Vu la requête, enregistrée au greffe de la Cour administrative d'appel de Marseille, le 18 mai 1998, sous le n° 98MA00782, et le mémoire enregistré le 1er avril 1999, présentés pour la S.C.I. du Soleil, représentée par son gérant en exercice, M. Franck Y..., dont le siège est situé à Louveciennes (78430), par la S.C.P. d'avocats BERNARD-LHOTTE-MASSABIAU  ;


     
Classement CNIJ  : 68.03.03.01.04


     
C						


      La S.C.I. du Soleil demande à la Cour  :


     
A- à titre principal, 


     
1°/ d'ordonner une visite de sa propriété  ;


     
2°/ d'annuler le jugement n° 93-4413 / 94-4254 / 95-1130 / 95-1131 en date du 28 octobre 1997, par lequel le Tribunal administratif de Nice a rejeté sa requête n° 93-4413 tendant à l'annulation de l'arrêté, en date du 27 octobre 1993, par lequel le maire de SAINT-TROPEZ a refusé de lui délivrer un permis de construire, sa requête n° 94-4254, tendant à l'annulation de l'arrêté, en date du 27 septembre 1994, par lequel le maire de SAINT-TROPEZ lui a délivré un certificat d'urbanisme négatif, sa requête n° 95-1130 tendant à l'annulation de l'arrêté, en date du 11 janvier 1995, par lequel le maire de SAINT-TROPEZ a refusé de lui délivrer un permis de construire et sa requête n° 95-1131 tendant à la condamnation de la commune de SAINT-TROPEZ à lui payer la somme de 9.798.105 francs en réparation du préjudice qu'elle estimait avoir subi  ;


     
3°/ de condamner la commune de SAINT-TROPEZ à lui payer la somme de 9.798.150 francs en réparation des conséquences dommageables résultant pour elle de l'illégalité des refus de permis de construire qui lui ont été opposés  ;


     
4°/ de condamner la commune de SAINT-TROPEZ à lui payer la somme de 40.000 francs au titre de l'article L.761-1 du code de justice administrative  ; 


     B- à titre subsidiaire  :


     
1°/ de condamner la commune de SAINT-TROPEZ à lui payer la somme de 9.798.150 francs en réparation des conséquences dommageables  résultant pour elle de l'illégalité du certificat d'urbanisme positif délivré le 16 septembre 1987  ;


     
2°/ de condamner la commune de SAINT-TROPEZ à lui payer la somme de 40.000 francs au titre de l'article L.761-1 du code de justice administrative  ; 


     
Elle soutient que le classement en zone IIND est dénué de toute valeur dès lors que le certificat d'urbanisme positif qu'elle a obtenu le 16 septembre 1987 comporte une fenêtre constructible  ; que le terrain ne jouxte que des terrains bâtis  ; qu'il est entouré de zones urbaines  ; qu'aucune affectation n'est à craindre sur l'écosystème  ; que la parcelle est desservie en eau, égout, électricité, téléphone et voirie  ; qu'elle est située dans la continuité de l'extension urbaine de la commune et à plus de 100 mètres du littoral  ; que la constructibilité respecte le couvert végétal prévu par le plan d'occupation des sols de 1987  ; que les deux parcelles sont enclavées dans le lotissement des Parcs de SAINT-TROPEZ  ; que le Tribunal administratif de Nice ne pouvait retenir que le terrain était couvert d'une végétation caractéristique méditerranéenne  ; que le permis de construire est conforme au cahier des charges du lotissement  ; que les terrains sont inclus dans un ensemble immobilier très largement bâti faisant l'objet d'une organisation commune  ; que le terrain n'appartient pas au littoral  ; que le point le plus proche du rivage est à 846 mètres  ; que la notion d'extension limitée ne peut être retenue  ; que seul le juge peut qualifier un espace de remarquable au sens de l'article L.146-6 du certificat d'urbanisme  ; que le projet n'est pas situé dans la partie naturelle d'un site inscrit mais dans le périmètre d'un site déjà urbanisé géré par l'association syndicale des Parcs de SAINT-TROPEZ  ; que l'illégalité de trois actes attaqués devant le Tribunal administratif de Nice engage la responsabilité de la commune  ; que les refus l'ont empêché pendant dix ans de mettre son projet à exécution  ; qu'il y a lieu d'ajouter les délais liés à la présente instance  ; que son préjudice s'élève à 9.798.150 francs  ; qu'à titre subsidiaire, si la Cour admet la légalité de ces divers actes, l'illégalité du certificat d'urbanisme du 16 septembre 1987 est susceptible d'engager la responsabilité de la commune  ; qu'elle n'aurait jamais acquis ce terrain si elle avait pensé qu'il était inconstructible  ; que son préjudice doit inclure le coût supplémentaire des travaux qui auraient dû être entrepris en 1993  ;que l'unique accès à la propriété se fait par le lotissement Les Parcs de SAINT-TROPEZ  ; que de nombreuses constructions ont été édifiées dans les propriétés qui jouxtent la sienne  ; que tous les terrains avoisinants sont constructibles notamment ceux de M. X... et M. Z...  ; 


