LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le premier moyen, ci-après annexé : 
Attendu qu'ayant constaté que M. X... était assisté de conseils dont il ne prétendait pas qu'ils avaient agi à son insu lorsqu'il a donné son consentement à la promesse de vente des 9 et 10 juillet 2007, puis a demandé à en bénéficier par sa demande de prorogation du délai de réalisation, par sa levée d'option et son assignation de la société SMIS International en exécution forcée de la vente, la cour d'appel, devant laquelle il n'était pas soutenu que la promesse de vente était nulle en raison du caractère impossible de la condition et qui n'était pas tenue de procéder à une recherche sur la connaissance de la langue française de M. X... que ses constatations rendaient inopérante, ni de s'expliquer sur les éléments de preuve qu'elle décidait d'écarter, a légalement justifié sa décision ; 
Sur le second moyen, ci-après annexé : 
Attendu qu'ayant souverainement retenu que M. X... avait, par ses courriers des 10, 18 et 22 octobre 2007 et par son assignation demandant la réitération de la vente et son exécution forcée, manifesté sans équivoque la volonté de renoncer aux effets acquis de la condition suspensive liée à l'obtention d'un prêt, et que la location temporaire de l'immeuble n'était pas interdite par la promesse de vente, la cour d'appel a pu, sans dénaturation, en déduire que l'indemnité d'immobilisation était acquise à la société SMIS international ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE le pourvoi ; 
Condamne M. X... et la société civile immobilière La Cigaronne aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... et la société civile immobilière La Cigaronne à verser à la société SMIS international la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. X... et de la société civile immobilière La Cigaronne ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux mai deux mille douze. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
Moyens produits par la SCP Baraduc et Duhamel, avocat aux Conseils pour M. X... et la SCI La Cigaronne 
PREMIER MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Pavel X... et la SCI La Cigaronne de leur demande tendant à la nullité de la promesse unilatérale de vente consentie les 9 et 10 juillet 2007 par la société SMIS International, d'avoir constaté qu'à défaut d'avoir levé l'option dans les conditions prévues au contrat, la promesse de vente est devenue caduque, d'avoir dit que l'indemnité forfaitaire d'immobilisation, soit la somme de 2. 350. 000 euros doit rester acquise à la société SMIS International et d'avoir ordonné la remise de l'indemnité d'immobilisation détenue par le notaire Me Y... à la société SMIS International, 
AUX MOTIFS PROPRES QUE suivant acte sous seing privé des 9 et 10 juillet 2007, la société SMIS International a promis de vendre à M. Pavel X..., qui aura la faculté d'en demander ou non la réalisation, un bien immobilier situé à Antibes,... ; Que cet acte stipule notamment : « Durée de la promesse : la présente promesse de vente est consentie pour un délai expirant à 19 heures, le 30 septembre 2007- Réalisation : la réalisation de la promesse aura lieu par la signature de l'acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du paiement du prix et du versement des frais par chèque de banque française ou par virement bancaire en la comptabilité du notaire de l'acquéreur, dans le délai ci-dessus ; Que cet acte sera reçu par Me Alexandre Z..., notaire à Nice, avec la participation de Pierre Y..., notaire à Nice ; Qu'à défaut de signature de l'acte authentique de vente dans ce délai, le bénéficiaire sera définitivement déchu de sa faculté d'acquérir, le promettant libéré de son engagement de lui vendre (s'il n'est pas fautif) les présentes étant considérées alors comme caduques (sauf ce qui est stipulé au paragraphe « indemnité »)- Indemnité forfaitaire d'immobilisation : Montant : en considération de la présente promesse de vente, le bénéficiaire verse la somme de 2. 350. 000  ; Nature : la présente indemnité d'immobilisation ne constitue pas des arrhes, mais le prix forfaitaire de l'indisponibilité du bien objet des présentes. En conséquence, le promettant renonce à se prévaloir des dispositions de l'article 1590 du code civil-Sort de ce versement : en cas de réalisation de la vente promise, la somme ci-dessus versée s'imputera sur le prix. Si la vente n'était pas réalisée, cette somme resterait acquise au promettant de plein droit à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire ou ses substitués dans la mesure où cela est convenu aux présentes, d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées »- Pouvoirs : les parties, agissant dans un intérêt commun, donnent tous pouvoirs nécessaires à tout clerc de l'étude de Me Y..., notaire à Nice, à l'effet de déposer les présentes au rang des minutes de l'office notarial sise à Nice (06000,... »- Enregistrement : la présente promesse de vente sera déposée au rang des minutes de Me Y... et l'acte de dépôt sera enregistré dans le mois » ; Que par lettre du 28 septembre 2007, le notaire du bénéficiaire de la promesse a sollicité une prorogation du délai pour la levée de l'option jusqu'au 10 octobre 2007, ce qui a été accepté par courrier du 28 septembre 2007 ; Que le 10 octobre 2007, M. X... a écrit à son conseil maître A... : « Suite à la promesse de vente prorogée concernant la villa La Cigaronne, je vous confirme que je lève l'option tant en mon nom qu'au nom de la société monégasque La Cigaronne. Je suis donc prêt à signer et payer le prix à une date que voudront bien confirmer les rédacteurs de cette promesse, Me Z... et Me Y..., notaires à Nice. Je vous mandate, dès à présent, pour me représenter et signifier légalement à toutes les parties, ce jour avant 19 heures, mes intentions » ; Que le 11 octobre 2007, la société SMIS International a écrit à M. X... : « Ce jour, la levée d'option n'a pas été réalisée dans les formes, conditions et délais convenus audit contrat. En conséquence, la société SMIS International est libérée de tout engagement de vendre à l'égard de M. X... et la promesse deviendra automatiquement caduque. En outre, et conformément aux stipulations contenues dans le paragraphe intitulé « indemnité forfaitaire d'immobilisation », la somme de 2. 