Vu la requête, enregistrée le 16 janvier 2006, présentée pour Mme Julie A, élisant domicile ... ..., M. Antoine Martin A, élisant domicile ... ..., M. Jean-Claude Y, élisant domicile ..., par Me Versini ; Mme Julie A et autres demandent à la Cour :
        
       
       1°/ d'annuler le jugement du 9 novembre 2005 par lequel le Tribunal administratif de Bastia a rejeté leur demande dirigée contre la décision en date du 20 janvier 2005 par laquelle le maire de l'Ile Rousse a délivré à la SCI Aria un permis de construire six bâtiments de quarante-deux logements sur le lot C du lotissement « Le moulin à vent » cadastré section B parcelle n° 1697, ensemble la décision en date du 10 mai 2005 par laquelle le maire de cette commune a rejeté leur recours gracieux ;
       
       2°/ d'annuler pour excès de pouvoir ces décisions ;
       
       3°/ de condamner la commune de l'Ile Rousse et de la SCI Aria à leur payer une somme de 2 000 euros au titre de l'article L.761-1 du code de justice administrative ;
       
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       Vu les autres pièces du dossier ;
        
       Vu le code de l'urbanisme ;
        
       Vu le code de justice administrative ;
        
        
       Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ; 
        
        
       Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 7 février 2008 :
        
       - le rapport de M. Massin, rapporteur ;
        
       - et les conclusions de M. Cherrier, commissaire du gouvernement ;
        
        
        
       Considérant que par jugement du 9 novembre 2005, le Tribunal administratif de Bastia a rejeté la demande de Mme Julie A et autres dirigée contre la décision en date du 20 janvier 2005 par laquelle le maire de l'Ile Rousse a délivré à la SCI Aria un permis de construire six bâtiments de quarante-deux logements sur le lot C du lotissement « Le moulin à vent » cadastré section B parcelle n°1697, ensemble la décision en date du 10 mai 2005 par laquelle le maire de cette commune a rejeté leur recours gracieux ; que Mme Julie A et autres relèvent appel de ce jugement ;
       
       Considérant, en premier lieu, qu'aux termes des dispositions de l'article R.421-2 du code de l'urbanisme : « A. Le dossier joint à la demande de permis de construire comporte :
       1° Le plan de situation du terrain ;
       2° Le plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions, des travaux extérieurs à celles-ci et des plantations maintenues, supprimées ou créées ;
       3° Les plans des façades ; (...) » ; qu'il ressort de l'ensemble des plans, qui mentionnent une échelle, et notamment du plan de coupes, qui comporte une indication des cotes altimétriques, que le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions manque en fait ;
       
       Considérant, en deuxième lieu, que les dispositions des articles R.421-2 et suivants du code de l'urbanisme énumèrent de manière limitative les documents qui doivent être joints à une demande de permis de construire ; qu'ainsi le cahier des charges et le règlement du lotissement n'ont pu légalement spécifié respectivement à leurs articles 12 et 1-D que le projet architectural devait être approuvé par l'architecte du lotissement et par le lotisseur ; que par suite le moyen tiré de la violation de ces dispositions est inopérant ;
       
       Considérant, en troisième lieu, qu'aux termes des dispositions de l'article R.421-1 du code de l'urbanisme alors applicables :  « La demande de permis de construire est présentée soit par le propriétaire du terrain ou son mandataire, soit par une personne justifiant d'un titre l'habilitant à construire sur le terrain, soit par une personne ayant qualité pour bénéficier de l'expropriation dudit terrain pour cause d'utilité publique.
       La demande précise l'identité du demandeur, l'identité et la qualité de l'auteur du projet, la situation et la superficie du terrain, l'identité de son propriétaire au cas où celui-ci n'est pas l'auteur de la demande, la nature des travaux et la destination des constructions et la densité de construction.
       Lorsque la construction est subordonnée à une autorisation d'occupation du domaine public, l'autorisation est jointe à la demande de permis de construire. » ; 
       
