Vu la requête enregistrée le 12 avril 2010, présentée pour le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE CLOS DES GARENNES, dont le siège est route de Port au Loup à Piriac-sur-Mer (44420), par Me Bascoulergue, avocat au barreau de Nantes ; le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE CLOS DES GARENNES demande à la Cour :

       1°) d'annuler le jugement n° 07-4104 du 9 février 2010 par lequel le Tribunal administratif de Nantes a rejeté sa demande tendant à l'annulation de l'arrêté du 12 mai 2007 par lequel le maire de Piriac-sur-Mer (Loire-Atlantique) a autorisé la commune de Piriac-sur-Mer à créer un lotissement de 11 lots, route de Port au Loup ; 

       2°) de mettre à la charge de la commune de Piriac-sur-Mer une somme de 1 500 euros au titre des frais de première instance et une somme de 2 000 euros au titre des frais d'appel, sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

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       Vu les autres pièces du dossier ;

       Vu le code de l'urbanisme ;

       Vu le code de justice administrative ;

Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;

       Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 29 mars 2011 :

       - le rapport de M. Millet, président-assesseur ;

       - les conclusions de M. Degommier, rapporteur public ;

       - les observations de Me Bascoulergue, avocat du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE CLOS DES GARENNES ;

       - et les observations de Me Martin-Bouhours, avocat de la commune de Piriac-sur-Mer ;

       Considérant que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE CLOS DES GARENNES interjette appel du jugement du 9 février 2010 par lequel le Tribunal administratif de Nantes a rejeté sa demande tendant à l'annulation de l'arrêté du 12 mai 2007 par lequel le maire de Piriac-sur-Mer (Loire-Atlantique) a autorisé la commune de Piriac-sur-Mer à créer un lotissement de 11 lots, route de Port au Loup ;

       Sur les conclusions à fin d'annulation :

       Considérant, en premier lieu, qu'aux termes du II de l'article L. 146-4 du code de l'urbanisme : L'extension limitée de l'urbanisation des espaces proches du rivage ou des rives des plans d'eau intérieurs désignés à l'article 2 de la loi n° 86-2 du 3 janvier 1986 précitée doit être justifiée et motivée, dans le plan local d'urbanisme, selon des critères liés à la configuration des lieux ou à l'accueil d'activités économiques exigeant la proximité immédiate de l'eau. / Toutefois, ces critères ne sont pas applicables lorsque l'urbanisation est conforme aux dispositions d'un schéma de cohérence territoriale ou d'un schéma d'aménagement régional ou compatible avec celles d'un schéma de mise en valeur de la mer. / En l'absence de ces documents, l'urbanisation peut être réalisée avec l'accord du représentant de l'Etat dans le département. Cet accord est donné après que la commune a motivé sa demande et après avis de la commission départementale compétente en matière de nature, de paysages et de sites appréciant l'impact de l'urbanisation sur la nature. Les communes intéressées peuvent également faire connaître leur avis dans un délai de deux mois suivant le dépôt de la demande d'accord. Le plan local d'urbanisme doit respecter les dispositions de cet accord. ;

       Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que le terrain cadastré section AW n° 118, situé route de Port au Loup, sur lequel la commune de Piriac-sur-Mer a été autorisée, par l'arrêté contesté du 12 mai 2007, à créer un lotissement à usage d'habitation, forme une enclave dans un espace urbanisé sur trois de ses côtés, en arrière de la copropriété de la résidence Le Clos des Garennes, dont elle formait anciennement le lot n° 17 ; que si cet espace urbanisé est, sur une distance de l'ordre de 500 mètres séparant le terrain d'assiette du projet du rivage de la mer, entrecoupé de zones naturelles et d'urbanisation diffuse, il n'existe aucune co-visibilité entre le dit terrain et la mer ; que, dans ces conditions, ce terrain ne peut être regardé comme constituant un espace proche du rivage au sens du II de l'article L. 146-4 du code de l'urbanisme ; que, par suite, en accordant l'autorisation de lotir litigieuse, le maire de Piriac-sur-Mer n'a pas méconnu ces mêmes dispositions ;

       Considérant, en deuxième lieu, qu'aux termes de l'article R. 315-4 du même code, dans sa rédaction alors en vigueur : La demande d'autorisation de lotir est présentée soit par le propriétaire du terrain ou son mandataire, soit par une personne justifiant d'un titre l'habilitant à réaliser l'opération sur le terrain. / (...) Dans le cas où, postérieurement à une division non soumise à autorisation en application des dispositions du présent chapitre, une nouvelle division ou l'implantation d'un ou plusieurs bâtiments sur un terrain pour lequel cette implantation n'était pas envisagée entraîne l'application du régime d'autorisation défini aux articles R. 315-1 et R. 315-3, la demande d'autorisation est présentée par le propriétaire qui a pris l'initiative de cette division ou de cette implantation. Elle ne concerne pas les terrains précédemment détachés. ; 

