LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique du pourvoi principal et le moyen unique du pourvoi incident, réunis : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rouen, 1er décembre 2010), que la société Pronier Promotion a fait réaliser avec le concours de M. X... maître d'oeuvre, de la société BLD Architecture et de la société Socotec pour le contrôle technique, trois immeubles soumis au régime de la copropriété, qu'elle a vendus en état futur d'achèvement ; que plusieurs inondations ayant eu lieu dans ces immeubles, le syndicat des copropriétaires a assigné en réparation et mise en conformité des sous-sols et des ascenseurs, la société Pronier promotion, M. X..., la société BLD Architecture et la société Socotec ; 
Attendu qu'il est fait grief à l'arrêt de condamner in solidum M. X... et la société BLD Architecture, avec la société Pronier Promotion, à payer au syndicat des copropriétaires des résidences Coty et Saint-Nicolas la somme de 421 996, 58 euros, sous la garantie par Socotec à hauteur de 35 %, alors, selon le moyen : 
1°/ que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale ; qu'une habilitation donnée à un avocat n'est pas donnée à un syndic, elle ne permet donc pas à ce dernier d'agir en justice au nom du syndicat ; qu'en l'espèce, pour justifier de la recevabilité de son action, le syndicat de copropriété s'est fondé exclusivement sur un procès-verbal d'assemblée générale de la copropriété du 22 juin 2004 désignant un avocat pour agir en justice ; qu'en se fondant sur cette assemblée pour décider que le syndic bénéficiait de l'autorisation exigée par l'article 55 du décret du 17 mars 1967, la cour d'appel a violé ce texte ; 
2°/ que tout acte administratif est présumé légal et les renseignements délivrés par l'administration présumés exacts, et peuvent constituer une cause étrangère exonératoire de responsabilité des constructeurs ; qu'en l'espèce, dans leurs conclusions d'appel, les architectes ont soutenu qu'ils avaient scrupuleusement respecté les prescriptions résultant des permis de construire délivrés par la ville du Havre, qu'ils avaient demandé à celle-ci un plan rez-de-chaussée avec niveau des entrées à définir par ses services, et que la ville avait répondu en adressant un plan comportant des cotes qui ont été respectées ; qu'en décidant, dans ces conditions, que les inexactitudes affectant le permis et les renseignements délivrés par l'administration ne caractérisaient pas une cause étrangère, la cour d'appel a violé l'article 1792 du code civil ; 
Mais attendu qu'ayant relevé, d'une part, que le syndicat des copropriétaires justifiait de la résolution de l'assemblée générale du 22 juin 2004 autorisant les actions en justice à l'origine du litige et, d'autre part, que des distorsions figuraient aux documents administratifs et qu'un courrier des services techniques de la commune du Havre faisait état d'une altimétrie de 4 m NGF et retenu que les architectes n'avaient pas vu ou n'avaient pas fait le nécessaire pour remédier à la différence de cote altimétrique entre les deux côtés de la rue et que, compte tenu de la création d'une surface commerciale, des sinistres antérieurs sur ce site et de l'urbanisation toujours plus importante, ils ne s'étaient pas suffisamment interrogés sur les capacité des réseaux publics auxquels étaient raccordés les réseaux privés des résidences Coty et Saint-Nicolas, la cour d'appel, qui n'étaient pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a pu en déduire que l'action du syndic était recevable et que les architectes qui avaient commis des fautes ayant concouru à la réalisation du préjudice, ne pouvaient se prévaloir de la cause étrangère ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE les pourvois ; 
Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X..., la société BLD Architecture et la société Socotec à payer la somme de 2 500 euros au syndicat des copropriétaires Résidence Coty et Saint-Nicolas, rejette les autres demandes ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux mai deux mille douze. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
Moyen produit par la SCP Boulloche, avocat aux Conseils pour M. X... et la société Boulevard architecture Le Havre (demandeurs au pourvoi principal). 
