LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
 JL
 COUR DE CASSATION
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 Audience publique du 14 décembre 2022
 Cassation partielle
 Mme TEILLER, président
 Arrêt n° 879 F-D
 Pourvoi n° Z 21-24.785 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 _________________________
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________
 ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 14 DÉCEMBRE 2022
 1°/ M. [H] [X], domicilié [Adresse 2],
 2°/ Mme [K] [R], domiciliée [Adresse 1],
 ont formé le pourvoi n° Z 21-24.785 contre l'arrêt rendu le 23 septembre 2021 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 7), dans le litige les opposant :
 1°/ à la Société du grand Paris (SGP), établissement public à caractère industriel et commercial, dont le siège est [Adresse 5],
 2°/ au commissaire du gouvernement, domicilié [Adresse 4],
 défendeurs à la cassation.
 Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
 Le dossier a été communiqué au procureur général.
 Sur le rapport de Mme Djikpa, conseiller référendaire, les observations de la SARL Cabinet Briard, avocat de M. [X] et de Mme [R], de la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat de la Société du grand Paris, après débats en l'audience publique du 8 novembre 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Djikpa, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
 la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
 Faits et procédure 
 1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 23 septembre 2021), la société 3IF a promis de donner à bail emphytéotique pour une durée de quatre-vingt-dix-neuf ans, à compter du 1er janvier 1963, à [L] [T] une parcelle afin qu'il y édifie des garages. Si ces constructions ont été réalisées, le bail emphytéotique n'a pas été formalisé, ni publié au service de la publicité foncière.
 2. La parcelle ayant fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique à son profit, la Société du grand Paris (la SGP) a saisi le juge de l'expropriation en fixation des indemnités revenant à M. [X] et Mme [R], ayants droit de [L] [T].
 Examen du moyen
 Sur le moyen, pris en sa première branche
 Enoncé du moyen 
 3. M. [X] et Mme [R] font grief à l'arrêt de fixer comme il le fait l'indemnité principale, l'indemnité de remploi et l'indemnité pour perte de revenus locatifs, alors « qu'en vertu de l'article L.311-8 du code de l'expropriation, lorsqu'il existe une contestation sérieuse sur le fond du droit ou sur la qualité des réclamants et toutes les fois qu'il s'élève des difficultés étrangères à la fixation du montant de l'indemnité et à l'application des articles L. 242-1 à L. 242-7, L. 322-12, L. 423-2 et L. 423-3, le juge règle l'indemnité indépendamment de ces contestations et difficultés sur lesquelles les parties sont renvoyées à se pourvoir devant qui de droit ; qu'en l'espèce, les exposants faisaient valoir qu'ils disposent d'un bail emphytéotique non soumis à une règle de forme particulière et pouvant même être verbal (en matière de baux emphytéotiques v. Cass. Soc., 4 mai 1960, Bull. civ. IV, n° 438, p. 339), qu'il ressortait de divers éléments (stipulation d'une obligation de construire, fixation d'une redevance annuelle, réception définitive des ouvrages, etc.) que le bail avait reçu une exécution en toutes les dispositions envisagées dans la promesse de bail, de telle sorte qu'il existe bien un bail emphytéotique entre les ayants droit de M. [T] et le propriétaire de la parcelle cadastrée [Cadastre 3], dont ils demeuraient titulaires jusqu'au 31 décembre 2062 ; qu'ainsi saisie d'une difficulté sérieuse sur l'existence d'un bail emphytéotique portant sur le bien exproprié, la cour d'appel aurait dû fixer des indemnités alternatives et ne pouvait en revanche arrêter une indemnité déterminée en fonction d'une absence de bail emphytéotique, tranchant ainsi au fond une question ne relevant pas de sa compétence, en violation de l'article L. 311-8 du code de l'expropriation. »
 Réponse de la Cour 
 Recevabilité du moyen 
 4. La SGP conteste la recevabilité du moyen, en raison de sa nouveauté.
 5. Cependant, le moyen est de pur droit, dès lors qu'il ne se réfère à aucune considération de fait qui ne résulterait pas des énonciations des juges du fond.
 6. Il est donc recevable.
 Bien-fondé du moyen 
 Vu l'article L. 311-8 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique : 
 7. Aux termes de ce texte, lorsqu'il existe une contestation sérieuse sur le fond du droit ou sur la qualité des réclamants et toutes les fois qu'il s'élève des difficultés étrangères à la fixation du montant de l'indemnité et à l'application des articles L. 242-1 à L. 242-7, L. 322-12, L. 423-2 et L. 423-3, le juge fixe, indépendamment de ces contestations et difficultés, autant d'indemnités alternatives qu'il y a d'hypothèses envisageables et renvoie les parties à se pourvoir devant qui de droit.