       Considérant que la copropriété de la résidence Le Clos des Garennes, sise route de Port au Loup à Piriac-sur-Mer, a été réalisée, après obtention d'un permis de construire groupé du 21 janvier 1987, sur les parcelles anciennement cadastrées ZL 876, 877 et 909, et comprenait initialement 17 lots ; que le règlement de copropriété, établi par acte notarié du 18 mai 1991, et contenant un état descriptif de division, stipulait au chapitre Servitudes que l'espace commun aux lots 1 à 16 supportera une servitude tous usages (voirie et canalisations diverses) au profit du lot 17 et des parcelles cadastrées ZL 857 à 875 ; que si, par acte modificatif de l'état descriptif de division du 2 octobre 1992, déposé à la conservation des Hypothèques de Saint-Nazaire sous le n° 6470 Volume 92p n° 4034, le lot n° 17 a été disjoint de la copropriété, pour être revendu ultérieurement par la SCI La Détente à la commune de Piriac-sur-Mer, le règlement de copropriété a maintenu la servitude tous usages au profit du lot 17, en des termes identiques, sous un chapitre Rappel de servitudes ; que dès lors le moyen tiré de ce que le règlement de co-propriété ne peut être modifié que par l'assemblée générale est, en tout état de cause, inopérant ; que, par ailleurs, il ne ressort pas des pièces du dossier que les travaux liés à l'aménagement de la voie de desserte du lotissement projeté affecteraient  la voirie existante de la copropriété Le Clos des Garennes ; que le terrain d'assiette du projet ayant été extrait de la copropriété, l'opération de lotissement ne saurait être regardée comme dépendant d'un ensemble en copropriété ; qu'ainsi, la commune n'était pas tenue d'obtenir l'assentiment de l'assemblée générale des copropriétaires en application des dispositions précitées et de la loi du 10 juillet 1965 ; que de même, le moyen tiré de ce que, dans une copropriété, aucun lot ne peut bénéficier d'une servitude sur les parties communes est inopérant ;

       Considérant, en troisième lieu, qu'aux termes de l'article R. 315-6 du même code, dans sa rédaction alors en vigueur : Dans le cas où des équipements communs sont prévus, le dossier de la demande est, sous réserve de ce qui est dit à l'article R. 315-7, complété par les pièces annexes suivantes : a) L'engagement du lotisseur que sera constituée une association syndicale des acquéreurs de lots à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l'entretien des terrains et équipements communs jusqu'à leur transfert éventuel dans le domaine d'une personne morale de droit public ; b) les statuts de l'association syndicale comprenant au moins les dispositions énumérées à l'article R. 315-8 ; c) L'engagement du lotisseur de provoquer la réunion d'une assemblée de l'association syndicale dans le mois suivant l'attribution de la moitié des lots ou au plus tard dans l'année suivant l'attribution du premier lot, afin de substituer à l'organe d'administration provisoire de l'association un organe désigné par cette assemblée. ; qu'aux termes de l'article R. 315-7 du même code : Les dispositions de l'article R. 315-6 ne sont pas applicables si le nombre de lots destinés à l'implantation des bâtiments n'étant pas supérieur à cinq, le lotisseur s'engage à ce que les équipements communs soient attribués en propriété divise ou indivise aux acquéreurs de lots. / Il en est de même si le lotisseur justifie de la conclusion avec une personne morale de droit public d'une convention prévoyant le transfert dans le domaine de cette personne morale de la totalité des équipements communs une fois les travaux achevés. ; qu'il ressort des pièces du dossier que le lotisseur est la commune de Piriac-sur-Mer qui a le projet de réaliser un lotissement communal ; que, dans ces conditions, les équipements communs du lotissement, constitués par la placette centrale et l'espace vert naturel intégrant une aire de jeu, sont réputés appartenir à la commune, maître d'ouvrage de l'opération, et rester dans son domaine, fût-il privé ; que, dès lors, les dispositions précitées de l'article R. 315-6 du code de l'urbanisme n'étaient pas applicables à l'opération litigieuse et n'impliquaient pas la nécessité de prévoir la création d'une association syndicale pour gérer ces équipements ;

