Vu la procédure suivante :

       Procédure contentieuse antérieure :

       Le syndicat des copropriétaires de la résidence Estany ainsi que son président, M. C... D..., le syndicat des copropriétaires de la résidence du lotus blanc, ainsi que son président, M. E... G..., ont demandé au tribunal administratif de Montpellier d'annuler les arrêtés du 21 octobre 2019 par lesquels le maire du Barcarès a délivré deux permis de construire à la société par actions simplifiée Cardinal H... portant respectivement sur la construction d'un établissement hôtelier de 105 chambres et sur la construction d'une résidence de 81 logements.

       Par un jugement nos 2003185-2003186 du 30 mars 2021, le tribunal administratif de Montpellier a rejeté leurs demandes.

       Procédure devant la cour :

       Par une requête et des mémoires, enregistrés au greffe de la cour administrative d'appel de Marseille sous le numéro 21MA02109 puis au greffe de la cour administrative d'appel de Toulouse sous le numéro 21TL02109 le 1er juin 2021, le 10 mars 2022, le 21 mars 2022 et le 22 avril 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence Estany ainsi que son président, M. C... D..., le syndicat des copropriétaires de la résidence du lotus blanc, ainsi que son président, M. E... G..., représenté par Me Vamour, demandent à la cour dans le dernier état de leurs écritures :

       1°) de surseoir à statuer dans l'attente de l'arrêt de la cour d'appel de Montpellier statuant sur la déclaration d'appel formée contre le jugement du tribunal de grande instance de Montpellier du 14 mai 2019 concernant la servitude non aedificandi grevant le terrain d'assiette des projets en litige ; 

       2°) d'annuler ce jugement du 30 mars 2021 du tribunal administratif de Montpellier ;

       3°) d'annuler les arrêtés du 21 octobre 2019 du maire du Barcarès accordant des permis de construire à la société par actions simplifiée Cardinal H... ;

       4°) d'annuler l'arrêté du 2 novembre 2021 du maire Barcarès portant permis de construire modificatif pour la résidence de 81 logements et l'arrêté du 27 décembre 2021 de la même autorité portant permis de construire modificatif concernant l'établissement hôtelier de 105 chambres ;

       5°) de mettre à la charge de la commune du Barcarès une somme de 4 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

       Ils soutiennent que :

       - le tribunal administratif a commis une erreur de droit en appréciant l'extension de l'urbanisation des deux projets en litige séparément sans cumuler leurs effets ; 

       - le tribunal administratif a commis une erreur de droit en ajoutant un nouveau critère d'appréciation tiré de l'opportunité d'implanter les constructions sur un terrain plutôt qu'un autre ; 

       - le tribunal administratif a commis une erreur de droit au regard des dispositions de l'article UB8 du plan local d'urbanisme ;

       - en l'absence de document d'insertion graphique faisant apparaître les deux projets autorisés dans leur ensemble, l'autorité administrative n'a pas pu déterminer l'impact cumulé des deux constructions envisagées par rapport aux constructions avoisinantes pour délivrer les permis de construire ;

       - les permis de construire méconnaissent les dispositions du plan de prévention du risque inondation relatives à la côte de référence des planchers dans les zones soumises à l'action dynamique des vagues ;

       - le cumul des permis de construire en litige entraîne une extension disproportionnée de l'urbanisation dans un espace proche du rivage eu égard à l'importance des projets, la densité des constructions envisagées, le nombre excessif de logements prévu au regard des pistes opérationnelles inscrites dans le plan local d'urbanisme, la topographie des lieux ;

       - les permis de construire en litige ne sont pas conformes aux dispositions du schéma de cohérence territoriale de la plaine du Roussillon dès lors qu'ils sont situés en front de mer ;

       - le permis de construire 5 immeubles de 81 logements méconnaît les dispositions du plan local d'urbanisme relatives aux nombres de niveaux autorisés dans la zone UBf2 dès lors que les bâtiments B et C prévus dans le projet comportent 6 niveaux ; 

       - le permis de construire 5 immeubles de 81 logements méconnaît les dispositions de l'article UB8 du plan local d'urbanisme en ce qu'il autorise des constructions annexes qui ne sont pas accolées aux constructions principales ;

       - les permis de construire en litige méconnaissent les dispositions de l'article UB11 du plan local d'urbanisme dès lors qu'ils portent atteinte au caractère et à l'intérêt des lieux avoisinants ; 

       - les permis de construire en litige méconnaissent les dispositions de l'article UB2 du plan local d'urbanisme ; 

       - la société pétitionnaire n'avait pas qualité pour déposer les permis de construire dès lors que la délibération du 26 avril 2018 par laquelle la commune du Barcarès a procédé à la désaffectation d'une partie du terrain d'assiette du projet, qui ne fixe pas de délai de désaffectation, est illégale et que ce terrain est encore affecté au stationnement ; 

