LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Joint les pourvois n° C 16-17. 270 et W 16-20. 967 ; 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 7 mars 2016), que la société civile immobilière Résidence du grand hôtel (la SCI), aujourd'hui en liquidation judiciaire, a vendu, en l'état futur d'achèvement, à Mme X..., M. Y..., M. et Mme Z..., M. et Mme R..., M. et Mme A..., M. et Mme B..., Mme C..., M. et Mme D..., M. et Mme E..., M. et Mme F..., Mme G..., Mme H..., M. et Mme I..., M. et Mme J..., M. et Mme K..., M. et Mme L..., M. M..., M. N..., M. et Mme O...et la SCI Imbert-Dufour (les acquéreurs), des lots dans une résidence de tourisme ; que la plupart des acquéreurs ont souscrit un emprunt auprès de la société BNP personal finance, M. et Mme Z...et M. et Mme E...auprès de la Caisse d'épargne et de prévoyance de Bretagne-Pays-de-Loire et M. et Mme O...auprès de la Banque populaire Rives de Paris ; que, le 27 mars 2007, la Caisse d'épargne et de prévoyance Midi-Pyrénées (la Caisse d'épargne) a accordé à la SCI une garantie d'achèvement sous forme d'un cautionnement ; que l'immeuble n'a pas été achevé ; que, le 12 juin 2009, certains acquéreurs ont mis le garant en demeure d'achever l'immeuble ; qu'un administrateur provisoire de la SCI a été désigné à la demande de la Caisse d'épargne ; que le permis de construire a été atteint de péremption ; que, le garant ayant refusé de financer l'achèvement de l'immeuble, les acquéreurs l'ont assigné en responsabilité et ont mis en cause la société BNP personal finance et la Caisse d'épargne et de prévoyance de Bretagne-Pays-de-Loire ; 
Attendu que les acquéreurs font grief à l'arrêt d'annuler le jugement et de rejeter leurs demandes, alors, selon le moyen : 
1°/ que la garantie d'achèvement prévue à l'article R. 261-21 b) du code de la construction et de l'habitation est un cautionnement ; qu'aux termes de l'article 2288 du code civil, la caution s'oblige envers le créancier à satisfaire à l'obligation du débiteur cautionné s'il n'y satisfait pas lui-même ; que le garant d'achèvement, caution, est donc tenu envers l'acquéreur en l'état futur d'achèvement, créancier, à satisfaire à l'obligation du promoteur, débiteur cautionné, en cas de défaillance de celui-ci ; que le garant d'achèvement caution est ainsi tenu à une obligation de faire, celle de garantir l'acquéreur de l'immeuble en cas de défaillance financière du vendeur, notamment lorsque cette défaillance a conduit à la péremption du permis de construire ; qu'au cas présent, la Caisse d'épargne et de prévoyance Midi-Pyrénées, s'étant portée caution de la SCI Résidence du Grand Hôtel, était donc tenue d'achever l'immeuble ou d'indemniser les acquéreurs en l'état futur d'achèvement en cas d'impossibilité d'achever ; que la cour d'appel a considéré que la Caisse d'épargne et de prévoyance Midi-Pyrénées serait tenue d'une simple obligation de financer l'achèvement dont elle serait libérée par la péremption du permis de construire consécutive à une défaillance financière du vendeur ; qu'ainsi, la cour d'appel a considéré que la caution serait, non pas tenue à garantie en cas de défaillance du débiteur principal, mais libérée en cas de défaillance du débiteur principal ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les articles R. 261-21 b) du code de la construction et de l'habitation et 2288 du code civil ; 
2°/ qu'en vertu de l'article R. 261-21 b) du code de la construction et de l'habitation, le garant d'achèvement caution est tenu de garantir l'acquéreur en cas de défaillance du vendeur, notamment en cas de péremption du permis de construire causée par la défaillance du vendeur ; que l'organisme bancaire qui donne sa garantie financière dans le cadre d'une opération immobilière ne peut limiter la portée des dispositions légales et d'ordre public applicables à cette garantie ; qu'il s'ensuit que toute clause déchargeant la caution en cas de défaillance du vendeur, notamment pour cause de péremption du permis de construire, est réputée non écrite ; qu'au cas présent, pour décharger le garant d'achèvement de toute garantie, la cour d'appel a retenu qu'il résultait des termes de la convention de garantie d'achèvement que celle-ci cesserait de plein droit en cas de péremption des travaux ; qu'en statuant ainsi, cependant qu'une telle clause était non écrite, la cour d'appel a violé l'article R. 261-21 b) du code de la construction et de l'habitation ; 
