LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 16 juillet 2009), que, par acte authentique du 31 mars 2002, les époux X... ont vendu une maison d'habitation à M. Y... ; qu'au cours de l'été 2003, M. Y... a constaté l'apparition de fissures ; qu'après expertise, M. Y... a assigné les époux X... en indemnisation de ses préjudices et que ces derniers ont appelé en garantie leur assureur, la société AXA et l'agence immobilière société Cercle Immobilier ;
Sur le moyen unique :
Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt de le débouter de ses demandes alors, selon le moyen :
1°) que la clause de non garantie des vices cachés n'est pas opposable par le vendeur occasionnel lorsqu'il a connaissance des vices cachés ; que la cour d'appel a relevé que les époux X... n'avaient pas indiqué à M. Y... que le pavillon avait subi des dommages fin 1996/début 1997 provoqués par des mouvements de terrain dus à la sécheresse, soit une fissuration généralisée des façades horizontalement sur la hauteur du rez de chaussée avec cisaillement des tableaux de fenêtres, deux fissures verticales sur le pignon droit de la maison et une petite fissuration des carrelages de la cuisine et du dallage du sous-sol qui avaient été réparés par des travaux préconisés par l'expert technique de l'assureur pour un montant de 55.924, 05 francs ; qu'en énonçant de façon inopérante pour dire que la clause exonératoire de garantie devait trouver application qu'en tant que simples particuliers, les vendeurs ne pouvaient pas suspecter la survenance de nouvelles fissures dont la relation avec les désordres initiaux n'est pas formellement établie, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1643 du code civil ;
2°) qu  en tout état de cause, le vendeur même occasionnel a une obligation d'information à l'égard de l'acquéreur non professionnel des dommages qui ont pu affecter l'immeuble vendu et des travaux entrepris pour les réparer ; qu'en considérant que le comportement des époux X..., qui n'avaient pas révélé les fissures qui étaient apparues sur leur pavillon fin 1996/1997 en raison de la sécheresse qualifiée de catastrophe naturelle et des travaux préconisés réalisés, démontre qu'ils ont en toute bonne foi estimé que les réparations qu'ils avaient entreprises avaient mis définitivement fin à ces désordres et qu'ils ne pouvaient en tant que simples particuliers, suspecter la survenance de nouveaux désordres dont la relation avec les désordres initiaux n'est par ailleurs pas formellement établie, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1135 du code civil, ensemble l'article 1641 du même code ;
Mais attendu qu'ayant relevé que le comportement des époux X... démontrait qu'ils avaient en toute bonne foi estimé que les réparations qu'ils avaient entreprises avaient mis définitivement fin aux désordres et qu'ils ne pouvaient, en tant que simples particuliers, suspecter la survenance de nouveaux désordres dont la relation avec les désordres initiaux n'était pas formellement établie, la cour d'appel a pu en déduire que la clause exonératoire de garantie insérée à l'acte de vente devait recevoir application ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile rejette les demandes.
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six octobre deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux conseils pour M. Y... ;
MOYEN UNIQUE DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. Mohammed Y... de l'ensemble de ses demandes ;
AUX MOTIFS QU'aux termes de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie des vices cachés de la chose vendue qui la rendent impropres à l'usage auquel on la destine ou qui en diminue tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ; le vendeur ne saurait par contre, au vu des dispositions de l'article 1642 du code civil, être tenu des vices apparents dont l'acheteur a pu se convaincre ; en application de l'article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés quand bien même il ne les aurait pas connus à moins que dans ce cas, il n'est stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ; les vendeurs arguent de la présence d'une clause exonératoire de responsabilité insérée page 11 de l'acte de vente du 31 janvier 2001 en vertu de laquelle, « le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices cachés et notamment du mauvais état du sol et du sous sol, vices de construction de bâtiments, défaut de solidité des murs, champignonsréparations à y faire, vétusté ou dégradations », la validité de cette clause est par principe acquise aux vendeurs occasionnels, comme en l'espèce les époux X..., à moins que leur mauvaise foi ou leur connaissance du vice affectant la chose et dont il aurait caché l'existence à l'acquéreur ne soit démontrée par ce dernier ; l'appelant, pour estimer les vendeurs tenus à garantie, se fonde essentiellement sur le fait que les vendeurs ont soutenu lors de l'assignation en référé que les fissures étaient visibles et qu'ils en connaissaient donc l'existence, il se prévaut ensuite du rapport établi par