LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
 JL
 COUR DE CASSATION
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 Audience publique du 13 juillet 2022
 Cassation partielle
 Mme TEILLER, président
 Arrêt n° 580 F-D
 Pourvoi n° A 21-14.275 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
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 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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 ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 13 JUILLET 2022
 La société Hauteurs de Caranguaise, société civile d'exploitation agricole, dont le siège est [Adresse 6], a formé le pourvoi n° A 21-14.275 contre l'arrêt rendu le 14 décembre 2020 par la cour d'appel de Basse-Terre (2e chambre civile), dans le litige l'opposant :
 1°/ à [J] [I], épouse [O], ayant été domiciliée [Adresse 2], décédée,
 2°/ à M. [E] [O], domicilié [Adresse 1], en qualité d'héritier de [J] [I], son épouse,
 3°/ à M. [K] [O], domicilié [Adresse 5],
 4°/ à M. [A] [O], domicilié [Adresse 4],
 5°/ à M. [L] [O], domicilié [Adresse 3], 
 tous trois en qualité d'héritiers de [J] [I], leur mère,
 défendeurs à la cassation.
 La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
 Le dossier a été communiqué au procureur général.
 Sur le rapport de Mme Abgrall, conseiller, les observations de la SAS Boulloche, Colin, Stoclet et Associés, avocat de la société Hauteurs de Caranguaise, de la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat de M. [E] [O], M. [K] [O], M. [A] [O] et de M. [L] [O], après débats en l'audience publique du 8 juin 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Abgrall, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
 la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
 Reprise d'instance
 1. Il est donné acte à M. [E] [U] [R] [O], M. [K] [C] [O], M. [A] [Y] [T] [O]
 et M. [L] [F] [R] [O], en leur qualité respective de conjoint survivant et héritiers de [J] [T] [W] [I] épouse [O], décédée le 1er août 2021, de leur reprise d'instance.
 Faits et procédure 
 2. Selon l'arrêt attaqué (Basse-Terre, 14 décembre 2020), par acte du 22 février 2006, [J] [O] (la bailleresse) a consenti à la société civile d'exploitation agricole Hauteur de Carangaise (le preneur) un bail à ferme d'une durée de neuf ans portant sur diverses parcelles, moyennant un fermage de 38 600 euros par an, qui a été renouvelé le 22 février 2015.
 3. Par acte du 22 novembre 2018, la bailleresse a fait délivrer au preneur un commandement de payer la somme de 115 800 euros correspondant aux fermages échus de 2012 à 2015.
 4. Le preneur a assigné la bailleresse en annulation du commandement en soulevant notamment la prescription partielle des demandes.
 Examen du moyen
 Enoncé du moyen
 5. Le preneur fait grief à l'arrêt de dire que la demande en paiement des loyers dus et impayés sur la période du 22 février 2012 au 21 février 2015 formée par Mme [O] n'était pas prescrite et de la condamner à lui payer la somme de 115 800 euros au titre des loyers à ferme dus et impayés pour la période du 22 février 2012 au 21 février 2015, alors « que la prescription ne peut être suspendue que par des circonstances mettant la partie qui en invoque la suspension dans l'impossibilité d'agir ; que, pour écarter la prescription des loyers à ferme échus avant le 22 novembre 2013, la cour d'appel a retenu, d'une part, que le règlement des fermages était nécessairement subordonné à la qualification de la promesse de vente du 22 février 2006 résultant de l'action formée par la société Hauteurs de Caranguaise devant le tribunal de grande instance de Basse-Terre aux fins d'obtenir l'exécution de l'ensemble contractuel comprenant la promesse unilatérale de vente du 22 février 2006 et le contrat de bail y afférent, et, d'autre part, que le quantum de la créance de Mme [O] était subordonné à l'issue de l'action exercée par la société Hauteurs de Caranguaise le 12 mai 2017 aux fins de voir fixer le point de départ et le mode de calcul du prix du fermage, tant concernant le bail initial que le bail renouvelé ; qu'en statuant par de tels motifs impropres, contrairement à ce qu'elle a considéré, à caractériser l'impossibilité pour Mme [O] d'agir en paiement des fermages, la cour d'appel a violé l'article 2234 du code civil. »
 Réponse de la Cour 
 Vu l'article 2234 du code civil :
 6. Selon ce texte, la prescription ne court pas ou est suspendue contre celui qui est dans l'impossibilité d'agir par suite d'un empêchement résultant de la loi, de la convention ou de la force majeure.
