LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Donne acte au GIE G20 et à MM. X... et J..., ès qualités du désistement de leur pourvoi provoqué ; 
Sur le moyen unique du pourvoi incident, ci-après annexé : 
Attendu qu'ayant souverainement retenu, par motifs adoptés, que les opérations d'expertise permettaient d'établir que l'humidité et partant, le champignon lignivore, ne se seraient pas progressivement étendus à l'ensemble de l'immeuble si des mesures opportunes et adaptées à l'état du bâtiment avaient été prises en temps utiles après le diagnostic de M. Y... en 1988 et, par motifs propres, qu'il résultait des documents produits que M. Y... n'avait jamais réellement et clairement informé le maître de l'ouvrage, y compris lors de l'assemblée générale du 18 juin 1991 à laquelle il avait participé, de la nature, de la gravité et de l'ampleur des désordres affectant l'immeuble et de l'urgence à y remédier, que de surcroît il avait mal conçu les travaux de traitement de l'humidité affectant les parois de l'immeuble en choisissant un procédé pour les décaper qui avait accru cette humidité et que l'humidité naturelle augmentée de celle provoquée par un procédé de décapage inadapté, se trouvait piégée à l'intérieur des parois sans aucune possibilité de s'échapper, favorisant ainsi la prolifération exubérante et dévastatrice du mérule, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des arguments que ses constatations rendaient inopérants, a, sans contradiction, légalement justifié sa décision en retenant que la responsabilité de l'architecte était engagée tant à l'égard du syndicat des copropriétaires qu'à celui des copropriétaires pris individuellement ; 
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le moyen unique du pourvoi principal qui ne serait pas de nature à en permettre l'admission ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE les pourvois ; 
Condamne M. Y... et M. Z... ès nom et ès qualités, aux dépens des pourvois ; 
Vu les articles 700 du code de procédure civile et 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991, condamne M. Z... ès nom et ès qualités, à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble 1 avenue de la Hoguette à Saint-Malo et aux consorts A..., L..., N..., B..., K..., C..., D..., E..., F..., G..., H... et I..., la somme globale de 2 500 euros, à la société AXA France IARD la somme de 1 000 euros, à la société PPG Distribution, la somme de 1 000 euros au GIE G20 et MM. Guy X... et Olivier 
J...
, ès qualités, la somme de 1 000 euros, à la société les souscripteurs Le Lloyd's de Londres, la somme de 1 000 euros et à la SMABTP, la Socotec et la société Mahey la somme globale de 1 000 euros ; rejette les autres demandes ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq juin deux mille douze. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
Moyen produit par la SCP Ortscheidt, avocat aux Conseils, pour la société Allianz IARD, M. Maurice Z..., ès qualités, (demandeurs au pourvoi principal) 
Il est fait grief à l'arrêt d'avoir confirmé le jugement en ce qu'il a déclaré Maître Maurice Z..., ès nom et ès qualités d'héritier de son père, responsable in solidum avec la compagnie AGF, devenue la société Allianz, des désordres affectant l'immeuble sis 1 Avenue de la Hoguette et tenus à l'indemnisation de l'entier préjudice en résultant pour le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble 1 avenue de la Hoguette à Saint-Malo, ainsi que pour Monsieur H..., Monsieur G..., Monsieur et Madame K..., Monsieur et Madame I..., Madame Jacqueline D..., Monsieur et Madame C..., Monsieur B..., Monsieur F..., les consorts N..., les consorts A..., Madame O..., Monsieur et Madame E..., et en conséquence, de les avoir condamné in solidum avec Monsieur Y..., l'EURL Rousselat, le GIE G20 et la compagnie Gan à leur payer la somme de 1. 267. 344, 68 euros et à payer 24. 872 euros au Syndicat des Copropriétaires au titre des travaux ; 
AUX MOTIFS QUE par motifs appropriés et pertinents adoptés par la cour, les premiers juges ont écarté le moyen tiré des quitus régulièrement accordés aux syndics successifs de la copropriété, pour tenter de s'exonérer de leur responsabilité à l'égard du S. D. C. ; qu'en effet, si le quitus donné au syndic le décharge de toute responsabilité à l'égard des seuls actes de gestion portés à la connaissance des copropriétaires qu'il a accompli au cours de son mandat, en aucun cas il n'opère une quelconque décharge de responsabilité à l'égard de ceux accomplis à leur insu ; que le jugement déféré doit être confirmé sur ce point ; que par ailleurs, c'est vainement que Maître Maurice Z... en sa double qualité, fait valoir qu'il n'a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité à l'égard du S. D. C. ; qu'en effet, l'examen des procès verbaux d'assemblée générale produits aux débats démontrent qu'à aucun moment, alors que l'information lui avait été donnée, Maître Z..., père, n'a clairement avisé le S. D. C. réuni en assemblée générale de l'importance et de la gravité des désordres dont l'immeuble était atteint, comme de la nécessité d'entreprendre immédiatement des travaux suffisants pour y remédier de façon pérenne ; qu'il est symptomatique de relever que dès 1989, Maître Z... père, avait été informé par Monsieur Louis Y... des craintes qu'il éprouvait sur l'état de la structure bois de l'immeuble, sans que pour autant cela ne provoque une quelconque réaction positive de sa part à l'égard des copropriétaires et que mention en soit portée à l'un quelconque des ordres du jours accompagnant les