Vu la procédure suivante :

       Procédure contentieuse antérieure :

       La SARL Lou Mahé a demandé au tribunal administratif de Bordeaux d'annuler l'arrêté du 20 août 2020 par lequel le maire de Biganos a délivré à la SNC Blue Marine un permis de construire pour la rénovation d'un bâtiment composé de deux commerces et d'un logement transformé en bureaux sur un terrain situé 124 avenue de la Côte d'Argent à Biganos.

       Par un jugement n° 20035341 du 10 juin 2021, le tribunal administratif de Bordeaux a rejeté sa demande.

       Procédure devant la cour :

       Par une requête enregistrée le 6 août 2021, la SARL Lou Mahé, représentée par Me Sussat, demande à la cour :

       1°) d'annuler ce jugement du 10 juin 2021;

       2°) d'annuler l'arrêté du 20 août 2020 ; 

       3°) de mettre à la charge de la commune de Biganos une somme de 4 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

       Elle soutient que : 

       - en qualité de détentrice d'un bail commercial pour des locaux situés dans le bâtiment objet du permis de construire, elle a intérêt à agir; 

       - le jugement a été rendu à l'issue d'une procédure irrégulière dès lors qu'elle n'a bénéficié que d'un délai de trois semaines pour répliquer au mémoire en défense en méconnaissance du respect du contradictoire; 

       - le tribunal a retenu à tort l'irrecevabilité de sa requête, il n'est pas établi que l'affichage comportait les mentions prévues par l'article R. 424-15 alinéa 2 ; en outre la commune aurait dû lui notifier ce second permis de construire délivré sur le même terrain d'assiette dès lors que le premier permis de construire faisait l'objet d'un recours; enfin elle a notifié le recours à l'adresse du siège de la société Blue Marine; 

       - l'arrêté attaqué méconnaît les dispositions de l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme en l'absence de précision sur la qualité du pétitionnaire et de production de l'attestation prévue par cet article alors que le bail commercial qu'elle détient ne permet pas la réalisation de ce projet ; 

       - le dossier de demande était incomplet en l'absence du plan masse du premier étage et d'une coupe de la façade et ainsi que des pièces prévues par les points a), b) et c) de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme; 

       - les deux projets prévus sur la même parcelle constituant un ensemble immobilier auraient dû faire l'objet d'une demande unique ; 

       - le service instructeur n'a pas été en mesure de vérifier le respect de l'article UA9 du règlement d'urbanisme concernant l'emprise au sol sur le terrain d'assiette en raison du séquençage des permis ; 

       - le dossier de demande est incomplet au regard de l'article R. 431-30 du code de l'urbanisme; 

       - l'arrêté attaqué méconnaît les dispositions de l'article UA3 du règlement de la zone UA du PLU de Biganos en l'absence d'élément de nature à justifier des conditions d'accès à la parcelle ; 

       - l'arrêté attaqué méconnaît les dispositions de l'article UA12 de ce règlement dès lors que le projet prévoit un nombre de places de stationnement insuffisant au regard du permis de construire en litige et du projet global.

       Par un mémoire en défense enregistré le 10 novembre 2021, la SNC Blue Marine, représentée par Me Achou-Lepage, conclut au rejet de la requête et demande qu'une somme de 3 000 euros soit mise à la charge de la SARL Lou Mahé en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 

       Elle soutient que : 

       - la requête d'appel est irrecevable en l'absence de critique du jugement ; 

       - la demande de première instance était irrecevable en l'absence de notification régulière du recours au pétitionnaire dans les conditions prévues à l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme; 

       - les moyens tirés de la méconnaissance des dispositions du PLU approuvées le 5 octobre 2004 sont irrecevables en application de l'article R. 600-5 du code de l'urbanisme car nouveaux en appel ; 

       - les moyens soulevés ne sont pas fondés.

       Par un mémoire en défense enregistré le 24 janvier 2022, la commune de Biganos, représentée par Me Gauci, conclut au rejet de la requête et demande qu'une somme de 3 000 euros soit mise à la charge de la SARL Lou Mahé en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 

       Elle soutient que : 

       - la demande de première instance était irrecevable en l'absence de notification régulière du recours au pétitionnaire dans les conditions prévues à l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme; 

       - la requérante ne justifie pas de son intérêt à agir en l'absence d'éléments sur l'atteinte aux conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle occupe ; 

       - la requête d'appel est irrecevable en application de l'article R. 411-1 du code de justice administrative en l'absence de critique du jugement ; 

- à titre subsidiaire, les moyens soulevés ne sont pas fondés.

