LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique, ci-après annexé : 
Attendu, d'une part, qu'ayant relevé que les rapports d'états parasitaires avaient été établis selon les normes applicables faisant référence à un examen visuel des parties visibles et accessibles, constaté que les attaques d'insectes xylophages avaient été découvertes à l'occasion des travaux de rénovation de l'immeuble après cassage de lames de bois ou enlèvement de lames du parquet flottant alors que, selon l'expert, le plancher du séjour était recouvert de colle et la chambre d'un plancher bois recouvert de dalles, et souverainement retenu qu'il était impossible de considérer que le plancher bois du séjour du 2ème étage était en tout ou partie accessible et la trappe visible lors de la visite de la société CCH, la cour d'appel, qui n'a pas indiqué qu'il n'entrait pas dans la mission de la société CCH de signaler d'autres insectes xylophages que les termites, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation et qui a, sans dénaturation, retenu que la proposition d'indemnisation présentée par la société MMA n'avait été formulée qu'à titre transactionnel et qu'elle ne contenait aucune renonciation non équivoque à faire valoir ses droits, a pu en déduire que la responsabilité du diagnostiqueur et de son assureur ne pouvaient être engagées. 
Attendu, d'autre part, que la cour d'appel a répondu aux conclusions en retenant que la société Capi s'était bornée à adresser aux acquéreurs la copie des conclusions des diagnostics avec un commentaire qui ne faisait que traduire, en des termes différents d'usage courant, les constatations reproduites à la dernière page du rapport, que son courrier ne portait que sur l'état de la charpente et qu'elle n'avait dissimulé aucune des particularités essentielles du bien dont elle avait pu avoir connaissance ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE le pourvoi ; 
Condamne les époux X... aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux X... à payer la somme de 1 500 euros à la société Capi et la somme globale de 1 500 euros à la MMA et à la société CCH ; rejette la demande des époux X... ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq juin deux mille douze. 
MOYEN ANNEXE au présent arrêt 
Moyen produit par Me Copper-Royer, avocat aux Conseils pour M. Julien X... et Mme Marianne A...épouse X.... 
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté les époux X... de l'ensemble de leurs demandes ; 
AUX MOTIFS PROPRES QUE « Sur les responsabilités La lecture du rapport d'expertise judiciaire révèle que la charpente traditionnelle en partie apparente constituée de poutres, pannes, entraits, arbalétriers comporte des traces visibles, plus ou moins importantes, d'attaques sur ces pièces de bois, anciennes et récentes et sur les débords de toit en façade avec des traces anciennes d'attaques de capricornes (page 11). 
Le plancher du 2ème étage est composé de lame de 30 mm d'épaisseur posée sur solives bois elles mêmes reposant sur des IPN métalliques avec constat d'attaques sur les lames du plancher avec des vermoulures d'un jaune clair, plus ou moins importantes suivant les endroits, résultant de traces récentes d'attaques mais de l'absence d'attaques sur les solives (page 12). 
Le sol en parquet stratifié a été posé par un professionnel suivant facture du 11 octobre 2003. 
Quinze mois après le constat d'huissier, les capricornes sont toujours actifs, les dégâts ont été aggravés, le temps passé sans traitement n'a pas aidé à ralentir le processus de dégradation des lames de plancher (page 13) 
sur la responsabilité de la Sarl CCH Aucune reconnaissance de responsabilité ne saurait être retenue à l'encontre du diagnostiqueur et de son assureur. 
La proposition d'indemnisation présentée par la Sa MMA le 15 janvier 2008 au vu du rapport d'expertise diligenté à leur initiative n'a été formulée qu'à titre transactionnel en vue d'un règlement amiable et ne contenait aucune renonciation non équivoque à faire valoir leurs droits en cas de refus d'acceptation du destinataire. 
L'emploi du conditionnel " quant à la part de responsabilité qui pourrait être attribuée à notre assuré " en atteste clairement. 
