# Market review and update
By Fergus Hicks, Research & Strategy

### Real estate investment performance outlook
2021 actual and 2022-24 outlook are measured against the country-sector's long-term average total return, with the average
+/- 100bps described as "in line with long-term average". The long-term average refers to the period 2002-21. The red underperformance quadrant refers to negative absolute total returns, either in 2021 actual or the 2022-24 outlook.
LTA	Office	LTA	Retail	LTA	Industrial	LTA	Multifamily
| North America | Canada | 8.6 |  | 8.4 |  | 11.2 |  | 9.2 |  |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| United States | 7.5 |  | 8.7 |  | 11.4 |  | 8.5 |  |
| Europe | France | 7.6 |  | 9.0 |  | 9.9 |  | 7.8 |  |
| Germany | 5.0 |  | 5.2 |  | 8.5 |  | 7.4 |  |
| Switzerland | 5.7 |  | 6.1 |  | 6.6 |  | 6.4 |  |
| UK | 6.9 |  | 4.9 |  | 10.7 |  | 9.1 |  |
| Asia Pacific | Australia | 9.9 |  | 8.8 |  | 11.9 |  | n/a |  |
| Japan | 5.2 |  | 5.3 |  | 6.1 |  | 5.7 |  |

: Actual 2021.	: Outlook 2022-2024
: Underperformance (negative absolute returns) : Underperformance vs. long-term average
: In line with long-term average
	: Outperformance vs. long-term average	
Source: UBS Asset Management, Real Estate & Private Markets (REPM), August 2022. Note: Abbreviation LTA: long-term average

### Global strategy update and outlook
Concerns over the economy and outlook intensified in June as the Federal Reserve opted for its first 75bps rise in US interest rates in 28 years, following it with another 75bps rise in July. With inflation near double-digits in many countries, other central banks around the world also implemented super-sized rate hikes beyond the standard 25bps of recent times. The Bank of Canada even opted for a 100bps rise in July. The monetary authorities are scrambling to bring inflation back under control and more interest rate rises are expected, along with a reduction in central bank balance sheets.
The higher interest rates and rapid policy tightening are expected to take a toll on the economy, though how heavy it will be is very uncertain. Our base case is that the advanced economies as a whole will experience a soft landing, with some faring better than others. However, a more protracted slowdown or recession remain distinctly possible. The US has already met an often used definition of recession since GDP fell in both of the first two quarters. However, the labor market has held up well, with the unemployment rate falling back to its pre-pandemic record low, which may prevent an official recession from being declared.
The deteriorating economic backdrop has created uncertainty in real estate markets. Global real estate investment volumes reached a record high at the end of 2021, focused on a recovery in the US market and driven by a surge in activity as the pandemic eased. However, though investment activity remained robust in the first half of 2022 it did slip back. After allowing for seasonal effects, global investment volumes fell 14% QoQ in 1Q22 in USD terms and a further 13% QoQ in 2Q22 according to data from MSCI. We expect uncertainty over the market outlook to continue to crimp activity in the second half of the year.
According to our analysis of over 300 markets globally, cap rates and yields increased in more markets than they fell in 2Q22, having trended lower since the start of 2021. The office and industrial sectors saw the most widespread rise in yields, up in 33% of markets covered for both sectors. By contrast, retail yields increased in just 10% of markets covered. At the global level, office and retail cap rates were broadly flat while industrial and apartment cap rates fell (see Chart 1). However, the sharp rise in government bond yields saw the spread with cap rates fall to 250bps by mid-year from 400bps at the end of 2021.
In the first half of the year performance data remained strong. According to data from NCREIF, US total returns for all property were 9% over the first half of the year and, according to MSCI data, total returns were 8% in the UK while in Canada and Ireland they were weaker at 3%. Though total returns did slow across markets in 2Q22 versus 1Q22. Industrial continued to outperform, with returns of 9-18% for 1H22, followed by retail with returns of 1-8%. Office was the weakest sector, with returns of 0-3% over the first half of the year. Listed real estate has pulled back sharply, mirroring the wider stock market and following large price gains in 2021. The FTSE EPRA NAREIT Global Developed price index fell 22% in 1H22 in USD terms, with the strong dollar accentuating the fall. In EUR terms the index fell 15%.
In the second half of the year, we expect a further correction in pricing across sectors to result in some capital value declines. However, following on from the strong first half this should still leave capital values up and total returns positive for the year as a whole. By the end of the year, we expect to get some clarity on the path of inflation and the economy. In 2023, central banks may look to reverse some of the interest rate rises they are implementing this year, which would be supportive for the market. However, a sharper economic downturn and recession which feeds through to the occupier market and rents remains a significant risk.

## AIFMD disclosures

### Alternative Investment Fund Managers Directive (AIFMD) disclosures
UBS Fund Management (Luxembourg) S.A. is authorized by the CSSF as an alternative investment fund manager (“AIFM”), and as such it is required to manage the Fund in accordance with AIFMD, and must disclose certain prescribed information.
An AIFM must, for each UK AIF and EEA AIF it manages, and each AIF it markets in the EEA, disclose to investors periodically:
Information to be disclosed
AIFMD-relevant article
Disclosure
Percentage of the AIF's assets that are subject to special arrangements arising from their illiquid nature
Art 23(4)	0%
Any new arrangements for managing the liquidity of the AIF	Art 23(4)	None
The current risk profile of the AIF and the risk management systems employed by the AIFM to manage those risks
Art 23(4)	Risk profile: Predominantly core
For further information, please refer to the "Actual vs. investment targets" and "Foreign exchange exposure" charts in this report.
Risk management systems: Quarterly risk management review, red flag report measuring quantitative and qualitative fund metrics, and liquidity analysis of the fund investments.
For further information please refer to the Fund's Prospectus.
