LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, qu'il était stipulé à la section III "modification des lots" du règlement de copropriété que "chaque copropriétaire pourra, sous réserve de l'autorisation de l'assemblée générale statuant à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965... diviser son lot...", que cette clause était en cohérence avec les stipulations de la section II "usage des parties privatives" selon lesquelles l'immeuble était destiné à titre principal à l'habitation, la transformation des appartements en chambres meublées était interdite ainsi que l'organisation d'une pension de famille ou d'un garni et que ces dispositions devaient se comprendre à la lumière de la plaquette publicitaire soumise aux acquéreurs lors de la vente qui évoquait un immeuble "de grand standing", la cour d'appel, qui a souverainement retenu que la clause litigieuse, qui avait pour finalité de conserver à l'immeuble son caractère résidentiel, tenant compte de son environnement et de son "standing", auquel porterait atteinte une augmentation corrélative du nombre des appartements et des occupants, était conforme à la destination de l'immeuble et a pu retenir qu'elle ne revêtait pas un caractère illicite, en a exactement déduit que la demande d'annulation de la décision n° 2 de l'assemblée générale du 24 novembre 2004 devait être rejetée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le second moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Les Locataires aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Les Locataires à payer au syndicat des copropriétaires du 17-24 place de l'Iris, La défense II, 92400 Courbevoie, la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Les Locataires ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf octobre deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils pour la société Les Locataires
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société Les Locataires de ses demandes tendant à voir constater le caractère non écrit de la clause du règlement de copropriété soumettant la division des lots à l'autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires et à voir prononcer en conséquence la nullité de la deuxième résolution de l'assemblée générale du 24 novembre 2008 qui a refusé l'autorisation de diviser des lots soumise à son approbation ;
Aux motifs qu' il est admis que le règlement de copropriété peut limiter ou restreindre la faculté pour chaque copropriétaire de diviser son lot, si la clause limitative ou restrictive est justifiée par la destination de l'immeuble ; qu'en l'occurrence le règlement de copropriété stipule que « chaque copropriétaire pourra, sous réserve de l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires statuant à la majorité de l'article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et sous réserve, s'il y a lieu, des autorisations nécessaires des services administratifs ou des organismes prêteurs, diviser son lot en autant de lots qu'il voudra et par suite réunir ou encore subdiviser lesdits lots » ; que pour conclure au caractère non licite de cette clause, la SNC Les Locataires fait valoir qu'elle n'est subordonnée à aucune condition quelle qu'elle soit, et en aucun cas au mode d'occupation des locaux, et qu'elle ne comporte aucune limite quant au droit dont disposent les copropriétaires de s'opposer à la division des lots ; mais que, se référant aux travaux préparatoires de la loi du 10 juillet 1965, la décision entreprise relève à juste titre que la destination de l'immeuble peut se définir comme « l'ensemble des conditions en vue desquelles un copropriétaire a acheté son lot, compte tenu des divers éléments, notamment de l'ensemble des clauses et documents contractuels, des caractéristiques physiques et de la situation de l'immeuble ainsi que de la situation sociale des occupants » ; que la clause litigieuse en tant qu'elle soumet la division d'un ou plusieurs lots à l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires se trouve en parfaite cohérence avec les stipulations de la section II « usage des parties privatives » (pages 87 et 88) en vertu desquelles :
- « chacun des copropriétaires aura le droit de jouir et d'user comme bon lui semblera des parties de l'immeuble dont il aura l'usage exclusif, à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires le tout conformément à la destination de l'immeuble, telle qu'elle est déterminée par le présent règlement » ;
- « l'immeuble est destiné à titre principal à l'habitation » ;
- « la transformation des appartements en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes est interdite. Il en est ainsi notamment de l'organisation d'une pension de famille ou de l'exploitation d'un garni. Mais la location meublée d'un appartement en son entier est autorisée, de même que la location à titre accessoire d'une pièce d'un appartement » ;
