Vu la procédure suivante :

       Procédure contentieuse antérieure :

       La SARL Joseph Aymeric a demandé au tribunal administratif de Montpellier d'annuler l'arrêté du 6 avril 2018 par lequel le maire de la commune de Limoux a délivré à la SCI Cap Lealisa un permis de construire afin d'édifier un ensemble immobilier comprenant un hôtel de soixante-seize chambres et six cellules commerciales sur une parcelle cadastrée section AO n° 75 rue Blériot sur le territoire communal.

       Par jugement n° 1803670 du 22 octobre 2019, le tribunal administratif de Montpellier a rejeté sa demande.

       Procédure devant la Cour :

       Par une requête enregistrée le 20 novembre 2019 et par un mémoire complémentaire enregistré le 3 avril 2020, la SARL Joseph Aymeric, représentée par la SCP d'avocats Margall-D'Albenas, demande à la Cour :

       1°) d'annuler le jugement du 22 octobre 2019 du tribunal administratif de Montpellier ; 

       2°) d'annuler l'arrêté du 6 avril 2018 du maire de la commune de Limoux ; 

       3°) de mettre à la charge de la commune de Limoux la somme de 2 500 euros à lui verser sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

       Elle soutient que :

       - elle justifie d'une qualité lui donnant intérêt pour agir au sens de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme ; 

       - le dossier de demande du permis de construire litigieux est incomplet au regard des exigences des articles R. 431-5 g) et dernier alinéa, R. 431-7 a), R. 431-8, R. 431-9, R. 431-10 du code de l'urbanisme ; 

       - la piscine projetée méconnaît le plan de prévention des risques d'inondation de l'Aude applicable à la commune ;

       - l'hôtel projeté méconnaît l'article UE 2 du règlement du PLU ;

       - l'accès au projet méconnaît l'article UE 3 de ce règlement ;

       - la construction projetée ne respecte pas l'obligation de retrait imposée par l'article UE 6 du règlement ; 

       - le stationnement des véhicules méconnaît l'article UE 12 du règlement ; 

       - le projet méconnaît l'article UE 13 du règlement.

       Par un mémoire en défense enregistré le 1er avril 2020, la commune de Limoux, représentée par la SCP d'avocats VPNG, conclut à titre principal, au rejet de la requête, à titre subsidiaire, à ce que la Cour fasse usage des pouvoirs qu'elle tient de l'article L. 600-1-5 du code de l'urbanisme et en tout état de cause, à ce que soit mise à la charge de la société requérante la somme de 2 000 euros à lui verser sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

       Elle fait valoir que les moyens de la requête ne sont pas fondés.

       La requête a été communiquée à la SCI Cap Lealisa qui n'a pas produit de mémoire.

       Vu les autres pièces du dossier.

       Vu :

       - le code de l'urbanisme ;

       - le code de justice administrative.

       Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

       La présidente de la Cour a décidé, par décision du 24 août 2021, de désigner M. Portail, président assesseur, pour statuer dans les conditions prévues à l'article R. 222-26 du code de justice administrative.

       Ont été entendus au cours de l'audience publique :

       - le rapport de Mme Carassic,

       - les conclusions de M. Roux, rapporteur public,

       - et les observations de Me D'Audigier représentant la société Joseph Aymeric et de Me Bézard représentant la commune de Limoux.

       Considérant ce qui suit :

       1. Par l'arrêté en litige du 6 avril 2018, le maire de la commune de Limoux a délivré à la SCI Cap Lealisa un permis de construire afin d'édifier un ensemble immobilier comprenant un hôtel de soixante-seize chambres en R+2 et six cellules commerciales destinées à l'accueil d'un restaurant et de cinq commerces, d'une surface totale créée de 7 922 m², sur un terrain cadastré section AO n° 75 situé rue Blériot sur le territoire de la commune. Le recours gracieux du 1er juin 2018 de la société Joseph Aymeric, qui exploite un établissement industriel de type conserverie à proximité immédiate du projet, auprès du maire tendant au retrait de cet arrêté a été rejeté par ce dernier par décision du 15 juin 2018. Par le jugement dont la société Joseph Aymeric relève appel, le tribunal administratif de Montpellier a rejeté sa demande tendant à l'annulation de l'arrêté du 6 avril 2018 du maire.

