Vu la requête, enregistrée le 13 août 2001, présentée pour la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE (SCI) LES HAUTES ROCHES, représentée par son gérant en exercice, ayant son siège social ..., par la SCP d'avocats Bachellier-Potier de la Varde ; la SCI LES HAUTES ROCHES demande à la cour   :


     1°) d'annuler le jugement n°s 004603, 004608 du 29 mars 2001 par lequel le Tribunal administratif de Nice a, sur déférés du préfet des Alpes-Maritimes, annulé les arrêtés en date des 11 avril et  19 juillet 2000 par lesquels le maire de Théoule-sur-Mer lui a délivré deux permis de construire concernant respectivement le bâtiment  I  et  H  de la zone d'aménagement concerté des HAUTES ROCHES  ;


     2°) de rejeter les déférés de première instance  ;


     3°) de condamner l'Etat à lui verser une somme de 10 000 F au titre de l'article L.761-1 du code de justice administrative  ;


     ............................................................


     Vu le jugement et les décisions attaqués  ;


     Vu les autres pièces du dossier  ;


     Vu le code de l'urbanisme  ; 


     Vu la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000  ; 


     Vu le code de justice administrative  ;


     
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience  ; 


     Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 22 décembre 2004,


     - le rapport de Mme Buccafurri, rapporteur  ;


     - les observations de Me X... de la SCP Bachelier - Potier de la Varde pour la SCI LES HAUTES ROCHES  ;


     - et les conclusions de M. Cherrier, commissaire du gouvernement  ;


     Sur la régularité du jugement  : 


     Considérant, en premier lieu, qu'il ressort de l'examen du jugement attaqué que, pour prononcer l'annulation des permis de construire en litige, le Tribunal administratif s'est fondé sur le moyen, invoqué devant lui par le préfet des Alpes-Maritimes, tiré de l'erreur de droit commise par le maire qui, pour délivrer les permis en cause, s'est fondé sur les dispositions du plan d'aménagement de zone (PAZ) de la zone d'aménagement concerté (ZAC) des HAUTES ROCHES, approuvé le 11 mai 1988 alors que l'illégalité de ce document d'urbanisme, au regard des dispositions de l'article L. 146-6 du code de l'urbanisme, avait été constatée par un arrêt du Conseil d'Etat en date du 9 juillet 1997  ; que, si, par une incidente, les premiers juges ont mentionné dans le jugement attaqué, que le préfet aurait pu invoquer directement les dispositions de l'article L. 146-6 du code de l'urbanisme à l'encontre des permis de construire contestés, ce motif ne fonde pas ledit jugement  ; qu'il suit de là que la double circonstance invoquée par la SCI appelante que ledit moyen aurait été soulevé d'office par les premiers juges, alors qu'il ne serait pas d'ordre public, et que les parties n'auraient pas été informées préalablement de ce que le tribunal envisageait de soulever d'office ce moyen, est, en tout état de cause, sans influence sur la régularité du jugement attaqué  ; 


     
Considérant, en deuxième lieu, que si les premiers juges ont précisé, en ce qui concerne le permis de construire du 19 juillet 2000, que le moyen, invoqué par le préfet, et tiré de ce que le dossier de permis de construire était incomplet était de nature à entraîner également l'annulation dudit permis de construire, ils se sont bornés, ce faisant, à se conformer aux dispositions de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme aux termes desquelles  Lorsqu'elle annule pour excès de pouvoir un acte intervenu en matière d'urbanisme..., la juridiction administrative se prononce sur l'ensemble des moyens de la requête qu'elle estime susceptibles de fonder l'annulation..., en l'état du dossier , introduites par l'article 37 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 et en vigueur à la date où le tribunal a statué  ; que, par suite, le jugement attaqué n'est entaché d'aucune irrégularité de ce chef  ;  


     Sur la légalité des permis de construire délivrés les 11 avril et 19 juillet 2000  : 


