Vu la procédure suivante :

       Procédure contentieuse antérieure :

       Mme H... E... a demandé au tribunal administratif de Bordeaux d'annuler l'arrêté du 11 juillet 2017 par lequel le préfet de la Gironde a déclaré cessible au profit de la SEM In Cité, l'immeuble cadastré section DO n° 192 situé 41 rue de la Fusterie à Bordeaux.

       Par un jugement n° 1704988 du 31 janvier 2019, le tribunal administratif de Bordeaux a rejeté sa demande.

       Procédure devant la cour :

       Par une requête et un mémoire, enregistrés le 28 mars 2019 et 30 septembre 2020, ce dernier mémoire n'ayant pas été communiqué, Mme E..., représentée par Me G..., demande à la cour : 

       1°) d'annuler ce jugement du tribunal administratif de Bordeaux du 31 janvier 2019 ;

       2°) d'annuler l'arrêté du 11 juillet 2017 par lequel le préfet de la Gironde a déclaré cessible au profit de la SEM InCité, l'immeuble cadastré section DO n° 192 situé 41 rue de la Fusterie à Bordeaux ;

       3°) de mettre à la charge de l'État la somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

       Mme E... soutient que : 

       - le jugement est irrégulier, les premiers juges ayant omis d'examiner le moyen tiré de l'incomplétude du dossier soumis à enquête publique au regard des exigences de l'article R. 313-24 du code de l'urbanisme ; 

       - le dossier d'enquête publique ne comprend pas d'estimation sommaire du coût des restaurations, laquelle, dans le cadre d'une déclaration d'utilité publique de restauration immobilière, revêt un caractère substantiel ; 

       - la déclaration d'utilité publique méconnaît les dispositions de l'article L. 313-4 du code de l'urbanisme, dès lors que l'immeuble du 41 rue de la Fusterie comporte un local commercial donné en location à un tailleur de pierres ; 

       - eu égard aux atteintes à la propriété privée, la déclaration d'utilité publique est dépourvue d'utilité publique ;

       - la notification du programme des travaux à réaliser et de l'ouverture d'enquête parcellaire est irrégulière, dès lors qu'elle a été faite non par la SEM InCité, à laquelle cette compétence a été déléguée par la convention d'aménagement conclue entre la ville de Bordeaux et la SEM InCité, mais par le cabinet d'études Modale, sans agrément préalable de la ville, ce qui méconnaît les termes de la convention d'aménagement ;

       - le terrain d'emprise de l'immeuble se situant au coeur d'un site patrimonial remarquable classé, l'architecte des bâtiments de France devait donner son accord sur les travaux en application de l'article R. 313-29 du code de l'urbanisme ; 

       - l'arrêté contesté est entaché d'inexactitude matérielle des faits, dès lors que l'immeuble en cause ne peut être regardé comme un immeuble dégradé nécessitant des travaux de restauration relevant de l'utilité publique, au sens des dispositions de l'article L. 313-4 du code de l'urbanisme, comme en atteste le constat d'huissier établi le 16 janvier 2019 ;

       - du fait de la réalisation des travaux, l'arrêté porte atteinte au droit de propriété protégé par les article 2 et 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen.

       Par deux mémoires en défense, enregistrés les 10 et 16 avril 2020, la société d'économie mixte InCité, représentée par Me J..., conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de Mme E... la somme de 3 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

       Elle soutient que les moyens ne sont pas fondés.

       Par un mémoire en défense, enregistré le 15 juillet 2020, le ministre de la cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales conclut au rejet de la requête et fait valoir que les moyens ne sont pas fondés.

       Par ordonnance du 24 août 2020, la clôture d'instruction a été fixée au 30 septembre 2020.

       Vu les autres pièces du dossier.

       Vu :

       - le code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;

       - le code du patrimoine ;

       - le code de l'urbanisme ;

       - le décret n° 2020-1406 du 18 novembre 2020 portant adaptation des règles applicables devant les juridictions de l'ordre administratif ;

       - le code de justice administrative.

       Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

       Ont été entendus au cours de l'audience publique :

       - le rapport de Mme K..., 

       - les conclusions de Mme A... C..., 

       - et les observations de Me G..., représentant Mme E..., et Me J..., représentant la SEM InCité.

