Vu, 1°), sous le n° 99NT01437, le recours, enregistré au greffe de la Cour les 12 et 16 juillet 1999, présenté par le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie  ;


     Le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie demande à la Cour  :


     1°) d'annuler les articles 2 à 4 du jugement n°s 94.2989-98.840-95.2302-96.644 et 96.648 en date du 5 mars 1999 par lesquels le Tribunal administratif de Nantes a, d'une part, accordé à la S.A. SOURISSEAU la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties et de taxe professionnelle auxquelles elle a été assujettie dans les rôles de la commune de Chaillé-les-Marais (Vendée) au titre des années, respectivement, 1994 à 1996 et 1994 et 1995, d'autre part, condamné l'Etat à verser à la S.A. SOURISSEAU une somme de 10 000 F en application de l'article L.8-1 du code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel  ; 


     
	C    CNIJ	n° 19-03-01-02


     
2°) de rétablir la S.A. SOURISSEAU aux rôles de la taxe foncière sur les propriétés bâties des années 1994 à 1996 et de la taxe professionnelle des années 1994 et 1995 à concurrence des réductions prononcées par les premiers juges  ;


     
.............................................................................................................


     Vu, 2°), sous le n° 99NT02178, le recours, enregistré au greffe de la Cour le 18 août 1999, présenté par le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie  ;


     Le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie demande à la Cour  :


     1°) d'annuler les articles 1 à 3 du jugement n° 98-3223 en date du 27 avril 1999 par lesquels le Tribunal administratif de Nantes a, d'une part, accordé à la S.A. SOURISSEAU la réduction de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 1997 dans les rôles de la commune de Chaillé-les-Marais, d'autre part, condamné l'Etat à verser à la S.A. SOURISSEAU une somme de 1 000 F en application de l'article L.8-1 du code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel  ;


     2°) de rétablir la S.A. SOURISSEAU au rôle de la taxe foncière sur les propriétés bâties de l'année 1997 à concurrence de la réduction prononcée par les premiers juges  ;


     
.............................................................................................................


     Vu les autres pièces des dossiers  ;


     Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales  ;


     Vu le code de justice administrative  ;


     Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience  ;


     Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 30 avril 2003  :


     - le rapport de M. JULLIÈRE, président,


     - les observations de Me SCHOLTÈS, avocat de la S.A. SPS Négoce venant aux droits de la S.A. SOURISSEAU,


     - et les conclusions de Mme MAGNIER, commissaire du gouvernement  ;


     Considérant que les recours susvisés présentent à juger des questions semblables et ont fait l'objet d'une instruction commune  ; qu'il y a lieu de les joindre pour statuer par un seul arrêt  ;


     Sur les conclusions dirigées contre les articles des jugements attaqués fixant le montant des impositions  :


     Considérant, en premier lieu, qu'aux termes de l'article 1494 du code général des impôts  : La valeur locative des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties... est déterminée, conformément aux règles définies par les articles 1495 à 1508, pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte  ; qu'aux termes de l'article 324 A de l'annexe III à ce code  : Pour l'application de l'article 1494 du code général des impôts, on entend  : 1° Par propriété normalement destinée à une utilisation distincte  : a) En ce qui concerne les biens autres que des établissements industriels, l'ensemble des sols, terrains et bâtiments qui font partie du même groupement topographique et sont normalement destinés à être utilisés par un même occupant en raison de leur agencement (...)  ; 2° Par fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte, lorsqu'ils sont situés dans un immeuble collectif ou un ensemble immobilier  : a) Le local normalement destiné, à raison de son agencement, à être utilisé par un même occupant (...)  ;


     Considérant que l'immeuble de la S.A. SOURISSEAU est constitué, outre d'un hangar de 220 m² servant à l'entreposage de produits sanitaires et de locaux techniques, d'un bâtiment horizontal d'une superficie de 2 290 m², permettant le stockage à plat des céréales, et d'un silo vertical occupant 360 m² au sol et d'une hauteur de 30 m environ  ; que ces installations font partie du même groupement topographique et sont utilisées par le même occupant en raison de leur agencement  ; qu'il s'ensuit que les différents éléments qui composent l'établissement ne sauraient être regardés comme constituant des fractions de propriétés destinées à des utilisations distinctes, au sens des dispositions précitées des articles 1494 du code général des impôts et 324 A de l'annexe III à ce code  ; que, dès lors, la société SPS Négoce, venant aux droits de la société SOURISSEAU, n'est pas fondée à soutenir que chacun de ces éléments doit être évalué distinctement des autres  ;


