Vu la requête, enregistrée par télécopie le 10 mai 2013, sous et régularisée par courrier le 14 mai suivant, présentée pour la SCI Carré d'or de la Croisette, dont le siège est situé 1501 Route des Dolines, BP 223 à Sophia Antipolis Cedex (06904), par Me C...; 

       La SCI Carré d'or de la Croisette demande à la Cour :

       1°) d'annuler le jugement n°1003695 en date du 8 mars 2013 du tribunal administratif de Nice, en tant qu'il a partiellement rejeté sa demande tendant à la décharge des droits supplémentaires de taxe sur la valeur ajoutée et des pénalités y afférentes qui lui ont été réclamés pour la période du 1er janvier 2005 au 31 décembre 2006 ;

       2°) de prononcer la décharge des impositions contestées et des pénalités y afférentes ; 

       3°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 10 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

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       Vu le jugement attaqué ;

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       Vu les autres pièces du dossier ;

       Vu la sixième directive 77/388/CEE du Conseil des Communautés européennes du 17 mai 1977, en matière d'harmonisation des législations des Etats membres relatives aux taxes sur le chiffre d'affaires ;

       Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

       Vu le code de justice administrative ;

       Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;

       Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 21 avril 2015,

       - le rapport de M. Guidal, rapporteur ;

       - et les conclusions de M. Ringeval, rapporteur public ;

       1. Considérant que la société civile immobilière (SCI) Carré d'or de la Croisette, qui exerce une activité de construction-vente d'immeubles, a fait l'objet d'une vérification de comptabilité portant sur les exercices clos entre 2004 et 2006 ; qu'à la suite de cette procédure de contrôle, l'administration fiscale a relevé que la société avait acquis, le 28 avril 2003, auprès de la SA Société Immobilière et de Participation Miramar et de la SARL Sélection Croisette, un ensemble immobilier sis à Cannes, rue de la Croisette, dénommé Le Palais Miramar et qu'elle avait revendu le 27 mars 2006 différents lots appartenant à cet ensemble immobilier à la société anonyme de droit luxembourgeois Golden Square pour un prix s'établissant à 9 000 000 euros hors taxe, alors que cette dernière société avait elle-même revendu le même jour les lots qu'elle venait ainsi d'acquérir à la SAS Codinvest Croisette, pour un prix de 21 050 000 euros hors taxe ; que l'administration fiscale a considéré que la cession à la société Golden Square avait été réalisée par la SCI Carré d'or de la Croisette pour un prix volontairement minoré ; qu'elle a, dans ces conditions, substitué, pour le calcul de la taxe sur la valeur ajoutée immobilière afférente à cette mutation, la valeur vénale au prix convenu entre les parties, qu'elle a estimée à 23 736 463 euros ; que l'administration a également rappelé la taxe figurant sur une facture établie, le 25 juillet 2005, par la société monégasque CSM International Service et Management et la taxe déduite par la société requérante sur la base d'une facture datée du 14 avril 2006 établie par la société Golden Square ; que la SCI Carré d'or de la Croisette a contesté sans succès devant l'administration les droits supplémentaires de taxe sur la valeur ajoutée ainsi que les pénalités correspondantes pour un montant total de 4 408 793 euros qui lui étaient réclamés en conséquence de ces redressements au titre de la période du 1er janvier 2005 au 31 décembre 2006 ; qu'en revanche, le tribunal administratif de Nice, saisi du litige, a fait partiellement droit à sa demande, par jugement en date du 8 mars 2013, en prononçant une réduction de 620 626 euros des droits supplémentaires de taxe sur la valeur ajoutée mis à sa charge, ainsi que des pénalités correspondantes, et en rejetant le surplus de ses conclusions aux fins de décharge ; que la SCI Carré d'or de la Croisette relève appel de ce jugement en tant qu'il lui est défavorable ;

       Sur le bien-fondé des rappels de taxe sur la valeur ajoutée :

