# Fund manager's report
Risk assets railed during the month on the back of reports that the Omicron variant is less severe than anticipated, strong preliminary data for the US holiday shopping season, and an upwardly revised third quarter US GDP print. Moreover, early studies show that booster shots are effective against Omicron. As such, fear of another economic slowdown eased.
Nonetheless, volatility spiked during the first half of the month on hawkish moves by the Federal Reserve and Bank of England.
Within the Eurozone property sector, performance was broadly positive at the sub-sector level for the month. The retail and logistics sub-sectors delivered the strongest returns, up +7.2% and +3.1%, respectively. Meanwhile, residential was the only sub-sector that lost ground, returning -0.1%, respectively. The Eurozone real estate index underperformed the broad Eurozone equity index with the FTSE EPRA NAREIT Eurozone Capped 10% Total Return Net returning +1.9% versus +4.9% for the Euro STOXX.
On the monetary front, the Federal Reserve kept short-term interest rates on hold. However, it stated it will accelerate tapering its monthly asset purchase program, which is now anticipated to end by March. The European Central Bank kept rates on hold but announced it would end its emergency asset purchase program in March, while temporarily increasing its Asset Purchase Program in order to ensure an orderly transition. Nonetheless, ECB President Christine Lagarde reassured investors that increasing rates would be very unlikely in 2022. In a surprise move, the Bank of England increased the Bank Rate by +15bps to at 0.25% in order to counter rising inflation, which is running at a decade high.
On the economic front, US Nonfarm payrolls increased by +210k in November, coming in well below consensus estimates. Nonetheless, the unemployment rate decreased by 0.4% to 4.2%, marking a new low since the health crisis. Third-quarter US GDP growth was revised higher to +2.3% by the Bureau of Economic Analysis in its third and final estimate from +2.1%. Meanwhile, the Office for National Statistics reported that the UK economy expanded by +1.1% in the third-quarter, which was revised lower from its previous estimate of +1.3%. IHS Market Flash US Composite PMI clocked in at 56.9 in November, marking a three-month low but still well in expansion territory. Meanwhile, flash Eurozone Composite PMI decreased to 53.4, marking a nine-month low as a surge in new COVID-19 cases impacted the service sector.
Vonovia successfully completed its €8.08 billion rights issue, which was the largest of its type within the European listed real estate sector, in order to pay for its acquisition of Deutsche Wohnen. Vonovia shareholders were offered 7 new shares for every 20 shares they held for €40 per new share.
In a surprise move, Merlin’s Chairman, Javier Garcia-Carranza, who represents Santander’s 22% stake, attempted to oust Merlin’s CEO Ismael Clemente and potentially the entire management team. It was reported that the Chairman and CEO had different visions for the company. However, during an extraordinary board meeting, Mr. Clemente received enough support from various investors to block the Chairman’s desired management reshuffle. Also, Merlin announced it has put its portfolio of BBVA bank branches for sale for over €2 billion, which would be a circa 8% premium.
Retail transactions appear to be picking up some steam as pension funds and other investors are ready to buy modestly sized stand-alone mall assets. Unibail-Rodamco-Westfield and Klépierre both sold assets at a premium from the last appraisal value. URW sold Solna Centrum in Stockholm for €270 million, while Klépierre sold Boulevard Berlin as well as a retail park near Bordeaux for €345 million.
Our overweight exposures to Argan, VIB Vermoegen, and Nexity positively contributed. In addition, our lack of exposure to Aroundtown and CA Immobilien Anlagen helped. Meanwhile, our overweight exposures to Inmobiliaria Colonial, Aedifica, and Xior Student Housing negatively contributed. Our lack of exposure to Adler and Eurocommercial Properties also detracted.
Source(s): AXA Investment Managers as at 31/12/2021 Editor: AXA Investment Managers Paris

Translation (ENFR, 2021-12-31):
# Commentaire du gestionnaire
Les actifs risqués se sont redressés durant le mois à la faveur de rapports indiquant que le variant Omicron se montrait moins virulent que prévu, de solides données préliminaires concernant la saison des achats à l’occasion des fêtes de fin d’année aux États-Unis et de la révision à la hausse des chiffres du PIB américain au troisième trimestre. En outre, des études préliminaires ont montré que les doses de rappel étaient efficaces contre Omicron. Ainsi, les craintes d’un nouveau ralentissement de l’économie se sont dissipées. Néanmoins, la volatilité a fortement augmenté la première quinzaine du mois sous l’effet du durcissement du ton de la Réserve fédérale et de la Banque d’Angleterre.
