LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
CH.B
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 26 mars 2020
Rejet
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 335 F-D
Pourvoi n° E 18-23.582
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 26 MARS 2020
1°/ M. F... X...,
2°/ Mme H... M... D..., épouse X...,
domiciliés tous deux [...],
ont formé le pourvoi n° E 18-23.582 contre l'arrêt rendu le 17 septembre 2018 par la cour d'appel de Basse-Terre (1re chambre civile), dans le litige les opposant :
1°/ à la société Prime Properties USA 2011 Lcc, dont le siège est [...] (États-Unis),
2°/ à la société Tomten, société civile immobilière, dont le siège est chez M. I..., [...],
3°/ à la société Bootsieville Inc, dont le siège est [...] (États-Unis),
défenderesses à la cassation.
La société Prime Properties USA 2011 Lcc a formé, par un mémoire déposé au greffe, un pourvoi incident éventuel contre le même arrêt ;
Les demandeurs au pourvoi principal invoquent, à l'appui de leur recours, un moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
La demanderesse au pourvoi incident éventuel invoque, à l'appui de son recours, un moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Parneix, conseiller, les observations de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de M. et Mme X..., de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société Prime Properties USA 2011 Lcc, après débats en l'audience publique du 10 mars 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Parneix, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Basse-Terre, 17 septembre 2018), le 12 mars 2003, afin de financer l'acquisition d'une villa appartenant à la SCI Tomten, M. et Mme X... ont conclu un contrat de bail, correspondant en réalité à un prêt de 750 000 dollars, d'une durée de dix ans, moyennant un loyer mensuel de 6 000 dollars, le versement en fin de bail de la somme de 113 546,40 dollars, au titre de la réduction de loyer accordée pendant la durée du bail, et le paiement comptant de la somme de 200 000 dollars.
2. Le même jour, ils ont conclu avec la société Bootsieville Inc. (la société Bootsieville), société de droit américain, propriétaire de la totalité des parts sociales de la SCI Tomten, une promesse d'achat et de vente de ces parts au prix de 350 000 dollars payable comptant au jour de la signature de l'acte de cession, la cession étant subordonnée à la parfaite exécution du contrat de bail pendant la période de dix ans.
3. Le 8 novembre 2011, la SCI Tomten et la société Bootsieville ont cédé à la société Prime Properties USA 2011 LLC (la société Prime Properties) la créance détenue sur M. et Mme X... au titre de ces deux actes.
4. Le 14 février 2013, la société Prime Properties a informé M. et Mme X... qu'ils restaient devoir la somme de 511 426,95 dollars, puis, par acte du 21 avril 2003, leur a délivré commandement de régler cette somme.
5. Soutenant qu'ils n'étaient débiteurs que de la somme de 47 880,55 dollars, consignée entre les mains de leur avocat, M. et Mme X... ont assigné les sociétés Tomten et Bootsieville en régularisation de l'acte de cession des parts sociales.
6. La société Prime Properties est intervenue volontairement à l'instance et a sollicité la résolution du bail et de la promesse de cession de parts, l'expulsion de M. et Mme X... et la fixation d'une indemnité d'occupation. En appel, elle a en outre demandé leur condamnation au paiement de la somme de la somme de 511 426,95 dollars.
