LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 14 mars 2017), que, par acte du 7 avril 2011, M. X... a consenti à la société Mimoseraie (la société) un prêt d'un montant de 900 000 euros garanti par l'inscription d'une hypothèque conventionnelle de second rang et portant sur une parcelle de terre ; que, par acte du même jour, la société et M. X... ont conclu une promesse synallagmatique de vente ayant pour objet la parcelle de terre et qui stipulait qu'elle serait nulle si le vendeur remboursait à son échéance, soit le 7 octobre 2011, le montant du prêt, avec les intérêts et accessoires, et payait la somme forfaitaire de 260 000 euros à titre d'indemnité libératoire, cette condition devant être accomplie au plus tard le 7 octobre 2011, faute de quoi elle serait réputée non réalisée ; que, par reconnaissance de dette du 7 avril 2011, M. Y..., gérant de la société, a reconnu devoir à M. X... la somme de 258 750 euros à rembourser en une seule fois au plus tard le 7 octobre 2011, tout retard dans le remboursement du prêt entraînant un taux d'intérêt de 10 % l'an sur les sommes dues et la reconnaissance de dette étant caduque si l'indemnité prévue à la clause résolutoire du compromis de vente du 7 avril 2011 était intégralement payée ; que, le prêt n'ayant pas été remboursé, M. X... a assigné la société et M. Y... en vente parfaite de la parcelle de terre et en paiement de sommes ;
Sur le moyen unique du pourvoi principal, ci-après annexé :
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de dire que le compromis de vente est nul et de rejeter la demande en perfection de la vente de la parcelle ;
Mais attendu qu'ayant relevé que les trois actes étaient liés les uns aux autres et concouraient tous à une même opération, qu'il s'agissait pour M. X... de s'assurer d'une sûreté efficace destinée à contourner les règles de la saisie immobilière, que le "compromis" de vente s'analysait en une clause de voie parée de nature à contourner le cours normal des procédures d'exécution et non en un pacte commissoire puisqu'il ne satisfaisait pas aux conditions des articles 2459 et 2460 du code civil et que la seule existence dans l'acte de conditions suspensives de droit commun était inopérante à combattre cette analyse, la cour d'appel, qui a pu déduire de ces seuls motifs que la promesse de vente était nulle et que la demande de M. X... devait être rejetée, a légalement justifié sa décision ;
Sur les deux moyens du pourvoi incident, réunis, ci-après annexés :
Attendu que M. Y... et la société font grief à l'arrêt de les condamner à payer à M. X... la somme de 1 715 625 euros au titre du prêt et la somme de 388 125 euros au titre de la reconnaissance de dette ;
Mais attendu qu'ayant retenu souverainement que les demandes en paiement au titre du prêt et de la reconnaissance de dette étaient fondées et que la somme réclamée en remboursement du prêt n'était pas contestée et exactement que l'article L. 313-3 du code de la consommation n'était pas applicable aux intérêts de retard de la reconnaissance de dette, la cour d'appel a pu en déduire, sans violer le principe de la contradiction ni l'article 12 du code de procédure civile, que M. Y... et la société devaient être condamnés à payer le montant des sommes réclamées par M. X... de ces chefs ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Laisse à chaque partie la charge de ses dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt décembre deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyen produit, au pourvoi principal, par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils pour M. X...