An AIFM that manages a UK AIF or an EEA AIF or markets an AIF in the EEA must, for each such AIF that employs leverage, disclose on a regular basis:
Information to be disclosed	AIFMD-relevant article
Disclosure
Any changes to the maximum level of leverage that the AIFM may employ on behalf of the AIF
Art 23(5)	None
Any changes to any right of reuse of collateral or any guarantee granted under the leveraging arrangement
Art 23(5)	None
The total amount of leverage employed by the AIF	Art 23(5)	Gross method: : 246.05%
Commitment method: 100.14%
Prospective investors and shareholders should note that the level of leverage as calculated and disclosed in the table above does not necessarily provide a reasonable illustration of the overall risk profile of UBS (Lux) Real Estate Funds Selection – Global as financial derivative instruments and borrowing of cash of securities are used to manage risk as well as to seek return. This is largely due to the fact that the gross method of calculation simply aggregates the absolute sum of all long and short financial derivative instrument positions (including FX forwards used to hedge currency risk), even if they are for hedging or offsetting purposes, and further uses just notional values rather than measures that calculate the overall contributions to risk which will often explain why the leverage levels under this method appear high. That can also be illustrated by the relatively lower levels when calculating leverage using the ‘commitment approach’ under which netting and hedging is incorporated within the calculation methodology.
Please note that the gross method as defined by AIFMD includes the notional size of both the currency legs of the forwards added up. The commitment method as defined by AIFMD includes the notional size of one leg of the forwards.
The calculation does not include the look-through leverage taken by the underlying investments; this is shown in the Portfolio review section of this report under “Leverage”.

## Contacts

### For more information please contact
Head of Multi-Managers Eric Byrne
Tel. +44-20-7901 5232
eric.byrne@ubs.com
Head of Investment Specialists Multi-Managers Real Estate Yvonne Götz
Tel. +41-44-235 43 37
yvonne.goetz@ubs.com
Head of Market Specialists Switzerland, Germany and Austria (DACH)
Nicki Marco Weber Tel: + 41 44 234 59 75
nicki-marco.weber@ubs.com
www.ubs.com/realestate
Disclaimer and Confidentiality
Risk information
UBS Fund Management (Luxembourg) S.A. is authorized and supervised by the Luxembourg financial supervisory authority, the Commission de Surveillance du Secteur Financier (CSSF AIFM license nr. A118) ("UBS FML"). This document and any accompanying materials (including this document) (the “Document”) is a financial promotion and has been approved by UBS FML. This Document is intended solely for the attention of investment professionals, qualified institutional clients, sophisticated investors and certain other qualified or accredited potential investors. This Document is confidential and no part of it may be used, copied, reproduced, distributed or otherwise passed on without the written permission of UBS FML. This Document is supplied with a reasonable expectation that it will not be made public. If you receive a request under the Freedom of Information Act 2000 for information obtained from UBS FML, we ask that you consult with us. We also request that any information obtained from UBS FML in your possession is destroyed as soon as it is no longer required.
The information contained in this Document is for discussion purposes only and does not contain all of the information that potential investors should consider before deciding whether or not to invest. All potential investors should read UBS (Lux) Real Estate Fund Selection - Global (the “Fund”) prospectus, articles of association and subscription documentation (together, the “Offering Materials”) carefully before investing. Any decision to invest should take into account all the characteristics or objectives of the fund as described in its prospectus, or similar legal documentation. Investors are acquiring units or shares in a fund, and not in a given underlying asset such as building or shares of a company.
This Document: (i) is not a legal contract between you and UBS FML; and (ii) does not constitute an offer to sell or a solicitation of an offer to buy any investment, financial instruments or services. Offers or solicitations will be made, at UBS FML’s discretion, to qualified investors by means of the Fund’s definitive Offering Materials, and nothing contained herein shall limit or amend the terms of any such offering. Arrangements for marketing fund units mentioned in this document may be terminated at the initiative of the management company of the Fund(s). Any statements made regarding investment performance, objectives, and risk/return targets shall not constitute a representation or warranty that such objectives or expectations will be achieved. Any data/figures used in this Document shall not be construed as indicative yields or returns of the Fund. Investors should be aware that past performance of the Fund and/or UBS FML is not a guide to future performance. All investments involve risk including the risk of loss of some or all of your investment. There is a significant risk of losing all monies invested. An investment in the Fund may not be suitable for all investors. There is a significant risk of losing all monies invested. An investment in the Fund may not be suitable for all investors. If all or part of the total costs to be paid is different from your reference currency, the costs may increase or decrease as a result of currency and exchange rate fluctuations. Commissions and costs have a negative impact on the investment and on the expected returns. If the currency of a financial product or financial service is different from your reference currency, the return can increase or decrease as a result of currency and exchange rate fluctuations. Future performance is subject to taxation which depends on the personal situation of each investor and which may change in the future.
The information used to produce this Document (including the opinions contained herein) has been obtained from sources believed to be reliable. However, UBS FML does not accept responsibility for or warrant the accuracy, reasonableness and/or completeness of such information. All such information and opinions may no longer be current and are subject to change without notice. In particular, the investment strategies mentioned in this Document may or may not be in existence yet. Accordingly the strategies outlined here may be varied before the Offering Materials are finalized. A number of the comments in this Document are based on current expectations and are considered “forward-looking” statements. Actual future results, however, may be different from expectations. This Document does not constitute views investment research and accordingly has not been prepared in accordance with the CSSF requirements. This Document does not constitute investment advice or a personal recommendation. You should consult an appropriately qualified adviser as to the financial, legal and tax implications for you of investing in the Fund.
UBS FML, its related companies or its clients may from time to time have long or short positions in, buy or sell securities or related securities referred to in this Document. With investment in real estate (via direct investment, closed-end funds and or open ended funds), the underlying assets are very illiquid. In certain circumstances, distributions might be delayed if an investment is not readily saleable and there is insufficient cash within the Fund’s portfolio. For Fund specific risk factors and more details, please read the Offering Materials. Source for all data and charts (if not indicated otherwise): UBS FML or one of the Fund’s portfolio companies.
