LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 9 décembre 2008), que Vincent X..., qui avait fait l'apport d'un immeuble à la société civile Les Acacias (la SCI), a, par acte authentique du 7 mai 1999, cédé l'intégralité de ses parts sociales aux époux Y... pour un prix de 900 000 francs converti en rente viagère annuelle de 84 000 francs ; qu'il est décédé le 23 mars 2003 ; que ses héritiers, Mme veuve X... et ses trois enfants adoptifs, les consorts Z...-X..., ont assigné les époux Y... en nullité de l'acte de cession pour défaut de cause ;
Sur le moyen unique :
Attendu que les époux Y... font grief à l'arrêt d'accueillir cette demande, alors, selon le moyen, que l'existence de l'aléa dans un contrat de vente moyennant rente viagère s'apprécie au moment de la formation du contrat ; que l'absence de prix sérieux dans un tel contrat ne peut résulter que d'une rente inférieure ou égale aux revenus du bien vendu au moment de la formation du contrat ; qu'en l'espèce, en se fondant sur les revenus du bien produits deux ans après la formation du contrat, pour déclarer nul le contrat de vente conclu le 7 mai 1999 entre Vincent X... et les époux Y..., en raison de l'absence de tout aléa résultant d'un revenu procuré par l'immeuble vendu supérieur aux arrérages dus, la cour d'appel, qui devait pourtant fonder sa décision sur les revenus procurés par le bien vendu au moment de la formation du contrat, et non pas deux ans plus tard, a violé les articles 1104 et 1976 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé que lors de l'opération de cession des parts sociales, M. Y... était le nouveau cessionnaire et le gérant de la société d'exploitation des Etablissements 
X...
, que le bien immobilier apporté à la SCI avait vocation à être loué à cette société qui exerçait son activité sur le terrain et dans les locaux, que celle-ci n'avait pas déféré à la sommation interpellative des consorts Z...-X... de produire le bail signé avec la SCI, mais qu'il ressortait de la copie d'une facture du 1er février 2001 retrouvée dans les papiers du défunt que le loyer de ce même mois était d'un montant mensuel de 20 000 francs, soit près du triple du montant de la rente viagère, la cour d'appel a souverainement déduit de l'ensemble de ces éléments de preuve qu'au jour de la cession des parts sociales, les arrérages de la rente se trouvaient largement inférieurs aux revenus générés par l'immeuble ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les époux Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux Y... aux consorts Z...-X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des époux Y... ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept mai deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par Me Spinosi, avocat aux Conseils pour les époux Y...

Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit nul et de nul effet l'acte de cession des parts de la SCI LES ACACIAS intervenu le 7 mai 1999 entre Vincent X... et les époux Y... ;
Aux motifs que, « * Sur le défaut d'aléa résultant de l'insuffisance du taux de la rente
Il est établi que le bien immobilier apporté à la SCI avait vocation à être loué à la Société d'exploitation des Établissements 
X...
. Les appelants ont fait délivrer en vain une sommation interpellative à celle-ci le 9 août 2004 pour l'inviter à produire le bail signé avec la SCI. Néanmoins, ils versent aux débats copie d'une facture retrouvée dans les papiers du défunt, en date du 1er février 2001, établie au nom de la SCI Les Acacias et adressée à la SARL X... pour le loyer de ce même mois, portant d'ailleurs la mention manuscrite « réglée le 2/02/2001 », de laquelle il ressort que ce loyer était alors d'un montant mensuel de 20 000 francs outre la TVA soit 23 920 francs (cf. pièce 9 ter).
L'authenticité de cette pièce n'est nullement discutée par les intimés qui n'ont pas fourni aucune observation à ce sujet. Il en résulte que près de deux ans après la signature du contrat prévoyant une rente viagère d'un montant mensuel de 7 000 francs, le bien immobilier constituant le capital de la SCI procurait à celle-ci un revenu de près du triple de cette somme.
Le fait que les arrérages de la rente se trouvaient largement inférieurs aux revenus générés par l'immeuble, ce que les débirentiers ne pouvaient ignorer au jour de l'acte de cession, Thierry Y... étant le gérant de la SARL X..., entraîne la disparition de tout aléa puisqu'ils étaient certains d'obtenir un bénéfice immédiat très au delà de l'espérance de vie du crédirentier.
Il convient donc de prononcer la nullité pour défaut de cause de l'acte de cession de parts signé le 7 mai 1999 entre Vincent X... et les époux Y.... »
Alors que, l'existence de l'aléa dans un contrat de vente moyennant rente viagère s'apprécie au moment de la formation du contrat ; que l'absence de prix sérieux dans un tel contrat ne peut résulter que d'une rente inférieure ou égale aux revenus du bien vendu au moment de la formation du contrat ; qu'en l'espèce, en se fondant sur les revenus du bien produits deux ans après la formation du contrat, pour déclarer nulle le contrat de vente conclu le 7 mai 2009 entre Vincent X... et les époux Y..., en raison de l'absence de tout aléa résultant d'un revenu procuré par l'immeuble vendu supérieur aux arrérages dus, la Cour d'appel, qui devait pourtant fonder sa décision sur les revenus procurés par le bien vendu au moment de la formation du contrat et non pas deux ans plus tard, a violé les articles 1104 et 1976 du code civil.