LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
 MF
 COUR DE CASSATION
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 Audience publique du 12 octobre 2022
 Rejet
 Mme TEILLER, président
 Arrêt n° 707 F-D
 Pourvoi n° J 21-19.803 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
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 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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 ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 12 OCTOBRE 2022
 La société de la Gare, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° J 21-19.803 contre l'arrêt rendu le 18 janvier 2021 par la cour d'appel de Nîmes (2e chambre civile, section B), dans le litige l'opposant :
 1°/ à la commune d'Aigues Mortes, représentée par son maire en exercice, domicilié en cette qualité en l'Hôtel de ville, 30220 Aigues-Mortes,
 2°/ au commissaire du gouvernement du Gard, direction départementale des finances publiques du Gard, Pôle d'évaluation domaniale, domicilié [Adresse 3],
 défendeurs à la cassation.
 La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
 Le dossier a été communiqué au procureur général.
 Sur le rapport de Mme Djikpa, conseiller référendaire, les observations de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle, avocat de la société de la Gare, de la SCP Zribi et Texier, avocat de la commune d'Aigues Mortes, après débats en l'audience publique du 6 septembre 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Djikpa, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
 la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
 Faits et procédure 
 1. L'arrêt attaqué (Nîmes, 18 janvier 2021) fixe le prix d'acquisition, par la commune d'Aigues-Mortes, de deux parcelles d'une surface totale de 1 963 m², réservées par le plan local d'urbanisme pour la réalisation d'un parc de stationnement, sur lesquelles la société civile immobilière de la Gare (la SCI de la Gare) a exercé son droit de délaissement.
 Examen des moyens
 Sur le premier moyen 
 Enoncé du moyen
 2. La SCI de la Gare fait grief à l'arrêt de refuser d'examiner si les parcelles délaissées bénéficiaient d'une situation privilégiée, alors « qu'il résulte des dispositions de l'article L. 321-1 du code de l'expropriation que les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; qu'en application de celles de l'article L. 322-3 du même code, les terrains qui ne répondent pas aux conditions requises pour pouvoir être qualifiés de terrains à bâtir sont évalués en fonction de leur seul usage effectif ; qu'un tel terrain peut toutefois bénéficier d'une plus-value de situation en considération, notamment, de son emplacement privilégié ; que lorsqu'il écarte la qualification de terrain à bâtir le juge doit, lorsqu'il y est invité par les parties, rechercher si la situation des parcelles concernées ne peut pas être considérée comme privilégiée, quel que soit leur usage effectif ; que l'existence d'une situation privilégiée n'est pas, en effet, limitée aux seules terres agricoles ; que seule importe la réalité des lieux et ce faisant la situation concrète desdites parcelles ; que dès lors, en refusant de rechercher si les parcelles de la SCI de la Gare, auxquelles venait d'être refusée la qualification de terrain à bâtir, n'étaient pas dans une situation privilégiée, au motif erroné que cette qualification ne pouvait être envisagée que pour des parcelles agricoles, ce que n'étaient pas les parcelles de la SCI, la cour a méconnu les dispositions de l'article L. 321-1 du code de l'expropriation, ensemble celles de l'article L. 322-3 du même code. »
 Réponse de la Cour 
 3. La cour d'appel a évalué les parcelles délaissées par comparaison avec un terrain contiguë bénéficiant de la même situation que celle revendiquée par la SCI de la Gare, de sorte que la critique est inopérante.
 Sur le second moyen
 Enoncé du moyen
 4. La SCI de la Gare fait grief à l'arrêt de retenir une superficie de 700 m² de terrain à valoriser, après déduction de la surface de la parcelle section AN n° [Cadastre 2] à usage d'accès, de la marge de recul en bordure de route et d'une bande de terrain en limite sud du bâtiment pour l'accès aux quais de chargement, alors :
 « 1°/ qu'il résulte des dispositions de l'article L. 321-1 du code de l'expropriation que les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; que rien ne permet, sauf à méconnaître le principe de réparation intégrale du préjudice consacré par les dispositions précitées, de procéder à une distinction à l'intérieur d'une unité foncière selon l'utilisation faite de ses différentes parties compte-tenu de la configuration des lieux, notamment de l'endroit où se situe le bâtiment qui y est implanté, et d'en exclure ainsi certaines de l'assiette de l'indemnisation au seul motif qu'elles permettent l'accès au bâtiment ou au reste de la parcelle ; que, par ailleurs, si le juge doit tenir compte des restrictions affectant l'utilisation des sols, il convient toutefois qu'elles soient en rapport avec la qualification du terrain qu'il a retenue ; que lorsqu'un terrain n'est pas qualifié de terrain à bâtir, il n'y a bien évidemment pas lieu de tenir compte de l'existence d'une marge de recul par rapport à la voie publique imposée par le plan local d'urbanisme pour l'édification des constructions ; qu'en excluant de l'assiette de l'indemnisation, d'une part, les emprises permettant l'accès au bâtiment en fond de parcelle et aux quais de déchargement et, d'autre part, une bande de recul de 10 mètres par rapport à la voie publique, imposée pour les constructions par l'article Ue 6 du règlement du plan local d'urbanisme, alors que la qualification de terrain à bâtir avait été exclue, la cour a méconnu les dispositions précitées de l'article L. 321-1 du code de l'expropriation ;
 2°/ qu'il résulte des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile que la décision des juges du fond doit être motivée ; que la cour d'appel de Nîmes, qui a exclu de l'assiette de l'indemnisation les emprises permettant d'accéder au bâtiment et aux quais de chargement ainsi que la marge de recul en bordure de route, ne s'en est nullement expliquée ; qu'elle a, ce faisant, méconnu les dispositions précitées. »
 Réponse de la Cour
 5. La SCI de la Gare n'ayant pas critiqué devant la cour d'appel la superficie de terrain à valoriser retenue par le premier juge, le moyen, qui fait grief à l'arrêt de confirmer cette décision sans s'en expliquer davantage, est nouveau, mélangé de fait et de droit, et partant irrecevable.
