Vu la requête, enregistrée le 28 janvier 2002, présentée pour M. Benoît X, élisant domicile ..., par Me Andrieu  ; M. X demande à la cour  :


     1°) d'annuler le jugement n° 9504227/1 en date du 27 novembre 2001 par lequel le Tribunal administratif de Paris a rejeté sa demande de décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu auxquelles il a été assujetti au titre des années 1988 à 1991 et des pénalités y afférentes, ainsi que sa demande de réduction de son imposition initiale  ;


     2°) de prononcer la décharge demandée  ;


     
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     Vu les autres pièces du dossier  ;


     En application de l'article R. 611-7 du code de justice administrative, les parties ayant été informées que l'arrêt paraissait susceptible d'être fondé sur un moyen d'ordre public  ;


     Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales  ;


     Vu le code de justice administrative  ;


     Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience  ;


     Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 27 janvier 2005  :


     - le rapport de Mme Malaval, rapporteur,


     - les observations de Me Obadia, pour M. X,


     - et les conclusions de M. Jardin, commissaire du gouvernement  ;


     Considérant que M. X relève appel du jugement en date du 27 novembre 2001 par lequel le Tribunal administratif de Paris a rejeté sa demande de décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu auxquelles il a été assujetti au titre des années 1988 à 1991 et des pénalités y afférentes, ainsi que sa demande de réduction de son imposition initiale  ;


     Sur la régularité de la procédure d'imposition  :


     Considérant, en premier lieu, qu'en raison de l'indépendance des procédures, M. X ne peut, en tout état de cause, utilement invoquer des moyens relatifs aux irrégularités de procédure d'imposition de la SCI du Chemin vert qui sont inopérants  ;


     Considérant, en deuxième lieu, qu'aux termes de l'article L. 57 du livre des procédures fiscales  :  L'administration adresse au contribuable une notification de redressement qui doit être motivée de manière à lui permettre de formuler ses observations ou de faire connaître son acceptation   ;


     Considérant que le requérant soutient que la notification de redressement du 13 janvier 1993 est insuffisamment motivée  ; que la notification indique que les redressements de revenus de capitaux mobiliers sont les conséquences de la vérification de comptabilité de la SCI du Chemin vert dont M. X était associé  ; que, s'agissant du déficit reportable de la SCI au titre de l'année 1988, la notification précise le détail et les montants des honoraires litigieux ainsi que les raisons pour lesquelles ils devaient être comptabilisés en stock en vertu de l'article 38-3 du code général des impôts  ; que, s'agissant de la plus-value latente, elle ne mentionne pas l'article 222 bis du code général des impôts comme l'indique le requérant, mais les articles 221-2 et 221 bis de ce code  ; qu'en outre, elle expose de manière détaillée les méthodes d'évaluation de l'immeuble employées par l'administration  ; que, par suite, cette notification était suffisamment motivée pour permettre au requérant de formuler utilement ses observations  ; 


     Considérant, en troisième lieu, que la notification de redressements en date du 13 janvier 1993 indiquait les conséquences sur le revenu imposable de M. X des redressements notifiés  ; que les chiffres étaient précisés par catégorie de revenus et n'étaient pas erronés  ; que, par suite, M. X n'est pas fondé à soutenir que cette notification, qui était sur ce point suffisamment précise, aurait dû faire l'objet d'un envoi complémentaire rectificatif  ; 


     Sur le bien fondé de l'imposition  :


     Considérant que les impositions en litige résultent des redressements des résultats de la SCI du Chemin vert qui ont été considérés comme des revenus distribués entre les mains de ses associés en vertu de l'article 111 bis du code général des impôts  ;


     
En ce qui concerne le déficit reportable  :


     Considérant qu'aux termes de l'article 38-3 du code général des impôts  :  ...les stocks sont évalués au prix de revient ou au cours du jour de la clôture de l'exercice, si ce cours est inférieur au prix de revient   ; qu'aux termes de l'article 38 nonies de l'annexe III au même code  :  Les marchandises, matières premières, matières et fournitures consommables, emballages perdus, produits en stock et productions en cours au jour de l'inventaire sont évalués pour leur coût de revient. Le coût de revient est constitué  : Pour les marchandises, matières premières, matières et fournitures consommables et les emballages commerciaux achetés, par le prix d'achat augmenté des frais accessoires d'achat. Pour les produits intermédiaires, les produits finis, les emballages commerciaux fabriqués et les productions en cours, par le coût d'achat des matières premières consommées, augmenté de toutes les charges directes ou indirectes de production à l'exclusion des frais financiers...   ; qu'en application de ces dispositions, pour déterminer le coût de revient des immeubles détenus en stock par un marchand de biens, il y a lieu de retenir, dans leur totalité, les dépenses qui ont été effectivement exposées en vue d'acquérir les immeubles à l'exclusion de celles afférentes aux modalités de financement  ; 