350. 000  est acquise de plein droit à la société SMIS International à titre d'indemnité forfaitaire non réductible ; Aussi, la société SMIS International réclame dès aujourd'hui au séquestre la libération de cette somme à son profit » ; Que les conseils de M. X..., Me A... et B..., ont répondu le 22 octobre 2007 : « Contrairement à ce que vous indiquez, M. X..., tant en son nom personnel qu'au nom de la société La Cigaronne, a levé l'option dans le délai fixé dans la promesse signée le 9 juillet 2007 par le bénéficiaire et le 30 juillet 2007 par le promettant. Mon client considère donc que la vente est parfaite et se réserve donc dans l'hypothèse où vous ne reverriez pas votre position à en solliciter la réitération devant la juridiction compétente, sous réserve de la mise en oeuvre préalable de la procédure de conciliation prévue dans l'acte » ; Que le 19 novembre 2007, Me A..., conseil de M. X..., a adressé au notaire de son client une copie de l'assignation qu'il avait fait délivrer et publier à la conservation des hypothèques ; Que les appelants soulèvent la nullité de la promesse de vente des 9, 10 juillet 2007 par erreur et dol en l'absence de traduction de celle-ci, M. X... n'ayant aucune connaissance de la langue française ; Que cependant, il résulte des courriers précités et notamment de la demande de prorogation du 28 septembre 2007 et des courriers adressés à Me A... par M. X... que ce dernier, qui était assisté de ses conseils, et qui ne prétend pas que ceux-ci ont agi à son insu, a donné son consentement à l'acte du 9 et 10 juillet 2007, puis a manifesté sa volonté d'en bénéficier, ce que confirme l'assignation qui a faite délivrer aux fins d'obtenir l'exécution forcée de la vente ; Qu'il a ainsi manifesté sans équivoque sa volonté d'adhérer à la promesse de vente et que ce moyen doit être écarté, 
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS DES PREMIERS JUGES QUE Pave X... demande subsidiairement au tribunal de prononcer la résolution de la vente aux torts exclusifs de la société SMIS International et d'ordonner la restitution immédiate de la somme de 2. 350. 000 euros séquestrée chez Me Y... ; Que l'acte stipule que la réalisation de la promesse aura lieu par la signature de l'acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du paiement du prix et du versement des frais par chèque de banque française ou par virement bancaire en la comptabilité du notaire de l'acquéreur ; Qu'il était prévu que l'acte soit reçu par Me Z... avec la participation de Me Y..., « qu'à défaut de signature de l'acte authentique de vente dans ce délai, le bénéficiaire sera définitivement déchu de sa faculté d'acquérir, le promettant libéré de son engagement de lui vendre (s'il n'est pas fautif), les présentes étant considérées comme caduques (sauf ce qui est stipulé au paragraphe indemnité) » ; Qu'il en résulte que les parties ont entendu faire de la signature de l'acte authentique la seule forme de levée de l'option ; Que le délai d'expiration de la promesse a été prorogé au 10 octobre 2007 ; Que Pavel X... ne justifie pas de la signature de l'acte authentique de vente dans le délai fixé ; Que quand bien même aurait-il manifesté sa volonté d'acquérir par courrier le dernier jour du délai, force est de constater que ceci est insuffisant pour constater la levée de l'option, au regard des termes de la convention signée par les parties qui exige la signature de l'acte authentique, convention qui tient lieu de loi pour les parties conformément à l'article 1134 du code civil ; Qu'il n'est pas démontré par les demandeurs que l'absence de levée de l'option dans les formes prévues par l'acte résulte de la carence ou d'une faute de la société SMIS International ; Qu'il convient par conséquent de constater qu'à défaut d'avoir levé l'option dans les conditions prévues au contrat, la promesse est devenue caduque ; Que la vente ne s'étant pas formée, Pavel X... et la SCI La Cigaronne ne sont pas fondés à demander au tribunal d'en prononcer la résolution et ils doivent être déboutés de cette demande, 
ALORS QUE, D'UNE PART, les juges ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont fournis par les parties au soutien de leurs prétentions ; Qu'en énonçant que M. X... avait manifesté sans équivoque sa volonté d'adhérer à la promesse de vente, sans analyser la sommation interpellative du 13 avril 2010 versée aux débats par M. X... et intégralement reproduite dans ses conclusions d'appel (p. 5 et 6 et Prod. 5), dont il résulte que, de nationalité russe, il ne parle ni ne comprend la langue française, circonstance de nature à l'induire en erreur sur le sens et la portée de ses engagements, de sorte qu'il avait légitimement pu croire que seule la levée de l'option devait intervenir au plus tard le 10 octobre 2007 avant 19 heures, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. 
