Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure

       L'office public de l'habitat de la Haute-Loire a demandé au tribunal administratif de Clermont-Ferrand de condamner la commune de Saint-Beauzire à lui verser les sommes de 335 894,75 euros toutes taxes comprises (TTC) au titre de l'opération de réhabilitation de l'ancien presbytère, 2 600 euros au titre des économies qu'il n'a pas pu réaliser compte tenu du refus de la commune de conclure un bail à réhabilitation et 50 000 euros en réparation de son préjudice moral. 

       Par un jugement n° 1501380 du 23 novembre 2017, le tribunal administratif de Clermont-Ferrand a condamné la commune de Saint-Beauzire à verser à l'office public de l'habitat de la Haute-Loire une indemnité de 322 475,64 euros TTC, a mis à la charge de cette commune la somme de 1 000 euros au titre des frais du litige et a rejeté le surplus des conclusions des parties.

Procédure devant la cour

        Par une requête et un mémoire, enregistrés les 24 janvier et 20 avril 2018, la commune de Saint-Beauzire, représentée par Me C..., demande à la cour :

        1°) d'annuler le jugement du tribunal administratif de Clermont-Ferrand du 23 novembre 2017 ;

        2°) de rejeter la demande de première instance de l'office public de l'habitat de la Haute-Loire ;

        3°) de mettre à la charge de cet office public de l'habitat une somme de 4 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 

        Elle soutient que :

        - les travaux de réhabilitation de l'ancien presbytère ont été engagés par l'OPAC 43 sans qu'aucune convention n'ait été conclue préalablement ; l'OPAC n'a jamais disposé d'un accord écrit ou même tacite de la commune et a commis une imprudence constitutive d'une faute grave en réalisant des travaux sans signature préalable d'un contrat et en méconnaissance de l'article L. 421-1 du code de la construction et de l'habitation ; cette faute constitue la seule cause directe du préjudice dont il demande réparation ; par ailleurs, l'OPAC a entretenu une opacité certaine sur cette opération dont il avait la maîtrise totale, a abusé de sa notoriété et a usé de manoeuvres sur le maire à l'insu du conseil municipal ;

        - c'est à bon droit que les premiers juges ont écarté l'application de l'article 555 du code civil ; 

        - hormis la circonstance que le montant des travaux engagés est disproportionné par rapport à la valeur et à l'état du bâtiment, les travaux en cause ne revêtent pas le caractère de dépenses utiles pour la commune qui a au demeurant dû engager des frais complémentaires correspondant à des travaux indispensables pour louer le bâtiment ; 

        - le tribunal s'est mépris sur la consistance des travaux réalisés par l'OPAC ;

        - l'opération de réhabilitation a coûté plus du double du coût moyen habituellement pratiqué ; une juste appréciation de la part de responsabilité aurait dû conduire le tribunal à laisser à la charge de l'OPAC, à tout le moins, une partie du coût des travaux qui ne saurait être inférieure à 50 % ; par ailleurs, l'OPAC demande l'indemnisation d'un coût prévisionnel de l'opération ; son préjudice revêt donc un caractère incertain ; 

        - c'est à bon droit que les premiers juges ont rejeté le surplus des conclusions indemnitaires présentées en première instance. 

        Par deux mémoires, enregistrés les 19 mars et 11 mai 2018, l'office public de l'habitat de la Haute-Loire (OPAC 43), représenté par la SELARL Concorde Avocats, conclut au rejet de la requête et demande à la cour : 

        1°) de réformer le jugement du tribunal administratif de Clermont-Ferrand du 23 novembre 2017 ; 

        2°) de condamner la commune de Saint-Beauzire à lui verser les sommes de 324 396,07 euros toutes taxes comprises correspondant au coût réel prévisionnel de l'opération de réhabilitation, 11 498,68 euros au titre des frais internes engagés, 2 600 euros au titre des économies qu'il a été empêché de réaliser et 50 000 euros en réparation de son préjudice moral ; 

