Vu la procédure suivante :

       Procédure antérieure :

       M. et Mme D...C...ont demandé au tribunal administratif de Montpellier de condamner la commune de Castelnaudary à leur verser une indemnité, d'un montant total de 140 006,87 euros, en réparation des préjudices matériel et moral, qu'ils estiment avoir subis, du fait de deux permis de construire et d'un refus de permis de construire pris par son maire. 

       Par un jugement n° 1304427 du 4 février 2016, le tribunal administratif de Montpellier a rejeté leur demande.

       Procédure devant la Cour :

       Par une requête et deux mémoires, respectivement enregistrés le 1er avril 2016, les 7 juillet et 14 décembre 2017, M. et Mme C..., représentés par Me B..., demandent à la Cour :

       1°) d'annuler ce jugement du 4 février 2016 du tribunal administratif de Montpellier ;

       2°) de condamner la commune de Castelnaudary à leur verser une indemnité, d'un montant total de 140 006,87 euros, en réparation des préjudices matériel et moral subis du fait du refus de permis de construire, qu'ils estiment illégal, opposé le 6 juillet 2009 par le maire de la commune, cette somme devant être assortie des intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2013 ;

       3°) de mettre à la charge de la commune de Castelnaudary la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

       Ils soutiennent que :

       - la règle de distance sur laquelle la commune de Castelnaudary a fondé le refus de permis de construire opposé à leur acquéreur potentiel n'était pas applicable ;

       - cette illégalité fautive est à l'origine directe des préjudices dont il est demandé réparation ;

       - le préjudice matériel est constitué, d'une part, de la différence entre le prix qu'était prêt à leur verser l'acquéreur potentiel, EURL Média Jeunesse, et le prix de vente finalement perçu, d'autre part, des frais supportés en raison de la date à laquelle la vente s'est finalement conclue et du coût des intérêts du prêt relais qu'ils ont contracté ;

       - ils ont été placés en surendettement, ce qui leur a causé un préjudice moral et des troubles dans leurs conditions d'existence.

       Par trois mémoires en défense, enregistrés les 23 juin, 6 septembre et 29 décembre 2017, la commune de Castelnaudary, représentée par la Selarl d'avocats Symchowicz, Weissberg et Associés, conclut au rejet de la requête et à ce qu'il soit mis à la charge des appelants une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

       Elle fait valoir que :

       - le refus de permis n'a pas été opposé en raison de la dangerosité des silos mais en raison de la distance minimale à respecter entre le hangar agricole existant et le centre de jeunesse projeté ;

       - le bâtiment agricole est un hangar qui sert non seulement au stockage de matériel agricole mais également à la dépose d'engrais ;

       - la circonstance que l'avis de la chambre d'agriculture ne mentionne pas de matières fermentescibles ne conduit pas à l'inapplicabilité de la règle de distance, la chambre d'agriculture ayant précisément été consultée en raison de la présence de matières fermentescibles dans le hangar ;

       - la dérogation n'était pas envisageable au regard de la nature du projet envisagé et des dispositions de l'article 159 du règlement sanitaire départemental et de l'article L. 111-3 du code rural et de la pêche maritime ;

       - il n'y a pas de lien de causalité entre la non-réalisation de la condition suspensive liée à la délivrance d'un permis de construire et l'échec de la vente à l'EURL Média ;

       - en tout état de cause, les préjudices invoqués ne sont pas certains et leur lien direct avec la faute prétendue n'est pas établi ;

       - l'achat immobilier avant la cession de leur propriété a été considéré par le tribunal de grande instance de Carcassonne comme une imprudence participant du préjudice subi ;

       - les conclusions tendant à assortir la somme demandée des intérêts au taux légal étant nouvelles en appel et ayant été, en outre, présentées au-delà de l'expiration du délai d'appel, elles sont irrecevables.

       Vu les autres pièces du dossier.

       Vu :

- le code rural et de la pêche maritime ;

       - le code de l'urbanisme ;

       - le code de justice administrative.

       Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

       Ont été entendus au cours de l'audience publique :

       - le rapport de Mme Busidan,

       - les conclusions de M. Roux, rapporteur public,

       - et les observations de Me B..., représentant M. et Mme C..., et de Me A..., représentant la commune de Castelnaudary.

