LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le troisième moyen : 
Vu l'article 544 du code civil ; 
Attendu que, par acte authentique du 18 novembre 2005, les consorts X... ont vendu à M. Y... un immeuble d'habitation situé à Saint-Pierre et cadastré section BK, numéro 112 ; qu'ils ont assigné M. Y... aux fins, notamment, de le contraindre à supprimer l'ouverture située sur la partie Sud de cette parcelle en ce qu'elle permet le passage sur la parcelle BK 75 leur appartenant ; 
Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt retient que M. Y... ne dispose d'aucun titre lui permettant d'établir à son profit un droit de passage sur la propriété de la SCI X... ; 
Qu'en statuant ainsi, alors que l'absence d'un droit de passage sur le fonds voisin n'est pas de nature à priver le propriétaire d'un fonds de son droit de créer des ouvertures sur son immeuble, le Tribunal supérieur d'appel a violé le texte susvisé ; 
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les premier, deuxième et quatrième moyens qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ; 
PAR CES MOTIFS : 
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne M. Y... à supprimer l'ouverture pratiquée sur la partie Sud de la parcelle BK 112, l'arrêt rendu le 7 juillet 2010, entre les parties, par le Tribunal supérieur d'appel de Saint-Pierre-et-Miquelon ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant le Tribunal supérieur d'appel de Saint Pierre et Miquelon, autrement composé ; 
Condamne les consorts X... et la SCI X... aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts X... et la SCI X... à payer la somme de 2 500 euros à M. Y... ; 
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre janvier deux mille douze. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
Moyens produits par la SCP Richard, avocat aux Conseils, pour M. Y... 

PREMIER MOYEN DE CASSATION 
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir ordonné la démolition du mur séparant les parcelles cadastrées section BK n° 111 et 112, aux frais de Monsieur Serge Y... et sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du premier jour du troisième mois suivant la signification de la décision ; 
AUX MOTIFS QUE Monsieur Serge Y... sollicite la désignation d'un expert ayant pour mission de dire si le mur édifié par l'appelant, ainsi que la porte de garage, empiètent sur la propriété des consorts X... et de dire si la toiture des consorts X... empiète sur la propriété des consorts Y..., an motif que les deux rapports d'arpentage dressés, l'un par Monsieur Y..., l'autre par Monsieur Z..., sans être contradictoires entre eux, ne font pas état d'un empiètement de même ampleur du mur construit par Monsieur Y... sur le fond voisin ; que, toutefois, le second compte rendu d'arpentage, établi par Monsieur Z... à la demande de Monsieur Y..., conclut en ces termes : 
« Compte tenu des différentes mesures prises ce jour, il apparaît que le mur litigieux est bien positionné dans sa partie Sud ; sur la partie Nord de ce dernier, en revanche, il apparaît une légère erreur de 21 cm  » 
que le second géomètre ayant procédé à la mesure d'arpentage a confirmé l'existence d'un empiètement du mur sur le fonds des consorts X... ; qu'il rejoint ainsi les conclusions du premier géomètre requis, même si les valeurs mesurées sont différentes ; qu'il n'apparaît, dans ces conditions, nullement opportun de désigner un expert, le tribunal s'estimant suffisamment éclairé par les deux rapports convergents qu'il a à sa disposition ; que sur la démolition du mur, ont été versés aux débats : 
L'acte notarié de vente, en date du 18 novembre 2008 ; 
L'extrait du plan cadastral faisant figurer les parcelles section BK numéros 111 et 112 ; 
L'acte notarié de constitution d'une servitude de tour d'échelle, en date du 12 janvier 2007 ; 
Le compte-rendu d'arpentage établi par Monsieur A..., géomètre, le 04 décembre 2008 ; 
Le compte-rendu d'arpentage dressé par Monsieur Fabrice Z..., géomètre agréé, le 19 janvier 2010 ; 
que ces pièces démontrent que l'assiette du mur construit par Serge Y... empiète sur la parcelle cadastrée section BK 111, soit de 62 cm au nord et de 28 cm au sud, selon le premier rapport d'arpentage dressé par Monsieur A..., soit de 21 cm au Nord selon le second rapport d'arpentage ; qu'il ressort de ces travaux que ledit mur est construit dans sa totalité ou, au moins, en partie, sur la propriété des consorts X... en contravention avec la convention conclue entre les parties, le 12 janvier 2007 aux termes de laquelle celles-ci étaient convenues que le mur à construire devait être en totalité sur la parcelle appartenant à Monsieur Y... ; que ce point n'est pas contesté par l'appelant qui s'en rapporte subsidiairement à justice sur la destruction de ce mur dans ses dernières conclusions développées oralement à l'audience ; que, dans ces conditions, il convient d'ordonner la démolition du mur séparant les parcelles cadastrées section BK 111 et 112, aux frais de Serge Y... et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard trois mois après la signification de la présente décision ; 
ALORS QUE la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue et que nul ne peut être contraint de céder sa propriété si ce n'est pour cause d'utilité publique ; qu'en cas d'empiètement d'une construction sur le terrain d'autrui, seule la démolition de la partie de ladite construction empiétant sur le terrain voisin peut être ordonnée, si elle est techniquement possible ; qu'en ordonnant néanmoins la destruction de la totalité du mur édifié par Monsieur Y..., après avoir pourtant constaté que les géomètres experts qui s'étaient prononcés divergeaient sur le point de savoir si la partie sud du mur empiétait ou non sur le terrain des consorts X... et sans trancher elle-même cette question, le Tribunal supérieur d'appel, qui n'a pas exclu qu'une destruction seulement partielle aurait été possible, a privé sa décision de base légale au regard des articles 544 et 545 du Code civil. 
