Vu la procédure suivante :

       Procédure contentieuse antérieure :

       La SCI du Laurier a demandé au tribunal administratif de Nantes d'annuler l'arrêté en date du 23 mars 2012 par lequel le maire de la commune de Château d'Olonne a accordé un permis de construire à la SCI Claudia.

       Par un jugement n°1205036 du 14 octobre 2014, le tribunal administratif de Nantes a rejeté sa demande.

       Procédure devant la cour :

       Par une requête, enregistrée le 15 décembre 2014, complétée par des mémoires enregistrés les 20 juillet 2015, 15 décembre 2015 et 11 mars 2016, la SCI du Laurier, représentée par MeB..., demande à la cour, dans le dernier état de ses écritures :

       1°) d'annuler ce jugement du tribunal administratif de Nantes du 14 octobre 2014 ;

       2°) d'annuler l'arrêté du 23 mars 2012 du maire de Château d'Olonne portant permis de construire au profit de la SCI Claudia ;

       3°) de mettre une somme de 3 000 euros à la charge de la commune de Château d'Olonne en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

       La SCI soutient :

       - que les premiers juges ont écarté à tort le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions des articles R. 431-5 et R. 423-1 du code de l'urbanisme en considérant que la circonstance que la demande d'autorisation de construire ne mentionnait pas son absence d'accord quant aux travaux entrepris par le pétitionnaire sur un mur mitoyen était sans incidence ;

       - que cette absence d'indication s'apparente à une fraude et que les premiers juges auraient dû la prendre en compte, plusieurs éléments du dossier en faisant état ;

       - que les premiers juges ont commis une erreur de droit en considérant que le règlement du lotissement " Les Plesses " n'était plus applicable ;

       - que l'article 9 de ce règlement indique que chaque attributaire de lot se voir remettre un certificat indiquant la surface hors oeuvre nette constructible sur le lot, et que ce certificat devait figurer au dossier de demande de permis de construire, son absence constituant une méconnaissance des dispositions des articles R. 431-22 et R. 442-11 du code de l'urbanisme ;

       - que les premiers juges ont dénaturé les pièces du dossier en considérant que l'article 1 Ue du règlement de zone n'était pas méconnu, le projet litigieux emportant une occupation et une utilisation du sol interdites, s'agissant d'une construction à usage de stationnement de véhicules ;

       - que le projet litigieux, s'agissant d'une extension d'un garage, se traduit en réalité par l'aggravation d'une non-conformité à la règlementation d'urbanisme et ne pouvait pas faire l'objet d'une autorisation délivrée à titre de régularisation ;

       - que les dispositions de l'article R. 431-5 du code de l'urbanisme ont été méconnues dès lors que le dossier de demande d'autorisation de construire déposé par le pétitionnaire ne permettait pas de comprendre quelle était la SHON des constructions projetées ;

       - que la surface des constructions affectées au stationnement des véhicules devait être prise en compte ;

       - que l'indication de SHON qui figure dans le dossier de demande est erronée ;

       - que les dispositions de l'article R. 431-8 ont été méconnues, la notice descriptive du projet architectural étant insuffisamment détaillée et ne comportant pas mention de l'existence d'un mur mitoyen ayant fait l'objet de travaux ;

       - que l'autorisation de construire litigieuse ne peut être regardée comme régularisant des travaux effectués sans autorisation dès lors qu'elle ne recouvre pas la totalité de ceux-ci.

       Par un mémoire en défense, enregistré le 26 janvier 2015, complété par un mémoire enregistré le 11 septembre 2015, la commune de Château d'Olonne, représentée par MeE..., conclut au rejet de la requête et à ce qu'une somme de 4 000 euros soit mise à la charge de la SCI du Laurier en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

       La commune fait valoir qu'aucun des moyens d'annulation soulevé par la requérante n'est fondé.

       Par un mémoire en défense, enregistré le 27 avril 2015, complété par un mémoire enregistré le 16 février 2016, la SCI Claudia, représentée par la SCP Gauvin-C... et associés, conclut, à titre principal, au rejet de la requête, à titre subsidiaire, à ce qu'il soit fait application des dispositions de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme, et à ce qu'une somme de 6 000 euros soit mise à la charge de la SCI du Laurier en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

       La SCI fait valoir qu'aucun des moyens d'annulation soulevé par la requérante n'est fondé.

       Vu les autres pièces du dossier.

       Vu :

       - le code de l'urbanisme ;

       - le code de justice administrative.

       Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

       Ont été entendus au cours de l'audience publique :

       - le rapport de M. Mony, 

       - les conclusions de M. Durup de Baleine, rapporteur public,

       - et les observations de MeD..., représentant la SCI du Laurier, MeC..., représentant la SCI Claudia, et de MeA..., représentant la commune de Château d'Olonne.

       1. Considérant que la SCI du Laurier relève appel du jugement en date du 14 octobre 2014 par lequel le tribunal administratif de Nantes a rejeté sa demande tendant à l'annulation de l'arrêté en date du 23 mars 2013 par lequel le maire de la commune de Château d'Olonne a accordé un permis de construire à la SCI Claudia.

       Sur le bien fondé du jugement attaqué :

       2. Considérant, en premier lieu, qu'aux termes de l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme, applicable aux demandes de permis déposées à compter du 1er octobre 2007 : " Les demandes de permis de construire, d'aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d'avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés: / a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ; / b) Soit, en cas d'indivision, par un ou plusieurs co-indivisaires ou leur mandataire ; (...) " ; que le dernier alinéa de l'article R. 431-5 du code de l'urbanisme dispose : " La demande comporte également l'attestation du ou des demandeurs qu'ils remplissent les conditions définies à l'article R. 423-1 pour déposer une demande de permis " ; qu'en vertu de l'article R. 431-4 du même code, le dossier est réputé complet lorsqu'il comprend les informations limitativement énumérées aux articles R. 431-5 à R. 431-33 ; que l'article R. 423-38 du même code dispose que l'autorité compétente réclame à l'auteur de la demande les seules pièces exigées en application du livre IV de ce code que le dossier ne comprend pas ; qu'il résulte de ces dispositions que, sous réserve de la fraude, le pétitionnaire qui fournit l'attestation prévue à l'article R. 431-5 du code de l'urbanisme selon laquelle il remplit les conditions fixées à l'article R. 423-1 du même code pour déposer une demande de permis de construire doit être regardé, dans tous les cas, comme ayant qualité pour présenter cette demande ;

       3. Considérant, d'une part, que les dispositions de l'article 653 du code civil établissent une présomption légale de copropriété des murs séparatifs de propriété ; 

       4. Considérant, d'autre part, qu'il résulte des dispositions rappelées au point 2, notamment du b) de l'article R. 423-1, qu'une demande de permis de construire concernant notamment un mur séparatif de propriété peut-être présentée par un seul co-indivisaire, y compris lorsque les autres propriétaires sont opposés aux travaux en cause puisque ces derniers peuvent alors saisir le juge judiciaire sur le fondement des articles 653 et suivants du code civil ; qu'il ne résulte, par ailleurs, aucunement des pièces du dossier que la pétitionnaire ait dissimulé l'existence de travaux affectant le mur mitoyen la séparant de la SCI du Laurier, le mur en question figurant sur plusieurs des documents du dossier de demande d'autorisation de construire ; que, de plus, la requérante avait à plusieurs reprises attiré l'attention de la commune sur ce point particulier, laquelle ne pouvait donc ignorer l'existence de ce mur ; que c'est ainsi à bon droit que les premiers juges ont écarté le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions des articles R. 423-1 et R. 431-5 du code de l'urbanisme ; 

       5. Considérant, en deuxième lieu, que la requérante soutient que c'est à tort que les premiers juges ont écarté le moyen tiré de la méconnaissance tant des dispositions de l'article 9 du règlement du lotissement " Les Plesses " que des articles R. 431-22 et R. 442-11 du code de l'urbanisme ;

