LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis, 21 juin 2013), que, par acte authentique du 5 mai 2000, la Société immobilière du département de la Réunion (la SIDR) a vendu à M. et Mme N... une parcelle de terre et la construction y édifiée formant le lot d'un lotissement ; que M. et Mme N... ont construit un muret de clôture sur la limite arrière du terrain surplombant la parcelle appartenant à M. U... ; qu'une partie de leur clôture s'étant effondrée à la suite d'un glissement du terrain, M. et Mme N... ont, après expertise, assigné la SIDR et M. U... en réparation de leurs préjudices ;
Attendu que la SIDR fait grief à l'arrêt de la déclarer responsable des conséquences dommageables de l'effondrement du mur de clôture et de la condamner à payer diverses sommes et à exécuter des travaux de consolidation ;
Mais attendu qu'ayant relevé que le remblaiement de la parcelle par la SIDR n'avait pas été effectué dans les règles de l'art, que cette instabilité du remblai constituait un vice caché rendant le terrain impropre à sa destination et constituait la cause profonde du glissement de terrain, que l'initiative prise par M. U... avait pour origine l'inertie de la SIDR, informée que le remblai empiétait sur sa parcelle et mise en demeure à plusieurs reprises d'avoir à enlever les blocs qui menaçaient de glisser, et que les autres causes du dommage devaient être éliminées conformément à l'argumentation de l'expert, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation ni de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a pu, sans violer le principe de la réparation intégrale, en déduire que la SIDR devait être condamnée à exécuter les travaux destinés à remédier à l'instabilité du remblai et à réparer le préjudice résultant du sinistre dont elle a souverainement fixé le montant ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la Société immobilière du département de la Réunion aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la Société immobilière du département de la Réunion à payer la somme de 3 000 euros à M. et Mme N... et rejette les autres demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois mai deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE au présent arrêt.
Moyen produit par la SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat aux Conseils, pour la Société immobilière du département de la Réunion.
La SIDR fait grief au jugement attaqué de l'avoir déclarée responsable, sur le fondement du vice caché, des conséquences dommageables de l'effondrement du mur de clôture des époux N... survenu en 2006 et de l'avoir, en conséquence, condamnée, in solidum avec M. U..., à payer à ces derniers la somme de 976,50 euros au titre du coût de reprise de la clôture et celle de 4.000 euros à titre de dommages intérêts pour trouble de jouissance, d'avoir dit que dans leurs rapports entre eux, la charge finale des condamnations serait supportée à hauteur de 80 % par la première et de 20 % par le second, et de l'avoir condamnée, sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la signification de l'arrêt et pendant une durée de deux mois après quoi il serait à nouveau fait droit, à exécuter les travaux de consolidation du remblai séparant la propriété des époux N... de celle de M. U..., suivant la proposition C du rapport d'expertise de M. X... (page 18), consistant en la construction d'un mur en béton armé en L ;
AUX MOTIFS QUE sur les responsabilités, le rapport d'expertise de M. X... met en lumière deux causes à l'origine du glissement de terrain : d'une part les terrassements effectués par M. U... sur son terrain et d'autre part le remblaiement de la parcelle vendue aux époux N... par la SIDR ; que sur le remblaiement de la parcelle numéro [...], le talus observé par l'expert est plus raide que sur les plans de bornage de 1993 et topographique de 1997 ; que le dénivelé constaté est de 4 à 5 mètres alors qu'avant il ne dépassait pas 2,5 à 3 mètres ce qui implique la création d'un remblai postérieurement à 1997 ; qu'or, ce remblai exécuté par l'entreprise de terrassement sur la parcelle [...]  