LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 16 novembre 2017), qu'un jugement du 22 septembre 2003 a condamné le promoteur vendeur, le constructeur et l'assureur décennal de l'immeuble à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Jardins du Port (le syndicat) et à plusieurs copropriétaires, dont Mme R... , diverses sommes au titre de travaux de remise en état ; qu'après expertise, Mme R...  a assigné le syndicat en réparation des désordres affectant ses lots et en indemnisation de ses préjudices ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Mais sur le second moyen :
Vu l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu que, pour rejeter la demande en réparation des désordres d'humidité découlant de l'inondation du 15 juin 2010, des fissurations des placoplâtres et des carreaux cassés, l'arrêt retient que ces trois désordres auraient pu être évités si Mme R...  avait veillé à ce que les travaux de reprise soient correctement réalisés ou si elle avait dûment sollicité leur achèvement ;
Qu'en statuant, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le syndicat n'avait pas perçu les sommes permettant d'exécuter les travaux de reprise, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute Mme R...  de ses demandes indemnitaires et de réalisation de travaux liées aux désordres d'humidité découlant de l'inondation du 15 juin 2010, aux fissurations des placoplâtres et aux carreaux cassés ainsi que de ses demandes subséquentes d'actualisation et d'intérêts avec anatocisme, l'arrêt rendu le 16 novembre 2017, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Jardins du Port aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence Les Jardins du Port et le condamne à payer à Mme R...  la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf mai deux mille dix-neuf. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour Mme R...
PREMIER MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR déclaré prescrite l'action de Mme R...  diligentée le 30 novembre 2012 à l'encontre du syndicat des copropriétaires en ce qui concerne les désordres de remontées d'humidité et dégradations du bas des cloisons, les désordres par défaut de ventilation et le désordre d'humidité résultant de l'inondation de 1997, et d'AVOIR en conséquence jugé irrecevables les demandes de Mme R...  au titre des désordres de remontées d'humidité et dégradations du bas des cloisons, des désordres par défaut de ventilation et du désordre d'humidité résultant de l'inondation de 1997 ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'« en vertu de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 invoqué par S... R...  à l'appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ; que selon l'article 42 qui suit, les actions personnelles nées de l'application de la présente loi entre des copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de 10 ans ; qu'il est de droit que les actions en responsabilité contre le syndicat fondées sur l'article 14 font partie des actions personnelles susvisées ; qu'il s'ensuit que la responsabilité du syndicat ne peut plus être recherchée par les copropriétaires après écoulement d'un délai de 10 ans à compter de la survenance des faits qui sont la cause génératrice de l'action ; qu'il est également de droit que le point de départ de l'action est le jour de l'apparition des désordres dans le lot privatif lorsque le copropriétaire met en cause la responsabilité du syndicat pour vice de construction ; que le point de départ peut être différé à compter du jour où le copropriétaire connaît la cause des désordres qu'il subit et où il dispose des éléments lui permettant de savoir que la responsabilité du syndicat est engagée ; que ce délai court, même si les désordres se sont perpétués dans le temps ; qu'en l'espèce, l'expert judiciaire X... a relevé dans son rapport du 28 février 2012 la présence de plusieurs désordres affectant l'appartement de S... R...  : - remontées d'humidité et dégradations des bas des cloisons (désordre 2-1), - humidité, conséquence des inondations de 1997 et de 2010 (désordre 2-2), - désordres par fissuration (désordre 2-3), - désordres des revêtements muraux par défaut de ventilation (désordre 2-4), - descellement du cumulus d'eau chaude (désordre 2-5), - traces d'humidité en plafond de la chambre Nord (désordre 2-6), - trois carreaux de carrelage cassés (désordre 2-7) ;