       Sur le bien-fondé du jugement attaqué : 

       2. Lorsqu'un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l'utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l'illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d'un permis modificatif dès lors que celui-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l'exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Les irrégularités ainsi régularisées ne peuvent plus être utilement invoquées à l'appui d'un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis initial.

       3. En premier lieu, le moyen tiré de l'incomplétude du dossier de demande de permis de construire au regard des exigences des articles R. 431-5 g) et dernier alinéa, R. 431-7 a), R. 431-8, R. 431-9 et R. 431-10 du code de l'urbanisme ne comporte en appel aucun élément de fait ou de droit nouveau par rapport à l'argumentation développée devant le tribunal administratif de Montpellier par la société requérante. Il y a lieu d'écarter ce moyen par adoption des motifs retenus à bon droit par les premiers juges aux points 2 à 14 du jugement attaqué.

       4. En deuxième lieu, il ressort des pièces du dossier et notamment du document graphique du plan de prévention des risques d'inondation de l'Aude applicable sur le territoire communal, que le projet se situe entièrement en zone d'alea modéré RI 2, ainsi que le confirme la direction départementale des territoires et de la mer de l'Aude dans son avis du 10 novembre 2017. Le règlement de cette zone RI 2 prévoit que les règles imposant de créer des niveaux de plancher au-dessus du terrain naturel s'appliquent aux planchers constitutifs de surface de plancher de la construction, qu'il définit comme la " somme des surfaces de planchers de chaque niveau clos et couvert ". L'article II 1 c) de ce plan de prévention relatif aux affouillements aux abords des constructions prévoit spécifiquement qu'est autorisé un affouillement pour la construction d'une piscine, sous réserve qu'elle soit calée au niveau du terrain naturel. Il ressort des pièces du dossier que la piscine projetée se situe au niveau du terrain naturel. Dès lors que cette piscine ouverte, et la terrasse en bois qui la ceinture, ne peuvent être regardées comme l'extension de la construction nouvelle eu égard à l'objectif de mise en sécurité des biens et des personnes poursuivi par le plan de prévention des risques et qu'elles ne présentent pas par nature de niveau clos et couvert au sens de ce plan, la société requérante ne peut utilement se prévaloir des dispositions applicables aux constructions constitutives de surface de plancher qui imposent de caler le niveau de plancher créé de la construction à + 0,60 m au-dessus de la cote moyenne du terrain naturel.

       5. En troisième lieu, aux termes de l'article R. 151-28 du code de l'urbanisme dans sa rédaction en vigueur : " Les destinations de constructions prévues à l'article R. 151-27 comprennent les sous-destinations suivantes : 2° Pour la destination " habitation " : logement, hébergement ; 3° Pour la destination " commerce et activités de service " : artisanat et commerce de détail, restauration, commerce de gros, activités de services où s'effectue l'accueil d'une clientèle, hébergement hôtelier et touristique, cinéma (...). ". Le règlement du PLU de Limoux définit la zone UE comme une zone urbanisée réservée aux activités industrielles, artisanales, de services et commerciales, qui se situent aux entrées de ville et en particulier à l'entrée nord, de part et d'autre de la route de Carcassonne (RD118). L'article UE-1 de ce règlement prévoit que sont interdites " les constructions qui ne sont pas à usage d'activités artisanales, commerciales, industrielles, d'entrepôt, de bureaux, de services, d'équipement collectifs ou d'habitations aux conditions fixées à l'article 2 ci-après. ". L'article UE 2 relatif aux occupations et utilisations du sol soumises à des conditions particulières indique que : "  Les constructions à usage d'habitation doivent être strictement destinées au logement des personnes dont la présence permanente est nécessaire pour assurer la direction, la surveillance ou le gardiennage des établissements ".

       6. Il ressort des pièces du dossier que l'hôtel projeté prévoit soixante-seize chambres ainsi qu'un local de service à chaque niveau, un hall/accueil, une salle de petit-déjeuner, un vestiaire et des sanitaires pour le personnel, des sanitaires publics, une bagagerie, une buanderie, c'est-à-dire les services qui caractérisent une activité hôtelière, qui entre dans la destination " commerces et activités de services " au sens de l'article R. 151-28 du code de l'urbanisme, ainsi d'ailleurs que le restaurant et les cinq commerces projetés autorisés par l'article UE 1 du règlement. Par suite, la société requérante n'est pas fondée à soutenir que la construction de cet hôtel, qui s'analyserait selon elle comme une construction à usage d'habitation, serait interdite en zone UE.

