LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique, ci-après annexé : 
Attendu qu'ayant relevé qu'en raison de la formulation même des points sur lesquels les parties avaient transigé, la transaction, qui prévoyait la signature d'un acte authentique ultérieur, ne constituait qu'un acte déclaratif, qu'un projet d'acte notarié avait été établi pour la vente des deux parcelles litigieuses, mais que la régularisation de ce projet par acte authentique n'était pas justifiée de sorte qu'aucun acte consacrant de manière claire et certaine le transfert de propriété desdites parcelles au profit de la société Magépro n'avait été produit ni publié, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, sans dénaturation et sans commettre de déni de justice, légalement justifié sa décision ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE le pourvoi ; 
Condamne M. X..., ès qualités, aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X..., ès qualités, à payer à M. Y... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. X..., ès qualités ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix janvier deux mille douze. 
MOYEN ANNEXE au présent arrêt 
Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils pour M. X..., ès qualités. 
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR ordonné la distraction des droits et biens immobiliers cadastrés « LE REVEST LES EAUX » (Var), les Camps, section AD 30, pour une contenance d'un are et 51 centiares et AD 34, pour une contenance de 13 ares et 23 centiares, appartenant à Monsieur Pierre Y..., de la vente aux enchères publiques des biens dépendant de la liquidation de la SARL MAGEPRO, sur les poursuites diligentées par Maître Jean Charles X..., son liquidateur, ; 
AUX MOTIFS QU'« à l'appui de sa demande en distraction, Monsieur Pierre Y... produit aux débats un exemplaire de l'acte authentique établi le 27 novembre 1981 par Maître Z..., notaire à TOULON, publié le 4 décembre 1981 à la conservation des hypothèques de TOULON (premier bureau), par lequel il a acquis les parcelles litigieuses ; qu'il fournit également l'extrait cadastral au 5 février 2010, mentionnant qu'il est propriétaire des parcelles AD 30 et AD 34, sur la commune du REVEST LES EAUX, ce, même si ce document n'est pas en soi un justificatif de propriété ; qu'il justifie régler la taxe foncière pour cette propriété ; que Monsieur Pierre Y... a été placé en liquidation judiciaire par jugement du 9 novembre 1988 ; que sur poursuites diligentées par Maître Mireille A..., désignée en qualité de liquidateur ; plusieurs biens immobiliers sis à REVEST LES EAUX lui appartenant, mais à l'exclusion des parcelles AD 30 et AD 34 non mentionnées dans le cahier des charges, correspondant à la villa, ont été acquis par la SARL MAGEPRO, selon jugement d'adjudication du 28 février 1989, déclaré définitif par jugement du 11 avril 1989, ayant annulé la surenchère formée le 9 mars 1989, et publié le 19 juin 1989 ; qu'il convient d'observer que ce jugement ne remet donc pas en cause la propriété de Monsieur Pierre Y... sur les deux parcelles omises ; que saisi par la SARL MAGEPRO le Tribunal de Grande Instance de TOULON a prononcé par jugement du 16 janvier 1995, la nullité de la vente immobilière consacrée par jugement d'adjudication du 28 février 1989 et condamné Monsieur Pierre Y... et son liquidateur à lui rembourser la somme de 665. 000 F au titre du prix d'adjudication et celle de 23. 721, 51 F, montant des frais préalables ; qu'un appel a été interjeté à l'encontre de cette décision ; que par requête du 19 mars 1996, déposée le 10 mai 1996, Maître Mireille A..., en sa qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de Monsieur Pierre Y... a sollicité du juge commissaire du Tribunal de commerce de TOULON, l'autorisation de signer une transaction avec le mandataire liquidateur de la SARL MAGEPRO, conformément aux dispositions de l'article 158 de la loi du 25 janvier 1985, étant précisé qu'aucune mention d'une pièce jointe, et notamment du projet de transaction, n'y figure ; qu'aux termes de la requête, les parties ont décidé de transiger de la façon suivante : « Arrêt des procédures actuellement en cours, renonciation aux dispositions du jugement du Tribunal de Grande Instance, cession pour le franc symbolique des parcelles qui ne faisaient pas l'objet de la vente et prise en charge par la SARL MAGEPRO des frais de cession, la répartition du prix de cession de Monsieur Pierre Y... ayant déjà été faite » ; que par ordonnance du 30 avril 1996, ne se référant qu'à la requête, ainsi qu'aux faits qu'elle expose, le juge commissaire