Vu la procédure suivante :

       Procédure contentieuse antérieure :

       La société Auto Guadeloupe Développement a demandé au tribunal administratif de la Guadeloupe de prononcer la réduction des cotisations à la taxe professionnelle auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2002, 2003 et 2004 dans les rôles de la commune de Baillif.

       Par un jugement n°0500872, 0500873 et 0500874 du 17 janvier 2008, le tribunal administratif a partiellement fait droit à la demande de la société requérante.

       Par un arrêt n°08BX00823 du 19 novembre 2013, pris après qu'un supplément d'instruction a été ordonné par arrêt du 12 juin 2012, la présente cour a rejeté l'appel formé par la SA Auto Guadeloupe Développement.

       Par un arrêt n°374778 du 15 octobre 2015, le Conseil d'Etat statuant au contentieux a annulé l'arrêt n°08BX00823 du 19 novembre 2013 et renvoyé l'affaire à la cour administrative d'appel de Bordeaux.

       Procédure devant la cour :

       Par une requête enregistrée le 21 mars 2008 et des mémoires enregistrés les 22 décembre 2008, 6 juin 2011, 3 août 2011, 4 octobre 2011, 29 novembre 2011, 24 décembre 2012, 2 mai 2013,  7 décembre 2015, 28 janvier 2016, 29 mars 2016, 11 mai 2016 et 27 mai 2016, la SA Auto Guadeloupe Développement, représentée par son président directeur général en exercice, par Me B...A..., demande à la cour d'annuler le jugement du tribunal administratif de la Guadeloupe du 17 janvier 2008 en tant qu'il lui est défavorable.

       ------------------------------------------------------------------------------------------------------

       Vu les autres pièces du dossier.

       Vu :

       - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

       - le code de justice administrative.

       Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

       Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. Bertrand Riou,

       - les conclusions de M. Guillaume de La Taille Lolainville, rapporteur public,

       - et les observations de M.C..., représentant le ministre des finances et des comptes publics,

       Considérant ce qui suit :

       1. La SA Auto Guadeloupe Développement, qui exerce, sur le territoire de la commune de Baillif, en Guadeloupe, une activité de concessionnaire automobile, a fait appel du jugement n°0500872, 0500873 et 0500874 du 17 janvier 2008 par lequel le tribunal administratif de la Guadeloupe n'a que partiellement fait droit à sa demande tendant à la réduction de la taxe professionnelle à laquelle elle a été assujettie, dans les rôles de cette commune, au titre des années 2002, 2003 et 2004. 

       2. Par le jugement attaqué, le tribunal administratif a estimé que la valeur locative des locaux de la SA Auto Guadeloupe Développement pouvait être évaluée, comme l'administration l'avait soutenu en cours d'instance, par comparaison avec le local-type n°56 du procès-verbal complémentaire des locaux commerciaux de la commune de Baillif, local ayant un tarif de 16,80 euros le m² de surface pondérée. Toutefois, afin de tenir compte de ce que le local-type servant de comparaison était d'une superficie pondérée de 530 m² alors que les locaux à évaluer représentaient une superficie pondérée de 1567 m², le tribunal administratif a appliqué sur ce tarif de 16,80 euros un abattement de 10%, ce qui l'a conduit à fixer, pour les locaux litigieux, un tarif de 15,12 euros le m² de surface pondérée.

       3. Par un arrêt avant dire droit du 12 juin 2012, la cour, statuant sur la requête de la SA Auto Guadeloupe Développement dirigée contre ce jugement, a jugé que le local-type n°56 du procès-verbal complémentaire des locaux commerciaux de la commune de Baillif ne pouvait servir de terme de comparaison dès lors que ce procès-verbal avait été arrêté postérieurement au 1er janvier de chacune des années d'imposition. Elle a ensuite jugé que le local type n° 31 du procès-verbal des évaluations foncières des propriétés bâties de la commune des Abymes, proposé par l'administration, ne pouvait davantage être retenu comme terme de comparaison en raison de son changement d'affectation, et que, ni le local-type n° 26 du procès-verbal de la commune de Baie-Mahault, ni le local-type n° 18 du procès-verbal de cette même commune, proposés par la SA Auto Guadeloupe Développement, ne pouvaient davantage être retenus comme termes de comparaison. La cour a enfin ordonné un supplément d'instruction aux fins d'inviter le ministre du budget, contradictoirement avec la société requérante, d'une part, à rechercher si un autre local-type pourrait utilement être retenu comme élément de comparaison conformément aux dispositions de l'article 1498, 2° du code général des impôts, d'autre part, à défaut, de produire tous éléments permettant de procéder à une évaluation directe des locaux concernés.

