LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique, ci après annexé :
Attendu, d'une part, qu'ayant exactement énoncé qu'en application de l'article L.13-15-I du code de l'expropriation, les biens étaient estimés à la date de la décision de première instance en considération de l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique, et retenu qu'à la date du 11 septembre 2005, soit un an avant le début de l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique, les immeubles se trouvaient en zone ZCB de la commune de Sarrola Carcopino et qu'il convenait de retenir à titre de comparaison des biens situés dans une zone soumise aux mêmes contraintes ou avantages en matière d'urbanisme, proche du bien à estimer et selon des évaluations effectuées à la date de la décision de première instance ainsi qu'il est précisé à l'article L.13-15-I du code de l'expropriation, la cour d'appel a indiqué à quelle date elle se plaçait pour évaluer les biens expropriés, ainsi que la date de référence ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu que les parcelles ne pouvaient être qualifiées de terrain à bâtir mais constituaient un terrain vaste et plat sur toute sa superficie, situé à 10 kilomètres du centre ville d'Ajaccio bénéficiant d'un emplacement privilégié dans une zone de commerces et d'activités, la cour d'appel, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant relatif à la vocation future du terrain, a, retenant les termes de comparaison qui lui sont apparus les mieux appropriés, souverainement fixé le montant de l'indemnité ;
D'où il suit que le moyen qui pour partie manque en fait, n'est pas fondé pour le surplus ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne l'Etat français aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes de ce chef ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit juin deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Peignot et Garreau, avocat aux conseils pour l'Etat français 
Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir fixé à 4.571.380 euros le montant de l'indemnité de dépossession revenant aux consorts X... à la suite de l'expropriation partielle de parcelles situées sur la Commune de SARROLA CARCOPINO, 
AUX MOTIFS QUE 
"les consorts X... sont propriétaires de cinq parcelles d'un seul tenant en terrain plat d'une superficie totale de 94 573 m2 à SARROLA CARCOPINO; le 11 septembre 2006 le Préfet de la CORSE du sud a prescrit une enquête publique en vue de la déclaration d'utilité publique de la réalisation d'un centre pénitentiaire ; par arrêté du 12 février 2007 le projet a été déclaré d'utilité publique ; par courrier en date du 06 décembre 20006 l'Etat a offert aux propriétaires une indemnité principale de 2095 000 euros et une indemnité de remploi de 210 000 euros; les consorts X... ont le 3 janvier 2007 sollicité une indemnité comprenant une indemnité principale de 6 016 800 euros, une indemnité de remploi de 1 203 360 euros, une indemnité pour délaissés de 774 520 euros et une indemnité de remploi pour délaissés de 154 904 euros.
L'ordonnance d'expropriation a été rendue à la date du 23 avril.
L'emprise totale de 75 210 mètres carrés s'exerce en totalité sur les parcelles cadastrées C 126 et C 881; la parcelle C1179 est expropriée pour 10 400 mètres carrés créant un délaissé de 13700 mètres carrés, la parcelle C1182 pour 1690 mètres carrés créant un délaissé 750 mètres carrés et la parcelle C1193 pour 14 000 mètres carrés créant un délaissé de 4 913 mètres carrés.
Par application de l'article L 13-15 du Code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance en considération de l'usage effectifs des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique.
A la date du 11 septembre 2005, soit un an avant le début de l'enquête préalable les immeubles se trouvaient en zone ZCB de la commune de SARROLA CARCOPINO qui est une zone réservée aux activités industrielles et artisanales selon la carte communale adoptée par arrêté préfectoral du 10 janvier 2005.
Il résulte du procès-verbal de transport sur les lieux que le 12 avril 2007 les expropriés avaient procédé à un nettoyage général consistant à faire retirer les nombreux débris ou matériaux divers qui s'y trouvaient.
Il n'est pas démontré que les personnes expropriées qui reconnaissent avoir enlevé plusieurs objets abandonnés ou remisés par des tiers avec leur accord, ou en nivelant certains remblais après l'ouverture de l'enquête publique aient procédé à des améliorations dans le but d'obtenir une indemnisation plus élevée.
Les travaux effectués de nature strictement conservatoire doivent rester sans incidence sur l'estimation des biens concernés.
Il résulte des constatations effectuées lors de cette visite que les parcelles concernées sont effectivement desservies par une voie d'accès et par un réseau d'eau potable et qu'il existe sur l'une des parcelles un pylône supportant une ligne électrique ; il résulte de l'étude d'impact que la desserte est soumis à l'installation d'un transformateur et qu'il n'existe pas de réseau d'assainissement; il résulte des pièces versées aux débats que les autorisations de construire sont généralement subordonnées à la réalisation de travaux particuliers de drainage pour les eaux usées et l'évacuation des effluents. Ces prescriptions ont été rappelées aux consorts X... le 16 décembre 2002 date à laquelle ils avaient obtenu un certificat d'urbanisme positif préalable à la réalisation d'un lotissement.