       En ce qui concerne la taxe sur la valeur ajoutée collectée :

       2. Considérant, d'une part, qu'aux termes de l'article 11 de la sixième directive n° 77-388-CEE du Conseil des communautés européennes en matière d'harmonisation des législations des Etats membres relatives aux taxes sur le chiffre d'affaires : " A. A l'intérieur du pays. 1. La base d'imposition est constituée : a) pour les livraisons de biens et les prestations de services autres que celles visées sous b), c) et d), par tout ce qui constitue la contrepartie obtenue ou à obtenir par le fournisseur ou le prestataire pour ces opérations de la part de l'acheteur, du preneur ou d'un tiers (...) " ; qu'aux termes de l'article 27 de la même directive : " 1. Le Conseil... peut autoriser tout Etat membre à introduire des mesures particulières dérogatoires à la présente directive, afin de simplifier la perception de la taxe ou d'éviter certaines fraudes ou évasions fiscales... 5. Les Etats membres qui appliquent, au 1er janvier 1977, des mesures particulières du type de celles visées au paragraphe 1, peuvent les maintenir, à la condition de les notifier à la Commission avant le 1er janvier 1978 (...) " ;

       3. Considérant, d'autre part, qu'aux termes de l'article 257 du code général des impôts : " Sont également soumis à la taxe sur la valeur ajoutée : 7° Les opérations concourant à la production ou à la livraison d'immeubles... " ; qu'aux termes de l'article 266 du même code : " 2. En ce qui concerne les opérations mentionnées au 7° de l'article 257, la taxe sur la valeur ajoutée est assise : ... b. Pour les mutations à titre onéreux (...) sur : le prix de la cession (...) / La valeur vénale réelle des biens, établie dans les conditions prévues à l'article L. 17 du livre des procédures fiscales, si cette valeur vénale est supérieure au prix, au montant de l'indemnité ou à la valeur des droits sociaux, augmenté des charges. " ; qu'aux termes de l'article L. 17 du livre des procédures fiscales : " En ce qui concerne les droits d'enregistrement et la taxe de publicité foncière ou la taxe sur la valeur ajoutée lorsqu'elle est due au lieu et place de ces droits ou taxe, l'administration des impôts peut rectifier le prix ou l'évaluation d'un bien ayant servi de base à la perception d'une imposition lorsque ce prix ou cette évaluation paraît inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclarations. La rectification correspondante est effectuée suivant la procédure de rectification contradictoire prévue à l'article L. 55, l'administration étant tenue d'apporter la preuve de l'insuffisance des prix exprimés et des évaluations fournies dans les actes ou déclarations. " ; 

       4. Considérant que les dispositions de l'article L. 17 du livre des procédures fiscales ont pour objet et pour effet d'ouvrir à l'administration la faculté de substituer, pour la détermination de l'assiette de la taxe sur la valeur ajoutée, la valeur vénale réelle du bien au prix stipulé lorsque cette valeur vénale est supérieure ; que conformément toutefois aux dispositions de l'article 27 de la sixième directive n° 77/388 du Conseil des communautés européennes et aux termes de la demande française notifiée à la Commission européenne le 23 décembre 1977, il ne peut être recouru à ce mécanisme de substitution que dans le cas de livraisons d'immeubles et dans le but de lutter contre la fraude ou l'évasion fiscales ; que dès lors que l'administration relève, d'une part, que les prix de locaux faisant l'objet de mutations ont été minorés et, d'autre part, que le vendeur et l'acheteur sont étroitement liés, elle peut, en application des articles 27 de la sixième directive et 266, 2-b du code général des impôts, substituer la valeur vénale des immeubles aux prix déclarés pour l'assiette de la taxe sur la valeur ajoutée ; qu'ainsi, l'administration peut, sans contrariété à la directive communautaire, opérer une telle substitution à condition de rapporter la preuve que l'insuffisance du prix de vente des locaux résulte d'une volonté d'évasion fiscale au sens de l'article 27 de la sixième directive, l'importance de l'insuffisance de prix n'étant pas, à elle seule, de nature à établir une telle volonté d'évasion fiscale ; que celle-ci, toutefois, se présume du seul fait de l'insuffisance significative du prix, lorsque les parties sont en relation d'intérêt, sauf preuve contraire apportée par le contribuable ;