En l'absence de lien contractuel entre les époux X... et la Sarl CCH, la responsabilité de cette dernière ne peut être recherchée que sur le fondement de l'article 1382 du code civil qui exige une faute en relation de causalité avec le préjudice subi. 
Aucun grief ne peut être retenu au titre de la charpente dès lors que les trois rapports de constat des 7 novembre 2005, 21 juin 2006, 17 octobre 2006 mentionnent l'absence de termites et la présence de capricornes des maisons (Hylotrupes bajuls) et petites vrillettes (anobium punctarum) avec altération biologique (trous de sortie) au 2ème étage, dans la chambre n° 1, le séjour n° 1, le séjour n° 2 et au 3 ème étage en nature de combles. 
Les acquéreurs ont pris leur décision d'achat en parfaite connaissance de cause et intégré dans leur budget le coût du traitement de la charpente, seule prestation nécessaire. 
Le litige ne peut, ainsi, concerner que les planchers du 2ème étage. 
Le diagnostiqueur n'a rien signalé, ni termites ni autres parasites du bois sur ces ouvrages dans aucun des trois rapports alors qu'un constat d'huissier du 29 mars 2007 mentionne la présence d'insectes xylophages dans le plancher du séjour 2, du grenier 2 et du séjour 1 et qu'un compte rendu d'assistance technique de la SEM daté du 13 janvier 2008 a relevé lors de sa première visite du 11 avril 2007 " des traces de dégradations biologiques du bois dues à des capricornes des maisons (hylotrupus bajulus) dans les planchers en pin et les lambourdes accessibles au 2ème étage. Planchers très fragilisés (certaines lames transpercées lors du sondage). 
Dans son rapport du 17 septembre 2008 l'expert judiciaire a constaté que le plancher du 2ème étage était l'objet d'attaques d'insectes xylophages. 
Mais l'analyse de toutes les données contenues dans ces documents ne permet pas de caractériser un manquement de la Sarl Cch à ses obligations. 
Les rapports d'états parasitaires mentionnent à la rubrique " moyens d'investigations utilisés " " sondage sur le bâti se limitant aux pathologies des bois d'oeuvre de l'ensemble immobilier, sur les parties visibles, accessibles depuis l'intérieur des constructions le jour du contrôle, sans démolition, sans manutention d'objets lourds, encombrants, sans déplacement de meubles, appareils électro ménagers, sans dépose de revêtements de murs, sol ou faux plafond.. " 
Ils sont établis selon les directives exigées par les normes applicables l'article 6 du décret 2000-613 du 3 juillet 2000 et la norme NF P03-200 qui font référence à un examen visuel des parties visibles et accessibles, sondage des bois, sondage non destructif (sauf parties déjà altérées et dégradées) de l'ensemble des bois à l'aide d'outils appropriés. 
Or, les attaques ont été découvertes à l'occasion des travaux de rénovation de l'immeuble, après cassage de lames de bois ou enlèvement de lames du parquet flottant ainsi que noté dans le constat d'huissier et attesté par les photos annexées. 
Ces déposes d'éléments sont, également, visibles sur les photos en annexe 15 du rapport de la Semp et aux pages 7, 8, 12 du rapport d'expertise judiciaire. 
La lecture attentive du rapport de diagnostic au titre des parties d'ouvrages examinées révèle que dans toutes les pièces du 2ème étage le plancher en bois comportait un revêtement de sol, à l'exception des greniers, à savoir parquet flottant pour la chambre n° 1, le séjour n° 
1, dalles de sol pour le séjour n° 2 et la chambre n° 2. 
Le technicien de la Semp admet lui-même à la page 6 de son rapport que " les planchers des paliers, dégagement, salle de bains, chambre 1, séjour 1 et grenier 3 " n'étaient pas visibles par la Sarl CCH aux dates des états parasitaires. 
II indique, certes, " les planchers des autres pièces étaient bien visibles et accessibles " ; mais cette affirmation n'est étayée par aucune donnée objective. 
