Le titre II est composé de 11 articles répartis en cinq chapitres.
Le chapitre Ier, composé d'un seul article (article 11), a pour objet de préciser les règles applicables au syndicat des copropriétaires.
Il est tout d'abord prévu de faciliter le recours au syndicat coopératif en supprimant, à l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, l'exigence d'une mention expresse dans le règlement de copropriété.
L'objet du syndicat des copropriétaires, tel que défini à l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, est également étendu à l'amélioration de l'immeuble. Cette modification est en lien avec l'extension de la procédure dite de la « passerelle » de l'article 25-1 (cf. infra) aux travaux d'amélioration.
Le quatrième alinéa du même article 14 est par ailleurs modifié afin de clarifier les conditions d'engagement de la responsabilité objective du syndicat pour des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, en supprimant la référence au vice de construction et au défaut d'entretien. S'agissant du défaut d'entretien, cette formulation semblait renvoyer à la notion de faute, alors qu'il était admis en jurisprudence que le syndicat était responsable des désordres ayant pour origine les parties communes, sans qu'il soit nécessaire de démontrer l'existence d'un comportement fautif de la part du syndicat. S'agissant du vice de construction, ce concept se rapproche de la responsabilité prévue à l'article 1792 du code civil, qui ne se réfère qu'au dommage.
Ainsi, la loi disposera désormais clairement que la responsabilité du syndicat est engagée de plein droit dès lors que le siège du dommage se situe dans les parties communes.
Cette mesure de clarification aura pour effet de simplifier et de réduire un contentieux relativement abondant, notamment sur le défaut d'entretien.
Le chapitre II, composé de deux articles, a pour objet d'améliorer la gestion du syndicat.
Afin de permettre à un syndicat des copropriétaires de rechercher la responsabilité de son syndic défaillant, l'article 12 de l'ordonnance propose de compléter l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 afin d'ouvrir au président du conseil syndical, sur délégation expresse de l'assemblée générale, une action contre le syndic défaillant en réparation du préjudice collectif subi par le syndicat des copropriétaires. A défaut de conseil syndical, l'action est ouverte à un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, sur le modèle de l'action « ut singuli » admise en droit des sociétés (articles 1843-5 du code civil et L. 225-252 du code de commerce).
Les frais de procédure engagés par le président du conseil syndical constituent des dépenses courantes d'administration supportées par le syndicat et réglées par le syndic, en application du dernier alinéa de l'article 27 du décret du 17 mars 1967. Les copropriétaires exerçant cette même action doivent faire l'avance des frais de procédure, répartis ensuite entre tous les copropriétaires à proportion de leurs quotes-parts de parties communes afférentes à leurs lots, dès lors que la prétention est déclarée bien fondée par le juge. En cas de condamnation, il est précisé que les dommages et intérêts sont alloués au syndicat des copropriétaires, s'agissant d'une action engagée dans l'intérêt de tous les copropriétaires.
Enfin, l'article 13 de l'ordonnance complète l'article 16-1 de la loi du 10 juillet 1965 afin de permettre, en cas de cession de parties communes par le syndicat, une déduction par compensation entre la part du prix de vente revenant au copropriétaire et les sommes exigibles dues par ce dernier au syndicat. Cette déduction, qui constitue une forme de compensation de plein droit entre créances réciproques, liquides, certaines et exigibles, conformément aux articles 1347 et 1347-1 du code civil, devrait permettre d'améliorer le recouvrement de charges de copropriété.
Le chapitre III, composé de quatre articles, a pour objet de clarifier les relations contractuelles entre le syndic et le syndicat des copropriétaires.
L'article 14 de l'ordonnance modifie l'article 17-2 de la loi du 10 juillet 1965 afin notamment de supprimer la référence inutile au syndic « bénévole ou coopératif », la qualité de copropriétaire étant exigée de manière générale à l'égard de tout syndic « non professionnel » appelé à gérer une copropriété. Par ailleurs, ce même article est complété par un deuxième alinéa afin d'assurer une transition lorsque cette condition n'est plus remplie. Il s'agit ainsi d'éviter que la copropriété se trouve brutalement privée d'un syndic non professionnel, qui ne serait plus copropriétaire au sein de l'immeuble qu'il gèrait, en maintenant le mandat légal de ce dernier pendant un délai de trois mois suivant cet événement.