Le moyen de cassation fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné in solidum M. X... et la société BLD ARCHITECTURE, avec la société PRONIER PROMOTION, à payer au syndicat des copropriétaires des résidences « COTY » et « SAINT-NICOLAS » la somme globale de 421. 996, 58 , sous la garantie par SOCOTEC à hauteur de 35 %, 
Aux motifs que « le syndicat des copropriétaires des résidences « Coty » et « Saint-Nicolas » justifie de la résolution adoptée lors de l'assemblée générale du 22 juin 2004 tendant à autoriser les actions en justice à l'origine du présent litige ; que le syndic bénéficie donc bien de l'autorisation exigée par l'article 55 du décret du 17 mars 1967 lui permettant d'agir au nom du syndicat des copropriétaires de sorte que ce moyen d'irrecevabilité soulevé par les appelants doit être écarté » (arrêt, p. 6, pénult. §), « qu'il est constant que les 24 octobre 1998, 24 et 26 décembre 1999 et 4 juillet 2000, le sous-sol du l'ensemble immobilier situé au Havre... s'est trouvé inondé ; que la première fois, le sinistre a eu pour origine l'absence d'obturation d'une canalisation, en cours de chantier, qui a eu pour effet de noyer sous plus d'un mètre d'eau la machinerie de l'ascenseur du n° 32 ; que les deux autres fois des précipitations importantes-qui ont donné lieu à un arrêté de reconnaissance d'état de catastrophe naturelle-ont été à l'origine de l'inondation du sous-sol de l'ensemble immobilier et ont notamment atteint les machineries des ascenseurs des...
... entraînant l'arrêt immédiat de ceux-ci ; 
Attendu que les experts exposent, sans être contredits, que ce phénomène d'inondation tient au fait que la cote de 4 m NGF a été sensiblement respectée pour la partie la plus haute de l'ensemble immobilier, c'est-à-dire celle située au n° 32 de la rue..., mais que, par suite du trottoir en pente, cette cote descend à environ 3, 50 m à l'autre extrémité correspondant au n° 44 de la même rue, de sorte que l'eau de pluie a dévalé cette pente, est passée sous les portes cochères de l'immeuble pour s'engouffrer dans l'escalier et sous la porte palière des ascenseurs, inondant ainsi les locaux de machinerie situées au soussol ; 
Attendu que nul ne discute l'analyse du tribunal selon laquelle ces désordres qui sont apparus postérieurement à la réception (dont la date n'est pas précisée), rendent impropres à leur destination le sous-sol et les ascenseurs et que, le délai de dix ans n'étant pas expiré, les participants à l'acte de construire voient leur responsabilité engagée sur le fondement de l'article 1792 du code civil ; que c'est dans ces conditions que le tribunal a retenu à ce titre la responsabilité de la société PRONIER PROMOTION et des deux architectes, M. X... et la société BLD Architecture ; que la première, visée par les articles 1646-1 et 1792-1 du code civil, ne le discute pas ; que les seconds prétendent qu'ils doivent être exonérés de leur responsabilité par suite d'une cause étrangère tenant aux instructions données par la Ville du Havre qu'ils ont dû respecter et qui, selon eux, constituent la cause des dommages ; 
Attendu qu'une telle argumentation ne peut prospérer que s'il n'est établi aucune faute du maître d'oeuvre ayant concouru, au moins en partie, à la réalisation du préjudice ; 
Attendu qu'il est exact que les experts ont mis en évidence et détaillé (spécialement pages 74 et 75 de leur rapport) les distorsions et insuffisances apparaissant dans les prescriptions figurant sur les documents élaborés par la Ville du Havre ; qu'ils ont indiqué qu'à leurs yeux celle-ci avait une part de responsabilité dans la survenance des dommages sur laquelle il n'appartient assurément pas à la Cour de se prononcer ; 
Mais attendu que les architectes ont personnellement commis des fautes ne leur permettant pas de se prévaloir de la cause étrangère qu'ils allèguent ; 
Attendu que les experts ont été frappés par le fait que les deux côtés de la même rue, comportant des constructions édifiées à la même époque, n'aient pas été, en ce qui concerne la cote altimétrique, traités de la même façon : que du côté litigieux en effet, des cotes varient de 3, 50 m à 3, 72 m NGF alors que, de l'autre côté, la cote altimétrique est toujours à plus de 4 m NGF ; 
