LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le premier moyen du pourvoi principal et le premier moyen du pourvoi incident, réunis, ci-après annexés : 
Attendu, d'une part, que la cour d'appel n'ayant pas dit que la société Statim Provence s'était engagée à réaliser des murs de soutènement le moyen manque en fait de ce chef ; 
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que les dommages causés au fonds voisin provenaient de la mauvaise exécution des travaux de terrassement que la société Statim Provence s'était engagée, par convention particulière, à réaliser, la cour d'appel, qui n'a pas dit que ces travaux avaient été exécutés après signature de l'acte authentique, a pu retenir que les époux X... n'avaient pas renoncé à tout recours en cas de dommages aux voisins et que la clause de non-garantie des vices du sol insérée à l'acte de vente ne pouvait exonérer le lotisseur de son obligation de résultat dans l'exécution des travaux restant à sa charge ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
Sur le second moyen du pourvoi principal, ci-après annexé : 
Attendu qu'ayant relevé que c'est à la suite d'un début d'éboulement du terrain en relation avec l'exécution des travaux de décaissement que les propriétaires du fonds voisin avaient sollicité une expertise et que l'action engagée tendait à la réparation et à la prévention de dommages au fonds supérieur provoqués par la réalisation d'une base insuffisante et l'exposition aux mécanismes d'érosion et qu'il était nécessaire, pour stabiliser le talus de réaliser des travaux confortatifs, la cour d'appel, qui a retenu que la clause 3. 28 des conventions spéciales excluait les dommages subis par les ouvrages faisant partie des opérations de construction de l'assuré et en a déduit que l'assureur ne pouvait être tenu de supporter le coût des travaux confortatifs de l'ouvrage défectueux, a légalement justifié sa décision ; 
Et attendu que le premier moyen du pourvoi incident ayant été rejeté, le second moyen du pourvoi incident est devenu sans portée ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE les pourvois ; 
Condamne la société Statim Provence aux dépens des pourvois ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Statim Provence à payer aux époux Y... la somme de 2 500 euros ; rejette les autres demandes ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un septembre deux mille dix. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux conseils pour la société Statim Provence ; 
PREMIER MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré la société STATIM PROVENCE responsable des éboulements de l'ouvrage, de l'AVOIR condamnée à garantir les époux Y... des condamnations pécuniaires mises à leur charge au profit des consorts Z... et de l'AVOIR condamnée à payer aux époux Y... une somme totale de 54. 348, 10 euros en réparation de leur préjudice, 
AUX MOTIFS PROPRES QUE les époux Y... invoquent en premier lieu, au visa des dispositions de l'article 1641 du code civil, l'obligation de garantie des vices cachés qui pèse sur le vendeur, en soutenant qu'il leur a été vendu un bien affecté d'un vice non apparent au jour de la vente, à savoir un sol exposé à des éboulements ; que la s. a. r. l. « STATIM Provence » lui oppose, d'une part que leur convention exclut la garantie du vendeur sur l'état du sol et du sous-sol, d'autre part que l'action n'a pas été engagée à bref délai ; que cependant, il ressort des rapports d'expertise que le fait générateur des dommages est l'exécution des décaissements réalisés dans le cadre de l'aménagement du lotissement, les talus n'ayant pas été faits dans les règles de l'art et le lotisseur n'ayant pas tenu compte de la nature du sol ; attendu que ces travaux ont été réalisés en sous-traitance pour le compte du lotisseur, postérieurement à la vente, en exécution de l'obligation particulière souscrite par la sarl « STATIM Provence » dans le compromis de vente, l'acquéreur ayant accepté d'acquérir le terrain avant les opérations de terrassement