# Fund manager's report
Risk assets sold-off on the back of continued hawkish comments by central bankers, Eurozone inflation hitting record levels, contraction in business activity in both the US and Eurozone, and renewed Sino-American tensions. On a bright note, headline inflation in the US declined in July, the US economy’s second quarter GDP contraction was upwardly revised, and Germany and France unveiled new fiscal measures to help consumers.
Over the month, the FTSE EPRA NAREIT Developed Total Return Net index returned -6.49% and -5.18% in USD and EUR terms, respectively. Major listed real estate indices ended the month in negative territory: Continental Europe (-10.73%), the UK (-9.89%), the US (-6.18%), Hong Kong (-3.33%), Singapore (-2.94%), and Japan (-0.55%) were all down, in local currency terms.
On the monetary front, investors were keenly awaiting Fed Chair Jerome Powell’s speech at the annual Jackson Hole Economic Symposium. Chair Powell insisted that inflation must come down and that the Fed “must keep at it until the job is done.” Furthermore, as a result of the Fed’s quest to tame inflation, economic growth would most likely be impacted for “a sustained period.” In addition, Isabel Schnabel, who is an Executive Board member of the ECB, echoed Chair Powell’s comments stating that a larger sacrifice would be needed in order to get a handle on inflation. Meanwhile, the Bank of England increased the Bank Rate by +50bps to 1.75%, marking its largest increase in nearly three decades.
On the economic front, US Nonfarm payrolls increased by +528k in July, coming in well above consensus estimates. The unemployment rate declined by -0.1% to 3.5%, returning to its pre-pandemic rate. S&P Global Flash US Composite PMI clocked in at 45.0 in August, marking a 27-month low and a second consecutive monthly contraction in business activity. Flash Eurozone Composite PMI came in at 49.2, marking an 18-month low and a second consecutive monthly contraction in business activity. The UK economy contracted by -0.6% month-over-month in June. Meanwhile, Japan’s economy expanded by +2.2% on an annualized basis in the second quarter.
For the equity bucket, all three regions detracted for the month. In terms of countries, the Netherlands was the only positive contributor, while the US, Australia, and the UK were the top detractors. In terms of stocks, Extra Space Storage, Wharf Real Estate Investment Company, and Omega Healthcare Investors were the top contributors, while Prologis, Welltower, and Goodman were the top detractors.
Extra Space Storage reported stellar second quarter results with funds from operations per share increasing by +29.9% to
$2.12, with same-store operating income increasing by +26%. Its shares surged +4.86%.
Wharf Real Estate Investment Company reported mixed results for H1 2022. Net profit increased by +3% to HK$3.4 billion from the same period last year, while group revenues dropped by -17%. Covid restrictions continued to weigh on the group, particularly in the first quarter, with retail sales down by -2.6%. However, as restrictions were lifted in the second quarter, foot traffic and consumer spending picked up. Nonetheless, its shares rallied by +4.52%.
Welltower announced solid Q2 results with normalized FFO growth attributable to common stockholders per diluted share of
+8.9% compared to the same period last year and an increase in same store net operating income growth of +8.7%. Despite the buoyant results, its shares fell by -10.54%.
Goodman reported solid fiscal year 2022 results with operating profit up +25% (A$1,528 million) and operating earnings per share up +24% (81.3 cents) compared to the same period last year. Strong development activity and higher rental growth provided a significant valuation uplift totaling A$8.5 billion. However, its shares dropped by -4.98%.
Derwent London reported good results for H1 2022 with net rental income up by +1.6% to £93.9 million compared to the same period last year, while its portfolio value increased by +1.7% to £5.9 billion. Nonetheless, its shares sharply dropped by -15.06%.
On the fixed income side, credit markets remained volatile as the Fed and ECB maintained their hawkish rhetoric coupled with continued geopolitical risks. Real estate credit spreads widened by +3bps and tightened by -12bps in EUR and USD terms, respectively.
In term of investments, we were net buyers (+$2.8 million). In August, the primary market remained muted with limited new supply. Therefore, given the market environment, we remained cautious and prudent. We increased our exposure to logistics, which is one of our preferred sectors, via Prologis’s seven-year new issue at MS+140bps via their European Logistics Fund and Segro’s five-year new issue at MS+245bps via their European Logistics Partnership.
Source(s): AXA Investment Managers as at 31/08/2022 Editor: AXA Investment Managers Paris

Translation (ENFR, 2022-08-31):
# Commentaire du gestionnaire
Les actifs risqués se sont repliés en raison du nouveau durcissement de ton des banques centrales, de l’inflation record dans la zone euro, de la contraction de l’activité des entreprises aux États-Unis et dans la zone euro et du regain de tensions sino-américaines. En revanche, l’inflation totale aux États-Unis a reculé en juillet et la contraction du PIB américain au deuxième trimestre a été révisée à la hausse, tandis que l’Allemagne et la France ont mis en œuvre de nouvelles mesures budgétaires pour aider les consommateurs.
L’indice FTSE EPRA NAREIT Developed Total Return Net a enregistré une performance mensuelle de -6,49 % en dollars et de -5,18 % en euros. Les principaux indices de l’immobilier coté ont clôturé le mois en territoire négatif : l’Europe continentale (-10,73 %), le Royaume-Uni (-9,89 %), les États-Unis (-6,18 %), Hong Kong (-3,33 %), Singapour (-2,94 %) et le Japon (-0,55 %) ont reculé en monnaie locale.
