LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 20 octobre 2010), que la société civile immobilière FG (la SCI) a conclu, le 22 juillet 2005, un contrat de maîtrise d'oeuvre avec le cabinet d'architecture Armoni (la société Armoni) en vue de l'édification d'un immeuble d'habitation dont le niveau habitable le plus bas devait, selon le permis de construire, se situer à un niveau altimétrique minimal ; qu'au vu du rapport d'expertise ordonné en référé qui a constaté que la cote du rez-de-chaussée de la construction était inférieure à celle autorisée par le permis de construire, la SCI a assigné la société Armoni et son assureur, la Mutuelle des Architectes Français (la MAF), pour obtenir la résiliation du contrat de maîtrise d'oeuvre, et la condamnation de la MAF à garantir la responsabilité civile professionnelle de la société Armoni ; 
Attendu que la MAF fait grief à l'arrêt de la condamner in solidum avec la société Armoni à payer une somme à la société FG en réparation de ses préjudices, alors, selon le pourvoi : 
1°/ que le maître d'ouvrage qui accepte que la construction ne respecte pas les prescriptions du permis de construire commet ainsi une faute de nature à exonérer l'architecte de toute responsabilité ; qu'en l'espèce, il est constant que le permis de construire prescrivait que le niveau applicable le plus bas devait être au moins au niveau 61,75 m correspondant aux plus hautes crues du Loing, mais que cette cote n'a pas été respectée ; que dans ses conclusions d'appel, la Mutuelle des architectes français a soutenu que le maître d'ouvrage n'avait pas formulé de réserves sur le devis ne prévoyant pas la réalisation des travaux d'élévation du vide sanitaire ni sur le compte-rendu de chantier évoquant une diminution de la cote altimétrique du bâtiment ; qu'en décidant néanmoins que ces éléments ne permettaient pas d'établir formellement que le maître d'ouvrage savait que l'immeuble ne serait pas construit conformément au permis, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ;
2°/ que le juge ne peut se fonder sur un moyen relevé d'office sans avoir préalablement ordonné la réouverture des débats pour permettre aux parties de s'expliquer sur son mérite ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a retenu que le fait que les travaux nécessaires au respect de la cote altimétrique soient comptés pour 0  dans le devis n'impliquait pas qu'ils ne seraient pas réalisés car ces travaux pouvaient être compris forfaitairement dans d'autres ; qu'en se fondant sur ce moyen, qui n'a pas été invoqué par la SCI FG dans ses écritures d'appel, sans avoir permis aux autres parties de s'expliquer contradictoirement sur son mérite, la cour d'appel a violé les articles 6 de la convention européenne des droits de l'homme et 16 du code de procédure civile ;
3°/ que le juge ne peut fonder sa décision sur un motif hypothétique ; qu'en retenant que le fait que les travaux nécessaires au respect de la cote altimétrique soient comptés pour 0  dans le devis n'impliquaient pas qu'ils ne seraient pas réalisés car ces travaux "pouvaient" être compris forfaitairement dans d'autres, la cour d'appel s'est déterminée par un motif hypothétique, violant ainsi l'article 455 du code de procédure civile ;
4°/ que le juge ne peut entacher sa décision d'une contradiction de motifs ; qu'après avoir décidé que le maître d'ouvrage n'a pas été informé que l'immeuble ne serait pas construit conformément au permis de construire, la cour d'appel a estimé que l'architecte n'avait pas cherché à cacher ses agissements au maître d'ouvrage compte tenu de la diffusion du 2e procès-verbal de chantier ; qu'en se déterminant ainsi, après avoir retenu que la diffusion de ce procès-verbal ne permettait pas au maître d'ouvrage de savoir que l'immeuble ne serait pas construit conformément au permis, la cour d'appel a entaché son arrêt d'une contradiction de motifs, violant ainsi l'article 455 du code de procédure civile ;
