# Executive summary
Key facts
Fund name	UBS (Lux) Real Estate Funds Selection - Global
Fund structure	Luxembourg SICAV
Fund manager	UBS Asset Management Funds Ltd.
Fund inception	June 30, 2008 (I-12-dist EUR)
Liquidity	Open-ended with monthly liquidity
Net Asset Value (NAV)	EUR 9,021.5 million
Base currency	EUR denominated (passively hedged against other currencies)
Leverage	24.2% on a look-through basis on invested capital and NAV (maximum leverage is 40.0%) Subscription	Notification of subscription three calendar days before month end
Redemption	Notification 30 calendar days before the last business day of each month
ISINs or Valoren
(open for subscription)
LU0349525237(I-12-dist EUR), LU0349525070(I-12-acc EUR), LU0349525310(I-12-dist CHF), LU0349525153(I-12-acc CHF), LU0498018075(I-12-dist USD), LU0498017341(I-12-acc USD), LU1107892116(I-12-acc JPY), LU1107892629(I-12-dist JPY), LU1379517466(I-12-dist CAD), LU0498017424(I- 12-acc CAD), LU1435276032(I-82-dist EUR), LU1711544640(I-82-dist GBP), LU1435276115(I-82-dist USD),
LU1554448784(I-82-dist JPY), LU1435275497(I-96-dist EUR), LU1435275141(I-96-acc EUR), LU0498016293 (I-102-dist EUR), LU0499860848 (I-102-dist USD), LU0498016376(I-102-dist CHF), LU0498015998(I-102-acc EUR), LU0498016020(I-102-acc CHF), LU0349525666(P-dist EUR), LU0349525740(P-dist CHF), LU0368699335(P-dist USD), LU1379517201(P-dist GBP), LU1383315808(P-dist CAD), LU1820979182(P-dist HKD), LU0349525401(P-acc EUR), LU0349525583(P-acc CHF), LU0368700018(P-acc USD), LU1379517383(P- acc GBP), LU1383315980(P-acc CAD), LU0498015725(Q-dist EUR), LU1313520345(Q-dist CHF), LU1313520691(Q-dist USD), LU1313520857(Q-dist GBP), LU0498015642(Q-acc EUR), LU1313519685(Q-acc CHF), LU1313519925(Q-acc USD), LU1313520188(Q-acc GBP), LU0498014165(K-1-dist EUR), LU0498014595 (K-1-dist CHF), LU0498014322(K-1-dist USD), LU1379517037(K-1-dist GBP), LU1383316012(K-1-dist CAD), LU0498013860(K-1-acc EUR), LU0498014082(K-1-acc CHF), LU0498013944(K-1-acc USD), LU1456114740(K-1-acc JPY), LU1379517110(K-1-acc GBP), LU1383318497(K- 1-acc CAD), LU1506486452(K-B-acc CHF), LU1506486536(K-B-acc USD), LU1506487344(K-B-dist EUR), LU1300848691(F-dist EUR ), LU1300848691(F-dist CHF), LU1300848774(F-dist USD), LU1371688638(F-dist CAD), LU0498015212(F-acc EUR), LU1300848261(F-acc CHF), LU1300848345(F-acc USD), LU1435275810(I- 82-acc USD), LU1405746949(I-96-dist CHF), LU1904158729(P-acc SEK), LU1300848931(F-dist GBP),
LU1435275067(I-96-acc CHF), LU2344473512(I-12-acc SGD), LU2248081270(I-96-acc JPY), LU2248080975(I- 102-acc JPY), LU1506487690(K-B-dist USD)