Examen du moyen
Enoncé du moyen
7. M. et Mme X... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande, de prononcer la résiliation du bail à compter du 4 juin 2013, d'ordonner leur expulsion, de les condamner au paiement d'une indemnité d'occupation, de déclarer caduque la promesse de cession des parts sociales et d'ordonner la restitution des parts sociales à la société Prime Properties, alors :
« 1°/ que la clause résolutoire ne peut être mise en œuvre que pour un manquement à une stipulation expresse du contrat dans lequel elle est insérée ; que le contrat de « bail » du 12 mars 2003 prévoit qu'il sera résolu de plein droit, après un commandement de payer resté sans effet à défaut de paiement d'un seul terme de loyer à son échéance ou par suite d'inexécution d'une seule des clauses ou conditions du bail ; qu'il prévoit à la charge des preneurs le paiement d'une somme de 200 000 dollars à titre « d'avance », d'un loyer mensuel de 6 000 dollars sur dix ans soit 720 000 dollars et de la somme de 113 543,40 dollars en fin de bail, soit au total 1 033 246 dollars ; qu'en y ajoutant les sommes de 433 546,50 dollars figurant dans un tableau d'amortissement, et de 350 000 dollars mentionnée exclusivement dans l'acte de cession de parts, pour affirmer que les sommes dues au bail du 12 mars 2003 n'étaient pas réglées et prononcer la résiliation du bail et la caducité de la cession de parts, la cour d'appel a violé l'article 1134 ancien du code civil devenu 1103 ;
2°/ que l'arrêt attaqué constate que les époux X... ont réglé le loyer mensuel jusqu'au terme du bail et qu'ils ont versé au total la somme de 1 227 500 dollars ; que le montant total des sommes dues au titre du bail s'élève à la somme de 1 033 246 dollars ; qu'en déclarant néanmoins qu'ils n'avaient pas respecté tous les termes et conditions du contrat de location car ils resteraient devoir les sommes de 113 546,40 dollars prévue au bail et celle de 47 880,55 dollars à titre d'intérêts la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations de fait et violé les articles 1134 devenu 1103 et 1183 devenu 1224 du code civil ;
3°/ que la résiliation pour inexécution ne peut être prononcée pour un contrat exécuté et arrivé à son terme ; qu'en l'espèce, l'arrêt attaqué constate que M. et Mme X... ont réglé le loyer mensuel jusqu'en février 2013, terme du bail ; qu'en prononçant néanmoins la résiliation du « bail » à compter du 4 juin 2013, soit après la date de son terme, l'arrêt attaqué a violé l'article 1183 ancien, 1224 et 1229 nouveaux du code civil ;
4°/ que, en toute hypothèse, la cour d'appel a retenu que les parties avaient convenu d'un crédit vendeur de 750 000 dollars pour l'acquisition des parts sociales de la SCI Tomten dont les modalités de paiement correspondent exactement à celles prévues au titre de l'acte intitulé « bail » ; que dès lors, la cour d'appel en prononçant la « caducité » de la vente en raison de la prétendue non-exécution intégrale du « bail » ne pouvait se borner à ordonner la restitution des parts sociales sans ordonner la restitution réciproque des sommes versés au titre du crédit vendeur pour le paiement du prix ; que l'arrêt attaqué a ainsi violé les articles 1884 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 et 1224 du code civil résultant de l'ordonnance du 10 février 2016. »
Réponse de la Cour
8. En premier lieu, ayant retenu, par une interprétation des conventions, rendue nécessaire par leur ambiguïté, que le montant global de la transaction s'élevait, intérêts compris, à la somme de 1 738 927 dollars et que M. et Mme X... restaient devoir, au titre des clauses du bail, la somme de 161 426,95 dollars, la cour d'appel en a souverainement déduit que cet impayé justifiait la résiliation du bail et entraînait la caducité de la promesse de cession de parts sociales.
9. En deuxième lieu, ayant constaté que les locataires disposaient, en vertu du contrat de bail, d'un délai de quarante-cinq jours pour régler leur dette, la cour d'appel en a exactement déduit que la résiliation du bail n'était encourue qu'à compter du 4 juin 2013.
10. En troisième lieu, M. et Mme X... n'ayant pas demandé, dans leurs conclusions, la restitution des loyers par suite de la caducité de la promesse de cession de parts sociales, le moyen est de ce chef nouveau, mélangé de fait et de droit.
11. Le moyen, pour partie irrecevable, n'est donc pas fondé pour le surplus.
PAR CES MOTIFS, sans qu'il y ait lieu de statuer sur le pourvoi incident qui n'est qu'éventuel, la Cour :
REJETTE le pourvoi principal et le pourvoi incident éventuel ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formé par M. et Mme X... et les condamne à payer à la société Prime Properties la somme globale de 3 000 euros.
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile,signé par M. Echappé, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six mars deux mille vingt.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyen produit AU POURVOI PRINCIPAL par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X....