       5. Considérant qu'il résulte de l'instruction que la société Ampco International, dont M. B... était le gérant, était titulaire d'une promesse de vente portant sur l'ensemble immobilier dénommé le Palais Miramar ; qu'à la suite de la mise en redressement judiciaire de la société Ampco International, M. B... a constitué avec des proches la SCI Carré d'or de la Croisette qui s'est alors substituée à la société Ampco International afin de poursuivre la création d'une galerie commerciale dans cet immeuble ; que la SCI a acquis, le 28 avril 2003, pour un prix de 5 336 000 euros hors taxe, l'ensemble immobilier litigieux dont elle a d'abord revendu quatorze lots aux sociétés Red Star et Pinto ; que le 6 mai 2003, la SCI Carré d'or de la Croisette a conclu une promesse unilatérale de vente par laquelle elle s'engageait à vendre les lots subsistants à la société de droit luxembourgeois Golden Square, laquelle avait été constituée, le 25 mars 2003, entre M. et MmeB..., qui détenaient 97,5 % du capital, et M. A... ; que le prix convenu dans cette promesse de vente, fixé initialement à la somme de 16 000 000 euros, a été révisé par les parties par un avenant en date du 15 avril 2005 pour être ramené à 9 000 000 euros, lequel acte a été signé par M. B... pour le compte de la SCI Carré d'or de la Croisette et par son épouse pour le compte de la SA Golden Square ; que les lots litigieux ont ensuite été cédés le 27 mars 2006, à la SA Golden Square pour le prix convenu de 9 000 000 euros, avant que cette société ne les revende le même jour pour le prix de 21 050 000 euros à la SAS Codinvest Croisette ;

       6. Considérant que pour évaluer la valeur vénale des lots objets de la transaction litigieuse, l'administration s'est référée à quatre termes de comparaison, à savoir quatre cessions de locaux à usage commercial situés, pour deux d'entre eux sur la Croisette et, pour deux autres, rue d'Antibes ; que la méthode utilisée a consisté à appliquer à la superficie globale des locaux vendus, y compris les parties communes, le prix de vente moyen au mètre carré tiré de ces quatre transactions ; que la valeur vénale de l'immeuble a ainsi été fixée à la somme hors taxe de 23 736 463 euros ; que les premiers juges ont néanmoins estimé que, si le rapprochement avec les locaux de la rue d'Antibes ne pouvait être regardé comme dénué de pertinence et si l'administration pouvait valablement retenir, pour calculer la valeur vénale de l'immeuble, l'intégralité des mètres carrés cédés, et donc les lots n° 31, 34, 58 et 66 constituant les parties communes de l'immeuble litigieux, ce dernier présentait des caractéristiques particulières qui devaient être prises en considération ; que le tribunal a ainsi relevé que les lots situés dans l'ensemble immobilier étaient, à la différence des locaux retenus par l'administration, en cours d'achèvement et que nombres d'entre eux se situaient au sous-sol de l'immeuble et étaient donc difficilement exploitables à des fins commerciales ; que les premiers juges, qui ont considéré que ces caractéristiques avaient eu une influence sur la valeur du bien, et que celles-ci avaient d'ailleurs été prises en compte lors de la fixation du prix de cession de 21 050 000 euros auquel l'immeuble avait été revendu le même jour par la SA Golden Square, en ont déduit que la valeur vénale de l'immeuble devait être fixée à ce dernier montant ;

