LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1147 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 26 mai 2009), que la société civile immobilière du Couchet (la SCI) a, au vu d'un tableau édité par l'EURL BTD atelier d'architecture (l'EURL) présentant une estimation financière du projet, confié, le 15 juin 2004, à cette EURL une mission complète de maîtrise d'oeuvre pour l'édification de douze maisons de village devant être commercialisées sous le régime de la vente en état futur d'achèvement ; que la SCI n'ayant pas réglé les notes d'honoraires n° 3 et 4, l'EURL a obtenu à son encontre une injonction de payer ; que la SCI a fait opposition à cette ordonnance en invoquant la nullité du contrat pour dol et subsidiairement un manquement de l'architecte à son obligation de conseil ;
Attendu que pour condamner l'EURL à payer des dommages-intérêts venant en compensation des sommes dues à titre d'honoraires, l'arrêt retient que les parties se sont entendues pour confier à l'EURL un véritable rôle d'initiateur du programme immobilier et de conseil financier de l'opération, que cette EURL devait attirer l'attention de la SCI sur les difficultés, voire l'impossibilité, pour une SCI à structure familiale d'obtenir une garantie extrinsèque d'achèvement qui, connues d'elle, l'auraient empêchée de contracter ;
Qu'en statuant ainsi, sans préciser les éléments juridiques ou de fait permettant d'établir que la garantie d'achèvement était impossible ou très difficile à obtenir ou avait été refusée en raison de la structure familiale de la SCI, la cour d'appel, qui n'a pas mis la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle, n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a dit que l'EURL BTD avait engagé sa responsabilité contractuelle à l'égard de la SCI du Couchet pour avoir manqué à son devoir de conseil, dit que l'EURL BTD était redevable de la somme de 40 351,50 euros à titre de dommages-intérêts, représentant le montant de ses honoraires facturés à perte, ordonné la compensation des créances réciproques et condamné l'EURL à payer à la SCI du Couchet la somme de 18 375 euros, l'arrêt rendu le 26 mai 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier, autrement composée ;
Condamne la SCI du Couchet aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI du Couchet à payer à la société BTD atelier d'architecture la somme de 2 500 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept juillet deux mille dix.MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat aux Conseils pour la société BTD atelier d'architecture
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que l'EURL BTD est redevable à l'égard de la S.C.I. du Couchet de la somme de 40.351, 50 euros à titre de dommages et intérêts, représentant le montant de ses honoraires facturés à perte et, procédant à la compensation des créances réciproques des parties, d'avoir condamné l'EURL BTD à payer à la S.C.I. du Couchet la différence entre la somme de 40.351, 50 euros et celle de 21.976, 50 euros, soit la somme de 18.375 euros ;
AUX MOTIFS QUE la S.C.I. du Couchet paie la somme de 18.375 euros HT au titre de la note d'honoraires n° 1, en date du 21 juin 2004 (signature du contrat et dépôt du permis de construire : 12.250 euros) et de la note d'honoraires n° 2, en date du 16 novembre 2004 (obtention du permis de construire : 6.125 euros), mais elle s'oppose au règlement des deux notes d'honoraires suivantes, à savoir la note n° 3 en date du 23 février 2005, d'un montant TTC de 14.651 euros (projet de conception général), et la note n° 4, en date du 4 août 2005 d'un montant TTC de 7.325 euros (appel d'offres), au motif que la S.C.I. qui a assuré l'étude du financement de l'opération immobilière projetée, aurait dû la renseigner complètement sur la nécessité d'obtenir la garantie extrinsèque d'achèvement ou de remboursement, ce qu'elle n'a pas fait. Or, cette garantie ne lui a finalement pas été accordée, de sorte que son projet n'a pas abouti par la faute de l'EURL BTD à laquelle elle reproche, au principal, sa réticence dolosive sur le fondement de l'article 1116 du Code civil et, subsidiairement, un manquement à son devoir de conseil et à son obligation d'information ;
Que si la mission complète de l'architecte, décrite précisément dans le contrat du 15 juin 2004, ne comporte pas une étude du financement de l'opération envisagée, il apparaît néanmoins, après examen des pièces du dossier, que l'EURL BTD a assuré en l'espèce, au-delà de la lettre du contrat et de la maîtrise d'oeuvre qu'il lui confiait, une mission de conseil financier ()que l'EURL ne peut, dans ces conditions, soutenir que sa mission s'est cantonnée à une maîtrise d'oeuvre classique, alors que les éléments objectifs qui viennent d'être exhaustivement exposés démontrent que les parties se sont accordées pour lui confier, bien au-delà de ses obligations contractuelles, un véritable rôle d'initiateur du programme immobilier et de conseil financier de l'opération ;
