LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 23 février 2017), que M. et Mme X... ont obtenu, le 22 février 2001, un permis de construire pour l'édification d'une maison d'habitation et, le 13 novembre 2002, un permis modificatif ; que, MM. Z... et A..., propriétaires de fonds voisins, ayant formé un recours contre ces permis, ceux-ci ont été annulés par la juridiction administrative ; que MM. Z... et A... ont, après avoir sollicité en référé la désignation d'un expert, demandé la démolition de la construction sur le fondement de l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme et l'allocation de dommages-intérêts ; que, au cours de la première instance, a été délivré à M. et Mme X... un permis de régularisation de la construction existante qui, sur recours de MM. Z... et A..., a été annulé par la juridiction administrative ;
Sur le moyen unique, en ce qu'il fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande de dommages-intérêts :
Attendu que, les motifs critiqués, qui concernent les conditions de l'action en démolition, n'étant pas le soutien du chef du dispositif attaqué, qui indemnise le préjudice subi par MM. Z... et A... du fait de la violation des règles d'urbanisme par la construction, le moyen est inopérant ;
Mais sur le moyen unique, en ce qu'il fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande en démolition :
Vu l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction postérieure à la loi n° 2015-990 du 6 août 2015 ;
Attendu que, pour accueillir la demande en démolition, l'arrêt retient que, la construction ayant été achevée et habitée depuis le printemps 2004 et l'action ayant été engagée en référé en 2002 et au fond le 20 octobre 2003, l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme n'a pas vocation à s'appliquer dans sa rédaction postérieure à la loi n° 2015-990 du 6 août 2015, entrée en vigueur le 8 août, qui a posé de nouvelles conditions pour permettre la démolition ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'une loi nouvelle s'applique immédiatement aux effets à venir des situations juridiques non contractuelles en cours au moment où elle entre en vigueur, même lorsque semblable situation fait l'objet d'une instance judiciaire, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il confirme la disposition du jugement qui ordonne la démolition de la construction litigieuse et ce sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, passé le délai de quatre mois suivant la signification du jugement, et ce pendant une durée de trois mois, après quoi il pourra être à nouveau statué sur le montant de l'astreinte en cas d'inexécution, l'arrêt rendu le 23 février 2017, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne MM. Z... et A... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt décembre deux mille dix-huit.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X...
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR ordonné la démolition de la construction litigieuse sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé un délai de quatre mois suivant la signification de la décision, pendant une durée de trois mois, et d'AVOIR condamné les époux X... à verser à chacun des demandeurs la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la construction ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE, sur la demande de démolition : en application de l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme, « lorsqu'une construction a été édifiée conformément à un permis de construire, le propriétaire ne peut être condamné à la démolir par un tribunal de l'ordre judiciaire du fait de la méconnaissance des règles d'urbanisme ou des servitudes d'utilité publique que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir par la juridiction administrative » ; qu'à ce stade de la procédure, les époux X... ont vu leurs permis de construire délivrés les 22 février 2001 et 1er mars 2002, ainsi que celui de régularisation délivré le 11 février 2013 pour édifier une construction de 160 m² de SHON, définitivement annulés par : - jugement du 4 novembre 2004 du tribunal administratif de Marseille ayant annulé les arrêtés des 21 février 2001 et 13 novembre 2002 ; - arrêt du 19 octobre 2006 de la cour administrative d'appel de Marseille ayant rejeté la demande d'annulation du jugement ; - arrêt du 16 juin 2008 du