Que cette circonstance et les distorsions sur les documents administratifs auraient dû conduire les maîtres d'oeuvre, expliquent les experts (page 75 de leur rapport), à prendre contact et rencontrer les services techniques pour une mise au point-qu'ils qualifient d'essentielle-au sujet de la cote du seuil inférieur ; que la faute des architectes aura consisté, à cet égard, soit à ne pas avoir vu le problème, soit, l'ayant vu, à ne pas avoir fait le nécessaire pour qu'il y soit remédié ; 
Que de même, les architectes n'ont pas réagi de manière adaptée à la réception du courrier de la Ville du Havre du 13 juin 1997 faisant état d'une altimétrie de 4 m NGF ; 
Que les experts relèvent encore que les architectes ne se sont pas suffisamment interrogés au sujet des réseaux publics dans lesquels allaient être raccordés les réseaux privés en provenance des résidences Coty et Saint Nicolas alors que le contexte aurait dû les conduire à faire, compte tenu notamment de la création d'une surface commerciale, des sinistres antérieurs sur ce site et de l'urbanisation toujours plus importante avec des réseaux publics inchangés ; 
Attendu que ces divers manquements de M. X... et de la société BLD Architecture ont contribué, de façon certaine, à la réalisation des dommages de sorte que c'est à juste titre que le tribunal les a condamnés in solidum avec la société PRONIER PROMOTION à indemniser le syndicat des copropriétaires du préjudice subi » (arrêt p. 7 & 8), 
Alors que, d'une part, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale ; qu'une habilitation donnée à un avocat n'est pas donnée à un syndic, elle ne permet donc pas à ce dernier d'agir en justice au nom du syndicat ; qu'en l'espèce, pour justifier de la recevabilité de son action, le syndicat de copropriété s'est fondé exclusivement sur un procès-verbal d'assemblée générale de la copropriété du 22 juin 2004 désignant un avocat pour agir en justice ; qu'en se fondant sur cette assemblée pour décider que le syndic bénéficiait de l'autorisation exigée par l'article 55 du décret du 17 mars 1967, la cour d'appel a violé ce texte ; 
Alors que, d'autre part, tout acte administratif est présumé légal et les renseignements délivrés par l'administration présumés exacts, et peuvent constituer une cause étrangère exonératoire de responsabilité des constructeurs ; qu'en l'espèce, dans leurs conclusions d'appel, les architectes ont soutenu qu'ils avaient scrupuleusement respecté les prescriptions résultant des permis de construire délivrés par la ville du Havre, qu'ils avaient demandé à celle-ci un plan rez-de-chaussée avec niveau des entrées à définir par ses services, et que la ville avait répondu en adressant un plan comportant des cotes qui ont été respectées ; qu'en décidant, dans ces conditions, que les inexactitudes affectant le permis et les renseignements délivrés par l'administration ne caractérisaient pas une cause étrangère, la cour d'appel a violé l'article 1792 du Code civil. 
Moyen produit par la SCP Odent et Poulet, avocat aux Conseils pour la société Socotec (demanderesse au pourvoi provoqué). 
Le moyen de cassation fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR condamné in solidum M. X... et la société BLD ARCHITECTURE, avec la société PRONIER PROMOTION, à payer au SDC des résidences « COTY » et « SAINT-NICOLAS » la somme globale de 421. 996, 58 , sous la garantie par SOCOTEC à hauteur de 35 %, 
AUX MOTIFS QUE « le syndicat des copropriétaires des résidences « Coty » et « Saint-Nicolas » justifie de la résolution adoptée lors de l'assemblée générale du 22 juin 2004 tendant à autoriser les actions en justice à l'origine du présent litige ; que le syndic bénéficie donc bien de l'autorisation exigée par l'article 55 du décret du 17 mars 1967 lui permettant d'agir au nom du syndicat des copropriétaires de sorte que ce moyen d'irrecevabilité soulevé par les appelants doit être écarté » (arrêt, p. 6, pénult. §), « qu'il est constant que les 24 octobre 1998, 24 et 26 décembre 1999 et 4 juillet 2000, le sous-sol du l'ensemble immobilier situé au Havre... s'est trouvé inondé ; que la première fois, le sinistre a eu pour origine l'absence d'obturation d'une canalisation, en cours de chantier, qui a eu pour effet de noyer sous plus d'un mètre d'eau la machinerie de l'ascenseur du n° 32 ; que les deux autres fois des précipitations importantes-qui ont donné lieu à un arrêté de reconnaissance d'état de catastrophe naturelle-ont été à l'origine de l'inondation du sous-sol de l'ensemble immobilier et ont notamment atteint les machineries des ascenseurs des...
... entraînant l'arrêt immédiat de ceuxci ; Attendu que les experts exposent, sans être contredits, que ce phénomène d'inondation tient au fait que la cote de 4 m NGF a été sensiblement respectée pour la partie la plus haute de l'ensemble immobilier, c'est-à-dire celle située au n° 32 de la rue..., mais que, par suite du trottoir en pente, cette cote descend à environ 3, 50 m à l'autre extrémité correspondant au n° 44 de la même rue, de sorte que l'eau de pluie a dévalé cette pente, est passée sous les portes cochères de 5 l'immeuble pour s'engouffrer dans l'escalier et sous la porte paliere des ascenseurs, inondant ainsi les locaux de machinerie situées au sous-sol ; Attendu que nul ne discute l'analyse du tribunal selon laquelle ces désordres qui sont apparus postérieurement à la réception (dont la date n'est pas précisée), rendent impropres à leur destination le sous-sol et les ascenseurs et que, le délai de dix ans n'étant pas expiré, les participants à l'acte de construire voient leur responsabilité engagée sur le fondement de l'article 1792 du code civil ; que c'est dans ces conditions que le tribunal a retenu à ce titre la responsabilité de la société PRONIER PROMOTION et des deux architectes, M. X... et la société BLD Architecture ; que la première, visée par les articles 1646-1 et 1792-1 du code civil, ne le discute pas ; que les seconds prétendent qu'ils doivent être exonérés de leur responsabilité par suite d'une cause étrangère tenant aux instructions données par la Ville du Havre qu'ils ont dû respecter et qui, selon eux, constituent la cause des dommages ; Attendu qu'une telle argumentation ne peut prospérer que s'il n'est établi aucune faute du maître d'oeuvre ayant concouru, au moins en partie, à la réalisation du préjudice ; Attendu qu'il est exact que les experts ont mis en évidence et détaillé (spécialement pages 74 et 75 de leur rapport) les distorsions et insuffisances apparaissant dans les prescriptions figurant sur les documents élaborés par la Ville du Havre ; qu'ils ont indiqué qu'à leurs yeux celle-ci avait une part de responsabilité dans la survenance des dommages sur laquelle il n'appartient assurément pas à la Cour de se prononcer ; Mais attendu que les architectes ont personnellement commis des fautes ne leur permettant pas de se prévaloir de la cause étrangère qu'ils allèguent ; Attendu que les experts ont été frappés par le fait que les deux côtés de la même rue, comportant des constructions édifiées à la même époque, n'aient pas été, en ce qui concerne la cote altimétrique, traités de la même façon : que du côté litigieux en effet, des cotes varient de 3, 50m à 3, 72 m NGF alors que, de l'autre côté, la cote altimétrique est toujours à plus de 4m NGF ; Que cette circonstance et les distorsions sur les documents administratifs auraient dû conduire les maîtres d'oeuvre, expliquent les experts (page 75 de leur rapport), à prendre contact et rencontrer les services techniques pour une mise au point-qu'ils qualifient d'essentielle-au sujet de la cote du seuil inférieur ; que la faute des architectes aura consisté, à cet égard, soit à ne pas avoir vu le problème, soit, l'ayant vu, à ne pas avoir fait le nécessaire pour qu'il y soit remédié ; Que de même, les architectes n'ont pas réagi de manière adaptée à la réception du courrier de la Ville du Havre du 13 juin 1997 faisant état d'une altimétrie de 4 m NGF ; Que les experts relèvent encore que les architectes ne se sont pas suffisamment interrogés au sujet des réseaux publics dans lesquels allaient être raccordés les réseaux privés en provenance des résidences Coty et Saint Nicolas alors que le contexte aurait dû les conduire à faire, compte tenu notamment de la création d'une surface commerciale, des 6 sinistres antérieurs sur ce site et de l'urbanisation toujours plus importante avec des réseaux publics inchangés ; Attendu que ces divers manquements de M. X... et de la société BLD Architecture ont contribué, de façon certaine, à la réalisation des dommages de sorte que c'est à juste titre que le tribunal les a condamnés in solidum avec la société PRONIER PROMOTION à indemniser le syndicat des copropriétaires du préjudice subi ; 
Attendu que la société SOCOTEC rappelle que le contrôleur technique n'est pas un constructeur, ce que les premiers juges ont eux-mêmes énoncé ; 
Qu'elle était tenue cependant d'une mission complète de contrôleur technique et devait exécuter les obligations lui incombant en conséquence ; 
Attendu que la société SOCOTECfait valoir qu'il ne peut lui être reproché de ne pas avoir tenu compte du courrier de la ville du Havre du 13 juin 1997car elle n'en a jamais eu connaissance ; que s'il est vrai que cet argument déjà invoqué par le contrôleur technique lors des opérations d'expertise a été écarté par les experts comme n'étant pas crédible, force est de constater que ceux-ci n'ont à cet égard présumé que ce document avait été porté à la connaissance de la société SOCOTEC, mais la Cour ne dispose pas d'éléments permettant d'affirmer que tel a réellement été le cas de sorte qu'aucun grief ne sera retenu de ce chef ; 
Mais attendu en revanche que le rapport de MM. Y... et Z... met en évidence deux fautes commises par la société SOCOTEC dans le cadre de la mission qui lui avait été confiée ; 
Que la première porte sur son rapport initial du 22 mai 1997 en ce que :
- En page 10 il contient des informations inexactes sur le réseau public d'évacuation et sous-estime le caractère inondable du secteur,
- En page 11, il admet la cote « cohérente avec le niveau haut habituel de la nappe en ville basse du Havre (2, 75 m NGF en moyenne) avec des remontées exceptionnelles à 3, 5 m NGF » alors que, précisément, la cote de 3, 5 NGF est celle du seuil d'entrée d'un bâtiment en projet de construction ; 
Que la seconde faute, d'ailleurs retenue par le tribunal et qui, contrairement à ce que soutient la société SOCOTEC, n'excède pas ses obligations car, pour reprendre l'expression des experts, le contrôleur technique est « spécialiste dans la maîtrise technique des points sensibles », il lui appartenait de s'interroger, en l'absence de recherche de l'architecte sur ce point, sur la capacité et le volume recevable des équipements du réseau public en place, ce qu'elle n'a pas fait ; 
Que ces manquements de la société SOCOTEC aux obligations découlant pour elle de la convention de contrôle technique conclue avec la société PRONIER PROMOTION doivent conduire la Cour à confirmer le jugement en ce qu'il a décidé que la société SOCOTEC devait, in solidum avec M. X... et la société BLD ARCHITECTURE, garantir la société PRONIER PROMOTION des condamnations prononcées contre celle-ci ; 
Attendu, s'agissant des rapports avec les architectes d'une part, la société SOCOTEC d'autre part, que la répartition de 80 % de responsabilité à la charge des premiers et de 20 % à la charge de la seconde retenue par le tribunal ne prend pas suffisamment en compte les défaillances de la société SOCOTEC de sorte que le jugement étant réformé sur ce point, il sera retenu 65 % à la charge de M. X... et la société BLD Architecture et 35 % à la charge de la société SOCOTEC » (arrêt p. 7 & 8), 
ALORS QUE le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale ; qu'une habilitation donnée à un avocat n'est pas donnée à un syndic, elle ne permet donc pas à ce dernier d'agir en justice au nom du syndicat ; qu'en l'espèce, pour justifier de la recevabilité de son action, le syndicat de copropriété s'est fondé exclusivement sur un procèsverbal d'assemblée générale de la copropriété du 22 juin 2004 désignant un avocat pour agir en justice ; qu'en se fondant sur cette assemblée pour décider que le syndic bénéficiait de l'autorisation exigée par l'article 55 du décret du 17 mars 1967, la cour d'appel a violé ce texte.