# AXA WF Global Real Estate F EUR
Fund Managers's Comment
Risk assets rallied on the back of easing inflation, the reopening of China’s economy, and expectations that the US and Europe will likely avoid recession this year due a more resilient economy than previously anticipated. Furthermore, the US economy expanded faster than anticipated in the fourth quarter.
Over the month, the FTSE EPRA NAREIT Developed index returned +9.0% and +7.1% in USD and EUR terms, respectively. Nearly all major listed real estate indices ended the month in positive territory: the US (+10.6%), continental Europe (+8.9%), the UK (+7.4%), Singapore (+6.3%), and Hong Kong (+5.2%) all rallied, while Japan (-1.7%) was the only one that
sold-off, in local currency terms.
On the monetary front, minutes from the Federal Reserve’s policy meeting in December highlighted that the FOMC is still very much committed to bringing inflation down to its 2% target and that investors should not assume that the job is done, despite signs inflation has started to ease recently. The Bank of England’s chief economist stated that the UK was still at risk of persistent inflation given high natural gas prices, a tight labor market, and bottlenecks for goods. In addition, European Central Bank policymakers reiterated the need to continue significantly increasing interest rates in February and March.
On the economic front, US nonfarm payrolls increased by +223k in December, while the unemployment rate decreased to its post-pandemic low of 3.5%. S&P Global Flash Composite PMIs for the US and Europe both increased month-on-month to multi-month highs. The US economy expanded by +2.9% during the fourth quarter, outpacing consensus estimates. Core inflation in the US decelerated in December, clocking in at +5.7% on an annualized basis, while inflation in the UK remained flat at 6.3%. However, eurozone inflation increased by +0.2% to 5.0% in December.
Life science focused REIT, Alexandria Real Estate Equities reported strong full-year results with its funds from operations per diluted share increased by +8.5% to $8.42, while its total revenue surged by +22.5% to $2.6 billion compared to 2021. Robust demand for high quality lab space provided a strong tailwind for the company translating into its second highest annual leasing volume and rental rate growth in its history. Furthermore, it reaffirmed its FFO per share guidance for 2023. Its shares surged by +10.4% for the month.
Self-storage specialist, Safestore reported full-year results that were in line with analysts’ expectations. Like-for-like revenues increased by +10.7% to £205.3 million, while it increased its dividend by +18.7% to 29.8 pence. Its shares increased by +6.5% for the month.
After a sharp sell-off in 2022, German residential stocks rallied in January with TAG Immobilien, LEG Immobilien, Vonovia, and Deutsche Wohnen returning+29.9%, +17.6%,
+17.5%, and +8.9%.
Singapore-based Mapletree Industrial Trust reported net property income up +11.9% to S$389 million and profits increased by +4.1% year-on-year in its third financial quarter for FY22/23. Meanwhile, its average occupancy rate increased by 10bps to 95.7%
quarter-on-quarter. Its shares rallied by +7.2% for the month.
Our overweight exposures to Goodman, Prologis, and American Homes 4 Rent positively contributed. In addition, our lack of exposure to Vici Properties and Gaming & Leisure Properties helped. Meanwhile, our overweight exposures to Nippon Prologis REIT, Nippon Accommodation Fund, and Mitsui Fudosan negatively contributed. Our lack of exposure to Vonovia and Ventas also detracted.

Translation (ENFR, 2023-01-31):
# AXA WF Global Real Estate F EUR
Commentaire de gestion
Les actifs risqués se sont redressés sous l’effet de la baisse de l’inflation, du redémarrage de l’économie chinoise et des anticipations selon lesquelles les États-Unis et l’Europe éviteront probablement une récession cette année en raison d’une économie plus résiliente que prévu. En outre, l’économie américaine a progressé plus vite qu’anticipé au quatrième trimestre.