demeurant à la charge de la venderesse et d'en tenir compte pour son projet personnel de construction de maison individuelle ; que si ces travaux ont causé des dommages au fonds voisin, ce n'est pas en raison d'un vice caché du sol, mais de leur réalisation sans tenir compte de la nature particulière du sol, laquelle est nécessairement apparue au cours des travaux de décaissement ; que les époux Y... invoquent subsidiairement au soutien de leur action un manquement à l'obligation de délivrance qui pèse sur le vendeur et sa responsabilité contractuelle en application des articles 1604 et 1147 du code civil ; que c'est par des motifs pertinents que les premiers juges ont retenu à ce titre la responsabilité de la sarl « STATIM Provence » dès lors : que la clause du compromis par laquelle les acquéreurs reconnaissaient être informés des terrassements restant à exécuter et leur engagement d'en tenir compte pour la réalisation de leur projet de construction individuelle, ne s'analyse pas en une renonciation à l'exécution de ces terrassements dans les règles de l'art, ou à l'exercice de tout recours en cas de dommages aux voisins, que la circonstance que les époux Y... ont spontanément pris l'initiative d'effectuer les premiers travaux confortatifs du talus avant de réaliser leur construction, ne saurait davantage les priver de leurs actions contre le lotisseur et son assureur, que la clause de non garantie des vices du sol insérée dans l'acte de vente ne peut exonérer le lotisseur de son obligation de résultat dans l'exécution des travaux restés à sa charge ; que le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a fait droit à l'action récursoire des époux Y... et condamné la sarl « STATIM Provence » à réparer en outre le préjudice personnellement subi par les maîtres de l'ouvrage ; que les époux Y... produisent une lettre de leur architecte en date du 22 février 2005 qui leur soumettait une liste de travaux supplémentaires générateurs de plus-values pour un montant total de 14408, 21 euros, montant retenu par le tribunal en l'imputant au retard apporté à la réalisation de la construction ; mais que ce document ne permet pas à la Cour de s'assurer que ces travaux supplémentaires, relatifs à la modification des plans du garage, seraient réellement la conséquence de la mauvaise exécution des talus litigieux, de sorte que ce poste de préjudice ne sera pas retenu par la Cour ; que par ailleurs les époux Y... demandent la prise en charge non seulement de la facture des travaux confortatifs d'un montant de 13. 936, 75 euros dont ils ont justifié devant l'expert, mais également celle d'un montant de 40. 411, 35 euros correspondant à une facture du 28 avril 2007 afférente à la suite de la réalisation des travaux préconisés par l'expert ; que s'il est opposé en défense que l'expert a évalué ces travaux à la somme de 36. 630 euros, à la date du 11 avril 2005, d'une part, le préjudice doit être apprécié au jour où la Cour statue, d'aube part, l'expert indique qu'il n'a pas été en mesure de donner un avis précis sur le devis estimatif de l'atelier KVA, dès lors qu'il n'avait pas obtenu le levé de terrain, et qu'il retenait les prix unitaires du rapport de l'expert Guilhem A..., c'est à dire des valeurs de l'année 2003 ; qu'il s'ensuit que les époux Y... sont fondés a obtenir la réparation intégrale de leur préjudice correspondant au coût total des dépenses consécutives à la mauvaise exécution de ces talus soit la somme réclamée de 54. 348, 10 euros, 