     Considérant qu'il ressort des pièces du dossier, qu'à la suite de la création de la ZAC des HAUTES ROCHES et l'approbation du PAZ le 11 mai 1988, le maire de Théoule-sur-Mer a délivré à la société Albion Développement, alors propriétaire des terrains d'assiette, cinq permis de construire en vue de la réalisation d'un projet immobilier de 14 000 m2 de surface hors oeuvre nette ( SHON )  ; que, toutefois, par un arrêté du 7 février 1990, le maire a procédé au retrait desdits permis de construire alors qu'il avait délivré à ladite société le 10 novembre 1989, sur le même terrain d'assiette, un nouveau permis de construire en vue de la réalisation de huit immeubles  ; que, la SCI LES HAUTES ROCHES, ayant acquis en décembre 1989, le terrain d'assiette en cause, a sollicité le retrait de l'arrêté précité du 7 février 1990, demande à laquelle le maire a fait droit, par un arrêté du 28 septembre 1990  ; que le Tribunal administratif de Nice, saisi de recours dirigés à l'encontre du permis de construire délivré le 10 novembre 1989 et de la décision du 28 septembre 1990 procédant au retrait de l'arrêté rapportant les cinq permis de construire initiaux du 7 février 1990, a, d'une part, par un jugement en date du 31 janvier 1991, annulé le permis de construire délivré le 10 novembre 1989 et d'autre part, par un jugement en date du 5 décembre 1991, rejeté les demandes d'annulation de la décision de retrait du retrait en date du 28 septembre 1990  ; que, saisi en appel de ces deux jugements, le Conseil d'Etat, par un arrêt en date du 9 juillet 1997, a, d'une part pris acte du désistement des requêtes d'appel déposées par la commune de Théoule-sur-Mer et la société Albion Développement à l'encontre du jugement rendu le 31 janvier 1991 et d'autre part, en vertu de l'article 2 dudit arrêt, annulé le jugement du 5 décembre 1991 ainsi  que la décision de retrait du retrait en date du 28 septembre 1990  ; que, pour prononcer ladite annulation, le Conseil d'Etat a retenu le moyen tiré, par voie d'exception, de l'illégalité au regard des dispositions de l'article L. 146-6 du code de l'urbanisme, du PAZ de la ZAC des HAUTES ROCHES, approuvé le 11 mai 1988  ; que, toutefois, la SCI LES HAUTES ROCHES n'ayant pas été appelée ou représentée à l'instance devant le Conseil d'Etat, alors qu'elle était devenue propriétaire des terrains d'assiette des permis en litige, a formé devant la Haute Assemblée une requête en tierce opposition à l'encontre de l'arrêt précité du 9 juillet 1997  ; que, par un arrêt en date du 22 février 2002, le Conseil d'Etat, après avoir admis la recevabilité de la tierce opposition de la SCI LES HAUTES ROCHES et pris acte des désistements des deux associations qui avaient contesté, par la voie de l'appel, le jugement précité du Tribunal administratif de Nice du 5 décembre 1991, a déclaré l'article 2 de son arrêt du 9 juillet 1997 nul et non avenu  ; que, par les deux arrêtés en date des 11 avril et 19 juillet 2000 annulés par le jugement du Tribunal administratif de Nice contesté dans la 


     
présente instance, le maire de Théoule-sur-mer a délivré à la SCI LES HAUTES ROCHES, deux permis de construire, sur le même terrain d'assiette, en vue de la réalisation des bâtiments H et I de l'ensemble immobilier en cause, en se fondant sur les dispositions du PAZ approuvé le 11 mai 1988  ; 


     
Considérant, en premier lieu, que, pour prononcer l'annulation des permis de construire ici contestés, les premiers juges ont retenu le moyen tiré de ce que le maire de Théoule-sur-Mer avait commis une erreur de droit en se fondant sur les dispositions du PAZ de la ZAC des HAUTES ROCHES dès lors que la constatation de l'illégalité de ce document  par le Conseil d'Etat par l'arrêt précité du 9 juillet 1997 faisait obstacle à ce qu'il puisse recevoir application, les permis de construire n'ayant pu être délivrés que sur le fondement du PAZ illégal  ;  


