Vu la requête, enregistrée le 9 janvier 2013, et le mémoire rectificatif, enregistré le 25 janvier 2013, présentés pour la commune de Ouistreham (Calvados), représentée par son maire, et la société civile immobilière (SCI) Beaurains, dont le siège est 21, boulevard de la Madeleine à Paris (75001), représentée par son gérant, par Me Gorand, avocat au barreau de Caen ; la commune de Ouistreham et la SCI Beaurains demandent à la cour :

       1°) d'annuler le jugement n° 12-1056 du 7 décembre 2012 par lequel le tribunal administratif de Caen a annulé, à la demande de M. O..., le permis de construire délivré par le maire le 20 mars 2012 à la SCI Beaurains en vue de l'édification de deux immeubles collectifs sur un terrain situé 66-68, avenue Pasteur et 91, avenue de la Mer ; 

       2°) de rejeter la demande présentée par M. O... devant le tribunal administratif de Caen ;

       3°) de mettre à la charge de M. O... la contribution pour l'aide juridique prévue à l'article 1635 bis Q du code général des impôts ainsi qu'une somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

       elles soutiennent que :

       - le préambule du règlement de zone d'un plan d'occupation des sols (POS) donne des précisions liminaires mais ne conditionne pas directement l'exercice du droit à construire ; en conséquence, les premiers juges ont commis une erreur de droit en se fondant sur le seul préambule du règlement de la zone UA pour annuler le permis de construire litigieux ;

         - en tout état de cause, ce préambule n'interdit pas expressément la construction de 

grands immeubles collectifs ; l'opération projetée est par ailleurs conforme au règlement de la zone UA ;

       - le raisonnement des premiers juges aboutit à une contradiction entre le préambule et l'article UA 2 qui énumère les occupations interdites ; cette contradiction rend le POS illégal, or M. O... n'a pas excipé de cette illégalité à l'appui de sa demande de première instance ;

       - en tout état de cause, chacun des deux bâtiments projetés, pris séparément, est constitutif d'un petit immeuble collectif ;

       Vu l'intervention, enregistrée le 23 août 2013, présentée par M. L'Hirondel demeurant 20 rue de Branly à Caen (1400), M. André L'Hirondel, demeurant 19 rue des Chanoines à Bayeux (14400) et régularisée par Me Tardif, avocat au barreau d'Orléans ; M. L'Hirondel demande qu'il soit fait droit aux conclusions de la requête d'appel ; 

       il soutient que : 

       - le jugement attaqué est insuffisamment motivé notamment en ce qu'il ne caractérise pas la notion de " petit immeuble collectif " ; il est entaché d'erreur de fait en ce qu'il mentionne que le permis est afférent à deux immeubles de 35 logements, alors que le premier en comporte 53 et le second 17 ;

       - en portant une appréciation sur la taille des bâtiments projetés, le tribunal s'est livré à un contrôle normal et non au contrôle restreint seul applicable en matière de délivrance de permis de construire ;

       - le préambule du règlement n'a pas valeur réglementaire, ainsi que l'estime la jurisprudence et que le rappelle le rapport de présentation du POS, les occupations du sol admises ou interdites étant précisément prévues par les articles UA 1 et UA 2 du règlement ; 

       - les immeubles projetés, comportant des logements et des commerces, sont conformes à l'affectation de la zone UA et à l'ensemble du règlement applicable à cette zone ; leur hauteur est similaire à celle des constructions voisines ; le projet manifeste la volonté de densification urbaine, facteur d'animation hivernale de la station, souhaitée par les auteurs du POS ;

       - en tout état de cause, l'édification d'immeubles de trois niveaux comportant un nombre de logements analogue à celui du projet contesté est qualifiée par la jurisprudence de réalisation de " petits immeubles collectifs " ; 

        - de plus, les deux constructions projetées forment des entités séparées ; il appartenait dès lors aux premiers juges de prononcer au besoin une annulation partielle sur le fondement des dispositions de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme 

       Vu le mémoire en défense, enregistré le 30 août 2013, présenté pour M. O..., demeurant..., par Me Launay, avocat au barreau de Caen ; 

       M. O... conclut au rejet de la requête et à ce que soit mis solidairement à la charge de la commune de Ouistreham et de la SCI Beaurains le versement d'une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; 

       il soutient que : 