### Fund summary
GREFS is an open-ended real estate fund of fund vehicle established in June 2008. The product offers monthly liquidity (subject to certain restrictions) and invests in real estate funds, co-investments, or joint ventures across the globe. As of June 30, 2022, GREFS is invested in and committed to 58 and 59 underlying investments, respectively, with exposure to more than 9,100 properties located in 30 countries with a total gross real estate value of over EUR 397 billion. At the end of 2Q22, the Fund was circa 93.5% invested and 97.0% committed . During 2Q22, GREFS had the following capital flows: EUR 364.3 million of subscriptions and EUR 355.9 million of redemptions . The Fund Manager committed to investments in the amount of EUR 122.0 million, bought secondaries in the amount of EUR 12.8 million, sold secondaries in the amount of EUR 24.9 million, received redemptions in the amount of EUR 123.9 million, received capital distributions in the amount of EUR 5.7 million and had capital calls in the amount of EUR 182.1 million. The transactions and associated underlying funds are detailed below, as described in the "Quarterly highlights" and "Portfolio review" sections.
Past performance is not a reliable indicator of future results.
1 
Committed capital represents underlying fund commitments that are associated with the current Fund NAV. Commitments associated with future net inflows are not included.
2 The specifiv monthly NAV relevant to these flows will vary according to the subscription and redemption policy.
2

### Performance summary (for the I-12-dist EUR share class)
In the 168 months since inception, the Fund has experienced 155 months of positive performance (92.3%). The performance during 2Q22 and the trailing 12-months was 3.32% and 19.49%, respectively. In terms of the cost of hedging, the I-12-dist USD share class produced a 1-year return of 19.99%, approximately 50 bps higher than the I-12-dist EUR share class (down from a 56 bps differential in 1Q22 and an 80 bps differential in 2Q21). The implied hedging costs for other currencies are shown in the “Update on FX hedging costs” section. We expect hedging costs to widen once again as interest rates continue to rise in response to inflation.
The quarterly, trailing-12-month, and three-year distribution returns were 0.59%, 2.27%, and 2.33%, respectively.
At June 30, 2022, the Fund exceeded a 14-year track record and had 5-year, 7-year, 10-year, and since inception returns of 8.11%, 7.51%, 7.58%, and 6.02% respectively, compared to the target return range for GREFS of 5-7% over a market cycle. The 5-year track record for the I-12-dist USD share class is 10.0%, highlighting the impact of FX hedging.

### Quarterly highlights
In April, GREFS received capital calls from a Europe Balanced Fund, Europe Residential Fund, US Residential Fund, Australia Balanced, Australia Industrial, US Alternative, US Residential, APAC Balanced and US Balanced in the amounts of EUR 30,000,000, EUR 4,298,405, USD 15,000,000, AUD 68,500,000, AUD 24,456,162, USD 4,556,203, USD 13,616,465, USD
985,603 and USD 2,260,000, respectively. Additionally, the Fund bought a secondary of a UK Balanced Fund in the amount of GBP 5,016,436, received final redemption proceeds from a US Balanced Fund in the amount of USD 133,692,395 and sold a secondary of a Europe Balanced Fund in the amount of EUR 22,500,001. Finally, GREFS received distributions of capital from a US Industrial Fund and APAC Balanced Fund in the amounts of USD 358,890 and USD 760,946, respectively.
In May, the Fund received a capital call from an APAC Balanced Fund in the amount of USD 3,107,181 and bought a secondary of another APAC Balanced Fund in the amount of AUD 10,000,000. The Fund also sold a secondary of Europe Balanced Fund in the amount of EUR 2,431,168 and received a capital distribution from a Europe Retail Fund in the amount of EUR 2,688,693.
In the last month of the quarter, GREFS received capital calls from four APAC Balanced Funds in the amounts of USD 4,909,241, USD 7,527,148, USD 36,671,463 and USD 1,435,773, respectively. Finally, the Fund received a distribution of capital from an APAC Balanced Fund in the amount of USD 2,055,620.
3

