1. Règles et méthodes comptables
Outre les mentions relatives aux règles et méthodes comptables prévues à l'article 212-5 du règlement n° 2014-01 de l'Autorité des normes comptables relatif au plan comptable des Organismes de placement collectif à capital variable, l'annexe comporte les informations suivantes sur les règles et méthodes comptables spécifiques aux OPCI en raison de leurs actifs immobiliers, dès lors qu'elles sont significatives.
Lorsque, pour une opération à caractère immobilier, plusieurs méthodes sont également possibles, la méthode retenue est mentionnée et, si nécessaire justifiée. Sont notamment concernés :
- le mode de valorisation des actifs à caractère immobilier, qui distinguera les immeubles en cours de construction, acquis en vue de leur restructuration ou faisant l'objet d'une restructuration, les immeubles construits et acquis, les droits réels et les parts et actions des sociétés ou organismes. A l'exception des actifs à caractère immobilier dont la valeur actuelle est issue d'une cotation accessible, les modalités de détermination de la valeur actuelle doivent être précisées en distinguant notamment les actifs à caractère immobilier que l'OPCI s'est engagé à céder. Une attention particulière sera enfin apportée, le cas échéant, à la description des modes de valorisation faisant appel à des calculs ou à des modèles financiers utilisant des calculs ou des paramètres faisant place à l'anticipation ;
- le mode d'enregistrement des frais d'acquisition, le cas échéant détaillé́ par nature d'actifs : frais inclus, frais exclus ;
- le mode de comptabilisation des coûts et dépenses ultérieures ;
- le mode de comptabilisation des commissions de souscription, en distinguant la part fixe de la part variable ;
- la méthode d'évaluation et de comptabilisation des dépréciations sur créances locatives ;
- la méthode d'évaluation et de comptabilisation des provisions pour risques ;
- la méthode d'évaluation des contrats de crédits-baux ;
- la méthode d'évaluation des biens acquis moyennant paiement de rentes viagères et de la dette associée.
2. Evolution de l'actif net
EXERCICE N
EXERCICE N-1
Actif net en début d'exercice
+
Souscriptions (y compris les commissions de souscriptions, droits et taxes acquis à l'OPCI)
+
Rachats (sous déduction des commissions de rachat acquises à l'OPC à capital variable)
Frais liés à l'acquisition (mode frais exclus)
-
Différences de change
+ /-
Variation de la différence d'estimation des actifs à caractère immobilier
+ /-
Différence d'estimation exercice N :
Différence d'estimation exercice N-1:
Variation de la différence d'estimation des dépôts et instruments financiers non immobiliers
+/-
Différence d'estimation exercice N :
Différence d'estimation exercice N-1:
Distribution de l'exercice précédent (1)
-
Résultat de l'exercice avant compte de régularisation
+/-
Acomptes versés au cours de l'exercice :
- sur résultat net (1)
- sur cessions d'actifs (1)
-
-
Autres éléments (2)
+/-
Actif net en fin d'exercice
=
(1) Versements au sens des articles L.214-51 et L.214-69 du code monétaire et financier.
(2) Le contenu de cette ligne fera l'objet d'une explication précise de la part de l'OPCI (apports sur fusion, versements reçus en garantie en capital et/ou de performance, provision pour risques et charges sur actifs).
3. Compléments d'information
L'annexe comporte les compléments d'information suivants relatifs au bilan et au compte de résultat, dès lors qu'ils sont significatifs.
Les modèles de tableaux présentés ci-après sont fournis à titre indicatif : ces informations pourront être développées ou synthétisées autant que de besoin.
A. - Immeubles en cours, construits ou acquis et droits réels, parts des sociétés de personnes article L.214-36 aux 2 et 3 alinéas du code monétaire et financier

