L'Agence attribue des concours financiers aux opérations du nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU) prévues au I de l'article 9-1 de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 et définies à l'article 2 du présent titre.
Ces concours financiers, programmés au sein d'un protocole de préfiguration des projets et d'une convention pluriannuelle de renouvellement urbain, sont attribués sous la forme de :
- subventions distribuées par l'Agence ;
- prêts bonifiés mobilisables et distribués par Action Logement conformément aux modalités prévues dans la convention tripartite Etat - ANRU - Action Logement portant sur le NPNRU.
Les modalités d'octroi de ces concours financiers sont définies à l'article 5 du titre III du présent règlement.
Dans le cadre du protocole de préfiguration des projets de renouvellement urbain, seules les opérations d'ingénierie définies à l'article 2.1 du présent titre, peuvent être financées par l'Agence.
A titre exceptionnel, certaines opérations d'investissement peuvent être financées dans le cadre du protocole de préfiguration avant la signature de la convention pluriannuelle de renouvellement urbain lorsque les délais de mise au point de la convention pluriannuelle ne sont pas compatibles avec la nécessité d'engager rapidement ces opérations. Ces opérations d'investissement financées dans le protocole de préfiguration font partie intégrante du projet de renouvellement urbain. Les opérations visées doivent avoir un caractère incontestable, être prêtes sur le plan opérationnel, et être compatibles avec les objectifs et les ambitions du programme urbain à décliner dans la convention pluriannuelle, notamment en termes d'atteinte des objectifs de répartition territoriale et d‘équilibre social de l'habitat.
Dans le cadre de la convention pluriannuelle de renouvellement urbain, l'ensemble des opérations visées au présent titre peuvent être financées par l'Agence. Ces opérations sont déclinées dans un programme urbain dont la qualité est appréciée au regard des critères, définis au titre I du présent règlement, à l'issue du protocole de préfiguration des projets dans les conditions prévues au titre III du présent règlement. Comme le précise l'article 3 du titre I du présent règlement, seuls les projets d'ensemble qui visent une transformation du quartier grâce à un impact global, urbain, économique, social et environnemental sont financés. En conséquence, les opérations isolées ne peuvent constituer en soi un projet de renouvellement urbain finançable par l'Agence.
Conformément à l'article 3 de la loi du 21 février 2014, l'Agence accorde des financements aux opérations d'investissement concourant au renouvellement urbain des quartiers réalisés dans le cadre de cette convention pluriannuelle. Les dépenses de fonctionnement liées aux investissements ne sont pas éligibles aux aides de l'Agence.
Les concours financiers apportés aux opérations relevant de l'habitat dans les conventions pluriannuelles de renouvellement urbain représentent au moins 50 % de la somme des concours financiers accordés par l'ANRU, l'Anah, les établissements publics fonciers (EPF) dans le cadre des ORCOD-IN, la Ligne Budgétaire Unique (LBU) pour les projets urbains d'outre-mer, et le FEDER (démolition de logements locatifs sociaux, recyclage de copropriétés dégradées, recyclage de l'habitat ancien dégradé, reconstitution de l'offre, requalification de logements locatifs sociaux, résidentialisation de logements, portage massif en copropriété dégradées et accession à la propriété). A titre exceptionnel, le comité d'engagement ou le directeur général de l'ANRU pour les conventions non soumises à l'examen du comité d'engagement, peut autoriser par dérogation un taux inférieur.
L'ensemble des financements accordés par l'Agence porte sur une assiette exprimée en coûts hors taxes.
Ces financements peuvent faire l'objet de modulations à la hausse au regard du niveau d'ambition et d'excellence projeté conformément aux modalités prévues à l'article 3.2 du présent titre.
Les taux de financement et les forfaits définis au sein du présent titre s'entendent comme des maximums fixés opération par opération, par le comité d'engagement de l'Agence, ou par le directeur général de l'Agence lorsque le projet de renouvellement urbain n'est pas soumis à l'examen du comité d'engagement de l'Agence, dans le protocole de préfiguration des projets et dans la convention pluriannuelle de renouvellement urbain.
Les dispositions du présent titre sont applicables aux départements d'outre-mer à l'exception de celles relatives aux opérations de reconstitution de logements locatifs sociaux (article 2.3.1 du présent titre), de requalification de logements locatifs sociaux (article 2.3.3 du présent titre), et de diversification de l'habitat par l'accession à la propriété (article 2.3.6 du présent titre). L'intervention de l'Agence dans les départements d'outre-mer s'effectue en articulation avec le ministère des outre-mer (MOM) et l'Anah dans le respect des objectifs et des modalités définies dans la convention MOM-Anah-ANRU relative à la mise en œuvre du NPNRU.
Les modalités d'application du titre II du présent règlement général pourront être précisées par des notes d'instruction du directeur général de l'Agence.
1.2. La date de prise en compte des dépenses des opérations financées par l'Agence
1.2.1. La date de prise en compte des dépenses des opérations : principes généraux
La date de prise en compte des dépenses s'applique aux opérations financées sur la base d'une assiette de dépenses.
Lorsque les projets sont soumis à l'examen du comité d'engagement de l'Agence, les dépenses relatives à une opération financée par l'Agence sont prises en compte à compter de la date du comité d'engagement qui donne un avis favorable au financement de l'opération dans le cadre du protocole de préfiguration des projets de renouvellement urbain ou dans la convention pluriannuelle de renouvellement urbain, à l'exception de certaines dépenses dont les dates d'éligibilité sont précisées au sein des articles suivants du présent titre (article 2.2.1 relatif à la démolition de logements locatifs sociaux, article 2.2.2 relatif au recyclage des copropriétés dégradées, article 2.2.3 relatif au recyclage de l'habitat ancien dégradé, article 2.3.3 relatif à la requalification de logements locatifs sociaux).
Lorsque les projets ne sont pas soumis à l'examen du comité d'engagement de l'Agence, les dépenses relatives à une opération financée par l'Agence sont prises en compte à compter de la date de la signature du protocole de préfiguration ou de la convention pluriannuelle et leurs avenants programmant le financement de l'opération, à l'exception de certaines dépenses dont les dates d'éligibilité sont précisées au sein des articles suivants du présent titre (article 2.2.1 relatif à la démolition de logements locatifs sociaux, article 2.2.2 relatif au recyclage des copropriétés dégradées, article 2.2.3 relatif au recyclage de l'habitat ancien dégradé, article 2.3.3 relatif à la requalification de logements locatifs sociaux).
Le comité d'engagement de l'ANRU ou le directeur général de l'ANRU pour les projets non soumis à l'examen du comité d'engagement peut valider une date de prise en compte des dépenses antérieure à la date de signature de la convention pluriannuelle ou de la date du comité d'engagement. Dans ce cas, la date de prise en compte des dépenses éligibles aux financements de l'ANRU ne peut être antérieure au 22 février 2014, date de publication au Journal officiel de la loi portant création du nouveau programme de renouvellement urbain.
Lorsqu'une autorisation anticipée de démarrage d'une opération a été accordée, elle peut permettre la prise en compte des dépenses de l'opération concernée dans le cadre des protocoles de préfiguration et des conventions pluriannuelles ou leurs avenants à compter de la date de cette autorisation. Cette date de prise en compte des dépenses est validée par le directeur général, sur avis du comité d'engagement de l'ANRU pour les projets soumis à son examen. Elle ne peut être antérieure au 22 février 2014.
Lorsque, à titre exceptionnel, sur avis du comité d'engagement de l'Agence ou sur décision du directeur général de l'ANRU pour les conventions non soumises à l'examen du comité d'engagement, le porteur de projet et le maître d'ouvrage concernés démontrent la nécessité de prendre en compte une opération démarrée avant le 22 février 2014, au regard notamment de son caractère d'urgence ou de son articulation opérationnelle avec le projet de rénovation urbaine préalablement mis en œuvre sur le quartier, le protocole de préfiguration concerné, ou la convention pluriannuelle de renouvellement urbain concernée, précise la répartition des dépenses entre celles qui sont exclues et celles retenues par l'ANRU dans l'assiette de financement.
1.2.2. Le pré-conventionnement d'une opération
Sur avis du comité d'engagement de l'Agence, ou sur décision du directeur général de l'ANRU pour les projets non soumis à l'examen du comité d'engagement, certaines opérations peuvent être financées sans limite de seuil avant la signature du protocole de préfiguration, de la convention pluriannuelle de renouvellement urbain ou d'un avenant lorsqu'elles sont prêtes sur le plan opérationnel, sans remettre en cause le projet global. Le volume global des opérations « pré-conventionnées » n'a pas vocation à dépasser une part substantielle des concours financiers de la future convention pluriannuelle de renouvellement urbain. Ces opérations font partie intégrante du projet de renouvellement urbain et sont ensuite incluses dans le prochain document contractuel signé.
2. La nature des opérations aidées
2.1. Les opérations d'ingénierie
2.1.1. Les conditions générales de financement
L'Agence accorde des subventions aux moyens d'ingénierie nécessaires en vue de l'élaboration, la mise en œuvre et l'évaluation du projet de renouvellement urbain.
Ces moyens visent notamment :
- les études et expertises permettant de définir la stratégie, le programme urbain du projet de renouvellement urbain et le mode d'organisation de la conduite du projet en lien avec les orientations du contrat de ville ;
- les éventuelles études et expertises permettant de préciser le programme urbain ;
- les actions portant sur la participation et la co-construction du projet de renouvellement urbain ;
- les moyens d'accompagnement du changement induit par le projet de renouvellement urbain tels que les actions et missions portant sur le relogement des ménages, l'histoire et la mémoire des quartiers sur le champ urbain ;
- la conduite du projet pour définir, coordonner et suivre l'ensemble des opérations menées par les différents maîtres d'ouvrage ;
- les autres moyens d'ingénierie nécessaires à l'accompagnement du projet de renouvellement urbain, tels que les missions de suivi et d'évaluation.
Ces moyens d'ingénierie peuvent faire l'objet d'éventuels cofinancements par la Caisse des dépôts et consignations dans les conditions prévues dans la convention CDC-ANRU portant sur la mise en œuvre opérationnelle de la convention Etat-CDC relative au renouvellement urbain dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville.
En outre, l'Agence pourra soutenir des moyens d'ingénierie favorisant la définition et la mise en œuvre de projets innovants dans les quartiers, et le Conseil d'administration validera les conditions et modalités de ce subventionnement.
2.1.2. Les études, expertises et moyens d'accompagnement des projets
L'Agence accorde des subventions pour les études, les expertises et les moyens d'accompagnement nécessaires à l'élaboration, à la mise en œuvre et l'évaluation des projets de renouvellement urbain, suivants :
- les études préalables de diagnostic social, urbain, patrimonial, architectural, économique, environnemental, juridique… Sont notamment concernés les diagnostics et les études stratégiques relatifs au fonctionnement urbain et social du quartier, à la desserte du quartier notamment en transport en commun de qualité et à la mobilité des habitants, aux enjeux énergétiques et environnementaux (dont approche environnementale de l'urbanisme, études spécifiques sur le développement des énergies renouvelables,…), à l'occupation du parc social et privé, au patrimoine bâti (dont diagnostic amiante), au marché immobilier local et à son potentiel (activités, commerces, logements, dont l'habitat privé en difficulté), aux équipements publics de proximité, à l'usage et la gestion des espaces publics, à la sécurité, au foncier, à la pollution des sols, aux réseaux,… ;
- les études de programmation urbaine et immobilière, incluant notamment les études de marché « habitat », de programmation d'équipements, de mutabilité foncière, de programmation des commerces et des activités artisanales ;
- les études relatives au projet urbain, correspondant à la programmation urbaine et immobilière définie : plan guide du quartier, études de capacité, fiches de lots ;
- les études et expertises permettant de déterminer les conditions de mise en œuvre du projet opérationnel : procédures d'aménagement, besoin de recours à des procédures d'utilité publique, estimations financières en dépenses et en recettes, analyse de la soutenabilité financière de la commune ou de l'établissement public de coopération intercommunal maître d'ouvrage, planification opérationnelle ;
- les études et expertises permettant la définition de l'organisation et des moyens affectés à la concertation, la participation citoyenne et la co-construction des projets, ainsi que ceux portant sur l'histoire et la mémoire des quartiers sur le champ urbain ;
- les missions permettant de définir les besoins en conduite opérationnelle du projet de renouvellement urbain en articulation avec les autres champs de la politique de la ville ;
- les missions d'assistance à maîtrise d'ouvrage au lancement et au suivi des études et expertises préalables pour la définition du programme de renouvellement urbain et la mise en œuvre du projet de renouvellement urbain ;
- à titre exceptionnel, les dispositifs de sécurisation active des chantiers uniquement dans la phase de réalisation de ces derniers, indispensable dans le cas d'une situation locale particulièrement difficile en termes de sécurité, sur demande conjointe du maître d'ouvrage et du porteur de projet. Seuls les coûts liés à la sécurisation active au sein de l'emprise foncière des chantiers concernés sont éligibles. La sécurisation active des espaces ou équipements publics, en dehors d'une éventuelle phase de chantier financée par l'Agence, n'est pas finançable par l'Agence. Afin d'éclairer la décision du comité d'engagement de l'Agence, ou du directeur général de l'Agence pour les conventions pluriannuelles de renouvellement urbain non soumises à l'examen du comité d'engagement de l'Agence, un avis du préfet est requis à partir notamment d'éléments provenant de la direction départementale de la sécurité publique ;
- les missions relatives au suivi et à l'évaluation du projet de renouvellement urbain ;
- les actions portant sur la participation et la co-construction du projet de renouvellement urbain. Il s'agit notamment de dépenses pour la réalisation et la diffusion de documents et supports, l'organisation de réunions publiques autour du projet et d'actions rassemblant les acteurs concernés, au premier rang desquels les habitants, pour la définition, la mise en œuvre et l'évaluation des projets de renouvellement urbain ;
- les actions portant sur l'histoire et la mémoire des quartiers sur le champ urbain concernés par un projet portant sur les QPV bénéficiant d'une convention pluriannuelle de renouvellement urbain. Il s'agit notamment de dépenses pour la constitution d'archives filmographiques et documentaires, l'organisation d'expositions, le développement d'actions de recueil et de valorisation de l'histoire et de la mémoire du quartier concerné par le projet de renouvellement urbain, en lien avec les habitants.
Assiette de subvention :
L'assiette de subvention est constituée du coût hors taxes des dépenses éligibles.
Taux de subvention :
Le taux maximum de subvention applicable à l'assiette de subvention est de 50 % à l'exception des deux dernières actions prévues au présent article. Pour les opérations réalisées sous la maîtrise d'ouvrage, éventuellement transférée, d'un établissement public de coopération intercommunale ou d'une commune, ce taux peut être révisé à la hausse conformément aux critères de modulation des aides de l'Agence définis à l'article 3.1.1 du présent titre.
Concernant les deux dernières actions prévues au présent article, le taux de subvention maximum applicable à l'assiette de subvention est déterminé sur la base de la catégorie à laquelle appartient l'EPCI ou la commune, maître d'ouvrage de l'opération ou qui a contractuellement transféré sa maîtrise d'ouvrage pour la réalisation de l'opération, conformément aux critères de modulation des aides de l'Agence définis à l'article 3.1.1 du présent titre.
Pour chacune de ces deux dernières actions, le montant de subvention est plafonné à 50 000 euros par QPV concerné par un projet de renouvellement urbain financé par l'Agence. Sur avis du comité d'engagement ou sur décision du directeur général pour les conventions non soumises à l'examen du comité d'engagement, le montant de subvention par QPV peut être augmenté pour chacune de ces actions.
