Vu la requête, enregistrée le 13 mars 2000, présentée pour la SCI DU CHEMIN VERT,  société civile immobilière dont le siège est ..., par Me X...  ; la SCI DU CHEMIN VERT demande à la cour  :


     1°) d'annuler le jugement n° 9501893/1 en date du 14 décembre 1999 par lequel le Tribunal administratif de Paris a rejeté sa demande de décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre des exercices 1990 et 1991 et des pénalités y afférentes, ainsi que la restitution d'une somme de 1 926 528 F au titre de l'imposition primitive de l'année 1991  ; 


     2°) de prononcer la décharge demandée  ;


     
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     Vu les autres pièces du dossier  ;


     En application de l'article R. 611-7 du code de justice administrative, les parties ayant été informées que l'arrêt paraissait susceptible d'être fondé sur un moyen d'ordre public  ;


     Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales  ;


     Vu le code de justice administrative  ;


     Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience  ;


     Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 27 janvier 2005  :


     - le rapport de Mme Malaval, rapporteur,


     - les observations de Me Y..., pour la société requérante  ;


     - et les conclusions de M. Jardin, commissaire du gouvernement  ;


     Considérant que la SCI DU CHEMIN VERT relève appel du jugement en date du 14 décembre 1999 par lequel le Tribunal administratif de Paris a rejeté sa demande de décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre des exercices 1990 et 1991, ainsi que des pénalités y afférentes  ;


     Sur la régularité de la procédure d'imposition  :


     Considérant, en premier lieu, qu'aux termes de l'article L. 47 du livre des procédures fiscales  : ... une vérification de comptabilité ne peut être engagée sans que le contribuable en ait été informé par l'envoi... d'un avis de vérification. Cet avis doit préciser les années soumises à vérification et mentionner expressément, sous peine de nullité de la procédure, que le contribuable a la faculté de se faire assister par un conseil de son choix   ; 


     Considérant qu'en application des dispositions susvisées, l'administration a adressé à la SCI DU CHEMIN VERT un avis de vérification de comptabilité portant sur les années 1989 à 1991  ; que cette vérification ayant fait apparaître que la société avait reporté sur les résultats de l'exercice clos en 1989 le déficit de l'exercice clos en 1988, le vérificateur s'est alors assuré, comme il en avait le droit et alors même que ce dernier exercice était couvert par la prescription, de l'exactitude des résultats y afférents  ; que l'examen de la comptabilité d'une année prescrite pour les besoins de la vérification d'une année non prescrite se rattache à la vérification de cette dernière dont elle ne constitue pas une opération distincte  ; que, par suite, cet examen n'a pas à être précédé d'un avis de vérification désignant spécifiquement l'année prescrite  ; que le déficit de l'exercice 1988 figurait dans les écritures de la société sous forme d'une charge de l'exercice 1989 et la requérante était ainsi avertie, par la seule réception d'un avis de vérification mentionnant notamment l'année 1989, qu'elle pouvait avoir à justifier le bien-fondé du déficit ainsi reporté  ;


     Considérant, en second lieu, qu'aux termes de l'article L. 57 du livre des procédures fiscales  :  L'administration adresse au contribuable une notification de redressement qui doit être motivée de manière à lui permettre de formuler ses observations ou de faire connaître son acceptation   ;


     Considérant que la société requérante soutient que la notification de redressement du 30 mars 1993 est insuffisamment motivée  ; que, s'agissant du déficit reportable de l'année 1988, la notification précise le détail et les montants des honoraires litigieux ainsi que les raisons pour lesquelles ils devaient être comptabilisés en stock en se référant à l'article 38-3 du code général des impôts  ; que, s'agissant de la plus-value latente, elle ne mentionne pas l'article 222 bis du code général des impôts comme l'indique la société, mais les articles 221-2 et 221 bis de ce code  ; qu'en outre, elle expose de manière détaillée les méthodes d'évaluation de l'immeuble utilisées par l'administration  ; que, par suite, cette notification était suffisamment motivée pour permettre à la société de formuler utilement ses observations  ; 


     Sur le bien fondé de l'imposition  :


     En ce qui concerne le déficit reportable  :


     Considérant qu'aux termes de l'article 38-3 du code général des impôts  :  ...les stocks sont évalués au prix de revient ou au cours du jour de la clôture de l'exercice, si ce cours est inférieur au prix de revient   ; qu'aux termes de l'article 38 nonies de l'annexe III au même code  :  Les marchandises, matières premières, matières et fournitures consommables, emballages perdus, produits en stock et productions en cours au jour de l'inventaire sont évalués pour leur coût de revient. Le coût de revient est constitué  : Pour les marchandises, matières premières, matières et fournitures consommables et les emballages commerciaux achetés, par le prix d'achat augmenté des frais accessoires d'achat. Pour les produits intermédiaires, les produits finis, les emballages commerciaux fabriqués et les productions en cours, par le coût d'achat des matières premières consommées, augmenté de toutes les charges directes ou indirectes de production à l'exclusion des frais financiers...   ; qu'en application de ces dispositions, pour déterminer le coût de revient des immeubles détenus en stock par un marchand de biens, il y a lieu de retenir, dans leur totalité, les dépenses qui ont été effectivement exposées en vue d'acquérir les immeubles à l'exclusion de celles afférentes aux modalités de financement  ; 