Durant ce délai, ce syndic devra convoquer une assemblée générale et inscrire à l'ordre du jour la question de la désignation d'un nouveau syndic pour le remplacer.
L'article 15 de l'ordonnance modifie l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 relatif aux missions du syndic. Le sixième alinéa du I de l'article 18 est modifié afin de mentionner explicitement l'obligation d'assurer la conservation des archives du syndicat au titre des missions générales de gestion administrative du syndic. Cette obligation se déduisait implicitement des dispositions du premier alinéa de l'article 18-2, qui traite de l'hypothèse particulière de la remise par l'ancien syndic au nouveau de la situation de trésorerie, des fonds immédiatement disponibles ainsi que de l'ensemble des fonds et archives du syndicat.
Au troisième alinéa du II de l'article 18, la dispense de compte séparé pour les petites copropriétés gérées par un syndic professionnel comportant au plus quinze lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces est supprimée. L'existence d'un compte séparé est une garantie pour toute copropriété, quelle que soit sa taille. Outre une plus grande transparence dans l'usage des fonds de la copropriété par le syndic, le compte séparé permet également d'identifier précocement des signaux d'alerte, tels que des difficultés financières ou une trésorerie fragilisée.
Au V de l'article 18, qui concerne la désignation judiciaire d'un administrateur provisoire en cas de carence du syndic, la notion d'administrateur « provisoire » est remplacée par celle d'administrateur « ad hoc » afin d'éviter toute confusion avec l'administrateur provisoire de l'article 29-1 désigné dans le cadre des dispositions relatives aux copropriétés en difficulté.
Par ailleurs, les modalités de désignation du syndic et de résiliation de son contrat sont clarifiées afin d'assurer une continuité dans la gestion de la copropriété, en évitant les copropriétés sans syndic et les doubles paiements d'honoraires.
Ainsi, le principe selon lequel le contrat de syndic est conclu à durée déterminée et ne peut être reconduit tacitement, conformément à l'article 1212 du code civil, est clairement énoncé.
Une distinction est ensuite opérée entre le non-renouvellement du contrat de syndic à l'arrivée de son terme et la résiliation anticipée de ce contrat par une partie avant terme, supposant une « inexécution suffisamment grave de l'autre partie », sur le modèle de l'article 1224 du code civil relatif à la résolution pour inexécution.
S'agissant du non-renouvellement d'un contrat arrivant à son terme, il est précisé que chaque partie peut y mettre fin, sans indemnité, sous certaines conditions. Les questions de la désignation d'un nouveau syndic et de la fixation d'une date anticipée de fin de contrat sont portées à l'ordre du jour d'une assemblée générale qui doit intervenir dans les trois mois précédant le terme du contrat. Lorsque l'initiative émane du syndic, celui-ci doit également informer le conseil syndical de son intention de ne pas conclure un nouveau contrat au plus tard trois mois avant la tenue de cette assemblée générale afin de lui permettre d'organiser utilement une mise en concurrence. L'assemblée générale désigne alors un nouveau syndic et fixe les dates de fin du contrat en cours et de prise d'effet du nouveau contrat, qui interviennent au plus tôt un jour franc après la tenue de cette assemblée.
S'agissant de la résiliation unilatérale anticipée du contrat de syndic, elle suppose dans tous les cas une inexécution suffisamment grave de l'autre partie, suivant le droit commun des contrats à durée déterminée. Cette précision consacre, en la bilatéralisant, une jurisprudence constante de la Cour de cassation, depuis 1988, exigeant que le syndicat des copropriétaires rapporte la preuve d'un manquement du syndic de nature à justifier sa révocation sans indemnité.
