Vu la procédure suivante :

       Procédure contentieuse antérieure :

       M. F... B...a demandé au tribunal administratif de Montpellier d'annuler l'arrêté du 27 juin 2012 par lequel le maire de la commune de Saint-Gély-du-Fesc a délivré un permis de construire à M. et Mme E.... 

       Par un jugement n° 1303335 du 20 novembre 2015, le tribunal administratif de Montpellier a rejeté sa demande.

       Procédure devant la Cour :

       Par une requête et un mémoire, respectivement enregistrés le 20 janvier et le 23 décembre 2016, M. B..., représenté par la société civile professionnelle d'avocats Vinsonneau-Paliès, Noy, Gauer et Associés, demande à la Cour :

       1°) d'annuler ce jugement du tribunal administratif de Montpellier du 20 novembre 2015 ;

       2°) d'annuler l'arrêté du 27 juin 2012 précité portant délivrance d'un permis de construire ;

       3°) de mettre à la charge solidaire de la commune de Saint-Gély-du-Fesc et de M. et Mme E... la somme de 1 343 euros au titre des dépens de l'instance ;

       4°) de mettre à la charge solidaire de la commune de Saint-Gély-du-Fesc et de M. et Mme E... la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

       Il soutient que :

       - le tribunal a entaché son jugement d'irrégularité en écartant le rapport d'expertise qu'il a produit au seul motif qu'il n'avait pas été établi contradictoirement et alors que le tribunal a refusé d'ordonner une mesure d'instruction contradictoire en référé-constat et en référé-suspension ;

       - la commune et les époux E...ont eu la faculté, en première instance, de discuter du rapport de l'expert et ne le débattent pas en appel ;

       - sa demande de première instance était recevable, en l'absence de preuve d'un affichage continu et d'un affichage comportant la hauteur de la construction faisant l'objet du permis en litige ;

       - il n'existe aucun litige d'ordre privé sur la situation des limites parcellaires ;

       - le permis en litige ne régularise pas la construction précédemment édifiée en méconnaissance de la première autorisation délivrée alors que la jurisprudence dite " Thalamy " l'imposait ;

       - le permis en litige est entaché de fraude, les pétitionnaires ayant sciemment indiqué dans le dossier de demande une distance inexacte quant à l'implantation de la construction par rapport à la limite séparative ;

       - le permis méconnaît l'article 4 des prescriptions architecturales de la zone d'aménagement concerté (ZAC) des Vautes, le terme " façade " ne concernant pas seulement la partie du bâtiment faisant face à la voie publique ;

       - compte tenu du coût de l'expertise qu'il a été contraint de faire établir et des frais de timbre acquittés en première instance, il est fondé à demander que lui soit versée une somme de 1 343 euros au titre des dépens de l'instance.

       Par un mémoire en défense, enregistré le 25 novembre 2016, la commune de Saint-Gély-du-Fesc, représentée par la société civile professionnelle d'avocats CGCB et Associés, conclut au rejet de la requête, et à ce qu'il soit mis à la charge de M. B... la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

       Elle soutient que :

       - la demande était tardive au regard de l'article R. 600-2 du code de l'urbanisme, et donc irrecevable ;

       - il a été démontré, sur place, que la construction existante était conforme au plan de masse déposé ;

       - la non-conformité de la construction ne concerne pas le respect de la distance par rapport à la limite séparative ;

       - M. B... n'établit pas la fraude alléguée ; 

       - le moyen tiré de la méconnaissance de l'article 4 des prescriptions architecturales n'est pas fondé dès lors que la façade concernée par les bardages n'est pas celle qui fait face à la voie publique.

       Par un mémoire en défense, enregistré le 12 janvier 2017, M. E..., représenté par la société civile professionnelle d'avocats SVA, conclut, à titre principal, au rejet de la requête, à titre subsidiaire, dans l'hypothèse où la Cour retiendrait un vice, à la mise en oeuvre des dispositions des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l'urbanisme pour lui permettre de régulariser son projet, en tout état de cause, à la mise à la charge de l'appelant de la somme de 4 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

       Il fait valoir que :

       - à titre principal, les moyens de l'appelant sont infondés ;

       - à titre subsidiaire, la demande de première instance était tardive ;

       - à titre infiniment subsidiaire, la Cour fera usage des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l'urbanisme pour lui permettre de régulariser le permis de construire.

       Vu les autres pièces du dossier.

       Vu :

       - le code de l'urbanisme ;

       - le code de justice administrative.

       Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

       Ont été entendus au cours de l'audience publique :

       - le rapport de Mme Busidan,

       - les conclusions de M. Roux, rapporteur public,

       - et les observations de Me A... représentant M. B..., et de Me D... représentant M. E....

       Une note en délibéré, présentée pour M. E..., a été enregistrée le 10 avril 2017. 

       Une note en délibéré, présentée pour M. B..., a été enregistrée le 14 avril 2017. 

       Une note en délibéré, présentée pour la commune de Saint-Gély-du-Fesc, a été enregistrée le 19 avril 2017. 

       1. Considérant que, sur une parcelle cadastrée CC54, constituant le lot 2.25 de la ZAC des Vautes située sur le territoire de la commune de Saint-Gély-du-Fesc, M. et Mme E... ont construit une maison individuelle de style contemporain après avoir obtenu du maire de ladite commune un permis de construire à cette fin, délivré le 7 juillet 2005 ; que M. B..., propriétaire de la parcelle voisine cadastrée CC76, relève appel du jugement du 20 novembre 2015 par lequel le tribunal administratif de Montpellier a rejeté sa demande tendant à l'annulation de l'arrêté du 27 juin 2012 par lequel le maire de la commune de Saint-Gély-du-Fesc a délivré à M. E... un permis de construire portant surélévation de la maison individuelle précédemment édifiée ;

       Sur la fin de non-recevoir opposée à la demande de première instance par la commune de Saint-Gély-du-Fesc et M. E... : 

       2. Considérant qu'aux termes de l'article R. 600-2 du code de l'urbanisme : " Le délai de recours contentieux à l'encontre (...) d'un permis de construire (...) court à l'égard des tiers à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain des pièces mentionnées à l'article R. 424-15. " ; qu'aux termes de l'article R. 424-15 de ce même code : " Mention du permis (...) doit être affichée sur le terrain, de manière visible de l'extérieur, par les soins de son bénéficiaire, dès la notification de l'arrêté (...) et pendant toute la durée du chantier. (...) " ; que si, pour l'application de l'article R. 424-15 précité, il incombe au bénéficiaire d'un permis de construire de justifier qu'il a bien rempli les formalités d'affichage prescrites par les dispositions précitées, le juge doit apprécier la régularité et la continuité de l'affichage en examinant l'ensemble des pièces qui figurent au dossier qui lui est soumis ;

       3. Considérant que les époux E...ont produit au dossier un seul constat d'huissier, daté du 18 juillet 2012, lequel fait état de la présence d'un panneau d'affichage sur le terrain d'assiette du projet non seulement à cette date, mais aussi à celles, postérieures à l'établissement dudit procès-verbal, des 20 août 2012 et 18 septembre 2012 ; que, dans la mesure où ces dernières mentions ne sont pas corroborées par la production d'autres procès-verbaux, établis aux dates des 20 août et 18 septembre 2012, il ne ressort pas des pièces du dossier que, comme le requièrent les dispositions précitées de l'article R. 600-2 du code de l'urbanisme, le permis de construire en litige aurait fait l'objet d'un affichage continu sur le terrain pendant une durée de deux mois ; qu'ainsi, le délai de recours contentieux n'a pu commencer à courir ; que, dès lors, la fin de non recevoir tirée de la tardiveté de la demande de première instance opposée en défense doit être écartée ; 

       Sur les conclusions en annulation :

       4. Considérant, en premier lieu, que, lorsqu'une construction a fait l'objet de transformations sans les autorisations d'urbanisme requises, il appartient au propriétaire qui envisage d'y faire de nouveaux travaux de déposer une déclaration ou de présenter une demande de permis portant sur l'ensemble des éléments de la construction qui ont eu ou auront pour effet de modifier le bâtiment tel qu'il avait été initialement approuvé ; qu'il en va ainsi même dans le cas où les éléments de construction résultant de ces travaux ne prennent pas directement appui sur une partie de l'édifice réalisée sans autorisation ; qu'il appartient à l'administration de statuer au vu de l'ensemble des pièces du dossier, en tenant compte, le cas échéant, de l'application des dispositions de l'article L. 111-12 du code de l'urbanisme issues de la loi du 13 juillet 2006 emportant régularisation des travaux réalisés depuis plus de dix ans ;