L’indice FTSE EPRA NAREIT Developed a enregistré une performance mensuelle de +9,0 % en dollars et de +7,1 % en euros. La quasi-totalité des grands indices de l’immobilier coté ont clôturé le mois en territoire positif : les États-Unis (+10,6 %), l’Europe continentale (+8,9 %), le Royaume-Uni (+7,4 %), Singapour (+6,3 %) et Hong Kong (+5,2 %) ont tous progressé, seul le Japon (-1,7 %) ayant reculé en monnaie locale.
Sur le front monétaire, le compte rendu de la réunion de politique monétaire de la Réserve fédérale en décembre a souligné que le FOMC reste déterminé à ramener l’inflation au niveau cible de 2 % et que les investisseurs ne doivent pas présumer que la tâche est accomplie, malgré les signes d’une décélération de l’inflation ces derniers temps.
L’économiste en chef de la Banque d’Angleterre a déclaré que le Royaume-Uni courait encore un risque d’inflation persistante compte tenu des prix élevés du gaz naturel, du resserrement du marché du travail et des goulets d’étranglement que connaissent les marchandises. En outre, les responsables de la Banque centrale européenne ont réaffirmé la nécessité de continuer à relever significativement les taux d’intérêt en février et en mars.
Sur le plan économique, l’économie américaine a créé 223 000 emplois non agricoles en décembre, tandis que le taux de chômage a reculé à 3,5 %, son niveau le plus bas
post-pandémie. Les indices PMI composites « flash » calculés par S&P pour les États-Unis et l’Europe ont tous deux progressé en glissement mensuel pour atteindre leur niveau le plus élevé depuis plusieurs mois. L’économie américaine a progressé de 2,9 % au quatrième trimestre, dépassant les prévisions des analystes. L’inflation sous-jacente aux États-Unis a ralenti en décembre et s’est établie à 5,7 % en rythme annualisé, tandis que l’inflation au Royaume-Uni est restée stable à 6,3 %. En revanche, l’inflation dans la zone euro a augmenté de 0,2 % à 5,0 % en décembre.
Alexandria Real Estate Equities, une foncière axée sur le secteur des sciences du vivant, a publié de solides résultats annuels avec une hausse de 8,5 % de son FFO par action diluée à 8,42 dollars, tandis que son chiffre d’affaires a bondi de 22,5 % à 2,6 milliards de dollars par rapport à 2021. La solide demande d’espaces de laboratoire de grande qualité a largement soutenu la société, ce qui s’est traduit par la deuxième plus forte croissance annuelle des volumes locatifs et des loyers depuis la création de l’entreprise. En outre, elle a confirmé ses prévisions de FFO par action pour 2023. Le titre a bondi de 10,4 % sur le mois.
Safestore, spécialisée dans l’auto-entreposage, a publié des résultats annuels conformes aux attentes des analystes. Le chiffre d’affaires à périmètre comparable a progressé de 10,7 % à 205,3 millions de livres sterling, et le dividende a augmenté de 18,7 % à 29,8 pence. Le titre a gagné 6,5 % sur le mois.
Après une forte correction en 2022, les valeurs allemandes de l’immobilier résidentiel se sont redressées en janvier : TAG Immobilien, LEG Immobilien, Vonovia et Deutsche Wohnen ont progressé de 29,9 %, 17,6 %, 17,5 % et 8,9 %.
La foncière basée à Singapour Mapletree Logistics Trust a rendu compte d’un chiffre d’affaires en hausse de 11,9 % à 389 millions SGD, et ses bénéfices ont augmenté de 4,1 % sur un an au troisième trimestre de son exercice 2022-2023. Parallèlement, son taux d’occupation moyen a augmenté de 10 pb à 95,7 % en glissement trimestriel. Le titre a grimpé de 7,2 % sur le mois.
Nos surpondérations sur Goodman, Prologis et American Homes 4 Rent ont été payantes. En outre, notre non-exposition à Vici Properties et Gaming & Leisure Properties a eu une incidence positive. En revanche, nos surpondérations sur Nippon Prologis REIT, Nippon Accommodation Fund et Mitsui Fudosan ont eu un impact négatif. Notre non-exposition à Vonovia et Ventas a également pesé sur la performance.