LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Donne acte à la société BVD du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société civile immobilière de construction-vente du Verdet 3 et la société Oreas immo ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Angers, 27 novembre 2007 rectifié par arrêt du 18 novembre 2008), que la société BVD (le franchiseur) a conclu le 31 mars 2003 un contrat de franchise avec la société Delaudis concernant l'exploitation d'un magasin spécialisé dans la distribution aux professionnels et aux particuliers de matériel de bureautique ; que le 8 avril 2003, la société Delaudis a conclu un bail avec la société civile immobilière de construction-vente du Verdet 3 (la SCICV) portant sur un emplacement de vente dans lequel elle a effectué des travaux en vue de l'ouverture du magasin pour la fin de l'année 2003 ; qu'un arrêté municipal du 21 novembre 2003 l'ayant autorisée à exploiter la seule activité de grossiste, à l'exclusion de tout commerce de détail, la société Delaudis, aux droits de laquelle est venue la société Stephadis, a notifié le 13 décembre 2003 à la SCICV et à la société BVD sa décision de résilier tant le contrat de bail que le contrat de franchise et les a assignées en réparation de son préjudice ; que la société Oreas immo est intervenue volontairement en sa qualité de nouveau propriétaire de l'immeuble loué (le bailleur) ;
Sur le moyen unique du pourvoi principal, examiné par la chambre commerciale :
Attendu que la société BVD fait grief à l'arrêt d'avoir accueilli la demande de la société Stephadis, aux droits de la société Delaudis, en retenant sa responsabilité pour un tiers dans la survenance du dommage alors, selon le moyen :
1°/ qu'en retenant la responsabilité du franchiseur, motifs pris qu'elle n'avait pas assisté le franchisé et qu'elle ne lui avait pas proposé des recherches de solution de remplacement lorsque celui-ci n'avait pas obtenu l'autorisation d'exploiter un commerce de détail dans l'emplacement de vente choisi en accord avec le franchiseur, sans constater que le contrat de franchise stipulait l'obligation pour le franchiseur d'assister le franchisé s'il rencontrait des difficultés administratives pour l'ouverture de son commerce, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1134 du code civil ;
2°/ qu'en statuant comme elle l'a fait, après avoir pourtant constaté que le franchisé avait "pris l'initiative de rompre les deux contrats sans tentative de rapprochement auprès de ses partenaires", de sorte qu'il ne pouvait être imputé au franchiseur de ne lui avoir pas proposé des solutions de remplacement, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ;
3°/ qu'en toute hypothèse, la violation de l'obligation d'assistance par le franchiseur ne peut être sanctionnée qu'au titre de la perte de chance subie par le franchisé de trouver une solution de remplacement, lorsqu'il a fait face à l'impossibilité d'exploiter le commerce de détail dans l'emplacement choisi ; qu'ainsi, en se prononçant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ;
Mais attendu, d'une part, que l'arrêt retient par motifs adoptés que le contrat prévoyait l'étude de l'implantation et de l'emplacement choisi, ce qui ne pouvait exclure l'aspect juridique de ce choix d'installation, que cette obligation est d'autant plus importante qu'elle a fait l'objet d'une rémunération spécifique et que, dès lors que son franchisé était confronté à des difficultés sérieuses mettant en péril l'équilibre économique et financier prévu, établi à partir de données fondées sur une double activité de grossiste et de vente au détail, il était du devoir du franchiseur de proposer une solution alternative à son franchisé, et de tout mettre en oeuvre pour que la difficulté puisse être surmontée ; qu'en l'état de ces constatations et appréciations, la cour d'appel a justifié sa décision ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé qu'à la suite de l'arrêté municipal, le franchiseur avait le devoir de proposer une solution alternative à son franchisé, et de tout mettre en oeuvre pour que la difficulté puisse être surmontée, peu important la rupture ultérieure du contrat par le franchisé sans rapprochement avec le franchiseur, la cour d'appel a pu statuer comme elle l'a fait ;