A summary of investor rights in English can be found online at www.ubs.com/funds.
The product described herein aligns to Article 6 Regulation (EU) 2019/2088 on sustainability-related disclosures in the financial services sector. Information on sustainability-related aspects pursuant to that regulation can be found on www.ubs.com/funds.
UBS FML is the Alternative Investment Fund Manager of the Fund for the purposes of the Alternative Investment Fund Managers Directive (Directive (2011/61/EU), the “AIFMD”). As at the date of this Document, the Fund has been notified, registered or approved (as the case may be and howsoever described) in accordance with the local law/regulations implementing the AIFMD for marketing to professional investors into the following member state(s) of the EEA: Austria, Belgium, Cyprus, Denmark, Finland, France, Germany, Greece, Ireland, Italy, Liechtenstein, Luxembourg, Malta, Netherlands, Norway, Poland, Portugal, Spain, Sweden and the UK. In relation to each member state of the EEA (each a “Member State”) which has implemented the AIFMD, this Document may only be distributed, and Shares in the Fund may only be offered or placed, in a Member State to the extent that: (i) the Fund is permitted to be marketed to professional investors in the relevant Member State (as implemented in the local law/regulation of that Member State); or (ii) this Document may otherwise be lawfully distributed and/or the Shares in the Fund may otherwise be lawfully offered or placed in that Member State (including at the initiative of the investor). In relation to each Member State of the EEA which, at the date of this Document, has not implemented the AIFMD, this Document may only be distributed, and Shares in the Fund may only be offered or placed, to the extent that this Document may be lawfully distributed and the Shares in the Fund may be lawfully offered or placed in that Member State. Austria: The Fund is not supervised in Austria. 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This document has not been and will not be submitted to the Financial Services and Markets Authority (Authorité des services et marches financiers/ Autorieit voor financiële dienten en markten”) for approval. Accordingly, in Belgium this document is directed only at professional investors and must not be relied upon or acted upon by any other person. Denmark: These materials are for professional investors only and may not be distributed directly or indirectly to non-professional investors in Denmark. The Fund may not be sold or marketed directly or indirectly to non-professional investors in Denmark unless in accordance with Danish law. Finland: This Document may be delivered and addressed, and investments in the Fund are available, solely to investors who are professional investors (in Finnish: ammattimainen sijoittaja) within the meaning of the Finnish Act on Alternative Investment Managers (162/2014, as amended) and qualified investors (in Finnish: kokenut sijoittaja) within the meaning of the Finnish Securities Markets Act (746/2012, as amended). The delivery of this Document in Finland is based on appropriate regulatory filings and the authorisation of UBS FML to market the Fund in Finland, or, in the absence of such filings or authorisation, on an explicit request from the recipient that UBS FML provides the recipient with information about the Fund. France: Shares in the Fund may only be lawfully offered or placed in the Republic of France if the Fund is permitted to be marketed to professional investors. Germany: The Fund may in particular not be distributed or marketed in any way to German retail or semi-professional investors if the Fund is not admitted for distribution to these investor categories by the Federal Financial Supervisory Authority (Bundesanstalt fur Finanzdienstleistungsaufsicht). Ireland: The distribution of this Document in Ireland and the offering or purchase of Shares is restricted to the individual to whom it is addressed. Accordingly, it may not be reproduced in whole or in part, nor may its contents be distributed in writing or orally to any third party and it may be read solely by the person to whom it is addressed and his/her professional advisers. 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Liechtenstein: The Shares offered are exclusively offered to a limited group of investors, in all cases and under all circumstances designed to preclude a public solicitation in Liechtenstein. This Document may not be reproduced or used for any other purpose, nor be furnished to any other person other than those to whom copies have personally been sent. This offer is a private offer, this Document and the transactions described therein are therefore not nor have been subject to the review and supervision of the Liechtenstein Financial Market Authority. Portugal: The Fund has not been registered with the Comissão do Mercado dos Valores Mobiliários (the “CMVM”) as a foreign collective investment scheme and the Document (or any other agreement, document or material in relation to the Fund) has not been approved by the CMVM pursuant to Decree-Law 63-A/2013 of 10 May, as amended from time to time (the “Decree-Law”). Therefore: (i) Shares may not be advertised, offered or sold; and (ii) the Document or any other offering material, may not be distributed or caused to be distributed to the public in circumstances which could qualify as the marketing of Shares in the Republic of Portugal pursuant to the Decree-Law and the Portuguese Securities Code without prior registration of the Fund with the CMVM and all such documentation and marketing material being approved by the CMVM. Sweden: The Fund is an alternative investment fund (Sw. alternativ investeringsfond) pursuant to the Swedish Alternative Investment Fund Managers Act (Sw. lag (2013:561) om förvaltare av alternativa investeringsfonder; the “AIFMA”) and is being marketed only to Swedish professional investors pursuant to the AIFMA and the relevant Swedish Financial Supervisory Authority’s (Sw. Finansinspektionen) regulations. Furthermore, shares offered hereunder will only be marketed and offered for sale in Sweden under circumstances which are deemed not to require a prospectus under the Swedish Financial Instruments Trading Act (Sw. lag (1991:980) om handel med finansiella instrument. Singapore: Please note that UBS (Lux) Real Estate Funds Selection - Global has been entered into the List of Restricted Schemes by Monetary Authority of Singapore (as defined in regulation 2 of the Securities and Futures (Offers of Investments) (Collective Investment Schemes) Regulations 2005) under paragraph 3 or 4 of the Sixth Schedule of the Regulations. This document is not to be distributed to the retail public of Singapore. This document has not been registered with the Monetary Authority of Singapore pursuant to the exemptions under Sections 304 and 305 of the SFA. Accordingly, this document may not be circulated or distributed, nor may the Securities be offered or sold, whether directly or indirectly, to any person in Singapore other than (i) to an institutional investor pursuant to Section 304 of the SFA, (ii) to an accredited investor or other relevant person, or any person pursuant to Section 305(2) of the SFA, and in accordance with the conditions specified in Section 305 of the SFA or (iii) otherwise pursuant to, and in accordance with the conditions of, any other applicable provision of the SFA. Switzerland: This Document has been issued by UBS Asset Management Switzerland AG, a company registered under the Laws of Switzerland.
