Vu la procédure suivante :

       Procédure contentieuse antérieure :

        L'association de protection des sites de Saint-Clément-des-Baleines, représentée par son président en exercice, a demandé au tribunal administratif de Poitiers d'annuler l'arrêté du maire de la commune de Saint-Clément-des-Baleines du 18 février 2011 autorisant M. D... à construire un bâtiment d'habitation d'une surface hors oeuvre nette de 265 mètres carrés sur une parcelle située rue du Réveil. 

       Par un jugement n° 1102017 en date du 20 décembre 2013, le tribunal a rejeté sa demande.

       Procédure devant la cour :

        Par une requête, enregistrée au greffe de la cour le 24 février 2014 et un mémoire enregistré le 11 mars 2015, l'association de protection des sites de Saint-Clément-des-Baleines, représentée par la SCP d'avocats C...-Kolenc demande à la cour :

       1°) d'annuler le jugement n° 1102017 du 20 décembre 2013 du tribunal administratif de Poitiers ;

       2°) d'annuler l'arrêté du maire de Saint-Clément-des-Baleines du 18 février 2011 autorisant M. D...à construire un bâtiment d'habitation d'une surface hors oeuvre nette de 265 mètres carrés sur une parcelle située rue du Réveil ;

       3°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article L.761-1 du code de justice administrative.

       ..........................................................................................................

       Vu les autres pièces du dossier ;

       Vu :

       - le code de l'urbanisme ;

       - le code de justice administrative.

        Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience ; 

       Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. Jean-Claude Pauziès, 

        - les conclusions de M. Nicolas Normand, rapporteur public ;

        - et les observations de MeC..., représentant de l'association de protection des sites de Saint-Clément-des-Baleines et de MeB..., représentant la commune de Saint-Clément-des-Baleines ;

       Considérant ce qui suit :

        1. Par une décision du 18 février 2011, le maire de la commune de Saint-Clément-des-Baleines (Charente-Maritime) a délivré à M. D...un permis de construire une maison d'habitation d'une surface hors oeuvre nette de 265 mètres carrés sur la parcelle cadastrée section AL n° 6 située rue du Réveil, lieu dit " La Madeleine ". L'association de protection du site de Saint-Clément-des-Baleines a adressé au maire de la commune un recours gracieux reçu le 18 avril 2011 demandant le retrait de cette autorisation d'urbanisme. Le maire ayant rejeté ce recours gracieux par lettre du 15 juin 2011, l'association a saisi le tribunal administratif de Poitiers d'une demande d'annulation de ce permis de construire. L'association de protection des sites de Saint-Clément-des-Baleines relève appel du jugement n° 1102017 du 20 décembre 2013 par lequel le tribunal a rejeté sa demande.

        Sur les fins de non-recevoir opposées par la commune et M. D...:

        2. Par une délibération du 27 janvier 2014, le conseil d'administration de l'association de protection du site de Saint-Clément-des-Baleines a autorisé sa présidente à saisir la cour pour demander l'annulation du jugement du tribunal administratif de Poitiers et du permis de construire en litige. Dès lors, la présidente de l'association, ainsi mandatée, a qualité pour présenter, au nom de celle-ci, la présente requête.

        3. Il ressort par ailleurs des pièces du dossier que la requête d'appel formée par l'association de protection du site de Saint-Clément-des-Baleines a été notifiée, en application de l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme, à l'auteur de la décision en litige et à son bénéficiaire par courriers adressés en recommandé avec accusé de réception le 24 février 2014 et que ces justifications ont été communiquées à la commune de Saint-Clément-des-Baleines ainsi qu'à M. D... dans le cadre de l'instruction de la présente requête. 

        4. Il résulte de ce qui précède que les fins de non recevoir opposées par la commune et M. D...ne peuvent qu'être écartées.

