Vu la requête, enregistrée le 28 novembre 2011, présentée pour la SCI Daves Les Parcs de Saint-Tropez, agissant par sa gérante en exercice et dont le siège est 14 rue de Siam à Paris (75116), par la CMS Bureau Francis Lefebvre ;

       La SCI Daves Les Parcs de Saint-Tropez demande à la Cour :

       1°) d'annuler le jugement n° 0901943 du 29 septembre 2011 par lequel le tribunal administratif de Toulon, après l'avoir déchargée de la majoration de 40 % afférente aux rappels de taxe sur la valeur ajoutée qui lui ont été assignés au titre de la période du 1er janvier 2004 au 31 décembre 2005, a rejeté le surplus de sa demande ;

       2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 5 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

............................................................................................................

       Vu les autres pièces du dossier ;

       Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

       Vu le code de justice administrative ;

       Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;

       Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 5 novembre 2013 :

       - le rapport de M.A...'hôte, premier conseiller,

       - et les conclusions de M. Deliancourt, rapporteur public ;

       1.  Considérant que la SCI Daves Les Parcs de Saint-Tropez a acquis le 17 novembre 1999, sur le territoire de la commune de Saint-Tropez, un terrain à bâtir d'une superficie totale de 23 880 m2 pour le prix de 11 millions de francs ; que, le 17 mai 2002, elle a également acquis un terrain à bâtir de 2 106 m2 pour le prix de 1 million de francs ; qu'elle a divisé cet ensemble immobilier en deux lots sur lesquels elle a fait construire deux villas ; que, le 15 mars 2004, elle a cédé la première villa, dite " villa B ", avec un terrain de 12 882 m2, au prix de 4 535 358 euros ; que, le 14 septembre 2005, elle a cédé la seconde villa, dite " villa D ", avec un terrain de 11 704 m2, au prix de 3 050 000 euros ; que le reliquat de surface, soit 1 200 m2, a été cédé en 2005 à l'Association libre des propriétaires des Parcs de Saint-Tropez pour un euro ; que, lors de la vente des deux villas, la SCI Daves Les Parcs de Saint-Tropez a opéré une ventilation du prix de cession entre, d'une part, la valeur de la surface minimale nécessaire aux besoins de la construction, soit en l'occurrence 5 000 m2, augmentée de la valeur de la construction elle-même, d'autre part, la valeur de la surface supplémentaire de terrain, soit 7 782 m2 pour la villa B et 6 704 m2 pour la villa D ; qu'en application de la doctrine administrative 8 A-1131 du 15 novembre 2001, elle a soumis la première partie du prix, respectivement 2 537 925 euros et 1 546 823 euros, à la taxe sur la valeur ajoutée et la seconde partie, respectivement 1 500 000 euros et 1 200 000 euros, aux droits d'enregistrement ; qu'à la suite d'une vérification de comptabilité, l'administration a remis en cause cette ventilation, estimant que l'assiette de la taxe sur la valeur ajoutée avait été sous-évaluée ; qu'elle a dès lors notifié à la SCI Daves Les Parcs de Saint-Tropez des rappels de taxe au titre de la période du 1er janvier 2004 au 31 décembre 2005, assortis de l'intérêt de retard et de la majoration de 40 % pour manquement délibéré ; que, dans la présente instance, la SCI Daves Les Parcs de Saint-Tropez demande à la Cour d'annuler le jugement du 29 septembre 2011 par lequel le tribunal administratif de Toulon, après l'avoir déchargée de la majoration de 40 %, a rejeté le surplus de sa demande de décharge ;

Sur l'application de la loi fiscale :

       2.  Considérant, d'une part, qu'aux termes de l'article 257 du code général des impôts, dans sa rédaction applicable en l'espèce : " Sont également soumis à la taxe sur la valeur ajoutée : (...) 7° Les opérations concourant à la production ou à la livraison d'immeubles (...) " ; qu'aux termes du 2 de l'article 266 du même code : " En ce qui concerne les opérations entrant dans le champ d'application du 7° de l'article 257, la taxe sur la valeur ajoutée est assise : (...) b. Pour les mutations à titre onéreux (...) sur : Le prix de la cession, le montant de l'indemnité ou la valeur des droits sociaux rémunérant l'apport, augmenté des charges qui s'y ajoutent ; La valeur vénale réelle des biens, établie dans les conditions prévues à l'article L17 du livre des procédures fiscales, si cette valeur vénale est supérieure au prix, au montant de l'indemnité ou à la valeur des droits sociaux, augmenté des charges (...) " ;

