LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le premier moyen, ci-après annexé : 
Attendu qu'ayant exactement énoncé que le bref délai prévu par l'article 1648 du code civil, dans sa rédaction applicable à l'espèce, commençait à courir non à compter de la manifestation des désordres mais à compter de la date à laquelle l'acquéreur avait eu connaissance certaine du vice et souverainement retenu que les acquéreurs n'avaient été informés de la déstabilisation de l'assise des fondations du bâtiment, cause des fissurations, que le 12 décembre 2004 alors que l'assignation en référé, interruptive de la prescription, avait été délivrée le 11 avril 2005, la cour d'appel, appréciant souverainement la brièveté du délai pour agir, en a déduit à bon droit que l'action des époux X... était recevable ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé : 
Attendu qu'ayant retenu qu'il n'était pas contesté que le bien vendu était affecté de désordres, l'expert judiciaire dont les conclusions n'étaient pas critiquées, ayant relevé que des lézardes se développaient et se développeront en affectant la solidité du bâti, que ces désordres existaient dès 1998, que ces fissures étaient les premières manifestations des désordres dus aux fondations insuffisantes de l'immeuble, et qu'il ressortait d'un article de presse paru en 1999 que les époux Y... avaient connaissance de ce que les lézardes résultaient de la mauvaise assise du bâtiment sur un sol argileux, la cour d'appel, répondant aux conclusions et sans dénaturation des conclusions de l'expert, en a souverainement déduit que les époux Y... avaient connaissance des vices affectant l'immeuble au jour de la vente ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
Sur le troisième moyen, ci-après annexé : 
Attendu qu'ayant retenu que le dossier, pour lequel l'expert préconisait des injections de résine dans le sol, concernait un sinistre de nature différente et que les vendeurs n'avaient pas soumis le rapport d'expertise à une entreprise spécialisée pour permettre d'établir qu'une telle technique pourrait éventuellement être utilisée, la cour d'appel a souverainement déduit de ces seuls motifs que la solution préconisée par l'expert devait être adoptée ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE le pourvoi ; 
Condamne les époux Y... aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux Y... à payer aux époux X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des époux Y... ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux juin deux mille dix. MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
Moyens produits par la SCP de Chaisemartin et Courjon, avocat aux Conseils pour les époux Y... 

PREMIER MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déclaré recevable l'action en garantie des vices cachés engagée par Monsieur et Madame X... ; 
AUX MOTIFS QU'aux termes de l'article 1648 du Code civil, dans sa rédaction applicable en l'espèce, puisque la vente a été conclue avant l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 17 février 2005, l'action en garantie des vices cachés doit être intentée par l'acquéreur dans un bref délai ; que ce bref délai commence à courir, non à compter de la manifestation des désordres, si l'acquéreur pouvait les croire sans gravité mais à compter de la date à laquelle il a eu connaissance certaine du vice ; qu'en l'espèce, Monsieur et Madame X... ont fait appel, en novembre 2002, à Monsieur Z..., qui a pour activité la recherche de plomb, de termites, la vérification des normes de surfaces et le « diagnostic technique immobilier » ; que Monsieur Z... s'est borné à constater la présence de plusieurs fissures sur les murs et sols de l'immeuble sans mentionner les éventuelles causes de ces fissurations ; qu'il n'est ni allégué ni démontré qu'il a attiré l'attention des appelants sur la nécessité de procéder à des investigations plus approfondies et que Monsieur et Madame X..., profanes en matière immobilière, n'ont donc pu avoir conscience de la gravité des désordres qui commençaient à se manifester ; que les fissures s'étant en partie résorbées au cours de l'hiver 2002-2003, les époux X... se sont d'autant moins inquiétés de leur cause qu'ils savaient que la maison était ancienne et que leurs vendeurs avaient déjà procédé au rebouchage de plusieurs fissures sans les aviser d'affaissements de l'immeuble ; que, cependant, devant de nouvelles manifestations de fissuration et d'augmentation de la taille des lézardes survenues eu cours des étés 2003 et 2004, les appelants ont déclaré le sinistre à leur assureur qui a mandaté un expert, le cabinet A...- B... ; que ce dernier leur a fait connaître, le 12 décembre 2004, que les fissures étaient la conséquence d'une déstabilisation de l'assise des fondations du bâtiment et a précisé que celui-ci se fractionnait ; que les vices cachés affectant l'immeuble n'étaient pas les lézardes mais la cause des fissurations qu'ils avaient pu auparavant constater, ce n'est donc qu'à cette date que Monsieur et Madame X... ont été informés de l'existence d'un vice affectant leur immeuble et de sa gravité ; que le cabinet A...