convocations aux assemblées générales ; qu'à nouveau, en 1991, malgré une nouvelle alerte de Monsieur Louis Y... et de la SOCOTEC sur l'état de la structure bois de l'immeuble, et la preuve faite en assemblée générale de la destruction de certains abouts de solive par la pourriture due à l'activité du mérule, Maître Z... père se bornera seulement à écrire dans le procès-verbal de cette assemblée générale du 18 juin 1991, « qu'il était certain que la copropriété devra se préoccuper de ce problème », sans signaler l'urgence à entreprendre des travaux d'envergure pour éviter l'effondrement de l'immeuble ; que cette inertie de Maître Z... père, à mettre le S. D. C. devant ses responsabilités, était d'autant plus fautive qu'en qualité de syndic, il avait l'obligation de tout mettre en oeuvre pour assurer l'entretien de l'immeuble, alors surtout qu'il en connaissait la vétusté et le mode d'occupation favorisant l'absence de ventilation des parties privatives et rendant de ce fait d'autant plus nécessaire une action rapide et énergique de sa part pour éviter les risques de dépérissement ou d'effondrement ; que l'inertie dont s'est rendu responsable maître Z... père, s'est poursuivie avec la gestion de son fils, nommé syndic à compter de 1994, et qui malgré le signalement d'infiltrations dans les parties privatives, attendra le mois d'août 2000 avant de se décider à faire voter par l'assemblée générale des copropriétaires, la nomination d'un nouvel architecte pour faire un diagnostic de l'état de l'immeuble ; qu'en conséquence, pour ces motifs et ceux pertinents et appropriés des premiers juges, le jugement attaqué sera confirmé de ce chef ; 
ET AUX MOTIFS QU'au regard des éléments ayant permis d'engager la responsabilité de Monsieur Louis Y..., des syndics successifs Maître Z... père et fils, et de la société ROUSSELAT il convient d'opérer la répartition suivante entre les co-obligés :- Monsieur Louis Y... 50 %- Maître Z... père 20 %- Maître Z... fils 10 %- la société ROUSSELAT 20 % ; qu'en conséquence le jugement entrepris doit être confirmé en toutes ses dispositions, à l'exception de celles ayant ordonné la répartition des responsabilités entre les co-obligés, sauf à constater qu'en cause d'appel le S. D. C. a renoncé à toute demande à l'égard de la société ROUSSELAT ; 
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur la responsabilité des anciens syndics de la copropriété, qu'aux En droit, aux termes de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé " d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde, à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous les travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci " ; que comme tout mandataire, et conformément à l'article 1992 du Code civil, le syndic est responsable à l'égard de son mandant, le syndicat, des fautes commises dans l'accomplissement de sa mission. M'est encore à l'égard des copropriétaires sur le fondement de l'article 1382 du Code civil à la condition que ces derniers rapportent la triple preuve d'un préjudice personnel, d'une faute imputable au syndic, détachable ou non de ses fonctions, et du lien de causalité qui les unit ; qu'en l'espèce, les demandeurs soutiennent que le premier syndic, Me Maurice Z... père, n'a pas suffisamment informé les copropriétaires sur l'urgence et l'ampleur des réparations nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, et n'a pas souscrit une police dommages ouvrage à l'occasion du programme de rénovation confié à Monsieur Y... ; que le second syndic, Me Maurice Z... fils, a fait preuve d'inertie pour n'avoir pas engagé à temps les actions appropriées dès lors que le sinistre s'est révélé ; que sur les effets du quitus ; que le quitus implique la reconnaissance que le syndic a régulièrement assumé l'ensemble de la copropriété, que ce soit dans le domaine financier ou dans les autres domaines où il a pu intervenir de sorte qu'il n'encourt plus aucune responsabilité vis-à-vis de son mandant, le syndicat, en raison des actes ou décisions quelconques exécutés durant son mandat, fut-ce en dehors de sa compétence, et dont l'assemblée générale a été informée avant de délivrer le quitus (cf. Cour de cassation, 3 " chambre civile, 6 février 1973, JCP 4èmepartie, 113) ; qu'il ne vaut toutefois décharge de responsabilité que pour les actes que, le syndic a porté à la connaissance dés copropriétaires ; qu'il ne saurait valoir reconnaissance de la bonne exécution des obligations d'un syndic qu'autant que l'assemblée générale a été à même, lors d'un vote, d'en apprécier les conséquences ; que par ailleurs, le quitus n'exonère pas le syndic de sa responsabilité civile extra-contractuelle vis-à-vis des copropriétaires ; qu'en l'occurrence, l'assemblée générale des copropriétaires a régulièrement délivré à Me Z... père puis à son successeur Me Z... fils quitus de leur gestion tout au long de leur mandat respectif ; que cependant, comme cela a été précisé s'agissant de la responsabilité du maître d'oeuvre, le syndicat de la copropriété n'a jamais été précisément informé de l'impérieuse nécessité de procéder à des travaux de rénovation de l'ensemble des superstructures pour éviter la mise en péril de l'immeuble ; que de même, les copropriétaires n'ont pas été mis en mesure de se prononcer en toute connaissance de cause par un vote sur ce point lors d'une assemblée générale ; que le quitus donné par l'assemblée générale des copropriétaires aux syndics ne saurait ainsi les décharger de toute responsabilité concernant le présent litige ; que, sur la responsabilité de Me Maurice