# Portfolio review
### Portfolio update
At the end of the quarter, the Fund was 99.8% committed to 60 underlying core real estate investments providing exposure to more than 11,000 properties across a wide range of sectors. In addition, GREFS exited a European Retail Fund via secondary transaction. On an invested basis, the look-through occupancy of the portfolio was 93.0% at quarter end with a diversified pool of over 40,610 tenants and a weighted average lease expiry of circa 5.0 years.
Global REFS aims to balance both geographical and sector exposures by investing globally with a focus on the traditional sectors and emerging niche sectors as well as markets with strong in-place income and rental growth. The current weighted average cap rate of the underlying funds remained unchanged at 3.8%.

### Exposure changes
Since the end of the prior quarter, unallocated cash went from 3.0% to 0.2% due to two new commitments and one top up commitment as well as liquidity demand from investors. Additionally, unallocated cash reflects an unrealized FX loss, and the actual available cash as of September 30, 2022 is higher. In spring 2022, the Fund Manager submitted a significant amount of primary redemptions in anticipation of increased liquidity demand from investors. However, the majority of the underlying Funds are paying out partially, and therefore unallocated cash is expected to remain low in the following quarter.
|  | 3Q21 | 2Q22 | 3Q22 |
| --- | --- | --- | --- |
| Office | 24.7% | 20.9% | 20.9% |
| Traditional | 21.9% | 18.3%  | 18.1% |
| Medical | 2.8% | 2.7%	 | 2.9% |
| Retail | 7.6% | 6.4%  | 6.9% |
| Industrial | 39.3% | 41.9%  | 42.3% |
| Residential | 19.2% | 21.5%  | 22.2% |
| Multifamily | 13.9% | 16.1% | 16.3% |
| Single Family Rental |  | 0.1% | 0.2% |
| Student Housing | 4.1% | 3.8% | 4.0% |
| Senior Housing | 1.2% | 1.6% | 1.7% |
| Other | 5.7% | 6.2% | 7.5% |
| Self-storage | 0.6% | 0.9% | 1.0% |
| Debt | 0.1% | 0.0% | 0.1% |
| Hotel | 0.3% | 0.3% | 0.2% |
| Lab Buildings | 3.3% | 3.7% | 4.6% |
| Other | 1.3% | 1.3%	 | 1.6% |


### Table 1: Sector exposure change
| Referring to Table 1, allocations have changed during the | Unallocated cash | 3.4% | 3.0% | 0.2% |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| quarter in line with our investment strategy. The modest |  |  |  |  |

drop in traditional office and the corresponding increase in medical office is the result of the top-up to an Australia
Source: UBS Asset Management, REPM and underlying fund managers
Healthcare Fund. The rise in retail was driven by the new commitment to a European Retail Fund, which is a European open- ended grocery retail fund. The rise in industrial and residential was caused by relative valuation movements, as no top-ups occurred during the quarter. Residential remains a sector we are intending to grow as it typically offers higher income returns
| Portfolio statistics Value of underlying real estate assets (EUR billion) | 420.69 |
| --- | --- |
| Number of underlying real estate funds | 59 |
| Number of properties | 11,050 |
| Number of tenants | 40,615 |
| Portfolio Occupancy (%) | 93.0 |
| Current leverage (%) | 24.8 |
| Weighted average lease expiry (years) | 5.0 |

All Look-through portfolio statistics are based on invested capital. Approximate figures from latest available underlying fund reports.
The extent of tenant diversification is expected to be greater than the figure presented. Some of the underlying funds do not provide total tenant figures due to their confidentiality and disclosure guidelines.
Source: UBS Asset Management, Real Estate & Private Markets (REPM), last available underlying fund data.
and can provide a measure of inflation protection through shorter lease lengths. The 0.9% increase in lab buildings was triggered by our new commitment to a UK Life Sciences Fund, which is a value-add strategy focused on dedicated life sciences facilities. These movements are aligned with the Fund’s medium-term sector strategy, which is: overweight industrial and niche assets, underweight retail and traditional office, and build a larger allocation to residential and life sciences/healthcare assets.
With respect to risk exposure (Table 2), the core (plus cash) component dropped by 1.1% to 91.8%, whereas the value-add component had a corresponding increase to 8.2%. The rise in our value-add allocation was driven by the commitment to a UK Life Sciences Fund, and incremental changes on the value-add exposure of a handful of diversified funds. The rest of the value-add exposure continues to come from the small allocation within the core funds, and a few smaller holdings such as three APAC Balanced Funds, a Europe Residential fund and a US Industrial Fund which have larger value add buckets.
The changes in liquidity exposure (Table 3) represent a 2.4% drop in the liquid component and a corresponding increase in the closed-ended bucket. With regards to the locked-in component, a few funds rolled off to the open-ended category but the addition of the European Retail Fund, led to a net increase of 0.1%. Our closed-ended allocation saw the largest increase, because we added the UK Life Sciences Fund and reclassified an Australia Industrial Fund because its liquidity mechanism seized to exist. The latter fund has a seven-year liquidity review and the next review is scheduled for December 2026.
The regional allocation changes are shown in Table 4 and are detailed in the below regional commentaries. Look-through leverage on an invested basis increased to 24.8% in Q3 from 23.4% in Q2 due to capital calls from funds with high LTV. We expect leverage to stay around the 25% level in the following quarters. With respect to other investment guidelines: (1) look- though exposure to derivatives for investment purposes remains 0.0%; (2) GREFS exposure to real estate securities also stands at 0.0%; and (3) the
look-through debt investment exposure is 0.1% on an invested and committed basis.

### Table 2: Risk exposure change
| 3Q21 | 2Q22 | 3Q22 |
| --- | --- | --- |
| Core + unallocated cash | 94.9% | 92.9%  | 91.8% |
| Value-add | 5.1% | 7.1%	 | 8.2% |

Source: UBS Asset Management, REPM and underlying fund managers

### Table 3: Liquidity exposure change
| 3Q21 | 2Q22 | 3Q22 |
| --- | --- | --- |
| Open-ended + unallocated cash Closed-ended | 69.1% 30.9% | 72.2%  27.8%  | 69.8% 30.2% |
| Locked in (for <3 years) | 14.5% | 12.1%  | 12.2% |
| Closed-ended | 16.4% | 15.7%  | 18.0% |

| 3Q21 | 2Q22 | 3Q22 |
| --- | --- | --- |
| Americas | 46.1%  | 49.8%  | 52.3% |
| US Canada | 42.2%  3.9% | 45.9%  3.9%  | 48.4% 3.9% |
| Europe | 29.4%  | 26.6%  | 26.5% |
| UK | 8.7%  | 9.7%  | 9.7% |
| Germany | 3.9%  | 3.0%  | 3.4% |
| Netherlands | 3.9%  | 3.3%  | 3.1% |
| France | 3.2%  | 2.6%  | 2.5% |
| Spain | 1.4%  | 1.0% | 0.9% |
| Other | 8.3%  | 7.1% | 6.9% |
| APAC | 21.2%  | 20.6% | 21.0% |
| Australia | 6.4%  | 7.8%  | 7.9% |
| Japan | 8.8%  | 7.0%  | 7.1% |
| Mainland China | 3.3%  | 2.6%  | 2.6% |
| Singapore | 0.2%  | 1.0%  | 0.9% |
| Korea | 1.4%  | 0.9%  | 1.1% |
| Other APAC | 1.1%  | 1.3%  | 1.3% |
| Unallocated cash | 3.4%  | 3.0%  | 0.2% |

Source: UBS Asset Management, REPM and underlying fund managers

### Table 4: Region exposure change
Americas region	
Source: UBS Asset Management, REPM and underlying fund managers
The North American regional allocation (Table 4) continued to rise on the quarter and the year. This largely reflects the US’ outstanding one-year performance and the sharp negative performance of Europe and UK funds on the quarter. The US remains the largest single-country exposure in GREFS at 48.4% on a committed basis (48.3% on invested basis). This has been accretive to performance, but we expect this to dilute in the coming quarters through a number of primary redemptions we have placed. The North American sector allocations are in line with the strategy to diversify into niche asset classes and maintain the overweight to industrial. We have reviewed the large industrial allocation and placed a few primary redemptions
with the intention to bring it closer to mid-30s. Within the US, GREFS is committed to 19 underlying holdings consisting of six diversified traditional core funds, five industrial core-plus funds, four alternative core funds, three residential funds, and one life sciences co-investment with one of our alternative core funds. We view the GREFS' US portfolio as defensive in the current market environment with an overweight to industrial and	 niche, sizeable residential exposure, and an underweight in		Chart 1: Americas sector breakdown
traditional office and retail. At quarter end, there was about
EUR 12 million committed but uncalled in a US Industrial Fund.
The other country exposure within North America is Canada, provided by two Canada-only funds and a US Balanced Fund, which has a 17.5% Canadian allocation. GREFS’ allocation to Canada remained unchanged on the quarter and on the year, as no top-up commitments were placed in that country. Historically, Canada has been a good diversifier to a global portfolio and these funds are well diversified across sectors and provinces, as well as providing
some upside through active management. On a committed	
and invested basis, the Canadian exposure is 3.9%. The committed sector exposure of the entire North Americas region is shown in Chart 1.