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'AVOIR dit que le compromis de vente signé le 7 avril 2011, ainsi que la clause pénale y insérés sont nulles et d'AVOIR, en conséquence, rejeté la demande de Monsieur X... tendant à voir dire que le jugement vaut vente de la parcelle sis à [...];
AUX MOTIFS QUE le 7 avril 2011, Me A..., notaire, a reçu un acte aux termes duquel Monsieur X... consentait à la société Mimoseraie un prêt d'un montant de 900'000 € garanti par une inscription d'hypothèque conventionnelle de second rang, prise après le trésor public et portant sur une parcelle de terre à [...] ; que le remboursement devait se faire en une seule échéance au plus tard le 7 octobre 2011 ; que le taux effectif global était de 5,61 % par an, et que pour les intérêts de retard, il était prévu un taux de 15 % ; que le même jour, la société Mimoseraie et Monsieur X... concluaient une promesse synallagmatique de vente, ayant pour objet le même terrain au prix de 900.000 €, et qu'il était prévu que le compromis deviendrait nul et non avenu dans le cas où le vendeur rembourserait à son exacte échéance, soit le 7 octobre 2011, le montant du prêt en principal, soit 900.000 €, plus les intérêts et accessoires, et qu'il paierait la somme forfaitaire de 260'000 € à titre d'indemnité libératoire le même jour, étant précisé que cette condition devrait être accomplie au plus tard le 7 octobre 2011, faute de quoi elle serait réputée non réalisée et le compromis continuerait dans tous ses effets ; qu'enfin, le même jour à nouveau, Monsieur Y... reconnaissait devoir à Monsieur X... la somme de 258'750 € à rembourser en une seule fois au plus tard le 7 octobre 2011, l'acte stipulant que tout retard dans le remboursement du prêt entraînerait un taux d'intérêt de 10 % l'an sur les sommes dues et que la reconnaissance de dette serait caduque si l'indemnité prévue à la clause résolutoire du compromis de vente du 7 avril 2011 est intégralement payée en cas d'exercice de ladite clause résolutoire ; que l'acte passé le 7 avril 2011 relativement à la vente du terrain rappelait, en outre, au titre de l'exposé préalable, que l'acheteur avait prêté au vendeur la somme de 900'000 € par un acte reçu le même jour et que les parties convenaient, dans l'hypothèse d'une défaillance de l'emprunteur vendeur dans le remboursement du crédit au prêteur acquéreur dans le délai fixé, « de réitérer la présente promesse synallagmatique de vente conclue ce jour sous diverses conditions suspensives et sous la condition résolutoire notamment du remboursement dudit crédit par l'emprunteur vendeur » ; qu'il y était ajouté que le prix de la vente serait alors compensé avec le montant du capital, des intérêts et accessoires puisque les comparants seront en même temps créancier et débiteur l'un de l'autre, que «par suite les parties seront libérées de toute obligation l'une à l'égard de l'autre, tant au niveau du prix de la présente promesse synallagmatique dans le remboursement du crédit » ; que la clause relative au prix prévoyait par ailleurs que « la vente, si elle se réalise, aura lieu moyennant le prix principal de 900'000 €. Ce prix sera payable comptant en totalité par compensation avec le prêt d'un même montant consenti aujourd'hui même par l'acquéreur au vendeur conformément aux dispositions des articles 1289 et suivants du Code civil comme expliqué dans l'exposé préalable, à concurrence des sommes dues à ce titre, le surplus étant alors soumis à la convention de prêt sus énoncée » ; qu'il ressort de l'analyse de ces trois actes , des mentions figurant au titre de l'exposé préalable et du paiement du prix dans le compromis , de leur chronologie, de l'exacte similitude entre le montant du prêt et celui du prix de vente, que non seulement ils sont indéniablement liés les uns aux autres, mais également qu'ils concourent tous à une même opération, à savoir, le prêt par Monsieur X... d'une somme de 900'000 € à la Société Mimoseraie, ainsi qu'à la garantie de cette opération, étant observé que, dans la mesure où le créancier ne pouvait être inscrit qu'en second rang sur le bien immobilier proposé comme support de l'hypothèque, il s'agissait, en réalité, pour lui, de s'assurer, au moyen de la signature du compromis de vente portant sur le terrain, d'une sûreté efficace destinée à contourner les règles d'exécution, et plus particulièrement, celles de la saisie immobilière, la seule existence dans l'acte de conditions suspensives de droit commun étant inopérante à combattre cette analyse ; que dans ces conditions, le compromis doit s'analyser comme un acte de nature à contourner le cours normal des procédures d'exécution; qu'il encourt la nullité comme étant une clause de voie parée, étant encore observé qu'il ne peut s'agir d'un pacte commissoire, dès lors qu'il ne satisfait pas aux conditions des articles 2459 et 2460 du Code civil ; que le compromis de vente étant nul, aucune demande ne peut prospérer sur le fondement de la clause pénale y insérée et que Monsieur X... sera, en conséquence, débouté de la demande de ce chef ;