ET QUE « s'agissant des remontées d'humidité et dégradations des bas de cloisons (désordre 2-1), l'expert judiciaire indique que le dommage n'est pas nouveau car il a été répertorié par l'expert Q... qui l'a constaté le 15 janvier 1998 au pied des murs et cloisons de l'ensemble de l'appartement et qui l'avait déjà constaté dans la limite de la seule chambre Est dans son rapport du 13 juillet 1995, au contradictoire de S... R...  ; que, selon l'expert Q..., pour remédier à ces remontées d'humidité, des travaux de drainage à l'extérieur et de réfection du dallage extérieur étaient nécessaires, outre la reprise des carrelages et peinture du logement et réalisation d'une ventilation statique ; qu'à la date du 15 janvier 1998, S... R...  ne pouvait donc ignorer la cause des désordres subis dans l'ensemble de son appartement et disposait des éléments lui permettant de rechercher la responsabilité du syndicat des copropriétaires ; que son action diligentée le 30 novembre 2012 à l'encontre du syndicat des copropriétaires en responsabilité se trouve donc prescrite en ce qui concerne les désordres de remontées d'humidité et dégradations du bas des cloisons » ;
ET QUE « s'agissant du désordre d'humidité, conséquence des inondations de 1997 et de 2010 (désordre 2-2), l'expert X... relève que le logement a fait l'objet de deux inondations en 1997 et en 2010 ; que la première inondation de 1997 a été portée à la connaissance de l'expert Q... par lettre du 21 juillet 1997 de S... R...  ; que l'intéressée indique dans son courrier avoir constaté l'inondation du sol de la chambre Nord, de la cuisine et du salon ; qu'elle précise "qu'il ne s'agit pas d'un dégât des eaux habituel mais d'un problème résultant d'une fuite sur canalisation encastrée intéressant les parties communes" ; elle mentionne que son appartement présente de l'humidité, des taches et une odeur nauséabonde, ainsi qu'une remontée d'eau très visible localisée sous l'évier le juillet ; que le 14 août suivant, l'expert Q... a constaté la réalité des désordres ; qu'au vu de ces éléments, S... R...  disposait des éléments lui permettant de rechercher la responsabilité du syndicat des copropriétaires, de sorte que son action diligentée le 30 novembre 2012 à l'encontre du syndicat des copropriétaires en responsabilité se trouve prescrite en ce qui concerne les désordres liés à l'inondation de 1997 » ;
ET QUE « s'agissant des désordres par défaut de ventilation (2-4), l'expert X... indique dans son rapport que ces derniers ont été constatés par l'expert Q... dans son rapport du 13 juillet 1995, lequel mentionne que la totalité des murs et cloisons est polluée par des moisissures, que ces moisissures proviennent de condensation et que la condensation résulte d'un important défaut de ventilation de l'intérieur du logement ; que l'expert X... date l'apparition de ces désordres de l'année 1995 et préconise l'assèchement des murs et cloisons avec une bonne ventilation pour faire cesser ces désordres ; que ceux-ci étaient donc connus ainsi que leur cause depuis 1995 par S... R...  présente aux opérations d'expertise de M. Q... ; que le point de départ du délai de prescription se situe donc en 1995 au moment de l'apparition des vices de construction qui sont la cause génératrice de l'action, ce dont il résulte que l'action est prescrite du chef des désordres par défaut de ventilation ».
