LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 16 mai 2017), que, par acte du 18 juillet 1975, S... W... a donné à bail à M. et Mme K... des parcelles agricoles ; que des actes de résiliation partielle sont intervenus ; que, le 1er janvier 2008, M. T... K... a repris l'exploitation de ses parents ; que, par acte du 26 mars 2010, S... W... lui a vendu plusieurs hectares de terres affermées ; qu'elle est décédée le [...] , en laissant les consorts J... pour lui succéder ; que ceux-ci ont assigné M. K... en libération de trois parcelles adjacentes à la maison d'habitation dont ils avaient hérité ; que M. K... a demandé que lui soit reconnu le bénéfice d'un bail statutaire ;
Attendu que M. K... fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes et d'ordonner son expulsion ;
Mais attendu qu'ayant retenu, exactement, que l'exploitant qui sollicite la reconnaissance d'un bail rural a la charge de la preuve de la réunion des conditions nécessaires à cette qualification et du caractère onéreux de la mise à disposition qui lui a été consentie et, souverainement, que le bail d'origine ne comportait pas de désignation précise des parcelles louées et que les éléments produits, dont elle a apprécié la valeur et la portée, ne démontraient pas l'existence d'un bail verbal complémentaire ayant pour objet les parcelles proches de l'habitation des propriétaires, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a, sans violer le principe de la contradiction, pu en déduire que l'occupation poursuivie par M. K... sans droit ni titre justifiait son expulsion ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. K... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. K... et le condamne à payer aux consorts J... la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf mai deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour M. K...
Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir ordonné l'expulsion sous astreinte de M. T... K... ainsi que de tous occupants de son chef des parcelles sises à [...], cadastrées [...] , [...]  et [...] , et d'avoir débouté M. K... de ses demandes tendant à se voir reconnaître titulaire d'un bail rural sur lesdites parcelles, à l'exception de la maison d'habitation et du garage,
AUX MOTIFS QUE
« en vertu de l'article L 411-1 du code rural et de la pêche maritime "toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole est régie par les dispositions du statut du fermage". Par suite pour démontrer l'existence d'un bail rural, il appartient à celui qui y prétend de prouver une contrepartie à la mise à disposition.
Des pièces versées aux débats il ressort que :
- par acte notarié en date du 18 juillet 1975 Mme S... W... a donné à bail à M. et Mme I... K... diverses parcelles de terre à [...], d'une contenance d'environ 10 ha 40 a, pour une durée de neuf années
- par acte sous seing privé en date du 20 mai 1976 les parties ont précisé que la contenance exacte était de 10 ha et qu'en conséquence le fermage était évalué à 6 000,00 F
- par acte authentique en date du 3 décembre 1982, M. et Mme K... (père et mère de l'appelant) ont accepté de résilier le bail rural portant sur les parcelles [...]  et [...] pour une surface de 47 a 39 ca, afin de permettre à Mme W... de vendre ces parcelles à la commune
- par acte SSP en date du 3 mars 2006, les époux K... ont résilié amiablement le bail sur les parcelles [...]  et [...]  d'une contenance de 18a 71ca
- le 1er janvier 2008 M. T... K... a repris l'exploitation de ses parents qui lui ont cédé le bail renouvelé
- le 26 mars 2010 Mme W... a vendu à M. T... K... 7 ha 11 a 82 ca de terres puis le 9 juillet 2010 2 ha 53a 24 ca, en sorte qu'il ne pouvait plus rester en propriété aux consorts J... qu'une superficie de 71 a 77 ca
- le 2 août 2010 Me D... a informé M. K... de l'intention des consorts J..., neveux et nièces de Mme W... de vendre la maison y compris "le terrain et le bâtiment que vous exploitez", en proposant pour ce bâtiment et une superficie de 1 623 m² à prendre autour un prix de vente de 7 500 euros au locataire au titre de son droit de préemption, proposition refusée
- par lettre recommandée avec avis de réception du 20 octobre 2010 Mme W... a fait écrire au locataire par son avocat, maître B... pour demander des justificatifs de ses droits administratifs à exploitation
- Mme W... est décédée le [...] laissant pour lui succéder les consorts J...
- par 4 courriers des 24 mars, 28 juillet, 18 octobre 2011 et 30 mars 2012, M. K... a récapitulé les locations avec les surfaces ([...]=18 a, [...]=7 a 76, [...] = 46 a 01 ca) et adressé 2 chèques de 142,24 euros joints aux 2 premiers à l'administrateur de biens gestionnaire et 2 chèques de 142,24 euros et 146,40 euros joints aux 2 derniers au notaire. Le notaire lui a adressé des reçus pour les 2 derniers, mais son compte d'indivision après succession montre qu'il aurait renvoyé ces sommes à M. K..., tandis que l'administrateur de biens Q... et Y... a établi une attestation pour les 2 premiers, indiquant qu'ils concernaient un avis d'échéances du 17 février 2011 sans rapport avec les parcelles de terre restantes que l'administrateur indiquait ne pas gérer, son compte d'administration portant effectivement sur d'autres périodes antérieures à la dernière vente.
