LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 1er février 2011), que par acte du 24 septembre 2004, la société CIP et les époux X... ont signé un acte portant sur la vente de deux garages contigus situés au rez-de-chaussée d'un immeuble avec faculté pour ces derniers d'accepter jusqu'au 16 janvier 2005, l'acte authentique devant être signé au plus tard le 30 janvier 2005 ou selon l'état d'avancement des travaux si cet immeuble était soumis au régime des ventes en l'état futur avec garantie ; que la société CIP a vendu à la société Charu l'ensemble immobilier qui l'a revendu à la société immobilière Rhône-alpes ; que le dernier acte de vente précisant que la convention initiale avec les époux X... était caduque depuis le 16 janvier 2005, ces derniers ont assigné la société Immobilier Rhône Alpes pour être reconnus comme propriétaires des deux garages ; 
Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de dire que la promesse unilatérale de vente du 24 septembre 2004 est nulle faute de publication et de les débouter de toutes leurs demandes, alors, selon le moyen : 
1°/ que la règle d'enregistrement dans les dix jours des promesses unilatérales sous seing privé de vente d'immeubles et de fonds de commerce est d'application et d'interprétation strictes ; qu'elle ne saurait en conséquence être étendue par analogie aux dispositions d'une promesse de vente portant sur un immeuble ou une partie d'immeuble en l'état futur d'achèvement à usage d'habitation ; qu'en l'espèce, M. et Mme X... faisaient justement valoir que l'acte litigieux du 24 septembre 2004, intitulé " Promesse de vente ", portait sur deux garages situés dans un immeuble en état futur d'achèvement ; qu'ils précisaient que telle était la raison pour laquelle cet acte mentionnait : " moyennant le prix " contrat en mains " de 10 000 euros payable comptant le jour de signature de l'acte authentique de vente reçu avec la participation de M. André Y..., notaire de l'acquéreur, au plus tard le 30 janvier 2005 ou selon l'état d'avancement des travaux si cet immeuble était soumis au régime des ventes en état futur avec garantie " ; qu'il était encore mentionné à l'acte qu'" à défaut de réalisation et d'achèvement desdits travaux avant le jour de signature de l'acte notarié prévu, le soussigné sera redevable d'une indemnité fixée dès à présent à forfait irréductible pour les époux X..., bénéficiaires, de 5 000 euros exigible dès le 1er février 2005 outre tous dommages et intérêts au bon plaisir desdits époux X... " ; qu'en se bornant à exclure le caractère synallagmatique de la promesse sans se prononcer sur le fait que celle-ci portait sur un immeuble en état futur d'achèvement et sans apprécier en conséquence si, en dépit de cette circonstance, la formalité de l'enregistrement devait être observée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1589-2 du code civil ; 
2°/ que les conditions de l'article 1589-2 du code civil sont respectées si la promesse est relatée dans un acte authentique qui en constate la substance, quelle que soit la nature de cet acte ; qu'en conséquence, il n'est pas nécessaire que le bénéficiaire de la promesse soit partie à cet acte ; qu'en l'espèce, il était constant que, dans l'acte authentique de vente du 8 avril 2005, la société Charu, acquéreur, d'un commun accord avec le vendeur, s'était engagée à respecter l'engagement pris envers quatre propriétaires voisins, dont M. et Mme X... suivant convention du 24 septembre 2004 ; que cet acte authentique mentionnait : " L'acquéreur déclare avoir pris connaissance de ces conventions dont une copie demeurera ci-annexée " ; qu'en estimant que le rappel de la promesse dans cet acte authentique ne pouvait valoir constatation faute pour les époux X... d'avoir été parties à cet acte, la cour d'appel a violé par refus d'application l'article 1589-2 du code civil ; 
3°/ que l'engagement pris par l'acquéreur de bâtiments en cours de rénovation ou d'achèvement de respecter la promesse de vente prise par le vendeur à l'égard d'un tiers empêche cet acquéreur et ses ayants-cause de se prévaloir utilement du défaut d'enregistrement de ladite promesse dans les dix jours ; qu'en estimant cependant qu'en dépit de l'engagement pris par la société Charu, le défaut d'enregistrement dans les dix jours de l'acte du 24 septembre 2004 pouvait être utilement invoqué par son ayant-cause, la société Immobilière Rhône Alpes, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ; 
Mais attendu qu'ayant relevé que l'acte sous seing privé du 24 septembre 2004 ne contenait aucun engagement des époux X..., souverainement retenu qu'ils avaient accepté " la promesse " à cette date, et constaté que le rappel de celle-ci avait été effectué dans un acte authentique du 8 avril 2005 auquel ils n'étaient pas parties, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, en a déduit à bon droit que l'acte du 24 septembre 2004 constituait une promesse unilatérale dont l'absence de constatation dans un acte authentique ou d'enregistrement dans un délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire entraînait la nullité en application des dispositions d'ordre public de l'article 1840 A du code général des impôts, devenu l'article 1589-2 du code civil ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE le pourvoi ; 
Condamne les époux X... aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des époux X... ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf mai deux mille douze.