ALORS QUE, D'AUTRE PART, il n'y a pas de consentement valable, si le consentement a été donné par erreur sur le sens d'une clause ; Qu'en énonçant qu'il résultait des termes de la promesse unilatérale de vente des 9 et 10 juillet 2007 que les parties avaient entendu faire de la signature de l'acte authentique au plus tard le 10 octobre 2007 à 19 heures, la seule forme de la levée de l'option, sans rechercher si M. X... qui ne parlait pas le français avait pu comprendre la subtilité de la clause litigieuse lui imposant non seulement de lever l'option au plus tard le 10 octobre 2007 à 19 heures, mais aussi de signer l'acte authentique au plus tard à cette date, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1589 du code civil. 
ALORS QU'ENFIN et en tout état de cause, toute condition d'une chose impossible est nulle et rend nulle la convention qui en dépend ; Qu'en donnant effet à la clause selon laquelle la réalisation de la promesse signée le 9 juillet 2007 ne pouvait intervenir que par la signature de l'acte authentique au plus tard le 30 septembre suivant sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions récapitulatives, Prod. 3, p. 24), si cette condition n'était pas impossible, compte tenu du caractère complexe de la vente, du délai très court entre la date de signature de la promesse et la date fixée pour recevoir l'acte, la cour a entaché sa décision d'un défaut de base légale au regard de l'article 1172 du code civil. 
SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que l'indemnité d'immobilisation, soit la somme de 2. 350. 000 euros doit rester acquise à la société SMIS International et d'avoir ordonné la remise de l'indemnité d'immobilisation détenue par le notaire Me Y... à la société SMIS International, 
AUX MOTIFS PROPRES QUE sur le moyen tiré de la violation des dispositions des articles L. 312-1 et suivants du Code de la consommation, que les appelants font valoir que M. X... n'a pas rédigé la question manuscrite figurant dans la promesse de vente au paragraphe « Renonciation à la condition suspensive liée à l'obtention du prêt » et que cette promesse doit dès lors être réputée consentie sous une telle condition, est caduque du fait de la non-réalisation de cette condition ; Que s'il est interdit de renoncer par avance aux règles de protection établies par la loi sous le sceau de l'ordre public, il est en revanche permis de renoncer aux effets acquis d'une telle règle ; Qu'en demandant, par courriers de ses conseils des 10, 18 et 22 octobre 2007 à réitérer la vente puis en faisant délivrer une assignation à cet effet, M. X... a manifesté sans équivoque la volonté de renoncer à se prévaloir du jeu de la condition suspensive liée à l'obtention d'un prêt, et que ce moyen doit dès lors être également rejeté ; (...) Qu'enfin, ainsi que l'a justement retenu le tribunal par des motifs que la cour fait siens, l'indemnité d'immobilisation convenue constitue le prix de l'exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse et qu'elle est acquise au promettant du seul fait de la non-réalisation de la vente indépendamment de l'existence de tout préjudice ; Qu'il est indifférent, dès lors que l'entrée en jouissance avait été fixée au jour de la signature de l'acte authentique, que la société SMIS International ait durant l'été 2007 loué sa propriété, ce qu'aucune clause de la promesse des 9 et 10 juillet 2007 ne lui interdisait, 
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS DES PREMIERS JUGES QUE l'acte stipule à la charge du bénéficiaire le versement d'une indemnité forfaitaire d'immobilisation, constituant le prix forfaitaire de l'indisponibilité du bien ; Qu'il était prévu l'imputation de cette somme sur le prix, en cas de réalisation de la vente promise ; Que l'acte stipule que « si la vente n'était pas réalisée, cette somme resterait acquise au promettant de plein droit à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire ou ses substitués dans la mesure où cela est convenu aux présentes, d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées. L'indemnité cidessus est fixée ne varietur et ne pourra faire l'objet d'aucune réduction quelque soit le temps écoulé entre ce jour et la décision par le bénéficiaire de ne pas réaliser les présentes » ; Qu'au