Vu la procédure suivante :

       Procédure contentieuse antérieure :

       M. et Mme B...C...ont demandé au tribunal administratif de Caen de condamner la commune de Plomb à leur verser la somme de 355 800,67 euros assortie des intérêts en réparation de leurs préjudices résultant notamment de l'illégalité du permis de construire qui leur a été délivré le 18 février 2011. 

       Par un jugement n° 1402004 du 30 juin 2015, le tribunal administratif de Caen a condamné la commune à leur verser la somme de 161 672,12 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 19 juillet 2014.

       Procédure devant la cour :

       I- sous le n° 15NT02664 :

       Par une requête et un mémoire enregistré les 27 août 2015 et 13 janvier 2017, la commune de Plomb, devenue la commune du Parc, représentée par MeF..., demande à la cour :

       1°) d'annuler ce jugement du tribunal administratif de Caen du 30 juin 2015 en tant qu'il l'a condamnée à verser la somme de 161 672,12 euros à M. et Mme C...en réparation de leurs préjudices résultant notamment de l'illégalité du permis de construire qui leur a été délivré le 18 février 2011 ;

       2°) de rejeter la demande présentée devant le tribunal administratif de Caen par M. et MmeC... ;

       3°) de mettre à la charge de M. et Mme C...le versement de la somme de 1 500 euros au titre de l'article L.761-1 du code de justice administrative.

       Elle soutient que :

       - même si elle admet que sa responsabilité ne peut qu'être engagée, elle souhaite préciser qu'elle a délivré le permis de construire litigieux en toute bonne foi avec la volonté de développer une urbanisation mesurée dans le secteur de " la Bouverie " conformément à la carte communale approuvée le 28 avril 2006 et qui n'a pas été annulée ;

       - le montant des préjudices invoqués est largement disproportionné ; les préjudices indemnisables de M. et Mme C...doivent être directs et certains et en lien avec l'annulation du permis de construire ; 

       - elle a demandé à la communauté de communes Avranches-Mont Saint-Michel, qui travaille à l'élaboration du plan local d'urbanisme intercommunal, que la zone de " la Bouverie " soit classée en secteur constructible afin de régulariser la construction de M. et Mme C... ; 

       - le préjudice correspondant au coût des travaux de construction et au coût des travaux intérieurs est purement hypothétique dès lors que la maison, qui n'a à ce jour pas été détruite, est toujours habitée et n'est pas mise en vente ; les intéressés n'ont pas justifié de l'acquittement effectif des factures produites, lesquelles pour certaines ont été adressées au Val Saint Père ou sont postérieures au jugement du tribunal administratif de Caen du 5 juin 2012 ; sa responsabilité peut être atténuée en cas d'imprudence fautive or les intéressés ont poursuivi les travaux après l'annulation du permis de construire qui leur avait été délivré ; 

       - la délivrance d'un permis de construire illégal ne présente pas un lien direct et certain avec la perte de valeur du terrain concerné qui est due à son inconstructibilité en raison de sa localisation ;

       - les frais d'actes notariés ne sont pas des préjudices susceptibles d'être indemnisés ;

       - elle ne peut indemniser l'achat du terrain et rembourser les taxes y afférentes dès lors que les intéressés en restent toujours propriétaires et qu'il se situe au regard de la carte communale toujours en vigueur en zone constructible ;

       - si M. et Mme C...soutiennent qu'ils n'auraient pas contracté de prêt bancaire pour une maison vouée à la démolition, la maison n'est toujours pas démolie ; les intéressés ont bénéficié d'une aide de l'Etat pour la prise en charge des intérêts correspondant au montant de l'emprunt ; ils ne peuvent bénéficier à la fois du remboursement des travaux de constructions et du remboursement de leur prêt immobilier car cela reviendrait à leur payer deux fois la construction de la maison ; en tout état de cause, le montant du prêt avec les intérêts qui peut être mis à la charge de la commune ne saurait excéder la somme évaluée entre la date du permis de construire et l'annulation de celui-ci le 5 juin 2012 ; si les intéressés n'avaient pas contracté de prêts immobiliers, ils auraient dû assumer un loyer de l'ordre de 700 euros pour se loger dont il faut tenir compte ;

