LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique, ci-après annexé : 
Attendu qu'ayant relevé que le bâti, qui représentait 47 % de la superficie totale du terrain, était constitué de bâtiments industriels en mauvais état et comportant de l'amiante et que seule une partie était louée et retenu que les parcelles, situées en zone constructible mais insuffisamment équipées, devaient être évaluées selon leur usage de terrain bâti en tenant compte de leur situation privilégiée et de la présence de pollution laquelle ne devait pas être prise en charge par l'exproprié, la cour d'appel, répondant aux conclusions, a évalué souverainement les parcelles expropriées en retenant la méthode d'évaluation et les termes de comparaison qui lui sont apparus les mieux appropriés et en tenant compte de la situation et des caractéristiques du bien exproprié ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Loire océan développement aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Loire océan développement ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq juin deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat aux Conseils, pour la société Loire océan développement
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à la somme globale de 196.437,70 euros les indemnités de dépossession dues par la SAEML LOIRE OCEAN DEVELOPPEMENT à la SCI LES ACACIAS, 
AUX MOTIFS ADOPTES QUE « Sur la méthode d'évaluation : l'autorité expropriante préconise d'évaluer les biens au moyen de la méthode dite' "du terrain intégré" alors que la partie expropriée et Monsieur le Commissaire du Gouvernement lui préfèrent la méthode dite "de récupération foncière" ; que la méthode du "terrain intégré" consiste à prendre en considération uniquement la valeur du bâti, en admettant que la valeur du terrain restant est intégrée dans cette valeur ; que le choix de cette méthode implique que le terrain non-bâti soit de faible surface par rapport au bâti existant ou au potentiel de construction ; que la méthode de la récupération foncière consiste à évaluer le terrain comme s'il n'était pas bâti mais à bâtir au motif que les bâtiments n'ont pas ou peu de valeur et que lieur destruction est préférable à leur évaluation ; qu'en l'espèce, le bâti représente, une surface de 700 m2 soit, 43 % des parcelles expropriées qui constituent une même unité foncière ; qu'il convient d'observer que les termes de comparaison produit par l'autorité expropriante concernent des terrains bâtis à hauteur de 38 et 44 %, ce qui est comparable ; que cependant, la constructibilité de la zone dans laquelle se situent les parcelles n'est pas limitée en terme de COS, ce qui n'étaient pas le cas des biens faisant l'objet des termes de comparaison dont se prévaut l'autorité expropriante puisque ces terrains étaient classés en zone NAa du Plan Local d'Urbanisme au moment de leur vente ; qu'il sera, de surcroît, souligné que, rapportée à la surface du terrain nu, la valeur unitaire proposée par l'autorité expropriante se calcule à 93  le m2 ce qui est inférieur aux valeurs en zone U qui se dégagent à 136  le m2 minimum des termes de comparaison produits par la partie expropriée et Monsieur le Commissaire du Gouvernement. ; que par ailleurs, la visite sur les lieux et les propres écritures de l'autorité expropriante font apparaître que les bâtiments industriels édifiés sur ces parcelles sont en mauvais état, comportent de l'amiante et que seule une partie en est louée ; qu'au final, force est de conclure que l'estimation des .parcelles expropriées par la valeur des bâtiments n'apparaît pas adaptée au regard de la valeur potentielle du terrain nu dans la zone concernée, de la constructibilité du terrain et de l'état moyen des bâtiments ; que l'évaluation intégrale des parcelles en qualité de terrain nu paraît mieux refléter leur valeur ; qu'il sera, en conséquence, choisi la méthode dite "de récupération foncière" pour évaluer les biens expropriés ; Evaluation du bien - Valeur des terrains  L'autorité expropriante produit trois termes de comparaison: A 1 : vente du 16 octobre 2003 d'une parcelle de 2089 m2 située à proximité immédiate des parcelles expropriées et supportant un bâtiment de 800 m2 pour un prix de 210.000 , A2 : vente du 18 novembre 2005 d'une parcelle de 32.000 m2 jouxtant les parcelles expropriées et supportant un bâtiment de 300 m2 au prix de 32.000  ; que ces termes de comparaison concernent des biens qui étaient situés en zone NAa au moment de la transaction ; A3 : jugement rendu le 24 mai 2007 par le Juge de l'expropriation ayant fixé à 751 la valeur unitaire d'un terrain situé sur le territoire du Bessonneau dédié à la création d'un Espace Intergénérationnel et s'étant vu refuser la qualification de terrain à bâtir ; 1- La partie expropriée produit quatre termes de