LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant : 
COMM.
 CH.B
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 Audience publique du 21 septembre 2022
 Rejet
 M. MOLLARD, conseiller doyen
 faisant fonction de président
 Arrêt n° 523 F-D
 Pourvoi n° Y 19-17.899 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 _________________________
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________
 ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIÈRE ET ÉCONOMIQUE, DU 21 SEPTEMBRE 2022
 M. [D] [X]-[O], domicilié [Adresse 2], a formé le pourvoi n° Y 19-17.899 contre l'arrêt rendu le 19 mars 2019 par la cour d'appel de Nancy (1re chambre civile), dans le litige l'opposant :
 1°/ à Mme [B] [C], divorcée [X]-[O], domiciliée [Adresse 3],
 2°/ au directeur régional des finances publiques d'Ile-de-France et du département de Paris, domicilié [Adresse 7], agissant sous l'autorité du directeur général des finances publiques,
 3°/ au directeur général des finances publiques, domicilié [Adresse 1], représentant la direction générale des finances publiques,
 défendeurs à la cassation.
 Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les quatre moyens de cassation annexés au présent arrêt.
 Le dossier a été communiqué au procureur général.
 Sur le rapport de Mme Lion, conseiller référendaire, les observations de la SCP Gadiou et Chevallier, avocat de M. [X]-[O], de la SCP Foussard et Froger, avocat du directeur régional des finances publiques d'Ile-de-France et du département de Paris, agissant sous l'autorité du directeur général des finances publiques, et du directeur général des finances publiques, représentant la direction générale des finances publiques, après débats en l'audience publique du 14 juin 2022 où étaient présents M. Mollard, conseiller doyen faisant fonction de président, Mme Lion, conseiller référendaire rapporteur, M. Ponsot, conseiller, et Mme Fornarelli, greffier de chambre,
 la chambre commerciale, financière et économique de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
 Faits et procédure
 1. Selon l'arrêt attaqué (Nancy, 19 mars 2019) et les productions, l'administration fiscale a notifié à M. et Mme [X]-[O] une proposition de rectification de leur impôt de solidarité sur la fortune (ISF) au titre des années 2008 à 2012, estimant, notamment, que la valeur déclarée des parts qu'ils détenaient dans le capital des sociétés civiles immobilières (SCI) La Perle du golf 1 et La Perle du golf 2 était insuffisante.
 2. Après saisine de la commission départementale de conciliation puis rejet de leur réclamation, M. et Mme [X]-[O] ont assigné l'administration fiscale afin d'obtenir la décharge des droits supplémentaires réclamés.
 Examen des moyens
 Sur les premier, troisième et quatrième moyens, ci-après annexés
 3. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation
 Sur le deuxième moyen
 Enoncé du moyen
 4. M. [X]-[O] fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande de décharge des droits et pénalités contestés et, notamment, de sa demande d'abattement supplémentaire de 10 % sur la valeur des parts des SCI La Perle du golf 1 et 2, alors « que le juge doit examiner l'ensemble des éléments de preuve régulièrement versés aux débats et, plus particulièrement encore, ceux produits en cause d'appel non soumis aux premiers juges ; qu'en l'espèce, concernant la valorisation des parts des SCI La Perle du golf 1 et 2, M. [X]-[O] avait, en cause d'appel, versé de nouvelles pièces desquelles il résultait que les prêts avaient été consentis au taux du marché et que le taux de TVA appliqué aux constructions était normal et non réduit ; qu'en se bornant à confirmer le jugement sans analyser les nouveaux éléments de preuve produits en appel, de nature à établir que les modalités de calcul de valorisation des parts de SCI par l'administration fiscale étaient erronées en tant qu'elles n'avaient pas tenu compte d'un abattement supplémentaire de 10 %, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. »
 Réponse de la Cour
 5. Dans ses conclusions d'appel, M. [X]-[O] rappelait que sa demande d'abattement supplémentaire de 10 % sur la valeur des parts des SCI, ayant pour objet la prise en compte de la durée longue de certains baux, avait été rejetée par l'administration fiscale aux motifs, d'une part, que le coût de remise en état des biens était moindre du fait d'un « turn-over » des locataires moins important, et que, d'autre part, les SCI avaient bénéficié de prêts à taux avantageux et d'une TVA à taux réduit.
