LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique, ci-après annexé : 
Attendu qu'ayant retenu, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que l'ambiguïté des termes de la clause relative à la condition suspensive rendait nécessaire, que la mention d'une surface hors uvre nette ne faisait référence qu'au plafond maximal autorisé par le plan local d'urbanisme en vigueur au jour de la promesse de vente qui n'indiquait aucune surface minimale à obtenir et relevé que l'acquéreur n'avait jamais déposé de demande de permis de construire, la cour d'appel, qui, n'ayant pas dit que la société Edifico avait manqué à ses obligations contractuelles, n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu en déduire que l'acquéreur n'avait pas satisfait à ses obligations contractuelles et a légalement justifié sa décision ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE le pourvoi ; 
Condamne les sociétés Edifico et Edipfoncier aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des sociétés Edifico et Edipfoncier ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq juin deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt 
Moyen produit par la SCP Odent et Poulet, avocat aux Conseils, pour les sociétés Edipfoncier et Edifico 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR condamné solidairement les sociétés EDIFICO et EDIPFONCIER à verser aux époux X... la somme de 130. 000  en principal, outre intérêts au taux légal à compter du 5 novembre 2008 ; 
AUX MOTIFS PROPRES QU'en ce qui concerne le permis de construire à obtenir par l'acquéreur, la condition est ainsi libellée dans le compromis de vente : 
« obtention du permis d'un immeuble d'habitation dans la limite de la constructibilité permise actuellement par le PLU soit 2416 m2 SHON, sans changement du PLU actuel, ce dernier n'imposant pas de PLUS pour une superficie SHON inférieure à 300 m2. 
Il est spécialement convenu, ces délais étant de rigueur que l'acquéreur s'engage irrévocablement à présenter une demande de permis de construire au plus tard le 31 mai 2008. 
Le dossier joint à sa demande devra être conforme aux dispositions de l'article R 423- 3c du code de l'urbanisme et, le cas échéant, devront être jointes à son dossier les pièces complémentaires visées par les dispositions des articles du code de l'urbanisme. 
En outre, cette demande de permis de construire devra respecter les dispositions d'urbanisme applicables au bien, notamment en ce qui concerne l'affectation des constructions, leur superficie ou leur implantation. 
Par suite des nouvelles règles d'urbanisme applicables depuis le 1er octobre 2007 les parties conviennent que ce permis devra être obtenu selon l'échéancier suivant : délai d'instruction six mois, délai de recours + 15 jours, délai de retrait de l'administration 3 mois. 
Il est ici précisé que le permis de construire devra être délivré et purgé des recours et retrait dans un délai expirant le 31 mars 2009 ». 
Cette condition suspensive ne peut être considérée comme défaillie au regard des dispositions légales et contractuelles. 
En effet, en vertu de l'article 1178 du code civil, la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement. 
Au vu des données de la cause, elle est due au fait, à la faute ou à la négligence de la Snc Edipfoncier. 
Cette société n'a, en effet, respecté aucune de ses obligations. 
Elle n'a jamais déposé de demande de permis de construire. 
Elle n'a remis le 1er avril 2008 auprès des services de l'urbanisme qu'un avant projet, ainsi que précisé sur le récépissé délivré par la mairie portant sur un programme de 40 logements pour une SHON administrative de 2. 417, 75 m2, légèrement supérieure à celle de 2. 416 m2 visée dans le compromis de vente comme limite permise par le PLU. 
Elle s'est, ainsi, exposée à un avis " avis défavorable définitif aux volumes proposés et à la densité ". 
Elle a déposé un nouvel avant projet le 11 août 2008 portant sur un programme de 42 logements pour une SHON administrative de 2. 253 m2. 
En sa qualité de professionnel de l'immobilier, elle n'ignorait pas que ces démarches ne correspondaient pas aux exigences de la promesse de vente puisque dans un courrier électronique du 16 avril 2008 elle écrivait aux époux X... " si le projet est accepté par la CEP il y aura lieu de prolonger les délais de deux mois pour déposer un permis en bon ordre ". 
Par courrier du même jour elle écrivait au notaire " nous avons l'obligation conformément à la promesse de vente signée en votre étude le 22 novembre 2007 de déposer une nouvelle demande de PC au plus tard le 31 mai 2008. Compte tenu de ces circonstances que nous ne maîtrisons pas nous ne pourrons pas respecter le délai fixé au 31 mai prochain ; nous vous demandons de bien vouloir vous rapprocher du vendeur votre client afin d'obtenir un accord pour dépassement de ce délai ". 
Elle ne peut prétendre déduire la défaillance de la condition de la seule impossibilité d'obtenir au regard des règles d'urbanisme un permis de construire pour une SHON de 2. 416 m2. 