       Considérant qu'il n'est pas contesté que la SCI Aria est propriétaire du terrain d'assiette du projet en litige ; qu'ainsi, à supposer même que ce terrain était encore grevé d'une servitude de passage au bénéfice de la commune de l'Ile Rousse en application de l'acte notarié de cession gratuite du 29 mai 1986, cette circonstance n'a pas pour effet, contrairement à ce que soutiennent Mme Julie A et autres, de priver la SCI Aria de la qualité pour demander un permis de construire sur ce terrain, le permis de construire étant délivré sous réserve des droits des tiers ;
       
       Considérant, en quatrième lieu, qu'aux termes de l'article R.315-30 du code de l'urbanisme dans sa rédaction alors en vigueur : « L'arrêté d'autorisation du lotissement devient caduc si les travaux d'aménagement ne sont pas commencés dans un délai de dix-huit mois à compter de la notification au lotisseur de l'arrêté d'autorisation ou de la date à laquelle l'autorisation est réputée accordée en application de l'article R. 315-21. Il en est de même si lesdits travaux ne sont pas achevés dans le délai fixé par l'arrêté et qui ne peut être supérieur à une durée de trois ans décomptée comme il est dit à l'alinéa précédent(...). » ; qu'aux termes de l'article R.315-31 du même code : « Les dispositions de l'article R.315-30 ne sont pas applicables lorsque le lotisseur a procédé à la vente ou à la location d'un ou plusieurs lots en application de l'article R.315-33 pendant le délai de validité de l'autorisation. » ; que si Mme Julie A et autres, font valoir que l'arrêté municipal du 23 avril 1992 permettant la création du lotissement « Le moulin à vent » est devenu caduc en raison de ce que trois voies d'accès au réseau routier public n'ont pas été construites par le lotisseur, contrairement à ce qui était prévu par ledit arrêté sous sanction de caducité de cet arrêté municipal à défaut de réalisation dans un délai de trois ans, la commune soutient, toutefois, sans être démentie, que le régime de péremption prévu à l'article R.315-30 du code de l'urbanisme a été en l'espèce mis en échec par l'application des dispositions dérogatoires de l'article R.315-31 ;
       Considérant, en cinquième lieu, qu'il ressort des pièces du dossier que l'accès au projet immobilier en litige ne nécessitera l'utilisation de la voie interne au lotissement, qui mesure six mètres de large, que sur une distance de 20 mètres environ et que le service départemental d'incendie et de secours a donné un avis favorable au projet ; que les requérants n'établissent pas que l'accès serait insuffisant ou dangereux et ne permettrait pas l'absorption d'un flux de circulation induit par la création de quarante-deux logements, alors que soixante-deux places de stationnement sont prévues par le projet ; que Mme Julie A et autres ne sont ainsi pas fondés à soutenir que, contrairement à ce qu'a jugé le tribunal administratif, le projet méconnaît les dispositions des articles R.111-2 et R.111-4 du code de l'urbanisme ;
       