 PAR CES MOTIFS, la Cour :
 REJETTE le pourvoi ;
 Condamne la société civile immobilière de la Gare aux dépens ;
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze octobre deux mille vingt-deux. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 Moyens produits par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle, avocat aux Conseils, pour la société de la Gare
 PREMIER MOYEN DE CASSATION
 La SCI de la Gare fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir refusé d'examiner si ses parcelles étaient dans une situation privilégiée au motif que cette qualification aurait uniquement pour objectif de permettre d'attribuer à un terrain une valeur sensiblement supérieure à celle correspondant à une terre à vocation agricole dépourvue de spécificité particulière et que, dès lors que les parcelles de la SCI ne constituaient pas des terres agricoles et pouvaient bénéficier d'une évaluation supérieure à celle retenue pour des terres agricoles, il n'y aurait aucun avantage à leur reconnaître une situation privilégiée, 
 Alors qu'il résulte des dispositions de l'article L. 321-1 du code de l'expropriation que les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; qu'en application de celles de l'article L. 322-3 du même code, les terrains qui ne répondent pas aux conditions requises pour pouvoir être qualifiés de terrains à bâtir sont évalués en fonction de leur seul usage effectif ; qu'un tel terrain peut toutefois bénéficier d'une plus-value de situation en considération, notamment, de son emplacement privilégié ; que lorsqu'il écarte la qualification de terrain à bâtir le juge doit, lorsqu'il y est invité par les parties, rechercher si la situation des parcelles concernées ne peut pas être considérée comme privilégiée, quel que soit leur usage effectif ; que l'existence d'une situation privilégiée n'est pas, en effet, limitée aux seules terres agricoles ; que seule importe la réalité des lieux et ce faisant la situation concrète desdites parcelles ; que dès lors, en refusant de rechercher si les parcelles de la SCI de la Gare, auxquelles venait d'être refusée la qualification de terrain à bâtir, n'étaient pas dans une situation privilégiée, au motif erroné que cette qualification ne pouvait être envisagée que pour des parcelles agricoles, ce que n'étaient pas les parcelles de la SCI, la Cour a méconnu les dispositions de l'article L. 321-1 du code de l'expropriation, ensemble celles de l'article L. 322-3 du même code.
 SECOND MOYEN DE CASSATION
 La SCI de la Gare fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir retenu une superficie de 700 m² de terrain à valoriser, après déduction de la surface de la parcelle section AN n°[Cadastre 2] à usage d'accès, de la marge de recul en bordure de route et d'une bande de terrain en limite sud du bâtiment pour l'accès aux quais de chargement, 
 Alors, d'une part, qu'il résulte des dispositions de l'article L. 321-1 du code de l'expropriation que les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; que rien ne permet, sauf à méconnaître le principe de réparation intégrale du préjudice consacré par les dispositions précitées, de procéder à une distinction à l'intérieur d'une unité foncière selon l'utilisation faite de ses différentes parties compte-tenu de la configuration des lieux, notamment de l'endroit où se situe le bâtiment qui y est implanté, et d'en exclure ainsi certaines de l'assiette de l'indemnisation au seul motif qu'elles permettent l'accès au bâtiment ou au reste de la parcelle ; que, par ailleurs, si le juge doit tenir compte des restrictions affectant l'utilisation des sols, il convient toutefois qu'elles soient en rapport avec la qualification du terrain qu'il a retenue ; que lorsqu'un terrain n'est pas qualifié de terrain à bâtir, il n'y a bien évidemment pas lieu de tenir compte de l'existence d'une marge de recul par rapport à la voie publique imposée par le plan local d'urbanisme pour l'édification des constructions ; qu'en excluant de l'assiette de l'indemnisation, d'une part, les emprises permettant l'accès au bâtiment en fond de parcelle et aux quais de déchargement et, d'autre part, une bande de recul de 10 mètres par rapport à la voie publique, imposée pour les constructions par l'article Ue 6 du règlement du plan local d'urbanisme, alors que la qualification de terrain à bâtir avait été exclue, la Cour a méconnu les dispositions précitées de l'article L. 321-1 du code de l'expropriation.
 Alors, d'autre part, qu'il résulte des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile que la décision des juges du fond doit être motivée ; que la cour d'appel de Nîmes, qui a exclu de l'assiette de l'indemnisation les emprises permettant d'accéder au bâtiment et aux quais de chargement ainsi que la marge de recul en bordure de route, ne s'en est nullement expliquée ; qu'elle a, ce faisant, méconnu les dispositions précitées.