       Vu les autres pièces du dossier.

       Vu :

       - le code de l'urbanisme ; 

       - le code de justice administrative.

       Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

       Ont été entendus au cours de l'audience publique :

       - le rapport de Mme A... B...,

       - les conclusions de M. Romain Roussel, rapporteur public,

       - et les observations de Me Rigal, substituant Me Sussat, représentant la société Lou Mahé, de Me Navarro, représentant la commune de Biganos et de Me Marque, représentant la SNC Blue Marine.

       Considérant ce qui suit :

       1. Par un arrêté du 20 août 2020 le maire de Biganos a délivré à la SNC Blue Marine un permis de construire pour la rénovation d'un bâtiment composé de deux commerces et d'un logement transformé en bureaux sur un terrain situé 124 avenue de la Côte d'Argent à Biganos, cadastré AC 314. La SARL Lou Mahé, titulaire d'un bail commercial et exploitante d'un commerce situé sur le terrain d'assiette du projet, relève appel du jugement du 10 juin 2021 par lequel le tribunal administratif de Bordeaux a rejeté sa requête tendant à l'annulation de cette décision.

       Sur la recevabilité de la requête d'appel : 

       2. La requête d'appel comporte une critique du jugement. Par suite, la commune de Biganos et la société Blue Marine ne sont pas fondées à soutenir qu'elle méconnait les dispositions de l'article R. 411-1 du code de justice administrative.

       Sur la régularité du jugement : 

       3. Aux termes de l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme : " En cas de (...) recours contentieux à l'encontre (...) d'un permis de construire, (...) l'auteur du recours est tenu, à peine d'irrecevabilité, de notifier son recours à l'auteur de la décision et au titulaire de l'autorisation. (...) L'auteur d'un recours administratif est également tenu de le notifier à peine d'irrecevabilité du recours contentieux qu'il pourrait intenter ultérieurement en cas de rejet du recours administratif. / La notification prévue au précédent alinéa doit intervenir par lettre recommandée avec accusé de réception, dans un délai de quinze jours francs à compter du dépôt (...) du recours. (...) ". Ces dispositions visent, dans un but de sécurité juridique, à permettre au bénéficiaire d'une autorisation d'urbanisme, ainsi qu'à l'auteur de cette décision, d'être informés à bref délai de l'existence d'un recours gracieux ou contentieux dirigé contre elle. Si, à l'égard du titulaire de l'autorisation, cette formalité peut être regardée comme régulièrement accomplie dès lors que la notification lui est faite à l'adresse qui est mentionnée dans l'acte attaqué, la notification peut également être regardée comme régulièrement accomplie lorsque, s'agissant d'une société, elle lui est adressée à son siège social.

       4. Pour juger irrecevable, sur le fondement des dispositions citées ci-dessus, le recours contentieux formé par la société Lou Mahé contre l'arrêté du 20 août 2020, le tribunal administratif de Bordeaux a jugé que la requérante n'avait pas régulièrement satisfait à son obligation de notifier son recours contentieux à la société titulaire de l'autorisation contestée en expédiant cette notification à l'adresse de son siège social dès lors qu'il n'était pas établi que son destinataire avait effectivement réceptionné le pli. Il résulte de ce qui a été dit au point précédent que la notification adressée au siège social d'une société peut être regardée comme régulièrement accomplie alors même qu'il ne s'agirait pas de l'adresse figurant sur l'autorisation. Par suite, alors que la requérante produit le Kbis de la société Blue Marine à jour au 1er septembre 2020 qui mentionne l'adresse du siège social à laquelle elle a notifié son recours le 25 novembre 2020, et en l'absence de tout élément de nature à justifier de ce que le siège social de la société aurait été transféré à cette date, la seule circonstance que le pli comporte la mention " destinataire inconnu à l'adresse " n'est pas de nature à faire regarder cette notification comme irrégulière. Par suite, c'est à tort que le tribunal a rejeté comme irrecevable la demande dont il était saisi. Son jugement du 10 juin 2021 doit, dès lors, être annulé sans qu'il soit besoin d'examiner l'autre moyen de régularité soulevé à son encontre.

       5. Il y a lieu d'évoquer et de statuer immédiatement sur la demande présentée par la société Lou Mahé devant le tribunal administratif de Bordeaux.