En effet, dans le compromis de vente, le projet de construction devant être autorisé par le permis de construire, visé au titre de l'événement subordonnant la condition stipulée, n'est nullement spécifié. 
La mention d'une SHON de 2. 416 m2 ne fait référence qu'au plafond maximum autorisé par le PLU, en vigueur au jour de l'acte sous seing privé puisque la condition ne doit pas se rapporter à une chose impossible. 
Les travaux de construction objets du permis de construire ne sont nullement déterminés dans la convention ; aucune définition du nombre minimal de m2 de SHON à obtenir n'y figure. 
La Snc Edipfoncier a, d'ailleurs, présenté un second avant projet inférieur au premier sur ce point puisque de 2. 253 m2 ; l'avis défavorable n'a été émis qu'à titre provisoire et préconisait diverses mesures qui, selon l'architecte de l'acquéreur exprimées dans un courrier du 29 août 2008 " permettaient dans le meilleur des cas d'obtenir une surface SHON de 2. 085, 08 m2 " (avec un programme de 38 logements). 
Un projet était donc réalisable et un permis de construire aurait pu être obtenu pour cette dernière superficie de SHON. 
La lecture de son courrier du 5 septembre 2008 révèle que la Snc Edipfoncier a, alors, considéré que le prix du terrain fixé au compromis sans clause de variation était trop cher et, à défaut de pouvoir obtenir sa réduction, a renoncé à présenter toute demande de permis de construire et à poursuivre la vente. 
Ainsi, cet acquéreur n'a pas satisfait ses obligations contractuelles sans justifier de l'application d'une condition suspensive et est donc " en défaut " au sens de la clause intitulée " clause pénale " insérée à la page 7 du compromis de vente. 
Il est donc débiteur envers les époux X... qui ont eux-mêmes rempli toutes les obligations mises à leur charge de l'indemnité forfaitaire de 130. 000  qui y est prévue qui s'analyse juridiquement en une clause pénale car elle sanctionne l'inexécution par le débiteur de son obligation par un forfait de réparation suffisamment important pour l'inciter à respecter ses engagements » ; 
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE : 
par acte sous seing privé en date du 22 novembre 2007, les époux X... ont vendu sous conditions suspensives à la SNC EDIPFONCIER, gérée par la société EDIFICO un immeuble à usage d'habitation situé sur la commune de TOULOUSE au... avec terrain attenant cadastré section 839 AK n° 92 et 93 pour un prix de 1 300 000 euros H. T. stipulé payable comptant le jour de l'acte authentique, assujetti à la T. V. A. en raison de la qualité de l'acquéreur. 
Au titre des conditions suspensives, l'acte stipule que l'acquéreur s'engage irrévocablement à présenter une demande de permis de construire au plus tard le 31 mai 2008 en vue de l'obtention de ce permis dans la limite de la constructibilité alors permise de 2 416 m2 SHON ; il est en outre stipulé que le permis devait être purgé de tout recours et de tout retrait avant le 31 mai 2009. 
Parallèlement, le vendeur s'engage à déposer un permis de construire pour édifier une résidence sur une terrain dont il est propriétaire au ... à TOULOUSE, ledit permis devant être obtenu avant le 20 juillet 2008. 
En cas d'inexécution après réalisation des conditions suspensives, la partie victime de l'exécution peut à son choix poursuivre l'exécution forcée ou obtenir la résolution du contrat, et obtenir l'indemnisation forfaitaire de 130 000 euros. 
Aucun permis de construire n'a été obtenu par la société EDIPFONCIER qui a cependant déposé deux dossiers le 1er avril 2008 puis le 11 août 2008 (décharges produites) ; ces deux projets n'ont pas donné lieu à des actes administratifs de rejet mais les services communaux ont argué d'une densité excessive des projets, alors même que le second dossier réduisait la surface SHON à 2. 253 m2. Ces demandes n'ont pas été instruites jusqu'au terme d'un acte individuel administratif de rejet mais la commune a fait savoir en cours d'instruction que ces projets n'avaient pas de chance d'aboutir à une décision positive, sauf à réduire la surface SHON dans une fourchette se situant entre 2050 et 2100 m2 ; informée de cette contrainte, la société EDIPFONCIER en a fait part aux époux X... (courrier du 05 septembre 2008) et annoncé qu'elle entendait réclamer une diminution de prix que les époux X... n'ont pas acceptée et qui ont alors décidé de ne pas donner suite à la vente. 