        Sur la légalité du permis de construire :

        5. En premier lieu, l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme prévoit que " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations. ". Le risque d'inondation est au nombre de ceux qui peuvent fonder un refus de permis de construire ou conditionner l'autorisation de construire au respect de prescriptions spéciales visant à le minimiser. Pour apprécier la réalité d'un tel risque, l'autorité administrative peut s'appuyer sur tous les éléments d'information dont elle dispose à la date à laquelle elle statue, et notamment sur les documents préparatoires à l'élaboration d'un plan de prévention des risques contre l'inondation, quand bien même celui-ci ne serait pas encore adopté et donc pas directement opposable. Les risques d'atteinte à la sécurité publique visés par ce texte sont aussi bien les risques auxquels peuvent être exposés les occupants de la construction pour laquelle le permis est sollicité que ceux que l'opération projetée peut engendrer pour des tiers.

        6. L'association requérante fait valoir qu'à la suite de la tempête Xynthia survenue le 27 février 2010, le plan de prévention des risques naturels de l'Ile de Ré de 2002 a fait l'objet d'une révision dans le cadre de laquelle les cotes de référence NGF (nivellement général de la France) du plan d'eau seront majorées de telle sorte que les terrains situés sous cette nouvelle cote ne pourront plus donner lieu à la délivrance d'autorisations de constructions nouvelles. Elle se prévaut également de la circonstance que le tribunal administratif de Poitiers a annulé pour ce motif le permis de construire délivré pour trente-cinq logements sur un terrain voisin de celui sur lequel est prévu le projet en litige. Il ressort des pièces du dossier qu'à la date de l'arrêté en litige, le 18 février 2011, les études alors en cours et documents disponibles sur le retour d'expérience de l'événement Xynthia, indiquaient que le terrain d'assiette du projet n'avait pas été inondé lors de cet évènement. Si le plan de prévention des risques naturels arrêté en 2002 devait être révisé compte tenu de l'aggravation du risque de submersion depuis cette tempête, l'association ne démontre pas que les prescriptions imposées au pétitionnaire dans l'autorisation de construire en litige, consistant à surélever le plancher bas à plus de 30 cm par rapport à la voie publique, ne permettaient pas de prendre suffisamment ce risque en compte, dans l'état des connaissances alors disponibles sur ce risque. En outre, il ressort d'une coupe longitudinale figurant au dossier que l'altimétrie du terrain d'assiette est de 3,33 mètres et que, ainsi que cela vient d'être dit, le rez-de-chaussée doit être rehaussé de 30 cm soit une hauteur du premier plancher habitable de 3,63 mètres,. L'association ne peut, en tout état de cause, utilement invoquer des éléments ou documents publiés postérieurement à l'arrêté en litige, ni se prévaloir de l'annulation contentieuse d'un projet sur un terrain situé de l'autre coté de la rue de la Madeleine en direction du phare, qui se trouvait en limite de la zone inondée et à une altitude moindre que celle du projet ici en cause, alors qu'aucun des terrains voisins de ce dernier projet n'a été inondé. Dans ces conditions, c'est à bon droit que le tribunal a écarté le moyen tiré de l'erreur manifeste d'appréciation au regard des dispositions de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme.

        7. En deuxième lieu, aux termes de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend également : (...) c) Un document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; / d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l'environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu'aucune photographie de loin n'est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse. ". Si la régularité de la procédure d'instruction d'un permis de construire requiert notamment la production par le pétitionnaire de l'ensemble des documents exigés par les dispositions précitées du code de l'urbanisme, le caractère insuffisant du contenu de l'un des documents ne constitue pas nécessairement une irrégularité de nature à entacher la légalité de l'autorisation si l'autorité compétente est en mesure, grâce aux autres pièces produites, d'apprécier l'ensemble des critères énumérés par ces mêmes dispositions. 