### APAC region
The committed APAC exposure rose by 0.4% on the quarter to 21.0% of the Fund (18.5% on invested). This allocation increased due to the top-up to an Australia Healthcare Fund but remains neutral and lower than our target. We expect this allocation to rise in the coming quarters, as we are looking for suitable investment opportunities. The country exposure based on committed capital is as follows: Australia (37.5%), Japan (33.9%), China (16.5%, including Hong Kong), South Korea (5.5%), Singapore (4.4%), and New Zealand (2.2%).
Within the region, the committed allocation to South Korea rose by 1.2% because during the quarter an APAC Balanced Fund increased its allocation to that country. The allocation to the rest of the countries has remained largely stable on a quarterly basis.
Source: UBS Asset Management, REPM and underlying fund managers

### Chart 2: APAC sector breakdown
Source: UBS Asset Management, REPM and underlying fund managers
At the end of the third quarter, the region's undrawn commitments stood at about EUR 221.2 million, concentrated across nine funds. This is a slight increase compared to prior quarter following the top-up to an Australia Healthcare Fund. These commitments are to an Australia Healthcare Fund, Japan Industrial Fund, Australia Industrial Fund, and six APAC Balanced Funds. Chart 2 shows the sector breakdown on a committed basis for the APAC region as of 3Q22.

### European region
Based on committed capital, the European portfolio represents circa 26.5% of the Fund (24.6% on an invested basis). The country allocations within Europe are: UK (36.6%), Germany (12.7%), Netherlands (11.8%), France (9.3%), Ireland (6.5%),
Finland (4.6%), Sweden (4.0%), Spain (3.5%), Italy (2.9%), Denmark (2.7%), Poland (1.6%), Belgium (1.1%), Norway (0.9%),
Czech Republic (0.7%), Luxembourg (0.3%), Portugal (0.2%), Hungary (0.1%), Slovakia (0.1%), and Other (0.4%) with no exposure to Romania and Russia. The European allocation
dropped by 0.1% on the quarter despite the new commitment to a European Retail Fund, due to relative valuation movements and full exit from a European Retail Fund. The European region had approximately EUR 112.1 million committed but undrawn at quarter end, from a Europe Logistics Co-Investment, two Europe Residential Funds, and a Europe Retail Fund. See Chart 3 for a sector breakdown of the Pan-European funds.
Seven UK-only funds accounted for the majority of the GREFS UK allocation. Three of these funds are balanced, diversified funds, one is an industrial only fund, one is a student accommodation fund, one alternative value add fund and one life sciences value add fund. The UK allocation of 9.7% committed (9.0% invested) remained unchanged on the quarter, despite the addition of the UK Life Sciences Fund, due to the sharp negative performance of the region. At quarter end there are two outstanding commitments from the UK Funds at EUR 59.8 million coming from two UK Value Add Funds. See Chart 4 for a sector breakdown of the UK-only funds.

### Quarterly transactions
Details on underlying fund performance cannot be disclosed in this report due to confidentiality agreements. Existing investors in UBS (Lux) Real Estate Funds Selection – Global will have full access to this section.

### Chart 3: Continental European sector breakdown
Source: UBS Asset Management, REPM and underlying fund managers

### Chart 4: UK sector breakdown
Portfolio manager commentary
The real estate market is adjusting to rising prices and higher interest rates as well as absorbing the economic disruption caused by a long recovery from Covid and
Russia’s invasion of Ukraine. This dislocation is evident in the  
Source: UBS Asset Management, REPM and underlying fund managers
reported performance of GREFS’ underlying funds and, to
be candid, we should expect further adjustment in the quarters ahead, as benchmark interest
rates continue to rise and this feeds through initially to property discount rates via valuations (as has already started) and later into a weakening economy and property occupier markets.
GREFS was designed as a product to weather property cycles. This trait has not changed in this most recent cyclical swing. It is focused on stable returns and the quality of underlying income streams. It is and will remain low-levered – it was 24% LTV at end-September. This is beneficial with today’s high and rising interest rates. Moreover, over 50% of GREFS’ underlying fund debt is fixed with 72%+ of that debt expiring in 2025 or later. Of those funds with variable rate debt outside of APAC, where interest rates are not rising as quickly, the vast majority have low (<30% LTV) to no leverage. There are exceptions and some APAC funds denominated in USD are seeing higher borrowing costs: GREFS is not immune to the rise in borrowing costs, but the portfolio is well insulated. Reasonable simulations foresee the LTV rising towards 30% - well below the 40% limit.
The positioning of the fund has always been focused on stable, high quality income. The portfolio’s exposure to the most cyclical real estate sectors (hotels, shopping centers and traditional office) is less than 20%, of which almost half are offices in APAC where the economic and tenant drivers are considerably different than in Europe or North America. In contrast, over
30% of the NAV is in those sectors least or uncorrelated to overall economic activity, namely living assets (22%), self-storage (1%), and lab space/medical office (8%).This is supplement by a 42% allocation to logistics, the vast majority of which is in markets where we have high conviction of continued outperformance.
Another way of looking at the defensiveness of the portfolio is its resilience to price rises. We estimate that approximately 60% of the portfolio is protected either outright through indexation (e.g. continental European retail or Australia healthcare) or through short-term leases in markets with strong tenant demand (e.g. residential or certain types of industrial). Both at least provide the opportunity to raise operating income alongside inflation and thereby offset the impact of rising market yields.
Overall, GREFS has the attractive allocations to outperform the wider market and, equally importantly, to ensure a stable and dependable income return irrespective of events in the broader capital markets. The stable performance in 3Q, despite the outward movement of yields, and the 9%+ return year-to-date is solid evidence of this.

### ESG commentary
Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) released its 2022 annual assessment in October. Out of the 59 GREFS investments as at 3Q22, 51 had their real estate stock benchmarked with reported results, including two co-investments which reported the data with the main funds of their platform. In addition, two underlying funds participated in GRESB for the first time in 2022, but without public scoring communicated for this first year of benchmarking (the so-called grace period). This leads to a near-total participation rate for the GREFS’ portfolio in 2022 on a holding-weighted basis and excluding cash. The five non-participating funds are all very small holdings either recently launched and committed structures, which are still establishing their investment portfolio and are expected to participate in benchmarking in the near future, or value add funds which reached the end-of-life stage and are in the process of winding down their real estate stock. Like last year, most of GREFS’ underlying funds participating in GRESB outperformed the industry average. Based on GREFS’ portfolio composition as of 3Q22, the average total GRESB score of the Fund’s benchmarked underlying holdings was stable at 80 points (vs. the asset- weighted average of 79 for the unlisted property investment sector and a GRESB-reported benchmark of 74, which is equally weighted by number of funds). This leads to a 4 Green Stars rating on an aggregated level for GREFS’ benchmarked portfolio. In detail, 35 participating funds reached either a 4 or a 5 Green Stars rating. In this edition, the portfolio outperformed the industry average in terms of Management (29 versus 28 points) and was equally weighted in terms of ESG Performance (51 versus 51 points). Moreover, GREFS’ benchmarked underlying property stock had an Environmental indicator in line with the industry average (44 points) and reached almost maximum points for both the Social (18 points) and Governance (19 points) components.
GREFS is proud of its underlying funds’ participation in the 2022 assessment, as well as the overall progress reported in this edition compared to last year’s results. Despite the very good rating in 2022, there is always room for improvement on the journey towards a more sustainable real estate investment portfolio. Although being close to the industry average, pain points remain regarding the absolute results in the energy consumption, water consumption and greenhouse gas emission sub- indicators. We continue to strongly encourage managers not only to participate in the annual GRESB assessment, but to constantly seek ways to improve their ESG credentials. GREFS is committed to working with its underlying managers to share best practice in this space. The achievements of a manager as well as their GRESB scores are taken into consideration when making investment decisions. In addition, the Fund Manager utilizes a proprietary sustainability scorecard, which enables the assessment of and comparison between underlying funds or new investment opportunities independently of their participation in GRESB. The mapping of climate related physical risks on a single property level is another in-house initiative, currently in the pilot phase, to assess present and future property stock resilience for our global real estate investment portfolios, among them GREFS. The Fund is being prepared for conversion to SFDR Article 8. The proprietary UBS ESG scorecard is intrinsic to this conversion and this data is still being collated. We will share more detail on this in our next quarterly report.

