LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
CF
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 26 mars 2020
Rejet
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 252 F-D
Pourvoi n° T 18-18.603
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 26 MARS 2020
M. O... B..., domicilié [...] , a formé le pourvoi n° T 18-18.603 contre l'arrêt rendu le 19 avril 2018 par la cour d'appel de Rouen (chambre de la proximité, section paritaire), dans le litige l'opposant à Mme S... D..., divorcée K..., domiciliée [...] , défenderesse à la cassation.
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Dagneaux, conseiller, les observations de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de M. B..., de la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat de Mme D..., après débats en l'audience publique du 25 février 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Dagneaux, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Rouen, 19 avril 2018), M. B... a pris à bail rural des parcelles de terre appartenant à la société civile immobilière de la Lévrière et à Mme U...-V..., aux droits desquelles se trouve Mme D..., laquelle a délivré congé à M. B... en raison de l'âge de la retraite.
2. M. B... a contesté le congé et sollicité l'autorisation de céder le bail à son fils.
Examen des moyens
Sur le premier moyen
Enoncé du moyen
3. M. B... fait grief à l'arrêt de valider le congé alors « qu'une information loyale du preneur commande au bailleur qui délivre, par un seul et même acte, un congé avec refus de renouvellement partiel de plusieurs baux ruraux portant chacun sur plusieurs parcelles, de rattacher chaque parcelle pour laquelle il est donné congé au bail correspondant ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que par un premier acte notarié du 31 juillet 1986, la SCI de la Lévrière avait consenti à M. B... un bail rural à long terme portant sur trente-cinq parcelles d'une superficie totale de 167 ha 85 a 72 ca et que par un second acte notarié du 31 juillet 1986, Mme U...-V... avait consenti à M. B... un bail rural à long terme portant sur cinq parcelles une contenance de 15 ha 26 a 60 ca ; qu'elle a également relevé que le 6 mai 2014, Mme D..., se présentant comme ayant droit à la fois de la SCI de la Rivière et de Mme U...-V..., a fait délivrer un seul congé à M. B..., au titre des deux baux à long terme du 31 juillet 1986, portant sur vingt-trois parcelles, pour une superficie de 77 ha 14 a 07 ca, sans distinction de l'origine des baux auxquels ces parcelles étaient rattachées ; qu'en se bornant à relever, pour déclarer valable ce congé avec refus de renouvellement partiel de deux baux, que les parcelles en cause étaient identifiées par leurs références cadastrales et leur superficie, sans constater que chacune des parcelles avait été rattachée au bail correspondant afin de permettre au preneur de connaître l'objet exact du congé partiel qui lui était délivré, la cour d'appel a violé l'article L. 411-47 du code rural et de la pêche maritime, ensemble l'article 1134, alinéa 3 ancien du code civil, devenu l'article 1104 du même code. »
Réponse de la Cour
4. La cour d'appel a relevé que le congé identifie précisément les parcelles de chacun des baux, avec leur superficie, qui correspond à celle mentionnée dans chaque bail, que les différents acte emportant changement de bailleurs sont cités et que le congé précise la date pour laquelle il est donné et les motifs de l'acte.
5. Elle a constaté qu'aucune confusion n'avait été faite par la bailleresse entre les baux, que le congé était précis et son objet détaillé et que le preneur ne pouvait se méprendre sur son étendue.
6. Elle a donc pu en déduire que le congé était régulier.
7. Le moyen n'est pas fondé.
Sur le second moyen
Enoncé du moyen
8. M. B... fait grief à l'arrêt rejeter la demande de cession du bail, alors :
« 1°/ que ne constitue pas un manquement à une obligation essentielle du bail par le preneur en place la survenance d'une fuite d'azote liquide lors du remplissage de la cuve de stockage, en raison d'un défaut d'étanchéité du bac de rétention, dont le bailleur aurait été averti tardivement ; qu'en retenant, pour refuser l'autorisation du preneur évincé en raison de son âge, M. B..., de céder à son fils, C... B..., le bail litigieux, que celui-ci avait commis un manquement aux obligations de son bail en ne vérifiant pas son installation, en n'informant pas immédiatement sa bailleresse et voisine de la fuite d'azote, la cour d'appel a violé les articles L. 411-64 et L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime ;
2°/ que le bail renouvelé étant un nouveau bail, les manquements du preneur à ses obligations, antérieurs au dernier renouvellement du bail rural, ne peuvent, dès lors qu'ils ne se sont pas poursuivis au cours du nouveau bail, justifier le refus au preneur évincé en raison de son âge de céder son bail à l'un de ses descendants ; qu'en se fondant, pour refuser d'autoriser le preneur à céder le bail litigieux, sur le fait qu'il n'avait pas vérifié sa cuve de stockage d'azote liquide et n'avait pas informé immédiatement sa bailleresse et voisine de la fuite d'azote survenu le 7 mars 2012, autant de faits antérieurs au dernier renouvellement du bail, en date du 11 novembre 2012, sans vérifier si ces manquements s'étaient poursuivis au cours du nouveau bail, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 411-64, L. 411-35 et L. 411-50 du code rural et de la pêche maritime ;