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté les époux X... de leurs demandes, d'avoir prononcé la résiliation du bail du 12 mars 2003 à compter du 4 juin 2013 aux torts de M. et Mme X..., d'avoir dit que faute pour eux d'avoir libéré la maison leur expulsion pourra avoir lieu avec l'assistance de la force publique, de les avoir condamnés au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 7.000 € à compter du 5 juin 2013, d'avoir déclaré caduque la cession de parts sociales du 12 mars 2003 et d'avoir ordonné à M. et Mme X... de restituer la totalité des parts sociales à la société Prime properties ;
AUX MOTIFS QUE
Pour financer l'acquisition d'une maison située aux [...] , M. F... X... et Mme H... D... épouse X..., acquéreurs, ont convenu avec la SCI Tomten, propriétaire, et la société Bootsieville Inc, détentrice de la totalité des parts sociales de la précédente, d'un crédit vendeur de 750.000 $ sur une durée de 10 ans moyennant le paiement d'intérêts au taux de 7% l'an correspondant à des mensualités de 8.708 $, pièce appelante 13. Il fut ensuite convenu de réduire à 6.686 $ le montant des mensualités, pièce n° 14. Il fut enfin convenu que les mensualités seraient réduites à 6.000 $, la différence mensuelle avec la précédente mensualité et les intérêts, soit au total, 113.546,40 $ étant réglée en fin de bail, tout comme le solde du montant principal de 750.000 $ (30.000 $) et les intérêts de 7% (433.546,40 $).
Selon contrat du 12 mars 2003, pièce appelante n° 11, la SCI Tomten a donné à bail à M. et Mme F... X... pour une durée 10 années à compter du 12 mars 2003, une maison située dans le lotissement dit des [...] moyennant le versement d'un loyer mensuel de 6.000 $ et au terme du bail, d'une somme de 113.546,40 $ correspondant à la réduction du loyer mensuel (6.000 $ au lieu de 6.686 $) calculé sur la période de 10 ans à compter de la signature du bail, outre le règlement comptant d'une somme forfaitaire de 200.000 $ à titre d'avance partielle du loyer le jour de la signature du contrat.
Il était précisé, page 1, que simultanément à la signature de ce bail, les locataires ont signé une promesse d'achat et de vente avec la société Bootsieville Inc, société enregistrée dans l'Etat de Delaware, détentrice de la totalité des parts sociales de la SCI Tomten, dans laquelle la société Bootsieville Inc s'engage irrévocablement à vendre aux locataires la totalité des parts sociales de la SCI Tomten et les locataires s'engagent à acquérir de la société Bootsieville Inc l'intégralité des parts sociales de ladite société pour un montant de 350.000 $.
Ce même 12 mars 2003, M. et Mme F... X... et la société Bootsieville Inc ont convenu, pièce n° 12, que les premiers ont l'obligation d'acquérir de cette société la totalité des parts sociales de la SCI Tomten et la société Bootsieville Inc a l'obligation de vendre à M. et Mme F... X... la totalité des parts sociales de la SCI Tomten, propriétaire du bien immobilier sis à [...] , que ces derniers occupent à présent conformément aux termes et conditions du contrat de location dont la copie est annexée ci-contre. Le prix de cession convenu, page 3, était de 350.000 $ payable comptant.
Cet acte, intitulé Promesse d'achat et de vente, stipule en page 1, qu'il est entendu entre les parties que l'obligation de vendre les parts sociales de la SCI Tomten par la société Bootsieville Inc aux époux X... est soumise à la condition que ces derniers aient respecté tous les termes et conditions du contrat de location passé entre eux et la SCI Tomten et à la condition que ledit contrat demeure valide et en vigueur pendant la période de 10 ans tel que prescrit par le contrat de location (arrêt p. 2 et 3).
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M. et Mme X... ont réglé le loyer mensuel à la société Prime properties jusqu'en février 2013, terme du bail, pièce n° 7.
Le 14 février 2013, la société Prime properties a informé M. et Mme X... de ce qu'ils restaient devoir un solde de 47.880,55 $ sur le prêt, le paiement final de 113.546,40 $ prévu au bail, outre le prix de cession des parts sociales de 350.000 $.
Par courrier du 4 mars 2013, M. et Mme X... ont mis la société Bootsieville en demeure de signer l'acte de cession de l'intégralité des parts sociales de la société Tomten (arrêt p. 3).