Conseil d'État ayant rejeté le pourvoi formé par les époux X... et la commune de la Destrousse  ; - jugement du tribunal administratif du 19 novembre 2015 ; - non-admission du pourvoi formé devant le Conseil d'État par la commune de la Destrousse  par décision du 29 juin 2016 ; que ces décisions administratives sont motivées comme suit : - le plan d'occupation des sols, s'il pouvait être modifié ne pouvait concerner les espaces boisés classés ; - la partie de la propriété des époux X... de 365 m² située en zone NDI, grevée d'une servitude d'espace boisé classé était inconstructible et ne pouvait être prise en compte dans la superficie minimale de 4 000 m² requise par le plan d'occupation des sols pour être constructible ; - le terrain d'assiette constructible, classé en zone ND1 se limitait à 3668 m², et le permis de construire ne pouvait, dès lors, pas être délivré ; que la demande de régularisation mentionnait une surface au plancher de 160,52 m² alors que le rapport d'expertise daté du 25 mai 2003, complété le 14 septembre 2012 relevait une SHON réelle du bâtiment édifié de 253,60 m², non contesté utilement ; - « le règlement du plan d'occupation des sols applicable au jour de la décision attaquée autorisait un coefficient d'occupation des sols de 0,04, soit une surface de plancher ne pouvant être supérieure à 160,52 m² pour un terrain de 4 013 m² ; que dans ces conditions, nonobstant la circonstance que le plan local d'urbanisme, approuvé quelques semaines après l'intervention du permis de construire en litige, aurait permis la régularisation de la construction dès lors qu'a été supprimée la règle fixant un coefficient d'occupation des sols dans la zone au sein de laquelle le terrain d'assiette a été classé, les requérants sont fondés à soutenir que la demande de permis de régularisation était entachée d'une manoeuvre frauduleuse de nature à tromper l'administration sur le respect de la règle fixée par l'article NB14 du règlement du plan d'occupation des sols applicable au permis de construire délivré le 11 février 2013 par le maire de la commune de la Destrousse  » ; que la construction ayant été achevée et habitée aux dires mêmes des époux X... depuis le printemps 2004 (p. 10 de leurs conclusions), et la présente action ayant été engagée en référé depuis 2002 et au fond aux fins de démolition, depuis le 20 octobre 2003, l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme n'a pas vocation à s'appliquer dans sa rédaction postérieure à la loi n° 2015-990 du 6 août 2015 entrée en vigueur le 8 août, qui a posé de nouvelles conditions pour permettre la démolition ; que dans ces conditions, dès lors que MM. Z... et A... justifient d'un préjudice en lien causal avec les fautes résultant du défaut de respect d'une règle d'urbanisme dont la violation a entrainé l'annulation du permis de construire, la démolition peut être ordonnée ; qu'en l'espèce, les premières décisions administratives ayant conduit à l'annulation des permis de construire délivrés les 22 février 2001 et 1er mars 2002 ont mis en évidence que le terrain appartenant aux époux X... était inconstructible du fait que la partie située en zone NB2 était inférieure à 4 000 m², dimension minimale requise par le plan d'occupation des sols, en son article NB2, et que ne pouvait être ajoutée à cette superficie celle de 365 m² située en zone ND1, grevée d'une servitude d'espace boisé classé ; par la suite, le jugement du tribunal administratif du 19 novembre 2015 ayant annulé le permis de régularisation délivré le 11 février 2013 ne remet pas en question cette règle mais relève le décalage entre la demande portant sur une construction de 160,52 m² pour un terrain de 4 013 m² alors que la construction est en réalité édifiée pour une SHON de 253,60 m², et en déduit que la demande de régularisation était entachée d'une manoeuvre frauduleuse de nature à tromper l'administration sur le respect de la règle fixée par l'article NB 14 du règlement du plan d'occupation des sols applicable au permis de construire délivré le 11 février 2013 par le maire de la commune de la Destrousse  ; qu'il ressort de cette décision et des règles du plan d'occupation des sols que le terrain des époux X... est inconstructible faute d'avoir une superficie en zone NB2 d'au moins 4 000 m² ; que si un plan local d'urbanisme approuvé par délibération du conseil municipal