2.1.3. L'accompagnement des ménages
2.1.3.1. Les actions et les missions d'accompagnement des ménages
L'Agence peut accorder une subvention à un dispositif spécifique interne ou externe d'accompagnement des ménages dont le relogement et/ou l'accompagnement aux nouveaux usages dans les logements est rendu nécessaire dans le cadre du projet de renouvellement urbain.
Les dispositifs suivants sont subventionnables par l'Agence dès lors qu'ils ne sont pas pris en compte dans les assiettes de financement des opérations concernées (cf. articles 2.2.1 relatif à la démolition de logements locatifs sociaux, 2.2.2 relatif au recyclage de copropriétés dégradées, 2.2.3 relatif au recyclage de l'habitat ancien dégradé, 2.3.3 relatif à la requalification de logements locatifs sociaux et 2.3.5 relatif aux actions de portage massif en copropriétés dégradées) :
- les actions d'accompagnement social des ménages concernés par le relogement, de type « MOUS Relogement », pouvant aller jusqu'à six mois après le déménagement lorsque cela est nécessaire ;
- les actions d'accompagnement des ménages aux nouveaux usages dans les logements suite à un relogement ou à une requalification de logement locatif social, pouvant aller jusqu'à six mois après le déménagement lorsque cela est nécessaire.
Assiette de subvention :
L'assiette subventionnable est constituée :
- du coût hors taxes des prestations commanditées par un organisme de logement social, par un groupement inter bailleurs, par la collectivité ou par un aménageur ;
- du montant forfaitaire d'un maximum de 95 000 euros par an et à temps plein pour un poste dédié au relogement et à l'accompagnement social des ménages pour la durée indiquée dans le protocole de préfiguration des projets ou dans la convention pluriannuelle de renouvellement urbain. Seuls les postes dédiés à au moins 0,5 équivalent temps plein au relogement et à l'accompagnement des ménages sont subventionnables par l'Agence. Un prorata forfaitaire (entre 0,5 et 1) défini au regard du temps d'affectation prévisionnel aux missions de relogement et d'accompagnement des ménages concernés est appliqué aux postes subventionnables. Ce montant forfaitaire intègre le salaire, les frais de charges sociales et les frais de structure (dépenses matérielles, postes à caractère fonctionnel ou ne contribuant pas à au relogement et à l'accompagnement des ménages, ).
Taux de subvention :
Le taux maximum de subvention applicable à l'assiette de subvention est de 50 %. Pour les opérations réalisées sous la maîtrise d'ouvrage, éventuellement transférée, d'un EPCI ou d'une commune, ce taux peut être révisé à la hausse conformément aux critères de modulation des aides de l'Agence définis à l'article 3.1.1 du présent titre.
2.1.3.2. Le relogement des ménages avec minoration de loyer
L'octroi de financements par l'Agence est conditionné par l'engagement des maîtres d'ouvrage à assurer aux ménages dont le relogement est rendu nécessaire par une opération contractualisée avec l'ANRU dans le cadre du NPNRU des relogements de qualité prenant en compte, conformément aux dispositions de l'article 4 du titre Ier du présent règlement, leurs besoins et leurs capacités financières selon la stratégie formalisée dans le document cadre fixant les orientations en matière d'attribution prévu par l'article L. 441-1-5 du CCH et les modalités précisées dans la convention intercommunale d'attribution, prévue par l'article L. 441-1-6 du CCH.
Afin de faciliter des parcours résidentiels pour ces ménages dans des logements locatifs sociaux récents et de qualité, l'Agence peut accorder une « indemnité pour minoration de loyer » à l'organisme de logement social accueillant les ménages concernés.
Deux conditions doivent être respectées :
- Le relogement définitif est réalisé, dans un logement locatif social neuf ou conventionné depuis moins de cinq ans ou mis en location pour la première fois depuis moins de cinq ans dans le parc locatif social et ce, quelle que soit la date de signature du bail ;
Dans le cas de baux signés à compter du 1er janvier 2021, le relogement définitif peut être réalisé dans un logement locatif social construit, en métropole, sous le régime de la réglementation thermique 2005, ou toute réglementation thermique postérieure, et dans les départements d'outre-mer dans un logement locatif social dont la demande de permis de construire a été déposée après le 1er septembre 2006 ;
- Le loyer inscrit dans le bail du ménage relogé est obligatoirement fixé au maximum au plafond de loyer pour l'attribution de l'aide personnalisée au logement du ménage concerné, tel que défini à l'article D. 823-16 du code de la construction et de l'habitation.
L'ensemble des engagements relatifs au relogement des ménages avec minoration de loyer est précisé et suivi dans le cadre du pilotage local du relogement conformément aux modalités définies dans la convention intercommunale d'attribution, prévue par l'article L. 441-1-6 du CCH. Ils font l'objet d'un suivi tout au long du projet.
Montant forfaitaire de l'aide :
L'indemnité pour minoration de loyer correspond à un montant forfaitaire d'aide par ménage relogé de façon définitive selon :
- la typologie du logement ;
- la zone dans laquelle se situe la commune siège de l'EPCI signataire de la convention pluriannuelle ; le zonage étant défini par l'arrêté du 5 mai 1995 relatif aux subventions de l'Etat et aux prêts pour la construction, l'acquisition et l'amélioration des logements locatifs aidés. Pour les départements d'outre-mer, le barème appliqué est celui de la zone 1
Typologie du logement
Montant forfaitaire de l'aide en euros par ménage relogé
Zone 1bis
Zone 1 et DOM
Zone 2
Zone 3
T1 & T2
3 000
2 000
2 000
2 000
T3
8 000
7 000
6 500
6 000
T4
12 000
10 000
9 000
8 000
T5 et +
16 000
13 000
9 000
8 500
Les modalités d'octroi de l'aide pour minoration de loyer sont précisées par une note d'instruction du directeur général de l'Agence.
2.1.4. La conduite du projet de renouvellement urbain
Quel que soit le mode d'organisation choisi par le porteur de projet pour la conduite du projet de renouvellement urbain, l'ensemble des missions décrites ci-après peut être financé par l'Agence. Il s'agit des moyens internes dédiés à la conduite du projet et des moyens d'appui au pilotage opérationnel du projet (missions d'assistance à la maîtrise d'ouvrage et missions de type ordonnancement, pilotage et coordination - OPC - urbain).
Par ailleurs, l'Agence peut accorder à titre exceptionnel des subventions pour les renforcements internes aux organismes de logement social destinés à assurer la coordination interne de leurs interventions opérationnelles, mais aussi la coordination inter bailleurs s'il y a lieu, selon les conditions définies ci-après.
2.1.4.1. Les moyens internes dédiés à la conduite du projet de renouvellement urbain
L'Agence accorde des subventions aux moyens internes nécessaires pour la définition du programme urbain, la conduite générale et la conduite opérationnelle du projet global.
Ces moyens peuvent être internes au porteur de projet ou constitués d'une structure dédiée dépendant de celui-ci. Est considérée comme structure dédiée une entité clairement identifiée au sein de l'organigramme du porteur de projet ou rattachée à celui-ci pour sa gestion administrative et financière.
Assiette de subvention :
Seuls les postes dédiés à au moins 0,5 équivalent temps plein à l'élaboration, au suivi, et à l'évaluation du projet de renouvellement urbain sont subventionnables par l'Agence. Un prorata forfaitaire (entre 0,5 et 1) défini au regard du temps d'affectation prévisionnel au(x) projet(s) de renouvellement urbain acté dans le protocole de préfiguration et dans la convention pluriannuelle de renouvellement urbain est appliqué aux postes subventionnables.
Ces postes concernent les profils de métiers nécessaires à la conduite générale du projet de type responsable de projet, chef de projet, chargé(e) d'opération, coordonnateur(rice) relogement, coordonnateur(rice) insertion, coordonnateur(rice) du projet de gestion, chargé(e) de mission concertation, chargé(e) de mission développement économique…
L'assiette de subvention est calculée sur la base de montants forfaitaires, pour la durée de chaque poste indiquée dans le protocole de préfiguration des projets ou dans la convention pluriannuelle de renouvellement urbain. Les montants forfaitaires, qui intègrent le salaire, les frais de charges sociales et les frais de structure (dépenses matérielles, postes à caractère fonctionnel ou ne contribuant pas à la conduite générale du projet de renouvellement urbain, formation…), sont au maximum de :
- 115 000 euros par an pour un profil de poste de responsable ou de chef de projet urbain à temps plein ;
- 95 000 euros par an et à temps plein pour tout autre profil.
Taux de subvention :
Le taux maximum de subvention applicable à l'assiette de subvention est de 50 %. Pour les opérations réalisées sous la maîtrise d'ouvrage, éventuellement transférée, d'un EPCI ou d'une commune, ce taux peut être révisé à la hausse conformément aux critères de modulation des aides de l'Agence définis à l'article 3.1.1 du présent titre.
Lorsque l'opération de conduite du projet de renouvellement urbain est mutualisée entre plusieurs maîtres d'ouvrages publics, EPCI et commune(s), le taux de subvention le plus élevé entre les maîtres d'ouvrages publics, applicable conformément aux critères de modulation des aides de l'Agence définis à l'article 3.1.1 du présent titre, pourra être retenu.
2.1.4.2. Les moyens d'appui au pilotage opérationnel du projet de renouvellement urbain
L'Agence peut accorder une subvention aux moyens nécessaires d'assistance à la maîtrise d'ouvrage (AMO) auprès du porteur de projet, consacrés au pilotage opérationnel du projet global de renouvellement urbain et aux missions de maitrise d'œuvre urbaine réalisées par un urbaniste coordinateur.
L'Agence peut également accorder une subvention au dispositif de pilotage nécessaire à la conduite opérationnelle du projet de type OPC urbain (ordonnancement des tâches, pilotage des actions, coordination des acteurs du projet urbain) auprès du porteur de projet. L'OPC urbain peut constituer, par son caractère transversal, un outil de gestion répondant à la complexité des projets de renouvellement urbain.
Assiette de subvention :
L'assiette de subvention est constituée du coût hors taxes de la mission.
Taux de subvention :
Le taux maximum de subvention applicable à l'assiette de subvention est de 50 %.
2.1.4.3. La coordination interne des organismes de logement social
Pour les organismes de logement social engagés dans un plan avec la caisse de garantie du logement locatif social (CGLLS) et pour les interventions réalisées dans le cadre des quartiers d'intérêt national, les besoins en renforcement interne des organismes concernés destinés à assurer la coordination de leurs interventions opérationnelles mais aussi la coordination inter bailleurs nécessaire, peuvent donner lieu à des subventions de l'Agence, au regard du contexte présenté par le porteur de projet et les maîtres d'ouvrage concernés. L'Agence pourra s'entourer des avis qu'elle juge utiles sur ces besoins, en particulier celui de la CGLLS.
Seuls les nouveaux moyens mis en place spécialement pour répondre aux exigences de mise en œuvre du ou des projet(s) de renouvellement urbain peuvent être pris en compte. L'opportunité de l'aide de l'Agence est déterminée en fonction de l'importance du ou des projet(s), de leur(s) taille(s) et de la situation financière du ou des maître(s) d'ouvrage concerné(s).
Assiette de subvention :
Seule la création de poste de coordination du projet urbain, dédié à au moins 0,5 équivalent temps plein à la mise en œuvre des opérations financées par l'Agence, est subventionnable. Un prorata forfaitaire (entre 0,5 et 1) défini au regard du temps d'affectation prévisionnel au(x) projet(s) de renouvellement urbain acté dans le protocole de préfiguration et dans la (les) convention(s) pluriannuelle(s) de renouvellement urbain est appliqué au poste subventionnable.
L'assiette de subvention est calculée sur la base d'un montant forfaitaire, pour la durée de chaque poste indiquée dans le protocole de préfiguration ou dans la convention pluriannuelle de renouvellement urbain. Ce montant forfaitaire, qui intègre le salaire, les frais de charges sociales et les frais de structure (dépenses matérielles, postes à caractère fonctionnel), est au maximum de 95 000 euros par an pour un coordonnateur du projet urbain à temps plein.
Taux de subvention :
Le taux maximum de subvention applicable à l'assiette de subvention est de 50 %.
2.2. Les opérations d'aménagement
L'Agence accorde des subventions aux opérations d'aménagement qui rendent possible la recomposition du foncier et du bâti, favorisent la mutabilité et l'évolution du foncier dans le temps, permettent de préparer les sols à leur destination finale et de requalifier les espaces publics des quartiers. Ces opérations doivent plus particulièrement contribuer à atteindre les objectifs mentionnés à l'article 3.2 du titre Ier du présent règlement.
Pour permettre la réalisation du projet urbain, l'Agence peut subventionner à partir de l'établissement d'un bilan d'aménagement les différentes natures d'opération suivantes :
- la démolition de logements locatifs sociaux ;
- le recyclage de copropriétés dégradées ;
- le recyclage de l'habitat ancien dégradé ;
- l'aménagement d'ensemble.
L'opération d'aménagement d'ensemble peut être précédée ou intégrer des opérations de démolition de logements locatifs sociaux, ou de recyclage de copropriétés ou de l'habitat ancien dégradé. Compte tenu des particularités des différentes opérations d'aménagement (maîtrise d'ouvrage et/ou temporalité différentes), ces opérations peuvent faire l'objet d'une assiette de subvention séparée à laquelle sera appliqué un taux de subvention maximum spécifique.
L'assiette de subvention de l'Agence est constituée du déficit du bilan d'aménagement limité au périmètre (spatial, temporel et opérationnel) de l'opération défini dans la convention pluriannuelle de renouvellement urbain. Ce périmètre doit préciser les contours de l'assiette foncière prise en compte pour les dépenses et les recettes de l'opération.
2.2.1. La démolition de logements locatifs sociaux
Les subventions de l'Agence sont accordées pour la démolition de logements locatifs sociaux (LLS) appartenant à des organismes de logement social ou à d'autres maîtres d'ouvrage propriétaires de logements locatifs notamment lorsque les loyers sont du même ordre de grandeur que ceux des logements locatifs sociaux conventionnés au titre des aides personnelles au logement.
Conformément à l'article 9-1 de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003, les projets de renouvellement urbain doivent garantir une reconstitution de l'offre de logements locatifs sociaux démolis compatible avec les besoins en logements locatifs sociaux fixés notamment dans les programmes locaux de l'habitat. A cet effet, la reconstitution de l'offre de logements locatifs sociaux démolie peut être financée par l'Agence conformément à l'article 2.3.1 du présent titre.
Assiette de subvention :
L'assiette de subvention est constituée du déficit hors taxes du bilan de l'opération, qui intègre :
En dépenses :
- les coûts d'analyse du site, des études et des prestations nécessaires à l'opération à l'exclusion des dépenses subventionnées dans le cadre de l'article 2.1 du présent titre relatif aux opérations d'ingénierie ;
- les éventuels coûts d'acquisition des autres immeubles indispensables à l'opération, sur avis du comité d'engagement de l'Agence ou décision du directeur général de l'Agence pour les conventions non soumises à l'examen du comité d'engagement, y compris les frais notariés, et les éventuels frais de transferts, indemnités d'expropriation et d'éviction des espaces de nature associative ou économique, dès lors que ces coûts ne relèvent pas de l'article 2.3.8 du présent titre relatif à l'immobilier économique. En cas de cession par un EPCI ou une commune signataire de la convention pluriannuelle de renouvellement urbain au maître d'ouvrage de l'opération, la valeur absolue prise en compte par l'Agence est au maximum celle de la première acquisition par la collectivité cédante ;
- une indemnité compensant la valeur nette comptable (VNC) de l'immeuble objet de la démolition. Cette indemnité correspond au montant de la valeur nette comptable effective de l'immeuble telle qu'attestée par le commissaire aux comptes ou le comptable public. La date de prise en compte de cette VNC est le 31 décembre précédant la date de prise en considération du dossier d'intention de démolir (PCDID). Une autre date que celle de la PCDID peut être prise en compte sur avis du comité d'engagement de l'Agence, ou par décision du directeur général de l'Anru pour les conventions non soumises à l'examen du comité d'engagement ; cette date est au plus tôt le 22 février 2014, excepté pour les opérations visées au 6ème alinéa de l'article 1.2.1. du présent titre.