L'expert judiciaire note en page 7 de son rapport que le plancher bois de la première pièce à droite (qui est le séjour 2) est recouvert de colle néoprène (qui forme une pellicule comportant les empreintes des dalles) et de quelques dalles de sol encore en place, que des lames de plancher sont arrachées, découpées, enfoncées, transpercées, que l'autre pièce au fond (chambre 2) a un plancher bois recouvert de dalles collées où une découpe a été effectuée en sol contre la cloison du couloir ; dans le couloir des lames de plancher flottant ont été arrachées ainsi que le revêtement isolant rosé ". 
Il souligne n'avoir aucune preuve matérielle de la présence ou de l'absence de dalles recouvrant la totalité du séjour 2 du 2ème étage, mais seulement la parole de l'agent ayant effectué le diagnostic contre celle du compagnon de la venderesse (page 23). 
Il est donc est impossible de considérer que le plancher bois de cette pièce était en tout ou partie accessible. 
La Semp note qu'une trappe de visite dans le séjour 2 permet, d'accéder aux lambourdes qui supportent le plancher où des indices d'infestations sont visibles (page 3) ; mais il note parallèlement (page 2 in fine) que la vérification de la structure s'est faite par démontage des trappes de visite ou dépose d'ouvrages. " 
Et l'expert judiciaire est formel : aucun élément ne permet d'affirmer que la trappe était visible lors de la visite de la Sarl CCH (page 27 de son rapport). 
L'expert judiciaire qualifie de " récentes " les traces d'attaques constatées sur le plancher, précise " ne pouvoir dire si les désordres actuellement visibles l'étaient en 2005 " (page 12) et note que le taux d'humidité présent à l'étage du aux diverses entrées d'eau favorisait le développement des insectes présents. 
Et les rapports d'état parasitaire mentionnaient tous qu'ils n'avaient de valeur que pour la date de la visite et étaient utilisables pour une durée de trois mois, soit pour le dernier une date d'expiration au 17 janvier 2007 alors que le constat d'huissier a été dressé plus deux mois et demi plus tard. 
sur la responsabilté de la Sarl Capi En l'absence de tout lien contractuel entre les époux X... et la Sarl CCH puisque le mandat reçu le 24 juin 2006 était un mandat de vente non exclusif confié par Mme B..., la responsabilité de cet agent immobilier ne peut être recherchée par les époux X... que sur le fondement délictuel de l'article 1382 du code civil. 
Aucun grief ne peut être retenu contre lui. 
Aucun manquement à ses obligations n'est avéré. 
Les époux X... ne peuvent lui reprocher de les avoir imprudemment rassurés sur l'état parasitaire de l'immeuble et d'avoir " faussé leur jugement dans la décision d'acheter ". 
Dans sa lettre manuscrite, la Sarl Capi s'est bornée à leur adresser la copie des conclusions des diagnostics (amiante, état parasitaire, accessibilité au plomb) en 4 pages afin de pouvoir « évaluer objectivement l'état du bâtiment ». 
Elle a accompagné l'envoi de ces documents du commentaire suivant... " présence de passage ancien de capricorne et vrillette, (couche superficielle du bois, non destructif) ; pas de termites ". 
Elle n'a fait que traduire en des termes différents, d'usage courant, les constatations reproduites à la dernière page du rapport d'état parasitaire ainsi libellé " chambre 1 (2nd), séjour 1 (2nd) séjour 2 (2nd) combles (3ème) charpente (bois). Présence de capricornes des maisons (Hylotrupes bajulus), de petites vrillettes (Anobium punctatum) avec altération biologique (trous de sortie) ". 
Elle s'est cantonnée à attirer l'attention des acquéreurs sur la présence effective de certains éléments recherchés puisqu'elle a signalé dans ce même courrier : " présence de peinture au plomb sur volet extérieur, pas de préconisation demandée ; trace d'amiante dans matériaux en fibrociment, pas de remplacement demandé ". 