regard des dispositions contractuelles claires, Pavel X... ne peut valablement soutenir que l'indemnité d'immobilisation est un dépôt de garantie ou une clause pénale susceptible de réduction ; Qu'il est constant que l'indemnité d'immobilisation constitue le prix de l'exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse, et qu'elle est acquise au promettant du seul fait de la non réalisation de la vente, indépendamment de l'existence de tout préjudice ; Que cette indemnité ne peut pas s'entendre comme étant une pénalité. Qu'en effet, dès lors que le bénéficiaire, aux termes de la promesse unilatérale, n'est pas tenu d'acheter, il ne peut pas être sanctionné pour ne pas avoir levé l'option dans les termes fixés par le contrat ; Que Pavel X... soutient que la société SMIS International a loué le bien pendant la période du 17 juillet 2007 au 17 août 2007, qu'elle n'a donc pas effectivement immobilisé son bien et qu'elle a manqué à son obligation « de s'interdire pendant toute la durée de validité de la promesse de rétracter son engagement de vendre, comme aussi d'aliéner les biens, de les grever de charges réelles et personnelles » ; Qu'il conclut que l'indemnité d'immobilisation ne peut pas être restituée à la société SMIS International ; Qu'il apparaît cependant que les parties ont entendu faire de l'indemnité d'immobilisation le prix forfaitaire de l'exclusivité d'achat consentie au bénéficiaire de la promesse, étant observé que si la vente était réalisée, il était prévu que l'entrée en jouissance ait lieu le même jour par la prise de possession réelle, le promettant s'obligeant alors à rendre pour cette date le bien lire de toute occupation ; Qu'en tout état de cause, l'acte n'a prévu que la somme soit restituée au bénéficiaire que dans deux cas : celui où le bénéficiaire fait usage de la faculté de rétractation prévue à l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation et dans les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l'une quelconque des conditions suspensives ; Que Pavel X... ne justifie pas de la réalisation de l'un ou l'autre de ces cas ; Qu'il convient donc, en application des clauses de la promesse de vente, de dire que l'indemnité forfaitaire d'immobilisation, soit la somme de 2. 350. 000 euros doit rester acquise à la société SMIS International, 
ALORS QUE, D'UNE PART, la renonciation à un droit ne se présume pas et ne peut résulter que d'actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer ; qu'on ne peut renoncer par avance à se prévaloir du jeu de la condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt ; Qu'en énonçant que M. X... avait manifesté sans équivoque sa volonté de renoncer à se prévaloir du jeu de la condition suspensive liée à l'obtention d'un prêt en sollicitant la réitération de la vente les 10, 18 et 22 octobre 2007, puis en faisant délivrer une assignation à cet effet, alors qu'à la date à laquelle il a sollicité la réitération de la vente, il était dans l'ignorance de son droit à se prévaloir du jeu de la condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt-la promesse unilatérale de vente des 9 et 10 juillet 2007 étant seulement réputée avoir été consentie sous cette condition, faute de mention manuscrite de la main de l'acquéreur reconnaissant avoir été informé qu'il ne pourrait se prévaloir de la condition suspensive-de sorte qu'il n'a pu renoncer par avance aux règles de protection établies par la loi, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, ensemble les articles L. 312-16 et 312-17 du code de la consommation, 
ALORS QUE, D'AUTRE PART, aux termes de la clause intitulée « promesse de vente » de la promesse unilatérale de vente des 9 et 10 juillet 2007, la société SMIS International s'est interdit « pendant toute la durée de validité de la présente promesse de grever les biens de charges réelles ou personnelles (telles qu'hypothèques ou droit de jouissance) » (Prod. 1, p. 2, § 2) ; Qu'en énonçant qu'il est indifférent que la société SMIS International ait durant l'été 2007 loué sa propriété, « ce qu'aucune clause de la promesse des 9 et 10 juillet 2007 ne lui interdisait », la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de la promesse unilatérale de vente, en violation de l'article 1134 du code civil.