# Fund manager's report
Risk assets sold-off sharply due to ever higher inflation readings, continued tightening by central banks, and a sell-off in UK gilts. The S&P 500 and Stoxx600 ended the quarter in negative territory, marking the third straight quarterly decline for both indices, which was the first time since 2009 and 2011, respectively.
Within the European property sector, all sub-sectors end the month in negative territory. Hotels and retail were the most resilient, returning -11.8% and -12.8%, respectively. Meanwhile, logistics and residential sold-off the most, returning -21.1% and -17.4%, respectively. The European real estate index underperformed the broad European equity index with the FTSE EPRA NAREIT Developed Europe Capped 10% Total Return Net returning -16.6% versus -6.5% for the STOXX Europe 600.
On the monetary front, the Federal Reserve raised the fed funds rate by +75bps, marking the third consecutive hike of the same magnitude. The Fed’s updated its “dot plot” indicated that rates will continue to increase. The European Central Bank moved aggressively by increasing interest rates by a record +75bps, marking the deposit rate’s highest level in over a decade. The Bank of England’s Monetary Policy Committee increased the Bank Rate by +50bps to 2.25%, its second consecutive increase of the same magnitude. As widely expected, the Bank of Japan kept interest rates on hold. Governor Kuroda stated that the BoJ would not increase rates anytime soon.
On the economic front, US Nonfarm payrolls increased by +315k in August, coming in above consensus estimates. The unemployment rate ticked higher to 3.7%, due to an increase in the labor force participation rate. Meanwhile, the Eurozone unemployment rate dropped by -0.1% to 6.6% in July, marking a record low. S&P Global Flash US Composite PMI clocked in at 49.3 in September, hitting a three-month high and surprising on the upside. Meanwhile, flash Eurozone Composite PMI came in at 48.2, marking a 20-month low and a third consecutive monthly contraction in business activity. The UK economy expanded by +0.2% month-over-month in July, after a -0.6% decrease in June. Annualized core inflation in the US, Europe, and UK continued increase in August up +6.3%, +4.3%, and +6.3%, respectively. Meanwhile, core CPI in Japan increased
+0.7%.
Similar to last month, as interest rates continued to surge, growth stocks such as logistics as well as interest rate sensitive stocks like German residential and Nordic property companies sold-off sharply. The European logistic sector declined by -21.1%, while Swedish, Finnish, and German real estate indices sank by -20.4%, -19.6%, and -17.6% and respectively.
Warehouses de Pauw acquired seven logistics sites through a capital increase in Wallonia, Belgium. In addition, it announced it will convert its site in Zellik, Belgium into a “Green Mobility Hub” with a €40 million investment in solar panels. Its shares declined by -17.3% for the month.
Mercialys reported that French supermarket chain Casino sold down its shares in the French retail REIT to less than 1% from over 16% at the beginning of the year. As such, Casino no longer has a meaningful stake in Mercialys, easing investor concerns. Its shares declined by -1.3% for the month.
59% of Xior Student Housing’s shareholders approved its acquisition of BaseCamp during at an Extraordinary Shareholder Meeting, clearing the path to complete the deal. BaseCamp’s portfolio consists of 5,341 units across 11 newly built assets (8 operational and 3 under development) in Germany, Poland, Denmark, and Sweden. Its shares declined -18.26% for the month.
Land Securities announced it sold 21 Moorfields, a premium 568,500 sq ft London office development fully pre-let to Deutsche Bank, to Lendlease for £809 million. Land Securities will complete the project, which is slated to be delivered in Q1 2023. The sale represents a 9% discount to its March 2022 value, nonetheless, Land Securities anticipates £145 million in development profit, representing 25% profit on cost. Its shares declined -19.80%.
In a surprise move, the Dutch cabinet announced that the local REIT status (FBI) will no longer be permitted to invest directly in real estate, effective 1 January 2024, after which profits from FBIs will be taxed at the standard corporate tax rate of 25.8%. Nonetheless, the proposal requires parliamentary approval before taking effect.
Our overweight exposures to PSP Swiss Property, Mercialys, and Investis positively contributed. In addition, our lack of exposure to Samhallsbyggnadsbolaget I Norden and Aroundtown helped. Meanwhile, our overweight exposures to Safestore, Catena, and British Land negatively contributed. Our lack of exposure to Allreal and CA Immobilien Anlagen also detracted.
Source(s): AXA Investment Managers - FTSE as at 30/09/2022 Editor: AXA Investment Managers Paris

Translation (ENFR, 2022-09-30):
# Commentaire du gestionnaire
Les actifs risqués ont enregistré une correction prononcée en raison des chiffres toujours plus élevés de l’inflation, du resserrement continu de la politique des banques centrales et des ventes massives subies par les Gilts britanniques. Le S&P 500 et le Stoxx600 ont clôturé le trimestre en territoire négatif, marquant la troisième baisse trimestrielle consécutive de ces deux indices pour la première fois depuis 2009 et 2011, respectivement.
Tous les segments du secteur immobilier européen ont clôturé le mois en territoire négatif. Les segments de l’hôtellerie et du commerce ont le mieux résisté, avec une performance de -11,8 % et -12,8 %, respectivement. À l’inverse, les segments de la logistique et de l’immobilier résidentiel ont sous-performé, avec une performance de -21,1 % et -17,4 %, respectivement. Le marché européen de l’immobilier a sous-performé l’indice élargi des actions européennes, l’indice FTSE EPRA NAREIT Developed Europe Capped 10 % Total Return Net ayant perdu 16,6 % contre une baisse de 6,5 % de l’indice STOXX Europe 600.
