Vu la procédure suivante :

       Procédure contentieuse antérieure :

       Le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Charmettes a demandé au tribunal administratif de Poitiers d'annuler l'arrêté du 17 avril 2019 par lequel le maire de la commune de Royan s'est opposé à la déclaration préalable qu'il a présentée en vue du remplacement d'un claustra en façade nord-ouest de la résidence Les Charmettes, ainsi que la décision du 24 juin 2019 rejetant le recours gracieux. 

       Par un jugement n° 1902036 du 24 septembre 2020, le tribunal administratif de Poitiers a rejeté sa demande.

       Procédure devant la cour :

       Par une requête enregistrée le 20 novembre 2020, et un mémoire enregistré le 15 octobre 2021, le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Charmettes et la société Nexity, représentés par la SELARL Pierre Silve avocats, demandent à la cour :

       1°) d'annuler ce jugement du 24 septembre 2020 du tribunal administratif de Poitiers ;

       2°) d'annuler l'arrêté du 17 avril 2019 ainsi que la décision du 24 juin 2019 rejetant le recours gracieux ;

       3°) de mettre à la charge de la commune de Royan la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

       Ils soutiennent que : 

       - le jugement est irrégulier car le tribunal ne pouvait juger irrecevable la demande, sans répondre au moyen soulevé tiré de ce que si le syndic doit disposer d'un mandant de représentation conventionnel pour agir en justice, le syndicat des copropriétaires pouvait néanmoins légalement agir en justice en vertu de l'article 1159 du code civil ;

       - le jugement est irrégulier en ce que pour rejeter comme irrecevable la demande, il a considéré, à tort, que la production d'un procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 25 juillet 2020 autorisant le syndic à agir ne constitue pas une circonstance de fait ou un élément de droit que le requérant qui l'invoque n'était pas en mesure de faire état avant la clôture de l'instruction intervenue le 23 juin 2020 et qui serait susceptible d'exercer une influence sur le jugement de l'affaire ;

       - la décision contestée est entachée d'un vice de procédure dès lors que la commission régionale du patrimoine et de l'architecture n'a pas été consultée en méconnaissance de l'article L. 632-2-II du code du patrimoine ;  

       - elle méconnaît l'article UB 11 du règlement du PLU de la ville de Royan qui exige seulement que les travaux soient compatibles ;

       - elle est également entachée d'une erreur d'appréciation.

       Par des mémoires enregistrés les 1er octobre 2021 et 19 octobre 2021, la commune de Royan représentée par Me Capiaux, conclut au rejet de la requête et à ce que les requérants lui versent une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Elle soutient que la requête de la société Nexity est irrecevable et que les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.  

       Par ordonnance du 24 mars 2022, la clôture d'instruction a été fixée au 25 avril 2022 à 12 heures.

       Vu les autres pièces du dossier.

       Vu :

       - le code de l'urbanisme ;

       - la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ; 

       - le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ; 

       - le code de justice administrative.

       Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

       Ont été entendus au cours de l'audience publique :

       - le rapport de M. A... B..., 

       - et les conclusions de Mme Cécile Cabanne, rapporteure publique.

       Considérant ce qui suit :

       1. La société Nexity, en qualité de syndic de la résidence Les Charmettes située 30 avenue de Paris à Royan, a déposé une déclaration préalable le 22 février 2019 en vue du remplacement d'un claustra en façade nord-ouest d'une des fenêtres du rez-de-chaussée d'un des immeubles de la résidence. Le maire s'est opposé à cette déclaration préalable par un arrêté du 17 avril 2019. Le président du conseil syndical de la résidence a fait un recours gracieux le 7 juin 2019, qui a été rejeté le 24 juin 2019. Le syndicat des copropriétaires de la résidence et la société Nexity relèvent appel du jugement du 24 septembre 2020 par lequel le tribunal administratif de Poitiers a rejeté comme irrecevable la demande tendant à l'annulation de l'arrêté du 17 avril 2019 et de la décision du 24 juin 2019 rejetant le recours gracieux.

       Sur la régularité du jugement attaqué et la recevabilité de la demande :

       2. Aux termes d'une part, de l'article 14 de la loi n° 65-557 du 19 juillet 1965 : " La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Il établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété. Il a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ". Aux termes de l'article 15 de cette même loi " Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble. ".

       3. Aux termes d'autre part, de l'article 18 de cette même loi " Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous [...]de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas mentionnés aux articles 15 et 16 de la présente loi, ainsi que pour la publication de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes, sans que soit nécessaire l'intervention de chaque copropriétaire à l'acte ou à la réquisition de publication ; " et de l'article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 : " Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale. / Une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en œuvre des voies d'exécution forcée à l'exception de la saisie en vue de la vente d'un lot, les mesures conservatoires et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. / Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites ".