       - le préjudice moral et les troubles dans leurs conditions d'existence subis par M. et Mme C...doivent être réduits à de plus justes proportions dès lors que leur maison n'a pas été démolie et que les intéressés se sont empressés d'introduire une action indemnitaire alors que pour sa part, elle souhaite régulariser leur situation dans le cadre du plan local d'urbanisme intercommunal ; 

       Par des mémoires, enregistrés les 30 septembre 2015, 25 novembre 2016 et 13 janvier 2017, M. et Mme  B...C..., représentés par MeE..., concluent au rejet de la requête de la commune, par la voie de l'appel incident, à ce que la somme de 161 672,12 euros que la commune de Plomb, devenue la commune du Parc, a été condamnée à leur verser soit portée à 416 800,67 euros, somme qui sera assortie des intérêts et à ce que la somme de 2 000 euros soit mise à la charge de la commune du Parc au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

       Ils soutiennent que :

       - les moyens soulevés par la commune du Parc ne sont pas fondés ;

       - le jugement contesté doit être confirmé en ce qu'il a reconnu la responsabilité de la commune ; 

       - les factures produites portant la mention d'un chantier à Saint-Senier sous Avranches correspondent à des fenêtres livrées chez les parents de M. C...en leur absence et doivent être prises en compte ainsi que les factures postérieures au jugement d'annulation du permis de construire ;

       - les frais financiers résultant des emprunts contractés doivent être pris en compte au-delà du jugement du tribunal administratif dès lors qu'ils ont été contractés avant le jugement et qu'ils ne peuvent plus se dédire de cet engagement ; une indemnisation de 94 700,40 euros leur est due à ce titre ; 

       - leur terrain étant inconstructible ils n'avaient pas à acquitter les taxes dont le montant total s'élève à 1 876 euros ; que les frais notariés se sont élevés à 2 649,98 euros ; la somme de 921 euros allouée par le tribunal administratif sera portée à 5 446,98 euros ;

       - c'est à tort que le tribunal administratif a rejeté leur demande tendant à l'indemnisation du préjudice lié à la perte de chance de plus-value en cas de revente de leur bien dès lors qu'ils ne peuvent être privés de cette possibilité et que leur bien est invendable du fait de son illégalité et de l'action en démolition pendante devant le tribunal de grande instance de Coutances ; ils sont fondés à solliciter à ce titre la somme de 42 214,60 euros ;

       - la réparation de leur préjudice moral et des troubles dans leurs conditions d'existence doit être portée à 30 000 euros dès lors qu'ils ont construit eux-mêmes leur maison et qu'il s'agit d'une première acquisition ; ils subissent des tracasseries administratives et l'angoisse de voir leur habitation démolie ;

       - sans perspective de régularisation, la démolition de leur maison constitue un préjudice certain qu'ils évaluent à 66 000 euros ;

       - ils ont droit à l'indemnisation des sommes réclamées par leur voisin dans le cadre de l'action judiciaire ainsi que la somme de 50 000 euros supplémentaire au titre de leur préjudice moral et des troubles dans leurs conditions d'existence liés à cette action ; ces préjudices qui ne sont pas éventuels puisque les sommes en cause sont réclamées par leur voisin, doivent être évalués à la somme globale de 61 000 euros ;

       II- sous le n° 15NT02682 :

       Par une requête et des mémoires enregistrés les 2 septembre 2015, 30 septembre 2015, 25 novembre 2016 et 13 janvier 2017, M. et Mme  B...C..., représentés par MeE..., demandent à la cour :

       1°) d'annuler le même jugement du tribunal administratif de Caen du 30 juin 2015 en tant qu'il a limité à 161 672,12 euros la somme que la commune de Plomb, devenue la commune du Parc, a été condamnée à leur verser en réparation de leurs préjudices résultant notamment de l'illégalité du permis de construire qui leur a été délivré le 18 février 2011 ;

       2°) de porter cette indemnité à la somme globale de 416 800,67 euros, assortie des intérêts ;

       3°) de mettre la somme de 2 000 euros à la charge de la commune du Parc au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

       Ils soutiennent les mêmes moyens et arguments que dans l'instance précédente.