Sur le front monétaire, les investisseurs attendaient avec impatience le discours du président de la Réserve fédérale américaine Jerome Powell lors du symposium économique annuel de Jackson Hole. Ce dernier a insisté sur le fait que l’inflation devait baisser et que la Fed « devait poursuivre ses efforts jusqu’à ce qu’elle atteigne ses objectifs ». En outre, alors que la Fed vise à contenir l’inflation, la croissance économique pourrait très probablement être affectée pendant une
« longue période ». De plus, Isabel Schnabel, membre du directoire de la BCE, a fait écho aux commentaires du président de la Fed Jerome Powell selon lesquels un sacrifice plus important serait nécessaire pour maîtriser l’inflation. Par ailleurs, la Banque d’Angleterre a relevé son taux directeur de 50 pb à 1,75 %, ce qui représente sa plus forte hausse depuis près de 30 ans.
Sur le plan économique, 528 000 emplois non agricoles ont été créés aux États-Unis en juillet, chiffre nettement supérieur aux prévisions des analystes. Le taux de chômage a reculé de 0,1 % à 3,5 %, retrouvant ainsi le niveau qui était le sien avant la pandémie. L’indice PMI Flash composite S&P Global pour les États-Unis s’est établi à 45,0 en août, soit un plus bas sur 27 mois et une deuxième baisse mensuelle consécutive de l’activité. L’indice PMI Flash composite pour la zone euro s’est inscrit à 49,2, atteignant ainsi son plus bas niveau depuis 18 mois et marquant un deuxième mois consécutif de recul de l’activité. L’économie britannique s’est contractée de 0,6 % en glissement mensuel en juin. En revanche, l’économie japonaise a progressé de 2,2 % sur une base annualisée au deuxième trimestre.
Au niveau du portefeuille d’actions, les trois régions ont eu une incidence négative sur le mois. Par pays, seuls les Pays-Bas ont contribué à la performance, tandis que les États-Unis, l’Australie et le Royaume-Uni ont constitué les principaux freins. Côté valeurs, Extra Space Storage, Wharf Real Estate Investment Company et
Omega Healthcare Investors ont le plus stimulé la performance, tandis que Prologis, Welltower et Goodman ont le plus pesé.
Extra Space Storage a publié des résultats exceptionnels au deuxième trimestre, son FFO par action progressant de 29,9 % à 2,12 dollars, tandis que son résultat d’exploitation à périmètre constant s’est inscrit en hausse de 26 %. Son titre a bondi de 4,86 %.
Wharf Real Estate Investment Company a publié des résultats mitigés pour le premier semestre 2022. Son résultat net a augmenté de 3 % à 3,4 milliards HKD par rapport à la même période l’an dernier, tandis que le chiffre d’affaires du groupe a reculé de 17 %. Les restrictions liées à la Covid-19 ont continué de peser sur le groupe, notamment au premier trimestre, avec une baisse de 2,6 % des ventes au détail. Toutefois, avec la levée des restrictions au deuxième trimestre, la fréquentation et les dépenses de consommation se sont redressées. Son titre a ainsi rebondi de 4,52 %.
Welltower a annoncé des résultats solides au deuxième trimestre, avec une croissance normalisée du FFO attribuable aux actionnaires ordinaires par action diluée de 8,9 % par rapport à la même période l’an dernier et une hausse du résultat net d’exploitation à périmètre constant de 8,7 %. Malgré ces excellents résultats, le titre a chuté de 10,54 %.
Goodman a rendu compte de solides résultats pour l’exercice 2022, avec un résultat d’exploitation en hausse de 25 % (1 528 millions de dollars australiens) et un résultat d’exploitation par action en hausse de 24 % (81,3 centimes) par rapport à la même période l’an dernier. Le dynamisme de l’activité de promotion et la hausse des loyers se sont traduits
par une augmentation de la valorisation à hauteur de 8,5 milliards de dollars australiens. En revanche, son titre a reculé de 4,98 %.
Derwent London a fait part de bons résultats pour le premier semestre 2022, avec un revenu locatif net en hausse de 1,6 % à 93,9 millions de livres sterling par rapport à la même période l’an dernier, tandis que la valeur de son portefeuille a progressé de 1,7 % à 5,9 milliards de livres sterling. Néanmoins, son titre a lourdement chuté de 15,06 %.
Côté obligataire, les marchés du crédit sont restés volatils, alors que la Fed et la BCE ont maintenu leur ton ferme dans un contexte marqué par la persistance des risques géopolitiques. Les spreads des créances du secteur immobilier se sont creusés de 3 pb en euros et se sont resserrés de 12 pb en dollars.
En termes d’investissement, nous avons été acheteurs nets (à hauteur de 2,8 millions de dollars). En août, l’activité sur le marché primaire est restée atone, avec une offre limitée. Par conséquent, compte tenu de l’environnement de marché, nous sommes restés prudents. Nous avons accru notre exposition à la logistique, qui est l’un des secteurs que nous privilégions, par le biais de la nouvelle émission de Prologis à sept ans à MS+140 pb, via son fonds axé sur la logistique européenne, et de la nouvelle émission de Segro à cinq ans à MS+245 pb, via son partenariat pour la logistique européenne.
Source(s) : AXA Investment Managers au 31/08/2022 Rédacteur : AXA Investment Managers Paris