que ces dispositions doivent se comprendre à la lumière de la plaquette descriptive de présentation de l'immeuble qui a été soumise aux futurs acquéreurs lors de la mise en vente en octobre 2000 et qui évoque « un immeuble de grand standing du 2 au 5 pièces, balcons terrasses », « un site exceptionnel propice à une vie agréable », « les maîtres mots pour la description de l'immeuble et de ces appartements sont : espace, confort et qualité » ; qu'il s'infère de la combinaison de ces éléments contractuels et publicitaires qu'en subordonnant la possibilité de diviser les lots à la nécessaire autorisation de l'assemblée générale et en interdisant la location en chambres meublées ainsi que l'exploitation d'une pension de famille, les copropriétaires ont entendu préserver le standing de l'immeuble lequel se trouverait amoindri par la multiplication du nombre d'occupants ; que la clause litigieuse qui a pour finalité de conserver à l'immeuble son caractère résidentiel tenant compte de son environnement et de son standing auquel porterait atteinte notamment la réduction des surfaces des appartements et l'augmentation corrélative du nombre des appartements et des occupants est parfaitement conforme à la destination de l'immeuble telle que déterminée par le règlement de copropriété et par la plaquette descriptive susvisée ; que dans la mesure où elle permet à l'assemblée générale des copropriétaires de s'assurer que le projet de division ou de réunion de lots préserve la destination de l'immeuble, cette clause ne revêt aucun caractère illicite ;
Alors d'une part, que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble ; que le droit de diviser un lot relève de la liberté du copropriétaire intéressé et ne peut être soumis à l'autorisation préalable et discrétionnaire de l'assemblée générale des copropriétaires, restriction étrangère à la destination de l'immeuble ; qu'en refusant de constater la nullité de la clause du règlement de copropriété soumettant la division des lots à l'autorisation préalable de l'assemblée générale, la Cour d'appel a violé les articles 8 alinéa 2, 9 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Alors d'autre part, que la décision litigieuse de l'assemblée générale du 24 novembre 2008 prise sur le fondement d'une clause du règlement de copropriété atteinte de nullité devait être elle-même annulée ; qu'ainsi, l'arrêt attaqué a encore violé les articles 8 alinéa 2, 9 et 43 de la loi du 10 juillet 1965.
SECOND MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société Les Locataires de ses demandes tendant à voir constater le caractère non écrit de la clause du règlement de copropriété soumettant la division des lots à l'autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires, à voir prononcer la nullité de la deuxième résolution de l'assemblée générale du 24 novembre 2008 qui a refusé l'autorisation de diviser des lots soumise à son approbation et d'avoir rejeté sa demande tendant à se voir autoriser à exécuter à ses frais les travaux permettant de parvenir à cette division et relevant de l'article 25b de la loi du 10 juillet 1965 ;
Aux motifs qu' il est admis que le règlement de copropriété peut limiter ou restreindre la faculté pour chaque copropriétaire de diviser son lot, si la clause limitative ou restrictive est justifiée par la destination de l'immeuble ; qu'en l'occurrence le règlement de copropriété stipule que «chaque copropriétaire pourra, sous réserve de l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires statuant à la majorité de l'article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et sous réserve, s'il y a lieu, des autorisations nécessaires des services administratifs ou des organismes prêteurs, diviser son lot en autant de lots qu'il voudra et par suite réunir ou encore subdiviser lesdits lots» ; que pour conclure au caractère non licite de cette clause, la SNC Les Locataires fait valoir qu'elle n'est subordonnée à aucune condition quelle qu'elle soit, et en aucun cas au mode d'occupation des locaux, et qu'elle ne comporte aucune limite quant au droit dont disposent les copropriétaires de s'opposer à la division des lots ; mais que, se référant aux travaux préparatoires de la loi du 10 juillet 1965, la décision entreprise relève à juste titre que la destination de l'immeuble peut se définir comme « l'ensemble des conditions en vue desquelles un copropriétaire a acheté son lot, compte tenu des divers éléments, notamment de l'ensemble des clauses et documents contractuels, des caractéristiques physiques et de la situation de l'immeuble ainsi que de la situation sociale des occupants » ; que la clause litigieuse en tant qu'elle soumet la division d'un ou plusieurs lots à l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires se trouve en parfaite cohérence avec les stipulations de la section II « usage des parties privatives » (pages 87 et 88) en vertu desquelles :
