LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
 MF
 COUR DE CASSATION
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 Audience publique du 16 mars 2023
 Cassation partielle
 Mme TEILLER, président
 Arrêt n° 203 F-D
 Pourvoi n° D 22-11.430 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
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 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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 ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 16 MARS 2023
 La société [Adresse 3] (ESCOTA), société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 2], a formé le pourvoi n° D 22-11.430 contre l'arrêt rendu le 2 décembre 2021 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre des expropriations), dans le litige l'opposant :
 1°/ au syndicat des copropriétaires de la copropriété La Palasse, dont le siège est [Adresse 6], représenté par son syndic, la société Omnium services, domicilié [Adresse 1],
 2°/ au commissaire du gouvernement, domicilié direction départementale des finances publiques, pôle d'évaluation domaniale, [Adresse 5],
 défendeurs à la cassation.
 La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
 Le dossier a été communiqué au procureur général.
 Sur le rapport de Mme Brun, conseiller référendaire, les observations de la SARL Cabinet Munier-Apaire, avocat de la société [Adresse 3], de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4], après débats en l'audience publique du 31 janvier 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Brun, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,
 la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
 Faits et procédure 
 1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 2 décembre 2021), une portion des parties communes de la copropriété La Palasse a fait l'objet d'une procédure d'expropriation en urgence au profit de la société [Adresse 3] (la société expropriante). 
 2. Le juge de l'expropriation a fixé l'indemnité de dépossession revenant au syndicat des copropriétaires de la copropriété La Palasse.
 Examen du moyen
 Sur le moyen, pris en ses deuxième et troisième branches, ci-après annexé
 3. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
 Mais sur le moyen, pris en sa première branche
 Enoncé du moyen
 4. La société expropriante fait grief à l'arrêt de fixer l'indemnité pour dépréciation du surplus à une certaine somme, alors « qu'en cas de litige, les indemnités d'expropriation que le juge alloue doivent couvrir le seul préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation à la partie expropriée ; que la détermination du montant de l'indemnité pour dépréciation du surplus ne doit pas excéder le préjudice réellement subi ; qu'en indemnisant la dépréciation de la superficie totale de la partie bâtie de l'immeuble, comprenant les parties communes et les parties privatives constituées par les appartements des copropriétaires quand l'indemnité d'expropriation du syndicat des copropriétaires, seule partie à l'instance, devait nécessairement être limitée aux seules parties communes à l'ensemble des copropriétaires, la cour d'appel a violé les dispositions des articles L. 321-1 et L. 321-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. »
 Réponse de la Cour 
 Recevabilité du moyen 
 5. Le syndicat des copropriétaires de la copropriété La Palasse conteste la recevabilité du moyen. Il soutient que celui-ci est nouveau et mélangé de fait et de droit.
 6. Cependant, il ne se réfère à aucune considération de fait qui ne résulterait pas des énonciations des juges du fond.
 7. Le moyen est donc recevable.
 Bien-fondé du moyen 
 Vu les articles L. 321-1 et L. 321-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique : 
 8. Aux termes du premier de ces textes, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.
 9. Selon le second, le juge prononce des indemnités distinctes en faveur des parties qui les demandent à des titres différents.
 10. Pour allouer au syndicat des copropriétaires La Palasse une indemnité de dépréciation du surplus, l'arrêt retient que l'expropriation entraîne une dévalorisation du surplus de l'ensemble de la copropriété, à hauteur de 5 % de la valeur vénale de cet ensemble, du fait d'une perte d'un emplacement de stationnement et d'une bande végétale de cinq mètres formant écran visuel et évalue ladite indemnité en considération du prix au mètre carré d'un lot privatif dans la copropriété.
 11. En statuant ainsi, alors que le syndicat des copropriétaires ne peut représenter chaque copropriétaire pour la défense de ses droits sur son lot et ne peut donc se voir allouer une indemnité de dépréciation du surplus de l'ensemble de la copropriété, la cour d'appel a violé les textes susvisés.