du 12 avril 2013 a supprimé la règle fixant un coefficient d'occupation des sols, il n'est pas justifié d'une régularisation de la construction litigieuse, les décisions administratives ayant statué à l'inverse ; que le manquement aux règles d'urbanisme est donc caractérisé par le seul fait d'avoir entrepris la construction sur un terrain qui s'avère inconstructible et le moyen tiré de l'avancement important des travaux au démarrage de l'expertise est inopérant dès lors qu'un contentieux était engagé sur la validité des permis de construire délivrés les 22 février 2001 et 1er mars 2002 ; que le préjudice invoqué par MM. Z... et A... n'a pas lieu d'être apprécié au regard du seul dépassement éventuel de la SHON autorisée (dans l'hypothèse où le terrain aurait été constructible) mais au regard de l'existence même de la construction illicite ; que dans, la mesure où MM. Z... et A... se sont établis dans un secteur protégé définissant des superficies minimales de terrain pour permettre une construction, le fait d'avoir à supporter un chantier de construction, une habitation dont la SHON a été calculée par l'expert à 253,60 m² dans son rapport complémentaire (non valablement critiqué dès lors qu'il n'y a intégré ni le vide sanitaire, ni le cabanon, ni le garage et qu'aucun document ne contredit son rapport), des allers et venues liées à cette habitation et une suppression d'espaces non bâtis de 4 013 m², est de nature à leur causer un préjudice alors qu'ils sont les propriétaires des terrains limitrophes ; que c'est donc à juste titre que le premier juge a fait droit à leur demande de démolition de la construction illicite sans que puissent être opposées les conséquences familiales et sociales en découlant pour la famille X..., laquelle ne produit d'ailleurs aucun justificatif de celles-ci hormis la souscription de deux emprunts sur 15 ans en 2001 et en 2003 pour de sommes de 224 500 francs (34 225 €) et 83 923 € ; que sur les préjudices, sur la demande de dommages et intérêts de MM. Z... et A... ; que le premier juge a exactement décrit et évalué les préjudices engendrés par cette construction aucun élément nouveau n'est produit permettant de modifier son appréciation ; qu'il y a lieu de confirmer sa décision ayant fixé à 10 000 € le montant des dommages et intérêts dû à chacun des demandeurs ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE l'action en responsabilité civile, fondée sur la violation des règles d'urbanisme, mis en oeuvre par une action pétitoire aux fins de démolition, s'appuie sur l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme et est subordonnée à trois conditions: la violation d'une règle de fond, - en cas de construction édifiée conformément à un permis, l'annulation dudit permis pour excès de pouvoir ou illégalité constatée par la juridiction administrative, - l'existence démontrée d'un préjudice personnel résultant directement de l'irrégularité commise ; qu'en premier lieu, il ressort des pièces produites, du rapport d'expertise et de son complément, que la construction présente des défauts de conformité tant au permis de construire accordé le 22 février 2001 qu'au permis de construire modificatif accordé le 13 novembre 2002 ; que l'expert précise notamment que la construction réalisée par M. C... X... présente une surface hors oeuvre nette, la SHON, de 254 m² sur un terrain de 4013 m², soit un COS de 0,063, soit pratiquement le double de ce qui est autorisé par le POS, soit 160 m² ; que la surface hors oeuvre brute, la SHOB, et de 436 m² pour 313 m² autorisés par l'arrêté de permis de construire ; qu'il est à souligner que les époux X... n'ont pas contesté le complément d'expertise aux termes duquel l'expert confirme et explicite ses calculs de la SHON et de la SHOB estimées dans son premier rapport ; qu'ainsi, les surfaces construites par les époux X... étant très supérieures aux surfaces autorisées par le permis de construire et les règles d'urbanisme, le POS en particulier, la violation d'une règle de fond précise est démontrée ; qu'en second lieu, concernant la procédure administrative, il est produit aux débats les trois décisions des juridictions administratives, la dernière étant celle du Conseil d'État du 16 juin 2008 annulant pour illégalité, le permis de construire initial et le permis de construire modificatif concernant la construction réalisée