Vu la procédure suivante :

       Procédure contentieuse antérieure :

       La société Spaceshine Ltd a demandé au tribunal administratif de Montreuil, d'une part, de prononcer la réduction des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2007, 2008 et 2009, ainsi que des pénalités y afférentes, d'autre part, de confirmer les déficits antérieurs reportables figurant sur les déclarations de résultat de la société civile immobilière (SCI) Côte Turquoise, et enfin, de désigner un expert aux fins d'évaluer l'état et la valeur locative de la villa Baia dei Fiori et de surseoir à statuer jusqu'à ce que l'expert ait rendu son rapport.

       La société civile immobilière (SCI) Côte Turquoise a demandé au tribunal administratif de Montreuil, d'une part, de prononcer la réduction des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés auxquelles la société Spaceshine Ltd a été assujettie au titre des années 2007, 2008 et 2009, ainsi que des pénalités y afférentes, d'autre part, de prononcer la décharge des rappels d'impôts sur les sociétés des 2007, 2008 et 2009, mis à sa charge en sa qualité de caution solidaire de la société Spaceshine Ltd, et enfin, de confirmer les déficits antérieurs reportables figurant sur les déclarations de résultat de la SCI Côte Turquoise.

       Par un jugement n° 1503598, 1802650 du 18 juin 2019, le tribunal administratif de Montreuil a, en premier lieu, réduit le résultat imposable de la SCI Côte Turquoise de                104 313 euros au titre de chacun des exercices clos en 2008 et 2009, en deuxième lieu, réduit la base imposable de la société Spaceshine Ltd de 52 156,50 euros au titre de chacun des mêmes exercices, en troisième lieu, déchargé la société Spaceshine Ltd, en droits et pénalités,                des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2008 et 2009 correspondant à la réduction de son bénéfice imposable, en quatrième lieu, déchargé la société SCI Côte Turquoise, en droits et pénalités, des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2008 et 2009 en sa qualité de débiteur solidaire de la société Spaceshine Ltd, correspondant à la réduction du bénéfice imposable de la société Spaceshine Ltd et, en dernier lieu, rejeté le surplus des conclusions des demandes.

       Procédure devant la cour :

       Par une requête et des mémoires, enregistrés les 8 août 2019, 10 février 2020 et             25 février 2021, les sociétés Spaceshine Ltd et Côte Turquoise, représentées par Me D... puis Me B..., avocats, demandent à la cour dans le dernier état de leurs écritures :

       1°) d'annuler le jugement en tant qu'il leur est défavorable ;

       2°) à titre subsidiaire, de fixer la valeur vénale de la villa Baïa dei Fiori servant de base au calcul de la valeur locative à partir d'une surface habitable de 1197 mètres carrés, soit une valeur vénale de 33 438 887 euros au titre de l'année 2007 et 28 363 607 euros pour les années 2008 et 2009 ;

       3°) de mettre à la charge de l'État la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

       Elles soutiennent que :

       - l'administration n'apporte pas la preuve d'un acte anormal de gestion consistant en un avantage consenti aux occupants de la villa Baïa dei Fiori ;

       - il n'y a pas eu renonciation à recettes dès lors que la villa ne pouvait être mise en location sur le marché en raison de sa vétusté et des nombreux travaux de rénovation et de mise aux normes nécessaires, que ni la société propriétaire, ni les sociétés actionnaires n'avaient les moyens de financer ; la valeur locative ne pouvait dès lors qu'être nulle ;

       - pour le calcul de la valeur vénale et donc de la valeur locative, il y a lieu de retenir une surface habitable de 1197 mètres carrés, au lieu de 1510 mètres carrés pris en compte par l'administration ; contrairement aux indications de l'administration, la surface pondérée de 2038 mètres carrés, n'est pas démontrée et ne lui est pas favorable.

       Par des mémoires en défense, enregistrés le 26 novembre 2019 et le 13 janvier 2021,      le ministre de l'action et des comptes publics conclut au rejet de la requête.

       Il fait valoir qu'aucun des moyens soulevés par les sociétés Spaceshine Ltd et Côte Turquoise n'est fondé.

       Vu les autres pièces du dossier.

       Vu :

       - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

       - le code de justice administrative.

       Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

       Ont été entendus au cours de l'audience publique :

       - le rapport de Mme C..., 

       - les conclusions de M. Huon, rapporteur public,

       - et les observations de Me B..., pour les sociétés Spaceshine Ltd et Côte Turquoise.

