Vu la procédure suivante :

       Procédure contentieuse antérieure :

       La société civile immobilière (SCI) Varennes EAL a demandé au tribunal administratif d'Orléans de prononcer la décharge, en droits et pénalités, des cotisations à l'impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre des exercices clos en 2012 et 2013. 

       Par un jugement n° 1701357 du 5 mars 2019, le tribunal administratif d'Orléans a rejeté sa demande.

       Procédure devant la cour :

       Par une requête et un mémoire, enregistrés les 24 avril 2019 et 5 septembre 2019, la SCI Varennes EAL, représentée par Me E..., demande à la cour :

       1°) d'annuler ce jugement ;

       2°) de prononcer la décharge, en droits et pénalités, des cotisations supplémentaires à l'impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre des exercices clos en 2012 et 2013, correspondant à la limitation de la base imposable au titre de l'acte anormal de gestion à 25 641 euros pour l'année 2011, 37 339 euros pour l'année 2012, 36 464 euros pour l'année 2013 et 35 393 euros au titre de l'année 2014 ;

       3°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 6 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

       Elle soutient que :

       - il incombe à l'administration d'établir l'anormalité du prix pratiqué par le contribuable ;

       - au vu de la méthode de la valorisation économique, les rehaussements devaient être limités respectivement aux sommes de 25 641 euros, 37 339 euros, 36 464 euros et 35 393 euros au titre des années 2011 à 2014.

       Par un mémoire en défense, enregistré le 29 août 2019 et un mémoire enregistré le 20 novembre 2020 qui n'a pas été communiqué, le ministre de l'économie, des finances et de la relance demande à la cour de rejeter la requête.

       Il fait valoir que les moyens soulevés par la requérante ne sont pas fondés.

       Vu les autres pièces du dossier.

       Vu : 

       - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

       - le code de justice administrative.

       Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 

       Ont été entendus au cours de l'audience publique : 

       - le rapport de Mme A...,

       - et les conclusions de Mme Chollet, rapporteure publique.

       Considérant ce qui suit :

       1. La société civile immobilière (SCI) Varennes EAL, dont M. D... B... est gérant associé à hauteur de 20 parts et M. C... B... et Mme F... B... associés à hauteur chacun de la moitié des parts restantes, exerce une activité d'acquisition, de mise en valeur, d'administration d'exploitation et de location notamment d'un immeuble situé à Varennes-Vauzelles (Nièvre). Elle a acquis le 30 décembre 2011 l'usufruit temporaire pour une durée de dix ans de l'intégralité des parts sociales des SCI Planchris et Saran JPA, également détenues par MM. Jean-Paul et Emmanuel B... et Mme F... B.... La société requérante a fait l'objet d'une vérification de comptabilité portant sur la période du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2014. L'administration fiscale a estimé que le coût de cette acquisition avait été surestimé et a regardé l'écart entre le prix évalué par le service vérificateur et le prix réel d'acquisition comme une libéralité constitutive d'un acte anormal de gestion. Elle a notifié à la société requérante, par proposition de rectification du 16 décembre 2015, selon la procédure contradictoire prévue à l'article L. 55 du livre des procédures fiscales, des rappels de taxe sur la valeur ajoutée au titre de la période du 1er janvier au 31 décembre 2012 et des redressements d'impôt sur les sociétés au titre des exercices clos en 2012 et 2013. La SCI Varennes EAL, dont la réclamation préalable a été rejetée par décision du 19 février 2017, a demandé au tribunal administratif d'Orléans la décharge, en droits et pénalités, des cotisations supplémentaires à l'impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre des exercices clos de 2011 à 2014. Par un jugement du 5 mars 2019, le tribunal administratif a rejeté sa demande. Elle fait appel de ce jugement.

       Sur le bien-fondé des impositions :

       2. La valeur vénale des titres d'une société non admise à la négociation sur un marché réglementé doit être appréciée compte tenu de tous les éléments dont l'ensemble permet d'obtenir un chiffre aussi voisin que possible de celui qu'aurait entraîné le jeu normal de l'offre et de la demande à la date où la cession est intervenue. L'évaluation des titres d'une telle société doit être effectuée, par priorité, par référence au prix d'autres transactions intervenues dans des conditions équivalentes et portant sur les titres de la même société ou, à défaut, de sociétés similaires. En l'absence de telles transactions, celle-ci peut légalement se fonder sur la combinaison de plusieurs méthodes alternatives.

       3. Il est constant qu'en l'espèce, en raison de la spécificité de la transaction en cause et de l'absence de marché pertinent, il n'existait pas d'éléments de comparaison pour évaluer la valeur de l'usufruit temporaire litigieux. La valeur de la totalité des parts de la SCI Planchris et de la SCI Saran JPA, mentionnée dans une déclaration de succession, était respectivement de 400 000 euros et de 353 000 euros, soit un total de 753 000 euros. Par acte du 30 décembre 2011, la SCI Varennes EAL a acquis l'usufruit, pour une durée de dix ans, de l'intégralité des parts sociales de la SCI Planchris et de la SCI Saran JPA pour respectivement 360 000 euros et 270 000 euros, soit un total de 630 000 euros. Il résulte de l'instruction que le vérificateur, pour déterminer la valeur de l'usufruit, a appliqué le barème de 23% prévu par l'article 669 du code général des impôts, soit 400 000 euros multipliés par 23% pour la valeur des parts de la SCI Planchris, 353 000 euros multipliés par 23% pour les valeurs des parts de la SCI Saran JPA, ce qui équivalait respectivement à 92 000 euros et 81 190 euros, correspondant à la somme totale de 173 190 euros représentant un écart de 456 810 euros avec la somme versée par la SCI Varennes EAL.