Et attendu enfin qu'il ne résulte ni de l'arrêt, ni des écritures de la société BVD qu'elle ait soutenu devant la cour d'appel que le préjudice de la société Delaudis ne serait qu'une perte de chance ; que le moyen mélangé de fait et de droit, est nouveau ;
D'où il suit que le moyen, irrecevable en sa troisième branche, n'est pas fondé pour le surplus ;
Sur le moyen unique du pourvoi incident, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu, dans une proportion qu'elle a souverainement fixée, que le préjudice subi par la société Stephadis venant aux droits de la société Delaudis, résultait des fautes conjuguées des trois partenaires à l'opération, le bailleur pour avoir annoncé une possibilité d'exploitation qui n'avait pas été totalement autorisée à la date prévue, le franchiseur pour ne pas avoir suffisamment assisté le franchisé et ne pas lui avoir proposé des recherches de solution de remplacement, et le franchisé lui-même pour avoir pris l'initiative de rompre les deux contrats sans tentative de rapprochement auprès de ses partenaires, notamment quant à l'exercice d'un recours administratif, et alors qu'il disposait au moins d'une autorisation d'exploitation à concurrence de 70 %, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes des sociétés BVD et Stephadis ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit septembre deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit au pourvoi principal par la SCP Vuittno et Ortscheidt, avocat aux Conseils pour la société BVD
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que la responsabilité, dans la survenance de litiges, incombait pour un tiers à la société BVD et de l'avoir condamnée, in solidum avec la société Oreas Immo, à payer à la société Stephadis, aux droits de la société Stephadis, la somme de 135.252,65  ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'après un rappel fidèle du libellé des clauses de chacun des contrats ; le premier juge a justement caractérisé des fautes respectivement commises par la SCICV VERDET 3 et par la société BVD, mais à tort, fait peser sur le bailleur l'essentiel des responsabilités et mis hors de cause la société DELAURIS ; qu'il apparaît en effet que le litige résulte d'une opération mal montée et des fautes conjuguées des trois partenaires : - le bailleur, pour avoir annoncé une possibilité d'exploitation qui n'a pas été totalement autorisée à la date prévue, - le franchiseur, pour ne pas avoir suffisamment assisté le franchisé et lui avoir proposé des recherches de solution de remplacement ;- le franchisé, lui-même, pour avoir pris l'initiative de rompre les deux contrats sans tentative de rapprochement auprès de ses partenaires, notamment quant à l'exercice d'un recours administratif, et alors qu'il disposait au moins d'une autorisation d'exploitation à concurrence de 70 % ; que la Cour estime devoir en conséquence partager à parts égales, soit par tiers, les responsabilités entre les parties ;
ET AUX MOTIF ADOPTES QU'aux termes de l'article 1134 du Code civil, « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites (). Elles « doivent être exécutées de bonne foi » ; qu' en l'espèce, le contrat de franchise signé le 31 mars 2003 comporte une obligation essentielle à la charge du franchiseur : l'obligation de conseil et d'assistance, qui se comprend comme une aide apportée par un professionnel rodé aux contraintes économiques, techniques et juridiques à une personne n'ayant pas ou peu d'expérience dans son domaine commercial spécifique ; que le contrat du 31 mars 2003 décline ainsi cette assistance selon les trois temps de l'exploitation de l'enseigne : avant, pendant et après ouverture du magasin ; que s'agissant spécifiquement du contenu de cette assistance avant l'ouverture, la page 10 du contrat prévoit qu'il s'agit « notamment de l'étude de l'implantation et de l'emplacement choisi », ce qui ne saurait exclure l'aspect juridique de ce choix d'installation ; que cette obligation est d'autant plus importante qu'elle a fait 