       7. Considérant, en premier lieu, que la SCI Carré d'or de la Croisette critique la méthode utilisée par l'administration en soutenant que les quatre termes de comparaison retenus ne sont pas intrinsèquement similaires en fait et en droit avec l'immeuble litigieux aux motifs qu'il s'agit de locaux commerciaux de petite superficie, donnant sur rue, deux d'entre eux étant situés dans la rue la plus commerçante de Cannes, alors que la superficie du bien litigieux est sensiblement plus élevée, que celui-ci est situé en partie en sous-sol, sans lumière naturelle, qu'il est destiné à être utilisé comme galerie commerciale, qu'il était au moment de sa cession en cours d'achèvement et que la superficie des locaux cédés, telle qu'elle a été évaluée par le service est inexacte au motif qu'elle inclut la superficie des parties communes de la copropriété et que les termes de comparaison proposés n'ont pas respecté les prescriptions prévues par le code de l'expropriation ; qu'il résulte toutefois de l'instruction, ainsi qu'il a été dit au point 6, que la valeur vénale du bien litigieux retenue en définitive par le tribunal ne procède pas de l'application de cette méthode, mais seulement de la prise en compte du prix de la transaction réalisée lors de la revente du bien litigieux par la SA Golden Square au bénéfice de la SAS Codinvest Croisette ; que, par suite, les moyens invoqués à l'encontre de la méthode utilisée par l'administration sont inopérants ; que, par ailleurs, contrairement à ce que soutient la requérante, le tribunal a tiré les conséquences de ses propres constatations en fixant, comme il a été dit plus haut, la valeur vénale du bien à un montant inférieur à l'estimation faite par l'administration et en prononçant, à due concurrence, la réduction des droits supplémentaires de taxe sur la valeur ajoutée en litige ; que, dès lors, le jugement attaqué n'est nullement entaché d'une contradiction de motifs, une telle contradiction, n'étant, au demeurant, pas susceptible d'en affecter la régularité, mais seulement le bien fondé ;

       8. Considérant, en deuxième lieu, que si la SCI Carré d'or de la Croisette fait valoir qu'il convient de retenir, pour établir la valeur vénale des lots cédés, un prix au mètre carré résultant des six termes de comparaison qu'elle propose et qui sont situés dans le même immeuble que celui en litige, l'administration fait valoir sans être contredite que pour deux des cessions en cause la requérante était partie prenante aux transactions et que les quatre autres sont relatives à des biens à usage d'habitation, qui ne peuvent être comparés à un ensemble immobilier constitué de galeries commerciales ; que, dès lors, ces éléments ne sauraient constituer des éléments sérieux de comparaison susceptibles de remettre en cause le prix fixé par le tribunal ;

       9. Considérant, en troisième lieu, que si la SCI Carré d'or de la Croisette se prévaut de la promesse de vente consentie à la société Golden Square pour un prix trois fois supérieur au prix d'acquisition des lots litigieux, le prix fixé dans cet acte ne saurait constituer, en tout état de cause, un élément pertinent de comparaison, dès lors que cette promesse a été conclue par la société requérante elle-même pour un prix manifestement inférieur à la valeur réelle des biens en cause et qui ne peut s'expliquer que par les seules relations d'intérêt qu'entretenaient les deux sociétés ; que si la société requérante fait valoir qu'elle était tenue par la promesse de vente et l'avenant qu'elle avait précédemment signés, cette circonstance est sans incidence, dès lors qu'aux termes de l'article L. 17 du livre des procédures fiscales, l'administration fiscale est fondée, sous le contrôle du juge de l'impôt, à rectifier le prix ou l'évaluation d'un bien ayant servi de base à la perception de la taxe sur la valeur ajoutée lorsque ce prix ou cette évaluation est inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclarations ;