       4. Il résulte d'une part, de l'application combinée des articles 15 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndicat des copropriétaires ne peut agir en justice, tant en demande qu'en défense, que par le biais de son syndic qui est son représentant légal.

       5. Il résulte d'autre part, des dispositions de l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et de l'article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 que, dans les cas où une autorisation est requise, le syndic, agissant au nom de la copropriété, est tenu de disposer, sous peine d'irrecevabilité de sa demande, d'une autorisation formelle de l'assemblée générale des copropriétaires pour agir en justice en son nom, habilitation qui doit préciser l'objet et la finalité du contentieux engagé. Le pouvoir ainsi donné au syndic est compris dans les limites qui ont, le cas échéant, été fixées par la décision de l'assemblée générale.

       6. En premier lieu, il résulte de l'instruction que la demande contentieuse introduite devant le tribunal a été présentée par le seul président du syndicat des copropriétaires de la résidence Les Charmettes et non par son représentant légal, la société Nexity, qui est le syndic de la résidence Les Charmettes. Il suit de là que la demande était irrecevable. Le tribunal qui, pour constater cette irrecevabilité a dit, pour droit, que seul le syndic est qualifié pour exercer une action collective au nom du syndicat agissant au nom de la copropriété, a suffisamment répondu au moyen en défense tiré de ce que le syndicat des copropriétaires pouvait légalement agir en justice en vertu de l'article 1159 du code civil, alors d'ailleurs qu'il n'était pas tenu de répondre à tous les arguments qu'opposait le syndicat requérant à la fin de non-recevoir soulevée par la commune de Royan.

       7. En second lieu, il résulte de l'instruction que si la société Nexity a adressé, dans l'instance en cause, le 8 septembre 2020, au tribunal administratif de Poitiers, un courrier dans lequel elle indique qu'elle " reprend en son nom propre l'action entreprise par le syndicat aux fins, si nécessaire, de régulariser cette action. " et " précise que ladite action a été engagée avec son plein accord, comme en atteste le fait qu'elle ait accepté que le syndicat fasse élection de domicile en ses locaux. " et qu'en " conséquence, Nexity fait siens l'ensemble des moyens et conclusions présentés par le syndicat. ", cette régularisation n'a, en tout état de cause, été effectuée que postérieurement à la clôture de l'instruction intervenue le 23 juin 2020 alors qu'aucune circonstance et notamment pas celle qui est invoquée, tirée de ce que l'assemblée générale ordinaire des copropriétaires qui ne se réunit qu'une fois par an, ne l'a autorisée à contester l'arrêté en litige que le samedi 25 juillet 2020, ne faisait obstacle à ce que cette régularisation intervienne avant ladite clôture. Par suite, en estimant que la production de ce procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 25 juillet 2020 ne constituait pas une circonstance de fait ou un élément de droit dont le requérant qui l'invoque n'était pas en mesure de faire état avant la clôture de l'instruction et qui serait susceptible d'exercer une influence sur le jugement de l'affaire et par suite en refusant de prendre en compte cette pièce, le tribunal administratif de Poitiers n'a pas méconnu son office.

       8. Il résulte de tout ce qui précède, et sans qu'il soit besoin d'examiner ni la recevabilité de la requête d'appel de la société Nexity, ni les autres moyens de la requête, que le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Charmettes et la société Nexity ne sont pas fondés à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Poitiers a rejeté la demande comme irrecevable. Par voie de conséquence, leurs conclusions à fins d'injonction et celles tendant à ce que la commune de Royan soit condamnée au versement d'une somme d'argent au titre des frais de justice ne peuvent qu'être rejetées. Il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, de faire droit aux conclusions présentées par la commune sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 

       DECIDE :

Article 1er : La requête du syndicat des copropriétaires de la résidence Les Charmettes et de la société Nexity est rejetée.

Article 2 : Le surplus des conclusions de la commune de Royan est rejeté.

Article 3 : Le présent arrêt sera notifié au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Charmette, à la société Nexity et à la commune de Royan. 

Délibéré après l'audience du 7 juin 2022 à laquelle siégeaient :

Mme Evelyne Balzalmo, présidente,

M. Dominique Ferrari, président-assesseur,

M. Nicolas Normand premier conseiller,

Rendu public par mise à disposition au greffe le 5 juillet 2022.

Le rapporteur,

Nicolas B...

 La présidente,

Evelyne Balzamo

 Le greffier,

Christophe Pelletier

      La République mande et ordonne au ministre de l'intérieur, en ce qui le concerne, et à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent arrêt.

2

N° 20BX03784