     Considérant qu'il résulte de ce qui précède que c'est à bon droit que le vérificateur a considéré que la somme de 852 754 F correspondant à des honoraires exposés en 1988 pour l'achat de l'immeuble dont la SCI est propriétaire constituait des frais accessoires d'achat qui ne pouvaient être déduits des charges de l'exercice, mais devaient être comptabilisées en stock à la clôture de celui-ci  ; 


     Considérant que les dispositions permettant aux contribuables de retrancher des bénéfices imposables d'un exercice non couvert par la prescription les déficits d'exercices précédents même couverts par la prescription conduisent nécessairement à autoriser l'administration à vérifier l'existence et le montant de ces déficits et, par suite, à remettre en cause, le cas échéant, les résultats prétendument déficitaires d'exercices sur lesquels elle ne peut, en raison de la prescription exercer son droit de reprise, les rectifications apportées à ces résultats ne pouvant, toutefois, pas avoir d'autre effet que de réduire ou supprimer les reports déficitaires qui affectent des exercices non prescrits  ; que les règles relatives à la correction symétrique des bilans ne font pas obstacle à ce que la somme susmentionnée de 852 754 F qui avait été incluse à tort dans le déficit reportable de l'exercice 1988, premier exercice prescrit, soit réintégrée dans les résultats de la SCI du Chemin vert au titre de l'exercice suivant non prescrit  ; 


     Considérant, par contre, que, s'agissant des honoraires des frais sur prêts de 433 009 F et des honoraires de cabinet de financement de 129 184 F, ils ne peuvent être regardés comme des frais accessoires de l'acquisition de l'immeuble au sens des dispositions précitées de l'article 38 nonies dès lors qu'ils se rattachent aux modalités de son financement  ; que, par suite, c'est à tort que le vérificateur les a réintégrés dans les stocks à la clôture de l'exercice dont ils constituent des charges  ; que, par suite, le requérant est fondé à demander que la somme de 562 193 F soit prise en compte au titre du déficit reportable de l'exercice 1988 et déduite des résultats de la SCI au titre des années ultérieures  ; que, par voie de conséquence, ses bases imposables à l'impôt sur le revenu doivent être réduites au prorata de sa quote-part 46 % dans le capital de la SCI, soit 258 608 F (39 424,54 euros) ; 


     En ce qui concerne la plus-value latente  :


     Considérant, en premier lieu, qu'aux termes de l'article 221-2  du code général des impôts alors applicable  :  En cas de dissolution, de transformation entraînant la création d'une personne morale nouvelle, d'apport en société, de fusion, de transfert du siège ou d'un établissement à l'étranger, l'impôt sur les sociétés est établi dans les conditions prévues aux 1 et 3 de l'article 201. De même, sous réserve des dispositions de l'article 221 bis, la transformation d'une société par actions ou à responsabilité limitée en une société de personnes est considérée comme une cessation d'entreprise   ; qu'aux termes de l'article 221 bis du même code  :  En l'absence de création d'un être moral nouveau, la transformation d'une société par actions ou à responsabilité limitée en société de personnes n'entraîne pas l'imposition immédiate des bénéfices en sursis d'imposition et des plus-values latentes incluses dans l'actif social, à la double condition qu'aucune modification ne soit portée aux écritures comptables du fait de la transformation et que l'imposition desdits bénéfices et plus-values demeure possible sous le nouveau régime fiscal applicable à la société transformée   ;


     Considérant qu'il résulte des dispositions susrappelées que, lorsqu'une société passible de l'impôt sur les sociétés est transformée, sans création d'un être moral nouveau et sans modification des écritures comptables, en une société de personnes, elle peut échapper à l'imposition immédiate des plus-values latentes incluses dans son actif social, si l'imposition de ces plus-values, lorsqu'elles seront réalisées par la société après sa transformation, reste possible entre les mains des associés de la société de personnes selon un régime garantissant l'imposition de l'intégralité du montant des plus-values en sursis d'imposition  ;


     Considérant que la SCI du Chemin vert était assujettie à l'impôt sur les sociétés en qualité de marchand de biens a modifié son objet social le 31 mars 1991 pour devenir une société civile immobilière de gestion  ; que le caractère civil de l'activité ainsi exercée n'était pas de nature à garantir que les plus-values de cession de l'immeuble dont elle est propriétaire, imposables désormais entre les mains de ses associés présents ou futurs et selon les règles fixées par les articles 150 A et suivants du code général des impôts s'il s'agit de personnes physiques, pourraient en toute hypothèse être imposées selon un régime assurant l'imposition de l'intégralité du montant des plus-values en sursis d'imposition  ; que, par suite, et sans qu'il y ait lieu de rechercher si les écritures comptables de la SCI ont ou non été modifiées, dès lors qu'elle ne remplissait pas la seconde condition prévue par l'article 221 bis précité, le requérant n'est fondé ni à soutenir que la SCI aurait dû bénéficier du sursis d'imposition des plus-values latentes prévu par ces dispositions, ni à demander la réduction de son imposition initiale au motif que la plus-value latente déclarée pour l'immeuble n'aurait pas dû être assujettie au titre de l'exercice 1991  ;