3°/ que la garantie d'achèvement fait peser sur la banque, comme toute garantie, une obligation de résultat ; qu'en affirmant que l'obligation de payer du garant ne serait une obligation de résultat que « dès lors qu'il est en mesure de le faire » et qu'il n'en irait de toute façon pas ainsi de son « obligation d'assurer l'efficacité de l'engagement qu'il a pris », ce qui revenait à transformer l'obligation de résultat de la banque en obligation de moyens, la cour d'appel a violé l'article R. 261-21 du code de la construction et de l'habitation ; 
4°/ qu'il appartient à la banque engagée dans une garantie d'achèvement de s'assurer de l'efficacité de son engagement ; qu'elle doit, notamment, veiller à ce que le permis de construire ne se périme pas ; qu'à cette fin, devant l'arrêt des travaux liés à une insuffisance financière du promoteur, elle peut être tenue de verser une provision en vue du financement des travaux à venir, seule de nature à relancer les travaux ; qu'au cas présent, en affirmant qu'il n'appartiendrait pas au garant d'achèvement de verser des provisions afin de relancer les travaux, la cour d'appel a violé l'article R. 261-21 du code de la construction et de l'habitation ; 
5°/ que la garantie d'achèvement est indépendante des aléas affectant le promoteur, débiteur cautionné ; qu'au cas présent, pour expliquer l'inertie de la banque, la cour d'appel a relevé que la Caisse d'épargne et de prévoyance Midi-Pyrénées s'était heurtée à la résistance de la SCI Résidence du grand hôtel ; qu'en statuant ainsi, par un motif impropre à justifier l'inertie de la Caisse d'épargne et de prévoyance Midi-Pyrénées, la cour d'appel a violé l'article R. 261-21 du code de la construction et de l'habitation ; 
6°/ que le courrier du 12 juin 2009 adressé par M. P...à la Caisse d'épargne et de prévoyance Midi-Pyrénées indiquait que les travaux étaient arrêtés depuis plus de dix mois ; qu'il en résultait qu'à cette date, avant péremption du permis de construire, la banque avait connaissance de l'arrêt des travaux, qui allait ultimement déclencher le délai de la péremption du permis de construire ; qu'en affirmant qu'il ne résultait pas des documents qu'elle analysait que la CEP aurait eu connaissance de l'arrêt des travaux déclenchant le délai de péremption, la cour d'appel a dénaturé, par omission, le courrier du 12 juin 2009, en violation de l'article 1134 du code civil ; 
Mais attendu qu'ayant souverainement retenu que la Caisse d'épargne avait obtenu, le 7 juillet 2009, la désignation d'un administrateur provisoire lorsque le permis de construire était encore valide, que cette initiative, qui démontrait la persistance de l'offre de payer les travaux, était de nature à éviter la caducité du permis de construire, survenue au mois de septembre 2009, dès lors que l'administrateur avait reçu une mission complète de gestion et d'administration de la SCI pour l'achèvement du programme, qu'il n'était pas établi que la Caisse d'épargne avait connaissance de l'arrêt des travaux déclenchant le délai de péremption du permis de construire ou d'un défaut de paiement des entreprises, alors qu'un nouvel architecte intervenait dans les opérations de construction, et relevé qu'il n'incombait pas au garant d'achèvement de verser une provision en vue du financement de travaux, qui devaient être préalablement déterminés, la cour d'appel, devant laquelle les acquéreurs ne soutenaient pas que la Caisse d'épargne avait l'obligation de poursuivre l'achèvement des travaux malgré la péremption du permis de construire, a pu, sans dénaturation, déduire de ces seuls motifs que le garant n'avait pas commis de faute ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE les pourvois ; 
Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier juin deux mille dix-sept. 
