Vu la requête, enregistrée le 11 avril 2002, présentée pour la SCI LOCABEL, dont le siège est quartier de Pierresca, à la Destrousse (13112), par Me Itrac, avocat ; 



      La SCI LOCABEL demande à la Cour  :



      1°) d'annuler l'article 5 du jugement n° 97-1531 en date du 18 février 2002 par lequel le Tribunal administratif de Marseille, après avoir constaté un  non-lieu à statuer sur la demande de communication de documents qu'elle avait formée et  réduit les cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 1995, 1996 et 1997 dans les rôles de la commune de la Ciotat, a rejeté le surplus de ses conclusions tendant à la décharge ou à la réduction de ces cotisations ; 



      2°) de prononcer les décharges et  réductions demandées ; 



      3°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 4 600 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; 



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	Vu le mémoire, enregistré le 22 novembre 2002, présenté par le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie, qui conclut au rejet de la requête ; 


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	Vu le mémoire, enregistré le 29 août 2006, présenté pour la SCI LOCABEL, par Me Agopian, avocat ;



	La SCI LOCABEL soutient que les locaux taxés n'étaient pas achevés au 31 décembre 1994 ; qu'en toute hypothèse, elle aurait dû bénéficier de l'exonération pour l'année 1995 ; que, s'agissant des locaux commerciaux, le local de référence n° 10 ne constitue pas une référence pertinente compte tenu de la situation défavorable des locaux litigieux, de la différence de nature des commerces et des installations dont ceux-ci disposent ; que le local de référence retenu s'agissant des locaux d'habitation ne constitue pas davantage une référence pertinente ; que la présence de radiateurs électriques dans les locaux ne saurait être regardée comme une installation de chauffage central ; 


      Vu le jugement attaqué ;



      Vu les autres pièces du dossier ;



      Vu le code de la construction et l'habitation ;



      Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;



      Vu le code de justice administrative ;



      Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;



      Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 15 février 2007,



      - le rapport de M. Bédier, président-assesseur ;



      - les observations de Me AGOPIAN, pour la SCI LOCABEL ;



      - et les conclusions de M. Dubois, commissaire du gouvernement ;



      Considérant que la SCI LOCABEL demande à la Cour d'annuler l'article 5 du jugement en date du 18 février 2002 par lequel le Tribunal administratif de Marseille, après avoir constaté un non-lieu à statuer sur la demande de communication de documents qu'elle avait formée et réduit les cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 1995, 1996 et 1997 dans les rôles de la commune de la Ciotat à raison de six locaux commerciaux, trois appartements et douze parkings, a rejeté le surplus de ses conclusions tendant à la décharge ou à la réduction de ces cotisations ;


	Sur le bénéfice de l'exonération de deux ans prévue à l'article 1383 du code général des impôts :


	Sans qu'il soit besoin de se prononcer  sur la recevabilité de ces conclusions :



      Considérant qu'aux termes de l'article 1383 du code général des impôts : « I. Les constructions nouvelles, reconstructions et additions de construction sont exonérées de la taxe foncière sur les propriétés bâties durant les deux années qui suivent celle de leur achèvement » ; qu'aux termes de l'article 1406 du même code : « I. Les constructions nouvelles, ainsi que les changements de consistance ou d'affectation des propriétés bâties et non bâties, sont portés par les propriétaires à la connaissance de l'administration, dans les quatre-vingt-dix jours de leur réalisation définitive (...). II.  Le bénéfice des exonérations temporaires de taxe foncière sur les propriétés bâties et non bâties est subordonné à la déclaration du changement qui les motive. Lorsque la déclaration est souscrite hors délais, l'exonération s'applique pour la période restant à courir après le 31 décembre de l'année suivante  » ; 



      Considérant qu'il résulte de l'instruction  et notamment de constatations effectuées par le géomètre du cadastre en décembre 1994 que les locaux à raison desquels la société requérante  a été imposée à la taxe foncière sur les propriétés bâties étaient achevés à cette date ; que la  société requérante  n'apporte aucune précision à l'appui de ses affirmations selon lesquelles les travaux  n'auraient été achevés qu'en août ou septembre 1995 ;  qu'elle n'a souscrit que le 23 août et le 2 décembre 1995 la déclaration mentionnée à l'article 1406 du code général des impôts ; qu'elle ne pouvait, dès lors, plus prétendre, par application des dispositions de cet article, à bénéficier de l'exonération de deux ans de la taxe foncière sur les propriétés bâties prévue par l'article 1383-I du même code, pour les deux années 1995 et 1996, qui ont suivi l'année d'achèvement des locaux ; 



