Vu la procédure suivante :

       Procédure contentieuse antérieure :

       La société civile immobilière (SCI) GIS 33 Cilaos 2010-12 et M. A... B... ont demandé au tribunal administratif de la Réunion d'annuler l'arrêté 2 février 2017 par lequel le maire de la commune de Saint-Paul a délivré à M. C... E... et Mme G... H... un permis de construire pour l'édification d'une maison d'habitation, ainsi que l'arrêté portant permis de construire modificatif délivré le 20 juin 2018.

       Par un jugement n° 1700619 du 7 août 2019, le tribunal administratif de La Réunion a rejeté leur demande.

       Procédure devant la cour :

       Par une requête, enregistrée le 12 novembre 2019 et des mémoires enregistrés les 24 août 2020 et 4 février 2022, la SCI GIS 33 Cilaos 2010-12 et M. B..., représentés par Me Cornille, demandent à la cour, dans le dernier état de leurs écritures : 

       1°) d'annuler ce jugement du tribunal administratif de La Réunion du 7 août 2019 ;

       2°) d'annuler les arrêtés du maire de la commune de Saint-Paul des 2 février 2017 et 20 juin 2018 ;

       3°) d'annuler l'arrêté non daté n° PC 974415 16 A0576 M03 par lequel le maire de Saint-Paul a accordé un permis modificatif n°2 pour le même projet ;

       4°) de mettre à la charge de la commune de Saint-Paul la somme de 3 000 euros à verser à chacun des requérants en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 

       Ils soutiennent que :

       - ils justifient d'un intérêt à agir en leur qualité de propriétaire et locataire d'une maison d'habitation située face à la parcelle destinée à accueillir le projet et desservie par la même voie de desserte dont ils auront à subir les nuisances résultant de l'augmentation de la fréquentation, alors par ailleurs que les dimensions du projet auront surtout pour effet d'obstruer leur vue sur l'océan ;

       - le jugement attaqué méconnaît les dispositions de l'article R. 741-7 du code de justice administrative ; 

       - le permis de construire est entaché du vice d'incompétence de son auteur dès lors qu'il n'est pas justifié de la publication régulière de l'arrêté portant délégation de compétence ;

       - le permis de construire initial et le permis modificatif méconnaissent les articles R. 431-8, R. 431-9 et R.431-10 du code de l'urbanisme en l'absence de précision de la cote du terrain naturel que ce soit sur le plan de coupe ou sur le plan de masse des deux dossiers ;

       - le permis modificatif méconnaît les dispositions de l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme dès lors que s'agissant d'une construction sur un mur mitoyen, le dossier de permis de construire aurait dû comporter soit l'accord de l'autre propriétaire soit un document établissant que le pétitionnaire est seul propriétaire du bien ;

       - le tribunal a commis une erreur de fait en écartant le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article 11.7 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Saint-Paul dès lors que l'omission délibérée de toute cote altimétrique sur le plan de coupe n'a eu pour seul objet que de tromper le service instructeur sur la situation réelle du terrain naturel et le respect des dispositions relatives à la hauteur des talus et murs de soutènement ;

       - c'est à tort que le tribunal a jugé que le permis de construire modificatif a eu pour effet de régulariser la hauteur excessive du mur de clôture au regard des dispositions de l'article 11.7 du règlement du PLU ;

       - le permis de construire méconnaît les dispositions de l'article 10 du règlement du PLU relatives à la hauteur maximale des constructions du fait des modifications importantes des toitures et de la modification du niveau du terrain naturel.

       Par un mémoire en défense, enregistré le 27 février 2020, M. C... E... et Mme G... H..., représentés par Me Cerveaux, concluent au rejet de la requête et à ce qu'une somme de 5 000 euros soit mise solidairement à la charge de la SCI GIS 33 Cilaos 2020-12 et de M. B... sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

       Ils soutiennent que :

       - les appelants ne justifient pas de leur intérêt à agir faute de rapporter la preuve d'une atteinte concrète aux conditions d'occupation et d'utilisation de leur bien tant en qualité de propriétaire que de locataire ;

       - aucun des moyens de la requête n'est fondé.

