Village olympique de Montréal

Le Village Olympique de Montréal, familièrement appelé les « Pyramides » ou le « Grand Hôtel », est un complexe immobilier montréalais constitué de deux tours construit à l'occasion des Jeux Olympiques d'été de 1976, comme résidence pour les athlètes. Réalisation Choix du lieu d'implantation Entre la décision d'organiser des Jeux à Montréal, le 12 mai 1970, et le mois d'août 1973, Guy Legault, architecte directeur du service d'Habitation de la Ville de Montréal mandaté par le maire Jean Drapeau, travaille plutôt sur des solutions de logement des athlètes préservant au maximum les espaces verts. On cherchait aussi à faire que ces nouveaux logements soient plus facilement absorbés par le marché. L'idée initiale était même de rénover une partie du parc de logements vieillissants de Montréal pour loger les athlètes et d'en faire ensuite des logements sociaux. La SCHL, en tant que financeur du projet, ne souhaitait pas non plus reproduire le modèle d'un grand ensemble de logements sociaux déjà expérimenté pour les Habitations Jeanne Mance. Les propositions de village décentralisé ayant été refusées par le Comité International Olympique au printemps 1972, le parc Viau est finalement choisi par le conseil municipal de Montréal comme emplacement du Village olympique le 14 juin 1973. Les golfeurs qui utilisaient ce terrain se voient promettre un terrain en remplacement dans Rivière-des-Prairies. Choix des promoteurs La tentative d'obtenir des projets pour le Village par l'intermédiaire d'un avant-cahier d'appel d'offres se solde par un échec. En l'absence de tout autre concurrent, le promoteur immobilier René G. Lépine est choisi en avril 1974. Son projet de pyramides est inspiré de la Marina-Baie-des-Anges construite entre 1968 et 1970 par l'architecte André Minangoy à Villeneuve-Loubet, en France. Réné Lépine devient le principal maître d'œuvre du Village avec ses partenaires, l'entrepreneur Joseph Zappia, le promoteur Gerald Robinson ainsi que le courtier en immeubles Andrew Gaty. Tous sont actionnaires de l'entreprise Terrasses Zaroléga Inc., LTZ. Du 15 au 18 avril 1974, ils se rendent à la Marina Baie des Anges pour procéder sur place à un examen de cette construction en compagnie de l'architecte A. Minangoy. Sont présents également à cette visite, Janusz Juszczyk, estimateur professionnel et Aimé Désautels, ancien architecte de la ville de Montréal qui travaillait alors pour la Communauté urbaine de Montréal. Ce dernier remet au maire Drapeau un rapport déconseillant la réalisation d'un tel projet dans le contexte de Montréal. Les promoteurs obtiennent cependant l'accord du maire en mai 1974 en dépit des rapports contraires de services de la Ville et notamment du service des finances. Architecture La conception architecturale du projet s'échelonne du 28 juin 1974, date d'acceptation du projet de pyramides par la ville de Montréal, à la fin de décembre 1974, date à laquelle la conception devient définitive et où commencent les travaux de construction. Le bâtiment est la dernière œuvre majeure de l'architecte Roger D'Astous et de son associé, l'architecte Luc Durand, qui travaillait avec lui depuis deux ans. Luc Durand était un des concepteurs de Place Dupuis, de Place du Cercle et des Tours Frontenac, érigées non loin entre 1970 et 1972. Conçues pour accueillir plus de 10 000 personnes pendant les Jeux et quelque 3200 locataires après, les deux pyramides d’habitation de 21 et 23 étages, mesurent 300 mètres de long chacune sur une largeur d’à peine 14 mètres. Les appartements donnent d’un côté sur une coursive publique et de l’autre sur un balcon. Cette solution, expérimentée dès les années 1920 en Russie et en Hollande mais rarement utilisée en Amérique du Nord, avait pour but de favoriser la lumière, l'aération mais aussi les interactions sociales. Le bâtiment, entièrement en béton pour s'harmoniser avec le parc olympique voisin, s'inspire de l'architecture brutaliste