       Considérant ce qui suit : 

       1. Par arrêté du 7 juin 2013, le préfet de la Gironde a déclaré d'utilité publique, au profit de la société d'économie mixte (SEM) InCité, les travaux d'aménagement des îlots Faures-Gensan et Fusterie, inclus dans le périmètre de restauration immobilière Saint Eloi-Salinières, dans le cadre de l'opération de requalification du centre historique de Bordeaux, et autorisé la SEM InCité à acquérir soit à l'amiable, soit par voie d'expropriation, les immeubles pour lesquels les travaux n'auront pas été exécutés par les propriétaires en vue de leur réalisation. Par courrier du 31 octobre 2013, Mme E... s'est vu notifier le programme des travaux à réaliser sur l'immeuble lui appartenant, situé 41 rue de la Fusterie à Bordeaux, et s'est engagée à réaliser les travaux. 

       2. Par arrêté du 17 octobre 2013, le préfet de la Gironde a prescrit l'ouverture d'une enquête parcellaire. Les travaux prescrits n'ayant pas été exécutés, par arrêté du 11 juillet 2017, le préfet de la Gironde a déclaré immédiatement cessible l'immeuble appartenant à Mme E..., au profit de la SEM InCité, en vue de la réalisation des travaux de restauration immobilière. Mme E... relève appel du jugement du 31 janvier 2019 par lequel le tribunal administratif de Bordeaux a rejeté sa demande tendant à l'annulation de cet arrêté du 11 juillet 2017. 

       Sur la régularité du jugement :

       3. Il ressort du jugement attaqué que, si les premiers juges n'ont pas cité l'article R.313-24 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable à l'arrêté portant déclaration d'utilité publique en cause, relatif au contenu du dossier d'enquête publique d'une opération de restauration immobilière, mais l'article R. 11-3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, ils ont toutefois dans le point 10 de leur jugement écarté le moyen soulevé par la voie de l'exception à l'encontre de l'arrêté du 7 juin 2013 portant déclaration d'utilité publique, et tiré de ce que le dossier d'enquête publique ne comportait pas d'estimation de la valeur des immeubles avant restauration et d'estimation sommaire du coût des restaurations. Le moyen tiré de l'irrégularité du jugement doit par suite être écarté. 

       Sur la légalité de l'arrêté du 7 juin 2013 portant déclaration d'utilité publique : 

       4. En premier lieu, aux termes de l'article R. 313-23 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable à la date de l'arrêté contesté : " L'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique d'une opération de restauration immobilière est organisée par le préfet dans les formes prévues pour les enquêtes préalables à une déclaration d'utilité publique régies par le titre Ier du livre Ier du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ". L'article R. 313-24 du même code dispose : " Le dossier soumis à enquête comprend : (...) 5° Une estimation de la valeur des immeubles avant restauration faite par le directeur départemental ou, le cas échéant, régional des finances publiques et l'estimation sommaire du coût des restaurations ".

       5. Il ressort des pièces du dossier que le dossier d'enquête publique comprenait notamment d'une part, l'avis du service des domaines du 4 juillet 2012 procédant à l'estimation sommaire de la valeur des immeubles concernés par la déclaration d'enquête publique, et, d'autre part, une " présentation de l'opération et analyse des îlots " qui précise le montant global des travaux de restauration envisagés. Contrairement à ce que soutient Mme E..., les dispositions rappelées au point 4 n'imposent pas de faire figurer au dossier d'enquête publique l'évaluation des travaux pour chacun des immeubles situés dans le périmètre d'une opération de restauration immobilière. Par suite, le moyen tiré, par la voie de l'exception, de la méconnaissance des dispositions rappelées au point 4 manque en fait.