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Il ressort des conventions des parties que M. et Mme X... devaient régler :
- un acompte de 200.000,00 (prévu au bail)
- les loyers pour 750.000,00 (le bail)
- les intérêts 433.546,40 (non contestés – tableau d'amortissement)
- le reliquat de loyers 113.546,40 (prévu au bail, suite à la réduction du loyer)
- les parts sociales 350.000,00 (prix d'achat selon la promesse)
TOTAL 1.847.092,80 $
Soit après réduction des intérêts à 325.380,55 $, par suite du versement d'acomptes, la somme de 1.738.927 $. Sur cette somme, M. et Mme X... ayant versé celle de 1.227.500 $, ils restent devoir celle de 511.426,95 $ (arrêt p. 6).
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Les sommes dues au bail du 12 mars 2003 n'étant pas réglées, il convient de prononcer la résiliation du bail et d'ordonner leur expulsion (arrêt p. 6).
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La promesse d'achat étant soumise à la condition qu'ils aient respecté tous les termes et conditions du contrat de location passé entre eux et la SCI Tomten, ce qu'ils n'ont pas fait puisqu'ils restent devoir la somme de 113.546,40 $ prévue au bail et correspondant à la réduction du loyer mensuel, outre 47.880,55 $ à titre d'intérêts, il convient de la déclarer caduque, puisque l'acte de cession devait intervenir dans le délai de 10 ans à compter de la date de sa signature, et contre paiement comptant d'une somme de 350.000 $. La restitution par M. et Mme X... à la société Prime properties de l'intégralité des parts sociales de la société Tomten sera ordonnée (arrêt p. 7).
1°) ALORS QUE la clause résolutoire ne peut être mise en oeuvre que pour un manquement à une stipulation expresse du contrat dans lequel elle est insérée ; que le contrat de « bail » du 12 mars 2003 prévoit qu'il sera résolu de plein droit, après un commandement de payer resté sans effet à défaut de paiement d'un seul terme de loyer à son échéance ou par suite d'inexécution d'une seule des clauses ou conditions du bail ; qu'il prévoit à la charge des preneurs le paiement d'une somme de 200.000 dollars à titre « d'avance », d'un loyer mensuel de 6.000 dollars sur 10 ans soit 720.000 dollars et de la somme de 113.543,40 dollars en fin de bail, soit au total 1.033.246 dollars ; qu'en y ajoutant les sommes de 433.546,50 dollars figurant dans un tableau d'amortissement, et de 350.000 dollars mentionnée exclusivement dans l'acte de cession de parts, pour affirmer que les sommes dues au bail du 12 mars 2003 n'étaient pas réglées et prononcer la résiliation du bail et la caducité de la cession de parts, la cour d'appel a violé l'article 1134 ancien du code civil devenu 1103 ;
2°) ALORS QUE l'arrêt attaqué constate que les époux X... ont réglé le loyer mensuel jusqu'au terme du bail et qu'ils ont versé au total la somme de 1.227.500 dollars ; que le montant total des sommes dues au titre du bail s'élève à la somme de 1.033.246 dollars ; qu'en déclarant néanmoins qu'ils n'avaient pas respecté tous les termes et conditions du contrat de location car ils resteraient devoir les sommes de 113.546,40 dollars prévue au bail et celle de 47.880,55 dollars à titre d'intérêts la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations de fait et violé les articles 1134 devenu 1103 et 1183 devenu 1224 du code civil ;
3° ALORS QUE la résiliation pour inexécution ne peut être prononcée pour un contrat exécuté et arrivé à son terme ; qu'en l'espèce, l'arrêt attaqué constate que M. et Mme X... ont réglé le loyer mensuel jusqu'en février 2013, terme du bail ; qu'en prononçant néanmoins la résiliation du « bail » à compter du 4 juin 2013, soit après la date de son terme, l'arrêt attaqué a violé l'article 1183 ancien, 1224 et 1229 nouveaux du code civil ;
4° ALORS QUE, en toute hypothèse la cour d'appel a retenu que les parties avaient convenu d'un crédit vendeur de 750.000 dollars pour l'acquisition des parts sociales de la SCI TOMTEM dont les modalités de paiement correspondent exactement à celles prévues au titre de l'acte intitulé « bail » ; que dès lors, la cour d'appel en prononçant la « caducité » de la vente en raison de la prétendue non-exécution intégrale du « bail » ne pouvait se borner à ordonner la restitution des parts sociales sans ordonner la restitution réciproque des sommes versés au titre du crédit vendeur pour le paiement du prix ; que l'arrêt attaqué a ainsi violé les articles 1884 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 et 1224 du code civil résultant de l'ordonnance du 10 février 2016.
