LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu que l'étroite imbrication des bâtiments et des terres cadastrées section n° 41 et 42, le regroupement des six parcelles en un lot unique par l'adjudicataire, la Compagnie européenne d'opération immobilière, pour les besoins d'une adjudication forcée, de même que leur acquisition par les époux X... témoignaient de la parfaite indivisibilité des parcelles à usage agricole d'avec la maison de maître, laquelle, selon le témoignage du maire de la commune, avait toujours constitué le siège de l'exploitation, et relevé que l'unité géographique et économique dont participaient les six parcelles vendues en un lot unique aux époux X... résultait encore du fait que la maison de maître était alimentée en électricité depuis une installation ancienne, située dans le bâtiment à usage de cave ou d'atelier implanté sur la parcelle AB n° 41, que cette même installation desservait en électricité une étable que les preneurs exploitaient de l'autre côté de la rue du Vieux Moulin, sur la parcelle n° 149, que cette étable était alimentée en eau depuis la cave de la maison de maître, que cette maison, dénommée «Le Château», était désignée comme le siège de l'exploitation visée par l'autorisation préfectorale d'exploiter accordée à M. Emile Y... le 11 mai 1970, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées, a légalement justifié sa décision ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le premier moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les époux X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des époux X... ; les condamne à payer aux époux Y... la somme de 2 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier juin deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par Me Foussard, avocat aux Conseils pour les époux X... ;
PREMIER MOYEN DE CASSATION
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a rejeté la demande de M. et Mme X... tendant à faire annuler l'acte de préemption du 10 février 2005, émanant de M. et Mme Y... et visant les parcelles AB.40, AB.42 et AB.43, ainsi que les parcelles AB.23, AB.24 et AB.41, rejeté la demande d'expulsion ainsi que les autres demandes de M. et Mme X... ;
AUX MOTIFS QUE « les époux X... soutiennent que les preneurs auraient perdu la qualité d'exploitant à laquelle l'article L.412-1 du Code rural subordonne la reconnaissance du droit de préemption dès lors qu'ils n'exploitaient plus les parcelles n° 23, 24 et 41, objets du bail de 1969, réduites depuis des années à l'état de friches pour les terres et de ruines pour les bâtiments ; que toutefois l'effondrement partiel de la toiture d'une partie des bâtiments d'habitation et d'exploitation donnés à bail ainsi que le mauvais entretien du bâti résulte manifestement de leur vétusté ; qu'ils nécessitent de grosses réparations et une réfection complète de la charpente et de la couverture ; qu'à défaut de stipulations dérogatoires expresses contenues dans le bail de 1969, de tels travaux incombaient au bailleur et non aux preneurs, lesquels n'étaient tenus que des réparations locatives ou de menu entretien prévus à l'article L.415-4 du Code rural ; que l'obsolescence et l'inexploitabilité actuelle de ces bâtiments ne sauraient donc faire obstacle au droit de préemption des fermiers, lesquels justifient, par production d'un constat d'huissier du 4 juin 2008 : - entreposer du matériel dans un bâtiment construit sur la parcelle AB n° 41, affectée à l'usage de cave ou d'atelier, - alimenter ce même bâtiment en électricité, au moyen d'une installation électrique d'où partent des fils desservant la maison de maître implantée sur la parcelle 42 ainsi que tous les bâtiments du reste de l'exploitation, dont l'un situé sur la parcelle AB.149, à usage d'étable ; qu'il ressort également de ce constat que les terres, prétendument laissées à l'état de friches, n'étaient pas des terres cultivables mais servaient d'aire de stationnement ou de passage entre les différents bâtiments ; que l'huissier souligne également que la végétation qui envahit ces terres remonte à la saison actuelle et qu'un simple fauchage, débroussaillage ou désherbage suffiraient à nettoyer ces parcelles ; qu'il n'en