En cas d'achat de patrimoine dans les cinq ans précédant le comité d'engagement ayant émis un avis favorable au financement de l'opération, ou la date de la signature de la convention pluriannuelle pour les opérations inscrites dans des conventions non soumises à l'examen du comité d'engagement de l'Agence, la valeur absolue prise en compte par l'Agence est au maximum la VNC effective de l'immeuble au 31 décembre précédant la date du rachat du patrimoine, diminuée de l'amortissement qui aurait été effectué entre cette dernière date et le 31 décembre précédant la date de PCDID ou une autre date sur avis du comité d'engagement de l'Agence ou par décision du Directeur général de l'Agence pour les conventions non soumises à l'examen du comité d'engagement ; cette date est au plus tôt le 22 février 2014, excepté pour les opérations visées au 6e alinéa de l'article 1.2.1 du présent titre.
Sur avis du comité d'engagement, ou sur décision du directeur général de l'Agence pour les conventions non soumises à l'examen du comité d'engagement, la disposition relative au rachat de patrimoine visée par le précédent alinéa s'applique également aux patrimoines ayant fait l'objet d'une réhabilitation financée par l'ANRU dans les cinq ans précédant le comité d'engagement qui a émis un avis favorable au financement de l'opération, ou précédant la date de signature de la convention pluriannuelle pour les opérations inscrites dans des conventions non soumises à l'examen du comité d'engagement.
- une indemnité pour perte d'exploitation d'un montant forfaitaire correspondant à vingt-quatre mois de loyers mensuels moyens quittancés lorsque le taux de vacance moyen structurel est inférieur à 25 %, ou à douze mois de loyers mensuels moyens quittancés lorsque le taux de vacance moyen structurel est supérieur ou égal à 25 %.
- Les loyers mensuels moyens quittancés sont calculés sur les douze mois précédant le mois de la date de PCDID. Une autre date que celle de la PCDID peut être prise en référence sur avis du comité d'engagement de l'Agence, ou par décision du directeur général de l'Agence pour les conventions non soumises à l'examen du comité d'engagement ; cette date est au plus tôt le 22 février 2014, excepté pour les opérations visées au 6e alinéa de l'article 1.2.1. du présent titre.
- Le taux de vacance moyen structurel retenu se calcule de la manière suivante : le nombre total de logement(s) ayant été vacant(s) pendant au moins trois mois au cours des douze mois précédant soit le 1er août 2015, premier jour du mois de la publication au Journal officiel du premier arrêté relatif au règlement général de l'Agence précisant les modalités de financement de la démolition des logements locatifs sociaux dans le NPNRU, soit le 1er jour du mois de la date de la PCDID ou d'une autre date sur avis du comité d'engagement de l'Agence, ou par décision du directeur général pour les conventions non soumises à l'examen du comité d'engagement, et qui est au plus tôt le 22 février 2014, excepté pour les opérations visées au 6e alinéa de l'article 1.2.1. du présent titre, rapporté au nombre total de logements concernés par l'opération. Il appartient au maître d'ouvrage concerné d'opter pour une des dates ci-dessus.
- un forfait pour relogement d'un montant de 4 500 euros par ménage relogé (titulaire du bail et décohabitant), attribué en référence à l'enquête sociale menée en amont, y compris pour des relogements temporaires en attente d'un relogement dans le neuf ou dans un logement mis en location depuis moins de cinq ans ou dans un logement requalifié depuis moins de cinq ans. Ce forfait permet de prendre en compte les dépenses d'enquêtes sociales, les frais générés par le déménagement et l'installation du ménage (dont aménagement des logements servant au relogement), l'accompagnement social en amont, pendant et suite au relogement.
La prise en compte des relogements s'effectue à la date de la PCDID.
Dans le cas où la date de PCDID est antérieure à celle du comité d'engagement ou de la signature de la convention pluriannuelle pour les opérations inscrites dans des conventions non soumises à l'examen du comité d'engagement de l'Agence, la prise en compte des relogements s'effectuera à la date du comité d'engagement de l'Agence ou de la signature de la convention pluriannuelle pour les projets non soumis à l'examen du comité d'engagement.
Une autre date de prise en compte des relogements peut être retenue sur avis du comité d'engagement de l'Agence, ou par décision du directeur général de l'ANRU pour les conventions non soumises à l'examen du comité d'engagement ; cette date est au plus tôt le 22 février 2014, excepté pour les opérations visées au 6e alinéa de l'article 1.2.1. du présent titre. Dans le cas où l'opération bénéficie d'une autorisation anticipée de démarrage, le nombre de relogements pris en compte peut être celui à la date de démarrage anticipé autorisé. Cette date ne peut être antérieure au 22 février 2014.
- les coûts des travaux qui concourent directement à l'opération de démolition de logements locatifs sociaux : les coûts des travaux de démolition des logements et des locaux éventuels, les coûts de remise en état a minima des terrains libérés par la démolition (« recouturage » des réseaux existants, aménagement sommaire de type pré verdissement), et les coûts préparatoires nécessaires à l'opération (tels que les actions de sécurisation passive) ;
- un forfait pour honoraires de maîtrise d'œuvre et autres honoraires techniques liés aux travaux d'un montant de 10 % du coût des travaux ;
- les éventuelles autres dépenses validées sur avis du comité d'engagement ou décision du directeur général de l'Agence pour les conventions non soumises à l'examen du comité d'engagement.
En recettes :
- la valorisation foncière des terrains ou immeubles devenus cessibles est déterminée en fonction de la destination des terrains nus prévue à l'issue de l'opération de démolition de logements locatifs sociaux.
- Lorsque l'opération de démolition de logements locatifs sociaux s'articule avec une opération d'aménagement d'ensemble, le montant minimum attendu de cette valorisation foncière est défini dans la convention pluriannuelle de renouvellement urbain conformément à la règle suivante : pour les terrains ou immeubles destinés à une collectivité locale ou à un aménageur pour la conduite d'une opération d'aménagement d'ensemble ou pour la constitution de réserve foncière, la valeur retenue dans la convention pluriannuelle correspond à la valeur estimée telle qu'elle ressort des analyses préalables qui auront permis d'asseoir la faisabilité de l'opération. Au solde de l'opération, la valeur définitive retenue se référera aux valeurs des cessions réelles, ou pour les terrains ou immeubles non cédés au solde de l'opération, la valeur retenue se référera à une estimation issue d'une expertise foncière indépendante tenant compte de la destination prévue dans la convention pluriannuelle de renouvellement urbain. Dans les deux cas, la valeur globale retenue par l'Agence au solde de l'opération ne pourra être inférieure à 90 % de la valeur prévisionnelle globale retenue dans la convention pluriannuelle de renouvellement urbain pour ces terrains et immeubles ;
- Lorsque l'opération de démolition de logements locatifs sociaux ne s'articule pas avec une opération d'aménagement d'ensemble, le montant minimum attendu de cette valorisation foncière est défini dans la convention pluriannuelle de renouvellement urbain conformément aux règles suivantes :
- La valeur retenue dans la convention pluriannuelle correspond à la valeur de marché estimée telle qu'elle ressort des analyses préalables qui auront permis d'asseoir la faisabilité de l'opération pour les terrains ou immeubles destinés à des logements locatifs libres, des logements en accession, des locaux d'activité économique, d'équipements publics, ou d'autres destinations que celles prévues ci-après.
- Au solde de l'opération, la valeur définitive retenue se référera aux valeurs des cessions réelles, ou pour les terrains ou immeubles non cédés au solde de l'opération, la valeur retenue se référera à la valeur estimée par le service chargé des évaluations domaniales ou issue d'une expertise foncière indépendante selon la destination prévue dans la convention pluriannuelle de renouvellement urbain. Dans les deux cas, la valeur globale retenue par l'Agence au solde de l'opération ne pourra être inférieure à 90 % de la valeur prévisionnelle globale retenue dans la convention pluriannuelle de renouvellement urbain pour ces terrains et immeubles.
- Des valeurs forfaitaires sont retenues pour les destinations suivantes :
- Pour les terrains ou immeubles destinés à du logement locatif social, la valeur forfaitaire correspond au nombre de mètres carrés de surface de plancher multiplié par la valeur foncière de référence définie par l'arrêté du 5 mai 1995 relatif aux subventions de l'Etat et aux prêts pour la construction, l'acquisition et l'amélioration des logements locatifs aidés ;
- Pour les terrains destinés à la réalisation de voies publiques, d'espaces résidentialisés ou d'espaces à vocation publique qui ne sont pas assimilables à la constitution de réserve foncière, la valeur forfaitaire au mètre carré de terrain est nulle ;
- Pour les terrains ou droits à construire destinés au Groupe Action Logement au titre des contreparties, la valeur forfaitaire de cession au mètre carré de terrain ou de surface de plancher est nulle, conformément à la convention tripartite Etat-ANRU-Action Logement portant sur le NPNRU ;
- les éventuelles autres recettes validées sur avis du comité d'engagement ou décision du directeur général de l'Agence pour les conventions non soumises à l'examen du comité d'engagement.
Taux de subvention :
Le taux maximum de subvention applicable à l'assiette de subvention est de 80 %. Ce taux de 80% peut être modulé à la hausse pour les organismes de logement social en situation financière fragile engagés dans un plan avec la caisse de garantie du logement locatif social (CGLLS), ou, lorsque le projet porte des ambitions fortes en terme de transformation urbaine et que la soutenabilité financière pour le maître d'ouvrage, au regard des investissements prévus dans le cadre du (ou des) projet(s) de renouvellement urbain, est estimée difficile par le comité d'engagement de l'ANRU s'appuyant sur l'avis d'un comité spécifique animé par l'ANRU et réunissant l'USH, les dispositifs d'autocontrôle des fédérations OPH, ESH, COOP et le cas échéant EPL, Action Logement, la CDC, la CGLLS, et l'Etat conformément aux critères de modulation des aides de l'Agence définis à l'article 3.1.2 du présent titre.
2.2.2. Le recyclage de copropriétés dégradées
L'objectif du projet de renouvellement urbain étant de contribuer à la requalification générale du quartier, il doit prendre en compte, le cas échéant, les problématiques spécifiques des copropriétés. Afin de parvenir à un traitement efficace des copropriétés fragiles ou en difficulté, les interventions de l'Anah et de l'ANRU sont articulées et coordonnées conformément aux modalités précisées dans les conventions liant les deux Agences pour la mise en œuvre du NPNRU.
Dans ce cadre, l'ANRU accorde des subventions aux opérations visant à mettre fin aux syndicats de copropriétaires dès lors que ces opérations s'inscrivent dans une stratégie partagée avec l'Anah et sont en cohérence avec le projet urbain.
Ces opérations de recyclage de copropriétés dégradées comprennent :
- les opérations visant la transformation de la copropriété en monopropriété destinée à du logement locatif social ou privé, à des locaux d'activité ou à des équipements publics ;
- les opérations visant à démolir la copropriété et à créer du foncier valorisable.
Ces opérations concernent des ensembles immobiliers dont le recyclage est justifié du fait de leur forte dégradation technique, de leurs importantes difficultés de gestion ou de leur déqualification sur le marché immobilier. Elles visent notamment à traiter des ensembles immobiliers pour lesquels des dispositifs d'accompagnement (Plan de sauvegarde, OPAH copropriété dégradée) n'ont pas abouti à un redressement pérenne. Elles s'inscrivent notamment dans le cadre de procédure d'expropriation justifiée par l'état de carence du syndicat de copropriétaires ou par la forte dégradation de l'habitat.
Les opérations de recyclage de copropriétés dégradées inscrites dans des opérations de requalification de copropriétés dégradées (ORCOD) déclarées d'intérêt national tel que prévu par le L. 741-2 du code de la construction et de l'habitation ne sont pas subventionnables par l'Agence, sauf dérogation exceptionnelle du conseil d'administration de l'Agence.
Les projets de renouvellement urbain doivent permettre la transformation du parc social « de fait » en parc social de droit, transformation qui doit être compatible avec les besoins en logements locatifs sociaux fixés notamment dans les programmes locaux de l'habitat. A cet effet, la reconstitution des logements occupés situés dans des copropriétés recyclées peut être financée par l'Agence conformément à l'article 2.3.1 du présent titre.
Assiette de subvention :
L'assiette de subvention est constituée du déficit hors taxes du bilan de l'opération, qui comprend :
En dépenses :
- les coûts d'analyse du site, des études et des prestations nécessaires à l'opération, à l'exclusion des dépenses subventionnées dans le cadre de l'article 2.1 du présent titre relatif aux opérations d'ingénierie ;
- les coûts d'acquisition des terrains et immeubles, y compris les frais notariés, et les éventuels frais de transferts, indemnités d'expropriation et d'éviction des espaces de nature associative ou économique dès lors que ces coûts ne relèvent pas de l'article 2.3.8 du présent titre relatif à l'immobilier économique pris en compte jusqu'à dix ans avant la date de décision du comité d'engagement de l'Agence validant la programmation de l'opération dans la convention pluriannuelle de renouvellement urbain, ou la date de signature de la convention pluriannuelle de renouvellement urbain pour les conventions non soumises à l'examen du comité d'engagement de l'Agence. En cas de cession par un EPCI ou une commune signataire de la convention pluriannuelle de renouvellement urbain au maître d'ouvrage de l'opération, la valeur absolue prise en compte par l'Agence est au maximum celle de la première acquisition par la collectivité cédante ;
- un forfait pour relogement d'un montant de 5 000 euros par ménage relogé (titulaire du bail, décohabitant, propriétaire occupant relogé), attribué en référence à l'enquête sociale menée en amont, y compris pour des relogements temporaires en attente d'un relogement dans le neuf ou dans un logement mis en location depuis moins de cinq ans ou dans un logement requalifié depuis moins de cinq ans. Ce forfait permet de prendre en compte les dépenses d'enquêtes sociales, les frais générés par le déménagement et l'installation du ménage, l'accompagnement social en amont, pendant et suite au relogement ;
- les coûts des travaux qui concourent directement à l'opération de recyclage de copropriété dégradée : les coûts des travaux et de démolition des logements et des locaux éventuels, les coûts de remise en état a minima des terrains libérés par la démolition (« recouturage » des réseaux existants, aménagement sommaire de type pré verdissement), et les coûts préparatoires nécessaires à l'opération (tels que les actions de sécurisation passive, les éventuels coûts des travaux confortatifs et conservatoires des immeubles, y compris travaux d'urgence) ;
- un forfait pour les honoraires de maîtrise d'œuvre et autres honoraires techniques liés aux travaux d'un montant de 10 % du coût des travaux ;
- un forfait pour la rémunération de la conduite d'opération d'un montant de 10 % du coût des travaux et des acquisitions ;
- les frais de portage tels que les charges de copropriétés (charges courantes et exceptionnelles liées à des travaux) et l'ensemble des frais générés par la possession et la gestion des biens portés (notamment impôts, taxes et assurances, frais de gestion des biens immobiliers dont éventuelle gestion locative, et éventuelles quotes-parts des travaux sur les parties communes) ;
- les éventuelles autres dépenses validées sur avis du comité d'engagement ou décision du directeur général de l'Agence pour les conventions non soumises à l'examen du comité d'engagement.
