Vu la procédure suivante :

       Procédure contentieuse antérieure :

       La SARL Habitat Concept qui, à la suite de sa mise en liquidation judiciaire prononcée le 8 octobre 2014, a été représentée en cours d'instance par Me B...A..., mandataire judiciaire, a demandé au tribunal administratif de La Réunion la décharge du supplément d'impôt sur les sociétés auquel elle a été assujettie au titre de l'exercice clos en 2009, des suppléments de taxe sur la valeur ajoutée mis à sa charge au titre de la période du 1er janvier au 31 décembre 2009, et des pénalités y afférentes. 

       Par un jugement n° 1300113 du 28 mai 2015, le tribunal administratif de La Réunion a rejeté sa demande. 

       Procédure devant la cour :

       Par une requête enregistrée le 28 août 2015 et un mémoire enregistré le 16 novembre 2016, Me A...agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la société Habitat Concept, représenté par Me C..., demande à la cour :

       1°) d'annuler ce jugement n° 1300113 du tribunal administratif de La Réunion ;

       2°) de prononcer la décharge des impositions et pénalités contestées ; 

       3°) de condamner l'Etat à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 

       Il soutient que :

       - le tribunal administratif, qui s'est borné à écarter sans les analyser les études sérieuses qui ont été versées aux débats pour démontrer le caractère normal des prix de vente des deux villas litigieuses, a insuffisamment motivé son jugement ;

       - il est versé aux débats le rapport détaillé, établi par un expert immobilier réputé de La Réunion, duquel il ressort, après mise en oeuvre de la méthode par comparaison et de la méthode par capitalisation, que les biens litigieux ont été vendus à un prix correspondant à celui du marché ;

       - la cession aux gérants s'explique par le fait qu'il était urgent pour la société, compte tenu de sa situation financière, de vendre les biens dans un contexte de contraction de la demande et de baisse des prix.

       Le ministre de l'économie et des finances (direction spécialisée de contrôle fiscal sud-ouest) conclut au rejet de la requête par un mémoire enregistré le 8 février 2016.

       Il soutient que :

       - le jugement est suffisamment motivé ;

       - les éléments de comparaison utilisés par l'administration sont, eu égard aux dates de vente et à la similitude des biens, parfaitement pertinents, tandis que ceux proposés par l'administration ne le sont pas ;

       - il ne saurait être fait état de difficultés de trésorerie de la société au regard des rémunérations et dividendes versés aux associés en 2009. 

       Par ordonnance du 10 août 2016 la clôture d'instruction a été fixée au 18 novembre 2016 à 12h00.

       Vu les autres pièces du dossier.

       Vu :

       - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

       - le code de justice administrative.

       Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

       Ont été entendus au cours de l'audience publique :

       - le rapport de M. Aymard de Malafosse, 

       - et les conclusions de M. Guillaume de La Taille Lolainville, rapporteur public.

       Considérant ce qui suit :

       1. la SARL Habitat Concept, dont la mise en liquidation judiciaire a été prononcée par un jugement du tribunal de commerce du 8 octobre 2014, avait une activité de promotion immobilière. Son capital social était détenu par deux associés à parts égales qui étaient également cogérants. A l'issue d'une vérification de comptabilité, l'administration a estimé que le prix auquel cette société avait vendu une villa à chacun de ses deux associés en décembre 2009 avait été minoré au regard de la valeur vénale réelle de ces biens. Il en est résulté des rehaussements des bases d'imposition de la société tant à l'impôt sur les sociétés au titre de l'exercice clos en 2009 qu'à la taxe sur la valeur ajoutée au titre de la période du 1er janvier au 31 décembre 2009 et l'établissement des impositions correspondantes, lesquelles ont été assorties des majorations prévues en cas de manquement délibéré. Me A...agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la société Habitat Concept, fait appel du jugement du 28 mai 2015 par lequel le tribunal administratif de La Réunion a rejeté la demande à fin de décharge de ces impositions et pénalités.