       - la jurisprudence reconnaît une valeur réglementaire au préambule du règlement de zone ; dès lors, le tribunal a pu sans commettre d'erreur de droit retenir la violation par le permis litigieux du préambule du règlement de la zone UA du POS de Ouistreham, lequel n'autorise la construction que de petits immeubles ;

       - le règlement doit être lu à la lumière de son préambule ; il n'existe donc aucune contradiction entre l'un et l'autre, ce qui rend sans objet l'invocation d'une exception d'illégalité ;

        - la légalité du projet doit être appréciée dans son ensemble, alors même qu'il comporte deux bâtiments ; le programme composé de deux immeubles de 5 488 m² de surface hors oeuvre nette comprenant des locaux commerciaux, 70 logements sur 4 niveaux et 93 places de parking ne peut être regardé comme afférent à des " petits" immeubles collectifs ; 

       Vu le mémoire, enregistré le 30 septembre 2013, présenté pour la commune de Ouistreham et la SCI Beaurains qui concluent aux mêmes fins que leur requête, par les mêmes moyens qu'elles développent ; 

       elles ajoutent que :

       - le préambule du règlement de la zone UA expose le caractère de la zone mais n'a pas valeur réglementaire, ne précisant pas les types de constructions autorisées ; les caractéristiques de celles-ci ressortent de la combinaison des articles UA 10, relatif à la hauteur des bâtiments, et UA 14, relatif au coefficient d'occupation des sols ; 

       - le dossier de permis de construire permettait de connaître précisément le nombre de logements prévu dans chaque bâtiment ;

       - ces bâtiments n'ont pas de lien physique et fonctionnel entre eux ; 

       Vu l'ordonnance du 25 février 2014 fixant la clôture de l'instruction au 18 mars 2014 à 12 heures ; 

       Vu le mémoire en intervention, enregistré le 11 mars 2014, présenté pour M. P... L'Hirondel, demeurant..., Mme A...-R...L'Hirondel, demeurant..., demeurant..., Mme J...L'Hirondel, demeurant..., M. K...L'Hirondel, demeurant..., Mme C...L'Hirondel, demeurant..., Mme F...L'Hirondel, demeurant..., Mme L...L'Hirondel, demeurant..., M. M...L'Hirondel, demeurant..., Mme N...L'Hirondel, demeurant..., M. B...L'Hirondel, demeurant..., M. D...L'Hirondel, demeurant 20 rue de Branly à Caen (1400), M. André L'Hirondel, demeurant 19 rue des Chanoines à Bayeux (14400) et Mme A...L'Hirondel, demeurant..., par Me Tardif avocat au barreau d'Orléans ;

       Les intervenants demandent qu'il soit fait droit aux conclusions de la requête d'appel et à ce que soit mis à la charge de M. O... le versement d'une somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; 

       ils soutiennent que :

       - le jugement attaqué est insuffisamment motivé notamment en ce qu'il ne caractérise pas la notion de " petit immeuble collectif " ; il est entaché d'erreur de fait en ce qu'il mentionne que le permis est afférent à deux immeubles de 35 logements, alors que le premier en comporte 53 et le second 17 ;

       - en portant une appréciation sur la taille des bâtiments projetés, le tribunal s'est livré à un contrôle normal et non au contrôle restreint seul applicable en matière de délivrance de permis de construire ;

       - le préambule du règlement n'a pas valeur réglementaire, ainsi que l'estime la jurisprudence et que le rappelle le rapport de présentation du POS, les occupations du sol admises ou interdites étant précisément prévues par les articles UA 1 et UA 2 du règlement ; 

       - les immeubles projetés, comportant des logements et des commerces, sont conformesà l'affectation de la zone UA et à l'ensemble du règlement applicable à cette zone ; leur hauteur est similaire à celle des constructions voisines ; le projet manifeste la volonté de densification urbaine, facteur d'animation hivernale de la station, souhaitée par les auteurs du POS ;

       - en tout état de cause, l'édification d'immeubles de trois niveaux comportant un nombre de logements analogue à celui du projet contesté est qualifiée par la jurisprudence de réalisation de " petits immeubles collectifs " ; 

