Vu la procédure suivante :

       Procédure contentieuse antérieure :

       M. C... D... et Mme A... D... ont demandé au tribunal administratif de Poitiers de prononcer la décharge, en droits, pénalités et majorations, des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquelles ils ont été assujettis au titre de l'année 2012.

       Par un jugement n° 1800038 du 16 juin 2020, le tribunal administratif de Poitiers a rejeté leur demande.

       Procédure devant la cour :

       Par une requête et des mémoires, enregistrés le 31 juillet 2020 ainsi que les 3 novembre et 1er décembre 2021, M. et Mme D..., représentés par Me Ouvrard, doivent être regardés comme demandant à la cour :

       1°) d'annuler le jugement n° 1800038 du tribunal administratif de Poitiers du 16 juin 2020 ;

       2°) de prononcer la décharge, en droits, pénalités et majorations, des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquelles ils ont été assujettis au titre de l'année 2012 ;

       3°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 5 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

       Ils soutiennent que :

       - le jugement est insuffisamment motivé dès lors qu'il n'indique pas comment valoriser les aménagements réalisés par la société Atlantic Hôtel ; il est entaché d'erreurs de droit ;

       - le bail commercial signé le 3 janvier 2012 avec la société Atlantic Hôtel constitue un renouvellement anticipé du bail initial conclu le 1er juin 2007 et non un nouveau bail ;

       - ce renouvellement de bail n'emporte pas retour des aménagements réalisés par le preneur dans le patrimoine du bailleur, tant au sens de la loi fiscale qu'au sens de la doctrine administrative, dès lors que l'accession aux nouvelles constructions par le bailleur n'intervient qu'en fin de jouissance des biens par le preneur, ainsi que les parties l'ont expressément prévu dans l'acte du 3 janvier 2012 ;

       - en tout état de cause, si l'on considère qu'il y a eu accession par le bailleur, celle-ci n'a généré aucun accroissement de valeur et, par suite, aucun revenu foncier taxable ;

       - la majoration appliquée pour manquement délibéré n'est pas justifiée.

       Par des mémoires en défense, enregistrés les 12 février, 24 novembre et 3 décembre 2021, le ministre de l'action et des comptes public conclut au rejet de la requête en faisant valoir, d'une part, que la requête n'est recevable qu'en tant qu'elle porte sur le chef de rehaussement, résultant de la vérification de comptabilité de la société D..., correspondant à l'imposition au titre des revenus fonciers de l'avantage constitué par la remise sans indemnité au bailleur des constructions réalisées par le preneur au bail commercial qui, seule, fait l'objet de moyens exposés par les requérants, d'autre part, que les moyens soulevés par les intéressés ne sont pas fondés.

       Vu les autres pièces du dossier.

       Vu :

       - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

       - le code de justice administrative.

       Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

       Ont été entendus au cours de l'audience publique :

       - le rapport de M. B... E..., 

       - les conclusions de Mme Cécile Cabanne, rapporteure publique,

       - et les observations de Me Tetang, représentant M. et Mme D....

       Considérant ce qui suit :

       1. La SCI D..., dont M. D... est gérant et associé, a donné à bail commercial, par actes du 1er juin 2007 puis du 3 janvier 2012, à la société Atlantic Hôtel un ensemble immobilier situé à Saint-Palais-sur-Mer (Charente-Maritime). A l'issue d'une vérification de comptabilité, l'administration fiscale a rehaussé les revenus fonciers de la SCI D... au titre de l'année 2012, à hauteur de la plus-value acquise par l'ensemble immobilier résultant des travaux de construction et d'aménagement réalisés par sa locataire entre le 1er juin 2007 et le 3 janvier 2012, qu'elle a considérée comme constituant un supplément de loyer imposable. M. D..., en sa qualité de propriétaire de l'usufruit de l'intégralité des parts de la SCI D..., a été assujetti à des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de contributions sociales au titre de l'année 2012, procédant, notamment, de la rectification des revenus fonciers de la SCI. M. et Mme D... relèvent appel du jugement du 16 juin 2020 par lequel le tribunal administratif de Poitiers a rejeté leur demande tendant à la décharge, en droits, pénalités et majorations, des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquelles ils ont été assujettis au titre de l'année 2012.