En recettes :
La valorisation foncière des terrains ou immeubles devenus cessibles est déterminée en fonction de la destination des biens prévue à l'issue de l'opération. Le montant minimum attendu de cette valorisation foncière est défini dans la convention pluriannuelle de renouvellement urbain conformément aux règles suivantes :
- la valeur retenue dans la convention pluriannuelle correspond à la valeur de marché estimée telle qu'elle ressort des analyses préalables qui auront permis d'asseoir la faisabilité de l'opération pour les terrains ou immeubles destinés à une collectivité locale ou un aménageur pour la conduite d'une opération d'aménagement d'ensemble, la réalisation d'équipements publics ou pour la constitution de réserves foncières et pour les terrains ou immeubles destinés à d'autres usages que ceux prévus ci-après.
Au solde de l'opération, la valeur définitive retenue se référera aux valeurs des cessions réelles, ou pour les terrains ou immeubles non cédés au solde de l'opération, la valeur retenue se référera à la valeur estimée par le service chargé des évaluations domaniales ou issue d'une expertise foncière indépendante selon la destination prévue dans la convention pluriannuelle de renouvellement urbain. Dans les deux cas, la valeur globale retenue par l'Agence au solde de l'opération ne pourra être inférieure à 90 % de la valeur prévisionnelle globale retenue dans la convention pluriannuelle de renouvellement urbain pour ces terrains et immeubles.
- des valeurs forfaitaires sont retenues pour les destinations suivantes :
- pour les terrains destinés à du logement locatif social neuf, la valeur forfaitaire correspond au nombre de mètres carrés de surface de plancher multiplié par la valeur foncière de référence définie par l'arrêté du 5 mai 1995 relatif aux subventions de l'Etat et aux prêts pour la construction, l'acquisition et l'amélioration des logements locatifs aidés. Pour les immeubles destinés à du logement locatif social en acquisition- amélioration une autre valeur forfaitaire inférieure à la valeur foncière de référence pourra être retenue dans la convention pluriannuelle dans le cas où il est démontré qu'une minoration de cette valeur est indispensable à la faisabilité financière de l'opération ;
- pour les terrains destinés à la réalisation de voies publiques, ou d'espaces publics qui ne sont pas assimilables à la constitution de réserve foncière, la valeur forfaitaire au mètre carré de terrain est nulle ;
- pour les terrains ou droits à construire destinés au Groupe Action Logement au titre des contreparties, la valeur forfaitaire de cession au mètre carré de terrain ou de surface de plancher est nulle, conformément à la convention tripartite Etat-ANRU-Action Logement portant sur le NPNRU ;
- les produits de la location éventuelle des logements et des locaux, ainsi que les éventuelles indemnités perçues ;
- les éventuelles autres recettes validées sur avis comité d'engagement ou décision du directeur général de l'Agence pour les conventions non soumises à l'examen du comité d'engagement.
Taux de subvention :
Le taux maximum de subvention applicable à l'assiette de subvention est de 80 %.
2.2.3. Le recyclage de l'habitat ancien dégradé
L'objectif du projet de renouvellement urbain étant de contribuer à la requalification générale du quartier, il doit prendre en compte, le cas échéant, les problématiques spécifiques de l'habitat indigne et plus généralement de l'habitat ancien dégradé. Afin de parvenir à un traitement efficace de ces enjeux, les interventions de l'Anah et de l'ANRU sont articulées et coordonnées conformément aux modalités précisées dans les conventions liant les deux Agences pour la mise en œuvre du NPNRU.
Dans ce cadre, l'ANRU accorde des subventions aux opérations de recyclage de l'habitat ancien dégradé dès lors que celles-ci s'inscrivent dans une stratégie partagée avec l'Anah (mise en œuvre d'une OPAH RU notamment) et sont en cohérence avec le projet urbain développé.
Les opérations de recyclage de l'habitat ancien dégradé ciblent les îlots concentrant les situations d'indignité ou de dégradation du bâti les plus fortes. Elles concernent principalement des situations d'habitat mais peuvent prendre en compte des locaux ayant une autre fonction (locaux commerciaux, locaux artisanaux) quand cela est nécessaire pour traiter l'habitat dégradé.
Ces opérations consistent :
- soit en des opérations de recyclage foncier (démolition totale ou partielle des immeubles acquis, pour créer du foncier valorisable pour un nouvel usage qu'il relève de l'habitat, de l'équipement, de l'espace public, de l'immobilier économique…) ;
- soit en des opérations de recyclage immobilier (travaux de démolition partielle et travaux confortatifs rendant possible, suite à la vente des biens, une opération de restructuration visant à développer une offre immobilière attractive).
Elles s'inscrivent notamment dans le cadre de procédures d'expropriation pour cause d'utilité publique justifiée par l'opération d'aménagement, l'opération de restauration immobilière ou par la situation des biens concernés (insalubrité irrémédiable, péril avec interdiction définitive d'habiter, état manifeste d'abandon…) ou par celles de leurs propriétaires (état de carence du syndicat de copropriétaires). Elles s'articulent avec la mise en œuvre des outils de lutte contre l'habitat indigne et notamment les pouvoirs de police du maire et du préfet.
Les projets de renouvellement urbain doivent permettre la transformation du parc social de fait en parc social de droit, transformation qui doit être compatible avec les besoins en logements locatifs sociaux fixés notamment dans les programmes locaux de l'habitat. A cet effet, la reconstitution des logements occupés situés dans les îlots recyclés d'habitat dégradé peut être financée par l'Agence conformément à l'article 2.3.1 du présent titre.
L'Agence ne finance ces opérations que lorsqu'elles sont inscrites dans les conventions de renouvellement urbain soumises à l'examen du comité d'engagement de l'Agence.
Assiette de subvention :
L'assiette de subvention est constituée du déficit hors taxes du bilan de l'opération, qui comprend :
En dépenses :
- les coûts d'analyse du site, des études et des prestations nécessaires à l'opération, à l'exclusion des dépenses subventionnées dans le cadre de l'article 2.1 du présent titre relatif aux opérations d'ingénierie ;
- les coûts d'acquisition des terrains et immeubles, y compris les frais notariés et les éventuelles indemnités d'expropriation, pris en compte jusqu'à dix ans avant la date de décision du comité d'engagement de l'Agence validant la programmation de l'opération dans la convention pluriannuelle de renouvellement urbain, et les éventuels frais de transferts, indemnités d'expropriation et d'éviction des espaces de nature associative ou économique dès lors que ces coûts ne relèvent pas de l'article 2.3.8 du présent titre relatif à l'immobilier économique. En cas de cession par un EPCI ou une commune signataire de la convention pluriannuelle de renouvellement urbain au maître d'ouvrage de l'opération, la valeur absolue prise en compte par l'Agence est au maximum celle de la première acquisition par la collectivité cédante ;
- un forfait pour relogement d'un montant de 5 000 euros par ménage relogé (titulaire du bail, décohabitant, propriétaire occupant relogé), attribué en référence à l'enquête sociale menée en amont, y compris pour des relogements temporaires en attente d'un relogement dans le neuf ou dans un logement mis en location depuis moins de cinq ans ou dans un logement requalifié depuis moins de cinq ans. Ce forfait permet de prendre en compte les dépenses d'enquêtes sociales, les frais générés par le déménagement et l'installation du ménage, l'accompagnement social en amont, pendant et suite au relogement ;
- les coûts des travaux qui concourent directement à l'opération de recyclage de l'habitat ancien dégradé : les coûts des travaux de curetage, de démolition totale ou partielle des immeubles, de restructuration et de préparation à la réhabilitation dans le cas de montages particuliers conduisant par exemple à la production de logements sociaux, les coûts préparatoires nécessaires à l'opération (tels que les actions de sécurisation passive des logements et locaux éventuels, les coûts des travaux confortatifs et conservatoires des immeubles, y compris travaux d'urgence de mise en sécurité des biens et de personnes) ;
- un forfait pour les honoraires de maîtrise d'œuvre et autres honoraires techniques liés aux travaux d'un montant de 10 % du coût des travaux ;
- un forfait pour la rémunération de la conduite d'opération d'un montant de 10 % du coût des travaux et des acquisitions ;
- les frais de portage tels que l'ensemble des frais générés par la possession et la gestion des biens portés (notamment impôts, taxes et assurances, charges de copropriétés le cas échant, frais de gestion des biens immobiliers dont éventuelle gestion locative, travaux de maintenance et éventuelles quotes-parts des travaux sur les parties communes) ;
- les éventuelles autres dépenses validées sur avis du comité d'engagement ou décision du directeur général de l'Agence pour les conventions non soumises à l'examen du comité d'engagement.
En recettes :
La valorisation foncière des terrains ou immeubles devenus cessibles est déterminée en fonction de la destination des biens prévue à l'issue de l'opération. Le montant minimum attendu de cette valorisation foncière est défini dans la convention pluriannuelle de renouvellement urbain conformément aux règles suivantes :
- la valeur retenue dans la convention pluriannuelle correspond à la valeur de marché estimée telle qu'elle ressort des analyses préalables qui auront permis d'asseoir la faisabilité de l'opération pour les terrains ou immeubles destinés à une collectivité locale ou un aménageur pour la conduite d'une opération d'aménagement d'ensemble, la réalisation d'équipements publics ou pour la constitution de réserves foncières et pour les terrains ou immeubles destinés à d'autres usages que ceux prévus ci-après.
Au solde de l'opération, la valeur définitive retenue se référera aux valeurs des cessions réelles, ou pour les terrains ou immeubles non cédés au solde de l'opération, la valeur retenue se référera à la valeur estimée par le service chargé des évaluations domaniales ou issue d'une expertise foncière indépendante selon la destination prévue dans la convention pluriannuelle de renouvellement urbain. Dans les deux cas, la valeur globale retenue par l'Agence au solde de l'opération ne pourra être inférieure à 90 % de la valeur prévisionnelle globale retenue dans la convention pluriannuelle de renouvellement urbain pour ces terrains et immeubles
- des valeurs forfaitaires sont retenues pour les destinations suivantes :
- pour les terrains destinés à du logement locatif social neuf, la valeur forfaitaire correspond au nombre de mètres carrés de surface de plancher multiplié par la valeur foncière de référence définie par l'arrêté du 5 mai 1995 relatif aux subventions de l'Etat et aux prêts pour la construction, l'acquisition et l'amélioration des logements locatifs aidés. Pour les immeubles destinés à du logement locatif social en acquisition- amélioration une autre valeur forfaitaire inférieure à la valeur foncière de référence pourra être retenue dans la convention pluriannuelle dans le cas où il est démontré qu'une minoration de cette valeur est indispensable à la faisabilité financière de l'opération ;
- pour les terrains destinés à la réalisation de voies publiques, ou d'espaces publics qui ne sont pas assimilables à la constitution de réserve foncière, la valeur forfaitaire au mètre carré de terrain est nulle ;
- pour les terrains ou droits à construire destinés au Groupe Action Logement au titre des contreparties, la valeur forfaitaire de cession au mètre carré de terrain ou de surface de plancher est nulle, conformément à la convention tripartite Etat-ANRU- Action Logement portant sur le NPNRU ;
- les produits de la location éventuelle des logements et des locaux, ainsi que les éventuelles indemnités perçues ;
- les éventuelles autres recettes validées sur avis du comité d'engagement ou décision du directeur général de l'Agence pour les conventions non soumises à l'examen du comité d'engagement.
Taux de subvention :
Le taux maximum de subvention applicable à l'assiette de subvention est de 50 %. Toutefois, si l'opération relève du traitement d‘immeubles insalubres irrémédiables ou dangereux avec ordonnance de démolition ou interdiction définitive d'habiter, ce taux peut être majoré jusqu'à 70 %.
Lorsque le maître d'ouvrage agit pour le compte d'un EPCI ou d'une commune, relevant de la catégorie 5 ou 6 définie à l'article 3.1.1 du présent titre, ce taux peut être majoré conformément aux critères de modulation des aides de l'Agence définis à ce même article.
2.2.4. L'aménagement d'ensemble
L'Agence accorde des subventions aux opérations d'aménagement d'ensemble définies comme étant les travaux concourant à la transformation du quartier qui permettent de rendre les sols adaptés à leur destination finale, tels que la réalisation d'infrastructures de réseaux ou de voies de communications, et les interventions sur les espaces publics.
N'entrent pas dans le cadre de la présente section les travaux de résidentialisation de logements sur les espaces extérieurs privés des bâtiments (cf. article 2.3.4 du présent titre), ainsi que les travaux relatifs à la réalisation des transports en commun en site propre et les ouvrages réalisés en superstructure.
Assiette de subvention :
L'assiette de subvention est constituée du déficit hors taxes du bilan de l'opération, qui comprend :
En dépenses :
- les coûts d'analyse du site, des études et des prestations nécessaires à l'opération, à l'exclusion des dépenses subventionnées dans le cadre de l'article 2.1 du présent titre relatif aux opérations d'ingénierie ;
- les coûts d'acquisition des terrains et immeubles, y compris les frais notariés, et les éventuels frais de transferts, indemnités d'expropriation et d'éviction des espaces de nature associative ou économique dès lors que ces coûts ne relèvent pas de l'article 2.3.8 du présent titre relatif à l'immobilier économique. En cas de cession par un EPCI ou une commune signataire de la convention pluriannuelle de renouvellement urbain au maître d'ouvrage de l'opération, la valeur absolue prise en compte par l'Agence est au maximum celle de la première acquisition par la collectivité cédante ;
- les coûts des travaux qui concourent directement à l'opération, tels que : les coûts des travaux d'aménagement infrastructurel (voies et cheminement, places et espaces publics, espaces résidentiels sur dalle, parcs et jardins, parkings, aires de jeux, ouvrages d'art accompagnant les aménagements infrastructurels, « recouturage » des réseaux existants, autres), le cas échéant les coûts des travaux de démolition d'immeuble dès lors qu'ils ne sont pas subventionnés dans le cadre des articles 2.2.1 et 2.2.2 du présent titre relatifs à la démolition de logements locatifs sociaux et au recyclage de copropriétés dégradées, les coûts préparatoires nécessaires à l'opération (tels que les éventuelles actions de sécurisation passive, les éventuels coûts des travaux confortatifs et conservatoires des immeubles, y compris travaux d'urgence) ;
- un forfait pour les honoraires de maîtrise d'œuvre et autres honoraires techniques liés aux travaux d'un montant de 10 % du coût des travaux ;
- un forfait pour la rémunération de la conduite d'opération d'un montant de 7 % du coût des travaux et des acquisitions ;
- les éventuelles autres dépenses validées sur avis du comité d'engagement de l'Agence ou décision du directeur général de l'Agence pour les conventions non soumises à l'examen du comité d'engagement.
En recettes :
La valorisation foncière des terrains ou immeubles devenus cessibles est déterminée en fonction de la destination des biens prévue à l'issue de l'opération. Le montant minimum attendu de cette valorisation foncière est défini dans la convention pluriannuelle de renouvellement urbain conformément aux règles suivantes :
- la valeur retenue dans la convention pluriannuelle correspond à la valeur de marché estimée telle qu'elle ressort des analyses préalables qui auront permis d'asseoir la faisabilité de l'opération pour les terrains ou immeubles destinés à une collectivité locale ou un aménageur pour la réalisation d'équipements publics ou pour la constitution de réserves foncières et pour les terrains ou immeubles destinés à d'autres usages que ceux prévus ci-après.