3°/ que les juges du fond ne peuvent dénaturer les écrits clairs et précis produits par les parties à l'appui de leurs prétentions ; que M. B... faisait valoir Mme D...-V..., ancienne bailleresse, avait donné son autorisation, pour la création d'un logement au premier étage du rendez-vous de chasse aménagé dans les bâtiments loués et produisait la lettre rédigée par Mme D...-V... le 7 juillet 1997 autorisant M. B... à réaliser des travaux de réhabilitation conformément aux plans n° 1 à 3 qu'il avait fournis (pièce n° 18), ainsi que ce plan n° 3 de réhabilitation de l'ancien corps de ferme et d'habitation (pièce n° 27) annexé à la déclaration de travaux de 1997, démontrant la création d'un logement à l'étage du pavillon de chasse ; qu'en affirmant, pour dire que ces travaux n'avaient jamais été autorisés, qu'il « est effectivement justifié de l'autorisation donnée par Mme D...-V... en juillet 1997, pour, au vu des documents relatifs à la déclaration de travaux faite en mairie pour des travaux de réhabilitation du bâtiment situé à droite en entrant dans la cour, au vu des plans vus par la bailleresse, l'opération consistant en la rénovation d'un bâtiment agricole appartenant à un corps de ferme, par : - la création de trois lucarnes en façade de cour, - la création de deux ouvertures en toiture en façade de vue (velux), - la modification d'une ouverture baie, - le traitement en verre de la pointe de pignon, - le traitement en pavés de verre d'une baie en façade sur rue, tous documents qui ne permettent pas de voir qu'un logement serait créé à l'étage », quand il ressortait du plan n° 3 que les travaux portaient notamment sur la création d'un logement à l'étage du pavillon de chasse, la cour d'appel a dénaturé ce document et violé le principe selon lequel les juges ne peuvent pas dénaturer les documents de la cause ;
4°/ qu'il incombe au bailleur qui invoque un manquement du preneur à ses obligations pour s'opposer à la cession du bail au profit d'un descendant, de démontrer la réalité de ce manquement ; qu'en affirmant qu'au vu de ses multiples activités, il apparaît que M. B... ne peut se consacrer à l'exploitation effective et permanente des biens loués et qu'il ne verse aucune pièce venant contredire les prétentions de Mme D... sur ce point, cependant qu'il appartenait à cette dernière de justifier de l'absence d'exploitation effective et permanente par le preneur des biens affermés, la cour d'appel, qui a inversé la charge de la preuve, a violé l'article 1315 ancien du code civil, devenu l'article 1353 du même code. »
Réponse de la Cour
9. D'une part, la cour d'appel a relevé, par motifs propres et adoptés, que M. B..., prévenu de l'existence de la pollution des terres prises à bail le 8 mars 2012, n'en avait pas averti Mme D..., qui avait dû lui demander des explications au vu des dommages survenus dans le champ qu'elle-même exploitait, le 21 mars suivant, qu'il n'avait pas pris les mesures pour remédier ou limiter les effets de la pollution, d'autant que la quantité d'azote perdue s'était révélée plus importante qu'initialement estimée.
10. L'autorisation de céder le bail ne pouvant être accordée qu'au preneur qui s'est constamment acquitté de toutes les obligations résultant de son bail, la cour d'appel a pu en déduire, sans être tenue de procéder à une recherche inopérante, que ce comportement n'était pas conforme à l'exécution de bonne foi du bail et constituait un manquement grave aux obligations du preneur.
11. D'autre part, la cour d'appel a relevé, par motifs propres et adoptés, que M. B... justifiait de l'autorisation accordée par Mme D...-V... par lettre du 7 juillet 1997, qui ne faisait état que de travaux de réhabilitation, qu'au vu de la déclaration de travaux faite en mairie et des plans soumis à la bailleresse l'opération consistait en la rénovation d'un bâtiment agricole appartenant à un corps de ferme, par création et modification d'ouvertures, et en travaux extérieurs.
12. Elle a pu, en déduire, sans dénaturation, que l'autorisation n'avait pas été donnée pour la réalisation d'un logement au premier étage du pavillon de chasse.
13. Enfin, c'est par une appréciation souveraine des éléments de preuve qui lui était soumis que la cour d'appel, ayant relevé que M. B... exerçait de nombreuses fonctions de secrétaire, gérant, président du conseil d'administration dans plus de trente sociétés, qu'il était maire de sa commune, a pu en déduire, sans inverser la charge de la preuve, que M. B... ne pouvait se consacrer à l'exploitation effective et permanente des biens loués, d'une contenance de plus de soixante-dix-sept hectares.
14. La cour d'appel a ainsi pu retenir que les manquements étaient suffisamment graves pour constituer le preneur de mauvaise foi et faire obstacle à l'autorisation de cession du bail demandée.
15. Le moyen n'est pas fondé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. B... aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. B... et le condamne à payer à Mme D... la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par M. Echappé, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six mars deux mille vingt.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour M. B...