       4. Toutefois, d'une part, l'article 669 du code général des impôts ne s'applique qu'aux droits d'enregistrement et à la taxe de publicité foncière. Si l'article 74 SE de l'annexe II au même code renvoie au barème prévu par cet article en matière de plus-values immobilières des particuliers, il ne concerne que le calcul de la plus-value imposable chez le cédant et ne porte pas sur le prix de cession à retenir pour ce calcul. D'autre part, la requérante fait valoir sans être contredite que les montants retenus par l'administration pour évaluer l'usufruit en appliquant ce barème aboutiraient, au vu des revenus locatifs, à un taux de rentabilité d'environ 12% ne correspondant pas aux actifs présents sur le marché. 

       5. La SCI Varennes EAL soutient qu'il convenait d'appliquer une méthode d'évaluation économique plus pertinente, correspondant à la détermination de la valeur de la nue-propriété (NP) comme égale à : la valeur de la pleine propriété (PP) / (1 + taux de rendement)durée de l'usufruit de 10 ans, la valeur de l'usufruit correspondant à la différence entre la valeur de la pleine propriété et la valeur de la nue-propriété. L'administration, au vu de la méthode indiquée par le requérant, n'a proposé, en première instance et en appel, aucune autre méthode d'évaluation. La requérante indique qu'au vu de la déclaration de succession établie par un notaire, la valeur de pleine propriété des parts sociales est de 753 000 euros, comme l'a d'ailleurs reconnu l'administration. Comme le fait valoir le ministre, le taux de rendement doit être établi, en l'espèce, sur les loyers perçus uniquement en 2011 par la SCI Saran JPA et par la SCI Planchris, soit la somme de 43 894 euros, correspondant à un taux d'environ 6%. En application de cette formule de calcul, dont l'administration n'a pas critiqué utilement les résultats, la valeur de l'usufruit est de 176 643 euros pour les titres de la SCI Planchris et de 155 887 euros pour les titres de la SCI Saran JPA. S'il est vrai que la méthode aurait pu être ajustée selon l'évolution des valeurs et loyers, cette circonstance invoquée par l'administration ne suffit pas à remettre en cause la pertinence des résultats obtenus, alors que comme le soutient l'appelante sans être ensuite contredite, la différence de montant en appliquant, par exemple, une évolution de 2% serait négligeable. Enfin, contrairement à ce que soutient l'administration, il n'y a pas lieu de tenir compte des frais d'acquisition (droits d'enregistrement, frais notariés et coûts liés à l'emprunt bancaire) pour déterminer la valeur vénale de l'usufruit selon la méthode de calcul indiquée précédemment, dont les résultats n'ont pas été utilement remis en cause par l'administration. Dès lors, l'écart entre la somme versée par la SCI Varennes EAL et la valeur vénale de l'usufruit est, pour la SCI Planchris, de 183 357 euros et pour la SCI Saran de 144 113 euros, soit un total de 327 470 euros. Ainsi, les bases d'imposition à l'impôt sur les sociétés auquel la SCI Varennes EAL a été assujettie au titre des exercices clos de 2011 à 2014 sont réduites en tenant compte d'une valeur de l'usufruit des titres de la SCI Planchris fixée à 176 643 euros et d'une valeur de l'usufruit des titres de la SCI Saran JPA fixée à 155 887 euros.

       Sur les frais liés au litige :

       6. Il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, de faire droit aux conclusions de la société requérante présentées sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

DECIDE :

Article 1er : Les bases d'imposition à l'impôt sur les sociétés auquel la SCI Varennes EAL a été assujettie au titre des exercices clos en 2012 et 2013 sont réduites en tenant compte d'une valeur de l'usufruit des titres de la SCI Planchris fixée à 176 643 euros et d'une valeur de l'usufruit des titres de la SCI Saran JPA fixée à 155 887 euros.

Article 2 : La SCI Varennes EAL est déchargée, en droits et pénalités, des cotisations supplémentaires à l'impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre des exercices clos en 2012 et 2013 correspondant à la réduction de la base d'imposition prononcée à l'article 1er.

Article 3 : Le jugement du tribunal administratif d'Orléans du 5 mars 2019 est réformé en ce qu'il a de contraire au présent arrêt.

Article 4 : Le surplus des conclusions de la requête de la SCI Varennes EAL est rejeté.

Article 5 : Le présent arrêt sera notifié à la société civile immobilière Varennes EAL et au ministre de l'économie, des finances et de la relance.

       Délibéré après l'audience du 18 mars 2021, à laquelle siégeaient :

       - M. Bataille, président de chambre,

       - M. Geffray, président assesseur,

       - Mme A..., première conseillère.

       Rendu public par mise à disposition au greffe le 1er avril 2021.

La rapporteure,

P. A...Le président,

F. Bataille

La greffière,

E. Haubois

       La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la relance en ce qui le concerne, et à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

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N° 19NT01560

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