The Fund is intended only for Swiss qualified investors pursuant to Art 10 para. 3 et sqq. of the Collect ive Investment Schemes Act (CISA) and is not allowed to be distributed to the retail public (i.e. non-qualified investors). Information for Swiss Investors: This Fund has been set up under the laws of the Grand-Duchy of Luxembourg. Representative in Switzerland: UBS Fund Management (Switzerland) AG, Aeschenplatz 6, CH-4052 Basel. Paying Agent in Switzerland: UBS Switzerland AG, Bahnhofstrasse 45, CH-8001 Zurich. The relevant fund documents to this Fund: Articles of Incorporation/Prospectus and the annual reports and semi-annual reports are available free of charge from the Representative in Switzerland. Before any investment, please read the latest Articles of Incorporation and Prospectus. The information herein is not intended to be construed as a solicitation or an offer to invest in the Fund. Past performance is not a reliable indicator of future results. The performance shown does not take account of any commissions and costs charged when subscribing and redeeming. If the currency of the Fund is different from your reference currency, the return can increase or decrease as a result of currency fluctuations. This information pays no regard to the specific or future investment objectives, financial or tax situation or particular needs of any specific recipient. The details and opinions contained in this document are provided by UBS Asset Management Switzerland AG without any guarantee or warranty and are for the recipient's personal use and information purposes only. This document and its contents have not been reviewed by any regulatory authority in Switzerland. United Kingdom: this Document is being issued in the UK by UBS FML to and/or is directed only at persons who are professional clients or eligible counterparties for the purposes of the Financial Conduct Authority’s Conduct of Business Sourcebook. The opportunity to invest in the Fund is only available to such persons in the United Kingdom and this Document must not be acted upon by any other person in the United Kingdom. Brazil: The Fund may not be offered or sold to the public in Brazil. Accordingly, the Fund has not been nor will be registered with the Brazilian Securities Commission - CVM nor has it been submitted to the foregoing agency for approval. Documents relating to the Fund, as well as the information contained therein, may not be supplied to the public in Brazil, as the offering of the Fund is not a public offering of securities in Brazil, nor used in connection with any offer for subscription or sale of securities to the public in Brazil.
Canada: Services to Canadian persons for any strategy herein are provided by UBS Asset Management (Canada) Inc., a Nova Scotia corporation and a member of the UBS Asset
Management business division of UBS Group AG, a publicly traded Swiss bank (NYSE: UBS). UBS Asset Management (Canada) Inc. is an indirect wholly-owned subsidiary of UBS Group AG and is registered as a portfolio manager and exempt market dealer (in all provinces of Canada), commodity trading manager (Ontario), adviser – commodity futures (Manitoba) and investment fund manager (Ontario, Quebec and Newfoundland), all pursuant to Canadian securities law. This document can be distributed to Accredited Investors who qualify as Permitted Clients in Canada only. The investment or fund referred to in this presentation may be a connected or related issuer of UBS Asset Management (Canada) Inc. in connection with a distribution of the investment or fund to investors in Canada. This Document has been approved for AT, AU, BE, BR, CA, CH, DE, DK, ES, FI, FR, IE, IS, IT, LIE, LU, NL, NO, PL, PT, SE, UK
© UBS 2022. The key symbol and UBS are among the registered and unregistered trademarks of UBS. All rights reserved.

Translation (ENFR, 2022-06-30):
# Market review and update
Par Fergus Hicks, Research & Strategy

### Perspectives de performance des placements immobiliers
Les prévisions pour 2021 et les perspectives pour 2022-2024 sont comparées au rendement total moyen à long terme du secteur/pays, un écart ne dépassant pas +/–100 points de base étant considéré comme «conforme à la moyenne de long terme». La moyenne de long terme se réfère à la période 2002-2021. Le quadrant rouge (sous-performance) indique des rendements totaux absolus négatifs, soit en 2021 (chiffres réels), soit dans les perspectives pour 2022-24.
MLT	Bureaux	MLT Commerces de détail
MLT	Industrie	MLT Logement locatif
| Amérique du Nord | Canada | 8,6 |  | 8,4 |  | 11,2 |  | 9,2 |  |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| États-Unis | 7,5 |  | 8,7 |  | 11,4 |  | 8,5 |  |
| Europe | France | 7,6 |  | 9,0 |  | 9,9 |  | 7,8 |  |
| Allemagne | 5,0 |  | 5,2 |  | 8,5 |  | 7,4 |  |
| Suisse | 5,7 |  | 6,1 |  | 6,6 |  | 6,4 |  |
| Royaume-Uni | 6,9 |  | 4,9 |  | 10,7 |  | 9,1 |  |
| Asie-Pacifique | Australie | 9,9 |  | 8,8 |  | 11,9 |  | n/d |  |
| Japon | 5,2 |  | 5,3 |  | 6,1 |  | 5,7 |  |

¢
: Sous-performance (rendements absolus négatifs)
¢
: Sous-performance par rapport à la MLT
¢
: Conforme à la MLT
¢
: Surperformance par rapport à la MLT
: 2021 (chiffres réels)	: Perspectives 2022-2024
Source: UBS Asset Management, Real Estate & Private Markets (REPM); mai 2022 Remarque: MTL = moyenne de long terme. Les performances passées ou attendues ne garantissent pas les résultats futurs.