- B... ayant précisé, en janvier 2005, qu'ignorant le niveau auquel le sol était stable, il était dans l'incapacité de donner des indications sur la nature des travaux à réaliser, les acquéreurs ont assigné leurs vendeurs devant le juge des référés dès le 11 avril 2005 pour solliciter l'organisation d'une expertise contradictoire ; que cette procédure a interrompu leur délai d'action ; que le rapport d'expertise ayant été déposé le 20 juillet 2006, les époux X... ont, le 13 septembre 2006, assigné les époux Y... devant le tribunal de grande instance de Montargis ; qu'au vu de cette chronologie, il convient d'infirmer la décision déférée puisque l'action en garantie des vices cachés a été intentée par les appelants dans le bref délai de l'article 1648 du Code civil et est donc recevable ; 
ALORS QU'il résulte des propres constatations de l'arrêt qu'en novembre 2002, les acquéreurs avaient mandaté Monsieur Z... spécialisé le « diagnostic technique immobilier », qui a constaté la présence de plusieurs fissures sur les murs et sols de l'immeuble ; qu'il en résulte qu'à cette date les acquéreurs, qui étaient assistés d'un professionnel de l'immobilier, et à qui il appartenait de s'enquérir de l'origine de ces désordres, étaient en mesure de prendre connaissance du vice dans toute son étendue et sa gravité ; qu'en écartant néanmoins cette date comme point de départ du bref délai de l'action en garantie des vices cachés, la Cour d'appel a méconnu les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1648 du Code civil. 
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que l'immeuble litigieux était, antérieurement à la vente, atteint de vices cachés connus des vendeurs, et d'avoir, en conséquence, condamné solidairement Monsieur et Madame Y... à payer à Monsieur et Madame X... la somme indexée de 145. 258, 22 , ainsi que les sommes de 4. 220  et de 4. 784  à titre de dommages et intérêts ; 
AUX MOTIFS QU'il n'est pas contesté que le bien vendu est affecté de désordres, l'expert judiciaire, dont les conclusions ne sont pas contestées, ayant relevé que se développent et se développeront encore sur l'immeuble des lézardes qui affectent la solidité du bâti ; que l'expert a précisé que les désordres existaient dès 1998, soit antérieurement à la vente ; que le fait que l'immeuble soit appelé « La Tuilerie » suffit, certes, à informer sur la nature argileuse du sol, mais non sur l'existence de vices affectant la construction d'un immeuble sans fondations suffisantes pour sa stabilité ; qu'étaient seuls visibles, au moment de la vente, les colmatages de quelques fissures sur le pignon est et sur la façade avant, sans que les vendeurs n'aient fait connaître à leurs acquéreurs l'origine de ces lézardes ; que les époux X... ont pu légitimement penser que ces fissures, comme la présence de tirants, avaient pour cause des tassements primaires mais ne présentaient rien d'inquiétant pour une maison ayant plus de 130 ans ; qu'il résulte cependant de l'expertise que les fissures étaient les premières manifestations des désordres dus aux fondations insuffisantes de l'immeuble ; que les vices affectant l'immeuble existaient donc bien avant la vente et étaient cachés aux acquéreurs qui n'auraient donné de ce bien qu'un moindre prix s'ils les avaient connus puisqu'ils rendent la construction, qui se fractionne de plus en plus, impropre à sa destination ; que les époux Y... font cependant valoir que le contrat de vente comprenait une clause excluant leur garantie des vices cachés pouvant affecter le bien vendu et affirment que cette clause doit trouver application puisqu'ils n'étaient pas informés de la cause des fissurations apparues lors de leur occupation de l'immeuble ; qu'ils soulignent que si Monsieur Z..., technicien du bâtiment, n'a pas compris l'importance des désordres qu'il avait constatés, eux-mêmes, profanes en matière de construction, pouvaient encore moins en connaître la cause ; mais que les époux X... versent aux débats un article paru le 23 septembre 1999 dans le « Journal de Gien » et intitulé : « Saint Florent le Jeune : Maison fissurées par la sécheresse : les époux Y... lancent un appel » ; que cet article commence ainsi : « Monsieur et Madame Y... ont eu la désagréable surprise de se voir se fissurer sérieusement, en 1998, l'un des pignons de leur maison » ; qu'il se poursuit en précisant qu'« âgée de plus de 130 ans, la demeure a été édifiée sur une couche d'argile en profondeur. Et la sécheresse de ces dernières années (les époux Y... n'ont plus d'eau dans leurs puits depuis 3 ans) a entraîné l'apparition des ces fissures » ; qu'il se termine en mentionnant que les intimés « se sont tournés vers la mairie pour une éventuelle procédure