comparaison: B 1 : vente du 18 février 2008 d'une parcelle à bâtir de 380 m' située rue du Pont de Retz au prix de 85.000  soit 236  le m2, acte authentique non produit, 82 : vente du 13 juin 2008 d'un terrain à bâtir de 341 m2 situé rue du Pont de Retz pour un prix de 85.000  soit 249  le m2, acte authentique non produit, 83: vente du 15 mai 2006 portant sur une parcelle terrain nu de 1416 m2 et un terrain bâti de 254 m2 situés quai Emile Paraf au prix de 374.000 et 60.000 . Cette vente a été annulée par le juge judiciaire, 84: compromis du 4 avril 2008 (vente LOD à Sté ICADE CAPRI), portant sur un terrain à bâtir de 3.448 m2 disposant d'une SHON de 4.620  au prix de 1.400.488,37  TTC soit 1.170.976,50  HT soit un prix de 339  le m2 et 253  le m2 de SHON ; que l'acte authentique a, depuis lors, été signé ; que la partie expropriée se prévaut également du projet de compromis établi avec LOD en 2006 et concernant les parcelles expropriées ; que cependant, ce projet n'étant pas suivi de transaction, il ne saurait être valablement retenu pour évaluer les terrain  Monsieur le Commissaire du Gouvernement produit un terme de comparaison: C1 : vente du 11 juin 2007 d'un terrain à bâtir de 4.385 m2 au prix de 600.000  soit 136,83  le m2 ; que la méthode d'évaluation du bien exproprié dite de "récupération foncière" implique d'appliquer au bien sa valeur de terrain nu, tout en tenant compte classiquement de sa constructibilité en fonction des règles d'urbanisme (article L 13-15 du Code de l'Expropriation) ; Qu'en l'espèce, les termes de comparaison A 1, A2, A3, 81, 82 et 83 n'apparaissent pas pertinents comme concernant des biens soit classés dans une zone différente du Plan Local d'Urbanisme, soit d'une surface incomparable à celle des parcelles expropriées, soit ayant fait l'objet d'une annulation ; qu'il convient de noter que les parcelles sont desservies par les réseaux d'eau, de gaz, de télécommunication et d'eau usées et par une voie publique ; qu'elles se trouvent dans une situation particulièrement favorable en face de la Loire au Sud et abritées par une falaise au nord ; Que les termes de comparaison les plus pertinents au vu des caractéristiques des parcelles expropriées (terrains à bâtir nus, situés en zone U du Plan Local d'Urbanisme) sont donc les termes de comparaison 84 et C3 ; que les prix s'échelonnent entre 136 et 339 le m² ; qu'il sera observé que la constructibilité du bien faisant l'objet du terme de comparaison 84 est particulièrement élevée (130%) et qu'il n'est pas établi que la constructibilité des parcelles expropriées soit aussi importante ; qu'il sera souligné que la constructibilité des parcelles voisines, soumises aux mêmes dispositions du Plan Local d'Urbanisme, a été évaluée entre 72 et 82 % de leur surface ; qu'au vu de ces éléments et notamment de sa constructibilité et des avantages liés à leur situation, le prix du m2 de terrain nu des parcelles expropriées peut s'établir de manière médiane à la somme de 190  soit, pour une surface totale de 1.605 m2 à une valeur globale de 304.950  ; coûts à déduire : () c/pollution du site : L'article L 13-8 du Code de l'Expropriation dispose que "lorsqu'il existe une contestation sérieuse sur le fond du droit ou sur la qualité des réclamants et toutes les fois qu'il s'élève des difficultés étrangères à la fixation de l'indemnité et à l'application des articles L 13-10, L 13-11, L 13-20 et L 14-3, le juge règle l'indemnité indépendamment de ces contestations et difficultés sur lesquelles les parties sont renvoyées à se pourvoir devant qui de droit" ; qu'il n'est pas contesté que le site sur lequel se situent les parcelles est pollué par les activités antérieures qui s'y sont développées et notamment celles de métallurgie du plomb puis du cuivre et du zinc exercées par la Société TREFIMETAUX ; que l'autorité expropriante estime qu'il convient de tenir compte de cette pollution à un double titre: d'une part en considérant qu'elle diminue la constructibilité des terrains et donc leur valeur et d'autre part en considérant que les coûts de dépollution doivent être mis à la charge de la partie expropriée ; que La partie expropriée rejette ces deux arguments ; qu'il résulte des éléments communiqués et notamment de la fiche établie par BASOL que: la Société TREFIMETAUX a exploité le site spécialisé dans la métallurgie du cuivre et du zinc entre 1964 et 1988, date à laquelle elle a cédé une partie des parcelles dont elle était propriétaire ; Qu'elle a déclaré la cessation d'activités en 1995, date à laquelle l'inspection des installations classées lui a demandé de mettre en sécurité les terrains dont elle restait propriétaire, d'évaluer la qualité des sols de ces derniers et de mettre en place une surveillance des eaux souterraines du site ; que par arrêté pris en 2003, il a été