Moyen produit AU POURVOI INCIDENT EVENTUEL par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour la société Prime Properties USA 2011 Lcc.
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré irrecevable la société Prime Properties en sa demande en paiement, par les époux X..., de la somme de 511 426 $ au titre des causes du bail et de la promesse de cession de parts sociales du 12 mars 2003,
AUX MOTIFS QUE les difficultés procédurales reprochées par la société Prime Properties à Maitre Y... B..., avocat des sociétés Tomten et Bootsieville, qui a déclaré au premier juge intervenir pour elle à l'instance et conclu en son nom, sont inopposables à M et Mme X... qui font plaider l'irrecevabilité de sa demande en paiement ;
Qu'à l'énoncé des articles 564 et 566 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, de la survenance ou de la révélation d'un fait nouveau ;
Que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent ;
Que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire ;
Que la société Prime Properties ayant demandé au premier juge la résolution du contrat de bail et de tout contrat connexe prévoyant la cession des parts de la société Tomten, la fixation de l'indemnité d'occupation et l'expulsion de M et Mme X..., sa demande principale, en cause d'appel, en paiement des causes du bail et du contrat de cession de parts pour un montant total de 511 426 $ doit être jugée irrecevable pour ne pas tendre aux mêmes fins que celle soumise au premier juge et n'en constituer ni l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire ;
1 ) ALORS QUE les parties sont recevables à soumettre à la cour d'appel de nouvelles prétentions pour faire juger les questions nées de la survenance ou de la révélation d'un fait ; qu'en l'espèce, l'avocat des sociétés Tomten et Bootsieville, sociétés cédantes de la créance qu'elles détenaient sur les époux X..., a déclaré se constituer aussi pour la société de droit américain Prime Properties, cessionnaire, sur l'assignation délivrée à la demande des débiteurs cédés, les époux X..., sans que la société cessionnaire le lui ait demandé, ni qu'elle ait donné son accord, et ce que le propre avocat de la société Prime Properties n'a appris qu'après l'audience devant le premier juge ; que, par l'effet de la révélation de ce fait, la société Prime Properties était recevable à soumettre à la cour d'appel ses propres prétentions, en partie distinctes de celles que l'avocat des sociétés Tomten et Bootsieville avait soumises au premier juge, leur intérêt à agir et leur qualité différant de celle de la société Prime Properties, cessionnaire et subrogée dans leurs droits ; que la cour d'appel, pour déclarer la société Prime Properties irrecevable en sa demande principale de condamnation des époux X... au paiement de la créance cédée, s'est bornée à relever l'inopposabilité, aux époux X..., des difficultés procédurales rencontrées par la société Prime Properties en première instance et à rappeler les dispositions légales relatives à la nouveauté de la demande : qu'en statuant par ces considérations inopérantes, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 564 du code de procédure civile ;
2 ) ALORS QUE les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent ; qu'en l'espèce, la société Prime Properties, en sa qualité de cessionnaire de la créance des sociétés cédantes sur les époux X..., était recevable à demander, en cause d'appel, la condamnation du débiteur cédé à lui payer sa créance, résultant des contrats formés avec les sociétés cédantes, de même qu'en sa qualité de subrogée dans les droits des sociétés Tomten et Bootsieville, elle avait qualité pour demander la résiliation des contrats, les demandes se fondant sur le même manquement contractuel et convergeant en leur objet ; qu'en déclarant irrecevable, pour nouveauté, la demande de paiement de sa dette par le débiteur cédé, la cour d'appel a violé l'article 565 du code de procédure civile ;