Information sur la ventilation du poste « immeubles en cours, construits ou acquis et droits réels » ;
Information sur l'évolution de la valeur actuelle des postes « immeubles en cours, construits ou acquis et droits réels » et des postes « parts et actions des sociétés prévues aux 2 et 3 alinéas de l'article L.214-36 » du code monétaire et financier faisant l'objet de l'inventaire détaillé défini à l'article 114-3 §3 du présent règlement.
A titre indicatif, ces informations peuvent être données sous la forme suivante :
Ventilation des immeubles en cours, construits ou acquis et droits réels
VENTILATION PAR NATURE
EXERCICE N - 1
CESSIONS
ACQUISITIONS
VARIATION 
      

    des différences d'estimation
EXERCICE N
FRAIS
Terrains nus
Terrains et constructions
Constructions sur sol d'autrui
Autres droits réels
Immeubles en cours de construction
Autres
Total
Total frais inclus
La valeur actuelle des exercices N et N-1 des immeubles en cours, construits ou acquis et droits réels est également communiquée par secteur d'activité et/ou par secteur géographique. Un secteur d'activité ou un secteur géographique regroupe les immeubles qui présentent un environnement économique similaire en termes de rentabilité et de risques.
L'OPCI détermine les secteurs d'activité et/ou géographique, selon les cas, adaptés en fonction de la composition de son patrimoine. A titre indicatif, des secteurs d'activité pourraient distinguer les investissements selon les catégories suivantes : bureaux, habitations, locaux d'activité, entrepôts, commerces, etc... Une ventilation par secteur géographique pourrait ainsi distinguer les investissements selon les zones suivantes : Paris, Ile de France, province, étranger.
Evolution de la valeur actuelle des parts et actions aux 2 et 3 alinéas de l'article L.214-36
EXERCICE N-1
CESSIONS
ACQUISITIONS
VARIATION DES DIFFÉRENCES D'ESTIMATION
EXERCICE N
FRAIS
Parts des sociétés de personnes article L.214-36 2e alinéa
Parts et actions des sociétés article L.214-36 3e alinéa
Total
Total frais inclus
La valeur actuelle des exercices N et N-1 des parts et actions relevant des 2 et 3 alinéas de l'article L.214-36 du code monétaire et financier est également communiquée par secteur d'activité et/ou par secteur géographique. Un secteur d'activité ou un secteur géographique regroupe les immeubles qui présentent un environnement économique similaire en terme de rentabilité et de risques.
L'OPCI détermine les secteurs d'activité et/ou géographique, selon les cas, adaptés en fonction de la composition de son patrimoine. A titre indicatif, des secteurs d'activité pourraient distinguer les investissements selon les catégories suivantes : bureaux, habitations, locaux d'activité, entrepôts, commerces, etc. Une ventilation par secteur géographique pourrait ainsi distinguer les investissements selon les zones suivantes : Paris, Ile de France, province, étranger.
B. Contrats de crédit-bail
Préciser l'évolution de la valeur actuelle des actifs immobiliers pris en crédit-bail
VENTILATION PAR CONTRAT
ASSIETTE DU CONTRAT
EXERCICE N-1
CESSIONS
ACQUISITIONS
VARIATION
      

     des différences d'estimation
EXERCICE N
Total
Donner les informations sur les engagements pris en matière de crédit-bail, informations particulières à fournir :
- valeur des biens pris en crédit-bail au moment de la signature du contrat (Assiette d'origine du contrat) ;
- montant des redevances afférentes à l'exercice ainsi que le montant cumulé des redevances des exercices précédents ;
- évaluation des redevances restant à payer ainsi que du prix d'achat résiduel de ces biens stipulé aux contrats.
Les informations prévues aux alinéas précédents sont ventilées selon les postes du bilan dont auraient relevé les biens concernés ; les informations prévues au dernier alinéa sont ventilées selon les échéances à un an au plus, à plus d'un an et cinq ans au plus et à plus de cinq ans.
C. Inventaire détaillé des autres actifs à caractère immobilier
Détailler par nature des autres actifs à caractère immobilier inscrits à l'actif du bilan en précisant pour les comptes courants leur échéance à la clôture de l'exercice
D. Inventaire détaillé des autres actifs à caractère immobilier, dépôts et instruments financiers non immobiliers (autres que les actifs faisant l'objet des paragraphes A et B)
L'inventaire détaillé des autres actifs à caractère immobilier, dépôts et instruments financiers non immobiliers détenus par l'OPCI présente, pour chacune des rubriques du bilan concerné, le détail des éléments compris dans cette rubrique et fournit pour chacun d'eux au minimum les informations suivantes :
quantité ;
libellé ;
évaluation ;
devise de cotation ;
pourcentage de l'actif net.
E. Décomposition des créances
Présenter les principaux éléments constitutifs des postes « créances locataires » et « autres créances ».
A titre indicatif, les informations peuvent être données sous la forme suivante :
DÉCOMPOSITION DES POSTES DU BILAN
EXERCICE N
EXERCICE N-1
Créances locataires
Créances locataires
Créances faisant l'objet de dépréciations (créances douteuses)
Dépréciations des créances locataires
Total
ÉVOLUTION DES DÉPRÉCIATIONS
SITUATION exercice N-1
DOTATIONS 
      