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION 
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir constaté l'extinction de la servitude de tour d'échelle constituée par acte notarié du 12 janvier 2007 au profit de la parcelle cadastrée BK 111 et grevant la parcelle cadastrée BK 112 ; 
AUX MOTIFS PROPRES QU'il résulte de l'article 1134 du Code civil : « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exercées de bonne foi » ; qu'il résulte des dispositions de l'article 1184 du même code : « la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement... » ; que les parties ont conclu, le 12 janvier 2007, une convention devant notaire portant servitude de tour d'échelle ; que ladite convention stipule, notamment, « il est convenu entre parties que l'assiette du mur ainsi élevé sera située exclusivement sur la parcelle de Monsieur Y..., ledit mur n'étant pas mitoyen entre Monsieur Y... et les héritiers de Monsieur et Madame Georges X.... Par conséquent, Monsieur Serge Y... ne demande pas à ces derniers de contribuer à la construction dudit mur  » ; qu'il résulte clairement de cette disposition que les consorts X... entendaient consentir à Monsieur Serge Y... l'autorisation d'entreposer sur leur parcelle les matériaux et les outils nécessaires à l'édification du mur, ainsi qu'à l'entretien de ce dernier à la condition que ledit mur ne soit pas mitoyen et soit construit entièrement sur la parcelle appartenant à Monsieur Y... ; qu'en édifiant le mur dans sa totalité ou même en partie sur la parcelle des consorts X..., celui-ci n'a, à l'évidence, pas satisfait à son engagement ; qu'il s'ensuit, de l'application combinée des dispositions de l'article 1134 et de l'article 1184 du Code civil, que les consorts X... sont fondés à solliciter la résolution de la convention ; qu'il sera, en conséquence, constaté l'extinction de la servitude de tour d'échelle constituée par acte notarié du 12 janvier 2007 ; 
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS DES PREMIERS JUGES QUE la démolition du mur étant ordonnée, il y a lieu de constater l'extinction de la servitude du tour d'échelle constituée par acte notarié du 12 janvier 2007 ; 
1°) ALORS QUE la cassation entraîne, sans qu'il y ait lieu à une nouvelle décision, l'annulation par voie de conséquence de toute décision qui est la suite, l'application ou l'exécution du jugement cassé ou qui s'y rattache par un lien de dépendance nécessaire ; que les juges du fond ayant considéré que la décision d'ordonner la démolition du mur devait entraîner l'extinction de la servitude de tour d'échelle, la cassation de l'arrêt attaqué, à intervenir sur le premier moyen de cassation, en ce que les juges du fond ont ordonné la destruction du mur, devra entraîner, par voie de conséquence, l'annulation de la disposition de l'arrêt constatant l'extinction de la servitude et ce, par application de l'article 625, alinéa 2, du Code de procédure civile ; 
2°) ALORS QUE les servitudes cessent lorsque les choses se trouvent en tel état qu'on ne peut plus en user et que le non-respect des conditions d'exercice de la servitude ne peut entraîner l'extinction de cette dernière ; qu'en décidant néanmoins que Monsieur Y... n'ayant pas satisfait à ses engagements à l'égard des consorts X..., puisqu'il avait empiété sur le terrain appartenant à ces derniers, l'extinction de la servitude conventionnelle de tour d'échelle devait être constatée, le Tribunal supérieur d'appel a violé l'article 703 du Code civil, ensemble l'article 1184 du même code. 