5°/ que le contrat d'assurance est par nature aléatoire ; que l'assureur ne doit pas sa garantie en cas d'inexécution consciente par l'assuré de ses obligations contractuelles dont le dommage constitue une conséquence inéluctable, supprimant ainsi tout aléa, sans nécessairement que l'assuré ait eu la volonté de créer le dommage tel qu'il est survenu ; que commet une telle faute l'architecte qui dirige des travaux de construction d'un ouvrage non conforme au permis de construire, avec pour conséquence certaine l'apparition du dommage ; qu'en l'espèce, il est constant que l'immeuble a été construit en violation des dispositions du permis de construire relatives à la cote altimétrique, ce que la société Armoni, maître d'oeuvre, savait parfaitement ; que pour ce motif, la cour d'appel a condamné le maître d'oeuvre et son assureur à payer le coût de démolition et de reconstruction de l'ouvrage ; qu'en condamnant l'assureur du maître d'oeuvre à garantir ce dernier des condamnations découlant de cette violation délibérée du permis de construire, la cour d'appel a violé les articles 1131 et 1964 du code civil ;
6°/ que le juge est tenu de motiver sa décision ; qu'en retenant que le fait que l'immeuble était destiné à la location avait conduit le cabinet Armoni à croire qu'il trouverait une solution pour pallier la non conformité de la construction aux prescriptions du permis de construire, sans motiver sa décision sur ce point, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
Mais attendu, d'une part, qu'ayant retenu par une appréciation souveraine des éléments de preuve qui lui étaient soumis, que la présentation du devis ne permettait pas de dire que les travaux nécessaires au respect de la cote altimétrique ne seraient pas réalisés, et que le compte rendu de chantier du 13 mars 2006, prévoyant un abaissement de cette cote, n'était pas suffisamment précis pour que l'on en déduise l'acceptation du maître de l'ouvrage, la cour d'appel a pu, sans violation de la contradiction, et sans se fonder sur un motif hypothétique, en déduire qu'il n'était pas établi que la SCI savait que l'immeuble ne serait pas construit conformément au permis de construire ; 
Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu que si la société Armoni avait délibérément abaissé le niveau altimétrique de la construction sans en informer le maître de l'ouvrage, elle n'avait pas cherché à le lui cacher, ce qui excluait toute volonté de dissimulation de sa part, la cour d'appel a pu, par une appréciation souveraine du caractère intentionnel de cette faute, sans contradiction de motifs, et abstraction faite d'un motif surabondant, retenir que le dommage ne provenait pas exclusivement de la faute volontaire ou du dol de l'assuré et en déduire que la MAF était tenue in solidum avec la société Armoni d'indemniser la société FG de ses préjudices ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la MAF aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la MAF ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois mai deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Boulloche, avocat aux Conseils pour la Mutuelle des architectes français
Le moyen de cassation fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné in solidum la société ARMONI et la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS, son assureur de responsabilité professionnelle, à payer à la SCI FG la somme de 300.000  en réparation de ses préjudices, 
Aux motifs « qu'il est constant que l'immeuble a été implanté sous la cote altimétrique prévue au permis de construire, que son rez-de-chaussée ne peut être maintenu à usage d'habitation et qu'il convient, soit d'en changer l'affectation en obtenant un permis de construire modificatif, soit de détruire l'immeuble et de le reconstruire ; que la société ARMONI Architecture conclut que la modification de l'implantation avait été effectuée dans un souci d'économie, avec l'accord du maître de l'ouvrage qui, en professionnel de l'immobilier, pouvait mesurer les conséquences de sa décision ;
Considérant que la SCI avait traité avec l'entreprise GONCALVES pour un montant de 170.430  TTC ; que celle-ci a abandonné le projet ; que le maître de l'ouvrage a traité par lots séparés avec 7 entreprises pour un montant de 226.069,24  qui dépassait son financement de telle sorte que les entreprises ont abandonné le chantier et que le maître de l'ouvrage n'a pu vendre une partie de l'immeuble pour trouver le complément de financement qui lui aurait permis de terminer son ouvrage ;
