Vu la procédure suivante :

       Procédure contentieuse antérieure :

        M. A... C... a demandé au tribunal administratif de Toulouse de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquelles il a été assujetti au titre de l'année 2012.  

        Par un jugement n° 1602710 du 27 mars 2018, le tribunal administratif de Toulouse a rejeté cette demande.

       Procédure devant la cour :

       Par une requête, enregistrée le 25 mai 2018 sous le n° 18BX02116, M. C..., représenté par Me B..., demande à la cour : 

       1°) d'annuler le jugement du tribunal administratif de Toulouse n° 1602710 du 27 mars 2018 ; 

       2°) de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquelles il a été assujetti au titre de l'année 2012 ; 

       3°) de mettre à la charge de l'État la somme de 2 000 euros au titre des frais exposés pour l'instance.

       Il soutient que :

       - en application du I des dispositions de l'article 150 VB du code général des impôts, la plus-value dont il est redevable doit être déterminée en prenant en compte le prix d'acquisition en 2008 de la parcelle cédée en 2012, soit 41 065 euros, auquel il convient d'ajouter le forfait de 15 % prévu au II du même article ; 

       - pour déterminer le coût de la construction, il y a lieu d'inclure le coût du portail pour sa totalité, celui de la clôture à concurrence de 61 %, soit au total 7 461, 52 euros et non 6 420,50 euros comme retenu par l'administration, outre diverses factures pour un montant total de 3 832 euros, la taxe locale d'équipement et 61,6 % de la taxe pour le financement des CAUE pour un montant total de 15 339 euros, dès lors qu'elles constituent un élément du prix de revient et entrent donc dans la catégorie des dépenses de construction mais que la taxe pour le financement des CAUE a été calculée pour une surface supérieure à celle du bâtiment construit ; 

       - le forfait de 7,5 % prévu au 3° du II de l'article 150 VB du code général des impôts doit être appliqué sur une base comprenant non seulement le prix d'acquisition du terrain mais aussi le coût de l'édification de l'immeuble cédé ainsi que le prévoit la doctrine administrative ;

       - la majoration qui lui a été appliquée, sur le fondement du b de l'article 1728 du code général des impôts, n'a pas été suffisamment motivée.

       Par un mémoire, enregistré le 18 décembre 2018, le ministre de l'action et des comptes publics conclut au rejet de la requête.

       Il soutient que les moyens de la requête ne sont pas fondés. 

       Vu les autres pièces du dossier.

       Vu :

       - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

       - le code de justice administrative.

       Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

       Ont été entendus au cours de l'audience publique :

       - le rapport de M. D..., 

       - les conclusions de M. Normand, rapporteur public.

       Considérant ce qui suit :

       1. La société civile immobilière Alpaloc, dont M. C... détient 50 % des parts et dont il est le gérant, est soumise au régime d'imposition prévu à l'article 8 du code général des impôts. À la suite d'une vérification de comptabilité portant sur la période du 1er janvier 2011 au 31 décembre 2013, l'administration a remis en cause les modalités de calcul de la plus-value de cession réalisée par cette société sur la vente, le 22 mai 2012, d'un bâtiment dans la commune de Labarthe-sur-Lèze (Haute-Garonne) et a mis en oeuvre la procédure de taxation d'office prévue par le 1° de l'article L. 66 du livre des procédures fiscales. M. C... demande à la cour d'annuler le jugement du 27 mars 2018 par lequel le tribunal administratif de Toulouse a rejeté sa demande tendant à la décharge des impositions supplémentaires d'impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquelles il a été assujetti au titre de cette plus-value de cession et en sa qualité d'actionnaire de la société Alpaloc.

       2. D'une part, aux termes de l'article L. 66 du livre des procédures fiscales : " Sont taxés d'office : / 1° à l'impôt sur le revenu, les contribuables qui n'ont pas déposé dans le délai légal la déclaration d'ensemble de leurs revenus ou qui n'ont pas déclaré, en application des articles 150-0 E et 150 VG du code général des impôts, les gains nets et les plus-values imposables qu'ils ont réalisés (...) ". Aux termes de l'article L. 193 du même livre : " Dans tous les cas où une imposition a été établie d'office la charge de la preuve incombe au contribuable qui demande la décharge ou la réduction de l'imposition ".

