# Fund manager's report
Risk asset rallied on the back of strong economic data pointing to a continued recovery in the US and Europe. In addition, easing lockdown restrictions in Europe as well as Republicans and Democrats inching closer to an infrastructure deal helped.
Over the month, the FTSE EPRA NAREIT Developed Total Return Net index returned +1.79% and +0.22% in USD and EUR terms, respectively. Most major listed real estate indices ended the month up: Continental Europe (+4.25), Hong Kong (+2.09%), the UK (+1.56%), Japan (+1.15%), and the US (+0.73%) were up, while Singapore (-1.93%) lost ground, in local currency terms.
On the monetary front, minutes from the Federal Reserve’s last meeting caused some concern for investors a number of participants suggested that policymakers “began discussing a plan” for tapering the Fed’s monthly asset purchase program. Regarding inflation, FOMC members acknowledged it could it temporarily run above 2% due to transitory supply chain bottlenecks. Minutes from the European Central Bank indicated the Governing Council was satisfied with market development going into their April meeting and that lending conditions remained stable since their March meeting. The Bank of England’s Monetary Policy Committee kept the Bank Rate steady at 0.1% and maintained its bond-buying program. On the economic front, IHS Market Flash US Composite PMI clocked in at 68.1 in May, marking its best reading since 2009 when data collection began. In addition, flash Eurozone Composite PMI increased to 56.9 in May from 53.8 in April, hitting a 39-month high. The Office for National Statistics reported that the UK economy expanded by +2.1% in March
month-over-month, while the economy contracted by -1.5% in the first quarter. France’s economy entered into a recession in the first quarter after its preliminary reading of an increase of + 0.4% was revised lower to a contraction of -0.1%.
For the equity bucket, all three regions positively contributed for the month. In term of countries, the US, Germany, and Belgium were the top contributors, while Singapore was the only detractor. In terms of stocks, VIB Vermoegen, AvalonBay Communities, and Xior Student Housing were the top contributors, while LTC Properties, Vonovia, and CapitaLand Integrated were the top detractors.
Vonovia reported strong first quarter results with group FFO up +14.1% to €382.9 million and total segment revenue up
+14.7% to €1,145.5 million. Its organic rent growth was slightly down to +3.0% from +3.9% compared to the same period last year, while its vacancy rate was unchanged to 2.8%. After previous failed acquisition attempts, Vonovia finally managed to convince Deutsche Wohnen to merge their businesses. Vonovia agreed to merge with its smaller rival in an €18 billion all-cash deal. Vonovia will pay Deutsche Wohnen shareholders €53 a share, presenting a 25% premium. Its shares surged
+16.5% over the month compared to a -6.4% drop for Vonovia shares.
Icade expanded its healthcare footprint in Italy by purchasing five assets totaling 514 beds for €51 million from KOS Group, which the leading healthcare operator in the country. The five properties include two existing nursing homes and two others that have yet to be built and a psychiatric facility. Icade was one of the best performers in the month as rumors circulated it is working on an IPO to spin-off its healthcare division. Its shares rallied +13.2% for the month.
Simon Property reported FFO down -4.8% to $934 million for the first quarter compared to the same period last year. Despite being heavily impacted by the government mandated closures of shopping malls, Simon’s property portfolio showed big improvements as lockdown measures were eased. It experienced improved foot traffic, increased spending, and leasing momentum, which translated into improved profitability. As such, the company raised its full-year 2021 guidance. Simon’s shares closed up +5.4% for the month.
Mitsui Fudosan reported mixed results with revenue from operations increasing by +5.4% for the year ending March 2021 compared to the same period one year before. Record high property sales to investors was the primary catalyst.
Nonetheless, its profitability was heavily impacted by COVID-19 the state emergency led to closures of tis commercial facilities, dropping by -29.8% for the period. Its shares closed up +7.6%
On the fixed income side, credit markets were flat despite the strong economic data. Investors remained a bit cautious given the inflationary build up especially in the US and to some extend in Europe. Nonetheless, real estate credit spreads in euros widened by +5bps, while in US dollars it remained flat.
In term of investment, we were net buyers (+$0.9 million). We reduced our exposure to European & Scandinavian residential companies as we felt their ESG profiles have not materially improved. We trimmed our holdings in Kojamo, Grainger, Sato, and Deutsche Wohnen. We were active on the primary market by investing in EUR denominated bonds. We increased our exposure to the office sector via Samhallsbyggnadsbolaget I Norden (Sweden) and retail sector via
Unibail-Rodamco-Westfield (France). We also increased our exposure to logistics via Sagax and Tritax EuroBox (Germany). In regard to Tritax EuroBox, we invested in their 7-year green bond issued at MS+140bps, which tightened by -11bps by the end of the month (MS+129bps).
