Synthèse des principaux enseignements prospectifs de l'évolution des activités, de l'emploi et des compétences des salariés de la branche professionnelle des ESH
Dans un contexte de fortes transformations, notamment économiques et réglementaires, les membres de la CPNEF des ESH ont mené en 2019, un projet d'étude prospective des métiers et des organisations visant à caractériser les impacts RH (emplois, compétences, organisations de travail…) des évolutions en cours et à venir au sein de la branche professionnelle.
À ces évolutions économiques et réglementaires récentes s'ajoute un certain nombre d'évolutions technologiques, environnementales, sociétales… auxquelles la branche souhaite répondre par anticipation.
Ces évolutions nécessiteront des adaptations en termes d'organisation et de développement de compétences des salariés que les membres de la CPNEF des ESH auront à accompagner au cours des prochaines années.
• Enjeu n° 1 : un besoin constant de logement social, cependant de nouveaux profils de clients pourront faire évoluer les services proposés par les ESH
Impacts prospectifs :
– des clients pour lesquels les fragilités économiques/sociales s'accentuent ;
– la croissance démographique des populations âgées et du nombre d'étudiants ;
– renforcement de certains profils : séniors, étudiants, handicapés, familles monoparentales ;
– un comportement plus exigeant des locataires ;
– le développement d'une économie participative et de partage ;
– autres tendances prospectives qui pourraient émerger :
–– le développement d'un esprit de service, et création d'une meilleure expérience utilisateur ;
–– le développement en réponse d'une offre de service ;
–– le renforcement de la concertation des locataires des ESH.
• Enjeu n° 2 : les évolutions technologiques facilitent la gestion administrative et immobilière, voire la création de lien social
Impacts prospectifs :
– les solutions digitales existantes permettent notamment de faciliter la gestion administrative et immobilière, et d'améliorer le service rendu aux locataires et propriétaires ;
– elles permettent aussi de faciliter la recherche, d'encourager la mobilité et optimiser l'occupation des logements et d'améliorer les prévisions économiques ;
– le BIM et la maquette numérique permettent d'obtenir un modèle numérique de gestion utilisable tout au long de la durée de vie d'un immeuble, en renforçant les liens entre conception et exploitation ;
– l'impression 3D s'introduit dans la construction des bâtiments ; les ESH sont précurseurs ;
– autres tendances prospectives qui pourraient émerger :
–– la généralisation de la gestion numérisée et l'autogestion de certaines démarches ;
–– la gestion sociale à tous les niveaux (réseaux sociaux…) ;
–– le développement des outils en ligne (chatbot ou de chat en ligne…) ;
–– le développement de services à distance (téléassistances, téléconciergerie, domotiques, etc.) ;
–– le renforcement de la qualité de nettoyage, optimisation des ressources et de la satisfaction client ;
–– la collecte des données de consommation, voire de surveillance à partir des objets connectés ;
–– l'utilisation des big-data ou de données collectées ;
–– le développement accru du travail à distance.
• Enjeu n° 3 : dans un environnement changeant, la réglementation évolue continuellement du fait des décisions politiques nationales et européennes et oblige les ESH à s'y adapter continuellement
Impacts prospectifs :
– des évolutions vers plus flexibilité de formes de locations, de commercialisations, de missions ;
– une vigilance sur le positionnement par rapport au secteur privé lucratif ;
– ouverture à une complémentarité plus forte avec les différents acteurs de l'immobilier ;
– une législation plus protectrice des données sur les personnes, la surveillance.
• Enjeu n° 4 : La transition énergétique au cœur des politiques des ESH
Impacts prospectifs :
– une gestion exemplaire des ressources des ESH ;
– beaucoup de logements sont en situation de précarité énergétique ;
– des innovations techniques pouvant faciliter la réduction de consommations énergiques ;
– autres tendances prospectives qui pourraient émerger :
–– possibilité à l'avenir de renforcer la lutte contre les pollutions matérielles et sonore ;
–– production d'énergie.
• Enjeu n° 5 : les évolutions rapides de l'environnement économique tendent à devoir augmenter l'autofinancement et rechercher des gains de productivité
Impacts prospectifs :
– la réduction du loyer de solidarité (RLS) et l'augmentation de la TVA sur la construction neuve réduisent les marges de manœuvre des ESH et les obligent à trouver de nouvelles solutions ;
– la commercialisation et vente de logements prendraient une part plus significative dans le financement des ESH, alors que le foncier notamment dans les métropoles se raréfie et que les prix augmentent ;
– le regroupement des ESH entamé depuis plusieurs années se poursuit ;
– autres tendances prospectives qui pourraient émerger :
–– de grandes mutations avec une mission de « commercialisation et de vente immobilière » ;
–– des rapprochements toujours plus forts, notamment de fonctions supports ;
–– tarification, charges locatives, et gestion : identification accrue de toutes économies ;
–– renforcement de la commercialisation et élargissement des cibles de bénéficiaires ;
–– diversification, commercialisation de nouveaux services ;
–– types de logements : programmes complémentaires au logement social, utilisation de logements existants à de nouveaux usages, voire ralentissement de la programmation ;
–– de leviers financiers par des nouveaux investisseurs ;
–– une tension du foncier toujours très importante.