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré valable le congé délivré le 6 mai 2014 par Mme S... D... à M. O... B..., d'AVOIR dit que M. O... B... devra quitter les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, à la fin de l'année culturale 2018 et au plus tard le 31 août 2018 ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE par deux baux du 31 juillet 1986, la SCI de la Lévrière, d'une part, Mme F... U...-V... dite D...-V... d'autre part, ont donné à bail pour une durée de 18 ans, à compter rétroactivement du 11 novembre 1985 jusqu'au 11 novembre 2003, différentes parcelles de terres agricoles situées sur les communes de Sancourt, Hébécourt, Saint-Denis-le-Ferment, pour une contenance totale de 167 ha 58 a 72 ca pour le premier bail et de 15 ha 26 a 60 ca pour le second. Les parties sont également convenues de résilier sans indemnité de part ni d'autre, le bail du 31 juillet 1986, sur une des parcelles situées à Hébécourt. Suite à des réductions du capital de la SCI de la Lévrière le 21 juin 2007 puis le 30 décembre 2008, Mme P... D... s'est vue attribuer d'autres parcelles ; que le tribunal paritaire des baux ruraux a analysé et détaillé les parcelles situées sur les communes de Sancourt, Hébécourt, Saint-Denis-le-Ferment, objet du partage du 29 décembre 1988 qui ont été données à Mme S... D..., par sa mère, pour une contenance totale de 76 ha 45 a 57 ca ainsi que les parcelles également attribuées à Mme D... par l'acte du 30 décembre 1988 de réduction du capital de la SCI de la Lévrière et attribution de bien immobilier, dont deux parcelles situées commune de Hébécourt ; que l'acte détaille les parcelles, objet du congé, ce dernier est donné pour les deux baux de juillet 1986, mais aucun texte n'interdit de donner congé, dans le même acte, pour deux ou plusieurs baux ; que le tribunal a repris en détail les parcelles objet du congé et par comparaison avec les parcelles mentionnées dans les actes ci-dessus, a considéré que Mme D... justifiait être propriétaire des parcelles pour lesquelles elle donnait congé ; que le congé identifie précisément les parcelles de chacun des baux, avec leur superficie, qui correspond à celle mentionnée dans chaque bail, les différents actes sont cités, chacun des baux de 1986, les actes de décembre 1988 et les autres actes de réduction du capital de la SCI de la Lévrière des 21 juin 2007 puis le 30 décembre 2008, le congé précise la date pour laquelle il est donné, 11 novembre 2015, et les motifs de l'acte : le congé de 2014 a été donné en fonction de l'âge du preneur, en effet, M. B..., né en [...], avait alors 68 ans et avait atteint l'âge de la retraite ; que le tribunal a donc justement considéré qu'aucune confusion n'avait été faite par la bailleresse entre les baux, que le congé était précis et son objet détaillé, le preneur ne pouvant se méprendre sur son étendue, M. B... n'ayant pas, comme il soutient, à faire un pointage systématique des superficies objet du congé pour déterminer à quel bail elles appartiennent, puisque comme rappelé ci-dessus, les parcelles de chaque bail sont parfaitement identifiées, avec leurs références cadastrales et leur superficie ; que le tribunal a relevé une seule erreur de désignation, la parcelle donnée en décembre 1988 à Mme D..., cadastrée section [...]  lieudit "[...]" pour 54 a O ca, figure dans le congé au lieudit "le Bout de la Ville", mais les autres mentions cadastrales et la surface de cette parcelle étant exactes, le premier juge a justement décidé que cette inexactitude ne pouvait induire le preneur en erreur sur la parcelle concernée ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur la validité du congé ; (
) que sur l'unicité, la confusion et l'ambiguïté du congé soulevées ; qu'en premier lieu, l'argument selon lequel la pièce n°3 communiquée au demandeur et mentionnant une superficie plus importante que celle des parcelles louées engendrerait une confusion pour le preneur sur l'objet du congé sera rejetée, cette pièce n'étant pas le congé qui a été effectivement délivré ; qu'ensuite, contrairement à ce qu'indique M. B..., aucune disposition du code rural et de la pêche maritime n'interdit de délivrer un seul et même congé pour deux baux. Sous réserve de l'inexactitude concernant une parcelle ci-dessus rappelée, il convient d'observer que le congé délivré le 06 mai 2014 mentionne précisément chacun des deux baux, les parcelles concernées et leur superficie, les différents actes concernant les parcelles louées et justifiant de la propriété de Mme S... D..., ainsi que les motifs du congé et la date pour laquelle il est donné. Enfin, ledit congé rappelle les dispositions des articles L 411-54 et R 411-11 du code rural et de la pêche maritime ; que dès lors, il ne peut être considéré que Mme D... a opéré une confusion entre les deux baux, alors que M B... n'invoque ni ne justifie de ce qu'il se serait trompé sur l'objet ou l'étendue du congé qui lui a été délivré ; qu'en conséquence, ce moyen sera écarté, et le congé sera déclaré valable.
ALORS QU'une information loyale du preneur commande au bailleur qui délivre, par un seul et même acte, un congé avec refus de renouvellement partiel de plusieurs baux ruraux portant chacun sur plusieurs parcelles, de rattacher chaque parcelle pour laquelle il est donné congé au bail correspondant ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que par un premier acte notarié du 31 juillet 1986, la Sci de la Lévrière avait consenti à M. B... un bail rural à long terme portant sur trente-cinq parcelles d'une superficie totale de 167 ha 85 a 72 ca et que par un second acte notarié du 31 juillet 1986, Mme U...-V... avait consenti à M. B... un bail rural à long terme portant sur cinq parcelles une contenance de 15 ha 26 a 60 ca ; qu'elle a également relevé que le 6 mai 2014, Mme D..., se présentant comme ayant droit à la fois de la SCI de la Rivière et de Mme U...-V..., a fait délivrer un seul congé à M. B..., au titre des deux baux à long terme du 31 juillet 1986, portant sur vingt-trois parcelles, pour une superficie de 77 ha 14 a 07 ca, sans distinction de l'origine des baux auxquels ces parcelles étaient rattachées ; qu'en se bornant à relever, pour déclarer valable ce congé avec refus de renouvellement partiel de deux baux, que les parcelles en cause étaient identifiées par leurs références cadastrales et leur superficie, sans constater que chacune des parcelles avait été rattachée au bail correspondant afin de permettre au preneur de connaître l'objet exact du congé partiel qui lui était délivré, la cour d'appel a violé l'article L. 411-47 du code rural et de la pêche maritime, ensemble l'article 1134 aliéna 3 ancien du code civil, devenu l'article 1104 du même code.