       5. Considérant que pour soutenir que l'habitation existante de M. E... a été irrégulièrement édifiée au regard des dispositions de l'article 7ZGV du règlement de la ZAC, qui imposent une distance minimale de 3 mètres par rapport à la limite séparative parcellaire, M. B... se prévaut d'une expertise, datée du 22 octobre 2014, qu'il a fait réaliser par un géomètre-expert le 16 octobre précédent ; qu'il ressort de cette expertise que, sur le côté Nord de la parcelle de M. E..., l'appendice, de forme convexe, de l'habitation existante se situe à 2,71 mètres de la limite séparative parcellaire dans son point le plus proche ; 

       6. Considérant, d'une part, que si les constatations auxquelles a procédé l'expert diligenté par M. B... n'ont pas été réalisées contradictoirement, cette circonstance ne fait pas obstacle à ce que ce rapport soit retenu à titre d'élément d'information par le juge administratif, dès lors que, comme en l'espèce, ce rapport a été versé au dossier et soumis, de ce fait, au débat contradictoire des parties ; 

       7. Considérant, d'autre part, qu'il ressort dudit rapport que, pour procéder aux mesures, l'expert diligenté par M. B... s'est fondé sur le plan de vente de lot qu'avait établi le géomètre-expert lors de l'aménagement de la zone ZGV de la ZAC des Vautes et dont les indications lui ont notamment permis de repositionner une borne de délimitation entre lots ; que ni M. E... ni la commune ne versent au dossier d'élément de nature à remettre en cause la constatation précitée selon laquelle la construction existante se trouve, au point sus-décrit, à 2,71 mètres de la limite séparative parcellaire, comme, par exemple, des mesures effectuées par un autre géomètre qu'ils auraient mandaté ; qu'en particulier, si le même point de l'appendice sus-évoqué est situé, dans les plans du permis de construire en litige, à 3,21 mètres de la limite séparative, alors qu'au demeurant une distance de 3 mètres était indiqué dans les plans du permis de construire délivré en 2005, ou si la commune n'a pas relevé cette non-conformité au permis de 2005 quand elle a procédé, le 1er juillet 2008 au récolement des travaux, ces circonstances ne sont pas de nature à remettre la mesure réalisée, à partir de l'implantation réelle de la construction existante, par l'expert diligenté par le requérant ; que, dans ces conditions, M. B... est fondé à soutenir qu'il appartenait à M. E... de déposer une demande de permis portant sur l'ensemble des éléments de la construction existante ayant eu pour effet de modifier son implantation telle qu'elle avait été approuvée dans le permis de construire initial délivré en 2005, et qu'à défaut, le maire de la commune de Saint-Gély-du-Fesc n'a pu légalement accorder le permis de construire en litige ayant  uniquement pour objet la surélévation partielle de la maison d'habitation irrégulièrement édifiée ;

       8. Considérant, en deuxième lieu, qu'aux termes de l'article 4 des prescriptions architecturales de la ZAC des Vautes, annexé au cahier des charges de ladite ZAC, relatif aux façades des constructions : " (...) Tous les murs de façades et de pignon seront en maçonnerie enduite. Ils pourront recevoir des traitements en pierre. //Les façades ne pourront pas recevoir de traitements avec des matériaux d'imitation tels que faux moellons de pierres, fausses briques, faux pans de bois, ainsi que l'emploi à nu des matériaux tels que briques creuses, agglomérés, etc.// Les façades ne pourront recevoir que des enduits ou peintures de teintes se dégradant du blanc à l'ocre clair jusqu'à l'ocre foncé.//(...) " ; que constituent les façades d'une construction chacune des faces verticales en élévation d'un bâtiment et visibles de l'extérieur, et non pas seulement, comme le prétend la commune, la seule partie de la construction principale qui fait face à la voie publique ; qu'il ressort des pièces du dossier, que les façades de la surélévation autorisée par le permis de construire sont " traitées en bardage bois de teinte naturel " et non en maçonnerie enduite, comme l'exigent les dispositions précitées ; que, dès lors, le permis de construire en litige est aussi illégal au regard de ces dispositions ; 

       9. Considérant que, pour l'application de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, aucun autre moyen n'est de nature, en l'état de l'instruction, à entraîner l'annulation, totale ou partielle, du permis de construire en litige ;

       Sur l'application des dispositions des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l'urbanisme :

       10. Considérant que l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme dispose : " Le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice n'affectant qu'une partie du projet peut être régularisé par un permis modificatif, peut limiter à cette partie la portée de l'annulation qu'il prononce et, le cas échéant, fixer le délai dans lequel le titulaire du permis pourra en demander la régularisation. " ; qu'aux termes de l'article L. 600-5-1 du même code : " Le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé par un permis modificatif peut, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, surseoir à statuer jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation. Si un tel permis modificatif est notifié dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. " ; 

