Vu la procédure suivante :

       Procédure contentieuse antérieure :

       La société à responsabilité limitée (SARL) LBI et la société civile immobilière (SCI) Villa Farnèse ont demandé au tribunal administratif de Toulouse d'annuler l'arrêté du 16 octobre 2020 du maire de Bessières en tant qu'il porte retrait de l'arrêté du 2 août 2019 accordant un permis de construire à la société LBI et refus de la demande d'autorisation de construire dont la délivrance a été sollicitée par la société LBI le 23 mai 2019.

       Par un jugement n° 2005751 du 15 juillet 2022, le tribunal administratif de Toulouse a rejeté leur demande.

       Procédure devant la cour :

       Par une requête enregistrée le 15 septembre 2022 et un mémoire en réplique enregistré le 14 avril 2023, ce dernier n'ayant pas été communiqué,  la société à responsabilité limitée LBI et la société civile immobilière Villa Farnèse, représentées par Me Courrech, demandent à la cour :

       1°) d'annuler ce jugement du 15 juillet 2022 ;

       2°) de mettre à la charge de la commune de Bessières une somme de 3 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

       Elles soutiennent que :

       - le jugement attaqué est irrégulier dès lors que le mémoire en réplique n° 2 enregistré le 21 janvier 2021 avant la clôture d'instruction n'a été ni communiqué, ni analysé alors qu'il apportait des éléments nouveaux ;

       - c'est à tort que les premiers juges ont écarté le moyen tiré du vice de procédure en raison de l'absence de procédure contradictoire à l'égard de la société LBI alors que, par l'effet du retrait de la décision de transfert du permis, elle redevenait titulaire de cette autorisation de construire ; 

       - le département de la Haute-Garonne a donné son accord à la société LBI afin qu'elle dépose un permis de construire portant sur les parcelles B 995 et B 4415 lui appartenant ; 

       - en l'absence de fraude constituée, le permis de construire ne pouvait être retiré au-delà d'un délai de trois mois.

       Par un mémoire en défense, enregistré le 13 janvier 2023, la commune de Bessières, représentée par Me Cayssials, conclut au rejet de la requête et à ce qu'une somme de 3 000 euros soit mise à la charge des sociétés requérantes sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

       Elle soutient que :

       - à titre principal, la requête d'appel est irrecevable faute d'énoncer des conclusions d'appel ;

       - à titre subsidiaire, les moyens invoqués par les appelantes ne sont pas fondés.

       Par un courrier du 2 novembre 2022, les parties ont été informées de la période à laquelle il était envisagé d'appeler l'affaire à l'audience et il leur a été précisé la date à partir de laquelle l'instruction pourrait être close dans les conditions prévues par le dernier alinéa de l'article R. 613-1 et le dernier alinéa de l'article R. 613-2 du code de justice administrative.

       Par ordonnance du 1er mars 2023, la clôture d'instruction a été fixée au 1er mars 2023. 

       Vu les autres pièces du dossier.

       Vu :

       - le code des relations entre le public et l'administration ;

       - le code de l'urbanisme ;

       - le code de justice administrative.

       Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

       Ont été entendus au cours de l'audience publique :

       - le rapport de M. Haïli, président-assesseur ;

       - les conclusions de Mme Meunier-Garner, rapporteure publique,

       - et les observations de Me Marti, représentant les sociétés appelantes ;

       - et les observations de Me Pahor-Gafari représentant la commune intimée. 

       Considérant ce qui suit :

       1. La société LBI a sollicité la délivrance d'un permis de construire pour la construction d'un ensemble de 49 maisons mitoyennes le 23 mai 2019. Le maire de Bessières (Haute-Garonne) a délivré, le 2 août 2019, l'autorisation d'urbanisme sollicitée. Par un arrêté du 26 décembre 2019, ce permis de construire a été transféré à la société Villa Farnèse. Le 12 juin 2020, la société Villa Farnèse a déposé une demande de permis de construire modificatif afin de réduire le nombre de logements sociaux prévus par le projet. Par un arrêté du 16 octobre 2020, le maire de Bessières a retiré, dans son article 1er, le permis de construire du 2 août 2019, a retiré dans son article 2 la décision de transfert de ce permis en date du 26 décembre 2019, a retiré dans son article 3 le permis de construire modificatif tacite en date du 12 septembre 2020, et enfin, dans son article 4, a refusé le permis de construire sollicité le 23 mai 2019 par la société LBI. La société LBI et la société Villa Farnèse relèvent appel du jugement du 15 juillet 2022 par lequel le tribunal administratif de Toulouse a rejeté leur demande d'annulation de l'arrêté du 16 octobre 2020 du maire de Bessières en tant qu'il porte retrait de l'arrêté du 2 août 2019 accordant un permis de construire à la société LBI et refus de la demande d'autorisation de construire dont la délivrance a été sollicitée par la société LBI le 23 mai 2019.

