Vu la requête, enregistrée le 10 août 2004, présentée pour M. Jean-Dominique X, élisant domicile ..., par Me Tournes ; M. X demande à la Cour :



        1°) d'annuler le jugement n° 0300302 du 3 juin 2004 par lequel le Tribunal administratif de Poitiers a rejeté le surplus des conclusions de sa demande en décharge des cotisations supplémentaires à l'impôt sur le revenu et de contribution sociale auxquelles il a été assujetti au titre de l'année 1998 ;



        2°) de prononcer la décharge de l'imposition contestée ;



        3°) de condamner l'Etat à lui verser une somme au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;



        .



        Vu les autres pièces du dossier ;



        Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;



        Vu le code de justice administrative ; 



        Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ; 



        Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 15 février 2007 :



- le rapport de M. Laborde, rapporteur ;



- et les conclusions de M. Doré, commissaire du gouvernement ;



        Sur l'étendue du litige :



        Considérant que par une décision en date du 30 novembre 2004, postérieure à l'introduction de la requête, le directeur des services fiscaux de la Charente-Maritime a prononcé un dégrèvement en droits et pénalités à concurrence d'un montant de 12 734,62 euros de l'imposition en litige, correspondant au chef de redressement relatif à un profit de taxe sur la valeur ajoutée sur le Trésor ; qu'à concurrence de ce montant, les conclusions de la requête sont devenues sans objet ;



        Sur le bien-fondé de l'imposition :



        Considérant qu'aux termes du 1 de l'article 109 du code général des impôts : « Sont considérés comme revenus distribués : 1° Tous les bénéfices ou produits qui ne sont pas mis en réserve ou incorporés au capital  » ; que selon l'article 111 du code général des impôts : « Sont notamment considérés comme revenus distribués : () c. Les rémunérations et avantages occultes  » ;



        Considérant qu'à la suite de la vérification de comptabilité de l'EURL JDP Promotion, dont M. Jean-Dominique X détient les parts, l'administration a regardé ce dernier comme ayant appréhendé l'excédent de distribution résultant de la réintégration dans les résultats sociaux d'une minoration de prix de cession d'un ensemble immobilier ; qu'il résulte de l'instruction que la société JDP Promotion qui exerce une activité de promotion immobilière a cédé, le 31 mars 1998 à la société civile immobilière Vivaldi, dont M. X détient 90 % du capital et son fils 10 %, des locaux à usage de bureaux d'une surface de 378 m2 qu'elle avait acquis vingt-deux mois auparavant ; que l'administration, estimant que le prix de cession de 980 000 F mentionné à l'acte, soit 2 593 F le m2, était inférieur à la valeur vénale, évaluée à 1 587 000 F à partir de termes de comparaison d'où il résultait une valeur moyenne de 4 497 F le m2, a rapporté aux résultats de l'année 1998 l'insuffisance de prix qu'elle considérait comme une libéralité consentie à la SCI Vivaldi ; que par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Poitiers a réduit l'évaluation administrative en prenant pour base le prix le moins élevé de vente au m2 résultant des trois termes de comparaison retenus par l'administration et en appliquant un abattement pour tenir compte du fait que les bureaux vendus présentaient, en raison de leur situation, étant répartis sur trois niveaux, et de la qualité de la construction, une moindre valeur, ramenée à 3 800 F le m2 ;



        Considérant, en premier lieu, qu'en retenant comme terme de comparaison trois ventes de locaux à usage de commerce ou de bureaux effectuées par la société JDP Promotion, l'année précédente, dans le même ensemble immobilier, l'administration n'a pas recouru à une méthode d'évaluation viciée dans son principe ni entachée d'erreur d'appréciation dès lors que cette méthode repose sur la comparaison avec un nombre suffisant d'exemples de cessions présentant les caractéristiques les plus proches possibles de celles de la cession en litige ; qu'elle était confortée par la constatation du caractère homogène de la valeur locative des différents locaux en comparaison ; que la circonstance que les éléments de comparaison retenus sont situés dans une partie nouvelle de l'immeuble, de meilleure qualité de construction, totalement achevés et mieux situés pour leur vocation commerciale, n'est pas de nature à faire écarter les termes de comparaison dès lors que les locaux cédés, situés dans un quartier d'affaires pouvaient avoir au moins en partie la même destination et que ces locaux avaient fait l'objet à la charge de la société venderesse de 493 924 F de travaux de second oeuvre destinés à l'achèvement des aménagements intérieurs et corrections des malfaçons, aboutissant d'ailleurs à un prix de revient supérieur au prix de vente stipulé ;



        Considérant, en second lieu, que les valeurs locatives assez homogènes des locaux comparés ne révèlent pas d'écart significatif de valeur suivant la destination des locaux ; que la circonstance que les locaux commerciaux et de bureaux, employés comme termes de comparaison, étaient, au moment de leur cession, exploités par bail commercial ne saurait, de ce seul fait, leur procurer une valeur supérieure à celle de locaux inoccupés ; que le requérant n'apporte aucun élément permettant d'établir ses affirmations selon lesquelles la vente au prix fixé serait résultée des difficultés de commercialisation des immeubles ; qu'il ne peut enfin utilement soutenir que des locaux similaires aux locaux vendus avaient fait l'objet, dans le cadre d'une liquidation judiciaire globale intéressant trois sociétés, d'une offre d'achat sur la base d'un prix inférieur ; qu'en prenant pour base le moins élevé des termes de comparaison et en appliquant à celui-ci un abattement pour tenir compte de caractéristiques de situation moins bonnes des locaux cédés, le tribunal n'a pas fait une insuffisante appréciation des inconvénients pouvant justifier une minoration de l'évaluation administrative ; qu'au regard de l'important écart de prix constaté, l'administration doit être regardée comme ayant établi, ainsi qu'il lui incombe, que la cession du bien en cause au prix de 980 000 F était constitutive d'un acte anormal de gestion ;



        Sur les pénalités :



        Considérant qu'en se fondant sur les motifs que la vente à un prix très inférieur à la valeur vénale de l'immeuble a été consentie par une EURL à une SCI, ayant M. X comme  associé commun, alors que ce dernier, qui avait déjà conclu avec des tiers les transactions immobilières prises comme comparaison dans le même immeuble, ne pouvait ignorer que la vente était conclue à un prix anormalement bas, sans qu'aucune circonstance ne le justifie, l'administration fiscale apporte la preuve de l'intention délibérée du contribuable d'éluder l'impôt ; que, par suite, elle était fondée à appliquer aux redressements des pénalités de mauvaise foi ;



        Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que M. X n'est pas fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Poitiers a rejeté le surplus de sa requête ;



        Sur l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :



        Considérant que dans les circonstances de l'affaire, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative et de condamner l'Etat à verser à M. X une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépenses ;



DECIDE :



Article 1er : A concurrence d'une somme de 12 734,62 euros, en droits et en pénalités, il n'y a pas lieu de statuer sur les conclusions de la requête de M. X.


Article 2 : Le surplus des conclusions de la requête de M. X est rejeté.


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N° 04BX01409