- « chacun des copropriétaires aura le droit de jouir et d'user comme bon lui semblera des parties de l'immeuble dont il aura l'usage exclusif, à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires le tout conformément à la destination de l'immeuble, telle qu'elle est déterminée par le présent règlement » ;
- « l'immeuble est destiné à titre principal à l'habitation » ;
- « la transformation des appartements en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes est interdite. Il en est ainsi notamment de l'organisation d'une pension de famille ou de l'exploitation d'un garni. Mais la location meublée d'un appartement en son entier est autorisée, de même que la location à titre accessoire d'une pièce d'un appartement » ;
que ces dispositions doivent se comprendre à la lumière de la plaquette descriptive de présentation de l'immeuble qui a été soumise aux futurs acquéreurs lors de la mise en vente en octobre 2000 et qui évoque « un immeuble de grand standing du 2 au 5 pièces, balcons terrasses », « un site exceptionnel propice à une vie agréable », « les maîtres mots pour la description de l'immeuble et de ces appartements sont : espace, confort et qualité » ; qu'il s'infère de la combinaison de ces éléments contractuels et publicitaires qu'en subordonnant la possibilité de diviser les lots à la nécessaire autorisation de l'assemblée générale et en interdisant la location en chambres meublées ainsi que l'exploitation d'une pension de famille, les copropriétaires ont entendu préserver le standing de l'immeuble lequel se trouverait amoindri par la multiplication du nombre d'occupants ; que la clause litigieuse qui a pour finalité de conserver à l'immeuble son caractère résidentiel tenant compte de son environnement et de son standing auquel porterait atteinte notamment la réduction des surfaces des appartements et l'augmentation corrélative du nombre des appartements et des occupants est parfaitement conforme à la destination de l'immeuble telle que déterminée par le règlement de copropriété et par la plaquette descriptive susvisée ; que dans la mesure où elle permet à l'assemblée générale des copropriétaires de s'assurer que le projet de division ou de réunion de lots préserve la destination de l'immeuble, cette clause ne revêt aucun caractère illicite ;
Et aux motifs que c'est seulement s'il apparaît que la décision de refus opposée par l'assemblée générale des copropriétaires n'est pas inspirée par la poursuite de l'intérêt collectif et si elle entraîne une rupture d'égalité entre ces derniers que se trouve mis en évidence un abus de majorité de nature à justifier l'annulation de cette décision ; qu'au regard de ses caractéristiques actuelles, l'immeuble n'a pas perdu la qualification de grand standing qui lui avait été attribué à l'origine ; que l'augmentation du nombre d'occupants qui résulterait de la réalisation du projet de restructuration n'est pas limitée à 22 et peut entraîner selon le géomètre expert une population théorique maximum de 143 personnes ; qu'à cet égard, si les lots se trouvent dans une cage d'escalier unique dont l'ensemble des lots appartient à la société Les Locataires, tel n'est pas le cas des voies de circulation lesquelles ne sont pas privatives ; que l'accroissement de la population engendrée par la réalisation de ce projet est manifestement contraire au standing de l'immeuble dont les caractéristiques décrites par les documents publicitaires sus visés mettent en évidence notamment l'espace et le confort ; que le projet de division des lots composant toute une cage d'escalier en tant qu'il porte sur une augmentation de près de 42% du nombre des appartements constitue une opération de grande ampleur dont la réalisation se traduira par une nécessaire augmentation de la fréquentation du hall d'entrée et des abords immédiats de l'immeuble et, subséquemment par des nuisances auxquelles l'immeuble n'est pas confronté dans sa situation actuelle ; que s'il est vrai que le niveau social des occupants ne peut constituer un critère de nature à empêcher toute évolution de l'immeuble, il ne peut se déduire des circonstances de l'espèce que le refus d'autorisation de la division des lots aurait été dicté par la volonté des copropriétaires de s'opposer à la mixité sociale ; que ces derniers étaient en revanche fondés à s'opposer à un projet qui, ainsi que l'observe l'architecte chargé d'une étude d'impact des travaux, préconise des conditions d'accès et d'habitabilité ne correspondant pas aux normes habituellement appliquées en matière d'habitat social ; que de surcroît, l'assemblée n'a pas à motiver sa décision laquelle résulte uniquement de ce que la majorité requise par le règlement de copropriété a ou non été atteinte ; que dès lors, la décision de refuser le projet, qui est conforme à la destination de l'immeuble et qui a été prise dans l'intérêt de la collectivité et non en vue de nuire à la société Les Locataires ne peut être constitutive d'un abus de majorité au demeurant non démontré ;