### Update on FX hedging costs
Share class currency
The chart below shows the hedging cost or gain for each currency pair as at November 11, 2022 (one-year forward rate over the spot rate). Hedging costs have widened quarter-on-quarter across especially for the APAC currencies (JPY, AUD), driven by the rapid move upwards in US interest rates. Going forward, we expect hedging costs to widen further as interest rates continue to rise in response to inflation.
|  | EUR | JPY | GBP | CAD | AUD | USD |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| USD | 2.5% | 5.4% | 0.8% | 0.7% | 1.3% | 0.0% |
| CAD | 1.9% | 4.7% | -0.5% | 0.0% | 0.6% | -0.6% |
| GBP | 1.3% | 4.5% | 0.0% | -0.1% | 0.5% | -0.8% |
| JPY | -2.6% | 0.0% | -4.3% | -4.5% | -3.9% | -5.1% |


### Summary and strategy following quarter end
The strategic aim and purpose of GREFS is unchanged: to acquire and manage a portfolio of the best-in-class real estate investments globally, with exposure to top grade, institutional property which is well-managed and in the best locations. We will maintain a portfolio of investments which generate our target returns primarily through income and rental growth, though acknowledging current market uncertainty and the increased demand for liquidity, we have paused further investments except where commitments had already been made. We remain committed to enhanced ESG reporting, including a near-term conversion to SFDR Article 8, subject to the results of UBS’ internal ESG questionnaire to our underlying funds. At the moment, however, private assets are facing a liquidity challenge, for GREFS and the wider market. As a result of the exceptional financial conditions and uncertainty, there has been an increase in redemption requests – both for GREFS and our underlying funds. In recent months, we have also experienced a slow-down in subscriptions due to these market conditions. GREFS has sought to increase liquidity in the Fund; placing redemptions in target funds, selling investment via the secondary market and postponing any new investments. Most of our target funds have taken the decision to either fully or partially defer payment. Through September, GREFS successfully met all redemption requests, albeit in partthrough secondary sales at a discount. These costs, resulting solely from the need to generate liquidity, were passed on to redeeming investors in line with the Prospectus. Going forward, if these circumstances persist, the Prospectus does not guarantee monthly liquidity and while we will make every effort to continue this will not be done at the expense of the stability or overall value of the Fund. We will seek to ensure that all needs, both redeeming and remaining investors, are fairly met in these challenging circumstances.
Portfolio allocations
6.0%
5.0%
4.0%
3.0%
2.0%
1.0%
Represents the capital invested and undrawn commitments as a percentage of the Global REFS NAV. Undrawn commitments refers to undrawn capital obligations made to underlying funds. Figures in the charts do not always sum to 100% due to rounding.
Capital deployment
The below chart depicts when commitments were made into underlying funds.
120
100
80
60
40
20
0
In percent (%)	In percent (%)
4Q13
1Q14
2Q14
3Q14
4Q14
1Q15
2Q15
Market Value
3Q15
4Q15
1Q16
2Q16
3Q16
4Q16
1Q17
Undrawn commitments
2Q17
3Q17
4Q17
1Q18
2Q18
3Q18
4Q18
1Q19
2Q19
3Q19
Unallocated / cash
4Q19
1Q20
2Q20
3Q20
4Q20
1Q21
2Q21
3Q21
4Q21
1Q22
2Q22
3Q22
Unallocated/cash US, Balanced US, Industrial US, Balanced US, Industrial US, Balanced US, Balanced US, Industrial US, Alternative US, Alternative US, Residential US, Balanced
Invested
Americas
Canada, Balanced US Residential US, Alternative US, Industrial US, Residential US, Industrial US, Balanced
APAC
Canada, Balanced US, Student Housing
US, Healthcare Co-investment
Committed but uncalled cash
Europe
APAC, Balanced APAC, Balanced Japan, Industrial Australia, Office China, Industrial Australia, Industrial APAC, Balanced Australia, Industrial Japan, Residential Japan, Residential Australia, Balanced Australia, Retail Japan, Industrial APAC, Balanced Australia, Healthcare APAC, Balanced APAC, Balanced
Australia, Healthcare Europe, Balanced Europe, Balanced
Netherlands, Office Europe, Balanced Europe, Balanced Ireland, Balanced
Europe, Logistics Co-investment
UK
Europe, Residential Europe, Logistics Europe, Logistics Europe, Balanced Europe, Residential Europe, Retail Europe, Retail
UK, Balanced UK, Industrial
UK, Student Housing
UK, Balanced UK, Balanced UK, Life Science UK, Value Added
Only capital deployment of the last 36 quarters is shown above and complete historical deployment figures are available upon request.
13

### Geographical allocation (committed)	Sector allocation (committed)
US 48.4%
Industrial 42.3%
UK 9.7%
Australia 7.9%
Residential 22.2%
Japan 7.1%
Office 20.9%
Canada 3.9%
Germany 3.4%
Other 7.5%
Other Europe 13.5%
Retail 6.9%
Other APAC 6.0%
Unallocated/cash 0.2%
Unallocated/cash 0.2%
Represents the capital invested and undrawn commitments as a percentage of the Global REFS NAV. Undrawn commitments refers to undrawn capital obligations made to underlying funds. Figures in the charts do not always sum to 100% due to rounding.

### Actual vs. investment targets
Regional allocation	Sector allocation
60
In percent (%)
In percent (%)
50
35
40	30
25
30
20
20	15
10
10
5
0	0

### Risk allocation	Open-/ closed-ended allocation
120	120
In percent (%)
1
8
100
In percent (%)
80
6	60
4	40
2	20
0
Drawn represents the market value of invested capital as a percentage of the Global REFS NAV. Committed represents the market value of invested capital and undrawn capital obligations made to underlying funds as a percentage of the Global REFS NAV. Figures in the charts do not always sum to 100% due to rounding.

### Foreign exchange exposure
Hedged exposure (EUR) 100.61%
Over-hedged exposure 0.61%
Source: UBS Asset Management, Real Estate & Private Markets (REPM), last available underlying fund data. Represents the weighted average aggregated hedging ratio.
Leverage
Approximate weighted average look-through leverage of the underlying funds based on the Fund‘s invested capital and including cash and other net assets. GREFS does not add leverage at the Fund level.
Weighted average debt maturities
Approximate figures based on look-through and excluding cash and other net assets and funds with no refinancing.
In percent (%)
80
70
60
50
40
30
20
10
0
45
40
35
30
25
20
15
In percent (%)
18.1
APAC, Balanced APAC, Balanced APAC, Balanced APAC, Balanced APAC, Balanced APAC, Balanced Australia, Balanced Australia, Healthcare
Australia, Healthcare Australia, Industrial Australia, Industrial
13.4
Australia, Office Australia, Retail Canada, Balanced Canada, Balanced China, Industrial Europe, Balanced
8.7
15.2
14.1
14.2
14.4
19.5
23.3
25.9
28.7
31.1
32.5
30.7
46.6
46.0
49.1
52.2
57.0
Europe, Balanced
10.6
Europe, Balanced Europe, Balanced Europe, Balanced Europe, Logistics Europe, Logistics Europe, Logistics Co… Europe, Residential Europe, Residential
Europe, Retail Europe, Retail Ireland, Balanced Japan, Industrial Japan, Industrial Japan, Residential
13.3
20.7
20.3
18.3
20.8
24.1
32.3
36.3
43.4
45.8
50.1
Current underlying fund level leverage GREFS current leverage
49.3
48.7
48.4
51.6
Japan, Residential Netherlands, Office
UK, Balanced UK, Balanced UK, Balanced UK, Industrial UK, Life Science
13.8
UK, Student Housing UK, Value Added US Residential US, Alternative US, Alternative US, Alternative US, Balanced
2.0
2.8
0.0
0.0
10.6
13.3
18.2
22.9
26.2
26.3
33.8
33.6
43.2
45.8
US, Balanced
US, Balanced US, Balanced US, Balanced US, Balanced
41.9
US, Healthcare Co… US, Industrial US, Industrial US, Industrial US, Industrial US, Industrial
US, Residential US, Residential
US, Student Housing
5.3
12.2
19.6
20.4
18.0
20.4
24.1
28.5
30.0
24.8
31.5
44.0
43.5
9.9
Maximum underlying fund level leverage GREFS maximum permitted leverage
43.4
40.0
3
10
5
1.3
0
2022
2023
2024
2025
2026
Thereafter
Approximate figures based on current look-through allocations on invested capital from last available underlying fund data. Figures in the charts do not always sum to 100% due
to rounding differences.
16

