Paris, le 28 janvier 1993.
Le Premier ministre à Messieurs les préfets de région, Madame et Messieurs les préfets
Par circulaire n° II 903/SG du 30 juillet 1975 du Premier ministre, complétée par la circulaire n° 7 058 du 9 juillet 1981 du président de la Commission nationale des opérations immobilières et de l’architecture (C.N.O.I.A.), des directives sur les conditions de prise à bail par l’Etat des immeubles édifiés par les collectivités territoriales pour l’installation de brigades de gendarmerie départementale vous avaient été adressées.
La suppression des commissions des opérations immobilières et de l’architecture intervenue à compter du 1er septembre 1986 par le décret n° 86-455 du 14 mars 1986 ayant rendu caduc l’exercice des compétences que ces dernières exerçaient dans les procédures mises en place par ces instructions, j’ai décidé l’adoption de nouvelles dispositions.
Ces dispositions qui tiennent compte à la fois des besoins immobiliers des unités de gendarmerie départementale et des intérêts financiers des collectivités territoriales et de l’Etat ont été élaborées par le ministère du budget (direction générale des impôts, service des domaines, et direction du budget) en liaison avec le ministère de la défense (direction générale de la gendarmerie nationale) et le ministère de l’intérieur (direction générale des collectivités territoriales).
Ces dispositions concernent :
- les conditions juridiques et financières de location des casernes de gendarmerie édifiées par les collectivités territoriales ;
- les conditions d’attribution de subventions de l’Etat au profit des collectivités territoriales pour la construction de casernes de gendarmerie.
Les circulaires précitées du 30 juillet 1975 et du 9 juillet 1981 sont abrogées.
I. - Champ d’application
Les nouvelles dispositions s’appliquent aux casernements de gendarmerie départementale édifiés par les collectivités territoriales pour l’hébergement des unités territoriales, y compris les unités d’autoroute. Elles ne peuvent en aucun cas être appliquées aux casernements de la gendarmerie mobile, aux casernes qui sont la propriété de particuliers, à celles construites pour leur propre compte par des organismes H.L.M. ou des sociétés d’économie mixte.
Les casernements concernés ne peuvent pas dépasser :
- vingt unités-logements (1) pour les communes dont la population est inférieure ou égale à 10 000 habitants si celles-ci ne bénéficient pas du concours financier d’une ou plusieurs autres collectivités territoriales ;
- quarante unités-logements, pour les communes dont la population est inférieure ou égale à 10 000 habitants et qui bénéficient du concours financier d’une ou plusieurs autres collectivités territoriales, ou pour les communes dont la population est supérieure à 10 000 habitants.
Au-delà de ces plafonds, la construction des casernements relève du budget du ministère de la défense.
Toutefois, après accord du ministère du budget (direction du budget et direction générale des impôts, service des domaines), le ministère de la défense (direction générale de la gendarmerie nationale) peut autoriser la réalisation par une collectivité territoriale d’un casernement plus important dans la limite maximum :
- de vingt-cinq unités-logements dans le premier cas ;
- et de cinquante unités-logements dans le second.
II. - Base de calcul du loyer
Pour le calcul du loyer, il y a lieu de retenir :
I° Au titre des travaux :
Les dépenses réelles hors taxes dûment justifiées (toutes dépenses de construction, de viabilité et d’honoraires) dans la limite des coûts de référence, par unité-logement, ci-après :
625 000 F dans le cas général ;
684 000 F pour les opérations poursuivies dans la région parisienne (Paris et départements de Seine-et-Marne, Yvelines, Essonne, Val-d’Oise, Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne), dans les îles non reliées au continent par voie routière et dans les départements d’outre-mer.
Ces coûts de référence seront actualisés trimestriellement par le directeur général des impôts, chef du service des domaines, en fonction des variations de l’indice du coût de la construction publié par l’I.N.S.E.E. en prenant pour référence l’indice du troisième trimestre de l’année 1991 (indice 996, Journal officiel du 9 janvier 1992).
Les coûts plafonds à retenir pour la fixation des loyers sont ceux en vigueur au jour où la construction est mise à la disposition de la gendarmerie. Une majoration, limitée à 5 p. 100 de ces coûts, peut être accordée dans le cas de dépenses supplémentaires résultant de servitudes particulières d’urbanisme ou d’architecture ou de travaux spéciaux nécessités par la nature des sols, sur justifications détaillées dans un rapport de l’architecte.