SECOND MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté la demande de cession formée par M. O... B... au profit de son fils, M. C... B... et d'AVOIR dit que M. O... B... devra quitter les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, à la fin de l'année culturale 2018 et au plus tard le 31 août 2018 ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE selon l'article L.411-64 du code rural et de la pêche maritime, rappelé dans le congé, le preneur évincé en raison de son âge peut céder son bail à son conjoint ou au partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité, participant à l'exploitation ou à l'un de ses descendants ayant atteint l'âge de la majorité ou ayant été émancipé, dans les conditions prévues à l'article L.411-35. Le bénéficiaire de la cession a droit au renouvellement de son bail ; que selon l'article L.411-35 du même code (version en vigueur lors du congé), sous réserve des dispositions particulières aux baux cessibles hors du cadre familial prévues au chapitre VIII du présent titre et nonobstant les dispositions de l'article 1717 du code civil, toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l'agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d'un pacte civil de solidarité du preneur participant à l'exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l'âge de la majorité ou ayant été émancipés. A défaut d'agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire des baux ruraux ; que de même, le preneur peut avec l'agrément du bailleur ou, à défaut, l'autorisation du tribunal, associer à son bail en qualité de copreneur son conjoint ou le partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité participant à l'exploitation ou un descendant ayant atteint l'âge de la majorité ; que le preneur reconnu de mauvaise du fait de manquements aux obligations du bail, mais pas uniquement aux obligations essentielles de celui-ci comme le soutient M. B..., peut se voir refuser le droit de céder son bail, la cession étant susceptible de nuire aux intérêts du bailleur ; que Mme D... fait divers reproches à M. B.... Selon Mme D... : - M. B... a stocké de l'azote liquide dans une cuve qu'il savait non étanche de sorte qu'une fuite importante d'azote a pu être constatée, laquelle a duré plusieurs heures, a contaminé une prairie en contre-bas qui sert à l'élevage de chevaux de compétition et endommagé le mur au droit de la cuve, en outre, M. B... n'a entrepris aucune démarche pour limiter la pollution, n'a pas dénoncé le sinistre à sa bailleresse ni aux autorités compétentes, - M. B... a omis de l'informer de ce qu'un des murs d'un hangar loué se dégradait au point de s'écrouler complètement, les travaux ont été plus onéreux, - il a organisé des actions de chasse sur les terres lui appartenant, sans son autorisation, - il a réalisé des travaux sans autorisation, pour créer un logement au premier étage du rendez-vous de chasse afin d'y loger un salarié et sa famille, - M. B... n'a plus le temps pour exploiter personnellement les terres du fait qu'il est gérant de plusieurs sociétés ; que M. B... réplique : - en soutenant que le caractère accidentel de la fuite d'azote liquide n'est pas contestable, le défaut d'étanchéité du bac de rétention ne résulte pas d'un défaut d'entretien ou d'une négligence, aucune faute ne peut lui être reprochée, il a prévenu sa bailleresse, son assureur dès que lui-même a eu connaissance de la fuite, l'implantation de la cuve est antérieure au bail, la cuve ne fait pas partie des biens loués, - les travaux dans le pavillon de chasse ont été réalisés avec l'accord écrit de la gérante de la SCI de la Lelièvre, la mère de Mme D..., - Mme D... connaissait parfaitement l'état dégradé du mur du corps de ferme, elle ne peut lui reprocher sa propre inaction et le fait qu'ayant tardé à procéder à la réfection d'un mur menacé de démolition à raison de sa vétusté, elle ait dû procéder à des travaux de reconstruction, - l'action de chasse s'est produite une fois, sur les terres de la mère de Mme D..., M. B... explique s'être excusé de cette situation qui ne s'est nullement reproduite, - il conteste le défaut d'exploitation personnelle, la gestion de sociétés ne l'empêche pas de participer personnellement à la mise en valeur de l'exploitation ; que M. B... prétend que le bail rural qui s'est renouvelé constitue un nouveau contrat, lequel ne peut être anéanti pour des manquements relatifs à l'ancien bail, le renouvellement purge les éventuelles fautes commises par le preneur en place et fait ainsi obstacle à l'action en résiliation du bail par le bailleur. Or, selon lui, les différents manquements invoqués par Mme S... D..., à supposer qu'ils soient établis, sont antérieurs au renouvellement opéré le 11 novembre 2012 ; que toutefois, le bailleur conserve la possibilité de demander la résiliation du bail si les manquements commis avant le renouvellement du bail ou les effets de ces manquements se poursuivent après le renouvellement du bail, comme c'est le cas en l'espèce, notamment pour les travaux réalisés sans autorisation et les conséquences de la fuite d'azote ; que le 7 mars 2012, une livraison de 26 tonnes d'azote liquide a été effectuée [...] , dans une cuve sur l'exploitation, cuve entourée d'un bac de rétention en parpaing et qui appartient à M. B..., une fuite est survenue, entraînant une pollution environnementale d'un pré exploité par Mme D..., situé en contrebas et qui sert à l'élevage de chevaux. Selon Mme D... l'absence