LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le premier moyen :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 8 janvier 2009), que MM. Gilles et Renaud X..., associés de la société civile immobilière Regil (la SCI), s'étant opposés à la vente de l'immeuble social, ont été assignés pour abus de minorité par la société ; qu'ils ont demandé reconventionnellement l'annulation des délibérations des 29 juin et 29 septembre 2004 par lesquelles l'assemblée générale de la SCI, réunie en leur absence, avait décidé, à la majorité simple, de vendre l'immeuble puis de ratifier une promesse de vente consentie le 9 septembre 2004 à la société FMK ;
Attendu que pour prononcer la nullité de ces deux délibérations et dire cette nullité opposable à la société FMK, l'arrêt, qui constate qu'aucune des deux assemblées n'a rempli les conditions de majorité prévues par l'article 15 des statuts de la société, lequel prévoit que le gérant ne pourra effectuer des ventes d'immeubles sans y être autorisé préalablement par une décision des associés représentant plus de 80 % du capital social, retient que les délibérations qui ne respectent pas les conditions de majorité statutaires sont nulles ;
Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions d'appel de la société FMK qui soutenait que les délibérations annulées ne méconnaissaient ni les dispositions impératives du titre IX du code civil ni les conditions de validité requises par le droit commun des contrats, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 8 janvier 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;
Condamne, ensemble, MM. Gilles et Renaud X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne, ensemble, MM. Gilles et Renaud X... à payer à la SCI FMK la somme de 2 500 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize avril deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par Me Le Prado, avocat aux Conseils pour la SCI FMK
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué :
D'AVOIR annulé les délibérations adoptées par l'assemblée générale de la société REGIL les 29 juin et 29 septembre 2004 ;
AUX MOTIFS QUE « que MM. Gilles et Renaud X... exposent que : - M. Y... qui a signé la promesse au nom de la S.C.I. REGIL, n'en n'avait pas le pouvoir puisqu'il n'était ni gérant, ni mandaté à cet effet, situation dans laquelle les dispositions de l'article 1849 du Code civil n'ont pas lieu de s'appliquer ; - la délibération du 29 juin 2004 désignant M. Y... pour accomplir les démarches nécessaires pour aboutir à la vente de l'immeuble, ne constitue pas un mandat valable, dans la mesure où l'acquéreur n'est pas identifié, où la décision de vendre n'est que de principe, et où M. Y... avait eu lecture de leur lettre d'opposition ; - l'article 15 des statuts interdisait au gérant de déléguer ses pouvoirs à toute personne sans l'accord d'associés représentant plus de 80 % du capital, ce qui n'était pas le cas de la délibération du 29 juin 2004 désignant M. Y... ; - la délibération du 29 septembre 2004 n'a pas davantage délégué M. Y... à l'effet de signer la vente, mais au plus et seulement, à assister le gérant dans ses démarches visant à la vente de l'immeuble ; - aucune de ces deux délibérations n'a respecté les conditions de majorité prévues à l'article 15 des statuts, applicable à la cession ; que la S.C.I. FMK réplique que cette demande est irrecevable, faute d'avoir appelé en la cause tous les associés, et mal fondée, pour la raison que les stipulations de l'article 20 des statuts applicable, ont été respectées ; mais considérant qu'aucun texte n'exige d'appeler tous les associés à une instance ayant pour objet une demande en annulation de la délibération d'une société, fondée sur le non respect des règles de majorité, ce qui est le cas de la présente instance qu'il suffit que les associés qui s'estiment lésés soient présents ; que la demande doit donc être jugée recevable ; qu'ensuite, l'article 15 des statuts intitulé "Pouvoirs du gérant", stipule que "dans les