        3°) de mettre à la charge de la commune de Saint-Beauzire une somme de 4 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 

        Il fait valoir que :

        - le jugement doit être réformé en ce qu'il n'a pas condamné la commune sur le fondement de l'article 555 du code civil ; en tout état de cause, le tribunal a pu retenir à bon droit le fondement de la responsabilité quasi-contractuelle pour l'indemniser des dépenses utiles à la commune dans la mesure où les travaux engagés augmentent la valeur de son patrimoine ;

        - il ne peut lui être reproché aucune faute ; la commune, représentée par son maire, a donné son accord à tous les stades des travaux ; 

        - les travaux réalisés présentaient un caractère nécessaire, utile et suffisant ; la commune n'établit pas qu'elle aurait été contrainte, comme elle le prétend, d'engager des frais complémentaires pour la mise en location des deux logements ;

        - à titre infiniment subsidiaire, la faute de la commune pourrait être engagée sur un fondement quasi-délictuel ; elle a commis une faute en ne s'opposant pas aux travaux de rénovation et en changeant plusieurs fois d'avis s'agissant de la conclusion d'un bail à réhabilitation ; 

        - c'est à tort que les premiers juges ont rejeté sa demande tendant au remboursement des frais annexes qu'il a dû supporter, à l'indemnisation des économies qu'il n'a pas pu faire et de son préjudice moral ;

        - contrairement aux affirmations de la commune, son budget peut parfaitement absorber un investissement supplémentaire. 

       Vu les autres pièces du dossier ;

       Vu : 

       - le code civil ; 

       - le code de la construction et de l'habitation ; 

       - le code de justice administrative ;

       Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;

       Après avoir entendu au cours de l'audience publique :

       - le rapport de Mme B... ;

       - les conclusions de Mme Gondouin, rapporteur public ;

       - les observations de Me C..., représentant la commune de Saint-Beauzire et celles de Me A..., représentant l'OPAC 43 ;

       Considérant ce qui suit :

       1.	La commune de Saint-Beauzire relève appel du jugement du 23 novembre 2017 par lequel le tribunal administratif de Clermont-Ferrand l'a condamnée, sur le fondement de l'enrichissement sans cause, à verser à l'office public de l'habitat de la Haute-Loire (OPAC 43) la somme de 322 475,64 euros toutes taxes comprises (TTC) au titre de l'opération de réhabilitation de l'ancien presbytère. Par la voie de l'appel incident, l'OPAC 43 demande à la cour de porter à 335 894,75 euros TTC la condamnation de la commune correspondant à son préjudice financier et d'y ajouter les sommes de 2 600 euros au titre des économies qu'il n'a pas pu réaliser et 50 000 euros en réparation de son préjudice moral.

       Sur l'enrichissement sans cause :

       2.	Il résulte de l'instruction que l'office public de l'habitat de la Haute-Loire (OPAC 43) a fait réaliser, à compter de 2013, des travaux de réhabilitation de l'ancien presbytère de la commune de Saint-Beauzire (43) en vue d'y aménager deux logements destinés à la location sociale. En cours d'exécution des travaux, l'OPAC 43 a proposé à la commune de Saint-Beauzire de conclure un bail à réhabilitation d'une durée de 50 ans. Par une délibération du 26 avril 2014, le conseil municipal n'a autorisé le maire à signer un tel bail que pour une durée de 15 ans. En l'absence d'accord entre les parties sur les termes du bail à réhabilitation, l'OPAC 43 a, le 5 février 2015, remis à la commune, ainsi qu'elle en avait fait la demande, les clés des deux logements rénovés. 

