LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
 	Sur le moyen unique :
 	Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix en Provence, 1er avril 2011), que par acte authentique du 12 juillet 1996, Mme X... a vendu aux époux Y..., avec réserve à son profit d'un droit d'usage et d'habitation, un studio et une cave à Menton, le prix étant constitué du paiement immédiat d'une somme de 50 000 francs et du versement d'une rente annuelle et viagère de 15 600 francs ; que par acte du 11 avril 2006, Mme X... a fait assigner les époux Y... en nullité de la vente pour vileté du prix, l'instance étant reprise après son décès par son légataire universel, M. Z... ;
 	Attendu que M. Z... fait grief à l'arrêt de le débouter de sa demande en nullité de la vente alors, selon le moyen :
 	1°/ que  la vileté du prix de vente d'un immeuble vendu avec réserve au profit du vendeur d'un droit d'usage et d'habitation exempt des charges de l'immeuble pour un prix payable en partie comptant et le solde converti en rente viagère s'apprécie en comparant les revenus de la propriété et des intérêts du capital qu'elle représente avec la valeur des prestations fournies ; qu'en ayant énoncé qu'il ne convenait pas de déduire les charges locatives incombant à l'occupant, la cour d'appel a violé les articles 1591 et 1976 du code civil ;
 	2°/ que les juges doivent indiquer l'origine de leurs constatations de fait ; qu'en ayant affirmé qu'il « apparaissait » que Mme X... n'avait jamais   réglé les impôts fonciers sans indiquer l'origine de cette constatation, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
 	Mais attendu qu'ayant relevé que Mme X... était  bénéficiaire d'un  droit d'usage et d'habitation ce dont il résultait que les charges locatives lui incombaient et que si l'acte de vente  prévoyait que les impôt fonciers étaient à sa charge alors qu'ils incombent normalement au nu-propriétaire, elle ne les avait en réalité jamais réglées, la cour d'appel, motivant sa décision, a souverainement retenu qu'il n'y avait pas lieu de les déduire du montant de la rente et , adoptant les conclusions de l'expert, qu'il n'y avait pas vileté du prix ;
 	D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
 	PAR CES MOTIFS :
 	REJETTE le pourvoi ;
 	Condamne M. Z... aux dépens ;
 	Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Z... à payer la somme de 2 500 euros aux époux Y... ; rejette la demande de M. Z... ;
 	Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux mai deux mille douze.
 MOYEN ANNEXE au présent arrêt
 Moyen produit par la SCP Blanc et Rousseau, avocat aux Conseils pour M. Z....
 Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. Z... de ses demandes en nullité de la vente intervenue entre Mme X... et les époux Y... le 12 juillet 1996, 
 Aux motifs que le prix de vente en capital du bien litigieux avait été exactement évalué par l'expert judiciaire à 69.000 euros ; que la valeur de la nue-propriété étant ainsi de 30.015 euros ou de 30.490 euros et Mme X... ayant perçu immédiatement un bouquet de 7622,45 euros, la valeur en capital de la rente à laquelle elle avait droit ressortait à 22.392,55 euros ou 22.867,55 euros en s'en tenant strictement aux mentions de l'acte ; que l'expert judiciaire avait déterminé que la valeur en capital de la rente qui lui avait été attribuée s'élevait à 28.244 euros ; qu'il n'y avait donc pas vileté du prix ; que M. Z... faisait valoir qu'il fallait déduire du montant de la rente les charges et impôts payés par le crédirentier ; que c'était néanmoins à l'occupant, Mme X..., bénéficiaire du droit d'usage et d'habitation, qu'incombaient les charges locatives et que si l'acte prévoyait que le vendeur aurait à sa charge l'impôt foncier incombant normalement au nu-propriétaire, il apparaissait que Mme X... ne les avait jamais réglées, de sorte qu'il n'y avait pas lieu d'en tenir compte ;
 Alors que 1°) la vileté du prix de vente d'un immeuble vendu avec réserve au profit du vendeur d'un droit d'usage et d'habitation exempt des charges de l'immeuble pour un prix payable en partie comptant et le solde converti en rente viagère s'apprécie en comparant les revenus de la propriété et des intérêts du capital qu'elle représente avec la valeur des prestations fournies ; qu'en ayant énoncé qu'il ne convenait pas de déduire les charges locatives incombant à l'occupant, la cour d'appel a violé les articles 1591 et 1976 du code civil ;
 Alors que 2°) les juges doivent indiquer l'origine de leurs constatations de fait ; qu'en ayant affirmé qu'il « apparaissait » que Mme X... n'avait jamais réglé les impôts fonciers sans indiquer l'origine de cette constatation, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.