       Sur la légalité du permis de construire : 

       6. En premier lieu, aux termes de l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme : " Les demandes de permis de construire, d'aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d'avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés : / a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ; / b) Soit, en cas d'indivision, par un ou plusieurs co-indivisaires ou leur mandataire ; / c) Soit par une personne ayant qualité pour bénéficier de l'expropriation pour cause d'utilité publique ". Aux termes du dernier alinéa de l'article R. 431-5 du même code : " La demande comporte également l'attestation du ou des demandeurs qu'ils remplissent les conditions définies à l'article R. 423-1 pour déposer une demande de permis ". En vertu de l'article R. 431-4 du même code, le dossier est réputé complet lorsqu'il comprend les informations et pièces limitativement énumérées aux articles R. 431-5 à R. 431-33-1, aucune autre information ou pièce ne pouvant être exigée par l'autorité compétente. Par ailleurs, le permis de construire, qui est délivré sous réserve du droit des tiers, a pour seul objet d'assurer la conformité du projet qu'il autorise aux règles et servitudes d'urbanisme. Dès lors, il n'appartient pas à l'autorité compétente de vérifier si le projet respecte les autres réglementations et les règles de droit privé. Toute personne s'estimant lésée par la méconnaissance du droit de propriété ou d'autres dispositions de droit privé peut donc faire valoir ses droits en saisissant les tribunaux civils, même si le permis respecte les règles d'urbanisme. Il résulte de ces dispositions que, sous réserve de la fraude, le pétitionnaire qui fournit l'attestation prévue à l'article R. 431-5 du code de l'urbanisme selon laquelle il remplit les conditions fixées par l'article R. 423-1 du même code doit être regardé comme ayant qualité pour présenter sa demande.

       7. Il ressort des pièces du dossier que la demande de permis de construire déposée par la SNC Blue Marine comprenait le formulaire Cerfa signé par le pétitionnaire qui constitue l'attestation prévue par les dispositions précitées, lesquelles n'imposent pas que cette attestation précise la qualité en vertu de laquelle le pétitionnaire dépose cette demande. Par ailleurs, il résulte des dispositions citées au point 6, qu'une demande d'autorisation d'urbanisme concernant un terrain faisant l'objet d'un bail commercial peut être régulièrement présentée par son propriétaire, alors même que la réalisation de ces travaux serait subordonnée à l'accord du locataire ou à la dénonciation de ce bail, une contestation sur ce point ne pouvant être portée, le cas échéant, que devant le juge judiciaire. Une contestation relative à l'existence d'un bail commercial ne saurait caractériser une fraude du pétitionnaire visant à tromper l'administration sur la qualité qu'il invoque à l'appui de sa demande d'autorisation d'urbanisme, l'absence de disponibilité du terrain ou un refus d'autorisation des travaux envisagés par le locataire étant, par eux-mêmes, dépourvus d'incidence sur la qualité du propriétaire à déposer une demande d'autorisation d'urbanisme et ne pouvant être utilement invoqués pour contester l'autorisation délivrée. Au demeurant, le bail signé par la requérante le 25 juillet 2011 prévoit dans sa partie relative aux travaux que le " Preneur souffrira l'exécution de toutes les réparations, reconstructions, surélévations et travaux quelconques, même de simple amélioration, que le propriétaire estimerait nécessaires, utiles ou même simplement convenables et qu'il ferait exécuter pendant le cours du bail, dans les locaux loués ou dans l'immeuble dont ils dépendent. Il ne pourra demander aucune indemnité ni diminution de loyers, quelles que soient

l'importance et la durée de ces travaux (....) ". Ainsi, le bail commercial dont était titulaire la société requérante ne faisait pas obstacle aux travaux objets du permis de construire litigieux. Par suite, les moyens tirés de ce que le dossier serait incomplet faute de comporter une attestation mentionnant la qualité du pétitionnaire et que cette demande serait entachée de fraude en raison de l'existence d'un bail commercial sur ce terrain doivent être écartés.

       8. En deuxième lieu, la construction d'un ensemble immobilier unique, même composé de plusieurs éléments, doit en principe faire l'objet d'une seule autorisation de construire, sauf à ce que l'ampleur et la complexité du projet justifient que des éléments de la construction ayant une vocation fonctionnelle autonome puissent faire l'objet de permis distincts, sous réserve que l'autorité administrative soit en mesure de vérifier, par une appréciation globale, que le respect des règles et la protection des intérêts généraux que garantirait un permis unique sont assurés par l'ensemble des permis délivrés. En revanche, des constructions distinctes, ne comportant pas de liens physiques ou fonctionnels entre elles, n'ont pas à faire l'objet d'un permis unique, mais peuvent faire l'objet d'autorisations distinctes, dont la conformité aux règles d'urbanisme est appréciée par l'autorité administrative pour chaque projet pris indépendamment. 