d'étanchéité est imputable à M. B... lequel a attendu avant de déclarer le sinistre, M. B... prétend que la fuite a une origine accidentelle et que l'absence d'étanchéité ne saurait caractériser un agissement fautif, qu'il n'a pas eu connaissance immédiatement de l'importance de la fuite ; que sur les 26 tonnes livrées le 7 mars 2012, une quantité de 19,5 tonnes ont été prélevées le même jour. Le 8 mars 2012, M. X..., chef de culture a constaté l'existence d'une fuite d'azote sue la route, azote provenant du mur du bac de rétention de la cuve. Le reste de la cuve a été vidé et la quantité d'azote qui s'est écoulée sur la route et sur le pré plus bas a été alors estimée à 3,25 tonnes ; que selon les procès-verbaux de décembre 2013 et octobre 2014, les circonstances du sinistre sont les suivantes : " tous les experts retiennent comme cause du sinistre que le tuyau de sortie de la cuve qui est scellé dans le mur du bac de rétention s'est fissuré et est à l'origine de la fuite. Il est probable que le gel/dégel du mur, successif de l'hiver, ait provoqué une fissure. L'azote s'est d'abord écoulé dans le bac de rétention qui n'était pas étanche" ; que dans le procès-verbal d'octobre 2014, le montant des travaux de réparation, en fonction de l'insuffisance ou non des fondations des socles de la cuve, est compris entre 18 799,34 € et 32 883,84 € (ces sommes comprenant l'application d'un coefficient de vétusté). La pollution environnementale a atteint le mur qui a été imprégné, le sol supportant la cuve, la pâture en contrebas ; que M. B... n'a pas déclaré immédiatement la fuite, ni à sa bailleresse, (ni d'ailleurs aux autorités qui se sont émues d'un risque de pollution de la nappe phréatique). Le 21 mars 2012, soit quatorze jours après la survenance du sinistre, Mme S... D... a constaté des mares brunâtres dans sa prairie ainsi que de l'herbe brûlée et une odeur âcre, elle a alors effectué des prélèvements et demandé des explications à M. B... lequel n'avait en outre pas fait de déclaration de sinistre auprès de son assureur, laquelle ne sera régularisée que le 22 mars. M. B... ne justifie pas avoir entrepris immédiatement des travaux pour limiter la pollution (vider la cuve ne remédiant pas à la pollution déjà avérée). Il a été procédé, après le 21 mars, au décapage de 20 cm de terre végétale et malgré ce décapage, en juin 2012, soit trois mois après la fuite d'azote, les prélèvements opérés dans le sol de la prairie ont permis de relever la présence de 3.300 unités d'azote (alors que la réglementation en matière d'élevage de chevaux prévoit une quantité maximale autorisée de 70 unités d'azote). Le mur au droit de la cuve était complètement imprégné d'azote liquide par capillarité, Mme D... relève que ce mur en torchis est classé au PLU de la commune d'Hébécourt. Il résulte du rapport d'expertise que " la zone du mur située au droit de la cuve d'azote doit être refaite afin de pallier les conséquences du sinistre issu des infiltrations qu'elle a subies", la reconstruction est d'ailleurs prévue et évaluée au procès-verbal d'octobre 2014 ; que le premier juge a rappelé à juste titre que si aucune norme ne fixe d'obligation particulière en matière d'étanchéité de ce type d'installation de stockage d'engrais liquide, l'exploitant agricole reste en revanche responsable de toute pollution qu'il cause et est donc responsable de la fuite causée par le manque d'étanchéité du bac de rétention, peu important que l'autorisation d'implanter la cuve ait ou non été donnée par l'ancienne bailleresse (Mme D...-V...). Il aurait dû vérifier l'étanchéité de son installation avant de faire livrer les 26 tonnes d'azote et ne peut invoquer un accident d'exploitation imprévisible ; que le tribunal a justement estimé que M. B... avait commis un manquement aux obligations de son bail en ne vérifiant pas son installation, en n'informant pas immédiatement sa bailleresse et voisine de la fuite d'azote, en ne prenant pas de suite les mesures pour remédier ou limiter les effets de la pollution, d'autant comme indiqué dans le jugement, même s'il avait estimé initialement que la fuite était minime, que la vidange de la cuve, survenue selon lui le 8 mars, aurait dû l'alerter puisque la quantité d'azote perdue, plus de trois tonnes, était largement supérieure à celle qui avait initialement été estimée ; que Mme D... reproche à M. B... d'avoir créé un logement au premier étage du rendez-vous de chasse aménagé dans les bâtiments du corps de ferme loué, afin d'y loger un salarié et sa famille, malgré son refus de voir réaliser ces travaux notifié par courrier du 11 février 2014. M. B... explique qu'il aurait eu une autorisation de la précédente bailleresse en 1997 et qu'il a été contraint d'effectuer ces travaux pour loger son salarié, le contrat de travail prévoyant un logement de fonction. Une précédente autorisation aurait été donnée en 1984 pour, selon la demande de permis de construire des "travaux ne créant pas de surface de plancher" ; qu'il est effectivement justifié de l'autorisation donnée par Mme D...