     Vu le jugement attaqué  ; 


     
Vu le mémoire en défense, enregistré le 25 août 1999, présenté par la commune de SAINT-TROPEZ qui conclut à titre principal au rejet de la requête et, à titre subsidiaire, à être garantie par l'Etat des condamnations qui seraient éventuellement mises à sa charge  ; 


     Elle soutient que les deux conditions permettant de qualifier un espace naturel de remarquable sont remplies  ; que le terrain est situé en site naturel inscrit  ; qu'il jouxte en grande partie des espaces naturels, est à 700 mètres environ de la mer, couvert d'une végétation de type méditerranéen et représente à lui seul près de 1% des espaces boisés de la commune  ; qu'il constitue à la fois une partie naturelle d'un site inscrit et une zone boisée proche du rivage de la mer  ; que quand bien même le terrain serait un lot de lotissement, ce qui n'est pas le cas, sa configuration justifie la position adoptée  ; que s'agissant de la demande indemnitaire, il n'y a pas eu de demande préalable concernant l'impossibilité de construire et de profiter d'une maison  ; qu'il s'agit d'une demande nouvelle en appel et par suite irrecevable  ; qu'il y a changement de cause juridique  ; que le préjudice n'est ni direct ni certain  ; que l'appelant ne donne aucune indication sur le prix et les conditions d'acquisition du terrain  ; qu'à titre subsidiaire, elle devra être garantie par l'Etat qui n'a pas mis en oeuvre les dispositions de l'article L.123-3-2 du code de l'urbanisme  ; que le porter à connaissance ne concernait pas la zone IIND de la Font de la Treille  ; que cette abstention s'est renouvelée à trois reprises  ; qu'en s'abstenant de mettre en oeuvre les prérogatives qu'il tire de l'article L.123-7 du code de l'urbanisme, le préfet a commis une autre faute  ; qu'en n'exerçant aucun contrôle de légalité sur le certificat d'urbanisme,  en date du 16 septembre 1987, l'Etat a commis une faute lourde  ; 


     Vu le mémoire, enregistré le 27 octobre 1999, présenté pour la S.C.I. du Soleil qui conclut aux mêmes fins que ses précédentes écritures par les mêmes moyens et soutient, en outre, que la végétation est identique à celle des propriétés avoisinantes  ; que le terrain fait partie d'un lotissement  ; que le terrain est situé en zone urbanisée  ; que le classement en zone ND ne repose sur aucun motif d'urbanisme  ; qu'il est discriminatoire par rapport aux terrains voisins constructibles  ; qu'il n'y a pas de caractère automatique de la transposition d'un site inscrit en un site remarquable  ; que l'inscription du site n'est qu'une présomption du caractère remarquable  ; qu'il ne s'agit pas d'un espace proche du rivage  ; que le projet est une extension limitée  ; que la demande indemnitaire a été précédée d'une demande préalable rejetée implicitement  ; que la commune ne peut demander à être garantie par l'Etat  ; 


     	Vu le mémoire, enregistré le 25 novembre 2003, présenté pour la S.C.I. du Soleil qui conclut aux mêmes fins que ses précédentes écritures par les mêmes moyens mais demande que sa demande présentée au titre de l'article L.761-1 du code de justice administrative soit portée à 7.622 euros  ;


     Elle soutient que des parcelles voisines ont été récemment classées en zone UE  ; que le maintien d'un zonage entaché d'une erreur manifeste d'appréciation engage la responsabilité financière de la commune  ; qu'il y a une inégalité entre des propriétés présentant les mêmes caractéristiques  ; que l'appel en garantie présenté pour la première fois en appel doit être rejeté  ; 


     Vu le mémoire, enregistré le 28 avril 2003, présenté par la commune de SAINT-TROPEZ  qui conclut aux mêmes fins que ses précédentes écritures par les mêmes moyens et demande en outre la condamnation de la S.C.I. du Soleil à lui payer la somme de 7.622 euros au titre de l'article L.761-1 du code de justice administrative  ;


     	Elle soutient, en outre, que la S.C.I. du Soleil ne répond pas à l'affirmation selon laquelle aucune demande préalable n'a été présentée  ; 


     	Vu les autres pièces du dossier  ;


     	Vu la loi du 2 mai 1930 ayant pour objet de réorganiser la protection des monuments naturels et des sites de caractère historique, scientifique, légendaire ou pittoresque modifiée  ;  


