LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu, sans dénaturation, que si la date d'achèvement des travaux de construction pouvait être, lors de la signature de la convention, seulement prévisionnelle, puisqu'elle était fonction du permis de construire non encore, à cette date, délivré, il était clair que, dans l'esprit des parties, ces travaux de construction étaient en mesure de pouvoir être terminés à une date compatible avec la date du 30 juin 2002 retenue par elles comme terme du délai de six mois convenu pour l'exécution des travaux de ravalement et que l'acte de cautionnement faisait référence à la non-réalisation des travaux de ravalement au plus tard le 30 juin 2002, le tout confortant la volonté des parties de ce que ces travaux devaient être effectués dans le délai de six mois précédant cette dernière date, la cour d'appel n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
Attendu que la cour d'appel a répondu aux conclusions en retenant que des parties contractantes pouvaient déroger à la nécessité de la mise en demeure exigée par l'article 1230 du code civil, que cette dérogation pouvait être tacite et qu'en l'espèce, en édictant un délai précis d'exécution et en décidant que la pénalité serait due dès le terme précis de ce délai, les parties avaient entendu tacitement déroger à la nécessité de la mise en demeure de sorte que l'arrivée du terme du délai fixé rendait la pénalité automatiquement exigible ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu que la cour d'appel a répondu aux conclusions en retenant souverainement que, dans l'esprit des parties, la pénalité convenue était destinée à sanctionner le préjudice consécutif au retard pris dans l'avancement et l'achèvement des travaux de construction du fait de la gêne occasionnée à la société Redele par le chantier, laquelle vu l'ampleur des travaux, était considérable, mais que si le préjudice subi par cette société du fait de la prolongation du chantier était très important, il restait que ce montant était manifestement excessif au regard de son ampleur réelle et qu'il y avait lieu de réduire la pénalité et de la fixer à la somme de 375 000 euros ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Kaufman et Broad développement aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Kaufman et Broad développement à payer à la société Redele et compagnie Paris la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Kaufman et Broad développement ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept septembre deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour la société Kaufman et Broad développement
PREMIER MOYEN DE CASSATION
LE MOYEN reproche à l'arrêt attaqué :
D'AVOIR condamné la SCI CAPRON POINCARE à payer à la société REDELE ET COMPAGNIE PARIS la somme de 164.644,94  au titre de la clause pénale ;
AUX MOTIFS QU'«il est constant que le délai fixé par les parties pour la réalisation des travaux de ravalement avait été déterminé en considération du calendrier de construction de l'immeuble à édifier sur la parcelle mitoyenne par la société SEFIMA (s'étant substituée la SCI CAPRON POINCARÉ), ces travaux ne pouvant, en effet, être utilement entrepris, pour prévenir tous risques de dégradation, qu'à un stade suffisamment avancé de la construction ; que si la date d'achèvement des travaux de construction pouvait être, lors de la signature de la convention, seulement prévisionnelle puisque fonction du permis de construire non encore, à cette date, délivré, il est clair que dans l'esprit des parties, ces travaux de construction étaient en mesure de pouvoir être terminés à une date compatible avec la date du 30/6/2002 retenue par elles comme terme du délai de six mois convenu pour l'exécution des travaux, de ravalement ; que le permis de construire (ensuite transféré à la SCI CAPRON POINCARE par arrêté du 2/8/2000), obtenu en date du 5/5/2000 par la société SEFIMA, soit moins d'un mois après la signature de la convention litigieuse du 18/4/2000, permettait effectivement l'achèvement de l'immeuble à édifier dans le délai envisagé et un état d'avancement des travaux de construction autorisant la mise en oeuvre et l'achèvement du ravalement de l'immeuble de la société REDELE ET COMPAGNIE PARIS au 30/6/2002, terme du délai fixé pour leur exécution ; que l'acte de cautionnement obtenu par la SCI CAPRON POINCARÉ le 11/9/2000 faisait d'ailleurs référence, au regard de la justification de la non réalisation des travaux de ravalement qui y était exigée pour la mise enjeu de la caution, à la non réalisation de ces travaux "au plus tard le 30/6/2002", le tout confortant la volonté des parties de ce que lesdits travaux devaient être effectués dans le délai de six mois précédant cette dernière date et au respect duquel les parties attachaient une importance particulière comme en témoigne la caution exigée pour garantir le paiement de la pénalité et le montant même de cette pénalité» ;
