LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 7 mars 2016), que, par acte du 14 janvier 2008, la société civile immobilière Résidence du grand hôtel (la SCI), aujourd'hui en liquidation judiciaire, a vendu, en l'état futur d'achèvement, à M. X...et Mme Y..., deux lots dans une résidence de tourisme ; qu'ils ont financé cette acquisition en souscrivant un emprunt auprès de la société BNP Paribas Personal Finance ; que, le 27 mars 2007, la Caisse d'épargne et de prévoyance Midi Pyrénées (la Caisse d'épargne) a accordé à la SCI une garantie d'achèvement sous forme d'un cautionnement ; que l'immeuble n'a pas été achevé ; que, le 12 juin 2009, certains acquéreurs, dont M. X... et Mme Y..., ont mis le garant en demeure d'achever l'immeuble ; qu'un administrateur provisoire de la SCI a été désigné à la demande de la Caisse d'épargne ; que le permis de construire a été atteint de péremption ; que le garant ayant refusé de financer l'achèvement de l'immeuble, M. X... et Mme Y... l'ont assigné en responsabilité et ont mis en cause la société BNP Paribas Personal Finance ; 
Attendu que M. X... et Mme Y... font grief à l'arrêt d'annuler le jugement et de rejeter leurs demandes, alors, selon le moyen : 
1°/ que la garantie d'achèvement prévue à l'article R. 261-21 b) du code de la construction et de l'habitation est un cautionnement ; qu'aux termes de l'article 2288 du code civil, la caution s'oblige envers le créancier à satisfaire à l'obligation du débiteur cautionné s'il n'y satisfait pas lui-même ; que le garant d'achèvement, caution, est donc tenu envers l'acquéreur en l'état futur d'achèvement, créancier, à satisfaire à l'obligation du promoteur, débiteur cautionné, en cas de défaillance de celui-ci ; que le garant d'achèvement caution est ainsi tenu à une obligation de faire, celle de garantir l'acquéreur de l'immeuble en cas de défaillance financière du vendeur, notamment lorsque cette défaillance a conduit à la péremption du permis de construire ; qu'au cas présent, la Caisse d'épargne et de prévoyance Midi-Pyrénées, s'étant portée caution de la SCI Résidence du Grand Hôtel, était donc tenue d'achever l'immeuble ou d'indemniser les acquéreurs en l'état futur d'achèvement en cas d'impossibilité d'achever ; que la cour d'appel a considéré que la Caisse d'épargne et de prévoyance Midi-Pyrénées serait tenue d'une simple obligation de financer l'achèvement dont elle serait libérée par la péremption du permis de construire consécutive à une défaillance financière du vendeur ; qu'ainsi, la cour d'appel a considéré que la caution serait, non pas tenue à garantie en cas de défaillance du débiteur principal, mais libérée en cas de défaillance du débiteur principal ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les articles R. 261-21 b) du code de la construction et de l'habitation et 2288 du code civil ; 
2°/ qu'en vertu de l'article R. 261-21 b) du code de la construction et de l'habitation, le garant d'achèvement caution est tenu de garantir l'acquéreur en cas de défaillance du vendeur, notamment en cas de péremption du permis de construire causée par la défaillance du vendeur ; que l'organisme bancaire qui donne sa garantie financière dans le cadre d'une opération immobilière ne peut limiter la portée des dispositions légales et d'ordre public applicables à cette garantie ; qu'il s'ensuit que toute clause déchargeant la caution en cas de défaillance du vendeur, notamment pour cause de péremption du permis de construire, est réputée non écrite ; qu'au cas présent, pour décharger le garant d'achèvement de toute garantie, la cour d'appel a retenu qu'il résultait des termes de la convention de garantie d'achèvement que celle-ci cesserait de plein droit en cas de péremption des travaux ; qu'en statuant ainsi, cependant qu'une telle clause était non écrite, la cour d'appel a violé l'article R. 261-21 b) du code de la construction et de l'habitation ; 
3°/ que la garantie d'achèvement fait peser sur la banque, comme toute garantie, une obligation de résultat ; qu'en affirmant que l'obligation de payer du garant ne serait une obligation de résultat que « dès lors qu'il est en mesure de le faire » et qu'il n'en irait de toute façons pas ainsi de son « obligation d'assurer l'efficacité de l'engagement qu'il a pris », ce qui revenait à transformer l'obligation de résultat de la banque en obligation de moyens, la cour d'appel a violé l'article R. 261-21 du code de la construction et de l'habitation ; 
