# Strategy and Outlook
The team uses internal proprietary research to invest in public real estate companies that we believe offer the best value relative to their underlying assets and growth prospects. The team combines a bottom-up approach, assessing the intrinsic value, equity multiples and growth prospects of each security, with a top-down view that incorporates fundamental inflection points,
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### Source: Morgan Stanley Investment Management Limited. Data as of 31 October 2022.
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Regional returns are represented by the FTSE EPRA Nareit Developed Asia Net Index, FTSE EPRA Nareit North America Net Index and FTSE EPRA Nareit Developed Europe Net Index. Data as of 31 October 2022. The performances of the indexes are listed in U.S. dollars and assume reinvestment of dividends. The indexes are unmanaged, and their returns do not include any sales charges or fees. Such costs would lower performance. It is not possible to invest directly in an index.
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### One basis point = 0.01%.
This document constitutes a commentary and does not constitute investment advice nor a recommendation to invest. The value of investments may rise as well as fall. Independent advice should be sought before any decision to invest.
macroeconomic considerations, and geopolitical and country risk. By incorporating both an equity market valuation and a more traditional real estate valuation with a top-down overlay, we believe the Fund will be better prepared to identify securities with the best expected total returns.
Forecasted returns for the asset class have deteriorated in the intermediate term given the more challenging macro backdrop. However, we believe relative strength in cash flows can be expected given the unique nature of listed real estate. Specifically, the contracted rental streams with inflation-linked escalations and the necessity-based nature of real estate, coupled with limited new real estate supply additions, may portend limited downside in cash flows, despite near-term macro uncertainty. Additionally, we believe the relative valuation of real estate securities is attractive, specifically when compared to direct property investment, and could lead to continued merger and acquisition activity and privatizations, thereby crystalizing value and potentially outsized returns for investors.

### Within North America, secular trends that have been unfolding over the past several years and that were accelerated by COVID-19 will result in winners and losers for real estate.
In retail, secular headwinds remain given the continued expectation for growth in e-commerce and the focus on omnichannel distribution; however, COVID-19 has highlighted the importance of physical stores due to benefits from increased brand recognition and stronger insulation from supply chain issues, among others. Discretionary spending and consumer confidence are declining amid record-high inflation and could negatively impact store plans for discretionary retailers; we therefore favor the outlook for non-discretionary and convenience-oriented retail landlords.
Work-from-home (WFH) policies will likely be an overhang on office demand, and related uncertainty regarding future office absorption is expected to remain an open question. Utilization rates remain stubbornly low versus 2019 levels. Increased focus on health, wellness and safety could offset some of the demand impairment as densification trends not only stop, but reverse. Meanwhile, labor markets are moderating, with increased layoffs and hiring freezes.
In lodging, leisure demand is exceeding expectations. Business travel is likely secularly impaired and increasing recession odds are a negative for corporate capex and lodging demand, although coincident indicators are exceedingly positive.
In residential, affordability concerns regarding homeownership given rising mortgage rates and home price appreciation will likely lead to increasing rental demand. Supply growth, regulation, weaker jobs and wage growth remain key risks for rental residential markets.
In industrial/storage, fundamentals remain robust, resulting in record-low vacancy and double-digit rent growth. We believe demand should prove more insulated and resilient to macro noise, although a slowdown in rental rate growth should be expected.
In health care, the necessity-based nature of seniors housing demand is anticipated to insulate fundamentals from macro headwinds. Labor shortages and expense pressures are expected to dissipate once inflation recedes; however, they remain a coincident risk to cash flows.

### Within Europe, we see many similar trends unfolding.
In office, the WFH impact on the Continent is expected to be more modest than in the U.S. or U.K. Landlords on the Continent are reporting rising tenant demand, particularly for higher quality stock, supported by improving return-to-office levels. London office tenant demand is increasingly pointing to a bifurcated market, with “green” best-in-class space significantly outperforming.
In retail, the Continent’s traffic and retail sales are not far off pre-pandemic levels, although secular challenges remain. In the U.K., further deterioration in shopping center rents and values is anticipated, but there are signs of stabilization for retail parks. Given continued high inflation and recession fears, discretionary spending has deteriorated in both the U.K. and Continent, and we favor the outlook for non-discretionary and convenience-oriented retail landlords.