       - les demandes de permis de construire ont été déposées de façon irrégulière dès lors que société pétitionnaire n'avait pas l'autorisation de déposer des demandes de permis de construire sur le domaine public ; 

       - les permis de construire sont illégaux dès lors qu'ils ont été obtenus par fraude ; 

       - le permis de construire modificatif du 27 décembre 2021 portant sur la construction d'un établissement hôtelier de 105 chambres n'a pas pu être signé ce jour-là par le maire du Barcarès qui ne pouvait être présent en mairie à cette date ; 

       - les permis de construire modificatifs sont illégaux dès lors qu'ils remettent en cause l'économie générale des projets ; 

       - les permis de construire modificatifs sont illégaux en raison de l'obtention par fraude des permis de construire initiaux ;

       - la société pétitionnaire n'avait pas qualité pour déposer les permis de construire dès lors que la délibération du 8 mars 2018 par laquelle la commune du Barcarès a autorisé la cession du terrain d'assiette du projet et la délibération du 26 avril 2018 par laquelle la commune du Barcarès a procédé au déclassement du terrain d'assiette du projet sont illégales du fait de l'absence de mention de l'avis du service des domaines dans la délibération autorisant la cession du terrain et de l'absence de réalisation d'étude d'impact pluriannuelle et d'enquête publique préalablement à la délibération prononçant le déclassement du terrain ; 

       - le compromis de vente est illégal dès lors que la parcelle en litige n'a pas été divisée.  

       Par des mémoires en défense, enregistrés les 21 janvier 2022, 22 mars 2022 et 15 juin 2022, la société par actions simplifiée Cardinal H..., représentée par Me Lacroix, demande à la cour : 

       1°) à titre principal, de rejeter la requête comme irrecevable ;

       2°) à titre subsidiaire, de rejeter la requête au fond ; 

       3°) à titre infiniment subsidiaire, de faire application des dispositions des articles L. 600-5-1 et L. 600-5 du code de l'urbanisme dans l'hypothèse où d'éventuels vices pourraient être régularisés ; 

       4°) de mettre à la charge solidaire des requérants une somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

       Elle fait valoir que :

       - les requérants ne démontrent pas avoir intérêt pour agir ;

       - les conclusions tendant à l'annulation des permis de construire modificatifs sont irrecevables car tardives et intervenues postérieurement à la cristallisation des moyens en appel ; 

       - le moyen tiré de la méconnaissance de l'article UB2 du plan local d'urbanisme est irrecevable car intervenu postérieurement à la cristallisation des moyens en première instance ; 

       - les moyens tirés de l'illégalité de la délibération du 8 mars 2018 par laquelle la commune du Barcarès a autorisé la cession du terrain d'assiette du projet, de la délibération du 26 avril 2018 par laquelle la commune du Barcarès a procédé au déclassement du terrain d'assiette du projet et du compromis de vente sont irrecevables car soulevés postérieurement à la cristallisation des moyens en appel ; 

       - les autres moyens soulevés par le syndicat des copropriétaires de la résidence Estany et les autres requérants ne sont pas fondés ou sont inopérants.

       Par des mémoires en défense, enregistrés les 22 mars 2022 et 22 juin 2022, la commune du Barcarès, représentée par Me Enckell, demande à la cour : 

       1°) à titre principal, de rejeter la requête comme irrecevable ; 

       2°) à titre subsidiaire, de rejeter la requête au fond ; 

       3°) à titre infiniment subsidiaire, de faire application des dispositions des articles L. 600-5-1 et L. 600-5 du code de l'urbanisme dans l'hypothèse où d'éventuels vices pourraient être régularisés ;

       4°) de mettre à la charge des requérants une somme de 3 500 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

       Elle fait valoir que :

       - le syndicat des copropriétaires de la résidence Estany n'a pas produit le procès-verbal de l'assemblée générale l'autorisant à ester en justice et ne démontre pas avoir capacité pour agir ;

       - les moyens de la requête ne sont pas fondés ou sont inopérants.

       Par ordonnance du 23 juin 2022, la clôture d'instruction a été fixée au 7 juillet 2022. 

       Par ordonnance du 1er mars 2022, le président de la section du contentieux du Conseil d'Etat a attribué à la cour administrative d'appel de Toulouse le jugement de la requête du syndicat des copropriétaires de la résidence Estany et autres.

       Vu les autres pièces du dossier.

       Vu :

       - le code de l'environnement ;

       - le code de l'urbanisme ;

       - le code de justice administrative.

       Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

       Ont été entendus au cours de l'audience publique :

       - le rapport de Mme Lasserre, première conseillère,

       - les conclusions de Mme Meunier-Garner, rapporteure publique,

       - et les observations de Me Mercier, représentant le syndicat des copropriétaires de la résidence Estany et les autres requérants, de Me Enckell, représentant la commune du Barcarès et de Me Ollier, représentant la société par actions simplifiée Cardinal H....