        8. L'association soutient nouvellement en appel qu'aucun document photographique montrant le projet dans son environnement lointain ne figure dans le dossier de demande et que les éléments y figurant ne permettent pas aux services communaux d'apprécier l'insertion du projet dans son environnement, lequel ne comprendrait que des habitations de style rétais sans étage. Il ressort toutefois des pièces du dossier que la demande de permis de construire comprenait un plan cadastral et plusieurs documents graphiques représentant le projet selon différents points de vue situés en face du terrain d'implantation depuis la rue du Réveil ainsi que des photographies montrant le terrain dans son état actuel et son environnement lointain, sur lesquelles on aperçoit notamment le phare des Baleines et les constructions voisines du projet. La notice paysagère précisait les principales caractéristiques de l'habitat local, constitué d'une alternance de maisons de plain pied et en R+1. Dans ces conditions, l'association n'établit pas que le maire de Saint-Clément-des-Baleines n'aurait pas été en mesure, au vu de ce dossier, d'apprécier de manière complète les caractéristiques du projet.

        9. En troisième lieu, aux termes de l'article R. 421-27 du code de l'urbanisme : " Doivent être précédés d'un permis de démolir les travaux ayant pour objet de démolir ou de rendre inutilisable tout ou partie d'une construction située dans une commune ou une partie de commune où le conseil municipal a décidé d'instituer le permis de démolir. " L'article L. 451-1 du même code prévoit que : " Lorsque la démolition est nécessaire à une opération de construction ou d'aménagement, la demande de permis de construire ou d'aménager peut porter à la fois sur la démolition et sur la construction ou l'aménagement. Dans ce cas, le permis de construire ou le permis d'aménager autorise la démolition. ". L'article R. 431-21 du même code dispose que : " Lorsque les travaux projetés nécessitent la démolition de bâtiments soumis au régime du permis de démolir, la demande de permis de construire ou d'aménager doit : / a) Soit être accompagnée de la justification du dépôt de la demande de permis de démolir ; / b) Soit porter à la fois sur la démolition et sur la construction ou l'aménagement. " Enfin, l'article R. 421-28 du même code, dans sa rédaction alors en vigueur, prévoit que doivent en outre être précédés d'un permis de démolir les travaux ayant pour objet de démolir ou de rendre inutilisable tout ou partie d'une construction située, notamment, dans un site inscrit. 

        10. Il ressort des pièces du dossier que le projet de construction consistait notamment à créer, après démolition d'un mur de clôture, une maison d'habitation à l'alignement de la voirie. Si la démolition de ce mur de clôture, qui peut être regardé comme une construction au sens de l'article R. 421-27 du code de l'urbanisme, devait être précédée, en l'absence de preuve d'une dispense au titre de la mise en oeuvre d'une procédure de péril, d'un permis en ce sens, il ressort des plans de masse du projet que la demande pouvait être regardée, nonobstant l'absence, pour regrettable qu'elle soit, de toute mention de démolition dans la notice de présentation, comme portant à la fois sur une démolition et une construction, conformément au b) de l'article R. 431-21 précité du code de l'urbanisme. Il en résulte, en application des dispositions de l'article L. 451-1 du code de l'urbanisme, qu'en accordant le permis de construire en litige, le maire de la commune de Saint-Clément-des-Baleines a nécessairement autorisé la démolition de la clôture existante, de construction récente, sur le terrain d'assiette du projet. Par suite, les moyens tirés de l'absence tant d'une demande d'autorisation de démolir que d'une telle autorisation doivent être écartés.

        11. En quatrième lieu, l'article UA9 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune de Saint-Clément-des-Baleines prévoit que " (...) L'emprise au sol des constructions nouvelles ne doit pas être inférieure à 50 m². L'étage devra occuper au moins les 2/3 de la surface du rez-de-chaussée. Cette règle ne concerne pas les extensions, les bâtiments annexes, l'aménagement de l'existant, les changements d'affectation. (...) / Dans les secteurs UApm, l'emprise au sol des constructions nouvelles ne doit pas être inférieure à 150 m² par parcelle (en application de la règle au lot par lot selon l'exception prévue au R. 123-10-1). "