et des pyramides d'Égypte. L'orientation et le système de grandes terrasses, qui avait notamment pour but au départ d'offrir une vue sur Montréal aux athlètes, permet aujourd'hui de cultiver des végétaux sur les terrasses ensoleillées. Financement La plupart des informations de ce paragraphe sont tirées du chapitre sur le Village Olympique du Rapport de la commission d'enquête sur le coût de la 21e Olympiade ou Commission Malouf (1980). Projet initial (octobre 1974) Au départ, le coût du projet est évalué à 30 M$. On prévoyait de vendre les unités de logement au terme des jeux sous forme de condominium à des prix variant de 20 000 $ à 60 000 $ chacune mais cette option est finalement abandonnée. Le projet de financement est difficile à boucler y compris en raison du statut du terrain qui était loué aux promoteurs dans le cadre d'un bail emphytéotique de 64 ans. Une bande de terrain entre la rue Sherbrooke et les immeubles à bâtir est par ailleurs cédée de fait aux promoteurs. Si cette bande de 122 pieds de large reste propriété de la ville, les promoteurs en ont en effet le droit exclusif d'occupation. Le contrat finalement signé le 22 octobre 1974 entre le comité organisateur des jeux et les promoteurs prévoit que LTZ sera le propriétaire et l'entrepreneur général et que le financement sera assuré comme suit : 4 M$ financés par LTZ 20 M$ par un prêt de la Banque Canadienne Nationale assuré par la SCHL en première hypothèque 6 M$ (et plus en cas de dépassement de coûts) investis par le Comité Organisateur des Jeux Olympiques (COJO) sous la garantie d'une deuxième hypothèque. Selon les termes de ce contrat, LTZ pouvait devenir propriétaire d'un immeuble libre de toute hypothèque en payant 20 M$ à la Banque Canadienne Nationale, premier créancier hypothécaire, plus dix fois le profit net de la meilleure année de location au COJO entre 1976 et 1982. Explosion des coûts (décembre 1974) Pour combler les besoins d'espace requis par le COJO mais aussi les exigences du code du logement et de la SCHLD, la superficie brute du projet augmentera de près de 45% et le volume de 55% entre la date de la signature du contrat principal (octobre 1974) et la date de l'arrêté définitif du concept le 16 décembre 1974. On envisage d'abord de permettre ces surfaces supplémentaires par l'ajout d'une tour d'habitation pour personnes âgées devant les pyramides à construire par une société sans but lucratif et mise gratuitement à la disposition du COJO pendant la période des Jeux. Cette solution de tour supplémentaire sera finalement abandonnée en octobre 1974 car LTZ, la SCHL et le COJO la trouvaient désavantageuse. À la fin de la période de conception des bâtiments, le coût de construction est réévalué à 74 M$, auxquels s'ajouteront un autre 6.6 M$ pour des aménagements spécifiques aux jeux. Coût final et enquête judiciaire (1975-1980) Finalement, le coût du projet atteindra 95,5 M$. En raison de ses importants dépassements de coûts mais aussi de l'identification de toutes sortes de malversations, le chantier fera l'objet de perquisitionspar la Sûreté du Québec et la Gendarmerie Royale du Canada en novembre 1975 et d'une longue enquête judiciaire pour complot, fraude et corruption. Le rapport de la Commission Malouf (1980) montrera que l'écart de coût de 58 M$ par rapport à l'évaluation initiale se justifiait globalement comme suit : 44 M$ imputables à la période de conception: retard à commencer les travaux, augmentation des surfaces, amélioration de la qualité du bâtiment, honoraires des promoteurs; 14 M$ imputables à la période de construction : Travaux additionnels (terrassement, chute d'un panneau de béton, ventilation et climatisation), sous-évaluation et inflation. Ce même rapport Malouf conclura que "Les autorités de la ville de Montréal, et en particulier le maire Jean Drapeau, ont fait preuve d'irréalisme, de mauvaise gestion et d'irresponsabilité en maintenant, jusqu'à la fin, l'exigence que le promoteur