       Considérant ce qui suit : 

       1. Par deux arrêtés du 21 octobre 2019, le maire du Barcarès a délivré à la société Cardinal H... un permis de construire n° PC 66 017 19L0018 portant sur la construction d'une résidence de 81 logements, ainsi qu'un permis de construire n° PC 66 017 19L0019 portant sur la construction d'un établissement hôtelier de 105 chambres. Le 15 janvier 2020, le syndicat des copropriétaires de la résidence Estany ainsi que son président, M. C... D..., le syndicat des copropriétaires de la résidence du lotus blanc, ainsi que son président, M. E... G..., ont formé des recours gracieux contre ces arrêtés, que le maire du Barcarès a rejetés par courriers du 13 mars 2020. Par la présente requête, le syndicat des copropriétaires de la résidence Estany et les autres requérants font appel du jugement du 30 mars 2021 par lequel le tribunal administratif de Montpellier a rejeté leurs demandes tendant à l'annulations de ces arrêtés. Ils demandent aussi l'annulation des permis de construire modificatifs intervenus en cours d'instance le 2 novembre 2021 pour la résidence de 81 logements et le 27 décembre 2021 pour l'établissement hôtelier. 

Sur la régularité du jugement : 

       2. Le syndicat de copropriétaires de la résidence Estany et les autres requérants soutiennent que le tribunal administratif de Montpellier a commis des erreurs de droit en appréciant l'extension de l'urbanisation des deux projets en litige séparément sans cumuler leurs effets, en ajoutant un nouveau critère d'appréciation tiré de l'opportunité d'implanter les constructions sur un terrain plutôt qu'un autre et au regard des dispositions de l'article UB8 du plan local d'urbanisme. De tels moyens ne relèvent pas de la régularité du jugement mais de son bien-fondé. Par suite, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le jugement serait irrégulier.

       Sur les conclusions aux fins de sursis à statuer : 

       3. Les requérants ne peuvent utilement invoquer la circonstance que les constructions autorisées seraient implantées sur une servitude non aedificandi conventionnelle dès lors que les permis de construire, qui ne sanctionnent que les règles d'urbanisme, sont délivrés sous réserve des droits des tiers. Ainsi, et alors même que la commune du Barcarès aurait eu connaissance d'une telle servitude, leurs conclusions tendant à ce qu'il soit sursis à statuer dans l'attente de la décision de la cour d'appel de Montpellier relative à l'établissement éventuel de cette servitude doivent être rejetées. 

       Sur les conclusions à fin d'annulation :

       En ce qui concerne les vices propres des permis de construire modificatifs délivrés le 2 novembre 2021 et le 27 décembre 2021 :

       4. En premier lieu, il ressort des pièces du dossier que le permis de construire modificatif en date du 27 décembre 2021 a été signé par le maire du Barcarès, M. B... F.... Par suite, et alors même que ce dernier ne pouvait être présent en mairie à cette date en raison des conditions de son contrôle judiciaire, le moyen tiré de ce que l'arrêté en litige a été signé par une personne n'ayant pas compétence à cet effet doit être écarté. 

       5. En deuxième lieu, l'autorité compétente, saisie d'une demande en ce sens, peut délivrer au titulaire d'un permis de construire en cours de validité un permis modificatif, tant que la construction que ce permis autorise n'est pas achevée, dès lors que les modifications envisagées n'apportent pas à ce projet un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même.

       6. Il ressort des pièces du dossier que la société Cardinal H... a demandé et obtenu des permis de construire modificatifs délivrés les 2 novembre 2021 et 27 décembre 2021 pour mettre en conformité les projets en litige avec le plan de prévention des risques inondation de la commune du Barcarès approuvé par arrêté préfectoral du 27 juillet 2021. Les modifications envisagées consistent en la surélévation des bâtiments du fait de la création d'un vide sanitaire et en la pose d'un parvis à l'entrée de certains bâtiments. De telles modifications n'apportent pas aux projets en litige un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même et les requérants ne peuvent utilement soutenir que ces modifications portent atteinte à l'économie générale de chacun de ces projets. Par suite, le moyen tiré de ce que le maire du Barcarès ne pouvait pas délivrer de permis de construire modificatifs pour ces projets doit être écarté. 

       En ce qui concerne la légalité des permis de construire en date du 21 octobre 2019, tels que modifiés par les permis de construire modificatifs du 2 novembre 2021 et 27 décembre 2021 : 

       S'agissant de la qualité du pétitionnaire pour déposer les demandes de permis de construire : 

       7. Aux termes de l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme : " Les demandes de permis de construire, d'aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d'avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés : / a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux (...) ".

