Vu, enregistré le 5 septembre 2006 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, l'arrêt du 21 juillet 2006 par lequel la cour administrative d'appel de Versailles, avant de statuer sur la requête de la SCI PARIS-MONTREUIL tendant, d'une part, à la réformation du jugement du 6 mai 2003 par lequel le tribunal administratif de Cergy-Pontoise lui a accordé une réduction, qu'elle estime insuffisante, des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 1997, 1998, 1999, 2000 et 2001 dans les rôles de la commune de Montreuil, à raison d'un local à usage d'hôtel-restaurant situé 2, rue Professeur André Lemière, et d'autre part, à la réduction des impositions restant en litige, a décidé, par application des dispositions de l'article L. 113-1 du code de justice administrative, de transmettre le dossier de cette requête au Conseil d'Etat, en soumettant à son examen la question suivante : Lorsqu'elle détermine la valeur locative d'un immeuble par appréciation directe, sur le fondement du premier alinéa de l'article 324 AC de l'annexe III au code général des impôts, l'administration fiscale peut-elle se référer à des immeubles de nature comparable ayant fait l'objet de transactions récentes à la date des impositions en litige ou doit-elle nécessairement se référer à ceux de ces immeubles ayant fait l'objet de transactions récentes à la date de référence du 1er janvier 1970 '

              Vu les autres pièces du dossier ;

              Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

              Vu le code de justice administrative ;

               Après avoir entendu en séance publique :

- le rapport de M. Jean-Luc Sauron, Maître des Requêtes, 

      - les observations de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle, avocat de la SCI PARIS-MONTREUIL, 

- les conclusions de M. Laurent Olléon, Commissaire du gouvernement ;

REND L'AVIS SUIVANT

              I. Aux termes de l'article 1498 du code général des impôts : La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date ; soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe.

              II. Aux termes de l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts : Lorsque les autres moyens font défaut, il est procédé à l'évaluation directe de l'immeuble en appliquant un taux d'intérêt à sa valeur vénale, telle qu'elle serait constatée à la date de référence si l'immeuble était libre de toute location ou occupation. / Le taux d'intérêt susvisé est fixé en fonction du taux des placements immobiliers constatés dans la région à la date de référence pour des immeubles similaires. Enfin aux termes de l'article 324 AC de l'annexe III au code général des impôts  : En l'absence d'acte et de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l'immeuble à évaluer susceptible d'être retenue, sa valeur vénale à la date de référence est appréciée d'après la valeur vénale d'autres immeubles d'une nature comparable ayant fait l'objet de transactions récentes, situés dans la commune même ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de la commune en cause. / La valeur vénale d'un immeuble peut également être obtenue en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimé par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes relatives à des terrains à bâtir situés dans une commune comparable, la valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 dudit immeuble, réduite pour tenir compte, d'une part de la dépréciation immédiate et, d'autre part, du degré de vétusté de l'immeuble et de son état d'entretien, ainsi que de la nature, de l'importance, de l'affectation et de la situation de ce bien.

              III. Les règles d'évaluation de la valeur locative des locaux autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel fixées par l'article 1498 précité du code général des impôts ont pour objet de permettre à l'administration de déterminer, comme elle y est tenue, sous le contrôle du juge de l'impôt, la valeur locative des biens.

              Lorsqu'aucune valeur locative ne peut être déterminée par application des règles prévues au 1° puis au 2° de cet article, par référence au loyer du bien ou à défaut par comparaison, l'administration est fondée, en vertu du 3°, à déterminer cette valeur par voie d'appréciation directe, à partir de la valeur vénale du bien à la date de référence du 1er janvier 1970.

              Pour reconstituer cette valeur vénale, l'administration doit procéder selon l'une des méthodes prévue à l'article 324 AC précité de l'annexe III au code général des impôts. Ces dispositions n'excluent toutefois pas qu'en l'absence d'acte ou de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l'immeuble à évaluer susceptible d'être retenue, l'administration se réfère à des transactions portant sur des immeubles de nature comparable et dont la date est la plus proche possible du 1er janvier 1970 ; pour reconstituer la valeur vénale de l'immeuble ainsi retenu à la date du 1er janvier 1970, il lui appartient, sous le contrôle du juge, d'appliquer à la base ainsi déterminée, tout indice ou combinaison d'indices propres à retracer au mieux la variation de la valeur vénale entre la date de cette transaction et le 1er janvier 1970 ;

              Le présent avis sera notifié à la cour administrative d'appel de Versailles, à la SCI PARIS-MONTREUIL et au ministre de l'économie, des finances et de l'industrie.

              Il sera publié au Journal Officiel de la République française.