Au solde de l'opération, la valeur définitive retenue se référera aux valeurs des cessions réelles, ou pour les terrains ou immeubles non cédés au solde de l'opération, la valeur retenue se référera à la valeur estimée par le service chargé des évaluations domaniales ou issue d'une expertise foncière indépendante selon la destination prévue dans la convention pluriannuelle de renouvellement urbain. Dans les deux cas, la valeur globale retenue par l'Agence au solde de l'opération ne pourra être inférieure à 90 % de la valeur prévisionnelle globale retenue dans la convention pluriannuelle de renouvellement urbain pour ces terrains et immeubles.
- des valeurs forfaitaires sont retenues pour les destinations suivantes :
- pour les terrains ou immeubles destinés à du logement locatif social, la valeur forfaitaire correspond au nombre de mètres carrés de surface de plancher multiplié par la valeur foncière de référence définie par l'arrêté du 5 mai 1995 relatif aux subventions de l'Etat et aux prêts pour la construction, l'acquisition et l'amélioration des logements locatifs aidés ;
- pour les terrains destinés à la réalisation de voies publiques, ou d'espaces publics qui ne sont pas assimilables à la constitution de réserve foncière, la valeur forfaitaire au mètre carré de terrain est nulle ;
- pour les terrains ou droits à construire destinés au Groupe Action Logement au titre des contreparties, la valeur forfaitaire de cession au mètre carré de terrain ou de surface de plancher est nulle, conformément à la convention tripartite Etat-ANRU- Action Logement portant sur le NPNRU ;
- les éventuelles autres recettes validées sur avis du comité d'engagement ou décision du directeur général de l'Agence pour les conventions non soumises à l'examen du comité d'engagement.
Taux de subvention :
Le taux de subvention maximum applicable à l'assiette de subvention est déterminé sur la base de la catégorie à laquelle appartient l'EPCI ou la commune, maître d'ouvrage de l'opération ou qui a contractuellement transféré sa maîtrise d'ouvrage pour la réalisation de l'opération, conformément aux critères de modulation des aides de l'Agence définis à l'article 3.1.1 du présent titre.
2.3. Les programmes immobiliers
Les opérations de constructions neuves ou de rénovations d'immeubles financées par l'Agence dans le cadre des programmes immobiliers doivent contribuer aux objectifs du projet de renouvellement urbain. La programmation retenue doit ainsi favoriser, à des niveaux différents, en fonction des contextes, la diversification de l'habitat, la mixité fonctionnelle et le développement économique dans les quartiers, et le rééquilibrage de l'offre locative sociale sur le territoire intercommunal.
Comme indiqué dans le titre I du présent règlement, l'Agence sera particulièrement vigilante à la prise en compte des enjeux énergétiques et environnementaux dans le cadre de ces programmes. Ainsi, les opérations comportant des éléments visant notamment à améliorer les performances énergétiques sont considérées comme prioritaires et sont encouragées par l'Agence. Par ailleurs, une approche énergétique globale à l'échelle du quartier et/ou par bâtiment selon le contexte local devra permettre d'identifier notamment des objectifs en termes de performance du bâti, de production et de distribution de chaleur et de mobilisation d'énergies renouvelables, et de hiérarchiser et de différencier les interventions.
2.3.1. La reconstitution de l'offre de logements locatifs sociaux
2.3.1.1. Les conditions générales de financement de la reconstitution de l'offre
L'Agence accorde des financements pour la reconstitution de l'offre de logements sociaux supprimée dans le cadre d'opérations contractualisées avec l'ANRU et pour la reconstitution du parc privé social de fait occupé dont le recyclage est contractualisé avec l'Agence. La reconstitution de logements locatifs sociaux dans les départements d'outre-mer n'est pas financée par l'Agence.
Les objectifs de reconstitution de l'offre locative sociale, et de production d'une offre de logements à usage locatif, à l'échelle de l'agglomération, sont déterminés à partir d'un diagnostic approfondi permettant de caractériser l'offre actuelle et la dynamique du marché de l'habitat, et d'évaluer les besoins de logement des ménages et des salariés concernés par le projet de renouvellement urbain.
La production de logements locatifs sociaux financée dans le cadre du nouveau programme national de renouvellement urbain s'effectue dans les territoires mentionnés à l'article 9-1 de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003.
La programmation de la reconstitution de l'offre locative sociale (volume, typologie, produits, localisation, calendrier) dans la convention pluriannuelle de renouvellement urbain doit garantir une reconstitution de l'offre la plus adaptée possible au contexte local correspondant à la fois aux besoins des ménages impactés, aux besoins en logements sociaux et aux objectifs fixés notamment dans les programmes locaux de l'habitat au regard de la tension du marché local du logement et de la vacance structurelle dans le parc. Cette programmation doit s'effectuer en articulation avec l'offre nouvelle financée dans le cadre du droit commun.
Par ailleurs, la localisation de la reconstitution de l'offre est à déterminer en fonction des objectifs de rééquilibrage géographique à l'échelle de l'agglomération, notamment en ce qui concerne les logements à bas loyers, et au regard des caractéristiques territoriales différenciées en termes de dynamiques économique, démographique et de marché du logement. Pour favoriser la mixité sociale, elle sera située en dehors des quartiers prioritaires de la ville (QPV) et des quartiers hors QPV ayant fait l'objet du programme national de rénovation urbaine (PNRU), ainsi que des communes dont la part de logements locatifs sociaux dans le parc de logement est supérieure à 50 %, sauf contexte spécifique argumenté. Elle doit également être réalisée à proximité des zones d'emploi et d'animation des villes, des transports en commun, des services de proximité, et doit contribuer à limiter l'étalement urbain. Un examen particulier des cas dérogatoires aux règles définies ci-dessus sera effectué par le comité d'engagement de l'Agence pour permettre aux partenaires d'en assurer un suivi spécifique.
A titre exceptionnel, sur avis du comité d'engagement de l'Agence, ou sur décision du directeur général de l'ANRU pour les conventions non soumises à l'examen du comité d'engagement au regard d'un contexte spécifique qu'il appartiendra au porteur de projet et aux acteurs locaux concernés d'en expliquer le particularisme, une partie de la reconstitution de l'offre de logements locatifs sociaux supprimée peut être située à l'intérieur des quartiers concernés par un projet de renouvellement urbain. Le niveau de diversification des statuts d'habitat dans les quartiers à l'issue du projet devra permettre un rééquilibrage de l'offre d'habitat social au sein du parc de logement du quartier.
Dans le but de compenser l'offre à bas loyer supprimée dans le cadre du projet urbain, et de concourir au rééquilibrage du logement social à bas loyer sur le territoire de l'agglomération, il sera recherché un objectif d'au moins 60 % de reconstitution de l'offre sous forme de logements en PLAI. La mixité des produits doit être privilégiée dans ces opérations de reconstitution.
L'organisation de la reconstitution de l'offre s'établit en lien avec le document cadre fixant les orientations en matière d'attribution prévu par l'article L. 441-1-5 du CCH.
2.3.1.2. Les modalités de financement de la reconstitution de l'offre
Conformément à l'article 14-1 de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003, les aides accordées par l'ANRU pour financer la construction, l'acquisition suivie ou non de travaux d'amélioration de logements locatifs sociaux sont assimilées aux aides de l'Etat prévues au livre III du code de la construction et de l'habitation pour l'octroi des prêts et pour l'application de l'article L. 831-1 du même code.
La reconstitution de l'offre de logements locatifs sociaux dans les projets de renouvellement urbain peut être réalisée en logements financés en prêt locatif à usage social (PLUS) ou en prêt locatif aidé d'intégration (PLAI).
Modalités d'octroi du concours financier :
Conformément à la convention tripartite Etat-ANRU-Action Logement portant sur le NPNRU, l'ANRU attribue des concours financiers sous forme de :
- prêts bonifiés mobilisables et distribués par Action Logement pour la reconstitution de l'offre de logements locatifs sociaux en PLUS ;
- prêts bonifiés mobilisables et distribués par Action Logement et de subventions distribuées par l'Agence pour la reconstitution de l'offre de logements locatifs sociaux en PLAI.
Le concours financier de l'Agence correspond à un montant forfaitaire maximal d'aide au logement reconstitué établi en fonction de la nature de l'opération (neuf ou acquis-amélioré), du produit (PLUS ou PLAI) et de la zone géographique dans laquelle le logement est construit (zonage DHUP de référence pour la notification des crédits sur la ligne LLS-GDV du programme 135 pour 2014). Ce montant intègre deux composantes : un financement principal et un financement complémentaire.
Le montant de ce concours financier est attribué selon les modalités suivantes :
Montant forfaitaire de l'aide pour financement principal :
L'aide pour financement principal correspond par logement neuf à un montant forfaitaire de prêt bonifié et à un montant forfaitaire de subvention indiqués dans le tableau ci-après :
ZONE GÉOGRAPHIQUE
MONTANT FORFAITAIRE MAXIMAL POUR FINANCEMENT PRINCIPAL EN EUROS
par logement neuf - volume de prêt bonifié et subvention
PLUS
PLAI
Prêt bonifié
Prêt bonifié
Subvention
1 : Grand pôle IDF
8 000
15 000
12 000
2 : Couronne grand pôle IDF et métropoles d'Aix-Marseille-Provence, Lyon, Nice et Toulon
8 000
11 000
8 600
3 : Grands pôles Corse, PACA, RA
6 700
9 000
7 200
4 : Autres grands pôles
6 700
7 900
6 300
5 : Autres communes
6 700
7 900
6 300
Les conditions financières des prêts bonifiés sont fixées de sorte que :
- pour les prêts bonifiés finançant des opérations PLUS : l'équivalent subvention ne peut être inférieur à 45 % ;
- pour les prêts bonifiés finançant des opérations PLAI : l'équivalent subvention ne peut être inférieur à 53 %.
L'équivalent subvention de ces prêts bonifiés est défini sur la base de la formule d'équivalence actuarielle inscrite en annexe 2 de la convention Etat- Action Logement prise en application de l'article L. 313-3 du CCH et rappelée en annexe 2 du présent règlement.
Les taux minimum d'équivalent subvention définis ci-dessus sont révisables selon les modalités prévues dans la convention tripartite Etat - ANRU - Action Logement portant sur le NPNRU et sont valables pour la période couverte par la convention tripartite visée ci-dessus. En cas de modification de ces éléments dans la convention tripartite, cet article du présent règlement est modifié en conséquence.
Les caractéristiques financières des prêts bonifiés (durée, taux nominaux annuels et taux planchers, différé éventuel d'amortissement) sont fixées par directive d'Action Logement.
Ce montant forfaitaire d'aide au logement pour financement principal peut être majoré pour les opérations d'acquisitions-amélioration de logement locatif social au regard de leur contexte de marché et de leurs caractéristiques patrimoniales (notamment localisation dans un espace protégé au titre du code du patrimoine). Le montant forfaitaire d'aide au logement pour les opérations d'acquisition - amélioration intégrant cette majoration ne pourra être supérieur à deux fois le montant forfaitaire ci-dessus indiqué pour le neuf.
Montant forfaitaire de l'aide complémentaire :
Un montant forfaitaire d'aide complémentaire est attribué en plus du montant forfaitaire d'aide pour financement principal accordé aux opérations de reconstitution de logements locatifs sociaux ci-dessus défini :
- Lorsque ces opérations sont situées en dehors des quartiers prioritaires de la politique de la ville et en dehors du périmètre du projet de renouvellement urbain ;
- Ou pour les opérations de reconstitution de logements locatifs sociaux en QPV validées sur avis du comité d'engagement de l'Agence, ou décision du directeur général de l'Agence pour les conventions pluriannuelles de renouvellement urbain non soumises à l'examen du comité d'engagement de l'Agence, en cas de contraintes techniques et financières spécifiques telles que les surcoûts liés à des travaux de fondation ou les surcoûts de construction résultant de l'adaptation de la structure ou du mode de construction de l'immeuble aux contraintes foncières du site.
L'aide complémentaire correspond par logement neuf à un montant forfaitaire de prêt bonifié et à un montant forfaitaire de subvention indiqués dans le tableau ci-après :
ZONE GÉOGRAPHIQUE
MONTANT FORFAITAIRE MAXIMAL POUR FINANCEMENT COMPLEMENTAIRE EN EUROS
par logement neuf - volume de prêt bonifié et subvention
PLUS
PLAI
Prêt bonifié
Prêt bonifié
Subvention
1 : Grand pôle IDF
20 000
6 800
5 400
2 : Couronne grand pôle IDF et métropoles d'Aix-Marseille-Provence, Lyon, Nice et Toulon
12 000
4 000
3 200
3 : Grands pôles Corse, PACA, RA
6 700
2 300
1 800
4 : Autres grands pôles
5 600
1 900
1 500
5 : Autres communes
0
0
0
Les conditions financières des prêts bonifiés sont fixées de sorte que :
- pour les prêts bonifiés finançant des opérations PLUS : l'équivalent subvention ne peut être inférieur à 45 % ;
- pour les prêts bonifiés finançant des opérations PLAI : l'équivalent subvention ne peut être inférieur à 53 %.
L'équivalent subvention de ces prêts bonifiés est défini sur la base de la formule d'équivalent actuarielle inscrite en annexe 2 de la convention Etat- Action Logement prise en application de l'article L. 313-3 du CCH et rappelée en annexe 2 du présent règlement.
Le taux minimum d'équivalent subvention définis ci-dessus sont révisables selon les modalités prévues dans la convention tripartite Etat - ANRU- Action Logement portant sur le NPNRU et sont valables pour la période couverte par la convention tripartite visée ci-dessus. En cas de modification de ces éléments dans la convention tripartite, cet article du présent règlement est modifié en conséquence.
Les caractéristiques financières des prêts bonifiés (durée, taux nominaux annuels et taux planchers, différé éventuel d'amortissement) sont fixées par directive d'Action Logement.
Ce montant forfaitaire d'aide complémentaire au logement peut être majoré pour les opérations d'acquisitions-amélioration de logement locatif social au regard de leur contexte de marché et de leurs caractéristiques patrimoniales (notamment localisation dans un espace protégé au titre du code du patrimoine). Le montant forfaitaire d'aide au logement pour les opérations d'acquisition - amélioration intégrant cette majoration ne pourra être supérieure à deux fois le montant forfaitaire ci-dessus indiqué pour le neuf.
A titre exceptionnel, le maître d'ouvrage d'une opération de reconstitution qui a obtenu une majoration du taux de subvention pour une opération de démolition de logements locatifs sociaux selon les critères définis à l'article 3.1.2 du présent titre, peut bénéficier d'une majoration de l'aide complémentaire forfaitaire allant jusqu'à 12 500€ par logement PLAI reconstitué. Cette majoration est accordée sur avis du comité d'engagement de l'Agence, ou décision du directeur général de l'ANRU pour les conventions pluriannuelles de renouvellement urbain non soumises à l'examen du comité d'engagement. Cette majoration est accordée en priorité aux projets de renouvellement urbain pour lesquels la reconstitution de l'offre de logements locatifs sociaux s'effectue en dehors des QPV ou pour les projets qui ne porteront pas la part de logements locatifs sociaux à plus de 50% du parc de logement du QPV.
