LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 11 mai 2010), que M. et Mme X... ont le 15 mars 2006 consenti, sous diverses conditions suspensives notamment celle d'obtention d'un prêt, deux promesses de vente, l'une à la société Plein Sud Immobilier portant sur une maison d'habitation, l'autre à M Y... et Mme Z... portant sur un terrain attenant ; qu'en l'absence de régularisation des ventes au plus tard le 25 août 2006 par la signature des actes authentiques, les époux X... ont assigné notamment les consorts Y...-Z... en constatation de la non réalisation de la vente de leur fait et paiement des clauses pénales contractuelles ; 
Attendu que M. Y... et Mme Z... font grief à l'arrêt de les condamner solidairement à payer aux époux X... les sommes de 2. 000 euros, montant du dépôt de garantie, et de 34. 500 euros à titre de dommages et intérêts en application de la clause pénale avec intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2006, date de la mise en demeure et avec capitalisation des intérêts, alors, selon le moyen : 
1°/ que lorsque la condition suspensive d'obtention du financement du bien immobilier, objet d'une promesse de vente, n'est pas réalisée, toute somme versée d'avance par l'acquéreur à l'autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit à l'acquéreur qui justifie du refus d'une demande de prêt ; qu'il ressort des constatations mêmes de la cour d'appel que les consorts Y...-Z... ont déposé un dossier de demande de prêt auprès de la société GE MONEY BANK mais que cette demande a été rejetée le 26 mai 2006 ; qu'en retenant néanmoins que la vente, objet du compromis, n'avait pas été réalisée du fait des acquéreurs et que les époux X... étaient justifiés à réclamer l'application des sanctions prévues au contrat dans un tel cas, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses propres constatations et a violé l'article L. 312-16 du code de la consommation, ensemble l'article 1178 du code civil ; 
2°/ que par attestation en date du 4 mai 2006, la société GE MONEY BANK a certifié que les consorts Y...-Z... avaient déposé une demande de crédit en vue de l'obtention d'un financement pour l'acquisition d'un immeuble pour un montant de 366. 400 , sans préciser la date du dépôt de la demande de crédit ; qu'en affirmant que le dossier de demande de prêt n'avait été déposé auprès de la société GE MONEY BANK que le 4 mai 2006, donc après le 30 mars 2006, comme prévu au contrat, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de l'attestation de la société GE MONEY BANK et a violé le principe de l'interdiction faite au juge de dénaturer les pièces de la procédure ; 
3°/ que les consorts Y...-Z... faisaient valoir que la clause pénale du compromis de vente conclu avec les époux X... et les consorts Y...-Z... selon laquelle « Au cas où l'une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de trente quatre mille cinq cents euros à titre de clause pénale, conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du code civil » ne pouvait recevoir application que dans l'hypothèse où les consorts Y...-Z... refusaient de passer l'acte authentique dans les délais impartis par le compromis, soit le 25 août 2006, ce qui supposait qu'ils aient été mis en demeure de signer l'acte authentique et qu'ait été constatée, devant notaire et par procès-verbal, leur carence ; qu'en appliquant la clause pénale, sans rechercher si les consorts Y...-Z... avaient été mis en demeure de régulariser l'acte authentique et s'ils avaient refusé cette régularisation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134, 1147, 1152 et 1226 du code civil ; 
4°/ que les conventions légalement formées doivent s'exécuter de bonne foi ; qu'une clause pénale ne saurait produire d'effet lorsque sa mise en oeuvre est requise par le créancier de mauvaise foi ; qu'en s'abstenant de répondre aux conclusions déterminantes des consorts Y...-Z... qui faisaient valoir que les époux X... avaient manqué à leur obligation de bonne foi et à la loyauté contractuelle en estimant accomplie la condition suspensive d'obtention du prêt, ce qui signifiait que le compromis n'était pas caduc, tout en reprenant leur liberté puisqu'ils avaient signé un nouveau compromis, le 30 juin 2006, avec des tiers et vendu leur bien le 26 août suivant, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 