 MOYEN ANNEXE au présent arrêt 
Moyen produit par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils pour M. et Mme X.... 
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR dit la promesse unilatérale de vente du 24 septembre 2004 nulle faute de publication, d'AVOIR débouté en conséquence les époux X... de toutes leurs demandes ; 
AUX MOTIFS PROPRES QUE « la promesse de vente porte : « avec faculté d'accepter cette promesse de vente jusqu'au 16 janvier 2005 » ; il s'agit donc bien d'une promesse unilatérale de vente qui ne contient aucun engagement des époux X... ; (ces derniers) n'ont jamais exprimé la volonté de lever l'option offerte avant cette date ; leur signature sur la promesse ne vaut pas levée de l'option mais seulement acceptation de la promesse la transformant en contrat unilatéral liant le seul promettant ; à supposer que cette signature vaille levée de l'option faite immédiatement, elle serait nulle pour défaut de publication dans le délai de dix jours à compter de sa date, 24 septembre 2004 ; son rappel, dans un acte authentique auquel les époux X... ne sont pas partie ne peut pas constituer la constatation par un acte authentique prévue par l'article 1589-2 du Code civil » ; 
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « M. Z..., promoteur immobilier, représentant la société CIP, a promis, le 24 septembre 2004, de vendre aux époux X..., avec faculté d'accepter cette promesse de vente jusqu'au 16 janvier 2005, deux garages contigus sis au rez-de-chaussée côté rue du Président Faure, à la Roche sur Foron, de l'immeuble dit « Gavairon », section AL, Quartier de la Gare, n° 106, moyennant le prix contrat en mains de 10. 000 euros payable comptant le jour de signature de l'acte authentique de vente reçu avec la participation de maître André Y..., notaire de l'acquéreur, au plus tard le 30 janvier 2005, ou selon l'état d'avancement des travaux si cet immeuble était soumis au régime des ventes en état futur avec garantie ; les époux X... ont signé cette promesse de vente le 24 septembre 2004 ; cette promesse de vente n'engage que le vendeur ; elle ne contient aucun engagement d'acheter ni quelconque obligation à la charge des époux X... ; leur signature sur l'acte atteste seulement de leur connaissance et acceptation de la promesse consentie ; or, si l'acceptation par le bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente lui confère le droit d'acquérir l'immeuble promis dans le délai fixé, aucune obligation d'acquérir ne pèse sur lui et il conserve toute liberté de décision tant qu'il n'a pas levé l'option ; monsieur et madame X... n'ont pas levé leur option d'achat concomitamment à la promesse ; l'acte du 24 septembre 2004 s'analyse donc uniquement en une promesse unilatérale de vente, soumise par conséquent aux dispositions des articles 1840 A ancien du Code général des impôts et 1589-2 du Code civil ; or, en application des dits articles est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble, à un droit immobilier, à un fonds de commerce, à un droit, à un bail portant sur tout ou partie d'un immeuble , si elle n'est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire  ; l'acceptation des bénéficiaires est en date du 24 septembre 2004, date de la conclusion de la promesse, et non du 16 janvier 2005, qui est la date de levée de l'option ; en l'espèce, la promesse de vente n'a pas été publiée dans les dix jours de l'acceptation ; elle n'a d'ailleurs jamais été publiée ; cette nullité est d'ordre public, insusceptible d'être couverte, même par une renonciation expresse des parties et qui peut être invoquée par les contractants comme par les tiers ; cette nullité affecte toutes les clauses de l'acte, y compris les conditions qui y sont stipulées ; il en résulte que les époux X..., du fait de la nullité de la promesse ne peuvent se prévaloir des actes ultérieurs intervenus entre la société CIP et les acquéreurs successifs de l'immeuble, la société Charu et la société IMMOBILIERE RHONE ALPES » ; 