n'est pas conforme aux règles de l'art en ce que : - pour obtenir une pente modérée garantissant un minimum de stabilité, il débordait sur la parcelle U..., - un voisin confirme à l'expert avoir constaté la présence de blocs instables sur le talus qui menaçaient sa propriété et avoir alerté M. U... ; que celui-ci a adressé plusieurs courriers en octobre 1999, mars et août 2000 à SIDR pour qu'elle remédie à ces désordres ; que le procès verbal de visite de parfait achèvement du 28 juin 2000 indique : lot 14, enlever les blocs de béton et tôles ondulées dans le talus ; que l'expert lui-même constate encore la présence de blocs en tête de talus ; que suite à ces travaux de terrassement, les remblais constitués de blocs instables constituaient la tranche visible du talus ; - pour avoir une bonne tenue, un remblai doit être compacté selon un protocole précis ; que la présence de blocs de 600 mm à plus de 1.000 mm déversés dans le talus prouve que le protocole n'a pas été respecté ; - compte tenu de la pente, il aurait fallu exécuter, avant la mise en place de la première couche de remblai, des redans pour assurer un ancrage correct du remblai sur la pente ; - lorsque le remblai est terminé, il est indispensable de reprofiler le talus à sa cote finale avec les engins appropriés en réutilisant Ou en évacuant les matériaux en excès ; que dans le cas présent, cela ressemble plus à des matériaux poussés sur un talus qu'à un remblai compacté ; qu'en conclusion : la stabilité du remblai était précaire et a constitué un facteur déclenchant ; que sur le terrassement effectué par M. U..., M. U... a entrepris de « nettoyer le talus » des blocs instables ; que du fait de la présence de ces blocs sur la totalité de l'épaisseur des remblais, ce nettoyage s'est transformé en terrassement avec élimination d'une grande partie des remblais créant ainsi une forte pente rendant le talus instable à long terme ; qu'aucune mesure conservatoire n'a été prise ; qu'en conclusion : il s'agit d'un facteur déclenchant ; que l'expert élimine les autres causes possibles : - la pluviométrie exceptionnelle a été un facteur aggravant en facilitant le glissement, mais un faible apport d'eau aurait conduit à long terme, avec la disparition progressive de la cohésion, à la même conséquence ; - le système d'assainissement non collectif qui amène de l'eau dans le talus a constitué un facteur aggravant négligeable car il se trouvait assez loin en arrière ; - la surcharge provoquée en tête de talus par la clôture, composée de trois rangs de parpaings surmontés d'un grillage, est très faible et son impact sur la stabilité très marginale également, insuffisante pour réduire de façon significative le coefficient de sécurité ; il s'agit d'un facteur aggravant négligeable ; - le mur de clôture perpendiculaire à l'écoulement des eaux fait barrage à celles-ci ; toutefois, même si l'eau a pu s'infiltrer dans le remblai, la poussée hydrostatique sur le mur n'a pas pu influer sur le coefficient de sécurité du talus (si la quantité d'eau avait été importante, la maison des époux N... aurait été inondée en cas de fortes pluies) ; qu'en vertu des dispositions des articles 1641 et suivants du code civil, la SIDR, venderesse de la parcelle numéro [...], est responsable à l'égard des acquéreurs des vices cachés pouvant l'affecter ; qu'en achetant le terrain et la maison, les époux N... étaient en droit d'édifier un mur de clôture ; ils n'étaient pas censés savoir que le remblai avait été fait sans respect des règles de l'art ; que contrairement à ce que soutient la SIDR, ils ne disent pas avoir construit leur mur « suite à un glissement de terrain intervenu sur un talus qui les sépare de la propriété U... » ; qu'ils disent avoir « constaté l'effondrement partiel de leur mur de clôture construit en 2002, suite à un glissement de terrain ... » ; la chute du mur a donc, selon eux, été consécutive au glissement de terrain ; même si des blocs épars étaient visibles dans le talus, l'absence de compactage a été caractérisée par la société de contrôle SEGC en 2007 puis par l'expert judiciaire ; le fait que M. N... exerce la profession de manoeuvre ne fait pas de lui un professionnel averti en matière de terrassement et de construction et même s'il a dû creuser un minimum de fondations pour édifier un muret composé selon l'expert de trois rangs de parpaings dans lesquels était scellée une clôture en grillage, cela n'implique par pour autant qu'il ait eu connaissance au moment de la construction du mur et encore moins au moment de la vente ; de la mauvaise qualité du remblai ; que l'instabilité du remblai fait au mépris des règles de l'art constitue donc pour les époux N... un vice caché rendant le terrain impropre à la destination pour laquelle il a été acquis ; que les époux N... ont eu connaissance du vice au moment du dépôt du rapport de la société SEGC en février 2007 ; que leur action introduite le 10 mars 2008, moins de deux ans après la découverte du vice, est recevable par application de l'article 1648 du code civil et la SIDR est tenue de répondre des conséquences du vice caché ; que lassé par l'inertie de la SI DR qui ne faisait rien pour remédier à l'empiétement du remblai sur sa parcelle