# Part I Prospectus
This prospectus, together with the fund contract which forms an integral part thereof, the simplified prospectus and the latest annual or semi-annual report (if published after the latest annual report), serves as the basis for all subscriptions of units of the real estate fund.

## Only the information contained in the prospectus, the simplified prospectus or the fund contract shall be deemed to be valid.
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## Information on the real estate fund
- General information on the real estate fundUBS (CH) Property Fund – Swiss Commercial «Swissreal» is an investment fund governed by Swiss law established under the “Real estate funds” category of the Swiss Collective Investment Schemes Act (CISA) of 23 June 2006. The fund contract was drawn up in 1962 and the fund was approved for public distribution in and from Switzerland by the Swiss Financial Market Supervi- sory Authority (FINMA) in 1969.

The real estate fund is based upon a collective investment contract (fund contract) under which the fund management company is obliged to provide investors with a stake in the real estate fund in proportion to the fund units acquired by them and to manage this fund at its discretion and in its own name in accordance with the provisions of the law and the fund contract. The custodian bank is party to the contract in accordance with the tasks conferred upon it by law and the fund contract.
In accordance with the fund contract, the fund management company is enti- tled to establish, liquidate or merge unit classes at any time, subject to the agreement of the custodian bank and the approval of the supervisory authority. The real estate fund is not subdivided into unit classes.
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## Investment objective and investment policy of the real estate fund
	- Investment objectiveThe investment objective of the real estate fund is principally to maintain its long-term value and to make appropriate income distributions.

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## Investment policy

UBS (CH) Property Fund – Swiss Commercial «Swissreal» invests primarily in commercial-use properties throughout Switzerland predominantly and in other investments as permitted under the fund contract.

## Detailed information on the real estate fund’s investment objective, invest- ment policy and its restrictions are contained in the fund contract (cf. Part II,

## § 7–12).
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## Material risks

The material risks of the real estate fund are its sensitivity to economic devel- opments, changes in the Swiss real estate market, limited liquidity, interest- rate developments, environmental risks, competition and pricing.
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## Use of derivatives


## The fund management company does not use derivatives.
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## Profile of the typical investor

The real estate fund is appropriate for investors with a long-term horizon who are focused on income and have moderate risk tolerance. The primary objective is to maintain the value of the units and to provide partial protec- tion against inflation.
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## Tax regulations relevant for the real estate fund

The real estate fund has no legal personality in Switzerland. It is subject to nei- ther income tax nor capital gains tax. Real estate funds with direct property holdings are an exception to this rule. The income from direct property hold- ings is liable to direct federal tax with respect to the fund itself; consequently unitholders are tax-exempt in this regard. Capital gains from direct property holdings are also only taxable with respect to the real estate fund.
The fund management company may apply for a refund of all Swiss federal withholding tax levied on the real estate fund’s domestic income on behalf of the real estate fund. Any income and capital gains realised abroad may be subject to the relevant withholding tax deductions imposed by the country of investment. These taxes are, as far as possible, reclaimed by the fund man- agement company on behalf of investors resident in Switzerland under the terms of double taxation treaties or other such agreements.
Income distributions made by the real estate fund (to investors domiciled in Switzerland and abroad) are subject to Swiss federal withholding tax (tax at source) at a rate of 35%. Income distributions made with separate coupons, capital gains from direct property holdings and capital gains from the sale of investments and other assets are not subject to withholding tax.
Investors domiciled in Switzerland may reclaim Swiss withholding tax by declar- ing it in their tax returns, or by submitting a separate application for a refund. Investors domiciled outside Switzerland may reclaim Swiss withholding tax under the terms of a double taxation treaty between Switzerland and the respective investor’s country of residence, provided such a treaty exists. With- holding tax cannot be reclaimed if no such treaty exists.
Taxation and other tax implications for an investor who holds, buys or sells fund units are defined by the tax laws and regulations relevant for the inves- tor, namely those of the investor’s country of domicile. This can result in dif- ferent tax consequences for the investor depending on the country involved. Potential investors are therefore advised to ask their tax advisors or fiduciar- ies for advice on the relevant tax consequences. Under no circumstances can the fund management company and custodian bank assume any responsibil- ity for any particular tax consequences for the investor in connection with the buying, selling or holding of fund units.

## The real estate fund has the following tax status: Final withholding tax
This real estate fund is not transparent for the final withholding tax in the United Kingdom, i.e. the levying of the final withholding tax is not based on the specific tax factors of the real estate fund (fund reporting) but rather on the basis of a substitute assessment.

## This real estate fund is transparent for the final withholding tax in Austria, i.e. the levying of the final withholding tax is based on specific factors of the real estate fund (fund reporting).
The final withholding tax may be replaced by a voluntary disclosure to the tax authorities of the respective tax domicile if the person concerned issues the paying agent with express instructions to this effect.

## EU savings tax

## Income distributions and/or interest income realised on sale or redemption are not subject to European savings tax in Switzerland.

## FATCA
The real estate fund was registered with the tax authorities in the United States as a Registered Deemed-Compliant Financial Institution under a Model 2 IGA as provided for by Sections 1471 – 1474 of the U.S. Internal Revenue Code (Foreign Account Tax Compliance Act, including related ordinances, FATCA).
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## Information on the fund management company
- General information on the fund management companyUBS Fund Management (Switzerland) AG, Basel, is the fund management company. It has been active in the fund business since its formation as a lim- ited company in 1959.

The subscribed share capital of the fund management company amounts to CHF 1 million. The share capital is divided into registered shares and is fully paid up. UBS Fund Management (Switzerland) AG is a wholly owned subsid- iary of UBS Group AG.

