DÉTAIL DES TROIS ÉLÉMENTS CONSTITUTIFS DU PRIX DE REVIENT PRÉVISIONNEL DES OPÉRATIONS FAISANT L'OBJET D'UNE DEMANDE DE DÉCISION FAVORABLE DE SUBVENTION
Le contenu détaillé des trois éléments du prix de revient prévisionnel est le suivant :
1. Pour la charge foncière ou la charge immobilière :
― le prix et les frais d'acquisition du terrain ou de l'immeuble ;
― le coût des sondages éventuels ;
― les dépenses relatives aux travaux d'aménagement du terrain : démolitions ; mouvement des terres ; voirie, y compris les frais relatifs à la réalisation et la démolition de voies provisoires de chantier ; réseaux divers, y compris branchements ; transformateurs ; éclairage public et aires de stationnement. Les travaux relatifs à l'aménagement des abords des bâtiments et des espaces libres, aux plantations, au mobilier urbain, etc. sont également à prendre en compte dans la limite de 4 % du prix de revient du bâtiment ou du coût total des travaux ;
― la part du coût des fondations qui :
1° Excède 10 % du prix de revient du bâtiment ou du coût total des travaux ; et
2° Ne dépasse pas 20 % de la même assiette.
Doivent être comptés dans le coût des fondations : d'une part, tous les travaux de terrassement ou de gros œuvre réalisés soit sous le plancher ou la dalle de rez-de-chaussée pour les immeubles ou les parties d'immeubles sans sous-sol, soit sous le plancher ou la dalle du niveau de sous-sol le plus bas pour les immeubles ou les parties d'immeubles sur sous-sol ; d'autre part, toutes les dépenses de terrassement et de reprise en sous-œuvre ou d'étaiement des constructions existantes, mitoyennes ou situées sur le site ;
― les participations prévues par le code de l'urbanisme (art. L. 332-6) pour la réalisation d'équipements publics, notamment les participations pour raccordement à l'égout ou pour réalisation de parcs publics de stationnement, seule la fraction des coûts qui est en rapport avec les besoins des futurs habitants pouvant ainsi être mise à la charge du constructeur lorsque la capacité des équipements publics programmés excède ces besoins ;
― les surcoûts de construction résultant de l'adaptation de la structure ou du mode de construction de l'immeuble aux contraintes foncières du site. A ce titre, les surcoûts suivants sont pris en compte dans la limite de 5 % du prix de revient du bâtiment ou du coût total des travaux :
a) Les surcoûts résultant de la construction sur un terrain clos dont les limites ne sont pas dépassables pour les besoins du chantier et dont la surface est inférieure à deux fois la surface au sol de la construction ;
b) Les surcoûts résultant de l'adaptation des structures aux dénivellations du terrain ;
c) Les surcoûts de construction des logements collectifs réalisés dans les zones de faible ou moyenne séismicité conformément aux règles de calcul des DTU ;
― toutes les taxes liées à la réalisation de l'opération et, notamment, la taxe locale d'équipement, la taxe correspondant au dépassement éventuel du plafond légal de densité, etc.
La charge foncière ou la charge immobilière peut, éventuellement, comprendre également le montant de la participation mise à la charge du constructeur au bilan d'une zone d'aménagement concerté ; le rachat du fond de commerce de l'hôtel meublé, sous réserve de sa cessation d'exploitation, les travaux d'accessibilité de l'immeuble aux handicapés et les dépenses relatives au relogement éventuel des occupants pendant la durée des travaux.
2. Pour le prix de revient du bâtiment ou le coût des travaux :
― les dépenses relatives à la construction, l'aménagement ou l'amélioration, selon les règles en vigueur, des locaux d'habitation, de leurs annexes, incorporées ou non, et des locaux pour services collectifs ou à usage commun attachés à la jouissance des logements ;
― les dépenses de fondation, à l'exclusion des surcoûts de fondation qui sont pris en compte dans le cadre de la charge foncière pour la part dépassant 10 % du prix de revient du bâtiment ;
― les dépenses relatives à la réalisation de tous les équipements nécessaires à l'usage des locaux d'habitation et de leurs annexes, comme, par exemple, la fourniture et la pose des ascenseurs, des gaines et câbles de télécommunications, des antennes de télévision, des surpresseurs éventuels ;
― les dépenses d'installation d'un chauffage central ou de raccordement à une chaufferie urbaine ;
― les dépenses éventuelles engagées pour adapter l'immeuble et les logements aux personnes handicapées.
3. Pour le coût des prestations intellectuelles, notamment celles rendues par la maîtrise d'œuvre :
― les frais de direction d'investissement pris en compte dans la limite de 0,13 % du montant des travaux pour les opérations d'au plus 30 logements ; 0,10 % pour les opérations de 31 à 50 logements et 0,07 % pour les opérations de 51 logements et plus ;
― le coût des études sociales relatives à l'opération et les frais de constitution du volet social du projet des opérations visant à loger ou héberger des personnes en difficulté ;
― les honoraires des architectes et techniciens pour leurs interventions relatives aux travaux énumérés aux paragraphes 1 et 2 ci-dessus ;
― les honoraires des géomètres et les dépenses d'études techniques préalables (relevé, métré...) ;
― les dépenses afférentes à l'établissement des plans d'exécution des ouvrages ;
― les honoraires facturés par un conducteur d'opération externe ;
― les coûts internes de maîtrise d'ouvrage pris en compte dans la limite d'une somme égale à 1,5 % du montant des travaux, somme forfaitairement majorée d'un montant égal à huit fois la valeur de base définie à l'article 4 de l'arrêté du 5 mai 1995 modifié.
La circulaire n° 83-02 en date du 5 janvier 1983 relative aux prix de référence et aux prêts des logements locatifs aidés par l'Etat, la circulaire n° 87-52 en date du 16 juin 1987 relative à la rémunération de la conduite d'opération et la maîtrise des coûts des opérations PLA et la circulaire n° 95-55 en date du 10 juillet 1995 relative à la prise en compte de certains frais dans le prix de revient des opérations PLA sont abrogées ;
― le coût de l'assurance de dommages obligatoire souscrite par le maître d'ouvrage en application des prescriptions de l'article L. 111-30 du code de la construction et de l'habitation ;
― les honoraires du contrôleur technique agissant dans le cadre de la mission définie par l'article L. 111-23 du code de la construction et de l'habitation ;
― le coût ou la rémunération du coordonnateur en matière de sécurité et de protection de la santé ;
― les frais éventuels des contrôles de qualité afférents à l'opération et ceux découlant de l'utilisation de la méthode Qualitel pour l'appréciation ou la cotation de la qualité des logements ;
― les frais éventuels afférents à la délivrance des labels de qualité, notamment le label Qualitel, et aux contrôles de qualité correspondants.