LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Orléans, 10 décembre 2008), que par jugement du 14 décembre 2004, le tribunal de grande instance d'Orléans a déclaré parfaite la vente intervenue le 4 janvier 2001 entre M. Germain X..., décédé le 2 mars 2001, et Mme Claudine Y... épouse Z..., portant sur un terrain à bâtir par la suite revendu aux époux A... ; que M. Sébastien B... a assigné le Trésorier payeur général du Loiret, ès-qualité de curateur à la succession de M. Germain X..., Mme Claudine Y... épouse Z... ainsi que les époux A..., afin de voir prononcer la nullité des ventes successives intervenues au mépris, selon lui, de son droit de préemption ;
Attendu que M. Sébastien B... fait grief à l'arrêt de déclarer ses demandes irrecevables alors, selon le moyen, que : 
1°/ la foi jusqu'à inscription de faux est due aux actes authentiques pour l'existence de faits survenus en la présence de l'officier public dans l'exercice de ses fonctions ; qu'en l'espèce, le notaire avait indiqué en page 2 de la promesse de vente du 12 juillet 2000 que le promettant, M. X..., avait déclaré avoir consenti verbalement à M. B... un bail sur la parcelle qu'il promettait de vendre à Mme Z... ; qu'ainsi la déclaration faite par le promettant en présence de l'officier public, de ce qu'il avait accordé un bail verbal à M. B... sur la parcelle objet de la promesse de vente, valait jusqu'à inscription de faux ; qu'en refusant, pour dire que la preuve d'un bail rural verbal n'était pas rapportée, d'accorder foi jusqu'à inscription de faux à l'existence de la déclaration de M. X..., la cour d'appel a violé l'article 1319 du code civil ;
2°) si les mentions d'un acte authentique ne résultant pas d'une constatation personnelle du notaire ne valent pas jusqu'à inscription de faux, elles valent néanmoins jusqu'à preuve contraire ; qu'en l'espèce, il résulte des termes de l'arrêt que la promesse de vente notariée, signée par Mme Z..., présentait M. B... comme preneur de la terre vendue et, partant, comme titulaire d'un bail verbal sur la parcelle vendue ; que pour débouter M. B... de sa demande en nullité de la vente acquise en violation de son droit de préemption, la cour d'appel a retenu qu'il ne démontrait pas être titulaire d'un bail rural verbal consenti sur ladite parcelle dès lors que les mentions de l'acte notarié ne faisaient pas foi jusqu'à inscription de faux ; qu'en statuant ainsi, quand lesdites mentions valant jusqu'à preuve contraire, il appartenait aux défendeurs à l'action en nullité de la vente, d'établir que M. B... ne bénéficiait pas d'un bail verbal, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve en violation des articles 1315 et 1341 du code civil ;
3°/ aux termes des articles L. 412-1 et L. 412-5 du code rural, bénéficie d'un droit de préemption l'exploitant preneur en place « ayant exercé au moins pendant trois ans, la profession agricole et exploitant par lui-même ou par sa famille le fonds mis en vente », sans nul égard pour l'effectivité du paiement de fermages ; qu'en affirmant en l'espèce que M. B... n'aurait pas été exploitant en place, au motif inopérant qu'il ne pouvait justifier du paiement régulier des fermages la cour d'appel a violé les articles L. 412-1 et L. 412-5 du code rural ;
4°/ l'effectivité de l'exploitation du fonds par l'exploitant preneur en place doit s'apprécier à la date de la vente ; qu'en l'espèce, M. B... produisait des attestations certifiant qu'il exploitait effectivement la parcelle de terrain ZO 96 au moins jusqu'à l'élévation des constructions, soit postérieurement à la vente du bien ; que pour écarter ces dernières, la cour d'appel a relevé que « si sept témoins certifient avoir autrefois vu ce champ en culture sur la partie désormais cadastrée ZO 97, ils ne précisent pas avoir effectué de telles constatations depuis 1999, seule année à compter de laquelle il pourrait être considéré qu'un bail a été consenti à l'appelant » ; qu'en appréciant ainsi l'effectivité de l'exploitation à la date prétendue de la conclusion du bail, quand il lui appartenait de l'apprécier à la date de la vente du bien, la cour d'appel a violé les articles L. 412-1 et L. 412-5 du code rural ;
5°/ bénéficie du droit de préemption le preneur qui exploite par lui-même ou par sa famille le fonds mis en vente ; qu'en l'espèce, pour refuser à M. B... le bénéfice du droit de préemption, la cour d'appel a notamment retenu que les déclarations de surface faisaient état d'une exploitation par Yves B... et non par son fils ; qu'en statuant ainsi, lorsque Sébastien B... pouvait invoquer l'exploitation par son père du fonds mis en vente, la cour d'appel a violé l'article L 412-5 du Code rural ;
6°/ M. B... produisait l'ensemble des déclarations de surface entre 1998 et 2007 dont il résultait que l'intégralité de la surface litigieuse était déclarée comme cultivée ; qu'il produisait notamment celle de 2000 mentionnant, au titre de l'ilôt litigieux 41 dénommé La Haire d'une surface totale de 4,62 hectares, une surface consacrée au gel de 4,62 hectares, soit sa totalité ; qu'en affirmant qu'il ressortait des déclarations qu'une « surface de 0,55 hectare est mentionnée sur les déclarations de surface comme étant seule exploitée par Yves B... jusqu'en 2002 et que l'intégralité de la parcelle ZO 73 ne faisait pas en juillet 2000 l'objet d'une exploitation agricole par Yves ou Sébastien B... », quand l'affirmation contraire ressortait expressément de la déclaration de surface de l'année 2000 la cour d'appel a violé le principe selon lequel les juges ne peuvent dénaturer les écrits soumis à leur appréciation ;
Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé que le notaire, sans en constater la véracité, avait porté dans l'acte authentique de promesse de vente des indications qui lui étaient communiquées par le vendeur, la cour d'appel a retenu à bon droit que ces énonciations ne pouvaient faire foi jusqu'à inscription de faux, que M. B... étant tiers à l'acte, elles n'avaient aucune valeur probante à son égard et que la preuve du bail devait être rapportée par la partie qui s'en prévalait ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu par une appréciation souveraine des éléments de preuve qui lui étaient soumis, que le paiement des fermages ne correspondait pas à la parcelle litigieuse et que des témoignages démontraient une absence d'exploitation au jour de la vente, la cour d'appel a pu en déduire, hors dénaturation, l'absence de bail verbal et de droit de préemption au profit de M. B... ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. B... aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. B... à payer à Mme Z..., M. et Mme A..., ensemble, la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. B... ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre mars deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils pour M. B....
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR constaté que M. B... ne démontrait pas être titulaire d'un bail rural verbal consenti par M. X... sur la parcelle cadastrée sur la commune de Chaingy section ZO numéro 97 qui a été détachée le 12 juillet 2000 de la parcelle cadastrée sur la même commune ZO numéro 73, et en conséquence d'AVOIR déclaré irrecevables les demandes formées par M. B..., et de l'AVOIR condamné au paiement d'une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
AUX MOTIFS QU'il est certain que la promesse de vente présente Sébastien B... comme preneur de la terre vendue, puisqu'elle précise que l'immeuble lui est loué verbalement et que la vente ne se fera qu'à la condition que l'appelant, désigné comme étant "fermier" renonce à son droit de préemption ; que, cependant, Sébastien B... ne peut soutenir que cette promesse authentique fait foi de l'existence d'un bail jusqu'à inscription de faux, le notaire y ayant seulement porté les indications qui lui étaient communiquées par le vendeur mais n'ayant pas fait état de sa constatation de la véracité de ces dires, puisqu'aucun bail écrit ne lui a été présenté par les parties ; que Sébastien B... ne peut pas plus soutenir que Maître C... a reconnu l'existence d'un bail rural en lui notifiant une vente précédemment consentie, sur la même