## Board of Directors

## Karin Oertli Küng, Chair

## Group Managing Director, UBS AG, Basel and Zurich Reto Ketterer, Vice-Chairman

## Managing Director, UBS AG, Basel and Zurich André Valente, Delegate

## Christian Eibel

## Executive Director, UBS AG, Basel and Zurich Michael Kehl

## Managing Director, UBS AG, Basel and Zurich Markus Lesmann

## Executive Director, UBS AG, Basel and Zurich Thomas Rose

## Managing Director, UBS AG, Basel and Zurich Martin Tschopp

## Managing Director, UBS AG, Basel and Zurich

## Executive Board

## André Valente, Managing Director and Delegate of the Board of Directors Karsten Illy, Deputy Managing Director and

## Head of Operations Securities Funds

## Daniel Brüllmann, Head of Real Estate Funds

## André Debrunner, Head of Fund Reporting & Information Management Eugène Del Cioppo, Head of Business Development &

## Clients, Products and Services

## Tony Guggenbühler, Head of Quality Monitoring & Corporate Governance Sérgio Mestre, Head of Finance & Controlling

## Thomas Portmann, Head of ManCo Oversight & Risk Management Thomas Reisser, Head of Compliance

## Beat Schmidlin, Head of Legal Services

## On 31 December 2015, the fund management company managed a total of 287 securities funds and six real estate funds in Switzerland with assets totalling CHF 199 billion.

## As at February 2016, the fund management company also provides the fol- lowing services:
- Administration services for collective investments
- Representation of foreign collective investments
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## Delegation of specific tasks

Property management and technical maintenance have been delegated to Wincasa AG, Winterthur, Livit AG, Zurich, Bilfinger Real Estate AG, Walli- sellen, Privera AG, Berne, Immoveris Properties AG, Berne and to de Rham & Cie S.A., Lausanne. All of the property management companies have many years of experience in the property sector. The exact nature of their duties is set out in a management and administration agreement between UBS Fund Management (Switzerland) AG and these property managers.
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## Exercising membership and creditors’ rights

The fund management company exercises the membership and creditors’ rights associated with the investments of the managed funds independently and exclusively in the interests of investors. Upon request, the fund manage- ment company shall provide investors with details concerning the exercise of membership and creditors’ rights.
Regarding existing routine business, it is up to the fund management company whether to exercise the membership and creditors’ rights itself or whether to delegate them to the custodian bank or a third party.
For all other matters that could affect the long-term interests of investors, for example when exercising membership and creditors’ rights accruing to the fund management company as shareholder or creditor of the custodian bank or any other related legal entity, the fund management company shall exercise the vot- ing right itself or give clear instructions. It may use information received from the custodian bank, the portfolio manager, the company, voting rights advisors or other third parties or information that has appeared in the press.

## It is up to the fund management company to decide whether to waive its enti-

## tlement to exercise membership and creditors’ rights.
- Information on the custodian bank	UBS Switzerland AG is the custodian bank. The bank was founded in 2014 as a stock corporation with its registered office in Zurich and with effect from 14 June 2015 assumed the Private and Corporate Banking business as well as the Wealth Management business booked in Switzerland of UBS AG.

As a universal bank, UBS Switzerland AG offers a wide range of banking ser- vices. The Custodian Bank has been registered with the tax authorities in the United States as a Reporting Financial Institution under a Model 2 IGA as pro- vided for by Sections 1471 – 1474 of the U.S. Internal Revenue Code (Foreign Account Tax Compliance Act, including related ordinances, “FATCA”).
UBS Switzerland AG is a subsidiary of UBS AG. With consolidated total assets of CHF 1,062,478 million and published capital and reserves of CHF 50,002 million as at 31 December 2014, UBS AG is financially one of the strongest banks in the world. It employs 60,205 staff worldwide and has an extensive network of offices.
The custodian bank may delegate the safekeeping of the fund’s assets to third- party or collective depositaries in Switzerland, provided this is in the interest of proper safekeeping. The custodian bank may delegate the safekeeping of the fund’s financial instruments only to third-party or collective depositaries subject to regulatory supervision. This requirement does not apply to compul- sory custody in a place where it is not possible to transfer the financial instru- ments to a regulated third-party or collective depositary, notably due to bind- ing legal constraints.
The custodian bank shall be liable for any losses caused by a third-party or collective depositary unless the bank is able to prove that due care was exer- cised in the selection, instruction and supervision of the depositary.
Third-party and collective depositaries mean that the fund management com- pany no longer has sole ownership of deposited securities, but only co-own- ership.If the third-party or collective depositary is not subject to regulatory supervision, it is unlikely to meet the requirements for Swiss banks.
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## Information on third parties
- Paying agents in SwitzerlandThe paying agents are UBS Switzerland AG, Bahnhofstrasse 45, 8001 Zurich,and its branches in Switzerland.
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## External auditors


## The fund assets will be audited by Ernst & Young Ltd., Basel.
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## Expert assessors


## The fund management company has appointed the following independent

## expert assessors with the approval of the supervisory authority:
- Stefan Pfister, lic. oec. HSG, MRICS;
- Beat Ochsner, MScRE, MRICS;
- Ulrich Prien, certified architect ETH/SIA, MRICS;
- Kilian Schwendimann, business economist FH, MRICSas employees of KPMG AG, Real Estate, Badenerstrasse 172, 8004 Zurich. KPMG AG, Real Estate, has many years of experience in valuing properties and the requisite knowledge of the market.


## The precise duties involved are set out in an agreement between UBS Fund Man- agement (Switzerland) AG and the expert assessors / KPMG AG, Real Estate.
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## Further information
- General informationSecurities no.1 442 088ISIN	CH0014420886Listing	on SIX Swiss ExchangeFinancial year	1 January to 31 December Accounting currency	Swiss franc (CHF)Units	Units do not take the form of actual certificates but exist purely as book entries.

Unit certificates made out to the bearer and struc- tured in the form of securities should be presented to the fund management company or its agents by no later than 30 June 2016 in order to be con- verted into book-entry units of the same class. In so far as physical units are still in existence on 1 July 2016, forced redemption shall take place in accord- ance with § 5 prov. 6 a). In the event that such units have not been returned within the defined period, an amount corresponding to the amount of the unit certificates in Swiss francs shall be immedi- ately deposited for the investors concerned.

## Appropriation of income  In principle, net income will be distributed to

## investors within four months of the close of the financial year at no charge.

## As a rule, capital gains are not distributed but are retained in the fund for reinvestment.
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## Terms for the issue and redemption of fund units and trading

Units may be issued at any time. They may only be issued via tranches. The fund management company shall determine the planned number of new units to be issued, the subscription ratio for existing investors, the issuing terms for the subscription right and all other terms in a separate issuing prospectus. Investors may redeem their units at the end of a financial year, subject to 12 months’ notice. Under certain conditions the fund management company may repay the proceeds from units redeemed during a financial year ahead of schedule (cf. § 17 prov. 2 of the fund contract). If investors wish to have early redemption, they must provide written notice to this effect. Ordinary and early unit redemptions are made within three months of the close of the financial year (cf. § 5 prov. 5 of the fund contract).

