Vu la procédure suivante :

       Procédure contentieuse antérieure :

       La SCI du quartier de l'Eure a demandé au tribunal administratif de Marseille de condamner la commune de Marseille à lui verser la somme de 1 517 645 euros avec intérêts de droit à compter de sa demande et intérêts compensatoires à compter du 26 août 2008 et capitalisation des intérêts en application de l'article 1154 du code civil.

       Par un jugement n° 1202678 du 10 octobre 2013, le tribunal administratif de Marseille a condamné la commune de Marseille à verser à la SCI du quartier de l'Eure à titre de dommages et intérêts une somme correspondant aux intérêts au taux légal sur une période courant à compter du 21 août 2003 jusqu'au 26 août 2008, calculés, d'une part, sur la somme correspondante au montant total d'acquisition du terrain d'assiette du projet, de 212 483,72 euros et d'autre part des frais d'études engagés par la société pour la maîtrise d'oeuvre du projet d'un montant hors taxe de 14 668 euros ; que ces sommes ont été assorties des intérêts au taux légal à compter du 22 septembre 2010 avec capitalisation à compter du 22 septembre 2011 ainsi qu'à chaque échéance anniversaire.

       Procédure devant la cour :

       Par une requête et un mémoire, enregistrés les 9 décembre 2013 et le 1er juin 2015, la SCI du quartier de l'Eure, représentée par Me C..., demande à la cour :

       1°) de réformer le jugement du tribunal administratif de Marseille du 10 octobre 2013 en tant qu'il n'a pas intégralement fait droit à sa demande d'indemnisation ;

       2°) de condamner la commune de Marseille à l'indemniser de ses divers préjudices avec intérêts de droit à compter de sa demande, capitalisés ; 

       3°) de mettre à la charge de la commune de Marseille une somme de 9 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

       Elle soutient que :

       - elle a acquis le 12 novembre 2002 un terrain sur lequel est édifié un entrepôt dans le quartier des Trois Lucs ; le 8 avril 2003 elle a demandé un permis de construire un bâtiment à usage de commerce, bureaux, ateliers ; un permis de construire tacite a été accordé le 21 août 2003 ; toutefois un arrêté de refus de permis daté du 19 août 2003 valant retrait de l'autorisation tacitement accordée lui a été notifié le 26 août 2003 ; le tribunal administratif, par jugement du 3 novembre 2005, a rejeté sa demande tendant à l'annulation de cet arrêté mais la cour administrative d'appel de Marseille, par un arrêt du 26 juin 2008, devenu définitif, a annulé ce jugement et l'arrêté du 19 août 2003 ; elle s'est alors trouvée détentrice d'un permis de construire à compter du jour où l'arrêt de la cour est devenu définitif, c'est-à-dire deux mois après sa notification ; 

       - elle a néanmoins été empêchée de réaliser le programme immobilier qui avait été autorisé, de le commercialiser ou de l'exploiter ; 

       - elle a formé une demande préalable indemnitaire le 22 septembre 2010, à laquelle la commune de Marseille n'a pas répondu ; 

       - c'est à tort que les premiers juges n'ont pas accepté de l'indemniser des intérêts de l'emprunt qu'elle a contracté pour l'acquisition du terrain d'assiette du projet dès lors que lorsque l'acquisition est financée par des fonds propres, c'est l'impossibilité d'affecter ces fonds à un autre placement qui est indemnisée tandis que lorsque le projet est financé par l'emprunt c'est le coût des intérêts qui est indemnisé ;

       - c'est également à tort que les premiers juges ont refusé de prendre en compte une année supplémentaire du 31 août 2008 au 31 août 2009 afin de tenir compte du fait qu'il a été nécessaire de repenser le projet pour tenir compte des nouvelles contraintes en matière de construction et de solliciter de nouveau les établissements bancaires ; 

       - de même le tribunal aurait dû l'indemniser du surcoût des frais d'études, d'un montant de 7 774 euros et des frais de remise en état du terrain d'un montant de 22 771 euros, qui sont bien la conséquence directe du retrait illégal du permis de construire ; 

