Vu la procédure suivante :

       Procédure contentieuse antérieure :

       La société en nom collectif (SNC) Miramar Crouesty a demandé au tribunal administratif de Rennes de réduire, à raison de son immeuble du Port du Crouesty à Arzon,  les cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties et de taxe spéciale d'équipement auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2011 et 2012, les droits de cotisation foncière des entreprises, de taxe spéciale d'équipement et de taxe pour frais de chambre de commerce et d'industrie auxquels elle a été assujettie au titre des années 2011 et 2012 et les cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties et de taxe spéciale d'équipement auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2013.

       Par un jugement n° 1301658-1302927-1405093 du 16 décembre 2015, le tribunal administratif de Rennes a rejeté ses demandes. 

       Procédure devant la cour :

       Par une requête enregistrée le 16 février 2016 et des mémoires enregistrés les 26 octobre 2016 et 2 mai 2017, la SNC Miramar Crouyesty, représentée par MeA..., demande à la cour :

       1°) d'annuler ce jugement en tant qu'il rejette sa demande tendant à la réduction, d'une part, des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties et de taxe spéciale d'équipement auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2011 et, d'autre part, des droits de cotisation foncière des entreprises, de taxe spéciale d'équipement et de taxe pour frais de chambre de commerce et d'industrie auxquels elle a été assujettie au titre des années 2011 et 2012 ; 

       2°) de réduire ces cotisations et droits ; 

       3°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 2 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

       Elle soutient que :

       - l'administration ne pouvait évaluer la valeur locative de l'hôtel qu'elle exploite par voie d'appréciation directe dès lors qu'elle revêt un caractère subsidiaire et que l'appréciation par voie de comparaison est possible avec le Manoir de Goulphar, local-type n° 5 du procès-verbal de révision foncière de la commune de Bangor, qui est un hôtel accueillant un centre de thalassothérapie ;

       - les situations économiques des communes d'Arzon et de Bangor sont analogues alors même que Bangor est située sur une île ; 

       - la surface pondérée totale de la partie thalassothérapie de son établissement est de 2 041 m² sans qu'une différence de surface même significative entre l'immeuble à évaluer et le local de référence fasse obstacle à une évaluation par comparaison ;

       - l'administration n'établit pas qu'il n'existait pas d'activité de thalassothérapie en 1970 dans le local type n° 5 ;

       - en tout état de cause, les caractéristiques du local type à retenir sont celles existant au 1er  janvier de l'année d'imposition ;

       - dans le cas du maintien d'une évaluation par voie d'appréciation directe, il résulte des articles 324 AB et 324 AC de l'annexe III au code général des impôts et de la documentation administrative BOI-IF-TFB-20-10-30-30 n° 5 400 et suivants que la valeur locative 1970 doit être fixée sur la base d'un taux d'abattement de 60 %, pour tenir compte tenu de la dépréciation immédiate de son immeuble et de son " très haut degré de spécialisation " dès lors qu'il s'agit d'un hôtel restaurant 5 étoiles disposant donc d'aménagements tels qu'il ne peut être affecté à aucune autre activité sans une restructuration complète, d'une part, et d'un taux d'intérêt de 6,5% retenu dans le procès-verbal de Rennes, d'autre part, soit un montant de 72 280 euros.

       Par des mémoires en défense, enregistrés les 16 août 2016 et 3 avril 2017, le ministre chargé des finances publiques conclut au rejet de la requête.

       Il fait valoir que les moyens présentés ne sont pas fondés.

       Vu les autres pièces du dossier ;

       Vu :

        - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

       - le code de justice administrative.

       Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

       A été entendu au cours de l'audience publique :

       - le rapport de M. Delesalle ;

       - et les conclusions de M. Jouno.

       1. Considérant la société en nom collectif (SNC) Miramar Crouesty, qui possède et exploite un  hôtel-restaurant et un institut de thalassothérapie à Arzon (Morbihan), relève appel du jugement du 16 décembre 2015 du tribunal administratif de Rennes en tant qu'il a rejeté ses demandes tendant à la réduction, d'une part, des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties et de taxe spéciale d'équipement auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2011 et, d'autre part, des droits de cotisation foncière des entreprises, de taxe spéciale d'équipement et de taxe pour frais de chambre de commerce et d'industrie auxquels elle a été assujettie au titre des années 2011 et 2012 ;

       Sur la compétence de la cour :

       2. Considérant qu'il résulte des dispositions du 4° de l'article R. 811-1 du code de justice administrative que si le tribunal administratif statue en premier et dernier ressort sur les litiges concernant la taxe foncière, les jugements relatifs à cette taxe peuvent toutefois faire l'objet d'un appel devant la cour administrative d'appel lorsque le premier juge a statué par un seul jugement d'une part, sur des conclusions relatives à la taxe foncière, d'autre part, sur des conclusions relatives à la cotisation foncière des entreprises à la demande du même contribuable, et que ces impositions reposent, en tout ou partie, sur la valeur des mêmes biens appréciée la même année ; que les taxes additionnelles suivent le même régime ; 

       3. Considérant que le tribunal administratif de Rennes a, par son jugement du 16 décembre 2015, statué en premier et dernier ressort sur les conclusions de la SNC Miramar Crouesty relatives aux cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties et de taxe spéciale d'équipement auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2011, dès lors qu'il n'a pas statué, par ce même jugement, sur des conclusions relatives à la cotisation foncière des entreprises assise sur la valeur locative des mêmes biens appréciée la même année ; qu'ainsi, la cour n'est pas compétente pour statuer sur ces conclusions ; qu'il y a lieu, par suite, de transmettre le dossier de la requête, dans cette mesure, au Conseil d'Etat ; 