Translation (ENFR, 2022-06-30):
# Résumé
Termes-clés
Fonds	UBS (Lux) Real Estate Funds Selection - Global
Structure	Luxembourg SICAV
Gestionnaire	UBS Asset Management Funds Ltd.
Lancement	30 juin 2008 (I-12-dist EUR)
Liquidité	Ouvert avec liquidation mensuelle Valeur nette d‘inventaire	EUR 9 021,5 million
Devise de référence	EUR (couverture passive vis-à-vis des autres devises)
Endettement actuel	24,2% sur une base transparente (look-through) du capital investi (effet de levier maximal de 40,0%) Souscription	Notification de souscription de trois jours ouvrables avant la fin du mois
Rachat	Un préavis de 30 jours calendaires avant le dernier jour ouvrable de chaque mois
ISINs or Valoren
(ouvert à la souscription)
LU0349525237(I-12-dist EUR), LU0349525070(I-12-acc EUR), LU0349525310(I-12-dist CHF), LU0349525153(I-12-acc CHF), LU0498018075(I-12-dist USD), LU0498017341(I-12-acc USD), LU1107892116(I-12-acc JPY), LU1107892629(I-12-dist JPY), LU1379517466(I-12-dist CAD), LU0498017424(I- 12-acc CAD), LU1435276032(I-82-dist EUR), LU1711544640(I-82-dist GBP), LU1435276115(I-82-dist USD),
LU1554448784(I-82-dist JPY), LU1435275497(I-96-dist EUR), LU1435275141(I-96-acc EUR), LU0498016293 (I-102-dist EUR), LU0499860848 (I-102-dist USD), LU0498016376(I-102-dist CHF), LU0498015998(I-102-acc EUR), LU0498016020(I-102-acc CHF), LU0349525666(P-dist EUR), LU0349525740(P-dist CHF), LU0368699335(P-dist USD), LU1379517201(P-dist GBP), LU1383315808(P-dist CAD), LU1820979182(P-dist HKD), LU0349525401(P-acc EUR), LU0349525583(P-acc CHF), LU0368700018(P-acc USD), LU1379517383(P- acc GBP), LU1383315980(P-acc CAD), LU0498015725(Q-dist EUR), LU1313520345(Q-dist CHF), LU1313520691(Q-dist USD), LU1313520857(Q-dist GBP), LU0498015642(Q-acc EUR), LU1313519685(Q-acc CHF), LU1313519925(Q-acc USD), LU1313520188(Q-acc GBP), LU0498014165(K-1-dist EUR), LU0498014595 (K-1-dist CHF), LU0498014322(K-1-dist USD), LU1379517037(K-1-dist GBP), LU1383316012(K-1-dist CAD), LU0498013860(K-1-acc EUR), LU0498014082(K-1-acc CHF), LU0498013944(K-1-acc USD), LU1456114740(K-1-acc JPY), LU1379517110(K-1-acc GBP), LU1383318497(K- 1-acc CAD), LU1506486452(K-B-acc CHF), LU1506486536(K-B-acc USD), LU1506487344(K-B-dist EUR), LU1300848691(F-dist EUR ), LU1300848691(F-dist CHF), LU1300848774(F-dist USD), LU1371688638(F-dist CAD), LU0498015212(F-acc EUR), LU1300848261(F-acc CHF), LU1300848345(F-acc USD), LU1435275810(I- 82-acc USD), LU1405746949(I-96-dist CHF), LU1904158729(P-acc SEK), LU1300848931(F-dist GBP),
LU1435275067(I-96-acc CHF), LU2344473512(I-12-acc SGD), LU2248081270(I-96-acc JPY), LU2248080975(I- 102-acc JPY), LU1506487690(K-B-dist USD)

### Situation du fonds
Le GREFS est un fonds de fonds immobilier open-end établi en juin 2008, qui offre une liquidité mensuelle (sous réserve de certaines restrictions) et investit dans des fonds, des co-investissements ou des coentreprises à travers le monde. Au 30 juin 2022, le GREFS était investi dans 58 fonds sous-jacents et engagé dans 59 fonds sous-jacents, avec une exposition à plus de 9100 biens immobiliers dans 30 pays, pour une valeur brute totale de plus de 397 milliards d’EUR. À la fin du T2 2022, le fonds était investi à 93,5% environ et engagé à 97,0%. Au cours du T2 2022, le GREFS a enregistré les flux de capitaux suivants: 364,3 millions d’EUR de souscriptions et 355,9 millions d’EUR de remboursements. Le gérant du fonds s’est engagé dans des investissements à hauteur de 122,0 millions d’EUR, a acheté des fonds sur le marché secondaire pour 12,8 millions d’EUR, vendu des fonds d’investissement secondaires pour un montant de 24,9 millions d’EUR et reçu des remboursements de
123,9 millions d’EUR, reçu des distributions de capital pour un montant de 5,7 millions d’EUR et effectué des appels de capitaux pour un montant de 182,1 millions d’EUR. Les transactions et les fonds sous-jacents associés sont détaillés ci-dessous, dans les sections «Principaux repères du trimestre» et «Analyse du portefeuille».
1 
Le capital engagé représente les engagements des fonds sous-jacents compris dans la VAN actuelle du fonds. Les engagements liés à des revenus nets futurs ne sont pas inclus.
2 
La VAN mensuelle spécifique à ces flux varie en fonction de la politique de souscription et de remboursement.