demandé à l'exploitant de procéder à une caractérisation analytique des terrains propriété actuelle et ancienne de la société et à une évaluation des zones extérieures ; que par arrêté du 16 juillet 2004, il a été demandé à TREFIMETAUX de réaliser une évaluation détaillée de risques (EDR) et de proposer les actions structurantes visant à prévenir de manière pérenne l'exposition aux polluants présents des personnes résidant sur l'ancien site industriel ; que par arrêté du 23 juin 2005, le Préfet a ordonné la mise en oeuvre des travaux de protection du site avant le 31 octobre 2005 ; que par ailleurs, le dossier d'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique confirme la pollution du site sur lequel se situent les parcelles expropriées y ajoutant qu'une partie de la pollution des sols est, en réalité, plus diverse (hydrocarbures, huile de pyralène) et provient d'activités postérieures à celles pratiquées par TREFIMETAUX ; qu'il est préconisé une dépollution par recouvrement du sol principalement et le coût, pour l'ensemble du site en est fixé à 880.000  ; qu'au vu de ces éléments, force est de constater que la question de la dépollution du site fait l'objet d'une procédure spécifique, déjà bien entamée, dans le cadre de la réglementation relative aux installations classées ; que outre que le Juge de l'expropriation n'est pas compétent pour connaître de cette procédure qui constitue une difficulté étrangère à la fixation de l'indemnité, il apparaît que la question de la dépollution du site doit bien être traitée et qu'il est probable qu'elle soit mise à la charge de l'ancien exploitant et non de la partie expropriée ; qu'ainsi non seulement, le Juge de l'expropriation ne peut trancher le point de savoir à qui va incomber la dépollution dans le cadre de la procédure des installations classées mais encore, dès lors que cette procédure existe indépendamment de la procédure d'expropriation et doit amener à la remise en état du terrain, il n'y a pas lieu de tenir compte de cette pollution pour diminuer la valeur du terrain » ;
ET AUX MOTIFS PROPRES QUE « que les parcelles BX 77 et BX 78 forment un même tènement d'une superficie totale de 1 605 m2 ; qu'elles sont situées quai Emile Paraf à COUERON, en bord de Loire, à proximité du centre bourg ; qu'elles supportent un bâtiment artisanal de 700 m2 au sol, pour partie donné à bail commercial. DATE DE RÉFÉRENCE-QUALIFICATION DES BIENS Les parcelles étant soumises au droit de préemption urbain c'est à juste titre que le premier juge, faisant application des dispositions des articles L 13-15 du code de l'expropriation et L 213-6 et 213-4 du code de l'urbanisme a fixé la date de référence au 29 janvier 2008, date d'opposabilité de la révision du PLU ; qu'à cette date les parcelles étaient classées au PLU en zone UP, sous secteur UPLh2, secteur ouvert à l'habitat aux commerces et aux services ; que les parcelles expropriées étant situées dans une ZAC, la capacité des réseaux doit s'apprécier au regard de l'ensemble de la ZAC ; Or qu'il résulte d'une note technique concernant l'aménagement de la ZAC RIVES DE LOIRE que le réseau électrique est insuffisant ; que la SCI LES ACACIAS ne saurait valablement soutenir que cette étude ne concerne que les terrains de la «Souvretoise » et ce dans la mesure où il est mentionné que «le poste CR82 existant qui dessert actuellement l'existant et d'autre client que la Souvretoise n'est pas suffisant pour le nombre de logement proposé » ; qu'il est également précisé que la note technique concerne les éléments sur les réseaux existants du quai E. Paraf ; que la SCI LES ACACIAS, qui conteste la valeur de cette note technique établie à la demande de l'expropriant par la société SOGREAH, ne produit toutefois aucun élément contredisant les termes de cette étude ; que les parcelles bien que situées en zone constructible, étant insuffisamment équipées au sens des dispositions de l'article L 13-15 du code de l'expropriation ne sauraient en conséquence recevoir la qualification de terrain à bâtir et seront évaluées, à la date du jugement déféré, selon leur usage de terrain bâti, en tenant compte de leur situation privilégiée, en bord de Loire, proche du centre de COUERON et à proximité de voies et réseaux ; EVALUATION que les parties ne s'accordent pas sur la méthode à appliquer pour évaluer les parcelles, l'expropriant privilégiant la méthode dite « terrain intégré », alors que l'expropriée et le Commissaire du Gouvernement lui préfèrent la méthode dite de « récupération foncière » ; qu'en l'espèce, le tènement a une superficie de 1 605 m2, le bâti de 700 m2 représente 43% de la superficie totale ; que la méthode dite « terrain intégré» doit être privilégiée lorsque le bâti a une valeur intrinsèque, or en l'espèce, les bâtiments industriels édifiés sur les