## The net asset value of the real estate fund is calculated at the market value at the end of the financial year and each time units are issued.
The net asset value of a unit shall be based on the market value of the fund’s assets, less any liabilities of the real estate fund and any tax likely to be due should the real estate fund be liquidated, divided by the number of units in circulation. It will be rounded to CHF 0.01.
In accordance with Art. 64 CISA, Art. 88 para. 2 CISA, Art. 92 and 93 CISO and the SFAMA guidelines governing real estate funds (link: www.sfama.ch) the fund’s real estate will be regularly assessed by independent experts accredited by the supervisory authorities, using dynamic earnings value methods. Valuation takes place at the price likely to be attained with a sale conducted with proper care. If properties belonging to the fund assets are acquired or sold, the market value of the properties in the fund assets must be checked by the expert asses- sors. The market value of individual properties represents the likely price to be attained in normal transactions, assuming that the sale/purchase is conducted with proper care. In each individual case, and particularly when fund properties are bought and sold, the opportunities available will be taken in the best way possible in the interest of the fund. This may lead to differences in valuations. The issue price corresponds to the net asset value calculated with reference to the issue, plus the issuing commission. The issuing commission is defined under prov. 5.3.

## The redemption price corresponds to the net asset value calculated with ref- erence to the redemption, minus the redemption commission. The redemp- tion commission is defined under prov. 5.3.
Incidental costs relating to the purchase and sale of investments (real estate sales taxes, notary costs, fees, brokerage commissions in line with the market, duties, etc.) incurred by the real estate fund in connection with the investment of the amount paid in or with the sale of a portion of the assets correspond- ing to the units redeemed will be charged to the fund’s assets. The inciden- tal costs are defined under prov. 5.3 below.

## The issue and redemption prices are rounded to CHF 0.01.
Units do not take the form of actual certificates but exist purely as book entries. Unit certificates that have already been issued shall remain valid. They should be returned in the event of an application for redemption. Unit certificates made out to the bearer and structured in the form of securities should be pre- sented to the fund management company or its agents by no later than 30 June 2016 in order to be converted into book-entry units of the same class. In so far as physical units are still in existence on 1 July 2016, forced redemp- tion shall take place in accordance with § 5 prov. 6 a). In the event that such units have not been returned within the defined period, an amount corre- sponding to the amount of the unit certificates in Swiss francs shall be imme- diately deposited for the investors concerned.

## The fund management company ensures the regular trading of the real estate

## fund units on SIX Swiss Exchange.
The fund management company shall publish the net asset value of the fund units in the fund’s official publication at the same time as notification is pro- vided to the bank or securities dealer responsible for ensuring the regular stock-exchange trading of the units.
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## Remuneration and incidental costs
	- Remuneration and incidental costs charged to the investor (excerpt from § 18 of the fund contract)Issuing commission accruing to the fund management company, custodian bank and/or distributors inSwitzerland and abroad	maximum of 5%Redemption commission accruing to the fund management company, custodian bank and/ordistributors in Switzerland and abroad	maximum of 2%

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## Incidental costs in favour of the real estate fund’s assets that accrue to the fund from the investment of an amount paid in or the sale of investments (excerpt from § 17 of the fund contract)


## Premium to net asset value:	maximum of 5%

## Discount from net asset value:	maximum of 5%
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## Remuneration and incidental costs charged to the fund’s assets (excerpt from § 19 of the fund contract)


## Flat fee charged by fund management company   maximum of 1%

## This is used for the management of the real estate fund and the real estate companies, asset management of the real estate fund and to compensate the custodian bank for the provision of its services.

## Further, the fund management company’s flat fee is used to pay for discounts pursuant to prov. 5.3.4 of the prospectus.

## § 19 of the fund contract provides details on the remuneration and inciden- tal costs that are not included in the flat fee.

## The actual flat fee rate is stated in the relevant annual and semi-annual reports.
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## Payment of retrocessions and discounts


## The fund management company and its agents do not pay retrocessions to third parties as compensation for the distribution activities in respect of real estate fund units in or from Switzerland.
The fund management company and its agents may, upon request, pay dis- counts directly to investors as part of distribution in or from Switzerland. Dis- counts may serve to reduce fees or costs charged to the respective investors.

## Discounts are permitted provided they are
- paid from the fund management company’s fees and therefore do not gen-erate any additional costs for the fund assets;
- granted on the basis of objective criteria
- granted at the same time and on equal terms to all investors who meet the objective criteria and request discounts.


## The objective criteria for the granting of discounts by the fund management company are the following:
- The minimum investment in real estate funds named “UBS (CH) Property Fund”;
- The existence of a written agreement with UBS, such as discount agreement. The criteria set out in a) and b) must be cumulatively fulfilled. Collective invest- ments or fund management companies that invest in these real estate funds are not entitled to request discounts, with the exception of collective invest- ments of the promoter UBS.


## The fund management company shall disclose the amount of each discount

## free of charge upon request of the investor.
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## Total expense ratio


## The coefficient of the entire costs charged on an ongoing basis to the fund assets (total expense ratio or TER) stood at:
| Business year | (TER REF ) – GAV | (TER REF ) – NAV* |
| --- | --- | --- |
| 2012 | 0.88% | n/a |
| 2013 | 0.89% | 1.23% |
| 2014 | 0.85% | 1.14% |

* As of the 2013 financial year, the fund’s operating cost ratio will also be calculated on the basis of the net asset value (NAV). Until now, the fund’s operating cost ratio was calculated solely on the basis of the gross asset value (GAV):
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## Fee-sharing agreements and soft commissions


## The fund management company has not concluded any fee-sharing agree- ments or agreements relating to soft commissions.