l'expert d'assurance ELEX le 13 septembre 1999 à la suite des désordres apparus au cours de l'été 1999 à la suite de la sécheresse ayant entraîné l'intervention de leur compagnie d'assurance dans le cadre de la législation sur les catastrophes naturelles, sur lequel il leur reproche de ne pas avoir attiré leur attention, et en connaissance duquel, il n'aurait pas acheté la maison, il s'appuie enfin sur le rapport d'expertise qui démontre l'existence d'anciennes fissures qui se sont rouvertes ; l'ordonnance de référé du 9 janvier 2004 mentionne page 2 que les époux X..., pour s'opposer à la demande d'expertise, font valoir qu'à l'époque de la vente des fissures étaient déjà visibles, s'agissant d'une vieille maison ; pour affirmer que les vendeurs connaissaient les désordres au moment de la vente, l'expert se fonde sur les déclarations de M. Pierre X... qui a indiqué en cours d'expertise que sa maison avait été visitée, avant que M. Mohammed Y... ne s'y intéresse par un autre acquéreur potentiel qui lui aurait fait remarquer ainsi qu'au représentant de l'agence la fissure dans l'angle sud-est ; l'expert estime toutefois qu'il ne paraît pas démontré que l'agence immobilière ait été spécialement avertie des désordres initiaux par les vendeurs ; il n'est pas contesté que l'appelant a visité au moins à deux reprises la maison avant de procéder à son acquisition, il en a nécessairement fait le tour et pu, à cette occasion, comme tout acquéreur potentiel normalement avisé repéré ses éventuels défauts visibles et apparents ; il ne peut donc utilement à la fois soutenir, s'agissant de la fissure d'angle sud est qu'elle était à la fois apparente puisque repérée lors d'une visite par un autre acquéreur potentiel supposé comme lui profane et qu'elle constitue un vice caché, que par ailleurs le caractère récent du ravalement de façade ne pouvait échapper à un non professionnel ; il ne saurait être reproché aux vendeurs d'avoir dissimulé à l'acquéreur l'existence de cette fissure dès lors qu'elle était apparente et qu'il pouvait s'en rendre compte de lui-même ; s'agissant de l'ensemble des autres fissures, il résulte du rapport d'expertise technique ELEK, établi par le cabinet TARDY le 10 septembre 1999 au titre des catastrophes naturelles, que les désordres sur le pavillon des époux X... étaient apparus fin 1996/ début 1997, ils consistaient en une « fissuration généralisée des façades horizontalement sur la hauteur du rez de chaussée avec cisaillement des tableaux de fenêtres, deux fissures verticales sur le pignon droit de la maison et une petite fissuration des carrelages de la cuisine et du dallage du sous-sol », ils étaient qualifiés de faible gravité, la mise en observation des dommages n'avait pas fait apparaître d'évolution significative depuis 1997 et la nature des réparations à envisager consistait en un traitement des fissurations chiffré à environ 50.000  ; ce rapport contenait un « nota » comportant deux paragraphes, le premier rappelant que le rapport ne préjugeait pas de la décision de l'assureur, le second ainsi rédigé, « la durée des effets de la sécheresse étant indéterminée, les travaux de réparations des dommages apparents ne devront être exécutés qu'après s'être assuré de la stabilisation de la construction. Le non respect de cette recommandation pourrait occasionner des nouveaux dommages » ; il est établi que par correspondance du 27 septembre 1999, le cabinet TARDY a informé les époux X... que l'estimation des dommages s'élevait à la somme de 57.000 F TTC et leur a fait parvenir un versement immédiat (vétusté déduite) de 40.443 6 F, réservant un versement différé de 17.057 F après justification du paiement, les époux X... ont fait réaliser les travaux tels que préconisés pour un montant total de 55.924, 05 F et versé notamment un premier acompte sur travaux à hauteur de la somme de 17.500 F le 16 novembre 1999 ainsi qu'en atteste la facture de l'entreprise REGNAULT datée du 27 mars 2000 ; l'appelant ne démontre pas que les époux X... ont été destinataires du rapport établi à la demande de leur assureur par le cabinet TARDY, même à supposer qu'ils en aient eu connaissance, il convient d'estimer qu'en entreprenant les travaux tels que préconisés par le cabinet d'expertise technique TARDY, entre la fin de l'année 1999 et le premier trimestre de l'année 2000 alors que les désordres étaient apparus dans la fin de l'année 1996 et n'avaient connu aucune évolution et alors même qu'il s'agissait de désordres de faible gravité qui ne mettaient pas en cause la pérennité de la construction, les époux X... ont respecté les préconisations du cabinet d'expertise technique tant en ce qui concerne les travaux préconisés que le délai imparti pour les entreprendre et ont pu, en tant que simples particuliers, légitimement penser que ces désordres étaient définitivement résolus ; l'expert fait état de la présence sur la façade de la maison de fissures colmatées qui ne se sont pas réouvertes, de fissures colmatées ouvertes sur le joint silicone et de fissures nouvelles apparues en