LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
 VB
 COUR DE CASSATION
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 Audience publique du 25 mai 2023
 Rejet
 Mme TEILLER, président 
 Arrêt n° 366 F-D
 Pourvoi n° K 22-14.472 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
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 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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 ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 25 MAI 2023
 1°/ Mme [N] [I],
 2°/ M. [V] [O], 
 domiciliés tous deux [Adresse 3],
 ont formé le pourvoi n° K 22-14.472 contre l'arrêt rendu le 27 janvier 2022 par la cour d'appel de Bordeaux (chambre des expropriations), dans le litige les opposant :
 1°/ à l'Etablissement public d'aménagement (EPA) Bordeaux Euratlantique, établissement public à caractère industriel et commercial, dont le siège est [Adresse 1],
 2°/ au commissaire du gouvernement, direction régionale des finances publiques, domicilié pôle d'évaluation domaniale, [Adresse 2],
 défendeurs à la cassation.
 Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, un moyen de cassation.
 Le dossier a été communiqué au procureur général.
 Sur le rapport de Mme Djikpa, conseiller référendaire, les observations de la SCP Le Griel, avocat de Mme [I] et de M. [O], de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de l'Etablissement public d'aménagement [Localité 4] Euratlantique, après débats en l'audience publique du 4 avril 2023 où étaient présents, Mme Teiller, président, Mme Djikpa, conseiller référendaire rapporteur, M. Delbano, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,
 la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
 Faits et procédure 
 1. Selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 27 janvier 2022), Mme [I] et M. [O], propriétaires d'une parcelle située dans une zone d'aménagement différé (ZAD), ont notifié une déclaration d'intention d'aliéner à la commune de [Localité 4].
 2. L'Etablissement public d'aménagement [Localité 4] Euratlantique, titulaire du droit de préemption dans le périmètre de la ZAD, a exercé ce droit et a, faute d'accord, saisi le juge de l'expropriation en fixation du prix d'acquisition.
 Examen du moyen
 Enoncé du moyen
 3. Mme [I] et M. [O] font grief à l'arrêt de fixer le prix d'acquisition à une certaine somme, alors :
 « 1°/ qu'à défaut d'accord amiable entre le titulaire d'un droit de préemption et le propriétaire d'un terrain préempté, le prix d'acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation ; que cette juridiction, notamment tenue de respecter le principe de la réparation intégrale du préjudice provoqué, doit assurer en la matière les conditions d'un juste prix ; qu'à cette fin, lorsque le terrain préempté est bâti mais que ce bâti est voué à la destruction, le juge ne peut l'évaluer que selon la méthode dite de la récupération foncière et non pas selon l'évaluation terrain intégré ; qu'en l'espèce, tel était le cas du terrain litigieux, dès lors qu'étant situé dans une zone UDp3 du PLU, les immeubles qui y sont édifiés, quel que soit leur état relatif actuel, sont voués à être détruits pour faire place à la réalisation du projet urbanistique de grande ampleur que s'est fixé l'EPA [Localité 4] Euratlantique pour transformer et changer radicalement la destination des lieux préemptés ; qu'en décidant dès lors d'écarter la méthode de la récupération foncière, pour retenir l'évaluation terrain intégré de chacun des cinq bâtiments implantés sur la parcelle litigieuse, comme si ces bâtiments, voués à la disparition, apportaient une plus-value au terrain préempté, la cour a violé les articles L. 213-4 du code de l'urbanisme, ensemble les articles L. 321-1 et L. 321-2 du code de l'expropriation ;
 2°/ que lorsque survient un désaccord sur le prix entre le propriétaire d'un bien situé dans une ZAD et le titulaire du droit de préemption, ce prix est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation, en fonction de la consistance du bien à la date de référence ; que cette consistance intègre les possibilités légales et effectives de construction existant à cette date ; que la situation privilégiée du bien immobilier dans une zone UDp3, correspondant à un secteur de grand site de projet, et le fort potentiel de constructibilité qui en résulte constituent des éléments de valorisation actuels et objectifs du bien préempté à la date de référence, que le juge doit nécessairement prendre en considération pour en apprécier la valeur et fixer l'indemnité de dépossession ; qu'en l'espèce, pour refuser de tenir compte des droits à construire attachés au bien litigieux, la cour, par motifs adoptés des premiers juges, a considéré que la valorisation du bien devait « tenir compte non de son utilisation future, mais de sa consistance actuelle » ; qu'en se déterminant ainsi, par une confusion entre le potentiel de constructibilité du bien offert par le terrain, qui est un élément actuel de sa consistance à la date de référence, et les virtualités futures du projet dont il est l'objet, qui lui sont étrangères, la cour a violé les articles L. 322-1, L. 322-2 et L. 322-4 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. »
 Réponse de la Cour 
 4. La cour d'appel a rappelé, à bon droit, que la valorisation du bien préempté devait tenir compte, non de son utilisation future, mais de sa consistance actuelle et a retenu qu'il était constitué de plusieurs bâtiments, dont certains donnés à bail, ayant chacun une valeur vénale et n'étant pas à l'état de ruine ou frappés d'une obligation de démolition.
 5. Elle en a souverainement déduit qu'il y avait lieu d'écarter la valorisation de la parcelle comme terrain à bâtir encombré, selon la méthode de la récupération foncière, pour procéder à l'évaluation, terrain intégré, de chacun des cinq bâtiments.
 6. Le moyen n'est donc pas fondé. PAR CES MOTIFS, la Cour :
 REJETTE le pourvoi ;
 Condamne Mme [I] et M. [O] aux dépens ;
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq mai deux mille vingt-trois.