du Tribunal de commerce de TOULON a autorisé cette transaction et dit qu'elle sera soumise à l'homologation du tribunal ; que par jugement du 22 juillet 1996, reprenant les termes de la requête, mais ne mentionnant pas l'examen d'un exemplaire de la transaction, ni sa date, ni les références des parcelles concernées, le Tribunal de commerce de TOULON a homologué la transaction intervenue dans la liquidation judiciaire de Monsieur Pierre Y... avec la SARL MAGEPRO représentée par son mandataire liquidateur ; que le caractère définitif de cette décision n'est pas contesté, ni remis en cause ; que la consistance des biens immobiliers sur lesquels porte le transfert de propriété n'est pas suffisamment déterminée par la référence faite, dans le jugement homologuant la transaction, comme dans l'ordonnance du juge commissaire l'ayant autorisée, au jugement ayant prononcé l'annulation de la vente qui désigne dans ses motifs les parcelles omises par leurs numéros cadastraux ; que la transaction alléguée par le poursuivant n'est pas produite aux débats ; que Maître Jean Charles X... invoque dans ses conclusions la publication du jugement d'homologation et l'application de l'article 28 du décret numéro 55-22 du 4 janvier 1955, relatif à la publicité foncière, prévoyant que tous actes, même assortis d'une condition suspensive, et toute décision judiciaire, portant ou constatant entre vifs, mutation ou constitution de droits réels immobiliers autres que les privilèges et hypothèques sont obligatoirement publiés au bureau des hypothèques de la situation des immeubles ; que Monsieur Pierre Y... soutient dans ses écritures que la cession immobilière prévue par la transaction n'a jamais été régularisée par la signature d'un acte authentique et que les décisions du tribunal de commerce ne mentionnent pas les références des parcelles concernées ; qu'aux termes de l'article 4, inclus dans la section 2 intitulée « mesures tendant à assurer l'exactitude du fichier immobilier », du décret précité, tout acte sujet à publicité dans un bureau des hypothèques doit être dressé en la forme authentique ; que son article 7 8 précise que tout acte ou décision judiciaire sujet à publicité dans un bureau des hypothèques doit indiquer pour chacun des immeubles qu'il concerne, la nature, la situation, la contenance, la désignation cadastrale (section, numéro du plan et lieu-dit) ; que la formulation même des points sur lesquels les parties ont transigé, faisant état de frais de cession révèle que la transaction constituait en l'espèce un acte purement déclaratif prévoyant la signature d'un acte authentique ultérieur ; qu'ainsi les parties ont d'ailleurs produit un projet d'acte notarié daté de l'année 1999 ; établi par Maître Joël A..., notaire à OLLIOULES, pour la vente des parcelles n° AD 30 et AD 34, moyennant la somme d'un franc, dans lequel les parties devaient être respectivement représentées par leurs mandataires judiciaires respectifs, rappelant les procédures et faits susvisés et notamment la transaction intervenue entre les parties ; que la régularisation de ce projet par acte authentique n'est pas justifiée ; que par requête du 29 janvier 2008, Maître Jean Charles X..., en sa qualité de liquidateur de la SARL MAGEPRO a sollicité du Tribunal de commerce de TOULON que le jugement d'homologation de transaction du 22 juillet 1996 soit notamment complété par la mention de Monsieur Pierre Y... comme partie disposante et de la SARL MAGEPRO comme partie acquéreuse, et des parcelles cadastrées section AD 30 et AD 34, comme biens immobiliers concernés ce, aux seules fins de sa publication au fichier immobilier ; que sur l'appel relevé contre une décision de sursis à statuer, la Cour a déclaré la demande sans objet, en l'état de la publication du jugement d'homologation, intervenue entre-temps ; que la publication du jugement d'homologation de la transaction réalisée le 11 septembre 2009 au premier bureau de la conservation des hypothèques de TOULON, est intervenue sur production d'une attestation par laquelle le conseil de la SARL MAGEPRO l'a requis de publier le jugement d'homologation de transaction du Tribunal de commerce de TOULON du 22 juillet 1996, précisant notamment, pour les besoins de la publicité foncière, que la partie disposante est Monsieur Pierre Y..., que la partie acquéreuse est la SARL MAGEPRO et que les parcelles transférées sont numérotées AD 30 et AD 34 ; que cette attestation indique en son 3° que « les parcelles mentionnées au jugement précité comme celles dont la propriété est à transférer, aux termes de la transaction, ensemble pour le franc