 8. Pour fixer comme il le fait les indemnités revenant à M. [X] et Mme [R], l'arrêt retient qu'en l'absence de bail emphytéotique, le premier juge a exactement considéré que les garages édifiés devaient être assimilés à des constructions sur le sol d'autrui.
 9. En statuant ainsi, la cour d'appel, qui a tranché une contestation sérieuse sur le fond du droit, relative à l'existence d'un bail emphytéotique, a violé le texte susvisé. 
 Et sur le moyen, pris en sa deuxième branche 
 Enoncé du moyen 
 10. M. [X] et Mme [R] font le même grief à l'arrêt, alors « que si l'article 28 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière prévoit que sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles tous actes, même assortis d'une condition suspensive, et toutes décisions judiciaires, portant ou constatant entre vifs un bail pour une durée de plus de douze années, le défaut de publication d'un bail emphytéotique conférant un droit réel immobilier ne rend ce droit inopposable qu'aux seuls tiers revendiquant un droit réel concurrent sur le bien objet du bail, la preuve du bail pouvant être établie par tout moyen à l'égard des autres tiers, en vertu de l'article 1715 du code civil, auquel renvoie l'article L. 451-3 du code rural, aux termes duquel la preuve du contrat d'emphytéose s'établit conformément aux règles du code civil en matière de baux ; qu'en l'espèce, en déduisant du défaut d'accomplissement des formalités de publicité l'absence de contrat de bail emphytéotique ou son inopposabilité à la Société du grand Paris, établissement public bénéficiaire de l'expropriation et qui ne revendiquait aucun droit réel sur ce bien, la cour d'appel a violé les dispositions susvisées. »
 Réponse de la Cour 
 Recevabilité du moyen 
 11. La SGP conteste la recevabilité du moyen, en raison de sa nouveauté.
 12. Cependant, le moyen est de pur droit, dès lors qu'il ne se réfère à aucune considération de fait qui ne résulterait pas des énonciations des juges du fond.
 13. Il est donc recevable.
 Bien-fondé du moyen 
 Vu les articles 28, 1°, et 30 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière et l'article L. 451-3, alinéa 1er, du code rural et de la pêche maritime :
 14. Selon le premier de ces textes, sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles tous actes, même assortis d'une condition suspensive, et toutes décisions judiciaires, portant ou constatant entre vifs un bail pour une durée de plus de douze années.
 15. Il résulte du deuxième qu'à défaut de publicité, les baux pour une durée supérieure à douze ans ne peuvent pas être opposés aux tiers qui, sur le même immeuble, ont acquis, du même auteur, des droits concurrents en vertu d'actes ou de décisions soumis à la même obligation de publicité et publiés, ou ont fait inscrire des privilèges ou des hypothèques.
 16. Aux termes du troisième, la preuve du contrat d'emphytéose s'établit conformément aux règles du code civil en matière de baux.
 17. Pour fixer comme il le fait les indemnités revenant à M. [X] et Mme [R], l'arrêt retient qu'ils ne contestent pas que les formalités de publicité du bail emphytéotique n'ont pas été accomplies et qu'ils ne démontrent pas son opposabilité.
 18. En statuant ainsi, alors que, si l'absence de publication d'un bail emphytéotique au service chargé de la publicité foncière le rend inopposable aux tiers qui ont acquis, du même auteur, un droit concurrent sur le même immeuble, la preuve d'un tel bail peut être rapportée, selon les règles du code civil en matière de baux, à l'égard de l'expropriant, qui ne peut revendiquer avoir acquis, sur le bien exproprié, un droit concurrent à celui de l'emphytéote, la cour d'appel a violé les textes susvisés.
 PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la troisième branche du moyen, la Cour :
 CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il déclare recevable les conclusions, l'arrêt rendu le 23 septembre 2021, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;
 Remet, sauf sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Paris autrement composée ;
 Condamne la Société du grand Paris aux dépens ; 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la Société du grand Paris et la condamne à payer à M. [X] et Mme [R] la somme globale de 3 000 euros ;
 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze décembre deux mille vingt-deux. MOYEN ANNEXE au présent arrêt
 Moyen produit par la SARL Cabinet Briard, avocat aux Conseils, pour M. [X] et Mme [R]
 Le pourvoi fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir fixé à la somme de 196.594 euros, l'indemnité totale d'expropriation, soit 169.385 euros d'indemnité principale, 17.939 euros d'indemnité de remploi et 6.270 euros d'indemnité pour perte de revenus locatifs, 
 Alors d'une part qu'en vertu de l'article L.311-8 du code de l'expropriation, lorsqu'il existe une contestation sérieuse sur le fond du droit ou sur la qualité des réclamants et toutes les fois qu'il s'élève des difficultés étrangères à la fixation du montant de l'indemnité et à l'application des articles L. 242-1 à L. 242-7, L. 322-12, L. 423-2 et L. 423-3, le juge règle l'indemnité indépendamment de ces contestations et difficultés sur lesquelles les parties sont renvoyées à se pourvoir devant qui de droit ; qu'en l'espèce, les exposants faisaient valoir qu'ils disposent d'un bail emphytéotique non soumis à une règle de forme particulière et pouvant même être verbal (en matière de baux emphytéotiques v. Cass. Soc., 4 mai 1960, Bull. civ. IV, n°438, p. 339), qu'il ressortait de divers éléments (stipulation d'une obligation de construire, fixation d'une redevance annuelle, réception définitive des ouvrages, etc.) que le bail avait reçu une exécution en toutes les dispositions envisagées dans la promesse de bail, de telle sorte qu'il existe bien un bail emphytéotique entre les ayants droit de M. [T] et le propriétaire de la parcelle cadastrée [Cadastre 3], dont ils demeuraient titulaires jusqu'au 31 décembre 2062 ; qu'ainsi saisie d'une difficulté sérieuse sur l'existence d'un bail emphytéotique portant sur le bien exproprié, la cour d'appel aurait dû fixer des indemnités alternatives et ne pouvait en revanche arrêter une indemnité déterminée en fonction d'une absence de bail emphytéotique, tranchant ainsi au fond une question ne relevant pas de sa compétence, en violation de l'article L.311-8 du code de l'expropriation ;
 Alors d'autre part que si l'article 28 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière prévoit que sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles tous actes, même assortis d'une condition suspensive, et toutes décisions judiciaires, portant ou constatant entre vifs un bail pour une durée de plus de douze années, le défaut de publication d'un bail emphytéotique conférant un droit réel immobilier ne rend ce droit inopposable qu'aux seuls tiers revendiquant un droit réel concurrent sur le bien objet du bail, la preuve du bail pouvant être établie par tout moyen à l'égard des autres tiers, en vertu de l'article 1715 du code civil, auquel renvoie l'article L.451-3 du code rural, aux termes duquel la preuve du contrat d'emphytéose s'établit conformément aux règles du code civil en matière de baux ; qu'en l'espèce, en déduisant du défaut d'accomplissement des formalités de publicité l'absence de contrat de bail emphytéotique ou son inopposabilité à la société du Grand Paris, établissement public bénéficiaire de l'expropriation et qui ne revendiquait aucun droit réel sur ce bien, la cour d'appel a violé les dispositions susvisées ;
 Alors enfin que sauf convention contraire le titulaire du bail emphytéotique est propriétaire des constructions qu'il a édifiées sur le terrain donné à bail, et ce jusqu'au terme du contrat de bail selon l'article L.451-10 du code rural, et qu'en vertu du principe, posé par l'article L.321-1 du code de l'expropriation, de réparation intégrale du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation, le titulaire du bail portant sur un terrain exproprié a droit à être indemnisé de la perte de valeur économique correspondant à l'extinction du bail, résultant de l'ordonnance d'expropriation, qui éteint à sa date tous les droits réels et personnels existants sur le bien exproprié, selon l'article L.222-2 du code de l'expropriation ; qu'en l'espèce, en assimilant la situation des exposants, titulaires d'un bail emphytéotique et propriétaires jusqu'au 31 décembre 2062 des constructions à usage de garage qu'ils avaient fait édifier sur le bien exproprié, à celle d'une personne ayant fait édifier une construction sur le bien d'autrui, relevant de l'article 555 du code civil, situation dans laquelle le propriétaire du fonds peut discrétionnairement et sans condition de délai, exiger la démolition des constructions aux frais du tiers qui les a fait réaliser, la cour d'appel a violé les dispositions susvisées.