Vu le recours, enregistré le 15 février 2011, présenté par le MINISTRE DU BUDGET, DES COMPTES PUBLICS, DE LA FONCTION PUBLIQUE ET DE LA REFORME DE L'ETAT, qui demande à la Cour :

       1°) d'annuler le jugement n° 0704727 du 16 décembre 2010 par lequel le Tribunal administratif de Grenoble a réduit les compléments d'impôt sur les sociétés et de contribution à cet impôt auxquels la SAS Ferrimmo a été assujettie au titre de l'exercice clos en 2003 et des intérêts de retard y afférents ;

       2°) de rétablir ces impositions et intérêts de retard ;

       Il soutient que c'est à tort que le Tribunal administratif a retenu une seule valeur correspondant à l'augmentation de l'actif immobilisé pour évaluer les titres de la SCI La Roche, alors qu'il convient de combiner plusieurs méthodes mesurant notamment l'activité et les perspectives d'avenir de la société ; que le service a pu légitimement s'appuyer sur la cession des titres de la SCI La Roche, le 5 janvier 2000, pour déterminer leur valeur par comparaison ; que la méthode retenue repose sur une forte surpondération de la valeur mathématique au détriment de la valeur de rendement, ceci en adéquation avec la nature de l'activité immobilière exercée par la société et afin d'intégrer le financement des investissements par la souscription d'emprunts ; que la charge représentée par les intérêts ne pouvait que se réduire par le remboursement du prêt à échéance constante ; que la pondération (quatre valeurs mathématiques pour une valeur de rendement) a été appliquée à la demande de l'expert-comptable de la contribuable, la valeur de rendement au sens large correspondant à la moyenne arithmétique de la valeur de rendement proprement dite, de la valeur de productivité et de la valeur des cash-flows, ce qui permet d'évaluer les perspectives d'avenir et de compléter la valeur basée sur l'actif ; qu'un abattement de 10 % a été pratiqué sur la valeur combinée afin de prendre en considération la spécificité juridique des titres non négociables et l'étroitesse du marché situé dans la zone industrielle de La Tour du Pin ; que la valeur des titres calculée selon cinq méthodes est toujours largement supérieure à celle retenue dans l'acte de cession du 23 décembre 2002 qui est issue de la seule méthode mathématique ; que la méthode mathématique détermine la valeur du titre la plus basse dans la mesure où elle tient compte des emprunts souscrits par la SCI La Roche pour financer l'édification du second bâtiment sans intégrer les bénéfices substantiels dégagés par l'activité de location des deux bâtiments industriels ; que les perspectives de recettes locatives pour la SCI La Roche paraissent pérennes, les sociétés locataires appartenant toutes au groupe Ferrari ; que le taux de rendement appliqué de 5 % repose sur la spécificité de la SCI dont l'actif est composé d'immeubles donnés à bail commercial à des sociétés du groupe Ferrari ; qu'à supposer que l'administration ait retenu un taux de 10 %, l'impact sur l'évaluation finale serait infime ; qu'entre les cessions du 5 janvier 2000 et du 23 décembre 2002, le patrimoine et la rentabilité de la SCI ont connu une augmentation importante, un bâtiment industriel ayant été construit en 2001 puis loué ; que l'actif immobilisé n'a pas seulement augmenté de 8,47 %, comme l'a retenu le tribunal administratif, mais de 100 %, passant de 1 565 113 euros au 5 janvier 2000 à 3 134 400 euros au 23 décembre 2002 ; que la notification de redressements est suffisamment motivée ; qu'une procédure distincte a été menée pour chacun des contribuables concernés ; qu'il y a eu distribution au sens de l'article 111 c du code général des impôts ;

       Vu le jugement attaqué ;

       Vu le mémoire, enregistré le 2 mai 2011, présenté pour la SAS Ferrimmo tendant au rejet du recours et à la condamnation de l'Etat à lui verser une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

