LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
 MF
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 Audience publique du 11 mai 2022
 Cassation partielle
 Mme TEILLER, président
 Arrêt n° 396 F-D
 Pourvoi n° H 21-10.141 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 _________________________
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________
 ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 11 MAI 2022
 1°/ la société Solotrat, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 1],
 2°/ la société Simon & compagnie, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 3],
 ont formé le pourvoi n° H 21-10.141 contre l'arrêt rendu le 13 octobre 2020 par la cour d'appel de Versailles (4e chambre, expropriations), dans le litige les opposant :
 1°/ à la commune de [Localité 5], représentée par son maire en exercice, domiciliée en cette qualité en l'Hôtel de ville, [Adresse 4],
 2°/ au commissaire du gouvernement, domicilié direction départementale des finances publiques des [Localité 6], [Adresse 2],
 défendeurs à la cassation.
 Les demanderesses invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt.
 Le dossier a été communiqué au procureur général.
 Sur le rapport de Mme Djikpa, conseiller référendaire, les observations de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle, avocat de la société Solotrat, de la société Simon & compagnie, de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la commune de [Localité 5], après débats en l'audience publique du 29 mars 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Djikpa, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
 la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
 Faits et procédure 
 1. L'arrêt attaqué (Versailles, 13 octobre 2020) fixe les indemnités dues aux sociétés Simon et compagnie et Solotrat à la suite de l'expropriation, au profit de la commune de [Localité 5], d'une parcelle appartenant à la première et donné à bail à la seconde.
 Examen des moyens 
 Sur le premier moyen
 Enoncé du moyen
 2. Les sociétés Simon et compagnie et Solotrat font grief à l'arrêt d'écarter comme irrecevables leurs dernières conclusions, alors « que la production d'un mémoire et de pièces complémentaires au-delà des délais prévus par les dispositions de l'article R. 311-26 du code de l'expropriation n'entraîne pas automatiquement leur irrecevabilité ; que le juge ne peut les écarter sans avoir au préalable recherché si ce mémoire et ces pièces ne contiennent pas des éléments en réplique aux mémoires de l'expropriant et du commissaire du gouvernement ; qu'en écartant, à raison de leur tardiveté, les conclusions des sociétés Simon et Solotrat et les pièces qui y étaient jointes, reçues au greffe le 31 août 2020, sans rechercher si elles ne contenaient pas des éléments en réplique aux conclusions de la commune de [Localité 5] et du commissaire du gouvernement, la cour a violé les dispositions de l'article précité. » Réponse de la Cour
 3. La cour d'appel a relevé que les sociétés Simon et compagnie et Solotrat avaient elles-même fait valoir que leurs conclusions reçues au greffe le 31 août 2020, au-delà du délai prévu par l'article R. 311-26 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, étaient produites pour faire état d'éléments nouveaux de nature à éclairer la cour.
 4. Elle a ainsi fait ressortir que ces conclusions, qui comportaient de nouvelles demandes et étaient accompagnées de nouvelles pièces, n'étaient pas destinées à répondre aux conclusions adverses, auxquelles les sociétés Simon et compagnie et Solotrat avaient déjà répondu par des conclusions reçues au greffe le 4 mai 2020, et en a déduit, à bon droit, qu'elles étaient irrecevables.
