LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le premier moyen, ci-après annexé : 
Attendu qu'ayant retenu que l'acte de vente faisait référence à une unique servitude de passage permettant l'accès à la propriété, créée sur la parcelle cadastrée n° 1282, sur une longueur de 74 mètres et une largeur de un mètre telle que résultant d'un acte notarié du 22 octobre 1963 et qu'en l'absence de toute mention contenue dans l'acte quant à l'exigence pour les vendeurs de justifier d'un titre sur le chemin permettant un accès automobile à la propriété, la cour d'appel, abstraction faite d'un motif surabondant tiré de l'existence de l'enclavement du bien vendu, a pu en déduire que l'existence d'un dol n'était pas établie et que le refus opposé par M. X... de réitérer la vente était injustifié ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé : 
Attendu qu'ayant retenu que de la lecture de l'acte du 15 mars 1999 il ressortait qu'il appartenait à l'acquéreur de notifier tant l'obtention que le refus du prêt aux vendeurs, qu'à défaut de toute notification, M. X... était mal fondé à se prévaloir de la non-réalisation de la condition suspensive pour justifier son refus de réitérer la vente et ne pouvait en tirer un quelconque argument quant à la non-application de la clause pénale, la cour d'appel a exactement déduit de ces seuls motifs que les vendeurs étaient en droit de se prévaloir de la clause pénale contenue dans la promesse du 15 mars 1999 ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
Sur le troisième moyen, ci-après annexé : 
Attendu qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, que la vente devait être régularisée par acte authentique au plus tard le 15 mai 1999, que M. X... avait sollicité la résiliation amiable de la vente le 26 mai 1999, que par courrier du 1er juillet 1999 les consorts Y... avaient fait délivrer sommation d'avoir à comparaître le 12 juillet 1999 pour la réitération de la vente et qu'à la suite du procès-verbal de carence dressé le 12 juillet 1999 par le notaire, ils pouvaient se considérer dégagés de tout engagement à l'égard de M. X..., la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante et sans se contredire, a légalement justifié sa décision en écartant toute révocation tacite de la convention ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE le pourvoi ; 
Condamne M. X... aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit juin deux mille dix. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils pour M. X... 

PREMIER MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR condamné M. X... à payer à M. et Mme Y... les sommes de 11. 433, 65 euros et de 56, 37 euros au titre de la clause pénale prévue à la promesse synallagmatique du 15 mars 1999 ; 
AUX MOTIFS QUE Patrick X... soutient que son refus de signer l'acte authentique était fondé en l'état :- de l'absence de titre des vendeurs sur une partie du chemin d'accès à leur propriété,- de l'existence d'une ruine enclavée sur la propriété ; que, sur le second point, il convient d'observer immédiatement que l'existence de cette ruine n'a nullement été visée par Patrick X... dans son courrier recommandé en date du 26 mai 1999 qui ne mentionnait que l'état d'enclave de la propriété ; que, dès lors, cet argument soulevé uniquement en cours de procédure ne saurait être pris en considération ; qu'en ce qui concerne l'état d'enclave, il y a lieu de relever que celui-ci, qui exige l'absence de tout accès, n'est nullement établi, étant précisé que dans l'acte contenant la promesse de vente, il est fait référence à l'existence d'une unique servitude de passage permettant l'accès à la propriété « créée sur la parcelle cadastrée n° 1282 sur une longueur de 74 mètres et une largeur de 1 mètre », telle que résultant d'un acte reçu par Me Z..., notaire, le 22 octobre 1963 (cf. p. 2 rappel de servitude) ; qu'en l'absence de toute mention contenue