Article 2
Prêts éligibles
En application des articles R. 312-7-1 et R. 312-7-6 du code de la construction et de l'habitation, le FGRE intervient en contre-garantie des prêts collectifs suivants :
1. Les éco-prêts à taux zéro copropriétés mentionnés aux articles D. 319-23 et suivants du code de la construction et de l'habitation ;
2. Les prêts collectifs octroyés en application des articles 26-4 à 26-8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et finançant des travaux permettant d'atteindre une diminution d'au moins 25 % de la consommation conventionnelle d'énergie primaire du bâtiment.
Ces deux types de prêts doivent être conformes à leur réglementation spécifique.
Pour les éco-prêts copropriétés, la garantie FGRE est subordonnée à la signature préalable par les établissements de crédit ou sociétés de financement qui les ont distribués de l'avenant spécifique à la convention relative à l'éco-prêt pour l'éco-prêt copropriétés, avec l'Etat d'une part et avec la SGFGAS d'autre part.
Sont éligibles à la contre-garantie du FGRE les prêts collectifs sus-indiqués émis et cautionnés postérieurement à la date de signature de la présente convention et, conformément aux dispositions du paragraphe 5.2, tant que le plafond d'encours n'est pas atteint.
Article 3
Diligences de l'organisme de cautionnement/suivi des prêts
L'organisme de cautionnement peut être un établissement de crédit, une société de financement ou une compagnie d'assurance agréée branche 15 « caution ».
L'organisme de cautionnement vérifie l'éligibilité du dossier de prêt à la contre-garantie du FGRE sur la base des documents et informations transmis par l'établissement qui a accordé le prêt.
L'organisme de cautionnement est tenu :
- de s'assurer de l'insertion dans les conditions particulières des offres de prêts pouvant bénéficier ou bénéficiant de la contre-garantie FGRE, d'une clause stipulant soit que le prêt a vocation à bénéficier du FGRE sous réserve de son éligibilité, soit que le prêt bénéficie de la contre-garantie du FGRE, grâce au soutien des contributeurs au fonds, qui sont nommément désignés, dans le cadre du dispositif des certificats d'économies d'énergie ;
- à une surveillance du déroulement normal des opérations de cautionnements solidaires contre-garantis par le FGRE similaire à celle des cautionnements qu'il accorde pour des prêts analogues non contre-garantis ;
- de pratiquer une baisse tarifaire du coût du cautionnement à l'égard des bénéficiaires des prêts collectifs contre-garantis par le FGRE. Cette baisse tarifaire est définie en annexe IV de la présente convention. Sur proposition du conseil de gestion du FGRE, le niveau de la baisse tarifaire peut être revu annuellement par note de la SGFGAS sous réserve de validation par les ministères chargés du logement et de l'économie ;
- à une gestion du contentieux dans des conditions identiques à celles qu'il adopte pour des garanties de prêts analogues du secteur libre et au respect des principes susceptibles d'être fixés par le conseil de gestion du FGRE dans ce domaine ;
- à une obligation d'information au profit de la SGFGAS sur les prêts contre-garantis qui lui ont été déclarés.
Au titre de cette dernière obligation, l'organisme de cautionnement s'engage :
- à transmettre chaque trimestre à la SGFGAS, des informations sur le nombre de prêts émis couverts par la contre-garantie du FGRE, les montants initiaux prêtés correspondants et le montant des capitaux restant dus et couverts par la contre-garantie ;
- à fournir à la SGFGAS lors d'une déclaration de sinistre (voir annexe I) les informations permettant l'identification et le montant de la quote-part du ou des lots des copropriétaires défaillants ayant adhéré au prêt collectif.
Pour chaque prêt contre-garanti par le FGRE, l'organisme de cautionnement constitue un dossier. Il y recueille l'ensemble des informations ou le cas échéant des pièces justificatives définies par note d'information de la SGFGAS. Il conserve le dossier jusqu'à l'extinction de la créance garantie et, en cas de remboursement anticipé total volontaire ou faisant suite au prononcé de la déchéance du terme, pendant une période de trois ans à compter de cet événement.
En cas de dossier faisant l'objet d'une demande d'indemnisation au titre du FGRE, l'organisme de cautionnement s'engage à conserver le dossier pendant un délai de trois ans à compter de la plus tardive des deux dates suivantes : date de dernière mise à jour de l'indemnisation du sinistre par la SGFGAS ou date du dernier reversement par l'emprunteur à l'organisme de cautionnement (cf. article 11 de la présente convention) au titre du sinistre concerné.
Article 4
Conditions de garantie
L'octroi de la contre-garantie du FGRE est subordonné pour l'organisme de cautionnement :
- au respect d'une obligation de déclaration trimestrielle à la SGFGAS d'encours de prêts cautionnés, dans les conditions fixées en annexe I de la présente convention. Par convention, pour la 1re année de cautionnement des prêts contre-garantis par le FGRE, la déclaration d'encours s'entend de la déclaration des montants de prêts initiaux cautionnés dans l'année par l'organisme de cautionnement.