5°/ que la disproportion manifeste de la clause pénale s'apprécie en comparant le montant de la peine conventionnellement fixé et celui du préjudice effectivement subi par le créancier ; que les consorts Y...-Z... n'avaient pas manqué de souligner que le préjudice subi par les époux X... était inexistant dans la mesure où ceux-ci avaient vendu leur bien immobilier dans le délai du compromis de vente fixé par les parties pour réaliser l'acte authentique et pour un prix équivalent ; qu'en se bornant, pour refuser, contrairement au tribunal, de réduire le montant de la clause pénale stipulée au contrat, à relever que les époux X... avaient exécuté leurs obligations de bonne foi, que les consorts Y...-Z... n'avaient entrepris aucune démarche pour l'obtention de prêts avant de faire valoir un unique refus de prêt tardif, qu'ils étaient restés sourds aux télécopies et lettre recommandée des vendeurs, que M. X... qui devait s'installer à Dax avait subi une perte de temps et avait été privé des fonds qu'il était en droit d'attendre au plus tard le 26 août 2006, sans rechercher, comme elle y était expressément invitée, si la réalisation de l'acte authentique de vente avec les consorts B...et M. Serville, le 26 août 2006, soit un jour après la date butoir mentionnée dans le compromis conclu avec les consorts Y...-Z..., n'écartait pas l'existence d'un préjudice subi par les époux X... rendant manifestement excessive la clause pénale d'un montant de 34. 500 , la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1152 du code civil ; 
Mais attendu qu'ayant relevé que M. Y... et Mme Z... ne démontraient pas avoir sollicité un prêt conforme aux caractéristiques prévues à l'acte, que la demande avait été rejetée le 26 mai 2006 sans que le notaire et les vendeurs en soient avisés, que M. Y... et Mme Z... n'avaient répondu ni aux demandes de règlement amiable, ni aux mises en demeure préalables à l'application de la clause pénale et que les vendeurs, qui avaient exécuté leurs obligations de bonne foi, n'avaient pu disposer de l'argent de la vente et avaient dû retarder leur installation dans une autre ville, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, a exactement retenu par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, des termes ambigus de l'attestation de la banque, que la vente n'ayant pas été réalisée du fait des acquéreurs, la clause pénale dont elle a apprécié le caractère non excessif devait s'appliquer ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE le pourvoi ; 
Condamne M. Y... et Mme Z... aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Y... et Mme Z... à payer à M. et Mme X... la somme globale de 2 500 euros et à la SCP Fumet Guiraud la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. Y... et Mme Z.... 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit février deux mille douze. 
MOYEN ANNEXE au présent arrêt 
Moyen produit par la SCP Barthélémy, Matuchansky et Vexliard, avocat aux Conseils pour M. Y... et pour Mme Z... 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné solidairement les consorts Y...-Z... à payer aux époux X... les sommes de 2. 000 euros, montant du dépôt de garantie, et de 34. 500 euros à titre de dommages et intérêts en application de la clause pénale avec intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2006, date de la mise en demeure et avec capitalisation des intérêts ; 
AUX MOTIFS QUE sur le compromis de vente conclu avec les consorts Y...-Z..., dans l'acte et au titre de la condition suspensive d'obtention d'un prêt, les acquéreurs ont contracté diverses obligations :- de déposer un dossier de demande de prêt dans un délai de 15 jours à compter du 15 mars 2006, soit avant le 30 mars 2006,- de justifier aux vendeurs du dépôt de ce dossier dans les 8 jours du dépôt, soit avant le 8 avril 2006,- d'obtenir dans un délai de 45 jours à compter du 15 mars 2006, soit avant le 29 avril 2006, une offre de prêt écrite de la somme minimum de 345 000 euros au taux maximum de 4, 5 % hors assurance, frais de dossier, d'hypothèque et de caution et ce, pour une durée minimum de 2 ans (prêt relais),- d'accepter cette offre dans un délai de 15 jours à compter de sa réception expirant en dernière limite le 15 mai 2006 (date butoir de réalisation des conditions suspensives) auprès de la CRCAM du Gard ou de tout autre organismes bancaires de son choix,- de verser les deniers d'emprunt au plus tard le 25 août 2006, date prévue pour la signature de l'acte authentique de vente,- en cas de refus de la demande de prêt, d'en aviser le notaire par