     Considérant qu'il résulte de ce qui précède que c'est à bon droit que le vérificateur a considéré que la somme de 852 754 F correspondant à des honoraires exposés en 1988 pour l'achat de l'immeuble dont la société requérante est propriétaire constituait des frais accessoires d'achat lesquels ne pouvaient être déduits des charges de l'exercice, mais devaient être comptabilisées en stock à la clôture de celui-ci  ; 


     Considérant que les dispositions permettant aux contribuables de retrancher des bénéfices imposables d'un exercice non couvert par la prescription les déficits d'exercices précédents même couverts par la prescription conduisent nécessairement à autoriser l'administration à vérifier l'existence et le montant de ces déficits et, par suite, à remettre en cause, le cas échéant, les résultats prétendument déficitaires d'exercices sur lesquels elle ne peut, en raison de la prescription exercer son droit de reprise, les rectifications apportées à ces résultats ne pouvant, toutefois, pas avoir d'autre effet que de réduire ou supprimer les reports déficitaires qui affectent des exercices non prescrits  ; que les règles relatives à la correction symétrique des bilans ne font pas obstacle à ce que la somme susmentionnée de 852 754 F qui avait été incluse à tort dans le déficit reportable de l'exercice 1988, premier exercice prescrit, soit réintégrée dans les résultats de l'exercice suivant non prescrit  ; 


     Considérant, par contre, que s'agissant des honoraires des frais sur prêts de 433 009 F et des honoraires de cabinet de financement de 129 184 F, ils ne peuvent être regardés comme des frais accessoires de l'acquisition de l'immeuble au sens des dispositions précitées de l'article 38 nonies dès lors qu'ils se rattachent aux modalités de son financement  ; que, par suite, c'est à tort que le vérificateur les a réintégrés dans les stocks à la clôture de l'exercice dont ils constituent des charges  ; que, dès lors, la société requérante est fondée à demander que la somme de 562 193 F (85 705,77 euros) soit prise en compte au titre du déficit reportable de l'exercice 1988 et déduite de ses bases imposables des années ultérieures  ;


     
En ce qui concerne la plus-value latente  :


     Considérant, en premier lieu, qu'aux termes de l'article 221-2  du code général des impôts alors applicable  :  En cas de dissolution, de transformation entraînant la création d'une personne morale nouvelle, d'apport en société, de fusion, de transfert du siège ou d'un établissement à l'étranger, l'impôt sur les sociétés est établi dans les conditions prévues aux 1 et 3 de l'article 201. De même, sous réserve des dispositions de l'article 221 bis, la transformation d'une société par actions ou à responsabilité limitée en une société de personnes est considérée comme une cessation d'entreprise   ; qu'aux termes de l'article 221 bis du même code  :  En l'absence de création d'un être moral nouveau, la transformation d'une société par actions ou à responsabilité limitée en société de personnes n'entraîne pas l'imposition immédiate des bénéfices en sursis d'imposition et des plus-values latentes incluses dans l'actif social, à la double condition qu'aucune modification ne soit portée aux écritures comptables du fait de la transformation et que l'imposition desdits bénéfices et plus-values demeure possible sous le nouveau régime fiscal applicable à la société transformée   ;


     Considérant qu'il résulte des dispositions susrappelées que, lorsqu'une société passible de l'impôt sur les sociétés est transformée, sans création d'un être moral nouveau et sans modification des écritures comptables, en une société de personnes, elle peut échapper à l'imposition immédiate des plus-values latentes incluses dans son actif social, si l'imposition de ces plus-values, lorsqu'elles seront réalisées par la société après sa transformation, reste possible entre les mains des associés de la société de personnes selon un régime garantissant l'imposition de l'intégralité du montant des plus-values en sursis d'imposition  ;


     Considérant que la SCI DU CHEMIN VERT qui était assujettie à l'impôt sur les sociétés en qualité de marchand de biens a modifié son objet social le 31 mars 1991 pour devenir une société civile immobilière de gestion  ; que le caractère civil de l'activité ainsi exercée n'était pas de nature à garantir que les plus-values de cession de l'immeuble dont elle est propriétaire, imposables désormais entre les mains de ses associés présents ou futurs et selon les règles fixées par les articles 150 A et suivants du code général des impôts s'il s'agit de personnes physiques, pourraient en toute hypothèse être imposées selon un régime assurant l'imposition de l'intégralité du montant des plus-values en sursis d'imposition  ; que, par suite, et sans qu'il y ait lieu de rechercher si les écritures comptables ont ou non été modifiées, la société requérante qui ne remplissait pas la seconde condition prévue par l'article 221 bis précité n'est fondée ni à soutenir qu'elle aurait dû bénéficier du sursis d'imposition des plus-values latentes prévu par ces dispositions, ni à demander la réduction de son imposition initiale au motif que la plus-value latente qu'elle a déclarée pour l'immeuble qu'elle possède n'aurait pas dû être assujettie au titre de l'exercice 1991  ;