Z... père, l'examen des différents procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires qui se sont tenues entre 1987 et 1993 montre qu'à aucun moment, les copropriétaires n'ont été invités à délibérer en toute connaissance de cause sur les travaux nécessaires pour mettre l'immeuble réellement en l'état de bonne conservation et de bon entretien ; qu'ainsi, en dépit des rapports circonstanciés établis par Monsieur Y... les 27 mars et 15 avril 1987, il sera proposé à l'assemblée générale du 15 avril 1987 de délibérer sur le devis de réparation partielle de l'entreprise MAHEY, puis malgré la lettre-rapport de l'architecte en date du 26 octobre 1988, il ne sera pas mis à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 11 mai 1989 une information sur la situation de l'immeuble et la nécessité de procéder à des travaux d'envergure ; l'intitulé de la solution dite " d'entière garantie " proposée par Monsieur Y... comme le coût élevé des travaux décidés le 11 mai 1989 pouvaient le cas échéant rassurer le syndic comme les copropriétaires ; que de même, le rapport adressé au syndic par le maître d'oeuvre le 13 septembre 1989 à la suite de quelques sondages n'était pas alarmant dès lors qu'il ne faisait état que de quelques désordres mineurs auxquels les travaux de rénovation de la façade devaient mettre un terme. Ce rapport soulignait toutefois clairement le caractère partiel des sondages effectués, la contamination de certaines boiseries par un champignon et l'éventualité de conséquences secondaires ; mais que force est de constater que la découverte ultérieure de solives atteintes par la pourriture en 1991 n'a pas pour autant incité Me Z... à alerter la copropriété en termes clairs et explicites lors de l'assemblée générale du 18 juin 1991, ce en dépit des courriers adressés au syndic par l'architecte et la SOCOTEC le 11 juin 1991 ; qu'en effet, le procès verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 18 juin 1991 comporte à ce sujet la mention suivante : " Le syndic avise la copropriété que Monsieur Y... a remarqué que des extrémités de solives étaient complètement détériorées par la pourriture. Monsieur Y... estime souhaitable que les solives endommagées soient réparées. D'après les indications fournies par Monsieur Y... les solives endommagées se situent au-dessus de l'appartement de Madame A.... Il est certain que la copropriété devra se préoccuper de ce problème » ; qu'or, cet événement n'a été suivi d'aucune diligence de la part du syndic (cf. procès-verbaux d'assemblée générale des copropriétaires) ; que les travaux dirigés par Monsieur Y... ont par la suite été reçus sans la moindre réserve le 21 octobre et lorsque le syndic sera interrogé près de deux années plus tard par courrier du 20 juillet 1993 par Madame Claude P..., copropriétaire, sur la question des poutres entre le rez-dechaussée et le 1erétage, Me Z... lui indiquera que Monsieur Y... n'avait pas évoqué à nouveau la question (cf pièce 19 des demandeurs) ; que ce faisant, alors qu'il était pour sa part clairement et précisément informé par Monsieur Y... (cf. notamment rapports et courriers des 27 mars et 15 avril 1987, du 26 octobre 1988, du 11 juin 1991) de la nécessité de réaliser des travaux de plus grande ampleur afin d'éviter la propagation des désordres et l'atteinte à la solidité de l'immeuble, Me Z... père a commis une faute ayant manifestement concouru à la réalisation des désordres puisque les copropriétaires auraient sans nul doute agi différemment s'ils avaient eu connaissance de la réalité de la situation de l'immeuble en temps utile ; que les fautes commises par Monsieur Y... (cf supra) et le fait qu'il ait accepté de ne rénover que la façade ne sont pas de nature à exonérer le syndic de sa responsabilité dans la mesure où celui-ci était précisément renseigné sur la nécessité de réaliser des travaux de plus grande ampleur et de la possible mise en péril pour l'immeuble ; que de surcroît, il apparaît qu'aucune assurance dommages ouvrages n'a été souscrite au nom du syndicat en application de l'article L 242-1 du Code des assurances ; qu'en effet, aucun contrat n'est versé au débat et nul doute que si une telle assurance avait été souscrite, ses bénéficiaires auraient au moins tenté de la mettre en oeuvre ; qu'il incombait à Me Z..., es qualités de syndic, de veiller à la souscription d'une telle assurance ou a minima d'informer la copropriété sur la nécessité de le faire ; qu'en s'en abstenant, il l'a privé de la possibilité d'obtenir soit le pré-financement des travaux de reprises soit la condamnation provisionnelle de l'assureur dès le dépôt du rapport d'expertise, et ainsi concouru à l'aggravation des dommages ; que la responsabilité de Me Z... père, aux droits duquel se trouve son fils, est donc engagée tant à l'égard du syndicat sur un fondement contractuel que des copropriétaires au titre de l'article 1382 du Code civil ; que sur la responsabilité de Me Maurice Z... fils, ayant pris, à compter de l'assemblée générale du 11 mai 1994, la suite de son père malade puis malheureusement décédé, Me Maurice Z... fils n'a pas rempli avec suffisamment de soin et de diligence son obligation de conservation et d'entretien de l'immeuble ; qu'il lui appartenait en effet lors de sa prise de fonction d'examiner les archives et de prendre les mesures qui s'imposaient alors, c'est à dire de mettre les copropriétaires face à leurs responsabilités en leur délivrant une information complète sur la situation de l'immeuble et la nécessité de procéder d'urgence à des travaux de sondages et de réhabilitation d'ampleur, notamment en conséquence de la découverte par Monsieur Y... en 1991 d'abouts de solives détériorées par la pourriture ; qu'or, les différents procès-verbaux des assemblées générales de la copropriété qui se sont tenues pendant le mandat de Me Z... fils (cf. pièces 42 à 56 des demandeurs) montrent que le syndic n'a pas agi en ce sens alors même que différents copropriétaires se plaignaient de nouvelles infiltrations et d'une présence anormale d'humidité dans leur appartement (cf. signalement de désordres en 1994 dans les appartements de Messieurs Q... et N...