        - de plus, les deux constructions projetées forment des entités séparées ; il appartenait dès lors aux premiers juges de prononcer au besoin une annulation partielle sur le fondement des dispositions de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme ; 

       Vu l'ordonnance du 18 mars 2014 portant réouverture de l'instruction ;

       Vu le mémoire, enregistré le 1er avril 2014, présenté pour M. O..., qui conclut aux mêmes fins que son mémoire en défense, par les mêmes moyens qu'il développe et à ce que soit mis à la charge des consorts L'Hirondel le versement d'une somme de 2 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

       il ajoute qu'à défaut pour les consorts L'Hirondel de justifier d'une promesse de vente de leur parcelle à la SCI Beaurains, leur intervention est irrecevable ;

      Vu la note en délibéré, enregistrée le 9 avril 2014, présentée pour M. L'Hirondelet autres ;

      Vu la note en délibéré, enregistrée le 13 avril 2014, présentée pour M. L'Hirondelet autres ;

      Vu la note en délibéré, enregistrée le 16 avril 2014, présentée pour la commune de Ouistreham et la SCI Beaurains ;

       Vu les autres pièces du dossier ;

       Vu le code de l'urbanisme ;

       Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;

       Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 8 avril 2014 :

       - le rapport de M. François, premier conseiller ;

       - les conclusions de M. Pouget, rapporteur public ;

       - et les observations de Me Debuys, substituant Me Gorand, avocat de la commune de Ouistreham et de la SCI Beaurains ;

       1. Considérant que la commune de Ouistreham et la SCI Beaurains relèvent appel du jugement du 7 décembre 2012 par lequel le tribunal administratif de Caen a annulé, à la demande de M. O..., le permis de construire délivré le 20 mars 2012 par le maire de Ouistreham à la SCI Beaurains en vue de l'édification de deux immeubles collectifs sur un terrain situé 66-68, avenue Pasteur et 91, avenue de la Mer ;

       Sur l'intervention des consortsQ... : 

       2. Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que les consorts L'Hirondel sont propriétaires indivis des parcelles cadastrées AE nos 91, 97 et 98 formant une partie de l'assiette des constructions envisagées ; que la délivrance à la SCI Beaurains d'un permis de construire purgé de tout recours conditionne la conclusion de la vente de ces parcelles à cette dernière ; que, par suite, les consorts L'Hirondel ont intérêt à l'annulation du jugement attaqué ; qu'ainsi, leur intervention est recevable ;

       Sur la légalité de l'arrêté du 20 mars 2012 :

       3. Considérant, en premier lieu, qu'aux termes de l'article L. 123-1-5 du code de l'urbanisme : " Le règlement fixe (20 rue de Branly à Caen (1400), M. André L'Hirondel, demeurant 19 rue des Chanoines à Bayeux (14400)) les règles générales et les servitudes d'utilisation des sols (20 rue de Branly à Caen (1400), M. André L'Hirondel, demeurant 19 rue des Chanoines à Bayeux (14400)) A ce titre, le règlement peut (...) définir, en fonction des situations locales, les règles concernant la destination et la nature des constructions autorisées (...) " ; que le préambule du règlement de la zone UA du plan d'occupation des sols (POS) de Ouistreham énonce que : " Cette zone urbaine est principalement affectée à l'habitation et aux activités commerciales (commerce, services...) qui en sont le complément naturel. Les possibilités d'occupation du sol et les règles d'implantation des constructions autorisent la réalisation de petits immeubles collectifs et donnent à cette zone un caractère relativement dense. (...) " ; que ni l'article UA 2 du règlement relatif aux types d'occupation du sol interdits, qui ne comporte pas de restrictions afférentes à la réalisation d'immeubles collectifs, ni l'article UA 10 de ce même règlement, limitant à quatre le nombre de niveaux des constructions, y compris les combles aménageables et fixant une hauteur maximale de 17 mètres au faîtage, ni enfin l'article UA 14, fixant à 1,5 le coefficient d'occupation des sols, ne permettent de définir les dimensions des immeubles collectifs dont la construction est autorisée dans la zone UA ; que les auteurs du POS ont ainsi entendu, comme le prescrivent les dispositions précitées du règlement éclairées par les énonciations du préambule, n'autoriser en zone UA que les " petits immeubles collectifs " ;