5 scénarios d'évolution identifiés
1. Le scénario de la cohésion sociale : « Les ESH se distinguent toujours nettement des autres opérateurs immobiliers, l'objectif étant de se concentrer sur les résultats de sa mission sociale ».
2. Le scénario de la diversification : « Une approche d'inspiration “opérateur urbain ou immobilier” dans un contexte de gestion sociale et d'accompagnement caractérise ce scénario ».
3. Le scénario du développement ultra-connecté : « Les ESH décident d'investir massivement dans le développement numérique ».
4. Le scénario de la rupture du modèle français : « Les pouvoirs publics flèchent l'essentiel des financements des acteurs du logement social vers des populations plus ciblées (modèle résiduel) en rupture avec le modèle généraliste développé en France ».
5. Le scénario de regroupement construit à partir des hypothèses présentées : « Les ESH se lancent dans une accélération des transformations sur l'ensemble des enjeux ».
Simulations des impacts RH (en nombre d'ETP)
Les hypothèses retenues montrent un ralentissement de la croissance du nombre d'ETP nécessaires.
Une croissance de 1 750 d'équivalents pleins-temps soit en moyenne 350 équivalents temps pleins (ETP) sur les 5 prochaines années.
Simulation des impacts RH (en activités/compétences)
17 métiers sensibles selon 6 groupes de sensibilité :
(Tableau non reproduit, consultable en ligne sur le site www.journal-officiel.gouv.fr, rubrique BO Convention collective.)
https://www.legifrance.gouv.fr/download/pdf/bocc?id=boc_20200023_0000_0013.pdf&isForGlobalBocc=false
Impacts fonctions de maître d'ouvrage
Évolutions des métiers à 3-5 ans :
– la nécessité de renforcer la performance énergétique induit une expertise à développer chez les salariés à tous niveaux ;
– une recherche de gains de productivité, de mutualisation des prestataires et une gestion prédictive font évoluer le contour de certains métiers en lien avec la fonction d'entretien et de maintenance/SAV ;
– une émergence de nouveaux métiers liés à la réception des productions ;
– la plus grande diversité des programmes nécessite des profils plus techniques et plus généralistes pour assurer les fonctions de la production.
Compétences prospectives spécifiques aux fonctions de la production :
– des modes de financement de la production de plus en plus complexes obligent une montée en compétences juridiques et financières de plusieurs fonctions de la production ;
– compétences transversales liées aux progrès technologiques, techniques de construction et de la transition énergétique ; compétences numériques ou technologiques.
7 métiers sensibles : prospecteur foncier ; chef de renouvellement urbain ; responsable BIM ; chargé de réception, opérateur de pré-réception ; assistant technique.
Impacts fonctions de commercialisation et de vendeur
Évolutions des métiers à 3-5 ans :
– recherche de clients, accompagnement social de la vente, participation des personnels de la proximité (fonction de logeur) ;
– manipulation du BIM et visites virtuelles ;
– le renforcement visé du taux d'occupation des logements, nécessite un profil dédié : le conseiller clientèle ;
– en back-office : un chargé administratif spécialisé pour accompagner les ventes.
Compétences prospectives spécifiques aux fonctions de la production.
Compétences liées au marketing, à la commercialisation et au juridique.
2 métiers sensibles : chef de projet accession sociale ; conseiller clientèle (chargé de commercialisation).
Impacts fonctions de logeur
Évolutions des métiers de la fonction de logeur à 3-5 ans :
– les métiers administratifs de la location évolueront vers la spécialisation ;
– à moyen terme, la création de métiers spécialisés pourrait répondre au développement de nouveaux services client ;
– une externalisation des tâches d'entretien et de nettoyage recentrerait les métiers de la proximité sur leurs missions de service et de qualité de vie des locataires ;
– dans un contexte d'augmentation de copropriétés, les ESH s'interrogent sur le développement d'un service de syndics ;
– l'évolution de l'accompagnement social induit des changements de certains métiers, voire la création de nouveaux métiers spécialisés ;
– les managers sont des métiers en évolution constante de compétences ; leurs effectifs resteraient a priori moins impactés par les changements que les autres catégories de salariés.
Compétences prospectives spécifiques aux fonctions de la production.
Compétences liées au montage de projets expérimentaux, aux projets immobiliers mixtes avec copropriétaires, à la gestion locative et la qualité de service, l'automatisation de certaines étapes de la relation locataires, aux réseaux sociaux, à la gestion de la consommation à distance à d'autres formes de surveillance.
9 métiers sensibles : gardien d'immeubles, gestionnaire d'immeubles, chargé d'accueil, chargé de médiation, chargé de gestion de pôle, chargé de mission gestion sociale et urbaine, gestionnaire de charges, employé d'immeubles, ouvrier d'entretien spécialisé.