- cf. note chronologique de Monsieur Y...- pièce 22 des demandeurs-courrier de Monsieur Q... du 27 août 1997- courrier de Monsieur N... du 24 juillet 1994- puis désordres signalés dans l'appartement P..., cf. les courriers de Madame P... du lei mai 1998 et du 28 juillet 1999- pièces 20 et 21 des demandeurs). Me Z... s'est en effet contenté de s'adresser à Monsieur Y... (cf. par exemple, visite de l'appartement de Monsieur N... du 6 novembre 1996- pièce 15 de Me Z...- visite de l'appartement de Madame P... du 18 février 2000 faisant état de désordres occasionnés par de l'humidité sur la façade Nord-pièce 23 des demandeurs) ; que ce n'est ainsi que le 28 juillet 2000 que les copropriétaires seront convoqués par Me Z... à l'assemblée générale du 18 août 2000 (cf. pièce 53 des demandeurs) pour se prononcer en particulier sur la nécessité d'investigations approfondies en vue du « traitement des désordres affectant au niveau des appartements Q..., F... et P... ainsi qu'à 1'angle sud est de la cage d'escalier » ; que lors de cette assemblée générale, la copropriété a décidé « de mandater un expert indépendant qui sera chargé de déterminer l'origine des désordres et de préconiser les remèdes, ceci de manière très urgente (fin septembre dernier délai), de la mérule ayant été détectée dans le grosoeuvre » (cf. pièce 54 des demandeurs) ; qu'ainsi, il s'est écoulé près de six années entre la prise de fonction de Me Z... fils et la désignation de Monsieur S... en 2000 ; que ce temps perdu, essentiellement imputable au défaut de diligence du syndic, a nécessairement contribué à la prolifération du champignon lignivore et partant à la réalisation ou à tout le moins à l'aggravation des désordres affectant les parties communes comme les parties privatives de l'immeuble ; que la responsabilité de Me Z... fils est ainsi engagée tant à l'égard du syndicat qu'envers les copropriétaires ; 
1°) ALORS QU'en ne recherchant pas, comme elle y était invitée, si le syndicat des copropriétaires n'avait pas été informé des désordres affectant l'immeuble et des risques de voir ces désordres se propager et s'aggraver dès 1987 et si cette connaissance ne résultait, également, de ce qu'il avait avalisé, lors de l'assemblée générale du 11 mai 1989, la solution préconisée par M. Y... dite « d'entière garantie » s'élevant à 573. 000 francs (87. 353, 29 euros), envisageant un complément de dépenses si des désordres se révélaient au niveau des poutres, de sorte que le syndic n'avait pas à porter de nouveau ces informations à l'ordre du jour d'une assemblée générale, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ; 
2°) ALORS QUE les courriers de M. Y... et de la Socotec, adressés au syndic le 11 juin 1991, avaient seulement révélé la présence d'un « problème », en mentionnant la nécessité de procéder à de nouvelles vérifications sans jamais l'alerter sur un « état d'urgence » ; qu'en considérant néanmoins que les deux courriers de Monsieur Y... et de la Socotec du 11 juin 1991 justifiaient l'obligation qu'aurait eu Monsieur Z... d'engager de toute urgence des travaux, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de ces deux documents, en violation de 1134 du code civil ; 
3°) ALORS QU'en considérant que le syndic avait commis une faute en ne s'assurant pas que le syndicat des copropriétaires avait souscrit une assurance dommage ouvrage, sans préciser en quoi cette faute avait influé sur la survenance du dommage consistant en l'aggravation des désordres, la cour d'appel n'a pas caractérisé le lien de causalité entre la faute et le dommage et a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ; 
4°) ALORS QUE le quitus donné au syndic est libératoire de responsabilité pour les actes de gestion dont l'assemblée générale a eu connaissance ; qu'en considérant que M. Maurice Z..., ès nom et en sa qualité de syndic de 1994 à 2001, avait commis une faute en attendant le mois d'août 2000 avant de se décider à faire voter par l'assemblée générale des copropriétaires la nomination d'un nouvel architecte, sans rechercher, comme il lui était demandé, si les quitus donnés par l'assemblée générale des copropriétaires étaient de nature à exonérer Maître Z... fils de toute responsabilité à ce titre, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ; 
5°) ALORS QUE la cour d'appel ne pouvait en tout état de cause se contenter de relever que Monsieur Maurice Z... avait commis une faute en attendant le mois d'août 2000 avant de se décider à faire voter par l'assemblée générale des copropriétaires la nomination d'un nouvel architecte pour faire un diagnostic de l'état de l'immeuble, sans préciser quelles circonstances auraient justifié la nomination d'un nouvel architecte, ni en quoi il aurait dû mettre en cause les compétences et les décisions de M. Y... ; qu'en statuant par des motifs impropres à caractériser une faute de Monsieur Maurice Z... consistant à ne pas avoir fait nommé un nouvel architecte, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil. 