       Considérant, en sixième lieu, qu'aux termes des dispositions de l'article L.146-4 du code de l'urbanisme dans sa rédaction alors applicable : « I - L'extension de l'urbanisation doit se réaliser soit en continuité avec les agglomérations et villages existants, soit en hameaux nouveaux intégrés à l'environnement. Par dérogation aux dispositions de l'alinéa précédent, les constructions ou installations liées aux activités agricoles ou forestières qui sont incompatibles avec le voisinage des zones habitées peuvent être autorisées, en dehors des espaces proches du rivage, avec l'accord du préfet après avis de la commission départementale des sites, perspectives et paysages. Cet accord est refusé si les constructions ou installations sont de nature à porter atteinte à l'environnement ou aux paysages. II - L'extension limitée de l'urbanisation des espaces proches du rivage ou des rives des plans d'eau intérieurs désignés à l'article 2 de la loi n° 86-2 du 3 janvier 1986 précitée doit être justifiée et motivée, dans le plan local d'urbanisme, selon des critères liés à la configuration des lieux ou à l'accueil d'activités économiques exigeant la proximité immédiate de l'eau. Toutefois, ces critères ne sont pas applicables lorsque l'urbanisation est conforme aux dispositions d'un schéma de cohérence territoriale ou d'un schéma d'aménagement régional ou compatible avec celles d'un schéma de mise en valeur de la mer. En l'absence de ces documents, l'urbanisation peut être réalisée avec l'accord du représentant de l'Etat dans le département. Cet accord est donné après que la commune a motivé sa demande et après avis de la commission départementale des sites appréciant l'impact de l'urbanisation sur la nature. Les communes intéressées peuvent également faire connaître leur avis dans un délai de deux mois suivant le dépôt de la demande d'accord. Le plan local d'urbanisme doit respecter les dispositions de cet accord. (...) » ;
       
       Considérant que le projet en litige s'insère dans une zone urbanisée constituée par une école maternelle, une école primaire et plus d'une cinquantaine de constructions, sans en constituer une extension; que le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article L.146-4-I du code de l'urbanisme doit être écarté ;
       
       Considérant que si Mme Julie A et autres font valoir que le projet est situé à environ 600 mètres du rivage, il ressort des pièces du dossier qu'il en est séparé par un espace fortement urbanisé ; que les requérants ne contestent pas qu'il n'existe pas de relation de co-visibilité ; que, par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article L. 146-4-II du code de l'urbanisme doit être écarté ;

       Considérant, en septième lieu, qu'aux termes de l'article 5 B du règlement du lotissement : «Toute construction doit être implantée conformément aux directives indiquées au plan d'occupation des sols. A ce jour, la distance minimum par rapport aux limites séparatives est égale à L > H/2 avec un minimum de 4 mètres. Une implantation sur les limites séparatives est autorisée pour permettre notamment des constructions jointives. Un accord entre les parties concernées sera nécessaire » ; que Mme Julie A et autres soutiennent, tout d'abord, que ces dispositions ont été méconnues en ce qu'il est prévu de bâtir le bâtiment A en limite séparative, alors pourtant qu'il n'est pas jointif avec une autre construction et qu'aucun accord n'est intervenu entre les propriétaires concernés ; qu'il ne ressort toutefois pas de ces dispositions que la présence d'une construction de chaque côté de la limite séparative conditionne le droit de construire en limite séparative ; qu'eu égard à leur objet, lesdites dispositions doivent être regardées comme ne créant de contraintes qu'à l'égard des parcelles situées dans le périmètre du lotissement et comme ne pouvant s'appliquer au profit de propriétaires situés, comme  en l'espèce,  en dehors de ce périmètre ; que, par suite, ce moyen doit être écarté ;  que Mme Julie A et autres soutiennent ensuite que l'implantation des bâtiments E et F ne respecte pas la marge de recul imposée tant par l'article 5 B du règlement du lotissement que par les dispositions identiques de l'article R.111-19 du code de l'urbanisme, applicable à la date de l'arrêté attaqué en raison de l'absence de plan d'occupation des sols à la suite d'annulations juridictionnelles ; que contrairement à ce qui est soutenu par les requérants, il n'y a pas lieu de tenir compte des jardins privatifs représentés sur le plan de masse, dès lors qu'il ne ressort pas des autres plans, notamment des plans de coupes ou d'élévations qu'ils constitueraient des constructions ; que s'agissant du bâtiment E, il ressort des pièces du dossier et notamment d'un plan d'implantation n° 4 et du plan d'une coupe C-C pratiquée non loin de l'endroit où le terrain naturel est le plus bas, que le point le plus proche de la limite séparative Nord-Est est un balcon qui en est éloigné de 4 mètres, tandis que cet élément est à 7 mètres de hauteur environ et que la façade s'élève à 9 mètres  tout au plus à l'égout du toit, alors qu'elle est en recul de 4,89 mètres ; que s'agissant du bâtiment F, il ressort des pièces du dossier et notamment d'un plan d'implantation n° 4 et du plan d'une coupe B-B pratiquée non loin de l'endroit où le terrain naturel est le plus bas, que la façade de ce bâtiment est située à 4,97 mètres de la limite Nord-Est, tandis que la différence d'altitude entre l'égout du toit et le terrain d'origine n'excède pas 8 mètres ; que le balcon formant saillie, qui n'est pas représenté sur le plan de coupe mais qui est nécessairement situé en dessous de l'égout du toit et donc à moins de 8 mètres de hauteur, est en retrait de 4,44 mètres ; que, par suite, les appelants n'établissent pas que les règles de recul citées ci-dessus n'ont pas été respectées ;
       
