Le titre IV de l'ordonnance est composé de quatre articles répartis en deux chapitres.
Le chapitre Ier, composé de trois articles, a pour objet de faciliter le recours au syndicat secondaire et la division en volumes de la copropriété.
L'article 31 de l'ordonnance complète l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965 afin de permettre la constitution de syndicats secondaires lorsque l'immeuble comporte plusieurs entités homogènes susceptibles d'une gestion autonome et même s'il n'est pas divisible au sol. Cette mesure permettra de favoriser une gestion de proximité et individualisée des entités distinctes, sans recourir à la scission en volumes qui est techniquement et juridiquement moins aisée à mettre en œuvre, tout en maintenant le fonctionnement d'un syndicat principal pour la gestion des parties communes générales et éléments communs.
Le syndicat secondaire pourra en outre constituer, dans certains cas, une alternative à l'administrateur provisoire de l'article 29-1 permettant le rétablissement du « fonctionnement normal » de copropriétés en pré-difficulté ou en situation de fragilité, en facilitant la prise de décision au sein de chaque entité ayant retrouvé une autonomie de gestion, puisque l'objet du syndicat secondaire est d'assurer la gestion, l'entretien et surtout « l'amélioration interne » de chaque bâtiment, en application de l'article 27 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.
L'article 32 modifie le IV de l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965 afin de supprimer l'avis obligatoire du maire de la commune de situation de l'immeuble et l'autorisation du représentant de l'Etat dans le département, préalablement à la mise en œuvre d'une division en volumes. Cette mesure permettra de faciliter le recours à la scission en volume, notamment au sein des ensembles immobiliers complexes, alors que le contrôle de l'autorité publique s'avère la plupart du temps très formel. La suppression de cette procédure administrative se justifie également par le fait que la décision de diviser en volumes la copropriété relève, par principe et en dehors des hypothèses de copropriétés en difficulté, de la volonté souveraine du syndicat des copropriétaires. A cet égard, l'exigence d'un contrôle administratif n'est pas posée pour la division au sol de la copropriété. Il s'agit donc d'une mesure de simplification.
Enfin, l'article 33 de l'ordonnance modifie l'article 29-1 A afin de faciliter le recours au mandataire ad hoc.
En application de l'article 29-1 de la loi de 1965, le syndic doit informer le conseil syndical et saisir le juge d'une demande de désignation d'un mandataire ad hoc lorsqu'à la clôture des comptes, les impayés de charges atteignent 25 % des sommes exigibles (le pourcentage étant fixé à 15 % pour les copropriétés de plus de 200 lots). Le mandataire ad hoc est alors chargé par le juge d'établir un « audit » de la copropriété, sans s'immiscer directement dans les missions du syndic.
Dans un souci de prévention de la dégradation des copropriétés, la possibilité de saisine du juge en vue d'obtenir la désignation d'un mandataire ad hoc est étendue au président du conseil syndical. Il lui est ainsi permis d'engager une procédure d'alerte afin d'éviter que les impayés de charges s'accumulent, conformément à sa mission de contrôle de la gestion financière du syndic et en complément de l'action du syndic, dont les pouvoirs sont préservés.
En application de l'article 27 du décret du 17 mars 1967, les dépenses engagées par le président du conseil syndical dans le cadre de cette procédure constitueront des dépenses courantes d'administration supportées par le syndicat et réglées par le syndic.
Le chapitre II, comprenant un seul article 34, a pour objet d'adapter les règles applicables aux petites copropriétés en insérant un chapitre IV ter, qui traite des dispositions particulières à certaines copropriétés.
La section 1 du chapitre IV ter regroupe des dispositions particulières aux petites copropriétés comportant au plus cinq lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces ou dont le budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 € (articles 41-8 à 41-12). Le critère alternatif permet d'ouvrir l'accès à ce dispositif dérogatoire à des copropriétés de plus de cinq lots dont le budget prévisionnel moyen serait faible, ce qui correspond, selon les données du registre d'immatriculation, à des copropriétés d'environ 10 lots, le budget prévisionnel annuel moyen étant de 1 478 € par lot.