lettre recommandée avec accusé de réception dans les 15 jours du refus sous peine d'être censé avoir renoncé à la condition suspensive ; les acheteurs n'ont pas respecté ces obligations et l'article 1176 du code civil doit être appliqué ; en effet, le dossier de demande de prêt n'a été déposé auprès de GE MONEY BANK que le 4 mai 2006, donc après le 30 mars 2006, aucune justification de ce dépôt n'a été faite aux vendeurs avant le 8 avril 2006 et aucune offre de prêt n'a été obtenue avant le 29 avril 2006 ; la seule et unique demande de prêt a été rejetée le 26 mai 2006 et le notaire n'a pas été avisé ; les appelants ne démontrent d'ailleurs pas qu'ils ont sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans le compromis et il leur appartenait de justifier de l'exécution de l'obligation de déposer dans un délai déterminé une demande de prêt ; le jugement qui a considéré que la vente, objet du compromis n'avait pas été réalisée du fait des acquéreurs doit être confirmé ; les appelants ne sauraient prétendre sérieusement avoir rempli leurs obligations en se bornant à communiquer la lettre de refus du 4 mai 2006 de GE MONEY BANK pour un montant de 366. 400 euros sans autre précision de taux ou de durée ; 
Sur le dépôt de garantie, l'article 1178 du code civil dispose que la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ; il a été expressément rappelé dans le compromis en page 7 ; les consorts Y...-Z... ont versé entre les mains du notaire une somme de 2. 000 euros ; compte tenu de ce qui vient d'être déjà jugé, la dite somme, sanction prévue au contrat, est acquise aux vendeurs ; le notaire s'est imprudemment libéré de cette somme qu'il a restituée aux acquéreurs sur leur demande ; le jugement qui a autorisé le notaire à se libérer entre les mains des vendeurs doit donc être réformé ; une condamnation solidaire des consorts Y...-Z... doit être prononcée au paiement de la somme de 2. 000 euros aux époux X.... 
Sur les clauses pénales, les deux compromis ont prévu une clause pénale de 21. 000 euros pour le compromis passé par la SARL PLEIN SUD IMMOBILIER et de 34. 500 euros pour l'autre ; l'article 1226 du code civil l'a défini ainsi :'la clause pénale est celle par laquelle une personne pour assurer l'exécution d'une convention s'engage à quelque chose en cas d'inexécution'; tel est bien le cas de l'espèce et il n'y a pas de motif suffisant pour qu'elles soient réduites aux simples motifs d'une perte de temps de trois mois et d'un préjudice moral subi par les époux X... ; la circonstance qu'ils aient vendu leur bien en août 2006 est indifférente à faire disparaître leurs préjudices et les époux X... n'ont pas à en démontrer l'existence ou l'importance ; les clauses pénales ne sont pas démontrées manifestement excessives et le bien des époux X... a été immobilisé pendant cinq mois ; ils n'ont obtenu aucune réponse à leurs nombreuses démarches et ils n'ont jamais reçu les documents de demandes de prêt ; ils ont dû attendre le justificatif que les compromis de vente n'aboutiraient pas pour remettre leurs biens en vente après avoir respecté les dispositions contractuelles ; force est de constater qu'ils ont exécuté leurs obligations de bonne foi conformément à l'article 1134 du code civil ; la mauvaise foi des appelants est caractérisée, outre le fait qu'ils n'ont entrepris aucune démarche pour l'obtention de prêts, par le fait qu'ils ont prétendu faussement d'une inconstructibilité du terrain (d'ailleurs non visée au titre des conditions suspensives) avant de faire valoir un unique refus de prêt tardif non conforme aux stipulations contractuelles ; ils sont enfin restés sourds aux télécopies et lettre recommandée avec accusé de réception des vendeurs qui ont cherché à privilégier une solution amiable ; Monsieur X... qui devait s'installer à Dax a subi une perte de temps et a été privé des fonds qu'il était en droit d'attendre au plus tard le 26 août 2006 ; 
ALORS, D'UNE PART, QUE lorsque la condition suspensive d'obtention du financement du bien immobilier, objet d'une promesse de vente, n'est pas réalisée, toute somme versée d'avance par l'acquéreur à l'autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit à l'acquéreur qui justifie du refus d'une demande de prêt ; qu'il ressort des constatations mêmes de la cour d'appel que les consorts Y...-Z... ont déposé un dossier de demande de prêt auprès de la société GE MONEY BANK mais que cette demande a été rejetée le 26 mai 2006 ; qu'en retenant néanmoins que la vente, objet du compromis, n'avait pas été réalisée du fait des acquéreurs et que les époux X... étaient justifiés à réclamer l'application des sanctions prévues au contrat dans un tel cas, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses propres constatations et a violé l'article L. 312-16 du code de la consommation, ensemble l'article 1178 du code civil ; 