     	Vu le code de l'urbanisme  ;


     	Vu la loi n° 87-1127 du 31 décembre 1987  ;


     	Vu le code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel  ;


     	Vu le code de justice administrative  ;


     	Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience  ;


     
	Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 12 février 2004  : 


     
	- le rapport de Mme FEDI, premier conseiller  ;


     	- et les conclusions de M. HERMITTE, premier conseiller  ;


     
Considérant que, par jugement, en date du 28 octobre 1997, le Tribunal administratif de Nice a rejeté quatre requêtes présentées par la S.C.I. du Soleil tendant à l'annulation de l'arrêté, en date du 27 octobre 1993, par lequel le maire de SAINT-TROPEZ a refusé de lui délivrer un permis de construire, de l'arrêté, en date du 27 septembre 1994, par lequel le maire de SAINT-TROPEZ lui a délivré un certificat d'urbanisme négatif ainsi que de l'arrêté, en date du 11 janvier 1995, par lequel le maire de SAINT-TROPEZ a refusé de lui délivrer un permis de construire et à la condamnation de la commune de SAINT-TROPEZ à titre de dommages et intérêts  ; que la S.C.I. du Soleil interjette appel de ce jugement et demande, en outre, à la Cour, d'ordonner une visite de sa propriété et de condamner la commune de SAINT-TROPEZ à lui payer la somme de 1.493.718, 34 euros en réparation des conséquences dommageables résultant pour elle, à titre principal, de l'illégalité des décisions négatives susmentionnées, et, à titre subsidiaire, de la délivrance d'un certificat d'urbanisme positif le 16 septembre 1987  ; que la commune de SAINT-TROPEZ conclut au rejet de la requête ; 


     
	Sans qu'il soit besoin de se prononcer sur la fin de non recevoir opposée par la commune de SAINT-TROPEZ à l'encontre de la demande de première instance  ;


     	Sur la légalité des arrêtés en date du 27 octobre 1993, 27 septembre 1994 et 11 janvier 1995  : 


     	Considérant qu'aux termes de l'article L.146-6 du code de l'urbanisme  : Les documents et décisions relatifs à la vocation des zones ou à l'occupation et à l'utilisation des sols préservent les espaces terrestres et marins, sites et paysages remarquables ou caractéristiques du patrimoine naturel et culturel du littoral, et les milieux nécessaires au maintien des équilibres biologiques. Un décret fixe la liste des espaces et milieux à préserver, comportant notamment, en fonction de l'intérêt écologique qu'ils présentent, les dunes et les landes côtières, les plages et lidos, les forêts et zones boisées côtières... ; qu'aux termes de l'article R.146-1 du code de l'urbanisme  : En application du premier alinéa de l'article L.146-6, sont préservés dès lors qu'ils constituent un site ou un paysage remarquable ou caractéristique du patrimoine naturel et culturel du littoral, sont nécessaires au maintien des équilibres biologiques ou présentent un intérêt écologique ...b/ les forêts et zones boisées proches du rivage de la mer ...  ... g  : les parties naturelles des sites inscrits ou classés en application de la loi du 2 mai 1930 modifiée et des parcs nationaux créés en application de la loi n° 60-708 du 22 juillet 1960, ainsi que les réserves naturelles instituées en application de la loi n° 76-629 du 10 juillet 1976  ; 


     	Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que le Tribunal administratif de Nice et le maire de SAINT-TROPEZ ne se sont pas sentis liés par l'inscription des parcelles litigieuses en application de la loi du 2 mai 1930 et se sont livrés à une appréciation concrète des faits de l'espèce  ;   


     Considérant qu'il ressort des pièces du dossier, sans qu'il soit besoin d'ordonner une visite des lieux, que les parcelles cadastrées AW164 et AW165 situées lieudit La Font de Treille à SAINT-TROPEZ, qui constituent le terrain d'assiette du projet ayant fait l'objet des décisions en litige, sont situées dans un site inscrit en application de la loi du 2 mai 1930 et sont distantes, dans l'hypothèse la plus favorable à l'appelante, de 846 mètres de la mer  ; qu'elles occupent une superficie de plus de 32.000 mètres carrés, entièrement couverte d'une végétation de type méditerranéen caractéristique de la presqu'île de Saint-Tropez  ;  qu'il n'est pas contesté qu'elles représentent environ 1% des espaces boisés de la commune et jouxtent en grande partie des espaces naturels  ; que la présence, à proximité, des lotissements Les Parcs de SAINT-TROPEZ, qui sont le seul chemin d'accès aux terrains n'a pas ôté au site son caractère naturel  ; que, dès lors, un tel espace doit être regardé tant comme une zone boisée proche du rivage de la mer au sens des articles L.146-6 et R.146-1 du code de l'urbanisme que comme une partie naturelle d'un site inscrit au sens de l'alinéa g/ dudit l'article R.146-1 et, à ce double titre inconstructible sans que les circonstances que la construction envisagée invisible de la mer ne porte que sur 249 mètres carrés sans vue sur la mer ainsi que la circonstance que les parcelles soient desservies en eau, égout, électricité, téléphone et voirie, soient de nature à remettre en cause cette situation   ;