       7. En quatrième lieu, aux termes de l'article UE 3 du règlement relatif aux accès et à la voirie : " 1) Accès : l'accès à la voirie peut être direct ou aménagé sur fonds voisins. Il devra être adapté à la circulation des véhicules automobiles poids lourds et permettre à ces véhicules d'entrer et de sortir sans manœuvres (...) 2) voirie : (...) Les voies en impasse publiques ou privées à usage collectif doivent comporter dans leur partie terminale une plate-forme d'évolution permettant aux poids lourds et aux véhicules publics de faire aisément demi-tour. Les carrefours devront permettre le virage des véhicules les plus encombrants ".

       8. Si la société requérante soutient que les accès et les voiries du projet ne seraient pas adaptés à la circulation des poids lourds amenés à livrer le restaurant de l'hôtel et les commerces projetés, il ressort des pièces du dossier et notamment du plan de masse que le projet prévoit, outre l'accès créé sur la rue Blériot, un autre accès à partir de la rue Farman pour permettre aux poids lourds d'accéder directement au quai de livraison prévu en façade arrière et de sortir du terrain d'assiette du projet par la seconde voie sans avoir à effectuer de manœuvres, en empruntant la voirie interne circulaire du terrain d'assiette qui contourne la construction projetée. La largeur de cette voirie interne a été portée par le permis de construire modificatif du 27 septembre 2019 à 10 m et celle de la chaussée à au moins 7 m. La circonstance que le projet prévoit, ainsi qu'il le pouvait légalement, la création d'une voirie dédiée aux véhicules de secours ne permet pas par elle-même d'établir que la largeur de cette voirie interne serait insuffisante pour la circulation de ces véhicules. Le projet ne prévoit pas d'impasse. Les carrefours créés au niveau des parkings des commerces et du restaurant, qui ne seront au demeurant pas empruntés par les poids lourds, permettent le virage des véhicules les plus encombrants au sens de l'article UE 3 du règlement. Par suite, la société requérante n'est pas fondée à soutenir que le projet méconnaîtrait l'article UE 3 du règlement.

       9. En cinquième lieu, l'article UE 6 relatif aux implantations des constructions par rapport aux voies et emprises publiques prévoit que : " Toute construction devra être implantée : - à une distance minimale des limites d'emprise des voies publiques ou privées égales à 5 m, sauf le long de la route départementale 118, où le recul minimal est porté à 15 m A... la limite d'emprise de la route ; - ou à l'alignement des constructions voisines. - Toutefois, des implantations autres peuvent être admises ou imposées (...). ". Ces dispositions n'ont vocation à s'appliquer que par rapport aux voies, publiques ou privées ouvertes à la circulation générale, d'accès au terrain d'assiette des constructions et non aux voies internes au terrain d'assiette de la construction projetée.

       10. Il ressort du plan de masse du projet que la construction projetée sera implantée à plus de 5 m de chacune des trois voies publiques ou privées bordant les limites est, sud et ouest du terrain d'assiette. La circonstance que la construction soit implantée à l'intérieur du terrain d'assiette au droit de la voirie interne du projet est sans incidence sur la légalité de la décision en litige. Par suite, le projet ne méconnaît pas l'article UE 6 du règlement.

       11. En sixième lieu, aux termes de l'article UE 12 relatif au stationnement : " La superficie à prendre en compte pour le stationnement d'un véhicule est de 25 m² y compris les accès. Afin d'assurer en dehors des voies publiques le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions et installations, il est exigé : (...) 2) Pour les constructions à usage de bureaux, les établissements commerciaux et artisanaux: une surface affectée au stationnement au moins égale à 30 % de la surface de plancher de l'immeuble. A ces espaces à aménager pour le stationnement des véhicules de transport des personnes s'ajoutent les espaces à réserver pour le stationnement des camions et divers véhicules utilitaires (...). De manière générale, le nombre de places ou la superficie dédiée au stationnement pourra être réévalué à la baisse comme à la hausse en fonction de la destination de la construction et des possibilités de sa fréquentation (...) ".