       Considérant, en huitième lieu, que Mme Julie A et autres considèrent, en additionnant la surface de planchers développée par le bâtiment E à celle qui est générée par le bâtiment B, qu'en méconnaissance de l'article 5 D du règlement du lotissement, les bâtiments projetés ont une hauteur comprise entre 9 et 12 mètres, au-delà de 30 % du programme collectif ; que, toutefois, il ressort du plan topographique qu'au droit de ce bâtiment la hauteur du sol d'origine se situe au-dessus de la cote des 47 mètres, alors que selon le plan de la coupe B-B, l'égout du toit est placé à 8 mètres environ au-dessus de cette cote ; que, par suite, le bâtiment B dont la hauteur est inférieure à 9 mètres n'a pas à être intégré à ce calcul et le moyen sus analysé doit être écarté ;
       
       Considérant, enfin, que le permis de construire étant délivré sous réserve des droits des tiers, la circonstance que le projet litigieux méconnaisse la servitude de passage dont le terrain d'assiette serait grevé et condamne l'accès aux parcelles cadastrées section B n° 524 et 526 est sans incidence sur la légalité de l'acte attaqué ;
       
       Considérant qu'il résulte de ce qui précède que Mme Julie A et autres ne sont pas fondés à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Bastia a rejeté leur demande dirigée contre la décision en date du 20 janvier 2005 par laquelle le maire de l'Ile Rousse a délivré à la SCI Aria un permis de construire six bâtiments de quarante-deux logements sur le lot C du lotissement « Le moulin à vent » cadastré section B parcelle n°1697, ensemble la décision en date du 10 mai 2005 par laquelle le maire de cette commune a rejeté leur recours gracieux ;
       
       
       Sur les conclusions tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
       
       Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, en application des dispositions de l'article L.761-1 du code de justice administrative, de condamner Mme Julie A, M. Antoine Martin A et M. Jean-Claude Y à payer respectivement à la commune de l'Ile Rousse et à la SCI Aria une somme de 1 500 euros au titre des frais et non compris dans les dépens ;
       
       Considérant que les dispositions de l'article L.761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que la commune de l'Ile Rousse et la SCI Aria, qui ne sont pas, dans la présente instance, la partie perdante, soit condamnées à payer à Mme Julie A, M. Antoine Martin A et M. Jean-Claude Y la somme qu'ils demandent au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;




D E C I D E  :



Article 1e : La requête de Mme Julie A et autres est rejetée.


Article 2 : Mme Julie A, M. Antoine Martin A et M. Jean-Claude Y verseront respectivement à la commune de l'Ile Rousse et à la SCI Aria une somme globale de 1 500 euros au titre de l'article L.761-1 du code de justice administrative.


Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à Mme Julie A, à M. Antoine Martin A, à M. Jean-Claude Y, à la commune de l'Ile Rousse, à la SCI Aria et au ministre d'Etat, ministre de l'écologie, du développement et de l'aménagement durables.
N° 06MA00131
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