en dépit de plusieurs relances écrites, M. U... a décidé de le faire lui-même en utilisant une pelle mécanique avec laquelle il a enlevé de la terre et de gros blocs de roche sans prendre la moindre mesure conservatoire ; que ce faisant il a non seulement accentué sensiblement la pente, mais aussi fragilisé le remblai et provoqué le glissement de terrain ; que M. U... a commis une faute en lien direct avec le dommage et c'est à tort que les premiers juges ont estimé que le terrassement effectué par M. U... n'avait pas eu de rôle causal mais seulement un rôle révélateur ; que les autres causes possibles du dommage (pluie, surcharge et effet barrage du mur de clôture, assainissement) doivent être éliminées conformément à l'argumentation de l'expert non utilement critiquée par les parties ; qu'en conclusion, la cause profonde du sinistre réside dans l'instabilité du remblai ; que le terrassement de sa parcelle sans mesures conservatoires préalables par M. U... a certes provoqué le glissement de terrain et sa responsabilité ne peut être totalement écartée, mais l'inertie de la SIDR informée que son entreprise de terrassement avait poussé le remblai jusqu'à empiéter sur la parcelle voisine, mise en demeure à plusieurs reprises en 1999 et 2000 d'avoir à enlever les blocs qui menaçaient de glisser, est à l'origine de l'initiative malencontreuse prise par M. U... en 2005 et doit supporter une plus grande part de responsabilité ; qu'il y a donc lieu de retenir la responsabilité in solidum de la SIDR et de M. U... à l'égard des époux N... ; que dans leurs rapports entre eux, la responsabilité sera partagée à proportion de 80 % pour la SIDR et 20 % pour M. U... ; que le jugement sera réformé de ce chef ; que sur la réparation du dommage, l'expert évalue la réfection du mur de clôture effondré à la somme de 976,50 euros TTC ; que la SIDR et M. U... seront condamnés in solidum au paiement de cette somme et la charge finale sera répartie entre eux conformément au partage de responsabilité ci-dessus fixé ; que le trouble subi par les époux N... qui sont privés depuis l'année 2006 de la possibilité de jouir entièrement de leur jardin dont une partie est effondrée sur la parcelle voisine et risque d'entraîner des chutes de personnes en contrebas, a été quelque peu sous-évalué par les premiers juges ; qu'il y a lieu de leur allouer de ce chef une somme de 4.000 euros, également supportée in solidum par la SIDR et M. U..., la charge finale étant répartie entre eux conformément au partage de responsabilité ; que sur la stabilisation du remblai, les époux N... sont en droit d'exiger non seulement la réfection de leur clôture mais également la stabilisation du talus afin de pérenniser la réparation de la clôture ; que l'expert a proposé cinq solutions (A à E) et sur ce point la cour adopte les motifs des premiers juges qui ont justement retenu la solution C consistant à construire un mur en béton armé en L, après avoir écarté les solutions A et B qui nécessiteraient d'empiéter pour partie sur le terrain M. U..., et les solutions D et E qui sont trop onéreuses et que d'ailleurs les époux N... ne réclament pas ; que ces travaux destinés à remédier à l'instabilité du remblai doivent être supportés en totalité par la SIDR à qui incombait l'obligation de livrer un terrain exempt de vice et seront exécutés par cette société conformément à la demande des époux N..., l'astreinte fixée par le tribunal étant confirmée ; que le jugement sera confirmé pour le surplus s'agissant de la justification d'une assurance décennale civile par l'entrepreneur chargé de la réalisation et des études d'exécution établies par le bureau technique ;
1°) ALORS QUE ne constitue pas un vice caché justifiant l'action en garantie introduite par l'acquéreur d'une construction avec un terrain nu, non destiné à recevoir une construction, le défaut affectant le remblaiement de celui-ci, sans influence sur l'usage d'habitation de la construction ; qu'en se bornant, pour retenir la responsabilité de la SIDR sur le fondement du vice caché, à énoncer que l'instabilité du remblai fait au mépris des règles de l'art constituait un vice caché rendant le terrain impropre à la destination pour laquelle il avait été acquis, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la circonstance que l'instabilité du remblai touchait un terrain nu non constructible, sans que l'usage d'habitation de la construction ne soit altéré, n'excluait pas que ce défaut puisse ouvrir l'action en garantie des vices cachés, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1641 du code civil ;
