LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Ordonne la jonction des pourvois n° M 09-10. 465 et P 09-14. 837 en raison de leur connexité ; 
Attendu que l'arrêt attaqué (Montpellier, 18 novembre 2008) fixe le montant des indemnités revenant aux époux X... au titre de l'expropriation, au profit de la Société d'équipement du Biterrois et de son littoral (SEBLI), d'une parcelle de terre et d'une parcelle supportant une maison et un entrepôt, leur appartenant ; 
Sur le moyen unique du pourvoi n° M 09-10. 465 : 
Vu l'article 7 du code de procédure civile ; 
Attendu que pour évaluer l'entrepôt, l'arrêt retient qu'au regard de ses décisions concernant des hangars plus grands situés dans le même quartier, mais en beaucoup plus mauvais état (garage B...), une estimation à 160 euros / m2 en avril 2007 constitue une juste appréciation ; 
Qu'en retenant ainsi, un terme de comparaison qui n'était pas dans le débat, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; 
Et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les première et deuxième branches du moyen unique du pourvoi n° P 09-14. 837 qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ; 
PAR CES MOTIFS, sans qu'il y ait lieu de statuer sur la troisième branche du moyen unique du pourvoi n° P 09-14. 837 : 
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 18 novembre 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes, chambre des expropriations ; 
Laisse à chacune des parties la charge de ses propres dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; 
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit juin deux mille dix. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils pour la société SEBLI, demanderesse au pourvoi n° M 09-10. 465 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à la somme de 437. 750 euros l'indemnité de dépossession due par la SEBLI aux époux X... pour l'expropriation d'un bien immobilier en nature de sol et de bâti sis commune de Lodève, lieudit demi-côte, cadastré section AK 21 et AK 189 pour 250 m ² et 1. 177 m ² ; 
AUX MOTIFS QUE « les parties ne divergent pas sur la date de référence (article L 13-15) qui est le 30. 09. 2005, date à laquelle a été modifié le POS de Lodève, en dernier lieu ; que la date d'évaluation qui s'impose est celle du 23. 04. 2007, date du jugement de 1er ressort ; qu'il n'est pas contesté que les parcelles AK 189 et AK 121 (sic) sont situées en zone UBb, dans laquelle sont admises notamment des constructions à usage d'habitation ; qu'ainsi ces parcelles constructibles et dont la desserte n'est pas contestée constituent des terrains à bâtir ; qu'après un premier jugement en date du 22. 01. 2007 les parties ont été invitées à chiffrer les dimensions du bien et un géomètre expert est intervenu avec l'accord des époux X... ; qu'il n'est plus sérieusement contestable que la surface habitable de la maison est de 148 m ², que la surface de plancher est de 169 m ², ce qui a amené le premier juge à retenir une surface utile de 160, 4 m ² ; que la surface totale de l'entrepôt, mesurée par l'expert est de 511 m ² ; que tout le litige tient aux termes de référence produits, tant il est certain que c'est la méthode par comparaison qui s'impose ; qu'en effet, et ainsi que l'a motivé le premier juge, les époux X... ont droit à la valeur vénale de leur immeuble sur le marché immobilier libre, ce qui n'a rien à voir avec une valeur de reconstruction à neuf, ou à une valeur dissociant le bâti et le terrain ; que force est de constater qu'en avril 2006, la SEBLI a acheté aux époux Z... Jean-François, une parcelle (AK 333 et AK 23) de 513 m ² supportant un bâti de 210 m ² de surface utile pondérée, sur la base de 1. 445 euros / m ² ; que la parcelle AK 22 décrite comme inondable a été vendue sur la base de 3, 5 euros / m ² ; qu'en octobre 2006, la SEBLI a acheté à Laurent 
Z... 