par les défendeurs ; qu'au vu de la motivation des diverses décisions administratives, il convient d'écarter l'argument des époux X... aux termes duquel ces annulations seraient fondées sur une erreur matérielle affectant les documents graphiques du POS ; que le Conseil d'État a d'ailleurs répondu à cette argumentation en considérant « qu'il résulte des dispositions citées plus haut de l'article 5NB2 du règlement du plan d'occupation des sols que, pour apprécier si la condition de superficie minimale à laquelle est subordonnée la constructibilité d'un terrain est remplie, seules peuvent être prises en compte les parcelles situées dans la zone en cause ; que, par suite, la cour n'a pas commis d'erreur de droit en jugeant que devait être exclue de cette appréciation la partie de la propriété des époux X... situés en zone ND1 inconstructible ; qu'après avoir souverainement constaté que le terrain d'assiette de la construction litigieuse comprenait une parcelle de 3668 m² placée en zone NB2 et une autre de 365 m² classée en zone ND1, la cour en a exactement déduit que le permis de construire en cause ne pouvait, dès lors, pas être délivré » ; que bien qu'évoquant la révision du POS par le vote d'un PLU, les époux X... ne justifient pas avoir déposé ou obtenu un nouveau permis de régularisation ; qu'en troisième lieu, l'expert précise que les préjudices subis par le voisinage sont importants, "la surface réellement construite, soit 254 m² SHON, présente dans le site un impact visuel du bâtiment très important, en opposition avec le paysage environnant et incompatible avec les caractéristiques d'une zone de campagne qui sont celles de la zone NB2 du POS de la Destrousse  ; ainsi les préjudices subis par les voisins immédiats de la propriété X... sont incontestables ; qu'ils sont liés d'une part, à la dégradation de leur environnement paysager immédiat consécutif à la sur-dimension du bâtiment et lié d'autre part à une activité potentielle de voisinage plus importante pouvant générer des nuisances acoustiques et circulatoires relatives à la dimension du bâtiment" ; qu'à l'époque de sa conclusion, l'expert s'était basé sur le surdimensionnement du bâtiment plus important que celui prévu (254 m² au lieu de 160 m² autorisés), alors que depuis, c'est la totalité du bâtiment qui se trouve concernée par l'annulation des permis de construire ; qu'il ressort des plans annexés au rapport d'expertise que la maison Z... se trouve en contrebas, à moins de 30 mètres de la construction X..., et la propriété A... au-dessus de la propriété X... sur laquelle elle a une vue plongeante ; plus que chaque non-conformité, prise séparément, c'est l'implantation même d'un bâtiment d'une superficie de 254 m², dans un site arboré, paisible et vierge de toute autre construction, sur un périmètre d'environ 4000 m², qui cause un préjudice important indéniable aux requérants, tant sur le plan visuel (ainsi que cela ressort des photographies versées aux débats, y compris celles du PV de constat du 19 octobre 2009), que sur le plan sonore du fait de cette proximité nouvelle d'habitants et de véhicules ; que ce préjudice résulte directement de l'irrégularité commise par les défendeurs, qui ont créé une habitation sur une parcelle qui ne permet pas de construction ; que les travaux ayant débuté en septembre 2001, les époux X... seront condamnés à verser à chacun des demandeurs la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ; que les conditions nécessaires réunies justifient également de faire droit à la demande de Monsieur Z... et de M. A... en démolition de la construction illégale ; que les arguments des défendeurs relatifs à leur situation financière seront écartés, sans qu'il soit exclu que ces derniers se retournent contre l'administration qui leur a délivré un permis illégal ; qu'en conséquence, ceux-ci seront condamnés à démolir ladite construction et ce, sous astreinte provisoire de 100 € par jour de retard, passé le délai de 4 mois suivant la signification de la présente décision, et ce pendant une durée de 3 mois à l'issue de laquelle il pourra être de nouveau statué ;