       4. Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que le projet litigieux, réalisé sur une parcelle affectant la forme d'un quadrilatère bordé sur trois côtés par des voies publiques, consiste en la réalisation de deux bâtiments d'une surface hors oeuvre nette de 5 488 m², dont le premier, en forme de L, qui doit abriter 53 logements et des commerces en rez-de chaussée, comporte quatre niveaux et développe une façade de 114,50 mètres en bordure de l'avenue de la mer et de l'avenue Alfred Thomas, alors que le second, comportant quatre niveaux également, comprendra 17 logements et aura une façade longue de 25,70 mètres sur l'avenue Pasteur ; qu'en outre, un parc de stationnement de 93 places commun à ces deux immeubles sera aménagé dans le sous-sol du terrain d'assiette ; qu'ainsi, eu égard à ses dimensions et à ses caractéristiques, le projet litigieux, appelé à être édifié dans un quartier composé majoritairement d'immeubles de faible dimension limités à deux et trois niveaux, y compris les combles, et de maisons individuelles, ne peut être regardé comme composé de " petits immeubles collectifs " seuls autorisés par le règlement de la zone UA du plan d'occupation des sols ; que dès lors, en délivrant le permis de construire critiqué, le maire de Ouistreham a entaché sa décision d'illégalité ; 

       5. Considérant, en second lieu, qu'en raison de l'existence d'un parc de stationnement commun aux deux bâtiments, l'opération envisagée constitue un ensemble immobilier unique, qui n'est pas susceptible de faire l'objet d'une annulation partielle sur le fondement des dispositions de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme en tant qu'elle porterait sur le seul immeuble édifié avenue de la mer et avenue Alfred Thomas ;

       6. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que la commune de Ouistreham et la SCI Beaurains ne sont pas fondées à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Caen a annulé le permis de construire délivré par le maire le 20 mars 2012 ;

       Sur les conclusions tendant à l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :

       7. Considérant que ces dispositions font obstacle à ce que soit mis à la charge de M. O..., qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, le versement à la commune de Ouistreham et à la SCI Beaurains de la somme qu'elles demandent au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, en application de ces mêmes dispositions, de mettre à la charge de la commune de Ouistreham et de la SCI Beaurains une somme globale de 2 000 euros au titre des frais de même nature que M. O... a exposés ; 

       8. Considérant que les consortsQ..., intervenants, n'étant pas partie à la présente instance, ne peuvent se prévaloir des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; qu'en outre ces dispositions font obstacle à ce que soit mis à leur charge le versement à M. O... de la somme demandée par ce dernier au titre de ces mêmes dispositions ;

                                   DÉCIDE :

Article 1er : 	L'intervention des consorts L'Hirondel est admise. 

Article 2 : 	La requête de la commune de Ouistreham et de la SCI Beaurains est rejetée.

Article 3 : 	La commune de Ouistreham et la SCI Beaurains verseront à M. O... une somme globale de 1 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : 	Les conclusions formées par les consorts L'Hirondel sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 5 : 	Le surplus des conclusions de M. O... est rejeté.

Article 6 : 	Le présent arrêt sera notifié à la commune de Ouistreham, à la société civile immobilière Beaurains, à M. H... O..., à M. I...L'Hirondel, à M. P...L'Hirondel, à Mme A...-R...L'Hirondel, à M. AndréL'Hirondel, à Mme J...L'Hirondel, à M. K...L'Hirondel, à Mme C...L'Hirondel, à Mme F...L'Hirondel, à Mme L...L'Hirondel, à M. M...L'Hirondel, à Mme N...L'Hirondel, à M. B...L'Hirondel, à M. D...L'Hirondel et à Mme A...Q.20 rue de Branly à Caen (1400), M. André L'Hirondel, demeurant 19 rue des Chanoines à Bayeux (14400)

       Délibéré après l'audience du 8 avril 2014, à laquelle siégeaient :

       - M. Pérez, président de chambre,

       - M. Sudron, président-assesseur,

       - M. François, premier conseiller.

       Lu en audience publique, le 2 mai 2014.	

Le rapporteur,

E. FRANÇOISLe président,

A. PÉREZ 

Le greffier,

S. BOYÈRE

        La République mande et ordonne au ministre du logement et de l'égalité des territoires, en ce qui le concerne, et à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

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N° 13NT00038