     Considérant, en second lieu, qu'aux termes de l'article 1498 du code général des impôts  : La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après  : 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location  ; 2° a) Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel  ; b) La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée  : - soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date  ; soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales  ; 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe  ; qu'en vertu des dispositions combinées des articles 1467 et 1469 du code précité, la valeur locative des biens passibles d'une taxe foncière, utilisés pour les besoins de l'activité, calculée selon les règles fixées pour l'établissement de la taxe foncière, constitue un élément de la base d'imposition à la taxe professionnelle  ;


     Considérant que les dispositions précitées de l'article 1498 du code général des impôts imposent que les biens susceptibles d'être retenus comme termes de comparaison pour l'évaluation d'un immeuble commercial aient été normalement loués au 1er janvier 1970  ; que, par suite, cette méthode d'évaluation ne peut trouver à s'appliquer lorsque l'immeuble invoqué comme terme de comparaison n'était pas loué au 1er janvier 1970 ou, dans l'hypothèse où cet immeuble a lui-même été évalué par comparaison, lorsque le terme ayant servi de référence pour cette évaluation n'était pas non plus loué au 1er janvier 1970  ; qu'ainsi, un immeuble dont la valeur locative a été déterminée non par référence à un bail au 1er janvier 1970 mais par voie d'appréciation directe ne peut être choisi comme terme de comparaison  ; que la circonstance qu'un silo ait été choisi comme local-type par l'administration dans une commune n'établit pas par elle-même que ce silo réponde aux conditions posées par le 2° de l'article 1498, dont celle tenant à sa location au 1er janvier 1970, pour déterminer la valeur locative d'une installation située dans une autre commune  ; que le seul fait que l'administration accepte de prendre un local-type d'une commune comme terme de comparaison pour évaluer d'autres immeubles d'autres localités ne démontre pas davantage que ce local-type puisse être admis comme élément de comparaison à l'égard du site en litige  ;


     Considérant, par ailleurs, que les dispositions législatives susmentionnées, ainsi que celles de l'article 324 Z de l'annexe III au code général des impôts qui définissent l'évaluation par comparaison comme consistant à attribuer à un immeuble une valeur locative proportionnelle à celle adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types, impliquent que ces autres biens soient similaires à l'immeuble en cause et qu'ils soient situés sinon sur le territoire de la même commune, du moins dans une localité dont la situation économique est analogue  ; que si l'article 324 AA de la même annexe admet que des différences peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, c'est à la condition que celles-ci n'excèdent pas les facultés d'ajustement de valeur locative unitaire qu'il envisage du point de vue, notamment, de la situation, de la nature de la construction, de son importance, de son état d'entretien et de son aménagement  ;


     Considérant, s'agissant plus particulièrement des silos composés de cellules verticales, que si d'autres installations de stockage, comme les silos horizontaux, peuvent en principe servir de référence pour fixer leur valeur locative, leurs caractéristiques, notamment celles qui déterminent la capacité de stockage ou relatives à leur équipement, qui conditionnent l'acheminement des produits et la qualité de leur conservation, doivent être suffisamment proches des caractéristiques correspondantes des installations qui leur sont comparées pour que puissent s'appliquer les facultés d'ajustement autorisées par l'article 324 AA précité de l'annexe III au code général des impôts  ;


     Considérant que les installations de stockage de céréales à raison desquelles ont été établies les impositions litigieuses sont situées sur la commune de Chaillé-les-Marais (Vendée)  ; qu'elles sont constituées des éléments ci-dessus mentionnés, édifiés en 1989  ; que leur capacité de stockage est de l'ordre de 14 000 tonnes  ; qu'enfin, le site est équipé, notamment, d'une unité de séchage et d'un pont-bascule pouvant effectuer des pesages de 50 tonnes  ;