4°/ qu'il appartient à la banque engagée dans une garantie d'achèvement de s'assurer de l'efficacité de son engagement ; qu'elle doit, notamment, veiller à ce que le permis de construire ne se périme pas ; qu'à cette fin, devant l'arrêt des travaux liés à une insuffisance financière du promoteur, elle peut être tenue de verser une provision en vue du financement des travaux à venir, seule de nature à relancer les travaux ; qu'au cas présent, en affirmant qu'il n'appartiendrait pas au garant d'achèvement de verser des provisions afin de relancer les travaux, la cour d'appel a violé l'article R. 261-21 du code de la construction et de l'habitation ; 
5°/ que la garantie d'achèvement est indépendante des aléas affectant le promoteur, débiteur cautionné ; qu'au cas présent, pour expliquer l'inertie de la banque, la cour d'appel a relevé que la Caisse d'épargne et de prévoyance Midi-Pyrénées s'était heurtée à la résistance de la SCI résidence du grand hôtel ; qu'en statuant ainsi, par un motif impropre à justifier l'inertie de la Caisse d'épargne et de prévoyance Midi-Pyrénées, la cour d'appel a violé l'article R. 261-21 du code de la construction et de l'habitation ; 
Mais attendu qu'ayant souverainement retenu que la Caisse d'épargne avait obtenu la désignation d'un administrateur provisoire le 7 juillet 2009 lorsque le permis de construire était encore valide, que cette initiative, qui démontrait la persistance de l'offre de payer les travaux, était de nature à éviter la caducité du permis de construire, survenue au mois de septembre 2009, dès lors que l'administrateur avait reçu une mission complète de gestion et d'administration de la SCI pour l'achèvement du programme, et relevé qu'il n'incombait pas au garant d'achèvement de verser une provision en vue du financement de travaux, qui devaient être préalablement déterminés, la cour d'appel, devant laquelle M. X... et Mme Y... ne soutenaient pas que la Caisse d'épargne avait l'obligation de poursuivre l'achèvement des travaux malgré la péremption du permis de construire, a pu déduire de ces seuls motifs que le garant n'avait pas commis de faute ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE le pourvoi ; 
Condamne M. X... et Mme Y... aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier juin deux mille dix-sept. 
MOYEN ANNEXE au présent arrêt 
Moyen produit par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour M. X... et Mme Y.... 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir annulé le jugement du tribunal de grande instance de Toulouse du 30 janvier 2014 et, statuant à nouveau, d'avoir débouté les acquéreurs de l'ensemble de leurs demandes ; 
Aux motifs que par le jugement attaqué, le tribunal de grande instance a effectivement prononcé la résolution du contrat de vente en l'état futur d'achèvement souscrit par les acquéreurs auprès de la SCI RESIDENCE DU GRAND HOTEL à AULUS LES BAINS (09), en condamnant d'ailleurs la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE MIDI PYRÉNÉES à les garantir du coût des publications de la résolution de cette vente, et prononcé en conséquence la résolution des contrats de prêt souscrits par l'ensemble des acquéreurs à l'effet de financer leurs opération ; qu'en statuant ainsi, alors que la SCI RÉSIDENCE DU GRAND HOTEL à AULUS LES BAINS en liquidation judiciaire, cocontractant des acquéreurs dans le contrat de vente en l'état futur d'achèvement, n'avait pas été appelée à l'instance, la décision déférée, rendue en violation de l'article 14 du code de procédure civile, encourt la nullité invoquée ; que, par application de l'article 562 du code de procédure civile, l'effet dévolutif sur le tout commande à la cour de statuer sur le fond du litige ; que les acquéreurs recherchent la responsabilité de la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE MIDI PYRENEES sur la base de la convention de cautionnement portant garantie d'achèvement conclue entre cette dernière et la SCI RESIDENCE DU GRAND HÔTEL le 27 mars 2007 prévoyant que la CAISSE D'EPARGNE s'obligeait solidairement avec la partie cautionnée envers les acquéreurs conventionnels, dont