Permis de construire
Dans l'espace européen et international, la France apparaît très en retard et il nous semble indispensable, dans le cadre de la construction européenne, que nos pratiques se modernisent.
Dans la pratique anglo-saxonne, il n'y a pas un permis de construire, mais deux.
Le premier niveau a pour objet de conférer un droit à construire au regard des règles d'urbanisme et du droit des tiers.
Le second, situé au niveau d'un dossier d'exécution, va permettre de garantir le respect des normes et règlements de la construction ainsi que l'intégrité du projet architectural. Ce second niveau se situe au dossier équivalent à notre DCE, compris EXE.
Ce type de procédure est appliqué également dans la majorité des pays du Sud-Est asiatique.
Proposition d'un cadre juridique nouveau
Un permis en deux temps, qui :
– garantisse le droit des tiers ;
– préserve les intérêts des acteurs de la construction, maîtres d'ouvrages, architectes, économistes, ingénieurs, paysagistes ;
– garantisse le destinataire de l'ouvrage d'une exécution conforme aux règles de la construction et au projet architectural ;
– permette aux équipes de concepteurs français d'être plus compétitives au plan international, et ainsi de développer leurs capacités à l'export ;
– garantisse à l'Etat le respect des règles et normes techniques et environnementales ;
– simplifie les procédures d'instruction et en diminue le coût pour les collectivités publiques.
Premier temps : le permis de projeter
Il s'agit d'une autorisation permettant de développer un projet, qui aboutira au permis d'édifier.
Le dossier contiendra les éléments graphiques et de calculs permettant d'apprécier la conformité du projet au droit des sols (respect des règles d'urbanisme) et à celui des tiers (volet paysager).
Les documents graphiques seront limités à l'expression de volumes, suffisants pour apprécier le respect de l'emprise au sol, la hauteur des constructions, les prospects...
De même, le volet paysager contiendra le volume projeté inscrit dans le site d'accueil.
Les documents chiffrés consisteront en un engagement de surface de plancher à réaliser.
Ce permis de projeter sera donc léger puisque limité à des appréciations quantitatives susceptibles d'être vérifiées par des techniciens de DDT ou des services qui s'y substitueraient au niveau des communes ou des communautés de communes.
Le recours des tiers s'exercerait sur ce permis, donc sur des choses plus aisément appréciables par les citoyens ainsi que par le juge du tribunal administratif en cas de procédure contentieuse.
Les délais d'instruction seraient ainsi considérablement raccourcis, ce qui permettrait au maître d'ouvrage de finaliser plus rapidement un engagement d'opération.
Deuxième temps : le permis d'édifier
Ce deuxième niveau du permis de construire s'établirait sur la base d'un dossier de DCE, compris EXE.
Ce permis d'édifier permettrait d'apprécier toutes les dimensions du projet :
– conformité au premier permis de projeter pour les surfaces et les prospects ;
– conformité aux règles de la construction et de l'habitat ;
– conformité aux règles de sécurité ;
– conformité aux règles environnementales ;
– conformité aux règles d'accessibilité et d'adaptabilité pour les personnes handicapées ;
– vérification des calculs de structure et autres (isolations thermique et phonique, etc.) ;
– vérification des estimations de coûts.
Ce dossier comporterait obligatoirement le rapport complet du contrôleur technique sans réserve.
La consultation des services (ABF, SDIS, DRIRE, carrières, concessionnaires…) incombera à l'équipe de conception, qui en produira au dossier les avis favorables.
Ce permis d'édifier serait déposé sous la responsabilité pleine et entière de l'équipe de maîtrise d'œuvre (les assurances actuelles couvrant cette responsabilité).
Ce dossier ne serait pas instruit mais enregistré par l'administration, qui se contenterait de vérifier et d'attester que l'ensemble des pièces requises est bien fourni (à l'instar de l'autorisation préalable actuelle).
Les services instructeurs disposant du dossier complet pourraient par sondage ou en cas de doute faire procéder à des vérifications par le laboratoire central des Ponts et Chaussées.
Cas particuliers
Pour les constructions faisant l'objet de dérogations au recours obligatoire, dont la réalisation serait confiée à un professionnel apparaissant sur la liste régionale des concepteurs de bâtiment (gérée par l'ordre des architectes), le permis de construire n'existerait plus.
La construction se ferait sous l'entière responsabilité du maître d'œuvre compétent, charge à lui de collecter toutes les informations quant au droit des sols, des spécifications particulières liées au site…
Le droit des tiers serait garanti par une publicité du projet en mairie.
Si l'architecte pressentait des difficultés importantes ou que des informations ou garanties ne pouvaient lui être données (exposition aux risques, par exemple), il aurait toujours la possibilité d'opter pour le dépôt d'un permis de construire tel que décrit plus haut.
Conséquences et effets attendus par la réforme du permis de construire
Permis de projeter
Raccourcissement des délais d'instruction du permis de projeter ;
Compréhension plus facile pour les citoyens des projets envisagés sur le territoire communal ; peut-être ainsi plus grande transparence quant à l'aménagement de l'espace ;
Plus grande rapidité de décision pour les maîtres d'ouvrage ;
Moins lourd investissement pour les concepteurs, plus grande sérénité lors du développement du projet ;
Allégement du travail des services instructeurs.
Permis d'édifier
Grande maîtrise du projet et donc garantie d'une meilleure adéquation de l'ouvrage au projet ;
Meilleures garanties techniques et économiques pour l'ouvrage (un dossier d'exécution permet de maîtriser réellement les coûts et d'éviter les surprises sur chantier génératrices de dérive financière et de délais) ;
Gain de temps et maîtrise du planning d'études à compter de la délivrance du permis de projeter ;
Revalorisation du travail des concepteurs par la gestion de la maquette numérique ;
Amélioration globale des compétences de la filière conception au regard des standards internationaux de production ;
Revalorisation des métiers d'architecte, d'ingénieur et d'économiste, compte tenu des performances attendues au niveau du permis d'édifier ;
Revalorisation de la fonction d'ingénieur de bureau de contrôle actuel par son repositionnement en amont.
Conséquence de la réforme précitée, la profession devra agir sur deux plans :
– modernisation de ses outils de production et de ses procédures ;
– acquisition des compétences nouvelles (EXE, BIM, SYNTHESE…).