LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 8 novembre 2010), que la congrégation des soeurs de Saint-François d'Assise (la congrégation) était propriétaire de parcelles cadastrées P 84, 85, 86 et 87, données à bail à l'association centre familial du Sacré-Coeur (association) ; que l'association gérait un institut médico-pédagogique (IMP), qui exploitait un établissement scolaire et un internat pour jeunes handicapés dans divers bâtiments situés sur les terrains loués ; que, par acte authentique du 14 janvier 1991, la congrégation a vendu à la SNC Bagneux n° 12 (SNC) les parcelles P 85, 86 et 87, en se réservant la propriété de la parcelle P 84 ; que le prix de vente a été stipulé payable, pour partie, par la réalisation par la SNC de différents travaux dont le ravalement des façades des bâtiments restant la propriété de la congrégation ; que les travaux de ravalement ont été réceptionnés avec réserves le 7 avril 1992 ; que les réserves ont été levées le 29 avril 1992 ; qu'un cloquage de la peinture du ravalement étant apparu en 2001, une expertise a été ordonnée; que l'association et l'IMP ont assigné la société Coresi, venant aux droits de la SNC, la société Cogedim, chargée des travaux, et la société Allianz IARD (Allianz), anciennement dénommée Assurances générales de France, assureur au titre d'une police dommages-ouvrage et constructeur non réalisateur, en paiement de sommes ;
Attendu que la société Allianz fait grief à l'arrêt de la débouter de sa fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de l'association, alors, selon le moyen :
1°/ que la qualité de maître de l'ouvrage est attachée à la propriété de l'ouvrage et non à sa jouissance ; que le locataire de l'ouvrage ne peut se prévaloir de la présomption de responsabilité édictée par l'article 1792 du code civil à l'encontre du constructeur ; qu'en l'espèce, la société Allianz faisait valoir que seule la Congrégation des soeurs de Saint-François d'Assises était propriétaire des bâtiments affectés de désordres et que l'association Centre familial du Sacré-Coeur n'en était que locataire au titre d'un bail de droit commun ; qu'ainsi l'association Centre familial du Sacré-Coeur, qui n'était pas propriétaire des bâtiments ravalés par la société Coresi, assurée de la société Allianz, et qui n'avait pas financé ou dirigé ces travaux, n'était pas recevable à agir en responsabilité décennale ; que la cour d'appel a considéré que l'action exercée par l'association Centre familial du Sacré-Coeur était recevable aux motifs que le bail conclu avec la Congrégation des soeurs de Saint-François d'Assises mettait à sa charge «les réparations de toute nature, y compris celles concernant le clos et le couvert», qu'il stipulait «que les travaux de ravalement et de construction des bâtiments nouveaux doivent répondre aux exigences et à l'activité spécifique de l'institut médico-pédagogique» et que l'association était «personnellement responsable des bâtiments présents et futurs» ; qu'en se prononçant ainsi, par des motifs impropres à caractériser la qualité de propriétaire des bâtiments ravalés et affectés de désordres de l'association demanderesse, d'autant que la qualification de bail emphytéotique affirmée à tort par la Congrégation bailleresse n'a pas été retenue par les juges, la cour d'appel a violé les articles 1792 du code civil et 31 du code de procédure civile ;
2°/ que le preneur n'est pas en principe recevable à agir contre le constructeur sur le fondement de l'article 1792 du code civil ; que la clause du bail imposant au preneur l'entretien de la chose louée ne lui confère aucun mandat du bailleur d'agir en responsabilité décennale contre le constructeur ayant ravalé l'immeuble loué ; qu'en décidant que l'obligation d'entretien stipulée au contrat de bail conclu entre la Congrégation des soeurs de Saint-François d'Assises et l'association Centre familial du Sacré-Coeur impliquait un «mandat de satisfaire à cette obligation», jugeant ainsi qu'il en résultait un mandat donné par le bailleur au preneur d'exercer l'action en