Vu la requête, enregistrée en télécopie le 10 janvier 2006 sous le n° 06MA00078, régularisée le 11 janvier 2006, présentée pour la SCI CENTRE DU BAGANAIS, dont le siège social est au Domaine de Baganais, route du Baganais à Lacanau (33680), par Me Aude, avocat ;

       La SCI CENTRE DU BAGANAIS demande à la Cour :

       1°) d'annuler le jugement n° 0105771, en date du 25 octobre 2005 du Tribunal administratif de Nice rejetant sa demande tendant à la décharge des rappels de taxe sur la valeur ajoutée auxquels elle a été assujettie au titre de la période du 1er janvier 1991 au 31 décembre 1992 ;

       2°) de prononcer la décharge des rappels de taxe sur la valeur ajoutée auxquels elle a été assujettie au titre de la période du 1er janvier 1991 au 31 décembre 1992 ;

       3°) de condamner l'Etat à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 

L. 761-1 du code de justice administrative ; 

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       Vu les autres pièces du dossier ;

       Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

       Vu le code de justice administrative ;

       Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;

       Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 2 décembre 2008 :

       - le rapport de Mme Fernandez, rapporteur ;

       - les observations de Maître Aude pour la SCI CENTRE DU BAGANAIS ;

       - et les conclusions de M. Emmanuelli, commissaire du gouvernement ;

       Considérant que la SCI CENTRE DU BAGANAIS est propriétaire d'un ensemble immobilier au domaine de l'Ardilouse à Lacanau-Océan qu'elle a acquis en 1988 pour le prix TTC de 29 650 000 F et qu'elle loue depuis la même année comme locaux nus à usage professionnel à la SARL Vitanova Club et à la SARL Vitanova Hôtel ; que la SCI CENTRE DU BAGANAIS a opté pour l'assujettissement des loyers à la taxe sur la valeur ajoutée ; qu'elle a, en conséquence, récupéré la somme de 4 650 000 F (708 887,93 euros) au titre de la taxe sur la valeur ajoutée de la taxe sur la valeur ajoutée ayant grevé le coût de l'acquisition de l'ensemble immobilier de l'Ardilouse ; qu'à la suite d'un contrôle sur place en application des dispositions des articles 46 B à 46 D de l'annexe III au code général des impôts, portant sur la période du 1er janvier 1991 au 31 décembre 1992, elle a été assujettie à des rappels de taxe sur la valeur ajoutée pour un montant de 3 255 000 F (496 221,55 euros) résultant de la remise en cause par le service de la taxe sur la valeur ajoutée ayant grevé l'acquisition de l'ensemble immobilier et régularisation sous réfaction de 10 % par année écoulée entre la date de déduction en 1988 et l'année de remise en cause 1991 ; que le service a également redressé la taxe sur la valeur ajoutée déductible relative aux biens autres que les immobilisations au titre de 1991 et 1992 pour des montants respectifs de 2 088 F (318,10 euros) et 2 710 F (413,14 euros) ; que la SCI CENTRE DU BAGANAIS, qui n'a pas contesté le rappel, au titre de la taxe sur la valeur ajoutée 1991, de la somme de 78 390 F (11 950,48 euros) inscrite au passif de la société, demande la décharge des rappels de taxe sur la valeur ajoutée qui lui ont été assignés au titre des périodes du 1er janvier au 31 décembre 1991 et du 1er janvier au 31 décembre 1992, à hauteur respectivement de 495 539,86 euros (3 257 008 F) et de 413,14 euros (2 710 F) ;

       Sur la procédure d'imposition :

       En ce qui concerne le contrôle sur place mis en oeuvre par le service :

       Considérant en premier lieu, qu'aux termes de l'article 260 du code général des impôts : « Peuvent sur leur demande acquitter la taxe sur la valeur ajoutée : (...) 2° Les personnes qui donnent en location des locaux nus pour les besoins de l'activité d'un preneur assujetti à la taxe sur la valeur ajoutée ... » ; que toutefois, si une personne, ayant opté pour la taxe sur la valeur ajoutée sur le fondement de cet article, doit pouvoir, en application de l'article 286 3° du code général des impôts applicable aux personnes ne tenant pas habituellement une comptabilité permettant de déterminer son chiffre d'affaires, fournir le détail de l'opération pour laquelle elle a demandé à être assujettie, cette seule option n'impose pas par principe l'obligation d'une comptabilité commerciale pour l'ensemble de son activité ; que par suite, le moyen de la SCI CENTRE DU BAGANAIS tiré de ce que du fait de son option à la taxe sur la valeur ajoutée sur le fondement de l'article 260 2° du code général des impôts, elle doit, en application des dispositions de l'article 286 du code général des impôts, établir une comptabilité permettant de justifier du détail des opérations qu'elle réalise et que dès lors, le service aurait dû mettre en oeuvre une procédure de vérification de comptabilité pour la totalité de son activité en application de l'article L. 47 du livre des procédures fiscales, doit être écarté ;