       Par des mémoires, enregistrés les 8 janvier 2016 et 12 janvier 2017, la commune de Plomb, devenue la commune du Parc, représentée par MeF..., conclut au rejet de la requête des épouxC..., demande à la cour, par la voie de l'appel incident, d'annuler ce jugement du tribunal administratif de Caen du 30 juin 2015 en tant qu'il l'a condamnée à verser aux intéressés la somme de 161 672,12 euros et de mettre à la charge de	M. et Mme C...le versement de la somme de 1 500 euros au titre de l'article L.761-1 du code de justice administrative.

       Elle soutient que les moyens soulevés par M. et Mme C...ne sont pas fondés et reprend ses propres moyens développés dans l'instance précédente au titre de ses conclusions d'appel incident. 

       Vu les autres pièces des dossiers.

       Vu :

       - le code de l'urbanisme ;

       - le code de justice administrative.

       Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

       Ont été entendus au cours de l'audience publique :

       - le rapport de Mme Gélard,

       - les conclusions de Mme Piltant, rapporteur public,

       - et les observations de MeF..., représentant la commune Le Parc, et de MeE..., représentant M.et MmeC....

       1. Considérant que le 18 février 2011, le maire de Plomb (Manche) a accordé à M. et Mme C...un permis de construire une habitation au lieu-dit " la Bouverie " ; que par un jugement du 5 juin 2012, confirmé par un arrêt de la cour du 27 décembre 2013, le tribunal administratif de Caen a annulé ce permis pour méconnaissance des dispositions de l'article R. 111-14 du code de l'urbanisme ; que par un jugement du 30 juin 2015, le tribunal administratif de Caen a condamné la commune de Plomb, devenue la commune du Parc, à verser aux intéressés la somme de 161 672,12 euros assortie des intérêts en réparation de leurs préjudices ; que par la requête enregistrée sous le n° 15NT02664, la commune du Parc relève appel de ce jugement en tant qu'il l'a condamnée à indemniser M. et MmeC... ; que par une requête enregistrée sous le n° 15NT02682, ces derniers font également appel de ce jugement en tant qu'il a limité à cette somme leur indemnisation ; que ces deux requêtes sont dirigées contre le même jugement du 30 juin 2015 du tribunal administratif de Caen ; qu'il y a lieu de les joindre pour statuer par un seul arrêt ;

       Sur la responsabilité de la commune :

       2. Considérant que l'illégalité du permis de construire délivré le 18 février 2011 par le maire de Plomb est constitutive à elle seule d'une faute de nature à engager la responsabilité de la commune du Parc à l'égard de M. et Mme C... ; que, pour s'y soustraire, la commune ne peut utilement invoquer sa bonne foi ni sa volonté de développer une urbanisation mesurée dans le secteur de " la Bouverie ", ; qu'elle n'établit pas davantage que les épouxC..., qui ne sont pas des professionnels de l'immobilier, auraient eu connaissance de l'inconstructibilité de leur terrain avant la notification du jugement prononçant l'annulation de leur permis de construire et auraient ainsi commis une faute de nature à l'exonérer d'une partie de sa propre responsabilité ;

      Sur les préjudices : 

En ce qui concerne le coût des travaux de construction et le coût des travaux intérieurs :

       3. Considérant que les juges de première instance ont estimé que les frais engagés pour la construction de la maison des époux C...avaient un caractère certain, étaient la conséquence directe de la faute de la commune et que les intéressés étaient en droit de demander l'indemnisation de ces frais jusqu'à l'annulation du permis de construire à hauteur de 111 792,35 euros ; que toutefois, en l'état du dossier, M. et Mme C...ne sont pas dans l'obligation de procéder à la démolition de leur construction irrégulièrement édifiée ; que par un jugement du tribunal de grande instance de Coutances du 12 janvier 2017, M. D...a été débouté de sa demande tendant à la démolition de la maison de M. et MmeC... ; que, dès lors, ils ne sauraient prétendre à ce stade de la procédure à être indemnisés du coût des travaux de construction et des travaux intérieurs qu'ils ont engagés pour l'édification de leur maison, qu'ils continuent au demeurant d'habiter ; que, dans ces conditions, la commune est fondée à soutenir que c'est à tort que le tribunal administratif les a indemnisés de ce chef de préjudice ;