       Considérant ce qui suit :

       1. La société Spaceshine Ltd, société de droit chypriote dont le siège est situé à Nicosie, détient, à parts égales avec la société Galaxystar Ltd également domiciliée à Chypre, 50% du capital social de la société civile immobilière (SCI) Côte Turquoise, laquelle a pour activité l'acquisition et la location de biens immobiliers et est soumise au régime fiscal des sociétés de personnes prévu à l'article 8 du code général des impôts. Cette SCI, qui a acquis, le 26 juin 1996, la villa Baïa dei Fiori située à Saint-Jean Cap Ferrat, a fait l'objet d'un contrôle de ses déclarations fiscales au titre des exercices clos en 2007, 2008 et 2009, au terme duquel l'administration a, d'une part, réintégré dans les résultats le montant de recettes non perçues en raison de la location de la villa au profit de ses associées ou de tiers à un prix anormalement bas constitutif d'un avantage qui, en l'absence de contrepartie pour sa propre exploitation, était étranger à une gestion commerciale normale, et, d'autre part, ramené à 2% les dotations aux amortissements pratiqués par la société. A la suite de la proposition de rectification adressée à la SCI Côte Turquoise le 20 décembre 2010, la société Spaceshine Ltd s'est ainsi vu notifier,        par proposition de rectification du 23 décembre 2010, des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés au titre des années 2007, 2008 et 2009, ainsi que les pénalités y afférentes.         Par un jugement du 18 juin 2019, le tribunal administratif de Montreuil a réduit le résultat imposable de la SCI Côte Turquoise de 104 313 euros au titre de chacun des exercices clos en 2008 et 2009 et la base imposable de la société Spaceshine Ltd de 52 156,50 euros au titre de chacun des mêmes exercices, puis déchargé, d'une part, la société Spaceshine Ltd, en droits et pénalités, des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2008 et 2009 correspondant à la réduction de son bénéfice imposable, et, d'autre part, la SCI Côte Turquoise, en droits et pénalités, des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2008 et 2009 en sa qualité de débiteur solidaire de la société Spaceshine Ltd, correspondant à la réduction du bénéfice imposable de la société Spaceshine Ltd, et a enfin rejeté le surplus des conclusions de leurs demandes. Par la requête susvisée, la SCI Côte Turquoise et la société Spaceshine Ltd font appel du jugement en tant qu'il leur est défavorable.

       Sur le bien-fondé des impositions restant en litige :

       2. Aux termes de l'article 38 du code général des impôts : " (...) le bénéfice imposable est le bénéfice net, déterminé d'après les résultats d'ensemble des opérations de toute nature effectuées par les entreprises, y compris notamment les cessions d'éléments quelconques de l'actif, soit en cours, soit en fin d'exploitation (...) ". Les renonciations à recettes ou les abandons de créances consentis par une entreprise au profit d'un tiers ne relèvent pas, en règle générale, d'une gestion commerciale normale, sauf s'il apparaît qu'en consentant de tels avantages l'entreprise a agi dans son propre intérêt. S'il appartient à l'administration d'apporter la preuve des faits sur lesquels elle se fonde pour estimer qu'une renonciation à recettes ou un abandon de créances consenti par une entreprise à un tiers constitue un acte anormal de gestion, elle est réputée apporter cette preuve dès lors que cette entreprise n'est pas en mesure de justifier qu'elle a bénéficié en retour de contreparties.

       3. Il résulte de l'instruction, en particulier de la proposition de rectification du                20 décembre 2010, que l'administration a estimé que la SCI Côte Turquoise avait, au cours des trois exercices contrôlés, mis la villa Baia dei Fiori à la disposition de ses associés ou de tiers à un prix anormalement bas, sans que le caractère excessivement minoré des loyers comptabilisés par la SCI, soit 90 000 euros et deux fois 100 000 euros au titre respectivement des années 2007 à 2009, ne soit justifié par l'intérêt de sa propre exploitation, et en a déduit que cette renonciation à recettes était constitutive d'un acte anormal de gestion.

       4. Pour établir le montant des recettes à réintégrer aux résultats de la SCI Côte Turquoise, et imposer en conséquence son actionnaire, la société Spaceshine Ltd, l'administration fiscale, en l'absence de comparables pertinents sur le marché locatif local, a, dans un premier temps, déterminé la valeur vénale de cet immeuble par comparaison avec le prix de vente de plusieurs biens similaires situés dans la même zone géographique, méthode faisant ressortir une valeur vénale de 46 100 000 euros pour 2007 et de 40 300 000 euros pour 2008 et 2009. Dans un second temps, ont été déduits de ces montants, deux abattements, correspondant au coût des travaux nécessaires à la rénovation et à la mise aux normes de la villa, d'une part, et à la construction d'une piscine, d'autre part, lesquels ont été respectivement chiffrés à                   8 305 000 euros et 1 000 000 euros. Enfin, elle a appliqué à cette valeur vénale résiduelle un taux de rentabilité fixé, par voie d'appréciation directe, à 2 %, aboutissant ainsi, sur la base d'une surface habitable de 1510 mètres carrés, à une valeur locative annuelle de 736 000 euros au titre de l'année 2007 et de 620 000 euros au titre des deux années suivantes.