       3. D'autre part, aux termes de l'article 150 U du code général des impôts : " I.- Sous réserve des dispositions propres aux bénéfices industriels et commerciaux, aux bénéfices agricoles et aux bénéfices non commerciaux, les plus-values réalisées par les personnes physiques ou les sociétés ou groupements qui relèvent des articles 8 à 8 ter, lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens, sont passibles de l'impôt sur le revenu dans les conditions prévues aux articles 150 V à 150 VH. (...) " . L'article 150 VB de ce code prévoit, dans sa version alors en vigueur que : " I. -Le prix d'acquisition est le prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu'il est stipulé dans l'acte, étant précisé que ce prix s'entend de l'existant et des travaux dans le cas d'une acquisition réalisée selon le régime juridique de la vente d'immeuble à rénover. (...) / II. -Le prix d'acquisition est, sur justificatifs, majoré : / (...) 3° Des frais afférents à l'acquisition à titre onéreux définis par décret, que le cédant peut fixer forfaitairement à 7, 5 % du prix d'acquisition dans le cas des immeubles à l'exception de ceux détenus directement ou indirectement par un fonds de placement immobilier mentionné à l'article 239 nonies ; / 4° Des dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l'achèvement de l'immeuble ou son acquisition si elle est postérieure, lorsqu'elles n'ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu et qu'elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives. Lorsque le contribuable, qui cède un immeuble bâti plus de cinq ans après son acquisition, n'est pas en état d'apporter la justification de ces dépenses, une majoration égale à 15 % du prix d'acquisition est pratiquée. Cette majoration n'est pas applicable aux cessions d'immeubles détenus directement ou indirectement par un fonds de placement immobilier mentionné à l'article 239 nonies (...) ".

       Sur le prix d'acquisition : 

       4. En premier lieu, la société Alpiloc a acquis, le 25 janvier 2005, deux parcelles de terrain à bâtir d'une surface totale de 3 925 m² pour une somme de 80 000 euros, soit 20,38 euros par m². Le 3 juillet 2008, elle a cédé une partie de ce terrain, partie dont le prix d'acquisition a été, pour la détermination de la plus-value, fixé à 21 178 , conformément aux énonciations de la déclaration de plus-value déposée auprès de la conservation des hypothèques de Muret. Par suite, le coût d'acquisition du terrain demeurant à cette date propriété de cette société doit être ramené à la somme de 58 822 euros pour une surface elle-même ramenée à 3 059 m², soit 19,23 euros par m² et non 20,38 euros, comme le soutient M. C....

       5. En deuxième lieu, M. C... justifie, par les factures qu'il produit, qu'en 2006, la société Alpaloc a fait édifier une clôture et installer un portail autour des parcelles acquises en 2005. L'administration a estimé que ces factures devaient être prises en compte dans le prix d'acquisition du terrain cédé le 22 mai 2012, à hauteur de 50 %. M. C... demande que ces factures soient prises en compte dans ce prix à concurrence de 61,6 % en se prévalant de la différence existant entre la surface clôturée cédée et la surface demeurant la propriété de la société Alpaloc et de ce que le portail est situé sur le terrain cédé. D'une part, la surface initialement clôturée s'élevant à 3 925 m², M. C... n'est pas fondé à soutenir que la cession de 2 013 m2 correspond à 61,6% du métré de cette clôture. D'autre part, il résulte de l'acte de vente du 22 mai 2012 qu'il n'existe qu'un seul accès au fond, que cet accès est frappé d'une servitude et que le coût d'entretien et de remplacement du portail d'accès à cette servitude est mis à la charge du fond servant à hauteur des deux tiers et d'un tiers du fond dominant, de sorte que M. C... est seulement fondé à soutenir que le coût d'édification de ce portail, pour une somme de 4 329 euros, doit être retenu, à hauteur des deux tiers, soit 2 886 euros, dans le coût d'acquisition de l'immeuble cédé, ce qui correspond à une augmentation du coût d'acquisition de 721,50 euros.

       6. En troisième lieu, M. C... ne justifie pas que les autres factures qu'il produit, concernant l'installation d'une ligne électrique en décembre 2005 et la réalisation d'un habillage pour descente E.P. et d'un dallage de trottoir en octobre de la même année, sont relatives à l'immeuble cédé le 22 mai 2012. 

       7. En quatrième lieu, d'une part, et contrairement à ce que soutient l'appelant, la taxe locale d'équipement ne présente pas le caractère d'une dépense de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration, supportée par le vendeur et réalisée par une entreprise depuis l'achèvement de l'immeuble ou son acquisition si elle est postérieure. Par suite, elle n'est pas au nombre des dépenses prises en compte au titre de l'acquisition de l'immeuble au sens des dispositions précitées de l'article 150 VB du code général des impôts. 

       8. D'autre part, le point 29 de la doctrine référencée 8 M-1-05 du 4 août 2005, repris au point 110 de la doctrine référencée BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10, dont se prévaut le contribuable sur le fondement de l'article L. 80 A du livre des procédures fiscales prévoit que : " En cas de construction par le cédant sur un terrain dont il était antérieurement propriétaire, le prix d'acquisition à retenir est constitué par : / - le coût des travaux de construction, d'une part. Ces travaux s'entendent notamment des frais d'architecte, des taxes et participations liées à la construction, et des factures et mémoires des entrepreneurs de tous les corps d'état. Il est précisé que si les travaux ne sont pas réalisés par une entreprise, ils s'entendent du prix d'achat des matériaux pour la construction, et le cas échéant, du coût de la main d'oeuvre employée (salaires versés aux ouvriers et charges sociales y afférentes) ". 

       9. En application des dispositions de l'article 1585 A, alors en vigueur, du code général des impôts, la taxe locale d'équipement est établie sur la construction, la reconstruction et l'agrandissement des bâtiments de toute nature. Par suite, elle est au nombre des taxes liées à la construction au sens de la doctrine susrappelée, de sorte que M. C... est fondé à s'en prévaloir. Le montant de cette taxe étant de 15 339 euros, l'appelant est seulement fondé à demander qu'elle soit prise en compte dans le coût d'acquisition à hauteur de 8 610 euros dès lors qu'elle est assise sur un immeuble dont 38,4 % de la surface est demeurée la propriété de la SCI Alpaloc et que l'administration fait valoir, sans être contestée, que le reliquat de cette taxe, d'un montant de 6 729 euros, a été reporté sur la déclaration de livraison à soi-même au titre de la surface de l'immeuble demeurant la propriété de la société. 

       10. Il résulte de ce qui précède que le coût d'acquisition de l'immeuble dont s'agit doit être rehaussé, après application de la majoration de 15 % mentionnée au 4° du II de l'article 150 VB du code général des impôts, d'une somme globale de 10 731,22 euros et doit, par suite, être fixé à la somme de 450 337,42 euros. 

       Sur les frais d'acquisition : 

       11. D'une part, contrairement à ce que soutient M. C..., il ne résulte pas des dispositions précitées de l'article 150 VB du code général des impôts que les frais forfaitaires d'acquisition de 7,5 % prévu au 3° du II de cet article doivent être calculés sur le prix d'acquisition de l'immeuble y compris les dépenses de construction mentionnées au 4° du II du même article. D'autre part, si l'appelant entend se prévaloir, sur le fondement de l'article L. 80 A du livre des procédures fiscales, de la doctrine administrative issue du BOIRFPI-PVI-20-10-20-10 n° 110, cette doctrine n'indique pas, comme il le soutient, que le prix d'acquisition n'est pas constitué par le seul coût des travaux de construction mais comprend également les frais d'acquisition, de sorte que M. C... ne peut se prévaloir de cette définition du prix d'acquisition pour l'application du 3° du II de l'article 150 VB du code général des impôts alors, au demeurant, que la doctrine administrative n° BOIRFPI-PVI-20-10-20-20 n° 70 relative à ces même dispositions précise, au contraire, que l'assiette de ce forfait est constitué du seul prix d'acquisition du terrain lorsque le cédant a lui-même fait construire un immeuble. 

       Sur les pénalités : 

       12. À l'appui du moyen tiré de ce que l'application de la majoration prévue au b) de l'article 1728-1 du code général des impôts aurait été insuffisamment motivée dans la proposition de rectification du 2 juillet 2014, l'appelant ne se prévaut devant la cour d'aucun élément de fait ou de droit nouveau par rapport à l'argumentation développée en première instance et ne critique pas utilement la réponse apportée par le tribunal administratif. Par suite, il y a lieu de rejeter ce moyen par adoption des motifs pertinemment retenus par les premiers juges. 

       13. Il résulte de tout ce qui précède que l'appelant est seulement fondé à soutenir que le montant de la plus-value de cession de l'immeuble dont s'agit doit être fixé à la somme de 23 066,56 euros. Par suite, il est également fondé à demander la réformation du jugement attaqué en tant qu'il n'a pas prononcé la réduction, dans cette seule mesure, des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de cotisations sociales auxquelles il a été assujetti. 

       14. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de l'État une somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

        DÉCIDE :

Article 1er : Le montant de la plus-value de cession relatif à la vente d'un immeuble, le 22 mai 2012, est ramené à la somme de 23 066,56 euros. 

Article 2 : M. C... est déchargé, dans cette mesure, des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquelles il a été assujetti au titre de cette plus-value.   

Article 3 : Le jugement attaqué du 27 mars 2018 est réformé en tant qu'il est contraire au présent arrêt. 

Article 4 : L'État versera à M. C... une somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 5 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté. 

Article 6 : Le présent arrêt sera notifié à M. A... C... et ministre de l'économie des finances et de la relance.

Copie en sera adressée à la direction de contrôle fiscal Sud-Ouest.

Délibéré après l'audience du 1er juillet 2020 à laquelle siégeaient :

M. Éric Rey-Bèthbéder, président,

Mme E..., présidente-assesseure,	

Mme Florence Madelaigue, premier conseiller.

Lu en audience publique, le 29 juillet 2020. 

La présidente-assesseure,

E...

Le président-rapporteur,

Éric D...La greffière,

Camille Péan

La République mande et ordonne au ministre de l'économie des finances et de la relance, en ce qui le concerne, et à tous huissiers de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent arrêt.

N° 18BX02116                                                                                                                                2