2- Au titre du terrain d’assiette :
La valeur du terrain nu dans la limite de l’estimation fournie par le service des domaines, dans le cas où la collectivité l’aura acquis depuis moins de cinq ans. Ce délai de cinq ans est apprécié au jour de l’ouverture du chantier.
Lorsque le terrain d’emprise est cédé par bail emphytéotique par l’Etat à la collectivité territoriale maître d’ouvrage, la valeur du terrain n’entre pas dans l’économie de l’affaire.
III. - Taux du loyer
Le loyer annuel est déterminé par application d’un taux maximal de 6 p. 100 au premier ou aux deux éléments envisagés ci-dessus, selon le cas.
Ce loyer est stipulé non révisable pendant la durée du bail fixée à neuf ans.
IV. - Révision du loyer
A l’issue du bail initial, la poursuite de la location sera constatée par des baux successifs de même durée.
Le loyer sera alors estimé par le service des domaines en fonction de la valeur locative réelle des locaux, sans toutefois pouvoir excéder celui qui résulterait de l’actualisation du loyer initial en fonction de l’évolution de l’indice du coût de la construction publié par l’I.N.S.E.E. intervenue pendant la période considérée.
Ce loyer sera stipulé révisable triennalement selon la même méthode.
V. - Cas particulier des travaux d’extension et d’amélioration
5.1. Travaux d’extension
Lorsqu’une caserne fait l’objet de travaux d’extension, le loyer des nouveaux locaux sera défini en tenant compte :
- pour les locaux se rapportant à des logements, d’un pourcentage de 75 p. 100 du coût de référence de l’unité-logement ;
- pour les locaux techniques et de service, d’un pourcentage de 25 p. 100 du coût de référence de l’unité-logement.
5.2. Travaux de réhabilitation totale
Lorsque le montant des travaux de restructuration est au moins égal aux coûts de référence servant de base au calcul du loyer pour une opération de construction de même capacité, l’opération est analysée comme une réhabilitation totale. Le nouveau loyer est alors déterminé dans les mêmes conditions que pour une opération de construction.
5.3. Travaux de restructuration ou d’amélioration
Lorsque le montant des travaux est inférieur aux coûts de référence servant de base au calcul du loyer pour une opération de reconstruction de même capacité, le nouveau loyer est estimé par la direction des services fiscaux (service des domaines) en fonction de la nouvelle valeur locative réelle des locaux. Ce loyer ne peut excéder celui applicable à un casernement neuf de même capacité.
VI. - Procédure de consultation
Le ministre de la défense (direction générale de la gendarmerie nationale) saisit la direction des services fiscaux compétente des projets de prise à bail par l’Etat des locaux destinés aux unités de gendarmerie départementale, édifiés par les collectivités territoriales, en lui communiquant l’ensemble du dossier.
La direction des services fiscaux s’assure que le projet et notamment les conditions financières du bail sont conformes aux règles fixées aux paragraphes précédents. Elle s’assure également que l’opération n’a pas un caractère dispendieux et n’entraînera pas la charge de loyer excessive pour le ministère de la défense, compte tenu du caractère très évolutif de ce type de dépense.
Elle communique à la direction générale de la gendarmerie nationale son avis, en se prononçant notamment sur le nombre d’unités-logements, sur la valeur du terrain d’assiette s’il y a lieu, sur le taux et la durée d’invariabilité du loyer.
Si la direction générale de la gendarmerie nationale donne son accord sur ces conditions, la direction des services fiscaux (service des domaines) établit le projet de bail (art. R. 18 du code du domaine de l’Etat).
En cas de désaccord persistant sur les conditions financières, le directeur des services fiscaux saisit son administration centrale en lui communiquant les éléments du dossier.
L’affaire sera alors instruite au niveau central en liaison avec la direction du budget et la direction générale de la gendarmerie nationale.
Les dispositions ci-dessus sont applicables aux prises à bail passées pour la première fois par le service des domaines à compter de la présente circulaire. Elles sont également applicables aux avenants établis par le service des domaines pour fixer, dans les cas de travaux d’extension et d’amélioration visés au paragraphe V, les nouvelles conditions financières de contrats antérieurs.