       10. Considérant, en quatrième lieu, que la requérante ne fait état d'aucun changement dans les circonstances juridiques et économiques qui serait intervenu entre la conclusion de la vente du bien litigieux à la SA Golden Square le 27 mars 2006 pour le prix de 9 000 000 euros et sa revente le même jour par cette dernière société à la SAS Codinvest Croisette pour le prix de 21 050 000 euros, soit plus de deux fois son prix d'acquisition ; que la valeur vénale de 21 050 000 euros retenue en définitive par le tribunal doit, dans ces conditions, être regardée comme étant celle ressortant de l'état du marché immobilier à la date de la transaction litigeuse ; 

       11. Considérant, enfin, que la minoration de prix susmentionnée qui s'établit à environ 140 %, est particulièrement significative ; que, par ailleurs, comme le fait valoir l'administration, la SCI Carré d'or de la Croisette et la société Golden Square sont, en droit ou en fait, dirigées par la même personne, M. B... et sont ainsi en relation d'intérêt ; que l'administration apporte, dans ces conditions, la preuve qui lui incombe de l'existence d'une volonté d'évasion fiscale ; que, par suite, la SCI Carré d'or de la Croisette n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que par le jugement attaqué le tribunal administratif de Nice, après avoir prononcé une réduction de 526 546 euros du rappel de taxe sur la valeur ajoutée qui lui était réclamé à ce titre, a rejeté le surplus de sa demande ; 

       En ce qui concerne la taxe sur la valeur ajoutée déductible :

       S'agissant de la taxe afférente à la facture du 14 avril 2006 de 480 000 euros établie par la SA Golden Square :

       12. Considérant qu'il résulte de l'instruction que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif a constaté que la société n'avait pas récupéré cette taxe sur la valeur ajoutée, celle-ci n'ayant pas été portée en déduction sur ses déclarations, et a prononcé la décharge du rappel correspondant à hauteur de 94 080 euros ; que, par suite, les critiques de la société dirigées contre ce chef de redressement sont dépourvues d'objet ;

       S'agissant de la taxe ayant grevé la facture établie par la société CSM International Service et Management :

       13. Considérant qu'en vertu des dispositions combinées des articles 271, 272 et 283 du code général des impôts et de l'article 230 de l'annexe II à ce code, dans leur rédaction applicable au litige, un contribuable n'est pas en droit de déduire de la taxe sur la valeur ajoutée dont il est redevable à raison de ses propres opérations la taxe mentionnée sur une facture établie à son nom par une personne qui ne lui a fourni aucun bien ou aucune prestation de services ; que dans le cas où l'auteur de la facture était régulièrement inscrit au registre du commerce et des sociétés et assujetti à la taxe sur la valeur ajoutée, il appartient à l'administration, si elle entend refuser à celui qui a reçu la facture le droit de déduire la taxe qui y était mentionnée, d'établir qu'il s'agissait d'une facture fictive ou d'une facture de complaisance ; que si l'administration apporte des éléments suffisants permettant de penser que la facture ne correspond pas à une opération réelle, il appartient alors au contribuable d'apporter toutes justifications utiles sur la réalité de cette opération ;

       14. Considérant qu'il résulte de l'instruction que la SCI Carré d'or de la Croisette a produit lors du contrôle dont elle a fait l'objet, une facture émise le 25 juillet 2005 par la société CSM International Service et Management, dont le gérant était également associé de la société Golden Square ; que ladite facture mentionnait que la prestation fournie, d'un montant hors taxe de 155 000 euros, correspondait à la mise en place d'un financement structuré avec AIPS (groupe Amas Bank Genève), à de l'ingénierie financière, au suivi de relations avec AIPS, à une assistance et à la préparation d'une étude, à l'analyse commerciale du projet " Carré d'Or " et enfin en des actions marketing auprès de correspondants étrangers ; que l'administration, pour refuser à la SCI Carré d'or de la Croisette le droit de déduire la taxe mentionnée sur cette facture, fait valoir que sa seule production ne permet pas d'établir la nature et l'objet des interventions de cette société, alors que sur le fond aucun élément susceptible d'établir l'utilité et l'intérêt direct de ces prestations pour la SCI Carré d'or de la Croisette n'a pu être relevé lors des opérations de contrôle, et que le rapport de neuf pages ainsi que les pièces annexées qui ont été présentés à cette occasion au vérificateur, dont l'origine n'était pas établie, n'ont pas permis de justifier de la matérialité de la prestation facturée ; que la SCI Carré d'or de la Croisette, qui se borne à soutenir que la tâche effectuée par la société CSM est bien réelle et vérifiable et que cette facture est largement justifiée, n'apporte pas de justifications suffisantes de la réalité et de l'utilité des prestations facturées ; que, par suite, l'administration était fondée à refuser la déduction de la taxe sur la valeur ajoutée mentionnée sur la facture de la société CSM International Service et Management ;