## des performances (pour la classe d’actions I-12-dist EUR)
Au cours des 168 mois écoulés depuis son lancement, le GREFS a connu 155 mois de performance positive (92,3%). La performance au T2 2022 et sur les 12 derniers mois est de 3,32% et 19,49% respectivement. En termes de coût de couverture, la classe d’actions I-12-dist en USD a produit un rendement de 19,99% sur 12 mois, soit environ 50 points de base (pb) de plus que les actions I-12-dist en EUR (en baisse par rapport à l’écart de 56 pb au T1 2022 et par rapport aux 80 pb du T2 2021). Les coûts de couverture implicites pour les autres devises sont indiqués dans la section «Mise à jour sur les coûts de couverture de change». Ces coûts devraient se remettre à augmenter, de conserve avec la remontée des taux d’intérêt en réponse à l’inflation.
Les rendements sur distribution s’élèvent à 0,59% sur le trimestre, à 2,27% sur 12 mois et à 2,33% sur 3 ans.
Au 30 juin 2022, le fonds affichait la meilleure performance depuis 14 ans, avec des rendements sur 5 ans, 7 ans, 10 ans et depuis sa création de 8,11%, 7,51%, 7,58% et 6,02% respectivement; la fourchette visée pour le GREFS étant de 5 à 7% sur un cycle de marché. La performance historique sur 5 ans de la classe d’actions I-12-dist USD est de 10,0%, soulignant l’impact de la couverture de change.

### Principaux repères du trimestre
En avril, le GREFS a reçu des appels de capital d’un fonds européen équilibré, d’un fonds européen résidentiel, d’un fonds américain résidentiel, d’un fonds australien équilibré, d’un fonds australien industriel, d’un fonds américain alternatif, d’un fonds américain résidentiel, d’un fonds APAC équilibré et d’un fonds américain équilibré pour des montants respectifs de 30 000 000 EUR, 4 298 405 EUR, 15 000 000 USD, 68 500 000 AUD, 24 456 162 AUD, 4 556 203 USD, 13 616 465 USD,
985 603 USD et 2 260 000 USD. En outre, le fonds a procédé à l’achat de parts d’un fonds secondaire britannique équilibré pour un montant de 5 016 436 GBP, reçu le produit du remboursement final d’un fonds américain équilibré pour un montant de 133 692 395 USD et a vendu un fonds secondaire européen équilibré pour un montant de 22 500 001 EUR. Enfin, le GREFS a reçu des distributions de capital respectives de 358 890 USD et 760 946 USD de la part d’un fonds industriel américain et d’un fonds équilibré APAC.
En mai, le fonds a reçu un appel de capitaux d’un fonds APAC équilibré pour un montant de 3 107 181 USD et a acheté un autre fonds secondaire APAC équilibré pour un montant de 10 000 000 AUD. Le fonds a également vendu un engagement secondaire d’un fonds européen équilibré pour un montant de 2 431 168 EUR et a reçu une distribution de capital d’un fonds européen retail pour un montant de 2 688 693 EUR.
Au cours du dernier mois du trimestre, le GREFS a reçu des appels de capitaux de quatre fonds équilibrés APAC pour des montants respectifs de 4 909 241 USD, 7 527 148 USD, 36 671 463 USD et 1 435 773 USD. Enfin, il a reçu une distribution de capital d’un fonds équilibré APAC d’un montant de 2 055 620 USD.