Le syndicat de copropriétaires répondant à ces critères n'est pas tenu de constituer un conseil syndical (article 41-9), le faible nombre de copropriétaires dans les petites copropriétés rendant difficile la mise en place de cet organe. Parallèlement, les dispositions de l'article 17-1-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont partiellement reprises au nouvel article 41-11 afin de maintenir un régime dérogatoire spécifique permettant de faciliter le recours au syndicat coopératif dans les petites copropriétés ne disposant pas de conseil syndical.
La dispense d'obligation de tenir une comptabilité en partie double est désormais réservée à ces petites copropriétés (article 41-10).
Par dérogation à l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965, il est également créé une possibilité pour les copropriétaires de prendre des décisions dans le cadre d'une consultation écrite, ou à l'occasion d'une réunion, sans convocation ni tenue d'une assemblée générale, dès lors que ces décisions sont prises à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat (nouvel article 41-12).
Cette mesure de simplification ne conduira pas à la suppression de la tenue de l'assemblée générale annuelle appelée à connaître des comptes, rendez-vous incontournable pour la vie de la copropriété. Le dispositif est donc limité aux décisions ponctuelles qui s'avèrent indispensables entre deux assemblées générales annuelles.
Ces aménagements devraient permettre de mieux répondre aux besoins des petites copropriétés, en entérinant dans la loi certaines pratiques existantes et en facilitant la prise de décision, sans avoir à passer par le formalisme lourd des assemblées générales lorsque tous les copropriétaires s'entendent, tout en maintenant ce même formalisme protecteur des copropriétaires en l'absence d'accord unanime de tous les membres du syndicat.
La section 2 du chapitre IV ter regroupe des dispositions particulières aux syndicats dont le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires.
Pour remédier aux blocages inhérents aux copropriétés à deux, tout en préservant les droits du copropriétaire minoritaire pour les décisions les plus importantes, il est proposé de déroger à certaines règles inadaptées ou trop rigides du statut de la copropriété en faisant appel à certaines règles de l'indivision.
Ainsi, par dérogation au IV de l'article 18 interdisant au syndic, seul responsable de sa gestion, de se faire substituer, il est prévu que lorsque le syndic est un non-professionnel, celui-ci puisse solliciter l'autorisation de l'autre copropriétaire afin de déléguer sa mission à un tiers à une fin déterminée (article 41-14).
En cas de conflit d'intérêts du syndic non professionnel, le copropriétaire qui n'est pas syndic peut exercer une action contre l'autre copropriétaire en paiement des provisions sur charges dues au titre des articles 14-1 et 14-2. En cas d'absence ou de carence du syndic, cette action est ouverte à chacun des copropriétaires (article 41-15).
Par ailleurs, il est proposé de déroger partiellement à la règle de la réduction de voix du copropriétaire majoritaire prévue au deuxième alinéa du I de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965, sans pour autant généraliser cette dérogation (article 41-16).
Pour faciliter la gestion de la copropriété, la dérogation à cette règle concerne les décisions relevant de la majorité simple de l'article 24 ainsi que la désignation du syndic, qui peuvent être prises par le copropriétaire détenant plus de la moitié des voix.
En revanche, sur le modèle de l'indivision (article 815-3 du code civil), toutes les décisions qui ne relèvent pas de la gestion courante de l'immeuble nécessitent pour être valablement adoptées :
- soit que le copropriétaire qui prendrait seul ces décisions dispose au moins des deux tiers des tantièmes de copropriété pour les décisions relevant de la majorité de l'article 25 ;
- soit, à défaut, le consentement unanime de tous les copropriétaires pour toutes les autres décisions.
Par ailleurs, et indépendamment du nombre de voix dont il dispose, chaque copropriétaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation de l'immeuble en copropriété, même si elles ne présentent pas un caractère d'urgence. Cette disposition s'inspire directement du mécanisme prévu au premier alinéa de l'article 815-2 du code civil.