rapports entre associés et sans que cette clause puisse être opposée aux tiers le gérant ne pourra, sans y être autorisé préalablement par une décision des associés représentant plus de 80 % du capital social, effectuer les actes et opérations suivants : effectuer des achats, échanges et ventes d'immeubles prendre des intérêts dans d'autres sociétés " ; que l'article 20 des statuts, sans titre, prévoit que "dans les assemblées autres que celles ayant pour objet de modifier les statuts, ou d'autoriser les cessions de parts à des tiers étrangers à la société, les décisions sont adoptées par un ou plusieurs associés représentant plus de la moitié du capital social" ; qu'il est constant qu'aucune des assemblées litigieuses, celles des 28 juin et 29 septembre 2004, n'ont rempli les conditions de majorité de l'article 15 ; qu'en tout état de cause, si deux assemblées antérieures ont pu prendre des décisions au sujet de la vente de l'immeuble, à l'unanimité, elles ne peuvent pas servir la thèse de la S.C.I. FMK, dans la mesure où celle du 27 mai 2003 prévoyait un prix de 3,4 millions d'euros, et celle du 15 octobre 2003, un prix minimum de 3,5 millions d'euros, et non celui de 3 millions d'euros qu'elle a offert ; que la S.C.I. FMK soutient sans fondement valable, que l'article 15 ne serait applicable qu'aux résolutions ayant pour effet un accroissement des engagements des associés, ou pour objet un acte autre que celui correspondant à l'objet social, lequel, suivant l'article 2 des statuts, était justement la cession de l'immeuble sis à MALAKOFF ; qu'en effet les termes de l'article 15 sont clairs, en ce qu'ils ne comportent aucune référence à un accroissement d'engagements, et visent précisément la vente d'immeubles sans aucune restriction quant à leur nature ; qu'au surplus, la cession de l'immeuble de MALAKOFF n'a pas pour effet d'augmenter les engagements des associés ; que la S.C.I. FMK avance aussi à tort que l'article 20 est ainsi rédigé qu'il vise toutes les décisions hors les modifications des statuts ou les cessions de parts à des tiers, ce qui ferait entrer dans son champ la cession d'immeubles, cette maladresse de rédaction, ne pouvant pas avoir pour effet de vider de tout contenu l'article 15 prévoyant un majorité renforcée pour les actes graves, dont la cession d'immeubles ; que contrairement à la prétention de la S.C.I. FMK, les juges ont le pouvoir, et le devoir, s'ils en sont requis, de déterminer l'article applicable à une décision d'assemblée, suivant la volonté des parties telle qu'elle figure aux statuts, et non telle qu'elle résulte du vote de certains associés sur un ordre du jour particulier, dès lors que ce vote n'a pas eu pour but de modifier les statuts, comme c'est le cas dans le présent litige ; qu'il en découle que le fait que plus de la moitié des associés aient décidé lors des assemblées des 28 juin et 29 septembre 2004, que la majorité applicable était celle de l'article 20, ne s'impose pas aux juges ; que les délibérations qui ne respectent pas les conditions de majorité statutaires sont nulles ; que c'est donc à juste raison que les premiers juges ont annulé les deux délibérations des 28 juin et 29 septembre 2004 » ;
ALORS D'UNE PART QUE, dans la société civile, les décisions qui excèdent les pouvoirs reconnus aux gérants sont prises selon les dispositions statutaires ou, en l'absence de telles dispositions, à l'unanimité des associés ; qu'il en résulte que les statuts peuvent librement fixer les règles de quorum et de majorité applicables aux décisions collectives ; que ces règles, lorsqu'elles sont clairement définies, s'imposent aux juges ; qu'en l'espèce, l'article 15 des statuts de la société REGIL intitulé « pouvoirs du gérant » énonce que « dans les rapports entre associés et sans que cette clause puisse être opposée aux tiers ou invoquée par eux, il est convenu que le gérant ne pourra, sans y être autorisé préalablement par une décision des associés représentant plus de 80 % du capital social, effectuer les actes et opérations suivants :  effectuer des achats, échanges et ventes d'immeubles » (statuts de la société REGIL, p. 8) ; que les articles 16 à 21 des statuts de la société REGIL sont consacrés aux décisions collectives et que l'article 20 énonce que « dans les assemblées ou lors des consultations écrites, autres que celles ayant pour objet de modifier les statuts ou d'autoriser les cessions de parts à des étrangers à la société, les décisions sont adoptées par un ou plusieurs associés représentant plus de la moitié du capital social » (statuts de la société REGIL, p. 9); qu'en conséquence, seuls les actes du gérant sont soumis à la majorité renforcée de l'article 15 à l'exclusion des délibérations par lesquelles l'assemblée générale des associés déciderait de vendre un immeuble appartenant à la société lesquelles sont soumises au seul article 20 des statuts ; qu'en considérant néanmoins, pour annuler les délibérations des 29 juin et 29 septembre 2004, que ces décisions n'avaient pas été adoptées à la majorité renforcée requise par l'article 15, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis des articles 15 et 20 des statuts et ainsi violé l'article 1134 du Code civil ;
ALORS D'AUTRE PART QUE la nullité des actes ou délibérations des organes de la société ne peut résulter que de la violation d'une disposition impérative du titre IX du Code civil relatif à la société ou de l'une des causes de nullité des contrats en général ; qu'il en résulte que le juge qui annule la délibération prise par l'assemblée générale d'une société doit constater que la décision annulée soit méconnaît une telle disposition impérative, soit ne remplit pas les conditions de validité requise par le droit commun des contrats ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a annulé les délibérations prises par l'assemblée générale des associés de la société REGIL sans relever l'un ou l'autre de ces éléments ; qu'elle n'a donc pas mis la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle et a ainsi privé sa décision de base légale au regard de l'article 1844-10 al. 3 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)
Il est fait grief à l'arrêt attaqué :
D'AVOIR déclaré la nullité des délibérations adoptées par l'assemblée générale de la Société REGIL les 29 juin et 29 septembre 2004 opposable à la société SCI FMK ;
AUX MOTIFS QU'« en vertu de l'article 1849 du Code civil, "dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société dans les actes entrant dans l'objet social. Les clauses statutaires limitant les pouvoirs des gérants sont inopposables aux tiers", disposition qui s'applique alors même que les tiers auraient eu connaissance des limitation statutaires ; que l'article 1844-16 du même Code, précise que : "ni la société ni les associés ne peuvent se prévaloir d'une nullité à l'égard des tiers de bonne foi", d'où il s'évince acontrario, qu'ils le peuvent à l'égard de tiers de mauvaise foi ; que la bonne foi de la S.C.I. FMK étant présumée, il incombe à MM. Gilles et Renaud X... et à la S.C.I. REGIL de rapporter la preuve contraire ; que MM. Gilles et Renaud X... font plaider que M. Z... était nécessairement de mauvaise foi lorsqu'il a signé la promesse de vente du 9 septembre 2004 pour le compte de la S.C.I. FMK, car en tant qu'associé et gérant de la S.C.I. REGIL, il avait connaissance de ce que les statuts ne conféraient pas au gérant le pouvoir de céder l'immeuble social, et que la S.C.I. FMK, prétendu tiers, ne pouvait pas non plus être de bonne foi ; que la S.C.I. FMK rétorque que M. Z... avait été de bonne foi, convoquant plusieurs assemblées générales, faisant désigner M. Y... pour signer la promesse au nom de la S.C.I. REGIL, et faisant une offre de 3 millions d'euros, pour désengager cette dernière à l'égard de la créance de CALYON ; mais que durant l'opération litigieuse, qui s'est déroulée entre le 29 juin et le 29 septembre 2009, la promesse étant du 9 septembre, M. Z... détenait une expertise du cabinet ATISREAL du 21 juillet 