# MONTHLY MANAGEMENT COMMENT
September was a challenging month for the financial markets, with both the equity and bond markets falling more steeply. Central banks around the world raised rates aggressively with promises that more tightening was on the way. Bond yields soared in response, and fears of a global recession continued to mount.
The markets then shifted their attention to the UK, where Prime Minister Liz Truss released her first budget, causing market shock and leading the pound to tank against most currencies. The UK gilt markets deteriorated to such an extent that the Bank of England was forced to step in and change its monetary policy by making long-term UK bond purchases to calm the markets.
The surge in interest rates drove real estate companies’ share prices down to unprecedented levels, in expectation of a slump in bricks & mortar prices.
Within the portfolio, we continued with our arbitrage to increase the cautious bias already present. We sold Belgian logistics developer/investor VGP and added to our positions in companies offering storage solutions for individuals. These include Shurgard, in Belgium, and its US parent company Public Storage. Regarding shopping centre companies, we prefer local formats and strengthened our investments in Mercialys, Carmila (both France) and Eurocommercial Properties (Netherlands).
We also thought it worth increasing our position in Klepierre after its share price fell, especially given the sale of Store Capital (United States), which was taken over by the Singaporean fund GIC and OAK Street (100% cash offer at a premium of 20.4% over the closing price the day before the announcement). This US company has considerable expertise with medium-sized enterprises, buying their property to then lease it back to them over the long term. We also sold the US forestry company Weyerhaeuser as we are expecting a decline in US housebuilding, with negative repercussions for Weyerhaeuser. Moreover, the company is forecasting a drop in earnings from timber products in the third quarter. This revision was prompted by the strike affecting the company in Washington and Oregon, which will hit its production and therefore the volume of its timber sales.
We further reduced the portfolio’s weighting of UK property companies, selling Grainger (housing), Workspace (co-working) and Safestore (storage for individuals), bearing in mind that we have hedged the currency.
We strengthened our infrastructure positioning through Eiffage (France), whose business profile is resilient, as motorway traffic is never very volatile. In addition, its substantial exposure to public spending, especially for roads, the significant weight of concessions whose pricing is indexed to inflation and the increase in spending on energy transition (e.g. renewable energies) give it a defensive status in the current context.

Translation (ENFR, 2022-09-30):
# COMMENTAIRE DE GESTION MENSUEL
Un mois de septembre difficile sur les marchés financiers avec une accélération de la baisse concomitante des marchés actions et obligataires. Les banques centrales de la planète ont augmenté leurs taux de façon agressive avec des promesses que d’autres resserrements étaient en préparation. En réponse, les rendements obligataires ont grimpé en flèche alors que les craintes d’une récession mondiale continuaient d’augmenter.
L’attention des marchés s’est ensuite portée sur la Grande -Bretagne où la livre sterling s’est effondrée face à la plupart des devises lorsque la première ministre Liz Truss a publié son premier budget qui a choqué les marchés. Ainsi, les marchés obligataires britanniques des gilts se sont tellement détériorés que la Banque d’Angleterre a été forcée d’intervenir et de changer sa politique monétaire en effectuant des achats d’obligations britanniques à long terme pour calmer les marchés.
L’envolée des taux d’intérêt a provoqué une chute des cours des foncières cotées qui ont atteint des niveaux de valorisation inédits, anticipant une très forte baisse de l’immobilier physique.
Dans le portefeuille, nous avons continué nos arbitrages de façon à renforcer le biais prudent déjà mis en place dans le portefeuille. Nous avons vendu notre position sur le promoteur/ investisseur belge de logistique VGP et continuons à renforcer les foncières d’entreposage pour particuliers avec des achats d’actions de la foncière Belge Shurgard et de sa maison mère américaine Public Storage. Sur les foncières de centres commerciaux, nous privilégions les formats de proximité avec quelques renforcements sur les Françaises Mercialys, Carmila et la néerlandaise Eurocommercial properties.
Après la baisse du cours de Klepierre, nous trouvons également opportun de renforcer la valeur, notamment face à la vente de la foncière américaine Store capital qui a fait l’objet d’un rachat par le fonds singapourien GIC et OAK Street (offre 100% cash / prime de 20,4% par rapport au cours de clôture de la veille de l’annonce). Cette foncière américaine a une expertise forte sur le marché des entreprises de taille moyenne en rachetant leur immobilier pour ensuite leur louer à long-terme. Nous avons vendu aussi la société américaine de sylviculture Weyerhaeuser car nous anticipons une baisse de la construction dans l’immobilier résidentiel aux US avec des conséquences négatives pour la société. Par ailleurs, la société s'attend à une baisse des bénéfices des produits du bois au troisième trimestre. Cette mise à jour a été motivée par la grève dont fait face la société à Washington et dans l’Oregon qui aura un impact sur sa production et donc ses volumes de ventes des produits en bois.
Par ailleurs, nous avons continué à alléger la part du portefeuille investi sur les foncières UK avec la vente de Grainger (résidentiel), Workspace (co-working) et Safestore (stockage pour particuliers), sachant que nous sommes couverts sur la devise.
Nous avons aussi renforcé notre position sur le secteur des infrastructures avec la société française Eiffage, dont le profil d’activité est résilient avec la faible volatilité historique du trafic autoroutier. Aussi, son exposition conséquente aux dépenses publiques notamment pour la route et le poids important des concessions dont la tarification est indexée sur l’inflation et de la hausse des dépenses consacrées à la transition énergétique (ex : énergies renouvelables) la rend donc défensive dans le contexte actuel.