       8. Il résulte de ces dispositions que les permis de construire doivent seulement comporter l'attestation du pétitionnaire qu'il remplit les conditions définies à l'article R. 423-1 précité. Les autorisations d'utilisation du sol étant accordées sous réserve du droit des tiers, il n'appartient pas à l'autorité compétente de vérifier, dans le cadre de l'instruction d'une demande de permis, la validité de l'attestation établie par le demandeur. Les tiers ne sauraient donc utilement faire grief à l'administration de ne pas en avoir vérifié l'exactitude. Il en va autrement lorsque l'autorité compétente vient à disposer au moment où elle statue, sans avoir à procéder à une instruction lui permettant de les recueillir, d'informations de nature à établir son caractère frauduleux ou faisant apparaître, sans que cela puisse donner lieu à une contestation sérieuse, que le pétitionnaire ne dispose, contrairement à ce qu'implique l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme, d'aucun droit à la déposer. Dans ce cas, il lui revient de rejeter la demande de permis pour ce motif.

       9. Il n'est pas contesté que la société Cardinal H... a joint à ses demandes de permis de construire déposées ensemble le 31 juillet 2019 l'attestation prévue par les dispositions précitées. Les requérants soutiennent que la commune du Barcarès disposait d'informations faisant apparaître que la société pétitionnaire ne disposait d'aucun droit de déposer les demandes de permis en litige dès lors que la délibération en date du 26 avril 2018 par laquelle le conseil municipal a procédé au déclassement anticipé de la parcelle constituant le terrain d'assiette des projets serait illégale. Toutefois, alors que les demandes de permis de construire ont été déposées postérieurement à cette délibération, les éventuelles illégalités que comporterait cette délibération devenue définitive ne permettent pas de considérer que la commune du Barcarès disposait, à la date d'édiction des permis de construire en litige, d'éléments faisant apparaître, sans contestation sérieuse, que la société Cardinal H... ne disposait d'aucun droit pour déposer de telles demandes. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme doit être écarté.

       S'agissant de la complétude des dossiers de demande de permis de construire :

       10. En premier lieu, l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme dispose que : " Le projet architectural comprend également : / (...) c) un document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; (...) ".

       11. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

       12. Il ressort des pièces du dossier que chacune des demandes de permis de construire en litige comporte une notice de présentation précisant les caractéristiques des deux projets et des vues de leurs environnements proche et lointain. Dans ces conditions, la circonstance qu'aucune de ces demandes ne comporte un document graphique faisant apparaître de façon simultanée les deux projets dans leur environnement n'a pas fait obstacle à ce que l'administration puisse apprécier, en connaissance de cause, l'insertion des bâtiments et aménagements projetés par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages. Par suite, et dès lors que cette insuffisance n'a pas été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité des projets à la réglementation applicable, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme doit être écarté.

       13. En deuxième lieu, aux termes de l'article R. 431-13 du code de l'urbanisme : " Lorsque le projet de construction porte sur une dépendance du domaine public, le dossier joint à la demande de permis de construire comporte une pièce exprimant l'accord du gestionnaire du domaine pour engager la procédure d'autorisation d'occupation temporaire du domaine public ". 

       14. Contrairement à ce que soutiennent les requérants, il ne ressort pas des pièces du dossier que les projets autorisés par les permis en litige porteraient, à la date à laquelle ils ont été délivrés, sur une dépendance du domaine public. En particulier, l'organisation ponctuelle d'évènements festifs ou sanitaires sur cette parcelle par la commune ne permet pas de considérer que cette dernière est affectée à l'usage du public, alors qu'il ressort des pièces du dossier que la commune a placé des enrochements pour y empêcher l'accès aux véhicules. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article R. 431-13 du code de l'urbanisme doit être écarté.

       S'agissant de la méconnaissance du plan de prévention des risques inondation de la commune de Barcarès :

       15. Aux termes du règlement du plan de prévention des risques inondation de la commune du Barcarès dans sa rédaction applicable aux permis de construire du 21 octobre 2019, " (...) Dans la zone IIb, sont admis : Tous types de construction sous réserve que tous les premiers niveaux de planchers nouvellement créés soient placés au minimum à 3,00m A... (IGN 69). (...) ". Le plan de prévention des risques inondation de la commune du Barcarès approuvé par arrêté du préfet des Pyrénées-Orientales du 27 juillet 2021 et rendu opposable immédiatement impose, en zone de de précaution urbaine, pour les constructions nouvelles, " que la surface du 1er plancher aménagé soit calée sur vide sanitaire au minimum à la cote de TN + 0,50 m avec un minimum de2,60 m A.... ".  

       16. D'une part, lorsqu'un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l'utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l'illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d'un permis modificatif dès lors que celui-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l'exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Les irrégularités ainsi régularisées ne peuvent plus être utilement invoquées à l'appui d'un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis initial.