       3.  Considérant, d'autre part, qu'aux termes de l'article 1594-0 G du code général des impôts : " Sont exonérées de taxe de publicité foncière ou de droit d'enregistrement : A. I. Lorsqu'elles donnent lieu au paiement de la taxe sur la valeur ajoutée, les acquisitions : 1° De terrains nus ou recouverts de bâtiments destinés à être démolis ; 2° D'immeubles inachevés ; 3° Du droit de surélévation d'immeubles préexistants et d'une fraction du terrain supportant ceux-ci, proportionnelle à la superficie des locaux à construire (...) III. Cette exonération n'est applicable aux terrains destinés à la construction de maisons individuelles qu'à concurrence d'une superficie de 2 500 mètres carrés par maison, ou de la superficie minimale exigée par la règlementation sur le permis de construire si elle est supérieure (...) " ; qu'aux termes du II de l'article 266 bis de l'annexe III à ce code : " Lorsque le terrain acquis est destiné à la construction d'une maison individuelle et que sa superficie excède 2 500 mètres carrés l'exonération prévue au A de l'article 1594-0 G du code général des impôts s'applique à une fraction du prix d'acquisition égale au rapport existant entre 2 500 mètres carrés et la superficie totale du terrain (...) " ;

       4.  Considérant qu'il résulte des dispositions précitées des articles 257 et 266 du code général des impôts que la taxe sur la valeur ajoutée s'applique sur la totalité du prix de vente d'un terrain bâti ; que les dispositions de l'article 1594-0 G du code général des impôts, qui prévoient les cas d'exonération aux droits d'enregistrement et ne visent que les terrains non bâtis, sont par elles-mêmes sont sans incidence sur l'assiette de cette taxe ; que, dès lors, comme l'a jugé le tribunal, les prétentions de la société requérante ne peuvent être accueillies sur le fondement de la loi fiscale ;

Sur le bénéfice de la doctrine administrative :

       5.  Considérant que le paragraphe 87 de la doctrine administrative 8 A-1131 du 15 novembre 2001, alors applicable, prévoyait : " La TVA est applicable non seulement à la cession des bâtiments proprement dits mais également à la cession des terrains sur lesquels ces bâtiments sont édifiés, dans les mêmes limites que celles prévues en cas de mutation portant sur des terrains à bâtir soumis à la TVA. Lorsque la superficie du terrain excède ces limites, la mutation de la surface excédentaire n'est pas passible de ladite taxe. Par suite, si la cession a lieu moyennant un prix global, les parties doivent, pour permettre la liquidation de la TVA, procéder à une ventilation de ce prix au moyen d'une déclaration estimative souscrite dans l'acte ou au pied de l'acte et soumise au contrôle de l'administration. La règle de la répartition proportionnelle du prix prévue pour les cessions de terrains à bâtir par l'article 266 bis II, de l'annexe III au CGI, n'est pas applicable en pareil cas " ;

       6.  Considérant que l'administration ne peut remettre en cause la ventilation opérée par les parties à la cession qu'en démontrant que la valeur vénale réelle de la superficie dont la mutation est soumise à la taxe sur la valeur ajoutée excède l'estimation déclarée par ces dernières dans l'acte de cession ; 