       Sur la régularité du jugement attaqué :

       2. Le jugement attaqué, qui indique de façon suffisamment explicite les motifs qui ont conduit le tribunal administratif à écarter l'argumentation de la société requérante visant à contester la valeur vénale retenue pour établir les impositions, n'est pas entaché d'insuffisance de motivation. 

       Au fond :

       En ce qui concerne l'impôt sur les sociétés :

       3. En vertu des dispositions combinées des articles 38 et 209 du code général des impôts, le bénéfice imposable à l'impôt sur les sociétés est celui qui provient des opérations de toute nature faites par l'entreprise, à l'exception de celles qui, en raison de leur objet ou de leurs modalités, sont étrangères à une gestion commerciale normale. Le fait, pour une entreprise, de céder un bien à un prix notablement inférieur à sa valeur vénale ne relève pas, en règle générale, d'une gestion normale, sauf s'il apparaît qu'en consentant un tel avantage, l'entreprise a agi dans son propre intérêt. S'il appartient à l'administration d'apporter la preuve des faits sur lesquels elle se fonde pour estimer que l'avantage consenti sans contrepartie à l'occasion de cette cession constitue un acte anormal de gestion, à concurrence de l'insuffisance du prix stipulé, elle est réputée apporter cette preuve dès lors que cette entreprise n'est pas en mesure de justifier qu'elle a bénéficié en retour de contreparties. 

       4. La SARL Habitat Concept a vendu à un de ses deux associés, le 29 décembre 2009, une villa située dans la résidence " Chemin Météo " dans le quartier dit " La Montagne " à Saint-Denis (La Réunion) pour un prix de 210 016 euros TTC, soit un prix de vente au m² de 2 257,99 euros. Le 31 décembre 2009, cette même société a vendu à son autre associé, dans la même résidence, une villa aux caractéristiques identiques, pour le même prix. Ces deux villas faisaient partie d'un programme immobilier comportant quatre villas, réalisé par la SARL Habitat Concept. Afin d'établir la minoration du prix ainsi consenti par la société à ses associés pour ces deux ventes, l'administration fait état des ventes des deux autres villas faisant partie de ce programme, ventes réalisées par la même société le 31 octobre 2008 et le 6 mars 2009. La première de ces cessions a été effectuée pour un montant de 416 419 euros TTC, soit, après déduction des honoraires de commercialisation, 336 772 euros TTC, ce qui représente un prix de vente au m² de 3 621 euros. La seconde de ces cessions a été réalisée pour un montant de 410 424 euros TTC, soit, après déduction des honoraires de commercialisation, 331 602 euros TTC, ce qui représente un prix de vente au m² de 3 565 euros. L'administration a ainsi fixé à 126 671 euros la minoration de prix pour chacune des deux villas.

       5. Pour soutenir que les prix consentis lors des deux ventes réalisées le 29 décembre 2009 correspondaient à la valeur vénale des biens, la SARL Habitat Concept représentée par son liquidateur judiciaire se prévaut en appel d'un rapport établi à la demande d'un de ses associés par un expert foncier de La Réunion, qui détermine une valeur vénale unitaire de 220 535 euros en 2009. Pour obtenir cette valeur, l'auteur du rapport a utilisé deux méthodes : une méthode procédant par comparaison et une méthode de capitalisation. S'agissant de la méthode par comparaison, l'expert relève que les deux biens vendus en décembre 2009, compte tenu des charges de copropriété, des faibles surfaces des terrains et de la proximité du voisinage, constituent un " mixte des deux biens à la fois maison et appartement ", de sorte qu'il convient de prendre comme termes de comparaison des maisons individuelles et des appartements. Il a donc pris en compte, d'une part, quatre références de ventes de maisons individuelles en 2009 à Saint-Denis, obtenant ainsi un prix moyen de 3 458 euros le m², et quatre références de ventes d'appartements à Saint-Denis donnant un prix moyen de 3 000 euros le m². Il a ensuite corrigé la moyenne de ces prix moyens, soit 3 229 euros, pour tenir compte "d'un " environnement moyennement favorable et un accès par une pente difficile " et de ce que le bien est " de type maison individuelle avec des charges de copropriété ", pour finalement proposer une valeur unitaire " prudente " de 2 700 euros le m². S'agissant de la méthode par capitalisation, l'auteur du rapport a appliqué un taux de capitalisation de 6,5 % au loyer d'un montant de 13 200 euros hors charges consenti par l'un des associés sur la maison qu'il a acquise en décembre 2009, soit une valeur de 203 077 euros dont il a déduit 6,90 % de droits et frais de mutation, soit une valeur de 189 969 euros. En faisant la moyenne de la valeur ainsi obtenue avec celle de la valeur résultant de la méthode de comparaison, l'auteur du rapport fixe une valeur définitive de 220 535 euros. 