       Sur la fin de non-recevoir opposée en défense :

       2. Aux termes de l'article R. 411-1 du code de justice administrative : " La juridiction est saisie par requête. La requête indique les nom et domicile des parties. Elle contient l'exposé des faits et moyens, ainsi que l'énoncé des conclusions soumises au juge. (...) ".

       3. Contrairement à ce que fait valoir le ministre en défense, la requête d'appel présentée par M. et Mme D... contient l'énoncé de conclusions soumises au juge, tendant à la décharge, en droits, pénalités et majorations, des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquelles ils ont été assujettis au titre de l'année 2012, ainsi que l'exposé de faits et moyens relatifs à ces conclusions. Par suite, sans qu'y fasse obstacle la circonstance qu'aucun moyen spécifique ne soit invoqué concernant les chefs de rehaussement liés au bénéfice foncier réalisé par la SCI D... et non déclaré et aux revenus fonciers non déclarés par les contribuables issus de la location d'un autre bien à Saint-Palais-sur-Mer, la fin de non-recevoir opposée par l'administration ne peut qu'être écartée.

       Sur la régularité du jugement :

       4. En premier lieu, aux termes de l'article L. 9 du code de justice administrative : " Les jugements sont motivés. ". Le tribunal, qui n'était pas tenu de répondre à l'ensemble des arguments développés par les requérants au soutien de leur requête, a exposé, par une motivation suffisante, au point 6 du jugement, la méthode retenue pour déterminer, au titre de l'exercice clos en 2012, le montant du complément de loyer résultant du retour gratuit des biens construits par la société Atlantic Hôtel au bénéfice de la SCI D.... Par suite, M. et Mme D... ne sont pas fondés à soutenir que le jugement attaqué serait irrégulier pour ce motif.

       5. En second lieu, si les requérants soutiennent que le jugement est entaché de plusieurs " erreurs de droit ", celles-ci, à les supposer établies, n'affectent que le bien-fondé du jugement et non sa régularité. Par suite, ce moyen ne saurait être accueilli.

       Sur le bien-fondé des impositions :

       6. En premier lieu, aux termes du premier alinéa de l'article 29 du code général des impôts : " Sous réserve des dispositions des articles 33 ter et 33 quater, le revenu brut des immeubles ou parties d'immeubles donnés en location, est constitué par le montant des recettes brutes perçues par le propriétaire, augmenté du montant des dépenses incombant normalement à ce dernier et mises par les conventions à la charge des locataires et diminué du montant des dépenses supportées par le propriétaire pour le compte des locataires (...) ". Lorsqu'un contrat de bail prévoit la remise gratuite au bailleur, en fin de bail, des aménagements ou constructions réalisés par le preneur, la valeur de cet avantage constitue, pour le bailleur, un complément de loyer imposable au titre de l'année au cours de laquelle le bail arrive à expiration ou fait l'objet, avant l'arrivée du terme, d'une résiliation. Le montant du complément de loyer imposable correspond, sauf disposition législative ou réglementaire contraire, au surcroît de valeur vénale conféré, à la fin du bail, à l'immeuble donné en location, du fait des aménagements ou constructions réalisés par le preneur.

       7. En cas de démembrement de la propriété, l'usufruitier, imposé à raison des loyers procurés par le bien cédé à bail, l'est également sur la valeur des aménagements ou constructions effectués par le preneur dont la remise gratuite constitue pour le bailleur, ainsi qu'il a été dit au point 6 ci-dessus, un complément de loyer imposable au titre de l'année au cours de laquelle il en a eu la disposition. 

