Vu la procédure suivante :

       Procédure contentieuse antérieure :

       M. C... D... a demandé au tribunal administratif de Montpellier de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquelles il a été assujetti au titre de l'année 2015, et des pénalités correspondantes. 

       Par un jugement n° 1900279 du 5 octobre 2020, le tribunal administratif de Montpellier a rejeté sa demande.

       Procédure devant la cour :

       Par une requête, enregistrée le 5 novembre 2020 sous le n° 20MA04068 au greffe de la cour administrative d'appel de Marseille et ensuite sous le n° 20TL04068 au greffe de la cour administrative d'appel de Toulouse, et un mémoire, enregistré le 31 mars 2021, M. D..., représenté par la SARL Cannet-Mignot, demande à la cour :

       1°) d'annuler ce jugement ;

       2°) de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquelles il a été assujetti au titre de l'année 2015 et des pénalités correspondantes ;

       3°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 5 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

       Il soutient que :

       - le prix d'acquisition du lot n° 20 figurant dans l'acte authentique de vente du 6 juin 2014 doit être retenu comme étant le prix d'acquisition pour le calcul du montant de la plus-value immobilière réalisée lors de la cession de ce lot, le 26 janvier 2015 ;

       - la méthode retenue par l'administration pour répartir le prix d'acquisition des trois lots est erronée dès lors que, pour le garage, elle utilise une méthode par comparaison avec les autres ventes de garages, ce qu'elle ne fait pas pour les deux autres lots correspondant aux deux logements ;

       - la valeur de 120 000 euros retenue dans l'acte de vente du 6 juin 2014 correspond aux prix du marché ;

       - la doctrine exprimée dans le BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10, n°130 est opposable à l'administration ;

       - les pénalités pour manquement délibéré appliquées ne sont pas fondées.

       Par des mémoires en défense, enregistrés le 8 février 2021 et le 23 avril 2021, le ministre de l'économie, des finances et de la relance conclut au rejet de la requête.

       Il soutient que les moyens soulevés par M. D... ne sont pas fondés.

       Une ordonnance du 22 novembre 2021 a prononcé la clôture de l'instruction à la date de son émission, en application des articles R. 611-11-1 et R. 613-1 du code de justice administrative.

       Par ordonnance du 7 janvier 2022, le président de la section du contentieux du Conseil d'Etat a attribué à la cour administrative d'appel de Toulouse le jugement de la requête de M. D....

       Vu les autres pièces du dossier.

       Vu :

       - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

       - le code de justice administrative.

       Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

       Ont été entendus au cours de l'audience publique :

       - le rapport de M. B...,

       - et les conclusions de Mme Cherrier, rapporteure publique.

       Considérant ce qui suit :

       1. M. D... a acquis le 6 juin 2014 un ensemble immobilier sur le territoire de la commune de Valras-Plage (Hérault), composé de trois lots, pour un montant de 284 000 euros. Le 26 janvier 2015, il a cédé pour un montant de 130 400 euros le lot n° 20, correspondant à un logement d'une superficie de 37,45 m², la déclaration de plus-value de cession déposée le même jour faisant apparaître un prix d'acquisition de 120 000 euros et une plus-value nette, en tenant compte de frais d'acquisition s'élevant à 9 000 euros, de 1 400 euros. A la suite d'un contrôle sur pièces, l'administration a remis en cause le montant de la plus-value et a assujetti M. D... à des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de contributions sociales au titre de l'année 2015. Il fait appel du jugement du 5 octobre 2020 par lequel le tribunal administratif de Montpellier a rejeté sa demande tendant à la décharge de ces cotisations supplémentaires et des pénalités correspondantes, notamment les pénalités pour manquement délibéré. 

Sur le bien-fondé du jugement :

	En ce qui concerne le bien-fondé des impositions :

      2. En premier lieu, aux termes du I de l'article 150 U du code général des impôts : " Sous réserve des dispositions propres aux bénéfices industriels et commerciaux, aux bénéfices agricoles et aux bénéfices non commerciaux, les plus-values réalisées par les personnes physiques (...), lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis (...), sont passibles de l'impôt sur le revenu dans les conditions prévues aux articles 150 V à 150 VH. (...) ". L'article 150 V du même code dispose que : " La plus ou moins-value brute réalisée lors de la cession de biens ou droits mentionnés aux articles 150 U à 150 UC est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition par le cédant ". Aux termes de l'article 150 VB du même code : " Le prix d'acquisition est le prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu'il est stipulé dans l'acte (...) ". L'article 74 SD de l'annexe II au même code dispose que : " Lorsque la cession porte sur une partie seulement d'un bien, le prix d'acquisition à retenir pour la détermination de la plus-value imposable est celui de cette seule partie ".

      3. Il résulte de l'instruction que l'acte authentique du 6 juin 2014 consiste en la vente d'un ensemble d'immobilier faite dans le cadre d'une opération unique. Le prix d'acquisition qui y est mentionné et a été acquitté par M. D... s'élève à un montant de 284 000 euros. L'indication, non obligatoire, relative à la répartition de ce prix entre les différents lots, mentionnée dans cet acte en tant que convention entre le vendeur et l'acquéreur et fixant notamment le prix du lot n° 20 à 120 000 euros, ne peut être regardée comme étant un prix d'acquisition au sens des dispositions de l'article 150 VB du code général des impôts.