2.3.2. La production d'une offre de relogement temporaire
L'Agence peut accorder des subventions pour l'acquisition et/ou l'aménagement de locaux existants destinés ou non initialement à l'habitation en vue de reloger temporairement des personnes concernées par des travaux de démolition (parc public et privé) ou de requalification lourde de leur logement. Dans les départements d'outre-mer, l'aide est accordée conformément aux modalités prévues dans la convention ANRU- MOM - Anah.
Le relogement temporaire des personnes nécessaire à la mise en œuvre du projet ne peut intervenir qu'à titre exceptionnel, sur avis du comité d'engagement de l'Agence, ou décision du directeur général de l'Agence lorsque la convention pluriannuelle n'est pas soumise à l'examen du comité d'engagement de l'Agence, en raison des exigences techniques du chantier de travaux, du danger encouru au regard notamment de la santé ou de la sécurité des ménages.
Assiette de subvention :
L'assiette de subvention comprend les dépenses hors taxes suivantes :
- les coûts des études et prestations nécessaires à l'opération à l'exclusion des dépenses subventionnées dans le cadre de l'article 2.1 du présent titre relatif aux opérations d'ingénierie ;
- les coûts éventuels d'acquisition de locaux existants ;
- les coûts de réalisation de l'aménagement de locaux existants ainsi que l'éventuel agencement intérieur destiné à assurer un confort de base aux locataires ;
- les coûts des actions d'accompagnement social liées à l'hébergement provisoire ;
- les coûts de réalisation de dépendances éventuelles destinées à assurer des conditions de vie et de confort décentes aux occupants ;
- les éventuelles autres dépenses validées sur avis du comité d'engagement de l'Agence ou décision du directeur général de l'Agence pour les conventions non soumises à l'examen du comité d'engagement.
L'assiette de subvention est plafonnée à un montant de :
- 30 000 euros hors taxes par unité d'hébergement dans le cas de l'acquisition et de l'aménagement de locaux existants ;
- 15 000 euros hors taxes par unité d'hébergement dans le cas de l'aménagement de locaux existants.
Taux de subvention :
Le taux maximum de subvention applicable à l'assiette de subvention est de 40 %.
2.3.3. La requalification de logements locatifs sociaux
2.3.3.1. Les conditions générales de financement de la requalification de logements locatifs sociaux
L'Agence accorde des financements aux opérations de requalification de logements locatifs sociaux qui s'inscrivent dans une stratégie urbaine globale et visent à pérenniser du patrimoine ayant des qualités intrinsèques. Ces opérations répondent aux exigences environnementales en vigueur, notamment en matière de performance énergétique, tout en veillant à maîtriser les charges des locataires.
Les opérations de requalification de logements sociaux finançables par l'Agence consistent en l'ensemble des travaux et l'ingénierie nécessaires à la réhabilitation des logements locatifs sociaux, de leurs caves et de leurs parties communes y compris halls, ainsi que les locaux favorisant le tri sélectif et les parkings sous l'emprise de l'immeuble. Ces opérations peuvent également consister en l'ensemble des travaux et l'ingénierie nécessaires à la restructuration de logements permettant d'en adapter la typologie.
Seules les opérations de requalification dont le montant est supérieur à 10 000 euros hors taxes par logement, et qui obtiennent a minima le label « haute performance énergétique rénovation » 2009 (HPE rénovation) tel que défini à l'arrêté du 29 septembre 2009, ou un label de performance énergétique de niveau équivalent pour les logements construits avant 1948, sont éligibles aux financements de l'Agence.
Ces opérations ne peuvent se limiter à de simples travaux de remise à niveau.
Dans le cadre d'une étude globale, un diagnostic technique approfondi est systématiquement effectué sous la responsabilité du maître d‘ouvrage. Ce diagnostic doit notamment permettre d'évaluer le potentiel urbain des bâtiments, la qualité d'usage des logements (existante et potentielle), la performance énergétique des bâtiments, des systèmes de ventilation, de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire, et doit donner lieu à des préconisations sur l'ambition de la requalification des logements. Celles-ci doivent être appréhendées en cohérence avec :
- la stratégie urbaine, et particulièrement les objectifs de diversification de l'habitat et l'approche environnementale à l'échelle du quartier ;
- la stratégie patrimoniale du maître d'ouvrage, tenant compte d'une analyse multicritères de la situation et du potentiel de chacun des bâtiments concernés dans leur contexte urbain, en s'appuyant le cas échéant sur le plan stratégique de patrimoine (PSP) de l‘organisme de logement social maître d'ouvrage ;
- la stratégie énergétique retenue à l'échelle du quartier.
L'étude globale doit également comprendre une simulation de la répercussion des coûts des travaux de requalification des bâtiments prévisible sur les loyers et l'évolution des charges. Elle doit permettre de retenir un programme de travaux pertinent en vue de la réduction de la consommation énergétique visée et de favoriser la réduction ou la maîtrise des charges pour les locataires. Ces travaux ne doivent pas conduire à une augmentation significative de la quittance des locataires titulaires d'un bail lors de la réalisation de la requalification. Ces éléments font partie intégrante des procédures de concertation avec les locataires en amont de l'opération de requalification.
Afin de favoriser une bonne appropriation par les locataires des logements requalifiés le maître d'ouvrage doit présenter les mesures d'accompagnement qui seront mises en œuvre à l'issue des opérations.
2.3.3.2. Les modalités de financement de la requalification de logements locatifs sociaux
Conformément à l'article 14-1 de la loi du 1er août 2003, les subventions accordées par l'Agence pour financer la réhabilitation de logements locatifs sociaux ainsi que la réhabilitation de structures d'hébergement, d'établissements ou logements de transition, de logements foyers ou de résidences hôtelières à vocation sociale, sont assimilées aux aides de l'Etat prévues au livre III du code de la construction et de l'habitation pour l'octroi des prêts et pour l'application de l'article L. 831-1 du même code.
Conformément à la convention tripartite Etat-ANRU-Action Logement portant sur le NPNRU, l'ANRU attribue des concours financiers pour la requalification de logements locatifs sociaux sous forme de :
- prêts bonifiés mobilisables et distribués par Action Logement ;
- subventions distribuées par l'Agence.
Ces concours financiers sont attribués selon les modalités suivantes :
Modalités de calcul du prêt bonifié :
Le volume de prêt bonifié représente 60 % du montant total d'investissement de l'opération concernée, diminué du montant de la subvention attribuée par l'Agence.
Les conditions financières des prêts bonifiés finançant des opérations de requalification de logements locatifs sociaux sont déterminées de telle sorte que l'équivalent subvention ne peut être inférieur à 28 %.
L'équivalent subvention de ces prêts est défini sur la base de la formule d'équivalent actuarielle inscrite en annexe 2 de la convention Etat- Action Logement prise en application de l'article L. 313-3 du CCH et rappelée en annexe 2 du présent règlement.
Le taux minimum d'équivalent subvention défini ci-dessus est révisable selon les modalités prévues dans la convention tripartite Etat - ANRU - Action Logement portant sur le NPNRU et est valable pour la période couverte par la convention tripartite visée ci-dessus. En cas de modification de ces éléments dans la convention tripartite, cet article du présent règlement est modifié en conséquence.
Les caractéristiques financières des prêts bonifiés (durée, taux nominaux annuels et taux planchers, différé éventuel d'amortissement) sont fixées par directive d'Action Logement.
Modalités de calcul de la subvention :
Assiette de subvention :
L'assiette de subvention intègre l'ensemble des coûts hors taxes relatifs à l'opération :
- Les études pré opérationnelles et les expertises préalables et prestations nécessaires à l'opération (telles que les coûts de certification et de labellisation pour performance énergétique et environnementale) à l'exclusion des dépenses subventionnées dans le cadre de l'article 2.1 du présent titre relatif aux opérations d'ingénierie ;
- Les travaux de requalification, y compris les travaux de désamiantage ;
- Les éventuels coûts d'adaptation et de connexion de l'immeuble aux réseaux ;
- Les honoraires de maîtrise d'œuvre et autres honoraires techniques liés aux travaux d'un montant forfaitaire de 10 % du coût des travaux ;
- Le relogement dans le cas de restructurations lourdes de logements sur la base d'un forfait global de 3 000 euros par ménage relogé (titulaire du bail et décohabitants) pris en compte en référence à l'enquête sociale menée en amont, y compris pour des relogements temporaires en attente d'un relogement dans le neuf ou dans un logement mis en location depuis moins de cinq ans ou dans un logement requalifié depuis moins de cinq ans. Ce forfait permet de prendre en compte les dépenses d'enquêtes sociales, les frais générés par le déménagement et l'installation du ménage (dont aménagements des logements servant au relogement), l'accompagnement social en amont, pendant et suite au relogement. La prise en compte des relogements s'effectue à la date de la réunion d'information qui marque le démarrage de la concertation avec les locataires ;
- L'accompagnement des ménages aux nouveaux usages dans les logements énergétiquement performants dès lors que cet accompagnement n'est pas subventionné dans le cadre de l'article 2.1.3.1 du présent titre, hors frais financiers ;
- Les éventuelles autres dépenses validées sur avis du comité d'engagement ou décision du directeur général de l'Agence pour les conventions non soumises à l'examen du comité d'engagement.
Taux de subvention :
Le taux de subvention est modulé par tranches de coûts hors taxes de l'opération par logement au regard du programme de requalification approuvé par l'Agence.
Le taux maximum de subvention marginal par tranche est de :
- 0 % pour la tranche de coûts inférieure à 10 000 euros par logement ;
- 10 % pour la tranche de coûts supérieure à 10 000 euros par logement.
Les opérations obtenant a minima le label « BBC rénovation 2009 » ou un label de performance énergétique de niveau équivalent pour les logements construits avant 1948 donnent lieu à une majoration du taux de financement marginal de 10 points pour la tranche de coûts supérieure à 10 000 euros par logement.
Ce taux peut être modulé à la hausse pour les organismes de logement social en situation financière fragile engagés dans un plan avec la CGLLS, ou à titre exceptionnel, sur avis du comité d'engagement de l'Agence, ou décision du directeur général de l'Anru pour les conventions pluriannuelles de renouvellement urbain non soumises à l'examen du comité d'engagement, selon les critères de modulation des aides de l'Agence définis à l'article 3.1.2 du présent titre.
2.3.4. La résidentialisation de logements
L'Agence accorde des subventions aux opérations de travaux d'aménagement sur les espaces extérieurs privés du bâtiment de logements ayant pour finalité d'établir une distinction claire entre l'espace public extérieur et l'espace privé des immeubles de logements locatifs à vocation sociale et des copropriétés en difficulté afin d'en améliorer la qualité résidentielle.
2.3.4.1. La résidentialisation de logements locatifs sociaux
L'Agence accorde des subventions aux opérations portant sur la délimitation des propriétés, les espaces extérieurs des immeubles, et les espaces de stationnement extérieurs. Dans le cas particulier où l'immeuble de logements locatifs sociaux ne fait pas l'objet d'une opération de requalification financée par l'Agence visée à l'article 2.3.3 du présent titre, les travaux portant sur une modification importante de la configuration des halls d'immeubles et les locaux favorisant le tri sélectif peuvent faire l'objet d'un financement de l'Agence au titre de la résidentialisation des logements locatifs sociaux.
La programmation de ces opérations doit tenir compte des enjeux identifiés pour le quartier en termes de transition écologique, et d'usages, et doit s'effectuer en lien avec le projet de gestion conformément à l'article 5.1 du titre Ier du présent règlement. Les associations de locataires doivent être consultées en amont de toute opération de résidentialisation.
Assiette de subvention :
L'assiette de subvention est constituée des dépenses hors taxes relatives à l'opération de résidentialisation éligible, comprenant les coûts des études et prestations nécessaires à l'opération à l'exclusion des dépenses subventionnées dans le cadre de l'article 2.1 du présent titre relatif aux opérations d'ingénierie, le coût des éventuelles acquisitions foncières nécessaires à l'opération, le coût des travaux de résidentialisation, les honoraires de maîtrise d'œuvre et autres honoraires techniques liés aux travaux d'un montant forfaitaire de 10 % du coût des travaux, et la rémunération de la conduite d'opération d'un montant forfaitaire de 5 % du coût des travaux et des acquisitions, hors frais financiers, ainsi que d'éventuelles autres dépenses validées sur avis du comité d'engagement de l'Agence ou décision du directeur général de l'Anru pour les conventions pluriannuelles non soumises à l'examen du comité d'engagement.
Taux de financement :
Le taux maximum de financement applicable à l'assiette de subvention est de 40 %. A titre exceptionnel, ce taux peut être modulé à la hausse pour les organismes de logement social en situation financière fragile engagés dans un plan avec la CGLLS, conformément aux critères de modulation des aides de l'Agence définis à l'article 3.1.2 du présent titre.
2.3.4.2. La résidentialisation de copropriétés dégradées
Conformément aux conventions liant l'Anah et l'ANRU pour la mise en œuvre du NPNRU, l'Agence peut accorder des subventions aux travaux de résidentialisation s'inscrivant dans une opération de restructuration des espaces et des équipements de copropriétés dégradées ou d'ensembles immobiliers complexes portée par le syndicat des copropriétaires ou par l'organe de gestion de l'ensemble immobilier complexe.
Cette opération doit s'inscrire dans une stratégie partagée avec l'Anah. Elle doit être cohérente à la fois avec le projet urbain développé à l'échelle du quartier et avec les autres interventions programmées sur la copropriété ou l'ensemble immobilier complexe (interventions inscrites notamment dans le cadre d'OPAH Copropriétés, de Plan de sauvegarde ou d'ORCOD).
Les travaux subventionnables sont ceux qui améliorent la qualité et le fonctionnement résidentiel des espaces et équipements. Entrent dans ces catégories de travaux, les opérations de délimitation des propriétés suite éventuellement à une scission ou à une restructuration de l'ensemble immobilier, d'aménagement des espaces extérieurs à usage collectif, d'aménagement des espaces de stationnement extérieurs et de restructuration des équipements de la copropriété ou de l'ensemble immobilier complexe. Les dépenses concernées ne doivent pas bénéficier des aides de l'Anah.
Assiette de subvention :
L'assiette de subvention est constituée des dépenses hors taxes relatives à l'opération de résidentialisation éligible, comprenant les coûts des études et prestations nécessaires à l'opération (telles que les frais relatifs notamment aux éléments juridiques liés à la préparation de l'opération de résidentialisation) à l'exclusion des dépenses subventionnées dans le cadre de l'article 2.1 du présent titre relatif aux opérations d'ingénierie, le coût des éventuelles acquisitions foncières nécessaires à l'opération, le coût des travaux de résidentialisation, les honoraires de maîtrise d'œuvre et autres honoraires techniques liés aux travaux d'un montant forfaitaire de 10 % du coût des travaux, , et la rémunération de la conduite d'opération d'un montant forfaitaire de 5 % du coût des travaux et des acquisitions, ainsi que d'éventuelles autres dépenses validées sur avis du comité d'engagement de l'Agence ou décision du directeur général de l'Anru pour les conventions pluriannuelles non soumises à l'examen du comité d'engagement.
Taux de subvention :
Le taux maximum de subvention applicable à l'assiette de subvention est de 50 %. Lorsque l'opération s'inscrit dans une OPAH copropriété, un Plan de sauvegarde, ou une ORCOD portée par un EPCI ou une commune relevant de la catégorie 5 ou 6 définie à l'article 3.1.1 du présent titre, ce taux peut être majoré conformément aux critères de modulation des aides de l'Agence définis à ce même article.