### Le point sur la stratégie mondiale et les perspectives
Les inquiétudes concernant la conjoncture et les perspectives se sont intensifiées en juin lorsque la Réserve fédérale a relevé les taux d’intérêt américains de 75 points de base (pb), une première en 28 ans, suivie d’une deuxième hausse de 75 pb en juillet. Avec une inflation qui flirte avec les 10% dans de nombreux pays, d’autres banques centrales ont également procédé à des relèvements de taux supérieurs aux 25 pb habituels de ces dernières années. La Banque du Canada a même fait le choix d’une hausse de 100 pb en juillet. Les autorités monétaires s’efforcent de ramener l’inflation sous contrôle et de nouvelles hausses des taux d’intérêt sont attendues, ainsi qu’une réduction des bilans des banques centrales.
La hausse des taux d’intérêt et le resserrement rapide de la politique monétaire devraient avoir un impact sur l’économie, même si son intensité est très incertaine. Dans notre scénario de référence, les économies avancées connaîtront un atterrissage en douceur, certaines s’en sortant mieux que d’autres. Toutefois, la possibilité d’un ralentissement plus long ou d’une récession reste bien réelle. Selon une définition fréquemment utilisée, les États-Unis sont déjà en récession puisque le PIB a baissé aux deux premiers trimestres. Toutefois, le marché de l’emploi a bien résisté, car le taux de chômage est retombé à son niveau record d’avant la pandémie, ce qui pourrait empêcher une entrée en récession officielle.
La dégradation de la conjoncture a fait naître des incertitudes sur les marchés immobiliers. Les volumes d’investissements immobiliers mondiaux ont atteint un niveau record fin 2021, grâce à la reprise du marché américain et au regain d’activité qui a suivi la fin de la pandémie. Toutefois, même si l’activité d’investissement est restée robuste au premier semestre 2022, elle a reculé. Après correction des effets saisonniers, les volumes d’investissement mondiaux ont chuté de 14% au T1 2022 (en USD)
et de 13% au T2 2022, selon les données de MSCI. Nous pensons que l’incertitude sur les perspectives du marché continuera à freiner l’activité au second semestre.
Selon notre analyse de plus de 300 marchés dans le monde, les marchés où les rendements et les taux de capitalisation ont augmenté étaient plus nombreux que ceux où ils ont baissé au T2 2022, après une tendance à la baisse amorcée début 2021. Les secteurs des bureaux et de l’industrie ont connu la hausse des rendements la plus généralisée, avec une progression dans 33% des marchés couverts pour ces deux secteurs. En revanche, les rendements des commerces de détail ont augmenté dans seulement 10% des marchés couverts. Au niveau mondial, les taux de capitalisation des bureaux et des commerces sont restés globalement stables, tandis que ceux des immeubles industriels et des appartements ont baissé (voir graphique 1). Toutefois, la forte hausse des rendements des obligations d’État a vu l’écart avec les taux de capitalisation tomber à 250 pb en milieu d’année, contre 400 pb fin 2021.
Au premier semestre de cette année, les chiffres de la performance sont restés élevés. D’après les données de NCREIF, les rendements totaux de l’ensemble des biens immobiliers aux États-Unis étaient de 9% et, d’après les données de MSCI, ils étaient de 8% au Royaume-Uni, mais de seulement 3% au Canada et en Irlande. Bien que les rendements totaux aient fléchi sur tous les marchés au T2 2022 par rapport au T1, le segment industriel surperforme toujours, avec des rendements compris entre 9 et 18% au premier semestre, suivi des surfaces de détail, autour de 1-8%. Le secteur des bureaux a été le plus faible, avec des rendements allant de 0 à 3% sur la même période. L’immobilier coté en bourse a nettement reculé, à l’image du marché élargi des actions et après une envolée des gains en 2021. L’indice des prix FTSE EPRA NAREIT Global Developed a baissé de 22% au S1 2022 (en USD), une chute accentuée par la vigueur du dollar. En EUR, l’indice a reculé de 15%.
Au second semestre, nous prévoyons une nouvelle correction des prix dans tous les secteurs, qui entraînera une baisse de la valeur du capital. Toutefois, dans le sillage de l’excellent premier semestre, les valeurs en capital devraient encore augmenter et les rendements totaux devraient être positifs sur l’année. D’ici la fin de l’année, nous devrions avoir une idée plus claire sur l’évolution de l’inflation et de la conjoncture. En 2023, les banques centrales pourraient chercher à inverser certaines des hausses de taux d’intérêt qu’elles mettent en œuvre cette année, ce qui serait favorable au marché. Néanmoins, un ralentissement de l’économie plus marqué et une récession qui se répercute sur le marché locatif et les loyers constituent toujours un risque non négligeable.

## AIFMD disclosures

### Dispositions de la directive sur les gestionnaires de fonds d’investissement alternatifs (AIFMD)
UBS Fund Management (Luxembourg) S.A. est homologuée par la CSSF en tant que gestionnaire de fonds d’investissement alternatifs («AIFM»), et en tant que telle, est tenue de gérer le Fonds conformément à la directive AIFM, et de divulguer certaines informations prescrites.
Pour chaque fonds d’investissement alternatif (AIF) qu’il gère au Royaume-Uni et dans l’EEE, et chaque AIF qu’il commercialise dans l’EEE, un gestionnaire doit périodiquement divulguer aux investisseurs:
Les informations à fournir
Pourcentage des actifs de l’AIF qui font l’objet de dispositions particulières résultant de leur nature illiquide
Toutes les nouvelles modalités de gestion de la liquidité de l’AIF
The current risk profile of the AIF and the risk management systems employed by the AIFM to manage those risks
L’article pertinent de la directive AIFM
Art 23(4)
Art 23(4)
Art 23(4)
Divulgation
0%
Aucun
Profil de risque Principalement core
Pour plus d’informations, se reporter aux sections "objectifs & allocations effectives" et "exposition aux devises".