       11. Considérant que l'illégalité retenue au point 7 du présent arrêt ne peut être régularisée que par le dépôt par le pétitionnaire d'une nouvelle demande de permis de construire portant, non seulement sur le projet objet du permis présentement en litige, mais également sur la construction existante en tant que celle-ci est irrégulièrement édifiée et ce, afin de permettre à l'autorité administrative de statuer au vu de l'ensemble des pièces du dossier ; que, dès lors, elle ne constitue pas un vice affectant le permis de construire en litige, susceptible d'être régularisé par un permis modificatif, et n'entre dans le champ d'aucun des articles précités du code de l'urbanisme ; que, par suite, M. E... n'est pas fondé à demander la mise en oeuvre de ces dispositions ;

       12. Considérant qu'il résulte de ce qui précède, et sans qu'il soit besoin de statuer sur la régularité du jugement attaqué, que M. B... est fondé à soutenir que c'est à tort que, par ce jugement, le tribunal administratif de Montpellier a rejeté sa demande tendant à l'annulation de l'arrêté du 27 juin 2012 du maire de la commune de Saint-Gély-du-Fesc ; qu'il est, dès lors, fondé à demander l'annulation de ce jugement et de cet arrêté ;

       Sur les conclusions tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :

       13. Considérant que les dispositions de l'article L. 761-1 du code justice administrative font obstacle à ce que M. B..., qui n'est, dans la présente instance ni partie perdante ni tenu aux dépens, verse à la commune de Saint-Gély-du-Fesc et à M. E... la somme que ceux-ci demandent au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens ; qu'en revanche, dans les circonstances de l'espèce et sur le fondement de ces mêmes dispositions, il y a lieu de mettre à la charge de la commune de Saint-Gély-du-Fesc le versement à l'appelant de la somme de 2 000 euros au titre de ces mêmes frais ;

       Sur les conclusions tendant à l'application de l'article R. 761-1 du code de justice administrative :

       14. Considérant qu'aux termes de l'article R. 761-1 du code de justice administrative : " Les dépens comprennent les frais d'expertise, d'enquête et de toute autre mesure d'instruction dont les frais ne sont pas à la charge de l'Etat. Sous réserve de dispositions particulières, ils sont mis à la charge de toute partie perdante sauf si les circonstances particulières de l'affaire justifient qu'ils soient mis à la charge d'une autre partie ou partagés entre les parties " ; 

       15. Considérant que les frais résultant pour l'une des parties de la production d'une expertise qu'elle a diligentée ne sont pas compris dans les dépens ; qu'il suit de là que les conclusions de M. B..., tendant à ce que les frais qu'il a engagés pour l'établissement de l'expertise qu'il a fait mener lui soient remboursés sur le fondement des dispositions rappelées ci-dessus de l'article R. 761-1 du code de justice administrative doivent être rejetées ; qu'en revanche, dès lors que la contribution pour l'aide juridique prévue par l'article 1635 bis Q du code général des impôts, acquittée par M. B... en première instance, était au nombre des dépens mentionnés à l'article R. 761-1 du code de justice administrative alors applicable, ses conclusions tendant au remboursement de ces frais par la commune, partie perdante, doivent, dans les circonstances de l'espèce, être accueillies ;

D É C I D E :

Article 1er : Le jugement du 20 novembre 2015 du tribunal administratif de Montpellier et l'arrêté du 27 juin 2012 par lequel le maire de la commune de Saint-Gély-du-Fesc a accordé un permis de construire à M. E..., sont annulés.

Article 2 : La contribution pour l'aide juridique d'un montant de 35 euros est mise à la charge de la commune de Saint-Gély-du-Fesc en application des dispositions de l'article R. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : La commune de Saint-Gély-du-Fesc versera à M. B... une somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 5 : Les conclusions présentées par la commune de Saint-Gély-du-Fesc et par M. E... sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées. 

Article 6 : Le présent arrêt sera notifié à M. F... B..., à la commune de Saint-Gély-du-Fesc et à M. C... E....

Copie en sera adressée au Procureur de la République près le tribunal de grande instance de Montpellier. 

       Délibéré après l'audience du 7 avril 2017, où siégeaient :

       - Mme Buccafurri, présidente,

       - M. Portail président-assesseur,

       - Mme Busidan, première conseillère.

       Lu en audience publique, le 28 avril 2017.

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N° 16MA00203