Moyen produit par la SCP Tiffreau, Corlay Marlange, avocat aux Conseils, pour M. Y... (demandeur au pourvoi incident) 
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré M. Y... responsable avec l'EURL ROUSSELAT Me Maurice Z... ès nom et ès qualité de son père, des désordres affectant l'immeuble du 1 avenue de la HOGUETTE à SAINT MALO et tenus à indemniser l'entier préjudice en résultant pour le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, ainsi que les copropriétaires concernés, à savoir M. H..., M. G..., M. et Mme K..., M. et Mme I..., Mme Jacqueline D..., M. et Mme C..., M. B..., M. F..., les consorts N..., les Consorts A..., Mme O..., M. et Mme E..., in solidum avec la Compagnie AGF, devenue la Société ALLIANZ, la Compagnie GAN et le GIE G20, dans la limite pour se dernier, en ce qui concerne les dommages immatériels du plafond de garantie (762. 245, 09 euros) prévu à la police d'assurance souscrite par M. Y... auprès de la Société CANONE et d'AVOIR condamné in solidum M. Y..., Me Maurice Z..., ès nom et ès qualités d'héritier de son père, le GIE G20, la Compagnie AGF et la Compagnie GAN à payer au syndicat et aux copropriétaires précités, conjointement la somme de 1. 267. 344, 68 euros avec indexation sur l'indice BT 01, et à payer la somme de 24. 872 euros au syndicat des copropriétaires au titre des travaux, en précisant que la répartition des responsabilités entre co-obligés s'établit à 50 % pour M. Y... et le GIE G 20 AUX MOTIFS QUE 1°) « cependant et c'est vainement, ainsi que l'ont pertinemment relevé les premiers juges, que M. Louis Y... soutient que sa responsabilité serait couverte par l'existence d'une réception des travaux intervenue sans réserve, alors qu'il est manifeste que lors de celle-ci, le maître de l'ouvrage ignorait quels pouvaient être les désordres induits par la réalisation des travaux préconisés et suivis par son maître d'oeuvre ; qu'il ignorait notamment que les travaux d'imperméabilisation tels qu'ils ont été réalisés, en ayant enfermé l'humidité dans la maçonnerie, allaient provoquer un développement massif et dévastateur du mérule ; que surtout, supposer la responsabilité de M. Louis Y... dégager par la réception sans réserves, équivaudrait nécessairement à considérer comme connues du maître d'ouvrage, dès celle-ci, les conséquences dévastatrices de l'exécution des travaux tels qu'ils ont été effectués sous sa direction et sa surveillance et supposerait ainsi réalisé à son égard, un manquement d'une extrême gravité à son obligation de conseil envers le maître de l'ouvrage pour ne pas lui avoir révélés (arrêt attaqué p. 11) 
AUX MOTIFS ADOPTES 1°) « qu'il ne saurait être considéré que le vice était apparent lors de la réception au seul motif que le syndicat connaissait la présence de mérule et par conséquent les désordres menaçant l'immeuble ; en effet si la présence de mérule a été évoquée par M. Y... dans son diagnostic le 26 octobre 1988 et s'il a constaté en cours de réalisation des travaux litigieux que six solives étaient détériorées par la pourriture (cf courriers explicites de la SOCOTEC et de M. Y... à Z... en date du 11 juin 1991 et avis donné par le syndic à l'assemblée générale des copropriétaires du 18 juin 1991, les désordres susceptibles de résulter du développement de ce champignon n'étaient évidemment pas connus par le maître de l'ouvrage lors de la réception, étant observé qu'il était alors assisté par le maître d'oeuvre et que dans une telle hypothèse, ce dernier aurait gravement manqué à son obligation de conseil ; 
qu'en tout état de cause, le maître de l'ouvrage ignorait nécessairement les vices propres aux travaux de rénovation de la façade tels qu'ils ont été mis en évidence par l'expert judiciaire, à savoir  les défauts d'exécution (défaut de raccordement entre l'imperméabilisation et les menuiseries, insuffisance d'épaisseur d'imperméabilisation)  mais surtout la mise en oeuvre d'une imperméabilisation extérieure sur les maçonneries avant la complète mise hors de l'eau du bâtiment et l'assèchement total desdites maçonneries ; or, l'origine des désordres réside essentiellement dans ce manquement imputable au maître d'oeuvre qui a eu pour effet non celui recherché d'assurer l'étanchéité de la façade mais au contraire d'enfermer l'humidité subsistante à l'intérieur des murs, de favoriser ainsi sa propagation et d'activer ou réactiver une contamination latente ; que la responsabilité de plein droit de l'architecte peut donc être recherchée par le maître de l'ouvrage, soit le syndicat des copropriétaires, sur le fondement de l'article 1792 du Code civil » (jugement entrepris p. 39 et 40) 
