LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le premier moyen, ci-après annexé : 
Attendu qu'ayant souverainement retenu que Mme X... ne pouvait pas savoir que les seules fissures connues d'elle et dissimulées par l'application d'un enduit, lesquelles n'avaient pas évolué depuis 1996, étaient le signe d'une instabilité du sous-sol nécessitant une reprise importante des fondations et qu'elle ignorait l'existence des autres fissures qui avaient été cachées avec du mastic par son propre vendeur, la cour d'appel a pu en déduire que la preuve des manoeuvres dolosives n'était pas rapportée ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
Sur le second moyen, ci-après annexé : 
Attendu qu'ayant souverainement retenu que Mme X... n'avait pas connaissance du vice, la cour d'appel en a exactement déduit qu'elle pouvait se prévaloir de la clause de l'acte de vente excluant la garantie des vices cachés ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE le pourvoi ; 
Condamne Mme Y... aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme Y... à payer à Mme Anne-Claude Z... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de Mme Y... ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze avril deux mille douze, signé par M. Terrier, président, et par Mme Berdeaux, greffier de chambre qui a assisté au prononcé de l'arrêt. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
Moyens produits par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour Mme Y... 

PREMIER MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué 
D'AVOIR débouté Madame Y... de sa demande tendant à voir condamnée Madame X... à lui verser la somme de 5. 000 euros de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral subi du fait des manoeuvres dolosives et celle de 69. 481  au titre des travaux de remise en état ; 
AUX MOTIFS QUE « si le caractère caché des fissures et leur indéniable gravité, vu les conclusions de l'expert, ouvre la voie en principe à une action en garantie, l'acte du 17 août 2001 exclut la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments : cette clause est valide entre contractants non-professionnels, sauf à démontrer que le vendeur avait connaissance du vice ; qu'or les seules fissures connues d'Annabelle X...et dissimulées à la vue par l'effet de l'application d'un enduit étaient celles de la façade ouest, qui existaient depuis 1996, n'avaient pas évolué depuis cette date et ne devaient d'ailleurs pas réapparaître avant l'automne 2002, tandis que les autres fissures nées en 1996 avaient été traitées avec du mastic par Edouard Z..., de telle sortes qu'elles étaient insoupçonnables pour un particulier non averti selon l'expert c'est-à-dire autant pour Annabelle X...que pour Michèle Y...; qu'il n'est pas établi, dans de telles circonstances, que Annabelle X..., en faisant réaliser un enduit de façade serait-ce même dans le but de vendre l'immeuble (ce qui n'est pas en soi critiquable), savait ou devait savoir que les fissures ainsi cachées étaient en réalité le signe d'une instabilité du sous-sol nécessitant une reprise importante des fondations, et qu'elle s'est ainsi rendue coupable de manoeuvres dolosives » (arrêt p. 6, § 3) 
ALORS, D'UNE PART, QUE, la victime de manoeuvres dolosives peut exercer, outre une action en annulation du contrat, une action en responsabilité délictuelle pour obtenir de leur auteur réparation du dommage qu'elle a subi ; que la dissimulation des fissures d'un immeuble constituent des manoeuvres dolosives ; que la Cour d'appel a expressément relevé que Madame X..., venderesse, avait fait réaliser un enduit de façade en n'excluant pas qu'elle l'ait fait dans le but de vendre l'immeuble ; qu'il résulte de ces seules constatations que Madame Y... s'était rendue coupable de manoeuvres dolosives ; que pour débouter Madame Y... de sa demande de dommages-intérêts sur le fondement du dol, la Cour d'appel a énoncé que le fait de réaliser un enduit de façade serait-ce même dans le but de vendre de l'immeuble « n'est pas en soi critiquable » (arrêt p. 6, § 3) de sorte que n'était pas établi que Madame X...« s'était ainsi rendu coupable de manoeuvres dolosives » (ibidem) ; qu'en se déterminant ainsi, la Cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations qui caractérisaient l'existence de manoeuvres dolosives, a violé l'article 1116 du Code civil ensemble l'article 1382 du même Code ; 
