LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que l'incendie était survenu vers 3 heures du matin, en période de vacances du personnel de l'entreprise, que les seules personnes présentes dans les lieux avaient été le gérant et la chef d'atelier, qui avaient quitté les locaux la veille vers 16 heures, que l'expert amiable excluait les hypothèses de feu couvant du fait d'un mégot égaré, d'une auto-inflammation spontanée de produits, ou d'une cause électrique, qu'après le résultat des analyses en laboratoire, il concluait que l'incendie était d'origine volontaire en raison de la présence d'essence partiellement calcinée, alors qu'aucun liquide inflammable n'était stocké, et de la présence de trois foyers probables dans les locaux, la cour d'appel, qui a relevé que l'hypothèse d'un acte de malveillance commis par un tiers était celle la plus probable selon l'expert, qu'à aucun moment celui-ci ne mettait en cause un fait du locataire ou des personnes dont celui-ci devait répondre, qu'il n'existait aucun indice permettant de croire que l'auteur de l'incendie fût le locataire lui-même, et qui a souverainement retenu que ce dernier avait pris toutes précautions nécessaires pour éviter une intrusion ou le départ d'un incendie, la seule situation géographique du bâtiment qualifiée de "plutôt difficile" par l'expert ne pouvant suffire à rendre prévisible un incendie a, sans inverser la charge de la preuve, pu en déduire que l'incendie présentait pour la locataire les caractères d'imprévisibilité et d'irrésistibilité propres à la force majeure ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI Lila aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI Lila ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze septembre deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux conseils pour la société Lila
Il est fait grief à l'arrêt attaqué infirmatif d'AVOIR débouté la SCI LILA de sa demande tendant au paiement des frais de remise en état des lieux ;
AUX MOTIFS QUE « Considérant que pour s'exonérer de la présomption de responsabilité qui pèse sur la société BAT en vertu de l'article 1733 du code civil, selon lequel le preneur « répond de l'incendie à moins qu'il ne prouve que l'incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction » Maitre X..., es-qualités et la société MAAF prétendent que la cause de l'incendie revêt les caractères de la force majeure ; que l'incendie est survenue vers 3h00 du matin, en période de vacances du personnel de l'entreprise, dont l'activité est la confection textiles, alors que les seules personnes précédemment présentes dans les lieux avaient été le gérant et le chef d'atelier qui avait quitté les locaux la veille vers 16h00 ; que l'incendie a été découvert par un passant qui a alerté les secours ; que l'expert amiable, Monsieur Y..., exclut dans son rapport déposé le 22 août 2005 l'hypothèse de feu couvant du fait d'un mégot égaré, compte tenu du laps de temps particulièrement long qui s'est écoulé entre le départ du dernier travailleur et la survenance de l'incendie ; qu'il n'envisage pas davantage l'hypothèse d'une auto-inflammation spontanée de produits, du fait de l'absence de produits de cette sorte stockés dans les lieux ; qu'il écarte également l'hypothèse d'une cause électrique après analyse des prélèvements ; qu'il estime, avant l'analyse des prélèvements, que l'hypothèse d'un acte volontaire est la plus probable compte tenu du contexte, s'agissant d'une zone isolée du fait de l'altercation avec les gens du voyage quelques jours auparavant ; qu'après le résultat des analyses en laboratoire, cet homme de l'art conclut que l'incendie est d'origine volontaire en raison de la présence d'essence partiellement calciné, alors qu'aucun liquide inflammable n'était stocké au premier étage et de la présence de trois foyers probables dans les locaux ; qu'il souligne n'avoir constaté aucun indice d'intrusion et en déduit qu'il paraît vraisemblable que le ou les auteurs disposaient des clés, à moins qu'il ne soit passé par les plaques translucides du toit, même si l'accès n'en est pas aisé ; qu'il observe également que la mise à feu a eu lieu assez peu de temps avant la découverte de l'incendie ; qu'enfin, il relève la présence fréquente de gens du voyage s'introduisant sur le terrain, notamment pour réparer leur véhicule et l'existence d'altercation avec eux