responsabilité décennale, tandis que le contrat de bail du 26 mars 1991 ne comportait aucune clause conférant un mandat à l'association Centre familial du Sacré-Coeur d'agir sur le fondement de l'article 1792 du code civil ou de percevoir les indemnités dues à ce titre, mais stipulait seulement une obligation d'entretien des biens loués à la charge du preneur, n'emportant pas le droit d'agir en responsabilité décennale contre les entreprises ayant ravalé les bâtiments loués, la cour d'appel a dénaturé le contrat de bail du 26 mars 1991 et violé l'article 1134 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant constaté que le bail du 26 mars 1991 prévoyait que "le preneur prend la propriété louée dans l'état où elle se trouve actuellement, sans pouvoir prétendre à aucune réparation pendant toute la durée du bail. Il entretiendra, à ses frais, toute la clôture et la maintiendra en bon état, ainsi que les constructions existantes et celles qui pourront exister par la suite. Il aura la charge entière et complète de toutes les réparations quelles qu'elles soient, même le clos et le couvert que la loi met à la charge du propriétaire et dont le preneur déclare dégager entièrement la société bailleresse", la cour d'appel a retenu, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que l'ambiguïté des termes du contrat de bail rendait nécessaire, que l'association avait reçu de la congrégation, par l'obligation ainsi mise à sa charge, un mandat permettant d'y satisfaire et qu'elle était donc recevable à agir contre la société Allianz en réparation des désordres de nature décennale affectant les bâtiments dont la conservation lui incombait ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Allianz IARD aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Allianz IARD à payer à l'association Centre familial du Sacré-Coeur et à la société Coresi, chacune, la somme de 2.500 euros ; rejette la demande de la société Allianz IARD ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze avril deux mille douze, signé par M. Terrier, président, et par Mme Berdeaux, greffier de chambre qui a assisté au prononcé de l'arrêt.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Baraduc et Duhamel, avocat aux Conseils pour la société Allianz IARD.
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société Allianz de sa fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de l'association Centre Familial du Sacré-Coeur ;
AUX MOTIFS QUE l'association Centre Familial du Sacré-Coeur est locataire en vertu d'un bail du 7 février 1966, modifié par avenant du 11 octobre 1966, remplacé par un nouveau bail des 22 mars et 8 avril 1968 et enfin par un bail du 26 mars 1991 ; que ces baux ont tous prévu que « le preneur prend la propriété louée dans l'état où elle se trouve actuellement, sans pouvoir prétendre à aucune réparation pendant toute la durée du bail. Il entretiendra, à ses frais, toute la clôture et la maintiendra en bon état, ainsi que les constructions existantes et celles qui pourront exister par la suite. Il aura la charge entière et complète de toutes les réparations quelles qu'elles soient, même le clos et le couvert que la loi met à la charge du propriétaire et dont le preneur déclare dégager entièrement la société bailleresse » (bail du 7 février 1966) ; que le dernier bail du 26 mars 1991 contient en page 8 une clause identique ; que, par courrier du 22 avril 2002 la congrégation bailleresse a indiqué à l'association locataire « au terme du bail emphytéotique qui lie l'association Centre Familial du Sacré-Coeur à la congrégation des soeurs de Saint-François d'Assise, celui-ci vous donne toute possibilité de faire le nécessaire pour la garantie de la propriété, dont la responsabilité vous incombe pour la durée du bail » ; que même si ce courrier fait ensuite référence au problème de fontis, il n'en rappelle pas moins les termes non équivoque du bail qui mettent à la charge du preneur les réparations de toute nature, y compris celles concernant le clos et le couvert que la loi met à la charge du preneur ; qu'il