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'en ce qui concerne la demande formée par les époux Y... à l'encontre de la STE STATIM, si le délai prescrit pour exercer l'action en garantie des vices cachés parait échu, la STE STATIM apparaît contractuellement responsable des décaissements qu'elle a réalisés de manière totalement non conforme aux règles de l'art et de manière dangereuse tant pour la parcelle des consorts B... que pour celle des époux Y... ; qu'en effet, selon le compromis de vente du 04 / 09 / 2002, la STE STATIM qui vendait un terrain à bâtir à usage d'habitation ne s'est pas contentée de vendre une parcelle lotie avec une voie d'accès mais s'était engayée à réaliser des terrassements et les a réalisés et en application d'une jurisprudence constante, le promoteur lotisseur est tenu à une obligation contractuelle de résultat de livrer des équipements exempts de vice ; par ailleurs que le fait que dans ce compromis de vente, les époux C... aient reconnu qu'ils étaient informés des terrassements réalisés et s'étaient engagés à tenir compte de cette réalisation dans leur projet de construction, n'impliquait nullement qu'ils connaissaient et acceptaient de prendre à leur charge les importants travaux de soutènement qu'entraînaient l'instabilité particulière du talus des consorts Z... résultant des décaissements réalisés par la STE STATIM ; que de même le fait que l'acte de vente du 31 / 10 / 2002 précise que l'acquéreur prendra l'immeuble vendu en son état actuel, sans réserve et sans garantie du bon état du sol ou du sous-sol ou des vices apparents ou cachés, est jurisprudentiellement inapplicable en l'état de l'existence de vices cachés affectant des travaux d'équipement réalisés ; qu'enfin le fait que les époux Y... aient prévu d'importants travaux de soutènement sans avoir jusqu'à ce jour formé de réclamation à rencontre de la STE STATIM, n'exclut pas qu'ils ne soient pas juridiquement en droit de le faire ; que dans ces conditions, la STE STATIM, sera par application de l'article 1147 du code civil, déclarée contractuellement entièrement responsable des éboulements provenant de la parcelle des consorts Z... et condamnée à en réparer tous les préjudices en résultant pour les époux Y... ;  ; que la STE STATIM sera de plus condamnée à garantir entièrement les époux C... du paiement de toutes les condamnations pécuniaires prononcées à son encontre, au profit des consorts Z..., 
ALORS QU'un contractant ne peut être tenu que des obligations qu'il a contractées et n'engage sa responsabilité qu'en cas de manquement à ces obligations ; qu'en l'espèce, la société STATIM PROVENCE n'avait contracté que l'obligation de procéder à des travaux de terrassement consistant à créer sur le terrain vendu deux plates-formes distinctes, sans jamais s'engager à réaliser les travaux de soutènement des talus créés par les opérations de terrassement, les époux Y... ayant de leur côté expressément prévu de prendre à leur charge ces travaux de soutènement ; qu'en jugeant pourtant que l'exposante avait engagé sa responsabilité pour avoir réalisé des travaux non conformes aux règles de l'art, faute d'avoir réalisé les travaux de soutènement des talus créés par les opérations de terrassement, et qu'elle ne pouvait se prévaloir de ce que les époux Y... aient pris l'initiative d'effectuer les premiers travaux de soutènement, la Cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil. 
ALORS, en tout état de cause, QUE la réception sans réserve d'un bien dont les désordres sont apparents fait obstacle à toute action en responsabilité au titre de ces désordres ; qu'en s'abstenant de rechercher si, comme le soutenait l'exposante, les époux Y... n'avaient pas réceptionné le terrain sans réserve, notamment par stipulation de l'acte authentique du 31 octobre 2002, après les travaux de terrassement c'est à dire à une date où les talus litigieux et les risques d'éboulements étaient apparents, ce qui aurait fait échec à l'action en responsabilité diligentée contre l'exposante, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil. 
ET ALORS QUE le juge ne peut statuer par voie de simple affirmation ; que si la Cour d'appel a jugé que les travaux de terrassements litigieux étaient postérieurs non seulement au compromis de vente du 4 septembre 2002 mais aussi à l'acte authentique du 31 octobre 2002, alors que l'exposante soutenait le contraire, sans préciser à aucun moment sur quel document elle se fondait pour procéder à une telle affirmation, elle a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil. 
