Vu, enregistrée au greffe de la cour le 7 mai 1992, la requête présentée pour la société civile immobilière les Mimosas dont le siège social est ..., représentée par son gérant en exercice, par Me Z..., avocat ;
    La société civile immobilière Les Mimosas demande à la cour :
    - de réformer le jugement du 18 février 1992 par lequel le tribunal administratif de Marseille n'a fait droit que partiellement à sa demande en décharge du complément de taxe sur la valeur ajoutée mis à sa charge au titre des années 1985 et 1986 et du complément de prélèvement sur les profits de construction qui lui a été assigné au titre des années 1984 et 1985 ; 
    - de prononcer la décharge des impositions restant en litige ;
    Vu les autres pièces du dossiers ;
    Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
    Vu le code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel ;
    Vu la loi n° 87-1127 du 31 décembre 1987 ;
    Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;
    Après avoir entendu au cours de l'audience publique le 22 juin 1993 :
    - le rapport de Mme LAFOND, conseiller ;
    - et les conclusions de M. CHANEL, commissaire du gouvernement ;
    Sur la recevabilité de la requête :
    Considérant que par une décision du 27 avril 1992 antérieure à l'introduction de la requête, le directeur régional des impôts de Bordeaux a prononcé en exécution du jugement attaqué, le dégrèvement, en droits et pénalités, à concurrence de la somme de 8312 francs, du prélèvement sur les profits de construction mis à la charge de la société civile immobilière Les Mimosas au titre de l'année 1985 ; qu'en conséquence, les conclusions de la requête de l'intéressé relatives à cette imposition sont irrecevables ;
    Sur l'étendue du litige ;
    Considérant que par une décision du 6 avril 1993, postérieure à l'introduction de la requête, le directeur régional des impôts de Bordeaux a prononcé le dégrèvement, en droits et pénalités, du prélèvement sur les profits de construction restant à la charge de la requérante au titre des années 1984 et 1985, que par une décision du 16 juin 1993, il a prononcé le dégrèvement, en droits et pénalités, à concurrence de 50591 francs, du complément de taxe sur la valeur ajoutée qui lui a été assigné au titre de la période du 1er janvier 1985 au 31 décembre 1986 ; que les conclusions de la requête de l'intéressée relatives à ces impositions, sont, dès lors, devenues sans objet :
    Sur la régularité de la procédure d'imposition :
    Considérant, d'une part, qu'il résulte de l'instruction que la vérification de la comptabilité de la société civile immobilière Les Mimosas primitivement prévue pour le 10 mars 1987 par un premier avis de vérification a été reportée, à la demande du comptable de l'intéressée, et n'a effectivement commencé que le 19 mars 1987 ; qu'ainsi, le moyen tiré par la société de ce que la vérification sur place de sa comptabilité se serait étendue sur une durée excédant le délai de trois mois fixé par l'article L. 52 du livre des procédures fiscales en vigueur à l'époque de la vérification, doit, en tout état de cause, être écarté ; 
    Considérant, d'autre part, qu'il ressort des pièces du dossier que les redressements contestés ont été effectués selon la procédure contradictoire ; qu'ainsi, le moyen tiré de ce que la procédure de taxation d'office aurait à tort été utilisée en matière de taxe sur la valeur ajoutée manque en fait ;
    Sur le bien-fondé de l'imposition :
    Considérant qu'aux termes de l'article 266 du Code général des impôts, alors en vigueur "... 2. En ce qui concerne les opérations entrant dans le champ d'application du 7° de l'article 257, la taxe sur la valeur ajoutée est assise : ... b. Pour les mutations à titre onéreux sur : Le prix de la cession, le montant de l'indemnité augmenté des charges qui s'y ajoutent ; La valeur vénale réelle des biens, établie dans les conditions prévues à l'article L. 17 du livre des procédures fiscales, si cette valeur vénale est supérieure au prix, au montant de l'indemnité augmenté des chansons : "I sont à comprendre dans la base d'imposition : 1° Les impôts, taxes, droits et prélèvements de toute nature à l'exception de la taxe sur la valeur ajoutée elle-même" ;
