Vu la procédure suivante :

       Procédure contentieuse antérieure :

       La société civile immobilière (SCI) Loft a demandé au tribunal administratif de Nantes de prononcer la décharge, en droits et pénalités, des cotisations d'impôt sur les sociétés qui ont été mises à sa charge au titre des exercices 2007 et 2008.

       Par un jugement n° 1400113 du 24 mars 2016, le tribunal administratif de Nantes, après avoir déchargé, à l'article 1er, la SCI Loft de la majoration de 10 % prévue à l'article 1728 du code général des impôts, a rejeté, à l'article 2, le surplus de ses conclusions.  

       Procédure devant la cour :

       Par une requête, enregistrée le 22 mai 2016, la SCI Loft, représentée par MeA..., demande à la cour :

       1°) d'annuler l'article 2 de ce jugement ;

       2°) de prononcer cette décharge ;

       3°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 3 000 euros hors taxes au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

       Elle soutient que :

       - le service a méconnu le principe d'impartialité et les droits de la défense prévus par la charte des droits et obligations du contribuable vérifié et garantis par l'article L. 10 du livre des procédures fiscales en la privant de la possibilité effective de saisir le supérieur hiérarchique du vérificateur et l'interlocuteur départemental, dès lors que c'est la même brigade qui a procédé à la vérification de comptabilité que celle intervenue lors de la précédente vérification portant sur la période du 1er janvier 2004 au 31 décembre 2006 et que ces autorités, notamment l'inspecteur principal qui avait alors été saisi, ne pouvaient se déjuger ; 

       - elle ne peut être qualifiée de marchand de biens dès lors que les documents bancaires démontrent qu'elle n'a jamais eu l'intention de revendre les lots mais de les louer et que c'est en raison de difficultés financières, qu'elle a été contrainte de céder les lots pour rembourser un prêt-relais, payer l'impôt sur les plus-values, financer des travaux et rembourser de manière anticipée un prêt amortissable.

       Par un mémoire en défense, enregistré le 2 décembre 2016, le ministre chargé des finances conclut au rejet de la requête.

       Il fait valoir que les moyens soulevés par la SCI Loft ne sont pas fondés.

       Vu les autres pièces du dossier.

       Vu :

       - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

       - le code de justice administrative.

       Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

       Ont été entendus au cours de l'audience publique :

       - le rapport de M. Geffray, 

       - les conclusions de M. Jouno, rapporteur public,

       1. Considérant que l'administration fiscale, estimant que la société civile immobilière (SCI) Loft s'était livrée, au cours des années 2007 et 2008, à des opérations justifiant qu'elle soit soumise à l'impôt sur les sociétés, lui a assigné des cotisations d'impôt à ce titre ; que, par un jugement du 24 mars 2016, le tribunal administratif de Nantes a déchargé la SCI Loft de la majoration de 10 % de ces impositions et a rejeté le surplus de ses conclusions ; que la SCI Loft relève appel de ce jugement en tant qu'il a rejeté ce surplus ;

      Sur la régularité de la procédure d'imposition : 

      2. Considérant qu'aux termes de l'article L. 10 du livre des procédures fiscales, dans sa rédaction applicable : " L'administration des impôts contrôle les déclarations ainsi que les actes utilisés pour l'établissement des impôts, droits, taxes et redevances. Elle contrôle, également les documents déposés en vue d'obtenir des déductions, restitutions ou remboursements, ou d'acquitter tout ou partie d'une imposition au moyen d'une créance sur l'Etat. A cette fin, elle peut demander aux contribuables tous renseignements, justifications ou éclaircissements relatifs aux déclarations souscrites ou aux actes déposés. Avant l'engagement d'une des vérifications prévues aux articles L. 12 et L. 13, l'administration des impôts remet au contribuable la charte des droits et obligations du contribuable vérifié ; les dispositions contenues dans la charte sont opposables à l'administration. " ; 