       - elle renonce à réclamer à la cour l'indemnisation du paiement des taxes d'urbanisme dont elle est redevable en qualité de propriétaire de la parcelle d'assiette du projet, dont elle ne s'est pas acquittée mais tente par ailleurs d'obtenir la décharge ; 

       - le tribunal aurait dû également l'indemniser de son préjudice commercial, estimé à la somme de 678 140 euros par le cabinet d'expertise Roussel et associés, alors que l'acte de vente mentionne que le terrain d'assiette du projet doit servir à l'extension de la jardinerie " Marius Ferrat " ou à une exploitation commerciale connexe ou complémentaire ; à défaut la cour l'indemnisera de la perte de chance de la possibilité de louer les locaux projetés, qui, alors qu'elle était réelle et sérieuse dans un quartier en pleine expansion, est évaluée en définitive à la somme de 100 000 euros ; 

       - le préjudice moral d'une société est indemnisable et une somme de 6 000 euros lui sera donc accordée à ce titre ; 

       - contrairement à ce qu'ont estimé les premiers juges, l'expertise réalisée par le cabinet Roussel qui a notamment permis de déterminer le surcoût de la construction ou l'étendue du préjudice commercial a été utile ; la somme de 4 684 euros sera accordée à ce titre ; 

       - les frais d'étude qu'elle a engagés devront être indemnisés toutes taxes comprises dès lors que la SCI du quartier de l'Eure justifie ne pas être assujettie à la TVA. 

       Par des mémoires en défense, enregistrés le 25 mars 2015 et le 27 août 2015, la commune de Marseille, représentée par Me B... conclut au rejet de la requête et demande à la cour par la voie de l'appel incident de réformer le jugement entrepris qui a indemnisé la société requérante du coût d'immobilisation d'un capital de 212 483,72 euros et de mettre à la charge de la SCI du quartier de l'Eure la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

       Elle fait valoir que :

       - seul le retard de réalisation du projet est indemnisable ; 

       - le projet était d'ailleurs réalisable à compter de la notification de l'arrêt de la Cour administrative d'appel du 26 juin 2008 dès lors qu'un éventuel pourvoi en cassation ne revêtait pas de caractère suspensif ; 

       - la commune de Marseille demande à la Cour de prendre acte que la SCI du quartier de l'Eure ne demande plus la réparation du préjudice lié à l'augmentation du coût de la construction, chiffré en première instance à la somme de 749 265 euros, la société requérante ayant indiqué avoir renoncé à son projet ; 

       - par la voie de l'appel incident, elle sollicite la réformation du jugement qui a accepté d'indemniser la société requérante du coût d'immobilisation du capital alors qu'elle a eu recours à un prêt ; en outre alors que le terrain a été acquis en 2002, le permis a été obtenu seulement en août 2003 et il n'est pas certain que la société aurait concrétisé son projet ; 

       - la société requérante ne démontre pas avoir immobilisé des sommes pendant une année supplémentaire alors au surplus que quatre ans après l'arrêt rendu par la cour administrative d'appel de Marseille, les travaux n'avaient toujours pas débuté ; 

       - la société requérante ne justifie pas de la différence du coût de l'emprunt contracté pour un montant de 220 000 euros et le montant global de l'acquisition de 212 483,72 euros ; le mode de calcul des intérêts du prêt qui consiste à retenir le montant total des intérêts du prêt, au demeurant non justifié, et à lui appliquer le taux de l'intérêt légal est erroné alors que les intérêts sont calculés pour toute la durée du prêt ; le fait que le projet ait été retardé n'a aucune incidence sur le remboursement de l'emprunt qui aurait dû en tout état de cause être honoré ; 

       - il n'est pas justifié que des frais d'étude supplémentaires d'un montant de 7 774 euros aient été la conséquence du retard pris par le projet ; 

       - les frais de remise en état du terrain " pour la construction " sont sans lien avec l'illégalité fautive, alors au surplus que la société a indiqué avoir abandonné son projet de construction ; 

       - il n'est pas justifié du paiement de taxes d'urbanisme et la commune de Marseille prend acte de la renonciation de la société requérante à ce chef de préjudice ; 