### Industrial demand remains robust, as logistics and supply chain remain front of mind and capital flows into the sector continue to drive up valuations.

### Within Asia:
In Japan, global capital continues to be attracted to Tokyo office assets. Grade A office vacancy rates remain among the lowest globally; however, new supply is expected to pressure occupancy and effective rents. In Japan hotels, expectations of a reopening have led to improving sentiment toward the sector, and cash flows are expected to improve significantly.
In Australia office, capital values are holding firm in appraised valuations, but looming new supply, mediocre demand and rising interest rates will likely result in downward pressure on values. In Australia retail, while secular challenges remain, capital values appear to have bottomed, and cash flows and occupancies are recovering. Central business district retail is likely to be under pressure for some time due to the decreased amount of international travel and WFH policies that have led to fewer office workers visiting these retail establishments.
In China, fundamentals remain below trend; ever-present COVID-19 lockdowns, continued concerns of contagion from EvergrandeŁ troubles and related solvency issues warrant an elevated level of scrutiny.
In Hong Kong, geopolitical risks remain front of mind. Non-discretionary retail landlords are likely to outperform discretionary landlords given continued uncertainty regarding border reopenings; however, once clarity is achieved on the lifting of COVID- related restrictions, pent-up demand for discretionary goods from mainland China is expected to be very strong.

### For further information, please contact your Morgan Stanley Investment Management representative.
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### Not held in the portfolio as of 31 October 2022.
Calendar Year Returns (%)
Past performance is not a reliable indicator of future results.
|  | YTD | 2021 | 2020 | 2019 | 2018 | 2017 | 2016 | 2015 | 2014 | 2013 | 2012 |
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| Class I Shares | -28.72 | 22.58 | -12.66 | 18.18 | -9.15 | 13.97 | -0.Ł7 | -1.Ł0 | 11.07 | 6.68 | 31.Ł1 |
| Blended Benchmark | -27.80 | 23.Ł3 | -7.59 | 22.02 | -6.Ł2 | 15.3Ł | 1.66 | -0.18 | 11.91 | 6.76 | 30.53 |

All performance data is calculated NAV to NAV, net of fees, and does not take account of commissions and costs incurred on the issue and redemption of units. The sources for all performance and Index data is Morgan Stanley Investment Management. Please visit our website www.morganstanley.com/im to see the latest performance returns for the fund’s other share classes.

### Effective 9 February 2022, Simon Robson Brown was added as a portfolio manager on the Fund and Michiel te Paske and Sven Van Kemenade were removed as portfolio managers on the Fund.