## The fund management has not concluded any soft commission agreements.
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## Investments in associated collective investments

No issuing and redemption commission and only a reduced management com- mission in accordance with § 19 prov. 6 of the fund contract are charged to investments in collective investments that are managed directly or indirectly by the fund management company itself or by a company with which it is associated through common management or control or by a material direct or indirect shareholding of more than 10% of the capital or votes.
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## Publications of the real estate fund


## Further information on the real estate fund may be found in the latest annual or semi-annual report. Up-to-date information is also available on the Inter- net at www.ubs.com/realestate-switzerland.

## and are updated annually after presentation of the audited closing statement

## for the year.
The prospectus with integrated fund contract, the simplified prospectus and the annual and semi-annual reports may be obtained, in German and free of charge, from the representative and paying agent in Liechtenstein.

## With reference to the units distributed in Liechtenstein, the place of perfor- mance and jurisdiction is Vaduz.

## Units of this real estate fund may not be offered, sold or delivered within the

## United States.
Units of this real estate fund may not be offered, sold or delivered to US cit- izens, individuals domiciled in the US and/or other natural persons or legal entities whose income and/or earnings are subject to US income tax, regard- less of source, as well as persons who are considered to be US persons pursu- ant to regulation S of the US Securities Act of 1933 and/or the US Commod- ity Exchange Act in its most recent version.

## The fund management company and the custodian bank may refuse or restrict the sale, placement or transfer of units to individuals or legal entities in cer- tain countries or areas.

## 5.7  Detailed regulations
Further information on the real estate fund, such as the valuation of the fund’s assets, a list of all remuneration and incidental costs charged to investors and the real estate fund and the appropriation of net income, is set out in detail in the fund contract.

## The fund management company: UBS Fund Management (Switzerland) AG, Basel The custodian bank: UBS Switzerland AG, Zurich

Translation (ENFR, 2016-03-01):
# Partie I Prospectus
Le présent prospectus avec contrat de fonds de placement intégré, le prospectus simplifié ainsi que le dernier rapport annuel ou semestriel (s’il est publié après le dernier rapport annuel) constituent le fondement de toutes les souscriptions de parts du fonds immobilier.
Seules font foi les informations contenues dans le prospectus, dans le prospectus
simplifié ou dans le contrat de fonds de placement.
- Informations concernant le fonds immobilier
- Indications générales concernant le fonds immobilierUBS (CH) Property Fund – Swiss Commercial «Swissreal» est un fonds de pla- cement de droit suisse de type «fonds immobiliers» au sens de la loi fédérale sur les placements collectifs de capitaux du 23 juin 2006. Le fonds, dont le contrat a été établi en 1962, a été autorisé à la distribution publique en Suisse ou à partir de la Suisse en 1969 par l’Autorité fédérale de surveillance des marchés (FINMA).

Le fonds immobilier se base sur un contrat de placement collectif (contrat de fonds de placement) aux termes duquel la direction du fonds s’engage à faire participer l’investisseur
1 
au fonds immobilier, proportionnellement aux parts qu’il a acquises, et à gérer le fonds de manière autonome et en son nom propre conformément aux dispositions de la loi et du contrat de fonds de placement. La banque dépositaire est partie cocontractante conformément aux tâches qui lui sont dévolues par la loi et le contrat de fonds de placement.
Conformément au contrat de fonds de placement, la direction est en droit de créer, de dissoudre ou de regrouper en tout temps des classes de parts avec l’accord de la banque dépositaire pour autant que l’autorité de surveillance l’autorise.
Le fonds immobilier n’est pas subdivisé en classes de parts.
- Objectif et politique d’investissement du fonds immobilier
	- Objectif de placementL’objectif d’investissement du fonds immobilier consiste principalement à conserver le capital à long terme et à verser des revenus appropriés.

- Politique de placementUBS (CH) Property Fund – Swiss Commercial «Swissreal» investit en priorité dans des immeubles à usage commercial dans toute la Suisse ainsi que dans d’autres placements autorisés dans le cadre du contrat de fonds de placement. Des indications détaillées sur l’objectif de placement du fonds immobilier ainsi que sur la politique de placement et ses restrictions figurent dans le contrat de fonds de placement (cf. Partie II, §§ 7 à 15).
- Principaux risquesLes principaux risques auxquels le fonds immobilier est exposé sont sa dépendance vis-à-vis de l’évolution conjoncturelle, les fluctuations du mar- ché immobilier suisse, la liquidité limitée, l’évolution des intérêts, les risques environnementaux, la concurrence ainsi que la fixation des prix.
- Utilisation d’instruments dérivésLa direction du fonds ne recourt pas aux dérivés
- Profil de l’investisseur typeLe fonds immobilier s’adresse aux investisseurs disposant d’un horizon de placement à long terme, privilégiant les revenus et moyennement enclins à prendre des risques. Il poursuit principalement un double objectif, à savoir la préservation du capital des parts et une protection partielle contre l’inflation.
- Prescriptions fiscales applicables au fonds immobilierLe fonds immobilier ne possède pas de personnalité juridique en Suisse. Il n’est pas soumis à l’impôt sur le bénéfice, ni à l’impôt sur le capital. Les fonds immobiliers en propriété directe constituent cependant une exception. Aux1 Par souci de lisibilité, seule la forme masculine est employée. Elle fait par conséquent indiffé- remment référence aux personnes de sexe masculin ou féminin.