       5. En premier lieu, les appelantes contestent l'existence d'un acte anormal de gestion commis par la SCI Côte Turquoise, en soutenant que la villa Baïa dei Fiori ne pouvait,                    à l'époque des faits, être mise sur le marché de la location de villas de prestige dont cette demeure relève, en raison notamment de sa vétusté, qui imposait la réalisation d'importants travaux de rénovation et de mise aux normes, notamment en matière d'installations électriques, et de ses nombreux inconvénients, tels que l'absence de places de stationnement, de piscine ou de cuisine équipée, au regard des exigences particulières de la clientèle propre à ce type de biens immobiliers. Au soutien de leurs allégations, les sociétés Spaceshine Ltd et SCI Côte Turquoise produisent, outre un courrier du 17 mai 2011 d'une agence immobilière, un rapport d'expertise dressé le 23 mai 2016 par Me E..., notaire à Nice, lequel conclut que si la valeur locative annuelle " théorique " de la villa Baïa dei Fiori peut être fixée à 1 000 000 euros, montant au demeurant supérieur à celui retenu par l'administration de 620 000 euros à 736 000 euros selon les années, la valeur locative " réelle " de cet immeuble est nulle, en raison de l'impossibilité de le donner à bail en l'état. Toutefois, ce rapport, établi postérieurement aux années vérifiées, ne permet pas de conclure que la villa aurait alors été inhabitable alors d'ailleurs qu'il est constant qu'elle a été effectivement habitée, à titre exclusif par M. F..., associé des sociétés détenant la SCI Côte Turquoise, même s'il n'y résidait pas en permanence.  En admettant même la nécessité de travaux de mise aux normes ou d'aménagement, afin de pouvoir être ouverte au marché locatif dans de bonnes conditions, il n'est pas établi, notamment eu égard aux loyers qu'elle pouvait escompter, que la SCI Côte Turquoise, qui a acquis le bien en toute connaissance de cause en 1996 soit dix ans avant la première des années en litige, n'aurait pas été en mesure de financer ces travaux de rénovation, alors même que son objet social est la location du bien immobilier dont elle est propriétaire. Enfin, les requérantes n'établissent ni le caractère erroné de la comptabilisation à titre de revenus locatifs des sommes de 90 000 euros sur l'exercice 2007 et 100 000 euros sur chacun des deux exercices suivants, ni que la SCI Côte Turquoise n'aurait consenti à M. F... la libre disposition de ladite villa sur une partie seulement des exercices en cause. Par suite, et dès lors que l'administration a tenu compte, par l'application d'une réfaction non contestée dans son montant, de la vétusté et des inconvénients du bien pour fixer sa valeur locative, les requérantes ne sont pas fondées à soutenir que cette valeur locative serait, en définitive, égale à zéro, de sorte que la SCI ne se serait volontairement privée d'aucune recette en consentant une mise à disposition de son bien moyennant une indemnité très inférieure au prix du marché.

       6. En deuxième lieu, pour contester, à titre subsidiaire, la valeur locative de la villa Baïa dei Fiori retenue par l'administration fiscale dans les termes rappelés au point 4, les sociétés requérantes soutiennent, d'une part, que le service aurait dû retenir une surface habitable de     1197 mètres carrés et non une surface habitable de 1510 mètres carrés, et, d'autre part, que la surface pondérée de 2038 mètres carrés retenue, dont le calcul n'est pas justifié, ne leur est pas favorable.

       7. D'une part, les appelantes ne sauraient, en tout état de cause, utilement se prévaloir de ce que la pondération de la surface pondérée de 2038 mètres carrés ne leur serait pas favorable, dès lors qu'il ne résulte pas de l'instruction que cette surface, à la supposer erronée, aurait pas été prise en compte dans les calculs du service.