       17. D'autre part, l'autorité administrative saisie d'une demande de permis de construire peut relever les inexactitudes entachant les éléments du dossier de demande relatifs au terrain d'assiette du projet, notamment sa surface ou l'emplacement de ses limites séparatives, et, de façon plus générale, relatifs à l'environnement du projet de construction, pour apprécier si ce dernier respecte les règles d'urbanisme qui s'imposent à lui. En revanche, le permis de construire n'ayant d'autre objet que d'autoriser la construction conforme aux plans et indications fournis par le pétitionnaire, elle n'a à vérifier ni l'exactitude des déclarations du demandeur relatives à la consistance du projet à moins qu'elles ne soient contredites par les autres éléments du dossier joints à la demande tels que limitativement définis par les dispositions des articles R. 431-4 et suivants du code de l'urbanisme, ni l'intention du demandeur de les respecter, sauf en présence d'éléments établissant l'existence d'une fraude à la date à laquelle l'administration se prononce sur la demande d'autorisation. La caractérisation de la fraude résulte de ce que le pétitionnaire a procédé de manière intentionnelle à des manœuvres de nature à tromper l'administration sur la réalité du projet dans le but d'échapper à l'application d'une règle d'urbanisme. Une information erronée ne peut, à elle seule, faire regarder le pétitionnaire comme s'étant livré à l'occasion du dépôt de sa demande à des manœuvres destinées à tromper l'administration.

       18. Pour soutenir que les permis de construire initiaux délivrés à la société Cardinal H... ont été obtenus à la suite de manœuvres frauduleuses, les requérants précisent que les plans de masse des projets, joints aux demandes de permis de construire, ne rendaient pas fidèlement compte de la cote du nivellement général de la France (A...) du terrain naturel. Il ressort des pièces du dossier que la cote du terrain naturel oscille entre 2,35 mètres A... au droit du bâtiment D de la résidence de 81 logements et 2,63 mètres A... au droit de l'hôtel alors que le plan de masse joint aux demandes de permis de construire mentionne un terrain naturel à 2,80 mètres A.... Toutefois, ce dernier indique que le premier niveau de plancher est prévu à 3 mètres A... comme le prévoit le plan de prévention des risques inondation de la commune du Barcarès dans sa rédaction applicable aux permis de construire du 21 octobre 2019. Dans ces conditions, l'imprécision du plan de masse ne saurait être regardée comme des manœuvres de nature à tromper l'administration sur la réalité du projet dans le but d'échapper à l'application d'une règle d'urbanisme . Par suite, le moyen tiré de ce que les permis de construire du 21 octobre 2019 ont été obtenus par fraude doit être écarté. 

       19. Il ressort des pièces du dossier que la société Cardinal H... a demandé et obtenu des permis de construire modificatifs en date des 2 novembre 2021 et 27 décembre 2021 pour mettre en conformité les projets en litige avec le nouveau plan de prévention des risques inondation de la commune du Barcarès approuvé par arrêté préfectoral du 27 juillet 2021. Les requérants n'établissent ni même n'allèguent que les permis de construire en litige tels que modifiés par les permis de construire modificatifs précités méconnaissent les dispositions de ce nouveau plan de prévention des risques inondation de la commune du Barcarès. Par ailleurs, ainsi qu'il vient d'être exposé, les permis de construire initiaux n'ayant pas été obtenus par fraude au regard des indications du niveau du terrain naturel, les requérants ne peuvent utilement soutenir que les permis de construire modificatifs ne pouvaient avoir pour conséquence de régulariser des autorisations obtenues par fraude. Par suite, les moyens tirés de la méconnaissance du plan de prévention des risques inondation de la commune du Barcarès et du caractère frauduleux des permis de construire en litige ne peuvent qu'être écartés.

 S'agissant de l'application de la loi littoral :

       20. Aux termes de l'article L. 121-13 du code de l'urbanisme : " L'extension limitée de l'urbanisation des espaces proches du rivage ou des rives des plans d'eau intérieurs désignés au 1° de l'article L. 321-2 du code de l'environnement est justifiée et motivée dans le plan local d'urbanisme, selon des critères liés à la configuration des lieux ou à l'accueil d'activités économiques exigeant la proximité immédiate de l'eau. / Toutefois, ces critères ne sont pas applicables lorsque l'urbanisation est conforme aux dispositions d'un schéma de cohérence territoriale ou d'un schéma d'aménagement régional ou compatible avec celles d'un schéma de mise en valeur de la mer. / En l'absence de ces documents, l'urbanisation peut être réalisée avec l'accord de l'autorité administrative compétente de l'État après avis de la commission départementale de la nature, des paysages et des sites appréciant l'impact de l'urbanisation sur la nature. Le plan local d'urbanisme respecte les dispositions de cet accord. (...). ".

