LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur les deux moyens réunis, ci-après annexés : 
Attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu qu'il résultait clairement des échanges de courriers que le fait pour M. et Mme Edouard X... d'avoir respecté leurs obligations en faisant l'acquisition de l'immeuble avant le 31 décembre 2006 les déliait de toute autre obligation et notamment d'une éventuelle obligation indemnitaire à l'égard des consorts Y..., la cour d'appel a, sans violer le principe de la contradiction ni dénaturer la lettre du 23 novembre 2006 et abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant relatif à l'autorisation de créer un escalier intérieur, légalement justifié sa décision ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE le pourvoi ; 
Condamne les consorts Y...- A... aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts Y...- A... à payer aux époux X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des consorts Y...- A..., de la SCI Y... et de la société 33 quai Belu ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept mars deux mille douze. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils pour la société Y..., M. Y..., Mme A... et la société 33 quai Belu. 
PREMIER MOYEN DE CASSATION 
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SCI Y..., la SCI 33 Quai Belu, M. Christophe Y... et Mme Michèle A... de l'intégralité de leurs demandes ; 
AUX MOTIFS QUE les compromis du 13 avril 2006 qui ont été prorogés au 31 décembre 2006 comportaient les conditions suspensives suivantes : chaque vente était subordonnée à la réalisation de l'autre et les époux X... devaient obtenir de l'assemblée des copropriétaires de leur immeuble l'autorisation pour les nouveaux acquéreurs d'une part de relier les lots qu'ils s'engageaient à acquérir, situés sur deux niveaux, par un escalier, d'autre part de donner à l'un de ces lots (un garage) une affectation commerciale, cette condition devant être remplie avant le 25 juin 2006 ; qu'une assemblée générale des copropriétaires tenue le 6 juillet 2006 refusait la pose de l'escalier ; que l'assemblée n'avait pas été saisie de la question de l'affectation commerciale du garage ; que les consorts Y... invoquent que c'est par la faute des époux X... que la question de l'affectation commerciale du garage n'a pas été mise à l'ordre du jour de l'assemblée du 6 juillet 2006 ; que la Cour observe que leur obligation d'acheter était déjà caduque par l'effet du refus de cette assemblée générale de leur accorder le droit d'installer un escalier, de sorte que cette faute est sans incidence appréciable sur la situation dans laquelle ils se sont trouvés ; que ne justifiant d'aucune faute ou manquement contractuel pouvant être reproché aux époux X... au titre de ce double compromis, les consorts Y... ne pourront prospérer dans leur action en responsabilité ; 
ALORS D'UNE PART QU'il résulte de la troisième résolution du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 6 juillet 2006 que l'assemblée générale a autorisé à l'unanimité, la prolongation de l'escalier desservant actuellement les lots 17 et 28 pour relier le lot n° 33 en partie commune spéciale à ces lots de sorte que la condition suspensive de l'autorisation de créer un escalier intérieur du 1er étage vers le grenier s'est effectivement réalisée ; qu'en énonçant que cette assemblée aurait refusé d'accorder aux consorts Y... le droit d'installer un escalier, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de cette résolution en violation de l'article 1134 du Code civil ; 
ALORS D'AUTRE PART QUE la condition suspensive de l'obtention d'une autorisation de créer un escalier vers le grenier s'étant réalisée, la faute des époux X... qui ont omis de mettre à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires de leur immeuble, l'autorisation d'affecter le garage à un usage commercial et qui ont ainsi fait défaillir l'autre condition suspensive de la vente, présente un lien de causalité direct et certain avec le préjudice résultant pour les consorts Y... de l'impossibilité de réaliser leur projet ; qu'en décidant le contraire, la Cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil ; 
ALORS ENFIN, ET EN TOUT ÉTAT DE CAUSE, QUE le juge doit en toutes circonstances observer et faire observer le principe de la contradiction ; qu'en soulevant d'office la caducité de la vente en conséquence du prétendu refus de l'assemblée générale d'autoriser la création d'un escalier, moyen qui n'était pas invoqué par les époux X..., sans inviter préalablement les parties à s'expliquer, la Cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile. 
