Vu la procédure suivante :

       Procédure contentieuse antérieure :

       La Sas Hôtel de Neuilly a demandé au tribunal administratif de Cergy-Pontoise de prononcer, à titre principal, d'une part, la décharge des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties et de taxe d'enlèvement des ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2006 à 2014, des cotisations de taxe professionnelle, de taxes spéciales d'équipement et de taxe pour frais de chambre de commerce et d'industrie auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2007 à 2009, des cotisations foncières des entreprises, des cotisations de taxes spéciales d'équipement et de taxe pour frais de chambre de commerce et d'industrie auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2010 à 2013, à raison de l'immeuble à usage d'hôtel, exploité sous l'enseigne " Courtyard Marriott ", situé 58, boulevard Victor Hugo à Neuilly-sur-Seine, d'autre part, la restitution des sommes en cause augmentées des intérêts moratoires prévus à l'article L. 208 du livre des procédures fiscales, et, à titre subsidiaire, la réduction des impositions susmentionnées. 

       Par un jugement n° 1510830 du 20 juillet 2018, le tribunal administratif de 

Cergy-Pontoise a fixé la valeur locative unitaire de l'immeuble à usage d'hôtel, exploité sous l'enseigne " Courtyard Marriott ", situé 58, boulevard Victor Hugo à Neuilly-sur-Seine, par référence à celle attribuée au " Grand Hôtel Intercontinental " inscrit comme local type au procès-verbal " état ME " A...ème arrondissement de Paris, a déchargé la Sas Hôtel de Neuilly de la différence entre les cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties et de taxe d'enlèvement des ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2008 à 2014, les cotisations de taxe professionnelle, de taxes spéciales d'équipement et de taxe pour frais de chambre de commerce et d'industrie auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2008 et 2009, les cotisations foncières des entreprises, les cotisations de taxes spéciales d'équipement et de taxe pour frais de chambre de commerce et d'industrie auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2010 à 2013, et celles résultant de la valeur locative ainsi fixée.

       Procédure devant la cour :

       Par une requête, enregistrée le 25 septembre 2018, le ministre de l'action et des comptes publics demande à la cour :

       1° d'annuler les articles 1er à 4 de ce jugement ;

      2° de rétablir la Sas Hôtel de Neuilly aux rôles de taxe professionnelle, de taxes spéciales d'équipement et de taxe pour frais de chambre de commerce et d'industrie des années 2008 et 2009, de cotisation foncière des entreprises, de taxes spéciales d'équipement et de taxe pour frais de chambre de commerce et d'industrie des années 2010 à 2013 et de taxe foncière sur les propriétés bâties et de taxe d'enlèvement des ordures des années 2008 à 2011 de la commune de Neuilly-sur-Seine à raison de l'intégralité des droits auxquels elle avait été assujettie ;

       3° de procéder au remboursement des frais irrépétibles versés par l'administration ;

       4° de réformer en ce sens le jugement.

       Il soutient que :

       - les différences entre le local type n° 275 du procès-verbal " état C " du 30ème quartier de Paris - " Faubourg du Roule " - correspondant à l'hôtel exploité sous l'enseigne Mayflower, et l'immeuble à évaluer n'empêchaient pas de retenir le premier comme terme de comparaison dès lors que la valeur locative a pu être ajustée pour tenir compte de ces différences, par application de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts, et sans méconnaissance des dispositions du 2° de l'article 1498 du code général des impôts et de l'article 324 Z de l'annexe III à ce code ;

       - les conditions de location, à la date de référence, soit le 1er janvier 1970, du Grand Hôtel Intercontinental et donc la valeur locative attribuée à cet établissement n'étaient pas normales ; par suite, cet établissement ne pouvait plus être retenu comme local type ; ses écritures de première instance étaient suffisamment précises sur ce point.

       ..........................................................................................................

       Vu les autres pièces du dossier.

       Vu :

       - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

       - le code de justice administrative.

       Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

       Ont été entendus au cours de l'audience publique :

       - le rapport de Mme B...,

       - les conclusions de M. Huon, rapporteur public,

       - et les observations de Mes Boisanté et Daniel-Mayeur, avocats de la Sas Hôtel de Neuilly.

       Une note en délibéré présentée pour la Sas Hôtel de Neuilly, par Me Daniel-Mayeur, avocat, a été enregistrée le 9 décembre 2020.

       Considérant ce qui suit :

       1. Le ministre de l'action et des comptes publics fait appel du jugement du 

20 juillet 2018 par lequel le tribunal administratif de Cergy-Pontoise a déchargé la Sas Hôtel de Neuilly, pour l'hôtel qu'elle exploite sous l'enseigne " Courtyard Marriott ", situé 58, boulevard Victor Hugo à Neuilly-sur-Seine, de la différence entre les cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties et de taxe d'enlèvement des ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2008 à 2014, les cotisations de taxe professionnelle, de taxes spéciales d'équipement et de taxe pour frais de chambre de commerce et d'industrie auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2008 et 2009, les cotisations foncières des entreprises, les cotisations de taxes spéciales d'équipement et de taxe pour frais de chambre de commerce et d'industrie auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2010 à 2013, et celles résultant de la valeur locative unitaire de cet immeuble à usage d'hôtel fixée par référence à celle attribuée au " Grand Hôtel Intercontinental " inscrit comme local type au procès-verbal " état ME " A...ème arrondissement de Paris.

       Sur les conclusions de l'appel principal du ministre de l'action et des comptes publics :

       2. D'une part, aux termes de l'article 1388 du code général des impôts : " La taxe foncière sur les propriétés bâties est établie d'après la valeur locative cadastrale de ces propriétés déterminée conformément aux principes définis par les articles 1494 à 1508 et 1516 à 1518 B et sous déduction de 50 % de son montant en considération des frais de gestion, d'assurances, d'amortissement, d'entretien et de réparation ". Aux termes de l'article 1467 du même code, dans sa rédaction applicable à la taxe professionnelle des années 2008 et 2009 : " La taxe professionnelle a pour base : (...) a. la valeur locative, telle qu'elle est définie aux articles 1469, 1518 A et 1518 B, des immobilisations corporelles dont le redevable a disposé pour les besoins de son activité professionnelle (...) ". S'agissant de la cotisation foncière des entreprises, le même article dispose, dans sa version applicable aux années 2010 à 2013 : " La cotisation foncière des entreprises a pour base (...) la valeur locative des biens passibles d'une taxe foncière situés en France, à l'exclusion des biens exonérés de taxe foncière sur les propriétés bâties en vertu des 11° et 12° de l'article 1382, dont le redevable a disposé pour les besoins de son activité professionnelle pendant la période de référence définie aux articles 1467 A et 1478, à l'exception de ceux qui ont été détruits ou cédés au cours de la même période (...) ". En vertu du I de l'article 1522 du code général des impôts, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères est établie d'après le revenu net servant de base à la taxe foncière, défini par l'article 1388 du même code. Au titre des années en litige, l'article 1600 du même code prévoit une taxe additionnelle à la taxe professionnelle, devenue cotisation foncière des entreprises, répartie entre tous les redevables de cette taxe proportionnellement à leur base d'imposition afin de pourvoir aux dépenses ordinaires des chambres de commerce et d'industrie. Enfin, aux termes de l'article 1607 bis du code général des impôts : " (...) Le produit de la taxe spéciale d'équipement est réparti, dans les conditions définies au I de l'article 1636 B octies, entre toutes les personnes physiques ou morales assujetties aux taxes foncières sur les propriétés bâties et non bâties, à la taxe d'habitation et à la cotisation foncière des entreprises dans les communes comprises dans la zone de compétence de l'établissement public. / La base de la taxe est déterminée dans les mêmes conditions que pour la part communale ou, à défaut de part communale, dans les mêmes conditions que la part intercommunale de la taxe principale à laquelle la taxe additionnelle s'ajoute (...) ".