       Considérant en second lieu, qu'aux termes de l'article 170 du code général des impôts : « 1. En vue de l'établissement de l'impôt sur le revenu, toute personne imposable audit impôt est tenue de souscrire et de faire parvenir à l'administration une déclaration détaillée de ses revenus en bénéfices et de ses charges de famille » ; que l'article 172 bis du même code dispose : « Un décret précise la nature et la teneur des documents qui doivent être produits et présentés à l'administration par les sociétés immobilières non soumises à l'impôt sur les sociétés qui donnent leurs immeubles en location ... » ; que les articles 46 B à C de l'annexe III au code général des impôts pris en application de l'article 172 bis précisent les différents documents que les sociétés immobilières, visées à cet article 172 bis, sont tenues de remettre au service des impôts, lors de leur constitution puis chaque année ; qu'aux termes de l'article 46 D du même annexe au code général des impôts, pris également en application de l'article 172 bis de celui-ci : « Les sociétés immobilières visées aux articles 46 B et 46 C sont tenues de présenter à toute réquisition du service des impôts tous documents comptables ou sociaux, inventaires, copies de lettres, pièces de recettes et de dépense de nature à justifier de l'exactitude des renseignements, portés sur les déclarations prévues aux dits articles 46 B et 46 C. » ; que si ces dispositions, éclairées par leur contexte textuel, n'ouvrent pas la possibilité à l'administration, lors d'un contrôle sur place prévu par l'article 46 D de l'annexe III au code général des impôts, d'opérer un contrôle de la comptabilité spécifique à la taxe sur la valeur ajoutée, elles l'autorisent cependant, dans le respect des garanties bénéficiant à l'ensemble des contribuables vérifiés, à examiner les documents comptables et autres pièces justificatives que ces dernières dispositions imposent de tenir aux sociétés civiles immobilières qui donnent leur immeubles en  location ; qu'en l'espèce, il résulte de l'instruction que, lors du contrôle sur place, le vérificateur s'est borné à analyser les baux souscrits par la SCI CENTRE DU BAGANAIS avec la SARL Vitanova Club et la SARL Vitanova Hôtel pour la location de l'ensemble immobilier qu'elle détenait au domaine de l'Ardilouse à Lacanau-Océan, l'évolution des loyers perçus à ce titre ou auxquels elle avait renoncé, pour en déduire une absence d'activité économique, sans opérer de contrôle sur des documents comptables afférents à la taxe sur la valeur ajoutée ; qu'ensuite, l'agent vérificateur a confronté les éléments ainsi obtenus aux autres pièces de son dossier relatif à la société requérante, pour en déduire, par un contrôle sur pièces, les conséquences sur la situation de fait et de droit au regard de l'assujetissement à la taxe sur la valeur ajoutée de celle-ci ; que dans ces conditions, alors qu'il n'est pas contesté que la société a bénéficié des garanties substantielles offertes à l'ensemble des contribuables vérifiés, le moyen tiré de ce que le contrôle prévu par l'article 46 D de l'annexe III au code général des impôts a été mis en oeuvre irrégulièrement par le service, dès lors qu'il aurait débouché sur un redressement en matière de taxe sur la valeur ajoutée, ne peut qu'être écarté ; 

       En ce qui concerne la motivation de la notification de redressements :

       Considérant que la notification de redressements indique l'impôt concerné et les années d'imposition, la nature des redressements envisagés et le montant de ces redressements par catégorie de revenus et chefs de redressements ; qu'en particulier, s'agissant des loyers fixés par la SCI CENTRE DU BAGANAIS pour la location de l'ensemble immobilier de l'Ardilouse, elle précise que le vérificateur s'est fondé sur une comparaison la valeur moyenne des taux de rendement des loyers par rapport au coût de la construction des immeubles dans l'hôtellerie ;  que par suite alors même que le vérificateur n'y a pas indiqué d'éléments particuliers de comparaison du marché, la motivation de la notification de redressements répond aux exigences des articles L. 57 et R. 57 du livre des procédures fiscales ;

       Sur le bien fondé des impositions :

       Considérant qu'aux termes de l'article 256 du code général des impôts : « I Sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée les livraisons de biens ou prestations de services effectuées à titre onéreux par un assujetti agissant en tant que tel ... » ;  qu'en vertu des dispositions précitées de l'article 260 du même code, les personnes qui donnent en location des locaux nus pour les besoins de l'activité d'un preneur assujetti à la taxe sur la valeur ajoutée, peuvent sur leur demande acquitter la taxe sur la valeur ajoutée ; qu'aux termes de l'article 271 dudit code : «  1. la taxe sur la valeur ajoutée qui a grevé les éléments du prix d'une opération imposable est déductible de la taxe sur la valeur ajoutée applicable à cette opération ; qu'aux termes de l'article 210-I de l'annexe II au code général des impôts dans sa version applicable en l'espèce : « Lorsque des immeubles sont cédés  (...) avant le commencement de la neuvième année qui suit celle de leur acquisition ou de leur achèvement et que la cession (...) ne sont pas soumis à la taxe sur le montant total ou la valeur vénale de l'immeuble, l'assujetti est redevable d'une fraction de la taxe antérieurement déduite. Cette fraction est égale au montant de la déduction diminuée d'un dixième par année civile ou fraction d'année civile depuis la date à laquelle l'immeuble a été acquis ou achevé. Sont assimilés à une cession (...) la cessation des opérations ouvrant droit à déduction ... » ;

       Considérant que le bail signé le 1er juillet 1988 entre la SCI CENTRE DU BAGANAIS  et la SARL Vitanova Club, portait sur la location de bureaux, d'une boutique d'esthétique, d'un local de gymnastique, de locaux de bains et soins avec les locaux techniques nécessaires, d'un studio avec terrasse et de locaux de stockage et prévoyait un loyer variable correspondant à 15% du chiffre d'affaires hors taxes réalisé par le preneur avec un loyer minimum garanti, imputable et non additionnel de 650 000 F (99 091,86 euros) ; que celui signé à la même date par la société requérante et la SARL Vitanova Hôtel prévoyait la location d'un rez-de-chaussée avec salle de conférence, restaurant, réception, d'un premier étage avec 22 chambres d'hôtel et d'un second étage avec 10 chambres d'hôtel pour un loyer variable correspondant à 15% du chiffre d'affaires hors taxes réalisé par le preneur avec toutefois un loyer minimum garanti, imputable et non additionnel de 970 000 F ; que toutefois, il résulte de l'instruction que durant les années 1989, 1990 et 1991, la SCI CENTRE DU BAGANAIS s'est abstenue de percevoir, en totalité ou en très grande partie, les loyers relatifs aux locaux dont elle était propriétaire au domaine de l'Ardilouse ; que de plus, en décembre 1991, les deux baux ont fait l'objet d'avenants ayant pour objet et effet de réduire les loyers dus à la SCI CENTRE DU BAGANAIS par les deux sociétés locataires, à des montants très inférieurs à la valeur locative des immeubles en cause, ne représentant même pas l'annuité d'amortissement des immeubles loués ; que par suite, c'est à bon droit que le service a estimé que, dès lors que les loyers, effectivement perçus par la société requérante, étaient d'un montant nul ou anormalement bas par rapport au taux normal de rendement pour ce type d'immeubles, la mise à disposition desdits locaux au profit de la SARL Vitanova Club et de la SARL Vitanova Hôtel ne pouvait pas être regardée comme une opération économique susceptible d'ouvrir droit à l'imputation et au remboursement de la taxe sur la valeur ajoutée déductible ; que ce faisant l'administration ne s'est pas immiscée dans la gestion de l'entreprise ; que dans ces conditions, la SCI CENTRE DU BAGANAIS ne peut, en tout état de cause, utilement invoquer d'une part, le caractère prétendument erroné de la méthode du vérificateur fondée sur la comparaison du rendement des loyers au coût des constructions dans l'hôtellerie et soutenir que le service aurait dû établir la valeur locative normale par un choix pertinent, dans le marché, de termes de comparaison et d'autre part, les importantes difficultés de trésorerie de ses locataires en raison d'une forte dégradation de l'activité immobilière ; 

       Considérant qu'il résulte de ce qui précède que la SCI CENTRE DU BAGANAIS n'est pas fondée à se plaindre de ce que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Nice a rejeté sa demande ;

       Sur les conclusions tendant à l'application de l'article L.761-1 du code de justice administrative :

      Considérant que les dispositions de cet article font obstacle au versement, à la partie perdante, de frais exposés et non compris dans les dépens ; que par suite les conclusions susmentionnées de la SCI CENTRE DU BAGANAIS doivent, dès lors, être rejetées ;

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la SCI CENTRE DU BAGANAIS est rejetée.

Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à la SCI CENTRE DU BAGANAIS et au ministre du budget, des comptes publics et de la fonction publique.

N° 06MA00078	2