- par courrier en date du 17 février 2011 le même cabinet d'administrateur de biens, a informé M. T... K... que compte tenu de la faible surface des terres restant louées (mentionnée pour 5 a 38 cas), il était mis fin au contrat de bail, tout en l'informant de ce qu'il était déchargé de "sa" gestion.
Sur la qualification du contrat
L'acte du 18 juillet 1975 ne précise pas les numéros des parcelles, objet de la location, notamment pas les parcelles [...] (devenue [...]), [...] et [...].
M. K... admet que dès le début, le bail ne comportait pas de désignation précise des parcelles louées, mais l'indication générale de la location de diverses pièces de terre d'une contenance d'environ 10 ha 40 a, avec la mention suivante : "la venderesse se réserve le plan et 2 vergées dans l'herbage devant la maison", 2 vergées équivalant selon ses écritures à 40 a, ce qui désignerait selon lui la parcelle [...] . Il invoque la "condition spéciale" visée dans le contrat selon laquelle "le preneur s'engage à faire gratuitement le foin, le charrois du bois et le fumier" moyennant le droit d'entreposer "du foin dans le bâtiment d'en haut", et en déduit que l'utilisation du bâtiment à des fins agricoles avait bien pour contrepartie la réalisation de prestation en nature pour le compte de la bailleresse, en se prévalant d'une jurisprudence de la Cour de cassation en date du 7 mars 2012 d'où il tire que la moindre contrepartie mise à la charge de l'utilisateur est susceptible de faire basculer la convention dans le statut des baux ruraux. Il soutient que le caractère onéreux de la mise à disposition des 3 parcelles est corroboré par un plan dressé par le gérant de biens Q... pour délimiter la location de la maison louée à un tiers, par le bulletin de mutation de la MSA, par la correspondance en date du 18 septembre 2010 de Mme L... J... au gérant de bien, où elle lui demande d'établir le fermage au 29 septembre 2010 pour le reste des parcelles, par l'offre de vente transmise par le notaire Me D... le 2 août 2010, et par le règlement des fermages entre les mains de l'administrateur de biens puis de Me D....
Les consorts J... ne contestent pas que M. K... (ou ses auteurs) a toujours exploité les parcelles litigieuses. Mais ils soutiennent que pour se prévaloir d'un bail rural, il incombe à M. K... de prouver que ces terres ont été mises à sa disposition à titre onéreux, ou tout au moins moyennant une contrepartie. Or ils observent que le relevé MSA, même contresigné par la défunte à un âge avancé ne fait pas preuve, la parcelle [...]  y figurant comme non taxée (et ne correspondant donc qu'à un prêt à usage), la parcelle [...]  n'y figurant pas, que le plan établi en mars 2008 n'avait pour objet que la sécurité des locataires et ne peut donc tenir lieu de bail, que la mention dans le bail de 1975 ci-dessus entre guillemets ne permet pas de déduire l'existence d'un bail verbal sur les parcelles en cause qui n'ont jamais été comprises dans le bail écrit, et que les paiements allégués ne correspondent pas à la location des parcelles litigieuses. Ils se prévalent en appel de la motivation du juge de première instance.
La cour constate comme le premier juge qu'un courrier de Me Q..., huissier de justice, en date du 25 septembre 2002 informait Mme W... de ce que M. K... (père) souhaitait le renouvellement du bail arrivant à expiration et demandait à ce qu'y soient ajoutées à cette occasion les parcelles [...] (devenue [...]) et [...] qu'il exploitait. Ceci montre que la nature de cette exploitation était pour le moins équivoque et n'apparaissait pas pour le preneur incluse dans le bail rural.
Par ailleurs le plan de délimitation et d'implantation de clôtures établi par Me Q... en mars 2008, bien difficile à interpréter ne prouve en rien le caractère onéreux de la mise à disposition.
Le bulletin de mutation de terres au 22/08/2007 contresigné par Mme W... et le relevé d'exploitation sur lesquels figurent les parcelles [...]  et [...]  ne valent que dans les rapports entre l'exploitant et la MSA et en tout état de cause ne démontrent pas le paiement d'un fermage ou toute autre contrepartie à l'exploitation des terres litigieuses. De plus comme le premier juge l'a relevé, sur le bulletin de mutation la surface d'exploitation est chiffrée à 10 ha 07 a 34 ca alors qu'au 22 août 2007 la surface restant louée devait s'établir à 9 ha 33 a 90 ca, ce qui laisse planer l'incertitude sur la consistance du bien loué. La lettre de Mme L... J... n'a pu avoir de conséquences puisque sa tante n'était pas décédée. En ce qui concerne les règlements correspondant selon l'appelant aux parcelles litigieuses d'une surface de 71 a 77ca, entre les mains de l'administrateur de biens Q... et Y..., puis de Me D..., notaire, la cour adopte la motivation du tribunal qui a estimé à juste titre que ses paiements unilatéraux ne répondaient pas à des échéances de loyer contractuel, les explications de l'administrateur de biens et le remboursement du notaire montrent suffisamment qu'ils correspondaient à une manipulation du preneur, étant relevé comme le font les intimés que l'appelant s'est contredit sur le caractère annuel ou semestriel du fermage vanté .