symbolique, au profit de la société MAÇONNERIE GENERALE DE PROVENCE, sont sur le territoire de la commune du REVEST LES EAUX lieu-dit les Camps », alors que précisément les références cadastrales des parcelles concernées ne figurent pas dans cette décision ; que le transfert de propriété ne saurait être établi du seul fait de la publication d'un acte, sans se référer à son contenu qui doit l'indiquer de manière complète ; que celle-ci a seulement pour objet de le rendre opposable aux tiers ; qu'en l'espèce aucun acte consacrant de manière claire et-certaine le transfert de propriété des parcelles cadastrées AD 30 et AD 34 de Monsieur Pierre Y... au profit de la SARL MAGEPRO n'a été produit ni publié ; que le relevé de formalités délivré le 10 décembre 2009 à la suite de cette publication ne permet pas de remettre en cause la propriété actuelle de Monsieur Pierre Y... sur les parcelles litigieuses, ce, alors même qu'il porte le code « FIJI » « TP », signifiant « toute propriété » ; qu'il convient en conséquence de faire droit à sa demande de distraction » ; 
1°) ALORS QUE par jugement du 22 juillet 1996, le Tribunal de commerce de TOULON a, sur requête de Maître A..., mandataire liquidateur, « homologu é la transaction intervenue dans la liquidation judiciaire de Monsieur Y...  avec la SARL MAGEPRO, représentée par Maître B..., mandataire liquidateur, de la façon suivante : arrêt des procédures actuellement en cours, renonciation aux dispositions du jugement du Tribunal de grande instance, cession, pour le franc symbolique, des parcelles qui ne faisaient pas l'objet de la vente, prise en charge par la SARL MAGEPRO des frais d'acte de cession, la répartition du prix de cession de Mr Y... ayant été faite » ; que par jugement du 16 janvier 1995, le Tribunal de grande instance de TOULON a constaté « qu'à la suite d'une erreur de transcription dans le cahier des charges, les parcelles cadastrées AD 30 et 34 au cadastre de la commune du REVEST LES EAUX n'ont pas été mentionnées et qu'en conséquence le jugement d'adjudication du 28 février 1989 a transféré à la SARL MAGEPRO les parcelles cadastrées section AD 27, 28, 29, 35 et 36 à l'exclusion des parcelles AD 30 et 34, et ce contrairement au contenu de la publicité de la vente, et des motifs du jugement lui-même, lesquels précisent que la vente concerne une villa en cours d'achèvement » ; qu'en jugeant que « la consistance des biens immobiliers sur lesquels porte le transfert de propriété n'est pas suffisamment déterminée par la référence faite, dans le jugement homologuant la transaction, comme dans l'ordonnance du jugement commissaire l'ayant autorisée, au jugement ayant prononcé l'annulation de la vente qui désigne dans ses motifs les parcelles omises par leurs numéros cadastraux », la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis des jugements précités rendus par le Tribunal de commerce de TOULON le 22 juillet 1996 et le Tribunal de grande instance de TOULON le 16 janvier 1995, dont il résultait que les parcelles AD 30 et 34 avaient, aux termes de la transaction homologuée, été cédées pour le franc symbolique à la société MAGEPRO, violant ainsi l'article 1134 du Code civil ; 
2°) ALORS QU'en toute hypothèse le juge ne peut se réfugier derrière l'imprécision d'un contrat pour refuser de statuer ; qu'en relevant, pour ordonner la distraction de certains biens de la vente aux enchères publiques des biens dépendant de la liquidation de la SARL MAGEPRO, que la consistance des biens immobiliers sur lesquels avait porté le transfert de propriété opéré par la transaction homologuée par jugement du 22 juillet 1996 n'était pas établie, quand en l'état d'un acte emportant transfert de propriété de parcelles dont elle relevait l'existence, il lui appartenait d'en déterminer l'objet, par tout moyen, sans pouvoir se réfugier derrière son imprécision, la Cour d'appel a violé l'article 4 du Code civil ; 
3°) ALORS QU'en toute hypothèse, en présence d'une convention imprécise ou ambigüe, il appartient au juge d'en déterminer le sens, la portée et l'objet ; qu'en relevant, pour juger Monsieur Y... propriétaire des parcelles dont elle a ordonné la distraction de la vente aux enchères publiques des biens dépendant de la liquidation de la SARL MAGEPRO, que la consistance des biens immobiliers dont la propriété avait été transférée à cette société par une transaction conclue avec le mandataire liquidateur de Monsieur Y... n'était pas suffisamment déterminée, quand il lui appartenait de préciser, par tous moyens, l'objet de cette convention, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil.