# Fund manager's report
Risk assets sold-off for the month on the back of a potential slowdown in economic growth, rising interest rates (i.e. 10-year Treasury), a liquidity crunch for Evergrande, and lack of progress on a US infrastructure bill as well as the
approaching US debt ceiling. In addition, a global shortage of natural gas supplies rocked the energy markets with prices in Europe hitting records.
Over the month, the FTSE EPRA NAREIT Developed Total Return Net index returned -5.80% and -7.91% in USD and EUR terms, respectively. Most major listed real estate indices ended the month down: Singapore (+1.04%) and Japan (+0.06%) were up, while continental Europe (-8.50%), Hong Kong (-7.02%), the UK (-6.98%), and the US (-5.83%) lost ground, in local currency terms.
On the monetary front, the Federal Reserve kept short-term interest rates on hold. It signaled that the economy has made progress towards its two goals of maximum employment and price stability and could begin to moderate its asset purchase program if the economy continues to improve. The European Central Bank kept rates on hold and announced it will maintain a moderately slower pace regarding it pandemic emergency purchase program compared to the last two quarters thanks to an improving economic backdrop. The Bank of England’s Monetary Policy Committee kept the Bank Rate steady at 0.1%. In addition, the Bank of Japan left its short and long-term interest rates on hold and maintained its asset purchase program. On the economic front, US Nonfarm payrolls increased by a sluggish +235k in August, coming well below consensus estimates of +750k. Nonetheless, the unemployment rate decreased by 0.2% to 5.2%, marking a new low since the health crisis. IHS Market Flash US Composite PMI clocked in at 54.5 in September, marking a 12-month low. Both the manufacturing and service PMIs were down with services taking the bigger hit on the back of continued COVID-19 concerns. Moreover, flash Eurozone Composite PMI decreased to 56.1 in September from 59.0 in August, due to supply chain bottlenecks as well as the ongoing COVID-19 crisis. On a positive note, Japan’s 2Q2021 GDP growth was upwardly revised to +1.9% from its initial reading of +1.3% on an annualized basis. The Office for National Statistics reported that the UK economy expanded by +0.1% in July month-over-month, slowing from June’s 1.0% rate.
For the equity bucket, all three regions detracted for the month. In term of countries, Singapore and Japan were the only two contributors, while Hong Kong, the US, and Belgium were the top detractors. In terms of stocks, CapitaLand Investments, Mitsui Fudosan, and Wharf Real Estate Investment Company were the top contributors, while Link REIT, Healthpeak Properties, and Xior Student Housing were the top detractors.
Aedifica completed its purchase of a portfolio of specialist residential care centers in Sweden through a contribution in kind. The contractual value of the 16 properties totaled SEK 530 million offering capacity for 114 residents. Following the contribution in kind, Aedifica issued 237,093 new shares. Nonetheless, its shares were down -13.48% for the month.
CapitaLand Investment (CLI) made its debut on the Singapore stock exchange on 20 September after CapitaLand Limited restructured its business to form two separate entities: CLI, which focuses on listed real estate investment management and CapitaLand Development (CLD), its privatized property development arm. CLI had S$119 billion of real estate assets under management as at 30 June 2021, ranking it as one of the world’s largest listed real estate investment managers. Its shares surged +15.25% for the month.
Link REIT is reportedly in talks to buy 50% stakes in three Sydney shopping centers from Singapore’s sovereign wealth fund, GIC, for about A$500 million. The three assets, the Queen Victoria Building, the Strand Arcade, and the Galeries, are all located in Sydney’s central busines district. Its shares dropped -6.71% for the month.
CyrusOne is exploring strategic alternatives that includes a potential sale after pressure from some shareholders to address its sluggish financial performance and high turnover rate within its management team. CyrusOne operates over 50 data centers globally but does not operate any major internet exchanges. It shares surged +7% on the day of the news but moderated by the end of the month, up +1.25%.
On the fixed income side, credit markets were mixed over the month due to inflation concerns and rising yields. Real estate credit spreads in euro tightened by -1bps and widened by +2bps in dollar terms.
In term of investments, we were net buyers (+$8 million). Due to the absolute low level of spreads, we remained cautious and selective in our investments. We purchased three new issues on the primary market over the month. We bought Castellum’s 8-year bond at MS+105bps (Finish offices), Segro’s 10-year green bond at MS+55bps (UK logistics), and Aedifica’s 10-year sustainable bond at MS+78bps (Belgian healthcare).