     	Considérant que la S.C.I. du Soleil soutient que le classement en zone ND de sa propriété ne reposerait sur aucun motif d'urbanisme  ; que toutefois, dès lors que le maire de SAINT-TROPEZ ne s'est pas fondé sur le plan d'occupation des sols pour rejeter ses demandes, ce moyen est inopérant  ;  


     	Considérant que les moyens tirés de ce que les terrains seraient situés à plus de cent mètres du littoral et constitueraient une extension limitée de l'urbanisation à les supposer établis sont sans conséquences sur la légalité des actes litigieux  ; 


     	Considérant que le moyen tiré de ce que des propriétés présentant les mêmes caractéristiques seraient constructibles en méconnaissance du principe d'égalité est inopérant  ; 


     	Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que la S.C.I. du Soleil n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement dont il est interjeté appel, le Tribunal administratif de Nice a rejeté ses conclusions en excès de pouvoir  ;	


     
	Sur la responsabilité  :


     	Considérant, d'une part, que la S.C.I. du Soleil ne peut rechercher la responsabilité de la commune de SAINT-TROPEZ en se fondant sur la prétendue illégalité des arrêtés en date du 27 octobre 1993, 27 septembre 1994 et 11 janvier 1995 ou du zonage du plan d'occupation des sols qu'elle ne démontre pas  ; 


     	Considérant, d'autre part, que la S.C.I. du Soleil soutient qu'elle n'aurait pas acheté le terrain litigieux si elle n'avait pas été induite en erreur sur son caractère constructible par la délivrance d'un certificat d'urbanisme positif, en date du 16 septembre 1987  ; que, toutefois, elle n'établit pas plus en appel qu'en première instance, en ne renseignant pas la Cour sur le prix auquel elle a acquis le terrain litigieux  de la réalité du préjudice qu'elle prétend avoir  subi correspondant à la différence entre la valeur foncière du terrain constructible et celle du terrain non constructible  ; qu'en outre, elle ne peut prétendre à une indemnité correspondant au coût supplémentaire des travaux à réaliser qui auraient dus être entrepris en 1993 dès lors qu'elle n'a pas de droit à obtenir un permis de construire  ; 


     
	Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que la S.C.I. du Soleil n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement dont il est interjeté appel, le Tribunal administratif de Nice a rejeté ses demandes indemnitaires  ;


     
	Sur l'application de l'article L.761-1 du code de justice administrative  :


     	Considérant, d'une part,  qu'en vertu des dispositions de l'article L.761-1 du code de justice administrative, la Cour ne peut pas faire bénéficier la partie tenue aux dépens ou la partie perdante du paiement par l'autre partie des frais qu'elle a exposés à l'occasion du litige soumis au juge  ; que les conclusions présentées à ce titre par la S.C.I ; du Soleil doivent dès lors être rejetées  ;


     	Considérant, d'autre part,  il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, de faire droit aux conclusions susmentionnées de la commune de SAINT-TROPEZ   ;


     D E C I D E  :


     
	Article 1er  : La requête de la S.C.I. du Soleil est rejetée.


     	Article 2  : Les conclusions de la commune de SAINT-TROPEZ tendant à la condamnation de la S.C.I. du Soleil au paiement des frais exposés par elle et non compris dans les dépens sont rejetées.


     	Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la S.C.I. du Soleil, la commune de SAINT-TROPEZ et au ministre de l'équipement, des transports, du logement, du tourisme et de la mer.  


     
Délibéré à l'issue de l'audience du 12 février 2004, où siégeaient  :


     M. ROUSTAN, président de chambre,


     
M. LAFFET, président assesseur,


     
Mme FEDI, premier conseiller,


     
assistés de Mme EJEA, greffier  ;


     Prononcé à Marseille, en audience publique le 26 février 2004.


     Le président,								Le rapporteur,


     
Signé									signé


     Marc ROUSTAN 	                                                                        Cécile FEDI


     Le greffier,


     					signé


     Françoise EJEA


     La République mande et ordonne au ministre de l'équipement, des transports, du logement, du tourisme et de la mer en ce qui le concerne et à tous les huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l'exécution de la présente décision.


     
Pour expédition conforme,


     
Le greffier,


     
9


     
N° 98MA00782