l'objet d'une rémunération spécifique ; que cependant, cette obligation de moyens ne peut rendre le franchiseur responsable du refus partiel opposé par la mairie, fondé sur des éléments qu'il n'avait pas en sa possession et auxquels il n'avait jamais pris part (décisions CDEC et CNEC), contrairement au bailleur. La société BVD ne pouvait pas déceler la faille ayant conduit à la restriction de l'autorisation d'aménagement du 23 novembre 2003 ; qu'en revanche, dès lors que son franchisé était confronté à des difficultés sérieuses mettant en péril l'équilibre économique et financier prévu, établi à partir de données fondées sur une double activité de grossiste et de vente au détail, il était du devoir du franchiseur de proposer une solution alternative à son franchisé, et de tout mettre en oeuvre pour que la difficulté puisse être surmontée ; que la société BVD ne peut se contenter d'affirmer que la vente aux particuliers ne représentait que 30 % du chiffre d'affaires, pour estimer que la SARL DELAUDIS a rompu hâtivement son contrat, alors même qu'il s'agissait d'une part substantielle de l'activité commerciale envisagée. De plus, le contrat de franchise prévoit en page 7 que « si pour des raisons indépendantes de la volonté du partenaire franchisé l'unité de vente ne pouvait être ouverte et exploitée dans le délai de 5 mois à compter de la signature du contrat , le partenaire franchisé disposera d'un délai supplémentaire de 12 mois pour choisir une nouvelle implantation () à moins que le partenaire franchisé ne préfère renoncer à son projet » ; qu'en demeurant passive et en laissant son franchisé tenter de trouver seul les solutions nécessaires aux complications administratives, la société BVD a manqué à son obligation d'assistance, engageant ainsi sa responsabilité envers la SARL DELAUDIS 
1°) ALORS QU'en retenant la responsabilité de la société BVD, motifs pris qu'elle n'avait pas assisté le franchisé et qu'elle ne lui avait pas proposé des recherches de solution de remplacement lorsque celui-ci n'avait pas obtenu l'autorisation d'exploiter un commerce de détail dans l'emplacement de vente choisi en accord avec la franchiseur, sans constater que le contrat de franchise stipulait l'obligation pour le franchiseur d'assister le franchisé s'il rencontrait des difficultés administratives pour l'ouverture de son commerce, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1134 du code civil ;
2°) ALORS, EN TOUTE HYPOTHESE, QU'en statuant comme elle l'a fait, après avoir pourtant constaté que le franchisé avait « pris l'initiative de rompre les deux contrats sans tentative de rapprochement auprès de ses partenaires », de sorte qu'il ne pouvait être imputé au franchiseur de ne lui avoir pas proposé des solutions de remplacement, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ;
3°) ALORS, EN TOUTE HYPOTHESE, QU'en toute hypothèse, la violation de l'obligation d'assistance par le franchiseur ne peut être sanctionnée qu'au titre de la perte de chance subie par le franchisé de trouver une solution de remplacement, lorsqu'il a fait face à l'impossibilité d'exploiter le commerce de détail dans l'emplacement choisi ; qu'ainsi, en se prononçant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit au pourvoi incident par Me Carbonnier, avocat aux Conseils, pour la société Stephadis
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR dit que la responsabilité dans la survenance du préjudice subi par la société DELAUDIS, aux droits de laquelle se trouve la société STEPHADIS incombait pour 1/3 à la société DELAUDIS ellemême et d'avoir en conséquence limité la condamnation in solidum des sociétés BVD et SCICV du Verdet 3, aux droits de laquelle se trouve la société OREAS IMMO, au paiement des dommages et intérêts envers la société STEPHADIS, à la somme de 135.252,65 , 
AUX MOTIFS QUE « après un rappel fidèle du libellé des clauses de chacun des contrats et des circonstances de fait, le premier juge a justement caractérisé des fautes respectivement commises par la SCICV VERDET 3 et par la société BVD, mais à tort, fait peser sur le bailleur l'essentiel des responsabilités et mis hors de cause la société DELAURIS ; qu'il apparaît en effet que le litige résulte d'une opération mal montée et des fautes conjuguées des trois partenaires : - le bailleur, pour avoir annoncé une possibilité d'exploitation qui n'a pas été totalement autorisée à la date prévue, - le franchiseur, pour ne pas avoir suffisamment assisté le franchisé et lui avoir proposé des recherches de solution de remplacement ;- le franchisé, lui-même, pour avoir pris l'initiative de rompre les deux contrats sans tentative de rapprochement auprès de ses partenaires, notamment quant à l'exercice d'un recours administratif, et alors qu'il disposait au moins d'une autorisation d'exploitation à concurrence de 70 % ; que la Cour estime devoir en conséquence partager à parts égales, soit par tiers, les responsabilités entre les parties » (arrêt, p. 5 et 6), 
1°) ALORS QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; 
Qu'en l'espèce, l'article 3 du « contrat de réservation de franchise BUREAU VALLEE » conclu entre la société BVD, franchiseur, et la société DELAUDIS, futur franchisé, prévoyait que "le franchiseur s'engage- à apporter toute son assistance au candidat en vue de la recherche d'un emplacement adéquat et compte tenu du concept" ; que, de même, le contrat de franchise du 31 mars 2003 confirmait à l'article 4 «Assistance du franchiseur préalablement à l'ouverture du magasin Bureau Vallée » que "le franchiseur s'engage à apporter son assistance et ses services au partenaire franchisé dans le cadre de la mise en place de son point de vente, comprenant notamment : l'étude de l'implantation et de l'emplacement choisi par le partenaire franchisé" ; que le local dans lequel la société DELAUDIS devait exercer la franchise n'a pas reçu l'autorisation administrative d'exploitation ; qu'ainsi que le tribunal de grande instance d'Angers l'a relevé, la société BVD, « manquant à son obligation d'assistance », est « demeurée passive et a laissé son franchisé tenter de trouver seul les obligations nécessaires aux obligations administratives » ;
Qu'après avoir relevé que le franchiseur avait commis une faute « pour ne pas avoir suffisamment assisté le franchisé et lui avoir proposé des recherches de solution de remplacement », la Cour d'appel a laissé une partie de son préjudice à la charge de la victime, en considérant que la société DELAUDIS avait « pris l'initiative de rompre les deux contrats sans tentative de rapprochement auprès de ses partenaires, notamment quant à l'exercice d'un recours administratif, et alors qu'il disposait au moins d'une autorisation d'exploitation à concurrence de 70 % » ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le franchiseur n'avait à aucun moment suggéré à la société DELAUDIS d'exercer un recours administratif, manquant ainsi à son obligation d'assistance et de conseil, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ;
2°) ALORS QUE le bailleur est tenu, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée ; que manque à son obligation de délivrance le bailleur qui s'est abstenu de vérifier si la chose louée pouvait être affectée à l'activité au bail ;
Qu'en l'espèce, il est constant que, dans le contrat de bail conclu entre la société SCICV du Verdet 3, bailleur, et la société DELAUDIS, preneur, la destination des locaux loués était contractuellement définie en référence non seulement à la nature de l'activité du commerce envisagé (équipement de bureau), mais également à l'enseigne qui devait y être exploitée (Bureau vallée), dont le bailleur connaissait parfaitement le positionnement sur le double secteur de grossiste et de détaillant pour avoir lui-même destinataire du contrat de franchise avant signature du bail ; que le bailleur s'est par ailleurs engagé à obtenir « les autorisations nécessaires ou utiles à la construction et à l'exploitation commerciale des lieux loués dans les conditions du présent bail » ;q que la mention du bail selon laquelle « le bien loué dispose d'une autorisation d'exploitation d'une autorisation d'exploitation » s'est révélée fausse et le maire de Libourne a refusé que le commerce s'exerce dans le secteur du détail, mettant en péril l'équilibre économique et financier du projet de la société DELAUDIS ;
Qu'après avoir relevé que le bailleur avait commis une faute « pour avoir annoncé une possibilité d'exploitation qui n'a pas été totalement autorisée à la date prévue », la Cour d'appel a laissé une partie de son préjudice à la charge de la victime, en considérant que la société DELAUDIS avait « pris l'initiative de rompre les deux contrats sans tentative de rapprochement auprès de ses partenaires, notamment quant à l'exercice d'un recours administratif, et alors qu'il disposait au moins d'une autorisation d'exploitation à concurrence de 70 % » ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le bailleur avait une obligation de délivrance de la chose louée, la Cour d'appel a violé l'article 1719 du Code civil.