       Une note en délibéré, présentée pour la commune de Castelnaudary, a été enregistrée le 16 mars 2018. 

       1. Considérant que, propriétaires depuis 1998, sur le territoire de la commune de Castelnaudary, d'une maison d'habitation voisine d'une exploitation agricole, gérée par le groupement foncier agricole (GFA) de Figairolles, M. et Mme C... ont vainement tenté de faire annuler les arrêtés délivrés les 25 mars 2002 et 10 décembre 2004 par le maire de la commune de Castelnaudary, autorisant en proximité immédiate de leur habitation la construction par ce GFA de deux silos, dits aussi cellules de stockage de céréales ; que, devant déménager pour raisons professionnelles, les époux C...ont acheté une nouvelle habitation plus proche du nouveau lieu de travail en concluant en août 2005 un prêt relais pour vendre leur propriété de Castelnaudary ; qu'à cette fin, ils ont conclu avec un premier acquéreur, l'EURL Média Jeunesse, qui souhaitait transformer la construction existante en centre d'accueil pour enfants défavorisés, un compromis de vente le 14 janvier 2009 sous la condition suspensive pour l'acquéreur d'obtenir un permis de construire autorisant le changement de destination de la maison d'habitation ; que le permis de construire sollicité à cette fin ayant été refusé, par un arrêté du 6 juillet 2009, la vente envisagée n'a pas été réitérée par un acte authentique ; que les époux C...ont vendu leur propriété de Castelnaudary en 2012  à un autre acquéreur, à un prix inférieur à celui figurant dans le compromis de vente conclu en 2009 et après que, par jugement rendu le 11 octobre 2011, le tribunal de grande instance de Carcassonne eut ordonné au GFA de Figairolles de déplacer les deux silos à grains de leur emplacement ; que, par courrier reçu le 23 mai 2013 dans les services communaux, les époux C...ont demandé à la commune de Castelnaudary de les indemniser des préjudices subis consécutivement à deux fautes distinctes et alternatives constituées, selon eux, soit par la délivrance illégale en 2002 et 2004 des permis de construire les silos, soit par le refus illégal de permis de construire opposé en 2009 à leur premier acquéreur potentiel ; que cette demande a été rejetée par une décision du maire du 12 juillet 2013 ; que, saisi par M. et Mme C..., le tribunal administratif de Montpellier, par un jugement du 4 février 2016, a rejeté leur demande tendant à la condamnation de la commune de Castelnaudary à leur verser une indemnité d'un montant global de 140 006,87 euros ; que les époux C...relèvent appel de ce jugement et, devant la Cour, ne sollicitent l'engagement de la responsabilité de la commune que sur le seul fondement de l'illégalité fautive du refus de permis de construire du 6 juillet 2009 ;

       Sur la responsabilité de la commune de Castelnaudary :

       2. Considérant, d'une part, que l'article L. 421-6 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction en vigueur à la date de l'arrêté du 6 juillet 2009, dispose : " Le permis de construire ou d'aménager ne peut être accordé que si les travaux projetés sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l'utilisation des sols, à l'implantation, la destination, la nature, l'architecture, les dimensions, l'assainissement des constructions et à l'aménagement de leurs abords et s'ils ne sont pas incompatibles avec une déclaration d'utilité publique. " ; qu'aux termes de l'article L. 111-3 du code rural et de la pêche maritime : " Lorsque des dispositions législatives ou réglementaires soumettent à des conditions de distance l'implantation ou l'extension de bâtiments agricoles vis-à-vis des habitations et immeubles habituellement occupés par des tiers, la même exigence d'éloignement doit être imposée à ces derniers à toute nouvelle construction et à tout changement de destination précités à usage non agricole nécessitant un permis de construire, à l'exception des extensions de constructions existantes.//(...)// Par dérogation aux dispositions du premier alinéa, une distance d'éloignement inférieure peut être autorisée par l'autorité qui délivre le permis de construire, après avis de la chambre d'agriculture, pour tenir compte des spécificités locales. (...) " ; que, par l'arrêté du 6 juillet 2009, le maire de la commune de Castelnaudary a refusé le projet de construction envisagé par l'EURL Média Jeunesse, après avis défavorable de la chambre d'agriculture émis le 29 juin 2009, au motif que " la distance de 30 mètres entre un centre d'hébergement pour enfants et des bâtiments agricoles servant à entreposer du matériel agricole auxquels s'ajoutent deux cellules de stockage ne paraît pas suffisante pour permettre le bon fonctionnement de l'exploitation agricole et garantir la sécurité du public accueilli ", en indiquant que le projet se situait en zone N1 du règlement du plan local d'urbanisme communal, correspondant à une zone naturelle d'habitat diffus dans laquelle le changement de destination des constructions existantes est autorisé à condition de ne pas gêner l'activité agricole ;

       3. Considérant, d'autre part, que l'article 159 du règlement sanitaire départemental (RSD) du département de l'Aude, relatif aux dépôts de matières fermentescibles destinées à la fertilisation des sols, interdit de tels dépôts " à moins de 200 mètres de tout immeuble habité ou occupé habituellement par des tiers, des zones de loisirs, et de tout équipement recevant du public, à moins qu'il ne s'agisse d'ateliers de compostage spécialement aménagés et régulièrement autorisés " ; qu'il n'est ni établi, ni même allégué, que ces dispositions pourraient concerner les silos à céréales autorisés en 2002 et 2004 ; qu'en revanche, la commune de Castelnaudary soutient qu'un hangar agricole, existant sur l'exploitation du GFA des Figairolles dès avant l'acquisition par M. et Mme C... en 1998 de leur habitation et proche d'elle, servirait à la dépose d'engrais, lesquels seraient des matières fermentescibles destinées à la fertilisation du sol ; que, cependant, dans leur mémoire enregistré le 7 juillet 2017, les requérants contestent cette affirmation, faisant valoir que le hangar en question sert au stockage de matériel agricole et non de matières fermentescibles, et soulignant que l'avis de la chambre d'agriculture ne fait aucunement état de matières fermentescibles ; que rien au dossier ne corrobore les affirmations de la commune, formulées dans ses mémoires présentés devant le tribunal administratif et la Cour, sur la présence d'engrais dans le hangar et sur le fait que ces engrais seraient des matières fermentescibles ; que, dès lors, la présence de matières fermentescibles à proximité de la propriété des époux C...à la date de l'arrêté du 6 juillet 2009 n'est pas établie ; qu'il ne résulte pas de l'instruction, et la commune de Castelnaudary ne fait d'ailleurs pas valoir, qu'une autre disposition législative ou règlementaire aurait exigé le respect d'une distance minimale d'implantation entre le centre d'hébergement pour enfants projeté par l'EURL Média Jeunesse et l'exploitation agricole voisine, ou qu'un autre motif établirait la gêne causée à l'activité agricole voisine par la présence de ce centre d'hébergement ; que, par suite, même si la chambre d'agriculture, saisie par la commune, a émis un avis défavorable au projet de l'EURL Média Jeunesse, le refus de permis de construire en litige n'était légalement fondé ni au regard du règlement du plan local d'urbanisme applicable en zone N1, ni au regard de l'article 159 du RSD ; que, dans ces conditions, le maire de la commune de Castelnaudary a illégalement refusé le permis de construire sollicité par l'EURL Média Jeunesse, et ainsi commis une faute de nature à engager la responsabilité de la commune ;

       4. Considérant, toutefois, que la commune de Castelnaudary fait valoir que, quand bien même il serait illégal, le refus de permis de construire du 6 juillet 2009 n'a pas causé l'échec de la vente à l'EURL Média Jeunesse, compte tenu notamment des conditions suspensives stipulées dans la promesse de vente ; 

       5. Considérant, en premier lieu, que M. et Mme C... ont signé, par acte notarié du 14 janvier 2009, un compromis de vente pour la propriété objet du refus de permis de construire reconnu illégal, au prix de 257 500 euros ; que cet acte comportait diverses conditions suspensives, et notamment l'obtention par l'acquéreur d'un permis de construire ; que cette condition avait un caractère essentiel ; qu'il résulte de l'instruction que la demande de permis de construire avait été présentée par le gérant de l'EURL Média Jeunesse ; que la circonstance que la demande de permis de construire ait été présentée après la date limite prévue par cette condition suspensive est sans incidence ; 

       6. Considérant, en deuxième lieu, que, par courrier daté du 25 mai 2009, le notaire des époux C...les informait que leur acquéreur avait obtenu le prêt qu'il avait sollicité ; que, par suite, la commune de Castelnaudary ne peut utilement prétendre que la condition suspensive relative à l'obtention du prêt par l'acquéreur n'a pas été réalisée, et que cette non-réalisation aurait, en tout état de cause, empêché la réitération de la vente ;

       7. Considérant, en troisième lieu, qu'il ressort clairement de la promesse de vente elle-même que la clause relative à la réitération authentique de la vente, et les dates qu'elle indiquait, ne trouvait à s'appliquer qu'en cas de réalisation des conditions suspensives stipulées précédemment dans la promesse ; que la clause suspensive relative à l'obtention d'un permis de construire autorisant le changement de destination des lieux n'étant pas réalisée à la date du refus, la commune de Castelnaudary n'est, en tout état de cause, pas fondée à prétendre qu'à cette date, le compromis de vente aurait été caduc en application de la clause relative à la réitération de la vente ; 

       8. Considérant, par ailleurs, que le seul courrier précité daté du 25 mai 2009 ne suffit pas à établir que l'acquéreur des époux C...avait, à cette date, officiellement renoncé au bénéfice de la condition suspensive, convenue dans son seul intérêt, relative à l'obtention préalable d'un permis de construire portant changement de destination des lieux ; que la commune de Castelnaudary n'est donc pas fondée à soutenir que les époux C...auraient eu, avant le refus de permis de construire en litige, la possibilité de contraindre leur acquéreur potentiel à l'achat de leur bien immobilier ; que, par suite, la commune de Castelnaudary n'est pas fondée à soutenir que les époux C...auraient ainsi commis une faute de nature à l'exonérer, totalement ou partiellement, de sa responsabilité dans l'échec de la vente prévue entre les époux C...et l'EURL Média Jeunesse due au refus de permis de construire illégal du 6 juillet 2009 ;

       Sur l'évaluation des préjudices :

       9. Considérant que la responsabilité d'une personne publique n'est susceptible d'être engagée que s'il existe un lien de causalité suffisamment direct entre les fautes qu'elle a commises et le préjudice certain subi par la victime ;

       10. Considérant, en premier lieu, qu'il résulte de ce qui a été dit aux points précédents que le refus de permis de construire est la seule cause de l'échec de la vente entre les époux C...et l'EURL Média Jeunesse ; que la différence entre le prix de leur bien convenu dans la promesse de vente conclue avec l'EURL Média Jeunesse et le prix effectivement perçu lors de la vente intervenue le 16 mars 2012 constitue un préjudice en lien direct avec la faute commise par la commune ; que la signature par les époux C...d'une promesse de vente de leur habitation pour un montant de 257 500 euros, assortie du versement d'un dépôt de 5 000 euros qui leur restait acquis au cas où la transaction ne se réaliserait pas du fait du bénéficiaire de la promesse de vente, suffit à établir le caractère certain de ce préjudice financier ; qu'il sera fait une exacte appréciation de ce chef de préjudice en fixant l'indemnité destinée à le réparer à la somme de 87 500 euros ;

       11. Considérant, en deuxième lieu, qu'alors que la plus-value brute de cession de biens ou droits immobiliers était réduite, avant l'entrée en vigueur, le 1er février 2012, de l'article 1er de la loi de finances rectificative n° 2011-1117 du 19 septembre 2011, qui a modifié l'article 150 VC du code général des impôts, d'un abattement de 10 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième, impliquant une exonération totale d'impôt sur la plus-value réalisée à l'occasion de la vente d'un bien ou droit immobilier détenu depuis plus de quinze années, une telle exonération n'était acquise, après l'entrée en vigueur de l'article 1er de cette loi, qu'au-delà d'un délai de détention de trente ans ; que, contrairement à ce que les époux C...prétendent, une vente en 2009 du bien acquis par eux le 15 juin 1998 ne les aurait pas exonérés entièrement de leurs obligations fiscales relatives aux plus-values de cession de biens immobiliers, dès lors que leur bien devait être regardé, à la date du refus illégal au regard de la loi fiscale comme une résidence secondaire ; que, dès lors, les appelants ne sauraient prétendre à une indemnité couvrant le surplus d'imposition au titre de la plus-value immobilière qu'ils ont dû supporter effectivement par rapport aux sommes dont ils auraient été redevables en 2009, dès lors que ce préjudice n'est pas la conséquence directe du refus illégal de permis de construire, mais résulte des modifications intervenues dans l'intervalle quant à l'étendue des obligations fiscales des vendeurs de biens immobiliers et à la quotité des impôts ; 

       12. Considérant que le paiement, pour les années 2010 et 2011, des taxes foncières et de l'assurance habitation relatives au bien immobilier dont les époux C...sont restés, en raison de la faute de la commune, propriétaires jusqu'en 2012 constitue un préjudice financier certain, en lien direct avec cette faute ; qu'il sera fait une exacte appréciation de ce chef de préjudice en fixant l'indemnité destinée à le réparer à la somme de 1 878,04 euros ;

       13. Considérant que les époux C...demandent le versement d'une somme de 11 400,83 euros, représentative d'intérêts dus pour la période du 1er décembre 2010 au 12 janvier 2012 au titre du prêt relais conclu dans l'attente de la vente de leur maison de Castelnaudary ; que, toutefois, la conclusion du prêt relais est antérieure au refus illégal de permis de construire ; que le préjudice financier invoqué n'est donc pas en lien de causalité directe avec la faute commise par la commune, et trouve exclusivement son origine dans la décision des époux C...d'acquérir une nouvelle habitation sans avoir au préalable vendu celle dont ils étaient propriétaires ; que, pour la même raison, les époux C...ne sont pas fondés à obtenir une indemnité réparant le préjudice moral et les troubles dans les conditions d'existence qu'ils soutiennent avoir subis du fait de l'impossibilité dans laquelle ils se sont trouvés d'honorer le prêt relais souscrit et qui les a conduits à relever de la commission de surendettement ; 

       14. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que M. et Mme C... sont fondés à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Montpellier a rejeté l'ensemble de leurs conclusions indemnitaires ; qu'il y a lieu d'annuler le jugement et de condamner la commune de Castelnaudary à verser aux époux C...une indemnité d'un montant total de 89 378,04 euros ; que les appelants sont recevables à présenter, pour la première fois en cause d'appel, une demande tendant à ce que cette somme soit assortie des intérêts au taux légal à compter du jour de réception par les services de la commune de leur réclamation préalable ; qu'il résulte de l'instruction que cette demande a été reçue en mairie le 23 mai 2013, et non le 22 juillet 2013 comme indiqué par les appelants, à la suite d'une simple erreur matérielle ;

       Sur les frais non compris dans les dépens :

       15. Considérant que les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge des appelants, qui ne sont, dans la présente instance, ni partie perdante, ni tenus aux dépens, la somme que la commune de Castelnaudary demande sur leur fondement ; qu'en revanche, sur le fondement de ces mêmes dispositions et dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de mettre à la charge de la commune de Castelnaudary la somme de 2 000 euros que demandent les époux C...au titre des frais qu'ils ont exposés et qui ne sont pas compris dans les dépens ; 

D É C I D E :

Article 1er : Le jugement du 4 février 2016 du tribunal administratif de Montpellier est annulé.

Article 2 : La commune de Castelnaudary est condamnée à verser aux époux C...une indemnité de 89 378,04 euros. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2013.

Article 3 : La commune de Castelnaudary versera aux époux C...la somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 5 : Les conclusions présentées par la commune de Castelnaudary sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées. 

Article 6 : Le présent arrêt sera notifié à M. et Mme C... et à la commune de Castelnaudary.

       Délibéré après l'audience du 13 mars 2018, où siégeaient :

       - Mme Buccafurri, présidente,

       - M. Portail, président-assesseur, 

       - Mme Busidan, première conseillère.

       Lu en audience publique, le 23 mars 2018.

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N° 16MA01268