MOYEN ANNEXE au présent arrêt 
Moyen produit aux pourvois n° C 16-17. 270 et W 16-20. 967 par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour M. et Mme O..., Mme X..., M. et Mme E..., M. Y..., M. et Mme Z..., M. et Mme R..., M. et Mme A..., M. et Mme B..., Mme C..., M. et Mme D..., M. et Mme F..., Mme G..., Mme H..., M. et Mme I..., M. et Mme J..., M. et Mme K..., M. et Mme L..., M. M..., M. N...et la société Imbert Dufour. 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir annulé le jugement du tribunal de grande instance de Toulouse du 30 janvier 2014 et, statuant à nouveau, d'avoir débouté les acquéreurs de l'ensemble de leurs demandes ; 
Aux motifs que par le jugement attaqué, le tribunal de grande instance a effectivement prononcé la résolution du contrat de vente en l'état futur d'achèvement souscrit par les acquéreurs auprès de la SCI RESIDENCE DU GRAND HOTEL à AULUS LES BAINS (09), en condamnant d'ailleurs la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE MIDI PYRÉNÉES à les garantir du coût des publications de la résolution de cette vente, et prononcé en conséquence la résolution des contrats de prêt souscrits par l'ensemble des acquéreurs à l'effet de financer leurs opération ; qu'en statuant ainsi, alors que la SCI RÉSIDENCE DU GRAND HOTEL à AULUS LES BAINS en liquidation judiciaire, cocontractant des acquéreurs dans le contrat de vente en l'état futur d'achèvement, n'avait pas été appelée à l'instance, la décision déférée, rendue en violation de l'article 14 du code de procédure civile, encourt la nullité invoquée ; que, par application de l'article 562 du code de procédure civile, l'effet dévolutif sur le tout commande à la cour de statuer sur le fond du litige ; que les acquéreurs recherchent la responsabilité de la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE MIDI PYRENEES sur la base de la convention de cautionnement portant garantie d'achèvement conclue entre cette dernière et la SCI RESIDENCE DU GRAND HÔTEL le 27 mars 2007 prévoyant que la CAISSE D'EPARGNE s'obligeait solidairement avec la partie cautionnée envers les acquéreurs conventionnels, dont l'acceptation résultait de leur contrat d'acquisition, à payer les sommes nécessaires à l'achèvement de l'ensemble immobilier ; que cette convention emportait obligation non d'achever l'immeuble mais de financer l'achèvement de celui-ci ; que si l'obligation du garant consiste à pallier les difficultés financières du vendeur et à financer l'achèvement de l'immeuble, le garant, s'il est fautif, peut être condamné à payer à l'acquéreur des dommages intérêts pour réparer le préjudice résultant de cette faute ; que si la garantie de financement de l'achèvement de l'immeuble fait peser sur le garant une obligation de résultat au paiement des sommes nécessaires à cet effet dès lors qu'il est en (mesure de le faire, il n'en va pas de même, de son obligation d'assurer l'efficacité de l'engagement qu'il a pris et qu'en outre le garant, qui n'assume aucun engagement sur le plan de la réalisation technique de l'immeuble, ne garantit pas l'achèvement de celui-ci dans un délai déterminé ; que la convention prévoyait notamment que le cautionnement portant garantie d'achèvement cesserait de plein droit, avant achèvement des travaux, en cas de péremption du permis de construire ; que, au regard de cette stipulation, s'il n'appartenait pas au garant d'achèvement de se substituer au maître de l'ouvrage, même défaillant, dans les opérations administratives, juridiques et matérielles de construction, il lui incombait de s'assurer de l'efficacité de son obligation indépendante en prenant des mesures propres à prévenir cet événement ; que les acquéreurs invoquent l'inertie de la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE MIDI PYRENEES comme étant à l'origine de la caducité du permis de construire ; qu'en l'espèce, il est constant que la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE MIDI PYRENEES a obtenu la désignation, par ordonnance rendue à sa requête, d'un administrateur provisoire le 7 juillet 2009, époque à laquelle le permis de construire était encore en vigueur ; que cette initiative était de nature à éviter la caducité du permis de construire survenue au mois de septembre 2009 dès lors que l'administrateur provisoire avait reçu une mission complète de gestion et d'administration de la SCI en vue de l'achèvement du programme, notamment celle de prendre connaissance de l'ensemble des pièces relatives à la construction de l'immeuble ISARD, de faire constater les travaux déjà réalisés en relevant les désordres et malfaçons existants, leurs causes, nature et étendue, de déterminer les travaux restant à réaliser pour parvenir à l'achèvement de l'immeuble, d'arrêter les modalités de la réalisation des travaux après avis consultatif de la CAISSE D'EPARGNE, de les faire exécuter et de les suivre jusqu'à leur achèvement ; que, contrairement à ce que soutiennent les acquéreurs, il