       - la société requérante ne donne aucune justification du préjudice commercial qu'elle prétend avoir subi ; elle a pu abandonner son projet pour des raisons extérieures à l'illégalité fautive reprochée ; 

       - si le principe d'une perte de chance de louer le bien dont la construction était envisagée pourrait être indemnisé, la société requérante n'a toutefois pas mis à même la Cour d'apprécier le montant réclamé, compte tenu du nombre réduit de pièces justificatives produites ; 

       - le préjudice personnel lié aux démarches contentieuses subies par la société n'est pas indemnisable alors que la gestion de litiges potentiels est intimement liée à son activité ; les frais subis dans le cadre de précédents contentieux ont au surplus été indemnisés par les sommes allouées sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; 

       - seul le montant hors taxes des frais d'expertise est susceptible d'être indemnisé.

       Un courrier du 23 janvier 2015 a été adressé aux parties en application des dispositions de l'article R. 611-11-1 du code de justice administrative, les a informées de la période à laquelle il est envisagé d'appeler l'affaire à l'audience et a indiqué la date à partir de laquelle l'instruction pourra être close dans les conditions prévues par le dernier alinéa de l'article R. 613-1 et le dernier alinéa de l'article R. 613-2.

       Par ordonnance du 30 septembre 2015, la clôture de l'instruction a été fixée à sa date d'émission en application de l'article R613-1 du code de justice administrative.

       Vu les autres pièces du dossier.

       Vu :

       - le code de l'urbanisme ;

       - le code de justice administrative.

       Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience par un avis d'audience adressé le 5 novembre 2015.

       Ont été entendus au cours de l'audience publique :

       - le rapport de Mme Gougot, 1ère conseillère,

       - les conclusions de M. Salvage, rapporteur public,

       - et les observations de Me C..., représentant la SCI du Quartier de l'Eure et de Me A..., représentant la commune de Marseille.

       1. Considérant qu'après avoir acquis le 12 novembre 2002 un terrain sur lequel était édifié un entrepôt situé dans le quartier des Trois Lucs à Marseille, la SCI du Quartier de l'Eure a demandé le 8 avril 2003 un permis de construire un bâtiment à usage de commerce, bureaux, ateliers ; qu'elle a obtenu le 21 août 2003 un permis de construire tacite ; que toutefois un arrêté de refus de permis daté du 19 août 2003 valant retrait de l'autorisation tacitement accordée lui a été notifié le 26 août 2003 ; que le tribunal administratif de Marseille, par jugement du 3 novembre 2005, a rejeté sa demande tendant à l'annulation de cet arrêté ; que toutefois, par un arrêt du 26 juin 2008 devenu définitif, la cour administrative d'appel de Marseille a annulé ce jugement et l'arrêté du 19 août 2003 ; que c'est dans ces conditions que par courrier du 20 septembre 2010, reçu le 22 septembre suivant, la SCI du Quartier de l'Eure a formé une demande préalable d'indemnisation des préjudices qu'elle estime liés à cette illégalité fautive ; que par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Marseille, après avoir constaté que l'illégalité de l'arrêté précité du 19 août 2003 était constitutive d'une faute de nature à engager la responsabilité de la commune de Marseille au nom de laquelle cet acte a été édicté, a condamné cette dernière à verser à la SCI du quartier de l'Eure une somme correspondant aux intérêts légaux liés à l'immobilisation durant la période du 21 août 2003 jusqu'au 26 août 2008 d'une part, de la somme de 212 483,72 euros incluant 198 183,72 euros au titre de d'acquisition du terrain précité et des frais d'acquisition correspondants d'un montant de 9691 euros et, d'autre part, des frais d'étude engagés pour la maîtrise d'oeuvre du projet, d'un montant de 14 668 euros hors taxes ; que la SCI du quartier de l'Eure interjette appel de ce jugement qui ne lui a pas donné entièrement satisfaction ; que, par la voie du recours incident, la commune de Marseille demande également la réformation du jugement, en tant seulement qu'il l'a condamnée au versement d'une somme calculée en tenant compte du taux de l'intérêt légal lié à l'immobilisation de la somme de 212 483,72 durant la période du 21 août 2003 jusqu'au 26 août 2008, qui est celle à laquelle l'arrêt de la cour est devenu définitif ; 