Système de gestion des risques: Revue trimestrielle de gestion des risques, rapport à drapeau rouge mesurant des paramètres quantitatifs et qualitatifs sur le fonds, et analyse de la liquidité des placements du fonds. Pour tout renseignement complémentaire, veuillez consulter le prospectus du Fonds.
Un AIFM qui gère un AIF au Royaume-Uni ou un AIF dans l’EEE, ou commercialise un AIF dans l’EEE doit, pour chaque AIF de ce type qui a recours à un effet de levier, communiquer sur une base régulière:
Les informations à fournir	L’article pertinent
de la directive AIFM
Divulgation
Toute modification du niveau de levier maximal que l’AIFM peut employer pour le compte de l’AIF
Toute modification apportée à un droit de réutilisation de collatéral ou de toute garantie prévu par l’accord d’effet de levier
Art 23(5)	Aucun
Art 23(5)	Aucun
Le montant total d’effet de levier employé par l’AIF	Art 23(5)	Méthode brute: 246.05%
Méthode de l’engagement: 100.14%
Les investisseurs et les actionnaires potentiels doivent noter que le niveau d’endettement tel que calculé et présenté dans le tableau ci-dessus ne fournit pas nécessairement une illustration raisonnable du profil de risque global de UBS (Lux) Real Estate Funds Selection – Global, dans la mesure où des instruments financiers dérivés et des emprunts de trésorerie de titres sont utilisés pour gérer les risques ainsi que pour demander les restitutions. Cela est largement dû au fait que la méthode brute de calcul agrège la somme absolue de toutes les positions sur instruments financiers dérivés longues et courtes (y compris les contrats de change utilisés pour couvrir le risque de change), même si elles sont utilisées à des fins de couverture ou de compensation, et utilise en outre plutôt des valeurs théoriques que des mesures permettant de calculer les contributions globales au risque, ce qui explique souvent pourquoi les niveaux d’effet de levier dans le cadre de cette méthode semblent élevés. Cela peut aussi être illustré par les niveaux relativement faibles lors du calcul de l’effet de levier en utilisant l’approche «d’engagement» en vertu de laquelle la compensation et la couverture sont intégrées dans la méthode de calcul.
Veuillez noter que la méthode brute telle que définie par la directive AIFM inclut la taille théorique des deux volets de change des contrats à terme ajoutés. La méthode de l’engagement, telle qu'elle est définie par la directive AIFM, inclut la taille théorique d’un des volets du contrat à terme. Le calcul n’inclut pas l’effet de levier look-through prélevé par les investissements sous-jacents; cela figure sous le graphique "endettement" dans le présent rapport.

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Tel. +44-20-7901 5232
eric.byrne@ubs.com
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yvonne.goetz@ubs.com
Head of Market Specialists Switzerland, Germany and Austria (DACH)
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Les informations contenues dans le présent Document sont strictement fournies à des fins de discussion et ne constituent en aucun cas la totalité des informations dont les investisseurs potentiels doivent tenir compte avant de prendre la décision d'investir ou non. Tout investisseur potentiel est invité à lire attentivement le prospectus, les statuts et les documents de souscription (collectivement désignés sous le terme «Documents d'offre») d'UBS (Lux) Real Estate Fund Selection – Global («Fonds») avant tout placement.Toute décision d’investissement doit prendre en compte l’ensemble des caractéristiques et objectifs du fonds tels que décrits dans son prospectus ou une documentation juridique similaire. Les investisseurs acquièrent des parts ou des actions dans un fonds, et non dans un actif sous-jacent donné, comme un bâtiment ou des actions d’une société.
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Un résumé des droits des investisseurs en anglais se trouve en ligne sur le site www.ubs.com/funds.
Le produit décrit ci-dessous s’aligne sur l’article 6 du règlement (UE) 2019/2088 sur la publication d’informations en matière de durabilité dans le secteur des services financiers. Vous trouverez des informations sur les questions de durabilité en vertu de ce règlement sur www.ubs.com/funds.
UBS FML est le gestionnaire de fonds d'investissement alternatifs du Fonds aux fins de la Directive sur les gestionnaires de fonds d'investissement alternatifs (directive 2011/61/UE ou «directive AIFM»). A la date du présent Document, le Fonds a été notifié, enregistré ou approuvé (le cas échéant, conformément à la description) en vertu des lois/réglementations locales mettant en œuvre la directive AIFM en vue de sa commercialisation auprès d'investisseurs professionnels dans les Etats membres suivants de l'EEE (les
«Etats membres»): Allemagne, Autriche, Belgique, Chypre, Danemark, Espagne, Finlande, France, Grèce, Irlande, Italie, Liechtenstein, Luxembourg, Malte, Norvège, Pays-Bas, Pologne, Portugal, Royaume-Uni et Suède. Pour chaque Etat membre de l'EEE (individuellement désigné comme un «Etat membre») ayant mis en œuvre la directive AIFM, le présent Document pourra être distribué, et les Parts du Fonds offertes ou placées, dans ledit Etat membre, dans la stricte mesure où: (i) la commercialisation du Fonds auprès d'investisseurs professionnels est autorisée dans l'Etat membre concerné (conformément à la mise en œuvre dans la loi / réglementation locale dudit Etat membre); ou (ii) le présent Document peut autrement être légalement distribué et/ou les Parts du Fonds peuvent autrement être légalement offertes ou placées dans cet Etat membre (y compris à l'initiative de l'investisseur). Pour chaque Etat membre de l'EEE n'ayant pas mis en œuvre la directive AIFM à la date du présent Document, ce dernier pourra être distribué, et les Parts du Fonds offertes ou placées, dans la stricte mesure où ce Document pourra être légalement distribué