        12. Il ressort des pièces du dossier, et notamment du plan de masse joint à la demande, que le projet en litige prévoit la construction d'une part, d'un bâtiment d'habitation comprenant un rez-de-chaussée d'une surface de 131,60 mètres carrés, un garage ainsi qu'un escalier extérieur d'emprises respectives de 15,10 mètres carrés et 7,60 mètres carrés, escalier dont la surface n'a pas à être prise en compte dans le calcul de la surface prévu par les dispositions précitées du plan d'occupation des sols, et un étage d'une superficie de 119,40 mètres carrés de laquelle il faut exclure une terrasse de 12,80 mètres carrés, et d'autre part, en fond de lot, " d'une maison d'amis " sans étage d'une surface de 41,50 mètres carrés. Contrairement à ce que soutient l'association requérante en appel, la maison d'amis, séparée de l'habitation principale par une bande de terre de plusieurs mètres, doit être regardée comme une annexe d'une construction individuelle, non incorporable à la construction principale pour le calcul de la surface du rez-de-chaussée de ce bâtiment. Par suite, la superficie de l'étage de 106,60 mètres carrés est supérieure au seuil minimal des deux tiers de la surface du rez-de-chaussée.    

        13. En cinquième lieu, aux termes de l'article UA2 intitulé " Occupations et utilisations du sol interdites " du même règlement : (...)/ 3 - Dans les secteurs indicés S3, sont interdits : / (...) 3.4 - les clôtures imperméables ". Selon l'article UA11 de ce règlement : " 3. Clôtures. / Les clôtures seront construites en maçonnerie suivant les prescriptions ci-dessus relatives aux matériaux ; en cas de pierre naturelle apparente, les joints seront de faible épaisseur. / Les clôtures doivent être couronnées suivant le profil traditionnel de l'île de Ré, avec ou sans tuile, sans bandeau. / Leur hauteur sera comprise entre 1, 70 m et 2,00 m. / A...limite séparative autre qu'avec une voie privée ou publique ou qu'avec le domaine public, les clôtures végétales et végétales doublées d'un grillage peuvent être autorisées sauf les clôtures de brandes. (...) ". L'association requérante soutient que le projet litigieux, situé dans un secteur indicé S3, lequel prévoit la construction d'un mur plein entourant le terrain d'assiette d'une hauteur totale d'environ 1,80 mètre servant de séparation avec les parcelles qui l'entourent, ne respecte pas les dispositions du règlement de la zone.

        14. Aux termes de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme : " Le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé par un permis modificatif peut, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, surseoir à statuer jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation. Si un tel permis modificatif est notifié dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. ".

        15. Il incombe à l'autorité compétente pour délivrer une autorisation d'urbanisme, si les particularités de la situation qu'il lui appartient d'apprécier l'exigent, de préciser dans l'autorisation, le cas échéant, les conditions d'application d'une prescription générale contenue dans le plan.

        16. S'il est constant que la notice architecturale n'a pas prévu que les murs de clôture seraient percés d'exutoires permettant la circulation de l'eau en cas d'inondation, une telle omission, qui contredit les dispositions de l'article UA2 du plan, peut être régularisée par la délivrance d'un permis de construire modificatif précisant les conditions dans lesquelles serait assuré le caractère non imperméable des clôtures. Par suite, il y a lieu de surseoir à statuer et d'impartir à M. D...un délai de trois mois pour obtenir un permis de construire modificatif sur ce point.

DECIDE :

Article 1er : Il est sursis à statuer sur la légalité du permis de construire du 18 février 2011 jusqu'à l'expiration du délai fixé à l'article 2.

Article 2 : Le délai dans lequel la régularisation du permis de construire doit être notifiée à la cour est fixé à trois mois à compter de la notification du présent arrêt.

Article 3 : Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n'est pas expressément statué par le présent arrêt sont réservés jusqu'en fin d'instance.

''

''

''

''

7

No 14BX00633