parcelle ZO 73, par Monsieur X... à Monsieur D..., puisque ce faisant, ce notaire a seulement rempli les obligations professionnelles qui lui incombaient, sans prendre parti sur la véracité des déclarations alors effectuées par Monsieur X... et Sébastien B... ; Attendu que, même si la promesse de vente faisait expressément état de la reconnaissance, par le bailleur, de l'existence d'un bail rural dont la réalité n'a pas été contestée par Madame Z... lorsqu'elle a apposé sa signature sur cet acte, Madame Z... et les consorts A... font valoir que Sébastien B..., qui se prétend preneur depuis 1997, ne justifie pas de paiement de loyers depuis cette date et verse aux débats des relevés parcellaires et déclarations de surface incompréhensibles qui ne permettent pas d'établir qu'il était exploitant de la parcelle litigieuse ; que les intimés soulignent que l'ensemble des pièces de l'appelant se contredisent et démontrent l'absence de bail sur la partie de parcelle ayant été vendue ; Attendu que sont versées aux débats des factures de fermage émanant, de manière étonnante, non de Monsieur X..., mais des consorts Yves et Sébastien B... ; qu'alors que Sébastien B... se prétend preneur depuis 1997, les factures des fermages de 1997 et 1998 ont été établies par Yves B... et les montants correspondant à ces facturations débités sur le compte bancaire de celui-ci ; que les relevés parcellaires versés aux débats font par ailleurs apparaître qu'en 1996,Monsieur X... s'est déclaré exploitant, auprès de la MSA, des parcelles lui appartenant et cadastrées sur la commune de Chaingy ZO 50, ZO 73 et ZO 63 ; qu'Yves B... s'est déclaré exploitant de ces mêmes parcelles en 1997 et 1998 et que Sébastien B... n'est indiqué, exploitant de ces trois mêmes parcelles sur les relevés adressés à la MSA qu'à compter de 1999 ; que ces pièces démontrent que, contrairement à ce que soutient l'appelant, aucun bail rural ne lui a été consenti entre 1997 et 1999 par Monsieur X... sur la parcelle ZO 73 devenue ZO 96 ; qu'il était tout à fait loisible à Monsieur X..., en concluant, à compter de 1999, un bail verbal avec Sébastien B..., de ne consentir cette location que sur une partie de la parcelle ZO 73 et non sur sa totalité ;que la décision de Monsieur X... de faire intervenir dès cette même année 1999, un géomètre expert aux fins de procéder à la division de la parcelle ZO 73 en en détachant les seules parties classées en terrain à bâtir, rend une telle hypothèse particulièrement plausible ; qu'il sera par ailleurs observé que l'appelant ne verse aucun reçu établi par Monsieur X... au titre des fermages qu'il affirme avoir versés en 1999 et 2000 mais que les factures établies au titre de ces fermages, qui émanent de sa propre main, mentionnent qu'ils sont annuellement dus à hauteur de 23,21 quintaux, sans détailler le calcul effectué pour parvenir à une telle quantité ; que celle-ci correspond cependant à la facturation plus détaillée rédigée par Yves B... pour l'année 1998, qui fait état de l'exploitation de 4,22 hectares moyennant un prix de 5,5 quintaux à l'hectare, ce qui amenait ce preneur à s'estimer redevable envers Monsieur X..., au titre des trois parcelles ZO 73, ZO 50 et ZO 63, d'un fermage correspondant au prix de 23,21 quintaux de blé ; que Sébastien B... affirmant avoir loué ces mêmes parcelles à compter de 1999, il est ainsi établi, de son propre aveu puisque toutes les factures sont de sa main, qu'un bail rural lui a été consenti, à compter de 1999, par le défunt pour une surface de 4,22 hectares ; que cependant les relevés parcellaires dressés en 1999 et 2000 mentionnent que la superficie totale des trois parcelles louées à Monsieur X... est de 4 hectares 82 ares et 64 centiares ; que la différence entre cette superficie réelle et le montant des fermages versés ne peut être expliquée que par la non exploitation de l'intégralité de ces parcelles par l'appelant ; que toutes les déclarations de surface, effectuées auprès de la Direction départementale de l'agriculture et de la forêt, entre 1997 et 2004, pour les trois parcelles susvisées, sont établies au