Et encore aux motifs qu' il a déjà été mis en évidence que le projet de restructuration initié par la société appelante aura pour conséquence notamment de réduire les surfaces des appartements, d'augmenter le nombre d'appartements et le taux d'occupation et d'entraîner une fréquentation accrue de l'immeuble et de ses abords ; qu'il s'ensuit que les travaux dont l'autorisation est sollicitée porteront atteinte aux droits des copropriétaires sans constituer une amélioration conforme à la destination de l'immeuble telle que précédemment décrite ;
Alors d'une part, que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; qu'il use et jouit librement des parties privatives et communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ; qu'en énonçant que l'assemblée des copropriétaire était fondée à s'opposer à un projet de division de lots qui préconiserait des conditions d'accès et d'habitabilité ne correspondant pas aux normes habituellement appliquées en matière d'habitat social, sans préciser en quoi cette circonstance constituerait une atteinte à la destination de l'immeuble ou aux droits des autres copropriétaires, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Alors d'autre part, que des plaquettes publicitaires remises aux acquéreurs des lots et dont la valeur contractuelle n'est même pas caractérisée par l'arrêt attaqué, ne peuvent être retenues pour définir la destination de l'immeuble et les droits des copropriétaires au sens de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'en se déterminant comme elle l'a fait sur le fondement de ces documents publicitaires, la Cour d'appel a violé les articles 9 et 8 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Alors en troisième lieu, que s'il soumet la division des lots à l'autorisation de l'assemblée des copropriétaires, le règlement de copropriété qui fixe la destination de l'immeuble et les droits des copropriétaires pose néanmoins par ailleurs expressément le principe rappelé par l'arrêt attaqué lui-même, selon lequel chaque copropriétaire pourra « diviser son lot en autant de lots qu'il voudra et par la suite réunir ou encore subdiviser lesdits lots » étant précisé que « le propriétaire de plusieurs lots pourra en modifier la composition, les réunir en un lot unique ou les subdiviser » ; qu'en énonçant que la réduction des surfaces des appartements et l'augmentation corrélative du nombre des appartements et des occupants ainsi pourtant expressément admis par le règlement de copropriété seraient contraires à la destination de l'immeuble et aux droits des copropriétaires, la Cour d'appel a violé les articles 1134 du Code civil, 9 et 8 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Alors en outre, que l'atteinte à la destination de l'immeuble et aux droits des autres copropriétaires pouvant résulter de l'augmentation du nombre d'occupants doit être appréciée concrètement au regard des caractéristiques de l'immeuble en cause ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans apprécier ainsi qu'elle y était invitée, l'impact de l'augmentation du nombre d'occupants au regard des caractéristiques particuliers de l'ensemble immobilier litigieux dont l'exposante faisait valoir qu'il est composé de plusieurs cages d'escaliers sur 9 étages recevant déjà 360 occupants dans le bâtiment concerné et 760 occupants dans la copropriété toute entière, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 8 alinéa 2 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Alors enfin, que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; qu'il use et jouit librement des parties privatives et communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ; que dès lors pour que l'annulation d'une décision de l'assemblée générale soit encourue, il suffit que cette décision porte atteinte au droit d'un copropriétaire de disposer, user et jouir librement de ses parties privatives sans être justifiée par une atteinte à la destination de l'immeuble ou aux droits des autres copropriétaires ; qu'en subordonnant l'annulation de la décision de l'assemblée générale interdisant à la société Les Locataires d'exercer son droit de diviser ses lots, à la preuve supplémentaire d'un abus de majorité, la Cour d'appel a violé l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965.