Elle s'est bornée à extraire le résultat final des constatations du technicien spécialisé de sorte que sa remarque au sujet de l'état parasitaire ne peut concerner que la charpente, seul ouvrage parmi tous ceux examinés ayant donné un résultat positif. 
Elle n'a dissimulé aucune des particularités essentielles du bien dont elle a pu avoir connaissance et dont l'acheteur pouvait se convaincre lui-même, étant souligné que si elle est un spécialiste de la vente, elle n'est pas un spécialiste de la construction et encore moins des insectes parasites du bois et qu'il ne lui appartient pas d'inspecter elle-même sur le plan technique l'immeuble qu'elle est chargée de vendre. 
Elle a, au demeurant, confirmé dans le même courrier le nouveau rendez-vous prévu dans les jours suivants sur place avec le propriétaire de l'immeuble. 
Aucune faute ou négligence de nature à avoir induit en erreur les candidats acquéreurs et en relation de causalité avec le dommage invoqué, exclusivement lié à l'état du plancher du second étage, n'est démontrée à son encontre alors que son courrier portait sur l'état de la charpente. » (arrêt p. 5 à p. 8) ; 
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « A-
Sur la responsabilité de CCH : 
Les époux X... entendent voir engager la responsabilité délictuelle de CCH pour ne pas avoir détecté la présence de capricornes dans le plancher du 2e étage. 
Les articles L 133-6, L 271-4 et L 271-5 du Code de la Construction et de l'Habitation, en leur rédaction en vigueur au moment de la vente litigieuse (issue de l'ordonnance du 8 juin 2005, modifiant la loi du 8 juin 1999 et le décret du 3 juillet 2000), prévoient, en cas de vente d'un immeuble situé dans une zone où des foyers de termites sont identifiés, l'obligation de faire réaliser un état relatif à la présence de termites dans le bâtiment. 
En application de l'article 6 du décret du 3 juillet 2000, l'arrêté du 10 août 2000 a fixé le modèle de l'état parasitaire relatif à la présence de termites. 
Ces dispositions légales et réglementaires ne s'appliquent qu'aux termites et ne peuvent être étendues à tous les insectes xylophages : même si la loi du 8 juin 1999, dans son titre, tend « à protéger les acquéreurs et propriétaires d'immeubles contre les termites et autres insectes xylophages », elle ne prévoit pas spécifiquement que le constat parasitaire doit porter non seulement sur les termites mais aussi sur tous les insectes xylophages. La réponse ministérielle du 22 octobre 2004 n'évoque que les « difficultés rencontrées par les experts et diagnostiqueurs en matière de termites ». Dans l'acte authentique du 26 octobre 2006, au paragraphe « constat d'état parasitaire », le notaire n'évoque lui aussi que les termites. Enfin, dans son rapport, M. C...indique que CCH a réalisé son diagnostic conformément à l'article 6 du décret du 3 juillet 2000 et à la norme NF P 03-200 (applicable depuis le 5 avril 2003) ; il ne reproche pas à CCH de ne pas avoir détecté la présence de capricornes dans le plancher du 2e étage. 
CCH a donc respecté les normes en vigueur, en remplissant correctement sa mission de diagnostic pour les termites. 
Certes, dans le constat, figure une rubrique « constatations diverses et résultats », dans laquelle le diagnostiqueur doit relater ses constatations complémentaires ; CCH a ainsi noté dans cette rubrique la présence de capricornes et de vrillettes dans la charpente, à titre informatif. L'expert judiciaire déplore que CCH, constatant cette présence, n'ait pas conseillé à sa cliente (la venderesse) de ne pas avoir fait appel à un homme de l'art pour faire vérifier la charpente. 
Néanmoins, l'obligation de conseil ne vaut qu'à l'égard de la venderesse avec laquelle CCH est liée contractuellement, et non à l'égard des acquéreurs éventuels. Au surplus, l'expert ne dit pas que toute la maison, y compris les planchers, aurait dû être contrôlée par un homme de l'art, et ne parle que de la charpente ; or, les époux X... ne se plaignent pas de l'état de la charpente mais seulement de l'état des planchers du 2e étage. 