SECOND MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que la compagnie d'assurances ACTE IARD garantira les dommages subis par les consorts Z... à la seule hauteur de l'indemnité de 3. 000  allouée en réparation de leur préjudice de jouissance, et d'AVOIR débouté l'exposante du surplus de ses demandes dirigées contre la compagnie d'assurances ACTE IARD, 
AUX MOTIFS QUE la clause 3. 28 exclut « les dommages subis par les ouvrages faisant partie des opérations de construction de l'assuré », de sorte que l'assureur n'est pas tenu de supporter le coût des travaux confortatifs de l'ouvrage qui sont nécessaires à la prévention des risques futurs d'éboulement mais seulement la réparation du trouble de jouissance passé des consorts Z... consécutif à l'ouvrage défectueux, étant précise que la compagnie « ACTE IARD » ne peut pas se prévaloir d'une franchise contractuelle dès lors qu'elle n'a pas été stipulée aux conditions particulières ; que le jugement déféré sera donc réformé en ce qu'il a imposé à l'assureur la garantie des autres condamnations pécuniaires mises à la charge de la s. a. r. l. « STATIM Provence », 
ALORS QUE la clause d'exclusion invoquée par l'assureur était ainsi rédigée : « Ne sont pas garantis les dommages subis par les ouvrages faisant partie des opérations de construction de l'assuré, notamment ceux engageant sa responsabilité civile sur la base des articles 1792 à 1792-6, 1642-1 et 1831-1 du Code civil » ; qu'en jugeant que l'assureur n'avait pas à prendre en charge les travaux de soutènement mis à la charge de l'exposante, pour prévenir les risques de dommages qui pourraient être provoqués au terrain des voisins, sans caractériser en quoi les dommages (éboulements et risque d'éboulements) du terrain des voisins avaient été subis par un « ouvrage » sur lequel l'assurée aurait réalisé des « opérations de construction », ce qui était contesté, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil. 
Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Vier, Barthélemy et Matuchansky, avocat aux conseils pour la société Acte Iard ; 
POURVOI INCIDENT 
MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré la société STATIM PROVENCE responsable des éboulements de l'ouvrage, de l'AVOIR condamnée à garantir les époux Y... des condamnations pécuniaires mises à leur charge au profit des consorts Z... et de l'AVOIR condamnée à payer aux époux Y... une somme totale de 54. 348, 10 euros en réparation de leur préjudice, 
AUX MOTIFS PROPRES QUE les époux Y... invoquent en premier lieu, au visa des dispositions de l'article 1641 du code civil, l'obligation de garantie des vices cachés qui pèse sur le vendeur, en soutenant qu'il leur a été vendu un bien affecté d'un vice non apparent au jour de la vente, à savoir un sol exposé à des éboulements ; que la sarl. « STATIM Provence » lui oppose, d'une part que leur convention exclut la garantie du vendeur sur l'état du sol et du sous-sol, d'autre part que l'action n'a pas été engagée à bref délai ; que cependant, il ressort des rapports d'expertise que le fait générateur des dommages est l'exécution des décaissements réalisés dans le cadre de l'aménagement du lotissement, les talus n'ayant pas été faits dans les règles de l'art et le lotisseur n'ayant pas tenu compte de la nature du sol ; attendu que ces travaux ont été réalisés en sous-traitance pour le compte du lotisseur, postérieurement à la vente, en exécution de l'obligation particulière souscrite par la sarl « STATIM Provence » dans le compromis de vente, l'acquéreur ayant accepté d'acquérir le terrain avant les opérations de terrassement demeurant à la charge de la venderesse et d'en tenir compte pour son projet personnel de construction de maison individuelle ; que si ces travaux ont causé des dommages au fonds voisin, ce n'est pas en raison d'un vice caché du sol, mais de leur réalisation sans tenir compte de la nature particulière du sol, laquelle est nécessairement apparue au cours des travaux de décaissement ; que les époux Y... invoquent subsidiairement au soutien de leur action un manquement à l'obligation de délivrance qui pèse sur le vendeur et sa responsabilité contractuelle en application des articles 1604 et 1147 du code civil ; que c'est par des motifs pertinents que les premiers juges ont retenu à ce