Lorsque l'initiative émane du syndic, celui-ci doit notifier sa volonté de résiliation au président du conseil syndical, ou à défaut de conseil syndical, à l'ensemble des copropriétaires, en précisant les inexécutions reprochées au syndicat des copropriétaires, afin de respecter les principes de loyauté et de la contradiction. L'assemblée générale ne peut être convoquée dans un délai inférieur à deux mois à compter de cette notification. Ce délai devrait permettre au conseil syndical d'organiser une mise en concurrence et de transmettre, le cas échéant, au syndic des projets de contrats de syndics, en vue d'une notification en même temps que la convocation. La résiliation prend effet au plus tôt un jour franc après la tenue de l'assemblée générale. Le syndicat des copropriétaires qui désigne un nouveau syndic au cours de cette assemblée fixe la date de prise d'effet du contrat.
Lorsque la résiliation intervient à l'initiative du conseil syndical, celui-ci notifie au syndic une demande motivée d'inscription de cette question à l'ordre du jour d'une assemblée générale, précisant la ou les inexécutions qui lui sont reprochées, afin de respecter les principes de loyauté et de la contradiction. L'assemblée générale se prononce alors sur la question de cette résiliation et fixe le cas échéant sa date de prise d'effet, qui ne peut intervenir au plus tôt qu'un jour franc après la tenue de l'assemblée générale. Dans le cas où, au cours de cette même assemblée, le syndicat désigne un nouveau syndic, il fixe la date de prise d'effet de son contrat, ce qui clarifie la transition entre syndics sortant et entrant.
Ce dispositif permet ainsi d'encadrer et de sécuriser les modalités de succession entre syndics afin d'assurer la continuité de la gestion administrative et financière du syndicat pendant cette période transitoire. Il ne sera plus possible au syndic sortant de quitter l'assemblée générale dès le vote de la résiliation de son contrat, compromettant ainsi la poursuite de l'assemblée. Ce dernier sera au contraire tenu de poursuivre sa mission, notamment en notifiant les procès-verbaux d'assemblée générale aux copropriétaires et en engageant le processus de transmission des archives à son successeur.
L'article 16 de l'ordonnance modifie l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965. Le premier alinéa est complété afin de clarifier le fait que les modalités particulières de rémunération du syndic, définies par cet article, ne portent que sur les prestations de syndic fournies au titre de sa mission de gestion courante du syndicat. En parallèle, le nouveau paragraphe II de l'article 18-1 A reprend et adapte le septième alinéa du I de l'article 18 pour préciser les conditions dans lesquelles le syndic peut conclure des contrats de prestations de services avec le syndicat des copropriétaires qui n'entrent pas dans le champ du contrat type. Il est exigé que le syndic sollicite l'autorisation de l'assemblée générale préalablement à la conclusion d'un contrat avec une personne ou une entreprise avec laquelle il a des liens. Il est également exigé que le syndic précise la nature des liens (capitalistique ou juridique) rendant nécessaire l'autorisation de l'assemblée générale.
Le troisième alinéa de l'article 18-1 A est modifié afin de faciliter la mise en concurrence des contrats de syndic par le conseil syndical. Ainsi, pour favoriser la comparatibilité des contrats, il est imposé aux syndics d'adresser au conseil syndical des « projets de contrats » de syndic conformes au contrat type défini par décret en Conseil d'Etat. Ces projets devront en outre être accompagnés d'une fiche d'information sur le prix et les prestations proposées, afin de permettre la réalisation d'une mise en concurrence « éclairée » par le conseil syndical, sur le modèle de l'article L. 112-2 du code des assurances.
Afin de s'assurer du respect par les syndics de leurs obligations et d'obtenir une plus grande transparence dans les pratiques commerciales, il est proposé de renforcer le pouvoir de sanction des agents chargés de la concurrence et de la consommation. Une amende administrative, dont le montant ne peut excéder 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale, est ainsi instituée en cas de manquement par les syndics à leurs obligations de respecter l'encadrement légal de leur rémunération et le contrat type. Cette amende est prononcée dans les conditions prévues par le code de la consommation.