dans l'acte quant à l'exigence pour les vendeurs de justifier d'un titre sur le chemin permettant à l'accès automobile à la propriété, le refus opposé par Patrick X... de réitérer la vente apparaît totalement injustifié ; que c'est donc à juste titre que les vendeurs ont pu faire délivrer sommation à ce dernier le 1er juillet 1999 d'avoir à comparaître le 12 juillet suivant en l'étude du notaire pour réitérer la vente en l'informant de ce qu'à défaut de comparution de sa part, la clause pénale insérée à l'acte prendrait son plein effet ; que, par ailleurs, en l'état du procès-verbal de carence dressé par le notaire le 12 juillet 1999, Fernand Y... et Jeannine A..., épouse Y..., pouvaient se considérer dégagés de tout engagement à son égard et c'est donc de façon tout à fait légitime qu'ils ont pu vendre le bien à un tiers le 20 septembre 1999 ; 
1) ALORS QUE le dol est un fait qui peut être établi par tout moyen ; que dès lors la circonstance que le contrat conclu entre les parties n'ait pas comporté de mention relative au caractère déterminant de l'information dissimulée à l'une des parties ne saurait, en soi, suffire à écarter l'existence d'un dol ; qu'en l'espèce, M. X... faisait valoir dans ses écritures que le défaut de titre garantissant l'accès automobile était un élément indispensable à la perfection d'un accord sur la chose vendue et que les vendeurs n'avaient pas porté à la connaissance de l'acheteur cette caractéristique pourtant essentielle ; que M. X... faisait encore valoir que cette omission, résultant d'une présentation déloyale du bien vendu, l'avait conduit à s'engager tandis qu'il ne l'aurait pas fait s'il avait été parfaitement informé ; que M. X... se prévalait ainsi d'une exception de nullité pour dol des époux Y..., qui étaient tenus de l'informer sur ce point ; qu'en décidant qu'en l'absence de toute mention contenue dans l'acte quant à l'exigence pour les vendeurs de justifier d'un titre sur le chemin permettant un accès automobile à la propriété, le refus de M. X... de réitérer la vente était injustifié, tandis que cette absence de mention, en soi, ne pouvait suffire à écarter l'existence d'un dol de la part des époux Y..., la cour d'appel a violé les articles 1116 et 1341 du code civil ; 
2) ALORS QUE méconnaît les termes du litige le juge qui introduit un moyen de fait que les parties n'ont pas invoqué ; qu'en l'espèce, M. X... faisait valoir que la considération d'un droit de passage assorti d'un titre, en raison de l'état d'enclave du terrain dont il envisageait l'achat, était déterminante de son consentement, en raison de l'activité agricole qu'il entendait exercer sur ce bien ; que les époux Y... faisaient valoir, pour leur part, qu'il existait une tolérance des fonds voisins permettant l'accès du fonds à la voie publique, tout en reconnaissant qu'en l'absence d'une telle tolérance, le fonds serait totalement enclavé ; que les parties tenaient ainsi pour acquis l'état d'enclave du fonds vendu, le débat ne portant que sur l'existence d'un titre recognitif d'un droit de passage sur les parcelles voisines ; qu'en décidant néanmoins que l'état d'enclave n'était pas établi, la cour d'appel a violé l'article 4 du code de procédure civile. 
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné M. X... à payer à M. et Mme Y... les sommes de 11. 433, 65 euros et de 56, 37 euros au titre de la clause pénale prévue à la promesse synallagmatique du 15 mars 1999 ; 
AUX MOTIFS PROPRES QUE Patrick X... soutient que son refus de signer l'acte authentique était fondé en l'état :- de l'absence de titre des vendeurs sur une partie du chemin d'accès à leur propriété,- de l'existence d'une ruine enclavée sur la propriété ; que, sur le second point, il convient d'observer immédiatement que l'existence de cette ruine n'a nullement été visée par Patrick X... dans son courrier recommandé en date du 26 mai 1999 qui ne mentionnait que l'état d'enclave de la propriété ; que, dès lors, cet argument soulevé uniquement en cours de procédure ne saurait être pris en considération ; qu'en ce qui concerne l'état d'enclave, il y a lieu de relever que celui-ci, qui exige l'absence de tout accès, n'est nullement établi, étant précisé que dans l'acte contenant la promesse de vente, il est fait référence à l'existence d'une unique servitude de passage permettant l'accès à la propriété « créée sur la parcelle cadastrée n° 1282 sur une longueur de 74 mètres et une largeur de 1 mètre », telle que résultant d'un acte reçu par Maître Z..., notaire, le 22 octobre 1963 (cf. p. 2 rappel de servitude) ; qu'en l'absence de toute mention contenue dans l'acte quant à l'exigence pour les vendeurs de justifier d'un titre sur le chemin permettant à l'accès automobile à la propriété, le refus opposé par Patrick X... de réitérer la vente apparaît totalement injustifié ; que c'est donc à juste titre que les vendeurs ont pu faire délivrer sommation à ce dernier le 1er juillet 1999 d'avoir à comparaître le 12 juillet suivant en l'étude du notaire pour réitérer la vente en l'informant de ce qu'à défaut de comparution de sa part, la clause pénale insérée à l'acte prendrait son plein effet ; que, par ailleurs, en l'état du procès-verbal de carence dressé par le notaire le 12 juillet 1999, Fernand Y... et Jeannine A..., épouse Y..., pouvaient se considérer dégagés de tout engagement à son égard et c'est donc de façon tout à fait légitime qu'ils ont pu vendre le bien à un tiers le 20 septembre 1999 ; qu'à titre subsidiaire, Patrick X... soutient qu'il n'est nullement justifié qu'il a renoncé à l'obtention du prêt et que, dans ces conditions, les vendeurs auraient dû le mettre en demeure de justifier de sa demande de prêt ou de la non-obtention de celui-ci ; que, de la lecture de l'acte en date du 15 mars 1999, il ressort tout au contraire qu'il appartenait à l'acquéreur de notifier, tant l'obtention que le refus du prêt, aux vendeurs ; qu'en conséquence, à défaut de toute notification à ce titre, Patrick X... serait mal fondé à se prévaloir de la non-réalisation de cette condition suspensive pour justifier de son refus de réitérer la vente et ne peut en tout état de cause en tirer un quelconque argument quant à la nonapplication de la clause pénale, voire à la nullité de la promesse de vente pour violation des dispositions de l'article 7 de la loi du 13 juillet 1979 devenu l'article L. 312-10 du code financier ; que, sur la clause pénale, en l'état du refus injustifié opposé par M. X... de réitérer la vente, confirmé par le procès-verbal de carence dressé le 12 juillet 1999, les vendeurs sont en droit de se prévaloir de la clause pénale contenue dans la promesse du 15 mars 1999 ; que le jugement sera encore confirmé en ce qu'il a condamné M. X... à leur payer cette somme en réparation de leur préjudice et dit que le notaire devra se libérer entre leurs mains de la somme reçue au titre de l'indemnité d'immobilisation ; 
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE les consorts Y... ont, en 1999, mis en vente une propriété sise à Bonson ; que l'agence immobilière Franco Européenne les a mis en relation avec M. Patrick X... ; que les consorts Y... et M. X... ont signé, le 15 mars 1999, une promesse synallagmatique de vente au prix de 750. 000 francs ; que la promesse contient une seule condition suspensive, celle de l'obtention par M. X... d'un ou de plusieurs prêts à certaines conditions ; que, conformément à la clause prévue à la promesse, M. X... a versé à Me de B..., notaire, en qualité de séquestre, la somme de 75. 000 francs, qui devait s'imputer sur le prix « sauf application de l'une des conditions suspensives contenues dans les présentes conventions » ; que la promesse contient une clause dénommée « clause pénale » qui prévoit, concernant l'acquéreur, que s'il ne pouvait justifier de la demande de prêt dans le délai prévu, le vendeur pourra conserver à titre d'indemnité la somme de 75. 