2.3.5. Les actions de portage massif en copropriétés dégradées
Conformément aux conventions liant l'Anah et l'ANRU pour la mise en œuvre du NPNRU, l'Agence peut accorder des subventions aux opérations de portage massif en copropriétés dégradées. Ces opérations doivent s'inscrire dans une stratégie partagée avec l'Anah. Elles doivent être cohérentes à la fois avec le projet urbain développé à l'échelle du quartier et avec les autres interventions programmées sur la ou les copropriétés (interventions inscrites notamment dans le cadre de Plans de sauvegarde ou d'ORCOD).
Ces opérations de portage massif visent à améliorer le fonctionnement de la copropriété et à réguler le marché immobilier le temps de la réalisation du projet de renouvellement urbain. Elles reposent sur l'acquisition massive de logements et de locaux et sur leur portage à long terme. Au terme de l'opération, suite à une éventuelle restructuration et en fonction des objectifs et impacts du projet de renouvellement urbain, les logements et les locaux portés seront destinés à un nouvel usage (logements locatifs sociaux, logements en accession, logements locatifs privés, locaux tertiaires…).
L'aide de l'Agence reposera sur l'analyse des éléments présentant :
- la faisabilité économique et financière de l'opération (notamment conditions d'exploitation des lots et les scénarios de revente) ;
- sa viabilité au regard de son articulation avec le projet urbain et les autres actions prévues sur la copropriété ;
- la capacité financière de l'opérateur économique portant le risque à terme de l'opération.
Les opérations de portage massif inscrites dans des ORCOD déclarées d'intérêt national tel que prévu par le L. 741-2 du code de la construction et de l'habitation ne sont pas subventionnables par l'Agence, sauf dérogation exceptionnelle du conseil d'administration de l'Agence.
Ces opérations peuvent également s'inscrire dans le cadre d'une administration provisoire renforcée de la copropriété, prévue par l'article 29-11 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Assiette de subvention :
L'assiette de subvention est constituée du déficit prévisionnel hors taxes du bilan de l'opération, avec :
En dépenses :
- les coûts des études et prestations nécessaires à l'opération à l'exclusion des dépenses subventionnées dans le cadre de l'article 2.1 du présent titre relatif aux opérations d'ingénierie ;
- les coûts d'acquisitions des lots de copropriétés, y compris les frais notariés et les éventuels frais de transferts, indemnités d'expropriation et d'éviction des espaces de nature associative ou économique dès lors que ces coûts ne relèvent pas de l'article 2.3.8 du présent titre relatif à l'immobilier économique. En cas de cession par un EPCI ou une commune signataire de la convention pluriannuelle de renouvellement urbain au maître d'ouvrage de l'opération, la valeur absolue prise en compte par l'Agence est au maximum celle de la première acquisition par la collectivité cédante ;
- un forfait pour relogement d'un montant de 5 000 euros par ménage relogé (titulaire du bail, décohabitant, propriétaire occupant relogé), attribué en référence à l'enquête sociale menée en amont, y compris pour des relogements temporaires en attente d'un relogement dans le neuf ou dans un logement mis en location depuis moins de cinq ans ou dans un logement requalifié depuis moins de cinq ans. Ce forfait permet de prendre en compte les dépenses d'enquêtes sociales, les frais générés par le déménagement et l'installation du ménage, l'accompagnement social en amont, pendant et suite au relogement ;
- les coûts des travaux réalisés sur les parties communes, nécessaires au redressement, et financés par le maître d'ouvrage de l'opération ;
- un forfait pour les honoraires de maîtrise d'œuvre et autres honoraires techniques liés aux travaux d'un montant de 10 % du coût des travaux ;
- un forfait pour la rémunération de la conduite d'opération d'un montant de 10 % du coût des travaux et des acquisitions ;
- les frais de portage tels que les coûts de sécurisation passive, les coûts des travaux d'entretien et de remise en état des logements et des locaux portés, les charges de copropriétés (charges courantes et exceptionnelles liées à des travaux), et l'ensemble des frais générés par la possession et la gestion des biens portés (impôts, taxes et assurances, frais de gestion des biens immobiliers dont éventuelle gestion locative) ;
- les éventuelles autres dépenses validées sur avis du comité d'engagement ou décision du directeur général de l'Agence pour les conventions non soumises à l'examen du comité d'engagement.
En recettes :
- les produits de la location éventuelle des logements et des locaux ;
- les subventions perçues pour les travaux sur parties privatives ou sur les parties communes ;
- la valorisation foncière de la cession ultérieure du ou des lots de copropriété. Le montant minimum attendu de cette valorisation foncière est défini dans la convention pluriannuelle de renouvellement urbain. Ce montant est déterminé en fonction de la destination des biens prévus à l'issue de l'opération. Il comprend :
- pour les immeubles destinés à du logement locatif social en acquisition-amélioration une autre valeur forfaitaire inférieure à la valeur foncière de référence définie par l'arrêté du 5 mai 1995, relatif aux subventions de l'Etat et aux prêts pour la construction, l'acquisition et l'amélioration des logements locatifs aidés, pourra être retenue dans la convention pluriannuelle dans le cas où il est démontré qu'une minoration de cette valeur est indispensable à la faisabilité financière de l'opération ;
- pour les biens destinés à un autre usage, la valeur retenue dans la convention pluriannuelle correspond à la valeur de marché estimée telle qu'elle ressort des analyses préalables qui auront permis d'asseoir la faisabilité de l'opération. Au solde de l'opération, la valeur définitive retenue correspondra aux valeurs des cessions réelles des biens portés, et pour les biens non cédés, à la valeur estimée par le service en charge des évaluations domaniales ou issue d'une expertise foncière indépendante en fonction de leur destination (logements à usage locatif, accession sociale ou libre, autre), si cette valeur est supérieure à la valeur minimale contractualisée. Cependant, la valeur retenue par l'Agence au solde de l'opération ne pourra être inférieure à 90 % de la valeur prévisionnelle globale retenue dans la convention pluriannuelle de renouvellement urbain pour ces terrains et immeubles ;
- les éventuelles autres recettes validées sur avis du comité d'engagement de l'Agence ou décision du directeur général de l'Agence pour les conventions non soumises à l'examen du comité d'engagement.
Taux de subvention :
Le taux maximum de subvention applicable à l'assiette de subvention est de 80 %.
2.3.6. La diversification de l'habitat dans le quartier l'accession à la propriété
Afin de contribuer à la diversification de l'habitat dans les quartiers, de favoriser l'amélioration des parcours résidentiels des ménages habitant les quartiers, et de faciliter l'implantation dans les quartiers des ménages extérieurs à ceux-ci, l'Agence accorde des subventions à des opérations d'accession à la propriété situées au sein des quartiers de renouvellement urbain. Les opérations d'accession à la propriété dans les départements d'outre- mer ne sont pas financées par l'Agence.
Les objectifs de production de logements en accession à la propriété sont déterminés dans la convention pluriannuelle de renouvellement urbain à partir d'un diagnostic approfondi permettant d'identifier l'offre actuelle, de caractériser la dynamique du marché de l'habitat, et d'évaluer notamment les besoins des ménages concernés par le projet de renouvellement urbain susceptibles d'accéder à la propriété.
La programmation de la production de logements en accession à la propriété (volume, typologie, produit, public cible, localisation, calendrier) doit s'articuler avec l'ensemble des opérations du programme urbain afin de permettre le développement d'une offre la plus adaptée possible aux besoins.
L'octroi des subventions de l'Agence est soumis au respect des conditions suivantes :
- l'opération d'accession doit être menée par un maître d'ouvrage - personne morale - qui réalise des logements pour les céder à des personnes physiques qui s'engagent à les acquérir pour les occuper à titre de résidence principale. L'acquisition subventionnée par l'ANRU doit également bénéficier d'un autre dispositif soutenant l'accession à la propriété (prêt à taux zéro, tva à taux réduit, bail réel solidaire, prêt social location accession, subvention de la collectivité locale, prêt Action Logement, autre). L'acquéreur s'engage dans l'acte notarié par une clause spécifique à respecter ces deux conditions ;
- le prix de vente de ces logements en accession ne peut dépasser le plafond fixé par l'arrêté conjoint des ministres chargés du budget, de l'économie et du logement concernant la vente de logements dans les opérations d'accession des organismes à loyer modéré prévu à l'article D. 443-34 du code de la construction et de l'habitation, diminué de la subvention de l'Agence dont a bénéficié le maître d'ouvrage ;
- les caractéristiques de l'opération d'accession subventionnée (localisation, nombre de logements, calendrier prévisionnel de réalisation, niveau de performance énergétique projeté, public cible, prix de vente des logements…) sont indiquées en annexe de la convention pluriannuelle de renouvellement urbain.
Montant forfaitaire de l'aide :
La subvention pour l'accession à la propriété s'établit à un montant forfaitaire maximal de 10 000 euros par logement. Afin de favoriser la réalisation d'opérations de qualité, et d'en faciliter la commercialisation, ce montant peut être porté à 15 000 euros par logement. Les opérateurs du Groupe Action Logement mettant en œuvre les contreparties prévues à l'article 6 du titre III du présent règlement peuvent bénéficier de cette aide.
2.3.7. La diversification fonctionnelle dans le quartier : les équipements publics ou collectifs de proximité
L'Agence accorde des subventions aux seules opérations de création ou d'extension d'équipements publics ou collectifs de proximité, bénéficiant principalement aux habitants des quartiers faisant l'objet d'une convention pluriannuelle de renouvellement urbain, tels que les équipements scolaires, sportifs, sociaux, culturels, concourant à l'amélioration de la vie des habitants des quartiers cibles. La réalisation de la maison du projet visée au III de l'article 9-1 de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 est éligible aux financements de l'Agence au titre des équipements de proximité, de même que les opérations de création ou d'extension de locaux destinés à l'accueil de services non marchands ou d'activités qui s'inscrivent dans le champ de l'économie sociale et solidaire. Des travaux de rénovation peuvent être financés par l'Agence dès lors qu'ils s'inscrivent dans une intervention plus large. La transformation ou l'adaptation de locaux situés dans des immeubles d'habitation existants peut également être financée. Les simples travaux de remise à niveau ne sont pas éligibles aux financements de l'ANRU.
Ces équipements doivent concourir à l'attractivité et à la qualité résidentielle des quartiers concernés. La programmation des équipements publics ou collectifs de proximité doit s'articuler avec la programmation des opérations relatives au logement (démolition, requalification, et reconstitution de l'offre locative sociale, recyclage de l'habitat privé dégradé, accession à la propriété, autres).
Les bénéficiaires de la subvention de l'Agence sont les collectivités locales (EPCI, communes) ou le maître d'ouvrage auquel elles ont contractuellement transféré la maîtrise d'ouvrage de la réalisation de l'équipement. D'autres maîtres d'ouvrage peuvent bénéficier des aides de l'Agence, sur avis du comité d'engagement de l'Agence ou décision du directeur général de l'ANRU pour les conventions non soumises à l'examen du comité d'engagement.
Assiette de subvention :
L'assiette de subvention est constituée du coût des dépenses hors taxes de l'opération comprenant :
- les frais d'analyse du site, d'études et des prestations nécessaires à l'opération (telles que les études préalables, les frais de sécurisation passive dédiée aux travaux, les frais de déménagement en cas de transfert, les coûts de certification et de labellisation pour performance énergétique et environnementale) à l'exclusion des dépenses subventionnées dans le cadre de l'article 2.1 du présent titre relatif aux opérations d'ingénierie ;
- les acquisitions des terrains et immeubles, y compris les frais notariés ;
- les travaux d'aménagement du terrain (démolition et autres travaux qui concourent directement à l'aménagement du terrain d'assiette de l'équipement) lorsqu'ils ne relèvent pas d'une opération d'aménagement au sens de l'article 2.2 du présent titre ;
- les travaux de construction, d'extension, et de réhabilitation d'équipements de proximité ;
- les éléments de mobilier indissociables de l'équipement de proximité d'un montant forfaitaire de 3 % du coût des travaux ;
- les honoraires de maîtrise d'œuvre et autres honoraires techniques liés aux travaux d'un montant forfaitaire de 10 % du coût des travaux ;
- les frais de rémunération de la conduite d'opération d'un montant forfaitaire de 5 % du coût des travaux et des acquisitions, hors frais financiers et frais de communication ;
- les éventuelles autres dépenses, validées sur avis du comité d'engagement de l'Agence ou décision du directeur général de l'Agence pour les conventions non soumises à l'examen du comité d'engagement, dont les frais de structures temporaires indispensables à l'accueil d'activité en cas de réhabilitation ou de transfert de l'équipement de proximité.
Taux de subvention :
Le taux de subvention maximum applicable à l'assiette de subvention est déterminé sur la base de la catégorie à laquelle appartient l'EPCI ou la commune, compétent en matière d'équipements publics et collectifs de proximité conformément aux critères de modulation des aides de l'Agence définis à l'article 3.1.1 du présent titre.
A titre exceptionnel, sur avis du comité d'engagement, un autre taux pourra être déterminé au regard des caractéristiques de l'opération financée lorsque la maîtrise d'ouvrage n'est pas assurée ou déléguée par une collectivité locale ou un établissement public.
2.3.8. La diversification fonctionnelle dans le quartier : l'immobilier à vocation économique
Le projet de renouvellement urbain répond aux objectifs du contrat de ville visant à favoriser la mixité fonctionnelle, la revitalisation et la diversification de l'offre commerciale et de services des quartiers. Il participe également au développement économique, à la création d'entreprise, à l'accès à l'emploi.
L'Agence accorde des subventions aux opérations de création et de réorganisation d'espaces d'activité économique et commerciale, et, le cas échéant, sur les espaces communs des copropriétés commerciales pour répondre à des stratégies ambitieuses de requalification. Ces espaces peuvent être créés à l'issue d'une réhabilitation ou d'une transformation d'usage de locaux situés dans des immeubles d'habitation existants. Ils s'entendent comme l'immobilier accueillant une majorité d'activités à caractère économique (services, artisanat, commerce, industrie).
Le bénéficiaire de la subvention de l'Agence est le propriétaire de l'immobilier ou le titulaire d'un bail emphytéotique qui perçoit à ce titre des recettes locatives.
L'Agence intervient si les conditions d'exploitation expertisées en amont ne permettent pas de financer l'investissement à réaliser pour créer ou restructurer l'équipement en raison de la nécessité pour le maître d'ouvrage de traiter la situation existante (démolition, dépollution, éviction), ou de pratiquer des conditions de gestion (d'exploitation) adaptées à l'attractivité à exercer à l'égard de certaines natures d'activités. L'unité de la propriété des bâtiments à vocation économique sera recherchée en priorité.
L'aide de l'Agence reposera sur l'analyse des éléments garantissant :
- la pertinence de l'analyse du marché, de la conception de l'équipement et de la programmation commerciale ;
- l'adéquation de l'opération avec la stratégie de développement économique ou le schéma d'organisation commerciale du périmètre pertinent ;
- la faisabilité économique et financière de l'opération ;
- les conditions d'une gestion pérenne de l'immobilier ;
- la concertation avec les habitants et l'implication des partenaires économiques.
Assiette de subvention :
L'assiette de subvention correspond au déficit hors taxes de l'investissement de l'opération qui résulte de la différence entre le coût d'investissement et la valeur de marché du bien créé, tel que détaillé ci-après.