n'incombait pas à ce stade au garant d'achèvement de verser une provision en vue du financement des travaux à réaliser qui n'étaient pas encore déterminés alors même que l'initiative qu'il avait prise démontrait la persistance de son offre de les payer lorsqu'ils le seraient ; que si les conditions dans lesquelles la nomination de cet administrateur est intervenue n'ont pas réellement fait débat devant la cour, il résulte des pièces versées au dossier que la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE MIDI PYRENEES s'est heurtée en la circonstance à la résistance de la SCI RÉSIDENCE DU GRAND HÔTEL qui a agi, d'abord en rétractation de l'ordonnance du 7 juillet 2009, puis a relevé appel de l'ordonnance de référé du 24 novembre 2009 par laquelle cette demande a été rejetée, instance ayant donné lieu à un arrêt de confirmation du 8 novembre 2011 ; que les époux O..., bien que ne faisant pas partie des acquéreurs ayant appelé la garantie d'achèvement par courrier de leur conseil du 2 avril 2009, ont été destinataires d'une lettre du 10 juin 2009 par laquelle la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE MIDI PYRENEES affirmait qu'elle garantirait le financement de l'achèvement des travaux et que, afin de garantir l'emploi des fonds, elle allait solliciter la désignation d'un administrateur provisoire ; 
Et aux motifs que, pour le seul pourvoi n° C 16-17. 270 « les époux O...soutiennent que le garant a délibérément laissé intervenir la péremption du permis de construire, laquelle s'est produite parce que les travaux n'ont pas repris en raison du non-paiement des entrepreneurs auquel il était pourtant tenu ; que, cependant, il résulte des énonciations du jugement, que les époux O...ont versé aux débats, par lequel le tribunal de grande instance d'EVRY a, le 30 mars 2010, condamné la SCI RESIDENCE DU GRAND HÔTEL à leur verser des dommages et intérêts en raison des retards de livraison de l'immeuble, rendu au vu de leurs seules demandes, que les époux O...ont été destinataires d'un courrier du 11 septembre 2008 dans lequel la SCI RESIDENCE DU GRAND HOTEL invoquait, pour différer la livraison de l'immeuble à l'été 2009, la résiliation pour faute grave du contrat d'architecte et le remplacement de ce dernier ; qu'il y est également fait état de deux courriers datés des 3 et 10 décembre 2008 par lesquels la SCI RESIDENCE DU GRAND HOTEL faisait part aux époux O...de la désignation d'un expert judiciaire par ordonnance du 23 septembre 2008 à la suite de différentes manoeuvres de l'architecte ayant donné lieu à un arrêt provisoire des travaux ; que, par ailleurs, l'examen des appels de fonds produits par les époux O...devant la cour révèlent que le dernier qu'ils ont honoré par un bon pour paiement en date du 8 octobre 2008 concernait le stade de la mise hors d'eau et contenait l'attestation des travaux établie par l'architecte qui avait été désigné pour succéder à celui dont le contrat avait été résilié, ainsi que leur avait annoncé la SCI RESIDENCE DU GRAND HOTEL dans les courriers susvisés ; qu'ainsi il n'apparaît nullement qu'au mois d'août 2008 les travaux aient été arrêtés mais qu'en revanche un nouveau retard avait été annoncé par le vendeur peu de temps après ; qu'il ne peut résulter de ces éléments la connaissance qu'aurait eue la CAISSE D'EPARGNE ni de l'arrêt des travaux déclenchant le délai de péremption du permis de construire, ni d'un défaut de paiement des entreprises alors qu'un nouvel architecte intervenait dans les opérations de construction ; qu'il ne peut, dès lors, lui être reproché d'avoir délibérément laissé périmer le permis de construire, événement qui s'est trouvé à l'origine de la cessation de son engagement contractuel, ni d'avoir, par la suite, sciemment entretenu l'espoir des acquéreurs ; que, en outre, l'erreur qu'a pu commettre la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE MIDI PYRENEES sur la date à laquelle le permis de construire est devenu effectivement caduc et la réitération ultérieure de son engagement, qui était désormais dépourvu de cause, ne caractérise pas non plus une faute en lien de causalité avec les préjudices dont il est demandé réparation dès lors qu'elle aurait pu décliner sa garantie dès ce moment ; que, enfin, il ne résulte d'aucune pièce versée al } débat que la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE MIDI PYRENEES ait proposé une indemnisation des copropriétaires en contrepartie de la renonciation à la garantie d'achèvement ; que, dans ces conditions, les fautes reprochées à la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE MIDI PYRENEES ne sont pas établies ; que les acquéreurs en conséquence seront déboutés de leurs demandes » ; 