       Elle soutient que ce n'est pas la valeur de l'actif de la SCI La Roche qui a progressé de 100 % mais l'actif brut qui a mécaniquement augmenté par l'inscription d'un second immeuble sans que cela n'augmente la valeur de la société, la construction de cet immeuble ayant été intégralement financée par l'emprunt ; que la SCI, qui exerce une activité civile, n'est pas propriétaire d'un fonds de commerce qu'il y aurait lieu de valoriser dans l'actif net réel ; qu'alors que la valeur de son actif immobilisé a progressé de 8,47 %, la valeur de la SCI ne peut avoir progressé de 62 % en deux ans sur la base d'une valeur vénale unitaire de la part sociale portée de 68 euros à 110 euros selon les estimations de l'administration ; que le prix de vente déterminé par les parties en décembre 2002 correspond à la valeur vénale des titres transmis, la valeur mathématique de la participation prenant en compte, à l'actif, la valeur vénale des immeubles justifiée par une expertise non contestée effectuée avant cession et, au passif, le capital des emprunts restant à rembourser à la même date ; qu'il a été tenu compte, lors de l'acquisition des titres en janvier 2000 sur une base élevée, des perspectives d'édifier un second bâtiment sur le terrain contigu à acquérir et des perspectives de location des bâtiments ; que l'utilisation de méthodes liées au rendement, au cash-flow et à la productivité, qui peut être adaptée pour valoriser les titres d'une société commerciale, ne l'est pas pour évaluer une société exerçant une activité civile ; qu'il est accepté que la valeur unitaire des titres soit portée à 74,24 euros, comme l'a jugé le tribunal administratif ; que les méthodes retenues par le ministre ne sont pas pertinentes, aucune méthode de valorisation ne pouvant être fondée sur des données de l'exercice 2002 qui n'était pas clos au jour de la cession, le rendement de la SCI La Roche entre 2000 et 2002 ne correspondant pas à un bénéfice réellement appréhendé par les associés, l'excédant étant mobilisé pour le remboursement des emprunts et le taux de capitalisation de 5 % retenu par le service s'appliquant aux immeubles d'habitation alors qu'il est généralement de 10 % pour les locaux à usage industriel et commercial, le taux d'environ 4 % appliqué pour déterminer une valeur de productivité devant être majoré d'une prime afin de prendre en compte le rendement supplémentaire qu'est susceptible d'exiger tout investisseur compte tenu du risque qu'il prend pour cet investissement particulier et l'indisponibilité des sommes investies pendant une longue période, la méthode par le cash-flow, qui paraît peu adaptée à une société exerçant une activité civile, étant basée sur une marge d'autofinancement ne prenant en compte ni les frais financiers ni les sommes mobilisées pour réaliser les investissements, ni les conditions générales d'exploitation ni les valorisations des actifs n'ayant enfin significativement varié entre les transactions de janvier 2000 et décembre 2002 ; que la valeur d'une société ne varie pas proportionnellement à la progression moyenne de son chiffre d'affaires et de son bénéfice ;

       Vu les autres pièces du dossier ;

       Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

       Vu le code de justice administrative ;

       Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;

       Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 20 mars 2012 :

       - le rapport de M. Besson, premier conseiller ;

       - les conclusions de Mme Jourdan, rapporteur public ;

       - et les observations de Me Brancaleoni, avocat de la SAS Ferrimmo ;

       Considérant que la SAS immobilière Ferrari a cédé à la SAS Ferrimmo, le 23 décembre 2002, 9 999 des 10 000 parts de la SCI La Roche au prix global de 684 354 euros, soit 68,44 euros la part sociale ; que l'administration ayant finalement réévalué le prix unitaire de la part à 110 euros, des rectifications en matière d'impôt sur les sociétés et de contribution à cet impôt ont été proposées à la SAS Ferrimmo, au titre de l'exercice clos en 2003, selon la procédure contradictoire ; que le MINISTRE DU BUDGET, DES COMPTES PUBLICS, DE LA FONCTION PUBLIQUE ET DE LA REFORME DE L'ETAT fait appel du jugement               n° 0704727 du 16 décembre 2010 par lequel le Tribunal administratif de Grenoble a réduit les compléments d'impôt et les intérêts de retard ainsi mis à la charge de la SAS Ferrimmo ;

       Considérant qu'aux termes de l'article 111 : " Sont notamment considérés comme revenus distribués (...) c) les rémunérations et avantages occultes " ; qu'en cas d'acquisition par une société à un prix que les parties ont délibérément majoré par rapport à la valeur vénale de l'objet de la transaction ou, s'il s'agit d'une vente, délibérément minoré, sans que cet écart de prix comporte de contrepartie, l'avantage ainsi octroyé doit être requalifié comme une libéralité représentant un avantage occulte constitutif d'une distribution de bénéfices au sens des dispositions précitées de l'article 111 c) du code général des impôts ; que la preuve d'une telle distribution occulte doit être regardée comme apportée par l'administration lorsqu'est établie l'existence, d'une part, d'un écart significatif entre le prix convenu et la valeur vénale du bien cédé, d'autre part, d'une intention, pour la société, d'octroyer, et, pour le co-contractant, de recevoir, une libéralité du fait des conditions de la cession ;

       Considérant que la valeur vénale d'actions non admises à la négociation sur un marché réglementé doit être appréciée compte tenu de tous les éléments dont l'ensemble permet d'obtenir un chiffre aussi voisin que possible de celui qu'aurait entraîné le jeu normal de l'offre et de la demande à la date où la cession est intervenue ; que l'évaluation doit être effectuée, en priorité, par référence au prix d'autres transactions effectuées sur les mêmes titres ou d'autres titres aux caractéristiques voisines à des dates proches de la transaction litigieuse et à des conditions équivalentes ; qu'à défaut, il y a lieu de recourir à une méthode d'évaluation ou à une combinaison de méthodes permettant, compte tenu des caractéristiques de la société concernée, d'obtenir un prix aussi voisin que possible de celui qu'aurait entraîné le jeu d'un marché ;