Le coût de l'investissement est constitué des dépenses :
- d'analyse du site, d'études et des prestations nécessaires à l'opération (telles que les frais de sécurisation dédiée aux travaux, les coûts de certification et de labellisation pour performance énergétique et environnementale) à l'exclusion des dépenses subventionnées dans le cadre de l'article 2.1 du présent titre relatif aux opérations d'ingénierie ;
- d'acquisition des terrains et immeubles ou valeur nette comptable du bien à requalifier. En cas de cession par un EPCI ou une commune signataire de la convention pluriannuelle de renouvellement urbain au maître d'ouvrage de l'opération, la valeur absolue prise en compte par l'Agence est au maximum celle de la première acquisition par la collectivité cédante ;
- de transfert ou d'éviction ;
- de travaux de démolition, de création, de restructuration et de réhabilitation de centre commerciaux ou de cellules à caractère économique ;
- d'honoraires de maîtrise d'œuvre et honoraires techniques liés aux travaux d'un montant forfaitaire de 10 % du coût des travaux ;
- de rémunération de la conduite d'opération d'un montant forfaitaire de 5 % du coût des travaux et des acquisitions ;
- des éventuelles autres dépenses validées sur avis du comité d'engagement de l'Agence ou décision du directeur général de l'Agence pour les conventions non soumises à l'examen du comité d'engagement telles que les frais de portage provisoire en vue de la réalisation de l'opération.
La valeur de marché du bien créé est calculée à partir du loyer facial annuel de l'équipement (total des recettes locatives annuelles, hors charges récupérées), déterminé sur la base des études de faisabilité de l'immobilier économique subventionné, sur lequel est appliqué un taux de rendement locatif brut attendu pour l'opération. Un taux de rendement locatif brut théorique de 10 % sera pris en compte pour déterminer la valeur de marché du bien. Un taux différent peut être déterminé dans la convention pluriannuelle de renouvellement urbain si l'analyse des études préalables relatives à la zone de chalandise (taille, potentiel), la qualité des entreprises existantes (capacité, savoir-faire, santé), la dureté opérationnelle (transferts, statut juridique), et la qualité urbaine et architecturale du projet (visibilité, accessibilité, fonctionnalité) le justifie. Un taux supérieur à 12 % nécessitera un accord du comité d'engagement de l'Agence, ou du directeur général de l'Agence pour les conventions de renouvellement urbain non soumises à l'examen du comité d'engagement de l'Agence.
Pour les cas particuliers suivants, l'assiette de subvention est constituée uniquement des dépenses hors taxes d'investissement :
- en cas notamment d'intervention sur les parties communes d'immobilier commercial d'une copropriété réalisée par un maître d'ouvrage syndicat de copropriétaires, l'assiette de subvention est constituée uniquement des dépenses d'investissement engagées sur les parties communes étant donné l'absence de recettes locatives (la valeur de marché du bien est nulle) ;
- concernant les couveuses et pépinières d'entreprise, les centres d'affaires de quartiers, ou autre équipement comparable, pouvant notamment accueillir des activités relevant de l'économie sociale et solidaire, lorsque les frais d'animation ne permettent pas de dégager un résultat d'exploitation positif, et/ou que les recettes locatives sont assimilées à des prestations de service, la valeur de marché du bien est donc nulle. Le maître d'ouvrage doit s'obliger à maintenir l'immobilier économique subventionné pour cet usage au minimum dix ans.
Taux de subvention :
Le taux de subvention maximum applicable à l'assiette de subvention est déterminé sur la base de la catégorie à laquelle appartient l'EPCI ou la commune, compétente en matière de développement économique, conformément aux critères de modulation des aides de l'Agence définis à l'article 3.1.1 du présent titre.
A titre exceptionnel, sur avis du comité d'engagement, un autre taux pourra être déterminé au regard des caractéristiques de l'opération financée lorsque la maîtrise d'ouvrage n'est pas assurée ou déléguée par une collectivité locale ou un établissement public.
2.3.9. Les autres investissements concourant au renouvellement urbain
Conformément à l'article 3 de la loi du 21 février 2014, l'Agence pourra à titre exceptionnel accorder des financements pour tous autres investissements concourant au renouvellement urbain des quartiers. Le conseil d'administration de l'Agence validera les modalités précises de financement de ces opérations (nature de l'opération aidée, assiette de subvention et taux de subvention ou montant du concours financier).
En outre, l'Agence pourra soutenir des actions favorisant des projets innovants dans les quartiers, et le Conseil d'administration validera les conditions et les modalités de ce subventionnement.
3. Les critères de modulation des aides de l'Agence
Lorsque l'aide accordée par l'Agence est modulable, celle-ci s'apprécie selon les conditions définies ci-après. Conditions générales :
La modulation des aides de l'Agence est accordée :
- sur avis favorable du comité d'engagement de l'Agence relatif au NPNRU pour les protocoles de préfiguration et les conventions pluriannuelles de renouvellement urbain qu'il examine conformément aux modalités d'instruction des dossiers définies à l'article 3 du titre III du présent règlement ;
- sur décision du directeur général de l'Agence pour les protocoles de préfiguration et les conventions pluriannuelles de renouvellement urbain non soumis à l'examen du comité d'engagement de l'Agence conformément aux modalités d'instruction des dossiers définies à l'article 3 du titre III du présent règlement.
Cette modulation, actée explicitement dans le protocole de préfiguration et dans la convention pluriannuelle de renouvellement urbain, peut concerner le taux de subvention ou le montant de l'aide forfaitaire attribuée.
3.1. La modulation des aides accordées aux maîtres d'ouvrage
3.1.1. La modulation des aides attribuées aux maîtres d'ouvrage publics EPCI et communes
3.1.1.1. Les critères de modulation des aides
Conformément à l'article 3 de la loi du 21 février 2014 de programmation pour la ville et la cohésion urbaine, les aides attribuées par l'Agence aux EPCI et aux communes tiennent compte de leur situation financière, de leur effort fiscal et de la richesse de leurs territoires.
Ainsi, un classement des EPCI d'une part, et des communes d'autre part, est réalisé en fonction de ces différents critères, pour apprécier les marges de manœuvre dont ils disposent les uns par rapport aux autres pour contribuer au financement des opérations du projet de renouvellement urbain dont ils assurent la maîtrise d'ouvrage.
Pour les EPCI, ce classement relatif s'effectue en mobilisant les critères suivants :
a) La situation fiscale de l'EPCI :
- potentiel financier agrégé : plus le potentiel financier agrégé de l'EPCI est important moins l'ANRU aide l'EPCI ;
- coefficient de mobilisation du potentiel fiscal : plus le coefficient de mobilisation du potentiel fiscal de l'EPCI est important, plus l'ANRU aide l'EPCI ;
- revenu moyen : plus le revenu moyen des habitants de l'EPCI est important, moins l'ANRU aide l'EPCI.
b) La situation financière de l'EPCI :
- capacité de désendettement moyennée sur les trois dernières années : plus le nombre d'années nécessaire au désendettement de l'EPCI est important, plus l'ANRU aide l'EPCI ;
- taux d'autofinancement brut : plus celui-ci est important, moins l'ANRU aide l'EPCI.
Au vu de ces critères, les EPCI sont classés au sein de 6 catégories. Une note d'instruction du directeur général de l'Agence précise la méthode de classement des EPCI, y compris les modalités particulières pour les EPCI d'outre-mer.
Le comité d'engagement classe dans l'une de ces catégories les EPCI nouvellement créés pour lesquels l'indice synthétique ci-dessus n'a pu être calculé en l'absence de données. Ce classement s'effectue alors notamment sur la base du budget initial voté par l'organisme.
Pour les communes, ce classement relatif s'effectue en mobilisant les critères suivants :
a) La situation fiscale de la commune :
- potentiel financier : plus le potentiel financier de la commune est important, moins l'ANRU aide la commune ;
- effort fiscal : plus l'effort fiscal de la commune est important, plus l'ANRU aide la commune ;
- revenu moyen : plus le revenu moyen des habitants de la commune est important, moins l'ANRU aide la commune.
b) La situation financière de la commune :
- capacité de désendettement moyennée sur les trois dernières années : plus le nombre d'années nécessaire au désendettement de la commune est important, plus l'ANRU aide la commune ;
- taux d'autofinancement brut : plus celui-ci est important, moins l'ANRU aide la commune.
Au vu de ces critères, les communes sont classées au sein de 6 catégories. Une note d'instruction du directeur général de l'Agence précise la méthode de classement des communes, y compris des modalités particulières pour les communes d'outre-mer.
3.1.1.2. La modulation des aides maximales de l'Agence
Lorsque l'aide de l'Agence est calculée sur la base de la catégorie à laquelle appartient le maître d'ouvrage, le financement de l'Agence s'effectue en prenant en compte le taux de subvention maximum, fonction de l'appartenance du maître d'ouvrage aux 6 catégories suivantes :
- catégorie 1 : taux maximum de subvention de 10 % de l'assiette ;
- catégorie 2 : taux maximum de subvention de 15 % de l'assiette ;
- catégorie 3 : taux maximum de subvention de 25 % de l'assiette ;
- catégorie 4 : taux maximum de subvention de 35 % de l'assiette ;
- catégorie 5 : taux maximum de subvention de 50 % de l'assiette ;
- catégorie 6 : taux maximum de subvention de 70 % de l'assiette.
Le comité d'engagement de l'Agence peut accorder une modulation du taux de subvention à la hausse dans la limite de 15 points :
- sur la base d'une analyse approfondie de la soutenabilité financière de l'investissement pour l'EPCI ou la commune concerné (cf. article 6.3 du titre Ier du présent règlement), cette analyse peut prendre en compte le classement de la commune au titre de l'indice synthétique de ressources et de charges défini à l'article L. 2334-17 du code général des collectivités territoriales (CGCT) permettant d'identifier les communes bénéficiant de la dotation de solidarité urbaine et de cohésion sociale établie à l'article L. 2334-15 du CGCT, et plus particulièrement les communes visées aux 1° et 2° de l'article L. 2334-18-4 du CGCT ;
- en fonction de la solidarité fiscale et financière à l'échelle intercommunale conformément aux modalités précisées par note d'instruction du directeur général de l'Agence.
Ces taux peuvent être adaptés, notamment dans le cadre de complémentarités qui s'instaureront entre les financements de l'Agence et ceux d'autres financeurs éventuels (conseils départementaux et régionaux, etc.).
Le taux applicable aux maîtres d'ouvrage publics peut être également appliqué aux assiettes de subvention lorsque :
- l'EPCI ou la commune a contractuellement transféré la maîtrise d'ouvrage de l'opération pour la réalisation de l'opération concernée ;
- l'opération s'inscrit dans une OPAH copropriété, un Plan de sauvegarde, ou une ORCOD portée par un EPCI ou une commune ;
- la nature de l'opération relève de sa compétence.
Pour les autres cas, le comité d'engagement pourra déterminer le taux maximum de subvention applicable à l'assiette de subvention de l'opération concernée au regard des taux maximum de subvention fonction des catégories auxquelles appartiennent l'EPCI et la commune concernée ou des caractéristiques de l'opération concernée.
3.1.2. La modulation des aides accordées aux maîtres d'ouvrage organismes de logement social
Les aides accordées par l'Agence peuvent être modulées à la hausse lorsque l'opération de démolition de logements locatifs sociaux (article 2.2.1 du présent titre), de requalification de logements locatifs sociaux (article 2.3.3 du présent titre), ou de résidentialisation de logements locatifs sociaux (article 2.3.4.1 du présent titre) est conduite sous la maîtrise d'ouvrage d'un organisme de logement social présentant des signes de fragilité financière.
Les organismes de logement social demandant à bénéficier de cette modulation peuvent faire l'objet d'une analyse financière approfondie et d'un scénario prévisionnel intégrant l'impact du projet de renouvellement urbain, instruits, dans le cadre des procédures de la Caisse de garantie du logement locatif social (CGLLS), avec la fédération dont ils sont adhérents.
Pour les opérations de démolition de logements locatifs sociaux, l'Agence peut accorder une majoration du taux de financement pouvant aller jusqu'à 20 points maximum :
- lorsque l'organisme de logement social s'engage dans un plan avec la CGLLS ;
- ou lorsque le projet porte des ambitions fortes en termes de transformation urbaine et que la soutenabilité financière pour le maître d'ouvrage, au regard des investissements prévus dans le cadre du (ou des) projet(s) de renouvellement urbain, est estimée difficile par le comité d'engagement de l'Agence s'appuyant sur l'avis d'un comité spécifique animé par l'ANRU et réunissant : l'USH, les dispositifs d'autocontrôle des fédérations OPH, ESH, COOP et le cas échéant EPL, Action Logement, la CDC, la CGLLS, l'Etat.
A titre exceptionnel, les maitres d'ouvrage ayant bénéficié d'une telle majoration pour la démolition de logements locatifs sociaux, peuvent bénéficier, pour la reconstitution de l'offre locative sociale démolie d'une majoration du montant forfaitaire d'aide complémentaire allant jusqu'à 12 500 € de subvention par logement PLAI. Cette majoration est accordée sur la base de l'avis du comité spécifique et sur avis du comité d'engagement de l'Agence ou décision du directeur général de l'Agence pour les conventions pluriannuelles de renouvellement urbain non soumises à l'examen du comité d'engagement. Cette majoration est accordée en priorité aux projets de renouvellement urbain pour lesquels la reconstitution de l'offre de logements locatifs sociaux s'effectue en dehors des QPV ou pour les projets qui ne porteront pas la part de logements locatifs sociaux à plus de 50% du parc de logement du QPV.
Pour les opérations de requalification de logements locatifs sociaux, l'organisme de logement social peut bénéficier d'une majoration du taux de subvention pouvant aller jusqu'à 20 points maximum :
- lorsqu'il s'engage dans un plan avec la CGLLS ;
- ou à titre exceptionnel, dans le cas où il ne reconstitue pas l'offre de logements suite à une opération de démolition de logement locatif social pour laquelle il a bénéficié d'une majoration du taux de subvention selon les modalités décrites ci-dessus. Cette majoration est accordée sur avis du comité d'engagement de l'Agence, ou décision du directeur général de l'Agence pour les conventions pluriannuelles de renouvellement urbain non soumises à l'examen du comité d'engagement.
Pour les opérations de résidentialisation, l'organisme de logement social peut bénéficier d'une majoration du taux de subvention pouvant aller jusqu'à 20 points maximum lorsque l'organisme de logement social s'engage dans un plan avec la CGLLS.
3.2. La modulation des aides accordées au projet de renouvellement urbain au regard du niveau d'ambition et d'excellence projeté
Les aides accordées par l'Agence peuvent faire l'objet de modulations à la hausse pour les projets de renouvellement urbain qui s'inscrivent dans une logique d'excellence sur une ou plusieurs thématiques.
Ainsi, sur décision du comité d'engagement de l'Agence, ou du directeur général de l'Agence pour les conventions pluriannuelles de renouvellement urbain non soumises à l'examen du comité d'engagement de l'Agence, les aides de l'Agence accordées à l'opération peuvent être majorées sur chacune des natures d'opérations dans la limite de 15 % du financement (le taux maximum de subvention peut être majoré de 15 points maximum, le montant du financement peut être majoré de 15 % maximum lorsqu'il est calculé sur la base d'un montant forfaitaire) accordé à l'opération.
Toutes les natures d'opération sont éligibles à cette majoration dès lors que le caractère d'excellence, qu'il soit social, économique, environnemental ou encore organisationnel, devra être démontré par le maître d'ouvrage qui sollicite la majoration d'aides, au regard notamment du contexte local. Les modalités d'application et de versement de cette majoration d'aides sont précisées par note d'instruction du directeur général de l'Agence.
La convention pluriannuelle signée avec l'Agence comprendra des indicateurs et des cibles à atteindre à l'issue de chacune des opérations concernées (notamment les certifications et labellisations à obtenir en ce qui concerne les performances énergétiques et environnementales).