La faute délictuelle de CCH n'est donc pas établie. 
Il est vrai que, par courrier du 15 janvier 2008, MMA a proposé d'indemniser les époux X... à hauteur d'1/ 3 des travaux de traitement du plancher du 2e étage, soit 4. 580 . Néanmoins, cette proposition avait été faite suite à un rapport d'expertise amiable réalisé à la demande des époux X... par le cabinet SEMP le 13 janvier 2008 qui estimait que CCH avait engagé sa responsabilité. MMA a souhaité éviter une procédure judiciaire en faisant cette proposition d'indemnisation « au vu de la responsabilité qui pourrait être attribuée à (son) assuré sur les parties visibles du bois » ; MMA n'a pas expressément reconnu la responsabilité de CCH. Les époux X... ayant jugé cette offre insuffisante, elle est devenue caduque. 
Une procédure de référé-expertise a été engagée et l'expert judiciaire a eu un avis différent de l'expert amiable sur les responsabilités de chacun. Le courrier du 15 janvier 2008 ne saurait donc créer dans le cadre de la procédure judiciaire une obligation de MMA ou de CCH envers les époux X..., d'autant que les époux X... réclament plus de 50. 000  (avec la perte de loyers) quand MMA en proposait 4. 580. 
Il convient donc de juger que CCH n'a pas engagé sa responsabilité délictuelle vis-à-vis des époux X... et de débouter ceux-ci de leurs demandes dirigées contre CCH et MMA. 
B-Sur la responsabilité de CAPI : 
Les époux X... entendent voir engager la responsabilité contractuelle de CAPI en sa qualité de mandataire pour avoir minimisé l'importance des capricornes. 
Au moment des négociations de vente, CAPI a en effet envoyé aux époux X... un fax (non daté) indiquant « ci-joint les pages de conclusions des diagnostics (4 pages) afin que vous puissiez évaluer objectivement l'état du bâtiment ; ...: (...) présence de passage ancien de capricorne et vrillette (couche superficielle du bois, non destructif) ; pas de termites ». 
Certes, ce fax a ajouté aux conclusions de CCH qui indiquait simplement, dans la charpente, « présence de capricornes des maisons, de petites vrillettes avec altération biologique (trous de sortie) », en qualifiant le passage d'« ancien » et « non destructif »- ajouts dont CAPI aurait pu se dispenser. Néanmoins, le fax ne concernait nécessairement que les capricornes dans la charpente, seuls relatés dans le constat, et non les capricornes dans le plancher, ignorés et objets du litige. CAPI n'a donc pas pu affirmer que le plancher du 2e étage était sain et exempt de tout problème. 
En outre, le constat parasitaire ne pouvait être valablement effectué que par un professionnel des diagnostics du bois, de sorte que les observations d'un agent immobilier sur ce constat ne pouvaient avoir une grande portée. Les époux X..., qui connaissaient avant la vente l'existence de capricornes dans la charpente pouvaient eux aussi faire preuve de curiosité et s'enquérir auprès de CCH ou d'un professionnel du bois sur l'étendue, les risques d'extension et les conséquences d'une infestation par les capricornes, ce qu'ils n'ont pas fait. 
Enfin, ils n'apportent aucune preuve de ce que le fax de CAPI aurait été déterminant pour les pousser à acheter et qu'en l'absence de ce fax ils n'auraient pas acheté (ainsi, ils ne produisent aucun échange de courriers en ce sens). 
La faute contractuelle de CAPI n'est donc pas établie. 
