Khu thương mại

Khu thương mại (Commercial area/commercial district/commercial zone) trong một đô thị là một khu vực, đặc khu hoặc khu phố, khu dân cư được cấu thành chủ yếu từ hệ thống các công trình thương mại, chẳng hạn như một dãy phố mua sắm (strip mall), các khu văn phòng tập trung (office parks), khu trung tâm, quận kinh doanh trung tâm (CBD), đặc khu tài chính, "tuyến phố chính" (Main street), hoặc các trung tâm thương mại, khu mua sắm. Hoạt động thương mại bên trong các thành phố bao hàm việc mua bán hàng hóa và dịch vụ tại các cơ sở bán lẻ, hoạt động mua bán bán buôn (bán sỉ), các định chế tài chính, và một sự đa dạng lớn của các mục đích sử dụng đất vốn được phân loại rộng rãi dưới danh xưng "kinh doanh". Mặc dù các hoạt động thương mại thông thường chỉ chiếm dụng một tỷ lệ diện tích đất tương đối nhỏ gọn, chúng lại đóng vai trò tối quan trọng đối với nền kinh tế của một cộng đồng. Chúng cung ứng cơ hội việc làm, thúc đẩy dòng tuần hoàn lưu thông của tiền tệ, và thường gánh vác nhiều vai trò quan trọng khác phục vụ tập thể, tiêu biểu như làm không gian tụ họp công cộng và tổ chức các sự kiện văn hóa. Định nghĩa về các khu thương mại hoàn toàn có khả năng bao hàm cả các mục đích sử dụng công nghiệp, mặc dù hệ thống luật phân khu chức năng vẫn triển khai điều tiết khắt khe cấp độ công nghiệp được phép vận hành nội khu. Các ngành công nghiệp nặng quy mô lớn thường có xu hướng thu mua bất động sản tại các dải rìa ngoại vi của thành phố hoặc tại các phân khu chưa được hợp nhất hành chính. Mặc dù vậy, một số phân khu thương mại trong đô thị vẫn mở cửa cho phép triển khai các hoạt động công nghiệp nhẹ, thông thường là hệ thống các nhà máy xưởng sản xuất quy mô nhỏ sở hữu khối lượng phát thải ô nhiễm ở mức tối thiểu và nhu cầu vận tải vận chuyển gọn gàng. Một khu thương mại là một dạng bất động sản được đồng bộ hướng tới mục đích sử dụng bởi các cơ sở kinh doanh sinh lời, quy tụ các tổ hợp văn phòng, trung tâm thương mại, trạm dịch vụ, quán bar và nhà hàng. Tổng quan Một khu thương mại có thể được một nhà phát triển mua đứt vẹn toàn để phục vụ cho các dự án chiến lược tương lai hoặc được thuê lại thông qua một nhà môi giới bất động sản. Loại hình tài sản này được định vị nằm ở khoảng giữa phân khúc bất động sản nhà ở dân dụng và bất động sản sản xuất công nghiệp. Trong thực tế, gần như mọi chủ đầu tư khi muốn được cấp giấy phép xây dựng một tổ hợp văn phòng mới hoặc bất kỳ cơ sở kinh doanh sinh lời nào khác, đều bắt buộc phải được chính quyền đô thị thẩm định và xác nhận rằng khu vực được lựa chọn thực sự là một khu thương mại. Nếu các phân khu chức năng giúp phân tách giữa khu thương mại, công nghiệp và nhà ở được quy hoạch một cách rõ ràng cho mục đích thương mại, thành phố sẽ cho phép thương vụ mua bán được triển khai đúng theo mục đích sử dụng đã công bố. Nếu có bất kỳ phần diện tích nào của bất động sản lấn sang ranh giới của phân khu nhà ở hoặc phân khu công nghiệp, người mua bắt buộc phải làm đơn xin cấp một giấy phép biệt lệ (variance), tức là một sự phê duyệt đặc biệt cho phép xây dựng vượt qua chỉ giới ranh giới phân khu. Một khu thương mại hoàn toàn có khả năng được nắm giữ và phân phối bởi các đại lý môi giới bất động sản tương tự như phương thức áp dụng cho các khu dân cư. Hệ thống biển hiệu quảng cáo thông báo về tính sẵn có và quy mô diện tích của bất động sản sẽ được dựng lên, và các thỏa thuận hành chính sẽ được thiết lập để mua bán hoặc cho thuê các lô đất có diện tích nhỏ hơn. Người bán cũng có thể đồng ý thực hiện các công tác cải tạo mặt bằng đất đai, chẳng hạn như san lấp các vị trí lồi lõm không bằng phẳng hoặc giải tỏa hệ thống cây cối hoang hoang phế không mong muốn. Một nhà phát triển chuyên nghiệp hoàn toàn có khả năng vung tiền thu mua những dải đất khổng lồ thuộc loại hình tài sản này đơn thuần là để đảm bảo quỹ đất sạch luôn sẵn có cho các dự án xây dựng trong tương lai. Lịch sử Không gian nơi làm việc đã trải qua một quá trình tăng trưởng song hành cùng sự đi lên của đô thị. Đến giai đoạn cuối thế kỷ XIX, đô thị thường bị giới phê bình nhìn nhận như một môi trường ô nhiễm, ùn tắc giao thông và bị xé nát bởi các cuộc xung đột sắc bén về mặt kinh tế – xã hội. Mặc dù thành phố vẫn tiếp tục duy trì đà tăng trưởng bứt phá của nó cho đến tận giai đoạn giữa thế kỷ XX, các lực lượng chèo lái tạo nên sự suy thoái hệ thống của nó thực tế đã âm thầm tích tụ năng lượng suốt nhiều thập kỷ trước đó. Mạng lưới đường sắt ngoại ô, hệ thống xe điện mặt đất và cuối cùng là sự trỗi dậy mạnh mẽ của phương tiện xe hơi cá nhân đã cho phép một bộ phận quần chúng nhân dân ngày càng mở rộng được tự do dịch chuyển ra khỏi các lõi trung tâm thành phố. Trong khi ở giai đoạn sơ khởi đầu tiên, phần lớn người dân vẫn chấp nhận thực hiện các chuyến hành trình quay trở lại khu nội đô để đảm nhận các công việc thương mại và công nghiệp hằng ngày, nhưng theo tiến trình thời gian, nhiều chủ doanh nghiệp cũng đã chủ động tuân theo xu thế đó. Họ tiến hành dịch chuyển cơ sở đến các cộng đồng ngoại ô ngoại vi nhằm tìm kiếm đội ngũ lao động có trình độ học vấn cao, tiếp cận quỹ đất sạch giá rẻ, kéo giảm áp lực từ các tổ chức công đoàn và hướng tới một hình ảnh ngoại ô rợp bóng cây xanh cảnh quan. Diện mạo kiến trúc thương mại quen thuộc ngày nay của hệ thống các khu văn phòng tập trung (office parks) và khuôn viên tập đoàn (corporate campuses) chính thức được khai sinh từ cột mốc lịch sử này. Các nhà quy hoạch đô thị luôn chủ động khuyến khích các cơ sở kinh doanh tụ họp tập trung dọc theo các tuyến đường phố có mật độ giao thông sầm uất và các phân khu trung tâm nội đô lõi. Giải pháp quy hoạch này giúp cho lưu lượng giao thông đổ về các địa điểm này luôn nằm trong phạm vi có thể kiểm soát và điều tiết được. Một số phân khu không gian của thành phố có thể được chính quyền ấn định cho mục đích sử dụng hỗn hợp, điều này đồng nghĩa với việc một số khu thương mại hoàn toàn được phép khai thác sử dụng cho các mục đích cư trú dân dụng. Một khu vực mua sắm nội đô cổ kính đan xen với các căn hộ chung cư ở tầng trên chính là một minh chứng của mô hình sử dụng hỗn hợp này. Tiến trình phát triển dự án quy định bắt buộc phải sở hữu tỷ lệ quy mô và bản sắc đặc trưng tương đồng với các dự án nhà ở cư trú liền kề nhằm mục đích thúc đẩy tính tương thích, hài hòa với toàn bộ khu vực bao quanh. Các công trình phát triển bắt buộc phải được định hướng thiết kế lấy người đi bộ làm trung tâm chạy dọc theo các tuyến phố giao thông công cộng hằng ngày và định vị bên trong các Đặc khu Vị bộ hành công cộng. Chú thích