LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 27 février 2009), que les époux X..., M. Y... et la SCP Le Bélier (les consorts X...), propriétaires de lots dans l'immeuble L'Hermitage, ont assigné le syndicat des copropriétaires de cet immeuble et son syndic, la société Acogest, en annulation de l'assemblée générale du 3 février 2006 et subsidiairement de certaines décisions de cette assemblée et en dommages-intérêts par le syndic ; 
Sur le premier moyen : 
Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande d'annulation de l'assemblée générale du 3 février 2006, alors, selon le moyen, que l'époux séparé de biens qui exerce le droit de vote attaché à un lot de copropriété indivis avec son conjoint le fait en vertu du mandat tacite prévu à l'article 1540 du code civil ; qu'ainsi, dès lors qu'il résultait des propres constatations de l'arrêt que Mme Z... avait participé à l'assemblée générale du 3 février 2006 en disposant, outre du mandat tacite de son époux séparé de biens pour la part indivise de celui-ci dans les lots numéros 111, 22 et 63, de trois mandats confiés par les copropriétaires A... (68 tantièmes), B... (92 tantièmes) et C... (80 tantièmes), soit quatre délégations de vote au total, et qu'elle avait disposé d'un total de voix (343 tantièmes), par elle-même et par ses mandants, excédant le seuil de 5 % des voix du syndicat (218 tantièmes), la cour d'appel ne pouvait refuser d'annuler l'assemblée générale du 3 février 2006, sans violer les dispositions de l'article 22, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965 ; 
Mais attendu qu'ayant relevé que Mme Z... avait participé à l'assemblée générale du 3 février 2006 en disposant de trois mandats confiés par les copropriétaires A... (68 tantièmes), B... (92 tantièmes) et C... (80 tantièmes), qu'ainsi ces trois mandats représentaient 240 tantièmes alors que le seuil de 5 % était de 218 tantièmes, la cour d'appel, qui a exactement retenu que la règle du non-dépassement du quota de 5 % ne s'appliquait que dans le cas où le copropriétaire disposait de plus de trois mandats, en a déduit à bon droit que Mme Z..., en utilisant sans partage toutes les voix attachées au lot dont elle était copropriétaire indivis avec son mari et en représentant trois autres copropriétaires, avait agit conformément aux dispositions de l'alinéa 3, de l'article 22, de la loi du 10 juillet 1965 ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le second moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE le pourvoi ; 
Condamne, ensemble, les demandeurs aux dépens ; 
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne, ensemble, les demandeurs à payer au syndicat des coproproétaires de l'immeuble L'Hermitage, 42 rue Bieckert à Nice la somme de 2 500 euros, rejette la demande des consorts X... et de la société A CO GEST ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze mai deux mille dix. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
Moyens produits par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat des époux X..., de M. Y... et de la SCP Le Bélier 
PREMIER MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR refusé d'annuler l'assemblée générale du 3 février 2006, et d'AVOIR rejeté l'action en responsabilité contre le syndic A. CO. GEST ; 
AUX MOTIFS QUE dans la Résidence Palais de L'HERMITAGE située 42 &..., les époux Z..., mariés sous le régime de la séparation des biens, sont copropriétaires des lots numéros 111, 22 et 63 soit respectivement un appartement, une cave, et une chambre de bonne ; que les copropriétaires de la Résidence L'HERMITAGE convoqués par leur syndic la SARL A. CO. GEST se sont réunis en assemblée générale le 3 février 2006 ; qu'il n'est pas contesté que Madame Z... a participé à cette assemblée générale et qu'elle disposait de trois mandats confiés par les copropriétaires A... (68 tantièmes), B... (92 tantièmes) et C... (80 tantièmes) ; qu'ainsi les trois mandats représentaient 240 tantièmes alors que le seuil des 5 % est de 218 tantièmes mais que la règle de non-dépassement du quota de 5 % ne s'applique que dans le cas où le copropriétaire mandataire dispose de plus de trois mandats ; qu'en conséquence Madame Z... en utilisant sans partage toutes les voix attachées au lot dont elle est copropriétaire indivis avec son mari et en représentant trois autres copropriétaires a agi conformément à la règle prévue à l'alinéa de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 ; 
ALORS QUE l'époux séparé de biens qui exerce le droit de vote attaché à un lot de copropriété indivis avec son conjoint le fait en vertu du mandat tacite prévu à l'article 1540 du Code Civil ; qu'ainsi, dès lors qu'il résultait des propres constatations de l'arrêt que Madame Z... avait participé à l'assemblée générale du 3 février 2006 en disposant, outre du mandat tacite de son époux séparé de biens pour la part indivise de celui-ci dans les lots numéros 111, 22 et 63, de trois mandats confiés par les copropriétaires A... (68 tantièmes), B... (92 tantièmes) et C... (80 tantièmes), soit quatre délégations de vote au total, et qu'elle avait disposé d'un total de voix (343 tantièmes), par elle-même et par ses mandants, excédant le seuil de 5 % des voix du Syndicat (218 tantièmes), la Cour d'Appel ne pouvait refuser d'annuler l'assemblée générale du 3 février 2006, sans violer les dispositions de l'article 22, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965. 