mette gratuitement le Village olympique à la disposition du COJO pendant la période des Jeux et cela, en dépit des avis, commentaires et opinions contraires ". Le rapport Malouf jugera para ailleurs que "Les promoteurs, Les Terrasses Zarolega Inc. (LTZ), ont profité et abusé de leur position de force dans leurs négociations avec le COJO pour lui soutirer un contrat qui leur était exceptionnellement favorable." En particulier, étant donné que LTZ était à la fois le propriétaire des pyramides et l'entrepreneur général, le COJO n'aurait pas dû inclure de clause d'honoraires dans son contrat avec ce promoteur. Cette clause a eu pour effet d'augmenter le coût du Village de près de $4 millions et aurait permis au promoteur de récupérer sa propre participation financière au projet. En 1976, le gouvernement québécois, entreprend des procédures d'expropriation pour prendre possession du Village et le bâtiment est confié à la Régie des installations olympiques (RIO). Le terrain appartient en principe toujours à la Ville. Histoire Pendant les Jeux Le village olympique de Montréal pour les Jeux olympiques d'été de 1976 se situe rue Sherbrooke dans le quartier Rosemont–La Petite-Patrie de Montréal, à 800 mètres au nord-ouest du stade olympique. Le quartier fait office de barrière entre un grand parc de verdure ouvert aux athlètes et la rue Sherbrooke avec le parc olympique. Le village olympique s'étend sur 34 hectares sous la forme de quatre moitiés de pyramides de 19 étages, qui comprennent un total de 980 appartements. L'un des quatre bâtiments est réservé aux femmes. Si les femmes peuvent visiter les logements des hommes, l'inverse n'est pas permis. Le tout constitue tout de même un progrès par rapport aux barrières séparant les sexes des villages antérieurs. Les chambres sont décorées de dessins d'enfants en rapport avec l'olympisme et accueillent chacune plusieurs athlètes. En plus de cette structure permanente, les organisateurs ajoutent des cafétérias et immeubles de bureaux pour les Jeux. Les hébergements sont sur les étages supérieurs et les services aux étages inférieurs afin d'assurer le calme des athlètes. Un restaurant de 3 000 places est ouvert en continu et les compétitions sont retransmises en direct. Le Journal "Le Village", distribué aux résidents du 1er juillet au 1er août 1976, rapporte les résultats sportifs et annonce les festivités du jour, dont des spectacles en plein air d'Oscar Peterson, Blood, Sweat and Tears, Michel Pagliaro, Les Grands ballets canadiens ou Maynard Ferguson. Les infrastructures incluent un cinéma, une salle de spectacle, un centre religieux multiconfessionnel, un marché aux puces (pour échanger des souvenirs des différents pays représentés), une boutique d'artisanat des Premières nations et d'autres magasins. On y trouve aussi une piscine. Des salles d'interview et de conférences permettent la communication entre les journalistes et les athlètes. Enfin, la reine Elizabeth II rend visite aux sportifs et mange à une cafétéria du Village olympique, avec les mêmes couverts jetables que tout le monde. Les premières délégations s'y installent le 23 juin 1976. N'ayant pas rendu à temps leur formulaire d'inscription, de nombreuses délégations doivent patienter plusieurs heures dans le hall d'entrée avant de recevoir leurs logements. Des clowns sont embauchés pour les divertir pendant cette attente. Après les Jeux Après les Jeux olympiques, le quartier devient résidentiel sous forme d'appartements de luxe et continue à abriter plusieurs services : restaurants, pharmacie, épicerie, salon de coiffure, piscine, gymnase, lave-auto, bibliothèque. Le site comporte également 18 580 m2 de bureaux et locaux commerciaux. Le Tribunal administratif du logement (TAL) y a l'un de ses 30 locaux et une salle d’audience. En 1977, on aménage un terrain de golf de trois trous derrière les pyramides, renouant ainsi avec l’ancienne fonction du site. Le Village olympique demeure propriété de