nom de Monsieur Yves B... ou du GAEC RECONNU B..., et non de Sébastien B..., ce qui est anormal pour les années 1999 à 2000 pendant lesquelles l'appelant se prétend preneur de ces terres ; que la lecture de ces pièces, qui font présumer que Sébastien B... n'a jamais exploité lui-même ces trois parcelles que son père a continué de cultiver, est particulièrement éclairante ; qu'en effet, la parcelle ZO 73, objet du litige, a été exploitée jusqu'en 1996 par Monsieur X..., qui l'a déclaré auprès de la DDAF pour une surface de 1,31 hectares ; que cette superficie a été ensuite rayée par Monsieur Yves B..., et remplacée par la mention d' une surface de 0,55 hectare réellement exploitée ; que, si la parcelle ZO 73 est devenue la parcelle ZO 96, la même surface de 0,55 hectare est mentionnée sur les déclarations de surface comme étant seule exploitée par Yves B... jusqu'en 2002 ; que cette superficie est bien réelle puisque l'appelant insiste lui-même sur la conformité des déclarations ainsi effectuées avec les contrôles réalisés par l'ONIC ; qu'est ainsi confirmé le fait que l'intégralité de la parcelle ZO 73 ne faisait pas, en juillet 2000, l'objet d'une exploitation agricole par Yves ou Sébastien B... ; qu'enfin, s'il en était besoin, que la preuve d'une exploitation partielle de la parcelle ZO 73 est confortée par les attestations versées aux débats par les intimés, notamment celles émanant du géomètre chargé de procéder à la division de la parcelle ZO 73, du maire de la commune de CHAINGY, et des riverains et voisins qui témoignent unanimement de l'état de total abandon de la partie de parcelle ayant ensuite fait l'objet de ventes par Monsieur X... ; que les attestations des intimés ne sont pas contredites par les témoignages versés aux débats par l'appelant puisque la plupart de ceux-ci ne mentionnent que l'exploitation par Monsieur Yves B... ou par "Monsieur B..." "du champ appartenant à Monsieur X..." sans préciser les limites de cette exploitation, laquelle n'a jamais été contestée sur la partie de parcelle n'ayant pas été vendue et que, si sept témoins certifient avoir autrefois vu ce champ en culture sur la partie désormais cadastrée ZO 97, ils ne précisent pas avoir effectué de telles constatations depuis 1999, seule année à compter de laquelle il pourrait être considéré qu'un bail a été consenti à l'appelant ; Attendu en conséquence que l'absence de bail verbal consenti à Sébastien B... sur la parcelle aujourd'hui cadastrée ZO 97 est démontrée par le paiement de fermages qui ne correspondent pas à l'intégralité de la surface cadastrale de la parcelle ZO 73 dont elle a été détachée, par des déclarations de surface qui font état d'une exploitation, d'ailleurs par Yves B... et non par son fils, d'une partie seulement de cette dernière parcelle à des fins agricoles, ainsi que par les témoignages qui démontrent, au 12 juillet 2000, une absence totale de cultures ou de jachère sur la partie de parcelle vendue, laissée dans un total état d'abandon ; que Sébastien B... n'apportant pas la preuve qui lui incombe de ce qu'il était réellement titulaire d'un bail rural lui ouvrant droit de préemption, son action fondée sur l'article L 412-12 du Code rural ne peut qu'être déclarée irrecevable ; Attendu qu'il y a lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile ;
1. ALORS QUE la foi jusqu'à inscription de faux est due aux actes authentiques pour l'existence de faits survenus en la présence de l'officier public dans l'exercice de ses fonctions ; qu'en l'espèce, le notaire avait indiqué en page 2 de la promesse de vente du 12 juillet 2000 que le promettant, M. X..., avait déclaré avoir consenti verbalement à M. B... un bail sur la parcelle qu'il promettait de vendre à Mme Z... ; qu'ainsi la déclaration faite par le promettant en présence de l'officier public, de ce qu'il avait accordé un bail verbal à M. B... sur la parcelle objet de la promesse de vente, valait jusqu'à inscription de faux ; qu'en refusant, pour dire que la preuve d'un bail rural verbal n'était pas rapportée, d'accorder foi jusqu'à inscription de faux à l'existence de la déclaration de M. X..., la cour d'appel a violé l'article 1319 du Code civil ;