     Considérant, en deuxième lieu, que lors de son changement d'activité le 31 mars 1991, la SCI DU CHEMIN VERT a constaté une plus-value latente sur l'immeuble lui appartenant à Paris 11e dont elle a fixé la valeur vénale à 30 000 000 F   ; que le vérificateur a estimé l'immeuble en cause à 41 000 000 F et procédé à un redressement sur la plus-value latente en résultant  ; que la SCI DU CHEMIN VERT ayant acheté cet immeuble en 1988 pour un montant de 18 000 000 F et y a effectué des travaux d'un montant de 6 193 609 F, le requérant fait valoir que la valeur vénale que la SCI a retenue correspond à une revalorisation du prix d'achat de 53 %, soit la moyenne d'augmentation des prix dans le 11e arrondissement durant cette période, à laquelle s'ajoute une plus-value sur travaux de 2 460 000 F  ; que le vérificateur a estimé qu'il fallait majorer le prix d'achat du montant des travaux réalisés, soit 6 193 609 F, et revaloriser le total de 66 %  ; que même si lesdits travaux ont augmenté la surface de 426 m² sur un total de 3673 m², l'administration n'établit pas qu'ils auraient apporté à l'immeuble une plus-value supérieure à celle qu'a prise en compte la société  ; que si par ailleurs le vérificateur s'est fondé sur des comparaisons avec cinq ventes d'immeubles commerciaux pour justifier le redressement en litige, il résulte de l'instruction que trois d'entre eux se situaient dans le 12e arrondissement  ; qu'il a retenu comme le plus comparable un immeuble situé avenue Parmentier-rue du Chemin vert d'une surface de 1647 m²  ; que, cependant, pour calculer sa valeur au m² qui a servi de base au redressement, il a divisé le prix de vente par 1327 m² en ne comptant les surfaces du sous-sol que pour 50 % , alors qu'il a pris en compte pour leur totalité les surfaces dont la société requérante était propriétaire  ; que le requérant fait valoir que les spécificités de l'immeuble n'ont pas été prises en compte, telles notamment, la présence de quais de déchargement et d'entrepôts inutiles dont la transformation est impossible ainsi que l'absence de fenêtres latérales, d'entrée de lumière et d'aération directe pour les plateaux inférieurs représentant 60 % de la surface totale, qui peuvent de ce fait être assimilés à un sous-sol  ; que compte tenu de l'ensemble de ces éléments insuffisamment pris en compte, l'administration n'apporte pas la preuve qui lui incombe de la pertinence de la comparaison à laquelle elle a procédé  ; que la valeur vénale de l'immeuble ne saurait pas plus résulter d'une extrapolation du prix auquel un associé ne détenant que 14 % du capital a cédé ses parts de la SCI  ; que, de même, un taux de rentabilité locative élevé ne suffit à établir une insuffisance dans la plus-value déclarée  ; que, par suite, l'administration ne peut être regardée comme établissant que ledit immeuble avait une valeur vénale de 41 millions de francs  ; que, par suite, que le redressement au titre de la plus-value latente dont la quote-part imputée à M. X s'élève à 4 409 722 F (672 257,79 euros) n'est pas fondé  ;


     Considérant qu'il résulte de ce qui précède que M. X est seulement fondé à demander la réduction de ses bases d'imposition à concurrence des montants susmentionnés  ; que, pour le surplus de sa requête en litige, il n'est pas fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, qui est suffisamment motivé, le tribunal administratif de Paris a rejeté sa demande  ;


     Sur les conclusions tendant à l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative  :


     Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, de condamner l'Etat à payer M. X la somme de 2 000 euros au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens  ;


     DÉCIDE  :


     Article 1er  : Les bases d'impôt sur le revenu assignées à M. X dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers sont réduites d'une somme de 39 424,54 euros au titre du déficit antérieur reportable de la SCI et de 672 257,79 euros au titre de la plus value latente.


     Article 2  : M. X est déchargé des droits et pénalités correspondant à la réduction des bases d'impositions définies à l'article 1er.


     Article 3  : L'Etat versera à M. X la somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.


     Article 4  : Le surplus des conclusions de la requête de M. X est rejeté.


     2


     
N° 99PA02129


     
2


     
N° 02PA00384


     Classement CNIJ  :


     
C