    Considérant d'une part qu'il résulte de ces dispositions qu'en cas de vente "contrat en mains", la taxe sur la valeur ajoutée doit être assise sur l'intégralité du prix convenu, ou sur la valeur vénale du bien si elle lui est supérieure, à l'exception de la taxe sur la valeur ajoutée mais sans déduction des frais du contrat que les parties conviennent de mettre à la charge du vendeur ; qu'en conséquence, c'est à bon droit que l'administration a inclus dans la base d'imposition les frais afférents aux contrats et pris en charge par la société requérante ;
    Considérant, d'autre part, que sur le fondement des dispositions précitées de l'article 266, l'administration est en droit de substituer la valeur vénale réelle du bien cédé au prix de cession stipulé dans l'acte lorsqu'à la date de la vente cette valeur vénale est supérieure au prix de cession ; qu'il résulte de l'instruction qu'au cours de l'année 1985, la société a vendu quatre appartements à des prix variant de 4366 francs à 6911 francs le mètre carré, dont un, celui au prix du mètre carré le plus bas, à l'architecte de l'immeuble ; qu'au cours de l'année 1986, elle a vendu à son principal associé, détenteur de 99 % de son capital, quatre appartements au prix moyen de 6944 francs le mètre carré ; que la valeur vénale retenue par l'administration varie, pour ces appartements, de 7200 francs à 7835 francs le mètre carré ; que, pour l'évaluer celle-ci s'est référée au prix de cession d'autres lots vendus par la société dans le même immeuble, à des dates voisines ou antérieurement aux ventes litigieuses, et comparables quant à leur consistance et à leur situation ; que la société fait état, en termes généraux, de différences d'orientation, de conception ou d'équipement des lots, des conditions du marché et du choix inapproprié, comme terme de comparaison retenu pour certains lots, du lot donné en paiement à Mlle X... ; que dans ces conditions, l'administration doit être regardée comme justifiant la valeur vénale des lots cédés à MM A..., D... et B... ; qu'en revanche, eu égard d'une part, au caractère peu significatif du terme de comparaison retenu pour la vente à M. Y..., d'autre part, au faible écart existant entre le prix de cession des lots à M. C... et le prix de cession du lot retenu comme terme de comparaison, l'administration ne démontre pas l'insuffisance de la valeur vénale des lots vendus à ces derniers ;
    Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que la société civile immobilière Les Mimosas est seulement fondée à soutenir que c'est à tort que par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Marseille a rejeté sa demande en décharge du complément de taxe sur la valeur ajoutée qui lui a été assigné au titre des années 1985 et 1986 à raison des lots cédés à MM Y... et C... ;
Article 1er : Il n'y a pas lieu de statuer sur les conclusions de la requête de la société civile immobilière Les Mimosas relatives d'une part au prélèvement sur les profits de construction maintenu à sa charge au titre des années 1984 et 1985, d'autre part, à concurrence de 50591 francs, du complément de taxe sur la valeur ajoutée qui lui a été assigné au titre de la période du 1er janvier 1985 au 31 décembre 1986.
Article 2 : Pour la détermination de la taxe sur la valeur ajoutée exigible, la valeur des lots vendus à MM. Y... et C... est fixée respectivement à 560.000 francs toutes taxes comprises et 1.500.000 francs toutes taxes comprises.
Article 3 : La société civile immobilière Les Mimosas est déchargée en droits et pénalités de la différence entre la taxe sur la valeur ajoutée restant à sa charge au titre de la période du 1er janvier 1985 au 31 décembre 1986 et celle résultant de la présente décision.
Article 4 : Le surplus des conclusions de la requête de la société civile immobilière Les Mimosas est rejeté.