S'agissant de la rémunération pour travaux du syndic, l'interdiction actuellement faite au syndic de mentionner, même à titre indicatif, le montant de ses honoraires spécifiques en cas de travaux est supprimée dans un souci de transparence, le barème indicatif étant susceptible de servir de base ultérieure de négociation.
L'article 18-1 A est enfin complété afin de préciser que le contrat type et l'encadrement de la rémunération du syndic ne s'appliquent pas lorsque le syndic n'est pas rémunéré. Dans l'hypothèse où le syndic ne perçoit qu'un défraiement, pour le remboursement des frais nécessaires qu'il a exposés, le formalisme du contrat type peut en effet apparaître excessif. Néanmoins, le syndic non rémunéré peut décider de proposer à l'assemblée générale un contrat de syndic conforme au contrat type.
Lorsqu'il perçoit une rémunération, à quelque titre que ce soit, le syndic non professionnel doit se conformer au contrat type, la production d'un contrat type se justifiant pour la détermination du montant des honoraires qui lui seront versés.
L'article 17 de l'ordonnance modifie l'article 18-2 afin d'assurer la « portabilité » des documents dématérialisés de la copropriété de l'ancien syndic vers le nouveau, en prévoyant une transmission de ces documents sur un support numérique téléchargeable et imprimable. Le délai pour la remise de la situation de trésorerie est raccourci à quinze jours, au lieu d'un mois, afin de faciliter la transition dans la gestion financière de la copropriété en cas de changement de syndic. En outre, l'obligation pour le syndic d'ouvrir un compte séparé au nom du syndicat rendant inutile l'exigence de la transmission par l'ancien syndic de la totalité des fonds disponibles, celle-ci est remplacée par l'obligation de communiquer au nouveau syndic les références des comptes bancaires ouverts au nom du syndicat dans les quinze jours de la cessation de ses fonctions.
De même, pour remédier aux pratiques de certains syndics et assurer une plus grande transparence dans la gestion financière des copropriétés en cas de changement de syndic, il est précisé que l'ancien syndic devra fournir au nouveau syndic l'état des comptes des copropriétaires et du syndic, après apurement « et clôture » des comptes de l'exercice, à l'issue de laquelle les comptes ne sont plus modifiables.
Le chapitre IV, qui comprend deux articles, tend à favoriser le recouvrement des charges dues par les copropriétaires au syndicat.
L'article 18 de l'ordonnance modifie l'article 19 de la loi du 10 juillet 1965 afin de prévoir explicitement la possibilité pour le syndic de faire inscrire l'hypothèque légale au profit du syndicat, sans intervention de l'assemblée générale. Faute de précision en ce sens dans la loi, la pratique tend en effet à prévoir une autorisation préalable de l'assemblée générale pour l'inscription de l'hypothèque alors qu'une telle mesure est par essence conforme aux intérêts du syndicat des copropriétaires. De plus, l'hypothèque s'apparente à une mesure conservatoire qui tend à protéger le syndicat des copropriétaires contre l'insolvabilité d'un copropriétaire, qui, en application de l'article 55 du décret du 17 mars 1967, semble dès lors pouvoir être dispensée d'autorisation de l'assemblée générale.
Le même article 19 est modifié afin d'étendre l'assiette du privilège mobilier en faveur du bailleur prévu au 1° de l'article 2232 du code civil, aux sommes dues par le locataire à son bailleur. Ce privilège ne sera donc plus limité aux seuls meubles garnissant les locaux du copropriétaire débiteur (mobilier, argenterie, tableaux, livres, linge, etc.).
