# Fund manager's report
Risk assets rallied on the back of inflation easing in the US and the Eurozone, leading to hopes that central bankers might moderate their hawkish policies. In addition, better than expected earnings from European companies and the Chinese government’s move to relax some COVID restrictions helped. On the other hand, disappointing earnings from mega stocks such as Meta, Amazon, and Microsoft, as well as a string of corporate hiring freezes and layoffs weighed on sentiment.
Over the month, the FTSE EPRA NAREIT Developed index returned +6.7% and +2.5% in USD and EUR terms, respectively. All major listed real estate indices ended the month in positive territory: Hong Kong (+14.0%), Singapore (+7.7%), the US (+5.7%), continental Europe (+2.4%), the UK (+1.8%), and Japan (+0.8%) were all up, in local currency terms.
On the monetary front, the Federal Reserve raised the fed funds rate by +75bps, marking the fourth consecutive hike of the same magnitude. Chair Jerome Powell stated that the Fed could moderate the pace of rate increases as soon as its next meeting in December. The Bank of England’s Monetary Policy Committee increased the Bank Rate by +75bps to 3.00%, marking its highest level since 2008. Minutes from the European Central Bank’s October meeting highlighted concerns regarding the risk that inflation might become entrenched and that a wage-price spiral might emerge.
On the economic front, US Nonfarm payrolls increased by +261k in October, while the unemployment rate increased to 3.7%. S&P Global Flash Composite PMI readings for the US and the Eurozone pointed to continued contraction in business activity. On the positive side, price pressures eased at the slowest rate in 14-months in the Eurozone. The UK economy contracted by -0.2% sequentially in the third quarter, which was better than feared. US inflation in October increased by
+6.3% on an annualized basis, cooling from September’s +6.6% reading. Meanwhile, flash core Eurozone inflation was flat at +5.0% in November, while headline inflation in the UK increased by +11.1% in October, which was the highest reading since 1981 and materially higher than the previous month’s reading.
In Europe, Moody’s adjusted their credit ratings for Vonovia and their outlooks for LEG Immobilien and Faebge. Vonovia was downgraded one notch to Baa1. Meanwhile, LEG Immobilien and Fabege’s outlooks were revised down from stable to negative but maintained their credit ratings of Baa1 and Baa2, respectively. Several companies went on the offensive and adjusted their dividend policies. Castellum put a hold on its dividend for 2023, while leaving its 2022 policy unchanged.
TAG Immobilien stated it will forgo its 2022 dividend, while its 2023 dividend will be dependent on market conditions and its ability to refinance. LEG Immobilien indicated a new flexible dividend policy for next year, which will be decided based new cash-oriented KPIs.
British Land reported its half-year results to end of September 2022 with underlying profit surging by +13.3% and its dividend per share increasing by +12.4%. However, its portfolio value decreased by -3.0% compared to March 2022 due to higher interest rates leading to yield expansion. Nonetheless, the impact on its portfolio value was cushioned by strong rental growth. Its shares were up +10.8% for the month.
Mitsui Fudosan reported its half-year operating profit increased by +30.2% year-over-year to ¥131.5 billion, which came in lower than consensus estimates of ¥136.4 billion. It maintained its guidance for its full-year operating profit of ¥300 billion. Mitsui Fudosan should see strong profit growth helped by the fading impact from Covid coupled with a robust pipeline. Nonetheless, its shares were down by -2.6% for the month.
Extra Space Storage reported good third quarter results with funds from operations per share increasing by +19.5% to
$2.16 compared to the same period last year. However, its same-store revenue was sequentially weaker, despite increasing by +15.5%. In addition, its management team cut its full year core FFO guidance due to higher rates and a stronger return to seasonality. Its shares dropped by -9.4% for the month.
Our overweight exposures to CapitaLand Investment, Goodman, and Americold Realty Trust positively contributed. In addition, our lack of exposure to Public Storage and Essex Property Trust helped. Meanwhile, our overweight exposures to Extra Space Storage, AvalonBay Communities, and Physicians Realty Trust negatively contributed. Our lack of exposure to Ventas and Sumitomo Realty & Development also detracted.
Source(s): AXA Investment Managers - FTSE as at 30/11/2022 Editor: AXA Investment Managers Paris

Translation (ENFR, 2022-11-30):
# Commentaire du gestionnaire
Les actifs risqués se sont redressés sous l’effet de la baisse de l’inflation aux États-Unis et dans la zone euro, qui a suscité l’espoir que les banques centrales modèrent leur politique monétaire. En outre, les résultats meilleurs que prévu des entreprises européennes et la décision du gouvernement chinois d’assouplir certaines restrictions liées au Covid ont contribué à la performance. En revanche, les résultats décevants de poids lourds tels que Meta, Amazon et Microsoft, ainsi qu’une série de gels d’embauches et de licenciements ont pesé sur le sentiment.