       Sur la régularité du jugement attaqué :

       2. Aux termes de l'article R. 611-1 du code de justice administrative : " La requête et les mémoires, ainsi que les pièces produites par les parties, sont déposés ou adressés au greffe./ La requête, le mémoire complémentaire annoncé dans la requête et le premier mémoire de chaque défendeur sont communiqués aux parties avec les pièces jointes dans les conditions prévues aux articles R. 611-3, R. 611-5 et R. 611-6./ Les répliques, autres mémoires et pièces sont communiqués s'ils contiennent des éléments nouveaux ". L'article R. 741-2 du même code dispose que le jugement " contient le nom des parties, l'analyse des conclusions et mémoires ainsi que les visas des dispositions législatives ou réglementaires dont elle fait application ". L'omission dans les visas de la mention ou de l'analyse d'un mémoire produit avant la clôture de l'instruction est de nature à vicier la régularité du jugement attaqué s'il ressort des pièces du dossier que ces écritures apportaient des éléments nouveaux auxquels il n'aurait pas été répondu dans les motifs du jugement. Il suit de là que l'absence d'analyse dans les visas des mémoires produits n'est de nature à vicier la procédure que si ces derniers contenaient des éléments nouveaux auxquels il n'aurait pas été répondu dans les motifs de la décision.

       3. En l'espèce, les sociétés appelantes soutiennent que le jugement attaqué serait entaché d'irrégularité en raison de l'omission dans les visas de l'analyse du mémoire en réplique enregistré le 21 janvier 2022 et de l'absence de communication de ce mémoire alors qu'il contenait selon elles des éléments nouveaux sur l'absence de fraude et l'implication du conseil départemental dans le dossier et son accord pour intégrer les deux parcelles lui appartenant dans la demande de permis de construire. Il ressort toutefois des pièces du dossier de première instance que ces arguments ne sauraient être regardés comme des éléments nouveaux au sens de l'article R. 741-2 du code de justice administrative alors que le jugement attaqué mentionne, dans son point 7, les courriers électroniques dont se sont prévalues les sociétés dans ce mémoire. Dans ces conditions, le tribunal n'avait pas l'obligation, au sens de l'article R. 611-1 du code de justice administrative, d'analyser et de communiquer le mémoire en réplique des sociétés requérantes. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance par les premiers juges des articles R. 741-2 et R. 611-1 du code justice administrative doit être écarté.

       Sur le bien-fondé du jugement attaqué :

       4. En premier lieu, l'article L. 424-5 du code de l'urbanisme prévoit que le permis de construire ne peut être retiré que s'il est illégal et dans le délai de trois mois suivant la date de cette décision et que, passé ce délai, il ne peut être retiré que sur demande explicite de son bénéficiaire. Aux termes de l'article L. 121-1 du code des relations entre le public et l'administration : " Exception faite des cas où il est statué sur une demande, les décisions individuelles qui doivent être motivées en application de l'article L. 211-2, ainsi que les décisions qui, bien que non mentionnées à cet article, sont prises en considération de la personne, sont soumises au respect d'une procédure contradictoire préalable ". Aux termes de l'article L. 121-2 du même code : " Les dispositions de l'article L. 121-1 ne sont pas applicables : / 1° En cas d'urgence ou de circonstances exceptionnelles (...) ". Il résulte des dispositions précitées que, sauf cas de fraude, un retrait de permis de construire ne peut intervenir que dans un délai de trois mois suivant la date de délivrance du permis de construire et s'il est illégal. En outre, sauf urgence ou circonstances exceptionnelles, un permis de construire ne peut être retiré sans qu'ait été préalablement respectée la procédure contradictoire.