 PAR CES MOTIFS, la Cour :
 CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il fixe l'indemnité pour dépréciation du surplus à la somme de 126 651 euros et condamne la société Escota à payer cette somme au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4], l'arrêt rendu le 2 décembre 2021, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;
 Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence autrement composée ;
 Condamne le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] aux dépens ; 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize mars deux mille vingt-trois. MOYEN ANNEXE au présent arrêt
 Moyen produit par la SARL Cabinet Munier-Apaire, avocat aux Conseils, pour la société [Adresse 3]
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR fixé l'indemnité pour dépréciation du surplus revenant au syndicat des copropriétaires de la copropriété La Palasse à la somme de 126.651 euros et D'AVOIR condamné la société Escota à lui payer cette somme au titre de l'indemnité pour dévalorisation du surplus ; 
 1°) ALORS QUE, en cas de litige, les indemnités d'expropriation que le juge alloue doivent couvrir le seul préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation à la partie à la partie expropriée ; que la détermination du montant de l'indemnité pour dépréciation du surplus ne doit pas excéder le préjudice réellement subi; qu'en indemnisant la dépréciation de la superficie totale de la partie bâtie de l'immeuble, comprenant les parties communes et les parties privatives constituées par les appartements des copropriétaires quand l'indemnité d'expropriation du syndicat des copropriétaires, seule partie à l'instance, devait nécessairement être limitée aux seules parties communes à l'ensemble des copropriétaires, la cour d'appel a violé les dispositions des articles L. 321-1et L 321-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;
 2°) ALORS QU'une cour d'appel ne peut infirmer le jugement déféré sans réfuter les motifs retenus par le premier juge ; qu'en se bornant à affirmer, pour faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires d'une indemnité pour dévalorisation du surplus, que l'expropriation entraînait une dévalorisation du surplus du fait des facteurs recensés -perte d'un emplacement de stationnement et d'une bande végétale de 5 mètres formant écran visuel- et qu'elle disposait en l'état d'éléments d'appréciation tirés en particulier des photographies produites et du procès-verbal de transport du premier juge qui permettaient d'évaluer le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires en termes de dévalorisation du surplus à 5 % de la valeur vénale de l'ensemble de la copropriété (arrêt p.9, § 1 et 2), sans réfuter la motivation contraire du premier juge qui avait retenu que les nuisances sonores et visuelles évoquées par l'expert comme dévaluant globalement le bien n'étaient pas directement liées à l'expropriation mais à l'ouvrage public non encore édifié, permettant une indemnisation ultérieure éventuelle devant le juge administratif et ne constituant donc pas un préjudice matériel direct et certain lié à la présente expropriation (jugement p.9, dernier § et p.10, 1er §), la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
 3°) ALORS QUE les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain, causé par l'expropriation ; que s'il appartient au juge de l'expropriation de déterminer le montant de l'indemnité principale de dépossession et des différentes indemnités accessoires dont l'objet est de couvrir l'intégralité du préjudice directement lié à l'expropriation, il ne lui appartient pas en revanche de prendre en considération le préjudice afférent à l'implantation de l'ouvrage public pour la réalisation duquel a été engagée la procédure d'expropriation, ce dommage relevant de la juridiction administrative ; que la société Escota soutenait que les termes de comparaison retenus par l'expert étaient critiquables, car l'expert ajoutait les niveaux de bruit et les nuisances de vue alors que toutes les nuisances auxquelles il était fait référence étaient de la compétence du tribunal administratif de Toulon et non du tribunal judiciaire (mémoire en réplique n°2, p.16 et 17); qu'en se bornant, pour fixer l'indemnité pour dévalorisation du surplus due au syndicat des copropriétaires à la somme de 126.651 euros, à retenir que l'expropriation entraînait une dévalorisation du surplus du fait des facteurs recensés -perte d'un emplacement de stationnement et d'une bande végétale de 5 mètres formant écran visuel- et à estimer qu'elle disposait en l'état d'éléments d'appréciation tirés en particulier des photographies produites et du procès-verbal de transport du premier juge qui permettaient d'évaluer le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires en termes de dévalorisation du surplus à 5 % de la valeur vénale de l'ensemble de la copropriété (arrêt p.9, §2), sans rechercher, comme elle y était invitée, si les nuisances sonores et visuelles évoquées par l'expert comme dévaluant globalement le bien n'étaient pas directement liées à l'ouvrage public et ne relevaient pas ainsi du juge administratif, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L.321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.