       Par un mémoire en défense, enregistré le 9 juillet 2020, la commune de Saint-Paul, représentée par Me Foglia, conclut au rejet de la requête et à ce qu'une somme de 3 000 euros soit mise à la charge de la SCI GIS 33 CILAOS 2010-12 et de M. B... en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

       Elle soutient que :

       - la requête est irrecevable faute pour les requérants de justifier d'un intérêt à agir ; le projet contesté qui se situe de l'autre côté de la voie publique, en contrebas de celle-ci, n'aura aucun impact sur les conditions d'utilisation du bien des requérants ;

       - aucun des moyens de la requête n'est fondé.

       Par une lettre du 26 mai 2021, les parties ont été invitées à présenter leurs observations sur la possibilité pour la cour de surseoir à statuer sur la requête, en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, afin de permettre la régularisation des vices affectant les permis de construire tirés de la méconnaissance des articles R. 431-8, R. 431-9, R. 421-10 du code de l'urbanisme et de l'article 10.1 du règlement du plan local d'urbanisme.

       La commune de Saint-Paul, représentée par Me Foglia, a présenté des observations le 30 mai 2021.

       M. E... et Mme H..., représentés par Me Cerveaux, ont présenté des observations le 31 mai 2021. 

       L'instruction a été close trois jours francs avant l'audience en application de l'article R. 613-2 du code de justice administrative.

       Un mémoire en défense récapitulatif a été enregistré pour Xavier E... et Mme G... H..., le 21 février 2022, postérieurement à la clôture de l'instruction.

       Vu les autres pièces du dossier. 

       Vu : 

       - le code civil ;

       - le code de l'urbanisme ;

       - le code de justice administrative.

       Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

       Ont été entendus au cours de l'audience publique :

       - le rapport de Mme Birsen Sarac-Deleigne, 

       - les conclusions de M. Stéphane Gueguein, rapporteur public, 

       - et les observations de Me Manetti, représentant la SCI GIS 33 Cilaos 2010-12, et de Me Drevet, représentant la commune de Saint-Paul.

       Considérant ce qui suit :

       1. Le 9 novembre 2016, M. E... et Mme H... ont déposé une demande de permis de construire en vue de l'édification d'une maison individuelle sur la parcelle CZ 1200, située impasse du Calvaire à Saint-Gilles-les Bains. Par un arrêté du 2 février 2017, le maire de la commune de Saint-Paul leur a délivré le permis de construire sollicité. La SCI GIS 33 Cilaos 2010-12, propriétaire d'une maison située sur la parcelle voisine et M. B..., locataire de la maison et gérant de ladite SCI, ont saisi le maire d'une demande tendant au retrait de cet arrêté, qui a été rejetée par une décision du 18 mai 2017. Par un arrêté du 20 juin 2018, le maire de la commune de Saint-Paul a délivré à M. E... et à Mme H... un permis modificatif autorisant la modification de la toiture, l'aspect des façades, le décalage de l'implantation de la construction de 0,50 mètres et le recentrage de la façade sud de la construction. La SCI GIS 33 Cilaos 2010-12 et M. B... relèvent appel du jugement du 7 août 2019 par lequel le tribunal administratif de La Réunion a rejeté leur demande tendant à l'annulation des arrêtés du 2 février 2017 et du 20 juin 2018.

       Sur la régularité du jugement :

        2. Aux termes l'article R. 741-7 du code de justice administrative : " Dans les tribunaux administratifs et les cours administratives d'appel, la minute de la décision est signée par le président de la formation de jugement, le rapporteur et le greffier d'audience ". Il ressort des pièces du dossier de première instance que la minute du tribunal administratif de la Réunion a été signée par le président de la formation de jugement, le rapporteur ainsi que le greffier d'audience. Le moyen tiré du défaut de signature de la minute manque ainsi en fait.

        Sur la légalité des arrêtés du 2 février 2017 et 20 juin 2018 :

        3. En premier lieu, il ressort des pièces du dossier que les arrêtés contestés des 2 février 2017 et 20 juin 2018 ont été signés par Mme D... F..., 12ème adjointe, qui bénéficiait d'une délégation de fonction consentie par arrêté du 11 avril 2014, transmis au contrôle de légalité et régulièrement publié en mairie le même jour et le 18 avril 2014 au numéro spécial du recueil des actes administratifs de la commune de Saint-Paul, lui donnant compétence pour signer notamment les permis de construire ainsi que tous actes ou décisions liés à l'application du droit des sols. Par suite, le moyen tiré de l'incompétence du signataire des actes attaqués doit être écarté.