Considérant que l'architecte entend démontrer que son mandant a supprimé le vide sanitaire sous le plancher du rez-de-chaussée ainsi que le perron et les deux marches d'accès liés au respect de la cote altimétrique dans un souci d'économie en produisant le devis de l'entreprise de gros oeuvre où ces prestations ne sont pas évaluées ; que néanmoins le marché a été signé par le maître de l'ouvrage ;
Considérant qu'il produit en outre le compte-rendu de chantier n° 2 du 13 mars 2006 qui indique que la cote altimétrique du bâtiment sera descendue en accord avec le cabinet ARMONI et IDS CONSULT, les plans définitifs devant être remis aux entreprises la 12ème semaine et affirme que ce procès-verbal a été transmis au maître de l'ouvrage qui l'a approuvé sans réserve ;
Considérant que l'architecte ne prétend pas avoir prévenu le maître de l'ouvrage des conséquences de la violation de la cote altimétrique ; Qu'il estime néanmoins que le représentant de la SCI est un professionnel de l'immobilier suffisamment compétent pour mesurer les risques qu'il prenait ainsi ; qu'il apparaît en effet que le gérant de la SCI travaillait dans le secteur du commerce immobilier avant de quitter la France pour s'installer outre mer pendant la réalisation des travaux ;
Considérant d'une part que la présentation du devis ne permet pas de dire que le fait que les travaux nécessaires au respect de la cote altimétrique soient comptés pour 0  impliquait qu'ils ne seraient pas réalisés, ces travaux pouvant être compris forfaitairement dans d'autres ; que par ailleurs, le compte-rendu du 13 mars 2006 n'est pas suffisamment précis pour que l'on en déduise l'acceptation nécessaire du maître de l'ouvrage ;
Considérant que les éléments invoqués par l'architecte n'établissent pas formellement que le maître de l'ouvrage savait que l'immeuble ne serait pas construit conformément au permis de construire et d'autre part que la commercialisation d'immeubles lui donnait une compétence telle qu'il devait nécessairement mesurer les conséquences de la non conformité de la construction ;
Considérant que c'est donc à juste titre que les premiers juges ont prononcé la résiliation du contrat de maîtrise d'oeuvre pour inexécution par le cabinet ARMONI Architecture de ses obligations » (arrêt p. 3, § 3 à 9), 
Et aux motifs que « la nécessité de démolir l'ouvrage pour le mettre en conformité avec le permis de construire caractérise une atteinte à la solidité et à la destination qui permet de qualifier le résultat du manquement du maître d'oeuvre en dommage de nature décennale ;
Considérant que la MAF, assureur de la responsabilité décennale de l'architecte, dénie sa garantie en rappelant que la police contient une exclusion de garantie concernant les dommages résultant exclusivement du fait intentionnel ou du dol du sociétaire ;
Considérant que les premiers juges ont écarté cette exclusion en affirmant que le cabinet ARMONI n'avait pas délibérément violé par dissimulation ou par fraude ses obligations contractuelles ;
Considérant que s'il apparaît en effet que le cabinet ARMONI a délibérément abaissé le niveau altimétrique de la construction sans en informer le maître de l'ouvrage et le prévenir des conséquences juridiques qui en résulteraient, il n'a pas cherché à lui cacher ses agissements puisque, bien qu'elle ne soit pas suffisante pour engager la responsabilité du maître de l'ouvrage, la diffusion du 2ème procès-verbal de chantier permet d'exclure toute volonté de dissimulation du maître d'oeuvre ;
Considérant que l'éloignement du maître de l'ouvrage, le mandat qu'il lui avait donné de payer les entreprises, le fait que l'immeuble était destiné à la location ont conduit le cabinet ARMONI à croire qu'il trouverait une solution pour pallier la non conformité de la construction aux prescriptions du permis de construire ; qu'il en résulte que le dommage ne provient pas exclusivement de la faute volontaire ou du dol de l'assuré » (arrêt p.4, § 6 à 11), 