Il convient donc de juger que CAPI n'a pas engagé sa responsabilité contractuelle vis-à-vis des époux X..., et de débouter ceux-ci de leurs demandes dirigées contre CAPI. » (jugement p. 6 à p. 8) ; 
1°/ ALORS QUE, d'une part, en se bornant à relever que le Cabinet CCH n'avait pas commis de faute puisqu'il avait respecté les normes en vigueur en remplissant correctement sa mission de diagnostic pour les termites sans rechercher, comme elle y était invitée, si, en vertu de la norme NF P 03-200 ayant comme objet « de décrire la réalisation de constats d'état parasitaire relatifs à la présence de termites, d'autres insectes xylophages ou de champignons lignivores dans un immeuble » que le Cabinet CCH, s'était engagé à respecter pour réaliser son diagnostic, il ne devait pas, dans le cadre de sa mission, détecter non seulement les termites mais également les insectes xylophages comme les capricornes dans tout l'immeuble notamment dans la charpente et le plancher du 2ème étage, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ; 
2°/ ALORS QUE, d'autre part, le courrier du 15 janvier 2008 de la MMA mentionnait clairement que « au vu de la responsabilité qui pourrait être attribuée à notre assuré sur les parties visibles du bois, il nous semble raisonnable d'indemniser les époux X... à hauteur de la somme de 4 580 euros représentant 1/ 3 des travaux de traitement et de réfection de l'ensemble du plancher bas du second étage » ; qu'il en résultait nécessairement que la MMA reconnaissait, par cette proposition d'indemnisation, la responsabilité de son assuré ; qu'en énonçant qu'aucune reconnaissance de responsabilité ne saurait être retenue à l'encontre du diagnostiqueur, le Cabinet CCH, et de son assureur, la MMA, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis dudit courrier et violé l'article 1134 du code civil ; 
3°/ ALORS QU'en outre, en considérant que dans toutes les pièces du 2ème étage le plancher, qui comportait un revêtement de sol, à l'exception des greniers, n'était pas visible, sans examiner l'attestation d'un artisan maçon régulièrement produite aux débats par les exposants qui établissait que le plancher du 2ème étage du séjour 2 était visible sur une surface d'au moins 20 m2 au moment des constats de la société CCH, ce qui était corroboré par la lettre de la MMA du 15 janvier 2008, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ; 
4°/ ALORS QU'en tout état de cause, il ressort des propres constatations de l'arrêt que le technicien de la SEMP indiquait que les planchers des pièces du 2ème étage, autres que les paliers, dégagement, salle de bains, chambre 1, séjour 1 et grenier 3, étaient bien visibles et accessibles par la SARL CCH aux dates des états parasitaires ; qu'en en déduisant néanmoins que dans toutes les pièces du 2ème étage le plancher en bois, qui comportait un revêtement de sol, n'était pas visible par la SARL CCH lors de ses visites, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1382 du code civil ; 
5°/ ALORS QUE de surcroît, en se bornant à relever que l'expert judiciaire précisait ne pas pouvoir dire si les attaques de capricornes actuellement visibles l'étaient en 2005, lors de la première visite de contrôle de la SARL CCH, sans rechercher, comme elle y était invitée, si, en raison du phénomène de diapause hivernale du capricorne, les désordres dans le plancher du 2ème étage, qui avaient été mentionnés dans le constat d'huissier du 29 mars 2007, n'existaient pas au moment de la dernière visite de contrôle de la SARL CCH, qui aurait dû les signaler, au mois d'octobre 2006, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ; 
6°/ ALORS QUE, par ailleurs, le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motifs ; que les époux X... faisaient valoir dans leurs conclusions d'appel du 19 avril 2010 (p. 8) que la SARL CAPI avait commis une faute, engageant sa responsabilité, en les induisant en erreur sur l'état de la maison et en les déterminant à acheter en commentant les conclusions du Cabinet CCH, qui indiquaient simplement, dans la charpente, « présence de capricornes des maisons, de petites vrillettes avec altération biologique (trous de sortie) », en ces termes « présence de passage ancien de capricorne et vrillette (couche superficielle du bois non destructif) ; pas de termites » qui faisaient état de l'absence de termites, d'un seul passage de capricornes, de surcroît ancien, affectant la couche superficielle du bois et n'étant pas destructif ce qui laissait entendre que la charpente était en bon état et que la maison était saine ; qu'en ne répondant pas à ce moyen péremptoire des exposants, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.