Sur le plan monétaire, la Réserve fédérale américaine a relevé le taux des Fed Funds de 75 pb, marquant le troisième relèvement consécutif d’une telle ampleur. L’actualisation des projections (« dot plot ») de la Fed a indiqué que la hausse des taux va se poursuive. La Banque centrale européenne a réagi de façon musclée en procédant à un relèvement record de 75 pb de ses taux d’intérêt, portant ainsi le taux des dépôts à son niveau le plus élevé depuis plus de dix ans. Le Comité de politique monétaire de la Banque d’Angleterre a relevé le taux directeur de 50 pb à 2,25 %, soit sa deuxième hausse consécutive de même ampleur. Comme largement attendu, la Banque du Japon a maintenu ses taux d’intérêt inchangés. Son gouverneur Haruhiko Kuroda a déclaré que la BoJ n’augmenterait pas ses taux prochainement.
Sur le plan économique, 315 000 emplois non agricoles ont été créés aux États-Unis en août, chiffre supérieur aux prévisions des analystes. Le taux de chômage a augmenté à 3,7 % du fait de l’augmentation du taux de participation à la main-d’œuvre. Dans le même temps, le taux de chômage dans la zone euro a diminué 0,1 % à 6,6 % en juillet, marquant un plus bas historique. L’indice PMI composite « flash » S&P Global aux États-Unis s’est établi à 49,3 en septembre, atteignant son niveau le plus élevé depuis trois mois et dépassant les attentes. En parallèle, l’indice PMI « flash » composite de la zone euro est ressorti à 48,2, atteignant son niveau le plus bas depuis 20 mois et marquant un deuxième recul mensuel consécutif de l’activité. L’économie britannique a progressé de 0,2 % en glissement mensuel en juillet, après une contraction de 0,6 % en juin. L’inflation sous-jacente annualisée aux États-Unis, en Europe et au Royaume-Uni a poursuivi son accélération en août, avec une hausse de 6,3 %, 4,3 % et 6,3 %, respectivement. Par ailleurs, l’inflation IPC sous-jacente au Japon a augmenté de 0,7 %.
À l’instar du mois dernier, alors que les taux d’intérêt continuaient de grimper, les valeurs de croissance telles que celles de la logistique et les valeurs sensibles aux taux d’intérêt comme les sociétés immobilières allemandes résidentielles et les foncières nordiques ont lourdement chuté. Le secteur européen de la logistique a plongé de 21,1 %, tandis que les indices immobiliers suédois, finlandais et allemand ont dévissé de 20,4 %, 19,6 % et 17,6 % respectivement.
Warehouses de Pauw a racheté sept sites logistiques en Wallonie, en Belgique, par le biais d’une augmentation de capital. En outre, la société a annoncé la transformation de son site de Zellik en Belgique en un centre de mobilité verte via un investissement de 40 millions d’euros dans des panneaux solaires. Le titre a dévissé de 17,3 % sur le mois.
Mercialys a annoncé que la chaîne de supermarchés française Casino a réduit sa participation dans la foncière française spécialiste de l’immobilier commercial à moins de 1 %, contre plus de 16 % au début de l’année. Casino n’a donc plus de participation significative dans Mercialys, ce qui a apaisé les inquiétudes des investisseurs. Le titre s’est replié de 1,3 % sur le mois.
59 % des actionnaires de Xior Student Housing ont approuvé l’acquisition de BaseCamp lors d’une assemblée générale extraordinaire, ouvrant la voie à la conclusion de l’opération. Le portefeuille de Basecamp se compose de 5 341 logements répartis sur 11 actifs nouvellement construits (8 désormais ouverts et 3 en cours d’aménagement) en Allemagne, en Pologne, au Danemark et en Suède. Le titre a dévissé de 18,26 % sur le mois.
Land Securities a annoncé la vente de 21 Moorfields, un immeuble de bureaux haut de gamme entièrement loué à Deutsche Bank d’une surface de 52 800 mètres carrés situé à Londres, à Lendlease pour un montant de 809 millions GBP. Land Securities achèvera le projet qui devrait être livré au premier trimestre 2023. La vente représente une décote de 9 % par rapport à sa valeur de mars 2022, mais Land Securities anticipe un bénéfice de 145 millions GBP sur ce projet, ce qui représente une marge de 25 % sur les coûts. Son titre a chuté de 19,80 %.
Contre toute attente, le gouvernement néerlandais a annoncé que les entreprises disposant du statut local de REIT (FBI) ne seront plus autorisées à investir directement dans l’immobilier à compter du 1er janvier 2024, après quoi les bénéfices des FBI seront imposés au taux normal de l’impôt sur les sociétés, soit 25,8 %. Néanmoins, cette proposition nécessite l’approbation du Parlement avant de prendre effet.
Nos surpondérations sur PSP Swiss Property, Mercialys et Investis ont eu un impact positif. Notre non exposition à Samhallsbyggnadsbolaget I Norden et Aroundtown a également contribué à la performance. À l’inverse, nos surpondérations sur Safestore, Catena et British Land ont eu une incidence négative. Notre non-exposition à Allreal et CA Immobilien Anlagen a également nui à la performance.
Source(s) : AXA Investment Managers - FTSE au 30/09/2022 Rédacteur : AXA Investment Managers Paris