    de l'exercice
REPRISES 
      

    de l'exercice
SITUATION exercice n
Dépréciations des créances locataires
DÉCOMPOSITION DES POSTES DU BILAN
EXERCICE N
EXERCICE N-1
Autres créances
Intérêts ou dividendes à recevoir
Etat et autres collectivités
Syndics
Autres débiteurs
Charges constatées d'avance
Total
F. Capitaux propres
Présenter les principaux éléments constitutifs des capitaux propres :
- le nombre de parts ou actions émises et rachetées pendant l'exercice ;
- les commissions de souscription et de rachat acquises à l'OPCI ;
- le détail des postes de capitaux propres faisant apparaître distinctement les comptes de régularisation.
A titre indicatif, les informations concernant les parts et actions peuvent être données sous la forme suivante et être détaillées ou complétées autant que de besoin :
SOUSCRIPTIONS ET RACHATS DE L'EXERCICE
NOMBRE
      

     de parts ou actions
MONTANTS BRUTS
(hors frais et commissions)
FRAIS ET COMMISSIONS acquis à l'OPCI
Souscriptions enregistrées
Rachats réalisés
Montants nets
A titre indicatif, les informations sur les capitaux propres peuvent être données sous la forme suivante :
DÉCOMPOSITION DU POSTE AU BILAN
EXERCICE N
EXERCICE N-1
Capital
Report des plus-values nettes
Compte de régularisation sur le report des plus-values nettes
Report des résultats nets antérieurs
Compte de régularisation sur le report des résultats nets antérieurs
Résultat de l'exercice
Compte de régularisation sur le résultat de l'exercice
Acomptes versés au cours de l'exercice
Compte de régularisation sur les acomptes versés
Total des capitaux propres
Tableau des résultats et autres éléments caractéristiques de l'OPCI au cours des cinq derniers exercices.
Présenter distinctement dans ce tableau les éléments suivants :
- l'actif net ;
- le nombre de parts pour chacune des catégories de parts ;
- la valeur liquidative unitaire pour chacune des catégories de parts ;
- la distribution unitaire sur plus et moins-values nettes (y compris les acomptes) pour chacune des catégories de parts ;
- la distribution unitaire sur résultat (y compris les acomptes) pour chacune des catégories de parts ;
- la capitalisation unitaire pour chacune des catégories de parts.
G. Dettes.
Décomposition des dettes.
Présenter les principaux éléments constitutifs du poste « dettes ». A titre indicatif, les informations peuvent être données sous la forme suivante :
DÉCOMPOSITION DU POSTE AU BILAN
EXERCICE N
EXERCICE N-1
Emprunts
Concours bancaires courants
Total des dettes envers les établissements de crédit
Total des dépôts de garanties reçus
Locataires créditeurs
Fournisseurs et comptes rattachés
Etat et autres collectivités
Autres créditeurs
Produits constatés d'avance
Total des autres dettes d'exploitation
Ventilation des emprunts par maturité résiduelle.
Présenter les montants des emprunts à la clôture selon leur durée restant à courir.
A titre indicatif, les informations peuvent être données sous la forme suivante :
VENTILATION PAR MATURITÉ RÉSIDUELLE
JUSQU'À 1 AN
[1 - 5 ANS]
> 5 ANS
TOTAL
Emprunts à taux fixe
Emprunts amortissables
Emprunts « in fine »
Emprunts à taux variable
Emprunts amortissables
Emprunts « in fine »
Total
Ventilation des emprunts par nature d'actifs.
Présenter les emprunts à la clôture selon la nature d'actifs.
A titre indicatif, les informations peuvent être données sous la forme suivante :
VENTILATION DES EMPRUNTS PAR NATURE D'ACTIFS
EXERCICE N
EXERCICE N-1
Emprunts immobiliers
Autres emprunts
Emprunts à taux fixe.
Pour les emprunts à taux fixe, présenter :
- les caractéristiques des emprunts (taux, échéance…) ;
- l'écart entre la valeur contractuelle (ou de remboursement) de l'emprunt inscrite au bilan et sa valeur actuelle, c'est à dire sa valeur actualisée au taux actuel du marché ;
- le montant des pénalités de remboursement anticipé de l'emprunt.
H. Détail des provisions.
Présenter les montants les variations des provisions entre N-1 et N.
A titre indicatif, les informations peuvent être données sous la forme suivante
PROVISIONS
SITUATION exercice n-1
DOTATIONS 
      