       21. Une opération conduisant à étendre l'urbanisation d'un espace proche du rivage ne peut être légalement autorisée que si elle est, d'une part, de caractère limité, et, d'autre part, justifiée et motivée dans le plan local d'urbanisme selon les critères que ces dispositions énumèrent. Cependant, lorsqu'un schéma de cohérence territoriale comporte des dispositions suffisamment précises et compatibles avec ces dispositions législatives qui précisent les conditions de l'extension de l'urbanisation dans l'espace proche du rivage dans lequel l'opération est envisagée, le caractère limité de l'urbanisation qui résulte de cette opération s'apprécie en tenant compte de ces dispositions du schéma concerné.

       22. Le territoire de la commune du Barcarès est couvert par le schéma de cohérence territoriale de la plaine du Roussillon, dont la partie A.6.3 et A.6.4 du document d'orientation et d'objectifs met en œuvre les dispositions de l'article L. 121-13 du code de l'urbanisme. L'article A.6.3 de ce document précise que : " les espaces proches du rivage (...) sont des espaces qui doivent être protégés en limitant les extensions urbaines et en favorisant un développement de l'urbain en profondeur (c'est-à-dire à l'arrière des quartiers existants, plutôt qu'en front de mer). La limite de ces espaces est déterminée notamment en fonction de la distance au rivage, de la notion de co-visibilité et de la nature de l'espace (ambiance marine). Toute extension de l'urbanisation doit être limitée et justifiée au sein de ces espaces par les PLU et/ou le SCOT. ". L'article A.6.4 du même document précise que : " les extensions de l'urbanisation concernant les parties actuellement urbanisées des communes (c'est-à-dire à l'intérieur du tissu urbain des villes et villages) doivent être favorisées dans le respect des caractéristiques des quartiers environnants et en limitant l'édification d'immeubles collectifs en front de mer. ". 

       23. Il est constant, d'une part, que le terrain d'assiette de l'opération projetée est un espace proche du rivage au sens des dispositions de l'article L. 121-13 du code de l'urbanisme et, d'autre part, que les dispositions précitées du schéma de cohérence territoriale sont suffisamment précises et compatibles avec les dispositions de l'article L. 121-13 du code de l'urbanisme. Toutefois, il ne résulte pas de ces dispositions que toute construction en front de mer serait interdite. Par suite, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que les projets, qui se situent en front de mer, ne pouvaient être légalement autorisés au regard des dispositions précitées du schéma de cohérence territoriale de la plaine du Roussillon.

       24. Il résulte des dispositions de l'article L. 121-13 du code de l'urbanisme qu'une opération qu'il est projeté de réaliser en agglomération ou, de manière générale, dans des espaces déjà urbanisés ne peut être regardée comme une extension de l'urbanisation, au sens de cet article, que si elle conduit à étendre ou à renforcer de manière significative l'urbanisation de quartiers périphériques ou si elle modifie de manière importante les caractéristiques d'un quartier, notamment en augmentant sensiblement la densité des constructions en son sein. En revanche, la seule réalisation dans un quartier urbain d'un ou plusieurs bâtiments qui est une simple opération de construction ne peut être regardée comme constituant une extension au sens de la loi.

       25. Il ressort des pièces du dossier que le terrain d'assiette des projets en litige est situé en zone UBf2, qualifiée de dent creuse à urbaniser dans le rapport de présentation du plan local d'urbanisme. Les opérations projetées, d'une surface totale de plancher de 8 300 mètres carrés, consistent en l'édification d'un établissement hôtelier de 105 chambres, en R+4 et d'un immeuble de 81 logements en R+4. Si le terrain d'assiette du projet étant bordé à l'ouest et au sud par des constructions à usage d'habitation et à vocation touristique, les parcelles situées au nord ne comprennent aucune construction, à l'exception du paquebot le Lydia situé au nord-est. Dans ces conditions, contrairement à ce que soutient la société pétitionnaire en défense, les projets ne sauraient être regardés comme de simples opérations de construction au sens des dispositions de l'article L. 123-1 du code de l'urbanisme. En outre, les projets en litige s'insèrent dans un quartier déjà urbanisé, à proximité de vastes ensembles immobiliers tels que les résidences Estany et du lotus blanc pouvant atteindre jusqu'à sept niveaux. Enfin, les requérants ne peuvent se prévaloir utilement des dispositions du rapport de présentation du plan local d'urbanisme consacrées aux pistes opérationnelles de densification des dents creuses, qui n'ont qu'une valeur indicative. Par suite, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que les projets ne constituent pas une extension limitée de l'urbanisation au sens des dispositions de l'article L. 123-13 du code de l'urbanisme.

  S'agissant de la méconnaissance du règlement du plan local d'urbanisme :

       26. En premier lieu, les dispositions liminaires du règlement du plan local d'urbanisme de la commune du Barcarès précisent que la zone UB se caractérise par un habitat de densité moyenne à forte et comporte dix secteurs dont le secteur UBf2 " résidences dense station Grand Plage : 5 niveaux ". Alors que les dispositions du même règlement définissent de façon spécifique les conditions d'occupation et d'utilisation du sol dans la zone UB, en particulier la règle de hauteur maximale dans le secteur UBf2 fixée à 15 mètres, ces dispositions liminaires ne peuvent être regardées comme ayant pour effet d'interdire des constructions de plus de cinq niveaux.