sécheresse qui permettrait aux assurances de couvrir une partie des dépenses. Monsieur et Madame Y... lancent donc un appel à tous les propriétaires de la commune qui auraient constaté des faits similaires sur leurs maisons et les invitent à prendre contact avec eux » ; que Monsieur et Madame Y... ne peuvent donc aujourd'hui soutenir qu'ils ignoraient que les lézardes apparues étaient dues à une mauvaise assise du bâtiment sur un sol argileux ; qu'ils étaient parfaitement conscients que les désordres n'étaient pas bénins puisque l'article mentionnait que leur immeuble s'était « sérieusement fissuré » et qu'ils cherchaient à faire prendre en charge par leur assurance une partie des dépenses nécessaires à la reprise des désordres ; que ce n'est que parce qu'ils n'ont eu aucune réponse après parution de l'article de presse susvisé que les intimés, n'ayant pu obtenir le classement de leur commune au titre d'une catastrophe naturelle sécheresse, ont renoncé à saisir leur assureur et n'ont donc pas effectué de déclaration de sinistre ; qu'ils n'ont cependant fait effectuer aucuns travaux par une entreprise qualifiée mais que, de l'aveu même de Madame Y... dans un courrier adressé aux appelants le 12 janvier 2005, son mari « étant du bâtiment a donc effectué lui-même les travaux de consolidation de ce pignon » ; que l'expertise a en effet permis de constater la présence, sous l'assise du mur pignon lézardé d'une semelle en béton armé réalisée par Monsieur Y... après qu'il eût constaté, selon ses propres déclarations à l'expert judiciaire, que les murs porteurs n'étaient ancrés dans le sol qu'à 70 centimètres de profondeur ; que Monsieur et Madame Y..., qui ont vendu leur immeuble trois ans après la survenance du sinistre et la réalisation de leurs propres travaux de confortation, ne pouvaient avoir oublié la cause des « sérieuses » fissurations apparues en 1998 ; qu'ils ne peuvent soutenir, alors qu'ils avaient eux-mêmes passé un appel par voie de presse, vérifié l'absence de fondations du bâtiment implanté dans un sol argileux, et jugé indispensable de réaliser une consolidation de fortune, qu'ils n'avaient pas connaissance de l'origine des lézardes ni conscience qu'un nouvel épisode de sécheresse entraînerait immanquablement de nouvelles fissurations mais qu'ils se devaient, à l'évidence, de signaler, lors de la vente, l'affaissement du pignon sud est du bien vendu, ainsi que la réalisation de la dalle de béton, faisant ainsi connaître aux acquéreurs la cause des fissurations affectant le bien vendu ; qu'une clause limitative de garantie ne peut avoir de valeur que si le vendeur est de bonne foi et qu'il ignore le vice de la chose vendue ; que les époux Y..., qui connaissaient le vice affectant leur bien, ne peuvent en conséquence exciper de la clause de non garantie incluse à l'acte authentique de vente mais seront au contraire, tenus, en application de l'article 1645 du Code civil, de supporter non seulement l'intégralité des travaux de réparation de l'immeuble mais aussi l'ensemble des préjudices subis par les acquéreurs ; 
ALORS, D'UNE PART, QU'en énonçant qu'il « résulte cependant de l'expertise que les fissures étaient les premières manifestations des désordres dus aux fondations insuffisantes de l'immeuble », quand l'expert judiciaire mentionnait que « tous les désordres examinés ont pour origine une instabilité des sols d'assise », que « l'horizon d'ancrage » des fondations de 70 centimètres de profondeur est « manifestement sensible aux variations de teneur en eau » et que « les désordres observés sont récents (1998 / 2005) et ne sont pas liés à des tassements primaires, vu l'ancienneté du bâtiment, mais bien à la sécheresse », reliant les désordres à la sécheresse, et non pas directement au caractère inadapté des fondations, la Cour d'appel a dénaturé les termes susvisés clairs et précis du rapport d'expertise judiciaire et violé l'article 1134 du Code civil ; 
ALORS, D'AUTRE PART, QUE les exposants soutenaient que les fissures apparues sur le pignon de leur maison à la suite de la sécheresse de 1998 avaient été traitées par des moyens visibles pour un profane et s'étaient stabilisées pendant quatre ans avant la vente, de sorte qu'ils avaient cru de bonne foi qu'elles ne présentaient pas de caractère évolutif ; qu'en refusant néanmoins de faire application de la clause les exonérant de la garantie des vices cachés stipulée à leur profit, sans constater qu'ils avaient connaissance du caractère évolutif de ces fissures, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 du Code civil, ensemble l'article 1645 du même Code ; 
ALORS, ENFIN, QU'en ne répondant pas aux conclusions de Monsieur et Madame Y... qu'ils ne pouvaient avoir connaissance d'un vice qui ne s'est manifesté dans toute son étendue que postérieurement à la vente, à la suite d'un phénomène exceptionnel de sécheresse, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile. 