ALORS QUE, ans ses conclusions d'appel n° 3, M. Y... avait démontré, d'une part (p. 9) qu'en juin 1991 (lettre au syndic Z... et au Syndicat des copropriétaires du 11 juin 1991, assemblée générale de la copropriété du 18 juin 1991) « la mérule se propageait de façon alarmante, ce qui lui interdisait de ne faire confiance qu'aux travaux qu'il avait entrepris, qui conservaient leur utilité, mais qui ne pouvaient bien entendu pas remplacer une intervention curative urgente ; c'est pourquoi, pour exprimer la gravité de la situation, M. Y... a alerté la copropriété par lettre, conjointement avec la SOCOTEC et a accompli en outre une démarche exceptionnelle, absolument inusitée, en venant lui-même à l'assemblée générale de copropriété, montrer aux copropriétaires présents des morceaux de solive rongés par la mérule », d'autre part (p. 9 et s.), qu'en toute hypothèse, les désordres constatés étaient étrangers aux travaux qu'il a conçus et dirigés ; qu'ainsi, non seulement les désordres étant apparents et mais en outre, étrangers aux travaux entrepris par le maître d'oeuvre au moment de leur réception sans réserve le 21 octobre 1991, sa responsabilité de plein droit ne pouvait être reconnue ; qu'en décidant le contraire, sans s'expliquer sur ce point, la Cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1792 du Code civil AUX MOTIFS QUE 2°) « M. Louis Y... ne saurait prétendre que sa garantie ne serait pas due au SDC ainsi qu'aux copropriétaires intervenants, dès lors qu'aucun grief ne pourrait lui être fait sur la façon dont il a envisagé de traiter les problèmes d'humidité de l'immeuble et celle dont il avait conduit et surveillé les travaux propres à y remédier ; qu'en effet, s'il peut être admis que M. Louis Y... a correctement perçu et analysé les causes et origines des désordres dont l'immeuble était affecté, et la nécessité d'y remédier par la mise en oeuvre de travaux importants, il résulte des documents produits et notamment de ses propres courriers au syndic de la copropriété qu'il n'a jamais réellement et clairement informé le maître de l'ouvrage, y compris lors de l'assemblée générale du 18 juin 1991, à laquelle il a participé, de la nature, de la gravité et de l'ampleur des désordres affectant l'immeuble et de l'urgence à y remédier ; que surtout, en présence de désordres dont il avait parfaitement identifié l'ampleur et les conséquences qu'ils étaient susceptibles d'entraîner, il doit lui être fait grief, de ne pas avoir conçu un plan d'ensemble de travaux à entreprendre pour assainir l'immeuble de façon pérenne, d'en avoir chiffré le coût et d'avoir clairement informé la copropriété et son syndic de la nécessité de les entreprendre immédiatement au risque de provoquer la ruine du bâtiment s'il n'y était pas recouru ; que de surcroît s'il a mal conçu les travaux de traitement de l'humidité affectant les parois de l'immeuble en choisissant un procéder pour les décaper qui a accru cette humidité et en décidant, après les avoir décapés avec un jet d'eau sous pression, de faire appliquer un film les imperméabilisant avant de les avoir suffisamment asséchée, de telle sorte que l'humidité naturelle augmentée de celle provoquée par un procédé de décapage inadapté, se trouvait piégée à l'intérieur des parois, sans aucune possibilité de s'échapper, favorisant ainsi la prolifération exubérante et dévastatrice du mérule ; qu'enfin et accessoirement, il n'a pas suffisamment surveillé les travaux d'imperméabilisation de telle sorte qu'il ne s'est pas aperçu de leur mauvaise réalisation » (arrêt attaqué p. 11 et 12) ; « que sur la responsabilité des syndics, l'examen des procès-verbaux d'assemblée générale produits aux débats démontrent qu'à aucun moment, alors que l'information lui avait été donnée, Me Z... père, n'a clairement avisé le SDC réuni en assemblée générale de l'importance et de la gravité des désordres dont l'immeuble était atteint, comme de la nécessité d'entreprendre immédiatement des travaux suffisants pour y remédier de façon pérenne ; qu'il est symptomatique de relever que dès 1989, Me Z... père avait été informé par M. Louis Y... des craintes qu'il éprouvait sur l'état de la structure bois de l'immeuble  qu'à nouveau en 1991, malgré une nouvelle alerte de M. Y... et de la SOCOTEC, sur l'état de la structure bois de l'immeuble, et la preuve faite en assemblée générale de la destruction de certains abouts de solive par la pourriture due à l'activité du mérule, Me Z... père se bornera seulement à écrire dans le procès-verbal de cette assemblée générale du 18 juin 1991, « qu'il était certain que la copropriété devra se préoccuper de ce problème », sans signaler l'urgence à entreprendre des travaux d'envergure pour éviter l'effondrement de l'immeuble ; que cette inertie de Me Z... père à mettre le SDC devant ses responsabilités, était d'autant plus fautive qu'en qualité de syndic, il avait l'obligation de tout mettre en oeuvre pour assurer l'entretien de l'immeuble, alors surtout qu'il en connaissait la vétusté et le mode d'occupation favorisant l'absence de ventilation des parties privatives et rendant de ce fait, beaucoup plus nécessaire une action rapide et énergique de sa part pour éviter les risques de dépérissement ou d'effondrement ; l'inertie dont s'est rendu responsable Me Z... père, s'est poursuivie avec la gestion de son fils, nommé syndic à compter de 1994 et qui malgré le signalement d'infiltrations dans les parties privatives, attendra le mois d'août 2000 avant de se décider à faire voter par l'assemblée générale des copropriétaires la nomination d'un nouvel architecte pour faire un diagnostic de l'état de l'immeuble » (arrêt attaqué p. 13) 
