Le montant du capital d'un OPCI est égal à tout moment à la valeur de l'actif net de la société, déduction faite des sommes distribuables.
Le montant du capital inscrit au passif du bilan, avant affectation du résultat, est composé :
- des frais de constitution, de fusion et d'apport ;
- des souscriptions nettes des rachats (hors comptes de régularisation) ;
- des commissions de souscription ou de rachat, acquises à l'OPCI (1) ;
- des différences d'estimation ;
- des différences de change ;
- des frais liés à l'acquisition des actifs (2) ;
- des résultats antérieurs incorporés au capital.
Article 112-2
Sommes distribuables
Les sommes distribuables par les SPICAV et les FPI sont définies respectivement aux articles L.214-51 et L.214-69 du code monétaire et financier.
Les sommes distribuables sont égales à la somme :
- du résultat net défini à l'article L.214-51 du code monétaire et financier ;
- des reports à nouveau débiteur ou créditeur ;
- des plus-values nettes réalisées telles que définies à l'article 112-4 du présent règlement ;
- du solde des comptes de régularisation afférents aux comptes ci-dessus.
Article 112-3
Résultat net des OPCI
Le résultat net est défini par l'article L.214-51 du code monétaire et financier comme la somme des éléments suivants :
- les produits relatifs aux actifs immobiliers mentionnés au 1° de l'article L 214-37 du code monétaire et financier, diminués du montant des frais et charges y afférant ;
- les produits et rémunérations dégagés par la gestion des autres actifs, diminués du montant des frais et charges y afférant ;
- et des autres produits, diminués du montant des frais et charges y afférant qui ne peuvent être directement rattachés aux actifs immobiliers mentionnés au 1° de l'article L 214-37 du code monétaire et financier (2) ou à la gestion des autres actifs.
L'article L.214-51 du code monétaire et financier précise que, dans les FPI, les produits réalisés par une société mentionnée au 2e alinéa de l'article L.214-36 du code monétaire et financier et par un FPI ou un organisme équivalent de droit étranger, sous réserve qu'il s'agisse d'une participation contrôlée, sont réputés réalisés par le FPI à concurrence de ses droits dans cette société ou dans ce fonds.
Article 112-4
Plus et moins-values
Les plus et moins-values latentes sont inscrites en capital, en différences d'estimation, selon les modalités précisées à l'article 114-3 §3 du présent règlement.
Les plus et moins-values réalisées par les OPCI sont inscrites en résultat sur cession d'actifs. Ces plus et moins-values réalisées sont nettes de frais tels que définis à l'article 112-5 du présent règlement. Elles constituent des sommes distribuables dans des conditions définies aux articles L.214-51et L.214-69 du code monétaire et financier respectivement applicables aux SPICAV et aux FPI.
Les plus et moins-values nettes réalisées qui peuvent faire l'objet d'une distribution au cours d'exercices ultérieurs sont inscrites dans un compte de report à nouveau appelé « report à nouveau des plus-values nettes ».
Article 112-5
Frais liés à l'acquisition et à la cession d'actifs
Ces frais correspondent aux coûts directement attribuables à l'acquisition ou à la cession d'un actif. Ils ne constituent pas des charges mais font partie du coût d'acquisition et du prix de cession de l'actif. Il s'agit notamment :
- des frais d'intermédiation et de la commission de mouvement perçue le cas échéant par le dépositaire ;
- de la rémunération des intermédiaires et des conseils liés directement aux opérations immobilières, ainsi que des frais de notaires ;
- des frais et commissions perçus le cas échéant par la société de gestion ;
- des impôts et taxes.
Article 112-6
Frais d'audit, d'étude et de recherche liés à des projets n'ayant pas abouti
Lorsqu'un projet envisagé n'a pas abouti, les frais d'audit, d'étude et de recherche externe à la société de gestion et liés à l'opération sont analysés comme des frais immobiliers tels que définis à l'article 113-3 §2 du présent règlement. Ils sont comptabilisés dans le résultat net, tel que défini à l'article 112-3 du présent règlement.
Article 112-7
Régularisation des plus et moins-values nettes distribuables
Tous les porteurs doivent recevoir les mêmes sommes unitaires distribuables, quelle que soit la date de leur souscription. Un mécanisme correcteur, identique à celui utilisé pour la régularisation des revenus, enregistré dans le compte « régularisation du résultat sur cession d'actifs », permet de neutraliser l'incidence des souscriptions et des rachats selon les règles énoncées à l'article 114-2 du présent règlement.
Article 112-8
Valorisation du patrimoine à la valeur actuelle
L'ensemble des éléments de l'actif et du passif est valorisé à la valeur actuelle :
- les actifs à caractère immobilier (3) non négociés sur un marché réglementé et les emprunts sont valorisés à la valeur définie à l'article 114-3 §3 du présent règlement ;
- les dépôts et les autres instruments financiers sont valorisés selon les dispositions du plan comptable OPC à capital variable.
A défaut, les autres éléments d'actif ou de passif sont valorisés à la valeur qui est définie à l'article 114-3 §4 du présent règlement.

        (1) A l'exclusion des commissions de souscription variable comptabilisées en dettes.
        (2) Lorsque l'OPCI a opté pour le mode d'enregistrement frais exclus.
        (3) Au sens à l'article 113-2 §2 du présent règlement.