LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Donne acte à la SCI Marseille XI lieu-dit Les Accates du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la SCP Rey-Perruchot-Triboulet ; 
Sur le moyen unique : 
Vu l'article 1134 du code civil ; 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 10 juin 2010), que par acte authentique du 29 août 2003, la société civile immobilière Marseille XI lieu-dit Les Accates (la SCI) a vendu aux époux X... une maison individuelle en l'état futur d'achèvement sur un terrain dont la limite sud comportait, d'après la notice descriptive des caractéristiques du bien et le plan du lotissement, une " zone laissée naturelle " en bordure d'un cours d'eau ; qu'ayant constaté que la clôture était implantée à quatre mètres du fond du terrain du fait d'une marge de retrait de cette largeur partant de la rive du cours d'eau qui ne devait supporter aucun obstacle en cas de crue et qu'ils avaient en outre des obligations d'entretien de cette zone, les époux X... ont assigné la SCI et le notaire instrumentaire pour obtenir leur condamnation in solidum à leur verser une somme en réduction du prix de vente, en faisant valoir que cette situation connue du vendeur, qui ne leur avait pas été signalée lors de la conclusion de l'acte de vente, leur interdisait de revendre le bien au prix du marché ; que la SCI a, par voie reconventionnelle, sollicité le paiement du solde du prix de vente ; 
Attendu que pour rejeter la demande de la SCI, l'arrêt retient que les époux X... avaient émis le 19 mai 2005 des réserves relatives notamment à l'absence de clôture en fond de terrain, à l'absence de délimitation latérale de la parcelle et à la non-finition du mur de soutènement, et que ces prestations, qui ne pouvaient être réalisées, ne pouvaient donc ouvrir droit à paiement ; 
Qu'en statuant ainsi, alors que le " protocole transactionnel " du 20 mai 2005 prévoyait que les époux X... renonçaient expressément à toute réclamation ainsi qu'à toute instance et action du chef de toute demande antérieure à la date du présent protocole, la cour d'appel a dénaturé ce document et violé le texte susvisé ; 
PAR CES MOTIFS : 
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a infirmé le chef du jugement condamnant les époux X... au paiement du solde du prix de vente, l'arrêt rendu le 10 juin 2010, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ; 
Condamne les époux X... aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI Marseille XI lieu-dit Les Accates ; 
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq janvier deux mille douze. 
MOYEN ANNEXE au présent arrêt 
Moyen produit par la SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat aux Conseils, pour la société Marseille XI lieu-dit Les Accates 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir infirmé le jugement déféré en ce que le Tribunal de grande instance de Marseille a condamné M. et Mme X... à payer à la SCI Marseille XIème  Lieudit Les Accates la somme de 16. 750  au titre du solde sur le prix, 
Aux motifs qu'« un protocole transactionnel a été signé entre les parties le 20 mai 2005 aux termes duquel la SCI Marseille XIème  Lieudit Les Accates « suite au retard de livraison et à la non-conformité des possibilités d'aménagement des extérieurs en partie arrière de la villa » s'est engagée à verser aux époux X... à titre de dédommagement « complémentaire, forfaitaire et définitif pour la réparation du préjudice subi », à réaliser divers travaux estimés à 15. 189, 20  TTC ; que l'intimée justifie en outre avoir pris en charge le montant des loyers des mois de mai et juin 2005 des acquéreurs, représentant l'indemnisation du préjudice lié à la livraison tardive de leur villa ; que dans ces conditions les appelants ne justifient pas subir à ce jour un préjudice au soutien de leur demande de paiement de dommages et intérêts formée à l'encontre de leur venderesse ; qu'en conséquence la décision doit être confirmée en ce qu'elle a débouté M. et Mme X... des demandes formées à son encontre dès lors qu'ils n'administrent pas la preuve du dommage qu'ils invoquent ; que la SCI Marseille XIème  Lieudit Les Accates n'est pas fondée à réclamer le solde du prix de vente, dès lors qu'il est avéré que des réserves ont été émises par les époux X... le 19 mai 2005, relatives notamment à l'absence de clôture en fond de terrain, à l'absence de délimitation latérale de la parcelle et à la non finition du mur de soutènement, prestations qui ne peuvent être réalisées et ne peuvent donc ouvrir droit à un paiement » ; 
Alors d'une part qu'aux termes du protocole d'accord transactionnel signé le 20 mai 2005, il a été convenu que moyennant l'exécution des travaux de création d'une terrasse d'environ 130 m ² en béton armé en périphérie de la villa, réalisée « à titre de dédommagement complémentaire, forfaitaire, global et définitif pour la réparation du préjudice subi », M. et Mme X... « s'estimant couverts par l'indemnité citée à l'article 1 du préjudice subi, renoncent définitivement à réclamer toute autre somme au vendeur, se déclarent entièrement remplis de leurs droits et renoncent expressément à toute réclamation ainsi qu'à toute instance et action du chef de toute demande antérieure à la date du présent protocole » ; qu'en énonçant qu'aux termes du protocole transactionnel signé le 20 mai 2005, « la SCI Marseille XIème  Lieudit Les Accates suite au retard de livraison, et à la non-conformité des possibilités d'aménagement des extérieurs en partie arrière de la villa s'est engagée à verser aux époux X... à titre de dédommagement complémentaire, forfaitaire et définitif pour la réparation du préjudice subi, à réaliser divers travaux estimés à 15. 189, 20  TTC » sans tenir compte de la clause qui s'ensuivait aux termes de laquelle « moyennant l'exécution des travaux précités, l'acquéreur, s'estimant couvert par l'indemnité citée à l'article 1 du préjudice subi, renonce définitivement à réclamer toute autre somme au vendeur, se déclare entièrement rempli de ses droits et renonce expressément à toute réclamation ainsi qu'à toute instance et action du chef de toute demande antérieure à la date du présent protocole », la cour d'appel a dénaturé par omission l'accord transactionnel en date du 20 mai 2005 et a violé l'article 1134 du Code civil, 
Alors d'autre part que la transaction est un contrat par lequel les parties terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître ; qu'en ne recherchant pas si le protocole d'accord transactionnel signé le 20 mai 2005 n'avait pas mis fin au différend opposant les parties né de l'absence de clôture, de l'absence de délimitation latérale de la parcelle et de la non-finition du mur de soutènement, d'où il résultait que les acquéreurs étaient tenus d'acquitter l'intégralité du prix de vente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 2044 du code civil, 
Alors enfin et à titre subsidiaire que la réparation d'un dommage, qui doit être intégrale, ne peut excéder le montant du préjudice ; qu'en énonçant que la SCI Marseille XIème  Lieudit Les Accates n'est pas fondée à réclamer le solde du prix de vente dès lors que les prestations ayant donné lieu à réserves ne pouvaient être réalisées et donner lieu à paiement sans rechercher si le préjudice par là-même allégué par M. et Mme X... n'avait pas déjà fait l'objet d'une réparation par équivalent du fait de l'exécution par la SCI Marseille XIème  Lieudit Les Accates, en exécution de la transaction signée le 20 mai 2005, de travaux complémentaires consistant dans la création d'une terrasse de 130 m ² en périphérie de la villa, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil, ensemble le principe de la réparation intégrale du préjudice.