L'article 41-17 prévoit que toutes mesures conservatoires ainsi que les décisions mentionnées à l'article précédent (celles relevant de la majorité simple et de la majorité absolue), à l'exclusion de celles portant sur le vote du budget prévisionnel et l'approbation des comptes, peuvent être prises sans réunion de l'assemblée générale. Dans ce cas, le copropriétaire décisionnaire est chargé de leur exécution et il est tenu de les notifier à l'autre copropriétaire, à peine d'inopposabilité de la décision.
Sur le modèle du troisième alinéa de l'article 815-2 du code civil, il est également prévu que lorsqu'un copropriétaire fait l'avance de dépenses nécessaires, il peut obliger l'autre copropriétaire à les supporter avec lui.
L'article 41-18 permet, par dérogation à l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965, aux deux copropriétaires composant le syndicat de se réunir sans convocation préalable pour prendre toutes décisions mentionnées à l'article 41-16 ainsi que celles relevant de l'unanimité. Par ailleurs, il prévoit que chaque copropriétaire peut convoquer l'autre à une assemblée générale en lui notifiant les points inscrits à l'ordre du jour. Chaque copropriétaire peut alors ajouter des points à l'ordre du jour, sous réserve d'en informer préalablement l'autre.
L'article 41-19 déroge au deuxième alinéa de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 relatif aux actions en contestation des décisions des assemblées générales dont le point de départ est la notification par le syndic du procès-verbal d'assemblée générale. Faute d'assemblée générale, le copropriétaire pourra, à peine de déchéance, contester la décision prise par l'autre copropriétaire dans un délai de deux mois à compter de sa notification. Sur le modèle du troisième alinéa de l'article 42 précité et afin d'éviter les conséquences néfastes liées à l'annulation rétroactive d'une décision qui aurait commencé à être exécutée, le dernier alinéa de l'article 41-19 dispose que, sauf urgence, l'exécution de la décision prise par un copropriétaire sans l'accord de l'autre est suspendue pendant le délai de forclusion de deux mois à compter de la notification de la décision.
L'article 41-20 précise que le copropriétaire non syndic qui perçoit des revenus ou expose des frais au titre de l'administration et de la gestion de la copropriété doit tenir un état des dépenses et créances laissé à disposition de l'autre copropriétaire. Cette disposition, qui permet aux copropriétaires de tenir une comptabilité simplifiée, constitue la reprise d'une exigence posée au deuxième alinéa de l'article 815-8 du code civil imposant que chaque indivisaire qui perçoit des revenus ou expose des frais tienne un état à disposition des autres indivisaires.
Afin d'éviter les blocages liées à l'exigence de l'unanimité, l'article 41-21 prévoit que le copropriétaire le plus diligent peut saisir le juge afin d'être autorisé à passer seul un acte pour lequel le consentement de l'autre serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l'intérêt commun. L'acte passé dans les conditions fixées par l'autorisation est alors opposable au copropriétaire dont le consentement a fait défaut, sur le modèle des premier et troisième alinéas de l'article 815-5 du code civil.
De même, sur le modèle de l'article 815-6 du code civil, le président du tribunal judiciaire doit pouvoir prescrire ou autoriser toutes mesures urgentes que requiert l'intérêt commun et notamment autoriser un copropriétaire à percevoir des débiteurs du syndicat, ou de l'autre copropriétaire, une provision destinée à faire face aux besoins urgents, en prescrivant, au besoin, les conditions de l'emploi (article 41-22).
Enfin, l'aliénation d'une partie commune peut être autorisée judiciairement à la demande du copropriétaire disposant d'au moins deux tiers des tantièmes, dans les conditions et selon les modalités définies à l'article 815-5-1 du code civil (article 41-23). En application de cet article, l'autorisation judiciaire n'est accordée que si la vente ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires. Si une vente est ainsi réalisée, cet article pose une interdiction de remploi des deniers indivis, sauf pour payer les dettes et charges de l'indivision.
Ce mécanisme devrait pouvoir être utilement appliqué aux copropriétés dont le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires, en ce qu'il permet de débloquer une situation économique obérée.