LA COUR DE CASSATION, DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le premier moyen, pris en ses première et troisième branches :
Vu les articles 16 et 784 du code de procédure civile ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué et les productions, que dans un litige relatif à l'exécution de travaux opposant l'EURL X..., locataire commercial, à M. Y..., bailleur, celui-ci a, postérieurement à l'ordonnance de clôture, sollicité "son report" pour communication d'une pièce et que l'EURL X... ne s'est pas opposée à cette demande ; 
Attendu que l'arrêt révoque l'ordonnance de clôture et statue au fond ;
Qu'en procédant ainsi, en fixant la nouvelle clôture à une date antérieure aux débats et en statuant au fond sans rouvrir ceux-ci, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; 
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs du pourvoi :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 18 juin 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Agen ;
Condamne l'EURL X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes respectives des parties ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, deuxième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf septembre deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par Me Foussard, avocat aux Conseils pour M. Y....
PREMIER MOYEN DE CASSATION 
L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a ordonné la révocation de l'ordonnance de clôture du 8 avril 2009 et reporté l'ordonnance de clôture au 21 avril 2009, infirmé le jugement du 27 août 2007, et condamné M. Y... à payer à l'EURL X... la somme de 6.528,29  ainsi que la somme de 30.000  ;
AUX MOTIFS QUE par un arrêt du 10 février 2009 révoquant l'ordonnance de clôture, l'arrêt a été renvoyé à la mise en état du 24 mars 2009, les parties étant invitées à s'expliquer et à se justifier sur quatre points distincts ; que l'EURL X... a déposé des conclusions le 6 avril 2009 ; que M. Y... a déposé ses conclusions le 6 avril 2009 ; qu'une ordonnance de clôture est intervenue le 8 avril 2009 ; qu'une demande de report de la clôture a été formée par M. Y... le 21 avril 2009, pour communication d'une nouvelle pièce, et que l'EURL X... ne s'y est pas opposée ; que l'EURL X... ne s'opposant pas à la demande de M. Y... tendant au report de l'ordonnance de clôture pour communication d'une correspondance des services de l'urbanisme de BAYONNE du 6 avril 2009, il convient de faire droit à cette demande ;
ALORS QUE, premièrement, réserve faite du cas où il y a accord des parties pour fixer la clôture après révocation d'une précédente ordonnance au jour de l'audience, il est interdit aux juges du fond, après avoir révoqué l'ordonnance de clôture, de décider simultanément, dans un même trait de temps, que l'instruction sera close ; qu'en l'espèce, si l'arrêt fait bien apparaître qu'il n'y a pas eu d'opposition de la part de l'EURL X... quant à la demande de révocation formée par M. Y..., en revanche, il ne fait pas état d'un accord des parties pour que la clôture de l'instruction soit aussitôt prononcée ; que l'arrêt attaqué doit être censuré pour violation des articles 16, 783, 784 et 910 du Code de procédure civile ;
ALORS QUE, deuxièmement, faudrait-il considérer que la clôture de l'instruction a pu intervenir le 5 mai 2009, jour de l'audience, après révocation de l'ordonnance de clôture précédemment intervenue, en tout état de cause, du fait même de cette nouvelle clôture intervenue le 5 mai 2009, les juges du fond devaient considérer que les conclusions dont ils étaient saisis étaient celles du 30 avril 2009, assorties de nouvelles productions en date du 6 avril 2009, et non les conclusions du 6 avril 2009 ; qu'en visant les conclusions du 6 avril 2009 de M. Y..., considérées comme les dernières conclusions, les juges du fond ont violé les articles 455 et 954 du Code de procédure civile ;
Et ALORS QUE, troisièmement, dès lors qu'à la date de l'audience, soit au 5 mai 2009, les juges du fond considéraient que l'ordonnance de clôture précédemment intervenue devait être révoquée pour permettre une nouvelle production, il était en tout état de cause exclu qu'ils puissent, dans leur dispositif, fixer la clôture au 21 avril 2009, soit à une date antérieure à la date à laquelle ils prenaient parti sur la révocation de l'ordonnance antérieure ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé les articles 16, 783, 784 et 910 du Code de procédure civile ;
Et ALORS QUE, quatrièmement, lorsque le juge révoque l'ordonnance de clôture, cette décision doit intervenir avant la clôture des débats ou sinon s'accompagner d'une réouverture de ceux-ci ; qu'en ordonnant dans l'arrêt attaqué « la révocation de l'ordonnance de clôture du 8 avril 2009 et son report au 21 avril 2009 » (arrêt, p. 10, § 6), sans ordonner la réouverture des débats, la Cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile, ensemble les articles 783 et784 du Code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION
L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a condamné M. Dominique Y... à payer à l'EURL X... une somme de 6.528,29  « au titre des travaux d'achèvement et de remise en état du local commercial », ensemble prononcé des condamnations accessoires ;
AUX MOTIFS QUE «sur les rapports contractuels entre les parties, outre la mention approximative contenue dans l'acte de vente authentique du 12 décembre 2000 de l'acquisition par M. et Mme Y... de la totalité de l'immeuble ..., selon laquelle la partie à usage commercial située en rez-de-chaussée était louée à M. X... aux termes d'un bail tous commerces à compter du 1er février 1980, mention relevée par la cour dans l'arrêt du 10 février 2009, l'EURL X... produit l'acte authentique de vente du fonds de commerce des 5 et 9 mars 1999 par la SA Etablissements LEGENDRE à son profit, contenant cession du droit au bail ; que, sur les travaux réalisés par M. Y..., leur consistance et leur non-achèvement, M. Y... n'a pas répondu précisément à la demande de la cour sur la consistance exacte des travaux entrepris, leur montant, leur répartition entre ce qui relèverait de la réhabilitation ou de la réfection de l'immeuble dans son entier, suite à l'acquisition du 12 décembre 2000, et ce qui concernerait uniquement le local commercial situé en rez-de-chaussée, suite aux travaux de ravalement de la façade de l'immeuble, qui ont fait l'objet d'une simple déclaration de travaux, la correspondance de la direction de l'urbanisme de la ville de BAYONNE du avril 2009 n'apporte pas d'autres précisions à ce sujet que la conformité des prescriptions ; qu'il résulte des pièces produites depuis l'arrêt avant dire droit qu'en réalité l'immeuble dont s'agit a fait l'objet de travaux de rénovation d'une certaine importance, sous la maîtrise d'oeuvre d'un architecte, avec une entreprise de gros oeuvre et un bureau d'études, sans que ces travaux de rénovation ne soient autrement précisés, que le plafond du local commercial exploité par l'EURL X... s'est effondré le 29 août 2008 (ordonnance de référé du 1er avril 2009 du Tribunal de grande instance de BAYONNE déclarant opposables les opérations d'expertise ordonnées par référé du 26 novembre 2008 à l'ensemble des intervenants), que ces éléments nouveaux doivent, dans une certaine mesure, être considérés dans le présent litige soumis à la cour ; que les pièces produites aux débats permettent de comprendre le déroulement des travaux de ravalement de la façade de l'immeuble et de remise en état du local commercial : - ces travaux de ravalement, autorisés selon arrêté du 18 décembre 2001, ont débuté courant du dernier trimestre de l'année 2002, selon les écritures des parties, non contestées sur ce point, - l'EURL X... a émis plusieurs protestations courant 2003 adressées au mandataire de M. Y..., le Cabinet PINATEL IMMOBILIER, en particulier : * sur l'absence d'information quant au déroulement des travaux, sur la gêne constituée par la présence d'un échafaudage et le défaut de mise en valeur de son commerce (lettre du 5 février 2003), * sur le manque de concertation quant à la réduction de la largeur de la vitrine (lettre du 19 mars 2003), * sur la suppression du volet roulant sécurisant son établissement (lettre du 7 avril 2003), - les réponses tardives du Cabinet PINATEL IMMOBILIER sont par ailleurs éloquentes : correspondance adressée au conseil de l'EURL X..., seulement le 26 avril 2004, dans laquelle ce mandataire dit comprendre le désespoir de l'EURL X... de voir le chantier s'éterniser, malgré les relances auprès des entreprises, se prévalant de ce que le chantier a été maintes fois revu et corrigé par les bâtiments de France et que les entrepreneurs qui n'ont pas toujours suivi nos demandes avec autant de rapidité que nous l'aurions souhaité, et autre correspondance du 27 septembre 2004 dans laquelle des propositions de partage du coût des travaux sont transmises, - avant cette dernière correspondance, l'EURL X... avait fait procéder à un constat d'huissier le 27 mai 2004 qui établit qu'à cette date, le sol n'était pas terminé (chape brute, avec différence de niveau), les battants de l'ouverture n'étaient pas calés, la vitrine était dégradée, l'absence du rideau de fer et de l'enseigne étant constatés, et l'installation électrique non terminée, - l'expertise judiciaire a été ordonnée par décision du 12 janvier 2005, sur l'assignation délivrée par M. Y... le 11 octobre 2004, étant observé que M. Y... avait manifesté son opposition à cette demande d'expertise, - le rapport de l'expert, déposé le 22 septembre 2005, décrit les travaux à terminer sur la porte, le sol, le rideau roulant, le mur intérieur et l'extérieur, par six entreprises différentes et un coût de 6.528,29 , avec une estimation de leur durée limitée à cinq jours, nécessitant la fermeture du magasin ; que M. Y..., qui demande en l'état de ses dernières écritures du 6 avril 2009 de ce qu'il confirme son accord immédiat pour réaliser certains travaux, reconnaît par conséquent ne pas avoir achevé les travaux de remise en état du local commercial, consécutifs