ALORS, D'AUTRE PART, QUE l'ignorance par le vendeur de la gravité du vice affectant la chose vendue n'est pas de nature à exclure qu'il se soit rendu coupable de manoeuvres dolosives en cachant volontairement le vice ; que pour débouter Madame Y... de sa demande de dommages-intérêts fondée sur le dol, la Cour d'appel a énoncé qu'il n'est pas établi que Madame X... « en faisant réaliser un enduit de façade serait-ce même dans le but de vendre l'immeuble (ce qui n'est pas en soi critiquable), savait ou devait savoir que les fissures ainsi cachées étaient en réalité le signe d'une instabilité du sous-sol nécessitant une reprise importante des fondations, et qu'elle s'est ainsi rendue coupable de manoeuvres dolosives » (ibidem) ; qu'en se déterminant ainsi, par des motifs tirés de l'ignorance par le vendeur de la gravité du vice dont était affectée la chose vendue impropres à exclure l'existence de manoeuvres dolosives, la Cour d'appel s'est prononcée par des motifs inopérants en violation de l'article 455 du Code de procédure civile. 
SECOND MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué : 
D'AVOIR déclaré mal fondée la demande de Madame Y... tendant à voir condamnée Madame X... à lui verser des dommages-intérêts sur le fondement de la garantie des vices cachés ; 
AUX MOTIFS QUE « si le caractère caché des fissures et leur indéniable gravité, vu les conclusions de l'expert, ouvre la voie en principe à une action en garantie, l'acte du 17 août 2001 exclut la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments : cette clause est valide entre contractants non-professionnels, sauf à démontrer que le vendeur avait connaissance du vice ; qu'or les seules fissures connues d'Annabelle X...et dissimulées à la vue par l'effet de l'application d'un enduit étaient celles de la façade ouest, qui existaient depuis 1996, n'avaient pas évolué depuis cette date et ne devaient d'ailleurs pas réapparaître avant l'automne 2002, tandis que les autres fissures nées en 1996 avaient été traitées avec du mastic par Edouard Z..., de telle qu'elles insoupçonnables pour un particulier non averti selon l'expert c'est-à-dire autant pour Annabelle X...que pour Michèle Y...; qu'il n'est pas établi, dans de telles circonstances, que Annabelle X..., en faisant réaliser un enduit de façade serait-ce même dans le but de vendre l'immeuble (ce qui n'est pas en soi critiquable), savait ou devait savoir que les fissures ainsi cachées étaient en réalité le signe d'une instabilité du sous-sol nécessitant une reprise importante des fondations, et qu'elle s'est ainsi rendue coupable de manoeuvres dolosives » (arrêt p. 6, § 3) ; 
ALORS QUE si le vendeur profane peut s'exonérer son obligation de garantie des vices cachés par l'effet d'une clause l'exonérant de cette obligation, il n'en va pas de même lorsque le vendeur est de mauvaise foi ; que la Cour d'appel a expressément relevé que Madame X..., venderesse, avait réalisé un enduit de façade en n'excluant pas qu'elle l'ait fait dans le but de vendre l'immeuble ; qu'il résulte de ces constatations que la Cour d'appel a ainsi caractérisé l'existence de manoeuvres dolosives exclusives de bonne foi ; que pour débouter Madame Y... de ses demandes formulées au titre de la garantie des vices cachés, la Cour d'appel a énoncé que Madame X... pouvait se prévaloir de l'acte du 17 août 2001 excluant la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments dès lors qu'elle n'avait pas connaissance du vice ; qu'en se déterminant ainsi, la Cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations desquelles se déduisait la mauvaise foi de Madame X..., a violé les articles 1641 et 1643 du Code civil.