# Disciplined to build a high conviction portfolio
A disciplined process is applied to build a diversified portfolio
- Market and sector opportunities inform our views:We start by researching the interaction between the three dimensions of the real estate market: a) the macro environ- ment, b) the real estate rental market, and c) the real estate investment market. This step is the foundation to the rest of the investment process, helping drive our preferences for real estate assets by property sector, geographic location, and lease duration, to name a few variables.
- Identify the best businesses:We seek to identify true owner operators of commercial real estate that generate a significant portion of their cash flows from recurring rents of their underlying properties. We call this our “business model suitability test”. Historically, these com- panies have delivered superior risk-adjusted returns versus the overall universe.

A proprietary scoring system is applied to ensure that we focus our active research efforts on the securities which meet our quality criteria. It is an 11-point system which awards up to a maximum of six points across a collection of fundamental factors and a maximum of five points across valuation factors. We focus our active research efforts on those companies that are ranked well on the proprietary scoring system.
- Determine the best ideas:Field research and company modeling are hallmarks of our research process. Our research combines financial statement analytics and field visits. We reach proprietary conclusions by following a time tested and team-oriented investment style. We thoroughly analyze the companies that rank well through our filtering process across five key areas: Management, Property Analysis, Cash Flow Analysis, Forecast Future Growth Pros- pects and Duff’s Multi-Valuation Process. By utilizing multiple valuation metrics, we mitigate the risk that one will not work in a particular market cycle, geography or sector, and seek to ensure that we have consistent performance over time.

Translation (ENFR, 2021-03-31):
# La discipline pour constituer un portefeuille à conviction élevée
Un processus discipliné est appliqué afin de constituer un por- tefeuille composé de nos 50 à 70 meilleures idées dans l’im- mobilier coté.
- Les opportunités de marché et sectorielles guident nos points de vue :Nous commençons par étudier les interactions entre les trois dimensions du marché immobilier : a) l’environnement macro,b) le marché locatif immobilier, et c) le marché d’investissement immobilier. Cette étape constitue le fondement de la suite du pro- cessus d’investissement. Elle contribue à définir nos préférences en matière d’actifs immobiliers par secteur, situation géogra- phique et durée de bail, pour ne citer que quelques variables.
- Identification des meilleures entreprises :Nous nous efforçons d’identifier les propriétaires/exploitants de biens immobiliers commerciaux qui tirent une part impor- tante de leurs flux de trésorerie des loyers récurrents de leurs biens sous-jacents. Nous appelons cette démarche notre « test d’adéquation du modèle d’affaires ». Historiquement, ces entreprises ont généré des rendements ajustés au risque supé- rieurs à ceux de l’univers d’investissement dans son ensemble.

Un système de notation propriétaire est appliqué afin de concen- trer nos efforts de recherche active sur les titres qui répondent à nos critères de qualité. Ce système à 11 points attribue au maxi- mum 6 points sur un ensemble de facteurs fondamentaux et un maximum de 5 points sur les facteurs de valorisation. Nous concentrons nos efforts de recherche active sur les entreprises bien classées par notre système de notation propriétaire.
- Déterminer les meilleures idées :Les recherches sur le terrain et la modélisation des entre- prises sont des caractéristiques marquantes de notre pro- cessus de recherche. Nos recherches allient les analyses d’états financiers aux visites sur le terrain. Nous tirons des conclusions exclusives en suivant un style d’investissement éprouvé et axé sur une équipe. Nous analysons en détail les entreprises bien classées par notre système de filtrage dans cinq domaines essentiels : l’équipe de direction, l’analyse des biens, l’analyse des flux de trésorerie, les perspectives de croissance futures et le processus de multi-valorisation de Duff. Le recours à de multi- ples métriques de valorisation nous permet d’atténuer le risque qu’une métrique ne fonctionne pas dans un cycle de marché, une région ou un secteur en particulier, et nous nous efforçons ainsi de générer une performance régulière dans le temps.