Translation (ENDE, 2022-09-30):
# Portfoliobericht
### Portfolio-Update
Per Ende des Quartals waren 99,8% des Fonds an 60 zugrunde liegende Core-Immobilienanlagen mit mehr als 11 000 Liegenschaften in zahlreichen Sektoren zugesagt. Ausserdem stieg GREFS über eine Sekundärtransaktion aus einem europäischen Retail Fund aus. Der Look-Through- Vermietungsgrad des Portfolios betrug am Ende des Quartals auf investierter Basis 93,0%. Das Portfolio ist über rund 40 610 Mieter diversifiziert, die gewichtete durchschnittliche Mietlaufzeit liegt bei etwa 5,0 Jahren.
Global REFS strebt ein Gleichgewicht zwischen Länder- und Sektorallokationen an. Dies soll durch globale Investitionen, insbesondere in den traditionellen Sektoren, in Nischensektoren in Schwellenländern sowie in Märkten mit starkem Einkommens- und Mietwachstum erreicht werden. Der durchschnittliche Kapitalisierungszinssatz der Basisfonds liegt weiter unverändert bei 3,8%.

### Änderungen des Engagements
Seit Ende des Vorquartals hat sich der Umfang der nicht zugewiesenen Cash-Positionen aufgrund von zwei neuen Kapitalzusagen und einer ergänzenden Zusage sowie des Liquiditätsbedarfs von Anlegern von 3,0% auf 0,2% verringert. In den nicht zugewiesenen Cash-Positionen ist ausserdem ein nicht realisierter Verlust aus Devisenmarktgeschäften berücksichtigt. Tatsächlich waren per 30. September 2022 mehr liquide Mittel verfügbar. Im Frühjahr 2022 stellte der Portfoliomanager in Erwartung eines höheren Liquiditätsbedarfs seitens der Anleger eine beträchtliche Anzahl primärer Rücknahmeanträge. Die meisten Basisfonds nehmen jedoch teilweise Auszahlungen vor, und damit dürfte das Niveau der nicht zugewiesenen Cash-Positionen auch im Folgequartal niedrig bleiben.

### Tabelle 1: Veränderung des Engagements nach Sektoren
|  | 3Q21 | 2Q22 | 3Q22 |
| --- | --- | --- | --- |
| Office | 24.7% | 20.9%  | 20.9% |
| Traditional | 21.9% | 18.3%  | 18.1% |
| Medical | 2.8% | 2.7%	 | 2.9% |
| Retail | 7.6% | 6.4%  | 6.9% |
| Industrial | 39.3% | 41.9%  | 42.3% |
| Residential | 19.2% | 21.5%  | 22.2% |
| Multifamily | 13.9% | 16.1%  | 16.3% |
| Single Family Rental |  | 0.1%	 | 0.2% |
| Student Housing | 4.1% | 3.8% | 4.0% |
| Senior Housing | 1.2% | 1.6% | 1.7% |
| Other | 5.7% | 6.2%  | 7.5% |
| Self-storage | 0.6%  | 0.9%	 | 1.0% |
| Debt | 0.1% | 0.0%	 | 0.1% |
| Hotel | 0.3%  | 0.3%	 | 0.2% |
| Lab Buildings | 3.3%  | 3.7%	 | 4.6% |
| Other | 1.3% | 1.3%	 | 1.6% |

Quelle: UBS Asset Management, REPM und Portfoliomanager der Basisfonds
Die meisten Allokationen haben sich im Berichtsquartal entsprechend unserer Anlagestrategie geändert (siehe Tabelle 1). Der moderate Rückgang bei traditionellen Büroimmobilien sowie der entsprechende Anstieg bei Arztpraxen sind das Ergebnis der ergänzenden Investition in einem australischen Healthcare Fund. Der Zuwachs im Einzelhandelssektor ergab sich durch die neue Kapitalzusage an einen auf den Lebensmittel-Einzelhandel spezialisierten offenen europäischen Retail Fund.
| Portfoliostatistik Wert der zugrundeliegenden Immobilien (EUR Mrd) | 420,69 |
| --- | --- |
| Zahl der zugrundeliegenden Zielfonds | 59 |
| Anzahl der Liegenschaften | 11 050 |
| Anzahl der Mieter | 40 615 |
| Portfolio-Vermietungsgrad (%) | 93,0 |
| Aktueller Fremdkapitalisierungsgrad (%) | 24,8 |
| Durchschnittliche Mietlaufzeiten (Jahre) | 5,0 |

Alle Look-through Portfoliostatistiken basieren auf dem investierten Kapital. Ungefähre Werte basierend auf den letzten verfügbaren Berichten der Zielfonds. Die tatsächliche Anzahl Mieter ist voraussichtlich höher, da einige Zielfonds aufgrund ihrer Vertraulichkeitsrichtlinien keine Mieterzahlen veröffentlichen.
Quelle: UBS Asset Management, Real Estate & Private Markets (REPM), letzt verfügbare Daten der zugrundeliegenden Zielfonds.
Der Anstieg bei Industrie- und Büroobjekten ist das Ergebnis von Veränderungen bei den relativen Bewertungen, da im Berichtsquartal keineergänzenden Investitionen getätigt wurden. Wir beabsichtigen, unser Engagement im Wohnimmobiliensektor auszubauen. Dieser erbringt in der Regel höhere Einkommensrenditen und kann durch die kürzeren Mietvertragslaufzeiten einen gewissen Inflationsschutz bieten. Der Anstieg von 0,9% bei Laborgebäuden war durch unsere neue Kapitalzusage an einen britischen Life Sciences Fund bedingt, eine auf spezialisierte Life-Sciences- Einrichtungen ausgerichtete Value-Add-Strategie.
Diese Veränderungen stehen im Einklang mit der mittelfristigen Sektorstrategie des Fonds, die wie folgt lautet: Übergewichtung von Industrie- und Nischenobjekten, Untergewichtung von
Einzelhandels- und traditionellen Büroliegenschaften sowie Ausbau der Allokation in Wohnimmobilien und Life-Sciences-Objekten/Immobilien im Gesundheitswesen.
In Bezug auf das Risiko (Tabelle 2) wies die Kernkomponente (plus Cash) einen Rückgang von 1,1% auf 91,8% auf, während die Value-Add- Komponente entsprechend auf 8,2% stieg. Die Zunahme bei unserer Value-Add-Allokation ging auf die Kapitalzusage an einen britischen Life Sciences Fund zurück, ausserdem auf eine Erhöhung des Value-Add-Engagements einiger diversifizierter Fonds. Das übrige Value-Add-Engagement entfällt weiterhin auf die kleine Allokation innerhalb der Core-Fonds sowie auf einige kleinere Positionen wie drei APAC Balanced Funds, einen europäischen Residential Fund sowie einen US-amerikanischen Industrial Fund, die umfangreichere Beteiligungen im Value-Add-Segment haben.
Durch die Liquiditätsveränderungen (Tabelle 3) verkleinert sich die Liquiditätskomponente des Portfolios um 2,4% und vergrössert sich die geschlossene Komponente entsprechend. Bei der Locked-in-Komponente wechselten einige Fonds in die offene Kategorie. Durch die Aufnahme des europäischen Retail Fund ergab sich jedoch ein Nettozuwachs von 0,1%. Der deutlichste Anstieg war bei unserer geschlossenen Allokation zu verzeichnen. Diese Entwicklung ist durch die Aufnahme des britischen Life Sciences Fund sowie die Umklassifizierung eines australischen Industrial Fund bedingt, dessen Liquiditätsmechanismus nicht mehr existiert. Der letztgenannte Fonds führt im Rhythmus von sieben Jahren eine Liquiditätsprüfung durch, der nächste Termin ist für Dezember 2026 angesetzt.