       3.	En premier lieu, il résulte de l'instruction, que la commune de Saint-Beauzire et l'OPAC 43 ont, dès 2011, noué des contacts relatifs à un projet de rénovation de l'ancien presbytère de la commune. Il ressort des énonciations du courrier du 6 mai 2011 adressé par l'OPAC au maire qu'il était envisagé, dès cette date, d'y aménager deux logements aux frais de l'office public de l'habitat en vertu d'un contrat de bail à construction à l'issue duquel ces logements seraient rétrocédés gratuitement à la commune. La déclaration préalable de travaux du 30 octobre 2012, déposée par le directeur général de l'OPAC 43, a fait l'objet d'un arrêté de non-opposition signé par le maire de la commune le 12 décembre 2012. Ce dernier a assisté à la réunion préparatoire de chantier organisé le 20 septembre 2013, a été destinataire de la déclaration d'ouverture de chantier du 15 novembre 2013 puis des comptes rendus de chantier. La commune ne peut dans ces conditions valablement soutenir qu'elle n'était pas informée que l'OPAC avait engagé des travaux sur un immeuble lui appartenant.  En ne s'y opposant pas, elle a nécessairement donné, fût-ce tacitement, son consentement à leur réalisation. Dans ces conditions, ainsi que l'a jugé le tribunal administratif, l'OPAC 43 peut prétendre, sur le fondement de l'enrichissement sans cause, au remboursement de celles des dépenses exposées par lui qui ont été utiles à la commune qui est demeurée propriétaire de l'immeuble. 

       4.	En deuxième lieu, il ne résulte pas de l'instruction et compte tenu de ce qui vient d'être dit, que l'OPAC 43, contrairement aux affirmations de la commune, aurait usé de manoeuvres dans le but d'obtenir son assentiment pour la réalisation des travaux de réhabilitation de l'ancien presbytère. Ainsi, la faute commise par l'OPAC 43 à avoir engagé les travaux en cause sur la propriété de la commune de Saint-Beauzire, sans contrat déterminant précisément les conditions de son intervention et les modalités de sa rémunération, est sans incidence sur son droit à indemnisation au titre de l'enrichissement sans cause. 

       5.	En troisième lieu, constituent des dépenses utiles pour la commune, les dépenses effectivement supportées par l'OPAC 43 pour la réhabilitation de l'ancien presbytère et son aménagement en deux logements distincts, en tenant compte du taux de taxe sur la valeur ajoutée applicable à la date du paiement, par l'office public, des factures correspondantes. Est sans incidence sur le droit à indemnisation de l'OPAC 43, sur le fondement de l'enrichissement sans cause, la circonstance que la commune a dû assumer le coût d'achèvement de l'opération. Par ailleurs, la commune de Saint-Beauzire, qui se borne à faire valoir que les travaux ont coûté plus du double du coût moyen habituellement pratiqué pour la réhabilitation d'un bien immobilier, en particulier en milieu rural, n'établit pas que l'OPAC 43 aurait fait réaliser des travaux somptuaires. 

       6.	Il résulte de l'instruction, et en particulier des certificats et mandats de paiement ainsi que du tableau récapitulatif des factures produit par l'OPAC que ce dernier a effectivement rémunéré l'entreprise en charge du lot " maçonnerie " à hauteur de 68 086,28 euros, l'entreprise en charge du lot " charpente couverture zinguerie " à hauteur de 33 292,27 euros, l'entreprise en charge du lot " façades " à hauteur de 19 719,16 euros, l'entreprise en charge du lot " menuiserie intérieure " à hauteur de 12 930,46 euros, l'entreprise en charge du lot " plomberie sanitaire " à hauteur de 15 824,17 euros et l'entreprise en charge du lot " électricité - courants faibles " à hauteur de 13 634,97 euros. S'agissant des lots " serrurerie ", " menuiserie extérieure ", " plâtrerie-peinture ", " carrelage-faïencerie ", " sols souples " et " chauffage thermodynamique ", l'OPAC limite le montant de sa demande d'indemnisation aux sommes de 1 442,76 euros, 20 007 euros, 41 022,18 euros, 12 043,20 euros, 6 091,04 euros et 23 817,48 euros. Il en résulte que l'OPAC 43 peut prétendre au remboursement de la somme de 267 910,97 euros qu'il a effectivement supportée pour la réalisation des travaux. 