une dizaine de jours avant le sinistre ; qu'il s'infère de l'ensemble de ces constatations que l'incendie est d'origine volontaire et donc résulte d'un fait intentionnel réalisé avec la volonté de provoquer le dommage et la conscience de l'acte commis ; que l'hypothèse d'un acte de malveillance commis par un tiers est celle la plus probable selon l'expert, eu égard aux divers éléments relevé par lui et rappelé ci-dessus ; qu'à aucun moment il ne met en cause un fait du locataire ou des personnes dont celui-ci doit répondre ; qu'ainsi, il a écarté toutes les hypothèses de négligence imputables au preneur ; qu'il n'existe aucun indice permettant de croire que l'auteur de l'incident soit le locataire lui-même ; que la cour en déduit donc que le preneur s'exonère de la présomption de responsabilité qui pèse sur lui par la démonstration d'un cas fortuit commis par un tiers ; que cet incident présentait pour le locataire, contrairement aux allégations de la société LILA, les caractères d'imprévisibilité et d'irrésistibilité propres à la force majeure ; qu'en effet, l'expert a constaté que la porte d'entrée principale en tôle d'acier équipée d'un barre antipanique était fermée à clé et ne présentait aucune marque de tentative d'intrusion ; que la fenêtre du rez-de-chaussée est doublée intérieurement par une porte coulissante en acier et qu'elles n'ont présentées aucune trace d'effraction ; que le preneur avait donc pris toutes précautions nécessaires pour éviter une intrusion, qui a néanmoins pu se réaliser par la toiture, même si elle est peu aisée, selon l'expert ; que par ailleurs, la circonstance que le bâtiment ne soit équipé d'aucune détection incendie ou intrusion opérationnelle n'a eu aucune incidence dans le sinistre dès lors que, selon l'expert, la mise à feu a eu lieu peu de temps avant la découverte de l'incendie, s'agissant d'une inflammation par essence pour auto ; que si les extincteurs bien répartis au rez-dechaussée et au premier étage n'ont été vérifiés pour la dernière fois qu'en septembre 2003, l'expert ne relève pas que leur mode de fonctionnement pouvait être déficient ou qu'ils n'étaient pas aux normes ; que le preneur avait donc pris des précautions utiles pour éviter le départ d'un incendie ; que l'incendie présentait donc un caractère irrésistible ; que la seule situation géographique du bâtiment qualifié de plutôt difficile « par l'expert ne saurait suffire à rendre prévisible un incendie ; qu'il n'est d'ailleurs pas allégué qu'un autre incendie ou des actes de vandalisme aient été commis avant la prise de bail ; que l'élément d'extériorité requis pour la force majeure tient au fait que l'incendie a été commis par un tiers, ainsi qu'il a été indiqué plus haut ;
ALORS 1°) QUE le preneur ne peut s'exonérer de sa responsabilité qu'à la condition de démontrer que l'origine de l'incendie lui est extérieure ; que dans l'hypothèse d'un incendie d'origine criminelle, il doit notamment démontrer que l'incendiaire n'a pas agi sur ses ordres et qu'il n'est pas non plus quelqu'un dont il doit répondre ; qu'en l'espèce, il résulte de l'arrêt qu'aucune trace d'effraction n'avait été relevée sur les lieux et que l'incendiaire était très probablement en possession des clés du bâtiment ; qu'en retenant néanmoins que le preneur apportait la démonstration d'une cause extérieure à lui, la cour d'appel a violé l'article 1733 du code civil ;
ALORS 2°) QU'à supposer même que l'incendie ait été établi comme étant le fait d'un tiers, cela ne suffisait pas à caractériser un cas de force majeure ; qu'en retenant que l'événement était imprévisible, après avoir elle-même constaté qu'il faisait suite à une altercation avec des « gens du voyage » installés sur cette zone isolée, la cour d'appel a de nouveau omis de tirer les conséquences légales de ses propres constatations, en violation de l'article 1733 du code civil ;
ET ALORS 3°) QUE c'est au preneur d'établir, de façon positive, qu'il a pris toutes les mesures de sécurité nécessaires, lesquelles doivent être d'autant plus strictes que le contexte est délicat ; qu'en retenant qu'il n'était pas relevé par l'expert que les extincteurs étaient non conformes, ni que la mise en place d'un système de détection ait pu permettre une intervention plus rapide, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve, en violation des articles 1315 et 1733 du code civil.