### Tabelle 2: Veränderung des Risikos
| 3Q 21 | 2Q 22 | 3Q 22 |
| --- | --- | --- |
| Core + unallocated cash | 94.9% | 92.9%  | 91.8% |
| Value-add | 5.1% | 7.1%	 | 8.2% |

Quelle: UBS Asset Management, REPM und Portfoliomanager der Basisfonds

### Tabelle 3: Veränderung der Liquidität
| 3Q 21 | 2Q 22 | 3Q 22 |
| --- | --- | --- |
| Open-ended + unallocated cash Closed-ended | 69.1% 30.9% | 72.2%  27.8%  | 69.8% 30.2% |
| Locked in (for <3 years) | 14.5% | 12.1%  | 12.2% |
| Closed-ended | 16.4% | 15.7%  | 18.0% |

Quelle: UBS Asset Management, REPM und Portfoliomanager der Basisfonds

### Tabelle 4: Veränderung des Engagements nach Regionen
|  | 3Q 21 | 2Q 22 | 3Q 22 |  |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Americas | 46.1%  | 49.8%  | 52.3% |
| US | 42.2%  | 45.9%  | 48.4% |
| Canada | 3.9%  | 3.9%  | 3.9% |
| Europe | 29.4%  | 26.6%  | 26.5% |
| UK | 8.7%  | 9.7%  | 9.7% |
| Germany | 3.9%  | 3.0%  | 3.4% |
| Netherlands | 3.9%  | 3.3%  | 3.1% |
| France | 3.2%  | 2.6%  | 2.5% |
| Spain | 1.4%  | 1.0% | 0.9% |
| Other | 8.3%  | 7.1% | 6.9% |
| APAC | 21.2%  | 20.6%  | 21.0% |
| Australia | 6.4%  | 7.8%  | 7.9% |
| Japan | 8.8%  | 7.0%  | 7.1% |
| Mainland China | 3.3%  | 2.6%  | 2.6% |
| Singapore | 0.2%  | 1.0%  | 0.9% |
| Korea | 1.4%  | 0.9%  | 1.1% |
| Other APAC | 1.1%  | 1.3%  | 1.3% |
| Unallocated cash | 3.4%  | 3.0%  | 0.2% |

Quelle: UBS Asset Management, REPM und Portfoliomanager der Basisfonds
Die Veränderungen der regionalen Allokation sind in Tabelle 4 ersichtlich und in den folgenden Kommentaren zu den einzelnen Regionen beschrieben. Der Look-Through-Fremdfinanzierungsgrad ist im dritten Quartal aufgrund von Kapitalabrufen durch Fonds mit hohem LTV auf 24,8% gestiegen (zweites Quartal: 23,4%). Wir rechnen damit, dass der Fremdfinanzierungsgrad in den nächsten Quartalen im Bereich von 25% bleiben wird. Zu den anderen Anlagerichtlinien ist Folgendes zu sagen: (1) Das Look-Through-Engagement von GREFS in zu Anlagezwecken gehaltenen Derivaten liegt weiter bei 0,0%; (2) auch das Engagement von GREFS in Immobilienwertschriften beläuft sich auf 0,0%; (3) das Look-Through- Engagement in Anleihen liegt, bezogen auf das investierte und das zugesagte Kapital, bei 0,1%.

### Nord- und Südamerika
Die regionale Allokation in Nordamerika (Tabelle 4) hat sich gegenüber dem Vorquartal und dem Vorjahr weiter erhöht. Darin spiegeln sich vor allem die herausragende Wertentwicklung in den USA über ein Jahr sowie die stark negative Performance europäischer und britischer Fonds im Berichtsquartal. Die USA sind mit 48,4% der Kapitalzusagen (48,3% des investierten Kapitals) nach wie vor das Land mit der höchsten Gewichtung in GREFS. Dies war positiv für die Wertentwicklung, doch dürfte in den nächsten Quartalen infolge einiger von uns platzierter primärer Rücknahmeanträge ein Verwässerungseffekt eintreten. Die Sektorallokationen in Nordamerika stehen im Einklang mit der Strategie der Diversifikation in Nischenobjekte und der Beibehaltung der Übergewichtung von Industrieliegenschaften. Wir haben die umfangreiche Allokation im Industriesektor überprüft und einige primäre Rücknahmeanträge gestellt, um sie näher in den Bereich von 35% zu bringen. Innerhalb der USA ist GREFS in 19 Basispositionen engagiert, die sich aus sechs traditionellen diversifizierten Core-Fonds, fünf Core+- Industrieimmobilienfonds, vier alternativen Core-Fonds, drei auf Wohnimmobilien spezialisierten Fonds sowie einem Life- Sciences-Co-Investment mit einem unserer alternativen Core-Fonds zusammensetzen. Wir betrachten das US-Portfolio von GREFS mit einer Übergewichtung des Industriesektors und von Nischensegmenten, einem umfangreichen Engagement in Wohnimmobilien sowie einer Untergewichtung von traditionellen Büro- und Einzelhandelsimmobilien im aktuellen Marktumfeld als defensiv. Zum Quartalsende waren circa EUR 12 Millionen an einen US-amerikanischen Industrial Fund zugesagt, aber noch nicht abgerufen.
In Nordamerika werden darüber hinaus Positionen in Kanada gehalten, und zwar über zwei ausschliesslich in Kanada investierte Fonds und über einen US-amerikanischen Balanced Fund, dessen Allokation in Kanada 17,5% beträgt. Die Allokation von GREFS in Kanada bleibt im Berichtsquartal und im
Gesamtjahr unverändert, da in diesem Land keine Grafik 1: Aufschlüsselung des Engagements in Nord- und ergänzenden Investitionen getätigt wurden. Kanada hat in Südamerika nach Sektoren
der Vergangenheit zu einer guten Diversifikation in einem globalen Portfolio beigetragen. Diese Fonds sind über Sektoren und Provinzen diversifiziert und bieten darüber hinaus dank des aktiven Managements ein gewisses Aufwärtspotenzial. Auf Basis des zugesagten und des investierten Kapitals liegt das Engagement in Kanada bei 3,9%. Das zugesagte Engagement nach Sektoren für Nord- und Südamerika ist in Grafik 1 dargestellt.

### Region APAC

### Grafik 1: Aufschlüsselung des Engagements in Nord- und Südamerika nach Sektoren
Quelle: UBS Asset Management, REPM und Portfoliomanager der Basisfonds	
Das zugesagte APAC-Engagement stieg gegenüber dem Vorquartal um 0,4% auf 21,0% des Fonds (18,5% auf investierter Basis). Diese Allokation erhöhte sich durch die ergänzende Investition in einen australischen Healthcare Fund, ist jedoch weiter neutral und niedriger als unser Zielwert. Für die nächsten Quartale rechnen wir mit einem Anstieg, da wir Ausschau nach geeigneten Investitionen halten. Die Kapitalzusagen des Fonds in der Region verteilen sich wie folgt auf die einzelnen Länder: Australien (37,5%), Japan (33,9%), China (16,5%, einschliesslich Hongkong), Südkorea (5,5%), Singapur (4,4%) und
Neuseeland (2,2%).
Innerhalb der Region erhöhte sich die an Südkorea
zugesagte Allokation um 1,2%, da ein APAC Balanced Fund im Berichtsquartal seine Zuordnung zu diesem Land erhöht hat. Die übrigen Länderallokationen sind auf Quartalsbasis weitgehend stabil geblieben.
Per Ende des dritten Quartals konzentrierten sich die in der Region nicht abgerufenen Zusagen in Höhe von circa
EUR 221,2 Millionen auf neun Fonds. Der leichte Anstieg gegenüber dem Vorquartal ist durch die ergänzende Investition in einen australischen Healthcare Fund bedingt. Diese Kapitalzusagen gingen an einen australischen Healthcare Fund, einen japanischen Industrial Fund, einen australischen Industrial Fund sowie sechs APAC Balanced Funds. Grafik 2 zeigt die bestehenden Kapitalzusagen in der Region APAC per drittem Quartal 2022, aufgeschlüsselt nach Sektoren.