1°/ ALORS, d'une part, QUE , les juges du fond ne sauraient dénaturer la convention des parties ; que la clause pénale litigieuse stipule que «Les travaux de ravalement devront être effectués dans un délai qui expirera six (6) mois avant la date d'achèvement prévisionnelle de l'immeuble qui sera édifié par le bénéficiaire ou son substitué, soit le trente juin deux mil deux (30 juin 2002). A défaut d'achèvement dans ce délai, l'acquéreur versera à la société «REDELE ET COMPAGNIE PARIS» une somme de DIX MILLE FRANCS (10.000,00 francs) par jour de retard à titre de pénalité» ; que la date du 30 juin 2002 est donc seulement prévisionnelle, sans constituer un terme devant impérativement être respecté par la SCI CAPRON POINCARE ; qu'en décidant du contraire, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ;
2°/ ALORS, d'autre part, QUE , dans ses écritures d'appel, la SCI CAPRON POINCARE faisait valoir que les travaux de ravalement de l'immeuble voisin ne pouvaient être exécutés dans de bonnes conditions par elle que peu de temps avant l'achèvement de son propre immeuble, dès lors qu'effectuer des travaux de ravalement de façon prématurée par rapport à l'avancement de la construction principale, risquait d'aboutir à des dégradations de l'ouvrage repris ; qu'elle faisait encore valoir que si les parties ont entendu dans l'acte de vente du 12 septembre 2000 reprendre in extenso la clause précédemment négociée entre les parties et notamment en reprenant le terme de «prévisionnelle» à propos de la date d'achèvement, c'est bien que d'un commun accord les parties considéraient que cette date était susceptible d'évolution et que le seul élément comptant entre les parties était de réaliser les travaux de ravalement dans les 6 mois de la date d'achèvement de l'immeuble qui devait être édifié ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans répondre à ces chefs de conclusions, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
3°/ ALORS, encore, QUE , que la SCI CAPRON POINCARE faisait valoir qu'il n'est nullement prévu dans la clause que les travaux de ravalement devaient être terminés mois avant la date de fin des travaux relatifs à l'immeuble édifié par elle, dès lors qu'il y est uniquement précisé que les travaux devront être effectués (c'est-à-dire réalisés) dans le délai de 6 mois précédent la date d'achèvement prévisionnel de l'immeuble, une telle interprétation étant tout à fait logique, l'idée étant de ne réaliser les travaux de ravalement que peu de temps avant l'achèvement de l'immeuble de la SCI CAPRON POINCARE à une période où seuls des travaux de second oeuvre seraient effectués à l'intérieur de l'immeuble, et ceci pour éviter des dégradations aux travaux de ravalement effectués ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans répondre à ces chefs de conclusions, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
4°/ ALORS, enfin, QUE, dans ses écritures d'appel, la SCI CAPRON POINCARE a fait valoir, s'agissant de l'obtention du permis de construire que l'acte de constitution de la servitude est du 18 avril 2000 et qu'à cette date, les permis de construire auquel la société REDELE fait référence n'avait pas été encore obtenu (obtention du 5 mai 2000), en sorte que cet élément n'a donc pas pu servir de base à la détermination de la date d'achèvement des travaux de ravalement qui, en tout état de cause, est stipulée comme étant prévisionnelle ; que, s'agissant de l'acte de cautionnement, elle faisait valoir qu'il est logique qu'au moment où cet acte a été émis (en avril 2000), la caution, qui est généralement limitée dans le temps, ait un terme s'approchant de la date prévisionnelle d'achèvement des travaux, initialement envisagée en juin 2002 ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans répondre à ces chefs de conclusions, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)
LE MOYEN reproche à l'arrêt attaqué :
D'AVOIR condamné la SCI CAPRON POINCARE à payer à la société REDELE ET COMPAGNIE PARIS la somme de 164.644, 94  au titre de la clause pénale ;
AUX MOTIFS QUE «des parties cocontractantes peuvent déroger à la nécessité de la mise en demeure exigée par l'article 1230 du Code civil pour l'application de la clause pénale, cette dérogation pouvant être tacite ; qu'en l'espèce, en édictant un délai précis d'exécution et en décidant que la pénalité serait due dés le terme précis de ce délai, les parties ont entendu tacitement mais nécessairement déroger à la nécessité de cette mise en demeure de sorte que l'arrivée du terme du délai fixé rendait la pénalité automatiquement exigible» ;
