LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique :
Vu l'article 4 du code civil, ensemble l'article L. 13-13 du code de l'expropriation ; 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 18 janvier 2010), que la commune de Grande Synthe a saisi le juge de l'expropriation en fixation des indemnités dues aux époux X... à la suite du transfert de propriété à son profit, par ordonnance du 12 septembre 2008, d'un local commercial leur appartenant et qu'ils avaient donné à bail ; que soutenant qu'ils n'avaient pu, en raison de la désertification du quartier en lien direct avec l'opération d'expropriation, relouer leur local à la suite du congé donné par leur locataire le 31 mars 2007, pour cause de départ à la retraite, les expropriés ont demandé une indemnité pour perte de loyers à compter de mars 2007 ;
Attendu que, pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que la recherche d'un repreneur pour un local commercial étant toujours affecté d'un aléa, le préjudice subi par les bailleurs doit s'analyser en une perte de chance, que seul peut être réparé le préjudice susceptible d'être évalué avec certitude et que tel n'est pas le cas de la perte de chance, qui est un préjudice distinct du gain manqué, en l'occurrence des loyers qui auraient pu être perçus ;
Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui a refusé d'évaluer le dommage dont elle avait constaté l'existence en son principe, a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS : 
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute les époux X... de leur demande tendant à l'indemnisation de la perte de loyers, l'arrêt rendu le 18 janvier 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Amiens (chambre des expropriations) ;
Condamne la commune de Grande Synthe aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la commune de Grande Synthe à payer aux époux X... la somme de 2 500 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq janvier deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt.
Moyen produit par la SCP Capron, avocat aux Conseils, pour les époux X....
Le pourvoi fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR fixé l'indemnité de dépossession revenant à M. et Mme Yves X... pour leur immeuble situé à Grande Synthe à la somme totale de 107 800 euros se décomposant en une indemnité principale de 106 000 euros et une indemnité de remploi de 11 800 euros et d'AVOIR, ce faisant, débouté M. et Mme Yves X... de leur demande d'indemnité de dépossession pour leur immeuble situé à Grande Synthe d'un montant de 40 189, 50 euros en réparation du préjudice résultant de la perte de loyers ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « M. et Mme X... demandent à être indemnisés de la perte de loyers subie à compter du mois de mars 2007 et durant 27 mois, expliquant n'avoir pas pu, compte tenu de la désertification du quartier, en lien direct avec l'opération d'expropriation, relouer leur fonds de commerce suite au départ de leur locataire, Mme Y.... / Il est établi que cette dernière a donne son congé le 31 mars 2007, pour cause de départ à la retraite. / Ce n'est que le 5 septembre 2007 que par arrête préfectoral, l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique a été décidée. / La perte de loyers est donc un préjudice né avant les opérations d'expropriation. Certes, il est incontestable et le juge de l'expropriation l'a rappelé dans sa décision dès 2006, le projet de restructuration de Grande Synthe du quartier de Courghain était de notoriété publique et qu'à partir de cette date, la désertification et la dégradation de ce lieu n'ont fait que s'aggraver, le commerce de Mme Y... étant le dernier exploité dans le centre commercial. / Il était dans ces conditions inenvisageable pour les époux X... de retrouver un nouveau locataire à la suite de Mme Y... et il ne peut leur être fait le reproche de ne pas justifier des démarches pour trouver un repreneur, démarches qui en tout état de cause étaient nécessairement vouées à l'échec. Il n'est pas davantage raisonnable de soutenir que les époux X..., retraités, auraient pu exploiter eux-mêmes leur fonds de commerce, ce d'autant que la licence IV était devenue la propriété de la ville de Grande Synthe. / En conséquence, les opérations d'expropriation ont placé les époux X... dans l'impossibilité de trouver un successeur à Mme Y.... / La question est de savoir s'il s'agit d'un préjudice indemnisable, autrement dit direct certain. / La recherche d'un repreneur pour un fonds de commerce est toujours affectée d'un aléa. / Autrement dit, indépendamment de toute opération d'expropriation, les époux X... n'étaient pas sûrs de trouver immédiatement un nouveau locataire. / Le préjudice subi par les intéressés doit donc s'analyser en une perte de chance de pouvoir relouer leur fonds de commerce. / Or, seul peut être réparé le préjudice susceptible d'être évalué avec certitude. / Tel n'est pas le cas de la perte de chance, qui est un préjudice distinct du gain manqué, en l'occurrence des loyers qui auraient pu être perçus. / Au vu de l'ensemble de ces éléments, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté les époux X... de leur demande tenant à l'indemnisation de la perte des loyers. » (cf. arrêt attaqué, p. 6 et 7) ;