### Europa
Auf das Europa-Portfolio entfallen etwa 26,5% des vom Fonds zugesagten Kapitals (24,6% des investierten

### Grafik 2: Aufschlüsselung des Engagements in der Region APAC nach Sektoren
Quelle: UBS Asset Management, REPM und Portfoliomanager der Basisfonds
Kapitals). Die Länderallokationen innerhalb Europas sind	
wie folgt: Grossbritannien (36,6%), Deutschland (12,7%),
Niederlande (11,8%), Frankreich (9,3%), Irland (6,5%),
Finnland (4,6%), Schweden (4,0%), Spanien (3,5%), Italien
(2,9%), Dänemark (2,7%), Polen (1,6%), Belgien (1,1%),
Norwegen (0,9%), Tschechische Republik (0,7%),
Luxemburg (0,3%), Portugal (0,2%), Ungarn (0,1%),
Slowakei (0,1%), Sonstige (0,4%) sowie kein Engagementin Rumänien und Russland. Die Allokation in Europa hat sich gegenüber dem Vorquartal trotz der neuen Kapitalzusage an einen europäischen Retail Fund aufgrund von Veränderungen bei der relativen Bewertung und des vollständigen Ausstiegs aus einem europäischen Retail Fund um 0,1% verringert. In der Region Europa waren zum Quartalsende etwa EUR 112,1 Millionen zugesagt, von einem europäischen Logistik Co-Investment, zwei europäischen Residential Funds sowie einem europäischen Retail Fund jedoch nicht abgerufen. Grafik 3 zeigt die Aufschlüsselung des Engagements der paneuropäischen Fonds nach Sektoren.

### Grafik 3: Aufschlüsselung des Engagements in
Kontinentaleuropa nach Sektoren
Quelle: UBS Asset Management, REPM und Portfoliomanager der Basisfonds
Sieben ausschliesslich in Grossbritannien investierte Fonds hatten den grössten Anteil an der Allokation von GREFS in Grossbritannien. Drei dieser Fonds sind diversifizierte Mischfonds, einer ist ein reiner Industrieimmobilienfonds, einer ein auf Studierendenunterkünfte ausgerichteter Fonds, einer ein alternativer Value-Add-Fonds und einer ein auf
Life-Sciences-Objekte ausgerichteter Value-Add-Fonds. Die zugesagte Allokation von 9,7% in Grossbritannien (9,0% auf investierter Basis) blieb trotz der Aufnahme des britischen Life Sciences Fund infolge einer deutlich negativen Wertentwicklung der Region gegenüber dem Vorquartal unverändert. Per Quartalsende gibt es zwei ausstehende Kapitalzusagen der britischen Fonds in Höhe von EUR 59,8 Millionen, die von zwei britischen Value Add Funds stammen. Grafik 4 zeigt die Aufschlüsselung des Engagements der rein auf Grossbritannien ausgerichteten Fonds nach Sektoren.

### Transaktionen im Quartal
Grafik 4: Aufschlüsselung des Engagements in der Region UK nach Sektoren
Quelle: UBS Asset Management, REPM und Portfoliomanager der Basisfonds
Details zur Performance des Zielfonds können in diesem Bericht aufgrund von Vertraulichkeitsvereinbarungen nicht offengelegt werden. Anleger, die bereits in den UBS (Lux) Real Estate Funds Selection – Global investiert haben, erhalten uneingeschränkten Zugriff auf diesen Abschnitt.

### Kommentar des Portfoliomanagers
Der Immobilienmarkt stellt sich auf steigende Preise und höhere Zinssätze ein und verarbeitet ausserdem die durch die langwierige Erholung von Covid-19 und Russlands Invasion der Ukraine entstandenen wirtschaftlichen Verwerfungen. Diese kommen in der gemeldeten Wertentwicklung der Basisfonds von GREFS zum Ausdruck. Offen gesagt, sollten wir für die kommenden Quartale weitere Anpassungen erwarten, da die Benchmark-Zinssätze weiter steigen und sich dies zunächst (wie bereits geschehen) über die Bewertungen in den Immobiliendiskontsätzen niederschlägt und später in einer Abschwächung der Konjunktur und der Mietmärkte äussert.
GREFS wurde als Produkt konzipiert, das den Immobilienzyklen standhält. Diese Eigenschaft hat auch im aktuellen zyklischen Umschwung Bestand. Im Vordergrund stehen stabile Renditen und die Qualität der zugrunde liegenden Einkommensströme. Der Fonds hat einen niedrigen Verschuldungsgrad, und daran wird sich nichts ändern. Per Ende September stand der LTV bei 24%. Dies ist vor dem Hintergrund der aktuell hohen und weiter steigenden Zinsen von Vorteil. Überdies sind mehr als 50% der Finanzierungen der GREFS-Basisfonds festverzinslich, über 72% dieser Kredite werden 2024 oder später fällig. Von den Fonds mit variabel verzinsten Schulden ausserhalb der Region APAC, wo die Zinsen langsamer steigen, hat die überwiegende Mehrheit einen geringen bis gar keinen Fremdfinanzierungsgrad (<30% LTV). Es gibt jedoch Ausnahmen, und einige
APAC-Fonds mit Referenzwährung USD müssen mit höheren Kreditkosten zurechtkommen. GREFS ist nicht immun gegen den Anstieg der Kreditkosten, aber das Portfolio ist gut geschützt. Angemessenen Simulationen zufolge wird der LTV zwar in Richtung 30% steigen, dabei aber deutlich unter der Obergrenze von 40% bleiben.
Bei der Positionierung des Fonds standen stets stabile, erstklassige Einkommensströme im Vordergrund. Sein Engagement in den am stärksten konjunkturabhängigen Immobiliensektoren (Hotels, Einkaufszentren und traditionelle Büroobjekte) beträgt weniger als 20%. Fast die Hälfte davon sind Büros in der Region APAC, wo die Konjunktur- und Mieterfaktoren ganz anders gelagert sind als in Europa und Nordamerika. Mehr als 30% des NIW stehen hingegen in diesen Sektoren kaum bis gar nicht mit der allgemeinen Wirtschaftstätigkeit in Zusammenhang. Das gilt namentlich für Wohnimmobilien (22%), Self-Storage- Objekte (1%) und Labors/Arztpraxen (8%). Hinzu kommt eine Allokation von 42% im Logistiksegment, zum allergrössten Teil in Märkten, die nach unserer festen Überzeugung eine anhaltende Outperformance erzielen dürften.
Ebenfalls Aufschluss über die defensive Natur des Portfolios gibt dessen Widerstandsfähigkeit gegenüber Preissteigerungen. Aus unserer Sicht dürften etwa 60% des Portfolios entweder direkt durch Indizierung geschützt sein (beispielsweise Einzelhandelsobjekte auf dem europäischen Kontinent oder Immobilien im australischen Gesundheitssektor) oder durch kurzfristige Mietverträge in Märkten mit reger Mieternachfrage (wie Wohnimmobilien oder bestimmte Arten von Industrieliegenschaften). Beides bietet zumindest die Möglichkeit einer inflationsgerechten Steigerung des Betriebsergebnisses und damit zum Ausgleich der Auswirkungen steigender Marktrenditen. Insgesamt verfügt GREFS über attraktive Allokationen, um gegenüber dem breiteren Markt eine Outperformance zu erzielen und – was ebenso wichtig ist – stabile und verlässliche Einkommensrenditen unabhängig von den Ereignissen an den Kapitalmärkten im Allgemeineren zu gewährleisten. Die stabile Wertentwicklung im dritten Quartal stellt dies trotz der Aufwärtsbewegung bei den Renditen und der Rendite von 9% und mehr solide unter Beweis.