deux parcelles (AK 334 et AK 18) de 317 m ² supportant un bâtiment d'habitation ou 152, 97 m ² de SUP sur la base de 1. 450 euros / m ² ; que ces deux maisons sont immédiatement voisines de celles de Monsieur et Madame X..., les photos produites et qui ne sont pas autrement commentées ne pouvant néanmoins permettre de les comparer ; que la maison X... est en excellant état d'entretien et d'habitabilité, tant pour le bâti que pour les abords ; qu'il s'agit même d'un ensemble très agréable, ne supportant aucun élément péjoratif et disposant au surplus d'un entrepôt qui certes n'est pas en réel état d'habitabilité mais qui est en bon état et constitue une avantage pour l'occupant de la maison ; que les photos du bien Z... Laurent montrent une bâtisse inachevée, dépourvue de crépi en l'état et donc les terrasses ne sont pas stabilisées, l'ensemble nécessitant un important travail de finition ; à l'évidence et sur un marché libre de résidences principales, le bien X... dispose d'éléments importants de plus-value ; qu'en août 2005, la parcelle C... (410 m ² avec un bâti de 240 m ² de SUP semble-t-il a été vendue 240. 000 euros, ce qui indiquerait une valeur vénale de 1. 000 euros / m ², avec néanmoins présence d'amiante, de termites et suspicion de plomb (cf. acte authentique) ; qu'une parcelle D... comparable (380 m ² avec un bâti de 150 m ² de SUP) a été vendue sur la base de 1. 100 euros / m ² ; que les époux X... doutent de la SUP C... ou D..., et produisent les photos non contestées de permis de démolir qui indiquent une superficie de plancher respective de 211 m ² et 78 m ² ; que ce doute n'apparaît pas dénué de pertinence ; que dans ce contexte, la Cour estime que les éléments de plus-value incontestables du bien X... par rapport aux termes de référence étudiés, ainsi que le temps écoulé depuis avril et octobre 2006, permettent de façon juste et raisonnable, à partir des références 
Z... 
qui sont les plus sûres, d'opposer à la SEBLI un prix de 1. 950 euros / m ², bâti intégré ; qu'il n'est pas inutile de rappeler que le Commissaire du Gouvernement lui-même avait pointé une vente du 06. 06. 2005 au prix de 1. 757 euros / m ², en indiquant qu'il s'agissait d'une construction récente, sans autre précision ; que s'agissant de l'entrepôt, il n'est pas contesté qu'il est en bâti de pierre et en bon état, sans infiltration et à l'état brut à l'intérieur, avec quelques aménagements (petit local de 33 m ²) ; qu'au regard des décisions de la présente Cour concernant des hangars plus grands situés dans le même quartier mais en beaucoup plus mauvais état (garage B...) la Cour estime qu'une estimation à 160 euros / m ² en avril 2007 constitue une juste appréciation ; que la Cour ne peut que confirmer les motifs pertinents s'agissant de la parcelle AK 21 qui est de fait inconstructible de par sa taille et l'encombrement de la 189 (sic) par les bâtis ; que l'indemnité de dépossession sera donc ainsi calculée, la parcelle 189 intégrant le bâti :
- maison : 160, 4 m ² x 1. 950 euros = 312. 780 euros ;
- entrepôt : 511 m ² x 160 euros = 81. 760 euros ;
- parcelle AK 21 : 250 m ² x 10 euros = 2. 500 euros ; 
que l'indemnité globale de 397. 040 donne lieu à un remploi de 40. 704 euros, soit un total de 437. 744 euros arrondi à 437750 euros » ; 
1° / ALORS QUE le juge ne peut fonder sa décision sur des faits qui ne sont pas dans le débat ; qu'en se fondant, pour fixer l'indemnité revenant aux époux X... pour l'expropriation de leur entrepôt, sur l'évaluation d'un immeuble à laquelle elle avait procédé dans une autre décision rendue le 18 novembre 2008 au profit des consorts B..., alors qu'aucune des parties ne faisait état, comme terme de comparaison, de l'indemnité d'expropriation accordée dans cette décision, la Cour d'appel a violé les dispositions de l'article 7 du Code de procédure civile ; 
2° / ALORS QU'en toute hypothèse, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'aucune des parties n'avait invoqué, dans ses écritures d'appel, comme terme de comparaison, le montant de l'indemnité d'expropriation accordée aux consorts B... par la Cour d'appel le 18 novembre 2008 pour leur garage situé dans le même quartier ; qu'en relevant un tel moyen d'office, sans inviter les parties à présenter leurs observations sur celui-ci, la Cour d'appel a méconnu le principe de la contradiction, en violation de l'article 16 du Code de procédure civile. 