      3. Considérant que la SCI Loft soutient que le service a méconnu le principe d'impartialité et les droits de la défense prévus par la charte des droits et obligations du contribuable vérifié et opposables à l'administration en vertu des dispositions de l'article L. 10 du livre des procédures fiscales en la privant de la possibilité effective de saisir le supérieur hiérarchique du vérificateur et l'interlocuteur départemental, dès lors que c'est la même brigade qui a procédé à la vérification de comptabilité que celle intervenue lors de la précédente vérification portant sur la période du 1er janvier 2004 au 31 décembre 2006 et que ces autorités, notamment l'inspecteur principal qui avait été saisi, ne pouvaient se déjuger ; que, toutefois, cette circonstance n'est pas par elle-même de nature à établir que le service ait manqué à son devoir d'impartialité et méconnu les droits de la défense du contribuable et notamment l'ait privée d'un recours effectif auprès du supérieur hiérarchique du vérificateur et de l'interlocuteur départemental ;

      Sur le bien-fondé des impositions :

      4. Considérant qu'en vertu du 2 de l'article 206 du code général des impôts, les sociétés civiles sont passibles de l'impôt sur les sociétés si elles se livrent à des opérations visées à l'article 35 du même code en vertu duquel présentent le caractère de bénéfices industriels et commerciaux les bénéfices réalisés par les personnes qui, habituellement, achètent en leur nom, en vue de les revendre, des immeubles ; que l'application de ces dispositions est subordonnée à la double condition que les opérations procèdent d'une intention spéculative et présentent un caractère habituel ;

      5. Considérant, en premier lieu, que la SCI Loft, créée le 30 juin 2003, a procédé le 9 juillet 2003 à l'acquisition d'un ensemble immobilier, composé d'une maison et d'un immeuble, situé sur le territoire de la commune de Saint-Jean-de-Monts ; qu'elle a obtenu des permis de construire les 10 mars et 29 avril 2004 ; qu'après la fin des travaux, intervenue en mars 2005, l'immeuble a été divisé en lots ; que la maison a été cédée le 27 mai 2005 et quatre des six appartements, avec chacun un parking, entre le 4 août 2005 et le 7 juillet 2006 ; que les deux autres lots ont été vendus en 2008 ; que, dès lors, l'administration établit que la SCI Loft a procédé de manière habituelle à des opérations d'achat et de revente de biens immobiliers ;

      6. Considérant, en second lieu, que la SCI Loft soutient qu'elle n'avait pas l'intention de revendre les lots composant le bien mais de les louer ; qu'elle fait référence à un courriel de la Banque Populaire Atlantique du 19 octobre 2007 selon lequel cette banque lui a octroyé un prêt amortissable pour l'acquisition du bien d'un montant de 300 000 euros en vue de loyers à percevoir et lui a demandé de vendre des lots, après l'octroi d'un prêt-relais d'un montant de 150 000 euros, compte tenu du montant de travaux non prévus initialement et du montant insuffisant des loyers perçus ; que, toutefois, ce courriel n'est pas par lui-même de nature à établir son intention locative ; qu'aucune pièce ne démontre qu'elle aurait dû vendre en raison de difficultés financières ; qu'il résulte de ce qui a été dit au point 5 du présent arrêt sur la précocité des ventes, alors même que deux lots ont été mis en location jusqu'en 2008, et de ce qui précède que la société avait, dès l'origine, une intention spéculative ;

      7. Considérant qu'il résulte des points 5 et 6 du présent arrêt que la SCI Loft a exercé une activité commerciale de marchand de biens et que, dès lors, elle entrait dans les prévisions de l'article 35 et du 2 de l'article 206 du code général des impôts et était imposable à l'impôt sur les sociétés au titre des exercices 2007 et 2008 ; 

      8. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que la SCI Loft n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Nantes a rejeté ses conclusions tendant à la décharge des cotisations d'impôt sur les sociétés au titre des exercices 2007 et 2008 ; que, par voie de conséquence, ses conclusions présentées au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative doivent être rejetées ;

DECIDE :

Article 1er : La requête de la SCI Loft est rejetée.

Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à la société civile immobilière Loft et au ministre de l'action et des comptes publics. 

       Délibéré après l'audience du 30 novembre 2017, à laquelle siégeaient :

       - M. Bataille, président de chambre,

       - M. Geffray, président assesseur,

       - M. Delesalle, premier conseiller.

       Lu en audience publique, le 14 décembre 2017.

Le rapporteur,

J.-E. GeffrayLe président,

F. Bataille       

Le greffier,

C. Croiger

La République mande et ordonne au ministre de l'action et des comptes publics en ce qui le concerne, et à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

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N° 16NT01640