       27. En deuxième lieu, aux termes de l'article R. 151-21 du code de l'urbanisme : " Dans le cas d'un lotissement ou dans celui de la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, l'ensemble du projet est apprécié au regard de la totalité des règles édictées par le plan local d'urbanisme, sauf si le règlement de ce plan s'y oppose. ". L'article UB2 du règlement du plan local d'urbanisme autorise notamment : " (...) les piscines, à condition d'être limitées à une implantation par terrain constructible et leur local technique limité à une surface de 4 m² ".

       28. Il résulte des dispositions de l'article R. 151-21 du code de l'urbanisme que, dans les cas ainsi mentionnés, les règles d'un plan local d'urbanisme ou d'un document en tenant lieu doivent faire l'objet d'une appréciation d'ensemble, sauf si elles en disposent autrement ou s'y opposent du fait même de leur objet.

       29. Il n'est pas contesté qu'en l'espèce, le plan local d'urbanisme applicable ne contient aucune prescription s'opposant à l'application des dispositions précitées de l'article R. 151-21 du code de l'urbanisme, en vertu desquelles les règles édictées par le plan s'appliquent à l'ensemble du projet et non lot par lot. Il n'est pas davantage contesté que la société pétitionnaire a présenté un projet comportant la construction de plusieurs immeubles sur une même unité foncière, qui fera l'objet d'une division en jouissance. Toutefois, l'objet même de l'article UB2 du plan local d'urbanisme qui prévoit une piscine par terrain constructible s'oppose à ce que cette règle soit appréciée globalement pour les deux projets en litige dans leur ensemble. Par suite, et dès lors que chacun des projets en litige ne prévoit qu'une seule piscine, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article UB2 du plan local d'urbanisme doit être écarté.

       30. En troisième lieu, aux termes de l'article UB8 du règlement du plan local d'urbanisme : " La distance mesurée horizontalement entre deux points de constructions non contiguës, implantées à l'intérieur d'une même propriété, doit être au moins égale à 4 mètres. / Les annexes (garages, remises, ateliers, etc...) sont obligatoirement accolées au volume du bâtiment principal, sauf impossibilité technique dûment justifiée. / Pour les piscines, les abris de jardin et les terrasses, la distance n'est pas règlementée. Les annexes des piscines (pool-house et local technique) doivent être implantées à une distance maximum de 4 mètres du plan d'eau de la piscine. ". Aux termes de l'article UB12 du règlement du plan local d'urbanisme : " (...) Le stationnement des vélos peut être organisé, notamment dans un local spécifique, de préférence en rez-de-chaussée des constructions. Il a, si possible, un accès de plain-pied à la voirie. Le stationnement vélo pour les visiteurs peut être organisé à l'extérieur des bâtiments à l'aide d'un mobilier adapté au contexte urbain. ".

       31. Il ressort des pièces du dossier et notamment de l'annexe A.9 du dossier de demande de permis de construire cinq immeubles de 81 logements, que la société pétitionnaire a prévu, sur l'emprise des aires dédiées au stationnement des véhicules de la résidence, des abris semi-ouverts pour les vélos constitués de lames de bois en façade. L'organisation ainsi prévue pour le stationnement vélo des visiteurs répond aux préconisations de l'article UB 12 précité. Par suite, et alors que de tels abris ne peuvent être considérés comme des annexes au sens des dispositions de l'article UB8 du plan local d'urbanisme, le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions  doit être écarté.

       32. En dernier lieu, aux termes de l'article UB11 du règlement du plan local d'urbanisme : " 1. Dispositions générales : / L'autorisation d'urbanisme peut être refusée ou n'être accordée que sous réserve de l'observation des prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains, ainsi qu'à la conservation des perspectives urbaines. / L'implantation, la volumétrie et l'aspect architectural doivent être conçus de manière à respecter les caractéristiques naturelles du terrain (topographie, végétation) et du paysage. En particulier, les terrassements sont réduits au strict minimum et le sol remodelé selon son profil naturel. / (...) 2.4 Toitures : / Elles sont simples, sans décrochements successifs, avec une pente comprise entre 25% et 35%, couvertes de tuiles canal, de tons en harmonie avec les toitures environnantes. / Toutefois, les toitures terrasses peuvent être admises, notamment si elles s'inscrivent dans un projet de mise en œuvre d'énergies renouvelables ou de développement durable. (...) ". Il résulte de ces dispositions que, si les constructions projetées portent atteinte aux lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains, l'autorité administrative compétente peut refuser de délivrer le permis de construire sollicité ou l'assortir de prescriptions spéciales. Il lui appartient alors d'apprécier, dans un premier temps, la qualité du lieu, du site ou du paysage naturel ou urbain sur lequel la construction est projetée et d'évaluer, dans un second temps, l'impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur le lieu, le site ou le paysage naturel ou urbain.