Moyen produit par la SCP Peignot et Garreau, avocat aux Conseils pour les époux X..., demandeurs au pourvoi n° P 09-14. 837 
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir seulement fait droit à titre partiel à ses demandes et, statuant à nouveau, d'avoir fixé uniquement à la somme de 437. 750 euros l'indemnité de dépossession due par la SEBLI aux époux X... pour l'expropriation de leurs biens immobiliers cadastrés section AK 21 et AK 189 et d'avoir confirmé la décision pour le surplus, 
AUX MOTIFS PROPRES QUE 
" Sur l'indemnité de dépossession : 
Attendu que les parties ne divergent pas sur la date de référence (article L. 13-15) qui est le 30. 09. 2005, date à laquelle a été modifié le POS de Lodève, en dernier lieu ; 
Attendu que la date d'évaluation qui s'impose est celle du 23. 04. 2007, date du jugement de premier ressort ; 
Attendu qu'il n'est pas contesté que les parcelles AK 189 et AK 121 sont situées en zone Ubb, dans laquelle sont admises notamment des constructions à usage d'habitation ; qu'ainsi, ces parcelles constructibles et dont la desserte n'est pas contestée constituent des terrains à bâtir ; 
Attendu qu'après un premier jugement en date du 22. 01. 2007, les parties ont été invitées à chiffrer les dimensions du bien et un géomètre expert est intervenu avec l'accord des époux X... ; 
Attendu qu'il n'est plus sérieusement contestable que la surface habitable de la maison est de 148 m2, que la surface de plancher est de 169 m2, ce qui a amené le premier juge à retenir une superficie utile de 160, 4 m2 ; 
Attendu que la surface totale de l'entrepôt, mesurée par l'expert est de 511 m2 ; 
Attendu que tout le litige tient aux termes de référence produits, tant il est certain que c'est la méthode par comparaison qui s'impose ; 
Attendu qu'en effet, et ainsi que l'a motivé la premier juge, les époux X... ont droit à la valeur vénale de leur immeuble sur le marché immobilier libre, ce qui n'a rien à voir avec une valeur de reconstruction à neuf, ou à une valeur dissociant le bâti et le terrain ; 
Et attendu que force est de constater qu'en avril 2006, la SEBLI a acheté aux époux Z... Jean-François une parcelle (AK 333 et AK 23) de 513 m2 supportant un bâti de 210 m2 de surface utile pondérée, sur la base de 1445 euros / m2 ; 
Attendu que la parcelle AK 22 décrite comme inondable a été vendue sur la base de 3, 5 euros / m2 ; 
Attendu qu'en octobre 2006, la SEBLI a acheté à Laurent 
Z... 
deux parcelles (AK 334 et AK 18) de 317 m2 supportant un bâtiment d'habitation ou 152, 97 m2 de SUP, sur la base de 1450 euros / m2 ; 
Attendu que ces deux maisons sont immédiatement voisines de celle de Monsieur et Madame X..., les photos produites et qui ne sont pas autrement commentées ne pouvant néanmoins permettre de les comparer ; 
Attendu que la maison X... est en excellent état d'entretien et d'habitabilité, tant pour le bâti que pour les abords ; qu'il s'agit même d'un ensemble très agréable, ne supportant aucun élément péjoratif et disposant au surplus d'un entrepôt qui certes n'est pas en réel état d'habitabilité mais qui est en bon état et constitue un avantage pour l'occupant de la maison ; 
Attendu que les photos du bien Z... Laurent montrent une bâtisse inachevée, dépourvue de crépi en l'état et dont les terrasses ne sont pas stabilisées, l'ensemble nécessitant un important travail de finition ; qu'à l'évidence, et sur un marché libre de résidences principales, le bien X... dispose d'éléments importants de plus-value ; 
Attendu qu'en août 2005, la parcelle C... (410 m2, avec un bâti de 240 m2 de SUP, semble-t-il, a été vendue 240. 000 euros, ce qui indiquerait une valeur vénale de 1. 000 euros / m2, avec néanmoins présence d'amiante, de termites et suspicion de plomb (cf. acte authentique) ; 
Attendu qu'une parcelle D... comparable (380 m2 avec un bâti de 150 m2 de SUP) a été vendue sur la base de 1. 100 euros / m2 ; 
Attendu que les époux X... doutent de la SUP C... ou D... et produisent les photos non contestées de permis de démolir qui indiquent une superficie de plancher respective de 211 m2 et 78 m2 ; que ce doute n'apparaît pas dénué de pertinence ; 
Attendu que dans pareil contexte, la Cour estime que les éléments de plus-value incontestables du bien X... par rapport aux termes de référence étudiés, ainsi que le temps écoulé depuis avril et octobre 2006, permettent de façon juste et raisonnable, à partir des références 
Z... 