      Sur le classement des lots à usage d'habitation dans les catégories prévues à l'article 324 H de l'annexe III au code général des impôts : 



      Considérant qu'aux termes de l'article 324 H de l'annexe III au code général des impôts : « I. Pour les maisons individuelles et les locaux situés dans un immeuble collectif, la classification communale est établie à partir d'une nomenclature-type comportant huit catégories, en adaptant aux normes locales de construction  des critères généraux décrits » au tableau annexé à cet article ; que la quatrième, la cinquième et la sixième des catégories mentionnées à cet article concernent les immeubles dégageant respectivement une impression d'ensemble confortable, assez confortable ou ordinaire ; 



      Considérant qu'il résulte de l'instruction que les lots d'immeubles à usage d'habitation n° 7, 8 et 15 ont été initialement classés par l'administration fiscale dans une catégorie intermédiaire entre la 4ème et la 5ème   des catégories prévues à l'article 324 H de l'annexe III au code général des impôts ; que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif a décidé que les immeubles en cause relevaient de la 5ème catégorie ; que, contrairement à ce que soutient la société requérante, sans assortir ce moyen d'aucune précision, il ne pas résulte de l'instruction que les critères impliquant un classement dans la sixième des catégories seraient réunis ; que la société requérante ne peut non plus fonder utilement sa contestation sur les dispositions de l'article R 331-68 du code de la construction et l'habitation, qui ne figurent pas au nombre des critères prévus à  l'article 324 H de l'annexe III au code général des impôts ; que sa demande tendant à ce que les locaux en cause soient classés dans la sixième des catégories de l'article 324 H de l'annexe III au code général des impôts ne peut dès lors qu'être écartée ; 



      Sur les équivalences superficielles : 



      Considérant qu'aux termes de l'article 324 T de l'annexe III au code général des impôts :   « I. La surface pondérée totale de la partie principale est obtenue en ajoutant à sa surface pondérée nette les surfaces représentatives des éléments d'équipement en état de fonctionnement. Ces équivalences superficielles sont déterminées conformément du barème suivant : (...) Chauffage central, par pièce et annexe d'hygiène (que l'installation soit particulière au local ou commune aux différents locaux de l'immeuble) : 2 m2 » (...);



      Considérant que la société requérante soutient que l'administration fiscale aurait majoré à tort de 2 m² la surface pondérée de chacun des lots 7 et 15 en assimilant à une installation de chauffage central un système de chauffage électrique réalisé à partir de multiples convecteurs ; que, toutefois, l'administration a pu assimiler à bon droit une installation de chauffage par convecteurs électriques fixes qui constitue un ensemble cohérent destiné à assurer une température convenable dans les différentes parties d'une habitation à une installation de chauffage central pour déterminer les équivalences superficielles prévues à l'article 324 T de l'annexe III au code général des impôts ;  qu'ainsi le moyen tiré de l'erreur commise dans le calcul des surfaces pondérées ne peut qu'être écarté ; 



      Sur la détermination du coefficient d'entretien : 



	Considérant qu'aux termes de  l'article 324 Q de l'annexe III au code général des impôts, le coefficient d'entretien des constructions en bon état d'entretien n'ayant besoin d'aucune réparation est fixé à 1,20 alors que celui des constructions en assez bon état n'ayant besoin que de petites réparations est fixé à 1,10 et celui des constructions dont l'état est passable, présentant, malgré un entretien régulier, des défauts permanents dus à la vétusté, sans que ceux-ci compromettent les conditions élémentaires d'habitabilité est fixé à 1 ; que les impositions contestées ont été établies en affectant la surface réelle des immeubles concernés d'un coefficient d'entretien fixé à 1,20 ;  