résulte nullement un défaut d'entretien démontrant l'abandon de toute exploitation agricole des trois parcelles incluses dans le lot n° 4 dont il convient de rappeler qu'elles sont accessoires à la ferme du Bourg, unité économique de 11 hectares, dont il n'est ni démontré, ni même soutenu qu'elle soit à l'état d'abandon ; que le moyen pris d'une absence d'exploitation des trois parcelles soumises au statut du fermage n'est donc pas fondé, de sorte que les époux Y... sont parfaitement habiles à préempter ces immeubles, après l'adjudication, par application de l'article L.412-11, alinéa 2, du Code rural () » (arrêt, p. 5, § 2 et s. et p. 6, § 1er) ;
ALORS QUE, premièrement, lorsqu'un fermier entend exercer son droit de préemption, il doit démontrer, ayant la charge de la preuve, qu'il exploite les biens visés par le droit de préemption ; qu'en énonçant qu'il ne résultait pas de leurs constatations un défaut d'entretien démontrant l'abandon de toute exploitation agricole des parcelles AB.23, AB.24 et AB.41, faisant ainsi peser sur l'adjudicataire la charge de prouver que le fermier n'exploitait plus ces parcelles, quand il appartenait au contraire au fermier d'établir qu'il les exploitait, les juges du fond ont méconnu les règles de la charge de la preuve et violé l'article 1315 du Code civil ;
ALORS QUE, deuxièmement, ayant constaté l'effondrement partiel de la toiture d'une partie des bâtiments d'habitation et d'exploitation, la nécessité de grosses réparations et d'une réfection complète de la charpente et de la couverture, puis l'obsolescence et l'inexploitabilité actuelle des bâtiments, les juges du fond auraient dû rechercher, peu important l'entrepôt de matériel dans un bâtiment ou l'alimentation en électricité des bâtiments, si ces derniers pouvaient être regardés comme exploités par le fermier, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles L. 412-1 et L. 412-5 du Code rural ;
ALORS QUE, troisièmement et de la même façon, ayant énoncé que les parties non construites n'étaient pas des terres cultivables mais servaient d'aire de stationnement ou de passage entre les différents bâtiments, sans s'expliquer sur le point de savoir si ces espaces étaient exploités par le fermier dans le cadre d'une exploitation agricole, les juges du fond ont de nouveau privé leur décision de base légale au regard des articles L. 412-1 et L. 412-5 du Code rural ;
Et ALORS QUE, quatrièmement, la condition tenant à l'exploitation du fonds par le fermier concernait, et concernait exclusivement, les parcelles AB.23, AB.24 et AB.41, seules parcelles visées par le bail rural invoqué par le fermier pour fonder son droit de préemption (arrêt, p. 2, dernier §) ; qu'en faisant état de l'exploitation de la ferme du Bourg, physiquement distincte des parcelles AB.23, AB.24 et AB.41, les juges du fond ont violé les articles L. 412-1 et L. 412-5 du Code rural.
SECOND MOYEN DE CASSATION
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a rejeté la demande de M. et Mme X... tendant à faire annuler l'acte de préemption du 10 février 2005, émanant de M. et Mme Y... et visant les parcelles AB.40, AB.42 et AB.43, ainsi que les parcelles AB.23, AB.24 et AB.41, rejeté la demande d'expulsion ainsi que les autres demandes de M. et Mme X... ;
AUX MOTIFS propres QUE « la cour ne peut qu'adopter les motifs pertinents dont le tribunal a déduit que l'étroite imbrication des bâtiments et des terres cadastrées section AB n° 41 et 42, le regroupement des 6 parcelles en un lot unique pour les besoins d'une adjudication forcée, de même que leur acquisition par les époux X..., témoignaient de la parfaite indivisibilité des parcelles à usage agricole d'avoir la maison de maître laquelle, selon le témoignage du maire de la commune, a toujours constitué le siège de l'exploitation ; qu'il convient d'ajouter que l'unité géographique et économique dont participent les 6 parcelles vendues en un lot unique aux époux X... résulte encore des faits suivants : - la maison de maître est alimentée en électricité depuis une installation ancienne, située dans le bâtiment à usage de cave ou d'atelier implanté sur la parcelle AB n° 41 (constant du 4 juin 2008), - cette même installation