       9. Le permis en litige porte sur la rénovation d'un bâtiment existant, situé sur la limite nord de la parcelle AC 134 en bordure de l'avenue de la Côte d'Argent, composé de deux commerces et d'un logement transformé en bureaux. Il ressort des pièces du dossier que la société Blue Marine a également déposé le 23 décembre 2019 une demande de permis de construire portant sur la création d'un bâtiment comportant douze logements et deux commerces en rez-de-chaussée sur la limite sud de cette même parcelle le long de la rue de la Gare, qui a été accordé le 3 juillet 2020. Alors que ces deux bâtiments, qui se situent de part et d'autre de cette parcelle d'une surface de 1023 m² et sont séparés par une surface dédiée au stationnement, sont distincts, les seules circonstances qu'il existerait une servitude de passage sur ce parking au bénéfice de l'ancien bâtiment et que les deux constructions partagent des éléments techniques ne sont pas de nature à caractériser un ensemble immobilier unique. Par suite, le moyen tiré de ce que ces deux projets auraient dû faire l'objet d'une demande de permis de construire unique doit être écarté. Au demeurant, les deux dossiers de demande faisaient état de l'existence de l'autre projet et des conditions de son implantation sur la parcelle, ce qui a permis au service instructeur d'apprécier la nature et l'ampleur de chacun des projets. 

       10. En troisième lieu, pour les mêmes motifs, le moyen tiré de ce que la présentation de deux permis distincts n'aurait pas permis au service instructeur d'apprécier le respect des règles d'emprise prévues par l'article UA9 du règlement de la zone UA du plan local d'urbanisme (PLU) de Biganos alors applicable doit être écarté. 

       11. En quatrième lieu, aux termes de l'article R. 431-30 du code de l'urbanisme : " Lorsque les travaux projetés portent sur un établissement recevant du public, la demande est accompagnée des dossiers suivants, fournis en trois exemplaires : / a) Un dossier permettant de vérifier la conformité du projet avec les règles d'accessibilité aux personnes handicapées, comprenant les pièces mentionnées aux articles R. 111-19-18 et R. 111-19-19 du code de la construction et de l'habitation ; / b) Un dossier permettant de vérifier la conformité du projet avec les règles de sécurité, comprenant les pièces mentionnées à l'article R. 123-22 du même code ". 

       12. Il ressort des pièces du dossier que la notice " " accessibilité PMR " ne concerne que les locaux destinés à des commerces, qui sont livrés bruts sans aucun aménagement à la date de la demande. Dès lors la circonstance que cette notice ne précise pas les aménagements intérieurs de ces locaux, qui seront créés au rez-de-chaussée du bâtiment et qui doivent faire l'objet d'une autorisation ultérieure en application de l'article L. 425-3 du code de l'urbanisme, ne saurait conduire à la regarder comme incomplète et n'a pas été de nature à fausser l'appréciation du service instructeur, alors même que la commission de sécurité n'a pas assorti son avis de prescriptions. Par ailleurs, alors qu'il ne ressort pas des pièces du dossier que les bureaux aménagés au premier étage sont destinés à accueillir du public, les dispositions citées au point 11 ne leur sont pas applicables. Par suite, le moyen tiré de la violation des dispositions de l'article R. 431-30 du code de l'urbanisme, relatives aux pièces à fournir lorsque les travaux portent sur un établissement recevant du public, doit être écarté.

       13. En cinquième lieu, il ressort des pièces du dossier que la demande de permis de construire comportait un plan de masse du 1er étage, un plan de coupe de la façade Est, des plans faisant apparaître l'état initial et l'état futur des façades et des toitures, et des documents graphiques et photographiques permettant d'apprécier l'insertion du projet dans son environnement. Par suite le moyen tiré du caractère incomplet du dossier en l'absence de ces pièces manque en fait. 

