LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur les trois moyens, réunis, ci-après annexés : 
Attendu qu'ayant constaté que M. X... et la société Murtoli ne pouvaient ignorer qu'ils s'introduisaient dans une demeure occupée par autrui, qu'ils en avaient changé les serrures et y avaient fait réaliser de nombreux travaux, comme s'ils en étaient propriétaires et que M. X... avait, en modifiant, sans avertissement préalable, le code d'ouverture du portail, empêché Mme de Y... d'accéder à la maison où se trouvaient ses meubles et effets personnels qui avaient été déménagés et retenu qu'il importait peu de savoir si, ce faisant, M. X... et la société Murtoli, qui prétendaient bénéficier d'un bail, étaient dans leur droit, dès lors que l'illicéité manifeste se situait dans les procédés relevant d'une justice privée qu'ils avaient utilisés, la cour d'appel, qui a pu en déduire que ces actes étaient constitutifs d'un trouble manifestement illicite qu'il convenait de faire cesser, même en présence de la contestation sérieuse portant sur l'existence d'un bail a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE le pourvoi ; 
Condamne, ensemble, M. X... et la société Murtoli aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et de la société Murtoli et les condamne, ensemble, à payer à la sci d'Z... et à Mme de Y..., épouse A..., ensemble, la somme de 2 500 euros ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit mai deux mille dix. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils pour la société Murtoli et M. X.... 
PREMIER MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit l'action recevable au regard des dispositions de l'article 809, alinéa 1, du Code de procédure civile, d'avoir dit qu'en changeant le code d'accès du portail ainsi qu'en pénétrant et en s'installant dans le domicile d'autrui sans autorisation de justice Monsieur X... et la Sarl Murtoli on commis un trouble manifestement illicite, d'avoir ordonné en conséquence la remise des lieux en leur état antérieur et sous astreinte condamné Monsieur X... et la Sarl Murtoli à remettre à Madame de Y... les clés permettant l'accès dans la maison qui devra être libérée de toute occupation et laisser au sein de la maison de la Sci d'Ortoli les meubles et effets qui s'y trouvaient dans l'état qui était le leur au mois de juin 2005 ; 
Aux motifs que l'ordonnance entreprise constate qu'en septembre 2001 existait un bail entre Monsieur d'Z... d'une part et Monsieur X... et la Sarl Murtoli d'autre part et que ce bail a été suspendu de septembre 2001 à 2005 sans qu'il soit possible au juge des référés de statuer sur la nature civile ou commerciale de ce bail ; qu'il est de plus jugé que la présence de Monsieur X... et de la Sarl Murtoli dans les lieux ne constitue pas en l'état un trouble manifestement illicite pour la Sci d'Z... et Madame de Y... qui ont été avisés lors de l'apport des parcelles dont s'agit à la Sci d'Z... de l'éventualité d'un bail ; que cette circonstance détermine le débouté de la demande sur le fondement de l'article 809, alinéa 1 ; que cependant il convient de rappeler que si le bailleur n'est pas commerçant, ce qui est le cas en l'espèce, la preuve ne peut être faite contre lui que selon les règles de l'article 1715 du Code civil ; que si durant la période de 1999 à 2001 Monsieur d'Z... a perçu des sommes annuelles de 250. 000 francs pour la mise à disposition de la Tour de Murtoli, force est de constater que ce n'est pas le locataire proclamé qui a payé ce loyer mais une Sarl Grand Hôtel de Cala Rossa qui se prétend sous-locataire ; qu'il apparaît ainsi que malgré le paiement par la Sarl Murtoli des factures globales d'électricité et d'eau aux lieu et place de Monsieur d'Ortoli, il n'existe aucune autre preuve de l'existence d'un bail que les paiements d'un sous-locataire dont le bail n'est pas produit ; qu'existe ainsi une contestation sérieuse sur l'existence du bail d'origine, même si l'ancien propriétaire affirme avoir contracté avec Monsieur X... et donc avec la Sarl Murtoli ; que l'hésitation est encore plus évidente s'agissant de la suspension de la location consentie à Monsieur d'Z... ; que si