LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
 MF
 COUR DE CASSATION
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 Audience publique du 20 avril 2022
 Rejet
 Mme TEILLER, président
 Arrêt n° 355 F-D
 Pourvoi n° P 21-11.895 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
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 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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 ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 20 AVRIL 2022
 La société Al regal, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 2], a formé le pourvoi n° P 21-11.895 contre l'arrêt rendu le 27 novembre 2020 par la cour d'appel de Montpellier (chambre de l'expropriation), dans le litige l'opposant :
 1°/ à la société Etablissement public foncier local Perpignan Pyrenées Méditerranée (EPLF), établissement public à caractère industriel et commercial, dont le siège est [Adresse 3],
 2°/ au commissaire du gouvernement du département des Pyrénées Orientales, domicilié finances publiques, [Adresse 1],
 défendeurs à la cassation.
 La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
 Le dossier a été communiqué au procureur général.
 Sur le rapport de Mme Brun, conseiller référendaire, les observations de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle, avocat de la société Al regal, de la SAS Buk Lament-Robillot, avocat de la société Etablissement public foncier local Perpignan Pyrenées Méditerranée, après débats en l'audience publique du 15 mars 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Brun, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
 la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
 Faits et procédure 
 1. L'arrêt attaqué (Montpellier, 27 novembre 2020) fixe l'indemnité revenant à la société civile immobilière Al Regal (l'expropriée) à la suite de l'expropriation d'une parcelle lui appartenant.
 Examen du moyen
 Enoncé du moyen
 2. L'expropriée fait grief à l'arrêt de fixer l'indemnité d'expropriation à une certaine somme, alors « qu'il résulte des dispositions de l'article L. 321-1 du code de l'expropriation que les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; qu'en application de celles de l'article L. 322-3 du même code, les terrains qui ne répondent pas aux conditions requises pour pouvoir être qualifiés de terrains à bâtir sont évalués en fonction de leur seul usage effectif ; qu'un tel terrain peut toutefois bénéficier d'une plus-value de situation en considération, notamment, de son emplacement privilégié ; que lorsqu'il écarte la qualification de terrain à bâtir le juge doit, lorsqu'il y est invité par les parties, rechercher si la situation des parcelles expropriées ne peut pas être considérée comme privilégiée ; qu'est sans influence à cet égard la circonstance que ces parcelles, inconstructibles, ne seraient pas en zone agricole mais en zone à urbaniser ; que seule importe en effet la réalité des lieux et ce faisant la situation concrète desdites parcelles ; qu'ainsi, en refusant de rechercher si la parcelle de la SCI Al Regal, à laquelle venait d'être refusée la qualification de terrain à bâtir, n'était pas en situation privilégiée, au motif erroné que cette qualification ne pouvait être envisagée que pour les parcelles agricoles et non pour celles en zone à urbaniser, la cour a méconnu les dispositions de l'article L. 321-1 du code de l'expropriation, ensemble celles de l'article L. 322-3 du même code. » Réponse de la Cour 
 3. Répondant au moyen de l'expropriée relatif à la méthode de calcul à retenir compte tenu de la situation privilégiée de la parcelle, la cour d'appel a souverainement relevé que le rapport d'expertise dont se prévalait l'expropriée se fondait sur un bilan prévisionnel et des prix projetés de vente de lots après aménagement et équipement et non sur des ventes réelles, de sorte qu'elle a écarté le prix au mètre carré invoqué par l'expropriée.
 4. Appréciant les caractéristiques, invoquées par l'expropriée, de la parcelle litigieuse et retenant souverainement des termes de comparaison lui paraissant les mieux appropriés à l'évaluation de cette parcelle, la cour d'appel, abstraction faite du motif erroné critiqué mais surabondant, a réparé intégralement le préjudice subi par l'expropriée en fixant l'indemnité d'expropriation à la somme qu'elle a déterminée.
 5. Le moyen n'est donc pas fondé.
 PAR CES MOTIFS, la Cour :
 REJETTE le pourvoi ;
 Condamne la société civile immobilière Al Regal aux dépens ;
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt avril deux mille vingt-deux. MOYEN ANNEXE au présent arrêt
 Moyen produit par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle, avocat aux Conseils, pour la société Al regal
 La SCI AL REGAL fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement déféré en toutes ses dispositions et refusé, ce faisant, de statuer sur l'existence d'une situation privilégiée de sa parcelle au motif que cette qualification ne serait envisagée que pour les terrains agricoles et non les terrain à urbaniser, 
 Alors qu'il résulte des dispositions de l'article L. 321-1 du code de l'expropriation que les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; qu'en application de celles de l'article L. 322-3 du même code, les terrains qui ne répondent pas aux conditions requises pour pouvoir être qualifiés de terrains à bâtir sont évalués en fonction de leur seul usage effectif ; qu'un tel terrain peut toutefois bénéficier d'une plus-value de situation en considération, notamment, de son emplacement privilégié ; que lorsqu'il écarte la qualification de terrain à bâtir le juge doit, lorsqu'il y est invité par les parties, rechercher si la situation des parcelles expropriées ne peut pas être considérée comme privilégiée ; qu'est sans influence à cet égard la circonstance que ces parcelles, inconstructibles, ne seraient pas en zone agricole mais en zone à urbaniser ; que seule importe en effet la réalité des lieux et ce faisant la situation concrète desdites parcelles ; qu'ainsi, en refusant de rechercher si la parcelle de la SCI AL REGAL, à laquelle venait d'être refusée la qualification de terrain à bâtir, n'était pas en situation privilégiée, au motif erroné que cette qualification ne pouvait être envisagée que pour les parcelles agricoles et non pour celles en zone à urbaniser, la Cour a méconnu les dispositions de l'article L. 321-1 du code de l'expropriation, ensemble celles de l'article L. 322-3 du même code.