2004, évaluant le bien entre 3,4 et 3,6 millions d'euros, ainsi que le rapport de M. A... concluant dans le même sens ; qu'il ressort de l'examen de l'extrait K bis de la S.C.I. FMK, qu'elle n'a été publiée que le 15 septembre 2004, puis constituée le 29 septembre 2004, d'où il suit que bien qu'ayant signé au nom de la S.C.I. FMK, M. Z... s'engageait en fait personnellement par sa signature de la promesse ; qu'il ressort des statuts de la S.C.I. FMK, qu'elle a été constituée avec un capital de 1.000 , réparti entre M. Z..., son épouse et leurs enfants, avec pour objet l'acquisition de l'immeuble litigieux ; qu'il en résulte que M. Z... entendait que la S.C.I. FMK, société de famille dont il était aussi gérant, tire profit de la connaissance qu'il avait, en sa qualité de gérant de la S.C.I. REGIL, de la possibilité de réaliser une bonne affaire en rachetant à bas prix le bien appartenant à la S.C.I. REGIL, au détriment de celle-ci, alors qu'il savait que la créance CALYON venait à échéance le 30 septembre 2004, et qu'en l'absence de refinancement, cette société, et ses associés cautions solidaires, étaient aux abois ; que M. Z... ne conteste d'ailleurs pas l'allégation adverse suivant laquelle il n'avait fait aucun effort pour obtenir un réaménagement du prêt, alors que le redressement du marché immobilier l'aurait permis ; que ces faits doivent être jugés constitutifs d'une faute au regard du droit des sociétés, qui lui imposaient d'agir dans l'intérêt de la S.C.I. REGIL ; que l'article 15 des statuts de la S.C.I. REGIL rappelés ci-dessus, lui interdisaient d'ailleurs une participation dans d'autres société sans l'accord des associés à la majorité de 80 % du capital ; que M. Z... entendait aussi assurer le succès de cette entreprise, en utilisant les mécanismes juridiques du droit des sociétés, c'est-àdire la règle de l'inopposabilité aux tiers des limites statutaires dont il avait aussi connaissance, et le mandat donné à M. Y... pour l'assister, puisqu'il ne pouvait pas représenter les deux sociétés dans la promesse ; que ce montage et cette manoeuvre doivent être jugés constitutifs de la mauvaise foi de M. Z..., es qualités de gérant de la S.C.I. FMK, et par suite de la mauvaise foi de la S.C.I. FMK elle-même ; que de surcroît le fait pour la S.C.I. FMK d'avoir voulu tirer profit personnellement de ce montage ou de cette manoeuvre de son gérant, dont elle devait avoir connaissance en raison de sa nature de société de famille, et du fait que l'objet social statutaire visait justement l'acquisition de l'immeuble litigieux, caractérise sa mauvaise foi ; qu'au surplus dans un tel contexte, la S.C.I. FMK ne peut pas être considérée comme tiers ; que les dispositions de l'article 1843 du Code civil, qui précise que lorsque la société reprend à son compte les engagements souscrits par une personne pour son compte, ces engagements sont réputés avoir été souscrits par elle dès l'origine, ne font pas obstacles à ces constatations, dès lors qu'il est établi une manoeuvre ou une fraude, ce qui est le cas de l'espèce ; qu'en présence d'une mauvaise foi établie de M. Z..., gérant des deux sociétés, et de la S.C.I. FMK, il est justifié que les clauses statutaires invalidant les décisions d'assemblée générale des 29 juin et 29 septembre 2004, leur soient jugées opposables ; que la promesse du 9 septembre 2004 sera en conséquence jugée nulle et de nul effet » ;
ALORS QU'en tout état de cause, les clauses statutaires limitant les pouvoirs du gérant sont inopposables aux tiers sans qu'il importe qu'ils en aient eu connaissance ou non ; qu'il en résulte qu'à la supposer établie, la nullité d'une décision sociale adoptée en méconnaissance de ces limites statutaires est inopposable au tiers, fût-il prétendument de mauvaise foi ; qu'en l'espèce, en considérant, pour déclarer opposable à la société FMK la nullité des délibérations adoptées les 29 juin et 29 septembre 2004, que la société FMK était de mauvaise foi, la Cour d'appel a violé l'article 1849 alinéa 3 du Code civil.