L’indice FTSE EPRA NAREIT Developed a enregistré une performance mensuelle de +6,7 % en dollars (USD) et de +2,5 % en euros. Les principaux indices de l’immobilier coté ont tous clôturé le mois en territoire positif : Hong Kong (+14,0 %), Singapour (+7,7 %), les États-Unis (+5,7 %), l’Europe continentale (+2,4 %), le Royaume-Uni (+1,8 %) et le Japon (+0,8 %) ont tous progressé en monnaie locale.
Sur le front monétaire, la Réserve fédérale américaine a relevé le taux des Fed Funds de 75 pb, marquant le quatrième relèvement consécutif d’une telle ampleur. Son président Jerome Powell a déclaré que la Fed pourrait modérer le rythme des hausses de taux dès sa prochaine réunion en décembre. La Banque d’Angleterre (BoE) a relevé son taux directeur de 75 pb à 3,00 %, niveau le plus élevé depuis 2008. Le compte rendu de la réunion d’octobre de la Banque centrale européenne a mis en évidence des inquiétudes quant au risque que l’inflation ne s’installe et qu’une spirale salaires-prix ne se dessine.
Sur le plan économique, 261 000 emplois non agricoles ont été créés aux États-Unis en octobre, tandis que le taux de chômage a augmenté à 3,7 %. Les indices PMI composites flash S&P aux États-Unis et dans la zone euro ont laissé entrevoir une poursuite de la contraction de l’activité. Du côté des bonnes nouvelles, les pressions sur les prix ont diminué à leur rythme le plus faible depuis 14 mois dans la zone euro. L’économie britannique s’est contractée de 0,2 % en séquentiel au troisième trimestre, soit moins qu’on ne le craignait. L’inflation américaine a augmenté de 6,3 % sur un an aux États-Unis en octobre, contre 6,6 % en septembre. Parallèlement, l’inflation sous-jacente dans la zone euro est restée stable à +5,0 % en novembre, tandis que l’inflation globale au Royaume-Uni a augmenté de 11,1 % en octobre, niveau le plus élevé depuis 1981 et nettement supérieur à celui du mois précédent.
En Europe, Moody’s a ajusté la note de crédit de Vonovia et ses perspectives pour LEG Immobilien et Faebge. Vonovia a été rétrogradé d’un cran à Baa1. Parallèlement, les perspectives de LEG Immobilien et Fabege ont été revues en baisse de stables à négatives, mais leurs notes de crédit ont été maintenues à Baa1 et Baa2, respectivement. Plusieurs entreprises sont passées à l’offensive et ont ajusté leur politique de dividendes. Castellum a maintenu son dividende au titre de 2023, tout en laissant sa politique pour 2022 inchangée. TAG Immobilien a déclaré renoncer à son dividende 2022, tandis que son dividende 2023 dépendra des conditions de marché et de sa capacité de refinancement. LEG Immobilien a annoncé une nouvelle politique de dividende flexible pour l’an prochain, laquelle sera déterminée sur la base de nouveaux indicateurs clés de performance fondés sur la trésorerie.
British Land a publié ses résultats semestriels à fin septembre 2022, avec un bénéfice sous-jacent en hausse de 13,3 % et un dividende par action en hausse de 12,4 %. Toutefois, la valeur de son portefeuille a diminué de 3,0 % par rapport à mars 2022 en raison de la hausse des taux d’intérêt qui a entraîné une augmentation des rendements. Néanmoins, l’impact sur la valeur de son portefeuille a été atténué par la forte hausse des loyers. Le titre a gagné 10,8 % sur le mois. Mitsui Fudosan a publié un bénéfice d’exploitation semestriel en hausse de 30,2 % sur un an à 131,5 milliards de yens, niveau inférieur aux prévisions des analystes (136,4 milliards de yens). Le groupe a maintenu ses prévisions de bénéfice d’exploitation de 300 milliards de yens pour l’ensemble de l’exercice. Mitsui Fudosan devrait enregistrer une forte croissance de ses profits grâce à l’atténuation de l’impact du Covid et à un solide portefeuille de projets. Le titre a néanmoins chuté de 2,6 % sur le mois.
Extra Space Storage a publié de bons résultats du troisième trimestre, avec un FFO par action en hausse de 19,5 % à 2,16 dollars par rapport à la même période l’an dernier. Toutefois, son chiffre d’affaires à périmètre comparable s’est dégradé en séquentiel, malgré une hausse de 15,5 %. En outre, son équipe dirigeante a abaissé ses prévisions de FFO pour l’ensemble de l’exercice en raison de la hausse des taux et d’un plus fort effet de saisonnalité. Le titre a dévissé de 9,4 % sur le mois.
Nos surpondérations sur CapitaLand Investment, Goodman et Americold Realty Trust ont eu un impact positif. Notre
non-exposition à Public Storage et Essex Property Trust a également porté ses fruits. En revanche, nos surpondérations sur Extra Space Storage, AvalonBay Communities et Physicians Realty Trust ont eu un impact négatif. Notre non-exposition à Ventas et Sumitomo Realty & Development a également nui à la performance.
Source(s) : AXA Investment Managers - FTSE au 30/11/2022 Rédacteur : AXA Investment Managers Paris