       3. D'autre part, aux termes de l'article 1498 du code général des impôts : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe. ". Aux termes de l'article 

324 AA de l'annexe III à ce code : " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance ". L'article 324 AK de l'annexe III au code général des impôts a fixé la date de référence de la dernière révision générale des opérations foncières au 

1er janvier 1970. Lorsqu'il est fait recours à une évaluation de la valeur locative par comparaison, le terme de comparaison doit être précisément identifié et la valeur de celui-ci déterminée au moyen de l'une des deux méthodes prévues par le b du 2° de l'article 1498 rappelé ci-dessus. Par ailleurs, lorsqu'aucune valeur locative ne peut être déterminée par application des règles prévues au 1° puis au 2° de l'article 1498 du code général des impôts, par référence au loyer du bien ou à défaut par comparaison, l'administration est fondée, en vertu du 3°, à déterminer cette valeur par voie d'appréciation directe, à partir de la valeur vénale du bien à la date de référence du 1er janvier 1970.

       4. Pour déterminer la valeur locative de l'établissement hôtelier, situé 58, boulevard Victor Hugo à Neuilly-sur-Seine et exploité par la Sas Hôtel de Neuilly sous l'enseigne " Courtyard Marriott ", l'administration fiscale a recouru à la méthode comparative prévue au 2° de l'article 1498 du code général des impôts et retenu, dans un second temps, comme terme de comparaison le local type n° 275 du procès-verbal " état C " du 30ème quartier de Paris - " Faubourg du Roule " - correspondant à l'hôtel exploité sous l'enseigne Mayflower, sis 3 rue Chateaubriand dans le VIIIème arrondissement.

       5. En premier lieu, le ministre de l'action et des comptes publics soutient que le tribunal ne pouvait écarter ce terme de comparaison au motif qu'il n'était pas pertinent en raison des différences caractérisant les deux établissements  sans tenir compte de l'ajustement de la valeur locative cadastrale de l'immeuble de référence à laquelle l'administration avait procédé pour tenir compte de ces différences, notamment en terme de surface. Il résulte toutefois de l'instruction que l'immeuble, construit en 1971, au titre duquel la Sas Hôtel de Neuilly a été imposée appartient à la catégorie des hôtels " quatre étoiles ". Il s'étend sur une surface pondérée de 10 631 m2, dont 626 m2 de pièces de réception, et compte cent-soixante-treize chambres, soixante-neuf suites, une vingtaine de salles de réunion, pour une surface de 1 863 m2 et une capacité d'accueil totale de quatre-cents personnes, ainsi qu'une salle de gymnastique et une terrasse. Le local type n° 275 du procès-verbal " état C " du 30ème quartier de Paris correspondant à l'hôtel exploité sous l'enseigne " Mayflower ", classé " trois étoiles " et présente une surface pondérée de 582 m2. Comme le fait valoir le ministre de l'action et des comptes publics, cette différence significative de surface ne fait pas par elle-même obstacle à ce que ce local type soit valablement retenu comme terme de comparaison, dès lors que la valeur locative a été ajustée afin de tenir compte de cette différence par application du coefficient prévu à l'article 324 AA de l'annexe III à ce code, fixé en l'espèce à 20 %. Toutefois, cette pondération est insuffisante à faire regarder ce terme de comparaison comme pertinent alors qu'il n'est pas contesté que l'hôtel Mayflower ne dispose que de vingt-quatre chambres et 77 m2 de surfaces affectées aux activités de réception et de réunion, qu'existe également une nette différence des niveaux de prestations et que l'hôtel Courtyard Marriott est le seul à disposer des équipements permettant de recevoir une clientèle d'affaires. Par suite, le local type n° 275 du procès-verbal " état C " du 30ème quartier de Paris - " Faubourg du Roule " -, trop différent dans ses caractéristiques de l'immeuble à évaluer, ne pouvait être retenu comme terme de comparaison afin de déterminer la valeur locative de l'établissement exploité par la Sas Hôtel de Neuilly, ainsi que l'ont estimé les premiers juges.

       6. En second lieu, le ministre soutient, en se référant à diverses jurisprudences, que les conditions de location, à la date de référence, du Grand Hôtel Intercontinental n'étaient pas normales au 1er janvier 1970 et que, par voie de conséquence, ce terme de comparaison ne saurait être valable retenu pour évaluer la valeur locative de l'hôtel exploité par la Sas Hôtel de Neuilly.