        4. En deuxième lieu, aux termes de l'article R. 431-9 du même code : " Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. (...) ". Aux termes de l'article R. 431-10 de ce code : " Le projet architectural comprend également : (...) b) Un plan en coupe précisant l'implantation de la construction par rapport au profil du terrain ; lorsque les travaux ont pour effet de modifier le profil du terrain, ce plan fait apparaître l'état initial et l'état futur ; (...) ". 

        5. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable. 

        6. Par ailleurs, lorsqu'un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l'utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l'illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d'un permis modificatif dès lors que celui-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l'exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Il peut, de même, être régularisé par un permis modificatif si la règle relative à l'utilisation du sol qui était méconnue par le permis initial a été entretemps modifiée. Les irrégularités ainsi régularisées ne peuvent plus être utilement invoquées à l'appui d'un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis initial.

        7. Les requérants soutiennent que l'absence d'indication de la cote du terrain naturel aussi bien dans le permis initial que le permis de construire modificatif, alors que le terrain naturel a fait l'objet de d'importantes modifications, n'a pas permis au service instructeur de contrôler la conformité du projet par rapport aux règles de hauteur applicables.

        8. Il ressort des pièces du dossier que le dossier de demande du permis de construire initial comportait un plan de situation, un plan de masse PCMI02, un plan en coupe du terrain et de la construction, pris au milieu de celle-ci, PCMI03 au 1/100ème, mentionnant le niveau du terrain naturel sans indication des cotes altimétriques, des plans des différentes façades de la construction, ne faisant plus apparaître le niveau du sol naturel ni celui du sol après travaux, un descriptif de projet ainsi que des documents photographiques. Alors que le terrain est situé sur un secteur en forte déclivité et que les courbes de niveau font apparaître des différences de situation entre les parties latérales du terrain, aucun de ces plans et en particulier pas le plan de masse, ne permet de connaître la hauteur en tout point du bâtiment par rapport au sol naturel. 

        9. Il ressort également des pièces du dossier qu'à la suite de modifications apportées au projet comportant le remplacement de la toiture monopan par une toiture à deux pans, le décalage de l'implantation de 0,5 mètre vers l'ouest, la modification des façades et l'ajout d'une passerelle en bois, les pétitionnaires ont déposé un dossier de demande de permis modificatif comportant notamment un plan de masse PCMI02, plusieurs plans des façades ne faisant pas mention du terrain naturel ainsi qu'un plan PCMI03 comportant des plans en coupe de la construction. Si le plan de masse PCMI02 comporte des lignes de courbes de niveau du terrain, celles-ci ne figurent cependant pas sur la partie du plan couvrant le terrain d'assiette. Par ailleurs, si les plans de coupe figurent eux aussi le terrain naturel, aucun d'eux n'a été réalisé pour la façade Est située immédiatement en face du terrain des requérants. 

        10. Ainsi, tant le dossier de demande du permis de construire initial que celui du permis de construire modificatif n'ont pas permis à l'autorité administrative d'exercer le contrôle, qui lui revenait, sur le respect par le projet des règles de hauteur et en particulier de l'article 10.1 du règlement du plan local d'urbanisme (PLU) de la commune de Saint-Paul selon lequel : " La hauteur est calculée au droit de la façade et inclura la hauteur des déblais et remblais par rapport au terrain naturel ", lequel doit s'entendre comme celui issu des travaux réalisés dans le cadre du permis d'aménager du 7 avril 2004, et ce alors que les hauteurs à l'égout du toit mentionnées dans les différents plans étaient proches de la hauteur maximale autorisée. Si dans un mémoire du 27 février 2020, M. E... et Mme H... ont produit un nouveau plan de masse comportant le dessin des courbes de niveau en surimpression du plan de la construction telle qu'autorisée par le permis de construire modificatif, il ne ressort pas des pièces du dossier que ce document figurait au nombre de ceux fournis dans le cadre de l'instruction de leur demande, en l'absence de tampon d'enregistrement par la mairie. Par ailleurs, ce plan ne permet toujours pas d'apprécier la conformité de la hauteur du bâtiment, les données concernant notamment la façade Est n'étant pas clairement disponibles.