résulte de l'acte de vente du 14 janvier 1991 que la société Coresi, qui ne le conteste d'ailleurs pas, a eu connaissance de l'existence du bail, d'autant qu'il y est stipulé que les travaux de ravalement et de construction des bâtiments nouveaux doivent répondre aux exigences et à l'activité spécifique de l'institut médico-pédagogique ; qu'il résulte de ce qui précède que l'association Centre Familial du Sacré-Coeur est personnellement responsable des bâtiments présents et futurs et a reçu de la congrégation des soeurs de Saint-François d'Assise, par cette obligation d'entretien, un mandat permettant de satisfaire à cette obligation ; qu'elle est donc recevable à agir contre la société Coresi et la société Allianz en réparation des désordres de nature décennale affectant les bâtiments dont la conservation lui incombe (cf. arrêt, p. 9 § 4 et 5 et p. 10 § 1 à 3) ;
1°) ALORS QUE la qualité de maître de l'ouvrage est attachée à la propriété de l'ouvrage et non à sa jouissance ; que le locataire de l'ouvrage ne peut se prévaloir de la présomption de responsabilité édictée par l'article 1792 du Code civil à l'encontre du constructeur ; qu'en l'espèce, la société Allianz faisait valoir que seule la Congrégation des Soeurs de Saint-François d'Assises était propriétaire des bâtiments affectés de désordres et que l'association Centre Familial du Sacré Coeur n'en était que locataire au titre d'un bail de droit commun (cf. concl., p. 8 § 6 et 7) ; qu'ainsi l'association Centre Familial du Sacré Coeur, qui n'était pas propriétaire des bâtiments ravalés par la société Coresi, assurée de la société Allianz, et qui n'avait pas financé ou dirigé ces travaux, n'était pas recevable à agir en responsabilité décennale ; que la cour d'appel a considéré que l'action exercée par l'association Centre Familial du Sacré Coeur était recevable aux motifs que le bail conclu avec la Congrégation des Soeurs de Saint-François d'Assises mettait à sa charge « les réparations de toute nature, y compris celles concernant le clos et le couvert », qu'il stipulait « que les travaux de ravalement et de construction des bâtiments nouveaux doivent répondre aux exigences et à l'activité spécifique de l'institut médico-pédagogique » et que l'association était « personnellement responsable des bâtiments présents et futurs » (arrêt, p. 10 § 1 à 3) ; qu'en se prononçant ainsi, par des motifs impropres à caractériser la qualité de propriétaire des bâtiments ravalés et affectés de désordres de l'association demanderesse, d'autant que la qualification de bail emphytéotique affirmée à tort par la Congrégation bailleresse n'a pas été retenue par les juges, la cour d'appel a violé les articles 1792 du Code civil et 31 du Code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE le preneur n'est pas en principe recevable à agir contre le constructeur sur le fondement de l'article 1792 du Code civil ; que la clause du bail imposant au preneur l'entretien de la chose louée ne lui confère aucun mandat du bailleur d'agir en responsabilité décennale contre le constructeur ayant ravalé l'immeuble loué ; qu'en décidant que l'obligation d'entretien stipulée au contrat de bail conclu entre la Congrégation des Soeurs de Saint-François d'Assises et l'association Centre Familial du Sacré Coeur impliquait un « mandat de satisfaire à cette obligation », jugeant ainsi qu'il en résultait un mandat donné par le bailleur au preneur d'exercer l'action en responsabilité décennale (arrêt, p. 10 § 3), tandis que le contrat de bail du 26 mars 1991 ne comportait aucune clause conférant un mandat à l'association Centre Familial du Sacré Coeur d'agir sur le fondement de l'article 1792 du Code civil ou de percevoir les indemnités dues à ce titre, mais stipulait seulement une obligation d'entretien des biens loués à la charge du preneur, n'emportant pas le droit d'agir en responsabilité décennale contre les entreprises ayant ravalé les bâtiments loués, la cour d'appel a dénaturé le contrat de bail du 26 mars 1991 et violé l'article 1134 du Code civil.
Le greffier de chambre