## CI-EUR - Eur | FUNDAMENTAL EQUITIES - THEMATIC - EUROZONE REAL ESTATE
Monthly management comment	
September brought a significant correction on the European markets. Doubts remain as to how long inflation will last, amid record highs for energy and shipping prices. This correction was even sharper for the listed real estate sector, which fell victim to rising interest rates.
Higher interest rates often go hand in hand with negative performances for this asset class. The logic is simple: higher interest rates directly increase the return on assets, which has a negative impact on asset values and total returns. However, to counter this simplistic reasoning, it is worth pointing out that real estate companies are sensitive to economic growth prospects: most commercial lease agreements are linked to consumer price indices or composite indices that include growth factors. As such, any rise in economic growth and inflation constitutes a strong driver of property company revenue.
The elections in Germany also weighed particularly heavily on German residential property companies, as investors are concerned that the winners could tighten rent controls even further. And yet these elections, showing weaker support for the most extreme political parties, are likely to reassure investors. We should remember that valuations are at attractive levels at present because of past underperformance by property companies. Vonovia, for example, is trading at a discount of 20% of its stock market price compared with the appraised value of its assets. It appears that Vonovia is about to follow through on its takeover bid for the Berlin property company Deutsche Wohnen, which it made unconditional in September.
Over the month, we took profits on the Belgian self-storage company Shurgard and also scaled back the French company Orpea, which manages retirement homes. We invested in Swedish company SBB, which specialises in social housing and public infrastructure such as schools and buildings used by the police force. It has a strategy for the development, retention and long-term management of properties in Scandinavia.
We sold two positions in alternative segments: Equinix and Americold. The latter announced that it was downgrading its earnings forecasts owing to rising costs. As this situation looks set to last, we opted to swap in the Swedish hotel property company Pandox. Pandox owns around 156 hotels (35,000 rooms) located in 15 countries. It has expertise as a landlord and runs the hotels it owns directly. Although the hotel sector is taking a long time to recover from the shock wave sparked by the pandemic, and occupancy rates are rising only very gradually, we think that its earnings should grow more quickly from 2022.
We also participated in the IPO of the investment fund Antin, which has an infrastructure focus and almost EUR 20 billion in AuM (at end-June 2021) concentrated in the energy, environment, transport and telecommunications sectors. The funds raised will allow it to make the most of the major growth opportunities on offer in the infrastructure sector as economies reopen.
The fund is exposed to the following risks : risk of capital loss, equity risk, interest rate risk, credit risk, risk associated with discretionary management, currency risk, counterparty risk, risk associated with holding small and medium capitalisations, risks associated with concentrating the portfolio on the real estate sector, Sustainability risk and on an ancillary basis risk associated with high yield bonds, risk associated with convertible bonds

Translation (ENFR, 2021-09-30):
## CI-EUR - Eur | ACTIONS THÉMATIQUES - IMMOBILIER - ZONE EURO
Commentaire de gestion mensuel	
Forte correction pour les marchés européens pour ce mois de Septembre. Les doutes continuent de planer autour de la durée de l'inflation dans un contexte où les prix de l’énergie et du fret dépassent des records. Le secteur de l’immobilier coté a amplifié cette correction, victime des tensions sur les taux d’intérêts.
Les hausses de taux d'intérêts sont fréquemment associées à des performances négatives pour la classe d'actifs. La logique appliquée est simple : la hausse des taux augmente directement le rendement des actifs, ce qui entraîne un impact négatif sur les valeurs des actifs et les rendements totaux. Toutefois, face à ce raisonnement simpliste, on peut faire valoir que les sociétés immobilières sont sensibles aux perspectives de croissance économique : les baux commerciaux sont généralement indexés sur les indices des prix à la consommation ou sur des indices composites faisant référence à la croissance. Ainsi, une accélération de la croissance économique et de l'inflation devient un véritable moteur de l'augmentation des revenus des sociétés immobilières.
Les élections en Allemagne ont également particulièrement pesé sur les foncières de résidentiel allemandes, car les investisseurs craignent que les vainqueurs ne durcissent un peu plus la réglementation sur les loyers. Toutefois, ces élections, avec les résultats des partis politiques les plus extrêmes en baisse, sont de nature à rassurer les investisseurs. Rappelons qu’aujourd’hui, compte tenu de la sous performance de ces foncières, les valorisations sont attractives avec par exemple, pour Vonovia, une décote de 20% de son cours de bourse par rapport à la valeur expertisée de ses actifs. Celle-ci semble en passe de réussir son offre d’achat sur la foncière berlinoise Deutsche Wohnen qu’elle avait rendue inconditionnelle au cours du mois de Septembre.
Durant le mois, nous avons pris des bénéfices sur la société belge de stockage pour particulier, Shurgard, et allégé également Orpea, le gestionnaire français de maisons de retraite. Nous avons investi dans une société suédoise SBB, spécialisée dans le résidentiel à caractère social et les infrastructures publiques comme les écoles ou les bâtiments abritant la police. Elle a une stratégie de développement, de détention et de gestion à long terme dans les pays nordiques.
Nous avons vendu deux positions parmi les segments alternatifs : Equinix et Americold. Cette dernière a annoncé une diminution de ses prévisions de résultats liée à une hausse de ses coûts. Cette situation devrait perdurer, nous préférons donc arbitrer sur la foncière hôtelière suédoise Pandox. Elle possède environ 156 hôtels (35 000 chambres) situés dans 15 pays. Elle a une expertise de propriétaire et exploite elle-même les hôtels qu’elle détient. Bien que le secteur de l’hôtellerie ne se rétablit que lentement de l’onde de choc provoquée par la pandémie, les taux d’occupation ne remontant que très progressivement, nous pensons que ses résultats vont accélérer leur progression dès 2022.
Par ailleurs, nous avons participé à l’introduction en bourse du fonds d’investissement Antin, dédié aux infrastructures, qui gère près de 20 Milliards d’euros d’actifs (à fin juin 2021) principalement dans les secteurs de l’énergie, l’environnement, les transports ou les télécommunications. La levée de capitaux lui permettra de saisir les opportunités de croissance majeures qu’offre le secteur de l’infrastructure alors même que les économies sont en phase de réouverture.
Les risques auxquels le fonds est exposé sont les suivants : risque de perte en capital, risque actions, risque de taux, risque de crédit, risque lié à la gestion discrétionnaire, risque de change, risque de contrepartie, risque lié à la détention de petites et moyennes capitalisations, risques liés à la concentration du portefeuille sur le secteur des valeurs immobilières, risque de durabilité et à titre accessoire : risque lié à l’investissement dans les titres spéculatifs à haut rendement, risque lié à l’investissement dans des obligations convertibles