LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Donne acte à M. Y... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la SARL société niçoise d'étude et de construction et M. Ferrari pris en la qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la société Théa ; 
Sur le moyen unique, ci-après annexé : 
Attendu qu'ayant constaté que l'acte de vente du 27 juin 2000 publié avec deux plans annexés, contresignés par les parties avec mention de cette annexe signée par le notaire, mentionnait que l'assiette de la servitude aurait un rayon de 4, 20 mètres et que le plan la représentant par des hachures orangées couvrait une partie du terrain qui excédait ce rayon et ayant retenu, à juste titre, que les plans étaient opposables aux parties et, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que le rapprochement des mentions de l'acte rendait nécessaire, que l'intention de celles-ci était de faciliter les manoeuvres de retournement à tout véhicule, la cour d'appel, qui a souverainement retenu, sans se fonder sur le seul rapport amiable de M. X..., que le fait de limiter à 4, 20 mètres le rayon de cette aire de retournement rendrait la servitude techniquement inapplicable, en a déduit à bon droit, sans être tenue de s'expliquer sur les éléments de preuve qu'elle décidait d'écarter, que la servitude devait s'exercer sur toute la partie du plan hachurée en orange ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE le pourvoi ; 
Condamne M. Y... aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Y... à payer aux époux Z... la somme de 2 000 euros et rejette la demande de M. Y... ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six octobre deux mille dix. 
MOYEN ANNEXE au présent arrêt 
Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour M. Y... 

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que la servitude dont bénéficient les époux Z... est matérialisée par les hachures oranges portées sur le plan annexé à l'acte de vente et condamné Monsieur Y... à libérer l'emprise sous astreinte et à payer des dommages et intérêts aux époux Z... ; 
AUX MOTIFS QUE, « l'acte de vente du 27 juin 2000 a été publié, avec deux plans annexés, contresignés par les parties avec mention de cette annexe signée par le notaire, Maître A... ; que les formalités rendent l'ensemble de ces plans opposables aux parties ; que l'un de ces plans représente la servitude de retournement par des hachures orangées, couvrant une partie du terrain qui excède manifestement le rayon de 4, 20 mètres mentionné dans l'acte notarié lui-même ; que les appelants considèrent que cette partie hachurée correspond à l'emprise de la servitude tandis que l'intimé considère qu'elle ne fait qu'indiquer la zone où elle se situe, le rayon de 4, 20 mètres devant être strictement appliqué au plan et sur le terrain ; que Monsieur X..., géomètre-expert, a considéré quant à lui, que : 
" techniquement il est inconcevable de limiter cette emprise à 4, 20 mètres sachant qu'un rayon de braquage minimum imposé par les services de circulation de la voirie est de 6 m à l'axe. 
Aucun véhicule automobile ne peut se contenter d'un si faible rayon de braquage et, qui plus est en forte pente à son origine. 
Si ce rayon devait s'appliquer, cette emprise de servitude ne permettrait pas la desserte de la parcelle cadastrée C T n° 270 par voie carrossable. 
La propriété Z... serait alors privée du libre accès à son garage ". 
Il a également considéré que : 
" l'emprise de servitude, suffisante et nécessaire, à prendre en compte, serait décrite par un arc de cercle ayant pour origine le point A, situé à 1, 50m du spit en direction de la marque bleue, et pour rayon 6, 20m, telle qu'elle est définie sous teinte rose sur le croquis (annexe 2). Cette servitude, augmentée d'une aire de manoeuvre de 7, 20 m environ par 8, 20 m environ, telle qu'elle est définie sous teinte orange (annexe 2) permettrait aux véhicules d'effectuer un demi-tour " (dire technique du 1er avril 2009). 
Monsieur B... a émis un avis technique similaire ; que la Cour constate qu'il n'y a pas contradiction entre l'acte notarié et son annexe, mais simple inadéquation, et que l'intention des parties était bien de faciliter les manoeuvres de retournement à tout véhicule y compris de secours, en tenant compte de la configuration du terrain (largeur de la voie d'accès et pente) ; que le fait de limiter à 4, 20 mètres le rayon de cette aire de retournement rendrait la servitude techniquement inapplicable ; que dans la mesure où l'intimé n'a pas fourni de documents techniques qui viendraient contredire les avis de Monsieur X... et de Monsieur B..., la Cour dit que la servitude prévue à l'acte du 27 juin 2000 s'exercera sur toute la partie hachurée en orange (...) ; 
1° ALORS QUE, l'acte stipulait, sous la rubrique « assiette de la servitude », « cette servitude s'exercera sur l'assiette suivante : un rayon de 4, 20 mètres. 
Cette assiette figure sous teinte orange sur un plan visé et approuvé par les parties qui demeurera annexé à cette minute » ; qu'il n'existe aucune ambiguïté dans ces stipulations contractuelles dont il résulte que l'assiette de la servitude a un rayon de 4, 20 mètres, à prendre dans la partie orange du plan ; qu'en décidant qu'il y avait lieu à interprétation, et que la servitude s'exerçait sur l'ensemble de la partie orange du plan, au-delà d'un rayon de 4, 20 mètres, la Cour d'appel a dénaturé un contrat clair et précis et violé l'article 1134 du Code civil ; 
2° ALORS QUE les clauses et conditions stipulées dans un acte authentique prévalent sur les pièces et actes annexés à un tel acte ; que dès lors que les stipulations de l'acte authentique sont claires, il ne peut y avoir lieu à interprétation en raison d'une inadéquation de ces stipulations avec un plan annexé à l'acte, les premières prévalant et devant en conséquence seules recevoir application ; qu'en se fondant néanmoins sur une inadéquation entre la clause relative à l'assiette de la servitude et le plan la localisant, pour, sous couvert d'interprétation et de recherche de l'intention des parties, juger que la servitude dont bénéficient les époux Z... est matérialisée par les hachures oranges portées sur le plan annexé à l'acte quand la clause constitutive de la servitude, claire et précise, prévalait sur le plan et devait seule recevoir application, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ; 
3° ALORS QUE les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leur prétention ; que Monsieur Y... soulignait que Maître C..., notaire intervenu en concours à l'acte constitutif de la servitude, avait expliqué que « le plan annexé à l'acte n'a jamais eu la prétention de transposer précisément l'emprise de la servitude mais seulement d'en indiquer l'endroit » de sorte qu'il ne pouvait servir à déterminer son assiette ; que la lettre contenant ces explications était versée aux débats ; qu'en disant que la servitude dont bénéficient les époux Z... est matérialisée par les hachures oranges portées sur le plan annexé à l'acte de vente sans se prononcer sur cette lettre, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ; 
4° ALORS QUE le juge est tenu, en toutes circonstances, de respecter et de faire respecter les principes de l'égalité des armes et de la contradiction ; qu'il ne peut sans méconnaître ces principes, fonder sa décision au seul vu d'un rapport d'expertise amiable établi non contradictoirement et de ses annexes ; que pour dire que la servitude dont bénéficient les époux Z... est matérialisée par les hachures oranges portées sur le plan annexé à l'acte de vente, la Cour d'appel s'est exclusivement fondée sur le rapport de Monsieur X..., établi non contradictoirement à la demande des époux Z... et une lettre de Monsieur B... annexée à ce rapport ; qu'en statuant ainsi, et en se fondant exclusivement sur une expertise non contradictoire établie à la demande d'une des parties et son annexe, la cour d'appel, qui a méconnu le principe de l'égalité des armes et le principe du contradictoire, a violé l'article 6 § 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ensemble l'article 16 du Code de procédure civile.