Vu I) sous le n° 04NT01390, la requête enregistrée au greffe de la Cour le 6 décembre 2004, présentée pour la société Investimmo Régions, représentée par son gérant en exercice, dont le siège est ..., par Me Deschepper, avocat au barreau de Lille  ; la société Investimmo Régions demande à la Cour  :


     
       1°) d'annuler le jugement n° 03-1196 du 5 octobre 2004 par lequel le Tribunal administratif de Caen a annulé, à la demande de l'association pour la sauvegarde du marais de Varaville et de ses environs, de l'association pour la défense et la protection de la commune de Varaville, de M.  et de Mme , l'arrêté municipal du 21 juillet 2003 lui accordant un permis de construire pour l'édification de 125 maisons individuelles et d'un hôtel de 71 chambres, avenue du Président René Y...  ;             


     
       2°) de rejeter la demande présentée par les requérants devant le Tribunal administratif de Caen  ;


     
       3°) de condamner solidairement les requérants à lui verser une somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative  ;


     
...


     
Vu II) sous le n° 04NT01396, la requête enregistrée au greffe de la Cour le 30 novembre 2004, présentée pour la commune de Varaville, représentée par son maire en exercice, par Me Chanut, avocat au barreau de Caen  ; la commune de Varaville demande à la Cour  :


     
       1°) d'annuler le jugement n° 03-1196 du 5 octobre 2004 par lequel le Tribunal administratif de Caen a annulé, à la demande de l'association pour la sauvegarde du marais de Varaville et de ses environs, de l'association pour la défense et la protection de la commune de Varaville, de M.  et de Mme , l'arrêté municipal du 21 juillet 2003 accordant un permis de construire à la société Investimmo Régions pour l'édification de 125 maisons individuelles et d'un hôtel de 71 chambres, avenue du Président René Y...  ;


     
       2°) de rejeter la demande présentée par les requérants devant le Tribunal administratif de Caen  ;


     
       3°) de condamner solidairement les requérants de première instance à lui verser une somme de 750 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative  ;


     
..


     
       Vu les autres pièces des dossiers  ;


     
       Vu le code de commerce  ;


     
       Vu le code de l'urbanisme  ;


     
       Vu le code de justice administrative  ;


     
       Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience  ;


     
       Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 21 mars 2006  :


     
       - le rapport de Mme Tholliez, rapporteur  ;


     
       - les observations de Me Deschepper, avocat de la société Investimmo Régions  ;


     
       - les observations de Me Chanut, avocat de la commune de Varaville  ;


     
       - les observations de Me Abella, substituant Me Perret, avocat de l'association pour la sauvegarde du marais de Varaville et de ses environs et autres  ;


     
       - et les conclusions de M. Artus, commissaire du gouvernement  ;


     
       Considérant que la requête n° 04NT01390 de la société Investimmo Régions et la requête n° 04NT01396 de la commune de Varaville (Calvados) sont relatives au même permis de construire et ont fait l'objet d'une instruction commune  ; qu'il y a lieu de les joindre pour statuer par un seul arrêt  ;


     
Considérant que par jugement du 5 octobre 2004, le Tribunal administratif de Caen a annulé, à la demande de l'association pour la sauvegarde du marais de Varaville et de ses environs, de l'association pour la défense et la protection de la commune de Varaville, de M.  et de Mme , l'arrêté du 21 juillet 2003 du maire de Varaville accordant à la société Investimmo Régions un permis de construire pour l'édification de 125 maisons individuelles et d'un hôtel de 71 chambres  ; que la société Investimmo Régions et la commune de Varaville interjettent appel de ce jugement  ;


     
       Considérant qu'aux termes de l'article L.146-4 du code de l'urbanisme  : II. L'extension limitée de l'urbanisation des espaces proches du rivage () doit être justifiée et motivée, dans le plan d'occupation des sols, selon des critères liés à la configuration des lieux ou à l'accueil d'activités économiques exigeant la proximité immédiate de l'eau ()  ;


     
       Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que les terrains sur lesquels l'opération projetée a été autorisée sont distants d'environ 350 mètres du rivage de la mer dont ils sont séparés par une zone comportant de nombreux pavillons et des immeubles collectifs édifiés sur une dune d'environ 30 mètres de hauteur, qui interdisent toute co-visibilité entre ces terrains d'assiette et la mer  ; que, dans ces conditions, les terrains en cause ne peuvent être regardés comme constituant un espace proche du rivage au sens des dispositions sus-rappelées du II de l'article L. 146-4 du code de l'urbanisme  ; qu'il suit de là que la société Investimmo Régions et la commune de Varaville sont fondées à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Caen s'est fondé sur ce moyen pour, après avoir relevé que le projet ne constituait pas, au regard de ces dispositions, une extension limitée de l'urbanisation, annuler le permis de construire contesté  ;


     
       Considérant, toutefois, qu'il appartient à la Cour, saisie de l'ensemble du litige par l'effet dévolutif de l'appel, d'examiner les autres moyens présentés par l'association pour la sauvegarde du marais de Varaville et de ses environs, l'association pour la défense et la protection de la commune de Varaville, M.  et Mme , devant le Tribunal administratif de Caen et la Cour  ;