parcelles sont en mauvais état et comportent de l'amiante, seule une partie était louée ; que dans ces conditions, la valeur du bien exproprié tend davantage à sa situation privilégiée dans une zone constructible, qu'à la qualité du bâti qui est édifié sur le terrain ; que la méthode de récupération foncière apparaît en conséquence comme la mieux appropriée à réparer le préjudice lié à l'expropriation ; que c'est donc à juste titre que le premier juge a fait application de cette méthode ; que l'évaluation se fera en conséquence en prenant pour termes de comparaison des biens présentant les mêmes avantages ou contraintes ; qu'après avoir pertinemment écarté les termes de comparaison Al, A2, A3 de l'expropriant et BI, B2, B3 de l'expropriée, comme se rapportant à des biens classés dans une zone différente du PLU ou de surface incomparable avec les biens expropriés, le premier juge a retenu deux mutations : Le compromis (suivi de vente) passé le 04/0412008 entre la LOD et la société ICADE CAPRI portant sur un terrain à bâtir de 3 448 m2 au prix de 339 euros le m21et 235 euros le m2 de SHON ; que la vente du 11 avril 2007 (SCI DES FAUVETTES/Société LIDL) d'un terrain à bâtir de 4 409 m2 au prix de 162,75 euros le m2 (référence du Commissaire du Gouvernement) ; que toutefois, la vente LOD/Sté CAPRI porte sur un terrain déjà viabilisé et aménagé, de plus la constructibilité de ce terrain, comme l'a pertinemment relevé le premier juge est particulièrement élevée (130%) alors que la constructibilité maximale des parcelles expropriées, compte tenu de leur situation en zone UPLh2 est estimée à 800 m2 de SHON, soit 50% ; que cette référence n'est donc pas pertinente ; que la référence la plus pertinente est celle proposée par le Commissaire du Gouvernement qui concerne un terrain situé à faible distance des biens expropriés aujourd'hui assiette du supermarché LIDL ; que cette vente a été consentie au prix de 162,75 euros selon les énonciations de l'acte produit aux débats ; qu'il s'agissait toutefois d'un terrain qualifié de terrain à bâtir dans l'acte ; que les parcelles expropriées si elles bénéficient d'une meilleure situation en bord de Loire que la parcelle objet de la vente du 11/0412007, ne sont toutefois pas qualifi1ées de terrain à bâtir et sont polluées par les activités antérieures qui s'y sont développées et notamment celles de métallurgie du plomb puis du cuivre et du zinc exercées par la société TREFIMETEAUX, cette pollution diminue la valeur des parcelles, laquelle de ce fait ne saurait être supérieure à 150 euros/m2 ; que le fait que, comme le soutient la SCI LES ACACIAS, la société TREFIMETAUX doive prendre en charge la dépollution du site est un problème indépendant de l'évaluation des parcelles ; qu'il n'est pas question ici de faire prendre en charge la dépollution par la SCI LES ACACIAS, mais uniquement d'évaluer les parcelles en tenant compte de cette pollution qui en diminue la valeur, par rapport à des terrains exempts de pollution et notamment par référence à la vente du 11/04/2007 » ;
ALORS, D'UNE PART, QU'en application des articles L 13-13, 13-14 et L 13-15 du code de l'expropriation, les indemnités doivent être fixées selon la consistance du bien à la date de l'ordonnance d'expropriation et l'usage du bien à la date de référence ; qu'en conséquence notamment, dès lors que des bâtiments non dépourvus de valeur vénale existent sur le terrain en cause, à l'instar du bâtiment existant en l'espèce sur les parcelles BX 77 et BX 78, l'évaluation ne saurait être effectuée suivant la méthode de la récupération foncière ; qu'en décidant néanmoins du contraire pour fixer l'indemnité d'expropriation et en statuant comme elle l'a fait, la Cour d'appel a violé les textes précités ;
ALORS, DE DEUXIEME PART, QUE la méthode de récupération foncière suppose, avant déduction, d'apprécier la valeur des terrains considérés comme nus, c'est à dire en particulier non aménagés ; qu'en se fondant expressément sur cette méthode pour fixer l'indemnité d'expropriation, tout en retenant, outre des termes de comparaison qu'elle ne précise pas, un unique terme de comparaison portant sur un terrain qualifié terrain à bâtir et déjà aménagé, savoir la vente du 11/04/2007 (arrêt attaqué p.5, alinéa 7), la Cour d'appel a violé de plus fort les textes précités ;
ET ALORS, DE TROISIEME PART, QUE l'exposante demandait que soit prise en compte, pour la fixation de la valeur des terrains en cause, l'intégralité du coût de la dépollution, qu'au terme d'une démonstration circonstanciée dans ses conclusions d'appel (cf. mémoire récapitulatif et en réplique p.12 et 13), elle estimait à un minimum de 11 Euros/m2 , d'où suit qu'en statuant comme elle l'a fait sans répondre à ces conclusions péremptoires, la Cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.