       8. D'autre part, en revanche, pour revendiquer une surface habitable de 1197 mètres carrés, les sociétés Spaceshine Ltd et Côte Turquoise se fondent sur le mesurage d'un cabinet de géomètre, établi le 1er juillet 2013, et sur lequel s'est d'ailleurs fondée l'administration fiscale, d'une part, pour évaluer la valeur vénale de la villa dans le cadre d'une procédure de rectification de l'impôt de solidarité sur la fortune de M. F... des années 2010 et 2011 et, d'autre part, pour fixer, après réclamation contentieuse, la taxe foncière des années 2012 et 2013. Dans ces conditions, dès lors que l'administration, qui supporte la charge de la preuve, n'apporte aucune justification quant à la surface de 1510 mètres carrés retenue par le vérificateur, ni n'allègue que des travaux de déconstruction ou de réaménagement auraient modifié la consistance du bien entre les années vérifiées et la date des constatations du géomètre, il y a lieu de retenir, ainsi que le revendiquent les appelantes, une surface habitable de 1197 mètres carrés. Il en résulte une valeur vénale, après corrections, de 33 438 887 euros pour 2007 et 28 363 607 euros pour les années 2008 et 2009. Ainsi, la valeur locative de la villa Baïa dei Fiori peut être fixée après application du taux de rendement de 2% à la somme de 668 777 euros pour l'année 2007 et à la somme de 567 272 euros au titre de chacune des deux années suivantes. 

       9. Il en résulte que l'administration établit, en dépit de cette correction, ainsi qu'il lui incombe, qu'en comptabilisant des loyers d'un montant sensiblement inférieur à la valeur locative du bien mis à disposition au bénéfice de l'occupant concerné au cours des trois exercices en litige, la SCI Côte Turquoise a consenti un avantage, pour lequel les sociétés requérantes n'apportent aucun élément ni aucune pièce justificative démontrant qu'il aurait présenté une quelconque contrepartie pour l'intérêt de l'exploitation de la SCI Côte Turquoise. En outre l'administration relève que la villa a été mise à la disposition de M. F..., associé des sociétés détenant la SCI Côte Turquoise et que les liens d'intérêt existants entre les sociétés requérantes et l'occupant de la villa sont de nature à faire présumer l'existence d'une intention libérale de la part de la SCI Côte Turquoise. Dans ces conditions, le service apporte la preuve qui lui incombe qu'une telle renonciation à percevoir des loyers correspondant à la valeur locative du bien détenu par cette SCI traduisait un acte anormal de gestion. Toutefois, pour le calcul de l'avantage résultant de la mise à disposition de la villa " Baia dei Fiori " appartenant à la SCI Côte Turquoise, la valeur locative de cette villa doit être fixée à la somme de 668 777 euros pour l'année 2007, à la somme de 567 272 euros pour les années 2008 et 2009.

       10. Il résulte de tout ce qui précède que la société Spaceshine Ltd et la SCI Côte Turquoise sont seulement fondées à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Montreuil a refusé de les décharger, en droits et pénalités, des suppléments d'impôt sur les sociétés auxquels la société Spaceshine Ltd a été assujettie au titre des années 2007 à 2009 correspondant à une surface habitable de la villa Baïa dei Fiori supérieure à 1197 mètres carrés.

       Sur les frais liés au litige : 

       11. Il y a lieu de mettre à la charge de l'État le versement à la seule société Spaceshine Ltd de la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

DÉCIDE :

Article 1er : La valeur locative de la villa Baïa dei Fiori doit être fixée à la somme de           668 777 euros pour l'année 2007 et à la somme de 567 272 euros au titre des années 2008 et 2009.

Article 2 : La société Spaceshine Ltd est déchargée, en droits et pénalités, des suppléments d'impôt sur les sociétés auxquels elle a été assujettie au titre des années 2007 à 2009 correspondant aux montants excédant les valeurs locatives fixées à l'article 1er.

Article 3 : Le jugement n° 1503598, 1802650 du 18 juin 2019 du tribunal administratif de Montreuil est réformé en ce qu'il a de contraire au présent arrêt.

Article 4 : L'État versera à la société Spaceshine Ltd la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 5 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 6 : Le présent arrêt sera notifié à la société Spaceshine Ltd, à la société civile immobilière Côte Turquoise et au ministre de l'économie, des finances et de la relance.

       Délibéré après l'audience du 25 mai 2021, à laquelle siégeaient :

       Mme Danielian, présidente,

       Mme C..., première conseillère,

       Mme A..., première conseillère.

       Rendu public par mise à disposition au greffe, le 10 juin 2021.

La rapporteure,

M.-G. C...La présidente,

I. Danielian

La greffière,

A. FoulonLa République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la relance, en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme

La greffière,

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N° 19VE02898