qui sont les plus sûres, d'opposer à la SEBLI un prix de 1. 950 euros / m2, bâti intégré ; 
Attendu qu'il n'est pas inutile de rappeler que le Commissaire du Gouvernement lui-même avait pointé une vente du 06. 06. 2005 au prix de 1. 757 euros / m2, en indiquant qu'il s'agissait d'une construction récente, sans autre précision ; 
Attendu que s'agissant de l'entrepôt, il n'est pas contesté qu'il est en bâti de pierre et en bon état, sans infiltration et à l'état brut à l'intérieur, avec quelques aménagements (petit local de 33 m2) ; 
Attendu qu'au regard des décisions de la présente Cour concernant des hangars plus grands situés dans le même quartier, mais en beaucoup plus mauvais état (garage B...), la Cour estime qu'un estimation à 160 euros / m2 en avril 2007 constitue une juste appréciation ; 
Attendu que la Cour ne peut que confirmer les motifs pertinents s'agissant de la parcelle AK 21, qui est de fait inconstructible de par sa taille et l'encombrement de la 189 par les bâtis ; 
Attendu que l'indemnité de dépossession sera donc ainsi calculée, la parcelle 189 intégrant le bâti :
- maison : 160, 4 m2 X 1950 euros = 312. 780 euros
-entrepôt : 511 m2 X 160 euros = 81. 760 euros
-parcelle AK 21 : 250 m2 X 10 euros = 2. 500 euros 
Attendu que l'indemnité globale de 397. 040 euros donne lieu à un remploi de 40. 704 euros, soit un total de 437. 744 euros arrondi à 437. 750 euros ", ET 
AUX MOTIFS ADOPTES QUE 
" Sur l'indemnité principale : 
Lors du transport sur les lieux, il a pu être constaté que cet ensemble immobilier est situé à l'entrée de la ville de LODEVE, en bordure de la RD 609 (ex- RN9) sur un versant et en bordure d'espaces naturels et arborés de la vallée de la LERGUE sur l'autre versant. 
Il convient, à titre préliminaire, de rappeler que si l'indemnité d'expropriation doit permettre à l'exproprié de se rétablir dans une situation exactement semblable à celle qu'il occupait, elle n'a pas pour vocation de permettre la reconstitution à l'identique de l'immeuble bâti exproprié. Cette méthode évoquée par les époux X... n'apparaît pas, pour ce type de construction, conforme à l'esprit des textes. 
Il apparaît en revanche conforme de procéder à une évaluation du bien selon la méthode dite " par comparaison " consistant à apprécier la valeur vénale de l'immeuble, au regard de transactions portant sur des biens similaires présentant des caractéristiques comparables, situés dans la même localité. Cette méthode permet ainsi de prendre en considération les données du marché immobilier local et de s'approcher du juste prix, soit le prix auquel cet immeuble aurait normalement trouvé acquéreur. Il convient de rappeler sur ce point les dispositions de l'article L. 13-16 du Code de l'expropriation qui prévoient que la juridiction doit tenir compte des accords réalisés à l'amiable dans le cadre d'une même opération. 
Par ailleurs, la méthode analytique, telle que retenue par les époux X..., consistant à évaluer séparément les constructions et le terrain confrontée à la réalité des faits, à l'implantation des immeubles, à leur surface au sol, n'apparaît pas non plus conforme aux usages et à la pratique du marché. 
Il convient au contraire de considérer que les immeubles bâtis et le terrain sur lequel ils sont implantés constituent une seule et même entité, la valeur résiduelle du terrain non immobilisé étant en l'espèce réduite, la configuration des lieux le rendant difficilement exploitable. La valeur de l'immeuble doit donc être appréciée " terrain intégré ". 
S'agissant de la surface devant servir de référence au calcul de l'indemnisation, la SEBLI a, avec le consentement des époux X..., mandaté un géomètre expert pour procéder au mesurage des locaux. Il convient de se référer à ce rapport. Il apparaît en effet que les mesures effectuées ne font pas l'objet de discussion, seule l'interprétation de ces mesures étant divergente entre les parties. 