       Sur les conclusions principales de la SCI du quartier de l'Eure : 

       2. Considérant que l'illégalité fautive de l'arrêté du 19 août 2003 engage la responsabilité de la commune de Marseille ; que toutefois la SCI du quartier de l'Eure ne peut prétendre à être indemnisée que dans la mesure où elle justifie d'un dommage direct et certain ;

       3. Considérant que la société requérante qui a précisé qu'elle avait abandonné son projet de construction compte tenu de l'augmentation importante du coût de la construction et qu'elle sollicitait donc une indemnisation en raison de l'abandon de ce projet ne conteste pas les premiers juges qui ont écarté le chef de préjudice lié à l'augmentation du coût de la construction, chiffré à la somme de 749 265 euros au motif que les travaux de construction n'avaient pas été entrepris ; 

       4. Considérant de même que la SCI requérante a indiqué renoncer à solliciter son indemnisation au titre des taxes d'urbanisme dont elle est redevable en sa qualité de propriétaire du terrain litigieux ; 

       5. Considérant que la SCI du quartier de l'Eure ne démontre pas que le retrait illégal de son permis de construire aurait aggravé le coût de l'emprunt qu'elle avait souscrit et qui était nécessaire à la réalisation de l'opération qu'elle avait projetée ; qu'elle n'est ainsi pas fondée à demander à être indemnisée du coût de l'immobilisation correspondant aux intérêts de cet emprunt contracté pour l'acquisition du terrain qui devait accueillir le projet ; 

       6. Considérant que la SCI du quartier de l'Eure qui a décidé de renoncer à son projet de construction n'est pas fondée, en tout état de cause, à réclamer l'indemnisation d'une " année supplémentaire du 31 août 2008 au 31 août 2009 " au motif qu'elle aurait dû repenser le projet pour tenir compte de nouvelles contraintes de construction et solliciter de nouveau les établissements bancaires ; qu'en tout état de cause, ainsi que l'ont relevé les premiers juges, la SCI du quartier de l'Eure n'a apporté au soutien de cette prétention aucun élément de nature à la conforter ; 

       7. Considérant que de même, compte tenu de l'abandon du projet de construction à l'initiative de la société requérante, le préjudice, au demeurant non justifié, réputé correspondre aux obligations supplémentaires imposées pour la mise en oeuvre du permis de construire ne peut être regardé comme la conséquence directe du retrait fautif par la commune du permis tacitement obtenu ; 

       8. Considérant que si la société requérante soutient avoir dû engager des frais de remise en état de terrain, du fait de son utilisation comme lieu de stockage " sauvage " et de décharge de déchets de toute nature, ces circonstances ne sont pas directement imputables à la commune de Marseille ; 

       9. Considérant que la société requérante demande réparation du préjudice commercial lié à la perte des loyers dont elle soutient avoir été privée en raison du retrait fautif de l'autorisation de construire tacite qu'elle détenait ; que toutefois, si l'acte d'acquisition du terrain d'assiette du projet obligeait la SCI du quartier de l'Eure, au titre des conditions particulières, à " destiner l'immeuble objet des présentes à une extension de la jardinerie " Marius Ferrat " ou à une exploitation commerciale connexe ou complémentaire destinée à favoriser le développement de l'entreprise " Marius Ferrat ", la société requérante n'a produit aucune autre pièce de nature à préciser  la portée de cette mention pour établir le caractère certain et l'étendue d'un tel préjudice ; 

       10. Considérant, en revanche, qu'au égard à la situation du projet et à la nature de la construction la société requérante pouvait raisonnablement en attendre des revenus locatifs ; qu'elle est dès lors fondée à demander réparation de la perte de chance de pouvoir donner ses locaux à bail ; qu'il sera fait une juste appréciation de ce préjudice en l'évaluant à la somme forfaitaire de 100 000 euros tous intérêts compris ; 

       11. Considérant que la SCI du quartier de l'Eure n'est pas fondée à réclamer réparation d'un préjudice lié aux conséquence des démarches administratives et contentieuses engagées dès lors qu'elle ne les a pas personnellement endurées ; qu'elle n'allègue d'aucun autre préjudice moral ; 