Translation (ENIT, 2022-10-31):
# STRATEGIA E PROSPETTIVE
Il team fa leva sulla ricerca interna proprietaria per investire in società immobiliari quotate che, a nostro avviso, risultano più vantaggiose in relazione al valore dei beni sottostanti e alle prospettive di crescita. Il team coniuga un approccio bottom-up, valutando il valore intrinseco, i multipli azionari e le prospettive di crescita di ciascun titolo, e un giudizio top-down che tiene conto dei punti d’inversione fondamentali, di considerazioni macroeconomiche e del rischio geopolitico e geografico. Abbinando sia la valutazione del mercato azionario che la valutazione immobiliare di stampo più tradizionale a una strategia top-down, riteniamo che il Comparto sia in grado di individuare in maniera più efficiente i titoli migliori in termini di rendimenti totali attesi.
I rendimenti previsti per questa classe di attivi sono peggiorati nel medio termine visto il più complesso contesto macro. Tuttavia, a nostro avviso possiamo aspettarci una relativa solidità dei flussi di cassa vista l’unicità dei titoli di società immobiliari quotate. Nello specifico, i flussi delle locazioni negoziate con aumenti legati all’inflazione e la natura dell’immobiliare frutto di necessità, unita alla carenza di nuove fonti di offerta immobiliare, potrebbero innescare una limitata riduzione dei flussi di cassa, malgrado l’incertezza macro nel breve termine. Inoltre, riteniamo che le valutazioni relative dei titoli immobiliari siano interessanti, in particolare se confrontate agli investimenti immobiliari diretti e potrebbero determinare una costante attività di fusioni e acquisizioni e di privatizzazioni, portando in tal modo a una cristallizzazione del valore e potenzialmente a generare notevoli rendimenti per gli investitori.
In Nord America, i trend strutturali che si sono dispiegati negli ultimi anni e che hanno registrato un’accelerazione per effetto della pandemia di COVID-19 hanno decretato i vincitori e i vinti del settore immobiliare.
Nel settore della vendita al dettaglio, permangono venti contrari strutturali, data la continua aspettativa di crescita dell’e- commerce e l’attenzione alla distribuzione omnicanale. Tuttavia, il Covid-19 ha evidenziato l’importanza dei negozi fisici in termini di benefici derivanti dalla maggiore notorietà del marchio e dalla maggiore immunità ai problemi che hanno afflitto le filiere. La spesa discrezionale e la fiducia dei consumatori stanno diminuendo in presenza di un’inflazione record e in grado di incidere negativamente sui piani di apertura di nuovi punti vendita per i dettaglianti di beni discrezionali. Prediligiamo pertanto le prospettive per i proprietari di immobili retail destinati a beni non discrezionali e orientati ai piccoli acquisti quotidiani.
Il trend del telelavoro dovrebbe verosimilmente frenare la domanda di uffici e l’incertezza circa il futuro del lavoro in ufficio potrebbe perdurare. I tassi di utilizzo restano ostinatamente bassi rispetto ai livelli del 2019. L’attenzione maggiore su salute, benessere e sicurezza potrebbe compensare parte della soppressione della domanda, poiché i trend di densificazione non solo si arrestano ma invertono rotta. Nel frattempo, i mercati del lavoro registrano una moderazione, con un aumento dei licenziamenti e un blocco delle assunzioni.
Nel ramo dell’ospitalità, la domanda nel segmento del tempo libero sta superando le attese. È probabile che il settore dei viaggi d’affari resti penalizzato a lungo e che le maggiori probabilità di recessione costituiscano un fattore negativo per gli investimenti aziendali e la domanda nel ramo dell’ospitalità, benché gli indicatori coincidenti siano oltremodo positivi.
Nel ramo residenziale, i timori in materia di accessibilità economica delle abitazioni visto l’aumento dei tassi ipotecari e l’apprezzamento delle quotazioni probabilmente determinerà un aumento della domanda di locazioni. La crescita dell’offerta, la regolamentazione, l’indebolimento della crescita dell’occupazione e dei salari restano i principali rischi per i mercati residenziali delle locazioni.
Nel ramo degli immobili industriali/destinati allo stoccaggio, i fondamentali restano solidi, con conseguenti tassi di sfitto ai minimi e crescita dei canoni di locazione a doppia cifra. Riteniamo che la domanda dovrebbe dimostrarsi più isolata e resiliente ai rumori macro, sebbene sia da mettere in conto un rallentamento della crescita dei canoni di locazione.
Nel settore sanitario, la domanda frutto della necessità nel segmento delle case di riposo dovrebbe ridurre l’esposizione dei fondamentali ai timori macroeconomici. Le carenze di forza lavoro e le pressioni sulla spesa dovrebbero venire meno con il calo dell’inflazione, ma rimangono un rischio coincidente per i flussi di cassa.

