Ordonnance n° 2023-80 du 8 février 2023 relative au bail réel solidaire d'activité
Rapport au Président de la République relatif à l'ordonnance n° 2023-80 du 8 février 2023 relative au bail réel solidaire d'activité
Le ministre de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires et le ministre délégué auprès du ministre de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires, chargé de la Ville et du Logement, ont présenté une ordonnance relative au bail réel solidaire d’activité.
 Les organismes de foncier solidaire (OFS) ont pour objectif de créer une offre de logements en accession sociale à la propriété à des prix durablement abordables.
 Grace à la dissociation de la propriété foncière et de la propriété bâtie et à l’encadrement des prix de cession, le bail réel solidaire (BRS), conclu par un OFS avec un ménage sous conditions de ressources permet de développer une offre de logements en accession sociale pérenne. Ce dispositif innovant permet à des ménages d’accéder à la propriété à des prix 30 à 50 % plus faibles que sur le marché. Il connait un franc succès : alors que seulement quatre OFS étaient agréés à la fin 2017, plus de cent-dix OFS sont aujourd’hui agréés sur l’ensemble du territoire. A fin 2021, plus de trois cent trente logements en BRS avaient été livrés et les opérations actuellement programmées ou en construction représenteront plusieurs centaines de nouveaux logements en BRS chaque année.
 Afin de compléter ce dispositif, l’article 106 de la loi n° 2022-217 du 21 février 2022 relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l’action publique locale (dite loi « 3DS ») a étendu le champ d’activité des OFS en leur permettant de réaliser et de céder, à titre subsidiaire, des locaux d’activités, sur les terrains qu’ils acquièrent pour la réalisation de logements, dans des conditions similaires à celles du BRS. L’objectif est de permettre aux OFS de créer de la mixité au sein de leur opération et de favoriser l’installation de certaines entreprises ou activités, notamment dans les secteurs à revitaliser.
 L’ordonnance créant le bail réel solidaire d’activité (BRSA) permet aux OFS d’exercer cette nouvelle mission. Le BRSA reprend certaines caractéristiques majeures du bail réel solidaire pour les logements, comme la faculté de pouvoir céder les droits réels sous réserve d’un encadrement des prix de cession, le versement d’une redevance foncière à l’OFS, ainsi que le caractère rechargeable du bail après chaque cession.
 Grâce à cet outil, les OFS pourront céder des locaux d’activité à des microentreprises (moins de dix salariés et moins de deux millions d’euros de chiffres d’affaires) dans des conditions économiques durablement maîtrisées.
 Deux possibilités de mise à disposition de ces locaux sont offertes. La première permet aux OFS de céder, sous plafond de prix, les droits réels relatifs au local d’activité directement à des microentreprises qui pourront être titulaires du BRSA, en contrepartie d’une redevance foncière et sans pouvoir le louer. L’OFS peut imposer, dans le contrat de bail, des conditions tenant à la nature de l’activité exercée et moduler le montant de la redevance en fonction des gains tirés de l’exploitation du local. Le local peut être cédé ou transmis à une autre microentreprise, sous réserve du plafond de prix et de l’agrément préalable de cet acquéreur par l’OFS.
 La seconde possibilité bénéficie aux établissements publics et entreprises publiques locales, constituées à l’initiative des collectivités, notamment dans le cadre de leur intervention en matière de revitalisation commerciale et artisanale. Ces établissements ou entreprises publics pourront acquérir les droits réels relatifs à des locaux d’activité auprès d’un OFS, et être ainsi titulaires du BRSA, dans le but de les mettre en location à des microentreprises à des niveaux de loyers modérés. La microentreprise occupante ne pourra pas sous-louer le local, et il revient au titulaire du BRSA, l’établissement public ou l’entreprise publique locale, de s’acquitter de la redevance foncière auprès de l’OFS.
 Enfin, l’ordonnance fixe les dispositions relatives à la cession de ces locaux et prévoit notamment l’obligation d’une publicité préalable dans un objectif de transparence des contrats conclus.
 Ce nouveau dispositif répond aux attentes de nombreux élus locaux. Il est un outil de plus à la main des territoires et des élus afin de créer durablement de la mixité, de l’animation et de la proximité.
 Un décret en Conseil d’État précisera les modalités de mise en oeuvre de cette ordonnance.