       4. Par un arrêt du 19 novembre 2013, la cour a jugé que, le supplément d'instruction n'ayant pas permis d'identifier un local-type pouvant servir de terme de comparaison, il y avait lieu de procéder à une évaluation par voie d'appréciation directe, conformément au 3° de l'article 1498 du code général des impôts. Elle a ainsi estimé que le tarif applicable aux locaux litigieux était un tarif de 17, 81 euros le m², supérieur à celui a retenu par le tribunal administratif et a en conséquence rejeté la requête. Sur pourvoi de la SA Auto Guadeloupe Développement, le Conseil d'Etat a, par une décision du 15 octobre 2015, annulé cet arrêt pour erreur de droit et a renvoyé l'affaire à la cour.

       Sur l'existence de termes de comparaison pertinents :

       5. En vertu des dispositions du 2° de l'article 1498 du code général des impôts dans sa rédaction alors en vigueur, la valeur locative des locaux autres que les locaux affectés à l'habitation, les locaux servant à l'exercice d'une profession autre qu'agricole, commerciale, artisanale ou industrielle, et les locaux industriels est évaluée, pour les biens occupés par leur propriétaire ou qui n'étaient pas donnés en location le 1er janvier 1975 - date de référence de la révision foncière dans les départements d'outre-mer -, par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune, mais peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel. Le b du même 2° de l'article 1498 précise que : " La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; ". Aux termes de l'article 324 AA de l'annexe III au même code : " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance ". L'article 324 Z de l'annexe III au code général des impôts dispose: " I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. II. Les types dont il s'agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l'affectation, de la situation, de la nature de la construction, de son importance, de son état d'entretien et de son aménagement. Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision. ".

       6. Pour arrêter la valeur locative de l'immeuble à évaluer, l'administration, faisant application de la méthode par comparaison, peut procéder par comparaisons itératives, pourvu qu'il n'existe pas pour chacune de ces évaluations un terme de comparaison plus approprié, que le terme de comparaison ultime ne soit pas inadéquat et que l'analogie de la situation économique des communes en cause puisse être admise. Lorsque le terme de comparaison que l'administration a retenu ou propose de retenir a changé d'utilisation à la date des impositions en litige, elle doit produire les éléments de nature à établir que ce terme de comparaison demeure, conformément aux dispositions précitées de l'article 324 Z de l'annexe III au même code et malgré le changement d'utilisation, comparable à l'immeuble en litige.

       7. Les locaux dont dispose la société requérante à Baillif sont principalement constitués d'un local cadastré AB 356, construit en 2002, d'une superficie totale de 2 263 m², comprenant notamment un hall destiné à exposer les véhicules ainsi que des bureaux, le tout représentant une surface pondérée de 1170 m², et d'un local cadastré AB 355, construit en 1999, d'une superficie de 783 m², soit 397, 50 m² de surface pondérée, servant d'atelier de carrosserie-peinture.

        8. L'arrêt avant dire droit du 12 juin 2012 visé au point 3 ci-dessus, qui a été rendu dans la présente instance, n'a pas été frappé d'un pourvoi en cassation dans le délai de deux mois qui a suivi sa notification et est donc devenu définitif. Cet arrêt ayant, comme il a été dit, écarté le local-type n°56 du procès-verbal complémentaire des locaux commerciaux de la commune de Baillif comme terme de comparaison, la valeur locative de ce local-type ne saurait être utilisée pour déterminer celle des locaux en litige. Les locaux-type n° 19 et n° 46 du procès-verbal de la commune de Baillif, que propose la SA Auto Guadeloupe Développement comme termes de comparaison, ne peuvent davantage être retenus. En effet, alors que les locaux de la société requérante, laquelle ne soutient pas qu'ils seraient susceptibles d'une évaluation distincte de leur valeur locative, sont en grande partie affectés à la vente de véhicules et accessoirement à une activité de carrosserie-peinture, le local-type n° 19 est affecté à une activité de fabrication de carton et le local-type n° 46 est un bâtiment d'une surface pondérée de 72 m² exclusivement affecté à un usage de réparation automobile. Quant au local-type n° 40 du procès-verbal de la même commune de Baillif, affecté à une activité de dépôt-vente, sa valeur locative a été évaluée par référence au local-type n° 13 du procès-verbal de la commune de Basse-Terre qui est un commerce d'alimentation et dont le tarif au m² est, selon les explications étayées de l'administration, de plus de 28 euros. 