       8. Il résulte de l'instruction que le bail commercial consenti le 1er juin 2007 par la SCI D... à la société Atlantic Hôtel, pour une durée initiale de neuf ans, prévoyait que le bailleur, en fin de bail, conserverait sans indemnité " tous travaux, embellissements et améliorations " réalisés par la partie preneuse. Par acte du 3 janvier 2012, les parties ont convenu du renouvellement anticipé de ce bail pour une nouvelle durée de neuf ans, en modifiant tant la consistance des biens loués, pour tenir compte des travaux effectués par la société Atlantic Hôtel, que le montant du loyer annuel. Si, ainsi que le fait valoir l'administration, le renouvellement express du bail commercial, même de manière anticipé, a pour effet de mettre fin au contrat de bail initial et ainsi, en principe, permettre l'accession du bailleur aux constructions édifiées par le preneur, conformément à la clause expresse de remise gratuite, il en va différemment en cas de manifestation de volonté expresse contraire des parties résultant, notamment, des stipulations contractuelles. Au cas d'espèce, il résulte des termes non équivoques de l'acte du 3 janvier 2012 que les parties ont expressément convenu, comme condition substantielle au renouvellement du bail commercial et, partant, au terme anticipé du bail d'origine de l'ensemble immobilier, que le bailleur renonçait envers le preneur à l'accession aux aménagements et travaux réalisés par le preneur dans le cadre du bail d'origine. Ainsi, la SCI D... doit être regardée comme ayant renoncé provisoirement au bénéfice de la clause d'accession prévue par le bail consenti à la société Atlantic Hôtel le 1er juin 2007 jusqu'à l'expiration ou, le cas échéant, la résiliation du nouveau bail commercial conclu le 3 janvier 2012. Dans ces conditions, aucun transfert de propriété au profit de l'intéressée ne s'étant produit en 2012 et quand bien même la société Atlantic Hôtel a cru pouvoir, dans son bilan clos au 30 avril 2012, constater la sortie des immobilisations correspondant aux travaux réalisés depuis le 1er juin 2007, les requérants sont fondés à soutenir que l'administration ne pouvait estimer que la plus-value de l'ensemble immobilier correspondant à la réalisation de ces travaux constituait, pour la SCI D..., un complément de loyer imposable au titre de l'année 2012.

       9. En second lieu, M. et Mme D... ne développent aucun moyen propre aux autres chefs de rehaussement desquels procèdent les impositions supplémentaires qu'ils contestent, tenant au bénéfice foncier réalisé par la SCI D... et non déclaré et aux revenus fonciers non déclarés par les contribuables issus de la location d'un autre bien à Saint-Palais-sur-Mer. Dès lors, les conclusions à fin de décharge présentées par les requérants, en ce qu'elles concernent ces chefs de rehaussement, ne peuvent qu'être rejetées.

       10. Il résulte de ce qui précède que M. et Mme D... sont seulement fondés à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Poitiers a refusé de faire droit à leur demande tendant à la décharge, en droits, pénalités et majorations, des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquelles ils ont été assujettis au titre de l'année 2012, en ce qu'elles procèdent du chef de rehaussement résultant de l'avantage constitué par la remise sans indemnité à la SCI D... des constructions réalisées par la société Atlantic Hôtel.

       Sur les frais liés au litige :

       11. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de l'Etat une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par M. et Mme D... et non compris dans les dépens. 

DECIDE :

Article 1er : M. et Mme D... sont déchargés, en droits, pénalités et majorations, des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquelles ils ont été assujettis au titre de l'année 2012, en ce qu'elles procèdent du chef de rehaussement résultant de l'avantage constitué par la remise sans indemnité à la SCI D... des constructions réalisées par la société Atlantic Hôtel.

Article 2 : Le jugement n° 1800038 du tribunal administratif de Poitiers du 16 juin 2020 est réformé en ce qu'il a de contraire à l'article 1er.

Article 3 : L'Etat versera à M. et Mme D... une somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le surplus des conclusions de la requête de M. et Mme D... est rejeté.

Article 5 : Le présent arrêt sera notifié à M. C... D... et Mme A... D... et au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique.

Copie en sera adressée à la direction spécialisée de contrôle fiscal sud-ouest. 

Délibéré après l'audience du 6 septembre 2022 à laquelle siégeaient :

Mme Evelyne Balzamo, présidente,

M. Nicolas Normand, premier conseiller,

M. Michaël Kauffmann, premier conseiller,

Rendu public par mise à disposition au greffe le 27 septembre 2022. 

Le rapporteur,

Michaël E...   La présidente,

Evelyne BalzamoLe greffier,

Christophe Pelletier

        La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique, en ce qui le concerne, et à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent arrêt.

N° 20BX02423

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