la Régie des installations olympiques (RIO) jusqu'en 1998. Le budget Bourbeau de 1994 annonce la mise à l'étude de la privatisation du Village Olympique. Celle-ci est reportée après les élections de 1994 qui amènent le Parti québécois au pouvoir. En octobre 1997, le ministre de la Métropole, Robert Perreault, annonce que le gouvernement du Québec ira finalement de l'avant avec la privatisation. La privatisation est finalement achevée en 1998 lorsque le complexe immobilier est vendu pour la somme de 64,5 M$ à Metro Capital Group (renommée plus tard MetCap Living), une grande société de gestion immobilière de Toronto fondée en 1988 par le Montréalais Michael O'Gallagher. En 2004, le Village olympique est revendu à El-Ad Canada, une société américaine de développement immobilier basée en Israël mais opérant aux États-Unis et au Canada dans le cadre de l'achat groupé de 39 bâtiments (soit 8000 logements environ) appartenant à la famille O'Gallagher pour un montant total de plus de 700 M$. La Banque TD et la Banque Royale du Canada étaient les co-prêteurs principaux de cette importante transaction, ainsi que la Banque HSBC Canada, la CIBC et la Banque de Montréal. En septembre 2009, El-Ad confie à sa partenaire de longue date, la société Cogir de Brossard, le soin de gérer le Village olympique. En janvier 2012, 8 ans après son rachat par El-Ad, le Village est finalement cédé au fonds d'investissement immobilier canadien basé à Toronto (Ontario), Canadian Apartment Properties Real Estate Investment Trust (CAPREIT), pour 176,5 M$. Cette transaction ne comportait pas le terrain adjacent alors développé par El-Ad et sa filiale Développement Cité-Nature. Ce terrain serait toujours prêté par la Ville dans le cadre d'un bail de 64 ans. Financiarisation du Village olympique Les bâtiments ont été construits avec des fonds publics sur un ancien parc municipal et un ancien terrain de golf appartenant à la ville. Entre 1979 et 1992, alors que des discussions politiques portaient sur la transformation des pyramides olympiques en coopérative de logements ou sur leur éventuel transfert à un OSBL, 200 unités du Village olympique, soit environ 20% de tous les logements, étaient louées à des personnes âgées à faible revenu. En 1991, la Régie des installations olympiques (RIO) vend à des locataires âgés du Village et à de nouveaux locataires des appareils électroménagers en fin de vie qu’ils auraient dû recevoir gratuitement en vertu de sa politique tarifaire. L'Association des locataires du Village olympique (ALVO) menace alors de demander une enquête publique sur la gestion de la RIO. Le président de l'association, Lawrence Morgan déclare à cette occasion : « Il est clair que des fonds publics sont en péril et que des biens publics sont gérés de façon douteuse ». Il plaide pour que les millions de dollars de bénéfices, transférés chaque année par la RIO du Village au Stade olympique, soient le plus rapidement possible réinvestis au profit du Village olympique. En effet, près de 15 ans après leur mise en service, la corrosion des structures d’acier supportant les balcons du Village présentait un risque potentiel pour la sécurité des quelques 5000 résidents et travailleurs des pyramides. En 1992, le Village Olympique générait annuellement des revenus de 11,6 M$ et des dépenses de 6 M$ et donc un surplus d’opération de 5,6 M$ qui servait principalement à combler le déficit d'opération des autres structures olympiques. En 1993, le gouvernement fédéral met fin à son programme fédéral de logement social et communautaire et transfère la responsabilité de superviser les projets de logements sociaux aux provinces et aux municipalités. Dans ce contexte, en adoptant une nouvelle stratégie axée sur la rentabilité, le gouvernement provincial et la Régie des installations olympiques, optent pour la vente du Village à des compagnies privées. Ce choix se fait sans concertation avec la Ville qui avait pourtant mis à disposition le