titre la responsabilité de la sarl « STATIM Provence » dès lors : que la clause du compromis par laquelle les acquéreurs reconnaissaient être informés des terrassements restant à exécuter et leur engagement d'en tenir compte pour la réalisation de leur projet de construction individuelle, ne s'analyse pas en une renonciation à l'exécution de ces terrassements dans les règles de l'art, ou à l'exercice de tout recours en cas de dommages aux voisins, que la circonstance que les époux Y... ont spontanément pris l'initiative d'effectuer les premiers travaux confortatifs du talus avant de réaliser leur construction, ne saurait davantage les priver de leurs actions contre le lotisseur et son assureur, que la clause de non garantie des vices du sol insérée dans l'acte de vente ne peut exonérer le lotisseur de son obligation de résultat dans l'exécution des travaux restés à sa charge ; que le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a fait droit à l'action récursoire des époux Y... et condamné la sarl « STATIM Provence » à réparer en outre le préjudice personnellement subi par les maîtres de l'ouvrage ; que les époux Y... produisent une lettre de leur architecte en date du 22 février 2005 qui leur soumettait une liste de travaux supplémentaires générateurs de plus-values pour un montant total de 14. 408, 21 euros, montant retenu par le tribunal en l'imputant au retard apporté à la réalisation de la construction ; mais que ce document ne permet pas à la Cour de s'assurer que ces travaux supplémentaires, relatifs à la modification des plans du garage, seraient réellement la conséquence de la mauvaise exécution des talus litigieux, de sorte que ce poste de préjudice ne sera pas retenu par la Cour ; que par ailleurs les époux Y... demandent la prise en charge non seulement de la facture des travaux confortatifs d'un montant de 13. 936, 75 euros dont ils ont justifié devant l'expert, mais également celle d'un montant de 40. 411, 35 euros correspondant à une facture du 28 avril 2007 afférente à la suite de la réalisation des travaux préconisés par l'expert ; que s'il est opposé en défense que l'expert a évalué ces travaux à la somme de 36. 630 euros, à la date du 11 avril 2005, d'une part, le préjudice doit être apprécié au jour où la Cour statue, d'aube part, l'expert indique qu'il n'a pas été en mesure de donner un avis précis sur le devis estimatif de l'atelier KVA, dès lors qu'il n'avait pas obtenu le levé de terrain, et qu'il retenait les prix unitaires du rapport de l'expert Guilhem A..., c'est à dire des valeurs de l'année 2003 ; qu'il s'ensuit que les époux Y... sont fondés a obtenir la réparation intégrale de leur préjudice correspondant au coût total des dépenses consécutives à la mauvaise exécution de ces talus soit la somme réclamée de 54. 348, 10 euros ; 
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'en ce qui concerne la demande formée par les époux Y... à l'encontre de la STE STATIM, si le délai prescrit pour exercer l'action en garantie des vices cachés parait échu, la STE STATIM apparaît contractuellement responsable des décaissements qu'elle a réalisés de manière totalement non conforme aux règles de l'art et de manière dangereuse tant pour la parcelle des consorts B... que pour celle des époux Y... ; qu'en effet, selon le compromis de vente du 04 / 09 / 2002, la STE STATIM qui vendait un terrain à bâtir à usage d'habitation ne s'est pas contentée de vendre une parcelle lotie avec une voie d'accès mais s'était engagée à réaliser des terrassements et les a réalisés et en application d'une jurisprudence constante, le promoteur lotisseur est tenu à une obligation contractuelle de résultat de livrer des équipements exempts de vice, par ailleurs que le fait que dans ce compromis de vente, les époux Y... aient reconnu qu'ils étaient informés des terrassements réalisés et s'étaient engagés à tenir compte de cette réalisation dans leur projet de construction, n'impliquait nullement qu'ils connaissaient et acceptaient de prendre à leur charge les importants travaux de soutènement qu'entraînaient l'instabilité particulière du talus des consorts Z... résultant des décaissements réalisés par la STE STATIM ; que de même le fait que l'acte de vente du 31 / 10 / 2002 précise que l'acquéreur prendra l'immeuble vendu en son