     
       Sur la légalité externe du permis de construire contesté  :


     
       Considérant, en premier lieu, que les requérants soutiennent que la demande présentée par la société Investimmo Régions n'étant pas complétée par une autorisation de défrichement, le permis contesté a été délivré en méconnaissance de l'article R. 421-3-1 du code de l'urbanisme  ; qu'il ne ressort pas, toutefois, des pièces du dossier, que les terrains d'assiette du projet supportaient des boisements nécessitant une autorisation de défrichement  ; qu'il suit de là que le moyen tiré de la méconnaissance dudit article ne peut qu'être écarté  ;


     
       Considérant, en deuxième lieu, qu'il ne ressort pas des pièces du dossier que le projet autorisé nécessite la réalisation d'un transformateur EDF et de bassins de rétention d'eau, de même qu'un aménagement relevant de la législation sur les installations classées  ; que, dès lors, le dossier de demande de permis de construire de la société Investimmo Régions n'était pas irrégulièrement composé faute de comporter la justification du dépôt de demandes d'autorisation ou de déclaration, notamment, au titre des installations classées  ;


     
       Considérant, en troisième lieu, qu'une note de présentation du projet figurant au dossier de la demande de permis de construire, le moyen tiré de l'absence de ce document exigé par les articles R. 421-7-1 et R. 315-5 a) du code de l'urbanisme manque ne fait  ;


     
       Considérant, toutefois, que devant la Cour, l'association pour la sauvegarde du marais de Varaville et de ses environs, l'association pour la défense et la protection de la commune de Varaville, M.  et Mme  font valoir que le permis litigieux est intervenu à l'issue d'une procédure entachée d'irrégularité, dès lors que le projet qu'il autorise, lequel porte sur l'édification d'un hôtel de 71 chambres, ne comportait pas, en méconnaissance des dispositions de l'article R. 421-4 du code de l'urbanisme, la copie de la lettre du préfet attestant que l'autorisation exigée au titre de l'urbanisme commercial avait fait l'objet d'une demande assortie d'un dossier complet  ; que les intéressés s'étant prévalus, devant le Tribunal administratif de Caen, des moyens sus-analysés tirés de l'illégalité externe de l'arrêté du 21 juillet 2003 du maire de Varaville, il s'ensuit que ce moyen, qui ne procède pas d'une cause juridique distincte de celle qui fondait la demande présentée devant les premiers juges, est recevable  ;


     
       Considérant qu'aux termes de l'article R. 421-4 alinéa 2 du code de l'urbanisme  : Lorsqu'il s'agit de constructions à usage commercial assujetties à l'autorisation de la commission départementale d'urbanisme commercial en vertu de l'article 29 de la loi n° 73-1193 du 27 décembre 1973 d'orientation du commerce et de l'artisanat, la demande de permis de construire est complétée par la copie de la lettre adressée par le préfet au demandeur de l'autorisation précitée lorsque le dossier joint à la demande d'autorisation a été reconnu complet.  ;


     
       Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que le projet de la société Investimmo Régions portait également sur la construction d'un hôtel de 71 chambres qui est assimilable à une construction à usage commercial  ; qu'il était, dès lors, soumis, en vertu de l'article 29 de la loi du 27 décembre 1973, désormais codifié à l'article L. 720-5 du code de commerce, à l'autorisation préalable de la commission départementale d'équipement commercial  ; qu'il est constant que le dossier de la demande de permis de construire déposée par la société Investimmo Régions n'était pas complété par l'attestation préfectorale exigée par les dispositions précitées de l'article R. 4214 du code de l'urbanisme  ; que, dès lors, l'arrêté litigieux, qui présente un caractère divisible en ce qu'il autorise, à la fois, la construction d'un ensemble de 125 maisons d'habitation et l'édification d'un établissement hôtelier de 71 chambres, lesquels constituent deux projets distincts en raison de leur objet propre et totalement dépourvus de lien de complémentarité entre eux, dont les emprises au sol sont nettement séparées, est illégal en ce que l'autorisation qu'il délivre porte sur cet équipement hôtelier  ; 


     
       Sur la légalité interne du permis de construire litigieux  :


     
       Considérant qu'aux termes de l'article L. 146-6 du code de l'urbanisme  : Les documents et décisions relatifs à la vocation des zones ou à l'occupation et à l'utilisation des sols préservent les espaces remarquables ou caractéristiques du patrimoine naturel et culturel du littoral et les milieux nécessaires au maintien des équilibres biologiques ()  ; qu'aux termes de l'article R. 146-1 du même code  : En application du premier alinéa de l'article L. 146-6 sont préservés, dès lors qu'ils constituent un site ou un paysage remarquable ou caractéristique du patrimoine naturel et culturel du littoral, sont nécessaires au maintien des équilibres biologiques ou présentent un intérêt écologique  : e) les marais ()  ;


     
       Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que les terrains d'une superficie de 11 hectares environ constituant l'assiette des constructions autorisées par le permis de construire contesté ne sont pas compris dans la zone des marais de Varaville, répertoriés comme site remarquable par l'atlas des espaces remarquables-littoral de Basse Normandie et comme ZNIEFF  ; que le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions des articles précités ne peut, dès lors, qu'être écarté  ;


     
       Considérant que si les requérants soutiennent que le permis litigieux n'a pu être légalement délivré au regard des dispositions de l'article L. 421-5 du code de l'urbanisme, dès lors que la réalisation des constructions prévues impliquera une extension des différents réseaux publics pour laquelle l'autorité municipale n'était pas en mesure de prévoir à quelle date elle pourrait intervenir, il ressort, tant des pièces du dossier, que des dispositions de l'article NA 4 du règlement du POS révisé de la commune de Varaville, qu'au sein de la zone NA où est situé le terrain d'assiette du projet, il appartient aux constructeurs de réaliser les équipements nécessaires à l'opération d'urbanisme autorisée  ; qu'il suit de là que le permis litigieux n'est pas intervenu en méconnaissance des dispositions de l'article L. 421-5 du code de l'urbanisme  ;


     
       Considérant qu'aux termes de l'article R. 123-18 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction alors en vigueur  : I. Les documents d'urbanisme doivent faire apparaître les zones urbanisées et les zones naturelles () Ces zones naturelles comprennent en tant que de besoin  : a) Les zones d'urbanisme future, dites Zones NA, qui peuvent être urbanisées à l'occasion soit d'une modification du plan d'occupation des sols soit de la création d'une zone d'aménagement concerté ou de la réalisation d'opérations d'aménagement ou de construction compatibles avec un aménagement cohérent de la zone tel qu'il est défini par le règlement  ;


     
       Considérant que l'association pour la sauvegarde du marais de Varaville et de ses environs, l'association pour la défense et la protection de la commune de Varaville, M.  et Mme  soutiennent, par la voie de l'exception d'illégalité, que le permis contesté est illégal en raison de l'illégalité entachant la création de la zone NA, dès lors que le règlement du POS n'en a pas défini les conditions d'un aménagement cohérent, conformément aux dispositions précitées  ; que, toutefois, l'article NA I dudit règlement définit la nature des bâtiments admis et fixent, pour les différents secteurs de la zone, les normes auxquelles doivent répondre les constructions  ; que les possibilités d'urbanisation future de cette zone destinée à recevoir des constructions individuelles et à usage de commerce était, ainsi, définies par le règlement du POS dans des conditions conformes à un aménagement cohérent de la zone  ; qu'il s'ensuit que le moyen tiré de l'illégalité du règlement de la zone NA du POS de Varaville et, en conséquence, du permis de construire litigieux, doit être écarté  ;


     
       Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que la société Investimmo Régions et la commune de Varaville sont seulement fondées à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Caen a annulé le permis de construire du 21 juillet 2003 en tant qu'il autorise cette société à construire 125 maisons individuelles  ;


     
       Sur les conclusions tendant à l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative  :


     
       Considérant qu'il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, en application de ces dispositions, de condamner l'association pour la sauvegarde du marais de Varaville et de ses environs, l'association pour la défense et la protection de la commune de Varaville, M.  et Mme , d'une part, la commune de Varaville et la société Investimmo Régions, d'autre part, au versement des sommes qu'ils se réclament mutuellement au titre des frais exposés et non compris dans les dépens  ;


     DÉCIDE  :


     Article 1er  :	Le jugement du 5 octobre 2004 du Tribunal administratif de Caen est annulé en ce qu'il annule l'arrêté du 21 juillet 2003 du maire de Varaville, en tant qu'il accorde à la société Investimmo Régions un permis de construire 125 maisons individuelles.


     Article 2  :	Le surplus des conclusions des requêtes de la société Investimmo Régions et de la commune de Varaville et le surplus des conclusions de la demande de l'association pour la sauvegarde du marais de Varaville et des ses environs, de l'association pour la défense et la protection de la commune de Varaville, de M.  et de Mme  devant le Tribunal administratif de Caen, sont rejetés.


     Article 3  :	Les conclusions de la société Investimmo Régions, de la commune de Varaville, de l'association pour la sauvegarde du marais de Varaville et de ses environs, de l'association pour la défense et la protection de la commune de Varaville, de M.  et de Mme , tendant au bénéfice de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, sont rejetées.


     Article 4  :	Le présent arrêt sera notifié à la société Investimmo Régions, à la commune de Varaville (Calvados), à l'association pour la sauvegarde du marais de Varaville et de ses environs, à l'association pour la défense et la protection de la commune de Varaville, à M. Z... , à Mme X...  et au ministre des transports, de l'équipement, du tourisme et de la mer.


     
Une copie en sera, en outre, adressée au procureur de la République près le Tribunal de grande instance de Caen en application de l'article R. 751-11 du code de justice administrative.


     
N°S 04NT01390 et 04NT01396


     
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