dessert en électricité une étable que les preneurs exploitent de l'autre côté de la rue du Vieux Moulin, sur la parcelle AB n° 149, ainsi qu'en atteste le disjonctage de l'entière installation provoqué par un court-circuit qui s'est produit dans cette étable lors de la visite des lieux par l'huissier (même pièce), - cette étable est également alimentée en eau depuis la cave de la maison de maître (même constat), - cette maison, dénommée « le Château», était bien désignée comme le siège de l'exploitation visée par l'autorisation préfectorale d'exploiter accordée à Emile Y... le 11 mai 1970 (pièce des époux Y... n° 3), - enfin, les stipulations du bail du 29 novembre 1969 dispensaient expressément le preneur d'occuper les bâtiments d'habitation dépendant de la ferme du Bourg pour le domicilier au lieu-inspecteur du travail « le Château » (pièce n° 2 des époux Y...), ce qui conforte encore l'affectation de la maison de maître comme siège d'exploitation de la ferme du Bourg ; que la circonstance que Raymonde A..., qui résidait habituellement en région parisienne où elle est d'ailleurs décédée (pièce n° 6 des époux Y...), se soit occasionnellement domiciliée au « Château» de BAZOUGES-LES-ALLEUX pour assurer ses propriétés agricoles ou bénéficier du régime de la MSA en qualité de propriétaire non exploitant, n'est nullement incompatible avec le fait que la maison de maître constituait effectivement, et depuis 1969, le noyau réel de la ferme du Bourg ; que l'indivisibilité ainsi démontrée autorise donc les preneurs des trois parcelles soumises au statut du fermage à étendre leur droit de préemption aux parcelles n° 40, 42 et 43, et ceci bien qu'elles n'aient pas été comprises dans le bail () » (arrêt, p. 6, § 2 et s. et p. 7, § 1er) ;
Et AUX MOTIFS adoptés QU' «en l'espèce, l'adjudicataire (la BIE) a lui-même considéré que le lot n° 4 constituait un tout indivisible, ce que les époux Y... revendiquent également et ce qui n'est nullement contesté par les époux X... ; que de fait, lorsqu'on examine le plan cadastral produit par les époux Y..., il apparaît que les parcelles 41 et 42 (sur lesquelles figurent différents bâtiments) sont étroitement imbriquées et constituent un tout indissociable ; que c'est au surplus ce qu'atteste le maire de LA BAZOCHE-DES-ALLEUX : « à ma connaissance, le siège de l'exploitation de M. et Mme Y... est bien situé lieu-dit « Le Château » 24 rue du Vieux Moulin Commune de la BAZOUGE-LES-ALLEUX face aux bâtiments de l'exploitation » ; qu'il en résulte que les époux Y..., qui établissent par un acte notarié louer régulièrement les parcelles 23, 24 et 41, sont bien fondés à exercer leur droit de préemption sur l'ensemble des parcelles 23, 24, 40, 41, 42, 43 constituant un seul lot (le lot n° 4) adjugé aux époux X... () » (jugement, p. 7, § 6, 7 et 8) ;
ALORS QUE, premièrement, l'indivisibilité matérielle suppose qu'un bien ne puisse être utilisé, conformément à son usage, s'il est dissocié d'un autre bien ; qu'en se bornant à faire état d'une imbrication des bâtiments et des terres, fût-elle étroite, sans constater qu'eu égard à la configuration des biens en cause et à leurs accès, les parcelles AB.23, AB.24 et AB.41 ne pouvaient être exploitées à des fins agricoles sans les parcelles AB.40, AB.42 et AB.43, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles L.412-1 et L.412-5 du Code rural, ensemble au regard des règles gouvernant l'indivisibilité ;
Et ALORS QUE, deuxièmement, l'indivisibilité de nature économique ne peut être constatée que s'il est établi que l'exploitation de certains biens ne sera plus viable, d'un point de vue économique, s'ils sont détachés d'autres biens ; qu'en se bornant à faire état d'une alimentation des biens en électricité ou en eau, ou encore de ce que la maison de maître était traditionnellement le siège de l'exploitation, sans s'expliquer sur le point de savoir si les parcelles AB.23, AB.24 et AB.41 n'étaient plus viables économiquement si elles étaient dissociées des parcelles AB.40, AB.42 et AB.43, les juges du fond ont de nouveau privé leur décision de base légale au regard des articles L. 412-1 et L. 412-5 du Code rural, ensemble au regard des règles gouvernant l'indivisibilité.