Aedifica is a leading pureplay healthcare REIT based in Belgium with a particular focus on housing for seniors with care needs. It owns 543 properties valued at €4.4 billion split as follows: elderly care homes (68%), mixed use elderly care buildings (15%), child day care centers (7%), senior housing (5%), other (5%). Aedifica operates in Belgium (28%), Germany (21%), Finland (18%), the United Kingdom (17%), the Netherlands (13%), Sweden (1%), and Ireland (1%). It has a stable and experienced management team with its CEO running the business since 2006. Its strategy is to continue its geographical diversification with a keen focus on elderly care facilities in order to benefit from Europe’s ageing population. While Aedifica’s leverage ratio is slightly elevated at 42% and its net debt to EBITDA stands at 10.8x, it maintains a strong business model with 100% occupancy coupled with secure and predictable cashflows thanks to its long-term lease contracts.
* 1st NAV date: 18/12/2014
** Benchmark : Please refer to the Benchmark section in the characteristics/disclaimers part of the document. Source(s): AXA Investment Managers as at 30/09/2021
Editor: AXA Investment Managers Paris

Translation (ENFR, 2021-09-30):
# Commentaire du gestionnaire
Les actifs risqués se sont repliés sur le mois face au ralentissement potentiel de la croissance économique, à la hausse des taux d’intérêt (bons du Trésor à 10 ans), à la crise de liquidité d’Evergrande, à l’absence de progrès sur le plan d’infrastructures américain et à l’approche du plafond de la dette aux États-Unis. En outre, une pénurie mondiale d’approvisionnements en gaz naturel a ébranlé les marchés de l’énergie, les prix en Europe atteignant des niveaux records. L’indice FTSE EPRA NAREIT Developed Total Return Net a enregistré une performance mensuelle de -5,80 % en dollars et de -7,91 % en euros. La plupart des grands indices de l’immobilier coté ont clôturé le mois en baisse : Singapour
(+1,04 %) et le Japon (+0,06 %) ont progressé, mais l’Europe continentale (-8,50 %), Hong Kong (-7,02 %), le Royaume-Uni (-6,98 %) et les États-Unis (-5,83 %) ont perdu du terrain en monnaie locale.
Sur le front monétaire, la Réserve fédérale a laissé ses taux d’intérêt à court terme inchangés. Elle a indiqué que l’économie a progressé vers ses deux objectifs d’emploi et de stabilité des prix et qu’elle pourrait commencer à modérer son programme d’achat d’actifs si l’économie continue de s’améliorer. La Banque centrale européenne a laissé ses taux inchangés et annoncé qu’elle maintiendrait un rythme légèrement plus lent dans son programme d’achat d’urgence pandémique par rapport aux deux derniers trimestres compte tenu de l’amélioration de la conjoncture économique. Le Comité de politique monétaire de la Banque d’Angleterre a maintenu le taux d’escompte inchangé à 0,1 %. La Banque du Japon a elle aussi laissé ses taux d’intérêt à court et à long termes inchangés et a maintenu son programme d’achat d’actifs.
Sur le plan économique, seuls 235 000 emplois non agricoles ont été créés aux États-Unis en août, chiffre nettement inférieur aux prévisions des analystes qui tablaient sur plus de 750 000 créations de postes. Néanmoins, le taux de chômage a diminué de 0,2 % à 5,2 %, marquant un nouveau plus bas depuis l’éclatement de la crise sanitaire. L’indice PMI composite « flash » IHS Markit aux États-Unis s’est établi à 54,5 en septembre, son niveau le plus bas depuis 12 mois. Les indices PMI du secteur manufacturier et de celui des services se sont inscrits en baisse, les services ayant le plus souffert face aux craintes persistantes liées au Covid-19. En outre, l’indice PMI composite « flash » de la zone euro a reculé à 56,1 en septembre, contre 59,0 en août, sous l’effet des goulets d’étranglement dans les chaînes d’approvisionnement et de la crise du Covid-19. Sur une note positive, la croissance du PIB japonais au 2ème trimestre 2021 a été révisée en hausse à +1,9 % par rapport à une première estimation de +1,3 % en rythme annualisé. L’Office for National Statistics a indiqué que l’économie britannique a progressé de 0,1 % sur un mois en juillet, contre 1,0 % en juin. Au niveau du portefeuille d’actions, les trois régions ont eu une incidence négative sur le mois. Sur le plan géographique, seuls Singapour et le Japon ont stimulé la performance, tandis que Hong Kong, les États-Unis et la Belgique ont constitué les principaux freins. Côté valeurs, CapitaLand Investments, Mitsui Fudosan et Wharf Real Estate Investment Company ont apporté les meilleures contributions, tandis que Link REIT, Healthpeak Properties et Xior Student Housing ont le plus freiné la performance.