Alors que, d'une part, le maître d'ouvrage qui accepte que la construction ne respecte pas les prescriptions du permis de construire commet ainsi une faute de nature à exonérer l'architecte de toute responsabilité ; qu'en l'espèce, il est constant que le permis de construire prescrivait que le niveau applicable le plus bas devait être au moins au niveau 61,75 m correspondant aux plus hautes crues du Loing, mais que cette cote n'a pas été respectée ; que dans ses conclusions d'appel, la Mutuelle des Architectes Français a soutenu que le maître d'ouvrage n'avait pas formulé de réserves sur le devis ne prévoyant pas la réalisation des travaux d'élévation du vide sanitaire ni sur le compte-rendu de chantier évoquant une diminution de la cote altimétrique du bâtiment ; qu'en décidant néanmoins que ces éléments ne permettaient pas d'établir formellement que le maître d'ouvrage savait que l'immeuble ne serait pas construit conformément au permis, la cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil ;
Alors que, d'autre part, le juge ne peut se fonder sur un moyen relevé d'office sans avoir préalablement ordonné la réouverture des débats pour permettre aux parties de s'expliquer sur son mérite ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a retenu que le fait que les travaux nécessaires au respect de la cote altimétrique soient comptés pour 0  dans le devis n'impliquait pas qu'ils ne seraient pas réalisés car ces travaux pouvaient être compris forfaitairement dans d'autres ; qu'en se fondant sur ce moyen, qui n'a pas été invoqué par la SCI FG dans ses écritures d'appel, sans avoir permis aux autres parties de s'expliquer contradictoirement sur son mérite, la cour d'appel a violé les articles 6 de la convention européenne des droits de l'homme et 16 du code de procédure civile ;
Alors qu'en troisième lieu, le juge ne peut fonder sa décision sur un motif hypothétique ; qu'en retenant que le fait que les travaux nécessaires au respect de la cote altimétrique soient comptés pour 0  dans le devis n'impliquaient pas qu'ils ne seraient pas réalisés car ces travaux «pouvaient» être compris forfaitairement dans d'autres, la cour s'est déterminée par un motif hypothétique, violant ainsi l'article 455 du code de procédure civile ;
Alors qu'en quatrième lieu, le juge ne peut entacher sa décision d'une contradiction de motifs ; qu'après avoir décidé que le maître d'ouvrage n'a pas été informé que l'immeuble ne serait pas construit conformément au permis de construire, la cour d'appel a estimé que l'architecte n'avait pas cherché à cacher ses agissements au maître d'ouvrage compte tenu de la diffusion du 2ème procès-verbal de chantier ; qu'en se déterminant ainsi, après avoir retenu que la diffusion de ce procès-verbal ne permettait pas au maître d'ouvrage de savoir que l'immeuble ne serait pas construit conformément au permis, la cour d'appel a entaché son arrêt d'une contradiction de motifs, violant ainsi l'article 455 du code de procédure civile ;
Alors qu'en outre, le contrat d'assurance est par nature aléatoire ; que l'assureur ne doit pas sa garantie en cas d'inexécution consciente par l'assuré de ses obligations contractuelles dont le dommage constitue une conséquence inéluctable, supprimant ainsi tout aléa, sans nécessairement que l'assuré ait eu la volonté de créer le dommage tel qu'il est survenu ; que commet une telle faute l'architecte qui dirige des travaux de construction d'un ouvrage non conforme au permis de construire, avec pour conséquence certaine l'apparition du dommage ; qu'en l'espèce, il est constant que l'immeuble a été construit en violation des dispositions du permis de construire relatives à la cote altimétrique, ce que la société ARMONI, maître d'oeuvre, savait parfaitement ; que pour ce motif, la cour d'appel a condamné le maître d'oeuvre et son assureur à payer le coût de démolition et de reconstruction de l'ouvrage ; qu'en condamnant l'assureur du maître d'oeuvre à garantir ce dernier des condamnations découlant de cette violation délibérée du permis de construire, la cour d'appel a violé les articles 1131 et 1964 du Code civil ;
Alors qu'enfin, le juge est tenu de motiver sa décision ; qu'en retenant que le fait que l'immeuble était destiné à la location avait conduit le cabinet ARMONI à croire qu'il trouverait une solution pour pallier la non conformité de la construction aux prescriptions du permis de construire, sans motiver sa décision sur ce point, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.