        11. Toutefois, il ressort des pièces du dossier et notamment des documents originaux des dossiers de demande de permis de construire communiqués à la cour à la suite d'une mesure d'instruction, que le pétitionnaire a joint au dossier de demande du permis de construire modificatif délivré le 24 juin 2020, un plan de coupe PCMI03 au 1/125ème mentionnant les hauteurs de la construction à l'égout du toit et au faîtage et permettant de vérifier la hauteur en tout point du bâtiment par rapport au sol naturel même sans indication des côtes altimétriques. La délivrance du permis de construire modificatif du 24 juin 2020 a ainsi régularisé l'irrégularité entachant le permis initial, résultant de la méconnaissance des dispositions précitées des articles R. 431-9 et R. 431-10 du code de l'urbanisme. Par suite, le moyen tiré de l'incomplétude du dossier ne peut être utilement invoqué à l'appui des conclusions dirigées contre le permis initial et contre le permis de construire modificatif du 20 juin 2018.

        12. En troisième lieu, les requérants reprennent dans des termes identiques et sans critique utile du jugement, le moyen invoqué en première instance, tiré de la méconnaissance de l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme, auquel le tribunal a pertinemment répondu. Il y a dès lors, lieu d'écarter ce moyen par adoption des motifs retenus par les premiers juges.

        13. En quatrième lieu, aux termes de l'article 11.7 du règlement du PLU de la commune de Saint-Paul : " Tout talus ou tout mur de soutènement retenant un déblai ou un remblai ne pourra dépasser une hauteur apparente de 2,50 m (...) lorsqu'un mur de soutènement bordera la voie publique, il pourra supporter une clôture telle que définie ci-dessus ; la hauteur totale apparente mur + clôture ne dépassera pas 3 m (...) / Pour les habitations, les clôtures sur voie ne pourront excéder une hauteur de 2 m et devront être composées : / (...) en zones U2c, U2d et U2h / - soit d'une grille ou de tout autre dispositif à claire-voie posé sur un mur bahut d'une hauteur comprise entre 0,30 à 0,60 mètres, doublée d'une haie vive ; /  - soit de grilles posées au sol, doublées d'une haie vive (...) "  (...) / Pour les habitations, les clôtures sur voie ne pourront excéder une hauteur de 2 m et devront être composées : / (...) en zones U2c, U2d et U2h / - soit d'une grille ou de tout autre dispositif à claire-voie posé sur un mur bahut d'une hauteur comprise entre 0,30 à 0,60 mètres, doublée d'une haie vive ; /  - soit de grilles posées au sol, doublées d'une haie vive (...) ".

        14. Il ressort des pièces du dossier et notamment du plan de coupe PCMI 03, annexé à la demande de permis initial, et de la notice explicative que la hauteur globale du mur de soutènement bordant la RN1 et de la clôture qu'il supporte est de 3 mètres à compter du niveau du terrain naturel mentionné, incluant les remblais, dans le respect des dispositions précitées, lesquelles au demeurant n'imposent pas de hauteur particulière par rapport au niveau du terrain naturel s'agissant du mur de soutènement.

        15. A l'appui du moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées relatives à la hauteur des clôtures, les requérants n'apportent aucun élément de droit ou de fait nouveau par rapport à l'argumentation développée en première instance. Il y a lieu d'écarter ce moyen par adoption des motifs retenus à bon droit par les premiers juges.

        16. En cinquième lieu, aux termes de l'article 10.1 du règlement du PLU de la commune de Saint-Paul : " La hauteur est calculée au droit de la façade et inclura la hauteur des déblais et remblais par rapport au terrain naturel (voir annexes). / La hauteur maximale des constructions est réglementée : / - par la hauteur maximale hf de la construction mesurée verticalement jusqu'au faîtage, ouvrages ou édicules techniques inclus. / - par la hauteur maximale hé de la construction mesurée verticalement jusqu'à l'égout du toit ou au sommet de l'acrotère ". Aux termes de l'article 10.2 du même PLU applicable à la zone U2c : " la hauteur maximale hé est fixée à 6 m ; / la hauteur maximale hf est fixée à 9 m ". Selon le glossaire joint au règlement du plan local d'urbanisme, le terrain naturel répond à la définition suivante : " 1. Etat d'un sol brut tel qu'il existe avant tout travaux à entreprendre. 2. Niveau d'un sol non remanié à partir duquel la hauteur d'une construction est calculée ". 