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « elle pourrait encore l'être par le syndicat pour les manquements de M. Y... à ses obligations contractuelles de maître d'oeuvre que constituent :- le fait d'avoir accepté en 1991 de ne diriger que des travaux de rénovation de façade qui étaient insuffisants pour mettre un terme à l'ensemble des infiltrations alors qu'il avait lui-même préconisé une réfection complète des superstructures en 1988 ;- le fait d'avoir incorrectement dirigé et coordonné les travaux de réhabilité de la façade, en ne s'assurant pas de la complète mise hors d'eau du bâtiment et de l'assèchement total des maçonneries avant la mise en oeuvre de leur imperméabilisation extérieure ;- le fait d'avoir insuffisamment dirigé et contrôlé le travail de l'entreprise ROUSSELAT et de ne avoir dénoncé les défauts d'exécution commis par cet entrepreneur lors de la réception ; ces manquements, en lien direct et certain avec les désordres sont autant de fautes délictuelles dont les copropriétaires sont fondés à se prévaloir à titre individuel pour mettre en jeu la responsabilité de M. Y... sur le fondement de l'article 1382 du Code civil ; que la responsabilité de M. Y... n'est ni abolie, ni atténuée par le comportement du maître de l'ouvrage ; qu'il ne peut exciper du fait que sa mission se trouvait expressément limitée par la volonté du maître de l'ouvrage (cf, lettre du syndic à M. Y... en date du 19 mai 1988, pièce 11 de Me U...) ; qu'ainsi que l'a justement relevé l'expert judiciaire, en sa qualité de professionnel de la construction, il appartenait le cas échéant au maître d'oeuvre de ne pas accepter le marché dès lors que les conditions n'étaient pas remplies pour qu'il puisse travailler dans le respect des règles de l'art ; qu'on ne peut considérer que le maître de l'ouvrage accepte délibérément un risque que s'il a été mis en mesure d'effectuer un choix en étant clairement informé des risques inhérents à sa décision (3ème chambre civile, 3 mars 2004, BC III, n° 44) ; en l'occurrence, les différents défendeurs qui prétendent que le syndic de copropriétaires et partant les copropriétaires euxmêmes ont délibérément et systématiquement privilégié la solution la plus économique, en choisissant de ne réaliser que des travaux de rénovation partiels insuffisants pour assurer l'étanchéité complète de l'immeuble, ne démontre pas que les demandeurs étaient parfaitement informés de la situation ; que d'abord, il faut rappeler que la recherche par le maître de l'ouvrage du meilleur prix pour obtenir l'exécution des travaux ne peut lui être reprochée et que si le souci de l'économie du maître de l'ouvrage ne permet pas au constructeur de réaliser l'ouvrage conformément aux règles de l'art, il appartient à ce dernier de refuser le marché ; qu'ensuite force est de constater à la lecture des différents procèsverbaux des assemblées générales des copropriétaires qui se sont tenus entre 1987 et 1991, qu'il n'a jamais été expressément proposé au seul organe délibérant de la copropriété, dans le cadre d'un projet de résolution inscrit à l'ordre du jour après diffusion aux copropriétaires de toutes les informations et documents utiles, d'adopter les travaux réellement nécessaires ; que la seule annexion au procès-verbal de l'assemblée générale du 15 avril 1987 du rapport établi le même jour par M. Y... ne constitue pas une information suffisante sur l'état de l'immeuble et l'impérieuse nécessité de réaliser l'ensemble des travaux préconisés par assure la pérennité de l'immeuble ; rien n'indique par ailleurs que les termes du rapport établi par M. Y... le 26 octobre 1988, et qui mentionne pour la première fois expressément l'hypothèse de la présence de mérule, ont été communiqués aux copropriétaires avant l'assemblée générale du 11 mai 1989 retenant la solution dire d'entière garantie proposée par M. Y... ; que les termes du procès-verbal de l'assemblée générale du 18 juin 1991 au cours de laquelle les copropriétaires ont été avisés que M. Y... avait découvert des extrémités de solives détériorées par la pourriture, sont insuffisamment explicites quant aux conséquences induites par cette information et la conduite à tenir par le maître de l'ouvrage ; de même, le témoignage de Mme P... en date du 6 janvier 2003 (pièce 10 de Me U...) selon lequel M. Y... est venu présenter le même jour aux copropriétaires présents le résultat de sa découverte ne constitue pas la preuve de ce que ces derniers ont été exactement et complètement informés de l'impérieuse nécessité de procéder à des travaux complémentaires afin d'éviter la ruine de l'immeuble ; qu'au demeurant force est de constater que l'ouvrage confié à M. Y... a été reçu postérieurement sans la moindre réserve ; que par la suite, Mme Claude P..., copropriétaire a interrogé le syndic par courrier du 20 juillet 1993 sur la question des poutres entre le rez de chaussée et le premier étage mais ce dernier lui a fait savoir que M. Y... n'avait pas évoqué à nouveau la question ; qu'ainsi à aucun moment, des sondages ou travaux de reprise de l'ensemble des superstructures n'ont été clairement présentés à la copropriété comme étant indispensables en vue d'éviter le développement de la mérule et la mise en péril subséquente de l'immeuble ; si tel avait été le cas, la réaction du syndicat des copropriétaires, nécessairement soucieux de la préservation de son bien, ne se serait sans doute pas fait attendre ; que la preuve d'une cause étrangère n'étant pas rapportée, la responsabilité du Me d'oeuvre, M. Y..., est par conséquent engagée (jugement entrepris p. 42 et 43) ; que sur la responsabilité de Me Maurice Z... père : force est de constater que la découverte ultérieure de solives atteintes par la pourriture en 1991 n'a pas pour autant incité Me Z... à alerter la copropriété en termes clairs et explicites lors de l'assemblée générale du 18 juin 1991, ce en dépit des courriers adressés au syndic par l'architecte et la SOCOTEC le 11 juin 1991 ; qu'en effet, le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 