Monsieur d'Z... soutient que le bail aurait été suspendu et ce jusqu'en 2005 coïncidant ainsi parfaitement avec Monsieur X..., et que les règlements d'eau et d'électricité se sont poursuivis, ces éléments ne permettent pas dans le contexte de considérer comme certaine la suspension alléguée alors qu'il était loisible à Monsieur d'Z... dont la position est aujourd'hui difficile ainsi qu'en témoigne ses écritures, de faire préciser ces points essentiels lors de la vente ; que ses difficultés sérieuses ne permettaient pas au juge des référés de constater l'existence d'un bail et sa suspension postérieure ainsi que son corolaire non nécessaire du droit de la Sarl Murtoli de fermer la route et de s'emparer de la maison ; que l'ordonnance d'appel sera donc réformée sur ce point ; qu'il apparaît que quelle que soit l'issue future du litige au fond et des droits de chacun aussi respectables les uns que les autres, les actes de Monsieur X... et de la Sarl Murtoli apparaissent bien comme des voies de fait et constituent un trouble manifestement illicite au sens de l'article 809, alinéa 1, le fait que l'eau et l'électricité n'aient pas été coupés étant sans incidence dans la mesure où en réalité Madame de Y... se trouve interdite d'accès chez elle et qu'il était inutile d'ajouter une nouvelle voie de fait ; 
Alors, d'une part, que le juge des référés ne peut ordonner des mesures de remise en état qu'en présence d'un trouble manifestement illicite ; qu'en l'espèce l'arrêt attaqué qui constate que Monsieur d'Z..., ancien propriétaire, et Monsieur X... s'accordaient sur l'existence du bail et sur sa suspension jusqu'à 2005, qui reprend les constatations de l'ordonnance entreprise selon lesquelles les acquéreurs, la Sci d'Z... et Madame de Y... avaient été avisées de l'éventualité d'un bail, et qui relève encore que les factures d'électricité et d'eau étaient payées par la Sarl Murtoli, ne pouvait en déduire que l'occupation de la Villa par Monsieur X... et la Sarl Murtoli constituait un trouble manifestement illicite ; que la Cour d'appel a ainsi violé l'article 809 du Code de procédure civile ; 
Alors, au surplus, que le juge des référés ne pouvait ordonner à la Sarl Murtoli et Monsieur X... de restituer les clés de la Villa et d'en cesser l'occupation au motif que de prétendues difficultés sérieuses ne permettaient pas au juge des référés de constater l'existence d'un bail ; que l'arrêt attaqué a encore violé l'article 809 du Code de procédure civile. 
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir infirmé l'ordonnance déférée en ce qu'elle a constaté qu'un bail sur les immeubles querellés existait bien entre Monsieur d'Z... et Monsieur X... et la société Murtoli au moment de l'apport de ses immeubles par Monsieur d'Z... à la SCI d'Z... et que d'un commun accord entre Monsieur d'Z... et Monsieur X... et la société Murtoli, parties concernées de l'époque, ce bail a été suspendu de septembre 2001 à 2005, dit que la présence de Monsieur X... et de la société Murtoli dans lieux en question ne constituent pas en l'état un trouble manifestement illicite pour la SCI d'Z... et Madame de Y... qui ont été avisés lors de l'apport des parcelles querellées par Monsieur d'Z... de l'éventualité d'un bail et d'avoir dit que Monsieur X... et la société Murtoli avaient commis un trouble manifestement illicite ; 
Aux motifs que si le bailleur n'est pas commerçant ce qui est le cas en l'espèce, la preuve ne peut être faite contre lui que selon les règles de l'article 1715 du Code civil ce qui suppose l'existence d'un commencement de preuve par écrit et un commencement d'exécution ; que si durant la période de 1999 à 2001, Monsieur d'Z... a perçu des sommes annuelles de 250. 