Il résulte des écritures échangées par les parties que c'est à la demande même de l'administration et de l'annonce de la réalisation d'une maison d'arrêt que les Consorts X... ont renoncé à leur projet.
Les parcelles ne remplissent pas les conditions cumulatives de l'article 13-15 du Code de l'expropriation et ne peuvent bénéficier, ainsi qu'il a été décidé par le premier juge, de la qualification de terrain à bâtir.
Cette appréciation n'affecte nullement la constructibilité sous conditions d'un terrain vaste et plat sur toute sa superficie situé à dix kilomètres du centre ville d'AJACCIO bénéficiant d'un emplacement privilégié dans une zone de commerces et d'activités appelée à se développer économiquement.
Il convient de retenir à titre de comparaison des biens situés dans une zone soumise aux mêmes contraintes ou avantage en matière d'urbanisme, proches de bien à estimer et selon des évaluations effectuées à une date proche de la décision de première instance ainsi qu'il est stipulé à l'article L. 13-15-I du Code de l'expropriation.
L'autorité expropriante cite cinq ventes intervenues entre 2001 et 2005 ayant trait à des biens dans le même secteur et aboutissant au mieux à une valeur de 18,50 euros le mètre carré. Elle se satisfait cependant de l'estimation opérée par le juge de l'expropriation qui est de 30 euros, admet en cause d'appel qu'elle a, suivant accord amiable, convenu d'un prix au mètre de 60 euros pour l'acquisition de 1 300 mètres carrés supplémentaires auprès d'un sieur Y.... Elle considère cependant que les termes de comparaison évoqués par les expropriés ne sont pas pertinents dès lors qu'aucun des biens n'est de surface comparable.
Il apparaît que les éléments de comparaison ci-dessus rappelés sous l'intitulé "Exposé du litige", présentés par les parties et le commissaire du gouvernement s'appliquent à des biens de situation et d'utilisation comparable et sont situés dans le même périmètre communal affecté à des activités artisanales ou industrielles.
Ces biens sont de taille variable mais relativement modestes au regard des 75 210 mètres carrés de surface du bien exproprié.
Rien ne permet de considérer qu'à qualité identique le prix d'un terrain serait inversement proportionnel à sa superficie.
Sont pertinentes les références évoquées par les appelants dont il est justifié par la production des actes correspondants; En particulier, la vente du 14 décembre 2005 au lieudit "BAGLIONI", commune de SARROLA CARCOPINO, 44 ares 33 centiares: 55 euros le mètre carré; la vente du 02 août 2005 au lieudit "TRENTA COSTA" commune de SARROLA CARCOPINO, 45 ares 37 centiares 43 euros le mètre carré.
Toutes ces références aboutissent à un prix pour 2008 de 55 euros le mètre carré.
L'indemnité principale sera de 75.210 x 55 = 4.136.550 euros.
L'article R 13-46 du Code de l'expropriation dispose que l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale.
Cette indemnité sera calculée sur la base de 20% pour la partie de l'indemnité principale comprise entre 1 et 5000 euros, de 15 % de la partie comprise entre 5000 et 15 000 euros et de 10% pour la partie excédant 15 000 euros.
Cette indemnité sera de 1000 euros + 1500 euros + 412 155 euros = 414 655 euros.
Il a justement été décidé par le premier juge que la surface hors emprise de la parcelle C1182 ramenée à 750 mètres carrés constituait un obstacle à sa constructibilité; tel n'était pas le cas des parcelles cadastrées C1179, et C1193 compte tenu d'une surface conservée de 10 400 mètres carrés et de 4 913 mètres carrés.
L'indemnité de dépréciation calculée sur la base de 750 mètres carrés sera de 750 x 55 x 50% = 20625 euros", 
ALORS D'UNE PART QUE selon l'article L. 13-15 du Code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance en considération de l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique ; qu'en l'espèce, l'enquête publique ayant débuté le 23 octobre 2006, la date de référence pour l'évaluation des biens est celle du 23 octobre 2005 de sorte que la Cour d'appel qui a retenu que l'indemnité revenant aux consorts X... devait être fixée sur la base de 55 euros le mètre carré sans préciser à quelle date le bien avait été évalué et qui s'est référée à la date du 11 septembre 2005 sans indiquer à quel événement elle correspond, a violé l'article susvisé,
ALORS D'AUTRE PART QUE la valeur d'une parcelle ne peut être déterminée qu'en fonction de son usage effectif à la date de référence et non pas en fonction de son utilisation future de sorte que la cour d'appel, qui, pour déterminer la valeur des parcelles qui ne constituaient pas des terrains à bâtir, relève qu'elles bénéficient "d'un emplacement privilégié dans une zone de commerces et d'activités appelée à se développer économiquement", a pris en considération une utilisation future et violé l'article L. 13-15 du code de l'expropriation.