     Considérant, en deuxième lieu, que lors de son changement d'activité le 31 mars 1991, la SCI DU CHEMIN VERT a constaté une plus-value latente sur l'immeuble lui appartenant à Paris 11e dont elle a fixé la valeur vénale à 30 000 000 F   ; que le vérificateur a estimé l'immeuble en cause à 41 000 000 F et procédé à un redressement sur la plus-value latente en résultant  ; que la SCI DU CHEMIN VERT qui a acheté cet immeuble en 1988 pour un montant de 18 000 000 F et y a effectué des travaux d'un montant de 6 193 609 F fait valoir que la valeur vénale qu'elle a retenue correspond à une revalorisation du prix d'achat de 53 %, soit la moyenne d'augmentation des prix dans le 11e arrondissement durant cette période, à laquelle s'ajoute une plus-value sur travaux de 2 460 000 F  ; que le vérificateur a estimé qu'il fallait majorer le prix d'achat du montant des travaux réalisés, soit 6 193 609 F, et revaloriser le total de 66 %  ; que même si lesdits travaux ont augmenté la surface de 426 m² sur un total de 3673 m², l'administration n'établit pas qu'ils auraient apporté à l'immeuble une plus-value supérieure à celle qu'a prise en compte la société  ; que si par ailleurs le vérificateur s'est fondé sur des comparaisons avec cinq ventes d'immeubles commerciaux pour justifier le redressement en litige, il résulte de l'instruction que trois d'entre eux se situaient dans le 12e arrondissement  ; qu'il a retenu comme le plus comparable un immeuble situé avenue Parmentier-rue du Chemin vert d'une surface de 1647 m²  ; que, cependant, pour calculer sa valeur au m² qui a servi de base au redressement, il a divisé le prix de vente par 1327 m² en ne comptant les surfaces du sous-sol que pour 50 % , alors qu'il a pris en compte pour leur totalité les surfaces dont la société requérante était propriétaire  ; que cette dernière fait valoir que les spécificités de l'immeuble n'ont pas été prises en compte, telles notamment, la présence de quais de déchargement et d'entrepôts inutiles dont la transformation est impossible ainsi que l'absence de fenêtres latérales, d'entrée de lumière et d'aération directe pour les plateaux inférieurs représentant 60 % de la surface totale, qui peuvent de ce fait être assimilés à un sous-sol  ; que compte tenu de l'ensemble de ces éléments insuffisamment pris en compte, l'administration n'apporte pas la preuve qui lui incombe de la pertinence de la comparaison à laquelle elle a procédé  ; que la valeur vénale de l'immeuble ne saurait pas plus résulter d'une extrapolation du prix auquel un associé ne détenant que 14 % du capital a cédé ses parts de la SCI  ; que, de même, un taux de rentabilité locative élevé ne suffit à établir une insuffisance dans la plus-value déclarée  ; que, par suite, l'administration ne peut être regardée comme établissant que ledit immeuble avait une valeur vénale de 41 millions de francs  ; que, par suite, que le redressement au titre de la plus-value latente de 9 586 353 F (1 461 430,09 euros) n'est pas fondé  ;


     Considérant qu'il résulte de ce qui précède que la SCI DU CHEMIN VERT est seulement fondée à demander la réduction de ses bases d'imposition à concurrence des montants susmentionnés  ; que, pour le surplus de sa requête en litige, elle n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, qui est suffisamment motivé, le tribunal administratif de Paris a rejeté sa demande  ;


     Sur les conclusions tendant à l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative  :


     Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, de condamner l'Etat à payer la SCI DU CHEMIN VERT la somme de 2 000 euros au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens  ;


     DÉCIDE  :


     Article 1er  : La somme susmentionnée de 85 705,77 euros sera prise en compte au titre du déficit reportable de l'exercice 1988 et la SCI DU CHEMIN VERT est déchargée à due concurrence du complément d'impôt sur les sociétés dû au titre de l'exercice 1990 ainsi que des pénalités y afférentes.


     Article 2  : La SCI DU CHEMIN VERT est déchargée du complément d'impôt sur les sociétés dû au titre de l'exercice 1991 à raison du redressement sur la plus value-latente et des pénalités y afférentes.


     Article 3  : L'Etat versera à la SCI DU CHEMIN VERT la somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.


     Article 4  : Le surplus des conclusions de la requête de la SCI DU CHEMIN VERT est rejeté.


     8


     
N° 99PA02129


     
2


     
N° 00PA00811


     Classement CNIJ  :


     
C