ALORS QUE la clause de voie parée est celle qui permet au créancier de se dispenser du recours au juge pour procéder à la vente du bien ; qu'en l'espèce, le compromis de vente du 7 avril 2011 contenait, outre une condition résolutoire réputée accomplie si le prêt était intégralement payé à la date convenue, diverses conditions suspensives tenant à la fourniture des titres de propriété, à l'absence de servitudes - autres que celles indiquées dans l'acte -, à l'absence d'exercice d'un droit de préemption ainsi qu'à l'absence d'inscriptions, dans l'état hypothécaire, dont la charge serait supérieure au prix de vente, aucune de ces conditions ne dépendant de la volonté du bénéficiaire de la promesse, en l'occurrence, Monsieur X...; que la non-réalisation de l'une seulement de ces conditions suspensives entraînant la caducité de la promesse synallagmatique de vente, le compromis ne pouvait, en conséquence, constituer une « sûreté efficace destinée à contourner les règles d'exécution » ; qu'en en décidant pourtant ainsi, après s'être bornée à énoncer que « la seule existence dans l'acte de conditions suspensives de droit commun étant inopérante à combattre cette analyse » sans s'expliquer davantage, comme elle y avait été invitée, sur le caractère potestatif des conditions suspensives stipulées et, partant, susceptibles de faire échec à la vente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 2458 du code civil et L. 311-3 du code des procédures civiles d'exécution. Moyens produits, au pourvoi incident, par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils pour M. Y... et la société Mimoseraie
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la société LA MIMOSERAIE à payer à M. X... la somme de 1 715 625 euros au titre du prêt du 7 avril 2011,
Aux motifs que « Attendu, en revanche, que M. X... sera jugé bien fondé en ses demandes de paiement au titre du prêt et de la reconnaissance de dette.
Attendu que les appelants font état au sujet de la somme due par M. Y... au titre de la reconnaissance de dette, de ce qu'il s'agirait d'un prêt usuraire au motif que les intérêts au taux de 10 % seraient contestables au regard de l'article 313-3 du Code de la consommation et du taux d'usure fixé par la Banque de France à 5,51 % au premier trimestre 2011.
Mais attendu que les intérêts ainsi stipulés concernent, en l'espèce, les intérêts de retard assortissant le paiement dû en vertu d'une reconnaissance de dette et que les textes cités relativement à l'usure ne sont donc pas applicables.
Attendu qu'il sera, en conséquence, alloué à M. X... les sommes réclamées de ce chef et au demeurant non autrement contestées par les appelants, à savoir la somme de 1 715 625 euros au titre du prêt du 7 avril 2011 et la somme de 388 125 euros au titre de la reconnaissance de dette, intérêts arrêtés au 7 octobre 2016, outre pour cette dernière les intérêts au taux de 10 % sur le principal courant à compter du 8 octobre 2016 jusqu'à parfait paiement, la première de ces sommes étant due par la société Mimoseraie et la seconde étant due par M. Y... » ;
Alors que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; que la Cour d'appel, après avoir infirmé le jugement entrepris qui avait dit parfaite la vente litigieuse, a, statuant à nouveau sur le tout, condamné la société LA MIMOSERAIE à payer à M. X... la somme de 1 715 625 euros au titre du prêt du 7 avril 2011, sans avoir invité au préalable la société LA MIMOSERAIE et M. Y..., seuls appelants, à conclure sur ce point ; que ce faisant, elle a violé l'article 16 du Code de procédure civile ;
Et alors que, en tout état de cause, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables ; qu'en condamnant la société LA MIMOSERAIE à payer à M. X... la somme de 1 715 625 euros qu'il demandait au titre du prêt du 7 avril 2011, sans rechercher si cette demande était fondée en droit et, spécialement, si la clause dont M. X... se prévalait pour réclamer la somme en cause n'était pas abusive, la Cour d'appel a méconnu son office, violant ainsi l'article 12 du Code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la société LA MIMOSERAIE à payer à M. X... la somme de 1 715 625 euros au titre du prêt du 7 avril 2011 et condamné M. Y... à payer à M. X... la somme de 388 125 euros au titre de la reconnaissance de dette du 7 avril 2011, outre les intérêts au taux de 10 % l'an sur le principal depuis le 8 octobre 2016 jusqu'à complet paiement,
Aux motifs que « Attendu, en revanche, que M. X... sera jugé bien fondé en ses demandes de paiement au titre du prêt et de la reconnaissance de dette.