000 F pour la mise à disposition de la Tour de Murtoli, force est de constater que ce n'est pas le locataire proclamé qui a payé ce loyer, mais une SARL Grand Hôtel de Cala Rossa qui se prétend sous locataire ; qu'il apparaît ainsi que malgré le paiement des factures globales d'électricité et d'eau aux lieu et place de Monsieur d'Ortoli dépassé économiquement, situation qui pourrait être expliquée par les avantages annexes retirés par la SARL Murtoli de la tolérance de Monsieur d'Z... quant au droit de passage sur ses terres, il n'existe aucune preuve de l'existence d'un bail que les paiements d'un sous locataire dont le bail n'est pas produit pas plus que sa comptabilité expliquant dans quelles conditions elle s'acquittait des dettes de la société Murtoli, la situation familiale ne pouvant tout expliquer sur le plan comptable ; qu'il existe donc une contestation sérieuse sur le bail d'origine, même si l'ancien propriétaire affirme avoir contracté avec Monsieur X... et donc avec la société Murtoli ; que l'hésitation est encore plus évidente s'agissant de la suspension de la location consentie à Monsieur d'Z... ; que les arrêts d'exploitation, rares dans les faits, ne peuvent avoir la nature de suspension temporaire que dans des cas proches de la force majeure ce qui n'est pas l'hypothèse du dossier et supposent l'existence d'un faisceau de preuve indiscutable à défaut d'écrit ; qu'en l'espèce si Monsieur d'Z... soutient que le bail aurait été suspendu et ce jusqu'en 2005 coïncidant ainsi parfaitement avec Monsieur X... et que les règlements d'eau et d'électricité se sont poursuivis, ces éléments ne permettent pas de considérer comme certaine la suspension alléguée alors qu'il était loisible à Monsieur d'Z... dont la position est aujourd'hui difficile ainsi qu'en témoignent ses écritures, de faire préciser ces points essentiels lors de la vente ; que ces difficultés sérieuses ne permettaient pas au juge des référés de constater l'existence d'un bail et sa suspension postérieure ainsi que son corollaire non nécessaire du droit de la société Murtoli de fermer la route et de s'emparer de la maison ; 
Alors d'une part, que les dispositions de l'article 1715 du Code civil prohibant la preuve par témoins ou par présomptions d'un bail verbal ne s'appliquent que lorsque l'une des parties le nie ; qu'en statuant comme elle l'a fait, après avoir constaté que Monsieur d'Z... partie au bail verbal litigieux en avait admis l'existence et avait soutenu que ce bail avait été suspendu jusqu'en 2005, la Cour d'appel a violé l'article 1715 susvisé ; 
Alors d'autre part, que la prohibition de la preuve par témoins ou par présomptions d'un bail verbal édictée par l'article 1715 du Code civil ne s'applique pas lorsque le bail a reçu un commencement d'exécution ; qu'en statuant comme elle l'a fait après avoir constaté le paiement de loyers en contrepartie de la mise à disposition des lieux par la société Grand Hôtel Cala Rossa en qualité de sous-locataire, le paiement par la société Murtoli des frais d'électricité et d'eau de l'immeuble litigieux aux lieu et place de Monsieur d'Ortoli, et l'aveu judiciaire de ce dernier selon lequel le bail ainsi exécuté avait été conclu avec Monsieur X... et donc avec la société Murtoli, la Cour d'appel a encore violé l'article 1715 du Code civil ; 
Alors en outre, que les dispositions de l'article 1715 du Code civil sont sans application dans les rapports entre le preneur et l'acquéreur de l'immeuble qui est un tiers par rapport au bail antérieurement conclu entre le preneur et l'ancien propriétaire ; qu'ainsi, l'arrêt attaqué a encore violé l'article 1715 du Code civil ; 
Alors en quatrième lieu, que le bail même verbal est opposable à l'acquéreur de la chose louée lorsqu'il est démontré qu'il en a eu connaissance ; qu'en statuant comme elle l'a fait après avoir constaté à l'instar du jugement déféré que l'acte de cession de parts évoquait l'existence d'un bail en cours dont l'acquéreur devait faire son affaire, ce dont il résulte que l'existence d'un bail en cours était opposable à l'acquéreur qui en avait été avisé, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard des articles 1134 et 1743 du Code civil qu'elle a violés ; 
Alors enfin, que le bail ne prend fin que par la perte de la chose louée, par l'effet d'un congé, ou par sa résiliation judiciaire pour inexécution par les parties de leurs engagements ; que dès lors l'arrêt, au demeurant temporaire, de l'exploitation du bien loué, n'était pas de nature à caractériser la fin du bail litigieux ; qu'ainsi, l'arrêt attaqué a violé les articles 1736 et 1741 du Code civil. 
