LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Donne acte à M. R... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Banque CIC Ouest et la société G... K... ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, par acte authentique du 28 mars 2011, M. R... (l'acquéreur) a acquis de la société JBP promotions (le promoteur) deux lots en l'état futur d'achèvement, dans une résidence ayant vocation à héberger des personnes âgées dépendantes, commercialisés par la société P2I conseils transactions (la société P21), l'acquisition étant financée à l'aide d'un prêt souscrit auprès de la société Banque CIC Ouest (la banque) ; qu'ayant été informé des difficultés financières du promoteur, l'acquéreur a cessé de répondre à ses appels de fonds ; qu'il l'a assigné, ainsi que la société G... K..., prise en sa qualité de mandataire liquidateur de celui-ci, et la société P21 en nullité de la vente pour dol et en paiement de dommages-intérêts ; qu'il a appelé la banque en intervention forcée ; que la résolution de la vente a été prononcée et la société P21 déclarée responsable des préjudices causés par ses manquements au devoir de conseil ;
Sur le moyen unique, pris en ses deuxième, troisième et quatrième branches, ci-après annexé :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Sur la première branche du moyen, ci-après annexé :
Attendu que l'acquéreur fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes de dommages-intérêts dirigées contre la société P21 ;
Attendu qu'ayant estimé, dans l'exercice de son pouvoir souverain, que, mieux informé des aléas liés aux contraintes administratives de l'opération immobilière, l'acquéreur n'aurait vraisemblablement pas procédé à l'acquisition litigieuse, la cour d'appel en a déduit à bon droit que le préjudice subi par celui-ci consistait en une perte de chance de ne pas souscrire l'engagement litigieux ; que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur la cinquième branche du moyen :
Vu l'article 1149 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
Attendu que, pour rejeter ses demandes en réparation du préjudice né de la privation des loyers et avantages fiscaux dont il n'a pas pu bénéficier, l'arrêt retient que si, mieux informé, l'acquéreur n'avait pas acheté les biens litigieux, il n'aurait pas bénéficié de ces loyers et avantages ;
Qu'en statuant ainsi, alors que les dommages-intérêts dus au créancier sont de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette les demandes formées par M. R... en réparation de la privation des loyers et avantages fiscaux, l'arrêt rendu le 21 novembre 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Angers ;
Condamne la société P21 conseils transactions aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et la condamne à payer à M. R... la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux mai deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP de Nervo et Poupet, avocat aux Conseils, pour M. R....
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur P... R... de ses demandes de dommages-intérêts contre la société P21 Conseil Transaction
Aux motifs que Monsieur R... réclame à la société P 21 Conseils Transaction l'indemnisation des préjudices causés par la faute de celle-ci, consistant selon lui dans les pertes des fonds investis, qu'il persiste à estimer à la somme de 229.181,48€, et dont il considère qu'il a perdu toute chance d'en obtenir la restitution au regard du montant du passif de la société JPB Promotion, en cours de liquidation, ainsi que dans les gains espérés et manqués soit les loyers prévus et les réductions d'impôts visées, qu'il évalue à un montant total de 58.131, 11€ ; la cour a,dans son arrêt du 27 septembre 2016 jugé que la société P21 Conseils Transaction avait manqué à son devoir de conseil envers Monsieur R... ; les conséquences de ce manquement au devoir de conseil ne peuvent s'analyser qu'en une perte de chance pour Monsieur R... de ne pas souscrire un engagement dans une opération à risques ; il est constant en effet que c'est dans la perspective de percevoir des loyers et de bénéficier des avantages fiscaux liés à l'investissement que la société P21 Conseils Transactions lui avait présentés comme un placement d'avenir rentable et sécurisé fortement encadré et poussé par l'Etat que Monsieur R... avait contracté et qu'il ne l'aurait vraisemblablement pas fait s'il avait connu les aléas liés aux contraintes administratives spécifiques au type d'établissement dans lequel il investissait ; toutefois, s'agissant du préjudice causé par le risque pour Monsieur R... de ne pas se voir restituer à la suite de la résolution du contrat la somme de 79.667€ dont