En dehors du droit de la copropriété, le privilège de l'article 2332 du code civil suppose uniquement l'existence d'un contrat de bail portant sur un immeuble et il est mis en œuvre de la même manière, que le local soit loué nu ou en meublé, son assiette n'étant pas moindre dans une hypothèse que dans l'autre. La limitation, en droit de la copropriété, de l'assiette de ce privilège à ce qui garnit les lieux en présence d'une location meublée, en excluant les loyers, n'apparaissait donc pas justifiée. La modification proposée permettra d'y inclure, notamment, les redevances dues par l'accédant au vendeur dans le cadre du contrat de location-accession régie par la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984.
Par ailleurs, le privilège immobilier spécial du syndicat des copropriétaires prévu à l'article 2374 du code civil est renforcé par l'article 19 de l'ordonnance. Si la liste des créances garanties par ce privilège avait déjà été étendue par la loi ALUR afin d'y intégrer les cotisations au fonds de travaux, les créances afférentes aux travaux de restauration immobilière, les dommages et intérêts alloués par les juridictions au syndicat et le remboursement des dépens, l'extension n'a pas été totale.
Or, la différence de traitement qui en résultait avec d'autres créances du syndicat, qui ne relevaient pas de ce privilège, n'apparait pas justifiée. Aussi, l'article 19-1 de la loi du 10 juillet 1965 est-il modifié afin d'étendre l'assiette de ce privilège aux créances de toute nature du syndicat à l'encontre d'un copropriétaire, ce qui permet d'y inclure également, entre autres, les intérêts de retard, les frais irrépétibles de l'article 700 du code de procédure civile, les créances relatives à certains frais imputables au seul copropriétaire en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (mise en demeure, relance, honoraires et frais pour l'établissement de l'état daté, astreintes, etc.), ou encore la clause pénale stipulée dans le règlement de copropriété.
Le chapitre V, qui comprend deux articles, tend à renforcer les pouvoirs du conseil syndical.
L'article 20 de l'ordonnance modifie l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 afin d'améliorer l'efficacité de l'obligation de mise en concurrence. Celle-ci trouve sa pleine utilité lors de la désignation d'un nouveau syndic ou à l'approche de l'échéance du terme du contrat de syndic. En conséquence, la périodicité triennale de cette obligation, sans lien avec la durée effective des contrats de syndic, est supprimée et remplacée par une obligation de mise en concurrence préalablement à la désignation du syndic (que le syndic en place soit désigné une nouvelle fois ou qu'il s'agisse d'un nouveau syndic).
Par ailleurs, est supprimée l'inscription obligatoire de la question de la dispense de mise en concurrence de projets de contrats de syndic à l'ordre du jour de l'assemblée générale précédant celle appelée à se prononcer sur le renouvellement du syndic. Son caractère systématique pouvait en effet laisser croire, à tort, à certains copropriétaires qu'ils étaient tenus de dispenser le conseil syndical de son obligation de mise en concurrence. La demande de dispense de mise en concurrence est désormais laissée à l'initiative du conseil syndical, lorsqu'il estimera inutile de comparer les prestations proposées par son syndic en exercice avec d'autres offres au regard de leur qualité et de leur coût.
Dans tous les cas, la possibilité pour tout copropriétaire de solliciter l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale de l'examen de projets de contrat de syndic qu'il communique à cet effet est maintenue, une telle possibilité étant susceptible de s'avérer opportune en cas de dispense de mise en concurrence accordée au conseil syndical par l'assemblée générale.
La mise en concurrence se fera sur la base de projets de contrats de syndic respectant le contrat type mentionné à l'article 18-1, assortis d'une fiche d'information sur le prix et les prestations proposés par chaque syndic pour faciliter les comparaisons des propositions de syndics professionnels.
L'obligation de mise en concurrence n'est pas prescrite à peine de nullité de la décision désignant un syndic professionnel. Il convient en effet de préserver la sécurité juridique des copropriétés, qui n'auront pas à supporter le risque d'invalidations rétroactives d'actes pris par un syndic dont la désignation aurait été par la suite annulée.