Attendu que les appelants font état au sujet de la somme due par M. Y... au titre de la reconnaissance de dette, de ce qu'il s'agirait d'un prêt usuraire au motif que les intérêts au taux de 10 % seraient contestables au regard de l'article 313-3 du Code de la consommation et du taux d'usure fixé par la Banque de France à 5,51 % au premier trimestre 2011.
Mais attendu que les intérêts ainsi stipulés concernent, en l'espèce, les intérêts de retard assortissant le paiement dû en vertu d'une reconnaissance de dette et que les textes cités relativement à l'usure ne sont donc pas applicables.
Attendu qu'il sera, en conséquence, alloué à M. X... les sommes réclamées de ce chef et au demeurant non autrement contestées par les appelants, à savoir la somme de 1 715 625 euros au titre du prêt du 7 avril 2011 et la somme de 388 125 euros au titre de la reconnaissance de dette, intérêts arrêtés au 7 octobre 2016, outre pour cette dernière les intérêts au taux de 10 % sur le principal courant à compter du 8 octobre 2016 jusqu'à parfait paiement, la première de ces sommes étant due par la société Mimoseraie et la seconde étant due par M. Y... » ;
Alors que, 1°), constitue un prêt usuraire tout prêt conventionnel consenti, sous quelque forme que ce soit, à un taux effectif global qui excède, au moment où il est consenti, de plus du tiers, le taux effectif moyen pratiqué au cours du trimestre précédent par les établissements de crédit pour des opérations de même nature comportant des risques analogues, telles que définies par l'autorité administrative après avis du Comité consultatif du secteur financier ; qu'en affirmant néanmoins par principe que les textes relatifs à l'usure ne sont pas applicables aux intérêts assortissant le paiement dû en vertu d'une reconnaissance de dettes, la Cour d'appel a violé, par refus d'application, l'article L. 313-3 du Code de la consommation pris dans sa version applicable à la cause ;
Et alors que, 2°) et en tout état de cause, il résulte de la reconnaissance de dette litigieuse que, à peine plus de trois mois après le début de l'année 2011, époque à laquelle aurait été consenti le prêt de 243 000 euros, celui-ci avait déjà produit des intérêts à concurrence de 15 750 euros c'est-à-dire à un taux usuraire ; que, de surcroît, cet acte prévoit pour seule sanction, en cas de non remboursement de la somme de 243 000 euros à la date du 7 octobre 2011, l'obligation pour M. Y..., de verser, outre cette somme, des intérêts au taux de 10 %, prétendument de « retard ; que ceux-ci constituent donc en réalité de simples intérêts assortissant le prêt, eux-mêmes à un taux usuraire ; que la dissimulation de ces intérêts à un taux usuraire, pour une part, sous la forme d'une dette en capital sans indication de sa cause et, pour une autre part, sous la qualification d'intérêts de retard, ne peut faire obstacle à l'application de l'application des textes relatifs à l'usure ; qu'en motivant, par l'emploi des termes « les intérêts ainsi stipulés concernent, en l'espèce, les intérêts de retard assortissant le paiement dû en vertu d'une reconnaissance de dette et que les textes cités relativement à l'usure ne sont donc pas applicables », l'exclusion des règles relatives à l'usure par le prétendu caractère moratoire des intérêts au taux de 10 % stipulés en l'espèce, elle a de toute façon violé, par refus d'application, l'article L. 313-3 du Code de la consommation pris dans sa version applicable à la cause.