vonovia, en faveur de Leg Immobilien qui se trouve dans une meilleure situation financière.
Nous avons également pris des bénéfices sur la foncière belge de stockage pour particuliers Shurgard en raison de sa surperformance et sur sa compatriote WDP dans le secteur logistique pour renforcer la foncière britannique Segro dont l’opérationnel reste bien orienté. La croissance de la logistique continue et l’indexation augmente le potentiel de hausse des loyers, donc nous devenons progressivement plus positifs sur ce segment.