S'agissant de la pénalité financière applicable au syndic en l'absence de transmission au conseil syndical de pièces se rapportant à la gestion du syndic et, de manière générale, à l'administration de la copropriété, le sixième alinéa de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 est remplacé afin de :
- supprimer la référence à un montant minimal de pénalité pour prévoir une pénalité par jour de retard unique et obligatoire, dans la mesure où aucune négociation véritable n'est susceptible d'intervenir entre le syndic et le syndicat des copropriétaires sur un montant supérieur de pénalité ;
- harmoniser les pénalités et délais prévus en l'absence de transmission ou de mise à disposition par le syndic tant de la fiche synthétique, à l'égard de tous les copropriétaires, que des autres documents relatifs à la copropriété, à l'égard des membres du conseil syndical ;
- préciser les modalités de déduction des pénalités applicables et permettre au président du conseil syndical de saisir le président du tribunal judiciaire afin d'assurer l'effectivité de cette sanction légale si le syndic ne s'exécute pas par lui-même.
S'agissant des qualités requises pour pouvoir devenir membre du conseil syndical, le huitième alinéa de l'article 21 est modifié afin de permettre à l'assemblée générale de désigner les membres du conseil syndical parmi les ascendants ou descendants des copropriétaires, qui s'investissent parfois de manière importante dans certaines copropriétés.
Enfin, dans un souci de coordination des textes avec les modifications apportées par l'article 211 de la loi ELAN concernant les interdictions de présider l'assemblée générale et de recevoir des mandats, le neuvième alinéa de l'article 21 est complété afin d'étendre l'interdiction d'être membre du conseil syndical aux concubins du syndic ainsi qu'aux conjoints, pacsés, concubins, ascendants ou descendants des préposés du syndic. L'interdiction concernant les collatéraux est limitée au deuxième degré. Ces interdictions ne s'appliquent toutefois pas aux syndicats coopératifs et plus largement aux syndicats gérés par un syndic non professionnel.
L'article 21 de l'ordonnance insère cinq articles 21-1 à 21-5 au sein de la loi du 10 juillet 1965 créant la possibilité d'une délégation conventionnelle au profit d'un conseil syndical composé d'au moins trois membres.
Cette délégation étant conventionnelle, elle permettra en toute hypothèse à l'assemblée générale de se ressaisir de son droit de vote pour les décisions confiées au conseil syndical.
Elle permettra au conseil syndical de prendre tout ou partie des décisions relevant de la majorité simple de l'article 24 et se distingue ainsi de la délégation prévue au a de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, qui permet à l'assemblée générale de décider à la majorité des voix de tous les copropriétaires de confier au conseil syndical le pouvoir de prendre un seul acte ou une seule décision, expressement déterminé, relevant de la majorité simple.
Seront néanmoins exclues de cette possibilité de délégation au conseil syndical l'approbation des comptes, la détermination du budget prévisionnel et les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires.
Des garde-fous sont prévus afin de limiter budgétairement et dans le temps cette délégation conventionnelle facultative et pour encadrer l'action du conseil syndical.
Ainsi, l'assemblée générale devra déterminer le montant du budget prévisionnel alloué au conseil syndical pour la mise en œuvre de sa délégation de pouvoir, accordée pour une durée maximale de deux ans renouvelable sur décision expresse de l'assemblée générale (articles 21-2 et 21-3). Après avoir pris connaissance du rapport élaboré par le conseil syndical pour rendre compte de sa mission (article 21-5), l'assemblée générale demeurera libre de renouveler la délégation arrivée à son terme, si les décisions qui en sont l'objet sont récurrentes et que l'action du conseil syndical est satisfaisante.
Les décisions du conseil syndical pour l'exercice de cette délégation de pouvoirs sont prises à la majorité de ses membres, la voix du président étant prépondérante en cas de partage des voix. Enfin, dans le cadre de cette délégation conventionnelle de pouvoirs, le syndicat des copropriétaires devra souscrire pour chacun des membres du conseil syndical une assurance de responsabilité civile, dont les responsabilités seront étendues, afin de les protéger et de ne pas décourager les initiatives de mandataires bénévoles (article 21-4).