- au respect d'une obligation de déclaration du sinistre à la SGFGAS, dans les conditions fixées en annexe I de la présente convention et pouvant faire l'objet de précisions par note d'information de la SGFGAS ;
- pour les prêts collectifs, au respect d'une diminution d'au moins 25 % de la consommation conventionnelle d'énergie primaire du bâtiment. Ce respect est vérifié par la SGFGAS lors des contrôles liés aux demandes d'indemnisations sur la base d'un des documents suivants confié par l'établissement prêteur à l'organisme de cautionnement :
- audit énergétique avant travaux ;
- étude thermique avant travaux.
Article 5
Indemnisation par le FGRE et reste à charge des organismes de cautionnement
5.1. Principes d'indemnisation
Conformément aux dispositions de l'article R. 312-7-7 du code de la construction et de l'habitation, le FGRE prend en charge les sinistres déclarés à hauteur de 50 % de la perte indemnisable (telle que définie à l'article 7 de la présente convention), jusqu'à épuisement des dotations qui sont attribuées.
Les organismes de cautionnement qui demandent la mise en jeu de la contre-garantie du FGRE conservent un reste à charge par sinistre de 50 % de la perte indemnisable (telle que définie à l'article 7 de la présente convention).
5.2 Information avant épuisement des dotations du FGRE
Lorsque le plafond d'encours risque d'être atteint au regard de la dotation du fonds, de la production et du taux de sinistralité, la SGFGAS informe le conseil de gestion et les organismes de cautionnement, par courrier recommandé avec accusé réception, de la date prévisionnelle d'atteinte du plafond d'encours, six mois avant cette date.
Pour la 1re année de fonctionnement du FGRE, les besoins d'alimentation du compartiment du fond « prêts collectifs » sont définis par rapport à l'estimation annuelle suivante : 5 millions d'euros correspondant à la production de 6 500 prêts collectifs d'un montant unitaire moyen estimé de 146 000 € et à un taux de sinistralité retenu de 1 % et permettant de contre-garantir un encours plafonné à 949 millions d'euros.
Pour les années suivantes, le comité de pilotage instauré par les conventions financières et le conseil de gestion visé à l'article R. 312-7-10, se prononcent en décembre de chaque année sur la prévision de volumes de prêts garantis par les organismes accordant des cautionnements en fonction du taux de sinistralité retenu pour le calcul du plafond d'encours de prêts accordés en N+1 couverts par le FGRE et de l'abondement supplémentaire éventuel du fonds pour l'année N+1.
Sauf nouvel abondement du fonds, les prêts émis après la date d'information de l'atteinte du plafond ne pourront pas être contre-garantis par le FGRE, la garantie ne pouvant alors être appelée que pour les éco-prêts émis avant cette date et tant que le fonds n'est pas épuisé.
5.3. Insuffisance des dotations du FGRE
Les organismes de cautionnement sont informés par la SGFGAS par courrier recommandé avec accusé de réception de la date prévisionnelle d'épuisement des dotations du fonds, six mois avant cette date.
En cas d'insuffisance des dotations attribuées au compte du FGRE affecté à la contre-garantie des éco-prêts et prêts collectifs, les sinistres seront contre-garantis et indemnisés en fonction de la date d'arrivée des demandes d'indemnisation à la SGFGAS.
En cas d'épuisement des dotations attribuées au compte du FGRE affecté à la contre-garantie des prêts collectifs visés à l'article 2 de la présente convention, le reste à charge des organismes de cautionnement est porté à 100 %. Les organismes de cautionnement sont informés par la SGFGAS, selon les modalités définies préalablement en conseil de gestion du FGRE, de la date effective d'épuisement des dotations attribuées au compte du FGRE affecté à la contre-garantie des prêts collectifs.
Article 6
Recevabilité du sinistre
Conformément à l'article R. 312-7-7 du code de la construction et de l'habitation, le cautionnement solidaire est contre-garanti par le FGRE dès la déclaration de sinistre effectuée par l'organisme de cautionnement auprès de la SGFGAS selon les modalités prévues à l'article 8 et détaillées en annexe I de la présente convention et par note d'information de la SGFGAS.
Dès qu'un copropriétaire participant au prêt contre-garanti est défaillant, le syndicat de copropriétaires (ou son mandataire), titulaire du prêt bénéficiant de la contre-garantie du FGRE, en informe l'établissement de crédit prêteur. Ledit prêteur active ensuite le cautionnement solidaire auprès de l'organisme de cautionnement.