Il résulte de ce rapport les éléments chiffrés suivants : 
Habitation :
- surface plancher : 169 m2
- surface habitable : 148 m2 
Entrepôt :
- rez-de-jardin : 40 m2
- rez-de-chaussée : 235 m2
- 1er étage : 116 m2
- 2e étage : 120 m2 
Sur la maison d'habitation : 
La visite des lieux révèle qu'il s'agit d'une construction de qualité, édifiée en son gros oeuvre avec des matériaux traditionnels (pierre de taille, briques isolantes ). Les prestations intérieures, telles que décrites sur le procès-verbal de transport, sont également de qualité, en bon état d'entretien, et offrent toutes garanties de confort. La maison est implantée dans un environnement agréable constitué par un jardin bien arboré, agrémenté de terrasses. 
() Il est constant que la surface habitable est de 148 m2. Il y a lieu de majorer cette surface du rez-de-jardin représentant 19 m2, qu'il convient cependant de pondérer, ce rez-de-jardin étant en réalité un abri sous terrasse, ouvert sur le jardin, soit 19 m2 X 40 % = 7, 60 m2 et de majorer également la surface habitable de la terrasse dont le géomètre a oublié de faire état, pour une surface de 16 m2, qu'il convient également de pondérer eu égard à sa destination, soit 16 m2 X 30 % = 4, 80 m2. 
Il n'y a pas lieu en revanche d'appliquer un coefficient pondérateur aux surfaces qualifiées de débarras assimilables à des rangements, eu égard à leur faible surface, ni au bureau qui constitue une pièce habitable à part entière. La surface utile doit donc être chiffrée à 160, 40 m2 (). 
Sur la parcelle AK N° 21 : 
Il s'agit d'une parcelle non bâtie, en nature de terre, d'une superficie de 250 m2. La SEBLI offre de verser 10 euros / m2. 
Les époux X..., assimilant cette parcelle au reste du terrain non immobilisé, sollicite un prix de 100 euros / m2. 
Le Commissaire du Gouvernement, faisant observer que ses caractéristiques physiques la rendent inconstructible, suggère de retenir une valeur de 10 euros / m2. 
Le raisonnement des époux X... ne saurait prospérer, cette parcelle étant distincte de la parcelle AK n° 189 sur laquelle sont édifiés des immeubles et dont l'évaluation est intégrée à la valeur du bâti. 
En toute hypothèse, compte tenu de son implantation, de sa petite superficie et de sa configuration, cette parcelle se trouve de fait inconstructible. La valeur résiduelle de cette parcelle se trouve ainsi considérablement réduite. Il apparaît que l'offre de la SEBLI est sur ce pont satisfactoire et qu'il doit être alloué aux époux X... une indemnité de 2. 500 euros à ce titre ", 
ALORS QUE D'UNE PART, le Commissaire du Gouvernement doit, à peine d'irrecevabilité devant être soulevée d'office par le juge, déposer ses conclusions au greffe de la chambre dans le mois de la notification du mémoire de l'appelant de sorte qu'en relevant que les articles R. 13-47 et R. 13-49 du Code de l'expropriation avaient été respectés tout en n'ayant noté que la date de dépôt du mémoire de l'appelant, le 13 août 2007, sans rechercher, comme elle y était invitée, si les conclusions du Commissaire du Gouvernement n'étaient pas irrecevables comme tardives, la Cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des dispositions de l'article R 13-49 du Code de l'expropriation, 
ALORS QUE D'AUTRE PART, la chambre de l'expropriation saisie en appel doit rendre sa décision par un arrêt motivé, qui doit tenir compte des dispositions des articles L. 13-6 à L. 13-8, L. 13-10 à L. 13-20 et L. 14-3 de sorte qu'en se limitant à affirmer que l'indemnité globale de 397. 040 euros donnait lieu à un remploi de 40. 704 euros sans préciser le calcul qui lui avait permis de parvenir à ce dernier montant, la Cour d'appel a violé l'article L. 13-24, ensemble les articles L. 13-6 et R. 13-46 du Code de l'expropriation, 
ALORS QUE ENFIN, les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation de sorte qu'en ne prenant en considération, ni le jardin d'une superficie de 1026 m2 (conclusions d'appel, p. 16), ni le coût du déménagement (conclusions d'appel, p. 17 in fine), la Cour d'appel a violé l'article L. 13-13 du Code de l'expropriation, ensemble l'article 1er du 1er protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l'homme.