 5. Le moyen n'est donc pas fondé.
 Mais sur le troisième moyen
 Enoncé du moyen
 6. Les sociétés Simon et compagnie et Solotrat font grief à l'arrêt d'évaluer la parcelle expropriée en fonction de l'usage prévu au plan local d'urbanisme, en l'occurrence celui d'une parcelle naturelle à usage d'activités sportives et de loisirs, alors « qu'il résulte des dispositions des articles L. 322-2 et L. 322-3 du code de l'expropriation que les terrains expropriés qui ne peuvent être qualifiés de terrains à bâtir sont évalués en fonction de leur seul usage effectif ; que l'usage effectif d'un terrain, qui doit donc seul être pris en considération pour l'estimation des biens aux termes des articles précités, est celui résultant de la volonté du propriétaire exproprié ; qu'en l'espèce, l'usage effectif du terrain exproprié, résultant de la volonté de son propriétaire, était industriel et commercial ; que la parcelle concernée était en effet classée en zone UI (zone industrielle) du plan local d'urbanisme de la commune lorsqu'elle a été acquise en 2008 par la société Simon puis louée à la société Solotrat, zonage autorisant notamment « les constructions destinées aux établissements industriels, commerciaux, (?) ainsi que les entrepôts et les constructions destinées aux activités artisanales » ; que si elle a ensuite été classée en zone N en 2010, puis en zone NL en 2014 dans la perspective du projet mené par la commune, zonage n'autorisant désormais que « les constructions de taille limitée liées à la vocation du secteur (espace de loisir, parcours sportifs?) », il reste que les constructions accueillant l'activité de la société Solotrat ont été régulièrement édifiées, de sorte que celle-ci s'est légalement poursuivie, sans qu'importe la modification ultérieure du zonage applicable aux seules constructions nouvelles ; que la seule circonstance – qui n'était en rien le fait de la société propriétaire du terrain – que des bennes aient été présentes sur la parcelle, derrière l'atelier, alors que les dépôts à l'air libre étaient prohibés par le règlement de la zone N, ne pouvait permettre d'occulter le reste de l'activité, et ce faisant l'usage, pour laquelle la parcelle et les bâtiments ont été régulièrement loués, en l'occurrence un usage industriel et commercial ; qu'il en était de même des remblais présents en fond de parcelle, à supposer qu'ils aient nécessité le dépôt d'une déclaration préalable en application du code de l'urbanisme, ce qui n'était nullement établi, et pour cause, puisque cela n'était pas en débat entre les parties ; qu'en tout état de cause, quand bien même il y aurait lieu de ne tenir compte que des règles d'urbanisme modifiées après la conclusion du bail avec la société Solotrat, il reste que les dispositions des articles L. 322-2 et L. 322-3 du code de l'expropriation prévoient expressément que c'est le seul usage effectif, entendu par la Cour de cassation comme celui résultant de la volonté du propriétaire, qui devait être pris en compte et non l'usage théoriquement prévu par le PLU à la suite d'une modification ultérieure du document d'urbanisme ; que dès lors, en écartant l'usage industriel et commercial du terrain qui lui avait été donné par son propriétaire pour retenir celui prévu par le plan local d'urbanisme, en l'occurrence celui d'une parcelle naturelle à usage d'activités sportives et de loisirs, la cour a violé les dispositions précitées. »
 Réponse de la Cour 
 Vu les articles L. 322-2 et L. 322-6 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique :
 7. Selon le premier de ces textes, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'article L. 121-8 du code de l'environnement ou par l'article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L. 311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique. Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l'utilisation ou l'exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive.
 8. Selon le second, lorsqu'il s'agit de l'expropriation d'un terrain compris dans un emplacement réservé par un plan local d'urbanisme, la date de référence prévue à l'article L. 322-3 est celle de l'acte le plus récent rendant opposable le plan local d'urbanisme, le document d'urbanisme en tenant lieu ou le plan d'occupation des sols et délimitant la zone dans laquelle est situé l'emplacement réservé.
 9. Pour fixer comme il le fait l'indemnité de dépossession en fonction de l'usage prévu au plan local d'urbanisme en vigueur à la date de référence, soit celui d'une parcelle naturelle à usage d'activité sportive et de loisirs, l'arrêt retient que l'usage industriel et commercial du terrain ne peut être pris en considération, aux motifs que l'usage effectif ne peut être pris en compte que s'il n'est pas contraire aux règles d'urbanisme applicables et qu'en l'espèce, le procès-verbal de transport sur les lieux mentionne la présence de bennes, alors que les dépôts à l'air libre sont prohibés, ainsi que des remblais entourant le fond de la parcelle dont les expropriés n'établissent pas qu'ils n'exigeraient pas une déclaration préalable.
 10. En statuant ainsi, par des motifs impropres à justifier que ne soit pas pris en considération l'usage effectif de la parcelle à la date de référence, soit un usage industriel et commercial conféré au bien avant que l'adoption d'un nouveau plan local d'urbanisme en ait modifié le classement, la cour d'appel a violé les textes susvisés.
 PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le deuxième moyen, la Cour :
 CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il fixe l'indemnité principale de dépossession des biens appartenant à la société Simon et compagnie à la somme de 607 000 euros et l'indemnité de remploi à 61 200 euros, l'arrêt rendu le 13 octobre 2020, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ;
 Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Paris ;
 Condamne la commune de [Localité 5] aux dépens ; 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la commune de [Localité 5] et la condamne à payer aux sociétés Simon et compagnie et Solotrat la somme globale de 3 000 euros ;
 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mai deux mille vingt-deux. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 Moyens produits par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle, avocat aux Conseils, pour les sociétés Solotrat et Simon & compagnie
 PREMIER MOYEN DE CASSATION
 Les sociétés SIMON et SOLOTRAT font grief à l'arrêt attaqué d'avoir écarté comme irrecevables leurs dernières conclusions du 31 août 2020, 
 Alors que la production d'un mémoire et de pièces complémentaires au-delà des délais prévus par les dispositions de l'article R. 311-26 du code de l'expropriation n'entraine pas automatiquement leur irrecevabilité ; que le juge ne peut les écarter sans avoir au préalable recherché si ce mémoire et ces pièces ne contiennent pas des éléments en réplique au(x) mémoire(s) de l'expropriant et du commissaire du gouvernement ; qu'en écartant, à raison de leur tardiveté, les conclusions des sociétés SIMON et SOLOTRAT et les pièces qui y étaient jointes, reçues au greffe le 31 août 2020, sans rechercher si elles ne contenaient pas des éléments en réplique aux conclusions de la commune de [Localité 5] et du Commissaire du gouvernement, la Cour a violé les dispositions de l'article précité.
 DEUXIEME MOYEN DE CAS SATION
 Les sociétés SIMON et SOLOTRAT font grief à l'arrêt attaqué d'avoir évalué la parcelle expropriée en fonction de l'usage prévu au plan local d'urbanisme, après avoir retenu qu'elles n'établissaient pas que les remblais entourant le fond de la parcelle expropriée étaient dispensés de déclaration préalable en application de l'article R. 421-23, f) du code de l'urbanisme, 
 Alors que, d'une part, le juge ne saurait, sans violer l'article 4 du code de procédure civile et, ce faisant, méconnaitre les termes du litige, dénaturer le conclusions des parties ; qu'en l'espèce, la Commune se bornait à affirmer que le terrain avait fait l'objet d'un rehaussement illégal sans lequel aucune exploitation n'aurait été possible (mémoire en réponse d'intimé, page 6) ; qu'en réponse, les sociétés expropriées observaient qu'un tel rehaussement n'était pas établi, pas davantage que son caractère illégal, ni qu'une exploitation du terrain n'aurait pas été possible sans rehaussement (conclusions en réplique du 4 mai 2020, pages 5 et 6), sans que la Commune ne réponde à ces objections ; qu'à aucun moment, il n'a été question des simples remblais dont la présence avait été relevée en fond de parcelle lors du transport sur les lieux, la Commune n'y ayant fait aucune référence, pas plus qu'elle n'a invoqué l'illégalité de ces remblais – dont les caractéristiques n'étaient d'ailleurs pas précisées dans le procès-verbal de transport sur les lieux – en soutenant qu'ils auraient dû, en application de l'article R. 421-23, f) du code de l'urbanisme, faire l'objet d'une déclaration préalable dès lors qu'ils auraient excédé deux mètres de hauteur et 100 m² de superficie ; qu'en retenant que les expropriées n'établissaient pas que les remblais en fond de parcelle étaient d'une hauteur inférieure à 2 mètres et d'une superficie inférieure à 100 m² et qu'ils n'étaient dès lors pas soumis à une déclaration préalable sur le fondement de l'article R. 421-23, f) du code de l'urbanisme, la Cour d'appel de Versailles, dénaturant les écritures de la Commune qui n'a jamais fait aucune allusion à ces remblais ni à une quelconque illégalité au regard des règles du code de l'urbanisme, tout autant que celles des expropriées, a dès lors modifié les termes du litige et méconnu les dispositions de l'article 4 précité.