 7. Pour déclarer non prescrite la demande en paiement des fermages réclamés pour la période allant du 22 février 2012 au 22 novembre 2013, l'arrêt retient que, le 26 février 2010, le preneur a saisi le tribunal aux fins d'obtenir l'exécution de l'ensemble contractuel comprenant la promesse unilatérale de vente du 22 février 2006 et le contrat de bail y afférent, ce litige ayant pris fin le 15 février 2018, que même si cette action a été diligentée par le débiteur, le créancier a été dans l'impossibilité de solliciter le paiement des fermages litigieux dont le règlement était subordonné à la qualification de la promesse de vente résultant de l'action en cours, et que l'action exercée par le preneur le 12 mai 2017, aux fins de voir fixer le point de départ et le mode de calcul du fermage a eu pour effet de suspendre le délai de prescription jusqu'au prononcé de l'arrêt avant dire droit du 28 août 2018, [J] [O] étant, dans l'attente du résultat de cette action, dans l'impossibilité d'agir en paiement des loyers dès lors que le quantum de sa créance était subordonné à l'issue de ce litige.
 8. En statuant ainsi, alors que les litiges en cours n'empêchaient pas la bailleresse, qui tient son droit du contrat de bail, d'assigner le preneur en paiement des fermages et ne suspendaient pas la prescription de cette action, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
 Portée et conséquences de la cassation
 9. Le preneur n'ayant opposé une fin de non-recevoir tirée de l'acquisition de la prescription que pour les fermages antérieurs au 22 novembre 2013, la cassation ne sera que partielle.
 PAR CES MOTIFS, la Cour :
 CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il dit que la demande en paiement des fermages pour la période du 22 février 2012 au 22 novembre 2013 n'est pas prescrite et inclut, dans la somme de 115 800 euros, une somme au titre de cette période, l'arrêt rendu le 14 décembre 2020, entre les parties, par la cour d'appel de Basse-Terre ;
 Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Basse-Terre, autrement composée ;
 Condamne M. [E] [O], M. [K] [O], M. [A] [O] et M. [L] [O] aux dépens ; 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize juillet deux mille vingt-deux. MOYEN ANNEXE au présent arrêt
 Moyen produit par la SAS Boulloche, Colin, Stoclet et Associés, avocat aux Conseils, pour la société Hauteurs de Caranguaise
 La société Hauteurs de Caranguaise FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir dit que la demande en paiement des loyers dus et impayés sur la période du 22 février 2012 au 21 février 2015 formée par Mme [O] n'était pas prescrite et de l'avoir condamnée à payer à Mme [O] la somme de 115 800 euros au titre des loyers à ferme dus et impayés pour la période du 22 février 2012 ou 21 février 2015 ;
 ALORS QUE la prescription ne peut être suspendue que par des circonstances mettant la partie qui en invoque la suspension dans l'impossibilité d'agir ; que, pour écarter la prescription des loyers à ferme échus avant le 22 novembre 2013, la cour d'appel a retenu, d'une part, que le règlement des fermages était nécessairement subordonné à la qualification de la promesse de vente du 22 février 2006 résultant de l'action formée par la société Hauteurs de Caranguaise devant le tribunal de grande instance de Basse-Terre aux fins d'obtenir l'exécution de l'ensemble contractuel comprenant la promesse unilatérale de vente du 22 février 2006 et le contrat de bail y afférent, et, d'autre part, que le quantum de la créance de Mme [O] était subordonné à l'issue de l'action exercée par la société Hauteurs de Caranguaise le 12 mai 2017 aux fins de voir fixer le point de départ et le mode de calcul du prix du fermage, tant concernant le bail initial que le bail renouvelé ; qu'en statuant par de tels motifs impropres, contrairement à ce qu'elle a considéré, à caractériser l'impossibilité pour Mme [O] d'agir en paiement des fermages, la cour d'appel a violé l'article 2234 du code civil.