-V... en juillet 1997, pour, au vu des documents relatifs à la déclaration de travaux faite en mairie pour des travaux de réhabilitation du bâtiment situé à droite en entrant dans la cour, au vu des plans vus par la bailleresse, l'opération consistant en la rénovation d'un bâtiment agricole appartenant à un corps de ferme, par : - la création de trois lucarnes en façade de cour, - la création de deux ouvertures en toiture en façade de vue (velux), - la modification d'une ouverture baie, - le traitement en verre de la pointe de pignon, - le traitement en pavés de verre d'une baie en façade sur rue, tous documents qui ne permettaient pas de voir qu'un logement serait créé à l'étage ; qu'il ne s'agissait donc nullement d'une autorisation donnée pour réaliser un logement au premier étage du pavillon de chasse contrairement à ce que soutient M. B... qui ne peut invoquer cette autorisation de 1997 pour soutenir avoir eu l'autorisation de réaliser les travaux qu'il a fait réaliser plus de quinze ans après ; que Mme D..., par courrier du 11 février 2014, indique "vous m'avez demandé l'autorisation de créer un logement au-dessus de votre rendez-vous de chasse. J'ai longuement réfléchi (...) Je ne peux accepter votre proposition d'aménagement d'une habitation", Mme D... ajoutant que le cadre de la cour se trouverait dégradé ; qu'en faisant réaliser des travaux de réalisation d'un logement malgré le refus clairement exprimé de sa bailleresse, alors que les travaux nécessitaient une autorisation, M. B... a commis un grave manquement aux obligations du bail ; que Mme D... met en doute les possibilités pour M. B... d'exploiter les biens personnellement ; qu'il est justifié de ce que M. B... exerce des fonctions de secrétaire, gérant, président du conseil d'administration dans plus de trente sociétés (GFA, SCEA, SAS, SCI, SNC, SARL, société civile, coopérative, SA) dont certaines ont un siège social dans un autre département que celui de l'exploitation (Oise, Gironde). M. B... indique luimême dans ses conclusions que sa famille, et en particulier ses parents et ses fils, ont développé de façon importante des exploitations en amont et en aval de la production, dans le nord et dans le sud-ouest de la France, qu'ainsi le groupe [...] est un groupe familial qui comprend de nombreuses sociétés au sein desquelles il exerce des responsabilités ; que M. B... est également maire de sa commune, le site de la mairie le présentant comme gérant d'entreprises, et non exploitant agricole sur la commune. M. B... fait valoir avoir sollicité auprès de la DDT de l'Oise une autorisation préalable d'exploiter pour apporter son exploitation à l'une de ses sociétés d'exploitation, la SCEA Borgoo père et fils, au sein de laquelle il souhaite associer son fils, M. C... B..., autorisation obtenue tacitement, faute de réponse dans le délai d'instruction du dossier de demande, ce qui ne justifie pas que l'organisme ait constaté sa participation effective à l'exploitation ; qu'au vu de ses multiples activités, il apparaît que M. B... ne peut se consacrer à l'exploitation effective et permanente des biens loués d'une contenance de plus de 77 hectares, il ne verse d'ailleurs aucune pièce venant contredire les prétentions de Mme D... ; qu'au vu de ces manquements graves et sans qu'il soit besoin d'examiner les autres manquements invoqués, il convient de considérer que le tribunal en a justement tiré la conséquence que le comportement de M. B... n'est manifestement pas conforme à une exécution de bonne foi du bail qui a pour conséquence qu'il doit être débouté de sa demande de renouvellement et cession de bail au profit de son fils, M. C... B... ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur la qualité de preneur de bonne foi de M O... B... ; que 3°) Sur la réalisation de travaux sans autorisation de la bailleresse ; que M. B... justifie de l'autorisation donnée par Mme I... D...-V... le 07 juillet 1997, pour les «travaux de réhabilitation » du bâtiment situé «à droite en entrant dans la cour », précisant que les plans lui ont été montrés. Lesdits plans sont produits, ainsi que la déclaration de travaux datée de mai 1997. Ces opérations consistaient dans « la rénovation d'un bâtiment agricole appartenant à un corps de ferme », par : - la création de trois lucarnes en façade de cour ; - la création de deux ouvertures en toiture en façade de vue (Vélux) ; - la modification d'une ouverture baie ; - le traitement en verre de la pointe de pignon ; - le traitement en pavés de verre d'une baie en façade sur rue ; que l'autorisation de réaliser ces travaux, qui sont uniquement des travaux de création et de modification d'ouvertures, et des travaux extérieurs, ne peut être considérée comme ayant été donnée pour réaliser un logement au-dessus du pavillon de chasse. Le courrier précité du 07 juillet 1997 ne parle que de «travaux de réhabilitation » ; aucun des plans joints ni la déclaration de travaux ne mentionne la création d'un logement. Au contraire, le plan n°2 de mai 1997 mentionne-t-il au rez-de-chaussée une seule salle, et de la même manière sous les combles. Or, il aurait été aisé à M. B... de produire les plans de réalisation d'un logement, détaillant les types de pièce et permettant de voir qu'étaient présentes des pièces de vie comme une cuisine, salle de bains, toilettes, chambre(s)... qui auraient permis de caractériser l'existence d'un logement. En l'état, les plans produits conduisent à penser à la réfection d'un bâtiment en vue de la création de salles de travail ou de réception, comme peut l'être un rendez-vous de chasse ; qu'or, il n'est pas contesté que les travaux entrepris sont bien des travaux de réalisation d'un logement, visés par le courrier du 11 février 2014 de Mme S... D..., qui indique son refus de la réalisation d'un tel logement pour la préservation du cadre de la cour ; qu'il ne peut donc qu'être considéré que M. B... ne