       7. Il résulte de l'instruction, et en particulier des extraits d'une thèse de doctorat en histoire consacrée aux hôtels de Paris, dont se prévaut l'administration, que le Grand Hôtel Intercontinental a fait l'objet d'importants travaux avant le 1er janvier 1970 pour un montant de plus de 12 millions de francs, lesquels ont été supportés par le preneur à bail. Toutefois, il ressort également de ce document que ces travaux n'ont concerné que des travaux d'entretien courant rendus nécessaires par la vétusté du bâtiment et la nécessité de maintenir le niveau de l'établissement dans un environnement concurrentiel, lesquels incombaient normalement au locataire. Si dès l'année 1969, le conseil d'administration de la société du Grand Hôtel a reconnu la nécessité d'entreprendre un programme de rénovation et de modernisation, il résulte de l'étude historique précitée que celui-ci n'a été décidée que lors de l'assemblée générale ordinaire du 

30 juin 1970, soit postérieurement au 1er janvier 1970, date à laquelle la normalité du loyer doit être appréciée et sans qu'il soit démontré, faute de production du bail ou de tout autre élément probant en ce sens, que ce programme de travaux pris en charge par le locataire avait déjà été anticipé par les parties pour la détermination du loyer en vigueur au 1er janvier 1970. Dans ces conditions, le ministre de l'économie, des finances et de la relance n'est pas fondé à soutenir que le loyer du bail en vigueur à la date de référence du 1er janvier 1970 aurait été fixé dans des conditions de prix anormales, privant de pertinence la valeur locative de 1 284 800 francs retenue pour cet établissement à la date de référence.

       8. Il résulte de ce tout qui précède que le ministre de l'action et des comptes publics n'est pas fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Cergy-Pontoise a prononcé la décharge partielle des impositions mises à la charge de la 

Sas Hôtel de Neuilly.

       Sur les conclusions d'appel incident de la Sas Hôtel de Neuilly :

       9. Aux termes de l'article R.* 196-2 du livre des procédures fiscales, dans sa rédaction applicable à la présente procédure : " Pour être recevables, les réclamations relatives aux impôts directs locaux et aux taxes annexes, doivent être présentées à l'administration des impôts au plus tard le 31 décembre de l'année suivant, selon le cas : / a) L'année de la mise en recouvrement du rôle ; / b) L'année de la réalisation de l'événement qui motive la réclamation ; (...) ". Seuls doivent être regardés comme constituant le point de départ des délais de réclamation prévus par l'article R.* 196-2 du livre des procédures fiscales, les événements qui ont une incidence directe sur le principe même de l'imposition, son régime ou son mode de calcul.

       10. La Sas Hôtel de Neuilly soutient que le délai dont elle disposait pour former une réclamation concernant les cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties et de taxe d'enlèvement des ordures ménagères au titre des années 2006 et 2007 et de taxe professionnelle, taxe spéciale d'équipement et de taxe pour frais de chambre de commerce et d'industrie au titre de l'année 2007, expirait le 31 décembre 2009 dès lors qu'elle n'a eu connaissance du caractère exagéré de ces impositions qu'à la faveur du mémoire qui lui a été communiqué le 

7 janvier 2008 par le greffe du tribunal administratif de Cergy-Pontoise et qui portait à sa connaissance un dégrèvement partiel en raison de la surestimation de la valeur locative cadastrale de l'immeuble qu'elle exploite. Cependant, la communication de ce mémoire, qui fait seulement référence à une décision de dégrèvement partiel du 17 juin 2007, au titre d'une année distincte, est sans incidence directe sur le principe même de l'imposition, son régime ou son mode de calcul et ne saurait être regardée comme constituant un évènement au sens du b) de l'article R. 196-2 du livre des procédures fiscales. Au surplus, la Sas Hôtel de Neuilly n'est pas recevable à contester, par la voie de l'appel incident, des impositions relatives à d'autres années que celles visées dans l'appel principal. Ainsi, l'appel incident de la Sas Hôtel de Neuilly ne peut qu'être rejeté. 

       Sur l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :

       11. Il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, de faire droit aux conclusions présentées par la Sas Hôtel de Neuilly tendant au remboursement des frais exposés et non compris dans les dépens.

DÉCIDE :

Article 1er : La requête du ministre de l'action et des comptes publics est rejetée.

Article 2 : Les conclusions de la Sas Hôtel de Neuilly présentées par la voie de l'appel incident ainsi que ses conclusions présentées au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

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N° 18VE03294