LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
 MF
 COUR DE CASSATION
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 Audience publique du 1er juin 2022
 Cassation partielle
 Mme TEILLER, président
 Arrêt n° 461 F-D
 Pourvoi n° Z 21-12.940 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
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 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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 ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 1ER JUIN 2022
 La société Cap Est Loisirs, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 2], a formé le pourvoi n° Z 21-12.940 contre l'arrêt rendu le 26 novembre 2020 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-7), dans le litige l'opposant à la société Auchan Hypermarché, société par actions simplifiée unipersonnelle, dont le siège est [Adresse 1], venant aux droits de la société Auchan France, défenderesse à la cassation.
 La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
 Le dossier a été communiqué au procureur général.
 Sur le rapport de Mme Andrich, conseiller, les observations de la SARL Le Prado - Gilbert, avocat de la société Cap Est Loisirs, de la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat de la société Auchan Hypermarché, après débats en l'audience publique du 20 avril 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Andrich, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
 la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
 Faits et procédure 
 1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 26 novembre 2020), le 17 juin 2008, la société civile immobilière Cap est loisirs (le bailleur) et la société Auchan hypermarché (le preneur) ont conclu un contrat de bail commercial portant sur des locaux à construire dans une zone commerciale, soumis, à peine de caducité, à la réalisation de trois conditions suspensives, dans un délai expirant le 31 décembre 2014. 
 2. Le preneur a versé, dès la signature du bail, une indemnité dont 75 % devaient être restitués en cas de non-réalisation des conditions suspensives, les 25 % restant devant être conservés par le bailleur au titre de sa participation aux frais d'études et de faisabilité préalables à la signature du bail.
 3. Le preneur a assigné le bailleur en constat de la caducité du bail signé le 17 juin 2008 et en restitution de l'intégralité du montant de l'indemnité versée.
 Examen du moyen
 Sur le moyen, pris en sa première branche 
 Enoncé du moyen
 4. Le bailleur fait grief à l'arrêt de le condamner à verser la somme de 477 375 euros avec intérêts capitalisés calculés au taux légal à compter du 6 février 2015, alors « que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; que l'article 1.6 du «contrat de bail sous condition suspensive » prévoyait que la société Auchan France devait verser à titre d'indemnité une somme de 1 909 500 euros, qu'«en cas de non-réalisation de l'une des conditions suspensives », cette somme devait lui était restituée à hauteur de 75 %, mais que « les vingt cinq pour cent (25 %) restants resteront acquis au bailleur au titre de la participation du preneur aux frais d'études et de faisabilités préalables à la signature du présent bail » ; que, pour condamner la SCI Cap Est loisirs à restituer à la société Auchan hypermarché cette somme, la cour d'appel, en adoptant les motifs du jugement, a énoncé que le premier juge « a considéré à bon droit que sur le terrain juridique de la répétition de l'indu, en l'absence de la preuve de la réalisation d'études et de leur coût, la société Auchan hypermarché est fondée à réclamer la participation à ces frais à hauteur de la somme de 477 375 euros outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation en date du 6 février 2015 » ; qu'en statuant ainsi, cependant que la loi du contrat imposait au preneur d'assumer les « frais d'études et de faisabilités préalables à la signature du bail », sans autre condition, et donc sans condition de leur justification par le bailleur, la cour d'appel, en imposant à la SCI bailleresse de rapporter « la preuve de la réalisation d'études et de leur coût », a dénaturé cette stipulation claire et précise et a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble le principe suivant lequel le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis. »
 Réponse de la Cour 
 Vu les articles 1134, devenu 1103, 1376, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, du code civil :
 5. Il résulte de la combinaison, du premier de ces textes, selon lequel les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et, du second de ces textes, qui oblige celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû, à le restituer, qu'il n'y a pas de paiement de l‘indu lorsque le règlement est intervenu en exécution d'une convention passée entre les parties. 
 6. Pour condamner le bailleur à restituer une certaine somme, l'arrêt retient, par motifs adoptés, que, sur le terrain juridique de la répétition de l'indu, tout paiement suppose une dette, que ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution et qu'en l'absence de la preuve de la réalisation d'études et de leur coût, le preneur est fondé à réclamer sa participation à ces frais à hauteur de la somme de 477 375 euros de ce chef.
 7. En statuant ainsi, alors que le paiement a été fait en exécution du contrat qui imposait au preneur le versement immédiat d'une indemnité et prévoyait, en cas de non réalisation de l'une des conditions suspensives, que cette indemnité resterait, acquise au bailleur, pour la partie, évaluée à vingt-cinq pour cent, correspondant à la participation du preneur, aux frais d'études et de faisabilités préalables à la signature du bail, la cour d'appel a violé les textes susvisés.
 PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur l'autre grief, la Cour :
 CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la société Cap est loisirs à payer à la société Auchan hypermarchés la somme de 477 375 euros avec intérêts capitalisés calculés au taux légal à compter du 6 février 2015, l'arrêt rendu, entre les parties, le 26 novembre 2020, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;
 Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence autrement composée ;
 Condamne la société Auchan hypermarchés aux dépens ; 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Auchan hypermarchés et la condamne à payer à la société civile immobilière Cap est loisirs la somme de 3 000 euros ;
 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier juin deux mille vingt-deux. MOYEN ANNEXE au présent arrêt
 Moyen produit par la SARL Le Prado - Gilbert, avocat aux Conseils, pour la société Cap Est Loisirs
 La SCI Cap Est Loisirs reproche à l'arrêt confirmatif attaqué, DE L'AVOIR condamnée à verser à la société Auchan hypermarché la somme de 477 375 euros avec intérêts capitalisés calculés au taux légal à compter du 6 février 2015 ;
 1°) ALORS QUE les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; que l'article 1.6 du « contrat de bail sous condition suspensive » prévoyait que la société Auchan France devait verser à titre d'indemnité une somme de 1 909 500 euros, qu' « en cas de non réalisation de l'une des conditions suspensives », cette somme devait lui était restituée à hauteur de 75 %, mais que « les vingt cinq pour cent (25 %) restants resteront acquis au bailleur au titre de la participation du preneur aux frais d'études et de faisabilités préalables à la signature du présent bail » ; que, pour condamner la SCI Cap Est loisirs à restituer à la société Auchan hypermarché cette somme, la cour d'appel, en adoptant les motifs du jugement, a énoncé que le premier juge « a considéré à bon droit que sur le terrain juridique de la répétition de l'indu, en l'absence de la preuve de la réalisation d'études et de leur coût, la société Auchan hypermarché est fondée à réclamer la participation à ces frais à hauteur de la somme de 477 375 euros outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation en date du 6 février 2015 » ; qu'en statuant ainsi, cependant que la loi du contrat imposait au preneur d'assumer les « frais d'études et de faisabilités préalables à la signature du (?) bail », sans autre condition, et donc sans condition de leur justification par le bailleur, la cour d'appel, en imposant à la SCI bailleresse de rapporter « la preuve de la réalisation d'études et de leur coût », a dénaturé cette stipulation claire et précise et a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble le principe suivant lequel le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ;
 2°) ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QUE la charge de la preuve du paiement indu incombe au demandeur en restitution ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel, qui s'est fondée sur « l'absence de la preuve de la réalisation d'études et de leur coût » et a ainsi imposé à la SCI Cap Est loisirs, défenderesse à l'action en répétition, de prouver que le paiement reçu de son cocontractant n'était pas indu, a inversé la charge de la preuve et a violé l'article 1315, devenu 1353 du code civil.