terrain et apporté une partie du financement. Ville de Montréal, qui recevait, grâce à cette transaction, 1.5 M$ en recettes fiscales municipales n'apportera finalement pas d'objections aux choix de la RIO et du gouvernement du Québec. Ces décisions ont contribué à accentuer la financiarisation du parc immobilier montréalais et par conséquent la crise du logement au Québec. Après la vente en 1998, l’Association des locataires du Village olympique (ALVO), qui avait lutté pour empêcher que les pyramides ne se transforment en simple actif financier détenu par des particuliers, se bat pour protéger les intérêts des locataires mais aussi la valeur patrimoniale des lieux. En 2001, elle s’oppose aux projets d’expansion des propriétaires sur les terrains avoisinants : Projet de construction de 2000 logements en 2001 par Metro Capital qui finira par abandonner ce projet ; Construction à partir de 2006 d’une vingtaine de tours à logements par El-Ad sur les anciens parkings du Village olympique derrière les pyramides. Les tentatives d'ALVO de bloquer ce dernier projet se solderont finalement par un échec. Le nouveau complexe "Harmonia Cité Nature" de 1400 appartements en copropriété, comportera finalement 5 bâtiments de 10 à 14 étages (pour un total de 800 logements) près du boulevard de l'Assomption et 3 édifices de 9 à 14 étages (pour un total de 600 logements), près de la rue Viau. En 2021, le groupe El-Ad et sa filiale montréalaise Développement Cité-Nature, feront l'objet d'une action collective en justice car ils auraient annulé, après des mois de tergiversations, des contrats d’achat par des particuliers « parce qu’il était devenu plus rentable pour eux de louer les condos plutôt que de les vendre au prix initial convenu ». À partir de 2012 le Village est géré par CAPREIT. Ce fonds de placement immobilier coté en bourse, détenait, en 2024, plus de 10 000 logements au Québec et plus de 48 000 au Canada et en Europe dont des parcs de maisons mobiles. Pendant la pandémie de Covid-19 au Québec, plusieurs services d'entretien sont supprimés et les infrastructures du Village olympique se détériorent. Bien qu'affichant des revenus annuels de plus d'un milliard de dollars et pour mieux augmenter les loyers, CAPREIT, refuse de remplir la clause G du bail, pourtant obligatoire car elle permet au locataire de connaître le montant du bail précédent et de contester éventuellement une hausse abusive de loyer. CAPREIT multiplie par centaines les poursuites contre ses locataires. Ceux-ci refusent en effet souvent ces augmentations de loyer, notamment en raison du manque d'entretien des lieux. En août 2024, plus de 200 locataires du Village olympique sont convoqués au Tribunal Administratif du Logement par CAPREIT. L’audience doit être reportée, faute de place dans la salle. En juin 2025, un article du journal Le Devoir signale un cas de sous-location d'une trentaine d'appartements du Village par l'entreprise Harrington Housing mandatée par CAPREIT. Cette nouvelle formule de sous-location à des étudiants et jeunes professionnels non encadrée par un bail régulier, conduit à des abus comme une tentative d'ajout de chambres dans les appartements contraires à la réglementation en même temps que des nuisances pour les autres locataires. Les principaux actionnaires de CAPREIT sont des banques comme RBC, BMO, TD, et CIBC. Notes et références Cet article est partiellement ou en totalité issu de l'article intitulé « Village olympique » (voir la liste des auteurs). Voir aussi Articles connexes Parc olympique de Montréal Bibliographie Les villages des Jeux Olympiques d'été de Paris 1924 à Rio 2016, Lausanne, Le Centre d'études olympique, 22 janvier 2018, 83 p. (lire en ligne). Michaël Doiron, Les installations olympiques de Montréal : histoire d'un espace politisé, Montréal, Université du Québec à Montréal, 2025, 154 p. Liens externes Portail de l’architecture et de l’urbanisme Portail de Montréal Portail des Jeux olympiques