LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 7 septembre 2010), qu'en 2003, les époux X..., maîtres de l'ouvrage, ont, sous la maîtrise d'oeuvre de M. Y..., architecte, confié les travaux d'extension de leur maison à la société Olivero BTP (société Olivero) par un marché à forfait, prévoyant un délai d'exécution de six mois ; que reprochant aux constructeurs des désordres et l'abandon du chantier, les époux X... les ont, après expertise, assignés en réparation, demandant la résiliation des contrats, la fixation de la réception au 29 octobre 2004, et leur condamnation solidaire au paiement, au-delà de l'apurement des comptes, de pénalités contractuelles de retard et de dommages et intérêts au titre de leur préjudice de jouissance à compter du 22 janvier 2004, date à laquelle les travaux auraient dû être achevés jusqu'au jour du paiement total des travaux de reprise et moins values; que M. Y... et la société Olivero ont, par voie reconventionnelle, sollicité le règlement, pour le premier, du solde de ses honoraires, et, pour la seconde, du solde de son marché; 
Attendu que les époux X... font grief à la cour d'appel de les condamner à payer certaines sommes à la société Olivero et à M. Y..., alors, selon le moyen : 
1°/ que la résiliation du contrat de construction qui n'a pas d'effet rétroactif, ne fait obstacle ni à l'application au constructeur de pénalités contractuelles en cas de retard d'exécution, ni à l'indemnisation du préjudice de jouissance subi par le maître de l'ouvrage ; que dès lors, en affirmant qu'à compter de la résiliation du contrat intervenue le 22 janvier 2004, prononcée aux torts exclusifs de l'entrepreneur qui avait abandonné le chantier, les époux X... ne subissaient plus aucun préjudice, ce qui faisait obstacle à l'application de pénalités contractuelles en cas de retard d'exécution et à l'indemnisation du préjudice de jouissance subi pour la même raison, la cour d'appel a violé l'article 1184 du code civil ;
2°/ que pour être exonératoire de responsabilité, le fait de la victime doit être fautif et présenter les caractères de la force majeure ; que la circonstance qu'après apurement des comptes entre les parties, le maître d'oeuvre s'avère finalement créancier au titre du solde du marché, ne révèle ni une faute du maître de l'ouvrage ni un événement présentant les caractères de la force majeure ; que dès lors, en affirmant que le fait que l'entrepreneur principal ne soit, après compensation, tenu à aucune somme au titre des malfaçons, était de nature à excuser son retard dans l'achèvement des travaux, la cour d'appel a violé les articles 1147 et 1148 du code civil ;
3°/ que la compensation entre la dette du maître de l'ouvrage pour les travaux exécutés, rendue exigible du seul fait de la résiliation judiciaire du contrat prononcée par le juge, et sa créance de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance, qui résulte de la déclaration de responsabilité du constructeur, ne peut s'opérer que par la voie d'une compensation judiciaire produisant effet seulement à compter de la décision qui la constate ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a déduit du fait que le chantier devait être achevé le 22 janvier 2004, « qu'à cette même date, et par le jeu de la compensation », M. et Mme X... étaient débiteurs, et ne subissaient plus aucun préjudice de jouissance ; qu'en statuant ainsi, quand aucune compensation automatique n'avait pu intervenir le 22 janvier 2004, puisque la créance du constructeur résultait du fait que le contrat qui la justifiait était résilié par le juge et sa dette au titre du préjudice de jouissance subi par les propriétaires devait être reconnue et liquidée par le juge, la cour d'appel a violé les articles 1289 et suivants du code civil.
Mais attendu qu'ayant constaté que la rupture entre les parties était déjà consommée le 22 janvier 2004, date à laquelle le chantier devait être achevé, et retenu qu'à cette date, à laquelle il convenait de se placer pour apprécier le retard de livraison, les époux X... restaient débiteurs des constructeurs par le jeu de la compensation entre les sommes qu'ils avaient versées et la valeur des travaux réalisés après déduction des moins-values et du coût des reprises, la cour d'appel, qui a prononcé la résiliation du contrat, a pu retenir que les demandes des époux X... au titre du retard de livraison et du préjudice de jouissance à compter du 22 janvier 2004 n'étaient pas fondées ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les époux X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux X... à verser la somme de 2 500 euros à M. Y... ; rejette la demande des époux X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf février deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils pour les époux X...