Tritax EuroBox owns and operates 12 logistics properties across six European countries with a portfolio value of €839.3 million. They are present in Germany, Spain, Italy, Poland, Belgium, and the Netherlands in key logistics corridors with a diversified tenant base such as Mango, Amazon, and Castorama. Despite COVID-19, its operations were resilient, collecting 96% of rent from their tenants with 4% deferred to 2021. Tritax EuroBox’s Net Debt/EBITDA stands at 11x and an LTV of 38%, while its average cost of debt is 2.3%. Its liquidity position is robust with €24.4 million of cash and €81.0 million in undrawn revolving credit facilities.
* 1st NAV date: 18/12/2014
** Benchmark : Please refer to the Benchmark section in the characteristics/disclaimers part of the document. Source(s): AXA Investment Managers as at 28/05/2021
Editor: AXA Investment Managers Paris

Translation (ENFR, 2021-05-28):
# Commentaire du gestionnaire
Les actifs risqués se sont redressés à la faveur de données économiques solides indiquant une poursuite de la reprise aux États-Unis et en Europe. Par ailleurs, l’assouplissement des mesures de confinement en Europe ainsi que l’accord qui semble sur le point d’être trouvé entre les républicains et les démocrates, vis-à-vis d’un plan d’investissements dans les infrastructures, ont contribué à la performance.
L’indice FTSE EPRA NAREIT Developed Total Return Net a enregistré une performance mensuelle de +1,79 % en dollars et de +0,22 % en euros. La plupart des grands indices de l’immobilier coté ont clôturé le mois en hausse : l’Europe continentale (+4,25 %), Hong Kong (+2,09 %), le Royaume-Uni (+1,56 %), le Japon (+1,15 %) et les États-Unis (+0,73 %) ont tous progressé, tandis que Singapour (-1,93 %) a perdu du terrain en monnaie locale.
Sur le plan monétaire, le compte rendu de la dernière réunion de la Réserve fédérale a suscité des inquiétudes parmi les investisseurs, plusieurs intervenants ayant laissé entendre que les autorités « avaient commencé à débattre d’un plan » de réduction du programme mensuel d’achats d’actifs de la Fed. En ce qui concerne l’inflation, les membres du FOMC ont reconnu qu’elle pourrait dépasser les 2 % de manière provisoire en raison de l’engorgement passager de la chaîne d’approvisionnement. Le compte rendu de la réunion de la Banque centrale européenne a indiqué que le Conseil des gouverneurs était satisfait de l’évolution du marché à l’approche de sa réunion d’avril et que les conditions de crédit étaient restées stables depuis sa réunion de mars. Le Comité de politique monétaire de la Banque d’Angleterre a maintenu son taux directeur en l’état à 0,1 %, tout en laissant son programme d’achat d’actifs inchangé.
Sur le plan économique, l’indice PMI composite « flash » IHS Markit aux États-Unis s’est établi à 68,1 en mai, marquant ainsi son niveau le plus élevé depuis 2009, date à laquelle la collecte de données a commencé. En outre, l’indice PMI composite « flash » de la zone euro a grimpé à 56,9 en mai, contre 53,8 en avril, affichant son niveau le plus élevé depuis 39 mois. Selon l’Office for National Statistics du Royaume-Uni, l’économie britannique a enregistré une croissance de
2,1 % sur un mois en mars, mais s’est repliée de 1,5 % au premier trimestre. L’économie française est entrée en récession au premier trimestre après que les chiffres préliminaires faisant état d’une hausse de 0,4 % ont été révisés à la baisse à -0,1 %.
Au niveau du portefeuille d’actions, les trois régions ont apporté une contribution positive sur le mois. Par pays, les États-Unis, l’Allemagne et la Belgique ont signé les meilleures contributions, seul Singapour ayant nui à la performance. Côté valeurs, VIB Vermoegen, AvalonBay Communities et Xior Student Housing ont le plus stimulé la performance, tandis que LTC Properties, Vonovia et CapitaLand Integrated ont constitué les principaux freins.
Vonovia a rendu compte de solides résultats pour le premier trimestre, avec un produit des opérations du groupe en hausse de 14,1 % à 382,9 millions EUR et un chiffre d’affaires total du segment en hausse de 14,7 % à
1 145,5 millions EUR. Sa croissance organique des loyers a légèrement reculé à +3,0 %, contre +3,9 % par rapport à la même période l’an dernier, alors que son taux de vacance est resté inchangé à 2,8 %. Après plusieurs échecs, Vonovia a finalement réussi à convaincre Deutsche Wohnen de fusionner ses activités. Vonovia a accepté de fusionner avec son concurrent de plus petite taille dans le cadre d’une opération en espèces d’un montant de 18 milliards EUR. Vonovia versera aux actionnaires de Deutsche Wohnen 53 EUR par action, assortis d’une prime de 25 %. Les actions de ce dernier se sont envolées de 16,5 % sur le mois, contre une baisse de 6,4 % pour celles de Vonovia.