1°) ALORS QU'une loi nouvelle s'applique immédiatement aux effets à venir des situations juridiques non contractuelles en cours au moment où elle entre en vigueur, même lorsque semblable situation fait l'objet d'une instance judiciaire ; qu'en affirmant néanmoins, pour accueillir la demande en démolition, que l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme dans sa rédaction issue de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015 n'avait pas vocation à s'appliquer à l'action introduite en 2003 par MM. Z... et A..., la cour d'appel a violé cette disposition, ensemble l'article 1 du code civil ;
2°) ALORS QUE lorsqu'une construction a été édifiée conformément à un permis de construire, le propriétaire ne peut être condamné par un tribunal de l'ordre judiciaire à le démolir du fait de la méconnaissance des règles d'urbanisme que si, préalablement le permis a été annulé pour excès de pouvoir par la juridiction administrative et si la construction est située dans une des zones de protection limitativement énumérées par la loi ; qu'en ordonnant la démolition de la construction litigieuse, sans constater qu'elle était édifiée sur une parcelle située dans l'une des zones de protection limitativement prévues par la loi, la cour d'appel a violé l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction issue de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015 ;
3°) ALORS QU'en toute hypothèse, le juge ne peut écarter l'existence d'un fait allégué par l'une des parties et reconnu par l'autre ; qu'en affirmant, pour faire droit à la demande en démolition de la construction, que le terrain des époux X... était inconstructible faute d'avoir une superficie en zone NB2 du plan d'occupation des sols d'au moins 4 000 m², bien que MM. Z... et A... aient reconnu que le nouveau plan local d'urbanisme ne faisait plus obstacle à la construction en raison de la superficie des parcelles, la cour d'appel a méconnu les termes du litige en violation de l'article 4 du code de procédure civile ;
4°) ALORS QU'en toute hypothèse, l'autorité de la chose jugée par la juridiction administrative s'attache tant au dispositif de sa décision qu'aux motifs qui en sont le soutien nécessaire ; qu'en affirmant que le jugement du tribunal administratif du 19 novembre 2015 ayant annulé le permis de régularisation délivré le 11 février 2013 n'avait pas remis en cause la règle selon laquelle le terrain des époux X... était inconstructible faute d'avoir une superficie en zone NB2 d'au moins 4 000 m², conformément à l'article 5NB2 du plan d'occupation des sols, bien que ce jugement ait affirmé qu'aucun autre moyen que celui tiré de la méconnaissance de l'article 14NB2 du plan d'occupation des sols, fixant un coefficient d'occupation des sols, ne pouvait justifier l'annulation du permis de régularisation, la cour d'appel a violé l'article 1351 du code civil ensemble le principe de l'autorité de la chose jugée en matière administrative ;
5°) ALORS QU'en toute hypothèse la démolition d'une construction conforme aux règles d'urbanisme en vigueur, susceptible comme telle de faire l'objet d'un permis de régularisation, ne peut être ordonnée ; qu'en ordonnant la démolition de la construction litigieuse au motif que sa superficie supérieure à 160 m² méconnaîtrait le coefficient d'occupation des sols instauré par les documents d'urbanisme, après avoir relevé que le plan local d'urbanisme en vigueur, adopté le 12 avril 2013, avait supprimé la règle fixant un coefficient d'occupation des sols, et sans rechercher si la construction ne pouvait pas, depuis cette date, faire l'objet d'un permis de régularisation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 480-5 et L. 480-13 du code de l'urbanisme ;
6°) ALORS QU'en toute hypothèse toute personne a droit au respect de sa vie privée et familiale et de son domicile ; qu'en relevant que les conséquences familiales et sociales d'une mesure de démolition pour les époux X... ne pouvaient pas être opposées à la demande de MM. Z... et A..., et en refusant ainsi de rechercher, comme elle y était invitée, si, eu égard à l'absence d'irrégularité caractérisée au regard des règles d'urbanisme en vigueur, cette mesure ne portait pas une atteinte disproportionnée à leur droit au respect de leur vie privée et familiale et à leur domicile, dès lors qu'elle visait la maison d'habitation dans laquelle ils vivaient et qu'ils avaient édifiée en conformité avec un permis de construire dont ils disposaient alors, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 8 de la Convention européenne des droits de l'homme et 480-13 du code civil.