      4. En deuxième lieu, pour déterminer le prix du lot n° 20, l'administration a tout d'abord estimé la valeur du lot n° 18, en l'espèce 18 000 euros, correspondant à un garage en comparant avec les ventes d'un tel bien dans le même secteur et a ensuite considéré que le prix des lots n° 19 et n° 20, deux logements respectivement de 109,60 m² et 37,45 m², s'élevait alors à la somme restante, soit 266 000 euros, la valeur de chaque lot étant enfin déterminée au prorata des surfaces, la somme de 66 970 euros étant ainsi retenue par l'administration pour le lot n° 20. 

      5. Eu égard à la nature différente des biens, l'administration a pu retenir, pour déterminer la valeur d'acquisition du garage, une méthode différente de celle retenue pour déterminer celle des deux appartements, sous la réserve toutefois que les différentes méthodes permettent de déterminer le prix d'achat des différents lots avec une précision suffisante. En l'espèce, le prix de 18 000 euros retenu pour le garage par l'administration est inférieur à celui de 23 000 euros correspondant à trois ventes réalisées pour des biens semblables à la même adresse le 1er août 2012, le 21 août 2014 et le 19 octobre 2016. Il ne résulte pas de l'instruction que, même en tenant compte des conditions de l'acquisition de l'ensemble immobilier qui a été faite par M. D... à un prix plutôt bas par rapport à celui du marché, ce montant de 18 000 euros serait encore trop élevé et qu'ainsi, en minorant exagérément la valeur d'acquisition des deux logements, il aurait entraîné une évaluation excessive de la plus-value de cession du lot n° 20.

      6. En troisième lieu, la méthode de répartition, au prorata des surfaces des logements, du prix d'acquisition peut être admise en l'absence de méthode alternative permettant d'apprécier avec une plus grande précision le prix d'achat du bien en cause. En l'espèce, M. D... soutient que, le coût d'acquisition du garage étant évalué à la somme de 9 000 euros, celui du logement de 109,45 m² serait de 155 000 euros et celui du logement de 37,45 m² serait de 120 000 euros. Toutefois, il ne résulte pas de l'instruction qu'une telle différence de prix au mètre carré, 1 416 euros pour le lot n° 19 et 3 204 euros pour le lot n° 20, serait justifiée. La circonstance que d'autres transactions réalisées montrent que les logements dans la commune de Valras-Plage sont souvent vendus à un prix supérieur à 3 000 euros au mètre carré est, par elle-même, sans incidence sur la détermination du prix d'acquisition payé par M. D..., nettement inférieur pour les deux logements à un tel prix. Ainsi, la méthode proposée par M. D... ne peut donc être considérée comme étant plus précise que celle de l'administration.

      7. En quatrième lieu, le moyen tiré l'opposabilité à l'administration des énonciations du point 130 de l'instruction portant la référence BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10 doit être écarté par adoption des motifs retenus à bon droit par les premiers juges au point 5 du jugement attaqué.

       En ce qui concerne les pénalités :

       8. L'article 1729 du code général des impôts dispose que : " Les inexactitudes ou les omissions relevées dans une déclaration ou un acte comportant l'indication d'éléments à retenir pour l'assiette ou la liquidation de l'impôt ainsi que la restitution d'une créance de nature fiscale dont le versement a été indûment obtenu de l'Etat entraînent l'application d'une majoration de : / a. 40 % en cas de manquement délibéré (...) ". Aux termes de l'article L. 195 A du livre des procédures fiscales : " En cas de contestation des pénalités fiscales appliquées à un contribuable au titre des impôts directs, de la taxe sur la valeur ajoutée et des autres taxes sur le chiffre d'affaires, des droits d'enregistrement, de la taxe de publicité foncière et du droit de timbre, la preuve de la mauvaise foi et des manœuvres frauduleuses incombe à l'administration ". 

        9. Il résulte de l'instruction que M. D... connaissait les modalités de détermination des plus-values immobilières, compte tenu notamment des opérations d'achat-revente réalisées au cours des années précédant la cession de l'immeuble litigieux, et que le prix d'acquisition de 120 000 euros pour le lot n° 20, qui a été mentionné notamment à sa demande dans l'acte de vente du 6 juin 2014, était nettement surévalué. En outre, M. D... n'a déclaré qu'une plus-value nette d'un montant de 1 400 euros et n'a acquitté qu'une cotisation de 483 euros alors qu'après rectification, la plus-value taxable s'élève à 58 407 euros, les droits rappelés s'élevant à un montant de 21 237 euros. Ainsi, eu égard à l'importance de la rectification et au procédé utilisé pour justifier un prix d'acquisition excessif, l'administration établit le caractère délibéré du manquement reproché à M. D....

       10. Il résulte de tout ce qui précède que M. D... n'est pas fondé à soutenir que c'est à tort, que par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Montpellier a rejeté sa demande.

       Sur les frais liés au litige :

       11. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l'Etat, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, une somme à verser à M. D... au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M. D... est rejetée.

Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à M. C... D... et au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique.

Copie en sera adressée à la direction de contrôle fiscal Sud-Pyrénées.

Délibéré après l'audience du 25 mai 2022, où siégeaient :

- M. Barthez, président,

- Mme Fabien, présidente assesseure,

- Mme Restino, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 9 juin 2022.

Le président-rapporteur,

A. B...L'assesseure la plus ancienne,

M. A...

Le greffier,

F. Kinach

La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

N°20TL04068		2