Au titre de la présente convention, la défaillance d'un participant au prêt contre-garanti se définit par l'absence d'un paiement à bonne date au titre d'une de ses quotes-parts de remboursement du prêt collectif.
Article 7
Perte indemnisable au titre du FGRE
La perte indemnisable par la contre-garantie FGRE comprend toutes les sommes dues par le ou les copropriétaire(s) participant au prêt contre-garanti à l'organisme de cautionnement qui garantit en 1er niveau les prêts collectifs définis à l'article 2 de la présente convention.
Elle couvre le capital restant dû et la totalité des arriérés afférents à la part du copropriétaire défaillant (capital et intérêts échus impayés). Le cas échéant, si ces dispositions sont prévues dans la garantie du prêt par la société de cautionnement, les primes d'assurance décès, incapacité de travail et perte d'emploi éventuellement avancées par l'établissement de crédit, en lieu et place du copropriétaire défaillant, peuvent être indemnisées.
Sont contre-garantis les pénalités ou intérêts de retard afférents aux seules échéances impayées du copropriétaire participant défaillant au prêt contre-garanti.
Pour mémoire, le taux des intérêts de retard applicable aux éco-prêts est au plus égal :
- en cas de plan d'apurement de l'arriéré : au taux plafond des prêts à l'accession sociale (PAS) à taux fixe d'une durée inférieure à 12 ans en vigueur au moment de l'offre de prêt ;
- en cas de réaménagement du prêt conduisant à un allongement de la durée contractuelle initiale : au taux plafond des prêts à l'accession sociale (PAS) de même durée en vigueur à la date du réaménagement.
Lorsque l'une de ces deux mesures est mise en place, l'actualisation de la perte indemnisable est effectuée au taux des intérêts de retard. Dans tous les autres cas, l'actualisation est faite au taux du prêt.
La contre-garantie du FGRE couvre les frais de recouvrement amiable, les frais de justice et de procédure y afférents à l'exception des frais irrépétibles et des frais de gestion du contentieux (ci-après les « frais de recouvrement »). Elle ne couvre les frais de recouvrement mis en œuvre par l'organisme de cautionnement auprès de l'emprunteur qu'en cas de sommes récupérées par l'organisme de cautionnement postérieurement à son indemnisation par le FGRE, conformément à la procédure décrite à l'article 10 ci-après. Ces frais de recouvrement ne doivent pas excéder un montant qui sera fixé, le cas échéant, par le conseil de gestion du FGRE.
Le montant des indemnités de défaillance et plus généralement tous les frais non mentionnés aux alinéas précédents ne sont pas couverts par la garantie du FGRE.
Les sommes dues sur le prêt et recouvrées par l'organisme de cautionnement, nettes des éventuels frais de recouvrement définis dans le présent article, sont affectées, à hauteur de 50 %, au remboursement des sommes contre-garanties dans le cadre du FGRE.
Article 8
Modalités de déclaration, d'instruction et d'actualisation des sinistres
8.1 Modalités de déclaration par l'organisme de cautionnement
L'organisme de cautionnement dispose d'un délai de trois mois pour qu'intervienne la déclaration de sinistre à partir de la demande de remboursement de la caution par l'établissement de crédit prêteur ayant accordé le prêt bénéficiant de la contre-garantie du FGRE.
Passé ce délai, la demande d'indemnisation n'est pas recevable.
L'organisme de cautionnement dispose également d'un délai de trois mois pour déclarer un reversement suite au recouvrement total ou partiel d'une créance.
8.2 Modalités d'instruction par la SGFGAS
La SGFGAS met en place un dispositif d'instruction automatisé qui permet, sauf cas de suspension décrit au 8.3 ci-après, le versement de l'indemnisation au plus tard le dernier jour ouvré du mois M+1 pour les sinistres dont la déclaration a été reçue jusqu'au dernier jour ouvré du mois M. Lorsqu'une déclaration reçue pendant le mois M a été modifiée par l'organisme de cautionnement entre le 1er et le 16 du mois M+1 (ou le jour ouvré précédent si cette deuxième date n'est pas un jour ouvré), elle sera traitée selon les mêmes modalités que les déclarations nouvelles intervenues au mois M+1.
La SGFGAS enregistre l'ordre d'arrivée des déclarations de sinistre d'un mois donné.
La SGFGAS met en place un dispositif de détection d'incohérences manifestes sur les déclarations reçues. Ce dispositif peut donner lieu à la suspension de l'instruction de la déclaration de sinistre visée au 8.3 ci-après. Une incohérence manifeste peut être constatée au regard de la nature du sinistre et/ou d'une ou de plusieurs données déclarées (incomplètes ou incorrectes) ou manquantes, susceptibles d'entraîner une sous-estimation ou surestimation du montant de la perte indemnisable).
