LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 18 janvier 2007), que par jugement du 20 mars 2000, irrévocable, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Palais du Soleil à Nice (le syndicat) a été condamné sous astreinte à supprimer la canalisation des eaux usées que M. X... avait installée sans autorisation sur la façade de l'immeuble et en surplomb de parcelles contiguës ; que l'astreinte a été liquidée à une certaine somme pour la période comprise entre le 8 octobre 2002 et le 8 avril 2003 ; que le syndicat a été condamné à en payer le montant aux époux Y..., propriétaires de lots de copropriété, et à réaliser sous une nouvelle astreinte qui a été à nouveau liquidée à une certaine somme les travaux prescrits alors qu'il se prévalait d'une transaction intervenue à l'occasion de l'assemblée générale du 13 janvier 2003, votée par les époux Y..., décidant le maintien de la colonne existante et le versement à leur profit d'une somme de 13 000 euros ; 
Sur la recevabilité du pourvoi, contestée par la défense : 
Attendu que les époux Y... soutiennent que le syndic de copropriété de l'immeuble Le Palais du Soleil n'a jamais été mandaté afin de se pourvoir en cassation au nom du syndicat des copropriétaires et que dans la mesure où le syndic n'est, en l'occurrence, pas en mesure de se prévaloir d'une telle autorisation, le pourvoi est irrecevable ; 
Mais attendu que l'article 55 du décret du 17 mars 1967 n'exigeant pas que, pour former un pourvoi en cassation, le syndic soit autorisé par l'assemblée générale des copropriétaires, le pourvoi est recevable ; 
Sur la recevabilité de la reprise d'instance, contestée par la défense : 
Attendu que les époux Y... soutiennent que la société Cabinet Bosse qui a déclaré reprendre l'instance aux lieu et place du cabinet Borne et Delaunay, dont le mandat de syndic avait pris fin le 30 septembre 2007, ne justifie pas y avoir été autorisée par l'assemblée générale des copropriétaires ; 
Mais attendu que l'autorisation donnée au syndic de copropriété valant habilitation pour tous les syndics successifs, sans qu'il soit nécessaire que le syndicat renouvelle son autorisation à chaque changement de syndic, la reprise d'instance est recevable ; 
Sur le moyen unique : 
Vu l'article 2044 du code civil ; 
Attendu que pour condamner le syndicat des copropriétaires à payer l'astreinte et à effectuer les travaux prescrits, l'arrêt retient que la " résolution " n° 5, qui n'était qu'une suggestion ou une proposition, ne constitue pas une transaction entre le syndicat et les époux Y... ; que postérieurement à cette assemblée générale, aucune transaction avec concessions réciproques des parties n'a été conclue, comme en témoigne le projet de transaction rédigé par le conseil du syndicat et qui n'a pas été signé ; que cette absence de transaction lors de l'assemblée générale de 2003 est d'ailleurs corroborée par l'ordre du jour établi par le syndicat pour l'année 2004, puisqu'il y figurait la résolution " protocole d'accord présenté par M. et Mme Y... " ; 
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que la résolution n° 5 acceptée à l'unanimité prévoyait l'abandon pur et simple des procédures engagées moyennant le versement d'une somme globale et forfaitaire de 13 000 euros permettant de laisser en place la colonne existante, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé le texte susvisé ; 
PAR CES MOTIFS : 
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 18 janvier 2007, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ; 
Condamne les époux Y... aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux Y... à payer au syndicat des copropriétaires Le Palais du Soleil à Nice la somme de 1 200 euros ; rejette la demande des époux Y... ; 
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit septembre deux mille dix. 
MOYEN ANNEXE au présent arrêt 
Moyen produit par la SCP Boullez, avocat aux Conseils pour le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le ¨ Palais du Soleil. 
Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR liquidé à la somme de 13. 000 , l'astreinte due à M. et Mme Y... par le syndicat des copropriétaires LE PALAIS DU SOLEIL, et D'AVOIR condamné le syndicat des copropriétaires LE PALAIS DU SOLEIL à payer cette somme ; 
AUX MOTIFS QU'il n'est pas contesté que la démolition de la canalisation ordonnée par le Tribunal n'a pas été effectuée ; que le syndicat des copropriétaires se prévaut d'une transaction intervenue lors de l'assemblée générale des copropriétaires qui s'est tenue le 13 janvier 2003 ; que la résolution 5 précisait :   les époux Y..., par l'intermédiaire de leur avocat, proposent un abandon pur et simple des procédures engagées, moyennant le versement d'une somme globale et forfaitaire de 13 000 , permettant en particulier de laisser en place la colonne existante'': que M. Y... est intervenu pour indiquer que cette proposition était une suggestion de l'avocat de la copropriété, mais qu'aucun contrat n'a été formalisé par lui ; que cette résolution a été acceptée par les neufs copropriétaires de l'ensemble immobilier ; qu'il convient de rappeler que la transaction, définie par l'article 2044 du Code civil, est un contrat qui termine une contestation, qu'elle doit être rédigée par écrit et suppose des concessions réciproques ; que la résolution n° 5 qui n'était qu'une suggestion ou une proposition, ne constitue pas une transaction entre le syndicat et les époux Y... ; que, postérieurement à cette assemblée générale, aucune transaction avec concessions réciproques n'a été conclue, comme en témoigne le projet de transaction rédigé par le conseil du syndicat qui n'a pas été signé ; que cette absence de transaction, lors de l'assemblée générale de 2003, est d'ailleurs corroborée par l'ordre du jour établi par le syndicat pour l'année 2004, puisqu'il y figurait la résolution   protocole d'accord présenté par M. et Mme Y...''; que le syndicat n'alléguant pas avoir rencontré des difficultés pour exécuter la décision de justice rendue en mars 2000, le jugement attaqué doit être confirmé en toutes ses dispositions ; 
1. ALORS QU'il résulte de l'article 2044 du Code civil que la transaction est un contrat par lequel les parties terminent une contestation née ou à naître en se consentant des concessions réciproques ; qu'il résulte des termes clairs et précis de la cinquième résolution de l'assemblée générale du 13 janvier 2003 que « les époux Y..., par l'intermédiaire de leur avocat, ont proposé un abandon pur et simple des procédures engagées, moyennant le versement d'une somme globale et forfaitaire de 13. 000, 00  permettant en particulier de laisser en place la colonne existante », que « le Docteur Y... a précisé que cette proposition est une suggestion de Maître MARRO, avocat de la copropriété, mais qu'aucun montant n'a été formulé par lui », qu'« après un très large échange de vues, les parties se rapprochent, s'agissant du problème de la colonne dite   X...''et la conclusion à y apporter, par un versement d'un montant de 13. 000, 00 , base sur laquelle Monsieur Z... le syndic prendra à sa charge une somme forfaitaire de 4. 500, 00  », et que la proposition est acceptée à l'unanimité des neuf copropriétaires représentant 12 / 12 tantièmes au nombre desquels figuraient les époux Y... ; qu'en décidant qu'une telle résolution ne constitue pas une transaction, mais une suggestion ou une proposition venant du syndic, quand son approbation à l'unanimité des copropriétaires suffisait à emporter la conclusion de la transaction dont tous les éléments étaient caractérisés par le paiement aux époux Y... d'une somme forfaitaire de 13 000  afin de mettre fin au litige les opposant aux autres copropriétaires au sujet de l'enlèvement de la colonne   X...'', la Cour d'appel a violé la disposition précitée, ensemble les articles 1134 et 2052 du Code civil par refus d'application ; 
2. ALORS si tel n'est pas le cas QU'il résulte de la cinquième résolution de l'assemblée générale du 13 janvier 2003 que les copropriétaires « après un très large échange de vues, se sont rapprochés, s'agissant du problème de la colonne dite   X...''et la conclusion à y apporter, par un versement d'un montant de 13. 000, 00 , base sur laquelle Monsieur Z... prendra à sa charge une somme forfaitaire de 4. 500, 00  » ; qu'en s'abstenant de s'expliquer sur cet extrait de la cinquième résolution qu'elle n'a pas citée dans son intégralité, la Cour d'appel a dénaturé par omission les termes clairs et précis de la résolution précitée ; qu'ainsi, elle a violé l'article 1134 du Code civil ; 
3. ALORS QUE l'écrit prévu par l'article 2044 du Code civil n'est pas exigé pour la validité du contrat de transaction, dont l'existence peut être établie selon les modes de preuve prévus en matière de contrats par les articles 1341 et suivants du même code ; qu'en retenant, pour décider que la cinquième résolution de l'assemblée générale du 13 janvier 2003 ne constituait qu'une simple proposition, qu'elle n'a pas été précédée ou suivie de l'établissement par écrit d'un protocole transactionnel qui soit signé par M. et Mme Y..., après avoir énoncé, en termes de principe, au visa de l'article 2044 du Code civil, que la transaction doit être rédigée par écrit, la Cour d'appel a violé les dispositions précitées ; 
4. ALORS QUE la transaction conclue entre le syndic et l'un des copropriétaires est inopposable au syndicat des copropriétaires si elle n'a pas été approuvée par l'assemblée générale des copropriétés ; qu'en subordonnant la conclusion de la transaction à la condition que l'assemblée générale du 13 janvier 2003 ait été précédée ou suivie par l'établissement d'un protocole transactionnel qui soit signé par M. et Mme Y..., la Cour d'appel a violé l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965 ; 
5. ALORS QUE la transaction ne peut être modifiée qu'en respectant les formes du contrat ; qu'en relevant que l'ordre du jour de l'assemblée de 2004 portait la mention d'un protocole d'accord transactionnel établi par M. et Mme Y..., quand M. et Mme Y... ne pouvaient pas revenir sur ce qui avait été convenu à l'origine, la Cour d'appel a déduit un motif inopérant ; qu'ainsi, elle a violé les articles 2044 et 2052 du Code civil.