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné les époux X... à payer à la société Olivero la somme de 18.990,25  et à M. Y... la somme de 1.123,66  TTC ;
AUX MOTIFS QUE le nombre des malfaçons constatées et considérable ; que certaines de ces malfaçons procèdent d'une réalisation grossière que l'expert qualifie à juste titre d'inacceptable, par exemple l'escalier hélicoïdal du sous-sol, mal conçu avec des foulées de 10 cm et mal réalisé avec des hauteurs de marches disparates allant de 15 à 20 cm et des profondeurs de marche allant de 17 à 30 cm, difficilement praticable, ne respectant pas les règles du balancement et dont la configuration ne permet pas la pose des nez de marche prévus ; qu'il s'agit essentiellement de défauts d'exécution ; qu'au lieu de corriger les défauts signalés, l'entreprise a poursuivi sur les mêmes errements qui ne pouvaient échapper à un minimum de surveillance du chantier par l'architecte ; que la rupture des relations contractuelles ne peut être imputée au maître de l'ouvrage dont la réticence à s'exposer à un manque de soin avéré était parfaitement légitime, tandis que l'architecte a estimé pouvoir se démunir des clés de M. et Mme X... en les déposant au restaurant voisin du chantier ; que le jugement doit être réformé en ce qu'il a partagé entre les parties la responsabilité de la rupture du lien contractuel ; qu'il doit être confirmé sur l'apurement de compte fondé sur les paiements dont il a été justifié au cours de l'expertise, sur le décompte par l'expert des travaux réalisés et sur l'estimation par celui-ci des moins-values et du coût des reprises, le premier juge ayant écarté de façon tout à fait pertinente la contestation des évaluations basées sur le devis de l'entreprise Carvalho alors que l'expert n'a pas reçu de contre-proposition ; que la date de réception doit être fixée au 29 octobre 2004, date de l'état des lieux dressé par l'expert Z..., avec pour réserves les inachèvements et malfaçons par lui constatés ; que les certificats médicaux produits ne suffisent pas à caractériser le lien de causalité entre les malfaçons et les troubles physiologiques que Mme X... prétend rattacher aux désordres affectant l'ouvrage ; que par contre, outre la privation de jouissance et le caractère déceptif de travaux pesant lourdement sur leurs facultés contributives, l'expert décrit page 138 les conditions d'existence inconfortables auxquelles M. et Mme X... ont été exposés par la défaillance de leurs cocontractant, occupant une partie de l'ancienne habitation, le garage servant de cuisine, le lavabo de la salle de bains servant d'évier  situation tolérable quelques mois devenant insupportable dans la durée. Mais prenant en compte les modifications non imputables aux constructeurs, les contraintes diverses telles que les périodes de congés, ainsi que les jours d'intempéries, l'expert propose pour date à laquelle le chantier devait être achevé le 22 janvier 2004 ; il convient de se placer à cette date pour l'indemnisation du retard de livraison ; à cette date, la rupture était consommée, puisqu'elle est intervenue début janvier 2004 ; qu'à cette même date, et par le jeu de la compensation, c'était M. et Mme X... qui se trouvaient débiteurs, de sorte que le préjudice de jouissance postérieur ne peut être mis sur le compte d'un retard des constructeurs à payer des sommes dont ils seraient restés redevables ; sauf sur l'imputabilité de la rupture et la date de réception, le jugement entrepris doit être confirmé ;
1) ALORS QUE la résiliation du contrat de construction qui n'a pas d'effet rétroactif, ne fait obstacle ni à l'application au constructeur de pénalités contractuelles en cas de retard d'exécution, ni à l'indemnisation du préjudice de jouissance subi par le maître de l'ouvrage ; que dès lors, en affirmant qu'à compter de la résiliation du contrat intervenue le 22 janvier 2004, prononcée aux torts exclusifs de l'entrepreneur qui avait abandonné le chantier, les époux X... ne subissaient plus aucun préjudice, ce qui faisait obstacle à l'application de pénalités contractuelles en cas de retard d'exécution et à l'indemnisation du préjudice de jouissance subi pour la même raison, la cour d'appel a violé l'article 1184 du code civil ;
2) ALORS QUE pour être exonératoire de responsabilité, le fait de la victime doit être fautif et présenter les caractères de la force majeure ; que la circonstance qu'après apurement des comptes entre les parties, le maître d'oeuvre s'avère finalement créancier au titre du solde du marché, ne révèle ni une faute du maître de l'ouvrage ni un événement présentant les caractères de la force majeure ; que dès lors, en affirmant que le fait que l'entrepreneur principal ne soit, après compensation, tenu à aucune somme au titre des malfaçons, était de nature à excuser son retard dans l'achèvement des travaux, la cour d'appel a violé les articles 1147 et 1148 du code civil ;
3) ALORS, en tout état de cause, QUE la compensation entre la dette du maître de l'ouvrage pour les travaux exécutés, rendue exigible du seul fait de la résiliation judiciaire du contrat prononcée par le juge, et sa créance de dommagesintérêts pour préjudice de jouissance, qui résulte de la déclaration de responsabilité du constructeur, ne peut s'opérer que par la voie d'une compensation judiciaire produisant effet seulement à compter de la décision qui la constate ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a déduit du fait que le chantier devait être achevé le 22 janvier 2004, « qu'à cette même date, et par le jeu de la compensation », M. et Mme X... étaient débiteurs, et ne subissaient plus aucun préjudice de jouissance ; qu'en statuant ainsi, quand aucune compensation automatique n'avait pu intervenir le 22 janvier 2004, puisque la créance du constructeur résultait du fait que le contrat qui la justifiait était résilié par le juge et sa dette au titre du préjudice de jouissance subi par les propriétaires devait être reconnue et liquidée par le juge, la cour d'appel a violé les articles 1289 et suivants du code civil.