termes de la loi fédérale sur l’impôt fédéral direct, les revenus générés par les immeubles en propriété directe détenus par le fonds sont soumis à l’impôt dans le cadre du fonds et sont par conséquent non imposables pour les dé- tenteurs de parts. De même, les gains en capital issus de la propriété directe ne sont imposables que dans le cadre du fonds immobilier.
La direction du fonds est en droit d’exiger le remboursement intégral de l’impôt fédéral anticipé retenu sur les revenus en Suisse. Les revenus et les gains en capital réalisés à l’étranger peuvent être soumis le cas échéant aux retenues à la source applicables dans le pays où le placement est effectué. Dans la mesure du possible, la direction du fonds exige le remboursement de ces impôts sur la base de conventions de double imposition ou d’accords en ce sens, en faveur des investisseurs domiciliés en Suisse.
Les revenus distribués par le fonds immobilier aux investisseurs domiciliés en Suisse et à l’étranger sont soumis à l’impôt fédéral anticipé (impôt à la source) de 35%. Sont en revanche exonérés les revenus, les gains en capital générés par les immeubles en propriété directe et les gains en capital provenant de la cession de participations ainsi que d’autres valeurs patrimoniales distribués au moyen d’un coupon séparé.
Les investisseurs domiciliés en Suisse peuvent récupérer l’impôt anticipé en portant le montant du revenu correspondant dans leur déclaration fiscale ou en présentant une demande de remboursement séparée.
Les porteurs de parts domiciliés à l’étranger peuvent faire valoir le rembourse- ment de l’impôt fédéral anticipé si une convention contre la double imposition a été signée entre la Suisse et leur pays de domicile. Dans le cas contraire, la demande de remboursement de l’impôt anticipé ne peut être satisfaite.
L’imposition et les autres incidences fiscales pour l’investisseur qui détient, achète ou vend des parts de fonds se réfèrent aux prescriptions fiscales en vigueur dans le pays de domicile de l’investisseur. Les conséquences fiscales pour l’investisseur peuvent de ce fait varier en fonction du pays en question. Aussi les investisseurs potentiels sont-ils tenus de s’informer de celles qui les concernent auprès de leur conseiller fiscal ou de leur fiduciaire. La direction du fonds et la banque dépositaire ne sont en aucun cas responsables des conséquences fiscales résultant de la détention, de l’achat ou de la vente de parts du fonds par l’investisseur.
Le régime fiscal suivant s’applique aux fonds immobiliers:
Impôt à la source libératoire
En ce qui concerne l’impôt à la source au Royaume-Uni, le présent fonds im- mobilier n’est pas transparent, c’est-à-dire que l’impôt à la source libératoire n’est pas calculé sur la base des facteurs fiscaux concrets du fonds immobilier (reporting du fonds), mais sur la base d’une mesure de remplacement.
En ce qui concerne l’impôt à la source en Autriche, le présent fonds immobilier est transparent, c’est-à-dire que l’impôt à la source libératoire est calculé sur la base de facteurs fiscaux concrets du fonds immobilier (reporting du fonds). Sur instruction expresse de la personne concernée à l’agent payeur, l’impôt à la source libératoire peut être remplacé par une déclaration volontaire aux autorités fiscales du domicile fiscal.
Fiscalité de l’épargne de l’UE
Les revenus distribués et/ou la plus-value réalisée à la vente ou au rachat ne sont pas soumis à la fiscalité de l’épargne de l’UE en Suisse.
FATCA
Le fonds immobilier a été enregistré auprès des autorités fiscales américaines comme Registered Deemed-Compliant Financial Institution sous un modèle 2 IGA au sens des Sections 1471 – 1474 de l’U.S. Internal Revenue Code (Foreign Account Tax Compliance Act, y compris les décrets en la matière, «FATCA»).
- Informations concernant la direction du fonds
- Indications générales sur la direction du fondsLa direction du fonds est UBS Fund Management (Switzerland) SA, Bâle. Depuis sa fondation en 1959 en tant que société anonyme, la direction du fonds exerce des activités liées aux fonds de placement.

Le montant du capital-actions souscrit de la direction du fonds s’élève à 1 million de CHF. Le capital-actions est divisé en actions nominatives et libéré à 100%. UBS Fund Management (Switzerland) SA est une filiale détenue à 100% par UBS Group SA.
Conseil d’administration
Karin Oertli Küng, Présidente
Group Managing Director, UBS SA, Bâle et Zurich Reto Ketterer, Vice-président
Managing Director, UBS SA, Bâle et Zurich André Valente, Délégué
Christian Eibel
Executive Director, UBS SA, Bâle et Zurich Michael Kehl
Managing Director, UBS SA, Bâle et Zurich Markus Lesmann
Executive Director, UBS SA, Bâle et Zurich Thomas Rose
Managing Director, UBS SA, Bâle et Zurich Martin Tschopp
Managing Director, UBS SA, Bâle et Zurich
Directoire
André Valente, Directeur et Délégué du Conseil d’administration Karsten Illy, Directeur adjoint et Responsable Operations Securities Funds Dr. Daniel Brüllmann, Responsable Real Estate Funds
André Debrunner, Responsable Fund Reporting & Information Management Eugène Del Cioppo, Responsable Business Development &
Clients, Product and Services
Tony Guggenbühler, Responsable Quality Monitoring & Corporate Governance Sérgio Mestre, Responsable Finance & Controlling
Dr. Thomas Portmann, Responsable ManCo Oversight & Risk Management Thomas Reisser, Responsable Compliance
Beat Schmidlin, Responsable Legal Services
Au 31 décembre 2015, la direction du fonds gérait un total de 287 fonds en valeurs mobilières et de 6 fonds immobiliers en Suisse, représentant un encours de 199 milliards de CHF.
Par ailleurs, la direction du fonds fournit notamment les prestations suivantes (février 2016):
- services d’administration pour placements collectifs de capitaux
- représentation de placements collectifs étrangers
- Délégation de tâchesLa gérance et l’entretien technique des immeubles sont délégués à Wincasa SA, Winterthour, à Livit SA, Zurich, à Bilfinger Real Estate SA, Wallisellen, à Privera SA, Berne, à Immoveris Properties SA ainsi qu’à de Rham & Cie S.A., Lausanne. Toutes ces sociétés se distinguent par une longue expérience dans le secteur de l’immobilier. Les modalités précises d’exécution du mandat sont fixées dans un contrat de gestion immobilière conclu par la direction du fonds UBS Fund Management (Switzerland) SA avec les gérances immobilières précitées.
- Exercice des droits attachés à la qualité de sociétaire ou de créancierLa direction du fonds exerce les droits attachés à la qualité de sociétaire ou de créancier afférents aux placements du fonds géré en toute autonomie et unique-ment dans l’intérêt des investisseurs. La direction fournit aux investis- seurs qui le souhaitent les informations voulues sur l’exercice de ces droits.