état actuel, sans réserve et sans garantie du bon état du sol ou du sous-sol ou des vices apparents ou cachés, est jurisprudentiellement inapplicable en l'état de l'existence de vices cachés affectant des travaux d'équipement réalisés ; qu'enfin le fait que les époux Y... aient prévu d'importants travaux de soutènement sans avoir jusqu'à ce jour formé de réclamation à rencontre de la STE STATIM, n'exclut pas qu'ils ne soient pas juridiquement en droit de le faire ; que dans ces conditions, la STE STATIM, sera par application de l'article 1147 du code civil, déclarée contractuellement entièrement responsable des éboulements provenant de la parcelle des consorts Z... et condamnée à en réparer tous les préjudices en résultant pour les époux Y... ;... ; que la STE STATIM sera de plus condamnée à garantir entièrement les époux C... du paiement de toutes les condamnations pécuniaires prononcées à son encontre, au profit des consorts Z..., 
ALORS QU'un contractant ne peut être tenu que des obligations qu'il a contractées et n'engage sa responsabilité qu'en cas de manquement à ces obligations ; qu'en l'espèce, la société STATIM PROVENCE n'avait contracté que l'obligation de procéder à des travaux de terrassement consistant à créer sur le terrain vendu deux plates-formes distinctes, sans jamais s'engager à réaliser les travaux de soutènement des talus créés par les opérations de terrassement, les époux Y... ayant de leur côté expressément prévu de prendre à leur charge ces travaux de soutènement ; qu'en jugeant pourtant que la société STATIM PROVENCE avait engagé sa responsabilité pour avoir réalisé des travaux non conformes aux règles de l'art, faute d'avoir réalisé les travaux de soutènement des talus créés par les opérations de terrassement, et qu'elle ne pouvait se prévaloir de ce que les époux Y... aient pris l'initiative d'effectuer les premiers travaux de soutènement, la Cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil ; 
ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE la réception sans réserve d'un bien dont les désordres sont apparents fait obstacle à toute action en responsabilité au titre de ces désordres ; qu'en s'abstenant de rechercher si, comme le soutenait la société STATIM PROVENCE, les époux Y... n'avaient pas réceptionné le terrain sans réserve, notamment par stipulation de l'acte authentique du 31 octobre 2002, après les travaux de terrassement c'est à dire à une date où les talus litigieux et les risques d'éboulements étaient apparents, ce qui aurait fait échec à l'action en responsabilité diligentée contre l'exposante, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil ; 
ALORS, DE SURCROIT, QUE le juge ne peut statuer par voie de simple affirmation ; que la Cour d'appel a jugé que les travaux de terrassement litigieux étaient postérieurs non seulement au compromis de vente du 4 septembre 2002 mais aussi à l'acte authentique du 31 octobre 2002, cependant que la société STATIM PROVENCE soutenait le contraire, sans préciser à aucun moment sur quel document elle se fondait pour procéder à une telle affirmation, et elle a ainsi privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil. 
MOYEN D'ANNULATION PAR VOIE DE CONSEQUENCE 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que la société ACTE IARD garantirait les dommages subis par les consorts Z... à hauteur de l'indemnité de 3. 000  allouée en réparation de leur préjudice de jouissance ; 
AUX MOTIFS QUE l'assureur n'était pas tenu de supporter le coût des travaux confortatifs de l'ouvrage qui étaient nécessaires à la prévention des risques futurs d'éboulement mais seulement la réparation du trouble de jouissance passé des consorts Z... consécutif à l'ouvrage défectueux (arrêt, p. 10, quatrième alinéa) ; 
ALORS QU'en l'état du lien de dépendance nécessaire, entre la condamnation à garantie partielle prononcée contre la société ACTE IARD en sa qualité d'assureur de responsabilité civile de la société STATIM PROVENCE, et la condamnation principale prononcée contre cette dernière au titre de sa responsabilité prétendue envers les époux Y..., la cassation à intervenir du chef de celle-ci entraînera l'annulation par voie de conséquence de l'arrêt du chef de celle-là, en application des dispositions de l'article 625 du code de procédure civile.