     
Considérant, d'une part, qu'il incombe à l'autorité administrative de ne pas appliquer un texte réglementaire illégal  ; qu'il suit de là, qu'alors même que l'illégalité du PAZ de la ZAC des HAUTES ROCHES a été constatée, par la voie de l'exception, par l'arrêt du Conseil d'Etat en date du 9 juillet 1997, il appartenait au maire, saisi les 13 octobre 1999 et 31 mars 2000 par la SCI DES HAUTES ROCHES des demandes de permis de construire portant sur les parcelles intégrées dans ladite ZAC, d'écarter l'application de ce règlement illégal pour statuer sur lesdites demandes  ; qu'ainsi, en statuant ainsi, les premiers juges n'ont pas commis d'erreur de droit  ; 


     
Considérant, il est vrai, que la SCI LES HAUTES ROCHES fait valoir en appel que l'intervention de l'arrêt du Conseil d'Etat en date du 22 février 2002 a pour effet de priver  de fondement légal  le jugement attaqué dès lors que, par cet arrêt, la Haute Assemblée a déclaré nul et non avenu l'article 2 de sa décision du 9 juillet 1997 en vertu duquel il avait annulé tant le jugement précité du Tribunal administratif de Nice en date du 5 décembre 1991 que la décision de retrait du retrait en date du 28 septembre 1990, le motif qui était le support nécessaire de cet article du dispositif étant la constatation de l'illégalité du PAZ  ; que, toutefois, il ressort des pièces du dossier, et il est constant, que comme le faisait valoir le Préfet, l'illégalité du PAZ de la ZAC de Haute Roche a été constatée, au regard également de l'article L. 146-6 du code de l'urbanisme, par le jugement susvisé du Tribunal administratif de Nice en date du 31 janvier 1991 devenu définitif et qui n'est pas concerné par l'arrêt du Conseil d'Etat en date du 22 février 2002  ; qu'ainsi, et en tout état de cause, ladite constatation d'illégalité du PAZ par ce jugement impliquaient pour le maire de Théoule-sur-Mer les mêmes obligations que celles-ci dessus rappelées  ; que, par suite, ce moyen ne peut qu'être écarté  ; 


     
Considérant, d'autre part, qu'il ressort des pièces du dossier que les permis de construire en litige en date des 11 avril et 19 juillet 2000 n'ont pu être délivrés qu'à la faveur des dispositions illégales du PAZ  ; qu'il suit de là que, contrairement à ce que soutient la SCI appelante, la constatation de l'illégalité du PAZ entraînait par voie de conséquence l'illégalité desdits permis de construire  ; 


     
Considérant, enfin, que la société appelante fait valoir également, en ce qui concerne le permis de construire en date du 11 avril 2000, que l'illégalité du PAZ ne pouvait entraîner par voie de conséquence l'illégalité dudit permis dès lors qu'il ne modifiait pas l'implantation du bâtiment en cause résultant d'un permis de construire en date du 3 mars 1994 devenu définitif  ; que, toutefois, ainsi qu'il a été dit ci-dessus, l'illégalité du PAZ a été constatée par le jugement du Tribunal administratif de Nice du 31 janvier 1991 au regard des dispositions de l'article L. 146-6 du code de l'urbanisme qui interdisent, pour les espaces soumis à leur protection, toute construction à l'exception des aménagements légers et des travaux nécessaires à leur gestion, leur conservation ou leur protection  ; que la SCI appelante n'établit pas ni même n'allègue que les travaux  autorisés par le permis de construire en cause seraient constitutifs d'aménagements légers ou des travaux nécessaires à la gestion, à la conservation ou la protection de l'espace concerné  ; que, par suite, ce moyen doit être rejeté  ; 


     Considérant, en deuxième lieu, que les premiers juges ont également retenu comme fondé le moyen tiré du caractère incomplet du dossier de permis de construire, invoqué par le préfet au soutien de ses conclusions formulées à l'encontre du permis de construire du 19 juillet 2000  ; 


