# Fund manager's report
Risk assets rallied on the back of inflation easing in the US and the Eurozone, leading to hopes that central bankers might moderate their hawkish policies. In addition, better than expected earnings from European companies and the Chinese government’s move to relax some COVID restrictions helped. On the other hand, disappointing earnings from mega stocks such as Meta, Amazon, and Microsoft, as well as a string of corporate hiring freezes and layoffs weighed on sentiment.
Within the Eurozone property sector, nearly all the sub-sectors ended the month in positive territory. Retail and diversified were the top performers, returning +5.2% and +4.3%, respectively. Meanwhile, logistics was the only sector that detracted, returning -2.4%. The Eurozone real estate index underperformed the broad Eurozone equity index with the FTSE EPRA NAREIT Eurozone Capped 10% returning +1.9% versus +8.1% for the Euro STOXX.
On the monetary front, the Federal Reserve raised the fed funds rate by +75bps, marking the fourth consecutive hike of the same magnitude. Chair Jerome Powell stated that the Fed could moderate the pace of rate increases as soon as its next meeting in December. The Bank of England’s Monetary Policy Committee increased the Bank Rate by +75bps to 3.00%, marking its highest level since 2008. Minutes from the European Central Bank’s October meeting highlighted concerns regarding the risk that inflation might become entrenched and that a wage-price spiral might emerge.
On the economic front, US Nonfarm payrolls increased by +261k in October, while the unemployment rate increased to 3.7%. S&P Global Flash Composite PMI readings for the US and the Eurozone pointed to continued contraction in business activity. On the positive side, price pressures eased at the slowest rate in 14-months in the Eurozone. The UK economy contracted by -0.2% sequentially in the third quarter, which was better than feared. US inflation in October increased by
+6.3% on an annualized basis, cooling from September’s +6.6% reading. Meanwhile, flash core Eurozone inflation was flat at +5.0% in November, while headline inflation in the UK increased by +11.1% in October, which was the highest reading since 1981 and materially higher than the previous month’s reading.
Moody’s adjusted their credit ratings for Vonovia and their outlooks for LEG Immobilien and Faebge. Vonovia was downgraded one notch to Baa1. Meanwhile, LEG Immobilien and Fabege’s outlooks were revised down from stable to negative but maintained their credit ratings of Baa1 and Baa2, respectively. Several companies went on the offensive and adjusted their dividend policies. Castellum put a hold on its dividend for 2023, while leaving its 2022 policy unchanged. TAG Immobilien stated it will forgo its 2022 dividend, while its 2023 dividend will be dependent on market conditions and its ability to refinance. LEG Immobilien indicated a new flexible dividend policy for next year, which will be decided based new cash-oriented KPIs.
Patrizia announced results for the first nine months of the year that were impacted by weaker markets. It reported EBITDA declined by -17.2% year-over-year to €78.8 million and adjusted its full year guidance. Nonetheless, it reported growth in assets under management, which increased by +17.4% to €56.1 million during the year-to-date period. Its shares initially dropped nearly -6% after the announcement but subsequently rallied by +26.7% for the month on the back of rising equity market. In addition, Warbug Research reaffirmed it buy-rating and its target price of €14.60 for Patrizia.
Aedifica reported strong Q3 results with EPRA earnings increasing by +22% year-over-year to €134.5 million, while the value of its property portfolio increased by +15%, since the start of the year. In addition, its management team upgraded its full year EPS guidance. Aedifica announced that it will invest €17 million to develop three care properties consisting of a school, child day-care center, and residential care center in Finland. Despite the strong results its shares were weighed down by negative sentiment from Orpea (retirement home operator), which received an open letter from two activist investors alleging gross misconduct. Aedifica owns nine properties operated by Orpea, which represent 2.6% of its contractual rental income. Aedifica’s shares lost -2.9% for the month.
British Land reported its half-year results to end of September 2022 with underlying profit surging by +13.3% and its dividend per share increasing by +12.4%. However, its portfolio value decreased by -3.0% compared to March 2022 due to higher interest rates leading to yield expansion. Nonetheless, the impact on its portfolio value was cushioned by strong rental growth. Its shares were up +10.8% for the month.
Our overweight exposures to Klepierre, Patrizia, and Nexity positively contributed. In addition, our lack of exposure to Grand City Properties and Intervest Offices & Warehouses helped. Meanwhile, our overweight exposures to LEG Immobilien, Aedifica, and Shurgard Self-Storage negatively contributed. Our lack of exposure to Aroundtown and Lar Espana Real Estate also detracted.
Source(s): AXA Investment Managers as at 30/11/2022 Editor: AXA Investment Managers Paris

Translation (ENFR, 2022-11-30):
# Commentaire du gestionnaire
Les actifs risqués se sont redressés sous l’effet de la baisse de l’inflation aux États-Unis et dans la zone euro, qui a suscité l’espoir que les banques centrales modèrent leur politique monétaire. En outre, les résultats meilleurs que prévu des entreprises européennes et la décision du gouvernement chinois d’assouplir certaines restrictions liées au Covid ont contribué à la performance. En revanche, les résultats décevants de poids lourds tels que Meta, Amazon et Microsoft, ainsi qu’une série de gels d’embauches et de licenciements ont pesé sur le sentiment.
Presque tous les segments du secteur immobilier de la zone euro ont clôturé le mois en territoire positif. Les segments de la distribution et de l’immobilier diversifié ont été les plus performants et ont gagné 5,2 % et 4,3 %, respectivement. Seul le secteur de la logistique a freiné la performance, avec un repli de 2,4 %. Le marché immobilier de la zone euro a
sous-performé l’indice élargi des actions de la zone euro, le FTSE EPRA NAREIT Eurozone Capped 10 % ayant progressé de 1,9 %, contre +8,1 % pour l’indice Euro STOXX.