En ce qui concerne la perte de valeur du terrain :

       4. Considérant qu'il résulte de l'acte notarié établi le 16 juin 2011 que les époux C...ont acheté le terrain d'assiette de leur habitation pour la somme de 18 109 euros ; que ce terrain est à ce jour inconstructible ; que le préjudice correspondant à la différence entre la valeur réelle de ce terrain et les coûts exposés pour son acquisition en vue d'y construire, y compris les frais d'acquisition et les frais financiers y afférents, doit être regardé comme directement lié à l'illégalité fautive commise par la commune du Parc ; qu'en évaluant à 17 109 euros ce préjudice, sur la base d'un courrier du 23 avril 2014 du notaire ayant effectué la vente précisant que le même terrain non constructible ne pourrait avoir une valeur supérieure à 1 000 euros, les premiers juges n'ont pas fait une inexacte appréciation de ce chef de préjudice ; 

En ce qui concerne les frais d'actes notariés et d'achat du terrain et les taxes :

       5. Considérant que, si la somme de 921 euros a été allouée à M. et Mme C...au titre de la taxe départementale, de la taxe communale et des frais de recouvrement de l'Etat acquittés à l'occasion de l'acquisition de leur terrain ainsi que cela ressortait de l'acte notarié précité, les intéressés ont produit en appel un décompte définitif établi par leur notaire en date du 14 septembre 2012, indiquant que les frais afférents à cette acquisition se sont élevés à la somme totale de 3 839,98 euros ; que dans son courrier du 23 avril 2014, le notaire chargé de la vente du terrain a estimé que les frais afférents à l'achat d'un terrain non constructible se seraient élevés à 1 190 euros ; que par suite, il y a lieu de déduire cette somme de celle de 3 839,98 euros ; que dès lors, la somme de 921 euros allouée par le tribunal administratif de Caen aux époux C...doit être portée à 2 649,98 euros ; qu'en revanche, les intéressés ne sont pas fondés à solliciter le remboursement de la taxe départementale pour le CAUE, de la taxe départementale des espaces naturels sensibles, de la taxe d'habitation de l'année 2014 et des taxes foncières de l'année 2013 qu'ils ont acquittées, dès lors que le paiement de ces impositions ne présente pas de lien direct avec l'illégalité du permis de construire litigieux ;

En ce qui concerne les frais bancaires :

       6. Considérant que, pour financer l'achat de la parcelle d'assiette de leur habitation, M. et Mme C...justifient avoir contracté un prêt à taux zéro de 16 650 euros ainsi qu'un prêt à taux fixe de 96 435 euros ; que si le coût du crédit pour le prêt à taux zéro est de 1 206,76 euros, le coût du crédit de 96 435 euros, ne peut être pris intégralement en compte dès lors qu'il ne correspond que pour une très faible partie à l'acquisition du terrain, le solde devant servir à la construction de la maison ; qu'il ressort par ailleurs des pièces du dossier, que les intéressés ont bénéficié d'un crédit d'impôt de 3 132 euros ; que dans ces conditions, la commune du Parc est fondée à soutenir qu'en leur allouant la somme de 15 782,30 euros les premiers juges ont fait une inexacte appréciation de la situation des épouxC..., qui ne peuvent prétendre à aucune indemnité au titre des frais bancaires ainsi engagés ; 

En ce qui concerne le préjudice moral et les troubles dans leurs conditions d'existence :

       7. Considérant que les juges de première instance ont alloué à M. et Mme C...la somme globale de 12 000 euros en réparation du préjudice moral et des troubles dans leurs conditions d'existence résultant de l'illégalité des certificats d'urbanisme et du permis de construire litigieux ; que s'il n'est pas contesté que les intéressés ont construit eux-mêmes leur maison, qu'ils ne pouvaient prévoir l'illégalité de leur construction d'autant que le juge des référés du tribunal administratif de Caen avait rejeté la demande de suspension dirigée contre leur permis de construire introduite par leur voisin et qu'ils soutiennent avoir arrêté les travaux dès la notification du jugement du 5 juin 2012, ces préjudices ne peuvent à ce jour inclure la démolition de leur maison, qui n'a pas été ordonnée par le juge judiciaire ; que par suite, il y a lieu, ainsi que le demande la commune, de ramener la somme de 12 000 euros qui leur a été accordée  à 7 000 euros ; 