ALORS QU'aux termes de l'article 1230 du Code civil, soit que l'obligation primitive, soit qu'elle ne contienne pas un terme dans lequel elle doive être accomplie, la peine n'est encourue que lorsque celui qui s'est obligé soit à livrer, soit à prendre, soit à faire, est en demeure ; que, dans ses écritures d'appel, la SCI CAPRON POINCARE avait invoqué le chef de motivation de l'ordonnance du juge des référés selon lequel «en présence d'un délai d'exécution fixé à partir d'une date prévisionnelle et par nature incertaine, il ne peut être tenu pour acquis que les parties en présence auraient d'emblée renoncé à la nécessité d'une mise en demeure préalable à la mise en jeu de la clause pénale» ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans répondre à ce chef de conclusions de nature à établir que les parties n'avaient pas tacitement renoncé à la nécessité d'une mise en demeure préalable à la mise en oeuvre de la clause pénale, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1230 du Code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION (très subsidiaire)
LE MOYEN reproche à l'arrêt attaqué :
D'AVOIR condamné la SCI CAPRON POINCARE à payer à la société REDELE ET COMPAGNIE PARIS la somme de 164.644,94  au titre de la clause pénale ;
AUX MOTIFS QUE «si la clause pénale est applicable sans qu'il soit nécessaire de démontrer un préjudice dont l'existence est inhérente à la non exécution qu'elle sanctionne, la démonstration de l'exact préjudice est, en revanche, nécessaire à l'appréciation du caractère manifestement excessif de la pénalité devant conduire, s'il est établi, à la réduction de cette pénalité ; qu'en l'espèce, le délai impératif d'exécution des travaux de ravalement sur l'immeuble de la société REDELE ayant été, comme susdit, fixé en considération de l'état d'avancement des travaux de construction de l'immeuble voisin et les travaux de ravalement étant stipulés à l'acte être la contrepartie de l'absence d'indemnisation des servitudes constituées, la pénalité convenue apparaît, avoir, dans l'esprit des parties, été destinée à sanctionner le préjudice consécutif au retard pris dans l'avancement et l'achèvement des travaux de construction du fait de la gêne occasionnée à la société REDELE par le chantier laquelle, vu l'ampleur desdits travaux consistant en l'édification d'un immeuble de sept étages sur trois niveaux de sous-sol sur une SHON de 8750m², était considérable alors que, dans le même temps, celle-ci ne percevait aucune indemnisation pour les servitudes ; que la société REDELE ET COMPAGNIE PARIS réclame la somme de 743.951  qui entre dans les prévisions de la pénalité fixée au contrat en cause pouvant être calculée au maximum sur la base de 488 jours (du 30/6/2002 au 31/10/2003) ; que si le préjudice subi par la société REDELE du fait de la prolongation du chantier est assurément très important il reste que ce montant est manifestement excessif au regard de son ampleur réel ; que, dans ces conditions, ladite pénalité doit être réduite et fixée à la somme de 375.000  et qu'en définitive, le jugement déféré sera infirmé sur le montant de la pénalité qui s'établit à ce montant» ;
ALORS QU'en l'absence de préjudice subi par le créancier, le montant de la clause pénale peut être réduit à un euro symbolique ; que, dans ses écritures d'appel, la SCI CAPRON POINCARE faisait valoir que la société REDELE ET COMPAGNIE PARIS n'avait pu subir aucun préjudice qu'elle aurait subi du fait d'une exécution éventuellement différée des travaux de ravalement, lesquels ne portaient que sur une partie du bâtiment situé en aplomb du terrain sur lequel a été édifié l'immeuble par la société de promotion et qu'il résulte des constats photographiques versés aux débats par la société REDELE ET COMPAGNIE PARIS elle-même que les façades concernées ne sont pas visibles de la rue et ne le sont que l'immeuble voisin ; qu'elle faisait encore valoir que la société REDELE ET COMPAGNIE PARIS n'est à même de justifier d'aucun préjudice résultant d'une exécution éventuellement différée des travaux de ravalement en rapport avec son activité (bâtiment à usage de parc de stationnement) ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans répondre à ces chefs de conclusions de nature à établir l'absence de préjudice subi par la société REDELE ET COMPAGNIE PARIS, ce qui devait la conduire à réduire à un euro symbolique le montant de la clause pénale, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1252 du Code civil.