TROISIEME MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné solidairement Monsieur et Madame Y... à payer à Monsieur et Madame X... la somme indexée de 145. 258, 22 , ainsi que les sommes de 4. 220  et de 4. 784  à titre de dommages et intérêts ; 
AUX MOTIFS QUE l'expert judiciaire a conclu que la seule solution pour stopper la dégradation de l'immeuble et le remettre en état consiste à une reprise en sous-oeuvre par l'implantation de micro-pieux ; que les appelants justifient, par la production d'un nouveau devis de la société consultée par l'expert, que le montant total de ces travaux s'élève, en 2009, à la somme de 166. 680, 53 euros ; qu'ils acceptent de voir déduire de cette somme, une « aide financière exceptionnelle au titre de la sécheresse 2003 » qui pourra leur être versée par l'Etat à hauteur de 21. 422, 31 euros après réalisation des travaux ; que les intimés soutiennent qu'il existe une autre technique permettant de réaliser à moindre coût les travaux de consolidation de l'immeuble et versent aux débats un rapport d'expertise concernant un autre sinistre pour lequel l'expert préconisait le traitement du sol par injection de résine ; qu'ils sollicitent un complément d'expertise pour vérifier si une telle solution pourrait être adaptée en l'espèce ; mais que le dossier pour lequel l'expert préconisait des injections de résine dans le sol concernait un sinistre de nature différente dans lequel la dalle de l'immeuble s'était désolidarisée des fondations ; que Monsieur et Madame Y... n'ont même pas soumis le rapport d'expertise à une entreprise spécialisée pour permettre d'établir qu'une telle technique pourrait éventuellement être utilisée ; que cette possibilité est d'autant moins vraisemblable que le rapport d'expertise judiciaire est récent et que, si une autre solution technique était réalisable, l'expert et l'entreprise spécialisée consultée n'auraient pas manqué de le relever ; qu'en l'absence de tout élément permettant de penser que la solution souhaitée par les intimés pourrait être employée, la demande d'expertise complémentaire ne peut qu'être rejetée ; qu'il convient dès lors de condamner Monsieur et Madame Y... à verser à Monsieur et Madame X... la somme de 145. 258, 22 euros (166. 680, 53  21. 422, 31) au titre des travaux de reprise, et ce avec indexation sur l'indice du coût à la construction à compter du 31 mars 2009, date d'établissement du devis réactualisé ; que les intimés ne contestent pas les sommes retenues par l'expert au titre des travaux intérieurs de reprise (4. 220 euros) et au titre de la réparation du préjudice de jouissance subi par les appelants pendant les travaux (4. 784 euros) ; 
ALORS QU'il appartient au juge du fond si le rapport d'expertise judiciaire est insuffisant pour lui permettre de se déterminer, d'interroger l'expert, ou d'ordonner en tant que de besoin un complément ou une nouvelle expertise ; qu'en énonçant, pour condamner les exposants à payer aux acquéreurs une somme 145. 258, 22 , supérieure au prix de vente de la maison, au titre des travaux de réfection et rejeter leur demande d'expertise complémentaire ayant pour objet de déterminer s'il n'était pas possible d'utiliser une autre technique, moins coûteuse, d'injection de résine dans le sol, « que cette possibilité est d'autant moins vraisemblable que le rapport d'expertise judiciaire est récent et que, si une autre solution technique était réalisable, l'expert et l'entreprise spécialisée consultée n'auraient pas manqué de le relever », se déterminant ainsi par des motifs dubitatifs, au lieu d'interroger l'expert et d'ordonner, s'il y avait lieu, un complément d'expertise, la Cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de motif et violé l'article 455 du Code de procédure civile.