Dans tous les cas, le contrôle de l'éligibilité de la garantie du prêt, c'est-à-dire du respect des conditions réglementaires requises lors de l'émission du prêt, et des caractéristiques du sinistre n'est pas effectué à ce stade. Conformément à l'article 3 de la présente convention, ce contrôle ne peut intervenir plus de 3 ans après la plus tardive des 2 dates suivantes : date de déclaration à la SGFGAS du remboursement anticipé total du prêt ou date d'indemnisation du sinistre par la SGFGAS.
8.3 Possibilité de suspension
La SGFGAS a la possibilité de suspendre l'instruction d'une déclaration instruite au titre d'un mois lorsque cette déclaration a été détectée par le dispositif visé au 8.2 ci-avant comme susceptible de présenter une incohérence manifeste. Dans ce cas, la SGFGAS adresse à l'organisme de cautionnement une demande de précisions supplémentaires avec un délai de réponse qui ne peut être inférieur à un mois.
8.4 Modalités d'actualisation
Lorsque le délai de trois mois défini au 8.1 ci-avant est respecté, le montant de l'indemnité est arrêté à la date de la déclaration de sinistre. Il est égal à la perte indemnisable dans les conditions définies au 7.
Lorsqu'une suspension est intervenue, la SGFGAS procède à un complément d'actualisation selon les mêmes modalités que précédemment, c'est-à-dire au taux du prêt, seulement dans le cas où la suspension ne s'est pas avérée justifiée. L'actualisation est calculée prorata temporis en fonction du temps séparant la date à laquelle l'indemnisation aurait dû intervenir et celle où elle intervient effectivement. Ce temps est, le cas échéant, diminué du dépassement du délai imparti à l'organisme de cautionnement pour apporter les précisions demandées.
Les montants d'actualisation font partie intégrante de ladite indemnisation.
Le conseil de gestion du FGRE peut édicter des normes relatives aux modalités de déclaration de sinistres et aux modalités de calcul du montant de la perte indemnisable.
Article 9
Indemnisation de sinistres
Conformément à l'article R. 312-7-7 du code de la construction et de l'habitation, la SGFGAS procède au règlement de l'indemnité, correspondant à 50 % de la perte indemnisable définie à l'article 7 et dans les limites prévues à l'article 5 de la présente convention sur le compte de l'organisme de cautionnement désigné à cet effet.
Le versement de l'indemnisation intervient au profit de l'organisme de cautionnement à l'issue de son instruction par la SGFGAS décrite à l'article 8.2 ci-avant sur les conditions de recevabilité de la déclaration de sinistre et sauf suspension pour incohérence manifeste, selon les modalités de l'article 8.3.
Par exception, la SGFGAS peut procéder à des prélèvements sur ce même compte de l'organisme de cautionnement lorsque postérieurement à une indemnisation de sinistre par le FGRE, un contrôle de la SGFGAS révèle que le montant de la perte indemnisée n'était pas fondé.
Les modalités des échanges financiers entre la SGFGAS et les organismes de cautionnement (sont déterminées en annexe III et précisées, le cas échéant, par note d'information de la SGFGAS.
Dès signature de la présente convention, l'organisme de cautionnement de crédit s'engage à compléter et signer un mandat de prélèvement dont le modèle figure en annexe III. Il s'engage également à mettre à jour ce mandat avant qu'il n'arrive à expiration.
La SGFGAS procède à des appels de fond sur le compte dédié du FGRE pour honorer ses engagements.
Article 10
Recours contre l'emprunteur
En cas d'indemnisation de sinistre par le FGRE, l'organisme de cautionnement s'engage à poursuivre le recouvrement de la créance objet de la caution à l'encontre du copropriétaire défaillant. Cet engagement prend effet dès la transmission de la déclaration de sinistre initiale à la SGFGAS.
Les sommes récupérées au titre de la poursuite du recouvrement par l'organisme de cautionnement, nettes des éventuels frais de recouvrement définis à l'article 7 de la présente convention, sont remboursées à 50 %, sur le compte FGRE désigné par la SGFGAS.
Ce remboursement doit être effectué par l'organisme de cautionnement au moyen d'une déclaration de sinistre modificative (cf. annexe 1) transmise à la SGFGAS dans un délai maximum de trois mois à compter du remboursement par l'emprunteur d'une partie de la créance.
Les actions de recouvrement mises en œuvre par l'organisme de cautionnement suite à indemnisation prennent fin dès que la créance de l'organisme est remboursée et en tout état de cause dans un délai maximum de 10 ans à compter de la déclaration de sinistre initiale à la SGFGAS.
La SGFGAS ne dispose vis-à-vis de l'emprunteur d'aucun droit de subrogation dans les droits de l'organisme de cautionnement, tant en son nom propre qu'en celui du FGRE, de l'Etat et de l'organisme de cautionnement.