### ESG-Kommentar
Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) hat im Oktober die Jahresbewertung für 2022 veröffentlicht. Von den 59 GREFS-Investitionen per drittem Quartal 2022 wurden bei 51 Positionen die zugrunde liegenden Immobilien anhand der Berichtsergebnisse bewertet. Darunter waren auch zwei Co-Investitionen, die ihre Daten mit den Hauptfonds ihrer Plattform meldeten. Zwei Basisfonds nahmen 2022 erstmals an GRESB teil, die Bewertung wird in diesem ersten Jahr jedoch nicht öffentlich kommuniziert (die sogenannte Kulanzperiode). Das bedeutet, dass nach Beständen gewichtet und ohne Berücksichtigung liquider Mittel nahezu das gesamte Portfolio von GREFS 2022 teilgenommen hat. Bei den fünf nicht teilnehmenden Fonds (ausnahmslos sehr kleine Positionen) handelt es sich entweder um kürzlich aufgelegte und zugesagte Strukturen, die ihr Anlageportfolio noch aufbauen und in naher Zukunft am Benchmarking teilnehmen werden, oder um Value-Add-Fonds, die das Ende ihrer Laufzeit erreicht haben und dabei sind, ihre Immobilienbestände abzuwickeln. Wie im vergangenen Jahr haben die meisten der Basisfonds von GREFS, die an GRESB teilnahmen, den Branchendurchschnitt übertroffen. Nach der Zusammensetzung des Portfolios von GREFS per drittem Quartal 2022 ist der durchschnittliche GRESB- Score der Fonds-Basispositionen mit einem Ergebnis von 80 Punkten stabil geblieben (gegenüber dem nach Vermögenswert gewichteten Durchschnitt von 79 Punkten für den Sektor nicht börsenkotierter Immobilieninvestitionen und gegenüber dem nach Anzahl der Fonds gleichgewichteten Durchschnitt von 74 Punkten für den gemeldeten GRESB-Benchmark). Das bedeutet eine Gesamtbewertung mit vier grünen Sternen für das anhand des Benchmarks gemessene Portfolio von GREFS. Im Einzelnen erreichten 35 der teilnehmenden Fonds eine Bewertung von vier oder fünf grünen Sternen. In dieser Ausgabe übertraf das Portfolio den Branchendurchschnitt im Hinblick auf das Management (29 vs. 28 Punkte) und stand in Bezug auf die ESG- Performance gleichauf (51 vs. 51 Punkte). Ausserdem entsprach der Umweltindikator der bewerteten Basisimmobilien von GREFS dem Branchendurchschnitt (44 Punkte) und die Ergebnisse dieser Positionen in den Teilbereichen Soziales (18 Punkte) und Governance (19 Punkte) reichten knapp an die Höchstbewertungen heran.
GREFS ist stolz auf die Teilnahme seiner Basisfonds an der Bewertung 2022 sowie auf die in dieser Ausgabe gemeldeten Fortschritte gegenüber den Ergebnissen des Vorjahres. Trotz der sehr guten Bewertung 2022 lässt sich auf dem Weg hin zu einem nachhaltigeren Immobilienportfolio manches verbessern. Obwohl wir nahe am Branchendurchschnitt liegen, gibt es in Bezug auf die absoluten Ergebnisse bei den Teilindikatoren Energie- und Wasserverbrauch sowie Treibhausgasemissionen Verbesserungsbedarf. Wir wirken weiterhin intensiv auf die Manager ein, damit diese nicht nur am alljährlichen GRESB- Assessment teilnehmen, sondern sich auch kontinuierlich um eine Verbesserung ihrer ESG-Daten bemühen. GREFS ist bestrebt, in der Zusammenarbeit mit den Managern seiner Basisfonds in diesem Bereich Best Practices auszutauschen. Die Leistungen der Manager wie auch ihre GRESB-Bewertungen werden bei Anlageentscheiden berücksichtigt. Darüber hinaus setzt der Portfoliomanager auf eine proprietäre Nachhaltigkeitsbewertung, welche die Bewertung und den Vergleich von Basisfonds oder neuen Anlagemöglichkeiten unabhängig von deren Beteiligung an GRESB ermöglicht. Die Abbildung von klimabezogenen physischen Risiken auf Ebene von Einzelimmobilien ist eine weitere interne Initiative, die sich gegenwärtig in der Pilotphase befindet. So sollen die aktuelle und die zukünftige Widerstandsfähigkeit von Positionen in unserem globalen Immobilieninvestitionsportfolio, darunter auch GREFS, bewertet werden können. Der Fonds bereitet aktuell die Umstellung auf
Artikel 8 SFDR vor. Dafür ist die unternehmensinterne UBS ESG-Scorecard wesentlich, die Zusammenstellung dieser Daten läuft derzeit noch. Weitere Einzelheiten hierzu werden wir in unserem nächsten Quartalsbericht bekanntgeben.

### Jüngste Entwicklung der Kosten der Wechselkurssicherung
Share class currency
Die nachstehende Grafik zeigt die Wechselkurssicherungskosten beziehungsweise -gewinne für die einzelnen Währungspaare zum 11. November 2022 (Terminkurs über ein Jahr gegenüber Kassakurs). Die Wechselkurssicherungskosten haben sich im Vergleich zum Vorquartal aufgrund des raschen Anstiegs der US-Zinsen vor allem im Hinblick auf die APAC-Währungen (JPY, AUD) erhöht. Sie dürften nach unserer Einschätzung wegen der anhaltenden inflationsbedingten Zinsanstiege weiter nach oben gehen.
|  | EUR | JPY | GBP | CAD | AUD | USD |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| USD | 2.5% | 5.4% | 0.8% | 0.7% | 1.3% | 0.0% |
| CAD | 1.9% | 4.7% | -0.5% | 0.0% | 0.6% | -0.6% |
| GBP | 1.3% | 4.5% | 0.0% | -0.1% | 0.5% | -0.8% |
| JPY | -2.6% | 0.0% | -4.3% | -4.5% | -3.9% | -5.1% |