2. ALORS en outre QUE si les mentions d'un acte authentique ne résultant pas d'une constatation personnelle du notaire ne valent pas jusqu'à inscription de faux, elles valent néanmoins jusqu'à preuve contraire ; qu'en l'espèce, il résulte des termes de l'arrêt que la promesse de vente notariée, signée par Mme Z..., présentait M. B... comme preneur de la terre vendue et, partant, comme titulaire d'un bail verbal sur la parcelle vendue ; que pour débouter M. B... de sa demande en nullité de la vente acquise en violation de son droit de préemption, la cour d'appel a retenu qu'il ne démontrait pas être titulaire d'un bail rural verbal consenti sur ladite parcelle dès lors que les mentions de l'acte notarié ne faisaient pas foi jusqu'à inscription de faux ; qu'en statuant ainsi, quand lesdites mentions valant jusqu'à preuve contraire, il appartenait aux défendeurs à l'action en nullité de la vente, d'établir que M. B... ne bénéficiait pas d'un bail verbal, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve en violation des articles 1315 et 1341 du Code civil ;
3. ALORS en tout état de cause QU' aux termes des articles L 412-1 et L 412-5 du Code rural, bénéficie d'un droit de préemption l'exploitant preneur en place « ayant exercé au moins pendant trois ans, la profession agricole et exploitant par lui-même ou par sa famille le fonds mis en vente », sans nul égard pour l'effectivité du paiement de fermages ; qu'en affirmant en l'espèce que M. B... n'aurait pas été exploitant en place, au motif inopérant qu'il ne pouvait justifier du paiement régulier des fermages la cour d'appel a violé les articles L 412-1 et L 412-5 du Code rural ;
4. ALORS QUE l'effectivité de l'exploitation du fonds par l'exploitant preneur en place doit s'apprécier à la date de la vente ; qu'en l'espèce, M. B... produisait des attestations certifiant qu'il exploitait effectivement la parcelle de terrain ZO 96 au moins jusqu'à l'élévation des constructions, soit postérieurement à la vente du bien ; que pour écarter ces dernières, la cour d'appel a relevé que « si sept témoins certifient avoir autrefois vu ce champ en culture sur la partie désormais cadastrée ZO 97, ils ne précisent pas avoir effectué de telles constatations depuis 1999, seule année à compter de laquelle il pourrait être considéré qu'un bail a été consenti à l'appelant » ; qu'en appréciant ainsi l'effectivité de l'exploitation à la date prétendue de la conclusion du bail, quand il lui appartenait de l'apprécier à la date de la vente du bien, la cour d'appel a violé les articles L 412-1 et L 412-5 du Code rural ;
5. ALORS QUE bénéficie du droit de préemption le preneur qui exploite par lui-même ou par sa famille le fonds mis en vente ; qu'en l'espèce, pour refuser à M. B... le bénéfice du droit de préemption, la cour d'appel a notamment retenu que les déclarations de surface faisaient état d'une exploitation par Yves B... et non par son fils ; qu'en statuant ainsi, lorsque Sébastien B... pouvait invoquer l'exploitation par son père du fonds mis en vente, la cour d'appel a violé l'article L 412-5 du Code rural ;
6. ALORS QUE M. B... produisait l'ensemble des déclarations de surface entre 1998 et 2007 dont il résultait que l'intégralité de la surface litigieuse était déclarée comme cultivée ; qu'il produisait notamment celle de 2000 mentionnant, au titre de l'ilôt litigieux 41 dénommé La Haire d'une surface totale de 4,62 hectares, une surface consacrée au gel de 4,62 hectares, soit sa totalité ; qu'en affirmant qu'il ressortait des déclarations qu'une « surface de 0,55 hectare est mentionnée sur les déclarations de surface comme étant seule exploitée par Yves B... jusqu'en 2002 et que l'intégralité de la parcelle ZO 73 ne faisait pas en juillet 2000 l'objet d'une exploitation agricole par Yves ou Sébastien B... », quand l'affirmation contraire ressortait expressément de la déclaration de surface de l'année 2000 la cour d'appel a violé le principe selon lequel les juges ne peuvent dénaturer les écrits soumis à leur appréciation.