       Sur la majoration pour manquement délibéré :

       15. Considérant qu'aux termes de l'article 1729 du code général des impôts dans sa rédaction applicable à compter du 1er janvier 2006 : " Les inexactitudes ou les omissions relevées dans une déclaration ou un acte comportant l'indication d'éléments à retenir pour l'assiette ou la liquidation de l'impôt ainsi que la restitution d'une créance de nature fiscale dont le versement a été indûment obtenu de l'Etat entraînent l'application d'une majoration de : a. 40 % en cas de manquement délibéré " ; qu'aux termes de l'article L. 195 A du livre des procédures fiscales : " En cas de contestation des pénalités fiscales appliquées à un contribuable au titre des impôts directs, de la taxe sur la valeur ajoutée et des autres taxes sur le chiffre d'affaires, des droits d'enregistrement, de la taxe de publicité foncière et du droit de timbre, la preuve de la mauvaise foi et des manoeuvres frauduleuses incombe à l'administration. " ;

       16. Considérant, d'une part, qu'il résulte de l'instruction que la SCI Carré d'or de la Croisette a été créée par M. B... et plusieurs membres de sa famille pour poursuivre le projet de création d'une galerie commerciale ; que la soeur et le beau-frère de M. B... détenait 95 % des parts de la société cédante, alors que M. B... en assurait la gestion de fait depuis sa création, avant d'en devenir le gérant de droit le 16 mars 2007 ; que la SA Golden Square, société cessionnaire, était détenue à 97,5 % par les époux B...et gérée par M. B... ; qu'il existait ainsi des relations d'intérêt entre les deux sociétés ; qu'il n'est pas contesté que M. B..., qui est par ailleurs le gérant et l'associé majoritaire de la SARL Ampco International Construction, dont l'activité est la promotion immobilière, est un professionnel de l'immobilier ; que dans ces conditions, l'administration, qui se prévaut de ces circonstances, doit être regardée comme apportant la preuve de ce que la SCI Carré d'or de la Croisette ne pouvait ignorer le caractère anormalement bas du prix convenu pour la transaction litigieuse, et par suite de son intention de se soustraire délibérément à l'impôt ;

       17. Considérant, d'autre part, que la SCI Carré d'or de la Croisette ne pouvait davantage ignorer l'absence de réalité de la prestation qui lui avait été facturée par la société CSM International Service et Management et, par voie de conséquence, le caractère non déductible de la taxe qui était mentionnée sur cette facture ; que l'administration était ainsi fondée à faire application de la majoration de l'article 1729 a du code général des impôts ;

       18. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que la SCI Carré d'or de la Croisette n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Nice a rejeté le surplus de ses conclusions tendant à la décharge des rappels d'impôt litigieux ; que ses conclusions présentées au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ne peuvent, par suite, qu'être rejetées ;

DÉCIDE :

Article 1er : La requête de la SCI Carré d'or de la Croisette est rejetée.

Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à la société civile immobilière Carré d'or de la Croisette et au ministre des finances et des comptes publics.

Copie en sera adressée à la direction de contrôle fiscal sud-est. 

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N° 13MA01807	2

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