       9. Le local-type n° 31 du procès-verbal des évaluations foncières des propriétés bâties de la commune des Abymes, proposé par l'administration, ne saurait être retenu comme terme de comparaison dès lors qu'il a été expressément écarté par l'arrêt de la cour devenu définitif du 12 juin 2012. Pour le même motif, doit être écarté le local-type n° 13 du procès-verbal des évaluations de la commune de Baie-Mahault dès lors qu'il s'agit du même immeuble que le local-type n° 31 du procès-verbal de la commune des Abymes. Les locaux-types n° 18 et n° 26 du procès-verbal des évaluations de la commune de Baie-Mahault, proposés par la société requérante, ont également été écartés par l'arrêt du 12 juin 2012 et ne peuvent donc être retenus comme terme de comparaison. 

       10. L'administration a également proposé de retenir comme termes de comparaison le local référencé n° 32 du procès-verbal des évaluations foncières des propriétés bâties de la commune des Abymes, ainsi que le local-type n° 14 du procès-verbal de la commune de Baie-Mahault. Toutefois, le premier de ces locaux-types, d'une superficie de 120 m², est affecté à une activité de dépôt, et se situe, comme le démontre la société requérante, dans une commune connaissant, notamment du point de vue du pouvoir d'achat de la clientèle potentielle des locaux à comparer, une situation nettement plus favorable que celle de la commune de Baillif où se trouvent les locaux litigieux. S'agissant du second de ces locaux-types, l'administration indique qu'il était à usage de dépôt au 1er janvier 1975, que les activités qui y ont été exercées ont évolué dans le temps et qu'il sert actuellement à l'entretien de carrosseries et à la peinture automobile ; par ces indications imprécises, elle ne met pas la cour à même de déterminer si ce local, en dépit de ces changements d'affectation, demeurait comparable à l'immeuble litigieux pour les années d'imposition en litige.

       11. Il résulte de ce qui a été dit aux points 7 à 10 que la cour ne dispose pas de termes de comparaison lui permettant de déterminer la valeur locative de l'immeuble concerné en application des dispositions précitées du 2° de l'article 1498 du code général des impôts. 

       Sur l'évaluation par voie d'appréciation directe :

       12. En vertu du 3° de l'article 1498 du code général des impôts dans sa rédaction alors en vigueur, à défaut de pouvoir déterminer les bases d'imposition conformément au 1° ou au 2°, la valeur locative est évaluée par voie d'appréciation directe. Aux termes de l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts : " Lorsque les autres moyens font défaut, il est procédé à l'évaluation directe de l'immeuble en appliquant un taux d'intérêt à sa valeur vénale, telle qu'elle serait constatée à la date de référence si l'immeuble était libre de toute location ou occupation. Le taux d'intérêt susvisé est fixé en fonction du taux des placements immobiliers constatés dans la région à la date de référence pour des immeubles similaires. ". Aux termes de l'article 324 AC de cette même annexe : " En l'absence d'acte et de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l'immeuble à évaluer susceptible d'être retenue sa valeur vénale à la date de référence est appréciée d'après la valeur vénale d'autres immeubles d'une nature comparable ayant fait l'objet de transactions récentes situés dans la commune même ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de la commune en cause. La valeur vénale d'un immeuble peut également être obtenue en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimée par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes relatives à des terrains à bâtir situés dans une zone comparable, la valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 dudit immeuble, réduite pour tenir compte, d'une part, de la dépréciation immédiate et, d'autre part, du degré de vétusté de l'immeuble et de son état d'entretien, ainsi que de la nature, de l'importance, de l'affectation et de la situation de ce bien. ". L'article 333 C de l'annexe II au code général des impôts, compris dans un c dispose : " (...) La date du 1er janvier 1970 mentionnée au deuxième alinéa de l'article 324 A C de l'annexe III au code général des impôts est remplacée par celle du 1er janvier 1975. ".