ET AUX MOTIFS DU PREMIER JUGE, À LES SUPPOSER ADOPTÉS, QU'« il est établi par le congé délivré par huissier que le dernier locataire exploitant le commerce suivant un bail du 23 janvier 2001 a quitté les lieux au 31 mars 2007 pour cause de départ en retraite. / Néanmoins celui-ci a été indemnisé par la ville à hauteur de 250 000 euros pour la perte de clientèle et de chiffre d'affaires subies en raison de la démolition des immeubles et de l'impossibilité d'exploiter tout commerce dans ce quartier voué à la démolition. La visite des lieux et les éléments versés aux débats permettent de caractériser que c'est un quartier dans son ensemble qui est détruit dans ce projet et qu'il était impossible, en cas de départ du locataire occupant, de relouer le local commercial en raison de la notoriété du projet de restructuration et du calendrier des opérations puisque dès le 20 mars 2007 - le bail étant en cours le conseil municipal a délibéré pour solliciter l'ouverture d'une enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique du projet de restructuration du quartier du Courghain. / Il est d'ailleurs versé aux débats des courriers de la Mairie annonçant ce projet datés du 25 avril 2006. / Il sera relevé que les propriétaires ne justifient pas avoir fait des démarches pour tenter de relouer le bien. / Par ailleurs, il est indiqué par le défendeur que le loyer aurait été judiciairement fixé à la somme de 9 650, 45  mais il n'en est pas justifié. / Ensuite, dans ses conclusions, il est fait référence à un calcul de Monsieur Z... mais aucun justificatif officiel ni détail de calcul n'est fourni. En conséquence la demande d'indemnisation de ce chef sera rejetée d'une part puisque le préjudice n'est pas certain, le montant du loyer n'étant pas déterminable avec exactitude par la Juridiction et d'autre part en raison de ce que le préjudice - s'il est en lien avec l'expropriation comme cela a été développé dans les paragraphes précédents - il n'est pas directement lié à l'emprise puisque la perte de loyers découle du départ en retraite du preneur et du congé délivré par celui-ci et est donc stricto sensu né antérieurement à l'expropriation.» (cf., jugement entrepris, p. 7 et 8) ;
ALORS QUE, de première part, le juge ne peut refuser de statuer en se fondant sur l'insuffisance des preuves qui lui sont fournies par les parties et ne peut, en conséquence, refuser d'évaluer le montant d'un dommage dont il constate l'existence en son principe ; qu'en énonçant, dès lors, pour débouter M. et Mme Yves X... de leur demande d'indemnisation du préjudice tiré de la perte de loyers qu'ils avaient subi du fait de l'expropriation, après avoir relevé que les opérations d'expropriation avaient placé M. et Mme Yves X... dans l'impossibilité de relouer le local commercial dont ils étaient expropriés et que le préjudice subi, de ce fait, par M. et Mme Yves X... devait s'analyser en une perte de chance de pouvoir relouer leur local, que seul peut être réparé le préjudice susceptible d'être évalué avec certitude et que tel n'est pas le cas de la perte de chance, qui est un préjudice distinct du gain manqué, et que le préjudice subi par M. et Mme Yves X... n'était pas certain, dès lors que le montant du loyer n'était pas, en l'état des éléments fournis par M. et Mme Yves X..., déterminable avec exactitude par la juridiction de l'expropriation, la cour d'appel a refusé d'évaluer le montant du dommage tiré de la perte de loyers subi par M. et Mme Yves X... dont elle constatait pourtant l'existence en son principe et a, en conséquence, violé les dispositions de l'article 4 du code civil ;
ALORS QUE, de deuxième part et toute hypothèse, l'élément de préjudice constitué par la perte d'une chance constitue un préjudice indemnisable et présente un caractère direct et certain chaque fois qu'est constatée la disparition, par l'effet du fait dommageable, de la probabilité d'un événement favorable encore que, par définition, la réalisation d'une chance ne soit jamais certaine ; qu'en énonçant, par conséquent, pour débouter M. et Mme Yves X... de leur demande d'indemnisation du préjudice tiré de la perte de loyers qu'ils avaient subi du fait de l'expropriation, que seul peut être réparé le préjudice susceptible d'être évalué avec certitude et que tel n'est pas le cas de la perte de chance, qui est un préjudice distinct du gain manqué, et que le préjudice subi par M. et Mme Yves X... n'était pas certain, dès lors que le montant du loyer n'était pas, en l'état des éléments fournis par M. et Mme Yves X..., déterminable avec exactitude par la juridiction de l'expropriation, quand elle relevait que les opérations d'expropriation avaient placé M. et Mme Yves X... dans l'impossibilité de relouer le local commercial dont ils étaient expropriés et que le préjudice subi, de ce fait, par M. et Mme Yves X... devait s'analyser en une perte de chance de pouvoir relouer leur local et quand, dès lors, elle constatait, du fait de l'expropriation, la disparition de la probabilité de l'événement favorable, pour M. et Mme Yves X..., de la location de leur local à un nouveau locataire, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article L 13-13 du code de l'expropriation ;
ALORS QU'enfin, dans l'hypothèse où il serait retenu que la cour d'appel a adopté les motifs du premier juge tirés de l'absence de lien direct de l'emprise avec le préjudice, les indemnités alloués doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain, causé par l'expropriation ; qu'en énonçant, dès lors, pour débouter M. et Mme Yves X... de leur demande d'indemnisation du préjudice tiré de la perte de loyers qu'ils avaient subi du fait de l'expropriation, que ce préjudice, s'il était en lien avec l'expropriation, n'était pas directement lié à l'emprise, puisque la perte de loyers découlait du départ à la retraite du preneur et du congé délivré par celui-ci et était né avant les opérations d'expropriation, quand le préjudice subi par M. et Mme Yves X..., tiré de la perte de loyers résultant de l'impossibilité dans laquelle M. et Mme Yves X... se sont trouvés, du fait de l'expropriation, de relouer leur local à la suite du départ du preneur antérieur, à partir du moment où le projet de restructuration du quartier de Courghain initié par la commune de Grande Synthe a été de notoriété publique, était directement lié à l'expropriation à venir, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article L 13-13 du code de l'expropriation.