Par ailleurs on ne voit pas en quoi la mention du bail de 1975 qui prévoyait un engagement à faire gratuitement le foin, le charrois du bois et du fumier ait pu être la contrepartie de l'occupation du "bâtiment d'en haut" pour "mettre du foin", ce qui correspond à une interprétation audacieuse de l'acte. En effet la prestation gratuite ne veut pas dire qu'elle était faite au profit de la bailleresse, et le droit d'utiliser l'étage d'un bâtiment pour mettre du foin était au bénéfice du preneur. Cette double clause vieillotte est donc équivoque et ne saurait démontrer le bail rural sur les 3 parcelles considérées.
M. K... sur qui repose la charge de la preuve ne démontre donc pas bénéficier d'un bail rural même verbal sur les 3 parcelles litigieuses, en sorte que le jugement doit être confirmé, étant précisé que les attestations qu'il produit ne démontrent aucune contrepartie »
1) ALORS QUE les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; que pour justifier du caractère onéreux de la mise à disposition des parcelles cadastrées [...] , [...] et [...], dont il n'était pas discuté, comme relevé par la cour d'appel, que M. K... ou ses auteurs les avait toujours exploitées, l'exposant se prévalait d'un courrier recommandé du 2 août 2010 qui lui avait été adressé par le notaire de la bailleresse, pour lui faire part de ce que les neveux et nièces de cette dernière – désignés par celle-ci comme ses légataires - avaient trouvé un acquéreur intéressé pour « racheter le tout, y compris le terrain et le bâtiment que vous exploitez » et lui indiquant qu'il disposait d'un droit de préemption, ce dont il résultait que le notaire mandataire de la bailleresse admettait bien que M. K... était titulaire d'un bail rural sur les trois parcelles litigieuses, puisqu'à cette date M. K... avait déjà acquis, au mois de mars et au mois de juillet 2010, la majeure partie des terres louées depuis 1975 ; que la cour d'appel a rejeté la demande de M. K... tendant à se voir reconnaître titulaire d'un bail rural sans même examiner ce courrier décisif, en violation de l'article 455 du code de procédure civile et 1353 du code civil.
2) ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut fonder sa décision sur les moyens qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en l'espèce, afin d'écarter le courrier du 18 septembre 2010 que Mme J... F..., nièce et légataire de la bailleresse, avait adressé à l'huissier chargé de la gestion des biens loués pour l'informer que les terres louées à M. K... lui avaient été cédées pour la majeure partie par actes des 26 mars 2010 et 9 juillet 2010 et pour lui demander en conséquence « d'établir le fermage du 29 septembre 2010 pour le reste des parcelles », la cour d'appel a énoncé que la lettre de Mme J... n'avait pu avoir de conséquences « puisque sa tante n'était pas décédée »; qu'en relevant d'office le moyen tiré de l'absence de pouvoir de Mme J... à assurer la gestion des biens de sa tante, sans avoir préalablement recueilli les observations des parties, la cour d'appel a méconnu le principe de la contradiction et violé l'article 16 du code de procédure civile ;
3) ALORS QUE caractérise l'existence à son profit d'un bail rural le preneur qui justifie exploiter des parcelles à usage agricole mises à sa disposition moyennant une contrepartie onéreuse ; que pour justifier du caractère onéreux de la mise à disposition des parcelles cadastrées [...] , [...] et [...], dont il n'était pas discuté, comme relevé par la cour d'appel, que M. K... ou ses auteurs les avait toujours exploitées, l'exposant se prévalait d'un courrier du 18 septembre 2010 de Mme J... F..., nièce de la bailleresse, adressé à l'huissier chargé de la gestion des biens de sa tante, pour l'informer que les terres louées à M K... lui avaient été cédées pour la majeure partie par actes des 26 mars 2010 et 9 juillet 2010 et pour lui demander en conséquence « d'établir le fermage du 29 septembre 2010 pour le reste des parcelles » ; qu'en se bornant à écarter ce courrier de Mme J... au motif inopérant qu'il n'avait pu avoir de conséquence puisque sa tante n'était pas décédée, sans rechercher s'il ne démontrait pas qu'aussi bien la bailleresse que ses neveux et nièces désignés légataires de ses biens et qui en avaient pris en main la gestion, reconnaissaient que M. K... était bien titulaire d'un bail rural sur les trois parcelles litigieuses, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 411-1 du code rural et de la pêche maritime.