       12. Considérant que les premiers juges ont pu refuser d'indemniser l'engagement des frais d'établissement à la demande de la requérante d'un rapport par un cabinet d'experts évaluateurs fonciers pour un montant de 4 784 euros au motif que ce rapport est resté sans incidence sur la détermination du montant de l'indemnisation des préjudices seulement réparés ; 

       13. Considérant enfin que la SCI du quartier de l'Eure, qui justifie pour la première fois en appel ne pas être assujettie à la taxe sur la valeur ajoutée, est par suite fondée à demander à être indemnisée d'une somme calculée toutes taxes comprises ; 

       Sur les conclusions incidentes de la commune de Marseille : 

       14. Considérant, d'une part, que l'illégalité de la décision de retrait du 19 août 2003 constitue une faute de nature à engager la responsabilité de l'Etat pour la période allant jusqu'à la notification de l'arrêt de la cour administrative d'appel de Marseille du 26 juin 2008 prononçant son annulation, date à laquelle le permis de construire tacite qu'elle a obtenu le 21 août 2003 est redevenu exécutoire, et non à la date à laquelle ce même arrêt est devenu définitif ; que la ville de Marseille, qui ne conteste pas le principe de sa responsabilité, est par suite fondée à soutenir que c'est à tort que les premiers juges ont déterminé le montant de l'indemnisation liée à l'immobilisation de la somme engagée pour l'acquisition du terrain en retenant une période d'immobilisation courant jusqu'au 26 août 2008, date à laquelle l'arrêt serait devenu définitif ; 

       15. Considérant, d'autre part, que s'agissant du coût de l'immobilisation du capital, la réalité de chef de préjudice ne peut être regardée comme établie dès lors que l'acquisition a été financée par un emprunt ; que la commune de Marseille est par suite fondée à soutenir que c'est à tort que le tribunal a indemnisé ce préjudice ; 

       16. Considérant qu'il résulte de ce qui précède que la commune de Marseille est fondée à demander la réformation du jugement pour les motifs indiqués aux points 14 et 15 ; que la SCI du quartier de l'Eure est seulement fondée à demander la réformation du jugement attaqué pour les motifs indiqués aux points 10 et 13 ; 

       Sur les conclusions au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :

       17. Considérant qu'il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, de faire droit aux conclusions respectives de la SCI du quartier de l'Eure et de la commune de Marseille formées sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; 

D É C I D E :

Article 1er : La commune de Marseille est condamnée à verser à la SCI du quartier de l'Eure  la somme représentant le coût de l'immobilisation des frais d'étude du projet, d'un montant de 17 566,85 euros (dix-sept mille cinq cent soixante-six euros et quatre-vingt-cinq centimes) toutes taxes comprises, pour la période comprise du 21 août 2003 jusqu'à la date de notification de l'arrêt de la cour administrative d'appel de Marseille du 26 juin 2008. 

Article 2 : Cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 22 septembre 2010, avec capitalisation de ces intérêts à compter du 22 septembre 2011 ainsi qu'à chaque échéance anniversaire de cette date. 

Article 3 : L'article 1er du jugement du 10 octobre 2013 du tribunal administratif de Marseille est réformé en ce qu'il a de contraire à l'article 1er du présent arrêt.

Article 4 : La commune de Marseille versera à la SCI du quartier de l'Eure, en plus de celle calculée selon les modalités précisées aux articles 1 et 2 du présent arrêt, une somme supplémentaire de 100 000 (cent mille) euros, tous intérêts compris, en réparation du préjudice mentionné au point 10.  

Article 5 : Le surplus des conclusions de la SCI du quartier de l'Eure et de la commune de Marseille est rejeté.

Article 6 : Le présent arrêt sera notifié à la SCI du quartier de l'Eure et à la commune de Marseille.

Délibéré après l'audience du 26 novembre 2015, où siégeaient :

- M. d'Hervé, président de chambre,

- Mme Josset, présidente assesseure,

- Mme Gougot, première conseillère.

Lu en audience publique, le 16 décembre 2015. 

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N° 13MA04757