18 juin 1991 20 comporte à ce sujet la mention suivante : « le syndic avise la copropriété que M. Y... a remarqué que des extrémités de solives étaient complètement détériorées par la pourriture. M. Y... estime souhaitable que les solives endommagées soient réparées ; d'après les indications fournies par M. Y... les solives endommagées se situent au dessus de l'appartement de Mme A.... Il est certain que la copropriété devra se préoccuper de ce problème » ; « or, cet événement n'a été suivi d'aucune diligence de la part du syndic (cf procès-verbaux d'assemblée générale des copropriétaires). Les travaux dirigés par M. Y... ont par la suite été reçus sans la moindre réserve le 21 octobre et lorsque le syndic sera interrogé près de deux années plus tard par courrier du 20 juillet 1993 par Mme Claude P..., copropriétaire, sur la question des poutres entre le rez de chaussée et le premier étage, Me Z... lui indiquera que M. Y... n'avait pas évoqué à nouveau la question ; ce faisant alors qu'il était pour sa part clairement et précisément informé par M. Y... (cf notamment rapports et courriers des 27 mars et 15 avril 1987, du 26 octobre 1988, du 11 juin 1991) de la nécessité de réaliser des travaux de plus grande ampleur afin d'éviter la propagation des désordres et l'atteinte à la solidité de l'immeuble afin d'éviter des désordres et l'atteinte à la solidité de l'immeuble, Me Z... père a commis une faute ayant manifestement concouru à la réalisation des désordres puisque les propriétaires auraient sans nul doute agi différemment s'ils avaient eu connaissance de la réalité de la situation de l'immeuble en temps utile ; que les fautes commises par M. Y... et le fait qu'il ait accepté de ne rénover que la façade ne sont pas de nature à exonérer le syndic de sa responsabilité dans la mesure où celui-ci était précisément renseigné sur la nécessité de réaliser des travaux de plus grande ampleur et de la possible mise en péril pour l'immeuble » (jugement entrepris p. 49) 
ALORS QUE 1°), dans ses conclusions d'appel (p. 16 et s.), M. Y... avait démontré que « l'origine des désordres (étaient) extérieure aux travaux de M. Y... », « que la mérule continuait à se développer dans l'immeuble de façon alarmante en 1991, ce sur quoi M. Y... avait dûment alerté la copropriété » et (p. 18 et 20) que « M. Y... proposait des mesures qui ne faisaient l'objet d'aucune décision » de la copropriété ; qu'ainsi, l'exposant avait clairement démontré (p. 21) « que la vétusté et le manque d'entretien de l'immeuble (avaient joué) un rôle dans la propagation de la mérule » ; qu'en reprochant au maître d'oeuvre « de ne pas avoir conçu un plan d'ensemble de travaux à entreprendre pour assainir l'immeuble de façon pérenne », sans s'expliquer précisément sur ce point, la Cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard des articles 1146 et 1382 du Code civil. 
ALORS QUE 2°) la Cour d'appel ne pouvait sans se contredire affirmer d'une part, que M. Y... n'aurait « jamais réellement et clairement informé le maître de l'ouvrage, y compris lors de l'assemblée générale du 18 juin 1991, à laquelle il a participé, de la nature, de la gravité et de l'ampleur des désordres affectant l'immeuble et de l'urgence à y remédier » et d'autre part, que le syndic, mandataire du syndicat des copropriétaires, bien qu'informé par M. Y..., n'avait « jamais clairement avisé ce dernier (syndicat) de l'importance et de la gravité des désordres dont l'immeuble était atteint, comme de la nécessité d'entreprendre immédiatement les travaux suffisants pour y remédier de façon pérenne » ; qu'ainsi la Cour d'appel s'est contredite et a violé l'article 455 du Code de procédure civile 
ALORS QUE 3°) au surplus, les informations données au syndic, représentant légal et mandataire du syndicat de copropriété, sont réputées l'être également à ce dernier, sous réserve du droit du mandant d'engager sa responsabilité contractuelle en cas de défaillance ou de manquement ; qu'en ne recherchant pas, comme l'y invitaient pourtant l'exposant dans ses conclusions d'appel n° 3 (p. 15 et s) si les renseignements donnés par le maître d'oeuvre au syndic, tels que constatés par la Cour d'appel, sur l'état alarmant de l'immeuble et l'urgence des travaux, n'étaient pas sensés avoir été transmis au syndicat maître d'ouvrage, qui ne pouvait par suite se prévaloir de son ignorance vis-à-vis de l'exposant, mais simplement engager la responsabilité de son syndic, la Cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard des article 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, 1992, 1147 et 1382 du Code civil 
ALORS QUE 4°) dans ses conclusions d'appel (p. 15, 17 et 22), l'exposant avait démontré qu'il avait expressément « insisté auprès des copropriétaires sur la nécessité d'assurer la ventilation des locaux, en vain, puisque les copropriétaires avaient résolu de ne rien changer à leurs habitudes, c'est à dire, non seulement de n'occuper leurs appartements que quelques semaines par an, ce qui était bien entendu leur droit, mais en outre de ne prendre aucune précaution pour en assurer la ventilation pendant la période d'inoccupation » ; qu'en ne s'expliquant pas sur ce point justifiant l'inaction des copropriétaires qui, en l'absence de ventilation de leurs locaux, avaient aggravé la propagation de la mérule et participé à leur propre dommage, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.