       14. En sixième lieu, aux termes de l'article UA3 du règlement de la zone UA du PLU de Biganos applicable à compter du 5 octobre 2004 : " Tout nouvel accès individuel doit présenter des caractéristiques permettant de satisfaire aux exigences de la sécurité, de la défense contre l'incendie et de la protection civile. La largeur de l'accès ne sera pas inférieure à 3,5 m. "

       15. Il ressort des pièces du dossier que le bâtiment est implanté en bordure de la voie publique et que les places de stationnement situées à l'arrière du bâtiment seront accessibles dans le cadre d'une servitude de passage, par le parking du bâtiment situé le long de la façade sud de la parcelle, objet du permis de construire délivré le 3 juillet 2020 et appartenant au même propriétaire, qui n'a ainsi pas à justifier de l'existence de cette servitude. Il ressort des plans produits au dossier que l'accès à ce parking se fait directement depuis la voie publique par une voie couverte située en façade Est au rez de chaussé de ce bâtiment, d'une largeur de 5 mètres, donnant sur la rue perpendiculaire à l'avenue de la Côte d'Argent. Par suite, le moyen tiré de ce que le projet ne respecterait pas l'article UA3 du règlement de la zone doit être écarté.

       16. En septième lieu, le point 12.5 de l'article UA 12 du règlement du PLU de Biganos exige au moins un emplacement de stationnement hors de la voie publique par tranche de surface de plancher hors œuvre nette de 60 m² de SHON de construction à usage de bureaux, commerces, artisanat et précise que ces dispositions ne s'appliquent pas à l'aménagement des bâtiments existants dont le volume n'est pas modifié et dont la nouvelle destination n'entraîne pas d'augmentation de fréquentation. 

       17. Il ressort des pièces du dossier et notamment des plans figurant dans la demande de permis de construire que le volume de la construction existante n'est pas augmenté, et que la surface des commerces reste la même. Aucune place de stationnement supplémentaire n'était donc nécessaire au titre des commerces. En outre, en admettant même que la nouvelle destination du plateau de 150 m² de bureaux des locaux situés au premier étage, d'un volume identique à l'habitation qui existait auparavant, entraîne une augmentation de la fréquentation, il ne ressort pas des pièces du dossier que les deux places de stationnement créées ne permettraient pas d'y répondre. En outre, contrairement à ce que soutient la requérante, le permis en litige ne devait pas comporter de places au titre du projet objet du permis de construire délivré le 3 juillet 2020, qui concerne un bâtiment distinct. Par suite, le moyen tiré de ce que le permis en litige aurait été pris en méconnaissance des dispositions de l'article UA12 du règlement du PLU de Biganos doit être écarté.

       18. Enfin, les moyens tirés de la méconnaissance des articles 15, UA3, UA9 et UA12 du règlement du PLU approuvé par la délibération du conseil municipal de Biganos le 20 octobre 2020, soit postérieurement à la délivrance du permis litigieux, sont inopérants.

       19. Il résulte de tout ce qui précède, et sans qu'il soit besoin d'examiner les fins de non-recevoir opposées, que les conclusions de la société Lou Mahé tendant à l'annulation du permis de construire accordé à la société Blue Marine par la commune de Biganos le 20 août 2020 doivent être rejetées. 

       Sur les frais liés au litige : 

       20. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu'il soit mis à la charge de la commune de Biganos, qui n'est pas la partie principalement perdante dans la présente instance, la somme demandée par la société Lou Mahé au titre des frais non compris dans les dépens qu'elle a exposés. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de cette dernière une somme de 1 500 euros à verser à la commune de Biganos et à la société Blue Marine, chacune, sur le fondement de ces dispositions.

DECIDE :

Article 1er : Le jugement du tribunal administratif de Bordeaux du 10 juin 2021 est annulé.

Article 2 : La demande présentée par la société Lou Mahé devant le tribunal administratif de Bordeaux est rejetée.

Article 3 : La société Lou Mahé versera une somme de 1 500 euros chacune à la commune de Biganos et à la société Blue Marine en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 

Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à la société Lou Mahé, à la commune de Biganos et à la société Blue Marine.

Délibéré après l'audience du 25 mai 2022, à laquelle siégeaient :

Mme Marianne Hardy, présidente,

Mme Fabienne Zucarello, présidente-assesseure,

Mme Christelle Brouard-Lucas, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe, le 23 juin 2022.

La rapporteure,

Christelle B...La présidente,

Marianne Hardy

La greffière,

Marion Azam Marche

La République mande et ordonne à la préfète de la Gironde en ce qui la concerne et à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent arrêt.

N° 21BX03361		2