et les Parts du Fonds légalement offertes ou placées dans l'Etat membre en question. Autriche: Le Fonds ne fait pas l’objet d’une supervision en Autriche. Ce document s'adresse uniquement aux investisseurs professionnels au sens de l'article 2, paragraphe 2, numéro 33 de la loi autrichienne sur les gestionnaires de fonds d'investissement alternatifs (Alternative Investmentfonds Manager Gesetz - AIFMG), telle que modifiée, et aux investisseurs particuliers qualifiés en Autriche au sens de l'article 2, paragraphe 2, numéro 42 de l'AIFMG (telle que modifiée). Le Fonds ne peut en aucun cas être commercialisé auprès des investisseurs de détail en Autriche au sens du § 2, alinéa 2, numéro 36 AIFMG (tel que modifié). Belgique: le Fonds peut uniquement être distribué ou commercialisé en Belgique, directement ou indirectement, auprès d'investisseurs professionnels comme défini à l'Article 3 30 de la Loi du 19 avril 2014 relative aux fonds d'investissement alternatifs et à leurs gestionnaires (la «Loi AIFM»). Le Fonds ne pourra faire l'objet d'une offre publique au sens de la Loi AIFM et ne pourra être proposé à des personnes autres que des investisseurs professionnels. Le présent Document n'a pas été et ne sera pas soumis à l'Autorité des services et marchés financiers / Autorieit voor financiële dienten en markten en vue d'en recevoir l'approbation. Ainsi, en Belgique, le présent Document s'adresse exclusivement aux investisseurs professionnels et toute autre personne ne doit pas y avoir recours ni agir sur sa base. Danemark: ces documents sont exclusivement destinés aux investisseurs professionnels et ne pourront être distribués, directement ou indirectement, auprès d'investisseurs non professionnels au Danemark. Le Fonds ne pourra être vendu ni commercialisé, directement ou indirectement, auprès d'investisseurs non professionnels au Danemark, sauf dans les cas prévus par la loi danoise. Finlande: le présent Document sera exclusivement remis et adressé à des investisseurs professionnels (en finnois: ammattimainen sijoittaja) au sens de la Loi finlandaise sur les gestionnaires d'investissement alternatifs (162/2014, telle que modifiée) et des investisseurs qualifiés (en finnois: kokenut sijoittaja) au sens de la Loi finlandaise sur les marchés des valeurs mobilières (746/2012, telle que modifiée), et seuls ceux-ci auront accès aux placements dans le Fonds. La remise du présent Document en Finlande dépend des informations réglementées appropriées et de l'autorisation accordée à UBS FML de commercialiser le Fonds en Finlande ou, en l'absence de tels dépôts ou autorisation, de la demande explicite du destinataire d'informations sur le Fonds auprès d'UBS FML. France: les Parts du Fonds peuvent uniquement être offertes ou placées dans la République française si la commercialisation du Fonds auprès d'investisseurs profes. est autorisée.
Allemagne: en aucun cas le Fonds ne pourra spécifiquement être distribué ou commercialisé auprès d'investisseurs individuels ou semi-professionnels si le Fonds n'a pas été autorisé par l'Autorité fédérale de surveillance des services financiers (Bundesanstalt fur Finanzdienstleistungsaufsicht) à être distribué auprès de ces catégories d'investisseurs. Irlande: la distribution du présent Document en Irlande et l'offre ou l'achat de Parts sont restreints aux personnes auxquelles il est adressé. Ainsi, il ne pourra être reproduit en tout ou partie, son contenu ne pourra être communiqué par écrit ou verbalement à des tiers, et il ne pourra être lu que par la personne à laquelle il s'adresse et ses conseillers professionnels. Les Parts du Fonds ne pourront être offertes ni vendues par quiconque: (a) excepté en conformité avec les dispositions des Règlements des Communautés européennes de 2007 (Marchés des instruments financiers), tels que
modifiés; ou (b) de toute manière exigeant la publication d'un prospectus en vertu de la Loi sur les dispositions relatives aux fonds d'investissement, aux sociétés et autres (Investment Funds, Companies and Miscellaneous Provisions Act) de 2005, telle que modifiée, et de toute réglementation adoptée conformément à celle-ci; ou (c) en Irlande, sauf dans tous les cas conformes à l'ensemble des lois et réglementations applicables en Irlande. En tout état de cause, les Parts du Fonds ne seront pas commercialisées en Irlande, excepté en conformité avec les exigences de la banque centrale irlandaise, la Central Bank of Ireland. Le Fonds n'est pas soumis à la supervision de la Central Bank of Ireland et n'est pas autrement contrôlé ni autorisé en Irlande.Liechtenstein: les Parts sont exclusivement offertes à un groupe restreint d'investisseurs, dans le but d'éviter en tout cas la sollicitation publique au Liechtenstein. Le présent Document ne pourra être reproduit ou utilisé à toute autre fin, ni fourni à toute personne autre que celles auxquelles des copies ont été envoyées à titre personnel. Cette offre constitue une offre à caractère privé; par conséquent, le présent Document et les transactions décrites dans celui-ci ne sont ni n'ont été soumis à la vérification et à la supervision de l'Autorité des marchés financiers du Liechtenstein. Portugal: le Fonds n'a pas été enregistré auprès de la Comissão do Mercado dos Valores Mobiliários (la «CMVM») en tant qu'organisme de placement collectif étranger et le Document (ou tout autre accord, document ou support relatif au Fonds) n'a pas été approuvé par la CMVM conformément au décret-loi 63-A/2013 du 10 mai, tel que modifié régulièrement (le «Décret-loi»). Par conséquent: (i) les Parts ne pourront faire l'objet de publicité, être offertes ou vendues; et (ii) personne ne pourra distribuer ou faire distribuer le Document ou tout autre document d'offre au public dans des circonstances pouvant être considérées comme la commercialisation des Parts dans la République du Portugal en vertu du Décret-loi et du Code des valeurs mobilières portugais