1°) Alors que la garantie d'achèvement prévue à l'article R. 261-21 b) du code de la construction et de l'habitation est un cautionnement ; qu'aux termes de l'article 2288 du code civil, la caution s'oblige envers le créancier à satisfaire à l'obligation du débiteur cautionné s'il n'y satisfait pas lui-même ; que le garant d'achèvement, caution, est donc tenu envers l'acquéreur en l'état futur d'achèvement, créancier, à satisfaire à l'obligation du promoteur, débiteur cautionné, en cas de défaillance de celui-ci ; que le garant d'achèvement caution est ainsi tenu à une obligation de faire, celle de garantir l'acquéreur de l'immeuble en cas de défaillance financière du vendeur, notamment lorsque cette défaillance a conduit à la péremption du permis de construire ; qu'au cas présent, la Caisse d'Epargne et de prévoyance Midi-Pyrénées, s'étant portée caution de la SCI Résidence du Grand Hôtel, était donc tenue d'achever l'immeuble ou d'indemniser les acquéreurs en l'état futur d'achèvement en cas d'impossibilité d'achever ; que la cour d'appel a considéré que la Caisse d'Epargne et de prévoyance Midi-Pyrénées serait tenue d'une simple obligation de financer l'achèvement dont elle serait libérée par la péremption du permis de construire consécutive à une défaillance financière du vendeur ; qu'ainsi, la cour d'appel a considéré que la caution serait, non pas tenue à garantie en cas de défaillance du débiteur principal, mais libérée en cas de défaillance du débiteur principal ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les articles R. 261-21 b) du code de la construction et de l'habitation et 2288 du code civil ; 
2°) Alors que en vertu de l'article R. 261-21 b) du code de la construction et de l'habitation, le garant d'achèvement caution est tenu de garantir l'acquéreur en cas de défaillance du vendeur, notamment en cas de péremption du permis de construire causée par la défaillance du vendeur ; que l'organisme bancaire qui donne sa garantie financière dans le cadre d'une opération immobilière ne peut limiter la portée des dispositions légales et d'ordre public applicables à cette garantie ; qu'il s'ensuit que toute clause déchargeant la caution en cas de défaillance du vendeur, notamment pour cause de péremption du permis de construire, est réputée non écrite ; qu'au cas présent, pour décharger le garant d'achèvement de toute garantie, la cour d'appel a retenu qu'il résultait des termes de la convention de garantie d'achèvement que celle-ci cesserait de plein droit en cas de péremption des travaux ; qu'en statuant ainsi, cependant qu'une telle clause était non écrite, la cour d'appel a violé l'article R. 261-21 b) du code de la construction et de l'habitation ; 
3°) Alors que la garantie d'achèvement fait peser sur la banque, comme toute garantie, une obligation de résultat ; qu'en affirmant que l'obligation de payer du garant ne serait une obligation de résultat que « dès lors qu'il est en mesure de le faire » et qu'il n'en irait de toute façons pas ainsi de son « obligation d'assurer l'efficacité de l'engagement qu'il a pris », ce qui revenait à transformer l'obligation de résultat de la banque en obligation de moyens, la cour d'appel a violé l'article R. 261-21 du code de la construction et de l'habitation ; 
4°) Alors que, en tout état de cause, il appartient à la banque engagée dans une garantie d'achèvement de s'assurer de l'efficacité de son engagement ; qu'elle doit, notamment, veiller à ce que le permis de construire ne se périme pas ; qu'à cette fin, devant l'arrêt des travaux liés à une insuffisance financière du promoteur, elle peut être tenue de verser une provision en vue du financement des travaux à venir, seule de nature à relancer les travaux ; qu'au cas présent, en affirmant qu'il n'appartiendrait pas au garant d'achèvement de verser des provisions afin de relancer les travaux, la cour d'appel a violé l'article R. 261-21 du code de la construction et de l'habitation ; 
5°) Alors que, de la même manière, la garantie d'achèvement est indépendante des aléas affectant le promoteur, débiteur cautionné ; qu'au cas présent, pour expliquer l'inertie de la banque, la cour d'appel a relevé que la CEP MIDI PYRENNEES s'était heurtée à la résistance de la SCI RESIDENCE DU GRAND HOTEL ; qu'en statuant ainsi, par un motif impropre à justifier l'inertie de la CEP MIDI PYRENNES, la cour d'appel a violé l'article R. 261-21 du code de la construction et de l'habitation ; 
6°) Alors que, s'agissant du pourvoi n° C 16-17. 270, de la même manière, le courrier du 12 juin 2009 adressé par Me P...à la CEP MIDI PYRENNES indiquait que les travaux étaient arrêtés depuis plus de dix mois (p. 2, in limine) ; qu'il en résultait qu'à cette date, avant péremption du permis de construire, la banque avait connaissance de l'arrêt des travaux, qui allait ultimement déclencher le délai de la péremption du permis de construire ; qu'en affirmant qu'il ne résultait pas des documents qu'elle analysait que la CEP aurait eu connaissance de l'arrêt des travaux déclenchant le délai de péremption (arrêt, p. 17, § 1, in fine), la cour d'appel a dénaturé, par omission, le courrier du 12 juin 2009, en violation de l'article 1134 du code civil.