SECOND MOYEN DE CASSATION 
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SCI Y..., la SCI 33 Quai Belu, M. Christophe Y... et Mme Michèle A... de l'intégralité de leurs demandes ; 
AUX MOTIFS PROPRES QUE s'agissant des demandes accessoires, celles-ci ont été justement exposées et pertinemment appréciées par le premier juge, et la Cour adoptera ses motifs et les conséquences qu'il en a déduites dans son dispositif sauf à en tenir pour retranchés ceux qui seraient contraires aux motifs ou au dispositif du présent arrêt ; 
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS DU JUGEMENT QU'aux termes de plusieurs courriers officiels les conseils respectifs des parties se sont accordés clairement sur le règlement amiable des litiges les opposant ; qu'aux termes d'un courrier officiel adressé le 23 novembre 2006, Maître B... précise à son confrère Maître X... : « Je vous remercie ce faisant et synthétiquement de bien vouloir me confirmer votre accord sur les points suivants : 1° vos clients renoncent à faire acquérir aux miens leur immeuble de la rue Henri Barbusse, 2° dans l'affirmative vos clients veulent encore se porter acquéreur de la maison de mes clients, situé rue Delpech à condition que cette vente intervienne au plus tard le 31 décembre prochain, à défaut de quoi je serai contraint de faire supporter aux consorts X... les conséquences du préjudice subi par mes clients » ; que le 27 novembre 2006, Maître X... répond au courrier officiel qui lui a été adressé le 23 novembre 2006 : « Comme je vous l'ai indiqué à deux reprises, je vous confirme à nouveau par la présente que M. et Mme Edouard X... cherchent de nouveaux acquéreurs pour leur immeuble de la rue Henri Barbusse et compte tenu de la position adoptée par vos clients, renoncent à le leur faire acquérir. Je vous confirme également pour la troisième fois que M. et Mme Edouard X... entendent honorer leurs engagements, et donc se porter acquéreurs de la maison de M. Y... située rue Delpech, avec cette précision complémentaire que la vente interviendra au plus tard pour le 31 décembre prochain comme nous en sommes déjà convenus  » ; que le 5 décembre 2006 Maître B... écrit à nouveau officiellement à son confrère adverse : « Nous sommes donc d'accord, raison pour laquelle je m'autorise à vous écrire officiellement. Mon client n'achètera pas l'immeuble des vôtres et consent à la vente à la condition qu'elle ait lieu au plus tard le 31 décembre prochain » ; que le 6 décembre 2006, Maître X... par courrier officiel, répond à Maître B... : « En complément du courrier que je vous ai adressé le 27 novembre dernier, j'apprends par M. et Mme Edouard X... que ceux-ci disposeront des fonds permettant la régularisation de leur acquisition au 15 décembre prochain. Dans ces conditions, pour satisfaire le souhait manifesté par M. Y..., la signature de l'acte de vente pourra se faire dès le 18 décembre. Je demande donc à Maître C... de se mettre immédiatement en rapport avec Maître D... de manière à ce que l'acte de vente puisse être régularisé à la date convenue et en tout état de cause avant le 31 décembre prochain » ; qu'il résulte clairement des échanges de courriers officiels qui précèdent un accord aux termes duquel les demandeurs à la présente instance ont renoncé à acquérir les droits relatifs à l'immeuble de la rue Henri Barbusse et M. et Mme X... se sont engagés à acquérir l'immeuble de la SCI 33 Quai Belu avant le 31 décembre 2006 ; que dès lors que dans son courrier du 23 novembre 2006, le conseil des demandeurs précisait qu'à défaut par M. et Mme X... de respecter leurs obligations, il serait contraint de leur faire supporter les conséquences du préjudice subi par ses clients, il convient d'en déduire a contrario que le fait pour M. et Mme Edouard X... d'avoir respecté leurs obligations en faisant l'acquisition de l'immeuble litigieux avant le 31 décembre 2006 les délie de toute autre obligation et notamment d'une éventuelle obligation indemnitaire à l'égard des consorts Y... ; que l'accord conclu officiellement entre avocats fait la loi des parties et il n'est pas contesté qu'il a été respecté de part et d'autres ; 
ALORS QU'il ne résulte pas des courriers des conseils des parties tels que cités par le jugement, une renonciation des consorts Y... à acquérir l'immeuble des époux X... en contrepartie de l'acquisition de leur immeuble par ces dernier dans un certain délai ; qu'il en résulte au contraire, une renonciation des époux X... à contraindre les consorts Y... à acquérir leur immeuble compte tenu de la position de ces derniers qui s'étaient prévalus de la défaillance de la condition suspensive d'autorisation des travaux qu'ils envisageaient de réaliser dans cet immeuble ; qu'en découvrant dans cet échange de courriers un accord aux termes duquel les demandeurs à l'instance auraient renoncé à acquérir les droits relatifs à l'immeuble de la rue Henri Barbusse en contrepartie de l'acquisition de leur immeuble par les époux X... dans un certain délai, la Cour d'appel a dénaturé les courriers cités en violation de l'article 1134 du Code civil ; 
ALORS QUE la renonciation à un droit ne peut résulter que d'un acte manifestant sans équivoque la volonté de renoncer ; qu'en déduisant d'une lecture a contrario du courrier du conseil des consorts Y... du 23 novembre 2006 par lequel ce dernier énonçait qu'à défaut de réalisation de la vente de la maison de la rue Delpech avant le 31 décembre 2006, il serait contraint de faire supporter aux consorts X... les conséquences du préjudice subi par les consorts Y..., une renonciation de ces derniers à l'ensemble des préjudices d'ores et déjà subis et qui ne sont même pas identifiés, la Cour d'appel a violé les articles 1134 et 1234 du Code civil.