Que l'EURL devait en conséquence, dès lors que sa mission comportait l'étude du financement de l'opération projetée, délivrer à la S.C.I. du Couchet, de surcroît non professionnelle, toutes les informations utiles et elle devait, en particulier, la renseigner sur la nécessité, s'agissant d'une commercialisation empruntant la forme de vente en l'état futur d'achèvement, d'obtenir une garantie extrinsèque d'achèvement ou de remboursement et attirer son attention sur les difficultés d'obtention d'une telle garantie au profit d'une S.C.I. de structure familiale ;
Qu'il est acquis que l'EURL BTD n'a pas donné cette information à la S.C.I. du Couchet ; que le seul fait que les deux prévisionnels financiers des 24 mai 2004 et 22 juin 2005 comportent, au titre des dépenses, une case intitulée « Frais et Garanties d'achèvement » ne suffit pas à établir que l'EURL BTD a utilement et correctement rempli le devoir de renseignement et de conseil qu'elle devait à sa cliente ; que ce défaut d'information n'est pas pour autant constitutif d'une réticence dolosive au sens de l'article 1116 du Code civil ; qu'il n'est pas, en effet, démontré que l'EURL BTD a volontairement dissimulé à la S.C.I. du Couchet ce fait, à savoir la difficulté, voire l'impossibilité, d'obtenir une garantie bancaire qui, s'il avait été connu d'elle, l'aurait empêchée de contracter ; qu'il est acquis, en revanche, que l'EURL BTD, en s'impliquant dans l'étude financière d'une opération conçue par elle, sans apporter à la S.C.I. du Couchet les informations indispensables pour s'assurer de la possibilité de sa réalisation, a manqué à son devoir de conseil et a failli à l'exécution de ses obligations contractuelles vis-à-vis de la S.C.I. du Couchet ;
Que l'EURL BTD démontre par les pièces versées aux débats qu'elle a exécuté les prestations, objet de ses notes d'honoraires n° 3 et 4, les 23 février et 4 12 août 2005, de sorte que la S.C.I. du Couchet lui doit, de ce chef, la somme de 21.976, 50 euros, soit 14.651 + 7.325 euros ;
Que l'EURL BTD procède par pure affirmation, lorsqu'elle déclare que la non-obtention par la S.C.I. du Couchet de la garantie extrinsèque est liée aux déboires commerciaux antérieurs de certains de ses membres ; que si la S.C.I. du Couchet avait été correctement informée par l'EURL BTD, elle aurait eu toutes les chances de refuser de s'engager dans une opération dont le financement était gravement compromis, voire impossible ; que son préjudice consiste donc dans le montant des honoraires de l'architecte qui lui ont été facturés à perte ; que l'EURL BTD doit, en définitive, être condamnée, après compensation des créances réciproques des parties, à payer à la S.C.I. du Couchet la somme de 18.375 euros à titre de dommages et intérêts ;
ALORS, d'une part, QUE la Cour d'appel qui a conclu à la responsabilité de l'architecte lequel n'aurait pas suffisamment informé la S.C.I. de la difficulté pour les sociétés familiales d'obtenir une garantie bancaire d'achèvement, sans établir sur quel fondement juridique, voire factuel, elle affirmait l'existence d'une telle difficulté, susceptible d'imposer une obligation de conseil de ce chef, alors que l'EURL soulignait que le législateur ne distinguait pas selon la structure de la S.C.I. et alors qu'aucun élément en l'espèce ne permettait de corroborer une telle réticence des banques sur ce point, a entaché sa décision d'un défaut de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil, ensemble les articles R. 261-17 et 261-21 du Code de la construction ;
ALORS, d'autre part et pour les mêmes raisons, QUE la Cour d'appel qui a conclu à la responsabilité de l'EURL pour non respect de son obligation de conseil sans constater que l'absence d'obtention de la garantie serait due à la prétendue structure familiale de la S.C.I., a entaché sa décision d'un défaut de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil ;
ALORS, de troisième part QUE la réparation d'une perte de chance ne peut être égale à la réparation intégrale du préjudice subi ; que la Cour d'appel qui a jugé que le préjudice subi par la société du fait de l'inexécution de son obligation contractuelle de conseil en matière financière par l'architecte, devait consister dans la totalité du montant des honoraires dus à l'architecte, lesquels lui auraient été facturés à perte, alors que, si elle avait bénéficié du conseil litigieux, elle « aurait eu toutes les chances de refuser de s'engager dans une opération dont le financement était gravement compromis, voire impossible » (p. 10), a violé l'article 1147 du Code civil, ensemble les principes applicables en matière de réparation du préjudice pour perte d'une chance ;
4°) ET ALORS, de quatrième part et enfin, QUE la Cour d'appel qui a constaté que l'EURL avait exécuté l'ensemble de ses prestations contractuelles justifiant le paiement par la S.C.I. du montant total du contrat après avoir estimé que l'obligation de conseil en matière financière à laquelle l'EURL aurait manqué était contractuellement prévue par les parties, s'est contredite, en violation de l'article 455 du Code de procédure civile.