      Considérant que les quelques désordres constatés ponctuellement du fait de la présence de graffitis sur les murs extérieurs de l'immeuble, de dégâts subis par une porte d'entrée et de problèmes d'étanchéité ne compromettaient pas les conditions élémentaires d'habitabilité et ne justifiaient pas que, comme le demande la société requérante, un coefficient d'entretien de 1 soit retenu ni même un coefficient de 1,1, dont l'application, en toute hypothèse, ne serait pas de nature à entraîner une variation de plus d'un dixième de la valeur locative de l'immeuble, seule à même, aux termes des dispositions de l'article 1517 du code général des impôts, de permettre une modification de cette valeur locative ;



      Sur la détermination des coefficients de situation générale, de situation particulière et du correctif d'ensemble : 



	Considérant que la société requérante n'assortit d'aucune précision sa demande tendant à ce que  les coefficients de situation générale et de situation particulière prévus à l'article 324 R de l'annexe III au code général des impôts soient fixés à -0,05 et à ce que le correctif d'ensemble prévu à l'article 324 S de la même annexe soit  fixé à 0,90 ; qu'il y a lieu de rejeter ses conclusions sur ce  point ; 


      Sur le choix des locaux de référence :



      En ce qui concerne les locaux d'habitation :



      Considérant qu'aux termes  de l'article 1469 du code général des impôts, relatif aux règles d'évaluation de la valeur locative des locaux d'habitation et à usage professionnel : « La valeur locative des locaux affectés à l'habitation ou servant à l'exercice d'une profession autre qu'agricole, commerciale, artisanale ou industrielle est déterminée par comparaison avec celle de locaux de référence choisis, dans la commune, pour chaque nature et catégorie de locaux (...) » ;



      Considérant que la société requérante soutient que le local-type n° 28 qu'aurait retenu l'administration fiscale pour l'évaluation de la valeur locative de ses locaux d'habitation ne constituerait pas une terme de comparaison pertinent ; qu'il résulte toutefois de l'instruction que,  dans le dernier état de son évaluation, l'administration fiscale a retenu comme terme de comparaison non pas le local-type n° 28 mais le local-type n° 29 situé 45, avenue Louis  Crozet à La Ciotat ; que le moyen invoqué doit, par suite, être écarté ; 



      En ce qui concerne les locaux commerciaux :



      Considérant qu'aux termes de l'article 1498 du code général des impôts,  relatif aux règles d'évaluation de la valeur locative des locaux d'habitation et à usage professionnel : « La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe » ;



      Considérant que l'administration fiscale a évalué la valeur locative des six locaux commerciaux de la société, affectés respectivement à la vente de produits de beauté, à un salon de coiffure, à la vente de matériel « audiocom », à un local d'opticien et à un local informatique, le sixième de ces locaux demeurant inexploité,  par comparaison avec le local-type n° 10 de la commune affecté à un commerce d'opticien et retenu pour les cinq locaux exploités une valeur locative de 91 francs au m² pondéré, le local inexploité étant évalué  en retenant une valeur locative de 33 francs au m² pondéré ; 



      Considérant qu'il ne résulte pas de l'instruction que le local-type n° 10 de la commune, affecté à une activité commerciale,  ne constituerait pas un terme de comparaison pertinent avec les locaux de la société requérante eux-mêmes affectés, comme il a été dit, à des activités commerciales diverses ; qu'il ne résulte pas davantage de l'instruction que, dès lors qu'ils sont situés dans un espace commercial facilement accessible à la clientèle disposant de moyens de locomotion, les locaux commerciaux de la société souffriraient d'une situation désavantageuse par rapport au local-type n° 10, situé au centre-ville dans une rue commerçante et piétonne ; que, par suite, l'administration a pu légalement retenir comme terme de comparaison pour l'établissement de la valeur locative des cinq locaux commerciaux de la société faisant l'objet d'une exploitation le local-type n° 10 de la commune de La Ciotat ; 



	Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que la SCI  LOCABEL n'est  pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Marseille a rejeté sa demande ; que doivent être rejetées par voie de conséquence ses conclusions tendant au bénéfice  des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;  



DECIDE :


Article 1 : La requête de la SCI LOCABEL est rejetée. 


Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à la SCI LOCABEL et au ministre de l'économie, des finances et de l'industrie 


      Copie en sera adressée à Me Agopian et au directeur de contrôle fiscal Sud-Est.


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N°02MA00652