 Alors que, d'autre part le juge doit, en toutes circonstances, en application des dispositions de l'article 16 du code de procédure civile, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en l'espèce, la Commune se bornait à affirmer que le terrain avait fait l'objet d'un rehaussement illégal sans lequel aucune exploitation n'aurait été possible (mémoire en réponse d'intimé, page 6) ; qu'en réponse, les sociétés expropriées observaient qu'un tel rehaussement n'était pas établi, pas davantage que son caractère illégal, ni qu'une exploitation du terrain n'aurait pas été possible sans rehaussement (conclusions en réplique du 4 mai 2020, pages 5 et 6), sans que la Commune ne réponde à ces objections ; qu'à aucun moment, il n'a été question des simples remblais dont la présence avait été relevée en fond de parcelle lors du transport sur les lieux, la Commune n'y ayant fait aucune référence, pas plus qu'elle n'a invoqué l'illégalité de ces remblais – dont les caractéristiques n'étaient d'ailleurs pas précisées dans le procès-verbal de transport sur les lieux – en soutenant qu'ils auraient dû, en application de l'article R. 421-23, f) du code de l'urbanisme, faire l'objet d'une déclaration préalable dès lors qu'ils auraient excédé deux mètres de hauteur et 100 m² de superficie ; qu'en retenant que les expropriées n'établissaient pas que les remblais en fond de parcelle étaient d'une hauteur inférieure à 2 mètres et d'une superficie inférieure à 100 m² et qu'ils n'étaient dès lors pas soumis à déclaration préalable sur le fondement de l'article R. 421-23, f) du code de l'urbanisme, la Cour d'appel de Versailles a méconnu les dispositions de l'article 16 précité en n'ayant pas invité les parties à présenter préalablement leurs observations sur ce moyen.
 TROISIEME MOYEN DE CASSATION 
 Les sociétés SIMON et SOLOTRAT font grief à l'arrêt attaqué d'avoir évalué la parcelle expropriée en fonction de l'usage prévu au plan local d'urbanisme, en l'occurrence celui d'une parcelle naturelle à usage d'activités sportives et de loisirs, 
 Alors qu'il résulte des dispositions des articles L. 322-2 et L. 322-3 du code de l'expropriation que les terrains expropriés qui ne peuvent être qualifiés de terrains à bâtir sont évalués en fonction de leur seul usage effectif ; que l'usage effectif d'un terrain, qui doit donc seul être pris en considération pour l'estimation des biens aux termes des articles précités, est celui résultant de la volonté du propriétaire exproprié ; qu'en l'espèce, l'usage effectif du terrain exproprié, résultant de la volonté de son propriétaire, était industriel et commercial ; que la parcelle concernée était en effet classée en zone UI (zone industrielle) du plan local d'urbanisme de la Commune lorsqu'elle a été acquise en 2008 par la société SIMON puis louée à la société SOLOTRAT, zonage autorisant notamment « les constructions destinées aux établissements industriels, commerciaux, (?) ainsi que les entrepôts et les constructions destinées aux activités artisanales » ; que si elle a ensuite été classée en zone N en 2010, puis en zone NL en 2014 dans la perspective du projet mené par la Commune, zonage n'autorisant désormais que « les constructions de taille limitée liées à la vocation du secteur (espace de loisir, parcours sportifs?) », il reste que les constructions accueillant l'activité de la société SOLOTRAT ont été régulièrement édifiées, de sorte que celle-ci s'est légalement poursuivie, sans qu'importe la modification ultérieure du zonage applicable aux seules constructions nouvelles ; que la seule circonstance – qui n'était en rien le fait de la Société propriétaire du terrain – que des bennes aient été présentes sur la parcelle, derrière l'atelier, alors que les dépôts à l'air libre étaient prohibés par le règlement de la zone N, ne pouvait permettre d'occulter le reste de l'activité, et ce faisant l'usage, pour laquelle la parcelle et les bâtiments ont été régulièrement loués, en l'occurrence un usage industriel et commercial ; qu'il en était de même des remblais présents en fond de parcelle, à supposer qu'ils aient nécessité le dépôt d'une déclaration préalable en application du code de l'urbanisme, ce qui n'était nullement établi, et pour cause, puisque cela n'était pas en débat entre les parties ; qu'en tout état de cause, quand bien même il y aurait lieu de ne tenir compte que des règles d'urbanisme modifiées après la conclusion du bail avec la société SOLOTRAT, il reste que les dispositions des articles L. 322-2 et L. 322-3 du code de l'expropriation prévoient expressément que c'est le seul usage effectif, entendu par la Cour de cassation comme celui résultant de la volonté du propriétaire, qui devait être pris en compte et non l'usage théoriquement prévu par le PLU à la suite d'une modification ultérieure du document d'urbanisme ; que dès lors, en écartant l'usage industriel et commercial du terrain qui lui avait été donné par son propriétaire pour retenir celui prévu par le plan local d'urbanisme, en l'occurrence celui d'une parcelle naturelle à usage d'activités sportives et de loisirs, la Cour a violé les dispositions précitées.