       Considérant, en quatrième lieu, qu'aux termes de l'article R. 315-48 du même code, dans sa rédaction alors en vigueur : Les subdivisions de lots provenant d'un lotissement sont assimilées aux modifications de lotissements prévues à l'article L. 315-3 lorsqu'elles sont demandées par le lotisseur ou par un ou plusieurs lotis, à moins que, conduisant à la création de plus de deux nouveaux lots, elles ne fassent l'objet d'une autorisation de lotir délivrée dans les conditions prévues par le présent chapitre sans qu'il puisse être porté atteinte aux droits des co-attributaires de lots tels qu'ils peuvent résulter des documents régissant le lotissement primitif. ;

       Considérant que le permis initial ayant permis la réalisation de la résidence Le Clos des Garennes est un permis groupé, délivré sur le fondement de l'article R. 421-7-1 du code de l'urbanisme, et non une autorisation de lotir ; que, par suite, la scission du lot n° 17 ne pouvait être assimilée à la subdivision d'un lot provenant d'un lotissement, au sens des dispositions précitées ; que, par suite, le moyen tiré ce que la modification du lotissement, opérée par la création de 11 lots sur le lot n° 17, nécessitait la mise en oeuvre de la procédure prévue à l'article L. 315-3 du code de l'urbanisme, soit l'approbation par une majorité qualifiée des propriétaires d'origine, doit être écarté comme inopérant ;

       Considérant, en cinquième et dernier lieu, qu'aux termes de l'article R. 315-28 du même code, dans sa rédaction alors en vigueur : L'autorisation est refusée si le projet de lotissement n'est pas conforme aux dispositions du plan local d'urbanisme rendu public ou approuvé ou du document d'urbanisme en tenant lieu. / Dans les communes ne disposant pas des documents mentionnés à l'alinéa précédent, l'autorisation peut être refusée si le projet vise à équiper des terrains destinés à recevoir des bâtiments pour lesquels les demandes de permis de construire pourraient être rejetées pour l'une des raisons mentionnées aux articles R. 111-2 à R. 111-17, ou si le lotissement est de nature à compromettre les conditions d'un développement équilibré de la commune ou de l'agglomération. / Dans tous les cas, l'autorisation de lotir peut également être refusée, ou n'être accordée que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales, sur le fondement des dispositions mentionnées à l'article R. 111-1, lorsque, notamment, par la situation, la forme ou la dimension des lots, l'opération est de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites ou aux paysages naturels ou urbains, ou à compromettre la conservation ou la mise en valeur d'un site ou de vestiges archéologiques. ;

       Considérant, d'une part, qu'il ressort des pièces du dossier que la voie de desserte du projet de lotissement sera de 5 mètres de large ; que si le syndicat requérant soutient que cette voie dessine un large coude, qui masque la visibilité au droit du lot n° 7, la configuration générale de cette voie ne présente aucun risque pour la sécurité et permet, au regard du nombre de logements à desservir, l'accès des véhicules, y compris des véhicules de secours, dans des conditions adaptées à l'augmentation limitée du trafic ; que, d'autre part, la seule invocation du caractère naturel et boisé du terrain d'assiette, et de la proximité d'une ZNIEFF de type I , située Vallon de Porh Er Ster, ne peuvent suffire à faire regarder le projet comme portant atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, eu égard à l'importance et aux caractéristiques de l'opération projetée, et compte tenu de l'avis favorable émis par la commission des sites, qui a notamment considéré que l'environnement général est caractérisé par la présence d'un habitat diffus, disséminé au gré du développement de la voirie, dans une zone naturelle ayant perdu toute vocation agricole, favorisant ainsi le développement des friches ; que, dans ces conditions, le maire de Piriac-sur-Mer n'a pas commis d'erreur manifeste d'appréciation, au regard des dispositions des articles R. 111-1 et R. 111-4 du code de l'urbanisme, en délivrant l'autorisation de lotir contestée ;

       Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE CLOS DES GARENNES n'est pas fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Nantes a rejeté sa demande ;

       Sur les conclusions tendant à l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :

       Considérant que ces dispositions font obstacle à ce que soient mises à la charge de la commune de Piriac-sur-Mer, qui n'est pas dans la présente instance la partie perdante, les sommes que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE CLOS DES GARENNES demande au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens ; qu'il y a lieu de mettre à la charge du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE CLOS DES GARENNES la somme de 1 500 euros que la commune de Piriac-sur-Mer demande au titre des frais de même nature qu'elle a exposés  ; 

DÉCIDE :

Article 1er :	La requête du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE CLOS DES GARENNES est rejetée. 

Article 2 :	Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE CLOS DES GARENNES versera à la commune de Piriac-sur-Mer une somme de 1 500 euros (mille cinq cents euros) au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 :	Le présent arrêt sera notifié au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE  LE CLOS DES GARENNES et à la commune de Piriac-sur-Mer (Loire-Atlantique).

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N° 10NT00758

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