       6. En deuxième lieu, aux termes de l'article L. 313-4 du code de l'urbanisme : " Les opérations de restauration immobilière consistent en des travaux de remise en état, d'amélioration de l'habitat, comprenant l'aménagement, y compris par démolition, d'accès aux services de secours ou d'évacuation des personnes au regard du risque incendie, de modernisation ou de démolition ayant pour objet ou pour effet la transformation des conditions d'habitabilité d'un immeuble ou d'un ensemble d'immeubles. Elles sont engagées à l'initiative soit des collectivités publiques, soit d'un ou plusieurs propriétaires, groupés ou non en association syndicale, et sont menées dans les conditions définies par la section 3 du présent chapitre. (...) "

       7. Il résulte de ces dispositions qu'une opération de restauration immobilière a pour objet la transformation des conditions d'habitabilité d'un immeuble ou d'un ensemble d'immeubles mais qu'elle ne peut avoir pour objet ou pour effet de contraindre un propriétaire à transformer en habitation un local dont la destination est commerciale. Elle ne fait cependant pas obstacle à ce qu'un local à usage commercial présent dans un immeuble ou ensemble d'immeubles principalement destiné à l'habitation et devenu impropre à une activité commerciale, soit transformé, dans le cadre de l'opération de restauration immobilière, en habitation à des fins d'amélioration des conditions d'habitabilité de l'immeuble ou de l'ensemble d'immeubles.

       8. Mme E... fait valoir que l'immeuble situé au 41 rue de la Fusterie comprend au rez-de-chaussée un local commercial, consistant en un entrepôt, et que cet entrepôt est donné en location à un tailleur de pierres. Toutefois, d'une part, il est constant que l'immeuble est principalement destiné à l'habitation, d'autre part, si la fiche d'immeuble dressée en 2012 fait mention d'un entrepôt au rez-de-chaussée, elle précise qu'il est vacant et il ne ressort pas des pièces du dossier qu'à la date de la déclaration d'utilité publique litigieuse le local était utilisé. À cet égard, le jugement d'expropriation du 12 décembre 2019 fait état d'un local " très vétuste " malgré quelques travaux récents, donné " en location à Monsieur F..., artisan en maçonnerie et taille de pierre, dont la présence et celle de son matériel et des matériaux stockés par lui ont pu être constatées le 16 janvier 2019 par Maître B... D..., huissier de justice à Pessac ", et rien ne vient établir une utilisation du local au 7 juin 2013. 

       9. En troisième lieu, une opération ne peut légalement être déclarée d'utilité publique que si les atteintes à la propriété privée, le coût financier et, éventuellement, les inconvénients d'ordre social et les atteintes à d'autres intérêts publics qu'elle comporte ne sont pas excessifs eu égard à l'intérêt qu'elle présente.

       10. Il ressort des pièces du dossier que la rue de la Fusterie, où se trouve l'immeuble appartenant à Mme E..., est comprise dans le périmètre d'un projet global de requalification du centre historique de Bordeaux, qui a pour objectifs, notamment, de résorber les poches d'habitat dégradés et les friches urbaines en enrichissant l'offre de logements, de renforcer la diversité sociale de l'ensemble du centre historique et de rénover les pieds d'immeubles afin de favoriser le commerce de proximité. Ce projet présente ainsi un intérêt public. Si Mme E... soutient qu'elle a entrepris de lourds travaux qui rendraient inutile l'expropriation, elle n'apporte pas d'éléments précis quant à la teneur de ces travaux et n'établit ni même n'allègue qu'ils correspondraient au programme des travaux à réaliser nécessaires à la réalisation de l'opération de restauration immobilière en cause. Ainsi, le moyen tiré de ce que l'atteinte à la propriété privée de l'opération serait de nature à lui faire perdre son caractère d'utilité publique doit être écarté. 

       Sur la légalité de l'arrêté du 11 juillet 2017 :

       11. En premier lieu, aux termes de l'article L. 313-4-2 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable à la date de l'arrêté litigieux : " Après le prononcé de la déclaration d'utilité publique, la personne qui en a pris l'initiative arrête, pour chaque immeuble à restaurer, le programme des travaux à réaliser dans un délai qu'elle fixe. / Lors de l'enquête parcellaire, elle notifie à chaque propriétaire le programme des travaux qui lui incombent. (...) Si un propriétaire fait connaître son intention de réaliser les travaux dont le détail lui a été notifié, ou d'en confier la réalisation à l'organisme chargé de la restauration, son immeuble n'est pas compris dans l'arrêté de cessibilité ". Aux termes de l'article R. 313-27 du même code : " L'autorité expropriante qui a pris l'initiative de la déclaration d'utilité publique de l'opération notifie à chaque propriétaire, ou copropriétaire, le programme détaillé des travaux à réaliser sur le bâtiment et son terrain d'assiette. / La notification prévue à l'alinéa précédent est effectuée à l'occasion de la notification individuelle du dépôt en mairie du dossier de l'enquête parcellaire prévue par l'article R. 131-6 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. Elle comporte l'indication du délai dans lequel doivent être réalisés les travaux ".