Aedifica a mené à bien le rachat d’un portefeuille de résidences de soins spécialisés en Suède par le biais d’une contribution en nature. La valeur contractuelle des 16 immeubles totalise 530 millions SEK, offrant la capacité d’accueillir 114 résidents. Suite à l’apport en nature, Aedifica a émis 237 093 actions nouvelles. Le titre a néanmoins plongé de 13,48 % sur le mois.
CapitaLand Investment (CLI) a fait ses débuts à la Bourse de Singapour le 20 septembre après que CapitaLand Limited a restructuré son activité pour constituer deux entités distinctes : CLI, qui se concentre sur la gestion d’investissements immobiliers cotés, et CapitaLand Development (CLD), sa branche de promotion immobilière privatisée. CLI comptait 119 milliards de dollars d’actifs immobiliers sous gestion au 30 juin 2021, le classant parmi les plus grands gestionnaires de placements immobiliers cotés au monde. Le titre a bondi de 15,25 % sur le mois.
Link REIT serait en pourparlers pour acquérir des participations de 50 % dans trois centres commerciaux à Sydney auprès du fonds souverain de Singapour, GIC, pour un montant d’environ 500 millions de dollars australiens. Les trois actifs concernés, le Queen Victoria Building, l’Arcade Strand et les Galeries, sont tous situés dans le principal quartier d’affaires de Sydney. Le titre a dévissé de 6,71 % sur le mois.
CyrusOne étudie des alternatives stratégiques, notamment une vente potentielle après la pression de certains actionnaires pour solutionner la faiblesse de sa performance financière et le taux de rotation élevé au sein de son équipe dirigeante.
CyrusOne exploite plus de 50 centres de données à travers le monde, mais aucun grand échange Internet. L’action du groupe a bondi de 7 % le jour de l’annonce mais sa progression a ralenti par la suite, le titre clôturant en hausse de 1,25 %.
Côté obligataire, les marchés du crédit ont produit des résultats contrastés au cours du mois en raison des craintes d’inflation et de la hausse des rendements. Les spreads de crédit dans le secteur immobilier se sont resserrés de 1 pb en euros et se sont creusés de 2 pb en dollars.
En termes d’investissement, nous avons été acheteurs nets (à hauteur de 8 millions de dollars). Compte tenu du bas niveau absolu des spreads, nous sommes restés prudents et sélectifs dans nos placements. Nous avons souscrit à trois nouvelles émissions sur le marché primaire au cours du mois. Nous avons acheté l’obligation à 8 ans de Castellum au taux mid-swap (MS) +105 pb (bureaux, Finlande), l’obligation verte à 10 ans de Segro à MS +55 pb (logistique,
Royaume-Uni) et l’obligation durable à 10 ans d’Aedifica à MS +78 pb (santé, Belgique).
* Date de la 1ère Valeur Liquidative : 18/12/2014
** Indice de référence : se référer à la rubrique Indicateur de référence spécifiée en dernière rubrique Source(s) : AXA Investment Managers au 30/09/2021
Rédacteur : AXA Investment Managers Paris
Aedifica est l’un des principaux REIT spécialisés dans le secteur de la santé basés en Belgique, focalisé en particulier sur le logement pour les personnes âgées dépendantes. La société détient 543 sites valorisés à 4,4 milliards d’euros répartis comme suit : maisons de repos et de soins (68 %), établissements de soins aux seniors mixtes (15 %), crèches (7 %), logements des seniors (5 %) et autres (5 %). Aedifica opère en Belgique (28 %), en Allemagne (21 %), en Finlande (18 %), au Royaume-Uni (17 %), aux Pays-Bas (13 %), en Suède (1 %) et en Irlande (1 %). Elle dispose d’une équipe de direction stable et expérimentée, son PDG étant à la tête de l’entreprise depuis 2006. Sa stratégie consiste à poursuivre sa diversification géographique avec une attention particulière portée aux établissements de soins aux personnes âgées afin de bénéficier du vieillissement de la population européenne. Bien que le ratio d’endettement d’Aedifica soit quelque peu élevé à 42 % et que son ratio dette nette/EBITDA s’établisse à 10,8, la société maintient un modèle économique solide avec un taux d’occupation de 100 % allié à des flux de trésorerie sûrs et prévisibles grâce à ses contrats de location à long terme.