ALORS, D'AUTRE PART, QUE, par attestation en date du 4 mai 2006, la société GE MONEY BANK a certifié que les consorts Y...-Z... avaient déposé une demande de crédit en vue de l'obtention d'un financement pour l'acquisition d'un immeuble pour un montant de 366. 400 , sans préciser la date du dépôt de la demande de crédit ; qu'en affirmant que le dossier de demande de prêt n'avait été déposé auprès de la société GE MONEY BANK que le 4 mai 2006, donc après le 30 mars 2006, comme prévu au contrat, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de l'attestation de la société GE MONEY BANK et a violé le principe de l'interdiction faite au juge de dénaturer les pièces de la procédure ; 
ALORS, DE TROISIÈME PART, QUE les consorts Y...-Z... faisaient valoir que la clause pénale du compromis de vente conclu avec les époux X... et les consorts Y...-Z... selon laquelle « Au cas où l'une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de trente quatre mille cinq cents euros (34500 ) à titre de clause pénale, conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du code civil » ne pouvait recevoir application que dans l'hypothèse où les consorts Y...-Z... refusaient de passer l'acte authentique dans les délais impartis par le compromis, soit le 25 août 2006, ce qui supposait qu'ils aient été mis en demeure de signer l'acte authentique et qu'ait été constatée, devant notaire et par procès-verbal, leur carence ; qu'en appliquant la clause pénale, sans rechercher si les consorts Y...-Z... avaient été mis en demeure de régulariser l'acte authentique et s'ils avaient refusé cette régularisation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134, 1147, 1152 et 1226 du code civil ; 
ALORS, DE QUATRIÈME PART, QUE les conventions légalement formées doivent s'exécuter de bonne foi ; qu'une clause pénale ne saurait produire d'effet lorsque sa mise en oeuvre est requise par le créancier de mauvaise foi ; qu'en s'abstenant de répondre aux conclusions déterminantes des consorts Y...-Z... qui faisaient valoir que les époux X... avaient manqué à leur obligation de bonne foi et à la loyauté contractuelle en estimant accomplie la condition suspensive d'obtention du prêt, ce qui signifiait que le compromis n'était pas caduc, tout en reprenant leur liberté puisqu'ils avaient signé un nouveau compromis, le 30 juin 2006, avec des tiers et vendu leur bien le 26 août suivant, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 
ALORS, ENFIN, QUE la disproportion manifeste de la clause pénale s'apprécie en comparant le montant de la peine conventionnellement fixé et celui du préjudice effectivement subi par le créancier ; que les consorts Y...-Z... n'avaient pas manqué de souligner que le préjudice subi par les époux X... était inexistant dans la mesure où ceux-ci avaient vendu leur bien immobilier dans le délai du compromis de vente fixé par les parties pour réaliser l'acte authentique et pour un prix équivalent (conclusions responsives et récapitulatives p. 6) ; qu'en se bornant, pour refuser, contrairement au tribunal, de réduire le montant de la clause pénale stipulée au contrat, à relever que les époux X... avaient exécuté leurs obligations de bonne foi, que les consorts Y...-Z... n'avaient entrepris aucune démarche pour l'obtention de prêts avant de faire valoir un unique refus de prêt tardif, qu'ils étaient restés sourds aux télécopies et lettre recommandée des vendeurs, que Monsieur X... qui devait s'installer à Dax avait subi une perte de temps et avait été privé des fonds qu'il était en droit d'attendre au plus tard le 26 août 2006, sans rechercher, comme elle y était expressément invitée, si la réalisation de l'acte authentique de vente avec les consorts B...et C...
D..., le 26 août 2006, soit un jour après la date butoir mentionnée dans le compromis conclu avec les consorts Y...-Z..., n'écartait pas l'existence d'un préjudice subi par les époux X... rendant manifestement excessive la clause pénale d'un montant de 34. 500 , la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1152 du code civil.