### Zusammenfassung und Strategie nach Ablauf des Quartals
Das strategische Ziel und der Zweck von GREFS sind unverändert: Erwerb und Verwaltung eines Portfolios der besten Immobilieninvestitionen weltweit und Beteiligung in gut geführten institutionellen Spitzenobjekten in bester Lage. Wir werden auch weiterhin ein Portfolio von Investitionen führen, mit denen wir die von uns angestrebten Renditen hauptsächlich durch Einkommen und Mietwachstum generieren können. In Anbetracht der aktuellen Marktunsicherheit und des erhöhten Liquiditätsbedarfs lassen wir unsere weitere Investitionstätigkeit jedoch pausieren, sofern nicht bereits Kapitalzusagen erteilt worden sind. Wir werden auch künftig auf eine erweiterte ESG-Berichterstattung setzen. Dazu gehört unter anderem die baldige Umstellung auf Artikel 8 SFDR vorbehaltlich der Ergebnisse unserer Basisfonds aus dem internen ESG-Fragebogen von UBS. Aktuell jedoch stellt die Liquidität für private Immobilien eine Herausforderung dar, die GREFS ebenso wie den breiteren Markt betrifft. Aufgrund der aussergewöhnlichen Finanzierungsbedingungen und Unsicherheit wurden vermehrt Rücknahmeanträge gestellt – bei GREFS wie auch bei unseren Basisfonds. Darüber hinaus haben wir in den letzten Monaten infolge dieser Marktgegebenheiten weniger Zeichnungen registriert. GREFS war im Berichtsquartal darum bestrebt, die Liquidität im Fonds zu erhöhen. Dies geschah über die Platzierung von Rücknahmen in Zielfonds, den Verkauf von Beteiligungen über den Sekundärmarkt und den vorübergehenden Aufschub von Neuinvestitionen. Die meisten unserer Zielfonds haben sich dazu entschlossen, ihre Zahlungen entweder ganz oder teilweise aufzuschieben. Bis Ende September hat GREFS alle Rücknahmeanträge erfolgreich erfüllt, wenn auch mitunter durch Sekundärverkäufe mit Abschlag. Diese Kosten waren ausschliesslich der Notwendigkeit zur Generierung von Liquidität zuzuschreiben und wurden gemäss dem Prospekt an die Anleger weitergegeben, die die Rücknahmen beantragt hatten. Sollte sich an diesen Umständen nichts ändern, garantiert der Prospekt keine monatliche Liquidität. Wir werden uns nach besten Kräften darum bemühen, diese weiter zu gewährleisten, jedoch nicht auf Kosten der Stabilität oder des Gesamtwerts des Fonds. Uns geht es darum, dass den Bedürfnissen aller Anleger (der einlösenden wie auch der verbleibenden) unter diesen schwierigen Bedingungen in fairer Weise Rechnung getragen wird.
Portfolioallokation
6.0%
5.0%
4.0%
3.0%
2.0%
1.0%
Repräsentiert den Marktwert des investierten Kapitals und noch offene Kapitalzusagen im Verhältnis zum Nettoinventarwert von Global REFS. Die Summe der angegebenen Werte kann aufgrund von Rundungsdifferenzen von 100% abweichen.
Portfolioaufbau
Die hellblauen Balken stellen dar, wann Kapitalzusagen an die Zielfonds gemacht wurden.
120
100
80
60
40
20
0
in Prozent (%)	in Prozent (%)
4Q13
1Q14
2Q14
3Q14
4Q14
1Q15
2Q15
Marktwert
3Q15
4Q15
1Q16
2Q16
3Q16
4Q16
Offene Zahlungsverpflichtungen
1Q17
2Q17
3Q17
4Q17
1Q18
2Q18
3Q18
4Q18
1Q19
2Q19
3Q19
4Q19
1Q20
Barmittel
2Q20
3Q20
4Q20
1Q21
2Q21
3Q21
4Q21
1Q22
2Q22
3Q22
Unbesetzt/Barmittel
Investiert
Amerika
US, Balanced US, Industrial US, Balanced US, Industrial US, Balanced US, Balanced US, Industrial US, Alternative US, Alternative US, Residential US, Balanced
Canada, Balanced US Residential US, Alternative US, Industrial US, Residential US, Industrial US, Balanced
APAC
Canada, Balanced US, Student Housing
US, Healthcare Co-investment
Zugesagtes aber noch nicht abgerufenes Geld
Europa
APAC, Balanced APAC, Balanced Japan, Industrial Australia, Office China, Industrial Australia, Industrial APAC, Balanced Australia, Industrial Japan, Residential Japan, Residential Australia, Balanced Australia, Retail Japan, Industrial APAC, Balanced Australia, Healthcare APAC, Balanced APAC, Balanced
Australia, Healthcare Europe, Balanced Europe, Balanced
Netherlands, Office Europe, Balanced Europe, Balanced Ireland, Balanced
Europe, Logistics Co-investment
GB
Europe, Residential Europe, Logistics Europe, Logistics Europe, Balanced Europe, Residential Europe, Retail Europe, Retail
UK, Balanced UK, Industrial
UK, Student Housing
UK, Balanced UK, Balanced UK, Life Science UK, Value Added
Die Grafik zeigt den Portfolioaufbau der letzen 36 Quartale. Zusätzliche Quartale sind auf Verlangen erhältlich.
14

### Geographische Allokation (zugesagt)	Sektorallokation (zugesagt)
US 48,4%
Industrie 42,3%
UK 9,7%
Australien 7,9%
Wohnen 22,2%
Japan 7,1%
Büro 20,9%
Kanada 3,9%
Deutschland 3,4%
Andere 7,5%
Übriges Europa 13,5%
Einzelh. 6,9%
Übriges APAC 6,0%
Unbesetzt/Barmittel 0,2%
Unbesetzt/Barmittel 0,2%
Repräsentiert den Marktwert des investierten Kapitals und noch offene Kapitalzusagen im Verhältnis zum Nettoinventarwert von Global REFS. Die Summe der angegebenen Werte kann aufgrund von Rundungsdifferenzen von 100% abweichen.

### Tatsächliche Allokation vs Anlageziele
Geografische Allokation	Sektorallokation
60
in Prozent (%)
50
40
30
20
10
0
Amerika	Europa	APAC	Barmittel
Zielbandbreite	Investiert	Zugesagt
En pourcentage (%)
35
30
25
20
15
10
5
0
Industrie	Wohnen	Büro	Andere	Einzelh.	Barmittel
Zielbandbreite	Investiert	Zugesagt

### Risikoallokation	Liquiditätsallokation
120	120
in Prozent (%)
in Prozent (%)
100	100
80	80
60	60
40	40
20	20
0	0
Das investierte Kapital repräsentiert den Marktwert des investierten Kapitals im Verhältnis zum Nettoinventarwert von Global REFS. Zugesagte Werte repräsentiert den Marktwert des investierten Kapitals und noch offene Kapitalzusagen in unterliegenden Fonds, im Verhältnis zum Nettoinventarwert von Global REFS. Die Summe der angegebenen Werte kann aufgrund von Rundungsdifferenzen von 100% abweichen.

### Fremdwährungsrisiko
Abgesicherte Währungen (EUR) 100.61% Nicht abgesicherte Währungen 0.61%
Quelle: UBS Asset Management, Real Estate & Private Markets (REPM), letzt verfügbare Daten der zugrundeliegenden Zielfonds. Repräsentiert die gewichtete, durchschnittliche aggregierte Hedging-Quote über alle Anlageklassen.
Fremdkapitalisierungsgrad
Näherungsweise gewichteter durchschnittlicher Look-through Fremdfinanzierungsgrad der zugrundeliegenden Fonds, basierend auf dem investierten Kapital des Fonds, einschliesslich liquider Mittel und des sonstigen Nettovermögens. GREFS fügt keine Fremdfinanzierung auf Fondsebene zu.
Gewichtete Durchschnittslaufzeiten der Fremdkapitalisierungen der Zielfonds
Auf Look-through Basis, ausgenommen Barmittel und Fonds ohne Refinanzierung.
in Prozent (%)
80
70
60
50
40
30
20
10
0
45
40
35
30
25
20
15
in Prozent (%)
18,1
APAC, Balanced APAC, Balanced APAC, Balanced APAC, Balanced APAC, Balanced APAC, Balanced Australia, Balanced Australia, Healthcare
Australia, Healthcare Australia, Industrial Australia, Industrial
13,4
Australia, Office Australia, Retail Canada, Balanced Canada, Balanced China, Industrial Europe, Balanced
8,7
15,2
14,1
14,2
14,4
19,5
23,3
25,9
28,7
31,1
32,5
30,7
46,6
46,0
49,1
52,2
57,0
Europe, Balanced
10,6
Europe, Balanced Europe, Balanced Europe, Balanced Europe, Logistics Europe, Logistics Europe, Logistics Co… Europe, Residential Europe, Residential
Europe, Retail Europe, Retail Ireland, Balanced Japan, Industrial Japan, Industrial Japan, Residential
13,3
20,7
20,3
18,3
20,8
24,1
32,3
36,3
43,4
45,8
50,1
Aktueller FK-Grad der Zielfonds GREFS aktueller FK-Grad
49,3
48,7
48,4
51,6
Japan, Residential Netherlands, Office
UK, Balanced UK, Balanced UK, Balanced UK, Industrial UK, Life Science
13,8
UK, Student Housing UK, Value Added US Residential US, Alternative US, Alternative US, Alternative US, Balanced
2,0
2,8
0,0
0,0
10,6
13,3
18,2
22,9
26,2
26,3
33,8
33,6
43,2
45,8
US, Balanced
US, Balanced US, Balanced US, Balanced US, Balanced
41,9
US, Healthcare Co… US, Industrial US, Industrial US, Industrial US, Industrial US, Industrial
US, Residential US, Residential
US, Student Housing
5,3
12,2
19,6
20,4
18,0
20,4
24,1
28,5
30,0
24,8
31,5
44,0
43,5
9,9
Max. zugelassener FK-Grad der Zielfonds GREFS maximal zugelassener FK-Grad
43,4
40,0
3
10
5
1,3
0
2022
2023
2024
2025
2026
Danach
Ungefähre Werte basierend auf den aktuellen Look-through Allokationen basierend auf dem investierten Kapital aus den jeweils letzten verfügbaren Daten der zugrundeliegenden
Zielfonds. Aufgrund von Rundungsdifferenzen kann die Summe der Diagramme von 100% abweichen.
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