       5. Il ressort des termes de l'arrêté du 16 octobre 2020 que le maire de Bessières a retiré, par l'article 1er de cette décision, le permis de construire du 2 août 2019 accordé à la société LBI, a retiré ensuite par l'article 2, l'arrêté en date du 26 décembre 2019 autorisant le transfert de ce permis à la société Villa Farnese, puis a retiré par l'article 3 le permis de construire modificatif tacite en date du 12 septembre 2020 au profit de la société Villa Farnese, et enfin, par l'article 4, a refusé le permis de construire sollicité le 23 mai 2019 par la société LBI. Il est par ailleurs constant que le maire de Bessières a mis à même la société Villa Farnese de présenter des observations avant d'édicter l'arrêté en litige du 16 octobre 2020 portant retrait de l'arrêté du 2 août 2019 accordant un permis de construire à la société LBI. Si la société LBI se prévaut de la circonstance qu'elle est redevenue titulaire du permis de construire par l'effet du retrait de l'arrêté de transfert à la société Villa Farnese de ce permis, la décision de transfert du permis de construire, qui s'analyse non comme la délivrance d'un nouveau permis, mais comme une simple rectification du nom du bénéficiaire, doit être regardée comme ayant dessaisi la société LBI titulaire initial du permis. En outre, l'arrêté en litige ayant également pour objet de refuser la demande de permis de construire initialement déposée par la société LBI, un tel refus n'avait pas à être précédé d'une procédure contradictoire préalable. Par suite, l'arrêté en litige ayant procédé au retrait du permis de construire du 2 août 2019 dont seule la société Villa Farnese était titulaire, la société LBI n'est pas fondée à soutenir que la procédure contradictoire préalable à l'édiction de l'arrêté de retrait du 16 octobre 2020 aurait dû lui être notifiée. Par conséquent, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article L. 121-1 du code des relations entre le public et l'administration doit être écarté.

       6. En second lieu, aux termes de l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme : " Les demandes de permis de construire, d'aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d'avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés : / a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ; / b) Soit, en cas d'indivision, par un ou plusieurs co-indivisaires ou leur mandataire ; / c) Soit par une personne ayant qualité pour bénéficier de l'expropriation pour cause d'utilité publique. ". Et aux termes de l'article R. 431-5 du même code : " La demande de permis de construire précise : / a) L'identité du ou des demandeurs ; / (...) / La demande comporte également l'attestation du ou des demandeurs qu'ils remplissent les conditions définies à l'article R 423-1 pour déposer une demande de permis. ". Il résulte de ces dispositions que les demandes de permis de construire doivent seulement comporter l'attestation du pétitionnaire qu'il remplit les conditions définies à l'article R. 423-1. Les autorisations d'utilisation du sol, qui ont pour seul objet de s'assurer de la conformité des travaux qu'elles autorisent avec la législation et la réglementation d'urbanisme, étant accordées sous réserve du droit des tiers, il n'appartient pas à l'autorité compétente de vérifier, lors de l'instruction d'une demande de permis, la validité de l'attestation établie par le demandeur. Toutefois, lorsque l'autorité administrative vient à disposer au moment où elle statue ou postérieurement à la délivrance du permis, sans avoir à procéder à une mesure d'instruction lui permettant de les recueillir, d'informations de nature à établir le caractère frauduleux de la demande ou faisant apparaître, sans que cela puisse donner lieu à une contestation sérieuse, que le pétitionnaire ne disposait d'aucun droit à la déposer, il lui revient de refuser la demande de permis ou de procéder au retrait du permis ainsi délivré. La fraude est caractérisée lorsqu'il ressort des pièces du dossier que le pétitionnaire a eu l'intention de tromper l'administration sur sa qualité pour présenter la demande d'autorisation d'urbanisme

       7. Pour procéder par arrêté du 16 octobre 2020 au retrait du permis de construire initialement accordé à la société LBI, puis transféré à la société Villa Farnese, le maire de Bessières s'est fondé sur la circonstance qu'en attestant avoir qualité pour demander l'autorisation de construire sur une unité foncière comprenant les parcelles B n°995 et B n°4415 appartenant au département de la Haute-Garonne, alors qu'elle n'était ni propriétaire, ni mandataire de celui-ci et qu'elle n'avait pas agi avec son autorisation, la société LBI a eu l'intention de tromper l'administration sur sa qualité et a ainsi obtenu le permis par fraude.