SECOND MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR refusé d'annuler l'assemblée générale du 3 février 2006, et d'AVOIR rejeté l'action en responsabilité contre le syndic A. CO. GEST ; 
AUX MOTIFS QUE le Syndicat des Copropriétaires comprend 68 membres détenant 4365 tantièmes et qu'ainsi la majorité prévue à l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 nécessiterait le vote de 35 copropriétaires représentant 2910 tantièmes ; que le Syndicat des Copropriétaires réplique que la majorité de l'article 26 précité concerne 34 copropriétaires représentant également 2910 tantièmes ; que les résolutions A2d, B2e et B2f contestées par les appelants ont été soumises au vote de 34 copropriétaires présents ou représentés détenant 3413 tantièmes et que ne se sont opposés auxdites résolutions que quatre copropriétaires détenant 470 tantièmes ; que le Syndicat des Copropriétaires explique que par suite d'une erreur de rédaction du procès-verbal de l'assemblée générale du 3 février 2006, le vote de la SCP LE BELIER a été compté deux fois mais qu'il y a bien eu 37 copropriétaires votant favorablement et représentant 2943 tantièmes ; que les parties donnent la même version du procès-verbal d'assemblée générale et que sur les exemplaires identiques on peut constater qu'effectivement la SCP LE BELIER a été mentionnée deux fois parmi les copropriétaires présents ou représentés et parmi les copropriétaires opposants ; qu'après rectification du décompte des voix résultant d'une erreur manifestement matérielle il est établi que les résolutions contestées ont été adoptées par 35 copropriétaires représentant 2943 tantièmes ; qu'il n'y a pas lieu à annulation ; 
ALORS QUE, D'UNE PART, la Cour d'Appel qui, en réponse à la contestation des exposants sur le nombre des copropriétaires présents ou représentés à l'assemblée générale du 3 février 2006, a constaté que les résolutions contestées avaient été soumises au vote de « 34 copropriétaires présents ou représentés » et que ne se sont opposés auxdites résolutions « que quatre copropriétaires » ce dont il résulterait que la majorité requise de la moitié des membres du Syndicat n'était pas acquise, n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ; 
ALORS, D'AUTRE PART, QUE la Cour d'Appel qui contre les termes du procès-verbal et les allégations du Syndicat des Copropriétaires, et hors de toute allégation des parties, a retenu que les résolutions contestées ont été adoptées par 35 copropriétaires, a méconnu les termes du litige, violant l'article 4 du Code de Procédure Civile ; 
ET ALORS EN CONSEQUENCE QUE les mentions contradictoires de l'arrêt sur le nombre des copropriétaires présents ou représentés et sur le nombre de copropriétaires ayant approuvé les résolutions privent l'arrêt attaqué de toute base légale au regard de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, et de l'article 455 du Code de Procédure Civile.