Vu la requête, enregistrée le 6 avril 2012, présentée pour la SCI Anjelou, dont le siège est au Chalet 1ère rangée à Gruissan (11430), par Me A...Maurel ; 

     La SCI Anjelou demande à la Cour :

      1) d'annuler le jugement n°s 10-02996 et 10-02997 du 9 février 2012 par lequel le tribunal administratif de Montpellier a rejeté sa demande tendant à la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés et de contribution à l'impôt sur les sociétés, ainsi que des pénalités correspondantes, auxquelles elle a été assujettie au titre des exercices clos les 31 décembre 2005 et 2006, ainsi que des rappels de taxe sur la valeur ajoutée auxquels elle a été assujettie au titre de la période du 1er janvier 2005 au 31 août 2007 et des pénalités correspondantes ;

     2) de prononcer la décharge de ces suppléments d'imposition ;

     3) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 3 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

.........................................................................................................................

        Vu les autres pièces du dossier ; 

        Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

        Vu le code de justice administrative ;

        Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;

        Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 2 octobre 2014 :

        - le rapport de M. Haïli, premier conseiller ; 

        - les conclusions de M. Maury, rapporteur public ;

        - et les observations de Me Maurel, avocat de la SCI Anjelou ;

        1. Considérant que d'après ses statuts, la SCI Anjelou exerce l'activité d'acquisition, d'administration et de gestion par la location de biens immobiliers, notamment du local commercial situé à Gruissan les Chalets rangée 1, ainsi que toutes opérations financières, mobilières ou immobilières se rattachant à cet objet ; que cette société a fait l'objet d'un contrôle sur place, après avis du 24 septembre 2007 portant sur l'ensemble de ses déclarations fiscales de la période du 1er septembre 2004 au 31 août 2007, à l'issue de laquelle l'administration fiscale a estimé que la société exerçait une activité de marchand de biens au sens de l'article 35, I, 1° du code général des impôts et l'a assujettie à ce titre aux impôts commerciaux pour les années vérifiées, soit la taxe sur la valeur ajoutée sur la marge et l'impôt sur les sociétés ; que l'administration a notifié, par " propositions de rectification suite à une vérification de comptabilité " du 19 décembre 2007 et du 20 février 2008, les rehaussements envisagés selon la procédure contradictoire prévue à l'article L. 55 du livre des procédures fiscales pour la taxe sur la valeur ajoutée et l'impôt sur les sociétés de 2004 et pour la taxe sur la valeur ajoutée du 1er janvier 2005 au 31 août 2007 ainsi que l'impôt sur les sociétés des exercices clos en 2005 et 2006 ; que par la réponse aux observations du contribuable en date du 9 avril 2008, le service a confirmé l'ensemble des rappels dont s'agit ; que sur saisine de la société en date du 24 avril 2008, la commission départementale des impôts directs et des taxes sur le chiffre d'affaires a estimé, dans son avis du 5 juin 2009, que compte tenu de l'activité commerciale, exercée dès l'achat de l'immeuble et du mode d'acquisition de celui-ci, l'intention spéculative n'était pas constituée et que l'exercice de l'activité de marchand de biens ne pouvait pas être reconnue à la société ; que l'administration ne s'est pas conformée à cet avis et a mis en recouvrement les impositions supplémentaires le 22 octobre 2009 ; que par deux décisions du 3 mai 2010 d'acceptation partielle de la réclamation, l'administration a dégrevé les suppléments d'imposition établis au titre de l'année 2004 ; que la société requérante relève régulièrement appel du jugement du 9 février 2012 par lequel le tribunal administratif de Montpellier a rejeté sa demande tendant à la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés et de contribution à l'impôt sur les sociétés, ainsi que des pénalités correspondantes, auxquelles elle a été assujettie au titre des exercices clos les 31 décembre  2005 et 2006, ainsi que des rappels de taxe sur la valeur ajoutée auxquels elle a été assujettie au titre de la période du 1er janvier 2005 au 31 août 2007 et des pénalités correspondantes ;