       7.  Considérant qu'en l'espèce, pour parvenir à cette démonstration, le vérificateur a relevé, dans un premier temps, que, s'agissant de la villa B, la valeur mentionnée dans l'acte de cession de la superficie excédant la surface minimale pour construire, soit 7 882 m2, a représenté 37,14 % du prix total hors taxe de cession du lot et 40,37 % de son prix de revient hors taxe ; que, s'agissant de la villa D, la valeur mentionnée dans l'acte de cession pour les 6 704 m2 excédant la surface minimale pour construire a représenté 43,68 % du prix total hors taxe de cession et 44,60 % du prix de revient hors taxe ; que le vérificateur a souligné également que la ventilation opérée par la société requérante aboutissait à ce que la partie du prix de cession ayant été soumise à la taxe sur la valeur ajoutée ait représenté, s'agissant de la villa B, 68,31 % du prix de revient hors taxe de ce lot et, s'agissant de la villa D, 57,49 % de son prix de revient hors taxe ; que, dans un second temps, le vérificateur s'est référé à quatre cessions de maisons d'habitation intervenues entre juin et novembre 2004 dans le même secteur géographique et portant sur des biens proposant des prestations comparables et relevant ainsi de la même catégorie de marché ; qu'il en a dégagé une valeur moyenne du mètre carré habitable utile s'élevant à 14 246 euros ; que, parallèlement, il a procédé à l'analyse de la vente de quatre terrains non constructibles intervenus entre juin 2002 et octobre 2004, dans le même secteur géographique ; qu'il a déterminé pour ce type de biens un prix du mètre carré compris entre 5,33 euros et 9,65 euros ; qu'il a déduit de l'ensemble de ces constatations que, lors de la vente de maisons d'habitation, la valeur de la superficie excédant la surface minimale pour construire était négligeable dans la détermination du prix global et que les estimations déclarées par la société requérante représentaient une part anormalement élevée de ce prix ; qu'il a en conclu, en corollaire, que la valeur des surfaces dont la mutation est passible de la taxe sur la valeur ajoutée avait été sous-évaluée ; qu'après avoir fixé à 10 euros la valeur du mètre carré pour la partie du terrain excédant la superficie minimale pour construire, il a déterminé la part du prix global devant être soumise à la taxe sur la valeur ajoutée ;

       8.  Considérant que cette méthode repose sur des éléments d'analyse pertinents au regard de la règle à mettre en oeuvre et n'apparait ni radicalement viciée dans son principe, ni excessivement sommaire ; que, si la SCI Daves Les Parcs de Saint-Tropez fait valoir que les cessions de terrains bâtis auxquelles s'est référé le vérificateur concernaient des villas anciennes, il n'est pas démontré ni même allégué que d'autres termes de comparaison plus appropriés existaient et auraient pu être retenus ; que, comme l'a relevé le tribunal, la circonstance que la vente de ces terrains bâtis ait été soumise exclusivement aux droits d'enregistrement n'est pas de nature à invalider les termes de comparaison choisis, dès lors que la valeur d'un bien ne dépend pas de son mode de taxation ; que, si la société requérante estime inopérant le critère de la valeur moyenne du mètre carré habitable utile, il résulte de l'instruction que l'administration ne s'est pas fondée exclusivement sur cette notion pour établir la sous-évaluation de l'assiette de la taxe sur la valeur ajoutée ; qu'enfin, la SCI Daves Les Parcs de Saint-Tropez soutient que, contrairement à l'appréciation faite par le vérificateur, la valeur de la surface excédant la superficie minimale pour construire n'est nullement négligeable dans la vente de propriétés proposant des prestations de haute gamme ; que, toutefois, l'administration a retenu en l'espèce une valeur du mètre carré de 10 euros, supérieure à celles constatées dans les ventes auxquelles elle s'est référée ; que la société requérante n'apporte aucun élément de nature à démontrer que ce montant serait insuffisant ; qu'ainsi, la SCI Daves Les Parcs de Saint-Tropez, qui n'apporte aucune explication sur les modalités de répartition qu'elle a elle-même appliquées, ne soumet à la Cour aucun autre terme de comparaison, ni ne propose aucune autre méthode permettant de déterminer la valeur vénale réelle des biens litigieux ; que, dans ces conditions, l'administration doit être regardée comme rapportant la preuve de la sous-évaluation de la valeur des deux surfaces dont la mutation était soumise à la taxe sur la valeur ajoutée ;

       9.  Considérant, enfin, que la SCI Daves Les Parcs de Saint-Tropez, qui se borne à critiquer la méthode utilisée par le vérificateur, ne conteste pas les montants retenus par l'administration pour déterminer l'assiette de la taxe sur la valeur ajoutée ;

       10.  Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que la SCI Daves Les Parcs de Saint-Tropez n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Toulon, après l'avoir déchargée de la majoration de 40 %, a rejeté le surplus de sa demande ; que, par voie de conséquence, doivent être rejetées également ses conclusions tendant au bénéfice des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

D É C I D E :

Article 1er : La requête de la SCI Daves Les Parcs de Saint-Tropez est rejetée.

Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à la SCI Daves Les Parcs de Saint-Tropez et au ministre de l'économie et des finances.

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N° 11MA04372

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