ALORS QUE le point de départ du délai de prescription de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 se situe au moment de la survenance des faits qui sont la cause génératrice de l'action ; qu'en jugeant prescrite l'action en réparation des désordres de remontées d'humidité et dégradations des bas de cloisons (désordre 2-1), d'humidité, conséquence des inondations de 1997 (désordre 2-2) et par défaut de ventilation (désordre 2-4), motif pris que Mme R...  avait eu connaissance de la cause de ces désordres plus de dix ans avant l'exercice de son action, sans rechercher si la cause génératrice de l'action ne résidait pas, ainsi que l'avait relevé le jugement dont Mme R...  demandait la confirmation, dans la persistance des désordres après réparation partielle, elle-même due à « l'insuffisance des travaux préconisés par l'expert Q... », de sorte qu'ils n'avaient été connus qu'à partir du 17 juillet 2009 et des 14 et 15 juin 2010, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
SECOND MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Mme R...  de l'ensemble de ses demandes indemnitaires et de réalisation de travaux, ainsi que de ses demandes subséquentes d'actualisation et d'intérêts avec anatocisme ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « pour être exonéré de toute responsabilité, le syndicat des copropriétaires invoque les fautes commises par S... R...  ; qu'il lui reproche d'une part un défaut d'entretien et d'usage conforme de son appartement ; qu'il lui reproche d'autre part de ne pas avoir utilisé, comme il convenait, les fonds issus des indemnisations obtenues en justice en vue d'entreprendre les travaux de reprise ; que, sur ces différents points, il est établi qu'à la suite du dépôt du rapport d'expertise judiciaire de M. Q... désigné en référé selon ordonnance du 25 octobre 1994, une provision égale au montant des travaux a été allouée par ordonnance de référé du 5 décembre 1995 ; M. Q... a été désigné en qualité de consultant pour contrôler la bonne fin des travaux et a déposé à cet effet un rapport le 15 janvier 1998, au contradictoire de S... R...  ; qu'il relève que le maître d'oeuvre de la copropriété lui signale par courrier du 3 avril 1997 que l'ensemble des travaux sont achevés à l'exception du ré-agencement du jardin de Mme R...  endommagé par les travaux de drainage ; que lors de sa visite de l'appartement R... , M. Q... constate cependant que les ventilations basses ne sont pas posées, que le seuil de la porte d'entrée est à reprendre, que deux carreaux sont à changer, que le seuil portillon doit être démoli pour permettre l'évacuation des eaux de la cour vers le drainage, que les percements du mur de clôture pour l'évacuation des eaux de la cour vers le drain doivent être faits et que les joints étanches sont à poser sur les panneaux d'isolation extérieure ; qu'en conclusion de son rapport, M. Q... indique que la copropriété doit demander à son maître d'oeuvre de terminer ou parfaire les travaux ; que M. Q..., saisi par ailleurs suivant lettre du 21 juillet 1997 de S... R...  d'un désordre lié à l'inondation des lieux, a constaté le 14 août suivant les traces d'humidité et décollement de plinthes résultant de cette inondation ; que S... R...  dénonçait elle-même comme étant à l'origine de cette inondation une fuite sur canalisation encastrée intéressant les parties communes ; qu'ainsi à la date du 15 janvier 1998, S... R...  avait dénoncé elle-même comme étant à l'origine de l'inondation de son appartement intervenue en 1997, une fuite sur canalisation encastrée intéressant les parties communes et ne pouvait ignorer : - qu'il n'avait pas été remédié aux causes des désordres d'humidité et d'inondations, en l'état de l'inachèvement des travaux de reprise de drainage, de ventilation, d'évacuation des eaux et d'étanchéité, - que des carreaux étaient toujours défectueux ; que, pour autant, ainsi que le soutient le syndicat des copropriétaires, elle ne justifie d'aucune démarche tendant à la réalisation des travaux, soit en y procédant elle-même, soit en diligentant toute procédure afin d'obtenir leur achèvement et la réparation de la fuite dénoncée le 21 juillet 1997 ; qu'elle conteste d'ailleurs avoir reçu une quelconque indemnité provisionnelle et avoir fait réaliser des travaux, faisant valoir au contraire que seul l'administrateur de la copropriété a perçu les fonds destinés aux travaux de reprise ; qu'elle a attendu finalement le 17 juillet 2009 pour faire une déclaration de sinistre et le 24 février 2010, pour déclarer un sinistre complémentaire auprès de son assureur habitation, lequel a d'ailleurs refusé sa