       6. Comme le relève à juste titre l'administration, les villas cédées aux associés en décembre 2009, qui disposent en particulier chacune de jardins qui leur sont propres, sont des biens dont les caractéristiques sont plus proches de celles des maisons individuelles que de celles des appartements et, de plus, les références de maisons individuelles choisies par l'auteur du rapport sont peu appropriées dans la mesure où elles concernent, non pas des constructions neuves comme celles en litige, mais des maisons construites entre 1964 et 1993. En outre, s'agissant de la méthode par comparaison, l'auteur du rapport minore la valeur résultant des références choisies au titre des maisons individuelles (3 458 euros le m²) en tenant compte deux fois des charges de copropriété, une première fois au titre de la justification de la prise en compte de ventes d'appartements comme éléments de comparaison et une seconde fois pour minorer la valeur résultant de la moyenne entre le prix moyen des cessions de maisons individuelles prises comme références et le prix moyen des appartements pris comme références. Surtout, ainsi que le relève l'administration, il résulte de l'instruction que les villas vendues par la société en décembre 2009 présentent, du point de vue de leur situation, de leur aspect, de leurs surfaces habitable et pondérée, du nombre et de l'affectation des pièces et des éléments de confort, des caractéristiques très proches de celles vendues par la même société en octobre 2018 et en mars 2009, les quatre villas ayant été d'ailleurs construites à la même époque dans le cadre d'un même programme immobilier. Par ailleurs, si le rapport dont se prévaut la SARL Habitat Concept fait état d'une tendance générale à la stagnation voire à une légère baisse du prix des maisons à La Réunion depuis 2011, il ne fait pas ressortir que ce prix aurait connu entre octobre 2008 et mars 2009, d'une part, et décembre 2009, d'autre part, une baisse significative. En outre, les villas vendues en décembre 2009 disposent de jardins plus grands que celles vendues en octobre 2008 et mars 2009 et de deux parkings au lieu d'un seul. Aucune des études produites par la SARL Habitat Concept ne fait ressortir que ces dernières ventes ne correspondraient pas aux prix du marché. En définitive, les éléments de comparaison retenus par l'administration sont les plus pertinents en vue d'apprécier la valeur vénale des deux villas en litige. Quant à l'évaluation selon la méthode par capitalisation, qui repose sur l'application d'un taux de rendement théorique que l'auteur du rapport dont se prévaut la société a fixé sans plus de précisions à 6,5 %, elle ne saurait par elle-même, en tout état de cause, démontrer l'absence de pertinence des éléments sur lesquels s'est fondé le service des impôts pour démontrer la minoration du prix de cession consenti en décembre 2009 sur les deux villas litigieuses. L'administration établit ainsi la minoration de ce prix à hauteur de 126 671 euros pour chaque villa.