au ravalement de la façade, entrepris depuis la fin du dernier trimestre de l'année 2002 ; que, sur les obligations contractuelles, l'EURL X... se fonde à bon droit sur les articles 1719 et 1720 du Code civil qui obligent le bailleur à faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail et à y faire toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ; que contrairement à ce que soutient M. Y..., l'article 1724 du Code civil, en ce qu'il concerne les réparations urgentes et qui ne peuvent être différées jusqu'à la fin du bail que le preneur doit souffrir, sauf une diminution du prix si les réparations durent plus de 40 jours, n'est pas applicable en l'espèce, dès lors qu'il ne s'agissait pas de réparations urgentes, mais d'une remise en état des lieux rendue nécessaire par le ravalement de la façade de l'immeuble et l'alignement, qui ne présentait aucun caractère d'urgence ; que par ailleurs et en toute hypothèse, M. Y... ne peut se prévaloir de la durée d'achèvement des travaux fixée à 5 jours par l'expert judiciaire, dans la mesure où il ne s'agissait que de l'achèvement desdits travaux, lesquels duraient depuis plusieurs années ; que M. Y... oppose pour l'essentiel l'obstruction de l'EURL X... à leur réalisation, mais ne produit en réalité devant la cour que les deux attestations déjà produites devant le juge des référés qui a ordonné l'expertise par décision du 12 janvier 2005 : - M. A..., artisan maçon, qui indique le 30 novembre 2004 que l'EURL X... (sans le citer nommément !) a tout fait pour retarder l'avancement du chantier, mais sans donner d'autres précisions que celles de ne pas ouvrir la boutique à l'heure prévue et de ne pas donner les renseignements pour le terminer, - M. B..., charpentier menuisier, qui indique à la même date du 30 novembre 2004 que les travaux ont duré beaucoup plus de temps que prévu, sans autres explications, excepté que le locataire a refusé le seuil qu'il a fallu refaire, sans dire si le refus de l'EURL X... était ou non justifié ; que ces deux attestations, produites pour les besoins de l'opposition de M. Y... à la demande d'expertise formée par l'EURL X... en référé (assignation du 11 octobre 2004), peu précises et dont les affirmations ne sont corroborées par aucun autre élément, datant de novembre 2004 alors que les travaux avaient débuté deux ans auparavant, sont par ailleurs contredites par les multiples protestations de l'EURL X... courant de l'année 2003, et par la réponse tardive et éloquente du mandataire de M. Y... du 26 avril 2004 déjà citée, qui dit comprendre le désespoir de l'EURL X... de voir le chantier s'éterniser et impute en réalité le retard soit aux entreprises, soit aux prescriptions de l'architecte des bâtiments de France ; que dès lors que l'objection de M. Y... n'est pas fondée, il était tenu de faire procéder aux travaux de remise en état nécessaires pour que l'EURL X... puisse jouir paisiblement de la chose louée et de réparer le préjudice résultant de la durée excessive de ces travaux, par ailleurs et toujours inachevés, et ce malgré l'injonction du premier juge de faire réaliser les travaux décrits par l'expert , injonction bénéficiant de l'exécution provisoire, il est vrai sans aucune contrainte puisque les travaux devaient être effectués dans les meilleurs délais ; que compte tenu de l'effondrement du plafond du local commercial intervenu le 29 août 2008, l'injonction de faire procéder à ces travaux n'est plus adaptée à cette situation nouvelle, il convient d'y substituer, conformément à la demande initiale de l'EURL X..., reprise en cause d'appel, une condamnation à paiement du montant des travaux fixés par l'expert à hauteur de 6.528,29  () » (arrêt, p. 6, 7 et 8, § 1 à 5) ;
ALORS QUE, premièrement, lorsque le propriétaire est tenu de réaliser des travaux, le locataire ne peut demander qu'il soit condamné à lui payer une somme équivalente au coût des travaux que si, préalablement ou simultanément, il a sollicité et obtenu l'autorisation de se substituer au propriétaire pour réaliser par lui-même les travaux que le propriétaire a négligé d'entreprendre ; qu'en condamnant au cas d'espèce M. Y... à payer entre les mains de l'EURL X... une somme équivalente au coût des travaux non réalisés, les juges du second degré ont violé les articles 1144 et 1147 du Code civil ;
Et ALORS QUE, deuxièmement, à défaut de dispositions légales justifiant qu'une somme équivalente au coût des travaux soit acquittée par le propriétaire entre les mains du locataire, la condamnation du propriétaire suppose l'existence d'un préjudice, sachant qu'en tout état de cause, la condamnation prononcée ne peut qu'être à l'exacte mesure du dommage éprouvé ; qu'en condamnant M. Y... au paiement envers l'EURL X... d'une somme de 6.528,29  correspondant au coût des travaux non réalisés, sans constater l'existence d'un dommage ni s'assurer que la somme allouée correspondait à l'exacte mesure d'un dommage éprouvé, les juges du second degré ont en tout état de cause violé les articles 1137 et 1147 du Code civil.