Ainsi, alors que le sous-seing privé ne peut être lu comme exigeant que le projet à construire et devant être autorisé couvre la surface SHON maximale de 2416 m2 alors en vigueur, la vente n'a pu se faire d'une part parce que le promoteur a demandé une baisse de prix en considération de ce qu'aucune autorisation de projet ne pouvait être obtenue pour une SHON supérieure à 2100 m2 environ et parce qu'en regard de cette exigence, le vendeur n'a pas accepté de baisser les siennes. Il est démontré, par la lettre du 05 septembre 2008 envoyée par la société EDIPFONCIER elle-même, qu'une modification du projet de construction pour une surface SHON de l'ordre de 2000 m2 à 2100 m2 aurait été accueillie favorablement si elle avait été instruite jusqu'à son terme ; or, le prix prévu par le sous-seing privé n'a été stipulé ni comme devant être indexé sur la SHON appelée à être autorisée par l'autorité communale, ni même conditionné à la constructibilité maximale en vigueur (2416 m2 lors de l'acte) ; l'acte sous-seing privé est même rédigé en tenant compte de la variabilité de ce paramètre ; par ailleurs, la réduction de la dimension du projet à une surface autorisée se situant entre 2050 et 2100 m2 ne constitue pas une contrainte équivalente à une dénaturation complète du projet proposé qui le déséquilibre radicalement et qui puisse de ce fait être assimilée à la disparition même de l'objet du contrat et donc à une défaillance de la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire pour une cause extérieure à la volonté des parties. 
Par suite, le refus de la société EDIPFONCIER d'acquérir en considération des exigences de la mairie sans aller au terme de l'instruction de son dossier, lequel n'aurait pas fait l'objet d'une décision administrative de rejet, équivaut à un refus d'instruire une demande de permis de construire dont elle savait qu'il serait accordé ; comme les comportements réciproques des parties démontrent qu'elles avaient convenus de prolonger les discussions audelà des termes chronologiques fixés dans l'acte sous-seing privé (le premier projet a bien été présenté aux services communaux avant la date butoir) et que, dans ces conditions, la chronologie n'emportait plus nécessairement caducité de la convention après le dépassement des dates, l'attitude de la société EDIPFONC1ER équivaut à une condition suspensive défaillie de son seul fait ; 
il doit être rappelé au surplus que les conditions d'obtention d'un permis de construire sont des clauses stipulées dans l'intérêt exclusif des promoteurs qui ont toujours la faculté d'acquérir sans construire en spéculant sur des jours meilleurs ou pour geler les terrains ; par application de l'article 1178 du code civil, la condition suspensive doit, en l'espèce, être réputée accomplie. 
L'acquéreur a fait le choix de résoudre la vente comme l'acte lui en laisse la possibilité ; l'acte de vente sous seing privé du 22 novembre 2007 est donc anéanti, aucun transfert de propriété immobilière n'intervient mais par application de la clause pénale expressément stipulée, les époux X... qui n'obtiennent pas le gain procuré par la vente, obtiendront attribution de la somme de 130 000 euros convenue. 
La SNC EDIPFONCIER et la SAS EDIFICIO, cette dernière en sa qualité d'associé indéfiniment et solidairement tenu des obligations de la SNC, seront donc tenues solidairement de payer la somme de 130 000 euros aux époux X... sans dommages-intérêts compensatoires en l'absence de résistance abusive caractérisée, mais augmentée des intérêts au taux légal depuis le 05 septembre 2008 ; 
1°/ ALORS QUE la clause du contrat de vente immobilière subordonnant la cession à l'obtention par l'acquéreur « du permis d'un immeuble d'habitation dans la limite de la constructibilité permise actuellement par le PLU soit 2. 416 m2 SHON » s'entend comme subordonnant la vente à l'obtention d'un permis de construire un immeuble d'une SHON de 2. 416 m2 ; qu'en affirmant que la mention d'une SHON de 2. 416 m2 ne faisant référence « qu'au plafond maximum autorisé » et que « les travaux de construction objets du permis de construire ne sont nullement déterminés dans la convention ; aucune définition du nombre minimal de m2 de SHON à obtenir n'y figure », pour en déduire qu'en renonçant à déposer une demande de permis de construire pour 2. 085 m2, l'acquéreur avait méconnu ses obligations contractuelles, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de la clause susvisée en violation de l'article 1134 du code civil ; 
2°/ ALORS QU'en affirmant, pour juger que la société EDIFICO avait manqué à ses obligations contractuelles, que cette société n'avait pas déposé de demande de permis de construire avant le 31 mai 2008, sans rechercher-comme elle y avait pourtant été invitée (cf. conclusions de la société EDIFICO, p. 7, premier paragraphe)- si le silence du vendeur-dûment averti de l'évolution des tractations de la société EDIFICO avec le service de l'urbanisme de la commune de Toulouse-ne caractérisait pas une renonciation de ce dernier à se prévaloir de la clause imposant à la société EDIFICO de déposer une demande de permis de construire avant le 31 mai 2008, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil.