Vu la requête, enregistrée le 18 mai 2009, présentée pour la SOCIETE SERDA  AUTOMATION, dont le siège social est 29 avenue Michel Crépeau à La Rochelle (17000) ;

        La SOCIETE SERDA  AUTOMATION demande à la cour :

        1°) d'annuler le jugement du tribunal administratif de Poitiers du 19 mars 2009 qui a rejeté sa demande tendant à la décharge des suppléments de taxe sur la valeur ajoutée auxquels elle a été assujettie au titre de la période du 1er janvier 2002 au 31 décembre 2004 ;

        2°) de lui accorder la décharge des impositions contestées ;

        3°) de condamner l'Etat à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

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        Vu les autres pièces du dossier ;

        Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

        Vu le code de justice administrative ;

        Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ; 

        Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 28 juin 2010 :

        - le rapport de Mme Rey-Gabriac, premier conseiller ;

        - et les conclusions de Mme Dupuy, rapporteur public ;

        Considérant que la SOCIETE SERDA  AUTOMATION a vendu le 16 novembre 2004 à la SCI 4 PN le lot immobilier n° 54 situé dans la résidence  Etoile marine  à La Rochelle pour un prix de 617 781 euros hors taxes ; qu'à l'issue d'une vérification de comptabilité, l'administration, estimant que ce bien avait été vendu pour un prix inférieur à sa valeur vénale réelle qu'elle a évaluée à 804 264 euros hors taxes, a assujetti la SOCIETE SERDA  AUTOMATION à des rappels de taxe sur la valeur ajoutée qui ont été assis sur la différence entre ces deux sommes, soit 186 483 euros ; que la société fait appel du jugement du tribunal administratif de Poitiers du 19 mars 2009 qui a rejeté sa demande tendant à la décharge de ces rappels ;

        Considérant qu'aux termes de l'article 257 du code général des impôts :  Sont également soumises à la taxe sur la valeur ajoutée : (...) 7° Les opérations concourant à la production ou à la livraison d'un immeuble neuf (...)  ; que l'article 266 du même code dispose :  (...) 2. En ce qui concerne les opérations entrant dans le champ d'application du 7° de l'article 257, la taxe sur la valeur ajoutée est assise : (...) / b. Pour les mutations à titre onéreux ou les apports en société sur : / - le prix de la cession, le montant de l'indemnité ou la valeur des droits sociaux rémunérant l'apport, augmenté des charges qui s'y ajoutent ; / - la valeur vénale réelle des biens, établie dans les conditions prévues à l'article L. 17 du livre des procédures fiscales, si cette valeur vénale est supérieure au prix, au montant de l'indemnité ou à la valeur des droits sociaux, augmenté des charges (...)  ; qu'aux termes de l'article L. 17 du livre des procédures fiscales :  En ce qui concerne les droits d'enregistrement et la taxe de publicité foncière ou la taxe sur la valeur ajoutée lorsqu'elle est due au lieu et place de ces droits ou taxe, l'administration des impôts peut rectifier le prix ou l'évaluation d'un bien ayant servi de base à la perception d'une imposition lorsque ce prix ou cette évaluation paraît inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclarations. / La rectification correspondante est effectuée suivant la procédure de rectification contradictoire prévue à l'article L. 55, l'administration étant tenue d'apporter la preuve de l'insuffisance des prix exprimés et des évaluations fournies dans les actes ou déclarations.  ;

        Considérant que, pour établir la minoration du prix de vente du bien dont il s'agit, l'administration se fonde sur les prix constatés à l'occasion de cinq cessions de locaux à usage professionnel et de cinq cessions d'appartements intervenues entre le 30 octobre 2002 et le 18 février 2004 et ayant toutes porté sur des lots situés, comme le lot litigieux, dans la Résidence  Etoile Marine  à La Rochelle ; que ces éléments de comparaison font ressortir des prix moyens au mètre carré pour les locaux professionnels et pour les appartements que l'administration a appliqués aux superficies du lot litigieux en fonction de leur affectation et qui l'ont conduite à estimer la valeur vénale réelle de ce dernier à 804 264 euros hors taxes ;

        Considérant qu'il résulte des mentions mêmes de l'acte de cession du 16 novembre 2004 que le lot litigieux est composé d'un local à usage commercial d'une superficie de 230 m² et d'un local à usage d'habitation d'une superficie de 200 m², le vendeur déclarant que le mesurage a été effectué par ses soins ; que si l'acte par lequel la SOCIETE SERDA  AUTOMATION avait acquis en 2002 ce lot mentionnait une superficie totale de 302,88 m², cette différence, qui provient, selon les explications de la société, de ce que des fractions de hall ont été rattachées au lot n° 54, n'est de nature à remettre en cause ni l'exactitude de la superficie totale du lot à la date de la cession litigieuse telle qu'elle est indiquée dans l'acte du 16 novembre 2004, ni la répartition de cette superficie entre les deux types d'usage ; que le fait que ce lot n° 54 soit composé pour partie de locaux professionnels et pour partie de locaux à usage d'habitation et qu'il soit doté de vastes espaces de circulation après incorporation de fractions de parties communes ne le rend pas impropre à des comparaisons ;  

        Considérant que, si la SOCIETE SERDA  AUTOMATION soutient que la comparaison à laquelle s'est livrée l'administration est dépourvue de pertinence en raison de ce que la vente litigieuse a porté sur un bien livré  brut de béton  et de ce que tous les aménagements ont dû être réalisés par la SCI 4 PN, les factures qu'elle produit à cet effet sont, comme le relève à juste titre l'administration, soit antérieures à la vente du 16 novembre 2004, soit dépourvues d'indications permettant de les rattacher à l'immeuble dont il s'agit, soit encore relatives à des équipements mobiliers sans incidence sur la valeur vénale de l'immeuble ; 

        Considérant que les cessions retenues par le service à titre de comparaison ont été constatées dans une période proche de celle de la vente en litige et dans la résidence même où se situe le lot litigieux ; que le fait qu'elles n'aient pas porté sur des lots comportant, comme le lot litigieux, des locaux à usage mixte ne leur ôte pas leur pertinence ; qu'elles ont ainsi pu valablement être utilisées comme termes de comparaison en vue de démontrer que ce lot avait été vendu pour un prix inférieur à sa valeur vénale réelle ; que, toutefois, la SOCIETE SERDA  AUTOMATION est fondée à relever que les cinq cessions d'appartements retenues par le service à titre de comparaison portaient sur des appartements d'une superficie comprise entre 75 et 100 m² alors que l'appartement compris dans le lot litigieux était d'une superficie de 200 m², de sorte que le prix moyen au m² appliqué par le service pour évaluer la valeur réelle du local à usage d'habitation compris dans le lot n° 54 est, dans cette mesure, excessif ; qu'il y a lieu de pratiquer une réfaction de 10 % sur la partie de la valeur vénale retenue par le service correspondant à l'appartement ; qu'il en résulte que la valeur vénale réelle de l'ensemble du lot n° 54 à la date du 16 novembre 2004 s'établit à 755 952 euros hors taxes au lieu de 804 264 euros retenus par le service, de sorte que la différence entre la valeur vénale réelle hors taxes et le prix de cession hors taxes doit être réduite de 48 312 euros pour être ramenée à 138 171 euros ; qu'il n'y a pas lieu, en revanche, de faire droit à la demande de la société tendant à ce que la valeur vénale soit réduite des frais de commercialisation qui n'ont pas été engagés ;

        Considérant enfin que le capital social de la société cessionnaire était détenu par M. Yves X et son épouse qui étaient eux-mêmes détenteurs de 83 % du capital de la société cédante, de sorte qu'il existait, contrairement à ce que soutient la société requérante, une communauté d'intérêts entre ces deux sociétés, quand bien même 11 % du capital de la SOCIETE SERDA  AUTOMATION était détenu par un fonds d'investissement ; 

        Considérant qu'il résulte de ce qui précède que la SOCIETE SERDA  AUTOMATION est seulement fondée à demander la réduction à hauteur de 48 312 euros de la base d'imposition des impositions litigieuses, la décharge à due concurrence de ces impositions, et la réformation en ce sens du jugement attaqué ;

        Considérant qu'il a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de l'Etat le versement à la SOCIETE SERDA  AUTOMATION d'une somme de 1 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

DECIDE :

Article 1er : Il est accordé décharge à la SOCIETE SERDA  AUTOMATION des rappels de taxe sur la valeur ajoutée litigieux dans la mesure procédant d'une réduction de la base d'imposition à hauteur de 48 312 euros, soit une base d'imposition ramenée à 138 171 euros.

Article 2 : Le jugement du tribunal administratif de Poitiers du 19 mars 2009 est réformé en ce qu'il a de contraire au présent arrêt.

Article 3 : L'Etat versera la somme de 1 000 euros à la SOCIETE SERDA  AUTOMATION au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

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No 09BX01152