       33. Il ressort des pièces du dossier que le terrain d'assiette des projets en litige est situé à proximité immédiate du paquebot Le Lydia et de la résidence Estany, lesquels bénéficient du label " Patrimoine du XXème siècle ". Si l'impact visuel des projets en litige ne sera pas négligeable sur ces bâtiments labellisés du fait de leur hauteur d'environ 15 mètres, la zone au sein de laquelle les projets doivent s'implanter, à proximité immédiate du rivage, est densément urbanisée, avec des constructions modernes pouvant elles-mêmes atteindre six étages. Dans ces conditions, les projets en litige s'insèrent dans un paysage déjà urbanisé sans porter atteinte à l'intérêt des lieux avoisinants et à la conservation des perspectives monumentales. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article UB11 du plan local d'urbanisme doit être écarté.

S'agissant des autres moyens de la requête :

       34. Aux termes des dispositions de l'article R. 600-5 du code de l'urbanisme applicables au litige : " Par dérogation à l'article R. 611-7-1 du code de justice administrative, et sans préjudice de l'application de l'article R. 613-1 du même code, lorsque la juridiction est saisie d'une requête relative à une décision d'occupation ou d'utilisation du sol régie par le présent code, ou d'une demande tendant à l'annulation ou à la réformation d'une décision juridictionnelle concernant une telle décision, les parties ne peuvent plus invoquer de moyens nouveaux passé un délai de deux mois à compter de la communication aux parties du premier mémoire en défense. Cette communication s'effectue dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article R. 611-3 du code de justice administrative (...) ".

       35. Les requérants soutiennent que la société pétitionnaire n'avait pas qualité pour déposer les permis de construire en litige dès lors que la délibération du 8 mars 2018 par laquelle le conseil municipal du Barcarès a autorisé la cession du terrain d'assiette du projet et la délibération du 26 avril 2018 par laquelle il a procédé au déclassement par anticipation du terrain d'assiette du projet sont illégales du fait de l'absence de mention de l'avis du service des domaines dans la délibération autorisant la cession du terrain et de l'absence de réalisation d'une étude d'impact pluriannuellle et d'une enquête publique préalablement à la délibération prononçant le déclassement du terrain. En outre, ils soutiennent que le compromis de vente en date du 12 juillet 2018 est illégal dès lors que la parcelle en litige n'a pas fait l'objet d'une division parcellaire. Toutefois, comme le fait valoir la société pétitionnaire dans ses écritures en défense, ces moyens nouveaux, invoqués dans le mémoire en réplique des requérants enregistré le 22 avril 2022, l'ont été plus de deux mois après la communication aux parties du premier mémoire en défense le 26 janvier 2022. Par suite, ils doivent être écartés comme irrecevables en application des dispositions de l'article R. 600-5 du code de l'urbanisme.

       36. Il résulte de ce qui précède, et sans qu'il soit besoin de statuer sur les fins de non-recevoir opposées en défense, que le syndicat des copropriétaires de la résidence Estany et les autres requérants ne sont pas fondés à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Montpellier a rejeté leurs demandes et à demander l'annulation des permis de construire modificatifs délivrés les 2 novembre 2021 et 27 décembre 2021. 

Sur les frais liés au litige : 

       37. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune du Barcarès qui n'est pas la partie perdante à la présente instance, la somme que les requérants demandent au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge solidaire des requérants la somme de 2 000 euros à verser à la société Cardinal H... et de mettre à la charge des requérants la somme de 2 000 euros à verser à la commune du Barcarès sur le fondement des mêmes dispositions.

       D E C I D E :

Article 1er : La requête du syndicat des copropriétaires de la résidence Estany et des autres requérants est rejetée.

Article 2 : Le syndicat des copropriétaires de la résidence Estany et les autres requérants verseront solidairement à la société par actions simplifiée Cardinal H... la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 

Article 3 : Le syndicat des copropriétaires de la résidence Estany et les autres requérants verseront à la commune du Barcarès la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative

Article 4 : Le présent arrêt sera notifié au syndicat des copropriétaires de la résidence Estany, premier dénommé pour l'ensemble des requérants, à la société par actions simplifiée Cardinal H... et à la commune du Barcarès.

Délibéré après l'audience du 2 février 2023, à laquelle siégeaient :

M. Chabert, président,

M. Haïli, président assesseur,

Mme Lasserre, première conseillère, 

Rendu public par mise à disposition au greffe le 16 février 2023.

       La rapporteure,

       N. Lasserre

Le président,

  D. Chabert	                                                                La greffière,

                                                                M-M. Maillat

La République mande et ordonne au préfet des Pyrénées-Orientales en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent arrêt. 

2

N° 21TL02109