    de l'exercice
REPRISES 
      

    de l'exercice
SITUATION exercice N
...
...
...
I. Produits et charges de l'activité immobilière.
Présenter le détail des éléments compris dans chacune des lignes concernées du compte de résultat :
- produits immobiliers en distinguant les loyers, les charges facturées et les autres revenus immobiliers en détaillant ce dernier poste ;
- charges immobilières en distinguant les charges ayant leur contrepartie en produits, les charges d'entretien courant, de gros entretien, de renouvellement et de remplacement et les autres charges en détaillant ce dernier poste ;
- produits sur parts et actions ;
- charges sur parts et actions ;
- autres produits issus des actifs à caractère immobilier ;
- autres charges issues des actifs à caractère immobilier.
Préciser notamment la nature, le montant et le traitement comptable des éléments suivants :
- charges et produits imputables aux exercices antérieurs ;
- produits exceptionnels et charges exceptionnelles ;
- remboursements de charges (ventilation par nature des charges).
J. Produits et charges sur opérations financières.
Présenter le détail des éléments compris dans les lignes concernées du compte de résultat.
K. Autres produits et autres charges.
Présenter le détail des éléments compris dans les lignes concernées du compte de résultat.
L. Frais de gestion.
Présenter le détail des frais de gestion figurant au compte de résultat en détaillant les différents types de frais :
les frais de fonctionnement et de gestion (frais fixes) : indication du pourcentage de l'actif net moyen représenté par ces frais au cours de l'exercice, le cas échéant, par catégorie de parts ;
les commissions de surperformance (frais variables) : indication du montant des frais de l'exercice, le cas échéant, par catégorie de parts.
M. Résultat sur cession d'actifs.
Présenter le détail des résultats sur cession d'actifs.
A titre indicatif, les informations peuvent être données sous la forme suivante :
VENTILATION PAR NATURE
PLUS-VALUES
MOINS-VALUES
RÉSULTAT
      

     de cession N
RÉSULTAT 
      

    de cession N-1
Terrains nus
Terrains et constructions
Constructions sur sol d'autrui
Autres droits réels
Immeubles en cours de construction
Autres
Total Immeubles en cours, construits ou acquis et droits réels
Parts des sociétés de personnes article L.214-36 2e alinéa)
Parts et actions des sociétés article L.214-36 3e alinéa)
Actions négociées sur un marché réglementé article L.214-36 4e alinéa)
Parts ou actions d'OPCI et organismes équivalents
Autres actifs immobiliers
Total autres actifs à caractère immobilier
Total actifs à caractère immobilier
Total dépôts et instruments financiers non immobiliers
Total
N. Engagements reçus et donnés.
Présenter les engagements donnés ou reçus (ou réciproques) affectant les investissements en actifs immobiliers et autres actifs à caractère immobilier et mention pour chacun d'eux :
Nature de l'engagement (5) ;
Montant de l'engagement.
Ces informations pourront être détaillées ou complétées autant que de besoin.
Présenter les engagements sur les opérations de marché :
Engagements sur marchés réglementés ou assimilés (par nature de produits) ;
Engagements de gré à gré (par nature de produit) ;
Autres engagements (par nature de produit).

        (5) A titre d'exemples :
        Engagements réciproques : engagements d'investissement dans des fonds (partie restant à verser), promesses d'achat, promesses de vente, acquisitions en état futur d'achèvement et contrat de promotion immobilière, …
        Engagements reçus : aval, cautions, garanties reçus (cautions bancaires locataires, garanties de passif, garanties locatives,…), engagement des investisseurs, lignes de crédit non utilisées,…
        Engagements donnés : aval, cautions, garanties données (cautions bancaires données : hypothèques, privilèges, nantissements, cessions dailly…, garanties de passif, garanties locatives), travaux à réaliser (ventes d'immeubles, locataires…)...