Les modalités exactes d’exécution du mandat sont fixées dans un contrat conclu entre UBS Fund Management (Switzerland) SA et les experts ou KPMG SA, Real Estate.
- Informations complémentaires
- Informations d’ordre généralNo de valeur1 442 088ISIN	CH0014420886Cotation	SIX Swiss ExchangeExercice	du 1er janvier au 31 décembreUnité de compte	franc suisse (CHF)Parts	Les parts ne sont pas émises sous forme de titres, mais uniquement enregistrées sur le plan comptable.

Les certificats de parts au porteur et ceux émis en tant que valeurs mobilières doivent être présen- tés à la direction du fonds ou à ses mandataires avant le 30 juin 2016 afin d’être échangés contre des parts de la même classe gérées de manière comptable. Si des parts physiques subsistent encore au 1
er 
juillet 2016, il sera procédé à un rachat forcé conformément au § 5 ch. 6 let. a. A supposer que lesdites parts n’aient pas encore été remboursées d’ici là, un montant correspondant aux certificats de parts est immédiatement déposé dans sa contre-valeur en franc suisse au bénéfice
Lorsque des transactions de routine sont prévues, la direction du fonds est libre d’exercer elle-même les droits attachés à la qualité de sociétaire et de créancier ou d’en déléguer l’exercice à la banque dépositaire ou à des tiers. Pour tous les autres points à l’ordre du jour susceptibles d’affecter durable- ment l’intérêt des investisseurs, comme l’exercice des droits attachés à la qualité de sociétaire ou de créancier incombant à la direction du fonds en tant que sociétaire ou créancière de la banque dépositaire ou de toute autre
Utilisation du revenu
des investisseurs concernés.
En principe, le revenu net est distribué sans frais à l’investisseur dans les quatre mois suivant la clôture de l’exercice.
En règle générale, les gains en capital ne sont pas distribués, mais conservés dans le fonds à des fins de capitalisation.
personne morale proche, la direction du fonds exerce elle-même ses droits ou donne des instructions explicites. A cet effet, elle peut utiliser des informations fournies par la banque dépositaire, le gérant du portefeuille, la société ou des conseillers en droits de vote et d’autres tiers ou parues dans la presse.
La direction du fonds est libre de renoncer à l’exercice des droits attachés à sa qualité de sociétaire ou de créancier.
- Informations concernant la banque dépositaireLa banque dépositaire est UBS Switzerland AG. La banque a été constituée en 2014 en tant que société anonyme établie à Zurich et a repris au 14 juin 2015 les activités de Clientèle privée et de Clientèle Entreprises comptabilisées en Suisse ainsi que les activités de Wealth Management comptabilisées en Suisse d’UBS SA.

En tant que banque universelle, UBS Switzerland AG offre une vaste gamme de services bancaires. La banque dépositaire a été enregistrée auprès des autorités fiscales américaines en tant que Reporting Financial Institution sous un IGA de modèle 2 au sens des Sections 1471 – 1474 de l’U.S. Internal Revenue Code (Foreign Account Tax Compliance Act, y compris les décrets en la matière,
«FATCA»).
UBS Switzerland AG est une filiale d’UBS SA. Forte d’un total du bilan consolidé de 1 062 478 millions de CHF et de fonds propres déclarés de 50 002 millions de CHF au 31 décembre 2014, UBS SA compte parmi les établissements financiers les plus solides du monde. Elle emploie 60 205 collaborateurs dans un réseau international très développé d’agences.
La banque dépositaire peut confier la garde de la fortune du fonds à un tiers et à un dépositaire central de titres en Suisse, pour autant que ce soit dans l’intérêt d’une garde appropriée.
Pour les instruments financiers, la garde de la fortune du fonds peut uni- quement être confiée à un tiers ou un dépositaire central surveillé. Cette disposition ne s’applique pas en cas de dépôt imposé dans un lieu où il est impossible de confier la garde à un tiers ou à un dépositaire central surveillé, en particulier en raison de dispositions de droit impératives.
La banque dépositaire répond des préjudices occasionnés par un tiers ou un dépositaire central si elle ne justifie pas qu’elle a agi avec la vigilance comman- dée par les circonstances lors du choix, de l’instruction et de la surveillance. Lorsque la garde de la fortune du fonds est confiée à un tiers ou à un dépo- sitaire central, la direction du fonds n’est plus la propriétaire exclusive des valeurs mobilières déposées; elle en est copropriétaire. Si les dépositaires tiers ou centraux ne sont en outre pas soumis à une surveillance, il est probable qu’ils ne répondent pas, sur le plan organisationnel, aux exigences imposées aux banques suisses.
- Informations concernant les tiers
- Domiciles de paiement en SuisseLa fonction de domicile de paiement est exercée par UBS Switzerland AG, Bahnhofstrasse 45, 8001 Zurich, et ses agences en Suisse.
- Société d’auditErnst & Young SA, Bâle, assume la fonction de société d’audit.
- Experts chargés des estimationsAvec accord de l’autorité de surveillance, la direction du fonds a nommé les experts indépendants suivants:
- Stefan Pfister, lic. oec. HSG, MRICS;
- Beat Ochsner, MScRE, MRICS;
- Ulrich Prien, architecte EPFZ/SIA, MRICS;
- Kilian Schwendimann, économiste d‘entreprise HES, MRICSen qualité d’employés de KPMG SA, Real Estate, Badenerstrasse 172, 8004 Zurich. KPMG SA, Real Estate, est une société disposant d’une longue expérience dans le domaine des estimations immobilières et connaît les marchés.
- Conditions d’émission et de rachat de parts de fonds et négoceL’émission de parts est possible à tout moment; elle doit toujours être effec- tuée par tranches. La direction du fonds détermine le nombre de parts à émettre, le rapport de souscription pour les investisseurs actuels, la méthode d’émission pour les droits de souscription ainsi que toutes les autres conditions dans un prospectus d’émission séparé.