août 2003, il mentionne l'apparition de nouvelles fissures nouvelles apparues au cours de ses opérations d'expertise entre mars et octobre 2004 ; en présence de deux hypothèses concernant leur origine, à savoir d'une part, que le sinistre serait la conséquence du premier insuffisamment réparé et d'autre part, qu'il serait la conséquence d'un nouveau mouvement des sols consécutifs à une nouvelle sécheresse, il se prononce pour la première hypothèse en s'appuyant notamment sur le rapport d'expertise du 25 mai 1998 qui aurait estimé suffisant un ravalement de façade ; il convient d'estimer que l'avis de l'expert n'est pas étayé dès lors que le rapport de mai 1998 avait conclu à l'absence de désordres dus à un phénomène de sécheresse ou à la réhydratation des sols et refusé tout versement d'indemnité aux époux X..., l'expert s'appuie également pour étayer sa conviction sur le rapport TARDY (ELEK) dont il extrait deux phrases sans tenir compte du contenu même du rapport et de la description des désordres alors constatés par ce cabinet ; l'expert estime que les travaux de réfection de novembre 1999 qu'il qualifie de « colmatage » , n'avaient rien de structurel sans toutefois démontrer que les fissures apparues fin 1996 et début 1997 et traitées fin 1999, début 2000 auraient justifié un traitement de la structure de l'immeuble ; il convient en conséquence d'estimer que la position prise par l'expert n'est pas suffisamment étayée et ne permet pas d'exclure que l'apparition des nouveaux désordres soit consécutive à un nouveau phénomène de sécheresse au cours de l'été 2003, en effet même si aucun arrêté constatant l'état de catastrophe naturelle n'est intervenu pour cette période, il n'en demeure pas moins qu'il est établi qu'une procédure d'indemnisation exceptionnelle a été mise en place par les autorités administratives consécutivement au phénomène de sécheresse de l'été 2003 ; l'expert affirme que M. Mohammed Y... a été victime d'un vice caché par le vendeur, qu'il fait grief aux vendeurs de lui avoir caché les prémices de désordres qui se sont avérés graves, il qualifie par ailleurs leur comportement de naïf ; mais il résulte de l'ensemble de ce qui précède que l'appelant ne rapporte pas la preuve que les époux X... lui aient de mauvaise foi volontairement caché les désordres affectant leur immeuble, leur comportement démontre qu'ils ont au contraire en toute bonne foi estimé que les réparations qu'ils avaient entreprises avaient mis définitivement fin à ces désordres et qu'ils ne pouvaient, en tant que simples particuliers, suspecter la survenance de nouveaux désordres dont la relation avec les désordres initiaux n'est par ailleurs pas formellement établie ; dans ces conditions, c'est par une exacte appréciation des éléments de la cause que le jugement a estimé que la clause exonératoire de garantie insérée à l'acte de vente devait recevoir application, débouté en conséquence M. Mohammed Y... de l'ensemble de ses demandes et dit n'y avoir à statuer sur les recours en garantie ;
1) ALORS QUE la clause de non garantie des vices cachés n'est pas opposable par le vendeur occasionnel lorsqu'il a connaissance des vices cachés ; que la cour d'appel a relevé que les époux X... n'avaient pas indiqué à M. Y... que le pavillon avait subi des dommages fin 1996/début 1997 provoqués par des mouvements de terrain dus à la sécheresse, soit une fissuration généralisée des façades horizontalement sur la hauteur du rez de chaussée avec cisaillement des tableaux de fenêtres, deux fissures verticales sur le pignon droit de la maison et une petite fissuration des carrelages de la cuisine et du dallage du sous-sol qui avaient été réparés par des travaux préconisés par l'expert technique de l'assureur pour un montant de 55.924, 05 F ; qu'en énonçant de façon inopérante pour dire que la clause exonératoire de garantie devait trouver application qu'en tant que simples particuliers, les vendeurs ne pouvaient pas suspecter la survenance de nouvelles fissures dont la relation avec les désordres initiaux n'est pas formellement établie, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1643 du code civil ;
2) ALORS QUE, en tout état de cause, le vendeur même occasionnel a une obligation d'information à l'égard de l'acquéreur non professionnel des dommages qui ont pu affecter l'immeuble vendu et des travaux entrepris pour les réparer ; qu'en considérant que le comportement des époux X..., qui n'avaient pas révélé les fissures qui étaient apparues sur leur pavillon fin 1996/1997 en raison de la sécheresse qualifiée de catastrophe naturelle et des travaux préconisés réalisés, démontre qu'ils ont en toute bonne foi estimé que les réparations qu'ils avaient entreprises avaient mis définitivement fin à ces désordres et qu'ils ne pouvaient en tant que simples particuliers, suspecter la survenance de nouveaux désordres dont la relation avec les désordres initiaux n'est par ailleurs pas formellement établie, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1135 du code civil, ensemble l'article 1641 du même code.