Dans le secteur immobilier de la zone euro, la performance mensuelle a été globalement positive au niveau des
sous-secteurs. Les segments de l’immobilier commercial et de la logistique l’ont emporté avec une hausse de 7,2 % et 3,1 %, respectivement. Seul le segment de l’immobilier résidentiel s’est inscrit en baisse avec une performance de -0,1 %. Le marché immobilier de la zone euro a sous-performé l’indice élargi des actions de la zone euro, le FTSE EPRA NAREIT Eurozone Capped 10 % Total Return Net ayant progressé de 1,9 % contre un gain de 4,9 % pour l’indice Euro STOXX.
Sur le front monétaire, la Réserve fédérale a laissé ses taux d’intérêt à court terme inchangés. Elle a toutefois annoncé une accélération de la réduction progressive de son programme mensuel d’achat d’actifs, qui devrait désormais prendre fin en mars. La Banque centrale européenne a laissé ses taux inchangés mais a annoncé la fin de son programme d’achat d’actifs d’urgence en mars, tout en augmentant temporairement son programme régulier d’achat d’actifs afin d’assurer une transition ordonnée. Néanmoins, sa présidente Christine Lagarde a rassuré les investisseurs sur le fait qu’un relèvement des taux en 2022 était très improbable. Contre toute attente, la Banque d’Angleterre a relevé son taux directeur de 15 pb à 0,25 % afin de contrer la hausse de l’inflation, qui atteint son niveau le plus élevé depuis dix ans.
Sur le plan économique, 210 000 emplois non agricoles ont été créés aux États-Unis en novembre, chiffre nettement inférieur aux prévisions des analystes. Néanmoins, le taux de chômage a diminué de 0,4 % à 4,2 %, marquant un nouveau plus bas depuis l’éclatement de la crise sanitaire. La croissance du PIB américain au troisième trimestre a été révisée à la hausse à +2,3 % par le Bureau of Economic Analysis en troisième et dernière estimation, contre +2,1 %. Parallèlement, l’Office for National Statistics a indiqué que l’économie britannique a progressé de 1,1 % au troisième trimestre, niveau révisé à la baisse par rapport à son estimation précédente de +1,3 %. L’indice PMI composite « flash » IHS Markit aux États-Unis s’est établi à 56,9 en novembre, niveau le plus bas depuis trois mois mais qui reste néanmoins fermement en territoire expansionniste. Dans le même temps, l’indice PMI composite « flash » de la zone euro a chuté à 53,4, marquant un plus bas depuis neuf mois alors que l’envolée des nouveaux cas de Covid-19 affectait le secteur des services.
Vonovia a réalisé avec succès son émission de droits de souscription de 8,08 milliards d’euros, la plus importante de son type dans le secteur de l’immobilier coté européen, destinée à financer le rachat de Deutsche Wohnen. Les actionnaires de Vonovia se sont vus offrir 7 actions nouvelles pour 20 actions qu’ils détenaient au prix de 40 euros par action nouvelle.
Contre toute attente, le président de Merlin, Javier Garcia-Carranza, qui représente la participation de 22 % de Santander, a tenté de débarquer le PDG de Merlin Ismael Clemente, voire l’ensemble de l’équipe dirigeante. Selon certaines informations, le président et le directeur général n’avaient pas la même vision pour l’entreprise. Toutefois, lors d’une réunion extraordinaire du conseil d’administration, M. Clemente a reçu suffisamment de soutien de la part de plusieurs investisseurs pour bloquer le remaniement de la direction souhaitée par le président. Par ailleurs, Merlin a annoncé la mise en vente de son portefeuille d’agences bancaires BBVA pour plus de 2 milliards d’euros, ce qui représenterait une prime d’environ 8 %.
Les transactions dans le secteur de l’immobilier commercial semblent s’accélérer, des fonds de pension et d’autres investisseurs étant prêts à acquérir des actifs commerciaux autonomes de taille modeste. Unibail-Rodamco-Westfield et Klépierre ont tous deux cédé des actifs moyennant une prime par rapport à la dernière valeur d’expertise. URW a vendu Solna Centrum à Stockholm pour 270 millions d’euros, tandis que Klépierre a vendu le Boulevard Berlin ainsi qu’un centre commercial situé près de Bordeaux pour 345 millions d’euros.
Nos surpondérations sur Argan, VIB Vermoegen et Nexity ont été payantes. En outre, notre non-exposition à Aroundtown et à CA Immobilien Anlagen a eu un impact positif. En revanche, nos surpondérations sur Inmobiliaria Colonial, Aedifica et Xior Student Housing ont nui à la performance. Notre non-exposition à Adler et Eurocommercial Properties a également eu une incidence négative.
Source(s) : AXA Investment Managers au 31/12/2021 Rédacteur : AXA Investment Managers Paris