       12. En application de ces dispositions, la notification individuelle du dépôt en mairie du dossier de l'enquête parcellaire et des travaux à réaliser sur les immeubles relève de l'autorité expropriante. Il ressort des pièces du dossier que, dans l'article 2.3.1 de la concession d'aménagement du 22 mai 2014, la commune de Bordeaux a notamment confié à la SEM InCité le soin d'élaborer les dossiers d'enquête parcellaire et de notifier à chaque propriétaire les travaux de restauration immobilière à réaliser. Le 29 octobre 2013, la SEM InCité a mandaté le cabinet Modale, spécialisé dans la mise en oeuvre d'expertises immobilières et de procédures de rénovation urbaine, pour, notamment, " notifier individuellement l'ouverture de l'enquête aux personnes mentionnées sur l'état parcellaire ". 

       13. Il est constant que Mme E... a reçu notification par le cabinet Modale, par courrier du 31 octobre 2013, de l'ouverture de l'enquête parcellaire et du programme détaillé des travaux. Du fait de l'effet relatif des contrats, Mme E... ne peut se prévaloir de l'article 2.3.1 de la concession d'aménagement du 22 mai 2014 pour soutenir que seule la SEM InCité était compétente pour lui notifier l'ouverture de l'enquête et les travaux à réaliser, et ce moyen doit dès lors être écarté.

       14. En deuxième lieu, aux termes de l'article R. 313-29 du code de l'urbanisme : " Lorsque l'opération est située dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable classé en application de l'article L. 631-1 du code du patrimoine, l'architecte des bâtiments de France accompagne, s'il y a lieu, pour l'application du 3° du I de l'article 156 du code général des impôts ou de l'article 199 tervicies du même code, son accord sur les travaux projetés d'une attestation certifiant que ces travaux constituent la restauration complète de l'immeuble concerné ". Aux termes de l'article L. 632-1 du code du patrimoine : " Dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable, sont soumis à une autorisation préalable les travaux susceptibles de modifier l'état des parties extérieures des immeubles bâtis, y compris du second oeuvre, ou des immeubles non bâtis. / Sont également soumis à une autorisation préalable les travaux susceptibles de modifier l'état des éléments d'architecture et de décoration, immeubles par nature ou effets mobiliers attachés à perpétuelle demeure, au sens des articles 524 et 525 du code civil, lorsque ces éléments, situés à l'extérieur ou à l'intérieur d'un immeuble, sont protégés par le plan de sauvegarde et de mise en valeur. (...) L'autorisation peut être refusée ou assortie de prescriptions lorsque les travaux sont susceptibles de porter atteinte à la conservation ou à la mise en valeur du site patrimonial remarquable ". Enfin, le I de l'article L. 632-2 du code du patrimoine dispose : " L'autorisation prévue à l'article L. 632-1 est (...) subordonnée à l'accord de l'architecte des Bâtiments de France, le cas échéant assorti de prescriptions motivées. A ce titre, ce dernier s'assure du respect de l'intérêt public attaché au patrimoine, à l'architecture, au paysage naturel ou urbain, à la qualité des constructions et à leur insertion harmonieuse dans le milieu environnant. Il s'assure, le cas échéant, du respect des règles du plan de sauvegarde et de mise en valeur ou du plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine (...) ".

       15. Il ressort de la combinaison de ces dispositions que l'avis de l'architecte des bâtiments de France prévu par l'article R. 313-29 du code de l'urbanisme est requis, non au stade de la déclaration d'utilité publique ou de l'arrêté de cessibilité, mais lors de la délivrance des autorisations d'urbanisme. Par suite, le moyen tiré par Mme E... de ce que l'architecte des bâtiments de France n'aurait pas donné son accord sur les travaux préalablement à la déclaration d'utilité publique et à l'arrêté de cessibilité doit être écarté comme inopérant.

       16. En troisième et dernier lieu, aux termes de l'article L. 313-4 du code de l'urbanisme : " Les opérations de restauration immobilière consistent en des travaux de remise en état, d'amélioration de l'habitat, comprenant l'aménagement, y compris par démolition, d'accès aux services de secours ou d'évacuation des personnes au regard du risque incendie, de modernisation ou de démolition ayant pour objet ou pour effet la transformation des conditions d'habitabilité d'un immeuble ou d'un ensemble d'immeubles. (...) ". Aux termes de l'article R. 421-14 du même code : " Sont soumis à permis de construire les travaux suivants, exécutés sur des constructions existantes, à l'exception des travaux d'entretien ou de réparations ordinaires : (...) d) Les travaux nécessaires à la réalisation d'une opération de restauration immobilière au sens de l'article L. 313-4. (...) ".

       17. Il ressort des pièces du dossier que, dans le cadre de la déclaration d'utilité publique, l'immeuble en cause a fait l'objet, en 2012, d'une " fiche immeuble ", accompagnée de photographies, qui précise que les cinq logements de l'immeuble sont vacants depuis de nombreuses années, que, si la cour et la cage d'escalier ont fait l'objet de travaux partiels de ravalement, l'ensemble des réseaux et des gaines communes sont à mettre aux normes et que chaque logement doit faire l'objet d'une réhabilitation tous corps d'état. L'état des cinq logements y est décrit comme mauvais, nécessitant des travaux de niveau 5, comme en attestent les photographies. 

       18. Mme E... soutient que, depuis 2012, l'état de l'immeuble " a considérablement et favorablement évolué " du fait des lourds travaux qu'elle a entrepris, comme en attesterait le constat d'huissier établi le 16 janvier 2019, et qu'il ne peut être regardé, s'agissant des conditions d'habitabilité, comme un immeuble dégradé nécessitant des travaux de restauration relevant de l'utilité publique. Toutefois, les travaux entrepris, dont il n'est ni établi, ni même soutenu qu'ils correspondraient au programme des travaux à réaliser nécessaires à la réalisation de l'opération de restauration immobilière en cause, n'ont porté pour l'essentiel, comme en atteste le constat d'huissier dont se prévaut la requérante, que sur les parties communes et les façades, et n'ont pas fait l'objet d'un permis de construire, en méconnaissance du d) de l'article R. 421-14 du code de l'urbanisme cité au point 16. À cet égard, la demande de permis de construire déposée par l'intéressée le 23 février 2016, portant sur le ravalement et les travaux sur façades, a fait l'objet d'un refus le 17 mai 2016 après avis défavorable de l'architecte des bâtiments de France, le projet n'étant pas conforme au plan de sauvegarde et de mise en valeur. Ainsi, il ne ressort pas des pièces du dossier qu'à la date de l'arrêté litigieux, les travaux nécessaires à la réhabilitation de l'immeuble avaient été achevés ni même entrepris, le constat d'huissier établi le 16 janvier 2019 étant postérieur de dix-huit mois à l'arrêté déclarant cessible l'immeuble de Mme E.... Par suite, le moyen tiré de l'inexactitude matérielle des faits dont serait entaché l'arrêté du 11 juillet 2017 doit être écarté, ainsi que celui tiré de ce que, les travaux de restauration de l'immeuble ayant été réalisés, l'arrêté litigieux porterait atteinte au droit de propriété tel qu'il est protégé par les articles 2 et 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen.   

       19. Il résulte de tout ce qui précède que Mme E... n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Bordeaux a rejeté sa demande. Par voie de conséquence, il y a lieu de rejeter ses conclusions tendant au bénéfice des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative et, sur le fondement de ces dispositions, de mettre à sa charge, au profit de la SEM InCité, la somme de 1 500 euros 

      DÉCIDE :

Article 1er : La requête de Mme E... est rejetée.

Article 2 :  Mme E... versera à la SEM InCité la somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à Mme H... E..., à la société d'économie mixte InCité et au ministre de la cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales.

Délibéré après l'audience du 29 octobre 2020 à laquelle siégeaient :

M. Éric Rey-Bèthbéder, président,

Mme I..., présidente-assesseure,

Mme Florence Madelaigue, premier-conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe, le 3 décembre 2020.

Le président,

Éric Rey-Bèthbéder

La greffière,

Angélique Bonkoungou

      La République mande et ordonne au ministre de la cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales en ce qui le concerne et à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent arrêt.

      2

      N° 19BX01269