l'acceptation résultait de leur contrat d'acquisition, à payer les sommes nécessaires à l'achèvement de l'ensemble immobilier ; que cette convention emportait obligation non d'achever l'immeuble mais de financer l'achèvement de celui-ci ; que si l'obligation du garant consiste à pallier les difficultés financières du vendeur et à financer l'achèvement de l'immeuble, le garant, s'il est fautif, peut être condamné à payer à l'acquéreur des dommages intérêts pour réparer le préjudice résultant de cette faute ; que si la garantie de financement de l'achèvement de l'immeuble fait peser sur le garant une obligation de résultat au paiement des sommes nécessaires à cet effet dès lors qu'il est en (mesure de le faire, il n'en va pas de même, de son obligation d'assurer l'efficacité de l'engagement qu'il a pris et qu'en outre le garant, qui n'assume aucun engagement sur le plan de la réalisation technique de l'immeuble, ne garantit pas l'achèvement de celui-ci dans un délai déterminé ; que la convention prévoyait notamment que le cautionnement portant garantie d'achèvement cesserait de plein droit, avant achèvement des travaux, en cas de péremption du permis de construire ; que, au regard de cette stipulation, s'il n'appartenait pas au garant d'achèvement de se substituer au maître de l'ouvrage, même défaillant, dans les opérations administratives, juridiques et matérielles de construction, il lui incombait de s'assurer de l'efficacité de son obligation indépendante en prenant des mesures propres à prévenir cet événement ; que les acquéreurs invoquent l'inertie de la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE MIDI PYRENEES comme étant à l'origine de la caducité du permis de construire ; qu'en l'espèce, il est constant que la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE MIDI PYRENEES a obtenu la désignation, par ordonnance rendue à sa requête, d'un administrateur provisoire le 7 juillet 2009, époque à laquelle le permis de construire était encore en vigueur ; que cette initiative était de nature à éviter la caducité du permis de construire survenue au mois de septembre 2009 dès lors que l'administrateur provisoire avait reçu une mission complète de gestion et d'administration de la SCI en vue de l'achèvement du programme, notamment celle de prendre connaissance de l'ensemble des pièces relatives à la construction de l'immeuble ISARD, de faire constater les travaux déjà réalisés en relevant les désordres et malfaçons existants, leurs causes, nature et étendue, de déterminer les travaux restant à réaliser pour parvenir à l'achèvement de l'immeuble, d'arrêter les modalités de la réalisation des travaux après avis consultatif de la CAISSE D'EPARGNE, de les faire exécuter et de les suivre jusqu'à leur achèvement ; que, contrairement à ce que soutiennent les acquéreurs, il n'incombait pas à ce stade au garant d'achèvement de verser une provision en vue du financement des travaux à réaliser qui n'étaient pas encore déterminés alors même que l'initiative qu'il avait prise démontrait la persistance de son offre de les payer lorsqu'ils le seraient ; que si les conditions dans lesquelles la nomination de cet administrateur est intervenue n'ont pas réellement fait débat devant la cour, il résulte des pièces versées au dossier que la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE MIDI PYRENEES s'est heurtée en la circonstance à la résistance de la SCI RÉSIDENCE DU GRAND HÔTEL qui a agi, d'abord en rétractation de l'ordonnance du 7 juillet 2009, puis a relevé appel de l'ordonnance de référé du 24 novembre 2009 par laquelle cette demande a été rejetée, instance ayant donné lieu à un arrêt de confirmation du 8 novembre 2011 ; que les époux Z..., bien que ne faisant pas partie des acquéreurs ayant appelé la garantie d'achèvement par courrier de leur conseil du 2 avri 2009, ont été destinataires d'une lettre du 10 juin 2009 par laquelle la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE MIDI PYRENEES affirmait qu'elle garantirait le financement de l'achèvement des travaux et que, afin de garantir l'emploi des fonds, elle allait solliciter la désignation d'un administrateur provisoire ; 