VII. - Modalités d’attribution de subventions aux collectivités territoriales pour la construction de casernes de gendarmerie des subventions d’investissement peuvent être accordées par le ministre de la défense aux collectivités territoriales pour la construction de casernements de gendarmerie.
Elles sont attribuées pour des opérations individualisées de construction, reconstruction, réhabilitation totale ou extension dont les caractéristiques doivent avoir été préalablement approuvées par la direction générale de la gendarmerie nationale.
L’octroi de ces subventions est en outre subordonné à l’accord préalable de la collectivité territoriale maître d’ouvrage sur les conditions de location des constructions ainsi réalisées, telles qu’elles résultent des dispositions ci-dessus.
Le montant de chaque subvention est calculé sur la base du coût hors taxe des travaux dans la limite du coût plafond de l’opération établi à la date de la demande par référence à la valeur forfaitaire de l’unité-logement servant de base au calcul du loyer.
Le montant maximal de chaque subvention ne peut excéder :
20 p. 100 du coût de référence pour les opérations réalisées par les communes dont la population est inférieure ou égale à 10 000 habitants et qui ne bénéficient pas du concours financier d’une ou plusieurs autres collectivités territoriales ;
18 p. 100 du coût de référence pour les opérations réalisées par les communes dont la population est inférieure ou égale à 10 000 habitants et qui bénéficient du concours financier d’une ou plusieurs autres collectivités territoriales, ou par les communes dont la population est supérieure à 10000 habitants, ou par les groupements de communes ou par les départements.
Le montant de chaque subvention a un caractère définitif. La subvention peut être versée en deux fractions :
La première fraction est égale aux deux tiers du montant total de la subvention.
Pour les travaux de construction, de reconstruction ou d’extension, le versement est lié à la réalisation de la mise hors d’eau de l’immeuble neuf. Ce stade d’avancement des travaux est constaté par un acte contradictoire signé par le représentant de la collectivité territoriale et le représentant local de la gendarmerie.
Pour les travaux de réhabilitation totale, le versement est lié à la finition des travaux de gros oeuvre, c-est-à-dire à l’établissement du procès-verbal d’achèvement des travaux de gros oeuvre.
Le solde de la subvention est versé dès la mise à la disposition de la gendarmerie de l’équipement concerné, c’est-à-dire après établissement du procès-verbal d’état des lieux.
La demande de subvention est formulée par le représentant de la collectivité territoriale.
Elle est accompagnée d’un dossier comprenant :
- la délibération de l’organe qualifié de la collectivité territoriale s’engageant à réaliser l’opération projetée et approuvant les conditions de location ;
- un plan de financement prévisionnel précisant l’origine des fonds (fonds propres, aides en capital escomptées de l’Etat, d’autre (s) collectivité (s) territoriale (s), d’organismes divers...) et, en cas de recours à l’emprunt (principal ou relais), l’organisme prêteur et les caractéristiques de cet emprunt ;
- un relevé d’identité postal ou bancaire du compte à créditer.
Ce dossier est transmis par les échelons locaux de la gendarmerie à la direction générale de la gendarmerie nationale.
Au vu de ce dossier, le directeur général de la gendarmerie nationale prend une décision attributive de subvention sous réserve de l’avis favorable ultérieur des services fiscaux portant sur les modalités de réalisation de l’opération.
Cette décision comporte la désignation de l’opération, ses caractéristiques, ainsi que les éléments de liquidation et le montant de la subvention. Elle est notifiée au bénéficiaire après visa des autorités de contrôle. Son, versement est subordonné à la conclusion du contrat de location passé entre l’Etat et la collectivité territoriale attributaire.
Le versement de la subvention est obtenu sur présentation :
- pour la première fraction :
- du procès-verbal de mise hors d’eau de l’immeuble neuf ou d’achèvement des travaux de l’immeuble réhabilité, signé contradictoirement par le représentant légal de la collectivité territoriale et le commandant de groupement de gendarmerie territorialement compétent ;
- pour le solde :
- du procès-verbal d’état des lieux.
En cas de versement en une seule fraction, les pièces à présenter se limitent au procès-verbal d’état des lieux.
Pour le Premier ministre et par délégation
Le secrétaire général du Gouvernement.
RENAUD DENOIX de SAINT MARC