        17. L'autorité administrative saisie d'une demande de permis de construire peut relever les inexactitudes entachant les éléments du dossier de demande relatifs au terrain d'assiette du projet, notamment sa surface ou l'emplacement de ses limites séparatives, et, de façon plus générale, relatifs à l'environnement du projet de construction, pour apprécier si ce dernier respecte les règles d'urbanisme qui s'imposent à lui. En revanche, le permis de construire n'ayant d'autre objet que d'autoriser la construction conforme aux plans et indications fournis par le pétitionnaire, elle n'a à vérifier ni l'exactitude des déclarations du demandeur relatives à la consistance du projet à moins qu'elles ne soient contredites par les autres éléments du dossier joint à la demande tels que limitativement définis par les dispositions des articles R. 431-4 et suivants du code de l'urbanisme, ni l'intention du demandeur de les respecter, sauf en présence d'éléments établissant l'existence d'une fraude à la date à laquelle l'administration se prononce sur la demande d'autorisation.

        18. Le plan de coupe PCMI 03 joint au permis de construire modificatif du 24 juin 2020 fait apparaitre une hauteur de la construction mesurée à partir du terrain naturel de 7,43 mètres au faîtage, de 5,96 mètres à l'égout du premier toit, en aval du projet de construction et une hauteur à 5,93 mètres à l'égout du second toit. 

        19. Les requérants soutiennent que les pétitionnaires ont volontairement joint à leurs demandes de permis de construire des plans erronés, notamment sur le niveau du sol naturel avant travaux, afin d'induire en erreur les services instructeurs sur le respect des règles de hauteur figurant dans le règlement du plan local d'urbanisme. Toutefois, la seule circonstance que les pétitionnaires ont produit un plan de coupe ne comportant pas les cotes altimétriques ne saurait suffire à les faire regarder comme s'étant volontairement livré à une manœuvre de nature à induire en erreur l'administration sur la situation réelle du terrain naturel. S'il est constant que des remblais étaient présents postérieurement à la date de délivrance du permis initial du 2 février 2017, il ne ressort pas des pièces du dossier que le niveau du sol naturel mentionné sur le plan de coupe du pétitionnaire correspondrait au terrain remblayé alors que le géomètre-expert mandaté par les requérants a conclu que les pétitionnaires avaient retenu les relevés de 2002 inclus dans la demande de permis de lotir et qu'il n'est pas démontré que le niveau du terrain ait été modifié pour les besoins de la future construction. Les divers rapports et plans de coupe des experts-géomètres missionnés par les parties et comportant des conclusions divergentes et notamment le rapport du 2 décembre 2019 comportant des mesures effectuées sur les constructions réalisées, ne permettent pas davantage de considérer que le niveau de sol indiqué sur les plans joints à la demande du permis de construire ne correspondait pas au niveau existant à la date du dépôt de cette demande et par suite que les hauteurs à l'égout du toit et au faitage telles qu'indiquées sur les plans approuvés par l'autorité municipale excéderaient celles permises par les 10.1 et 10.2 précités du règlement du plan local d'urbanisme. Dès lors, le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions doit être écarté.

        20. Il résulte de tout ce qui précède, sans qu'il soit besoin d'examiner les fins de non-recevoir opposées en défense, que la SCI GIS 33 Cilaos 2010-2 et M. B... ne sont pas fondés à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de La Réunion a rejeté leur demande, ni, par suite, à demander l'annulation par voie de conséquence du permis de construire modification du 24 juin 2020.

        Sur les frais liés au litige :

        21. Il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la commune de Saint-Paul la somme demandée par la SCI GIS 33 Cilaos 2010-12 et M. B... au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il n'y a pas non plus lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la SCI GIS 33 Cilaos 2010-12 et de M. B... le versement à la commune de Saint-Paul, d'une part, et à M. E... et Mme H..., d'autre part, des sommes qu'ils demandent sur le même fondement.

        DECIDE :

Article 1er : La requête de la SCI GIS 33 Cilaos 2010-12 et M. B... est rejetée.

Article 2 : Les conclusions de la commune de Saint-Paul et de M. E... et Mme H... tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées. 

Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la SCI GIS 33 Cilaos 2010-12, à M. A... B..., à la commune de Saint-Paul, à M. C... E... et à Mme G... H....

Copie en sera adressée, pour information, au préfet de La Réunion.

Délibéré après l'audience du 22 février 2022 à laquelle siégeaient :

Mme Elisabeth Jayat, présidente,

Mme Birsen Sarac-Deleigne, première conseillère,

Mme Laury Michel, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 28 février 2022.

La rapporteure,

Birsen Sarac-DeleigneLa présidente,

Elisabeth Jayat

La greffière,

Virginie Santana

        La République mande et ordonne au préfet de La Réunion en ce qui le concerne, et à tous huissiers de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent arrêt.

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N° 19BX04223