2°) ALORS QUE la faute de l'acquéreur n'ayant pas pris toutes les précautions d'utilisation de la chose vendue est de nature à atténuer la responsabilité du vendeur sur le fondement de l'article 1641 du code civil ; qu'en se bornant, pour refuser de prendre en compte la faute des époux N..., à énoncer que ces derniers étaient en droit d'édifier un mur de clôture, qu'ils n'étaient pas censés savoir que le remblai avait été fait sans respect des règles de l'art et que la surcharge provoquée en tête de talus par la clôture et le barrage fait par le mur de clôture perpendiculaire à l'écoulement des eaux ne constituaient pas une cause possible du dommage, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la circonstance que les acquéreurs avaient érigé un mur de médiocre qualité, en bordure d'un talus instable, sans autorisation administrative ni études techniques préalables, dans une zone à forte pluviométrie, et sans respecter les règles du plan de prévention des risques naturels prévisibles sur la commune de Salazie, après que les travaux d'affouillement de M. U... eurent modifié et fragilisé le talus qui avait été retaillé et avait vu sa pente accentuée, n'induisait pas leur contribution à leur propre dommage, de nature à atténuer la responsabilité du vendeur sur le fondement de l'article 1641 du code civil, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du texte précité ;
3°) ALORS QUE la SIDR soutenait, dans ses écritures d'appel (p. 13 et 14), que le glissement de terrain avait comme cause prépondérante les terrassements effectués par M. U... dans la mesure où ce dernier, loin de se contenter d'enlever les blocs de remblais déversés sur sa propriété après l'avoir mise en demeure de le faire, avait pris la liberté d'entreprendre des travaux plus vastes de terrassement, sans autorisation, sans prendre les précautions utiles et sans la moindre maîtrise, purgeant le sol de gros blocs stabilisateurs et retaillant dangereusement le talus sur deux mètres, accentuant sa pente et engendrant une grande instabilité de celui-ci, créant ainsi les conditions propices à l'effondrement du mur de clôture des époux N..., lorsqu'un arrêt des terrassements avant la tête du talus aurait permis d'éviter le sinistre ; qu'en énonçant, pour dire que dans leurs rapports entre eux, la responsabilité serait partagée à proportion de 80 % pour la SIDR et 20 % pour M. U..., que la cause profonde du sinistre résidait dans l'instabilité du remblai et que si le terrassement de sa parcelle sans mesures conservatoires préalables par M. U... avait certes provoqué le glissement de terrain, l'inertie de la SIDR était à l'origine de l'initiative malencontreuse prise par ce dernier, la cour d'appel n'a ainsi pas répondu au moyen précité qui était pourtant de nature à établir que M. U... devait supporter la part principale de responsabilité et a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
4°) ALORS QUE la réparation intégrale d'un dommage oblige à placer celui qui l'a subi dans la situation où il se serait trouvé si le comportement dommageable n'avait pas eu lieu, sans qu'il en résulte pour lui ni perte ni profit ; que la cour d'appel qui, pour condamner la SIDR à réaliser, à ses seuls frais, les travaux de construction d'un mur de soutènement en béton armé, a énoncé que les époux N... étaient en droit d'exiger non seulement la réfection de leur clôture mais également la stabilisation du talus afin de pérenniser la réparation de la clôture, a violé l'article 1645 du code civil, ensemble le principe de la réparation intégrale du préjudice ;
5°) ALORS QU' en tout état de cause, l'existence d'un dommage en relation de causalité avec la faute retenue donne lieu à réparation ; que la cour d'appel qui, bien qu'elle ait constaté que la négligence fautive de M. U..., qui avait procédé à un terrassement de sa parcelle sans mesures conservatoires préalables, avec élimination d'une grande partie des remblais, créant ainsi une forte pente rendant le talus instable à long terme, était à l'origine, fût-ce partiellement, de l'effondrement de la clôture, a néanmoins, pour dire que la SIDR devait supporter seule les travaux de construction d'un mur de soutènement, énoncé que ces travaux étaient destinés à remédier à l'instabilité du remblai et qu'il incombait à la venderesse l'obligation de livrer un terrain exempt de vice, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations dont il résultait que M. U..., qui, par sa faute, avait contribué à l'instabilité du talus et à l'effondrement de la clôture, devait être condamné à réparer le préjudice en résultant et, partant, contribuer aux travaux de construction du mûr de soutènement, et a ainsi violé les articles 1382 et 1645 du code civil.