L’investisseur peut demander le remboursement de ses parts pour la fin d’un exercice moyennant un préavis de douze mois. Sous certaines conditions, la direction du fonds peut procéder au remboursement anticipé des parts dénon- cées pendant l’exercice (cf. contrat de fonds de placement, § 17 ch. 2). Les investisseurs désireux de profiter d’un tel remboursement doivent l’indiquer expressément dans leur demande. Le remboursement des parts, qu’il soit ordinaire ou anticipé, a lieu dans les trois mois suivant la clôture de l’exercice (cf. contrat de fonds de placement § 5, ch. 5).
La valeur nette d’inventaire du fonds immobilier est déterminée à la valeur vénale à la fin de l’exercice et à chaque émission de parts.
La valeur d’inventaire d’une part s’obtient en retranchant de la valeur vénale de la fortune du fonds immobilier les engagements éventuels de ce dernier et les impôts susceptibles d’être prélevés lors d’une éventuelle liquidation du fonds, puis en divisant ce montant par le nombre de parts en circulation et en arrondissant le résultat à 0,01 CHF.
Conformément aux art. 64 LPCC, 92 et 93 OPCC ainsi qu’aux directives SFAMA relatives aux fonds immobiliers (lien: www.sfama.ch), les immeubles des fonds sont estimés régulièrement par des experts indépendants accrédités par l’autorité de surveillance au moyen d’une méthode dynamique de la valeur de rendement. Ils sont évalués au prix qui pourrait en être obtenu s’ils étaient vendus avec soin au moment de l’évaluation. Lors de l’acquisition ou de la vente d’immeubles appartenant à la fortune du fonds ainsi qu’à la clôture de chaque exercice, la valeur vénale des immeubles appartenant au fonds immobilier doit être estimée par les experts. La valeur vénale des immeubles correspond au prix qui pourrait en être obtenu s’ils étaient vendus avec soin dans le cadre d’une transaction commerciale usuelle. Au cas par cas, notam- ment lors de l’acquisition et de la vente de biens immobiliers détenus par le fonds, les éventuelles opportunités sont exploitées au mieux dans l’intérêt du fonds, ce qui peut se traduire par des écarts par rapport aux estimations.
Le prix d’émission correspond à la valeur nette d’inventaire calculée en pré- vision de l’émission, majorée de la commission d’émission. Le montant de la commission d’émission est présenté au ch. 5.3 ci-après.
Le prix de rachat correspond à la valeur nette d’inventaire calculée en prévision du rachat, moins la commission de rachat. Le montant de la commission de rachat est présenté au ch. 5.3 ci-après.
Les frais accessoires pour l’achat et la vente des placements (droits de muta- tion, frais de notaire, commissions, courtages conformes au marché, émolu- ments, etc.) occasionnés au fonds immobilier par le placement de capitaux versés ou par la vente d’une partie des placements correspondant aux parts dénoncées sont imputés à la fortune du fonds. Le montant des frais accessoires est présenté au ch. 5.3 ci-après.
Les prix d’émission et de rachat sont arrondis à 0,01 CHF.
Les parts ne sont pas émises sous forme de titres, mais enregistrées sur le plan comptable. Les titres de participation émis jusqu’à présent conservent leur validité. Ils doivent être restitués dans le cas d’une demande de rachat. Les certificats de parts au porteur et ceux émis en tant que valeurs mobilières doivent être présentés à la direction du fonds ou à ses mandataires avant le 30 juin 2016 afin d’être échangés contre des parts de la même classe gérées de manière comptable. Si des parts physiques subsistent encore au 1
er 
juillet 2016, il sera procédé à un rachat forcé conformément au § 5 ch. 6 let. a. A supposer que lesdites parts n’aient pas encore été remboursées d’ici là, un montant correspondant aux certificats de parts est immédiatement déposé dans sa contre-valeur en franc suisse au bénéfice des investisseurs concernés. La direction du fonds garantit un négoce régulier des parts du fonds immobilier à la Bourse suisse SIX Swiss Exchange.
La direction du fonds publie la valeur nette d’inventaire des parts du fonds dans l’organe de publication au moment où elle la communique à la banque ou au courtier en titres chargés du négoce régulier des parts en Bourse.
- Rémunérations et frais accessoires
	- Rémunérations et frais accessoires à la charge de l’investisseur (extrait du § 18 du contrat de fonds de placement)Commission d’émission versée à la direction du fonds, à la banque dépositaire et/ou aux distributeurs enSuisse et à l’étranger	max. 5%Commission de rachat versée à la direction du fonds, à la banque dépositaire et/ou aux distributeurs enSuisse et à l’étranger	max. 2%

- Frais accessoires versés à la fortune du fonds, occasionnés par le placement des capitaux versés ou la vente de placements (extrait du § 17 du contrat de fonds de placement)Supplément à la valeur nette d’inventaire:	max. 5 %Déduction de la valeur nette d’inventaire:	max. 5 %
- Rémunérations et frais accessoires à la charge de la fortune du fonds (extrait du § 19 du contrat de fonds de placement)Commission forfaitaire de gestion de la direction du fonds	max. 1% Cette commission couvre les frais de direction du fonds immobilier et des sociétés immobilières, la gestion de fortune du fonds immobilier ainsi que la rémunération de la banque dépositaire pour ses services.

La commission forfaitaire de gestion de la direction du fonds sert également
à couvrir les rabais selon ch. 5.3.4 du prospectus.
Les rémunérations et frais accessoires qui ne sont pas compris dans la commis- sion de gestion forfaitaire figure au § 19 du contrat de fonds de placement. Le taux de la commission de gestion forfaitaire effectivement appliqué figure dans le rapport annuel ainsi que dans le rapport semestriel.
- Paiement de rétrocessions et rabaisLa direction du fonds et ses mandataires ne versent pas de rétrocessions à des tiers en rémunération de leur activité de distribution de parts du fonds immobilier en Suisse ou depuis la Suisse.

La direction du fonds et ses mandataires peuvent, dans le cadre de la distribu- tion en Suisse ou depuis la Suisse, verser sur demande des rabais directement aux investisseurs. Les rabais servent à réduire les frais et coûts imputés aux investisseurs concernés. Les rabais sont autorisés pour autant
- qu’ils soient imputés sur des frais de la direction du fonds et qu’ils ne viennent pas ainsi grever davantage la fortune du fonds;
- qu’ils soient octroyés sur la base de critères objectifs;
- qu’ils soient accordés à tous les investisseurs satisfaisant aux critères ob- jectifs et demandant des rabais, dans les mêmes conditions temporelles et dans la même mesure.