       7.	Il résulte également de l'instruction que l'OPAC 43 a supporté des frais de maîtrise d'oeuvre à hauteur 27 600,96 euros, des frais de contrôle technique, coordination SPS, diagnostic amiante et géomètre pour un montant total de 4 924, 54 euros, des frais de branchement de téléphone, électricité et d'alimentation en eau potable pour un montant de 7 326,32 euros ainsi que des frais d'appel d'offres pour un montant total de 1 914,03 euros et le paiement de la taxe d'aménagement et de la redevance archéologique pour un montant de 15 euros. 

       8.	En revanche, l'OPAC 43 n'apporte à la cour aucune pièce justificative correspondant à l'engagement de frais de souscription d'une assurance construction dommages-ouvrage. Par ailleurs, les frais de constat d'huissier, les frais internes de " conduite d'opération " et de " direction d'investissement " ainsi que les économies qu'il n'a pas pu réaliser en l'absence de conclusion d'un bail à réhabilitation ne constituent pas des dépenses utiles pour la commune. Enfin, l'OPAC 43 n'est pas fondé, sur le terrain de l'enrichissement sans cause, à demander la condamnation de la commune à réparer son préjudice moral. 

       9.	Il résulte de ce qui précède que la commune de Saint-Beauzire est seulement fondée à demander que l'indemnité, que le tribunal administratif de Clermont-Ferrand l'a condamnée à verser à l'OPAC 43, soit ramenée à la somme de 309 691,82 euros TTC. 

       Sur les autres fondements de responsabilité invoqués par l'OPAC 43 :

       10.	En premier lieu, et ainsi que l'a jugé le tribunal administratif de Clermont-Ferrand, les dispositions de l'article 555 du code civil ne sont applicables qu'aux constructions nouvelles et non, comme en l'espèce, aux travaux d'amélioration d'une construction existante. Par suite, et en tout état de cause, l'OPAC 43 n'est pas fondé à demander, par la voie de l'appel incident, la réformation du jugement en ce qu'il a écarté l'application de ces dispositions au présent litige. 

       11	En second lieu, si la commune de Saint-Beauzire ne s'est pas opposée à la réalisation de l'opération de réhabilitation de son ancien presbytère, il ne résulte pas de l'instruction qu'elle aurait incité l'OPAC à réaliser les travaux en litige ni qu'elle lui aurait promis de conclure avec lui un bail à construction ou un bail à réhabilitation dans des conditions au demeurant définies tardivement par l'OPAC. C'est par suite à bon droit que les premiers juges ont rejeté les prétentions de cet établissement public sur le fondement de la responsabilité quasi-délictuelle. 

       Sur les frais liés au litige : 

       12.	En premier lieu, il ne résulte pas de l'instruction que les premiers juges auraient fait une application erronée des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative en mettant à la charge de la commune de Saint-Beauzire, la somme de 1 000 euros à verser à l'OPAC 43 au titre des frais exposés par ce dernier en première instance et non compris dans les dépens. 

       13.	En second lieu, dans les circonstances de l'espèce, il n'y a pas lieu de faire droit aux conclusions des parties présentées en appel sur ce même fondement. 

DÉCIDE :

Article 1er : La somme de 322 475,64 euros TTC que la commune de Saint-Beauzire a été condamnée à verser à l'OPAC 43 est ramenée à 309 691,82 euros TTC. 

Article 2 : Le jugement n° 1501380 du tribunal administratif de Clermont-Ferrand du 23 novembre 2017 est réformé en ce qu'il a de contraire au présent arrêt.

Article 3 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté. 

Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à la commune de Saint-Beauzire et à l'office public de l'habitat de la Haute-Loire. 

Délibéré après l'audience du 13 février 2020, à laquelle siégeaient :

M. d'Hervé, président de chambre,

Mme Michel, président-assesseur,

Mme B..., premier conseiller.

Lu en audience publique, le 27 février 2020.

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N° 18LY00286