       Considérant qu'il résulte de l'instruction que l'administration a estimé la valeur des parts de la SCI La Roche en combinant plusieurs méthodes consistant, en premier lieu, à comparer le prix de cession des titres en décembre 2002 à celui, évalué au prix unitaire de 68,45 euros, auquel ils avaient été acquis, le 5 janvier 2000, alors que l'actif immobilisé de la SCI La Roche s'élevait à 1 565 113 euros, un coefficient de 3,86 étant appliqué pour tenir compte de l'évolution du chiffre d'affaires et du bénéfice, en deuxième lieu, à déterminer une valeur mathématique du titre fondée sur la valeur vénale des éléments d'actif et de passif exigibles, diminuée des postes sans valeur de réalisation et des dettes envers les tiers, en troisième lieu, à déterminer une valeur de rendement calculée d'après un bénéfice après impôt fictif tel qu'il aurait pu être distribué si la SCI La Roche avait été imposable à l'impôt sur les sociétés, en appliquant un coefficient de rendement de 5 %, en quatrième lieu, à établir un bénéfice après impôt fictif auquel a été affectée une valeur de rendement résultant de la différence entre la moyenne annuelle des taux effectifs moyens pratiqués par les établissements de crédit pour les prêts à taux variables des entreprises et un taux d'inflation de 2 %, en dernier lieu, à appliquer une marge brute d'autofinancement, ou cash-flows, s'appuyant sur des prévisions de performances futures, établies à partir de comptes de résultats simplifiés prévisionnels ; qu'après avoir calculé une valeur de rendement " au sens large " correspondant à la moyenne arithmétique de la valeur de rendement proprement dite, de la valeur de productivité et de la valeur des cash-flows, l'administration a comparé le résultat obtenu à la valeur mathématique, cette dernière se voyant affecter un coefficient de pondération quatre fois plus important compte tenu de la spécificité des sociétés civiles immobilières ; que l'administration a alors estimé que la valeur des titres correspondait à la moyenne entre le résultat ainsi obtenu et celui résultant de la méthode par comparaison, soit une valeur des parts de 190,02 euros ; qu'après application d'un abattement de 10 %, destiné à tenir compte de la spécificité juridique des titres non négociables et de l'étroitesse du marché situé dans la zone industrielle de La Tour du Pin, la valeur de la part s'est établie à 172,22 euros ; que l'imposition a finalement été mise en recouvrement sur la base d'un prix unitaire de 110 euros évalué par la commission départementale des impôts directs et des taxes sur le chiffre d'affaires ;

       Considérant qu'en se bornant à reprendre ces différentes méthodes d'évaluation, qui aboutissent à des résultats hétérogènes allant d'une valeur mathématique unitaire de 76 euros à une valeur de rendement moyenne de 256 euros, à une valeur de productivité moyenne de 323 euros et à une valeur moyenne de 260 euros selon la méthode des cash-flows, sans suffisamment tenir compte du double fait que la construction d'un second bâtiment industriel en 2001, pour un coût de revient hors taxes de 1 448 266 euros, sur le terrain acquis par la SCI La Roche en février 2001 au prix de 121 021 euros, a été intégralement financée par l'emprunt et que cette société civile n'a aucune activité commerciale, ni contester qu'il ait été tenu compte, lors de l'acquisition des titres en janvier 2000, des perspectives d'édifier ce second bâtiment sur le terrain à acquérir et des prévisions de location de l'ancien et du nouveau bâtiment, le ministre, quand bien même les sociétés concernées sont liées, n'apporte pas la preuve, qui lui incombe, que le prix unitaire évalué par les premiers juges à 74,24 euros, en tenant compte d'une augmentation de l'actif immobilisé de 8,47 %, serait anormalement bas, alors qu'au demeurant, il approche du montant de 76 euros évalué mathématiquement par le service ;

       Considérant qu'il résulte de ce qui précède que le MINISTRE DU BUDGET, DES COMPTES PUBLICS, DE LA FONCTION PUBLIQUE ET DE LA REFORME DE L'ETAT n'est pas fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Grenoble a réduit l'imposition litigieuse ; qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de condamner l'Etat à verser à la SAS Ferrimmo une somme de 1 500 euros au titre de l'article      L. 761-1 du code de justice administrative ;

DECIDE :

Article 1er : Le recours du MINISTRE DU BUDGET, DES COMPTES PUBLICS, DE LA FONCTION PUBLIQUE ET DE LA REFORME DE L'ETAT est rejeté.

Article 2 : L'Etat versera à la SAS Ferrimmo une somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent arrêt sera notifié au MINISTRE DU BUDGET, DES COMPTES PUBLICS ET DE LA REFORME DE L'ETAT et à la SAS Ferrimmo.

Délibéré après l'audience du 20 mars 2012 à laquelle siégeaient :

M. Chanel, président de chambre,

MM. Besson et Lévy Ben Cheton, premiers conseillers.

Lu en audience publique, le 10 avril 2012.

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N° 11LY00396