garantie, motif pris de ce que les désordres proviennent de l'humidité remontant dans les cloisons de son logement ; que, par son absence de diligences, S... R...  se trouve directement à l'origine des désordres suivants constatés par l'expert X... : - désordres d'humidité découlant de l'inondation du 15 juin 2010 - fissurations des placoplâtres, - carreaux cassés ; qu'en effet, l'inondation de 2010 est liée selon l'expert judiciaire à un défaut d'étanchéité, à un défaut de protection de la barrière étanchée et à un défaut de drainage ; que les fissurations des placoplâtres sont liées à l'humidité intérieure du logement et à la vétusté du matériau ; que les carreaux de carrelage cassés sont la conséquence des désordres par inondation ; qu'en considération de l'ensemble de ces éléments, les trois désordres qui précèdent auraient pu être évités si S... R...  avait veillé à ce que les travaux de reprise soient correctement réalisés ou si elle avait dûment sollicité leur achèvement, comme le lui permettait le rapport d'expertise de M. Q... du 15 janvier 1998 ; que ceci se trouve corroboré par les attestations de copropriétaires versées aux débats par l'appelant, faisant ressortir que les propriétaires du rez-de-chaussée ayant subi les mêmes désordres d'humidité ont réglé les problèmes d'insalubrité à la suite des travaux effectués ; que, par conséquent, la responsabilité du syndicat des copropriétaires doit être écartée sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et le jugement réformé en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires au paiement des sommes de 17 973,55 euros au titre des frais de reprise, 2 900 euros au titre des honoraires de maîtrise d'oeuvre, 10 666,66 euros au titre du préjudice locatif et 3 000 euros au titre du préjudice de jouissance ; que, de même, S... R...  sera déboutée de sa demande de condamnation à la réalisation de travaux sous astreinte et de l'ensemble de ses demandes de dommages-intérêts, outre demandes subséquentes d'actualisation et d'intérêts avec anatocisme » ;
1°) ALORS QUE le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes ; qu'en rejetant les demandes de Mme R...  tendant à la réparation des désordres d'humidité découlant de l'inondation du 15 juin 2010, des fissurations des placoplâtres et des carreaux cassés, après avoir relevé qu'à la suite d'une première procédure ayant donné lieu à la condamnation des responsables au profit du syndicat des copropriétaires et des copropriétaires, « il n'avait pas été remédié aux causes des désordres d'humidité et d'inondations, en l'état de l'inachèvement des travaux de reprise de drainage, de ventilation d'évacuation des eaux et d'étanchéité », la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations établissant un vice de la construction et un défaut d'entretien des parties communes dont le syndicat des copropriétaires devait répondre, et a ainsi violé l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;
2°) ALORS QUE le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes ; qu'en retenant, pour rejeter les demandes de Mme R...  tendant à la réparation des désordres d'humidité découlant de l'inondation du 15 juin 2010, des fissurations des placoplâtres et des carreaux cassés, que ces trois désordres auraient pu être évités si elle avait veillé à ce que les travaux de reprise soient correctement réalisés ou si elle avait dûment sollicité leur achèvement, sans rechercher, ainsi qu'elle y était expressément invitée par les conclusions d'appel (p. 23, § 4), si ce n'est pas le syndicat des copropriétaires qui avait perçu les sommes permettant d'exécuter les travaux de reprise, de sorte qu'à la supposer établie, la faute du copropriétaire n'était pas la cause unique du dommage, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3°) ALORS QUE le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes ; qu'en retenant, pour rejeter les demandes de Mme R...  tendant à la réparation des désordres d'humidité découlant de l'inondation du 15 juin 2010, des fissurations des placoplâtres et des carreaux cassés, qu'elle se trouvait directement à l'origine de ces désordres par son absence de diligence, ce qui était corroboré par les attestations de copropriétaires versées aux débats par le syndicat des copropriétaires, faisant ressortir que les propriétaires du rez-de-chaussée ayant subi les mêmes désordres d'humidité avaient réglé les problèmes d'insalubrité à la suite des travaux effectués, quand de tels motifs étaient impropres à exonérer le syndicat des copropriétaires de la responsabilité encourue de plein droit, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965.