     Considérant que la S.A. SPS Négoce demande que les installations concernées soient évaluées par comparaison avec un immeuble sis sur la commune de Chaillé-les-Marais et avec diverses constructions situées dans plusieurs autres communes de Vendée  ; que la circonstance que ces immeubles figurent comme locaux-types aux procès-verbaux des opérations de révision quinquennale des propriétés bâties ne suffit pas, comme indiqué ci-dessus, à établir qu'ils répondent notamment à la condition relative à la référence à une location au 1er janvier 1970, ce que l'administration conteste en ce qui concerne les bâtiments sis à Chaillé-les-Marais (local-type n° 28), Chavagne-les-Redoux (local-type n° 8), Chauche (local-type n° 18), Maillezais (local-type n° 12) Moutiers-les-Mauxfaits (local-type n° 10), Nalliers (local-type n° 12) et Puyravault  ; que l'administration ne soutient pas sérieusement, en revanche, que les établissements sis à Chaillé-les-Marais (local-type n° 14), Les Lucs de Boulogne (local-type n° 23), Moutiers-les-Mauxfaits (locaux-types n°s 9 et 11), Rocheservière (local-type n° 28), Saint-André (locaux-types n°s 8 et 9) et Saint-Michel en L'Herm (local-type n° 17) n'auraient pas été loués au 1er janvier 1970 ou évalués par comparaison avec des immeubles satisfaisant à cette condition  ; qu'il résulte cependant de l'instruction qu'il s'agit de hangars ou d'entrepôts dont les dimensions et capacités sont sans commune mesure avec celles des installations à évaluer  ; que les caractéristiques de ces bâtiments sont, eu égard notamment à la nature des opérations pour la réalisation desquelles ils ont été conçus et, partant, aux équipements dont ils peuvent être dotés, manifestement trop éloignées de celles des installations de la société SOURISSEAU pour qu'il soit possible de les retenir en l'espèce comme termes de comparaison, fût-ce au prix d'ajustements pratiqués en application de l'article 324 AA précité de l'annexe III au code général des impôts  ;


     Considérant que la société SPS Négoce ne peut utilement se prévaloir, à l'appui de sa proposition d'autres références correspondant à divers établissements situés dans des communes de départements autres que la Vendée, de la circonstance que des jugements de tribunaux administratifs ont choisi ces installations comme termes de comparaison pour l'évaluation d'autres sites de stockage de céréales  ;


     Considérant, dans ces conditions, que c'est à bon droit que l'administration a, en l'absence d'éléments de comparaison, évalué par voie d'appréciation directe la valeur locative des installations de stockage dont la société SOURISSEAU était propriétaire-exploitant à Chaillé-les-Marais  ; que c'est, dès lors, à tort que le tribunal administratif, dont le jugement est entaché d'erreur de droit en ce qu'il a écarté cette méthode d'évaluation au profit de celle par comparaison sans se référer à des immeubles précisément identifiés, a fait droit aux demandes de la S.A. SOURISSEAU fondées sur l'applicabilité en l'espèce de la méthode comparative  ;


     Considérant, toutefois, qu'il appartient à la Cour, saisie de l'ensemble du litige par l'effet dévolutif de l'appel, d'examiner les autres moyens invoqués par la S.A. SPS Négoce  ; 


     Considérant que la société requérante ne peut utilement prétendre que les impositions en litige sont contraires à l'égalité  des citoyens devant les charges publiques dès lors qu'elles ont été légalement établies  ; que la circonstance que l'administration aurait utilisé la méthode comparative pour évaluer des installations de stockage de céréales situées dans le ressort de directions des services fiscaux autres que celle de la Vendée n'est pas de nature à faire obstacle à la détermination par voie d'appréciation directe de la valeur locative des immeubles concernés par le présent litige  ;


     Considérant que, selon l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts, il est procédé à l'évaluation directe de l'immeuble en appliquant un taux d'intérêt à sa valeur vénale, telle qu'elle serait constatée à la date de référence si l'immeuble était libre de toute location ou occupation, le taux d'intérêt étant fixé en fonction du taux des placements immobiliers constatés dans la région à la date de référence pour des immeubles similaires  ; qu'aux termes de l'article 324 AC de la même annexe  : En l'absence d'acte et de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l'immeuble à évaluer susceptible d'être retenue, sa valeur vénale à la date de référence est appréciée d'après la valeur vénale d'autres immeubles d'une nature comparable ayant fait l'objet de transactions récentes, situés dans la commune même ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de la commune en cause. La valeur vénale d'un immeuble peut également être obtenue en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimée par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes relatives à des terrains à bâtir situés dans une zone comparable, la valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 dudit immeuble, réduite pour tenir compte, d'une part, de la dépréciation immédiate et, d'autre part, du degré de vétusté de l'immeuble et de son état d'entretien, ainsi, que de la nature, de l'importance, de l'affectation et de la situation de ce bien  ;