       12. Le formulaire Cerfa, la notice descriptive et le plan de masse du permis de construire modificatif du 27 septembre 2019 prévoient tous et sans contradiction entre eux la création de deux cent une places, soit soixante-deux places pour l'hôtel, cent vingt-sept places pour les commerces et douze places pour le restaurant. Ainsi qu'il a été dit au point 6, l'hôtel, le restaurant et les cinq locaux commerciaux doivent être regardés comme des établissements commerciaux. Ainsi, la surface affectée au stationnement doit être au moins égale à 30 % de la surface de plancher de l'immeuble. La surface de plancher totale de l'immeuble projeté étant de 7 922 m², le projet doit affecter une surface de 2 376,60 m² au stationnement. Il ressort des pièces du dossier que la surface affectée par le projet au stationnement est de 3 063 m². Si la société requérante soutient que cette surface, qui dépasse celle exigée par le règlement, serait toutefois insuffisante au regard des projections de fréquentation de l'hôtel, du restaurant et des commerces prévus en se fondant sur l'effectif théorique maximal de fréquentation indiqué dans la notice de sécurité de la réglementation incendie, il ne ressort pas des pièces du dossier que le maire, en ne réévaluant pas à la hausse le nombre de places de stationnement comme l'y autorise l'article UE 12 du règlement, aurait commis une erreur manifeste d'appréciation, dès lors qu'en tout état de cause les activités du restaurant en termes de nombre de couverts notamment et la nature des commerces projetés ne sont pas encore définies à la date de la décision en litige et qu'elles feront l'objet d'une demande d'aménagement ultérieure. Dès lors que l'article UE 12 intègre à la superficie de 25 m² l'accès à la place de stationnement, la société requérante ne démontre pas que les places de stationnement présenteraient une superficie insuffisante en tant que telle inférieure à 25 m². Elle ne peut pas non plus utilement soutenir que la superficie pour le stationnement d'un véhicule d'une personne à mobilité réduite serait insuffisante selon la notice d'accessibilité de ces personnes jointe au dossier de demande de permis de construire. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance par le projet de l'article UE 12 du règlement doit être écarté.

       13. En septième lieu, l'article UE 13 du règlement prévoit que les zones de recul en bordure des voies publiques et privées sont obligatoirement plantées d'arbres d'alignement de haute tige et paysagées et que dans tous les cas, la densité minimum d'arbres de haute tige sera de 1 pour 100 m² prenant en compte la surface totale de la parcelle y compris la surface bâtie. Il ressort du plan de masse du permis de construire modificatif délivré le 27 septembre 2019 que le projet prévoit, pour la surface totale du terrain d'assiette y compris la surface bâtie, de 17 039 m², cent soixante-dix arbres dans le respect de la règle d'un arbre à haute tige pour 100 m² du règlement. Ce plan de masse prévoit que ces cent soixante-dix arbres seront plantés le long des zones de recul en bordure des trois voies publiques ou privées qui bordent le projet. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article UE 13 du règlement doit être écarté.

       14. Il résulte de ce qui précède que la société Joseph Aymeric n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Montpellier a rejeté sa demande. 

       Sur les frais liés au litige : 

       15. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Limoux, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, une quelconque somme à verser à la société Joseph Aymeric au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la société Joseph Aymeric la somme de 2 000 euros à verser à la commune de Limoux sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

D É C I D E :

Article 1er : La requête de la société Joseph Aymeric est rejetée.

Article 2 : La société Joseph Aymeric versera une somme de 2 000 euros à la commune de Limoux sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 

Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la société Joseph Aymeric, à la commune de Limoux et à la SCI Cap Lealisa. 

       Délibéré après l'audience du 12 octobre 2021, où siégeaient :

       - M. Portail, président par intérim, présidant la formation de jugement en application de l'article R. 222-26 du code de justice administrative, 

       - M. Barthez, président assesseur,

       - Mme Carassic, première conseillère. 

       Rendu public par mise à disposition au greffe le 26 octobre 2021. 

3

N° 19MA04991