Sur le front monétaire, la Réserve fédérale américaine a relevé le taux des Fed Funds de 75 pb, marquant le quatrième relèvement consécutif d’une telle ampleur. Son président Jerome Powell a déclaré que la Fed pourrait modérer le rythme des hausses de taux dès sa prochaine réunion en décembre. La Banque d’Angleterre (BoE) a relevé son taux directeur de 75 pb à 3,00 %, niveau le plus élevé depuis 2008. Le compte rendu de la réunion d’octobre de la Banque centrale européenne a mis en évidence des inquiétudes quant au risque que l’inflation ne s’installe et qu’une spirale salaires-prix ne se dessine.
Sur le plan économique, 261 000 emplois non agricoles ont été créés aux États-Unis en octobre, tandis que le taux de chômage a augmenté à 3,7 %. Les indices PMI composites flash S&P aux États-Unis et dans la zone euro ont laissé entrevoir une poursuite de la contraction de l’activité. Du côté des bonnes nouvelles, les pressions sur les prix ont diminué à leur rythme le plus faible depuis 14 mois dans la zone euro. L’économie britannique s’est contractée de 0,2 % en séquentiel au troisième trimestre, soit moins qu’on ne le craignait. L’inflation américaine a augmenté de 6,3 % sur un an aux États-Unis en octobre, contre 6,6 % en septembre. Parallèlement, l’inflation sous-jacente dans la zone euro est restée stable à +5,0 % en novembre, tandis que l’inflation globale au Royaume-Uni a augmenté de 11,1 % en octobre, niveau le plus élevé depuis 1981 et nettement supérieur à celui du mois précédent.
Moody’s a ajusté la note de crédit de Vonovia et ses perspectives pour LEG Immobilien et Faebge. Vonovia a été rétrogradé d’un cran à Baa1. Parallèlement, les perspectives de LEG Immobilien et Fabege ont été revues en baisse de stables à négatives, mais leurs notes de crédit ont été maintenues à Baa1 et Baa2, respectivement. Plusieurs entreprises sont passées à l’offensive et ont ajusté leur politique de dividendes. Castellum a maintenu son dividende au titre de 2023, tout en laissant sa politique pour 2022 inchangée. TAG Immobilien a déclaré renoncer à son dividende 2022, tandis que son dividende 2023 dépendra des conditions de marché et de sa capacité de refinancement. LEG Immobilien a annoncé une nouvelle politique de dividende flexible pour l’an prochain, laquelle sera déterminée sur la base de nouveaux indicateurs clés de performance fondés sur la trésorerie.
Patrizia a rendu compte de résultats pour les neuf premiers mois de l’année qui ont été impactés par la faiblesse des marchés. L’EBITDA a chuté de 17,2 % sur un an à 78,8 millions d’euros et l’entreprise a ajusté ses prévisions pour l’ensemble de l’exercice. Néanmoins, le groupe a fait état d’une croissance de 17,4 % du volume de ses actifs gérés à 56,1 millions d’euros depuis le début de l’année. Son action a chuté de près de 6 % dans un premier temps après l’annonce, avant de rebondir de 26,7 % sur le mois grâce à la hausse du marché actions. En outre, Warbug Research a confirmé sa recommandation d’achat et son objectif de cours de 14,60 euros pour Patrizia.
Aedifica a publié de solides résultats du troisième trimestre, avec un bénéfice EPRA en hausse de 22 % sur un an à 134,5 millions d’euros, tandis que la valeur de son portefeuille immobilier a progressé de 15 % depuis le début de l’année. Par ailleurs, ses dirigeants ont revu à la hausse leurs prévisions de BPA pour l’ensemble de l’exercice. Aedifica a annoncé son projet d’investir 17 millions d’euros pour développer trois établissements constitués d’une école, d’une crèche et d’un centre de soins résidentiels en Finlande. Malgré ces bons résultats, le titre a pâti du sentiment négatif entourant Orpea (exploitant de maisons de retraite), qui a reçu une lettre ouverte de deux investisseurs activistes alléguant des fautes graves. Aedifica détient neuf immeubles exploités par Orpea, qui représentent 2,6 % de ses revenus locatifs contractuels. L’action Aedifica a perdu 2,9 % sur le mois.
British Land a publié ses résultats semestriels à fin septembre 2022, avec un bénéfice sous-jacent en hausse de 13,3 % et un dividende par action en hausse de 12,4 %. Toutefois, la valeur de son portefeuille a diminué de 3,0 % par rapport à mars 2022 en raison de la hausse des taux d’intérêt qui a entraîné une augmentation des rendements. Néanmoins, l’impact sur la valeur de son portefeuille a été atténué par la forte hausse des loyers. Le titre a gagné 10,8 % sur le mois. Nos surpondérations sur Klépierre, Patrizia et Nexity ont stimulé la performance. Notre absence d’exposition à
Grand City Properties et Intervest Offices & Warehouses a également porté ses fruits. En revanche, nos surpondérations sur LEG Immobilien, Aedifica et Shurgard Self-Storage ont eu une incidence négative. Notre absence d’exposition à Aroundtown et Lar Espana Real Estate a également pesé sur la performance.
Source(s) : AXA Investment Managers au 30/11/2022 Rédacteur : AXA Investment Managers Paris