       7. Me A...affirme que les deux cessions litigieuses ont été rendues nécessaires par l'urgence qu'il y avait pour la SARL Habitat Concept, compte tenu de ses " sérieuses difficultés de trésorerie ", à vendre les deux lots restants du programme immobilier dans un contexte de contraction de la demande et de baisse des prix. Toutefois, il n'est n'apporté aucun élément de nature à justifier la réalité des difficultés invoquées, alors au contraire que l'administration relève qu'en 2009 la rémunération des associés a été augmentée de 48 % (220 000 euros chacun au lieu de 150 000) et la société leur a versé la totalité des dividendes disponibles (144 332 euros). De plus, ainsi qu'il a été dit, la baisse des prix immobiliers à La Réunion alléguée n'est aucunement avérée. Il n'est ainsi aucunement justifié d'une contrepartie qu'aurait eue pour la société la minoration du prix de vente. Dès lors, l'administration apporte la preuve qui lui incombe de ce que cette minoration a constitué un acte anormal de gestion à hauteur du montant retenu, ce qui justifie le rehaussement, à due concurrence, du bénéfice imposable de l'exercice clos en 2009.

       En ce qui concerne la taxe sur la valeur ajoutée :

       8. Aux termes de l'article 257 du code général des impôts : " Sont (...) soumises à la taxe sur la valeur ajoutée : (...) 7º Les opérations concourant à la production ou à la livraison d'immeubles (...) ". Aux termes du 2 de l'article 266 de ce code, dans sa rédaction applicable en l'espèce : " En ce qui concerne les opérations entrant dans le champ d'application du 7º de l'article 257, la taxe sur la valeur ajoutée est assise : (...) b. Pour les mutations à titre onéreux ou les apports en société sur : le prix de la cession, le montant de l'indemnité ou la valeur des droits sociaux rémunérant l'apport, augmenté des charges qui s'y ajoutent ; la valeur vénale réelle des biens, établie dans les conditions prévues à l'article L. 17 du livre des procédures fiscales, si cette valeur vénale est supérieure au prix, au montant de l'indemnité ou à la valeur des droits sociaux, augmenté des charges ". L'article L. 17 du livre des procédures fiscales dispose : " En ce qui concerne les droits d'enregistrement et la taxe de publicité foncière ou la taxe sur la valeur ajoutée lorsqu'elle est due au lieu et place de ces droits ou taxe, l'administration des impôts peut rectifier le prix ou l'évaluation d'un bien ayant servi de base à la perception d'une imposition lorsque ce prix ou cette évaluation paraît inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclarations./ La rectification correspondante est effectuée suivant la procédure de redressement contradictoire prévue à l'article L. 55, l'administration étant tenue d'apporter la preuve de l'insuffisance des prix exprimés et des évaluations fournies dans les actes ou déclarations ".

       9. Ainsi qu'il a été dit précédemment, l'administration apporte la preuve que le prix de cession stipulé dans les actes de cession du 29 décembre 2009 ayant servi de base à la taxe collectée était minoré à hauteur de 126 671 euros pour chaque villa, compte tenu de la valeur vénale de celles-ci. Dès lors, c'est par une exacte application des dispositions citées au point précédent que l'administration a rehaussé à due concurrence la base d'imposition de la SARL Habitat Concept à la taxe sur la valeur ajoutée à raison de ces deux ventes.

       10. Il résulte de ce qui précède que Me A...agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la société Habitat Concept n'est pas fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de La Réunion a rejeté sa demande.

       Sur les conclusions présentées au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :

       11. L'Etat n'étant pas la partie perdante, les conclusions présentées par Me A...au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ne peuvent qu'être rejetées. 

        DECIDE :

Article 1er : La requête de Me A...agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la société Habitat Concept est rejetée. 

Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à Me B...A...agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la société Habitat Concept et au ministre de l'action et des comptes publics.

Copie en sera adressée au ministre des outre-mer et au préfet de La Réunion.

Délibéré après l'audience du 9 mai 2017 à laquelle siégeaient :

M. Aymard de Malafosse, président,

M. Laurent Pouget, président-assesseur,

Mme Marie-Pierre Beuve-Dupuy, premier conseiller,

Lu en audience publique, le 6 juin 2017.

Le président-assesseur,

Laurent POUGET

Le président-rapporteur,

Aymard de MALAFOSSE Le greffier,

Virginie MARTY        

        La République mande et ordonne au ministre de l'action et des comptes publics en ce qui le concerne, et à tous huissiers de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent arrêt.

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N° 15BX02922