       13. En vertu des dispositions des articles 324 AB et AC de l'annexe III, la valeur vénale des immeubles évalués par voie d'appréciation directe doit d'abord être déterminée en utilisant les données figurant dans les différents actes constituant l'origine de la propriété de l'immeuble si ces données, qui peuvent résulter notamment d'actes de cession, de déclarations de succession, d'apport en société ou, s'agissant d'immeubles situés dans les départements d'outre-mer qui n'étaient pas construits en 1975, de leur valeur lors de leur première inscription au bilan, ont une date la plus proche possible de la date de référence du 1er janvier 1975. Si ces données ne peuvent être regardées comme pertinentes du fait qu'elles présenteraient une trop grande antériorité ou postériorité par rapport au 1er janvier 1975, il incombe à l'administration de proposer des évaluations fondées sur les deux autres méthodes prévues à l'article 324 AC, en retenant des transactions qui peuvent être postérieures ou antérieures aux actes ou aux bilans mentionnés ci-dessus dès lors qu'elles ont été conclues à une date plus proche du 1er janvier 1975. Ce n'est que si l'administration n'est pas à même de proposer des éléments de calcul fondés sur l'une ou l'autre de ces méthodes et si le contribuable n'est pas davantage en mesure de fournir ces éléments de comparaison qu'il y a lieu de retenir, pour le calcul de la valeur locative, les données figurant dans les actes constituant l'origine de la propriété du bien ou, le cas échéant, dans son bilan. 

      14. L'administration propose, pour l'appréciation directe de la valeur locative des biens immobiliers de la société requérante, de calculer cette valeur à partir de la valeur vénale résultant, en ce qui concerne les terrains, de l'acte du 9 février 1998 de cession partielle par la chambre de commerce et d'industrie de Basse-Terre à la SA Auto Guadeloupe Développement et de la valeur comptable de la partie du terrain conservée par la chambre de commerce à la date de son immobilisation le 28 février 2008, et, en ce qui concerne les constructions et aménagements, des comptes d'immobilisation de la chambre de commerce et de la société requérante pour les années 1990, 1999 et 2002. Ces données présentent une trop grande postériorité par rapport à la date de référence du 1er janvier 2015. Néanmoins, l'administration précise, sans être contestée, qu'il n'existe pas en Guadeloupe de constructions comparables à celles en litige datant des années 1970 ou 1980 et que la partie non bâtie de l'immeuble a fait l'objet de plusieurs modifications parcellaires sur la même période. Il doit, dès lors, être tenu pour acquis qu'il n'existe pas de transactions suffisamment proches de la date de référence et portant sur des biens comparables aux biens litigieux dont les données puissent être utilisées pour évaluer la valeur locative de ces derniers. 

      15. Il y a donc lieu de retenir, pour le calcul de la valeur locative en litige, les données figurant dans les actes constituant l'origine de la propriété du bien ou, le cas échéant, dans les bilans. Les données rassemblées par l'administration selon les modalités rappelées au point 14 ci-dessus, la conduisent à retenir une valeur vénale, à la date de référence du 1er janvier 1975, de 39 273, 60 euros pour les terrains et de 348 430, 13 euros pour les constructions. Cette valeur vénale n'est pas contestée par la SA Auto Guadeloupe Développement. N'est pas davantage contesté le taux d'abattement de 40% que propose d'appliquer l'administration à cette valeur vénale pour tenir compte de la dépréciation immédiate, de la vétusté de l'immeuble et de son état d'entretien. Le taux d'intérêt de 12% que l'administration propose d'appliquer à la valeur vénale après abattement, qui représente le taux moyen appliqué en Guadeloupe pour les locaux commerciaux, n'est pas non plus contesté. La valeur locative nette s'établit ainsi à 27 914, 67 euros, correspondant à un tarif unitaire de 17,81 euros le m². Ainsi qu'il a été dit, les bases d'imposition retenues par le jugement attaqué ont été calculées à partir d'un tarif au m² de 15, 12 euros, soit un tarif inférieur à celui de 17,80 euros déterminé ci-dessus. 

       16. Il résulte de tout ce qui précède que la SA Auto Guadeloupe Développement n'est pas fondée à se plaindre de ce que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de la Guadeloupe n'a que partiellement fait droit à sa demande tendant à la réduction des cotisations de taxe professionnelle mises à sa charge au titre des années 2002 à 2004.

        DECIDE :

Article 1er : La requête de la SA Auto Guadeloupe Développement est rejetée.

''

''

''

''

3

N° 15BX03445