       6. Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que l'autorisation de construire litigieuse porte sur un bâtiment édifié au sein du lotissement industriel et artisanal " Les Plesses " ; qu'aux termes du 2° de l'article 2 du règlement de la zone Ue du plan local d'urbanisme communal, dans laquelle ce lotissement se situe, relatives aux servitudes et autres législations : "  Les dispositions  prévues au présent règlement s'appliquent sans préjudice des prescriptions prises au titre des législations spécifiques affectant l'utilisation ou l'occupation des sols concernant notamment : (...) b) (..) A compter de l'approbation du plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu, les lotissements de plus de dix ans sont soumis aux règles du plan local d'urbanisme à l'exception de ceux figurant en annexe du plan local d'urbanisme qui conservent leur règlement propre lorsqu'une majorité de colotis, calculée comme il est dit à l'article L. 315-3, a demandé le maintien des règles, et après décision expresse de l'autorité compétente. (...) Les lotissements autorisés depuis plus de 10 ans dont les règles d'urbanisme ont été maintenues sont les suivants : (...) Lotissement industriel et artisanal " les Plesses " (...) " ; qu'aux termes de l'article 9 du règlement du lotissement artisanal et industriel " Les Plesses " : "  (...) Dans cette limite, la surface hors oeuvre, nette, maximale, constructible sur chaque terrain, tant sur la zone industrielle que sur la zone artisanale, sera fixée par une attestation du lotisseur, jointe à l'acte de vente de chaque terrain, conformément aux dispositions de l'article R. 319-29 F du code de l'urbanisme " ; qu'il résulte de la combinaison de ces dispositions que, contrairement à ce qu'a jugé le tribunal administratif,  le règlement du lotissement  " Les Plesses " n'était pas caduc à la date à laquelle la SCI Claudia a déposé sa demande d'autorisation de construire, ni à celle à laquelle elle l'a finalement obtenue ; que, toutefois, si le projet litigieux se trouve ainsi situé au sein d'un lotissement industriel et artisanal dont le règlement est toujours opposable, qu'il prévoit que chaque attributaire de lot se voir remettre par l'aménageur un certificat indiquant la surface hors oeuvre nette constructible sur son terrain, et si les dispositions précitées du code de l'urbanisme imposent que ce certificat doit être joint au dossier de demande d'autorisation de construire sur un terrain inclus dans un lotissement, son absence n'entacherait d'illégalité l'autorisation de construire délivrée au vu d'un dossier ainsi incomplet que si cette carence était de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la règlementation applicable ;

       7. Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que le lotissement en question est un lotissement communal, dont la commune de Château d'Olonne est le lotisseur, et a participé, à la décision collective d'en maintenir les règles en dépit de l'intervention du plan local d'urbanisme communal ; qu'il ne saurait ainsi être sérieusement soutenu que cette dernière n'en aurait pas eu connaissance alors surtout que la superficie du lot concerné, la surface déjà construite et celle des travaux projetés figuraient au dossier de demande ; qu'ainsi, et même en l'absence du certificat prévu à l'article 9 du règlement du lotissement, le service instructeur disposait d'éléments suffisants lui permettant d'apprécier la conformité du projet en ce qui concerne la surface de plancher hors oeuvre nette maximale ;

       8. Considérant, en troisième lieu, que si la SCI du Laurier soutient que l'autorisation de construire litigieuse ne pouvait pas être régulièrement délivrée dès lors que le service instructeur ne pouvait pas vérifier si les dispositions relatives au COS étaient respectées, aucune disposition du règlement du plan local d'urbanisme de la commune du Château d'Olonne ne comporte une règle relative à la surface constructible maximale de chaque parcelle ; 

       9. Considérant, en quatrième lieu, que si la requérante soutient que le projet litigieux méconnaît les dispositions de l'article R. 431-5 du code de l'urbanisme dès lors que la superficie hors oeuvre nette (SHON) des constructions projetées n'apparaissait pas au dossier et que la surface du garage utilisé par l'occupant des lieux, la société BBC Evènements devait elle-même y figurer en tant que SHON, il ne ressort pas des pièces du dossier que la superficie utilisée pour le stationnement des véhicules puisse être regardée, ainsi qu'en dispose d'ailleurs l'article          R. 1112-2 du code de l'urbanisme, comme constitutive de SHON ; qu'à supposer même que cela soit le cas, les  dispositions du règlement du plan local d'urbanisme applicable à la zone en cause ne prévoient aucune règle particulière de densité constructible maximale ; que les différents éléments du dossier constitué par le pétitionnaire concernant les évolutions respectives de la SHOB et de la SHON doivent, en dépit, d'une part, de la différence d'un demi mètre carré constatable entre l'autorisation de construire finalement délivré et l'indication de nouvelle SHON figurant au dossier initial et, d'autre part, des imprécisions concernant les éléments modulaires mis en place, ainsi être regardés comme satisfaisant aux dispositions de l'article R. 431-5 du code de l'urbanisme ; 

       10. Considérant, en cinquième lieu, que si la SCI du Laurier soutient que le projet litigieux méconnaît les dispositions de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme dès lors que le projet architectural figurant au dossier ne faisait pas apparaître le traitement des constructions  situés en limite de terrain, en particulier ceux portant sur le mur mitoyen aux propriétés respectives de la SCI Claudia et de la SCI du Laurier, il ne ressort pas des pièces du dossier, comme indiqué au point 4, que cet aspect du dossier ait sciemment été occulté par le pétitionnaire, alors même qu'il incombait à la requérante, si elle s'y croyait fondée, de saisir de ce point particulier du dossier le juge compétent si elle estimait que ledit projet portait atteinte à un mur lui appartenant pour partie ; 