TROISIEME MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit qu'en changeant le code d'accès du portail ainsi qu'en pénétrant et en s'installant dans le domicile d'autrui sans autorisation de justice, Monsieur X... et la SARL Murtoli ont commis un trouble manifestement illicite, d'avoir ordonné en conséquence la remise des lieux en leur état antérieur, et d'avoir condamné Monsieur X... et la société Murtoli sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à l'expiration du délai d'un mois après la notification de l'arrêt, à remettre à Madame de Y... une carte magnétique permettant l'ouverture du portail d'accès à la route conduisant à la propriété de la SCI d'Z..., remettre les clefs permettant d'accéder dans la maison qui devra être libérée de toute occupation, laisser au sein de la maison de la SCI d'Ortoli, les meubles et effets qui s'y trouvaient dans l'état qui était le leur au mois de juin 2005 ; 
Aux motifs que des difficultés sérieuses ne permettant pas au juge des référés de constater l'existence d'un bail et sa suspension postérieure ainsi que son corollaire non nécessaire du droit de la SARL Murtoli de fermer la route et de s'emparer de la maison ; mais que le problème posé à la Cour d'appel se pose sous un angle très différent ; que le trouble manifestement illicite correspond à la voie de fait que le juge des référés a pour fonction de faire cesser ; que dans ce cadre il importe peu de savoir si Monsieur X... et la SARL Murtoli étaient dans leur droit en fermant le portail et en récupérant la maison car l'illicéité manifeste au sens de l'article 809 alinéa 1er se situe dans les procédés utilisés par le défendeur au référé pour s'assurer son droit, à tort ou à raison, autrement dit à se faire justice à lui-même au mépris des règles et des droits élémentaires des victimes de cette justice privée ; qu'il est établi que Monsieur X... qui prétend avoir été trompé ne pouvait ignorer que Madame de Y... occupait à demeure la maison dont s'agit ; que dans ces conditions, Monsieur X... et la société Murtoli ne pouvaient ignorer qu'en pénétrant dans la maison grâce aux clefs restées en leur possession, ils s'introduisaient dans une demeure occupée par autrui, les effets personnels se trouvant dans la maison ne faisant que confirmer cette circonstance ; que loin de revenir en arrière et de saisir la justice, ils poursuivaient leur démarche de fait accompli en changeant par la suite les serrures et en réalisant de nombreux travaux comme s'ils étaient propriétaires des lieux ; qu'en réalité, Monsieur X... a essentiellement reproché à Monsieur d'Z... de ne pas lui avoir permis d'acquérir le bien dont s'agit, circonstance qui n'est cependant pas de nature à modifier les données du problème ; que par ailleurs la crainte de Madame de Y... inspirée par Monsieur X... et ses propos souvent sibyllins est manifeste au vu des pièces du dossier ; qu'enfin c'est avec la même désinvolture que Monsieur X... a du jour au lendemain changé le code d'accès sans avertissement préalable, empêchant ainsi Madame de Y... d'accéder à la maison ; qu'il apparaît ainsi que quelle que soit l'issue future du litige au fond et les droits de chacun aussi respectables les uns que les autres, les actes de Monsieur X... et de la SARL Murtoli apparaissent bien comme des voies de fait et constituent un trouble manifestement illicite au sens de l'article 809 alinéa 1, le fait que l'eau, l'électricité n'aient pas été coupées étant sans incidence dans la mesure où en réalité, Madame de Y... se trouve interdite d'accès chez elle et qu'il était inutile d'ajouter une nouvelle voie de fait ; qu'il y a donc lieu de replacer les parties dans leur situation antérieure, sans préjudice des décisions pouvant intervenir de la part des juges du fond ; 
Alors d'une part, que le fait pour le preneur de prendre possession des locaux qui lui sont donnés à bail au moyen des clefs qui lui ont été remises par le bailleur, d'y exécuter des travaux et d'empêcher par conséquent leur occupation par une personne qui, tenue de respecter ce droit au bail, est dépourvue du droit d'occuper les lieux, ne peut constituer un trouble manifestement illicite ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans avoir constaté le droit de Madame de Y... d'occuper les lieux et par conséquent, l'inexistence du bail commercial invoqué par société Murtoli et Monsieur X... sur les locaux litigieux, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 809 aliéna 1er du Code civil ; 
Alors d'autre part, que le fait pour un propriétaire d'empêcher l'accès par son fonds à une propriété voisine en changeant le code d'accès de son portail et en refusant de remettre une carte magnétique permettant l'ouverture de son portail, ne constitue pas, en l'absence de servitude de passage, un trouble manifestement illicite ; qu'en statuant comme elle l'a fait sans avoir constaté l'existence d'une servitude de passage au profit du fonds de la SCI d'Z..., sur le fonds de la société Murtoli et de Monsieur X... sur lequel sont situés le portail et le passage revendiqués, la Cour d'appel a violé l'article 809 alinéa 1er du Code civil.