### In Europa vediamo dispiegarsi trend analoghi.
Per quanto riguarda gli uffici, si prevede che l’impatto del telelavoro nel Continente sia più modesto rispetto a quello osservato negli Stati Uniti e nel Regno Unito. I locatori del Continente segnalano un aumento della domanda da parte dei locatari, in particolare per gli immobili di qualità superiore, supportato dal miglioramento dei tassi di rientro in ufficio. La domanda di locazioni nel settore londinese degli uffici punta sempre più verso un mercato polarizzato che vede sovraperformare gli uffici “green” di maggior pregio.
Nel settore commerciale, il traffico e le vendite al dettaglio continentali non sono molto distanti dai livelli pre-pandemia, anche se permangono diverse sfide strutturali. Nel Regno Unito si prevede un ulteriore deterioramento dei canoni di locazione e dei valori dei centri commerciali, ma vi sono segnali di stabilizzazione per i parchi commerciali. A causa del perdurare dell’inflazione elevata e dei timori di recessione, la spesa discrezionale si è deteriorata sia nel Regno Unito che nel Continente, e giudichiamo positivamente le prospettive per i proprietari di negozi non discrezionali e orientati alla vendita al dettaglio.
La domanda di stabili industriali rimane robusta, in quanto la logistica e la filiera produttiva restano due ambiti prioritari e i flussi di capitali diretti nel settore continuano a spingere a rialzo le valutazioni.

### In Asia:
In Giappone, continuano a confluire capitali globali sugli uffici a Tokyo. I tassi di sfitto degli uffici di fascia alta rimangono tra i più bassi a livello globale; tuttavia, si prevede che la nuova offerta metterà sotto pressione l’occupazione e gli affitti effettivi. Per quanto riguarda gli hotel giapponesi, le aspettative di riapertura hanno portato a un miglioramento del clima di fiducia verso il settore e si prevede un significativo miglioramento dei flussi di cassa.
Nel settore direzionale australiano, i valori patrimoniali si mantengono stabili nelle perizie, ma l’incombere della nuova offerta, la domanda esile e l’aumento dei tassi di interesse probabilmente eserciteranno pressioni al ribasso. Nel settore retail australiano, i valori patrimoniali sembrano aver toccato il punto minimo d’inversione, mentre i flussi di cassa e i tassi di occupazione sono in ripresa. È probabile che gli immobili retail posti nei centri direzionali centrali subiscano qualche pressione a causa della minore quantità di viaggi internazionali e del telelavoro, che ha fatto diminuire il numero di impiegati che afferiscono a questi punti vendita.
In Cina, i fondamentali restano al di sotto del tendenziale, i persistenti lockdown legati al COVID-19, i costanti timori di un contagio delle difficoltà di EvergrandeŁ e dei suoi problemi di solvibilità giustificano un elevato livello di attenzione.
Ad Hong Kong, l’attenzione rimane catalizzata dai rischi geopolitici. È probabile che i proprietari di negozi al dettaglio del ramo beni non discrezionali facciano meglio di quelli discrezionali a causa della continua incertezza sulla riapertura delle frontiere; tuttavia, una volta fatta chiarezza sull’abolizione delle restrizioni legate al Covid, si prevede una forte domanda repressa di beni discrezionali proveniente dalla Cina continentale.

### Per ulteriori informazioni, rivolgersi a Morgan Stanley Investment Management.
Rendimenti nell'Anno solare (%)
La performance passata non è un indicatore affidabile dei risultati futuri.
|  | DA INIZIO |  |
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| ANNO | 2021 | 2020 | 2019 | 2018 | 2017 | 2016 | 2015 | 2014 | 2013 | 2012 |
| Azioni di Classe A | -29,15 | 21,73 | -13,27 | 17,36 | -9,78 | 13,15 | -1,16 | -2,09 | 10,21 | 5,90 | 30,Ł8 |
| Benchmark composito | -27,80 | 23,Ł3 | -7,59 | 22,02 | -6,Ł2 | 15,3Ł | 1,66 | -0,18 | 11,91 | 6,76 | 30,53 |

Tutti i dati di performance sono calcolati in base al valore del patrimonio netto (NAV), al netto delle spese, e non comprendono le commissioni e gli oneri relativi all’emissione e al rimborso delle quote. Tutti i dati relativi alle performance e agli indici sono tratti da Morgan Stanley Investment Management. Per i dati di performance più recenti delle altre classi di azioni del fondo, consultare il sito www.morganstanley.com/im.

### A partire dal 9 Febbraio 2022, Simon Robson Brown ha assunto il ruolo di gestore del Comparto, mentre Michiel te Paske e Sven Van Kemenade hanno lasciato il ruolo di gestore del Comparto..
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### Non presente in portafoglio al 31 ottobre 2022.