En ce qui concerne la perte de chance de plus-value :

       8. Considérant que les époux C...demandent une somme de 42 214,60 euros en réparation du préjudice résultant de la perte de chance de pouvoir réaliser une plus-value lors de la revente de leur habitation ; que, toutefois, du fait de l'illégalité du permis de construire qui leur a été délivré les intéressés doivent être regardés comme n'ayant jamais obtenu un droit à construire ; que M. et Mme C...ne sauraient, dès lors, prétendre à être indemnisés d'une perte de bénéfice, au demeurant purement éventuelle, résultant d'une opération illégale ;

      En ce qui concerne les frais de démolition et les frais et préjudices liés à l'action judiciaire engagée à leur encontre :

       9. Considérant qu'ainsi qu'il a été dit au point 4, M. D... a été débouté de son action présentée devant le tribunal de grande instance de Coutances tendant à obtenir la démolition de la maison de M. et MmeC... ; qu'en revanche, les intéressés ont été condamnés, par ce même jugement du 12 janvier 2017, à lui verser la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts ainsi que celle de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; que dans ces conditions, les époux C...ne peuvent prétendre, dans le cadre de la présente instance, qu'à la condamnation de la commune du Parc à leur rembourser la somme de 4 500 euros en réparation des préjudices qu'ils invoquent et qui résultent de leur condamnation par le juge judiciaire à indemniser leur voisin ; qu'en outre, ils ont droit à l'indemnisation des troubles dans leurs conditions d'existence engendrés par cette nouvelle procédure à hauteur d'une somme qu'il y a lieu de fixer à 2 000 euros ; que l'ensemble de ces chefs de préjudice sera donc indemnisé à hauteur de la somme globale de 6 500 euros ; 

       10. Considérant qu'il résulte de ce qui précède, et en l'absence de contestation de la somme de 4 067,47 euros allouée par le tribunal administratif en réparation du préjudice résultant des frais de présentation du dossier de permis, d'affichage du permis et de branchements de divers réseaux, que la commune du Parc est fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Caen a accordé à M. et Mme C...une somme supérieure à 37 326,45 euros ; que pour les mêmes motifs, les intéressés ne sont pas fondés à demander une majoration des indemnités allouées en première instance ;

       Sur les conclusions tendant à l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :

       11. Considérant que les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mis à la charge de la commune du Parc, qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante, le versement à M. et Mme C...de la somme qu'ils demandent au titre des frais exposés dans ces deux instances et non compris dans les dépens ; que, dans les circonstances de l'espèce, il n'y a pas lieu de mettre à la charge des époux C...le versement à la commune du Parc de la somme qu'elle demande au titre des mêmes frais ;

DÉCIDE :

Article 1er : La somme de 161 672,12 euros que la commune du Parc a été condamnée par le tribunal administratif de Caen à verser à M. et Mme C...est ramenée à 37 326,45 euros.

Article 2 : Le jugement n° 1402004 du 30 juin 2015 est réformé en ce qu'il a de contraire au présent arrêt.

Article 3 : Le surplus des conclusions de la commune du Parc ainsi que les conclusions présentées par les époux C...sont rejetés.

Article 4 : Les conclusions des époux C...et de la commune du Parc présentées dans le cadre de ces deux instances et tendant au bénéfice des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 5 : Le présent arrêt sera notifié à la commune du Parc et à M. et Mme B...C....

       Délibéré après l'audience du 17 janvier 2017, à laquelle siégeaient :

       - M. Pérez, président de chambre,

       - Mme Gélard, premier conseiller.

       - M.A...'hirondel, premier conseiller.

       Lu en audience publique, le 1° février 2017.

Le rapporteur,

V. GELARDLe président,

A. PEREZ 

Le greffier,

K. BOURON        

La République mande et ordonne au ministre du logement et de l'habitat durable en ce qui le concerne, et à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

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N°15NT02664,15NT02682