Les critères objectifs pour l’octroi de rabais par la direction du fonds sont:
- l’apport minimum dans les fonds immobiliers «UBS (CH) Property Fund»;
- l’existence d’une convention écrite avec UBS, par exemple une convention de rabais.

Les critères exposés aux lettres a) et b) doivent être satisfaits de façon cumu- lative. Les placements collectifs de capitaux ou les directions de fonds qui investissent dans ce fonds immobilier ne sont pas autorisés à demander des rabais; sont exclus de cette disposition les placements collectifs de capitaux du promoteur UBS.
A la demande de l’investisseur, la direction divulgue gratuitement le niveau des rabais octroyés.
- Total des frais sur encoursLe coefficient des frais totaux récurrents débités de la fortune du fonds (total des frais sur encours) s’élevait à:

| Exercice | (TER REF ) – GAV | (TER REF ) – NAV* |
| --- | --- | --- |
| 2012 | 0,88% | n/a |
| 2013 | 0,89% | 1,23% |
| 2014 | 0,85% | 1,14% |

* A compter de l’exercice 2013, le taux des charges d’exploitation (TER) du fonds sera aussi calculé sur la base de la fortune nette du fonds (NAV; valeur d’actif net). Jusqu’à présent, il était calculé exclusivement sur la base de la fortune brute du fonds (GAV; valeur de l’actif brut).
- Accords de partage des frais («commission sharing agreement») etavantages pécuniaires («soft commissions»)La direction du fonds n’a conclu aucun accord concernant un partage des frais («commission sharing agreement»).

De même, elle n’a conclu aucun accord concernant des «soft commissions».
- Investissements dans des placements collectifs de capitaux liés Conformément au § 19, ch. 6 du contrat de fonds de placement, il n’est pré- levé aucune commission d’émission ou de rachat et perçu qu’une commission de gestion réduite dans le cas d’investissements effectués dans des placements collectifs de capitaux gérés directement ou indirectement par la direction du fonds elle-même ou par une société à laquelle elle est liée par le biais d’une gestion ou d’une direction commune, ou par celui d’une participation directe ou indirecte importante.
- Publications du fonds immobilierD’autres informations sur le fonds immobilier figurent dans le dernier rapport annuel ou semestriel du fonds. Par ailleurs, des informations à la pointe de l’actualité peuvent être consultées à l’adresse Internet www.ubs.com/real- estate-switzerland.

Le prospectus avec contrat de fonds de placement intégré, le prospectus simplifié ainsi que les rapports annuels et semestriels peuvent être obtenus gratuitement auprès de la direction du fonds, de la banque dépositaire et de tous les distributeurs.
Les informations relatives à une modification du contrat de fonds de place- ment, à un changement de direction du fonds ou de banque dépositaire ainsi qu’à la dissolution du fonds immobilier sont publiées par la direction du fonds auprès de Swiss Fund Data AG (www.swissfundata.ch).
La valeur nette d’inventaire est publiée pour chaque jour d’émission et de rachat de parts. Les valeurs nettes d’inventaire sont disponibles à tout moment sur le site de Swiss Fund Data AG (www.swissfunddata.ch) et sont actualisées une fois par an, après la publication des comptes annuels révisés.
- Assurance des immeublesLes immeubles dont le fonds est propriétaire sont assurés contre les dommages par incendie, les dégâts des eaux et les dégâts relevant de la responsabilité civile. Cette assurance couvre également les pertes de loyers résultant de dommages d’incendie et de dégâts des eaux. Les dégâts occasionnés par les tremblements de terre et leurs conséquences ne sont en revanche pas couverts.
- Restrictions de venteL’achat et l’émission de parts du présent fonds immobilier à l’étranger sont soumis aux dispositions en vigueur dans le pays concerné.

Sa distribution est autorisée dans les pays suivants:
Le fonds immobilier est autorisé à la distribution publique au Liechtenstein. La Liechtensteinische Landesbank Aktiengesellschaft, Städtle 44, FL-9490 Vaduz, est le représentant et le domicile de paiement au Liechtenstein.
Les informations relatives à une modification du contrat de fonds de place- ment ou du prospectus, à un changement de direction du fonds ou de banque dépositaire ainsi qu’à la dissolution du fonds immobilier sont publiées sur le site de Swiss Fund Data AG (www.swissfunddata.ch).
La valeur nette d’inventaire est publiée pour chaque jour d’émission et de rachat de parts. Les valeurs nettes d’inventaire sont disponibles à tout moment sur le site de Swiss Fund Data AG (www.swissfunddata.ch) et sont actualisées une fois par an, après la publication des comptes annuels révisés.
Le prospectus avec contrat de fonds de placement intégré, le prospectus simplifié ainsi que les rapports annuel et semestriel en allemand peuvent être obtenus gratuitement auprès du représentant et du domicile de paiement au Liechtenstein.
En ce qui concerne les parts distribuées au Liechtenstein, le lieu d’exécution et le for judiciaire sont établis à Vaduz.
Les parts du fonds immobilier ne peuvent être ni proposées, ni vendues, ni livrées aux Etats-Unis.
Les parts du fonds immobilier ne peuvent être ni offertes, ni vendues, ni livrées à des citoyens des Etats-Unis ou des personnes domiciliées aux Etats-Unis et/ou à d’autres personnes physiques ou morales dont le revenu et/ou le rendement, quelle qu’en soit l’origine, sont assujettis à l’impôt sur les revenus américain, ou à des personnes qui ont le statut de US Persons au sens du Règlement S du «US Securities Act» de 1993 et /ou du «US Commodity Exchange Act» tels qu’ils sont applicables aujourd’hui.
La direction du fonds et la banque dépositaire peuvent interdire ou limiter la vente ou la transmission de parts à des personnes physiques ou morales dans des pays ou régions déterminés.
- Dispositions détailléesToutes les indications supplémentaires sur le fonds immobilier telles que l’évaluation de la fortune du fonds, la mention de tous les frais accessoires et rémunérations imputés à l’investisseur et au fonds immobilier ainsi que l’utilisation du résultat sont précisées en détail dans le contrat de fonds de placement.

La direction du fonds: UBS Fund Management (Switzerland) SA, Bâle La banque dépositaire: UBS Switzerland AG, Zurich