     Considérant qu'aux termes de l'article de l'article R. 421-2 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction en vigueur à la date des décisions attaquées  :  A  :  Le dossier joint à la demande de permis de construire comporte  : 1° Le plan de situation du terrain  ; 2° Le plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions, des travaux extérieurs à celles-ci et des plantations maintenues, supprimées ou créées  ; 3° Les plans des façades  ; 4° Une ou des vues en coupe précisant l'implantation de la construction par rapport au terrain naturel à la date du dépôt de la demande de permis de construire et indiquant le traitement des espaces extérieurs  ; 5° Deux documents photographiques au moins permettant de situer le terrain respectivement dans le paysage proche et lointain et d'apprécier la place qu'il y occupe. Les points et les angles de prise de vue seront reportés sur le plan de situation et le plan de masse. / 6° Un document graphique au moins permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction dans l'environnement, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et des abords. Lorsque le projet comporte la plantation des arbres de haute tige, les documents graphiques devront faire apparaître la situation à l'achèvement  des travaux et la situation à long terme. / 7° Une notice permettant d'apprécier l'impact visuel du projet. A cet effet, elle décrit le paysage et l'environnement existants et expose et justifie les dispositions prévues pour assurer l'insertion dans ce paysage de la construction, de ses accès et de ses abords...B. - Les pièces 6 et 7 ne sont pas exigibles pour les demandes de permis de construire répondant à la fois aux trois conditions suivantes  : a) Etre situées dans une zone urbaine d'un plan d'occupation des sols rendu public ou approuvé ou, en l'absence de document d'urbanisme opposable, dans la partie actuellement urbanisée de la commune  ; b) Etre situées dans une zone ne faisant pas l'objet d'une protection particulière au titre des monuments historiques, des sites, des paysages ou de la protection du patrimoine architectural et urbain  ; c ) Etre exemptées du recours à un architecte en application des dispositions du septième alinéa de l'article L. 421-2. C. Les pièces 4, 5, 6 et 7 ci-dessus ne sont pas exigibles si le projet ne comporte ni modification du volume extérieur ni changement de destination..   ; 


     
Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que si le dossier de la demande de permis de construire délivré le 19 juillet 2000 comportait des documents photographiques répondant aux exigences du 5° de l'article R. 421-2 du code précité, la SCI appelante n'a justifié ni en première instance ni en appel de la production, lors du dépôt de la demande, de la notice d'impact visée au 7° dudit article alors que le préfet soutient que ladite notice ne figurait pas dans la demande de permis de construire  ; qu'il ne ressort pas des pièces versées au dossier que la demande de permis de construire comportait des plans de coupe indiquant l'implantation de la construction par rapport au terrain naturel  ; que les plans de façades versés au dossier de première instance ne permettaient pas d'apprécier la hauteur de la construction alors qu'il n'est pas établi que le plan de masse figurait au dossier de la demande de permis de construire  ; que tant l'absence de ces plans que le défaut de la notice d'impact, alors que le projet contesté est situé dans un site inscrit à l'inventaire en vertu d'un arrêté ministériel du 12 octobre 1974, constituaient des irrégularités de nature à entacher d'illégalité le permis de construire en cause au regard des dispositions de l'article R. 421-2 du code de l'urbanisme ; que, par suite, en retenant à l'encontre de ce permis également ce moyen, les premiers juges n'ont entaché leur jugement ni d'une erreur de fait ni d'une erreur de droit  ; 


     
Considérant qu'il résulte de ce qui précède que la SCI LES HAUTES ROCHES n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, les premiers juges ont annulé les permis de construire en date des 11 avril et 19 juillet 2000  ; 


     
Sur l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative  :


     Considérant que les dispositions de l'article L.761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que l'Etat, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, soit condamné à payer à la SCI LES HAUTES ROCHES une somme au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens  ;


     D É C I D E  :


     
Article 1er  : La requête de la SCI HAUTES ROCHES est rejetée. 


     
Article 2  : Le présent arrêt sera notifié à la SCI HAUTES ROCHES, au préfet des Alpes-Maritimes, à la commune de Théoule-sur-Mer et au ministre de l'équipement, des transports, de l'aménagement du territoire, du tourisme et de la mer.


     
N° 01MA01826		2