       Sur le recours à la voie de l'appréciation directe : 

       4. Considérant qu'aux termes de l'article 1498 du code général des impôts : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : - soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date ; - soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe " ; que ces dispositions, applicables aux locaux commerciaux en matière de taxe foncière sur les propriétés bâties, sont également applicables en matière de cotisation foncière des entreprises, de taxe pour frais de chambre de commerce et de taxe spéciale d'équipement en vertu des dispositions respectives des articles 1467, 1600 et 1607 bis du code général des impôts ; qu'aux termes de l'article 324 Z de l'annexe III à ce code : " L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. / II. Les types dont il s'agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l'affectation de la situation, de la nature, de la construction, de son importance, de son état d'entretien et de son aménagement. / Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision. " ; qu'aux termes de l'article 324 AA de la même annexe : " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance. " ; 

       5. Considérant qu'il résulte de ces dispositions que la valeur locative d'un immeuble retenu comme terme de référence dans un procès-verbal des opérations de révision des évaluations foncières d'une commune peut être déterminée par comparaison avec celle d'un local-type situé dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause en appliquant le coefficient prévu à l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts afin de tenir compte des différences entre l'immeuble concerné et le terme de comparaison ;

       6. Considérant que l'administration a procédé à la détermination de la valeur locative de l'immeuble propriété de la SNC Miramar Crouesty en mettant en oeuvre la méthode par voie d'appréciation directe prévue au 3° de l'article 1498 du code général des impôts compte tenu de l'inapplicabilité du 1° du même article et de l'absence de termes de comparaison pertinents, même hors de la commune d'Arzon, permettant de recourir à la méthode prévue au 2° du même article ainsi que l'a considéré le tribunal administratif de Rennes dans un jugement définitif du 21 janvier 2003 à l'occasion d'un précédent litige portant sur l'évaluation du même immeuble au titre de la taxe foncière sur les propriétés bâties des années 1993 et 1994 ; 

       7. Considérant que la SNC Miramar Crouesty soutient que son immeuble doit être évalué par comparaison avec le local-type n° 5 du procès-verbal de la commune de Bangor, située à Belle-Ile-en-Mer, abritant un hôtel et un institut de thalassothérapie dénommés alors " Le Manoir de Goulphar " ; qu'il résulte, toutefois, de l'instruction que la commune de Bangor, distante d'une trentaine de kilomètres et comptant moins de mille habitants alors que celle d'Arzon en compte plus du double, présente un caractère insulaire ; qu'en raison de cette implantation  particulière, ayant un impact sur sa situation économique compte tenu notamment des modalités d'accès particuliers induits, celle-ci ne peut être regardée comme analogue à celle d'une commune située sur le continent comme l'est celle d'Arzon ; que dans ces conditions, le local-type proposé ne peut être regardé comme présentant un degré de similitude suffisant pour être retenu comme terme de comparaison permettant d'évaluer l'immeuble de la SNC Miramar Crouesty ; 

       Sur les modalités de l'appréciation directe :

       En ce qui concerne l'application de la loi fiscale :

       8. Considérant que pour déterminer la valeur locative, l'administration s'est fondée sur le prix de revient de chacun des deux éléments de la construction, auquel elle a appliqué un taux d'abattement de 30 % et un taux d'intérêt de 7 % que la SNC Miramar Crouesty conteste au regard des articles 324 AB et 324 AC de l'annexe III au code général des impôts ; qu'il ne résulte pas de l'instruction que le taux de 30 % serait insuffisant et devrait être porté à 60 % pour tenir compte de la dépréciation immédiate de l'immeuble et de sa spécialisation eu égard à sa nature ; que la seule circonstance que le taux d'intérêt de 6,5 % ait été retenu pour les locaux commerciaux dans le procès-verbal de la première révision quinquennale des évaluations foncières des propriétés bâties de Rennes (Ille-et-Vilaine) n'est pas davantage de nature à établir que le taux de 7 % serait inadapté s'agissant d'un local situé à Arzon (Morbihan) ; 

       En ce qui concerne l'interprétation administrative de la loi fiscale : 

       9. Considérant que la société requérante n'est pas fondée à se prévaloir, en tout état de cause, de la documentation administrative BOI-IF-TFB-20-10-30-30, reprenant l'instruction 6C2333, qui ne donne pas une interprétation de la loi fiscale différente de celle dont il est fait application ;

       10. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que la SNC Miramar Crouesty n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Rennes a rejeté ses demandes tendant à la réduction des droits de cotisation foncière des entreprises, de taxe spéciale d'équipement et de taxe pour frais de chambre de commerce et d'industrie auxquels elle a été assujettie au titre des années 2011 et 2012 ; que doivent être rejetées, par voie de conséquence, ses conclusions présentées au titre des articles L. 761-1 du code de justice administrative ;

DÉCIDE :

Article 1er : Les conclusions de la SNC Miramar Crouesty tendant à la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties et de taxe spéciale d'équipement auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2011 dans les rôles de la commune d'Arzon sont transmises au Conseil d'Etat. 

Article 2 : Le surplus des conclusions de la requête de la SNC Miramar Crouesty est rejeté. 

Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la société en nom collectif Miramar Crouesty et au ministre de l'action et des comptes publics. 

Délibéré après l'audience du 18 mai 2017, à laquelle siégeaient :

       - M. Bataille, président de chambre,

       - Mme Aubert, président assesseur,

       - M. Delesalle, premier conseiller.

       Lu en audience publique, le 1er juin 2017.

Le rapporteur,

H. DelesalleLe président,

 F. Bataille       

Le greffier,

C. Croiger

La République mande et ordonne au ministre de l'action et des comptes publics en ce qui le concerne, et à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

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N° 16NT00538