       8. D'une part, il ressort des pièces du dossier que l'autorisation du projet de construction emporte une emprise des parcelles cadastrées section B nos 995 et 4415, rendant nécessaire l'autorisation préalable du département de la Haute-Garonne en sa qualité de propriétaire. Il est constant que la société LBI n'était propriétaire, à la date de présentation de sa demande de permis de construire, d'aucune des deux parcelles ayant vocation à constituer une partie du terrain d'assiette du projet de construction litigieux et appartenant au domaine privé du département de la Haute-Garonne. Si les sociétés appelantes font valoir que le département propriétaire avait donné son accord à la société pétitionnaire afin qu'elle dépose un permis de construire portant sur ces parcelles, tant les courriels dont elles se prévalent qui font suite à des réunions publiques auxquelles des agents du département de la Haute-Garonne ont participé mais qui concernent la réalisation des travaux routiers à proximité de l'assiette du projet, que l'extrait de l'avis du gestionnaire de la voirie départementale émis en application de l'article R. 423-53 du code de l'urbanisme, ne sauraient tenir lieu d'un accord concrétisé à la date du dépôt de la demande de permis de construire par la société pétitionnaire. 

       9. D'autre part, il est établi et non sérieusement contesté que la commune a pris connaissance de ce qu'au 15 novembre 2019, les parcelles B nos 995 et 4415 appartenaient toujours au département de la Haute-Garonne en consultant le relevé des formalités publiées, délivré par le service de la publicité foncière et annexé à l'acte de vente du 25 novembre 2019. A cet égard, la circonstance que le maire aurait eu connaissance d'une manœuvre frauduleuse du pétitionnaire en vue d'obtenir une décision indue est sans incidence sur la caractérisation de la fraude. Dans ces conditions, en attestant avoir qualité pour demander l'autorisation de construire en litige alors que la société LBI savait qu'elle n'était pas propriétaire des parcelles dont s'agit et qu'elle ne disposait d'aucune autorisation du département de la Haute-Garonne, elle a nécessairement eu l'intention de tromper le service instructeur. Par suite, le permis de construire ayant été obtenu sur la base d'une déclaration frauduleuse, cette autorisation n'a pu, dans ces conditions, créer de droits au profit de son bénéficiaire et le maire a pu légalement la retirer sans condition de délai par l'arrêté attaqué.

       10.  Il résulte de tout ce qui précède, sans qu'il soit besoin d'examiner la fin de non-recevoir opposée en défense, que les sociétés appelantes ne sont pas fondées à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Toulouse a rejeté leur demande d'annulation de l'arrêté du 16 octobre 2020.

Sur les frais liés au litige :

       11. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative s'opposent à ce que soit mise à la charge de la commune intimée, qui n'a pas la qualité de partie perdante, la somme sollicitée par les appelantes au titre des frais non compris dans les dépens. Dans les circonstances de l'espèce, il n'y a pas lieu de mettre à la charge de sociétés LBI et Villa Farnèse le versement d'une somme à la commune de Bessières au titre de ces mêmes dispositions.

D E C I D E:

Article 1er : La requête de la société à responsabilité limitée LBI et de la société civile immobilière Villa Farnèse est rejetée.

Article 2 : Les conclusions de la commune de Bessières présentées au titre des dispositions de l'article L.761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la société à responsabilité limitée LBI, à la société civile immobilière Villa Farnèse et à la commune de Bessières.

Délibéré après l'audience du 20 avril 2023, à laquelle siégeaient :

M. Chabert, président,

M. Haïli, président assesseur,

M. Jazeron, premier conseiller, 

Rendu public par mise à disposition au greffe le 17 mai 2023.

       Le président-assesseur,

       X. Haïli

       Le président,

D. Chabert               

La greffière,

C.Lanoux

La République mande et ordonne au préfet de la Haute-Garonne en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 

No 22TL21985

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