 6. Ayant relevé, par motifs adoptés, que M. et Mme [X]-[O] s'étaient placés, par choix, sous le régime des biens immobiliers de type PLA (prêt locatif aidé), leur permettant de bénéficier de plusieurs avantages, c'est par une décision motivée que la cour d'appel, qui n'était pas tenue de s'expliquer sur les éléments de preuve qu'elle décidait d'écarter, a rejeté la demande d'abattement supplémentaire de 10 %, malgré la production de nouvelles pièces en cause d'appel contestant certains de ces avantages.
 7. Le moyen n'est donc pas fondé.
 PAR CES MOTIFS, la Cour :
 REJETTE le pourvoi ;
 Condamne M. [X]-[O] aux dépens ;
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. [X]- [O] et le condamne à payer au directeur régional des finances publiques d'Ile-de-France et du département de [Localité 6], agissant sous l'autorité du directeur général des finances publiques, et au directeur général des finances publiques la somme globale de 3 000 euros ;
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un septembre deux mille vingt-deux.
 MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 Moyens produits par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour M. [X]-[O].
 PREMIER MOYEN DE CASSATION
 Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté M. [X] [O] de sa demande tendant à l'annulation du redressement au titre de la donation consentie à sa fille en juillet 2007 ;
 AUX MOTIFS PROPRES QUE M. [X] [O] conteste la position de l'administration consistant en la réintégration à l'actif imposable au titre de l'ISF pour les années 2008 à 2011, une créance de 185200 euros correspondant à un prêt de même montant qu'il a consenti à sa fille [M] [X] [O] pour acquérir en 2007 un appartement à [Localité 6] ; qu'il affirme que cette somme a été donnée et non prêtée à sa fille, ce, « par anticipation à la donation-partage du 13 juillet 2011" ; qu'il considère ainsi que cette somme est sortie de son patrimoine depuis 2007 et n'appelle pas, dès lors, de taxation au titre de l'ISF ; qu'or comme relevé par l'intimée, les termes de la donation-partage du 13/07/2011, font état d'un abandon de créance des consorts [X] [O] envers leur fille, quant au prêt qui lui avait été consenti en 2007, formalisé par une reconnaissance de dette du 25/07/2007 ; qu'en l'absence de toute intention libérale, il y a lieu d'analyser cette opération comme une créance présente dans l'actif patrimonial des appelants et éligible à la déclaration au titre des années 2008 à 2011 ; que le jugement déféré sera confirmé à cet égard (arrêt p. 6) ;
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE les époux [X] [O] contestent le redressement de la somme « prêtée » à leur fille en juillet 2007, en faisant valoir qu'il ne s'agissait pas d'un prêt, impliquant la réintégration en tant que créance au patrimoine des demandeurs, mas d'une donation, régularisée par une donation-partage concernant l'ensemble de leurs enfants, intervenue le 13 juillet 2011 ; qu'il ne peut être considéré que cette somme a fait l'objet d'un don par anticipation à la donation-partage du 13 juillet 2011, à défaut de preuve non rapportée, alors que le délai de quatre ans entre le prétendu don et la donation-partage qui viendrait le régulariser, ne permet pas de présumer l'animus donandi allégué ; que dans ces conditions, les époux [X] [O] seront déboutés de leur demande d'annulation à ce titre (jugement p. 6) ;
 ALORS QUE M. [X] avait soutenu que si la somme litigieuse avait été considérée à l'origine comme un prêt, elle aurait nécessairement donné lieu à l'établissement d'un acte ou d'un contrat de prêt dument enregistré prévoyant des échéances de remboursement, ce qui n'a jamais été le cas ;
 qu'en s'abstenant de répondre à ce chef péremptoire de conclusions de nature à établir l'existence d'un don par anticipation à la donation-partage du 13 juillet 2011, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
 DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
 Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté M. [X] [O] sa demande de décharge des droits et pénalités contestés et notamment de sa demande d'abattement supplémentaire de 10 % sur la valeur des parts dans les SCI Perle du Golf 1 et 2 ;
 AUX MOTIFS QUE l'appelante développe la position suivante l'appui de son recours ; Sur les titres de la SCI La Perle du Golf 1, il conteste la surface utile retenue de 2 des 6 termes de comparaison, en se fondant sur la certification d'un notaire ; qu'il précise aussi que l'administration ne justifie pas que les termes de comparaison auraient eu un niveau de confort et d'entretien inférieur aux appartements des SCI en cause ; il affirme également que les prêts accordés pour le financement de ces biens immobiliers n'ont pas été plus avantageux et qu'il n'a pas bénéficié d'un taux de TVA réduit et que les termes de comparaison retenus par l'administration fiscale se situent à [Localité 5] et non à [Localité 8] ; que pour établir la valorisation des titres de la SCI La Perle du Golf 1 et La Perle du Golf 2 , l'appelant retient des termes de comparaison pour la valeur vénale du patrimoine immobilier et pour la détermination de la plus-value latente résultant d'une étude ; qu'il ajoute que ces valeurs sont confortées par le rendement locatif observé au titre des années 2011 et 2012 ; qu'il retient alors pour insuffisance acceptée pour la SCI la Perle du Golf 1, au titre de l'année 2011 la somme de 346 763 euros et celle de 435 296 euros pour 2012 ; que s''agissant de la SCI La Perle du Golf 2, il avance la somme de 263256 euros pour 2011 et 315 069 euros pour 2012 ; De même pour les années 2008 à 2010, les chiffres avancés sont alors : SCI La perle du Golf 1 : 2010 : 338 544 euros ; 2009 : 306 675 euros ; 2008 : 279 000 euros ; SCI La Perle du Golf 2 : 2010 : 217 179 euros ; 2009 : 200 745 euros ; 2008 : 217 179 euros ; Pour les parts de la SCI La Perle du Golf 1 et la Perle du Golf 2, pour les années 2011 et 2012, l'intimée considère que la valeur vénale des biens (déclarée pour 30 000 euros), doit être déterminée par comparaison avec des cessions en nombre suffisant, de biens intrinsèquement similaires et par une combinaison de valeurs ; qu'il est constant que cette seule méthode d'évaluation n'est pas conseillée, compte tenu de la nature des biens non précédemment cédés ; qu'en l'espèce, l'administration a combiné la valeur mathématique et la valeur de productivité selon la pondération (2VM+ VP)/3 afin d'obtenir la valeur unitaire des parts de chaque SCI. Ainsi il sera rappelé que la méthode mathématique correspond à la valeur comptable actualisée en substituant aux valeurs figurant au bilan (qui sont, sauf cas de réévaluation, les valeurs d'entrée dans l'actif social), les valeurs réelles de chacun des postes à la date du fait générateur de l'impôt ; la valeur de productivité procède par capitalisation du résultat net d'impôt de l'entreprise qu'il soit distribué ou mis en réserve suivant l'hypothèse d'une rente infinie du bénéfice dégagé ; ensuite on retient un coefficient de 0.6 par la SCI ce qui correspond à un risque faible ; enfin on y applique un abattement de 10 % pour manque de liquidités des titres des sociétés non cotées ; que l'intimée maintient le bien fondé des termes de comparaison par elle retenus, et rejette ceux présentés par l'appelant, car elle considère que les appartements présentés sont de niveau de confort et d'entretien inférieurs et ne possèdent pas de place de parking ; qu'en outre elle conteste l'utilisation des méthodes d'évaluation retenues par l'appelant car la notion de valeur patrimoniale 'goodwill' qui représente la différence entre l'actif du bilan d'une entreprise et la somme de son capital immatériel et matériel valorisée à la valeur du marché ne s'applique pas aux SCI qui n'ont pas de fonds de commerce ; que pour mémoire, le 'goodwill' est un écart d'acquisition correspondant à l'excédent du coût d'acquisition, lors d'une prise de participation ou d'une fusion, sur la quote-part de l'acquéreur dans la juste valeur des actifs et passifs identifiables ; qu'elle rejette aussi le rapport d'évaluation fourni en ce que la valeur de rentabilité doit être de 6 % et non de 8 %, la capitalisation du bénéfice net moyen doit avoir un taux de 6 % et la capitalisation de la capacité d'autofinancement moyenne n'est pas utilisée comme méthode d'évaluation des parts de SCI de gestion, et relève enfin que le rapport manque également de précision sur l'origine des études et sur les méthodes appliquées ; que pour l'ISF des années 2008, 2009, 2010, les titres des SCI La Perle du Golf 1 et la Perle du Golf 2 n'ont pas été déclarées à l'actif de l'ISF ; que selon l'application des deux méthodes d'évaluation mathématiques et la valeur de productivité, l'intimée maintient les montants réclamés ; qu'elle rappelle enfin que l'appelant ne rapporte pas la preuve qui lui incombe, c'est à dire que la valeur vénale réelle des parts omises est inférieure à la valeur retenue par l'administration ; que s'agissant des années 2008, 2009 et 2010, il échet de rappeler que aucune déclaration n'a été formulée (dans laquelle son associé M. [N] [I] a également fait l'objet d'un redressement) ; qu'il en résulte et tel qu'analysé avec pertinence par les premiers juges, que les études de valorisation des parts des SCI en litige, qui ont été établies à la demande de M. [X] [O] au titre de « l'accompagnement à la transmission de l'entreprise » (pièce 7 bis, 8 et 9) sans que l'identité et les capacités de l'analyste ne soient déterminées, n'ont aucun caractère probant ; qu'en effet le détail des méthodes d'évaluation retenu n'est pas énoncé ; que dès lors le jugement déféré sera confirmé en l'absence de démonstration par l'appelante de la pertinence des chiffres qu'elle avance - au demeurant bien supérieurs à ceux déclarés initialement par ses soins - et son recours sera rejeté ;
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE M. et Mme [X] [O] se sont placés par choix dans un régime, celui qu'ils rappellent, des biens immobiliers de type PLA (prêt locatif aidé), leur permettant de bénéficier d'avantages rappelés par l'administration des impôts et non contestés, de prêts à taux avantageux et un taux de TVA réduit pour la construction de l'immeuble (jugement p. 7) ;
 ALORS QUE le juge doit examiner l'ensemble des éléments de preuve régulièrement versés aux débats et, plus particulièrement encore ceux produits en cause d'appel non soumis aux premiers juges ; qu'en l'espèce, concernant la valorisation des parts des SCI La Perle du Golf 1 et 2, M. [X] avait, en cause d'appel, versé de nouvelles pièces (n° 13 et 14) desquelles il résultait que les prêts avaient été consentis au taux du marché et que le taux de TVA appliqué aux constructions était normal et non réduit ;
 qu'en se bornant à confirmer le jugement sans analyser les nouveaux éléments de preuve produits en appel de nature à établir que les modalités de calcul de valorisation des parts de SCI par l'administration fiscales étaient erronées en tant qu'elles n'avaient pas tenu compte d'un abattement supplémentaire de 10 %, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
 TROISIEME MOYEN DE CASSATION
 Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté M. [X] [O] de sa demande tendant à voir déduire les frais de travaux effectués sur l'immeuble sis [Adresse 3] et, en conséquence, à voir diminuer les insuffisances notifiées ;
 AUX MOTIFS QUE sur cet immeuble l'appelant rappelle que le bâtiment n'était pas habitable, ni vendable avant la réalisation d'importants travaux effectués en 2010 et 2011 et que c'est pour cela, que la valeur du bâtiment n'est que de 50.000 euros en 2010, 98.000 euros en 2011 et 162.100 euros en 2012 ; qu'en réponse, l'administration fiscale précise que l'appelant ne fournit pas les factures nécessaires à la prise en compte des travaux sur cet immeuble, permettant la diminution des insuffisances notifiées ; qu'à hauteur de cour, M. [X] [O] produit un devis du 23 mars 2011 portant sur la réalisation de travaux de couverture de l'immeuble ainsi que de la zinguerie, la cheminée, outre l'isolation pour un montant de 96.145,39 euros établi par la société ATILOR ; le second devis daté du 17 octobre 2007 est établi par la société Uretek ; qu'il a pour but de remédier au tassement différentiel des fondations à la réfection des fissures des murs à la reprise de la structure (planchers béton) pour une somme de 51.104,60 euros ; que cependant il n'est pas établi par une seule facture acquittée, que cette série travaux portant sur la structure du bâtiment ait été effectuée ; qu'en effet, la seule facture acquittée porte sur une somme de 5810,10 euros, est établie à l'en-tête de la société Salvelec (chauffage) ; que son objet ne porte pas sur les conditions d'habitabilité de l'immeuble tel que précédemment relevé ; que par conséquent le jugement déféré sera infirmé (i.e : confirmé) également sur ce point, l'appelant étant débouté de ce chef de contestation ;
 1°) ALORS QUE le juge doit examiner l'ensemble des éléments de preuve produits par les parties au soutien de leurs prétentions, et ce, a fortiori lorsque ceux-ci ayant été versés aux débats en cause d'appel, le premier juge n'a pu les analyser ; qu'en l'espèce, M. [X] avait régulièrement produit, en cause d'appel, le devis de la société Uretek daté et signé par ses soins pour accord d'exécution (pièce n° 17) ; qu'en se bornant à se référer au seul devis, sans examiner cette nouvelle pièce de nature à établir que les travaux avaient été effectués, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
 2°) ALORS QU'AU SURPLUS, M. [X] [O] avait souligné, dans ses conclusions, avoir adressé à l'entreprise [N] [I] le 21 décembre 2007 une lettre pour exécution (conclusions p. 28) ; qu'en se bornant à retenir que M. [X] avait seulement produit un devis daté du 17 (i.e : 12) octobre 2007 sans établir par une facture acquittée que les travaux auraient été réalisés, sans répondre aux conclusions soutenant que le devis dument accepté par M. [X], daté et signé de sa main, valait accord sur l'exécution des travaux, la cour d'appel a derechef violé l'article 455 du code de procédure civile.
 QUATRIEME MOYEN DE CASSATION (sur l'appartement situé [Adresse 4])
 Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté M. [X] [O] sa demande de décharge des droits et pénalités contestés et notamment de sa demande d'abattement supplémentaire de 10 % destiné à tenir compte de la convention APL applicable jusqu'en juin 2015 ;
 AUX MOTIFS PROPRES QUE sur les appartements situés [Adresse 4], l'appelant conteste les termes de comparaison utilisés par l'administration fiscale et en propose un, rue de Garenne, avec un prix de 1600 euros/m², demande aussi l'application d'un abattement de 3 % ; les insuffisances acceptées sont donc pour 2010, 286 400 euros, pour 2011 de 129.280 euros et pour 2012 de 148.720 euros ; que quant à l'intimée, elle précise que la comparaison des biens n'implique pas que les biens pris en considération soient strictement identiques dans le temps, l'environnement et dans l'emplacement à ceux qui constituent l'objet du litige ; elle ajoute que l'abattement de 10 % évoqué ne s'applique pas, car la décision de se soumettre au conventionnement APL résulte de la volonté des propriétaires ; que le jugement déféré sera repris, en ce qu'il a valablement motivé l'idée d'écarter la référence unique proposée par M. [X] [O] (1600 euros) alors que les 3 termes de comparaison produits par l'administration, concernent des appartements situés dans la même résidence, pour fixer le coût du mètre carré entre 1745 et 2065 euros ; que par conséquent il sera constaté que le prix moyen 1600 euros au mètre carré tel que retenu pour procéder à la détermination des insuffisances au titre de l'ISF 2000 (516 800 euros), de l'ISF 2011 (303'360 euros) et de l'ISF 2012 (302'640 euros) est conforme à ces éléments de la cause ; que l'analyse des premiers juges sera validée également à cet égard ;
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE les trois termes de comparaison retenus par l'administration, dans la même résidence que les appartements litigieux, à des périodes proches des années 2010 à 2012 des ISF contestés, sont plus pertinents que l'unique référence avancée par les demandeurs ; que ces derniers seront déboutés de leur demande de revalorisation au prix de 1600 le m² ; qu'ils sollicitent par ailleurs l'application d'un abattement supplémentaire de 10 % sur la valeur des appartements en raison de la convention APL applicable ; mais que les demandeurs ont eux-mêmes opté pour le conventionnement de leurs appartements, leur permettant ainsi de bénéficier de certains avantages ; qu'ils seront déboutés de leur demande de réduction à ce titre ;
 ALORS QUE la circonstance selon laquelle les propriétaires auraient volontairement opté pour le conventionnement de leurs biens était sans incidence sur l'existence des contraintes locatives générées par une convention APL et justifiant un abattement supplémentaire ; que dès lors, en refusant d'appliquer un abattement supplémentaire de 10 % motif pris de ce que les époux [X] [O] avaient « eux-mêmes opté pour le conventionnement de leurs appartements », la cour d'appel a statué par un motif inopérant et a ainsi privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 57 du Livre des procédures fiscales.