Icade a renforcé sa présence dans le secteur de la santé en Italie en achetant cinq actifs totalisant 514 lits pour
51 millions EUR auprès de KOS Group, premier opérateur d’établissements de santé du pays. Les cinq biens comprennent deux maisons de retraite existantes, et deux autres qui n’ont pas encore été construites, ainsi qu’un établissement psychiatrique. Icade a signé l’une des meilleures performances du mois, sur fond de rumeurs d’introduction en bourse afin de procéder à la scission de sa division spécialisée dans les soins de santé. Le titre a grimpé de 13,2 % sur le mois.
Simon Property a rendu compte d’un produit des opérations en baisse de 4,8 % à 934 millions USD au premier trimestre par rapport à la même période l’an dernier. Bien que la société ait été fortement affectée par la fermeture mandatée par le gouvernement des centres commerciaux, le portefeuille immobilier de Simon s’est nettement amélioré à mesure de l’assouplissement des mesures de confinement. Elle a ainsi observé une hausse de la fréquentation, une augmentation des dépenses et une dynamique de location, ce qui s’est traduit par une rentabilité accrue. La société a ainsi revu à la hausse ses prévisions pour l’exercice 2021. Le titre Simon Property a clôturé le mois en hausse de 5,4 %.
Mitsui Fudosan a publié des résultats contrastés avec une hausse des revenus d’exploitation de 5,4 % pour l’exercice se terminant le 31 mars 2021 par rapport à la même période l’an dernier. Les ventes record de biens immobiliers aux investisseurs ont été le principal catalyseur. Néanmoins, sa rentabilité a été fortement impactée par la COVID-19 et s’est repliée de 29,8 % sur la période, l’état d’urgence ayant entraîné la fermeture de ses locaux commerciaux. Le titre a clôturé le mois en hausse de 7,6 %
Du côté des obligations, les marchés du crédit sont restés stables malgré la bonne tenue des données économiques. Les investisseurs sont restés légèrement prudents compte tenu de la montée de l’inflation, notamment aux États-Unis et, dans une certaine mesure, en Europe. Néanmoins, les spreads de crédit en euros dans le secteur de l’immobilier se sont creusés de 5 pb, tandis qu’ils sont restés stables en dollars américains.
En termes d’investissement, nous avons été acheteurs nets (à hauteur de 0,9 million EUR). Nous avons réduit notre exposition aux sociétés européennes et scandinaves de l’immobilier résidentiel, car nous pensions que leurs profils ESG
* Date de la 1ère Valeur Liquidative : 18/12/2014
** Indice de référence : se référer à la rubrique Indicateur de référence spécifiée en dernière rubrique Source(s) : AXA Investment Managers au 28/05/2021
Rédacteur : AXA Investment Managers Paris
ne s’étaient pas suffisamment améliorés. Nous avons allégé nos positions dans Kojamo, Grainger, Sato et Deutsche Wohnen. Nous avons été actifs sur le marché primaire en investissant dans des obligations libellées en EUR. Nous avons renforcé notre exposition au secteur de l’immobilier de bureaux, via Samhallsbyggnadsbolaget I Norden (Suède), et à celui de la distribution, via Unibail-Rodamco-Westfield (France). Par ailleurs, nous avons renforcé notre exposition à l’immobilier logistique via Sagax et Tritax EuroBox (Allemagne). En ce qui concerne Tritax EuroBox, nous avons investi dans leur obligation verte à 7 ans à MS+140 pb, qui s’est resserrée de 11 pb avant la fin du mois (MS+129 pb).
Tritax EuroBox possède et exploite 12 actifs logistiques répartis dans six pays européens d’une valeur de
839,3 millions EUR. L’entreprise est présente en Allemagne, en Espagne, en Italie, en Pologne, en Belgique et aux Pays-Bas dans des couloirs logistiques clés avec une clientèle de locataires diversifiée comme Mango, Amazon et
Castorama. Malgré la COVID-19, son activité a bien résisté, puisqu’elle a collecté 96 % des loyers de ses locataires avec seulement 4 % reportés à 2021. Le ratio dette nette/EBITDA de Tritax EuroBox s’élève à 11x et son ratio LTV s’établit à 38 %, tandis que le coût moyen de sa dette est de 2,3 %. Sa position de trésorerie est solide avec 24,4 millions EUR de trésorerie et 81,0 millions EUR de facilités de crédit renouvelables non utilisées.