     Considérant que la valeur locative déterminée par l'administration dans le cadre de la méthode de l'appréciation directe a été calculée en fonction de la valeur de construction des installations, mentionnée comme étant égale à 7 121 626 F sur la déclaration modèle U souscrite par la société SOURISSEAU en 1991  ; qu'il ne résulte pas de l'instruction qu'il existerait des données de la nature de celles prévues par les dispositions précitées de l'article 324 AC de l'annexe III au code général des impôts permettant d'estimer la valeur vénale de ces installations autrement que par référence à la valeur de leur construction convertie au 1er janvier 1970  ; qu'au demeurant, la société, qui ne se prévaut qu'à titre subsidiaire de la méthode de l'appréciation directe, ne conteste pas le principe de l'utilisation de la valeur de construction dans le cadre de cette méthode  ;


     Considérant qu'eu égard, d'une part, à la très grande spécialisation des installations dont il s'agit, d'autre part, à leur nature, leur état d'entretien, leur capacité de stockage et leur localisation, il y a lieu de réduire leur valeur par l'application d'abattements fixés respectivement à 50 % et 25 %, et, ainsi, de retenir un taux global d'abattement de 75 % au lieu de celui de 25 % appliqué par l'administration  ; que le taux d'intérêt, que l'article 324 AC précité définit en fonction des placements immobiliers constatés dans la région, doit être fixé non à 8 % comme le demande le ministre, mais à 4 % conformément aux conclusions d'une expertise ordonnée par la Cour administrative d'appel de Bordeaux par un arrêt du 27 juin 2000, dont la société est en droit de se prévaloir dès lors que l'administration ne discute pas sérieusement la possibilité de se référer en l'espèce aux données au vu desquelles l'expert a préconisé le taux susmentionné  ; qu'ainsi, la valeur locative au 1er janvier 1970 servant de base aux impositions en litige doit être calculée en appliquant un taux d'intérêt de 4 % à une valeur vénale elle-même établie à partir d'une valeur de construction de l'immeuble au 1er janvier 1970 réduite par un abattement de 75 %  ; qu'en retenant une valeur de construction égale à la somme précitée de 7 121 626 F, convertie en valeur 1970 dans des conditions recevant l'accord des deux parties, cette valeur locative au 1er janvier 1970 s'établit à 16 610 F (2 532,18 euros) et se trouve supérieure à celle qui résulte des jugements attaqués, égale à 15 400 F (2 347,71 euros)  ;


     Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie est seulement fondé à soutenir que c'est à tort que, par les jugements attaqués, le Tribunal administratif de Nantes a fait droit à l'intégralité des conclusions des demandes de la S.A. SOURISSEAU  ;


     Sur les conclusions dirigées contre les articles des jugements attaqués faisant application de l'article L.8-1 du code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel  :


     Considérant qu'il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, d'annuler l'article 4 du jugement du 5 mars 1999 et l'article 3 du jugement du 27 avril 1999 par lesquels le Tribunal administratif de Nantes a condamné l'Etat à  verser à la S.A. SOURISSEAU, en application de l'article L.8-1 du code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel, respectivement, les sommes de 10 000 F et 1 000 F  ;


     Sur l'application des dispositions de l'article L.761-1 du code de justice administrative  :


     Considérant qu'il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, en application de ces dispositions, de condamner l'Etat à verser à la S.A. SPS Négoce la somme qu'elle demande au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens  ;


     
DÉCIDE  :


     
Article 1er  :


     
La valeur locative au 1er janvier 1970 des installations de Chaillé-les-Marais passibles d'une taxe foncière dont la S.A. SOURISSEAU était propriétaire au cours des années 1994 à 1997 est fixée à 2 532,18 euros (deux mille cinq cent trente deux euros dix huit centimes).


     Article 2     :


     La S.A. SOURISSEAU est rétablie aux rôles de la taxe foncière sur les propriétés bâties des années 1994 à 1997 et de la taxe professionnelle des années 1994 et 1995 à concurrence de sommes égales à la différence entre les montants d'impositions résultant de l'application de l'article 1er ci-dessus et ceux dont le tribunal administratif a prononcé la décharge.


     Article 3     :


     Les jugements du Tribunal administratif de Nantes en date des 5 mars et 27 avril 1999 sont réformés en ce qu'ils ont de contraire au présent arrêt.


     Article 4     :


     Le surplus des conclusions du recours du ministre de l'économie, des finances et de l'industrie et des conclusions de la S.A. SPS Négoce est rejeté.


     Article 5     :


     Le présent arrêt sera notifié au ministre de l'économie, des finances et de l'industrie et à la S.A. SPS Négoce.


     
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