        Sur la régularité de la procédure d'imposition :

        2. Considérant qu'il résulte des dispositions de l'article 172 bis du code général des impôts, ainsi que des dispositions réglementaires des articles 46 B à D de l'annexe III à ce code prises pour leur application, qu'afin d'examiner les documents comptables et autres pièces justificatives que ces dernières dispositions imposent de tenir aux sociétés civiles immobilières qui donnent leurs immeubles en location ou en confèrent la jouissance à leurs associés, l'administration peut légalement procéder à un contrôle sur place de ces documents, dans le respect des garanties bénéficiant à l'ensemble des contribuables vérifiés ; 

        3.Considérant que pour la première fois en appel, la société requérante soutient que la procédure de vérification est irrégulière dès lors qu'elle n'était pas soumise à l'impôt sur les sociétés, et que l'administration ne pouvait donc légalement effectuer un contrôle de la taxe sur la valeur ajoutée ; que toutefois, il résulte de l'instruction, comme il va être dit au point n° 7, que les opérations de contrôle ayant révélé que l'activité exercée effectivement par la SCI Anjelou n'était pas conforme à son objet civil, l'administration a requalifié son activité en activité commerciale de marchand de biens et a pu à bon droit estimer que la société requérante ne relevait pas de la taxe sur la valeur ajoutée sur option mais était assujettie de plein droit à cette taxe ; que par suite, le moyen tiré de l'irrégularité de la procédure de contrôle mise en oeuvre par l'administration fiscale doit être écarté ;

        Sur le bien fondé des impositions :

        En ce qui concerne la charge de la preuve :

        4. Considérant qu'aux termes de l'article L. 59 du livre des procédures fiscales : " Lorsque le désaccord persiste sur les rectifications notifiées, l'administration, si le contribuable le demande, soumet le litige à l'avis soit de la commission départementale des impôts directs et des taxes sur le chiffre d'affaires prévue par l'article 1651 du code général des impôts (...) " ; qu'aux termes de l'article L. 192 du même livre : " Lorsque l'une des commissions visées à l'article L. 59 est saisie d'un litige ou d'une rectification, l'administration supporte la charge de la preuve en cas de réclamation, quel que soit l'avis rendu par la commission. / Toutefois, la charge de la preuve incombe au contribuable lorsque la comptabilité comporte de graves irrégularités et que l'imposition a été établie conformément à l'avis de la commission. La charge de la preuve des graves irrégularités invoquées par l'administration incombe, en tout état de cause, à cette dernière lorsque le litige ou la rectification est soumis au juge. (...) " ;

        5. Considérant que les impositions ayant été établies par l'administration fiscale contrairement à l'avis émis par la commission départementale des impôts directs et des taxes sur le chiffre d'affaires sur l'absence d'intention spéculative et de reconnaissance de l'exercice d'activité de marchand de biens, l'administration fiscale supporte, en application de l'article L. 192 du livre des procédures fiscales, la charge d'établir le bien fondé des impositions en litige, comme elle le reconnaît d'ailleurs ; 

        En ce qui concerne le principe de l'assujettissement à l'impôt sur les sociétés et à la taxe sur la valeur ajoutée :

        6. Considérant qu'aux termes de l'article 35 du code général des impôts : " I. Présentent également le caractère de bénéfices industriels et commerciaux, pour l'application de l'impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés par les personnes physiques désignées ci-après : 1° Personnes qui, habituellement, achètent en leur nom, en vue de les revendre, des immeubles, des fonds de commerce, des actions ou parts de sociétés immobilières ou qui, habituellement, souscrivent, en vue de les revendre, des actions ou parts créées ou émises par les mêmes sociétés (...) " ; que le 2 de l'article 206 du même code, définissant le champ d'application de l'impôt sur les sociétés, dispose que " (...) les sociétés civiles sont également passibles dudit impôt (...) si elles se livrent à une exploitation ou à des opérations visées aux articles 34 et 35 (...) " ; que l'article 257 de ce code prévoit que " Sont également soumis à la taxe sur la valeur ajoutée : (...) 6° (...) a) Les opérations qui portent sur des immeubles, des fonds de commerce ou des actions ou parts de sociétés immobilières et dont les résultats doivent être compris dans les bases de l'impôt sur le revenu au titre des bénéfices industriels et commerciaux ; " ; que l'application de ces dispositions est subordonnée à la double condition que les opérations procèdent d'une intention spéculative et présentent un caractère habituel ; que l'existence d'une intention spéculative doit être recherchée à la date d'acquisition des immeubles ;

        7. Considérant qu'il résulte de l'instruction que la SCI Anjelou a acquis les 26 et 27 juillet 1999 un immeuble à usage commercial d'hôtel, dénommé " Le Tahiti ", sis à Gruissan (Aude), dont elle a entrepris la transformation en locaux d'habitation et locaux commerciaux sur la base d'un permis de construire sollicité en février 2002 et obtenu le 26 novembre 2002 ; que la société a procédé à la revente des lots en plusieurs étapes, à savoir en 2004, vingt-deux appartements et un local commercial, soit 60 % des lots, en 2005, six appartements, en 2006, quatre appartements et en 2007, un appartement, soit un total de trente-trois appartements et un local commercial, représentant 89 % des lots, pour un montant total de 3 768 610 euros ; qu'il n'est pas contesté qu'eu égard à la pluralité des ventes réalisées par la société, ces opérations présentent un caractère habituel ; que par ailleurs, pour caractériser la seconde condition tenant à l'existence d'une intention spéculative à la date d'acquisition des immeubles, l'administration fiscale a relevé qu'eu égard à l'importance du projet immobilier impliquant une longue phase préparatoire, notamment d'études et d'obtention des autorisations, le délai écoulé devait être regardé comme réduit, entre l'acquisition en juillet 1999 et la transformation en appartements et locaux commerciaux suivie de la revente dès 2004 de manière continue à partir de l'achèvement des travaux de la quasi-totalité des lots ; que l'administration fiscale s'est également fondée sur l'importance du montant des bénéfices réalisés par la SCI Anjelou et sur la situation géographique privilégiée de l'immeuble en cause ; que pour contester ces éléments effectivement constitués, si la société appelante fait valoir que durant la période intermédiaire entre l'acquisition et la revente, un bail commercial de neuf ans a été consenti à la SARL Le Tahiti II, cette circonstance n'est pas dirimante pour caractériser l'intention spéculative à la date d'acquisition de l'immeuble compte tenu des liens étroits existants entre la SCI Anjelou et cette société à responsabilité limitée, située à la même adresse et ayant respectivement comme dirigeant et comme gérant des membres de la même famille ; que la société requérante qui évoque les conditions de financement de l'acquisition de cet immeuble par le biais d'un emprunt d'une durée de dix ans ne démontre pas en tout état de cause l'existence de difficultés de trésorerie à l'époque de la revente ; que dans ces conditions, et alors même que l'objet social statutaire de la SCI Anjelou se limiterait à des activités exclusivement civiles, notamment de location d'immeubles, il résulte de l'ensemble des circonstances qui viennent d'être relevées que la société requérante doit être regardée comme ayant procédé à l'acquisition des immeubles concernés dans une intention spéculative ; qu'il suit de là, ainsi que l'a jugé le tribunal, que l'administration fiscale a pu, à bon droit, assujettir à l'impôt sur les sociétés les profits immobiliers réalisés par la SCI Anjelou et lui assigner également, par voie de conséquence, des rappels de taxe sur la valeur ajoutée ;

        8. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que la société requérante n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Montpellier a rejeté ses demandes ;

        Sur les conclusions tendant à l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :

        9. Considérant que ces dispositions font obstacle à ce que soit mise à la charge de l'Etat, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que la société appelante demande au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens ;

DÉCIDE :

Article 1er : La requête de la SCI Anjelou est rejetée.

Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à la SCI Anjelou et au ministre des finances et des comptes publics.

Copie en sera adressée au directeur de contrôle fiscal Sud-Est.

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N° 12MA01349