sans l'enregistrement préalable du Fonds auprès de la CMVM et l'approbation de l'ensemble de la documentation et des documents de commercialisation par la CMVM. Suède: le Fonds est un fonds d'investissement alternatif (en suédois, «alternativ investeringsfond») conformément à la Loi suédoise sur les gestionnaires de fonds d'investissement alternatifs (en suédois, «lag (2013:561) om förvaltare av alternativa investeringsfonder», ou «AIFMA») et est exclusivement commercialisé auprès des investisseurs professionnels suédois en vertu de l'AIFMA et des réglementations de l'Autorité suédoise de surveillance des services financiers (en suédois, «Finansinspektionen»). En outre, les parts offertes en vertu des présentes seront uniquement commercialisées et offertes à la vente en Suède dans les cas où un prospectus n'est pas jugé nécessaire en vertu de la Loi suédoise sur la négociation d'instruments financiers (en suédois, «lag (1991:980) om handel med finansiella instrument»). Singapour: Veuillez noter que UBS (Lux) Real Estate Funds Selection - Global a été inscrit sur la liste des programmes restreints par l'Autorité monétaire de Singapour (telle que définie dans la réglementation 2 des Securities and Futures (Offers of Investments) (Collective Investment Schemes) Regulations 2005) en vertu du paragraphe 3 ou 4 de la sixième annexe de la réglementation. Ce document ne doit pas être distribué au grand public de Singapour. Ce document n'a pas été enregistré auprès de l'Autorité monétaire de Singapour conformément aux exemptions prévues par les sections 304 et 305 de la SFA. Par conséquent, ce document ne peut pas être diffusé ou distribué, et les titres ne peuvent pas être offerts ou vendus, directement ou indirectement, à toute personne à Singapour, sauf (i) à un investisseur institutionnel conformément à la section 304 de la SFA, (ii) à un investisseur accrédité ou à toute autre personne concernée, ou à toute personne conformément à la section 305(2) de la SFA, et conformément aux conditions spécifiées dans la section 305 de la SFA ou (iii) autrement conformément à, et conformément aux conditions de, toute autre disposition applicable de la SFA. Suisse: Le fonds est uniquement destiné aux investisseurs qualifiés suisses, conformément à l'art.
10.3 de la Loi fédérale sur les placements collectifs de capitaux (LPCC) et ne peut être distribué au grand public (c.-à-d. aux investisseurs non qualifiés). Avis aux investisseurs
suisses: Ce fonds a été constitué conformément à la loi du Grand-Duché de Luxembourg. Représentant en Suisse: UBS Fund Management (Suisse) AG, Aeschenplatz 6, CH-4052 Bâle. Agent payeur en Suisse: UBS Switzerland AG, Bahnhofstrasse 45, CH-8001 Zurich. Les documents afférents à ce fonds, à savoir les statuts / le prospectus ainsi que les rapports annuels et semestriels, sont disponibles gratuitement auprès du représentant en Suisse. Avant tout investissement, veuillez lire la dernière version des statuts et du prospectus. . Les informations ci-incluses ne constituent pas une invitation ou une offre à investir dans le fonds. La performance passée ne représente pas un indicateur fiable des résultats futurs. La performance indiquée ne tient pas compte des commissions et frais prélevés lors de la souscription et du rachat. Si la monnaie du fonds est différente de votre devise de référence, le rendement peut augmenter ou diminuer en raison des fluctuations de change. Le présent document a été établi indépendamment des objectifs de placement spécifiques ou futurs, d'une situation financière ou fiscale particulière ou des besoins propres à un destinataire précis. Les informations et opinions contenues dans ce document sont fournies par UBS Asset Management Switzerland SA sans aucune garantie; elles sont destinées à un usage personnel et à des fins informatives uniquement. Le présent document et son contenu n'ont pas été révisés par une autorité de surveillance en Suisse. Royaume-Uni: le présent Document est émis au Royaume-Uni par UBS FML auprès de personnes qui sont des clients professionnels ou des contreparties éligibles aux fins du Recueil de règles de conduite (Conduct of Business Sourcebook) de la Financial Conduct Authority et/ou s'adresse exclusivement à de telles personnes. Seules de telles personnes ont l'opportunité d'investir dans le Fonds au Royaume-Uni, et d'autres personnes sur ce territoire ne doivent pas agir sur la base du présent Document. Le Brésil : Le Fonds ne peut être offert ou vendu au public au Brésil. Par conséquent, le Fonds n'a pas été ni ne sera enregistré auprès de la Commission des valeurs mobilières du Brésil - CVM, et n'a pas été soumis à l'approbation de la commission susmentionné. Les documents relatifs au Fonds, ainsi que les informations qu'ils contiennent, ne peuvent être fournis au public au Brésil, car l'offre du Fonds n'est pas une offre publique de titres au Brésil, ni utilisée dans le cadre d'une offre de souscription ou de vente de titres au public au Brésil. Canada: les services proposés aux citoyens canadiens pour toute stratégie décrite dans les présentes sont fournis par UBS Asset Management (Canada) Inc., une filiale détenue à 100% par UBS SA et enregistrée en tant que gestionnaire de portefeuille et courtier sur le marché dispensé (dans toutes les provinces du Canada), gestionnaire d'opérations sur marchandises (Ontario) et gestionnaire de fonds d'investissement (Ontario, Québec et Terre-Neuve), ainsi que conseiller en contrats à terme sur marchandises (Manitoba), dans chaque cas conformément à la loi canadienne sur les valeurs mobilières. Il est possible que certaines opportunités de placement présentées dans ce Document ne soient pas à la disposition de tous les investisseurs canadiens. Le présent Document a été approuvé en vue de AT, AU, BE, BR, CA, CH, DE, DK, ES, FI, FR, IE, IS, IT, LIE, LU, NL, NO, PL, PT, SE, UK
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