1°) Alors que la garantie d'achèvement prévue à l'article R. 261-21 b) du code de la construction et de l'habitation est un cautionnement ; qu'aux termes de l'article 2288 du code civil, la caution s'oblige envers le créancier à satisfaire à l'obligation du débiteur cautionné s'il n'y satisfait pas lui-même ; que le garant d'achèvement, caution, est donc tenu envers l'acquéreur en l'état futur d'achèvement, créancier, à satisfaire à l'obligation du promoteur, débiteur cautionné, en cas de défaillance de celui-ci ; que le garant d'achèvement caution est ainsi tenu à une obligation de faire, celle de garantir l'acquéreur de l'immeuble en cas de défaillance financière du vendeur, notamment lorsque cette défaillance a conduit à la péremption du permis de construire ; qu'au cas présent, la Caisse d'Epargne et de prévoyance Midi-Pyrénées, s'étant portée caution de la SCI Résidence du Grand Hôtel, était donc tenue d'achever l'immeuble ou d'indemniser les acquéreurs en l'état futur d'achèvement en cas d'impossibilité d'achever ; que la cour d'appel a considéré que la Caisse d'Epargne et de prévoyance Midi-Pyrénées serait tenue d'une simple obligation de financer l'achèvement dont elle serait libérée par la péremption du permis de construire consécutive à une défaillance financière du vendeur ; qu'ainsi, la cour d'appel a considéré que la caution serait, non pas tenue à garantie en cas de défaillance du débiteur principal, mais libérée en cas de défaillance du débiteur principal ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les articles R. 261-21 b) du code de la construction et de l'habitation et 2288 du code civil ; 
2°) Alors que en vertu de l'article R. 261-21 b) du code de la construction et de l'habitation, le garant d'achèvement caution est tenu de garantir l'acquéreur en cas de défaillance du vendeur, notamment en cas de péremption du permis de construire causée par la défaillance du vendeur ; 
que l'organisme bancaire qui donne sa garantie financière dans le cadre d'une opération immobilière ne peut limiter la portée des dispositions légales et d'ordre public applicables à cette garantie ; qu'il s'ensuit que toute clause déchargeant la caution en cas de défaillance du vendeur, notamment pour cause de péremption du permis de construire, est réputée non écrite ; qu'au cas présent, pour décharger le garant d'achèvement de toute garantie, la cour d'appel a retenu qu'il résultait des termes de la convention de garantie d'achèvement que celle-ci cesserait de plein droit en cas de péremption des travaux ; qu'en statuant ainsi, cependant qu'une telle clause était non écrite, la cour d'appel a violé l'article R. 261-21 b) du code de la construction et de l'habitation ; 
3°) Alors que la garantie d'achèvement fait peser sur la banque, comme toute garantie, une obligation de résultat ; qu'en affirmant que l'obligation de payer du garant ne serait une obligation de résultat que « dès lors qu'il est en mesure de le faire » et qu'il n'en irait de toute façons pas ainsi de son « obligation d'assurer l'efficacité de l'engagement qu'il a pris », ce qui revenait à transformer l'obligation de résultat de la banque en obligation de moyens, la cour d'appel a violé l'article R. 261-21 du code de la construction et de l'habitation ; 
4°) Alors que, en tout état de cause, il appartient à la banque engagée dans une garantie d'achèvement de s'assurer de l'efficacité de son engagement ; qu'elle doit, notamment, veiller à ce que le permis de construire ne se périme pas ; qu'à cette fin, devant l'arrêt des travaux liés à une insuffisance financière du promoteur, elle peut être tenue de verser une provision en vue du financement des travaux à venir, seule de nature à relancer les travaux ; qu'au cas présent, en affirmant qu'il n'appartiendrait pas au garant d'achèvement de verser des provisions afin de relancer les travaux, la cour d'appel a violé l'article R. 261-21 du code de la construction et de l'habitation ; 
5°) Alors que, de la même manière, la garantie d'achèvement est indépendante des aléas affectant le promoteur, débiteur cautionné ; qu'au cas présent, pour expliquer l'inertie de la banque, la cour d'appel a relevé que la CEP MIDI PYRENNEES s'était heurtée à la résistance de la SCI RESIDENCE DU GRAND HOTEL ; qu'en statuant ainsi, par un motif impropre à justifier l'inertie de la CEP MIDI PYRENNES, la cour d'appel a violé l'article R. 261-21 du code de la construction et de l'habitation ;