       11. Considérant, en sixième lieu, que la requérante soutient que l'autorisation de construire litigieuse est irrégulière en ce qu'elle ne porte pas sur la totalité des travaux antérieurement réalisés sans autorisation contrairement aux exigences qui s'imposent aux  permis dits de régularisation ; qu'il résulte toutefois des pièces du dossier que la demande  d'autorisation de construire déposée par la SCI Claudia mentionne expressément le déplacement de deux éléments modulaires, dont l'emplacement initial et l'emplacement final sont précisés ; qu'il ne ressort pas des pièces du dossier que d'autres travaux aient été réalisés en dehors de toute autorisation préalable et auraient de ce fait dû donner lieu à régularisation ; 

       12. Considérant, en septième lieu, que la SCI du Laurier soutient que la construction existante a irrégulièrement fait l'objet d'un changement de destination sans avoir fait l'objet d'une autorisation préalable ; que s'il ressort des pièces du dossier que les locaux aujourd'hui propriété de la SCI Claudia ont à leur origine été conçus en tant que bâtiments industriels, une telle destination pouvait régulièrement, jusqu'au 1er octobre 2007, être modifiée sans autorisation ou déclaration préalable lorsque ce changement résultait de travaux sur les constructions existantes ; que la requérante ne démontre aucunement que le changement de destination qu'elle évoque  ne se serait pas accompagné de tels travaux  ; qu'ainsi, faute d'éléments suffisamment précis, le moyen tiré du caractère irrégulier du changement de destination des constructions ne peut qu'être écarté ; 

       13. Considérant, en dernier lieu, qu'aux termes de l'article 1 Ue du règlement du plan local d'urbanisme communal : "  Occupations et utilisations du sol interdites : (...) 1.6- Les groupes de garages pour le stationnement de véhicules (...) 1.7- Les constructions à usage de gardiennage de bateaux, caravanes, de stationnement de véhicules...(...) " ; que les dispositions précitées doivent s'entendre comme prohibant en zone Ue toute activité commerciale visant à permettre contre rétribution le stationnement de véhicules de toute nature et non pas d'y interdire le stationnement de véhicules servant à l'activité commerciale des sociétés présentes sur la zone d'activités ; que si la SCI du Laurier soutient que ces dispositions sont méconnues, il ressort des pièces du dossier que la SCI Claudia, propriétaire des locaux, utilise ces derniers afin de les louer à la société BBC Evènements laquelle s'en sert notamment pour y entreposer une vingtaine de véhicules de prestige destinés soit à être utilisés lors d'évènements qu'elle organise, soit à être loués par des particuliers lors d'évènements festifs ; que si la SCI Claudia doit ainsi être regardée comme utilisant ses locaux à des fins exclusivement commerciales, de même que la société BBC Evènements, l'activité de cette dernière n'étant pas de proposer des places de stationnement dans un espace protégé contre paiement mais d'assurer une utilisation optimale de ses propres véhicules, lesquels constituent pour elle un " outil de production " ; que l'autorisation de construire litigieuse ne peut ainsi être regardée comme aggravant la non-conformité de la construction existante dès lors qu'elle n'emporte pas création d'un parc de stationnement de véhicules ; que le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article Ue 1.7 du règlement du plan local d'urbanisme communal ne peut ainsi qu'être écarté ; 

       14. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que la SCI du Laurier n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Nantes a rejeté sa demande ;

       Sur les conclusions en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :

       15. Considérant que ces dispositions font obstacle à ce que la SCI Claudia et la commune de Château d'Olonne, qui ne sont pas les parties perdantes dans la présente instance, versent à la SCI du Laurier la somme que celle-ci réclame au titre des frais exposés par elle non compris dans les dépens ; qu'il y a lieu en revanche de mettre à la charge de la SCI du Laurier, au même titre, une somme de 1.000 euros tant au profit de la SCI Claudia que de la commune de Château d'Olonne ;

       DÉCIDE :

Article 1er : La requête de la SCI du Laurier est rejetée.

Article 2  : La SCI du Laurier versera 1 000 euros à la SCI Claudia et à la commune de Château d'Olonne au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3  : Le présent arrêt sera notifié à la SCI du Laurier, à la SCI Claudia et à la commune de Château d'Olonne.

       Délibéré après l'audience du 13 mai 2016, où siégeaient :

       - M. Lenoir, président,

       - M. Francfort, président-assesseur,

       - M. Mony, premier conseiller,

       Lu en audience publique, le 3 juin 2016.

Le rapporteur,

A. MONYLe président,

H. LENOIR

Le greffier,

C. GOY

2

N° 14NT03201