démontre pas avoir obtenu l'autorisation de son bailleur pour réaliser de tels travaux, alors que le bail prévoit qu'il devait solliciter cette autorisation, ce qui constitue un manquement à ses devoirs de locataire ; que 4°) Sur la fuite d'azote : il est constant que, le 07 mars 2012, une livraison de 26 tonnes d'azote liquide a été effectuée du [...] ; qu'une fuite est survenue, entraînant une pollution environnementale et d'un pré exploité par Mme D..., situé en contrebas ; que la bailleresse soutient que sa mère, alors bailleresse, n'avait donné aucun accord pour que soit construite une cuve d'azote à cet endroit ; que, par ailleurs, M B... ne l'a informée de la fuite que tardivement, une fois que les dommages ont été visibles, tout en minimisant son ampleur ; que, par ailleurs, l'expertise diligentée par les assurances ont établi que l'installation de M B... n'était pas étanche, et donc non conforme aux règles de sécurité. Elle indique que le mur au droit de la cuve, en torchis, a complètement été imprégné d'azote, de sorte qu'elle doit le reconstruire (ou a dû le faire reconstruire) ; que le montant de la reconstruction s'élève à plus de 43 000 €, et qu'il existe des difficultés relatives à l'indemnisation par les assurances. Par ailleurs, elle indique que la pollution sera présente dans le sol pendant plusieurs années, malgré les mesures de décontamination entreprises, ce qui la contraint à créer une zone d'évitement dans son pré, où elle élève des chevaux de compétition. Elle rappelle en outre qu'en sa qualité de propriétaire, il lui appartient de réaliser les travaux de remise en état d'une cuve qui a été construite sans autorisation, et qu'aucun artisan ne veut intervenir pour la reconstruction du mur en torchis, qui se dégrade rapidement ; qu'en réponse, M B... affirme que, le jour même de la livraison, 19,5 tonnes d'azote liquide ont été prélevés de la citerne pour les besoins de l'exploitation. Il explique que, le 08 mars 2012, son chef d'exploitation a constaté l'existence d'une fuite sur la cuve d'azote et l'a immédiatement averti ; qu'il lui a été indiqué dans un premier temps que la fuite représentait environ 500 L d'azote ; que la cuve a été entièrement vidée de l'azote qu'elle contenait encore. Le preneur expose encore que, le 31 mars 2012, Mme D... a constaté l'existence d'une pollution de son herbage en contrebas de la cuve ; que ce n'est qu'alors que M B... a compris que la fuite était beaucoup plus importante que ce qui lui avait été indiqué, et que les parties ont alors effectué une déclaration de sinistre auprès de leurs compagnies d'assurance. La fuite a été estimée finalement entre 2 500 et 3 000 litres ; qu'il retient du rapport d'expertise contradictoire, en date du 19 décembre 2014, que la cuve était bien équipée d'un muret de rétention réglementaire, que les circonstances de l'accident ne sont pas contestées, et qu'un accord est intervenu sur l'indemnisation de l'ensemble des parties. Le demandeur soutient que les dommages causés à la pâture de Mme D... ont été indemnisés, étant précisé qu'il a procédé à un décapage des terres polluées avec remblayage par de la terre végétale. Il précise également que le mur auquel se trouvait adossé la cuve et qui a été détérioré par la fuite a fait l'objet d'une décision de reconstruction et d'un accord d'indemnisation. Il estime que, dans ces conditions, aucune faute locative ne peut lui être reprochée ; qu'il ressort du rapport d'expertise, signé contradictoirement par les parties, que les circonstances du sinistre apparaissent conformes à celles décrites par M B... ; qu'en ce qui concerne les causes du sinistre : - « tous les experts retiennent comme cause du sinistre le tuyau de sortie de la cuve qui est scellé dans le mur du bac de rétention (qui) s'est fissurée et est à l'origine de la fuite. Il est probable que le gel /dégel du mur, successif de l'hiver, ait provoqué une fissure » ; - « L'azote s'est d'abord écoulé dans le bac de rétention qui n'était pas étanche » ; que le montant des travaux de réparation, en fonction de l'insuffisance ou non des fondations des socles de la cuve, est compris entre 18 799,34 € et 32 883,84 € (ces sommes comprenant l'application d'un coefficient de vétusté) ; qu'il convient de rappeler que, si aucune norme ne fixe d'obligation particulière en matière d'étanchéité autour des installations de stockage d'engrais liquide, l'exploitant agricole reste en revanche responsable de toute pollution qu'il cause. Dès lors, l'existence même d'un bac de rétention ne se justifie que s'il est étanche. Or, il a été constaté que celui de M B... ne l'était pas ; que par ailleurs, il peut être attendu, sur le fondement de l'exécution de bonne foi d'un contrat posée par l'article 1134 al 3 du code civil, qu'un preneur diligent qu'il avertisse immédiatement son bailleur de la survenance d'une pollution sur les terrains loués, quand bien même la pollution ne lui paraîtrait-elle, au jour de sa survenance, que d'une ampleur limitée. Or, il n'est pas contesté que M B..., averti de l'existence de cette pollution le 08 mars 2012, n'en a pas averti sa bailleresse et que c'est cette dernière qui lui a demandé des explications au vu des dommages survenus dans le champ qu'elle exploite, le 21 mars suivant. Par ailleurs, il est constant que les analyses de sol du terrain de Mme D... ont démontré des taux d'azote très supérieurs aux normes autorisées (3 300 unités d'azote pour 70 unités autorisées pour l'élevage de chevaux) ; que les efforts de M B... pour limiter l'ampleur de la pollution une fois celle-ci avérée, ne peuvent faire oublier sa réticence à en informer sa bailleresse et voisine, et à déterminer luimême l'ampleur de cette pollution durant les jours qui ont directement suivi cette fuite, alors que les opérations d'expertise ont permis de caractériser que le bac de rétention n'était pas étanche, et qu'un simple calcul lui permettait de déterminer rapidement que la quantité d'azote perdue était largement supérieure à celle qui avait initialement été estimée ; qu'un tel comportement n'est manifestement pas conforme à une exécution de bonne foi du bail et constitue un manquement d'une gravité certaine de M B... à ses obligations de preneur, susceptible d'affecter de manière importante la relation de confiance qui doit présider aux relations contractuelles, particulièrement dans le cadre d'un bail rural, et constituant une dégradation - murs et sols - de l'exploitation ; que ce grief, conjugué à celui de la réalisation de travaux sans autorisation, ne peut que conduire à considérer que le renouvellement du bail serait préjudiciable aux intérêts légitimes de la bailleresse ; que M B... sera donc débouté de sa demande de renouvellement et cession de bail au profit de M C... B... ;
1) ALORS QUE ne constitue pas un manquement à une obligation essentielle du bail par le preneur en place la survenance d'une fuite d'azote liquide lors du remplissage de la cuve de stockage, en raison d'un défaut d'étanchéité du bac de rétention, dont le bailleur aurait été averti tardivement ; qu'en retenant, pour refuser l'autorisation du preneur évincé en raison de son âge, M. B..., de céder à son fils, C... B..., le bail litigieux, que celui-ci avait commis un manquement aux obligations de son bail en ne vérifiant pas son installation, en n'informant pas immédiatement sa bailleresse et voisine de la fuite d'azote, la cour d'appel a violé les articles L. 411-64 et L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime ;
2) ALORS QUE le bail renouvelé étant un nouveau bail, les manquements du preneur à ses obligations, antérieurs au dernier renouvellement du bail rural, ne peuvent, dès lors qu'ils ne se sont pas poursuivis au cours du nouveau bail, justifier le refus au preneur évincé en raison de son âge de céder son bail à l'un de ses descendants ; qu'en se fondant, pour refuser d'autoriser le preneur à céder le bail litigieux, sur le fait qu'il n'avait pas vérifié sa cuve de stockage d'azote liquide et n'avait pas informé immédiatement sa bailleresse et voisine de la fuite d'azote survenu le 7 mars 2012, autant de faits antérieurs au dernier renouvellement du bail, en date du 11 novembre 2012, sans vérifier si ces manquements s'étaient poursuivis au cours du nouveau bail, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 411-64, L. 411-35 et L. 411-50 du code rural et de la pêche maritime ;
3) ALORS QUE les juges du fond ne peuvent dénaturer les écrits clairs et précis produits par les parties à l'appui de leurs prétentions ; que M. B... faisait valoir Mme D...-V..., ancienne bailleresse, avait donné son autorisation, pour la création d'un logement au premier étage du rendez-vous de chasse aménagé dans les bâtiments loués et produisait la lettre rédigée par Mme D...-V... le 7 juillet 1997 autorisant M. B... à réaliser des travaux de réhabilitation conformément aux plans n° 1 à 3 qu'il avait fournis (pièce n°18), ainsi que ce plan n° 3 de réhabilitation de l'ancien corps de ferme et d'habitation (pièce n° 27) annexé à la déclaration de travaux de 1997, démontrant la création d'un logement à l'étage du pavillon de chasse ; qu'en affirmant, pour dire que ces travaux n'avaient jamais été autorisés, qu'il « est effectivement justifié de l'autorisation donnée par Mme D...-V... en juillet 1997, pour, au vu des documents relatifs à la déclaration de travaux faite en mairie pour des travaux de réhabilitation du bâtiment situé à droite en entrant dans la cour, au vu des plans vus par la bailleresse, l'opération consistant en la rénovation d'un bâtiment agricole appartenant à un corps de ferme, par : - la création de trois lucarnes en façade de cour, - la création de deux ouvertures en toiture en façade de vue (velux), - la modification d'une ouverture baie, - le traitement en verre de la pointe de pignon, - le traitement en pavés de verre d'une baie en façade sur rue, tous documents qui ne permettent pas de voir qu'un logement serait créé à l'étage », quand il ressortait du plan n° 3 que les travaux portaient notamment sur la création d'un logement à l'étage du pavillon de chasse, la cour d'appel a dénaturé ce document et violé le principe selon lequel les juges ne peuvent pas dénaturer les documents de la cause ;
4) ALORS QU'il incombe au bailleur qui invoque un manquement du preneur à ses obligations pour s'opposer à la cession du bail au profit d'un descendant, de démontrer la réalité de ce manquement ; qu'en affirmant qu'au vu de ses multiples activités, il apparaît que M. B... ne peut se consacrer à l'exploitation effective et permanente des biens loués et qu'il ne verse aucune pièce venant contredire les prétentions de Mme D... sur ce point, cependant qu'il appartenait à cette dernière de justifier de l'absence d'exploitation effective et permanente par le preneur des biens affermés, la cour d'appel, qui a inversé la charge de la preuve, a violé l'article 1315 ancien du code civil, devenu l'article 1353 du même code.