il est certain qu'il l'a payée, il doit être considéré que ce préjudice n'est pas certain puisque ce montant doit être inscrit au passif de la société JPB Promotion à titre de créance pour Monsieur R... et en toute hypothèse, le défaut éventuel de restitution ne résulterait pas directement de la chance perdue de ne pas contracter résultant du manquement au devoir de conseil retenu à l'encontre de la société P 21 Conseils Transactions ; d'autre part s'agissant du préjudice consistant dans la disparition de l'événement favorable qu'auraient représentés la perception de loyers et le bénéfice des avantages fiscaux il est inexistant dès lors que mieux informé Monsieur R... n'aurait pas fait l'acquisition qui y ouvrait droit et que, autrement dit , s'il n'avait pas contracté, Monsieur R... n'aurait perçu aucun loyer ni n'aurait bénéficié d'aucun avantage fiscal ; la preuve dont la charge lui incombe du préjudice certainement subi par la faute de la société P21 Conseils Transactions n'étant pas rapportée, par Monsieur R..., sa demande indemnitaire sera rejetée ;
1 - Alors que le préjudice subi en raison du manquement au devoir de conseil n'est pas limité à une simple perte de chance, lorsqu'il est établi qu'exactement informés sur les caractéristiques les moins favorables et les aléas financiers corollaires des avantages annoncés, les contractants auraient refusé d'y souscrire; que la cour d'appel qui a énoncé que si Monsieur R... avait été informé sur les aléas liés aux contraintes administratives spécifiques au type d'établissement dans lequel il investissait, il n'aurait vraisemblablement pas contracté, et qui a considéré que le préjudice ne pouvait consister qu'en une perte de chance de ne pas souscrire l'engagement, n'a pas tiré les conséquences de ses constatations et a violé l'article 1147 du code civil en sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 (article L1231-1 nouveau du code civil)
2 - Alors que les juges du fond sont tenus de respecter et de faire respecter le principe de la contradiction des débats ; que la Cour d'appel qui a relevé d'office sans provoquer les explications des parties, que le préjudice résultant de la perte de la somme de 79.667€ dont il est certain qu'il l'avait payée, n'était pas certain dès lors qu'il était inscrit au passif de la société JPB Promotion et que le défaut de restitution ne résulterait pas directement de la chance perdue de ne pas contracter résultant du manquement au devoir de conseil de la société P21 Conseils transactions, a violé l'article 16 du code de procédure civile
3 - Alors que dans ses conclusions d'appel, Monsieur R... a indiqué que le passif de la société JPB Promotion et de sa filiale ENITY s'élevait à plus de 10 millions d'euros et qu'il n'avait aucun espoir de recouvrer des fonds qu'il avait réglés au promoteur dans le cadre de l'exécution du contrat ; qu'il a produit à l'appui de ses conclusions, des documents justificatifs (pièces 23 du bordereau ); que la Cour d'appel qui a affirmé que le préjudice n'était pas certain puisque le montant des sommes versées au promoteur devait être inscrit au passif de la société JPB Promotion à titre de créance, sans répondre aux conclusions d'appel faisant état du montant du passif de cette dernière rendant impossible le recouvrement de la créance, a violé l'article 455 du code de procédure civile
4 - Alors qu'en toute hypothèse le préjudice résultant de la perte de sommes investies dans une société déclarée en liquidation judiciaire a un lien direct avec la faute du tiers qui a manqué à son obligation de conseil, sans laquelle l'investisseur n'aurait pas contracté ; que la Cour d'appel qui a constaté que Monsieur R... n'aurait vraisemblablement pas contracté s'il avait connu les aléas liés aux contraintes administratives, et qui a considéré que le défaut éventuel de restitution des sommes engagées ne résulterait pas directement du manquement du devoir de conseil de la société P21 Conseils et Transactions, n'a pas tiré les conséquences de ses constatations et a violé l'article 1147 du code civil en sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 (article L1231-1 nouveau du code civil)
5 - Alors que les dommages intérêts dus au créancier sont en général de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé ; que la cour d'appel qui a énoncé que le préjudice consistant dans la perte des loyers et des avantages fiscaux liés à l'acquisition sous prétexte que si mieux informé Monsieur R... n'aurait pas contracté et n'aurait perçu aucun loyer et n'aurait bénéficié d'aucun avantage fiscal, la Cour d'appel a violé l'article 1149 ancien du code civil devenu l'article 1231-2 du même code