TROISIEME MOYEN DE CASSATION 
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Monsieur Serge Y... à supprimer l'ouverture sise sur la partie sud de la parcelle BK 112 lui appartenant, en ce qu'elle permet le passage sur la parcelle BK 75, appartenant à la SCI X... et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, trois mois après la signification de la décision ; 
AUX MOTIFS QUE les consorts X... font valoir dans leurs écritures que Monsieur Y... a installé, sur la partie sud de son immeuble, une porte de garage dont une partie ouvrante donne sur la partie cadastrée BK 75, appartenant à la SCI X... ; qu'il s'est ainsi constitué, sans l'accord du représentant de la SCI X... et sans titre, un droit de passage sur la propriété de cette dernière ; que les consorts X... demandent au tribunal qu'il soit enjoint à Monsieur Y... de supprimer l'ouverture lui permettant d'empiéter sur la parcelle BK 75, sous astreinte de 100, 00  par jour de retard un mois après la notification de l'arrêt à intervenir ; qu'il résulte des dispositions de l'article 691 du Code Civil que « les servitudes continues non apparentes et les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes ne peuvent s'établir que par titres » ; que Monsieur Y... ne dispose d'aucun titre lui permettant d'établir, à son profit, un droit de passage sur la propriété de la SCI X... ; qu'il sera, en conséquence, condamné à supprimer l'ouverture située sur la partie sud de son immeuble et donnant sur la parcelle cadastrée BK 75, appartenant à la SCI X... et ce sous astreinte de cent euros (100, 00 ) par jour de retard comptabilisé trois mois après la signification de la présente décision ; 
ALORS QU'en condamnant Monsieur Y... à supprimer l'ouverture située sur la partie sud de son immeuble, motif pris de ce qu'elle était susceptible de lui permettre de passer sur le fonds appartenant à la SCI X... et qu'ainsi, Monsieur Y... s'était littéralement octroyé un droit de passage sur le fonds appartenant à la SCI X..., bien qu'une simple ouverture, pratiquée sur une construction édifiée sur un fonds, ne puisse caractériser l'établissement d'un droit de passage sur un autre fonds, le Tribunal supérieur d'appel a violé l'article 691 du Code civil, ensemble les articles 544 et 545 du même code. 
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION 
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur Serge Y... de sa demande tendant à voir condamner les consorts X... à supprimer la caisse de bois dépassant sur sa propriété, au niveau de la cour intérieure, et à procéder aux travaux de réfection nécessaires à la remise en état des dégâts occasionnés par l'évacuation des eaux du toit de leur propriété, ainsi qu'à l'indemniser de son préjudice ; 
AUX MOTIFS QUE Monsieur Serge Y... sollicite la condamnation des intimés à supprimer la caisse de bois dépassant sur sa propriété, au niveau de la cour intérieure, et à procéder aux travaux nécessaires à la remise en état des dégâts occasionnés par l'évacuation des eaux du toit de la propriété des intimés et à prendre toute mesure pour que les eaux ne s'évacuent plus sur la propriété de Monsieur Y..., ainsi qu'à indemniser le préjudice subi par lui ; qu'il résulte des énonciations de l'acte de vente dressé le 18 novembre 2005 par-devant Maître C..., greffier notaire à Saint-Pierre et Miquelon, que le fonds acquis par Monsieur Serge Y... provenait de la division d'une plus grande propriété reçue par les consorts X... dans la succession de Monsieur Georges X... et de son épouse et cadastrée section BK n° 77 ; qu'après partage, Monsieur Serge Y... devenait propriétaire de l'immeuble cadastré section BK n° 112 et que les consorts X... conservaient le surplus de la propriété, cadastrée sections BK n° 110 et 111 ; qu'il ressort de la configuration des lieux après partage, que les eaux pluviales provenant du toit de la propriété des consorts X... s'écoulent directement dans la propriété de l'appelant ; que, si tout propriétaire doit établir les toits de telle sorte que les eaux ne s'écoulent pas sur le fonds voisin, les consorts X... font valoir que cette situation préexistait à l'acte de vente et qu'elle était apparente ; que les deux fonds appartenaient, antérieurement à leur transmission aux consorts X..., à Monsieur Georges X..., décédé le 13 août 1982, et à son épouse, Marie-Joséphine B..., décédée le 14 mars 2005 ; que la configuration des toits était continue, apparente et antérieure à la division des fonds de sortie que les consorts X... sont fondés à se prévaloir d'une servitude par destination du père de famille ; que, selon les dispositions de l'article 694 du Code civil, « si le propriétaire de deux héritages entre lesquels il existe un signe apparent de servitude, dispose de l'un des héritages sans que le contrat contienne aucune convention relative aux servitudes, elles continuent d'exister activement ou passivement en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné » ; que l'acte de vente du 18 novembre 2005 ne contient aucune convention contraire à la servitude dont s'agit ; qu'il convient donc de rejeter la demande reconventionnelle présentée par Monsieur Serge Y... ; 
ALORS QUE celui qui a un droit de servitude ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir faire, ni dans le fonds qui doit la servitude, dans le fonds à qui elle est due, de changement qui aggrave la condition du premier ; qu'en se bornant néanmoins à affirmer que la parcelle cadastrée BK 111, appartenant aux consorts X..., disposait sur la parcelle cadastrée BK 112, appartenant à Monsieur Y..., d'une servitude d'écoulement des eaux pluviales par destination du père de famille, sans rechercher, comme elle y était invitée, si les consorts X... avaient aggravé cette servitude en faisant s'écouler l'eau sur le mur appartenant à Monsieur Y..., ce qui occasionnait des désordres, le Tribunal supérieur d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 702 du Code civil.