000 francs à titre de dommages et intérêts ; qu'il ressort de la télécopie, non contestée par les parties, du 17 mars 1999, en réponse à un projet de lettre de l'agence Franco à Maître de B...du même jour, que M. X..., qui devait signer l'acte authentique, ainsi que son épouse, ne devait pas avoir recours à un prêt ; que le litige apparaît, à ce stade, assez simple ; que M. X... a refuser de signer l'acte authentique et qu'il n'a produit aucun justificatif de refus de prêt ; que la somme séquestrée revient donc, par la simple application de la promesse, loi des parties, aux vendeurs ; 
1) ALORS QUE le compromis de vente signé le 15 mar 1999 entre M. X... et les consorts A... Y... comportait une clause pénale prévoyant que « dans le cas où l'une des parties viendrait à refuser de régulariser la présente vente, sauf application de l'une des conditions suspensives, elle y sera contrainte par tous les moyens et voies de droit en supportant les frais de poursuites, de justice et tous droits et amendes et devra en outre payer à l'autre des parties la somme de 75. 000 francs à titre d'indemnité forfaitaire » ; que le compromis de vente comportait une condition suspensive d'obtention d'un prêt au bénéfice de M. X..., dont l'expiration a été fixée au 15 avril 1999 ; qu'il n'est pas contesté qu'à cette date, M. X... n'avait pas obtenu le prêt objet de la condition suspensive ; qu'en décidant néanmoins que M. X... était tenu de verser les sommes de 11. 433, 65 euros et de 56, 37 euros en application de la clause pénale, tandis qu'en l'absence de réalisation de la condition suspensive de prêt, M. X... ne pouvait être tenu au paiement d'aucune somme, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1176 du code civil ; 
2) ALORS QU'une condition suspensive ne peut être considérée comme acquise qu'en cas de réalisation de l'événement qu'elle prévoit ou lorsque le débiteur en a empêché l'accomplissement ; qu'en l'espèce, le compromis de vente conclu entre M. X... et les consorts A... Y... comportait une condition suspensive d'obtention d'un prêt au bénéfice de M. X... ; que M. X... faisait valoir qu'il n'avait pu obtenir de prêt de sa banque en l'absence de garantie sur le droit de passage permettant l'accès au terrain objet de la vente ; que la cour d'appel, qui a seulement constaté que M. X... n'avait pas justifié de l'obtention d'un prêt, n'a pas retenu que M. X... aurait empêché la réalisation de la condition ; qu'un tel comportement n'était d'ailleurs pas allégué par les époux Y... ; qu'en condamnant M. X... au titre de la clause pénale, qui ne pouvait s'appliquer en cas de défaillance de la condition suspensive, sans avoir constaté la réalisation de cette condition, la cour d'appel a violé les articles 1134, 1176 et 1178 du code civil ; 
3) ALORS QUE la renonciation au bénéfice d'une condition suspensive ne peut résulter que d'une volonté dépourvue d'équivoque de la partie dans l'intérêt de laquelle cette condition a été stipulée ; qu'en l'espèce, les premiers juges ont considéré qu'il ressortait d'une télécopie du 17 mars 1999, non contestée par les parties, que M. X... ne devait pas avoir recours à un prêt ; que M. X... se prévalait pourtant de la défaillance de la condition suspensive de prêt stipulée dans le compromis de vente ; qu'il produisait une lettre recommandée avec demande d'avis de réception datée du 26 mai 1999 précisant qu'il ne pouvait poursuivre l'acquisition du bien des consorts A... Y... en raison du refus de sa banque d'envisager le crédit nécessaire à l'acquisition en raison du problème d'accès au terrain objet de la vente ; qu'il en résulte nécessairement que M. X... contestait les termes de la télécopie selon lesquels il n'aurait pas eu besoin d'un prêt ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 4 du code de procédure civile. 
TROISIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné M. X... à payer à M. et Mme Y... les sommes de 11. 433, 65 euros et de 56, 37 euros au titre de la clause pénale prévue à la promesse synallagmatique du 15 mars 1999 ; 
AUX MOTIFS QUE Patrick X... soutient que son refus de signer l'acte authentique était fondé en l'état :- de l'absence de titre des vendeurs sur une partie du chemin d'accès à leur propriété,- de l'existence d'une ruine enclavée sur la propriété ; que, sur le second point, il convient d'observer immédiatement que l'existence de cette ruine n'a nullement été visée par Patrick X... dans son courrier recommandé en date du 26 mai 1999 qui ne mentionnait que l'état d'enclave de la propriété ; que, dès lors, cet argument soulevé uniquement en cours de procédure ne saurait être pris en considération ; qu'en ce qui concerne l'état d'enclave, il y a lieu de relever que celui-ci, qui exige l'absence de tout accès, n'est nullement établi, étant précisé que dans l'acte contenant la promesse de vente, il est fait référence à l'existence d'une unique servitude de passage permettant l'accès à la propriété « créée sur la parcelle cadastrée n° 1282 sur une longueur de 74 mètres et une largeur de 1 mètre », telle que résultant d'un acte reçu par Maître Z..., notaire, le 22 octobre 1963 (cf. p. 2 rappel de servitude) ; qu'en l'absence de toute mention contenue dans l'acte quant à l'exigence pour les vendeurs de justifier d'un titre sur le chemin permettant à l'accès automobile à la propriété, le refus opposé par Patrick X... de réitérer la vente apparaît totalement justifié ; que c'est donc à juste titre que les vendeurs ont pu faire délivrer sommation à ce dernier le 1er juillet 1999 d'avoir à comparaître le 12 juillet suivant en l'étude du notaire pour réitérer la vente en l'informant de ce qu'à défaut de comparution de sa part, la clause pénale insérée à l'acte prendrait son plein effet ; que, par ailleurs, en l'état du procès-verbal de carence dressé par le notaire le 12 juillet 1999, Fernand Y... et Jeannine A..., épouse Y..., pouvaient se considérer dégagés de tout engagement à son égard et c'est donc de façon tout à fait légitime qu'ils ont pu vendre le bien à un tiers le 20 septembre 1999 ; qu'à titre subsidiaire, Patrick X... soutient qu'il n'est nullement justifié qu'il a renoncé à l'obtention du prêt et que, dans ces conditions, les vendeurs auraient dû le mettre en demeure de justifier de sa demande de prêt ou de la non-obtention de celui-ci ; que, de la lecture de l'acte en date du 15 mars 1999, il ressort tout au contraire qu'il appartenait à l'acquéreur de notifier, tant l'obtention que le refus du prêt, aux vendeurs ; qu'en conséquence, à défaut de toute notification à ce titre, Patrick X... serait mal fondé à se prévaloir de la non-réalisation de cette condition suspensive pour justifier de son refus de réitérer la vente et ne peut en tout état de cause en tirer un quelconque argument quant à la non-application de la clause pénale, voire à la nullité de la promesse de vente pour violation des dispositions de l'article 7 de la loi du 13 juillet 1979 devenu l'article L. 312-10 du code financier ; que, sur la clause pénale, en l'état du refus injustifié opposé par M. X... de réitérer la vente, confirmé par le procès-verbal de carence dressé le 12 juillet 1999, les vendeurs sont en droit de se prévaloir de la clause pénale contenue dans la promesse du 15 mars 1999 ; que le jugement sera encore confirmé en ce qu'il a condamné M. X... à leur payer cette somme en réparation de leur préjudice et dit que le notaire devra se libérer entre leurs mains de la somme reçue au titre de l'indemnité d'immobilisation ; 
1) ALORS QUE les parties peuvent librement convenir, même tacitement, de révoquer un accord précédemment conclu ; qu'en l'espèce, M. X... exposait, dans ses écritures, qu'il avait demandé la résiliation amiable du compromis de vente dans une lettre du 26 mai 1999 et que, par lettre du 1er juin suivant, l'agent immobilier avait manifesté son accord sur le principe d'une telle résiliation ; que M. X... rappelait en outre que, dès le 9 juin 1999, le bien avait été remis en vente par les consorts A... Y... ; que M. X... en déduisait à juste titre que le compromis avait été tacitement révoqué ; que, pour décider le contraire, la cour d'appel s'est contentée de considérer que le refus de M. X... de réitérer la vente n'était pas justifié et qu'en raison de ce refus, les époux Y... pouvaient se considérer dégagés de tout engagement à son égard et procéder à la vente du bien à un tiers ; qu'en se prononçant ainsi, sans rechercher s'il ne résultait pas du courrier du 1er juin 1999, émanant de l'agent immobilier, et de la remise en vente du bien le 9 juin 1999, la volonté tacite des vendeurs de révoquer le compromis, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ; 
2) ALORS QU'en retenant tout à la fois que le compromis de vente était encore vigueur pour condamner M. X... à payer aux époux Y... la somme prévue à la clause pénale stipulée dans le compromis de vente et que ce compromis n'était plus susceptible d'engager les parties pour décider que les époux Y... pouvaient se considérer dégagés de tout engagement envers M. X..., la cour d'appel, qui s'est prononcée par des motifs contradictoires, a violé l'article 455 du code de procédure civile.