1°) ALORS QUE la règle d'enregistrement dans les dix jours des promesses unilatérales sous seing privé de vente d'immeubles et de fonds de commerce est d'application et d'interprétation strictes ; qu'elle ne saurait en conséquence être étendue par analogie aux dispositions d'une promesse de vente portant sur un immeuble ou une partie d'immeuble en l'état futur d'achèvement à usage d'habitation ; qu'en l'espèce, monsieur et madame X... faisaient justement valoir que l'acte litigieux du 24 septembre 2009, intitulé « Promesse de vente », portait sur deux garages situés dans un immeuble en état futur d'achèvement ; qu'ils précisaient que telle était la raison pour laquelle cet acte mentionnait : « moyennant le prix « contrat en mains » de 10. 000 euros payable comptant le jour de signature de l'acte authentique de vente reçu avec la participation de maître André Y..., notaire de l'acquéreur, au plus tard le 30 janvier 2005 ou selon l'état d'avancement des travaux si cet immeuble était soumis au régime des ventes en état futur avec garantie » ; qu'il était encore mentionné à l'acte qu'« à défaut de réalisation et d'achèvement desdits travaux avant le jour de signature de l'acte notarié prévu, le soussigné sera redevable d'une indemnité fixée dès à présent à forfait irréductible pour les époux X..., bénéficiaires, de 5. 000 euros exigible dès le 1er février 2005 outre tous dommages et intérêts au bon plaisir desdits époux X... » ; qu'en se bornant à exclure le caractère synallagmatique de la promesse sans se prononcer sur le fait que celle-ci portait sur un immeuble en état futur d'achèvement et sans apprécier en conséquence si, en dépit de cette circonstance, la formalité de l'enregistrement devait être observée, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1589-2 du Code civil ; 
2°) ALORS subsidiairement QUE les conditions de l'article 1589-2 du Code civil sont respectées si la promesse est relatée dans un acte authentique qui en constate la substance, quelle que soit la nature de cet acte ; qu'en conséquence, il n'est pas nécessaire que le bénéficiaire de la promesse soit partie à cet acte ; qu'en l'espèce, il était constant que, dans l'acte authentique de vente du 8 avril 2005, la société CHARU, acquéreur, d'un commun accord avec le vendeur, s'était engagée à respecter l'engagement pris envers quatre propriétaires voisins, dont monsieur et madame X... suivant convention du 24 septembre 2004 ; que cet acte authentique mentionnait : « L'acquéreur déclare avoir pris connaissance de ces conventions dont une copie demeurera ci-annexée » ; qu'en estimant que le rappel de la promesse dans cet acte authentique ne pouvait valoir constatation faute pour les époux X... d'avoir été partie à cet acte, la Cour d'appel a violé par refus d'application l'article 1589-2 du Code civil ; 
3°) ALORS subsidiairement encore QUE l'engagement pris par l'acquéreur de bâtiments en cours de rénovation ou d'achèvement de respecter la promesse de vente prise par le vendeur à l'égard d'un tiers empêche cet acquéreur et ses ayants-cause de se prévaloir utilement du défaut d'enregistrement de ladite promesse dans les dix jours ; qu'en estimant cependant qu'en dépit de l'engagement pris par la société CHARU, le défaut d'enregistrement dans les dix jours de l'acte du 24 septembre 2004 pouvait être utilement invoqué par son ayant-cause, la société IMMOBILIERE RHONE ALPES, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil.